中航地产：中航城置业（上海）有限公司拟收购上海胜境置业有限公司的“新江湾城407街坊17丘项目”开发成本资产评估报告2013-04-18
中航城置业（上海）有限公司
拟收购上海胜境置业有限公司的
“新江湾城407街坊17丘项目”开发成本
资产评估报告
天兴评报字（2013）第165号
（第1册，共1册）
北京天健兴业资产评估有限公司
二〇一三年四月十日
中航城置业（上海）有限公司拟收购上海胜境置业有限公司的
“新江湾城 407 街坊 17 丘项目”开发成本资产评估报告目录 第i页
中航城置业（上海）有限公司
拟收购上海胜境置业有限公司的
“新江湾城407街坊17丘项目”开发成本
资产评估报告
天兴评报字（2013）第 165 号
目录
注册资产评估师声明 .................................................. 1
资产评估报告摘要 .................................................... 2
资产评估报告 ........................................................ 4
一、委托方、产权持有者、委托方以外的其他评估报告使用者概况 .................. 4
二、评估目的 ................................................................ 6
三、评估对象和评估范围 ...................................................... 6
四、价值类型及其定义 ........................................................ 7
五、评估基准日 .............................................................. 7
六、评估依据 ................................................................ 8
七、评估方法 ................................................................ 9
八、评估程序实施过程和情况 ................................................. 10
九、评估一般假设 ........................................................... 11
十、评估结论 ............................................................... 12
十一、特别事项的说明 ....................................................... 12
十二、评估报告的使用限制说明 ............................................... 13
十三、评估报告提出日期 ..................................................... 14
附件清单：
一、与评估目的相对应的经济行为文件；
二、委托方、产权持有单位法人营业执照；
北京天健兴业资产评估有限公司
中航城置业（上海）有限公司拟收购上海胜境置业有限公司的
“新江湾城 407 街坊 17 丘项目”开发成本资产评估报告目录 第 ii 页
三、评估对象涉及的主要权属证明资料；
四、委托方和相关当事方的承诺函；
五、签字注册资产评估师承诺函；
六、评估机构资格证书；
七、评估机构法人营业执照副本；
八、签字注册资产评估师资格证书；
九、评估业务约定书。
北京天健兴业资产评估有限公司
中航城置业（上海）有限公司拟收购上海胜境置业有限公司的
“新江湾城 407 街坊 17 丘项目”开发成本资产评估报告声明 第1页
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪
守独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述
的内容是客观的，并对评估报告的合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产清单是由产权持有单位申报并经其签章确认；提供
必要资料保证所提供资料的真实性、合法性、完整性和恰当使用评估报告是委托
方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当
事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其涉及资产进行现场调查；我们已对
评估对象及其涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其涉及资
产法律权属资料进行查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托
方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条
件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特
别事项说明及其对评估结论的影响。
北京天健兴业资产评估有限公司
中航城置业（上海）有限公司拟收购上海胜境置业有限公司的
“新江湾城 407 街坊 17 丘项目”开发成本资产评估报告 第2页
中航城置业（上海）有限公司
拟收购上海胜境置业有限公司的
“新江湾城407街坊17丘项目”开发成本
资产评估报告摘要
天兴评报字（2013）第 165 号
北京天健兴业资产评估有限公司接受中航城置业（上海）有限公司的委托，
根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估公认原则，采用重置成本法对上
海胜境置业有限公司拟转让的“新江湾城 407 街坊 17 丘项目”开发成本，按照必
要的评估程序执行评估业务，对其在 2013 年 3 月 31 日的市场价值作出了公允反
映。现将资产评估情况报告如下：
一、评估目的：中航城置业（上海）有限公司拟收购上海胜境置业有限公司
的“新江湾城 407 街坊 17 丘项目”所涉及的开发成本。本次评估目的系确定因此
经济行为而涉及的上海胜境置业有限公司的“新江湾城 407 街坊 17 丘项目”开发
成本于评估基准日 2013 年 3 月 31 日的市场价值。
二、评估对象：上海胜境置业有限公司的“新江湾城 407 街坊 17 丘项目”所
涉及的开发成本。
三、评估范围：具体包括“新江湾城 407 街坊 17 丘项目”的土地使用权及已
投入成本。
四、价值类型：本次评估价值类型为市场价值。
五、评估基准日：2013 年 3 月 31 日。
六、评估方法：重置成本法。
七、评估结论
在持续使用前提下，经重置成本法评估，至评估基准日 2013 年 3 月 31 日中
航城置业（上海）有限公司拟收购上海胜境置业有限公司的“新江湾城 407 街坊
17 丘项目”开发成本总账面价值 14,856.99 万元，开发成本总评估价值 101,745.99
万元，评估增值 86,889.00 万元，评估增值率 584.84%。
具体评估结果详见下表：
北京天健兴业资产评估有限公司
中航城置业（上海）有限公司拟收购上海胜境置业有限公司的
“新江湾城 407 街坊 17 丘项目”开发成本资产评估报告 第3页
资产评估结果汇总表
产权持有单位名称：上海胜境置业有限公司金额单位：人民币万元
序号 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
1 开发成本-除土地外成本 14,856.99 14,839.99 -17.00 -0.11
2 开发成本-土地使用权 账面价值未分割 86,906.00 86,906.00
3 资产总计 14,856.99 101,745.99 86,889.00 584.84
八、有关说明
本次评估是在上述资产在可预见的未来不会发生重大改变即持续使用的假设
前提下进行的。
我们特别强调：本评估意见仅作为中航城置业（上海）有限公司拟收购上海
胜境置业有限公司的“新江湾城 407 街坊 17 丘项目”所涉及的开发成本的价值参
考依据。
根据委托协议的约定，本报告及其结论仅用于本报告所设定的目的而不能用
于其他目的。
根据国家的有关规定，本评估报告使用的有效期限为 1 年，自评估基准日
2013 年 3 月 31 日起，至 2014 年 3 月 30 日止。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况和合理理解评估
结论，请报告使用者在征得评估报告书所有者许可后，认真阅读资产评估报告全
文，并请关注特别事项说明部分的内容。
北京天健兴业资产评估有限公司
中航城置业（上海）有限公司拟收购上海胜境置业有限公司的
“新江湾城 407 街坊 17 丘项目”开发成本资产评估报告 第4页
中航城置业（上海）有限公司
拟收购上海胜境置业有限公司的
“新江湾城407街坊17丘项目”开发成本
资产评估报告
天兴评报字（2013）第 165 号
中航城置业（上海）有限公司：
北京天健兴业资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和
资产评估准则、资产评估公认原则，采用重置成本法对中航城置业（上海）有限
公司拟收购上海胜境置业有限公司的“新江湾城 407 街坊 17 丘项目”所涉及的开
发成本，按照必要的评估程序执行评估业务，对其在 2013 年 3 月 31 日的市场价
值作出了公允反映。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、产权持有者、委托方以外的其他评估报告使用者概
况
（一）委托方概况
名称：中航城置业（上海）有限公司
住所：上海市杨浦区殷行路 755 号 110 室
注册号：310110000584504
法定代表人：欧阳昊
注册资本：人民币壹仟万元
实收资本：人民币壹仟万元
公司类型：一人有限责任公司（法人独资）
经营范围：房地产开发、经营，实业投资，建筑装潢材料销售，房地产咨询
（不得从事经纪）。
【企业经营涉及行政许可的，凭许可证件经营】
成立日期：2012 年 3 月 7 日
营业期限：2012 年 3 月 7 日至 2062 年 3 月 6 日
北京天健兴业资产评估有限公司
中航城置业（上海）有限公司拟收购上海胜境置业有限公司的
“新江湾城 407 街坊 17 丘项目”开发成本资产评估报告 第5页
股东名称：中航地产股份有限公司
（二）产权持有单位-上海胜境置业有限公司
1、基本概况
名称：上海胜境置业有限公司
住所：上海市杨浦区淞沪路 161 号 2603E 室
注册号：310110000330399
法定代表人：刘刃
注册资本：人民币叁亿陆仟万元
实收资本：人民币叁亿陆仟万元
公司类型：一人有限责任公司（法人独资）
经营范围：在位于杨浦区新江湾城 407 街坊 9 丘、10 丘及 17 丘的地块内进行
房地产开发经营、物业出租、出售及物业管理。
【企业经营涉及行政许可的，凭许可证件经营】
成立日期：2004 年 5 月 18 日
营业期限：2004 年 5 月 18 日至 2014 年 5 月 17 日止
2、公司简介
上海胜境置业有限公司于 2004 年 5 月 18 日由上海杨浦知识创新区投资发展
有限公司投资成立。
目前，公司下设有工程部、成本部、设计部、办公室、财务部、营销部等六
个部门。
截止至评估基准日，股权结构如下：
序号 股东名称 出资金额（万元） 所占比例
1 上海杨浦知识创新区投资发展有限公司 36,000.00 100%
合计 36,000.00 100%
3、项目概况
上海胜境置业有限公司新建的“新江湾城 407 街坊 17 丘项目”用途为商业、
办公，总建筑面积约 100675 平方米，其中地上建筑总面积约 72408 平方米（计容
面积 70407.6 平方米）。主要建设内容包括：拟建设集商务、办公、会议于一体的
大型商务办公广场。地上部分由 3 幢主楼和 2 层裙房组成：北侧办公楼 B11 层（高
北京天健兴业资产评估有限公司
中航城置业（上海）有限公司拟收购上海胜境置业有限公司的
“新江湾城 407 街坊 17 丘项目”开发成本资产评估报告 第6页
50 米），东侧办公楼 A22 层（高 100 米），南侧办公楼 C11 层（高 50 米），其中底
部裙房 2 层（高 11.4 米）具有办公大堂、商业及会议功能。地下部分共两层（深
9.8 米），地下一层由落客大堂、机动车停车库、非机动车停车库、卸货区、设备
及后勤用房等组成；地下二层主要为地下车库及机电设备用房。该项目于 2012 年
5 月开始开工建设，预计于 2014 年 7 月竣工，截止至评估基准日该项目负一层主
体施工已全部完成，在进行正负零节点工程。
（三）委托方与产权持有单位、委托方以外的其他评估报告使用
者的关系
委托方——中航城置业（上海）有限公司系资产收购方，产权持有者——上
海胜境置业有限公司系资产转让方，无其他评估报告使用者。
二、评估目的
中航城置业（上海）有限公司拟收购上海胜境置业有限公司的“新江湾城 407
街坊 17 丘项目”所涉及的开发成本。本次评估目的系确定因此经济行为而涉及的
上海胜境置业有限公司的“新江湾城 407 街坊 17 丘项目”开发成本于评估基准日
2013 年 3 月 31 日的市场价值。
三、评估对象和评估范围
本次评估对象为上海胜境置业有限公司的“新江湾城 407 街坊 17 丘项目”所
涉及的开发成本。
本次资产评估范围为上海胜境置业有限公司拟转让的“新江湾城 407 街坊 17
丘项目”开发成本，具体包括土地使用权及已投入成本。
上述评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
委估的“新江湾城 407 街坊 17 丘项目”除土地外的开发成本于评估基准日的
账面价值为 148,569,905.08 元，其项目所属土地使用权（房地产权证号：沪房地杨
字（2008）第 022167 号）的账面价值产权持有单位未提供。
纳入本次评估范围的资产为“新江湾城 407 街坊 17 丘项目”开发成本，项目
具体位于杨浦区新江湾城 407 街坊 17 丘，东至淞沪路、南至政立路、西临国道路、
北京天健兴业资产评估有限公司
中航城置业（上海）有限公司拟收购上海胜境置业有限公司的
“新江湾城 407 街坊 17 丘项目”开发成本资产评估报告 第7页
北临政高路，房地产权证号：沪房地杨字（2008）第 022167 号，土地面积 17062
平方米，拟建设集商务、办公、会议于一体的大型商务办公广场——新江湾城 407
街坊 17 丘，规划总建筑面积约 100675 平方米，其中地上建筑总面积约 72408 平
方米（计容面积 70407.6 平方米）。该项目于 2012 年 5 月开始施工，预计于 2014
年 7 月竣工，截止至评估基准日该项目负一层主体施工已全部完成，在进行正负
零节点工程。
该项目相关证件取得情况如下表：
建筑工程施工许
项目名称 房地产权证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证
可证
沪杨建
新江湾城 1101YP0062 D01、
沪房地杨字（2008） 沪杨地 (2012)FA31011020120859、
407 街坊 1101YP0062 D02、
第 022167 号 (2011)EA31011020111904 沪杨建
17 丘项目 1101YP0062 D03
(2012)FA31011020120515
四、价值类型及其定义
本次评估价值类型为“市场价值”，本报告书所称“市场价值”是指自愿买方和
自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行
正常公平交易的价值估计数额。
注册资产评估师执行资产评估业务的目的仅是对评估对象价值进行估算并发
表专业意见。评估结果系指评估对象在评估基准日的经济环境与市场状况以及其
他评估师所依据的评估前提和假设条件没有重大变化的情况下，为满足评估目的
而提出的价值估算成果，不能理解为评估对象价值实现的保证或承诺。
五、评估基准日
本次评估基准日为：2013 年 3 月 31 日。
为保证评估所需资料的真实性、完整性、公允性以及评估报告的时效性，经
与委托方商定，以 2013 年 3 月 31 日作为本次评估基准日。
北京天健兴业资产评估有限公司
中航城置业（上海）有限公司拟收购上海胜境置业有限公司的
“新江湾城 407 街坊 17 丘项目”开发成本资产评估报告 第8页
六、评估依据
本次评估工作中所遵循的具体行为依据、法律依据、产权依据和取价依据
为：
（一）行为依据
1、中航城置业（上海）有限公司与北京天健兴业资产评估有限公司签订的委
托业务约定书。
2、经济行为文件
（二）法律法规依据
1．国务院 1991 年 91 号令《国有资产评估管理办法》；
2．国务院国有资产监督管理委员会、财政部第 3 号令《企业国有产权转让管
理暂行办法》；
3．国务院国有资产监督管理委员会第 12 号令《企业国有资产评估管理暂行
办法》；
4．国资委产权[2006]274 号《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的
通知》；
5．《中华人民共和国公司法》；
6．其它相关的法律法规文件。
（三）评估准则依据
1. 财政部 2004 年 2 月 25 日发布的《资产评估准则—基本准则》、《资产评
估职业道德准则—基本准则》（财企[2004]20 号）；
2. 中国资产评估协会 2007 年 11 月 28 日发布的《资产评估准则—评估报告》、
《资产评估准则—评估程序》、《资产评估准则—业务约定书》、《资产评估准
则—工作底稿》、《资产评估准则—不动产》；
3.中国注册会计师协会 2003 年 1 月 28 日发布的《注册资产评估师关注评估对
象法律权属指导意见》(会协[2003]18 号)。
（四）产权依据
1．房地产权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工
许可证；
北京天健兴业资产评估有限公司
中航城置业（上海）有限公司拟收购上海胜境置业有限公司的
“新江湾城 407 街坊 17 丘项目”开发成本资产评估报告 第9页
2．总平面图、工程施工合同、发票，以及有关协议、合同书等财务资料。
（五）取价依据
1．产权持有者提供的有关协议、合同书、发票等财务资料；
2．产权持有者提供的委估资产评估申报明细表；
3．国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料及价格信息资料，以及我
公司收集的有关询价资料和取价参数资料等。
七、评估方法
1、关于除土地外的开发成本的评估
评估范围中的开发成本——“新江湾城 407 街坊 17 丘项目”于 2012 年 5 月
开始施工，预计于 2014 年 7 月竣工，截止至评估基准日该项目负一层主体施工已
全部完成，在进行正负零节点工程。评估人员核实了该项目工程的施工合同，核
对各科目总账、明细账、会计入帐凭证及发票，发现其中支付上海城市房地产估
价有限公司的 17 万元属于该房地产项目转让的资产评估费，与该项目工程的开发
建造无关，不应列入该项目的开发成本，经现场核实，工程形象进度与其付款进
度基本一致，评估人员以核实确认后的开发成本账面价值确定评估值。
2、关于开发成本-土地使用权的评估
根据宗地的具体情况选用适宜的方法进行评估，本次评估针对该宗地的特点，
采用市场法进行评估。
市场法将评估对象土地与近期内已发生的类似土地交易案例加以比较，从已
成交的类似土地价格，修正得出评估对象土地价值的评估方法。
委评土地评估值=可比案例价格×（正常交易情况因素/可比案例交易情况因
素）×（委评土地评估时点指数/可比案例交易时间指数）×（委评土地区域因素/
可比案例区域因素）×（委评土地个别因素/可比案例个别因素）×年期修正系数
年期修正公式：
Ry＝ [1-1/（1+r）m]/ [1-1/（1+r）n]
其中： r = 无风险利率+风险调整值，
m 是尚可使用年限，
n 是最高使用年限。
北京天健兴业资产评估有限公司
中航城置业（上海）有限公司拟收购上海胜境置业有限公司的
“新江湾城 407 街坊 17 丘项目”开发成本资产评估报告 第 10 页
八、评估程序实施过程和情况
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有
关部门相关法律规定和规范化要求，按照与委托方的资产评估约定函所约定的事
项，北京天健兴业资产评估有限公司业已实施了对委托方提供的法律性文件与会
计记录以及相关资料的验证审核，按产权持有单位提交的资产清单，对相关资产
进行了必要的产权查验、实地察看与核对，进行了必要的市场调查和交易价格的
比较，以及财务分析和预测等其他有必要实施的资产评估程序。资产评估的详细
过程如下：
1．接受委托及准备阶段
（1）北京天健兴业资产评估有限公司于 2013 年 3 月接受委托方的委托，从事
本资产评估项目。在接受委托后，北京天健兴业资产评估有限公司即与委托方就
本次评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日、委托评估资产的特点等影响
资产评估方案的问题进行了认真讨论。
（2）根据委托评估资产的特点，有针对性地布置资产评估申报明细表，并设
计主要资产调查表等，对委托方参与资产评估配合人员进行业务培训，填写资产
评估清查表和调查表。
（3）评估方案的设计
依据了解资产的特点，制定评估实施计划，确定评估人员，组成资产评估现
场工作小组。
（4）评估资料的准备
收集和整理评估对象市场交易价格信息和评估对象产权证明文件等。
2．现场清查阶段
（1）评估对象真实性和合法性的查证
根据产权持有单位提供的存货—在产品（开发成本）评估明细表，评估人员
产权持有单位资产管理人员的配合下现场实地观察资产的运行状态及正常使用情
况等，在调查的基础上完善现场调查表。
（3）实物资产价值构成及业务发展情况的调查
根据产权持有单位的资产特点，调查其资产价值构成的合理性和合规性。重
点核查固定资产账面金额的真实性、准确性、完整性和合规性。查阅了有关会计
北京天健兴业资产评估有限公司
中航城置业（上海）有限公司拟收购上海胜境置业有限公司的
“新江湾城 407 街坊 17 丘项目”开发成本资产评估报告 第 11 页
凭证、会计账簿、设备采购合同等资料。
3．收集市场信息和估算过程
评估人员在现场依据针对本项目特点制定的工作计划，结合实际情况确定的
作价原则及估值模型，明确评估参数和价格标准后，参考企业提供的历史资料开
始评定估算工作。
4．评估汇总阶段
（1）评估结果的确定
依据北京天健兴业资产评估有限公司评估人员在评估现场勘察的情况以及所
进行的必要的市场调查和测算，确定委托评估资产的评估结果。
（2）评估结果的分析和评估报告的撰写
按照北京天健兴业资产评估有限公司规范化要求编制相关资产的评估报告
书。评估结果及相关资产评估报告按北京天健兴业资产评估有限公司规定程序进
行三级复核，经签字注册资产评估师最后复核无误后，由项目组完成并提交报告。
（3）工作底稿的整理归档
九、评估一般假设
1．交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估
资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2．公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这
样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场
条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方
的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿
的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。
3．持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样
的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次假
定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资
产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。
北京天健兴业资产评估有限公司
中航城置业（上海）有限公司拟收购上海胜境置业有限公司的
“新江湾城 407 街坊 17 丘项目”开发成本资产评估报告 第 12 页
十、评估结论
在持续使用前提下，经重置成本法评估，至评估基准日 2013 年 3 月 31 日中
航城置业（上海）有限公司拟收购上海胜境置业有限公司的“新江湾城 407 街坊
17 丘项目”开发成本总账面价值 14,856.99 万元，开发成本总评估价值 101,745.99
万元，评估增值 86,889.00 万元，评估增值率 584.84%。
具体评估结果详见下表：
资产评估结果汇总表
产权持有单位名称：上海胜境置业有限公司金额单位：人民币万元
序号 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
1 开发成本-除土地外成本 14,856.99 14,839.99 -17.00 -0.11
2 开发成本-土地使用权 账面价值未分割 86,906.00 86,906.00
3 资产总计 14,856.99 101,745.99 86,889.00 584.84
十一、特别事项的说明
1、本报告提出的评估结果是在委托方及产权持有单位提供必要的资料基础上
形成的，我们对委托方和产权持有单位提供的有关评估对象法律权属资料和资料
来源进行了必要的查验，并有责任对查验的情况予以披露。但本报告所依据的权
属资料之真实性、准确性和完整性由委托方和产权持有单位负责并承担相应的责
任。
2、本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确
定的上海胜境置业有限公司纳入评估范围的“新江湾城 407 街坊 17 丘项目”开发
成本于评估基准日的市场价值，未考虑已经办理的或正在办理的抵押、担保等可
能造成的影响，未对资产评估增值做任何纳税准备，也未考虑可能存在的抵押、
担保、未决诉讼或任何其他可能存在的诉讼所可能产生的任何影响，没有考虑将
来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估
价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力
和其它不可抗力对资产价格的影响。
3、本次评估结果基于本报告及其说明所陈述的有关假设基础之上，此等数据
北京天健兴业资产评估有限公司
中航城置业（上海）有限公司拟收购上海胜境置业有限公司的
“新江湾城 407 街坊 17 丘项目”开发成本资产评估报告 第 13 页
将会受多种市场因素影响而变化。我们对市场变化的情况不承担发表意见的责任，
同时我们也没有义务为了反映报告日后的事项而进行任何修改。当前述条件以及
评估中遵循的各种原则发生变化时，评估结果一般会失效。
4、上海胜境置业有限公司于 2008 年 4 月 22 日一并取得位于上海市杨浦区江
湾机场留用土地 24-8、24-9、24-10 三地块，地块总面积为 37449.6 平方米（其中
24-8 地块土地面积 10,609.2 平方米、24-9 地块土地面积 9238.5 平方米、24-10 地
块土地面积 17,601.9 平方米）。其中 24-10 地块为纳入本次评估范围的“新江湾城
407 街坊 17 丘项目”所在地、房地产权证号为沪房地杨字（2008）第 022167 号的
土地使用权，在本次评估清查过程中评估人员收集了该地块的房地产权证及国有
土地使用权出让合同，由于上海胜境置业有限公司未提供该地块的账面价值构成
及土地价款支付资料，评估人员无法核实该土地使用权的账面价值和土地款的实
际支付进度。上海胜境置业有限公司承诺，如果因此土地的取得而产生的后续费
用由上海胜境置业有限公司承担，故本次评估未考虑可能存在的土地价款等费用
的后续支出对评估值的影响。
5、核实中评估人员发现，纳入评估范围内的土地使用权——沪房地杨字
（2008）第 022167 号已于 2011 年 12 月 29 日设定了他项权利，房地产抵押权人
为中国建设银行股份有限公司上海杨浦支行，履行期限自 2011 年 11 月 7 日至 2013
年 7 月 6 日止。本次评估未考虑资产抵押事项对评估结果的影响，特提请报告使
用者注意。
十二、评估报告的使用限制说明
1．本报告仅供委托方用于评估目的对应的经济行为使用，不得用于其他经
济行为；评估报告书的使用权归委托方所有；
2．本报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；
3．未经评估机构同意委托方不得将报告的全部或部分内容发表于任何公开
媒体上；对不当使用评估结果于其他经济行为而形成的结果，评估机构不承担任
何法律责任；
4．根据国家的有关规定，本评估报告使用的有效期限为 1 年，自评估基准日
2013 年 3 月 31 日起，至 2014 年 3 月 30 日止。
北京天健兴业资产评估有限公司
中航城置业（上海）有限公司拟收购上海胜境置业有限公司的
“新江湾城 407 街坊 17 丘项目”开发成本资产评估报告 第 14 页
十三、评估报告提出日期
本评估报告提出日期为 2013 年 4 月 10 日。
（本页以下空白）
北京天健兴业资产评估有限公司
中航城置业（上海）有限公司拟收购上海胜境置业有限公司的
“新江湾城 407 街坊 17 丘项目”开发成本资产评估报告 第 15 页
（本页无正文）
资产评估机构：北京天健兴业资产评估有限公司
法定代表人：孙建民
注册资产评估师：赵任任
注册资产评估师：杨洁
二〇一三年四月十日
北京天健兴业资产评估有限公司
