深圳市中洲投资控股股份有限公司 2022 年年度报告摘要
证券代码：000042 证券简称：中洲控股 公告编号：2023-08 号
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2022 年年度报告摘要
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2022 年年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指
定媒体仔细阅读年度报告全文。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
非标准审计意见提示
□适用 不适用
董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
适用 □不适用
是否以公积金转增股本
□是 否
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 664,831,139 为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 0.12 元（含
税），送红股 0 股（含税），不以公积金转增股本。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□适用 □不适用
二、公司基本情况
1、公司简介
股票简称 中洲控股 股票代码 000042
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 叶晓东 黄光立
广东省深圳市福田区金田 广东省深圳市福田区金田
办公地址
路 3088 号中洲大厦 38 楼 路 3088 号中洲大厦 38 楼
传真 0755-88393677 0755-88393677
电话 0755-88393609 0755-88393609
电子信箱 dongshihui@zztzkg.com dongshihui@zztzkg.com
2、报告期主要业务或产品简介
1、公司的经营业态及区域竞争优势
公司致力于成为国内一流城市综合运营商，业务涵盖地产开发、酒店经营、物业服务、商业管理等领域。公司聚焦
粤港澳大湾区、辐射成渝经济圈、上海大都市圈、环渤海经济区，实施“专注区域、深耕城市、多盘联动”的战略布局。
公司开发建设多个品质住宅项目，拥有优质的土地储备，自持并经营五星级酒店、甲级写字楼、商业综合体，拥有专业
的物业服务公司。公司在各区域布局及主要竞争优势如下：
（1）以深圳总部为核心，集中资源布局粤港澳大湾区。
公司总部位于深圳，在深圳核心区域开发了多个高品质项目，包括高端住宅项目、商办项目、酒店项目、产业项目
等。其中中洲滨海商业中心、中洲滨海华府项目位于福田中心区，由公司受托经营管理，规划设计“以人为核心”，创
造宽松的“生态型”宜人城市环境，构建一个以灵感激发与精神满足为内容输出的新一代城市公共空间，打造成集办公、
居住、购物、休闲、娱乐为一体的大型“都市综合体”；中洲坊创意中心项目位于罗湖区笋岗清水河片区门户地段，集
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商务办公、创意办公、公寓及商业于一体，致力于成为粤港澳大湾区具示范效应的，以创意、设计为驱动的产业升级示
范区，现已逐批入市销售；中洲控股金融中心位于南山中心区，是集甲级写字楼和五星级酒店为一体的城市地标综合体，
现已有多家世界知名企业入驻；黄金台项目位于龙华区深圳北站核心商务区内，区位优势明显，拟打造龙华区核心地段
的高端住宅产品；宝安 26 区项目位于宝安区新安商圈核心区域，规划功能主要为商业、办公和酒店，是“商贸居住综
合区”的重要组成部分。
公司深耕惠州区域多年，开发的项目已遍布惠城、惠阳、仲恺、博罗等区域，拥有多个建面超百万方的大型项目。
惠州中央公园项目、惠州天御项目、惠州南麓院项目、博罗半岛城邦项目、惠阳河谷花园等多个项目在市场积累了良好
的企业声誉及深远的品牌影响力。在市场销售持续低迷的 2022 年，惠州公司仍跻身惠州房企销售排行榜第六位，其已
成为中洲控股在粤港澳大湾区的核心区域公司。
公司积极布局东莞、佛山、广州等区域。主要有东莞大岭山项目、东莞中央城邦花园、东莞里程花园、佛山璞悦花
园、广州南沙国际风险投资中心等项目。其中东莞大岭山项目是位于松山湖片区的旧改项目，已完成单一主体确认，是
公司在东莞区域的重要布局；东莞中央城邦花园项目是位于东莞的村企合作项目，已经实现销售，获得了当地消费者的
认可；广州南沙国际风险投资中心项目位于南沙自贸区明珠湾起步区，该区域将重点发展高端总部经济基地，未来区位
价值凸显。
（2）深耕城市，辐射其他现有区域布局
成渝区域公司已深耕多年，在成都、重庆开发多个项目，成都中央公园、成都锦城湖岸、成都中洲里程等项目获得
市场广泛认可，在成渝区域的市场拥有较高的认可度。
长三角多个城市也有公司战略布局，目前已进入上海、无锡、嘉兴等核心城市，开发的项目主要有上海珑湾、珑悦，
无锡崇悦府、花溪樾院，嘉兴花溪地、花溪源著等。
公司青岛半岛城邦项目位于青岛胶州少海新城片区，靠近青岛胶东国际机场，生态环境优越。多年的开发建设已将
项目打造为胶州湖区品质生态大城，同步带动了少海片区整体置业热度，为中洲品牌在青岛赢得良好的市场口碑。
2、报告期内公司主要经营管理工作回顾
2022 年，公司上下共同努力、团结奋进，克服了外部经营环境的重重困难，实现房地产销售面积 28 万平方米，
销售金额 43.6 亿元，营业收入 70.83 亿元，归属于上市公司股东的净利润 7,966.30 万元。全年现金流安全平稳、资产
运营能力稳步提升、保交付工作顺利完成，全年主要经营及管理工作如下 ：
（1）多措并举，促进营销回款。公司及时根据市场变化情况，积极开展目标冲刺专项行动和组织专项措施。采取
“一城一策”、“一盘一策”营销原则，全力推行全民营销；同时高度重视回款工作，积极引导早回款快回款，确保实
现有质量的销售。
（2）严管运营，保证交付节点。公司上下齐心排除万难，完成 10 个应交付项目的交付工作。兑现对客户的承诺，
树立中洲的品牌形象。
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（3）严控资金，保障公司现金流平稳。2022 年，公司坚持“以收定支，先收后支，确保刚付”的资金管理原则，
保障公司整体现金流平稳。
（4）存量盘活，助力公司发展。2022 年，在地产行情下行的情况下，存量物业出租作为公司日常稳定的收入来源，
出租业绩完成突出，出租率及租金收入均超额完成任务。
（5）规范运作，防控经营风险。2022 年，公司立足行业新形势，充分发挥审计监督职能，促进公司制度建立健全，
提升管理效益；内部监察取得有效成果，进一步营造公司廉洁从业氛围；有效推进法务工作，最大限度为公司争取合法
利益；开展内控自评价，进一步规范公司制度流程的设计和执行管理。
（6） 资产板块，开源节流稳经营。2022 年，外部经营环境复杂，对资产板块的经营活动影响明显，公司采取灵
活措施积极应对，基本达成全年目标。物业公司营收同比增长 10%，顺利拓展 6 个项目。中洲湾商业克服不利因素，在
12 月 15 日实现开业。酒管公司受需求萎缩影响，整体经营未及预期，但客房入住率位于片区前列，客户满意度达到公
司要求，开源节流取得一定成效 。
3、主要会计数据和财务指标
（1） 近三年主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□是 否
单位：元
2022 年末 2021 年末 本年末比上年末增减 2020 年末
总资产 36,687,104,318.00 41,438,074,441.46 -11.47% 44,443,757,648.47
归属于上市公司股东
8,104,737,614.08 8,046,349,218.87 0.73% 7,873,661,744.86
的净资产
2022 年 2021 年 本年比上年增减 2020 年
营业收入 7,083,041,153.52 8,676,138,938.35 -18.36% 10,697,019,545.17
归属于上市公司股东
79,662,991.66 205,929,030.96 -61.32% 281,350,353.66
的净利润
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 28,730,669.37 182,106,770.13 -84.22% 275,834,147.20
的净利润
经营活动产生的现金
978,788,918.66 143,889,921.31 580.23% 1,227,711,579.30
流量净额
基本每股收益（元/
0.1198 0.3097 -61.32% 0.4232
股）
稀释每股收益（元/
0.1198 0.3097 -61.32% 0.4232
股）
加权平均净资产收益
0.99% 2.59% -1.60% 0.00%
率
（2） 分季度主要会计数据
单位：元
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第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 1,159,739,521.97 3,515,624,265.56 1,385,126,792.46 1,022,550,573.53
归属于上市公司股东
36,325,367.51 222,064,180.91 30,772,758.26 -209,499,315.02
的净利润
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 16,770,100.48 218,071,255.01 28,334,381.86 -234,445,067.98
的净利润
经营活动产生的现金
-1,210,418,724.67 600,118,020.31 1,094,950,523.74 494,139,099.28
流量净额
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□是 否
4、股本及股东情况
（1） 普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告披 报告期末表 年度报告披露日前
报告期末普通 露日前一个 决权恢复的 一个月末表决权恢
18,160 17,675 0 0
股股东总数 月末普通股 优先股股东 复的优先股股东总
股东总数 总数 数
前 10 名股东持股情况
持有有限售 质押、标记或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股数量 条件的股份
数量 股份状态 数量
深圳中洲集团 境内非国 质押 212,000,000
52.63% 349,874,513
有限公司 有法人
冻结 72,369,100
南昌联泰投资 境内非国
8.30% 55,188,952 质押 54,500,000
有限公司 有法人
深圳市资本运
营集团有限公 国有法人 5.78% 38,397,786
司
深圳市联泰房
境内非国
地产开发有限 1.62% 10,743,792 质押 10,700,000
有法人
公司
上海凯纳璞淳
资产管理有限
公司－凯纳尊 其他 1.11% 7,392,030
享 22 号私募证
券投资基金
上海磐耀资产
管理有限公司
－磐耀风神定 其他 1.03% 6,846,100
制 1 号私募证
券投资基金
格林基金－广
州风神汽车租
赁有限公司－
其他 1.00% 6,668,728
格林基金战略
1 号单一资产
管理计划
境内自然
陈火林 0.79% 5,260,300
人
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深圳市前海君
境内非国
至投资有限公 0.69% 4,600,000
有法人
司
境内自然
易成菊 0.61% 4,041,800
人
截至报告期末，深圳中洲集团有限公司与深圳市前海君至投资有限公司互为一致行动关
上述股东关联关系或一致行
系；南昌联泰投资有限公司、深圳市联泰房地产开发有限公司为广东联泰集团有限公司
动的说明
的子公司。上述其余股东，不知其是否存在关联关系。
（2） 公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表
□适用 不适用
公司报告期无优先股股东持股情况。
（3） 以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
5、在年度报告批准报出日存续的债券情况
□适用 不适用
三、重要事项
详见公司 2022 年度报告全文第六节“重要事项”。
深圳市中洲投资控股股份有限公司
董事长：贾帅
2023 年 4 月 12 日
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