中航地产股份有限公司 2013 年度报告摘要
证券代码：000043 证券简称：中航地产 公告编号：2014-09
中航地产股份有限公司 2013 年度报告摘要
1、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于深圳证券交易所网站等中国证监会指
定网站上的年度报告全文。
公司简介
股票简称 中航地产 股票代码 000043
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 杨祥 宋丹蕾
电话 （0755）83244582 （0755）83244503
传真 （0755）83688903 （0755）83688903
电子信箱 dongm@carec.com.cn zqsw@carec.com.cn
2、主要财务数据和股东变化
（1）主要财务数据
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本年比上年增减
2013 年 2012 年 2011 年
(%)
营业收入（元） 6,224,573,653.65 4,185,324,358.74 48.72% 3,705,924,862.21
归属于上市公司股东的净利润（元） 467,059,166.43 414,428,563.84 12.70% 517,334,892.89
归属于上市公司股东的扣除非经
315,598,131.33 136,524,348.13 131.17% 316,081,723.42
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -1,370,091,497.30 -724,371,103.92 -89.14% -638,160,088.94
基本每股收益（元/股） 0.7003 0.6214 12.70% 0.7757
稀释每股收益（元/股） 0.7003 0.6214 12.70% 0.7757
加权平均净资产收益率（%） 15.04% 15.05% -0.01% 23.22%
本年末比上年末增减
2013 年末 2012 年末 2011 年末
(%)
1
中航地产股份有限公司 2013 年度报告摘要
总资产（元） 17,718,045,199.18 14,426,143,746.25 22.82% 11,085,178,495.96
归属于上市公司股东的净资产（元） 3,241,564,236.52 2,920,046,516.69 11.01% 2,595,561,731.35
（2）前 10 名股东持股情况表
年度报告披露日前第 5 个交易
报告期末股东总数 23,138 22,859
日末股东总数
前 10 名股东持股情况
质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例（%） 持股数量 持有有限售条件的股份数量
股份状态 数量
中航国际控股
国有法人 22.35% 149,087,820 0 0
股份有限公司
中国航空技术
国有法人 20.62% 137,505,382 0 0
深圳有限公司
深圳中航城发
国有法人 7.17% 47,827,858 0 0
展有限公司
中国建设银行
－信达澳银领
其他 1.19% 7,933,661 0 0
先增长股票型
证券投资基金
浙江省建设投
资集团有限公 国有法人 1.14% 7,607,820 0 0
司
西安飞机工业
(集团)有限责 国有法人 1.14% 7,607,820 0 0
任公司
中国工商银行
－国投瑞银核
其他 0.72% 4,796,379 0 0
心企业股票型
证券投资基金
浙江省新时代
科技实业发展 国有法人 0.57% 3,803,910 0 0
公司
马宇飞 境内自然人 0.5% 3,347,918 0 0
周晓宇 境内自然人 0.46% 3,063,484 0 0
前述股东中，中国航空技术深圳有限公司持有中航国际控股股份有限公司 35.63%股份，持
上述股东关联关系或一致行动 有深圳中航城发展有限公司 100%股份。中国航空技术深圳有限公司与西安飞机工业(集团)
的说明 有限责任公司的实际控制人同为中国航空工业集团公司。此外,未知其他股东是否属于《上
市公司收购管理办法》中规定的一致行动人，也未知其他股东之间是否存在关联关系。
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中航地产股份有限公司 2013 年度报告摘要
1、公司股东马宇飞除通过普通证券账户持有 51,300 股公司股份外，还通过东北证券股份
有限公司客户信用交易担保证券账户持有 3,296,618 股公司股份，实际合计持有 3,347,918
参与融资融券业务股东情况说 股公司股份；
明 2、公司股东周晓宇除通过普通证券账户持有 1,016,900 股公司股份外，还通过中信证券
股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有 2,046,584 股公司股份，实际合计持有
3,063,484 股公司股份。
（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
国务院国有资产监督管理委员会
100%
全国社会保障 北京普拓瀚华投资 中国航空工业 中航建银航空产业股权
基金理事会 管理中心（有限合伙） 集团公司 投资（天津）有限公司
14.31% 14.31% 62.52% 8.86%
中国航空技术国际控股有限公司
100%
中国航空技术深圳有限公司
39.37% 35.63% 20.62% 100%
中航国际控股股份有限公司 深圳中航城发展有限公司
22.35% 7.17%
中航地产股份有限公司
3、管理层讨论与分析
报告期内公司总体经营情况讨论与分析
2013 年，在全球经济缓慢复苏的过程中，国内经济坚持稳中求进、稳中提质，继续保持增长稳健结构优化的发展态势。房
地产行业仍然处于政策调控发展的阶段周期，全国市场整体调控的基调不变，“有保有压”方向明确。下半年随着三中全会进
一步强调全面深化改革的大背景下，着眼于房地产市场的长期健康发展，国家在政策层面更加注重房地产市场长效机制的建立
健全。2013 年，公司把握住市场时机、关注客户、创新营销，较好地实现了公司经营业绩，顺利完成年度经营目标。同时，强
化内部管理、降本增效、加强团队建设、关注公益事业，保持了公司的稳定与健康成长。公司连续第八年入围深企百强。
（1）公司业务稳健增长
2013年，公司面对复杂变化的市场环境，围绕快速高效、客户满意、专业执行三个方面，在经营管理各方面全面提升。
2013年1-12月，公司实现签约销售额40.52亿元，销售面积45.37万平米。其中，成都中航国际广场、昆山九方城和赣州中航
公元等项目在工程质量及进度、呈现效果、业界口碑、客户感受等方面在当地均有显著提升，被当地市场高度认可，销售情
况完成较好，并顺利实现入伙结转。
项目拓展方面，2013年2月4日，公司以人民币135,760万元竞得贵阳市G(12)152号地块、G(12)153号地块及G(12)154号
地块的土地使用权，土地面积合计为642,812.5平方米。12月4日，公司下属企业赣州中航房地产发展有限公司竞得赣州市章
江新区E9地块的土地使用权，土地面积为53,408.8平方米，成交价格为人民币36,112.58万元。
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中航地产股份有限公司 2013 年度报告摘要
公司房地产项目基本情况（截至 2013 年 12 月 31 日）
序 房地产 上市公 获取 土地面积 规划建筑面 计容积率面 可售面积
位置 获取方式 土地用途 项目状态 备注
号 项目名称 司权益 时间 （㎡） 积（㎡） 积（㎡） （㎡）
住宅、商业、 尾盘销售 该项目有部分
1 昆山中航城 昆山市前进东路 100% 2006 招拍挂 196,958 420,076 354,524 286,774
办公、酒店 酒店在建 计划留存物业
昆山九方城 昆山市玉山镇萧林 该项目有部分
2 100% 2009 招拍挂 商住、办公 140,630 530,285 416,974 334,477 在建在售
(A7 地块) 路与紫竹路交汇处 计划留存物业
昆山九方城 昆山市玉山镇萧林 该项目有部分
3 100% 2012 招拍挂 商住、办公 153,977 675,668 482,601 286,275 在建在售
(A6 地块) 路与紫竹路交汇处 计划留存物业
赣州市章江新区登
4 赣州中航公元 峰大道和赣南大道 100% 2010 招拍挂 商住 74,569 374,743 281,687 283,187 在建在售
交汇处
项目于 12 月份
赣州市章江新区信 获取，获取价
赣州市章江新 住宅（含配
5 丰路和高兴路交汇 100% 2013 招拍挂 53,409 158,989 117,499 117,499 前期工作 格为 36,113 万
区 E9 地块 套商业）
处 元,目前正在
进行前期工作
九江市八里湖新区
商住（商业 该项目有部分
6 九江中航城 长虹西路与长江大 52.28% 2011 招拍挂 175,114 782,469 612,905 510,036 在建在售
25%） 计划留存物业
道交汇处
贵阳市金西路与金 住宅、商业、 该项目有部分
7 贵阳中航城 70% 2013 招拍挂 642,813 1,463,911 1,060,641 890,334 在建
阳环线交界 办公、酒店 计划留存物业
上海市杨浦区杨浦
上海中航天盛 在建工程 该项目有部分
8 区淞沪路西、政立 100% 2013 办公、商业 17,602 100,675 70,408 37,231 在建
广场 收购 计划留存物业
路北
天津市塘沽区滨河
天津九方城市 商服、公共 该项目有部分
9 西路西侧,坨场南 100% 2007 招拍挂 16,105 193,418 152,999 118,955 在建
广场 设施 计划留存物业
道南侧
成都中航国际 成都市高新区南三 项目结束
10 100% 2007 招拍挂 商业金融业 24,094 165,170 122,499 118,838
广场 环外侧交子大道 尾盘销售
惠东县平山华侨城 项目结束
11 惠东中航城 85% 2007 招拍挂 住宅、商业 100,744 354,502 286,228 279,515
文化广场西侧 尾盘销售
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中航地产股份有限公司 2013 年度报告摘要
序 房地产 上市公 获取 土地面积 规划建筑面 计容积率面 可售面积
位置 获取方式 土地用途 项目状态 备注
号 项目名称 司权益 时间 （㎡） 积（㎡） 积（㎡） （㎡）
岳阳市经开区狮子
岳阳中航翡
12 山路以南，珍珠山 100% 2012 股权收购 住宅、商业 156,854 381,476 278,193 275,530 在建
翠湾
路以西
惠东中航 惠东巽寮滨海旅游
13 51% 2011 股权收购 住宅、商业 333,000 489,376 431,696 425,600 在建在售
元屿海 管理区
乌鲁木齐市北郊新
市区,处于省道安
新疆中航翡翠
14 宁渠路和乌奎北联 100% 2007 资产注入 住宅 717,161 346,839 292,456 285,000 在建在售
城
络线(45 公路)交
汇的西北面
2010 招拍挂 63,844 279,706 223,245 222,666 在建
2010 招拍挂 91,379 待定 318,883 待定 储备
衡阳中航城市 衡阳市雁峰区白沙 商业、城镇
15 60%
花园 南路深圳工业园 住宅
2012 招拍挂 154,405 待定 617,620 待定 储备
股东增资
2012 120,267 待定 待定 待定 储备
投入
合计 3,232,925 6,717,303 6,121,058 4,471,917
说明：1、上表为截至 2013 年 12 月 31 日的公司自有房地产项目基本情况，相关数据可能根据项目开发建设有所调整。
2、公司董事会已审议同意解除控股子公司江西佳利商城新天地广场有限公司及江西佳利商城住宅开发有限公司相关事项的协议。目前相关事项已处理完毕，公司不再
持有上饶中航城项目。
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中航地产股份有限公司 2013 年度报告摘要
公司房地产项目销售、建设情况（截至 2013 年 12 月 31 日）
2013 年销售、开发情况 截至 2013 年 12 月 31 日项目累计销售、开发情况
序 房地产
号 项目名称 签约销售 签约销售金额 结转面积 结转金额 竣工面积 签约销售 签约销售 结转面积 结转金额 竣工面积
面积（㎡） （万元） （㎡） （万元） （㎡） 面积（㎡） 金额（万元） （㎡） （万元） （㎡）
1 昆山中航城 5,320 4,048 4,255.75 3,244.97 - 279,321 200,123 277,457.64 199,163.19 374,078
昆山九方城
2 23,322 21,006 97,064.23 80,640.60 162,724 145,037 117,694 141,808.03 117,147.38 212,460
(A7 地块)
昆山九方城
3 90,752 79,466 - - - 90,752 79,466 - - -
(A6 地块)
4 赣州中航公元 100,895 79,960 71,805.74 74,117.00 112,554 213,257 166,875 171,324.81 149,260.00 288,659
5 九江中航城 66,756 45,804 - - - 66,757 45,804 - - -
6 贵阳中航城 - - - - - - - - - -
上海中航天盛
7 - - - - - - - - - -
广场
天津九方城市
8 - - - - - - - - - -
广场
成都中航国际
9 54,762 73,900 92,790.21 131,391.12 161,069 122,622 162,049 92,790.21 131,391.12 161,069
广场
10 惠东中航城 15,336 7,088 17,005.82 12,854.13 - 327,367 147,414 274,954.62 145,440.64 354,502
岳阳中航翡
11 - - - - - - - - - -
翠湾
惠东中航
12 44,348 52,108 38,900.31 46,668.55 98,739 60,768 69,714 38,900.31 46,668.55 98,739
元屿海
新疆中航翡翠
13 22,497 31,905 20,962.50 29,594.15 - 86,359 108,513 80,762.75 100,451.22 135,940
城
衡阳中航城市
15 29,701 9,955 - - - 54,983 17,849 - - -
花园
合计 453,689 405,240 342,784.56 378,510.52 535,086 1,447,223 1,115,501 1,077,998.37 889,522.10 1,625,447
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中航地产股份有限公司 2013 年度报告摘要
公司已计入投资性房地产的房产情况（截至2013年12月31日）
本期计入公允 本期计入
序 面积 2012 年末投资性 2012 年末账面 2013 年末投资性 变动
物业名称 2
价值变动收益 资本公积
号 (m ) 房地产评估值（元） 净值（元） 房地产评估值（元） 幅度
（元） （元）
1 航空大厦 1 栋部分楼层 29,388.13 398,625,141.00 381,230,300.00 408,459,317.00 7.14% 27,229,017.00 0
2 南光大厦 1-13 层部分楼层、地下室 20,184.70 189,042,054.00 189,042,054.00 212,585,546.00 12.45% 23,543,492.00 0
3 南光捷佳大厦一至四层商场及部分房间 8,955.96 139,326,030.00 132,763,250.00 146,910,340.00 10.66% 14,147,090.00 0
4 航都大厦 9J 106.73 2,198,638.00 2,198,638.00 2,454,790.00 11.65% 256,152.00 0
5 长沙芙蓉南路 368 号波波天下城 9 套房 1,539.41 11,453,210.00 11,391,630.00 11,807,277.00 3.65% - 0
6 航苑大厦西座 7 套房 652.43 12,640,331.00 12,640,331.00 14,271,406.00 12.90% 1,631,075.00 0
7 中航格澜阳光花园 A 栋 1-4 层、B 栋一层 7 套房 16,039.45 161,047,938.00 153,439,100.00 163,145,690.00 6.33% 9,706,590.00 0
8 南昌中航国际广场 1 至 5 层、26 至 38 层 32,489.53 281,684,227.00 276,161,005.00 282,658,911.00 2.35% - 0
9 赣州中航城九方购物中心房产及幼儿园 85,828.77 683,706,987.00 682,644,193.50 677,809,759.00 -0.71% - 0
10 岳阳中航国际广场 1 至 27 层、裙楼 1 至 5 层 46,684.02 388,737,399.00 385,697,420.00 392,274,477.00 1.71% - 0
11 观澜格兰云天国际酒店 55,325.23 450,900,631.00 446,367,778.00 453,666,886.00 1.64% - 0
12 赣州格兰云天国际酒店 28,259.33 269,028,822.00 261,116,209.20 271,289,568.00 3.90% - 0
13 成都-九方购物中心-3 至 7 层 105,702.55 889,777,129.00 889,348,815.87 840,178,874.00 -5.53% -49,169,941.87 0
14 昆山中航城花园 42 号楼 29,366.24 186,523,011.00 186,523,011.00 191,109,584.00 2.46% - 0
合计 460,522.48 4,064,691,548.00 4,010,563,735.57 4,068,622,425.00 27,343,474.13
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中航地产股份有限公司 2013 年度报告摘要
物业管理业务持续增长，营业收入实现25%的增长。2013年中航物业在北京、天津、济南、武汉、南昌、厦门、深圳等
地新签项目82个，管理面积达到2,800万平方米。同时，中航物业遵循“双效”发展策略，全面提升组织、运营、资产效率
及人员效率，通过优化组织结构、集中采购、节能管理等措施，控制费用，增加效益，实现总部费用下降20%，运营效率提
升6%。2013年中航物业引入卓越绩效管理模式，并获得深圳市长质量奖鼓励奖，是首个获奖的物业服务企业。同时中航物业
还承担了国家物业服务标准化技术委员会秘书处的工作。对中航物业来说，无论是藉此全面提升公司管理成熟度推动管理的
规范化，还是实现品牌价值提升行业地位，这两项工作都具有里程碑式的意义。
（2）坚持客户导向，重视客户体验
2013年公司坚持客户导向，产品质量“硬件”方面，持续开展工程巡检，强化质量通病的诊断与防治；客户服务“软件”
方面，沿着“三步走”的战略路径稳步推进，完善了“总部—事业部/城市公司—项目公司”三级客服体系构建，并通过客
户服务信息平台不断加强客户体验。根据2013年度第三方客户满意度调查，公司住宅总体满意度得分为73%，写字楼总体满
意度得分为90%，不仅较2012年提升显著，更超过行业总体水平。
（3）打造人才梯队，促进文化融合
公司“3+1”人才梯队建设是聚焦于影响公司未来发展的关键岗位人才的有针对性的培养计划。计划包含“将才、英才、
优才”三级人才梯队以有应届毕业生的“新锐”专项计划。2013年公司“3+1”人才梯队培养计划取得成果：黄埔一期的“将
才班”顺利毕业、聚焦专业管理的“英才计划”启动、“新锐计划”完成首轮滚动培养，具有中航地产特色的人才培养体系
逐渐成熟，这为公司未来的战略发展提供了充足的人才储备。在企业文化建设方面，我们加强文化融合。开展了“非常面对
面”年度文化主题活动，通过公司高管走访项目与一线员工通过“拓展+座谈”的方式，打破单向沟通壁垒。活动历经148
天，走过9站，近900人次参与，书面整理意见及问题155条，得到了公司各级员工的认可与肯定。
（4）社会责任不断彰显
在做好经营工作的同时，如何借力公益项目进一步回报社会、提升品牌美誉度，实践企业社会责任，一直是公司管理层
思考的新课题。近几年，公司相继发起或举办了 “募师支教”、“一对一”助学、“爱心小书桌”、明善公益网等一系列
知名公益活动项目，受到了多家媒体的关注报道，公司品牌影响力也借此不断提升。
2012年，公司与深圳市关爱办共同主办了在线捐赠网站——明善公益网。2013年以来，明善公益网以“塑造影响力、提
升执行力”为主线，先后参与了“牡丹娃娃”、“爱心年夜饭”、深圳市燃料卡发放活动、策划“爱心小书包”、协办“爱
在路上”2013首届深圳绿道健行节等，在业内的知名度和社会公信力迅速提升。在“行动起来驰援雅安”公益拍卖活动中
筹款58.7万元，定向用于灾区梦想中心建设；在第二届慈展会上，成为展会“公益资源交流对接”项目专业执行机构，全国
征集1020项公益项目，为40个大型签约项目提供签约仪式服务，签约对接金额超过25亿元人民币。
中航会从2008年开始举办的“一对一助学”活动，目前，助学活动的范围已拓展到江西安义、上饶、赣州、永修和湖北
红安县，受助学生数量达到177人，累计资助金额超过65万元。
2013年8月，由每日经济新闻报社主办的“第三届中国价值地产年会”暨2013中国价值地产总评榜颁奖仪式，中航地产
凭借近年来践行企业社会责任中的抢眼表现，荣获“年度企业公民”奖项。
主营业务范围及其经营状况
公司 2013 年实现营业收入 622,457 万元，较上年同期增加 203,925 万元，增长 48.72%，主要由于地产板块收入较上年
同期有所增长。其中，房地产开发业务共实现营业收入 412,658 万元，较上年同期增加 137,852 万元，增长 50.16%，占公
司营业收入的 66.29%；建筑业共实现营业收入 94,671 万元，较上年同期增加 45,731 万元，增长 93.44%，占公司营业收入
的 15.21%；物业管理业务共实现营业收入 109,454 万元，较上年同期增加 20,254 万元，增长 22.71%，占公司营业收入的
17.58%；服务业及其他共实现营业收入 5,675 万元，较上年同期增加 88 万元，增长 1.58%，占公司营业收入的 0.91%。
公司 2013 年实现利润总额 74,100 万元，较上年同期增加 6,311 万元，增长 9.31%。公司本期归属于母公司所有者净利
润 46,706 万元，较上年同期增加 5,263 万元，增长 12.70%。其中，地产业务实现净利润 47,214 万元，物业管理业务实现
净利润 3,573 万元，建筑业实现净利润-3,649.25 万元，服务业及其他实现净利润-432 万元。
公司未来发展的展望
（1）公司面临的市场环境及所处行业发展趋势
2013 年，“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词，全国整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。年
初“国五条”及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，“有保有压”方向明确。下半年以来，各项政策着力于建立健全长效
机制、维持宏观政策稳定，不同城市由于市场走势分化，政策取向也各有不同，北京、上海等热点城市陆续出台措施平抑房
价上涨预期，而温州、芜湖等市场持续低迷的城市，在不突破调控底线的前提下，微调当地调控政策以促进需求释放。
具体来看，1-2 月房地产市场淡季不淡，市场趋热导致“国五条”政策出台，在政策预期和推盘量低位回升等多重因素
带动下，3 月成交量超过 3,000 万平方米，达到 2010 年调控以来单月最高。二季度以来，“国五条”细则落地促使成交量高
位持续回落。伴随政策效应的逐渐淡化以及供应加大，市场成交量自 8 月起止降回升，10 月成交量比 3 月高点仅低 4%，达
到年内次高水平。11 月，受部分热点城市调控政策陆续升级影响，成交量小幅回落，但仍处于较高水平。2013 年房地产全
年成交总量为近四年同期最高。
十八届三中全会已对全面深化改革开放、推动体制机制创新做出整体部署，预计 2014 年中国经济将继续保持在经济运
行的合理区间，中央政府将着力深化改革开放、推动结构调整和转型升级。与房地产市场有关的土地制度、财税制度改革将
进一步推进，房产税等相关长效机制有望逐步确立，但是市场化改革和长效机制的建立不可能一蹴而就，在热点城市房价仍
然上涨的背景下，现有的行政化调控手段很难在短期内退出，不同城市的政策取向继续差别化。预计 2014 年全国房地产市
场仍有望保持增长但增速将放慢，投资新开工增长维持平稳。
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中航地产股份有限公司 2013 年度报告摘要
物业管理市场方面，随着我国经济产业结构调整进入实质性阶段，城市化水平的逐步提高，物业管理产业经济在我国仍
有巨大的发展空间，多元化、深度专业化与专业集成化是行业未来发展趋势。由于城镇化将带来社会管理、流动人口管理、
人口老龄化服务等一系列管控难题，所以政府逐步鼓励社会机构参与城市管理，包括建立适合老年消费特点的社会服务系统
等，将为物业服务创造一个新的盈利空间。国家区域性开发布局已经规划完毕，政府加大实施中部崛起、东北振兴的发展战
略，也将对公司物业管理业务下一阶段的区域发展带来商机。另一方面，在楼市后调控时代，物业增值服务等“软实力”的
较量正成为楼市上新的竞争资本，管理服务的革新正成为高端物业新的发展风向标。未来，专业服务水平高、盈利能力强的
行业领先企业将更具市场竞争力。
（2）公司 2014 年度经营计划
2014 年，房地产市场仍存在很大程度的不确定因素，市场竞争依旧激烈与残酷。面对市场的挑战与机遇，“快速高效”
是我们一直以来的坚持与追求。只有通过快速发展不断提升公司整体的效率、效益，才可以有效规避市场风险，走得更稳更
快。
对我们来说，“快速”和“高效”是相辅相成的，效率衡量的是相对于投入的产出比率，而快速是房地产公司现阶段追
求效率的关键，因此“快速”是追求“高效”的路径和方式，而“高效”是“快速”应达到的目的和效果。“快速高效”具
体包含“效率”与“效益”两个方面。效率是指在不确定的市场形势下，我们必须具备快速开发、快速滚动、快速发展的能
力，才能因应市场变化，抓住机会并有效规避市场风险；效益是指在未来行业平均利润水平不断下降的情况下，企业的获利
能力将成为未来行业竞争的关键能力，有效益的增长是我们追求的目标，降本增效是保持公司利润增长和持续发展的必由之
路。
“客户满意”是我们对客户的承诺。客户满意是企业发展的重要基础，随着公司的加速发展，客户感受与客户满意更加
重要，从观念上必须将客户满意置于公司最重要的战略地位。产品品质是客户满意的基础，而客户满意又是树立与提升公司
品牌的基础。我们将通过有影响力的项目运作、优秀的产品品质以及满意的客户建立项目在当地市场的品牌影响，并支持公
司品牌的提升。
“专业执行”是我们对员工的期望。员工的专业度与执行力是企业珍贵的资源，因此，我们将加强人才的培养，并通过
专业能力的积累、分享不断提升员工专业度；通过战略引领、文化感染、激励机制，形成规范、持久的执行力。
2014 年公司力争实现营业收入 78 亿元，年度重点推进的工作包括：
①坚持以快速高效为核心的发展思路，确保项目进度和销售目标的达成，并努力促进公司经营效率提升；
②通过管控体系的不断优化，为每一个项目的高效运营创造条件；
③提高全员的客户意识，提倡客户导向。从客户角度出发为客户创造价值、解决问题；
④打造公司品牌与产品品牌，通过品牌建设带来价值创造与价值提升；
⑤建立有效的文化体系，倡导积极向上、激情进取的企业文化。
（3）公司风险分析及对策
①宏观环境与行业调控带来的风险
2010 年以来，国家在“调结构、稳物价”的大背景下，陆续推出了一系列的调控措施。2013 年底，政府对全面深化改
革开放、推动体制机制创新做出整体部署，“一刀切”的调控政策将不复存在，长效机制逐步建立。但是市场化改革和长效
机制的建立不可能一蹴而就。在热点城市房价仍然上涨的背景下，现有的行政化调控手段很难在短期内退出，不同城市的政
策将趋向差别化。对于政策与市场的变化，可以明确的是：市场的竞争将更加激烈，公司将面临更大的挑战。
对策：加强对于国家宏观经济政策的解读，把握市场走势。在项目拓展方面，突出区域和产品，获取优质资源，创新拓
展方式，加强对于项目的可行性研究，做好项目的市场分析、财务评估、人力资源分析、项目的敏感因素评估等。同时，面
对房地产调控趋于常态化的市场情况，坚持以“快速高效”为公司的核心发展思路，有效把握市场窗口期，加大销售力度，
提升盈利能力。
②资金风险
房地产开发属于资金密集型产业，项目开发周期比较长，企业需要长期且充足的资金支持。一方面，受货币政策大环境
的影响，公司的融资难度增加；另一方面，公司加大了对商业地产的开发力度，资金占用额较大投资回收期长，公司资金周
转的速度有所放缓，而利率的上升也使公司的资金成本有所增加。
对策：为应对不利的房地产宏观环境，满足公司资金需求，保障公司资金链的安全。公司一方面通过加强融资管理、拓
宽融资渠道等方式获取外部融资；另一方面，加强全面预算管理，合理安排资金的使用，增强资金使用的计划性，推行收支
两条线，提高资金使用效率；同时，在公司内部盘活存量资产，提高资产周转速度，通过开展应收款项清理、存货清理处置、
非主业资产清理处置和资金集中管理，提高资产运营效率和效益。
③运营风险
房地产行业产品的生产周期较长，蕴藏着一定的经营风险，具体表现为：承包商的履约能力、成本控制、工期、质量等
方面。随着项目开发的原材料及人力成本不断攀升，可能会挤占公司的利润空间，这就对公司的成本管理提出了更高的要求。
项目工期过长，会加大利息支出，增加管理成本，可能导致错过最佳的销售时期。
对策：公司通过收购中航建筑，建立了开发商与承建商的业务战略合作伙伴关系，形成产业链优势互补，有助于公司深
度延伸地产业务产业链，提升地产项目运营效率；公司已建立了项目开发全成本体系，将有助于控制与优化开发成本；同时
持续推进战略部品的拓展，加强公司在关键价值链环节的增值能力，并建立战略供应商管理制度，启用供应商管理信息系统，
对供应商的管理更加全面与高效。2014 年，公司仍将以快速高效为核心开发思路，加强对于项目开发的计划性管理，对于
关键节点进行严格的控制，根据市场的变换，制定营销策略，把握市场机会。
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中航地产股份有限公司 2013 年度报告摘要
4、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
不适用
（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
不适用
（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
①与上年相比本年新增合并单位 3 家
单位：元
名称 期末净资产 本期净利润 变更原因
惠东县屿海物业经营管理有限公司 8,002,021.01 2,021.01 新设子公司，说明：*1
中航地产（香港）有限公司 --- --- 新设子公司，说明：*2
四川中航物业服务有限公司 6,732,306.40 732,306.40 新设子公司，说明：*3
说明：
*1 2012 年 12 月 19 日，公司第六届董事会第五十一次会议审议通过了《关于投资设立惠东县屿海物业经营管理有限公
司的议案》，同意由公司控股子公司惠东县康宏发展有限公司以现金方式投资设立惠东县屿海物业经营管理有限公司，注册
资本为人民币 800 万元。投资公司已于 2013 年 1 月 11 日办理完成工商登记手续，工商登记注册名为惠东县屿海物业经营管
理有限公司。投资公司经营范围：物业管理、物业出租；销售：日用百货、工艺品、酒（凭有效许可证经营）。惠东县屿海
物业经营管理有限公司负责中航元屿海项目度假式公寓的经营事项。
*2 2012 年 12 月 19 日，公司第六届董事会第五十一次会议审议通过了《关于投资设立中航地产（香港）有限公司的议
案》，同意公司以现金方式投资设立全资子公司中航地产（香港）有限公司，注册资本为美元 980 万元。投资公司已于 2013
年 3 月 15 日办理完成工商登记手续，工商登记注册名为中航地产（香港）有限公司。投资公司经营范围：房地产开发、经
营，建筑及装修材料采购，信息收集，广告宣传。截至 2013 年末，公司尚未对该公司实际投入资金，该公司也无业务发生。
*3 2013 年 3 月 12 日，公司第六届董事会第五十八次会议审议通过了《关于投资设立四川中航物业服务有限公司的议
案》，同意公司全资子公司中航物业管理有限公司以现金方式投资设立全资子公司四川中航物业服务有限公司，注册资本为
人民币 600 万元。投资公司已于 2013 年 7 月 8 日办理完成工商登记手续，工商登记注册名为四川中航物业服务有限公司。
投资公司经营范围：物业管理（凭资质许可证经营）、房地产经纪；餐饮企业管理、单位后勤管理服务、会议服务、礼仪服
务；停车场管理服务；空调安装、机电设备的安装、水电安装；园林绿化设计及施工。四川中航物业服务有限公司负责四川
及西南地区的物业服务管理业务。
②与上年相比本年减少合并单位 3 家
单位：元
名称 处置日净资产 期初至处置日净利润 变更原因
深圳固凯特建筑装饰工程安装有限公司 440,420.28 -9,740.09 注销，说明：*1
江西佳利商城新天地广场有限公司 43,462,025.87 --- 转让，说明：*2
江西佳利商城住宅开发有限公司 142,117,064.79 1,413,947.67 转让，说明：*3
说明：
*1 2012 年 11 月 13 日，公司第六届董事会第四十九次会议审议通过了《关于注销深圳固凯特建筑装饰工程安装有限公
司的议案》。深圳固凯特建筑装饰工程安装有限公司是公司全资孙公司深圳中航幕墙工程有限公司的全资子公司，注册资本
为 50 万元。因深圳固凯特建筑装饰工程安装有限公司未开展经营业务，同时该企业无对外的债权债务，董事会同意对其进
行注销处理。报告期内，相关注销手续办理完成。
*2 2013 年 4 月 17 日，公司第六届董事会第六十一次会议审议通过了《关于江西佳利商城新天地广场有限公司相关事
项的议案》。公司控股子公司江西中航地产有限责任公司（以下简称“江西中航”）于 2008 年与江西佳利商城发展有限公司
（以下简称“佳利发展”）签署了关于受让江西佳利商城新天地广场有限公司（以下简称“新天地公司”）67%股权的《项目
合作框架协议》以及《股权转让协议》，前述协议中特别约定由佳利发展负责完成佳利项目（含新天地公司名下 121,404 平
方米用地）的拆迁工作，并约定“一方违约致使本协议无法履行的，守约方有权通知违约方解除本协议”。至 2013 年 3 月，
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中航地产股份有限公司 2013 年度报告摘要
佳利发展未能履行原协议所约定的拆迁义务，致使新天地公司项目建设未能如期启动。董事会同意由公司、江西中航和佳利
发展三方签署《关于处理江西佳利商城新天地广场有限公司相关问题的协议》，解除前述原协议中关于新天地公司的约定，
并由佳利发展向江西中航、公司返还股权转让款、支付借款本息和补偿金等共计 14,611.40 万元。报告期内，所有款项已全
部返还。
*3 2013 年 10 月 9 日，公司第七届董事会第六次会议审议通过了《关于江西佳利商城住宅开发有限公司相关事项的议
案》。公司控股子公司江西中航地产有限责任公司（以下简称“江西中航”）于 2008 年 4 月与江西佳利商城发展有限公司（以
下称“佳利发展”）签署了关于上饶项目的《项目合作框架协议》，于 2008 年 6 月与佳利发展、厦门淮海控股集团有限公司
（以下称“厦门淮海”）、史长波（自然人）签署了关于受让江西佳利商城住宅开发有限公司（以下简称“住宅公司”）67%
股权的《股权转让协议》，原协议中特别约定由佳利发展负责完成住宅公司项目的拆迁工作，并约定“一方违约致使本协议
无法履行的，守约方有权通知违约方解除本协议”。至 2013 年 6 月，佳利发展未能有效履行原协议所约定的拆迁义务，仍有
部分拆迁工作未完成。董事会同意佳利发展、厦门淮海、史长波、江西中航及公司五方于 2013 年 9 月 9 日签署的《关于处
理江西佳利商城住宅开发有限公司相关问题的协议》，解除前述各协议中关于住宅公司的约定，并由佳利发展、厦门淮海、
史长波三方向江西中航、公司返还股权转让款、支付借款本息和补偿金等共计 463,363,696.43 元；其中，江西中航收回股
权转让款 10,700 万元，公司、江西中航收回补偿金 13,934 万元，公司收回向住宅公司提供的借款本息（借款利息计算至实
际还款日，具体金额以实际还款日为准），截至交易基准日 2013 年 6 月 30 日借款本息共计 217,023,696.43 元。报告期内，
所有款项已全部返还。
（4）董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
不适用
中航地产股份有限公司
董 事 会
二〇一四年二月二十七日
11
