深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
深圳市中洲投资控股股份有限公司
2018 年年度报告
2019 年 04 月
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真
实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连
带的法律责任。
公司负责人姚日波、主管会计工作负责人叶晓东及会计机构负责人(会计主
管人员)黄薇声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议
未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名
张立民 独立董事 因病 张英
本报告中所涉及的未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，
敬请投资者注意投资风险。
公司已在本报告中描述存在的政策风险、市场及竞争风险、融资、信贷、
利率风险、经营风险等，敬请查阅经营层讨论与分析中关于公司未来发展的讨
论与分析中可能面对的风险的内容。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 664,831,139 为基数，向
全体股东每 10 股派发现金红利 1.00 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公积
金转增股本。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义............................................................................................................................................................. 2
第二节 公司简介和主要财务指标......................................................................................................................................................... 5
第三节 公司业务概要........................................................................................................................................................................... 10
第四节 经营情况讨论与分析............................................................................................................................................................... 12
第五节 重要事项................................................................................................................................................................................... 36
第六节 股份变动及股东情况............................................................................................................................................................... 53
第七节 优先股相关情况....................................................................................................................................................................... 58
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况............................................................................................................................... 59
第九节 公司治理................................................................................................................................................................................... 67
第十节 公司债券相关情况................................................................................................................................................................... 73
第十一节 财务报告............................................................................................................................................................................... 74
第十二节 备查文件目录....................................................................................................................................................................... 75
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司、本集团 指 深圳市中洲投资控股股份有限公司
中洲置地 指 深圳市中洲置地有限公司
中洲集团 指 深圳中洲集团有限公司
中洲控股香港 指 中洲投资控股（香港）有限公司
华电公司 指 深圳市华电房地产有限公司
宝东公司 指 深圳市宝东地产开发有限公司
龙华公司 指 深圳市龙华经济发展有限公司
市规土委 指 深圳市规划和国土资源委员会
规土委宝安管理局 指 深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局
长城投资 指 深圳市长城投资控股有限公司
中洲物业 指 深圳市中洲物业管理有限公司
龙岗投资公司 指 深圳市龙岗区投资控股集团有限公司
深圳市国资委 指 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会
深交所 指 深圳证券交易所
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
元 指 除特别说明外，金额单位为人民币元
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 中洲控股 股票代码 000042
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳市中洲投资控股股份有限公司
公司的中文简称 中洲控股
公司的外文名称（如有） SHENZHEN CENTRALCON INVESTMENT HOLDING CO., LTD
公司的法定代表人 姚日波
注册地址 深圳市福田区百花五路长源楼
注册地址的邮政编码 518028
办公地址 广东省深圳市福田区金田路 3088 号中洲大厦 38 楼
办公地址的邮政编码 518033
公司网址 http://www.zztzkg.com
电子信箱 dongshihui@zztzkg.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 王艺瑾 黄光立
广东省深圳市福田区金田路 3088 号中洲 广东省深圳市福田区金田路 3088 号中洲
联系地址
大厦 38 楼 大厦 38 楼
电话 0755-8839 3609 0755-8839 3609
传真 0755-8839 3677 0755-8839 3677
电子信箱 dongshihui@zztzkg.com dongshihui@zztzkg.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体的名称 《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室、深圳证券交易所
四、注册变更情况
组织机构代码 19219076-8
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公司上市以来主营业务的变化情况（如
无变更
有）
1、1994 年，经深圳市证券管理办公室批准，公司发行人民币普通股 56,300,000
股。公司发起人深圳市建设（集团）公司（后更名为“深圳市建设投资控股公司”）
以存量净资产折股 40,000,000 股（占公司总股本的 71.05%），成为公司的控股股
东。2、2005 年 7 月，由于行政划拨，公司原控股股东深圳市建设投资控股公司
持有本公司的国家股全部划归深圳市国资委持有，公司控股股东由深圳市建设投
资控股公司变为深圳市国资委。本次国有股权划转后，深圳市国资委持有公司股
份 83,333,496 股（占公司总股本的 34.8%），为公司第一大股东。2006 年，公司股
权分置改革实施后，深圳市国资委持有的本公司股份由 83,333,496 股（占公司总
股本的 34.8%）变为 71,239,307 股（占公司总股本的 29.75%）。3、2013 年 6 月，
深圳市国资委将持有的 47,293,950 股本公司股份（占公司总股本的 19.75%）转让
历次控股股东的变更情况（如有） 给深圳市中洲房地产有限公司（现已更名为“深圳市中洲置地有限公司”）。2013
年 7 月，深圳市国资委将其持有的 23,945,357 股本公司股份（占本公司总股本的
10%）无偿划转至深圳市远致投资有限公司名下。2013 年 8 月，上述股份转让和
无偿划转取得国务院国资委同意批复。2013 年 9 月，相关股份过户完成。上述股
份变动后，深圳市国资委不再持有本公司股份；加上此前持有公司 4.04%股份，
中洲置地合计持有公司 23.79%股份，并在《详式权益变动报告书》中承诺拟在未
来 12 个月内择机继续增持公司股份并成为公司第一大股东。2013 年 10 月 28 日
至 2013 年 11 月 5 日间，中洲置地通过深圳证券交易系统集中竞价和大宗交易方
式累计买入 11,212,000 股本公司股份（占公司总股本的 4.68%）。本次增持后，中
洲置地合计持有本公司股份 68,182,503 股，占当时公司总股本的 28.47%，成为公
司第一大股东，并发布了《详式权益变动报告书》。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 上海市黄浦区延安东路 222 号 30 楼
签字会计师姓名 李渭华 张敏
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
√ 是 □ 否
追溯调整或重述原因
会计政策变更;其他原因
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本年比上年
2017 年 2016 年
2018 年 增减
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
8,115,755,330.0 8,115,755,330.0
营业收入（元） 7,942,112,442.45 8,654,233,826.31 8,654,233,826.31 -8.23%
9 9
归属于上市公司股
446,690,331.69 615,363,173.16 615,363,173.16 -27.41% 260,532,556.30 260,532,556.30
东的净利润（元）
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 377,569,657.11 559,954,028.77 559,954,028.77 -32.57% 278,986,036.74 278,986,036.74
损益的净利润（元）
经营活动产生的现 1,748,423,570.0 1,748,423,570.0
3,001,582,489.62 -5,184,055,619.65 -5,184,055,619.65 157.90%
金流量净额（元） 5 5
基本每股收益（元/
0.6719 0.9256 0.9256 -27.41% 0.3959 0.3959
股）
稀释每股收益（元/
0.6719 0.9256 0.9256 -27.41% 0.3959 0.3959
股）
加权平均净资产收 下降 3.48 个
6.53% 10.01% 10.01% 4.57% 4.57%
益率 百分点
本年末比上
2017 年末 2016 年末
2018 年末 年末增减
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
29,161,608,501. 29,161,608,501.
总资产（元） 46,050,688,700.65 43,619,885,474.24 43,619,885,474.24 5.57%
95 95
归属于上市公司股 5,885,037,057.5 5,885,037,057.5
7,273,821,959.91 6,411,756,460.57 6,411,756,460.57 13.45%
东的净资产（元） 2 2
会计政策变更的原因
2018 年 6 月 15 日财政部发布了《关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的通知》（财会〔2018〕15 号），对一
般企业财务报表格式进行了修订。根据通知的规定和要求，公司需对原报表格式进行相应的变更，按照该文件规定的一般企
业财务报表格式（适用于尚未执行新金融准则和新收入准则的企业）编制公司的财务报表。对于上述列报项目的变更，公司
采用追溯调整法进行会计处理，并对上年比较数据进行调整，本次会计政策变更，仅对资产负债表及利润表列报项目及其内
容做出调整，对公司财务状况、经营成果和现金流量不产生影响。
报告期内，本公司与深圳安创投资管理有限公司就前期股权转让事宜签署的补充协议，获得惠州创筑房地产有限公司的
控制权，因此本公司在 2018 年度合并财务报表中不再将其全部资产和负债划分为持有待售类别，并重述了可比年度财务报
表。本次调整仅对资产负债表相关项目进行重述，对公司经营成果和现金流量不产生影响。
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七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 1,523,246,848.76 4,424,285,583.75 1,132,541,480.98 862,038,528.96
归属于上市公司股东的净利润 266,284,767.81 451,775,779.77 39,493,430.50 -310,863,646.39
归属于上市公司股东的扣除非经
233,125,367.01 416,625,356.00 27,247,483.53 -299,428,549.43
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -259,232,827.27 176,412,144.74 1,684,230,462.67 1,400,172,709.48
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
九、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2018 年金额 2017 年金额 2016 年金额
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲
42,987,733.99 16,968,148.12 -6,943,207.76
销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按
2,790,139.99 10,881,461.02 2,062,281.72
照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）
委托他人投资或管理资产的损益 14,531,604.31 38,242,109.76
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，
持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价
107,791.61
值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融
负债和可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 1,525,549.90 59,176.30
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根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行
63,636,748.51
一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入 20,799,278.50 6,095,978.88
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 10,862,828.18 -59,483,472.61 -18,105,888.31
其他符合非经常性损益定义的损益项目 2,724,977.36
减：所得税影响额 24,652,148.90 22,800,299.06 -4,521,873.01
少数股东权益影响额（税后） -167,897.00 915,683.89 -11,460.90
合计 69,120,674.58 55,409,144.39 -18,453,480.44
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司从事的主要业务
公司以房地产开发为主营业务，主要项目分布在粤港澳大湾区、上海大都市圈、成渝、环渤海四大经济圈核心城市，其
他业务涵盖酒店经营、资产管理、物业管理、商业管理、股权投资等领域。公司在全国开发建设了众多优质项目，拥有合理
的土地储备，且逐步增加自持优质资产，自主经营五星级酒店，持有及运营甲级写字楼，拥有专业的物业管理公司，具备良
好的社会信誉和品牌形象。
二、主要资产重大变化情况
1、主要资产重大变化情况
主要资产 重大变化说明
报告期末长期股权投资 140,693.69 万元，较年初减少 18,884.13 万元，减幅 11.83%，
股权资产
主要原因是本期收回合营公司西藏运璟企业管理合伙企业(有限合伙)投资所致。
报告期末存货 2,578,515.10 万元，较年初减少 438,197.88 万元，减幅 14.53%，主要原
存货
因是本期将香港公司的存货重分类至持有待售资产所致。
2、主要境外资产情况
√ 适用 □ 不适用
保障资产安 境外资产占
是否存在重
资产的具体内容 形成原因 资产规模 所在地 运营模式 全性的控制 收益状况 公司净资产
大减值风险
措施 的比重
中洲投资控股（香
港）有限公司 公司治理层、
Centralcon 高管成员及
HK$ 6,846 独立运营、自 HK$ -47,26
Investment 设立 香港 财务负责人 82.32% 否
,812,144.75 负盈亏 3,002.63
Holding(Hong 由公司任命
Kong) Company 或委派
Limited
中洲投资控股（香港）有限公司由公司在香港以港币 1 万元登记设立，其中通过新设方式持有中洲控
股管理公司、佳智集团有限公司、祥铭有限公司的 100%股权，通过股权收购持有 Ever Reality Limited、
其他情况说明 中洲（火炭）有限公司、时骏有限公司的 100%股权。其核心资产为全资子公司中洲（火炭）有限公司
所持有的位于香港新界沙田区坳背湾 1-11 号的，于土地登记处登记为沙田市地段第 75 号及丈量约份
第 176 约地段 744 号余段（Sha Tin Town lot No.75 & DD176 lot 744RP）房地产开发项目；以及全资子
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公司时骏有限公司持有的位于香港港岛铜锣湾区大坑道 4-4C 号，于香港土地注册处登记的登记号为
INLAND LOT NO.7426 号的土地上的 24 个住宅单位的所有权。
报告期内，经公司第八届董事会第七次会议审议通过，公司与中洲（集团）控股有限公司于 2018 年 1
月 12 日签署了《关于中洲投资控股（香港）有限公司全部已发行股份及卖方债权的买卖协议》，向中
洲（集团）控股有限公司出售公司所持有的中洲控股香港的全部已发行股份及卖方债权。该议案已经
公司 2018 年第二次临时股东大会审议通过。具体内容详见巨潮资讯网上刊登的相关公告。
三、核心竞争力分析
公司在房地产业务领域历经30多年的不懈努力，形成了自身综合竞争优势。通过市场化运作，逐步提升企业核心竞争
力，有效地支撑了公司业绩的快速增长，为企业可持续发展提供坚实的保障。
1、战略发展规划
公司明确战略发展规划，完善组织管控体系、职位和薪酬体系、业务流程体系和业务管控体系，强化战略拓展能力、
规划设计能力、运营管理能力、营销策划能力、成本管控能力和资本运作能力，形成“稳中求进、高质发展”的发展模式，
为公司实现高度市场化运作、进一步扩大经营规模、增强可持续发展力提供了有力支撑。
2、运营管理团队
公司通过调整组织架构，开展人才盘点分析，并通过外部人才引进和内部培养等方式，合理配置人力资源，促进公司
人力资源更加年轻化，专业化，人才结构不断完善，打造了一支专业的运营管理团队和高效率的业务队伍。
3、完善的员工培养体系，有竞争力的市场薪酬，丰富的激励体系。目前公司处于快速发展期，员工具有广阔的发展空
间，为员工量身打造“优才、英才、将才、帅才”加速营，助力员工成长成才。此外，公司对标市场，对薪酬激励体系进行
了积极地优化，构建多层次的激励体系，形成“共创、共担、共享”的激励文化，有效地调动了员工的积极性和创造性。
4、品牌实力支撑
作为国家房地产开发一级资质企业，经过30多年的品牌沉淀，公司凭借在城市综合开发与运营方面的核心竞争力与优
势，在行业获得的颇多荣誉。
2018年，公司入围由国务院发展研究中心、清华大学房地产研究所和中国指数研究院联合发布的“2018中国房地产百
强企业榜”，被评为“2018中国房地产百强企业——百强之星”； 在2018中国房地产专业峰会举办期间，公司获得品牌价
值系列榜单中的“城市运营商品牌TOP20”殊荣；凭借良好的企业形象以及履行企业社会责任方面的突出表现，公司荣获2018
（第八届）中国公益节 “2018年度责任品牌奖”。
2018年，深圳中洲万豪酒店荣膺多个奖项，其中包括万豪集团“大中华区最佳表现酒店大奖”；电子商务渠道“缤客
好评住宿奖”和“猫途鹰网卓越奖”；中国旅游饭店业协会“最佳城市豪华饭店”等多项殊荣。2018年，中洲圣廷苑酒店以
精益求精的产品和服务品质荣获第十八届中国饭店金马奖“最佳卓越服务酒店”、第九届广东人最喜爱旅游目的地及品牌评
鉴“最喜爱品质酒店”、中外酒店白金奖“十大地标酒店”、深圳市旅游协会“2018年深圳本土品牌酒店16强”等奖项。
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第四节 经营情况讨论与分析
一、概述
（一）报告期内外部环境分析
2018年，作为执行十九大会议精神的开篇之年，国家坚定“优化经济结构、转换增长动力”发展思路，坚持“去产能、
去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大任务，坚守房住不炒底线，强调让全体人民住有所居，稳步推进住房长效机制的建
立与完善。
2018年全年商品房销售面积增速放缓，但销售额保持较高增长。根据国家统计局数据，2018年全年商品房销售面积
171,654万平方米，比上年增长1.3%，增速较去年回落6.4个百分点；商品房销售额149,973亿元，比上年增长12.2%，增速较
去年回落1.5个百分点。
行业的规模化效应不断增强，市场集中度继续提高。根据克而瑞权威发布，2018年千亿房企数量达到30家，较2017年增
加13家，行业TOP100市场占有率继续提升，达66.7%，较2017年增加11.3个百分点，行业集中度加速提升。
（二）公司的经营业态及区域竞争优势
公司以房地产开发为主营业务，主要项目分布在粤港澳大湾区、上海大都市圈、成渝和环渤海四大经济圈核心城市，其
他业务涵盖酒店经营、资产管理、物业管理、商业管理、股权投资等领域。公司通过“专注区域、深耕城市、多盘联动”的
区域投资策略，以“高周转、扩规模、严管控、增效益”为发展方针，聚焦客户，精益求精，全方位提高公司的项目开发能
力、运营管理能力、资产管理能力，并在2018年成功入围“年度城市运营商品牌TOP20”。公司主要房地产项目布局如下：
1、立足粤港澳大湾区，做大做强中洲品牌。公司在深圳、惠州、广州、佛山、东莞等地均有多个优质项目。深圳区域
作为公司总部所在地，持有多个优质物业，其中笋岗物流园项目为深圳市首批十大城市更新项目之一，由地标商务办公、创
意办公、公寓及商业构成；黄金台项目是龙华区核心地段的住宅项目，位于深圳北站商务核心区内；宝城26区项目为城市更
新项目，规划功能主要为商业、办公和酒店，是该区域打造“商贸居住综合区”的重要组成部分；SCC项目主要为酒店和写
字楼，该项目是南山区标志性建筑，荣获中国绿色建筑最高级别认证——国家三星级绿色建筑标识证书；公司以代管代建方
式，承接了福田区在建规模达百万平米的商住综合体旧改项目——中洲湾项目。惠州区域2018年销售业绩较2017年增长30%，
排名惠州市房企销售额前6名，在建在售项目中，同创公寓取得惠州市公寓产品销售第1名，天御项目继续保持了在惠城区销
售前3名的业绩，惠州半岛城邦在博罗片区也取得了销售前4名的成绩，河谷花园在入市即获得单月惠州单盘销售第2名，惠
州区域整体呈现出品质与速度同步发展态势。公司积极布局广州及周边区域，主要项目有佛山璞悦花园、广州南沙灵山岛项
目、东莞水南东祠项目、东莞上一村旧改项目等。其中广州南沙灵山岛项目位于南沙自贸区明珠湾起步区，该区域将重点发
展高端总部经济基地，未来区位价值凸显。
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
2、重视成渝片区发展，积极开拓西南市场。公司在成渝区域深耕多年，落地开发多个项目，其中位于成都主城成华区
的里程项目，为中洲在成渝区域精品楼盘；重庆大渡口项目于2018年4月开盘并加推，实现三次开盘均清盘，销售额位列区
域洋房第二，有效提升了中洲的品牌效应，为进一步开拓重庆市场打下了坚实的基础。成都锦城湖岸、中央城邦、天府长城
等优质商业物业协同发力，在商业存量全国前列的成都市场完成了业绩破冰。成渝区域尚有800余亩储备用地，享有优质湖
景资源，项目升值空间可期。
3、深耕上海大都市圈，奠定多盘联动基础。公司目前在上海大都市圈已形成以上海为核心逐步辐射长三角的布局，发
挥上海资金、人才和地域优势，近年来持续在上海及周边区域拓展项目，现开发和销售的项目主要有：珑湾、珑悦、里程、
无锡崇安府、花溪樾；嘉兴花溪地、花溪源著等项目。公司在上海大都市圈已经初步形成多城、多区、多盘联动格局，市场
地位显著提升。
4、强化青岛片区市场，探索环渤海区域发展。公司青岛半岛城邦项目连续三年稳居胶州销售金额前三，带动少海片区
置业热度，为中洲品牌在青岛赢得良好的市场口碑。
（三）报告期内公司主要经营管理工作回顾
公司全年实现房地产销售面积104.94万平方米，销售金额131.72亿元，比上年同期下降9.1%。全年主要经营及管理工作
如下：
1、深耕城市，稳健投资。2018年，公司秉持稳健投资、稳步成长的发展理念，经对宏观政策的分析及对行业的研判，
为抵御可能发生的市场风险，保证资金充沛，公司审慎投资，因城施策，保持拓展多样性，鼓励小股操盘，全年房地产开发
投资56.35亿元，比上年同期减少51.33%，新增土地面积24.49万平方米,新增计容积率建筑面积70.17万平方米。
2、提升运营管理水平，搭建标准化体系。一方面及时调整和完善组织架构，理清管控边界及制度流程，以适应业务发
展新需求；另一方面通过标准化体系的搭建，加快项目开发节奏，稳中求进，实现各项指标有质量的增长。
3、全力以赴促销售，多措并举去库存。公司根据市场环境变化，把握市场机会，动态调整营销策略，夯实营销管理基
础，健全营销制度建设，不断探索项目营销推广创新手段、客户维系手段，达成项目口碑与销售速度的双赢。
4、积极融资，保持稳定融资规模。公司着力优化融资结构、降低短期借款占比，实现年末融资规模近180亿，一年内到
期融资占比12.34%，有效优化融资期限结构及缓解短期偿债压力；继续深化与金融机构合作，提高资产利用效率。
5、稳定资产板块现金流，发挥避风港作用。2018年，公司资产板块业务累计营业收入11.17亿元，为公司提供了稳定现
金流。其中，2018年商业及写字楼可出租物业面积约21.8万平方米，平均出租率达91%。中洲物业积极拓展业务，签约管理
面积超过600万平方米，同比增长41.55%，中洲物业品牌和管理服务品质均得到客户认可，荣获2018年“深圳物业管理服务
企业50强”及“业主满意度深圳指数领先30”。
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
（四）公司主要房地产项目情况
1、公司主要房地产项目储备及开发情况
2018 年
报告期实 2018 年竣 累计开 累计竣 待开发
地 权益 土地 预计总投 累计已投 占地面 计容积率 总建筑面 新开工
项目名称 际投资金 工面积 工面积 工面积 面积 开工时间 开发进度
区 比例 用途 资（万元） 资（万元） 积（㎡） 面积（㎡） 积（㎡） 面积
额（万元） （㎡） （㎡） （㎡） （㎡）
（㎡）
中央城邦 100% 住宅 133,163 1,789 128,589 37,633 112,900 178,236 0 0 178,236 178,236 0 2013.12 竣工
一期竣工，二、
锦城湖岸 100% 住宅 446,882 14,090 321,288 133,000 399,001 570,261 0 299,999 299,999 299,999 270,262 2015.07
三期储备
二、三期竣工；
中洲中央 一、四、五期
60% 住宅 382,524 37,554 255,852 283,459 425,188 557,203 0 126,872 535,962 503,319 21,241 2014.07
成 公园 在建；六期储
都 备
中洲里程 80% 住宅 82,373 6,201 61,914 15,101 57,381 79,538 0 0 79,538 0 0 2016.07 在建
三岔湖项
100% 住宅 - 319 98,217 547,495 848,752 848,752 0 0 0 0 848,752 - 储备
目
洲新新津
100% 住宅 62,363 30,842 30,842 23,793 59,483 86,036 86,036 0 86,036 0 0 2018.06 在建
项目
重 大渡口项
100% 商住 166,227 16,172 89,993 75,734 180,692 245,719 245,719 0 245,719 0 0 2017.09 在建
庆 目
珑湾/珑 住宅 住宅竣工
100% 221,243 0 155,736 115,369 226,124 331,370 0 0 239,429 239,429 91,941 2013.03
悦 商办 商业储备
上
海 中洲里程 100% 住宅 146,702 4,411 142,273 45,071 88,829 113,840 113,840 113,840 0 2015.02 竣工
君廷 100% 住宅 430,763 7,061 415,960 33,824 84,560 120,653 120,653 120,653 0 2012.07 竣工
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
崇安府 90% 住宅 151,705 16,201 113,571 30,022 99,072 131,869 131,869 0 0 2017.06 在建
无
锡 商住
花溪樾 100% 138,556 28,429 105,074 81,810 98,393 131,605 131,605 131,605 0 0 2017.09 在建
用地
花溪地 90% 住宅 152,181 28,365 119,785 66,196 132,302 173,618 173,618 0 0 2017.02 在建
嘉
兴
花溪源著 51% 住宅 85,261 49,291 49,291 53,192 95,746 133,229 133,229 133,229 0 0 2018.05 在建
香 1,155,130 88,378 558,641
沙田项目 100% 住宅 20,038 84,306 84,306 84,306 0 0 2017.09 在建
港 (HKD) (HKD) (HKD)
注 大坑道项 336,974 6,742 93,721
100% 住宅 1,946 9,730 9,730 9,730 - 储备
a 目 （HKD） (HKD) (HKD)
住宅 一期二期竣工
央筑花园 100% 528,712 9,758 335,000 249,705 589,140 724,618 549,282 549,282 175,336
商业 三期储备
住宅
湾上花园 100% 150,304 1,665 134,440 88,119 176,450 280,268 280,268 280,268 2014.02 竣工
商业
住宅
中洲天御 100% 285,447 28,448 207,568 209,878 586,385 794,907 155,999 794,907 492,403 0 2015.06 在建
商业
中洲御郡
惠 90% 住宅 59,088 17,072 41,879 27,940 97,690 132,767 132,767 2017.04 在建
华府
州
天御时代
100% 商业 5,802 1,081 3,974 3,789 5,684 7,719 7,719 7,719 7,719 0 2017.03 竣工
天街项目
住宅 三期、四期在
半岛城邦 20% 323,869 57,711 57,711 323,494 758,726 945,648 242,783 0 686,609 236,716 259,039
商业 建
商住
河谷花园 100% 447,634 49,378 49,378 211,656 648,157 864,609 186,385 186,385 0 674,268 2017.11 在建
用地
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仲恺科研 工业
60% 111,432 39,032 124,903 191,292 79,538 0 111,754 - 储备
楼项目 用地
中洲同创 商业
100% 31,548 7,853 12,665 13,394 46,836 62,530 63,128 63,128 2017.12 在建
公寓项目 用地
惠州中洲 商住
51% 90,094 16,182 24,874 20,048 70,168 96,410 96,410 96,410 0 0 2017.11 在建
华昕家园 用地
康威项目 100% 商业 191,013 2,115 14,900 52,297 130,750 183,070 183,070 183,070 0 0 2018.05 在建
商住
南麓院 83% 140,295 2,964 24,694 91,221 273,663 364,559 72,103 72,103 0 292,456 2018.04 在建
用地
仲恺骏洋 商住
80% 0 52,725 184,536 253,360 0 0 253,360 新增储备
项目 用地
笋岗物流 物流
100% 885,611 8,068 164,677 56,486 391,000 462,940 - - 462,940 - - 2014.11 在建
园 商业
黄金台项
深 90% 住宅 614,354 注b - - - - - - - - 634,727 - 储备
目
圳
深圳宝安 商办
80% - - - 102,175 293,250 293,250 - - - - 293,250 - 储备
26 区项目 用地
中洲半岛
青
城邦（南 100% 住宅 258,312 11,904 95,126 309,936 370,637 415,760 875 293,098 94,553 122,662 2016.03 在建
岛
区）
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中洲半岛
城邦（北 100% 住宅 225,049 23,418 59,820 275,801 330,588 400,769 304,801 95,968 2017.11 在建
区）
佛山璞悦 100% 住宅 255,505 19,484 190,517 48,894 146,682 203,356 - - 203,356 - - 2017.07 在建
广
州 南沙灵山
51% 商务 350,000 18,531 156,166 217,393 217,393 2019.09 新增储备
岛项目
东
水南东祠 20% 住宅 89,257 22,028 22,028 27,733 54,735 73,813 73,813 - 73,813 - 2018.1 在建
莞
备注：a、报告期内，经公司第八届董事会第七次会议、公司 2018 年第二次临时股东大会审议通过，公司与中洲（集团）控股有限公司签署了《关于中洲投资控股（香港）有限
公司全部已发行股份及卖方债权的买卖协议》，向中洲（集团）控股有限公司出售公司所持有的中洲控股香港的全部已发行股份及卖方债权。截至报告期末，上述股权已交割 55.88%，
尚有 44.12%股份转让尚未完成。
b、黄金台项目原土地总面积约 28.5 万平方米，该地块已纳入深圳市 2014 年度土地整备计划，市规划国土委龙华管理局已拟定了《华电地块 A806-0001 宗地土地整备实施
方案》并经市政府有关会议审议并原则通过，但尚未取得市政府用地批复。该实施方案主要内容为，按等价值原则，在该地块用地范围及周边调整留用项目用地，剩余用地由政府
收回。公司将配合市规划国土委龙华管理局按有关规定推进收地补偿及后续工作。目前该项目尚无进一步进展。
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
2、公司主要房地产销售情况
权益 总可售面积 本年销售面积 本年销售金 累计销售面 累计销售金额 本年结转面 本年结转金额
地区 项目名称 业态 竣工时间
比例 （㎡） （㎡） 额（万元） 积（㎡） （万元） 积（㎡） （万元）
车位 101,473 13,932 5,945 96,958 52,466 13,932 5,972 一期：2010-12
半岛城邦（1-3
100% 二期：2011-12
期）
三期：2013-10
商业 7,473 2,730 2,100 7,473 18,900 179 473
南熙里(1、2
100% 商业 54,287 19,713 18,690 54,287 112,131 10,648 12,136 2013/10/1
期)
商业 18,577 15,762 21,239 17,588 30,546 6,806 15,307
中洲中央城邦 100% 2016/2/1
车位 43,830 7,049 2,513 22,331 8,887 2,263 2,403
成都 住宅 357,138 509 1,277 199,636 315,701 199,047 314,561 2018/2/1
中洲锦城湖岸
100% 商业 22,148 6,975 17,555 13,495 38,015 11,865 35,084 -
（1、2 期）
车位 39,013 6,376 3,691 21,212 15,069 7,750 14,060 -
中洲中央公园 住宅 388,116 2,772 2,659 255,492 207,678 51,877 44,986 F 地块 2016-12
60%
（ABCDF） 车位 56,178 7,429 2,309 8,157 2,829 88 145 D 地块 2018-3
住宅 51,453 13,457 19,731 51,453 74,328
中洲里程 80% 2019/10/1
车位 8,375 3,332 1,692 3,332 1,692
重庆大渡口 100% 住宅 160,690 63,428 58,511 63,428 58,511 2019/11/1
上海 中洲珑悦 100% 车位 27,483 1,638 1,700 16,636 5,089 1,613 1,672 -
18
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
中洲里程 100% 商业 10,263 714 2,366 10,263 28,728 7,867 20,367 2016/12/1
住宅 82,880 2,865 31,266 82,880 660,569 3,954 43,062
中洲君廷 100% 2015/12/1
车位 19,380 900 5,016 12,626 39,147 825 4,607
住宅 130,139 43,091 62,599 129,718 183,639
中洲花溪地 90% 商业 1,450 1,436 2,036 1,436 2,036 2020/4/1
车位 15,772 3,710 8,186 14,037 31,804
崇安府 90% 住宅 90,765 18,835 35,155 18,835 35,155 2020/10/1
花溪樾 100% 住宅 132,300 14,665 19,794 14,665 19,794 2019/9/1
花溪源著 51% 住宅 93,736 26,681 23,985 26,681 23,985
住宅 378,271 4,911 7,123 375,205 377,017 6,041 8,954
央筑花园 100% 商业 200,894 3,289 12,489 5,253 21,518 1,105 5,393 2014/12/1
车位 40,002 30,833 14,424 40,002 24,113 6,900 9,714
住宅 163,100 8,657 21,578 163,100 184,879 6,793 15,881
湾上花园 100% 商业 8,608 2,848 5,659 5,165 13,292 861 1,789 2015/12/1
惠州 车位 21,250 22,430 11,272 21,250 13,146 7,763 10,578
住宅 549,632 29,858 32,706 492,464 418,112 112,194 100,449 天御 B：2016-8
中洲天御（1-3
100% 商业 32,310 4,399 8,148 29,144 46,693 8,775 12,093 天御 C1：2017-9
期）
车位 68,050 32,045 10,348 32,074 10,360 10,300 7,707 天御 C2：2018-3
住宅 90,565 95,173 110,706 90,565 110,706
中洲御郡华府 90% 2019/12/1
商铺 1,500 1,152 2,352 1,152 2,352
19
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
中洲半岛城邦 住宅 628,772 90,944 76,143 157,699 96,186 -
20%
(1-8 期) 商业 239,024 5,315 5,750 5,315 5,750 -
一期：2020-8
河谷花园 95% 住宅 122,785 39,875 42,347 41,830 44,425
二、三、四期：2023-10
公寓 45,055 21,487 20,846 21,540 20,896
同创公寓 100% 2020/1/1
商铺 1,706 1,221 2,192 1,221 2,192
一期：2018.04
半岛城邦 住宅 357,662 47,405 48,629 267,174 248,059 33,366 33,759 二期：2019.05
100%
（南区） 三期一批：2019.08
青岛 三期二批：2021.07
车位 13,950 2,393 1,574 2,393 1,574
半岛城邦（北 四期：2019-12
100% 住宅 248,976 86,594 114,212 86,594 114,212
区） 五期：2021-12
20
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
3、公司主要自有物业出租情况
地区 项目名称 权益比例 业态 可供出租面积（㎡） 出租率
商业 4,526 99.63%
中洲控股中心A、C座 100% 写字楼 72,264 90.63%
酒店 40,631 100%
深圳
酒店 46,482 100%
长盛大厦、长兴大厦 100%
写字楼 61,459 90.89%
社区商业 100% 商业 51,219 99.77%
成都 南熙里商业 100% 商业 28,495 75.25%
（五）公司的融资情况
截止2018年12月31日，公司各类融资情况如下：
融资渠道 融资余额（万元） 融资成本区间 期限结构（年）
银行贷款 837,920.00 4.5%-8.5% 1-15年
境外借款 446,265.31 3%-4.6% 6个月-5年
信托类融资 324,471.00 7%-13% 1-8年
结构化融资 67,300.00 8.5% 3年
（六）向其商品房承购人因银行抵押贷款提供担保的情况
本公司及本公司之子公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保，截止2018年12月31日尚未结清的担保金额计
人民币79.07亿元。房地产公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保属于行业内的常规做法。
二、主营业务分析
1、概述
参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。
2、收入与成本
（1）营业收入构成
单位：元
2018 年 2017 年
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 7,942,112,442.45 100% 8,654,233,826.31 100% -8.23%
分行业
房地产 7,386,107,328.13 93.00% 8,207,586,190.30 94.84% -10.01%
21
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
服务 260,512,401.69 3.28% 193,418,134.38 2.23% 34.69%
酒店 390,947,602.78 4.92% 355,399,556.09 4.11% 10.00%
施工 21,265,178.45 0.27% 8,481,865.48 0.10% 150.71%
内部抵消 -116,720,068.60 -1.47% -110,651,919.94 -1.28% 5.48%
分产品
房地产 7,386,107,328.13 93.00% 8,207,586,190.30 94.84% -10.01%
服务 260,512,401.69 3.28% 193,418,134.38 2.23% 34.69%
酒店 390,947,602.78 4.92% 355,399,556.09 4.11% 10.00%
施工 21,265,178.45 0.27% 8,481,865.48 0.10% 150.71%
内部抵消 -116,720,068.60 -1.47% -110,651,919.94 -1.28% 5.48%
分地区
广东地区 2,760,659,355.41 34.76% 3,964,127,632.39 45.81% -30.36%
四川地区 4,261,266,225.73 53.65% 818,560,412.28 9.46% 420.58%
上海地区 715,394,468.95 9.01% 3,631,496,223.79 41.96% -80.30%
山东地区 321,512,460.96 4.05% 350,701,477.79 4.05% -8.32%
内部抵消 -116,720,068.60 -1.47% -110,651,919.94 -1.28% 5.48%
（2）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
房地产 7,386,107,328.13 3,761,518,524.77 49.07% -10.01% -26.48% 11.41%
分产品
房地产 7,386,107,328.13 3,761,518,524.77 49.07% -10.01% -26.48% 11.41%
分地区
广东地区 2,760,659,355.41 1,382,674,003.38 49.92% -30.36% -37.91% 6.09%
四川地区 4,261,266,225.73 2,348,595,259.71 44.89% 420.58% 257.26% 25.20%
上海地区 715,394,468.95 354,556,312.54 50.44% -80.30% -85.14% 16.15%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
√ 是 □ 否
22
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
行业分类 项目 单位 2018 年 2017 年 同比增减
销售金额 亿元 131.72 144.91 -9.10%
房地产 新开工面积 万平方米 133.18 135.39 -1.63%
房地产存货 亿元 257.69 301.47 -14.55%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
□ 适用 √ 不适用
（4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况
□ 适用 √ 不适用
（5）营业成本构成
单位：元
2018 年 2017 年
行业分类 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
房地产 3,761,518,524.77 89.50% 5,116,324,350.81 92.78% -3.28%
服务 175,355,582.22 4.17% 154,600,529.71 2.80% 1.37%
酒店 312,606,297.54 7.44% 309,591,791.82 5.61% 1.83%
施工 21,480,775.97 0.51% 8,442,309.47 0.15% 0.36%
内部抵消 -68,086,849.27 -1.62% -74,425,069.94 -1.35% -0.27%
合计 4,202,874,331.23 100.00% 5,514,533,911.87 100%
（6）报告期内合并范围是否发生变动
√ 是 □ 否
本公司2018年度纳入合并财务报表合并范围的子公司共97户，比上年度增加13户，详细情况参见2018年度审计报告中的
财务报表附注“（六）合并范围的变更”。
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
（8）主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 189,755,986.00
23
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 1.44%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 0.00%
公司前 5 大客户资料
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 君廷项目客户 1 48,000,000.00 0.36%
2 君廷项目客户 2 43,000,000.00 0.33%
3 君廷项目客户 3 34,235,106.00 0.26%
4 君廷项目客户 4 33,420,880.00 0.25%
5 君廷项目客户 5 31,100,000.00 0.24%
合计 -- 189,755,986.00 1.44%
主要客户其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 838,342,220.60
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 14.65%
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 0.00%
公司前 5 名供应商资料
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
1 中建二局第三建筑工程有限公司 255,153,444.66 4.46%
2 中建二局第一建筑工程有限公司 177,194,043.53 3.10%
3 中建一局集团第五建筑有限公司 147,818,230.37 2.58%
4 汕头市达濠建筑总公司 144,890,694.34 2.53%
5 山河建设集团有限公司 113,285,807.70 1.98%
合计 -- 838,342,220.60 14.65%
主要供应商其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、费用
单位：元
2018 年 2017 年 同比增减 重大变动说明
销售费用 239,704,219.98 209,840,786.21 14.23%
本期职工薪酬、物业租赁、管理费等增
管理费用 457,943,081.51 354,597,652.80 29.14%
加所致
财务费用 589,019,455.57 444,208,532.20 32.60% 本期融资成本较上年同期增加所致
24
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
4、研发投入
□ 适用 √ 不适用
5、现金流
单位：元
项目 2018 年 2017 年 同比增减
经营活动现金流入小计 10,854,708,669.69 10,489,304,017.83 3.48%
经营活动现金流出小计 7,853,126,180.07 15,673,359,637.48 -49.90%
经营活动产生的现金流量净额 3,001,582,489.62 -5,184,055,619.65 157.90%
投资活动现金流入小计 12,150,034,168.31 24,088,872,151.86 -49.56%
投资活动现金流出小计 11,517,149,558.98 25,583,609,029.95 -54.98%
投资活动产生的现金流量净额 632,884,609.33 -1,494,736,878.09 142.34%
筹资活动现金流入小计 5,178,848,333.80 14,529,462,856.82 -64.36%
筹资活动现金流出小计 8,361,470,727.35 7,111,154,805.49 17.58%
筹资活动产生的现金流量净额 -3,182,622,393.55 7,418,308,051.33 -142.90%
现金及现金等价物净增加额 459,558,737.37 685,129,402.13 -32.92%
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
√ 适用 □ 不适用
(1)2018年度经营活动产生的现金流量净额为300,158.25万元，较上年同期增加818,563.81万元，增幅157.90%。主要原因
是本期支付的购买土地款及房地产开发工程款较上期减少所致；
(2)2018年度投资活动产生的现金流量净额为63,288.46万元，较上年同期增加212,762.15万元，增幅142.34%。主要原因
是上期收购子公司而代偿债务所致；
(3)2018年度筹资活动产生的现金流量净额为-318,262.24万元，较上年同期减少1,060,093.04万元，减幅142.90%。主要原
因是本期公司取得融资净额较上年同期减少所致；
上述原因导致公司2018年度现金及现金等价物的净增加额45,955.87万元,较上年同期减少22,557.07万元，减幅32.92%。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
√ 适用 □ 不适用
由于房地产行业建设周期的特性，报告期内收到的预收账款和开发投入产生现金流的房地产项目在以后期间结算收益，
导致经营活动产生的现金净流量与本年净利润存在重大差异。
25
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
三、非主营业务分析
√ 适用 □ 不适用
单位：元
金额 占利润总额比例 形成原因说明 是否具有可持续性
对联合营单位权益法核算的投资收
投资收益 27,475,125.57 2.95% 否
益减少以及理财产品收益减少
资产减值 389,180,984.13 41.78% 计提的存货跌价损失 否
营业外收入 24,612,872.72 2.64% 本期核销无法支付的应付款项 否
营业外支出 13,750,044.54 1.48% 罚款、违约金支出 否
其他收益 2,790,139.99 0.30% 政府补助收益 否
四、资产及负债状况
1、资产构成重大变动情况
单位：元
2018 年末 2017 年末
占总资 占总资 比重增减 重大变动说明
金额 金额
产比例 产比例
货币资金 5,815,613,276.36 12.63% 5,747,395,781.42 13.18% -0.55%
应收票据及应收
114,930,888.91 0.25% 98,972,594.72 0.23% 0.02%
账款
本期将中洲控股香港的存货重分类
存货 25,785,150,986.38 55.99% 30,167,129,824.68 69.16% -13.17%
至持有待售资产
投资性房地产 1,639,900,304.98 3.56% 1,711,592,070.65 3.92% -0.36%
长期股权投资 1,406,936,921.46 3.06% 1,595,778,206.16 3.66% -0.60%
固定资产 1,254,080,320.87 2.72% 1,392,196,372.94 3.19% -0.47%
在建工程 2,111,335.89 0.00% 0.00% 0.00%
本期将中洲控股香港的短期借款重
短期借款 492,000,000.00 1.07% 3,487,933,833.42 8.00% -6.93%
分类至持有待售负债
本期将中洲控股香港的长期借款重
长期借款 8,457,188,456.18 18.36% 11,314,579,629.03 25.94% -7.58% 分类至持有待售负债及一年内到期
的长期借款增加
预付款项 241,207,217.53 0.52% 152,084,184.48 0.35% 0.17%
本期将中洲控股香港的资产重分类
持有待售的资产 5,999,176,801.23 13.03% 0.00 0.00% 13.03%
至持有待售资产
其他流动资产 2,029,155,703.38 4.41% 1,318,384,453.66 3.02% 1.39%
26
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
预收账款 12,094,226,682.84 26.26% 10,115,484,212.11 23.19% 3.07%
本期将中洲控股香港的负债重分类
持有待售的负债 5,123,634,990.35 11.13% 0.00 0.00% 11.13%
至持有待售负债
2、以公允价值计量的资产和负债
□ 适用 √ 不适用
3、截至报告期末的资产权利受限情况
公司受限资产主要为债务融资设立的抵押资产。截至2018年12月31日，公司所有权受限制的资产账面价值合计143.54亿元，
详细情况如下：
单位：元
项目 年末账面价值 受限原因
货币资金 1,155,178,150.05 借款及保函保证金
存货 8,072,010,040.25 用于借款抵押
投资性房地产 987,992,639.29 用于借款抵押
固定资产 1,064,981,950.13 用于借款抵押
长期股权投资 3,073,888,550.25 用于借款质押
合计 14,354,051,329.97
五、投资状况
1、总体情况
√ 适用 □ 不适用
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
2,202,212,444.40 6,508,307,609.35 -66.16%
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
截至资
被投资 产负债 披露日 披露索
主要业 投资方 投资金 持股比 资金来 投资期 产品类 预计收 本期投 是否涉
公司名 合作方 表日的 期（如 引（如
务 式 额 例 源 限 型 益 资盈亏 诉
称 进展情 有） 有）
况
成都洲 长安国
房地产 20,000, 自有资 -59,407
新房地 新设 40.00% 际信托 永久 住宅 已完成 否
开发 000.00 金 ,645.00
产开发 股份有
27
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
有限公 限公司
司
珠海中
保天雅 西藏中
股权投 平信创
20,400, 100.00 自有资 -194,08
资合伙 投资 新设 业投资 永久 投资 已完成 否
000.00 %金 6.81
企业 管理有
(有限 限公司
合伙)
东莞中 东莞市
洲城市 房地产 20,000, 100.00 自有资 中洲置 -1,008,
新设 永久 住宅 已完成 否
开发有 开发 000.00 %金 地有限 057.01
限公司 公司
西藏松
西藏中
轩企业
1,056,0 平信创 2018 年
管理合 100.00 自有资 -217,54 2018-1
投资 新设 35,386. 业投资 永久 投资 已完成 否 01 月
伙企业 %金 0.80 9号
00 管理有 19 日
(有限
限公司
合伙)
广州风
投资本
广州南
研究院
沙区盈
有限公
信股权 1,055,8
自有资 司、西 -2,614,
投资合 投资 新设 77,058. 94.99% 永久 投资 已完成 否
金 藏中平 053.00
伙企业 40
信创业
(有限
投资管
合伙)
理有限
公司
广州南 广州风
沙区投 投资本 2018 年
25,500, 自有资 -5,138, 2018-4
元置业 投资 新设 51.00% 研究院 永久 投资 已完成 否 04 月
000.00 金 847.08 6号
有限公 有限公 12 日
司 司
2,197,8
-68,580
合计 -- -- 12,444. -- -- -- -- -- -- 0.00 -- -- --
,229.70
40
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
28
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
六、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
√ 适用 □ 不适用
是否按
计划如
本期初
股权出 期实
起至出
售为上 施，如
售日该 所涉及
市公司 与交易 未按计
交易价 股权为 出售对 股权出 是否为 的股权
交易对 被出售 贡献的 对方的 划实 披露日 披露索
出售日 格（万 上市公 公司的 售定价 关联交 是否已
方 股权 净利润 关联关 施，应 期 引
元） 司贡献 影响 原则 易 全部过
占净利 系 当说明
的净利 户
润总额 原因及
润（万
的比例 公司已
元）
采取的
措施
成都市 持有的
增加投 以公司
盛美同 长城物 2018 年 2018 年
4,894.3 资收益 估值为 非关联 2018-25
赢投资 业集团 01 月 22 177.42 9.46% 否 是 是 02 月 23
2 4,265.0 基础， 方 号
合伙企 股份有 日 日
2 万元 协商确
业（有 限公司
29
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
限合 2.0393 定
伙） %股权
七、主要控股参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
深圳市中洲
3,169,180,97 299,971,959. 45,242,976.9 109,003,777. 84,324,940.1
地产有限公 子公司 房地产开发 20,000 万元
8.61 14 4 14 0
司
深圳市中洲
4,175,178,61 368,419,609. 125,995,312. 113,310,221.
资本有限公 子公司 投资 10,000 万元
6.62 56 03 51
司
西藏卓轩企
业管理合伙 1,604,720,17 1,284,324,63 79,635,802.3 79,635,802.3
子公司 企业管理 250,010 万元
企业（有限合 1.16 4.49 8 8
伙）
惠州创筑房
1,013,337,58 -160,685,070 -143,287,455 -143,287,455
地产有限公 子公司 房地产开发 100 万元
3.40 .96 .15 .15
司
惠州创佳房
377,489,247. -75,289,239. -46,873,684. -46,873,684.
地产有限公 子公司 房地产开发 100 万元
80 39 46 48
司
惠州市昊恒
2,986,567,25 1,410,095,63 505,542,998. 151,767,104. 103,025,047.
房地产开发 子公司 房地产开发 10,200 万元
5.56 8.61 16 85 72
有限公司
惠州方联房
1,511,509,63 361,006,331. 1,079,884,73 361,270,084. 267,708,583.
地产有限公 子公司 房地产开发 100 万元
4.28 45 8.40 90 67
司
成都深长城
2,325,440,96 504,358,666. 198,922,671. 70,514,165.9 53,531,852.3
地产有限公 子公司 房地产开发 5,000 万元
8.59 58 02 3 0
司
成都市银河
3,046,630,82 1,600,492,80 3,463,851,29 707,612,063. 392,696,161.
湾房地产开 子公司 房地产开发 30,000 万元
2.47 7.32 3.30 77 25
发有限公司
成都中洲锦
621,049,550. 529,808,201. 168,669,469. 75,316,787.5 56,791,232.7
江房地产有 子公司 房地产开发 2,000 万元
11 58 21 2 7
限公司
30
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
无锡中洲房
1,183,514,79 -37,394,950. -73,667,961. -79,490,745.
地产有限公 子公司 房地产开发 6,000 万元
7.88 47 24 67
司
上海盛博房
4,102.04 万 2,995,813,74 1,477,437,67 456,035,009. 161,804,164. 130,562,979.
地产开发有 子公司 房地产开发
元 4.49 7.96 74 63 37
限公司
青岛市联顺
2,430,352,64 111,542,017. 321,512,460. 83,940,553.4 62,797,435.8
地产有限公 子公司 房地产开发 1,000 万元
0.31 01 96 7 0
司
佛山洲立置 1,682,323,85 -222,351,343 -125,888,435 -146,167,947
子公司 房地产开发 1,000 万元
业有限公司 5.88 .25 .45 .31
长城物业集
物业管理、 11,130.76 万 2,132,418,55 445,386,385. 2,538,864,77 179,433,552. 134,699,549.
团股份有限 参股公司
投资 元 5.90 72 9.16 98 85
公司
惠州银泰达
2,100,249,96 -596,652,575 105,790,499. -102,574,606 -83,916,226.
实业有限公 参股公司 房地产开发 5,000 万元
3.00 .07 22 .09 35
司
报告期内取得和处置子公司的情况
√ 适用 □ 不适用
公司名称 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产经营和业绩的影响
成都洲新房地产开发有限公司 新设 本期影响公司净利润 -59,407,645.00 元
青岛泽润德房地产营销顾问有限公司 新设 本期影响公司净利润 -989.40 元
湖州洲寻房地产有限公司 新设 本期影响公司净利润 0 元
珠海中保天雅股权投资合伙企业(有限合伙) 新设 本期影响公司净利润 -194,086.81 元
珠海中保天钧股权投资合伙企业(有限合伙) 新设 本期影响公司净利润 -744,097.15 元
西藏松轩企业管理合伙企业(有限合伙) 新设 本期影响公司净利润 -217,540.80 元
广州南沙区盈信股权投资合伙企业(有限合
新设 本期影响公司净利润 -2,614,053.00 元
伙)
广州南沙区投元置业有限公司 新设 本期影响公司净利润 -5,138,847.08 元
深圳市中洲酒店管理有限公司 新设 本期影响公司净利润 -5,362,249.65 元
南通洲海房地产有限公司 新设 本期影响公司净利润 0 元
东莞中洲城市开发有限公司 购买资产 本期影响公司净利润 -1,008,057.01 元
广州南沙区投元产城投资有限公司 新设 本期影响公司净利润 0 元
西藏途轩企业管理合伙企业（有限合伙） 新设 本期影响公司净利润 0 元
主要控股参股公司情况说明
对公司净利润影响达到10%以上的子公司和参股公司的情况说明如下：
31
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
占归属母公司
公司名称 公司类型 净利润 主要原因
净利润的比例
深圳市中洲地产有限公司 子公司 84,324,940.10 18.70% 计提了资金占用费收入
子公司分配股利，处置联
深圳市中洲资本有限公司 子公司 113,310,221.51 25.12%
营公司部分股权收益
西藏卓轩企业管理合伙企业（有限合
子公司 79,635,802.38 17.66% 计提了资金占用费收入
伙）
惠州创筑房地产有限公司 子公司 -143,287,455.15 -31.77% 计提了资金占用费支出
惠州创佳房地产有限公司 子公司 -46,873,684.48 -10.39% 计提了资金占用费支出
湾上花园、央筑花园尾盘
惠州市昊恒房地产开发有限公司 子公司 103,025,047.72 22.84%
结算
惠州方联房地产有限公司 子公司 267,708,583.67 59.36% 天御花园 C2 竣工结算
成都深长城地产有限公司 子公司 53,531,852.30 11.87% 尾盘结算
成都市银河湾房地产开发有限公司 子公司 392,696,161.25 87.07% 锦城湖岸一期竣工结算
成都中洲锦江房地产有限公司 子公司 56,791,232.77 12.59% 中央城邦尾盘结算
无锡中洲房地产有限公司 子公司 -79,490,745.67 -17.63% 计提存货跌价准备
上海盛博房地产开发有限公司 子公司 130,562,979.37 28.95% 上海君廷尾盘结算
青岛市联顺地产有限公司 子公司 62,797,435.80 13.92% 半岛城邦一期竣工结算
佛山洲立置业有限公司 子公司 -146,167,947.31 -32.41% 计提存货跌价准备
成都洲新房地产开发有限公司 子公司 -59,407,645.00 -13.30% 计提存货跌价准备
八、公司控制的结构化主体情况
√ 适用 □ 不适用
公司本年新增控制的结构化主体包括珠海中保天雅股权投资合伙企业(有限合伙)（以下简称“中保天雅”）、珠海中保
天钧股权投资合伙企业(有限合伙)（以下简称“中保天钧”）、西藏松轩企业管理合伙企业(有限合伙)（以下简称“西藏松
轩”）、广州南沙区盈信股权投资合伙企业(有限合伙)（以下简称“南沙盈信”）、西藏途轩企业管理合伙企业（有限合伙）
（以下简称“西藏途轩”）。
2017年7月3日，公司以控股子公司中保盈科（深圳）股权投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“中保盈科”）与西藏
中平信创业投资管理有限公司（以下简称“西藏中平信”）联合发起设立中保天雅，主要用于投资房地产项目及与房地产行
业相关的股权投资、并购投资等投资机会。合伙企业的认缴出资总额200,010万元，其中，西藏中平信作为普通合伙人认缴
出资额10万元、中保盈科作为有限合伙人认缴出资额200,000万元。中保盈科承担该结构化主体的主要风险报酬，因此该结
构化主体纳入本公司的合并报表范围。
2018年1月12日，公司以子公司中保盈科（深圳）股权投资合伙企业（有限合伙）与西藏中平信创业投资管理有限公司联
合发起设立中保天钧，主要用于投资房地产项目及与房地产行业相关的股权投资、并购投资等投资机会。合伙企业的认缴出
资总额35,010万元，其中，西藏中平信作为普通合伙人认缴出资额10万元、中保盈科作为有限合伙人认缴出资额35,000万元。
中保盈科承担该结构化主体的主要风险报酬，因此该结构化主体纳入本公司的合并报表范围。
32
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
2017年11月28日，公司以子公司深圳市中洲资本有限公司（以下简称“中洲资本”）与西藏中平信创业投资管理有限公
司联合发起设立西藏松轩，主要用于投资房地产项目及与房地产行业相关的股权投资、并购投资等投资机会。合伙企业的认
缴出资总额250,010万元，其中，西藏中平信作为普通合伙人认缴出资额10万元、中洲资本作为有限合伙人认缴出资额250,000
万元。中洲资本承担该结构化主体的主要风险报酬，因此该结构化主体纳入本公司的合并报表范围。
2018年2月7日，公司以子公司西藏松轩与西藏中平信和广州风投资本研究院有限公司（以下简称“广州风投”）联合发
起设立南沙盈信，主要用于投资房地产项目及与房地产行业相关的股权投资、并购投资等投资机会。合伙企业的认缴出资总
额178,947万元，西藏松轩作为有限合伙人认缴出资额169,990万元、西藏中平信作为普通合伙人认缴出资额10万元、广州风
投作为有限合伙人认缴出资额8,947万元。西藏松轩承担该结构化主体的主要风险报酬，因此该结构化主体纳入本公司的合
并报表范围。
2017年11月27日，公司以子公司中保盈科（深圳）股权投资合伙企业（有限合伙）与西藏中平信创业投资管理有限公司
联合发起设立西藏途轩，主要用于投资房地产项目及与房地产行业相关的股权投资、并购投资等投资机会。合伙企业的认缴
出资总额100,010万元，其中，西藏中平信作为普通合伙人认缴出资额10万元、中保盈科作为有限合伙人认缴出资额100,000
万元。中保盈科承担该结构化主体的主要风险报酬，因此该结构化主体纳入本公司的合并报表范围。
九、公司未来发展的展望
（一）行业格局与趋势
2019年，政府以“稳房价、稳地价、稳预期”为目标，以因城施策为手段，保持房地产市场的相对平稳发展。在房住
不炒的大前提下因城施策，将有针对性、灵活地进行阶段性精准调控，房价总体趋向平稳，成交量稳中回暖，行业回归价
值与理性投资，核心大城市竞争加剧，行业集中度进一步提高。
（二）公司发展战略
公司将坚持价值投资理念，稳中求进，继续执行“高周转、扩规模、严管控、增效益”的发展方针，坚持“专注区域、
城市深耕、多盘联动”区域投资策略，深耕粤港澳大湾区、上海大都市圈、成渝经济圈、环渤海经济区，做好行业的基本
面分析，研判城市价值，为公司投资提供决策参考，助力公司稳步发展。
（三）2019年工作目标和重点工作
1、总体经营目标
2019年，公司计划实现房地产销售面积131万平方米，销售金额152亿元，房地产开发投资87亿元，新增土地储备计容
积率面积100万平方米，新开工建筑面积为194万平方米。
2、年度重点工作
①精准投资促成长。深度研判大势，加强对宏观经济、行业政策的研判和对房地产周期的分析。对内，盘活现有资产，
对于重点项目制定针对性的操作方案，提高资产利用效率；对外，精准布局，好中选优，确保公司稳健成长。
33
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
②灵活销售保业绩。秉持“因城施策，一案一策”原则，做到供货前置，根据市场变化，重新梳理项目价值点和营销
思路，调整营销策略，多渠道导入销售资源，加大去化力度，确保实现销售目标。
③资金管理稳现金。完善公司内部资金体系搭建，加速销售回款管理，持续提高资金使用效率；实施稳健的融资政策，
不断优化融资结构，有效降低短期偿债压力。
④严格管控增效益。总结项目经验，运用产品标准化成果，落实大运营协调，高度重视工程质量安全管理，落实技术
专家评审机制，定期开展工程巡检，保证工程质量。
⑤精打细算控支出。加强成本前置管理，规避无效成本，确保设计限额指标的达成及成本的适配；严格执行目标成本
管控；加强预结算管理，严控费用支出。
⑥优质资产创收益。通过商业管理、酒店管理、物业管理的价值输出，以优质自持项目为切入点，围绕“抓企业管理、
增强竞争力、保障经营稳定”的目标，充分挖掘客户资源，积极应对市场风险，为公司提供稳定的收入。
（四）可能面对的风险及对策
1、政策风险
2019年，房住不炒的政策主基调不会变。根据各城市市场实际情况，在符合国家宏观调控政策下，地方政府因地制宜出
台相关政策，以提高政策的针对性以及有效性，保证市场稳定。由此导致房地产市场的不确定性较大，需随时关注市场走向，
根据相关政策及时调整策略。
2、市场及竞争风险
2018年中国房地产行业调控持续，为防范市场风险，以谨慎投资、加紧去化为策略，投资力度战略性放缓。行业增速的
放缓对企业的发展战略提出了更高的要求，越来越多的房企通过突出多元化业务板块定位，以谋求利润增长点。2019年，行
业集中度的不断提高，中小房企生存空间进一步受到挤压，面临利润空间被压缩甚至局部亏损的风险。
3、融资、信贷、利率风险
受房地产行业资金监管政策影响，房地产行业融资环境仍然严峻。融资渠道收紧、融资成本攀升的情况可能在一段时间
内继续维持。公司将继续加强内部管理效率，不断强化销售回款管理，进一步拓宽融资渠道，确保公司现金流安全。
4、经营风险
公司所处的房地产行业受政策影响较大，未来政府为追求市场稳定性，会以灵活多样的政策进行调整，可能带来较大的
不确定性，这对公司的经营是一大挑战，如何紧跟市场，随时调整销售策略成为重点。公司将密切关注政策和市场动态，根
据市场情况调整经营策略以应对政策、市场的变化，以满足公司战略发展的需要，降低公司面临的经营风险。
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
十、接待调研、沟通、采访等活动情况
1、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
√ 适用 □ 不适用
接待时间 接待方式 接待对象类型 调研的基本情况索引
2018 年 1-12 月 电话沟通 个人 个人
2018 年 1-12 月 其他 个人 深交所互动易平台
是否披露、透露或泄露未公开重大信息 否
35
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
第五节 重要事项
一、公司普通股利润分配及资本公积金转增股本情况
报告期内普通股利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况
√ 适用 □ 不适用
公司的利润分配政策符合公司《章程》的规定，充分保护中小投资者的合法权益，有明确的利润分配标准和分配比例，
利润分配政策调整和变更的条件清晰，需由独立董事发表独立意见，审议程序透明、合理，符合监管部门的规范性要求。
现金分红政策的专项说明
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求： 是
分红标准和比例是否明确和清晰： 是
相关的决策程序和机制是否完备： 是
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用： 是
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是
是
否得到了充分保护：
现金分红政策进行调整或变更的，条件及程序是否合规、透
不适用
明：
公司近 3 年（包括本报告期）的普通股股利分配方案（预案）、资本公积金转增股本方案（预案）情况
1、2018年度利润分配预案
（1）按照母公司净利润的10%提取法定公积金56,116,193.43元；
（2）按照母公司净利润的90%和上年度未分配利润共计1,139,901,405.45元，作为分红基金的来源。以公司年末总股
本664,831,139股为基数，每10股派发现金红利1.00元（含税），合计共派现金66,483,113.90元（含税），剩余未分配利润
结转下年度。
公司本年度不送红股，也不进行资本公积金转增股本。
2、2017年度利润分配方案
（1）按照母公司净利润的10%提取法定公积金1,724,059.00元；
（2）按照母公司净利润的90%和上年度未分配利润共计767,821,892.40元，作为分红基金的来源。以公司年末总股本
664,831,139股为基数，每10股派发现金红利2.00元（含税），合计共派现金132,966,227.80元（含税），剩余未分配利润
结转下年度。
公司本年度不送红股，也不进行资本公积金转增股本。
3、2016年度利润分配方案
36
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
（1）按照母公司净利润的10%提取法定公积金1,370,226.75元；
（2）按照母公司净利润的90%和上年度未分配利润共计805,491,852.51元，作为分红基金的来源。以公司年末总股本
664,831,139股为基数，每10股派发现金红利0.80元（含税），合计共派现金53,186,491.12元（含税），剩余未分配利润结
转下年度。
公司本年度不送红股，也不进行资本公积金转增股本。
公司近三年（包括本报告期）普通股现金分红情况表
单位：元
现金分红总额
现金分红金额 以其他方式现
分红年度合并 （含其他方
占合并报表中 以其他方式 金分红金额占
报表中归属于 现金分红总额 式）占合并报
现金分红金额 归属于上市公 （如回购股 合并报表中归
分红年度 上市公司普通 （含其他方 表中归属于上
（含税） 司普通股股东 份）现金分红 属于上市公司
股股东的净利 式） 市公司普通股
的净利润的比 的金额 普通股股东的
润 股东的净利润
率 净利润的比例
的比率
2018 年 66,483,113.90 446,690,331.69 14.88% 0.00 0.00% 66,483,113.90 14.88%
2017 年 132,966,227.80 615,363,173.16 21.61% 0.00 0.00% 132,966,227.80 21.61%
2016 年 53,186,491.12 260,532,556.30 20.41% 0.00 0.00% 53,186,491.12 20.41%
公司报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正但未提出普通股现金红利分配预案
□ 适用 √ 不适用
二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
√ 适用 □ 不适用
每 10 股送红股数（股） 0
每 10 股派息数（元）（含税） 1.00
每 10 股转增数（股） 0
分配预案的股本基数（股） 664,831,139
现金分红金额（元）（含税） 66,483,113.90
以其他方式（如回购股份）现金分红金额（元） 0.00
现金分红总额（含其他方式）（元） 66,483,113.90
可分配利润（元） 1,196,017,598.88
现金分红总额（含其他方式）占利润分配总额的
14.88%
比例
本次现金分红情况
公司发展阶段属于成长期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到
20％
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
利润分配或资本公积金转增预案的详细情况说明
根据德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）出具的德师报(审)字(19)第 P02613 号审计报告，本公司（母公司）2018
年度实现净利润 561,161,934.28 元，加年初未分配利润 767,821,892.40 元，减去分配 2017 年度现金红利 132,966,227.80 元，
母公司 2018 年末实际可供分配的利润为 1,196,017,598.88 元。
根据国家有关法律、法规及公司《章程》的规定，公司拟提出 2018 年度利润分配及分红预案如下：
1、按照母公司净利润的 10%提取法定公积金 56,116,193.43 元；
2、按照母公司净利润的 90%和上年度未分配利润共计 1,139,901,405.45 元，作为分红基金的来源。以公司年末总股本
664,831,139 股为基数，每 10 股派发现金红利 1.00 元（含税），合计共派现金 66,483,113.90 元（含税），占公司 2018 年度
合并报表归属于母公司股东的净利润 446,690,331.69 元的 14.88%，剩余未分配利润结转下年度。
公司本年度不送红股，也不进行资本公积金转增股本。
三、承诺事项履行情况
1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末
尚未履行完毕的承诺事项
√ 适用 □ 不适用
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
1、本人承诺不无偿或以不公平条件向其
他单位或者个人输送利益，也不采用其
他方式损害公司利益；2、本人承诺对职
务消费行为进行约束；3、本人承诺不动
用公司资产从事与履行职责无关的投
资、消费活动；4、本人承诺由董事会或
薪酬委员会制定的薪酬制度与公司填补
回报措施的执行情况相挂钩；5、如公司
未来实施股权激励方案，本人承诺股权
其他对公司 贾帅;申成文;谭华
激励方案的行权条件与公司填补回报措 2016 年 02 9999 年 12 正在履行
中小股东所 森;王道海;吴天 其他承诺
施的执行情况相挂钩。本承诺函出具日 月 26 日 月 31 日 中
作承诺 洲;姚日波;张立民
后，如中国证券监督管理委员会、深圳
证券交易所等证券监管机构就填补回报
措施及其承诺作出另行规定或提出其他
要求的，本人承诺届时将按照最新规定
出具补充承诺。作为填补回报措施相关
责任主体之一，本人若违反上述承诺或
拒不履行上述承诺，本人同意按照中国
证监会和深圳证券交易所等证券监管机
构按照其发布的有关规定、规则，对本
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
人作出相关处罚或采取相关管理措施。
深圳市中洲置地 不越权干预公司经营管理活动，不侵占 2016 年 02 9999 年 12 正在履行
其他承诺
有限公司;黄光苗 公司利益。 月 26 日 月 31 日 中
一、本人未来将以中洲控股（含其合并
范围内的子公司，下同）作为本人从事
房地产开发、销售业务的唯一平台，本
人控制的其他企业（指本人直接或间接
控制的、除中洲控股合并范围内的企业
以外的企业，下同）将主要从事产业园
区建设和企业孵化、基础设施投资、股
权投资等其他业务；二、本人及本人控
制的其他企业未来不会通过独资、控股
或合营等任何方式，新增与中洲控股构
成实质性同业竞争的业务或项目，包括
但不限于房地产开发与销售、物业租赁
业务等；三、对于目前存在的有一定竞
争关系的业务或项目，本人及本人控制
的其他企业将采取如下措施：1、房地产
开发与销售业务：在 2015 年年内将熊猫
小镇项目转让予中洲控股；自 2015 年 1
月 31 日起 3 年内，逐步开展将本人及本
人控制的其他企业当前持有的尚未开发
关于同业竞
的土地使用权转让予中洲控股或无关联
争、关联交 2015 年 06 9999 年 12 正在履行
黄光苗 第三方的工作。在中洲控股和无关联第
易、资金占用 月 05 日 月 31 日 中
三方都有意向受让该等土地使用权时，
方面的承诺
中洲控股享有优先受让权。若未能成功
转让予中洲控股或无关联第三方，则本
人及本人控制的其他企业将委托中洲控
股开发与经营该等土地。2、租赁业务：
未来如果因中洲控股业务发展原因，导
致本人持有中洲新天地商场、中洲中央
公园三期商场部分、青岛少海日韩风情
商业街与中洲控股构成实质性同业竞
争，则本人将向中洲控股或无关联第三
方转让上述资产；在中洲控股和无关联
第三方都有意向受让上述资产时，中洲
控股享有优先受让权。四、本人控制的
企业中有部分企业未实际开展房地产开
发与销售、物业租赁、酒店餐饮和工程
施工业务，但其经营范围中包含上述业
务，本人作为该等企业的控股股东或实
际控制人，将自 2015 年 1 月 31 日起 3
年内采取变更经营范围、出售股权、注
销等方式逐步处置该等企业。五、如果
39
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
本人及本人控制的其他企业从任何第三
方获得的商业机会与中洲控股所从事的
业务有实质性竞争或可能有实质性竞
争，则本人及本人控制的其他企业将立
即通知中洲控股，并将该商业机会让与
中洲控股。六、若出现因本人及本人控
制的其他企业违反上述承诺事项而导致
中洲控股的合法权益受到损害之情形，
本人承诺赔偿中洲控股所受到的损失。
七、上述承诺事项自本承诺函签署之日
起生效，至本人不再是中洲控股实际控
制人时终止。
一、本公司作为受黄光苗先生控制的企
业，将严格遵守黄光苗先生于 2015 年 6
月 5 日向中洲控股作出的《关于避免同
关于同业竞 业竞争的承诺函》。二、若出现因本公司
深圳市中洲置地 争、关联交 及本公司控制的其他企业违反上述承诺 2015 年 06 9999 年 12 正在履行
有限公司 易、资金占用 事项而导致中洲控股的合法权益受到损 月 05 日 月 31 日 中
方面的承诺 害之情形，本公司承诺赔偿中洲控股所
受到的损失。三、上述承诺事项自本承
诺函签署之日起生效，至本公司不再受
黄光苗先生控制时终止。
自中洲控股本次发行结束之日（指本次
发行的股份上市之日）起，三十六个月
内不转让本次认购的股份，并委托中洲
深圳市中洲置地 限售股份承 控股董事会向中国证券登记结算有限责 2015 年 12 2018 年 12
履行完毕
有限公司 诺 任公司深圳分公司申请对本公司上述认 月 28 日 月 28 日
购股份办理锁定手续，以保证本公司持
有的上述股份自本次发行结束之日起，
三十六个月内不转让。
（1）除现有业务外，中洲集团及其下属
企业不再新增与本公司有同业竞争的业
务；（2）中洲集团及其下属企业从任何
第三方获得的商业机会与本公司所从事
的业务有实质性竞争或可能有实质性竞
关于同业竞
争，则中洲集团及其下属企业将立即通
深圳中洲集团有 争、关联交 2013 年 11 2018 年 11
知本公司，并将该商业机会让与本公司； 履行完毕
限公司 易、资金占用 月 07 日 月7日
（3）对于现有的与本公司存在同业竞争
方面的承诺
的业务，中洲集团及其下属企业将在法
律法规允许的范围内，5 年内提出同业
竞争的解决方案，通过发行股份购买资
产、现金购买等法律法规允许的方式注
入上市公司。
40
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
承诺是否按
是
时履行
2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测及
其原因做出说明
□ 适用 √ 不适用
四、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。
五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
2018年6月15日财政部发布了《关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》（财会〔2018〕15号），对一般
企业财务报表格式进行了修订。根据通知的规定和要求，公司需对原报表格式进行相应的变更，按照该文件规定的一般企业
财务报表格式（适用于尚未执行新金融准则和新收入准则的企业）编制公司的财务报表。对于上述列报项目的变更，公司采
用追溯调整法进行会计处理，并对上年比较数据进行调整，本次会计政策变更，仅对资产负债表及利润表列报项目及其内容
做出调整，对公司财务状况、经营成果和现金流量不产生影响。
七、报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
八、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
本公司2018年度纳入合并财务报表合并范围的子公司共97户，比上年度增加13户，详细情况如下：
1、其他原因的合并范围变动
单位名称 合并范围变动原因 持股比例(%)
直接 间接
成都洲新房地产开发有限公司 新设 - 40.00
青岛泽润德房地产营销顾问有限公司 新设 - 100.00
41
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
湖州洲寻房地产有限公司 新设 - 100.00
珠海中保天雅股权投资合伙企业(有限合伙) 新设 - 99.971
珠海中保天钧股权投资合伙企业(有限合伙) 新设 - 99.995
西藏松轩企业管理合伙企业(有限合伙) 新设 - 99.996
广州南沙区盈信股权投资合伙企业(有限合伙) 新设 - 99.994
广州南沙区投元置业有限公司 新设 - 51.00
深圳市中洲酒店管理有限公司 新设 - 100.00
南通洲海房地产有限公司 新设 - 100.00
广州南沙区投元产城投资有限公司 新设 - 95.00
西藏途轩企业管理合伙企业（有限合伙） 新设 - 99.99
东莞中洲城市开发有限公司 购买资产 - 100.00
九、聘任、解聘会计师事务所情况
现聘任的会计师事务所
境内会计师事务所名称 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬（万元） 282
境内会计师事务所审计服务的连续年限 2年
境内会计师事务所注册会计师姓名 李渭华、张敏
境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限 李渭华 2 年，张敏 1 年
当期是否改聘会计师事务所
□ 是 √ 否
聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况
√ 适用 □不适用
本年度，公司聘请德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）为公司内部控制审计机构。审计费用共计人民币 282 万元，
其中：财务报表审计费用人民币 197 万元，内部控制审计费用人民币 85 万元。以上费用包括公司财务报表审计及报告出具
费用、内部控制审计及报告出具费用、其他与年度审计相关的专项报告费用以及交通费、住宿费等。
十、年度报告披露后面临暂停上市和终止上市情况
□ 适用 √ 不适用
十一、破产重整相关事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
十二、重大诉讼、仲裁事项
√ 适用 □ 不适用
42
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
2016 年 11 月，原告华电公司与被告龙岗投资公司、原审第三人宝东公司、龙华公司、市规土委、规土委宝安管理局合
资、合作房地产合同纠纷一案在广东省深圳市中级人民法院正式立案。2018 年 6 月 13 日，广东省深圳市中级人民法院做
出初审判决。2018 年 7 月，公司向广东省深圳市中级人民法院提交《民事上诉状》，并按对方当事人的人数提出副本，上诉
于广东省高级人民法院。
该案件具体内容详见公司 2018 年 6 月 27 日、2018 年 7 月 18 日分别披露的《关于重大诉讼事项的进展公告》（公告编号：
2018-99 号、2018-103 号）。
十三、处罚及整改情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
十四、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
√ 适用 □ 不适用
公司控股股东、实际控制人不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到期未清偿等情况。
十五、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
√ 适用 □ 不适用
1、员工持股计划
公司于 2016 年 4 月 15 日召开公司第七届董事会第三十四次会议、于 2016 年4 月 28 日召开公司 2015 年度股东
大会同意公司实施 2016年员工持股计划，并委托鹏华资产管理（深圳）有限公司设立“鹏华资产中洲控股员工持股资产管理
计划”进行管理，计划通过二级市场购买等法律法规许可的方式取得并持有本公司股票。
2016 年 5 月 10 日，公司 2016 年员工持股计划委托鹏华资产管理（深圳）有限公司设立的鹏华资产中洲控股员工持
股资产管理计划完成设立与备案登记手续，存续期为 24 个月。截至 2016 年 7 月 13 日，公司 2016 年员工持股计划通
过深圳证券交易所交易系统累计买入公司股票 18,306,493 股，成交金额为 288,354,970.79 元，成交均价 15.75 元/股，买
入股票数量占公司总股本的 2.75%。
报告期内，截至 2018 年 5 月 9 日，鹏华资产中洲控股员工持股资产管理计划所持有公司股票18,306,493 股已通过集
合竞价、大宗交易等方式全部出售完毕，依法扣除相关税费后已完成清算，并按资管计划持有人持有的份额进行分配。至此，
公司 2016 年员工持股计划已实施完毕。
具体内容详见巨潮资讯网上刊登的相关公告。
2、2018年股权激励计划
（1）2018 年 3 月,公司召开第八届董事会第十一次会议、第八届监事会第五次会议及公司2018 年第三次临时股东大
43
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
会，审议通过了《关于审议<深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年股票期权激励计划（草案）>及其摘要的议案》（以
下简称“股票期权激励计划”）。
（2）2018 年 5 月 15 日，公司召开第八届董事会第十六会议、第八届监事会第七次会议，审议通过《关于调整 2018
年股票期权激励计划激励对象名单及授予数量的议案》及《关于公司向激励对象首次授予股票期权的议案》。
（3）2018 年 6 月 21 日，公司披露了《关于股票期权激励计划首次授予登记完成的公告》，公司已完成 2018 年股
票期权激励计划首次授予登记工作,期权简称：中洲 JLC1，期权代码：037063。
（4）2018年7月2日，经中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司审核确认，公司2018年股票期权激励计划股票期权
行权价格调整已办理完成。经调整，首次授予股票期权（期权简称：中洲JLC1，期权代码：037063）的行权价格从15.40元
调整为15.20元/股，数量为17,732,453份。
具体内容详见巨潮资讯网上刊登的相关公告。
十六、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
√ 适用 □ 不适用
关联交 占同类 获批的 可获得
关联交 是否超 关联交
关联交易 关联关 关联交 关联交 关联交 易金额 交易金 交易额 的同类 披露日 披露索
易定价 过获批 易结算
方 系 易类型 易内容 易价格 （万 额的比 度（万 交易市 期 引
原则 额度 方式
元） 例 元） 价
参考市
场同类
上沙村 委托经 销售额
实际控
深圳市汇 城市更 营管理 的 1%、 2017 年
制人的 提供劳 不低于 100.00 现金支 2017-1
海置业有 新项目 交易定 4,524.3 35,000 否 建安成 08 月 29
附属企 务 3.5 亿元 % 付 09 号
限公司 委托经 价的基 本的 日
业
营管理 础上， 2%
共同协
商确定
合计 -- -- 4,524.3 -- 35,000 -- -- -- -- --
大额销货退回的详细情况 不适用
按类别对本期将发生的日常关联交
易进行总金额预计的，在报告期内的 不适用
实际履行情况（如有）
交易价格与市场参考价格差异较大
不适用
的原因（如适用）
44
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
√ 适用 □ 不适用
转让资产 转让资产
关联交易 关联交易 关联交易 转让价格 关联交易 交易损益
关联方 关联关系 的账面价 的评估价 披露日期 披露索引
类型 内容 定价原则 （万元） 结算方式 （万元）
值（万元）值（万元）
中洲投资
出售资产
控股(香 以资产评
中洲（集 最终实际 （香港房 2018 年
港)有限 估结果为 HK$4,74 HK$102, HK$105, 2018-13
团）控股 控制人的 地产项目 现金支付 0 01 月 13
公司的 主要定价 0.23 839.38 888 号
有限公司 附属企业 公司股 日
100%股 依据
权）
权
转让价格与账面价值或评估价值差异较
不适用
大的原因（如有）
对公司经营成果与财务状况的影响情况 交易完成后，预计处置收益 8 亿元人民币
如相关交易涉及业绩约定的，报告期内
不适用
的业绩实现情况
3、共同对外投资的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
4、关联债权债务往来
√ 适用 □ 不适用
是否存在非经营性关联债权债务往来
√ 是 □ 否
应付关联方债务
期初余额 本期新增金 本期归还金 本期利息 期末余额（万
关联方 关联关系 形成原因 利率
（万元） 额（万元） 额（万元） （万元） 元）
最终实际控
深圳中洲集团 同比例提供
制人的附属 47,092.88 20,662.23 5.23% 3,374.26 67,755.11
有限公司 的股东借款
企业
5、其他重大关联交易
√ 适用 □ 不适用
详细情况参见2018年度审计报告中的财务报表附注“（十）关联方及关联方交易”
重大关联交易临时报告披露网站相关查询
45
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
临时公告名称 临时公告披露日期 临时公告披露网站名称
关于签署《上沙村城市更新项目委托经营管理协
2017 年 08 月 29 日 巨潮资讯网
议》暨关联交易的公告
关于出售资产关联交易暨该关联交易可能形成
2018 年 01 月 07 日 巨潮资讯网
对关联方提供担保的公告（更新后）
关于子公司中洲投资控股（香港）有限公司向关
2018 年 03 月 23 日 巨潮资讯网
联方申请财务资助暨关联交易的公告
关于子公司中洲投资控股（香港）有限公司向关
2018 年 06 月 15 日 巨潮资讯网
联方申请财务资助暨关联交易的公告
关于子公司中洲投资控股（香港）有限公司向关
2018 年 06 月 23 日 巨潮资讯网
联方申请财务资助暨关联交易的公告
十七、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1）托管情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在托管情况。
（2）承包情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3）租赁情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在租赁情况。
2、重大担保
√ 适用 □ 不适用
（1）担保情况
单位：万元
公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保额度
实际担保金 是否履行 是否为关
担保对象名称 相关公告 担保额度 实际发生日期 担保类型 担保期
额 完毕 联方担保
披露日期
46
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
惠州市银泰达实业有 2018 年 01 2018 年 01 月 19 连带责任保
4,000 2,000 18 个月 否 否
限公司 月 12 日 日 证
嘉兴洲桂房地产有限 2018 年 10 2018 年 11 月 09 连带责任保
17,850 17,850 24 个月 否 否
公司 月 30 日 日 证
报告期内审批的对外担保额度合 报告期内对外担保实际发
21,850 17,850
计（A1） 生额合计（A2）
报告期末已审批的对外担保额度 报告期末实际对外担保余
21,850 19,850
合计（A3） 额合计（A4）
公司对子公司的担保情况
担保额度
实际担保金 是否履行 是否为关
担保对象名称 相关公告 担保额度 实际发生日期 担保类型 担保期
额 完毕 联方担保
披露日期
深圳市香江置业有限 2015 年 10 2016 年 01 月 11 连带责任保
100,000 93,000 60 个月 否 否
公司 月 30 日 日 证
成都文旅熊猫小镇投 2016 年 02 2016 年 05 月 17 连带责任保
36,000 12,000 36 个月 否 否
资有限公司 月 26 日 日 证
成都文旅熊猫小镇投 2016 年 02 2016 年 07 月 29 连带责任保
48,000 27,132 48 个月 否 否
资有限公司 月 26 日 日 证
深圳市香江置业有限 2016 年 10 2016 年 03 月 25 连带责任保
47,000 41,600 96 个月 否 否
公司 月 27 日 日 证
惠州市昊恒房地产开 2016 年 10 2017 年 01 月 06 连带责任保
48,000 45,000 24 个月 否 否
发有限公司 月 27 日 日 证
成都中洲洲成房地产 2017 年 02 2017 年 03 月 16 连带责任保
35,000 1,700 36 个月 否 否
有限公司 月 22 日 日 证
深圳市香江置业有限 2017 年 03 2017 年 05 月 25 连带责任保
30,000 28,470 48 个月 否 否
公司 月 18 日 日 证
深圳市长城物流有限 2016 年 10 2017 年 06 月 30 连带责任保
200,000 200,000 36 个月 否 否
公司 月 27 日 日 证
惠州大丰投资有限公 2017 年 06 2017 年 07 月 11 连带责任保
45,000 39,980 36 个月 否 否
司 月 28 日 日 证
青岛市联顺地产有限 2017 年 07 2017 年 11 月 15 连带责任保
91,000 50,000 24 个月 否 否
公司 月 05 日 日 证
成都中洲洲成房地产 2017 年 11 2018 年 03 月 14 连带责任保
33,000 10,000 12 个月 否 否
有限公司 月 25 日 日 证
深圳市中洲宝华置业 2017 年 12
500,000
有限公司 月 13 日
深圳市香江置业有限 2018 年 01 2018 年 03 月 19 连带责任保
30,000 30,000 120 个月 否 否
公司 月 13 日 日 证
47
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
深圳市香江置业有限 2018 年 01 2018 年 06 月 27 连带责任保
160,000 62,400 120 个月 否 否
公司 月 13 日 日 证
惠州市凯声电子有限 2018 年 04 2018 年 05 月 23 连带责任保
38,000 16,000 36 个月 否 否
公司 月 13 日 日 证
无锡中洲房地产有限 2018 年 04 2018 年 06 月 06 连带责任保
70,000 49,600 24 个月 否 否
公司 月 13 日 日 证
佛山洲立置业有限公 2018 年 08 2018 年 09 月 20 连带责任保
120,000 88,110 30 个月 否 否
司 月 04 日 日 证
无锡洲樾房地产有限 2018 年 08 2018 年 06 月 20 连带责任保
40,000 39,200 12 个月 否 否
公司 月 31 日 日 证
深圳市香江置业有限 2018 年 08 2018 年 09 月 27 连带责任保
30,000 29,750 180 个月 否 否
公司 月 31 日 日 证
深圳市香江置业有限 2018 年 08 2018 年 09 月 30 连带责任保
30,000 30,000 96 个月 否 否
公司 月 31 日 日 证
成都洲新房地产开发 2018 年 11 2018 年 12 月 07 连带责任保
27,800 12,561 24 个月 否 否
有限公司 月 09 日 日 证
中洲投资控股（香港）2015 年 06 2017 年 05 月 26 连带责任保
45,562.4 16,219.34 36 个月 否 否
有限公司 月 28 日 日 证
2017 年 02 2017 年 02 月 24 连带责任保
时骏有限公司 35,048 32,857.5 36 个月 否 否
月 22 日 日 证
中洲（火炭）有限公 2017 年 08 2017 年 08 月 24 连带责任保
468,942.24 190,405.28 60 个月 否 否
司 月 22 日 日 证
中洲投资控股（香港）2018 年 06
157,716
有限公司 月 23 日
报告期内审批对子公司担保额度 报告期内对子公司担保实
703,516 391,458.70
合计（B1） 际发生额合计（B2）
报告期末已审批的对子公司担保 报告期末对子公司实际担
2,466,068.64 1,145,985.11
额度合计（B3） 保余额合计（B4）
子公司对子公司的担保情况
担保额度
实际担保金 是否履行 是否为关
担保对象名称 相关公告 担保额度 实际发生日期 担保类型 担保期
额 完毕 联方担保
披露日期
公司担保总额（即前三大项的合计）
报告期内审批担保额度合计 报告期内担保实际发生额
725,366 411,959.01
（A1+B1+C1） 合计（A2+B2+C2）
报告期末已审批的担保额度合计 报告期末实际担保余额合
2,487,918.64 1,165,835.11
（A3+B3+C3） 计（A4+B4+C4）
实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资产的比例 160.28%
48
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
其中：
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债务
1,120,835.11
担保余额（E）
担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 827,551.29
上述三项担保金额合计（D+E+F） 1,948,386.41
对未到期担保，报告期内已发生担保责任或可能承担连带清偿
无
责任的情况说明（如有）
违反规定程序对外提供担保的说明（如有） 无
采用复合方式担保的具体情况说明
（2）违规对外担保情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
3、委托他人进行现金资产管理情况
（1）委托理财情况
√ 适用 □ 不适用
报告期内委托理财概况
单位：万元
具体类型 委托理财的资金来源 委托理财发生额 未到期余额 逾期未收回的金额
银行理财产品 闲置自有资金 156,800 0 0
合计 156,800 0 0
单项金额重大或安全性较低、流动性较差、不保本的高风险委托理财具体情况
□ 适用 √ 不适用
委托理财出现预期无法收回本金或存在其他可能导致减值的情形
□ 适用 √ 不适用
（2）委托贷款情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托贷款。
4、其他重大合同
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
49
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
十八、社会责任情况
1、履行社会责任情况
2018年，中洲控股继续坚持“共创、共享、共担、共赢”和“为善于社会”的文化理念，积极履行社会责任，树立企业
社会形象。一方面继续做好员工关爱、员工社会责任意识宣传灌输等工作，发动和组织员工积极投入各类社会公益活动，另
一方面继续组织了贯穿2018年全年的“中洲善跑”慈善公益系列活动。全年开展各类献爱心活动14次，社会捐款合计8万多
元，向贫困儿童和家庭捐赠衣物、书籍、食品5批，组织大型义务献血3次，继续投入并维护“中洲善跑”互动装置，向生病、
生育和困难员工发放慰问金6.4万元，组织开展集团一线员工节日值班现场慰问活动4次。具体情况如下：
1、以“中洲善跑”慈善公益活动为主线，大力倡导“运动、健康、时尚、环保、公益”的生活方式和理念，将公益、
慈善、运动、现代科技与公司品牌理念和形象宣传有机结合起来，积极开展多种形式的社会公益活动。报告期内通过各种方
式累计向各类社会慈善组织、特殊儿童机构、教育机构、敬老院等捐款82万多元，并通过募捐方式，组织5次贫困家庭和儿
童的爱心捐赠活动，捐赠物品包括衣物、书籍、生活用品等。
2、报告期内，公司组织3次中洲善跑“红色行动”大型义务献血活动。
2018年1月5日，公司和深圳市血液中心、深圳狮子会等共同组织中洲善跑“红色行动”活动，104名公司员工和中洲控
股中心大厦业户义务献血3.5万多毫升，创造了深圳血液中心在写字楼单日单车采血人数最高纪录。
2018年3月30日，公司旗下中洲圣廷苑酒店联合深圳市血液中心和深圳狮子会组织中洲善跑“红色行动”活动，50多名
符合献血条件的员工及酒店合作租户义务献血2万多毫升。
2018年12月21日，公司总部（联合旗下深圳市中洲物业管理有限公司、深圳长城投资控股有限公司）和深圳市血液中
心、深圳狮子会等组织中洲善跑“红色行动”活动，71名公司员工和中洲控股中心大厦业户义务献血3万毫升。
3、充分利用公司总部所在地中洲控股中心场地优势开展慈善公益活动。2018年公司继续在广场优化完善“中洲善跑”
现场互动装置，免费向周边市民和广大跑者提供多种形式和不同时段的在线互动运动，参与者通过线下运动捐赠到线上捐赠
步数换取赞助商礼品捐给需要帮助的人群，从而实践中洲善跑以公益、运动为主线的活动理念。
2018年全年组织了4次中洲善跑排行榜颁奖活动，向广大参与者兑现了中洲善跑的品牌承诺。
2、履行精准扶贫社会责任情况
（1）精准扶贫规划
公司报告年度暂未开展精准扶贫工作，也暂无后续精准扶贫计划。
3、环境保护相关的情况
上市公司及其子公司不属于环境保护部门公布的重点排污单位
50
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
十九、其他重大事项的说明
√ 适用 □ 不适用
1、2016年非公开发行股票
2016年，经公司董事会、股东大会审议，公司拟向包括前海阳诚在内的不超过10名特定对象非公开发行A股股票，募集
资金55亿元，用于项目建设和偿还金融机构借款。2016年非公开发行A股股票项目已顺利上报中国证监会并获得受理，收到
证监会的反馈意见并在规定时间内予以回复。2016年8月，经公司第七届董事会第三十七次会议审议通过，将本次非公开发
行方案进行调整，将募集资金额度调整为不超过35.11亿元，全部用于推进项目建设。公司已将调整后的方案重新报送中国
证监会，该项目已于2016年9月14日获中国证监会发行与审核委员会审核通过，尚未取得中国证监会的书面核准文件。
2、香港子公司关联交易
2018年1月12日，公司召开第八届董事会第七次会议审议通过了《关于出售资产关联交易暨该关联交易可能形成对关联
方提供担保的议案》。公司（作为“卖方”）与中洲（集团）控股有限公司（ 作为“买方”）于2018年1月12日签署了《关
于中洲投资控股（香港）有限公司全部已发行股份及卖方债权的买卖协议》，向买方出售公司所持有的中洲投资控股（香港）
有限公司的全部已发行股份（以下简称“目标股份”）及卖方债权。目标股份及卖方债权的总交易对价共计港币贰拾壹亿伍
仟肆佰捌拾陆万肆仟玖佰贰拾叁元玖角壹分（HKD2,154,864,923.91）。截至2018年12月31日，本公司已收到上述全部股权
转让款和债权转让款。股份过户相关事宜按协议正常履行中。截至报告期末，上述股权已交割55.88%，尚有44.12%股份转
让尚未完成。
3、重大资产重组事宜
为支持上市公司的发展，做大做强上市公司，同时为更好地解决存在的同业竞争问题，深圳中洲集团有限公司（以下简
称“中洲集团”）有意将其拥有的包括但不限于土地项目、房地产在建开发项目、城市更新项目、持有经营性物业以及金融
资产等注入本公司，本公司有意受让中洲集团持有的上述资产。该笔交易构成关联交易，预计交易金额超过公司最近一期经
审计净资产 50%，构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产重组。经向深圳证券交易所申请，公司股票自 2018
年 5 月 15 日开市时起开始停牌。公司分别于 2018年 5 月 21 日、2018 年 5 月 28 日、2018 年 6 月 4 日、2018年6
月11日发布了《关于重大资产重组停牌进展的公告》。
项目推进过程中，经过相关中介机构的核查，本次拟注入的部分资产目前尚存在一定瑕疵，包括部分土地储备项目超过
合同约定期限未实质性开发、部分资产存在抵押情形，个别城市更新项目存在开发的不确定性等，以上资产在瑕疵问题完全
解决之前，不适宜注入上市公司。根据和中洲集团、有关主管部门、债权人的沟通，解决上述问题尚需一定的时间，在综合
考虑现阶段本次交易实施的可行性及时间性需求、公司持续经营发展、交易风险控制等因素的情况下，从保护全体股东利益
出发，经慎重考虑，公司与中洲集团已签署终止意向书，一致同意决定终止筹划本次重大资产重组事项，并且公司股票已于
2018年6月14日开市起复牌。
4、控股股东限售股份解除限售事宜
51
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
根据中国证券监督管理委员会《关于核准深圳市中洲投资控股股份有限公司非公开发行股票的批复》（证监许可
[2015]2482号）核准，深圳市中洲投资控股股份有限公司向深圳市中洲置地有限公司非公开发行人民币普通股（A 股）股票
176,834,659股，新增股份于2015年12月28日在深圳证券交易所上市，限售期为 36 个月，该股份已于2018 年12月28日上市
流通。
5、控股股东及一致行动人增持公司股份事宜
深圳市中洲置地有限公司及一致行动人深圳市中洲创业投资有限公司自2018年5月7日至2018年12月26日，合计增持公司
股份13,296,588股,增持比例已达公司股本总额的2%。本次增持后，深圳市中洲置地有限公司及一致行动人深圳市中洲创业
投资有限公司合计持有公司股份328,213,947股，占公司总股本的49.37%。
二十、公司子公司重大事项
□ 适用 √ 不适用
52
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
第六节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
发行 公积金
数量 比例 送股 其他 小计 数量 比例
新股 转股
一、有限售条件股份 180,323,373 27.12% -177,544,073 -177,544,073 2,779,300 0.42%
3、其他内资持股 180,323,373 27.12% -177,544,073 -177,544,073 2,779,300 0.42%
其中：境内法人持股 176,834,659 26.60% -176,834,659 -176,834,659 0 0.00%
境内自然人持股 3,488,714 0.52% -709,414 -709,414 2,779,300 0.42%
二、无限售条件股份 484,507,766 72.88% 177,544,073 177,544,073 662,051,839 99.58%
1、人民币普通股 484,507,766 72.88% 177,544,073 177,544,073 662,051,839 99.58%
三、股份总数 664,831,139 100.00% 0 0 664,831,139 100.00%
2、限售股份变动情况
√ 适用 □ 不适用
1、报告期内，中洲控股向深圳市中洲置地有限公司非公开发行人民币普通股（A 股）股票176,834,659股限售期满，已
办理完解除限售手续，于2015年12月28日在深圳证券交易所上市，导致有限售条件股份减少176,834,659股，无限售条件股份
增加176,834,659股。
2、报告期内公司部分高管离职及上一报告期董事会换届导致公司部分高管发生变动，导致本报告期高管锁定股减少
709,414 股，无限售条件股份增加 709,414 股。
二、证券发行与上市情况
1、报告期内证券发行（不含优先股）情况
□ 适用 √ 不适用
53
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、现存的内部职工股情况
□ 适用 √ 不适用
三、股东和实际控制人情况
1、公司股东数量及持股情况
单位：股
年度报告披
露日前上一
年度报告披露日 报告期末表决权
报告期末普通 月末表决权
14,953 前上一月末普通 15,860 恢复的优先股股 0 0
股股东总数 恢复的优先
股股东总数 东总数（如有）
股股东总数
（如有）
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
持有有限 质押或冻结情况
持股比 报告期末持 报告期内增 持有无限售条
股东名称 股东性质 售条件的
例 股数量 减变动情况 件的股份数量 股份状态 数量
股份数量
深圳市中洲置地
境内非国有法人 49.37% 328,204,047 13,286,688 0 328,204,047 质押 305,862,594
有限公司
南昌联泰投资有
境内非国有法人 8.30% 55,188,952 0 0 55,188,952
限公司
深圳市远致投资
国有法人 6.78% 45,046,186 -3,091,698 0 45,046,186
有限公司
华润深国投信托
有限公司－华润
其他 3.93% 26,151,533 26,151,533 0 26,151,533
信托招盈远见单
一资金信托
深圳市联泰房地
境内非国有法人 1.62% 10,743,792 0 0 10,743,792
产开发有限公司
中铁宝盈资产－
浦发银行－中铁
宝盈－宝鑫 77 号 其他 1.56% 10,350,984 1,562,798 0 10,350,984
特定客户资产管
理计划
华润深国投信托
其他 1.36% 9,067,073 40,300 0 9,067,073
有限公司－优瑞 1
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
期集合资金信托
计划
鹏华资产－浦发
银行－鹏华资产
其他 1.23% 8,151,485 8,151,485 0 8,151,485
方圆 6 号资产管理
计划
九泰基金－浦发
银行－九泰基金
－恒胜新动力分 其他 0.98% 6,539,733 2,436,742 0 6,539,733
级 1 号资产管理计
划
云南国际信托有
限公司－云霞 3 期
其他 0.97% 6,446,205 5,850,091 0 6,446,205
证券投资集合资
金信托计划
截至报告期末，深圳市中洲创业投资有限公司为深圳市中洲置地有限公司一致行动
上述股东关联关系或一致行动的说
人；南昌联泰投资有限公司、深圳市联泰房地产开发有限公司为广东联泰集团有限公
明
司的子公司。其余流通股股东，不知其是否存在关联关系。
前 10 名无限售条件股东持股情况
股份种类
股东名称 报告期末持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
人民币普
深圳市中洲置地有限公司 328,204,047 328,204,047
通股
人民币普
南昌联泰投资有限公司 55,188,952 55,188,952
通股
人民币普
深圳市远致投资有限公司 45,046,186 45,046,186
通股
华润深国投信托有限公司－华润信 人民币普
26,151,533 26,151,533
托招盈远见单一资金信托 通股
人民币普
深圳市联泰房地产开发有限公司 10,743,792 10,743,792
通股
中铁宝盈资产－浦发银行－中铁宝
人民币普
盈－宝鑫 77 号特定客户资产管理计 10,350,984 10,350,984
通股
划
华润深国投信托有限公司－优瑞 1 人民币普
9,067,073 9,067,073
期集合资金信托计划 通股
鹏华资产－浦发银行－鹏华资产方 人民币普
8,151,485 8,151,485
圆 6 号资产管理计划 通股
九泰基金－浦发银行－九泰基金－ 6,539,733 人民币普 6,539,733
55
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
恒胜新动力分级 1 号资产管理计划 通股
云南国际信托有限公司－云霞 3 期 人民币普
6,446,205 6,446,205
证券投资集合资金信托计划 通股
前 10 名无限售流通股股东之间，以
截至报告期末，深圳市中洲创业投资有限公司为深圳市中洲置地有限公司一致行动
及前 10 名无限售流通股股东和前 10
人；南昌联泰投资有限公司、深圳市联泰房地产开发有限公司为广东联泰集团有限公
名股东之间关联关系或一致行动的
司的子公司。其余流通股股东，不知其是否存在关联关系。
说明
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
2、公司控股股东情况
控股股东性质：外商控股
控股股东类型：法人
法定代表人/单位负
控股股东名称 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
责人
在合法取得土地使用权范
深圳市中洲置地有限公司 贾帅 1997 年 01 月 07 日 27930841-5 围内从事房地产开发经营
业务
控股股东报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
3、公司实际控制人及其一致行动人
实际控制人性质：境外自然人
实际控制人类型：自然人
实际控制人姓名 与实际控制人关系 国籍 是否取得其他国家或地区居留权
黄光苗 本人 中国香港 是
主要职业及职务 中洲集团创始人，自 1993 年起至今担任中洲（集团）投资有限公司董事长
过去 10 年曾控股的境内外上市公
无
司情况
实际控制人报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
56
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□ 适用 √ 不适用
4、其他持股在 10%以上的法人股东
□ 适用 √ 不适用
5、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况
□ 适用 √ 不适用
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
第七节 优先股相关情况
□ 适用 √ 不适用
报告期公司不存在优先股。
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、董事、监事和高级管理人员持股变动
本期增持 本期减持
任期起始 任期终止 期初持股 其他增减 期末持股
姓名 职务 任职状态 性别 年龄 股份数量 股份数量
日期 日期 数（股） 变动（股）数（股）
（股） （股）
2013 年
姚日波 董事长 现任 男 51 10 月 25 794,900 794,900
日
2013 年
谭华森 副董事长 现任 男 56 10 月 25 556,400 556,400
日
2013 年
贾帅 董事 现任 男 44 10 月 25 159,000 159,000
日
2013 年
申成文 董事 现任 男 56 10 月 25 169,500 169,500
日
2013 年
吴天洲 董事 现任 男 46 10 月 25 159,000 159,000
日
2017 年
陈星 监事 现任 女 38 07 月 04 104,600 104,600
日
2018 年
董事会秘
王艺瑾 现任 女 51 03 月 05 159,000 159,000
书
日
2013 年 2018 年
董事会秘
尹善峰 离任 男 52 10 月 25 03 月 01
书
日 日
437,200 437,200
2013 年 2018 年
尹善峰 副总裁 离任 男 52 10 月 25 09 月 28
日 日
2013 年 2018 年
许斌 副总裁 离任 男 51 10 月 25 09 月 14 437,200 437,200
日 日
林长青 副总裁 离任 男 49 2013 年 2018 年 437,200 109,300 327,900
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
10 月 25 08 月 29
日 日
2013 年 2018 年
监事会主
魏洁生 离任 男 56 10 月 25 09 月 28 0 200 200
席
日 日
合计 -- -- -- -- -- -- 3,414,000 200 109,300 3,304,900
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√ 适用 □ 不适用
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
姚日波 总裁 解聘 2018 年 01 月 25 日 因工作原因辞去公司总裁职务
尹善峰 董事会秘书 解聘 2018 年 03 月 01 日 因个人原因辞去公司董事会秘书职务
林长青 副总裁 解聘 2018 年 08 月 29 日 因个人原因辞去公司副总裁职务
许斌 副总裁 解聘 2018 年 09 月 14 日 因个人原因辞去公司副总裁职务
魏洁生 监事会主席、监事 离任 2018 年 09 月 28 日 因个人原因辞去公司监事会主席和监事职务
尹善峰 副总裁 解聘 2018 年 09 月 28 日 因工作原因辞去公司副总裁职务
陈晔东 监事 离任 2018 年 11 月 26 日 因工作原因辞去公司监事职务
吴艳萍 副总裁 聘任 2018 年 01 月 12 日 董事会聘任为公司副总裁
彭伟东 总裁 聘任 2018 年 01 月 25 日 董事会聘任为公司总裁
王玉林 副总裁 聘任 2018 年 03 月 05 日 董事会聘任为公司副总裁
王艺瑾 董事会秘书 聘任 2018 年 03 月 05 日 董事会聘任为公司董事会秘书
陈玲 监事会主席 选举 2018 年 10 月 11 日 监事会选举为公司监事会主席
三、任职情况
公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责
姚日波： 2008年1月至2011年5月任中信房地产股份有限公司常务副总裁、党委委员，其中2008年1月至2009年10月兼
任中信华南（集团）有限公司董事长；2011年5月至2013年1月任中信房地产股份有限公司副董事长、总裁、党委副书记；2013
年1月至10月任中信集团总部大楼指挥部常务副总指挥、中信和业投资有限公司董事长、中信房地产股份有限公司副董事长、
党委委员；2013年10月25日至2018年1月25日代行本公司总裁职责。2013年10月25日起任本公司董事长，主持公司全面工作。
谭华森： 2007年4月起任中信(深圳)惠州控股公司董事长、中信惠州城建总经理等职务；2009年10月至2011年3月任本
公司常务副总经理；2011年4月至2012年5月任本公司总经理；2011年4月起任本公司董事，2014年1月起任公司副董事长。
贾 帅：2009年1月至2016年12月，任中洲集团财务总监；2016年12月至今，任中洲集团总裁；2014年4月起兼任本公
司董事。
60
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
申成文： 2011年7月至今，任中洲集团副总裁；2013年10月起兼任本公司董事。
吴天洲： 2006年6月起任广东省联泰集团有限公司董事长助理； 2019年1月起任广东省联泰集团有限公司副总经理；
2013年10月起兼任本公司董事。
王道海： 2007年至今在深圳市远致投资有限公司任副总经理；2013年10月起兼任本公司董事。
钟鹏翼：2006年至今，任深圳市友谊贸易中心有限公司董事长；2007年至今，兼深圳市友谊城房地产有限公司董事长；
2008年2月至2013年10月，兼任本公司独立董事；2008年至今，兼任香港茂业国际控股有限公司副董事长。2017年7月起兼任
本公司独立董事。
张立民： 2000年1月至2009年4月在中山大学管理学院任会计学教授、博士生导师；2009年5月至今在北京交通大学任
会计学教授、博士生导师；2013年10月起兼任本公司独立董事。
张 英：2000年7月至2001年5月任广东华邦世纪律师事务所律师助理；2001年6月至2001年12月任中国华融资产管理公
司深圳办事处律师；2002年1月至年3月任北京市金杜（深圳）律师事务所律师；2004年4月至2009年6月任北京市金诚同达（深
圳）律师事务所律师、合伙人；2009年7月至今任北京张英市君泽君（深圳）律师事务所律师、合伙人；2017年7月起兼任本
公司独立董事。
赵春扬：2003年7月至2007年7月在汕头市达濠市政建设有限公司财务部工作，2007年6月至今在广东省联泰集团有限公
司财务管理中心工作，现任联泰集团财务管理中心总监职位。
陈 玲：2000年7月至2003年4月，在深圳市妇女联合会任会计师；2003年5月至2016年6月，在深圳市南山区审计局，从
科员经逐级提拔为副局长；2016年6月至今，任本公司审计与风险管理中心总经理。2017年7月起任本公司职工代表监事。2018
年10月起任本公司监事会主席。
陈 星：2003年6月至2015年6月，在深圳中洲集团有限公司任职；2015年6月至2017年12月，任本公司全资子公司深圳
中洲圣廷苑酒店有限公司副总经理，2017年12月起任总经理，2017年7月起任本公司职工代表监事。
彭伟东：2010年任中信地产惠州投资有限公司总经理，2013年任董事长兼总经理；2014年新组建中信地产深圳投资有
限公司（兼管深惠区域）出任总经理，2015年任董事长兼总经理，2016年兼任中信城市投资发展集团有限公司总裁助理兼战
略管理部总经理，2016年9月起任本公司副总经理；2018年1月起任本公司总裁，主持公司日常经营工作。
叶晓东：2006年5月至2009年6月任中国银行深圳市分行上步管辖支行行长；2009年6月至2015年10月任中国银行深圳市
分行个人金融部总经理，其中2015年1月至8月兼任中国银行深圳市分行私人银行部总经理；2015年8月至2017年5月任中国银
行深圳市分行公司金融部总经理；2017年6月起任本公司副总裁、财务总监。
吴艳萍：2007年3月至2015年6月任中航地产股份有限公司设计总经理、总建筑师；2015年9月至2015年12月任金地（集
团）股份有限公司（华南）商业设计中心负责人；2015年12月至2017年5月任广田控股集团有限公司副总裁；2017年6月起任
本公司设计总监，分管产品设计中心。2018年1月起任公司副总裁。
61
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
王玉林： 2010年6月至2012年4月在成都中洲投资有限公司工作，任副总经理，兼任四川中洲三岔湖投资有限公司、四
川中洲文旅投资有限公司总经理； 2012年4月至2016年2月在青岛市源洲投资有限公司工作，任董事长兼总经理； 2016年2
月起在青岛市中洲地产有限公司工作，任总经理；2018年3月起任公司副总裁。
王艺瑾：2010年至2013年，在深圳市长城投资控股股份有限公司投资策划部工作；2014年至今，任公司董事会办公室
总经理；2018年3月起任公司董事会秘书。
在股东单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
在股东单位 在股东单位是否
任职人员姓名 股东单位名称 任期起始日期 任期终止日期
担任的职务 领取报酬津贴
2016 年 12 月
贾帅 深圳中洲集团有限公司 总裁 是
29 日
2011 年 07 月
申成文 深圳中洲集团有限公司 副总裁 是
01 日
2006 年 06 月
吴天洲 广东省联泰集团有限公司 董事长助理 是
01 日
2007 年 06 月
赵春扬 广东省联泰集团有限公司 财务经理 是
01 日
2007 年 01 月
王道海 深圳市远致投资有限公司 副总经理 是
01 日
在其他单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
在其他单位 在其他单位是否
任职人员姓名 其他单位名称 任期起始日期 任期终止日期
担任的职务 领取报酬津贴
会计学教授、 2009 年 05 月 01
张立民 北京交通大学 是
博士生导师 日
深圳市友谊贸易中心有限公司、深圳市友
董事长、董事 2006 年 01 月 01
钟鹏翼 谊城房地产有限公司、香港茂业国际控股 是
长、副董事长 日
有限公司
2009 年 07 月 01
张英 北京市君泽君（深圳）律师事务所 律师、合伙人 是
日
公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况
□ 适用 √ 不适用
四、董事、监事、高级管理人员报酬情况
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况
公司董事、监事津贴的发放标准由股东大会审议决定，在公司任职的董事、监事根据其任职岗位领取相应的薪酬。根据
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
公司《独立董事工作细则》，独立董事不适用公司薪酬制度，领取独立董事津贴，独立董事因参加董事会或其它因公司业务
所发生的交通、住宿、办公等正常费用支出，由公司按实际发生金额予以报销。高级管理人员薪酬按公司第七届董事会第七
次会议审议通过的公司组织管控及薪酬体系执行。
公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况
单位：万元
从公司获得的税 是否在公司关联
姓名 职务 性别 年龄 任职状态
前报酬总额 方获取报酬
姚日波 董事长 男 51 现任 478.29 否
谭华森 副董事长 男 56 现任 352.26 否
贾帅 董事 男 44 现任 4.37 是
申成文 董事 男 56 现任 4.37 是
吴天洲 董事 男 46 现任 4.37 是
王道海 董事 男 53 现任 2.92 是
钟鹏翼 独立董事 男 63 现任 12.5 否
张立民 独立董事 男 63 现任 12.5 否
张英 独立董事 男 44 现任 12.5 否
陈玲 监事会主席 女 45 现任 158.14 否
赵春扬 监事 男 38 现任 4.37 是
陈星 监事 女 38 现任 100.88 否
彭伟东 总裁 男 46 现任 440.1 否
副总裁、财务总
叶晓东 男 45 现任 269.34 否
监
吴艳萍 副总裁 女 43 现任 239.53 否
王玉林 副总裁 男 48 现任 132.35 否
王艺瑾 董事会秘书 女 51 现任 75.64 否
魏洁生 前任监事会主席 男 56 离任 157.32 否
陈晔东 前任监事 男 46 离任 2.92 是
许斌 前任副总裁 男 51 离任 279.76 否
尹善峰 前任副总裁 男 52 离任 242.26 否
林长青 前任副总裁 男 49 离任 443.38 否
合计 -- -- -- -- 3,430.10 --
公司董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
√ 适用 □ 不适用
单位：股
63
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
报告期内 报告期新 限制性股
报告期内 报告期内 报告期末 期初持有 本期已解 期末持有
已行权股 授予限制 票的授予
姓名 职务 可行权股 已行权股 市价（元/ 限制性股 锁股份数 限制性股
数行权价 性股票数 价格（元/
数 数 股） 票数量 量 票数量
格（元/股） 量 股）
姚日波 董事长 0 0 0 11.22 0 0 0 0 0
谭华森 副董事长 0 0 0 11.22 0 0 0 0 0
彭伟东 总裁 0 0 0 11.22 0 0 0 0 0
副总裁/财
叶晓东 0 0 0 11.22 0 0 0 0 0
务总监
吴艳萍 副总裁 0 0 0 11.22 0 0 0 0 0
王玉林 副总裁 0 0 0 11.22 0 0 0 0 0
董事会秘
王艺瑾 0 0 0 11.22 0 0 0 0 0
书
前任副总
尹善峰 0 0 0 11.22 0 0 0 0 0
裁
前任副总
许斌 0 0 0 11.22 0 0 0 0 0
裁
前任副总
林长青 0 0 0 11.22 0 0 0 0 0
裁
合计 -- 0 0 -- -- 0 0 0 -- 0
五、公司员工情况
1、员工数量、专业构成及教育程度
母公司在职员工的数量（人） 150
主要子公司在职员工的数量（人） 2,393
在职员工的数量合计（人） 2,543
当期领取薪酬员工总人数（人） 2,543
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人） 0
专业构成
专业构成类别 专业构成人数（人）
生产人员 1,735
销售人员 138
技术人员 358
财务人员 105
行政人员 207
64
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
合计 2,543
教育程度
教育程度类别 数量（人）
博士 2
硕士 90
本科 596
大专 572
高中及以下 1,283
合计 2,543
2、薪酬政策
公司坚持“市场化、绩效导向、合规化”的薪酬激励理念，建立了与员工岗位、工作绩效和自身能力相挂钩的薪酬分配
体系，为员工提供具备市场竞争力的薪酬福利。
（1）薪酬体系的基本原则包括：
①体现与公司发展战略匹配、与外部市场接轨的核心奖酬理念；
②保证薪酬具备一定市场竞争力，兼顾内部公平性；
③ 建立薪酬与绩效关联机制，充分体现绩效激励导向；
（2）向核心关键人才适度倾斜，体现岗位价值的市场差异性。
（3）公司以货币形式支付给员工的报酬，由月工资、浮动奖金和福利三部分组成，其中：
①月工资根据岗位价值和市场薪酬水平确定；
②浮动奖金根据公司业绩和员工个人绩效确定；
③ 福利根据国家的法律法规（主要是指法定福利）和公司企业文化导向确定。
3、培训计划
公司人才发展紧随业务发展战略，以人才输出为终极目标，以组织赋能、管理赋能、专业赋能为核心，建立适应业务
快速发展的人才培养体系，具体思路如下：
（1）组织赋能—继续深化公司人才加速培养品牌项目
通过创新培养模式，拓展和丰富培训内容，不断优化和完善优才、英才、将才和帅才等培养项目，持续打造公司人才
培养品牌，打通职业发展通道，促进人才和组织共同发展。
（2）管理赋能—开展核心人才梯队建设项目
为不断向公司输送优质管理人才，建立公司核心人才梯队，公司将对潜力骨干优中选优，通过严格的内部选拔、系统
65
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
的领导力培养、专项工作目标考核与述职、职业晋升等方式，对核心人才培养进行闭环式管理，为公司输送一批具有管理潜
力的核心人才和后备管理干部。
（3）专业赋能—开展个性化的专业提升和乐分享微课堂培训
通过对设计、工程、招采、营销、人力、财务业务线人员进行培训调研，为其设计个性化的专业课程、专业书籍、活动论坛
等，并针对性的开展外训课程内化工作，如:开展乐分享微课堂,打造微信培训平台，业务专家沙龙等多种培训活动，同时结
合公司专业讲师选拔赛，为公司沉淀专业和管理经验，做好知识管理工作。
4、劳务外包情况
□ 适用 √ 不适用
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
第九节 公司治理
一、公司治理的基本状况
公司一直严格按照《公司法》、《证券法》、《股票上市规则》及其他法律法规的相关规定，完善公司法人治理结
构，提高公司规范化运作水平，建立健全内部控制制度和体系，加强信息披露，积极开展投资者关系管理工作。
2018年公司开展的主要治理工作如下：
1、完善制度修订
报告期内，公司进一步完善公司基本管理制度的修订，经董事会审议，制定了《项目跟投投资管理制度》、《对外
提供财务资助管理办法》、《证券投资管理制度》，修订了公司《章程》、《对外投资管理制度》，使公司基本管理制度符
合监管部门的最新要求。
2、规范内幕信息管理
报告期内，公司董事、监事、高级管理人员及员工严格遵守公司的《内幕信息知情人登记管理制度》及相关法律法规，
严格内幕信息的防控，报告期内公司并无内幕信息知情人违规买卖公司证券的行为。同时，公司在重大项目的运作过程中严
格控制内幕信息管理，按要求统计内幕信息知情人名单、重大事项进程备忘录，与交易方、公司相关业务人员、中介机构人
员等相关人员强调内幕信息的保密工作。
3、投资者关系管理
报告期内，公司通过投资者热线、互动平台等多方位、多层次的沟通方式，加强与投资者沟通，不断提高投资者关系
管理工作水平。
公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件是否存在重大差异
□ 是 √ 否
公司治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件不存在重大差异。
二、公司相对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立情况
公司相对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面完全独立。
三、同业竞争情况
√ 适用 □ 不适用
工作进度及后续计
问题类型 控股股东名称 控股股东性质 问题成因 解决措施
划
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
深圳市中洲置地有 相关承诺正在履行
同业竞争 其他 股权收购 出具承诺
限公司 中
四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
会议届次 会议类型 投资者参与比例 召开日期 披露日期 披露索引
2018 年第一次临时
临时股东大会 17.56% 2018 年 01 月 08 日 2018 年 01 月 09 日 2018－01 号
股东大会
2018 年第二次临时
临时股东大会 74.90% 2018 年 01 月 30 日 2018 年 01 月 31 日 2018－23 号
股东大会
2018 年第三次临时
临时股东大会 64.82% 2018 年 03 月 21 日 2018 年 03 月 22 日 2018－43 号
股东大会
2018 年第四次临时
临时股东大会 64.90% 2018 年 05 月 02 日 2018 年 05 月 03 日 2018－69 号
股东大会
2017 年度股东大会 年度股东大会 65.87% 2018 年 05 月 17 日 2018 年 05 月 18 日 2018－82 号
2018 年第五次临时
临时股东大会 65.92% 2018 年 07 月 10 日 2018 年 07 月 11 日 2018－101 号
股东大会
2018 年第六次临时
临时股东大会 65.75% 2018 年 11 月 26 日 2018 年 11 月 27 日 2018－138 号
股东大会
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□ 适用 √ 不适用
五、报告期内独立董事履行职责的情况
1、独立董事出席董事会及股东大会的情况
独立董事出席董事会及股东大会的情况
是否连续两次
本报告期应参 现场出席董事 以通讯方式参 委托出席董事 缺席董事会次 出席股东大会
独立董事姓名 未亲自参加董
加董事会次数 会次数 加董事会次数 会次数 数 次数
事会会议
钟鹏翼 16 3 12 1 0否 0
张立民 16 3 12 1 0否 0
张英 16 4 12 0 0否 1
连续两次未亲自出席董事会的说明
68
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
2、独立董事对公司有关事项提出异议的情况
独立董事对公司有关事项是否提出异议
□ 是 √ 否
报告期内独立董事对公司有关事项未提出异议。
3、独立董事履行职责的其他说明
独立董事对公司有关建议是否被采纳
√ 是 □ 否
独立董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明
公司定期以月报形式向独立董事报告公司的项目运营、公司重大事项以及投资者关注的事项等情况，独立董事及时
掌握公司基本情况，在董事会上发表专业的独立意见，行使独立董事职权。报告期内，公司独立董事发挥自身专业特长，对
公司财务管理、会计政策变更、制度建设、关联交易等问题提出了各自专业性的意见和建议。
独立董事张立民、张英作为公司第八届董事会审计与风险管理委员会委员，认真审阅了公司定期报告，对公司财务
报表、内部控制、内部审计工作提出了专业意见。
独立董事钟鹏翼、张英作为公司第八届董事会薪酬与考核委员会委员，在报告期内考核了公司高级管理人员的履职
情况，审核了公司定期报告中披露的董事、监事及高级管理人员薪酬情况以及2018年股票期权激励计划（草案）及其摘要、
考核管理办法等相关事项。
独立董事钟鹏翼、张英作为公司第八届董事会提名委员会委员，在任期内对聘任总裁、高级管理人员、董事会秘书
进行了资格审查。
六、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责情况
2018年,董事会各专门委员会按照公司《章程》和各专门委员会实施细则的要求认真履行了职责。报告期内，共召开
董事会各专门委员会会议累计8次，其中，董事会薪酬与考核委员会召开2次会议，对2017年度报告中披露的公司董事、监事、
高级管理人员的年度薪酬情况、高级管理人员的年度绩效考核进行了审核，并对公司2018年股票期权激励计划（草案）及其
摘要、考核管理办法等进行了审核；董事会提名委员会召开3次会议，对公司拟聘任的总裁、高级管理人员、董事会秘书的
任职资格进行了审核；董事会审计与风险管理委员会共召开3次会议，主要审议各期定期报告事项。为确保2017年年度报告
审计工作的进度与质量，审计与风险管理委员会与有关方召开了两次2017年年度报告工作协调会，就会计师重点关注内容、
年报工作总体安排进行沟通。报告期内，审计与风险管理委员会对公司聘请的审计机构德勤华永会计师事务所进行了评价，
并在聘请年度会计师事务所时也起到了预审及监督作用。
69
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
七、监事会工作情况
监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险
□ 是 √ 否
监事会对报告期内的监督事项无异议。
八、高级管理人员的考评及激励情况
公司董事、监事津贴的发放标准由股东大会审议决定，在公司任职的董事、监事根据其任职岗位领取相应的薪酬。根
据公司《独立董事工作细则》，独立董事不适用公司薪酬制度，领取独立董事津贴，独立董事因参加董事会或其它因公司业
务所发生的交通、住宿、办公等正常费用支出，由公司按实际发生金额予以报销。高级管理人员薪酬按公司第七届董事会第
七次会议审议通过的公司组织管控及薪酬体系执行。
九、内部控制情况
1、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况
□ 是 √ 否
2、内控自我评价报告
内部控制评价报告全文披露日期 2019 年 04 月 13 日
内部控制评价报告全文披露索引 巨潮资讯网
纳入评价范围单位资产总额占公司合并
100.00%
财务报表资产总额的比例
纳入评价范围单位营业收入占公司合并
100.00%
财务报表营业收入的比例
缺陷认定标准
类别 财务报告 非财务报告
（1）财务报告重大缺陷包括：①公司高级 （1） 非财务报告重大缺陷包括：
管理人员舞弊；②公司更正已公布财务报 ①严重违反国家法律、法规或规范性文
告中的数据达到或超过重大错报金额；③ 件等，导致中央政府或监管机构的调
注册会计师发现当期财务报告存在重大错 查，并被处以罚款或罚金，同时被限令
报，而内部控制在运行过程中未能发现该 行业退出、吊销营业执照、强制关闭等；
定性标准 错报；④公司对内部控制的监督无效。（2）②未遵循公司集体决策程序导致重大
财务报告重要缺陷包括：①未依照公认会 失误；③项目出现重大工程质量问题;
计准则选择和应用会计政策、未建立反舞 ④内部控制评价的结果中重要缺陷自
弊程序和控制措施；②对于非常规或特殊 报告发布日起两年内未整改完成；⑤重
交易的账务处理没有建立相应的控制机制 要业务缺乏制度控制或制度系统性失
或没有实施且没有相应的补偿性控制；③ 效；⑥负面消息在全国范围内流传，引
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
对于期末财务报告过程的控制存在一项或 起政府部门或监管机构关注并展开调
多项缺陷且不能合理保证编制的财务报表 查，对企业的负面影响在较长时间内无
达到真实、准确的目标。（3）财务报告一 法消除；⑦重大诉讼（仲裁）案件的起
般缺陷指除上述重大缺陷、重要缺陷之外 诉或应诉，因违反诉讼（仲裁）时效的
的其他控制缺陷 规定、遗失关键证据、诉讼（仲裁）策
略不当、未采取或及时采取诉讼（仲裁）
保全措施等，导致公司无法持续经营；
⑧其他对公司造成重大影响的情形。
（2）非财务报告重要缺陷包括：①违
反法律、法规、规章、政府政策、其他
规范性文件等，导致地方政府或监管机
构的调查，并被处以罚款或罚金，同时
被责令停业整顿等；②未遵循公司集体
决策程序导致重要失误③重要业务制
度控制或系统存在缺陷；④全国性媒体
对负面消息进行报道，企业声誉受到严
重损害；⑤重大诉讼（仲裁）案件的起
诉或应诉，因违反诉讼（仲裁）时效的
规定、遗失关键证据、诉讼（仲裁）策
略不当、未采取或及时采取诉讼（仲裁）
保全措施等，对公司持续经营造成严重
影响；⑥其他对公司造成重要影响的情
形。（3）非财务报告一般缺陷指除上述
重大缺陷、重要缺陷之外的其他控制缺
陷
重要程度定量标准 一般缺陷 重要缺
陷 重大缺陷 利润总额 错报金额 错报<
合并财务报表利润总额的 3% 合并财务报
表利润总额的 3%<错报<合并财务报表利
重要程度 定量标准 一般缺陷
润总额的 5% 错报>合并财务报表利润总
重要缺陷 重大缺陷 关键人才流
额的 5% 资产总额 错报金额 错报<合并
失率 关键人才流失率<20% 20%<
财务报表资产总额的 0.5% 合并财务报表
定量标准 关键人才流失率<30% 关键人才
资产总额的 0.5%<错报<合并财务报表资
流失率>30%说明：关键人才流失率=
产总额的 1% 错报>合并财务报表资产总
核心人才离职数/[（期初人数+期末人
额的 1% 经营收入 错报金额 错报<合并
数）/2]*100%
财务报表经营收入总额的 1.5% 合并财务
报表经营收入总额的 1.5%<错报<合并财
务报表经营收入总额的 3% 错报>合并财
务报表经营收入总额的 3%
财务报告重大缺陷数量（个） 0
非财务报告重大缺陷数量（个） 0
财务报告重要缺陷数量（个） 0
非财务报告重要缺陷数量（个） 0
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
十、内部控制审计报告
√ 适用 □ 不适用
内部控制审计报告中的审议意见段
我们认为，中洲控股公司于 2018 年 12 月 31 日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效
的财务报告内部控制。
内控审计报告披露情况 披露
内部控制审计报告全文披露日期 2019 年 04 月 13 日
内部控制审计报告全文披露索引 巨潮资讯网
内控审计报告意见类型 标准无保留意见
非财务报告是否存在重大缺陷 否
会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告
□ 是 √ 否
会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致
√ 是 □ 否
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
第十节 公司债券相关情况
公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券
否
73
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
第十一节 财务报告
一、审计报告
审计意见类型 标准的无保留意见
审计报告签署日期 2019 年 04 月 11 日
审计机构名称 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）
审计报告文号 德师报(审)字(19)第 P02613 号
注册会计师姓名 李渭华、张敏
财务报表及附注详见后附。
74
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2018 年年度报告全文
第十二节 备查文件目录
1、载有法定代表人、主管会计工作负责人、财务总监、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。
2、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
3、报告期内在中国证监会指定报刊和网站上公开披露的所有公司文件的正本及公告原件。
深圳市中洲投资控股股份有限公司
董事长：姚日波
2019年4月13日
75
深圳市中洲投资控股股份有限公司
财务报表及审计报告
2018 年 12 月 31 日止年度
1
深圳市中洲投资控股股份有限公司
财务报表及审计报告
2018 年 12 月 31 日止年度
内容 页码
审计报告 1-5
合并及母公司资产负债表 6-7
合并及母公司利润表 8-9
合并及母公司现金流量表 10 - 11
合并及母公司股东权益变动表 12 - 15
财务报表附注 16 - 111
审计报告
德师报(审)字(19)第 P02613 号
(第 1 页，共 5 页)
深圳市中洲投资控股股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了深圳市中洲投资控股股份有限公司(以下简称“中洲控股公司”)的财务报表，包括
2018年12月31日的合并及母公司资产负债表、2018年度的合并及母公司利润表、合并及母公司
现金流量表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了中
洲控股公司2018年12月31日的合并及母公司财务状况以及2018年度的合并及母公司经营成果和
合并及母公司现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务
报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守
则，我们独立于中洲控股公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审
计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项
的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
我们确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。
1、 存货跌价准备的计提
如财务报表附注(五)5所述，2018年12月31日，中洲控股公司存货的账面余额为人民币
26,249,287,672.62元，相应的存货跌价准备为人民币464,136,686.24元。按照中洲控股公司的会计
政策，期末存货按照成本与可变现净值孰低计量，当存货的可变现净值低于成本时，计提存货
跌价准备。鉴于存货的账面价值重大，且管理层在计提存货跌价准备时运用了重大判断和估计，
我们将存货跌价准备的计提确定为合并财务报表审计的关键审计事项。
针对上述关键审计事项，我们执行的审计程序主要包括：
对本年末的存货项目进行实地抽查盘点，观察是否存在长期未予开发的土地、长期停工的
项目以及长期未能出售的项目，判断相关存货是否存在跌价的情形。
获取计算存货跌价准备的相关资料，复核本年计提的存货跌价准备金额是否正确。
-1-
审计报告 - 续
德师报(审)字(19)第 P02613 号
(第 2 页，共 5 页)
三、关键审计事项 - 续
1、 存货跌价准备的计提 - 续
对于已完工的开发产品，在抽样的基础上，将管理层估计的售价与已签署销售合同的产品
价格或周边楼盘价格进行比较，将管理层估计的销售费用及相关税费与已售项目实际发生
的销售费用及相关税费进行比较，分析管理层确定可变现净值时所使用数据的合理性。
对于在建的开发产品，在抽样的基础上，将管理层估计的售价与已签署销售合同的产品价
格或周边楼盘价格进行比较，将管理层估计的至完工时将要发生的成本同内部成本预算进
行比较，将管理层估计的销售费用及相关税费与已售项目实际发生的销售费用及相关税费
进行比较，分析管理层确定可变现净值时所使用数据的合理性。
2、 房地产销售收入确认
如财务报表附注(五)33所述，于2018年度，中洲控股公司合并财务报表中列报的营业收入为
人民币7,942,112,442.45元，其中房地产销售收入为人民币6,923,792,182.17元。鉴于房地产
销售收入占中洲控股公司2018年度合并营业收入总额的87%，且对当年净利润构成重大影
响，我们将房地产销售收入的确认确定为合并财务报表审计的关键审计事项。
针对上述关键审计事项，我们执行的审计程序主要包括：
测试与房地产销售相关的关键内部控制实际运行的有效性。
检查房地产销售合同条款，评价有关房地产销售收入确认政策是否符合企业会计准则的要
求。
在本年确认房地产销售收入的项目中选取样本，检查销售合同、竣工验收备案文件、入伙
通知书及房地产交付证明等支持性文件，评价相关房地产销售收入是否按照收入确认的会
计政策进行确认。
针对主要房地产开发项目，将本年确认房地产销售收入的合同与当地房地产管理局的备案
记录进行核对，评价房地产销售收入确认的真实性。
在资产负债表日前后确认房地产销售收入的项目中选取样本，检查与房地产交付相关的支
持性文件，评价相关房地产销售收入是否在恰当的期间确认。
-2-
审计报告 - 续
德师报(审)字(19)第 P02613 号
(第 3 页，共 5 页)
三、关键审计事项 - 续
3、 土地增值税的计提
如财务报表附注(五)34所示，2018年度，中洲控股公司计提的土地增值税为人民币
1,078,167,494.66元。于资产负债表日，中洲控股公司根据相关税务法律法规的要求就销售
房地产所取得的增值额按照超率累进税率计提土地增值税，增值额系根据预计销售房地产
取得的收入减去预计可扣除的土地成本、房地产开发成本、利息费用和开发费用等确定。
在清算时，中洲控股公司实际应纳土地增值税金额可能与计提的金额存在差异。由于土地
增值税的计提对财务报表的重要性，且涉及管理层的重大会计估计，我们将土地增值税的
计提确定为合并财务报表审计的关键审计事项。
针对上述关键审计事项，我们执行的审计程序主要包括：
获取主要房地产开发项目的土地增值税计算资料，复核本年计提的土地增值税金额是否正
确。
结合房地产销售收入审计，检查管理层计算土地增值税时估计的房地产销售收入金额是否
合理。
结合存货审计，检查管理层计算土地增值税时扣除的土地成本、房地产开发成本、开发费
用是否正确。
按照清算口径重新计算销售房地产所取得的增值额，根据超率累进税率计算应计提土地增
值税，并与已计提金额进行比较。
利用内部税务专家的工作，评估重要房地产项目土地增值税计提金额的合理性。
四、其他信息
中洲控股公司管理层对其他信息负责。其他信息包括2018年度报告中涵盖的信息，但不包
括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴
证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是
否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在
这方面，我们无任何事项需要报告。
-3-
审计报告 - 续
德师报(审)字(19)第 P02613 号
(第 4 页，共 5 页)
五、管理层和治理层对财务报表的责任
中洲控股公司管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并
设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估中洲控股公司的持续经营能力，披露与持续经营相关
的事项(如适用)，并运用持续经营假设，除非管理层计划清算中洲控股公司、终止运营或别无其
他现实的选择。
治理层负责监督中洲控股公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，
并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行
的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单
独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大
的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我
们也执行以下工作：
(1) 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这
些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串
通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错
报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
(2) 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
(3) 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
(4) 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致
对中洲控股公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。
如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用
者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结
论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致中洲控股公司不
能持续经营。
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审计报告 - 续
德师报(审)字(19)第 P02613 号
(第 5 页，共 5 页)
六、注册会计师对财务报表审计的责任 - 续
(5) 评价财务报表的总体列报、结构和内容(包括披露)，并评价财务报表是否公允反映相关交易
和事项。
(6) 就中洲控股公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表
发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我
们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被
合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施(如适用)。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成
关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在
极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产
生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙) 中国注册会计师
(项目合伙人)
中国上海
中国注册会计师
2019年4月11日
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深圳市中洲投资控股股份有限公司
2018年12月31日
合并资产负债表
单位：人民币元
项目 附注 年末余额 年初余额(已重述) 项目 附注 年末余额 年初余额(已重述)
流动资产： 流动负债：
货币资金 (五)1 5,815,613,276.36 5,747,395,781.42 短期借款 (五)16 492,000,000.00 3,487,933,833.42
应收票据及应收账款 (五)2 114,930,888.91 98,972,594.72 应付票据及应付账款 (五)17 2,691,155,895.29 2,971,644,921.49
预付款项 (五)3 241,207,217.53 152,084,184.48 预收款项 (五)18 12,094,226,682.84 10,115,484,212.11
其他应收款 (五)4 417,662,103.58 264,297,857.35 应付职工薪酬 (五)19 113,873,800.86 122,604,252.31
存货 (五)5 25,785,150,986.38 30,167,129,824.68 应交税费 (五)20 1,156,459,114.73 709,828,413.07
持有待售资产 (五)6 5,999,176,801.23 - 其他应付款 (五)21 3,118,638,601.14 3,821,925,347.25
其他流动资产 (五)7 2,029,155,703.38 1,318,384,453.66 持有待售负债 (五)22 5,123,634,990.35 -
流动资产合计 40,402,896,977.37 37,748,264,696.31 一年内到期的非流动负债 (五)23 2,519,900,000.00 2,616,744,914.28
非流动资产： 其他流动负债 (五)24 681,210,811.08 490,079,368.27
可供出售金融资产 (五)8 155,510,563.67 145,483,463.67 流动负债合计 27,991,099,896.29 24,336,245,262.20
长期应收款 (五)9 5,068,424.32 46,730,285.22 非流动负债：
长期股权投资 (五)10 1,406,936,921.46 1,595,778,206.16 长期借款 (五)25 8,457,188,456.18 11,314,579,629.03
投资性房地产 (五)11 1,639,900,304.98 1,711,592,070.65 应付债券 (五)26 - -
固定资产 (五)12 1,254,080,320.87 1,392,196,372.94 递延所得税负债 (五)15 12,957,615.32 20,219,297.24
在建工程 2,111,335.89 - 其他非流动负债 (五)27 1,923,153,018.69 1,065,026,400.00
无形资产 (五)13 4,297,617.03 6,547,324.26 非流动负债合计 10,393,299,090.19 12,399,825,326.27
长期待摊费用 (五)14 35,518,994.75 13,299,533.12 负债合计 38,384,398,986.48 36,736,070,588.47
递延所得税资产 (五)15 1,144,367,240.31 959,993,521.91 股东权益：
非流动资产合计 5,647,791,723.28 5,871,620,777.93 股本 (五)28 664,831,139.00 664,831,139.00
资本公积 (五)29 2,507,410,268.79 2,501,194,216.19
其他综合收益 (五)30 531,739,790.74 (10,385,552.11)
盈余公积 (五)31 555,239,764.50 499,123,571.07
未分配利润 (五)32 3,014,600,996.88 2,756,993,086.42
归属于母公司股东权益合计 7,273,821,959.91 6,411,756,460.57
少数股东权益 392,467,754.26 472,058,425.20
股东权益合计 7,666,289,714.17 6,883,814,885.77
资产总计 46,050,688,700.65 43,619,885,474.24 负债和股东权益总计 46,050,688,700.65 43,619,885,474.24
附注为财务报表的组成部分
第 6 页至第 111 页的财务报表由下列负责人签署：
姚日波 叶晓东 黄薇
____________________ ____________________ ____________________
法定代表人 主管会计工作负责人 会计机构负责人
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深圳市中洲投资控股股份有限公司
2018 年 12 月 31 日
母公司资产负债表
单位：人民币元
项目 附注 年末余额 年初余额(已重述) 项目 附注 年末余额 年初余额(已重述)
流动资产： 流动负债：
货币资金 1,943,201,965.22 1,999,741,697.74 应付票据及应付账款 48,767,868.58 49,593,007.25
应收票据及应收账款 (十五)1 5,352,975.78 1,163,320.36 预收款项 1,270,561,270.39 255,829.02
预付款项 1,751,247.32 9,710,899.09 应付职工薪酬 27,519,419.62 43,857,637.73
其他应收款 (十五)2 16,164,193,172.62 13,739,255,135.05 应交税费 80,909,528.76 17,489,115.38
存货 7,019,221.84 7,255,294.71 其他应付款 13,504,727,383.89 12,010,433,747.77
流动资产合计 18,121,518,582.78 15,757,126,346.95 一年内到期的非流动负债 392,000,000.00 1,388,444,914.28
非流动资产： 流动负债合计 15,324,485,471.24 13,510,074,251.43
可供出售金融资产 602,927.62 602,927.62 非流动负债：
长期股权投资 (十五)3 3,988,314,457.96 3,986,030,022.90 长期借款 1,878,164,545.05 2,266,640,645.05
投资性房地产 316,468,010.92 342,526,218.04 递延所得税负债 1,120,428.36 -
固定资产 13,885,482.50 14,535,637.91 非流动负债合计 1,879,284,973.41 2,266,640,645.05
无形资产 2,987,431.12 3,304,297.23 负债合计 17,203,770,444.65 15,776,714,896.48
长期待摊费用 - 1,824,962.32 股东权益：
递延所得税资产 126,245,841.36 48,334,002.11 股本 664,831,139.00 664,831,139.00
其他非流动资产 - 100,000,000.00 资本公积 2,552,008,968.73 2,545,792,916.13
非流动资产合计 4,448,504,151.48 4,497,158,068.13 其他综合收益 454,271,011.93 -
盈余公积 555,239,764.50 499,123,571.07
未分配利润 1,139,901,405.45 767,821,892.40
股东权益合计 5,366,252,289.61 4,477,569,518.60
资产总计 22,570,022,734.26 20,254,284,415.08 负债和股东权益总计 22,570,022,734.26 20,254,284,415.08
附注为财务报表的组成部分
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深圳市中洲投资控股股份有限公司
2018 年 12 月 31 日止年度
合并利润表
单位：人民币元
上年发生额(已重
项目 附注 本年发生额 述)
一、营业收入 (五)33 7,942,112,442.45 8,654,233,826.31
减：营业成本 (五)33 4,202,874,331.23 5,514,533,911.87
税金及附加 (五)34 1,173,036,543.95 1,125,174,261.42
销售费用 (五)35 239,704,219.98 209,840,786.21
管理费用 (五)36 457,943,081.51 354,597,652.80
财务费用 (五)37 589,019,455.57 444,208,532.20
其中：利息费用 707,013,378.33 442,459,180.48
利息收入 123,669,325.72 43,895,452.95
资产减值损失 (五)38 389,180,984.13 45,924,178.40
加：其他收益 (五)39 2,790,139.99 10,881,461.02
投资收益 (五)40 27,475,125.57 80,178,096.44
其中：对联营企业和合营企业的投资收益(损失) (30,117,017.11) 24,653,821.45
资产处置收益(损失) 34,987.23 (314,017.11)
二、营业利润 920,654,078.87 1,050,700,043.76
加：营业外收入 (五)41 24,612,872.72 13,031,782.49
减：营业外支出 (五)42 13,750,044.54 72,515,255.10
三、利润总额 931,516,907.05 991,216,571.15
减：所得税费用 (五)43 516,567,821.75 382,319,769.03
四、净利润 414,949,085.30 608,896,802.12
(一)按经营持续性分类：
1.持续经营净利润 414,949,085.30 608,896,802.12
2.终止经营净利润 - -
(二)按所有权归属分类：
1.归属于母公司股东的净利润 446,690,331.69 615,363,173.16
2.少数股东损益 (31,741,246.39) (6,466,371.04)
五、其他综合收益的税后净额 (五)44 542,125,342.85 (35,457,278.99)
归属母公司股东的其他综合收益的税后净额 542,125,342.85 (35,457,278.99)
(一)将重分类进损益的其他综合收益 542,125,342.85 (35,457,278.99)
1、外币财务报表折算差额 29,669,807.65 (35,457,278.99)
2、其他 512,455,535.20 -
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 - -
六、综合收益总额 957,074,428.15 573,439,523.13
归属于母公司股东的综合收益总额 988,815,674.54 579,905,894.17
归属于少数股东的综合收益总额 (31,741,246.39) (6,466,371.04)
七、每股收益
(一)基本每股收益 0.6719 0.9256
(二)稀释每股收益 0.6719 0.9256
附注为财务报表的组成部分
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深圳市中洲投资控股股份有限公司
2018 年 12 月 31 日止年度
母公司利润表
单位：人民币元
上年发生额(已重
项目 附注 本年发生额 述)
一、营业收入 (十五)4 161,505,470.40 300,671,389.29
减：营业成本 (十五)4 26,720,391.51 60,051,239.96
税金及附加 8,170,885.40 10,772,135.63
销售费用 17,048,843.87 17,083,810.84
管理费用 156,729,941.29 136,799,890.18
财务费用 3,534,981.95 89,428,530.32
其中：利息费用 218,954,766.75 235,413,297.35
利息收入 172,544,581.10 187,886,627.18
资产减值损失 (1,488,447.80) 4,219,730.45
加：其他收益 - 23,893.14
投资收益 (十五)5 602,084,243.97 41,047,440.64
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 3,545,797.94 2,805,330.88
资产处置收益 18,155.35 -
二、营业利润 552,891,273.50 23,387,385.69
加：营业外收入 77,065.23 100,248.93
减：营业外支出 45.87 792,443.99
三、利润总额 552,968,292.86 22,695,190.63
减：所得税费用 (8,193,641.42) 5,454,600.62
四、净利润 561,161,934.28 17,240,590.01
(一)持续经营净利润 561,161,934.28 17,240,590.01
(二)终止经营净利润 - -
五、其他综合收益的税后净额 454,271,011.93 -
(一)将重分类进损益的其他综合收益 454,271,011.93 -
1、外币财务报表折算差额 - -
2、其他 454,271,011.93 -
六、综合收益总额 1,015,432,946.21 17,240,590.01
附注为财务报表的组成部分
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深圳市中洲投资控股股份有限公司
2018 年 12 月 31 日止年度
合并现金流量表
单位：人民币元
项目 附注 本年发生额 上年发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 9,300,787,614.89 9,885,672,303.80
收到其他与经营活动有关的现金 (五)45(1) 1,553,921,054.80 603,631,714.03
经营活动现金流入小计 10,854,708,669.69 10,489,304,017.83
购买商品、接受劳务支付的现金 5,645,704,349.30 13,582,648,512.39
支付给职工以及为职工支付的现金 511,299,789.68 401,459,814.32
支付的各项税费 1,157,606,577.10 1,047,781,353.56
支付其他与经营活动有关的现金 (五)45(2) 538,515,463.99 641,469,957.21
经营活动现金流出小计 7,853,126,180.07 15,673,359,637.48
经营活动产生的现金流量净额 (五)46(1) 3,001,582,489.62 (5,184,055,619.65)
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 287,306,492.61 14,283,483.99
取得投资收益收到的现金 23,188,339.19 13,000,000.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金
108,034.11 1,131,960.51
净额
收到其他与投资活动有关的现金 (五)45(3) 11,839,431,302.40 24,060,456,707.36
投资活动现金流入小计 12,150,034,168.31 24,088,872,151.86
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 38,225,427.13 60,417,202.60
投资支付的现金 480,926,508.33 282,247,622.90
支付其他与投资活动有关的现金 (五)45(4) 10,997,997,623.52 25,240,944,204.45
投资活动现金流出小计 11,517,149,558.98 25,583,609,029.95
投资活动产生的现金流量净额 632,884,609.33 (1,494,736,878.09)
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 218,325.02 528,259,432.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 218,325.02 528,259,432.00
取得借款收到的现金 4,389,961,908.78 12,129,303,424.82
收到其他与筹资活动有关的现金 (五)45(5) 788,668,100.00 1,871,900,000.00
筹资活动现金流入小计 5,178,848,333.80 14,529,462,856.82
偿还债务支付的现金 6,171,962,416.27 4,424,913,312.35
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 1,292,886,416.87 937,181,287.17
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 - -
支付其他与筹资活动有关的现金 (五)45(6) 896,621,894.21 1,749,060,205.97
筹资活动现金流出小计 8,361,470,727.35 7,111,154,805.49
筹资活动产生的现金流量净额 (3,182,622,393.55) 7,418,308,051.33
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 7,714,031.97 (54,386,151.46)
五、现金及现金等价物净增加额 459,558,737.37 685,129,402.13
加：年初现金及现金等价物余额 (五)46(3) 4,319,943,623.81 3,634,814,221.68
六、年末现金及现金等价物余额 (五)46(3) 4,779,502,361.18 4,319,943,623.81
附注为财务报表的组成部分
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深圳市中洲投资控股股份有限公司
2018 年 12 月 31 日止年度
母公司现金流量表
单位：人民币元
项目 附注 本年发生额 上年发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 129,055,446.57 272,467,106.72
收到其他与经营活动有关的现金 17,188,443,734.16 7,312,018,878.04
经营活动现金流入小计 17,317,499,180.73 7,584,485,984.76
购买商品、接受劳务支付的现金 1,525,637.67 1,053,673.78
支付给职工以及为职工支付的现金 133,062,503.13 89,088,119.10
支付的各项税费 30,973,392.36 23,248,628.68
支付其他与经营活动有关的现金 17,313,952,475.41 7,986,345,226.38
经营活动现金流出小计 17,479,514,008.57 8,099,735,647.94
经营活动产生的现金流量净额 (162,014,827.84) (515,249,663.18)
二、投资活动产生的现金流量：
取得投资收益收到的现金 - 13,000,000.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净
72,740.00 -
额
收到其他与投资活动有关的现金 12,832,812,853.28 24,208,081,176.43
投资活动现金流入小计 12,832,885,593.28 24,221,081,176.43
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 3,108,354.06 37,779,227.72
投资支付的现金 16,527,000.00 22,260,000.00
支付其他与投资活动有关的现金 10,971,000,000.00 23,075,000,000.00
投资活动现金流出小计 10,990,635,354.06 23,135,039,227.72
投资活动产生的现金流量净额 1,842,250,239.22 1,086,041,948.71
三、筹资活动产生的现金流量：
取得借款收到的现金 305,000,000.00 2,000,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 300,054,946.06 194,500,000.00
筹资活动现金流入小计 605,054,946.06 2,194,500,000.00
偿还债务支付的现金 1,697,000,000.00 914,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 344,842,008.83 255,591,366.14
支付其他与筹资活动有关的现金 - 1,422,844,565.94
筹资活动现金流出小计 2,041,842,008.83 2,592,435,932.08
(1,436,787,062.77
筹资活动产生的现金流量净额 (397,935,932.08)
)
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 66,864.93 (96,443.19)
五、现金及现金等价物净增加额 243,515,213.54 172,759,910.26
加：年初现金及现金等价物余额 589,939,338.24 417,179,427.98
六、年末现金及现金等价物余额 833,454,551.78 589,939,338.24
附注为财务报表的组成部分
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深圳市中洲投资控股股份有限公司
2018 年 12 月 31 日止年度
合并股东权益变动表
单位：人民币元
本年
归属于母公司股东的股东权益
其他权益工具 减：库 一般风险
项目 股本 优先股 永续债 其他 资本公积 存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 准备 未分配利润 少数股东权益 股东权益合计
一、上年年末余额 664,831,139.00 - - - 2,501,194,216.19 - (10,385,552.11) - 499,123,571.07 - 2,756,993,086.42 472,058,425.20 6,883,814,885.77
加：会计政策变更 - - - - - - - - - - - - -
前期差错更正 - - - - - - - - - - - - -
二、本年年初余额 664,831,139.00 - - - 2,501,194,216.19 - (10,385,552.11) - 499,123,571.07 - 2,756,993,086.42 472,058,425.20 6,883,814,885.77
三、本年增减变动金额 - - - - 6,216,052.60 - 542,125,342.85 - 56,116,193.43 - 257,607,910.46 (79,590,670.94) 782,474,828.40
(一)综合收益总额 - - - - - - 542,125,342.85 - - - 446,690,331.69 (31,741,246.39) 957,074,428.15
(二)股东投入和减少资本 - - - - 6,216,052.60 - - - - - - (47,849,424.55) (41,633,371.95)
1、股东投入的普通股 - - - - - - - - - - - - -
2、其他权益工具持有者投入资本 - - - - - - - - - - - - -
3、股份支付计入股东权益的金额 - - - - 6,216,052.60 - - - - - - - 6,216,052.60
4、其他 - - - - - - - - - - - (47,849,424.55) (47,849,424.55)
(三)利润分配 - - - - - - - - 56,116,193.43 - (189,082,421.23) - (132,966,227.80)
1、提取盈余公积 - - - - - - - - 56,116,193.43 - (56,116,193.43) - -
2、提取一般风险准备 - - - - - - - - - - - - -
3、对股东的分配 - - - - - - - - - - (132,966,227.80) - (132,966,227.80)
4、其他 - - - - - - - - - - - - -
(四)股东权益内部结转 - - - - - - - - - - - - -
1、资本公积转增股本 - - - - - - - - - - - - -
2、盈余公积转增股本 - - - - - - - - - - - - -
3、盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - - - - - -
4、其他 - - - - - - - - - - - - -
(五)专项储备 - - - - - - - - - - - - -
1、本年提取 - - - - - - - - - - - - -
2、本年使用 - - - - - - - - - - - - -
(六)其他 - - - - - - - - - - - - -
四、本年年末余额 664,831,139.00 - - - 2,507,410,268.79 - 531,739,790.74 - 555,239,764.50 - 3,014,600,996.88 392,467,754.26 7,666,289,714.17
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深圳市中洲投资控股股份有限公司
2018 年 12 月 31 日止年度
合并股东权益变动表 - 续
单位：人民币元
上年
归属于母公司股东的股东权益
其他权益工具 减：库 一般风险
项目 股本 优先股 永续债 其他 资本公积 存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 准备 未分配利润 少数股东权益 股东权益合计
一、上年年末余额 664,831,139.00 - - - 2,501,194,216.19 - 25,071,726.88 - 497,399,512.07 - 2,196,540,463.38 (23,892,656.48) 5,861,144,401.04
加：会计政策变更 - - - - - - - - - - - - -
前期差错更正 - - - - - - - - - - - - -
二、本年年初余额 664,831,139.00 - - - 2,501,194,216.19 - 25,071,726.88 - 497,399,512.07 - 2,196,540,463.38 (23,892,656.48) 5,861,144,401.04
三、本年增减变动金额 - - - - - - (35,457,278.99) - 1,724,059.00 - 560,452,623.04 495,951,081.68 1,022,670,484.73
(一)综合收益总额 - - - - - - (35,457,278.99) - - - 615,363,173.16 (6,466,371.04) 573,439,523.13
(二)股东投入和减少资本 - - - - - - - - - - - 502,417,452.72 502,417,452.72
1、股东投入的普通股 - - - - - - - - - - - - -
2、其他权益工具持有者投入资本 - - - - - - - - - - - - -
3、股份支付计入股东权益的金额 - - - - - - - - - - - - -
4、其他 - - - - - - - - - - - 502,417,452.72 502,417,452.72
(三)利润分配 - - - - - - - - 1,724,059.00 - (54,910,550.12) - (53,186,491.12)
1、提取盈余公积 - - - - - - - - 1,724,059.00 - (1,724,059.00) - -
2、提取一般风险准备 - - - - - - - - - - - - -
3、对股东的分配 - - - - - - - - - - (53,186,491.12) - (53,186,491.12)
4、其他 - - - - - - - - - - - - -
(四)股东权益内部结转 - - - - - - - - - - - - -
1、资本公积转增股本 - - - - - - - - - - - - -
2、盈余公积转增股本 - - - - - - - - - - - - -
3、盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - - - - - -
4、其他 - - - - - - - - - - - - -
(五)专项储备 - - - - - - - - - - - - -
1、本年提取 - - - - - - - - - - - - -
2、本年使用 - - - - - - - - - - - - -
(六)其他 - - - - - - - - - - - - -
四、本年年末余额 664,831,139.00 - - - 2,501,194,216.19 - (10,385,552.11) - 499,123,571.07 - 2,756,993,086.42 472,058,425.20 6,883,814,885.77
附注为财务报表的组成部分
- 13 -
深圳市中洲投资控股股份有限公司
2018 年 12 月 31 日止年度
母公司股东权益变动表
单位：人民币元
本年
其他权益工具 一般风险
项目 股本 优先股 永续债 其他 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 准备 未分配利润 股东权益合计
一、上年年末余额 664,831,139.00 - - - 2,545,792,916.13 - - - 499,123,571.07 - 767,821,892.40 4,477,569,518.60
加：会计政策变更 - - - - - - - - - - - -
前期差错更正 - - - - - - - - - - - -
二、本年年初余额 664,831,139.00 - - - 2,545,792,916.13 - - - 499,123,571.07 - 767,821,892.40 4,477,569,518.60
三、本年增减变动金额 - - - - 6,216,052.60 - 454,271,011.93 - 56,116,193.43 - 372,079,513.05 888,682,771.01
(一)综合收益总额 - - - - - - 454,271,011.93 - - - 561,161,934.28 1,015,432,946.21
(二)股东投入和减少资本 - - - - 6,216,052.60 - - - - - - 6,216,052.60
1、股东投入的普通股 - - - - - - - - - - - -
2、其他权益工具持有者投入资本 - - - - - - - - - - - -
3、股份支付计入股东权益的金额 - - - - 6,216,052.60 - - - - - - 6,216,052.60
4、其他 - - - - - - - - - - - -
(三)利润分配 - - - - - - - - 56,116,193.43 - (189,082,421.23) (132,966,227.80)
1、提取盈余公积 - - - - - - - - 56,116,193.43 - (56,116,193.43) -
2、提取一般风险准备 - - - - - - - - - - - -
3、对股东的分配 - - - - - - - - - - (132,966,227.80) (132,966,227.80)
4、其他 - - - - - - - - - - - -
(四)股东权益内部结转 - - - - - - - - - - - -
1、资本公积转增股本 - - - - - - - - - - - -
2、盈余公积转增股本 - - - - - - - - - - - -
3、盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - - - - -
4、其他 - - - - - - - - - - - -
(五)专项储备 - - - - - - - - - - - -
1、本年提取 - - - - - - - - - - - -
2、本年使用 - - - - - - - - - - - -
(六)其他 - - - - - - - - - - - -
四、本年年末余额 664,831,139.00 - - - 2,552,008,968.73 - 454,271,011.93 - 555,239,764.50 - 1,139,901,405.45 5,366,252,289.61
- 14 -
深圳市中洲投资控股股份有限公司
2018 年 12 月 31 日止年度
母公司股东权益变动表 - 续
单位：人民币元
上年
其他权益工具
项目 股本 优先股 永续债 其他 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 股东权益合计
一、上年年末余额 664,831,139.00 - - - 2,545,792,916.13 - - - 497,399,512.07 - 805,491,852.51 4,513,515,419.71
加：会计政策变更 - - - - - - - - - - - -
前期差错更正 - - - - - - - - - - - -
二、本年年初余额 664,831,139.00 - - - 2,545,792,916.13 - - - 497,399,512.07 - 805,491,852.51 4,513,515,419.71
三、本年增减变动金额 - - - - - - - - 1,724,059.00 - (37,669,960.11) (35,945,901.11)
(一)综合收益总额 - - - - - - - - - 17,240,590.01 17,240,590.01
(二)股东投入和减少资本 - - - - - - - - - - - -
1、股东投入的普通股 - - - - - - - - - - - -
2、其他权益工具持有者投入资本 - - - - - - - - - - - -
3、股份支付计入股东权益的金额 - - - - - - - - - - - -
4、其他 - - - - - - - - - - - -
(三)利润分配 - - - - - - - - 1,724,059.00 - (54,910,550.12) (53,186,491.12)
1、提取盈余公积 - - - - - - - - 1,724,059.00 - (1,724,059.00) -
2、提取一般风险准备 - - - - - - - - - - - -
3、对股东的分配 - - - - - - - - - - (53,186,491.12) (53,186,491.12)
4、其他 - - - - - - - - - - - -
(四)股东权益内部结转 - - - - - - - - - - - -
1、资本公积转增股本 - - - - - - - - - - - -
2、盈余公积转增股本 - - - - - - - - - - - -
3、盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - - - - -
4、其他 - - - - - - - - - - - -
(五)专项储备 - - - - - - - - - - - -
1、本年提取 - - - - - - - - - - - -
2、本年使用 - - - - - - - - - - - -
(六)其他 - - - - - - - - - - - -
四、本年年末余额 664,831,139.00 - - - 2,545,792,916.13 - - - 499,123,571.07 - 767,821,892.40 4,477,569,518.60
附注为财务报表的组成部分
- 15 -
深圳市中洲投资控股股份有限公司
财务报表附注
2018 年 12 月 31 日止年度
(一) 公司基本情况
深圳市中洲投资控股股份有限公司(以下简称“本公司”)原名为“深圳市长城地产股份有限公
司”，系经深圳市人民政府以深府函(1994)18 号文批准，由深圳市长城房地产发展公司于 1994
年 9 月 13 日改组设立的股份有限公司。
1994 年 5 月 19 日，经深圳市证券管理办公室以深证办复(1994)128 号文批准，本公司向境
内社会公众发行人民币普通股。1994 年 9 月 21 日，本公司发行之股票在深圳证券交易所上
市。
2005 年 9 月 28 日，经深圳市工商行政管理局批准，本公司更名为“深圳市长城投资控股股
份有限公司”。
2014 年 3 月 7 日，经深圳市工商行政管理局批准，本公司更名为“深圳市中洲投资控股股份
有限公司”。
本公司总部位于广东省深圳市，本公司及其子公司(以下简称“本集团”)主要从事房地产开发
及商品房的销售、管理；承接建筑安装工程；自有物业租赁等业务。
本公司的合并及母公司财务报表于 2019 年 4 月 11 日已经董事会批准报出。
本年度纳入合并财务报表范围的详细情况参见附注七“在其他主体中的权益”。本年度合并范
围变化的详细情况参见附注六“合并范围的变更”。
(二) 财务报表编制基础
编制基础
本集团执行财政部颁布的企业会计准则及相关规定。此外，本集团还按照《公开发行证券
的公司信息披露编报规则第 15 号—财务报告的一般规定(2014 年修订)》披露有关财务信息。
记账基础和计价原则
本集团会计核算以权责发生制为记账基础。除某些金融工具以公允价值计量外，本财务报
表以历史成本作为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
在历史成本计量下，资产按照购置时支付的现金或者现金等价物的金额或者所付出的对价
的公允价值计量。负债按照因承担现时义务而实际收到的款项或者资产的金额，或者承担
现时义务的合同金额，或者按照日常活动中为偿还负债预期需要支付的现金或者现金等价
物的金额计量。
- 16 -
深圳市中洲投资控股股份有限公司
财务报表附注
2018 年 12 月 31 日止年度
(二) 财务报表编制基础 - 续
记账基础和计价原则 - 续
公允价值是市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项
负债所需支付的价格。无论公允价值是可观察到的还是采用估值技术估计的，在本财务报
表中计量和披露的公允价值均在此基础上予以确定。
公允价值计量基于公允价值的输入值的可观察程度以及该等输入值对公允价值计量整体的
重要性，被划分为三个层次：
第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。
第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。
第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。
持续经营
本集团对自 2018 年 12 月 31 日起 12 个月的持续经营能力进行了评价，未发现对持续经营
能力产生重大怀疑的事项和情况。因此，本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。
(三) 重要会计政策和会计估计
1、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司于 2018 年 12
月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2018 年度的合并及母公司经营成果和合并及母公司
现金流量。
2、会计期间
本集团的会计年度为公历年度，即每年 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3、营业周期
营业周期是指企业从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本公司的营
业周期为十二个月。本集团之从事房地产开发经营业务的子公司，营业周期大于一年，该
类子公司以营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。
4、记账本位币
人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内子公司以
人民币为记账本位币。本公司之境外子公司根据其经营所处的主要经济环境中的货币确定
港币为其记账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
- 17 -
深圳市中洲投资控股股份有限公司
财务报表附注
2018 年 12 月 31 日止年度
(三) 重要会计政策和会计估计 - 续
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。
5.1 同一控制下的企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，
为同一控制下的企业合并。
在企业合并中取得的资产和负债，按合并日其在被合并方的账面价值计量。合并方取得的
净资产账面价值与支付的合并对价的账面价值的差额，调整资本公积中的股本溢价，股本
溢价不足冲减的则调整留存收益。
为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。
5.2 非同一控制下的企业合并及商誉
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制，为非同一控制下的企业合
并。
合并成本指购买方为取得被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债和发行的权
益性工具的公允价值。通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并的，合并成本为购
买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方的股权在购买日的公允价值之和。购买
方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发
生时计入当期损益。
购买方在合并中所取得的被购买方符合确认条件的可辨认资产、负债及或有负债在购买日
以公允价值计量。
合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，作为一项资产确
认为商誉并按成本进行初始计量。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允
价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合
并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允
价值份额的，计入当期损益。
因企业合并形成的商誉在合并财务报表中单独列报，并按照成本扣除累计减值准备后的金
额计量。
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6、合并财务报表的编制方法
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指投资方拥有对被投资方的权力，
通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其
回报金额。一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本
集团将进行重新评估。
子公司的合并起始于本集团获得对该子公司的控制权时，终止于本集团丧失对该子公司的
控制权时。
对于本集团处置的子公司，处置日(丧失控制权的日期)前的经营成果和现金流量已经适当地
包括在合并利润表和合并现金流量表中。
对于通过非同一控制下的企业合并取得的子公司，其自购买日(取得控制权的日期)起的经营
成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。
对于通过同一控制下的企业合并取得的子公司，无论该项企业合并发生在报告期的任一时
点，视同该子公司同受最终控制方控制之日起纳入本集团的合并范围，其自报告期最早期
间期初起的经营成果和现金流量已适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。
子公司采用的会计政策和会计期间按照本公司统一的会计政策和会计期间厘定。
本公司与子公司及子公司相互之间发生的内部交易对于合并财务报表的影响于合并时抵销。
子公司所有者权益中不属于母公司的份额作为少数股东权益，在合并资产负债表中股东权
益项目下以“少数股东权益”项目列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在
合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。
少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额，
其余额仍冲减少数股东权益。
对于购买子公司少数股权或因处置部分股权投资但没有丧失对该子公司控制权的交易，作
为权益性交易核算，调整归属于母公司股东权益和少数股东权益的账面价值以反映其在子
公司中相关权益的变化。少数股东权益的调整额与支付/收到对价的公允价值之间的差额调
整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的企业合并的，分别是否
属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易
进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在购买日作为取得控制权的交易进行会计处理，购
买日之前持有的被购买方的股权按该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与
账面价值之间的差额计入当期损益；购买日前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的
其他综合收益、其他所有者权益变动的，转为购买日所属当期收益。
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6、合并财务报表的编制方法 - 续
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧失控
制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按
原持股比例计算应享有原子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入
丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，
在丧失控制权时转为当期投资收益。
对于通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资
的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明该多次交易事
项为“一揽子交易”：(1)这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；(2)这些交
易整体才能达成一项完整的商业结果；(3)一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
(4)一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。处置对子公司股权
投资直至丧失控制权的各项交易属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项处置子公司并丧
失控制权的交易进行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有
该子公司净资产份额的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权
当期的损益。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于“一揽子交易”的，将
各项交易作为独立的交易进行会计处理。
7、合营安排分类及共同经营会计处理方法
合营安排分为共同经营和合营企业，该分类通过考虑该安排的结构、法律形式以及合同条
款等因素根据合营方在合营安排中享有的权利和承担的义务确定。共同经营，是指合营方
享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业是指合营方仅对该安排
的净资产享有权利的合营安排。
本集团对合营企业的投资采用权益法核算，具体参见附注(三)14.3.2“按权益法核算的长期股
权投资”。
本集团根据共同经营的安排确认本集团单独所持有的资产以及按本集团份额确认共同持有
的资产；确认本集团单独所承担的负债以及按本集团份额确认共同承担的负债；确认出售
本集团享有的共同经营产出份额所产生的收入；按本集团份额确认共同经营因出售产出所
产生的收入；确认本集团单独所发生的费用，以及按本集团份额确认共同经营发生的费用。
本集团按照适用于特定资产、负债、收入和费用的规定核算确认的与共同经营相关的资产、
负债、收入和费用。
本集团向共同经营投出或出售资产等(该资产构成业务的除外)，在该资产等由共同经营出售
给第三方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。投出或
出售的资产发生资产减值损失的，本集团全额确认该损失。
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7、合营安排分类及共同经营会计处理方法 - 续
本集团自共同经营购买资产等(该资产构成业务的除外)，在将该资产等出售给第三方之前，
仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。购入的资产发生资产减
值损失的，本集团按其承担的份额确认该部分损失。
8、现金及现金等价物的确定标准
现金是指企业库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指本集团持有的期限
短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9、外币业务和外币报表折算
9.1 外币业务
外币交易在初始确认时采用交易发生日的即期汇率折算。
于资产负债表日，外币货币性项目采用该日即期汇率折算为记账本位币，因该日的即期汇
率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，除：(1)符合资本
化条件的外币专门借款的汇兑差额在资本化期间予以资本化计入相关资产的成本；(2)为了
规避外汇风险进行套期的套期工具的汇兑差额按套期会计方法处理；(3)可供出售货币性项
目除摊余成本之外的其他账面余额变动产生的汇兑差额计入其他综合收益外，均计入当期
损益。
编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币货币性项目，
因汇率变动而产生的汇兑差额，列入其他综合收益的“外币报表折算差额”项目；处置境外
经营时，计入处置当期损益。
以历史成本计量的外币非货币性项目仍以交易发生日的即期汇率折算的记账本位币金额计
量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后
的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动(含汇率变动)处理，计入
当期损益或确认为其他综合收益。
9.2 外币财务报表折算
为编制合并财务报表，境外经营的外币财务报表按以下方法折算为人民币报表：资产负债
表中的所有资产、负债类项目按资产负债表日的即期汇率折算；除“未分配利润”项目外的
股东权益项目按发生时的即期汇率折算；利润表中的所有项目及反映利润分配发生额的项
目按合并财务报表的会计期间的平均汇率折算；年初未分配利润为上一年折算后的年末未
分配利润；年末未分配利润按折算后的利润分配各项目计算列示；折算后资产类项目与负
债类项目和股东权益类项目合计数的差额确认为其他综合收益并计入股东权益。
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9、外币业务和外币报表折算 - 续
9.2 外币财务报表折算 - 续
外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率折算，汇率变
动对现金及现金等价物的影响额，作为调节项目，在现金流量表中以“汇率变动对现金及现
金等价物的影响”单独列示。
年初数和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示。
在处置本集团在境外经营的全部所有者权益或因处置部分股权投资或其他原因丧失了对境
外经营控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的归属于母
公司所有者权益的外币报表折算差额，全部转入处置当期损益。
在处置部分股权投资或其他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外经营控制
权时，与该境外经营处置部分相关的外币报表折算差额将归属于少数股东权益，不转入当
期损益。在处置境外经营为联营企业或合营企业的部分股权时，与该境外经营相关的外币
报表折算差额，按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
10、金融工具
在本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。金融资产和金融负债
在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和
金融负债，相关的交易费用直接计入损益，对于其他类别的金融资产和金融负债，相关交
易费用计入初始确认金额。
10.1 实际利率法
实际利率法是指按照金融资产或金融负债(含一组金融资产或金融负债)的实际利率计算其
摊余成本及各期利息收入或支出的方法。实际利率是指将金融资产或金融负债在预期存续
期间或适用的更短期间内的未来现金流量，折现为该金融资产或金融负债当前账面价值所
使用的利率。
在计算实际利率时，本集团在考虑金融资产或金融负债所有合同条款的基础上预计未来现
金流量(不考虑未来的信用损失)，同时还考虑金融资产或金融负债合同各方之间支付或收取
的、属于实际利率组成部分的各项收费、交易费用及折价或溢价等。
10.2 金融资产的分类、确认和计量
金融资产在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至
到期投资、贷款和应收款项以及可供出售金融资产。以常规方式买卖金融资产，按交易日
会计进行确认和终止确认。
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10、金融工具 - 续
10.2 金融资产的分类、确认和计量 - 续
10.2.1 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括交易性金融资产和指定为以公允价
值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
满足下列条件之一的金融资产划分为交易性金融资产：(1)取得该金融资产的目的，主要是
为了近期内出售；(2)初始确认时即属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且
有客观证据表明本集团近期采用短期获利方式对该组合进行管理；(3)属于衍生工具，但是
被指定且为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场中没
有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍
生工具除外。
符合下述条件之一的金融资产，在初始确认时可指定为以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产：(1)该指定可以消除或明显减少由于该金融资产的计量基础不同所导致的
相关利得或损失在确认或计量方面不一致的情况；(2)本集团风险管理或投资策略的正式书
面文件已载明，该金融资产所在的金融资产组合或金融资产和金融负债组合以公允价值为
基础进行管理、评价并向关键管理人员报告；(3)符合条件的包含嵌入衍生工具的混合工具。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产采用公允价值进行后续计量，公允价值
变动形成的利得或损失以及与该等金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。
10.2.2 持有至到期投资
持有至到期投资是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本集团有明确意图和能力持
有至到期的非衍生金融资产。
持有至到期投资采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生减值或摊
销时产生的利得或损失，计入当期损益。
10.2.3 贷款和应收款项
贷款和应收款项是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。
本集团划分为贷款和应收款的金融资产包括应收账款、应收利息、应收股利及其他应收款
等。
贷款和应收款项采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、发生减值或摊
销时产生的利得或损失，计入当期损益。
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10、金融工具 - 续
10.2 金融资产的分类、确认和计量 - 续
10.2.4 可供出售金融资产
可供出售金融资产包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除了以公
允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、贷款和应收款项、持有至到期投资以外的
金融资产。
可供出售金融资产采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失，除减值
损失和外币货币性金融资产与摊余成本相关的汇兑差额计入当期损益外，确认为其他综合
收益，在该金融资产终止确认时转出，计入当期损益。
可供出售金融资产持有期间取得的利息及被投资单位宣告发放的现金股利，计入投资收益。
在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂
钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本计量。
10.3 金融资产减值
除了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本集团在每个资产负债表日对
其他金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明金融资产发生减值的，计提减值准备。
表明金融资产发生减值的客观证据是指金融资产初始确认后实际发生的、对该金融资产的
预计未来现金流量有影响，且企业能够对该影响进行可靠计量的事项。
金融资产发生减值的客观证据，包括下列可观察到的各项事项：
(1) 发行方或债务人发生严重财务困难；
(2) 债务人违反合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期等；
(3) 本集团出于经济或法律等方面因素的考虑，对发生财务困难的债务人作出让步；
(4) 债务人很可能倒闭或者进行其他财务重组；
(5) 因发行方发生重大财务困难，导致金融资产无法在活跃市场继续交易；
(6) 无法辨认一组金融资产中的某项资产的现金流量是否已经减少，但根据公开的数据对其
进行总体评价后发现，该组金融资产自初始确认以来的预计未来现金流量确已减少且可
计量，包括：
-该组金融资产的债务人支付能力逐步恶化；
-债务人所在国家或地区经济出现了可能导致该组金融资产无法支付的状况；
(7) 权益工具发行人经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变化，使权益
工具投资人可能无法收回投资成本；
(8) 权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌；
(9) 其他表明金融资产发生减值的客观证据。
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10.3 金融资产减值 - 续
-以摊余成本计量的金融资产减值
以摊余成本计量的金融资产发生减值时，将其账面价值减记至按照该金融资产的原实际利
率折现确定的预计未来现金流量(不包括尚未发生的未来信用损失)现值，减记金额确认为减
值损失，计入当期损益。金融资产确认减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已
恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，但金融资
产转回减值损失后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊
余成本。
本集团对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融资产，单
独进行减值测试或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单独测
试未发生减值的金融资产(包括单项金额重大和不重大的金融资产)，包括在具有类似信用风
险特征的金融资产组合中再进行减值测试。已单项确认减值损失的金融资产，不包括在具
有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。
-可供出售金融资产减值
可供出售金融资产发生减值时，将原计入其他综合收益的因公允价值下降形成的累计损失
予以转出并计入当期损益，该转出的累计损失为该资产初始取得成本扣除已收回本金和已
摊销金额、当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。
在确认减值损失后，期后如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损
失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，可供出售权益工具投资的减值损失转
回确认为其他综合收益，可供出售债务工具的减值损失转回计入当期损益。
-以成本计量的金融资产减值
在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权益工具挂钩
并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产发生减值时，将其账面价值减记至按照类似
金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值，减记金额确认为减值损失，计
入当期损益。此类金融资产的减值损失一经确认不予转回。
10.4 金融资产转移
满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：(1)收取该金融资产现金流量的合同权利终
止；(2)该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；
(3)该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风
险和报酬，但是放弃了对该金融资产的控制。
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10、金融工具 - 续
10.4 金融资产转移 - 续
若本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃对该
金融资产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确
认有关负债。继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使企业面临的风
险水平。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移而收到的
对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确认及未终
止确认部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与应分摊至终止
确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的前述账面金额之差额
计入当期损益。
10.5 金融负债的分类、确认及计量
本集团根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金
融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融负债或权
益工具。
金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金
融负债。
10.5.1 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和指定为以公允
价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
满足下列条件之一的金融负债划分为交易性金融负债：(1)承担该金融负债的目的，主要是
为了近期内回购；(2)初始确认时即属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且
有客观证据表明本集团近期采用短期获利方式对该组合进行管理；(3)属于衍生工具，但是
被指定且为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场中没
有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍
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10、金融工具 - 续
10.5 金融负债的分类、确认及计量 - 续
10.5.1 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 - 续
符合下列条件之一的金融负债，在初始确认时可以指定为以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债：(1)该指定可以消除或明显减少由于该金融负债的计量基础不同所导致
的相关利得或损失在确认和计量方面不一致的情况；(2)本集团风险管理或投资策略的正式
书面文件已载明，该金融负债所在的金融负债组合或金融资产和金融负债组合以公允价值
为基础进行管理、评价并向关键管理人员报告；(3)符合条件的包含嵌入衍生工具的混合工
具。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债采用公允价值进行后续计量，公允价值
变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利和利息支出计入当期损益。
10.5.2 其他金融负债
与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付该权益工
具结算的衍生金融负债，按照成本进行后续计量。除财务担保合同负债外的其他金融负债
采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期
损益。
10.5.3 财务担保合同
财务担保合同是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债
务或者承担责任的合同。不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
的财务担保合同，以公允价值减直接归属的交易费用进行初始确认，在初始确认后按照《企
业会计准则第 13 号—或有事项》确定的金额和初始确认金额扣除按照《企业会计准则第 14
号—收入》的原则确定的累计摊销额后的余额之中的较高者进行后续计量。
10.6 金融负债的终止确认
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本集团(债
务人)与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与
现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价(包括转出的非
现金资产或承担的新金融负债)之间的差额，计入当期损益。
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10.7 金融资产和金融负债的抵销
当本集团具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法定权利，
同时本集团计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融
负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负
债表内分别列示，不予相互抵销。
10.8 权益工具
权益工具是指能证明拥有本集团在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本集团发
行(含再融资)、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理。本集团不确认权益工具的
公允价值变动。与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。
本集团对权益工具持有方的分配作为利润分配处理，发放的股票股利不影响股东权益总额。
11、应收款项
11.1 单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
单项金额重大的判 本集团单项金额为人民币 100 万元以上的应收款项认定为单项金
断依据或金额标准 额重大的应收款项。
本集团对单项金额重大的应收款项单独进行减值测试，单独测试
单项金额重大并单 未发生减值的应收款项，包括在具有类似信用风险特征的应收款
独计提坏账准备的 项组合中进行减值测试。单独测试已确认减值损失的应收款项，
计提方法 不再包括在具有类似信用风险特征的应收款项组合中进行减值测
试。
11.2 按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项
确定组合的依据 计提方法
组合一 本组合按债务单位的信用风险特征划分，主要
包括应收关联方、政府部门、合作方等的应收 不计提坏账准备
款项及一般不存在回收风险的应收款项。
组合二 余额百分比法，计
除组合一外的应收款项。 提坏账准备的比
例为 5%
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11、应收款项 - 续
11.3 单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项
单项计提坏账准备 单项金额在人民币 100 万元以下、账龄在 1 年以上的应收款项发
的理由 生坏账损失的可能性较大。
本集团对单项金额在人民币 100 万元以下但账龄在 1 年以上的应
收款项单独进行减值测试，单独测试未发生减值的应收款项，包
坏账准备的计提方
括在具有类似信用风险特征的应收款项组合中进行减值测试。单
法
独测试已确认减值损失的应收款项，不再包括在具有类似信用风
险特征的应收款项组合中进行减值测试。
12、存货
12.1 存货的分类
本集团的存货主要包括房地产开发产品、原材料、库存商品、低值易耗品等。房地产开发
产品主要为房地产在建开发产品、已完工开发产品、拟开发土地等。存货按成本进行初始
计量。房地产开发产品的实际成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支
出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。原材料、库存商
品及低值易耗品的实际成本包括购买价款、运输费、保险费、应缴纳的税金及其他相关费
用等。
12.2 发出存货的计价方法
原材料及库存商品发出时，采用加权平均法确定其实际成本。房地产开发产品发出时，采
用个别计价法确定其实际成本。
12.3 存货可变现净值的确定依据
资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取
存货跌价准备。可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发
生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得
的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
存货按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取存货跌价准备。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净
值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期
损益。
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12、存货 - 续
12.4 存货的盘存制度
存货盘存制度为永续盘存制。
12.5 低值易耗品的摊销方法
低值易耗品采用五五摊销法进行摊销。
13、持有待售资产
当本集团主要通过出售(包括具有商业实质的非货币性资产交换)而非持续使用一项非流动
资产或处置组收回其账面价值时，将其划分为持有待售类别。
分类为持有待售类别的非流动资产或处置组需同时满足下列条件：(1)根据类似交易中出售
此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；(2)出售极可能发生，即本集团已
经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。
因出售对子公司的投资等原因导致丧失对子公司控制权的，无论出售后是否保留部分权益
性投资，在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在母公司个别财务报表
中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司所有资产和负债
划分为持有待售类别。
本集团以账面价值与公允价值减去出售费用后的净额孰低计量持有待售的非流动资产或处
置组。账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，减记账面价值至公允价值减去出
售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资
产减值准备。后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增
加的，恢复以前减记的金额，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，
转回金额计入当期损益。
持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中
负债的利息和其他费用继续予以确认。
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14、长期股权投资
14.1 共同控制、重要影响的判断标准
控制是指投资方拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，
并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。共同控制是指按照相关约定对某项安
排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决
策。重大影响是指对被投资方的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者
与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位实施控制或施加重大影
响时，已考虑投资方和其他方持有的被投资单位当期可转换公司债券、当期可执行认股权
证等潜在表决权因素。
14.2 初始投资成本的确定
对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方所有者权益在最
终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权
投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，
调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权益性证券作为合并对价的，
在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长
期股权投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资
成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存
收益。
通过多次交易分步取得同一控制下被合并方的股权，最终形成同一控制下企业合并的，应
分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制
权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日按照应享有被合并方所有者权益
在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，长期
股权投资初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份
新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
合并日之前持有的股权投资因采用权益法核算或为可供出售金融资产而确认的其他综合收
益，暂不进行会计处理。
对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长期股权
投资的初始投资成本。通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的
企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作
为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，按照原持有被购买方的股
权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的长期股权投资的初始投资
成本。原持有的股权采用权益法核算的，相关其他综合收益暂不进行会计处理。原持有股
权投资为可供出售金融资产的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合
收益的累计公允价值变动转入当期损益。
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14、长期股权投资 - 续
14.2 初始投资成本的确定 - 续
合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管
理费用，于发生时计入当期损益。
除企业合并形成的长期股权投资外其他方式取得的长期股权投资，按成本进行初始计量。
对于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期股
权投资成本为按照《企业会计准则第 22 号—金融工具确认和计量》确定的原持有股权投资
的公允价值加上新增投资成本之和。
14.3 后续计量及损益确认方法
14.3.1 按成本法核算的长期股权投资
母公司财务报表采用成本法核算对子公司的长期股权投资。子公司是指本集团能够对其实
施控制的被投资单位。
采用成本法核算的长期股权投资按初始投资成本计价。追加或收回投资调整长期股权投资
的成本。当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。
14.3.2 按权益法核算的长期股权投资
除全部或部分分类为持有待售资产的对联营企业和合营企业的投资外，本集团对联营企业
和合营企业的投资采用权益法核算。联营企业是指本集团能够对其施加重大影响的被投资
单位，合营企业是指本集团仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净
资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应
享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权
投资的成本。
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14.3 后续计量及损益确认方法 - 续
14.3.2 按权益法核算的长期股权投资 - 续
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份
额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资
单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；
对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长
期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取
得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调
整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本集团不一致的，按照本集团的会计
政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益。
对于本集团与联营企业及合营企业之间发生的交易，投出或出售的资产不构成业务的，未
实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于本集团的部分予以抵销，在此基础上确认投
资损益。但本集团与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，
不予以抵销。
在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构成
对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本集团对被投资单位负有承担额
外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后
期间实现净利润的，本集团在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享
额。
14.4 长期股权投资处置
处置长期股权投资时，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。采用权益法核
算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，原采用权益法核算而确认的
其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，并按
比例结转；因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而
确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩
余股权仍采用成本法核算的，其在取得对被投资单位的控制之前因采用权益法核算或金融
工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或
负债相同的基础进行会计处理，并按比例结转；因采用权益法核算而确认的被投资单位净
资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期损
益。
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14、长期股权投资 - 续
14.4 长期股权投资处置 - 续
本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置
后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对
该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单
位实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处
理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。对于本集团取得
对被投资单位的控制之前，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其
他综合收益，在丧失对被投资单位控制时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同
的基础进行会计处理，因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综
合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动在丧失对被投资单位控制时结转入当期损益。
其中，处置后的剩余股权采用权益法核算的，其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；
处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所
有者权益全部结转。
本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余
股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与
账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，
在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计
处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认
的所有者权益，在终止采用权益法时全部转入当期投资收益。
本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属于“一揽
子交易”的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，
在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差
额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。
15、投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的建
筑物等。
投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关
的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，
在发生时计入当期损益。
本集团采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或土地使用权一
致的方式进行折旧或摊销。
投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计
入当期损益。
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16、固定资产
16.1 确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计
年度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可
靠地计量时才予以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可
靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外的其他后
续支出，在发生时计入当期损益。
16.2 折旧方法
固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。各类
固定资产的使用寿命、预计净残值和年折旧率如下：
类别 折旧年限(年) 残值率(%) 年折旧率(%)
房屋及建筑物 15-30 5 3.2-6.3
固定资产装修 3-6 - 16.7-33.3
机器设备 5-10 5 9.5-19
运输设备 5-10 5 9.5-19
电子及其他设备 3-10 5 9.5-31.67
预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，本集
团目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。
16.3 其他说明
当固定资产处置时或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固
定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期
损益。
本集团至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生
改变则作为会计估计变更处理。
17、在建工程
在建工程按实际成本计量﹐实际成本包括在建期间发生的各项工程支出、工程达到预定可
使用状态前的资本化的借款费用以及其他相关费用等。在建工程不计提折旧。在建工程在
达到预定可使用状态后结转为固定资产。
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18、借款费用
可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发生、
借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经
开始时，开始资本化；构建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可
销售状态时，停止资本化。如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中
断、并且中断时间连续超过 3 个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活
动重新开始。其余借款费用在发生当期确认为费用。
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或
进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专
门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资
本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入
当期损益。
19、无形资产
19.1 无形资产
无形资产包括土地使用权、计算机软件等。
无形资产按成本进行初始计量。使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去
预计净残值和已计提的减值准备累计金额在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。
使用寿命不确定的无形资产不予摊销。
期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，必要时进行调整。
20、长期资产减值
本集团在每一个资产负债表日检查长期股权投资、固定资产、在建工程及使用寿命确定的
无形资产是否存在可能发生减值的迹象。如果该等资产存在减值迹象，则估计其可收回金
额。使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹
象，每年均进行减值测试。
估计资产的可收回金额以单项资产为基础，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，
则以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。可收回金额为资产或者资产组
的公允价值减去处置费用后的净额与其预计未来现金流量的现值两者之中的较高者。
如果资产的可收回金额低于其账面价值，按其差额计提资产减值准备，并计入当期损益。
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20、长期资产减值 - 续
商誉至少在每年年度终了进行减值测试。对商誉进行减值测试时，结合与其相关的资产组
或者资产组组合进行。即，自购买日起将商誉的账面价值按照合理的方法分摊到能够从企
业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合，如包含分摊的商誉的资产组或资产组组
合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额首先抵减分摊到
该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其
他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
21、长期待摊费用
长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。
长期待摊费用在预计受益期间分期平均摊销。
22、职工薪酬
22.1 短期薪酬的会计处理方法
本集团在职工为其提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期
损益或相关资产成本。本集团发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期
损益或相关资产成本。职工福利费为非货币性福利的，按照公允价值计量。
本集团为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金，
以及本集团按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为本集团提供服务的会计期间，
根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额，确认相应负债，并计入当
期损益或相关资产成本。
22.2 离职后福利的会计处理方法
离职后福利全部为设定提存计划。
本集团在职工为其提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负
债，并计入当期损益或相关资产成本。
22.3 辞退福利的会计处理方法
本集团向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并
计入当期损益：本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利
时；本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
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23、预计负债
当与或有事项相关的义务是本集团承担的现时义务，且履行该义务很可能导致经济利益流
出，以及该义务的金额能够可靠地计量，则确认为预计负债。
在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，按照履
行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。如果货币时间价值影响重大，
则以预计未来现金流出折现后的金额确定最佳估计数。
如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收
到时，作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
24、股份支付
本集团的股份支付是为了获取职工提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为基础确
定的负债的交易。本集团的股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
24.1 以权益结算的股份支付
对于用以换取职工提供的服务的以权益结算的股份支付，本集团以授予职工权益工具在授
予日的公允价值计量。该公允价值的金额在等待期内以对可行权权益工具数量的最佳估计
为基础，按直线法计算计入相关成本或费用，相应增加资本公积。
在等待期内每个资产负债表日，本集团根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息做
出最佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。上述估计的影响计入当期相关成本或费用，
并相应调整资本公积。
24.2 以现金结算的股份支付
以现金结算的股份支付，按照本集团承担的以股份或其他权益工具为基础确定的负债的公
允价值计量。授予后立即可行权的以现金结算的股份支付，在授予日计入相关成本或费用，
相应增加负债。在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重
新计量，其变动计入当期损益。
24.3 实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理
本集团对股份支付计划进行修改时，若修改增加了所授予权益工具的公允价值，按照权益
工具公允价值的增加相应地确认取得服务的增加；若修改增加了所授予权益工具的数量，
则将增加的权益工具的公允价值相应地确认为取得服务的增加。权益工具公允价值的增加
是指修改前后的权益工具在修改日的公允价值之间的差额。若修改减少了股份支付公允价
值总额或采用了其他不利于职工的方式修改股份支付计划的条款和条件，则仍继续对取得
的服务进行会计处理，视同该变更从未发生，除非本集团取消了部分或全部已授予的权益
工具。
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24、股份支付 - 续
24.3 实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理 - 续
在等待期内，如果取消了授予的权益工具，本集团对取消所授予的权益性工具作为加速行
权处理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其
他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，本集团将其作为授予权益工具的
取消处理。
25、收入
25.1 商品销售收入
在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，既没有保留通常与所有权相联系的继
续管理权，也没有对已售商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利
益很可能流入企业，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入
的实现。
对于房地产开发产品销售收入，满足如下条件时确认销售收入：(1)销售合同已经订立并依
法生效；(2)房地产项目已向当地政府建设主管部门取得房地产建设工程项目竣工验收备案
回执或住宅交付使用许可证等类似文件；(3)向业主发出入伙通知后，已向业主实际交付房
产或者约定的交房日届满；(4)根据合同约定本集团已收讫房款，或已收讫首期款并办好按
揭手续；(5)根据实际情况已适当预计该房产项目总建造成本，同时基于竣工面积查丈报告
合理确定可销售面积。
25.2 提供劳务收入
在提供劳务收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入企业，交易的完工程
度能够可靠地确定，交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量时，确认提供劳务收入
的实现。本集团于资产负债表日按照完工百分比法确认提供的劳务收入。劳务交易的完工
进度按已经提供的劳务占应提供劳务总量的比例确定。
如果提供劳务交易的结果不能够可靠估计，则按已经发生并预计能够得到补偿的劳务成本
金额确认提供的劳务收入，并将已发生的劳务成本作为当期费用。已经发生的劳务成本如
预计不能得到补偿的，则不确认收入。
25.3 租赁收入
对于投资性房地产租赁收入，按合同或协议约定的租金在租赁期内的各个期间按直线法确
认为租赁收入。
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25、收入 - 续
25.4.物业管理费收入
在已经提供物业管理服务，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，相关的收入和
成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。
25.5 利息收入
按照他人使用本集团货币资金的时间和实际利率计算确定。
26、政府补助
政府补助是指本集团从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产。政府补助在能够满足政
府补助所附条件且能够收到时予以确认。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。
26.1 与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内分期计入当期损益。
26.2 与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
本集团的政府补助中的节能减排补贴等，由于其补偿本集团已经发生的相关费用，该等政
府补助为与收益相关的政府补助。
与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用和损失的，确认为递延收益，
并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益；用于补偿已经发生的相关成本费用和
损失的，直接计入当期损益。
与本集团日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益。与本集团日常活
动无关的政府补助，计入营业外收入。
27、递延所得税资产/递延所得税负债
所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
27.1 当期所得税
资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债(或资产)，以按照税法规定计算
的预期应交纳(或返还)的所得税金额计量。
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27、递延所得税资产/递延所得税负债 - 续
27.2 递延所得税资产及递延所得税负债
对于某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确
认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂
时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
一般情况下所有暂时性差异均确认相关的递延所得税。但对于可抵扣暂时性差异，本集团
以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认相关的递延所得税资
产。此外，与商誉的初始确认相关的，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润
和应纳税所得额(或可抵扣亏损)的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的暂时性差异，
不予确认有关的递延所得税资产或负债。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损及税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税
款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
本集团确认与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异产生的递延所得
税负债，除非本集团能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来
很可能不会转回。对于与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，只
有当暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差
异的应纳税所得额时，本集团才确认递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相
关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
除与直接计入其他综合收益或股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得税计入
其他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余
当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的
应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很
可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
27.3 所得税的抵销
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本
集团当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递
延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳
税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳
税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本集团递
延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
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28、租赁
实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁，融资租赁以外的其
他租赁为经营租赁。
28.1 本集团作为承租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金支出在租赁期内的各个期间按直线法计入相关资产成本或当期损益。初始
直接费用计入当期损益。或有租金于实际发生时计入当期损益。
28.2 本集团作为出租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金收入在租赁期内的各个期间按直线法确认为当期损益。对金额较大的初始
直接费用于发生时予以资本化，在整个租赁期间内按照与确认租金收入相同的基础分期计
入当期损益；其他金额较小的初始直接费用于发生时计入当期损益。或有租金于实际发生
时计入当期损益。
29、其他重要的会计政策和会计估计
29.1 资产证券化业务
本集团将部分资产(“信托财产”)证券化，将资产信托给特定目的实体，由该实体向投资者发
行优先级资产支持证券，本集团持有次级资产支持证券，次级资产支持证券在优先级资产
支持证券本息偿付完毕前不得转让。本集团作为资产服务商，提供资产维护和日常管理、
年度资产处置计划制定、制定和实施资产处置方案、签署相关资产处置协议和定期编制资
产服务报告等服务；同时本集团作为流动性支持机构，在优先级资产支持证券的本金未能
得到足额偿付时提供流动性支持，以补足利息或本金的差额。信托财产在支付信托税负和
相关费用之后，优先用于偿付优先级资产支持证券的本息，全部本息偿付之后剩余的信托
财产作为次级资产支持证券的收益，归本集团所有。本集团实际上保留了与信托财产相关
几乎所有的风险和报酬，故未对信托财产终止确认；同时，本集团对特定目的实体具有实
际控制权，已经将其纳入合并财务报表范围。
在运用证券化金融资产的会计政策时，本集团已考虑转移至其他实体的资产的风险和报酬
程度，以及本集团对该实体行使控制权的程度：
- 当本集团已转移该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬时，本集团予以终止确认该金
融资产；
- 当本集团保留该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬时，本集团继续确认该金融资产；
- 如本集团并未转移或保留该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬，本集团考虑对该金
融资产是否存在控制。如果本集团并未保留控制权，本集团终止确认该金融资产，并把
在转移中产生或保留的权利及义务分别确认为资产或负债。如本集团保留控制权，则根
据对金融资产的继续涉入程度确认金融资产。
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30、运用会计政策过程中所作的重要判断和会计估计所采用的关键假设和不确定因素
本集团在运用附注(三)所描述的会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本集团需
要对无法准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设
是基于本集团管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上作出的。实际的结
果可能与本集团的估计存在差异。
本集团对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影
响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影
响数在变更当期和未来期间予以确认。
资产负债表日，会计估计中很可能导致未来期间资产、负债账面价值做出重大调整的关键
假设和不确定性主要有：
存货减值
本集团的存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货的可变现净值是指日常活动中，存货
的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
如果管理层对存货的估计售价、至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关
税费进行重新修订，修订后的估计售价低于目前采用的估计售价，或修订后的至完工时估
计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费高于目前采用的估计，本集团需对存货
增加计提跌价准备。如果管理层对存货的估计售价、至完工时估计将要发生的成本、估计
的销售费用以及相关税费进行重新修订，修订后的估计售价高于目前采用的估计售价，或
修订后的至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费低于目前采用的估
计，本集团需对存货转回原已计提跌价准备。
如实际售价、至完工时将要发生的成本、销售费用以及相关税费高于或低于管理层的估计，
则本集团于相应的会计期间将相关影响在利润表中予以确认。
递延所得税的确认
本集团根据子公司、联营企业及合营企业的利润分配计划和相关税法规定计算并计提递延
所得税负债，而对于计划不分配的被投资公司留存利润，考虑其将用于被投资公司的日常
经营和未来发展，所以不确认相应的递延所得税负债。若未来年度的实际利润分配额超过
或小于预期的利润分配额时，相应的递延所得税负债将在利润分配计划变更日期和利润分
配宣告日期两者中较早的时点确认或转回并计入当期损益。
本集团以未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，按照可抵扣暂
时性差异和相应税率计算确认递延所得税资产。如果未来年度实际的应纳税所得额超过或
小于目前预期的金额，相应的递延所得税资产将在实际发生的年度确认或转回，并计入当
期损益。
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31、重要会计政策和会计估计变更
31.1 会计政策变更
本集团从编制 2018 年度财务报表起执行财政部于 2018 年 6 月 15 日颁布的《关于修订印发
2018 年度一般企业财务报表格式的通知》(财会[2018]15 号，以下简称“财会 15 号文件”)。
财会 15 号文件对资产负债表和利润表的列报项目进行了修订，新增了“应收票据及应收账
款”、“应付票据及应付账款”、“研发费用”行项目，修订了“其他应收款”、“固定资产”、“在
“其他应付款”、“长期应付款”和“管理费用”行项目的列报内容，减少了“应收票据”、
“应收账款”、“应收股利”、“应收利息”、“固定资产清理”、“工程物资”、“应付票据”、“应付
账款”、“应付利息”、“应付股利”及“专项应付款”行项目，在“财务费用”项目下增加“其中：
利息费用”和“利息收入”行项目进行列报，调整了利润表部分项目的列报位置。对于上述列
报项目的变更，本集团采用追溯调整法进行会计处理，对上年度比较数据进行了追溯调整。
(四) 税项
1、主要税种及税率
税种 计税依据 税率
企业所得税 应纳税所得额 0%、16.5%、25%(注 1)
房地产销售、物业出租一般计税方法 10%、11%(注
适用一般计税方法，应纳增值税额为销 2)
项税额扣除可抵扣进项税后的余额，销 简易计税方法 5%
增值税 项税额按销售收入和相应税率计算；适 物业管理 6%
用简易计税方法，计税依据为应税行为
酒店餐饮 6%、10%、11%、13%、16%、17%(注 2)
收入
工程施工 10%、11%、16%、17%(注 2)
土地增值税 房地产销售收入-扣除项目金额 超率累进税率 30%-60%
契税 土地使用权及房屋的受让金额 3%-5%
房产原值一次减除 30%后的余值或租
房产税 1.2%或 12%
金收入
城市维护建设税 已交增值税 1%-7%
教育费附加 已交增值税 3%
地方教育费附加 已交增值税 2%
城镇土地使用税 实际占用的土地面积 (注 3)
注 1： 本集团位于香港之子公司适用的利得税税率为 16.5%。本集团位于英属维尔京群岛之
子公司所得税税率为零。除以上所列地区公司外，本公司及其他子公司适用的所得
税税率为 25%。
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(四) 税项 - 续
1、主要税种及税率 - 续
注 2： 根据财政部、国家税务总局发布的财税[2018]32 号文《关于调整增值税税率的通知》，
自 2018 年 5 月 1 日起，本集团原适用 17%和 11%的增值税应税收入分别调整为适用
16%和 10%的增值税税率。
注 3： 本公司及其子公司按照当地人民政府制定的适用税额标准缴纳城镇土地使用税。
(五) 合并财务报表项目注释
1、货币资金
单位：人民币元
项目 年末余额 年初余额
现金：
人民币 960,267.40 924,892.50
港币 23,432.75 8,472.26
美元 6,334.73 6,031.07
小计 990,034.88 939,395.83
银行存款：
人民币 4,372,159,891.31 4,118,202,691.44
港币 26,024,157.10 188,822,119.65
美元 261,043.02 310,723.10
小计 4,398,445,091.43 4,307,335,534.19
其他货币资金(注)：
人民币 1,416,178,150.05 1,439,120,851.40
小计 1,416,178,150.05 1,439,120,851.40
合计 5,815,613,276.36 5,747,395,781.42
其中：存放在境外的款项总额 - 163,075,131.46
注：其他货币资金主要系借款保证金和保函保证金。
2、应收票据及应收账款
2.1 应收票据及应收账款汇总
单位：人民币元
项目 年末余额 年初余额
应收票据 - -
应收账款 114,930,888.91 98,972,594.72
合计 114,930,888.91 98,972,594.72
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(五) 合并财务报表项目注释 - 续
2、应收票据及应收账款 - 续
2.2 应收账款
(1) 应收账款分类披露
单位：人民币元
年末余额 年初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
比例 计提比 比例 计提比
种类 金额 (%) 金额 例(%) 账面价值 金额 (%) 金额 例(%) 账面价值
单项金额重大并
单独计提坏账准 1,207,200.06 1.02 1,207,200.06 100.00 - 1,418,787.80 1.39 1,418,787.80 100.00 -
备的应收账款
按信用风险特征组合计提坏账准备的应收账款
组合一 100,688,502.00 85.52 - - 100,688,502.00 94,208,384.30 92.26 - - 94,208,384.30
组合二 14,991,986.22 12.73 749,599.31 5.00 14,242,386.91 5,014,958.33 4.92 250,747.91 5.00 4,764,210.42
小计 115,680,488.22 98.25 749,599.31 0.65 114,930,888.91 99,223,342.63 97.18 250,747.91 0.25 98,972,594.72
单项金额不重大
但单独计提坏账 855,202.59 0.73 855,202.59 100.00 - 1,464,985.13 1.43 1,464,985.13 100.00 -
准备的应收账款
合计 117,742,890.87 100.00 2,812,001.96 2.39 114,930,888.91 102,107,115.56 100.00 3,134,520.84 3.07 98,972,594.72
单项金额重大并单独计提坏账准备的应收账款：
单位：人民币元
应收账款 年末余额
(按单位) 应收账款 坏账准备 计提比例(%) 计提理由
自然人 A 1,207,200.06 1,207,200.06 100.00 出租物业租户拒付租金
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：
单位：人民币元
年末余额
组合名称 应收账款 坏账准备 计提比例(%)
组合二 14,991,986.22 749,599.31 5.00
(2) 本年计提、收回或转回的坏账准备情况
本年计提坏账准备金额人民币 1,309,361.77 元；本年收回或转回坏账准备金额人民币
1,589,778.50 元；核销坏账准备金额人民币 42,102.15 元。
(3) 按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况
单位：人民币元
占应收账款年末余
项目 年末余额 额合计数的比例(%) 坏账准备年末余额
客户 A 5,860,423.00 4.98 -
客户 B 5,665,231.00 4.81 -
客户 C 5,435,443.90 4.61 -
客户 D 4,838,052.00 4.11 -
客户 E 4,070,356.00 3.46 -
合计 25,869,505.90 21.97 -
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3、预付款项
(1) 预付款项按账龄列示
单位：人民币元
年末余额 年初余额
账龄 金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 240,257,624.20 99.61 151,114,103.23 99.36
1至2年 899,593.33 0.37 970,081.25 0.64
2至3年 50,000.00 0.02 - -
合计 241,207,217.53 100.00 152,084,184.48 100.00
于 2018 年 12 月 31 日，本集团无账龄超过一年的重要预付款项。
(2) 按预付对象归集的年末余额前五名的预付款项情况
单位：人民币元
占预付款项年末余额
单位名称 年末余额 合计数的比例(%)
张某某 82,526,000.00 34.21
林某某 82,526,000.00 34.21
中航建筑工程有限公司 42,000,000.00 17.41
中建二局第一建筑工程有限公司 5,818,323.21 2.42
广州风投资本研究院有限公司 5,000,000.00 2.07
合计 217,870,323.21 90.32
4、其他应收款
4.1 其他应收款汇总
单位：人民币元
项目 年末余额 年初余额
应收利息 81,610,127.40 -
应收股利 - -
其他应收款 336,051,976.18 264,297,857.35
合计 417,662,103.58 264,297,857.35
4.2 应收利息
(1) 应收利息分类
单位：人民币元
项目 年末余额 年初余额
应收借款利息(注) 81,610,127.40 -
注：详见附注(十)6(1)。
(2) 于 2018 年 12 月 31 日，本集团无应收逾期利息。
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(五) 合并财务报表项目注释 - 续
4、其他应收款 - 续
4.3 其他应收款
(1) 其他应收款分类披露
单位：人民币元
年末余额 年初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
计提比例 比例 计提比例
种类 金额 比例(%) 金额 (%) 账面价值 金额 (%) 金额 (%) 账面价值
单项金额重大并
单独计提坏账准 51,507,563.33 13.14 51,507,563.33 100.00 - 38,688,819.44 12.56 38,688,819.44 100.00 -
备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏账准备的其他应收款
组合一 326,018,938.06 83.16 - - 326,018,938.06 244,699,026.98 79.45 - - 244,699,026.98
组合二 10,561,092.77 2.69 528,054.65 5.00 10,033,038.12 20,630,437.22 6.70 1,031,606.85 5.00 19,598,830.37
小计 336,580,030.83 85.85 528,054.65 0.16 336,051,976.18 265,329,464.20 86.15 1,031,606.85 0.39 264,297,857.35
单项金额不重大
但单独计提坏账
3,960,872.53 1.01 3,960,872.53 100.00 - 3,967,367.41 1.29 3,967,367.41 100.00 -
准备的其他应收
款
合计 392,048,466.69 100.00 55,996,490.51 14.28 336,051,976.18 307,985,651.05 100.00 43,687,793.70 14.19 264,297,857.35
单项金额重大并单独计提坏账准备的其他应收款：
单位：人民币元
年末余额
单位名称 其他应收款 坏账准备 计提比例(%) 计提理由
四川信托有限公司 9,005,138.89 9,005,138.89 100.00 合作终止，预计无法收回
深圳市华电房地产有限公司原股东 8,564,193.68 8,564,193.68 100.00 股权已转让，预计无法收回
深圳新世纪酒店有限公司 6,280,000.00 6,280,000.00 100.00 合作终止，预计无法收回
深圳市华明辉置业有限公司 6,000,000.00 6,000,000.00 100.00 该公司已吊销，预计无法收回
深圳市建设集团投资公司 5,065,654.05 5,065,654.05 100.00 该公司已吊销，预计无法收回
深圳市翠宝大酒楼有限公司 4,722,969.55 4,722,969.55 100.00 该公司已吊销，预计无法收回
涂某某 2,631,956.36 2,631,956.36 100.00 业主按揭断供，无可供执行财产
王某某 2,399,901.00 2,399,901.00 100.00 业主按揭断供，无可供执行财产
深圳市长城商场 1,957,045.80 1,957,045.80 100.00 该公司已吊销，预计无法收回
成都长华置业有限公司股东 1,467,000.00 1,467,000.00 100.00 合作终止，预计无法收回
付某某 1,413,704.00 1,413,704.00 100.00 对方拒绝偿还，预计无法收回
成都市高新区管委会 1,000,000.00 1,000,000.00 100.00 合作终止，预计无法收回
成都民族歌舞剧院有限责任公司 1,000,000.00 1,000,000.00 100.00 对方拒绝偿还，预计无法收回
合计 51,507,563.33 51,507,563.33 100.00
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(五) 合并财务报表项目注释 - 续
4、其他应收款 - 续
4.3 其他应收款 - 续
(1) 其他应收款分类披露 - 续
组合中，按余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
单位：人民币元
年末余额
组合名称 其他应收款 坏账准备 计提比例(%)
组合二 10,561,092.77 528,054.65 5.00
(2) 本年计提、收回或转回的坏账准备情况
本年计提坏账准备金额人民币 13,022,680.85 元；本年收回或转回坏账准备金额人民币
457,532.34 元；因划分为持有待售资产减少坏账准备人民币 174,740.51 元；核销坏账准备金
额人民币 81,711.19 元。
(3) 其他应收款按款项性质分类情况
单位：人民币元
款项性质 年末账面余额 年初账面余额
往来款 174,603,786.31 154,618,730.09
待退减资款 - 32,211,495.00
押金及保证金 192,391,791.12 97,340,798.84
代垫款项 24,868,573.98 12,189,521.01
合作诚意金 - 10,000,000.00
备用金 184,315.28 1,625,106.11
合计 392,048,466.69 307,985,651.05
(4) 按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况
单位：人民币元
占其他应收
款年末余额
合计数的比 坏账准备年
单位名称 款项性质 年末余额 例(%) 账龄 末余额
韶关市世纪锋元投资发展有限公
保证金 70,000,000.00 17.85 1 年以内 -
司
山河建设集团有限公司 往来款 25,000,000.00 6.38 1 年以内 -
广州增城福新制衣厂 保证金 20,000,000.00 5.10 1 年以内 -
中建二局第三建筑工程有限公司 往来款 19,797,306.93 5.05 1 年以内 -
三岔湖仁寿景区管委会 往来款 17,244,963.72 4.40 3 年以上 -
合计 152,042,270.65 38.78 -
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(五) 合并财务报表项目注释 - 续
5、存货
(1) 存货明细情况
单位：人民币元
年末余额 年初余额
项目 账面余额 存货跌价准备 账面价值 账面余额 存货跌价准备 账面价值
拟开发土地 9,278,029,343.85 - 9,278,029,343.85 10,311,691,094.13 - 10,311,691,094.13
在建开发产品 14,397,575,277.79 452,919,786.24 13,944,655,491.55 17,101,649,846.48 81,651,000.00 17,019,998,846.48
完工开发产品 2,548,297,686.95 11,216,900.00 2,537,080,786.95 2,822,008,520.73 6,382,337.56 2,815,626,183.17
商品、材料、低值易耗品 25,385,364.03 - 25,385,364.03 19,813,700.90 - 19,813,700.90
合计 26,249,287,672.62 464,136,686.24 25,785,150,986.38 30,255,163,162.24 88,033,337.56 30,167,129,824.68
本年度本集团存货中借款费用资本化金额为人民币 649,319,613.03 元(2017 年度：人民币
495,908,806.39 元)。
本集团本年度用于确定借款利息费用的资本化率为 4.75%至 15%(2017 年度：4.75%至 10%)。
(2) 拟开发土地明细情况
单位：人民币元
项目名称 预计开工时间 预计竣工时间 预计总投资额 年初余额 年末余额
深圳宝安 26 区项目 不确定 不确定 不确定 3,545,663,463.70 3,760,752,228.30
成都锦城湖岸 2 期、3 期 2019.7 2020.12 2,391,835,051.26 1,607,372,780.92 1,302,736,122.41
广州南沙灵山岛项目 2019.9 2023.3 3,500,000,000.00 - 1,039,435,827.90
惠州创佳河谷花园二期、四期 2019.5 2023.10 1,868,563,449.98 839,658,927.40 790,829,970.14
惠州惠兴河谷花园三期、学校 2019.12 2023.10 1,742,138,538.53 1,050,081,935.62 668,211,097.59
成都白鹭郡项目 6 期 不确定 不确定 不确定 336,042,164.28 156,776,393.65
惠州央筑花园 3 期 2019.7 2023.3 2,035,050,451.01 362,158,246.74 381,428,926.56
成都三岔湖仁寿项目 不确定 不确定 不确定 371,997,880.74 377,162,453.00
惠州仲恺科研楼项目 不确定 不确定 1,114,318,259.32 283,740,900.95 290,097,531.31
深圳黄金台项目 2019.11 2021.5 6,143,539,445.71 285,356,402.30 285,769,050.38
惠州康威项目 2018.5 2020.11 1,910,131,244.15 198,723,008.11 -
青岛半岛城邦北区 5 期 2019.10 2021.12 850,000,000.00 - 79,127,149.86
上海珑湾 2 期商业项目 2020.6 2022.9 733,113,504.35 64,984,649.35 67,352,721.16
青岛半岛城邦南区 3.2 期 2019.7 2021.7 1,114,318,259.32 46,754,848.62 48,502,058.54
成都三岔湖简阳项目 不确定 不确定 不确定 29,843,146.37 29,847,813.05
惠州南麓苑二期 2018.4 2022.1 1,154,186,632.57 508,651,035.55 -
惠州南麓院一期 2018.4 2022.1 248,765,553.00 53,593,627.42 -
香港大坑道项目(注) 不确定 不确定 2,427,083,537.28 727,068,076.06 -
合计 27,233,043,926.48 10,311,691,094.13 9,278,029,343.85
注：详见附注(五)6。
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(五) 合并财务报表项目注释 - 续
5、存货 - 续
(3) 在建开发产品明细情况
单位：人民币元
项目名称 开工时间 竣工时间 预计投资总额 年初余额 年末余额
佛山璞悦花园 2017.7 2020.3 2,555,052,313.00 1,745,919,802.97 1,905,166,118.64
深圳笋岗物流园 2014.11 2022.7 8,856,111,115.02 1,506,935,539.29 1,650,213,419.25
嘉兴花溪地 2017.2 2020.4 1,521,809,828.21 1,004,463,531.51 1,200,846,067.27
无锡崇安府 2017.6 2020.10 1,517,051,762.07 1,004,263,191.82 1,155,529,860.79
无锡花溪樾 2017.9 2019.9 1,385,555,270.99 808,897,917.38 1,071,545,246.83
重庆大渡口项目 2017.9 2019.11 1,662,273,713.41 774,147,239.20 1,037,801,124.09
惠州惠兴河谷花园一期 2017.11 2020.8 865,641,598.72 - 756,699,469.44
惠州幸福里项目 2017.11 2020.8 900,944,437.83 528,865,929.68 684,454,178.57
成都中洲里程 2016.7 2019.10 823,732,163.68 578,780,544.87 668,136,803.07
惠州南麓苑二期 2018.4 2022.1 1,154,186,632.57 - 522,090,703.44
青岛半岛城邦北区 4 期 2017.11 2019.12 1,400,491,277.88 364,019,502.50 487,278,399.52
惠州中洲御郡华府 2017.4 2019.12 590,883,613.31 290,089,824.20 432,788,521.86
惠州中洲天御 A 区 2016.7 2019.1 474,889,797.23 253,451,298.51 403,919,225.67
青岛半岛城邦南区 2 期 2017.1 2019.5 531,454,301.24 276,596,663.92 336,109,432.79
成都洲新新津项目 2018.6 2020.8 623,625,400.00 - 331,217,710.36
成都白鹭郡项目 1 期 2014.7 不确定 466,461,716.34 286,772,460.10 286,772,460.10
惠州中洲天御 C3 区 2017.5 2021.10 493,630,448.28 176,884,229.85 240,092,930.76
成都白鹭郡项目 4 期 2017.5 2019.8 470,517,506.23 222,169,853.70 331,712,444.56
惠州康威项目 2018.5 2020.11 1,910,131,244.15 - 215,822,061.41
成都白鹭郡项目 5 期 2018.5 2020.3 740,512,011.11 - 251,035,379.66
惠州中洲同创公寓项目 2017.12 2020.1 315,479,096.36 96,113,920.07 171,855,220.92
青岛半岛城邦南区 3.1 期 2017.4 2019.8 416,820,821.87 129,110,695.85 138,685,003.14
惠州南麓院一期 2018.4 2022.1 248,765,553.00 - 117,803,495.65
惠州天御商服时代天街项目 2017.3 2018.12 58,017,106.92 35,998,044.50 -
成都锦城湖岸 1 期 2015.7 2018.2 2,076,983,265.95 1,599,437,821.59 -
成都白鹭郡项目 3 期 2016.5 2018.3 642,129,778.47 533,706,282.88 -
惠州中洲天御 C2 区 2016.1 2018.3 506,663,055.48 463,107,117.31 -
青岛半岛城邦南区 1 期 2016.3 2018.4 520,529,681.12 109,155,705.60 -
香港沙田项目(注) 2017.9 2021.10 9,037,995,158.09 4,312,762,729.18 -
合计 42,768,339,668.53 17,101,649,846.48 14,397,575,277.79
注：详见附注(五)6。
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2018 年 12 月 31 日止年度
(五) 合并财务报表项目注释 - 续
5、存货 - 续
(4) 完工开发产品明细情况
单位：人民币元
项目名称 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
成都白鹭郡项目 3 期 - 644,915,673.64 253,047,339.10 391,868,334.54
上海珑湾 2 期 soho 273,362,986.96 - 6,729,579.06 266,633,407.90
上海君廷 1、2、3 阶段 464,236,416.69 - 200,409,649.75 263,826,766.94
惠州湾上花园 404,301,852.84 - 159,911,506.08 244,390,346.76
成都锦城湖岸 1 期 - 2,086,524,283.82 1,903,057,787.98 183,466,495.84
成都中央城邦 257,340,449.57 - 90,929,911.88 166,410,537.69
惠州央筑花园 2 期 D 区 203,391,106.72 3,134,969.78 41,868,962.78 164,657,113.72
惠州央筑花园 1 期 219,124,438.25 - 68,758,488.33 150,365,949.92
上海珑湾 1 期 102,312,531.24 - - 102,312,531.24
成都白鹭郡项目展示中心 97,540,507.65 5,117,472.09 13,573,869.88 89,084,109.86
惠州中洲天御 C1 区 112,319,660.12 - 31,961,615.08 80,358,045.04
成都白鹭郡项目 2 期 229,855,971.87 4,962,854.69 105,383,372.47 129,435,454.09
上海中洲里程 224,348,258.26 18,281,416.23 173,774,278.10 68,855,396.39
惠州中洲天御 C2 区 - 504,834,257.26 445,225,882.55 59,608,374.71
惠州天御商服时代天街项目 - 52,317,113.59 - 52,317,113.59
惠州中洲天御 B 区 84,066,225.33 1,246,340.97 37,343,581.88 47,968,984.42
成都天府半岛城邦 123 期 60,949,482.45 - 26,792,450.69 34,157,031.76
成都天府长城南熙里 2 期 53,972,457.66 - 25,595,233.24 28,377,224.42
上海珑湾 2 期住宅 23,651,426.78 11,133,893.22 23,203,286.85 11,582,033.15
东莞长城世家 1、2 期 9,120,190.37 - - 9,120,190.37
青岛半岛城邦南区 1 期 523,724.84 178,120,658.89 176,178,617.25 2,465,766.48
成都天府长城 1、2、3 期住宅 1,107,927.34 - 554,355.01 553,572.33
其他零星楼盘 482,905.79 - - 482,905.79
合计 2,822,008,520.73 3,510,588,934.18 3,784,299,767.96 2,548,297,686.95
(5) 存货跌价准备
单位：人民币元
本年减少数
项目 年初余额 本年计提数 本年转回数 本年转销数 年末余额
成都白鹭郡项目 2 期 279,624.59 - - 279,624.59 -
成都中央城邦 6,102,712.97 5,627,466.11 - 513,279.08 11,216,900.00
佛山璞悦花园 79,614,000.00 119,148,814.13 - - 198,762,814.13
重庆大渡口项目 2,037,000.00 - 2,037,000.00 - -
成都白鹭郡项目 1 期 - 111,500,800.00 - - 111,500,800.00
无锡崇安府 - 57,059,484.74 - - 57,059,484.74
无锡花溪樾 - 12,679,687.37 - - 12,679,687.37
成都洲新新津项目 - 67,165,300.00 - - 67,165,300.00
成都中洲里程 - 5,751,700.00 - - 5,751,700.00
合计 88,033,337.56 378,933,252.35 2,037,000.00 792,903.67 464,136,686.24
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(五) 合并财务报表项目注释 - 续
5、存货 - 续
(6) 本年末本集团因担保、抵押而受限存货的情况详见附注(五)47。
6、持有待售资产
单位：人民币元
项目 账面价值 公允价值 预计处置费用 预计处置时间
货币资金(注 2) 119,067,234.87
其他应收款 3,320,069.76
存货 5,715,993,189.30
预付款项 133,339,269.73
853,900,098.09 - 一年内
固定资产 1,731,007.15
长期待摊费用 377,654.97
递延所得税资产 25,348,375.45
合计 5,999,176,801.23
注 1： 2018 年 1 月 12 日，本集团与本集团实际控制人之附属企业中洲(集团)控股有限公司
签订《关于中洲投资控股(香港)有限公司全部已发行股份及卖方债权的买卖协议》，
向中洲(集团)控股有限公司转让本集团子公司中洲投资控股(香港)有限公司的 100%
股权，交易对价为港币 1,058,880,000.00 元；同时转让本集团因投资中洲投资控股(香
港)有限公司形成的债权共计港币 1,095,984,923.91 元，交易对价为港币
1,095,984,923.91 元。根据上述买卖协议约定，本次股权转让拟分次交割，本集团将
于全部股份过户完成后将中洲投资控股(香港)有限公司及其子公司的经营管理权交
予中洲(集团)控股有限公司。截至 2018 年 12 月 31 日止，上述股份已交割 55.88%，
本集团将已完成交割的股份所对应的转让对价与按比例享有的中洲投资控股(香港)
有限公司的净资产份额的差额，确认为其他综合收益。于 2018 年 12 月 31 日，本集
团将中洲投资控股(香港)有限公司所有资产和负债分别在持有待售资产和负债列报。
注 2： 货币资金中存放在境外的款项总额计人民币 119,067,234.87 元。
7、其他流动资产
单位：人民币元
项目 年末余额 年初余额
预交税费 684,799,478.51 501,540,988.18
三岔湖仁寿景区代建项目(注 1) 341,705,233.07 341,705,233.07
关联方借款(注 2) 280,791,247.20 -
成都中洲中央公园项目土地整理款(注 3) 197,078,871.00 197,078,871.00
待获取土地成本(注 1) 150,000,000.00 150,000,000.00
包销合作款 188,485,163.98 98,804,977.36
待抵扣进项税 173,011,098.45 24,345,914.01
其他 13,284,611.17 4,908,470.04
合计 2,029,155,703.38 1,318,384,453.66
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财务报表附注
2018 年 12 月 31 日止年度
(五) 合并财务报表项目注释 - 续
7、其他流动资产 - 续
注 1： 系根据本集团与仁寿县政府签订的《三岔湖仁寿景区现代旅游产业项目合作协议》
及其补充协议而代建的三岔湖项目安置房、三岔湖环湖路二期工程以及承担的待获
取的土地成本。
注 2： 详见附注(十)6(1)。
注 3： 根据本集团与成都市新都区政府签订的《新都区大熊猫生态园四期及附属配套开发
项目土地整理投资协议书》及《新都区大熊猫生态园四期及附属配套开发项目二期
土地整理投资协议书》及其相关补充协议，本集团已按照协议要求支付成都市新都
区政府土地整理款人民币 597,500,000.00 元。截至 2018 年 12 月 31 日，在抵扣土地
出让金人民币 400,421,129.00 元后，上述土地整理款余额计人民币 197,078,871.00 元
待政府出让土地时予以抵扣。
8、可供出售金融资产
(1) 可供出售金融资产情况
单位：人民币元
年末余额 年初余额
项目 账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
可供出售债务工具(注) 29,284,100.00 - 29,284,100.00 19,217,000.00 - 19,217,000.00
可供出售权益工具 146,844,018.40 20,617,554.73 126,226,463.67 146,884,018.40 20,617,554.73 126,266,463.67
其中：按成本计量的 146,844,018.40 20,617,554.73 126,226,463.67 146,884,018.40 20,617,554.73 126,266,463.67
合计 176,128,118.40 20,617,554.73 155,510,563.67 166,101,018.40 20,617,554.73 145,483,463.67
注： 系本集团为获取信托借款而根据相关规定认购的信托业保障基金。信托业保障基金的
认购期限与相关贷款合同约定的贷款期限一致，并按照一年期银行定期存款利率计息。
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(五) 合并财务报表项目注释 - 续
8、可供出售金融资产 - 续
(2) 年末按成本计量的可供出售金融资产
单位：人民币元
账面余额 减值准备 在被投资
单位持股
被投资单位 年初 本年增加 本年减少 年末 年初 本年增加 本年减少 年末 比例(%) 本年现金红利
深圳市建工(集团)股份有限公司 124,690,036.05 - - 124,690,036.05 - - - - 19.00 -
东方帆影(烟台)有限公司(注) 4,800,000.00 - - 4,800,000.00 4,800,000.00 - - 4,800,000.00 10.00 -
深圳市骏宝实业股份有限公司(注) 4,129,645.00 - - 4,129,645.00 4,129,645.00 - - 4,129,645.00 12.50 -
贵阳房地产公司(注) 3,000,000.00 - - 3,000,000.00 3,000,000.00 - - 3,000,000.00 合作 -
深圳市福田区实验盛世幼儿园(注) 3,000,000.00 - - 3,000,000.00 3,000,000.00 - - 3,000,000.00 90.00 -
深圳市粤银实业有限公司(注) 2,794,900.00 - - 2,794,900.00 2,794,900.00 - - 2,794,900.00 20.51 -
湖北宜昌花城水泥有限公司(注) 2,092,834.85 - - 2,092,834.85 2,092,834.85 - - 2,092,834.85 39.00 -
深圳市青鸟建联科技工程有限公司(注) 1,403,102.50 - - 1,403,102.50 800,174.88 - - 800,174.88 19.06 -
深圳市长城建设监理有限公司 933,500.00 - - 933,500.00 - - - - 18.67 -
深圳市长城货运市场管理有限公司 40,000.00 - 40,000.00 - - - - - - -
合计 146,884,018.40 - 40,000.00 146,844,018.40 20,617,554.73 - - 20,617,554.73 - -
注：本集团无法获取上述被投资单位资料，不能对这些单位实施控制或产生重大影响。本集团对这些单位的投资已在清理中。
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(五) 合并财务报表项目注释 - 续
8、可供出售金融资产 - 续
(3) 本年可供出售金融资产减值变动情况
单位：人民币元
可供出售金融资产分类 可供出售权益工具
年初已计提减值余额 20,617,554.73
本年计提 -
本年减少 -
年末已计提减值余额 20,617,554.73
9、长期应收款
单位：人民币元
年末余额 年初余额
账龄 账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
应收利息 7,394,929.52 7,394,929.52 - 7,394,929.52 7,394,929.52 -
应收物业保修金 5,335,183.50 266,759.18 5,068,424.32 46,997,044.40 266,759.18 46,730,285.22
合计 12,730,113.02 7,661,688.70 5,068,424.32 54,391,973.92 7,661,688.70 46,730,285.22
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10、长期股权投资
单位：人民币元
本年增减变动
权益法下确认 其他综合收 其他权益 宣告发放现金 计提减值 减值准备
被投资单位名称 年初余额 追加投资 减少投资 的投资损益 益调整 变动 股利或利润 准备 其他 年末余额 年末余额
一、合营企业
惠州山顶会议旅游度假中心有限公司 53,100,263.50 - - (927.78) - - - - - 53,099,335.72 -
中保盈隆(深圳)股权投资合伙企业(有限合伙) 907,010,632.81 28,500,000.00 - (19,116,187.80) - - - - - 916,394,445.01 -
西藏运璟企业管理合伙企业(有限合伙) 191,740,728.33 400,000.00 191,697,405.95 (443,322.38) - - - - - - -
嘉兴洲桂房地产开发有限公司 - 30,000,000.00 - (5,103,428.18) - - - - - 24,896,571.82 -
小计 1,151,851,624.64 58,900,000.00 191,697,405.95 (24,663,866.14) - - - - - 994,390,352.55 -
二、联营企业
深圳市嘉业投资控股有限公司 20,604,838.09 - - (3,365,774.45) - - - - - 17,239,063.64 -
深圳市前海中保产业投资基金管理有限公司 7,866,992.23 - - 1,966,321.27 - - - - - 9,833,313.50 -
惠州市银泰达实业有限公司 327,430,056.91 62,222.20 - (28,701,433.45) - - - - - 298,790,845.66 -
长城物业集团股份有限公司 81,367,700.60 6,149,302.33 6,293,053.29 25,473,046.71 - - 23,188,339.19 - - 83,508,657.16 -
东莞市中洲置业有限公司 4,000,000.00 - - (825,311.05) - - - - - 3,174,688.95 -
东莞中洲城市开发有限公司(注) 2,656,993.69 - - - - - - - 2,656,993.69 - -
小计 443,926,581.52 6,211,524.53 6,293,053.29 (5,453,150.97) - - 23,188,339.19 - 2,656,993.69 412,546,568.91 -
合计 1,595,778,206.16 65,111,524.53 197,990,459.24 (30,117,017.11) - - 23,188,339.19 - 2,656,993.69 1,406,936,921.46 -
注：根据本集团与广东德天投资有限公司和广东驰峰实业投资有限公司于 2017 年 12 月 5 日签订的股权转让协议，本集团以共计人民币
1,890,000.00 元的对价收购广东德天投资有限公司和广东驰峰实业投资有限公司持有的东莞中洲城市开发有限公司 34%和 15%股权。
于 2018 年 1 月完成股权转让交易后，本集团持有东莞中洲城市开发有限公司 100%股权，使其由联营企业变更为子公司。
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11、投资性房地产
(1) 采用成本计量模式的投资性房地产
单位：人民币元
项目 房屋、建筑物
一、账面原值
1、年初余额 2,187,096,309.22
2、本年增加金额 44,046,155.64
1)存货转入 37,867,974.90
2)固定资产转入 6,178,180.74
3、本年减少金额 39,827,889.59
1)处置 14,499,790.89
2)结算调整 25,328,098.70
4、年末余额 2,191,314,575.27
二、累计折旧和累计摊销
1、年初余额 475,504,238.57
2、本年增加金额 77,322,254.26
1)计提或摊销 73,653,439.76
2)固定资产转入 3,668,814.50
3、本年减少金额 1,412,222.54
1)处置 1,412,222.54
4、年末余额 551,414,270.29
三、减值准备
1、年初余额 -
2、本年增加金额 -
3、本年减少金额 -
4、年末余额 -
四、账面价值
1、年末账面价值 1,639,900,304.98
2、年初账面价值 1,711,592,070.65
(2) 未办妥产权证书的投资性房地产情况
2018 年 12 月 31 日，本集团账面价值计人民币 174,699,942.99 元的投资性房地产由于规划
验收等原因尚未办妥产权证明。
(3) 本年末本集团因担保、抵押而受限投资性房地产的情况详见附注(五)47。
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12、固定资产
12.1 固定资产汇总
单位：人民币元
项目 年末余额 年初余额
固定资产 1,254,033,846.83 1,392,168,088.29
固定资产清理 46,474.04 28,284.65
合计 1,254,080,320.87 1,392,196,372.94
12.2 固定资产
(1) 固定资产情况
单位：人民币元
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输设备 电子及其他设备 固定资产装修 合计
一、账面原值
1、年初余额 1,312,465,594.56 90,333,666.24 48,188,669.35 144,116,887.66 566,419,244.33 2,161,524,062.14
2、本年增加金额 - 3,196.58 4,061,646.39 5,702,561.09 109,744.86 9,877,148.92
1)购置 - 3,196.58 4,061,646.39 5,702,561.09 109,744.86 9,877,148.92
3、本年减少金额 6,178,180.74 527,125.00 5,640,828.89 9,231,117.86 472,731.11 22,049,983.60
1)处置或报废 - 527,125.00 5,640,828.89 5,871,235.74 472,731.11 12,511,920.74
2)转出至投资性房地产 6,178,180.74 - - - - 6,178,180.74
3)划分为持有待售资产(注) - - - 3,359,882.12 - 3,359,882.12
4、结算调整 12,480,593.64 - - - - 12,480,593.64
5、年末余额 1,293,806,820.18 89,809,737.82 46,609,486.85 140,588,330.89 566,056,258.08 2,136,870,633.82
二、累计折旧
1、年初余额 187,496,245.31 53,790,984.11 33,849,639.80 105,737,413.25 388,481,691.38 769,355,973.85
2、本年增加金额 41,944,342.21 8,872,929.92 4,957,050.71 26,578,187.50 47,526,838.18 129,879,348.52
1)计提 41,944,342.21 8,872,929.92 4,957,050.71 26,578,187.50 47,526,838.18 129,879,348.52
3、本年减少金额 3,668,814.50 527,125.00 4,651,828.88 7,391,885.12 158,881.88 16,398,535.38
1)处置或报废 - 527,125.00 4,651,828.88 5,763,010.15 158,881.88 11,100,845.91
2)转出至投资性房地产 3,668,814.50 - - - - 3,668,814.50
3)划分为持有待售资产(注) - - - 1,628,874.97 - 1,628,874.97
4、年末余额 225,771,773.02 62,136,789.03 34,154,861.63 124,923,715.63 435,849,647.68 882,836,786.99
三、减值准备
1、年初余额 - - - - - -
2、本年增加金额 - - - - - -
3、本年减少金额 - - - - - -
4、年末余额 - - - - - -
四、账面价值
1、年末账面价值 1,068,035,047.16 27,672,948.79 12,454,625.22 15,664,615.26 130,206,610.40 1,254,033,846.83
2、年初账面价值 1,124,969,349.25 36,542,682.13 14,339,029.55 38,379,474.41 177,937,552.95 1,392,168,088.29
注：详见附注(五)6。
(2) 于 2018 年 12 月 31 日，本集团账面价值计人民币 10,793,425.76 元的房屋及建筑物由
于规划验收等原因尚未办妥产权证明。
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13、无形资产
单位：人民币元
项目 土地使用权 计算机软件 合计
一、账面原值
1、年初余额 6,997,400.00 20,190,339.42 27,187,739.42
2、本年增加金额 - 2,388,298.08 2,388,298.08
(1)购置 - 2,388,298.08 2,388,298.08
3、本年减少金额 - 23,700.00 23,700.00
(1)处置 - 23,700.00 23,700.00
4、年末余额 6,997,400.00 22,554,937.50 29,552,337.50
二、累计摊销
1、年初余额 1,551,090.25 13,643,015.16 15,194,105.41
2、本年增加金额 - 4,638,005.31 4,638,005.31
(1)计提 - 4,638,005.31 4,638,005.31
3、本年减少金额 - 23,700.00 23,700.00
(1)处置 - 23,700.00 23,700.00
4、年末余额 1,551,090.25 18,257,320.47 19,808,410.72
三、减值准备
1、年初余额 5,446,309.75 - 5,446,309.75
2、本年增加金额 - - -
3、本年减少金额 - - -
4、年末余额 5,446,309.75 - 5,446,309.75
四、账面价值
1、年末账面价值 - 4,297,617.03 4,297,617.03
2、年初账面价值 - 6,547,324.26 6,547,324.26
14、长期待摊费用
单位：人民币元
项目 年初余额 本年增加金额 本年摊销金额 其他减少金额 年末余额
办公室装修 7,674,984.84 33,534,332.44 6,292,584.69 377,654.97 34,539,077.62
融资顾问费 5,439,278.62 4,128,266.67 5,709,154.86 3,858,390.43 -
其他 185,269.66 1,365,086.98 570,439.51 - 979,917.13
合计 13,299,533.12 39,027,686.09 12,572,179.06 4,236,045.40 35,518,994.75
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财务报表附注
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(五) 合并财务报表项目注释 - 续
15、递延所得税资产/递延所得税负债
(1) 未经抵销的递延所得税资产
单位：人民币元
年末余额 年初余额
项目 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 183,709,168.87 45,927,292.22 113,975,018.52 28,493,754.63
内部交易产生的投资性房地产 135,101,666.20 33,775,416.55 143,724,839.68 35,931,209.92
可弥补亏损 879,275,846.64 219,818,961.66 884,065,513.68 221,016,378.42
预计土地增值税 2,230,342,488.99 557,585,622.25 1,342,163,502.64 335,540,875.66
预收款项 - - 1,198,938,822.10 299,734,705.53
房地产开发成本 834,682,456.07 208,670,614.02 144,006,154.92 36,001,538.73
股权转让收益 454,271,011.96 113,567,752.99 - -
其他 42,259,461.15 10,564,865.28 13,100,236.09 3,275,059.02
合计 4,759,642,099.88 1,189,910,524.97 3,839,974,087.63 959,993,521.91
根据本集团的测算结果，本集团认为在未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣
可抵扣暂时性差异和可抵扣亏损，因此确认相关递延所得税资产。
(2) 未经抵销的递延所得税负债
单位：人民币元
年末余额 年初余额
项目 应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
免租期租金 59,579,662.68 14,894,915.67 56,012,388.36 14,003,097.09
人防车位 59,063,472.84 14,765,868.21 24,864,800.60 6,216,200.15
利息 77,149,064.40 19,287,266.10 - -
其他 38,211,400.00 9,552,850.00 - -
合计 234,003,599.92 58,500,899.98 80,877,188.96 20,219,297.24
(3) 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
单位：人民币元
抵销后递延所得税 抵销后递延所得税
项目 递延所得税资产和 资产或负债 递延所得税资产和 资产或负债
负债年末互抵金额 年末余额 负债年初互抵金额 年初余额
递延所得税资产 45,543,284.66 1,144,367,240.31 - 959,993,521.91
递延所得税负债 45,543,284.66 12,957,615.32 - 20,219,297.24
(4) 未确认递延所得税资产明细
单位：人民币元
项目 年末余额 年初余额
可抵扣暂时性差异 467,189,506.56 131,016,953.00
可抵扣亏损 275,500,719.35 279,100,372.35
合计 742,690,225.91 410,117,325.35
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(五) 合并财务报表项目注释 - 续
15、递延所得税资产/递延所得税负债 - 续
(5) 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
单位：人民币元
年份 年末余额 年初余额 备注
2018 年 - 51,305,304.72
2019 年 51,017,276.20 118,632,306.23
2020 年 18,172,462.12 43,673,816.40
2021 年 45,745,278.16 15,999,170.24
2022 年 17,521,329.78 49,489,774.76
2023 年 143,044,373.09 -
合计 275,500,719.35 279,100,372.35
由于部分子公司未来能否获得足够的应纳税所得额具有不确定性，因此上述可抵扣暂时性
差异和可抵扣亏损未确认递延所得税资产。
16、短期借款
(1) 短期借款分类
单位：人民币元
项目 年末余额 年初余额
抵押、质押并保证借款(注) 492,000,000.00 2,419,933,833.42
保证借款 - 1,068,000,000.00
合计 492,000,000.00 3,487,933,833.42
注：上述抵押、质押并保证借款的抵押、质押资产类别以及金额，参见附注(五)47。
(2) 于 2018 年 12 月 31 日，本集团无已逾期未偿还的短期借款。
17、应付票据及应付账款
17.1 应付票据及应付账款汇总
单位：人民币元
项目 年末余额 年初余额
应付票据 - -
应付账款 2,691,155,895.29 2,971,644,921.49
合计 2,691,155,895.29 2,971,644,921.49
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(五) 合并财务报表项目注释 - 续
17、应付票据及应付账款 - 续
17.2 应付账款
(1) 应付账款列示
单位：人民币元
项目 年末余额 年初余额
账龄在 1 年以内的应付账款 1,900,503,966.92 2,620,364,183.47
账龄在 1 年以上的应付账款 790,651,928.37 351,280,738.02
合计 2,691,155,895.29 2,971,644,921.49
(2) 账龄超过 1 年的应付账款，主要为应付工程承包商待结算的工程款项。
18、预收款项
(1) 预收款项列示
单位：人民币元
项目 年末余额 年初余额
售楼款 10,731,081,713.28 9,809,642,434.27
预收股权转让款(注 1) 1,270,121,874.16 185,920,597.60
委托经营管理费(注 2) 39,740,375.41 87,697,930.82
租金款 25,825,648.16 15,515,802.31
物业管理费 7,532,309.22 8,015,313.96
其他 19,924,762.61 8,692,133.15
合计 12,094,226,682.84 10,115,484,212.11
注 1：系预收转让本集团子公司中洲投资控股(香港)有限公司 100%股权及债权转让款，详
见附注(五)6。
注 2：系预收深圳市汇海置业有限公司委托经营管理费，详见附注(十)5(1)。
(2) 预收款项账龄分析
单位：人民币元
年末余额 年初余额
项目 金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 7,499,836,289.20 62.01 6,841,759,881.18 67.64
1至2年 4,413,103,971.54 36.49 3,266,682,092.19 32.29
2至3年 174,408,661.59 1.44 2,963,677.00 0.03
3 年以上 6,877,760.51 0.06 4,078,561.74 0.04
合计 12,094,226,682.84 100.00 10,115,484,212.11 100.00
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(五) 合并财务报表项目注释 - 续
18、预收款项 - 续
(3) 账龄超过 1 年的重要预收款项
单位：人民币元
项目 年末余额 未结转的原因
惠州中洲天御 A 区 1,005,450,877.00 未达到收入结转条件
嘉兴花溪地 921,530,827.00 未达到收入结转条件
青岛半岛城邦南区 2 期 899,051,071.00 未达到收入结转条件
成都中洲里程 502,447,414.00 未达到收入结转条件
惠州中洲天御 C3 区 369,775,766.37 未达到收入结转条件
成都白鹭郡项目 3 期 351,844,888.00 未达到收入结转条件
青岛半岛城邦南区 3.1 期 273,898,803.00 未达到收入结转条件
合计 4,323,999,646.37
(4) 本集团年末预收房款主要明细项目列示如下：
单位：人民币元
项目 年末余额 年初余额 预计竣工时间 预售比例(%)
嘉兴花溪地 2,129,214,607.61 921,530,827.00 2020.4 99.02
惠州中洲天御 A 区 1,225,328,929.00 1,005,450,877.00 2019.1 88.67
惠州中洲御郡华府 1,093,743,476.00 - 2019.12 90.81
青岛半岛城邦南区 2 期 1,047,909,045.00 899,051,071.00 2019.5 98.23
青岛半岛城邦北区 4 期 1,003,725,045.00 - 2019.12 34.22
成都中洲里程 769,664,178.90 502,447,414.00 2019.10 80.76
青岛半岛城邦南区 3.1 期 702,531,715.00 273,898,803.00 2019.8 94.29
成都白鹭郡项目 3 期 665,873,872.99 868,207,639.00 已竣工 93.05
惠州中洲天御 C3 区 609,286,207.00 369,775,766.37 2021.10 46.50
重庆大渡口项目 476,382,938.00 - 2019.11 31.61
合计 9,723,660,014.50 4,840,362,397.37
19、应付职工薪酬
(1) 应付职工薪酬列示
单位：人民币元
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
一、短期薪酬 117,466,728.35 495,922,841.59 501,474,802.30 111,914,767.64
二、离职后福利-设定提存计划 584,717.10 29,955,451.94 30,147,291.82 392,877.22
三、辞退福利 4,552,806.86 5,961,449.03 8,948,099.89 1,566,156.00
四、一年内到期的其他福利 - - - -
合计 122,604,252.31 531,839,742.56 540,570,194.01 113,873,800.86
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(五) 合并财务报表项目注释 - 续
19、应付职工薪酬 - 续
(2) 短期薪酬列示
单位：人民币元
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
1、工资、奖金、津贴和补贴 114,270,530.66 429,944,218.78 437,172,939.94 107,041,809.50
2、职工福利费 112,685.60 24,712,655.92 24,102,559.16 722,782.36
3、社会保险费 41,578.46 13,390,795.32 13,307,849.10 124,524.68
其中：医疗保险费 20,184.52 11,682,935.18 11,597,291.47 105,828.23
工伤保险费 2,053.72 444,283.17 443,840.61 2,496.28
生育保险费 2,553.84 950,059.80 947,523.68 5,089.96
其他 16,786.38 313,517.17 319,193.34 11,110.21
4、住房公积金 180,510.88 16,479,510.44 16,466,401.77 193,619.55
5、工会经费和职工教育经费 2,475,367.89 7,175,615.67 6,876,925.77 2,774,057.79
6、短期带薪缺勤 386,054.86 1,836,725.31 1,961,359.38 261,420.79
7、其他短期薪酬 - 2,383,320.15 1,586,767.18 796,552.97
合计 117,466,728.35 495,922,841.59 501,474,802.30 111,914,767.64
(3) 设定提存计划
单位：人民币元
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
1、基本养老保险 353,560.15 29,218,855.69 29,180,679.31 391,736.53
2、失业保险费 231,156.95 736,596.25 966,612.51 1,140.69
合计 584,717.10 29,955,451.94 30,147,291.82 392,877.22
注： 本集团按规定参加由政府机构设立的养老保险、失业保险计划，根据该计划，本集团
分别按照规定的标准向该等计划缴存费用。除上述每月缴存费用外，本集团不再承担
进一步支付义务。相应的支出于发生时计入当期损益或相关资产的成本。
本集团本年度应分别向养老保险、失业保险计划缴存费用人民币 29,218,855.69 元及人
民币 736,596.25 元(2017 年：人民币 22,343,735.96 元及人民币 879,536.80 元)。于 2018
年 12 月 31 日，本集团尚有人民币 392,877.22 元(2017 年 12 月 31 日：人民币 584,717.10
元)的应缴存费用是于本年到期而未支付给养老保险及失业保险计划的。有关应缴存费
用已于年后支付。
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(五) 合并财务报表项目注释 - 续
20、应交税费
单位：人民币元
项目 年末余额 年初余额
企业所得税 992,162,890.16 547,164,406.46
增值税 88,804,116.78 76,496,606.40
土地增值税 23,766,763.91 35,563,570.57
个人所得税 4,616,995.51 2,553,709.84
城市维护建设税 5,949,081.64 4,091,989.44
房产税 983,185.06 2,997,437.75
印花税 2,678,401.49 3,409,516.54
教育费附加 1,681,954.87 2,341,197.41
土地使用税 20,245,050.48 19,638,550.25
价格调节基金 4,888,398.33 4,888,398.33
其他税费 10,682,276.50 10,683,030.08
合计 1,156,459,114.73 709,828,413.07
21、其他应付款
21.1 其他应付款汇总
单位：人民币元
项目 年末余额 年初余额
应付利息 84,601,442.39 98,463,403.04
应付股利 - -
其他应付款 3,034,037,158.75 3,723,461,944.21
合计 3,118,638,601.14 3,821,925,347.25
21.2 应付利息
(1) 应付利息分类
单位：人民币元
项目 年末余额 年初余额
分期付息到期还本的长期借款利息 79,741,224.33 58,921,021.96
短期借款应付利息 4,860,218.06 17,019,881.08
企业债券利息 - 22,522,500.00
合计 84,601,442.39 98,463,403.04
(2) 于 2018 年 12 月 31 日，本集团无已逾期未支付的利息。
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(五) 合并财务报表项目注释 - 续
21、其他应付款 - 续
21.3 其他应付款
(1) 按款项性质列示其他应付款
单位：人民币元
项目 年末余额 年初余额
土地增值税准备金(注) 2,443,225,682.77 1,501,469,408.08
应付股权购买款 275,869,379.84 328,112,770.17
押金保证金等 108,316,690.91 308,886,571.38
往来款项 161,843,667.23 1,498,156,472.12
其他 44,781,738.00 86,836,722.46
合计 3,034,037,158.75 3,723,461,944.21
注： 本集团根据国家税务总局国税发[2006]187 号《关于房地产开发企业土地增值税清算管
理有关问题的通知》及其他有关规定预提土地增值税，并计入损益。
(2) 账龄超过一年的重要其他应付款主要为尚未达到清算条件的土地增值税准备金。
22、持有待售负债
单位：人民币元
项目 年末余额 年初余额
短期借款 1,695,447,000.00 -
应付票据及应付账款 9,120,322.10 -
应付职工薪酬 890,976.57 -
应交税费 - -
其他应付款 371,473,997.22 -
一年内到期的非流动负债 45,562,400.00 -
其他流动负债 348,804,200.00 -
长期借款 2,652,336,094.46 -
合计 5,123,634,990.35 -
注：详见附注(五)6。
23、一年内到期的非流动负债
单位：人民币元
项目 年末余额 年初余额
一年内到期的长期借款 2,519,900,000.00 1,320,300,000.00
一年内到期的应付债券 - 1,296,444,914.28
合计 2,519,900,000.00 2,616,744,914.28
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23、一年内到期的非流动负债 - 续
(1) 一年内到期的长期借款
单位：人民币元
项目 年末余额 年初余额
抵押、质押并保证借款(注) 2,519,900,000.00 1,174,300,000.00
保证借款 - 146,000,000.00
合计 2,519,900,000.00 1,320,300,000.00
注：上述抵押、质押并保证借款的抵押、质押资产类别以及金额，参见附注(五)47。
24、其他流动负债
单位：人民币元
项目 年末余额 年初余额
关联方借款(注 1) 677,551,149.07 -
信托股权投资款(注 2) - 490,000,000.00
其他 3,659,662.01 79,368.27
合计 681,210,811.08 490,079,368.27
注 1：详见附注(十)6(2)。
注 2：本集团本年归还平安信托有限责任公司信托股权投资款计人民币 490,000,000.00 元。
25、长期借款
(1) 长期借款分类
单位：人民币元
项目 年末余额 年初余额
抵押、质押并保证借款(注) 10,977,088,456.18 12,306,479,629.03
保证借款 - 328,400,000.00
合计 10,977,088,456.18 12,634,879,629.03
减：一年内到期的长期借款 2,519,900,000.00 1,320,300,000.00
一年后到期的长期借款 8,457,188,456.18 11,314,579,629.03
上述借款年利率为从 4.75%至 12.4%。
注：上述抵押、质押并保证借款的抵押、质押资产类别以及金额参见附注(五)47。
26、应付债券
(1) 应付债券
单位：人民币元
项目 年末余额 年初余额
公司债券 - 1,296,444,914.28
减：一年内到期的应付债券 - 1,296,444,914.28
一年后到期的应付债券 - -
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26、应付债券 - 续
(2) 应付债券的增减变动
单位：人民币元
债券 债券 本年 年末
名称 面值 发行日期 期限 发行金额 年初余额 发行 按面值计提利息 溢折价摊销 本年偿还 余额
15 中
1,300,000,000.00 21/09/2015 三年 1,300,000,000.00 1,296,444,914.28 - 81,900,000.00 3,555,085.72 1,300,000,000.00 -
洲债
注： 本公司于 2015 年 9 月 21 日发行债券 1,300 万张，每张面值为人民币 100.00 元，共计
人民币 13 亿元。该债券票面利率为 6.30%，期限为 3 年，于 2018 年 9 月 21 日到期偿
还。
27、其他非流动负债
单位：人民币元
项目 年末余额 年初余额
惠州河谷花园项目融资款(注 1) 1,056,516,618.69 -
合伙企业优先级合伙人投入资金(注 2) 673,000,000.00 973,000,000.00
信托股权投资款(注 2) 125,610,000.00 24,000,000.00
三岔湖仁寿景区管委会代垫国有土地出让金 68,026,400.00 68,026,400.00
合计 1,923,153,018.69 1,065,026,400.00
注 1： 系本公司之子公司惠州创筑房地产有限公司及其子公司从深圳安创投资管理有限公
司取得的融资款及相应的资金占用费，其中融资款包括股权投资款和股东借款。如
附注(七)1(1)所述，深圳安创投资管理有限公司对惠州创筑房地产有限公司 40%的股
权投资实为债权投资，因此本集团将股权投资款和股东借款及按照协议计提的资金
占用费计入其他非流动负债。
注 2： 详见附注(七)1(1)。
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(五) 合并财务报表项目注释 - 续
28、股本
单位：人民币元
本年增减变动
项目 年初余额 发行新股 送股 公积金转股 其他 小计 年末余额
一、有限售条件股份
1.国家持股 - - - - - - -
2.国有法人持股 - - - - - - -
3.其他内资持股 180,323,373.00 - - - (177,544,073.00) (177,544,073.00) 2,779,300.00
其中：境内法人持股(注) 176,834,659.00 - - - (176,834,659.00) (176,834,659.00) -
境内自然人持股 3,488,714.00 - - - (709,414.00) (709,414.00) 2,779,300.00
4.外资持股 - - - - - - -
其中：境外法人持股 - - - - - - -
境外自然人持股 - - - - - - -
有限售条件股份合计 180,323,373.00 - - - (177,544,073.00) (177,544,073.00) 2,779,300.00
二、无限售条件股份
1.人民币普通股 484,507,766.00 - - - 177,544,073.00 177,544,073.00 662,051,839.00
2.境内上市的外资股 - - - - - - -
3.境外上市的外资股 - - - - - - -
4.其他 - - - - - - -
无限售条件股份合计 484,507,766.00 - - - 177,544,073.00 177,544,073.00 662,051,839.00
三、股份总数 664,831,139.00 - - - - - 664,831,139.00
注：系本公司于 2015 年 12 月 28 日向深圳市中洲置地有限公司非公开发行人民币普通股
(A 股)股票 176,834,659 股，限售期为 36 个月，于 2018 年 12 月 28 日解除限售。
29、资本公积
单位：人民币元
项目 年初余额 本年增加(注) 本年减少 年末余额
股本溢价 2,500,666,382.69 - - 2,500,666,382.69
其他资本公积 527,833.50 6,216,052.60 - 6,743,886.10
合计 2,501,194,216.19 6,216,052.60 - 2,507,410,268.79
注：系未行权的股份支付，本年金额计人民币 6,216,052.60 元，详见附注(十一)。
30、其他综合收益
单位：人民币元
本年发生额
本年所得 减：前期计入其他综合 减：所得税 税后归属于 税后归属于
项目 年初余额 税前发生额 收益当期转入损益 费用 母公司股东 少数股东 年末余额
一、不能重分类进损
- - - - - - -
益的其他综合收益
二、将重分类进损益
(10,385,552.11) 552,015,278.73 - 9,889,935.88 542,125,342.85 - 531,739,790.74
的其他综合收益
其中：外币财务报表
(10,385,552.11) 39,559,743.53 - 9,889,935.88 29,669,807.65 - 19,284,255.54
折算差额
其他(注) - 512,455,535.20 - - 512,455,535.20 512,455,535.20
其他综合收益合计 (10,385,552.11) 552,015,278.73 - 9,889,935.88 542,125,342.85 - 531,739,790.74
注：如附注(五)6 所述，本集团转让所持中洲投资控股(香港)有限公司 55.88%的股份所取
得的处置价款与对应股份所享有的净资产份额的差额计入其他综合收益，待丧失对
中洲投资控股(香港)有限公司的控制权时转入投资收益。
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31、盈余公积
单位：人民币元
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
法定盈余公积 299,364,033.34 56,116,193.43 - 355,480,226.77
任意盈余公积 199,759,537.73 - - 199,759,537.73
合计 499,123,571.07 56,116,193.43 - 555,239,764.50
注：法定盈余公积金可用于弥补本公司的亏损，扩大本公司生产经营或转增本公司资本。
本年提取法定盈余公积计人民币 56,116,193.43 元。
32、未分配利润
单位：人民币元
项目 本年 上年
调整前上年末未分配利润 2,756,993,086.42 2,196,540,463.38
调整年初未分配利润合计数 - -
调整后年初未分配利润 2,756,993,086.42 2,196,540,463.38
加：本年归属于母公司股东的净利润 446,690,331.69 615,363,173.16
减：提取法定盈余公积 56,116,193.43 1,724,059.00
提取任意盈余公积 - -
提取一般风险准备 - -
应付普通股股利 132,966,227.80 53,186,491.12
转作股本的普通股股利 - -
年末未分配利润 3,014,600,996.88 2,756,993,086.42
(1) 提取法定盈余公积
根据公司章程规定，法定盈余公积金按净利润之 10%提取。本公司法定盈余公积金累计为
本公司注册资本百分之五十以上的，可不再提取。
(2) 本年度股东大会已批准的现金股利
2018 年 5 月 17 日，经本公司 2017 年度股东大会决议批准，按已发行之股份 664,831,139 股
为基数，以每 10 股向全体股东派发现金红利人民币 2.0 元(含税)。
(3) 资产负债表日后决议的利润分配情况
根据董事会的提议，2018 年度按已发行之股份 664,831,139 股为基数，拟以每 10 股向全体
股东派发现金红利人民币 1.00 元(含税)，合计共派现金人民币 66,483,113.90 元(含税)，剩余
未分配利润全部结转以后年度分配。上述股利分配方案尚待股东大会批准。
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33、营业收入和营业成本
(1) 营业收入和营业成本
单位：人民币元
本年发生额 上年发生额
项目 收入 成本 收入 成本
主营业务 7,942,112,442.45 4,202,874,331.23 8,654,233,826.31 5,514,533,911.87
(2) 主营业务分行业情况
单位：人民币元
本年发生额 上年发生额
行业名称 收入 成本 收入 成本
房地产收入 7,346,337,934.37 3,717,659,248.56 8,157,569,426.32 5,107,378,119.25
其中：房地产销售收入 6,923,792,182.17 3,650,454,850.43 7,810,525,047.50 5,037,522,104.47
酒店餐饮收入 383,564,380.86 312,606,297.54 349,386,815.37 309,930,211.27
物业服务收入 210,641,188.71 171,039,846.62 147,277,584.62 97,225,581.35
建筑施工收入 1,568,938.51 1,568,938.51 - -
合计 7,942,112,442.45 4,202,874,331.23 8,654,233,826.31 5,514,533,911.87
34、税金及附加
单位：人民币元
项目 本年发生额 上年发生额
土地增值税 1,078,167,494.66 958,184,876.14
营业税 1,160,922.50 96,980,053.42
城市维护建设税 27,024,382.96 26,767,746.48
教育费附加 19,762,999.58 21,618,390.13
房产税 31,672,947.04 11,638,656.95
印花税 11,735,790.26 7,480,073.01
其他税费 3,512,006.95 2,504,465.29
合计 1,173,036,543.95 1,125,174,261.42
35、销售费用
单位：人民币元
项目 本年发生额 上年发生额
销售佣金 84,008,891.25 82,328,349.16
广告宣传推广费 58,072,527.35 53,576,800.24
职工薪酬 24,359,520.80 20,258,513.63
营销装饰费 19,601,280.60 14,961,301.02
行政办公费 25,529,388.87 13,907,316.45
折旧摊销 485,604.65 810,388.27
其他销售费用 27,647,006.46 23,998,117.44
合计 239,704,219.98 209,840,786.21
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36、管理费用
单位：人民币元
项目 本年发生额 上年发生额
职工薪酬 257,405,350.86 205,126,703.48
中介机构费用 58,818,000.04 40,267,540.89
折旧及摊销 30,105,867.94 36,485,753.00
业务招待、企业文化费 27,226,965.95 22,291,982.04
物业租赁、管理费 31,594,301.16 17,303,620.02
行政办公费 22,932,962.26 10,664,881.78
会议费 711,242.73 756,741.58
财产保险 508,478.22 2,303,279.81
其他管理费用 28,639,912.35 19,397,150.20
合计 457,943,081.51 354,597,652.80
37、财务费用
单位：人民币元
项目 本年发生额 上年发生额
利息支出 1,535,359,939.15 938,367,986.87
减：已资本化的利息费用 828,346,560.82 495,908,806.39
减：利息收入 123,669,325.72 43,895,452.95
汇兑损益 (1,025,684.34) 1,812,765.28
其他 6,701,087.30 43,832,039.39
合计 589,019,455.57 444,208,532.20
38、资产减值损失
单位：人民币元
项目 本年发生额 上年发生额
坏账损失 12,284,731.78 (42,093,515.02)
存货跌价损失 376,896,252.35 88,017,693.42
合计 389,180,984.13 45,924,178.40
39、其他收益
单位：人民币元
项目 本年发生额 上年发生额 与资产相关/与收益相关
现代服务业支持资金 2,450,000.00 300,000.00 与收益相关
政府稳岗补贴 100,627.47 107,577.83 与收益相关
节能减排补贴 - 9,812,876.56 与收益相关
其他 239,512.52 661,006.63 与收益相关
合计 2,790,139.99 10,881,461.02
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40、投资收益
单位：人民币元
项目 本年发生额 上年发生额
权益法核算的长期股权投资收益 (30,117,017.11) 24,653,821.45
处置长期股权投资产生的投资收益(注) 42,952,746.76 17,282,165.23
处置可供出售金融资产产生的投资收益 107,791.61 -
理财产品投资收益 14,531,604.31 38,242,109.76
合计 27,475,125.57 80,178,096.44
注：主要系本集团处置联营企业长城物业集团股份有限公司 2.0393%股权产生的收益，
详见附注(七)2(1)。
41、营业外收入
单位：人民币元
计入当期非经常性损益
项目 本年发生额 上年发生额 的金额
违约金、赔偿收入 13,336,471.24 9,341,010.24 13,336,471.24
核销无法支付之应付款项 10,769,564.90 439,727.50 10,769,564.90
其他 506,836.58 3,251,044.75 506,836.58
合计 24,612,872.72 13,031,782.49 24,612,872.72
42、营业外支出
单位：人民币元
计入当期非经常性损益
项目 本年发生额 上年发生额 的金额
笋岗物流项目拆除费用 - 38,905,331.32 -
罚款、违约金支出 12,590,019.30 32,481,907.50 12,590,019.30
对外捐赠 1,116,500.00 445,000.00 1,116,500.00
其他 43,525.24 683,016.28 43,525.24
合计 13,750,044.54 72,515,255.10 13,750,044.54
43、所得税费用
(1) 所得税费用表
单位：人民币元
项目 本年发生额 上年发生额
当期所得税费用 674,863,015.66 560,488,289.54
递延所得税费用 (158,295,193.91) (178,168,520.51)
合计 516,567,821.75 382,319,769.03
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43、所得税费用 - 续
(2) 会计利润与所得税费用调整过程
单位：人民币元
项目 本年发生额 上年发生额
利润总额 931,516,907.05 991,216,571.15
按 25%税率计算的所得税费用 232,879,226.76 247,804,142.79
子公司适用不同税率的影响 3,635,438.57 2,980,037.13
非应税收入的影响 7,529,254.29 (6,297,649.64)
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 10,698,830.89 16,079,928.80
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损和可抵扣暂
(77,456,284.74) (59,315,957.17)
时性差异的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣
160,599,509.88 40,729,192.96
亏损的影响
溢价收购资产影响 171,849,086.02 134,966,400.73
汇算清缴调整以前期间所得税的影响 6,832,760.08 5,373,673.43
所得税费用 516,567,821.75 382,319,769.03
44、其他综合收益
参见附注(五)30。
45、现金流量表项目
(1) 收到其他与经营活动有关的现金
单位：人民币元
项目 本年发生额 上年发生额
押金、保证金等企业间往来 1,495,314,272.64 544,679,509.36
存款利息收入 44,842,514.31 40,718,342.59
罚款及违约金收入 8,310,993.36 4,762,985.16
其他营业外收入 177,166.48 2,589,415.90
政府补助 2,790,139.99 10,881,461.02
其他 2,485,968.02 -
合计 1,553,921,054.80 603,631,714.03
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45、现金流量表项目 - 续
(2) 支付其他与经营活动有关的现金
单位：人民币元
项目 本年发生额 上年发生额
企业间往来 194,128,987.08 283,902,699.86
费用性支出 328,977,719.85 325,188,171.95
罚没及违约金支出 7,591,169.76 28,937,160.45
银行手续费支出 6,701,087.30 2,207,826.67
捐赠支出 1,116,500.00 445,000.00
其他 - 789,098.28
合计 538,515,463.99 641,469,957.21
(3) 收到其他与投资活动有关的现金
单位：人民币元
项目 本年发生额 上年发生额
理财产品投资收益 14,531,604.31 38,242,109.76
赎回银行理财产品 10,971,000,000.00 23,635,000,000.00
股权转让款 853,899,698.09 387,214,597.60
合计 11,839,431,302.40 24,060,456,707.36
(4) 支付其他与投资活动有关的现金
单位：人民币元
项目 本年发生额 上年发生额
购买银行理财产品 10,971,000,000.00 22,975,000,000.00
因收购子公司而代偿的债务 - 2,099,076,394.79
处置子公司及其他营业单位支付的现金净额 - 166,708,608.11
其他 26,997,623.52 159,201.55
合计 10,997,997,623.52 25,240,944,204.45
(5) 收到其他与筹资活动有关的现金
单位：人民币元
项目 本年发生额 上年发生额
收到信用证保证金 300,000,000.00 194,500,000.00
收到基金合伙企业及信托公司的投资款 124,353,900.00 1,677,400,000.00
收到的抵押保证金 15,510,000.00 -
关联方借款 348,804,200.00 -
合计 788,668,100.00 1,871,900,000.00
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45、现金流量表项目 - 续
(6) 支付其他与筹资活动有关的现金
单位：人民币元
项目 本年发生额 上年发生额
支付的融资费用 74,621,894.21 102,009,972.14
支付的信用证保证金 - 1,415,019,685.89
偿还基金合伙企业及信托公司的投资款 822,000,000.00 200,000,000.00
支付的担保费 - 16,520,547.94
支付的抵押保证金 - 15,510,000.00
合计 896,621,894.21 1,749,060,205.97
46、现金流量表补充资料
(1) 现金流量表补充资料
单位：人民币元
补充资料 本年金额 上年金额
1、将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 414,949,085.30 608,896,802.12
加：资产减值准备 389,180,984.13 45,924,178.40
固定资产和投资性房地产折旧 203,532,788.28 196,835,929.61
无形资产摊销 4,638,005.31 4,078,832.32
长期待摊费用摊销 12,572,179.06 34,607,405.66
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失(收
(34,987.23) 314,017.11
益)
财务费用(收益) 688,410,479.13 472,445,394.41
投资损失(收益) (27,475,125.57) (80,178,096.44)
递延所得税资产减少(增加) (184,373,718.40 ) (184,777,311.44)
递延所得税负债增加(减少) (7,261,681.92) 6,608,790.93
存货的减少(增加) (2,397,305,287.61) (6,610,026,457.22)
经营性应收项目的减少(增加) 2,525,650,309.10 1,668,003,684.96
经营性应付项目的增加(减少) 1,379,099,460.04 (1,343,520,501.94)
其他 - (3,268,288.13)
经营活动产生的现金流量净额 3,001,582,489.62 (5,184,055,619.65)
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本 - -
一年内到期的可转换公司债券 - -
融资租入固定资产 - -
其他 - -
3、现金及现金等价物净变动情况：
现金的年末余额 4,779,502,361.18 4,319,943,623.81
减：现金的年初余额 4,319,943,623.81 3,634,814,221.68
加：现金等价物的年末余额 - -
减：现金等价物的年初余额 - -
现金及现金等价物净增加额 459,558,737.37 685,129,402.13
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(五) 合并财务报表项目注释 - 续
46、现金流量表补充资料 - 续
(2) 本年度收到的处置子公司的现金净额
单位：人民币元
项目 本年金额 上年金额
本年处置子公司于本年收到的现金或现金等价物 - -
其中：中保盈隆(深圳)股权投资合伙企业(有限合伙) - -
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 - 166,708,608.11
其中：中保盈隆(深圳)股权投资合伙企业(有限合伙) - 166,708,608.11
加：以前期间处置子公司于本年支付的现金或现金等价物 - -
处置子公司收到的现金净额 - (166,708,608.11)
(3) 现金和现金等价物的构成
单位：人民币元
项目 年末余额 年初余额
一、现金 4,779,502,361.18 4,319,943,623.81
其中：库存现金 990,034.88 939,395.83
可随时用于支付的银行存款 4,508,363,556.16 4,303,903,062.48
可随时用于支付的其他货币资金 270,148,770.14 15,101,165.50
可用于支付的存放中央银行款项 - -
存放同业款项 - -
拆放同业款项 - -
二、现金等价物 - -
三、年末现金及现金等价物余额 4,779,502,361.18 4,319,943,623.81
47、所有权或使用权受到限制的资产
单位：人民币元
项目 年末账面价值 受限原因
货币资金 1,155,178,150.05 借款及保函保证金
存货 8,072,010,040.25 用于借款抵押
投资性房地产 987,992,639.29 用于借款抵押
固定资产 1,064,981,950.13 用于借款抵押
长期股权投资 3,073,888,550.25(注) 用于借款质押
合计 14,354,051,329.97
注：系本集团以子公司股权作为借款质押物。
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财务报表附注
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(五) 合并财务报表项目注释 - 续
48、外币货币性项目
(1) 外币货币性项目
项目 年末外币余额 折算汇率 年末折算人民币余额
货币资金 26,314,967.60
其中：美元 38,958.18 6.8632 267,377.75
港币 29,687,246.24 0.8774 26,047,589.85
(2) 境外经营实体说明
本公司之子公司中洲投资控股(香港)有限公司、中洲控股管理有限公司、中洲(火炭)有限公
司、EverRealityLimited、祥铭投资有限公司、BestWisdomGroupLimited、
AngelRiverHoldingsLimited、运河集团有限公司、AlphaHonourLimited、
AsiaMarvelInvestmentLimited 和 CenturyShineLimited 经营地位于中国香港，日常经营以港币
进行计价与结算，故选择港币作为记账本位币。
(六) 合并范围的变更
1、非同一控制下企业合并
本集团本年未发生非同一控制下企业合并。
2、同一控制下企业合并
本集团本年未发生同一控制下企业合并。
3、反向购买
本集团本年未发生反向购买的情况。
4、单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
本集团本年未发生单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形。
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财务报表附注
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(六) 合并范围的变更 - 续
5、其他原因的合并范围变动
持股比例(%)
单位名称 合并范围变动原因 直接 间接
成都洲新房地产开发有限公司(注) 新设 - 40.00
青岛泽润德房地产营销顾问有限公司 新设 - 100.00
湖州洲寻房地产有限公司 新设 - 100.00
珠海中保天雅股权投资合伙企业(有限合伙) 新设 - 99.971
珠海中保天钧股权投资合伙企业(有限合伙) 新设 - 99.995
西藏松轩企业管理合伙企业(有限合伙) 新设 - 99.996
广州南沙区盈信股权投资合伙企业(有限合伙) 新设 - 99.994
广州南沙区投元置业有限公司 新设 - 51.00
深圳市中洲酒店管理有限公司 新设 - 100.00
南通洲海房地产有限公司 新设 - 100.00
广州南沙区投元产城投资有限公司 新设 - 95.00
西藏途轩企业管理合伙企业(有限合伙) 新设 - 99.99
东莞中洲城市开发有限公司 购买资产 - 100.00
注：详见附注(七)1(1)。
(七) 在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
(1) 企业集团的构成
持股比例(%)
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 直接 间接 取得方式
深圳市中洲地产有限公司 广东深圳 广东深圳 房地产开发 100.00 - 设立
深圳市香江置业有限公司 广东深圳 广东深圳 房地产开发 100.00 - 设立
深圳市华电房地产有限公司 广东深圳 广东深圳 房地产开发 - 100.00 购买
深圳市长城物流有限公司 广东深圳 广东深圳 房地产开发 99.00 1.00 设立
深圳市洲立房地产有限公司 广东深圳 广东深圳 房地产开发 - 100.00 设立
广州洲立置业有限公司 广东广州 广东广州 实业投资 - 100.00 设立
广州市中洲置地有限公司 广东广州 广东广州 房地产开发 100.00 - 设立
中洲投资控股(香港)有限公司(注 1) 中国香港 中国香港 房地产投资 44.12 - 设立
中洲控股管理有限公司(注 1) 中国香港 中国香港 房地产管理 - 100.00 设立
EverRealityLimited(注 1) 中国香港 BVI 房地产投资 - 100.00 购买
中洲(火炭)有限公司(注 1) 中国香港 中国香港 房地产开发 - 100.00 购买
祥铭投资有限公司(注 1) 中国香港 BVI 房地产投资 - 100.00 设立
BestWisdomGroupLimited(注 1) 中国香港 BVI 房地产投资 - 80.00 设立
CenturyShinerLimited(注 1) 中国香港 中国香港 房地产投资 - 100.00 购买
东莞市莞深长城地产有限公司(注 1) 广东东莞 广东东莞 房地产开发 - 100.00 设立
AngelRiverHoldingsLimited(注 1) 中国香港 BVI 房地产投资 - 100.00 设立
运河集团有限公司(注 1) 中国香港 BVI 房地产投资 - 100.00 设立
AlphaHonourLimited(注 1) 中国香港 BVI 房地产投资 - 100.00 设立
AsiaMarvelInvestmentLimited(注 1) 中国香港 中国香港 房地产投资 - 100.00 设立
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财务报表附注
2018 年 12 月 31 日止年度
(七) 在其他主体中的权益 - 续
1、在子公司中的权益 - 续
(1) 企业集团的构成 - 续
持股比例(%) 取得方式
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 直接 间接
惠州中洲置业有限公司 广东惠州 广东惠州 实业投资 100.00 - 购买
惠州市昊恒房地产开发有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 5.00 95.00 购买
惠州市浩瀚房地产开发有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 100.00 设立
惠州市维臻房地产开发有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 100.00 设立
惠州大丰投资有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 100.00 购买
惠州方联房地产有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 100.00 购买
惠州市康威投资发展有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 100.00 - 购买
成都深长城地产有限公司 四川成都 四川成都 房地产开发 85.00 15.00 设立
成都中洲锦江房地产有限公司 四川成都 四川成都 房地产开发 - 100.00 设立
成都中洲洲成房地产有限公司 四川成都 四川成都 房地产开发 - 80.00 设立
成都市银河湾房地产开发有限公司 四川成都 四川成都 房地产开发 - 100.00 购买
成都中洲投资有限公司 四川成都 四川成都 投资 - 100.00 收购
成都文旅熊猫小镇投资有限公司 四川成都 四川成都 房地产开发 - 60.00 收购
四川中洲文旅投资有限公司(注 2) 四川仁寿 四川仁寿 房地产开发 - 94.00 收购
四川中洲三岔湖投资有限公司 四川仁寿 四川仁寿 房地产开发 - 100.00 收购
成都长华置业有限公司 四川成都 四川成都 房地产开发 52.00 - 设立
青岛市中洲地产有限公司 山东青岛 山东青岛 房地产开发 100.00 - 设立
青岛市旺洲置业有限公司 山东青岛 山东青岛 房地产开发 100.00 - 收购
青岛市联顺地产有限公司 山东青岛 山东青岛 房地产开发 100.00 - 收购
上海深长城地产有限公司 上海南汇 上海南汇 房地产开发 51.00 49.00 设立
上海洲立房地产有限公司 上海浦东 上海浦东 房地产开发 100.00 - 设立
无锡中洲房地产有限公司 江苏无锡 江苏无锡 房地产开发 - 90.00 设立
无锡洲景房地产有限公司 江苏无锡 江苏无锡 房地产开发 - 90.00 设立
嘉兴洲禾房地产有限公司 浙江嘉兴 浙江嘉兴 房地产开发 - 90.00 设立
上海盛博房地产开发有限公司 上海徐汇 上海徐汇 房地产开发 51.00 49.00 购买
上海振川物业有限公司 上海浦东 上海浦东 房地产开发 90.00 10.00 购买
深圳中洲圣廷苑酒店有限公司 广东深圳 广东深圳 酒店经营 95.00 5.00 设立
深圳市圣廷苑酒店管理有限公司 广东深圳 广东深圳 酒店管理 100.00 - 设立
深圳市圣廷苑物业管理有限公司 广东深圳 广东深圳 物业管理 - 100.00 设立
深圳市中洲物业管理有限公司 广东深圳 广东深圳 物业管理 100.00 - 购买
深圳市长城投资控股有限公司 广东深圳 广东深圳 物业租赁 100.00 - 设立
深圳市中洲资本有限公司 广东深圳 广东深圳 投资 100.00 - 设立
深圳市盈灿工程有限公司 广东深圳 广东深圳 工程施工 95.00 5.00 设立
中保盈泰(深圳)股权投资合伙企业(有限合伙)(注 3) 广东深圳 广东深圳 投资 - 33.3321 设立
深圳市中洲产城投资发展有限公司 广东深圳 广东深圳 投资 100.00 - 设立
深圳市中洲文化创意产业有限公司 广东深圳 广东深圳 文化产业投资 100.00 - 设立
深圳市中洲商置投资有限公司 广东深圳 广东深圳 投资 100.00 - 设立
中保盈科(深圳)股权投资合伙企业(有限合伙) 广东深圳 广东深圳 投资 - 99.9960 设立
深圳中洲宝华置业有限公司 广东深圳 广东深圳 房地产开发 - 80.00 购买
佛山洲立置业有限公司 佛山顺德 佛山顺德 房地产开发 - 100.00 设立
珠海市洲立置业有限公司 广东珠海 广东珠海 房地产开发 100.00 - 设立
东莞市中洲置地有限公司 广东东莞 广东东莞 房地产开发 100.00 - 设立
宝丽房产(惠州)有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 83.15 购买
惠州市艺新装饰有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 83.15 购买
惠州市凯声电子有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 51.00 购买
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财务报表附注
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(七) 在其他主体中的权益 - 续
1、在子公司中的权益 - 续
(1) 企业集团的构成 - 续
持股比例(%)
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 直接 间接 取得方式
惠州市绿洲投资发展有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 90.00 购买
惠州市筑品房地产开发有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 100.00 设立
惠州市蕙质房地产开发有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 100.00 设立
惠州市菁金房地产开发有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 100.00 设立
惠州市远致房地产开发有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 100.00 设立
惠州市璞玉房地产开发有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 51.00 设立
惠州宏晟置业有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 100.00 购买
惠州市中科低碳经济科技有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 60.00 购买
重庆洲立房地产有限公司(注 4) 重庆市 重庆市 房地产开发 51.00 - 设立
青岛诚致远房地产开发有限公司 山东青岛 山东青岛 房地产开发 - 100.00 设立
青岛思致远房地产开发有限公司 山东青岛 山东青岛 房地产开发 - 100.00 设立
无锡洲樾房地产有限公司 江苏无锡 江苏无锡 房地产开发 - 90.00 设立
西藏卓轩企业管理合伙企业(有限合伙) 西藏拉萨 西藏拉萨 企业管理 - 99.9960 设立
惠州创筑房地产有限公司(注 5) 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 60.00 购买
成都市洲金房地产开发有限公司 四川成都 四川成都 房地产开发 - 100.00 设立
成都市洲天房地产开发有限公司 四川成都 四川成都 房地产开发 - 100.00 设立
成都市洲立房地产开发有限公司 四川成都 四川成都 房地产开发 - 100.00 设立
无锡樾时光文化传播有限公司 江苏无锡 江苏无锡 文化产业投资 - 100.00 设立
惠州惠兴房地产有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 100.00 设立
惠州创佳房地产有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 100.00 设立
成都洲新房地产开发有限公司(注 6) 四川成都 四川成都 房地产开发 - 40.00 设立
青岛泽润德房地产营销顾问有限公司 山东青岛 山东青岛 房地产营销 - 100.00 设立
湖州洲寻房地产有限公司 浙江湖州 浙江湖州 房地产开发 - 100.00 设立
东莞中洲城市开发有限公司(注 7) 广东东莞 广东东莞 房地产开发 - 100.00 购买
珠海中保天雅股权投资合伙企业(有限合伙) 广东珠海 广东珠海 投资 - 99.995 设立
珠海中保天钧股权投资合伙企业(有限合伙) 广东珠海 广东珠海 投资 - 99.9714 设立
西藏松轩企业管理合伙企业(有限合伙) 西藏拉萨 西藏拉萨 企业管理 - 99.996 设立
广州南沙区盈信股权投资合伙企业(有限合伙) 广州南沙 广州南沙 投资 - 99.994 设立
广州南沙区投元置业有限公司 广州南沙 广州南沙 房地产开发 - 51.00 设立
深圳市中洲酒店管理有限公司 广东深圳 广东深圳 酒店管理 100.00 - 设立
南通洲海房地产有限公司 江苏南通 江苏南通 房地产开发 - 100.00 设立
广州南沙区投元产城投资有限公司 广州南沙 广州南沙 投资 - 95.00 设立
西藏途轩企业管理合伙企业(有限合伙) 西藏拉萨 西藏拉萨 投资 - 99.99 设立
注 1：详见附注(五)6。
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(七) 在其他主体中的权益 - 续
1、在子公司中的权益 - 续
(1) 企业集团的构成 - 续
注 2： 根据本公司之子公司成都中洲投资有限公司与成都文化旅游发展集团有限责任公司
于 2010 年 12 月 8 日签订的《三岔湖仁寿景区现代旅游产业项目投资合作协议》及
其补充协议，成都中洲投资有限公司与成都文化旅游发展集团有限责任公司共同出
资设立四川中洲文旅投资有限公司，双方持股比例分别为 90%及 10%。根据上述协
议，成都中洲投资有限公司应以合计不低于人民币 2.6 亿元的价格购买成都文化旅游
发展集团有限责任公司所持有的四川中洲文旅投资有限公司 10%股权。截至 2018 年
12 月 31 日，成都中洲投资有限公司已购买成都文化旅游发展集团有限责任公司所持
有的四川中洲文旅投资有限公司 4%股权。鉴于成都中洲投资有限公司根据协议负有
购买成都文化旅游发展集团有限责任公司所持四川中洲文旅投资有限公司剩余 6%
股权的义务，故本公司于 2018 年 12 月 31 日按照 100%权益比例合并四川中洲文旅
投资有限公司。惟因成都文化旅游发展集团有限责任公司未执行上述协议中约定的
义务，并致成都中洲投资有限公司亦无法履行购买剩余 6%股权之义务，成都中洲投
资有限公司于 2019 年 1 月 4 日向四川省高级人民法院提起诉讼，请求判令成都文化
旅游发展集团有限责任公司承担违约责任。截止财务报表批准报出日，上述案件正
在审理中，尚未判决。
注 3： 根据本集团与平安证券股份有限公司、深圳市前海中保产业投资基金管理有限公司
于 2016 年 12 月 16 日签订的中保盈泰(深圳)股权投资合伙企业(有限合伙)合伙协议，
中保盈泰(深圳)股权投资合伙企业(有限合伙)在平安证券股份有限公司每期实缴出资
届满三个月之日按照年均收益率 7%向其分配收入，并由本集团于三年投资期届满之
日收购平安证券股份有限公司的权益或支付同等金额的回报。因此，本集团管理层
认为上述平安证券股份有限公司的合伙权益实为债权投资，本集团按照 100%持股比
例合并中保盈泰(深圳)股权投资合伙企业(有限合伙)，并将平安证券股份有限公司的
股权投资款计人民币 673,000,000.00 元计入其他非流动负债。
注 4： 根据本集团与中建投信托有限责任公司签订的股权转让协议、合作协议及中建投信
托安泉系列中洲青岛集合资金信托计划信托贷款协议、抵押合同及保证合同等一系
列协议，为获取信托借款，本集团将重庆洲立房地产有限公司 49%股权转让给中建
投信托有限责任公司。根据合作协议约定，信托借款到期后，本集团按照原股权转
让价款及 9.1%年收益率回购上述股权。因此，本公司管理层认为上述中建投信托有
限责任公司的 49%股权投资实为债权投资，本集团按照 100%持股比例合并重庆洲立
房地产有限公司。
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(七) 在其他主体中的权益 - 续
1、在子公司中的权益 - 续
(1) 企业集团的构成 - 续
注 5： 如附注(十四)2(4)所述，本集团于 2017 年 12 月签署股权转让协议，转让所持有的惠
州创筑房地产有限公司 35%股权予深圳安创投资管理有限公司。同时，惠州创筑房
地产有限公司的其他股东也将其所持有的惠州创筑房地产有限公司 5%股权转让予
深圳安创投资管理有限公司。根据股权转让协议，本集团需取得惠州创筑房地产有
限公司及其子公司所持有的全部拟开发土地的按既定建设用地规划条件签署的土地
出让合同。因本集团未能在协议规定时间取得上述全部土地出让合同，2018 年 12 月，
本集团与其他股东协商签署补充协议，将取得上述土地出让合同的期限延期，同时
修改了股权转让对价和股权回购条款。根据该补充协议，本集团负有回购其他股东
所持有惠州创筑房地产有限公司 40%股权的义务。本集团认为其他股东所持有惠州
创筑房地产有限公司 40%的股权投资实为债权投资。因此本集团于本年按照 100%的
股权比例合并惠州创筑房地产有限公司。
注 6： 根据本集团与长安国际信托股份有限公司签订的长安权-成都洲新股权投资集合资金
信托计划、抵押合同及保证合同等一系列协议，为获取信托借款，本集团同意长安
国际信托股份有限公司对成都洲新房地产开发有限公司增资，增资完成后长安国际
信托股份有限公司持股比例为 60%。根据长安权-成都洲新股权投资集合资金信托计
划增资协议及债权债务重组协议约定，长安国际信托股份有限公司有权转让其持有
的成都洲新房地产开发有限公司全部或部分股权给本集团之子公司成都中洲锦江房
地产有限公司，并按照增资款 13%年利率享有收益。因此，本公司管理层认为上述
长安国际信托股份有限公司的 60%股权投资实为债权投资，本集团按照 100%持股比
例合并成都洲新房地产开发有限公司，并将长安国际信托股份有限公司的股权投资
款计人民币 125,610,000.00 元计入其他非流动负债。
注 7： 详见附注(五)10。
(2) 重要的非全资子公司
单位：人民币元
少数股东 本年归属于 本年向少数股东 年末少数
子公司名称 持股比例 少数股东的损益 宣告分派的股利 股东权益余额
成都中洲洲成房地产有限公司 20.00% (2,602,743.10) - 7,594,907.68
成都文旅熊猫小镇投资有限公司 40.00% (7,791,113.13) - (43,390,304.54)
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(七) 在其他主体中的权益 - 续
1、在子公司中的权益 - 续
(3) 重要非全资子公司的重要财务信息
单位：人民币元
年末余额 年初余额
子公司名称 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
成都中洲洲成房地
957,056,834.20 29,826,529.93 986,883,364.13 931,908,825.73 17,000,000.00 948,908,825.73 974,045,586.46 15,448,297.97 989,493,884.43 728,505,630.55 210,000,000.00 938,505,630.55
产有限公司
成都文旅熊猫小镇
1,699,447,987.39 175,542,469.91 1,874,990,457.30 1,590,095,484.52 393,370,734.13 1,983,466,218.65 2,097,320,933.02 239,615,747.30 2,336,936,680.32 1,673,734,658.84 752,200,000.00 2,425,934,658.84
投资有限公司
单位：人民币元
本年发生额 上年发生额
经营活动 经营活动
子公司名称 营业收入 净利润 综合收益总额 现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 现金流量
成都中洲洲成房地产有限公司 - (13,013,715.48) (13,013,715.48) 178,751,310.93 - (5,003,288.94) (5,003,288.94) 187,366,722.28
成都文旅熊猫小镇投资有限公司 429,822,792.20 (19,477,782.83) (19,477,782.83) 141,722,611.64 665,367,312.19 1,419,192.41 1,419,192.41 212,394,921.26
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(七) 在其他主体中的权益 - 续
2、在合营企业或联营企业中的权益
(1) 重要的合营企业或联营企业
持股比例(%) 对联营企业投资
联营企业名称 主要经营地 注册地 业务性质 直接 间接 的会计处理方法
长城物业集团股份有限公司 广东深圳 广东深圳 物业管理 - 19.4914 权益法
注：根据本公司之子公司深圳市中洲资本有限公司于 2018 年 1 月 18 日与成都市盛美同赢
投资合伙企业(有限合伙)等签署的《关于长城物业集团股份有限公司股份收购协议》，
本集团将所持有的长城物业集团股份有限公司 2.0393%股权转让给成都市盛美同赢投
资合伙企业(有限合伙)。转让完成后，本集团持有长城物业集团股份有限公司的股权比
例由 21.5307%变更为 19.4914%。
(2) 重要联营企业的主要财务信息
单位：人民币元
长城物业集团股份有限公司
项目 年末余额/本年发生额 年初余额/本年发生额
流动资产 1,715,871,765.12 1,449,408,276.01
非流动资产 416,546,790.78 364,056,072.64
资产合计 2,132,418,555.90 1,813,464,348.65
流动负债 1,642,349,089.95 1,371,108,375.06
非流动负债 44,683,080.23 47,913,426.11
负债合计 1,687,032,170.18 1,419,021,801.17
少数股东权益 12,051,033.06 12,885,560.20
归属于母公司股东权益 433,335,352.66 381,556,987.28
按持股比例计算的净资产份额 84,463,126.93 82,156,850.51
调整事项 954,469.77 789,149.91
—商誉 - -
—内部交易未实现利润 - -
—其他 954,469.77 789,149.91
对联营企业权益投资的账面价值 83,508,657.16 81,367,700.60
存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值 不适用 不适用
营业收入 2,538,864,779.16 2,101,279,025.09
净利润 134,699,549.85 120,291,823.53
终止经营的净利润 - -
其他综合收益 - -
综合收益总额 134,699,549.85 120,291,823.53
本年度收到的来自联营企业的股利 23,188,339.19 -
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2018 年 12 月 31 日止年度
(七) 在其他主体中的权益 - 续
2、在合营企业或联营企业中的权益 - 续
(3) 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
单位：人民币元
年末余额/本年发生额 年初余额/本年发生额
合营企业：
投资的账面价值合计 994,390,352.55 1,151,851,624.64
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 (24,663,866.14) (249,631.07)
--其他综合收益 - -
--综合收益总额 (24,663,866.14) (249,631.07)
联营企业：
投资的账面价值合计 329,037,911.75 362,558,880.92
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 (30,926,197.68) 2,518,184.84
--其他综合收益 - -
--综合收益总额 (30,926,197.68) 2,518,184.84
3、在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
与本集团相关联、但未纳入本集团合并财务报表范围的结构化主体经营范围为股权投资和
企业管理。截至 2018 年 12 月 31 日，与本集团相关联的结构化主体相关信息披露如下：
本公司之子公司中保盈科(深圳)股权投资合伙企业(有限合伙)作为有限合伙人设立的合伙企
业中保盈隆(深圳)股权投资合伙企业(有限合伙)和西藏运璟企业管理合伙企业(有限合伙)投
资于房地产开发项目。本集团作为中保盈科(深圳)股权投资合伙企业(有限合伙)的有限合伙
人，合计出资额计人民币 94,690.00 万元，在长期股权投资核算。本集团的最大风险敞口为
人民币 94,690.00 万元，以出资额为限。本集团本年对该等结构化主体确认投资损失计人民
币 19,559,510.18 元。
(八) 与金融工具相关的风险
本集团的主要金融工具包括货币资金、应收票据及应收账款、其他应收款、可供出售金融
资产、借款、应付票据及应付账款、其他应付款等，各项金融工具的详细情况详见上述各
项目附注。与这些金融工具有关的风险，以及本集团为降低这些风险所采取的风险管理政
策如下所述。本集团管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定
的范围之内。
本集团采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益可能产
生的影响。由于任何风险变量很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险
变量的变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量的变化是在
独立的情况下进行的。
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(八) 与金融工具相关的风险 - 续
1. 风险管理目标和政策
本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本集团经营业
绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理
目标，本集团风险管理的基本策略是确定和分析本集团所面临的各种风险，建立适当的风
险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范
围之内。
1.1 市场风险
1.1.1 外汇风险
外汇风险指因汇率变动产生损失的风险。本集团承受外汇风险主要与港币、美元有关，除
本集团的部分下属子公司以港币进行结算外，本集团的其他主要业务活动以人民币计价结
算。除以港币作为记账本位币的子公司外，本公司及其他子公司均以人民币作为记账本位
币。于 2018 年 12 月 31 日，除下表所述资产及负债为外币余额外，本集团其他资产及负债
均为记账本位币余额。该等外币余额的资产和负债产生的外汇风险可能对本集团的经营业
绩产生影响。
单位：人民币元
项目 年末余额 年初余额
货币资金(港币) 26,047,589.85 25,755,726.54
货币资金(美元) 267,377.75 316,754.17
应收账款(港币) - 10,155.79
应收账款(美元) - 280.12
其他应付款(港币) - 56,020.17
本公司密切关注汇率变动对本集团外汇风险的影响。本公司目前并未采取任何措施规避外
汇风险。
外汇风险敏感性分析
外汇风险敏感性分析假设：所有境外经营净投资套期及现金流量套期均高度有效；港币与
美元继续维持联系汇率。
在上述假设的基础上，在其他变量不变的情况下，汇率可能发生的合理变动对当期损益和
股东权益的税前影响如下：
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(八) 与金融工具相关的风险 - 续
1. 风险管理目标和政策 - 续
1.1 市场风险 - 续
1.1.1 外汇风险 - 续
外汇风险敏感性分析 - 续
以人民币作为记账本位币的本公司及子公司：
单位：人民币元
本年度 上年度
项目 汇率变动 对利润的影响 对股东权益的影响 对利润的影响 对股东权益的影响
所有外币 对人民币升值 5% 1,315,748.38 1,315,748.38 1,301,346.88 1,301,346.88
所有外币 对人民币贬值 5% (1,315,748.38) (1,315,748.38) (1,301,346.88) (1,301,346.88)
1.1.2 利率风险-现金流量变动风险
本集团借款以人民币借款为主，同时辅以外币借款。外币借款主要为港币浮动利率借款，
借款利率不受中国人民银行调整贷款基准利率的影响，但受到国际市场美元利率影响。人
民币借款主要为浮动利率借款，借款利率根据中国人民银行贷款基准利率浮动。本集团目
前主要是通过合理安排短期和中长期借款比例来避免利率变动所产生的现金流量风险。
利率风险敏感性分析
利率风险敏感性分析基于下述假设：
市场利率变化影响可变利率金融工具的利息收入或费用；
对于以公允价值计量的固定利率金融工具，市场利率变化仅仅影响其利息收入或费用；
对于指定为套期工具的衍生金融工具，市场利率变化影响其公允价值，并且所有利率
套期预计都是高度有效的；
以资产负债表日市场利率采用现金流量折现法计算衍生金融工具及其他金融资产和负
债的公允价值变化。
在上述假设的基础上，在其他变量不变的情况下，利率可能发生的合理变动对当年损益和
股东权益的税前影响如下：
单位：人民币元
本年度 上年度
项目 利率变动 对利润的影响 对股东权益的影响 对利润的影响 对股东权益的影响
对外借款 上升 1% (61,792,000.00) (61,792,000.00) (120,635,973.04) (120,635,973.04)
对外借款 下降 1% 61,792,000.00 61,792,000.00 120,635,973.04 120,635,973.04
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(八) 与金融工具相关的风险 - 续
1. 风险管理目标和政策 - 续
1.2 信用风险
由于截至目前商品房承购人发生违约较小，且该等房产目前的市场价格高于售价，本集团
认为与该等担保相关的风险较小。
本集团的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。
本集团采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录，无重大信用集中风险。
1.3 流动风险
管理流动风险时，本集团保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满
足本集团经营需要，并降低现金流量波动的影响。本集团管理层对银行借款的使用情况进
行监控并确保遵守借款协议。
本集团的金融负债按未折现剩余合同义务的到期期限分析如下：
单位：人民币元
总值 1 年以内 1至5年 5 年以上
非衍生金融负债
短期借款 515,609,884.93 515,609,884.93 - -
应付票据及应付账款 2,691,155,895.29 2,691,155,895.29 - -
其他应付款 3,118,638,601.14 3,118,638,601.14 - -
持有待售负债 5,284,334,159.76 5,284,334,159.76 - -
一年以内到期的非流动负债 3,126,851,967.19 3,126,851,967.19 - -
其他流动负债 716,612,858.62 716,612,858.62 - -
长期借款 10,602,837,898.51 515,403,054.93 6,722,265,730.32 3,365,169,113.26
其他非流动负债 2,230,332,974.81 245,730,990.52 1,984,601,984.29 -
合计 28,286,374,240.25 16,214,337,412.38 8,706,867,714.61 3,365,169,113.26
(九) 公允价值的披露
本公司管理层认为，财务报表中按摊余成本计量的金融资产与金融负债的账面价值接近该
等资产及负债的公允价值。
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(十) 关联方及关联方交易
1、本公司的母公司情况
母公司对本公司 母公司对本公司
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 的持股比例(%) 的表决权比例(%)
深圳市中洲置地有限公司 深圳 房地产开发 人民币 2 亿元 49.37 49.37
本公司的最终实际控制人是黄光苗先生。
2、本公司的子公司情况
本公司的子公司情况详见附注(七)1。
3、本公司的合营和联营企业情况
本公司重要的联营企业详见附注(七)2。
本年与本集团发生关联方交易，或前期与本集团发生关联方交易形成余额的其他合营或联
营企业情况如下：
合营或联营企业名称 与本公司关系
深圳市前海中保产业投资基金管理有限公司 联营企业
惠州市银泰达实业有限公司 联营企业
长城物业集团股份有限公司 联营企业
东莞市中洲置业有限公司 联营企业
惠州山顶会议旅游度假中心有限公司 合营企业
嘉兴洲桂房地产开发有限公司 合营企业
西藏运璟企业管理合伙企业(有限合伙) 合营企业
4、其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
深圳市中洲宝城置业有限公司 最终实际控制人的附属企业
深圳中洲集团有限公司 最终实际控制人的附属企业
深圳市中洲商业管理有限公司 最终实际控制人的附属企业
深圳市汇海置业有限公司 最终实际控制人的附属企业
惠州中洲投资有限公司 最终实际控制人的附属企业
中洲(集团)控股有限公司 最终实际控制人的附属企业
深圳市宝晟源商贸有限公司 控股股东的重要股东的关联企业
深圳市金力投资管理咨询有限公司 控股股东的重要股东的关联企业
深圳市朗怡物业管理有限公司 控股股东的附属企业
深圳市中添威商贸有限公司 控股股东的附属企业
深圳市中洲龙西置业有限公司 控股股东的附属企业
深圳市泓润金融控股有限公司 控股股东的附属企业
青岛市亮洲置业有限公司 控股股东的附属企业
深圳一应社区科技集团有限公司 本集团联营企业的子公司
西藏中平信创业投资管理有限公司 本集团联营企业的子公司
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财务报表附注
2018 年 12 月 31 日止年度
(十) 关联方及关联方交易 - 续
4、其他关联方情况 - 续
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
西藏盈科创业投资管理有限公司 本集团联营企业的子公司
深圳市共享之家护理服务有限公司 本集团联营企业的子公司
西藏汇轩企业管理合伙企业(有限合伙) 本集团合营企业的子公司
中保盈晟(深圳)股权投资合伙企业(有限合伙) 子公司之少数股东
成都市蜀协信企业管理咨询中心(有限合伙) 子公司之少数股东
嘉兴槃圣投资管理合伙企业(有限合伙) 子公司之少数股东
成都市蜀晟华商务信息咨询中心(有限合伙) 子公司之少数股东
成都文化旅游发展集团有限责任公司 子公司之少数股东
惠州市华昕房地产开发有限公司 子公司之少数股东
惠州市鹏骏置业发展有限公司 子公司之少数股东
深圳安创投资管理有限公司 子公司之少数股东
广州风投资本研究院有限公司 子公司之少数股东
嘉兴槃鑫股权投资合伙企业(有限合伙) 子公司之少数股东
平安信托有限责任公司 子公司之少数股东
平安证券股份有限公司 子公司之少数股东
深圳安创投资管理有限公司 子公司之少数股东
长安国际信托股份有限公司 子公司之少数股东
中建投信托有限责任公司 子公司之少数股东
贾帅 本公司董事
任燕萍 关键管理人员配偶
孙平 关键管理人员配偶
陈玲 监事
许斌 关键管理人员
5、关联方交易情况
(1) 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
①采购商品/接受劳务情况
单位：人民币元
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
西藏盈科创业投资管理有限公司 支付基金管理费 8,730,000.00 10,730,000.00
西藏中平信创业投资管理有限公司 支付基金管理费 6,303,798.93 628,374.25
深圳市前海中保产业投资基金管理有限公司 支付基金管理费 4,365,000.00 5,365,000.00
长城物业集团股份有限公司 支付物业管理费 374,811.31 397,300.00
合计 19,773,610.24 17,120,674.25
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2018 年 12 月 31 日止年度
(十) 关联方及关联方交易 - 续
5、关联方交易情况 - 续
(1) 购销商品、提供和接受劳务的关联交易 - 续
②出售商品/提供劳务情况
单位：人民币元
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
收取委托经营管理费、物业
深圳市汇海置业有限公司(注) 53,050,367.92 11,605,725.65
管理费，酒店餐饮收入
收取物业管理费，酒店餐饮
深圳市中洲宝城置业有限公司 14,350,322.17 12,140,837.69
收入
长城物业集团股份有限公司 收取物业管理费 5,734,383.84 6,051,100.00
贾帅 房地产销售 3,531,824.00 -
深圳市中洲置地有限公司 收取租赁管理费 2,932,020.64 -
深圳市朗怡物业管理有限公司 收取物业管理费 2,712,018.42 2,340,952.34
深圳市宝晟源商贸有限公司 收取物业管理费、酬金 1,862,262.32 2,405,144.50
深圳中洲集团有限公司 收取酒店餐饮 1,770,040.23 1,905,605.71
深圳市中添威商贸有限公司 收取物业管理费、酬金 855,053.84 507,926.84
深圳市中洲商业管理有限公司 收取物业管理费、酬金 510,327.76 -
深圳市前海中保产业投资基金管理有限公司 收取物业管理费 479,337.17 -
深圳市泓润金融控股有限公司 收取物业管理费 436,818.78 -
深圳市中洲龙西置业有限公司 收取物业管理费 356,603.77 251,886.78
深圳市金力投资管理咨询有限公司 收取物业管理费、酬金 264,906.51 226,370.40
惠州市银泰达实业有限公司 酒店餐饮收入 229,792.23 -
许斌 房地产销售 140,000.00 -
任燕萍 房地产销售 - 12,557,152.09
其他 酒店餐饮收入 123,479.80 65,785.68
合计 89,339,559.40 50,058,487.68
注： 2017 年 8 月，本公司全资子公司深圳市中洲地产有限公司与深圳市汇海置业有限公司
签署《上沙村城市更新项目委托经营管理协议》，深圳市汇海置业有限公司委托深圳
市中洲地产有限公司负责上沙村城市更新项目地块(以下简称“上沙项目”)开发建设的
相关经营管理工作，具体包括产品定位管理、规划设计管理、成本管理、工程管理、
营销管理、交付管理、前期物业管理、档案管理等各环节的项目开发管理。根据协议
约定，项目经营管理费不低于人民币 3.5 亿元。
本年度，深圳市中洲地产有限公司提供该委托管理协议项下的委托经营管理服务并取
得收入计人民币 45,242,976.94 元。
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2018 年 12 月 31 日止年度
(十) 关联方及关联方交易 - 续
5、关联方交易情况 - 续
(2) 关联租赁情况
1 本集团作为出租人
单位：人民币元
承租方名称 租赁资产种类 本年确认的租赁收入 上年确认的租赁收入
深圳市共享之家护理服务有限公司 办公室 942,372.00 897,497.14
深圳市前海中保产业投资基金管理有限公司 办公室 995,954.29 674,243.80
合计 1,938,326.29 1,571,740.94
2 本集团作为承租人
单位：人民币元
承租方名称 租赁资产种类 本年确认的租赁费 上年确认的租赁费
深圳市中洲置地有限公司 办公室 9,415,870.76 -
青岛市亮洲置业有限公司 办公室 332,807.00 -
深圳市汇海置业有限公司 办公室 165,443.20 -
合计 9,914,120.96 -
(3) 关联担保情况
1 本集团作为担保方
单位：人民币元
担保是否
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 已经履行完毕
嘉兴洲桂房地产开发有限公司 178,500,000.00 09/11/2018 30/08/2020 否
惠州市银泰达实业有限公司 20,000,000.00 19/01/2018 19/07/2019 否
合计 198,500,000.00
2 本集团作为被担保方
单位：人民币元
担保是否
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 已经履行完毕
深圳中洲集团有限公司 340,000,000.00 29/09/2014 28/09/2019 否
深圳市中洲置地有限公司 452,200,000.00 29/07/2016 28/07/2020 否
深圳市中洲置地有限公司 200,000,000.00 17/05/2016 16/05/2019 否
合计 992,200,000.00
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2018 年 12 月 31 日止年度
(十) 关联方及关联方交易 - 续
5、关联方交易情况 - 续
(4) 关联方资金拆借
资金拆入：
单位：人民币元
2018 年年初 2018 年度 2018 年度 2018 年年末
资金往来方名称 往来资金余额 往来累计发生金额 偿还累计发生金额 往来资金余额
深圳中洲集团有限公司 470,928,825.87 206,622,323.20 - 677,551,149.07
平安信托有限责任公司 492,676,625.00 1,638,891,730.55 552,924,223.88 1,578,644,131.67
平安证券股份有限公司 973,000,000.00 - 300,000,000.00 673,000,000.00
深圳安创投资管理有限公司 508,080,858.72 655,800,113.59 50,630,155.04 1,113,250,817.27
长安国际信托股份有限公司 - 126,051,379.58 - 126,051,379.58
中建投信托有限责任公司 1,456,997,753.62 742,014,709.66 647,203,551.76 1,551,808,911.52
合计 3,901,684,063.21 3,369,380,256.58 1,550,757,930.68 5,720,306,389.11
2018 年度往来累计发生金额中，包含对关联方往来资金的利息支出合计人民币
519,292,474.20 元。
资金拆出：
单位：人民币元
2018 年年初 2018 年度 2018 年度 2018 年年末
资金往来方名称 往来资金余额 往来累计发生金额 偿还累计发生金额 往来资金余额
惠州市银泰达实业有限公司 - 329,998,666.67 149,716,699.45 180,281,967.22
东莞市中洲置业有限公司 - 139,728,407.12 40,000,000.00 99,728,407.12
嘉兴洲桂房地产开发有限公司 - 262,837,292.95 180,446,292.69 82,391,000.26
合计 - 732,564,366.74 370,162,992.14 362,401,374.60
上述关联方拆出资金的借款期限为无固定期限，借款利率为 8%~15%。2018 年度往来累计
发生金额中，包含对关联方往来资金的利息收入合计人民币 83,556,420.09 元。
(5) 合作投资
根据本公司的跟投管理办法，本公司部分高级管理人员及员工被要求强制跟投房地产开发
项目。本年度，本公司部分董事、高级管理人员作为本公司总部强制跟投员工，通过设立
合伙企业，参与投资了重庆大渡口项目、顺德大良逢沙项目、无锡花溪樾项目、惠州天御
五期项目、无锡梁溪区第六空间东侧地块项目、嘉兴 2016 南-23 号地块项目。本年度该等
跟投金额合计人民币 8,918,426.00 元。
(6) 关键管理人员报酬
单位：人民币元
项目 本年发生额 上年发生额
关键管理人员报酬 37,339,346.68 24,280,127.56
其中：股份支付 3,038,395.42 -
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财务报表附注
2018 年 12 月 31 日止年度
(十) 关联方及关联方交易 - 续
5、关联方交易情况 - 续
(7) 股权转让
单位：人民币元
关联方 关联方交易内容 本年发生额 上年发生额
中洲(集团)控股有限公司(注) 股权转让 477,159,374.81 -
注：详见附注(五)6。
6、关联方应收应付款项
(1) 应收项目
单位：人民币元
年末余额 年初余额
项目名称 关联方 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
深圳市中洲宝城置业有限公司 6,326,349.22 - 4,999,191.50 -
深圳市汇海置业有限公司 5,496,025.50 - - -
深圳市中洲置地有限公司 2,262,790.81 - 268,879.28 -
深圳市朗怡物业管理有限公司 1,414,489.98 - 2,757,485.49 -
深圳市泓润金融控股有限公司 92,687.30 - - -
惠州市银泰达实业有限公司 754,443.62 - - -
深圳中洲集团有限公司 373,330.09 - 462,583.95 -
深圳市宝晟源商贸有限公司 323,440.22 - 859,922.17 -
应收票据及应收账款 深圳市中洲商业管理有限公司 95,615.83 - 165,673.09 -
深圳市中添威商贸有限公司 76,988.60 - 127,267.45 -
深圳市前海中保产业投资基金管理有限
67,442.82 - - -
公司
深圳市金力投资管理咨询有限公司 47,022.57 - 62,077.38 -
深圳市中洲龙西置业有限公司 31,500.00 - 63,000.00 -
长城物业集团股份有限公司 3,550.00 - - -
西藏盈科创业投资管理有限公司 1,215.10 - - -
合计 17,366,891.66 - 9,766,080.31 -
预付款项 广州风投资本研究院有限公司 5,000,000.00 - - -
惠州市银泰达实业有限公司 56,448,864.77 - - -
其他应收款-应收利 东莞市中洲置业有限公司 5,763,909.62 - - -
息 嘉兴洲桂房地产开发有限公司 19,397,353.01 - - -
合计 81,610,127.40 - - -
- 96 -
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财务报表附注
2018 年 12 月 31 日止年度
(十) 关联方及关联方交易 - 续
6、关联方应收应付款项 - 续
(1) 应收项目 - 续
单位：人民币元
年末余额 年初余额
项目名称 关联方 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
成都文化旅游发展集团有限责任公司 10,000,000.00 - 10,000,000.00 -
中保盈晟(深圳)股权投资合伙企业(有限合伙) 9,313,322.00 - 8,186,009.00 -
惠州市华昕房地产开发有限公司 7,264,529.79 - - -
深圳市中洲置地有限公司 5,315,228.10 - - -
长城物业集团股份有限公司 4,518,362.66 - 4,516,874.61 -
嘉兴槃鑫股权投资合伙企业(有限合伙) 3,068,720.00 - 2,916,800.00 -
嘉兴槃圣投资管理合伙企业(有限合伙) 2,739,300.00 - 2,739,300.00 -
成都市蜀晟华商务信息咨询中心(有限合伙) 2,109,429.00 - 1,480,000.00 -
西藏运璟企业管理合伙企业(有限合伙) 1,100,000.00 - - -
成都市蜀协信企业管理咨询中心(有限合伙) 740,000.00 - 740,000.00 -
其他应收款 深圳市中洲宝城置业有限公司 300,000.00 - - -
惠州市鹏骏置业发展有限公司 171,027.84 - - -
深圳市前海中保产业投资基金管理有限公司 16,934.40 - - -
深圳市朗怡物业管理有限公司 16,760.74 - -
深圳市宝晟源商贸有限公司 11,000.00 - 133.87 -
西藏中平信创业投资管理有限公司 7,800.00 - - -
深圳一应社区科技集团有限公司 - - 32,211,495.00 -
惠州市银泰达实业有限公司 - - 28,593.90 -
深圳市中洲商业管理有限公司 - - 3,915.73 -
深圳市中添威商贸有限公司 - - 821.04 -
合计 46,692,414.53 - 62,823,943.15 -
惠州市银泰达实业有限公司 123,833,102.45 - - -
东莞市中洲置业有限公司 93,964,497.50 - - -
其他流动资产
嘉兴洲桂房地产开发有限公司 62,993,647.25 - - -
合计 280,791,247.20 - - -
长期应收款 长城物业集团股份有限公司 7,394,929.52 7,394,929.52 7,394,929.52 7,394,929.52
(2) 应付项目
单位：人民币元
项目名称 关联方 年末余额 年初余额
平安信托有限责任公司 392,000,000.00 -
短期借款 中建投信托有限责任公司 100,000,000.00 496,400,000.00
合计 492,000,000.00 496,400,000.00
应付票据及应付账款 长城物业集团股份有限公司 345,019.20 12,000.00
中洲(集团)控股有限公司 1,270,121,874.16 -
深圳市汇海置业有限公司 39,740,375.41 87,697,930.82
贾帅 - 3,531,824.00
预收款项
孙平 6,081,985.62 -
陈玲 482,994.00 -
合计 1,316,427,229.19 91,229,754.82
- 97 -
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财务报表附注
2018 年 12 月 31 日止年度
(十) 关联方及关联方交易 - 续
6、关联方应收应付款项 - 续
(2) 应付项目 - 续
单位：人民币元
项目名称 关联方 年末余额 年初余额
深圳安创投资管理有限公司 56,734,198.58 -
中建投信托有限责任公司 5,808,911.52 10,897,753.62
其他应付款-应付利息 平安信托有限责任公司 5,544,131.67 2,676,625.00
长安国际信托股份有限公司 441,379.58 -
合计 68,528,621.35 13,574,378.62
惠州山顶会议旅游度假中心有限公司 40,500,000.00 40,500,000.00
嘉兴洲桂房地产开发有限公司 30,000,000.00 -
深圳市中洲置地有限公司 3,391,663.19 -
深圳市中洲宝城置业有限公司 2,467,625.44 2,106,391.43
深圳市前海中保产业投资基金管理有限公
544,300.00 544,300.00
司
深圳市汇海置业有限公司 500,000.00 -
深圳市共享之家护理服务有限公司 151,022.00 -
深圳市宝晟源商贸有限公司 130,000.00 130,000.00
其他应付款 103,749.33 80,000.00
西藏中平信创业投资管理有限公司
长城物业集团股份有限公司 94,103.00 -
深圳市中洲商业管理有限公司 45,000.00 45,000.00
深圳市中洲龙西置业有限公司 30,000.00 30,000.00
深圳市中添威商贸有限公司 26,000.00 26,234.08
深圳市金力投资管理咨询有限公司 20,000.00 20,000.00
西藏汇轩企业管理合伙企业(有限合伙) - 201,294,000.00
深圳中洲集团有限公司 - 470,928,825.87
合计 78,003,462.96 715,704,751.38
中建投信托有限责任公司 1,101,900,000.00 -
一年内到期的非流动
平安信托有限责任公司 107,500,000.00 -
负债
合计 1,209,400,000.00 -
深圳中洲集团有限公司 677,551,149.07 -
其他流动负债 平安信托有限责任公司 - 490,000,000.00
合计 677,551,149.07 490,000,000.00
中建投信托有限责任公司 344,100,000.00 925,700,000.00
长期借款 平安信托有限责任公司 1,073,600,000.00 -
合计 1,417,700,000.00 925,700,000.00
深圳安创投资管理有限公司 1,056,516,618.69 -
平安证券股份有限公司 673,000,000.00 973,000,000.00
其他非流动负债 长安国际信托股份有限公司 125,610,000.00 -
中建投信托有限责任公司 - 24,000,000.00
合计 1,855,126,618.69 997,000,000.00
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2018 年 12 月 31 日止年度
(十一) 股份支付
1、股份支付总体情况
单位：人民币元
公司本期授予的各项权益工具总额 17,732,453.00
公司本期行权的各项权益工具总额 -
公司本期失效的各项权益工具总额 7,515,111.00
2、以权益结算的股份支付情况
单位：人民币元
授予日权益工具公允价值的确定方法(注 1) 布莱克—斯科尔斯期权定价模型
根据最新取得的可行权职工
可行权权益工具数量的确定依据
数变动等后续信息进行估计
本期估计与上期估计有重大差异的原因 无
以权益结算的股份支付计入资本公积的累计金额 6,216,052.60
本期以权益结算的股份支付确认的费用总额 6,216,052.60
注 1： 上述公允价值是使用布莱克-斯科尔斯模型计算，输入至模型的数据如下：
单位：人民币元
加权平均股票价格 14.8 元/股
加权平均行使价 15.4 元/股
采用深证地产指数最近 15 个月、27 个月、39
预计波动
个月的波动率，分别为：18.11、24.12、31.67
2018 年 5 月 15 日至激励对象获授的股票期
预计寿命 权全部行权或注销之日止，最长不超过 51 个月
采用中国人民银行制定的金融机构 1 年期、2
无风险利率 年期、3 年期存款基准利率，分别为：1.50%、
2.10%、2.75%
预计股息收益 0.94
预计波动是根据本公司过去 3 年股价的波动计算得出。于模型中使用的预计寿命是基于管
理层的最佳估计，就不可转换性、行使限制和行使模式的影响作出了调整。
注 2： 2018 年 3 月 5 日，本公司第八届董事会第十一次会议审议通过了《关于审议<本公司
2018 年股票期权激励计划草案>及其摘要的议案》。2018 年 3 月 21 日，本公司 2018
年第三次临时股东大会批准该激励计划及相关议案。该激励计划拟向激励对象授予
2,000 万份股票期权，约占本公司股本总额 66,483.11 万股的 3.01%。其中首次授予
1,800 万份股票期权，占本次授予股票期权总量的 90%；预留授予 200 万份股票期权，
占本次授予股票期权总量的 10%。该激励计划授予的激励对象总人数为 68 人，包括
公告该激励计划时在本公司任职并领取薪酬的公司董事、高级管理人员及核心技术
业务人员。该激励计划下限制性股票来源为本公司向激励对象定向发行的本公司人
民币普通股股票。股票期权的行权价格为每股人民币 15.40 元。该激励计划有效期自
股票期权授予登记完成之日起至激励对象获授的股票期权全部行权或注销之日止，
最长不超过 51 个月。
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财务报表附注
2018 年 12 月 31 日止年度
(十一) 股份支付 - 续
2、以权益结算的股份支付情况 - 续
2018 年 5 月 15 日，本公司第八届董事会第十六次会议、第八届监事会第七次会议，
审议通过了《关于调整 2018 年股票期权激励计划激励对象名单及授予数量的议案》，
拟授予的股票期权总数量由 2,000 万份调整为 19,732,453 份，激励对象人数由 68 人
调整为 66 人；同时审议通过了《关于公司向激励对象首次授予股票期权的议案》，
向董事、高级管理人员及核心技术业务人员等 66 名激励对象首次授予 17,732,453 份
股票期权。
2018 年 6 月 22 日，本公司第八届董事会第十八次会议审议通过了《关于对 2018 年
股票期权激励计划已获授的股票期权行权价格进行调整的议案》，根据《公司 2018
年股票期权激励计划(草案)》的规定对 2018 年股票期权激励计划已获授的股票期权
行权价格由人民币 15.40 元/股调整为人民币 15.20 元/股，数量不变。
本年共有 7,515,111 份股票期权因员工离职等原因失效。本年无股票期权持有人行权。
(十二) 承诺及或有事项
1、重要承诺事项
(1) 资本承诺
单位：人民币元
项目 年末金额 年初金额
已签约但尚未于财务报表中确认的
-购建长期资产承诺 - -
-房地产开发项目 7,471,597,751.64 5,221,879,832.69
-对外投资承诺 145,442,000.00 -
合计 7,617,039,751.64 5,221,879,832.69
(2) 经营租赁承诺
至资产负债表日止，本集团对外签订的不可撤销的经营租赁合约情况如下：
单位：人民币元
项目 年末金额 年初金额
不可撤销经营租赁的最低租赁付款额：
资产负债表日后第 1 年 13,019,353.05 8,203,739.90
资产负债表日后第 2 年 5,165,803.00 6,934,593.61
资产负债表日后第 3 年 3,548,588.26 6,040,484.78
以后年度 2,993,019.82 448,534.89
合计 24,726,764.13 21,627,353.18
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2018 年 12 月 31 日止年度
(十二) 承诺及或有事项 - 续
2、或有事项
本公司及房地产子公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保，截止 2018 年 12 月
31 日，尚未结清的担保金额计人民币 7,907,174,776.10 元(2017 年 12 月 31 日，尚未结清的
担保金额计人民币 7,345,509,955.67 元)。由于该等房产目前的市场价格高于售价，本集团认
为与提供该等担保相关的风险较小。
(十三) 资产负债表日后事项
1、利润分配情况
单位：人民币元
项目 金额
拟分配的利润或股利(注) 66,483,113.90
经审议批准宣告发放的利润或股利 尚待股东大会批准
注：详见附注(五)32。
(十四) 其他重要事项
1、分部信息
(1) 报告分部的确定依据与会计政策
根据本集团的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本集团的经营业务划分为 4 个经营
分部，本公司的管理层定期评价这些分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价其业绩。
在经营分部的基础上本集团确定了 4 个报告分部，分别为房地产、物业服务、酒店餐饮和建
筑施工。这些报告分部是以行业为基础确定的。本集团各个报告分部提供的主要产品及劳务
分别为房地产开发、销售和租赁，物业管理服务，酒店餐饮服务和建筑施工。分部报告信息
根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，这些计量基础与编制财务报表
时的会计与计量基础保持一致。
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2018 年 12 月 31 日止年度
(十四) 其他重要事项 - 续
1、分部信息 - 续
(2) 报告分部的财务信息
单位：人民币元
房地产 物业服务 酒店餐饮 建筑施工 分部间相互抵减 合计
项目 本年 上年 本年 上年 本年 上年 本年 上年 本年 上年 本年 上年
260,512,401.6 193,418,134.3
营业收入: 7,386,107,328.13 8,207,586,190.30 390,947,602.78 355,399,556.09 21,265,178.45 8,481,865.48 (116,720,068.60) (110,651,919.94) 7,942,112,442.45 8,654,233,826.31
9 8
210,641,188.7 147,277,584.6
对外交易收入 7,346,337,934.37 8,157,569,426.32 383,564,380.86 349,386,815.37 1,568,938.51 - - - 7,942,112,442.45 8,654,233,826.31
1 2
分部间交易收入 39,769,393.76 50,016,763.98 49,871,212.98 46,140,549.76 7,383,221.92 6,012,740.72 19,696,239.94 8,481,865.48 (116,720,068.60) (110,651,919.94) - -
199,715,585.3 171,238,397.7
营业成本 6,512,457,001.99 7,380,257,340.88 401,756,170.31 302,587,896.67 24,409,538.18 13,195,844.54 (86,579,679.49) (173,000,156.98) 7,051,758,616.37 7,694,279,322.90
8 9
分部营业利润(亏损) 873,650,326.14 827,328,849.42 60,796,816.31 22,179,736.59 (10,808,567.53) 52,811,659.42 (3,144,359.73) (4,713,979.06) (30,140,389.11) 62,348,237.04 890,353,826.08 959,954,503.41
其他收益 1,142,940.17 9,836,769.70 79,879.83 - 1,564,462.50 1,044,691.32 2,857.49 - - - 2,790,139.99 10,881,461.02
投资收益 42,398,957.45 157,646,040.65 - (109,139.73) - - - - (14,923,831.88) (77,358,804.48) 27,475,125.57 80,178,096.44
资产处置收益 34,987.23 (249,858.55) - - - (64,158.56) - - - - 34,987.23 (314,017.11)
营业利润 917,227,210.99 994,561,801.22 60,876,696.14 22,070,596.86 (9,244,105.03) 53,792,192.18 (3,141,502.24) (4,713,979.06) (45,064,220.99) (15,010,567.44) 920,654,078.87 1,050,700,043.76
营业外收入 18,969,440.47 11,952,647.15 509,830.38 113,039.27 3,961,210.00 851,906.07 1,172,391.87 8,757.54 - 105,432.46 24,612,872.72 13,031,782.49
营业外支出 13,032,553.64 74,971,314.38 9,802.59 13,859.78 104,129.00 - 603,559.31 46.32 - (2,469,965.38) 13,750,044.54 72,515,255.10
利润总额 923,164,097.82 931,543,133.99 61,376,723.93 22,169,776.35 (5,387,024.03) 54,644,098.25 (2,572,669.68) (4,705,267.84) (45,064,220.99) (12,435,169.60) 931,516,907.05 991,216,571.15
67,342,329,626.2 131,014,702.9 118,587,523.9 1,194,306,508.0 346,459,215.3 (2,250,069,589.04 (24,678,324,732.10 46,050,688,700.6
资产总额 46,539,487,604.81 435,949,473.94 490,833,840.80 43,619,885,474.24
6 3 6 1 2 ) ) 5
58,239,727,794.3 1,133,155,258.3 283,264,963.3 (2,103,644,219.81 (22,228,877,720.72 38,384,398,986.4
负债总额 38,984,551,551.79 93,812,038.70 74,133,035.93 276,524,357.41 367,822,515.61 36,736,070,588.47
5 9 0 ) ) 8
- 102 -
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财务报表附注
2018 年 12 月 31 日止年度
(十四) 其他重要事项 - 续
1、分部信息 - 续
(2) 报告分部的财务信息 - 续
单位：人民币元
房地产 物业服务 酒店餐饮 建筑施工 分部间相互抵减 合计
项目 本年 上年 本年 上年 本年 上年 本年 上年 本年 上年 本年 上年
补充信息：
折旧 190,892,573.19 183,001,621.00 610,668.91 438,790.95 12,019,870.28 15,639,119.17 9,675.90 2,809.43 - (2,246,410.94) 203,532,788.28 196,835,929.61
摊销 15,285,988.91 36,825,351.77 312,900.62 255,919.45 1,611,294.84 1,604,966.76 - - - - 17,210,184.37 38,686,237.98
利息收入 122,606,699.23 43,088,726.49 95,830.11 44,659.60 697,647.07 688,735.43 269,149.31 73,331.43 - - 123,669,325.72 43,895,452.95
利息费用 699,877,479.73 433,880,007.55 - - 7,135,898.60 8,579,172.93 - - - - 707,013,378.33 442,459,180.48
当期确认的减值损失 388,348,310.94 42,487,495.66 672,072.24 (358,723.10) 160,600.95 68,189.43 - 3,727,216.41 - - 389,180,984.13 45,924,178.40
采用权益法核算的长期股权投资确认
(30,117,017.11) 24,653,821.45 - - - - - - - (30,117,017.11) 24,653,821.45
的投资收益
采用权益法核算的长期股权投资金额 1,406,936,921.46 1,595,778,206.16 - - - - - - - - 1,406,936,921.46 1,595,778,206.16
长期股权投资以外的非流动资产 2,914,663,719.72 3,132,965,881.20 3,352,318.56 1,798,425.60 22,938,363.72 35,573,171.44 22,595.84 28,107.95 - - 2,940,976,997.84 3,170,365,586.19
资本性支出 49,311,130.83 73,590,637.32 2,479,704.50 869,512.48 1,609,469.86 7,451,055.84 4,163.79 30,380.00 - - 53,404,468.98 81,941,585.64
其中：在建工程支出 2,111,335.89 - - - - - - - - - 2,111,335.89 -
购置固定资产支出 8,503,456.72 14,451,837.03 13,976.07 869,512.48 1,355,552.34 7,451,055.84 4,163.79 30,380.00 - - 9,877,148.92 22,802,785.35
购置无形资产支出 2,134,380.56 2,936,166.03 - - 253,917.52 - - - - - 2,388,298.08 2,936,166.03
投资性房地产支出 - 38,268,287.98 - - - - - - - - - 38,268,287.98
长期待摊费用支出 36,561,957.66 17,934,346.28 2,465,728.43 - - - - - - - 39,027,686.09 17,934,346.28
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(十四) 其他重要事项 - 续
2、其他对投资者决策有影响的重要事项
(1) 员工持股计划
2016 年 4 月，本公司第七届董事会第三十四次会议及 2015 年度股东大会批准了《关于<本公
司 2016 年员工持股计划草案>及其摘要的议案》及相关议案。员工持股计划的参与对象为本
公司员工，总人数不超过 170 人。其中：参加本员工持股计划的董事、监事和高级管理人员
共计 11 人，认购总份额为 3,098 万份，占员工持股计划总份额的比例为 41.31%；其他员工
预计不超过 159 人，认购总份额预计不超过 4,402 万份，占员工持股计划总份额的比例预计
为 58.69%。本员工持股计划的存续期为 24 个月，即自 2016 年 4 月 28 日至 2018 年 4 月 27
日止。
截至 2016 年 7 月 13 日止，上述员工持股计划通过深圳证券交易所交易系统累计买入本公司
股票 18,306,493 股，成交金额为人民币 288,354,970.79 元，成交均价人民币 15.75 元/股，买
入股票数量占本公司总股份的 2.75%。根据员工持股计划相关条款，购买的股票将予以锁定，
锁定期为 12 个月。
2017 年 12 月，上述员工持股计划通过集合竞价减持本公司股份 214,000 股。减持后，员工持
股计划持有 18,092,493 股股票，占本公司总股份的 2.72%。
2018 年 2 月 12 日，经本公司召开的 2016 年员工持股计划第二次持有人会议审议通过，本次
员工持股计划存续期延长一年，至 2019 年 4 月 27 日止。
根据中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会、中国证券监督管理委员会(以下简称“中
国证监会”)和国家外汇管理局于 2018 年 4 月 27 日联合发布《关于规范金融机构资产管理业
务的指导意见》及中国证监会于 2016 年 7 月 14 日发布的《证券期货经营机构私募资产管理
业务运作管理暂行规定》等相关要求，上述员工持股计划到期后无法在原有结构下延期，于
2018 年 5 月 10 日到期。
截至 2018 年 5 月 9 日止，上述员工持股计划所持有本公司股票 18,306,493 股已通过集合竞价、
大宗交易等方式全部出售完毕。
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2018 年 12 月 31 日止年度
(十四) 其他重要事项 - 续
2、其他对投资者决策有影响的重要事项 - 续
(2) 非公开发行股票
2016 年 2 月 26 日，本公司第七届董事会第三十一次会议审议通过《关于公司符合向特定对
象非公开发行 A 股股票条件的议案》，拟向包括深圳市前海阳诚实业发展有限公司(以下简
称“前海阳诚”)在内的不超过 10 名特定对象非公开发行 A 股股票。本次非公开发行的股票
数量不超过 379,048,931 股(含本数)，募集资金人民币 55 亿元，其中，前海阳诚认购比例不
低于本次非公开发行实际发行股份总数的 15%(含本数)。本次发行的发行价格不低于定价基
准日本公司第七届董事会第三十一次会议决议(公告日)前 20 个交易日本公司股票交易均价
的 90%，即人民币 14.51 元/股。2016 年 3 月 29 日，本公司 2016 年第二次临时股东大会审
议通过上述议案。2016 年 8 月 1 日，本公司第七届董事会第三十七次会议审议通过《关于
调整公司非公开发行 A 股股票方案的议案》，调整后本次非公开发行的股票数量为不超过
245,352,900 股(含本数)，募集资金总额不超过人民币 351,100 万元(含本数)，其中前海阳诚
认购比例不低于实际发行股份总数 15%。2016 年 9 月 14 日，中国证监会发行审核委员会审
核通过了本公司 2016 年非公开发行 A 股股票的申请。截至 2018 年 12 月 31 日，本公司尚
未取得中国证监会关于上述非公开发行 A 股股票的批准文件。
(3) 未决诉讼
2016 年 9 月，本集团之子公司深圳市华电房地产有限公司(以下简称“华电公司”)收到深圳市
龙岗投资控股集团有限公司(以下简称“龙岗投控”)送达的《区投控集团公司关于黄金台山庄
项目 10%权益归属问题的函》，函件称深圳市宝东地产有限公司(以下简称“宝东公司”)是由
龙岗投控代表区政府持有其全部产权的全民所有制企业，1997 年 10 月该企业已改制。原宝
东公司与华电公司合作开发黄金台山庄项目，享有黄金台山庄项目 10%权益。该 10%权益
在原宝东公司改制之前属于原宝东公司已查明的账外资产，其改制时未列入改制资产评估
范围及移交清单内，仍属于龙岗投控所拥有的国有资产。
2016 年 9 月，华电公司作为原告，就龙岗投控要求享有黄金台山庄项目 10%权益纠纷向深
圳市中级人民法院提起诉讼，请求判决：1)确认宝东公司在黄金台山庄项目中同华电公司和
国土局所签订的合同均已解除；2)确认龙岗投控、宝东公司不具有继续履行黄金台山庄项目
《土地使用权出让合同》的受让人资格；3)确认深圳市龙华“黄金台”A806-1 宗地的土地使
用权和收益权归华电公司独家享有；4)判令龙岗投控和宝东公司承担本案的诉讼费。2016
年 11 月 7 日，深圳市中级人民法院受理了该案件。
2018 年 6 月，深圳市中级人民法院以(2016)粤 03 民初 2591 号民事判决书做出如下判决：1)
龙岗投控不具有“黄金台山庄”项目《深圳市土地使用权出让合同》中受让人资格；2)驳回华
电公司的其他诉讼请求。
2018 年 7 月，华电公司针对上述被驳回的诉讼请求上诉至广东省高级人民法院。截至本财
务报表批准报出日，该案件尚未开庭审理。
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财务报表附注
2018 年 12 月 31 日止年度
(十四) 其他重要事项 - 续
2、其他对投资者决策有影响的重要事项 - 续
(4) 划分为持有待售类别
2017 年 12 月 19 日，本集团与深圳安创投资管理有限公司签订《股权转让协议》，将所持
子公司惠州创筑房地产有限公司 35%股权转让予深圳安创投资管理有限公司。根据协议，
上述交易完成后，本集团仍持有惠州创筑房地产有限公司 60%股权，但无法控制其财务和
经营决策。截至 2017 年 12 月 31 日，由于上述股权转让尚未完成，本集团在 2017 年度合
并财务报表中将惠州创筑房地产有限公司所有资产和负债划分为持有待售类别。
2018 年初，本集团与深圳安创投资管理有限公司就各方最终投入惠州创筑房地产有限公司
的资金额度进行协商。根据各方最终投入的资金额度，本集团与深圳安创投资管理有限公
司于 2018 年 4 月 27 日签署了补充协议，并由此获得惠州创筑房地产有限公司的控制权。
因此本集团在本年度合并财务报表中不再将惠州创筑房地产有限公司的全部资产和负债划
分为持有待售类别，并重述了可比年度财务报表。受上述重述影响的项目名称和金额如下
表所示。
单位：人民币元
项目 项目 年初余额
货币资金 (3,432,471.71)
预付款项 (2,368.65)
其他应收款 (302,400.00)
持有待售资产 存货 (1,889,740,948.84)
其他流动资产 (204,626.11)
固定资产 (58,697.86)
合计 (1,893,741,513.17)
应付账款 (297,515,594.90)
应交税费 (2,249,728.00)
持有待售负债
其他应付款 (918,133,532.79)
合计 (1,217,898,855.69)
(十五) 母公司财务报表主要项目注释
1、应收票据及应收账款
1.1 应收票据及应收账款汇总
单位：人民币元
项目 年末余额 年初余额
应收票据 - -
应收账款 5,352,975.78 1,163,320.36
合计 5,352,975.78 1,163,320.36
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(十五) 母公司财务报表主要项目注释 - 续
1、应收票据及应收账款 - 续
1.2 应收账款
(1) 应收账款分类披露
单位：人民币元
年末余额 年初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
比例 计提比 比例 计提比例
种类 金额 (%) 金额 例(%) 账面价值 金额 (%) 金额 (%) 账面价值
单项金额重大并
单独计提坏账准 - - - - - 1,418,787.80 43.50 1,418,787.80 100.00 -
备的应收账款
按信用风险特征组合计提坏账准备的应收账款
组合一 5,352,975.78 89.78 - - 5,352,975.78 1,163,320.36 35.68 - - 1,163,320.36
组合二 - - - - - - - - - -
小计 5,352,975.78 89.78 - - 5,352,975.78 1,163,320.36 35.68 - - 1,163,320.36
单项金额不重大
但单独计提坏账 609,108.91 10.22 609,108.91 100.00 - 678,768.91 20.82 678,768.91 100.00 -
准备的应收账款
合计 5,962,084.69 100.00 609,108.91 10.22 5,352,975.78 3,260,877.07 100.00 2,097,556.71 64.32 1,163,320.36
(2) 本年计提、收回或转回的坏账准备情况
本年未计提坏账准备；本年收回或转回坏账准备金额人民币 1,488,447.80 元。
2、其他应收款
2.1 其他应收款汇总
单位：人民币元
项目 年末余额 年初余额
应收利息 - 3,755,555.56
应收股利 - -
其他应收款 16,164,193,172.62 13,735,499,579.49
合计 16,164,193,172.62 13,739,255,135.05
2.2 应收利息
(1) 应收利息分类
单位：人民币元
项目 年末余额 年初余额
应收借款利息 - 3,755,555.56
(2) 于 2018 年 12 月 31 日，本公司无重要的逾期利息。
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(十五) 母公司财务报表主要项目注释 - 续
2、其他应收款 - 续
2.3 其他应收款
(1) 其他应收款分类披露
单位：人民币元
年末余额 年初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
计提比 比例 计提比
种类 金额 比例(%) 金额 例(%) 账面价值 金额 (%) 金额 例(%) 账面价值
单项金额重大并单独计提
24,025,669.40 0.15 24,025,669.40 100.00 - 24,025,669.40 0.17 24,025,669.40 100.00 -
坏账准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏账准备的其他应收款
组合一 16,164,193,172.62 99.83 - - 16,164,193,172.62 13,735,499,579.49 99.80 - - 13,735,499,579.49
组合二 - - - - - - - - - -
小计 16,164,193,172.62 99.83 - - 16,164,193,172.62 13,735,499,579.49 99.80 - - 13,735,499,579.49
单项金额不重大但单独计
2,911,467.89 0.02 2,911,467.89 100.00 - 2,911,467.89 0.03 2,911,467.89 100.00 -
提坏账准备的其他应收款
合计 16,191,130,309.91 100.00 26,937,137.29 0.17 16,164,193,172.62 13,762,436,716.78 100.00 26,937,137.29 0.20 13,735,499,579.49
(2) 本年计提、收回或转回的坏账准备情况
本年无计提坏账准备、收回或转回坏账准备情况。
(3) 按款项性质列示其他应收款
单位：人民币元
款项性质 年末账面余额 年初账面余额
往来款 16,191,114,309.91 13,762,420,716.78
押金、保证金等 16,000.00 16,000.00
合计 16,191,130,309.91 13,762,436,716.78
(4) 按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况
单位：人民币元
占其他应收款年
末余额合计数的 坏账准备
单位名称 款项性质 年末余额 账龄 比例(%) 年末余额
深圳市中洲资本有限公司 往来款 3,768,895,885.83 1 年以内 23.28 -
深圳市中洲地产有限公司 往来款 2,778,663,987.90 1 年以内 17.16 -
成都深长城地产有限公司 往来款 1,431,326,138.51 1 年以内 8.84 -
惠州中洲置业有限公司 往来款 1,295,493,030.02 1 年以内 8.00 -
中洲投资控股(香港)有限公司 往来款 959,972,843.65 1 年以内 5.93 -
合计 10,234,351,885.91 63.21 -
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(十五) 母公司财务报表主要项目注释 - 续
3、长期股权投资
(1) 长期股权投资分类
单位：人民币元
年末余额 年初余额
项目 账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 3,978,533,144.46 52,000.00 3,978,481,144.46 3,957,903,067.99 52,000.00 3,957,851,067.99
对联营企业投资 9,833,313.50 - 9,833,313.50 28,178,954.91 - 28,178,954.91
合计 3,988,366,457.96 52,000.00 3,988,314,457.96 3,986,082,022.90 52,000.00 3,986,030,022.90
(2) 对子公司投资
单位：人民币元
本年计提 减值准备
被投资单位 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 减值准备 年末余额
成都深长城地产有限公司 42,500,000.00 - - 42,500,000.00 - -
上海深长城地产有限公司 510,000,000.00 - - 510,000,000.00 - -
上海振川物业有限公司 75,218,125.28 - - 75,218,125.28 - -
深圳市中洲地产有限公司 250,369,806.50 - - 250,369,806.50 - -
深圳市香江置业有限公司 549,000,000.00 - - 549,000,000.00 - -
惠州中洲置业有限公司 1,038,082,181.11 - - 1,038,082,181.11 - -
惠州市康威投资发展有限公司 53,272,548.47 - - 53,272,548.47 - -
惠州市昊恒房地产开发有限公司 60,049,607.67 - - 60,049,607.67 - -
上海盛博房地产开发有限公司 735,414,475.00 - - 735,414,475.00 - -
中洲投资控股(香港)有限公司 40,959,847.67 - 22,888,362.88 18,071,484.79 - -
青岛市旺洲置业有限公司 1.00 - - 1.00 - -
青岛市联顺地产有限公司 9,000,001.00 - - 9,000,001.00 - -
青岛市中洲地产有限公司 10,000,000.00 - - 10,000,000.00 - -
深圳市圣廷苑酒店管理有限公司 10,120,000.00 - - 10,120,000.00 - -
深圳中洲圣廷苑酒店有限公司 71,250,000.00 - - 71,250,000.00 - -
深圳市中洲资本有限公司 182,264,392.53 21,891,439.35 - 204,155,831.88 - -
深圳市长城物流有限公司 233,040,846.80 - - 233,040,846.80 - -
深圳市长城投资控股有限公司 10,000,000.00 - - 10,000,000.00 - -
深圳市盈灿工程有限公司 57,000,000.00 - - 57,000,000.00 - -
深圳市中洲物业管理有限公司 7,301,234.96 - - 7,301,234.96 - -
成都长华置业有限公司 1,560,000.00 - - 1,560,000.00 - 52,000.00
重庆洲立房地产有限公司 10,000,000.00 - - 10,000,000.00 - -
东莞市中洲置地有限公司 1,000,000.00 9,000,000.00 - 10,000,000.00 - -
珠海市洲立置业有限公司 500,000.00 - - 500,000.00 - -
上海洲立房地产有限公司 - 5,100,000.00 - 5,100,000.00 - -
深圳市中洲商置投资有限公司 - 2,000,000.00 - 2,000,000.00 - -
广州市中洲置地有限公司 - 1,927,000.00 - 1,927,000.00 - -
深圳市中洲酒店管理有限公司 - 3,600,000.00 - 3,600,000.00 - -
合计 3,957,903,067.99 43,518,439.35 22,888,362.88 3,978,533,144.46 - 52,000.00
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3、长期股权投资 - 续
(3) 对联营企业投资
单位：人民币元
本年增减变动
权益法下确认的 其他综合收 宣告发放现金股 计提减值 减值准备年
被投资单位 年初余额 追加投资 减少投资 投资损益 益调整 其他权益变动 利或利润 准备 其他 年末余额 末余额
一、联营企业
深圳市嘉业投资控股有限公司(注) 20,311,962.68 - 12,538,872.47 1,579,476.67 - - - - (9,352,566.88) - -
深圳市前海中保产业投资基金管理有限公司 7,866,992.23 - - 1,966,321.27 - - - - - 9,833,313.50 -
合计 28,178,954.91 - 12,538,872.47 3,545,797.94 - - - - (9,352,566.88) 9,833,313.50 -
注：2017年10月，本公司与子公司深圳市中洲资本有限公司签订股权转让协议，将持有的深圳市嘉业投资控股有限公司21.52%股权无偿转
让给深圳市中洲资本有限公司。于2018年4月完成股权转让后，本公司不再持有深圳市嘉业投资控股有限公司的股权。
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(十五) 母公司财务报表主要项目注释 - 续
4、营业收入、营业成本
(1) 营业收入和营业成本
单位：人民币元
本年发生额 上年发生额
项目 收入 成本 收入 成本
主营业务 161,505,470.40 26,720,391.51 300,671,389.29 60,051,239.96
5、投资收益
(1) 投资收益明细情况
单位：人民币元
项目 本年发生额 上年发生额
成本法核算的长期股权投资收益 584,006,841.72 -
权益法核算的长期股权投资收益 3,545,797.94 2,805,330.88
理财产品投资收益 14,531,604.31 38,242,109.76
合计 602,084,243.97 41,047,440.64
(2) 成本法核算的投资收益明细情况
单位：人民币元
被投资单位 本年发生额 上年发生额
成都深长城地产有限公司 536,552,519.96 -
深圳市长城投资控股有限公司 32,530,489.88 -
深圳市中洲物业管理有限公司 14,923,831.88 -
合计 584,006,841.72 -
- 111 -
1、非经常性损益明细表
单位：人民币元
项目 金额 说明
非流动性资产处置损益 42,987,733.99
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免 -
计入当期损益的政府补助(与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或
2,790,139.99
定量享受的政府补助除外)
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 -
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有
-
被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益 -
委托他人投资或管理资产的损益(注) 14,531,604.31
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 -
债务重组损益 -
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 -
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 -
同一控制下企业合并产生的子公司年初至合并日的当期净损益 -
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 -
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、
交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交 107,791.61
易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 1,525,549.90
对外委托贷款取得的损益 -
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 -
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损
-
益的影响
受托经营取得的托管费收入 20,799,278.50
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 10,862,828.18
其他符合非经常性损益定义的损益项目 -
小计 93,604,926.48
所得税影响额 (24,652,148.90)
少数股东权益影响额(税后) 167,897.00
合计 69,120,674.58
注：系理财产品投资收益人民币14,531,604.31元。
深圳市中洲投资控股股份有限公司(以下简称“本公司”)对非经常性损益项目的认定系依照《公开发
行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》(证监会公告[2008]43号)的规定执行。
2、净资产收益率及每股收益
本净资产收益率和每股收益计算表是本公司按照中国证券监督管理委员会颁布的《公开发行证券
的公司信息披露编报规则第 09 号—净资产收益率和每股收益的计算及披露》(2010 年修订)的有关
规定而编制的。
加权平均净资产 每股收益
报告期利润 收益率(%) 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 6.5282 0.6719 0.6719
扣除非经常损益后归属于普通股股东的净利润 5.5180 0.5679 0.5679
补充资料由本公司下列负责人签署：
法定代表人：姚日波
主管会计工作负责人：叶晓东
会计机构负责人：黄薇
2019 年 4 月 11 日