深圳市中洲投资控股股份有限公司 2023 年半年度报告全文
深圳市中洲投资控股股份有限公司
2023 年半年度报告
2023 年 8 月
1
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2023 年半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别
和连带的法律责任。
公司负责人贾帅、主管会计工作负责人叶晓东及会计机构负责人(会计主
管人员)黄薇声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本次半年报的董事会会议。
本报告中所涉及的未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承
诺，敬请投资者注意投资风险。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
2
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目录
第一节 重要提示、目录和释义.................................................................................. 2
第二节 公司简介和主要财务指标 ............................................................................... 6
第三节 管理层讨论与分析 ...................................................................................... 9
第四节 公司治理 ................................................................................................ 24
第五节 环境和社会责任 ......................................................................................... 25
第六节 重要事项 ................................................................................................ 26
第七节 股份变动及股东情况 .................................................................................... 34
第八节 优先股相关情况 ......................................................................................... 38
第九节 债券相关情况 ........................................................................................... 39
第十节 财务报告 ................................................................................................ 40
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备查文件目录
1、载有法定代表人、主管会计工作负责人、财务总监、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。
2、报告期内在中国证监会指定报刊和网站上公开披露的所有公司文件的正本及公告原件。
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司、本集团 指 深圳市中洲投资控股股份有限公司
中洲置地 指 深圳市中洲置地有限公司
中洲集团 指 深圳中洲集团有限公司
深交所 指 深圳证券交易所
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
元 指 除特别说明外，金额单位为人民币元
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司简介
股票简称 中洲控股 股票代码 000042
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳市中洲投资控股股份有限公司
公司的中文简称（如有） 中洲控股
公司的外文名称（如有） SHENZHEN CENTRALCON INVESTMENT HOLDING CO.,LTD
公司的法定代表人 贾帅
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 叶晓东 黄光立
广东省深圳市福田区金田路 3088 号中 广东省深圳市福田区金田路 3088 号中
联系地址
洲大厦 38 楼 洲大厦 38 楼
电话 0755-88393609 0755-88393609
传真 0755-88393677 0755-88393677
电子信箱 dongshihui@zztzkg.com dongshihui@zztzkg.com
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期是否变化
□适用 不适用
公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见 2022 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□适用 不适用
公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见 2022 年年
报。
3、其他有关资料
其他有关资料在报告期是否变更情况
□适用 不适用
四、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
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是 □否
追溯调整或重述原因
会计政策变更
本报告期比上年同期
上年同期
本报告期 增减
调整前 调整后 调整后
营业收入（元） 3,645,806,352.84 4,675,363,787.53 4,675,363,787.53 -22.02%
归属于上市公司股东
-19,699,745.34 258,389,548.42 258,443,243.38 -107.62%
的净利润（元）
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 -22,768,697.14 234,841,355.49 234,895,050.45 -109.69%
的净利润（元）
经营活动产生的现金
1,185,665,932.33 -610,300,704.36 -610,300,704.36 294.28%
流量净额（元）
基本每股收益（元/
-0.0296 0.3887 0.3887 -107.62%
股）
稀释每股收益（元/
-0.0296 0.3887 0.3887 -107.62%
股）
加权平均净资产收益
-0.25% 3.16% 3.17% -3.42%
率
本报告期末比上年度
上年度末
本报告期末 末增减
调整前 调整后 调整后
总资产（元） 35,186,293,492.98 36,687,104,318.00 36,687,274,572.08 -4.09%
归属于上市公司股东
7,577,783,855.68 8,104,737,614.08 8,104,909,180.25 -6.50%
的净资产（元）
会计政策变更的情况
根据财政部 2022 年 11 月 30 日颁布的《企业会计准则解释第 16 号》(财会〔202231 号)，公司自 2023 年 1 月 1 日起执行
前述会计准则的要求，对 2022 年比较期间数据进行追溯调整。
五、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
六、非经常性损益项目及金额
适用 □不适用
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单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资
-11,200.52
产减值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与公司正
常经营业务密切相关，符合国家政策
820,250.78
规定、按照一定标准定额或定量持续
享受的政府补助除外）
委托他人投资或管理资产的损益 772,168.53
除同公司正常经营业务相关的有效套
期保值业务外，持有交易性金融资
产、交易性金融负债产生的公允价值
1,270,872.92
变动损益，以及处置交易性金融资
产、交易性金融负债和可供出售金融
资产取得的投资收益
受托经营取得的托管费收入 6,113,223.84
除上述各项之外的其他营业外收入和
-3,573,533.57
支出
其他符合非经常性损益定义的损益项
731,144.57
目
减：所得税影响额 2,873,368.39
少数股东权益影响额（税后） 180,606.36
合计 3,068,951.80
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
适用 □不适用
其他符合非经常性损益定义的损益项目系增值税加计抵减收益
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项
目的情况说明
□适用 不适用
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经
常性损益的项目的情形。
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第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司的经营业态及区域竞争优势
公司致力于成为国内一流城市综合运营商，业务涵盖地产开发、酒店经营、物业服务、商业管理等领域。公司聚焦粤
港澳大湾区、辐射成渝经济圈、上海大都市圈、环渤海经济区，实施“专注区域、深耕城市、多盘联动”的战略布局。公
司开发建设多个品质住宅项目，拥有优质的土地储备，自持并经营五星级酒店、甲级写字楼、商业综合体，拥有专业的物
业服务公司。公司在各区域布局及主要竞争优势如下：
1、以深圳总部为核心，集中资源布局粤港澳大湾区。
公司总部位于深圳，在深圳核心区域开发了多个高品质项目，包括高端住宅项目、商办项目、酒店项目、产业项目等。
其中中洲滨海商业中心、中洲滨海华府项目位于福田中心区，由公司受托经营管理，规划设计“以人为核心”，创造宽松
的“生态型”宜人城市环境，构建一个以灵感激发与精神满足为内容输出的新一代城市公共空间，打造成集办公、居住、
购物、休闲、娱乐为一体的大型“都市综合体”；中洲坊创意中心项目位于罗湖区笋岗清水河片区门户地段，集商务办公、
创意办公、公寓及商业于一体，致力于成为粤港澳大湾区具示范效应的，以创意、设计为驱动的产业升级示范区，现已逐
批入市销售；中洲控股金融中心位于南山中心区，是集甲级写字楼和五星级酒店为一体的城市地标综合体，现已有多家世
界知名企业入驻；黄金台项目位于龙华区深圳北站核心商务区内，区位优势明显，拟打造龙华区核心地段的高端住宅产品；
宝安 26 区项目位于宝安区新安商圈核心区域，规划功能主要为商业、办公和酒店，是“商贸居住综合区”的重要组成部分。
公司深耕惠州区域多年，开发的项目已遍布惠城、惠阳、仲恺、博罗等区域，拥有多个建面超百万方的大型项目。惠
州中央公园项目、惠州天御项目、惠州南麓院项目、博罗半岛城邦项目、惠阳河谷花园等多个项目在市场积累了良好的企
业声誉及深远的品牌影响力。惠州公司已成为中洲控股在粤港澳大湾区的核心区域公司。
公司积极布局东莞、佛山、广州等区域。主要有东莞大岭山项目、东莞中央城邦花园、东莞里程花园、佛山璞悦花园、
广州南沙国际风险投资中心等项目。其中东莞大岭山项目是位于松山湖片区的旧改项目，已完成单一主体确认，是公司在
东莞区域的重要布局；东莞中央城邦花园项目是位于东莞的村企合作项目，已经实现销售，获得了当地消费者的认可；广
州南沙国际风险投资中心项目位于南沙自贸区明珠湾起步区，该区域将重点发展高端总部经济基地，未来区位价值凸显。
2、深耕城市，辐射其他现有区域布局
成渝区域公司已深耕多年，在成都、重庆开发多个项目，成都中央公园、成都锦城湖岸、成都中洲里程等项目获得市
场广泛认可，在成渝区域的市场拥有较高的认可度。
长三角多个城市也有公司战略布局，目前已进入上海、无锡、嘉兴等核心城市，开发的项目主要有上海珑湾、珑悦，
无锡崇悦府、花溪樾院，嘉兴花溪地、花溪源著等。
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公司青岛半岛城邦项目位于青岛胶州少海新城片区，靠近青岛胶东国际机场，生态环境优越。多年的开发建设已将项
目打造为胶州湖区品质生态大城，同步带动了少海片区整体置业热度，为中洲品牌在青岛赢得良好的市场口碑。
（二）报告期内公司主要经营管理工作回顾
2023 年上半年，公司上下共同努力、团结奋进，克服了外部经营环境的重重困难，实现房地产销售面积 17.70 万平方
米，销售金额 60.17 亿元。主要经营及管理工作如下：
1、多措并举，促进营销回款。公司及时根据市场变化情况，积极开展目标冲刺专项行动和组织专项措施。采取“一城
一策”、“一盘一策”营销原则，全力推行全民营销；同时高度重视回款工作，积极引导早回款快回款，确保实现有质量
的销售。
2、严管运营，保证交付节点。公司上下齐心排除万难，顺利完成多个项目的交付工作，兑现对客户的承诺，树立中洲
的品牌形象。
3、严控资金，保障公司现金流平稳。公司继续加强现金储备和应对风险能力，保障现金流安全。
4、精细管理，增加效益。公司坚持效益改进这一方向，充分挖掘管理潜能，提高精细化管理水平。
5、资产板块，稳定经营。 2023 年经营环境稳定，资产板块保证持续稳定的经营收入，同时不断提升服务，树立品牌，
为公司资产实现保值、增值。
（三）累计土地储备情况
剩余可开发建筑面积（万
项目/区域名称 总占地面积（万㎡） 总建筑面积（万㎡）
㎡）
成都三岔湖项目 54.75 84.43 84.43
惠州仲恺科研楼项目 3.79 12.56 12.56
深圳宝安 26 区项目 10.22 29.33 29.33
惠州迪亚项目 5.22 19.04 19.04
东莞大岭山项目 2.94 14.85 14.85
总计 76.92 160.21 160.21
（四）主要项目开发情况
规划 预计 累计
本期 累计
土地 计容 总投 投资
竣工 竣工
城市/ 项目 所在 项目 权益 开工 开发 完工 面积 建筑 资金 总金
面积 面积
区域 名称 位置 业态 比例 时间 进度 进度 （㎡ 面积 额 额
（㎡ （㎡
） （㎡ （万 （万
） ）
） 元） 元）
住宅 住宅
2013
珑湾/ 浦东 100.0 竣工 100% 115,3 226,1 239,4 209,7 177,1
上海 商住 年 03 0
珑悦 新区 0% 商业 商业 69 24 29 72 44
月
未动 未动
10
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工 工
一
期、 一期
二期 二期
2012
央筑 惠城 100.0 竣 100% 249,7 589,1 549,2 534,8 349,2
惠州 商住 年 02 0
花园 区 0% 工， ，三 05 40 82 71 05
月
三期 期未
未动 动工
工
三期
B100%
四期
100%
2017
半岛 博罗 90.00 五期 323,4 915,0 596,9 750,1 518,8
惠州 商住 年 11 在建 0
城邦 县 % A100% 94 78 89 38 73
月
五期
B60%
、六
期 3%
一期
二期
100%
2017 、三
河谷 惠阳 100.0 211,6 648,1 195,1 382,1 653,2 453,2
惠州 商住 年 11 在建 期
花园 区 0% 56 57 25 20 40 48
月 24%、
四期
未动
工
2018
圣廷 惠城 100.0 11.00 52,29 130,7 96,97 23,76
惠州 商住 年 05 在建 0 0
峰汇 区 0% % 7 50 4 5
月
一期
2018
南麓 惠城 83.15 66%、 91,22 273,6 319,6 207,6
惠州 商住 年 04 在建 0 0
院 区 % 二期 1 63 88 81
月
5%
2020
云悦 惠城 100.0 100.0 41,87 146,5 201,3 201,3 161,3 161,3
惠州 商住 年 04 竣工
府 区 0% 0% 0 16 19 19 39 39
月
4.1
4.1 期、
住 期、 4.2
半岛
宅、 2017 4.2 期
城邦 胶州 100.0 275,8 330,9 304,8 200,1 150,8
青岛 商 年 11 期竣 100% 0
（北 少海 0% 01 47 01 64 37
业、 月 工，5 ，
区）
车位 期未 5期
动工 未动
工
国际
2021
风险 南沙 写字 51.00 10.00 18,53 156,1 292,9 118,5
广州 年 01 在建 0 0
投资 区 楼 % % 1 66 35 43
月
中心
一期
2021 95%、
城邦 石碣 40.00 68,92 150,2 183,0 103,2
东莞 商住 年 03 在建 二期 0 0
花园 镇 % 0 18 00 58
月 85%
深圳 中洲 罗湖 物流 100.0 2014 在建 45.00 56,48 391,0 0 0 882,7 620,1
11
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坊创 区 商业 0% 年 11 % 6 00 91 70
意中 月
心
黄金 商 2022
龙华 100.0 89,67 453,7 621,2 54,99
深圳 台项 住、 年 09 在建 6.00% 0 0
区 0% 0.49 10 81 6
目 商办 月
（五）主要项目销售情况
累计 本期 本期
计容 预售 预售 预售 累计 本期 本期
可售
建筑 （销 （销 （销 结算 结算 结算
城市/ 项目 所在 项目 权益 面积
面积 售） 售） 售） 面积 面积 金额
区域 名称 位置 业态 比例 （㎡
（㎡ 面积 面积 金额 （㎡ （㎡ （万
）
） （㎡ （㎡ （万 ） ） 元）
） ） 元）
住
宅、
中央 锦江 100.0 112,4 164,0 144,5 272.3 136,4
成都 商 62.62 236 54
城邦 区 0% 31 01 70 4 47
业、
车位
住
宅、
锦城 武侯 100.0 398,2 517,7 383,5 48,05 157,5 349,3 47,78 142,9
成都 商
湖岸 区 0% 21 82 60 4 28 71 9 98
业、
车位
住
宅、
中央 新都 60.00 367,3 505,6 404,1 402,4 29,27 49,90
成都 商 4,297 6,408
公园 区 % 29 35 67 75 5 6
业、
车位
住
宅、
天府 新津 100.0 59,46 80,49 54,86 54,86
成都 商 112 110 112 110
珑悦 县 0% 3 4 3 3
业、
车位
住
宅、
半岛 大渡 100.0 180,6 240,6 156,2 156,2
重庆 商 132 137 273 282
城邦 口区 0% 92 76 85 85
业、
车位
住
宅、
城邦 石碣 40.00 150,2 132,6 18,77 18,49
东莞 商 8,086 0 0 0
花园 镇 % 18 78 3 2
业、
车位
住
宅、
璞悦 顺德 100.0 146,6 165,0 128,4 122,3
佛山 商 4,227 4,768 5,335 4,011
花园 区 0% 82 08 53 46
业、
车位
住
宅、
央筑 惠城 100.0 201,7 662,6 462,1 459,7
惠州 商 1,780 383 0 0
花园 区 0% 72 27 80 12
业、
车位
惠州 湾上 惠城 住 100.0 172,7 222,8 202,8 622 122.2 199,9 0 0
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花园 区 宅、 0% 51 29 49 2 95
商
业、
车位
住
宅、
天御 惠城 100.0 584,4 712,0 658,9 657,0
惠州 商 1,492 271 0 0
花园 区 0% 69 04 43 13
业、
车位
住
宅、
御郡 惠城 100.0 96,68 123,2 109,0 186.4 108,2
惠州 商 640.8 0 0
华府 区 0% 8 66 72 8 80
业、
车位
住
宅、
云悦 惠城 100.0 146,5 178,8 149,4
惠州 商 1,011 1,621 0 0 0
府 区 0% 16 29 65
业、
车位
住
宅、
云睿 惠城 100.0 88,74 68,49 47,95 46,27
惠州 商 0 0 0 0
府 区 0% 7 7 2 2
业、
车位
住
宅、
华昕 惠城 51.00 70,16 95,50 88,45 76,44
惠州 商 0 0 279 453
家园 区 % 8 0 5 0
业、
车位
住
宅、
半岛 博罗 90.00 770,1 970,9 567,6 25,28 21,91 521,9 11,69
惠州 商 9,346
城邦 县 % 55 40 51 7 2 40 9
业、
车位
住
宅、
河谷 惠阳 100.0 122,8 707,1 234,0 24,86 28,58 227,3 98,12 125,3
惠州 商
花园 区 0% 85 67 59 8 6 43 6 46
业、
车位
住
宅、
同创 仲恺 100.0 46,83 56,65 46,25 46,22
惠州 商 26.55 22.97 426 568
公寓 新区 0% 6 5 4 7
业、
车位
住
宅、
南麓 惠城 83.15 273,6 266,3 39,98
惠州 商 0 0 0 0 0
院 区 % 63 66 4
业、
车位
住
宅、
云麓 仲恺 40.00 200,3 216,3 153,8 10,76 10,63
惠州 商 0 0 0
花园 区 % 47 52 76 1 4
业、
车位
半岛 住
胶州 100.0 358,1 386,8 340,0 338,2
青岛 城邦 宅、 0 0 3,951 2,811
少海 0% 12 84 46 28
南区 商
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业、
车位
住
半岛 宅、
胶州 100.0 315,1 349,3 242,6 241,4
青岛 城邦 商 13 9 343 288
少海 0% 27 04 88 41
北区 业、
车位
住
宅、
崇悦 梁溪 100.0 75,93 83,85 76,68 76,57
无锡 商 279 367 247 387
府 区 0% 4 4 4 6
业、
车位
住
宅、
花溪 锡山 100.0 98,13 105,6 97,61 408.4 439.5 97,72
无锡 商 294 311
樾院 区 0% 7 79 7 5 4 2
业、
车位
澜溪 浦东 多业 100.0 186,0 228,6 181,8 240.0 176,2
上海 265 0 0
岸城 新区 态 0% 61 13 47 9 67
中洲
公
坊创 罗湖 100.0 391,0 147,1 14,71
深圳 寓、 845 4,812 0 0 0
意中 区 0% 00 33 1
办公
心
（六）主要项目出租情况
可出租面积 累计已出租面
项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 平均出租率
（㎡） 积（㎡）
中洲控股中心 深圳 商业 100.00% 4,527 4,499 99.38%
中洲控股中心 深圳 写字楼 100.00% 70,173 53,833 76.71%
中洲控股中心 深圳 酒店 100.00% 40,631 40,631 100.00%
长盛大厦、长兴大厦 深圳 酒店 100.00% 46,482 46,482 100.00%
长盛大厦、长兴大厦 深圳 写字楼 100.00% 61,459 43,573 70.90%
永勤社区 深圳 产业 100.00% 56,590 56,590 100.00%
深圳、成都、
社区物业 商业 100.00% 96,149 88,367 91.50%
惠州、上海
（七）土地一级开发情况
□适用 不适用
（八）融资途径
单位：万元
期限结构
融资成本区间
融资途径 期末融资余额 /平均融资成
本
1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上
银行贷款 902,717.00 4.50%-7.60% 211,217.00 206,600.00 107,050.00 377,850.00
14
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2023 年半年度报告全文
其他 320,361.27 9.50%-10.50% 120,361.27 0.00 100,000.00 100,000.00
合计 1,223,078.27 4.50%-10.50% 331,578.27 206,600.00 207,050.00 477,850.00
（九）发展战略和未来一年经营计划
2023 年，控股公司仍继续秉持“规模稳健、资产增值、品牌优良，有所突破”的整体策略开展工作。为此，公司将重
点做好以下工作：
1、聚力攻坚抢抓销售
公司将继续全力营销，以销售业绩为导向，继续坚持“一城一策”、“一盘一策”，全力推行全民营销；线上线下有
效结合，提升项目流量，提高成交转化率；加快重点项目及长期库存的销售去化。
2、稳中求进平衡现金流
公司将继续加强现金储备和应对风险能力，保障现金流安全。地产板块要重视投资性现金流的回流，将沉淀的历史资
产现金回流。资产板块要勇挑重担，迎难而上，为控股公司现金流做出积极贡献。
融资工作是今年重中之重，要做好现有项目的贷款重组、成本降低工作，同时努力探索拓展多种融资渠道。
3、齐心协力保障交付
年内有多个重大项目需要交付，公司将全力确保运营节点如期达成，坚守品质质量关，力争完美交付，用优质的产品
和服务，全力打造中洲品牌。
4、精细管理严抓内控
公司将坚持效益改进这一方向，充分挖掘管理潜能，提高精细化管理水平，坚决向管理要红利。经营管理要减少跑冒
滴漏，逐渐形成精细管理的定势思维，减少不必要的支出浪费，给现金流做出贡献。进一步完善公司制度类文件管理，严
抓内部管控和风险防控工作，避免因内部管理出现漏洞而给公司带来损失。
5、长期资产价值提升
存量物业作为公司穿越周期的坚实基础，2023 年，公司将加强资产板块经营性物业的管理和运营工作，为公司带来持
续稳定的收入和现金流。
6、资产板块提质增效
随着房地产行业新形势下的转变，资产板块在公司资产增值、品牌树立、贡献现金流方面发挥的作用越来越重要。
2023 年，资产板块要继续发挥优势，开源节流，服务提升。要多措并举创收入开源，狠抓回款，加速资金回笼；优化运营
成本、节约支出；提升服务质量维持客户满意度，提升客户对中洲品牌的认可；加强人力资源管理，夯实人力资源基础。
（十）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
适用 □不适用
15
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2023 年半年度报告全文
本公司及本公司之子公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保，截止 2023 年 06 月 30 日尚未结清的担保金额
计人民币 54.40 亿元。房地产公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保属于行业内的常规做法。
（十一）董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
□适用 不适用
二、核心竞争力分析
公司在房地产业务领域历经 30 多年的不懈努力，形成了自身综合竞争优势。通过市场化运作，逐步提升企业核心竞争
力，有效地支撑了公司业绩的快速增长，为企业可持续发展提供坚实的保障。
1、战略发展规划
公司明确战略发展规划，完善组织管控体系、职位和薪酬体系、业务流程体系和业务管控体系，强化战略拓展能力、
规划设计能力、运营管理能力、营销策划能力、成本管控能力和资本运作能力，形成“稳中求进、高质发展”的发展模式，
为公司实现高度市场化运作、进一步扩大经营规模、增强可持续发展力提供了有力支撑。
2、运营管理团队
公司通过调整组织架构，开展人才盘点分析，并通过外部人才引进和内部培养等方式，合理配置人力资源，促进公司
人力资源更加年轻化，专业化，人才结构不断完善，打造了一支专业的运营管理团队和高效率的业务队伍。公司根据发展
战略构建适合的员工培养体系，构建多层次的激励体系。结合内外部资源，组织内部赋能培训学习和外部专业提升培训，
助力员工成长成才。此外，公司对标市场，对薪酬激励体系进行了积极地优化，形成“共创、共担、共享”的激励文化，
有效地调动了员工的积极性和创造性。
3、品牌实力支撑
作为国家房地产开发一级资质企业，公司凭借城市综合开发与运营等方面的核心竞争力和良好的企业文化，在行业获
得颇多荣誉。
公司在 2019-2020 年连续两年荣获中国蓝筹地产年会“蓝筹地产企业”奖；在 2021 年复查中继续被评为深圳市 27 个
文明单位之一并获颁荣誉证书；在 2021 年荣获“福田慈善企业社会责任楷模奖”荣誉称号；连续多年在联合深圳市血液中
心、深圳狮子会举办爱心献血公益活动中被授予"爱心贡献"企业奖。
公司旗下酒店在多个渠道获得荣誉。中洲圣廷苑酒店荣获中外酒店论坛颁发的“第十七届中外酒店白金奖十大白金商
务酒店”、携程旅行网“2021 年度最受欢迎酒店奖”、同程旅行网“年度人气热卖酒店”及“年度卓越合作伙伴”、美团
酒店“2021 年度卓越商务酒店”。深圳中洲万豪酒店荣获 2022 年《目标之选》年度甄选艺术设计酒店、第六届 HOTEL 探
索之旅酒店大赏“臻选婚宴酒店”、深圳市饭店业协会 2022 年度卓越运营企业、携程旅行网“年度美景酒店”等荣誉。
公司旗下中洲物业连续多年获深圳市物业管理行业协会颁发“深圳市物业管理服务企业综合实力百强”，获广东省物
业管理行业协会颁发 “广东省物业管理服务企业综合实力测评 TOP100”，获中国物业管理协会颁发“物业服务企业综合
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2023 年半年度报告全文
实力 500 强”。获广东省物业管理行业发展 40 周年“品牌企业”，获中物研协及易居房地产研究院联合颁发“2022 年度粤
港澳大湾区物业服务力百强”“2021 物业服务力大湾区 TOP100 企业”等荣誉。
三、主营业务分析
概述
参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
营业收入 3,645,806,352.84 4,675,363,787.53 -22.02%
营业成本 2,513,938,992.81 2,954,024,077.90 -14.90%
主要是本期结算的房
销售费用 202,393,876.41 126,818,155.89 59.59% 地产项目佣金增加所
致
管理费用 123,794,960.15 119,295,194.39 3.77%
财务费用 231,356,548.09 198,194,158.15 16.73%
本期利润总额减少，
所得税费用 146,999,437.71 324,439,183.67 -54.69%
所得税费用同步减少
研发投入 4,477,678.35 4,549,962.05 -1.59%
主要原因是本期销售
经营活动产生的现金 回款增加的同时，支
1,185,665,932.33 -610,300,704.36 294.28%
流量净额 付的工程款大幅度减
少所致
主要原因是本期处置
投资活动产生的现金 子公司支付的现金净
2,201,453.22 21,389,302.95 -89.71%
流量净额 额较上年同期增加所
致
筹资活动产生的现金 主要原因上年同期收
-1,292,381,181.03 -198,781,278.83 -550.15%
流量净额 回融资保证金所致
现金及现金等价物净 以上经营、投资、筹
-104,448,356.23 -787,706,734.48 86.74%
增加额 资活动综合所致
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□适用 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
营业收入构成
单位：元
本报告期 上年同期
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 3,645,806,352.84 100% 4,675,363,787.53 100% -22.02%
分行业
房地产 3,365,134,968.20 92.30% 4,473,068,267.79 95.67% -24.77%
服务 196,976,413.07 5.40% 188,361,139.28 4.03% 4.57%
酒店 147,584,136.05 4.05% 78,609,822.39 1.68% 87.74%
施工 69,933,832.62 1.92% 116,700,669.98 2.50% -40.07%
内部抵消 -133,822,997.10 -3.67% -181,376,111.91 -3.88% 26.22%
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2023 年半年度报告全文
分产品
房地产 3,365,134,968.20 92.30% 4,473,068,267.79 95.67% -24.77%
服务 196,976,413.07 5.40% 188,361,139.28 4.03% 4.57%
酒店 147,584,136.05 4.05% 78,609,822.39 1.68% 87.74%
施工 69,933,832.62 1.92% 116,700,669.98 2.50% -40.07%
内部抵消 -133,822,997.10 -3.67% -181,376,111.91 -3.88% 26.22%
分地区
广东地区 1,931,255,929.34 52.97% 2,197,842,885.48 47.01% -12.13%
四川地区 1,805,954,669.66 49.54% 2,306,085,933.65 49.32% -21.69%
山东地区 28,434,888.09 0.78% 308,931,662.40 6.61% -90.80%
上海地区 13,983,862.85 0.38% 43,879,417.91 0.94% -68.13%
内部抵消 -133,822,997.10 -3.67% -181,376,111.91 -3.88% 26.22%
占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况
适用 □不适用
单位：元
毛利率比
营业收入比上 营业成本比上年同
营业收入 营业成本 毛利率 上年同期
年同期增减 期增减
增减
分行业
房地产 3,365,134,968.20 2,298,878,987.35 31.69% -24.77% -16.92% -6.45%
服务 196,976,413.07 133,527,809.20 32.21% 4.57% 7.68% -1.96%
酒店 147,584,136.05 100,724,132.33 31.75% 87.74% 19.70% 38.79%
分产品
房地产 3,365,134,968.20 2,298,878,987.35 31.69% -24.77% -16.92% -6.45%
服务 196,976,413.07 133,527,809.20 32.21% 4.57% 7.68% -1.96%
酒店 147,584,136.05 100,724,132.33 31.75% 87.74% 19.70% 38.79%
分地区
广东地区 1,931,255,929.34 1,469,747,552.36 23.90% -12.13% -6.49% -4.58%
四川地区 1,805,954,669.66 1,106,112,438.96 38.75% -21.69% -12.06% -6.71%
山东地区 28,434,888.09 4,395,020.46 84.54% -90.80% -97.85% 50.70%
上海地区 13,983,862.85 8,926,785.81 36.16% -68.13% -77.24% 25.56%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 期按报告期末口径调整后的主营业务数据
□适用 不适用
四、非主营业务分析
适用 □不适用
单位：元
金额 占利润总额比例 形成原因说明 是否具有可持续性
对联合营单位权益法
投资收益 7,364,927.35 8.52% 核算的投资收益以及 否
理财产品收益
公允价值变动损益 0.00 0.00% 否
资产减值 -1,267,727.35 -1.47% 计提房地产项目合同 否
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2023 年半年度报告全文
取得成本减值准备
营业外收入 2,307,751.08 2.67% 主要为违约金收入 否
营业外支出 5,881,284.65 6.80% 主要为违约金支出 否
五、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
单位：元
本报告期末 上年末
比重增减 重大变动说明
金额 占总资产比例 金额 占总资产比例
849,793,572. 960,238,389.
货币资金 2.42% 2.62% -0.20% 无重大变化
33 32
203,128,671. 172,902,711.
应收账款 0.58% 0.47% 0.11% 无重大变化
07 62
合同资产 0.00 0.00% 1,304,510.71 0.00% 0.00% 无重大变化
25,480,520,7 26,085,162,5
存货 72.42% 71.10% 1.32% 无重大变化
96.77 69.55
2,031,148,80 2,054,390,92
投资性房地产 5.77% 5.60% 0.17% 无重大变化
6.01 3.55
444,325,875. 462,154,546.
长期股权投资 1.26% 1.26% 0.00% 无重大变化
67 98
945,861,099. 969,417,522.
固定资产 2.69% 2.64% 0.05% 无重大变化
08 92
在建工程 0.00 0.00% 0.00 0.00% 0.00% 无重大变化
43,105,868.0 40,639,621.1
使用权资产 0.12% 0.11% 0.01% 无重大变化
0 8
短期借款 0.00 0.00% 0.00 0.00% 0.00% 无重大变化
5,329,474,22 5,824,547,60
合同负债 15.15% 15.88% -0.73% 无重大变化
3.48 3.52
8,907,767,80 9,404,524,46
长期借款 25.32% 25.63% -0.31% 无重大变化
9.06 9.98
19,342,641.4 24,680,830.7
租赁负债 0.05% 0.07% -0.02% 无重大变化
7 0
一年内到期的 3,360,094,59 3,676,873,16
9.55% 10.02% -0.47% 无重大变化
非流动负债 8.70 2.15
2、主要境外资产情况
□适用 不适用
3、以公允价值计量的资产和负债
适用 □不适用
单位：元
计入权益
本期公允
的累计公 本期计提 本期购买 本期出售
项目 期初数 价值变动 其他变动 期末数
允价值变 的减值 金额 金额
损益
动
金融资产
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2023 年半年度报告全文
其他权益 933,500.0 933,500.0
工具投资 0 0
金融资产 933,500.0 933,500.0
小计 0 0
933,500.0 933,500.0
上述合计
0 0
金融负债 0.00 0.00
其他变动的内容
不适用
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□是 否
4、截至报告期末的资产权利受限情况
本公司受限资产主要为债务融资设立的抵押资产。截至 2023 年 6 月 30 日，公司所有权受限制的资产账面价值合计
61.40 亿元，详细情况如下：
单位：元
项目 2023 年 06 月 30 日账面价值 受限原因
货币资金 51,569,512.52 借款保证金及保函保证金
存货 3,992,705,959.10 用于借款抵押
投资性房地产 1,074,004,755.20 用于借款抵押
固定资产 865,188,504.18 用于借款抵押
长期股权投资 156,346,666.11 用于借款质押及担保
合计 6,139,815,397.11
六、投资状况分析
1、总体情况
适用 □不适用
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
500,000,000.00 0.00 100.00%
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
适用 □不适用
单位：元
截至
资产
被投 披露 披露
负债 本期
资公 主要 投资 投资 持股 资金 合作 投资 产品 预计 是否 日期 索引
表日 投资
司名 业务 方式 金额 比例 来源 方 期限 类型 收益 涉诉 （如 （如
的进 盈亏
称 有） 有）
展情
况
深圳 房地 收购 500, 收购 自有 无 永久 住宅 已完 0.00 - 否
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2023 年半年度报告全文
市黄 产开 000, 10% 资金 成 78,2
金台 发 000. 股 94.0
项目 00 权， 5
开发 收购
有限 后持
公司 股
100%
500, -
000, 78,2
合计 -- -- -- -- -- -- -- -- 0.00 -- -- --
000. 94.0
00 5
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 不适用
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2） 衍生品投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
□适用 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
七、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□适用 不适用
八、主要控股参股公司分析
适用 □不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2023 年半年度报告全文
成都市银
河湾房地 房地产开 30,000 万 5,209,615 1,679,834 1,312,036 243,874,8 145,637,5
子公司
产开发有 发 元 ,334.63 ,100.30 ,535.85 18.76 42.92
限公司
青岛市联
房地产开 448,057,0 104,717,5 25,789,91 23,056,42 17,332,45
顺地产有 子公司 1,000 万元
发 00.93 94.58 3.78 9.30 2.19
限公司
深圳市中
10,000 万 1,559,797 654,950,5 14,115,76 13,945,05
洲资本有 子公司 投资
元 ,789.24 09.36 9.92 1.08
限公司
惠州市银 - -
房地产开 4,026,365 440,083,1 86,110,32
泰达实业 子公司 5,000 万元 91,146,20 86,600,57
发 ,215.07 51.47 0.29
有限公司 2.83 0.79
惠州创佳 - -
房地产开 2,420,899 368,433,6 1,149,980
房地产有 子公司 1,000 万元 23,722,21 71,805,86
发 ,833.29 65.18 ,665.47
限公司 4.29 1.23
佛山洲立 - - -
房地产开 146,765,0 36,800,63
置业有限 子公司 5,000 万元 512,856,1 53,452,85 53,447,96
发 25.38 6.76
公司 51.18 5.02 2.68
深圳市香 - -
房地产开 4,601,702 729,026,8 181,523,9
江置业有 子公司 1,000 万元 23,419,03 19,329,05
发 ,646.09 86.45 81.57
限公司 4.54 4.07
报告期内取得和处置子公司的情况
适用 □不适用
公司名称 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产经营和业绩的影响
深圳龙柏文化创意有限公司 出售 无重大影响
主要控股参股公司情况说明
对公司净利润影响达到 10%以上的子公司和参股公司的情况说明如下：
公司名称 公司类型 净利润 主要原因
成都市银河湾房地产开发有限公司 子公司 145,637,542.92 成都锦城湖岸二期项目结算盈利
青岛市联顺地产有限公司 子公司 17,332,452.19 开发成本结算减少
深圳市中洲资本有限公司 子公司 13,945,051.08 对联营单位权益法核算的投资收益
深圳市香江置业有限公司 子公司 -19,329,054.07 借款利息支出
佛山洲立置业有限公司 子公司 -53,447,962.68 开发成本结算增加
惠州创佳房地产有限公司 子公司 -71,805,861.23 惠州河谷二期项目结算亏损
惠州市银泰达实业有限公司 子公司 -86,600,570.79 借款利息支出
九、公司控制的结构化主体情况
□适用 不适用
十、公司面临的风险和应对措施
1、市场风险
22
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2023 年半年度报告全文
受外部环境的影响，2022 年房地产行业仍受重挫，尽管政策已基本筑底，市场在逐步恢复，但当前市场端的转暖以及
政策端利好传导到末端的中小型民营企业仍有待时间去验证，且公司重点项目布局区域粤港澳大湾区销售端政策即使放开
也大概率是小范围和局部性。2023 年仍然面临着国际、国内复杂的政治经济环境，政策也可能会随外部环境变化发生一些
适当性的调整，公司要立足主动应变、积极应变，加强对政策及市场研判，及时调整、迅速应变，降低公司经营风险。
2、融资风险
尽管房地产行业“三支箭”已射出，但房地产行业融资环境仍然严峻，资源仍向头部企业倾斜，公司能否抓住市场机
会成功再融资，仍存在不确定性，公司将继续拓宽融资渠道、优化融资结构，抓住市场及政策窗口期，确保公司现金流安
全。
23
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2023 年半年度报告全文
第四节 公司治理
一、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
会议届次 会议类型 投资者参与比例 召开日期 披露日期 会议决议
2022 年度股东大会 年度股东大会 68.47% 2023.05.10 2023.05.11 2022 年度股东大会决议
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 不适用
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
□适用 不适用
公司董事、监事和高级管理人员在报告期没有发生变动，具体可参见 2022 年年报。
三、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
□适用 不适用
公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
□适用 不适用
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
24
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2023 年半年度报告全文
第五节 环境和社会责任
一、重大环保问题情况
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
□是 否
参照重点排污单位披露的其他环境信息
不适用
在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
□适用 不适用
二、社会责任情况
公司报告半年度暂未开展精准扶贫工作，也暂无后续精准扶贫计划。
25
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2023 年半年度报告全文
第六节 重要事项
一、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕
及截至报告期末超期未履行完毕的承诺事项
□适用 不适用
公司报告期不存在由公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末
超期未履行完毕的承诺事项。
二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□适用 不适用
公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。
三、违规对外担保情况
□适用 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
四、聘任、解聘会计师事务所情况
半年度财务报告是否已经审计
□是 否
公司半年度报告未经审计。
五、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□适用 不适用
六、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明
□适用 不适用
七、破产重整相关事项
□适用 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
八、诉讼事项
重大诉讼仲裁事项
适用 □不适用
1、关于惠州中洲置业有限公司诉惠州市水清木华信息技术有限公司等公司股权合作纠纷
26
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2023 年半年度报告全文
公司子公司惠州中洲置业有限公司为本案原告，主要诉讼请求为解除几方签订的股权转让合同，要求被告返还已支付
的合作价款及利息共计人民币 2.2 亿元。惠州市中级人民法院于 2021 年 11 月 4 日出具一审判决，基本支持了原告主要诉
讼请求：惠州市水清木华信息技术有限公司应向惠州中洲置业有限公司返还合计 18,339 万元以及以上述金额为基数，自
2019 年 2 月 20 日起按年利率 15%计算计至本息清偿之日的利息；惠州市水清木华信息技术有限公司应向惠州中洲置业有限
公司支付股权回购款 510 万元；黄冲等人对上述债务承担连带清偿责任等。判决未支持原告要求被告除利息外另行承担违
约金以及要求对被告未售物业进行折价销售等请求。针对一审判决，双方均已提起上诉，广东省高级人民法院已于 2022 年
9 月 21 日开庭进行了审理，目前等待二审判决中。
2、关于惠州中洲置业有限公司诉惠州市金星泰置业有限公司等项目合作纠纷
公司子公司惠州中洲置业有限公司为本案原告，主要诉讼请求为解除几方签订的项目合作协议及补充协议，要求被告
返还已支付的合作价款及利息共计人民币 2.32 亿元。惠州市中级人民法院于 2021 年 11 月 4 日出具一审判决，基本支持了
原告主要诉讼请求：确认项目合作协议及补充协议于 2020 年 1 月 19 日解除；惠州市金星泰置业有限公司、惠州市中科低
碳经济科技有限公司应向惠州中洲置业有限公司返还 1.562 亿元并支付资金占用费；惠州市金星泰置业有限公司应向惠州
中洲置业有限公司返还股权转让款 1380 万元及并支付资金占用费；黄冲等人对上述债务承担连带清偿责任等。判决未支持
原告要求被告承担违约金等请求。针对一审判决，双方均已提起上诉，广东省高级人民法院已于 2022 年 9 月 21 日开庭进
行了审理，目前等待二审判决中。
其他诉讼事项
□适用 不适用
九、处罚及整改情况
□适用 不适用
十、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
□适用 不适用
十一、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
适用 □不适用
获批
关联 占同 可获
关联 的交 是否 关联
关联 关联 关联 关联 交易 类交 得的
关联 交易 易额 超过 交易 披露 披露
交易 交易 交易 交易 金额 易金 同类
关系 定价 度 获批 结算 日期 索引
方 类型 内容 价格 （万 额的 交易
原则 （万 额度 方式
元） 比例 市价
元）
深圳 实际 提供 上沙 参考 不低 1,518 100.0 35,00 现金 销售 2017 2017-
否
市汇 控制 劳务 村城 市场 于 .01 0% 0 支付 额的 年 08 109
27
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2023 年半年度报告全文
海置 人的 市更 同类 3.5 1%、 月 29 号
业有 附属 新项 委托 亿元 建安 日
限公 企业 目委 经营 成本
司 托经 管理 的 2%
营管 交易
理 定价
的基
础
上，
共同
协商
确定
1,518 35,00
合计 -- -- -- -- -- -- -- --
.01 0
大额销货退回的详细情况 不适用
按类别对本期将发生的日常关联
交易进行总金额预计的，在报告 不适用
期内的实际履行情况（如有）
交易价格与市场参考价格差异较
不适用
大的原因（如适用）
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
□适用 不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
3、共同对外投资的关联交易
□适用 不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
4、关联债权债务往来
适用 □不适用
是否存在非经营性关联债权债务往来
是 □否
应付关联方债务
本期新增 本期归还
期初余额 本期利息 期末余额
关联方 关联关系 形成原因 金额（万 金额（万 利率
（万元） （万元） （万元）
元） 元）
深圳中洲 同比例提
集团有限 控股股东 供的股东 55,710.67 993.02 0 4.62% 993.02 56,703.69
公司 借款
深圳市中 最终实际
洲置地有 控制人的 股东借款 481.56 0 0 8.00% 0 481.56
限公司 附属企业
关联债务对公司经营成
合计影响当期损益-993.02 万元。
果及财务状况的影响
28
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2023 年半年度报告全文
5、与存在关联关系的财务公司的往来情况
□适用 不适用
公司与存在关联关系的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况
□适用 不适用
公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
7、其他重大关联交易
□适用 不适用
公司报告期无其他重大关联交易。
十二、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1） 托管情况
□适用 不适用
公司报告期不存在托管情况。
（2） 承包情况
□适用 不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3） 租赁情况
□适用 不适用
公司报告期不存在租赁情况。
2、重大担保
适用 □不适用
单位：万元
公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保额 反担保
担保物 是否为
担保对 度相关 担保额 实际发 实际担 担保类 情况 是否履
（如 担保期 关联方
象名称 公告披 度 生日期 保金额 型 （如 行完毕
有） 担保
露日期 有）
东莞市
2020 年 2020 年
中洲置 8,368.6 连带责
10 月 12 15,136 12 月 03 36 个月 否 是
业有限 4 任担保
日 日
公司
报告期内审批的对 0 报告期内对外担保 0
29
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2023 年半年度报告全文
外担保额度合计 实际发生额合计
（A1） （A2）
报告期末已审批的 报告期末实际对外
对外担保额度合计 15,136 担保余额合计 8,368.64
（A3） （A4）
公司对子公司的担保情况
担保额 反担保
担保物 是否为
担保对 度相关 担保额 实际发 实际担 担保类 情况 是否履
（如 担保期 关联方
象名称 公告披 度 生日期 保金额 型 （如 行完毕
有） 担保
露日期 有）
深圳市
2016 年 2016 年
香江置 连带责
10 月 27 47,000 03 月 25 26,400 96 个月 否 否
业有限 任担保
日 日
公司
深圳市
2018 年 2018 年
香江置 连带责 120 个
01 月 13 30,000 03 月 19 19,200 否 否
业有限 任担保 月
日 日
公司
深圳市
2018 年 2018 年
香江置 连带责 120 个
01 月 13 160,000 06 月 27 110,400 否 否
业有限 任担保 月
日 日
公司
深圳市
2018 年 2018 年
香江置 连带责
08 月 31 30,000 09 月 27 22,500 60 个月 否 否
业有限 任担保
日 日
公司
深圳市
2018 年 2018 年
香江置 连带责
08 月 31 30,000 09 月 30 22,000 96 个月 否 否
业有限 任担保
日 日
公司
深圳市
2019 年 2019 年
香江置 连带责
03 月 27 20,000 03 月 28 15,700 60 个月 否 否
业有限 任担保
日 日
公司
深圳市
2019 年 2019 年
长城物 连带责 120 个
09 月 09 270,000 09 月 20 239,500 否 否
流有限 任担保 月
日 日
公司
深圳市
中洲宝 2017 年 2019 年
连带责
华置业 12 月 12 160,000 11 月 11 0 60 个月 是 否
任担保
有限公 日 日
司
惠州创
2020 年 2020 年
佳房地 连带责
07 月 13 70,000 08 月 07 21,927 36 个月 否 否
产有限 任担保
日 日
公司
成都市
银河湾 2020 年 2020 年
连带责
房地产 08 月 17 150,000 08 月 21 0 36 个月 是 否
任担保
开发有 日 日
限公司
惠州市
2020 年 2020 年
银泰达 120,361 连带责
09 月 09 150,361 09 月 10 36 个月 否 否
实业有 .27 任担保
日 日
限公司
30
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2023 年半年度报告全文
深圳市
2020 年 2020 年
香江置 连带责 120 个
12 月 25 25,000 12 月 31 23,750 否 否
业有限 任担保 月
日 日
公司
宝丽房
2021 年 2021 年
产（惠 连带责
03 月 11 180,000 05 月 28 69,000 36 个月 否 否
州）有 任担保
日 日
限公司
惠州市
2021 年 2021 年
艺新装 连带责
03 月 11 40,000 06 月 04 19,500 36 个月 否 否
饰有限 任担保
日 日
公司
惠州中
2021 年 2021 年
洲置业 连带责
06 月 18 60,000 06 月 30 54,240 36 个月 否 否
有限公 任担保
日 日
司
惠州创
2021 年 2021 年
佳房地 连带责
06 月 29 75,000 07 月 08 50,500 36 个月 否 否
产有限 任担保
日 日
公司
深圳市
2021 年 2021 年
长城物 2,076.4 2,076.4 连带责
07 月 27 08 月 02 36 个月 否 否
流有限 7 7 任担保
日 日
公司
深圳市
2021 年
长城物 连带责 144 个
11 月 05 400,000 0 否 否
流有限 任担保 月
日
公司
深圳市
2022 年 2022 年
香江置 连带责 180 个
05 月 26 18,000 06 月 21 17,400 否 否
业有限 任担保 月
日 日
公司
深圳市
2023 年 2023 年
中洲地 连带责
06 月 26 420,000 06 月 29 200,000 48 个月 否 否
产有限 任担保
日 日
公司
报告期内审批对子 报告期内对子公司
公司担保额度合计 1,000,000 担保实际发生额合 200,000
（B1） 计（B2）
报告期末已审批的 报告期末对子公司
对子公司担保额度 2,337,437.47 实际担保余额合计 1,034,454.74
合计（B3） （B4）
子公司对子公司的担保情况
担保额 反担保
担保物 是否为
担保对 度相关 担保额 实际发 实际担 担保类 情况 是否履
（如 担保期 关联方
象名称 公告披 度 生日期 保金额 型 （如 行完毕
有） 担保
露日期 有）
惠州中
2021 年 2021 年
洲置业 16,368. 16,368.
10 月 26 10 月 26 抵押 物业 24 个月 否 否
有限公 12 12
日 日
司
惠州中
2021 年 2021 年
洲置业 14,649. 14,649.
11 月 29 11 月 29 抵押 物业 24 个月 否 否
有限公 1 1
日 日
司
报告期内审批对子 0 报告期内对子公司 0
31
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2023 年半年度报告全文
公司担保额度合计 担保实际发生额合
（C1） 计（C2）
报告期末已审批的 报告期末对子公司
对子公司担保额度 31,017.22 实际担保余额合计 31,017.22
合计（C3） （C4）
公司担保总额（即前三大项的合计）
报告期内审批担保 报告期内担保实际
额度合计 1,000,000 发生额合计 200,000
（A1+B1+C1） （A2+B2+C2）
报告期末已审批的 报告期末实际担保
担保额度合计 2,383,590.69 余额合计 1,073,840.6
（A3+B3+C3） （A4+B4+C4）
实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资
141.71%
产的比例
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保
0
的余额（D）
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担
1,073,840.6
保对象提供的债务担保余额（E）
担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 695,075.36
上述三项担保金额合计（D+E+F） 1,073,840.6
对未到期担保合同，报告期内发生担保责
任或有证据表明有可能承担连带清偿责任 无
的情况说明（如有）
违反规定程序对外提供担保的说明（如
无
有）
3、委托理财
适用 □不适用
单位：万元
委托理财的资金 逾期未收回的金 逾期未收回理财
具体类型 委托理财发生额 未到期余额
来源 额 已计提减值金额
银行理财产品 自有资金 30,000 0 0 0
合计 30,000 0 0 0
单项金额重大或安全性较低、流动性较差的高风险委托理财具体情况
□适用 不适用
委托理财出现预期无法收回本金或存在其他可能导致减值的情形
□适用 不适用
4、其他重大合同
□适用 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
32
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2023 年半年度报告全文
十三、其他重大事项的说明
□适用 不适用
公司报告期不存在需要说明的其他重大事项。
十四、公司子公司重大事项
□适用 不适用
33
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2023 年半年度报告全文
第七节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
公积金转
数量 比例 发行新股 送股 其他 小计 数量 比例
股
一、有限
售条件股 861,375 0.13% -19,613 -19,613 841,762 0.13%
份
1、国
家持股
2、国
有法人持
股
3、其
他内资持 861,375 0.13% -19,613 -19,613 841,762 0.13%
股
其
中：境内
法人持股
境内
自然人持 861,375 0.13% -19,613 -19,613 841,762 0.13%
股
4、外
资持股
其
中：境外
法人持股
境外
自然人持
股
二、无限
663,969, 663,989,
售条件股 99.87% 19,613 19,613 99.87%
764 377
份
1、人
663,969, 663,989,
民币普通 99.87% 19,613 19,613 99.87%
764 377
股
2、境
内上市的
外资股
3、境
外上市的
外资股
4、其
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深圳市中洲投资控股股份有限公司 2023 年半年度报告全文
他
三、股份 664,831, 664,831,
100.00% 100.00%
总数 139 139
股份变动的原因
适用 □不适用
报告期内董监高人员所持锁定股份减少 19,613 股，无限售条件股份增加 19,613 股。
股份变动的批准情况
□适用 不适用
股份变动的过户情况
□适用 不适用
股份回购的实施进展情况
□适用 不适用
采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况
□适用 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
□适用 不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 不适用
2、限售股份变动情况
□适用 不适用
二、证券发行与上市情况
□适用 不适用
三、公司股东数量及持股情况
单位：股
报告期末普通股股东总 报告期末表决权恢复的优先股股东总
17,473 0
数 数（如有）（参见注 8）
持股 5%以上的普通股股东或前 10 名普通股股东持股情况
持有有限 持有无限 质押、标记或冻结情况
报告期末 报告期内
售条件的 售条件的
股东名称 股东性质 持股比例 持有的普 增减变动
普通股数 普通股数 股份状态 数量
通股数量 情况
量 量
深圳中洲 212,000,0
境内非国 349,874,5 349,874,5 质押
集团有限 52.63% 00
有法人 13 13
公司
72,369,10
冻结
0
南昌联泰
境内非国 55,188,95 55,188,95 54,500,00
投资有限 8.30% 质押
有法人 2 2 0
公司
35
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深圳市资
本运营集 38,397,78 38,397,78
国有法人 5.78%
团有限公 6 6
司
横琴广金
美好基金
管理有限
公司－广 12,618,42 12,618,42 12,618,42
其他 1.90%
金美好康 1 1 1
托尔二号
私募证券
投资基金
深圳市联
泰房地产 境内非国 10,743,79 10,743,79 10,700,00
1.62% 质押
开发有限 有法人 2 2 0
公司
境内自然
易成菊 0.70% 4,679,800 638,000 4,679,800
人
境内自然
胡殿君 0.70% 4,643,000 4,643,000 4,643,000
人
深圳市前
海君至投 境内非国
0.69% 4,600,000 4,600,000
资有限公 有法人
司
境内自然
温霞 0.54% 3,602,700 3,602,700 3,602,700
人
境内自然
吴建乐 0.44% 2,956,400 2,956,400 2,956,400
人
截至报告期末，深圳中洲集团有限公司与深圳市前海君至投资有限公司互为一致行动关系；
上述股东关联关系或一
南昌联泰投资有限公司、深圳市联泰房地产开发有限公司为广东联泰集团有限公司的子公
致行动的说明
司。上述其余股东，不知其是否存在关联关系。
前 10 名无限售条件普通股股东持股情况
股份种类
股东名称 报告期末持有无限售条件普通股股份数量
股份种类 数量
人民币普 349,874,5
深圳中洲集团有限公司 349,874,513
通股 13
人民币普 55,188,95
南昌联泰投资有限公司 55,188,952
通股 2
深圳市资本运营集团有 人民币普 38,397,78
38,397,786
限公司 通股 6
横琴广金美好基金管理
有限公司－广金美好康 人民币普 12,618,42
12,618,421
托尔二号私募证券投资 通股 1
基金
深圳市联泰房地产开发 人民币普 10,743,79
10,743,792
有限公司 通股 2
人民币普
易成菊 4,679,800 4,679,800
通股
人民币普
胡殿君 4,643,000 4,643,000
通股
深圳市前海君至投资有 人民币普
4,600,000 4,600,000
限公司 通股
人民币普
温霞 3,602,700 3,602,700
通股
人民币普
吴建乐 2,956,400 2,956,400
通股
36
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2023 年半年度报告全文
前 10 名无限售条件普通
股股东之间，以及前 10
截至报告期末，深圳中洲集团有限公司与深圳市前海君至投资有限公司互为一致行动关系；
名无限售条件普通股股
南昌联泰投资有限公司、深圳市联泰房地产开发有限公司为广东联泰集团有限公司的子公
东和前 10 名普通股股东
司。上述其余股东，不知其是否存在关联关系。
之间关联关系或一致行
动的说明
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□是 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
四、董事、监事和高级管理人员持股变动
适用 □不适用
期初被授 本期被授 期末被授
本期增持 本期减持
期初持股 期末持股 予的限制 予的限制 予的限制
姓名 职务 任职状态 股份数量 股份数量
数（股） 数（股） 性股票数 性股票数 性股票数
（股） （股）
量（股） 量（股） 量（股）
陈星 监事 现任 78,450 0 19,600 58,850 0 0 0
合计 -- -- 78,450 0 19,600 58,850 0 0 0
五、控股股东或实际控制人变更情况
控股股东报告期内变更
□适用 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
实际控制人报告期内变更
□适用 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
37
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2023 年半年度报告全文
第八节 优先股相关情况
□适用 不适用
报告期公司不存在优先股。
38
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2023 年半年度报告全文
第九节 债券相关情况
□适用 不适用
39
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2023 年半年度报告全文
第十节 财务报告
一、审计报告
半年度报告是否经过审计
□是 否
公司半年度财务报告未经审计。
二、财务报表
财务附注中报表的单位为：元
40
深圳市中洲投资控股股份有限公司
二〇二三年半年度财务报告
（未经审计）
法定代表人：贾帅
主管会计工作负责人：叶晓东
会计机构负责人：黄薇
报送日期： 2023 年 8 月 17 日
深圳市中洲投资控股股份有限公司
财务报表及附注
2023 年 6 月 30 日止半年度
内容 页码
合并及母公司资产负债表 1- 2
合并及母公司利润表 3- 4
合并及母公司现金流量表 5-6
合并及母公司股东权益变动表 7- 10
财务报表附注 11-91
深圳市中洲投资控股股份有限公司
2023年6月30日
合并资产负债表
单位：人民币元
项目 附注 2023 年 6 月 30 日 2022 年 12 月 31 日 项目 附注 2023 年 6 月 30 日 2022 年 12 月 31 日
流动资产： 流动负债：
货币资金 (五)1 849,793,572.33 960,238,389.32 短期借款 - -
应收账款 (五)2 203,128,671.07 172,902,711.62 应付票据 (五)19 189,378,243.38 95,296,161.58
预付款项 (五)3 505,001,569.34 1,157,479,634.19 应付账款 (五)20 2,821,127,003.03 3,067,358,259.25
其他应收款 (五)4 479,633,724.95 445,346,799.18 预收款项 (五)21 21,444,757.32 25,222,310.57
存货 (五)5 25,480,520,796.77 26,085,162,569.55 合同负债 (五)22 5,329,474,223.48 5,824,547,603.52
合同资产 - 1,304,510.71 应付职工薪酬 (五)23 56,017,496.94 106,300,917.73
一年内到期的非流动资产 (五)6 - 15,000,000.00 应交税费 (五)24 902,291,280.04 718,872,278.43
其他流动资产 (五)7 2,004,763,648.89 2,134,059,856.09 其他应付款 (五)25 4,153,523,476.05 3,784,817,967.87
流动资产合计 29,522,841,983.35 30,971,494,470.66 一年内到期的非流动负债 (五)26 3,360,094,598.70 3,676,873,162.15
非流动资产： 其他流动负债 (五)27 643,890,787.44 667,535,408.74
债权投资 (五)8 - 20,000,000.00 流动负债合计 17,477,241,866.38 17,966,824,069.84
长期应收款 (五)9 6,502,373.66 6,502,373.66 非流动负债：
长期股权投资 (五)10 444,325,875.67 462,154,546.98 长期借款 (五)28 8,907,767,809.06 9,404,524,469.98
其他权益工具投资 (五)11 933,500.00 933,500.00 租赁负债 (五)29 19,342,641.47 24,680,830.70
投资性房地产 (五)12 2,031,148,806.01 2,054,390,923.55 预计负债 35,397.60 35,397.60
固定资产 (五)13 945,861,099.08 969,417,522.92 递延所得税负债 (五)18 493,734,364.50 445,013,455.21
在建工程 - - 其他非流动负债 (五)30 639,878,818.49 629,948,655.55
使用权资产 (五)14 43,105,868.00 40,639,621.18 非流动负债合计 10,060,759,031.12 10,504,202,809.04
无形资产 (五)15 1,773,468.61 2,104,016.53 负债合计 27,538,000,897.50 28,471,026,878.88
商誉 (五)16 - - 股东权益：
长期待摊费用 (五)17 52,190,498.06 59,517,374.89 股本 (五)31 664,831,139.00 664,831,139.00
递延所得税资产 (五)18 2,137,610,020.54 2,100,120,221.71 资本公积 (五)32 1,948,840,337.46 2,448,287,943.03
非流动资产合计 5,663,451,509.63 5,715,780,101.42 其他综合收益 - -
盈余公积 (五)33 555,239,764.50 555,239,764.50
未分配利润 (五)34 4,408,872,614.72 4,436,550,333.72
归属于母公司股东权益合
7,577,783,855.68 8,104,909,180.25
计
少数股东权益 70,508,739.80 111,338,512.95
股东权益合计 7,648,292,595.48 8,216,247,693.20
资产总计 35,186,293,492.98 36,687,274,572.08 负债和股东权益总计 35,186,293,492.98 36,687,274,572.08
附注为财务报表的组成部分
-1-
深圳市中洲投资控股股份有限公司
2023 年 6 月 30 日
母公司资产负债表
单位：人民币元
项目 附注 2023 年 6 月 30 日 2022 年 12 月 31 日 项目 附注 2023 年 6 月 30 日 2022 年 12 月 31 日
流动资产： 流动负债：
货币资金 17,962,455.03 40,480,195.69 应付账款 45,831,717.05 47,448,505.85
应收账款 (十四)1 20,472,814.05 20,560,136.76 预收款项 579,537.24 1,540,055.00
预付款项 167,669.91 167,669.91 应付职工薪酬 5,868,893.95 12,654,215.73
其他应收款 (十四)2 19,428,332,513.48 19,083,839,597.34 应交税费 8,148,502.42 7,300,705.59
存货 5,536,075.11 5,588,342.91 其他应付款 11,300,733,264.58 10,953,802,514.78
其他流动资产 - - 一年内到期的非流动负债 144,578,695.41 175,976,051.76
流动资产合计 19,472,471,527.58 19,150,635,942.61 其他流动负债 880,380.34 802,625.20
非流动资产： 流动负债合计 11,506,620,990.99 11,199,524,673.91
长期股权投资 (十四)3 3,199,544,510.92 3,199,644,510.92 非流动负债：
投资性房地产 201,628,216.77 213,971,071.53 长期借款 1,763,067,809.06 1,816,624,469.98
固定资产 8,401,836.48 9,094,017.91 递延所得税负债 4,110,070.94 1,603,049.37
使用权资产 5,818,652.92 1,891,084.76 其他非流动负债 4,815,555.56 4,815,555.56
无形资产 564,505.13 884,947.67 非流动负债合计 1,771,993,435.56 1,823,043,074.91
递延所得税资产 24,847,226.72 39,329,524.83 负债合计 13,278,614,426.55 13,022,567,748.82
非流动资产合计 3,440,804,948.94 3,464,815,157.62 股东权益：
股本 664,831,139.00 664,831,139.00
资本公积 2,550,003,957.80 2,550,003,957.80
其他综合收益 - -
盈余公积 555,239,764.50 555,239,764.50
未分配利润 5,864,587,188.67 5,822,808,490.11
股东权益合计 9,634,662,049.97 9,592,883,351.41
资产总计 22,913,276,476.52 22,615,451,100.23 负债和股东权益总计 22,913,276,476.52 22,615,451,100.23
附注为财务报表的组成部分
-2-
深圳市中洲投资控股股份有限公司
2023 年 6 月 30 日止半年度
合并利润表
单位：人民币元
项目 附注 2023 年半年度 2022 年半年度
一、营业收入 (五)35 3,645,806,352.84 4,675,363,787.53
减：营业成本 (五)35 2,513,938,992.81 2,954,024,077.90
税金及附加 (五)36 485,486,175.73 691,595,489.82
销售费用 (五)37 202,393,876.41 126,818,155.89
管理费用 (五)38 123,794,960.15 119,295,194.39
研发费用 (五)39 4,477,678.35 4,549,962.05
财务费用 (五)40 231,356,548.09 198,194,158.15
其中：利息费用 255,286,875.94 217,314,540.65
利息收入 25,353,266.19 20,135,157.59
加：其他收益 (五)41 2,036,208.92 3,090,218.08
投资收益 (五)42 7,364,927.35 (1,589,253.94)
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 6,012,406.69 (3,263,426.36)
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益 1,270,872.92 -
信用减值利得(损失) (五)43 (3,130,203.27) (1,972,729.08)
资产减值利得(损失) (五)44 (1,267,727.35) (2,525,984.73)
资产处置收益 679,320.27 436,276.97
二、营业利润 90,040,647.22 578,325,276.63
加：营业外收入 (五)45 2,307,751.08 7,999,327.71
减：营业外支出 (五)46 5,881,284.65 5,535,995.83
三、利润总额 86,467,113.65 580,788,608.51
减：所得税费用 (五)47 146,999,437.71 324,439,183.67
四、净利润 (60,532,324.06) 256,349,424.84
(一)按经营持续性分类：
1、持续经营净利润 (60,532,324.06) 256,349,424.84
2、终止经营净利润 - -
(二)按所有权归属分类：
1、归属于母公司股东的净利润 (19,699,745.34) 258,443,243.38
2、少数股东损益 (40,832,578.72) (2,093,818.54)
五、其他综合收益的税后净额 - -
归属于母公司股东的其他综合收益的税后净额 - -
(一)不能重分类进损益的其他综合收益 - -
1、其他权益工具投资公允价值变动 - -
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 - -
六、综合收益总额 (60,532,324.06) 256,349,424.84
归属于母公司股东的综合收益总额 (19,699,745.34) 258,443,243.38
归属于少数股东的综合收益总额 (40,832,578.72) (2,093,818.54)
七、每股收益
(一)基本每股收益 (0.0296) 0.3887
(二)稀释每股收益 (0.0296) 0.3887
附注为财务报表的组成部分
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深圳市中洲投资控股股份有限公司
2023 年 6 月 30 日止半年度
母公司利润表
单位：人民币元
项目 附注 2023 年半年度 2022 年半年度
一、营业收入 (十四)4 67,947,043.93 72,913,747.22
减：营业成本 (十四)4 12,688,030.05 12,642,746.76
税金及附加 3,932,342.99 3,948,522.60
销售费用 7,867,722.33 7,729,709.97
管理费用 26,850,647.00 25,262,063.19
财务费用 35,323,279.66 46,155,011.31
其中：利息费用 51,790,418.00 57,838,964.25
利息收入 16,485,686.68 11,721,391.62
加：其他收益 289,576.96 359,679.36
投资收益 (十四)5 84,342,737.36 1,517,545.81
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 - -
信用减值利得(损失) (136.21) (12,934.44)
资产处置收益 532,520.96 2,941.75
二、营业利润 66,449,720.97 (20,957,074.13)
加：营业外收入 296,270.93 1,418,899.44
减：营业外支出 - -
三、利润总额 66,745,991.90 (19,538,174.69)
减：所得税费用 16,989,319.68 (3,459,372.55)
四、净利润 49,756,672.22 (16,078,802.14)
(一)持续经营净利润 49,756,672.22 (16,078,802.14)
(二)终止经营净利润 - -
五、其他综合收益的税后净额 - -
六、综合收益总额 49,756,672.22 (16,078,802.14)
附注为财务报表的组成部分
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深圳市中洲投资控股股份有限公司
2023 年 6 月 30 日止半年度
合并现金流量表
单位：人民币元
项目 附注 2023 年半年度 2022 年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 2,899,398,229.27 2,037,168,516.76
收到的税费返还 5,768,935.59 139,903,625.23
收到其他与经营活动有关的现金 (五)48(1) 52,508,345.91 133,343,615.03
经营活动现金流入小计 2,957,675,510.77 2,310,415,757.02
购买商品、接受劳务支付的现金 989,812,426.00 2,002,583,773.17
支付给职工以及为职工支付的现金 277,037,112.70 258,546,690.66
支付的各项税费 213,912,660.95 369,695,467.28
支付其他与经营活动有关的现金 (五)48(2) 291,247,378.79 289,890,530.27
经营活动现金流出小计 1,772,009,578.44 2,920,716,461.38
经营活动产生的现金流量净额 (五)49(1) 1,185,665,932.33 (610,300,704.36)
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 36,270,872.92 -
取得投资收益收到的现金 - 20,026,505.52
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的
1,068,018.27 624,000.00
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 (五)48(3) 480,772,168.53 1,720,682,729.98
投资活动现金流入小计 518,111,059.72 1,741,333,235.50
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 5,909,506.50 943,932.55
投资支付的现金 - -
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 - -
支付其他与投资活动有关的现金 (五)48(4) 510,000,100.00 1,719,000,000.00
投资活动现金流出小计 515,909,606.50 1,719,943,932.55
投资活动产生的现金流量净额 2,201,453.22 21,389,302.95
三、筹资活动产生的现金流量：
取得借款收到的现金 2,000,000,000.00 481,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 (五)48(6) 21,176,402.12 1,109,079,750.90
筹资活动现金流入小计 2,021,176,402.12 1,590,079,750.90
偿还债务支付的现金 2,756,630,656.30 1,202,560,597.57
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 533,944,627.24 547,807,624.63
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 - -
支付其他与筹资活动有关的现金 (五)48(7) 22,982,299.61 38,492,807.53
筹资活动现金流出小计 3,313,557,583.15 1,788,861,029.73
筹资活动产生的现金流量净额 (1,292,381,181.03) (198,781,278.83)
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 65,439.25 (14,054.24)
五、现金及现金等价物净增加(减少)额 (104,448,356.23) (787,706,734.48)
加：年初现金及现金等价物余额 (五)49(2) 902,672,416.04 2,448,231,105.14
六、期末现金及现金等价物余额 (五)49(2) 798,224,059.81 1,660,524,370.66
附注为财务报表的组成部分
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深圳市中洲投资控股股份有限公司
2023 年 6 月 30 日止半年度
母公司现金流量表
单位：人民币元
项目 附注 2023 年半年度 2022 年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 43,042,648.32 46,518,642.60
收到其他与经营活动有关的现金 465,428,894.21 2,493,335,933.24
经营活动现金流入小计 508,471,542.53 2,539,854,575.84
购买商品、接受劳务支付的现金 94,247.76 647,760.00
支付给职工以及为职工支付的现金 16,445,812.65 22,350,592.17
支付的各项税费 6,464,607.27 5,786,160.73
支付其他与经营活动有关的现金 401,257,631.35 3,637,743,744.99
经营活动现金流出小计 424,262,299.03 3,666,528,257.89
经营活动产生的现金流量净额 84,209,243.50 (1,126,673,682.05)
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 100,000.00 -
取得投资收益收到的现金 - -
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的
880,000.00 3,000.00
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 110,247,945.88 1,423,517,545.81
投资活动现金流入小计 111,227,945.88 1,423,520,545.81
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 25,595.00 327,420.00
投资支付的现金 - -
支付其他与投资活动有关的现金 110,000,000.00 1,422,000,000.00
投资活动现金流出小计 110,025,595.00 1,422,327,420.00
投资活动产生的现金流量净额 1,202,350.88 1,193,125.81
三、筹资活动产生的现金流量：
收到其他与筹资活动有关的现金 - -
筹资活动现金流入小计 - -
偿还债务支付的现金 61,957,564.63 104,420,597.57
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 43,971,770.41 60,915,707.96
支付其他与筹资活动有关的现金 9,274,689.73 4,900,000.00
筹资活动现金流出小计 115,204,024.77 170,236,305.53
筹资活动产生的现金流量净额 (115,204,024.77) (170,236,305.53)
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 - -
五、现金及现金等价物净增加(减少)额 (29,792,430.39) (1,295,716,861.77)
加：年初现金及现金等价物余额 36,060,603.49 1,542,555,774.78
六、期末现金及现金等价物余额 6,268,173.10 246,838,913.01
附注为财务报表的组成部分
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深圳市中洲投资控股股份有限公司
2023 年 6 月 30 日止半年度
合并股东权益变动表
单位：人民币元
2023 年半年度
归属于母公司股东的股东权益
项目
其他权益工具 减： 专项 一般风险 少数股东权益 股东权益合计
股本 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润
优先股 永续债 其他 库存股 储备 准备
一、上期期末余额 664,831,139.00 - - - 2,448,287,943.03 - - - 555,239,764.50 - 4,436,378,767.55 111,338,512.95 8,216,076,127.03
加：会计政策变更 - - - - - - - - - - 171,566.17 - 171,566.17
前期差错更正 - - - - - - - - - - - - -
二、本期期初余额 664,831,139.00 - - - 2,448,287,943.03 - - - 555,239,764.50 - 4,436,550,333.72 111,338,512.95 8,216,247,693.20
三、本期增减变动金额 - - - - (499,447,605.57) - - - - - (27,677,719.00) (40,829,773.15) (567,955,097.72)
(一)综合收益总额 - - - - - - - - - - (19,699,745.34) (40,832,578.72) (60,532,324.06)
(二)股东投入和减少资本 - - - - (499,447,605.57) - - - - - - 2,805.57 (499,444,800.00)
1、股东投入的普通股 - - - - - - - - - - - - -
2、其他权益工具持有者投入资本 - - - - - - - - - - - - -
3、股份支付计入股东权益的金额 - - - - - - - - - - - - -
4、其他 - - - - (499,447,605.57) - - - - - - 2,805.57 (499,444,800.00)
(三)利润分配 - - - - - - - - - - (7,977,973.66) - (7,977,973.66)
1、提取盈余公积 - - - - - - - - - - - - -
2、提取一般风险准备 - - - - - - - - - - - - -
3、对股东的分配 - - - - - - - - - - (7,977,973.66) - (7,977,973.66)
4、其他 - - - - - - - - - - - - -
(四)股东权益内部结转 - - - - - - - - - - - - -
1、资本公积转增股本 - - - - - - - - - - - - -
2、盈余公积转增股本 - - - - - - - - - - - - -
3、盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - - - - - -
4、其他综合收益结转留存收益 - - - - - - - - - - - - -
(五)专项储备 - - - - - - - - - - - - -
1、本期提取 - - - - - - - - - - - - -
2、本期使用 - - - - - - - - - - - - -
(六)其他 - - - - - - - - - - - - -
四、本期期末余额 664,831,139.00 - - - 1,948,840,337.46 - - - 555,239,764.50 - 4,408,872,614.72 70,508,739.80 7,648,292,595.48
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深圳市中洲投资控股股份有限公司
2023 年 6 月 30 日止半年度
合并股东权益变动表 - 续
单位：人民币元
2022 年半年度
归属于母公司股东的股东权益
项目
其他权益工具 减： 专项 一般风险 少数股东权益 股东权益合计
股本 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润
优先股 永续债 其他 库存股 储备 准备
一、上期期末余额 664,831,139.00 - - - 2,448,287,943.03 - (12,924,545.00) - 555,239,764.50 - 4,390,914,917.34 182,078,535.41 8,228,427,754.28
加：会计政策变更 - - - - - - - - - - 66,446.23 - 66,446.23
前期差错更正 - - - - - - - - - - - - -
二、本期期初余额 664,831,139.00 - - - 2,448,287,943.03 - (12,924,545.00) - 555,239,764.50 - 4,390,981,363.57 182,078,535.41 8,228,494,200.51
三、本期增减变动金额 - - - - - - - - - - 237,168,646.93 (2,176,640.98) 234,992,005.95
(一)综合收益总额 - - - - - - - - - - 258,443,243.38 (2,093,818.54) 256,349,424.84
(二)股东投入和减少资本 - - - - - - - - - - - (82,822.44) (82,822.44)
1、股东投入的普通股 - - - - - - - - - - - - -
2、其他权益工具持有者投入资本 - - - - - - - - - - - - -
3、股份支付计入股东权益的金额 - - - - - - - - - - - - -
4、其他 - - - - - - - - - - - (82,822.44) (82,822.44)
(三)利润分配 - - - - - - - - - - (21,274,596.45) - (21,274,596.45)
1、提取盈余公积 - - - - - - - - - - - - -
2、提取一般风险准备 - - - - - - - - - - - - -
3、对股东的分配 - - - - - - - - - - (21,274,596.45) - (21,274,596.45)
4、其他 - - - - - - - - - - - - -
(四)股东权益内部结转 - - - - - - - - - - - - -
1、资本公积转增股本 - - - - - - - - - - - - -
2、盈余公积转增股本 - - - - - - - - - - - - -
3、盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - - - - - -
4、其他综合收益结转留存收益 - - - - - - - - - - - - -
(五)专项储备 - - - - - - - - - - - - -
1、本期提取 - - - - - - - - - - - - -
2、本期使用 - - - - - - - - - - - - -
(六)其他 - - - - - - - - - - - - -
四、本期期末余额 664,831,139.00 - - - 2,448,287,943.03 - (12,924,545.00) - 555,239,764.50 - 4,628,150,010.50 179,901,894.43 8,463,486,206.46
附注为财务报表的组成部分
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深圳市中洲投资控股股份有限公司
2023 年 6 月 30 日止半年度
母公司股东权益变动表
单位：人民币元
2023 年半年度
项目 其他权益工具 专项 一般风险
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
优先股 永续债 其他 储备 准备
一、上期期末余额 664,831,139.00 - - - 2,550,003,957.80 - - - 555,239,764.50 - 5,822,809,474.25 9,592,884,335.55
加：会计政策变更 - - - - - - - - - - (984.14) (984.14)
前期差错更正 - - - - - - - - - - - -
二、本期期初余额 664,831,139.00 - - - 2,550,003,957.80 - - - 555,239,764.50 - 5,822,808,490.11 9,592,883,351.41
三、本期增减变动金额 - - - - - - - - - - 41,778,698.56 41,778,698.56
(一)综合收益总额 - - - - - - - - - - 49,756,672.22 49,756,672.22
(二)股东投入和减少资本 - - - - - - - - - - - -
1、股东投入的普通股 - - - - - - - - - - - -
2、其他权益工具持有者投入资本 - - - - - - - - - - - -
3、股份支付计入股东权益的金额 - - - - - - - - - - - -
4、其他 - - - - - - - - - - - -
(三)利润分配 - - - - - - - - - - (7,977,973.66) (7,977,973.66)
1、提取盈余公积 - - - - - - - - - - - -
2、提取一般风险准备 - - - - - - - - - - - -
3、对股东的分配 - - - - - - - - - - (7,977,973.66) (7,977,973.66)
4、其他 - - - - - - - - - - - -
(四)股东权益内部结转 - - - - - - - - - - - -
1、资本公积转增股本 - - - - - - - - - - - -
2、盈余公积转增股本 - - - - - - - - - - - -
3、盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - - - - -
4、其他综合收益结转留存收益 - - - - - - - - - - - -
(五)专项储备 - - - - - - - - - - - -
1、本期提取 - - - - - - - - - - - -
2、本期使用 - - - - - - - - - - - -
(六)其他 - - - - - - - - - - - -
四、本期期末余额 664,831,139.00 - - - 2,550,003,957.80 - - - 555,239,764.50 - 5,864,587,188.67 9,634,662,049.97
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深圳市中洲投资控股股份有限公司
2023 年 6 月 30 日止半年度
母公司股东权益变动表-续
单位：人民币元
2022 年半年度
项目 其他权益工具 专项 一般风险
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
优先股 永续债 其他 储备 准备
一、上期期末余额 664,831,139.00 - - - 2,550,003,957.80 - (12,924,545.00) - 555,239,764.50 - 5,894,789,261.11 9,651,939,577.41
加：会计政策变更 - - - - - - - - - - 10,579.62 10,579.62
前期差错更正 - - - - - - - - - - - -
二、本期期初余额 664,831,139.00 - - - 2,550,003,957.80 - (12,924,545.00) - 555,239,764.50 - 5,894,799,840.73 9,651,950,157.03
三、本期增减变动金额 - - - - - - - - - - (37,353,398.59) (37,353,398.59)
(一)综合收益总额 - - - - - - - - - - (16,078,802.14) (16,078,802.14)
(二)股东投入和减少资本 - - - - - - - - - - - -
1、股东投入的普通股 - - - - - - - - - - - -
2、其他权益工具持有者投入资本 - - - - - - - - - - - -
3、股份支付计入股东权益的金额 - - - - - - - - - - - -
4、其他 - - - - - - - - - - - -
(三)利润分配 - - - - - - - - - - (21,274,596.45) (21,274,596.45)
1、提取盈余公积 - - - - - - - - - - - -
2、提取一般风险准备 - - - - - - - - - - - -
3、对股东的分配 - - - - - - - - - - (21,274,596.45) (21,274,596.45)
4、其他 - - - - - - - - - - - -
(四)股东权益内部结转 - - - - - - - - - - - -
1、资本公积转增股本 - - - - - - - - - - - -
2、盈余公积转增股本 - - - - - - - - - - - -
3、盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - - - - -
4、其他综合收益结转留存收益 - - - - - - - - - - - -
(五)专项储备 - - - - - - - - - - - -
1、本期提取 - - - - - - - - - - - -
2、本期使用 - - - - - - - - - - - -
(六)其他 - - - - - - - - - - - -
四、本期期末余额 664,831,139.00 - - - 2,550,003,957.80 - (12,924,545.00) - 555,239,764.50 - 5,857,446,442.14 9,614,596,758.44
附注为财务报表的组成部分
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深圳市中洲投资控股股份有限公司
财务报表附注
2023 年 6 月 30 日止半年度
(一) 公司基本情况
深圳市中洲投资控股股份有限公司(以下简称“本公司”)前身为“深圳市长城地产股份有限公
司”，系经深圳市人民政府以深府函(1994)18 号文批准，由深圳市长城房地产发展公司于
1994 年 9 月 13 日改组设立的股份有限公司。
1994 年 5 月 19 日，经深圳市证券管理办公室以深证办复(1994)128 号文批准，本公司向境
内社会公众发行人民币普通股。1994 年 9 月 21 日，本公司发行之股票在深圳证券交易所
上市。
2005 年 9 月 28 日，经深圳市工商行政管理局批准，本公司更名为“深圳市长城投资控股股
份有限公司”。
2014 年 3 月 7 日，经深圳市工商行政管理局批准，本公司更名为“深圳市中洲投资控股股
份有限公司”。
本公司总部位于广东省深圳市，本公司及其子公司(以下简称“本集团”)主要从事房地产开
发及商品房的销售、管理；承接建筑安装工程；自有物业租赁等业务。
本公司的合并及母公司财务报表于 2023 年 8 月 17 日已经董事会批准报出。
本期合并财务报表范围的详细情况参见附注(七)“在其他主体中的权益”。本期财务报表合
并范围变化的详细情况参见附注(六)“合并范围的变更”。
(二) 财务报表编制基础
编制基础
本集团执行财政部颁布的企业会计准则及相关规定。此外，本集团还按照《公开发行证券
的公司信息披露编报规则第 15 号—财务报告的一般规定(2014 年修订)》披露有关财务信
息。
持续经营
本集团对自身的持续经营能力进行了评价，认为能够获得足够的营运资金以确保本集团自
2023 年 6 月 30 日起 12 个月内在不大幅削减规模的情况下保持持续经营，因此采用持续经
营基础编制财务报表是恰当的。
记账基础和计价原则
本集团会计核算以权责发生制为记账基础。除某些金融工具以公允价值计量外，本财务报
表以历史成本作为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
- 11 -
深圳市中洲投资控股股份有限公司
财务报表附注
2023 年 6 月 30 日止半年度
在历史成本计量下，资产按照购置时支付的现金或者现金等价物的金额或者所付出的对价
的公允价值计量。负债按照因承担现时义务而实际收到的款项或者资产的金额，或者承担
现时义务的合同金额，或者按照日常活动中为偿还负债预期需要支付的现金或者现金等价
物的金额计量。
公允价值是市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项
负债所需支付的价格。无论公允价值是可观察到的还是采用估值技术估计的，在本财务报
表中计量和披露的公允价值均在此基础上予以确定。
以公允价值计量非金融资产时，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能
力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。
对于以交易价格作为初始确认时的公允价值，且在公允价值后续计量中使用了涉及不可观
察输入值的估值技术的金融资产，在估值过程中校正该估值技术，以使估值技术确定的初
始确认结果与交易价格相等。
公允价值计量基于公允价值的输入值的可观察程度以及该等输入值对公允价值计量整体的
重要性，被划分为三个层次：
第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。
第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。
第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。
(三) 重要会计政策和会计估计
1、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司于 2023 年 6
月 30 日的合并及母公司财务状况以及 2023 年半年度的合并及母公司经营成果、合并及母
公司股东权益变动和合并及母公司现金流量。
2、会计期间
本集团的会计年度为公历年度，即每年 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3、营业周期
营业周期是指企业从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本公司的营
业周期为十二个月。本集团之从事房地产开发经营业务的子公司，营业周期大于一年，该
类子公司以营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。
- 12 -
深圳市中洲投资控股股份有限公司
财务报表附注
2023 年 6 月 30 日止半年度
4、记账本位币
人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内子公司以
人民币为记账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。
5.1 同一控制下的企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，
为同一控制下的企业合并。
在企业合并中取得的资产和负债，按合并日其在被合并方的账面价值计量。合并方取得的
净资产账面价值与支付的合并对价的账面价值的差额，调整资本公积中的股本溢价，股本
溢价不足冲减的则调整留存收益。
为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。
5.2 非同一控制下的企业合并及商誉
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制，为非同一控制下的企业合
并。
合并成本指购买方为取得被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债和发行的权
益性工具的公允价值。通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并的，合并成本为购
买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方的股权在购买日的公允价值之和。购买
方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发
生时计入当期损益。
购买方在合并中所取得的被购买方符合确认条件的可辨认资产、负债及或有负债在购买日
以公允价值计量。
合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，作为一项资产确
认为商誉并按成本进行初始计量。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允
价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合
并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允
价值份额的，计入当期损益。
因企业合并形成的商誉在合并财务报表中单独列报，并按照成本扣除累计减值准备后的金
额计量。
- 13 -
深圳市中洲投资控股股份有限公司
财务报表附注
2023 年 6 月 30 日止半年度
6、合并财务报表的编制方法
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指投资方拥有对被投资方的权
力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影
响其回报金额。一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变
化，本集团将进行重新评估。
子公司的合并起始于本集团获得对该子公司的控制权时，终止于本集团丧失对该子公司的
控制权时。
对于本集团处置的子公司，处置日(丧失控制权的日期)前的经营成果和现金流量已经适当
地包括在合并利润表和合并现金流量表中。
对于通过非同一控制下的企业合并取得的子公司，其自购买日(取得控制权的日期)起的经
营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。
对于通过同一控制下的企业合并取得的子公司，无论该项企业合并发生在报告期的任一时
点，视同该子公司同受最终控制方控制之日起纳入本集团的合并范围，其自报告期最早期
间期初起的经营成果和现金流量已适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。
子公司采用的会计政策和会计期间按照本集团统一的会计政策和会计期间厘定。
本公司与子公司及子公司相互之间发生的内部交易对合并财务报表的影响于合并时抵销。
子公司所有者权益中不属于母公司的份额作为少数股东权益，在合并资产负债表中股东权
益项目下以“少数股东权益”项目列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在
合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。
少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份
额，其余额仍冲减少数股东权益。
对于购买子公司少数股权或因处置部分股权投资但没有丧失对该子公司控制权的交易，作
为权益性交易核算，调整归属于母公司股东权益和少数股东权益的账面价值以反映其在子
公司中相关权益的变化。少数股东权益的调整额与支付/收到对价的公允价值之间的差额调
整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的企业合并的，分别是否
属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交
易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在购买日作为取得控制权的交易进行会计处
理，购买日之前持有的被购买方的股权按该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允
价值与账面价值之间的差额计入当期损益；购买日前持有的被购买方的股权涉及权益法核
算下的其他综合收益、其他所有者权益变动的，转为购买日所属当期收益。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧失控
制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按
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原持股比例计算应享有原子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入
丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收
益，在丧失控制权时转为当期投资收益。
对于通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资
的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明该多次交易事
项为“一揽子交易”：(1)这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；(2)这些交
易整体才能达成一项完整的商业结果；(3)一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发
生；(4)一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。处置对子公司
股权投资直至丧失控制权的各项交易属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项处置子公
司并丧失控制权的交易进行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应
的享有该子公司自购买日开始持续计算的净资产份额的差额，确认为其他综合收益，在丧
失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各
项交易不属于“一揽子交易”的，将各项交易作为独立的交易进行会计处理。
7、合营安排分类及会计处理方法
合营安排分为共同经营和合营企业，该分类通过考虑该安排的结构、法律形式以及合同条
款等因素根据合营方在合营安排中享有的权利和承担的义务确定。合营企业是指合营方仅
对该安排的净资产享有权利的合营安排。
本集团对合营企业的投资采用权益法核算，具体参见附注(三)14.3.2“按权益法核算的长期
股权投资”。
8、现金及现金等价物的确定标准
现金是指企业库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指本集团持有的期限
短(一般指从购买日起三个月内到期)、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风
险很小的投资。
9、外币业务
9.1 外币业务
外币交易在初始确认时采用交易发生日的即期汇率折算。
于资产负债表日，外币货币性项目采用该日即期汇率折算为记账本位币，因该日的即期汇
率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，除：(1)符合资本
化条件的外币专门借款的汇兑差额在资本化期间予以资本化计入相关资产的成本；(2)为了
规避外汇风险进行套期的套期工具的汇兑差额按套期会计方法处理；(3)分类为以公允价值
计量且其变动计入其他综合收益的货币性项目除摊余成本之外的其他账面余额变动产生的
汇兑差额计入其他综合收益外，均计入当期损益。
以历史成本计量的外币非货币性项目仍以交易发生日的即期汇率折算的记账本位币金额计
量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后
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的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动(含汇率变动)处理，计
入当期损益或确认为其他综合收益。
10、金融工具
在本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
对于以常规方式购买或出售金融资产的，在交易日确认将收到的资产和为此将承担的负
债，或者在交易日终止确认已出售的资产。
金融资产和金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产和金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益，对于其他类别的金融
资产和金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。当本集团按照《企业会计准则第 14
号——收入》(以下简称“收入准则”)初始确认未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的
合同中的融资成分的应收账款时，按照收入准则定义的交易价格进行初始计量。
实际利率法是指计算金融资产或金融负债的摊余成本以及将利息收入或利息费用分摊计入
各会计期间的方法。
实际利率，是指将金融资产或金融负债在预计存续期的估计未来现金流量，折现为该金融
资产账面余额或该金融负债摊余成本所使用的利率。在确定实际利率时，在考虑金融资产
或金融负债所有合同条款(如提前还款、展期、看涨期权或其他类似期权等)的基础上估计
预期现金流量，但不考虑预期信用损失。
金融资产或金融负债的摊余成本是以该金融资产或金融负债的初始确认金额扣除已偿还的
本金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形
成的累计摊销额，再扣除累计计提的损失准备(仅适用于金融资产)。
10.1 金融资产的分类、确认和计量
初始确认后，本集团对不同类别的金融资产，分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动
计入其他综合收益或以公允价值计量且其变动计入当期损益进行后续计量。
金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基
础的利息的支付，且本集团管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标，则
本集团将该金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产。此类金融资产主要包括货币资
金、应收账款、其他应收款、其他流动资产、债权投资和长期应收款等。
金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基
础的利息的支付，且本集团管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以
出售该金融资产为目标的，则该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的金融资产。此类金融资产自取得起期限在一年以上的，列示为其他债权投资，自资产
负债表日起一年内(含一年)到期的，列示于一年内到期的非流动资产；取得时分类为以公
允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收账款与应收票据，列示于应收款项融资，其
余取得时期限在一年内(含一年)项目列示于其他流动资产。
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初始确认时，本集团可以单项金融资产为基础，不可撤销地将非同一控制下的企业合并中
确认的或有对价以外的非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益的金融资产。此类金融资产作为其他权益工具投资列示。
金融资产满足下列条件之一的，表明本集团持有该金融资产的目的是交易性的：
取得相关金融资产的目的，主要是为了近期出售。
相关金融资产在初始确认时属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观
证据表明近期实际存在短期获利模式。
相关金融资产属于衍生工具。但符合财务担保合同定义的衍生工具以及被指定为有效
套期工具的衍生工具除外。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括分类为以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产：
不符合分类为以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的金融资产条件的金融资产均分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产。
在初始确认时，为消除或显著减少会计错配，本集团可以将金融资产不可撤销地指定
为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
除衍生金融资产外的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产列示于交易性金融
资产。自资产负债表日起超过一年到期(或无固定期限)且预期持有超过一年的，列示于其
他非流动金融资产。
10.1.1 以摊余成本计量的金融资产
以摊余成本计量的金融资产采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，发生减值或终止
确认产生的利得或损失，计入当期损益。
本集团对以摊余成本计量的金融资产按照实际利率法确认利息收入。除下列情况外，本集
团根据金融资产账面余额乘以实际利率计算确定利息收入：
对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，本集团自初始确认起，按照该金融资
产的摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。
对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，
本集团在后续期间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。若
该金融工具在后续期间因其信用风险有所改善而不再存在信用减值，并且这一改善可
与应用上述规定之后发生的某一事件相联系，本集团转按实际利率乘以该金融资产账
面余额来计算确定利息收入。
10.1.2 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产相关的减值损失或利得、采
用实际利率法计算的利息收入及汇兑损益计入当期损益，除此以外该金融资产的公允价值
变动均计入其他综合收益。该金融资产计入各期损益的金额与视同其一直按摊余成本计量
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而计入各期损益的金额相等。该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得
或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资的公允价值变
动在其他综合收益中进行确认，该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利
得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。本集团持有该等非交易性权益工具投资
期间，在本集团收取股利的权利已经确立，与股利相关的经济利益很可能流入本集团，且
股利的金额能够可靠计量时，确认股利收入并计入当期损益。
10.1.3 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以公允价值进行后续计量，公允价值变
动形成的利得或损失以及与该金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。
10.2 金融工具减值
本集团对以摊余成本计量的金融资产、分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
的金融资产、租赁应收款、合同资产、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融负债以及因金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成金融负
债的财务担保合同以预期信用损失为基础进行减值会计处理并确认损失准备。
本集团对由收入准则规范的交易形成的全部应收账款及合同资产，以及由《企业会计准则
第 21 号——租赁》规范的交易形成的租赁应收款按照相当于整个存续期内预期信用损失
的金额计量损失准备。
对于其他金融工具，除购买或源生的已发生信用减值的金融资产外，本集团在每个资产负
债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后的变动情况。若该金融工具的信用风险
自初始确认后已显著增加，本集团按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金
额计量其损失准备；若该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，本集团按照相
当于该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。信用损失准备的增
加或转回金额，除分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，作为
减值损失或利得计入当期损益。对于分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的
金融资产，本集团在其他综合收益中确认其信用损失准备，并将减值损失或利得计入当期
损益，且不减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。
本集团在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量了
损失准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著增
加的情形的，本集团在当期资产负债表日按照相当于未来 12 个月内预期信用损失的金额
计量该金融工具的损失准备，由此形成的损失准备的转回金额作为减值利得计入当期损
益。
10.2.1 信用风险显著增加
本集团利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生
违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是
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否已显著增加。对于财务担保合同，本集团在应用金融工具减值规定时，将本集团成为做
出不可撤销承诺的一方之日作为初始确认日。
本集团在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素：
(1) 信用风险变化所导致的内部价格指标是否发生显著变化。
(2) 若现有金融工具在资产负债表日作为新金融工具源生或发行，该金融工具的利率或其
他条款是否发生显著变化(如更严格的合同条款、增加抵押品或担保物或者更高的收
益率等)。
(3) 同一金融工具或具有相同预计存续期的类似金融工具的信用风险的外部市场指标是否
发生显著变化。这些指标包括：信用利差、针对借款人的信用违约互换价格、金融资
产的公允价值小于其摊余成本的时间长短和程度、与借款人相关的其他市场信息(如
借款人的债务工具或权益工具的价格变动)。
(4) 金融工具外部信用评级实际或预期是否发生显著变化。
(5) 对债务人实际或预期的内部信用评级是否下调。
(6) 预期将导致债务人履行其偿债义务的能力发生显著变化的业务、财务或经济状况是否
发生不利变化。
(7) 债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化。
(8) 同一债务人发行的其他金融工具的信用风险是否显著增加。
(9) 债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化。
(10) 作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量是否发生显著变化。
这些变化预期将降低债务人按合同规定期限还款的经济动机或者影响违约概率。
(11) 预期将降低借款人按合同约定期限还款的经济动机是否发生显著变化。
(12) 借款合同的预期是否发生变更，包括预计违反合同的行为可能导致的合同义务的免除
或修订、给予免息期、利率跳升、要求追加抵押品或担保或者对金融工具的合同框架
做出其他变更。
(13) 债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化。
(14) 本集团对金融工具信用管理方法是否发生变化。
无论经上述评估后信用风险是否显著增加，本集团认为当金融工具合同付款已逾期超过
(含)30 日，则表明该金融工具的信用风险已经显著增加。
于资产负债表日，若本集团判断金融工具只具有较低的信用风险，则本集团假定该金融工
具的信用风险自初始确认后并未显著增加。如果金融工具的违约风险较低，借款人在短期
内履行其合同现金流量义务的能力很强，并且即使较长时期内经济形势和经营环境存在不
利变化但未必一定降低借款人履行其合同现金义务，则该金融工具被视为具有较低的信用
风险。
10.2.2 已发生信用减值的金融资产
当本集团预期对金融资产未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资
产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信
息：
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(1) 发行方或债务人发生重大财务困难；
(2) 债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
(3) 债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下
都不会做出的让步；
(4) 债务人很可能破产或进行其他财务重组；
(5) 发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；
(6) 以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。
基于本集团内部信用风险管理，当内部建议的或外部获取的信息中表明金融工具债务人不
能全额偿付包括本集团在内的债权人(不考虑本集团取得的任何担保)，则本集团认为发生
违约事件。
无论上述评估结果如何，若金融工具合同付款已发生逾期超过(含)90 日，则本集团推定该
金融工具已发生违约。
10.2.3 预期信用损失的确定
本集团对货币资金、应收账款、其他应收款、租赁应收款、债权投资、长期应收款等在组
合基础上采用减值矩阵或在单项资产的基础上确定相关金融工具的信用损失。本集团以共
同风险特征为依据，将金融工具分为不同组别。本集团采用的共同信用风险特征包括：金
融工具类型、信用风险评级、担保物类型、初始确认日期、剩余合同期限、债务人所处行
业、债务人所处地理位置、担保品相对于金融资产的价值等。
本集团按照下列方法确定相关金融工具的预期信用损失：
对于金融资产，信用损失为本集团应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间
差额的现值。
对于租赁应收款，信用损失为本集团应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之
间差额的现值。
对于财务担保合同，信用损失为本集团就该合同持有人发生的信用损失向其做出赔付
的预计付款额，减去本集团预期向该合同持有人、债务人或任何其他方收取的金额之
间差额的现值。
对于资产负债表日已发生信用减值但并非购买或源生已发生信用减值的金融资产，信
用损失为该金融资产账面余额与按原实际利率折现的估计未来现金流量的现值之间的
差额。
本集团计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结果而
确定的无偏概率加权平均金额；货币时间价值；在资产负债表日无须付出不必要的额外成
本或努力即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信
息。
10.2.4 减记金融资产
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当本集团不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资
产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。
10.3 金融资产的转移
满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：(1)收取该金融资产现金流量的合同权利终
止；(2)该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；
(3)该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风
险和报酬，但是未保留对该金融资产的控制。
若本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有风险和报酬，且保留了对该金
融资产控制的，则按照其继续涉入被转移金融资产的程度继续确认该被转移金融资产，并
相应确认相关负债。本集团按照下列方式对相关负债进行计量：
被转移金融资产以摊余成本计量的，相关负债的账面价值等于继续涉入被转移金融资
产的账面价值减去本集团保留的权利(如果本集团因金融资产转移保留了相关权利)的
摊余成本并加上本集团承担的义务(如果本集团因金融资产转移承担了相关义务)的摊
余成本，相关负债不指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
被转移金融资产以公允价值计量的，相关负债的账面价值等于继续涉入被转移金融资
产的账面价值减去本集团保留的权利(如果本集团因金融资产转移保留了相关权利)的
公允价值并加上本集团承担的义务(如果本集团因金融资产转移承担了相关义务)的公
允价值，该权利和义务的公允价值为按独立基础计量时的公允价值。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移而收到的
对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。若本集团转
移的金融资产是指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投
资，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值在终止确认部
分和继续确认部分之间按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将终止确认部分收到
的对价和原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和与终
止确认部分在终止确认日的账面价值之差额计入当期损益。若本集团转移的金融资产是指
定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资，之前计入其他
综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
金融资产整体转移未满足终止确认条件的，本集团继续确认所转移的金融资产整体，并将
收到的对价确认为金融负债。
10.4 金融负债和权益工具的分类
本集团根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金
融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融负债或权
益工具。
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10.4.1 金融负债的分类、确认和计量
金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金
融负债。
10.4.1.1 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债(含属于金融负债
的衍生工具)和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。除衍生金融负债
单独列示外，以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债列示为交易性金融负债。
金融负债满足下列条件之一，表明本集团承担该金融负债的目的是交易性的：
承担相关金融负债的目的，主要是为了近期回购。
相关金融负债在初始确认时属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观
证据表明近期实际存在短期获利模式。
相关金融负债属于衍生工具。但符合财务担保合同定义的衍生工具以及被指定为有效
套期工具的衍生工具除外。
本集团将符合下列条件之一的金融负债，在初始确认时可以指定为以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融负债：(1)该指定能够消除或显著减少会计错配；(2)根据本集团正式
书面文件载明的风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融资产和金
融负债组合进行管理和业绩评价，并在本集团内部以此为基础向关键管理人员报告；(3)符
合条件的包含嵌入衍生工具的混合合同。
交易性金融负债采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等
金融负债相关的股利或利息支出计入当期损益。
对于被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该金融负债由本集团自
身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益，其他公允价值变动计入当期损
益。该金融负债终止确认时，之前计入其他综合收益的自身信用风险变动引起的其公允价
值累计变动额转入留存收益。与该等金融负债相关的股利或利息支出计入当期损益。若按
上述方式对该等金融负债的自身信用风险变动的影响进行处理会造成或扩大损益中的会计
错配的，本集团将该金融负债的全部利得或损失(包括自身信用风险变动的影响金额)计入
当期损益。
10.4.1.2 其他金融负债
除金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债、财务
担保合同外的其他金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，按摊余成本进行后续计
量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
本集团与交易对手方修改或重新议定合同，未导致按摊余成本进行后续计量的金融负债终
止确认，但导致合同现金流量发生变化的，本集团重新计算该金融负债的账面价值，并将
相关利得或损失计入当期损益。重新计算的该金融负债的账面价值，本集团根据将重新议
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定或修改的合同现金流量按金融负债的原实际利率折现的现值确定。对于修改或重新议定
合同所产生的所有成本或费用，本集团调整修改后的金融负债的账面价值，并在修改后金
融负债的剩余期限内进行摊销。
10.4.1.2.1 财务担保合同
财务担保合同是指当特定债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款偿付债务时，
要求发行方向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。对于不属于指定为以公允价值
计量且其变动计入当期损益的金融负债或者因金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉
入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担保合同，在初始确认后按照损失准备金额以
及初始确认金额扣除依据收入准则相关规定所确定的累计摊销额后的余额孰高进行计量。
10.4.2 金融负债的终止确认
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本集团(借
入方)与借出方之间签订协议，以承担新金融负债方式替换原金融负债，且新金融负债与原
金融负债的合同条款实质上不同的，本集团终止确认原金融负债，并同时确认新金融负
债。
金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价(包括转出的非
现金资产或承担的新金融负债)之间的差额，计入当期损益。
10.4.3 权益工具
权益工具是指能证明拥有本集团在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本集团发
行(含再融资)、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理。本集团不确认权益工具
的公允价值变动。与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。
本集团对权益工具持有方的分配作为利润分配处理，发放的股票股利不影响股东权益总
额。
10.5 金融资产和金融负债的抵销
当本集团具有抵销已确认金融资产和金融负债金额的法定权利，且该种法定权利是当前可
执行的，同时本集团计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资
产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债
在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。
11、应收款项
对于应收账款，本集团按信用风险特征的相似性和相关性进行分组。这些信用风险通常反
映债务人按照该等资产的合同条款偿还所有到期金额的能力，并且与被检查资产的未来现
金流量测算相关。
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应收账款各组合确定依据及信用损失准备计提方法如下：
组合名称 确定组合的依据
本组合主要包括应收本集团关联方款项、应收政府部门及合作方款项、备用金、押金等
低风险组合
类别的款项。
正常风险组合 本组合为除低风险组合及重大风险组合之外的部分。
重大风险组合 本组合为根据内部信息及外部资源进行评估，已发生信用减值的款项。
按组合计提信用损失准备的计提方法
低风险组合 按该等类别余额的千分之一至千分之四计提
正常风险组合 按该等类别余额的 5%至 5.3%计提
重大风险组合 单独进行减值测试，按照其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提信用损失准备
对于其他应收款及长期应收款，本集团对业务客户进行内部信用评级，并确定各评级其他
应收款及长期应收款的预期损失率。各评级确定依据及相应的预期信用损失率如下：
内部信用评级 确定组合的依据 预期平均损失率(%)
根据历史经验，客户均能够在信用期内还款，还款记录良好，可
正常 0.10
预见的未来到期不还款的可能性极低。
关注 根据历史经验，客户存在逾期情况，但均能够还款。 5.00
预警 有证据表明客户的逾期信用风险提高，违约不付款的可能增加。 44.32
有证据显示应收客户的款项已出现减值，或有证据表明客户出现
损失 100.00
严重财务困难，在可预见的未来无法收回款项。
12、存货
12.1 存货的分类
本集团的存货主要包括房地产开发成本、房地产开发产品、材料、商品、低值易耗品等。
存货按成本进行初始计量。
房地产开发成本是指拟开发土地和在建开发产品，房地产开发产品是指完工项目。房地产
开发产品的实际成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目
完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。材料、商品及低值易耗品的实
际成本包括购买价款、运输费、保险费、应缴纳的税金及其他相关费用等。
12.2 发出存货的计价方法
材料及商品发出时，采用加权平均法确定其实际成本。房地产开发产品发出时，采用个别
计价法确定其实际成本。
12.3 存货可变现净值的确定依据
资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取
存货跌价准备。
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可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计
的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基
础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
存货按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取存货跌价准备。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净
值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期
损益。
12.4 存货的盘存制度
存货盘存制度为永续盘存制。
12.5 低值易耗品的摊销方法
低值易耗品采用五五摊销法进行摊销。
13、持有待售资产
当本集团主要通过出售(包括具有商业实质的非货币性资产交换)而非持续使用一项非流动
资产或处置组收回其账面价值时，将其划分为持有待售类别。
分类为持有待售类别的非流动资产或处置组需同时满足下列条件：(1)根据类似交易中出售
此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；(2)出售极可能发生，即本集团已
经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。
因出售对子公司的投资等原因导致丧失对子公司控制权的，无论出售后是否保留部分权益
性投资，在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在母公司个别财务报表
中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司所有资产和负债
划分为持有待售类别。
本集团以账面价值与公允价值减去出售费用后的净额孰低计量持有待售的非流动资产或处
置组。账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，减记账面价值至公允价值减去出
售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资
产减值准备。后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增
加的，恢复以前减记的金额，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转
回，转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不予转回。
持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中
负债的利息和其他费用继续予以确认。
对联营企业或合营企业的权益性投资全部或部分分类为持有待售资产，分类为持有待售的
部分自分类为持有待售之日起不再采用权益法核算。
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14、长期股权投资
14.1 共同控制、重要影响的判断标准
控制是指投资方拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，
并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。共同控制是指按照相关约定对某项安
排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决
策。重大影响是指对被投资方的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者
与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位实施控制或施加重大影
响时，已考虑投资方和其他方持有的被投资单位当期可转换公司债券、当期可执行认股权
证等潜在表决权因素。
14.2 初始投资成本的确定
对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方所有者权益在最
终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权
投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差
额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权益性证券作为合并对
价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额
作为长期股权投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初
始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调
整留存收益。通过多次交易分步取得同一控制下被合并方的股权，最终形成同一控制下企
业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作
为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日按照应享有被
合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初
始投资成本，长期股权投资初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并
日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减
的，调整留存收益。合并日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收
益，暂不进行会计处理。
对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长期股权
投资的初始投资成本。通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的
企业合并的，分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作
为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，按照原持有被购买方的
股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的长期股权投资的初始投
资成本。原持有的股权采用权益法核算的，相关其他综合收益暂不进行会计处理。原持有
股权投资为指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资
的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转
入留存收益。
合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管
理费用，于发生时计入当期损益。
除企业合并形成的长期股权投资外其他方式取得的长期股权投资，按成本进行初始计量。
对于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期股
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权投资成本为按照《企业会计准则第 22 号—金融工具确认和计量》确定的原持有股权投
资的公允价值加上新增投资成本之和。
14.3 后续计量及损益确认方法
14.3.1 按成本法核算的长期股权投资
母公司财务报表采用成本法核算对子公司的长期股权投资。子公司是指本集团能够对其实
施控制的被投资单位。
采用成本法核算的长期股权投资按初始投资成本计价。追加或收回投资调整长期股权投资
的成本。当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。
14.3.2 按权益法核算的长期股权投资
除全部或部分分类为持有待售资产的对联营企业和合营企业的投资外，本集团对联营企业
和合营企业的投资采用权益法核算。联营企业是指本集团能够对其施加重大影响的被投资
单位，合营企业是指本集团仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净
资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应
享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权
投资的成本。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份
额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资
单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；
对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长
期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取
得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调
整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本公司不一致的，按照本公司的会计
政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收
益。对于本集团与联营企业及合营企业之间发生的交易，投出或出售的资产不构成业务
的，未实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于本集团的部分予以抵销，在此基础上
确认投资损益。但本集团与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值
损失的，不予以抵销。
在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构成
对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本集团对被投资单位负有承担额
外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后
期间实现净利润的，本集团在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享
额。
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14.4 长期股权投资处置
处置长期股权投资时，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。采用权益法核
算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，原采用权益法核算而确认的
其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，并按
比例结转；因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而
确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩
余股权仍采用成本法核算的，其在取得对被投资单位的控制之前因采用权益法核算或金融
工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或
负债相同的基础进行会计处理，并按比例结转；因采用权益法核算而确认的被投资单位净
资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期损
益。
本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置
后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对
该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单
位实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处
理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。对于本集团取得
对被投资单位的控制之前，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其
他综合收益，在丧失对被投资单位控制时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同
的基础进行会计处理，因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综
合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动在丧失对被投资单位控制时结转入当期损益。
其中，处置后的剩余股权采用权益法核算的，其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；
处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所
有者权益全部结转。
本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余
股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与
账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，
在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计
处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认
的所有者权益，在终止采用权益法时全部转入当期投资收益。
本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属于“一
揽子交易”的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处
理，在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间
的差额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。
15、投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的建
筑物和已出租的土地使用权等。
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投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关
的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，
在发生时计入当期损益。
本集团采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或土地使用权一
致的方式进行折旧或摊销。
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止
确认该项投资性房地产。
投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计
入当期损益。
16、固定资产
16.1 确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计
年度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可
靠地计量时才予以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可
靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外的其他后
续支出，在发生时计入当期损益。
16.2 折旧方法
固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。各类
固定资产的折旧年限、残值率和年折旧率如下：
类别 折旧年限(年) 残值率(%) 年折旧率(%)
房屋及建筑物 15-30 5.00 3.20-6.30
机器设备 5-10 5.00 9.50-19.00
运输设备 5-10 5.00 9.50-19.00
电子及其他设备 3-10 5.00 9.50-31.67
固定资产装修 3-6 - 16.70-33.30
预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，本集
团目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。
16.3 其他说明
当固定资产处置时或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固
定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期
损益。
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本集团至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生
改变则作为会计估计变更处理。
17、在建工程
在建工程按实际成本计量﹐实际成本包括在建期间发生的各项工程支出、工程达到预定可
使用状态前的资本化的借款费用以及其他相关费用等。在建工程不计提折旧。在建工程在
达到预定可使用状态后结转为固定资产。
18、借款费用
可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发生、
借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经
开始时，开始资本化；构建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可
销售状态时，停止资本化。如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中
断、并且中断时间连续超过 3 个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活
动重新开始。其余借款费用在发生当期确认为费用。
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或
进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专
门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资
本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入
当期损益。
19、无形资产
19.1 无形资产计价方法、使用寿命、减值测试
无形资产包括土地使用权、计算机软件等。
无形资产按成本进行初始计量。使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去
预计净残值和已计提的减值准备累计金额在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。
使用寿命不确定的无形资产不予摊销。
期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，必要时进行调整。
19.2 内部研究开发支出
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资产，不能满足下述条件的开发阶段的
支出计入当期损益：
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(1) 完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
(2) 具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
(3) 无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或
无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
(4) 有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用
或出售该无形资产；
(5) 归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。内部开
发活动形成的无形资产的成本仅包括满足资本化条件的时点至无形资产达到预定用途前发
生的支出总额，对于同一项无形资产在开发过程中达到资本化条件之前已经费用化计入损
益的支出不再进行调整。
20、长期资产减值
本集团在每一个资产负债表日检查长期股权投资、采用成本法计量的投资性房地产、固定
资产、在建工程、使用寿命确定的无形资产及使用权资产是否存在可能发生减值的迹象。
如果该等资产存在减值迹象，则估计其可收回金额。使用寿命不确定的无形资产和尚未达
到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。
估计资产的可收回金额以单项资产为基础，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计
的，则以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。可收回金额为资产或者资
产组的公允价值减去处置费用后的净额与其预计未来现金流量的现值两者之中的较高者。
如果资产的可收回金额低于其账面价值，按其差额计提资产减值准备，并计入当期损益。
商誉至少在每年年度终了进行减值测试。对商誉进行减值测试时，结合与其相关的资产组
或者资产组组合进行。即，自购买日起将商誉的账面价值按照合理的方法分摊到能够从企
业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合，如包含分摊的商誉的资产组或资产组组
合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额首先抵减分摊到
该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其
他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
21、长期待摊费用
长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。
长期待摊费用在预计受益期间分期平均摊销。
22、合同负债
合同负债是指本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务。同一合同下
的合同资产和合同负债以净额列示。
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23、职工薪酬
23.1 短期薪酬的会计处理方法
本集团在职工为其提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期
损益或相关资产成本。本集团发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期
损益或相关资产成本。职工福利费为非货币性福利的，按照公允价值计量。
本集团为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金，
以及本集团按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为本集团提供服务的会计期
间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额，确认相应负债，并计
入当期损益或相关资产成本。
23.2 离职后福利的会计处理方法
离职后福利全部为设定提存计划。
本集团在职工为其提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负
债，并计入当期损益或相关资产成本。
23.3 辞退福利的会计处理方法
本集团向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并
计入当期损益：本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利
时；本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
24、预计负债
当与或有事项相关的义务是本集团承担的现时义务，且履行该义务很可能导致经济利益流
出，以及该义务的金额能够可靠地计量，则确认为预计负债。
在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，按照履
行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。如果货币时间价值影响重
大，则以预计未来现金流出折现后的金额确定最佳估计数。
如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收
到时，作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
25、股份支付
本集团的股份支付是为了获取职工提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为基础确
定的负债的交易。本集团的股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支
付。
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25.1 以权益结算的股份支付
对于用以换取职工提供的服务的以权益结算的股份支付，本集团以授予职工权益工具在授
予日的公允价值计量。该公允价值的金额在等待期内以对可行权权益工具数量的最佳估计
为基础，按直线法计算计入相关成本或费用，相应增加资本公积。
在等待期内每个资产负债表日，本集团根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息做
出最佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。上述估计的影响计入当期相关成本或费
用，并相应调整资本公积。
25.2 以现金结算的股份支付
以现金结算的股份支付，按照本集团承担的以股份或其他权益工具为基础确定的负债的公
允价值计量。授予后立即可行权的以现金结算的股份支付，在授予日计入相关成本或费
用，相应增加负债。在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价
值重新计量，其变动计入当期损益。
25.3 实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理
本集团对股份支付计划进行修改时，若修改增加了所授予权益工具的公允价值，按照权益
工具公允价值的增加相应地确认取得服务的增加；若修改增加了所授予权益工具的数量，
则将增加的权益工具的公允价值相应地确认为取得服务的增加。权益工具公允价值的增加
是指修改前后的权益工具在修改日的公允价值之间的差额。若修改减少了股份支付公允价
值总额或采用了其他不利于职工的方式修改股份支付计划的条款和条件，则仍继续对取得
的服务进行会计处理，视同该变更从未发生，除非本集团取消了部分或全部已授予的权益
工具。
在等待期内，如果取消了授予的权益工具，本集团对取消所授予的权益性工具作为加速行
权处理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其
他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，本集团将其作为授予权益工具的
取消处理。
26、收入
本集团的收入主要来源于商品销售收入及提供劳务收入。
本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时，按照分摊至该项履
约义务的交易价格确认收入。履约义务，是指合同中本集团向客户转让可明确区分商品的
承诺。交易价格，是指本集团因向客户转让商品而预期有权收取的对价金额，但不包含代
第三方收取的款项以及本集团预期将退还给客户的款项。
满足下列条件之一的，属于在某一时间段内履行的履约义务，本集团按照履约进度，在一
段时间内确认收入：(1)客户在本集团履约的同时即取得并消耗所带来的经济利益；(2)客户
能够控制本集团履约过程中在建的商品；(3)本集团履约过程中所产出的商品具有不可替代
用途，且本集团在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
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对于在某一时点履行的履约义务，本集团在客户取得相关商品控制权的时点确认收入。
合同中存在重大融资成分的，本集团按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的应
付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法
摊销。合同开始日，本集团预计客户取得商品控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，
不考虑合同中存在的重大融资成分。
本集团向客户预收销售商品款项的，首先将该款项确认为负债，待履行了相关履约义务时
再转为收入。当本集团预收款项无需退回，且客户可能会放弃其全部或部分合同权利时，
本集团预期将有权获得与客户所放弃的合同权利相关的金额的，按照客户行使合同权利的
模式按比例将上述金额确认为收入；否则，本集团只有在客户要求履行剩余履约义务的可
能性极低时，才将上述负债的相关余额转为收入。
26.1 商品销售收入
本集团在同时满足以下条件时，认定客户取得房地产开发产品控制权并确认收入：
1) 买卖双方已签订销售合同并依法生效；
2) 房地产开发产品已竣工并验收合格；
3) 收到客户的全部购房款或取得收取全部购房款权利(如银行同意发放按揭款的书面承
诺函)；
4) 办理了交房手续，或者根据购房合同约定的条件视同客户接收时。
26.2 提供劳务收入
本集团提供劳务的收入包括物业管理费收入、酒店餐饮服务收入和建造服务收入等。
本集团在物业服务已经提供，款项已收取或取得收取款项的权利时确认收入。
本集团在酒店餐饮服务已按照约定提供，款项已收取或取得收取服务费的权利时确认收
入。
本集团提供的建造服务根据履约进度在一段时间内确认收入。履约进度主要根据建造项目
的性质，按已经完成的为履行合同实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例或已完成
的合同工作量占合同预计总工作量的比例或已完工合同工作的测量进度确定。
27、合同成本
27.1 取得合同的成本
本集团为取得合同发生的增量成本(即不取得合同就不会发生的成本)预期能够收回的，确
认为一项资产，并采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损
益。若该项资产摊销期限不超过一年的，在发生时计入当期损益。本集团为取得合同发生
的其他支出，在发生时计入当期损益，明确由客户承担的除外。
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27.2 履行合同的成本
本集团为履行合同发生的成本，不属于除收入准则外的其他企业会计准则范围且同时满足
下列条件的，确认为一项资产：(1)该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关；(2)该成
本增加了本集团未来用于履行履约义务的资源；(3)该成本预期能够收回。上述资产采用与
该资产相关的商品收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。
27.3 与合同成本有关的资产的减值损失
在确定与合同成本有关的资产的减值损失时，首先对按照其他相关企业会计准则确认的、
与合同有关的其他资产确定减值损失；其次，对于与合同成本有关的资产，其账面价值高
于下列两项的差额的，超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：(1)本集团因转让
与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；(2)为转让该相关商品或服务估计将
要发生的成本。
与合同成本相关的资产计提减值准备后，如果以前期间减值的因素发生变化，使得上述两
项差额高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回
后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。
28、政府补助
政府补助是指本集团从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产。政府补助在能够满足政
府补助所附条件且能够收到时予以确认。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。
28.1 与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内分期计入当期损
益。
28.2 与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
本集团的政府补助中的节能减排补贴等，由于其补偿本集团已经发生的相关费用，该等政
府补助为与收益相关的政府补助。
与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用和损失的，确认为递延收益，
并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益；用于补偿已经发生的相关成本费用和
损失的，直接计入当期损益。
28.2 与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法-续
与本集团日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益。与本集团日常活
动无关的政府补助，计入营业外收入。
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29、递延所得税资产/递延所得税负债
所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
29.1 当期所得税
资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债(或资产)，以按照税法规定计
算的预期应交纳(或返还)的所得税金额计量。
29.2 递延所得税资产及递延所得税负债
对于某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确
认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂
时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
一般情况下所有暂时性差异均确认相关的递延所得税。但对于可抵扣暂时性差异，本集团
以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认相关的递延所得税资
产。此外，与商誉的初始确认相关的，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润
和应纳税所得额(或可抵扣亏损)的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的暂时性差
异，不予确认有关的递延所得税资产或负债。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损及税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税
款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
本集团确认与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异产生的递延所得
税负债，除非本集团能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来
很可能不会转回。对于与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，只
有当暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差
异的应纳税所得额时，本集团才确认递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相
关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
除与直接计入其他综合收益或股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得税计入
其他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余
当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的
应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很
可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
29.3 所得税的抵销
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本
集团当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
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当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递
延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳
税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳
税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本集团递
延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
30、租赁
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。
在合同开始日，本集团评估该合同是否为租赁或者包含租赁。除非合同条款和条件发生变
化，本集团不重新评估合同是否为租赁或者包含租赁。
30.1 本集团作为承租人
30.1.1 租赁的拆分
合同中同时包含一项或多项租赁和非租赁部分的，本集团将各项单独租赁和非租赁部分进
行分拆，按照各租赁部分单独价格及非租赁部分的单独价格之和的相对比例分摊合同对
价。
30.1.2 使用权资产
除短期租赁和低价值资产租赁外，本集团在租赁期开始日对租赁确认使用权资产。租赁期
开始日，是指出租人提供租赁资产使其可供本集团使用的起始日期。
使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：
租赁负债的初始计量金额；
在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励
相关金额；
本集团发生的初始直接费用；
本集团为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款
约定状态预计将发生的成本，不包括属于为生产存货而发生的成本。
本集团参照《企业会计准则第 4 号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折
旧。本集团能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，使用权资产在租赁资产剩
余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁
期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
本集团按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》的规定来确定使用权资产是否已发生减
值，并对已识别的减值损失进行会计处理。
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30.1.3 租赁负债
除短期租赁和低价值资产租赁外，本集团在租赁期开始日按照该日尚未支付的租赁付款额
的现值对租赁负债进行初始计量。在计算租赁付款额的现值时，本集团采用租赁内含利率
作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用增量借款利率作为折现率。
租赁付款额是指本集团向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包
括：
固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；
取决于指数或比率的可变租赁付款额；
本集团合理确定将行使的购买选择权的行权价格；
租赁期反映出本集团将行使终止租赁选择权的，行使终止租赁选择权需支付的款项；
根据本集团提供的担保余值预计应支付的款项。
取决于指数或比率的可变租赁付款额在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定。
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。
在租赁期开始日后，发生下列情形的，本集团重新计量租赁负债，并调整相应的使用权资
产，若使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本集团将差额
计入当期损益：
因租赁期变化或购买选择权的评估结果发生变化的，本集团按变动后租赁付款额和修
订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债；
根据担保余值预计的应付金额或者用于确定租赁付款额的指数或者比率发生变动，本
集团按照变动后的租赁付款额和原折现率计算的现值重新计量租赁负债。租赁付款额
的变动源自浮动利率变动的，使用修订后的折现率计算现值。
30.1.4 短期租赁和低价值资产租赁
本集团对短期租赁以及低价值资产租赁，选择不确认使用权资产和租赁负债。短期租赁，
是指在租赁期开始日，租赁期不超过 12 个月且不包含购买选择权的租赁。低价值资产租
赁，是指单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁。本集团将短期租赁和低价值资产租
赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。
30.1.5 租赁变更
租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处
理：
该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；
增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
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租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本集团重新分摊变更
后合同的对价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值
重新计量租赁负债。
租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本集团相应调减使用权资产的账面价值，并
将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他租赁变更导致租赁负债
重新计量的，本集团相应调整使用权资产的账面价值。
30.2 本集团作为出租人
30.2.1 租赁的拆分
合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本集团根据收入准则关于交易价格分摊的规定分摊
合同对价，分摊的基础为租赁部分和非租赁部分各自的单独价格。
30.2.2 租赁的分类
实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁为融资租赁。融资租赁
以外的其他租赁为经营租赁。
30.2.2.1 本集团作为出租人记录经营租赁业务
在租赁期内各个期间，本集团采用直线法，将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。本
集团发生的与经营租赁有关的初始直接费用于发生时予以资本化，在租赁期内按照与租金
收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。
本集团取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁收款额，在实际发生时计入
当期损益。
30.2.3 转租赁
本集团作为转租出租人，将原租赁及转租赁合同作为两个合同单独核算。本集团基于原租
赁产生的使用权资产，而不是原租赁的标的资产，对转租赁进行分类。
30.2.4 租赁变更
经营租赁发生变更的，本集团自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更
前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。
31、运用会计政策过程中所作的重要判断和会计估计所采用的关键假设和不确定因素
本集团在运用附注(三)所描述的会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本集团
需要对无法准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假
设是基于本集团管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上作出的。实际的
结果可能与本集团的估计存在差异。
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本集团对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影
响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影
响数在变更当期和未来期间予以确认。
资产负债表日，会计估计中很可能导致未来期间资产、负债账面价值做出重大调整的关键
假设和不确定性主要有：
存货减值
本集团的存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货的可变现净值是指日常活动中，存货
的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
如果管理层对存货的估计售价、至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关
税费进行重新修订，修订后的估计售价低于目前采用的估计售价，或修订后的至完工时估
计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费高于目前采用的估计，本集团需对存货
增加计提跌价准备。如果管理层对存货的估计售价、至完工时估计将要发生的成本、估计
的销售费用以及相关税费进行重新修订，修订后的估计售价高于目前采用的估计售价，或
修订后的至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费低于目前采用的估
计，本集团需对存货转回原已计提跌价准备。
如实际售价、至完工时实际发生的成本、销售费用以及相关税费高于或低于管理层的估
计，则本集团于相应的会计期间将相关影响在利润表中予以确认。
递延所得税的确认
本集团根据子公司、联营企业及合营企业的利润分配计划和相关税法规定计算并计提递延
所得税负债，而对于计划不分配的被投资公司留存利润，考虑其将用于被投资公司的日常
经营和未来发展，所以不确认相应的递延所得税负债。若未来年度的实际利润分配额超过
或小于预期的利润分配额时，相应的递延所得税负债将在利润分配计划变更日期和利润分
配宣告日期两者中较早的时点确认或转回并计入当期损益。
本集团以未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，按照可抵扣暂
时性差异和相应税率计算确认递延所得税资产。如果未来年度实际的应纳税所得额超过或
小于目前预期的金额，相应的递延所得税资产将在实际发生的年度确认或转回，并计入当
期损益。
32、重要会计政策变更
企业会计准则解释第 16 号
财政部于 2022 年 11 月 30 日发布了《企业会计准则解释第 16 号》(以下简称“解释 16
号”)。解释 16 号明确，对于不是企业合并、交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税
所得额（或可抵扣亏损）、且初始确认的资产和负债导致产生等额应纳税暂时性差异和可
抵扣暂时性差异的单项交易（包括承租人在租赁期开始日初始确认租赁负债并计入使用权
资产的租赁交易，以及因固定资产等存在弃置义务而确认预计负债并计入相关资产成本的
交易等，以下简称适用本解释的单项交易），不适用《企业会计准则第 18 号——所得
税》第十一条（二）、第十三条关于豁免初始确认递延所得税负债和递延所得税资产的规
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定。企业对该交易因资产和负债的初始确认所产生的应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差
异，应当根据《企业会计准则第 18 号——所得税》等有关规定，在交易发生时分别确认
相应的递延所得税负债和递延所得税资产。
该规定自 2023 年 1 月 1 日起施行。对于在首次施行本解释的财务报表列报最早期间的期初
至本解释施行日之间发生的适用本解释的单项交易，企业应当按照本解释的规定进行调
整。对于在首次施行本解释的财务报表列报最早期间的期初因适用本解释的单项交易而确
认的租赁负债和使用权资产，以及确认的弃置义务相关预计负债和对应的相关资产，产生
应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的，企业应当按照本解释和《企业会计准则第 18
号——所得税》的规定，将累积影响数调整财务报表列报最早期间的期初留存收益及其他
相关财务报表项目。
执行解释 16 号对本集团财务报表影响如下：
（1）2022 年 12 月 31 日资产负债表项目，增加递延所得税资产 170,254.08 元，减少递延
所得税负债 1,312.09 元，增加未分配利润 171,566.17 元；
（2）2022 年 1-6 月利润表项目，减少所得税费用 53,694.96 元，增加归属母公司净利润
53,694.96 元。
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(四) 税项
1、主要税种及税率
税种 计税依据 税率
企业所得税 应纳税所得额 15%(注 3)、20%(注 1)、25%
房地产销售、物业出租一般计税方法 9%
适用一般计税方法，应纳增值税额为销项税 简易计税方法 5%
额扣除可抵扣进项税后的余额，销项税额按 物业管理 6%
增值税
销售收入和相应税率计算；适用简易计税方 酒店餐饮 6%
法，计税依据为应税行为收入 工程施工一般计税方法 9%
简易计税方法 3%
土地增值税 房地产销售收入-扣除项目金额 超率累进税率 30%-60%
契税 土地使用权及房屋的受让金额 3%-5%
房产税 房产原值一次减除 30%后的余值或租金收入 1.2%或 12%
城市维护建设税 已交增值税 1%-7%
教育费附加 已交增值税 3%
地方教育费附加 已交增值税 2%
城镇土地使用税 实际占用的土地面积 (注 2)
注 1： 根据《财政部 税务总局关于进一步实施小微企业所得税优惠政策的公告》(财政部
税务总局公告 2022 年第 13 号第一条规定，自 2022 年 1 月 1 日至 2024 年 12 月 31
日，对小型微利企业年应纳税所得额超过 100 万元但不超过 300 万元的部分，减按
25%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税。（2022 年度：减按 25%，
税率 20%）《财政部 税务总局关于小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》
(财政部 税务总局公告 2023 年第 6 号第一条规定，自 2023 年 1 月 1 日至 2024 年 12
月 31 日，对小型微利企业年应纳税所得额不超过 100 万元的部分，减按 25%计入
应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税（2022 年度：减按 12.5%，税率
20%）。本集团之子公司成都市洲立房地产开发有限公司、成都市洲金房地产开发
有限公司、成都市洲天房地产开发有限公司、成都中洲夸克企业管理有限公司、深
圳市圣廷苑酒店管理有限公司、深圳市中洲酒店管理有限公司、深圳市中洲洲禾投
资有限公司、深圳市中洲洲景投资有限公司、深圳市中洲洲越投资有限公司、深圳
市中洲洲汇投资有限公司、深圳市悦鼎投资有限公司、惠州市蕙质房地产开发有限
公司、惠州市远致房地产开发有限公司、东莞市中洲洲安房地产有限公司、东莞市
中洲城置房地产开发有限公司、东莞中洲城市开发有限公司、广州洲立置业有限公
司、青岛泽润德房地产营销顾问有限公司和青岛市中洲地产有限公司适用的企业所
得税税率为 20%。
注 2： 本集团按照当地人民政府制定的适用税额标准缴纳城镇土地使用税。
注 3： 2021 年 12 月 23 日，本集团之子公司深圳市盈灿建设有限公司被深圳市科技创新委
员会、深圳市财政局和国家税务总局深圳市税务局联合认定为高新技术企业，认证
有效期 3 年。深圳市盈灿建设有限公司自获得高新技术企业认定后三年内(2021 年
度至 2023 年度)适用高新技术企业税收优惠政策，经主管税务局备案按 15%税率缴
纳企业所得税，故 2023 半年度按 15%的税率计缴企业所得税(2022 年度：15%)。
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(五) 合并财务报表项目注释
1、货币资金
单位：人民币元
项目 期末余额 期初余额
现金：
人民币 129,104.16 155,834.18
港币 10,632.73 18,041.82
小计 139,736.89 173,876.00
银行存款：
人民币 796,015,676.12 900,486,255.40
港币 1,841,738.91 1,779,175.93
美元 226,907.89 233,108.71
小计 798,084,322.92 902,498,540.04
其他货币资金(注)：
人民币 51,569,512.52 57,565,973.28
小计 51,569,512.52 57,565,973.28
合计 849,793,572.33 960,238,389.32
其中：存放在境外的款项总额 - -
注： 其他货币资金主要系借款保证金和保函保证金。
2、应收账款
(1) 应收账款总体情况
单位：人民币元
项目 期末余额 期初余额
应收账款 206,456,506.65 176,091,245.44
减：信用损失准备 3,327,835.58 3,188,533.82
账面价值 203,128,671.07 172,902,711.62
(2) 应收账款分类情况
单位：人民币元
期末余额
账面余额 信用损失准备
项目
账龄 账龄 账面价值
合计 合计
1 年以内 1至2年 2至3年 3 年以上 1 年以内 1至2年 2至3年 3 年以上
低风险组合 137,943,806.43 4,621,199.36 2,592,128.66 1,654,510.15 146,811,644.60 137,943.81 9,242.38 7,776.39 6,618.05 161,580.63 146,650,063.97
正常风险组合 42,150,202.32 3,517,386.28 5,918,685.67 5,657,410.78 57,243,685.05 2,107,510.10 179,386.71 307,771.67 299,842.77 2,894,511.25 54,349,173.80
重大风险组合 - - - 2,401,177.00 2,401,177.00 - - - 271,743.70 271,743.70 2,129,433.30
合计 180,094,008.75 8,138,585.64 8,510,814.33 9,713,097.93 206,456,506.65 2,245,453.91 188,629.09 315,548.06 578,204.52 3,327,835.58 203,128,671.07
(3) 按账龄披露
单位：人民币元
期末余额 期初余额
账龄
应收账款 信用损失准备 计提比例(%) 应收账款 信用损失准备 计提比例(%)
1 年以内 180,094,008.75 2,245,453.91 1.25 148,229,905.23 1,939,374.94 1.31
1至 2年 8,138,585.64 188,629.09 2.32 13,867,099.13 551,520.55 3.98
2至 3年 8,510,814.33 315,548.06 3.71 13,079,071.29 621,049.53 4.75
3 年以上 9,713,097.93 578,204.52 5.95 915,169.79 76,588.80 8.37
合计 206,456,506.65 3,327,835.58 176,091,245.44 3,188,533.82
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(4) 按信用损失准备计提方法分类披露
单位：人民币元
期末余额 期初余额
项目 账面余额 信用损失准备 账面余额 信用损失准备
账面价值 账面价值
金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%)
按组合计提信用损失准备
低风险组合 146,811,644.60 71.11 161,580.63 0.11 146,650,063.97 118,482,582.89 67.28 129,024.28 0.11 118,353,558.61
正常风险组合 57,243,685.05 27.73 2,894,511.25 5.06 54,349,173.80 55,207,485.55 31.36 2,787,765.84 5.05 52,419,719.71
重大风险组合 2,401,177.00 1.16 271,743.70 11.32 2,129,433.30 2,401,177.00 1.36 271,743.70 11.32 2,129,433.30
合计 206,456,506.65 100 3,327,835.58 203,128,671.07 176,091,245.44 100.00 3,188,533.82 172,902,711.62
(5) 信用损失准备情况
单位：人民币元
本期变动
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 合并范围变动
信用损失准备 3,188,533.82 1,421,731.92 (1,282,430.16) - - 3,327,835.58
应收账款信用损失准备变动情况如下：
单位：人民币元
整个存续期预期信用 整个存续期预期信用
信用损失准备 合计
损失(未发生信用减值) 损失(已发生信用减值)
2023 年 1 月 1 日余额 2,916,790.12 271,743.70 3,188,533.82
2023 年 1 月 1 日应收账款账面余额在本期
——转入已发生信用减值 - - -
——转回未发生信用减值 - - -
本期计提 1,421,731.92 - 1,421,731.92
本期转回 (1,282,430.16) - (1,282,430.16)
终止确认金融资产(包括直接减记)而转出 - - -
其他变动 - - -
2023 年 6 月 30 日余额 3,056,091.88 271,743.70 3,327,835.58
(6) 本期无核销的应收账款。
(7) 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
单位：人民币元
占应收账款期末余
信用损失准备
单位名称 期末余额 额合计数的
期末余额
比例(%)
客户 A 54,192,914.62 26.25 57,272.04
客户 B 11,394,269.41 5.52 11,510.32
客户 C 8,252,761.00 4.00 8,252.76
客户 D 5,352,898.38 2.59 279,371.06
客户 E 4,306,718.00 2.09 228,256.05
合计 83,499,561.41 40.45 584,662.23
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3、预付款项
(1) 预付款项按账龄列示
单位：人民币元
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 21,249,518.04 4.21 533,520,083.24 46.09
1至2年 208,865,521.59 41.36 258,956,606.74 22.37
2至3年 254,385,512.59 50.37 344,769,973.20 29.79
3 年以上 20,501,017.12 4.06 20,232,971.01 1.75
合计 505,001,569.34 100.00 1,157,479,634.19 100.00
2023 年 6 月 30 日，账龄超过一年的重要预付款项如下：
单位：人民币元
单位名称 期末余额 性质及未结算原因
为子公司预付的股权款以取得被收购方相应的土地使用权，股
单位 A 200,000,000.00
权转让尚未完成
单位 B 200,000,000.00 为子公司预付的拆迁款，尚未结算
为子公司预付的土地款，尚未办妥国有土地使用证且尚未取得
单位 C 50,000,000.00
相关土地进行使用
合计 450,000,000.00
(2) 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款项情况
单位：人民币元
占预付款项期末余额
单位名称 期末余额
合计数的比例(%)
单位 A 200,000,000.00 39.60
单位 B 200,000,000.00 39.60
单位 C 50,000,000.00 9.90
单位 D 28,260,000.00 5.60
单位 E 19,830,000.00 3.93
合计 498,090,000.00 98.63
4、其他应收款
4.1 其他应收款汇总
单位：人民币元
项目 期末余额 期初余额
应收利息 - -
应收股利 23,841,078.00 -
其他应收款 455,792,646.95 445,346,799.18
合计 479,633,724.95 445,346,799.18
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4.2 应收股利
(1) 应收股利分类
单位：人民币元
被投资单位 期末余额 期初余额
长城物业集团有限公司 23,841,078.00 -
合计 23,841,078.00 -
4.3 其他应收款
(1) 按账龄披露
单位：人民币元
期末余额
账龄
其他应收款 信用损失准备 计提比例(%)
1 年以内 129,518,203.01 3,146,787.55 2.43
1至2年 71,230,830.31 4,643,671.18 6.52
2至3年 128,579,489.63 1,665,672.78 1.30
3 年以上 204,350,004.06 68,429,748.55 33.49
合计 533,678,527.01 77,885,880.06
(2) 按款项性质分类情况
单位：人民币元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款 304,790,024.54 313,825,909.02
押金及保证金 134,012,961.53 139,200,608.81
代垫款项 94,865,540.94 70,115,259.90
备用金 10,000.00 10,000.00
合计 533,678,527.01 523,151,777.73
(3) 信用损失准备计提情况
单位：人民币元
期末余额 期初余额
本期末
整个存续期预 整个存续期预 整个存续期预 整个存续期预
内部信用评级 预期信用 未来 12 个月内预 未来 12 个月内
期信用损失(未 期信用损失(已 合计 期信用损失(未 期信用损失(已 合计
损失率(%) 期信用损失 预期信用损失
发生信用减值) 发生信用减值) 发生信用减值) 发生信用减值)
正常 0.10 404,338,983.51 404,338,983.51 395,129,020.54 - - 395,129,020.54
关注 5.00 2,420,317.77 2,420,317.77 - 2,273,979.00 - 2,273,979.00
预警 44.32 89,012,533.67 89,012,533.67 - 87,842,086.13 - 87,842,086.13
损失 100.00 37,906,692.06 37,906,692.06 - - 37,906,692.06 37,906,692.06
账面余额 404,338,983.51 91,432,851.44 37,906,692.06 533,678,527.01 395,129,020.54 90,116,065.13 37,906,692.06 523,151,777.73
信用损失准备 404,339.01 39,574,848.99 37,906,692.06 77,885,880.06 395,129.05 39,503,157.44 37,906,692.06 77,804,978.55
账面价值 403,934,644.50 51,858,002.45 - 455,792,646.95 394,733,891.49 50,612,907.69 - 445,346,799.18
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(4) 信用损失准备情况
其他应收款信用损失准备变动情况如下：
单位：人民币元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信用 整个存续期预期信用
信用损失准备 未来 12 个月内预期 合计
损失(未发生 损失(已发生
信用损失
信用减值) 信用减值)
2023 年 1 月 1 日余额 395,129.05 39,503,157.44 37,906,692.06 77,804,978.55
2023 年 1 月 1 日其他应收款余额在本期
——转入第二阶段 - - - -
——转入第三阶段 (7,910.00) - 7,910.00 -
——转回第二阶段 - - - -
——转回第一阶段 - - - -
本期计提 29,505.74 139,614.07 2,902,090.00 3,071,209.81
本期转回 (12,385.78) (67,922.52) - (80,308.30)
终止确认金融资产(包括直接减记)而转出 - - (2,910,000.00) (2,910,000.00)
其他变动 - - - -
2023 年 6 月 30 日余额 404,339.01 39,574,848.99 37,906,692.06 77,885,880.06
(5) 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位：人民币元
占其他应收款期末余额 信用损失准备
单位名称 款项性质 期末余额 账龄
合计数的比例(%) 期末余额
1 年以内、1 至 2 年、
单位 A 往来款 160,645,793.45 30.10 160,645.79
2至3年
单位 B 往来款、保证金 92,213,853.80 17.28 1 年以内、3 年以上 92,213.85
1 年以内、1 至 2 年、
单位 C 往来款、保证金 77,658,750.01 14.55 38,829,375.01
3 年以上
单位 D 往来款 17,244,963.72 3.23 3 年以上 17,244.96
单位 E 往来款 13,760,000.00 2.58 3 年以上 13,760.00
合计 361,523,360.98 67.74 39,113,239.61
5、存货
(1) 存货明细情况
单位：人民币元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 存货跌价准备 账面价值 账面余额 存货跌价准备 账面价值
房地产开发成本 20,249,831,850.89 366,105,677.59 19,883,726,173.30 23,314,695,061.70 508,531,679.28 22,806,163,382.42
房地产开发产品 6,282,614,573.26 748,187,973.97 5,534,426,599.29 3,886,015,672.20 671,272,474.04 3,214,743,198.16
材料、商品、低值易耗品 62,368,024.18 - 62,368,024.18 64,255,988.97 - 64,255,988.97
合计 26,594,814,448.33 1,114,293,651.56 25,480,520,796.77 27,264,966,722.87 1,179,804,153.32 26,085,162,569.55
本期本集团存货中借款费用资本化金额为人民币 229,030,796.52 元(2022 年半年度：人民币
353,636,385.83 元)。
本集团本期用于确定借款利息费用的资本化率为 4.50%至 12.80%(2022 年半年度：4.65%至
11.80%)。
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(2) 房地产开发成本明细情况
单位：人民币元
预计下批
项目名称 开工时间 预计总投资额 期初余额 期末余额
竣工时间
中洲坊创意中心 2014.11 2023.10 8,827,912,226.81 5,794,685,302.02 5,977,760,857.70
深圳宝安 26 区项目 不确定 不确定 10,464,198,879.06 4,430,130,889.86 4,552,158,374.47
惠州南麓院 2018.04 2024.06 3,196,881,231.89 1,991,711,874.24 2,042,390,608.90
惠州河谷花园 2020.01 2025.10 3,703,407,896.06 3,215,450,988.53 1,864,964,836.62
惠州半岛城邦 2019.10 2024.09 4,107,089,891.75 1,754,871,047.59 1,785,816,291.86
广州南沙灵山岛 2021.01 2027.07 2,929,354,452.23 1,166,844,276.91 1,167,770,208.93
东莞大岭山帝京项目 不确定 不确定 不确定 - 814,973,412.58
深圳黄金台项目 2022.09 2026.01 6,212,812,100.00 468,209,031.64 523,463,565.95
惠州中央公园 不确定 不确定 2,316,535,201.87 406,519,169.40 406,555,589.95
成都三岔湖 不确定 不确定 不确定 400,750,074.86 401,227,503.69
惠州仲恺科研楼 不确定 不确定 不确定 293,292,738.22 293,292,738.22
惠州圣廷峰汇 2018.05 不确定 969,738,738.22 235,746,350.04 235,746,350.04
青岛半岛城邦 2023.10 2026.01 582,643,922.31 86,961,873.25 88,508,921.33
上海珑湾 不确定 不确定 不确定 80,978,581.79 82,838,432.04
成都中央公园 2014.07 不确定 693,581,450.74 535,995,263.41 12,364,158.61
惠州云悦府 2020.04 已竣工 1,613,389,247.91 1,353,412,039.69 -
成都锦城湖岸 2019.05 已竣工 2,943,550,203.90 1,099,135,560.25 -
合计 48,561,095,442.75 23,314,695,061.70 20,249,831,850.89
(3) 房地产开发产品明细情况
单位：人民币元
项目名称 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
惠州云悦府 - 1,513,832,215.87 - 1,513,832,215.87
成都锦城湖岸 927,696,053.69 1,210,008,250.55 657,803,821.10 1,479,900,483.14
惠州河谷花园 128,144,121.91 1,402,077,155.05 939,183,690.36 591,037,586.60
成都中央公园 381,170,757.31 577,606,194.48 486,553,250.99 472,223,700.80
惠州半岛城邦 466,903,564.79 - 86,909,822.82 379,993,741.97
重庆半岛城邦 318,951,479.67 - 2,097,248.29 316,854,231.38
青岛半岛城邦 330,997,051.98 - 35,512,463.78 295,484,588.20
惠州中央公园 224,674,028.39 - 218,086.40 224,455,941.99
佛山璞悦花园 215,318,397.11 62,537,794.21 113,853,455.82 164,002,735.50
惠州中洲天御 167,906,953.39 - 14,210,700.96 153,696,252.43
成都中央城邦 137,589,156.55 - 734,995.56 136,854,160.99
成都天府珑悦 106,016,091.62 - 992,714.72 105,023,376.90
上海珑湾 97,737,212.85 665,161.68 - 98,402,374.53
成都中洲里程 94,863,987.40 3,263,771.65 10,253,387.72 87,874,371.33
惠州华昕家园 88,023,880.18 - 2,643,063.39 85,380,816.79
无锡崇悦府 53,920,978.66 - 13,640,317.83 40,280,660.83
惠州中洲同创公寓 33,819,186.12 - 534,189.96 33,284,996.16
惠州中洲御郡华府 33,155,246.89 - 139,120.20 33,016,126.69
惠州云睿府 28,369,432.30 - - 28,369,432.30
无锡花溪樾院 27,730,220.77 916,007.56 6,456,471.59 22,189,756.74
东莞长城世家 9,052,662.83 - - 9,052,662.83
成都天府半岛城邦 5,897,629.75 - 1,602,738.73 4,294,891.02
嘉兴花溪地 4,140,005.26 - - 4,140,005.26
上海中洲华庭 3,058,342.04 - 968,109.77 2,090,232.27
其他零星楼盘 879,230.74 - - 879,230.74
合计 3,886,015,672.20 4,770,906,551.05 2,374,307,649.99 6,282,614,573.26
- 48 -
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财务报表附注
2023 年 6 月 30 日止半年度
(4) 存货跌价准备
单位：人民币元
本期增加数 本期减少数
项目名称 期初余额 期末余额
计提 本期转回数 本期转销数 合并范围变更减少
惠州圣廷峰汇 235,746,350.04 - - - - 235,746,350.04
惠州半岛城邦 182,146,887.80 - - (7,712,198.71) - 174,434,689.09
成都锦城湖岸 122,848,044.27 - - (788,249.50) - 122,059,794.77
惠州河谷花园 88,711,612.46 - - (4,231,244.86) - 84,480,367.60
佛山璞悦花园 97,548,855.19 - - (16,598,302.42) - 80,950,552.77
重庆半岛城邦 80,826,343.16 - - - - 80,826,343.16
成都中央城邦 54,731,875.37 - - (373,260.77) - 54,358,614.60
惠州中央公园 51,860,229.11 - - (67,981.47) - 51,792,247.64
成都天府珑悦 50,919,125.32 - - (65,867.02) - 50,853,258.30
惠州南麓院 35,650,054.09 - - - - 35,650,054.09
惠州中洲天御 30,563,332.60 - - - - 30,563,332.60
成都中洲里程 27,039,166.07 - - (450,713.00) - 26,588,453.07
无锡崇悦府 22,352,529.74 - - (753,562.25) - 21,598,967.49
成都中央公园 50,937,664.31 - - (33,643,298.08) - 17,294,366.23
惠州中洲御郡华
11,152,555.00 - - (51,126.00) - 11,101,429.00
府
无锡花溪樾院 10,603,303.25 - - (541,452.04) - 10,061,851.21
惠州中洲同创公
9,959,971.00 - - - - 9,959,971.00
寓
惠州华昕家园 6,676,837.97 - - (233,245.64) - 6,443,592.33
惠州云悦府 4,005,604.41 - - - - 4,005,604.41
青岛半岛城邦 2,915,590.24 - - - - 2,915,590.24
惠州云睿府 2,608,221.92 - - - - 2,608,221.92
合计 1,179,804,153.32 - - (65,510,501.76) - 1,114,293,651.56
(5) 本期末本集团因担保、抵押而受限存货的情况详见附注(五)50。
6、一年内到期的非流动资产
单位：人民币元
项目 期末余额 期初
一年内到期的债权投资 - 15,000,000.00
7、其他流动资产
单位：人民币元
项目 期末余额 期初余额
关联方借款(注 1) 465,228,879.33 447,382,619.71
预交税费 368,681,943.20 472,072,717.75
三岔湖仁寿景区代建项目(注 2) 341,705,233.07 341,705,233.07
包销合作款 207,320,905.78 207,410,905.78
成都中洲中央公园项目土地整理款(注 4) 197,078,871.00 197,078,871.00
合同取得成本(注 3) 154,342,608.16 228,594,864.38
待获取土地成本(注 2) 150,000,000.00 150,000,000.00
待抵扣增值税进项税 119,646,499.92 89,090,333.80
其他 758,708.43 724,310.60
合计 2,004,763,648.89 2,134,059,856.09
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财务报表附注
2023 年 6 月 30 日止半年度
注 1： 详见附注(十)6(1)。
注 2： 系根据本集团与仁寿县政府签订的《三岔湖仁寿景区现代旅游产业项目合作协议》
及其补充协议而代建三岔湖项目安置房、三岔湖环湖路二期工程以及承担的待获取
土地的成本。
注 3： 2023 年 6 月 30 日，本集团的合同取得成本人民币 154,342,608.16 元，该等合同取得
成本均为房地产销售合同佣金。本集团按照与该资产相关的房地产销售收入确认相
同的基础进行摊销，计入当期损益。
注 4： 根据本集团与成都市新都区政府签订的《新都区大熊猫生态园四期及附属配套开发
项目土地整理投资协议书》及《新都区大熊猫生态园四期及附属配套开发项目二期
土地整理投资协议书》及其相关补充协议，本集团已按照协议要求支付成都市新都
区政府土地整理款人民币 597,500,000.00 元。截至 2023 年 6 月 30 日止，在抵扣土
地出让金人民币 400,421,129.00 元后，上述土地整理款余额计人民币 197,078,871.00
元待政府出让土地时予以抵扣。
8、债权投资
(1) 债权投资情况
单位：人民币元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 信用损失准备 账面价值 账面余额 信用损失准备 账面价值
信托业保障基金 - - - 20,000,000.00 - 20,000,000.00
9、长期应收款
(1) 长期应收款情况
单位：人民币元
期末余额 期初余额
款项性质
账面余额 信用损失准备 账面价值 账面余额 信用损失准备 账面价值
应收物业保修金 6,508,882.54 6,508.88 6,502,373.66 6,508,882.54 6,508.88 6,502,373.66
(2) 信用损失准备计提情况
单位：人民币元
期末余额
内部信用评级 未来 12 个月内 整个存续期预期信用 整个存续期预期信用
合计
预期信用损失 损失(未发生信用减值) 损失(已发生信用减值)
正常 6,508,882.54 - - 6,508,882.54
关注 - - - -
预警 - - - -
损失 - - - -
账面余额 6,508,882.54 - - 6,508,882.54
信用损失准备 6,508.88 - - 6,508.88
账面价值 6,502,373.66 - - 6,502,373.66
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财务报表附注
2023 年 6 月 30 日止半年度
长期应收款信用损失准备变动情况如下：
单位：人民币元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
信用损失准备 未来 12 个月内预期 整个存续期预期信用 整个存续期预期信用 合计
信用损失 损失(未发生信用减值) 损失(已发生信用减值)
2023 年 1 月 1 日余额 6,508.88 - - 6,508.88
2023 年 1 月 1 日长期应收款余额在本期 - - - -
——转入第二阶段 - - - -
——转入第三阶段 - - - -
——转回第二阶段 - - - -
——转回第一阶段 - - - -
本期计提 - - - -
本期转回 - - - -
终止确认金融资产(包括直接减记)而转出 - - - -
2023 年 6 月 30 日余额 6,508.88 - - 6,508.88
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2023 年 6 月 30 日止半年度
10、长期股权投资
单位：人民币元
本期增减变动
减值准备
被投资单位名称 期初余额 权益法下确认的 其他综合 其他权益 宣告发放现金 期末余额
追加投资 减少投资 计提减值准备 其他 期末余额
投资损益 收益调整 变动 股利或利润
一、合营企业
惠州山顶会议旅游度假中心有限公司 53,081,374.42 - - (3,089.44) - - - - - 53,078,284.98 -
嘉兴洲桂房地产开发有限公司 - - - - - - - - - - -
华航直升机(深圳)有限公司 15,425,376.88 - - (714,553.29) - - - - - 14,710,823.59 -
小计 68,506,751.30 - - (717,642.73) - - - - - 67,789,108.57 -
二、联营企业
长城物业集团股份有限公司 179,482,247.36 - - 10,930,501.76 - - (23,841,078.00) - - 166,571,671.12 -
惠州市骏洋投资开发有限公司 190,562,324.46 - - (6,698,845.12) - - - - - 183,863,479.34 -
深圳市嘉业投资控股有限公司 20,744,162.93 - - 2,502,392.78 - - - - - 23,246,555.71 -
东莞市中洲置业有限公司 2,859,060.93 - - (4,000.00) - - - - - 2,855,060.93 -
东莞市中洲洲创房地产有限公司 - - - - - - - - - - -
小计 393,647,795.68 - - 6,730,049.42 - - (23,841,078.00) - - 376,536,767.10 -
合计 462,154,546.98 - - 6,012,406.69 - - (23,841,078.00) - - 444,325,875.67 -
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2023 年 6 月 30 日止半年度
11、其他权益工具投资
(1) 其他权益工具投资情况
单位：人民币元
被投资单位名称 期末余额 期初余额
深圳市长城工程项目管理有限公司 933,500.00 933,500.00
(2) 非交易性权益工具投资的情况
单位：人民币元
本期从其他 本期从其他综合
本期确认的 指定为以公允价值计量且其变动计入
项目 累计利得/损失 综合收益转入 收益转入留存
股利收入 其他综合收益的原因
留存收益的金额 收益的原因
深圳市长城工程项目管理有限公司 - - - 持有意图并非近期出售或短期获利 不适用
12、投资性房地产
(1) 采用成本计量模式的投资性房地产
单位：人民币元
项目 房屋、建筑物、土地使用权
一、账面原值
1、期初余额 2,939,993,233.11
2、本期增加金额 45,432,371.41
1)购买 12,981,177.61
2)存货转入 32,451,193.80
3)固定资产转入 -
4)结算调整 -
3、本期减少金额 25,551,079.26
1)转入存货 25,551,079.26
2)转入固定资产 -
4、期末余额 2,959,874,525.26
二、累计折旧和累计摊销
1、期初余额 885,602,309.56
2、本期增加金额 50,168,967.83
1)计提或摊销 50,168,967.83
2)固定资产转入 -
3、本期减少金额 7,045,558.14
1)转入存货 7,045,558.14
2)转入固定资产 -
4、期末余额 928,725,719.25
三、减值准备
1、期初余额 -
2、本期增加金额 -
3、本期减少金额 -
4、期末余额 -
四、账面价值
1、期末账面价值 2,031,148,806.01
2、期初账面价值 2,054,390,923.55
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2023 年 6 月 30 日止半年度
(2) 未办妥产权证书的投资性房地产情况
2023 年 6 月 30 日，本集团账面价值计人民币 34,974,964.34 元的投资性房地产由于规划验
收等原因尚未办妥产权证明。
(3) 期末本集团因担保、抵押而受限投资性房地产的情况详见附注(五)50。
13、固定资产
13.1 固定资产汇总
单位：人民币元
项目 期末余额 期初余额
固定资产 945,861,099.08 969,405,701.47
固定资产清理 - 11,821.45
合计 945,861,099.08 969,417,522.92
13.2 固定资产
(1) 固定资产情况
单位：人民币元
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输设备 电子及其他设备 固定资产装修 合计
一、账面原值
1、期初余额 1,308,992,276.31 88,064,968.26 36,846,707.97 139,276,225.01 567,912,018.69 2,141,092,196.24
2、本期增加金额 - 21,991.15 - 856,796.33 2,786,033.57 3,664,821.05
1)购置 - 21,991.15 - 856,796.33 2,786,033.57 3,664,821.05
2)在建工程转入 - - - - - -
3)投资性房地产转入 - - - - - -
4)结算调整 - - - - - -
3、本期减少金额 - 51,228.00 3,208,260.89 3,629,907.85 3,959,237.00 10,848,633.74
1)处置或报废 - 51,228.00 3,208,260.89 3,629,907.85 3,959,237.00 10,848,633.74
2)转入存货 - - - - - -
3)转入投资性房地产 - - - - - -
4、期末余额 1,308,992,276.31 88,035,731.41 33,638,447.08 136,503,113.49 566,738,815.26 2,133,908,383.55
二、累计折旧
1、期初余额 398,309,754.36 83,882,522.05 32,694,291.93 128,562,706.25 528,237,220.18 1,171,686,494.77
2、本期增加金额 23,944,308.32 268,748.73 470,333.42 1,266,537.27 807,884.96 26,757,812.70
1)计提 23,944,308.32 268,748.73 470,333.42 1,266,537.27 807,884.96 26,757,812.70
2)投资性房地产转入 - - - - - -
3、本期减少金额 - 51,228.00 2,911,962.10 3,474,595.90 3,959,237.00 10,397,023.00
1)处置或报废 - 51,228.00 2,911,962.10 3,474,595.90 3,959,237.00 10,397,023.00
2)转入存货 - - - - - -
3)转入投资性房地产 - - - - - -
4、期末余额 422,254,062.68 84,100,042.78 30,252,663.25 126,354,647.62 525,085,868.14 1,188,047,284.47
三、减值准备
1、期初余额 - - - - - -
2、本期增加金额 - - - - - -
3、本期减少金额 - - - - - -
4、期末余额 - - - - - -
四、账面价值
1、期末账面价值 886,738,213.63 3,935,688.63 3,385,783.83 10,148,465.87 41,652,947.12 945,861,099.08
2、期初账面价值 910,682,521.95 4,182,446.21 4,152,416.04 10,713,518.76 39,674,798.51 969,405,701.47
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2023 年 6 月 30 日止半年度
(2) 于 2023 年 6 月 30 日，本集团账面价值计人民币 23,771,109.69 元的房屋及建筑物由于
规划验收等原因尚未办妥产权证明。
(3) 期末本集团因担保、抵押而受限固定资产的情况详见附注(五)50。
14、使用权资产
(1) 使用权资产情况
单位：人民币元
项目 房屋及建筑物
一、账面原值
1.期初余额 77,937,994.43
2.本期增加金额 19,566,554.11
3.本期减少金额 32,435,164.52
4.期末余额 65,069,384.02
二、累计折旧
1.期初余额 37,298,373.25
2.本期增加金额 17,380,496.48
3.本期减少金额 32,715,353.71
4.期末余额 21,963,516.02
三、减值准备
1.期初余额 -
2.本期增加金额 -
3.本期减少金额 -
4.期末余额 -
四、账面价值
1.期末账面价值 43,105,868.00
2.期初账面价值 40,639,621.18
(2) 在损益中确认的金额
单位：人民币元
项目 本期发生额
使用权资产的折旧费用(注 1) 17,380,496.48
租赁负债的利息费用(注 2) 620,630.31
简化处理-短期租赁费用 196,659.98
简化处理-低价值资产租赁费用 -
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额(注 3) -
注 1： 截止 2023 年 6 月，不存在资本化的使用权资产的折旧费用。
注 2： 截止 2023 年 6 月，不存在资本化的租赁负债的利息费用。
注 3： 截止 2023 年 6 月，不存在未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额。
(3) 本期与租赁相关的总现金流出为人民币 7,517,235.50 元。
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2023 年 6 月 30 日止半年度
15、无形资产
单位：人民币元
项目 土地使用权 计算机软件 合计
一、账面原值
1、期初余额 6,997,400.00 22,880,894.12 29,878,294.12
2、本期增加金额 - 149,695.07 149,695.07
(1)购置 - 149,695.07 149,695.07
3、本期减少金额 - - -
(1)报废 - - -
4、期末余额 6,997,400.00 23,030,589.19 30,027,989.19
二、累计摊销
1、期初余额 1,551,090.25 20,776,877.59 22,327,967.84
2、本期增加金额 - 480,242.99 480,242.99
(1)计提 - 480,242.99 480,242.99
3、本期减少金额 - - -
(1)报废 - - -
4、期末余额 1,551,090.25 21,257,120.58 22,808,210.83
三、减值准备
1、期初余额 5,446,309.75 - 5,446,309.75
2、本期增加金额 - - -
3、本期减少金额 - - -
4、期末余额 5,446,309.75 - 5,446,309.75
四、账面价值
1、期末账面价值 - 1,773,468.61 1,773,468.61
2、期初账面价值 - 2,104,016.53 2,104,016.53
16、商誉
(1) 商誉账面原值
单位：人民币元
被投资单位名称 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
惠州市银泰达实业有限公司的地产业务资产组
113,603,262.45 - - 113,603,262.45
(以下简称“银泰达资产组”)
(2) 商誉减值准备
单位：人民币元
被投资单位名称 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
银泰达资产组 113,603,262.45 - - 113,603,262.45
17、长期待摊费用
单位：人民币元
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
办公室装修 48,182,582.76 1,081,428.75 4,928,361.46 439,557.58 43,896,092.47
teamLab 许可费 10,993,962.17 - 3,643,677.56 494,637.34 6,855,647.27
其他 340,829.96 1,443,142.38 345,214.02 - 1,438,758.32
合计 59,517,374.89 2,524,571.13 8,917,253.04 934,194.92 52,190,498.06
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2023 年 6 月 30 日止半年度
18、递延所得税资产/递延所得税负债
(1) 未经抵销的递延所得税资产
单位：人民币元
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
预计土地增值税 3,292,028,602.72 823,007,150.68 3,097,024,626.28 774,256,156.57
可弥补亏损 1,823,223,619.84 455,805,904.96 1,796,943,645.28 449,235,911.32
房地产开发成本 1,554,164,446.44 388,541,111.61 1,641,516,546.80 410,379,136.70
预提利息 1,506,053,007.76 376,513,251.94 1,420,538,824.08 355,134,706.02
信用减值与资产减值准备 574,246,966.48 143,561,741.62 587,096,363.68 146,774,090.92
内部交易产生的投资性房地产 107,179,383.28 26,794,845.82 101,024,398.40 25,256,099.60
股权转让收益 5,137,494.96 1,284,373.74 5,137,494.96 1,284,373.74
其他 160,102,876.96 40,025,719.24 140,947,302.72 35,236,825.68
合计 9,022,136,398.44 2,255,534,099.61 8,790,229,202.20 2,197,557,300.55
根据本集团的测算结果，本集团认为在未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣
可抵扣暂时性差异和可抵扣亏损，因此确认相关递延所得税资产。
(2) 未经抵销的递延所得税负债
单位：人民币元
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
应收利息 2,036,887,816.96 509,221,954.24 1,892,663,924.48 473,165,981.12
合同取得成本 87,498,414.24 21,874,603.56 53,078,280.44 13,269,570.11
人防车位 47,669,223.32 11,917,305.83 49,400,906.40 12,350,226.60
免租期租金 44,759,455.60 11,189,863.90 42,342,785.92 10,585,696.48
内部股权转让损失 85,325,016.96 21,331,254.24 6,521,714.88 1,630,428.72
其他 144,493,847.20 36,123,461.80 125,794,524.08 31,448,631.02
合计 2,446,633,774.28 611,658,443.57 2,169,802,136.20 542,450,534.05
(3) 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
单位：人民币元
抵销后递延所得税 抵销后递延所得税
递延所得税资产和负 递延所得税资产和负
项目 资产或负债 资产或负债
债本期期末互抵金额 债上年期末互抵金额
本期期末余额 上年期末余额
递延所得税资产 117,924,079.07 2,137,610,020.54 97,437,078.84 2,100,120,221.71
递延所得税负债 117,924,079.07 493,734,364.50 97,437,078.84 445,013,455.21
(4) 未确认递延所得税资产明细
单位：人民币元
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 1,220,311,644.17 1,361,709,417.50
可抵扣亏损 1,379,822,322.81 1,263,141,681.22
合计 2,600,133,966.98 2,624,851,098.72
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(5) 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
单位：人民币元
年份 期末余额 期初余额 备注
2023 年 185,256,052.93 186,228,849.34
2024 年 13,226,025.92 13,526,107.25
2025 年 301,945,207.84 302,122,545.93
2026 年 528,208,699.54 558,587,382.56
2027 年 175,894,880.41 202,676,796.14
2028 年 175,291,456.17 -
合计 1,379,822,322.81 1,263,141,681.22
由于部分子公司未来能否获得足够的应纳税所得额具有不确定性，因此上述可抵扣暂时性
差异和可抵扣亏损未确认递延所得税资产。
19、应付票据
单位：人民币元
种类 期末余额 期初余额
商业承兑汇票 189,378,243.38 95,296,161.58
银行承兑汇票 - -
合计 189,378,243.38 95,296,161.58
于 2023 年 6 月 30 日，本集团无已到期未支付的应付票据。
20、应付账款
(1) 应付账款列示
单位：人民币元
项目 期末余额 期初余额
账龄在 1 年以内的应付账款 2,062,468,152.61 2,327,932,072.09
账龄在 1 年以上的应付账款 758,658,850.42 739,426,187.16
合计 2,821,127,003.03 3,067,358,259.25
(2) 账龄超过 1 年的应付账款，主要为应付工程承包商待结算的工程款项。
21、预收款项
(1) 预收款项列示
单位：人民币元
项目 期末余额 期初余额
租金款 8,372,863.64 12,488,007.19
其他 13,071,893.68 12,734,303.38
合计 21,444,757.32 25,222,310.57
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(2) 预收款项账龄分析
单位：人民币元
期末余额 期初余额
项目
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 19,877,311.04 92.69 22,136,603.13 87.77
1至2年 825,710.19 3.85 1,313,157.31 5.21
2至3年 565,718.75 2.64 858,754.79 3.40
3 年以上 176,017.34 0.82 913,795.34 3.62
合计 21,444,757.32 100.00 25,222,310.57 100.00
22、合同负债
(1) 合同负债分类
单位：人民币元
项目 期末余额 期初余额
售楼款 5,308,117,624.96 5,803,619,421.96
物业管理费 15,131,554.33 15,818,335.74
工程款 2,469,237.45 3,285,751.21
其他 3,755,806.74 1,824,094.61
合计 5,329,474,223.48 5,824,547,603.52
(2) 本期内账面价值发生重大变动的金额及原因
单位：人民币元
项目 变动金额 变动原因
成都锦城湖岸 1,360,303,061.54 预售
中洲坊创意中心(“深圳笋岗物流园”) 449,654,986.25 预售
惠州河谷花园 269,129,591.38 预售
惠州半岛城邦 214,724,766.70 预售
惠州南麓院 146,141,026.60 预售
成都中央公园 85,959,442.58 预售
成都锦城湖岸 (1,312,036,535.85) 结转收入
惠州河谷花园 (1,149,967,672.41) 结转收入
成都中央公园 (475,007,214.82) 结转收入
惠州半岛城邦 (85,766,412.47) 结转收入
佛山璞悦花园 (36,800,636.76) 结转收入
青岛半岛城邦 (28,434,888.09) 结转收入
合计 (562,100,485.35)
(3) 账龄超过 1 年的重要合同负债
单位：人民币元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
惠州云悦府 1,859,189,445.01 未达入伙条件
中洲坊创意中心(“深圳笋岗物流园”) 618,507,635.68 未达入伙条件
惠州南麓院 196,449,923.85 未达入伙条件
惠州半岛城邦 60,999,831.96 未达入伙条件
成都中央城邦 27,665,917.14 未达入伙条件
惠州河谷花园 19,524,519.96 未达入伙条件
合计 2,782,337,273.60
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(4) 主要项目期末预收售楼款列示如下：
单位：人民币元
预售比例 预计下批竣工
项目 期末余额 期初余额
(%) 时间
惠州云悦府 2,042,940,208.03 2,028,972,629.98 89.33 已竣工
中洲坊创意中心(“深圳笋岗物园”) 1,187,534,853.60 737,879,867.35 21.96 2023.10
成都锦城湖岸 947,434,346.79 899,167,821.10 79.94 已竣工
惠州南麓院 601,900,022.93 455,758,996.33 16.82 2024.06
惠州半岛城邦 326,778,397.28 197,820,043.05 50.86 2024.09
惠州河谷花园 54,925,206.97 935,763,288.00 33.00 2025.10
惠州华昕家园 42,863,198.18 30,951,177.98 91.74 已竣工
成都中央城邦 27,665,917.14 27,665,917.14 95.13 已竣工
青岛半岛城邦 25,864,436.14 42,078,381.99 79.30 已竣工
合计 5,257,906,587.06 5,356,058,122.92
(5) 有关合同负债的定性和定量分析
合同负债主要为本集团根据房地产销售合同收取的售楼款。该售楼款在合同签订时收取，
金额为合同对价的 20%至 100%不等。该合同的相关收入将在本集团履行履约义务后确
认。
(6) 在本期确认的包括在合同负债年初账面价值的收入
本期本集团确认的包括在年初合同负债账面价值中的收入金额为人民币 2,343,771,988.30
元，包括预收房地产销售合同形成的已收房款尚未交房产生的合同负债为人民币
2,323,018,077.45 元，预收物业服务合同形成的已收物业费尚未提供物业服务产生的合同负
债为人民币 20,106,807.39 元，预收其他服务形成的已收服务费尚未提供服务产生的合同负
债为人民币 647,103.46 元。本期新增的合同负债金额为人民币 1,849,515,122.02 元，包括预
收房地产销售合同形成的已收房款尚未交房产生的合同负债为人民币 1,829,805,119.99
元，预收物业服务合同形成的已收物业费尚未提供物业服务产生的合同负债为人民币
19,685,127.17 元,预收其他服务形成的已收服务费尚未提供服务产生的合同负债为人民币
24,874.86 元。
23、应付职工薪酬
(1) 应付职工薪酬列示
单位：人民币元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 103,975,463.66 212,089,508.93 260,541,927.32 55,523,045.27
二、离职后福利-设定提存计划 2,325,454.07 20,424,464.56 22,255,466.96 494,451.67
三、辞退福利 - 1,259,942.40 1,259,942.40 -
合计 106,300,917.73 233,773,915.89 284,057,336.68 56,017,496.94
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(2) 短期薪酬列示
单位：人民币元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、工资、奖金、津贴和补贴 101,794,922.81 178,960,654.03 226,803,804.83 53,951,772.01
2、职工福利费 14,431.00 11,689,040.72 11,205,526.83 497,944.89
3、社会保险费 410,924.21 8,863,834.90 9,223,992.45 50,766.66
其中：医疗保险费 363,894.91 8,014,689.78 8,336,269.83 42,314.86
工伤保险费 28,406.56 351,634.67 376,337.62 3,703.61
生育保险费 18,622.74 467,132.50 481,007.05 4,748.19
其他 - 30,377.95 30,377.95 -
4、住房公积金 265,842.40 9,228,671.97 9,405,590.97 88,923.40
5、工会经费和职工教育经费 1,271,836.85 2,261,212.99 2,819,432.11 713,617.73
6、短期带薪缺勤 - 412,064.00 412,064.00 -
7、以权益结算的股份支付 - - - -
8、其他短期薪酬 217,506.39 674,030.32 671,516.13 220,020.58
合计 103,975,463.66 212,089,508.93 260,541,927.32 55,523,045.27
(3) 设定提存计划
单位：人民币元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 2,275,426.12 19,990,505.62 21,791,784.12 474,147.62
2、失业保险费 50,027.95 433,958.94 463,682.84 20,304.05
3、企业年金缴费 - - - -
合计 2,325,454.07 20,424,464.56 22,255,466.96 494,451.67
本集团按规定参加由政府机构设立的养老保险、失业保险计划，根据该计划，本集团分别
按照规定的标准向该等计划缴存费用。除上述每月缴存费用外，本集团不再承担进一步支
付义务。相应的支出于发生时计入当期损益或相关资产的成本。
本集团本期应分别向养老保险、失业保险计划及企业年金计划缴存费用人民币
19,990,505.62 元、人民币 433,958.94 元及零(2022 年 1-6 月：人民币 18,876,077.16 元、人
民币 383,266.10 元及零)。于 2023 年 6 月 30 日，本集团尚有人民币 494,451.67 元(2022 年
12 月 31 日：人民币 2,325,454.07 元)的应缴存费用是于本期到期而未支付给养老保险、失
业保险计划的。有关应缴存费用已于期后支付。
24、应交税费
单位：人民币元
项目 期末余额 期初余额
企业所得税 679,620,241.85 569,209,376.52
增值税 146,441,651.51 103,421,525.53
契税 23,310,475.16 -
土地使用税 16,082,637.73 15,669,520.38
房产税 15,182,764.40 226,450.79
城市维护建设税 10,669,451.37 7,401,013.11
教育费附加 7,622,912.14 5,350,206.53
土地增值税 1,449,146.39 15,079,116.85
个人所得税 1,021,127.31 1,497,158.95
印花税 701,485.97 828,521.55
其他税费 189,386.21 189,388.22
合计 902,291,280.04 718,872,278.43
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25、其他应付款
25.1 其他应付款汇总
单位：人民币元
项目 期末余额 期初余额
应付利息 - -
应付股利 - -
其他应付款 4,153,523,476.05 3,784,817,967.87
合计 4,153,523,476.05 3,784,817,967.87
(1) 按款项性质列示其他应付款
单位：人民币元
项目 期末余额 期初余额
土地增值税准备金(注) 3,535,858,880.18 3,168,552,565.76
应付股权购买款 265,620,529.39 265,620,529.39
其他往来款项 117,701,190.95 84,184,614.99
押金保证金等 115,949,697.77 116,764,840.57
关联方往来款 77,335,183.83 104,472,452.12
其他 41,057,993.93 45,222,965.04
合计 4,153,523,476.05 3,784,817,967.87
注： 本集团根据国家税务总局国税发[2006]187 号《关于房地产开发企业土地增值税清算
管理有关问题的通知》及其他有关规定预提土地增值税，并计入损益。
(2) 账龄超过一年的重要其他应付款主要为尚未达到清算条件的土地增值税准备金。
26、一年内到期的非流动负债
单位：人民币元
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期借款 3,333,857,339.22 3,659,264,072.14
一年内到期的租赁负债 26,237,259.48 17,609,090.01
合计 3,360,094,598.70 3,676,873,162.15
(1) 一年内到期的长期借款
单位：人民币元
项目 期末余额 期初余额
抵押、质押并保证借款 3,112,682,001.72 3,371,505,525.89
抵押借款 221,175,337.50 287,758,546.25
合计 3,333,857,339.22 3,659,264,072.14
27、其他流动负债
单位：人民币元
项目 期末余额 期初余额
待转销项税 643,890,787.44 667,535,408.74
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28、长期借款
(1) 长期借款分类
单位：人民币元
项目 期末余额 期初余额
抵押、质押并保证借款(注) 11,517,355,148.28 12,271,029,995.87
抵押借款(注) 724,270,000.00 792,758,546.25
合计 12,241,625,148.28 13,063,788,542.12
减：一年内到期的长期借款 3,333,857,339.22 3,659,264,072.14
一年后到期的长期借款 8,907,767,809.06 9,404,524,469.98
上述借款年利率为从 4.50%至 10.50%。
注： 上述借款的抵押、质押资产类别以及金额参见附注(五)53。
29、租赁负债
(1) 租赁负债
单位：人民币元
项目 期末余额 期初余额
租赁付款额 49,133,545.21 45,828,897.38
未确认融资费用 (3,553,644.26) (3,538,976.67)
合计 45,579,900.95 42,289,920.71
减：一年内到期的租赁负债 26,237,259.48 17,609,090.01
一年后到期的租赁负债 19,342,641.47 24,680,830.70
30、其他非流动负债
单位：人民币元
项目 期末余额 期初余额
关联方借款(注) 571,852,418.49 561,922,255.55
三岔湖仁寿景区管委会代垫国有土地出让金 68,026,400.00 68,026,400.00
合计 639,878,818.49 629,948,655.55
减：一年内到期的其他非流动负债 - -
一年后到期的其他非流动负债 639,878,818.49 629,948,655.55
注： 详见附注(十)6(2)。
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31、股本
单位：人民币元
本期增减变动
项目 期初余额 期末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
一、有限售条件股份
1.国家持股 - - - - - - -
2.国有法人持股 - - - - - - -
3.其他内资持股 861,375.00 - - - (19,613.00) (19,613.00) 841,762.00
其中：境内法人持股 - - - - - - -
境内自然人持股 861,375.00 - - - (19,613.00) (19,613.00) 841,762.00
4.外资持股 - - - - - - -
其中：境外法人持股 - - - - - - -
境外自然人持股 - - - - - - -
有限售条件股份合计 861,375.00 - - - (19,613.00) (19,613.00) 841,762.00
二、无限售条件股份
1.人民币普通股 663,969,764.00 - - - 19,613.00 19,613.00 663,989,377.00
2.境内上市的外资股 - - - - - - -
3.境外上市的外资股 - - - - - - -
4.其他 - - - - - - -
无限售条件股份合计 663,969,764.00 - - - 19,613.00 19,613.00 663,989,377.00
三、股份总数 664,831,139.00 - - - - - 664,831,139.00
32、资本公积
单位：人民币元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
股本溢价（注） 2,447,760,109.53 - 499,447,605.57 1,948,312,503.96
其他资本公积 527,833.50 - - 527,833.50
合计 2,448,287,943.03 - 499,447,605.57 1,948,840,337.46
注：收购子公司少数股权所致。
33、盈余公积
单位：人民币元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 355,480,226.77 - - 355,480,226.77
任意盈余公积 199,759,537.73 - - 199,759,537.73
合计 555,239,764.50 - - 555,239,764.50
根据公司章程规定，法定盈余公积金按净利润之 10%提取。本集团法定盈余公积金累计额
达到注册资本百分之五十以上的，可不再提取。
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34、未分配利润
单位：人民币元
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 4,436,378,767.55 4,390,914,917.34
调整期初未分配利润合计数 171,566.17 66,446.23
其中：会计政策变更影响 171,566.17 66,446.23
调整后期初未分配利润 4,436,550,333.72 4,390,981,363.57
加：本期归属于母公司股东的净利润 (19,699,745.34) 79,768,111.60
前期计入其他综合收益当期转入留存收益 - (12,924,545.00)
减：提取法定盈余公积 - -
提取任意盈余公积 - -
提取一般风险准备 - -
应付普通股股利 7,977,973.66 21,274,596.45
转作股本的普通股股利 - -
其他 - -
期末未分配利润 4,408,872,614.72 4,436,550,333.72
2023 年 5 月 10 日，经本公司 2022 年度股东大会决议批准，按已发行之股份 664,831,139
股为基数，以每 10 股向全体股东派发现金红利人民币 0.12 元(含税)，于 2023 年 6 月 21 日
完成分红派现。
35、营业收入和营业成本
(1) 营业收入和营业成本
单位：人民币元
2023 年 1-6 月发生额 2022 年 1-6 月发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 3,645,806,352.84 2,513,938,992.81 4,675,363,787.53 2,954,024,077.90
(2) 主营业务分行业情况
单位：人民币元
2023 年 1-6 月发生额 2022 年 1-6 月发生额
行业名称
收入 成本 收入 成本
房地产收入 3,343,658,590.40 2,279,687,051.28 4,448,155,660.89 2,745,740,581.31
其中：房地产销售收入 3,140,465,793.86 2,208,532,971.50 4,214,950,539.59 2,674,261,851.65
物业服务收入 158,549,019.36 133,527,809.20 150,050,380.25 124,005,982.61
酒店餐饮收入 143,598,743.08 100,724,132.33 76,909,792.63 84,144,945.17
建筑施工收入 - - 247,953.76 132,568.81
合计 3,645,806,352.84 2,513,938,992.81 4,675,363,787.53 2,954,024,077.90
(3) 履约义务的说明
本集团向客户销售房地产，合同在房地产预售时订立，在房地产完工并验收合格、达到销
售合同约定的交付条件、客户取得相关商品控制权时确认销售收入的实现。交易价格的支
付在房地产的控制权转移时到期。
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(4) 分摊至剩余履约义务的说明
本期末，本集团分摊至尚未履行或部分未履行履约义务的交易价格为人民币
5,329,474,223.48 元，主要为尚未达到房地产销售合同约定的交付条件的销售合同交易价
格。本集团预计在未来 1 至 2 年内，在房地产完工并验收合格、达到销售合同约定的交付
条件、客户取得相关商品控制权时确认销售收入的实现。
36、税金及附加
单位：人民币元
项目 2023 年 1-6 月发生额 2022 年 1-6 月发生额
土地增值税 443,765,625.51 659,089,883.48
房产税 15,994,252.33 16,153,656.10
城市维护建设税 13,024,465.89 8,727,899.88
教育费附加 9,384,718.74 6,302,165.96
印花税 2,298,631.14 300,662.54
其他税费 1,018,482.12 1,021,221.86
合计 485,486,175.73 691,595,489.82
37、销售费用
单位：人民币元
项目 2023 年 1-6 月发生额 2022 年 1-6 月发生额
销售佣金 169,165,831.61 98,877,806.37
广告宣传推广费 12,450,168.20 3,167,788.89
职工薪酬 10,192,815.27 10,515,088.54
行政办公费 6,546,617.03 9,711,625.56
折旧摊销 570,634.51 655,002.82
营销装饰费 406,186.56 1,450,634.67
其他销售费用 3,061,623.23 2,440,209.04
合计 202,393,876.41 126,818,155.89
38、管理费用
单位：人民币元
项目 2023 年 1-6 月发生额 2022 年 1-6 月发生额
职工薪酬 73,981,190.19 68,270,358.32
物业租赁、管理费 21,317,245.55 16,903,467.69
中介机构费用 7,447,429.77 6,346,037.58
行政办公费 5,069,296.57 2,988,660.00
折旧及摊销 4,062,049.55 6,867,930.32
业务招待、企业文化费 3,391,089.92 5,655,921.94
财产保险 275,364.29 335,988.84
会议费 52,600.00 72,863.37
其他管理费用 8,198,694.31 11,853,966.33
合计 123,794,960.15 119,295,194.39
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39、研发费用
单位：人民币元
项目 2023 年 1-6 月发生额 2022 年 1-6 月发生额
职工薪酬 3,487,095.75 3,614,323.71
材料费用 987,016.56 930,378.26
折旧费 3,566.04 5,260.08
合计 4,477,678.35 4,549,962.05
40、财务费用
单位：人民币元
项目 2023 年 1-6 月发生额 2022 年 1-6 月发生额
利息支出 484,317,672.46 570,950,926.48
减：已资本化的利息费用(注) 229,030,796.52 353,636,385.83
减：利息收入 25,353,266.19 20,135,157.59
汇兑损益 33,191.86 18,298.66
其他 1,389,746.48 996,476.43
合计 231,356,548.09 198,194,158.15
注： 详见附注(五)5(1)。
41、其他收益
单位：人民币元
2023 年 1-6 月 2022 年 1-6 月 与资产相关/与
项目
发生额 发生额 收益相关
增值税加计抵减 731,144.57 1,064,639.65 不适用
代扣代缴手续费返还 484,813.57 619,819.80 不适用
稳岗补贴 130,426.34 379,568.44 与收益相关
自主创新产业发展专项资金 100,000.00 - 与收益相关
补贴款 62,502.71 100,000.00 与收益相关
社保局返还失业保险金 56,625.00 - 与收益相关
生活垃圾清理绿色小区奖金 55,000.00 - 与收益相关
节水型居民小区奖励 50,000.00 - 与收益相关
深圳市南山区吸纳贫困人口补助 36,852.86 - 与收益相关
福田区残疾人综合服务中心发放招用残疾人用人单位奖
13,590.67 - 与收益相关
励
一次性留工培训补助 - 517,375.00 与收益相关
宝安区生活垃圾分类补贴 - 85,000.00 与收益相关
其他 315,253.20 323,815.19 与收益相关
合计 2,036,208.92 3,090,218.08
42、投资收益
单位：人民币元
项目 2023 年 1-6 月发生额 2022 年 1-6 月发生额
权益法核算的长期股权投资收益 6,012,406.69 (3,263,426.36)
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益 1,270,872.92 -
理财产品投资收益 772,168.53 1,682,729.98
处置长期股权投资产生的投资收益(损失) (690,520.79) (8,557.56)
合计 7,364,927.35 (1,589,253.94)
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43、信用减值利得(损失)
单位：人民币元
项目 2023 年 1-6 月发生额 2022 年 1-6 月发生额
应收账款信用减值损失 (139,301.76) (1,489,855.16)
其他应收款信用减值损失 (2,990,901.51) (482,873.92)
长期应收款信用减值利得 - -
合计 (3,130,203.27) (1,972,729.08)
44、资产减值利得(损失)
单位：人民币元
项目 2023 年 1-6 月发生额 2022 年 1-6 月发生额
存货跌价损失 - -
合同取得成本减值损失 (1,267,727.35) (2,525,984.73)
合计 (1,267,727.35) (2,525,984.73)
45、营业外收入
单位：人民币元
2023 年 1-6 月发生 2022 年 1-6 月发生 计入当期非经常性
项目
额 额 损益的金额
非流动资产报废利得合计 13,010.65 - 13,010.65
其中：固定资产报废利得 13,010.65 - 13,010.65
违约金、赔偿收入 1,866,363.66 7,843,105.01 1,866,363.66
核销无法支付之应付款项 355,064.53 58,947.81 355,064.53
其他 73,312.24 97,274.89 73312.24
合计 2,307,751.08 7,999,327.71 2,307,751.08
46、营业外支出
单位：人民币元
2023 年 1-6 月发生 2022 年 1-6 月发生 计入当期非经常性
项目
额 额 损益的金额
罚款、违约金支出 5,821,525.66 5,117,632.64 5,821,525.66
对外捐赠 - 200,000.00 -
其他 59,758.99 218,363.19 59,758.99
合计 5,881,284.65 5,535,995.83 5,881,284.65
47、所得税费用
(1) 所得税费用表
单位：人民币元
项目 2023 年 1-6 月发生额 2022 年 1-6 月发生额
当期所得税费用 190,123,037.24 368,816,983.33
递延所得税费用 (43,123,599.53) (44,377,799.66)
合计 146,999,437.71 324,439,183.67
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(2) 会计利润与所得税费用调整过程
单位：人民币元
项目 2023 年 1-6 月发生额 2022 年 1-6 月发生额
利润总额 86,467,113.65 580,788,608.51
按 25%税率计算的所得税费用 21,616,778.41 145,197,152.13
子公司适用不同税率的影响 621,690.60 1,250,918.70
非应税收入的影响 19,693,226.40 (3,431,604.32)
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 12,234,218.80 7,929,695.84
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损和
(1,061,215.57) (527,184.02)
可抵扣暂时性差异的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异和
29,766,851.24 52,889,023.02
可抵扣亏损的影响
溢价收购资产影响 97,887,877.18 132,599,479.79
汇算清缴调整以前期间所得税的影响 (33,759,989.35) (11,468,297.47)
所得税费用 146,999,437.71 324,439,183.67
48、现金流量表项目
(1) 收到其他与经营活动有关的现金
单位：人民币元
项目 本期发生额 上期发生额
押金、保证金等企业间往来 28,892,639.02 86,057,406.06
存款利息收入 4,304,541.90 32,878,299.81
政府补助 820,250.78 1,809,161.11
其他营业外收入 427,031.89 133.23
罚款及违约金收入 355,327.12 1,040,716.79
其他 17,708,555.20 11,557,898.03
合计 52,508,345.91 133,343,615.03
(2) 支付其他与经营活动有关的现金
单位：人民币元
项目 本期发生额 上期发生额
费用性支出 226,118,119.97 143,035,600.25
企业间往来 49,702,946.97 129,331,682.93
罚没及违约金支出 1,348,583.51 1,508,969.49
银行手续费支出 957,338.10 816,284.81
捐赠支出 - 201,758.00
其他 13,120,390.24 14,996,234.79
合计 291,247,378.79 289,890,530.27
(3) 收到其他与投资活动有关的现金
单位：人民币元
项目 本期发生额 上期发生额
赎回银行理财产品 480,000,000.00 1,719,000,000.00
理财产品投资收益 772,168.53 1,682,729.98
合计 480,772,168.53 1,720,682,729.98
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(4) 支付其他与投资活动有关的现金
单位：人民币元
项目 本期发生额 上期发生额
购买银行理财产品 480,000,000.00 1,719,000,000.00
处置子公司流出的现金净额 30,000,100.00 -
合计 510,000,100.00 1,719,000,000.00
(5) 处置子公司及其他营业单位收回的现金净额
单位：人民币元
项目 本期发生额 上期发生额
本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 - -
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 30,000,100.00 -
其中：深圳龙柏文化创意有限公司 30,000,100.00 -
处置子公司收到的现金净额 (30,000,100.00) -
(6) 收到其他与筹资活动有关的现金
单位：人民币元
项目 本期发生额 上期发生额
收到的抵押保证金 11,745,256.86 2,713,931.25
收到保函保证金 9,431,145.26 1,106,365,819.65
合计 21,176,402.12 1,109,079,750.90
(7) 支付其他与筹资活动有关的现金
单位：人民币元
项目 本期发生额 上期发生额
支付的担保费 7,286,588.51 2,660,194.68
支付的抵押保证金 5,217,549.24 295,233.18
支付的融资费用 5,500,000.00 17,890,029.88
偿还租赁负债本金和利息 4,938,865.95 17,600,589.85
支付的信用证保证金 39,295.91 46,759.94
合计 22,982,299.61 38,492,807.53
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49、现金流量表补充资料
(1) 现金流量表补充资料
单位：人民币元
补充资料 本期金额 上期金额
1、将净利润调节为经营活动现金流量： -
净利润 (60,532,324.06) 256,349,424.84
加：资产减值损失 1,267,727.35 2,525,984.73
信用减值损失 3,130,203.27 1,972,729.08
固定资产和投资性房地产折旧 76,926,780.53 59,259,575.47
使用权资产折旧 16,390,797.26 16,740,088.20
无形资产摊销 480,242.99 225,783.51
长期待摊费用摊销 8,917,253.04 1,514,929.08
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失(收
(679,320.27) 452,151.44
益)
固定资产报废损失(收益) (13,010.65) 4,581.98
财务费用 255,221,436.69 328,719,716.34
投资损失(收益) (7,364,927.35) 1,589,253.94
递延所得税资产减少(增加) (37,489,798.83) (115,542,990.78)
递延所得税负债增加(减少) 48,720,909.29 71,165,556.63
存货的减少 899,183,071.06 1,956,657,857.39
经营性应收项目的减少(增加) 755,882,261.56 (2,779,909,683.69)
经营性应付项目的增加(减少) (774,375,369.55) (412,025,662.52)
经营活动产生的现金流量净额 1,185,665,932.33 (610,300,704.36)
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动： -
债务转为资本 - -
一年内到期的可转换公司债券 - -
融资租入固定资产 - -
其他 - -
3、现金及现金等价物净变动情况： -
现金的期末余额 798,224,059.81 1,660,524,370.66
减：现金的年初余额 902,672,416.04 2,448,231,105.14
加：现金等价物的期末余额 - -
减：现金等价物的年初余额 - -
现金及现金等价物净增加(减少)额 (104,448,356.23) (787,706,734.48)
(2) 现金和现金等价物的构成
单位：人民币元
项目 期末余额 期初余额
一、现金 798,224,059.81 902,672,416.04
其中：库存现金 139,736.89 173,876.00
可随时用于支付的银行存款 798,084,322.92 902,498,540.04
可随时用于支付的其他货币资金 - -
可用于支付的存放中央银行款项 - -
存放同业款项 - -
拆放同业款项 - -
二、现金等价物 - -
三、现金及现金等价物余额 798,224,059.81 902,672,416.04
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2023 年 6 月 30 日止半年度
50、所有权或使用权受到限制的资产
单位：人民币元
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 51,569,512.52 借款保证金及保函保证金
存货 3,992,705,959.10 用于借款抵押
投资性房地产 1,074,004,755.20 用于借款抵押
固定资产 865,188,504.18 用于借款抵押
长期股权投资(注) 156,346,666.11 用于借款质押及担保
合计 6,139,815,397.11
注： 系本集团以子公司股权作为借款质押物。
51、外币货币性项目
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金 - - 2,079,279.53
其中：美元 31,402.46 7.2258 226,907.89
港币 2,009,123.45 0.9220 1,852,371.64
52、政府补助
单位：人民币元
种类 金额 项目 列报项目 计入当期损益的金额
与收益相关 130,426.34 政府稳岗补贴 其他收益 130,426.34
与收益相关 100,000.00 自主创新产业发展专项资金 其他收益 100,000.00
与收益相关 62,502.71 嘉兴市南湖区大桥镇人民政府发放补助 其他收益 62,502.71
与收益相关 56,625.00 失业保险金 其他收益 56,625.00
与收益相关 55,000.00 生活垃圾清理绿色小区奖金 其他收益 55,000.00
与收益相关 50,000.00 节水型居民小区奖励 其他收益 50,000.00
与收益相关 36,852.86 深圳市南山区吸纳贫困人口补助 其他收益 36,852.86
与收益相关 13,590.67 深圳市福田区残疾人综合服务中心发放招用残疾人用人单位奖励 其他收益 13,590.67
与收益相关 315,253.20 其他 其他收益 315,253.20
合计 820,250.78 820,250.78
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(六) 合并范围的变更
1、非同一控制下企业合并
本集团本期未发生非同一控制下企业合并。
2、同一控制下企业合并
本集团本期未发生同一控制下企业合并。
3、反向购买
本集团本期未发生反向购买的情况。
4、处置子公司
本集团本期未发生处置子公司的情况。
5、其他原因的合并范围变动
持股比例(%)
单位名称 合并范围变动原因
直接 间接
深圳龙柏文化创意有限公司 出售 - 100.00
(七) 在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
(1) 企业集团的构成
持股比例(%)
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
深圳市中洲地产有限公司（注 1） 广东深圳 广东深圳 房地产开发 90.00 - 设立
深圳市香江置业有限公司 广东深圳 广东深圳 房地产开发 100.00 - 设立
深圳市华电房地产有限公司 广东深圳 广东深圳 房地产开发 - 100.00 购买
深圳市黄金台项目开发有限公司 广东深圳 广东深圳 房地产开发 - 100.00 设立
深圳市长城物流有限公司 广东深圳 广东深圳 房地产开发 99.00 1.00 设立
广州洲立置业有限公司 广东广州 广东广州 实业投资 - 100.00 设立
广州市中洲置地有限公司 广东广州 广东广州 房地产开发 100.00 - 设立
东莞市莞深长城地产有限公司 广东东莞 广东东莞 房地产开发 - 100.00 设立
惠州中洲置业有限公司 广东惠州 广东惠州 实业投资 100.00 - 购买
惠州市昊恒房地产开发有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 5.00 95.00 购买
惠州市浩瀚房地产开发有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 100.00 设立
惠州市维臻房地产开发有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 100.00 设立
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财务报表附注
2023 年 6 月 30 日止半年度
持股比例(%)
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
惠州大丰投资有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 100.00 购买
惠州方联房地产有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 100.00 购买
惠州市康威投资发展有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 100.00 购买
成都深长城地产有限公司 四川成都 四川成都 房地产开发 90.00 10.00 设立
成都中洲锦江房地产有限公司 四川成都 四川成都 房地产开发 - 100.00 设立
成都中洲洲成房地产有限公司 四川成都 四川成都 房地产开发 - 100.00 设立
成都市银河湾房地产开发有限公司 四川成都 四川成都 房地产开发 - 100.00 购买
成都中洲投资有限公司 四川成都 四川成都 投资 - 100.00 收购
成都文旅熊猫小镇投资有限公司 四川成都 四川成都 房地产开发 - 60.00 收购
四川中洲文旅投资有限公司(注 2) 四川仁寿 四川仁寿 房地产开发 - 94.00 收购
四川中洲三岔湖投资有限公司 四川仁寿 四川仁寿 房地产开发 - 100.00 收购
成都长华置业有限公司 四川成都 四川成都 房地产开发 52.00 - 设立
青岛市中洲地产有限公司 山东青岛 山东青岛 房地产开发 100.00 - 设立
青岛市旺洲置业有限公司 山东青岛 山东青岛 房地产开发 100.00 - 收购
青岛市联顺地产有限公司 山东青岛 山东青岛 房地产开发 100.00 - 收购
上海深长城地产有限公司 上海南汇 上海南汇 房地产开发 100.00 - 设立
上海星创实业发展有限公司 上海市 上海市 物业租赁 - 100.00 设立
无锡中洲房地产有限公司 江苏无锡 江苏无锡 房地产开发 - 100.00 设立
嘉兴洲禾房地产有限公司 浙江嘉兴 浙江嘉兴 房地产开发 - 100.00 设立
深圳中洲圣廷苑酒店有限公司 广东深圳 广东深圳 酒店经营 95.00 5.00 设立
深圳市圣廷苑酒店管理有限公司 广东深圳 广东深圳 酒店经营 100.00 - 设立
深圳市圣廷苑物业管理有限公司 广东深圳 广东深圳 物业管理 - 100.00 设立
深圳市中洲物业管理有限公司 广东深圳 广东深圳 物业管理 100.00 - 购买
深圳市智悦荟商务运营有限公司 广东深圳 广东深圳 物业管理 - 100.00 设立
深圳市长城投资控股有限公司 广东深圳 广东深圳 物业租赁 100.00 - 设立
深圳市中洲资本有限公司 广东深圳 广东深圳 投资 100.00 - 设立
深圳市盈灿建设有限公司 广东深圳 广东深圳 工程施工 95.00 5.00 设立
深圳市中洲产城投资发展有限公司 广东深圳 广东深圳 投资 100.00 - 设立
深圳市中洲文化创意产业有限公司 广东深圳 广东深圳 文化产业投资 100.00 - 设立
深圳市中洲商置投资有限公司 广东深圳 广东深圳 投资 100.00 - 设立
深圳中洲宝华置业有限公司(注 3) 广东深圳 广东深圳 房地产开发 - - 购买
佛山洲立置业有限公司 佛山顺德 佛山顺德 房地产开发 - 100.00 设立
东莞市中洲置地有限公司 广东东莞 广东东莞 房地产开发 100.00 - 设立
宝丽房产(惠州)有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 83.15 购买
惠州市艺新装饰有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 83.15 购买
惠州市凯声电子有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 51.00 购买
惠州市绿洲投资发展有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 100.00 购买
惠州市筑品房地产开发有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 100.00 设立
惠州市蕙质房地产开发有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 100.00 设立
惠州市菁金房地产开发有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 100.00 设立
惠州市远致房地产开发有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 100.00 设立
惠州宏晟置业有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 100.00 购买
惠州市中科低碳经济科技有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 60.00 购买
重庆洲立房地产有限公司 重庆市 重庆市 房地产开发 99.00 1.00 设立
无锡洲樾房地产有限公司 江苏无锡 江苏无锡 房地产开发 - 100.00 设立
惠州创筑房地产有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 100.00 购买
成都市洲金房地产开发有限公司 四川成都 四川成都 房地产开发 - 100.00 设立
成都市洲天房地产开发有限公司 四川成都 四川成都 房地产开发 - 100.00 设立
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2023 年 6 月 30 日止半年度
持股比例(%)
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
成都市洲立房地产开发有限公司 四川成都 四川成都 房地产开发 - 100.00 设立
惠州惠兴房地产有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 100.00 设立
惠州创佳房地产有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 100.00 设立
成都洲新房地产开发有限公司 四川成都 四川成都 房地产开发 - 100.00 设立
青岛泽润德房地产营销顾问有限公司 山东青岛 山东青岛 房地产营销 - 100.00 设立
东莞中洲城市开发有限公司 广东东莞 广东东莞 房地产开发 - 100.00 购买
广州南沙区投元置业有限公司 广州南沙 广州南沙 房地产开发 - 51.00 设立
深圳市中洲酒店管理有限公司 广东深圳 广东深圳 酒店管理 100.00 - 设立
广州南沙区投元产城投资有限公司 广州南沙 广州南沙 投资 - 95.00 设立
永勤玩具实业(深圳)有限公司 广东深圳 广东深圳 物业租赁 - 100.00 购买
惠州市银泰达实业有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 - 90.00 企业合并
东莞市中洲城置房地产开发有限公司 广东东莞 广东东莞 房地产开发 - 51.00 设立
深圳市中洲洲越投资有限公司 广东深圳 广东深圳 投资 - 100.00 设立
深圳市中洲洲汇投资有限公司 广东深圳 广东深圳 投资 - 100.00 设立
深圳市中洲洲景投资有限公司 广东深圳 广东深圳 投资 - 100.00 设立
深圳市中洲洲禾投资有限公司 广东深圳 广东深圳 投资 - 100.00 设立
成都中洲夸克企业管理有限公司 四川成都 四川成都 企业管理 - 100.00 设立
深圳市悦鼎投资有限公司 广东深圳 广东深圳 酒店管理 - 100.00 设立
东莞市中洲洲安房地产有限公司 广东东莞 广东东莞 房地产开发 - 100.00 设立
东莞市洲荣房地产有限公司 广东东莞 广东东莞 房地产开发 - 80.00 设立
东莞市洲兴房地产有限公司 广东东莞 广东东莞 房地产开发 - 80.00 设立
注 1： 因业务需要，本集团及本集团全资子公司深圳市中洲地产有限公司（以下简称“中
洲地产”）与中国信达资产管理股份有限公司、信达资本管理有限公司于 2023 年
度签订合伙协议并设立广西信中投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“广西信
中”）。本集团将所持的中洲地产 10%股权转让至合伙企业名下作为担保条件，由
广西信中向中洲地产发放 42 亿元股东借款，贷款存续 4 年，贷款存续期内中洲地产
仍由本集团实际控制，本集团按照 100%持股比例合并中洲地产。
注 2： 根据本集团之子公司成都中洲投资有限公司与成都文化旅游发展集团有限责任公司
于 2010 年 12 月 8 日签订的《三岔湖仁寿景区现代旅游产业项目投资合作协议》及
其补充协议，成都中洲投资有限公司与成都文化旅游发展集团有限责任公司共同出
资设立四川中洲文旅投资有限公司，双方持股比例分别为 90%及 10%。根据上述协
议，成都中洲投资有限公司应以合计不低于人民币 2.6 亿元的价格购买成都文化旅
游发展集团有限责任公司所持有的四川中洲文旅投资有限公司 10%股权。成都中洲
投资有限公司已于 2018 年度购买成都文化旅游发展集团有限责任公司所持有的四
川中洲文旅投资有限公司 4%股权。鉴于成都中洲投资有限公司根据协议负有购买
成都文化旅游发展集团有限责任公司所持四川中洲文旅投资有限公司剩余 6%股权
的义务，故本集团按照 100%权益比例合并四川中洲文旅投资有限公司。
注 3： 根据本集团与中国信达资产管理股份有限公司、中航信托股份有限公司在 2019 年
度签订的股权转让协议、合作协议及中航信托天启系列信托资产特殊机遇投资集合
资金信托计划信托贷款合同、抵押合同及保证合同等一系列协议，为获取信托借
款，本集团将所持的深圳中洲宝华置业有限公司 80%的股权转让给中航信托股份有
限公司，以认购信托计划的劣后级份额。中国信达资产管理股份有限公司以人民币
20 亿元认购信托计划的优先级份额，并自第一笔信托贷款发放之日起 3 年内享受
11.8%的固定收益，4 至 5 年内享受 12.8%的固定收益。在信托计划存续期内，深圳
中洲宝华置业有限公司仍由本集团实际控制。因此，本集团管理层认为上述中航信
托股份有限公司对深圳中洲宝华置业有限公司的 80%股权投资实为债权投资，本集
团按照 80%持股比例合并深圳中洲宝华置业有限公司。
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2023 年 6 月 30 日止半年度
2、在合营企业或联营企业中的权益
(1) 重要的合营企业或联营企业
本集团无重要的合营企业或联营企业。
(2) 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
单位：人民币元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
合营企业：
投资的账面价值合计 67,789,108.57 68,506,751.30
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 (717,642.73) (1595051.60)
--其他综合收益 - -
--综合收益总额 (717,642.73) (1595051.60)
联营企业：
投资的账面价值合计 376,536,767.10 393,647,795.68
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 6,730,049.42 44,607,753.01
--其他综合收益 - -
--综合收益总额 6,730,049.42 44,607,753.01
(3) 合营企业或联营企业发生的超额亏损
累积未确认的 本期未确认的损失 期末
合营企业名称
前期累计损失 累积未确认的损失
嘉兴洲桂房地产开发有限公司 5,630,065.70 - 5,630,065.70
东莞市中洲洲创房地产有限公司 1,081,564.72 509,422.06 1,590,986.78
(八) 与金融工具相关的风险
本集团的主要金融工具包括货币资金、应收账款、其他应收款、其他流动资产、债权投
资、长期应收款、其他权益工具投资、借款、应付票据、应付账款、其他应付款、其他非
流动负债等，各项金融工具的详细情况详见上述各项目附注。与这些金融工具有关的风
险，以及本集团为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本集团管理层对这些风
险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
本集团采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益可能产
生的影响。由于任何风险变量很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险
变量的变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量的变化是在
独立的情况下进行的。
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2023 年 6 月 30 日止半年度
1、风险管理目标和政策
本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本集团经营业
绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理
目标，本集团风险管理的基本策略是确定和分析本集团所面临的各种风险，建立适当的风
险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范
围之内。
1.1 市场风险
1.1.1 外汇风险
外汇风险指因汇率变动产生损失的风险。本集团承受外汇风险主要与港币、美元有关，本
集团的主要业务活动以人民币计价结算。于 2023 年 6 月 30 日，除下表所述资产及负债为
外币余额外，本集团其他资产及负债均为人民币余额。该等外币余额的资产和负债产生的
外汇风险可能对本集团的经营业绩产生影响。
单位：人民币元
项目 期末余额 期初金额
货币资金(港币) 1,852,371.64 1,797,217.75
货币资金(美元) 226,907.89 233,108.71
本集团密切关注汇率变动对本集团外汇风险的影响。本集团目前并未采取任何措施规避外
汇风险。
外汇风险敏感性分析
外汇风险敏感性分析假设：所有境外经营净投资套期及现金流量套期均高度有效。
在上述假设的基础上，在其他变量不变的情况下，汇率可能发生的合理变动对当期损益和
股东权益的税前影响如下：
以人民币作为记账本位币的本集团：
单位：人民币元
2023年1-6月发生额 2022年1-6月发生额
项目 汇率变动
对利润的影响 对股东权益的影响 对利润的影响 对股东权益的影响
所有外币 对人民币升值 5% 103,963.98 103,963.98 92,326.53 92,326.53
所有外币 对人民币贬值 5% (103,963.98) (103,963.98) (92,326.53) (92,326.53)
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1.1.2 利率风险-现金流量变动风险
本集团借款均为人民币借款。人民币借款主要为浮动利率借款，借款利率根据中国人民银
行贷款基准利率浮动。本集团持续密切关注利率变动对于本集团利率风险的影响，本集团
目前主要是通过合理安排短期和中长期借款比例来避免利率变动所产生的现金流量风险，
目前并无利率互换等安排。
利率风险敏感性分析
在其他变量不变的情况下，利率可能发生的合理变动对当年损益和股东权益的税前影响如
下：
单位：人民币元
2023 年 1-6 月发生额 2022 年 1-6 月发生额
项目 利率变动
对利润的影响 对股东权益的影响 对利润的影响 对股东权益的影响
对外借款 上升 1% (72,057,700.00) (72,057,700.00) (75,217,000.00) (75,217,000.00)
对外借款 下降 1% 72,057,700.00 72,057,700.00 75,217,000.00 75,217,000.00
1.2 信用风险
2023 年 6 月 30 日，可能引起本集团信用损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方
未能履行义务而导致本集团金融资产产生的损失以及本集团承担的财务担保(不考虑可利用
的担保物或其他信用增级)，具体包括：货币资金、应收账款、其他应收款、债权投资、长
期应收款等。于资产负债表日，本集团金融资产的账面价值已代表其最大信用风险敞口。
此外本集团信用损失的最大信用风险敞口还包括附注(十一)2“或有事项”中披露的财务担保
合同金额。
为降低信用风险，本集团由专门人员负责确定信用额度、进行信用审批，并执行其他监控
程序以确保采取必要的措施回收逾期债务。此外，本集团于每个资产负债表日审核金融资
产的回收情况，以确保对相关金融资产计提了充分的信用损失准备。因此，本集团管理层
认为本集团所承担的信用风险已经大为降低。
本集团的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。
本集团的风险敞口分布在多个合同方和多个客户，因此本集团没有重大的信用集中风险。
本集团采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录。
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1.3 流动性风险
管理流动性风险时，本集团保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以
满足本集团经营需要，并降低现金流量波动的影响。本集团管理层对银行借款的使用情况
进行监控并确保遵守借款协议。
本集团的金融负债按未折现剩余合同义务的到期期限分析如下：
单位：人民币元
总值 1 年以内 1至5年 5 年以上
非衍生金融负债
应付票据 189,378,243.38 189,378,243.38 - -
应付账款 2,821,127,003.03 2,821,127,003.03 - -
其他应付款 617,664,595.87 617,664,595.87 - -
一年以内到期的非流动负债 3,426,255,813.06 3,426,255,813.06 - -
长期借款 10,913,640,552.86 - 9,108,228,154.53 1,805,412,398.33
租赁负债 19,342,641.47 - 19,342,641.47 -
其他非流动负债 754,979,709.31 4,815,555.56 257,965,158.49 492,198,995.26
按揭担保 5,439,964,499.33 5,439,964,499.33 - -
关联方担保 83,686,358.00 - 83,686,358.00 -
合计 24,266,039,416.31 12,499,205,710.23 9,469,222,312.49 2,297,611,393.59
(九) 公允价值的披露
1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
单位：人民币元
期末公允价值
项目 第一层次 第二层次 第三层次
合计
公允价值计量 公允价值计量 公允价值计量
持续的公允价值计量
其他权益工具投资 - - 933,500.00 933,500.00
持续以公允价值计量的资产总额 - - 933,500.00 933,500.00
2、持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
单位：人民币元
期末 期初
项目 估值技术 输入值
公允价值 公允价值
其他权益工具投资 933,500.00 933,500.00 上市公司比较法 市净率
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资中非上市权益工具之公允价值
采用上市公司比较法进行确定。估值时本集团需对被评估公司的可比上市公司进行选择，
选择适当的市净率并考虑流通性折扣和缺少控制折扣调整。
3、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值之间的调节信息
单位：人民币元
当期利得或损失
项目 2023 年 1 月 1 日 其他变动 2023 年 6 月 30 日
计入其他综合收益
其他权益工具投资 933,500.00 - - 933,500.00
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4、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
不以公允价值计量的金融资产和负债主要包括：应收账款、其他应收款、长期应收款、债
权投资、应付票据、应付账款、其他应付款、长期借款、租赁负债和其他非流动负债等。
本集团管理层认为，财务报表中按摊余成本计量的金融资产及金融负债的账面价值接近该
等资产及负债的公允价值。
(十) 关联方及关联方交易
1、本公司的母公司情况
母公司对本公司 母公司对本公司
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本
的持股比例(%) 的表决权比例(%)
深圳中洲集团有限公司 深圳 实业投资 人民币 2 亿元 52.63 52.63
本公司的最终实际控制人是黄光苗先生。
2、本公司的子公司情况
本公司的子公司情况详见附注(七)1。
3、本公司的合营和联营企业情况
本期与本集团发生关联方交易，或前期与本集团发生关联方交易形成余额的合营或联营企
业情况如下：
合营或联营企业名称 与本公司关系
长城物业集团股份有限公司 联营企业
东莞市中洲置业有限公司 联营企业
前海中保产业私募股权投资基金管理有限公司(注) 原联营企业
惠州市骏洋投资开发有限公司 联营企业
惠州山顶会议旅游度假中心有限公司 合营企业
嘉兴洲桂房地产开发有限公司 合营企业
注： 本公司于 2021 年度将所持有深圳市前海中保产业私募股权投资基金管理有限公司
的 30%股权全部处置，因此该公司及其子公司西藏中平信创业投资管理有限公司自
处置日起不再为本集团的关联方。
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深圳市中洲投资控股股份有限公司
财务报表附注
2023 年 6 月 30 日止半年度
4、其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
DYNAMICSUNRISELIMITED 最终实际控制人的附属企业
深圳市中洲置地有限公司 最终实际控制人的附属企业
深圳市汇海置业有限公司 最终实际控制人的附属企业
惠州中洲投资有限公司 最终实际控制人的附属企业
青岛市亮洲置业有限公司 最终实际控制人的附属企业
深圳市中洲东部投资发展有限公司 最终实际控制人的附属企业
深圳市朗怡物业管理有限公司 最终实际控制人的附属企业
深圳市中洲龙西置业有限公司 最终实际控制人的附属企业
深圳市中洲河西置业有限公司 最终实际控制人的附属企业
深圳市智汇城物业服务有限公司 最终实际控制人的附属企业
深圳市中洲宝城置业有限公司 控股股东的法人代表之配偶控制的企业
西藏中平信创业投资管理有限公司(注) 本集团原联营企业的子公司
深圳市共享之家养老服务有限公司 本集团联营企业的子公司
东莞市中洲上一房地产开发有限公司 本集团联营企业的子公司
成都文化旅游发展集团有限责任公司 子公司之少数股东
惠州市华昕经营管理有限公司 子公司之少数股东
惠州市鹏骏置业发展有限公司 子公司之少数股东
广州风投资本研究院有限公司 子公司之少数股东
中航信托股份有限公司 子公司之少数股东
惠州市华基投资有限公司 子公司之少数股东
广西信中投资合伙企业（有限合伙） 子公司之少数股东
深圳市中洲龙商置业有限公司 关键管理人员施加重大影响的其他企业
上海深长城物业管理有限公司 联营企业之子公司
陈玲 监事会主席
黄光亮 控股股东的法人代表
黄淑丽 控股股东的法人代表之配偶
注：详见附注(十)3。
5、关联方交易情况
(1) 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
① 采购商品/接受劳务情况
单位：人民币元
2023 年 1-6 月发生 2022 年 1-6 月发生
关联方 关联交易内容
额 额
深圳市朗怡物业管理有限公司 支付物业管理费、水电费、停车费 904,259.61 1,002,701.57
深圳市汇海置业有限公司 支付上沙项目办公室租金 624,392.11 -
长城物业集团股份有限公司 支付物业管理费 337,942.89 -
上海深长城物业管理有限公司 支付物业管理费 147,098.00 791,719.27
青岛市亮洲置业有限公司 支付水电费 43,588.14 62,265.60
合计 2,057,280.75 1,856,686.44
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深圳市中洲投资控股股份有限公司
财务报表附注
2023 年 6 月 30 日止半年度
② 出售商品/提供劳务情况
单位：人民币元
2023 年 1-6 月发 2022 年 1-6 月发
关联方 关联交易内容
生额 生额
收取委托经营管理费、物业管理费、
深圳市汇海置业有限公司(注) 41,473,637.04 46,930,559.08
酒店餐饮、工程款
深圳市中洲宝城置业有限公司 收取物业管理费、酒店餐饮 5,454,304.80 6,503,617.34
深圳市中洲置地有限公司 收取委托经营管理费 1,566,742.31 2,986,417.11
深圳市朗怡物业管理有限公司 收取物业管理费 1,102,038.89 1,110,098.32
东莞市中洲上一房地产开发有限公司 收取物业管理费 755170.170 -
深圳市中洲龙西置业有限公司 收取物业管理费 679,245.28 (226,415.08)
深圳市中洲河西置业有限公司 收取物业管理费、酒店餐饮 354,483.14 380,198.13
深圳中洲集团有限公司 收取物业管理费、酒店餐饮 22,330.23 157,523.58
深圳市中洲龙商置业有限公司 收取酒店餐饮 22,078.00 6,693.40
深圳市中洲东部投资发展有限公司 收取酒店餐饮 - 11,928.30
合计 51,430,029.86 57,860,620.18
注： 2017 年 8 月，本公司全资子公司深圳市中洲地产有限公司与深圳市汇海置业有限公
司签署《上沙村城市更新项目委托经营管理协议》，深圳市汇海置业有限公司委托
深圳市中洲地产有限公司负责上沙村城市更新项目地块(以下简称“上沙项目”)开发
建设的相关经营管理工作，具体包括产品定位管理、规划设计管理、成本管理、工
程管理、营销管理、交付管理、前期物业管理、档案管理等各环节的项目开发管
理。根据协议约定，项目经营管理费不低于人民币 3.5 亿元。
本期，深圳市中洲地产有限公司提供该委托管理协议项下的委托经营管理服务并取
得收入计人民币 15,180,087.37 元。
(2) 关联租赁情况
① 本集团作为出租人
单位：人民币元
2023 年 1-6 月确认的租 2022 年 1-6 月确认的租
承租方名称 租赁资产种类
赁收入 赁收入
深圳市共享之家养老服务有限公司 房屋租赁 588,356.19 479,142.86
惠州中洲投资有限公司 办公室 37,155.96 37,155.96
西藏中平信创业投资管理有限公司 办公室 - 385,651.44
前海中保产业私募股权投资基金管理有限公司 办公室 - 385,651.44
合计 625,512.15 1,287,601.70
② 本集团作为承租人
单位：人民币元
2023 年 1-6 月确认的租 2022 年 1-6 月确认的租
出租方名称 租赁资产种类
赁收入 赁收入
深圳市中洲置地有限公司 办公室 5,056,650.84 5,309,483.40
青岛市亮洲置业有限公司 办公室 409,761.40 364,232.68
深圳市汇海置业有限公司 办公室 2,039,774.64 816,014.28
合计 7,506,186.88 6,489,730.36
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深圳市中洲投资控股股份有限公司
财务报表附注
2023 年 6 月 30 日止半年度
(3) 关联担保情况
① 本集团作为担保方
单位：人民币元
担保是否
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
已经履行完毕
东莞市中洲置业有限公司 83,686,358.00 03/12/2020 01/06/2025 否
合计 83,686,358.00
② 本集团作为被担保方
单位：人民币元
担保是否
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
已经履行完毕
深圳中洲集团有限公司
DYNAMICSUNRISELIMITED 2,000,000,000.00 11/11/2019 29/06/2023 是
黄光亮、黄淑丽
合计 2,000,000,000.00
(4) 关联方资金拆借
资金拆入：
单位：人民币元
2023 年年初 2023 年 1-6 月往来 2023 年 1-6 月偿还 2023 年 6 月末往来
资金往来方名称
往来资金余额 累计发生金额 累计发生金额 资金余额
广西信中投资合伙企业（有限合伙） - 2,000,052,777.78 - 2,000,052,777.78
深圳中洲集团有限公司 557,106,699.99 9,930,162.94 - 567,036,862.93
深圳市中洲置地有限公司 4,815,555.56 - - 4,815,555.56
中航信托股份有限公司 2,067,822,155.61 127,999,999.94 2,195,822,155.55 -
合计 2,629,744,411.16 2,137,982,940.66 2,195,822,155.55 2,571,905,196.27
2023 年 1-6 月往来累计发生金额中，包含对关联方往来资金的利息支出合计人民币
137,982,940.66 元。
资金拆出：
单位：人民币元
2023 年年初 2023 年 1-6 月往来 2023 年 1-6 月偿还 2023 年 6 月末往来
资金往来方名称
往来资金余额 累计发生金额 累计发生金额 资金余额
东莞市中洲置业有限公司 395,053,585.22 22,386,888.51 4,540,628.89 412,899,844.84
嘉兴洲桂房地产开发有限公司 52,329,034.49 - - 52,329,034.49
合计 447,382,619.71 22,386,888.51 4,540,628.89 465,228,879.33
上述关联方拆出资金的借款期限为无固定期限，借款利率为 8%至 15%。2023 年 1-6 月往来
累计发生金额中，包含对关联方往来资金的利息收入合计人民币 22,170,836.64 元。
(5) 关键管理人员报酬
单位：人民币元
项目 2023 年 1-6 月 2022 年 1-6 月
关键管理人员报酬 6,482,743.00 12,647,910.00
其中：股份支付 - -
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深圳市中洲投资控股股份有限公司
财务报表附注
2023 年 6 月 30 日止半年度
6、关联方应收应付款项
(1) 应收项目
单位：人民币元
2023 年 6 月 30 日余额 2022 年 12 月 31 日余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
深圳市汇海置业有限公司 54,192,914.62 57,272.05 33,833,671.16 39,065.92
深圳市中洲宝城置业有限公司 11,394,269.41 11,510.32 6,165,845.87 6,165.83
深圳市中洲置地有限公司 1,660,746.85 1,660.75 - -
深圳市朗怡物业管理有限公司 1,250,619.28 1,250.62 707,817.70 707.82
深圳市中洲龙西置业有限公司 840,000.00 840.00 240,000.00 240.00
应收账款
东莞市中洲上一房地产开发有限公司 760,241.62 760.25 793,439.27 793.44
深圳市中洲河西置业有限公司 175,564.01 175.57 268,254.35 268.26
深圳市共享之家养老服务有限公司 106,567.00 106.56 - -
深圳市中洲东部投资发展有限公司 - - 98,108.93 98.10
合计 70,380,922.79 73,576.12 42,107,137.28 47,339.37
广州风投资本研究院有限公司 19,830,000.00 - 19,830,000.00 -
预付款项
合计 19,830,000.00 - 19,830,000.00 -
惠州市华昕经营管理有限公司 160,645,793.45 160,645.79 144,744,909.59 144,744.91
惠州市骏洋投资开发有限公司 13,760,000.00 13,760.00 13,760,000.00 13,760.00
成都文化旅游发展集团有限责任公司 10,000,000.00 10,000.00 10,000,000.00 10,000.00
惠州市鹏骏置业发展有限公司 7,171,027.84 7,171.03 7,171,027.84 7,171.03
深圳市中洲置地有限公司 2,654,741.70 2,654.74 2,654,741.70 2,654.74
东莞市中洲置业有限公司 1,381,647.75 1,381.65 1,381,647.75 1,381.65
其他应收款 东莞市中洲上一房地产开发有限公司 449,401.02 449.40 449,401.02 449.40
上海深长城物业管理有限公司 234,181.89 234.18 234,181.89 234.18
深圳市朗怡物业管理有限公司 201,377.82 201.38 - -
深圳市汇海置业有限公司 194,654.41 194.66 276,886.81 276.89
深圳市智汇城物业服务有限公司 6,864.13 6.86 - -
惠州中洲投资有限公司 2,887.66 2.89 - -
合计 196,702,577.67 196,702.58 180,672,796.60 180,672.80
东莞市中洲置业有限公司 412,899,844.84 - 395,053,585.22 -
其他流动资产 嘉兴洲桂房地产开发有限公司 52,329,034.49 - 52,329,034.49 -
合计 465,228,879.33 - 447,382,619.71 -
中航信托股份有限公司 - 20,000,000.00
债权投资
合计 - - 20,000,000.00 -
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深圳市中洲投资控股股份有限公司
财务报表附注
2023 年 6 月 30 日止半年度
(2) 应付项目
单位：人民币元
项目名称 关联方 2023 年 6 月 30 日余额 2022 年 12 月 31 日余额
深圳市中洲置地有限公司 7,079,311.21 1,769,827.81
深圳市汇海置业有限公司 2,641,956.22 1,325,666.06
上海深长城物业管理有限公司 298,935.05 372,484.05
应付账款 长城物业集团股份有限公司 - 360,602.93
广州风投资本研究院有限公司 - 50,000.00
深圳市朗怡物业管理有限公司 1,209,532.77 323,273.16
合计 11,229,735.25 4,201,854.01
陈玲 - 257,069.72
合同负债
合计 - 257,069.72
惠州山顶会议旅游度假中心有限公司 40,250,000.00 40,250,000.00
惠州市华基投资有限公司 31,138,397.16 31,138,397.16
嘉兴洲桂房地产有限公司 30,000,000.00 30,000,000.00
深圳市中洲宝城置业有限公司 4,907,967.80 2,010,188.09
深圳市汇海置业有限公司 500,000.00 500,000.00
其他应付款 东莞市中洲置业有限公司 312,748.87 312,748.87
深圳市共享之家养老服务有限公司 151,022.00 151,022.00
长城物业集团股份有限公司 35,048.00 70,096.00
深圳市中洲龙商置业有限公司 20,000.00 20,000.00
深圳中洲集团有限公司 20,000.00 20,000.00
合计 107,335,183.83 104,472,452.12
中航信托股份有限公司 - 67,822,155.61
一年内到期的非流动负债 广西信中投资合伙企业（有限合伙） 52,777.78 -
合计 52,777.78 67,822,155.61
中航信托股份有限公司 - 2,000,000,000.00
长期借款 广西信中投资合伙企业（有限合伙） 2,000,000,000.00 -
合计 2,000,000,000.00 2,000,000,000.00
深圳中洲集团有限公司 567,036,862.93 557,106,699.99
其他非流动负债 深圳市中洲置地有限公司 4,815,555.56 4,815,555.56
合计 571,852,418.49 561,922,255.55
(十一) 承诺及或有事项
1、重要承诺事项
(1) 资本承诺
单位：人民币元
项目 期末余额 期初金额
已签约但尚未于财务报表中确认的
-房地产开发项目 11,299,557,882.12 9,225,186,905.26
合计 11,299,557,882.12 9,225,186,905.26
2、或有事项
本集团房地产子公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保，截至 2023 年 6 月 30
日，尚未结清的担保金额计人民币 5,439,964,499.33 元(2022 年 12 月 31 日，尚未结清的担
保金额计人民币 8,018,651,499.08 元)。由于该等房产目前的市场价格高于售价，本集团认
为与提供该等担保相关的风险较小。
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深圳市中洲投资控股股份有限公司
财务报表附注
2023 年 6 月 30 日止半年度
(十二) 股份支付
本集团本期未发生股份支付的情况。
(十三) 其他重要事项
1、分部信息
(1) 报告分部的确定依据与会计政策
根据本集团的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本集团的经营业务划分为 4 个经
营分部，本集团的管理层定期评价这些分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价其业
绩。在经营分部的基础上本集团确定了 4 个报告分部，分别为房地产、物业服务、酒店餐
饮和建筑施工。这些报告分部是以行业为基础确定的。本集团各个报告分部提供的主要产
品及劳务分别为房地产开发、销售和租赁，物业管理服务，酒店餐饮服务和建筑施工。分
部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，这些计量基础与
编制财务报表时的会计与计量基础保持一致
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财务报表附注
2023 年 6 月 30 日止半年度
(2) 报告分部的财务信息
单位：人民币元
房地产 物业服务 酒店餐饮 建筑施工 分部间相互抵减 合计
项目
本期 上期 本期 上期 本期 上期 本期 上期 本期 上期 本期 上期
营业收入: 3,365,134,968.20 4,473,068,267.79 196,976,413.07 188,361,139.28 147,584,136.05 78,609,822.39 69,933,832.62 116,700,669.98 (133,822,997.10) (181,376,111.91) 3,645,806,352.84 4,675,363,787.53
对外交易收入 3,343,658,590.40 4,448,155,660.89 158,549,019.36 150,050,380.25 143,598,743.08 76,909,792.63 - 247,953.76 - - 3,645,806,352.84 4,675,363,787.53
分部间交易收入 21,476,377.80 24,912,606.90 38,427,393.71 38,310,759.03 3,985,392.97 1,700,029.76 69,933,832.62 116,452,716.22 (133,822,997.10) (181,376,111.91) - -
营业成本 2,298,878,987.35 2,767,155,933.82 133,527,809.20 124,005,982.61 100,724,132.33 84,144,945.17 56,003,225.28 97,948,570.38 (75,195,161.35) (119,231,354.08) 2,513,938,992.81 2,954,024,077.90
利润总额 35,522,910.34 366,100,269.91 22,341,767.49 23,135,901.60 38,306,300.24 204,470,911.25 1,840,915.44 5,908,556.85 (11,544,779.86) (18,827,031.10) 86,467,113.65 580,788,608.51
净利润 (105,545,475.76) 34,351,524.34 16,666,038.29 17,406,250.11 38,307,528.77 225,439,101.09 1,584,364.50 (2,008,890.38) (11,544,779.86) (18,838,560.32) (60,532,324.06) 256,349,424.84
资产总额 32,652,713,418.45 31,692,001,323.53 322,540,763.52 262,488,829.74 1,084,913,968.90 5,294,413,360.60 1,286,414,473.07 1,554,922,092.41 (160,289,130.96) (160,268,165.46) 35,186,293,492.98 38,643,557,440.82
负债总额 25,214,336,541.17 24,291,120,805.66 188,684,887.17 158,545,545.45 1,102,469,401.00 4,416,353,752.02 1,042,413,400.05 1,323,954,463.12 (9,903,331.89) (9,903,331.89) 27,538,000,897.50 30,180,071,234.36
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财务报表附注
2023 年 6 月 30 日止半年度
(十四) 母公司财务报表主要项目注释
1、应收账款
(1) 应收账款总体情况
单位：人民币元
项目 期末余额 期初余额
应收账款 20,493,446.41 20,580,717.48
减：信用损失准备 20,632.36 20,580.72
账面价值 20,472,814.05 20,560,136.76
(2) 按账龄披露
单位：人民币元
期末余额 期初余额
账龄
应收账款 信用损失准备 计提比例(%) 应收账款 信用损失准备 计提比例(%)
1 年以内 20,354,534.41 20,354.54 0.10 20,580,717.48 20,580.72 0.10
1至 2年 138,912.00 277.82 0.20 - - -
2至 3年 - - - - - -
3 年以上 - - - - - -
合计 20,493,446.41 20,632.36 20,580,717.48 20,580.72
(3) 按信用损失准备计提方法分类披露
单位：人民币元
期末余额 期初余额
项目 账面余额 信用损失准备 账面余额 信用损失准备
账面价值 账面价值
金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%)
按组合计提信用损失准备
低风险组合 20,493,446.41 100.00 20,632.36 0.10 20,472,814.05 20,580,717.48 100.00 20,580.72 0.10 20,560,136.76
正常风险组合 - - - - - - - - - -
重大风险组合 - - - - - - - - - -
合计 20,493,446.41 100.00 20,632.36 20,472,814.05 20,580,717.48 100.00 20,580.72 20,560,136.76
(4) 信用损失准备情况
单位：人民币元
本期变动
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销
信用损失准备 20,580.72 7,167.11 （7,115.47） - 20,632.36
应收账款信用损失准备变动情况如下：
单位：人民币元
整个存续期预期信用损 整个存续期预期信用损
信用损失准备 合计
失(未发生信用减值) 失(已发生信用减值)
2023 年 1 月 1 日余额 20,580.72 - 20,580.72
2023 年 1 月 1 日应收账款账面余额在本期
——转入已发生信用减值 - - -
——转回未发生信用减值 - - -
本期计提 7,167.11 - 7,167.11
本期转回 (7,115.47) - (7,115.47)
终止确认金融资产(包括直接减记)而转出 - - -
其他变动 - - -
2023 年 6 月 30 日余额 20,632.36 - 20,632.36
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2023 年 6 月 30 日止半年度
2、其他应收款
2.1 其他应收款汇总
单位：人民币元
项目 期末余额 期初余额
应收利息 - -
应收股利 - -
其他应收款 19,428,332,513.48 19,083,839,597.34
合计 19,428,332,513.48 19,083,839,597.34
2.2 其他应收款
(1) 按账龄披露
单位：人民币元
期末余额
账龄
其他应收款 信用损失准备 计提比例(%)
1 年以内 19,428,316,851.77 322.29 0.00
1至2年
2至3年 - - -
3 年以上 7,007,520.00 6,991,536.00 99.77
合计 19,435,324,371.77 6,991,858.29
(2) 按款项性质分类情况
单位：人民币元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
经营性往来款 19,435,308,371.77 19,090,815,371.06
押金、保证金等 16,000.00 16,000.00
合计 19,435,324,371.77 19,090,831,371.06
(3) 信用损失准备计提情况
单位：人民币元
期末余额 期初余额
整个存续
预期信 期预期信 整个存续期 整个存续期 整个存续期
内部信用评级 用损失 未来 12 个月内预期 用损失 预期信用损 未来 12 个月内 预期信用损 预期信用损
合计 合计
率(%) 信用损失 (未发生 失(已发生信 预期信用损失 失(未发生 失(已发生信
信用减 用减值) 信用减值) 用减值)
值)
正常 0.10 19,428,332,851.77 - - 19,428,332,851.77 19,083,839,851.06 - - 19,083,839,851.06
关注 - - - - - - - - -
预警 - - - - - - - - -
损失 100.00 - - 6,991,520.00 6,991,520.00 - - 6,991,520.00 6,991,520.00
账面余额 19,428,332,851.77 - 6,991,520.00 19,435,324,371.77 19,083,839,851.06 - 6,991,520.00 19,090,831,371.06
信用损失准备 338.29 - 6,991,520.00 6,991,858.29 253.72 - 6,991,520.00 6,991,773.72
账面价值 19,428,332,513.48 - - 19,428,332,513.48 19,083,839,597.34 - - 19,083,839,597.34
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(4) 信用损失准备情况
其他应收款信用损失准备变动情况如下：
单位：人民币元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
信用损失准备 未来 12 个月内预期 整个存续期预期信用 整个存续期预期信用 合计
信用损失 损失(未发生信用减值) 损失(已发生信用减值)
2023 年 1 月 1 日余额 253.72 - 6,991,520.00 6,991,773.72
2023 年 1 月 1 日其他应收款余额在本年
——转入第二阶段 - - - -
——转入第三阶段 - - - -
——转回第二阶段 - - - -
——转回第一阶段 - - - -
本期计提 322.29 - - 322.29
本期转回 (237.72) - - (237.72)
终止确认金融资产(包括直接减记)而转出 - - - -
其他变动 - - - -
2023 年 6 月 30 日余额 338.29 - 6,991,520.00 6,991,858.29
(5) 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位：人民币元
占其他应收款期末余额 信用损失准备
单位名称 款项性质 期末余额 账龄
合计数的比例(%) 本期末余额
惠州中洲置业有限公司 往来款 5,013,710,118.50 25.80 1 年以内 -
深圳市中洲地产有限公司 往来款 3,001,386,592.08 15.44 1 年以内 -
深圳市长城物流有限公司 往来款 2,532,887,355.73 13.03 1 年以内 -
成都深长城地产有限公司 往来款 1,932,663,585.52 9.94 1 年以内 -
广州南沙区投元产城投资有限公司 往来款 1,197,060,000.00 6.16 1 年以内 -
合计 13,677,707,651.83 70.37 -
3、长期股权投资
(1) 长期股权投资分类
单位：人民币元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 3,199,596,510.92 52,000.00 3,199,544,510.92 3,199,696,510.92 52,000.00 3,199,644,510.92
对联营企业投资 - - - - - -
合计 3,199,596,510.92 52,000.00 3,199,544,510.92 3,199,696,510.92 52,000.00 3,199,644,510.92
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(2) 对子公司投资
单位：人民币元
本期计提 减值准备
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
减值准备 期末余额
成都深长城地产有限公司 133,980,000.00 - - 133,980,000.00 - -
上海深长城地产有限公司 510,000,000.00 - - 510,000,000.00 - -
深圳市中洲地产有限公司 250,369,806.50 - - 250,369,806.50 - -
深圳市香江置业有限公司 549,000,000.00 - - 549,000,000.00 - -
青岛市旺洲置业有限公司 1.00 - - 1.00 - -
青岛市联顺地产有限公司 9,000,001.00 - - 9,000,001.00 - -
青岛市中洲地产有限公司 10,000,000.00 - - 10,000,000.00 - -
广州市中洲置地有限公司 4,377,000.00 - - 4,377,000.00 - -
重庆洲立房地产有限公司 10,000,000.00 - 100,000.00 9,900,000.00 - -
东莞市中洲置地有限公司 10,000,000.00 - - 10,000,000.00 - -
深圳市圣廷苑酒店管理有限公司 10,120,000.00 - - 10,120,000.00 - -
深圳圣廷苑酒店有限公司 71,250,000.00 - - 71,250,000.00 - -
深圳市中洲酒店管理有限公司 7,760,000.00 - - 7,760,000.00 - -
深圳市中洲资本有限公司 204,155,831.88 - - 204,155,831.88 - -
深圳市长城物流有限公司 233,040,846.80 - - 233,040,846.80 - -
深圳市长城投资控股有限公司 10,000,000.00 - - 10,000,000.00 - -
深圳市盈灿建设有限公司 57,000,000.00 - - 57,000,000.00 -
深圳市中洲商置投资有限公司 2,650,000.00 - - 2,650,000.00 - -
惠洲中洲置业有限公司 1,038,082,181.11 - - 1,038,082,181.11 - -
惠州市昊恒房地产开发有限公司 60,049,607.67 - - 60,049,607.67 - -
深圳市中洲物业管理有限公司 7,301,234.96 - - 7,301,234.96 - -
成都长华置业有限公司 1,560,000.00 - - 1,560,000.00 - 52,000.00
深圳市中洲文化创意产业有限公司 10,000,000.00 - - 10,000,000.00 - -
合计 3,199,696,510.92 - - 3,199,596,510.92 - 52,000.00
4、营业收入、营业成本
(1) 营业收入和营业成本
单位：人民币元
2023 年 1-6 月发生额 2022 年 1-6 月发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 67,947,043.93 12,688,030.05 72,913,747.22 12,642,746.76
5、投资收益
(1) 投资收益明细情况
单位：人民币元
项目 2023 年 1-6 月发生额 2022 年 1-6 月发生额
成本法核算的长期股权投资收益 84,094,791.48 -
理财产品投资收益 247,945.88 1,517,545.81
合计 84,342,737.36 1,517,545.81
- 91 -
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1、非经常性损益明细表
单位：人民币元
项目 金额 说明
非流动性资产处置损益 -11,200.52
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免 -
计入当期损益的政府补助(与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额
820,250.78
或定量享受的政府补助除外)
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 -
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应
-
享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益 -
委托他人投资或管理资产的损益(注) 772,168.53
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 -
债务重组损益 -
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 -
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 -
同一控制下企业合并产生的子公司年初至合并日的当期净损益 -
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 -
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资
产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资 1,270,872.92
产、交易性金融负债和债权投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 -
对外委托贷款取得的损益 -
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 -
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对
-
当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入 6,113,223.84
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 (3,573,533.57)
其他符合非经常性损益定义的损益项目 731,144.57
小计 6,122,926.55
所得税影响额 (2,873,368.39)
少数股东权益影响额(税后) (180,606.36)
合计 3,068,951.80
注： 系理财产品投资收益人民币772,168.53元。
深圳市中洲投资控股股份有限公司(以下简称“本公司”)对非经常性损益项目的认定系依照《公开
发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》(证监会公告[2008]43号)的规定执
行。
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2023 年 6 月 30 日止半年度
2、净资产收益率及每股收益
本净资产收益率和每股收益计算表是本公司按照中国证券监督管理委员会颁布的《公开发行证券
的公司信息披露编报规则第 09 号—净资产收益率和每股收益的计算及披露》(2010 年修订)的有关
规定而编制的。
加权平均净资产收 每股收益
报告期利润
益率(%) 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 (0.0025) (0.0296) (0.0296)
扣除非经常损益后归属于普通股股东的净利润 (0.0029) (0.0342) (0.03342)