深圳市中洲投资控股股份有限公司 2020 年半年度报告全文
深圳市中洲投资控股股份有限公司
2020 年半年度报告
2020 年 08 月
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2020 年半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真
实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带
的法律责任。
公司负责人姚日波、主管会计工作负责人叶晓东及会计机构负责人(会计主
管人员)黄薇声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
本报告中所涉及的未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，
敬请投资者注意投资风险。
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房
地产业务》的披露要求
公司已在本报告中描述存在的政策变化风险、市场及竞争风险、融资、信
贷、利率风险及公共卫生风险等，敬请查阅经营层讨论与分析中公司面临的风
险和应对措施的内容。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2020 年半年度报告全文
目录
2020 年半年度报告 ............................................................................................................................. 2
第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................ 5
第二节 公司简介和主要财务指标 .................................................................................................... 8
第三节 公司业务概要 ...................................................................................................................... 10
第四节 经营情况讨论与分析 .......................................................................................................... 29
第五节 重要事项 .............................................................................................................................. 38
第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 42
第七节 优先股相关情况 .................................................................................................................. 43
第八节 可转换公司债券相关情况 .................................................................................................. 44
第九节 董事、监事、高级管理人员情况 ...................................................................................... 44
第十节 公司债相关情况 .................................................................................................................. 45
第十一节 财务报告 .......................................................................................................................... 46
第十二节 备查文件目录 .................................................................................................................. 47
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2020 年半年度报告全文
释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司、本集团 指 深圳市中洲投资控股股份有限公司
中洲置地 指 深圳市中洲置地有限公司
中保盈隆 指 中保盈隆(深圳)股权投资合伙企业(有限合伙)
深交所 指 深圳证券交易所
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
元 指 除特别说明外，金额单位为人民币元
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司简介
股票简称 中洲控股 股票代码 000042
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳市中洲投资控股股份有限公司
公司的中文简称（如有） 中洲控股
公司的外文名称（如有） SHENZHEN CENTRALCON INVESTMENT HOLDING CO.,LTD
公司的法定代表人 姚日波
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 王艺瑾 黄光立
广东省深圳市福田区金田路 3088 号中 广东省深圳市福田区金田路 3088 号中
联系地址
洲大厦 38 楼 洲大厦 38 楼
电话 0755-88393609 0755-88393609
传真 0755-88393677 0755-88393677
电子信箱 dongshihui@zztzkg.com dongshihui@zztzkg.com
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2019 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，
具体可参见 2019 年年报。
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四、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
营业收入（元） 3,516,911,549.12 2,389,802,552.09 47.16%
归属于上市公司股东的净利润（元） 155,283,413.91 202,102,536.82 -23.17%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
147,382,617.15 181,653,000.90 -18.87%
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 541,225,376.93 336,682,791.80 60.75%
基本每股收益（元/股） 0.2336 0.3040 -23.16%
稀释每股收益（元/股） 0.2336 0.3040 -23.16%
加权平均净资产收益率 1.99% 2.74% 下降 0.75 个百分点
本报告期末比上年度末增
本报告期末 上年度末
减
总资产（元） 46,579,761,037.36 45,141,526,985.37 3.19%
归属于上市公司股东的净资产（元） 7,799,248,933.45 7,556,181,258.45 3.22%
五、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
六、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部
287,853.64
分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家
4,705,772.28
统一标准定额或定量享受的政府补助除外）
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委托他人投资或管理资产的损益 7,632,813.90
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 1,579,368.66
受托经营取得的托管费收入 1,648,431.74
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -5,719,987.64
减：所得税影响额 2,208,224.93
少数股东权益影响额（税后） 25,230.89
合计 7,900,796.76 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把
《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项
目，应说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损
益项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司从事的主要业务
公司以房地产开发为主营业务，其他业务涵盖酒店经营、资产管理、物业管理、商业管理、股权投资等领域。公司在全
国开发建设多个高品质住宅项目，拥有优质的土地储备，逐步增加自持优质资产，自主经营五星级酒店，持有及运营甲级写
字楼，拥有专业的物业管理公司。公司主要房地产项目分布在粤港澳大湾区、成渝都市圈、大上海都市圈和青岛区域。
二、主要资产重大变化情况
1、主要资产重大变化情况
主要资产 重大变化说明
报告期末货币资金余额 558,852.40 万元，较年初增加 160,489.88 万元，增幅
货币资金
40.29%，主要原因是本期销售回款及融资净额增加所致。
报告期末其他应收款 40,688.45 万元，较年初减少 20,535.80 万元，减幅 33.54%，
其他应收款
主要原因是本期收回合作单位的往来款所致。
报告期末其他权益工具投资 93.35 万元，较年初减少 24,140.00 万元，减幅
其他权益工具投资
99.61%，主要原因是本期处置深圳建工股权所致。
2、主要境外资产情况
□ 适用 √ 不适用
三、核心竞争力分析
公司在房地产业务领域历经30多年的不懈努力，形成了自身综合竞争优势。通过市场化运作，逐步提升企业核心竞争力，
有效地支撑了公司业绩的快速增长，为企业可持续发展提供坚实的保障。
1、战略发展规划
公司明确战略发展规划，完善组织管控体系、职位和薪酬体系、业务流程体系和业务管控体系，强化战略拓展能力、规
划设计能力、运营管理能力、营销策划能力、成本管控能力和资本运作能力，形成“稳中求进、高质发展”的发展模式，为公
司实现高度市场化运作、进一步扩大经营规模、增强可持续发展力提供了有力支撑。
2、运营管理团队
公司通过调整组织架构，开展人才盘点分析，并通过外部人才引进和内部培养等方式，合理配置人力资源，促进公司人
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2020 年半年度报告全文
力资源更加年轻化，专业化，人才结构不断完善，打造了一支专业的运营管理团队和高效率的业务队伍。公司根据发展战略
构建适合的员工培养体系，构建多层次的激励体系。结合内外部资源，组织内部赋能培训学习和外部专业提升培训，助力员
工成长成才。此外，公司对标市场，对薪酬激励体系进行了积极地优化，形成“共创、共担、共享”的激励文化，有效地调动
了员工的积极性和创造性。
3、品牌实力支撑
作为国家房地产开发一级资质企业，公司凭借城市综合开发与运营等方面的核心竞争力，在行业获得颇多荣誉。
公司在第17届中国蓝筹地产年会上蝉联“2020蓝筹地产企业”奖项；在第三届中国品牌峰会上获得"中国(行业)最具发展
潜力企业"、"中国(行业)最具投资价值品牌"两个奖项；荣登2019中国房地产上市公司测评成果发布会发布的“2019中国房地
产上市公司百强榜单”。
公司旗下酒店在多个渠道获得荣誉。中洲万豪酒店获深圳市旅游协会颁发“国际品牌15强”、第三届琅琊榜“最佳婚宴酒
店”；获好订网和安可达预订网“好评住宿奖”、猫途鹰网“卓越奖”、携程“最受欢迎酒店”等在线平台奖项；获《都会》“臻选
婚礼酒店”、《Target》“年度推荐艺术设计酒店”等杂志评奖。中洲圣廷苑酒店获深圳市旅游协会颁发“深圳品牌16强” 、第二
十届中国金马奖“国内商旅首选酒店”、第三届琅琊榜“年度最佳会议饭店”、2019携程口碑榜“最佳商务出行”、第六届深圳国
际博览会“年度最喜爱酒店”等奖项。
旗下中洲物业蝉联深圳市物业管理行业协会颁发“深圳市物业管理服务企业综合实力50强”，获广东省物业管理行业协会
颁发 “广东省物业管理服务企业综合实力100强”，获中国物业管理协会颁发“中国物业管理服务企业综合实力500强”。
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第四节 经营情况讨论与分析
一、概述
（一）报告期内外部环境分析
2020年上半年，新冠肺炎疫情全球蔓延，世界政治经济格局加速重塑，全球经济面临严峻挑战。为促进房地产市场平
稳健康发展，中央坚持“房住不炒”的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，各
地从实际出发，采取差异化调控措施，落实房地产长效机制，房地产宏观政策长期以“稳”为主的基调不容打破。2020年上
半年房地产企业继续分化。根据克而瑞发布，2020年上半年，TOP10房企销售金额门槛912.1亿元，同比增长7.1%，TOP50
房企销售金额门槛252.2亿元，同比下降1.5%，TOP100房企销售金额门槛81.5亿元，同比下降12.5%。龙头房企规模继续扩
大，百强房企的规模增速有所放缓，行业竞争加剧。
（二）公司的经营业态及区域竞争优势
公司以房地产开发为主营业务，其他业务涵盖酒店经营、资产管理、物业管理、商业管理、股权投资等领域。公司在
全国开发建设多个高品质住宅项目，拥有优质的土地储备，逐步增加自持优质资产，自主经营五星级酒店，持有及运营甲
级写字楼，拥有专业的物业公司。通过“专注区域、深耕城市、多盘联动”的区域投资策略，精细管理，提质增效，努力实
现高质量的持续发展。公司主要房地产项目分布在粤港澳大湾区、成渝都市圈、大上海都市圈和青岛区域，各区域具体布
局及主要竞争优势如下：
1、以深圳总部为核心，辐射粤港澳大湾区。公司总部位于深圳，在大湾区中已完成深圳、广州、惠州、东莞、佛山等
核心城市的项目布局。
深圳区域拥有高端商住项目、商业办公写字楼项目、酒店项目等核心优质资产。其中笋岗国际物流中心项目位于罗湖
区笋岗清水河片区门户地段，项目由商业综合体、平层公寓、LOFT办公、超高层写字楼等组成，为当地综合性地标式标杆
项目；黄金台项目位于龙华区深圳北站商务核心区内，位置极佳；宝城26区项目规划功能主要为商业、办公和酒店，是该
区域 “商贸居住综合区”的重要组成部分；中洲控股金融中心为甲级写字楼和高端酒店，是南山中心区地标性建筑，现已引
入众多国内外优质企业入驻；中洲滨海商业中心项目是由公司代建代售的综合性项目，是福田区集海幕大宅、品质公寓、
超甲级写字楼、精品酒店和主题商业街区等多元复合业态的综合性项目。
2、公司深耕惠州区域多年，经过多渠道、多方式拓展，目前公司在惠州区域辐射面积迅速增长，项目遍布惠城、惠
阳、仲恺、博罗等区域，已形成多盘联动态势，在市场积累了良好的企业声誉及深远的品牌影响力。惠州公司已成为中洲
控股粤港澳大湾区核心区域公司。公司积极布局广州、佛山、东莞等区域，主要项目有广州南沙灵山岛项目、佛山璞悦花
园、东莞里程花园项目、东莞上一村项目等。其中广州南沙灵山岛项目位于南沙自贸区明珠湾起步区，该区域将重点发展
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2020 年半年度报告全文
高端总部经济基地，未来区位价值凸显。
3、深耕大上海都市圈，坚持长三角战略布局。公司目前在大上海都市圈已形成以上海为核心、逐步辐射长三角的布
局，充分发挥上海资金、人才和地域优势，近年来持续在上海及周边区域拓展项目，目前已进入都市圈内的有上海、无
锡、嘉兴等核心城市，开发和销售的项目主要有上海珑湾、珑悦、里程、无锡崇安府、花溪樾、嘉兴花溪地、花溪源著等
项目。公司在大上海都市圈已形成多城、多区、多盘联动格局，市场地位显著提升。
4、重视成渝都市圈，积极开拓西南市场。公司在成渝区域深耕多年，落地开发多个项目。今年上半年成都锦城湖岸二
期在满足政府防疫要求的情况下首开，获得市场热烈追捧，公司在成渝区域的品牌声誉持续提升。目前，成渝区域尚有优
质储备用地，项目升值空间可期。
5、夯实青岛片区市场，提升品牌口碑。公司青岛半岛城邦项目连续多年位居胶州销售金额前列，带动少海片区置业热
度，为中洲品牌在青岛赢得良好的市场口碑。
（三）报告期内公司主要经营管理工作回顾
报告期内，公司实现房地产销售面积25.3万平方米，销售金额60.1亿元，比上年同期下降2.4%。公司主要经营及管理
工作如下：
1、投资拓展盘活增容，开启新局面。2020年上半年，公司秉持稳健投资、稳步成长的发展理念，经对宏观政策的分析
及对行业的研判，为抵御可能发生的市场风险，保证资金充沛，公司审慎投资，因城施策。
2、用高品质打造品牌效应。关注疫情带来的产品设计逻辑迭代，迎合主流市场需求。公司保持较强的运营管理力度，
精细化管控各类计划，优化完善项目主数据系统。产品设计及建设质量精益求精，安全管理水平持续提升，助力打造公司
品牌效应。
3、营销去化加速回款，多举措去库存。公司顺势而变、提升项目价值，以销售为先导，以回款为中心，深挖市场潜
力。积极灵活应对市场变化，完成线上销售闭环，一城一策、一案一策推进项目去化，充分研究政府优惠政策，采取各项
措施保障回款。
4、资金筹划成效显著，稳定公司现金流。2020年公司坚持以收定支，抓住政策优惠窗口，有效优化融资期限结构，上
半年新增融资利率较往年平均水平有所下降；拓展融资渠道，提高存量资产利用效率。
5、资产板块稳步增收，发挥避风港作用。2020年上半年，公司资产板块业务累计营业收入6.20亿元，为公司提供了稳
定现金流。其中，2020年上半年商业及写字楼可出租物业面积约24.6万平方米，平均出租率达88%。
累计土地储备情况
剩余可开发建筑面积（万
项目/区域名称 总占地面积（万㎡） 总建筑面积（万㎡）
㎡）
成都三岔湖项目 54.75 84.88 84.88
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惠州仲恺科研楼项目 3.90 10.51 10.51
黄金台项目 9.01 44.95 44.95
深圳宝城 26 区项目 10.22 29.33 29.33
广州南沙灵山岛项目 1.85 21.04 21.04
上一村项目 6.89 20.08 20.08
总计 86.62 210.79 210.79
主要项目开发情况
规划计 预计总 累计投
土地面 本期竣 累计竣
城市/区 项目名 所在位 项目业 权益比 开工时 开发进 完工进 容建筑 投资金 资总金
积 工面积 工面积
域 称 置 态 例 间 度 度 面积 额（万 额（万
（㎡） （㎡） （㎡）
（㎡） 元） 元）
一期
2015 年
锦城湖 100.00 100%
成都 武侯区 住宅 07 月 在建 133,000 399,001 0 299,999 446,882 365,780
岸 % 二期
01 日
65%
一期
50%、
二、三
2014 年 期
中洲中
成都 新都区 住宅 60.00% 07 月 在建 100% 283,459 409,787 0 503,319 382,524 282,105
央公园
01 日 四期
95%
五期
65%
2018 年
天府珑 100.00
成都 新津县 住宅 06 月 在建 80% 23,793 59,483 0 0 62,363 46,645
悦 %
01 日
2017 年
大渡口 大渡口 100.00
重庆 商住 09 月 竣工 100% 75,734 180,692 0 119,121 166,227 131,973
项目 区 %
01 日
一~五
住宅竣
2013 年 期
珑湾/珑 浦东新 100.00 工
上海 商住 03 月 100% 115,369 226,124 0 239,429 264,567 177,144
悦 区 % 商业未
01 日 六期未
动工
动工
2017 年
100.00
无锡 崇安府 梁溪区 住宅 06 月 在建 80% 30,022 99,072 0 0 159,127 137,649
%
01 日
无锡 花溪樾 锡山区 商住 100.00 2017 年 竣工 100% 81,810 98,393 46,160 131,605 137,428 125,274
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% 09 月
01 日
2017 年
100.00
嘉兴 花溪地 南湖区 住宅 02 月 竣工 100% 66,196 132,302 173,617 173,617 148,981 126,392
%
01 日
2018 年
花溪源
嘉兴 秀洲区 住宅 51.00% 05 月 在建 75% 53,192 95,746 0 0 85,261 64,835
著
01 日
一期、 一期、
2012 年 二期竣 二期
央筑花 100.00
惠州 惠城区 商住 02 月 工，三 100%、 249,705 589,140 0 549,282 450,873 335,000
园 %
20 日 期未动 三期未
工 动工
三期
B:100%
四
期:90%
2017 年
半岛城 五期
惠州 博罗县 商住 90.00% 11 月 01 在建 323,494 915,078 0 352,987 422,988 186,024
邦 A:40%
日
五期
B5%、
六期
2%
一期
85%
2017 年 二期
河谷花 100.00
惠州 惠阳区 商住 11 月 01 在建 10%、 211,656 648,157 0 0 447,634 190,884
园 %
日 三至四
期未动
工
中洲同 2017 年
仲恺新 100.00
惠州 创公寓 商业 12 月 在建 93% 13,394 46,836 0 0 31,548 26,360
区 %
项目 01 日
2017 年
中洲华
惠州 惠城区 商住 51.00% 11 月 01 在建 77% 20,048 70,168 0 0 64,094 37,617
昕家园
日
2018 年
康威项 100.00
惠州 惠城区 商业 05 月 在建 11% 52,297 130,750 0 0 191,013 15,845
目 %
01 日
2018 年
惠州 南麓苑 惠城区 商住 83.00% 在建 5% 91,221 273,663 0 0 140,295 28,178
04 月
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01 日
2019 年
仲恺骏 仲恺新
惠州 商住 40.00% 10 月 在建 35% 52,725 184,536 0 0 230,000 44,887
洋项目 区
01 日
2020 年
100.00
惠州 云睿府 惠城区 住宅 01 月 在建 5% 25,397 88,747 0 0 79,779 10,922
%
15 日
2020 年
100.00
惠州 云悦府 惠城区 住宅 04 月 在建 3% 41,870 146,516 0 0 178,608 24,349
%
03 日
1 期、2
中洲半 期、3.1
2016 年
岛城邦 胶州少 100.00 期
青岛 住宅 03 月 在建 309,936 370,637 41,562 292,477 238,715 152,797
（南 海 % 100%、
01 日
区） 3.2 期
45%
4.1 期
中洲半 65%
2017 年
岛城邦 胶州少 100.00 4.2 期
青岛 住宅 11 月 01 在建 275,801 330,588 0 0 225,049 101,867
（北 海 % 70%
日
区） 5 期未
动工
2017 年
佛山璞 100.00
佛山 顺德区 住宅 07 月 在建 85% 48,894 146,682 0 0 257,187 226,124
悦 %
01 日
2019 年
水南东
东莞 石碣镇 住宅 20.00% 01 月 在建 80% 27,733 54,735 0 0 89,257 28,461
祠
01 日
2014 年
笋岗物 物流商 100.00
深圳 罗湖区 11 月 01 在建 10% 56,486 391,000 0 0 946,462 396,883
流园 业 %
日
主要项目销售情况
累计预 本期预 本期预
本期结
计容建 可售面 售（销 售（销 售（销 累计结 本期结
城市/区 项目名 所在位 项目业 权益比 算金额
筑面积 积 售）面 售）面 售）金 算面积 算面积
域 称 置 态 例 （万
（㎡） （㎡） 积 积 额（万 （㎡） （㎡）
元）
（㎡） （㎡） 元）
半岛城 商业、
成都 武侯区 100.00% 7,473 108,946 107,897 692 227 108,065 860 513
邦 车位
成都 中央城 锦江区 商业、 100.00% 18,577 62,407 41,664 150 142 17,754 138 128
14
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2020 年半年度报告全文
邦 车位
锦城湖 住宅、
成都 武侯区 100.00% 398,221 542,399 266,360 28,416 77,124 226,298 175 223
岸 商业
中央公
成都 新都区 住宅 60.00% 367,329 505,006 353,441 3,343 3,292 262,312 0 0
园
天府珑
成都 新津县 住宅 100.00% 59,483 57,271 27,370 11,874 10,253 0 0 0
悦名邸
大渡口
重庆 大渡口 住宅 100.00% 158,553 158,150 139,383 2,281 2,357 67,649 62,464 58,702
区
嘉兴 花溪地 南湖区 住宅 100.00% 132,331 145,911 130,028 89 89 115,068 115,068 128,329
无锡 崇安府 梁溪区 住宅 100.00% 68,310 68,310 66,141 4,706 9,725 0 0 0
无锡 花溪樾 锡山区 住宅 100.00% 92,018 91,974 66,073 21,397 30,124 41,910 41,910 55,565
央筑花 住宅、
惠州 惠城区 100.00% 201,772 619,167 425,731 2,035 3,885 423,427 912 985
园 商业
湾上花 住宅、
惠州 惠城区 100.00% 172,751 221,940 194,678 820 1,589 188,295 623 1,097
园 商业
住宅、
惠州 天御 惠城区 100.00% 584,469 713,188 627,576 6,789 2,051 494,949 2,605 2,690
商业
华昕家 住宅、
惠州 惠城区 51.00% 69,135 76,618 34,918 21,312 33,176 0 0 0
园 商业
御郡华 住宅、
惠州 惠城区 100.00% 96,688 106,387 104,822 1,686 635 98,039 7,911 8,226
府 商业
半岛城 住宅、
惠州 博罗县 90.00% 770,155 994,007 366,243 48,841 44,504 116,546 7,740 6,196
邦 商业
河谷花 住宅、
惠州 惠阳区 100.00% 136,070 179,382 125,659 6,405 7,251 0 0 0
园 商业
同创公 仲恺新
惠州 公寓 100.00% 46,308 46,308 41,782 3,076 3,144 0 0 0
寓 区
半岛城 胶州少 358,112.
青岛 住宅 100.00% 378,641 284,495 3,607 3,004 246,016 26,718 26,118
邦南区 海 20
半岛城 胶州少 315,127. 315,127.
青岛 住宅 100.00% 173,678 21,759 19,594 0 0 0
邦北区 海 23 23
佛山 璞悦 顺德区 住宅 100.00% 139,273 104,551 29,772 8,271 14,697 0 0 0
里程花 54,118.2
东莞 石碣镇 住宅 20.00% 50,594 22,427 12,504 20,797 0 0 0
园 0
主要项目出租情况
项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 可出租面积 累计已出租面积 平均出租率
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2020 年半年度报告全文
（㎡） （㎡）
中洲控股中心 深圳 商业 100.00% 4,526 4,510 99.65%
中洲控股中心 深圳 写字楼 100.00% 72,264 56,562 78.27%
中洲控股中心 深圳 酒店 100.00% 40,631 40,631 100.00%
长盛大厦、长兴大厦 深圳 酒店 100.00% 46,482 46,482 100.00%
长盛大厦、长兴大厦 深圳 写字楼 100.00% 61,459 50,982 82.95%
永勤项目 深圳 产业园区 100.00% 56,590 56,590 100.00%
社区商业 深圳 商业 100.00% 51,219 48,858 95.39%
土地一级开发情况
□ 适用 √ 不适用
融资途径
期限结构
融资成本区间/平均
融资途径 期末融资余额
融资成本
1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上
银行贷款 960,688.00 4.75%-9.00% 182,736.00 111,510.00 90,000.00 576,442.00
非银行类贷款 28,860.54 8.11% 9,303.92 10,081.77 9,474.85
信托融资 574,084.00 6.95%-13% 132,084.00 266,500.00 1,500.00 174,000.00
合计 1,563,632.54 4.75%-13% 324,123.92 388,091.77 100,974.85 750,442.00
发展战略和未来一年经营计划
（一）公司发展战略
2020年，面对外部环境的不确定性，公司将紧跟国家发展战略步伐，提质增效，稳中求进。
1、聚焦粤港澳大湾区，深耕成渝都市圈，稳固大上海都市圈，夯实青岛区域，公司在全国范围内可售货值80%以上分
布在粤港澳大湾区。公司将努力把握“双区建设”这一重大历史机遇，继续在粤港澳大湾区内获取新项目，同时紧跟城市群
融合发展的潮流，积极布局国内各核心城市群。
2、通过地产板块和资产板块的联合，创造城市复合价值。公司目前有多个在建住宅项目，且拥有酒店、写字楼和商业
物业等存量不动产在运营，组成了公司的优质资源配置，为公司带来持续稳定的收益。
（二）2020年工作目标和重点工作
1、总体经营目标
2020年，公司计划实现房地产销售面积91万平方米，销售金额133亿元，房地产开发投资60亿元，新增土地储备计容积
率面积40万平方米，新开工建筑面积172万平方米。
2、年度重点工作
（1）销售和回款仍然是全年工作的重中之重。2020年，公司将继续全力营销，挖掘市场潜力，传播产品价值，采取
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2020 年半年度报告全文
“一城一策”、“一案一策”的营销策略，加快重点项目及长期库存的销售去化，高效回流资金。
（2）重视现金流管理。一方面继续拓宽融资渠道，与金融机构保持良好的沟通，探索融资新模式，另一方面继续实行
资金计划管理，强化预算管理工作，努力盘活监管资金。
（3）加强交付管理。精心组织策划，严格供应商管理，根据疫情影响倒排施工及验收计划，确保按计划交付；及时落
实项目问题查验及整改，响应客户合理诉求，提高交付率。
（4）加强计划运营的协调功能。全过程管控项目货值，实施专项考核，采取纠偏措施，提高运营效率。针对重点事项
攻坚克难，争取新突破。
（5）打造品牌形象。加强品牌推广，积极参与公益活动，多举措提升公司品牌形象。发挥品牌客服的实用功能，认真
做好交付验收和客户服务，做到客服前置，优化服务品质。
（6）精准投资。做到防控风险、稳健拿地，持续加强投后管理。利用现有合作资源，通过收并购、招拍挂、产业导入
等多种方式，不断提升公司土地储备质量。
（7）精雕产品品质。严格管控产品质量，设计方面加强过程管控，紧跟客户需求进行产品调整，严抓设计落地；工程
方面优化节点，加大管控力度，严把施工过程。
（8）成本管理精打细算。做好成本预算到竣工结算全过程管理，招采管理要提高供应商“选、用、留”的标准，招标过
程要公开、透明、廉洁。
（9）发挥人力行政支撑保障作用。进一步优化组织架构，实现专业化、扁平化，完善绩效考核制度，增强组织活力，
提高公司整体效能。
（10）重视法务风险防控。防微杜渐，监督员工依法行事，守护公司资产及利益。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
√ 适用 □ 不适用
本公司及本公司之子公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保，截止2020年06月30日尚未结清的担保金额计
人民币98.36亿元。房地产公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保属于行业内的常规做法。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
√适用 □不适用
经2018年第二次临时股东大会审议通过，公司制定了《项目跟投投资管理制度》。自2016年9月至2017年10月，经公司
第七届董事会第四十次会议、第四十九次会议、第八届董事会第四次会议审议通过，公司先后对成都中洲里程、嘉兴花溪
地、无锡崇安府、惠州天御五期、无锡花溪樾、重庆大渡口和顺德大良逢沙7个房地产项目实施跟投。
经公司第八届董事会第三十四次会议及公司2019年第四次临时股东大会审议通过《关于终止公司<项目跟投投资管理制
度>并对项目跟投予以处置的议案》，截至目前，现有项目跟投已全部终止。
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二、主营业务分析
参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。
主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
主要原因是本期竣工结
营业收入 3,516,911,549.12 2,389,802,552.09 47.16% 算的房地产项目收入较
上年同期增加
主要原因是本期竣工结
算的房地产项目毛利较
营业成本 2,766,738,762.45 1,105,337,609.64 150.31%
上年同期下降，房地产
销售成本增加
主要原因是本期销售佣
销售费用 93,741,123.39 144,119,670.59 -34.96%
金较上年同期减少
管理费用 149,595,318.43 208,873,155.58 -28.38%
财务费用 256,509,472.98 227,172,122.80 12.91%
所得税费用 95,517,404.39 111,798,849.82 -14.56%
研发投入 0.00%
经营活动产生的现金流 主要原因是本期销售回
541,225,376.93 336,682,791.80 60.75%
量净额 款较上年同期增加
主要原因是本期收到处
投资活动产生的现金流 置建工股份对价以及上
167,464,476.51 -337,590,301.27 149.61%
量净额 年同期支付取得中保盈
隆的股权款
主要原因是本期公司取
筹资活动产生的现金流
893,626,543.78 -1,988,698,328.25 144.94% 得融资净额较上年同期
量净额
增加
由以上经营活动、投资
现金及现金等价物净增
1,602,286,687.63 -1,990,085,139.14 180.51% 活动及筹资活动综合影
加额
响
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
营业收入构成
单位：元
本报告期 上年同期
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 3,516,911,549.12 100% 2,389,802,552.09 100% 47.16%
18
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分行业
房地产 3,352,749,745.60 95.33% 2,110,017,609.29 88.29% 58.90%
服务 154,665,365.77 4.40% 134,797,991.72 5.64% 14.74%
酒店 67,947,283.31 1.93% 188,849,627.27 7.90% -64.02%
施工 198,856,989.00 5.65% 22,147,624.52 0.93% 797.87%
内部抵消 -257,307,834.56 -7.31% -66,010,300.71 -2.76% 289.80%
分产品
房地产 3,352,749,745.60 95.33% 2,110,017,609.29 88.29% 58.90%
服务 154,665,365.77 4.40% 134,797,991.72 5.64% 14.74%
酒店 67,947,283.31 1.93% 188,849,627.27 7.90% -64.02%
施工 198,856,989.00 5.65% 22,147,624.52 0.93% 797.87%
内部抵消 -257,307,834.56 -7.31% -66,010,300.71 -2.76% 289.80%
分地区
四川地区 548,915,002.76 15.61% 240,275,363.91 10.05% 128.45%
上海地区 1,797,580,643.27 51.11% 130,149,812.12 5.45% 1,281.16%
广东地区 1,166,546,403.41 33.17% 1,974,230,133.87 82.61% -40.91%
山东地区 261,177,334.24 7.43% 111,157,542.90 4.65% 134.96%
内部抵消 -257,307,834.56 -7.32% -66,010,300.71 -2.76% 289.80%
占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
房地产 3,352,749,745.60 2,589,449,074.64 22.77% 58.90% 189.68% -34.87%
分产品
房地产 3,352,749,745.60 2,589,449,074.64 22.77% 58.90% 189.68% -34.87%
分地区
四川地区 548,915,002.76 475,770,151.43 13.33% 128.45% 227.93% -26.29%
上海地区 1,797,580,643.27 1,440,288,362.39 19.88% 1,281.16% 1,865.38% -23.81%
广东地区 1,166,546,403.41 891,312,419.21 23.59% -40.91% 4.03% -33.01%
山东地区 261,177,334.24 175,339,864.74 32.87% 134.96% 167.99% -8.27%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 期按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2020 年半年度报告全文
□ 适用 √ 不适用
三、非主营业务分析
√ 适用 □ 不适用
单位：元
金额 占利润总额比例 形成原因说明 是否具有可持续性
对联合营单位权益法核算
投资收益 22,671,213.69 11.11% 的投资收益以及理财产品 否
收益
公允价值变动损益 0.00% 否
资产减值 0.00% 否
本期核销无法支付的应付
营业外收入 6,836,496.81 3.35% 否
款项及违约金收入
主要为支持武汉抗击新型
营业外支出 12,556,484.45 6.15% 否
冠状病毒肺炎的捐款
应收款项预期信用减值损
信用减值损失 1,338,873.70 0.66% 否
失
四、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
单位：元
本报告期末 上年同期末
占总资产 占总资产比 比重增减 重大变动说明
金额 金额
比例 例
3,983,625,176.
货币资金 5,588,524,013.34 12.00% 8.82% 3.18%
43
应收账款 113,997,819.17 0.24% 117,147,267.61 0.26% -0.02%
32,545,843,505
存货 32,339,724,332.11 69.43% 72.10% -2.67%
.40
2,130,656,248.
投资性房地产 2,082,782,999.90 4.47% 4.72% -0.25%
55
长期股权投资 429,887,554.19 0.92% 414,630,478.13 0.92% 0.00%
1,124,403,484.
固定资产 1,070,231,518.61 2.30% 2.49% -0.19%
50
在建工程 298,134.60 0.00% 0.00% 0.00%
短期借款 30,000,000.00 0.06% 0.00% 0.06%
20
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10,579,730,795
长期借款 12,412,665,085.02 26.65% 23.44% 3.21%
.92
12,463,184,724
预收款项 9,457,627.60 0.02% 27.61% -27.59% 执行新收入准则的影响
.24
合同负债 11,391,381,022.01 24.46% 0.00 0.00% 24.46% 执行新收入准则的影响
2、以公允价值计量的资产和负债
√ 适用 □ 不适用
单位：元
本期公允价 计入权益的累计 本期计提 本期购买
项目 期初数 本期出售金额 其他变动 期末数
值变动损益 公允价值变动 的减值 金额
其他权益工
242,333,500.00 -1,400,000.00 240,000,000.00 933,500.00
具投资
金融资产小
242,333,500.00 -1,400,000.00 240,000,000.00 933,500.00
计
上述合计 242,333,500.00 -1,400,000.00 240,000,000.00 933,500.00
金融负债 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
其他变动的内容
不适用
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□ 是 √ 否
3、截至报告期末的资产权利受限情况
公司受限资产主要为债务融资设立的抵押资产。截至2020年06月30日，公司所有权受限制的资产账面价值合计203.90
亿元，详细情况如下：
项目 年末账面价值 受限原因
货币资金 1,188,545,821.63 借款及保函保证金
存货 15,056,400,970.12 用于借款抵押
投资性房地产 1,395,181,684.17 用于借款抵押
固定资产 979,057,522.74 用于借款抵押
长期股权投资(注) 1,770,680,168.92 用于借款质押
合计 20,389,866,167.58
注：系本集团以子公司股权作为借款质押物。
21
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五、投资状况分析
1、总体情况
√ 适用 □ 不适用
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
90,527,505.21 809,833,960.39 -88.82%
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
截至
资产
被投资 负债 披露日 披露索
主要业 投资方 投资金 持股比 资金来 投资期 产品类 预计 本期投 是否涉
公司名 合作方 表日 期（如 引（如
务 式 额 例 源 限 型 收益 资盈亏 诉
称 的进 有） 有）
展情
况
东莞市
中洲洲
房地产 100.00 自有资 已完
安房地 新设 0.00 无 永久 住宅 0.00 否
开发 %金 成
产有限
公司
中保盈
深圳市
晟（深
前海中
圳）股
保产业
权投资 其他金 37,374, 自有资 已完 502,267.
收购 99.79% 投资基 永久 投资 否
合伙企 融业 960.74 金 成 95
金管理
业（有
有限公
限合
司
伙）
成都市 深圳市
蜀协信 前海中
企业管 租赁和 保产业
5,237,6 自有资 已完 178,187.
理咨询 商务服 收购 99.58% 投资基 永久 投资 否
70.97 金 成 06
中心 务业 金管理
（有限 有限公
合伙） 司
成都市 深圳市
商务服 10,115, 自有资 已完 286,313.
蜀晟华 收购 99.90% 前海中 永久 投资 否
务业 567.89 金 成 24
商务信 保产业
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息咨询 投资基
中心 金管理
（有限 有限公
合伙） 司
深圳市
嘉兴槃
前海中
鑫股权
保产业
投资合 商务服 5,733,8 自有资 已完 131,500.
收购 99.59% 投资基 永久 投资 否
伙企业 务业 28.30 金 成 39
金管理
（有限
有限公
合伙）
司
深圳市
嘉兴槃
前海中
圣投资
保产业
管理合 商务服 14,938, 自有资 已完 228,885.
收购 99.58% 投资基 永久 投资 否
伙企业 务业 181.66 金 成 41
金管理
（有限
有限公
合伙）
司
深圳市
嘉兴槃
前海中
昊投资
保产业
管理合 商务服 自有资 已完 21,302.9
收购 0.00 99.58% 投资基 永久 投资 否
伙企业 务业 金 成 8
金管理
（有限
有限公
合伙）
司
深圳市
嘉兴槃
前海中
誉投资
保产业
管理合 商务服 9,184,9 自有资 已完 21,304.7
收购 99.59% 投资基 永久 投资 否
伙企业 务业 48.86 金 成 8
金管理
（有限
有限公
合伙）
司
深圳市
嘉兴惠
前海中
玺股权
保产业
投资合 商务服 3,612,6 自有资 已完 21,373.9
收购 99.91% 投资基 永久 投资 否
伙企业 务业 43.00 金 成 5
金管理
（有限
有限公
合伙）
司
嘉兴槃 深圳市
商务服 自有资 已完
旭股权 收购 0.00 99.83% 前海中 永久 投资 8,156.42 否
务业 金 成
投资合 保产业
23
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2020 年半年度报告全文
伙企业 投资基
（有限 金管理
合伙） 有限公
司
深圳市
嘉兴槃
前海中
松股权
保产业
投资合 商务服 4,329,7 自有资 已完 21,647.2
收购 99.57% 投资基 永久 投资 否
伙企业 务业 03.79 金 成 2
金管理
（有限
有限公
合伙）
司
90,527, 1,420,93
合计 -- -- -- -- -- -- -- -- 0.00 -- -- --
505.21 9.40
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
4、以公允价值计量的金融资产
□ 适用 √ 不适用
5、金融资产投资
（1）证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
六、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
√ 适用 □ 不适用
本期初 出售对 资产出 与交易 所涉及 所涉及 是否按
交易价 资产出 是否为
交易对 被出售 起至出 公司的 售为上 对方的 的资产 的债权 计划如 披露日 披露索
出售日 格（万 售定价 关联交
方 资产 售日该 影响 市公司 关联关 产权是 债务是 期实 期 引
元） 原则 易
资产为 （注 贡献的 系（适 否已全 否已全 施，如
24
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2020 年半年度报告全文
上市公 3） 净利润 用关联 部过户 部转移 未按计
司贡献 占净利 交易情 划实
的净利 润总额 形） 施，应
润（万 的比例 当说明
元） 原因及
公司已
采取的
措施
持有的
以公司
深圳市 建工集 减少留 2020
2020 估值为
达斯克 团 240,00 存收益 年 06 2020-
年6月 0.00% 基础， 否 无 是 是 是
科技有 19.901 0 105 万 月 29 47 号
24 日 协商确
限公司 4%股 元 日
定
权
2、出售重大股权情况
□ 适用 √ 不适用
七、主要控股参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
深圳市中洲
2,889,851,50 525,082,616. 15,902,071
资本有限公 子公司 投资 10,000 万元 15,947,288.06
1.58 52 .45
司
惠州创筑房 - -
1,664,044,91
地产有限公 子公司 房地产开发 100 万元 366,204,016. 68,214,732 -68,214,732.26
6.06
司 79 .26
惠州惠兴房 -
3,460,840,84 659,580,423.
地产有限公 子公司 房地产开发 5,000 万元 23,695,657 -17,395,821.80
9.98 03
司 .20
惠州市昊恒 -
2,236,850,29 1,528,288,43 88,014,010.1
房地产开发 子公司 房地产开发 10,200 万元 18,979,615 -18,248,146.03
1.30 8.69 8
有限公司 .41
成都市银河 -
4,796,321,88 1,538,408,87
湾房地产开 子公司 房地产开发 30,000 万元 2,125,352.38 33,563,638 -25,357,004.75
4.65 5.39
发有限公司 .07
青岛市联顺
子公司 房地产开发 1,000 万元 1,363,751,61 373,652,408. 261,177,334. 69,692,397 54,036,521.58
地产有限公
25
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2020 年半年度报告全文
司 6.46 48 24 .97
广州南沙区
1,478,095,59 255,331,930. 79,830,606
投元产城投 子公司 商务服务业 1,000 万元 59,872,955.03
1.08 78 .70
资有限公司
广州南沙区 - -
1,216,698,63
投元置业有 子公司 房地产开发 5,000 万元 246,550,949. 83,724,997 -62,835,827.61
1.21
限公司 03 .70
-
惠州中洲置 3,548,430,90 67,146,789
子公司 房地产开发 100 万元 124,270,673. 3,061,904.60 49,839,375.43
业有限公司 5.45 .13
99
深圳市香江 -
4,839,187,22 872,085,926. 128,127,537.
置业有限公 子公司 房地产开发 1,000 万元 44,245,128 -33,799,744.60
1.56 68 08
司 .52
惠州市银泰 -
6,226,042,51 1,026,180,06 62,405,824.6
达实业有限 子公司 房地产开发 5,000 万元 98,014,921 -77,143,260.76
9.52 9.38 0
公司 .12
深圳中洲宝 - -
3,529,555,91
华置业有限 子公司 房地产开发 1,000 万元 92,156,159.6 32,809,958 -32,809,958.32
5.51
公司 2 .32
嘉兴洲禾房
813,788,168. 294,792,072. 1,661,865,55 336,673,86
地产有限公 子公司 房地产开发 6,000 万元 252,354,857.00
57 97 0.53 5.49
司
惠州市筑品
2,708,401,43 421,681,783. 110,898,71
房地产开发 子公司 房地产开发 1,000 万元 83,174,038.59
5.46 46 8.13
有限公司
重庆洲立房
1,387,195,45 35,341,212.0 538,554,102. 49,515,372
地产有限公 子公司 房地产开发 1,000 万元 37,053,874.24
9.20 5 07 .46
司
报告期内取得和处置子公司的情况
√ 适用 □ 不适用
公司名称 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产经营和业绩的影响
东莞市中洲洲安房地产有限公司 设立 本期影响公司净利润 0 元
中保盈晟（深圳）股权投资合伙企业（有限合
收购 本期影响公司净利润 502，267.95 元
伙）
成都市蜀协信企业管理咨询中心（有限合伙） 收购 本期影响公司净利润 178,187.06 元
成都市蜀晟华商务信息咨询中心（有限合伙） 收购 本期影响公司净利润 286,313.24 元
嘉兴槃鑫股权投资合伙企业（有限合伙） 收购 本期影响公司净利润 131,500.39 元
嘉兴槃圣投资管理合伙企业（有限合伙） 收购 本期影响公司净利润 228,885.41 元
嘉兴槃昊投资管理合伙企业（有限合伙） 收购 本期影响公司净利润 21,302.98 元
26
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2020 年半年度报告全文
嘉兴槃誉投资管理合伙企业（有限合伙） 收购 本期影响公司净利润 21,304.78 元
嘉兴惠玺股权投资合伙企业（有限合伙） 收购 本期影响公司净利润 21,373.95 元
嘉兴槃旭股权投资合伙企业（有限合伙） 收购 本期影响公司净利润 8,156.42 元
嘉兴槃松股权投资合伙企业（有限合伙） 收购 本期影响公司净利润 21,647.22 元
惠州市璞玉房地产开发有限公司 出售 本期影响净利润-332.31 元
深圳市中洲洲立投资有限公司 出售 本期影响公司净利润 0 元
青岛思致远房地产开发有限公司 注销 本期影响公司净利润-1,253.91 元
主要控股参股公司情况说明
公司名称 公司类型 净利润 占归属母公司 主要原因
净利润的比例
嘉兴洲禾房地产有限公司 子公司 252,354,857.00 162.51% 嘉兴花溪地项目竣工结算
惠州市筑品房地产开发有限公司 子公司 83,174,038.59 53.56% 计提资金占用费收入
广州南沙区投元产城投资有限公司 子公司 59,872,955.03 38.56% 计提资金占用费收入
青岛市联顺地产有限公司 子公司 54,036,521.58 34.80% 青岛半岛城邦3.1期竣工结算
惠州中洲置业有限公司 子公司 49,839,375.43 32.10% 计提资金占用费收入
重庆洲立房地产有限公司 子公司 37,053,874.24 23.86% 重庆半岛城邦项目竣工结算
深圳市中洲资本有限公司 子公司 15,947,288.06 10.27% 权益法核算的投资收益
惠州惠兴房地产有限公司 子公司 -17,395,821.80 -11.20% 计提资金占用费支出
惠州市昊恒房地产开发有限公司 子公司 -18,248,146.03 -11.75% 计提资金占用费支出
成都市银河湾房地产开发有限公司 子公司 -25,357,004.75 -16.33% 计提资金占用费支出
深圳中洲宝华置业有限公司 子公司 -32,809,958.32 -21.13% 计提资金占用费支出
深圳市香江置业有限公司 子公司 -33,799,744.60 -21.77% 计提资金占用费支出
广州南沙区投元置业有限公司 子公司 -62,835,827.61 -40.47% 计提资金占用费支出
惠州创筑房地产有限公司 子公司 -68,214,732.26 -43.93% 计提资金占用费支出
惠州市银泰达实业有限公司 子公司 -77,143,260.76 -49.68% 计提资金占用费支出
八、公司控制的结构化主体情况
□ 适用 √ 不适用
九、对 2020 年 1-9 月经营业绩的预计
预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明
□ 适用 √ 不适用
十、公司面临的风险和应对措施
1、政策变化风险
房住不炒的主基调不变。在符合国家宏观调控政策下，地方政府因城施策，重视稳地价、稳房价、稳预期，房地产政
27
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2020 年半年度报告全文
策仍存在一定不确定性。公司需加强宏观经济及政策研判，及时调整策略。
2、市场及竞争风险
中美关系前景难测，经济全球化有倒退风险，各行业受到不同程度影响。房地产行业面临新一轮洗牌，集中度不断提
高，中小房企生存空间受到挤压，面临利润空间被压缩甚至局部亏损的风险。公司应充分研判市场行情，有效管控风险，
适时抓住投资窗口期，寻找合适项目；持续提升产品和服务品质，打造公司品牌力，在行业竞争加剧的环境下走出高质
量、可持续的发展道路。
3、融资、信贷、利率风险
受房地产行业资金监管政策影响，房地产行业融资环境仍然严峻。公司将继续加强内部管理效率，抓住市场及政策窗
口期，不断强化销售回款管理，拓宽融资渠道、优化融资结构，确保公司现金流安全。
4、公共卫生风险
2020年上半年，新冠疫情全球蔓延，经济发展受到严重影响，全球主要经济体面临负增长压力，资金避险情绪上升。
国内对新冠疫情管控得当，目前呈现零星、散发态势，公司将积极应对、时刻关注疫情动向，同时继续做好防疫措施，有
力保障公司正常的生产经营活动。
28
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2020 年半年度报告全文
第五节 重要事项
一、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
会议届次 会议类型 投资者参与比例 召开日期 披露日期 披露索引
2020 年第一次临时股
临时股东大会 17.10% 2020 年 03 月 27 日 2020 年 03 月 28 日 2020－12 号
东大会
2019 年度股东大会 年度股东大会 69.67% 2020 年 06 月 12 日 2020 年 06 月 13 日 2020－44 号
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□ 适用 √ 不适用
二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
□ 适用 √ 不适用
公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
三、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及
截至报告期末超期未履行完毕的承诺事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末超
期未履行完毕的承诺事项。
四、聘任、解聘会计师事务所情况
半年度财务报告是否已经审计
□ 是 √ 否
公司半年度报告未经审计。
五、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
六、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明
□ 适用 √ 不适用
29
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2020 年半年度报告全文
七、破产重整相关事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
八、诉讼事项
重大诉讼仲裁事项
√ 适用 □ 不适用
2016 年 11 月，原告华电公司与被告龙岗投资公司、原审第三人宝东公司、龙华公司、市规土委、规土委宝安管理局
合资、合作房地产合同纠纷一案在广东省深圳市中级人民法院正式立案。2018 年 6 月 13 日，广东省深圳市中级人民法
院做出初审判决。2018 年 7 月，公司向广东省深圳市中级人民法院提交《民事上诉状》，并按对方当事人的人数提出副
本，上诉于广东省高级人民法院。2020 年 4 月，根据广东省高级人民法院的《民事判决书》（（2018）粤民终 2105 号），广
东省高级人民法院关于本次诉讼事项作出的终审判决如下：驳回上诉，维持原判。
该案件具体内容详见公司 2020 年 4 月 2 日披露的《关于重大诉讼事项的进展公告》（公告编号： 2020-13 号）。
九、媒体质疑情况
□ 适用 √ 不适用
本报告期公司无媒体普遍质疑事项。
十、处罚及整改情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
十一、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
□ 适用 √ 不适用
十二、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
√ 适用 □ 不适用
1、2018年股票期权激励计划
（1）2020年4月24日，公司召开第八届董事会第三十八次会议审议通过《关于注销2018年股票期权激励计划部分已授
予股票期权的议案》，因部分激励对象离职后不再符合获授资格及本次激励计划第二个行权期行权条件未达标，根据公司
《2018年股票期权激励计划（草案）》，董事会同意公司注销2018年股票期权激励计划部分已授予股票期权共计4,592,898
份。本次注销完成后，公司股票期权激励计划有效期内剩余的股票期权数量为5,457,970份，激励对象调整为50人。
（2）2020年7月10日，公司召开第八届董事会第四十一次会议审议通过了《关于对2018年股票期权激励计划已获授的
30
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2020 年半年度报告全文
股票期权行权价格进行调整的议案》，董事会同意公司对2018年股票期权激励计划已获授的股票期权行权价格由15.10元/股
调整为14.98元/股。
具体内容详见巨潮资讯网上刊登的相关公告。
十三、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
√ 适用 □ 不适用
关联交 占同类 获批的 可获得
关联交 是否超 关联交
关联交 关联关 关联交 关联交 关联交 易金额 交易金 交易额 的同类 披露日 披露
易定价 过获批 易结算
易方 系 易类型 易内容 易价格 （万 额的比 度（万 交易市 期 索引
原则 额度 方式
元） 例 元） 价
参考市
场同类
上沙村 委托经 销售额
深圳市 实际控
城市更 营管理 的 2017 年
汇海置 制人的 提供劳 不低于 100.00 现金支 2017-
新项目 交易定 1,266.39 35,000 否 1%、建 08 月 29
业有限 附属企 务 3.5 亿元 % 付 109 号
委托经 价的基 安成本 日
公司 业
营管理 础上， 的 2%
共同协
商确定
合计 -- -- 1,266.39 -- 35,000 -- -- -- -- --
大额销货退回的详细情况 不适用
按类别对本期将发生的日常关联交
易进行总金额预计的，在报告期内 不适用
的实际履行情况（如有）
交易价格与市场参考价格差异较大
不适用
的原因（如适用）
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
3、共同对外投资的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
31
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2020 年半年度报告全文
4、关联债权债务往来
√ 适用 □ 不适用
是否存在非经营性关联债权债务往来
√ 是 □ 否
应付关联方债务：
期初余额 本期新增金 本期归还金 本期利息 期末余额
关联方 关联关系 形成原因 利率
（万元） 额（万元） 额（万元） （万元） （万元）
最终实际控
深圳中洲集 同比例提供
制人的附属 49,012.32 1,101.92 5.23% 1,101.92 50,114.24
团有限公司 的股东借款
企业
深圳市中洲 最终实际控
置地有限公 制人的附属 股东借款 45,120 151,060 196,180 8.00% 1,060 0
司 企业
关联债务对公司经营成果
合计影响当期损益-1,906.91 万元。
及财务状况的影响
5、其他重大关联交易
√ 适用 □ 不适用
详细情况参见2020半年度报告中的财务报告附注“关联方及关联方交易”。
十四、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。
十五、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1）托管情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在托管情况。
（2）承包情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在承包情况。
32
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2020 年半年度报告全文
（3）租赁情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在租赁情况。
2、重大担保
√ 适用 □ 不适用
（1）担保情况
单位：万元
公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保额度
是否履行 是否为关
担保对象名称 相关公告 担保额度 实际发生日期 实际担保金额 担保类型 担保期
完毕 联方担保
披露日期
嘉兴洲桂房地产 2018 年 10 2018 年 11 月 连带责任保
17,850 12,495 24 个月 否 是
开发有限公司 月 30 日 09 日 证
中洲置业有限公 2017 年 07 2017 年 07 月
80,000 73,075 抵押 36 个月 否 是
司 月 05 日 25 日
中洲置业有限公 2017 年 06 2017 年 07 月
223,945 109,613 质押 36 个月 否 是
司 月 28 日 17 日
中洲（火炭）有 2017 年 08 2017 年 08 月 连带责任保
479,421.46 237,947 60 个月 否 是
限公司 月 21 日 22 日 证
惠州市骏洋投资 2019 年 09 2020 年 01 月
50,000 14,000 质押 36 个月 否 是
开发有限公司 月 09 日 02 日
报告期内审批的对外担保额度 报告期内对外担保实际发生
0 14,146
合计（A1） 额合计（A2）
报告期末已审批的对外担保额 报告期末实际对外担保余额
851,216 447,130
度合计（A3） 合计（A4）
公司对子公司的担保情况
担保额度
是否履行 是否为关
担保对象名称 相关公告 担保额度 实际发生日期 实际担保金额 担保类型 担保期
完毕 联方担保
披露日期
深圳市香江置业 2015 年 10 2016 年 01 月 连带责任保
100,000 69,000 60 个月 否 否
有限公司 月 30 日 11 日 证
深圳市香江置业 2016 年 10 2016 年 03 月 连带责任保
47,000 37,400 96 个月 否 否
有限公司 月 27 日 25 日 证
深圳市香江置业 2017 年 03 2017 年 05 月 连带责任保
30,000 15,375 48 个月 否 否
有限公司 月 18 日 25 日 证
33
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2020 年半年度报告全文
深圳市香江置业 2018 年 01 2018 年 03 月 连带责任保
30,000 27,500 120 个月 否 否
有限公司 月 13 日 19 日 证
深圳市香江置业 2018 年 01 2018 年 06 月 连带责任保
160,000 57,600 120 个月 否 否
有限公司 月 13 日 27 日 证
惠州市凯声电子 2018 年 04 2018 年 05 月 连带责任保
38,000 9,200 36 个月 否 否
有限公司 月 13 日 23 日 证
无锡中洲房地产 2018 年 04 2018 年 06 月 连带责任保
70,000 11,740 24 个月 否 否
有限公司 月 13 日 06 日 证
佛山洲立置业有 2018 年 08 2018 年 09 月 连带责任保
120,000 58,390 30 个月 否 否
限公司 月 04 日 20 日 证
深圳市香江置业 2018 年 08 2018 年 09 月 连带责任保
30,000 28,250 60 个月 否 否
有限公司 月 31 日 27 日 证
深圳市香江置业 2018 年 08 2018 年 09 月 连带责任保
30,000 29,300 96 个月 否 否
有限公司 月 31 日 30 日 证
成都洲新房地产 2018 年 11 2018 年 12 月 连带责任保
27,800 27,654 24 个月 否 否
开发有限公司 月 09 日 07 日 证
深圳市香江置业 2019 年 03 2019 年 03 月 连带责任保
20,000 19,000 60 个月 否 否
有限公司 月 27 日 28 日 证
惠州宏晟置业有 2019 年 03 2019 年 04 月 连带责任保
27,000 27,000 24 个月 否 否
限公司 月 15 日 01 日 证
青岛市旺洲置业 2019 年 03 2019 年 04 月 连带责任保
35,000 13,642 60 个月 否 否
有限公司 月 15 日 01 日 证
惠州方联房地产 2019 年 05 2019 年 06 月 连带责任保
35,000 19,100 24 个月 否 否
有限公司 月 29 日 20 日 证
惠州方联房地产 2019 年 05
80,000
有限公司 月 29 日
成都市银河湾房
2019 年 06 2019 年 07 月 连带责任保
地产开发有限公 150,000 150,000 24 个月 否 否
月 29 日 19 日 证
司
惠州惠兴房地产 2019 年 08 2019 年 08 月 连带责任保
30,000 28,266 24 个月 否 否
有限公司 月 08 日 16 日 证
深圳市长城物流 2019 年 09 2019 年 09 月 连带责任保
270,000 270,000 120 个月 否 否
有限公司 月 09 日 19 日 证
无锡洲樾房地产 2019 年 09 2019 年 09 月 连带责任保
48,000 37,611 24 个月 否 否
有限公司 月 09 日 26 日 证
深圳市香江置业 2019 年 09
68,000
有限公司 月 09 日
深圳市中洲宝华 2017 年 12 2019 年 11 月 连带责任保
160,000 120,000 60 个月 否 否
置业有限公司 月 12 日 11 日 证
34
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2020 年半年度报告全文
惠州市银泰达实 2019 年 12 2019 年 12 月 连带责任保
50,000 50,000 36 个月 否 否
业有限公司 月 25 日 27 日 证
惠州市银泰达实 2019 年 12 2020 年 01 月 连带责任保
30,000 30,000 36 个月 否 否
业有限公司 月 30 日 02 日 证
深圳市中洲圣廷 2019 年 4 2020 年 03 月 连带责任保
3,000 3,000 12 个月 否 否
苑酒店有限公司 月 13 日 27 日 证
惠州市绿洲投资 2020 年 04 2020 年 04 月 连带责任保
120,000 120,000 35 个月 否 否
发展有限公司 月 22 日 23 日 证
青岛市联顺地产 2020 年 06 2020 年 06 月 连带责任保
20,000 7,600 36 个月 否 否
有限公司 月 02 日 12 日 证
报告期内审批对子公司担保额 报告期内对子公司担保实际
143,000 173,478
度合计（B1） 发生额合计（B2）
报告期末已审批的对子公司担 报告期末对子公司实际担保
1,828,800 1,266,628
保额度合计（B3） 余额合计（B4）
子公司对子公司的担保情况
担保额度
是否履行 是否为关
担保对象名称 相关公告 担保额度 实际发生日期 实际担保金额 担保类型 担保期
完毕 联方担保
披露日期
惠州市绿洲投资 2019 年 08 2019 年 08 月 连带责任保
41,074 41,074 否 否
发展有限公司 月 30 日 30 日 证
报告期内审批对子公司担保额 报告期内对子公司担保实际
0 0
度合计（C1） 发生额合计（C2）
报告期末已审批的对子公司担 报告期末对子公司实际担保
41,074 41,074
保额度合计（C3） 余额合计（C4）
公司担保总额（即前三大项的合计）
报告期内审批担保额度合计 报告期内担保实际发生额合
143,000 187,624
（A1+B1+C1） 计（A2+B2+C2）
报告期末已审批的担保额度合 报告期末实际担保余额合计
2,721,090 1,754,832
计（A3+B3+C3） （A4+B4+C4）
实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资产的比例 225.00%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余额（D） 420,635
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债
1,713,758
务担保余额（E）
担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 1,364,866
上述三项担保金额合计（D+E+F） 3,499,259
对未到期担保，报告期内已发生担保责任或可能承担连带
无
清偿责任的情况说明（如有）
35
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2020 年半年度报告全文
违反规定程序对外提供担保的说明（如有） 无
采用复合方式担保的具体情况说明
（2）违规对外担保情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
3、委托理财
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
具体类型 委托理财的资金来源 委托理财发生额 未到期余额 逾期未收回的金额
银行理财产品 闲置自有资金 181,000 0 0
合计 181,000 0 0
单项金额重大或安全性较低、流动性较差、不保本的高风险委托理财具体情况
□ 适用 √ 不适用
委托理财出现预期无法收回本金或存在其他可能导致减值的情形
□ 适用 √ 不适用
4、其他重大合同
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
十六、社会责任情况
1、重大环保问题情况
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
否
2、履行精准扶贫社会责任情况
（1）精准扶贫规划
公司报告半年度暂未开展精准扶贫工作，也暂无后续精准扶贫计划。
3、其他
经公司第八届董事会第三十六次会议审议同意，公司捐款人民币1000万元专项基金用于帮助武汉抗击新型肺炎疫情。
36
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2020 年半年度报告全文
十七、其他重大事项的说明
√ 适用 □ 不适用
1、2016年非公开发行股票
2016年，经公司董事会、股东大会审议，公司拟向包括前海阳诚在内的不超过10名特定对象非公开发行A股股票，募
集资金55亿元，用于项目建设和偿还金融机构借款。2016年非公开发行A股股票项目已顺利上报中国证监会并获得受理，
收到证监会的反馈意见并在规定时间内予以回复。2016年8月，经公司第七届董事会第三十七次会议审议通过，将本次非公
开发行方案进行调整，将募集资金额度调整为不超过35.11亿元，全部用于推进项目建设。公司已将调整后的方案重新报送
中国证监会，该项目已于2016年9月14日获中国证监会发行与审核委员会审核通过，尚未取得中国证监会的书面核准文件。
2、控股股东增持公司股份事宜
深圳市中洲置地有限公司自2019年10月10日起至2020年05月11日止，合计增持公司股份15,231,938股，增持股份比例为公
司已发行总股本的2.29%。本次增持后，中洲置地及其一致行动人深圳市中洲创业投资有限公司、深圳市前海君至投资有限
公司合计持有公司股份348,045,885股，占公司总股本的52.351%。
十八、公司子公司重大事项
□ 适用 √ 不适用
37
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2020 年半年度报告全文
第六节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
公积金转
数量 比例 发行新股 送股 其他 小计 数量 比例
股
一、有限售条件股份 2,681,175 0.40% -191,550 -191,550 2,489,625 0.37%
3、其他内资持股 2,681,175 0.40% -191,550 -191,550 2,489,625 0.37%
境内自然人持股 2,681,175 0.40% -191,550 -191,550 2,489,625 0.37%
二、无限售条件股份 662,149,964 99.60% 191,550 191,550 662,341,514 99.63%
1、人民币普通股 662,149,964 99.60% 191,550 191,550 662,341,514 99.63%
100.00
三、股份总数 664,831,139 100.00% 0 0 664,831,139
%
股份变动的原因
√ 适用 □ 不适用
报告期内已离职高管的锁定股份减少191,550股，无限售条件股份增加191,550股。
股份变动的批准情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动的过户情况
□ 适用 √ 不适用
股份回购的实施进展情况
□ 适用 √ 不适用
采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
□ 适用 √ 不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□ 适用 √ 不适用
2、限售股份变动情况
√ 适用 □ 不适用
38
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2020 年半年度报告全文
单位：股
股东名称 期初限售股数 本期解除限售股数 本期增加限售股数 期末限售股数 限售原因 解除限售日期
尹善峰 350,400 84,975 265,425 高管锁定股 2021 年 1 月 4 日
林长青 425,925 106,425 319,500 高管锁定股 2021 年 1 月 4 日
魏洁生 150 150 0- -
合计 776,475 191,550 0 584,925 -- --
二、证券发行与上市情况
□ 适用 √ 不适用
三、公司股东数量及持股情况
单位：股
报告期末表决权恢复的优先股
报告期末普通股股东总数 14,211 股东总数（如有）（参见注 0
8）
持股 5%以上的普通股股东或前 10 名普通股股东持股情况
持有有限 持有无限 质押或冻结情况
报告期末 报告期内
售条件的 售条件的
股东名称 股东性质 持股比例 持有的普 增减变动
普通股数 普通股数 股份状态 数量
通股数量 情况
量 量
深圳市中洲置 349,864,6 349,864,61
境内非国有法人 52.62% 质押 226,800,000
地有限公司 13 3
南昌联泰投资 55,188,95
境内非国有法人 8.30% 55,188,952 质押 54,500,000
有限公司 2
深圳市资本运
45,046,18
营集团有限公 国有法人 6.78% 45,046,186
6
司
深圳市联泰房
10,743,79
地产开发有限 境内非国有法人 1.62% 10,743,792 质押 10,700,000
2
公司
中铁宝盈资产
－浦发银行－
中铁宝盈－宝 10,350,98
其他 1.56% 10,350,984
鑫 77 号特定客 4
户资产管理计
划
华润深国投信
其他 1.36% 9,067,073 9,067,073
托有限公司－
39
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2020 年半年度报告全文
优瑞 1 期集合
资金信托计划
鹏华资产－浦
发银行－鹏华
其他 1.23% 8,151,485 8,151,485
资产方圆 6 号
资产管理计划
九泰基金－浦
发银行－九泰
基金－恒胜新 其他 0.98% 6,539,733 6,539,733
动力分级 1 号
资产管理计划
云南国际信托
有限公司－云
霞 3 期证券投 其他 0.96% 6,410,105 6,410,105
资集合资金信
托计划
陕西省国际信
托股份有限公
司－陕国投金
其他 0.96% 6,367,400 6,367,400
元宝 68 号证券
投资集合资金
信托计划
上述股东关联关系或一致行动的 截至报告期末，南昌联泰投资有限公司、深圳市联泰房地产开发有限公司为广东联泰
说明 集团有限公司的子公司。其余流通股股东，不知其是否存在关联关系。
前 10 名无限售条件普通股股东持股情况
股份种类
股东名称 报告期末持有无限售条件普通股股份数量
股份种类 数量
深圳市中洲置地有限公司 349,864,613 人民币普通股 349,864,613
南昌联泰投资有限公司 55,188,952 人民币普通股 55,188,952
深圳市资本运营集团有限公司 45,046,186 人民币普通股 45,046,186
深圳市联泰房地产开发有限公司 10,743,792 人民币普通股 10,743,792
中铁宝盈资产－浦发银行－中铁
宝盈－宝鑫 77 号特定客户资产管 10,350,984 人民币普通股 10,350,984
理计划
华润深国投信托有限公司－优瑞
9,067,073 人民币普通股 9,067,073
1 期集合资金信托计划
鹏华资产－浦发银行－鹏华资产
8,151,485 人民币普通股 8,151,485
方圆 6 号资产管理计划
九泰基金－浦发银行－九泰基金
6,539,733 人民币普通股 6,539,733
－恒胜新动力分级 1 号资产管理
40
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2020 年半年度报告全文
计划
云南国际信托有限公司－云霞 3
6,410,105 人民币普通股 6,410,105
期证券投资集合资金信托计划
陕西省国际信托股份有限公司－
陕国投金元宝 68 号证券投资集 6,367,400 人民币普通股 6,367,400
合资金信托计划
前 10 名无限售条件普通股股东之
间，以及前 10 名无限售条件普通 截至报告期末，南昌联泰投资有限公司、深圳市联泰房地产开发有限公司为广东联泰
股股东和前 10 名普通股股东之间 集团有限公司的子公司。其余流通股股东，不知其是否存在关联关系。
关联关系或一致行动的说明
前 10 名普通股股东参与融资融券
业务股东情况说明（如有）（参见 无
注 4）
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
四、控股股东或实际控制人变更情况
控股股东报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
实际控制人报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
41
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2020 年半年度报告全文
第七节 优先股相关情况
□ 适用 √ 不适用
报告期公司不存在优先股。
42
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2020 年半年度报告全文
第八节 可转换公司债券相关情况
□ 适用 √ 不适用
报告期公司不存在可转换公司债券。
43
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2020 年半年度报告全文
第九节 董事、监事、高级管理人员情况
一、董事、监事和高级管理人员持股变动
□ 适用 √ 不适用
公司董事、监事和高级管理人员在报告期持股情况没有发生变动，具体可参见 2019 年年报。
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
□ 适用 √ 不适用
公司董事、监事和高级管理人员在报告期没有发生变动，具体可参见 2019 年年报。
44
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2020 年半年度报告全文
第十节 公司债相关情况
公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在半年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券
否
45
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2020 年半年度报告全文
第十一节 财务报告
一、审计报告
半年度报告是否经过审计
□ 是 √ 否
公司半年度财务报告未经审计。
二、财务报表
财务附注中报表的单位为：元
财务报表及附注详见后附。
46
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2020 年半年度报告全文
第十二节 备查文件目录
1、载有法定代表人、主管会计工作负责人、财务总监、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。
2、报告期内在中国证监会指定报刊和网站上公开披露的所有公司文件的正本及公告原件。
深圳市中洲投资控股股份有限公司
董事长：姚日波
2020年8月21日
47
深圳市中洲投资控股股份有限公司
二〇二〇年半年度财务报告
（未经审计）
法定代表人：
主管会计工作负责人：
会计机构负责人：
报送日期： 2020 年 8 月 20 日
深圳市中洲投资控股股份有限公司
财务报表及附注
2020 年 06 月 30 日止半年度
内容 页码
合并及母公司资产负债表 1-2
合并及母公司利润表 3-4
合并及母公司现金流量表 5-6
合并及母公司所有者权益变动表 7 - 10
财务报表附注 11 - 92
深圳市中洲投资控股股份有限公司
2020 年 06 月 30 日止半年度
合并资产负债表
单位：人民币元
项目 附注 期末余额 期初余额 项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产： 流动负债：
货币资金 (五)1 5,588,524,013.34 3,983,625,176.43 短期借款 (五)17 30,000,000.00 -
应收账款 (五)2 113,997,819.17 117,147,267.61 应付账款 (五)18 3,925,576,244.42 4,072,508,663.82
预付款项 (五)3 56,847,714.85 48,826,575.04 预收款项 (五)19 9,457,627.60 12,463,184,724.24
其他应收款 (五)4 406,884,478.02 612,242,431.10 合同负债 (五)20 11,391,381,022.01
存货 (五)5 32,339,724,332.11 32,545,843,505.40 应付职工薪酬 (五)21 38,715,838.49 133,034,038.84
合同资产 - 应交税费 (五)22 542,341,113.91 919,506,890.89
持有待售资产 - - 其他应付款 (五)23 3,576,067,336.20 3,520,083,478.38
其他流动资产 (五)6 2,583,495,654.22 2,186,245,006.18 其中：应付股利 79,779,736.68 -
流动资产合计 41,089,474,011.71 39,493,929,961.76 持有待售负债 - -
非流动资产： 一年内到期的非流动负债 (五)24 4,218,564,765.07 2,950,425,808.58
债权投资 (五)7 54,478,400.00 52,471,400.00 其他流动负债 (五)25 1,071,324,288.56 494,555,104.12
长期应收款 (五)8 6,502,373.66 11,832,221.98 流动负债合计 24,803,428,236.26 24,553,298,708.87
长期股权投资 (五)9 429,887,554.19 414,630,478.13 非流动负债：
其他权益工具投资 (五)10 933,500.00 242,333,500.00 长期借款 (五)26 12,412,665,085.02 10,579,730,795.92
投资性房地产 (五)11 2,082,782,999.90 2,130,656,248.55 预计负债 1,306,669.12 1,483,669.12
固定资产 (五)12 1,070,231,518.61 1,124,403,484.50 递延所得税负债 (五)16 603,839,767.27 343,802,911.14
在建工程 298,134.60 - 其他非流动负债 (五)27 569,168,814.60 1,650,439,346.82
无形资产 (五)13 2,018,165.18 2,687,688.05 非流动负债合计 13,586,980,336.01 12,575,456,723.00
商誉 (五)14 - - 负债合计 38,390,408,572.27 37,128,755,431.87
长期待摊费用 (五)15 24,096,321.95 29,403,399.62 股东权益：
递延所得税资产 (五)16 1,819,058,057.56 1,639,178,602.78 股本 (五)28 664,831,139.00 664,831,139.00
非流动资产合计 5,490,287,025.65 5,647,597,023.61 资本公积 (五)29 2,454,654,817.43 2,514,522,564.74
其他综合收益 (五)30 (12,924,545.00) 74,607,927.96
盈余公积 (五)31 555,239,764.50 555,239,764.50
未分配利润 (五)32 4,137,447,757.52 3,746,979,862.25
归属于母公司股东权益合计 7,799,248,933.45 7,556,181,258.45
少数股东权益 390,103,531.64 456,590,295.05
所有者权益合计 8,189,352,465.09 8,012,771,553.50
资产总计 46,579,761,037.36 45,141,526,985.37 负债和所有者权益总计 46,579,761,037.36 45,141,526,985.37
附注为财务报表的组成部分
1
深圳市中洲投资控股股份有限公司
2020 年 06 月 30 日止半年度
母公司资产负债表
单位：人民币元
项目 附注 期末余额 期初余额 项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产： 流动负债：
货币资金 2,375,549,430.56 1,470,890,880.40 应付账款 45,696,048.41 47,092,274.83
应收账款 (十四)1 12,882,953.51 4,245,744.18 预收款项 - 524,655.78
预付款项 420,754.72 917,607.36 合同负债 528,622.66
其他应收款 (十四)2 16,910,718,489.15 17,038,933,205.65 应付职工薪酬 3,259,334.08 30,904,410.03
存货 6,576,072.41 6,434,146.34 应交税费 6,843,607.57 14,181,765.75
合同资产 - 其他应付款 13,750,613,358.65 12,942,594,509.01
流动资产合计 19,306,147,700.35 18,521,421,583.93 其中：应付股利 79,779,736.68 -
非流动资产： 一年内到期的非流动负债 185,135,856.53 92,702,936.38
长期股权投资 (十四)3 3,114,705,209.52 3,169,351,373.37 其他流动负债 392,200.39 451,200,000.00
投资性房地产 277,380,700.24 290,409,803.8 流动负债合计 13,992,469,028.29 13,579,200,551.78
固定资产 11,688,622.88 12,369,547.70 非流动负债：
无形资产 856,241.99 1,400,787.05 长期借款 2,274,739,015.41 1,843,237,352.48
递延所得税资产 46,344,435.36 34,073,778.14 递延所得税负债 1,828,846.37 703,115.90
非流动资产合计 3,450,975,209.99 3,507,605,290.06 非流动负债合计 2,276,567,861.78 1,843,940,468.38
负债合计 16,269,036,890.07 15,423,141,020.16
股东权益：
股本 664,831,139.00 664,831,139.00
资本公积 2,561,917,749.54 2,559,121,264.68
其他综合收益 (12,924,545.00) (12,924,545.00)
盈余公积 555,239,764.50 555,239,764.50
未分配利润 2,719,021,912.23 2,839,618,230.65
股东权益合计 6,488,086,020.27 6,605,885,853.83
资产总计 22,757,122,910.34 22,029,026,873.99 负债和股东权益总计 22,757,122,910.34 22,029,026,873.99
附注为财务报表的组成部分
2
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2020 年 6 月 30 日止半年度
合并利润表
单位：人民币元
2020 年 1-6 月发生 2019 年 1-6 月发生
项目 附注 额 额
一、营业收入 (五)33 3,516,911,549.12 2,389,802,552.09
减：营业成本 (五)33 2,766,738,762.45 1,105,337,609.64
税金及附加 (五)34 69,246,199.64 343,039,922.44
销售费用 (五)35 93,741,123.39 144,119,670.59
管理费用 (五)36 149,595,318.43 208,873,155.58
财务费用 (五)37 256,509,472.98 227,172,122.80
其中：利息费用 285,675,957.39 272,577,014.41
利息收入 30,533,225.63 48,070,356.74
加：其他收益 (五)38 4,705,772.28 3,450,553.19
投资收益 (五)39 22,671,213.69 (133,286,022.37)
其中：对联营企业和合营企业的投资收益(损
14,757,076.06 (141,130,148.49)
失)
以摊余成本计量的金融资产终止确认收
280,182.20 -
益(损失)
信用减值利得(损失) (五)40 1,338,873.70 -
资产减值利得(损失) (五)41 - 738,426.48
资产处置收益(损失) 6,529.91 145,464.93
二、营业利润 209,803,061.81 232,308,493.27
加：营业外收入 (五)42 6,836,496.81 5,734,002.19
减：营业外支出 (五)43 12,556,484.45 2,773,803.92
三、利润总额 204,083,074.17 235,268,691.54
减：所得税费用 (五)44 95,517,404.39 111,798,849.82
四、净利润 108,565,669.78 123,469,841.72
(一)按经营持续性分类：
1、持续经营净利润 108,565,669.78 123,469,841.72
2、终止经营净利润 - -
(二)按所有权归属分类：
1、归属于母公司股东的净利润 155,283,413.91 202,102,536.82
2、少数股东损益 (46,717,744.13) (78,632,695.10)
五、其他综合收益的税后净额 (五)45 (1,050,000.00) 2,588,792.56
归属母公司股东的其他综合收益的税后净额 (1,050,000.00) 2,588,792.56
(一)不能重分类进损益的其他综合收益 (1,050,000.00) -
1、其他权益工具投资公允价值变动 (1,050,000.00) -
(二)将重分类进损益的其他综合收益 - 2,588,792.56
1、外币财务报表折算差额 - 3,368,010.20
2、其他 - (779,217.64)
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 - -
六、综合收益总额 107,515,669.78 126,058,634.28
归属于母公司股东的综合收益总额 154,233,413.91 204,691,329.38
归属于少数股东的综合收益总额 (46,717,744.13) (78,632,695.10)
七、每股收益
(一)基本每股收益 0.2336 0.3040
(二)稀释每股收益 0.2336 0.3040
附注为财务报表的组成部分
3
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2020 年 6 月 30 日止半年度
母公司利润表
单位：人民币元
2020 年 1-6 月发生 2019 年 1-6 月发生
项目 附注
额 额
一、营业收入 (十四)4 71,010,983.61 78,081,470.86
减：营业成本 (十四)4 13,029,103.56 13,045,217.39
税金及附加 3,713,007.56 4,931,257.57
销售费用 7,356,574.21 7,817,888.03
管理费用 46,146,428.00 55,205,147.89
财务费用 50,264,329.70 (27,119,456.74)
其中：利息费用 88,448,004.75 71,776,432.41
利息收入 38,231,633.56 95,656,042.20
加：其他收益 (26,371.31) -
投资收益 (十四)5 5,666,650.05 7,180,867.91
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 (1,973,615.38) (476,676.29)
以摊余成本计量的金融资产终止确认收
-
益(损失)
信用减值利得(损失) (5,292.02)
资产减值利得(损失) -
资产处置收益(损失) 593.64
二、营业利润 (43,862,879.06) 31,382,284.63
加：营业外收入 1,901,370.57 9.66
减：营业外支出 10,000,000.00 5,136.07
三、利润总额 (51,961,508.49) 31,377,158.22
减：所得税费用 (11,144,926.75) 8,415,169.52
四、净利润 (40,816,581.74) 22,961,988.70
(一)持续经营净利润 (40,816,581.74) 22,961,988.70
(二)终止经营净利润 - -
五、其他综合收益的税后净额
(一)不能重分类进损益的其他综合收益 - -
1.其他权益工具投资公允价值变动 - -
(二)将重分类进损益的其他综合收益
1、外币财务报表折算差额 - -
2、其他
六、综合收益总额 (40,816,581.74) 22,961,988.70
附注为财务报表的组成部分
4
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2020 年 6 月 30 日止半年度
合并现金流量表
单位：人民币元
2020 年 1-6 月发 2019 年 1-6 月发
项目 附注
生额 生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 3,801,100,195.20 3,177,831,543.47
收到其他与经营活动有关的现金 (五)46(1) 391,102,642.62 621,774,638.28
经营活动现金流入小计 4,192,202,837.82 3,799,606,181.75
购买商品、接受劳务支付的现金 2,333,619,027.84 1,777,481,542.31
支付给职工以及为职工支付的现金 290,102,885.74 304,681,728.71
支付的各项税费 681,506,938.80 873,450,371.69
支付其他与经营活动有关的现金 (五)46(2) 345,748,608.51 507,309,747.24
经营活动现金流出小计 3,650,977,460.89 3,462,923,389.95
经营活动产生的现金流量净额 (五)47(1) 541,225,376.93 336,682,791.80
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 250,273,183.20 9,500,000.00
取得投资收益收到的现金 186,581.92
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净
70,158.00 236,747.00
额
收到其他与投资活动有关的现金 (五)46(3) 6,048,782,813.90 6,326,919,544.20
投资活动现金流入小计 6,299,126,155.10 6,336,842,873.12
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 2,005,797.55 8,076,501.46
投资支付的现金 12,500,000.00 6,141,300.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 (五)47(2) 76,005,881.04 341,215,372.93
支付其他与投资活动有关的现金 (五)46(4) 6,041,150,000.00 6,319,000,000.00
投资活动现金流出小计 6,131,661,678.59 6,674,433,174.39
投资活动产生的现金流量净额 167,464,476.51 (337,590,301.27)
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 490,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 490,000.00
取得借款收到的现金 3,538,000,000.00 1,103,080,312.00
收到其他与筹资活动有关的现金 (五)46(5) 4,946,250.72 163,241,752.19
筹资活动现金流入小计 3,542,946,250.72 1,266,812,064.19
偿还债务支付的现金 1,204,607,599.83 2,216,696,960.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 564,723,330.00 571,874,205.51
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 - -
支付其他与筹资活动有关的现金 (五)46(6) 879,988,777.11 466,939,226.93
筹资活动现金流出小计 2,649,319,706.94 3,255,510,392.44
(1,988,698,328.25
筹资活动产生的现金流量净额 893,626,543.78
)
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 (29,709.59) (479,301.42)
(1,990,085,139.14
五、现金及现金等价物净增加(减少)额 1,602,286,687.63
)
加：年初现金及现金等价物余额 (五)47(3) 2,797,691,504.08 4,779,502,361.18
六、年末现金及现金等价物余额 (五)47(3) 4,399,978,191.71 2,789,417,222.04
附注为财务报表的组成部分
5
深圳市中洲投资控股股份有限公司
2020 年 6 月 30 日止半年度
母公司现金流量表
单位：人民币元
2020 年 1-6 月发 2019 年 1-6 月发
项目 附注
生额 生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 39,911,188.04 51,332,723.18
收到其他与经营活动有关的现金 4,324,511,881.73 4,805,970,692.24
经营活动现金流入小计 4,364,423,069.77 4,857,303,415.42
购买商品、接受劳务支付的现金 181,807.39 299,276.00
支付给职工以及为职工支付的现金 55,930,768.92 64,923,738.94
支付的各项税费 15,020,450.99 5,161,522.28
支付其他与经营活动有关的现金 3,373,274,621.89 5,204,056,551.26
经营活动现金流出小计 3,444,407,649.19 5,274,441,088.48
经营活动产生的现金流量净额 920,015,420.58 (417,137,673.06)
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 53,280,000.00 -
取得投资收益收到的现金 - -
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净
额
收到其他与投资活动有关的现金 6,048,782,813.90 6,326,657,544.20
投资活动现金流入小计 6,102,062,813.90 6,326,657,544.20
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 66,640.00 369,118.00
投资支付的现金 60,000,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 600,000.00 4,150,000.00
支付其他与投资活动有关的现金 6,041,150,000.00 6,319,000,000.00
投资活动现金流出小计 6,101,816,640.00 6,323,519,118.00
投资活动产生的现金流量净额 246,173.90 3,138,426.20
三、筹资活动产生的现金流量：
取得借款收到的现金 571,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 615,498.75
筹资活动现金流入小计 571,000,000.00 615,498.75
偿还债务支付的现金 41,672,336.50 70,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 59,379,236.82 136,837,900.03
支付其他与筹资活动有关的现金 485,586,972.59 22,564.82
筹资活动现金流出小计 586,638,545.91 206,860,464.85
筹资活动产生的现金流量净额 (15,638,545.91) (206,244,966.10)
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 9,922.99
五、现金及现金等价物净增加(减少)额 904,623,048.57 (620,234,289.97)
加：年初现金及现金等价物余额 361,688,852.43 833,454,551.78
六、年末现金及现金等价物余额 1,266,311,901.00 213,220,261.81
附注为财务报表的组成部分
6
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2020 年 6 月 30 日止半年度
合并股东权益变动表
单位：人民币元
2020 年 1-6 月
归属于母公司股东的股东权益
项目 减：
其他权益工具 专项储 一般风险 少数股东权益 股东权益合计
股本 资本公积 库存 其他综合收益 盈余公积 未分配利润
优先股 永续债 其他 备 准备
股
一、上年年末余额 664,831,139.00 - - - 2,514,522,564.74 - 74,607,927.96 - 555,239,764.50 - 3,746,979,862.25 456,590,295.05 8,012,771,553.50
加：会计政策变更 - - - - - - - - - 228,481,745.08 - 228,481,745.08
前期差错更正 - - - - - - - - - - - - -
二、本年年初余额 664,831,139.00 - - - 2,514,522,564.74 - 74,607,927.96 - 555,239,764.50 - 3,975,461,607.33 456,590,295.05 8,241,253,298.58
三、本年增减变动金额 - - - - (59,867,747.31) - (87,532,472.96) - - - 161,986,150.19 (66,486,763.41) (51,900,833.49)
(一)综合收益总额 - - - - - - (1,050,000.00) - - - 155,283,413.91 (46,717,744.13) 107,515,669.78
(二)股东投入和减少资本 - - - - (59,867,747.31) - - - - - - (19,769,019.28) (79,636,766.59)
1、股东投入的普通股 - - - - - - - - - - -
2、其他权益工具持有者投入资本 - - - - - - - - - - - - -
3、股份支付计入股东权益的金额 - - - - 2,796,484.86 - - - - - - - 2,796,484.86
4、其他 - - - - (62,664,232.17) - - - - - - (19,769,019.28) (82,433,251.45)
(三)利润分配 - - - - - - - - - - (79,779,736.68) - (79,779,736.68)
1、提取盈余公积 - - - - - - - - - - - - -
2、提取一般风险准备 - - - - - - - - - - - - -
3、对股东的分配 - - - - - - - - - - (79,779,736.68) - (79,779,736.68)
4、其他 - - - - - - - - - - - - -
(四)股东权益内部结转 - - - - - - (86,482,472.96) - - - 86,482,472.96 - -
1、资本公积转增股本 - - - - - - - - - - - - -
2、盈余公积转增股本 - - - - - - - - - - - - -
3、盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - - - - - -
4．其他综合收益结转留存收益 (86,482,472.96) - - - 86,482,472.96
5、其他 - - - - - - - - - - - - -
(五)专项储备 - - - - - - - - - - - - -
1、本年提取 - - - - - - - - - - - - -
2、本年使用 - - - - - - - - - - - - -
(六)其他 - - - - - - - - - - - - -
四、本年年末余额 664,831,139.00 - - - 2,454,654,817.43 - (12,924,545.00) - 555,239,764.50 - 4,137,447,757.52 390,103,531.64 8,189,352,465.09
7
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2020 年 6 月 30 日止半年度
合并股东权益变动表
单位：人民币元
2019 年 1-6 月
归属于母公司股东的股东权益
项目 减：
其他权益工具 一般风险 少数股东权益 股东权益合计
股本 资本公积 库存 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润
优先股 永续债 其他 准备
股
一、上年年末余额 664,831,139.00 - - - 2,507,410,268.79 - 531,739,790.74 - 555,239,764.50 - 3,014,600,996.88 392,467,754.26 7,666,289,714.17
加：会计政策变更 - - - - - - - - - - - - -
前期差错更正 - - - - - - - - - - - - -
二、本年年初余额 664,831,139.00 - - - 2,507,410,268.79 - 531,739,790.74 - 555,239,764.50 - 3,014,600,996.88 392,467,754.26 7,666,289,714.17
三、本年增减变动金额 - - - - 4,750,661.02 - 2,588,792.56 - - 135,619,422.92 41,936,643.05 184,895,519.55
(一)综合收益总额 - - - - - - 2,588,792.56 - - - 202,102,536.82 (78,632,695.10) 126,058,634.28
(二)股东投入和减少资本 - - - - 4,750,661.02 - - - - - - 120,569,338.15 125,319,999.17
1、股东投入的普通股 - - - - - - - - - - - - -
2、其他权益工具持有者投入资本 - - - - - - - - - - - - -
3、股份支付计入股东权益的金额 - - - - 4,750,661.02 - - - - - - - 4,750,661.02
4、其他 - - - - - - - - - - - 120,569,338.15 120,569,338.15
(三)利润分配 - - - - - - - - - (66,483,113.90) - (66,483,113.90)
1、提取盈余公积 - - - - - - - - - - -
2、提取一般风险准备 - - - - - - - - - - - - -
3、对股东的分配 - - - - - - - - - - (66,483,113.90) - (66,483,113.90)
4、其他 - - - - - - - - - - - - -
(四)股东权益内部结转 - - - - - - - - - - - - -
1、资本公积转增股本 - - - - - - - - - - - - -
2、盈余公积转增股本 - - - - - - - - - - - - -
3、盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - - - - - -
4、其他 - - - - - - - - - - - - -
(五)专项储备 - - - - - - - - - - - - -
1、本年提取 - - - - - - - - - - - - -
2、本年使用 - - - - - - - - - - - - -
(六)其他 - - - - - - - - - - - - -
四、本年年末余额 664,831,139.00 - - - 2,512,160,929.81 - 534,328,583.30 - 555,239,764.50 - 3,150,220,419.80 434,404,397.31 7,851,185,233.72
附注为财务报表的组成部分
8
深圳市中洲投资控股股份有限公司
2020 年 6 月 30 日止半年度
母公司股东权益变动表
单位：人民币元
2020 年 1-6 月
项目 其他权益工具 专项储 一般风险
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
优先股 永续债 其他 备 准备
一、上年年末余额 664,831,139.00 - - - 2,559,121,264.68 - (12,924,545.00) - 555,239,764.50 - 2,839,618,230.65 6,605,885,853.83
加：会计政策变更 - - - - - - - - -
前期差错更正 - - - - - - - - - - - -
二、本年年初余额 664,831,139.00 - - - 2,559,121,264.68 - (12,924,545.00) - 555,239,764.50 - 2,839,618,230.65 6,605,885,853.83
三、本年增减变动金额 - - - - 2,796,484.86 - - - - (120,596,318.42) (117,799,833.56)
(一)综合收益总额 - - - - - - - - - (40,816,581.74) (40,816,581.74)
(二)股东投入和减少资本 - - - - 2,796,484.86 - - - - - - 2,796,484.86
1、股东投入的普通股 - - - - - - - - - - - -
2、其他权益工具持有者投入资本 - - - - - - - - - - - -
3、股份支付计入股东权益的金额 - - - - 2,796,484.86 - - - - - - 2,796,484.86
4、其他 - - - - - - - - - -
(三)利润分配 - - - - - - - - - - (79,779,736.68) (79,779,736.68)
1、提取盈余公积 - - - - - - - - - - - -
2、提取一般风险准备 - - - - - - - - - - - -
3、对股东的分配 - - - - - - - - - - (79,779,736.68) (79,779,736.68)
4、其他 - - - - - - - - - - - -
(四)股东权益内部结转 - - - - - - - - - - - -
1、资本公积转增股本 - - - - - - - - - - - -
2、盈余公积转增股本 - - - - - - - - - - - -
3、盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - - - - -
4、其他 - - - - - - - - - - - -
(五)专项储备 - - - - - - - - - - - -
1、本年提取 - - - - - - - - - - - -
2、本年使用 - - - - - - - - - - - -
(六)其他 - - - - - - - - - - - -
四、本年年末余额 664,831,139.00 - - - 2,561,917,749.54 - (12,924,545.00) - 555,239,764.50 - 2,719,021,912.23 6,488,086,020.27
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深圳市中洲投资控股股份有限公司
2020 年 6 月 30 日止半年度
母公司股东权益变动表
单位：人民币元
2019 年 1-6 月
项目 其他权益工具
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 股东权益合计
优先股 永续债 其他
一、上年年末余额 664,831,139.00 - - - 2,552,008,968.73 - 454,271,011.93 - 555,239,764.50 - 1,139,901,405.45 5,366,252,289.61
加：会计政策变更 - - - - - - - - - - - -
前期差错更正 - - - - - - - - - - - -
二、本年年初余额 664,831,139.00 - - - 2,552,008,968.73 - 454,271,011.93 - 555,239,764.50 - 1,139,901,405.45 5,366,252,289.61
三、本年增减变动金额 - - - - 4,750,661.02 - - - - (43,521,125.20) (38,770,464.18)
(一)综合收益总额 - - - - - - - - - - 22,961,988.70 22,961,988.70
(二)股东投入和减少资本 - - - - 4,750,661.02 - - - - - - 4,750,661.02
1、股东投入的普通股 - - - - - - - - - - - -
2、其他权益工具持有者投入资本 - - - - - - - - - - - -
3、股份支付计入股东权益的金额 - - - - 4,750,661.02 - - - - - - 4,750,661.02
4、其他 - - - - - - - - - - - -
(三)利润分配 - - - - - - - - - (66,483,113.90) (66,483,113.90)
1、提取盈余公积 - - - - - - - - - - -
2、提取一般风险准备 - - - - - - - - - - - -
3、对股东的分配 - - - - - - - - - - (66,483,113.90) (66,483,113.90)
4、其他 - - - - - - - - - - - -
(四)股东权益内部结转 - - - - - - - - - - - -
1、资本公积转增股本 - - - - - - - - - - - -
2、盈余公积转增股本 - - - - - - - - - - - -
3、盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - - - - -
4、其他 - - - - - - - - - - - -
(五)专项储备 - - - - - - - - - - - -
1、本年提取 - - - - - - - - - - - -
2、本年使用 - - - - - - - - - - - -
(六)其他 - - - - - - - - - - - -
四、本年年末余额 664,831,139.00 - - - 2,556,759,629.75 - 454,271,011.93 - 555,239,764.50 - 1,096,380,280.25 5,327,481,825.43
附注为财务报表的组成部分
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深圳市中洲投资控股股份有限公司
财务报表附注
2020 年 06 月 30 日止半年度
(一) 公司基本情况
深圳市中洲投资控股股份有限公司(以下简称“本公司”)原名为“深圳市长城地产股份有限公
司”，系经深圳市人民政府以深府函(1994)18 号文批准，由深圳市长城房地产发展公司于
1994 年 9 月 13 日改组设立的股份有限公司。
1994 年 5 月 19 日，经深圳市证券管理办公室以深证办复(1994)128 号文批准，本公司向境
内社会公众发行人民币普通股。1994 年 9 月 21 日，本公司发行之股票在深圳证券交易所
上市。
2005 年 9 月 28 日，经深圳市工商行政管理局批准，本公司更名为“深圳市长城投资控股股
份有限公司”。
2014 年 3 月 7 日，经深圳市工商行政管理局批准，本公司更名为“深圳市中洲投资控股股
份有限公司”。
本公司总部位于广东省深圳市，本公司及其子公司(以下简称“本集团”)主要从事房地产开
发及商品房的销售、管理；承接建筑安装工程；自有物业租赁等业务。
本公司的合并及母公司财务报表于 2020 年 8 月 20 日已经董事会批准报出。
本年度合并财务报表范围的详细情况参见附注七“在其他主体中的权益”。本年度财务报表
合并范围变化的详细情况参见附注六“合并范围的变更”。
(二) 财务报表编制基础
编制基础
本集团执行财政部颁布的企业会计准则及相关规定。此外，本集团还按照《公开发行证券
的公司信息披露编报规则第 15 号—财务报告的一般规定(2014 年修订)》披露有关财务信
息。
持续经营
本集团对自 2020 年 7 月 1 日起 12 个月的持续经营能力进行了评价，未发现对持续经营能
力产生重大怀疑的事项和情况。因此，本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。
记账基础和计价原则
本集团会计核算以权责发生制为记账基础。除某些金融工具以公允价值计量外，本财务报
表以历史成本作为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
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深圳市中洲投资控股股份有限公司
财务报表附注
2020 年 06 月 30 日止半年度
在历史成本计量下，资产按照购置时支付的现金或者现金等价物的金额或者所付出的对价
的公允价值计量。负债按照因承担现时义务而实际收到的款项或者资产的金额，或者承担
现时义务的合同金额，或者按照日常活动中为偿还负债预期需要支付的现金或者现金等价
物的金额计量。
公允价值是市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项
负债所需支付的价格。无论公允价值是可观察到的还是采用估值技术估计的，在本财务报
表中计量和披露的公允价值均在此基础上予以确定。
以公允价值计量非金融资产时，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能
力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。
对于以交易价格作为初始确认时的公允价值，且在公允价值后续计量中使用了涉及不可观
察输入值的估值技术的金融资产，在估值过程中校正该估值技术，以使估值技术确定的初
始确认结果与交易价格相等。
公允价值计量基于公允价值的输入值的可观察程度以及该等输入值对公允价值计量整体的
重要性，被划分为三个层次：
第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报
价。
第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。
第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。
(三) 重要会计政策和会计估计
1、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司于 2020 年 6
月 30 日的合并及母公司财务状况以及 2020 年 1-6 月的合并及母公司经营成果、合并及母
公司股东权益和合并及母公司现金流量。
2、会计期间
本集团的会计年度为公历年度，即每年 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3、营业周期
营业周期是指企业从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本公司的营
业周期为十二个月。本集团之从事房地产开发经营业务的子公司，营业周期大于一年，该
类子公司以营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。
4、记账本位币
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深圳市中洲投资控股股份有限公司
财务报表附注
2020 年 06 月 30 日止半年度
人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内子公司以
人民币为记账本位币。本公司之境外子公司根据其经营所处的主要经济环境中的货币确定
港币为其记账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。
5.1 同一控制下的企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，
为同一控制下的企业合并。
在企业合并中取得的资产和负债，按合并日其在被合并方的账面价值计量。合并方取得的
净资产账面价值与支付的合并对价的账面价值的差额，调整资本公积中的股本溢价，股本
溢价不足冲减的则调整留存收益。
为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。
5.2 非同一控制下的企业合并及商誉
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制，为非同一控制下的企业合
并。
合并成本指购买方为取得被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债和发行的权
益性工具的公允价值。通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并的，合并成本为购
买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方的股权在购买日的公允价值之和。购买
方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发
生时计入当期损益。
购买方在合并中所取得的被购买方符合确认条件的可辨认资产、负债及或有负债在购买日
以公允价值计量。
合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，作为一项资产确
认为商誉并按成本进行初始计量。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允
价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合
并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允
价值份额的，计入当期损益。
因企业合并形成的商誉在合并财务报表中单独列报，并按照成本扣除累计减值准备后的金
额计量。
6、合并财务报表的编制方法
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指投资方拥有对被投资方的权
力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影
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深圳市中洲投资控股股份有限公司
财务报表附注
2020 年 06 月 30 日止半年度
响其回报金额。一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变
化，本集团将进行重新评估。
子公司的合并起始于本集团获得对该子公司的控制权时，终止于本集团丧失对该子公司的
控制权时。
对于本集团处置的子公司，处置日(丧失控制权的日期)前的经营成果和现金流量已经适当
地包括在合并利润表和合并现金流量表中。
对于通过非同一控制下的企业合并取得的子公司，其自购买日(取得控制权的日期)起的经
营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。
对于通过同一控制下的企业合并取得的子公司，无论该项企业合并发生在报告期的任一时
点，视同该子公司同受最终控制方控制之日起纳入本集团的合并范围，其自报告期最早期
间期初起的经营成果和现金流量已适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。
子公司采用的会计政策和会计期间按照本公司统一的会计政策和会计期间厘定。
本公司与子公司及子公司相互之间发生的内部交易对于合并财务报表的影响于合并时抵
销。
子公司所有者权益中不属于母公司的份额作为少数股东权益，在合并资产负债表中股东权
益项目下以“少数股东权益”项目列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在
合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。
少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份
额，其余额仍冲减少数股东权益。
对于购买子公司少数股权或因处置部分股权投资但没有丧失对该子公司控制权的交易，作
为权益性交易核算，调整归属于母公司股东权益和少数股东权益的账面价值以反映其在子
公司中相关权益的变化。少数股东权益的调整额与支付/收到对价的公允价值之间的差额调
整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的企业合并的，分别是否
属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交
易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在购买日作为取得控制权的交易进行会计处
理，购买日之前持有的被购买方的股权按该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允
价值与账面价值之间的差额计入当期损益；购买日前持有的被购买方的股权涉及权益法核
算下的其他综合收益、其他所有者权益变动的，转为购买日所属当期收益。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧失控
制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按
原持股比例计算应享有原子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入
丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收
益，在丧失控制权时转为当期投资收益。
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2020 年 06 月 30 日止半年度
对于通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资
的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明该多次交易事
项为“一揽子交易”：(1)这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；(2)这些交
易整体才能达成一项完整的商业结果；(3)一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发
生；(4)一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。处置对子公司
股权投资直至丧失控制权的各项交易属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项处置子公
司并丧失控制权的交易进行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应
的享有该子公司自购买日开始持续计算的净资产份额的差额，确认为其他综合收益，在丧
失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各
项交易不属于“一揽子交易”的，将各项交易作为独立的交易进行会计处理。
7、合营安排分类及共同经营会计处理方法
合营安排分为共同经营和合营企业，该分类通过考虑该安排的结构、法律形式以及合同条
款等因素根据合营方在合营安排中享有的权利和承担的义务确定。共同经营，是指合营方
享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业是指合营方仅对该安排
的净资产享有权利的合营安排。
本集团对合营企业的投资采用权益法核算，具体参见附注(三)14.3.2“按权益法核算的长期
股权投资”。
本集团根据共同经营的安排确认本集团单独所持有的资产以及按本集团份额确认共同持有
的资产；确认本集团单独所承担的负债以及按本集团份额确认共同承担的负债；确认出售
本集团享有的共同经营产出份额所产生的收入；按本集团份额确认共同经营因出售产出所
产生的收入；确认本集团单独所发生的费用，以及按本集团份额确认共同经营发生的费
用。本集团按照适用于特定资产、负债、收入和费用的规定核算确认的与共同经营相关的
资产、负债、收入和费用。
本集团向共同经营投出或出售资产等(该资产构成业务的除外)，在该资产等由共同经营出
售给第三方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。投出
或出售的资产发生资产减值损失的，本集团全额确认该损失。
本集团自共同经营购买资产等(该资产构成业务的除外)，在将该资产等出售给第三方之
前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。购入的资产发生资
产减值损失的，本集团按其承担的份额确认该部分损失。
8、现金及现金等价物的确定标准
现金是指企业库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指本集团持有的期限
短(一般指从购买日起三个月内到期)、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风
险很小的投资。
9、外币业务和外币报表折算
9.1 外币业务
15
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财务报表附注
2020 年 06 月 30 日止半年度
外币交易在初始确认时采用交易发生日的即期汇率折算。
于资产负债表日，外币货币性项目采用该日即期汇率折算为人民币，因该日的即期汇率与
初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，除：(1)符合资本化条
件的外币专门借款的汇兑差额在资本化期间予以资本化计入相关资产的成本；(2)为了规避
外汇风险进行套期的套期工具的汇兑差额按套期会计方法处理；(3) 分类为以公允价值计
量且其变动计入其他综合收益的货币性项目除摊余成本之外的其他账面余额变动产生的汇
兑差额计入其他综合收益外，均计入当期损益。
编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币货币性项
目，因汇率变动而产生的汇兑差额，列入其他综合收益的“外币财务报表折算差额”项目；
处置境外经营时，计入处置当期损益。
以历史成本计量的外币非货币性项目仍以交易发生日的即期汇率折算的记账本位币金额计
量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后
的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动(含汇率变动)处理，计
入当期损益或确认为其他综合收益。
9.2 外币财务报表折算
为编制合并财务报表，境外经营的外币财务报表按以下方法折算为人民币报表：资产负债
表中的所有资产、负债类项目按资产负债表日的即期汇率折算；除“未分配利润”项目外的
股东权益项目按发生时的即期汇率折算；利润表中的所有项目及反映利润分配发生额的项
目按合并财务报表的会计期间的平均汇率折算；年初未分配利润为上一年折算后的年末未
分配利润；年末未分配利润按折算后的利润分配各项目计算列示；折算后资产类项目与负
债类项目和股东权益类项目合计数的差额确认为其他综合收益并计入股东权益。
外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率折算，汇率变
动对现金及现金等价物的影响额，作为调节项目，在现金流量表中以“汇率变动对现金及
现金等价物的影响”单独列示。上年年末数和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额
列示。
在处置本集团在境外经营的全部所有者权益或因处置部分股权投资或其他原因丧失了对境
外经营控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的归属于母
公司所有者权益的外币报表折算差额，全部转入处置当期损益。
在处置部分股权投资或其他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外经营控制
权时，与该境外经营处置部分相关的外币报表折算差额将归属于少数股东权益，不转入当
期损益。在处置境外经营为联营企业或合营企业的部分股权时，与该境外经营相关的外币
报表折算差额，按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
10、金融工具
在本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
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对于以常规方式购买或出售金融资产的，在交易日确认将收到的资产和为此将承担的负
债，或者在交易日终止确认已出售的资产。
金融资产和金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产和金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益，对于其他类别的金融
资产和金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。当本集团按照《企业会计准则第 14
号——收入》(以下简称“收入准则”)初始确认未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的
合同中的融资成分的应收账款时，按照收入准则定义的交易价格进行初始计量。
实际利率法是指计算金融资产或金融负债的摊余成本以及将利息收入或利息费用分摊计入
各会计期间的方法。
实际利率，是指将金融资产或金融负债在预计存续期的估计未来现金流量，折现为该金融
资产账面余额或该金融负债摊余成本所使用的利率。在确定实际利率时，在考虑金融资产
或金融负债所有合同条款(如提前还款、展期、看涨期权或其他类似期权等)的基础上估计
预期现金流量，但不考虑预期信用损失。
金融资产或金融负债的摊余成本是以该金融资产或金融负债的初始确认金额扣除已偿还的
本金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形
成的累计摊销额，再扣除累计计提的损失准备(仅适用于金融资产)。
10.1 金融资产的分类、确认和计量
初始确认后，本集团对不同类别的金融资产，分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动
计入其他综合收益或以公允价值计量且其变动计入当期损益进行后续计量。
金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基
础的利息的支付，且本集团管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标，则
本集团将该金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产。此类金融资产主要包括货币资
金、应收账款、其他应收款、债权投资和长期应收款等。
金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基
础的利息的支付，且本集团管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以
出售该金融资产为目标的，则该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的金融资产。此类金融资产自取得起期限在一年以上的，列示为其他债权投资，自资产
负债表日起一年内(含一年)到期的，列示于一年内到期的非流动资产；取得时分类为以公
允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收账款与应收票据，列示于应收款项融资，其
余取得时期限在一年内(含一年)项目列示于其他流动资产。
初始确认时，本集团可以单项金融资产为基础，不可撤销地将非同一控制下的企业合并中
确认的或有对价以外的非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益的金融资产。此类金融资产作为其他权益工具投资列示。
金融资产满足下列条件之一的，表明本集团持有该金融资产的目的是交易性的：
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取得相关金融资产的目的，主要是为了近期出售。
相关金融资产在初始确认时属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观
证据表明近期实际存在短期获利模式。
相关金融资产属于衍生工具。但符合财务担保合同定义的衍生工具以及被指定为有效
套期工具的衍生工具除外。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括分类为以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产：
不符合分类为以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的金融资产条件的金融资产均分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产。
在初始确认时，为消除或显著减少会计错配，本集团可以将金融资产不可撤销地指定
为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
除衍生金融资产外的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产列示于交易性金融
资产。自资产负债表日起超过一年到期(或无固定期限)且预期持有超过一年的，列示于其
他非流动金融资产。
10.1.1 以摊余成本计量的金融资产
以摊余成本计量的金融资产采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，发生减值或终止
确认产生的利得或损失，计入当期损益。
本集团对以摊余成本计量的金融资产按照实际利率法确认利息收入。除下列情况外，本集
团根据金融资产账面余额乘以实际利率计算确定利息收入：
对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，本集团自初始确认起，按照该金融资
产的摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。
对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，
本集团在后续期间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。若
该金融工具在后续期间因其信用风险有所改善而不再存在信用减值，并且这一改善可
与应用上述规定之后发生的某一事件相联系，本集团转按实际利率乘以该金融资产账
面余额来计算确定利息收入。
10.1.2 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产相关的减值损失或利得、采
用实际利率法计算的利息收入及汇兑损益计入当期损益，除此以外该金融资产的公允价值
变动均计入其他综合收益。该金融资产计入各期损益的金额与视同其一直按摊余成本计量
而计入各期损益的金额相等。该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得
或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
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指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资的公允价值变
动在其他综合收益中进行确认，该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利
得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。本集团持有该等非交易性权益工具投资
期间，在本集团收取股利的权利已经确立，与股利相关的经济利益很可能流入本集团，且
股利的金额能够可靠计量时，确认股利收入并计入当期损益。
10.1.3 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以公允价值进行后续计量，公允价值变
动形成的利得或损失以及与该金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。
10.2 金融工具减值
本集团对以摊余成本计量的金融资产、分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
的金融资产、租赁应收款、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以及
因金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成金融负债的财务担
保合同以预期信用损失为基础进行减值会计处理并确认损失准备。
本集团对由收入准则规范的交易形成的全部应收票据、应收账款、合同资产和租赁应收款
按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。
对于其他金融工具，除购买或源生的已发生信用减值的金融资产外，本集团在每个资产负
债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后的变动情况。若该金融工具的信用风险
自初始确认后已显著增加，本集团按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金
额计量其损失准备；若该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，本集团按照相
当于该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。信用损失准备的增
加或转回金额，除分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，作为
减值损失或利得计入当期损益。对于分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的
金融资产，本集团在其他综合收益中确认其信用损失准备，并将减值损失或利得计入当期
损益，且不减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。
本集团在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量了
损失准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著增
加的情形的，本集团在当期资产负债表日按照相当于未来 12 个月内预期信用损失的金额
计量该金融工具的损失准备，由此形成的损失准备的转回金额作为减值利得计入当期损
益。
10.2.1 信用风险显著增加
本集团利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生
违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是
否已显著增加。对于财务担保合同，本集团在应用金融工具减值规定时，将本集团成为做
出不可撤销承诺的一方之日作为初始确认日。
本集团在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素：
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(1) 信用风险变化所导致的内部价格指标是否发生显著变化。
(2) 若现有金融工具在资产负债表日作为新金融工具源生或发行，该金融工具的利率或其
他条款是否发生显著变化(如更严格的合同条款、增加抵押品或担保物或者更高的收
益率等)。
(3) 同一金融工具或具有相同预计存续期的类似金融工具的信用风险的外部市场指标是否
发生显著变化。这些指标包括：信用利差、针对借款人的信用违约互换价格、金融资
产的公允价值小于其摊余成本的时间长短和程度、与借款人相关的其他市场信息(如
借款人的债务工具或权益工具的价格变动)。
(4) 金融工具外部信用评级实际或预期是否发生显著变化。
(5) 对债务人实际或预期的内部信用评级是否下调。
(6) 预期将导致债务人履行其偿债义务的能力发生显著变化的业务、财务或经济状况是否
发生不利变化。
(7) 债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化。
(8) 同一债务人发行的其他金融工具的信用风险是否显著增加。
(9) 债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化。
(10) 作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量是否发生显著变化。
这些变化预期将降低债务人按合同规定期限还款的经济动机或者影响违约概率。
(11) 预期将降低借款人按合同约定期限还款的经济动机是否发生显著变化。
(12) 借款合同的预期是否发生变更，包括预计违反合同的行为可能导致的合同义务的免除
或修订、给予免息期、利率跳升、要求追加抵押品或担保或者对金融工具的合同框架
做出其他变更。
(13) 债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化。
(14) 本集团对金融工具信用管理方法是否发生变化。
无论经上述评估后信用风险是否显著增加，本集团认为当金融工具合同付款已逾期超过
(含)30 日，则表明该金融工具的信用风险已经显著增加。
于资产负债表日，若本集团判断金融工具只具有较低的信用风险，则本集团假定该金融工
具的信用风险自初始确认后并未显著增加。如果金融工具的违约风险较低，借款人在短期
内履行其合同现金流量义务的能力很强，并且即使较长时期内经济形势和经营环境存在不
利变化但未必一定降低借款人履行其合同现金义务，则该金融工具被视为具有较低的信用
风险。合同资产以预期信用损失为基础计提减值。本集团持续评估各项合同资产的信用风
险，管理层认为截止 2020 年 6 月 30 日合同资产信用风险较小，因此未计提坏账准备。
10.2.2 已发生信用减值的金融资产
当本集团预期对金融资产未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资
产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信
息：
(1) 发行方或债务人发生重大财务困难；
(2) 债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
(3) 债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下
都不会做出的让步；
(4) 债务人很可能破产或进行其他财务重组；
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(5) 发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；
(6) 以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。
基于本集团内部信用风险管理，当内部建议的或外部获取的信息中表明金融工具债务人不
能全额偿付包括本集团在内的债权人(不考虑本集团取得的任何担保)，则本集团认为发生
违约事件。
无论上述评估结果如何，若金融工具合同付款已发生逾期超过(含)90 日，则本集团推定该
金融工具已发生违约。
10.2.3 预期信用损失的确定
本集团对应收账款、合同资产、其他应收款、租赁应收款、长期应收款等在组合基础上采
用减值矩阵确定相关金融工具的信用损失。本集团以共同风险特征为依据，将金融工具分
为不同组别。本集团采用的共同信用风险特征包括：金融工具类型、信用风险评级、担保
物类型、初始确认日期、剩余合同期限、债务人所处行业、债务人所处地理位置、担保品
相对于金融资产的价值等。
本集团按照下列方法确定相关金融工具的预期信用损失：
对于金融资产，信用损失为本集团应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间
差额的现值。
对于合同资产及租赁应收款，信用损失为本集团应收取的合同现金流量与预期收取的
现金流量之间差额的现值。
对于财务担保合同，信用损失为本集团就该合同持有人发生的信用损失向其做出赔付
的预计付款额，减去本集团预期向该合同持有人、债务人或任何其他方收取的金额之
间差额的现值。
对于资产负债表日已发生信用减值但并非购买或源生已发生信用减值的金融资产，信
用损失为该金融资产账面余额与按原实际利率折现的估计未来现金流量的现值之间的
差额。
本集团计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结果而
确定的无偏概率加权平均金额；货币时间价值；在资产负债表日无须付出不必要的额外成
本或努力即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信
息。
10.2.4 减记金融资产
当本集团不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资
产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。
10.3 金融资产的转移
满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：(1)收取该金融资产现金流量的合同权利终
止；(2)该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；
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(3)该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风
险和报酬，但是未保留对该金融资产的控制。
若本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有风险和报酬，且保留了对该金
融资产控制的，则按照其继续涉入被转移金融资产的程度继续确认该被转移金融资产，并
相应确认相关负债。本集团按照下列方式对相关负债进行计量：
被转移金融资产以摊余成本计量的，相关负债的账面价值等于继续涉入被转移金融资
产的账面价值减去本集团保留的权利(如果本集团因金融资产转移保留了相关权利)的
摊余成本并加上本集团承担的义务(如果本集团因金融资产转移承担了相关义务)的摊
余成本，相关负债不指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
被转移金融资产以公允价值计量的，相关负债的账面价值等于继续涉入被转移金融资
产的账面价值减去本集团保留的权利(如果本集团因金融资产转移保留了相关权利)的
公允价值并加上本集团承担的义务(如果本集团因金融资产转移承担了相关义务)的公
允价值，该权利和义务的公允价值为按独立基础计量时的公允价值。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移而收到的
对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。若本集团转
移的金融资产是指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投
资，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值在终止确认部
分和继续确认部分之间按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将终止确认部分收到
的对价和原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和与终
止确认部分在终止确认日的账面价值之差额计入当期损益。若本集团转移的金融资产是指
定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资，之前计入其他
综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
金融资产整体转移未满足终止确认条件的，本集团继续确认所转移的金融资产整体，并将
收到的对价确认为金融负债。
10.4 金融负债和权益工具的分类
本集团根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金
融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融负债或权
益工具。
10.4.1 金融负债的分类、确认及计量
金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金
融负债。
10.4.1.1 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
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以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债(含属于金融负债
的衍生工具)和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。除衍生金融负债
单独列示外，以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债列示为交易性金融负债。
金融负债满足下列条件之一，表明本集团承担该金融负债的目的是交易性的：
承担相关金融负债的目的，主要是为了近期回购。
相关金融负债在初始确认时属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观
证据表明近期实际存在短期获利模式。
相关金融负债属于衍生工具。但符合财务担保合同定义的衍生工具以及被指定为有效
套期工具的衍生工具除外。
本集团将符合下列条件之一的金融负债，在初始确认时可以指定为以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融负债：(1)该指定能够消除或显著减少会计错配；(2)根据本集团正式
书面文件载明的风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融资产和金
融负债组合进行管理和业绩评价，并在本集团内部以此为基础向关键管理人员报告；(3)
符合条件的包含嵌入衍生工具的混合合同。
交易性金融负债采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等
金融负债相关的股利或利息支出计入当期损益。
对于被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该金融负债由本集团自
身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益，其他公允价值变动计入当期损
益。该金融负债终止确认时，之前计入其他综合收益的自身信用风险变动引起的其公允价
值累计变动额转入留存收益。与该等金融负债相关的股利或利息支出计入当期损益。若按
上述方式对该等金融负债的自身信用风险变动的影响进行处理会造成或扩大损益中的会计
错配的，本集团将该金融负债的全部利得或损失(包括自身信用风险变动的影响金额)计入
当期损益。
10.4.1.2 其他金融负债
除金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债、财务
担保合同外的其他金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，按摊余成本进行后续计
量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
本集团与交易对手方修改或重新议定合同，未导致按摊余成本进行后续计量的金融负债终
止确认，但导致合同现金流量发生变化的，本集团重新计算该金融负债的账面价值，并将
相关利得或损失计入当期损益。重新计算的该金融负债的账面价值，本集团根据将重新议
定或修改的合同现金流量按金融负债的原实际利率折现的现值确定。对于修改或重新议定
合同所产生的所有成本或费用，本集团调整修改后的金融负债的账面价值，并在修改后金
融负债的剩余期限内进行摊销。
10.4.1.2.1 财务担保合同
财务担保合同是指当特定债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款偿付债务时，
要求发行方向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。对于不属于指定为以公允价值
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计量且其变动计入当期损益的金融负债或者因金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉
入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担保合同，在初始确认后按照损失准备金额以
及初始确认金额扣除依据收入准则相关规定所确定的累计摊销额后的余额孰高进行计量。
10.4.2 金融负债的终止确认
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本集团(借
入方)与借出方之间签订协议，以承担新金融负债方式替换原金融负债，且新金融负债与原
金融负债的合同条款实质上不同的，本集团终止确认原金融负债，并同时确认新金融负
债。
金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价(包括转出的非
现金资产或承担的新金融负债)之间的差额，计入当期损益。
10.4.3 权益工具
权益工具是指能证明拥有本集团在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本集团发
行(含再融资)、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理。本集团不确认权益工具
的公允价值变动。与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。
本集团对权益工具持有方的分配作为利润分配处理，发放的股票股利不影响股东权益总
额。
10.5 金融资产和金融负债的抵销
当本集团具有抵销已确认金融资产和金融负债金额的法定权利，且该种法定权利是当前可
执行的，同时本集团计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资
产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债
在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。
11、应收款项
对于应收账款，本集团按信用风险特征的相似性和相关性进行分组。这些信用风险通常反
映债务人按照该等资产的合同条款偿还所有到期金额的能力，并且与被检查资产的未来现
金流量测算相关。
应收账款各组合确定依据及信用损失准备计提方法如下：
组合名称 确定组合的依据
本组合主要包括应收本集团关联方款项、应收政府部门及合作方款项、备用
低风险组合
金、押金等类别的款项。
正常风险组合 本组合为除低风险组合及重大风险组合之外的部分。
重大风险组合 本组合为根据内部信息及外部资源进行评估，已发生信用减值的款项。
按组合计提信用损失准备的计提方法
低风险组合 按该等类别余额的千分之一至千分之四计提
正常风险组合 按该等类别余额的 5%至 5.3%计提
单独进行减值测试，按照其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提信用
重大风险组合
损失准备
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对于其他应收款及长期应收款，本集团对业务客户进行内部信用评级，并确定各评级其他
应收款及长期应收款的预期损失率。各评级确定依据及相应的预期信用损失率如下：
内部信用评级 确定组合的依据 预期平均损失率(%)
根据历史经验，客户均能够在信用期内还款，还
正常 款记录良好，可预见的未来到期不还款的可能性 0.10
极低。
根据历史经验，客户存在逾期情况，但均能够还
关注 5.00-5.50
款。
有证据表明客户的逾期信用风险提高，违约不付
预警 5.50-100.00
款的可能增加。
有证据显示应收客户的款项已出现减值，或有证
损失 据表明客户出现严重财务困难，在可预见的未来 100.00
无法收回款项。
12、存货
12.1 存货的分类
本集团的存货主要包括房地产开发产品、原材料、库存商品、低值易耗品等。房地产开发
产品主要为房地产在建开发产品、已完工开发产品、拟开发土地等。存货按成本进行初始
计量。房地产开发产品的实际成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支
出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。原材料、库存商
品及低值易耗品的实际成本包括购买价款、运输费、保险费、应缴纳的税金及其他相关费
用等。
12.2 发出存货的计价方法
原材料及库存商品发出时，采用加权平均法确定其实际成本。房地产开发产品发出时，采
用个别计价法确定其实际成本。
12.3 存货可变现净值的确定依据
资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取
存货跌价准备。
可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计
的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基
础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
存货按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取存货跌价准备。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净
值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期
损益。
12.4 存货的盘存制度
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存货盘存制度为永续盘存制。
12.5 低值易耗品的摊销方法
低值易耗品采用五五摊销法进行摊销。
13、持有待售资产
当本集团主要通过出售(包括具有商业实质的非货币性资产交换)而非持续使用一项非流动
资产或处置组收回其账面价值时，将其划分为持有待售类别。
分类为持有待售类别的非流动资产或处置组需同时满足下列条件：(1)根据类似交易中出售
此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；(2)出售极可能发生，即本集团已
经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。
因出售对子公司的投资等原因导致丧失对子公司控制权的，无论出售后是否保留部分权益
性投资，在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在母公司个别财务报表
中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司所有资产和负债
划分为持有待售类别。
本集团以账面价值与公允价值减去出售费用后的净额孰低计量持有待售的非流动资产或处
置组。账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，减记账面价值至公允价值减去出
售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资
产减值准备。后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增
加的，恢复以前减记的金额，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转
回，转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不予转回。
持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中
负债的利息和其他费用继续予以确认。
对联营企业或合营企业的权益性投资全部或部分分类为持有待售资产，分类为持有待售的
部分自分类为持有待售之日起不再采用权益法核算。
14、长期股权投资
14.1 共同控制、重要影响的判断标准
控制是指投资方拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，
并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。共同控制是指按照相关约定对某项安
排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决
策。重大影响是指对被投资方的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者
与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位实施控制或施加重大影
响时，已考虑投资方和其他方持有的被投资单位当期可转换公司债券、当期可执行认股权
证等潜在表决权因素。
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14.2 初始投资成本的确定
对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方所有者权益在最
终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权
投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差
额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权益性证券作为合并对
价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额
作为长期股权投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初
始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调
整留存收益。通过多次交易分步取得同一控制下被合并方的股权，最终形成同一控制下企
业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作
为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日按照应享有被
合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初
始投资成本，长期股权投资初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并
日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减
的，调整留存收益。合并日之前持有的股权投资因采用权益法核算或为可供出售金融资产
而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理。
对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长期股权
投资的初始投资成本。通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的
企业合并的，分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作
为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，按照原持有被购买方的
股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的长期股权投资的初始投
资成本。原持有的股权采用权益法核算的，相关其他综合收益暂不进行会计处理。原持有
股权投资为指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资
的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转
入留存收益。
合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管
理费用，于发生时计入当期损益。
除企业合并形成的长期股权投资外其他方式取得的长期股权投资，按成本进行初始计量。
对于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期股
权投资成本为按照《企业会计准则第 22 号—金融工具确认和计量》确定的原持有股权投
资的公允价值加上新增投资成本之和。
14.3 后续计量及损益确认方法
14.3.1 按成本法核算的长期股权投资
母公司财务报表采用成本法核算对子公司的长期股权投资。子公司是指本集团能够对其实
施控制的被投资单位。
采用成本法核算的长期股权投资按初始投资成本计价。追加或收回投资调整长期股权投资
的成本。当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。
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14.3.2 按权益法核算的长期股权投资
除全部或部分分类为持有待售资产的对联营企业和合营企业的投资外，本集团对联营企业
和合营企业的投资采用权益法核算。联营企业是指本集团能够对其施加重大影响的被投资
单位，合营企业是指本集团仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净
资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应
享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权
投资的成本。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份
额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资
单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；
对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长
期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取
得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调
整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本集团不一致的，按照本集团的会计
政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收
益。对于本集团与联营企业及合营企业之间发生的交易，投出或出售的资产不构成业务
的，未实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于本集团的部分予以抵销，在此基础上
确认投资损益。但本集团与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值
损失的，不予以抵销。
在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构成
对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本集团对被投资单位负有承担额
外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后
期间实现净利润的，本集团在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享
额。
14.4 长期股权投资处置
处置长期股权投资时，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。采用权益法核
算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，原采用权益法核算而确认的
其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，并按
比例结转；因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而
确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩
余股权仍采用成本法核算的，其在取得对被投资单位的控制之前因采用权益法核算或金融
工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或
负债相同的基础进行会计处理，并按比例结转；因采用权益法核算而确认的被投资单位净
资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期损
益。
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本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后
的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩
余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实
施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，其
在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。对于本集团取得
对被投资单位的控制之前，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其
他综合收益，在丧失对被投资单位控制时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同
的基础进行会计处理，因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合
收益和利润分配以外的其他所有者权益变动在丧失对被投资单位控制时结转入当期损益。
其中，处置后的剩余股权采用权益法核算的，其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；
处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所
有者权益全部结转。
本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余
股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与
账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，
在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计
处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的
所有者权益，在终止采用权益法时全部转入当期投资收益。
本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属于“一揽
子交易”的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，
在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差
额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。
15、投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的建筑
物和已出租的土地使用权等。
投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的
经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，在
发生时计入当期损益。
本集团采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或土地使用权一
致的方式进行折旧或摊销。
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确
认该项投资性房地产。
投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入
当期损益。
16、固定资产
16.1 确认条件
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固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计
年度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可
靠地计量时才予以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可
靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外的其他后
续支出，在发生时计入当期损益。
16.2 折旧方法
固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。各类
固定资产的使用寿命、预计净残值和年折旧率如下：
类别 折旧年限(年) 残值率(%) 年折旧率(%)
房屋及建筑物 15-30 5 3.2-6.3
固定资产装修 3-6 - 16.7-33.3
机器设备 5-10 5 9.5-19
运输设备 5-10 5 9.5-19
电子及其他设备 3-10 5 9.5-31.67
预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，本集
团目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。
16.3 其他说明
当固定资产处置时或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固
定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期
损益。
本集团至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生
改变则作为会计估计变更处理。
17、在建工程
在建工程按实际成本计量﹐实际成本包括在建期间发生的各项工程支出、工程达到预定可
使用状态前的资本化的借款费用以及其他相关费用等。在建工程不计提折旧。在建工程在
达到预定可使用状态后结转为固定资产。
18、借款费用
可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发生、
借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经
开始时，开始资本化；构建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可
销售状态时，停止资本化。如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中
断、并且中断时间连续超过 3 个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活
动重新开始。其余借款费用在发生当期确认为费用。
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或
进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专
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门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资
本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入
当期损益。
19、无形资产
无形资产包括土地使用权、计算机软件等。
无形资产按成本进行初始计量。使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去
预计净残值和已计提的减值准备累计金额在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。
使用寿命不确定的无形资产不予摊销。
期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，必要时进行调整。
20、长期资产减值
本集团在每一个资产负债表日检查长期股权投资、采用成本法计量的投资性房地产、固定
资产、在建工程及使用寿命确定的无形资产是否存在可能发生减值的迹象。如果该等资产
存在减值迹象，则估计其可收回金额。使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态
的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。
估计资产的可收回金额以单项资产为基础，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计
的，则以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。可收回金额为资产或者资
产组的公允价值减去处置费用后的净额与其预计未来现金流量的现值两者之中的较高者。
如果资产的可收回金额低于其账面价值，按其差额计提资产减值准备，并计入当期损益。
商誉至少在每年年度终了进行减值测试。对商誉进行减值测试时，结合与其相关的资产组
或者资产组组合进行。即，自购买日起将商誉的账面价值按照合理的方法分摊到能够从企
业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合，如包含分摊的商誉的资产组或资产组组
合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额首先抵减分摊到
该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其
他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
21、长期待摊费用
长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。
长期待摊费用在预计受益期间分期平均摊销。
22、职工薪酬
22.1 短期薪酬的会计处理方法
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本集团在职工为其提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期
损益或相关资产成本。本集团发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期
损益或相关资产成本。职工福利费为非货币性福利的，按照公允价值计量。
本集团为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金，
以及本集团按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为本集团提供服务的会计期
间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额，确认相应负债，并计
入当期损益或相关资产成本。
22.2 离职后福利的会计处理方法
离职后福利全部为设定提存计划。
本集团在职工为其提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负
债，并计入当期损益或相关资产成本。
22.3 辞退福利的会计处理方法
本集团向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并
计入当期损益：本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利
时；本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
23、预计负债
当与或有事项相关的义务是本集团承担的现时义务，且履行该义务很可能导致经济利益流
出，以及该义务的金额能够可靠地计量，则确认为预计负债。
在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，按照履
行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。如果货币时间价值影响重
大，则以预计未来现金流出折现后的金额确定最佳估计数。
如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收
到时，作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
24、股份支付
本集团的股份支付是为了获取职工提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为基础确
定的负债的交易。本集团的股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支
付。
24.1 以权益结算的股份支付
对于用以换取职工提供的服务的以权益结算的股份支付，本集团以授予职工权益工具在授
予日的公允价值计量。该公允价值的金额在等待期内以对可行权权益工具数量的最佳估计
为基础，按直线法计算计入相关成本或费用，相应增加资本公积。
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在等待期内每个资产负债表日，本集团根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息做
出最佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。上述估计的影响计入当期相关成本或费
用，并相应调整资本公积。
24.2 以现金结算的股份支付
以现金结算的股份支付，按照本集团承担的以股份或其他权益工具为基础确定的负债的公
允价值计量。授予后立即可行权的以现金结算的股份支付，在授予日计入相关成本或费
用，相应增加负债。在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价
值重新计量，其变动计入当期损益。
24.3 实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理
本集团对股份支付计划进行修改时，若修改增加了所授予权益工具的公允价值，按照权益
工具公允价值的增加相应地确认取得服务的增加；若修改增加了所授予权益工具的数量，
则将增加的权益工具的公允价值相应地确认为取得服务的增加。权益工具公允价值的增加
是指修改前后的权益工具在修改日的公允价值之间的差额。若修改减少了股份支付公允价
值总额或采用了其他不利于职工的方式修改股份支付计划的条款和条件，则仍继续对取得
的服务进行会计处理，视同该变更从未发生，除非本集团取消了部分或全部已授予的权益
工具。
在等待期内，如果取消了授予的权益工具，本集团对取消所授予的权益性工具作为加速行
权处理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其
他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，本集团将其作为授予权益工具的
取消处理。
25、收入
收入是本集团在日常活动中形成的、会导致股东权益增加且与股东投入资本无关的经济利
益的总流入。
本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时，确认收
入。
合同中包含两项或多项履约义务的，本集团在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商
品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项
履约义务的交易价格计量收入。
交易价格是本集团因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方
收取的款项。本集团确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能
不会发生重大转回的金额。预期将退还给客户的款项作为退货负债，不计入交易价格。合
同中存在重大融资成分的，本集团按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付
的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利
率法摊销。
满足下列条件之一时，本集团属于在某一段时间内履行履约义务，否则，属于在某一时点
履行履约义务：
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客户在本集团履约的同时即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益；
客户能够控制本集团履约过程中在建的商品；
本集团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权
就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本集团在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进
度不能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金
额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本集团在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收
入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本集团会考虑下列迹象：
本集团就该商品或服务享有现时收款权利；
本集团已将该商品的实物转移给客户；
本集团已将该商品的法定所有权或所有权上的主要风险和报酬转移给客户；
客户已接受该商品或服务等。
本集团已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利 (且该权利取决于时间流逝之外的
其他因素) 作为合同资产列示，合同资产以预期信用损失为基础计提减值。本集团拥有
的、无条件 (仅取决于时间流逝) 向客户收取对价的权利作为应收款项列示。本集团已收
或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务作为合同负债列示。合同资产，是指本
集团已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利且该权利取决于时间流逝之外的其他
因素。合同负债，是指本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务。同
一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。
与本集团取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：
25.1 房地产开发产品销售收入
根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认
销售收入的实现。具体需满足如下条件：(1)销售合同已经订立并依法生效；(2)房地产项目
已向当地政府建设主管部门取得房地产建设工程项目竣工验收备案回执或住宅交付使用许可
证等类似文件；(3)向业主发出入伙通知后，已向业主实际交付房产或者约定的交房日届
满；(4)根据合同约定本集团已收讫房款，或已收讫首期款并办好按揭手续；(5)根据实际情
况已适当预计该房产项目总建造成本，同时基于竣工面积查丈报告合理确定可销售面积。
25.2 建造合同收入
在履行履约义务的时段内按履约进度确认收入，本集团根据已经完成的合同工作量占合同预
计总工作量的比例确定履约进度。
25.3 物业服务、酒店餐饮服务收入
本集团在提供相关服务过程中确认收入。
26、政府补助
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政府补助是指本集团从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产。政府补助在能够满足政
府补助所附条件且能够收到时予以确认。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。
26.1 与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内分期计入当期损
益。
26.2 与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
本集团的政府补助中的节能减排补贴等，由于其补偿本集团已经发生的相关费用，该等政
府补助为与收益相关的政府补助。
与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用和损失的，确认为递延收益，
并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益；用于补偿已经发生的相关成本费用和
损失的，直接计入当期损益。
与本集团日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益。与本集团日常活
动无关的政府补助，计入营业外收入。
27、递延所得税资产/递延所得税负债
所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
27.1 当期所得税
资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债(或资产)，以按照税法规定计
算的预期应交纳(或返还)的所得税金额计量。
27.2 递延所得税资产及递延所得税负债
对于某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确
认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂
时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
一般情况下所有暂时性差异均确认相关的递延所得税。但对于可抵扣暂时性差异，本集团
以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认相关的递延所得税资
产。此外，与商誉的初始确认相关的，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润
和应纳税所得额(或可抵扣亏损)的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的暂时性差
异，不予确认有关的递延所得税资产或负债。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损及税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税
款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
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本集团确认与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异产生的递延所得
税负债，除非本集团能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来
很可能不会转回。对于与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，只
有当暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差
异的应纳税所得额时，本集团才确认递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相
关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
除与直接计入其他综合收益或股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得税计入
其他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余
当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的
应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很
可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
27.3 所得税的抵销
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本
集团当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递
延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳
税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳
税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本集团递
延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
28、租赁
实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁，融资租赁以外的其
他租赁为经营租赁。
28.1 本集团作为承租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金支出在租赁期内的各个期间按直线法计入相关资产成本或当期损益。初始
直接费用计入当期损益。或有租金于实际发生时计入当期损益。
28.2 本集团作为出租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金收入在租赁期内的各个期间按直线法确认为当期损益。对金额较大的初始
直接费用于发生时予以资本化，在整个租赁期间内按照与确认租金收入相同的基础分期计
入当期损益；其他金额较小的初始直接费用于发生时计入当期损益。或有租金于实际发生
时计入当期损益。
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29、其他重要的会计政策和会计估计
29.1 资产证券化业务
本集团将部分资产(“信托财产”)证券化，将资产信托给特定目的实体，由该实体向投资者
发行优先级资产支持证券，本集团持有次级资产支持证券，次级资产支持证券在优先级资
产支持证券本息偿付完毕前不得转让。本集团作为资产服务商，提供资产维护和日常管
理、年度资产处置计划制定、制定和实施资产处置方案、签署相关资产处置协议和定期编
制资产服务报告等服务；同时本集团作为流动性支持机构，在优先级资产支持证券的本金
未能得到足额偿付时提供流动性支持，以补足利息或本金的差额。信托财产在支付信托税
负和相关费用之后，优先用于偿付优先级资产支持证券的本息，全部本息偿付之后剩余的
信托财产作为次级资产支持证券的收益，归本集团所有。本集团实际上保留了与信托财产
相关几乎所有的风险和报酬，故未对信托财产终止确认；同时，本集团对特定目的实体具
有实际控制权，已经将其纳入合并财务报表范围。
在运用证券化金融资产的会计政策时，本集团已考虑转移至其他实体的资产的风险和报酬
程度，以及本集团对该实体行使控制权的程度：
- 当本集团已转移该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬时，本集团予以终止确认该
金融资产；
- 当本集团保留该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬时，本集团继续确认该金融资
产；
- 如本集团并未转移或保留该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬，本集团考虑对该
金融资产是否存在控制。如果本集团并未保留控制权，本集团终止确认该金融资产，
并把在转移中产生或保留的权利及义务分别确认为资产或负债。如本集团保留控制
权，则根据对金融资产的继续涉入程度确认金融资产。
30、运用会计政策过程中所作的重要判断和会计估计所采用的关键假设和不确定因素
本集团在运用附注(三)所描述的会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本集团
需要对无法准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假
设是基于本集团管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上作出的。实际的
结果可能与本集团的估计存在差异。
本集团对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影
响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影
响数在变更当期和未来期间予以确认。
资产负债表日，会计估计中很可能导致未来期间资产、负债账面价值做出重大调整的关键
假设和不确定性主要有：
存货减值
本集团的存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货的可变现净值是指日常活动中，存货
的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
如果管理层对存货的估计售价、至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关
税费进行重新修订，修订后的估计售价低于目前采用的估计售价，或修订后的至完工时估
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计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费高于目前采用的估计，本集团需对存货
增加计提跌价准备。如果管理层对存货的估计售价、至完工时估计将要发生的成本、估计
的销售费用以及相关税费进行重新修订，修订后的估计售价高于目前采用的估计售价，或
修订后的至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费低于目前采用的估
计，本集团需对存货转回原已计提跌价准备。
如实际售价、至完工时实际发生的成本、销售费用以及相关税费高于或低于管理层的估
计，则本集团于相应的会计期间将相关影响在利润表中予以确认。
递延所得税的确认
本集团根据子公司、联营企业及合营企业的利润分配计划和相关税法规定计算并计提递延
所得税负债，而对于计划不分配的被投资公司留存利润，考虑其将用于被投资公司的日常
经营和未来发展，所以不确认相应的递延所得税负债。若未来年度的实际利润分配额超过
或小于预期的利润分配额时，相应的递延所得税负债将在利润分配计划变更日期和利润分
配宣告日期两者中较早的时点确认或转回并计入当期损益。
本集团以未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，按照可抵扣暂
时性差异和相应税率计算确认递延所得税资产。如果未来年度实际的应纳税所得额超过或
小于目前预期的金额，相应的递延所得税资产将在实际发生的年度确认或转回，并计入当
期损益。
31、重要会计政策和会计估计变更
31.1 重要会计政策变更
执行新收入准则
本集团自 2020 年 1 月 1 日起执行财政部于 2017 年发布的《关于修订印发<企业会计准则
第 14 号—收入>的通知》（财会【2017】22 号）（以下简称“新收入准则”）。
新收入准则将原收入和建造合同两项准则纳入统一的收入确认模型；以控制权转移替代风
险报酬转移作为收入确认时点的判断标准；对于包含多重交易安排的合同的会计处理提供
了更明确的指引；对于某些特定交易（或事项）的收入确认和计量给出了明确规定。
新收入准则要求首次执行该准则的累积影响数调整首次执行当年年初(即 2020 年 1 月 1 日)
留存收益及财务报表其他相关项目金额，对可比期间信息不予调整。在执行新收入准则
时，本集团仅对首次执行日尚未完成的合同的累计影响数进行调整。
31.2 首次执行新收入准则、新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况
31.2.1 首次执行新收入准则对合并财务状况的影响
2020 年 1 月 1 日首次施行新收入准则的影响汇总表
单位：人民币元
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施行新收入准则影响
按原收入准则列示的账面价值 按新收入准则列示的账面价值
项目
2019 年 12 月 31 日 2020 年 1 月 1 日
重分类 重新计量
资产：
其他流动资产 2,186,245,006.18 304,642,326.84 2,490,887,333.02
负债：
预收款项 12,463,184,724.24 -12,444,668,534.34 18,516,189.90
合同负债 11,458,225,878.61 11,458,225,878.61
其他流动负债 494,555,104.12 986,442,655.73 1,480,997,759.85
递延所得税负债 343,802,911.14 76,160,581.76 419,963,492.90
股东权益：
未分配利润 3,746,979,862.25 228,481,745.08 3,975,461,607.33
31.2.2 首次执行新收入准则对母公司财务状况的影响
2020 年 1 月 1 日首次施行新收入准则的影响汇总表
单位：人民币元
施行新收入准则影响
按原收入准则列示的账面价值 按新收入准则列示的账面价值
项目
2019 年 12 月 31 日 重分类 重新计量 2020 年 1 月 1 日
负债：
预收款项 524,655.78 (524,655.78) -
合同负债 499,672.17 499,672.17
其他流动负债 451,200,000.00 24,983.61 451,224,983.61
(四) 税项
1、主要税种及税率
税种 计税依据 税率
企业所得税 应纳税所得额 25%
房地产销售、物业出租一般计税方法 9%
适用一般计税方法，应纳增值税额为
简易计税方法 5%
销项税额扣除可抵扣进项税后的余
物业管理 6%
增值税 额，销项税额按销售收入和相应税率
酒店餐饮 6%、9%、13%
计算；适用简易计税方法，计税依据
工程施工一般计税方法 9%、10%、13%
为应税行为收入
简易计税方法 3%
土地增值税 房地产销售收入-扣除项目金额 超率累进税率 30%-60%
契税 土地使用权及房屋的受让金额 3%-5%
房产原值一次减除 30%后的余值或租
房产税 1.2%或 12%
金收入
城市维护建设税 已交增值税 1%-7%
教育费附加 已交增值税 3%
地方教育费附加 已交增值税 2%
城镇土地使用税 实际占用的土地面积 注
注： 本公司及其子公司按照当地人民政府制定的适用税额标准缴纳城镇土地使用税。
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(五) 合并财务报表项目注释
1、货币资金
单位：人民币元
项目 期末余额 期初余额
现金：
人民币 296,568.53 1,127,144.01
港币 18,675.49 18,987.06
美元 6,439.03 6,439.03
小计 321,683.05 1,152,570.10
银行存款：
人民币 4,397,630,284.78 2,795,971,243.45
港币 1,765,872.34 419.85
美元 260,351.54 567,270.68
小计 4,399,656,508.66 2,796,538,933.98
其他货币资金(注)：
人民币 1,188,545,821.63 1,185,933,672.35
小计 1,188,545,821.63 1,185,933,672.35
合计 5,588,524,013.34 3,983,625,176.43
其中：存放在境外的款项总额 - -
注：其他货币资金主要系借款保证金和保函保证金。
2、应收账款
(1) 应收账款总体情况
单位：人民币元
项目 期末余额 期初余额
应收账款 118,190,514.74 121,019,944.52
减：坏账准备 4,192,695.57 3,872,676.91
账面价值 113,997,819.17 117,147,267.61
(2) 应收账款分类情况
单位：人民币元
期末余额
账面余额 信用损失准备
项目
账龄 账龄 账面价值
合计 合计
1 年以内 1至2年 2至3年 3 年以上 1 年以内 1至2年 2至3年 3 年以上
低风险组合 83,496,257.39 2,219,407.86 - - 85,715,665.25 83,496.25 4,438.82 - - 87,935.07 85,627,730.18
正常风险组合 27,155,167.97 2,038,401.56 527,490.90 145,908.09 29,866,968.52 1,357,758.-39 103,958.48 27,429.53 7,733.13 1,496,879.53 28,370,088.99
重大风险组合 254,616.00 501,816.00 487,200.00 1,364,248.97 2,607,880.97 254,616.00 501,816.00 487,200.00 1,364,248.97 2,607,880.97 -
合计 110,906,041.36 4,759,625.42 1,014,690.90 1,510,157.06 118,190,514.74 1,695,870.64 610,213.30 514,629.53 1,371,982.10 4,192,695.57 113,997,819.17
(3) 按账龄披露
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2020 年 06 月 30 日止半年度
单位：人民币元
期末余额 期初余额
账龄 计提比例
应收账款 信用损失准备 应收账款 信用损失准备 计提比例(%)
(%)
1 年以内 110,906,041.36 1,695,870.64 1.53 114,954,423.18 1,717,990.58 1.49
1至2年 4,759,625.42 610,213.30 12.82 2,869,786.07 574,204.56 20.01
2至3年 1,014,690.90 514,629.53 50.72 1,958,817.76 481,058.54 24.56
3至4年 529,201.01 76.88 485,614.95 386,058.85 79.5
406,847.68406,847.67
4至5年 336,707.14 320,885.51 95.30 105,553.65 69,115.48 65.48
5 年以上 644,248.91 644,248.91 100.00 645,748.91 644,248.91 99.77
合计 118,190,514.74 4,192,695.57 121,019,944.52 3,872,676.91
(4) 按信用损失准备计提方法分类披露
单位：人民币元
项目 期末余额 期初余额
账面余额 信用损失准备 金额 信用损失准备
账面价值 账面价值
金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%)
按组合计提信用损失准备
低风险组合 85,715,665.25 72.52 87,935.07 0.10 85,627,730.16 92,678,289.26 76.58 93,398.90 0.1 92,584,890.36
正常风险组合 29,866,968.52 25.27 1,496,879.53 5.01 28,370,089.01 25,860,605.41 21.37 1,298,228.16 5.02 24,562,377.25
重大风险组合 2,607,880.97 2.21 2,607,880.97 100.00 - 2,481,049.85 2.05 2,481,049.85 100 -
合计 118,190,514.74 4,192,695.57 113,997,819.17 121,019,944.52 3,872,676.91 117,147,267.61
(5) 信用损失准备情况
单位：人民币元
本期变动
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 合并范围变动
信用损失准
3,872,676.91 1,396,170.17 (1,008,956.85) (67,194.66) - 4,192,695.57
备
应收账款信用损失准备变动情况如下：
单位：人民币元
整个存续期预期信用损失 整个存续期预期信用损失
合计
信用损失准备 (未发生信用减值) (已发生信用减值)
2020 年 1 月 1 日余额 1,391,627.06 2,481,049.85 3,872,676.91
2020 年 1 月 1 日余额在本期 - - -
——转入已发生信用减值 - - -
——转回未发生信用减值 127,784.88 (127,784.88) -
本期计提 1,141,554.17 254,616.00 1,396,170.17
本期转回 1,008,956.85 - 1,008,956.85
转销或核销 67,194.66 - 67,194.66
终止确认金融资产(包括直接减记)而转出 - - -
其他变动 - - -
2020 年 6 月 30 日余额 1,584,814.60 2,607,880.97 4,192,695.57
(6) 本期实际核销的应收账款情况
单位：人民币元
项目 核销金额
应收租金 67,076.16
合计 67,076.16
(7) 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
单位：人民币元
占应收账款期末余
信用损失准备期末
单位名称 期末余额 额合计数的比例
余额
(%)
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2020 年 06 月 30 日止半年度
客户 A 13,717,418.21 11.61 137,174.18
客户 B 3,608,751.81 3.05 36,087.52
客户 C 2,544,605.06 2.15 25,446.05
客户 D 1,883,409.16 1.59 18,834.09
客户 E 1,327,373.61 1.12 13,273.74
合计 23,081,557.85 19.52 230,815.58
3、预付款项
(1) 预付款项按账龄列示
单位：人民币元
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 28,626,437.84 50.36 38,946,142.48 79.76
1至2年 26,913,643.24 47.34 9,873,333.80 20.23
2至3年 1,307,633.77 2.30 - -
3 年以上 - - 7,098.76 0.01
合计 56,847,714.85 100.00 48,826,575.04 100.00
于 2020 年 6 月 30 日，本集团账龄超过一年的重要预付款项为预付的项目合作款。
(2) 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款项情况
单位：人民币元
占预付款项期末余额
单位名称 期末余额
合计数的比例(%)
供应商 A 19,955,000.00 35.10
供应商 B 9,922,802.44 17.46
供应商 C 9,234,696.71 16.24
供应商 D 6,000,000.00 10.55
供应商 E 1,080,278.00 1.90
合计 46,192,777.15 81.26
4、其他应收款
4.1 其他应收款汇总
单位：人民币元
项目 期末余额 期初余额
应收利息 - -
应收股利 - -
其他应收款 406,884,478.02 612,242,431.10
合计 406,884,478.02 612,242,431.10
4.2 其他应收款
(1) 按账龄披露
单位：人民币元
期末余额
账龄
其他应收款 信用损失准备 计提比例(%)
1 年以内 187,300,212.51 995,072.55 0.53
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2020 年 06 月 30 日止半年度
1至2年 27,919,920.81 4,142,166.43 14.84
2至3年 119,054,168.18 411,851.80 0.35
3至4年 3,489,470.35 64,453.46 1.85
4至5年 1,017,329.88 9,173.38 0.90
5 年以上 123,760,494.44 50,034,400.53 40.43
合计 462,541,596.17 55,657,118.15 12.03
(2) 按款项性质分类情况
单位：人民币元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款 227,901,671.73 393,520,939.25
押金及保证金 190,898,425.16 220,375,256.53
代垫款项 43,140,629.55 55,714,553.84
备用金 600,869.73 10,000.00
合计 462,541,596.17 669,620,749.62
(3) 信用损失准备计提情况
单位：人民币元
期末余额 期初余额
预期信用 未来 12 个月 整个存续期预 整个存续期预 未来 12 个月 整个存续期预 整个存续期预
内部信用评级
损失率(%) 内预期信用损 期信用损失(未 期信用损失(已 合计 内预期信用损 期信用损失(未 期信用损失(已 合计
失 发生信用减值) 发生信用减值) 失 发生信用减值) 发生信用减值)
正常 0.10 393,123,466.60 - - 599,875,538.65 - - 599,875,538.65
393,123,466.60
关注 5.00 - 12,654,905.66 - 12,654,905.66 - 11,863,811.76 - 11,863,811.76
预警 5.50 - 2,256,057.73 - 2,256,057.73 - 1,794,864.37 - 1,794,864.37
损失 100.00 - - 54,507,166.18 54,507,166.18 - - 56,086,534.84 56,086,534.84
账面余额 393,123,466.60 14,910,963.39 54,507,166.18 462,541,596.17 599,875,538.65 13,658,676.13 56,086,534.84 669,620,749.62
信用损失准备 393,123.50 756,828.47 54,507,166.18 55,657,118.15 599,875.54 691,908.14 56,086,534.84 57,378,318.52
账面价值 392,730,343.10 14,154,134.92 - 406,884,478.02 599,275,663.11 12,966,767.99 - 612,242,431.10
(4) 信用损失准备情况
其他应收款信用损失准备变动情况如下：
单位：人民币元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
信用损失准备 整个存续期预期信用 整个存续期预期信用 合计
未来 12 个月内预期
损失(未发生 损失(已发生
信用损失
信用减值) 信用减值)
2020 年 1 月 1 日余额 599,875.54 691,908.14 56,086,534.84 57,378,318.52
2020 年 1 月 1 日余额在本期 - - - -
——转入第二阶段 (28.81) 28.81 - -
——转入第三阶段 - - - -
——转回第二阶段 - - - -
——转回第一阶段 22,375.43 (22,375.43) - -
本期计提 114,060.93 138,102.30 - 252,163.23
本期转回 343,159.59 50,835.35 1,579,368.66 1,973,363.60
转销或核销 - - - -
终止确认金融资产(包括直接减记)而转出 - - - -
其他变动(合并范围变动) - - - -
2020 年 6 月 30 日余额 393,123.50 756,828.47 54,507,166.18 55,657,118.15
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2020 年 06 月 30 日止半年度
(5) 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位：人民币元
占其他应收款
信用损失准备
单位名称 款项性质 期末余额 期末余额合计 账龄
期末余额
数的比例(%)
单位 A 保证金 70,746,666.67 15.30 2至3年 70,746.67
单位 B 往来款 47,129,146.73 10.19 1 年以内 47,129.15
单位 C 往来款 32,230,107.30 6.97 1 年以内 32,230.11
单位 D 保证金 20,000,000.00 4.32 2至3年 20,000.00
单位 E 往来款 17,244,963.72 3.73 5 年以上 17,244.96
合计 187,350,884.42 40.50 187,350.89
5、存货
(1) 存货明细情况
单位：人民币元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 存货跌价准备 账面价值 账面余额 存货跌价准备 账面价值
拟开发土地 8,298,788,174.59 - 8,298,788,174.59 9,438,896,327.71 - 9,438,896,327.71
在建开发产品 21,159,597,755.43 699,177,879.45 20,460,419,875.98 20,070,184,110.20 699,177,879.45 19,371,006,230.75
完工开发产品 3,608,865,643.85 98,009,142.77 3,510,856,501.08 3,785,148,245.64 99,616,824.28 3,685,531,421.36
商品、材料、低值易耗
69,659,780.46 - 69,659,780.46 50,409,525.58 - 50,409,525.58
品
合计 33,136,911,354.33 797,187,022.22 32,339,724,332.11 33,344,638,209.13 798,794,703.73 32,545,843,505.40
本期本集团存货中借款费用资本化金额为人民币 441,598,768.73 元 ( 2019 年 1-6 月：人民
币 393,491,589.31 元)。
本集团本期用于确定借款利息费用的资本化率为 4.75%至 13% ( 2019 年 1-6 月：4.75%至
13%)。
(2) 拟开发土地明细情况
单位：人民币元
项目名称 预计开工时间 预计竣工时间 预计总投资额 期初余额 期末余额
深圳黄金台项目 2020.11 2024.5 6,143,539,445.71 301,107,608.44 307,353,946.61
深圳宝安 26 区项目 不确定 不确定 不确定 3,809,102,354.83 3,901,929,141.04
成都白鹭郡 6 期 不确定 不确定 不确定 132,819,773.65 193,685,191.35
成都三岔湖仁寿项目 不确定 不确定 不确定 389,611,543.72 396,267,639.04
成都三岔湖简阳项目 不确定 不确定 不确定 32,844,479.69 32,844,479.69
惠州金山湖天地(“惠州央筑花园 3 期” ) 2021.1 2023.1 2,244,172,037.99 402,633,928.41 406,018,129.15
惠州仲恺科研楼项目 不确定 不确定 1,114,318,259.32 290,732,878.34 290,824,354.72
惠州创佳河谷花园 2 期 2020.3 2022.10 1,187,331,538.23 716,972,936.55 -
惠州创佳河谷花园 3 期 2020.9 2022.12 1,134,028,291.33 418,864,476.16 707,131,930.74
惠州惠兴河谷花园 4 期 2021.5 2023.8 1,424,027,973.09 642,226,534.97 677,006,434.91
惠州竹仔园项目 2020.5 2022.12 2,335,830,000.00 994,040,422.64 -
惠州半岛城邦 5 期 C 组团 不确定 不确定 71,254,993.71 42,944,802.12 104,784,744.65
惠州半岛城邦 7 期 2022.3 2023.6 70,743,890.53 28,827,490.59 29,925,441.16
青岛半岛城邦北区 5 期 2020.12 2022.12 530,000,000.00 79,342,244.19 80,329,513.00
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2020 年 06 月 30 日止半年度
项目名称 预计开工时间 预计竣工时间 预计总投资额 期初余额 期末余额
上海珑湾 2 期商业项目 2021.3 2024.12 943,152,373.00 72,913,463.08 76,424,332.18
广州南沙灵山岛项目 2020.9 2023.3 3,500,000,000.00 1,083,911,390.33 1,094,262,896.35
合计 20,698,398,802.91 9,438,896,327.71 8,298,788,174.59
(3) 在建开发产品明细情况
单位：人民币元
项目名称 开工时间 竣工时间 预计投资总额 期初余额 期末余额
重庆半岛城邦(“重庆大渡口项目” ) 2017.9 2020.7 1,894,280,826.35 766,658,994.62 816,960,120.36
无锡花溪樾院 2017.9 2020.6 1,385,555,270.99 704,772,095.19 -
无锡崇悦府( “无锡崇安府” ) 2017.6 2021.5 1,517,051,762.07 1,351,592,437.27 1,422,158,457.93
中洲坊创意中心、中洲铂玺坊(“深
2014.11 2022.7 8,856,111,115.02 3,800,166,838.33 3,964,744,501.52
圳笋岗物流园” )
青岛半岛城邦南区 3.1 期 2017.4 2020.6 449,855,844.07 116,351,819.11 -
青岛半岛城邦南区 3.2 期 2019.5 2022.2 799,454,638.82 157,593,276.38 192,092,655.72
青岛半岛城邦北区 4.1 期 2018.3 2021.6 709,743,155.76 422,678,334.55 437,671,952.45
青岛半岛城邦北区 4.2 期 2017.12 2021.7 805,428,524.89 384,696,699.33 438,379,352.43
嘉兴花溪地 2017.2 2020.6 1,521,809,828.21 1,243,480,507.35 -
惠州中洲同创公寓 2017.12 2020.9 315,479,096.36 268,833,836.18 303,902,328.52
惠州中洲天御 C3 区 2017.5 2021.1 635,225,212.85 340,683,009.86 404,255,602.82
惠州华昕家园( “惠州幸福里项目” ) 2017.11 2020.11 900,940,000.00 792,199,891.65 811,883,565.39
惠州南麓苑 1 期 2018.4 2023.4 248,765,553.00 98,945,270.58 99,007,031.34
惠州南麓苑 2 期 2018.4 2023.4 1,154,186,632.57 531,015,459.29 531,684,028.48
惠州圣廷峰汇( “惠州康威项目” ) 2018.5 2021.1 1,910,131,244.15 224,059,747.55 229,331,520.00
惠州惠兴河谷花园 1 期 2017.11 2020.11 1,377,414,065.08 951,906,697.64 981,780,675.07
惠州中洲河谷花园二期 2020.3 2022.10 1,187,331,538.23 - 776,022,845.77
惠州半岛城邦 4 期 2018.3 2020.9 1,268,038,461.84 855,992,184.64 1,019,027,738.09
惠州半岛城邦 5 期 A 组团 2018.11 2022.2 1,429,884,911.53 707,310,265.12 771,506,398.71
惠州半岛城邦 5 期 B 组团 2019.1 2022.7 589,155,528.29 310,902,274.78 337,498,562.66
惠州半岛城邦 6 期 2019.12 2024.1 2,191,348,338.05 767,467,641.72 808,806,827.78
惠州中洲竹仔园项目 2020.01 2022.11 2,347,927,406.28 - 1,100,267,613.95
佛山璞悦花园 2017.7 2021.6 2,555,052,313.00 2,153,442,513.50 2,260,706,687.30
成都天府珑悦 2018.6 2021.3 693,564,015.27 458,721,393.83 503,870,499.02
成都白鹭郡 5 期 2018.5 2021.8 791,267,264.31 334,256,024.51 362,822,931.14
成都白鹭郡 4 期 2018.3 2020.9 519,746,464.93 403,642,115.75 394,363,394.77
成都白鹭郡 1 期 2014.7 2021.9 489,820,444.26 302,447,950.38 307,089,874.59
成都锦城湖岸 2 期 2019.5 2022.6 2,488,077,336.29 1,620,366,831.09 1,883,762,589.62
合计 41,032,646,792.47 20,070,184,110.20 21,159,597,755.43
(4) 完工开发产品明细情况
单位：人民币元
项目名称 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
- -
东莞长城世家 1、2 期 9,120,190.37 9,120,190.37
成都天府半岛城邦 123 期 17,351,675.35 - 2,347,988.05 15,003,687.30
成都中央城邦 153,164,409.12 - 1,347,305.34 151,817,103.78
成都中洲里程 123,279,891.77 133,562.23 - 123,413,453.99
-
重庆半岛城邦(“重庆大渡口项目” ) 674,140,451.33 487,847,116.47 186,293,334.86
-
成都锦城湖岸 1 期 144,485,730.48 1,512,664.91 142,973,065.57
-
成都白鹭郡展示中心 55,362,450.59 8,452.99 55,370,903.58
- -
成都白鹭郡 2 期 132,891,287.65 132,891,287.66
- -
成都蓝湖郡 3 期 40,891,495.86 40,891,495.86
-
惠州央筑花园 1 期 114,056,670.54 5,440,608.27 108,616,062.27
-
惠州央筑花园 2 期 116,010,841.45 1,582,857.71 114,427,983.74
-
惠州湾上花园 130,882,784.59 77,513,535.85 53,369,248.74
-
惠州中洲天御 B 区 38,764,365.14 2,432,644.80 36,331,720.34
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2020 年 06 月 30 日止半年度
项目名称 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
-
惠州中洲天御 A 区 36,347,214.98 6,301,380.18 30,045,834.80
-
惠州中洲天御 C1 区 75,781,401.98 1,644,429.75 74,136,972.23
-
惠州中洲天御 C2 区 49,283,049.22 1,366,302.47 47,916,746.75
-
惠州天御商服时代天街项目 30,886,426.27 1,071,051.09 29,815,375.18
-
惠州中洲御郡华府 103,059,014.03 46,871,555.49 56,187,458.54
惠州半岛城邦 1 期 127,678,578.21 4,735,458.51 9,797,593.77 122,616,442.95
惠州半岛城邦 2 期 20,657,647.85 1,902,618.93 18,755,028.92
-
惠州半岛城邦 3 期 A 组团 125,033,611.55 7,754,260.49 117,279,351.06
-
惠州半岛城邦 3 期 B 组团 159,987,610.22 29,006,894.36 130,980,715.86
-
青岛半岛城邦南区 1 期 1,200,752.03 - 1,200,752.03
-
青岛半岛城邦南区 2 期 130,496,537.22 25,519,069.33 104,977,467.89
青岛半岛城邦南区 3.1 期 49,353,977.47 164,742,593.98 150,605,820.65 63,490,750.80
上海珑湾 2 期 soho 284,323,712.59 3,323,515.57 - 287,647,228.16
-
上海珑湾 1 期 97,765,146.59 942,485.96 96,822,660.63
-
上海珑湾 2 期住宅 8,164,796.69 792,316.00 7,372,480.69
-
上海中洲里程 38,576,387.16 6,625,969.28 31,950,417.88
-
上海君廷 1、2、3 阶段 93,011,480.43 9,077,168.54 83,934,311.89
无锡花溪樾院 602,259,426.17 744,578,227.89 435,408,714.56 911,428,939.50
嘉兴花溪地 - 1,296,931,791.22 1,076,023,851.93 220,907,939.29
其他零星楼盘 879,230.74 - - 879,230.74
合计 3,785,148,245.64 2,214,453,602.39 2,390,736,204.18 3,608,865,643.85
(5) 存货跌价准备
单位：人民币元
本期减少数
项目 期初余额 本期计提数 期末余额
本期转回数 本期转销数
成都白鹭郡 1 期 111,500,800.00 - - - 111,500,800.00
成都天府珑悦 58,663,400.00 - - - 58,663,400.00
成都中央城邦 17,785,732.23 - - 466,219.70 17,319,512.53
成都中洲里程 13,253,774.04 - - - 13,253,774.04
佛山璞悦花园 335,711,962.96 - - - 335,711,962.96
惠州半岛城邦 1 期 3,904,572.22 - - 68,474.85 3,836,097.37
惠州半岛城邦 2 期 351,772.06 - - 125,112.38 226,659.68
惠州半岛城邦 3 期 A 组团 19,837,376.52 - - 757,555.21 19,079,821.31
惠州半岛城邦 3 期 B 组团 4,748,017.51 - - - 4,748,017.51
惠州半岛城邦 4 期 3,827,813.76 - - - 3,827,813.76
惠州华昕家园(”惠州幸福里项目“) 49,392,327.54 - - - 49,392,327.54
无锡崇悦府(“无锡崇安府”) 140,081,575.19 - - - 140,081,575.19
无锡花溪樾院 29,022,679.70 - - 66,688.30 28,955,991.40
成都锦城湖岸 1 期 10,712,900.00 - - 123,631.07 10,589,268.93
合计 798,794,703.73 1,607,681.51 797,187,022.22
(6) 本期末本集团因担保、抵押而受限存货的情况详见附注(五)48。
6、其他流动资产
单位：人民币元
项目 期末余额 期初余额
合同取得成本 317,567,048.23 304,642,326.84
预交税费 923,649,370.75 850,474,850.60
三岔湖仁寿景区代建项目(注 1) 341,705,233.07 341,705,233.07
待抵扣增值税进项税 259,275,046.28 245,011,504.92
成都中洲中央公园项目土地整理款(注 2) 197,078,871.00 197,078,871.00
关联方借款(注 3) 192,317,481.83 194,048,127.99
待获取土地成本(注 1) 150,000,000.00 150,000,000.00
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项目 期末余额 期初余额
包销合作款 179,060,905.78 179,060,905.78
其他 22,841,697.28 28,865,512.82
合计 2,583,495,654.22 2,490,887,333.02
合同取得成本本期变动
项目 佣金支出
合同取得成本本年变动 -
年初金额-合同取得成本 304,642,326.84
本年增加-合同取得成本 61,196,129.73
本年摊销-合同取得成本（负数） (48,271,408.34)
合并范围变化-合同取得成本 -
年末金额-合同取得成本 317,567,048.23
本集团为签订商品房销售合同而支付给销售代理机构的佣金可以被销售对价覆盖，因此，
本集团将相关金额资本化确认为合同取得成本，在相关收入确认时进行摊销。
注 1： 系根据本集团与仁寿县政府签订的《三岔湖仁寿景区现代旅游产业项目合作协议》
及其补充协议而代建的三岔湖项目安置房、三岔湖环湖路二期工程以及承担的待获
取的土地成本。
注 2： 根据本集团与成都市新都区政府签订的《新都区大熊猫生态园四期及附属配套开发
项目土地整理投资协议书》及《新都区大熊猫生态园四期及附属配套开发项目二期
土地整理投资协议书》及其相关补充协议，本集团已按照协议要求支付成都市新都
区政府土地整理款人民币 597,500,000.00 元。截至 2020 年 6 月 30 日止，在抵扣土
地出让金人民币 400,421,129.00 元后，上述土地整理款余额计人民币 197,078,871.00
元待政府出让土地时予以抵扣。
注 3： 详见附注(十)6(1)。
7、债权投资
(1) 债权投资情况
单位：人民币元
期末余额
项目
账面余额 信用损失准备 账面价值
信托业保障基金 54,478,400.00 - 54,478,400.00
(2) 期末重要的债权投资
单位：人民币元
期末账面余额
项目
面值 票面利率 实际利率 到期日
中建投信托股份有限公司 15,000,000.00 一年期基准存款利率 一年期基准存款利率 26/09/2021
中航信托股份有限公司 15,000,000.00 一年期基准存款利率 一年期基准存款利率 10/11/2025
华润深国投信托有限公司 12,000,000.00 一年期基准存款利率 一年期基准存款利率 23/03/2023
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2020 年 06 月 30 日止半年度
期末账面余额
项目
面值 票面利率 实际利率 到期日
合计 42,000,000.00
8、长期应收款
(1) 长期应收款情况
单位：人民币元
期末余额 期初余额
账龄
账面余额 信用损失准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
应收利息 7,394,929.52 7,394,929.52 - 7,394,929.52 7,394,929.52 -
应收物业保修金 6,508,882.54 6,508.88 6,502,373.66 11,844,066.05 11,844.07 11,832,221.98
合计 13,903,812.06 7,401,438.40 6,502,373.66 19,238,995.57 7,406,773.59 11,832,221.98
(2) 信用损失准备计提情况
单位：人民币元
期末余额
预期信用
内部信用评级 未来 12 个月内预期信 整个存续期预期信用 整个存续期预期信用
损失率(%) 合计
用损失 损失(未发生信用减值) 损失(已发生信用减值)
正常 0.10 6,508,882.54 - - 6,508,882.54
关注 5.00 - - - -
预警 5.50 - - - -
损失 100.00 - - 7,394,929.52 7,394,929.52
账面余额 6,508,882.54 - 7,394,929.52 13,903,812.06
信用损失准备 6,508.88 - 7,394,929.52 7,401,438.40
账面价值 6,502,373.66 - - 6,502,373.66
(3) 长期应收款信用损失准备变动情况如下：
单位：人民币元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
信用损失准备 未来 12 个月内预期 整个存续期预期信用 整个存续期预期信用 合计
信用损失 损失(未发生信用减值) 损失(已发生信用减值)
2020 年 1 月 1 日余额 11,844.07 - 7,394,929.52 7,406,773.59
2020 年 1 月 1 日余额在本期 - - - -
——转入第二阶段 - - - -
——转入第三阶段 - - - -
——转回第二阶段 - - - -
——转回第一阶段 - - - -
本期计提 - - - -
本期转回 5,335.19 - - 5,335.18
终止确认金融资产(包括直接减记)而转
- - - -
出
2020 年 6 月 30 日余额 6,508.88 - 7,394,929.52 7,401,438.40
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9、长期股权投资
单位：人民币元
本期增减变动
减值准备
被投资单位名称 期初余额 权益法下确认的投 其他综合 宣告发放现金 计提减值 期末余额
追加投资 减少投资 其他权益变动 其他 期末余额
资损益 收益调整 股利或利润 准备
一、合营企业
惠州山顶会议旅游度假中心有限公司 53,089,231.05 - - - - - - - 53,089,231.05 -
嘉兴洲桂房地产开发有限公司 14,698,486.47 - - (647,418.56) - - - - - 14,051,067.91 -
东莞市中洲洲成房地产有限公司(注) - - - - - - - - -
小计 67,787,717.52 - - (647,418.56) - - - - - 67,140,298.96 -
二、联营企业 - - - - - - - - -
长城物业集团股份有限公司 113,903,560.55 - - 17,496,087.43 - - - - - 131,399,647.98 -
惠州市骏洋投资开发有限公司 204,911,831.05 - - 2,071,685.46 - - - - - 206,983,516.51 -
深圳市嘉业投资控股有限公司 12,020,436.32 - - (2,159,816.19) - - - - - 9,860,620.13 -
深圳市前海中保产业投资基金管理有限公司 12,914,313.98 - - (1,973,615.38) - - - - - 10,940,698.60 -
东莞市中洲置业有限公司 3,092,618.71 - - (29,846.70) - - - - - 3,062,772.01 -
东莞市中洲洲创房地产有限公司 - 500,000.00 - - - - - - 500,000.00 -
小计 346,842,760.61 500,000.00 - 15,404,494.62 - - - - - 362,747,255.23 -
合计 414,630,478.13 500,000.00 - 14,757,076.06 - - - - - 429,887,554.19 -
注： 东莞市中洲洲成房地产有限公司（以下简称“东莞中洲洲成”）系本公司之子公司深圳市中洲洲立投资有限公司（以下简称“深
圳中洲洲立”）与深圳市香侨实业有限公司（以下简称“香侨实业”）于 2019 年 11 月 20 日共同设立，深圳中洲洲立持股 60%，
但因未能对其相关活动实施控制，本集团未将其纳入合并财务报表范围。深圳中洲洲立及香侨实业尚未对东莞中洲洲成实缴出
资，东莞中洲洲成亦尚未开展业务活动。2020 年 6 月 4 日，本公司之子公司深圳市中洲产城投资发展有限公司（以下简“产城投
资”）与香侨实业签订股权转让协议，产城投资将其持有的深圳中洲洲立 100%股权转让给香侨实业。股权转让完成后深圳中洲洲
立不再是本公司之子公司，东莞中洲洲成亦不再是本公司之合营企业。
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10、其他权益工具投资
(1) 其他权益工具投资情况
单位：人民币元
被投资单位名称 期末余额 期初余额
深圳市建工(集团)股份有限公司 - 241,400,000.00
深圳市长城建设监理有限公司 933,500.00 933,500.00
其他 - -
合计 933,500.00 242,333,500.00
(2) 非交易性权益工具投资的情况
单位：人民币元
本期从其他综合
本期确认的股利 指定为以公允价值计量且其变动计入
项目 累计利得/损失 收益转入留存收
收入 其他综合收益的原因
益的金额
深圳市建工(集团)股份有限公司 115,309,963.95 115,309,963.95 本期出售
深圳市长城建设监理有限公司 - 持有意图并非近期出售或短期获利
其他 - (12,924,545.00) - 持有意图并非近期出售或短期获利
合计 -- 102,385,418.95 115,309,963.95 --
11、投资性房地产
(1) 采用成本计量模式的投资性房地产
单位：人民币元
项目 房屋、建筑物、土地使用权
一、账面原值
1、期初余额 2,747,992,915.85
2、本期增加金额 8,478,627.14
1)存货转入
2)固定资产转入 8,478,627.14
3)无形资产转入 -
4)收购资产增加 -
5)企业合并增加 -
6)结算调整
3、本期减少金额 8,504,946.96
1)处置 8,478,627.14
2)结算调整 26,319.82
4、期末余额 2,747,966,596.03
二、累计折旧和累计摊销
1、期初余额 617,336,667.30
2、本期增加金额 51,590,097.46
1)计提或摊销 47,846,928.83
2)固定资产转入 3,743,168.63
3) 企业合并增加 -
3、本期减少金额 3,743,168.63
1)处置 3,743,168.63
4、期末余额 -
三、减值准备 -
1、期初余额 -
2、本期增加金额 -
3、本期减少金额 -
4、期末余额 665,183,596.13
四、账面价值 -
1、期末账面价值 2,082,782,999.90
2、期初账面价值 2,130,656,248.55
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(2) 未办妥产权证书的投资性房地产情况
2020 年 6 月 30 日，本集团账面价值计人民币 170,337,317.90 元的投资性房地产由于规划
验收等原因尚未办妥产权证明。
(3) 本期末本集团因担保、抵押而受限投资性房地产的情况详见附注(五)48。
12、固定资产
12.1 固定资产汇总
单位：人民币元
项目 期末余额 期初余额
固定资产 1,070,231,518.61 1,124,399,495.74
固定资产清理 - 3,988.76
合计 1,070,231,518.61 1,124,403,484.50
12.2 固定资产
(1) 固定资产情况
单位：人民币元
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输设备 电子及其他设备 固定资产装修 合计
一、账面原值
1、期初余额 1,262,517,873.00 86,426,181.07 41,588,048.89 140,169,188.09 566,504,642.09 2,097,205,933.14
2、本期增加金额 - 417,220.00 529,382.30 511,226.37 (1,850.00) 1,455,978.67
1)购置 - 417,220.00 529,382.30 511,226.37 (1,850.00) 1,455,978.67
2)存货转入 - - - - - -
3)收购资产增加 - - - - - -
4)企业合并增加 - - - - - -
3、本期减少金额 8,478,627.14 572,179.20 496,000.00 549,901.72 - 10,096,708.06
1)处置或报废 - 572,179.20 496,000.00 549,901.72 - 1,618,080.92
2)转出至投资性房地产 8,478,627.14 - - - - 8,478,627.14
4、结算调整
5、期末余额 1,254,039,245.86 86,271,221.87 41,621,431.19 140,130,512.74 566,502,792.09 2,088,565,203.75
二、累计折旧
1、期初余额 257,581,923.23 70,506,762.90 32,205,364.61 127,673,872.72 484,838,513.94 972,806,437.40
2、本期增加金额 20,741,114.41 4,361,472.20 1,221,525.72 2,202,608.33 22,289,819.78 50,816,540.44
1)计提 20,741,114.41 4,361,472.20 1,221,525.72 2,202,608.33 22,289,819.78 50,816,540.44
2) 收购资产增加
3、本期减少金额 531,353.83
3,743,168.63 543,570.24 471,200.00 - 5,289,292.70
1)处置或报废 - 543,570.24 471,200.00
531,353.83
- 1,546,124.07
2)转出至投资性房地产 3,743,168.63 - -
-
- 3,743,168.63
4、期末余额 129,345,127.22 1,018,333,685.14
274,579,869.01 74,324,664.86 32,955,690.33 507,128,333.72
三、减值准备
1、期初余额 - - - - - -
2、本期增加金额 - - - - - -
3、本期减少金额 - - - - - -
4、期末余额 - - - - - -
四、账面价值
1、期末账面价值 979,459,376.85 11,946,557.01 8,665,740.86
10,785,385.52
59,374,458.37 1,070,231,518.61
2、期初账面价值 12,495,315.37 1,124,399,495.74
1,004,935,949.77 15,919,418.17 9,382,684.28 81,666,128.15
(2) 于 2020 年 6 月 30 日，本集团账面价值计人民币 17,150,582.57 元的房屋及建筑物由于
规划验收等原因尚未办妥产权证明。
(3) 本期末本集团因担保、抵押而受限固定资产的情况详见附注(五)48。
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13、无形资产
单位：人民币元
项目 土地使用权 计算机软件 合计
一、账面原值
1、期初余额 6,997,400.00 23,738,915.15 30,736,315.15
2、本期增加金额 178,641.30 178,641.30
-
(1)购置 178,641.30 178,641.30
-
(2)收购资产增加 - - -
3、本期减少金额
(1) 转出至投资性房地产 - - -
4、期末余额 6,997,400.00 23,917,556.45 30,914,956.45
二、累计摊销
1、期初余额 1,551,090.25 21,051,227.10 22,602,317.35
2、本期增加金额 - 848,164.17 848,164.17
(1)计提 848,164.17 848,164.17
3、本期减少金额 - - -
4、期末余额 1,551,090.25 21,899,391.27 23,450,481.52
三、减值准备
1、期初余额 5,446,309.75 - 5,446,309.75
2、本期增加金额 - - -
3、本期减少金额 - - -
4、期末余额 5,446,309.75 - 5,446,309.75
四、账面价值
1、期末账面价值 - 2,018,165.18 2,018,165.18
2、期初账面价值 - 2,687,688.05 2,687,688.05
14、商誉
(1) 商誉账面原值
单位：人民币元
被投资单位名称 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
中保盈隆 113,603,262.45 - - 113,603,262.45
(2) 商誉减值准备
单位：人民币元
被投资单位名称 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
中保盈隆 113,603,262.45 - - 113,603,262.45
15、长期待摊费用
单位：人民币元
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 期末余额
办公室装修 25,454,025.59 458,715.60 5,073,234.63 20,839,506.56
保函担保费 3,106,796.12 - 582,524.28 2,524,271.84
其他 842,577.91 - 110,034.36 732,543.55
合计 29,403,399.62 458,715.60 5,765,793.27 24,096,321.95
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16、递延所得税资产/递延所得税负债
(1) 未经抵销的递延所得税资产
单位：人民币元
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 306,764,170.92 76,691,042.73 363,920,227.04 90,980,056.76
内部交易产生的投资性房地产 123,111,497.24 30,777,874.31 127,520,969.08 31,880,242.27
可弥补亏损 1,731,271,477.80 432,817,869.45 1,568,291,042.48 392,072,760.62
预计土地增值税 2,458,745,408.32 614,686,352.08 2,452,798,581.64 613,199,645.41
预提利息 703,066,268.21 175,766,567.06 519,819,135.76 129,954,783.94
房地产开发成本 635,808,168.44 158,952,042.11 1,446,983,460.96 361,745,865.24
股权转让收益 - - 5,137,494.96 1,284,373.74
其他 1,317,465,239.31 329,366,309.82 305,955,794.36 76,488,948.59
合计 7,276,232,230.24 1,819,058,057.56 6,790,426,706.28 1,697,606,676.57
根据本集团的测算结果，本集团认为在未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣
可抵扣暂时性差异和可抵扣亏损，因此确认相关递延所得税资产。
(2) 未经抵销的递延所得税负债
单位：人民币元
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
免租期租金 38,067,051.24 9,516,762.81 35,678,627.21 8,919,656.80
人防车位 61,917,732.88 15,479,433.22 61,818,350.96 15,454,587.74
应收利息 1,278,970,824.64 319,742,706.16 693,173,522.96 173,293,380.74
内部股权转让损失 640,914,475.00 160,228,618.75 640,914,475.00 160,228,618.75
其他权益工具投资公
- - 116,709,963.95 29,177,490.99
允价值变动
合同取得成本 317,567,048.48 79,391,762.12 304,642,327.04 76,160,581.76
其他 77,921,936.84 19,480,484.21 60,628,999.65 15,157,249.91
合计 2,415,359,069.08 603,839,767.27 1,913,566,266.77 478,391,566.69
(3) 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
单位：人民币元
抵销后递延所得税 抵销后递延所得税
递延所得税资产和 递延所得税资产和
项目 资产或负债 资产或负债
负债期末互抵金额 负债期初互抵金额
期末余额 期初余额
递延所得税资产 - 1,819,058,057.56 58,428,073.79 1,639,178,602.78
递延所得税负债 - 603,839,767.27 58,428,073.79 419,963,492.9
(4) 未确认递延所得税资产明细
单位：人民币元
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 733,608,367.43 622,528,030.25
可抵扣亏损 427,913,614.87 634,202,498.01
合计 1,161,521,982.30 1,256,730,528.26
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(5) 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
单位：人民币元
年份 期末余额 期初余额
2020 年 16,755,223.11 17,306,882.82
2021 年 29,137,062.58 19,909,374.63
2022 年 5,438,906.42 6,778,795.47
2023 年 153,297,606.09 155,369,668.27
2024 年 151,459,701.40 434,837,776.82
2025 年 71,825,115.27 -
合计 427,913,614.87 634,202,498.01
由于部分子公司未来能否获得足够的应纳税所得额具有不确定性，因此上述可抵扣暂时性差
异和可抵扣亏损未确认递延所得税资产。
17、短期借款
单位：人民币元
项目 期末余额 期初余额
抵押、质押并保证借款 30,000,000.00 -
18、应付账款
(1) 应付账款列示
单位：人民币元
项目 期末余额 期初余额
账龄在 1 年以内的应付账款 3,394,433,833.79 3,360,555,322.93
账龄在 1 年以上的应付账款 531,142,410.63 711,953,340.89
合计 3,925,576,244.42 4,072,508,663.82
(2) 账龄超过 1 年的应付账款，主要为应付工程承包商待结算的工程款项。
19、预收款项
(1) 预收款项列示
单位：人民币元
项目 期末余额 期初余额
售楼款 - -
租金款 - -
物业管理费 - -
其他（注） 9,457,627.60 18,516,189.90
合计 9,457,627.60 18,516,189.90
注 ：本集团之子公司预收酒店消费款。
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(2) 预收款项账龄分析
单位：人民币元
期末余额 期初余额
项目
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 8,108,984.03 85.74 17,227,835.51 93.04
1至2年 262,556.86 2.78 283,563.68 1.53
2至3年 231,100.00 2.44 775,169.00 4.19
3 年以上 854,986.71 9.04 229,621.71 1.24
合计 9,457,627.60 100.00 18,516,189.90 100.00
20、合同负债
单位：人民币元
项目预售比
项目名称 预计结算时间 期末余额 期初余额
例（%）
惠州半岛城邦 4 期 2020 年 10 月 85% 1,302,562,906.42 1,085,099,788.07
惠兴中洲河谷花园 1 期 2020 年 11 月 83% 1,202,542,553.39 984,211,208.26
惠州中洲天御 C3 2020 年 12 月 88% 1,199,129,335.65 971,310,763.30
无锡崇悦府（“无锡崇安府”） 2020 年 8 月 82% 1,077,438,743.41 858,027,028.85
成都白鹭郡 4 期 2020 年 9 月 94% 590,555,558.10 579,396,049.52
重庆半岛城邦（“重庆大渡口项目”） 2020 年 11 月 69% 579,114,480.73 1,081,057,354.13
成都锦城湖岸 2 期 2021 年 12 月 13% 537,772,829.36 -
成都白鹭郡 5 期 2021 年 9 月 55% 504,387,348.61 274,417,366.06
广州中洲璞悦花园项目 2021 年 6 月 33% 412,732,542.20 263,146,864.00
惠州华昕花园（“惠州幸福里项目”） 2021 年 1 月 47% 411,971,011.01 126,426,218.35
惠州中洲同创公寓 2020 年 9 月 83% 366,738,637.61 333,296,438.53
嘉兴花溪地 2020 年 8 月 100% 293,621,642.89 1,636,083,832.67
无锡花溪樾院 2020 年 8 月 62% 193,126,041.28 410,270,783.49
青岛半岛城邦南区 2 期 2020 年 12 月 98% 185,582,542.81 237,904,155.24
成都天府珑悦 2021 年 3 月 40% 159,578,312.20 97,275,436.70
惠州半岛城邦 5 期 A 组团 2022 年 3 月 21% 158,997,674.31 -
其他 2,215,528,862.03 2,520,302,591.44
合计 11,391,381,022.01 11,458,225,878.61
报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
项目 变动金额 变动原因
年初金额-合同负债 11,458,225,878.61 执行新的会计准则，预收房款、工程款等
因收到现金而增加的金额 2,949,856,227.56 执行新的会计准则，预收房款、工程款等
包含在合同负债年初账面价值中的
(3,016,701,084.16) 执行新的会计准则，预收房款、工程款等
金额所确认的收入(负数)
合计 11,391,381,022.01
21、应付职工薪酬
(1) 应付职工薪酬列示
单位：人民币元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 132,828,852.29 208,960,014.73 304,175,552.41 37,613,314.61
二、离职后福利-设定提存计划 193,106.55 4,269,869.67 3,844,098.34 618,877.88
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项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
三、辞退福利 12,080.00 934,806.80 463,240.80 483,646.00
合计 133,034,038.84 214,164,691.20 308,482,891.55 38,715,838.49
(2) 短期薪酬列示
单位：人民币元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、工资、奖金、津 128,752,353.31 180,387,486.94 274,688,801.79 34,451,038.46
贴和补贴
2、职工福利费 666,400.01 9,304,061.14 9,727,772.29 242,688.86
3、社会保险费 31,794.45 4,579,073.75 4,030,744.25 580,123.95
其中：医疗保险费 31,174.50 3,984,613.01 3,479,102.10 536,685.41
工伤保险费 148.95 38,839.71 38,988.66 -
生育保险费 471.00 482,415.08 439,447.54 43,438.54
其他 - 73,205.95 73,205.95 -
4、住房公积金 114,638.56 8,144,167.34 8,077,264.90 181,541.00
5、工会经费和职工 2,648,418.23 1,706,746.22 3,029,219.67 1,325,944.78
教育经费
6、短期带薪缺勤 261,420.79 797,758.00 797,758.00 261,420.79
7、以权益结算的股 - 2,796,484.86 2,796,484.86 -
份支付
8、其他短期薪酬 353,826.94 1,244,236.48 1,027,506.65 570,556.77
合计 132,828,852.29 208,960,014.73 304,175,552.41 37,613,314.61
(3) 设定提存计划
单位：人民币元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 192,851.55 4,173,960.67 3,757,092.94 609,719.28
2、失业保险费 255.00 95,909.00 87,005.40 9,158.60
合计 193,106.55 4,269,869.67 3,844,098.34 618,877.88
本集团按规定参加由政府机构设立的养老保险、失业保险计划，根据该计划，本集团分别
按照规定的标准向该等计划缴存费用。除上述每月缴存费用外，本集团不再承担进一步支
付义务。相应的支出于发生时计入当期损益或相关资产的成本。
本集团本年度应分别向养老保险、失业保险计划缴存费用人民币 4,173,960.67 元及人民币
95,909.00 元。于 2020 年 6 月 30 日，本集团尚有人民币 618,877.88 元的应缴存费用是于本
年到期而未支付给养老保险及失业保险计划的。有关应缴存费将于下月支付。
22、应交税费
单位：人民币元
项目 期末余额 期初余额
增值税 99,195,525.53 114,461,249.93
企业所得税 384,954,313.43 726,342,121.98
个人所得税 1,807,745.99 3,846,224.28
城市维护建设税 3,307,520.44 6,340,026.37
教育费附加 2,436,461.11 4,675,718.36
土地增值税 17,771,970.40 20,049,407.18
房产税 7,519,474.60 343,308.25
土地使用税 16,028,953.56 32,870,597.86
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项目 期末余额 期初余额
印花税 1,113,353.90 2,378,088.25
其他税费 8,205,794.95 8,200,148.43
合计 542,341,113.91 919,506,890.89
23、其他应付款
单位：人民币元
项目 期末余额 期初余额
应付利息 - -
应付股利 79,779,736.68 -
其他应付款 3,496,287,599.52 3,520,083,478.38
合计 3,576,067,336.20 3,520,083,478.38
23.1 应付股利
单位：人民币元
项目 期末余额 期初余额
普通股股利 79,779,736.68 -
合计 79,779,736.68 -
23.2 其他应付款
(1) 按款项性质列示其他应付款
单位：人民币元
项目 期末余额 期初余额
土地增值税准备金 2,625,976,319.35 2,623,587,148.09
应付股权购买款 348,474,878.89 379,606,654.59
押金保证金等 109,614,438.77 105,309,241.24
往来款项 321,049,496.97 300,577,818.25
其他 91,172,465.54 111,002,616.21
合计 3,496,287,599.52 3,520,083,478.38
注： 本集团根据国家税务总局国税发[2006]187 号《关于房地产开发企业土地增值税清算
管理有关问题的通知》及其他有关规定预提土地增值税，并计入损益。
(2) 账龄超过一年的重要其他应付款主要为尚未达到清算条件的土地增值税准备金。
24、一年内到期的非流动负债
单位：人民币元
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期借款 2,923,455,155.33 2,450,844,077.75
一年内到期的其他非流动负债 1,295,109,609.74 499,581,730.83
合计 4,218,564,765.07 2,950,425,808.58
(1) 一年内到期的长期借款
单位：人民币元
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2020 年 06 月 30 日止半年度
项目 期末余额 期初余额
抵押、质押并保证借款 2,923,455,155.33 2,360,073,540.97
抵押借款 - 90,770,536.78
合计 2,923,455,155.33 2,450,844,077.75
(2) 一年内到期的其他非流动负债
单位：人民币元
项目 期末余额 期初余额
惠州河谷花园项目融资款 1,017,597,878.91 -
合伙企业优先级合伙人投入资金 - 373,000,000.00
信托股权投资款 277,511,730.83 126,581,730.83
合计 1,295,109,609.74 499,581,730.83
25、其他流动负债
单位：人民币元
项目 期末余额 期初余额
关联方借款(注) - 451,200,000.00
待转销项税 1,071,324,288.56 1,029,797,759.85
合计 1,071,324,288.56 1,480,997,759.85
注：详见附注(十)6(2)。
26、长期借款
长期借款分类
单位：人民币元
项目 期末余额 期初余额
抵押、质押并保证借款(注) 12,477,242,405.34 11,034,541,822.00
抵押借款(注) 2,858,877,835.01 1,996,033,051.67
合计 15,336,120,240.35 13,030,574,873.67
减：一年内到期的长期借款 2,923,455,155.33 2,450,844,077.75
一年后到期的长期借款 12,412,665,085.02 10,579,730,795.92
上述借款年利率为从 4.75%至 13.00%。
注：上述借款的抵押、质押资产类别以及金额参见附注(五)48。
27、其他非流动负债
单位：人民币元
项目 期末余额 期初余额
惠州河谷花园项目融资款(注 1) 1,017,597,878.91 941,359,698.38
合伙企业优先级合伙人投入资金 - 373,000,000.00
信托股权投资款(注 2) 277,511,730.83 277,511,730.83
三岔湖仁寿景区管委会代垫国有土地出让金 68,026,400.00 68,026,400.00
关联方借款(注 3) 501,142,414.60 490,123,248.44
合计 1,864,278,424.34 2,150,021,077.65
减：一年内到期的其他非流动负债 1,295,109,609.74 499,581,730.83
一年后到期的其他非流动负债 569,168,814.60 1,650,439,346.82
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注 1： 系本公司之子公司惠州创筑房地产有限公司及其子公司从深圳安创投资管理有限公
司取得的融资款及相应的资金占用费，其中融资款包括股权投资款和股东借款。如
附注(七)1(1)所述，深圳安创投资管理有限公司对惠州创筑房地产有限公司 40%的
股权投资实际为债权投资，因此本集团将股权投资款和股东借款及按照协议计提的
资金占用费计入借款核算。
注 2： 详见附注(七)1(1)。
注 3： 系本公司之关联方深圳中洲集团有限公司对本公司之子公司的借款。
28、股本
单位：人民币元
本年增减变动
项目 本年年初余额 期末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
一、有限售条件股份
1.国家持股 - - - - - - -
2.国有法人持股 - - - - - - -
3.其他内资持股 2,681,175.00 - - - -191,550.00 -191,550.00 2,489,625.00
其中：境内法人持股(注) - - - - - - -
境内自然人持股 2,681,175.00 - - - -191,550.00 -191,550.00 2,489,625.00
4.外资持股 - - - - - - -
其中：境外法人持股 - - - - - - -
境外自然人持股 - - - - - - -
有限售条件股份合计 2,681,175.00 - - - -191,550.00 -191,550.00 2,489,625.00
二、无限售条件股份
1.人民币普通股 662,149,964.00 - - - 191,550.00 191,550.00 662,341,514.00
2.境内上市的外资股 - - - - - - -
3.境外上市的外资股 - - - - - - -
4.其他 - - - - - - -
无限售条件股份合计 662,149,964.00 - - - 191,550.00 191,550.00 662,341,514.00
三、股份总数 664,831,139.00 - - - - - 664,831,139.00
29、资本公积
单位：人民币元
项目 本年年初余额 本年增加 本年减少 期末余额
股本溢价（注 1） 2,504,877,424.36 - 62,664,232.17 2,442,213,192.19
其他资本公积(注 2) 9,645,140.38 2,796,484.86 - 12,441,625.24
合计 2,514,522,564.74 2,796,484.86 62,664,232.17 2,454,654,817.43
注 1：系本年购买子公司少数股东拥有的少数股权，因购买少数股权新取得的长期股权投
资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日开始持续计算的净资产份额之间
的差额形成的资本公积。
注 2: 主要系未行权的股份支付计人民币 11,913,791.74 元，详见附注(十一)。
30、其他综合收益
单位：人民币元
本年发生额
项目 本年年初余额 本年所得 减：前期计入其他综合收益 减：前期计入其他综合 减：所得税费 税后归属于 税后归属于 期末余额
税前发生额 当期转入损益 收益当期转入留存收益 用 母公司股东 少数股东
一、不能重分类进损 -
74,607,927.96 (1,400,000.00) 86,482,472.96 (350,000.00) (87,532,472.96) (12,924,545.00)
益的其他综合收益
其中：其他权益工具投 -
74,607,927.96 (1,400,000.00) 86,482,472.96 (350,000.00) (87,532,472.96) (12,924,545.00)
资公允价值变动（注）
二、将重分类进损益
的其他综合收益
其中：外币财务报表
- - - - - - -
折算差额
其他 - - - - - - - -
其他综合收益合计 74,607,927.96 (1,400,000.00) -- 86,482,472.96 (350,000.00) (87,532,472.96) - (12,924,545.00)
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2020 年 06 月 30 日止半年度
注：本集团通过全资子公司深圳市中洲资本有限公司（以下简称“中洲资本”）持有深圳市
建工集团股份有限公司（以下简称“建工集团”）19.9014%股权。2020 年 6 月 24 日，中洲
资本作为股权转让方，与深圳市达斯克科技有限公司（以下简称“深圳达斯克”）签署了
《股份转让协议书》，以人民币 24,000 万元向深圳达斯克出售所持有的建工集团
6038.5897 万股股份（占建工集团股份总数的 19.9014%）。
31、盈余公积
单位：人民币元
项目 本年年初余额 本年增加 本年减少 期末余额
法定盈余公积 355,480,226.77 - - 355,480,226.77
任意盈余公积 199,759,537.73 - - 199,759,537.73
合计 555,239,764.50 - - 555,239,764.50
32、未分配利润
单位：人民币元
项目 本期 上期
调整前上年末未分配利润 3,746,979,862.25 3,014,600,996.88
调整年初未分配利润合计数 228,481,745.08 11,693,020.87
其中：会计政策变更影响 228,481,745.08 11,693,020.87
调整后年初未分配利润 3,975,461,607.33 3,026,294,017.75
加：本年归属于母公司股东的净利润 155,283,413.91 787,168,958.40
其他综合收益结转留存收益 86,482,472.96 -
减：提取法定盈余公积 - -
提取任意盈余公积 - -
提取一般风险准备 - -
应付普通股股利 79,779,736.68 66,483,113.90
转作股本的普通股股利 - -
其他 - -
年末未分配利润 4,137,447,757.52 3,746,979,862.25
(1)调整期初未分配利润明细：
由于会计政策变更，影响期初未分配利润 228,481,745.08 元。
(2)本年度股东大会已批准的现金股利
2020 年 6 月 12 日，经本公司 2019 年度股东大会决议批准，按已发行之股份 664,831,139
股为基数，以每 10 股向全体股东派发现金红利人民币 1.20 元(含税)。
33、营业收入和营业成本
(1) 营业收入和营业成本
单位：人民币元
2020 年 1-6 月发生额 2019 年 1-6 月发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 3,516,911,549.12 2,766,738,762.45 2,389,802,552.09 1,105,337,609.64
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2020 年 06 月 30 日止半年度
(2) 主营业务分行业情况
单位：人民币元
2020 年 1-6 月发生额 2019 年 1-6 月发生额
行业名称
收入 成本 收入 成本
房地产收入 3,327,230,845.70 2,567,560,963.09 2,086,498,490.75 874,073,527.61
其中：房地产销售收入 3,160,971,321.25 2,535,307,358.26 1,926,874,601.44 852,203,154.61
酒店餐饮收入 66,059,867.01 103,728,417.52 187,220,648.49 137,360,804.52
物业服务收入 122,684,873.20 94,694,332.89 108,102,647.77 86,186,080.50
建筑施工收入 935,963.21 755,048.95 7,980,765.08 7,717,197.01
合计 3,516,911,549.12 2,766,738,762.45 2,389,802,552.09 1,105,337,609.64
(3) 与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息
于 2020 年 6 月 30 日，本集团分摊至尚未履行 (或部分未履行) 履约义务的交易价格预
计为人民币 143.91 亿元，主要为尚未达到房地产销售合同约定的交付条件的销售合同交易
价格以及物业出租合同的预期未来收入。本集团预计在未来 1 ~ 3 年内，在房产完工并验收
合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收
入的实现。
34、税金及附加
单位：人民币元
项目 2020 年 1-6 月发生额 2019 年 1-6 月发生额
土地增值税 42,420,306.08 311,234,196.08
营业税 330,363.78 821,561.16
城市维护建设税 8,451,177.75 7,959,536.19
教育费附加 6,771,233.59 5,588,601.62
房产税 8,259,648.96 15,090,359.13
印花税 2,490,591.72 2,027,834.33
其他税费 522,877.76 317,833.93
合计 69,246,199.64 343,039,922.44
35、销售费用
单位：人民币元
项目 2020 年 1-6 月发生额 2019 年 1-6 月发生额
销售佣金 53,073,142.82 88,532,573.59
广告宣传推广费 10,339,014.22 19,696,283.73
职工薪酬 13,746,537.31 9,411,106.22
营销装饰费 120,942.88 5,537,357.55
行政办公费 15,102,189.99 14,565,046.14
折旧摊销 906,284.86 328,458.34
其他销售费用 453,011.31 6,048,845.02
合计 93,741,123.39 144,119,670.59
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36、管理费用
单位：人民币元
项目 2020 年 1-6 月发生额 2019 年 1-6 月发生额
职工薪酬 84,685,990.27 105,490,488.60
中介机构费用 13,315,302.77 33,389,738.73
折旧及摊销 13,374,218.74 15,754,167.06
业务招待、企业文化费 6,993,443.93 7,944,495.14
物业租赁、管理费 19,335,745.45 19,552,985.78
行政办公费 6,312,540.63 9,138,946.20
会议费 258,937.61 269,175.48
财产保险 488,858.88 609,958.14
其他管理费用 4,830,280.15 16,723,200.45
合计 149,595,318.43 208,873,155.58
37、财务费用
单位：人民币元
项目 2020 年 1-6 月发生额 2019 年 1-6 月发生额
利息支出 727,274,726.12 666,068,603.72
减：已资本化的利息费用 441,598,768.73 393,491,589.31
减：利息收入 30,533,225.63 48,070,356.74
汇兑损益 5,000.35 735,454.05
其他 1,361,740.87 1,930,011.08
合计 256,509,472.98 227,172,122.80
38、其他收益
单位：人民币元
2020 年 1-6 月发 2019 年 1-6 月发
项目 与资产相关/与收益相关
生额 生额
南山区自主创新产业发展专项资金 - 3,000,000.00 与收益相关
福田区产业发展专项资金 1,440,000.00 - 与收益相关
失业保险金返还 844,450.79 - 与收益相关
增值税加计抵减 644,367.88 270,527.81
现代服务业支持资金 400,000.00 - 与收益相关
其他 1,376,953.61 180,025.38 与收益相关
合计 4,705,772.28 3,450,553.19
39、投资收益
单位：人民币元
2020 年 1-6 月发生 2019 年 1-6 月发生
项目
额 额
权益法核算的长期股权投资收益 14,757,076.06 (141,130,148.49)
-
处置长期股权投资产生的投资收益 1,141.53
- -
处置交易性金融资产的投资收益
理财产品投资收益 7,632,813.90 7,657,544.20
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益(损失) 280,182.20 186,581.92
合计 22,671,213.69 (133,286,022.37)
62
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40、信用减值利得(损失)
单位：人民币元
项目 2020 年 1-6 月发生额 上年发生额
应收账款信用减值损失 (387,213.32)
其他应收款信用减值损失 1,731,422.20
其他流动资产信用减值损失 -
长期应收款信用减值损失 (5,335.18)
合计 1,338,873.70
41、资产减值利得(损失)
单位：人民币元
项目 2020 年 1-6 月发生额 2019 年 1-6 月发生额
坏账损失 738,426.48
合计 - 738,426.48
42、营业外收入
单位：人民币元
2020 年 1-6 月发 2019 年 1-6 月发 计入当期非经常性
项目
生额 生额 损益的金额
违约金、赔偿收入 3,509,432.71 3,387,056.86 3,509,432.71
核销无法支付之应付款项 3,255,503.13 255,218.16 3,255,503.13
其他 71,560.97 2,091,727.17 71,560.97
合计 6,836,496.81 5,734,002.19 6,836,496.81
43、营业外支出
单位：人民币元
2020 年 1-6 月发生 2019 年 1-6 月发生 计入当期非经常性损益
项目
额 额 的金额
罚款、违约金支出 1,059,811.01 692,289.87 1,059,811.01
对外捐赠 10,395,528.00 1,033,800.00 10,395,528.00
其他 1,101,145.44 1,047,714.05 1,101,145.44
合计 12,556,484.45 2,773,803.92 12,556,484.45
44、所得税费用
(1) 所得税费用表
单位：人民币元
项目 2020 年 1-6 月发生额 2019 年 1-6 月发生额
当期所得税费用 62,343,093.80 99,843,413.87
递延所得税费用 33,174,310.59 11,955,435.95
合计 95,517,404.39 111,798,849.82
63
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2020 年 06 月 30 日止半年度
(2) 会计利润与所得税费用调整过程
单位：人民币元
项目 2020 年 1-6 月发生额 2019 年 1-6 月发生额
利润总额 204,083,074.17 235,268,691.54
按 25%税率计算的所得税费用 51,020,768.55 58,817,172.88
子公司适用不同税率的影响 -
1,782,878.49
非应税收入的影响 (2,653,426.26) 5,924,732.30
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 1,870,659.26 5,436,283.91
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损和
(2,669,782.16)
可抵扣暂时性差异的影响 (25,058,695.20)
本年未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或
35,832,475.11
可抵扣亏损的影响 48,310,350.20
溢价收购资产影响 9,110,060.86 11,744,915.68
汇算清缴调整以前期间所得税的影响 3,006,649.03 4,841,211.56
所得税费用 95,517,404.39 111,798,849.82
45、其他综合收益的税后净额
参见附注(五)30。
46、现金流量表项目
(1) 收到其他与经营活动有关的现金
单位：人民币元
项目 2020 年 1-6 月发生额 2019 年 1-6 月发生额
押金、保证金等企业间往来 361,772,347.25 589,622,507.82
存款利息收入 13,358,121.97 19,860,521.63
罚款及违约金收入 1,350,180.24 1,440,342.16
其他营业外收入 30,304.32 49,377.79
政府补助 3,283,296.09 4,311,203.03
其他 11,308,392.75 6,490,685.85
合计 391,102,642.62 621,774,638.28
(2) 支付其他与经营活动有关的现金
单位：人民币元
项目 2020 年 1-6 月发生额 2019 年 1-6 月发生额
企业间往来 133,151,972.74 301,701,569.51
费用性支出 192,923,407.69 198,692,394.55
罚没及违约金支出 1,850,345.20 1,383,294.38
银行手续费支出 990,785.52 1,519,286.75
捐赠支出 10,395,528.00 1,000,000.00
其他 6,436,569.36 3,013,202.05
合计 345,748,608.51 507,309,747.24
(3) 收到其他与投资活动有关的现金
单位：人民币元
项目 2020 年 1-6 月发生额 2019 年 1-6 月发生额
赎回银行理财产品 6,041,150,000.00 6,319,000,000.00
64
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财务报表附注
2020 年 06 月 30 日止半年度
项目 2020 年 1-6 月发生额 2019 年 1-6 月发生额
理财产品投资收益 7,632,813.90 7,657,544.20
其他 - 262,000.00
合计 6,048,782,813.90 6,326,919,544.20
(4) 支付其他与投资活动有关的现金
单位：人民币元
项目 2020 年 1-6 月发生额 2019 年 1-6 月发生额
购买银行理财产品 6,041,150,000.00 6,319,000,000.00
合计 6,041,150,000.00 6,319,000,000.00
(5) 收到其他与筹资活动有关的现金
单位：人民币元
项目 2020 年 1-6 月发生额 2019 年 1-6 月发生额
收到信用证保证金 4,946,250.72 1,139,601.85
收到基金合伙企业及信托公司的投资款 - 150,930,000.00
收到的抵押保证金 - 11,172,150.34
合计 4,946,250.72 163,241,752.19
(6) 支付其他与筹资活动有关的现金
单位：人民币元
项目 2020 年 1-6 月发生额 2019 年 1-6 月发生额
支付的融资费用 36,189,678.75 4,267,398.74
支付的信用证保证金 5,991,830.04 990,000.00
偿还基金合伙企业及信托公司的投资款 374,430,684.93 452,913,297.39
支付的担保费 1,566,569.96 8,745,965.98
偿还关联方借款 461,810,000.00 -
其他 13.43 22,564.82
合计 879,988,777.11 466,939,226.93
47、现金流量表补充资料
(1) 现金流量表补充资料
单位：人民币元
2020 年 1-6 月发生 2019 年 1-6 月发
补充资料
额 生额
1、将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 108,565,669.78 123,469,841.72
加：资产减值准备 - (738,426.48)
信用损失准备 (1,338,873.70) -
固定资产和投资性房地产折旧 98,677,318.35 78,433,829.47
无形资产摊销 846,541.74 1,656,106.99
长期待摊费用摊销 4,962,721.05 6,075,992.55
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失(收
15,845.53 36,503,178.44
益)
财务费用(收益) 530,843,109.08 222,024,304.06
投资损失(收益) (22,671,213.69) 133,286,022.37
递延所得税资产减少(增加) 126,177,026.95 249,927,526.86
递延所得税负债增加(减少) 157,432,826.47 5,564,281.13
65
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财务报表附注
2020 年 06 月 30 日止半年度
存货的减少(增加) 670,304,215.10 109,380,591.93
经营性应收项目的减少(增加) (467,019,810.11) 170,189,213.82
经营性应付项目的增加(减少) (665,569,999.62) (799,089,671.06)
经营活动产生的现金流量净额 541,225,376.93 336,682,791.80
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
-
债务转为资本 -
-
一年内到期的可转换公司债券 -
-
融资租入固定资产 -
-
其他 -
3、现金及现金等价物净变动情况：
现金的年末余额 4,399,978,191.71 2,789,417,222.04
减：现金的年初余额 2,797,691,504.08 4,779,502,361.18
加：现金等价物的年末余额 - -
减：现金等价物的年初余额 - -
现金及现金等价物净增加额 1,602,286,687.63 (1,990,085,139.14)
(2) 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
单位：人民币元
项目 2020 年 1-6 月发生额 2019 年 1-6 月发生额
本期发生的企业合并于本年支付的现金或现金等价物 79,534,299.21 601,926,027.39
减：购买日子公司持有的现金及现金等价物 3,528,418.17 260,710,654.46
其中：中保盈隆 - 260,710,654.46
基金公司（注） 3,528,418.17 -
取得子公司支付的现金净额 76,005,881.04 341,215,372.93
其中：中保盈隆 - 341,215,372.93
基金公司（注） 76,005,881.04 -
注：基金公司分别是：中保盈晟（深圳）股权投资合伙企业（有限合伙）、成都市蜀协信企
业管理咨询中心（有限合伙） 、成都市蜀晟华商务信息咨询中心（有限合伙）、 嘉兴槃鑫
股权投资合伙企业（有限合伙） 、嘉兴槃圣投资管理合伙企业（有限合伙）、嘉兴槃昊投
资管理合伙企业（有限合伙）、嘉兴槃誉投资管理合伙企业（有限合伙） 、嘉兴惠玺股权
投资合伙企业（有限合伙） 、嘉兴槃旭股权投资合伙企业（有限合伙）、嘉兴槃松股权投
资合伙企业（有限合伙）。
(3) 现金和现金等价物的构成
单位：人民币元
项目 期末余额 期初余额
一、现金 4,399,978,191.71 2,797,691,504.08
其中：库存现金 321,683.05 1,152,570.10
可随时用于支付的银行存款 4,399,656,508.66 2,796,538,933.98
可随时用于支付的其他货币资金 - -
可用于支付的存放中央银行款项 - -
存放同业款项 - -
拆放同业款项 - -
二、现金等价物
三、现金及现金等价物余额 4,399,978,191.71 2,797,691,504.08
66
深圳市中洲投资控股股份有限公司
财务报表附注
2020 年 06 月 30 日止半年度
48、所有权或使用权受到限制的资产
单位：人民币元
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 1,188,545,821.63 借款及保函保证金
存货 15,056,400,970.12 用于借款抵押
长期股权投资(注) 1,770,680,168.92 用于借款质押
投资性房地产 1,395,181,684.17 用于借款抵押
固定资产 979,057,522.74 用于借款抵押
合计 20,389,866,167.58
注：系本集团以子公司股权作为借款质押物。
49、外币货币性项目
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金
其中：美元 37,986.22 7.0234 266,790.57
港币 2,025,363.55 0.8811 1,784,547.83
50、政府补助
单位：人民币元
种类 金额 项目 列报项目 计入当期损益的金额
与收益相关 1,440,000.00 福田区产业发展专项资金 其他收益 1,440,000.00
与收益相关 844,450.79 失业保险金补偿 其他收益 844,450.79
与收益相关 400,000.00 现代服务业支持资金 其他收益 400,000.00
与收益相关 337,952.96 政府稳岗补贴 其他收益 337,952.96
与收益相关 741,181.93 其他 其他收益 741,181.93
合计 3,763,585.68 3,763,585.68
(六) 合并范围的变更
1、非同一控制下企业合并
本集团本期未发生非同一控制下企业合并。
2、同一控制下企业合并
本集团本期未发生同一控制下企业合并。
3、反向购买
本集团本期未发生反向购买的情况。
4、通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
本集团本期未发生多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形。
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财务报表附注
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5、其他原因的合并范围变动
持股比例(%)
单位名称 合并范围变动原因
直接 间接
东莞市中洲洲安房地产有限公司 新设 - 100.00
中保盈晟（深圳）股权投资合伙企业（有限合伙） 购买股权 - 99.79
成都市蜀协信企业管理咨询中心（有限合伙） 购买股权 - 99.58
成都市蜀晟华商务信息咨询中心（有限合伙） 购买股权 - 99.90
嘉兴槃鑫股权投资合伙企业（有限合伙） 购买股权 - 99.59
嘉兴槃圣投资管理合伙企业（有限合伙） 购买股权 - 99.58
嘉兴槃昊投资管理合伙企业（有限合伙） 购买股权 - 99.58
嘉兴槃誉投资管理合伙企业（有限合伙） 购买股权 - 99.59
嘉兴惠玺股权投资合伙企业（有限合伙） 购买股权 - 99.91
嘉兴槃旭股权投资合伙企业（有限合伙） 购买股权 - 99.83
嘉兴槃松股权投资合伙企业（有限合伙） 购买股权 99.57
惠州市璞玉房地产开发有限公司 出售 51.00
深圳市中洲洲立投资有限公司 出售 100.00
青岛思致远房地产开发有限公司 注销 - 100.00
(七) 在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
(1) 企业集团的构成
持股比例(%)
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
深圳市中洲地产有限公司 广东深圳 广东深圳 房地产开发 100.00 - 设立
深圳市香江置业有限公司 广东深圳 广东深圳 房地产开发 100.00 - 设立
深圳市华电房地产有限公司 广东深圳 广东深圳 房地产开发 - 100.00 购买
深圳市长城物流有限公司 广东深圳 广东深圳 房地产开发 99.00 1.00 设立
深圳市洲立房地产有限公司 广东深圳 广东深圳 房地产开发 - 100.00 设立
广州洲立置业有限公司 广东广州 广东广州 实业投资 - 100.00 设立
广州市中洲置地有限公司 广东广州 广东广州 房地产开发 100.00 - 设立
东莞市莞深长城地产有限公司 广东东莞 广东东莞 房地产开发 - 100.00 设立
惠州中洲置业有限公司 广东惠州 广东惠州 实业投资 100.00 - 购买
惠州市昊恒房地产开发有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 5.00 95.00 购买
惠州市浩瀚房地产开发有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 100.00 设立
惠州市维臻房地产开发有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 100.00 设立
惠州大丰投资有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 100.00 购买
惠州方联房地产有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 100.00 购买
惠州市康威投资发展有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 100.00 - 购买
成都深长城地产有限公司 四川成都 四川成都 房地产开发 85.00 15.00 设立
成都中洲锦江房地产有限公司 四川成都 四川成都 房地产开发 - 100.00 设立
成都中洲洲成房地产有限公司 四川成都 四川成都 房地产开发 - 100.00 设立
成都市银河湾房地产开发有限公司 四川成都 四川成都 房地产开发 - 100.00 购买
成都中洲投资有限公司 四川成都 四川成都 投资 - 100.00 收购
成都文旅熊猫小镇投资有限公司 四川成都 四川成都 房地产开发 - 60.00 收购
四川中洲文旅投资有限公司(注 1) 四川仁寿 四川仁寿 房地产开发 - 94.00 收购
四川中洲三岔湖投资有限公司 四川仁寿 四川仁寿 房地产开发 - 100.00 收购
成都长华置业有限公司 四川成都 四川成都 房地产开发 52.00 - 设立
青岛市中洲地产有限公司 山东青岛 山东青岛 房地产开发 100.00 - 设立
青岛市旺洲置业有限公司 山东青岛 山东青岛 房地产开发 100.00 - 收购
青岛市联顺地产有限公司 山东青岛 山东青岛 房地产开发 100.00 - 收购
上海深长城地产有限公司 上海南汇 上海南汇 房地产开发 51.00 49.00 设立
上海洲立房地产有限公司 上海浦东 上海浦东 房地产开发 100.00 - 设立
无锡中洲房地产有限公司 江苏无锡 江苏无锡 房地产开发 - 100.00 设立
嘉兴洲禾房地产有限公司 浙江嘉兴 浙江嘉兴 房地产开发 - 100.00 设立
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2020 年 06 月 30 日止半年度
持股比例(%)
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
上海盛博房地产开发有限公司 上海徐汇 上海徐汇 房地产开发 - 100.00 购买
深圳中洲圣廷苑酒店有限公司 广东深圳 广东深圳 酒店经营 95.00 5.00 设立
深圳市圣廷苑酒店管理有限公司 广东深圳 广东深圳 酒店经营 100.00 - 设立
深圳市圣廷苑物业管理有限公司 广东深圳 广东深圳 物业管理 - 100.00 设立
深圳市中洲物业管理有限公司 广东深圳 广东深圳 物业管理 100.00 - 购买
深圳市长城投资控股有限公司 广东深圳 广东深圳 物业租赁 100.00 - 设立
深圳市中洲资本有限公司 广东深圳 广东深圳 投资 100.00 - 设立
中保盈泰(深圳)股权投资合伙企业(有限合伙) 广东深圳 广东深圳 投资 - 99.99 设立
深圳市中洲产城投资发展有限公司 广东深圳 广东深圳 投资 100.00 - 设立
深圳市中洲文化创意产业有限公司 广东深圳 广东深圳 文化产业投资 100.00 - 设立
深圳市中洲商置投资有限公司 广东深圳 广东深圳 投资 100.00 - 设立
中保盈科 广东深圳 广东深圳 投资 - 100.00 设立
深圳中洲宝华置业有限公司(注 2) 广东深圳 广东深圳 房地产开发 - - 购买
佛山洲立置业有限公司 佛山顺德 佛山顺德 房地产开发 - 100.00 设立
珠海市洲立置业有限公司 广东珠海 广东珠海 房地产开发 100.00 - 设立
东莞市中洲置地有限公司 广东东莞 广东东莞 房地产开发 100.00 - 设立
宝丽房产(惠州)有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 83.15 购买
惠州市艺新装饰有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 83.15 购买
惠州市凯声电子有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 51.00 购买
惠州市绿洲投资发展有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 100.00 购买
惠州市筑品房地产开发有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 100.00 设立
惠州市蕙质房地产开发有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 100.00 设立
惠州市菁金房地产开发有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 100.00 设立
惠州市远致房地产开发有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 100.00 设立
惠州宏晟置业有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 100.00 购买
惠州市中科低碳经济科技有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 60.00 购买
重庆洲立房地产有限公司(注 3) 重庆市 重庆市 房地产开发 51.00 - 设立
青岛诚致远房地产开发有限公司 山东青岛 山东青岛 房地产开发 - 100.00 设立
无锡洲樾房地产有限公司 江苏无锡 江苏无锡 房地产开发 - 100.00 设立
西藏卓轩企业管理合伙企业(有限合伙) 西藏拉萨 西藏拉萨 企业管理 - 100.00 设立
惠州创筑房地产有限公司(注 4) 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 60.00 购买
成都市洲金房地产开发有限公司 四川成都 四川成都 房地产开发 - 100.00 设立
成都市洲天房地产开发有限公司 四川成都 四川成都 房地产开发 - 100.00 设立
成都市洲立房地产开发有限公司 四川成都 四川成都 房地产开发 - 100.00 设立
无锡樾时光文化传播有限公司 江苏无锡 江苏无锡 文化产业投资 - 100.00 设立
惠州惠兴房地产有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 100.00 设立
惠州创佳房地产有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 100.00 设立
成都洲新房地产开发有限公司(注 5) 四川成都 四川成都 房地产开发 - 40.00 设立
青岛泽润德房地产营销顾问有限公司 山东青岛 山东青岛 房地产营销 - 100.00 设立
深圳市盈灿建设有限公司(注 6) 广东深圳 广东深圳 工程施工 95.00 5.00 设立
东莞中洲城市开发有限公司 广东东莞 广东东莞 房地产开发 - 100.00 购买
珠海中保天雅股权投资合伙企业(有限合伙) 广东珠海 广东珠海 投资 - 100.00 设立
珠海中保天钧股权投资合伙企业(有限合伙) 广东珠海 广东珠海 投资 - 99.97 设立
西藏松轩企业管理合伙企业(有限合伙) 西藏拉萨 西藏拉萨 企业管理 - 100.00 设立
广州南沙区盈信股权投资合伙企业(有限合伙) 广州南沙 广州南沙 投资 - 99.99 设立
广州南沙区投元置业有限公司 广州南沙 广州南沙 房地产开发 - 51.00 设立
深圳市中洲酒店管理有限公司 广东深圳 广东深圳 酒店管理 100.00 - 设立
广州南沙区投元产城投资有限公司 广州南沙 广州南沙 投资 - 95.00 设立
西藏途轩企业管理合伙企业(有限合伙) 西藏拉萨 西藏拉萨 投资 - 99.99 设立
永勤玩具实业(深圳)有限公司 广东深圳 广东深圳 实业 - 100.00 购买
惠州市银泰达实业有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 90.00 企业合并
中保盈隆 广东深圳 广东深圳 投资 - 99.99 企业合并
东莞市中洲城置房地产开发有限公司 广东东莞 广东东莞 房地产开发 - 51.00 设立
深圳市中洲洲越投资有限公司 广东深圳 广东深圳 投资 - 100.00 设立
深圳市中洲洲汇投资有限公司 广东深圳 广东深圳 投资 - 100.00 设立
深圳市中洲洲景投资有限公司 广东深圳 广东深圳 投资 - 100.00 设立
深圳市中洲洲禾投资有限公司 广东深圳 广东深圳 投资 - 100.00 设立
成都中洲夸克企业管理有限公司 四川成都 四川成都 企业管理 - 100.00 设立
西藏运璟 西藏拉萨 西藏拉萨 企业管理 - 99.99 企业合并
深圳市悦鼎投资有限公司 广东深圳 广东深圳 投资 - 100.00 设立
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2020 年 06 月 30 日止半年度
持股比例(%)
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
东莞市中洲洲安房地产有限公司 广东东莞 广东东莞 房地产开发 100.00 设立
中保盈晟（深圳）股权投资合伙企业（有限合伙） 广东深圳 广东深圳 投资 99.79 购买
成都市蜀协信企业管理咨询中心（有限合伙） 四川成都 四川成都 投资 99.58 购买
成都市蜀晟华商务信息咨询中心（有限合伙） 四川成都 四川成都 投资 99.90 购买
嘉兴槃鑫股权投资合伙企业（有限合伙） 浙江嘉兴 浙江嘉兴 投资 99.59 购买
嘉兴槃圣投资管理合伙企业（有限合伙） 浙江嘉兴 浙江嘉兴 投资 99.58 购买
嘉兴槃昊投资管理合伙企业（有限合伙） 浙江嘉兴 浙江嘉兴 投资 99.58 购买
嘉兴槃誉投资管理合伙企业（有限合伙） 浙江嘉兴 浙江嘉兴 投资 99.59 购买
嘉兴惠玺股权投资合伙企业（有限合伙） 浙江嘉兴 浙江嘉兴 投资 99.91 购买
嘉兴槃旭股权投资合伙企业（有限合伙） 浙江嘉兴 浙江嘉兴 投资 99.83 购买
嘉兴槃松股权投资合伙企业（有限合伙） 浙江嘉兴 浙江嘉兴 投资 99.57 购买
注 1： 根据本集团与平安证券股份有限公司、深圳市前海中保产业投资基金管理有限公司于 2016
年 12 月 16 日签订的中保盈泰(深圳)股权投资合伙企业(有限合伙)合伙协议，中保盈泰(深
圳)股权投资合伙企业(有限合伙)在平安证券股份有限公司每期实缴出资届满三个月之日按
照年均收益率 7%向其分配收入，并由本集团于三年投资期届满之日收购平安证券股份有限
公司的权益或支付同等金额的回报，投资期自 2017 年 1 月 23 日首期资金募集到位之日起
计算。因此，本集团管理层认为上述平安证券股份有限公司的合伙权益实为债权投资，本
集团按照 100%持股比例合并中保盈泰(深圳)股权投资合伙企业(有限合伙)，截止 2020 年 6
月 30 日，本集团已归还平安证券股份有限公司的全部股权投资款计人民币 373,000,000.00
元，目前工商变更手续正在办理中。
注 2： 根据本集团与中国信达资产管理股份有限公司、中航信托股份有限公司在 2019 年度签订的
股权转让协议、合作协议及中航信托天启系列信托资产特殊机遇投资集合资金信托计划信
托贷款合同、抵押合同及保证合同等一系列协议，为获取信托借款，本集团将所持的深圳
中洲宝华置业有限公司 80%的股权转让给中航信托股份有限公司，以认购信托计划的劣后
级份额。中国信达资产管理股份有限公司以人民币 20 亿元认购信托计划的优先级份额，并
自第一笔信托贷款发放之日起 3 年内享受 11.8%的固定收益，4 至 5 年内享受 12.8%的固定
收益。在信托计划存续期内，深圳中洲宝华置业有限公司仍由本集团实际控制。因此，本
公司管理层认为上述中航信托股份有限公司对深圳中洲宝华置业有限公司的 80%股权投资
实为债权投资，本集团按照 80%持股比例合并深圳中洲宝华置业有限公司。
注 3： 根据本集团与中建投信托股份有限公司(原名“中建投信托有限责任公司”)于 2017 年度签订
的股权转让协议、合作协议及中建投信托安泉系列中洲青岛集合资金信托计划信托贷款协
议、抵押合同及保证合同等一系列协议，为获取信托借款，本集团将重庆洲立房地产有限
公司 49%股权转让给中建投信托股份有限公司。根据合作协议约定，信托借款到期后，本
集团按照原股权转让价款及 9.1%年收益率回购上述股权。因此，本集团管理层认为上述中
建投信托股份有限公司的 49%股权投资实为债权投资，本集团按照 100%持股比例合并重庆
洲立房地产有限公司。
注 4： 本集团于 2017 年 12 月签署股权转让协议，转让所持有的惠州创筑房地产有限公司 35%股
权予深圳安创投资管理有限公司。同时，惠州创筑房地产有限公司的其他股东也将其所持
有的惠州创筑房地产有限公司 5%股权转让予深圳安创投资管理有限公司。根据股权转让协
议，本集团需取得惠州创筑房地产有限公司及其子公司所持有的全部拟开发土地的按既定
建设用地规划条件签署的土地出让合同。因本集团未能在协议规定时间取得上述全部土地
出让合同，2020 年 1 月，本集团与其他股东协商签署补充协议，将取得上述土地出让合同
的期限延期。根据该补充协议，本集团负有回购其他股东所持有惠州创筑房地产有限公司
40%股权的义务。本集团管理层认为其他股东所持有惠州创筑房地产有限公司 40%的股权
投资实为债权投资。因此本集团于本年按照 100%的股权比例合并惠州创筑房地产有限公
司。
70
深圳市中洲投资控股股份有限公司
财务报表附注
2020 年 06 月 30 日止半年度
注 5： 根据本集团与长安国际信托股份有限公司于 2018 年度签订的长安权-成都洲新股权投资集
合资金信托计划、抵押合同及保证合同等一系列协议，为获取信托借款，本集团同意长安
国际信托股份有限公司对成都洲新房地产开发有限公司增资，增资完成后长安国际信托股
份有限公司持股比例为 60%。根据长安权-成都洲新股权投资集合资金信托计划增资协议及
债权债务重组协议约定，长安国际信托股份有限公司有权转让其持有的成都洲新房地产开
发有限公司全部或部分股权给本集团之子公司成都中洲锦江房地产有限公司，并按照增资
款 13%年利率享有收益。因此，本集团管理层认为上述长安国际信托股份有限公司的 60%
股权投资实为债权投资，本集团按照 100%持股比例合并成都洲新房地产开发有限公司，并
将长安国际信托股份有限公司的股权投资款中计人民币 277,511,730.83 元计入一年内到期
的非流动负债。
注 6：该公司于 2020 年 7 月完成公司名称、经营范围变更，公司名称由“深圳市盈灿工程有限公
司” 变更为“深圳市盈灿建设有限公司”，经营范围在原有基础上增加“工程设计”。
(2) 重要的非全资子公司
单位：人民币元
少数股东 本期归属于 本期向少数股东 期末少数
子公司名称
持股比例 少数股东的损益 宣告分派的股利 股东权益余额
成都文旅熊猫小镇投资有限公司 40.00% (1,981,476.05) - (13,616,171.96)
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深圳市中洲投资控股股份有限公司
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2020 年 06 月 30 日止半年度
(3) 重要非全资子公司的重要财务信息
单位：人民币元
期末余额 期初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
成都文旅熊猫小镇
1,927,551,924.62 165,527,671.99 2,093,079,596.61 2,180,545,454.18 8,831,667.24 2,189,377,121.42 1,787,068,904.22 160,235,599.33 1,947,304,503.55 1,974,968,872.30 1,422,371.03 1,976,391,243.33
投资有限公司
单位：人民币元
2020 年 1-6 月发生额 2019 年 1-6 月发生额
子公司名称 经营活动 经营活动
营业收入 净利润 综合收益总额 营业收入 净利润 综合收益总额
现金流量 现金流量
成都文旅熊猫小镇投资有限公司 164,079.05 (4,953,690.13) (4,953,690.13) (16,491,498.32) 68,312,828.57 (19,419,363.36) (19,419,363.36) 369,291,317.34
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深圳市中洲投资控股股份有限公司
财务报表附注
2020 年 06 月 30 日止半年度
2、在合营企业或联营企业中的权益
(1) 重要的合营企业或联营企业
持股比例(%) 对联营企业投资
联营企业名称 主要经营地 注册地 业务性质
直接 间接 的会计处理方法
长城物业集团股份有限公司 广东深圳 广东深圳 物业管理 - 19.4914 权益法
(2) 重要联营企业的主要财务信息
单位：人民币元
长城物业集团股份有限公司
项目
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
流动资产 1,992,226,895.58 1,713,053,129.54
非流动资产 556,786,032.95 553,005,949.79
资产合计 2,549,012,928.53 2,266,059,079.33
流动负债 1,835,669,196.48 1,637,946,248.62
非流动负债 37,370,658.62 35,964,667.16
负债合计 1,873,039,855.10 1,673,910,915.78
少数股东权益 5,774,210.41 11,564,646.81
归属于母公司股东权益 670,198,863.02 580,583,516.74
按持股比例计算的净资产份额 130,631,141.19 113,163,855.58
调整事项
—商誉 - -
—内部交易未实现利润 - -
—其他 765,521.90 739,704.97
对联营企业权益投资的账面价值 131,396,663.09 113,903,560.55
存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值 不适用 不适用
营业收入 1,427,652,076.58 1,308,498,163.41
净利润 89,763,113.12 78,142,638.42
终止经营的净利润 - -
其他综合收益 - -
综合收益总额 89,763,113.12 78,142,638.42
本年度收到的来自联营企业的股利 9,059,609.64
(3) 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
单位：人民币元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
合营企业：
投资的账面价值合计 67,140,298.96 67,787,717.52
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 (9,408,267.58) (7,522,840.03)
--其他综合收益 - -
--综合收益总额 (9,408,267.58) (7,522,840.03)
联营企业：
投资的账面价值合计 115,667,431.87 232,939,200.06
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 (5,350,044.08) (10,280,274.91)
--其他综合收益 - -
--综合收益总额 (5,350,044.08) (10,280,274.91)
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2020 年 06 月 30 日止半年度
(八) 与金融工具相关的风险
本集团的主要金融工具包括货币资金、应收票据及应收账款、其他应收款、可供出售金融
资产、借款、应付票据及应付账款、其他应付款等，各项金融工具的详细情况详见上述各
项目附注。与这些金融工具有关的风险，以及本集团为降低这些风险所采取的风险管理政
策如下所述。本集团管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定
的范围之内。
本集团采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益可能产
生的影响。由于任何风险变量很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险
变量的变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量的变化是在
独立的情况下进行的。
1. 风险管理目标和政策
本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本集团经营业
绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理
目标，本集团风险管理的基本策略是确定和分析本集团所面临的各种风险，建立适当的风
险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范
围之内。
1.1 市场风险
1.1.1 外汇风险
外汇风险指因汇率变动产生损失的风险。本集团承受外汇风险主要与港币、美元有关，除
本集团的部分下属子公司以港币进行结算外，本集团的其他主要业务活动以人民币计价结
算。除以港币作为记账本位币的子公司外，本公司及其他子公司均以人民币作为记账本位
币。于 2020 年 6 月 30 日，除下表所述资产及负债为外币余额外，本集团其他资产及负债
均为记账本位币余额。该等外币余额的资产和负债产生的外汇风险可能对本集团的经营业
绩产生影响。
单位：人民币元
项目 期末余额 期初金额
货币资金(港币) 1,784,547.83 19,406.91
货币资金(美元) 266,790.57 573,709.71
本公司密切关注汇率变动对本集团外汇风险的影响。本公司目前并未采取任何措施规避外
汇风险。
外汇风险敏感性分析
外汇风险敏感性分析假设：所有境外经营净投资套期及现金流量套期均高度有效；港币与
美元继续维持联系汇率。
在上述假设的基础上，在其他变量不变的情况下，汇率可能发生的合理变动对当期损益和
股东权益的税前影响如下：
74
深圳市中洲投资控股股份有限公司
财务报表附注
2020 年 06 月 30 日止半年度
以人民币作为记账本位币的本公司及子公司：
单位：人民币元
2020 年 1-6 月发生额 2019 年 1-6 月发生额
项目 汇率变动 对利润的影响 对股东权益的影响 对利润的影响 对股东权益的影响
所有外币 对人民币升值 5% 102,566.92 102,566.92 1,152,404.94 1,152,404.94
所有外币 对人民币贬值 5% (102,566.92) (102,566.92) (1,152,404.94) (1,152,404.94)
1.1.2 利率风险-现金流量变动风险
本集团借款以人民币借款为主，同时辅以外币借款。外币借款主要为港币浮动利率借款，
借款利率不受中国人民银行调整贷款基准利率的影响，但受到国际市场美元利率影响。人
民币借款主要为浮动利率借款，借款利率根据中国人民银行贷款基准利率浮动。本集团目
前主要是通过合理安排短期和中长期借款比例来避免利率变动所产生的现金流量风险。
利率风险敏感性分析
利率风险敏感性分析基于下述假设：
市场利率变化影响可变利率金融工具的利息收入或费用；
对于以公允价值计量的固定利率金融工具，市场利率变化仅仅影响其利息收入或费
用；
对于指定为套期工具的衍生金融工具，市场利率变化影响其公允价值，并且所有利率
套期预计都是高度有效的；
以资产负债表日市场利率采用现金流量折现法计算衍生金融工具及其他金融资产和负
债的公允价值变化。
在上述假设的基础上，在其他变量不变的情况下，利率可能发生的合理变动对当年损益和
股东权益的税前影响如下：
单位：人民币元
2020 年 1-6 月发生额 2019 年 1-6 月发生额
项目 利率变动 对利润的影响 对股东权益的影响 对利润的影响 对股东权益的影响
对外借款 上升 1% (85,957,100.00) (85,957,100.00) (55,986,500.00) (55,986,500.00)
对外借款 下降 1% 85,957,100.00 85,957,100.00 55,986,500.00 55,986,500.00
1.2 信用风险
由于截至目前商品房承购人发生违约较小，且该等房产目前的市场价格高于售价，本集团
认为与该等担保相关的风险较小。
本集团的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。
本集团采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录，无重大信用集中风
险。
1.3 流动风险
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深圳市中洲投资控股股份有限公司
财务报表附注
2020 年 06 月 30 日止半年度
管理流动风险时，本集团保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满
足本集团经营需要，并降低现金流量波动的影响。本集团管理层对银行借款的使用情况进
行监控并确保遵守借款协议。
本集团的金融负债按未折现剩余合同义务的到期期限分析如下：
单位：人民币元
总值 1 年以内 1至5年 5 年以上
非衍生金融负债
短期借款 31,305,000.00 31,305,000.00 - -
应付账款 3,925,576,244.42 3,925,576,244.42 - -
其他应付款 3,496,287,599.52 3,496,287,599.52 - -
一年以内到期的非流动负债 4,403,375,942.93 4,403,375,942.93 - -
长期借款 16,034,364,355.75 268,771,878.08 10,743,946,443.47 5,021,646,034.19
其他非流动负债 703,469,492.06 - 703,469,492.06
合计 28,594,378,634.68 12,125,316,664.95 10,743,946,443.47 5,725,115,526.25
(九) 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的年末公允价值
单位：人民币元
本年年末公允价值
项目 第一层次 第二层次 第三层次
合计
公允价值计量 公允价值计量 公允价值计量
持续的公允价值计量
其他权益工具投资 - - 933,500.00 933,500.00
持续以公允价值计量的资产总额 - - 933,500.00 933,500.00
2、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值之间的调节信息
单位：人民币元
当期利得或损失计入
项目 2019 年 12 月 31 日 本期处置 2020 年 06 月 30 日
其他综合收益
其他权益工具投资 242,333,500.00 （1,400,000.00） 240,000,000.00 933,500.00
3、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
不以公允价值计量的金融资产和负债主要包括：应收账款、其他应收款、长期应收款、债
权投资、短期借款、应付账款、其他应付款、其他流动负债、长期借款和其他非流动负债
等。
本集团管理层认为，财务报表中按摊余成本计量的金融资产及金融负债的账面价值接近该
等资产及负债的公允价值。
(十) 关联方及关联方交易
1、本公司的母公司情况
母公司对本公司的 母公司对本公司的
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本
持股比例(%) 表决权比例(%)
深圳市中洲置地有限公司 深圳 房地产开发 人民币 2 亿元 52.62 52.62
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深圳市中洲投资控股股份有限公司
财务报表附注
2020 年 06 月 30 日止半年度
本公司的最终实际控制人是黄光苗先生。
2、本公司的子公司情况
本公司的子公司情况详见附注(七)1。
3、本公司的合营和联营企业情况
本公司重要的联营企业详见附注(七)2。
本年与本集团发生关联方交易，或前期与本集团发生关联方交易形成余额的其他合营或联
营企业情况如下：
合营或联营企业名称 与本公司关系
深圳市前海中保产业投资基金管理有限公司 联营企业
长城物业集团股份有限公司 联营企业
东莞市中洲置业有限公司 联营企业
惠州市骏洋投资开发有限公司 联营企业
深圳市嘉业投资控股股份有限公司 联营企业
惠州山顶会议旅游度假中心有限公司 合营企业
嘉兴洲桂房地产开发有限公司 合营企业
东莞市中洲洲创房地产有限公司 联营公司
4、其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
DYNAMIC SUNRISE LIMITED 最终实际控制人的附属企业
深圳市中洲宝城置业有限公司 最终实际控制人的附属企业
深圳中洲集团有限公司 最终实际控制人的附属企业
深圳市汇海置业有限公司 最终实际控制人的附属企业
惠州中洲投资有限公司 最终实际控制人的附属企业
中洲(集团)控股有限公司 最终实际控制人的附属企业
中洲置业有限公司 最终实际控制人的附属企业
中洲(火炭)有限公司 最终实际控制人的附属企业
深圳市振洲实业有限公司 控股股东的重要股东的关联企业
深圳市朗怡物业管理有限公司 控股股东的附属企业
深圳市中添威商贸有限公司 控股股东的附属企业
深圳市中洲龙西置业有限公司 控股股东的附属企业
深圳市中洲河西置业有限公司 控股股东的附属企业
青岛市亮洲置业有限公司 控股股东的附属企业
深圳中洲股权投资基金管理有限公司 控股股东的重要股东
西藏中平信创业投资管理有限公司 本集团联营企业的子公司
西藏盈科创业投资管理有限公司 本集团联营企业的子公司
深圳市共享之家养老服务有限公司 本集团联营企业的子公司
东莞市中洲上一房地产开发有限公司 本集团联营企业的子公司
中保盈晟(深圳)股权投资合伙企业(有限合伙)(注) 子公司之少数股东
成都市蜀协信企业管理咨询中心(有限合伙)(注) 子公司之少数股东
嘉兴槃圣投资管理合伙企业(有限合伙)(注) 子公司之少数股东
成都市蜀晟华商务信息咨询中心(有限合伙)(注) 子公司之少数股东
成都文化旅游发展集团有限责任公司 子公司之少数股东
惠州市鹏骏置业发展有限公司 子公司之少数股东
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深圳市中洲投资控股股份有限公司
财务报表附注
2020 年 06 月 30 日止半年度
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
深圳安创投资管理有限公司 子公司之少数股东
广州风投资本研究院有限公司 子公司之少数股东
嘉兴槃鑫股权投资合伙企业(有限合伙)(注) 子公司之少数股东
平安证券股份有限公司 子公司之少数股东
长安国际信托股份有限公司 子公司之少数股东
中建投信托股份有限公司 子公司之少数股东
惠州市华基投资有限公司 子公司之少数股东
中航信托股份有限公司 子公司之股东
贾帅 本公司董事
叶晓东 副总裁兼财务总监
谭华森 副董事长
王艺瑾 董事会秘书
陈玲 监事会主席
黄光亮 间接控股股东的法人代表
黄淑丽 间接控股股东的法人代表之配偶
孙平 关键管理人员配偶
注：该公司原为本集团子公司的少数股东，2020 年 1 月 31 日取得对该公司的控制权后，
成为本集团的子公司。
5、关联方交易情况
(1) 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
①采购商品/接受劳务情况
单位：人民币元
关联方 关联交易内容 2020 年 1-6 月发生额 2019 年 1-6 月发生额
深圳市朗怡物业管理有限公司 支付物业管理费 833,234.34 -
长城物业集团股份有限公司 支付物业管理费 553,341.65 278,262.00
西藏中平信创业投资管理有限公司 支付基金管理费、咨询顾问费 542,693.15 20,434,521.78
青岛市亮洲置业有限公司 支付水电费 50,653.20 -
西藏盈科创业投资管理有限公司 支付基金管理费 - 5,897,122.00
深圳市前海中保产业投资基金管理有限公司 支付基金管理费 - 2,948,561.00
合计 1,979,922.34 29,558,466.78
②出售商品/提供劳务情况
单位：人民币元
关联方 关联交易内容 2020 年 1-6 月发生额 2019 年 1-6 月发生额
收取委托经营管理费、物业管理
深圳市汇海置业有限公司(注) 16,397,091.99 29,730,013.10
费、酒店餐饮、工程款
深圳市中洲宝城置业有限公司 收取物业管理费、酒店餐饮 5,461,824.81 5,005,368.62
深圳市朗怡物业管理有限公司 收取物业管理费 1,671,658.82 213,800.85
收取委托经营管理费、酒店餐饮、
深圳市中洲置地有限公司 375,728.16 1,895,484.19
工程款
深圳市中洲龙西置业有限公司 收取物业管理费 310,392.60 462,735.85
深圳市中添威商贸有限公司 收取物业管理费 154,216.80 367,395.84
深圳中洲集团有限公司 收取物业管理费、酒店餐饮 143,927.00 121,450.03
深圳市中洲河西置业有限公司 收取物业管理费、酒店餐饮 124,847.55 172,902.96
惠州中洲投资有限公司 收取酒店餐饮 3,734.00 -
深圳市前海中保产业投资基金管理有限公司 收取物业管理费 1,735.85 83,719.25
长城物业集团股份有限公司 收取委托经营管理费、酒店餐饮 - 18,176.42
深圳市宝晟源商贸有限公司 收取物业管理费 - 995,225.29
深圳市金力投资管理咨询有限公司 收取物业管理费、酬金 - 134,383.84
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深圳市中洲投资控股股份有限公司
财务报表附注
2020 年 06 月 30 日止半年度
关联方 关联交易内容 2020 年 1-6 月发生额 2019 年 1-6 月发生额
西藏盈科创业投资管理有限公司 收取酒店餐饮 - 15,922.89
惠州市银泰达实业有限公司 收取物业管理费、酒店餐饮 - 29,323,362.18
孙平 房地产销售 - 7,810,769.07
合计 24,645,157.58 76,350,710.38
注： 2017 年 8 月，本公司全资子公司深圳市中洲地产有限公司与深圳市汇海置业有限公
司签署《上沙村城市更新项目委托经营管理协议》，深圳市汇海置业有限公司委托深
圳市中洲地产有限公司负责上沙村城市更新项目地块(以下简称“上沙项目”)开发建设
的相关经营管理工作，具体包括产品定位管理、规划设计管理、成本管理、工程管
理、营销管理、交付管理、前期物业管理、档案管理等各环节的项目开发管理。根据
协议约定，项目经营管理费不低于人民币 3.5 亿元。
2020 年 1-6 月，深圳市中洲地产有限公司提供该委托管理协议项下的委托经营管理服
务并取得收入计人民币 12,663,906.11 元。
(2) 关联租赁情况
① 本集团作为出租人
单位：人民币元
2020 年 1-6 月确认的租 2019 年 1-6 月确认的租
承租方名称 租赁资产种类
赁收入 赁收入
深圳市共享之家养老服务有限公司 办公室 466,697.14 457,722.86
惠州中洲投资有限公司 办公室 33,712.50 -
深圳市前海中保产业投资基金管理有限公司 办公室 - 551,142.85
长城物业集团股份有限公司 办公室 - 2,335,761.90
合计 500,409.64 3,344,627.61
② 本集团作为承租人
单位：人民币元
2020 年 1-6 月确认的租 2019 年 1-6 月确认的租
出租方名称 租赁资产种类
赁收入 赁收入
深圳市中洲置地有限公司 办公室 5,056,650.84 5,056,650.85
深圳市汇海置业有限公司 办公室 511,905.56 165,822.66
合计 5,568,556.40 5,222,473.51
(3) 关联担保情况
① 本集团作为担保方
单位：人民币元
担保是否
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
已经履行完毕
嘉兴洲桂房地产开发有限公司 124,950,000.00 09/11/2018 30/08/2020 否
惠州市骏洋投资开发有限公司 140,000,000.00 02/01/2020 01/01/2023 否
中洲置业有限公司 730,752,000.00 25/07/2017 17/07/2020 否
中洲置业有限公司 1,096,128,000.00 17/07/2017 25/07/2020 否
中洲(火炭)有限公司 2,379,470,600.00 24/08/2017 23/08/2022 否
合计 4,471,300,600.00 - - -
② 本集团作为被担保方
单位：人民币元
担保是否
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
已经履行完毕
深圳中洲集团有限公司
DYNAMIC SUNRISE LIMITED 11/11/2019 11/11/2024 否
1,500,000,000.00
黄光亮、黄淑丽
79
深圳市中洲投资控股股份有限公司
财务报表附注
2020 年 06 月 30 日止半年度
担保是否
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
已经履行完毕
中洲(集团)控股有限公司 521,526,269.72 11/07/2019 否
深圳市中洲置地有限公司 200,000,000.00 11/07/2019 否
深圳市振洲实业有限公司 248,829,669.00 11/07/2019 (注) 否
深圳中洲股权投资基金管理有限公司 127,239,345.09 11/07/2019 否
深圳中洲集团有限公司 1,826,880,000.00 12/01/2018 否
合计 4,424,475,283.81
注：系本集团为中洲置业有限公司及中洲(火炭)有限公司提供银行贷款担保后，中洲(集团)
控股有限公司及其附属企业为本集团提供的反担保，根据协议约定，反担保到期日为
被担保主债务履行期间届满后两年。
(4) 关联方资金拆借
资金拆入：
单位：人民币元
2020 年年初 2020 年 1-6 月 2020 年 1-6 月 2020 年 1-6 月
资金往来方名称
往来资金余额 往来累计发生金额 偿还累计发生金额 往来资金余额
中建投信托股份有限公司 2,126,210,180.85 116,064,892.49 344,271,433.33 1,898,003,640.01
中航信托股份有限公司 1,505,408,333.33 89,337,306.47 88,845,639.80 1,505,900,000.00
深圳安创投资管理有限公司 941,359,698.38 387,198,180.53 310,960,000.00 1,017,597,878.91
深圳中洲集团有限公司 490,123,248.44 11,019,166.16 - 501,142,414.60
长安国际信托股份有限公司 277,511,730.83 18,430,017.49 18,430,017.49 277,511,730.83
平安证券股份有限公司 373,000,000.00 1,430,684.93 374,430,684.93 -
深圳市中洲置地有限公司 451,200,000.00 1,510,600,000.00 1,961,800,000.00 -
总计 6,164,813,191.83 2,134,080,248.07 3,098,737,775.55 5,200,155,664.35
2020 年 1-6 月往来累计发生金额中，包含对关联方往来资金的利息支出合计人民币
314,080,248.08 元。
资金拆出：
单位：人民币元
2020 年年初 2020 年 1-6 月 2020 年 1-6 月 2020 年 1-6 月
资金往来方名称
往来资金余额 往来累计发生金额 偿还累计发生金额 往来资金余额
东莞市中洲置业有限公司 144,196,419.31 9,140,568.27 12,024,000.00 141,312,987.58
嘉兴洲桂房地产开发有限公司 49,851,708.68 1,152,785.57 - 51,004,494.25
合计 194,048,127.99 10,293,353.84 12,024,000.00 192,317,481.83
上述关联方拆出资金的借款期限为无固定期限，借款利率为 8%~15%。2019 年度往来累计
发生金额中，包含对关联方往来资金的利息收入合计人民币 10,230,778.47 元。
(5) 合作投资
公司第八届董事会第三十四次会议及公司 2019 年第四次临时股东大会审议通过《关于终止
公司<项目跟投投资管理制度>并对项目跟投予以处置的议案》，决定终止《项目跟投投资
管理制度》。截至目前，现有项目跟投已全部终止，公司本年已支付完毕项目跟投退出
款，其中支付高级管理人员项目跟投退出款人民币 1,191.62 万元，相关工商变更尚在办理
过程中。
(6) 关键管理人员报酬
单位：人民币万元
项目 2020 年 1-6 月 2019 年 1-6 月
80
深圳市中洲投资控股股份有限公司
财务报表附注
2020 年 06 月 30 日止半年度
关键管理人员报酬 2,291.63 2,014.21
其中：股份支付 130.99 211.47
6、关联方应收应付款项
(1) 应收项目
单位：人民币元
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
深圳市汇海置业有限公司 13,717,418.21 13,717.42 4,002,423.70 4,002.42
深圳市中洲宝城置业有限公司 2,544,605.06 2,544.61 1,912,223.38 1,912.22
深圳市朗怡物业管理有限公司 1,883,409.16 1,883.41 1,643,482.06 1,643.48
深圳市中洲置地有限公司 1,327,373.61 1,327.37 674,647.32 674.65
深圳市前海中保产业投资基金管理有限公司 1,840.00 1.84 - -
惠州中洲投资有限公司 - - 4,708.00 4.71
应收账款
深圳市中洲河西置业有限公司 - - 100,174.68 100.17
深圳市中洲龙西置业有限公司 - - 121,500.00 121.50
深圳中洲集团有限公司 - - 41,883.98 41.88
西藏盈科创业投资管理有限公司 - - 980.00 0.98
长城物业集团股份有限公司 - - 1,500.00 1.50
合计 19,474,646.04 19,474.65 8,503,523.12 8,503.52
广州风投资本研究院有限公司 19,955,000.00 - 24,080,000.00 -
西藏中平信创业投资管理有限公司 224,229.19 - 224,229.19 -
预付款项
深圳市前海中保产业投资基金管理有限公司 10,000.00 - - -
合计 20,189,229.19 - 24,304,229.19 -
惠州市骏洋投资开发有限公司 13,760,000.00 13,760.00 13,760,000.00 13,760.00
成都文化旅游发展集团有限责任公司 10,000,000.00 10,000.00 10,000,000.00 10,000.00
深圳市中洲置地有限公司 2,710,741.70 2,710.74 2,710,741.70 2,710.74
长城物业集团股份有限公司 757,377.13 757.38 3,879,414.21 3,879.41
深圳市朗怡物业管理有限公司 352,895.13 352.90 - -
东莞市中洲上一房地产开发有限公司 171,669.82 171.66 32,700.00 32.70
惠州市鹏骏置业发展有限公司 171,027.84 171.03 171,027.84 171.03
其他应收款
成都市蜀晟华商务信息咨询中心(有限合伙) - - 2,109,429.00 2,109.43
成都市蜀协信企业管理咨询中心(有限合伙) - - 740,000.00 740.00
嘉兴槃圣投资管理合伙企业（有限合伙） - - 2,739,300.00 2,739.30
嘉兴槃鑫股权投资合伙企业（有限合伙） - - 3,068,720.00 3,068.72
深圳市宝晟源商贸有限公司 - - 11,000.00 11.00
中保盈晟(深圳)股权投资合伙企业(有限合伙) - - 9,313,322.00 9,313.32
合计 27,923,711.62 27,923.71 48,535,654.75 48,535.65
东莞市中洲置业有限公司 141,312,987.58 - 144,196,419.31 -
其他流动资产 嘉兴洲桂房地产开发有限公司 51,004,494.25 49,851,708.68 -
合计 192,317,481.83 - 194,048,127.99 -
中建投信托股份有限公司 18,874,000.00 - 25,898,000.00 -
中航信托股份有限公司 15,000,000.00 - 15,000,000.00 -
债权投资
长安国际信托股份有限公司 2,765,400.00 - 2,765,400.00 -
合计 36,639,400.00 - 43,663,400.00 -
长期应收款 长城物业集团股份有限公司 7,394,929.52 7,394,929.52 7,394,929.52 7,394,929.52
(2) 应付项目
单位：人民币元
项目名称 关联方 期末余额 期初余额
深圳市中洲置地有限公司 2,654,741.70 -
应付账款
深圳市朗怡物业管理有限公司 157,409.37 -
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深圳市中洲投资控股股份有限公司
财务报表附注
2020 年 06 月 30 日止半年度
项目名称 关联方 期末余额 期初余额
长城物业集团股份有限公司 1,636.00 1,636.00
合计 2,813,787.07 1,636.00
陈玲 1,443,113.76 1,443,113.76
贾帅 1,297,821.10 1,297,821.10
谭华森 433,060.55 699,788.99
合同负债
王艺瑾 - 121,427.52
叶晓东 45,871.56 45,871.56
合计 3,219,866.97 3,608,022.94
惠州市华基投资有限公司 126,628,248.79 129,666,355.67
惠州山顶会议旅游度假中心有限公司 40,250,000.00 40,250,000.00
深圳市中洲宝城置业有限公司 1,400,402.26 1,482,518.05
深圳市共享之家养老服务有限公司 151,022.00 151,022.00
其他应付款 西藏中平信创业投资管理有限公司 140,000.00 140,000.00
深圳市中洲龙西置业有限公司 30,000.00 30,000.00
长城物业集团股份有限公司 22,158.40 94,103.00
深圳中洲集团有限公司 20,000.00 20,000.00
合计 168,641,831.45 171,833,998.72
深圳安创投资管理有限公司 1,017,597,878.91 -
中建投信托股份有限公司 398,003,640.01 437,210,180.85
长安国际信托股份有限公司 277,511,730.83 126,581,730.83
一年内到期的非流动负债
中航信托股份有限公司 5,900,000.00 5,408,333.33
平安证券股份有限公司 - 373,000,000.00
合计 1,699,013,249.75 942,200,245.01
其他流动负债 深圳市中洲置地有限公司 - 451,200,000.00
中建投信托股份有限公司 1,500,000,000.00 1,689,000,000.00
长期借款 中航信托股份有限公司 1,500,000,000.00 1,500,000,000.00
合计 3,000,000,000.00 3,189,000,000.00
深圳中洲集团有限公司 501,142,414.60 490,123,248.44
深圳安创投资管理有限公司 - 941,359,698.38
其他非流动负债
长安国际信托股份有限公司 - 150,930,000.00
合计 501,142,414.60 1,582,412,946.82
(十一) 股份支付
1、以权益结算的股份支付情况
单位：人民币元
授予日权益工具公允价值的确定方法(注 1) 布莱克—斯科尔斯期权定价模型
根据最新取得的可行权职工
可行权权益工具数量的确定依据
数变动等后续信息进行估计
本期估计与上期估计有重大差异的原因 无
以权益结算的股份支付计入资本公积的累计金额 11,913,791.74
本期以权益结算的股份支付确认的费用总额 2,796,484.86
注 1：上述公允价值是使用布莱克-斯科尔斯模型计算，输入至模型的数据如下：
单位：人民币元
加权平均股票价格 14.8 元/股
加权平均行使价 15.4 元/股
采用深证地产指数最近 15 个月、27 个月、
预计波动 39 个月的波动率，分别为：18.11、24.12、
31.67年 5 月 15 日至激励对象获授的股票期
2018
预计寿命 权全部行权或注销之日止，最长不超过 51 个月
采用中国人民银行制定的金融机构 1 年期、
无风险利率 2 年期、3 年期存款基准利率，分别为：
1.50%、2.10%、2.75%
预计股息收益 0.94
82
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财务报表附注
2020 年 06 月 30 日止半年度
预计波动是根据本公司过去 3 年股价的波动计算得出。于模型中使用的预计寿命是基于管
理层的最佳估计，就不可转换性、行使限制和行使模式的影响作出了调整。
注 2： 2020 年 4 月 24 日，公司召开第八届董事会第三十八次会议，审议通过《关于注销
2018 年股票期权激励计划部分已授予股票期权的议案》，因部分激励对象离职后不
再符合获授资格及本次激励计划第二个行权期行权条件未达标，根据公司《2018 年
股票期权激励计划（草案）》，董事会同意公司注销 2018 年股票期权激励计划部
分已授予股票期权共计 4,592,898 份。本次注销完成后，公司股票期权激励计划有
效期内剩余的股票期权数量为 5,457,970 份，激励对象调整为 50 人，本事项经中国
证券登记结算有限责任公司深圳分公司审核确认，已于 2020 年 5 月 12 日办理完
成。
本年无股票期权持有人行权。
(十二) 承诺及或有事项
1、重要承诺事项
(1) 资本承诺
单位：人民币元
项目 期末余额 期初金额
已签约但尚未于财务报表中确认的
-购建长期资产承诺 - -
-房地产开发项目 10,502,565,356.67 7,796,797,049.22
-对外投资承诺 - -
合计 10,502,565,356.67 7,796,797,049.22
(2) 经营租赁承诺
至资产负债表日止，本集团对外签订的不可撤销的经营租赁合约情况如下：
单位：人民币元
项目 期末余额 期初金额
不可撤销经营租赁的最低租赁付款额：
资产负债表日后第 1 年 23,356,655.96 11,499,503.88
资产负债表日后第 2 年 7,565,747.08 3,728,107.43
资产负债表日后第 3 年 3,981,846.10 3,271,557.57
以后年度 445,185.72 282,871.63
合计 37,349,434.86 18,782,040.51
2、或有事项
本公司及房地产子公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保，截止 2020 年 6 月
30 日，尚未结清的担保金额计人民币 9,836,255,977.48 元。由于该等房产目前的市场价格
高于售价，本集团认为与提供该等担保相关的风险较小。
(十三) 其他重要事项
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财务报表附注
2020 年 06 月 30 日止半年度
1、分部信息
(1) 报告分部的确定依据与会计政策
根据本集团的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本集团的经营业务划分为 4 个经营
分部，本公司的管理层定期评价这些分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价其业绩。
在经营分部的基础上本集团确定了 4 个报告分部，分别为房地产、物业服务、酒店餐饮和建
筑施工。这些报告分部是以行业为基础确定的。本集团各个报告分部提供的主要产品及劳务
分别为房地产开发、销售和租赁，物业管理服务，酒店餐饮服务和建筑施工。分部报告信息
根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，这些计量基础与编制财务报表
时的会计与计量基础保持一致。
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财务报表附注
2019 年 6 月 30 日止半年度
(2) 报告分部的财务信息
单位：人民币元
房地产 物业服务 酒店餐饮 建筑施工 分部间相互抵减 合计
本期 上期 本期 上期 本期 上期 本期 上期 本期 上期 本期 上期
营业收入 3,352,749,745.60 2,110,017,609.29 154,665,365.77 134,797,991.72 67,947,283.31 188,849,627.27 198,856,989.00 22,147,624.52 (257,307,834.56) (66,010,300.71) 3,516,911,549.12 2,389,802,552.09
对外交易收入 3,327,230,845.70 2,086,498,490.75 122,684,873.20 108,102,647.77 66,059,867.01 187,220,648.49 935,963.21 7,980,765.08 - 3,516,911,549.12 2,389,802,552.09
分部间交易收入 25,518,899.90 23,519,118.54 31,980,492.57 26,695,343.95 1,887,416.30 1,628,978.78 197,921,025.79 14,166,859.44 (257,307,834.56) (66,010,300.71) - -
营业成本 2,589,449,074.64 893,884,627.75 97,362,447.89 88,453,266.39 103,728,417.52 137,360,804.52 192,170,857.72 20,891,711.26 (215,972,035.32) (35,252,800.28) 2,766,738,762.45 1,105,337,609.64
利润总额 192,320,543.65 171,533,465.02 18,979,341.30 12,393,992.52 (3,178,389.06) 50,209,364.40 180,914.25 631,352.81 (4,219,335.97) 500,516.79 204,083,074.17 235,268,691.54
净利润 98,268,863.43 64,509,463.48 14,222,477.56 9,261,711.01 159,709.29 48,901,334.77 135,685.69 322,004.51 (4,221,066.19) 475,327.95 108,565,669.78 123,469,841.72
资产总额 41,993,244,939.98 43,827,866,880.39 159,969,342.73 120,094,731.31 627,641,656.19 589,750,957.28 3,959,245,429.21 2,166,392,743.50 (160,340,330.75) (209,079,487.46) 46,579,761,037.36 46,495,025,825.02
负债总额 33,819,436,043.51 36,277,227,602.59 111,611,575.90 87,446,248.40 604,886,712.60 404,431,419.61 3,864,377,572.15 1,934,799,552.59 (9,903,331.89) (60,064,231.89) 38,390,408,572.27 38,643,840,591.30
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财务报表附注
2020 年 06 月 30 日止半年度
2、非公开发行股票
2016 年 2 月 26 日，本公司第七届董事会第三十一次会议审议通过《关于公司符合向特定
对象非公开发行 A 股股票条件的议案》，拟向包括深圳市前海阳诚实业发展有限公司(以
下简称“前海阳诚”)在内的不超过 10 名特定对象非公开发行 A 股股票。本次非公开发行的
股票数量不超过 379,048,931 股(含本数)，募集资金人民币 55 亿元，其中，前海阳诚认购
比例不低于本次非公开发行实际发行股份总数的 15%(含本数)。本次发行的发行价格不低
于定价基准日本公司第七届董事会第三十一次会议决议(公告日)前 20 个交易日本公司股票
交易均价的 90%，即人民币 14.51 元/股。2016 年 3 月 29 日，本公司 2016 年第二次临时股
东大会审议通过上述议案。2016 年 8 月 1 日，本公司第七届董事会第三十七次会议审议通
过《关于调整公司非公开发行 A 股股票方案的议案》，调整后本次非公开发行的股票数量
为不超过 245,352,900 股(含本数)，募集资金总额不超过人民币 351,100 万元(含本数)，其
中前海阳诚认购比例不低于实际发行股份总数 15%。2016 年 9 月 14 日，中国证监会发行
审核委员会审核通过了本公司 2016 年非公开发行 A 股股票的申请。截至 2020 年 6 月 30
日，本公司尚未取得中国证监会关于上述非公开发行 A 股股票的批准文件。
(十四)母公司财务报表主要项目注释
1、应收账款
(1) 应收账款总体情况
单位：人民币元
项目 期末余额 期初余额
应收账款 13,504,958.27 4,859,103.08
减：信用损失准备 622,004.76 613,358.90
账面价值 12,882,953.51 4,245,744.18
(2) 应收账款分类情况
单位：人民币元
期末余额
账面余额 信用损失准备
项目 账龄 账龄
合计 合计 账面价值
3 年以上 1至2 3 年以上
1 年以内 1至2年 2至3年 1 年以内 2至3年
年
低风险组合 12,895,849.36 - - - 12,895,849.36 12,895.85 - - - 12,895.85 12,882,953.51
正常风险组合 - - - - - - - - - - -
重大风险组合 - - - 609,108.91 609,108.91 - - - 609,108.91 609,108.91 -
合计 12,895,849.36 - - 609,108.91 13,504,958.27 12,895.85 - - 609,108.91 622,004.76 12,882,953.51
(3) 按账龄披露
单位：人民币元
期末余额 期初余额
账龄
应收账款 信用损失准备 计提比例(%) 应收账款 信用损失准备 计提比例(%)
1 年以内 12,895,849.36 12,895.85 0.10 4,249,994.17 4,249.99 0.10
1至2年 - - - - - -
2至3年 - - - - - -
3 年以上 609,108.91 609,108.91 100.00 609,108.91 609,108.91 100.00
合计 13,504,958.27 622,004.76 4,859,103.08 613,358.90
86
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财务报表附注
2020 年 06 月 30 日止半年度
(4) 按信用损失准备计提方法分类披露
单位：人民币元
期末余额 期初余额
项目 账面余额 信用损失准备 账面余额 信用损失准备
账面价值 账面价值
金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%)
按组合计提信用损失准备
低风险组合 12,895,849.36 95.49 12,895.85 0.10 12,882,953.51 4,249,994.17 87.46 4,249.99 0.10 4,245,744.18
正常风险组合 - - - - - - - - - -
重大风险组合 609,108.91 4.51 609,108.91 100.00 - 609,108.91 12.54 609,108.91 100.00 -
合计 13,504,958.27 100.00 622,004.76 12,882,953.51 4,859,103.08 100.00 613,358.90 4,245,744.18
(5) 信用损失准备情况
单位：人民币元
本期变动
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销
信用损失准备 613,358.90 8,645.86 - - 622,004.76
应收账款信用损失准备变动情况如下：
单位：人民币元
整个存续期预期信用损失 整个存续期预期信用损失(已
信用损失准备 合计
(未发生信用减值) 发生信用减值)
2019 年 12 月 31 日余额 4,249.99 609,108.91 613,358.90
加：会计政策变更 - - -
2019 年 1 月 1 日余额 4,249.99 609,108.91 613,358.90
2019 年 1 月 1 日应收账款账面余额在本年
——转入已发生信用减值 - - -
——转回未发生信用减值 - - -
本年计提 8,645.86 - 8,645.86
本年转回 - - -
终止确认金融资产(包括直接减记)而转出 - - -
其他变动 - - -
2020 年 06 月 30 日余额 12,895.85 609,108.91 622,004.76
2、其他应收款
2.1 其他应收款汇总
单位：人民币元
项目 期末余额 期初余额
应收利息 - -
应收股利 - -
其他应收款 16,910,718,489.15 17,038,933,205.65
合计 16,910,718,489.15 17,038,933,205.65
2.2 其他应收款
(1) 按账龄披露
单位：人民币元
本年年末余额
账龄
其他应收款 信用损失准备 计提比例(%)
1 年以内 16,909,943,076.17 266.32 -
1至2年 - - -
2至3年 - - -
3 年以上 27,713,593.04 26,937,913.75 97.20
合计 16,937,656,669.21 26,938,180.06
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财务报表附注
2020 年 06 月 30 日止半年度
(2) 按款项性质分类情况
单位：人民币元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款 16,937,640,669.21 17,065,858,739.55
押金、保证金等 16,000.00 16,000.00
合计 16,937,656,669.21 17,065,874,739.55
17,065,874,739.55
(3) 信用损失准备计提情况
单位：人民币元
期末账面余额 期初账面余额
预期 整个存续 整个存续
内部信用 信用 期预期信 期预期信 整个存续期预
整个存续期预
评级 损失 未来 12 个月内预 用损失 未来 12 个月内预期 用损失 期信用
期信用损失(已 合计 合计
率(%) 期信用损失 (未发生 信用损失 (未发生 损失(已发生信
发生信用减值)
信用减 信用减 用减值)
值) 值)
正常 16,910,719,531.92 - - 16,910,719,531.92 17,038,937,602.26 - - 17,038,937,602.26
0.10
关注 - - - - - - - -
5.00
预警 - - - - - - - -
5.50
损失 - - 26,937,137.29 26,937,137.29 - - 26,937,137.29 26,937,137.29
100.00
账面余额 16,910,719,531.92 - 26,937,137.29 16,937,656,669.21 17,038,937,602.26 - 26,937,137.29 17,065,874,739.55
信用损失
1,042.77 - 26,937,137.29 26,938,180.06 4,396.61 - 26,937,137.29 26,941,533.90
准备
账面价值 16,910,718,489.15 - - 16,910,718,489.15 17,038,933,205.65 - - 17,038,933,205.65
(4) 信用损失准备情况
其他应收款信用损失准备变动情况如下：
单位：人民币元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
信用损失准备 未来 12 个月内预期 整个存续期预期信用 整个存续期预期信用 合计
信用损失 损失(未发生信用减值) 损失(已发生信用减值)
2019 年 12 月 31 日余额 4,396.61 - 26,937,137.29 26,941,533.90
加：会计政策变更 - - - -
2020 年 1 月 1 日余额 4,396.61 - 26,937,137.29 26,941,533.90
2020 年 1 月 1 日其他应收款余额在本年
——转入第二阶段 - - - -
——转入第三阶段 - - - -
——转回第二阶段 - - - -
——转回第一阶段 - - - -
本期计提 2.13 - - 2.13
本期转回 3,355.97 - - 3,355.97
终止确认金融资产(包括直接减记)而转出 - - - -
其他变动 - - - -
2020 年 6 月 30 日余额 1,042.77 - 26,937,137.29 26,938,180.06
(5) 按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况
单位：人民币元
占其他应收款
本年年末余额 信用损失准备
单位名称 款项性质 期末余额 账龄
合计数的比例 本年年末余额
(%)
惠州中洲置业有限公司 往来款 2,405,873,167.10 14.20 1 年以内 -
深圳市中洲地产有限公司 往来款 2,358,631,863.34 13.93 1 年以内 -
88
深圳市中洲投资控股股份有限公司
财务报表附注
2020 年 06 月 30 日止半年度
占其他应收款
本年年末余额 信用损失准备
单位名称 款项性质 期末余额 账龄
合计数的比例 本年年末余额
(%)
深圳市长城物流有限公司 往来款 1,653,511,064.83 9.76 1 年以内 -
广州南沙区投元产城投资有限公司 往来款 1,127,420,000.00 6.66 1 年以内 -
深圳市中洲产城投资发展有限公司 往来款 1,063,119,197.97 6.28 1 年以内 -
合计 8,608,555,293.24 50.82 -
3、长期股权投资
(1) 长期股权投资分类
单位：人民币元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 3,103,816,510.92 52,000.00 3,103,764,510.92 3,156,489,059.39 52,000.00 3,156,437,059.39
对联营企业投资 10,940,698.60 - 10,940,698.60 12,914,313.98 - 12,914,313.98
合计 3,114,757,209.52 52,000.00 3,114,705,209.52 3,169,403,373.37 52,000.00 3,169,351,373.37
(2) 对子公司投资
单位：人民币元
本期计提 减值准备
被投资单位
期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 减值准备 期末余额
成都深长城地产有限公司 42,500,000.00 - - 42,500,000.00 - -
上海深长城地产有限公司 510,000,000.00 - - 510,000,000.00 - -
深圳市中洲地产有限公司 250,369,806.50 - - 250,369,806.50 - -
深圳市香江置业有限公司 549,000,000.00 - - 549,000,000.00 - -
惠州中洲置业有限公司 1,038,082,181.11 - - 1,038,082,181.11 - -
惠州市康威投资发展有限公司 53,272,548.47 - 53,272,548.47 - -
惠州市昊恒房地产开发有限公司 60,049,607.67 - - 60,049,607.67 - -
青岛市旺洲置业有限公司 1 - - 1 - -
青岛市联顺地产有限公司 9,000,001.00 - - 9,000,001.00 - -
青岛市中洲地产有限公司 10,000,000.00 - - 10,000,000.00 - -
深圳市圣廷苑酒店管理有限公司 10,120,000.00 - - 10,120,000.00 - -
深圳中洲圣廷苑酒店有限公司 71,250,000.00 - - 71,250,000.00 - -
深圳市中洲资本有限公司 204,155,831.88 - - 204,155,831.88 - -
深圳市长城物流有限公司 233,040,846.80 - - 233,040,846.80 - -
深圳市长城投资控股有限公司 10,000,000.00 - - 10,000,000.00 - -
深圳市盈灿建设有限公司 57,000,000.00 - - 57,000,000.00 - -
深圳市中洲物业管理有限公司 7,301,234.96 - - 7,301,234.96 - -
成都长华置业有限公司 1,508,000.00 - - 1,508,000.00 - 52,000.00
重庆洲立房地产有限公司 10,000,000.00 - - 10,000,000.00 - -
东莞市中洲置地有限公司 10,000,000.00 - - 10,000,000.00 - -
珠海市洲立置业有限公司 500,000.00 - - 500,000.00 - -
上海洲立房地产有限公司 5,100,000.00 - - 5,100,000.00 - -
深圳市中洲商置投资有限公司 2,650,000.00 - - 2,650,000.00 - -
广州市中洲置地有限公司 4,377,000.00 - - 4,377,000.00 - -
深圳市中洲酒店管理有限公司 7,160,000.00 - - 7,760,000.00 - -
合计 3,156,437,059.39 - 53,272,548.47 3,103,764,510.92 - 52,000.00
89
深圳市中洲投资控股股份有限公司
财务报表附注
2020 年 06 月 30 日止半年度
(3) 对联营企业投资
单位：人民币元
本年增减变动 减值准备
被投资单位 本年年初余额 权益法下确认的 其他综合收 宣告发放现金股 计提减值 本年年末余额 本年年末余
追加投资 减少投资 其他权益变动 其他
投资损益 益调整 利或利润 准备 额
一、联营企业
深圳市前海中保产业投资基金管理有限公司 12,914,313.98 - - (1,973,615.38） - - - - - 10,940,698.60 --
90
深圳市中洲投资控股股份有限公司
财务报表附注
2020 年 06 月 30 日止半年度
4、营业收入、营业成本
(1) 营业收入和营业成本
单位：人民币元
2020 年 1-6 月发生额 2019 年 1-6 月发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 71,010,983.61 13,029,103.56 78,081,470.86 13,045,217.39
5、投资收益
(1) 投资收益明细情况
单位：人民币元
2020 年 1-6 月发生 2019 年 1-6 月发生
项目
额 额
权益法核算的长期股权投资收益 (1,973,615.38) (476,676.29)
处置长期股权投资产生的投资收益 7,451.53 -
理财产品投资收益 7,632,813.90 7,657,544.20
合计 5,666,650.05 7,180,867.91
1、非经常性损益明细表
单位：人民币元
项目 金额 说明
非流动性资产处置损益 287,853.64
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免 -
计入当期损益的政府补助(与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额
4,705,772.28
或定量享受的政府补助除外)
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 -
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应
-
享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益 -
委托他人投资或管理资产的损益 7,632,813.90
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 -
债务重组损益 -
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 -
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 -
同一控制下企业合并产生的子公司年初至合并日的当期净损益 -
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 -
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资
产、 -
交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、
交易性金融负债和债权投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 1,579,368.66
对外委托贷款取得的损益 -
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 -
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损
-
益的影响
受托经营取得的托管费收入 1,648,431.74
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 (5,719,987.64)
其他符合非经常性损益定义的损益项目 -
91
深圳市中洲投资控股股份有限公司
财务报表附注
2020 年 06 月 30 日止半年度
项目 金额 说明
小计 10,134,252.58
所得税影响额 2,208,224.93
少数股东权益影响额(税后) 25,230.89
合计 7,900,796.76
深圳市中洲投资控股股份有限公司(以下简称“本公司”)对非经常性损益项目的认定系依照《公开
发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》(证监会公告[2008]43号)的规定执
行。
2、净资产收益率及每股收益
本净资产收益率和每股收益计算表是本公司按照中国证券监督管理委员会颁布的《公开发行证券
的公司信息披露编报规则第 09 号—净资产收益率和每股收益的计算及披露》(2010 年修订)的有
关规定而编制的。
加权平均净资 每股收益
报告期利润
产收益率(%) 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 1.99 0.2336 0.2336
扣除非经常损益后归属于普通股股东的净利润 1.89 0.2217 0.2217
补充资料由本公司下列负责人签署：
法定代表人：
主管会计工作负责人：
会计机构负责人：
2020 年 8 月 20 日
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