中航地产股份有限公司
审计报告
大华审字[2013] 001948 号
大 华 会 计 师 事 务 所 (特 殊 普 通 合 伙 )
Da Hua Certified Public Accountants（Special General Partnership）
中航地产股份有限公司
审计报告及财务报表
（2012 年 1 月 1 日至 2012 年 12 月 31 日止）
目 录 页 次
一、 审计报告 1-2
二、 已审财务报表
合并及母公司资产负债表 1-4
合并及母公司利润表 5-6
合并及母公司现金流量表 7-8
合并及母公司所有者权益变动表 9-12
财务报表附注 13-145
审 计 报 告
大华审字[2013] 001948 号
中航地产股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的中航地产股份有限公司(以下简称“中航地
产”)财务报表，包括 2012 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，
2012 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并
及母公司所有者权益变动表以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
编制和公允列报财务报表是中航地产管理层的责任，这种责任包
括：（1）按照企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反
映；（2）设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由
于舞弊或错误导致的重大错报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意
见。我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国
注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德守则，计划和执行审计工
作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的
审计证据。选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞
审计报告 第 1 页
弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，
注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制，以设计
恰当的审计程序。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性
和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意
见提供了基础。
三、审计意见
我们认为，中航地产的财务报表在所有重大方面按照企业会计准
则的规定编制，公允反映了中航地产 2012 年 12 月 31 日的合并及母
公司财务状况以及 2012 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
大华会计师事务所(特殊普通合伙) 中国注册会计师：徐德
中国北京 中国注册会计师：薛祈明
二〇一三年二月二十八日
审计报告 第 2 页
中航地产股份有限公司
2012 年度
财务报表
中航地产股份有限公司
合并资产负债表
2012年12月31日
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
资 产 附注五 期末余额 期初余额
流动资产
货币资金 （一） 1,436,048,870.15 915,848,128.74
交易性金融资产 --- ---
应收票据 --- ---
应收账款 （二） 379,927,219.66 299,389,482.12
预付款项 （三） 417,113,582.68 454,365,289.06
应收利息 --- ---
应收股利 --- ---
其他应收款 （四） 1,036,081,456.94 869,560,537.26
存货 （五） 6,475,909,016.99 5,268,565,722.76
一年内到期的非流动资产投资 --- ---
其他流动资产 --- ---
流动资产合计 9,745,080,146.42 7,807,729,159.94
非流动资产：
可供出售金融资产 --- ---
持有至到期投资 --- ---
长期应收款 --- ---
长期股权投资 （六） 238,703,374.86 237,811,573.08
投资性房地产 （七） 4,010,563,735.57 2,660,111,893.50
固定资产 （八） 206,830,625.22 178,541,651.44
在建工程 （九） 87,709,670.91 82,945,887.19
工程物资 --- ---
固定资产清理 --- ---
无形资产 （十） 17,748,263.88 18,086,707.80
商誉 --- ---
长期待摊费用 （十一） 110,586,666.30 90,942,104.49
递延所得税资产 （十二） 8,921,263.09 9,009,518.52
其他非流动资产 --- ---
非流动资产合计 4,681,063,599.83 3,277,449,336.02
资产总计 14,426,143,746.25 11,085,178,495.96
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人：仇慎谦 主管会计工作负责人：石正林 会计机构负责人：赵扬
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中航地产股份有限公司
2012 年度
财务报表
中航地产股份有限公司
合并资产负债表（续）
2012 年 12 月 31 日
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
负债和所有者权益 附注五 期末余额 期初余额
流动负债
短期借款 （十四） 1,530,000,000.00 950,000,000.00
应付票据 （十五） 3,000,000.00 ---
应付账款 （十六） 1,134,266,235.45 1,161,198,512.44
预收款项 （十七） 1,733,606,243.67 930,723,965.44
应付职工薪酬 （十八） 112,022,640.80 87,200,144.01
应交税费 （十九） 308,525,508.75 378,648,978.35
应付利息 682,267.89 ---
应付股利 （二十） 40,646,637.44 26,441,231.58
其他应付款 （二十一） 2,153,182,248.57 1,452,395,630.07
一年内到期的非流动负债 （二十二） 310,000,000.00 689,000,000.00
其他流动负债 --- ---
流动负债合计 7,325,931,782.57 5,675,608,461.89
非流动负债： ---
长期借款 （二十三） 2,593,621,480.00 1,661,762,500.00
应付债券 --- ---
长期应付款 （二十四） 9,541,865.55 9,541,865.55
预计负债 --- ---
递延所得税负债 （十二） 447,888,769.68 338,449,029.98
其他非流动负债 （二十五） 13,600,000.00 ---
专项应付款 --- ---
非流动负债合计 3,064,652,115.23 2,009,753,395.53
负债合计 10,390,583,897.80 7,685,361,857.42
所有者权益：
股本 （二十六） 666,961,416.00 333,480,708.00
资本公积 （二十七） 613,402,426.31 971,343,064.78
专项储备 1,212,293.57 ---
盈余公积 （二十八） 135,367,445.46 128,754,608.32
未分配利润 （二十九） 1,503,102,935.35 1,161,983,350.25
归属于母公司所有者权益合计 2,920,046,516.69 2,595,561,731.35
少数股东权益 1,115,513,331.76 804,254,907.19
所有者权益合计 4,035,559,848.45 3,399,816,638.54
负债和所有者权益总计 14,426,143,746.25 11,085,178,495.96
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人：仇慎谦 主管会计工作负责人：石正林 会计机构负责人：赵扬
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2012 年度
财务报表
中航地产股份有限公司
资产负债表
2012 年 12 月 31 日
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
资 产 附注十三 期末余额 期初余额
流动资产
货币资金 265,191,423.87 68,740,702.13
交易性金融资产 --- ---
应收票据 --- ---
应收账款 --- ---
预付款项 2,913,119.00 3,932,257.47
应收利息 --- ---
应收股利 70,273,728.85 ---
其他应收款 （一） 4,295,840,702.23 3,457,324,878.00
存货 --- ---
一年内到期的非流动资产投资 --- ---
其他流动资产 --- ---
流动资产合计 4,634,218,973.95 3,529,997,837.60
非流动资产
可供出售金融资产 --- ---
持有至到期投资 --- ---
长期应收款 --- ---
长期股权投资 （二） 2,773,786,570.67 1,988,841,760.46
投资性房地产 317,842,274.00 306,910,227.00
固定资产 18,205,280.48 18,612,858.17
在建工程 --- ---
工程物资 --- ---
固定资产清理 --- ---
无形资产 2,234,437.88 2,330,275.40
商誉
长期待摊费用 5,385,249.90 6,482,635.52
递延所得税资产 --- ---
其他非流动资产 --- ---
非流动资产合计 3,117,453,812.93 2,323,177,756.55
资产总计 7,751,672,786.88 5,853,175,594.15
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人：仇慎谦 主管会计工作负责人：石正林 会计机构负责人：赵扬
财务报表 第 3 页
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2012 年度
财务报表
中航地产股份有限公司
资产负债表（续）
2012 年 12 月 31 日
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
负债和所有者权益 附注十三 期末余额 期初余额
流动负债
短期借款 1,330,000,000.00 890,000,000.00
应付票据 --- ---
应付账款 --- ---
预收款项 470,530.88 529,347.16
应付职工薪酬 193,663.95 12,433.87
应交税费 (788,605.09) 1,257,907.80
应付利息 --- ---
应付股利 253,594.00 253,594.00
其他应付款 3,469,593,327.94 2,302,170,254.92
一年内到期的非流动负债 160,000,000.00 520,000,000.00
其他流动负债 --- ---
流动负债合计 4,959,722,511.68 3,714,223,537.75
非流动负债：
长期借款 1,227,999,980.00 575,000,000.00
应付债券 --- ---
长期应付款 5,786,419.38 5,786,419.38
预计负债 --- ---
递延所得税负债 67,116,289.16 63,862,427.61
其他非流动负债 --- ---
专项应付款 --- ---
非流动负债合计 1,300,902,688.54 644,648,846.99
负债合计 6,260,625,200.22 4,358,872,384.74
所有者权益
股本 666,961,416.00 333,480,708.00
资本公积 488,857,550.49 825,026,111.06
盈余公积 96,700,813.26 90,087,976.12
未分配利润 238,527,806.91 245,708,414.23
归属于母公司所有者权益合计 1,491,047,586.66 1,494,303,209.41
少数股东权益 --- ---
所有者权益合计 1,491,047,586.66 1,494,303,209.41
负债和所有者权益总计 7,751,672,786.88 5,853,175,594.15
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人：仇慎谦 主管会计工作负责人：石正林 会计机构负责人：赵扬
财务报表 第 4 页
中航地产股份有限公司
2012 年度
财务报表
中航地产股份有限公司
合并利润表
2012 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
项 目 附注五 本期金额 上期金额
一、营业总收入 （三十） 4,185,324,358.74 3,705,924,862.21
二、营业总成本 3,901,822,694.25 3,243,881,617.62
其中：营业成本 （三十） 2,863,609,273.50 2,320,876,110.15
营业税金及附加 （三十一） 383,610,074.87 401,991,958.22
销售费用 （三十二） 142,193,810.08 205,936,778.74
管理费用 （三十三） 252,153,183.85 240,933,999.37
财务费用 （三十四） 229,822,004.26 69,112,874.56
资产减值损失 （三十五） 30,434,347.69 5,029,896.58
加：公允价值变动收益（损失以“－”填列） （七） 382,808,805.96 233,212,491.59
投资收益（损失以“一”号填列） （三十六） 1,002,717.29 21,877,661.20
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 1,002,717.29 (285,542.54)
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 667,313,187.74 717,133,397.38
加：营业外收入 （三十七） 26,028,681.90 8,150,297.27
减：营业外支出 （三十八） 15,456,175.79 2,124,831.80
其中：非流动资产处置损失 613,132.21 625,495.66
四、利润总额（亏损以“－”号填列） 677,885,693.85 723,158,862.85
减：所得税费用 （三十九） 242,390,455.25 222,360,248.47
五、净利润（亏损以“－”号填列） 435,495,238.60 500,798,614.38
其中：被合并方在合并前实现的净利润 --- ---
归属于母公司所有者的净利润 414,428,563.84 517,334,892.89
少数股东损益 21,066,674.76 (16,536,278.51)
六、每股收益
（一）基本每股收益 （四十） 0.6214 0.7757
（二）稀释每股收益 （四十） 0.6214 0.7757
七、其他综合收益 （四十一） (110,915.51) 108,245,428.69
八、综合收益总额 435,384,323.09 609,044,043.07
归属于母公司所有者的综合收益总额 414,317,648.33 624,397,024.16
归属于少数股东的综合收益总额 21,066,674.76 (15,352,981.09)
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2012 年度
财务报表
中航地产股份有限公司
利润表
2012 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
项 目 附注十三 本期金额 上期金额
一、营业总收入 （三） 64,837,314.70 32,615,111.59
二、营业总成本 171,974,415.91 78,495,829.63
其中：营业成本 （三） 9,234,997.72 3,913,172.29
营业税金及附加 3,125,258.39 2,009,856.72
销售费用 --- ---
管理费用 55,410,019.50 57,935,204.67
财务费用 79,572,680.54 11,428,895.95
资产减值损失 24,631,459.76 3,208,700.00
加：公允价值变动收益（损失以“－”填列） 10,932,047.00 ---
投资收益（损失以“一”号填列） （四） 173,240,732.44 131,090,186.37
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 (260,008.77) (285,542.54)
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 77,035,678.23 85,209,468.33
加：营业外收入 2,745,870.20 3,213,039.65
减：营业外支出 10,399,315.46 2,314.28
其中：非流动资产处置损失 --- ---
四、利润总额（亏损以“－”号填列） 69,382,232.97 88,420,193.70
减：所得税费用 3,253,861.55 379,764.76
五、净利润（亏损以“－”号填列） 66,128,371.42 88,040,428.94
归属于母公司所有者的净利润 66,128,371.42 88,040,428.94
其中: 同一控制的被合并方合并前实现的净利润 --- ---
少数股东损益 --- ---
六、其他综合收益 （五） --- 23,172,466.05
七、综合收益总额 66,128,371.42 111,212,894.99
归属于母公司所有者的综合收益总额 66,128,371.42 111,212,894.99
归属于少数股东的综合收益总额 --- ---
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
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2012 年度
财务报表
中航地产股份有限公司
合并现金流量表
2012 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
项 目 附注五 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 4,944,667,059.43 3,594,163,905.75
收到的税费返还 18,405,608.00 ---
收到的其他与经营活动有关的现金 （四十二） 674,087,538.79 824,222,969.03
经营活动现金流入小计 5,637,160,206.22 4,418,386,874.78
购买商品、接受劳务支付的现金 3,321,426,494.48 2,758,021,883.67
支付给职工以及为职工支付的现金 758,259,576.45 616,316,205.57
支付的各项税费 602,739,377.74 468,888,899.23
支付的其他与经营活动有关的现金 （四十二） 1,679,105,861.47 1,213,319,975.25
经营活动现金流出小计 6,361,531,310.14 5,056,546,963.72
经营活动产生的现金流量净额 (724,371,103.92) (638,160,088.94)
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资所收到的现金 --- 4,055,753.06
取得投资收益所收到的现金 --- ---
处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额 277,817.11 180,892.40
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 --- 157,670,545.50
收到的其他与投资活动有关的现金 --- ---
投资活动现金流入小计 277,817.11 161,907,190.96
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金 184,929,090.47 388,248,447.95
投资所支付的现金 125,232,800.00 190,834,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 --- 255,360,797.35
支付的其他与投资活动有关的现金 --- ---
投资活动现金流出小计 310,161,890.47 834,443,245.30
投资活动所产生的现金流量净额 (309,884,073.36) (672,536,054.34)
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资所收到的现金 305,680,424.00 174,997,575.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 305,680,424.00 174,997,575.00
取得借款所收到的现金 5,050,000,000.00 4,192,990,000.00
收到的其他与筹资活动有关的现金 --- ---
筹资活动现金流入小计 5,355,680,424.00 4,367,987,575.00
偿还债务所支付的现金 3,318,284,075.56 3,069,131,785.60
分配股利、利润或偿付利息所支付的现金 501,769,939.39 252,647,701.42
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 481,966.66 3,761,663.00
支付的其他与筹资活动有关的现金 --- ---
筹资活动现金流出小计 3,820,054,014.95 3,321,779,487.02
筹资活动产生的现金流量净额 1,535,626,409.05 1,046,208,087.98
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 --- ---
五、现金及现金等价物净增加额 501,371,231.77 (264,488,055.30)
加：期初现金及现金等价物余额 861,212,712.05 1,125,700,767.35
六、期末现金及现金等价物余额 1,362,583,943.82 861,212,712.05
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人：仇慎谦 主管会计工作负责人：石正林 会计机构负责人：赵扬
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2012 年度
财务报表
中航地产股份有限公司
现金流量表
2012 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
项 目 附注 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 40,348,942.46 ---
收到的税费返还 --- ---
收到的其他与经营活动有关的现金 414,038,392.17 320,875,054.31
经营活动现金流入小计 454,387,334.63 320,875,054.31
购买商品、接受劳务支付的现金 3,346,041.53 ---
支付给职工以及为职工支付的现金 29,579,029.59 26,302,549.93
支付的各项税费 5,065,409.80 13,395,910.26
支付的其他与经营活动有关的现金 416,854,400.38 343,825,052.16
经营活动现金流出小计 454,844,881.30 383,523,512.35
经营活动产生的现金流量净额 (457,546.67) (62,648,458.04)
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资所收到的现金 --- 4,055,753.06
取得投资收益所收到的现金 103,227,012.36 397,294.15
处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额 20,950.00 ---
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 --- 218,894,285.60
收到的其他与投资活动有关的现金 --- ---
投资活动现金流入小计 103,247,962.36 223,347,332.81
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金 2,539,346.00 1,066,986.28
投资所支付的现金 735,330,676.00 397,500,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 125,000,000.00 430,729,503.00
支付的其他与投资活动有关的现金 --- ---
投资活动现金流出小计 862,870,022.00 829,296,489.28
投资活动所产生的现金流量净额 (759,622,059.64) (605,949,156.47)
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资所收到的现金 --- ---
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 --- ---
取得借款所收到的现金 3,940,000,000.00 3,356,000,000.00
收到的其他与筹资活动有关的现金 --- ---
筹资活动现金流入小计 3,940,000,000.00 3,356,000,000.00
偿还债务所支付的现金 2,608,143,075.56 2,737,894,285.60
分配股利、利润或偿付利息所支付的现金 375,326,596.39 185,379,528.51
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 --- ---
支付的其他与筹资活动有关的现金 --- ---
筹资活动现金流出小计 2,983,469,671.95 2,923,273,814.11
筹资活动产生的现金流量净额 956,530,328.05 432,726,185.89
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 --- ---
五、现金及现金等价物净增加额 196,450,721.74 (235,871,428.62)
加：期初现金及现金等价物余额 68,740,702.13 304,612,130.75
六、期末现金及现金等价物余额 265,191,423.87 68,740,702.13
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财务报表 第 8 页
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合并所有者权益变动表
2012 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
本期金额
项 目 归属于母公司所有者权益
少数股东权益 所有者权益合计
实收资本（或股本） 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 其他
一、上年年末余额 333,480,708.00 971,343,064.78 --- --- 128,754,608.32 --- 1,161,983,350.25 --- 804,254,907.19 3,399,816,638.54
加：会计政策变更 --- --- --- --- --- --- --- --- --- ---
前期差错更正 --- --- --- --- --- --- --- --- --- ---
同一控制下的企业合并 --- --- --- --- --- --- --- --- --- ---
二、本年年初余额 333,480,708.00 971,343,064.78 --- - 128,754,608.32 --- 1,161,983,350.25 --- 804,254,907.19 3,399,816,638.54
三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列） 333,480,708.00 (357,940,638.47) --- 1,212,293.57 6,612,837.14 --- 341,119,585.10 --- 311,258,424.57 635,743,209.91
（一）净利润 --- --- --- --- --- --- 414,428,563.84 --- 21,066,674.76 435,495,238.60
（二）其他综合收益 --- (110,915.51) --- --- --- --- --- --- (110,915.51)
上述（一）和（二）小计 --- (110,915.51) --- --- --- --- 414,428,563.84 --- 21,066,674.76 435,384,323.09
（三）所有者投入和减少资本 --- (24,349,014.96) --- --- --- --- --- --- 297,350,150.84 273,001,135.88
1．所有者投入资本 --- 16,643,880.31 --- --- --- --- --- --- 386,133,534.17 402,777,414.48
2．股份支付计入所有者权益的金额 --- --- --- --- --- --- --- --- --- ---
3．其他 --- (40,992,895.27) --- --- --- --- --- --- (88,783,383.33) (129,776,278.60)
（四）利润分配 --- --- --- --- 6,612,837.14 --- (73,308,978.74) --- (8,323,153.63) (75,019,295.23)
1．提取盈余公积 --- --- --- --- 6,612,837.14 --- (6,612,837.14) --- --- ---
2．提取一般风险准备 --- --- --- --- --- --- - --- --- ---
3．对所有者（或股东）的分配 --- --- --- --- --- --- (66,696,141.60) --- (8,323,153.63) (75,019,295.23)
4．其他 --- --- --- --- --- --- --- --- --- ---
（五）所有者权益内部结转 333,480,708.00 (333,480,708.00) --- --- --- --- --- --- --- ---
1．资本公积转增资本（或股本） 333,480,708.00 (333,480,708.00) --- --- --- --- --- --- --- ---
2．盈余公积转增资本（或股本） --- --- --- --- --- --- --- --- --- ---
3．盈余公积弥补亏损 --- --- --- --- --- --- --- --- --- ---
4．其他 --- --- --- --- --- --- --- --- --- ---
（六）专项储备 --- --- --- 1,212,293.57 --- --- --- --- 1,164,752.60 2,377,046.17
1．本年提取 --- --- --- 1,212,293.57 --- --- --- --- 1,164,752.60 2,377,046.17
2．本年使用 --- --- --- --- --- --- --- --- --- ---
四、本年年末余额 666,961,416.00 613,402,426.31 --- 1,212,293.57 135,367,445.46 --- 1,503,102,935.35 --- 1,115,513,331.76 4,035,559,848.45
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财务报表
中航地产股份有限公司
合并所有者权益变动表（续）
2012 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
上期金额
项 目 归属于母公司所有者权益
少数股东权益 所有者权益合计
实收资本（或股本） 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 其他
一、上年年末余额 222,320,472.00 948,792,542.51 --- --- 119,950,565.43 --- 686,800,571.05 --- 384,428,582.94 2,362,292,733.93
加：会计政策变更 --- --- --- --- --- --- --- --- --- ---
前期差错更正 --- --- --- --- --- --- --- --- --- ---
同一控制下的企业合并 --- --- --- --- --- --- --- --- --- ---
二、本年年初余额 222,320,472.00 948,792,542.51 --- --- 119,950,565.43 --- 686,800,571.05 --- 384,428,582.94 2,362,292,733.93
三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列） 111,160,236.00 22,550,522.27 --- --- 8,804,042.89 --- 475,182,779.20 --- 419,826,324.25 1,037,523,904.61
（一）净利润 --- --- --- --- --- --- 517,334,892.89 --- (16,536,278.51) 500,798,614.38
（二）其他综合收益 --- 107,062,131.27 --- --- --- --- - --- 1,183,297.42 108,245,428.69
上述（一）和（二）小计 --- 107,062,131.27 --- --- --- --- 517,334,892.89 --- (15,352,981.09) 609,044,043.07
（三）所有者投入和减少资本 --- 26,648,627.00 --- --- --- --- --- --- 438,940,968.34 465,589,595.34
1．所有者投入资本 --- 31,262,292.21 --- --- --- --- --- --- 438,995,654.54 470,257,946.75
2．股份支付计入所有者权益的金额 --- --- --- --- --- --- --- --- --- ---
3．其他 --- (4,613,665.21) --- --- --- --- --- --- (54,686.20) (4,668,351.41)
（四）利润分配 --- --- --- --- 8,804,042.89 --- (42,152,113.69) --- (3,761,663.00) (37,109,733.80)
1．提取盈余公积 --- --- --- --- 8,804,042.89 --- (8,804,042.89) --- --- ---
2．提取一般风险准备 --- --- --- --- --- --- --- --- --- ---
3．对所有者（或股东）的分配 --- --- --- --- --- --- (33,348,070.80) --- (3,761,663.00) (37,109,733.80)
4．其他 --- --- --- --- --- --- --- --- --- ---
（五）所有者权益内部结转 111,160,236.00 (111,160,236.00) --- --- --- --- --- --- --- ---
1．资本公积转增资本（或股本） 111,160,236.00 (111,160,236.00) --- --- --- --- --- --- --- ---
2．盈余公积转增资本（或股本） --- --- --- --- --- --- --- --- --- ---
3．盈余公积弥补亏损 --- --- --- --- --- --- --- --- --- ---
4．其他 --- --- --- --- --- --- --- --- --- ---
（六）专项储备 --- --- --- --- --- --- --- --- --- ---
1．本年提取 --- --- --- --- --- --- --- --- --- ---
2．本年使用 --- --- --- --- --- --- --- --- --- ---
四、本年年末余额 333,480,708.00 971,343,064.78 --- --- 128,754,608.32 --- 1,161,983,350.25 --- 804,254,907.19 3,399,816,638.54
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所有者权益变动表
2012 年度
（除特别注明外, 金额单位均为人民币元）
本期金额
项 目
实收资本（或股本） 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末余额 333,480,708.00 825,026,111.06 --- --- 90,087,976.12 --- 245,708,414.23 1,494,303,209.41
加：会计政策变更 --- --- --- --- --- --- --- ---
前期差错更正 --- --- --- --- --- --- --- ---
其他 --- --- --- --- --- --- --- ---
二、本年年初余额 333,480,708.00 825,026,111.06 --- --- 90,087,976.12 --- 245,708,414.23 1,494,303,209.41
三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列） 333,480,708.00 (336,168,560.57) --- --- 6,612,837.14 --- (7,180,607.32) (3,255,622.75)
（一）净利润 --- --- --- --- --- --- 66,128,371.42 66,128,371.42
（二）其他综合收益 --- --- --- --- --- --- --- ---
上述（一）和（二）小计 --- --- --- --- --- --- 66,128,371.42 66,128,371.42
（三）所有者投入和减少资本 --- (2,687,852.57) --- --- --- --- --- (2,687,852.57)
1．所有者投入资本 --- --- --- --- --- --- --- ---
2．股份支付计入所有者权益的金额 --- --- --- --- --- --- --- ---
3．其他 --- (2,687,852.57) --- --- --- --- --- (2,687,852.57)
（四）利润分配 --- --- --- --- 6,612,837.14 --- (73,308,978.74) (66,696,141.60)
1．提取盈余公积 --- --- --- --- 6,612,837.14 --- (6,612,837.14) ---
2.提取一般风险准备 --- --- --- --- --- --- --- ---
3．对所有者（或股东）的分配 --- --- --- --- --- --- (66,696,141.60) (66,696,141.60)
4．其他 --- --- --- --- --- --- --- ---
（五）所有者权益内部结转 333,480,708.00 (333,480,708.00) --- --- --- --- --- ---
1．资本公积转增资本（或股本） 333,480,708.00 (333,480,708.00) --- --- --- --- --- ---
2．盈余公积转增资本（或股本） --- --- --- --- --- --- --- ---
3．盈余公积弥补亏损 --- --- --- --- --- --- --- ---
4．其他 --- --- --- --- --- --- --- ---
（六）专项储备 --- --- --- --- --- --- --- ---
1．本年提取 --- --- --- --- --- --- --- ---
2．本年使用 --- --- --- --- --- --- --- ---
四、本年年末余额 666,961,416.00 488,857,550.49 --- --- 96,700,813.26 --- 238,527,806.91 1,491,047,586.66
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人：仇慎谦 主管会计工作负责人：石正林 会计机构负责人：赵扬
财务报表 第 11 页
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股东权益变动表（续）
2012 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
上期金额
项 目
实收资本（或股本） 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末余额 222,320,472.00 915,710,101.21 --- --- 81,283,933.23 --- 199,820,098.98 1,419,134,605.42
加：会计政策变更 --- --- --- --- --- --- --- ---
前期差错更正 --- --- --- --- --- --- --- ---
其他 --- --- --- --- --- --- --- ---
二、本年年初余额 222,320,472.00 915,710,101.21 --- --- 81,283,933.23 --- 199,820,098.98 1,419,134,605.42
三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列） 111,160,236.00 (90,683,990.15) --- --- 8,804,042.89 --- 45,888,315.25 75,168,603.99
（一）净利润 --- --- --- --- --- --- 88,040,428.94 88,040,428.94
（二）其他综合收益 --- 23,172,466.05 --- --- --- --- --- 23,172,466.05
上述（一）和（二）小计 --- 23,172,466.05 --- --- --- --- 88,040,428.94 111,212,894.99
（三）所有者投入和减少资本 --- (2,696,220.20) --- --- --- --- --- (2,696,220.20)
1．所有者投入资本 --- --- --- --- --- --- --- ---
2．股份支付计入所有者权益的金额 --- --- --- --- --- --- --- ---
3．其他 --- (2,696,220.20) --- --- --- --- --- (2,696,220.20)
（四）利润分配 --- --- --- --- 8,804,042.89 --- (42,152,113.69) (33,348,070.80)
1．提取盈余公积 --- --- --- --- 8,804,042.89 --- (8,804,042.89) ---
2.提取一般风险准备 --- --- --- --- --- --- --- ---
3．对所有者（或股东）的分配 --- --- --- --- --- --- (33,348,070.80) (33,348,070.80)
4．其他 --- --- --- --- --- --- --- ---
（五）所有者权益内部结转 111,160,236.00 (111,160,236.00) --- --- --- --- --- ---
1．资本公积转增资本（或股本） 111,160,236.00 (111,160,236.00) --- --- --- --- --- ---
2．盈余公积转增资本（或股本） --- --- --- --- --- --- --- ---
3．盈余公积弥补亏损 --- --- --- --- --- --- --- ---
4．其他 --- --- --- --- --- --- --- ---
（六）专项储备 --- --- --- --- --- --- --- ---
1．本年提取 --- --- --- --- --- --- --- ---
2．本年使用 --- --- --- --- --- --- --- ---
四、本年年末余额 333,480,708.00 825,026,111.06 --- --- 90,087,976.12 --- 245,708,414.23 1,494,303,209.41
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中航地产股份有限公司
2012 年度
财务报表附注
中航地产股份有限公司
2012 年度财务报表附注
一、基本情况
(一)历史沿革
中航地产股份有限公司(以下简称“本公司”或“公司”) 于 1994 年 3 月 30 日经深圳市人民
政府以深府函（1994）13 号文批准设立。公司前身原名“深圳南光联合发展公司”,系 1985 年 5
月 29 日于深圳注册成立的全民所有制企业，经深府函（1994）13 号文批准原“深圳南光联合
发展公司”改组为“深圳南光(集团)股份有限公司”。经深圳市证券管理办公室以深证办复
（1994）第 142 号文批准，向社会公开发行人民币普通股 9,100 万股。深圳证券交易所以深
证市字（1994）第 23 号文批准公司股票于 1994 年 9 月 28 日上市交易。公司股改上市时注册
资本为人民币 91,000,000.00 元。
根据公司股东大会“关于一九九四年度分红派息的决议”及深证办复[1995]27 号文批准，
以 9,100 万股为基数，向全体股东每 10 股送 3 股红股，合计送股 2,730 万股。该次送股后公
司的注册资本由原 91,000,000.00 元增至 118,300,000.00 元。
根据 1996 年度公司股东大会分红派息方案及深证办复[1997]81 号文批准，以 11,830 万股
为基数，向全体股东每 10 股送 1 股红股，合计送股 1,183 万股。该次送股增加公司股本
11,830,000.00 元。
根据 1997 年度公司临时股东大会决议、深证办字[1997]027 号文及证监上字[1997]64 号
文批准，向全体股东实际配股 9,195,472 股。该次配股增加公司股本 9,195,472.00 元。
1997 年的送股及配股共计增加公司股本 21,025,472.00 元。该次送股及配股后公司的注册
资本由原 118,300,000.00 元增至 139,325,472.00 元。
2005 年 1 月 20 日，深圳中航集团股份有限公司分别与中国新时代控股（集团）公司、黄
石市协力经济合作公司、北京展览馆、新疆生产建设兵团农业建设第十师等四家单位签订了
《股权转让协议》，深圳中航集团股份有限公司合计受让 1,680.36 万股本公司的法人股。
2006 年 4 月 4 日，上述股权转让事宜完成过户手续。通过本次股权转让，中国航空技术
深圳有限公司直接、间接持有本公司股份比例增至 44.90%。
2006 年 4 月，本公司完成股权分置改革，流通股股东每持有 10 股流通股股份获得非流通
财务报表附注 第 13 页
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2012 年度
财务报表附注
股股东支付的 3 股的对价安排。股权分置改革方案实施后，所有股份均为流通股，公司总股
本 13,932.5472 万股。其中，有限售条件的流通股股份为 8,969.8659 万股，占公司总股本的
64.38%；无限售条件的流通股股份增加到 4,962.6813 万股,占总股本的 35.62%。股权分置改革
完成后，中国航空技术深圳有限公司直接、间接持有本公司股份为 39.82%，仍为本公司第一
大股东。
2007 年 8 月 24 日至 2007 年 9 月 11 日，公司非公开发行股份 8,299.5 万股，其中公司向
大股东及其关联方实际定向增发 5,600 万股，向机构投资者实际定向增发 2,699.5 万股。
公司 2007 年第二次临时股东大会同意公司注册资本由人民币 139,325,472.00 元增至人民
币 222,320,472.00 元。该次临时股东大会还决定公司将原用名“深圳市南光（集团）股份有限
公司”变更为“深圳中航地产股份有限公司”。
公司 2007 年 11 月完成定向增发后，中国航空技术深圳有限公司直接、间接持有公司股
份由 39.82%(持股数为 55,473,686 股)增至 50.14%（持股数为 111,473,686 股）。
公司 2010 年第一次临时股东大会决定公司将原用名“深圳中航地产股份有限公司”变更为
“中航地产股份有限公司”。
公司 2010 年度股东大会于 2011 年 4 月审议通过公司以总股本 222,320,472 股为基数，以
资本公积向全体股东每 10 股转增 5 股，合计送股 111,160,236 股。该次送股后公司的注册资
本由原 222,320,472.00 元增至 333,480,708.00 元。
公司 2011 年度股东大会于 2012 年 3 月 30 日审议通过了第六届董事会第三十四次会议通
过的《公司 2011 年度利润分配预案》，同意公司以总股本 333,480,708 股为基数，以资本公
积向全体股东每 10 股转增 10 股，合计送股 333,480,708 股。中国证券登记结算公司深圳分公
司于 2012 年 5 月 17 日完成以上送股的股权登记手续。2012 年 5 月 18 日,大华会计师事务所
有限公司以大华验字[2012]042 号验资报告对以上资本公积转增的注册资本 333,480,708.00 元
予以验证。2012 年 6 月 27 日取得深圳市市场监督管理局颁发的增资后的注册号为
440301103009475 的企业法人营业执照。该次送股后公司的注册资本由原 333,480,708.00 元增
至 666,961,416.00 元。
截至 2012 年 12 月 31 日，经上述变更后公司股本情况为: 累计发行股本总数为 666,961,416
股，公司注册资本为 666,961,416.00 元。公司控股股东中国航空技术深圳有限公司直接、间接
持有公司股份仍为 50.14%,但持股数由原 167,210,530 股增至 334,421,060 股。
财务报表附注 第 14 页
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财务报表附注
(二)行业性质
本公司属以房地产行业为主的综合类。
(三)经营范围
公司经营范围为：房地产开发、经营、从事各类投资、开办商场、宾馆服务配套设施、
国内商业物资供销业（不含专营、专控、专买商品）；自有物业管理、经营、举办各种产品展
销、开展科技交流活动、举办科技学术交流会议、劳务派遣。公司注册地：深圳市福田区振
华路 163 号飞亚达大厦六楼。总部办公地同注册地。
(四)主要产品、劳务
本公司及子公司主要产品、劳务包括：以商品住宅及商铺的开发和销售为主；工业地
产开发；与房地产开发相关的建筑施工、监理工程服务、幕墙工程服务；自有物业出租；物
业管理与经营服务等。
(五)公司基本架构
根据国家法律法规和公司章程规定, 公司设立了股东大会、董事会、监事会及经营管理层
的架构，董事会设立了战略委员会、审核委员会、提名和薪酬委员会等四个专门委员会。根
据公司总部定位与功能，公司设置战略及运营管理部、行政管理部、人力资源部、财务管理
部、法务监察审计部、投资拓展部、战略采购部、客户服务部。根据业务发展需要，公司设
置中航城事业部、主题地产事业部和工业地产事业部，围绕核心产品，实行专业化运作与管
理。
二、主要会计政策、会计估计和前期差错
(一)财务报表的编制基础
公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部于 2006 年 2 月 15 日
颁布的《企业会计准则——基本准则》和 38 项具体会计准则、其后颁布的企业会计准则应用
指南、企业会计准则解释及其他相关规定(以下合称“企业会计准则”)、中国证券监督管理委员
会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》(2010 年修订)
进行确认和计量，在此基础上编制财务报表。
(二)遵循企业会计准则的声明
财务报表附注 第 15 页
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财务报表附注
公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了报告期公司的财
务状况、经营成果、现金流量等有关信息。
(三)会计期间
自公历 1 月 1 日至 12 月 31 日止为一个会计年度。
(四)记账本位币
采用人民币为记账本位币。
(五)同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
1、同一控制下的企业合并
对于同一控制下的企业合并，合并方在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被
合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行
股份面值总额）的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
被合并各方采用的会计政策与本公司不一致的，本公司在合并日按照本公司会计政策进
行调整，在此基础上按照企业会计准则规定确认。
2、非同一控制下的企业合并
对于非同一控制下的企业合并，合并成本为购买方在购买日为取得对被购买方的控制权
而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。
通过多次交换交易分步实现的非同一控制下企业合并，区分个别财务报表和合并财务报
表进行相关会计处理：
（1）在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新
增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其
他综合收益的，在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益（例如，可供出售金融资产公
允价值变动计入资本公积的部分，下同）转入当期投资收益。
（2）在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日
的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持
有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益转为购买日所属当期投
资收益。
购买方为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理
费用，于发生时计入当期损益；购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易
费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
购买方对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认
为商誉。购买方对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，经复
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财务报表附注
核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损
益。
(六)合并财务报表的编制方法
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司均纳入合并财务报表。
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一致，
如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司
的会计政策、会计期间进行必要的调整。
合并财务报表以本公司及子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，按照权益法调
整对子公司的长期股权投资后，由本公司编制。
合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易对合并资产
负债表、合并利润表、合并现金流量表、合并所有者权益变动表的影响。
子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的
份额的，其余额仍应当冲减少数股东权益。
在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司的，则调整合并资产负债表的期初数；
将子公司合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；将子公司合并当期
期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。
在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司的，则不调整合并资产负债表期初
数；将子公司自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司自购买日
至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。
在报告期内，本公司处置子公司，则该子公司期初至处置日的收入、费用、利润纳入合
并利润表；该子公司期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。
企业因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，在合并财务报表中，
对于剩余股权，应当按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价
与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算
的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关
的其他综合收益，应当在丧失控制权时转为当期投资收益。
(七)现金及现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。将
同时具备期限短（一般从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知现金、价值
变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。
(八)外币业务和外币报表折算
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财务报表附注
1、外币业务
外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率折合成人民币记账。
外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除属于与购
建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处
理外，均计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇
率折算，不改变其记账本位币金额。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确
定日的即期汇率折算，由此产生的汇兑差额计入当期损益或资本公积。
2、外币财务报表的折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目
除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，
采用交易发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，在资产负债
表所有者权益项目下单独列示。
处置境外经营时，将资产负债表中所有者权益项目下列示的、与该境外经营相关的外币
财务报表折算差额，自所有者权益项目转入处置当期损益；部分处置境外经营的，按处置的
比例计算处置部分的外币财务报表折算差额，转入处置当期损益。
(九)金融工具
金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。
1、金融工具的分类
管理层按照取得持有金融资产和承担金融负债的目的，将其划分为：以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，包括交易性金融资产或金融负债（和直接指定
为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债）；持有至到期投资；应收款
项；可供出售金融资产；其他金融负债等。
2、金融工具的确认依据和计量方法
（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（金融负债）
取得时以公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券
利息）作为初始确认金额，相关的交易费用计入当期损益。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益，期末将公允价值变动计入当期损益。
处置时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值变
动损益。
（2）持有至到期投资
取得时按公允价值（扣除已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用之和作为
初始确认金额。
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持有期间按照摊余成本和实际利率计算确认利息收入，计入投资收益。实际利率在取得
时确定，在该预期存续期间或适用的更短期间内保持不变。
处置时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。
（3）应收款项
公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权，以及公司持有的其他企业的不包括在活
跃市场上有报价的债务工具的债权，包括应收账款、其他应收款等，以向购货方应收的合同
或协议价款作为初始确认金额；具有融资性质的，按其现值进行初始确认。
收回或处置时，将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。
（4）可供出售金融资产
取得时按公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券
利息）和相关交易费用之和作为初始确认金额。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。期末以公允价值计量且将公允价值
变动计入资本公积（其他资本公积）。
处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；同时，将原
直接计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入投资损益。
（5）其他金融负债
按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行后续计量。
3、金融资产转移的确认依据和计量方法
公司发生金融资产转移时，如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入
方，则终止确认该金融资产；如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终
止确认该金融资产。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。
公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止确认
条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）所转移金融资产的账面价值；
（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移
的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确
认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差
额计入当期损益：
（1）终止确认部分的账面价值；
（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止
确认部分的金额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
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金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项
金融负债。
4、金融负债终止确认条件
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公
司若与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金
融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其
一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出
的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允
价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对
价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
5、金融资产和金融负债公允价值的确定方法
本公司采用公允价值计量的金融资产和金融负债存在活跃市场的金融资产或金融负债，
以活跃市场的报价确定其公允价值；不存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用估值技术
（包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同
的其他金融工具的当前公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等）确定其公允价值；初
始取得或源生的金融资产或承担的金融负债，以市场交易价格作为确定其公允价值的基础。
6、金融资产（不含应收款项）减值准备计提
资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产的账
面价值进行检查，如有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备。
（1）可供出售金融资产的减值准备：
期末如果可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度下降，或在综合考虑各种相关因素
后，预期这种下降趋势属于非暂时性的，就认定其已发生减值，将原直接计入所有者权益的
公允价值下降形成的累计损失一并转出，确认减值损失。
（2）持有至到期投资的减值准备：
对于持有至到期投资，有客观证据表明其发生了减值的，根据其账面价值与预计未来现
金流量现值之间差额计算确认减值损失；计提后如有证据表明其价值已恢复，原确认的减值
损失可予以转回，记入当期损益，但该转回的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该
金融资产在转回日的摊余成本。
(十)应收款项坏账准备的确认标准、计提方法
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1、单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项：
单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项的确认标准：
单项金额重大的具体标准为：
(1) 应收账款：期末单项应收账款余额在 500 万元以上。
(2) 其他应收款：期末单项其他应收款余额在 1,000 万元以上。
单项金额重大的应收款项坏账准备的计提方法：
单独进行减值测试，按预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备，计
入当期损益。单独测试未发生减值的应收款项，将其归入相应组合计提坏账准备。
2、按组合计提坏账准备应收款项：
（1）信用风险特征组合的确定依据：对于经分析期末能全部收回的应收款项单独作为一
个组合，不计提坏账准备，除此之外的应收款项以账龄作为信用风险组合的划分依据。
（2）根据信用风险特征组合确定的计提方法：
①采用账龄分析法计提坏账准备的：
账龄分析法
账龄 应收账款计提比例 其他应收款计提比例
1 年以内（含 1 年） 3% 3%
1－2 年 10% 10%
2－3 年 20% 20%
3 年以上 30% 30%
5 年以上且回收可能性极小的应收款项 100% 100%
②不计提坏账准备的应收款项组合:
正常的员工备用金、押金、各类保证金、应收政府款项等一般不计提坏账准备，除有
客观证据表明其发生了减值的按公司即定的坏账政策计提坏账准备。
3、单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项：
单项计提坏账准备的理由：有客观证据表明可能发生了减值，如债务人出现撤销、破
产或死亡，以其破产财产或遗产清偿后，仍不能收回、现金流量严重不足等情况的。
坏账准备的计提方法：对有客观证据表明可能发生了减值的应收款项，按账龄分析法计
提的坏账准备不能反映实际情况，将其从相关组合中分离出来，单独进行减值测试，根据其
未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。
本公司对应收款项坏账的确认标准为：（1）因债务人破产或者死亡，以其破产财产或者
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遗产清偿后仍无法收回。（2）债务人逾期未履行其清偿义务，超过 3 年且有确凿证据表明不
能收回的应收款项。
对预付账款，如有确凿证据表明其不符合预付账款的性质，或者因供货单位破产、撤销
等原因已无法再收到所购货物的，按上述原则计提坏账准备。
对持有未到期的应收票据，如有确凿证据表明其不能收回或收回的可能性不大时，则将
账面余额转入应收账款，并按上述原则计提坏账准备。
(十一)存货
1、存货的分类
存货分类为：原材料、低值易耗品、包装物、库存商品、开发产品、开发成本、周转材
料、工程施工等。
2、存货的计价方法
存货发出时材料按加权平均成本法计价，开发产品按个别认定法计价。
3、存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
(1) 房地产类存货
开发产品、开发成本期末按照单个存货项目计提存货跌价准备。
(2) 非房地产类存货
期末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备。
产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，
以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要经
过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估
计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售
合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量
多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。
期末按照单个存货项目计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货，按照存
货类别计提存货跌价准备；与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终
用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，则合并计提存货跌价准备。
(3) 以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存
货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
4、存货的盘存制度
采用永续盘存制 。
5、低值易耗品和包装物的摊销方法
财务报表附注 第 22 页
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（1）低值易耗品采用一次转销法；
（2）包装物采用一次转销法。
6、开发用土地的核算方法
纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；
连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊记入商品房
成本。开发用土地在“开发成本-土地”中核算,项目分期开发时,将分期开发用地部分转入开
发成本，后期开发土地仍在“开发成本-土地”中核算。
7、公共配套设施费用的核算方法
不拥有收益权的公共配套设施：按项目的可售建筑面积分摊计入商品房成本；
拥有收益权的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生的实际
成本，完工时单独计入开发产品。
8、维修基金的核算方法
本公司物业管理业务所收到业主委托代为管理的公共维修基金，计入“长期应付款-维
修基金”，专项用于住宅共同施设和物业管理区域公共施设的维修、更新。
9．质量保证金的核算方法
房地产项目确定的施工单位，在项目开工时应留置质量保证金，本公司根据施工合同规
定之金额列入“其他应付款”，待保证期过后，根据实际情况和合同约定支付。
10．为政府代建项目的核算方法
公司代垫资金为政府代建项目的核算
由于此类代建项目的开发主体是政府, 此类代建项目的合同签订及工程付款均是由政府
相关部门控制, 故本公司对于此类代建项目不作为公司存货核算。本公司为政府代建项目的
代垫资金本金列入“其他应收款—政府相关部门”核算，对于可按公司代垫资金本金一定比
例收取的投资回报则作为公司“营业收入”核算。
(十二)长期股权投资
1、投资成本的确定
（1）企业合并形成的长期股权投资
同一控制下的企业合并：公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以及以发行
权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长
期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付合并对价之间的差额，调整
资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并发生的各项直接相关费用，包括为进
行合并而支付的审计费用、评估费用、法律服务费用等，于发生时计入当期损益。被合并方
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存在合并财务报表，则以合并日被合并方合并财务报表所有者权益为基础确定长期股权投资
的初始投资成本。
非同一控制下的企业合并：合并成本为购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出
的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，本公司为进行企业合并而发
生的各项直接相关费用，包括为进行企业合并而支付的审计、法律服务、评估咨询等中介费
用以及其他相关管理费用于发生时计入当期损益，作为合并对价发行的权益性证券或债务性
证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
企业通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并的，应当区分个别财务报表和合并财
务报表进行相关会计处理:
在个别财务报表中，应当以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日
新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本，购买日之前持有的被购买方的股权涉及
其他综合收益的，应当在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益(例如，可供出售金融资
产公允价值变动计入资本公积的部分，下同)转入当期投资收益。
在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，应当按照该股权在购买
日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前
持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益应当转为购买日所属
当期投资收益。在合并合同中对可能影响合并成本的未来事项作出约定的，购买日如果估计
未来事项很可能发生并且对合并成本的影响金额能够可靠计量的，也计入合并成本。
（2）其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资
成本。
投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值（扣除已宣告但尚未发放
的现金股利或利润）作为初始投资成本，但合同或协议约定价值不公允的除外。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前
提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始投资
成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产
交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
2、后续计量及损益确认
（1）后续计量
公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算，编制合并财务报表时按照权益法进行
调整。
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对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能
可靠计量的长期股权投资，采用成本法核算。
对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成
本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的
初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差
额，计入当期损益。
被投资单位除净损益以外所有者权益其他变动的处理：对于被投资单位除净损益以外所
有者权益的其他变动，在持股比例不变的情况下，公司按照持股比例计算应享有或承担的部
分，调整长期股权投资的账面价值，同时增加或减少资本公积（其他资本公积）。在持有投资
期间，被投资单位能够提供合并财务报表的，应当以合并财务报表，净利润和其他投资变动
为基础进行核算。
（2）损益确认
成本法下，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利
或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认投资收益。
权益法下，投资企业在确认应享有被投资单位的净利润或净亏损时，以取得投资时被投
资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认，投资
企业与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照持股比例计算归属于投资企业的部
分，应当予以抵销，在此基础上确认投资损益；在公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，
按照以下顺序进行处理：首先，冲减长期股权投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面
价值不足以冲减的，以其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确
认投资损失，冲减长期应收项目等的账面价值。最后，经过上述处理，按照投资合同或协议
约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。
被投资单位以后期间实现盈利的，公司在扣除未确认的亏损分担额后，按与上述相反的
顺序处理，减记已确认预计负债的账面余额、恢复其他实质上构成对被投资单位净投资的长
期权益及长期股权投资的账面价值，同时确认投资收益。
3、确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
按照合同约定对某项经济活动所共有的控制，仅在与该项经济活动相关的重要财务和经
营决策需要分享控制权的投资方一致同意时存在，则视为与其他方对被投资单位实施共同控
制；对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共
同控制这些政策的制定，则视为投资企业能够对被投资单位施加重大影响。
4、减值测试方法及减值准备计提方法
资产负债表日，若因市价持续下跌或被投资单位经营状况恶化等原因使长期股权投资存
在减值迹象时，根据单项长期股权投资的公允价值减去处置费用后的净额与长期股权投资预
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计未来现金流量的现值两者之间较高者确定长期股权投资的可收回金额。长期股权投资的可
收回金额低于账面价值时，将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减
值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
重大影响以下的、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，其
减值损失是根据其账面价值与按类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现
值之间的差额进行确定。
除因企业合并形成的商誉以外的存在减值迹象的其他长期股权投资，如果可收回金额的
计量结果表明，该长期股权投资的可收回金额低于其账面价值的，将差额确认为减值损失。
采用成本法核算的长期股权投资，因被投资单位宣告分派现金股利或利润确认投资收益
后，考虑长期股权投资是否发生减值。
长期股权投资减值损失一经确认，不再转回。
(十三)投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的
建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权。
本公司的投资性房地产按其成本进行初始计量，外购投资性房地产的成本包括购买价款、
相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资
产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
本公司采用公允价值模式对于投资性房地产进行后续计量。选择公允价值模式计量的依
据:
1、认定投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场的依据
公司采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：
（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；所在地，通常是指投资性房地产所
在的城市。对于大中型城市，应当为投资性房地产所在的城区。
（2）公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，
从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
2、对投资性房地产的公允价值进行估计时涉及的关键假设和主要不确定因素。
（1）投资性房地产公允价值确定原则
公司采用审慎、稳健的原则进行投资性房地产公允价值估价，并针对不同物业市场交易
情况，采用以下不同的估价方法：
①公司投资性房地产本身有交易价格时，以公司投资性房地产管理部门商业物业经营部
提供的同期成交价格或报价为基础，确定其公允价值。
②公司投资性房地产本身无交易价格时，由公司投资性房地产管理部门商业物业经营部
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进行市场调研，并出具市场调研报告，以市场调研报告的估价结论确定其公允价值。必要时，
公司聘请信誉良好的资产评估机构对公司期末投资性房地产公允价值做出合理的估计。
③公司估价时，应从投资性房地产所在城市的政府房地产管理部门、权威机构，或信誉
良好的房地产中介服务机构获取同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资
性房地产的公允价值做出合理的估计。
④对本身无交易价格的投资性房地产，参照市场上至少三个以上类似可比项目物业的交
易价格，并按照影响标的物业价值的相关因素进行价格修正，以此为基础，最终确定标的物
业的公允价值。公司对可比项目估价时应编制调整因素标准表，根据投资性房地产的类型，
分别商圈位置、周边交通便捷度、商业繁华度、房屋状况、设备及装修、交易时间、交易方
式、所在楼层、地理位置、人文价值、周边环境等确定调整系数范围。
3、对投资性房地产的公允价值的期末确认及会计核算处理程序
(1) 投资性房地产的公允价值可能发生大幅变动认定如下：
①单项投资性房地产的期末公允价值与期初公允价值相比，变动幅度大于 5%时；
②其他情况。如投资性房地产的建筑实体已经发生严重损坏；投资性房地产 30%以上面积
的空置期达到 6 个月以上；其他表明投资性房地产的公允价值可能发生了大幅变动的迹象。
（2）对投资性房地产的公允价值的期末会计核算处理程序
①投资性房地产公允价值的首次确认：对于公司自行建造、外购、自用房地产等首次转
换为投资性房产的,在首次转换日按投资性房地产公允价值与账面价值的差额进行会计处理。
②转换日后投资性房地产公允价值的后续计量：
如公司通过估价认定投资性房地产公允价值期末与期初相比发生大幅变动时，公司财
务部门根据市场调研报告的估价结论进行会计处理。如公司通过估价认定公司投资性房地
产公允价值期末与期初相比未发生大幅变动时，公司财务部门不进行会计处理。
对于报告期新增的投资性房产,如单项投资性房地产的年末公允价值与该项投资性房
地产在转换日的公允价值相比，变动幅度不大于 5%时, 公司财务部门不进行会计处理。
采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销。公司以单项投资
性房地产为基础估计其期末公允价值。对于单项投资性房地产的期末公允价值发生大幅变
动时，以资产负债表日单项投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，单项投资性
房地产的期末公允价值与期初公允价值之间的差额计入当期损益，同时考虑递延所得税资
产或递延所得税负债的影响。
(十四)固定资产
1、固定资产确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会
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计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
2、固定资产折旧
除已提足折旧仍继续使用的固定资产之外，固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根
据固定资产类别、预计使用寿命和预计净残值率确定折旧率。
融资租赁方式租入的固定资产，能合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，
在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权
的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计提折旧。
利用专项储备支出形成的固定资产，按照形成固定资产的成本冲减专项储备，并确认相
同金额的累计折旧。该固定资产在以后期间不再计提折旧。
本公司根据固定资产的性质和使用情况，确定固定资产的使用寿命和预计净残值。并在
年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如与原先估计数存在
差异的，进行相应的调整。
各类固定资产折旧年限和年折旧率如下：
类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 20-50 10 4.5-1.8
机器设备 10 10 9
电子设备 5 10 18
运输设备 5 10 18
其他设备 5 10 18
3、固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
公司在每期末判断固定资产是否存在可能发生减值的迹象。
固定资产存在减值迹象的，估计其可收回金额。可收回金额根据固定资产的公允价值减
去处置费用后的净额与固定资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
当固定资产的可收回金额低于其账面价值的，将固定资产的账面价值减记至可收回金额，
减记的金额确认为固定资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的固定资产减值准备。
固定资产减值损失确认后，减值固定资产的折旧在未来期间作相应调整，以使该固定资
产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的固定资产账面价值（扣除预计净残值）。
固定资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
有迹象表明一项固定资产可能发生减值的，企业以单项固定资产为基础估计其可收回金
额。企业难以对单项固定资产的可收回金额进行估计的，以该固定资产所属的资产组为基础
确定资产组的可收回金额。
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4、融资租入固定资产的认定依据、计价方法
当本公司租入的固定资产符合下列一项或数项标准时，确认为融资租入固定资产：
（1）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给本公司。
（2）本公司有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租
赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定本公司将会行使这种选择权。
（3）即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。
（4）本公司在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允
价值。
（5）租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有本公司才能使用。
融资租赁租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额的现值两
者中较低者，作为入账价值。最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确
认融资费用。在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、律师
费、差旅费、印花税等初始直接费用，计入租入资产价值。未确认融资费用在租赁期内各个
期间采用实际利率法进行分摊。
本公司采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提融资租入固定资产折旧。能够合理确
定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产使用寿命内计提折旧。无法合理确定租
赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内
计提折旧。
(十五)在建工程
1、在建工程的类别
本公司自行建造的在建工程按实际成本计价，实际成本由建造该项资产达到预定可使用
状态前所发生的必要支出构成。本公司的在建工程以项目分类核算。
2、在建工程结转为固定资产的标准和时点
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为固定资产
的入账价值。所建造的固定资产在建工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，
自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转
入固定资产，并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧，待办理竣工决算后，再按
实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的折旧额。
3、在建工程的减值测试方法、减值准备计提方法
公司在每期末判断在建工程是否存在可能发生减值的迹象。
在建工程存在减值迹象的，估计其可收回金额。可收回金额根据在建工程的公允价值减
去处置费用后的净额与在建工程预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
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当在建工程的可收回金额低于其账面价值的，将在建工程的账面价值减记至可收回金额，
减记的金额确认为在建工程减值损失，计入当期损益，同时计提相应的在建工程减值准备。
在建工程的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
有迹象表明一项在建工程可能发生减值的，企业以单项在建工程为基础估计其可收回金
额。企业难以对单项在建工程的可收回金额进行估计的，以该在建工程所属的资产组为基础
确定资产组的可收回金额。
(十六)借款费用
1、借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资
本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损
益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可
使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付
现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
2、借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资
本化的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停
止资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资
产借款费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售
的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
3、暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过 3
个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到
预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借
款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
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4、借款费用资本化金额的计算方法
专门借款的利息费用（扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者进行暂时
性投资取得的投资收益）及其辅助费用在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定
可使用或者可销售状态前，予以资本化。
根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本
化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算
确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金
额，调整每期利息金额。
(十七)无形资产与开发支出
无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
1、无形资产的计价方法
（1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量；
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用
途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性
质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定其入账
价值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额，计入当期损
益。
在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前
提下，非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除
非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以
换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入无形资产的成本，不确认损益。
以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确定其入账价
值；以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价值确定其入账价值。
内部自行开发的无形资产，其成本包括：开发该无形资产时耗用的材料、劳务成本、注
册费、在开发过程中使用的其他专利权和特许权的摊销以及满足资本化条件的利息费用，以
及为使该无形资产达到预定用途前所发生的其他直接费用。
（2）后续计量
在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销；无法预
见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。
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2、使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况：
项目 预计使用寿命 依据
土地使用权（自用房产占用的土地） 土地出让年限 按土地证的剩余出让年限摊销
外购软件 5年
每期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
经复核，本期期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
3、使用寿命不确定的无形资产的判断依据：
无形资产----特许经营权： 本公司确认的特许经营权系本公司于 2011 年收购原湖南省
第一工程有限公司的相关工程资质增值产生，由于按国家法律规定, 工程资质不能离开施工
企业单独出售, 而工程资质并无明确的使用寿命, 故本公司将因工程资质增值而确认的特许
经营权作为使用寿命不确定的无形资产进行核算,并在持有期间不进行摊销,但在每个会计期
间进行减值测试。
每年末，对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核。
经复核，该类无形资产的使用寿命仍为不确定。
4、无形资产减值准备的计提
对于使用寿命确定的无形资产，如有明显减值迹象的，期末进行减值测试。
对于使用寿命不确定的无形资产，每期末进行减值测试。
对无形资产进行减值测试，估计其可收回金额。可收回金额根据无形资产的公允价值减
去处置费用后的净额与无形资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
当无形资产的可收回金额低于其账面价值的，将无形资产的账面价值减记至可收回金额，
减记的金额确认为无形资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的无形资产减值准备。
无形资产减值损失确认后，减值无形资产的折耗或者摊销费用在未来期间作相应调整，以
使该无形资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的无形资产账面价值（扣除预计净残值）。
无形资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
有迹象表明一项无形资产可能发生减值的，公司以单项无形资产为基础估计其可收回金
额。公司难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该无形资产所属的资产组为基础确定
无形资产组的可收回金额。
5、划分公司内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段具体标准
研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调查、研究活
动的阶段。
开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，
以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。
内部研究开发项目研究阶段的支出，在发生时计入当期损益。
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6、开发阶段支出符合资本化的具体标准
内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件时确认为无形资产：
（1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
（2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
（3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场
或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使
用或出售该无形资产；
（5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
(十八)商誉
商誉为非同一控制下企业合并成本超过应享有的被投资单位或被购买方可辨认净资产于
取得日或购买日的公允价值份额的差额。
与子公司有关的商誉在合并财务报表上单独列示，与联营企业和合营企业有关的商誉，
包含在长期股权投资的账面价值中。
在财务报表中单独列示的商誉至少在每年年终进行减值测试。减值测试时，商誉的账面
价值依据相关的资产组或者资产组组合能够从企业合并的协同效应中受益的情况分摊至受益
的资产组或资产组组合。
(十九)长期待摊费用
1、摊销方法
长期待摊费用在受益期内平均摊销
2、摊销年限
有明确受益期限的按受益期平均摊销；无明确受益期限的按 5 年平均摊销。如果某项费
用不能使以后会计期间受益的，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
(二十)附回购条件的资产转让
公司销售产品或转让其他资产时，与购买方签订了所销售的产品或转让资产回购协议，
根据协议条款判断销售商品是否满足收入确认条件。如售后回购属于融资交易，则在交付产
品或资产时，本公司不确认销售收入。回购价款大于销售价款的差额，在回购期间按期计提
利息，计入财务费用。
(二十一)预计负债
1、预计负债的确认标准
与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司确认为预计负债：
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该义务是本公司承担的现时义务；
履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；
该义务的金额能够可靠地计量。
2、预计负债的计量方法
本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值
等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。
最佳估计数分别以下情况处理：
所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相同的，则最
佳估计数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。
所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围内各种结果
发生的可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计数按照最可能发生金额确
定；如或有事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各种可能结果及相关概率计算确定。
本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能
够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
(二十二)收入
本公司收入主要包括房地产销售收入，物业出租收入，物业管理收入，酒店服务收入、
监理服务收入、幕墙工程收入、建造合同收入及其他收入，其收入确认原则为：
1．销售商品收入确认时间的具体判断标准
商品销售收入确认条件:
公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；公司既没有保留与所有权相联
系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关
的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销
售收入实现。
房地产销售除符合商品销售收入确认条件外，以竣工验收合格并签订了不可逆转的销售
合同、买方累计付款超过销售价格的 50%以上或已办妥按揭作为确认收入的时点。
公司代垫资金为政府代建的基础设施项目收入的确认条件：参照劳务收入的确认依据。
具体条件为：公司代建服务已提供；代建服务的收入与成本能够可靠地计量；公司与政府部
门定期结算各代建的基础设施项目服务, 并收到代建服务价款或取得收取代建服务价款的权
利时作为确认收入的时点。取得收取代建服务价款的权利依据为收到政府部门出具的各代建
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项目服务的确认函。
物业出租收入：按与承租方签订的合同或协议规定，按直线法确认房屋出租收入的实现。
物业管理收入：公司在物业管理服务已经提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流
入企业，与物业管理服务相关的成本能够可靠计量时，确认物业管理收入的实现；
酒店服务收入：公司在酒店服务已经提供，与酒店服务相关的经济利益能够流入企业，
与酒店服务相关的成本能够可靠计量时，确认酒店收入的实现。
建造合同收入：对于建造合同的结果能够可靠估计的，根据与客户签订的合同或协议规
定，按完工百分比法确认建造合同收入和合同费用。对于建造合同的结果不能够可靠估计的，
分别下列两种情况处理：
（1）合同成本能够收回的，合同收入根据能够收回的实际合同成本予以确认，合同成本
在其发生的当期确认为合同费用。
（2）合同成本不可能收回的，在发生时立即确认为合同费用，不确认合同收入。
2．确认让渡资产使用权收入的依据
与交易相关的经济利益很可能流入企业，收入的金额能够可靠地计量时。分别下列情况
确定让渡资产使用权收入金额：
（1）利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。
（2）使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
3．按完工百分比法确认提供劳务的收入和建造合同收入时，确定合同完工进度的依据和
方法
在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认提供劳务
收入。提供劳务交易的完工进度，依据已完工作的测量确定。
按照已收或应收的合同或协议价款确定提供劳务收入总额，但已收或应收的合同或协议
价款不公允的除外。资产负债表日按照提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前会计期间累
计已确认提供劳务收入后的金额，确认当期提供劳务收入；同时，按照提供劳务估计总成本
乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认劳务成本后的金额，结转当期劳务成本。
在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：
（1）已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确认提供
劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。
（2）已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，
不确认提供劳务收入。
(二十三)安全生产费
本公司从事的与建筑施工相关的业务按照国家规定提取安全生产费，计入相关产品的成
财务报表附注 第 35 页
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财务报表附注
本或当期费用，同时记入“专项储备”科目。使用提取的安全生产费时，属于费用性支出的，
直接冲减专项储备。形成固定资产的，通过“在建工程”科目归集所发生的支出，待安全项
目完工达到预定可使用状态时确认为固定资产；同时，按照形成固定资产的成本冲减专项储
备，并确认相同金额的累计折旧。该固定资产在以后期间不再计提折旧。
(二十四)政府补助
1、类型
政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产，但不包括政府作为
企业所有者投入的资本。分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
2、会计处理方法
与购建固定资产、无形资产等长期资产相关的政府补助，确认为递延收益，按照所建造
或购买的资产使用年限分期计入营业外收入；
与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，取得时确认为递
延收益，在确认相关费用的期间计入当期营业外收入；用于补偿企业已发生的相关费用或损
失的，取得时直接计入当期营业外收入。
(二十五)递延所得税资产和递延所得税负债
1、确认递延所得税资产的依据
公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时
性差异产生的递延所得税资产。
2、确认递延所得税负债的依据
公司将当期与以前期间应交未交的应纳税暂时性差异确认为递延所得税负债。但不包括
商誉、非企业合并形成的交易且该交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额所形
成的暂时性差异。
(二十六)经营租赁、融资租赁
1、经营租赁会计处理
（1）公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分
摊，计入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用。
资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金总额
中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。
（2）公司出租资产所收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分
摊，确认为租赁收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用；如金额
较大的，则予以资本化，在整个租赁期间内按照与租赁收入确认相同的基础分期计入当期收
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财务报表附注
益。
公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金收入总额
中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分配。
2、融资租赁会计处理
（1）融资租入资产：公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两
者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差
额作为未确认的融资费用。
公司采用实际利率法对未确认的融资费用，在资产租赁期间内摊销，计入财务费用。
（2）融资租出资产：公司在租赁开始日，将应收融资租赁款，未担保余值之和与其现值
的差额确认为未实现融资收益，在将来收到租金的各期间内确认为租赁收入，公司发生的与
出租交易相关的初始直接费用，计入应收融资租赁款的初始计量中，并减少租赁期内确认的
收益金额。
(二十七)职工薪酬
职工薪酬是指企业为了获得职工提供的服务而给予各种形式的报酬及其他相关支出。在
每一会计期间内，将应付的职工薪酬确认为负债，按受益对象分别计入产品或劳务成本、当
期费用或固定资产或无形资产成本。
(二十八)持有待售资产
1、持有待售资产确认标准
本公司将同时符合下列条件的非流动资产确认为持有待售资产：
（1）公司已就该资产出售事项作出决议
（2）公司已与对方签订了不可撤消的转让协议
（3）该资产转让将在一年内完成。
(二十九)主要会计政策、会计估计的变更
1．会计政策变更：
本报告期主要会计政策未变更。
2．会计估计变更：
本报告期主要会计估计未变更。
(三十)前期差错更正
1．追溯重述法
本报告期未发现采用追溯重述法的前期会计差错。
2．未来适用法
本报告期未发现采用未来适用法的前期会计差错。
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三、税项
(一)公司主要税种和税率
1、 流转税及附加税费
税种 计税依据 税率 备注
增值税 增值额/销售额 17%、6%、3%
营业税 应纳税营业额（包括预收房款、营业额） 3%-20%
城市维护建设税 实缴流转税税额 1%、5%、7%
教育费附加 实缴流转税税额 3%
地方教育费附加 实缴流转税税额 2%
2、 企业所得税
税种 计税依据 税率 备注
企业所得税 应纳税所得额 25%
3、 土地增值税
税种 计税依据 税率 备注
土地增值税 土地增值额 30%-60% 超率累进税率
4、 房产税
房产税按照房产原值的 70%为纳税基准，税率为 1.2%，或以租金收入为纳税基准，税率
为 12%。
(二)税收优惠及批文
本报告期未除了孙公司江西佳利商城住宅开发有限公司收到税收返还 18,405,608.00 元
外，未发生其他税收优惠。
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四、企业合并及合并财务报表
(一)子公司情况
1、通过设立或投资等方式取得的子公司
从母公司所有者权益冲
实质上构成 本公司持股比例% 少数股东权 减子公司少数股东分担
注册 年末实
对子公司的 表决权比 是否合 少数股东权益 益中用于冲 的本期亏损超过少数股
公司名称 子公司类型 注册地 业务性质 资本 经营范围 际投资额
净投资的其 例% 并报表 *1 减少数股东 东在该子公司期初所有
(万元) (万元)
他项目余额 直接 间接 损益的金额 者权益中所享有份额后
的余额
深圳市中航城投资发展有限公司 全资子公司 深圳 房地产 15,000 房地产 15,000 --- 100% --- 100% 是 --- --- ---
成都市中航地产发展有限公司 全资孙公司 成都 房地产 20,000 房地产 20,000 --- --- 100% 100% 是 --- --- ---
赣州中航房地产发展有限公司 全资孙公司 赣州 房地产 25,000 房地产 25,000 --- --- 100% 100% 是 --- --- ---
赣州中航置业有限公司 全资子公司 赣州 房地产 24,000 房地产 24,000 --- 79.17% 20.83% 100% 是 --- --- ---
深圳市中航工业地产投资发展有限公司 全资子公司 深圳 房地产 20,000 房地产 20,000 --- 100% --- 100% 是 221,062,700.08 --- ---
衡阳深圳工业园开发建设有限公司 控股孙公司 衡阳 房地产 45,897 房地产 27,538 --- --- 60% 60% 是 --- --- ---
衡阳中航电镀中心有限公司 控股孙公司的子公司 衡阳 生产、服务 5,000 生产服务 2,750 --- --- 55% 55% 是 --- --- ---
惠州市中航工业地产发展投资有限公司 控股孙公司 惠州 房地产 3,000 房地产 2,550 --- --- 85% 85% 是 --- --- ---
惠州市谟岭新型产业园开发建设有限公司 控股孙公司的子公司 惠州 房地产 500 房地产 400 --- --- 80% 80% 是 --- --- ---
惠州市中航华南国际帆艇运动俱乐部有限
控股孙公司 惠州 服务业 3,920 服务业 999.20 --- --- 51% 51% 是 --- --- ---
公司
深圳中航观澜地产发展有限公司 控股子公司 深圳 房地产 1,000 房地产 510 --- 51% --- 51% 是 168,119,076.84 --- ---
昆山市中航地产有限公司 全资子公司 昆山 房地产 22,000 房地产 22,000 --- 97.73% 2.27% 100% 是 --- --- ---
江苏中航地产有限公司 控股子公司 昆山 房地产 18,595 房地产 10,000 --- 53.78% --- 53.78% 是 124,628,671.19 --- ---
中航城置业（昆山）有限公司 全资子公司 昆山 房地产 25,000 房地产 25,000 --- 100% --- 100% 是 --- --- ---
中航城置业(上海)有限公司 全资子公司 上海 房地产 1,000 房地产 1,000 --- 100% --- 100% 是 --- --- ---
贵阳中航房地产开发有限公司 控股子公司 贵阳 房地产 40,000 房地产 10,500 --- 70% --- 70% 是 45,000,000.00 --- ---
财务报表附注 第 39 页
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财务报表附注
从母公司所有者权益冲
实质上构成 本公司持股比例% 少数股东权 减子公司少数股东分担
注册 年末实
对子公司的 表决权比 是否合 少数股东权益 益中用于冲 的本期亏损超过少数股
公司名称 子公司类型 注册地 业务性质 资本 经营范围 际投资额
净投资的其 例% 并报表 *1 减少数股东 东在该子公司期初所有
(万元) (万元)
他项目余额 直接 间接 损益的金额 者权益中所享有份额后
的余额
岳阳中航地产有限公司 全资子公司 岳阳 房地产 10,000 房地产 10,000 --- 100% --- 100% 是 --- --- ---
九江中航城地产开发有限公司 全资子公司 九江 房地产 10,000 房地产 10,000 --- 100% --- 100% 是 --- --- ---
天津格兰云天投资发展有限公司 控股子公司 天津 房地产 19,814 房地产 20,000 --- 54.14% --- 54.14% 是 183,327,326.55 --- ---
深圳中航龙兴地产有限公司 全资孙公司 深圳 房地产 2,000 房地产 2,000 --- --- 100% 100% 是 --- --- ---
海南南光房地产开发公司 全资子公司 海南 房地产 1,000 房地产 1,000 --- 100% --- 100% 是*3 --- --- ---
深圳市新型自行车产业集聚地投资开发有
控股子公司 深圳 投资开发 3,000 投资开发 2,760 --- 67.67% 24.33% 92% 是 1,059,784.54 --- ---
限公司
深圳市中航九方资产管理有限公司 全资子公司 深圳 出租服务 1,000 房地产 1,000 --- 100% --- 100% 是 --- --- ---
中航物业管理有限公司 全资子公司 深圳 服务业 5,000 物业服务 5,000 --- 100% --- 100% 是 1,615,222.88 --- ---
房地产交
深圳市中航物业经营顾问有限公司 全资孙公司 深圳 服务业 500 500 --- 100% 100% 是 --- --- ---
易代理
深圳市中航楼宇科技有限公司 全资孙公司 深圳 服务业 2,000 楼宇服务 2,000 --- 100% 100% 是 --- --- ---
深圳市南光电梯工程有限公司 全资孙公司 深圳 服务业 500 电梯安装 500 --- 100% 100% 是 --- --- ---
深圳市南光物业管理有限公司 全资孙公司 深圳 服务业 1,000 物业服务 1,000 --- 100% 100% 是 --- --- ---
山东中航物业管理有限公司 全资孙公司 济南 服务业 600 物业服务 600 --- 100% 100% 是 --- --- ---
天津中航物业服务有限公司 全资孙公司 天津 服务业 600 物业服务 600 --- 100% 100% 是 --- --- ---
上海中航物业管理有限公司 全资孙公司 上海 服务业 600 物业服务 600 --- 100% 100% 是 --- --- ---
厦门中航物业管理有限公司 控股孙公司 厦门 服务业 600 物业服务 420 --- 70% 70% 是 --- --- ---
湖南中航物业管理服务有限公司 全资孙公司 长沙 服务业 600 物业服务 600 --- 100% 100% 是 --- --- ---
新疆中航物业服务有限公司 全资孙公司 新疆 服务业 50 物业服务 50 --- 100% 100% 是 --- --- ---
深圳市中航主题地产有限公司 全资子公司 深圳 服务业 4,036 酒店服务 5,365.25 --- 100% --- 100% 是 --- --- ---
深圳市观澜格兰云天大酒店投资有限公司 全资孙公司 深圳 服务业 14,500 酒店投资 14,500 --- 100% 100% 是 --- --- ---
深圳市老大昌酒楼有限公司 控股子公司 深圳 服务业 100 酒店服务 51 --- 51% --- 51% 是 1,454,538.83 --- ---
财务报表附注 第 40 页
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从母公司所有者权益冲
实质上构成 本公司持股比例% 少数股东权 减子公司少数股东分担
注册 年末实
对子公司的 表决权比 是否合 少数股东权益 益中用于冲 的本期亏损超过少数股
公司名称 子公司类型 注册地 业务性质 资本 经营范围 际投资额
净投资的其 例% 并报表 *1 减少数股东 东在该子公司期初所有
(万元) (万元)
他项目余额 直接 间接 损益的金额 者权益中所享有份额后
的余额
深圳市正章干洗有限公司 控股子公司 深圳 服务业 100 洗衣服务 51 --- 51% --- 51% 是 3,621,857.75 --- ---
西安正章干洗有限公司 控股孙公司 西安 服务业 550 洗衣服务 330 --- 60% 60% 是 --- --- ---
成都中航幕墙有限公司 全资孙公司的子公司 成都 服务业 50 建筑幕墙 50 --- 100% 100% 是 --- --- ---
深圳市南光工贸发展有限公司 全资子公司 深圳 进出口 8,000 进出口 8,000 --- 100% --- 100% 是*2 --- --- ---
海南南光经济发展公司 全资子公司 海南 综合性 140 综合性 140 --- 100% --- 100% 是*2 --- --- ---
广州市南光房地产发展有限公司 全资子公司 广州 房地产 500 房地产 300 --- 60% --- 60% 是*2 --- --- ---
设立或投资等方式小计 749,889,178.66 --- ---
2、通过同一控制下企业合并取得的子公司
从母公司所有者权益
本公司持股比例%
少数股东权益 冲减子公司少数股东
年末实 实质上构成对子公 合计享有的
注册资 是否合 中用于冲减少 分担的本期亏损超过
公司名称 子公司类型 注册地 业务性质 经营范围 际投资 司的净投资的其他 表决权比 少数股东权益*1
本(万元) 并报表 数股东损益的 少数股东在该子公司
额(万元) 项目余额 直接 间接 例%
金额 期初所有者权益中所
享有份额后的余额
新疆中航投资有限公司 全资子公司 新疆 房地产 5,000 房地产 5,000 --- 100% --- 100% 是 --- --- ---
深圳市中航建设监理有限公司 控股子公司 深圳 服务业 300 建设监理 160 --- 53.33% --- 53.33% 是 2,148,708.01 --- ---
江西中航地产有限责任公司 控股子公司 南昌 房地产 10,000 房地产 7,500 --- 75% --- 75% 是 95,757,356.27 --- ---
深圳中航幕墙工程有限公司 全资孙公司 深圳 服务业 5,080 建筑幕墙装修 5,080 --- --- 100% 100% 是 --- --- ---
深圳固凯特建筑装饰工程安装有限 全 资 孙 公 司
深圳 服务业 50 建筑幕墙装修 50 --- --- 100% 100% 是 --- --- ---
公司 的子公司
同一控制小计 --- --- --- --- 97,906,064.28 --- ---
财务报表附注 第 41 页
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财务报表附注
3、通过非同一控制下企业合并取得的子公司
实质上构成对 从母公司所有者权益冲减子公司
注册资 年末实际 本公司持股比例% 合计享有 少数股东权益中
子公司的净投 是否合并 少数股东分担的本期亏损超过少
公司名称 子公司类型 注册地 业务性质 本(万 经营范围 投资额 的表决权 少数股东权益 用于冲减少数股
资的其他项目 报表 数股东在该子公司期初所有者权
元) (万元) 直接 间接 比例% 东损益的金额*1
余额 益中所享有份额后的余额
江西佳利商城新天地广场有限公
控股孙公司 上饶 房地产 1,660 房地产 2,962 --- --- 67% 67% 是 --- --- ---
司
江西佳利商城住宅开发有限公司 控股孙公司 上饶 房地产 5,000 房地产 10,700 --- --- 67% 67% 是 --- --- ---
深圳市瑞远运动器材有限公司 全资孙公司 深圳 运动器材 1,000 运动器材 3,408 --- --- 100% 100% 是 --- --- ---
岳阳建桥投资置业有限公司 全资子公司 岳阳 房地产 10,667 房地产 39,191.28 --- 100% --- 100% 是 --- --- ---
惠东县康宏发展有限公司 控股子公司 惠东 房地产 204 房地产 21,827 --- 51% --- 51% 是 216,362,081.68 --- ---
中航建筑工程有限公司 控股子公司 长沙 建筑施工 10,000 建筑施工 5,587.96 --- 51% --- 51% 是 51,356,007.14 --- ---
非同一控制小计 267,718,088.80 --- ---
合 计 1,115,513,331.76 --- ---
说明：*1 上述三张表中少数股东权益只列示本公司直接控股的子公司一级，对于控股孙公司及孙公司以下级别的子公司少数股东权益，则并入该孙公司所属的直接控股
的子公司一级合并计算。
*2 本公司持有的深圳市南光工贸发展有限公司、海南南光经济发展公司、广州市南光房地产发展有限公司因该公司由于连续多年亏损，多年以前已不再经营，本
公司也不再委派管理人员进行管理。本公司对上述子公司的长期股权投资账面价值已减记至零, 上述公司已无任何业务收支发生, 对本公司的合并报表已无任何影响。
*3 海南南光房地产开发公司因多年以来无业务发生, 本公司于 2010 年对其进行清理, 但尚未完成工商变更注销手续。海南南光房地产开发公司本年度仍纳入本公
司合并报表。
财务报表附注 第 42 页
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（二）特殊目的主体或通过受托经营或承租等方式形成控制权的经营实体：无。
（三）合并范围发生变更的说明
1、与上年相比本年新增合并单位 6 家，增加的 6 家子公司详见下述本期新纳入合并范围的
子公司及相关说明。
2、与上年相比本年减少合并单位情况：无。
（四）本期新纳入合并范围的主体和本期不再纳入合并范围的主体
1、本期新增纳入合并范围的子公司
名称 2012 年末净资产 2012 年净利润 备注
中航城置业（昆山）有限公司 250,000,000.00 --- 地产公司，持股 100% *1
中航城置业（上海）有限公司 3,874,078.93 (6,125,921.07) 地产公司，持股 100% *2
贵阳中航房地产开发有限公司 150,000,000.00 --- 地产公司，持股 70% *3
上海中航物业管理有限公司 5,993,000.00 (7,000.00) 物业公司(全资孙公司), 持股 100% *4
生产、服务企业(控股孙公司之子公
衡阳中航电镀中心有限公司 49,857,084.19 (142,915.81)
司), 持股 55% *5
惠州市中航华南国际帆艇运动俱
27,172,786.14 (2,027,213.86) 服务业(控股孙公司), 持股 51% *6
乐部有限公司
*1、公司第六届董事会第三十五次会议于 2012 年 3 月 21 日审议通过了《关于投资设立中航
城置业（昆山）有限公司的议案》，中航城置业（昆山）有限公司注册资本为人民币 1,000 万元。
公司以现金出资 1,000 万元，占 100%股权。2012 年 6 月因项目开发需要, 中航城置业（昆山）
有限公司注册资本由人民币 1,000 万元增加至 25,000 万元，公司仍占 100%股权。
公司第六届董事会第三十三次会议于 2012 年 2 月 22 日审议通过了《关于公司参与竞拍国
有土地使用权的议案》，同意公司参加江苏省昆山市国土资源局昆地（2012）挂字第 1 号《挂
牌出让国有建设用地使用权公告》中“位于昆山市玉山镇昆北路东侧、萧林路北侧地块的国有建
设用地使用权”的竞买。2012 年 2 月 23 日，公司通过挂牌方式竞得前述宗地的土地使用权，土
地面积合计为 153,977.3 平方米，成交总价为人民币 63,515.64 万元。设立中航城置业（昆山）有
限公司是为了对该土地进行开发。
*2、公司第六届董事会第二十五次会议于 2011 年 10 月 20 日审议通过了《关于投资设立上
海中航地产有限公司的议案》，上海中航地产有限公司于 2012 年 3 月 7 日成立时使用的名称为中
航城置业（上海）有限公司，注册资本为人民币 1,000 万元。公司以现金出资 1,000 万元，占 100%
股权。
*3、公司第六届董事会第四十六次会议于2012年9月14日审议通过了《关于公司合资设立贵
阳市中航房地产开发有限公司的议案》， 同意公司与贵州航程房地产开发有限公司（以下简称“航
财务报表附注 第 43 页
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程公司”）合资成立贵阳中航房地产开发有限公司, 负责贵阳及云贵地区的项目拓展和开发。合
资公司的注册资本为人民币40,000万元。其中，公司投资人民币28,000万元，占70%股权；航程
公司投资人民币12,000万元，占30%股权。各投资方均以现金出资。第一期缴纳的注册资本为人
民币15,000万元，其中，公司缴纳人民币10,500万元，航程公司缴纳人民币4,500万元。第一期注
册资本1.5亿元已于2012年9月21日出资到位。第二期应缴纳注册资本为人民币25,000万元应于公
司成立之日起两年内缴足，其中，公司缴纳人民币17,500万元，航程公司缴纳人民币7,500。
*4、公司第五届董事会第四十八次会议于 2010 年 6 月 8 日审议通过了《关于全资子公司深
圳市中航物业管理有限公司投资设立三家子公司的议案》，同意公司全资子公司深圳市中航物业
管理有限公司（以下简称“中航物业”）投资设立上海中航物业管理有限公司，负责上海区域的物
业管理业务。该公司的注册资本为人民币 600 万元，中航物业于 2012 年 10 月 22 日以现金出资
600 万元，占该公司 100%的股权。
*5、公司第六届董事会第二十八次会议于 2011 年 12 月 9 日审议通过了《关于公司所属衡阳
深圳工业园开发建设有限公司合资设立衡阳中航电镀中心有限公司的议案》，同意公司控股孙公
司衡阳深圳工业园开发建设有限公司(以下简称“衡阳公司”)与深圳航空标准件有限公司（以下简
称“航标公司”）以及衡阳市金源开发建设投资有限公司（以下简称“金源公司”）三方合资在衡阳
成立衡阳中航电镀中心有限公司。根据三方于 2011 年 12 月 6 日签订的出资协议约定，合资公司
的注册资本为人民币 5,000 万元。其中，衡阳公司投资人民币 2,750 万元，占 55%股权，航标公
司出资人民币 2,000 万元，占 40%股权，金源公司出资人民币 250 万元，占 5%股权。各股东于
2012 年 11 月 14 日均以货币资金出资到位。
合资公司设立后将负责衡阳电镀中心的建设和经营。其中，主要经营内容是向市场出租电镀
厂房、运营污水处理中心以及其他与电镀中心运营相关的延伸业务，而承租方租赁电镀厂房后，
由其自行建设电镀生产线并生产经营，衡阳中航电镀中心的收入主要来源于租金、排污费以及其
它延伸业务。
*6、经公司第六届董事会第三十八次会议于2012年3月8日审议，同意公司控股子公司惠东县
康宏发展有限公司（以下简称“康宏公司”）和北京国泰领航帆艇投资有限公司共同出资3,920万
元人民币设立惠州市中航华南国际帆艇运动俱乐部有限公司，康宏公司与北京国泰领航帆艇投资
有限公司分别持有51%股份和49%股份。合资公司将在中航巽寮湾花园项目范围内适宜开发帆艇
运动基地及其配套设施的区域，开发建设中航华南国际帆艇运动俱乐部并负责其建成后的运营工
作。根据设立合资公司的出资协议约定，合资公司注册资本3,920万元，分二期投入。其中，康
宏公司应出资1,999.2万元，占51%股权, 分二期出资。在合资公司设立时出资人民币现金999.2万
元，余下出资1,000万元应于合资公司成立之日起两年内缴足；北京国泰领航帆艇投资有限公司
应出资1,920.8万元，占49%股权, 应于合资公司设立时一次以现金缴足。第一期缴纳的注册资本
为人民币15,000万元，其中，公司缴纳人民币10,500万元，航程公司缴纳人民币4,500万元。合资
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2012 年度
财务报表附注
公司第一期注册资本2,920万元已于2012年5月10日出资到位，其中，康宏公司出资999.2万元，北
京国泰领航帆艇投资有限公司出资1,920.8万元。
2、本期不再纳入合并范围的特殊目的主体、通过受托经营或承租等方式形成控制权的经营
实体：无。
（五）本期发生的同一控制下企业合并：无。
（六）本期发生的非同一控制下企业合并：无。
（七）本期因出售股权丧失控制权而减少子公司：无。
（八）本期发生的反向购买：无。
（九）本期发生的吸收合并：无。
（十）境外经营实体主要报表项目的折算汇率：无。
（十一）其他情况
1、收购子公司岳阳建桥投资置业有限公司（以下简称“岳阳建桥”）25%的少数股权。
公司收购岳阳建桥少数股权前，岳阳建桥注册资本为 10,666.7 万元，岳阳建桥的股权结构
为：公司持有岳阳建桥置业 75%股权，岳阳市金桥房地产开发有限公司（以下简称“金桥公司”）
持有岳阳建桥置业 25%股权。2011 年末岳阳建桥的账面净资产为 16,642.63 万元，岳阳建桥的核
心资产为位于岳阳市经济开发区的四宗地块，合计总用地面积为 156,854.40 平方米。
为加快岳阳中航翡翠湾项目的开发进程，为公司带来稳定、持续的现金流和良好的利润，
公司第六届董事会第三十六次会议审议通过了《关于公司收购岳阳建桥投资置业有限公司 25%
股权的议案》， 并于 2012 年 3 月 29 日，公司与金桥公司签订了《岳阳建桥投资置业有限公司
25%股权转让协议》，公司以中联资产评估有限公司于评估基准日 2011 年 12 月 31 日对其 25%
股权的评估价值 12,501.45 万元为基础，与金桥公司协商确定岳阳建桥置业 25%股权的收购价格
为人民币 12,523.28 万元。
报告期已完成对岳阳建桥 25%的少数股权收购手续。收购完成后，公司对岳阳建桥的持股
比例由 75%增至 100%。
2、本期发生的子公司增资事项
因业务需要，2012 年还对以下子公司进行了增资，2012 年发生的子公司增资事项见下表
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财务报表附注
子公司名称 增资前注册资本 增资后注册资本 增资前后持股比例变化
天津格兰云天投资发展有限公司 30,000,000.00 198,140,000.00 由原持股 100%减至为持股 54.14% *1
成都市中航地产发展有限公司 100,000,000.00 200,000,000.00 增资前后仍保持持股 100%不变*2
九江中航城地产开发有限公司 10,000,000.00 100,000,000.00 增资前后仍保持持股 100%不变*3
各股东同比例增资，公司增资前后仍保
中航建筑工程有限公司 61,117,500.00 100,000,000.00
持持股 51%不变*4
增资后公司的持股比例由 66.67%减至
衡阳深圳工业园开发建设有限公司 226,050,000.00 458,970,000.00
60% *5
*1、天津格兰云天投资发展有限公司（以下简称“天津格兰云天”）增资事项
公司第六届董事会第三十七次会议于 2012 年 4 月 10 日审议通过了《关于调整向天津格兰云
天投资发展有限公司增资事项的议案》， 同意公司与长安国际信托股份有限公司（以下简称“长安
信托”）按照对天津格兰云天 54.14%：45.86%的最终持股比例，对天津格兰云天进行增资。
天津格兰云天增资前为公司全资子公司，注册资本为人民币 3,000 万元。2012 年增资时，
公司出资 17,000 万元,其中 9,273 万元为资本溢价，长安信托出资 19，992 万元，认缴注册资本
9,087 万元，余下 10,905 万元为资本溢价，2012 年 4 月完成增资后，中航地产与长安信托对天津
格兰云天的持股比例变为 54.14%：45.86%。
天津格兰云天增资前后各股东持股及出资情况见下表：
增资前各股东出资 2012 年 4 月增资金额 增资后各股东出资
投资主体 增资投入总额中 增资投入总额
出资比 增资时股东投 出资比
出资金额 计入注册资本的 中计入资本溢 出资金额
例 入资金总额 例
金额 价的金额
中航地产股
30,000,000.00 100.00% 170,000,000.00 77,270,000.00 92,730,000.00 107,270,000.00 54.14%
份有限公司
长安国际信
托股份有限 --- --- 199,920,000.00 90,870,000.00 109,050,000.00 90,870,000.00 45.86%
公司
合 计 30,000,000.00 100.00% 369,920,000.00 168,140,000.00 201,780,000.00 198,140,000.00 100.00%
增资完成后，天津格兰云天的注册资本由原人民币 3,000 万元增至人民币 19,814 万元，公司
对天津格兰云天持股由 100%减至 54.14%；长安信托对天津格兰云天持股 45.86%。
*2、对子公司成都市中航地产发展有限公司增资 10,000 万元：
公司第六届董事会第二十九次会议于 2011 年 12 月 21 日审议通过了《关于公司所属企业向
成都市中航地产发展有限公司增资的议案》。 同意由公司全资子公司深圳市中航地产发展有限公
司（报告期已更名为“深圳市中航城投资发展有限公司”）对成都市中航地产发展有限公司增资
人民币 10,000 万元。
2012 年 5 月 9 日增资完成后，成都市中航地产发展有限公司的注册资本由人民币 10,000 万
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元增至 20,000 万元，公司全资子公司深圳市中航城投资发展有限公司对其持股比例仍为 100%。
*3、对子公司九江中航城地产开发有限公司增资 9,000 万元：
公司第六届董事会第五十次会议于 2012 年 11 月 28 日审议通过了《关于向九江中航城地产
开发有限公司增资的议案》。 为满足公司全资子公司九江中航城地产开发有限公司所开发的九土
2011-13 号地块前期投入的资金需求，董事会同意公司向九江中航城地产开发有限公司以现金方
式增资人民币 9,000 万元。增资完成后，九江中航城地产开发有限公司的注册资本由人民币 1,000
万元增至 10,000 万元，公司对其持股比例仍为 100%。
*4、子公司中航建筑工程有限公司（以下简称“中航建筑”）增资事项
公司第六届董事会第四十次会议于 2012 年 5 月 29 日审议通过了《关于向中航建筑工程有限
公司同比例增资的议案》。为加快公司控股子公司中航建筑业务的发展，增强其承揽工程合同的
能力，并为实现其资质的升级做准备，根据中航建筑三方股东签订的增资协议约定，公司与中国
航空技术国际工程有限公司、湖南省建筑工程集团总公司以现金方式向中航建筑同比例增资
3,888.25 万元人民币，其中公司增资 1,983.0076 万元人民币，中国航空技术国际工程有限公司和
湖南省建筑工程集团总公司各增资 952.6212 万元人民币。2012 年 9 月完成增资后，中航建筑的
注册资本由人民币 6,111.75 万元增至人民币 10,000 万元，公司、中国航空技术国际工程有限公
司、湖南省建筑工程集团总公司对中航建筑的持股比例保持不变，仍分别为 51%、24.5%、24.5%。
*5、衡阳深圳工业园开发建设有限公司增资事项
公司第六届董事会第五十一次会议于 2012 年 12 月 19 日审议通过了《关于公司下属企业参
与向衡阳深圳工业园开发建设有限公司增资的议案》。衡阳深圳工业园开发建设有限公司（以下
简称“衡阳深圳工业园”）是公司全资子公司深圳市中航工业地产投资发展有限公司（以下简称“中
航工业地产”）的控股子公司。增资前衡阳深圳工业园的注册资本为人民币 22,605 万元，其股权
结构为:中航工业地产持有 66.67%的股权，衡阳白沙洲开发建设投资有限公司（以下简称“衡阳白
沙洲”）持有 33.33%的股权。
为了进一步增强衡阳深圳工业园的开发能力，加速衡阳深圳工业园的基础和配套设施建设，
尽快打造衡阳新城，根据中航工业地产与衡阳白沙洲于 2012 年 12 月 19 日签订的“关于向衡阳深
圳工业园开发建设有限公司增资的协议”, 股东出资合计人民币 23,312 万元，认缴衡阳深圳工业
园新增注册资本 23,292 万元，余下的 20 万元计入资本公积。其中，中航工业地产以现金方式出
资 12,468 万元，认缴衡阳深圳工业园新增注册资本 12,468 万元；衡阳白沙洲以持有的 180.4 亩
土地作价 10,844 万元出资，认缴衡阳深圳工业园新增注册资本 10,824 万元，余下的 20 万元 作
为资本溢价计入资本公积。
衡阳白沙洲用以增资的实物资产为位于衡阳市雁峰区白沙洲茅叶路 1 号的两宗地块，合计使
用权面积为 120,270.5 平方米，折合 180.4 亩。该两块土地已于 2012 年 12 月 11 日办好过户给衡
阳深圳工业园的手续, 已取得衡国用(2012)第 771 号及衡国用(2012)第 772 号两块土地证。中联资
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产评估有限公司于评估基准日 2012 年 10 月 31 日出具的《衡阳白沙洲开发建设投资有限公司拟
以土地使用权向衡阳深圳工业园开发建设有限公司增资项目资产评估报告》（深中联评报字[2012]
第 056 号），评估报告认为以上用于出资的 180.4 亩土地的评估价值为 10,843.99 万元，由双方股
东参照评估值协商确定用于出资的土地作价 10,844 万元。
2012 年 12 月 24 日增资手续完成，衡阳深圳工业园注册资本由人民币 22,605 万元增至 45,897
万元, 中航工业地产持有衡阳深圳工业园的股权由 66.67%减至 60%，衡阳白沙洲持有衡阳深圳
工业园的股权由 33.33%增至 40%。
深圳工业园增资前后的持股比例变动情况如下表：
单位：人民币元
2012 年 12 月增资金额及出
增资前各股东出资情况 增资后各股东出资情况
资形式
股东名称
出资比 出资形
出资金额 增资金额 出资金额 出资比例
例 式
深圳市中航工业地产 现金增
150,700,000.00 66.67% 124,680,000.00 275,380,000.00 60.00%
投资发展有限公司 资
180.4 亩
衡阳白沙洲开发建设
75,350,000.00 33.33% 108,240,000.00 土地增 183,590,000.00 40.00%
投资有限公司
资
合 计 226,050,000.00 100.00% 232,920,000.00 458,970,000.00 100.00%
3、整合内部股权，解决交叉持股的情况，理顺公司内部股权结构
公司第六届董事会第三十九次会议于 2012 年 5 月 15 日审议通过了《关于调整公司所属两
家投资企业股权的议案》：公司所属企业深圳市中航地产发展有限公司（以下简称“地产发展”）
和深圳市格兰云天大酒店有限公司（以下简称“格兰云天大酒店”），存在交叉持股的情况。地产
发展和格兰云天大酒店的股权结构具体情况是：公司持有地产发展 98.67%的股权，格兰云天大
酒店持有地产发展 1.33%的股权；公司持有格兰云天大酒店 95%的股权，地产发展持有格兰云天
大酒店 5%的股权。为理顺公司内部股权结构，简化内部核算关系，董事会同意调整前述两家投
资企业的股权结构，使其均成为公司直接持有 100%股权的全资子公司。调整方案为：（一）格兰
云天大酒店截至 2012 年 5 月 31 日的净资产为 28,084.90 万元，按股权比例，公司以现金方式出
资 1,404.25 万元，将地产发展持有的格兰云天大酒店 5%股权变更到公司名下，调整完成后公司
持有格兰云天大酒店 100%股权。 （二）地产发展截至 2012 年 5 月 31 日的净资产为 8,246.19
万元，按股权比例，公司以现金方式出资 109.95 万元，将格兰云天大酒店持有的地产发展 1.33%
股权变更到公司名下，调整完成后公司持有地产发展 100%股权。
地产发展更名为“深圳市中航城投资发展有限公司”；格兰云天大酒店更名为“深圳市中航
主题地产有限公司”。
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五、合并财务报表主要项目注释
以下金额单位若未特别注明者均为人民币元
（一）货币资金
期末余额 期初余额
项目
原币金额 折算率 折人民币 原币金额 折算率 折人民币
现金: -- -- 521,691.08 -- -- 749,679.80
人民币 -- -- 521,691.08 -- -- 749,679.80
银行存款： -- -- 1,362,062,252.74 -- -- 860,463,032.25
人民币 -- -- 1,362,062,252.74 -- -- 860,463,032.25
其他货币资金： -- -- 73,464,926.33 -- -- 54,635,416.69
人民币 -- -- 73,464,926.33 -- -- 54,635,416.69
合计 -- -- 1,436,048,870.15 -- -- 915,848,128.74
说明：
1、货币资金年末数比年初数增加 520,200,741.41 元, 增加比例为 56.80%, 增加原因系公司的借款增加所致。
2、期末其他货币资金包括商品房按揭保证金 59,120,122.18 元、履约保证金 13,444,804.15 元及银行承兑汇票保证
金 900,000.00 元。本公司编制现金流量表时，已将上述保证金 73,464,926.33 元从年末现金及现金等价物余额中
扣除。期初其他货币资金包括商品房按揭保证金 17,542,595.54 元、保函保证金 36,592,821.15 元及履约保证金
500,000.00 元。
（二）应收账款
1、应收账款按种类披露
期末余额 期初余额
种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
一、单项金额
重大并单项计
5,216,920.00 1.25% 5,216,920.00 100% 5,216,920.00 1.56% 5,216,920.00 100%
提坏账准备的
应收账款
二、按组合计
提坏账准备的
应收账款
（一）组合 1---
按账龄分析法
253,495,546.88 60.66% 24,693,741.88 9.74% 163,452,107.66 48.90% 22,562,423.37 13.80%
计提坏账准备
的应收账款
（二）组合 2---
不计提坏账准 150,983,732.40 36.13% --- --- 158,499,797.83 47.42% --- ---
备的应收账款
组合小计 404,479,279.28 96.79% 24,693,741.88 6.11% 321,951,905.49 96.33% 22,562,423.37 7.01%
三、单项金额
虽不重大但单
8,177,935.50 1.96% 8,036,253.24 98.27% 7,057,937.82 2.11% 7,057,937.82 100.00%
项计提坏账准
备的应收账款
合计 417,874,134.78 100.00% 37,946,915.12 9.08% 334,226,763.31 100.00% 34,837,281.19 10.42%
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2、单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项
应收账款内容 账面余额 计提比例 坏账准备金额 理 由
内蒙古大厦 5,216,920.00 100% 5,216,920.00 幕墙工程款,涉及诉讼难以收回,全额计提
3、组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款
期末余额 期初余额
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 162,064,027.13 3.00% 4,861,919.40 77,294,700.77 3.00% 2,318,841
1至2年 52,196,840.12 10.00% 5,219,684.02 39,231,298.29 10.00% 3,923,129.83
2至3年 14,232,407.20 20.00% 2,846,481.43 21,931,764.31 20.00% 4,386,352.86
3至4年 8,404,817.84 30.00% 2,521,445.36 13,740,365.23 30.00% 4,122,109.58
4至5年 10,504,632.74 30.00% 3,151,389.83 4,917,127.09 30.00% 1,475,138.13
5 年以上 6,092,821.85 100.00% 6,092,821.84 6,336,851.97 100.00% 6,336,851.97
合计 253,495,546.88 24,693,741.88 163,452,107.66 22,562,423.37
4、组合中，不计提坏账准备的应收账款
项目 账面余额 理由
应收商品房销售款 116,601,063.30 系应收多个购房客户的销房款等,能够全部收回,不计提
应收物业管理费 27,669,271.41 系应收多个政府单位的物业管理费,能够全部收回,不计提
应收其他关联方款项 6,713,397.69 正常的关联方交易，能收回，不计提
合计 150,983,732.40
5、单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款
项目 账面余额 坏账准备 计提比例 理由
青岛-青岛城乡商业城 1,739,683.30 1,739,683.30 100.00% 难以收回、全额计提
深圳保安自行车厂 875,000.00 875,000.00 100.00% 难以收回、全额计提
郑州百货大楼 797,741.20 797,741.20 100.00% 难以收回、全额计提
中韩民营中心 632,500.00 632,500.00 100.00% 难以收回、全额计提
金光华广场 596,887.00 596,887.00 100.00% 难以收回、全额计提
金利华广场 476,850.00 476,850.00 100.00% 难以收回、全额计提
青岛-青岛建兴公司 408,630.73 408,630.73 100.00% 难以收回、全额计提
重庆阳光壹佰国际新城 374,594.53 374,594.53 100.00% 难以收回、全额计提
沈阳阳光壹佰 277,270.44 277,270.44 100.00% 难以收回、全额计提
李明 9-10D 191,934.04 191,934.04 100.00% 难以收回、全额计提
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项目 账面余额 坏账准备 计提比例 理由
何大杰 9-21L 181,513.29 181,513.29 100.00% 难以收回、全额计提
刘全国 9-12J 174,885.27 174,885.27 100.00% 难以收回、全额计提
李乐川 9-19D 160,000.00 160,000.00 100.00% 难以收回、全额计提
陕西秦唐工程 156,311.90 156,311.90 100.00% 难以收回、全额计提
陈立庆 9-17A 132,000.00 132,000.00 100.00% 难以收回、全额计提
杨宏涛 9-9J 123,544.35 123,544.35 100.00% 难以收回、全额计提
皇岗口岸落马洲 122,570.08 122,570.08 100.00% 难以收回、全额计提
陈国清 9-10A 116,131.43 116,131.43 100.00% 难以收回、全额计提
龚汉花 9-19A 10,007.12 10,007.12 100.00% 难以收回、全额计提
杨锐明 9-10B 7,000.00 7,000.00 100.00% 难以收回、全额计提
肖华 4-8B 4,597.55 4,597.55 100.00% 难以收回、全额计提
其他 474,949.28 474,949.28 100.00% 难以收回、全额计提
应收账款抵扣预收账款及其
赣州九方购物中心多个商
143,333.99 1,651.73 100.00% 他应付款-代收中央收银款
铺
后按余额 3%计提
合计 8,177,935.50 8,036,253.24 -
*1、其他系 10 万元以下且难以收回全额计提坏账的应收账款，共 63 项，合计 474,949.28 元。
*2、对于应收账款中的应收房款，是指非一次性收款销房情况下,应收的全部房款扣除已收房款后的余额，根据
本公司房产收入确认会计政策所形成的应收账款。由于本公司确认此类销房收入时,已向购房户至少收取 50%以上
的房款，本公司认为余下 50%以下的房款经单项测试，能够全部收回，故不计提坏账准备。
6、本报告期已全额计提坏账准备，或计提坏账准备的比例较大，但在本期又全额收回或转
回，或在本期收回或转回比例较大的应收账款情况：无。
7、本期通过重组等其他方式收回的应收款项金额、重组前累计已计提的坏账准备：无。
8、本报告期实际核销的应收账款情况
单位名称 应收账款性质 核销时间 核销金额 核销原因 是否因关联交易产生
统建楼 3 栋东 物业管理费和本
2012 年 11 月 23 日 8,417.63 无法收回 不产生关联交易
703 房 体维修基金
武汉红岭大厦 物业管理费 2012 年 12 月 29 日 4,334.80 无法收回 不产生关联交易
合计 -- -- 12,752.43 -- --
9、期末应收账款中, 持本公司 5％以上（含 5％）表决权股份的股东单位欠款情况如下
期末余额 期初余额
单位名称
账面余额 计提坏账金额 账面余额 计提坏账金额
中国航空技术深圳有限公司 14,836.82 --- 14,836.82 ---
深圳中航城发展有限公司 4,211,469.67 --- 215,308.00 ---
合计 4,226,306.49 230,144.82
财务报表附注 第 51 页
中航地产股份有限公司
2012 年度
财务报表附注
10、应收账款中欠款金额前五名金额如下
占应收账款
单位名称 与本公司关系 金额 年限
总额的比例
深圳市中航城置业发展有限公司 同一最终控制方 15,657,979.44 一年以内 3.75%
天虹商场股份有限公司 同一最终控制方 14,311,440.24 一年以内 3.42%
深圳市中航城格兰云天大酒店有限公司 同一最终控制方 6,551,110.35 一年以内 1.57%
南昌格兰云天国际酒店有限公司 同一最终控制方 5,251,540.84 一年以内 1.26%
内蒙古大厦 无关联关系 5,216,920.00 一年以内 1.25%
合计 46,988,990.87 11.25%
11、关联方应收账款情况
占应收账款总额
单位名称 与本公司关系 期末余额
的比例
深圳市中航城置业发展有限公司 同一最终控制方 15,657,979.44 3.75%
天虹商场股份有限公司 同一最终控制方 14,311,440.24 3.42%
深圳市中航城格兰云天大酒店有限公司 同一最终控制方 6,551,110.35 1.57%
南昌格兰云天国际酒店有限公司 同一最终控制方 5,251,540.84 1.26%
广东国际大厦实业有限公司 同一最终控制方 3,374,430.84 0.81%
嘉浩（庐山）房地产开发有限公司 同一最终控制方 2,610,802.54 0.62%
中联（庐山）国际商务会议中心有限公司 同一最终控制方 2,391,183.16 0.57%
深圳市观澜格兰云天国际酒店有限公司 同一最终控制方 1,828,333.34 0.44%
云南尚居地产有限公司 同一最终控制方 1,572,301.82 0.38%
上海中航房地产开发公司 同一最终控制方 1,003,509.28 0.24%
深圳上海宾馆 同一最终控制方 966,180.53 0.23%
中国航空技术国际控股有限公司 实际控制人 556,417.80 0.13%
深圳市观澜太极餐饮有限公司 同一最终控制方 535,833.33 0.13%
天马微电子股份有限公司 同一最终控制方 487,933.33 0.12%
赣州格兰云天国际酒店有限公司 同一最终控制方 457,020.57 0.11%
上海中航光电子有限公司 同一最终控制方 351,529.00 0.08%
深圳市中航华城置业发展有限公司 同一最终控制方 329,652.60 0.08%
中国航空技术北京有限公司 同一最终控制方 241,538.04 0.06%
南昌市天虹商场有限公司 同一最终控制方 239,378.79 0.06%
中航技进出口有限责任公司 同一最终控制方 195,702.03 0.05%
长沙市天虹百货有限公司 同一最终控制方 175,694.90 0.04%
岳阳格兰云天大酒店有限公司 同一最终控制方 139,037.00 0.03%
中国航空技术上海有限公司 同一最终控制方 97,086.46 0.02%
深圳中航城发展有限公司 同一最终控制方 95,425.59 0.02%
财务报表附注 第 52 页
中航地产股份有限公司
2012 年度
财务报表附注
占应收账款总额
单位名称 与本公司关系 期末余额
的比例
深圳航空标准件有限公司 同一最终控制方 60,000.00 0.01%
中航国际租赁有限公司 同一最终控制方 58,997.74 0.01%
中航技国际经贸发展有限公司 同一最终控制方 44,534.65 0.01%
飞亚达（集团）股份有限公司 同一最终控制方 25,510.99 0.01%
上海天马微电子有限公司 同一最终控制方 15,863.01 0.00%
中国航空技术深圳有限公司 控股股东 14,836.82 0.00%
深圳市深南电路有限公司 同一最终控制方 13,992.38 0.00%
中航工业航空动力控制系统研究所 同一最终控制方 12,460.00 0.00%
深圳市亨吉利世界名表中心有限公司 同一最终控制方 12,256.30 0.00%
深圳市花园格兰云天大酒店有限公司 同一最终控制方 11,250.00 0.00%
中航国际航空发展有限公司 同一最终控制方 10,887.12 0.00%
深圳格兰云天酒店管理有限公司 同一最终控制方 9,500.00 0.00%
中国航空技术国际工程有限公司 同一最终控制方 4,130.02 0.00%
深圳市中航阳光地产发展有限公司 同一最终控制方 1,730.76 0.00%
合计 -- 59,717,011.61 14.29%
*1、天虹商场股份有限公司欠款 14,311,440.24 元，全部为应收 2012 年房屋租金,2013 年 1 月份已收回。
详见附注七、关联租赁说明 8。
12、终止确认的应收款项情况：无。
13、以应收款项为标的进行证券化的，列示继续涉入形成的资产、负债的金额：无。
（三）预付款项
1、预付款项按账龄列示
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例 金额 比例
1 年以内 376,712,568.08 90.31% 409,351,225.60 90.09%
1至2年 32,167,107.92 7.71% 21,354,188.32 4.70%
2至3年 2,570,800.68 0.62% 23,646,769.14 5.20%
3 年以上 5,663,106.00 1.36% 13,106.00 0.01%
合计 417,113,582.68 100.00% 454,365,289.06 100.00%
财务报表附注 第 53 页
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财务报表附注
2、预付款项金额前五名单位情况
与本公司关
单位名称 金额 发生时间 未结算原因
系
2012.12.28 预付 1 亿
预付土地款，土地证尚未
九江市国土资源局 非关联关系 258,169,679.66 元，2012.05.14 预付
办好
158,169,679.66 元
2010 年 11,500,000 元、
江西佳利商城发展有限公 预付土地征用及拆迁补偿
非关联关系 25,917,825.07 2009 年 14,417,825.07
司 款,未完工
元
江西省昌水建设工程有限 2012 年 1 月 1 日至 预付劳务工工资、工程未
非关联关系 11,698,725.93
公司 2012 年 11 月 21 日 完工结算
中新建建筑工程劳务有限 2012 年 3 月 1 日至 预付劳务工工资、工程未
非关联关系 11,853,841.00
公司 2012 年 11 月 21 日 完工结算
深圳市奇建贸易有限公司 非关联关系 9,356,025.30 2012 年 9 月 21 日 物业采购款
合计 -- 316,996,096.96 -- ---
3、账龄超过一年、金额较大的预付款项明细如下
单位名称 期末余额 账龄 未及时结算原因
预付土地征用及拆迁
江西佳利商城发展有限公司 25,917,825.07 1至2年
补偿款,未完工
预付土地款，土地未
昆山国土局 5,000,000.00 3 年以上
交付
4、期末预付款项中无持本公司 5％以上（含 5％）表决权股份的股东单位欠款。
（四）其他应收款
1、其他应收款按种类披露
期末数 期初数
种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
单项金额重大并单
项计提坏账准备的 167,984,894.20 13.17% 167,984,894.20 100.00% 135,897,894.20 12.57% 135,897,894.20 100%
其他应收款
按组合计提坏账准
备的其他应收款
（一）组合 1---按账
龄分析法计提坏账 30,895,397.87 2.42% 8,073,517.23 26.13% 72,575,865.31 6.71% 14,309,684.85 19.72%
准备的应收账款
（二）组合 2---不计
提坏账准备的应收 1,013,259,576.30 79.45% --- --- 811,294,356.80 75.01% --- ---
账款
组合小计 1,044,154,974.17 81.87% 8,073,517.23 0.77% 883,870,222.11 81.73% 14,309,684.85 1.62%
单项金额虽不重大
但单项计提坏账准 63,252,023.87 4.96% 63,252,023.87 100.00% 61,745,140.40 5.71% 61,745,140.40 100%
备的其他应收款
合计 1,275,391,892.24 100.00% 239,310,435.30 18.76% 1,081,513,256.71 100.00% 211,952,719.45 19.60%
财务报表附注 第 54 页
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2012 年度
财务报表附注
2、单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
其他应收款内容 账面余额 坏账准备金额 计提比例 理 由
北京市格兰云天大酒店有限责任 以前年度遗留问题,难以收
35,862,822.16 35,862,822.16 100%
公司 回,全额计提坏账
尚未收回的股权转让款等,,
深圳市金诚印刷有限公司 32,087,000.00 32,087,000.00 100%
报告期全额计提坏账， *1
以前年度遗留问题,难以收
深圳市南光捷佳电器有限公司 27,075,018.93 27,075,018.93 100%
回,全额计提坏账
以前年度遗留问题,难以收
中山市南光捷佳电器有限公司 25,296,559.73 25,296,559.73 100%
回,全额计提坏账
以前年度遗留问题,难以收
广州市南光房地产发展有限公司 19,027,493.38 19,027,493.38 100%
回,全额计提坏账
以前年度遗留问题,难以收
深圳市南光工贸发展公司 28,636,000.00 28,636,000.00 100%
回,全额计提坏账
合计 167,984,894.20 167,984,894.20 100% --
*1 保安自行车厂因破产清算，深圳市金诚印刷有限公司所欠本公司的股权转让款难以收回，32,087,000.00 元尚
未收回的股权转让款在扣除以前年度计提的坏账 9,626,100.00 元，余下的 22,460,900.00 元在报告期全额计提
坏账。详见附注九 2012 年保安担保损失说明。
3、组合中，按照账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
期末数 期初数
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 17,970,035.14 3% 539,101.06 31,240,699.42 3% 937,220.99
1至2年 4,181,723.05 10% 418,172.31 2,469,183.67 10% 246,918.37
2至3年 1,159,382.49 20% 231,876.51 2,723,147.07 20% 544,629.41
3至4年 895,884.03 30% 268,765.21 33,608,357.67 30% 10,082,507.30
4至5年 103,958.60 30% 31,187.58 51,526.71 30% 15,458.01
5 年以上 6,584,414.56 100% 6,584,414.56 2,482,950.77 100% 2,482,950.77
合计 30,895,397.87 8,073,517.23 72,575,865.31 14,309,684.85
4、组合中不计提坏账准备的其他应收款
项目 账面余额 理由
垫付款及补偿金额,能够收回,不计提
衡阳深圳工业园管理委员会 452,722,924.70
坏账
贵阳云岩贵中土地开发基本建设投资管理有限公司 220,000,000.00 拍地保证金
贵阳土地储备中心金阳新区分中心 60,000,000.00 拍地保证金
许再新 40,933,888.89 收购前后少数股东借款, 能收回
厦门紫金中航置业有限公司 40,000,000.00 联营企业借款,能收回
沙田镇政府 38,851,338.75 应收政府款项，能收回
惠东县财政局 31,730,189.70 政府款项，能收回
财务报表附注 第 55 页
中航地产股份有限公司
2012 年度
财务报表附注
项目 账面余额 理由
惠东县白花镇政府 16,816,205.00 政府款项，能收回
苏州住房置业担保中心 14,609,650.00 按揭保证金、能收回
惠东县鸿大实业有限公司 4,719,041.13 子公司小股东所属公司往来，能收回
赣州市人力资源和社会保障局 3,891,945.00 农民工保证金，能收回
中联（庐山）国际商务会议中心有限公司 3,459,600.00 关联方款项，能收回
嘉浩（庐山）房地产开发有限公司 2,922,142.89 关联方款项，能收回
衡阳市金源开发建设投资有限责任公司 2,500,000.00 子公司小股东往来，能收回
岳阳格兰云天大酒店有限公司 2,029,207.90 关联方款项，能收回
深圳市中航城格兰云天大酒店有限公司 1,344,586.81 关联方款项，能收回
北京凯迪克格兰云天大酒店有限公司 568,292.12 关联方款项，能收回
长沙市天虹百货有限公司 542,024.22 关联方款项，能收回
中国航空技术国际控股有限公司 389,178.68 关联方款项，能收回
成都天马微电子有限公司 230,093.33 关联方款项，能收回
天马微电子股份有限公司 100,600.00 关联方款项，能收回
惠东县行政服务中心（农民工保证金） 2,500,000.00 农民工保证金，能收回
深圳大学 1,536,100.00 行政事业单位欠款、能收回
江西赣州供电公司 1,500,000.00 行政事业单位欠款、能收回
湖南省环境保护厅 1,140,000.00 行政事业单位欠款、能收回
成都电业局 3,156,944.28 行政事业单位欠款、能收回
九江深燃天然气有限公司 731,500.00 行政事业单位欠款、能收回
庐山区供电局 534,600.00 行政事业单位欠款、能收回
乌鲁木齐市墙改基金办 1,541,408.00 行政事业单位欠款、能收回
湖南省建筑工程集团总公司 1,394,825.00 总包单位往来，能收回
武汉地铁运营有限公司 1,748,156.00 能收回，不计提坏账
济宁任兴投资有限公司 1,038,000.00 能收回，不计提坏账
代缴水电费（中航城市花园） 810,057.49 能收回，不计提坏账
蔡少华 吴荣甲 朱月明等（代付维修基金） 781,803.50 代付款、能收回
深圳宜和股份有限公司 640,000.00 能收回，不计提坏账
天津经济技术开发区国有资产经营公司 604,297.94 能收回，不计提坏账
天津泰港实业有限公司 505,145.23 能收回，不计提坏账
中国航空技术国际控股有限公司 500,000.00 关联方款项，能收回
湖南建工华西局 5,511,488.89 能收回，不计提坏账
成都高新技术产业开发区规划建设局 5,000,000.00 行政事业单位欠款、能收回
湖南省建筑工程集团总公司 2,000,000.00 能收回，不计提坏账
湖南省第六工程公司 1,994,095.59 能收回，不计提坏账
民工工资专户 1,531,700.00 能收回，不计提坏账
成都国际广场项目部 1,000,833.33 能收回，不计提坏账
南京江宁区建设工程交易中心 1,000,000.00 能收回，不计提坏账
财务报表附注 第 56 页
中航地产股份有限公司
2012 年度
财务报表附注
项目 账面余额 理由
湖南省第一工程公司四川分公司 770,076.96 能收回，不计提坏账
南京市建设业施工企业民工工资保障金管理办公室 700,000.00 保证金、能收回
岳阳翡翠湾项目部 580,833.33 能收回，不计提坏账
惠东县鸿大实业有限公司 4,719,041.13 能收回，不计提坏账
惠东县行政服务中心（农民工保证金） 2,500,000.00 能收回，不计提坏账
深圳宜和股份有限公司 640,000.00 能收回，不计提坏账
惠东供电局 286,000.00 能收回，不计提坏账
员工备用金、其他押金及保证金 26,001,760.51 能收回，不计提坏账
合计 1,013,259,576.30
5、单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款
其他应收款内容 账面余额 坏账准备 计提比例 理 由
赛世特电子公司 9,522,045.37 9,522,045.37 100% 难以收回,全额计提坏账
保安自行车厂 7,578,539.01 7,578,539.01 100% 全额计提坏账*1
北海南光集团公司 6,868,163.06 6,868,163.06 100% 难以收回,全额计提坏账
周子骞 6,438,200.00 6,438,200.00 100% 难以收回,全额计提坏账
陕西华侨旅游公司 5,520,000.00 5,520,000.00 100% 难以收回,全额计提坏账
深圳市亘隆投资发展有限公司 5,358,523.51 5,358,523.51 100% 难以收回,全额计提坏账
齐军 3,704,899.25 3,704,899.25 100% 难以收回,全额计提坏账
鑫聚纸品有限公司 2,500,000.00 2,500,000.00 100% 难以收回,全额计提坏账
维美康 2,125,079.96 2,125,079.96 100% 难以收回,全额计提坏账
广州安华公司 2,000,000.00 2,000,000.00 100% 难以收回,全额计提坏账
深圳市德瑞特投资发展有限公司 1,900,000.00 1,900,000.00 100% 难以收回,全额计提坏账
海南南光房地产开发公司 1,771,939.53 1,771,939.53 100% 难以收回,全额计提坏账
深圳市富隆特实业发展有限公司 1,518,096.04 1,518,096.04 100% 难以收回,全额计提坏账
世特网络 1,498,000.00 1,498,000.00 100% 难以收回,全额计提坏账
海南南光房地产开发公司 1,264,248.54 1,264,248.54 100% 难以收回,全额计提坏账
太仓城厢工商公司 1,075,000.00 1,075,000.00 100% 难以收回,全额计提坏账
西安农机厂 900,000.00 900,000.00 100% 难以收回,全额计提坏账
南光捷佳商贸公司 787,090.42 787,090.42 100% 难以收回,全额计提坏账
名仕苑退赔款 401,059.87 401,059.87 100% 难以收回,全额计提坏账
曾考森 114,259.09 114,259.09 100% 难以收回,全额计提坏账
捷佳燃气开户费 102,400.00 102,400.00 100% 难以收回,全额计提坏账
84810 部队 100,000.00 100,000.00 100% 难以收回,全额计提坏账
陕西福德工贸 100,000.00 100,000.00 100% 难以收回,全额计提坏账
河源达康 100,000.00 100,000.00 100% 难以收回,全额计提坏账
南光美大康 2,262.22 2,262.22 100% 难以收回,全额计提坏账
中航苑-煤气 2,218.00 2,218.00 100% 难以收回,全额计提坏账
合计 63,252,023.87 63,252,023.87
财务报表附注 第 57 页
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2012 年度
财务报表附注
*1 保安自行车厂因破产清算，所欠本公司及子公司的各类代垫款 7,578,539.01 元（主要是代垫保安公司持有
的深圳龙岗区坑梓镇工业用地的前期费用），在扣除以前年度计提的坏账 340,464.50 元后，余下的 7,238,074.51
元在报告期全额计提坏账；详见附注九 2012 年保安担保损失说明。
6、本报告期前已全额计提坏账准备，或计提坏账准备的比例较大，但在本期又全额收回或转
回，或在本期收回或转回比例较大的其他应收款以及本期通过重组等其他方式收回的其他应收
款金额情况：无。
7、本报告期实际核销的其他应收款：无
8、期末其他应收账款中, 持本公司 5％以上（含 5％）表决权股份的股东单位欠款情况
期末数 期初数
单位名称
账面余额 计提坏账金额 账面余额 计提坏账金额
中国航空技术深圳有限公司 30,744.00 --- 16,520.00 ---
9、金额较大的其他应收款的性质或内容
占其他应
其他应收款内容 账面余额 性质和内容 收款的比
例
衡阳深圳工业园管理委员会 452,722,924.70 垫付款及补偿金额,能够收回,不计提坏账 35.50%
许再新 40,933,888.89 收购前后少数股东借款, 能收回 3.21%
厦门紫金中航置业有限公司 40,000,000.00 联营企业借款,能收回*1 3.14%
沙田镇政府 38,851,338.75 代垫沙田政府的土地拆迁补偿款,能收回 3.05%
北京市格兰云天大酒店有限责
35,862,822.16 以前年度遗留问题,难以收回,全额计提坏账 2.81%
任公司
深圳市金诚印刷有限公司 32,087,000.00 股权转让款,难以收回, 全额计提坏账 2.52%
惠东县财政局 31,730,189.70 谟领代建款垫付款,能收回 2.49%
深圳市南光工贸发展有限公司 28,636,000.00 以前年度遗留问题,难以收回,全额计提坏账 2.25%
深圳市南光捷佳电器有限公司 27,075,018.93 以前年度遗留问题,难以收回,全额计提坏账 2.12%
中山市南光捷佳电器有限公司 25,296,559.73 以前年度遗留问题,难以收回,全额计提坏账 1.98%
广州市南光房地产发展有限公
19,027,493.38 以前年度遗留问题,难以收回,全额计提坏账 1.49%
司
惠东县白花镇政府 16,816,205.00 代垫白花镇政府开发费用 1.32%
赛世特电子公司 9,522,045.37 以前年度遗留问题,难以收回,全额计提坏账 0.75%
北海南光企业集团公司 6,868,163.06 以前年度遗留问题,难以收回,全额计提坏账 0.54%
周子骞 6,438,200.00 以前年度遗留问题,难以收回,全额计提坏账 0.50%
财务报表附注 第 58 页
中航地产股份有限公司
2012 年度
财务报表附注
占其他应
其他应收款内容 账面余额 性质和内容 收款的比
例
陕西华侨旅游公司 5,520,000.00 以前年度遗留问题,难以收回,全额计提坏账 0.43%
深圳市亘隆投资发展有限公司 5,358,523.51 以前年度遗留问题,难以收回,全额计提坏账 0.42%
合计 822,746,373.18 64.51%
*1 年末应收厦门紫金中航置业有限公司借款 4,000 万元：厦门紫金中航置业有限公司（以下简称为“厦门紫
金”）系 2011 年 12 月由本公司（持股 35%）、中国航空技术厦门有限公司（该公司系公司实际控制人中国航空技
术国际控股有限公司的全资子公司,与本公司为关联方,持有厦门紫金 15%的股权）、福建紫金房地产开发有限公
司（与本公司系非关联方，持有厦门紫金 50%的股权）三家股东出资设立。厦门紫金为公司的联营企业。厦门
紫金因开发“中航紫金广场”，出现较大资金缺口。厦门紫金为解决项目开发资金，确定由三家股东按持股比例
向其提供无息借款。公司 2011 年股东大会于 2012 年 3 月 30 日审议通过了第六届董事会第三十四次会议通过的
《关于公司对下属企业提供构成关联交易的财务资助的议案》。同意公司向厦门紫金借款 4,000 万元，资助期限
为自股东大会批准之日起一年。三家股东截止 2012 年 12 月 31 日实际向厦门紫金借款 11,824.15 万元,其中本公
司、中国航空技术厦门有限公司公司、福建紫金房地产开发有限公司提供的借款分别为：4,000 万元、1,805.57
万元、6,018.58 万元，借款比例分别为 33.83%、15.27%、50.90%,借款比例与持股比例略有差异,主要是由于本公
司报告期收回了代垫款 202.79 万元引起,如按包括代垫款在内的本期借款发生额计算,则借款比例与持股比例一
致。由于中航紫金广场预计在 2014 年才能对外销售，4,000 万元借款预计在 2014 年才能归还本公司。
10、其他应收款金额前五名情况：
占其他应收款
单位名称 与本公司关系 金额 年限 性质或内容
总额的比例
衡阳深圳工业园管 政府部门,代建
452,722,924.70 35.50% 应收代垫款*1
理委员会 项目委托方
许再新 少数股东借款 40,933,888.89 1 年以内 3.21% 收购前后借款本息
厦门紫金中航置业 各股东按出资比例向
联营企业 40,000,000.00 1 年以内 3.14%
有限公司 联营企业提供的借款
代垫沙田政府的土地
沙田镇政府 无关联关系 38,851,338.75 1-2 年以内 3.05%
拆迁补偿款
北京市格兰云天大 受同一公司控 以前年度的遗留问题，
35,862,822.16 5 年以上 2.81%
酒店有限责任公司 制 难以收回
合计 -- 608,370,974.50 -- 47.70%
*1 因本公司的控股孙公司衡阳深圳工业园开发建设有限公司根据相关协议接受衡阳深圳工业园管理委员会
委托, 以垫付资金的方式代政府部门开发衡阳深圳工业园的基础设施项目。公司 2009 年至 2012 年垫付金龙路等
五个项目的本金合计 663,911,020.59 元,另外, 根据衡阳市人民政府“衡政发(2006)4 号”文及相关协议的约定, 本
公司可按垫付本金的 20%收取补偿金额,2009 年至 2012 年应收补偿金 132,782,204.11 元及经营损失补偿
29,670,000.00 元， 2009 年至 2012 年垫付本金及补偿总额共计 826,363,224.71 元。2011 年以取得土地方式收回
142,032,400.00 元，2012 年以取得土地方式收回 231,607,900.00 元,期末余额为 452,722,924.70 元。该欠款已由当
地政府确认, 并可以本公司在当地拍卖土地价款中扣除等方式归还本公司。
财务报表附注 第 59 页
中航地产股份有限公司
2012 年度
财务报表附注
11、其他应收关联方款项情况：
占应收账款总额的
单位名称 与本公司关系 期末金额
比例
1、不计提坏账的关联方其他应收款
厦门紫金中航置业有限公司 联营企业 40,000,000.00 3.14%
中联（庐山）国际商务会议中心有限公司 同一最终控制方 3,459,600.00 0.27%
嘉浩（庐山）房地产开发有限公司 同一最终控制方 2,922,142.89 0.23%
岳阳格兰云天大酒店有限公司 同一最终控制方 2,029,207.90 0.16%
深圳市中航城格兰云天大酒店有限公司 同一最终控制方 1,344,586.81 0.11%
北京凯迪克格兰云天大酒店有限公司 同一最终控制方 568,292.12 0.04%
长沙市天虹百货有限公司 同一最终控制方 542,024.22 0.04%
中国航空技术国际控股有限公司 控股股东 389,178.68 0.03%
成都天马微电子有限公司 同一最终控制方 230,093.33 0.02%
天马微电子股份有限公司 同一最终控制方 100,600.00 0.01%
广东国际大厦实业有限公司 同一最终控制方 65,346.48 0.01%
中航技进出口有限责任公司 同一最终控制方 43,665.00 0.00%
飞亚达（集团）股份有限公司 同一最终控制方 37,700.00 0.00%
中国航空技术深圳有限公司 控股股东 30,744.00 0.00%
中航国际航空发展有限公司 同一最终控制方 28,345.69 0.00%
成都中航阳光地产有限公司 同一最终控制方 11,718.10 0.00%
中航技国际储运有限责任公司 同一最终控制方 398.86 0.00%
中航技机票代理有限责任公司 同一最终控制方 376.46 0.00%
中国航空技术北京有限公司 同一最终控制方 80.58 0.00%
小计 - 51,804,101.12 4.06%
2、全额计提坏账的关联方其他应收款
北京市格兰云天大酒店有限责任公司 同一最终控制方 35,862,822.16 2.81%
深圳市南光捷佳电器有限公司 子公司 27,075,018.93 2.12%
中山市南光捷佳电器有限公司 子公司 25,296,559.73 1.98%
深圳市南光工贸发展有限公司 子公司 28,636,000.00 2.25%
广州市南光房地产发展有限公司 子公司 19,027,493.38 1.49%
北海南光企业集团公司 子公司 6,868,163.06 0.54%
深圳市亘隆投资发展有限公司 子公司 5,358,523.51 0.42%
深圳市富隆特实业有限公司 子公司 1,518,096.04 0.12%
财务报表附注 第 60 页
中航地产股份有限公司
2012 年度
财务报表附注
占应收账款总额的
单位名称 与本公司关系 期末金额
比例
小计 149,642,676.81 11.73%
合计 - 201,458,496.03 15.79%
12、终止确认的其他应收款项情况：无。
13、以其他应收款项为标的进行证券化的，列示继续涉入形成的资产、负债的金额：无。
（五）存货及存货跌价准备
1、存货分类
期末余额 期初余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
非房地产项目
原材料 41,629,647.42 240,458.03 41,389,189.39 57,524,075.75 286,212.55 57,237,863.20
低值易耗品 37,379.77 --- 37,379.77 38,438.05 --- 38,438.05
在产品 49,742,168.85 --- 49,742,168.85 7,847,210.68 --- 7,847,210.68
库存商品 2,659,882.30 669,090.76 1,990,791.54 2,078,402.94 669,090.76 1,409,312.18
周转材料 --- --- --- --- --- ---
消耗性生物资产 --- --- --- --- --- ---
施工企业存货 7,622,405.03 --- 7,622,405.03 --- --- ---
小计 101,691,483.37 909,548.79 100,781,934.58 67,488,127.42 955,303.31 66,532,824.11
房地产项目： -
开发成本 6,128,089,178.33 --- 6,128,089,178.33 5,029,252,219.86 --- 5,029,252,219.86
开发产品 247,037,904.08 --- 247,037,904.08 172,780,678.79 --- 172,780,678.79
小计 6,375,127,082.41 --- 6,375,127,082.41 5,202,032,898.65 --- 5,202,032,898.65
合计 6,476,818,565.78 909,548.79 6,475,909,016.99 5,269,521,026.07 955,303.31 5,268,565,722.76
（1） 开发成本：
预计
预计竣工时 总投
项目名称 开工时间 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
间 资(亿
元)
成都中航国际
2011 年 3 月 2013-8-25 10.17 261,076,590.32 217,119,602.09 --- 478,196,192.41
广场
成都中航城市
2008 年 12 月 2011 年 12 月 9.88 590,886,301.35 93,013,172.87 683,899,474.22 ---
广场
坪地酒店 2008 年 9 月 未定 4.3 58,691,542.88 18,913,025.37 --- 77,604,568.25
财务报表附注 第 61 页
中航地产股份有限公司
2012 年度
财务报表附注
预计
预计竣工时 总投
项目名称 开工时间 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
间 资(亿
元)
赣州中航城项
2009 年 2 月 2011 年 11 月 8.67 139,854,294.44 9,904,360.28 141,489,153.22 8,269,501.50
目 A 地块
章江新区 K10
2012 年 10 月 2014 年 9 月 3.8 135,120,297.49 11,821,608.76 --- 146,941,906.25
地块
章江新区 K25
2010 年 10 月 2012 年 11 月 6.9 401,400,843.59 333,334,062.27 476,072,241.09 258,662,664.77
地块
章江新区 K26
2011 年 8 月 2013 年 9 月 5.3 179,494,726.50 93,018,707.79 --- 272,513,434.29
地块
惠东＂中航
2010 年 7 月 2012 年 12 月 6.06 459,728,501.63 --- 371,729,825.74 87,998,675.89
城＂二期
衡阳项目 2011 年 6 月 2013 年 8 月 7.6 230,250,844.20 444,438,629.20 --- 674,689,473.40
新疆翡翠城一
2006 年 7 月 2009 年 12 月 2.78 44,051,902.02 28,645,348.43 17,170,393.77 55,526,856.68
期
新疆翡翠城二
2010 年 8 月 2012 年 7 月 2.17 47,647,814.20 115,760,385.44 97,391,461.31 66,016,738.33
期
新疆翡翠城三
2011 年 5 月 2012 年 11 月 2.36 88,253,481.09 158,857,424.16 26,794,587.67 220,316,317.58
期
新疆翡翠城四
2013 年 5 月 2018 年 12 月 12.41 65,453,957.20 12,588,958.80 --- 78,042,916.00
至八期
上饶中航城 2010 年 8 月 2013 年 3 月 5.53 430,313,423.21 112,560,990.96 202,151,981.22 340,722,432.95
江西佳利商城
未定 未定 未定 124,898,007.54 6,944,316.82 --- 131,842,324.36
新天地广场
昆山中航 2007 年 8 月 2011 年 12 月 15.86 235,352,135.94 40,300,835.89 275,652,971.83 ---
昆山中航酒店 2009 年 5 月 未定 未定 49,194,186.14 9,483,727.42 --- 58,677,913.56
昆山九方城 2010 年 1 月 2014 年 12 月 23.62 570,405,450.62 306,228,485.30 261,819,240.58 614,814,695.34
天津 TJ001 响
2011 年 6 月 2016 年 3 月 13.4 151,491,104.26 90,408,135.70 --- 241,899,239.96
螺湾 10 号
惠东巽寮湾 2012 年 4 月 2013-9-1 30.39 386,948,422.44 220,782,640.83 --- 607,731,063.27
岳阳中航翡
2011 年 7 月 2015 年 12 月 13.25 375,056,705.15 122,278,471.97 3,988,724.10 493,346,453.02
翠湾
九江中航城 2012 年３月 2017 年 12 月 46 3,681,687.65 536,841,600.85 --- 540,523,288.50
昆山置业 A6
2012 年 12 月 2015 年 12 月 4.8 --- 672,680,329.38 --- 672,680,329.38
地块
贵阳中航项目 未定 未定 --- 1,072,192.64 --- 1,072,192.64
合计 5,029,252,219.86 3,656,997,013.22 2,558,160,054.75 6,128,089,178.33
（2）开发产品：
项目名称 竣工时间 期初余额 本期增加金额 本期减少金额 期末余额
名士苑住宅 2000 年 7 月 1,128,161.25 --- --- 1,128,161.25
鼎尚华庭商住 2008 年 12 月 33,327,349.38 --- 33,327,349.38 -
鼎尚华庭停车场 2008 年 12 月 17,765,861.71 --- 333,805.32 17,432,056.39
名士苑停车场 2000 年 7 月 3,104,613.09 --- 70,668.12 3,033,944.97
捷佳大厦停车场 2002 年 11 月 17,455,509.53 --- 375,498.48 17,080,011.05
紫荆苑停车场 2005 年 12 月 7,048,136.81 --- 140,834.16 6,907,302.65
赣州中航城项目 B 地块 2010 年 9 月 1,285,761.34 1,621,658.78 2,290,236.50 617,183.62
成都中航城市市广场 2011 年 12 月 --- 17,293,294.85 --- 17,293,294.85
财务报表附注 第 62 页
中航地产股份有限公司
2012 年度
财务报表附注
项目名称 竣工时间 期初余额 本期增加金额 本期减少金额 期末余额
中航格澜阳光花园一期 2006 年 11 月 1,311,223.92 --- --- 1,311,223.92
中航格澜阳光花园二期 2007 年 12 月 71,567,140.40 --- --- 71,567,140.40
南昌中航国际广场项目 2010 年 6 月 457,789.92 --- --- 457,789.92
上饶中航城一期 2010 年 8 月 --- 30,962,370.68 24,014,714.82 6,947,655.86
惠州中航一期 2010 年 12 月 18,329,131.44 --- 5,222,065.13 13,107,066.31
昆山中航城 2011 年 10 月 --- 90,155,072.89 --- 90,155,072.89
合计 172,780,678.79 140,032,397.20 65,775,171.91 247,037,904.08
2、存货跌价准备
本期减少数
存货种类 期初账面余额 本期计提额 期末余额
转回 转销
原材料 286,212.55 --- --- 45,754.52 240,458.03
库存商品 669,090.76 --- --- --- 669,090.76
合计 955,303.31 --- --- 45,754.52 909,548.79
3、存货跌价准备情况
本期转回存货 本期转回金额占该项
项目 计提存货跌价准备的依据
跌价准备的原因 存货期末余额的比例
原材料 预计减值金额 无 无
库存商品 预计减值金额 无 无
4、存货的说明（计入期末存货余额的借款费用资本化金额）
本期减少
存货项目名称 期初余额 本期增加 本期转入营业成 期末余额
其他减少
本
成都中航国际广场 43,173,544.39 18,370,246.22 --- --- 61,543,790.61
成都中航城市广场 13,699,650.67 27,181,034.96 3,090,492.68 36,787,259.28 1,002,933.67
鼎尚华庭商住 5,765,332.84 --- 5,765,332.84 --- -
坪地酒店项目 15,999,687.80 18,863,025.37 --- --- 34,862,713.17
赣州中航城 7,996,143.89 --- --- --- 7,996,143.89
赣州公元城 43,882,818.55 --- --- --- 43,882,818.55
新疆翡翠城 27,515,516.23 16,212,209.32 19,052,450.57 24,675,274.98
观澜格兰郡一期 196,545.17 --- --- --- 196,545.17
观澜格兰郡二期 1,894,872.32 --- --- --- 1,894,872.32
昆山中航城 15,932,051.97 --- 12,825,956.75 --- 3,106,095.22
上饶中航城 82,610,223.20 34,607,227.44 25,657,747.76 --- 91,559,702.88
财务报表附注 第 63 页
中航地产股份有限公司
2012 年度
财务报表附注
本期减少
存货项目名称 期初余额 本期增加 本期转入营业成 期末余额
其他减少
本
江西佳利商城新天地广场 23,795,394.83 6,834,498.14 --- --- 30,629,892.97
惠东中航城项目 30,649,971.06 --- 24,911,062.57 --- 5,738,908.49
天津 TJ001 响螺湾 10 号 9,432,303.94 4,793,559.81 --- --- 14,225,863.75
江苏昆山九方城 39,885,234.84 29,152,676.04 20,613,425.76 --- 48,424,485.12
九江中航城 3,020,137.05 49,214,641.05 --- --- 52,234,778.10
惠东巽寮湾 2,275,914.94 3,523,222.23 --- --- 5,799,137.17
昆山置业 A6 地块 --- 11,845,456.80 --- --- 11,845,456.80
合 计 367,725,343.69 220,597,797.38 111,916,468.93 36,787,259.28 439,619,412.86
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（六）长期股权投资
1、对合营企业投资和联营企业投资
本公司在
本公司
企业类 注册 法定代 被投资单 期末净资产总 本期营业收入
被投资单位名称 业务性质 注册资本 持股比 期末资产总额 期末负债总额 本期净利润
型 地 表人 位表决权 额 总额
例
比例
一、合营企业
深圳市深越联合投 有 限 公
深圳 仇慎谦 投资兴办实业 10,000 万元 27% 27% 243,550,800.86 161,505,615.28 82,045,185.58 --- ---
资有限公司 司
二、联营企业
厦门紫金中航置业 有限责 房地产开发经营
厦门 赵世英 25,000 万元 35% 35% 385,205,450.85 136,764,168.88 248,441,281.97 12,700,000.00 (742,882.20)
有限公司 任公司 管理、物业管理
中和中（北京）光 有限责 技术开发、电子产
北京 武林 1,755 万元 20% 20% 48,986,189.16 21,637,580.01 27,348,609.15 87,702,582.79 5,783,630,32
电科技有限公司 任公司 品等
说明： 1、深圳市深越联合投资有限公司（以下简称“深越公司”）是由深圳市政府组织，以公司全资子公司深圳市中航工业地产投资发展有限公司（以下
简称“工业地产”）联合境内八家相关单位于 2008 年 4 月 22 日共同投资成立的有限责任公司，注册资本 1 亿元人民币，其中工业地产出资 2,700 万元，持有深越
公司 27%的股权。工业地产虽然为该公司的第一大股东, 但对其无控制权, 该公司受多方共同控制, 故该公司系本公司投资的合营公司。深越公司是为了实施中
国越南(深圳-海防)经济贸易合作区项目而设立的公司。中国越南(深圳-海防)经济贸易合作区是商务部为实施国家“走出去”战略而推动的境外经贸合作区项目之
一，定位为深圳传统优势产业在越南的产业集聚中心与制造基地,合作区总规划用地面积 800 万平方米，首期开发土地面积 209 万平方米，规划总建筑面积 230
万平方米。由于深越公司在 2012 年仍处于开发期。暂未产生经营业务收入。截止 2012 年 12 月 31 日，该公司年末净资产总额为 82,045,185.58 元, 其中实收资本
为 100,000,000.00 元, 因历年越南盾对美元及对人民币均出现贬值而产生外币报表折算差额-17,954,814.42 元。
2、合营企业的重要会计政策、会计估计与公司的会计政策、会计估计不存在重大差异。
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2、长期股权投资明细情况
在被投资单
在 被 投 资 单 位持股比例
在被投资单位 本期计提减 本期现
被投资单位 核算方法 投资成本 期初余额 增减变动 期末余额 位 表 决 权 比 与表决权比 减值准备
持股比例 值准备 金红利
例 例不一致的
说明
深圳市深越联合投资有限
权益法 27,000,000.00 22,263,115.62 (110,915.51) 22,152,200.11 27% 27% --- --- --- ---
公司*1
厦门紫金中航置业有限公
权益法 87,500,000.00 87,214,457.46 (260,008.77) 86,954,448.69 35% 35% --- --- --- ---
司
中和中（北京）光电科技
权益法 3,334,000.00 3,334,000.00 1,262,726.06 4,596,726.06 20% 20% --- --- --- ---
有限公司
权益法小计 117,834,000.00 112,811,573.08 891,801.78 113,703,374.86 --- --- --- --- --- ---
南京中航工业科技城发展
成本法 95,000,000.00 95,000,000.00 --- 95,000,000.00 19% 19% --- --- --- ---
有限公司
江西中航国际洪都投资有
成本法 30,000,000.00 30,000,000.00 --- 30,000,000.00 15% 15% --- --- --- ---
限公司
上海交行法人股*2 成本法 1,000,000.00 1,000,000.00 --- 1,000,000.00 --- --- --- 1,000,000 --- ---
河源达康法人股*2 成本法 2,000,000.00 2,000,000.00 --- 2,000,000.00 --- --- --- 2,000,000 --- ---
海南银通兴海国际公司法
成本法 2,000,000.00 2,000,000.00 --- 2,000,000.00 --- --- --- 2,000,000 --- ---
人股*2
中航文化传播公司*2 成本法 300,000.00 300,000.00 --- 300,000.00 15% 15% --- 300,000 --- ---
海南泛华高速公路股份有
成本法 4,000,000.00 4,000,000.00 --- 4,000,000.00 1.33% 1.33% --- 4,000,000 --- ---
限公司*2
成本法小计 134,300,000.00 134,300,000.00 --- 134,300,000.00 --- --- --- 9,300,000.00 --- ---
合计 252,134,000.00 247,111,573.08 891,801.78 248,003,374.86 -- -- --- 9,300,000.00 --- ---
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*1、深圳市深越联合投资有限公司本期减少 110,915.51 元系本期对于深圳市深越联合投资有限公司的
外币报表折算差额-410,798.20 元, 本公司根据持股比例按权益法核算确认享有-110,915.51 元, 同时本公司
调减资本公积—其他资本公积-110,915.51 元。
*2、本公司以前年度全额计提减值的长期股权投资，均是处于清理、难以收回的投资。
向投资企业转移资金的能力受到限制的有关情况：
向投资企业转移资金能力受到限制
受限制的原因 当期累计未确认的投资损失金额
的长期股权投资项目
无 无 无
（七）投资性房地产
1、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产分类情况:
本期增加 本期减少
转为
项 目 期初公允价值 期末公允价值
购 自用房地产或 处 自用
公允价值变动
置 存货转入 置 房地
产
1．成本合计 2,189,534,561.22 --- 967,643,036.11 --- --- --- 3,157,177,597.33
（1）房屋、建筑物 2,189,534,561.22 --- 967,643,036.11 --- --- --- 3,157,177,597.33
（2）土地使用权 --- --- --- --- --- --- ---
（3）其他 --- --- --- --- --- --- ---
2．公允价值变动合
470,577,332.28 --- --- 382,808,805.96 --- --- 853,386,138.24
计
（1）房屋、建筑物 470,577,332.28 --- --- 382,808,805.96 --- --- 853,386,138.24
（2）土地使用权 --- --- --- --- --- --- ---
（3）其他 --- --- --- --- --- --- ---
3．投资性房地产账
2,660,111,893.50 --- 967,643,036.11 382,808,805.96 --- --- 4,010,563,735.57
面价值合计
（1）房屋、建筑物 2,660,111,893.50 --- 967,643,036.11 382,808,805.96 --- --- 4,010,563,735.57
（2）土地使用权 --- --- --- --- --- --- ---
（3）其他 --- --- --- --- --- --- ---
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2、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产明细情况:
期初余额 本期增加 本期减少
项目 期末公允价值
期初公允价值 购置 自用房地产或存货转入 公允价值变动 处置 转为自用房地产
航空大厦 1 栋部分楼层 381,230,300.00 --- --- --- --- --- 381,230,300.00
南光大厦 1-13 层部分楼层、地下室 178,110,007.00 --- --- 10,932,047.00 --- --- 189,042,054.00
南光捷佳大厦一至四层商场及部分房间 132,763,250.00 --- --- --- --- --- 132,763,250.00
中航格澜阳光花园 A 栋 1-4 层、B 栋一层 7 套房 153,439,100.00 --- --- --- --- --- 153,439,100.00
航苑大厦西座 7 套房 10,247,320.00 --- --- 2,393,011.00 --- --- 12,640,331.00
航都大厦 9J 2,059,890.00 --- --- 138,748.00 --- --- 2,198,638.00
长沙芙蓉南路 368 号波波天下城 9 套房 11,391,630.00 --- --- --- --- --- 11,391,630.00
南昌中航国际广场 1 至 5 层、26 至 38 层 276,161,005.00 --- --- --- --- --- 276,161,005.00
岳阳中航国际广场 1 至 27 层、裙楼 1 至 5 层 385,697,420.00 --- --- --- --- --- 385,697,420.00
观澜格兰云天国际酒店房产 446,367,778.00 --- --- --- --- --- 446,367,778.00
赣州中航城九方购物中心房产及幼儿园 682,644,193.50 --- --- --- --- --- 682,644,193.50
赣州格兰云天酒店 --- --- 257,695,332.69 3,420,876.51 --- --- 261,116,209.20
成都-九方购物中心-3 至 7 层 --- --- 588,810,942.97 300,537,872.90 --- --- 889,348,815.87
昆山中航城花园 42 号楼 --- --- 121,136,760.45 65,386,250.55 --- --- 186,523,011.00
合计 2,660,111,893.50 --- 967,643,036.11 382,808,805.96 --- --- 4,010,563,735.57
说明：本期增加的公允价值变动 382,808,805.96 元，包括以下两项：其中公司原有投资性房地产增加的公允价值为 13,463,806.00 元，报告期新增的投资性房
地产增加的公允价值为 369,344,999.96 元。详见下表 3 及相关说明。
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3、 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产在本期确认的公允价值变动明细情况
(1) 2009 年按公允价值计量转入的投资性房地产的公允价值变动情况及对本期报表项目的影响：
按 2012 2012 年公允价值变动对报表项目的影响
2012 年公允价 公允价值累计
2009 年转换时 2011 年账面公 2012 年估价的公 年末估价 2012 年末入账 所得税费用
资产名称 值变动调账金 变动（账面确认 公允价值变 递延所得税
账面价值 允价值 允价值金额 计算的增 的公允价值 （递延所得
额 数） 动损益 负债
值率 税费用）
航空大厦 1 栋部分楼层 16,942,252.79 181,342,703.00 190,140,228.00 4.85% 不确认变动 181,342,703.00 164,400,450.21 --- --- ---
南光大厦 1-13 层部分楼层、
39,520,115.68 178,110,007.00 189,042,054.00 6.14% 10,932,047.00 189,042,054.00 149,521,938.32 10,932,047.00 2,733,011.75 2,733,011.75
地下室
南光捷佳大厦一至四层商场
81,723,151.52 132,763,250.00 139,326,030.00 4.94% 不确认变动 132,763,250.00 51,040,098.48 --- --- ---
及部分房产
中航格澜阳光花园 A 栋 1-4
94,119,786.18 153,439,100.00 161,047,938.00 4.96% 不确认变动 153,439,100.00 59,319,313.82 --- --- ---
层、B 栋一层 7 套房
航苑大厦西座 7 套房 2,440,050.24 10,247,320.00 12,640,331.00 23.35% 2,393,011.00 12,640,331.00 10,200,280.76 2,393,011.00 598,252.75 598,252.75
航都大厦 9J 455,171.09 2,059,890.00 2,198,638.00 6.74% 138,748.00 2,198,638.00 1,743,466.91 138,748.00 34,687.00 34,687.00
合 计 235,200,527.50 657,962,270.00 694,395,219.00 13,463,806.00 671,426,076.00 436,225,548.50 13,463,806.00 3,365,951.50 3,365,951.50
（2）2011 年增加投资性房地产的情况及对本期报表项目的影响：
2012 年公允价值变动对报表
按 2012
项目的影响
年末估 2012 年公允 公允价值累计
2011 年转换时账 2011 年末入账的 2012 年估价的公 2012 年末入账的 公允 递延 所得税费
资产名称 价计算 价值变动调 变动（账面确认
面价值 公允价值 允价值金额 公允价值 价值 所得 用（递延
的增值 账金额 数）
变动 税负 所得税费
率
损益 债 用）
航空大厦 1 栋部分楼层（2011 年新增） 60,771,244.76 199,887,597.00 208,484,913.00 4.30% 不确认变动 199,887,597.00 139,116,352.24 --- --- ---
观澜格兰云天国际酒店房产 444,316,486.02 446,367,778.00 450,900,631.00 1.02% 不确认变动 446,367,778.00 2,051,291.98 --- --- ---
长沙芙蓉南路 368 号波波天下城 9 套房 5,402,968.54 11,391,630.00 11,453,210.00 0.54% 不确认变动 11,391,630.00 5,988,661.46 --- --- ---
南昌中航国际广场 1 至 5 层、26 至 38 层 269,850,085.41 276,161,005.00 281,684,227.00 2.00% 不确认变动 276,161,005.00 6,310,919.59 --- --- ---
岳阳中航国际广场 1 至 27 层、裙楼 1 至 5 层 381,459,916.45 385,697,420.00 388,737,399.00 0.79% 不确认变动 385,697,420.00 4,237,503.55 --- --- ---
赣州中航城九方购物中心房产及幼儿园 455,987,327.44 682,644,193.50 683,706,987.00 0.16% 不确认变动 682,644,193.50 226,656,866.06 --- --- ---
合 计 1,617,788,028.62 2,002,149,623.50 2,024,967,367.00 2,002,149,623.50 384,361,594.88 --- --- ---
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（3）2012 年增加投资性房地产的情况及对本期报表项目的影响：
按 2012 年 2012 年公允价值变动对报表项目的影响
2012 年转换时 2012 年转换日投资 2012 年末投资性 末与转换日 2012 年公允价 2012 年末入账的 所得税费用
资产名称 公允价值变动 递延所得税负
账面价值 性房地产公允价值 房地产公允价值 公允价值计 值变动调账金额 公允价值 （递延所得税
算的增值率 损益 债
费用）
赣州格兰云天酒店 257,695,332.69 261,116,209.20 269,028,822.00 3.03% 3,420,876.51 261,116,209.20 3,420,876.51 855,219.13 855,219.13
成都-九方购物中心-3 至 7 层 588,810,942.97 889,348,815.87 889,777,129.00 0.05% 300,537,872.90 889,348,815.87 300,537,872.90 75,134,468.22 75,134,468.22
昆山中航城花园 42 号楼 121,136,760.45 186,523,011.00 186,523,011.00 --- 65,386,250.55 186,523,011.00 65,386,250.55 16,346,562.64 16,346,562.64
合 计 967,643,036.11 1,336,988,036.07 1,345,328,962.00 369,344,999.96 1,336,988,036.07 369,344,999.96 92,336,249.99 92,336,249.99
说明：
1、本公司自 2009 年 1 月 1 日起对投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式后, 每隔一定时期就有一些出租房产转入投资性房地产。2009 年 1 月 1 日系本公司
投资性房地产的第一次转换日。2011 年有 6 项房产转入投资性房地产, 转换日是 2011 年 12 月 31 日。2012 年新增的 3 项投资性房地产, 其转换日以公司董事会通过转入投资性房
地产决议的当月月末作为该项投资性房地产的转换日。
对于报告期期初原有投资性房地产的后续计量, 根据本公司的会计政策, 对于单项投资性房地产的期末公允价值与期初公允价值相比,变动幅度小于 5%时,公司不进行会计处
理。本公司期初持有的航空大厦等 9 项投资性房地产的期末与期初公允价值相比,变动幅度小于 5%, 对于这 9 项投资性房地产,本公司认定其公允价值未发生大幅变动, 公司不进行
会计调账处理, 这 9 项投资性房地产期末公允价值仍按期初公允价值确定。而对于本公司期初持有的另外 3 项投资性房地产, 因本期公允价值变动幅度大于 5%, 根据本公司的会计
政策, 认定其公允价值已发生大幅变动, 故公司进行会计调账处理。因此，2012 年对期初原有投资性房地产期末公允价值实际调账并列入本期损益的金额为 13,463,806.00 元。
2、2012年增新的三项投资性房地产情况
(1)公司第六届董事会第四十二会议于2012年6月27日审议通过了《关于确认赣州中航城酒店房产为公司以出租为目的的持有型物业的议案》, 同意将公司及其下属企业持有的
赣州格兰云天酒店作为以出租为目的的持有型物业。赣州中航城酒店房产位于赣州市长征大道1号，建筑面积约28,259平方米。该房产目前已建成并达到投入使用的条件。该项投
资性房地产的转换日是2012年6月30日。
(2)公司第六届董事会第四十七次会议于2012年9月26日审议通过了《关于确认公司成都中航城市广场项目九方购物中心及地下停车位为以出租为目的的持有型物业的议案》，
同意确认公司全资孙公司成都市中航地产发展有限公司持有的成都中航城市广场项目九方购物中心及地下停车位为以出租为目的的持有型物业。该项投资性房地产的转换日是2012
年9月30日。
财务报表附注 第 70 页
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(3)公司第六届董事会第五十二次会议于2012年12月28日审议通过了《关于确认公司昆山中航城花园项目42号楼为以出租为目的的持有型物业的议案》, 同意确认公司全资子公
司昆山市中航地产有限公司持有的昆山中航城花园项目42号楼房产为以出租为目的持有型物业。该项投资性房地产的转换日是2012年12月31日。
根据本公司的会计政策, 对于转换日新增的投资性房地产的计量, 在首次转换日按公允价值与账面价值的差额进行会计处理。
根据本公司的会计政策, 因2012年新增的赣州格兰云天酒店与成都-九方购物中心-3至7层两项投资性房产的年末公允价值与其转换日(转换日不是年末)的公允价值相比，变动
幅度不大于5%, 公司财务部门不进行会计处理, 仍按转换日公允价值确认其年末公允价值。
3、报告期投资性房地产公允价值变动增加382,808,805.96元, 对报告期财务报表的影响如下： ①在2012年调增当期利润----公允价值变动损益382,808,805.96元；②确认递延所
得税负债95,702,201.49元（382,808,805.96元*所得税率25%）；③确认所得税费用---递延所得税费用95,702,201.49元。
中联资产评估有限公司以“中联评报字【2013】第 25 号”评估报告对本公司截止 2012 年 12 月 31 日的所有投资性房产的市场价值进行了评估，评估报告认为本公司全部投资
性房产的年末市场价值为 4,064,691,548.00 元，本公司对 2012 年末投资性房产的公允价值的确认参照了以上评估价值。
4、报告期两项房产增值金额较大的原因：
（1）成都-九方购物中心-3 至 7 层：成都中航城市广场项目九方购物中心及地下停车位位于成都市高新区府城大道中段 88 号, 建筑面积 105,702 平方米，其中九方购物中心建
筑面积为 78,056 平方米，地下停车位建筑面积为 27,646 平方米。由于土地成本较低, 且系商业地产, 故增值率达到 51.04%。因该房产建筑面积较大，在从开发产品直接转入投资
性房地产时，公允价值变动金额达到 300,537,872.90 元。该房产增值是本公司报告期投资性房产公允价值变动增加的主要原因，也是报告期利润增加的重要因素。
（2）昆山中航城花园 42 号楼：昆山中航城花园项目 42 号楼位于江苏省昆山市开发区洞庭湖南路 288 号，建筑面积 29,366.24 平方米。系从开发产品直接转入投资性房地产，
虽然增值率达到 53.98%（由于土地成本较低, 且系商业地产）,但因面积不大,故该项房产的增值额只有 65,386,250.55 元。该房产增值是本公司报告期投资性房产公允价值变动增
加的重要因素。
5、成都-九方购物中心-3 至 7 层、观澜格兰云天国际酒店房产的房产证正在办理之中。
6、本公司主要的投资性房地产除成都-九方购物中心-3 至 7 层(为了办房产证而解押)、赣州中航城九方购物中心房产及观澜格兰云天国际酒店土地使用权外（因观澜格兰云天
国际酒店房产证未办妥，除土地使用权外的该酒店其他资产未被用于银行贷款抵押），其余的投资性房地产已用于本公司向银行贷款的抵押。参见附注九、或有事项（三）其他或
有负债、抵押借款。
财务报表附注 第 71 页
中航地产股份有限公司
2012 年度
财务报表附注
（八）固定资产
1、固定资产原价
类别 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、账面原值合计： 289,691,169.25 56,164,084.76 14,788,776.48 331,066,477.53
其中：房屋及建筑物 128,973,716.88 --- 8,220,835.04 120,752,881.84
机器设备 69,596,636.46 3,910,379.98 549,020.00 72,957,996.44
运输工具 49,619,258.83 12,431,941.22 3,547,821.75 58,503,378.30
电子设备 19,498,312.23 6,286,845.52 1,498,563.77 24,286,593.98
其他 22,003,244.85 33,534,918.04 972,535.92 54,565,626.97
2、累计折旧
类别 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、账面原值合计： 111,149,517.81 19,004,257.95 5,917,923.45 124,235,852.31
其中：房屋及建筑物 28,399,184.86 2,838,936.24 274,027.84 30,964,093.26
机器设备 31,623,677.07 4,186,079.10 207,862.54 35,601,893.63
运输工具 28,502,013.34 5,407,056.23 3,174,354.45 30,734,715.12
电子设备 9,141,866.15 3,077,769.99 1,462,746.01 10,756,890.13
其他 13,482,776.39 3,494,416.39 798,932.61 16,178,260.17
3、固定资产余额
类别 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、账面原值合计： 178,541,651.44 --- --- 206,830,625.22
其中：房屋及建筑物 100,574,532.02 --- --- 89,788,788.58
机器设备 37,972,959.39 --- --- 37,356,102.81
运输工具 21,117,245.49 --- --- 27,768,663.18
电子设备 10,356,446.08 --- --- 13,529,703.85
其他 8,520,468.46 --- --- 38,387,366.80
4、固定资产减值准备
类别 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 减少原因
一、账面原值 --- --- --- ---
合计：
其中：房屋及建筑 --- --- --- ---
物 机器设备 --- --- --- ---
运输工具 --- --- --- ---
电子设备 --- --- --- ---
其他 --- --- --- ---
财务报表附注 第 72 页
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财务报表附注
5、固定资产账面价值
类别 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、账面原值合计： 178,541,651.44 --- --- 206,830,625.22
其中：房屋及建筑物 100,574,532.02 --- --- 89,788,788.58
机器设备 37,972,959.39 --- --- 37,356,102.81
运输工具 21,117,245.49 --- --- 27,768,663.18
电子设备 10,356,446.08 --- --- 13,529,703.85
其他 8,520,468.46 --- --- 38,387,366.80
(1) 本 期 计 提 折 旧 额 19,004,257.95 元 , 本 期 由 在 建 工 程 转 入 固 定 资 产 原 价 为
8,787,306.00 元。
6、用于抵押的固定资产：无。
7、期末无暂时闲置的固定资产；期末无通过融资租赁租入的固定资产；期末无通过经
营租赁租出的固定资产；期末无持有待售的固定资产。
8、期末未办妥产权证书的固定资产：无。
（九）在建工程
1、在建工程明细情况
期末数 期初数
项目 减值 减值
账面余额 账面净值 账面余额 账面净值
准备 准备
酒店装修工程 --- --- --- 45,050,801.53 --- 45,050,801.53
酒店在建工程 78,357,818.42 --- 78,357,818.42 37,409,895.66 --- 37,409,895.66
设备更新改造 --- --- --- 197,690.00 --- 197,690.00
帆船 9,052,852.49 --- 9,052,852.49 --- --- ---
其他 299,000.00 --- 299,000.00 287,500.00 --- 287,500.00
合计 87,709,670.91 --- 87,709,670.91 82,945,887.19 --- 82,945,887.19
2、重大在建工程项目变动情况
转入固定资 工程投入占
项目名称 预算数 期初数 本期增加 其他减少
产 预算比例
上饶酒店
35,903 万元 37,409,895.66 40,947,922.76 --- ---
在建工程
赣州酒店
140,767 万元 45,050,801.53 105,015,093.86 8,324,678.50 141,741,216.89 100%
装修工程
合 计 82,460,697.19 145,963,016.62 8,324,678.50 141,741,216.89
财务报表附注 第 73 页
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利息资本 其中：本期利 本期利息
项目名称 工程进度 资金来源 期末数
化累计金额 息资本化金额 资本化率
上饶酒店
参见说明 股东投入 78,357,818.42
在建工程
赣州酒店 股东投入和借
完工 90% 3,199,592.23 2,742,731.12 7.68% ---
装修工程 款
合 计 3,199,592.23 2,742,731.12 78,357,818.42
其他减少主要是赣州酒店装修工程在年末转入投资性房地产 117,841,038.25 元，转入长期待摊费用
23,900,178.64 元。
3、在建工程减值准备：
本公司期末所有在建工程均未发生减值，无需计提减值准备。
4、重大在建工程的工程进度情况
项目 工程进度 备注
主楼、裙楼已完成；地下室墙体完
上饶酒店在建工程
成 85%、水电安装完成 80%
赣州酒店装修工程 已完工 转入投资性房地产核算
（十）无形资产
1、无形资产情况
项目 期初余额 本年增加 本年减少 期末余额
一、原价合计 22,089,854.36 --- --- 22,089,854.36
1、土地使用权 17,210,276.36 --- --- 17,210,276.36
2、特许经营权*1 4,879,578.00 --- --- 4,879,578.00
二、累计摊销额合计 4,003,146.56 338,443.92 --- 4,341,590.48
1、土地使用权 4,003,146.56 338,443.92 --- 4,341,590.48
2、特许经营权 --- --- --- ---
三、无形资产减值准备合计 --- --- --- ---
1、土地使用权 --- --- --- ---
2、特许经营权 --- --- --- ---
四、无形资产账面价值合计 18,086,707.80 -338,443.92 --- 17,748,263.88
1、土地使用权 13,207,129.80 -338,443.92 --- 12,868,685.88
2、特许经营权 4,879,578.00 --- --- 4,879,578.00
*1、特许经营权 4,879,578.00 元，系 2011 年收购中航建筑工程有限公司产生的收购溢价。来源于中航
建筑工程资质所产生的评估增值。由于本公司收购该公司取得的是一个净壳，相当于购买了一项经营资质。
收购该公司属于不具有业务的企业合并，不形成商誉，故将相关资质增值即收购溢价计入无形资产---特许
经营权。该无形资产使用寿命不确定，在持有期不进行摊销。
财务报表附注 第 74 页
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财务报表附注
2、公司开发项目支出
本期没有发生无形资产项目开发支出。
（十一）长期待摊费用
项目 期初余额 本期增加额 本期摊销额 其他减少额 期末余额
工程及装修支出 88,362,968.63 44,331,542.89 25,712,518.37 --- 106,981,993.15
其 他 2,579,135.86 1,851,697.00 826,159.71 --- 3,604,673.15
合 计 90,942,104.49 46,183,239.89 26,538,678.08 --- 110,586,666.30
（十二）递延所得税资产与递延所得税负债
1、递延所得税资产和递延所得税负债不以抵销后的净额列示
项目 期末余额 期初余额
递延所得税资产：
坏账准备*1 8,753,990.40 8,842,245.83
存货跌价准备 167,272.69 167,272.69
开办费 --- ---
可抵扣亏损 --- ---
递延所得税资产小计 8,921,263.09 9,009,518.52
递延所得税负债：
投资性房产公允价值变动金额 315,416,934.55 205,977,194.85
计入资本公积的可供出售金融资产公允价值变动 --- ---
收购企业时购买日公允价值大于账面价值的差额变动*2 132,471,835.13 132,471,835.13
其他 --- ---
递延所得税负债小计 447,888,769.68 338,449,029.98
*1、对于母公司计提的其他应收款坏账准备、长期股权投资减值准备等各项准备, 因母公司本身未来
无利润抵扣, 故母公司计提的各项准备均不确认递延所得税资产。
*2、收购企业时购买日公允价值大于账面价值的差额变动确认的递延所得税负债 132,471,835.13 元,系
2011 年本公司收购岳阳建桥、惠东康宏两家地产公司时所确认的递延所得税负债。在编制合并报表时, 对
于收购岳阳建桥、惠东康宏两家地产公司的各项可辨认资产、负债,以购买日公允价值为基础计量的金额
与以上两家公司在编制个别报表时以账面价值为基础计量金额之间的差异（251,609,635.95+278,277,704.57
＝529,887,340.52 元），根据 25%的预计所得税率所确认的递延所得税负债,其中收购岳阳建桥公司确认的
递延所得税负债为 62,902,408.99 元, 收购惠东康宏公司确认的递延所得税负债为 69,569,426.14 元。
财务报表附注 第 75 页
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2、引起暂时性差异的资产或负债项目对应的暂时性差异
暂时性差异金额
项目
期末 期初
应纳税差异项目
投资性房地产公允价值变动金额 1,189,932,143.33 807,123,337.44
投资性房地产---应纳税暂时性差异 71,735,594.87 16,785,441.96
收购企业时购买日公允价值大于账
529,887,340.52 529,887,340.52
面价值的差额变动
小计 1,791,555,078.72 1,353,796,119.92
可抵扣差异项目
坏账准备 35,015,961.61 35,368,983.32
存货跌价准备 669,090.76 669,090.76
小计 35,685,052.37 36,038,074.08
*1、投资性房产公允价值变动确认的递延所得税负债 =(投资性房地产---公允价值累计变动金额
1,189,932,143.33 元+投资性房地产---应纳税暂时性差异 71,735,594.87 元)* 所得税率 25%=315,416,934.55
元。
*2、投资性房地产---应纳税暂时性差异 71,735,594.87 元：系本公司持有的投资性房地产从 2009 年 1
月 1 日,至 2012 年末如果以成本法核算应计提的折旧额（所得税税前可以抵扣的金额），但本公司于 2009
年 1 月 1 日投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式, 至 2012 年末形成应纳税暂时性差异
71,735,594.87 元。
（十三）资产减值准备
本期减少
项目 期初余额 本期增加 期末余额
其他
转回 转销
减少
1、坏账准备 246,790,000.64 32,501,356.92 2,021,254.71 12,752.43 --- 277,257,350.42
2、存货跌价准备 955,303.31 --- --- 45,754.52 --- 909,548.79
3、长期股权投资
9,300,000.00 --- --- --- --- 9,300,000.00
减值准备
合计 257,045,303.95 32,501,356.92 2,021,254.71 58,506.95 --- 287,466,899.21
财务报表附注 第 76 页
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（十四）短期借款
1、 短期借款分类
项目 期末余额 期初余额
质押借款 --- ---
抵押借款 300,000,000.00 310,000,000.00
保证借款 1,110,000,000.00 640,000,000.00
信用借款 120,000,000.00 ---
合计 1,530,000,000.00 950,000,000.00
2、短期借款分类明细
项 目 期末数 期初数 备注
抵押借款
中国航空技术深圳有限公司、新疆
农行深圳中心区支行 300,000,000.00 300,000,000.00
中航土地抵押
广发银行惠州惠东支行 --- 10,000,000.00 惠东国用（2008）第 210004 号土地
小计 300,000,000.00 310,000,000.00
保证借款
中航信托 820,000,000.00 --- 中国航空技术深圳有限公司担保
东亚银行 90,000,000.00 90,000,000.00 中国航空技术深圳有限公司担保
宁波银行深圳分行 50,000,000.00 50,000,000.00 中航地产股份有限公司担保
国投信托有限公司 50,000,000.00 --- 中航地产股份有限公司担保
建信信托 100,000,000.00 200,000,000.00 中国航空技术深圳有限公司担保
中国银行上步支行 --- 100,000,000.00 中国航空技术深圳有限公司担保
渤海信托 --- 200,000,000.00 中国航空技术深圳有限公司担保
小计 1,110,000,000.00 640,000,000.00
信用借款
南京中航工业科技城发展有限公司
兴业银行南京分行 70,000,000.00 ---
委贷
深圳格兰云天酒店管理有限公司委
中国银行上步支行 50,000,000.00 ---
贷
小计 120,000,000.00 ---
合计 1,530,000,000.00 950,000,000.00
本期借款总额 4,433,621,480.00 元，比期初增加 1,132,858,980.00 元，其中：短期借款减少
580,000,000.00 元，长期借款增加 931,858,980.00 元，1 年内到期的长期借款减少 379,000,000.00 元。
公司项目开发资金除了销房款及银行借款外，控股股东借款（参见其他应付款附注）是本公司另一项主要
资金来源。
2、 已到期未偿还的短期借款：无
财务报表附注 第 77 页
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财务报表附注
（十五）应付票据
种类 期末数 期初数
商业承兑汇票
银行承兑汇票 3,000,000.00 ---
合计 3,000,000.00 ---
说明：应付票据是中航建筑工程有限公司出票，由交通银行长沙分行承兑的用于支付湖南中拓建工物
流有限公司钢材款项，出票日为 2012 年 9 月 28 日，到期日为 2013 年 3 月 28 日。
（十六）应付账款
1、应付账款按账龄分类
账龄 期末余额 期初余额
一年以内 919,193,391.74 1,066,446,488.80
一至二年 185,060,517.13 68,113,799.12
二至三年 9,809,618.48 22,494,568.13
三年以上 20,202,708.10 4,143,656.39
合计 1,134,266,235.45 1,161,198,512.44
2、年末余额中无欠持本公司 5％以上(含 5％)表决权股份的股东款。
3、年末余额中欠关联方款项细：
单位名称 与本公司关系 金额 占应付账款总额的比例
广东国际大厦实业有限公司 同一最终控制方 81,320.87 0.01%
4、账龄超过一年的大额应付账款：无。
（十七）预收款项
1、预收款项按账龄分类
项目 期末余额 期初余额
一年以内 1,607,464,306.39 884,067,394.32
一至二年 107,003,594.45 36,478,162.62
二至三年 9,601,343.35 1,177,291.20
三年以上 9,536,999.48 9,001,117.30
合计 1,733,606,243.67 930,723,965.44
期末预收款项比期初增加 802,882,278.23 元，增加了 86.26%，主要系本期成都中航地产发展有限公
司及江苏中航地产有限公司预收房款比上期大幅增加所致，具体情况参见 5。
财务报表附注 第 78 页
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2012 年度
财务报表附注
2、年末余额中无预收持本公司 5％以上（含 5％）表决权股份的股东单位款项。
3、年末余额中预收关联方款项
占预收账款
单位名称 与本公司关系 金额
总额的比例
广东国际大厦实业有限公司 同一最终控制方 8,483,636.06 0.49%
中联（庐山）国际商务会议中心有限公司 同一最终控制方 160,000.00 0.01%
江西中航共青城实业有限公司 同一最终控制方 270,000.00 0.02%
中航信托股份有限公司 同一最终控制方 5,460.00 0.00%
江西鼎诚实业投资有限公司 同一最终控制方 260,000.00 0.01%
天虹商场股份有限公司 同一最终控制方 270,750.00 0.02%
中航国际成套设备有限公司 同一最终控制方 98,290.00 0.01%
成都中航阳光地产有限公司 同一最终控制方 590,049.00 0.03%
深圳市中航城置业发展有限公司 同一最终控制方 46,906.16 0.00%
中国航空技术北京有限公司 同一最终控制方 101,100.87 0.01%
深圳市中航城格兰云天大酒店有限公司 同一最终控制方 79,431.10 0.00%
中国航空技术国际控股有限公司 实际控制人 606,115.93 0.03%
北京凯迪克格兰云天大酒店有限公司 同一最终控制方 5,000.00 0.00%
江西共青城中航迎宾馆有限公司 同一最终控制方 10,000.00 0.00%
合计 10,986,739.12 0.63%
4、账龄超过一年的大额预收账款：无。
5、预收款项按款项性质分类
项目 期末余额 期初余额
预收购房款 1,540,009,727.22 785,256,711.46
出售洗衣券预收款 99,298,297.25 84,790,060.40
物业及酒店服务预收款等 28,558,075.27 48,090,373.36
建筑施工企业预收工程款 65,740,143.93 12,586,820.22
合计 1,733,606,243.67 930,723,965.44
6、预收购房款情况
房地产项目 期末余额 期初余额 预计竣工时间
赣州中央公元城 46,816,942.00 242,033,791.00 2012 年 11 月
坪地鼎尚华庭商住项目 --- 1,313,900.00 2008 年 12 月
昆山中航城 2,082,571.00 10,555,155.00 2011 年 12 月
新疆中航翡翠城 710,001.00 8,213,766.50 2012 年 7 月
财务报表附注 第 79 页
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2012 年度
财务报表附注
房地产项目 期末余额 期初余额 预计竣工时间
惠东中航城 27,892,342.00 184,101,963.00 2012 年 10 月
成都中航国际广场 736,998,274.50 --- 2013 年 12 月
成都中航城市广场 --- 82,446,318.00 2011 年 12 月
江苏中航-A7 地块一期住宅 553,585,494.00 149,126,779.00 2013 年 12 月
上饶中航城一期 22,036,288.11 106,968,745.96 2011 年 12 月
赣州中航城 496,293.00 496,293.00 2011 年 9 月
衡阳中航城市花园 35,109,936.61 --- 2013 年 8 月
惠东中航巽寮湾一期 114,281,585.00 --- 2014 年 3 月
预收购房款合计 1,540,009,727.22 785,256,711.46
对于以上房产项目的预收款, 均系年末未达本公司收入确认条件的预收款。
（十八）应付职工薪酬
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 82,386,393.82 626,729,051.88 604,303,212.32 104,812,233.38
二、职工福利费 13,119.21 31,462,696.72 31,464,696.72 11,119.21
三、社会保险费 818,911.66 67,246,399.34 65,913,538.62 2,151,772.38
其中：医疗保险费 405,449.05 41,460,160.70 40,184,556.75 1,681,053.00
基本养老保险费 260,511.30 16,863,954.39 16,823,578.35 300,887.34
年金缴费 --- 3,050,059.02 3,044,958.88 5,100.14
失业保险费 124,309.49 1,560,745.75 1,557,154.65 127,900.59
工伤保险费 21,595.59 1,588,659.24 1,580,469.75 29,785.08
生育保险费 7,046.23 2,722,820.24 2,722,820.24 7,046.23
四、住房公积金 1,159,767.20 12,584,297.11 12,582,553.41 1,161,510.90
五、工会经费和教育经费 2,548,504.60 14,187,518.18 13,526,966.26 3,209,056.52
六、非货币性福利 --- --- --- ---
七、因解除劳动关系给予的补偿 --- 718,290.01 718,290.01 ---
八、辞退福利 --- --- --- ---
九、其他 273,447.52 30,153,820.00 29,750,319.11 676,948.41
合计 87,200,144.01 783,082,073.24 758,259,576.45 112,022,640.80
应付职工薪酬中属于拖欠性质的金额为零。
年末应付职工薪酬预计发放时间、发放金额的安排：年末应付职工薪酬大多为公司子公司物业公司员
工计提的工资及年终奖金，一般在年后发放。
财务报表附注 第 80 页
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2012 年度
财务报表附注
（十九）应交税费
项目 期末数 期初数
增值税 (276,854.89) (1,375,464.50)
营业税 14,208,065.71 35,155,812.48
企业所得税 97,423,920.83 103,389,778.49
个人所得税 3,593,175.47 17,782,192.89
城市维护建设税 1,310,266.24 2,587,941.78
教育费附加 978,381.51 1,602,822.01
房产税 9,477,049.11 7,056,682.87
土地使用税 3,472,552.08 2,482,635.84
土地增值税 176,429,713.06 207,789,116.69
其他 1,909,239.63 2,177,459.80
合计 308,525,508.75 378,648,978.35
（二十）应付股利
单位名称 期末数 期初数 超过一年未支付原因
西安飞机工业(集团)有限责任公司 253,594.00 253,594.00 未领取
深圳中航观澜地产有限公司应付深圳中航城
24,500,000.00 24,500,000.00 未领取
发展有限公司
上海正章实业有限公司 3,359,834.69 497,438.35 未领取
江西中航地产有限责任公司应付江西省南昌
1,190,199.23 1,190,199.23 未领取
滕王阁地产开发有限公司
衡阳白沙洲开发建设投资有限公司*1 11,343,009.52 --- --
合计 40,646,637.44 26,441,231.58 --
*1.2012 年 10 月 31 日，衡阳深圳工业园开发建设有限公司股东会作出决议，对衡阳深圳工业园开发建
设有限公司增资前截止 2012 年 10 月 31 日税后可分配利润 34,032,431.81 元予以分配。衡阳白沙洲开发建
设投资有限公司按 33.33%的持股比例应分配 11,343,009.52 元。
（二十一）其他应付款
项目 期末数 期初数
一年以内 1,970,923,897.05 1,233,383,177.50
一年以上至二年以内 52,438,784.32 80,059,818.03
二年以上至三年以内 46,687,249.44 56,825,990.69
三年以上者 83,132,317.76 82,126,643.85
合计 2,153,182,248.57 1,452,395,630.07
1、期末其他应付款中应付持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位欠款为 1,712,499,606.84 元，
其中欠控股股东中国航空技术深圳有限公司 1,712,499,606.84 元, 系本公司应支付中国航空技术深圳有限公
财务报表附注 第 81 页
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司的借款本息之和，明细内容详见附注七、5、关联交易情况（7）关联方资金拆借说明。
期末其他应付款比上期增加 700,786,618.50 元，增加比例 48.25%, 主要是由于本期增加了向控股股东
的借款。2011 年末，本公司欠控股股东中国航空技术深圳有限公司借款 1,079,574,667.35 元, 2012 年本公司
增加的大部分股东借款未归还，截止 2012 年末尚有 1,707,059,836.84 元借款本息及 5,439,770.00 元贷款
担保费未归还。
2、期末余额中, 欠关联方款项为 1,739,205,527.89 元，具体明细详见附注七、6、关联方应收应付款项
（2）正常的关联往来—公司应付关联方款项。
3、账龄超过一年的大额其他应付款：
账龄
项目 金额
1 年以内 1-2 年 2-3 年 3 年以上
深圳市财政局拨项目工程款*1 43,947,477.00 --- 2,737,477.00 32,830,000.00 8,380,000.00
江西佳利商城发展有限公司*2 13,188,850.87 --- --- 5,100,000.00 8,088,850.87
成都中航阳光地产有限公司*3 7,000,000.00 --- --- 7,000,000.00 ---
江西江沪置业有限公司*4 4,713,464.83 --- --- --- 4,713,464.83
合计 68,849,792.70 2,737,477.00 44,930,000.00 21,182,315.70
*1、深圳市财政局拨项目工程款 43,947,477.00 元，系本公司的控股子公司深圳市新型自行车集聚基
地投资开发有限公司因替政府代建自行车基地基础设施工程项目而收到的深圳市财政局拨项目工程款。 深
圳市新型自行车集聚基地投资开发有限公司为政府代建的项目已基本停止,相关工程的善后工作正在与政
府协商之中。
*2、江西佳利商城发展有限公司是本公司控股孙公司江西佳利商城新天地广场有限公司的小股东，江西
佳利商城发展有限公司原提供新天地公司项目日常运营资金 8,088,850.87 元；另外 2011 年 12 月 23 日，厦
门淮海控股集团有限公司将其持有的对本公司孙公司江西佳利商城新天地广场有限公司的 510 万元的债权
转让给江西佳利商城发展有限公司。
*3、成都中航阳光地产有限公司 7,000,000.00 元系本公司欠关联方成都中航阳光地产有限公司的借款。
*4、江西江沪置业有限公司是本公司控股孙公司江西佳利商城住宅开发有限公司原控股股东。江西佳
利商城住宅开发有限公司在 2008 年被收购前，已欠其控股股东江西江沪置业有限公司 4,713,464.83 元。收
购后，原股东仍持有江西佳利商城住宅开发有限公司 33%的股权，以上欠款尚未归还。
（二十二）一年内到期的非流动负债
1、一年内到期的非流动负债
项 目 期末数 期初数
1 年内到期的长期借款 310,000,000.00 689,000,000.00
1 年内到期的应付债券 --- ---
1 年内到期的长期应付款 --- ---
合计 310,000,000.00 689,000,000.00
财务报表附注 第 82 页
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2、一年内到期的长期借款
贷款单位 期末数 期初数 备注
保证借款：
永亨银行深圳市分行 100,000,000.00 --- 中国航空技术深圳有限公司担保
国家开发银行深圳分行 50,000,000.00 --- 中航地产股份有限公司担保
建行深圳分行 60,000,000.00 60,000,000.00 中国航空技术深圳有限公司担保
中航信托 --- 460,000,000.00 中国航空技术深圳有限公司担保
兴业信托 100,000,000.00 --- 中国航空技术深圳有限公司担保
小计 310,000,000.00 520,000,000.00
抵押借款：
交通银行南昌迎宾支行 --- 169,000,000.00 南昌中航国际广场房产抵押
小计 --- 169,000,000.00
合计 310,000,000.00 689,000,000.00
3、一年内到期的长期借款明细
贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 利率 期末数 期初数
永亨银行深圳市分行 2010.6.28 2013.6.28 人民币 6%-7% 100,000,000.00 ---
国家开发银行深圳分行 2010.06.30 2013.06.30 人民币 6%-7% 25,000,000.00 ---
国家开发银行深圳分行 2010.06.30 2013.09.30 人民币 6%-7% 25,000,000.00 ---
建行深圳分行 2011.12.22 2013.03.30 人民币 7%-8% 5,000,000.00 ---
建行深圳分行 2011.12.22 2013.06.30 人民币 7%-8% 5,000,000.00 ---
建行深圳分行 2011.12.22 2013.09.30 人民币 7%-8% 5,000,000.00 ---
建行深圳分行 2011.12.22 2013.12.30 人民币 7%-8% 5,000,000.00 ---
建行深圳分行 2012.01.13 2013.03.30 人民币 6%-7% 10,000,000.00 ---
建行深圳分行 2012.01.13 2013.06.30 人民币 6%-7% 10,000,000.00 ---
建行深圳分行 2012.01.13 2013.09.30 人民币 6%-7% 10,000,000.00 ---
建行深圳分行 2012.01.13 2013.12.30 人民币 6%-7% 10,000,000.00 ---
建行深圳分行 2009.2.18 2012.2.17 人民币 6%-7% --- 60,000,000.00
中航信托 2010.7.6 2012.7.6 人民币 10%-11% --- 460,000,000.00
兴业信托 2011.8.30 2013.2.30 人民币 8%-9% 100,000,000.00 ---
交通银行南昌迎宾支行 2010.10.4 2012.06.30 人民币 6%-7% --- 169,000,000.00
合计 310,000,000.00 689,000,000.00
财务报表附注 第 83 页
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（二十三）长期借款
1、长期借款分类
借款类别 期末余额 期初余额
抵押借款 2,028,621,480.00 1,271,762,500.00
保证借款 565,000,000.00 390,000,000.00
合计 2,593,621,480.00 1,661,762,500.00
2、长期借款分类明细
借款终止
借款类型 借款起始日 利率 期末数 期初数 备注
日
保证借款
中国航空技术深圳有限公司
2012.04.20 2014.11.21 8 %-9% 60,000,000.00 ---
担保
建设银行深 中国航空技术深圳有限公司
2012.01.13 2015.1.12 6%-7% 70,000,000.00 ---
圳分行 担保
中国航空技术深圳有限公司
2011.12.22 2014.12.21 7%-8% --- 40,000,000.00
担保
永亨银行深 中国航空技术深圳有限公司
2010.6.28 2013.6.28 6%-7% --- 100,000,000.00
圳分行 担保
中航信托股 中国航空技术深圳有限公司
2012.06.11 2014.6.13 11%-12% 360,000,000.00 ---
份有限公司 担保
2010.6.30 2015.6.30 5%-6% --- 53,960,000.00
国开行深圳
2010.10.29 2015.6.30 5%-6% 18,960,000.00 40,000,000.00 中航地产股份有限公司担保
分行
2010.12.17 2015.6.30 5%-6% 56,040,000.00 56,040,000.00
中国航空技术深圳有限公司
兴业信托 2011.8.30 2013.2.30 8%-9% - 100,000,000.00
担保
小计 565,000,000.00 390,000,000.00
抵押借款
永亨银行深 中航地产股份有限公司担保
2010.2.9 2020.2.8 5%-6% 130,000,000.00 130,000,000.00
圳分行 及岳阳土地、房产抵押
中航地产股份有限公司担保
2010.4.29 2013.4.29 5%-6% --- 150,000,000.00
及成都土地抵押
成都商业银 中航地产股份有限公司担保
2011.2.27 2013.4.29 6%-7% --- 150,000,000.00
行 及成都土地抵押
中航地产股份有限公司担保
2011.5.9 2013.4.29 6%-7% --- 100,000,000.00
及成都土地抵押
2011.10.14 2020.10.14 8%-9% 57,265,800.00 58,000,000.00 南光捷佳大厦抵押
华夏银行深
圳分行
2011.10.20 2020.10.14 8%-9% 98,734,180.00 100,000,000.00 南光捷佳大厦抵押
2011.3.9 2020.9.14 8%-9% 150,000,000.00 150,000,000.00 航空大厦抵押
民生银行深
2011.4.27 2020.9.14 8%-9% 92,000,000.00 97,000,000.00 航空大厦抵押
圳分行
2011.9.23 2020.9.14 9%-10% 30,000,000.00 30,000,000.00 航空大厦抵押
2011.7.27 2014.6.30 6%-7% 50,000,000.00 50,000,000.00 昆山九方土地抵押
中国银行苏
州分行昆山 2011.8.24 2013.9.30 6%-7% 10,000,000.00 10,000,000.00 昆山九方土地抵押
支行
2011.8.24 2013.12.31 6%-7% 40,000,000.00 40,000,000.00 昆山九方土地抵押
财务报表附注 第 84 页
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2012 年度
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借款终止
借款类型 借款起始日 利率 期末数 期初数 备注
日
2011.8.24 2014.3.31 6%-7% --- 50,000,000.00 昆山九方土地抵押
中国银行苏
州分行昆山 2012-1-12 2014-6-30 6%-7% 100,000,000.00 --- 昆山九方土地抵押
支行
2012-3-15 2014-6-30 6%-7% 50,000,000.00 --- 昆山九方土地抵押
2011.9.1 2016.9.1 8%-9% 44,812,500.00 44,812,500.00 观澜格兰云天酒店土地抵押、
中国银行深
2011.9.30 2016.9.1 8%-9% 11,950,000.00 11,950,000.00 观澜格兰云天酒店土地抵押、
圳分行
2012.1.19 2016.9.1 8%-9% 19,359,000.00 --- 观澜格兰云天酒店土地抵押、
中航地产股份有限公司担保、
2011.11.11 2014.11.10 8%-9% 27,000,000.00 27,000,000.00
赣州 K25 土地抵押
招商银行赣 中航地产股份有限公司担保、
2011.11.29 2014.11.10 8%-9% 13,000,000.00 13,000,000.00
州分行 赣州 K25 土地抵押
中航地产股份有限公司担保、
2011.11.30 2014.11.10 8%-9% 60,000,000.00 60,000,000.00
赣州 K25 土地抵押
北京西城区鸦儿胡同 1-17 号
2015.01.05 2015.01.05 7%-8% 110,000,000.00 ---
上海银行深 土地抵押
圳分行 北京西城区鸦儿胡同 1-17 号
2012.03.28 2015.01.05 7%-8% 200,000,000.00 ---
土地使用权
中航地产股份有限公司担保、
2012.10.26 2015.10.26 7%-8% 30,000,000.00 ---
农行赣州分 K26 土地及在建工程抵押
行 中航地产股份有限公司担保、
2012.11.9 2015.10.26 7%-8% 30,000,000.00 ---
K26 土地及在建工程抵押
农行深圳分 中航地产股份有限公司担保、
2012.11.23 2015.10.26 7%-8% 40,000,000.00 ---
行 K26 土地及在建工程抵押
中航地产股份有限公司担保
2012.8.30 2015.8.30 8%-9% 50,000,000.00 ---
招商银行成 及成都土地抵押
都分行 中航地产股份有限公司担保
2012.11.30 2015.8.30 8%-9% 50,000,000.00 ---
及成都土地抵押
东亚银行深 酒店抵押、中航技及南昌格兰
2012.8.31 2020.3.31 7%-8% 177,500,000.00 ---
圳分行 云天担保、酒店租金质押
酒店收益权质押、中航地产担
平安信托 2012.7.19 2014.7.19 10%-11% 299,000,000.00 ---
保
2012.5.30 2015.5.30 6%-7% 38,000,000.00 --- 赣州酒店一、二层抵押
2012.6.5 2015.5.30 6%-7% 4,000,000.00 --- 赣州酒店一、二层抵押
赣州银行 2012.6.6 2015.5.30 6%-7% 3,000,000.00 --- 赣州酒店一、二层抵押
2012.6.21 2015.5.30 6%-7% 3,000,000.00 --- 赣州酒店一、二层抵押
2012.10.17 2015.5.30 6%-7% 10,000,000.00 --- 赣州酒店一、二层抵押
小计 2,028,621,480.00 1,271,762,500.00
合计 2,593,621,480.00 1,661,762,500.00
3、金额前五名的长期借款
借款起始 借款终止
贷款单位 币种 利率 期末数 期初数
日 日
中航信托股份有
2012.06.11 2014.6.13 人民币 11.80% 360,000,000.00 ---
限公司
上海银行深圳分 2012.02.13 2015.01.05 人民币 7.98% 110,000,000.00 --
行 2012.03.28 2015.01.05 人民币 7.98% 200,000,000.00 ---
平安信托 2012.7.19 2014.7.19 人民币 10.50% 299,000,000.00 ---
财务报表附注 第 85 页
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财务报表附注
借款起始 借款终止
贷款单位 币种 利率 期末数 期初数
日 日
2011.3.9 2020.9.14 人民币 8%-9% 150,000,000.00 150,000,000.00
民生银行深圳分
2011.4.27 2020.9.14 人民币 8%-9% 92,000,000.00 97,000,000.00
行
2011.9.23 2020.9.14 人民币 9%-10% 30,000,000.00 30,000,000.00
2011.7.27 2014.6.30 人民币 6%-7% 50,000,000.00 50,000,000.00
2011.8.24 2013.9.30 人民币 6%-7% 10,000,000.00 10,000,000.00
中国银行苏州分
2011.8.24 2013.12.31 人民币 6%-7% 40,000,000.00 40,000,000.00
行昆山支行
2012-1-12 2014-6-30 人民币 6%-7% 100,000,000.00 ---
2012-3-15 2014-6-30 人民币 6%-7% 50,000,000.00 ---
合计 1,491,000,000.00 377,000,000.00
（二十四）长期应付款
1、金额前五名长期应付款情况
单位 期限 初始金额 利率（%） 应计利息 期末余额 借款条件
国土局 无 32,896,800.00 不计息 不计息 9,541,865.55 见说明
说明：长期应付款 9,541,865.55 元,系应付地价款。因本公司航空大厦用地系国家划拨土地,
地价为零,本公司 1994 年上市时作资产评估后应补缴的地价款余款。
2、 长期应付款中的应付融资租赁款：无。
（二十五）其他非流动负债
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
递延收益---政府补贴---九方城市广
--- 13,600,000.00 --- 13,600,000.00
场奖励扶持基金
合 计 --- 13,600,000.00 --- 13,600,000.00
因为子公司天津格兰云天投资发展有限公司(以下简称为天津地产)正在天津滨海新区响螺湾开发中航
九方城市广场项目。报告期当地政府给予天津地产 2 笔奖励扶持基金共计 13,600,000.00 元，该项政府补贴
系与土地资产相关的政府补助，先计入递延收益，待项目完工并开始销售房产后，再按规定进行分摊。
财务报表附注 第 86 页
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（二十六）股本
1、 本期股本变动金额如下：
期初数 本期变动增减（+，-） 期末数
项目
数量 比例 发行新股 送股 公积金转股*1 其他*2 小计 数量 比例
一．有限售条件股份 3,600.00 0% --- --- 3,600.00 --- 3,600.00 7,200.00 0%
1、国家持股 --- --- --- --- --- --- --- --- ---
2、国有法人持股 --- --- --- --- --- --- --- --- ---
3、高管持股*2 3,600.00 0% --- --- 3,600.00 --- 3,600.00 7,200.00 0%
二、无限售条件股份 333,477,108.00 100% --- --- 333,477,108.00 --- 333,477,108.00 666,954,216.00 100%
1、人民币普通股 333,477,108.00 100% --- --- 333,477,108.00 --- 333,477,108.00 666,954,216.00 100%
2、境内上市的外资股 --- --- --- --- --- --- --- --- ---
3、境外上市的外资股 --- --- --- --- --- --- --- --- ---
4、其他 --- --- --- --- --- --- --- --- ---
三、股份总数 333,480,708.00 100% --- --- 333,480,708.00 --- 333,480,708.00 666,961,416.00 100%
说明：*1、公司 2011 年度股东大会于 2012 年 3 月 30 日审议通过了第六届董事会第三十四次会议通过的《公司 2011 年度利润分配预案》，同意公司以总股本 333,480,708 股为基
数，以资本公积向全体股东每 10 股转增 10 股，合计送股 333,480,708 股。中国证券登记结算公司深圳分公司于 2012 年 5 月 17 日完成以上送股的股权登记手续。2012 年 5 月 18
日，大华会计师事务所有限公司以大华验字[2012]042 号验资报告对以上资本公积转增的注册资本 333,480,708.00 元予以验证。 2012 年 6 月 27 日取得深圳市市场监督管理局颁发
的增资后的企业法人营业执照。该次资本公积转增股本后公司的注册资本由原 333,480,708.00 元增至 666,961,416.00 元。
*2、年初公司高管持有的 3,600 股限售股系该高管任命为本公司高管前买入，任命为本公司高管后成为限售股。报告期公积金转股后该高管限售股增至 7,200 股。
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2、库存股：无。
3、专项储备：无。
4、本公司控股股东中国航空技术深圳有限公司等三家关联股东在 2012 年持有本公司
股份增减变动情况如下：
2011 年末 2012 年以资本公 2012 年末
股东名称
金额 比例 积转增股本金额 金额 比例
深圳中航集团股份有限公司 74,543,910.00 22.35% 74,543,910.00 149,087,820.00 22.35%
中国航空技术深圳有限公司 68,752,691.00 20.62% 68,752,691.00 137,505,382.00 20.62%
深圳中航城发展有限公司 23,913,929.00 7.17% 23,913,929.00 47,827,858.00 7.17%
公司控股股东直接、间接持股
小计 167,210,530.00 50.14% 167,210,530.00 334,421,060.00 50.14%
其他股东小计 166,270,178.00 49.86% 166,270,178.00 332,540,356.00 49.86%
合计 333,480,708.00 100.00% 333,480,708.00 666,961,416.00 100.00%
（二十七）资本公积
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本（股本）溢价 782,084,629.33 16,643,880.31 369,930,124.67 428,798,384.97
1、2007 年定向增发转入股本溢价*1 750,822,337.12 --- 333,480,708.00 417,341,629.12
2、子公司江苏中航少数股东溢价增资产
31,262,292.21 --- --- 31,262,292.21
生的资本公积转入
3、子公司天津格兰云天少数股东溢价增
--- 16,523,881.18 --- 16,523,881.18
资产生的资本公积转入*2
4、购买岳阳建桥少数股权冲减资本公积
--- --- 36,449,416.67 (36,449,416.67)
*3
5、衡阳增资扩股少数股东投入增加的资
--- 119,999.13 --- 119,999.13
本公积*4
其他资本公积 189,258,435.45 - 4,654,394.11 184,604,041.34
1、被投资单位除净损益外所有者权益其
(4,736,884.38) --- 110,915.51 (4,847,799.89)
他变动---外币报表折算差额*5
2、公司上市改组时资产评估增值*6 81,616,667.29 --- 4,543,478.60 77,073,188.69
3、自用房地产转换为投资性房地产的公
112,378,652.54 --- --- 112,378,652.54
允价值变动净额*6
合计 971,343,064.78 16,643,880.31 374,584,518.78 613,402,426.31
*1、股本溢价本年减少 333,480,708.00 元系本期利润分配以资本公积转增股本金额。
*2、子公司天津格兰云天少数股东溢价增资产生的资本公积转入 16,523,881.18 元：本期本公司的子
公司天津格兰云天投资发展有限公司的少数股东长安国际信托股份有限公司对其增资产生资本公积--资本
溢价 30,497,048.57 元，本公司按增资后的持股比例 54.14%享有 16,510,640.96 元；该子公司少数股东还按
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财务报表附注
增资后的持股比例承担了该子公司 2011 年度及以前的亏损 13,240.22 元（该子公司 2011 年度及以前亏损
28,870*少数股东持股比例 45.86%）形成资本公积 13,240.22 元，两项合计金额为 16,523,881.18 元。
*3、公司于 2011 年 10 月收购岳阳建桥投资置业有限公司（以下简称“岳阳建桥”）75%的股权，2012
年 4 月本公司出资 125,232,800.00 收购了岳阳建桥少数股东持有的 25%的股权，收购完成后，公司持有岳
阳建桥 100%股权。股权收购前 25%的股权对应的公司净资产的份额为 88,783,383.33 元，收购价高于 25%
股权对应净资产的差额 36,449,416.67 元调减资本公积-资本溢价。
*4、2012 年衡阳深圳工业园开发建设有限公司（以下简称“衡阳深圳工业园”）增资时其少数股东以
土地出资产生资本溢价 200,000.00 元, 公司按出资比例享有资本溢价 119,999.13 元(200,000.00 元*公司对衡
阳深圳工业园出资 27538 万元/衡阳深圳工业园出资注册资本 45897 万元)。
*5、被投资单位除净损益外所有者权益其他变动---外币报表折算差额本年减少 110,915.51 元:本公司
的全资子公司深圳市中航工业地产投资发展有限公司对合营公司深圳市深越联合投资有限公司的外币报表
折算差额按 27%的持股比例以权益法核算确认应承担的外币报表折算差额 110,915.51 元，调减资本公积—
其他资本公积 110,915.51 元。
*6、公司上市改组时资产评估增值减少系依据财政部(1998)16 号文件将股份评估增值部份的折旧逐
年转入营业外收入。
（二十八）盈余公积
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 128,754,608.32 6,612,837.14 --- 135,367,445.46
合计 128,754,608.32 6,612,837.14 --- 135,367,445.46
（二十九）未分配利润
项目 金额 提取或分配比例
调整前上年末未分配利润 1,161,983,350.25
调整年初未分配利润合计数 ---
调整后年初未分配利润 1,161,983,350.25
加：本期归属于母公司所有者的净利润 414,428,563.84
减：提取法定盈余公积 6,612,837.14 按净利润 10%计提
应付普通股股利*1 66,696,141.60
转作股本的普通股股利 ---
本年年末余额 1,503,102,935.35
*1、公司 2011 年度股东大会于 2012 年 3 月 30 日审议通过了第六届董事会第三十四次会议通过的《公
司 2011 年度利润分配预案》，同意公司以总股本 333,480,708 股为基数，以资本公积向全体股东每 10 股转
增 10 股并派发 2 元现金股利（含税），共分配现金股利 66,696,141.60 元，剩余未分配利润结转以后年度
进行分配。
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（三十）营业收入及营业成本
1、营业收入
项目 本期发生额 上期发生额
主营业务收入 4,185,324,358.74 3,705,924,862.21
其他业务收入 --- ---
营业成本 2,863,609,273.50 2,320,876,110.15
2、主营业务收入及成本--分行业
本期发生额 上期发生额
项 目
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
房地产业 3,137,253,124.15 2,010,849,247.29 2,678,681,926.60 1,632,104,207.59
物业、餐饮等服务业 1,048,071,234.59 852,760,026.21 1,027,242,935.61 688,771,902.56
合 计 4,185,324,358.74 2,863,609,273.50 3,705,924,862.21 2,320,876,110.15
3、主营业务收入及成本--分板块
本期发生额 上期发生额
项目
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
地产板块收入 3,137,253,124.15 2,010,849,247.29 2,678,681,926.60 1,632,104,207.59
物业板块收入 954,818,577.39 815,421,872.69 742,949,988.11 623,365,677.89
其他服务收入 93,252,657.20 37,338,153.52 284,292,947.50 65,406,224.67
合计 4,185,324,358.74 2,863,609,273.50 3,705,924,862.21 2,320,876,110.15
4、主营业务收入及成本-分地区
本期发生额 上期发生额
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
1、房地产业务分地区情况：
广东 798,485,223.97 505,516,074.19 447,801,077.00 255,496,156.25
其中：深圳市 244,973,576.82 126,992,346.91 110,828,960.97 49,864,036.63
江苏 463,386,202.85 326,463,270.81 616,951,773.61 423,116,841.58
江西 1,044,717,132.55 686,910,982.38 502,660,093.05 317,318,466.60
新疆 264,409,714.97 141,215,834.21 214,610,818.00 139,933,242.00
四川 262,175,845.05 141,888,445.22 681,001,220.83 317,550,289.43
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本期发生额 上期发生额
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
湖北 47,020,777.33 43,690,264.85 23,965,444.30 22,551,162.95
广西 11,565,076.56 8,809,753.96 22,192,612.69 18,297,693.76
北京 20,986,144.90 17,602,655.85 19,078,349.08 17,885,354.46
重庆 7,884,036.84 6,565,244.82 18,718,887.04 17,558,827.64
吉林 --- --- 17,181,067.16 16,082,971.29
河南 51,494,423.89 46,449,559.94 16,386,773.14 16,281,406.24
山西 --- --- 8,202,911.41 7,735,428.22
湖南 69,277,535.62 7,158,488.10 20,137,067.00 ---
上海 7,837,086.73 7,598,232.68 --- ---
贵州 68,514,014.16 58,406,027.23 --- ---
其他省 19,499,908.73 12,574,413.05 69,793,832.29 62,296,367.17
小计 3,137,253,124.15 2,010,849,247.29 2,678,681,926.60 1,632,104,207.59
2、物业业务分地区情况：
广东 556,405,269.14 481,006,924.10 474,602,718.98 393,668,833.48
其中：深圳市 480,407,922.52 415,366,433.09 411,495,015.28 338,237,715.42
湖南 71,755,582.88 55,604,834.83 51,248,632.63 42,669,395.95
北京 56,341,841.93 47,117,061.55 39,732,672.30 35,216,787.11
上海 49,729,468.67 39,673,632.23 39,914,423.78 31,653,059.79
湖北 43,714,486.85 38,066,679.62 37,413,406.24 31,874,377.73
山东 41,171,200.95 36,358,240.40 36,591,654.66 30,513,249.48
天津 26,090,744.62 23,226,828.27 22,474,681.43 20,604,381.14
江苏 27,500,011.71 22,507,632.15 14,073,240.62 10,767,183.14
江西 23,082,689.24 20,581,588.62 11,080,741.35 8,873,112.97
其他 59,027,281.40 51,278,450.92 15,817,816.12 17,525,297.10
小计 954,818,577.39 815,421,872.69 742,949,988.11 623,365,677.89
3、其他服务业务分地区情
况：
广东 91,166,880.73 35,246,082.39 161,600,515.42 43,047,605.52
其中：深圳 91,166,880.73 35,246,082.39 161,600,515.42 43,047,605.52
上海 --- --- 26,381,363.80 4,653,714.65
北京 --- --- 59,630,965.28 10,158,366.61
陕西 2,085,776.47 2,092,071.13 11,726,024.46 2,627,470.46
江西 --- --- 20,581,387.37 3,917,489.03
湖南 --- --- 4,372,691.17 1,001,578.40
小计 93,252,657.20 37,338,153.52 284,292,947.50 65,406,224.67
合计 4,185,324,358.74 2,863,609,273.50 3,705,924,862.21 2,320,876,110.15
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5、主营业务--分业务类型
本期发生额 上期发生额
项目
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
1、地产板块（分业务类型）
房产销售 2,498,634,647.17 1,600,886,888.73 2,315,354,679.00 1,365,864,446.10
房地产出租 136,304,431.92 48,006,892.39 65,138,152.21 24,822,307.60
监理工程 5,941,743.00 --- 3,964,631.56 ---
幕墙工程 413,971,123.14 361,400,548.89 274,326,801.14 241,415,116.60
技术服务 24,488,814.85 --- --- ---
代建政府项目 46,865,268.09 ---- 16,115,300.80 ----
施工收入 6,666,293.20 ---- 2,042,862.01 ----
其他 4,380,802.78 554,917.28 1,739,499.88 2,337.29
小计 3,137,253,124.15 2,010,849,247.29 2,678,681,926.60 1,632,104,207.59
2、物业板块（分业务类型）
物业管理 834,861,323.14 741,179,385.97 654,067,055.85 567,121,342.16
房产出租 590,196.88 --- 2,183,723.05 296,944.04
其他 119,367,057.37 74,242,486.72 86,699,209.21 55,947,391.69
小计 954,818,577.39 815,421,872.69 742,949,988.11 623,365,677.89
3、其他服务（分业务类型）
酒店、服务 55,870,167.64 30,552,114.28 263,894,571.83 64,256,224.67
物业出租 37,382,489.56 6,786,039.24 20,398,375.67 1,150,000.00
小计 93,252,657.20 37,338,153.52 284,292,947.50 65,406,224.67
合计 4,185,324,358.74 2,863,609,273.50 3,705,924,862.21 2,320,876,110.15
6、公司前五名客户的主营业务收入情况
客户名称或排名 主营业务收入总额 占公司全部主营业务收入的比例
深圳市中航城置业发展有限公司 50,988,057.01 1.22%
贵阳宏益房地产开发有限公司 50,790,000.00 1.21%
成都天源汇成商贸有限公司 41,000,000.00 0.98%
第一创业证券责任有限公司 40,300,000.00 0.96%
中国移动通信集团广东有限公司 36,745,713.37 0.88%
合计 219,823,770.38 5.25%
财务报表附注 第 92 页
中航地产股份有限公司
2012 年度
财务报表附注
（三十一）营业税金及附加
项 目 本期发生额 上期发生额 计缴标准
消费税 --- ---
营业税 210,251,854.45 181,825,781.92 3-5%
城市维护建设税 14,313,256.02 12,534,819.01 1%，5%，7%
教育费附加 9,133,378.61 7,764,709.26 3.00%
资源税 --- ---
堤围防护费 698,910.15 388,485.80 0.01%
土地增值税 136,679,988.09 192,076,934.46 按清算政策规定
其他 12,532,687.55 7,401,227.77
合计 383,610,074.87 401,991,958.22 --
（三十二）销售费用
项 目 本期发生额 上期发生额
工资 11,087,987.60 45,341,619.63
广告宣传费 48,816,716.50 34,906,783.19
租赁费 543,391.31 23,236,916.40
销售代理费及营销推广费 45,567,757.64 25,318,323.81
长期待摊费用摊销 90,126.16 16,888,622.21
燃料水电费 301,983.04 13,516,434.15
物料消耗 5,817,729.81 7,442,862.66
促销费 12,929,869.23 6,810,695.17
折旧费 268,527.15 3,069,539.94
社会保险费 392,343.01 3,759,913.05
低值易耗品摊销 88,191.02 2,107,522.07
运输费 2,228,142.00 2,784,556.15
通讯费 154,898.97 1,906,897.98
其他 13,906,146.64 18,846,092.33
合 计 142,193,810.08 205,936,778.74
（三十三）管理费用
项 目 本期发生额 上期发生额
管理人员工资 106,947,244.00 111,787,069.60
社会保险费 10,995,838.18 16,262,492.74
折旧费 8,611,886.29 10,630,423.28
业务招待费 15,285,471.22 11,724,857.77
长期待摊费用 14,702,145.46 13,157,966.98
租赁费 6,446,485.01 7,745,609.79
财务报表附注 第 93 页
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财务报表附注
项 目 本期发生额 上期发生额
差旅费 8,682,556.94 9,484,961.88
福利费 10,987,535.99 8,549,828.17
税金 13,076,614.29 6,658,975.86
办公费 8,356,383.55 6,305,976.59
运输费 2,594,938.56 4,216,479.97
教育经费 2,162,546.84 1,968,561.52
水电费 1,049,005.48 2,732,062.23
咨询、顾问、评估费用 2,997,336.68 3,991,861.96
其他 39,257,195.36 25,716,871.03
合计 252,153,183.85 240,933,999.37
（三十四）财务费用
类 别 本期发生额 上期发生额
利息支出 220,938,748.73 67,752,365.58
减：利息收入 7,119,465.00 6,245,950.76
汇兑损失 --- 1,127.17
减：汇兑收益 --- ---
银行手续费 1,011,522.63 1,964,156.82
其他 14,991,197.90 5,641,175.75
合计 229,822,004.26 69,112,874.56
（三十五）资产减值损失
项 目 本期发生额 上期发生额
坏账损失 30,434,347.69 5,040,637.57
存货跌价损失 --- (10,740.99)
长期股权投资减值损失 --- ---
合 计 30,434,347.69 5,029,896.58
（三十六）投资收益
1、投资收益明细情况
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 --- ---
权益法核算的长期股权投资收益 1,002,717.29 -285,542.54
处置长期股权投资产生的投资收益 --- 19,498,833.35
持有可供出售金融资产等期间取得的投资收益 --- 2,664,370.39
合计 1,002,717.29 21,877,661.20
财务报表附注 第 94 页
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财务报表附注
（三十七）营业外收入
１、营业外收入情况
项目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
非流动资产处置利得合计 28,645.75 47,877.30 28,645.75
其中：固定资产处置利得 28,645.75 47,877.30 28,645.75
政府补助 18,480,672.18 1,018,300.00 18,480,672.18
违约金收入 1,503,647.92 181,834.51 1,503,647.92
资产评估增值部分计提折旧转入*1 4,543,478.60 4,657,646.10 4,543,478.60
无需支付的款项 723,298.14 921,209.96 723,298.14
奖励收入 326,000.00 --- 326,000.00
其他 422,939.31 1,323,429.40 422,939.31
合计 26,028,681.90 8,150,297.27 26,028,681.90
*1 资产评估增值部分计提折旧转入是依据财政部(1998)16 号文件将股份制评估增值部分的折旧转入
营业外收入。
2、政府补助明细
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额 说明
公司所属孙公司江西佳利商城住宅开发有限公司收到税收返还 18,405,608.00 ---
子公司中航物业有限公司收到的济南市人力资源和社会保障局大
75,064.18 ---
学生就业见习补贴款及培训补贴款
公司本部收到福田区总商会支付的福田区经济发展资金扶持总部
--- 500,000.00
经济资助款
中航物业收到的福田区 2010 年纳税亿元楼宇物业服务企业三等
--- 200,000.00
奖奖金
格兰云天大酒店收到的深圳市循环经济协会颁布的节能奖 --- 318,300.00
合计 18,480,672.18 1,018,300.00
（三十八）营业外支出
项目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
非流动资产处置损失合计 613,132.21 625,495.66 613,132.21
其中：固定资产处置损失 613,132.21 625,495.66 613,132.21
无形资产处置损失 --- --- ---
捐赠支出*1 3,128,000.00 270,649.83 3,128,000.00
赔偿支出 1,142,860.02 263,596.87 1,142,860.02
罚款支出 130,888.41 25,676.31 130,888.41
担保损失*2 10,294,325.33 --- 10,294,325.33
其他 146,969.82 939,413.13 146,969.82
合计 15,456,175.79 2,124,831.80 15,456,175.79
财务报表附注 第 95 页
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2012 年度
财务报表附注
说明：1、本期捐赠支出中，主要系公司子公司赣州中航置业有限公司向赣州中学奖学教学基金公益性
捐赠款 200 万以及子公司中航物业管理有限公司对深圳市明善公益事业发展中心损赠款 100 万元和对深圳
市关爱行动公益基金会爱心小书桌的 10 万元捐赠。
*2、担保损失 10,294,325.33 元，系本期公司按照担保合同约定履行连带保证责任，代深圳保安自行
车有限公司向中国光大银行红荔路支行偿还银行借款本金 1,000 万元及贷款利息 294,325.33 元所产生的损
失。详见附注九 2012 年保安担保损失说明。
（三十九）所得税费用
项 目 本期发生额 上期发生额
按税法及相关规定计算的当期所得税 132,862,460.12 162,971,915.44
递延所得税调整 109,527,995.13 59,388,333.03
合计 242,390,455.25 222,360,248.47
（四十）基本每股收益和稀释每股收益的计算过程
1、计算结果
本期数 上期数
报告期利润
基本每股收益 稀释每股收益 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利
0.6214 0.6214 0.7757 0.7757
润（Ⅰ）
扣除非经常性损益后归属于公
0.2047 0.2047 0.4739 0.4739
司普通股股东的净利润（Ⅱ）
2、每股收益的计算过程
项 目 序号 本期数 上期数
归属于本公司普通股股东的净利润 1 414,428,563.84 517,334,892.89
扣除所得税影响后归属于母公司普通
2 277,904,215.71 201,253,169.47
股股东净利润的非经常性损益
扣除非经常性损益后的归属于本公司
3=1-2 136,524,348.13 316,081,723.42
普通股股东的净利润
期初股份总数 4 333,480,708.00 333,480,708.00
报告期因公积金转增股本或股票股利
5 333,480,708.00 333,480,708.00
分配等增加的股份数
报告期因发行新股或债转股等增加的
6 --- ---
股份数
发行新股或债转股等增加股份下一月
7 --- ---
份起至报告期年末的月份数
报告期因回购等减少的股份数 8 --- ---
减少股份下一月份起至报告期年末的
9 --- ---
月份数
报告期缩股数 10 --- ---
财务报表附注 第 96 页
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财务报表附注
项 目 序号 本期数 上期数
报告期月份数 11 --- ---
12=4+5+6×7÷11-8×9÷11-1
发行在外的普通股加权平均数（Ⅱ） 666,961,416.00 666,961,416.00
0
因同一控制下企业合并而调整的发行
13 --- ---
在外的普通股加权平均数（Ⅰ）
基本每股收益（Ⅰ） 14=1÷12 0.6214 0.7757
基本每股收益（Ⅱ） 15=3÷12 0.2047 0.4739
已确认为费用的稀释性潜在普通股利
16 --- ---
息及其他影响因素
所得税率 17 --- ---
转换费用 18 --- ---
可转换公司债券、认股权证、股份期
19 --- ---
权等转换或行权而增加的股份数
20=[1+(16-18)×(100%-17)]
稀释每股收益（Ⅰ） 0.6214 0.7757
÷(13+19)
21=[3+(16-18)×(100%-17)]
稀释每股收益（Ⅱ） 0.2047 0.4739
÷(12+19)
（四十一）其他综合收益
项目 本期发生额 上期发生额
1、可供出售金融资产产生的利得（损失）金额 --- ---
减：可供出售金融资产产生的所得税影响 --- ---
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额 --- 1,510,382.50
小计 --- (1,510,382.50)
2、投资性房地产公允价值变动计入资本公积的金额 --- 151,415,933.29
减：投资性房地产公允价值变动产生的所得税影响 --- 37,853,983.32
小计 --- 113,561,949.97
3、按照权益法核算的在被投资单位其他综合收益中所享有的份额 (110,915.51) (3,806,138.78)
减：按照权益法核算的在被投资单位其他综合收益中所享有的份额产生
--- ---
的所得税影响
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额 --- ---
小计 (110,915.51) (3,806,138.78)
合计 (110,915.51) 108,245,428.69
（四十二）现金流量表附注
1.收到的其他与经营活动有关的现金
项 目 本期金额
1、公司往来款 324,670,789.25
2、押金及代收代付款 199,538,988.48
3、收到退回的保证金 41,703,479.32
财务报表附注 第 97 页
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财务报表附注
项 目 本期金额
4、收到的工程、投标保证金 22,317,444.61
5、银行存款利息收入 7,119,465.00
6、罚款、违约金收入 1,503,647.92
7、收到财政对代建项目的拨款 1,364,207.68
8、职工归还的备用金 20,008,704.70
9、收到政府补助 13,600,000.00
10、其他 42,260,811.83
合计 674,087,538.79
2．支付的其他与经营活动有关的现金
项 目 本期金额
1、往来款项 902,083,194.50
2、管理费用支付的现金 128,390,587.73
3、营业费用支付的现金 80,109,081.24
4、押金、保证金、维修金支出 458,486,914.98
5、员工备用金 23,750,513.90
6、捐赠支出 3,128,000.00
7、担保损失 10,294,370.33
8、其他 72,863,198.79
合计 1,679,105,861.47
（四十三） 现金流量表补充资料
1、现金流量表补充资料
项目 本期金额 上期金额
一、将净利润调节为经营活动现金流量
净利润 435,495,238.60 500,798,614.38
加：资产减值准备 30,434,347.69 5,029,896.58
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 19,004,257.95 26,051,955.26
无形资产摊销 338,443.92 2,915,659.03
长期待摊费用摊销 26,538,678.08 30,314,057.09
投资性房地产累计折旧（摊销） --- ---
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失 585,593.06 577,618.36
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） --- ---
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） (382,808,805.96) (233,212,491.59)
财务费用（收益以“－”号填列） 220,938,748.73 69,112,874.56
投资损失（收益以“－”号填列） (1,002,717.29) (21,877,661.20)
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 88,255.43 (313,576.70)
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 109,439,739.70 59,701,909.73
财务报表附注 第 98 页
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财务报表附注
项目 本期金额 上期金额
存货的减少（增加以“－”号填列） (2,061,530,213.42) (1,332,911,234.69)
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） (226,087,174.61) (323,557,161.18)
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 1,104,194,504.20 579,209,451.43
其 他 --- ---
经营活动产生的现金流量净额 (724,371,103.92) (638,160,088.94)
二、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动
债务转为资本 --- ---
一年内到期的可转换公司债券 --- ---
融资租入固定资产 --- ---
三、现金及现金等价物净变动情况
现金的年末余额 1,362,583,943.82 861,212,712.05
减：现金的年初余额 861,212,712.05 1,125,700,767.35
加：现金等价物的年末余额 --- ---
减：现金等价物的年初余额 --- ---
现金及现金等价物净增加额 501,371,231.77 (264,488,055.30)
2、本期取得或处置子公司及其他营业单位的相关信息：无。
3、现金和现金等价物的构成
项目 期末数 期初数
一、现金 1,362,583,943.82 861,212,712.05
其中：库存现金 521,691.08 749,679.80
可随时用于支付的银行存款 1,362,062,252.74 860,463,032.25
可随时用于支付的其他货币资金 --- ---
可用于支付的存放中央银行款项 --- ---
存放同业款项 --- ---
拆放同业款项 --- ---
二、现金等价物 --- ---
其中：三个月内到期的债券投资 --- ---
三、期末现金及现金等价物余额 1,362,583,943.82 861,212,712.05
（四十四） 所有者权益变动表项目注释
1、本期少数股东权益---所有者投入资本增加 386,133,534.17 元系天律格兰云天投资发
展有限公司、衡阳深圳工业园开发建设有限公司、衡阳中航电镀中心有限公司、贵阳中航房
地产开发有限公司、中航建筑工程有限公司、惠州市中航华南国际帆艇运动俱乐部有限公司
少数股东投资。
2、本期少数股东权益---其他减少 88,783,383.33 元系岳阳建桥本期收购了剩余的 25%的
财务报表附注 第 99 页
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财务报表附注
少数股权后，减少对应的少数股东权益。
3、本期少数股东权益---对所有者（或股东）的分配系本期本公司的孙公司惠州市中航
工业地产投资发展有限公司、子公司深圳市老大昌酒楼有限公司及子公司深圳市正章干洗有
限公司对少数股东分配的股利。
六、资产证券化业务的会计处理：无。
七、关联方及关联交易
（一）本企业的控股股东情况
单位： 人民币
控股股 控股股
业
东对本 东对本
关联关 企业类 注册 务 注册 本企业最 组织机构代
控股股东名称 法人代表 企业的 企业的
系 型 地 性 资本 终控制方 码
持股比 表决权
质
例 比例
中国航空技术 中国航空
控股股 有限责 深圳 综 10 亿
深圳有限公司 由鐳 20.62% 50.14% 工业集团 19034036-3
东 任公司 市 合 元
*1 公司
中国航空技术 中国航空
实际控 有限责 北京 综 84.59
国际控股有限 吴光权 --- 50.14% 工业集团 10000099-9
制人 任公司 市 合 亿元
公司 公司
中国航空工业 最终控 全民所 北京 综 640
林左鸣 --- 51.28% 710935732
集团公司 制方 有制 市 合 亿元
*1 本企业控股股东情况说明：中国航空技术深圳有限公司直接持有本公司 20.62%的
股份。 由于中国航空技术深圳有限公司的控股子公司深圳中航集团股份有限公司(中国航空
技术深圳有限公司持有该公司 58.77%的股份, 深圳中航集团股份有限公司于 2013 年 1 月 4
日更名为“中航国际控股股份有限公司”)持有本公司 22.35%的股份, 中国航空技术深圳有限
公司的全资子公司深圳中航城发展有限公司持有本公司 7.17%的股份, 因此,中国航空技术
深圳有限公司直接、间接持有本公司 50.14%的股份, 为本公司控股股东。
中国航空技术国际控股有限公司为本公司控股股东的控股股东,系本公司的实际控制
人。中国航空工业集团公司是由国务院国有资产监督管理委员会出资设立的全民所有制企
业, 中国航空工业集团公司持有中国航空技术国际控股有限公司 76.83%的股份, 故中国航
空工业集团公司为本公司最终控制方。
因西安飞机工业(集团)有限责任公司持有本公司股权 7,607,820.00 元, 持股比例为
1.14%, 中国航空技术深圳有限公司与西安飞机工业(集团)有限责任公司的实际控制人均为
中国航空工业集团公司。因此, 本公司的最终控制方中国航空工业集团公司对本公司的表决
权比例为 51.28%。
控股股东经营范围：经营或代理除国家统一联合经营的出口商品和国家实行核定公司
财务报表附注 第 100 页
中航地产股份有限公司
2012 年度
财务报表附注
经营的进口商品以外的其它商品及技术的进出口业务，补偿贸易；投资兴办实业（具体项目
另行申报）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；国产汽车（不含小轿
车）的销售；房地产开发（开发福田区宗地号为 B210-0016 地块）；润滑油、燃料油、化工
产品及化工材料（不含危险化学品）的进出口和内销业务、焦炭的购销（不含专营、专控、
专卖商品）。注册地为深圳市福田区深南中路中航苑航都大厦 24 层。
（二）本企业的子公司情况
截止 2012 年 12 月 31 日止,本公司的各类子公司共计 51 家（不包括多年未经营，且长
期股权投资账面价值已减记至零的子公司，下同）, 2012 年本公司通过设立或投资等方式取
得 6 家地产类、服务类子公司。因此，截止 2012 年 12 月 31 日止, 本公司处于正常经营状
态的各类子公司合计为 51 家, 其中直接持股的子公司 25 家(14 家全资子公司，11 家控股子
公司），间接持股的子公司 26 家（孙公司 23 家，孙公司的子公司 3 家），其中有关子公司类
型、企业类型、注册地、表决权比例等情况详见附注四、（一）子公司情况。
子公司的法人代表、组织机构代码等情况如下（注册资本以人民币万元为单位）：
子公司全称 法人代表 注册资本 表决权比例 组织机构代码
一、通过设立或投资等方式取得的子公司
1、深圳市中航城投资发展有限公司 石正林 15,000 100% 27934084-5
2、成都市中航地产发展有限公司 钟宏伟 20,000 100% 66047931-X
3、赣州中航房地产发展有限公司 欧阳昊 25,000 100% 66479473-9
4、赣州中航置业有限公司 欧阳昊 24,000 100% 55601993-8
5、深圳市中航工业地产投资发展有限公司 石正林 20,000 100% 66708595-4
6、衡阳深圳工业园开发建设有限公司 柏丙林 45,897 60% 66855117-9
7、衡阳中航电镀中心有限公司 柏丙林 5,000 55% 05801370-1
8、惠州市中航工业地产发展投资有限公司 沈青川 3,000 85% 66986652-7
9、惠州市谟岭新型产业园开发建设有限公司 柏丙林 500 80% 67883422-8
10、惠州市中航华南国际帆艇运动俱乐部有限公司 李 征 3,920 51% 59585131-3
11、深圳中航观澜地产发展有限公司 伍 倜 1,000 51% 76349594-5
12、昆山市中航地产有限公司 欧阳昊 22,000 100% 79459286-0
13、江苏中航地产有限公司 欧阳昊 18,595 53.78% 69932982-9
14、中航城置业（昆山）有限公司 欧阳昊 25,000 100% 59253141-0
15、中航城置业(上海)有限公司 欧阳昊 1,000 100% 59162501-X
16、贵阳中航房地产开发有限公司 欧阳昊 40,000 70% 05500326-8
财务报表附注 第 101 页
中航地产股份有限公司
2012 年度
财务报表附注
子公司全称 法人代表 注册资本 表决权比例 组织机构代码
17、岳阳中航地产有限公司 沈青川 10,000 100% 68030732-0
18、九江中航城地产开发有限公司 欧阳昊 10,000 100% 58403902-0
19、天津格兰云天投资发展有限公司 欧阳昊 19,814 100% 66308015-2
20、深圳中航龙兴地产有限公司 伍 倜 2,000 100% 79661991-6
21、海南南光房地产开发公司 李学智 1,000 100% 28401177-1
22、深圳市新型自行车产业集聚地投资开发有限公司 柏丙林 3,000 92% 78525878-0
23、深圳市中航九方资产管理有限公司 石正林 1,000 100% 58006461-6
24、中航物业管理有限公司 石正林 5,000 100% 19220520-2
25、深圳市中航经营顾问有限公司 朱俊春 500 100% 74322778-3
26、深圳市中航楼宇科技有限公司 朱俊春 2,000 100% 74320107-3
27、深圳市中航南光电梯工程有限公司 朱俊春 500 100% 19235074-1
28、深圳市南光物业管理有限公司 张 力 1,000 100% 19220929-7
29、山东中航物业管理有限公司 朱俊春 600 100% 56671177-6
30、天津中航物业服务有限公司 朱俊春 600 100% 56931909-1
31、上海中航物业管理有限公司 高文田 600 100% 05761059-8
32、厦门中航物业管理有限公司 朱俊春 600 70% 56844290-1
33、湖南中航物业管理服务有限公司 邹 民 600 100% 58895047-9
34、新疆中航物业服务有限公司 朱俊春 50 100% 67630028-1
35、深圳市中航主题地产有限公司 张振山 1,500 100% 61881191-3
36、深圳市观澜格兰云天大酒店投资有限公司 张振山 14,500 100% 67667202-6
37、深圳市老大昌酒楼有限公司 费元辅 100 51% 19219597-2
38、深圳市正章干洗有限公司 张国超 100 51% 19219790-0
39、西安正章干洗有限公司 孟少凯 550 60% 56145671-0
40、成都中航幕墙有限公司 周丹旦 50 100% 58002655-6
二、通过同一控制下企业合并取得的子公司
41、新疆中航投资有限公司 钟宏伟 5,000 100% 76114426-0
42、深圳市中航建设监理有限公司 翁志忠 300 53.33% 19230919-1
43、江西中航地产有限责任公司 钟宏伟 10,000 75% 79280546-3
44、深圳中航幕墙工程有限公司 柴书弘 5,080 100% 19219131-4
45、深圳固凯特建筑装饰工程安装有限公司 吴宇轩 50 100% 66267250-0
三、通过非同一控制下企业合并取得的子公司
46、江西佳利商城新天地广场有限公司 欧阳昊 1,660 67% 77237879-1
47、江西佳利商城住宅开发有限公司 欧阳昊 5,000 67% 75997352-9
财务报表附注 第 102 页
中航地产股份有限公司
2012 年度
财务报表附注
子公司全称 法人代表 注册资本 表决权比例 组织机构代码
48、深圳市瑞远运动器材有限公司 柏丙林 1,000 100% 67858514-5
49、岳阳建桥投资置业有限公司 欧阳昊 10,666.67 75% 79688893-X
50、惠东县康宏发展有限公司 沈青川 204.0816 51% 63283610-5
51、中航建筑工程有限公司 伍 倜 10,000 51% 18376998-9
财务报表附注 第 103 页
中航地产股份有限公司
2012 年度
财务报表附注
（三）本企业的合营和联营企业情况
单位：人民币万元
本年
企业类 注册 法定代 注册资 本公司持 本公司在被投资 年末资产 年末负债总 年末净资 本年营业收 组织机构代
被投资单位名称 业务性质 净利 关联关系
型 地 表人 本 股比例 单位表决权比例 总额 额 产总额 入总额 码
润
一、合营企业
本公司系其第一
深圳市深越联合 有限公
深圳 仇慎谦 投资兴办实业 10,000 27% 27% 24,355.08 16,150.56 8,204.52 --- --- 大股东,但并非 67481608-1
投资有限公司 司
控股股东
二、联营企业
房地产开发经
厦门紫金中航置 有限责 本公司的联营企
厦门 赵世英 营管理、物业 25,000 35% 35% 38,520.55 13,676.42 24,844.13 1,270.00 (74.29) 58128530-6
业有限公司 任公司 业
管理
中和中（北京）光 有限责 技术开发、电 本公司的联营企
北京 武林 1,755 20% 20% 4,498.62 2,163.76 2,734.86 8,770.26 631.36 77406249-1
电科技有限公司 任公司 子产品等 业
（四）本企业的其他关联方情况（以下列示的所有其他关联方均为本公司的最终控制方中国航空工业集团公司所控制）
公司营业执照上注明的全称 其他关联方与本公司关系 组织机构代码
广东国际大厦实业有限公司 该公司是本公司控股股东的控股子公司深圳中航集团股份有限公司的控股子公司 617401197
成都中航阳光地产有限公司 该公司是本公司控股股东的全资子公司深圳中航城发展有限公司的子公司 202384639
江南期货经纪有限公司 该公司是本公司最终控制方中国航空工业集团公司的孙公司中航证券有限公司的子公司 70765600—3
中航证券有限公司 该公司是本公司最终控制方中国航空工业集团公司的孙公司 74198615—3
中航信托股份有限公司 该公司是本公司最终控制方中国航空工业集团公司的子公司 69847584—0
江西鼎诚实业投资有限公司 该公司是本公司控股股东的控股子公司 751115546
南昌市天虹商场有限公司 该公司是本公司控股股东的控股子公司天虹商场股份有限公司的全资子公司 739166607
上海天马微电子有限公司 该公司是本公司的第一大股东深圳中航集团股份有限公司的控股孙公司 787803068
上海园林宾馆有限公司 该公司是本公司的实际控制人的子公司中国航空技术上海有限公司的子公司 60721784-7
上海中航房地产开发公司 该公司是本公司的实际控制人的子公司中国航空技术上海有限公司的子公司 132215804
财务报表附注 第 104 页
中航地产股份有限公司
2012 年度
财务报表附注
公司营业执照上注明的全称 其他关联方与本公司关系 组织机构代码
深圳航空标准件有限公司 该公司是本公司控股股东的控股子公司 61881126X
深圳迈威有线电视器材有限公司 该公司是本公司控股股东的控股子公司深圳中航集团股份有限公司的控股子公司 618810902
深圳上海宾馆 该公司是本公司控股股东的控股子公司 618811075
深圳深蓉塑料制品有限公司 该公司是本公司控股股东的控股子公司 618811964
飞亚达（集团）股份有限公司 该公司是本公司的第一大股东深圳中航集团股份有限公司的控股子公司 192189783
深圳市飞亚达精密计时制造有限公司 该公司是本公司的第一大股东深圳中航集团股份有限公司的控股孙公司 715210802
深圳市亨吉利世界名表中心有限公司 该公司是本公司的第一大股东深圳中航集团股份有限公司的控股孙公司 279313935
深圳市深南电路有限公司 该公司是本公司的第一大股东深圳中航集团股份有限公司的控股子公司 192195761
深圳市亨吉利世界名表中心有限公司西安
该公司是本公司的第一大股东深圳中航集团股份有限公司的控股孙公司的分公司 75023781-6
分公司
深圳市世界名表中心有限公司 该公司是本公司的第一大股东深圳中航集团股份有限公司的控股孙公司 192236228
深圳市天虹投资发展有限公司 该公司是本公司控股股东的控股子公司天虹商场股份有限公司的子公司 279442921
深圳市中航长泰投资发展有限公司 该公司是本公司控股股东的全资子公司深圳中航城发展有限公司的子公司 732047808
深圳市中航城置业发展有限公司 该公司是本公司控股股东的全资子公司 676667833
深圳市中航投资管理有限公司 该公司是本公司控股股东的全资子公司 192252682
深圳市中航阳光地产发展有限公司 该公司是本公司控股股东的全资子公司深圳中航城发展有限公司的子公司 192286364
深圳中航（香港）有限公司 该公司是本公司控股股东的全资子公司 880000032
深圳中航城发展有限公司 该公司是本公司控股股东的全资子公司，持有本公司 7.17%的股权 19219400-5
深圳中航集团培训中心 同一控股股东(中国航空技术深圳有限公司控制) 736258397
深圳中航商贸有限公司 该公司是控股股东中国航空技术深圳有限公司的全资子公司 192220285
深圳中航资源有限公司 该公司是本公司的第一大股东深圳中航集团股份有限公司的全资子公司 667071640
天虹商场股份有限公司 该公司是本公司控股股东的控股子公司 618842912
天马微电子股份有限公司 该公司是本公司的第一大股东深圳中航集团股份有限公司的控股子公司 192183445
厦门市天虹商场有限公司 该公司是本公司控股股东的控股子公司天虹商场股份有限公司的全资子公司 737887347
中国航空技术国际工程有限公司 该公司是本公司的控股股东的子公司 10000100-0
财务报表附注 第 105 页
中航地产股份有限公司
2012 年度
财务报表附注
公司营业执照上注明的全称 其他关联方与本公司关系 组织机构代码
中航技国际工贸公司 该公司是本公司的实际控制人中国航空技术国际控股有限公司的子公司 10113246-7
中国航空技术北京有限公司 该公司是本公司的控股股东的子公司 10111481-6
中航技进出口有限责任公司 该公司是本公司的实际控制人中国航空技术国际控股有限公司的子公司 71782485-9
中国航空技术上海有限公司 该公司是本公司的实际控制人中国航空技术国际控股有限公司的子公司 13220715-0
中国航空科技工业股份有限公司 本公司最终控制方中国航空工业集团公司的子公司 710930141
中航工业集团财务有限责任公司 本公司最终控制方中国航空工业集团公司的子公司 710934756
中航国际租赁有限公司 本公司最终控制方中国航空工业集团公司的子公司中航投资控股有限公司的子公司 132229886
中航国际物流有限公司 该公司是本公司的实际控制人中国航空技术国际控股有限公司的孙公司 669360243
中航技国际经贸发展有限公司 该公司是本公司的控股股东的子公司 100018363
中航技机票代理有限责任公司 该公司是本公司的实际控制人中国航空技术国际控股有限公司的孙公司中航国际物流有限公司的孙公司 10002785X
南京中航工业科技城发展有限公司 该公司是本公司最终控制方中国航空工业集团公司的孙公司金城集团有限公司的子公司 69463914-X
中航社区健康服务中心 同一控股股东(中国航空技术深圳有限公司控制) 754253223
中航技房地产开发有限公司 该公司是本公司的实际控制人中国航空技术国际控股有限公司的子公司 100026814
中航工业机电系统公司 该公司是本公司最终控制方中国航空工业集团公司的子公司 717827582
深圳市风华比特通讯技术有限公司 该公司是本公司控股股东的控股子公司 743210324
中航国际新能源发展有限公司 该公司是本公司的控股股东的子公司 560448831
嘉浩（庐山）房地产开发有限公司 该公司是本公司控股股东的控股子公司江西中航共青城实业有限公司的子公司 612421666
珠海凯迪克酒店有限公司 该公司是本公司的实际控制人中国航空技术国际控股有限公司的孙公司 707932274
上海中航光电子有限公司 该公司是本公司控股股东的控股子公司 698769152
江西共青城中航迎宾馆有限公司 该公司是本公司控股股东的控股子公司江西鼎诚实业投资有限公司的子公司 683488067
深圳市中航华城置业发展有限公司 该公司是本公司控股股东的全资子公司 676698701
成都天马微电子有限公司 该公司是本公司控股股东的控股子公司深圳中航集团股份有限公司的控股孙公司 67966155X
中航技国际储运有限责任公司 该公司是本公司的实际控制人中国航空技术国际控股有限公司的孙公司中航国际物流有限公司的子公司 101161671
中航投资控股有限公司 该公司是本公司最终控制方中国航空工业集团公司的子公司 710930173
财务报表附注 第 106 页
中航地产股份有限公司
2012 年度
财务报表附注
公司营业执照上注明的全称 其他关联方与本公司关系 组织机构代码
中国航空技术珠海有限公司 该公司是本公司的实际控制人中国航空技术国际控股有限公司的子公司 190340603
长沙市天虹百货有限公司 该公司是本公司控股股东的控股子公司天虹商场股份有限公司的孙公司 670771883
江西省南昌滕王阁房地产开发有限公司 该公司是本公司控股股东的控股子公司江西智融投资有限责任公司的子公司 158385246
中联（庐山）国际商务会议中心有限公司 该公司是本公司控股股东的控股子公司江西中航共青城实业有限公司的子公司 612421682
北京千秋营宸房地产开发有限公司 该公司是本公司控股股东的全资子公司深圳中航城发展有限公司的孙公司 723984461
江西洪都航空工业集团有限责任公司 该公司是本公司最终控制方中国航空工业集团公司的子公司 158261067
沈阳发动机设计研究所 该公司是本公司最终控制方中国航空工业集团公司的孙公司 717802772
深圳格兰云天酒店管理有限公司 该公司是本公司控股股东的控股子公司 76197033-5
深圳市花园格兰云天大酒店有限公司 该公司是本公司控股股东的控股孙公司 77719901-2
深圳市中航太极餐饮管理有限公司 该公司是本公司控股股东的控股孙公司 68201759-7
北京凯迪克格兰云天大酒店有限公司 该公司是本公司控股股东的控股孙公司 71092482-2
上海园林格兰云天大酒店有限公司 该公司是本公司控股股东的控股孙公司 79149509-6
西安市天阅酒店有限公司 该公司是本公司控股股东的控股孙公司 69381142-X
南昌格兰云天国际酒店有限公司 该公司是本公司控股股东的控股孙公司 69849401-3
岳阳格兰云天大酒店有限公司 该公司是本公司控股股东的控股孙公司 55492747-3
中航工业四川资产经营管理有限公司 本公司的最终控制方中国航空工业集团的子公司 55348184-4
中航国际（香港）集团有限公司 本公司实际控制人中国航空技术国际控股有限公司的子公司 365356536
中航国际钢铁贸易有限公司 本公司实际控制人中国航空技术国际控股有限公司的子公司 704881950
中航国际物流（天津）有限公司 本公司实际控制人中国航空技术国际控股有限公司的子公司 550387895
中航华东光电有限公司 该公司是本公司控股股东的控股子公司 697399997
博玉东方有限公司 本公司实际控制人中国航空技术国际控股有限公司的孙公司 05151366-6
岳阳市达美思贸易有限公司 本公司实际控制人中国航空技术国际控股有限公司的孙公司 051651874
深圳和记黄埔中航地产有限公司 其他关联方 757606047
财务报表附注 第 107 页
中航地产股份有限公司
2012 年度
财务报表附注
（五）关联交易情况
1、购买商品、接受劳务的关联交易
本期发生额 上期发生额
关联方名称 关联交易内容 关联交易定价方式及决策程序 占同类交易 占同类交易比
金额 金额
比例 例
北京凯迪克格兰云天大酒店有限公司 餐费 市场价 1,194,487.44 7.81% 325,180.22 2.77%
深圳观澜太极餐饮有限公司 餐费 市场价 5,931.00 0.04% --- 0.00%
深圳市花园格兰云天大酒店有限公司 餐费 市场价 362,728.05 2.37% 76,692.00 0.65%
深圳上海宾馆 餐费 市场价 365,452.33 2.39% 117,289.45 1.00%
深圳观澜格兰云天国际酒店有限公司 餐费 市场价 4,000.00 0.03% --- 0.00%
岳阳格兰云天大酒店有限公司 餐费 市场价 643,871.00 4.21% --- 0.00%
深圳市中航城格兰云天大酒店有限公司 餐费 市场价 414,746.83 2.71% --- 0.00%
广东国际大厦实业有限公司 餐费 市场价 --- --- 81,320.87 0.69%
珠海凯迪克酒店有限公司 餐费 市场价 --- --- 2,450.00 0.02%
深圳中航集团培训中心 培训费 市场价 62,800.00 2.90% 56,600.00 2.88%
天虹商场股份有限公司 购买商品 市场价 3,486,608.48 28.69% 2,217,020.70 4.55%
岳阳市天虹百货有限公司 购买商品 市场价 460,000.00 3.78% --- ---
深圳市君尚百货有限公司 购买商品 市场价 12,000.00 0.10% --- ---
南昌市天虹商场有限公司 购买商品 市场价 98,000.00 0.81% --- ---
东莞市天虹商场有限公司 购买商品 市场价 616,200.00 5.07% --- ---
长沙市天虹百货有限公司 购买商品 市场价 295,600.00 2.43% --- ---
北京时尚天虹百货有限公司 购买商品 市场价 203,400.00 1.67% --- 0.00%
赣州市天虹百货实业有限公司 购买商品 市场价 230,199.00 1.89% --- 0.00%
中国航空技术北京有限公司 购买商品、接受劳务 市场价 160.56 0.00% --- ---
财务报表附注 第 108 页
中航地产股份有限公司
2012 年度
财务报表附注
本期发生额 上期发生额
关联方名称 关联交易内容 关联交易定价方式及决策程序 占同类交易 占同类交易比
金额 金额
比例 例
中国航空技术国际控股有限公司 购买商品、接受劳务 市场价 33.06 0.00% --- ---
中国航空技术上海有限公司 购买商品、接受劳务 市场价 30,000.00 0.25% 900,000.00 100.00%
中航国际租赁有限公司(大航机电分公司) 购买商品、接受劳务 市场价 828,562.96 0.02% --- ---
中航技国际储运有限责任公司 购买商品、接受劳务 市场价 3,060.70 0.03% --- ---
中航国际航空发展有限公司 购买商品、接受劳务 市场价 68,905.03 0.57% --- ---
中航技机票代理有限责任公司 购买商品、接受劳务 市场价 5,085.77 0.04% --- ---
中航社区健康服务中心 服务费 市场价 242,388.00 2.21% 84,725.00 0.00%
中航国际有限责任公司大航有限公司 装修采购 市场价 --- --- 860,213.10 0.77%
深圳格兰云天酒店管理有限公司 服务费 市场价 --- --- 1,087,149.91 100.00%
深圳中航商贸有限公司 购买商品 市场价 --- --- 92,700.00 ---
中国航空技术深圳有限公司 业务费 市场价 --- --- 10,043.14 0.09%
购买商品、接受劳务合计 9,634,220.21 5,911,384.39
2、销售商品、提供劳务的关联交易
本期发生额 上期发生额
关联交易定价方式
关联方名称 关联交易内容 占同类交易比
及决策程序 金额 占同类交易比例 金额
例
中航信托股份有限公司*1 商品房销售 市场价 18,804,825.00 0.75% --- ---
中航工业四川资产经营管理有限公司 商品房销售 市场价 --- --- 24,157,668.00 1.04%
销售房产收入小计 18,804,825.00 0.75% 24,157,668.00 1.04%
深圳市中航长泰投资发展有限公司*2 监理收入 市场价 5,558,000.00 93.54% 3,396,400.00 85.67%
监理收入小计 5,558,000.00 93.54% 3,396,400.00 85.67%
东莞市天虹工贸有限公司 商品销售 市场价 232,478.63 7.72% --- ---
财务报表附注 第 109 页
中航地产股份有限公司
2012 年度
财务报表附注
本期发生额 上期发生额
关联交易定价方式
关联方名称 关联交易内容 占同类交易比
及决策程序 金额 占同类交易比例 金额
例
天虹商场股份有限公司 商品销售 市场价 243,589.75 8.08% --- ---
商品销售小计 476,068.38 15.80% --- ---
中联（庐山）国际商务会议中心有限公司 幕墙工程 市场价 1,164,784.48 0.28% 22,130,905.05 8.07%
深圳市中航长泰投资发展有限公司*3 幕墙工程 市场价 10,256,410.00 2.48% --- ---
嘉浩（庐山）房地产开发有限公司 幕墙工程 市场价 --- --- 2,610,802.54 0.95%
深圳市中航城置业发展有限公司*4 幕墙工程 市场价 55,054,537.30 13.30% 9,488,454.01 3.46%
幕墙工程收入小计 66,475,731.78 16.06% 34,230,161.60 12.48%
北京千秋营宸房地产开发有限公司 咨询服务费 市场价 1,395,000.00 100.00% --- ---
咨询服务收入小计 1,395,000.00 100.00% --- ---
广东国际大厦实业有限公司*5 工程、维保 市场价 20,024,600.89 16.78% 27,284,991.62 31.38%
中联（庐山）国际商务会议中心有限公司*6 工程、维保 市场价 17,766,511.22 14.88% 2,060,800.00 2.37%
深圳市中航城置业发展有限公司*7 工程、维保 市场价 6,088,154.16 5.10% 1,224,127.70 1.41%
嘉浩（庐山）房地产开发有限公司*8 工程、维保 市场价 4,607,280.57 3.86% --- ---
深圳中航城发展有限公司 工程、维保 市场价 414,881.45 0.35% 73,645.05 0.08%
天虹商场股份有限公司 工程、维保 市场价 302,536.22 0.25% 172,308.96 0.20%
深圳市中航华城置业发展有限公司 工程、维保 市场价 287,981.84 0.24% 833,415.20 0.96%
飞亚达(集团)股份有限公司 工程、维保 市场价 189,840.65 0.16% --- ---
天马微电子股份有限公司 工程、维保 市场价 127,999.15 0.11% 276,020.51 0.32%
深圳市中航阳光地产发展有限公司 工程、维保 市场价 69,580.00 0.06% --- ---
深南电路有限公司 工程、维保 市场价 51,414.55 0.04% --- ---
深圳上海宾馆 工程、维保 市场价 32,533.33 0.03% 497,200.00 0.57%
深圳市花园格兰云天大酒店有限公司 工程、维保 市场价 27,000.00 0.02% 11,250.00 0.01%
中国航空技术深圳有限公司 工程、维保 市场价 1,815.00 0.00% 156,492.63 0.18%
江西共青城中航迎宾馆有限公司 工程、维保 市场价 --- --- 927,167.97 1.07%
深圳市深南电路有限公司 工程、维保 市场价 --- --- 42,000.00 0.05%
财务报表附注 第 110 页
中航地产股份有限公司
2012 年度
财务报表附注
本期发生额 上期发生额
关联交易定价方式
关联方名称 关联交易内容 占同类交易比
及决策程序 金额 占同类交易比例 金额
例
上海天马微电子有限公司 工程、维保 市场价 --- --- 521,457.20 0.60%
中国航空技术国际工程有限公司 工程、维保 市场价 --- --- 11,253.23 0.01%
工程维保收入小计 49,992,129.03 41.88% 34,092,130.07 39.21%
天虹商场股份有限公司*9 物业管理费和水电费 市场价 10,617,426.49 1.27% 11,618,780.96 1.78%
广东国际大厦实业有限公司*10 物业管理费和水电费 市场价 8,270,477.02 0.99% 8,404,613.11 1.28%
深圳市中航城格兰云天大酒店有限公司*11 物业管理费和水电费 市场价 6,396,595.44 0.77% 3,081,706.43 0.47%
中国航空技术国际控股有限公司*12 物业管理费和水电费 市场价 5,932,586.31 0.71% 4,104,226.40 0.63%
天马微电子股份有限公司*13 物业管理费和水电费 市场价 5,502,399.96 0.66% 5,183,654.32 0.79%
上海天马微电子有限公司*14 物业管理费和水电费 市场价 4,596,591.80 0.55% 3,943,606.00 0.60%
中航技进出口有限责任公司*15 物业管理费和水电费 市场价 4,551,796.10 0.55% 2,336,146.11 0.36%
上海中航光电子有限公司*16 物业管理费和水电费 市场价 4,448,459.00 0.53% 4,308,440.00 0.66%
云南尚居地产有限公司*17 物业管理费和水电费 市场价 4,110,898.84 0.49% --- ---
中国航空技术深圳有限公司*18 物业管理费和水电费 市场价 3,782,087.87 0.45% 2,764,153.19 0.42%
深圳中航城发展有限公司*19 物业管理费和水电费 市场价 3,749,412.50 0.45% 3,818,525.18 0.58%
深圳市中航城置业发展有限公司*20 物业管理费和水电费 市场价 3,233,427.10 0.39% 468,251.40 0.07%
深圳上海宾馆*21 物业管理费和水电费 市场价 3,112,249.81 0.37% 2,885,571.06 0.44%
赣州市天虹百货实业有限公司 物业管理费和水电费 市场价 2,974,120.53 0.36% --- ---
中航国际航空发展有限公司 物业管理费和水电费 市场价 2,856,103.60 0.34% --- ---
长沙市天虹百货有限公司 物业管理费和水电费 市场价 2,237,217.55 0.27% 2,093,476.10 0.32%
岳阳市天虹百货有限公司 物业管理费和水电费 市场价 549,348.00 0.07% --- ---
上海中航房地产开发有限公司 物业管理费和水电费 市场价 2,586,225.28 0.31% 724,501.00 0.11%
北京凯迪克格兰云天大酒店有限公司 物业管理费和水电费 市场价 2,578,163.15 0.31% 903,049.58 0.14%
深南电路有限公司 物业管理费和水电费 市场价 2,275,106.71 0.27% 1,790,271.24 0.27%
厦门天马微电子有限公司 物业管理费和水电费 市场价 2,231,846.83 0.27% --- ---
成都天马微电子有限公司 物业管理费和水电费 市场价 2,168,643.05 0.26% 2,021,445.47 0.31%
财务报表附注 第 111 页
中航地产股份有限公司
2012 年度
财务报表附注
本期发生额 上期发生额
关联交易定价方式
关联方名称 关联交易内容 占同类交易比
及决策程序 金额 占同类交易比例 金额
例
中国航空技术上海有限公司 物业管理费和水电费 市场价 1,559,865.33 0.19% 1,470,385.48 0.22%
岳阳格兰云天大酒店有限公司 物业管理费和水电费 市场价 1,400,001.00 0.17% --- ---
嘉浩（庐山）房地产开发有限公司 物业管理费和水电费 市场价 1,398,831.90 0.17% --- ---
深圳格兰云天酒店管理有限公司 物业管理费和水电费 市场价 1,320,243.91 0.16% 569,160.02 0.09%
南昌格兰云天国际酒店有限公司 物业管理费和水电费 市场价 1,260,000.00 0.15% 525,000.00 0.08%
中航社区健康服务中心 物业管理费和水电费 市场价 1,003,019.50 0.12% 983,576.51 0.15%
深圳中航集团培训中心 物业管理费和水电费 市场价 813,207.74 0.10% 787,307.39 0.12%
江西鼎诚实业投资有限公司 物业管理费和水电费 市场价 624,000.00 0.07% 836,000.00 0.13%
中航国际租赁有限公司 物业管理费和水电费 市场价 580,833.98 0.07% 481,030.36 0.07%
深圳市飞亚达精密计时制造有限公司 物业管理费和水电费 市场价 532,019.50 0.06% 554,770.56 0.08%
深圳市亨吉利世界名表中心有限公司 物业管理费和水电费 市场价 514,296.85 0.06% 435,213.36 0.07%
飞亚达（集团）股份有限公司 物业管理费和水电费 市场价 501,363.77 0.06% 974,359.82 0.15%
中航证券有限公司 物业管理费和水电费 市场价 411,529.95 0.05% 441,274.22 0.07%
深圳市中航置地开发有限公司 物业管理费和水电费 市场价 368,430.97 0.04% --- ---
中航工业无锡发动机控制科技有限公司 物业管理费和水电费 市场价 363,252.00 0.04% --- ---
深圳中航商贸有限公司 物业管理费和水电费 市场价 314,098.92 0.04% 171,473.56 0.03%
成都中航阳光地产有限公司 物业管理费和水电费 市场价 281,696.90 0.03% 189,313.12 0.03%
深圳市中航投资管理有限公司 物业管理费和水电费 市场价 281,395.32 0.03% 285,179.45 0.04%
深圳市深越联合投资有限公司 物业管理费和水电费 市场价 197,655.08 0.02% --- ---
深圳和记黄埔中航地产有限公司 物业管理费和水电费 市场价 197,273.97 0.02% --- ---
深圳迈威有线电视器材有限公司 物业管理费和水电费 市场价 189,998.48 0.02% 170,040.62 0.03%
中航工业航空动力控制系统研究所 物业管理费和水电费 市场价 132,240.00 0.02% --- ---
深圳市中航长泰投资发展有限公司 物业管理费和水电费 市场价 120,395.00 0.01% 117,770.00 0.02%
财务报表附注 第 112 页
中航地产股份有限公司
2012 年度
财务报表附注
本期发生额 上期发生额
关联交易定价方式
关联方名称 关联交易内容 占同类交易比
及决策程序 金额 占同类交易比例 金额
例
中航信托股份有限公司 物业管理费和水电费 市场价 118,209.96 0.01% 114,311.43 0.02%
赣州格兰云天国际酒店有限公司 物业管理费和水电费 市场价 108,643.52 0.01% --- ---
深圳市中航华城置业发展有限公司 物业管理费和水电费 市场价 105,043.64 0.01% 23,277.00 0.00%
中国航空技术北京有限公司 物业管理费和水电费 市场价 53,807.79 0.01% 66,930.56 0.01%
中航技国际储运有限责任公司 物业管理费和水电费 市场价 42,383.00 0.01% --- ---
深圳深蓉塑料制品有限公司 物业管理费和水电费 市场价 37,398.56 0.00% 32,516.90 0.00%
中航技国际经贸发展有限公司 物业管理费和水电费 市场价 30,176.40 0.00% 30,176.40 0.00%
江西中航共青城实业有限公司 物业管理费和水电费 市场价 28,475.04 0.00% --- ---
江南期货经纪有限公司 物业管理费和水电费 市场价 8,360.74 0.00% 335,273.44 0.05%
中国航空技术厦门有限公司 物业管理费和水电费 市场价 6,895.00 0.00% 9,547.16 0.00%
中航技机票代理有限责任公司 物业管理费和水电费 市场价 5,809.22 0.00% 10,213.99 0.00%
厦门中航技医疗器械有限公司 物业管理费和水电费 市场价 3,941.92 0.00% --- ---
深圳市世界名表中心有限公司 物业管理费和水电费 市场价 3,437.18 0.00% --- ---
中国航空技术国际工程有限公司 物业管理费和水电费 市场价 2,528.72 0.00% 3,778.81 0.00%
中航国际物流有限公司 物业管理费和水电费 市场价 --- --- 860.30 0.00%
中航国际航空发展有限公司 物业管理费和水电费 市场价 --- --- 843,755.51 0.13%
物业管理费与水电费小计 103,681,943.70 12.42% 70,912,913.52 10.8%
深圳上海宾馆 洗涤服务 市场价 460,880.19 0.96% 501,874.26 1.59%
南昌市天虹商场有限公司 商业服务费 市场价 --- --- 204,166.67 69.81%
深圳市亨吉利名表中心有限公司 商业服务费 市场价 --- --- 18,783.17 6.42%
其他服务收入小计 460,880.19 0.96% 724,824.10 77.82%
合计 246,844,578.08 167,514,097.29
财务报表附注 第 113 页
中航地产股份有限公司
2012 年度
财务报表附注
销售商品、提供劳务的重大关联交易说明：
*1.地产销售关联交易说明：2012 年 12 月，本公司的子公司江西中航地产有限责任公司与中航信托股份有限公司签订了房屋买卖合同，将江西中航地产有限责任公司位于红谷
滩区赣江北大道 1 号中航国际广场小区 7 楼的房屋全部及其附属设施设备出售给中航信托股份有限公司，房屋建筑面积 1392.95 平方米，成交总价 18,804,825.00 元。
*2.对深圳市中航长泰投资发展有限公司的监理收入说明：2011 年 4 月 2 日，本公司的子公司深圳中航建设监理有限公司与深圳市中航长泰投资发展有限公司签订了关于深圳
龙华中航天逸花园的《深圳市建设工程监工理与相关服务合同》，由深圳中航建设监理有限公司对中航天逸花园项目进行监工理，合同价款约为 10 亿元，2012 年按合同结算的监
理工程收入为 5,558,000.00 元。
*3.对深圳市中航长泰投资发展有限公司幕墙工程收入说明：2012 年 4 月 6 日，本公司的孙公司深圳中航幕墙工程有限公司与深圳市中航长泰投资发展有限公司签订了《中航
天逸花园住宅展示区幕墙工程施工合同》，由深圳中航幕墙工程有限公司龙华分公司向深圳市中航长泰投资发展有限公司提供幕墙材料的代采购及加工服务，2012 年结算的材料
采购及加工服务费为 10,256,410.00 元。
*4.深圳市中航城置业发展有限公司幕墙工程收入说明：2012 年本公司的孙公司深圳中航幕墙工程有限公司与深圳市中航城置业发展有限公司签订了《深圳中航城中航商业中
心幕墙工程施工合同》，合同总价款 84,980,095.02 元。2012 年深圳中航幕墙工程有限公司按完工百分比确认收入 55,054,537.30 元。
*5. 广东国际大厦实业有限公司工程款收入说明： 2010 年与广东国际大厦实业有限公司签订施工合同书对广东国际大厦供热系统、智能化子干线系统及机房设备、酒店客房
排水系统改造，合同金额为 28,724,184.47 元。2012 年广东国际大厦事业有限公司与中航物业结算的工程维保费用为 20,024,600.89 元。
*6.中联（庐山）国际商务会议中心有限公司工程款收入说明：中航物业于 2011 年与中联（庐山）国际商务会议中心有限公司签订了施工合同书承揽了共青城格兰云天国际酒
店装修机电工程及酒店综合布线工程，合同总金额为 19,325,005.30 元。2012 年中联（庐山）国际商务会议中心有限公司与中航物业结算工程维保费用为 17,766,511.22 元。
*7.深圳市中航城置业发展有限公司工程款收入说明：中航物业于 2012 年与深圳市中航城置业发展有限公司签订了“中航公寓南面排污管修缮工程合同”、“中航北苑大厦室外给
排水接驳工程合同”、“招商展示中心弱电工程合同”、“新老四栋拆迁服务合同”、“中航北苑大厦项目空调工程合同”、“中航城供配电改造工程及给水改造工程合同”以及“中航苑拆
迁改造工程合同”。2012 年深圳市中航城置业发展有限公司与中航物业实际结算的工程款为 6,088,154.16 元。
*8.嘉浩（庐山）房地产开发有限公司工程款收入说明：中航物业与嘉浩（庐山）房地产开发有限公司于 2012 年签订了庐山国际高尔夫住宅一期一标段景观工程提质改造工程
施工合同，合同金额为 4,000,000.00 元。2012 年嘉浩（庐山）房地产开发有限公司与中航物业实际结算的工程费用为 4,607,280.57 元。
*9.天虹商场股份有限公司关联交易说明：中航物业于 2007 年与天虹商场股份有限公司签订鼎城裙楼物业管理合同和房屋租赁合同，物业管理合同期限为 2007 年 5 月 31 日至
2017 年 5 月 30 日，合同约定物业管理费为 2,016,422.50 元/年。2012 年结算物业管理及水电费合计为 10,617,786.49 元。
财务报表附注 第 114 页
中航地产股份有限公司
2012 年度
财务报表附注
*10.广东国际大厦实业有限公司物业费说明：广东国际大厦实业有限公司关联交易说明：中航物业于 2012 年与广东国际大厦实业有限公司签订关于广东国际大厦物业服务的
合同,双方约定广东国际大厦实业有限公司每月 10 日前向中航物业支付基本物业管理费 650,000.00 元，全年合同合计金额（含补充管理费）7,900,000.00 元/年， 广东国际大厦实业
有限公司允许中航物业在自身的经营范围内向大厦内的客户提供延伸性的物业管理服务取得相应收入。2012 年广东国际大厦事业有限公司与中航物业结算物业管理及水电费为
8,270,477.02 元。
*11.深圳市中航城格兰云天大酒店有限公司物业费说明：中航物业于 2004 年与深圳市中航城格兰云天大酒店有限公司签订了“航空大厦物业管理合同”，2012 年继续执行上述
合同，合同约定深圳市中航城格兰云天大酒店有限公司每月支付 202,605.56 元的物业服务费，水电费按实际发生结算。2012 年深圳市中航城格兰云天大酒店有限公司与中航物业
结算的物业服务费、水电费合计为 6,396,595.44 元。
*12.中国航空技术国际控股有限公司物业费说明：中航物业与中国航空技术国际控股有限公司于 2012 年签订了委托管理服务协议，服务周期为 2012.1.1-2014.12.31，收费项目
包括物业管理费（1.12 元/天/㎡，合计 5,006,859.76 元/年）、预售代缴能源费等。2012 年中国航空技术国际控股有限公司与中航物业结算物业管理及水电费 5,932,586.31 元。
*13.天马微电子股份有限公司物业费说明：中航物业与天马微电子股份有限公司签订物业、食堂管理服务合同，服务区域为天马微电子股份有限公司在深圳市范围内的全部生
产和办公区域及配套的生活和宿舍区域，合同期限自 2009 年 3 月 1 日至 2010 年 3 月 1 日，双方继续执行该合同，合同约定物业费按每年 5,500,000.00 元收取，即每个月人民币 458,333.00
元，每月 10 日前拨付该款项，无故拖欠超过 10 个工作日的，每逾期一日，按逾期欠费金额的万分之五缴纳滞纳金。2012 年与天马微电子股份有限公司结算物业管理及水电费为
5,502,399.96 元。
*14. 上海天马微电子有限公司关联交易说明：中航物业与上海天马微电子有限公司于 2012 年签订了物业服务合同，服务期限为 2012.1.1-2014.12.31，合同约定物业管理服务
费用为 334,109.00 元/月（即 4,009,308.00/年）。2012 年与上海天马微电子有限公司结算物业管理及水电费为 4,596,591.80 元。
*15. 中航技进出口有限责任公司物业费说明：中航物业于 2012 年 1 月与中航技进出口有限责任公司物业管理合同，合同期限为：2012 年 1 月 1 日至 2014 年 12 月 31 日；管
理面积 7187.08 平米，金额：1.12 元/平米/天，2012 年结算物业管理费及水电费为 4,551,796.10 元。
*16.上海中航光电子有限公司物业费说明：中航物业于 2012 年 1 月 1 日与上海中航光电子有限公司签订物业管理合同，管理物业为上海中航光电子有限公司工业园，物业
服务期限从 2012 年 1 月 1 日至 2012 年 12 月 31 日，合同约定物业管理费年费用 为 353,459.00 元/月，该服务费不含施维修及保养、能耗费用、外墙清洗、物业大修和专项维修
等费用。2012 年结算物业管理及水电费为 4,448,459.00 元。
*17.云南尚居地产有限公司物业费说明：中航物业于 2012 年与云南尚居地产有限公司签订了“中航云玺大宅项目早期物业服务协议”，双方约定中航物业向云南尚居地产有限
公司提供“中航国际昆明五甲塘项目”早期物业服务，服务期限为服务期限为一年，自 2012 年 3 月 1 起至 2013 年 2 月 28 日止；合同总额：暂定为人民币 400 万，以每月实际发生
费用金额据实结算。2012 年云南尚居地产有限公司与中航物业结算早期物业服务费为 4,110,898.84 元。
财务报表附注 第 115 页
中航地产股份有限公司
2012 年度
财务报表附注
*18.中航物业与中国航空技术（深圳）有限公司于 2007 年签订了全面代理物业租赁事宜，中航物业按照考核约定收取相应的佣金。
2012 年中国航空技术（深圳）有限公司与中航物业结算佣金为 3,927,441.68 元。
*19.深圳中航城发展有限公司物业费说明： 中航物业于 2012 年与深圳中航城发展有限公司签订了“中航沙河北工业区物业服务合同”、“航都大厦裙楼物业管理合同”、“航苑大
厦裙楼物业管理合同”，合同中物业服务费金额分别为 96,861.04 元/月、49,251.48 元/月、80,811.96 元/月；水电费按实际发生结算。2012 年深圳中航城发展有限公司与中航物业实
际结算的物业管理费、水电费合计为 2,517,485.89 元。物业租赁代理费说明：中航物业与深圳中航城发展有限公司于 2004 年签订了全面代理物业租赁事宜，中航物业按照考核约
定收取相应的佣金，2012 年继续执行该合同。2012 年深圳中航城发展有限公司与中航物业结算佣金为 1,231,926.61 元。
*20.深圳市中航城置业发展有限公司关联交易说明：中航物业与深圳市中航城置业发展有限公司于 2012 年签订了中航北苑大厦前期介入物业管理服务合同，合同总额为
2,487,766.3 元。2012 年结算物业管理及水电费为 3,233,427.10 元。
*21. 深圳上海宾馆关联交易说明：中航物业与深圳上海宾馆于 2010 年签订物业管理服务合同和房屋租赁合同以及工程合同，房屋租赁合同，租金为 33,000.00 元/月。2012 年
结算物业管理、租金及水电费为 3,112,249.81 元。
3、关联方托管
委托方名称 受托方名称 托管资产类型 托管起始日 托管终止日 托管收益确定依据 托管收益
嘉浩（庐山）房产开发有限公司*1 中航地产股份有限公司 经营管理托管 2010 年 3 月 17 日 参见说明*1 按合同约定 2,922,142.89
中联（庐山）国际商务会议中心有限公司*1 中航地产股份有限公司 经营管理托管 2010 年 9 月 21 日 参见说明*1 按合同约定 3,459,600.00
深圳市中航华城置业发展有限公司*2 中航地产股份有限公司 经营管理托管 2009 年 7 月 1 日 参见说明*2 按合同约定 ---
深圳市中航城置业发展有限公司*2 中航地产股份有限公司 经营管理托管 2009 年 7 月 1 日 参见说明*2 按合同约定 ---
深圳市中航商用置业有限公司*2 中航地产股份有限公司 经营管理托管 2009 年 7 月 1 日 参见说明*2 托管协议 ---
深圳市中航置地开发有限公司*2 中航地产股份有限公司 经营管理托管 2009 年 7 月 1 日 参见说明*2 按合同约定 ---
北京千秋营宸房地产开发有限公司*2 中航地产股份有限公司 经营管理托管 2009 年 7 月 1 日 参见说明*2 按合同约定 ---
深圳市中航长泰投资发展有限公司*2 中航地产股份有限公司 经营管理托管 2009 年 7 月 1 日 参见说明*2 按合同约定 ---
中国航空技术国际控股有限公司*3 中航地产股份有限公司 经营管理托管 2012 年 5 月 29 日 参见说明*3 按合同约定 7,000,000.00
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2012 年度
财务报表附注
关联方托管情况说明：
*1、2010 年 3 月 17 日，本公司与江西中航共青城实业有限公司子公司嘉浩（庐山）房产开发有限公司（以下简称“嘉浩房产”）和中联（庐山）国际商务会
议中心有限公司（以下简称“中联国际”）分别签署了《关于共青城别墅的委托经营管理协议》和《关于共青城酒店的委托经营管理协议》，由公司受托开发和经
营管理嘉浩房产名下的共青城别墅项目和中联国际名下的共青城酒店项目，并根据建成物业的销售或留存定位采取不同的方式按比例收取项目托管费用；建成别
墅项目定位销售，按照项目销售回款金额的 3%收取项目托管费用，建成酒店项目定位留存，以对应物业的新增投资总额为基数按 2%收取项目托管费用。按合同
约定，本期对嘉浩房产项目确认收入 2,922,142.89 元、对中联国际项目确认收入 3,459,600.00 元。
*2、2009 年 9 月 21 日，本公司与中国航空技术深圳有限公司（以下简称“深圳中航”）和深圳中航城发展有限公司（以下简称“中航城公司”）三方签署了《关
于若干地产项目的委托经营管理协议》，由本公司受托开发和经营管理深圳中航直接持有及其全资子公司中航城公司持有的多项与房地产开发业务相关的项目，
并根据建成物业的销售或留存策略采取不同的方式按比例收取项目托管费用，其中销售部分按照销售回款额的 4.2%收取，留存部分以所对应物业的新增投资总额
为基数按 6%收取。
委托经营管理的资产是指深圳中航和中航城公司对外投资所拥有的以下资产：中航苑 G/M 地块（动力中心/花园）项目、中航苑 H 地块（航城大厦）项目、
中航苑 D1 地块（鼎诚二期西）项目、中航苑 D2 地块（鼎诚二期东）项目、中航苑 O 地块（北苑改造）项目、中航苑 A 地块（中航公寓）项目、深圳渔农村
项目、北京四合院项目和深圳龙华项目。
本次关联交易托管项目的主要情况如下：
（1）、深圳市中航华城置业发展有限公司持有之中航苑 G/M 地块（动力中心/花园）项目（深圳市中航华城置业发展有限公司系深圳中航全资孙公司）项目
位于深圳市福田区中航苑，用地面积为 9157 平方米，总建筑面积为 3.4 万平方米，项目预计总投资（含建设期的财务费用）为 2.2788 亿元。
（2）、深圳市中航华城置业发展有限公司持有之中航苑 H 地块（航城大厦）项目项目位于深圳市福田区中航苑，用地面积为 4566 平方米，总建筑面积为
3.97 万平方米，项目预计总投资（含建设期的财务费用）为 3.6603 亿元。
（3）、深圳市中航城置业发展有限公司持有之中航苑 D1 地块（鼎诚二期西）项目项目位于深圳市福田区中航苑，用地面积为 7339 平方米，总建筑面积为
11.49 万平方米，项目预计总投资（含建设期的财务费用）为 13.2376 亿元。
（4）、深圳市中航城置业发展有限公司持有之中航苑 D2 地块（鼎诚二期东）项目项目位于深圳市福田区中航苑，用地面积为 6964 平方米，总建筑面积为
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中航地产股份有限公司
2012 年度
财务报表附注
4.28 万平方米，项目预计总投资（含建设期的财务费用）为 4.2656 亿元。
（5）、深圳市中航城置业发展有限公司持有之中航苑 O 地块（北苑改造）项目项目位于深圳市福田区中航苑，用地面积为 4830 平方米，总建筑面积为 4.694
万平方米，项目预计总投资（含建设期的财务费用）为 3.8142 亿元。
（6）、深圳中航持有之中航苑 A 地块（中航公寓）项目位于深圳市福田区中航苑，用地面积为 4816 平方米，总建筑面积为 3.5778 万平方米，项目新增投
资（含建设期的财务费用）为 2.3634 亿元，该项目为整体改造项目。
（7）、深圳市中航置地开发有限公司持有之深圳渔农村项目（深圳中航的全资子公司中航城公司持有深圳市中航置地开发有限公司 68%的股权）项目位于深
圳渔农村，用地面积为 15872 平方米，总建筑面积为 21.621 万平方米，项目预计总投资为 19.7 亿元。
（8）、北京千秋营宸房地产开发有限公司持有之北京四合院项目（深圳市中航置地开发有限公司持有北京千秋营宸房地产开发有限公司 87%的股权）位于北
京后海，用地面积为 10060 平方米，总建筑面积为 1.188 万平方米，项目预计总投资为 6 亿元。
（9）、深圳市中航长泰投资发展有限公司持有之深圳龙华项目（中航城公司持有深圳市中航长泰投资发展有限公司 70%股权）位于深圳龙华中心区，用地面
积为 53501 平方米，总建筑面积为 24.6683 万平方米，项目预计总投资为 21 亿元。
以上 9 个地产项目的预计总投资为 76.7715 亿元, 由于以上 9 个地产项目均为中国航空技术深圳有限公司及其子公司所持有, 因此以上 9 个地产托管项目构成
了本公司的重大关联交易, 本公司 2009 年第二次临时股东大会于 2009 年 6 月 26 日审议通过了公司第五届董事会第二十八次会议通过的《关于受托经营管理中国
航空技术深圳有限公司若干地产项目的议案》, 同意本公司受托以上 9 个关联地产托管项目。
*3. 中国航空技术国际控股有限公司（以下简称“中航国际”）拟获取北京市奥体南区内 06 号地块 3 号楼用地（以下简称“奥体南楼项目”）开发建设甲级写
字楼，作为其总部大楼自用。该项目建设用地面积约为 0.5 公顷，地上规划建筑面积约为 2.9 万平方米。项目预计总投资 3.48 亿。项目目前正在办理土地出让协
议等相关手续。2012 年 5 月 29 日，公司与中航国际就前述奥体南楼项目签订了《中航国际奥体南楼项目委托管理协议》，由中航国际委托公司办理土地获取手续
等前期工作，并待中航国际取得上述地块后委托公司建设北京奥体南楼项目，委托管理费为项目建设总成本（仅不含地价及土地获取相关费用，以奥体南楼项目
建设委员会审批通过后的开发纲要上的成本为准）的 5%，预计约人民币 1,700 万元。按照合同约定，本期确认收入为 700 万元。
4、关联承包情况 ：无。
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中航地产股份有限公司
2012 年度
财务报表附注
5、关联租赁情况
A．向关联方租出资产
租赁收益确定 本报告期租赁收
出租方名称 租赁方名称 租赁资产情况 租赁起始日 租赁终止日
依据 益
深圳市中航城格兰云天大酒店有限 深圳市福田区深南中路 3024 号航 基础租金加浮
深圳市中航主题地产有限公司*1 2011-7-1 2015-12-31 18,851,110.35
公司 空大厦部分物业 动租金
南昌市赣江北大道 1 号中航国际广
基础租金加浮
江西中航地产有限责任公司*2 南昌格兰云天国际酒店有限公司 场 1-5 层、26-38 层、地下车位 200 2011-1-1 2046-8-1 15,808,951.21
动租金
个
深圳市观澜格兰云天大酒店投资 深圳市宝安区观澜镇观澜大道与 基础租金加浮
深圳格兰云天酒店管理有限公司 2011-10-31 2025-12-31 10,970,000.00
有限公司*3 环观交叉处的观澜酒店主楼 动租金
深圳市观澜格兰云天大酒店投资 深圳市宝安区观澜镇观澜大道与 基础租金加浮
深圳观澜太极餐饮有限公司 2011-10-31 2025-12-31 6,430,000.00
有限公司*4 环观交叉处的观澜酒店裙楼 动租金
江西省赣州市章江新区长征大道 1 基础租金加浮
赣州中航房地产发展有限公司*5 赣州格兰云天国际酒店有限公司 2011-1-1 2025-12-31 7,150,723.80
号 动租金
赣州九方购物中心
赣州中航房地产发展有限公司*6 赣州市天虹百货实业有限公司 2011-11-12 2031-11-11 年租金递增 2,888,333.33
L101/L201/L301/L401
岳阳中航地产有限公司*7 岳阳格兰云天大酒店有限公司 岳阳中航国际广场主楼 1 至 27 层 2011-1-1 2025-12-31 浮动租金 5,002,723.94
深圳中航观澜地产发展有限公司
天虹商场股份有限公司 中航格澜阳光花园 A 栋 A-19 至 22 2007-5-1 2027-4-31 浮动租金 14,236,988.34
*8
岳阳中航地产有限公司*9 岳阳天虹百货有限公司 岳阳中航国际广场裙楼-1 至 4 层 2012-1-16 2032-1-15 固定租金 1,714,064.50
深圳市亨吉利世界名表中心有限公
赣州中航房地产发展有限公司 赣州九方购物中心 L156 2011-11-12 2016-11-11 纯租金 711,221.43
司
中航地产股份有限公司 深圳市深越联合投资有限公司 航空大厦 3201 2012-1-1 2013-6-30 固定租金 553,105.80
芙蓉南路 368 号 CTA 财富中心
中航物业管理有限公司 长沙市天虹百货有限公司 2008-8-25 2013-8-24 浮动租金 294,516.36
10001、10002、10003、10006、10007
基础租金加浮
成都市中航地产发展有限公司 博玉东方有限公司 成都九方-L103 2012-9-20 2015-9-19 57,944.67
动租金
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2012 年度
财务报表附注
租赁收益确定 本报告期租赁收
出租方名称 租赁方名称 租赁资产情况 租赁起始日 租赁终止日
依据 益
深圳市亨吉利世界名表中心有限公
成都市中航地产发展有限公司 成都九方-L121、L122 2012-9-20 2017-9-19 浮动租金 53,064.12
司
岳阳中航地产有限公司 岳阳市达美思贸易有限公司 岳阳中航国际广场裙楼 1 层 2012-1-16 2032-1-15 固定租金 4,645.20
合计 84,727,393.05
B．向关联方租入资产
出租方名称 承租方名称 租赁资产种类 租赁起始日 租赁终止日 租赁费定价依据 本报告期确认的租赁费
飞亚达(集团)股份有限公司 深圳市中航九方资产管理有限公司 办公用房 2011-7-19 2013-6-30 合同定价 378,066.00
飞亚达(集团)股份有限公司 深圳中航观澜地产发展有限公司 办公用房 2012-1-1 2012-12-31 固定租金 88,200.00
飞亚达(集团)股份有限公司 深圳市中航建设监理有限公司 办公用房 2012-1-1 2012-12-31 市场价 176,400.00
飞亚达(集团)股份有限公司 中航物业管理有限公司 办公用房 2007-10-1 2012-9-30 固定租金 2,435,256.00
飞亚达(集团)股份有限公司 深圳市中航城投资有限公司 办公用房 2012-1-1 2012-12-31 固定租金 88,935.00
飞亚达(集团)股份有限公司 中航地产股份有限公司 办公用房 2012-1-1 2012-12-31 固定租金 1,657,350.00
飞亚达(集团)股份有限公司 深圳市中航主题地产有限公司 办公用房 2012-5-15 2013-5-15 固定租金 591,015.00
上海中航房地产开发公司 中航物业管理有限公司 食堂用房 2012-1-1 2012-12-31 固定租金 1,192,424.00
深圳上海宾馆 深圳市正章干洗有限公司 门店用房 2012-1-1 2012-12-31 固定租金 123,600.00
关联租赁情况说明：
*1、 根据 2011 年 5 月 30 日深圳市中航主题地产有限公司（原名深圳市格兰云天大酒店有限公司，以下简称“主题地产公司”）与深圳格兰云天酒店管理有限公司（以
下简称“酒店管理公司”）签订的《深圳中航城格兰云天大酒店租赁合同》，主题地产公司将位于深圳市福田区深南中路 3024 号航空大厦部分物业出租给酒店管理公司；租
赁期限为 15 年；租赁费用为：2011 年 7 月 1 日到 2011 年 12 月 31 日基础租金租金 620 万元，2012 年和 2013 基础租金分别为 1230 万元，2014 年基础租金 1350 万元，2015
年基础租金 1360 万元，另外加收浮动租金，计算方法为 浮动租金=[当年酒店实际的（GOP-固定费用）]*80%，2016 年后的租金由双方 2015 年年底另行确定。根据合同约定
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2012 年度
财务报表附注
本期格兰云天酒店共确认租赁收入 18,851,110.35 元。
*2、江西中航地产有限责任公司与南昌格兰云天大酒店国际酒店有限公司签订租赁合同，将位于南昌市红谷滩区赣江北大道 1 号中航国际广场出租给南昌格兰云天大酒店
国际酒店有限公司经营和管理。租赁期限为 15 年，即 2011 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日。协议确定 2011 年 1 月 1 日到 2015 年 12 月 31 日 5 年的租金，2016 年后的租金，
双方在 2015 年底前另外确定。南昌酒店公司向中航地产公司支付的租金包括基础租金和浮动租金两部分。2011 年至 2015 年基础租金分别为：450 万元、880 万元、1350 万元、
1580 万元、1580 万元。浮动租金=【当年度酒店实际的（酒店营业收入扣除营业税金及附加、营业成本）-固定费用）】*80%。按合同约定，2012 年共确认租金收入 15,808,951.21
元。
*3、2012 年 1 月 8 日，深圳市观澜格兰云天大酒店投资有限公司（以下简称“观澜投资公司”）与深圳观澜格兰云天国际酒店有限公司（以下简称“观澜国际酒店”）
签订合同，观澜投资公司将位于深圳市宝安区观澜镇观澜大道与环观南路交叉处物业出租给观澜国际酒店经营和管理，观澜投资公司已委托观澜国际酒店对酒店进行初次装修，
能满足观澜国际酒店经营需求，并在 2011 年 7 月 31 日前完成移交。观澜国际酒店的租赁期为 15 年，即自 2011 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日；合同约定的租金包括基础
租金和浮动租金两部分，其中基础租金 2011 年为 227 万元，2012 年为 1,097 万元，2013 年为 1,107 万元，2014 年为 1,277 万元，2015 年为 1,376 万元，2016 年以后的租金双
方在 2015 年年底前进行确定。按照合同约定，观澜投资公司于 2012 年确认的租金收入为 10,970,000.03 元。
*4、2011 年 11 月 8 日，深圳市观澜格兰云天大酒店投资有限公司（以下简称“观澜投资公司”）与深圳观澜太极餐饮有限公司（以下简称“观澜太极餐饮”）签订合同，
观澜投资公司将位于深圳市宝安区观澜镇观澜大道与环观南路交叉处物业出租给观澜太极餐饮经营和管理，经营面积为 4774 平方米，观澜投资公司已委托观澜太极餐饮对上
述面积进行初装修，能满足观澜太极餐饮需求并在 2011 年 7 月 31 前完成移交。观澜太极餐饮的租赁期为 15 年，即自 2011 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日，合同约定的租
金保包括基础租金和浮动租金两部分，其中基础租金 2011 年为 163 万元，2012 年为 643 万元，2013 年为 663 万元，2014 年为 723 万元，2015 年为 754 万元；按照合同约定，
观澜投资公司于 2012 年确认租金收入为 6,429,999.96 元。
*5、本公司的孙公司赣州中航房地产发展有限公司（以下简称“赣州地产”）与赣州格兰云天国际酒店有限公司（以下简称“赣州酒店公司”）签订合同，赣州地产将位
于赣州市漳江新区黄金广场南侧建筑的一部分出租给赣州酒店公司，并由赣州地产对酒店进行初次装修，能满足酒店管理公司经营需求后于 2011 年 12 月 31 日前完成移交；
租赁期限为 15 年，从 2011 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日；合同约定的租金包括基础租金和浮动租金两部分，其中 2011 年为 0 万元，2012 年为 690 万元，2013 年为 860
万元，2014 年为 1260 万元，2015 年为 1550 万元，2016 年以后租金，双方在 2015 年底前另行确定。按合同约定，赣州地产于 2012 年确认租金收入 7,150,723.80 元。
*6、本公司的孙公司赣州中航地产发展有限公司（以下简称“赣州地产”）于 2011 年 11 月与南昌天虹商场有限公司（以下简称“南昌天虹”）签订合同，赣州地产将位
于中国赣州市漳江新区翠微路与长征大道交汇处东南角中航城项目九方购物中心地下一层至地上四层的部分出租给南昌天虹，租赁面积约为 25,000 平方米;租赁期限自“商业开
场日”起（开场日为 2011 年 11 月 12 日），持续 20 个租赁年度的最后一日；商场的免租期为 1 年，满一年以后的第一天为计租日，首年租金标准为每月 34 元每平方米，租金
从计租第四年开始每年在前一年的基础上递增 2%，以此类推到租赁期满。2012 年 1 月，公司以及南昌市天虹百货有限公司、赣州市天虹百货实业有限公司三方签订了《<赣
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财务报表附注
州中航城项目房屋租赁合同>转让协议书》（以下简称“协议书”），在协议书里，南昌市天虹百货有限公司将《赣州中航城项目房屋租赁合同》中承租方的权利义务全部转
让给赣州天虹百货实业有限公司。依据合同约定，2012 年赣州地产确认的租金收入及商业服务费为 2,888,333.33 元。
*7、本公司的子公司岳阳中航地产有限公司（以下简称“岳阳中航”）2011 年 3 月与岳阳格兰云天大酒店有限公司（以下简称“岳阳酒店”）签订合同，岳阳中航将位于湖
南省岳阳市岳阳楼区东茅岭路 42 号大楼 1-27 层物业（以下简称“租赁房产”或酒店）出租给岳阳酒店经营和管理，并由岳阳中航对酒店进行初次装修，能满足岳阳酒店需求并
获得岳阳酒店认可。租赁期限为 15 年，即自 2011 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日。合同约定的租金包括基础租金和浮动租金两部分，其中 2011 年为 0 元，2012 年为 350
万元，2013 年为 860 万元，2014 年为 1060 万元，2015 年为 1090 万元，按照合同约定，岳阳中航于 2012 年确认租金收入为 5,002,723.94 元。
*8、 本公司的子公司深圳中航观澜地产发展有限公司（以下简称“中航观澜地产”）2007 年 3 月 30 日与天虹商场股份有限公司（以下简称“天虹商场”）签订了租赁
合同，将深圳市观澜街道办工业大道与大和路的交汇处的中航格澜阳光花园 A 栋 1-4 层除街铺以外的部分商场出租给天虹商场股份有限公司，租赁面积为 15,625.89 平方米。
租赁期限为起租日（起租日为 2007 年 5 月 1 日）起 20 年，租赁费用自商场开业之日起五年内，天虹商场以销售保底提成的方式按租赁年度交纳租金，即天虹商场当年主营业
务收入中超出基础主营业务收入（基础主营业务收入＝25 万元/日×天虹商场当年实际经营天数）的部分按 10%向中航观澜地产计交租金。开业后第六年双方再次协商确定租
金额，以开业第五年平均月实际租金（下简称“实际租金”）与单位租金 30 元/平方米的月固定租金（下简称“固定租金”）为协商依据，若固定租金高于实际租金，则以固
定租金为准，若实际租金高于固定租定，则以两者的平均值为准。该租金额确定后每满五年双方就租金水平进行商讨，但租金水平上下浮动不超过 20%。
2013 年 1 月 31 日，公司 2013 年第二次临时股东大会审议通过了第六届董事会第五十五次会议通过的《关于天虹商场租赁公司控股子公司中航观澜地产“中航格澜阳光花
园”房屋有关事项的议案》，同意中航观澜地产与天虹商场公司签订的补充协议，重新确定租赁房屋的租金标准。2013 年 1 月 15 日，中航观澜地产和天虹商场公司签订了《租
金及租期补充协议》，由天虹商场公司按照计租面积 16,286.37 平方米和租金标准每月每平方米 62 元向中航观澜地产交纳租金。同时，按照补充协议约定的租赁条件将原合同
租赁期限延长 5 年，即租赁期限为 2012 年 4 月 26 日至 2032 年 2 月 23 日。
根据租赁合同约定 2012 年应向天虹商场收取租金 14,236,988.34 元, 本公司确认为本期营业收入。该项租金 2013 年 1 月份已收回。
*9、本公司的子公司岳阳中航地产有限公司（以下简称“岳阳中航”）2012 年 1 月与长沙市天虹百货有限公司（以下简称“长沙天虹”）签订合同，岳阳中航将位于湖
南省岳阳市岳阳楼区东茅岭办事处东茂岭居委会岳阳中航国际广场裙楼部分的地下一层至地上四层租赁给长沙天虹，租赁面积总共约 18,500 平方米。租赁期从 2012 年 1 月 8
日开始为期 20 年，其中从交付日起 9 个月未免租期，免租期满后开始计算租金，租金计算标准为：每月每平方米建筑面积 36 元，自计租日起 24 个月租金标准不变，自第 25
个月起，租金上浮 2.5%，以后每满 12 个月租金标准较上一年度上浮 2.5%，直至租赁期满。2012 年 5 月 8 日，公司以及长沙天虹、岳阳市天虹百货有限公司三方签订了《合
同转让协议书》，在《合同转让协议书》里，长沙市天虹百货有限公司将《岳阳中航国际广场项目房屋租赁合同》中承租方权利义务全部转让给岳阳市天虹百货有限公司。按
合同约定，岳阳中航于 2012 年确认租金收入为 1,714,064.50 元。
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6、关联担保情况
担保方 被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
中国航空技术深圳有限公司 中航地产股份有限公司 60,000,000.00 2012.04.20 2014.11.21 否
中国航空技术深圳有限公司 中航地产股份有限公司 110,000,000.00 2012.01.13 2015.1.12 否
中国航空技术深圳有限公司 中航地产股份有限公司 20,000,000.00 2011.12.22 2014.12.21 否
中国航空技术深圳有限公司 中航地产股份有限公司 100,000,000.00 2010.6.28 2013.6.28 否
中国航空技术深圳有限公司 深圳中航幕墙工程有限公司 100,000,000.00 2011.8.30 2013.2.30 否
中国航空技术深圳有限公司 中航地产股份有限公司 200,000,000.00 2012.9.23 2013.9.23 否
中国航空技术深圳有限公司 中航地产股份有限公司 400,000,000.00 2012.11.5 2013.11.5 否
中国航空技术深圳有限公司 中航地产股份有限公司 220,000,000.00 2012.12.17 2013.12.17 否
中国航空技术深圳有限公司 中航地产股份有限公司 360,000,000.00 2012.6.14 2014.6.13 否
中国航空技术深圳有限公司 中航地产股份有限公司 90,000,000.00 2012.3.16 2013.3.8 否
中国航空技术深圳有限公司 深圳中航幕墙工程有限公司 100,000,000.00 2012.9.21 2013.9.21 否
中国航空技术深圳有限公司 中航地产股份有限公司 150,000,000.00 2012.3.23 2013.3.22 否
中国航空技术深圳有限公司 中航地产股份有限公司 150,000,000.00 2012.7.5 2013.7.5 否
中国航空技术深圳有限公司 中航地产股份有限公司 180,000,000.00 2012.8.31 2020.3.31 否
合计 2,240,000,000.00
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关联担保情况说明：
*1、 2011 年 11 月 30 日，本公司与中国建设银行股份有限公司深圳市分行签订了编号为借 2011 流 0614 集团的《人民币流动资金贷款合同》，中国建设银行向公司提供贷款
额度 1 亿元人民币，本报告期实际借款人民币 6000 万元，借款期限为 2 年，从 2012 年 4 月 20 日至 2014 年 11 月 21 日，合同年利率为浮动利率。该项借款由中国航空技术深圳有
限公司提供担保，保证合同编号为保 2011 流 0614 集团。
*2、2012 年 1 月 13 日公司与中国建设银行股份有限公司深圳市分行签订了编号为借 2011 流 0825 集团的《人民币流动资金贷款合同》，合同约定公司向建设银行深圳分行贷
款 1.5 亿元人民币，自 2012 年 1 月 13 日始至 2015 年 1 月 12 日止，期限 3 年，利率提款日基准利率上浮 5%,该借款由中国航空技术深圳有限公司提供担保，保证合同编号为保证
合同编号：保 2011 流 0825 集团。
*3、2011 年 11 月 30 日，本公司与中国建设银行股份有限公司深圳市分行签订了编号为借 2011 流 0614 集团的《人民币流动资金贷款合同》，中国建设银行向公司提供贷款
额度 1 亿元人民币，2011 年实际借款人民币 4000 万元，借款期限为三年，从 2011 年 11 月 30 日至 2014 年 11 月 29 日，合同年利率为浮动利率。合同约定公司提款后，每季度还
款 500 万元，截止本期末尚未还款金额 2000 万元。该项借款由中国航空技术深圳有限公司提供担保，保证合同编号为保 2011 流 0614 集团。
*4、根据 2010 年 6 月 22 号本公司与永亨银行（中国）有限公司深圳分行签订的 WHBC-SZB-218124-771 号贷款合同规定：永亨银行向公司提供不超过人民币 1 亿元的贷款，
截止 2010 年 12 月 31 日公司实际提取贷款 10,000 万元人民币，合同年利率为浮动利率。该项贷款由中国航空技术深圳有限公司提供担保并向银行出具担保函。
*5、根据 2011 年 8 月 24 日本公司的子公司深圳中航幕墙工程有限公司与兴业国际信托有限公司签订的合同编号为 XYXT[2011]191XTJK 的《人民币资金信托借款合同》，由
兴业国际信托有限公司向深圳中航幕墙工程有限公司提供 1 亿元人民币贷款，借款期限 18 个月。该项借款由中国航空技术深圳有限公司提供担保。保证合同编号为
XYXT[2011]191XTBZ。
*6、2012 年 9 月 11 日，公司与中航信托股份有限公司签订了中航信托.天顺 436 号信托贷款合同，合同编号 AVICTC2012X0279-1，合同约定公司向中航信托借款 2 亿元人民
币，借款期限 12 个月，自 2012 年 9 月 24 日至 2013 年 9 月 23 日止，借款利率固定利率 6.8%。同时，中国航空技术深圳有限公司为此笔借款做连带责任保证，并签订了编号为
AVICTC2012X0279-2 的法人保证合同。
*7、2012 年 10 月 31 日，公司与中航信托股份有限公司签订了中航信托.天顺 510 号信托贷款合同，合同编号：AVICTC2012X0369-1，合同约定向中航信托借款 4 亿元人民币，
借款日期自 2012 年 11 月 5 日起至 2013 年 11 月 5 日止，借款期限 1 年，利率为固定利率 6.3%，此笔借款由中国航空技术深圳有限公司作为保证人，提供连带责任担保，同时签
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财务报表附注
订了编号为 AVICTC2012X0369-2 的保证合同。
*8、2012 年 12 月 14 日，公司与中航信托股份有限公司签订了中航信托天顺 537 号信托贷款合同，合同编号：AVICTC2012X0406-1，合同约定 公司向中航信托借款 2.2 亿元
人民币，借款期限 12 个月，自 2012 年 12 月 17 日至 2013 年 12 月 17 日止，借款利率固定利率 6.3%，同时，中国航空技术深圳有限公司为此笔借款做连带责任保证，并签订了编
号为 AVICTC2012X0406-2 的法人保证合同。
*9、2012 年 6 月 10 日，公司与中航信托股份有限公司于签订了《中航信托天顺 354 号康宏公司股权收益权单一资金信托股权收益权转让与回购合同》（合同编号：
AVICTC2012X0162-1），由中航信托设立单一信托计划，以信托资金人民币 3.6 亿元受让公司持有的惠东县康宏发展有限公司 51%股权所对应的股权收益权。前述信托期限不超过
两年，到期后公司将按照合同约定以 11.8%/年的溢价率回购标的股权收益权。公司控股股东中国航空技术深圳有限公司为公司在前述合同项下的回购义务提供无限连带责任保证担
保，并向中航信托出具《履约担保函》。
*10、根据 2010 年 3 月本公司与东亚银行（中国）有限公司深圳分行签订的编号为 14TL1000005N 号的《人民币贷款合同》，由东亚银行向本公司提供人民币 9000 万元的贷
款额度，该贷款额度期限为 3 年，截止 2012 年 12 月 31 日，公司实际借款 9000 万元，合同利率为浮动利率。该项借款由中国航空技术深圳有限公司提供担保，保证合同编号
14TL1000005N。
*11、根据 2012 年 9 月 21 日公司的子公司深圳中航幕墙工程有限公司与建信信托有限责任公司签订的编号为 2012 建信资（集）中航贷字第 01 号信托贷款合同，由建信信托
有限责任公司向深圳中航幕墙工程有限公司提供 1 亿元人民币贷款，借款期限 1 年，自 2012 年 9 月 21 日始至 2013 年 9 月 21 止，借款利率 10%。该项借款由中国航空技术深圳有
限公司提供担保，保证合同编号为 2012 年建信资（集）中航保字第 01 号。
*12、2011 年 7 月，本公司与中国农业银行股份有限公司深圳中心区支行签订了编号为 ABC[2011]1003-1 号的《中国农业银行流动资金借款合同》，借款分两笔发放，每笔金
额 1.5 亿元人民币，贷款利率为浮动利率。该项借款以中航格澜阳光花园 11 栋房产设定抵押，同时由中国航空技术深圳有限公司提供担保；抵押合同编号为 81100620110000539；
最高额保证合同编号为：81100520110000389。
*13、2012 年 8 月 7 日，本公司子公司江西中航地产有限公司与东亚银行（中国）有限公司深圳分行签订编号为 14TL1200058P 的贷款合同，由东亚银行（中国）有限公司深
圳分行向江西中航地产有限公司贷款 1.8 亿元人民币，贷款期限 8 年，该笔贷款由江西中航地产有限公司所属南昌中航国际广场房产抵押、南昌格兰云天国际酒店应收租金质押，
同时由中国航空技术深圳有限公司提供担保，并签订了编号为 14TL1200058P 的最高额保证合同。
*14、2012 年公司共支付给中国航空技术深圳有限公司 5,439,760.00 元担保费用。
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7、关联方资金拆借
A．向中国航空技术深圳有限公司借款：
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
中国航空技术深圳有限公司---年初未归还的借款余额 1,079,574,667.35 --- --- 说明 1
中国航空技术深圳有限公司---本年实际发生借款 34 笔合计 2,782,628,978.91 --- --- 说明 1
中国航空技术深圳有限公司---本年实际归还借款 20 笔合计 2,149,704,039.42 --- --- 说明 1
中国航空技术深圳有限公司---年末未归还的借款余额 1,712,499,606.84 未约定 未约定 说明 1
拆出：无。
与中国航空技术深圳有限公司资金拆借相关的明细内容如下：
2012 年 2011 年
项 目
本期实际发生额 本期归还或支付金额 年末余额 本期实际发生额 本期归还或支付金额 年末余额
应付借款本金*1 2,630,000,000.00 2,046,204,166.67 1,638,923,259.64 1,688,000,000.00 784,894,285.60 1,055,127,426.31
应付借款利息*1 147,189,208.91 103,499,872.75 68,136,577.20 35,190,296.60 10,743,055.56 24,447,241.04
应付借款担保费 5,439,770.00 --- 5,439,770.00 2,800,000.00 2,800,000.00 ---
小计 2,782,628,978.91 2,149,704,039.42 1,712,499,606.84 1,725,990,296.60 798,437,341.16 1,079,574,667.35
备注项目
实际发生借款笔数与还款笔数 2012 年发生 34 笔借款 2012 年归还 20 笔借款 2011 年发生 21 笔借款 2011 年归还 13 笔借款
*1、2011 年 7 月 5 日，公司 2011 年第三次临时股东大会审议通过了第六届董事会第十六次会议通过的《关于公司向中国航空技术深圳有限公司借款的议案》，同意公司向中
国航空技术深圳有限公司申请最高余额不超过人民币 15 亿元的借款。为保证公司各项业务顺利推进，满足公司发展需要，公司拟继续向深圳中航借款，最高余额提高至不超过人
民币 25 亿元，年利率为 7%-13%（具体借款利率在前述利率区间内以深圳中航取得的融资成本为准），期限 2 年。每年支付利息最高不超过人民币 2 亿元。实际发生借款时，双方
将另行签订具体的借款合同。2012 年 3 月 8 日，公司第六届董事会第三十四次会议审议通过了《关于公司向中国航空技术深圳有限公司借款的议案》。
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B．向中航信托借款：
贷款单位 借款起始日 借款终止日 利率 期末数 期初数 备注
2012.9.23 2013.9.23 6.8000% 200,000,000.00 --- 中国航空技术深圳有限公司担保
2012.11.5 2013.11.5 6.3000% 400,000,000.00 --- 中国航空技术深圳有限公司担保
中航信托 2012.12.17 2013.12.17 6.3000% 220,000,000.00 --- 中国航空技术深圳有限公司担保
2012.6.14 2014.6.13 11.800% 360,000,000.00 --- 中国航空技术深圳有限公司担保
2010.7.6 2012.7.6 10%-11% --- 460,000,000.00 中国航空技术深圳有限公司担保
合计 1,180,000,000.00 460,000,000.00
*1、2010 年 7 月 1 日，公司与中航信托股份有限公司（以下简称“中航信托”）签订了五份《信托贷款合同》（合同编号：SCTC[2010]XA1037-20-1、SCTC[2010]XA1037-21-1、
SCTC[2010]XA1037-22-1、SCTC[2010]XA1037-23-1、SCTC[2010]XA1037-24-1），中航信托受兴业银行委托向公司发放信托贷款合计金额为人民币 4.6 亿元，其中二笔信托贷款合
计 1.9 亿元专项用于南昌中航城市广场项目的开发和建设，其余三笔信托贷款合计 2.7 亿元专项用于成都中航城市广场项目的开发和建设。以上五笔信托贷款期限为两年，自 2010
年 7 月 5 日起至 2012 年 7 月 5 日止, 贷款采用浮动利率方式，为同期同档次国家基准利率上浮 54%。截止本期末，公司向中航信托 4.6 亿元人民币已全部归还。
*2、为满足公司控股的惠东县康宏发展有限公司开发的中航巽寮湾花园项目开发建设资金需求，公司于 2012 年 10 月 31 日与中航信托股份有限公司签订了中航信托.天顺 510
号信托贷款合同，合同编号：AVICTC2012X0369-1。合同约定向中航信托借款 4 亿元人民币，借款日期自 2012 年 11 月 5 日起至 2013 年 11 月 5 日止，借款期限 1 年，利率为固
定利率 6.3%，此笔借款由中国航空技术深圳有限公司作为保证人，提供连带责任担保，同时签订了编号为 AVICTC2012X0369-2 的保证合同。
*3、为满足公司旗下赣州中航置业有限公司开发的赣州中央公元项目建设需要，公司于 2012 年 9 月 11 日与中航信托股份有限公司签订了中航信托.天顺 436 号信托贷款合同，
合同编号 AVICTC2012X0279-1，合同约定 公司向中航信托借款 2 亿元人民币，借款期限 12 个月，自 2012 年 9 月 24 日至 2013 年 9 月 23 日止，借款利率固定利率 6.8%，同时，
中国航空技术深圳有限公司为此笔借款做连带责任保证，并签订了编号为 AVICTC2012X0279-2 的法人保证合同。
*4、为满足本公司控股的衡阳深圳工业园开发建设有限公司开发的中航城市花园项目建设需要，公司于 2012 年 12 月 14 日与中航信托股份有限公司签订了中航信托天顺 537
号信托贷款合同，合同编号：AVICTC2012X0406-1，合同约定 公司向中航信托借款 2.2 亿元人民币，借款期限 12 个月，自 2012 年 12 月 17 日至 2013 年 12 月 17 日止，借款利率
固定利率 6.3%，同时，中国航空技术深圳有限公司为此笔借款做连带责任保证，并签订了编号为 AVICTC2012X0406-2 的法人保证合同。
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财务报表附注
*5、为拓宽公司融资渠道，满足营运资金的需求，公司与中航信托股份有限公司于 2012 年 6 月 10 日签订了《中航信托天顺 354 号康宏公司股权收益权单一资金信托股权收
益权转让与回购合同》（合同编号：AVICTC2012X0162-1），由中航信托设立单一信托计划，以信托资金人民币 3.6 亿元受让公司持有的惠东县康宏发展有限公司 51%股权（以下
简称“标的股权”）所对应的股权收益权。前述信托期限不超过两年，到期后公司将按照合同约定以 11.8%/年的溢价率回购标的股权收益权。公司控股股东中国航空技术深圳有限公
司为公司在前述合同项下的回购义务提供无限连带责任保证担保，并向中航信托出具《履约担保函》。公司第六届董事会第四十一次会议审议通过了《关于转让控股子公司 51%股
权收益权进行融资的议案》。
*6、2012 年公司共付中航信托股份有限公司借款利息 55,059,510.51 元。
C．南京中航工业科技城发展有限公司委托贷款
为满足公司流动资金周转需要，公司于 2012 年 2 月 16 日与南京中航工业科技城发展有限公司、兴业银行南京北京东路支行签订了《委托贷款借款合同》，合同约定兴业银行
南京北京东路支行受委托人南京中航工业科技城发展有限公司委托，向公司发放贷款 7 千万元人民币，借款期限 12 个月，自 2012 年 2 月 26 日至 2013 年 2 月 15 日，借款利率 6.96%，
借款性质为信用借款。2012 年该笔借款共支付借款利息 4,872,000.00 元，手续费 140,000.00 元。
D．深圳格兰云天酒店管理有限公司委托货款
2012 年 5 月 15 日，公司第六届董事会第三十九次会议审议通过了《关于公司借款事项的议案》，同意公司通过银行向深圳格兰云天酒店管理有限公司（以下简称“酒店管理
公司”）借款不超过人民币伍仟万元整（￥50,000,000.00），期限不超过 1 年，借款利率不超过 8%，借款利息不超过人民币 400 万元整。
2012 年 7 月 4 日，本公司与深圳格兰云天酒店管理有限公司（以下简称“酒店管理公司”）、中国银行股份有限公司深圳上步支行（以下简称“中行上步支行”）签订了三方协
议，由酒店管理公司委托中行上步支行向本公司提供 5000 万元人民币贷款，年利率 8%，2012 年该笔借款共支付借款利息 1,822,222.22 元。
8、其他关联交易
*1、因联营企业厦门紫金中航置业有限公司项目资金需要，本公司的联营企业厦门紫金中航置业有限公司各股东按出资比例向联营企业提供的借款，本期本公司向厦门紫金中
航置业有限公司提供的项目借款为 40,000,000.00 元。
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（六）关联方应收应付款项
1、正常的关联往来—公司应收关联方款项
项目名称 关联方 期末 期初
应收账款 深圳市中航城置业发展有限公司 15,657,979.44 2,512,851.60
应收账款 天虹商场股份有限公司 14,311,440.24 74,319.90
应收账款 深圳市中航城格兰云天大酒店有限公司 6,551,110.35 ---
应收账款 南昌格兰云天国际酒店有限公司 5,251,540.84 276,445.88
应收账款 广东国际大厦实业有限公司 3,374,430.84 113,934.83
应收账款 嘉浩（庐山）房地产开发有限公司 2,610,802.54 2,610,802.54
应收账款 中联（庐山）国际商务会议中心有限公司 2,391,183.16 6,630,905.05
应收账款 深圳观澜格兰云天国际酒店有限公司 1,828,333.34 ---
应收账款 云南尚居地产有限公司 1,572,301.82 ---
应收账款 上海中航房地产开发公司 1,003,509.28 724,501.00
应收账款 深圳上海宾馆 966,180.53 598,729.51
应收账款 中国航空技术国际控股有限公司 556,417.80 713,136.56
应收账款 深圳观澜太极餐饮有限公司 535,833.33 ---
应收账款 天马微电子股份有限公司 487,933.33 481,883.33
应收账款 赣州格兰云天国际酒店有限公司 457,020.57 -
应收账款 上海中航光电子有限公司 351,529.00 710,918.00
应收账款 深圳市中航华城置业发展有限公司 329,652.60 ---
应收账款 中国航空技术北京有限公司 241,538.04 240,808.39
应收账款 南昌市天虹商场有限公司 239,378.79 675,463.66
应收账款 中航技进出口有限责任公司 195,702.03 143,183.25
应收账款 长沙市天虹百货有限公司 175,694.90 ---
应收账款 岳阳格兰云天大酒店有限公司 139,037.00 ---
应收账款 中国航空技术上海有限公司 97,086.46 45,940.70
应收账款 深圳中航城发展有限公司 95,425.59 215,308.00
应收账款 深圳航空标准件有限公司 60,000.00 60,000.00
应收账款 中航国际租赁有限公司 58,997.74 -
应收账款 中航技国际经贸发展有限公司 44,534.65 30,176.40
应收账款 飞亚达（集团）股份有限公司 25,510.99 25,510.99
应收账款 上海天马微电子有限公司 15,863.01 55,380.41
应收账款 中国航空技术深圳有限公司 14,836.82 14,836.82
应收账款 深圳市深南电路有限公司 13,992.38 13,992.38
应收账款 中航工业航空动力控制系统研究所 12,460.00 ---
应收账款 深圳市亨吉利世界名表中心有限公司 12,256.30 28,044.17
应收账款 深圳市花园格兰云天大酒店有限公司 11,250.00 ---
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财务报表附注
项目名称 关联方 期末 期初
应收账款 中航国际航空发展有限公司 10,887.12 15,878.93
应收账款 深圳格兰云天酒店管理有限公司 9,500.00 3,909,500.00
应收账款 中国航空技术国际工程有限公司 4,130.02 3,974.50
应收账款 深圳市中航阳光地产发展有限公司 1,730.76 1,730.76
应收账款 中航工业四川资产经营管理有限公司 --- 5,157,668.00
应收账款 上海园林格兰云天大酒店有限公司 --- 517,455.67
应收账款 中航技国际储运有限责任公司 --- 41,670.76
应收账款 中航国际物流有限公司 --- 476.90
其他应收款 厦门紫金中航置业有限公司 40,000,000.00 ---
其他应收款 中联（庐山）国际商务会议中心有限公司 3,459,600.00 ---
其他应收款 嘉浩（庐山）房地产开发有限公司 2,922,142.89 ---
其他应收款 岳阳格兰云天大酒店有限公司 2,029,207.90 ---
其他应收款 深圳市中航城格兰云天大酒店有限公司 1,344,586.81 ---
其他应收款 北京凯迪克格兰云天大酒店有限公司 568,292.12 1,647,039.31
其他应收款 长沙市天虹百货有限公司 542,024.22 592,635.85
其他应收款 中国航空技术国际控股有限公司 389,178.68 373,620.20
其他应收款 成都天马微电子有限公司 230,093.33 100,845.28
其他应收款 天马微电子股份有限公司 100,600.00 100,600.00
其他应收款 广东国际大厦实业有限公司 65,346.48 105,734.24
其他应收款 中航技进出口有限责任公司 43,665.00 2,310.00
其他应收款 飞亚达（集团）股份有限公司 37,700.00 462,500.00
其他应收款 中国航空技术深圳有限公司 30,744.00 16,520.00
其他应收款 中航国际航空发展有限公司 28,345.69 40,398.58
其他应收款 成都中航阳光地产有限公司 11,718.10 82,982.80
其他应收款 中航技国际储运有限责任公司 398.86 ---
其他应收款 中航技机票代理有限责任公司 376.46 1,603.75
其他应收款 中国航空技术北京有限公司 80.58 1,757.00
其他应收款 天虹商场股份有限公司 --- 17,030,802.77
其他应收款 深圳观澜格兰云天国际酒店有限公司 --- 4,384,550.56
其他应收款 中国航空技术国际工程有限公司 --- 920.00
其他应收款 深圳格兰云天酒店管理有限公司 --- 128,000.00
2、正常的关联往来—公司应付关联方款项
项目名称 关联方 期末金额 期初金额
应付账款 广东国际大厦实业有限公司 81,320.87 81,320.87
预收账款 广东国际大厦实业有限公司 8,483,636.06 17,610,690.02
预收账款 中联（庐山）国际商务会议中心有限公司 160,000.00 8,284,808.48
财务报表附注 第 130 页
中航地产股份有限公司
2012 年度
财务报表附注
项目名称 关联方 期末金额 期初金额
预收账款 江西中航共青城实业有限公司 270,000.00 ---
预收账款 中航信托股份有限公司 5,460.00 ---
预收账款 江西鼎诚实业投资有限公司 260,000.00 ---
预收账款 天虹商场股份有限公司 270,750.00 ---
预收账款 中航国际成套设备有限公司 98,290.00 ---
预收账款 成都中航阳光地产有限公司 590,049.00 ---
预收账款 深圳市中航城置业发展有限公司 46,906.16 ---
预收账款 中国航空技术北京有限公司 101,100.87 101,100.87
预收账款 深圳市中航城格兰云天大酒店有限公司 79,431.10 ---
预收账款 中国航空技术国际控股有限公司 606,115.93 668,155.93
预收账款 北京凯迪克格兰云天大酒店有限公司 5,000.00 ---
预收账款 江西共青城中航迎宾馆有限公司 10,000.00 ----
应付股利 深圳上海宾馆 1,665,763.39 497,438.35
应付股利 深圳中航城发展有限公司(本部) 24,500,000.00 24,500,000.00
应付股利 江西省南昌滕王阁地产开发有限公司 1,190,199.23 1,190,199.23
其他应付款 深圳格兰云天酒店管理有限公司 59,050.63 29,000,000.00
其他应付款 南昌市天虹商场有限公司 1,700,000.00 1,700,000.00
其他应付款 中国航空技术上海有限公司 2,591,279.89 1,494,800.70
其他应付款 天虹商场股份有限公司 999,600.00 999,600.00
其他应付款 深圳中航城发展有限公司 1,837,198.82 596,427.28
其他应付款 中国航空技术深圳有限公司 1,713,822,327.41 1,080,168,144.31
其他应付款 深圳市亨吉利世界名表中心有限公司 122,665.60 122,665.60
其他应付款 中航国际航空发展有限公司 15,000.00 15,000.00
其他应付款 北京凯迪克格兰云天大酒店有限公司 5,150.00 5,150.00
其他应付款 上海中航房地产开发公司 700,580.00 4,250.00
其他应付款 成都中航阳光地产有限公司 7,000,000.00 7,000,000.00
其他应付款 深圳观澜太极餐饮有限公司 2,060.00 ---
其他应付款 长沙市天虹百货有限公司 1,339,716.00 ---
其他应付款 深圳市中航城格兰云天大酒店有限公司 42,000.00 ---
其他应付款 深圳观澜格兰云天国际酒店有限公司 48,076.52 ---
其他应付款 博玉东方有限公司 83,624.20 ---
3、难以收回已全额计提坏账准备的关联方应收款
项目名称 关联方 期末余额 期初余额 计提坏账准备金额
其他应收款 北京市格兰云天大酒店有限责任公司 35,862,822.16 35,862,822.16 35,862,822.16
其他应收款 深圳市南光捷佳电器有限公司 27,075,018.93 27,075,018.93 27,075,018.93
其他应收款 中山市南光捷佳电器有限公司 25,296,559.73 25,296,559.73 25,296,559.73
财务报表附注 第 131 页
中航地产股份有限公司
2012 年度
财务报表附注
项目名称 关联方 期末余额 期初余额 计提坏账准备金额
其他应收款 深圳市南光工贸发展有限公司 28,636,000.00 28,636,000.00 28,636,000.00
其他应收款 广州市南光房地产发展有限公司 19,027,493.38 19,027,493.38 19,027,493.38
其他应收款 北海南光企业集团公司 6,868,163.06 6,868,163.06 6,868,163.06
其他应收款 深圳市亘隆投资发展有限公司 5,358,523.51 5,358,523.51 5,358,523.51
其他应收款 深圳市富隆特实业有限公司 1,518,096.04 1,518,096.04 1,518,096.04
合 计 149,642,676.81 149,642,676.81 149,642,676.81
八、股份支付：无。
九、或有事项
（一）未决诉讼或仲裁形成的或有负债及其财务影响：无。
（二）为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响：
1、2012 年保安担保损失说明
深圳保安自行车有限公司(以下简称为“保安公司”）原系本公司的控股子公司，公司
原持有其 55%的股权。由于自行车制造业务系公司的非主营业务，不符合公司“以房地产
开发业务为主体，以物业管理和酒店管理为两翼”的发展战略。2008 年 12 月 1 日以公开挂
牌的方式公司将持有的保安公司 55%股权以 6,616.7 万元转让给深圳市金诚印刷有限公司(以
下简称为“金诚公司”），转让时收到股权转让款 3,408 万元，余下 3,208.7 万元股权转让款
未收到。为了不影响保安公司的正常生产经营，对股权转让前原由本公司承担担保责任的保
安公司银行借款，在 2008 年 12 月(转让日)至 2012 年 6 月(破产清算前)期间继续进行担保。
至 2011 年末，公司为保安公司的银行借款担保金额从 2008 年转让时的 3,500 万元下降至
2200 万元。以上担保事项均经过公司股东大会审批, 并在每年年报的或有事项中予以披露。
2012 年 6 月，保安公司由于宏观经济环境和外销订单不足的压力影响，经营活动已停顿，
无力支付银行贷款本息。2012 年 6 月 20 日, 公司根据银行担保合同约定履行连带保证责任，
代保安公司偿还中国光大银行深圳红荔路支行银行贷款本金 1,000 万元及 294,325.33 元利
息。目前, 政府组织对保安公司的破产清算正在进行，尚未完成清算。公司正在对相关破产
债权进行申报。
初步估计 2012 年因保安破产给公司带来的各种账面净损失共计 39,993,299.84 元, 具体
包括如下内容: (1)偿还银行担保借款本息损失 10,294,325.33 元。(2)未收回的金诚公司股权
转让余款应补提坏账准备 22,460,900.00 元(未收回的 32,087,000.00 元股权转让余款-2011 年
末 已 根 据 账 龄 计 提 的 坏 账 9,626,100.00 元 ) 。 对 于 未 收 回 的 金 诚 公 司 股 权 转 让 余 款
财务报表附注 第 132 页
中航地产股份有限公司
2012 年度
财务报表附注
32,087,000.00 元，原考虑保安公司尚在正常生产，且金诚公司持有保安公司 55%的股权已
质押给本公司，故对未收回股权转让余款根据公司计提坏账的会计政策,按账龄以 30%的比
例计提坏账 9,626,100.00 元。由于保安公司破产清算，2012 年末改按 100%的比例单项计提
坏账，需补提 22,460,900.00 元坏账准备。(3)各类代垫款净损失 7,238,074.51 元, 其中：①公
司本部代垫保安公司持有的深圳龙岗区坑梓镇工业用地的前期费用 2,157,924.01 元全额计提
坏账；②公司子公司自行车基地代垫保安公司工业用地的前期费用 4,608,215.00 元在扣除以
前年度计提的坏账 340,464.50 元后，余下的 4,267,750.50 元全部计提坏账； ③保安公司租
借子公司深圳市瑞远运动器材有限公司厂房所欠 812,400.00 元房租全额计提坏账。以上(1)
至（3）项损失在扣除计提的坏账准备后, 减少公司 2012 年合并报表利润 39,993,299.84 元。
该事项系以前年度所遗留并对公司 2012 年经营产生较大影响的事项。
2、根据房地产经营惯例, 本公司为商品房承购人提供抵押贷款担保, 担保期限从《楼宇
按揭合同》生效之日起,至贷款银行为购房人办妥正式产权证, 并移交贷款行保管之日止(或
与各贷款银行约定的其他担保期限)。截止 2012 年 12 月 31 日,本公司为 6 个地产项目的商
品房承购人提供抵押贷款担保的未还贷款余额为 879,913,326.68 元。由于借款人将以房产抵
押给借款银行, 因此本公司认为该担保事项对本公司财务状况影响较小。
（三）2011 年收购湖南一建公司形成的或有事项
1、本公司 2011 年收购湖南一建公司后仍可能存在的风险（主要是剥离资产风险）
由于本公司 2011 年收购的湖南一建(现已更名为中航建筑工程有限公司)存在剥离资
产，故截止 2011 年 12 月 31 日虽然从财务账面上按剥离方案将湖南一建以前的所有工程项
目均剥离给湖南建工集团承接，但由于 2011 年湖南建工集团承接的剥离项目一般有 3-5 年
的施工期，另外再加上质保期及施工决算期， 因此，预计该或有事项将影响本公司合并报
表多年，形成长期影响。这种风险主要如下：
由于本公司与湖南建工集团签订的剥离在建工程协议，并未征得 2011 年收购交易基准
日前的全部债权和债务及各项剥离资产所涉合同的各相对人书面同意。只是公司在财务上实
现了完全剥离。由于这些剥离的在建工程在以后还会使用本公司的名义经营，以后剥离的在
建工程如发生经营上的诉讼等风险，湖南一建在 2011 年收购交易基准日前的任一债权人或
债务人就其与湖南一建之间的债权或债务向湖南一建主张权益时，湖南一建仍是适格的法律
责任承担主体；一旦因此涉诉，湖南一建亦为被诉主体，并不因 2011 年收购交易双方约定
而免责。但基于现有约定，在湖南一建承担该日后可能发生的法律责任后，可以径行向湖南
建工集团追偿。
公司已设置专人对收购前剥离工程项目的风险进行持续监控。
财务报表附注 第 133 页
中航地产股份有限公司
2012 年度
财务报表附注
截止 2012 年 12 月 31 日，从湖南一建剥离给湖南建工集团承继的工程项目分类统计表：
单位：人民币万元
项目类别 项目数量个数 合同金额 自开工已完成产值
在建工程项目 17 166,993.89 176,136.000
未开工项目 35 183,031.20 ---
小计 52 350,025.09 176,136.00
停工项目 21 81,222.31 45,552.00
完工项目 441 520,702.51 532,999.24
合计 514 951,949.91 754,687.24
目前， 以上剥离的工程项目经营情况总体正常，以上剥离工程项目中不存在重大的亏
损项目，也不存在涉及重大诉讼、重大税务纠纷及其他可能承担重大赔偿责任的工程项目。
以上剥离工程因工程所需，原湖南一建还向客户开出预付款履约保函等，具体情况如下：
保函类别 保函金额 保函保证金 保函有效截止日期
其中有一份于 2010 年 6 月 30 日到期的保函(金额为
预付款保函三份 10,633,956.03 2,239,776.65
1,796,889.83 元),由公司出具报告,可以撤销。
履约保函一份 35,505,521.91 --- 2013 年 5 月 23 日到期
合计 46,139,477.94 2,239,776.65
以上保函均由湖南建工集团担保。
湖南建工集团作为湖南省国资委所属的大型国有企业，具备承担剥离资产或有风险的
能力。因此,本公司认为, 收购湖南一建公司时因遗留的剥离资产产生的或有风险在可控制的
范围之内, 该或有风险不会对本公司合并报表产生重大不利影响。
（四）其他或有负债
截止 2012 年 12 月 31 日止，本公司为子公司提供的担保及资产抵押情况汇总
单位：人民币元
借款单位 贷款单位 贷款金额 贷款担保情况
中航地产股份有限公司 民生银行深圳分行 92,000,000.00 航空大厦抵押
中航地产股份有限公司 民生银行深圳分行 150,000,000.00 航空大厦抵押
中航地产股份有限公司 民生银行深圳分行 30,000,000.00 航空大厦抵押
中航地产股份有限公司 华夏银行深圳分行 57,265,800.00 南光捷佳大厦抵押
中航地产股份有限公司 华夏银行深圳分行 98,734,180.00 南光捷佳大厦抵押
农行深圳中心区支
中航地产股份有限公司 150,000,000.00 新疆中航土地抵押
行
农行深圳中心区支
中航地产股份有限公司 150,000,000.00 新疆中航土地抵押
行
北京西城区鸦儿胡同 1-17 号
中航地产股份有限公司 上海银行深圳分行 110,000,000.00
土地抵押
财务报表附注 第 134 页
中航地产股份有限公司
2012 年度
财务报表附注
借款单位 贷款单位 贷款金额 贷款担保情况
北京西城区鸦儿胡同 1-17 号
中航地产股份有限公司 上海银行深圳分行 200,000,000.00
土地使用权
中航物业管理有限公司 宁波银行深圳分行 50,000,000.00 中航地产股份有限公司担保
中航物业管理有限公司 国投信托有限公司 50,000,000.00 中航地产股份有限公司担保
衡阳深圳工业园开发建设有限
国开行深圳分行 125,000,000.00 中航地产股份有限公司担保
公司
深圳市观澜格兰云天大酒店投
中国银行深圳分行 44,812,500.00 观澜格兰云天酒店土地抵押
资有限公司
深圳市观澜格兰云天大酒店投
中国银行深圳分行 11,950,000.00 观澜格兰云天酒店土地抵押
资有限公司
深圳市观澜格兰云天大酒店投
中国银行深圳分行 19,359,000.00 观澜格兰云天酒店土地抵押
资有限公司
中行苏州分行昆山
江苏中航地产有限公司 50,000,000.00 昆山九方土地抵押
支行
中行苏州分行昆山
江苏中航地产有限公司 10,000,000.00 昆山九方土地抵押
支行
中行苏州分行昆山
江苏中航地产有限公司 40,000,000.00 昆山九方土地抵押
支行
中行苏州分行昆山
江苏中航地产有限公司 100,000,000.00 昆山九方土地抵押
支行
中行苏州分行昆山
江苏中航地产有限公司 50,000,000.00 昆山九方土地抵押
支行
中航地产股份有限公司、赣州
赣州中航房地产发展有限公司 招商银行赣州分行 27,000,000.00
K25 土地抵押
中航地产股份有限公司、赣州
赣州中航房地产发展有限公司 招商银行赣州分行 13,000,000.00
K25 土地抵押
中航地产股份有限公司、赣州
赣州中航房地产发展有限公司 招商银行赣州分行 60,000,000.00
K25 土地抵押
赣州中航房地产发展有限公司 赣州银行 58,000,000.00 赣州酒店一、二层抵押
中航地产股份有限公司担保
岳阳中航地产有限公司 永亨银行深圳分行 130,000,000.00
及岳阳土地、房产抵押
中航地产股份有限公司担保、
赣州中航置业有限公司 农行赣州分行 30,000,000.00
K26 土地及在建工程抵押
中航地产股份有限公司担保、
赣州中航置业有限公司 农行赣州分行 30,000,000.00
K27 土地及在建工程抵押
中航地产股份有限公司担保、
赣州中航置业有限公司 农行赣州分行 40,000,000.00
K28 土地及在建工程抵押
中航地产股份有限公司担保
成都市中航地产发展有限公司 招商银行成都分行 50,000,000.00
及成都土地抵押
中航地产股份有限公司担保
成都市中航地产发展有限公司 招商银行成都分行 50,000,000.00
及成都土地抵押
酒店抵押、中航技及南昌格兰
江西中航地产有限责任公司 东亚银行深圳分行 177,500,000.00
云天担保、酒店租金质押
酒店收益权质押、中航地产担
深圳市中航主题地产有限公司 平安信托 299,000,000.00
保
合计 2,553,621,480.00
财务报表附注 第 135 页
中航地产股份有限公司
2012 年度
财务报表附注
十、承诺事项
（一）重大承诺事项
本公司无需要披露的重大承诺事项。
（二）前期承诺履行情况
本公司无需要披露的前期承诺履行情况。
十一、资产负债表日后事项
（一）重要的资产负债表日后事项说明:无.
（二）)资产负债表日后利润分配情况说明
公司 2013 年 2 月 28 日召开的第六届董事会第五十七次会议审议通过了 2012 年度利润
分配预案：公司以 2012 年末总股本 666,961,416 股为基数，拟向全体股东每 10 股派发现金
红利 1 元（含税），共计分配现金 66,696,141.60 元。
上述利润分配预案尚需股东大会审议。
(三)其他资产负债表日后事项说明
本公司无需要披露的其他资产负债表日后事项。
十二、其他重要事项说明
(一)非货币性资产交换:无.
(二)债务重组：无。
(三)企业合并：无。
(四) 租赁
1、 本公司无融资租赁租入与融资租赁租出。
2、 经营租赁租入：
本公司发生的经营租赁租入主要是向三家关联方的酒店资产。参见附注七（4）关联租
赁情况 B．向关联方租入资产。
3、 经营租赁租出
财务报表附注 第 136 页
中航地产股份有限公司
2012 年度
财务报表附注
房地产出租是本公司的一项主要日常业务，向关联方的出租资产参见附注七（4）关联
租赁情况 A.向关联方租出资产。
(五) 期末发行在外的、可转换为股份的金融工具：无。
(六) 以公允价值计量的资产和负债
本期公允价值变 计入权益的累计 本期计提的
项目 期初金额 期末金额
动损益 公允价值变动 减值
金融资产
1. 以 公 允 价 值 计 量 且
其变动计入当期损益
--- --- --- --- ---
的金融资产（不含衍生
金融资产）
2.衍生金融资产 --- --- --- --- ---
3.可供出售金融资产 --- --- --- --- ---
金融资产小计 --- --- -- ---
投资性房地产 2,660,111,893.50 382,808,805.96 112,378,652.54 --- 4,010,563,735.57
上述合计 2,660,111,893.50 382,808,805.96 112,378,652.54 --- 4,010,563,735.57
金融负债 --- --- --- --- ---
（七）外币金融资产和外币金融负债：无。
（八）年金计划主要内容及重大变化：无。
（九）其他重要事项：无。
财务报表附注 第 137 页
中航地产股份有限公司
2012 年度
财务报表附注
十三 母公司财务报表主要项目注释
（一）其他应收款
1、其他应收款分类明细
期末数 期初数
种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%)
单项金额重大并单
项计提坏账准备的其 139,348,894.20 3.10% 139,348,894.20 100.00% 107,261,894.20 2.95% 107,261,894.20 100.00%
他应收款
按组合计提坏账准
备的其他应收款
（一）组合 1---按账
龄分析法计提坏账准 151,197.03 0.01% 21,959.54 14.52% 32,238,197.03 0.89% 9,635,423.79 29.89%
备的其他应收款
（二）组合 2---不计
提坏账准备的应收账 4,295,711,464.74 95.59% --- --- 3,434,722,104.76 94.61% --- ---
款
组合小计 4,295,862,661.77 95.60% 21,959.54 0.00% 3,466,960,301.79 95.49% 9,635,423.79 0.28%
单项金额虽不重大
但单项计提坏账准备 58,485,441.37 1.30% 58,485,441.37 100.00% 56,327,517.36 1.55% 56,327,517.36 100.00%
的其他应收款
合计 4,493,696,997.34 100.00% 197,856,295.11 4.40% 3,630,549,713.35 100.00% 173,224,835.35 4.77%
2、期末单项金额重大且单项进行减值测试的其他应收款
其他应收款内容 账面余额 坏账准备金额 计提比例 理 由
北京市格兰云天大酒店有
35,862,822.16 35,862,822.16 100.00% 难以收回,全额计提坏账
限责任公司
股权转让款,难以收回,报告期
深圳市金诚印刷有限公司 32,087,000.00 32,087,000.00 100.00%
全额计提坏账,参见附注九.
深圳市南光捷佳电器有限
27,075,018.93 27,075,018.93 100.00% 难以收回,全额计提坏账
公司
中山市南光捷佳电器有限
25,296,559.73 25,296,559.73 100.00% 难以收回,全额计提坏账
公司
广州市南光房地产发展有
19,027,493.38 19,027,493.38 100.00% 难以收回,全额计提坏账
限公司
合计 139,348,894.20 139,348,894.20 ---
3、组合中，按照账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
账龄 期末余额 计提比例 坏账准备金额 期初余额 计提比例 坏账准备金额
1 年以内 --- 3% --- 82,798.75 3% 2,483.96
1至2年 82,798.75 10% 8,279.88 68,398.28 10% 6,839.83
2至3年 68,398.28 20% 13,679.66 --- 20%
3至4年 --- 30% --- 32,087,000.00 30% 9,626,100.00
4至5年 --- 30% --- --- 30% ---
5 年以上 --- 100% --- --- 100% ---
合计 151,197.03 21,959.54 32,238,197.03 9,635,423.79
4、组合中,不计提坏账准备的其他应收款：为合并范围往来款、员工借款等共 4,295,711,464.74
元。
财务报表附注 第 138 页
中航地产股份有限公司
2012 年度
财务报表附注
5、单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款
其他应收款内容 账面余额 坏账准备金额 计提比例 理 由
赛世特电子公司 9,522,045.37 9,522,045.37 100.00% 难以收回,全额计提坏账
北海南光集团公司 6,868,163.06 6,868,163.06 100.00% 难以收回,全额计提坏账
周子骞 6,438,200.00 6,438,200.00 100.00% 难以收回,全额计提坏账
陕西华侨旅游公司 5,520,000.00 5,520,000.00 100.00% 难以收回,全额计提坏账
深圳市亘隆投资发展有限公
5,358,523.51 5,358,523.51 100.00% 难以收回,全额计提坏账
司
齐军 3,704,899.25 3,704,899.25 100.00% 难以收回,全额计提坏账
深圳市南光工贸发展有限公
3,636,000.00 3,636,000.00 100.00% 难以收回,全额计提坏账
司
鑫聚纸品有限公司 2,500,000.00 2,500,000.00 100.00% 难以收回,全额计提坏账
代付工业用地代建项目费用,难以
深圳保安自行车厂有限公司 2,157,924.01 2,157,924.01 100.00%
收回,全额计提坏账,参见附注九.
维美康 2,125,079.96 2,125,079.96 100.00% 难以收回,全额计提坏账
广州安华公司 2,000,000.00 2,000,000.00 100.00% 难以收回,全额计提坏账
海南南光房地产开发公司 1,771,939.53 1,771,939.53 100.00% 难以收回,全额计提坏账
富隆特公司 1,518,096.04 1,518,096.04 100.00% 难以收回,全额计提坏账
世特网络 1,498,000.00 1,498,000.00 100.00% 难以收回,全额计提坏账
太仓城厢工商公司 1,075,000.00 1,075,000.00 100.00% 难以收回,全额计提坏账
西安农机厂 900,000.00 900,000.00 100.00% 难以收回,全额计提坏账
深圳市德瑞特投资发展有限
800,000.00 800,000.00 100.00% 难以收回,全额计提坏账
公司
南光捷佳商贸公司 787,090.42 787,090.42 100.00% 难以收回,全额计提坏账
84810 部队 100,000.00 100,000.00 100.00% 难以收回,全额计提坏账
陕西福德工贸 100,000.00 100,000.00 100.00% 难以收回,全额计提坏账
河源达康 100,000.00 100,000.00 100.00% 难以收回,全额计提坏账
南光美大康 2,262.22 2,262.22 100.00% 难以收回,全额计提坏账
中航苑-煤气 2,218.00 2,218.00 100.00% 难以收回,全额计提坏账
合计 58,485,441.37 58,485,441.37
6、本报告期实际核销的其他应收款情况：无。
7、本报告期其他应收款中持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位情况：无。
8、其他应收款金额前五名情况
占其他应收款 性质或
单位名称 与本公司关系 金额 年限
总额的比例 内容
九江中航城地产开
本公司的子公司 700,823,550.00 1 年以内 15.60% 借款
发有限公司
深圳市中航城投资
本公司的子公司 638,085,923.25 1 年以内 14.20% 借款
有限公司
衡阳深圳工业园开
本公司的孙公司 501,750,830.66 1 年以内 11.17% 借款
发建设有限公司
中航城置业（昆山）
子公司的子公司 423,614,051.75 1 年以内 9.43% 借款
有限公司
江西佳利商城住宅
本公司的孙公司 268,266,562.26 1 年以内 5.97% 借款
开发有限公司
财务报表附注 第 139 页
中航地产股份有限公司
2012 年度
财务报表附注
（二）长期股权投资
在被投资单位
在被投资 在被投资单
持股比例与表 本期计提减值
被投资单位 核算方法 投资成本 期初余额 增减变动 期末余额 单位持股 位表决权比 减值准备 现金红利
决权比例不一 准备
比例(%) 例(%)
致的说明
一、权益法核算的长期股权投资
厦门紫金中航置业有限公司 权益法 87,500,000.00 87,214,457.46 (260,008.77) 86,954,448.69 35% 35% --- --- --- ---
权益法核算的长期股权投资小计 权益法 87,500,000.00 87,214,457.46 (260,008.77) 86,954,448.69 --- --- --- --- --- ---
二、成本法核算的长期股权投资
1、设立或投资取得子公司
深圳市中航城投资有限公司 成本法 149,099,491.87 148,000,000.00 1,099,491.87 149,099,491.87 100.00% 100% --- --- --- ---
深圳市中航工业地产投资发展有限
成本法 200,000,000.00 200,000,000.00 --- 200,000,000.00 100% 100% --- --- --- ---
公司
深圳市新型自行车产业集聚地投资
成本法 20,300,000.00 20,300,000.00 --- 20,300,000.00 67.67% 92% 24.33% --- --- ---
开发有限公司
深圳中航观澜地产发展有限公司 成本法 5,100,000.00 5,100,000.00 --- 5,100,000.00 51% 51% --- --- --- ---
昆山市中航地产有限公司 成本法 215,000,000.00 215,000,000.00 --- 215,000,000.00 97.73% 100% 2.27% --- --- 67,091,649.14
江苏中航地产有限公司 成本法 100,000,000.00 100,000,000.00 100,000,000.00 53.78% 53.78% --- --- --- ---
岳阳中航地产有限公司 成本法 100,000,000.00 100,000,000.00 --- 100,000,000.00 100% 100% --- --- --- 1,093,683.77
天津格兰云天投资发展有限公司 成本法 200,000,000.00 30,000,000.00 170,000,000.00 200,000,000.00 54.14% 54.14% --- --- --- ---
中航物业管理有限公司 成本法 50,000,000.00 50,000,000.00 --- 50,000,000.00 100% 100% --- --- --- 12,000,000.00
深圳市中航主题地产有限公司 成本法 53,652,451.11 39,610,000.00 14,042,451.11 53,652,451.11 100% 100% --- --- --- 22,540,040.69
深圳市老大昌酒楼有限公司 成本法 510,000.00 510,000.00 --- 510,000.00 51% 51% --- --- --- 501,638.76
深圳市正章干洗有限公司 成本法 510,000.00 510,000.00 --- 510,000.00 51% 51% --- --- --- 2,979,228.85
深圳市中航九方资产管理有限公司 成本法 10,000,000.00 10,000,000.00 --- 10,000,000.00 100% 100% --- --- --- ---
岳阳建桥投资置业有限公司 成本法 391,912,800.00 266,680,000.00 125,232,800.00 391,912,800.00 100% 100% --- --- --- ---
九江中航城地产开发有限公司 成本法 100,000,000.00 10,000,000.00 90,000,000.00 100,000,000.00 100% 100% --- --- --- ---
中航建筑工程有限公司 成本法 55,879,579.00 36,049,503.00 19,830,076.00 55,879,579.00 51% 51% --- --- --- ---
惠东县康宏发展有限公司 成本法 218,267,800.00 218,267,800.00 --- 218,267,800.00 51% 51% --- --- --- ---
财务报表附注 第 140 页
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2012 年度
财务报表附注
在被投资单位
在被投资 在被投资单
持股比例与表 本期计提减值
被投资单位 核算方法 投资成本 期初余额 增减变动 期末余额 单位持股 位表决权比 减值准备 现金红利
决权比例不一 准备
比例(%) 例(%)
致的说明
中航城置业（昆山）有限公司 成本法 250,000,000.00 --- 250,000,000.00 250,000,000.00 100% 100.00% --- --- --- ---
中航城置业(上海)有限公司 成本法 10,000,000.00 --- 10,000,000.00 10,000,000.00 100% 100.00% --- --- --- ---
贵阳中航房地产开发有限公司 成本法 105,000,000.00 --- 105,000,000.00 105,000,000.00 70% 70.00% --- --- --- ---
2、同一控制下取得子公司 成本法 --- --- --- --- --- --- --- --- --- ---
新疆中航投资有限公司 成本法 50,000,000.00 50,000,000.00 --- 50,000,000.00 100% 100% --- --- --- ---
深圳市中航建设监理有限公司 成本法 1,600,000.00 1,600,000.00 --- 1,600,000.00 53.33% 53.33% --- --- --- ---
江西中航地产有限公司 成本法 75,000,000.00 75,000,000.00 --- 75,000,000.00 75% 75% --- --- --- ---
赣州中航置业有限公司 成本法 190,000,000.00 190,000,000.00 --- 190,000,000.00 79.17% 100% 20.83% --- --- 67,294,500.00
成本法--处于正常经营状态的子公
成本法 2,551,832,121.98 1,766,627,303.00 785,204,818.98 2,551,832,121.98 --- --- --- --- --- 173,500,741.21
司小计
海南南光房地产开发公司 成本法 10,000,000.00 10,000,000.00 --- 10,000,000.00 100% 100% --- --- --- ---
成本法－已转入清理范围的子公司
成本法 10,000,000.00 10,000,000.00 --- 10,000,000.00 --- --- --- --- --- ---
小计
3、未上市参股公司
南京中航工业科技城发展有限公司 成本法 95,000,000.00 95,000,000.00 --- 95,000,000.00 19.00% 19.00% --- --- --- ---
江西中航国际洪都投资有限公司 成本法 30,000,000.00 30,000,000.00 --- 30,000,000.00 15.00% 15.00% --- --- --- ---
成本法--处于正常经营状态的参股
成本法 125,000,000.00 125,000,000.00 --- 125,000,000.00 --- --- --- --- --- ---
公司小计
上海交行法人股 成本法 500,000.00 500,000.00 --- 500,000.00 --- --- --- 500,000.00 --- ---
河源达康法人股 成本法 2,000,000.00 2,000,000.00 --- 2,000,000.00 --- --- --- 2,000,000.00 --- ---
海南银通兴海国际公司法人股 成本法 2,000,000.00 2,000,000.00 --- 2,000,000.00 --- --- --- 2,000,000.00 --- ---
中航文化传播公司 成本法 300,000.00 300,000.00 --- 300,000.00 --- --- --- 300,000.00 --- ---
海南泛华高速公路股份有限公司 成本法 4,000,000.00 4,000,000.00 --- 4,000,000.00 --- --- --- 4,000,000.00 --- ---
成本法－转入清理的参股投资小计 8,800,000.00 8,800,000.00 --- 8,800,000.00 --- --- --- 8,800,000.00 ---
未上市参股企业投资小计 成本法 133,800,000.00 133,800,000.00 --- 133,800,000.00 --- --- --- 8,800,000.00 --- ---
长期股权投资合计 成本法 2,783,132,121.98 1,997,641,760.46 784,944,810.21 2,782,586,570.67 --- --- --- 8,800,000.00 --- 173,500,741.21
财务报表附注 第 141 页
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财务报表附注
（三）营业收入及营业成本
1、 营业收入及营业成本
项目 本期发生额 上期发生额
主营业务收入 64,837,314.70 32,615,111.59
其他业务收入 --- ---
营业成本 9,234,997.72 3,913,172.29
2、 营业收入及营业成本(分行业)
本年发生额 上年发生额
项目
收入 成本 收入 成本
房地产---出租业务 30,315,481.82 95,837.52 30,297,743.36 3,913,172.29
其他收入 34,521,832.88 9,139,160.20 2,317,368.23 ---
合计 64,837,314.70 9,234,997.72 32,615,111.59 3,913,172.29
母公司的房地产出租业务收入均为位于深圳的房产租赁收入。
3、公司前五名客户的主营业务收入情况
客户名称 收入额 占全部收入的比例
深圳市特免百货有限公司 6,676,392.00 10.30%
香港华艺设计顾问（深圳）有限公司 4,025,495.58 6.21%
深圳市华沁时装有限公司 3,770,653.29 5.82%
香港天耀贸易公司 1,104,480.00 1.70%
红珏高级时装有限公司 2,435,328.84 3.76%
合计 18,012,349.71 27.78%
（四）投资收益
1、投资收益明细情况
项目或被投资单位名称 本期发生额 上期发生额
1、按成本法核算确认的长期股权投资收益 173,500,741.21 108,817,072.92
2、按权益法核算确认的长期股权投资收益*1 (260,008.77) (285,542.54)
3、处置长期股权投资产生的投资收益 --- 19,894,285.60
4、持有可供出售金融资产等期间取得的投资收益(股票分红) --- ---
5、处置可供出售金融资产产生的投资收益(股票出售收益) --- 2,664,370.39
合 计 173,240,732.44 131,090,186.37
*1、投资收益-260,008.77 元系对联营公司厦门紫金中航置业有限公司按权益法核算确认的投资损失.
财务报表附注 第 142 页
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2、按成本法核算确认的长期股权投资收益
被投资单位 本期发生额 上期发生额 本年比上年增减变动的原因
本年分红为 2011 年股利,上年分红为 2010
中航物业管理有限公司 12,000,000.00 19,775,534.27
年股利
深圳市正章干洗有限公司 2,979,228.85 --- 本年分红为 2011 年股利
本年分红为 2011 年股利, 上年分红为
深圳市老大昌酒楼有限公司 501,638.76 397,294.15
2010 年股利
本年分红为 2011 年股利, 上年分红为
昆山市中航地产发展有限公司 67,091,649.14 88,644,244.50
2010 年股利
深圳市中航主题地产有限公司 22,540,040.69 --- 本年分红为 2011 年股利
岳阳中航地产有限公司 1,093,683.77 --- 本年分红为 2011 年股利
赣州中航置业有限公司 67,294,500.00 --- 本年分红为 2012 年股利
合计 173,500,741.21 108,817,072.92
（五）其他综合收益
项目 本期发生额 上期发生额
1.可供出售金融资产产生的利得（损失）金额 --- ---
减：可供出售金融资产产生的所得税影响 --- ---
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额 --- 1,510,382.50
小计 --- (1,510,382.50)
2、投资性房地产公允价值变动计入资本公积的金额 --- 32,910,464.74
减：投资性房地产公允价值变动产生的所得税影响 --- 8,227,616.19
小计 --- 24,682,848.55
合计 --- 23,172,466.05
（六）现金流量表补充资料
项 目 本期金额 上期金额
一、将净利润调节为经营活动现金流量
净利润 66,128,371.42 88,040,428.94
加：资产减值准备 24,631,459.76 3,208,700.00
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 1,458,894.94 2,205,706.78
无形资产摊销 95,837.52 1,247,985.15
长期待摊费用摊销 1,923,560.08 1,949,048.66
投资性房地产累计折旧（摊销） --- ---
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失 --- ---
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） --- ---
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） (10,932,047.00) ---
财务费用（收益以“－”号填列） 375,326,596.39 11,428,895.95
投资损失（收益以“－”号填列） (173,240,732.44) (131,090,186.37)
财务报表附注 第 143 页
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2012 年度
财务报表附注
项 目 本期金额 上期金额
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 0.00 ---
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 3,253,861.55 379,764.76
存货的减少（增加以“－”号填列） 0.00 ---
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） (840,391,011.52) (478,739,245.16)
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 551,287,662.63 438,720,443.25
其 他 --- ---
经营活动产生的现金流量净额 (457,546.67) (62,648,458.04)
二、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动
债务转为资本 --- ---
一年内到期的可转换公司债券 --- ---
融资租入固定资产 --- ---
三、现金及现金等价物净变动情况 --- ---
现金的年末余额 265,191,423.87 68,740,702.13
减：现金的年初余额 68,740,702.13 304,612,130.75
加：现金等价物的年末余额 --- ---
减：现金等价物的年初余额 --- ---
现金及现金等价物净增加额 196,450,721.74 (235,871,428.62)
十四、补充资料
（一）非经常性损益
当期非经常性损益明细表
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 417,124.23
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免 ---
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国
18,480,672.18
家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 ---
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取
得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的 ---
收益
非货币性资产交换损益 ---
委托他人投资或管理资产的损益 ---
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值
---
准备
债务重组损益 ---
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 ---
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 ---
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净
---
损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 ---
财务报表附注 第 144 页
中航地产股份有限公司
2012 年度
财务报表附注
项目 金额 说明
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有
交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损
---
益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出
售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 ---
对外委托贷款取得的损益 ---
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值 本期投资性房地产公允
382,808,805.96
变动产生的损益 价值变动金额
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次
---
性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入*1 ---
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 (7,322,573.01)
其他符合非经常性损益定义的损益项目 ---
所得税影响额 (113,555,257.47)
少数股东权益影响额（税后） (2,924,556.18)
合计 277,904,215.71
(二) 净资产收益率及每股收益
每股收益
报告期利润 加权平均净资产收益率（%）
基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净
15.05% 0.6214 0.6214
利润
扣除非经常性损益后归属于
4.96% 0.2047 0.2047
公司普通股股东的净利润
十五、财务报表的批准报出
本财务报表业经公司全体董事于 2013 年 2 月 28 日批准报出。
中航地产股份有限公司
二〇一三年二月二十八日
财务报表附注 第 145 页