深圳市中洲投资控股股份有限公司 2017 年第三季度报告正文
证券代码：000042 证券简称：中洲控股 公告编号：2017-120 号
债券代码：112281 债券简称：15 中洲债
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2017 年第三季度报告正文
1
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2017 年第三季度报告正文
第一节 重要提示
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告内容的真
实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次季报的董事会会议
未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名
王道海 董事 因公 申成文
钟鹏翼 独立董事 因公 张立民
公司负责人姚日波、主管会计工作负责人叶晓东及会计机构负责人(会计主
管人员)黄薇声明：保证季度报告中财务报表的真实、准确、完整。
2
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2017 年第三季度报告正文
第二节 公司基本情况
一、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减
总资产（元） 41,952,613,194.60 29,161,608,501.95 43.86%
归属于上市公司股东的净资产
6,052,201,566.21 5,885,037,057.52 2.84%
（元）
本报告期比上年同期 年初至报告期末比上
本报告期 年初至报告期末
增减 年同期增减
营业收入（元） 779,177,269.39 -62.01% 4,039,309,994.30 -24.82%
归属于上市公司股东的净利润
93,258,693.02 67.95% 244,583,432.25 198.32%
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
91,622,720.26 23.73% 242,947,459.49 127.18%
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
-- -- -6,741,467,671.79 -375.82%
（元）
基本每股收益（元/股） 0.1403 65.64% 0.3679 194.32%
稀释每股收益（元/股） 0.1403 65.64% 0.3679 194.32%
加权平均净资产收益率 1.56% 0.57% 4.09% 2.62%
非经常性损益项目和金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 年初至报告期期末金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 12,073,207.37
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统
10,471,006.63
一标准定额或定量享受的政府补助除外）
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 59,176.30
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -16,314,090.00
减：所得税影响额 4,232,230.30
少数股东权益影响额（税后） 421,097.24
合计 1,635,972.76 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
3
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2017 年第三季度报告正文
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
二、报告期末股东总数及前十名股东持股情况表
1、普通股股东和表决权恢复的优先股股东总数及前 10 名股东持股情况表
单位：股
报告期末表决权恢复的优先
报告期末普通股股东总数 14,349 0
股股东总数（如有）
前 10 名股东持股情况
持有有限售条件 质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股数量
的股份数量 股份状态 数量
深圳市中洲置地有限
境内非国有法人 47.37% 314,917,359 176,834,659 质押 314,912,700
公司
南昌联泰投资有限公
境内非国有法人 8.30% 55,188,952 0 质押 22,600,000
司
深圳市远致投资有限
国有法人 7.24% 48,137,884 0
公司
鹏华资产－广发银行
－鹏华资产中洲控股
其他 2.75% 18,306,493 0
员工持股资产管理计
划
深圳市联泰房地产开
境内非国有法人 1.62% 10,743,792 0
发有限公司
中国国际金融股份有
境内非国有法人 1.61% 10,712,654
限公司
九泰基金－广发银行
－九泰基金－昆泰分 其他 1.44% 9,578,630 0
级 6 号资产管理计划
华润深国投信托有限
公司－优瑞 1 期集合资 其他 1.36% 9,026,773 0
金信托计划
中铁宝盈资产－浦发
银行－中铁宝盈－宝
其他 1.32% 8,788,186 0
鑫 77 号特定客户资产
管理计划
鹏华资产－浦发银行 其他 0.93% 6,179,282 0
4
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2017 年第三季度报告正文
－鹏华资产金润 25 号
资产管理计划
前 10 名无限售条件股东持股情况
股份种类
股东名称 持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
深圳市中洲置地有限公司 138,082,700 人民币普通股 138,082,700
南昌联泰投资有限公司 55,188,952 人民币普通股 55,188,952
深圳市远致投资有限公司 48,137,884 人民币普通股 48,137,884
鹏华资产－广发银行－鹏华资产中洲控
18,306,493 人民币普通股 18,306,493
股员工持股资产管理计划
深圳市联泰房地产开发有限公司 10,743,792 人民币普通股 10,743,792
中国国际金融股份有限公司 10,712,654 人民币普通股 10,712,654
九泰基金－广发银行－九泰基金－昆泰
9,578,630 人民币普通股 9,578,630
分级 6 号资产管理计划
华润深国投信托有限公司－优瑞 1 期集合
9,026,773 人民币普通股 9,026,773
资金信托计划
中铁宝盈资产－浦发银行－中铁宝盈－
8,788,186 人民币普通股 8,788,186
宝鑫 77 号特定客户资产管理计划
鹏华资产－浦发银行－鹏华资产金润 25
6,179,282 人民币普通股 6,179,282
号资产管理计划
截至报告期末，南昌联泰投资有限公司、深圳市联泰房地产开发有限公司为广东
上述股东关联关系或一致行动的说明
联泰集团有限公司的子公司。其余流通股股东，不知其是否存在关联关系。
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
2、优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
5
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2017 年第三季度报告正文
第三节 重要事项
一、报告期主要财务数据、财务指标发生变动的情况及原因
√ 适用 □ 不适用
（一）合并范围变动
（二）主要财务数据发生变动的情况及原因
1、资产负债表项目
（1）报告期末货币资金537,056.95万元，比年初数增加39.92%，主要原因是：本期融资规模同比扩大及
预收房款增加，导致货币资金增加；
6
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2017 年第三季度报告正文
（2）报告期末预付款项款161,870.73万元，比年初数增加51.37%，主要原因是：本期通过天津产权交易
中心公开竞价取得深圳市中洲宝华置业有限公司80%股权支付的预付股权款及债权款导致预付款项增加；
（3）报告期末存货2,867,561.43万元，比年初数增加60.67%，主要原因是：本期通过招拍挂、收购等方
式获取的房地产项目以及在建项目开发投入增加所致；
（4）报告期末长期股权投资19,990.83万元，比年初数增加83.09%，主要原因是：本期新增合营公司；
（5）报告期末短期借款334,792.02万元，比年初数增加284.47%，主要原因是：本期新增并表范围以及融
资规模扩大所致；
（6）报告期末预收款项1,170,671.78万元，比年初增加29.85%，主要原因是：本期惠州、上海、成都、
青岛等地项目集中开盘，预收的销售房款 增加；
（7）报告期末应付利息10,264.30万元，比年初增加155.52%，主要原因是：本期新增并表范围以及融资
规模扩大所致；
（8）报告期末其他应付款202,303.31万元，比年初增加85.92%，主要原因是：本期新增应付股权款以及
并表范围增加往来款；
（9）报告期末长期借款1,307,869.49万元，比年初数增加90.97%，主要原因是：本期新增并表范围以及
融资规模扩大所致；
2、利润表项目
（1）2017年1-9月营业收入403,931.00万元，比上年同期减少24.82%，主要原因是：本期结转收入的房
地产项目主要为新竣工的上海里程项目以及其他尾盘，房地产销售收入较上年同期减少所致；
（2）2017年1-9月税金及附加30,737.00万元，比上年同期减少48.57%，主要原因是：2016年5月开始实
行营业税改增值税政策导致营业税减少以及增值率较高的上海君廷项目本期结转收入较上年同期减少，导
致土地增值税减少所致；
（3）2017年1-9月财务费用12,048.80万元，比上年同期减少45.16%，主要原因是：本期在建房地产项目
规模较上年同期扩大，利息资本化费用增加；
（4）2017年1-9月投资收益3,304.04万元，比上年同期增加1,916.74%，主要原因是：本期处置长城物业
部分股权导致投资收益增加以及本期联营单位净利润增加导致投资收益增加所致；
（5）2017年1-9月营业外收入1,826.65万元，比上年同期增加49.29%，主要原因是：本期获得SCC项目
政府补助以及收取的SCC项目租赁合同违约金增加所致。
二、重要事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明
√ 适用 □ 不适用
1、2016年非公开发行A股股票
报告期内，经公司董事会、股东大会审议，公司拟向包括前海阳诚在内的不超过10名特定对象非公开
发行A股股票，募集资金55亿元，用于项目建设和偿还金融机构借款。2016年非公开发行A股股票项目已
顺利上报中国证监会并获得受理，收到证监会的反馈意见并在规定时间内予以回复。2016年8月，经公司
第七届董事会第三十七次会议审议通过，将本次非公开发行方案进行调整，将募集资金额度调整为不超过
35.11亿元，全部用于推进项目建设。公司已将调整后的方案重新报送中国证监会，该项目已于2016年9月
14日获中国证监会发行与审核委员会审核通过，尚未取得中国证监会的书面核准文件。
7
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2017 年第三季度报告正文
2、2016年员工持股计划
2016年4月，经公司董事会、股东大会审议，公司拟实施2016年员工持股计划。员工持股计划委托鹏
华资产管理（深圳）有限公司设立份额3亿份，每份份额1元的资产管理计划进行管理，通过二级市场购买
并持有本公司股票。该持股计划锁定期为12个月，存续期24个月。截至2016年7月13日，该计划累计买入
公司股票18,306,493股，成交金额为288,354,970.79元，成交均价15.75元/股，占总股本2.75%，购买的股票
将自2016年7月13日起锁定12个月。本次员工持股计划所购买的公司股票锁定期于2017年7月12日届满，具
体内容详见巨潮资讯网上刊登的相关公告及进展情况公告。
3、2015年面向合格投资者公开发行公司债券2017年付息
公司于2015年9月21日发行的深圳市中洲投资控股股份有限公司2015年面向合格投资者公开发行公司
债券至2017年9月21日期满2年。公司已于付息日2017年9月21日按照相关规定向投资者支付利息。
三、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内超期未履行
完毕的承诺事项
√ 适用 □ 不适用
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
股改承诺
（1）除现有业务外，中洲集团及其下属企
业不再新增与本公司有同业竞争的业务；
（2）中洲集团及其下属企业从任何第三方
获得的商业机会与本公司所从事的业务有
收购报告书 关于同业竞争、 实质性竞争或可能有实质性竞争，则中洲集
或权益变动 深圳中洲集 关联交易、资金 团及其下属企业将立即通知本公司，并将该 2013 年 11
5年 正在履行中
报告书中所 团有限公司 占用方面的承 商业机会让与本公司；（3）对于现有的与本 月 07 日
作承诺 诺 公司存在同业竞争的业务，中洲集团及其下
属企业将在法律法规允许的范围内，5 年内
提出同业竞争的解决方案，通过发行股份购
买资产、现金购买等法律法规允许的方式注
入上市公司。
1、本人承诺不无偿或以不公平条件向其他
曹叠云;贾
单位或者个人输送利益，也不采用其他方式
帅;李东明;
损害公司利益；2、本人承诺对职务消费行
申成文;宋
为进行约束；3、本人承诺不动用公司资产
炳新;谭华
从事与履行职责无关的投资、消费活动；4、
首次公开发 森;王道海;
本人承诺由董事会或薪酬委员会制定的薪 2016 年 02
行或再融资 吴天洲;许 其他承诺 无限期 正在履行中
酬制度与公司填补回报措施的执行情况相 月 26 日
时所作承诺 斌;姚日波;
挂钩；5、如公司未来实施股权激励方案，
尹善峰;张
本人承诺股权激励方案的行权条件与公司
立民;张跃
填补回报措施的执行情况相挂钩。本承诺函
千;刘继周;
出具日后，如中国证券监督管理委员会、深
林长青
圳证券交易所等证券监管机构就填补回报
8
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2017 年第三季度报告正文
措施及其承诺作出另行规定或提出其他要
求的，本人承诺届时将按照最新规定出具补
充承诺。作为填补回报措施相关责任主体之
一，本人若违反上述承诺或拒不履行上述承
诺，本人同意按照中国证监会和深圳证券交
易所等证券监管机构按照其发布的有关规
定、规则，对本人作出相关处罚或采取相关
管理措施。
深圳市中洲
不越权干预公司经营管理活动，不侵占公司 2016 年 02
置地有限公 其他承诺 无限期 正在履行中
利益。 月 26 日
司;黄光苗
一、本人未来将以中洲控股（含其合并范围
内的子公司，下同）作为本人从事房地产开
发、销售业务的唯一平台，本人控制的其他
企业（指本人直接或间接控制的、除中洲控
股合并范围内的企业以外的企业，下同）将
主要从事产业园区建设和企业孵化、基础设
施投资、股权投资等其他业务；二、本人及
本人控制的其他企业未来不会通过独资、控
股或合营等任何方式，新增与中洲控股构成
实质性同业竞争的业务或项目，包括但不限
于房地产开发与销售、物业租赁业务等；三、
对于目前存在的有一定竞争关系的业务或
项目，本人及本人控制的其他企业将采取如
下措施：1、房地产开发与销售业务：在 2015
年年内将熊猫小镇项目转让予中洲控股；自
关于同业竞争、
2015 年 1 月 31 日起 3 年内，逐步开展将本
关联交易、资金 2015 年 06
黄光苗 人及本人控制的其他企业当前持有的尚未 无限期 正在履行中
占用方面的承 月 05 日
开发的土地使用权转让予中洲控股或无关
诺
联第三方的工作。在中洲控股和无关联第三
方都有意向受让该等土地使用权时，中洲控
股享有优先受让权。若未能成功转让予中洲
控股或无关联第三方，则本人及本人控制的
其他企业将委托中洲控股开发与经营该等
土地。2、租赁业务：未来如果因中洲控股
业务发展原因，导致本人持有中洲新天地商
场、中洲中央公园三期商场部分、青岛少海
日韩风情商业街与中洲控股构成实质性同
业竞争，则本人将向中洲控股或无关联第三
方转让上述资产；在中洲控股和无关联第三
方都有意向受让上述资产时，中洲控股享有
优先受让权。四、本人控制的企业中有部分
企业未实际开展房地产开发与销售、物业租
赁、酒店餐饮和工程施工业务，但其经营范
9
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2017 年第三季度报告正文
围中包含上述业务，本人作为该等企业的控
股股东或实际控制人，将自 2015 年 1 月 31
日起 3 年内采取变更经营范围、出售股权、
注销等方式逐步处置该等企业。五、如果本
人及本人控制的其他企业从任何第三方获
得的商业机会与中洲控股所从事的业务有
实质性竞争或可能有实质性竞争，则本人及
本人控制的其他企业将立即通知中洲控股，
并将该商业机会让与中洲控股。六、若出现
因本人及本人控制的其他企业违反上述承
诺事项而导致中洲控股的合法权益受到损
害之情形，本人承诺赔偿中洲控股所受到的
损失。七、上述承诺事项自本承诺函签署之
日起生效，至本人不再是中洲控股实际控制
人时终止。
一、本公司作为受黄光苗先生控制的企业，
将严格遵守黄光苗先生于 2015 年 6 月 5 日
向中洲控股作出的《关于避免同业竞争的承
关于同业竞争、
深圳市中洲 诺函》。二、若出现因本公司及本公司控制
关联交易、资金 2015 年 06
置地有限公 的其他企业违反上述承诺事项而导致中洲 无限期 正在履行中
占用方面的承 月 05 日
司 控股的合法权益受到损害之情形，本公司承
诺
诺赔偿中洲控股所受到的损失。三、上述承
诺事项自本承诺函签署之日起生效，至本公
司不再受黄光苗先生控制时终止。
深圳市中洲
在本次发行完毕后，其认购的标的股份从上 2015 年 12
置地有限公 限售股份承诺 3年 正在履行中
市之日起三十六个月内不得转让。 月 28 日
司
承诺是否及
是
时履行
四、对 2017 年度经营业绩的预计
预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明
√ 适用 □ 不适用
业绩预告情况:同向大幅上升
业绩预告填写数据类型:区间数
年初至下一报告期期末 上年同期 增减变动
累计净利润的预计数（万元） 52,107.57 -- 65,134.2 26,053 增长 100.00% -- 150.00%
基本每股收益（元/股） 0.7838 -- 0.9797 0.3959 增长 97.97% -- 147.46%
本年归属于上市公司股东的净利润预计较上年同期上升 100%-150%，归属于上市公司股东的
业绩预告的说明 净利润大幅上升的主要原因：1、本年结算房地产收入项目的结构变化，税赋降低，导致净利
润增长；2、本年在建房地产项目规模较上年扩大，利息资本化费用增加，导致净利润增长；
10
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2017 年第三季度报告正文
3、本年中洲控股金融中心的出租收入以及中洲万豪酒店经营收入较上年同期增加，导致净利
润增长；4、本年公司加强费用管控，销售费用降低，导致净利润增长。
五、证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
六、衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
七、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
√ 适用 □ 不适用
接待时间 接待方式 接待对象类型 调研的基本情况索引
巨潮资讯网（www. cninfo.com.cn）
2017 年 07 月 19 日 实地调研 机构 《2017 年 7 月 20 日投资者关系活动记
录表》
八、违规对外担保情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
九、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。
十、履行精准扶贫社会责任情况
1、三季度精准扶贫概要
公司报告三季度暂未开展精准扶贫工作，也暂无后续精准扶贫计划。
11