深圳中航地产股份有限公司2009 年年度报告摘要
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证券代码：000043 证券简称：中航地产 公告编号：2010-11
深圳中航地产股份有限公司2009 年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）。投资者
欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2 除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议
未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名
曾军 董事 因工作原因未亲自出席会议 石正林
1.3 公司年度财务报告已经立信大华会计师事务所有限公司审计并被出具了标准无保留意见的审计报
告。
1.4 本公司董事长仇慎谦先生、总经理石正林先生、总会计师赵扬先生声明：保证年度报告中财务报
告的真实、完整。
§2 公司基本情况简介
2.1 基本情况简介
股票简称 中航地产
股票代码 000043
上市交易所 深圳证券交易所
注册地址 深圳市福田区振华路163 号飞亚达大厦六楼
注册地址的邮政编码 518031
办公地址 深圳市福田区振华路163 号飞亚达大厦六楼
办公地址的邮政编码 518031
公司国际互联网网址 www.carec.com.cn
电子信箱 sng@carec.com.cn
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 杨祥 杜李丽
联系地址 深圳市福田区振华路163 号飞亚达大厦六楼 深圳市福田区振华路163 号飞亚达大厦六楼
电话 （0755）83244582 （0755）83244503
传真 （0755）83688903 （0755）83688903
电子信箱 dongm@carec.com.cn dulili@carec.com.cn深圳中航地产股份有限公司2009 年年度报告摘要
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§3 会计数据和业务数据摘要
3.1 主要会计数据
单位：元
2009 年 2008 年
本年比上年增
减（％） 2007 年
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
营业总收入 1,751,740,418.21 1,796,852,589.00 2,030,543,562.48 -13.73% 2,262,535,300.74 2,794,673,829.38
利润总额 148,760,240.42 46,593,265.44 23,799,605.38 525.05% 322,473,834.54 430,358,640.54
归属于上市公司股
东的净利润
62,867,532.17 28,697,711.00 8,333,557.51 654.39% 150,393,602.08 215,014,293.57
归属于上市公司股
东的扣除非经常性
损益的净利润
5,633,150.83 6,142,363.73 6,142,363.73 -8.29% 143,686,570.74 143,686,570.74
经营活动产生的现
金流量净额
535,590,624.44 -333,734,020.61 -338,386,438.24 263.72% -264,525,765.79 -254,775,471.24
2009 年末 2008 年末
本年末比上年
末增减（％） 2007 年末
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
总资产 6,446,444,697.87 4,763,158,704.78 5,236,892,257.80 23.10% 3,986,532,902.64 4,525,792,896.70
归属于上市公司股
东的所有者权益
1,716,616,517.26 1,446,561,758.71 1,697,757,676.04 1.11% 1,499,986,262.61 1,771,546,333.43
股本 222,320,472.00 222,320,472.00 222,320,472.00 0.00% 222,320,472.00 222,320,472.00
3.2 主要财务指标
单位：元
2009 年 2008 年
本年比上年增
减（％） 2007 年
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
基本每股收益（元/股） 0.2828 0.1291 0.0375 654.13% 0.7442 1.0640
稀释每股收益（元/股） 0.2828 0.1291 0.0375 654.13% 0.7442 1.0640
扣除非经常性损益后的
基本每股收益（元/股）
0.0253 0.0276 0.0276 -8.33% 0.7111 0.7111
加权平均净资产收益率
（%）
3.70% 1.95% 0.48% 3.22% 19.86% 21.56%
扣除非经常性损益后的
加权平均净资产收益率
（%）
0.33% 0.42% 0.35% -0.02% 18.97% 14.41%
每股经营活动产生的现
金流量净额（元/股）
2.41 -1.50 -1.52 263.58% -1.19 -1.15
2009 年末 2008 年末
本年末比上年
末增减（％） 2007 年末
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
归属于上市公司股东的
每股净资产（元/股）
7.72 6.51 7.64 1.05% 6.75 7.97深圳中航地产股份有限公司2009 年年度报告摘要
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非经常性损益项目
√ 适用 □ 不适用
单位：元
非经常性损益项目 金额 附注（如适用）
非流动资产处置损益 19,365,189.41 参见营业外收入附注（三
十六）
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合
国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外
875,016.28
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金
融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易
性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
13,811,353.02 本期出售江铃汽车及皖
能电力股票收益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产
生的损益
31,691,306.40 本期投资性房地产公允
价值变动金额
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 10,081,743.76 各公司营业外收入减支
出净额
所得税影响额 -17,812,966.05
少数股东权益影响额 -777,261.48
其他符合非经常性损益定义的损益项目 0.00
合计 57,234,381.34 -
3.3 境内外会计准则差异
□ 适用 √ 不适用
§4 股本变动及股东情况
4.1 股份变动情况表
单位：股
本次变动前 本次变动增减（+，-） 本次变动后
数量 比例 发行新股送股
公积金
转股 其他小计 数量 比例
一、有限售条件股份 111,494,161 50.15% 0 0 0 0 0 111,494,161 50.15%
1、国家持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
2、国有法人持股 111,473,686 50.14% 0 0 0 0 0 111,473,686 50.14%
3、其他内资持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
其中：境内非国有法
人持股
0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
境内自然人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
4、外资持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
其中：境外法人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
境外自然人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
5、高管股份 20,475 0.01% 0 0 0 0 0 20,475 0.01%
二、无限售条件股份 110,826,311 49.85% 0 0 0 0 0 110,826,311 49.85%
1、人民币普通股 110,826,311 49.85% 0 0 0 0 0 110,826,311 49.85%
2、境内上市的外资股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%深圳中航地产股份有限公司2009 年年度报告摘要
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3、境外上市的外资股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
4、其他 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
三、股份总数 222,320,472 100.00% 0 0 0 0 0 222,320,472 100.00%
限售股份变动情况表
单位：股
股东名称 年初限售股数本年解除限售股数本年增加限售股数年末限售股数限售原因 解除限售日期
中国航空技术
深圳有限公司
40,574,064 0 0 40,574,064 减持承诺限售 2011 年4 月12 日
中国航空技术
深圳有限公司
5,261,063 0 0 5,261,063 非公开发行限售 2010 年9 月25 日
深圳中航集团
股份有限公司
14,899,622 0 0 14,899,622 减持承诺限售 2011 年4 月12 日
深圳中航集团
股份有限公司
34,796,318 0 0 34,796,318 非公开发行限售 2010 年9 月25 日
深圳中航城发
展有限公司
15,942,619 0 0 15,942,619 非公开发行限售 2010 年9 月25 日
丁靖国 20,475 0 0 20,475 高管持股限售 －
合计 111,494,161 0 0 111,494,161 － －
4.2 前10 名股东、前10 名无限售条件股东持股情况表
单位：股
股东总数 19,022
前10 名股东持股情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股总数
持有有限售条件
股份数量
质押或冻结的
股份数量
深圳中航集团股份有限公司 国有法人 22.35% 49,695,940 49,695,940 0
中国航空技术深圳有限公司 国有法人 20.62% 45,835,127 45,835,127 0
深圳中航城发展有限公司 国有法人 7.17% 15,942,619 15,942,619 0
上海锦江国际酒店(集团)股份有
限公司 国有法人 5.91% 13,148,849 0 0
中国建设银行－华夏优势增长
股票型证券投资基金 境内非国有法人 2.02% 4,485,833 0 0
全国社保基金六零二组合 境内非国有法人 1.39% 3,091,658 0 0
中国建设银行－华夏盛世精选
股票型证券投资基金 境内非国有法人 1.35% 2,999,963 0 0
中国农业银行－华夏平稳增长
混合型政权投资基金 境内非国有法人 1.35% 2,995,435 0 0
浙江省建设投资集团有限公司国有法人 1.14% 2,535,940 0 0
西安飞机工业（集团）有限责任
公司 国有法人 1.14% 2,535,940 0 0
前10 名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份数量 股份种类
上海锦江国际酒店(集团)股份有限公司 13,148,849 人民币普通股
中国建设银行－华夏优势增长股票型证券投资基金 4,485,833 人民币普通股
全国社保基金六零二组合 3,091,658 人民币普通股深圳中航地产股份有限公司2009 年年度报告摘要
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中国建设银行－华夏盛世精选股票型证券投资基金 2,999,963 人民币普通股
中国农业银行－华夏平稳增长混合型政权投资基金 2,995,435 人民币普通股
浙江省建设投资集团有限公司 2,535,940 人民币普通股
西安飞机工业（集团）有限责任公司 2,535,940 人民币普通股
中国工商银行－国投瑞银核心企业股票型证券投资基金2,182,380 人民币普通股
中国工商银行－嘉实量化阿尔法股票型证券投资基金 1,891,726 人民币普通股
姚卫中 1,400,000 人民币普通股
上述股东关联关系或一致行动
的说明
前述股东中,除中国航空技术深圳有限公司持有深圳中航集团股份有限公司58.77%的股
份,中国航空技术深圳有限公司持有深圳中航城发展有限公司100％的股份为关联人外,未知
其他股东是否属于《上市公司收购管理办法》中规定的一致行动人,也未知其他股东之间是
否存在关联关系。
4.3 控股股东及实际控制人情况介绍
4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况
□ 适用 √ 不适用
4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍
公司控股股东：中国航空技术深圳有限公司，法定代表人：吴光权；成立日期：1982 年12 月1 日；注册资金：人民币
100,000 万元；住所：深圳市福田区深南中路中航苑航都大厦24 层；经营范围为：经营或代理除国家统一联合经营的出口商
品和国家实行核定公司经营的进口商品以外的其它商品及技术的进出口业务，补偿贸易；投资兴办实业（具体项目另行申报）；
国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；国产汽车（不含小轿车）的销售；房地产开发（开发福田区宗地号为
B210-0016 地块）。
该公司原名“中国航空技术进出口深圳公司”，后于2009 年1 月8 日在深圳市工商行政管理局完成变更登记手续，正式
更名为“中国航空技术深圳有限公司”，注册资本为人民币10 亿元，企业住所、法定代表人及经营范围不变。
公司第一大股东：深圳中航集团股份有限公司，法定代表人：吴光权；成立日期：1997 年6 月20 日；注册资金：人民币67,336.709
万元；住所：深圳市福田区深南中路中航小区航都大厦25 层；该公司已在香港上市,经营范围为:投资兴办实业(具体项目另行
申报)；国内商业,物资供销业(不含专营、专控、专卖商品)。
截至2009 年12 月31 日，该公司总股本为673,367,090 股，其中，中国航空技术深圳有限公司持有395,709,091 股内资法
人股，占总股本的58.77%。
实际控制人：中国航空技术国际控股有限公司，法定代表人：付舒拉；成立日期：1983 年4 月12 日；注册资金：人民币
621,100 万元；住所：北京市朝阳区北辰东路18 号；许可经营项目：对外派遣实施驻外工程所需的劳务人员；甲苯、丙酮、
甲基乙基酮、哌啶、乙醚、高锰酸钾、三氯甲烷、硫酸、盐酸、醋酸酐、易燃液体、易燃固体、自然和遇湿易燃物品、氧化
剂和有机过氧化物、有毒品、腐蚀品的销售；一般经营项目：进出口业务；仓储；工业、酒店、物业、房地产业的投资与管
理；新能源设备的开发、销售维修；展览；与上述业务有关的技术转让、技术服务。深圳中航地产股份有限公司2009 年年度报告摘要
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4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
4.3.4 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□ 适用 √ 不适用
§5 董事、监事和高级管理人员
5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
姓名 职务 性别年龄 任期起始日期 任期终止日期
年初持
股数
年末持
股数
变动
原因
报告期内
从公司领
取的报酬
总额（万
元）（税前）
是否在股
东单位或
其他关联
单位领取
薪酬
仇慎谦 董事长 男 51 2009 年01 月09 日2010 年06 月30 日0 0 -
62.32
(注2)
是
张宝华 副董事长 男 58 2007 年06 月30 日2010 年06 月30 日0 0 - 0.00 否
汪名川 董事 男 43 2009 年05 月20 日2010 年06 月30 日0 0 - 0.00 是
曾 军 董事 男 41 2009 年05 月20 日2010 年06 月30 日0 0 - 0.00 是
石正林 董事、总经理 男 41 2009 年02 月08 日2010 年06 月30 日0 0 - 100.20 否
黄勇峰 董事 男 35 2009 年05 月20 日2010 年06 月30 日0 0 - 0.00 是
徐俊达 独立董事 男 64 2007 年06 月30 日2010 年06 月30 日0 0 - 9.00 否
华小宁 独立董事 男 46 2007 年06 月30 日2010 年06 月30 日0 0 - 9.00 否
郭明忠 独立董事 男 47 2007 年06 月30 日2010 年06 月30 日0 0 - 9.00 否
丁靖国 监事会主席 男 60 2007 年06 月30 日2010 年06 月30 日20,475 20,475 - 75.69 否
盛 帆 监事 男 52 2007 年06 月30 日2010 年06 月30 日0 0 - 0.00 是深圳中航地产股份有限公司2009 年年度报告摘要
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沈康明 监事 男 38 2007 年06 月30 日2010 年06 月30 日0 0 - 0.00 否
邓 伟 监事 男 48 2009 年06 月01 日2010 年06 月30 日0 0 - 49.13 否
欧阳昊 常务副总经理 男 41 2009 年06 月05 日2010 年06 月30 日4,000 0
二级
市场
卖出
(注1)
19.40
(注3)
否
张国超 副总经理 男 35 2009 年04 月08 日2010 年06 月30 日0 0 -
28.37
(注4)
否
伍 倜 副总经理 男 45 2007 年06 月30 日2010 年06 月30 日0 0 - 102.08 否
柏丙林 副总经理 男 45 2007 年06 月30 日2010 年06 月30 日0 0 - 83.89 否
费元辅 副总经理 男 58 2007 年06 月30 日2010 年06 月30 日0 0 - 85.46 否
张振山 副总经理 男 52 2007 年06 月30 日2010 年06 月30 日0 0 - 72.91 否
赵 扬 总会计师 男 39 2007 年06 月30 日2010 年06 月30 日0 0 - 76.74 否
杨 祥 董事会秘书 男 45 2007 年06 月30 日2010 年06 月30 日0 0 - 61.35 否
合计 - - - - - 24,475 20,475 - 844.54 -
注1：公司高级管理人员欧阳昊先生于2008 年4 月9 日从二级市场买入4000 股中航地产股票，于2009 年2 月13 日全部卖
出。其自2009 年6 月5 日任职公司常务副总经理起未持有公司股票。
注2：仇慎谦先生2009 年1 月任职董事长前担任公司总经理，2009 年从公司领取了2 个月薪酬、2008 年年终奖及补充养老
保险。
注3：欧阳昊先生2009 年6 月任职公司常务副总经理前未从公司领取报酬。
注4：张国超先生2009 年4 月任职公司副总经理前未从公司领取报酬。
董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□ 适用 √ 不适用
5.2 董事出席董事会会议情况
董事姓名 具体职务 应出席次数 现场出席次数
以通讯方式参
加会议次数
委托出席次数缺席次数
是否连续两次未亲
自出席会议
仇慎谦 董事长 19 6 13 0 0 否
张宝华 副董事长 19 6 13 0 0 否
汪名川 董事 15 4 11 0 0 否
曾 军 董事 15 3 11 1 0 否
石正林 董事、总经理 18 5 13 0 0 否
黄勇峰 董事 15 3 11 1 0 否
徐俊达 独立董事 19 6 13 0 0 否
华小宁 独立董事 19 6 13 0 0 否
郭明忠 独立董事 19 5 13 1 0 否
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
年内召开董事会会议次数 19
其中：现场会议次数 6
通讯方式召开会议次数 13
现场结合通讯方式召开会议次数 0深圳中航地产股份有限公司2009 年年度报告摘要
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§6 董事会报告
6.1 管理层讨论与分析
一、报告期内公司总体经营情况讨论与分析
2009 年，外部经济形势复杂多变，内部业务整合压力重，公司面临严峻的挑战。然而，公司全体员工上下一心，同心协
力，顺利完成地产业务的内部整合，实现统一管理与运作；清晰发展战略，确定全价值链增值模式；加快业务发展，有序推
进定向增发工作；促进文化融合，着力塑造品牌形象。公司连续四年进入深圳百强企业行列，全年的销售收入和利润指标均
超额完成任务。
二、主营业务范围及其经营状况
2009 年，公司实现营业收入17.52 亿元（币种除特殊说明外均为人民币），实现利润总额1.49 亿元，实现净利润6,287 万
元。公司净利润较上年同期增加5,454 万元，其中：酒店、服务业务实现净利润261 万元，地产业务实现净利润2,768 万元，
物业管理业务实现净利润3,258 万元。
三、公司未来发展的展望
（一）公司面临的市场环境及所处行业发展趋势
在国家政策调控下，房地产市场从2009 年的快速发展期进入2010 年的冷静期。预计2010 年的楼市在各种因素的综合作
用下会趋向一个比较平稳的发展态势。房价上涨的势头得到遏制，走向平稳发展，一线城市的房价不排除高位盘整甚至适度
下降的可能，二线和三线城市的房价整体呈现稳中有升的态势。主要原因一是宏观经济景气上升、居民收入增加、消费结构
升级等因素支撑2010 年房地产投资继续保持增长，二是预计国家采取有保有压、区别对待的原则，鼓励首次置业需求，保护
二次改善需求和抑制投资投机需求，促进房地产市场健康稳定发展。
（二）公司的发展规划和新年度的经营计划
展望2010 年，机遇与挑战并存。面对复杂多变的宏观经济形势和市场环境，如何持续不断地提升自身的竞争力，是公司
把握机遇，迎接挑战的关键。我们要不断加强企业文化建设和团队建设，促进文化融合，形成共同的价值观，打造出一支有
智慧、能战斗、凝聚力强的团队。我们要以“基础、规范、发展”为核心关键词，扎实做好基础管理工作，提高公司规范化
管理水平，把握良机快速发展，力争2010 年实现营业收入36 亿元。2010 年，公司要重点抓好以下八个方面的工作：
1、完善战略执行体系的建设：通过建立完善的战略图、指标、行动方案体系，推动公司的战略落地。同时，同时，将战
略地图与平衡计分卡的管理工具推广至各职能部门与各项目公司，将公司战略目标分解到各部门、各项目，并通过定期回顾
以及与绩效挂钩等方式动态跟进，不断完善战略执行体系，强化战略执行力，推动公司整体战略目标的实现。
2、建立与推进管控模式：在公司异地多项目快速扩张发展的阶段，进一步完善公司对项目的管控模式，建立项目内部运
营管理体系，并通过年度管理课题的推进和实施，提高公司的专业化运作水平。
3、建设战略绩效管理体系：建立以公司平衡计分卡和项目运营为基础的绩效管理体系，通过绩效目标的设定、回顾、改
进，促进组织绩效，确保公司战略落地。在组织绩效的基础上，进行员工绩效的管理，从而促进公司整体绩效的提升。
4、提升协同发展的效率：协同发展包含以下三个层面的协同关系，一是部门、事业部与项目之间的协同；二是地产业务
与酒店、物业之间的协同，三是与外部战略合作伙伴之间的协同。通过不断提高上述层面协同发展的效率，共同推动公司整
体战略目标的实现。
5、建设风险控制体系：通过规范化的管理，不断完善企业治理结构，并严格遵守相关法律法规的要求，使财务管理、监
察审计、三会运作、信息批露等各项工作规范化。通过建立健全内部控制体系，将风险管理纳入日常管理，通过管理评审、
内部审计进行重点监控，实现动态风险管理。
6、完善财务管理体系：重点进行公司融资、资金统筹管理、税务筹划等方面的工作推进，完善财务规范化管理体系的建
设，实行各项目财务工作的垂直管理。
7、完善薪酬体系：以现行薪酬激励体系为基础，结合公司业务发展实际，通过完善公平、公正、科学的薪酬激励体系，
探讨和研究薪酬激励措施的多样化，逐步实现项目激励与股权激励，提高员工工作积极性和满意度。
8、建设品牌体系、客户关系管理体系与文化体系：以中航城城市综合体产品为核心，系统梳理产品以及业务的品牌架构，
清晰核心产品的价值诉求，建立统一品牌形象；尽快建立起公司的客户关系管理体系，通过专业化的管理系统为公司与客户
之间搭建起更好的交流互动平台；不断加强企业文化建设和团队建设，促进文化融合，形成共同的价值观。打造出一支有智
慧、能战斗、凝聚力强的团队。
（四）公司风险分析及对策
1、国家调控政策变化的风险：国家对房地产的调控政策对房地产行业有着重要的影响，包括信贷政策、土地政策、税收
政策、行政监管等政策都会直接或间接影响房地产行业的景气度。
对策：时刻关注国内外经济走势，洞察和分析国家房地产调控宏观政策，把握市场走势，围绕着年度经营目标对各项目
的开发策略进行统筹安排。
2、经营风险：房地产项目开发具有开发过程复杂、周期长、投入资金量大、涉及部门和协作单位多等特点，并具有较强
的地域特征。从市场调研、投资决策、土地获取、市场定位、项目策划、规划设计、建材采购、建设施工、销售策划、广告
推广，到销售服务和物业管理等整个过程中，涉及规划设计单位、建筑施工单位、广告公司、建材供应商、物业管理等多家深圳中航地产股份有限公司2009 年年度报告摘要
9
合作单位。并且，房地产项目开发受到国土资源、规划、城建等多个政府部门的监管。以上因素使得房地产对开发工程的进
度、质量、投资和营销控制的难度较大，一旦某个环节出现问题，就会对整个项目开发产生影响，从而导致公司营业成本增
加、收益降低甚至出现亏损。
对策：加强和完善项目开发各环节的专业能力，缩短项目开发周期，提升资产周转速度。
3、市场竞争风险：房地产行业属于资金密集型行业，行业平均收益水平相对较高。近年来，随着国民经济的快速发展，
越来越多资金实力雄厚的企业进入房地产市场，房地产行业的竞争日趋激烈。房地产市场竞争的加剧，一方面可能导致土地
需求的增长、土地出让价款及原材料成本的上升，另一方面可能导致商品房的供给过剩、销售价格下降，从而对公司经营业
绩造成不利影响。
对策：打造公司核心竞争力，坚持差异化竞争战略。抓住城市化进程和工业向中西部转移的机会，选择一线城市的新兴
区域和二三线地区具有良好发展潜力的城市，充分发挥多业态协同优势，通过“中航城”模式的快速复制，成为特色鲜明的、
值得社会信赖的商业地产投资、发展和运营商。
4、管控风险：尽管公司以往在项目开发过程中积累了较为成熟、丰富的跨区域业务开发和项目管理经验，但随着公司业
务总量及覆盖地区的持续快速扩张，公司的风险控制、管理能力、人力资源等方面需要进一步提升。
对策：完善管控模式，强化总部的服务和督导职能，对资源统一有效调配，建立组织绩效管理办法，清晰界定各级的管
理职责和权利，制定相应的考核措施及激励机制，保障目标的完成。
6.2 主营业务分行业、产品情况表
单位：万元
主营业务分行业情况
分行业或分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）
营业收入比上
年增减（%）
营业成本比上
年增减（%）
毛利率比上年增
减（%）
房地产业 98,461.27 75,399.93 23.42% 11.76% 13.17% -0.96%
旅游饮食服务业 76,712.77 43,446.06 43.37% 14.09% 14.29% -0.10%
主营业务分产品情况
酒店、服务业务收入 29,774.46 6,644.29 77.68% 23.70% 75.46% -6.58%
地产业务收入 98,461.27 75,399.93 23.42% 11.76% 13.17% -0.96%
物业管理业务收入 46,938.31 36,801.76 21.60% 8.73% 7.52% 0.88%
6.3 主营业务分地区情况
单位：万元
地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）
广东 105,225.69 19.32%
其中：深圳市 99,734.55 20.32%
北京 7,097.69 516.98%
上海 10,704.68 77.41%
江苏 28,099.34 18.85%
湖南 6,682.94 258.31%
湖北 2,571.61 28.72%
江西 130.00 -98.99%
山东 1,857.36 247.34%
陕西 756.18 0.00%
其他 12,048.55 -36.87%
合计 175,174.04 12.77%深圳中航地产股份有限公司2009 年年度报告摘要
10
6.4 采用公允价值计量的项目
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 期初金额
本期公允价值变
动损益
计入权益的累计
公允价值变动 本期计提的减值 期末金额
金融资产：
其中：1.以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融资
产
其中：衍生金融资产
2.可供出售金融资产 9,872,800.00 8,615,207.00 8,615,207.00 4,668,455.00
金融资产小计 9,872,800.00 8,615,207.00 8,615,207.00 4,668,455.00
金融负债
投资性房地产 571,746,532.60 31,691,306.40 603,437,839.00
生产性生物资产
其他
合计 581,619,332.60 40,306,513.40 8,615,207.00 608,106,294.00
6.5 募集资金使用情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
募集资金总额 105,384.88 本年度投入募集资金总额 6,402.16
变更用途的募集资金总额 20,000.00
变更用途的募集资金总额比例 18.98%
已累计投入募集资金总额 88,360.56
承诺投资项目
是否
已变
更项
目（含
部分
变更）
募集资金
承诺投资
总额
调整后投
资总额
截至期
末承诺
投入金
额(1)
本年度投
入金额
截至期末
累计投入
金额(2)
截至期末
累计投入
金额与承
诺投入金
额的差额
(3)＝
(2)-(1)
截至期
末投入
进度
（%）
(4)＝
(2)/(1)
项目达到预定可使
用状态日期
本年度实
现的效益
是否
达到
预计
效益
项目可
行性是
否发生
重大变
化
新疆中航投资
有限公司70%
的股权
否 7,537.27 7,537.27 0.00 0.00 7,537.27 7,537.27 0.00% 2007 年12 月31 日 0.00 注3 否
深圳格兰云天
酒店管理有限
公司30%股权
否 1,218.65 1,218.65 0.00 0.00 1,218.65 1,218.65 0.00% 2007 年12 月31 日 -75.50 注3 否
深圳市中航物
业管理有限公
司50%股权
否 7,189.25 7,189.25 0.00 0.00 7,189.25 7,189.25 0.00% 2007 年12 月31 日 1,655.55 注3 否
新疆中航投资
有限公司的乌
鲁木齐地产项
目
否 23,000.00 23,000.00 0.00 2,670.00 13,703.25 13,703.25 0.00% 2014 年12 月31 日 -35.08 注3、
注7
否
坪地商住开发
项目 否 26,000.00 26,000.00 0.00 18.39 26,170.76 26,170.76 0.00% 2008 年12 月31 日 -6,781.39 注4 否
观澜格兰云天否 22,000.00 22,000.00 0.00 3,713.77 12,508.33 12,508.33 0.00% 2012 年12 月31 日 0.00 注5 否深圳中航地产股份有限公司2009 年年度报告摘要
11
酒店
昆山地产项目
(变更后) 是 0.00 20,000.00 0.00 0.00 20,033.05 20,033.05 0.00% 2010 年12 月31 日 3,583.82 注6 否
坪地酒店项目
(变更前) 是 20,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00% 2012 年12 月31 日 0.00 注6
是,参见
注6
合计 - 106,945.17 106,945.17 0.00 6,402.16 88,360.56 88,360.56 - - -1,652.60 --- ---
未达到计划进
度或预计收益
的情况和原因
（分具体项目）
无
项目可行性发
生重大变化的
情况说明
无
募集资金投资
项目实施地点
变更情况
募集资金用途变更项目一个, 招股说明书确定的坪地酒店项目在2008 年已变更为昆山地产项目,参见注8。
募集资金投资
项目实施方式
调整情况
无
募集资金投资
项目先期投入
及置换情况
无
用闲置募集资
金暂时补充流
动资金情况
经2009 年6 月26 日召开的2009 年第二次临时股东大会审议通过了《关于部分闲置募集资金用于补充流动资金的议案》，
同意公司运用部分闲置募集资金补充公司流动资金，总金额不超过1.5 亿元，使用期限自股东大会批准之日起不超过6 个月。
本公司2009 年运用部分闲置募集资金实际补充流动资金1.5 亿元（期限为2009 年6 月26 日至2009 年12 月24 日），到期
后公司未再补充流动资金。
项目实施出现
募集资金结余
的金额及原因
截止报告期末,募集资金四个地产建设项目均未出现募集资金结余情况。
尚未使用的募
集资金用途及
去向
无
募集资金使用
及披露中存在
的问题或其他
情况
无
注1：招股说明书中未有按年度投入金额的披露,故无截至期末承诺投入金额。
注2：“截至期末累计投入金额与承诺投入金额的差额”中承诺投入金额为招股说明书披露的项目总额。
根据本公司非公开发行股票招股说明书披露的乌鲁木齐地产等四个项目经济效益分析,只对地产项目全部开发并销售后
作出了一个总的经济效益分析,未对每年的投入金额及效益进行分析。截止2009 年末,由于以上四个地产项目均未完成全部销
售, 故无法确认是否达到预计效益。
注3：对于三家公司股权, 在本公司非公开发行股票时是作为认购本公司股份的对价，不存在承诺效益。
深圳格兰云天酒店管理有限公司(深圳市中航酒店管理有限公司于2009 年10 月22 日更名为“深圳格兰云天酒店管理有
限公司”)、深圳市中航物业管理有限公司股权在2009 度实现的效益按照各公司2009 经审定后的实际净利润及收购的股权
比例计算。由于收购新疆中航投资有限公司70%的股权对应的利润与用募集资金2.3 亿元投入乌鲁木齐地产项目产生的利润
无法划分,故将其实现净利润全部列入了项目产生的利润,其收购的股权则不再列示盈亏。
深圳格兰云天酒店管理有限公司2009 年产生亏损的主要原因是其子公司北京凯迪克格兰云天大酒店有限公司在2009 年
出现了较大的亏损，从而使深圳格兰云天酒店管理有限公司在2009 年也出现了亏损。
深圳格兰云天酒店管理有限公司自2007 年8 月增资持有北京凯迪克格兰云天大酒店有限公司80%的股权后，2007 年至
2008 年上半年，该酒店基本上处于装修期，该酒店从2008 年10 月才开始酒店整体对外营业，因前期开办费的一次性摊销
及承担固定的装修费，该酒店在2008 年及2009 年均产生了较大的亏损，目前该酒店尚未转入盈利期。深圳中航地产股份有限公司2009 年年度报告摘要
12
注4：坪地商住开发项目本年度销售亏损6,781.39 万元原因: 该项目由于是在2007 年房地产上升期拿地，地价较高，随
后国家密集出台对房地产的调控政策，该项目的规划设计也随之进行了变更，从而引起项目开发期延长，包括管理费用、财
务费用等项目成本均有所提高，造成项目单位成本相对偏高；由于地理位置、定位等导致销售情况不佳，再加上坪地商住开
发项目的大多数房产又是在2009 年上半年房地产市场形势低迷时销售，销售价格较低，由此形成较大亏损。坪地商住开发
项目下半年的销售由于销售价格的上升，不再出现销售亏损，但下半年的较少销售已无法弥补上半年的销售亏损。
注5：观澜格兰云天酒店项目尚在筹建中,无利润产生。
注6：昆山地产项目：2008 年公司第二次临时股东大会通过了《关于公司部分募集资金投向变更的议案》, 公司将坪地
酒店项目原募集资金2 亿元变更用于公司江苏昆山地产项目开发。昆山项目第一期2009 年实际房产销售净利润3,583.82 万
元。
注7：乌鲁木齐地产项目：乌鲁木齐地产项目2009 年已预售36 套（预售面积为16,862.57 ㎡）房产,因上述房产尚未达
到公司收入的确认条件未结转销售收入及相关成本。因该公司2009 年发生营业外支出而形成亏损35.08 万元。
注8：2009 年期中临时补充流动资金原因：
2007 年公司定向增发扣除发行费用后收到的货币资金净额为894,397,116.36 元, 2007 年度非公开发行募集资金投向均为
地产和酒店项目。由于地产、酒店项目具有开发周期长的特点，需要分期分批投入资金。公司每年均根据各个募集项目的工
程进度，在保证各募集项目正常建设的前提下，运用部分闲置募集资金补充公司流动资金。2008 年第二次运用部分闲置募
集资金实际补充流动资金2 亿元 于2009 年6 月23 日到期后，预计仍有1.5 亿元募集资金闲置6 个月以上。经2009 年6 月
26 日召开的2009 年第二次临时股东大会审议通过了《关于部分闲置募集资金用于补充流动资金的议案》，同意公司运用部
分闲置募集资金补充公司流动资金，总金额不超过1.5 亿元，使用期限自股东大会批准之日起不超过6 个月。本公司2009
年运用部分闲置募集资金实际补充流动资金1.5 亿元（期限为2009 年6 月26 日至2009 年12 月24 日），到期后公司未再补
充流动资金。
变更项目情况
□ 适用 √ 不适用
6.6 非募集资金项目情况
□ 适用 √ 不适用
6.7 董事会对公司会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响的说明
√ 适用 □ 不适用
一、报告期内公司会计政策变更情况
公司第五届董事会第二十六次会议审议通过了《关于公司投资性房地产会计政策变更的议案》及《公司投资性房地产公
允价值计量管理办法（试行）》，决定自2009 年1 月1 日起，对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。本次会计政
策的变更情况如下：
（一）本次会计政策变更前采用的会计政策：资产负债表日，公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。公司对
投资性房地产扣除10％残值率后按50 年平均摊销；
（二）本次会计政策变更后采用的会计政策：资产负债表日，公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不
对其计提折旧或进行摊销，并以期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计
入当期损益，并在2007 年及2008 年度可比报表中进行追溯调整。
报告期内，因该项会计政策变更，公司投资性房地产公允价值在报告期初调增3.37 亿元，报告期末净利润调增约0.25
亿元。
二、报告期内公司无会计估计变更及重大会计差错更正
6.8 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
6.9 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案
公司最近三年现金分红情况表
单位：元深圳中航地产股份有限公司2009 年年度报告摘要
13
分红年度 现金分红金额（含税）
分红年度合并报表中归属于
上市公司股东的净利润
占合并报表中归属于上市公
司股东的净利润的比率 年度可分配利润
2008 年 11,116,023.60 8,333,557.51 133.39% 142,468,480.48
2007 年 55,580,118.00 215,014,293.57 25.85% 53,722,670.27
2006 年 34,831,368.00 87,904,964.55 39.62% 79,063,309.65
最近三年累计现金分红金额占最近年均净利润的比例（%） 97.86%
公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案
√ 适用 □ 不适用
本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案的原因 公司未分配利润的用途和使用计划
为抢抓行业发展机遇，推动公司快速发展，公司2010 年
度将加大项目拓展力度，同时公司目前房地产开发规模增速较
快，资金需求量大，董事会研究决定本年度不进行利润分配，
也不实施资本公积转增股本
拓展项目及现有房地产项目开发建设
6.10 持有外币金融资产、金融负债情况
□ 适用 √ 不适用
§7 重要事项
7.1 收购资产
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
交易对方或
最终控制方
被收购或置
入资产 购买日 交易价格
自购买日起至
本年末为公司
贡献的净利润
（适用于非同
一控制下的企
业合并）
本年初至本
年末为公司
贡献的净利
润（适用于同
一控制下的
企业合并）
是否为关
联交易
定价原则
所涉及
的资产
产权是
否已全
部过户
所涉及
的债权
债务是
否已全
部转移
与交易
对方的
关联关
系（适用
关联交
易情形）
中国航空技
术深圳有限
公司、深圳
中航城发展
有限公司
深圳中航幕
墙工程有限
公司100%
股权
2009 年01 月01 日 2,713.12 0.00 186.42 是
以净资产
评估值为
依据作价
是 是
公司实
际控制
人
7.2 出售资产
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
交易对方
被出售或置
出资产 出售日 交易价格
本年初起至
出售日该出
售资产为公
司贡献的净
利润
出售
产生
的损
益
是否为关
联交易
定价原则
所涉及
的资产
产权是
否已全
部过户
所涉及
的债权
债务是
否已全
部转移
与交易对
方的关联
关系（适
用关联交
易情形）
四川荣信
投资有限
责任公司
四川美大康
药业股份有
限公司
23.75%股权
2009 年03 月10 日 1,450.00 4.39 4.39 否
以净资产评
估值为依
据，并经双
方协商
是 是 无深圳中航地产股份有限公司2009 年年度报告摘要
14
7.1、7.2 所涉及事项对公司业务连续性、管理层稳定性的影响。
1、收购深圳中航幕墙工程有限公司100%股权完成后，进一步完善公司房地产开发业务的产业链，随着公司房地产开发
业务的不断深化拓展，有利于更好地发挥整体协同效应，实现公司房地产开发业务的价值最大化，同时也进一步扩大公司的
经营范围和业务规模，增加公司的土地储备，提升公司的整体盈利能力。
2、转让四川美大康药业股份有限公司23.75%股权是公司围绕“房地产开发为主体，物业管理和酒店经营管理为两翼”
的战略发展思路，通过持续的经营资源整合，剥离非主营业务，精干主业，努力打造特色鲜明的商业地产投资、发展和运营
商。
7.3 重大担保
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保对象名称
发生日期（协议签署
日） 担保金额担保类型 担保期
是否履行完
毕
是否为关联方担保（是或
否）
深圳保安自行车有
限公司 2009 年12 月28 日 2,700.00 连带责任保证1 年 否 否
报告期内担保发生额合计 6,200.00
报告期末担保余额合计（A） 2,700.00
公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 92,717.00
报告期末对子公司担保余额合计（B） 24,000.00
公司担保总额（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 26,700.00
担保总额占公司净资产的比例 15.55%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保
的金额（C）
0.00
直接或间接为资产负债率超过70%的被担
保对象提供的债务担保金额（D）
14,000.00
担保总额超过净资产 50%部分的金额（E） 0.00
上述三项担保金额合计（C+D+E） 14,000.00
未到期担保可能承担连带清偿责任说明 无
7.4 重大关联交易
7.4.1 与日常经营相关的关联交易
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
向关联方销售产品和提供劳务 向关联方采购产品和接受劳务
关联方
交易金额 占同类交易金额的比例交易金额 占同类交易金额的比例
中国航空技术深圳有限公司 77.62 7.97% 0.00 0.00%
深圳天马微电子股份有限公司 28.06 2.88% 0.00 0.00%
深圳中航城发展有限公司 16.31 0.06% 0.00 0.00%深圳中航地产股份有限公司2009 年年度报告摘要
15
成都中航阳光地产发展有限公司 181.15 23.82% 0.00 0.00%
深圳中航城发展有限公司 103.25 13.58% 0.00 0.00%
广东国际大厦实业有限公司 1,651.39 28.47% 0.00 0.00%
江西鼎诚实业投资有限公司 627.70 10.82% 0.00 0.00%
深圳市深南电路有限公司 40.89 0.70% 0.00 0.00%
江南证券有限责任公司 16.48 0.28% 0.00 0.00%
天虹商场股份有限公司 9.40 0.16% 182.32 3.25%
深圳市飞亚达（集团）股份有限公司 0.00 0.00% 0.80 0.00%
成都中航阳光地产有限公司 93.48 0.22% 0.00 0.00%
广东国际大厦实业有限公司 1,751.32 4.05% 0.00 0.00%
江南期货经纪有限公司 34.57 0.08% 0.00 0.00%
江南证券有限责任公司 12.37 0.03% 0.00 0.00%
江西鼎诚实业投资有限公司 17.57 0.04% 0.00 0.00%
江西江南信托投资股份有限公司 18.22 0.04% 0.00 0.00%
上海天马微电子有限公司 369.34 0.85% 0.00 0.00%
深圳迈威有线电视器材有限公司 16.82 0.04% 0.00 0.00%
深圳上海宾馆 294.44 0.68% 7.73 0.00%
深圳深蓉塑料制品有限公司 3.12 0.01% 0.00 0.00%
深圳市飞亚达（集团）股份有限公司 84.55 0.20% 0.00 0.00%
深圳市飞亚达精密计时仪器制造有限
公司
70.00 0.16% 0.00 0.00%
深圳市亨吉利世界名表中心有限公司 47.23 0.11% 0.00 0.00%
深圳市深南电路有限公司 14.30 0.03% 0.00 0.00%
深圳市天虹投资发展有限公司 2.05 0.00% 0.00 0.00%
深圳市中航长泰投资发展有限公司 12.03 0.03% 0.00 0.00%
深圳市中航城置业发展有限公司 31.19 0.07% 0.00 0.00%
深圳市中航投资管理有限公司 28.81 0.07% 0.00 0.00%
深圳市中航阳光地产发展有限公司 50.00 0.12% 0.00 0.00%
深圳中航城发展有限公司 340.98 0.79% 0.00 0.00%
深圳中航企业集团培训中心 74.78 0.17% 0.00 0.00%
深圳中航商贸有限公司 14.62 0.03% 0.00 0.00%
天虹商场股份有限公司 1,230.11 2.85% 0.00 0.00%
天马微电子股份有限公司 659.50 1.53% 0.00 0.00%
中国航空技术国际工贸公司 59.14 0.14% 0.00 0.00%
中国航空技术国际控股有限公司 605.73 1.40% 0.00 0.00%
中国航空技术进出口北京公司 110.47 0.26% 0.00 0.00%
中国航空技术进出口上海公司 73.19 0.17% 132.00 100.00%
中国航空技术深圳有限公司 434.94 1.01% 0.00 0.00%
中航国际租赁有限公司 34.53 0.08% 0.00 0.00%
中航国际物流有限公司 3.77 0.01% 0.00 0.00%
中航社区健康服务中心 17.33 0.04% 0.00 0.00%
西安城亨酒店 28.84 0.11% 0.00 0.00%
江西共青城中航迎宾馆有限公司 20.74 0.08% 0.00 0.00%深圳中航地产股份有限公司2009 年年度报告摘要
16
珠海凯迪克酒店有限公司 24.02 0.09% 0.00 0.00%
广东国际大酒店 3.83 0.01% 0.00 0.00%
广东国际大厦实业有限公司 3.10 0.01% 0.00 0.00%
江南证券有限责任公司 6.10 0.02% 0.00 0.00%
江西鼎诚实业投资有限公司 7.63 0.03% 0.00 0.00%
上海园林宾馆有限公司 3.74 0.01% 0.00 0.00%
深圳航空标准件有限公司 5.03 0.02% 0.00 0.00%
深圳航空信托投资有限责任公司 1.80 0.01% 0.00 0.00%
深圳上海宾馆 0.20 0.00% 0.00 0.00%
深圳市飞亚达（集团）股份有限公司 9.31 0.03% 0.00 0.00%
深圳市深南电路有限公司 5.47 0.02% 0.00 0.00%
深圳市世界名表中心西安分公司 0.22 0.00% 0.00 0.00%
深圳天马微电子股份有限公司 0.54 0.00% 0.00 0.00%
深圳中航（香港）有限公司 2.59 0.01% 0.00 0.00%
深圳中航城发展有限公司 15.89 0.06% 0.00 0.00%
深圳中航商贸有限公司 9.26 0.03% 0.00 0.00%
深圳中航信息科技产业股份有限公司 6.68 0.03% 0.00 0.00%
深圳中航资源有限公司 10.16 0.03% 0.00 0.00%
天虹商场股份有限公司 9.43 0.03% 0.00 0.00%
西安诚亨实业有限公司 2.03 0.01% 0.00 0.00%
中国航空工业集团公司 32.08 0.12% 0.00 0.00%
中国航空技术国际工程公司 7.95 0.03% 0.00 0.00%
中国航空技术国际控股有限公司 509.73 1.95% 0.00 0.00%
中国航空技术进出口北京公司 85.19 0.33% 0.00 0.00%
中国航空技术进出口有限责任公司 96.45 0.37% 0.00 0.00%
中国航空技术上海有限公司 28.08 0.11% 0.00 0.00%
中国航空技术深圳有限公司 228.06 0.88% 0.00 0.00%
中国航空科技工业股份有限公司 2.46 0.01% 0.00 0.00%
中航工业集团财务有限责任公司 28.83 0.11% 0.00 0.00%
中航国际租赁有限公司 9.82 0.04% 0.00 0.00%
中航技国际工贸有限公司 31.05 0.12% 0.00 0.00%
中航技国际经贸发展公司 4.32 0.02% 0.00 0.00%
中航技机票代理有限责任公司 10.52 0.04% 0.00 0.00%
中航技投资控股有限公司 5.04 0.02% 0.00 0.00%
中联（庐山）国际商务会议中心有限公
司
12.19 14.30% 0.00 0.00%
合计 10,631.13 0.00% 322.85 0.00%
其中：报告期内公司向控股股东及其子公司销售产品或提供劳务的关联交易金额10,631.13 万元。
7.4.2 关联债权债务往来
√ 适用 □ 不适用
单位：万元深圳中航地产股份有限公司2009 年年度报告摘要
17
向关联方提供资金 关联方向公司提供资金
关联方
发生额 余额 发生额 余额
广东国际大厦实业有限公司 420.54 421.04 0.00 0.00
江南证券有限责任公司 16.48 16.48 0.00 0.00
江西共青城中航迎宾馆有限公司 1.46 1.46 0.00 0.00
江西鼎诚实业投资有限公司 1.44 1.90 4.67 4.67
上海天马微电子有限公司 2.45 2.45 0.00 0.00
深圳航空标准件有限公司 0.00 6.00 0.00 0.00
深圳上海宾馆 -1.43 25.14 0.00 0.00
深圳市飞亚达（集团）股份有限公司 0.15 2.70 0.00 0.00
深圳市深南电路有限公司 1.40 1.40 0.00 0.00
深圳市中航城置业发展有限公司 10.11 10.11 0.00 0.00
深圳市中航阳光地产发展有限公司 0.00 8.41 0.00 0.00
深圳中航城发展有限公司 -21.82 32.88 0.00 0.00
深圳中航商贸有限公司 1.20 1.20 0.00 0.00
天虹商场股份有限公司 -3.91 8.92 0.00 0.00
中国航空工业集团公司 33.89 33.89 0.00 0.00
中国航空技术国际工程公司 10.44 10.44 0.00 0.00
中国航空技术国际控股有限公司 265.94 365.76 0.00 0.00
中国航空技术进出口北京公司 6.03 14.91 0.00 0.00
中国航空技术进出口有限责任公司 21.93 21.93 0.00 0.00
中国航空技术深圳有限公司 -104.28 47.87 20.37 20.37
中航工业集团财务有限责任公司 3.57 3.57 0.00 0.00
中航国际租赁有限公司 6.83 6.83 0.00 0.00
天虹商场股份有限公司 185.61 776.47 -4.30 99.96
中国航空技术国际控股有限公司 130.58 163.96 38,542.81 103,509.32
深圳中航城发展有限公司 -24.35 75.62 114.48 200.98
成都中航阳光地产有限公司 -34.98 65.80 -4,832.04 700.00
广东国际大厦实业有限公司 27.30 27.30 0.00 0.00
天马微电子股份有限公司 11.06 11.06 0.00 0.00
西安城亨国际酒店 -27.31 10.99 0.00 0.00
深圳市世界名表中心西安分公司 10.21 10.21 0.00 0.00
深圳市飞亚达（集团）股份有限公司 9.74 13.51 0.00 0.00
中国航空技术国际工贸公司 0.00 3.30 0.00 0.00
江西共青城中航迎宾馆有限公司 0.00 1.43 0.00 0.00
深圳市中航数码显示科技有限公司 0.00 0.00 18.68 18.68
深圳市中航建筑设计有限公司 0.00 0.00 0.00 26.47
中国航空技术进出口上海公司 0.00 0.00 -31.62 0.00
中国航空技术国际控股有限公司 0.00 0.00 1,045.23 1,053.53
中国航空技术国际控股有限公司北
京凯迪克大酒店
0.00 0.00 -318.90 910.39
中国航空技术进出口上海公司 0.00 0.00 72.93 72.93
上海中航房地产有限公司 0.00 0.00 14.00 14.00深圳中航地产股份有限公司2009 年年度报告摘要
18
中国航空技术进出口北京公司 0.00 0.00 0.00 3.02
中航技机票代理有限责任公司 0.00 0.00 2.50 2.50
中国航空技术国际工贸公司 0.00 0.00 0.03 1.53
中航工业集团财务有限责任公司 0.00 0.00 4.95 4.95
中国航空技术国际控股有限公司 0.00 0.00 80.15 80.15
中国航空技术进出口有限责任公司 0.00 0.00 3.78 3.78
中航技国际储运公司 0.00 0.00 7.81 7.81
深圳市中航建筑设计有限公司 0.00 0.00 0.00 4.00
广东国际大厦实业有限公司 0.00 0.00 33.58 33.58
中国航空技术进出口上海公司 0.00 0.00 -29.78 1.83
中国航空技术进出口北京公司 0.00 0.00 10.11 10.11
深圳上海宾馆 0.00 0.00 15.88 44.55
深圳中航城发展有限公司 0.00 0.00 -1,470.00 2,450.00
合计 960.28 2,204.94 33,305.32 109,279.11
其中：报告期内上市公司向控股股东及其子公司提供资金的发生额960.28 万元，余额2,204.94 万元。
7.4.3 大股东及其附属企业非经营性资金占用及清偿情况表
□ 适用 √ 不适用
7.5 委托理财
□ 适用 √ 不适用
7.6 承诺事项履行情况
□ 适用 √ 不适用
上市公司及其董事、监事和高级管理人员、公司持股5%以上股东及其实际控制人等有关方在报告期内或持续到报告期内的
以下承诺事项
√ 适用 □ 不适用
承诺事项 承诺人 承诺内容 履行情况
股改承诺
持有公司股份总
数百分之五以上
的原非流通股股
东
在公司股权分置改革中，持有公司股份总数百
分之五以上的原非流通股股东承诺：自股改方
案实施之日起，十二个月内不上市交易或者转
让。之后，通过交易所挂牌交易出售原非流通
股股份，出售数量占公司股份总数的比例在十
二个月内不超过百分之五，在二十四个月内不
超过百分之十。
严格履行承诺
股份限售承诺 无 无 不适用
收购报告书或权益变动报告书中所作承
诺 无 无 不适用
重大资产重组时所作承诺 无 无 不适用
发行时所作承诺
中国航空技术深
圳有限公司、深
圳中航城发展有
限公司和深圳中
航集团股份有限
公司
公司2006 年度非公开发行股票合计新增股份
8,299.50 万股已于2007 年9 月25 日正式上市。
其中向中国航空技术深圳有限公司、深圳中航
城发展有限公司和深圳中航集团股份有限公
司发行的5,600 万股股票的禁售期为36 个月，
自2010 年9 月25 日起可以上市流通。
严格履行承诺深圳中航地产股份有限公司2009 年年度报告摘要
19
中国航空技术深
圳有限公司
2008 年7 月3 日就其在公司股权分置改革中
所涉及的限售股份进一步承诺：①对于其持有
的本公司将于2009 年4 月12 日解除限售股份
26,641,517 股，自解除限售之日起自愿继续锁
定两年至2011 年4 月12 日，在此期间不通过
深圳证券交易所挂牌交易出售；②对于其持有
的本公司截至2008 年4 月16 日已解除限售股
份13,932,547 股，自2008 年7 月3 日起至2011
年4 月12 日止期间，如果按照有关规定通过
深圳证券交易所挂牌交易出售，其出售价格不
低于每股24 元（若此期间有除权除息，则价
格作相应调整）；2、深圳中航集团股份有限公
司
严格履行承诺
其他承诺（含追加承诺）
深圳中航集团股
份有限公司
2008 年7 月3 日就其在公司股权分置改革中
所涉及的限售股份进一步承诺：①对于其持有
的中航地产将于2009 年4 月12 日解除限售股
份967,075 股，自解除限售之日起自愿继续锁
定两年至2011 年4 月12 日，在此期间不通过
深圳证券交易所挂牌交易出售；②对于其持有
的本公司截至2008 年4 月16 日已解除限售股
份13,932,547 股，自2008 年7 月3 日起至2011
年4 月12 日止期间，如果按照有关规定通过
深圳证券交易所挂牌交易出售，其出售价格不
低于每股24 元（若此期间有除权除息，则价
格作相应调整）。
严格履行承诺
7.7 重大诉讼仲裁事项
□ 适用 √ 不适用
7.8 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明
7.8.1 证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
7.8.2 持有其他上市公司股权情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
证券代码 证券简称 初始投资金额
占该公司股
权比例 期末账面值报告期损益
报告期所有者
权益变动 会计核算科目股份来源
000550 江铃汽车 668,775.06 0.26% 0.00 2,975,195.70 2,031,170.76 可供出售金融
资产 购买
000543 皖能电力 5,640,000.00 0.02% 4,668,455.00 10,836,157.32 10,061,861.55 可供出售金融
资产 购买
合计 6,308,775.06 - 4,668,455.00 13,811,353.02 12,093,032.31 - -
7.8.3 持有拟上市公司及非上市金融企业股权情况
□ 适用 √ 不适用深圳中航地产股份有限公司2009 年年度报告摘要
20
7.8.4 买卖其他上市公司股份的情况
□ 适用 √ 不适用
7.8.5 其他综合收益细目
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
1．可供出售金融资产产生的利得（损失）金额 9,336,162.91 -25,045,760.00
减：可供出售金融资产产生的所得税影响 720,955.91
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额
小计
2．按照权益法核算的在被投资单位其他综合收益中所
享有的份额
减：按照权益法核算的在被投资单位其他综合收益中所
享有的份额产生的所得税影响
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额 9,623,115.52
小计 -1,007,908.52 -25,045,760.00
3．现金流量套期工具产生的利得（或损失）金额
减：现金流量套期工具产生的所得税影响
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额
转为被套期项目初始确认金额的调整额
小计
4．外币财务报表折算差额
减：处置境外经营当期转入损益的净额
小计
5．其他
减：由其他计入其他综合收益产生的所得税影响
前期其他计入其他综合收益当期转入损益的净额
小计
合计 -1,007,908.52 -25,045,760.00
§8 监事会报告
√ 适用 □ 不适用
2009 年，监事会遵守诚信原则，依法认真履行了监督及其他各项职能，以确保公司健康、稳定、持续发展，保护全体股
东的合法权益。
一、监事会会议情况
报告期内，监事会认真开展各项工作，共召开了七次会议，出席会议的监事人数都符合法定人数要求。监事会会议的具
体召开情况如下：
（一）2009 年4 月8 日，以现场会议的方式召开了第五届监事会第十次会议，决议公告已于2009 年4 月10 日对外披露。
（二）2009 年4 月26 日，以通讯表决的方式召开了第五届监事会第十一次会议，决议公告已于2009 年4 月28 日对外披
露。
（三）2009 年6 月24 日，以现场会议的方式召开了第五届监事会第十二次会议，决议公告已于2009 年6 月26 日对外披
露。
（四）2009 年7 月21 日，以通讯表决的方式召开了第五届监事会第十三次会议，决议公告豁免披露。深圳中航地产股份有限公司2009 年年度报告摘要
21
（五）2009 年8 月15 日，以通讯表决的方式召开了第五届监事会第十四次会议，决议公告豁免披露。
（六）2009 年10 月23 日，以通讯表决的方式召开了第五届监事会第十五次会议，决议公告豁免披露。
（七）2009 年12 月25 日，以通讯表决的方式召开了第五届监事会第十六次会议，决议公告已于2009 年12 月26 日对外
披露。
二、监事会履行职责情况
（一）通过定期召开会议、列席历次董事会会议、出席股东大会、听取管理层的专题汇报等方式，及时掌握了董事会和
经营班子开展经营工作的情况，依法对公司生产经营、财务活动、重大投资、关联交易等重大决策过程及落实情况进行监督，
力求防范经营风险。
（二）检查监督公司财务状况是监事会的工作重点。监事会认真审阅了公司所有的定期报告和会计师事务所提交的审计
报告，充分发挥监事会的财务监督职能；同时，每季度审阅公司提交的募集资金使用情况专项报告，对公司募集资金的投向
及使用情况进行了审核，确保募集资金使用的规范性。
（三）依法监督董事会成员及高级管理人员的职务行为及执行股东大会决议的情况，督促管理人员遵纪守法、勤勉尽责，
保证公司经营活动规范运作。
（四）全面参与公司针对深圳证监局现场检查开展的规范治理专项整改活动，认真提出相应的意见和建议，对活动的有
序进行和整改成果的取得发挥了积极的作用。
三、监事会对下列事项发表意见
（一）公司依法运作情况
监事会认为，公司董事会能严格遵循《公司法》、《证券法》、《股票上市规则》、《公司章程》及其他有关法律法规和制度
规范运作，认真落实了股东大会的各项决议；经营班子工作认真负责，经营决策科学。2009 年公司逐步建立健全了内部控制
体系，各项决策程序合法合规，未发现公司董事及高级管理人员在执行公司职务时有违反法律、行政法规及《公司章程》或
损害公司利益及股东权益的行为。
（二）公司财务情况
监事会认真细致地检查和审核了公司的财务状况，认为2009 年度财务报告全面、客观、真实地反映了公司的财务状况和
经营成果，立信大华会计师事务所对公司2009 年度财务状况出具的标准无保留意见的审计报告和审计意见是客观、公正的。
（三）募集资金使用情况
通过检查财务报表、审阅公司季度提交的募集资金使用情况专项报告等方式，监事会对公司使用募集资金的情况进行了
监督，认为公司认真按照《募集资金使用管理制度》的要求管理和使用募集资金。2009 年6 月公司使用部分闲置募集资金补
充流动资金，该事项按照证券监管规定履行了必要的审议程序，经公司董事会和股东大会批准后实施，符合公司和全体股东
的利益。报告期内，公司未发生实际投资项目变更的情况。
（四）收购、出售资产交易情况和关联交易情况
2009 年，公司完成了向深圳中航幕墙工程有限公司和成都市中航地产发展有限公司增资，进行了向中国航空技术深圳有
限公司借款、受托经营管理中国航空技术深圳有限公司若干地产项目、参与投资设立南京中航工业科技城发展有限公司、深
圳格兰云天酒店管理有限公司向深圳市飞亚达(集团)股份有限公司租赁经营西安城亨国际酒店和受托经营管理珠海凯迪克酒
店、调整北京凯迪克格兰云天大酒店2009 年租赁费、中国航空技术深圳有限公司对公司中航苑2 号楼地下室拆迁补偿、深圳
市中航楼宇设备有限公司与广东国际实业有限公司签署施工合同等关联交易事项，还进行了转让四川美大康药业股份有限公
司23.75%股权、全资子公司收购深圳市新型自行车产业集聚基地投资开发有限公司8.33%股权等交易事项。监事会认为上述
交易事项符合公司长远发展的需要，遵循了“公平、公正、公开”原则，决策程序合法，交易价格合理、公允，未发现损害
非关联股东和本公司利益的问题。
2010 年，监事会将严格执行《公司法》、《证券法》和《公司章程》等有关规定，依法对董事会、高级管理人员进行监督，
按照现代企业制度的要求，督促公司进一步完善法人治理结构，提高治理水平。
§9 财务报告
9.1 审计意见
是否审计 是
审计意见 标准无保留审计意见
审计报告编号 （2010）717
审计报告标题 审计报告
审计报告收件人 夏泽亮
引言段 深圳中航地产股份有限公司全体股东：深圳中航地产股份有限公司2009 年年度报告摘要
22
我们审计了后附的深圳中航地产股份有限公司（以下简称中航地产）财务报表，包括2009 年12
月31 日的合并资产负债表和资产负债表，2009 年度的合并利润表和利润表、合并现金流量表和
现金流量表、合并所有者权益变动表和所有者权益变动表以及财务报表附注。
管理层对财务报表的责任
段
按照企业会计准则的规定编制财务报表是中航地产管理层的责任。这种责任包括：（1）设计、实
施和维护与财务报表编制相关的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误而导致的重大错
报；（2）选择和运用恰当的会计政策；（3）作出合理的会计估计。
注册会计师责任段
我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计
准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德规范，计划和实施
审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决
于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险
评估时，我们考虑与财务报表编制相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部
控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合
理性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
审计意见段
我们认为，中航地产财务报表已经按照企业会计准则的规定编制，在所有重大方面公允反映了中
航地产2009 年12 月31 日的财务状况以及2009 年度的经营成果和现金流量。
非标意见
审计机构名称 立信大华会计师事务所有限公司
审计机构地址 北京市东城区东长安街10 号长安大厦3 层
审计报告日期 2010年03 月12 日
注册会计师姓名
高德惠 钟宇
9.2 财务报表
9.2.1 资产负债表
编制单位：深圳中航地产股份有限公司 2009 年12 月31 日 单位：元
期末余额 年初余额
项目
合并 母公司 合并 母公司
流动资产：
货币资金 941,640,785.10 469,555,411.58 593,109,033.81 257,247,395.06
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
应收票据
应收账款 173,016,662.75 174,212,692.75
预付款项 311,680,908.88 10,925,155.79 143,309,501.71 2,676,698.01
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利 506,000.00 35,497,027.94
其他应收款 365,532,202.01 2,059,990,427.63 131,704,882.19 2,033,148,290.82
买入返售金融资产深圳中航地产股份有限公司2009 年年度报告摘要
23
存货 3,439,813,960.83 3,032,761,332.36
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 5,231,684,519.57 2,540,470,995.00 4,075,603,442.82 2,328,569,411.83
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产 4,668,455.00 4,668,455.00 9,872,800.00 7,807,800.00
持有至到期投资
长期应收款 0.00 0.00
长期股权投资 48,295,500.00 1,244,383,500.00 43,295,630.59 1,147,783,630.59
投资性房地产 603,437,839.00 232,505,381.00 571,746,532.60 209,276,344.60
固定资产 212,574,136.90 28,480,554.55 225,640,538.16 31,877,660.79
在建工程 101,745,793.25 58,635,919.44
工程物资
固定资产清理 0.00 2,092.00 0.00
生产性生物资产
油气资产
无形资产 76,473,837.57 8,546,844.66 77,212,955.85 8,865,109.06
开发支出
商誉 0.00
长期待摊费用 160,234,819.61 1,184,468.91 168,701,037.95 1,352,487.08
递延所得税资产 7,329,796.97 6,181,308.39
其他非流动资产 0.00 0.00
非流动资产合计 1,214,760,178.30 1,519,769,204.12 1,161,288,814.98 1,406,963,032.12
资产总计 6,446,444,697.87 4,060,240,199.12 5,236,892,257.80 3,735,532,443.95
流动负债：
短期借款 1,030,000,000.00 1,030,000,000.00 1,136,000,000.00 960,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债
应付票据 0.00 0.00
应付账款 162,875,576.46 9,232.87 154,909,130.02 0.00
预收款项 1,292,267,837.40 1,099,282.68 84,021,476.00 1,610,401.92
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 61,270,604.91 -54,202.62 49,550,668.60 46,764.52
应交税费 88,585,368.03 784,345.58 143,417,500.59 -77,821.22
应付利息 0.00 0.00
应付股利 25,648,817.08 253,594.00 39,932,099.63 253,594.00
其他应付款 1,244,803,231.36 1,482,184,982.06 1,079,874,609.96 1,382,299,535.87
应付分保账款深圳中航地产股份有限公司2009 年年度报告摘要
24
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动负债 40,000,000.00 0.00 47,166,798.61 0.00
其他流动负债 0.00 0.00
流动负债合计 3,945,451,435.24 2,514,277,234.57 2,734,872,283.41 2,344,132,475.09
非流动负债：
长期借款 290,000,000.00 90,000,000.00 402,100,000.00 0.00
应付债券 0.00 0.00
长期应付款 9,541,865.55 5,786,419.38 9,541,865.55 5,786,419.38
专项应付款 41,210,000.00 0.00 8,380,000.00 0.00
预计负债 0.00 0.00
递延所得税负债 82,972,306.82 42,781,704.67 67,317,410.99 33,287,425.24
其他非流动负债 0.00 0.00
非流动负债合计 423,724,172.37 138,568,124.05 487,339,276.54 39,073,844.62
负债合计 4,369,175,607.61 2,652,845,358.62 3,222,211,559.95 2,383,206,319.71
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 222,320,472.00 222,320,472.00 222,320,472.00 222,320,472.00
资本公积 956,826,723.50 919,452,055.33 969,895,967.52 922,551,184.05
减：库存股
专项储备
盈余公积 118,402,393.53 79,735,761.33 85,713,645.61 64,985,987.71
一般风险准备
未分配利润 419,066,928.23 185,886,551.84 419,827,590.91 142,468,480.48
外币报表折算差额
归属于母公司所有者权益合计1,716,616,517.26 1,407,394,840.50 1,697,757,676.04 1,352,326,124.24
少数股东权益 360,652,573.00 316,923,021.81
所有者权益合计 2,077,269,090.26 1,407,394,840.50 2,014,680,697.85 1,352,326,124.24
负债和所有者权益总计 6,446,444,697.87 4,060,240,199.12 5,236,892,257.80 3,735,532,443.95
9.2.2 利润表
编制单位：深圳中航地产股份有限公司 2009 年1-12 月 单位：元
本期金额 上期金额
项目
合并 母公司 合并 母公司
一、营业总收入 1,751,740,418.21 29,600,612.43 2,030,543,562.48 38,634,904.99
其中：营业收入 1,751,740,418.21 29,600,612.43 2,030,543,562.48 38,634,904.99
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 1,678,804,786.66 55,708,085.25 2,009,173,169.95 42,893,875.57
其中：营业成本 1,188,459,839.27 318,264.40 1,502,915,720.15 753,708.50
利息支出深圳中航地产股份有限公司2009 年年度报告摘要
25
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净
额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 92,598,881.44 1,513,235.23 81,739,142.25 1,592,091.86
销售费用 187,560,302.96 175,226,580.12
管理费用 191,531,873.93 42,435,841.09 191,606,939.54 33,151,891.81
财务费用 11,135,782.12 10,428,134.53 32,169,101.90 7,505,838.55
资产减值损失 7,518,106.94 1,012,610.00 25,515,685.99 -109,655.15
加：公允价值变动收益（损失
以“-”号填列）
31,691,306.40 23,229,036.40 -20,316,361.50 -5,984,167.50
投资收益（损失以“-”号
填列）
13,855,222.43 58,775,485.44 22,896,777.54 154,454,509.92
其中：对联营企业和合
营企业的投资收益
汇兑收益（损失以“-”号填
列）
三、营业利润（亏损以“-”号填
列）
118,482,160.38 55,897,049.02 23,950,808.57 144,211,371.84
加：营业外收入 32,946,557.90 22,874,700.60 4,423,379.18 283,717.33
减：营业外支出 2,668,477.86 306,973.68 4,574,582.37 1,419,391.33
其中：非流动资产处置损失866,541.46 296,196.30 516,315.10 60,437.93
四、利润总额（亏损总额以“-”
号填列）
148,760,240.42 78,464,775.94 23,799,605.38 143,075,697.84
减：所得税费用 55,275,172.22 9,180,907.36 19,907,348.72 -893,021.70
五、净利润（净亏损以“-”号填
列）
93,485,068.20 69,283,868.58 3,892,256.66 143,968,719.54
归属于母公司所有者的净
利润
62,867,532.17 69,283,868.58 8,333,557.51 143,968,719.54
少数股东损益 30,617,536.03 -4,441,300.85
六、每股收益：
（一）基本每股收益 0.2828 0.3116 0.0375 0.6476
（二）稀释每股收益 0.2828 0.3116 0.0375 0.6476
七、其他综合收益 -1,007,908.52 -402,908.52 -25,045,760.00 -19,385,760.00
八、综合收益总额 92,477,159.68 68,880,960.06 -21,153,503.34 124,582,959.54
归属于母公司所有者的综
合收益总额
61,859,623.65 68,880,960.06 -16,712,202.49 124,582,959.54
归属于少数股东的综合收
益总额
30,617,536.03 -4,441,300.85
9.2.3 现金流量表
编制单位：深圳中航地产股份有限公司 2009 年1-12 月 单位：元深圳中航地产股份有限公司2009 年年度报告摘要
26
本期金额 上期金额
项目
合并 母公司 合并 母公司
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的
现金
2,885,160,909.84 1,763,722,680.68
客户存款和同业存放款项
净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金
净增加额
收到原保险合同保费取得
的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加
额
处置交易性金融资产净增
加额
收取利息、手续费及佣金的
现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还 12,096,860.96
收到其他与经营活动有关
的现金
328,940,867.10 28,831,994.33 243,422,804.68 31,377,400.06
经营活动现金流入小计3,214,101,776.94 28,831,994.33 2,019,242,346.32 31,377,400.06
购买商品、接受劳务支付的
现金
1,459,839,715.61 1,522,226,096.63
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项
净增加额
支付原保险合同赔付款项
的现金
支付利息、手续费及佣金的
现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支
付的现金
385,047,926.05 35,312,743.81 328,121,281.51 26,297,555.45
支付的各项税费 217,506,992.28 6,680,593.09 162,619,121.67 7,685,705.21
支付其他与经营活动有关
的现金
616,116,518.56 229,159,984.96 344,662,284.75 271,106,599.30
经营活动现金流出小计2,678,511,152.50 271,153,321.86 2,357,628,784.56 305,089,859.96
经营活动产生的现金
流量净额
535,590,624.44 -242,321,327.53 -338,386,438.24 -273,712,459.90
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 33,228,745.41 28,216,684.44
取得投资收益收到的现金 83,445,932.26 1,291,600.00 68,984,056.57
处置固定资产、无形资产和22,062,100.00 22,002,000.00 9,800,615.00 9,155,200.00深圳中航地产股份有限公司2009 年年度报告摘要
27
其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单
位收到的现金净额
10,694,218.97 8,071,413.07 34,080,000.00
收到其他与投资活动有关
的现金
61,486.30
投资活动现金流入小计65,985,064.38 133,664,616.70 19,225,114.37 112,219,256.57
购建固定资产、无形资产和
其他长期资产支付的现金
144,046,356.20 4,603,045.60 136,029,816.04 1,247,202.00
投资支付的现金 19,000,000.00 110,600,000.00 53,168,331.38 609,575,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单
位支付的现金净额
95,624,786.18 92,574,767.04
支付其他与投资活动有关
的现金
投资活动现金流出小计258,671,142.38 115,203,045.60 281,772,914.46 610,822,202.00
投资活动产生的现金
流量净额
-192,686,078.00 18,461,571.10 -262,547,800.09 -498,602,945.43
三、筹资活动产生的现金流
量：
吸收投资收到的现金 20,725,000.00
其中：子公司吸收少数股东
投资收到的现金
20,725,000.00
取得借款收到的现金 2,685,000,000.00 2,285,000,000.00 3,201,276,953.76 2,435,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关
的现金
筹资活动现金流入小计2,685,000,000.00 2,285,000,000.00 3,222,001,953.76 2,435,000,000.00
偿还债务支付的现金 2,506,391,173.61 1,739,124,375.00 2,631,411,088.03 1,795,875,625.00
分配股利、利润或偿付利息
支付的现金
187,236,581.60 109,707,852.05 207,788,461.30 165,694,291.20
其中：子公司支付给少数股
东的股利、利润
39,805,110.01 288,617.54
支付其他与筹资活动有关
的现金
筹资活动现金流出小计2,693,627,755.21 1,848,832,227.05 2,839,199,549.33 1,961,569,916.20
筹资活动产生的现金
流量净额
-8,627,755.21 436,167,772.95 382,802,404.43 473,430,083.80
四、汇率变动对现金及现金等价
物的影响
-7,354,411.04
五、现金及现金等价物净增加额334,276,791.23 212,308,016.52 -225,486,244.94 -298,885,321.53
加：期初现金及现金等价物
余额
590,558,789.92 257,247,395.06 816,045,034.86 556,132,716.59
六、期末现金及现金等价物余额924,835,581.15 469,555,411.58 590,558,789.92 257,247,395.06深圳中航地产股份有限公司2009 年年度报告摘要
28
9.2.4 合并所有者权益变动表
编制单位：深圳中航地产股份有限公司 2009 年度 单位：元
本期金额 上年金额
归属于母公司所有者权益 归属于母公司所有者权益
项目 实收资
本（或
股本）
资本公
积
减：库
存股
专项储
备
盈余公
积
一般风
险准备
未分配
利润
其他
少数股
东权益
所有者
权益合
计
实收资
本（或
股本）
资本公
积
减：库
存股
专项储
备
盈余公
积
一般风
险准备
未分配
利润
其他
少数股
东权益
所有者
权益合
计
一、上年年末余额
222,32
0,472.0
0
969,89
5,967.5
2
85,713,
645.61
419,82
7,590.9
1
316,92
3,021.8
1
2,014,6
80,697.
85
222,32
0,472.0
0
988,70
0,064.3
6
51,743,
906.18
237,22
1,820.0
7
253,21
8,896.0
3
1,753,2
05,158.
64
加：会计政策变更 0.00
26,187,
520.60
235,68
7,685.4
3
19,138,
569.39
281,01
3,775.4
2
前期差错更正
其他 0.00 0.00
9,684,8
64.79
9,684,8
64.79
二、本年年初余额
222,32
0,472.0
0
969,89
5,967.5
2
85,713,
645.61
419,82
7,590.9
1
316,92
3,021.8
1
2,014,6
80,697.
85
222,32
0,472.0
0
998,38
4,929.1
5
77,931,
426.78
472,90
9,505.5
0
272,35
7,465.4
2
2,043,9
03,798.
85
三、本年增减变动金额
（减少以“-”号填列）
-13,069
,244.02
32,688,
747.92
-760,66
2.68
43,729,
551.19
62,588,
392.41
-28,488
,961.63
7,782,2
18.83
-53,081
,914.59
44,565,
556.39
-29,223
,101.00
（一）净利润
62,867,
532.17
30,617,
536.03
93,485,
068.20
8,333,5
57.51
-4,441,
300.85
3,892,2
56.66深圳中航地产股份有限公司2009 年年度报告摘要
29
（二）其他综合收益
-1,007,
908.52
-1,007,
908.52
-25,045
,760.00
-25,045
,760.00
上述（一）和（二）小
计
-1,007,
908.52
62,867,
532.17
30,617,
536.03
92,477,
159.68
-25,045
,760.00
0.00
8,333,5
57.51
-4,441,
300.85
-21,153
,503.34
（三）所有者投入和减
少资本
-12,061
,335.50
-19,823
,423.33
38,482,
234.07
6,597,4
75.24
-3,443,
201.63
2,133.8
0
1,944,7
30.93
88,937,
001.72
87,440,
664.82
1．所有者投入资本
75,350,
000.00
75,350,
000.00
20,725,
000.00
20,725,
000.00
2．股份支付计入所
有者权益的金额
0.00
3．其他
-12,061
,335.50
-19,823
,423.33
-36,867
,765.93
-68,752
,524.76
-3,443,
201.63
2,133.8
0
1,944,7
30.93
68,212,
001.72
66,715,
664.82
（四）利润分配
32,688,
747.92
-43,804
,771.52
-25,370
,218.91
-36,486
,242.51
0.00
7,780,0
85.03
-63,360
,203.03
-39,930
,144.48
-95,510
,262.48
1．提取盈余公积
32,688,
747.92
-32,688
,747.92
7,780,0
85.03
-7,780,
085.03
2．提取一般风险准
备
3．对所有者（或股
东）的分配
-11,116
,023.60
-25,370
,218.91
-36,486
,242.51
-55,580
,118.00
-39,930
,144.48
-95,510
,262.48
4．其他 0.00
（五）所有者权益内部
结转
0.00
1．资本公积转增资 0.00深圳中航地产股份有限公司2009 年年度报告摘要
30
本（或股本）
2．盈余公积转增资
本（或股本）
3．盈余公积弥补亏
损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
四、本期期末余额
222,32
0,472.0
0
956,82
6,723.5
0
118,40
2,393.5
3
419,06
6,928.2
3
360,65
2,573.0
0
2,077,2
69,090.
26
222,32
0,472.0
0
969,89
5,967.5
2
85,713,
645.61
419,82
7,590.9
1
316,92
3,021.8
1
2,014,6
80,697.
85
9.2.5 母公司所有者权益变动表
编制单位：深圳中航地产股份有限公司 2009 年度 单位：元
本期金额 上年金额
项目 实收资本
（或股
本）
资本公积
减：库存
股
专项储备盈余公积
一般风险
准备
未分配利
润
所有者权
益合计
实收资本
（或股
本）
资本公积
减：库存
股
专项储备盈余公积
一般风险
准备
未分配利
润
所有者权
益合计
一、上年年末余额
222,320,4
72.00
922,551,1
84.05
64,985,98
7.71
142,468,4
80.48
1,352,326
,124.24
222,320,4
72.00
942,220,6
58.85
51,671,01
7.62
-69,326,9
38.70
1,146,885
,209.77
加：会计政策变更 0.00 0.00 0.00
13,672,17
8.77
0.00
123,049,6
08.96
136,721,7
87.73深圳中航地产股份有限公司2009 年年度报告摘要
31
前期差错更正
其他
二、本年年初余额
222,320,4
72.00
922,551,1
84.05
64,985,98
7.71
142,468,4
80.48
1,352,326
,124.24
222,320,4
72.00
942,220,6
58.85
65,343,19
6.39
53,722,67
0.26
1,283,606
,997.50
三、本年增减变动金额（减
少以“-”号填列）
-3,099,12
8.72
14,749,77
3.62
43,418,07
1.36
55,068,71
6.26
-19,669,4
74.80
-357,208.
68
88,745,81
0.22
68,719,12
6.74
（一）净利润
69,283,86
8.58
69,283,86
8.58
143,968,7
19.54
143,968,7
19.54
（二）其他综合收益
-402,908.
52
-402,908.
52
-19,385,7
60.00
-19,385,7
60.00
上述（一）和（二）小计
-402,908.
52
69,283,86
8.58
68,880,96
0.06
-19,385,7
60.00
143,968,7
19.54
124,582,9
59.54
（三）所有者投入和减少
资本
-2,696,22
0.20
-2,696,22
0.20
-283,714.
80
-283,714.
80
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有
者权益的金额
3．其他
-2,696,22
0.20
-2,696,22
0.20
-283,714.
80
-283,714.
80
（四）利润分配
14,749,77
3.62
-25,865,7
97.22
-11,116,0
23.60
-357,208.
68
-55,222,9
09.32
-55,580,1
18.00
1．提取盈余公积
14,749,77
3.62
-14,749,7
73.62
0.00
2．提取一般风险准备 -357,208. 357,208.6深圳中航地产股份有限公司2009 年年度报告摘要
32
68 8
3．对所有者（或股东）
的分配
-11,116,0
23.60
-11,116,0
23.60
0.00
-55,580,1
18.00
-55,580,1
18.00
4．其他
（五）所有者权益内部结
转
1．资本公积转增资本
（或股本）
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
四、本期期末余额
222,320,4
72.00
919,452,0
55.33
79,735,76
1.33
185,886,5
51.84
1,407,394
,840.50
222,320,4
72.00
922,551,1
84.05
64,985,98
7.71
142,468,4
80.48
1,352,326
,124.24深圳中航地产股份有限公司2009 年年度报告摘要
33
9.3 与最近一期年度报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的具体说明
√ 适用 □ 不适用
报告期内公司会计政策变更情况
公司第五届董事会第二十六次会议审议通过了《关于公司投资性房地产会计政策变更的议案》及《公司投资性房地产公
允价值计量管理办法（试行）》，决定自2009 年1 月1 日起，对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。本次会计政策
的变更情况如下：
（1）本次会计政策变更前采用的会计政策：资产负债表日，公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。公司对投
资性房地产扣除10％残值后按50 年平均摊销；
（2）本次会计政策变更后采用的会计政策：资产负债表日，公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不对
其计提折旧或进行摊销，并以期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入
当期损益，并在2007 年及2008 年度可比报表中进行追溯调整。
报告期内，因该项会计政策变更，公司投资性房地产公允价值在报告期初调增3.37 亿元,报告期末净利润调增约0.25 亿元。
9.4 重大会计差错的内容、更正金额、原因及其影响
□ 适用 √ 不适用
9.5 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明
√ 适用 □ 不适用
1、本年度合并财务报表范围变更如下，增加三家子公司：投资设立江苏中航地产有限公司、投资设立西安市天阅酒店有
限公司及收购同一控制下的深圳中航幕墙工程有限公司。减少一家子公司：因解除股权转让协议，江西佳利商城市场开发有
限公司不再纳入合并报表。
2、母公司拥有半数以上股权，但未能对其形成控制的被投资单位及其原因
本公司持有的深圳市南光工贸发展有限公司、海南南光经济发展公司、广州市南光房地产发展有限公司因该公司由于连
续多年亏损，多年以前已不再经营，本公司也不再委派管理人员进行管理。本公司对上述子公司的长期股权投资帐面价值已
减记至零, 上述未纳入合并报表的公司已无任何业务收支发生, 对本公司的合并报表已无任何影响。本公司准备对上述子公司
启动破产清算程序深圳中航地产股份有限公司2009 年年度报告摘要
34
深圳中航地产股份有限公司
董 事 会
二○一○年三月十二日
