中航地产股份有限公司 2014 年年度报告摘要
证券代码：000043 证券简称：中航地产 公告编号：2015-16
中航地产股份有限公司 2014 年年度报告摘要
1、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于深圳证券交易所网站等中国证监
会指定网站上的年度报告全文。
公司简介
股票简称 中航地产 股票代码 000043
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 杨祥 宋丹蕾
电话 （0755）83244582 （0755）83244503
传真 （0755）83688903 （0755）83688903
电子信箱 dongm@carec.com.cn zqsw@carec.com.cn
2、主要财务数据和股东变化
（1）主要财务数据
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2014 年 2013 年 本年比上年增减 2012 年
营业收入（元） 6,226,241,818.11 6,224,573,653.65 0.03% 4,185,324,358.74
归属于上市公司股东的净利润（元） 492,499,999.87 467,059,166.43 5.45% 414,428,563.84
归属于上市公司股东的扣除非经常
104,496,327.15 315,598,131.33 -66.89% 136,524,348.13
性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -2,675,234,234.70 -1,370,091,497.30 -95.26% -724,371,103.92
基本每股收益（元/股） 0.7384 0.7003 5.45% 0.6214
稀释每股收益（元/股） 0.7384 0.7003 5.45% 0.6214
加权平均净资产收益率 14.56% 15.04% -0.48% 15.05%
2014 年末 2013 年末 本年末比上年末增减 2012 年末
总资产（元） 20,068,381,834.15 17,718,045,199.18 13.27% 14,426,143,746.25
归属于上市公司股东的净资产（元） 3,507,327,712.61 3,241,564,236.52 8.20% 2,920,046,516.69
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中航地产股份有限公司 2014 年年度报告摘要
（2）前 10 名普通股股东持股情况表
年度报告披露日前第 5 个交易
报告期末普通股股东总数 25,192 19,295
日末普通股股东总数
前 10 名普通股股东持股情况
持有有限售条件 质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股数量
的股份数量 股份状态 数量
中航国际控股股份有限公司 国有法人 22.35% 149,087,820 0 0
中国航空技术深圳有限公司 国有法人 20.62% 137,505,382 0 0
深圳中航城发展有限公司 国有法人 7.17% 47,827,858 0 0
中国工商银行－广发聚丰股票型证券
其他 2.70% 18,011,660 0 0
投资基金
上海浦东发展银行－广发小盘成长股
其他 2.25% 15,028,044 0 0
票型证券投资基金
浙江省建设投资集团有限公司 国有法人 1.14% 7,607,820 0 0
西安飞机工业(集团)有限责任公司 国有法人 1.14% 7,607,820 0 0
李冬云 境内自然人 0.99% 6,603,200 0 0
浙江省新时代科技实业发展公司 国有法人 0.57% 3,803,910 0 0
胡群芳 境内自然人 0.49% 3,253,400 0 0
前述股东中，中国航空技术深圳有限公司持有中航国际控股股份有
限公司 35.63%股份，持有深圳中航城发展有限公司 100%股份。中国航
空技术深圳有限公司与西安飞机工业(集团)有限责任公司的实际控制人
上述股东关联关系或一致行动的说明
同为中国航空工业集团公司。此外，未知其他股东是否属于《上市公司
收购管理办法》中规定的一致行动人，也未知其他股东之间是否存在关
联关系。
1、公司股东李冬云通过招商证券股份有限公司客户信用交易担保
证券账户持有 6,603,200 股公司股份；
参与融资融券业务股东情况说明
2、公司股东胡群芳通过招商证券股份有限公司客户信用交易担保
证券账户持有 3,253,400 股公司股份。
（3）前 10 名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无优先股股东持股情况。
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（4）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
国务院国有资产监督管理委员会
100%
全国社会保障 北京普拓瀚华投资 中国航空工业 中航建银航空产业股权
基金理事会 管理中心（有限合伙） 集团公司 投资（天津）有限公司
14.31% 14.31% 62.52% 8.86%
中国航空技术国际控股有限公司
100%
中国航空技术深圳有限公司
39.37% 35.63% 20.62% 100%
中航国际控股股份有限公司 深圳中航城发展有限公司
22.35% 7.17%
中航地产股份有限公司
3、管理层讨论与分析
报告期内公司总体经营情况讨论与分析
2014年，全球经济波动加剧，中国经济增长进入中高速增长的“新常态”，房地产行业则在深度调整期运行。在房地产
市场持续走弱，商品房量价同比下降，开发投资增速持续放缓的大背景下，公司聚焦核心业务，持续提升商业地产开发经营
能力，坚持客户导向，重视客户体验，通过产品创新和模式创新，不断提升的产品的品质和价值，在打动客户的同时，把握
住市场机会，在严峻的市场环境下较好地实现了经营目标。
报告期内，公司各项经营管理工作顺利推进，具体情况如下：
（1）地产业务稳健发展，物业管理业务实现高品质快速发展
2014年面对房地产行业的调整变化，公司坚持业务聚焦与客户导向，在经营管理方面稳步提升。2014年1-12月公司实现
签约销售额31.64亿元，销售面积38.04万平米。中航紫金广场、昆山九方城、龙岩云熙等项目在工程质量及进度、呈现效果、
业界口碑、客户感受、创新性等方面努力提升，得到当地市场的高度认可，较好完成了销售目标。其中，龙岩云熙项目8个
月达到开盘条件，开盘当天去化率超过90%；参股项目厦门紫金广场6月再次开盘，开盘当日认购金额超10亿元，开盘去化率
83%，成为厦门岛内商务综合体价值标杆。如赣州中航公元项目、昆山九方城项目等也取得了较好销售成绩。
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中航地产股份有限公司 2014 年度报告摘要
公司房地产项目基本情况（截至 2014 年 12 月 31 日）
序 房地产 上市公 获取 土地面积 规划建筑面 计容积率面 可售面积
位置 获取方式 土地用途 项目状态 备注
号 项目名称 司权益 时间 （㎡） 积（㎡） 积（㎡） （㎡）
住宅、商业、 尾盘销售 该项目有部分
1 昆山中航城 昆山市前进东路 100% 2006 招拍挂 196,958 420,076 354,524 286,774
办公、酒店 酒店在建 计划留存物业
昆山九方城 昆山市玉山镇萧林 该项目有部分
2 100% 2009 招拍挂 商住、办公 140,630 530,285 416,974 334,477 在建在售
(A7 地块) 路与紫竹路交汇 计划留存物业
昆山九方城 昆山市玉山镇萧林 该项目有部分
3 100% 2012 招拍挂 商住、办公 153,977 675,668 482,601 286,275 在建在售
(A6 地块) 路与紫竹路交汇 计划留存物业
赣州市章江新区登
项目结束
4 赣州中航公元 峰大道和赣南大道 100% 2010 招拍挂 商住 74,569 374,743 284,765 283,187
尾盘销售
交汇处
赣州市章江新 赣州市章江新区信 住宅（含配
5 100% 2013 招拍挂 53,409 158,989 117,499 117,499 在建
区 E9 地块 丰路和高兴路交汇 套商业）
九江市八里湖新区
商住（商业 该项目有部分
6 九江中航城 长虹西路与长江大 100% 2011 招拍挂 175,114 782,469 612,905 510,036 在建在售
25%） 计划留存物业
道交汇处
贵阳市金西路与金 住宅、商业、 该项目有部分
7 贵阳中航城 70% 2013 招拍挂 642,813 1,463,911 1,060,641 890,334 在建在售
阳环线交界 办公、酒店 计划留存物业
上海市杨浦区杨浦
上海中航天盛 在建工程 该项目有部分
8 区淞沪路西、政立 100% 2013 办公、商业 17,602 100,675 70,408 37,231 在建在售
广场 收购 计划留存物业
路北
天津市塘沽区滨河
天津九方城市 商服、公共 该项目有部分
9 西路西侧,坨场南 100% 2007 招拍挂 16,105 193,418 152,999 118,955 在建
广场 设施 计划留存物业
道南侧
成都中航国际 高新区高新区南三 项目结束
10 100% 2007 招拍挂 商业金融业 24,094 165,170 122,499 118,838
广场 环外侧交子大道 尾盘销售
惠东县平山华侨城 项目结束
11 惠东中航城 85% 2007 招拍挂 住宅、商业 100,744 354,502 286,228 279,515
文化广场西侧 尾盘销售
岳阳市经开区狮子
岳阳中航翡
12 山路以南，珍珠山 100% 2012 股权收购 住宅、商业 156,854 381,476 278,193 275,530 在建在售
翠湾
路以西
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中航地产股份有限公司 2014 年度报告摘要
惠东中航 惠东巽寮滨海旅游
13 51% 2011 股权收购 住宅、商业 333,000 489,376 431,696 425,600 在建在售
元屿海 管理区
乌鲁木齐市北郊新
市区,处于省道安
新疆中航翡翠
14 宁渠路和乌奎北联 100% 2007 资产注入 住宅 717,161 346,839 292,456 285,000 在建在售
城
络线(45 公路)交
汇的西北面
股东增资
2009 127,998 待定 待定 待定 储备
投入
2010 招拍挂 63,844 279,706 223,245 222,666 在建在售
衡阳中航城市 衡阳市雁峰区白沙 商业、城镇 91,378
15 60% 2010 招拍挂 待定 待定 待定 储备
花园 南路深圳工业园 住宅
未包括 26 亩
2012 招拍挂 137,171 待定 待定 待定 储备
建设道路用地
股东增资
2012 120,269 待定 待定 待定 储备
投入
龙岩中航紫金 福建省龙岩市新
16 51% 2014 项目合作 住宅、商业 61,974 297,175 222,499 222,499 在建在售
云熙 城区
合计 3,405,665 7,014,478 5,410,132 4,694,416
说明：上表为截至 2014 年 12 月 31 日的公司自有房地产项目基本情况，相关数据可能根据项目开发建设有所调整。
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中航地产股份有限公司 2014 年度报告摘要
公司房地产项目销售、建设情况（截至 2014 年 12 月 31 日）
2014 年销售、开发情况 截至 2014 年 12 月 31 日项目累计销售、开发情况
上市
序 签约销 签约销售 签约销售
房地产项目名称 公司 结转面积 结转金额 竣工面积 签约销售面 结转金额 竣工面积
号 售面积 金额 金额 结转面积（㎡）
权益 （㎡） （万元） （㎡） 积（㎡） （万元） （㎡）
（㎡） （万元） （万元）
1 昆山中航城 100% 3,083 2,492 4,518.66 3,231.58 - 282,404 202,614 281,976.30 202,394.77 374,078
昆山九方城
2 100% 1,896 1,658 1,970.09 1,864.37 - 147,855 119,407 143,778.12 119,011.75 212,460
(A7 地块)
昆山九方城
3 100% 99,069 92,254 111,054.11 103,880.25 204,711 189,555 171,488 111,054.11 103,880.25 204,711
(A6 地块)
4 赣州中航公元 100% 66,658 52,229 59,609.12 57,639.37 88,351 279,096 218,416 230,933.93 206,899.37 377,010
5 九江中航城 100% 37,845 25,574 43,877.29 29,724.75 68,555 103,389 70,535 43,877.29 29,724.75 68,555
6 贵阳中航城 70% 36,873 26,375 - - - 36,873 26,375 - -
7 成都中航国际广场 100% 7,514 8,629 22,237.75 38,823.76 - 129,592 170,538 115,027.96 170,214.88 161,069
8 惠东中航城 85% 2,787 1,128 4,215.93 3,079.68 - 329,488 148,255 279,170.55 148,520.32 354,502
9 岳阳中航翡翠湾 100% 46,148 32,020 4,763.74 6,637.53 13,332 46,148 32,020 4,763.74 6,637.53 13,332
10 惠东中航元屿海 51% 27,363 28,357 32,140.97 30,631.47 66,487 87,820 97,338 71,041.28 77,300.03 165,226
11 新疆中航翡翠城 100% 13,568 20,442 18,266.45 24,727.00 39,269 99,449 128,358 99,029.20 125,178.22 175,209
12 衡阳中航城市花园 60% 14,363 4,749 54,501.51 17,677.34 119,223 69,258 22,571 54,501.51 17,677.34 119,223
13 龙岩中航紫金云熙 51% 23,211 20,471 - - - 23,211 20,471 - - -
合计 380,378 316,378 357,155.62 317,917.10 599,928 1,824,138 1,428,386 1,435,153.99 1,207,439.21 2,225,375
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中航地产股份有限公司 2014 年度报告摘要
公司已计入投资性房地产的房产情况（截至 2014 年 12 月 31 日）
2014 年转
2014 年转换日的投 2014 年转换日的投资 换日的投 因调原值而影响
序 2013 年末投资性房 2013 年末账面净值 2014 年末投资性房 变动 本年计入公允价
2
物业名称 评估面积(m ) 资性房地产评账面 性房地产评估值 资性房地 的公允价值变动
号 地产评估值（元） （元） 地产评估值（元） 幅度 值变动收益（元）
价值（元） （元） 产变动幅 损益（元）
度
1 航空大厦 1 栋部分楼层 24,432.33 359,892,477.00 359,892,477.00 420,972,714.60 16.97% 61,080,237.60
2 航空大厦 1 栋部分顶层 4,955.80 48,566,840.00 48,566,840.00 46,463,995.00 -0.04
3 南光大厦 1-13 层部分楼层、地下室 20,184.70 212,585,546.00 212,585,546.00 270,794,920.00 27.38% 58,209,374.00
4 南光捷佳大厦一至四层商场及部分房间 8,955.96 146,910,340.00 146,910,340.00 178,416,372.00 21.45% 31,506,032.00
5 航都大厦 9J 106.73 2,454,790.00 2,454,790.00 2,540,174.00 3.48%
6 长沙芙蓉南路 368 号波波天下城 9 套房 1,539.41 11,807,277.00 11,391,630.00 11,853,457.00 4.05%
7 航苑大厦西座 7 套房 652.43 14,271,406.00 14,271,406.00 14,858,593.00 4.11%
8 中航格澜阳光花园 A 栋 1-4 层、B 栋一层 7 套房 16,039.45 163,145,690.00 163,145,690.00 166,777,390.00 2.23%
9 南昌中航国际广场 1 至 5 层、26 至 38 层 32,489.53 282,658,911.00 276,161,005.00 265,893,708.00 -3.72% 10,553,203.80
10 赣州中航城九方购物中心房产及幼儿园 85,828.77 677,809,759.00 682,644,193.50 685,521,112.00 0.42% -9,758,651.35
11 岳阳中航国际广场 1 至 27 层、裙楼 1 至 5 层 46,684.02 392,274,477.00 385,697,420.00 391,360,599.00 1.47% 5,855,549.10
12 观澜格兰云天国际酒店 66,068.13 453,666,886.00 446,367,778.00 467,286,348.00 4.69% -21,699,806.41
13 赣州格兰云天国际酒店 28,259.33 271,289,568.00 261,116,209.20 273,622,599.00 4.79% -8,079,802.94
14 成都-九方购物中心-3 至 7 层 105,702.55 840,178,874.00 840,178,874.00 856,993,610.00 2.00%
15 昆山中航城花园 42 号楼 29,366.24 191,109,584.00 186,523,011.00 201,870,501.00 8.23% 15,347,490.00 3,557,908.03
2014 年度以前确认的投资性房地产项目小计 471,265.38 4,068,622,425.00 4,037,907,209.70 4,255,226,092.60 166,143,133.60 -19,571,599.77
16 中航巽寮湾花园项目商铺 5,694.37 56,736,924.74 65,424,800.00 15.3% 64,879,586.00 -0.83% 8,687,875.26
17 中航公元城项目幼儿园 2,368.95 12,533,565.05 7,343,700.00 -41.4% 7,343,745.00 0.00% -5,189,865.05
18 九江中航城项目购物中心 163,114.98 864,260,260.49 931,842,281.00 7.8% 931,842,281.00 0.00% 67,582,020.51
自建的持有型物业 2014 年确认为投资性房地产的项目
171,178.30 933,530,750.28 1,004,610,781.00 1,004,065,612.00 71,080,030.72
小计
合计 642,443.68 4,068,622,425.00 4,037,907,209.70 933,530,750.28 1,004,610,781.00 5,259,291,704.60 237,223,164.32 -19,571,599.77
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中航地产股份有限公司 2014 年年度报告摘要
物业管理业务实现高品质快速发展，整体迈入了良性增长的轨道，营业收入同比增长27%，拓展新签合同额持续增长，
2014年新签物业管理项目48个，管理面积超过3,000万平方米。努力持续提升服务品质，支撑高端项目的拓展和服务延伸，
打造良好的品牌效应，新拓展了一批高品质项目，如国家商务部、最高人民检察院以及深圳国际创新中心、徐汇区行政服务
中心等项目。在地产项目协同方面，物业公司统筹公司全部地产项目集中交付工作，深化完善地产产品服务标准化体系，并
持续创新高端特色服务产品等措施，全面提升了协同地产开发链的全过程服务渗透能力。
（2）以九方为核心的城市综合体开发模式不断趋于成熟
2014年，新开业九方购物中心两家，目前在营的九方购物中心共四家，分别位于赣州、成都、深圳、九江，总营业面积
超过35万平方米，规模初显。
9月27日，深圳龙华九方购物中心正式开业。作为深圳龙华新区体量最大的购物中心，龙华九方以“亲子式”家庭都市
生活中心作为项目特色，通过生态、艺术、人文、体验四个维度精心打造，汇集了零售、餐饮、幼教娱乐等一大批知名品牌，
开业当日人流量超过8万人，销售额超过170万，已经成为该区域的商业标杆。同时，龙华九方与支付宝进行战略合作，用户
可通过支付宝钱包服务窗，获得移动支付、Wi-Fi、电子卡券、接收商场最新资讯等新潮的购物体验，“九方购物中心”对
O2O模式的探索与实践进一步深化。
12月23日，九江市首个大型商业综合体——九江九方购物中心正式开业运营。作为公司旗下九江中航城的重要组成部分，
九方购物中心总建筑面积12万平方米，集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体，是九江市目前体量最大、档次最高、业态最丰富
的一站式购物中心。开业当天，100多个品牌闪耀亮相，九方购物中心内17%的品牌首次进入江西市场，65%品牌首次进入九
江市场。九江九方购物中心的开业，不仅将促进九江市商业服务业的结构调整，提升九江地区的商业档次，同时凭借优越的
地理位置、超大规模的商业体量及其带给消费者的一站式消费体验，将为九江城市生活注入新的活力，成为九江最具代表性
的时尚潮流新地标。
（3）进一步聚焦核心业务，加快剥离非核心业务
2014年，公司进一步聚焦房地产开发核心业务，对非核心业务进行了剥离。2014年公司分别转让所持有的深圳市瑞远运
动器材有限公司、深圳市中航建设监理有限公司、中航建筑工程有限公司、江西中航国际洪都投资有限公司、南京中航工业
科技城发展有限公司、中航里城有限公司、深圳中航幕墙工程有限公司等7家公司股权。
（4）提升品牌影响力及客户满意度
2014年，公司坚持客户导向，持续开展工程巡检，强化质量通病的诊断与防治；客户服务体系方面，继续推进与完善客
服体系构建，并通过客户服务信息平台不断加强客户体验。物业服务方面，更加注重客户的切身体验，更加专注客户多样化
的需求，结合精品工程、标准化升级、OMIS系统应用等方式提升服务品质。根据2014年度第三方客户满意度调查，公司住宅
总体满意度得分为74，写字楼总体满意度得分为96，较2013年持续提升，更超过行业总体水平。
（5）社会责任不断彰显
资助“募师支教”，发起“一对一助学”，捐赠“爱心小书桌”，参与创办明善公益网，为地震灾区捐款捐物作为一
家具有高度社会责任感的上市公司，中航地产在履行社会责任领域从未缺位。2014年，中航会原有的“一对一助学”升级为
“火炬助学”活动，2014年共组织会员定向资助366名学生，累计善款44.56万元。
经过两年的发展，公司资助的明善公益事业发展中心成功入围2013年度广东省级培育发展社会组织专项资金扶持终审名
单，获得财政资金补助30万元，承办深圳市文委宣传部“日行一善”项目活动，并在深圳市精神文明表彰暨创建文明城市动
员大会上获得“优秀组织单位”的称号。2014年，明善团队还顺利承办第三届慈展中心对接平台工作，组织了30余场对接活
动，获得组委会颁发的“优秀执行机构”。
主营业务范围及其经营状况
公司 2014 年实现营业收入 622,624 万元，较上年同期增加 167 万元，增长 0.03%，主要由于建筑板块及物业板块收入
较上年同期有增长。其中，建筑业共实现营业收入 119,402 万元，较上年同期增加 24,731 万元，增长 26.12%，占公司营业
收入的 19.18%；房地产开发业务共实现营业收入 359,483 万元，较上年同期减少 53,174 万元，下降 12.89%，占公司营业收
入的 57.74%；物业管理业务共实现营业收入 137,214 万元，较上年同期增加 27,760 万元，增长 25.36%，占公司营业收入的
22.04%；服务业及其他共实现营业收入 6,525 万元，较上年同期增加 850 万元，增长 14.98%，占公司营业收入的 1.05%。
公司 2014 年实现利润总额 68,338 万元，较上年同期减少 5,761 万元，下降 7.77%。公司本期归属于母公司所有者净利
润 49,250 万元，较上年同期增加 2,544 万元，增长 5.45%。其中，地产业务实现净利润 41,859 万元，物业管理业务实现净
利润 3,528 万元，建筑业实现净利润 4,397 万元，服务业及其他实现净利润-534 万元。
公司未来发展的展望
（1）公司面临的市场环境及所处行业发展趋势
2014年，国内宏观经济增速持续趋缓，房地产市场步入调整期，各地商品住宅库存量高企，对市场预期的转变进一步影
响了整体新开工节奏，房地产投资增速明显下滑。市场成交方面，受信贷收紧及市场预期影响，上半年成交量下降明显，主
要城市住宅成交量大幅下降近19％；进入下半年，限购限贷政策放松、央行降息等一系列政策出台进一步刺激需求入市，市
场成交逐步回升。供应方面，近几年大规模成交的住宅用地在2014年集中进入市场，同时销售业绩压力促使房企加大推盘规
模，累积效应推动新增供应增长至近五年最高水平。市场整体供大于求，去化周期延长，去化压力大增。2014年全国商品房
销售额为7.6万亿元，同比下降6.3%，销售面积12.1亿平方米，同比下降7.6%。
2015年，预计中国经济仍将在改革中平稳运行，国家将通过一系列改革措施释放红利，激发市场活力，提高资源配置效
率，维持新常态下经济的平稳增长。针对房地产市场的行政调控力度已趋于弱化，房地产业正逐渐回归市场化发展。未来市
场调控手段也将更趋于长效、稳定，从而促进市场建立自身的调节机制，保障长期稳定发展。由于市场环境不同，未来不同
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中航地产股份有限公司 2014 年年度报告摘要
城市间的调控措施和力度的差异仍将继续存在。
物业管理市场方面，需求呈现多样化的增长特征，住宅物业增速放缓，办公楼、商业用房等物业增长迅速，其中机构市
场到 2020 年整体规模将接近 3 千亿。物业管理行业发展呈现四个特点：城市布局呈现立足核心城市，不断向外拓展的趋势，
三大经济圈成为未来关注重点；物业行业集中度在不断提高，加盟与并购正成为行业整合的有力抓手；传统物业依然是收入
的主要来源，但多元经营业务帮助企业突破利润瓶颈；互联网帮助物业企业丰富业务内容，构筑新模式等。
（2）公司2015年度经营计划
在房地产开发与经营业务方面，将不断提升经营效率和效益，稳健发展。2015年，房地产市场仍将面临库存压力、城市
分化、市场竞争等多变的市场环境，公司将进一步优化资源配置，推动资本层面的项目合作；创新营销，围绕客户和市场提
升产品吸引力，加强销售力度，优化库存结构；通过目标驱动，调整内部激励方式，更高程度的实现员工目标与公司经营目
标的强关联；结合不同项目的经营策略，采用更灵活的措施与方法不断优化成本；优化团队配置，提高人均效能，在管理费
用方面制定统一标准并严格控制。
锻造企业核心竞争力，持续提升品牌与客户满意，是我们不懈的追求。2015年我们将通过有影响力的项目运作、创新性
的产品、过硬的品质以及客户的满意建立项目在当地市场的品牌影响，并支持公司品牌的提升。
在物业管理业务方面，中航物业已经围绕机构客户的核心诉求建立了核心优势资源，且已具备较强的市场竞争力。2015
年，在基础业务中，将以传统三保（保洁、保安、保养）为基础业务，持续提升服务能力和服务质量，其中保安业务向技防
方向转变；战略业务方面，以设施设备管理服务为重点战略业务，打造专业技术能力，围绕设施设备生命周期完善服务领域，
重点细分市场包括电梯、空调、建筑节能管理；其它延伸业务，将围绕机构类客户需求，向服务上下游延伸，综合考虑自身
能力积累、成本优势和风险管控，采取外包和自揽相结合的方式提供整体打包服务。
2015年公司力争实现营业收入67亿元，较2014年度的实际收入62.26亿元增加7.6%。上述营业收入目标不代表公司对2015
年度的盈利预测，能否实现尚取决于市场状况变化、公司项目管理成效等多种因素，存在很大的不确定性，请投资者特别注
意。
（3）公司风险分析及对策
①宏观环境与行业调控带来的风险。
2014年，国内宏观经济增速持续趋缓，房地产市场步入调整期，各地商品住宅库存量高企，房地产投资增速明显下滑。
而近几年大规模成交的住宅用地在2014年集中进入市场，同时各大房企加大推盘规模，累积效应推动新增供应增长至近五年
最高水平。市场整体供大于求，去化周期延长，去化压力大增。虽然针对房地产市场的行政调控力度已趋于弱化，房地产业
正逐渐回归市场化发展。市场调控手段也将更趋于长效、稳定，但由于市场环境不同，未来不同城市间的调控措施和力度的
差异仍将继续存在。
对策：加强对经济政策的解读，把握市场走势；在项目拓展方面，突出区域和产品，获取优质资源，创新拓展方式，加
强对于项目的可行性研究。关注客户需求与客户感受，通过创新性的产品打动客户。同时，有效把握市场机会，加大销售力
度，提升盈利能力。
②资金风险。
房地产开发属于资金密集型产业，项目开发周期比较长，企业需要长期且充足的资金支持。一方面，受货币政策大环境
的影响，公司的融资难度增加；另一方面，公司加大了对商业地产的开发力度，资金占用额较大投资回收期长，公司资金周
转的速度有所放缓，而利率的上升也使公司的资金成本有所增加。
对策：为应对不利的房地产宏观环境，满足公司资金需求，保障公司资金链的安全，公司一方面通过加强融资管理、拓
宽融资渠道等方式获取外部融资；另一方面，加强全面预算管理，合理安排资金的使用，增强资金使用的计划性，提高资金
使用效率；同时，在公司内部盘活存量资产，提高资产周转速度，通过开展应收款项清理、存货清理处置、非主业资产清理
处置和资金集中管理，提高资产运营效率和效益。
4、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
会计政策变更
2014 年财政部对企业会计准则进行修订，并陆续发布了《企业会计准则——基本准则》及八项具体会计准则。2015 年
3 月 18 日，公司第七届董事会第二十七次会议、第七届监事会第九次会议审议同意公司对公司会计政策进行相应变更，并
根据财政部 2014 年新颁布或修订的相关会计准则的规定,于上述新颁布或修订的相关会计准则的施行日开始执行该准则。本
次会计政策变更对公司财务状况、经营成果和现金流量无重大影响。本次会计政策变更的主要内容如下：
①长期股权投资
本公司根据新修订的《长期股权投资准则》，将原成本法核算的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的权益
性投资纳入可供出售金融资产核算，其中：在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具按照成本进行后续计
量，其他权益工具按公允价值进行后续计量。上述会计政策变更追溯调整影响如下：
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中航地产股份有限公司 2014 年年度报告摘要
2013 年 1 月 1 日归 2013 年 12 月 31 日
持股
被投资单位 属于母公司股东权 归属于母公司
比例(%) 长期股权投资 可供出售金融资产
益 股东权益
南京中航工业科技城发展
19.00% --- (182,400,000.00) 182,400,000.00 ---
有限公司
江西中航国际洪都投资有
15.00% --- (30,000,000.00) 30,000,000.00
限公司
其他按成本计量的可供出
--- (9,300,000.00) 9,300,000.00
售权益工具账面金额
其他按成本计量可供出售
--- 9,300,000.00 (9,300,000.00) ---
权益工具减值准备
合计 -- --- (212,400,000.00) 212,400,000.00 ---
②财务报表列报准则变动对于合并财务报表的影响
A.2013 年末调整后资本公积比 2013 年末增加 6,299,792.86 元,系本公司的全资子公司深圳市中航工业地产投资发展有
限公司对合营公司深圳市深越联合投资有限公司的外币报表折算差额按 27%的持股比例以权益法核算确认应承担的外币报
表折算差额累计调减 2013 年末资本公积—其他资本公积 6,299,792.86 元。本公司根据修订后的《企业会计准则第 30 号—
财务报表列报》，对原其他资本公积 6,299,792.86 元予以调整，根据列报要求作为其他综合收益项目列报，并对年初数采用
追溯调整法进行调整列报，追溯调整影响如下：
2013 年 1 月 1 日 2013 年 12 月 31 日
项目
调整前 调整后 调整前 调整后
资本公积 613,402,426.31 618,250,226.20 533,697,047.38 539,996,840.24
其他综合收益 (4,847,799.89) (6,299,792.86)
合计 613,402,426.31 613,402,426.31 533,697,047.38 533,697,047.38
B.本公司根据修订后的《企业会计准则第 30 号—财务报表列报》，根据列报要求将递延收益单独列报，并对年初数采用
追溯调整法进行调整列报，追溯调整影响如下：
2013 年 1 月 1 日 2013 年 12 月 31 日
项目
调整前 调整后 调整前 调整后
递延收益 13,600,000.00 32,000,000.00
其他非流动负债 13,600,000.00 32,000,000.00
合计 13,600,000.00 13,600,000.00 32,000,000.00 32,000,000.00
会计估计变更
本报告期主要会计估计未发生变更。
（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
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中航地产股份有限公司 2014 年年度报告摘要
1、本期新纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租等方式形成控制权的经营实体：
名称 变更原因
龙岩紫金中航房地产开发有限公司*1 增资购买
赣州中航九方商业有限公司*2 分立产生
注 1：公司第七届董事会第十一次会议于 2014 年 1 月 24 日审议通过了《关于公司下属企业与福建紫金房地产开发有限
公司共同投资开发龙岩 34 号地块的议案》，为扩大公司土地储备，同意公司全资子公司深圳市中航城投资有限公司（以下简
称“中航城投资”）与福建紫金房地产开发有限公司（以下简称“紫金地产”）签订《龙岩 34 号地块合作协议》，共同投资开
发龙岩 34 号地块。龙岩紫金中航房地产开发有限公司（以下简称“龙岩紫金”）原注册资本为人民币 1,000 万元，根据合作
协议中航城投资对龙岩紫金增资人民币 1,040.8163 万元。增资完成后，龙岩紫金注册资本增至 2,040.8163 万元，其股权结
构为：中航城投资持股 51%，为其控股股东，紫金地产持股 49%。龙岩紫金于 2014 年 2 月 28 日完成增资工商变更手续。
注 2：公司第七届董事会第十六次会议于 2014 年 5 月 30 日审议通过了《关于赣州中航房地产发展有限公司存续分立的
议案》，为加强资源整合，巩固和提升九方购物中心在赣州商业市场的竞争力，董事会同意对全资孙公司赣州中航房地产发
展有限公司（注册资本为人民币 25,000 万元）进行存续分立，新设公司为赣州中航九方商业有限公司，注册资本为人民币
16,700 万元，承接赣州中航房地产发展有限公司持有的九方购物中心资产,主要从事房产出租业务收取租金；赣州中航房地
产发展有限公司继续存续，主要从事房产开发等业务。存续分立完成后，赣州中航房地产发展有限公司与赣州中航房地产发
展有限公司仍为本公司的全资孙公司。该项分立事项对本公司合并报表无影响。
2.本期不再纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过委托经营或出租等方式丧失控制权的经营实体：
名称 变更原因
深圳市瑞远运动器材有限公司*1 出售股权
深圳市中航建设监理有限公司*2 出售股权
深圳中航幕墙工程有限公司*3 出售股权
成都中航幕墙工程有限公司*4 注销
中航建筑工程有限公司*3 出售股权
注 1：为剥离低效资产，公司第七届董事会第六次会议于 2013 年 10 月 9 日审议通过了《关于挂牌转让深圳市瑞远运动
器材有限公司 100%股权的议案》，董事会同意深圳市中航工业地产投资发展有限公司将深圳市瑞远运动器材有限公司 100%
股权挂牌转让，至 2014 年 1 月 8 日完成股权转让工商变更，2014 年 1 月 23 日完成股权转让交接手续,自交接日后该公司不
再纳入本公司合并报表。该项股权挂牌转让价 9,808 万元扣除股权成本后收益为 64,144,276.91 元（转让收益主要产生于公
司的工业用地升值）。
注 2：为进一步聚焦房地产开发主业，公司第七届董事会第十三次会议于 2014 年 3 月 14 日审议通过了《关于挂牌转让
深圳市中航建设监理有限公司 53.33%股权的议案》。深圳市中航建设监理有限公司为公司的控股子公司，公司持有其 53.33%
股权，关联方深圳中航城发展有限公司持有其 46.67%股权。董事会同意公司联合深圳中航城发展有限公司共同将双方持有
的深圳市中航建设监理有限公司 100%股权在北京产权交易所挂牌转让，首次挂牌价将不低于评估价。广东鑫基建设工程有
限公司以成交价格 1,080 万元竞得中航建设监理有限公司 100%股权并于 2014 年 6 月 19 日与本公司及深圳中航城发展有限
公司签订了《产权交易合同》。本公司持有股权对应的转让价款为人民币 5,759,640 元。该项股权转让扣除股权成本后，股
权转让收益为 3,370,957.80 元。2014 年 7 月 23 日完成股权转让工商变更，2014 年 8 月 21 日完成股权转让交接手续，自交
接日后该公司不再纳入本公司合并报表。
注 3：为进一步聚焦主业、优化资源配置、充实现金流及提升盈利能力，公司 2014 年第四次临时股东大会于 2014 年 11
月 3 日审议通过了公司第七届董事会第十三次会议通过的《关于公司转让下属企业股权的议案》，同意公司将下属 2 家控股
企业和 3 家参股企业的持有股权转让给关联方深圳中航城发展有限公司（以下简称“中航城公司”），转让价格合计为人民币
76,364 万元，具体如下表：
转让 股权转让价格 股权评估价 中国航空工业
转让标的名称 实现转让利润（元）
股权 （元） （元） 集团公司批文
中航建筑工程有限公司 51% 66,560,000.00 60,506,700.00 2,631,321.13 航空战略
11
中航地产股份有限公司 2014 年年度报告摘要
[2014]1536 号
深圳中航幕墙工程有限 航空战略
100% 90,770,000.00 82,519,200.00 32,879,157.05
公司 [2014]1534 号
航空战略
中航里城有限公司 30% 348,410,000.00 316,738,400.00 85,950,760.56
[2014]1577 号
南 京 中 航 工 业科 技 城 发 航空战略
19% 224,200,000.00 203,816,000.00 41,800,000.00
展有限公司 [2014]1594 号
江西中航国际洪都投资 航空战略
15% 33,700,000.00 30,636,800.00 3,700,000.00
有限公司 [2014]1575 号
合 计 763,640,000.00 694,217,100.00 166,961,238.74
中联资产评估有限公司于 2014 年 9 月先后以中联评报字[2014]第 878 号、中联评报字[2014]第 892 号、中联评报字[2014]
第 893 号、中联评报字[2014]第 889 号、中联评报字[2014]第 877 号对以上股权的价值进行了评估（评估基准则日为 2014
年 6 月 30 日），评估价格参见上表。中国航空工业集团公司于 2014 年 10 月至 11 月先后以 5 个批文批准以上 5 项股权转让,
5 项股权经北京产权交易所挂牌转让价为 76,364 万元，该款项已于 2014 年 12 月 10 日收到。2014 年 12 月 22 日收到 5 份北
京产权交易所的产权交易凭证。中航建筑工程有限公司及深圳中航幕墙工程有限公司已分别于 2014 年 12 月 25 日及 2015
年 1 月 12 日完成股权转让的工商变更手续，自 2014 年 12 月末起该两家子公司不再纳入本公司合并报表。
注 4：公司第七届董事会第十四次会议于 2014 年 4 月 24 日审议通过了《关于注销成都中航幕墙有限公司的议案》。成
都中航幕墙有限公司是公司全资孙公司深圳中航幕墙工程有限公司的全资子公司，注册资本为人民币 50 万元。该公司设立
是为配合公司成都地产项目的幕墙施工，未承接外部工程。由于公司成都地产项目已进入竣工收尾阶段，成都中航幕墙有限
公司无后续业务，已无存续必要。为减少办公、人员等相关费用支出，董事会同意对其作注销处理。该公司注销对本公司合
并报表无影响。
（4）董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
中航地产股份有限公司
董 事 会
二〇一五年三月十八日
12