中航地产股份有限公司
（深圳市福田区振华路 163 号飞亚达大厦六楼）
2016 年公开发行公司债券
募集说明书摘要
（面向合格投资者）
主承销商
（江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道 1619 号南昌国际金融大厦 A 栋 41 层）
签署日期：年月日
中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
声明
本募集说明书摘要的目的仅为向投资者提供有关本次发行的简要情况，并不
包括募集说明书全文的各部分内容。募集说明书全文同时刊载于深圳证券交易所
网站。投资者在做出认购决定之前，应仔细阅读募集说明书全文，并以其作为投
资决定的依据。
除非另有说明或要求，本募集说明书摘要所用简称和相关用语与募集说明书
相同。
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
重大事项提示
请投资者关注以下重大事项，并仔细阅读本募集说明书中“风险因素”等
有关章节。
一、发行人已于 2016 年 2 月 17 日获得中国证券监督管理委员会“证监许可
【2016】277 号”文核准公开发行面值 15 亿元的公司债券。
二、经中诚信证券评估有限公司综合评定，发行人主体信用等级为 AA，评
级展望为稳定，本次债券信用等级为 AAA。本次债券上市前，公司截至 2015 年
9 月 30 日的净资产为 403,224.49 万元（截至 2015 年 9 月 30 日未经审计的合并
报表中所有者权益合计数），合并报表口径的资产负债率为 82.12%，母公司口径
资产负债率为 76.67%；本次债券上市前，发行人最近三个会计年度实现的年均
可分配利润为 45,799.59 万元（2012 -2014 年度经审计的合并报表中归属于母公
司所有者的净利润平均值），预计不少于本次债券一年利息的 1.5 倍。发行人 2015
年度财务报告目前尚未完成审计，经合理测算，预计 2013 年、2014 年及 2015
年三个会计年度实现的年均可分配利润将不低于本次债券一年利息的 1.5 倍。本
次债券发行及上市安排请参见发行公告。
三、受国民经济总体运行状况、国家宏观经济、金融货币政策以及国际经济
环境变化等因素的影响，市场利率存在波动的可能性。由于本次债券期限较长，
债券的投资价值在其存续期内可能随着市场利率的波动而发生变动，从而使本次
债券投资者持有的债券价值具有一定的不确定性。
四、本次债券发行结束后，本公司将积极申请本次债券在深圳证券交易所上
市流通。由于具体上市审批事宜需要在本次债券发行结束后方能进行，并依赖于
有关主管部门的审批或核准，本公司目前无法保证本次债券一定能够按照预期在
深圳证券交易所上市流通，具体上市进程在时间上存在不确定性。此外，证券交
易市场的交易活跃程度受到宏观经济环境、投资者分布、投资者交易意愿等因素
的影响，本公司亦无法保证本次债券在交易所上市后本次债券的持有人能够随时
并足额交易其所持有的债券。
五、本次债券由中国航空技术深圳有限公司提供全额无条件不可撤销的连带
责任保证担保。在本次债券存续期内，若担保人的经营状况、资产状况及支付能
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
力发生负面变化，甚至丧失履行为本次债券承担全额无条件不可撤销的连带责任
保证担保的能力，则会使本次债券面临一定的担保人无法承担担保责任的风险。
此外，截至 2015 年 9 月 30 日，担保人对外担保的余额为 11.90 亿元，为对
其关联企业中航资本控股股份有限公司和中国航空技术国际控股有限公司的担
保，占其 2015 年 9 月 30 日合并口径净资产比例为 3.25%。在本次债券存续期内，
若担保人的经营和财务状况发生负面变化，则将会导致其无法履行上述债务担保
义务，进而削弱其履行为本债券承担的全额无条件不可撤销的连带责任保证担保
的能力。
六、本次债券的偿债资金将主要来源于公司经营活动产生的收益和现金流。
近年来，受宏观经济环境及政策调控、房地产开发投资及销售进度以及房地产开
发周期的影响，发行人经营活动现金流波动较大。2012-2014 年度和 2015 年 1-9
月，发行人经营活动产生的现金流量净额分别为-72,437.11 万元、-137,009.15 万
元、-267,523.42 万元和-56,593.98 万元。公司房地产开发业务属于资金密集型业
务，建设周期长，项目前期土地购置、建安投入与销售回款存在一定的时间错配。
2012 年至今，发行人的经营活动产生的现金流量净额均为负值，主要是由于公
司房地产项目持续投入，项目销售回款不能完全满足在建项目的推进及土地储备
资金需求的增长，使得经营活动产生的现金流量净额在各年度之间波动较大，这
可能会降低公司财务结构的稳健程度，从而对本次公司债券本息的偿付产生一定
的不利影响。
七、2012-2014 年末及 2015 年 9 月末，公司合并口径资产负债率分别为
72.03%、76.79%、79.30%和 82.12%，在房地产行业处于平均水平。随着公司房
地产开发业务规模的逐步扩张，项目开发支出将相应增加，资金需求也逐年提高，
为此公司借款金额可能大幅增加，导致公司的债务规模及资产负债率进一步上升。
如果未来房地产市场出现重大波动，公司持续融资能力受到限制或者未来宏观经
济环境发生较大不利变化，公司可能面临偿债压力，正常经营活动可能因此受到
不利影响。
八、2012-2014 年末及 2015 年 9 月末，公司存货分别为 647,590.90 万元、
899,039.58 万元、1,106,126.76 万元和 1,287,530.70 万元，占公司总资产的比例分
别为 44.89%、50.74%、55.12%和 57.09%。公司存货主要为房地产类存货，包括
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
开发成本和开发产品。根据公司采取的会计政策，按存货的成本与可变现净值孰
低提取或调整存货跌价准备，公司的房地产开发项目覆盖全国多个城市，受宏观
经济与国家政策的影响较大，未来如果房地产行业继续调控，使国内房地产供需
关系进一步改变，则可能对公司房地产项目的销售产生较大负面影响，进而导致
房地产类存货的出售或变现存在一定的不确定性。
九、公司主营业务所属的房地产行业与宏观经济运行状况密切相关，行业发
展与国民经济的景气度有较强的关联性，受固定资产投资规模、城镇化进程等宏
观经济因素的综合影响较大。现阶段国内经济形势面临较多不确定因素。随着宏
观经济政策调整，基础工程建设投资增幅趋缓，生产成本不断提高，社会对房地
产价格下行预期增加，使公司所处行业的业务空间、销售水平和利润率都面临逐
渐下降的风险。如果未来国内经济增势放缓或宏观经济出现周期性波动而公司未
能对其有合理的预期并相应调整经营行为，则将对公司的整体业绩和盈利能力产
生不利影响。
十、投资者认购或持有本次公司债券视作同意《债券受托管理协议》、《债券
持有人会议规则》及债券募集说明书中其他有关发行人、债券持有人、债券受托
管理人等主体权利义务的相关约定。债券持有人会议决议对所有本次债券持有人
（包括所有出席会议、未出席会议、反对决议或放弃投票权的债券持有人、持有
无表决权的本次债券之债券持有人，以及在相关决议通过后受让本次债券的债券
持有人）在其债券持有期间均有同等效力和约束力。
十一、资信评级机构将在本次债券信用等级有效期内或者本次债券存续期内，
持续关注本次债券发行人外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及本次债券
偿债保障情况等因素，以对本次债券的信用风险进行持续跟踪，并出具跟踪评级
报告，以动态地反映发行人的信用状况。资信评级机构的定期和不定期跟踪评级
结果等相关信息将通过其网站（http://www.ccxr.com.cn/）予以公告。发行人亦将
通过深圳证券交易所网站（http://www.szse.cn/）及监管部门指定的其他媒体将上
述跟踪评级结果及报告予以公告，投资者可以在深圳证券交易所网站查询上述跟
踪评级结果及报告。
十二、经中诚信证券评估有限公司综合评定，发行人主体信用等级为 AA，
评级展望为稳定，本次债券信用等级为 AAA。《中航地产股份有限公司 2016 年
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
公开发行公司债券信用评级报告》关注部分为 1、房地产行业景气度波动。在宏
观经济增速放缓、房地产市场结构性供求矛盾凸显的背景下，近期房地产行业景
气度仍呈现波动，行业竞争日益加剧，行业环境的变化或将对公司经营战略的实
施提出更高要求。2、公司土地储备规模较小。目前，公司待开发土地储备仅百
余万平方米，整体规模较小，对公司未来房地产业务的持续平稳发展造成一定影
响。
十三、发行人主体信用等级为 AA，本次债券信用等级为 AAA，本次债券
符合进行质押式回购交易的基本条件，具体折算率等事宜将按证券登记机构的相
关规定执行。
十四、根据《公司债券发行与交易管理办法》相关规定，本次债券仅面向合
格投资者发行，公众投资者不得参与发行认购。本次债券上市后将被实施投资者
适当性管理，仅限合格投资者参与交易，公众投资者认购或买入的交易行为无
效。
十五、本次发行结束后，发行人将尽快向深圳证券交易所（提出关于本次债
券上市交易的申请。本次债券符合在深圳证券交易所集中竞价系统和综合协议交
易平台同时挂牌（以下简称“双边挂牌”）的上市条件。但本次债券上市前，公
司财务状况、经营业绩、现金流和信用评级等情况可能出现重大变化，发行人无
法保证本次债券双边挂牌的上市申请能够获得深圳证券交易所同意，若届时本次
债券无法进行双边挂牌上市，投资者有权选择将本次债券回售予本公司。因发行
人经营与收益等情况变化引致的投资风险和流动性风险，由债券投资者自行承担，
本次债券不能在除深圳证券交易所以外的其他交易场所上市。
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
目录
声明 ................................................................................................... 2
重大事项提示 ................................................................................... 3
释义 ................................................................................................... 9
第一节发行概况 ............................................................................. 11
一、本次发行的基本情况 ................................................................................... 11
二、本次债券发行的有关机构 ........................................................................... 15
三、认购人承诺 ................................................................................................... 18
四、发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系 ................................... 19
第二节发行人及本次债券的资信状况 ......................................... 20
一、本次债券的信用评级情况 ........................................................................... 20
二、信用评级报告的主要事项 ........................................................................... 20
三、发行人的资信情况 ....................................................................................... 22
第三节发行人基本情况 ................................................................. 24
一、发行人概况 ................................................................................................... 24
二、发行人历史沿革 ........................................................................................... 24
三、发行人股本总额及前十名股东持股情况 ................................................... 27
四、发行人的股权结构及权益投资情况 ........................................................... 28
五、发行人控股股东和实际控制人 ................................................................... 33
六、发行人治理结构 ........................................................................................... 35
七、现任董事、监事和髙级管理人员的基本情况 ........................................... 39
八、发行人违法违规及受处罚情况 ................................................................... 44
九、发行人关联方资金占用、非经营性往来占款或资金拆借的情况 ........... 44
十、发行人主要业务情况 ................................................................................... 44
十一、关联方及关联交易 ................................................................................... 65
十二、发行人内部管理制度 ............................................................................... 83
十三、信息披露事务与投资者关系管理 ........................................................... 86
十四、发行人房地产业务核查的相关情况 ....................................................... 86
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
第四节发行人资信情况 ................................. 错误！未定义书签。
一、本次债券的信用评级情况 ...........................................错误！未定义书签。
二、信用评级报告的主要事项 ...........................................错误！未定义书签。
三、发行人的资信情况 .......................................................错误！未定义书签。
第五节财务会计信息 ..................................................................... 90
一、最近三年及一期的财务报表 ....................................................................... 90
二、合并报表范围的变化 ................................................................................... 96
三、会计政策调整对财务报表的影响 ............................................................... 97
四、最近三年及一期的主要财务指标 ............................................................... 99
五、管理层讨论与分析 ..................................................................................... 100
六、有息负债情况 ............................................................................................. 128
七、本次债券发行后发行人资产负债结构的变化 ......................................... 129
八、重大或有事项或承诺事项 ......................................................................... 130
九、资产权利限制情况 ..................................................................................... 132
第六节募集资金运用 ................................................................... 134
一、募集资金运用计划 ..................................................................................... 134
二、募集资金运用对发行人财务状况的影响 ................................................. 135
三、募集资金使用隔离机制 ............................................................................. 135
四、募集资金专项账户管理安排 ..................................................................... 135
第七节备查文件 ........................................................................... 136
一、备査文件内容 ............................................................................................. 136
二、备査文件査阅地点 ..................................................................................... 136
三、备查文件查阅时间 ..................................................................................... 137
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
释义
在本募集说明书中，除非文意另有所指，下列词语具有如下含义：
本公司、公司、
指 中航地产股份有限公司
发行人、中航地产
担保人、控股股东、
指 中国航空技术深圳有限公司
中航技深圳
实际控制人、中航国
指 中国航空技术国际控股有限公司
际
《公司章程》 指 《中航地产股份有限公司章程》
根据发行人于 2015 年 11 日 11 日作出的董事会决议，向合格投
本次债券 指
资者公开发行规模为 15 亿元公司债券
本次发行 指 本次债券的公开发行
中航地产股份有限公 中航地产股份有限公司 2016 年面向合格投资者公开发行公司
指
司 2016 年公司债 债券
发行人根据有关法律、法规为发行本次债券而制作的《中航地
募集说明书 指 产股份有限公司 2016 年公开发行公司债券募集说明书（面向合
格投资者）》
发行人根据有关法律、法规为发行本次债券而制作的《中航地
募集说明书摘要 指 产股份有限公司 2016 年公开发行公司债券募集说明书摘要（面
向合格投资者）》
中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会
证券登记机构、
指 中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司
中国证券登记公司
财政部 指 中华人民共和国财政部
国土资源部 指 中华人民共和国国土资源部
住房和城乡建设部、
指 中华人民共和国住房和城乡建设部
住建部
监察部 指 中华人民共和国监察部
深交所 指 深圳证券交易所
由主承销商为本次发行而组织的，由主承销商和分销商组成承
承销团 指
销机构的总称
发行人与债券受托管理人签署的《债券受托管理协议》及其变
债券受托管理协议 指
更和补充
就本次债券而言，通过认购、受让、接受赠与、继承等合法途
投资人、持有人 指
径取得并持有本次债券的主体
公司董事会、董事会 指 中航地产股份有限公司董事会
主承销商、簿记管理
指 中航证券有限公司
人、中航证券
债券受托管理人、华
指 华创证券有限责任公司
创证券
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
发行人律师 指 广东信达律师事务所
审计机构、
指 大华会计师事务所（特殊普通合伙）
大华会计师事务所
资信评级机构、
指 中诚信证券评估有限公司
评级机构、中诚信
《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》
《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》
《管理办法》 指 《公司债券发行与交易管理办法》
财政部于 2006 年 2 月 15 日颁布的《企业会计准则一基本准则》
新会计准则 指 和 38 项具体准则，其后颁布的企业会计准则应用指南，企业会
计准则解释及其他相关规定
报告期、最近三年及
指 2012 年度、2013 年度、2014 年度及 2015 年 1-9 月
一期
工作日 指 中华人民共和国商业银行的对公营业日（不包括法定节假日）
交易日 指 深圳证券交易所的营业日
中华人民共和国的法定及政府指定节假日或休息日（不包括香
法定节假日或休息日 指 港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区的法定节假日和/或
休息日）
元/万元/亿元 指 人民币元/万元/亿元
本募集说明书摘要中，部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上可能略有
差异，这些差异是由于四舍五入造成的。如无特别说明，本募集说明书中涉及控
股股东和实际控制人的财务数据均为合并口径。
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
第一节 发行概况
一、本次发行的基本情况
（一）发行人基本情况
注册名称： 中航地产股份有限公司
法定代表人： 肖临骏
注册资本： 人民币 666,961,416.00 元
设立日期： 1985 年 05 月 29 日
注册地址： 深圳市福田区振华路 163 号飞亚达大厦六楼
联系地址： 深圳市福田区振华路 163 号飞亚达大厦六楼
工商登记号： 440301103009475
组织机构代码证号： 19218124-7
联系电话： 0755-83244582、83244503
邮政编码： 518031
房地产开发、经营、从事各类投资、开办商场、宾馆
服务配套设施、国内商业物资供销业（不含专营、专
经营范围： 控、专买商品）；自有物业管理、经营、举办各种产
品展销、开展科技交流活动、举办科技学术交流会
议、劳务派遣
（二）核准情况及核准规模
2015 年 11 月 11 日，发行人第七届董事会第三十六次会议审议并通过了公
司发行公司债券的相关议案。
2015 年 11 月 30 日，发行人 2015 年度第五次临时股东大会审议并通过了公
司发行公司债券的相关议案。
前述议案具体内容详见发行人于 2015 年 11 月 12 日刊载在巨潮资讯网和《证
券时报》上的《第七届董事会第三十六次会议决议（通讯表决）公告》和《债券
发行预案公告》（公告编号：2015-65，2015-66）、于 2015 年 11 月 13 日刊载在
巨潮资讯网和《证券时报》上的《关于公司债券上市安排的公告》（公告编号：
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
2015-69）及于 2015 年 12 月 1 日刊载在巨潮资讯网和《证券时报》上的《2015
年第五次临时股东大会的决议公告》（公告编号：2015-72）。
本次计划发行总规模人民币 15 亿元、期限不超过 5 年（含 5 年）的公司债
券，有关事宜由董事会及（或）其授权人士根据市场情况确定。
经中国证监会于 2016 年 2 月 17 日印发的“中国证券监督管理委员会证监许
可【2016】277 号”文核准，公司获准向合格投资者公开发行面值总额 15 亿元
的公司债券。公司将综合市场等各方面情况确定债券的发行时间、发行规模及其
他具体发行条款。
（三）本次债券的主要条款
1、发行主体：中航地产股份有限公司。
2、债券名称：中航地产股份有限公司 2016 年面向合格投资者公开发行公司
债券。
3、债券简称：16 中航城。
4、债券期限：本次债券为 5 年期，附第 3 年末上调票面利率选择权和投资
者回售选择权。
5、发行规模：本次债券发行规模为 15 亿元。
6、债券利率及其确定方式：本次债券票面利率将由发行人和簿记管理人根
据网下利率询价结果在预设利率区间内协商确定，在债券存续期内前三年固定不
变，发行人有权决定在存续期限的第 3 年末上调本次债券后 2 年的票面利率，上
调幅度以公告为准。
7、发行人上调票面利率选择权：发行人有权决定是否在本次债券存续期的
第 3 年末上调本次债券后 2 年的票面利率，上调幅度以公告为准。发行人将于第
3 个付息日的前 30 个交易日，在深交所指定的信息披露媒体上发布关于是否上
调本次债券票面利率及上调幅度的公告。若发行人未行使上调票面利率选择权，
则本次债券在其存续期限后 2 年的票面利率仍维持原有票面利率不变。
8、投资者回售选择权：发行人发出关于是否上调本次债券票面利率及上调
幅度的公告后，投资者有权选择在第 3 个计息年度的付息日将其持有的全部或部
分债券按面值回售给发行人。投资者选择将持有的本次债券全部或部分回售给发
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
行人的，须于上调票面利率公告日起 5 个交易日内进行登记。第 3 个计息年度的
付息日即为回售支付日，若投资者未做登记，则视为继续持有本次债券并接受发
行人关于是否上调票面利率及上调幅度的决定。
9、债券票面金额：本次债券票面金额为 100 元。
10、发行价格：本次债券按面值平价发行。
11、债券形式：实名制记账式公司债券。投资者认购的本次债券在登记机构
开立的托管账户托管记载。本次债券发行结束后，债券认购人可按照有关主管机
构的规定进行债券的转让、质押等操作。
12、发行对象：本次债券面向符合《管理办法》规定且在中国证券登记结算
有限责任公司深圳分公司开立合格 A 股证券账户的合格投资者公开发行，不向
公司股东优先配售。
13、发行首日、网下认购起始日、起息日：本次债券的发行首日、网下认购
起始日、起息日为 2016 年 3 月 1 日。
14、付息债权登记日：本次债券的付息债权登记日将按照深交所和登记托管
机构的相关规定执行。在付息债权登记日当日收市后登记在册的本次债券持有人，
均有权就所持本次债券获得该付息债权登记日所在计息年度的利息。
15、付息日：本次债券的付息日为 2017 年至 2021 年每年的 3 月 1 日。如投
资者行使回售选择权，则其回售部分债券的付息日为 2017 年至 2019 年每年的 3
月 1 日。如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日，每次付息款
项不另计利息。
16、到期日：本次债券的到期日为 2021 年 3 月 1 日。如投资者行使回售选
择权，则其回售部分债券的到期日为 2019 年 3 月 1 日。
17、兑付债权登记日：本次债券的兑付债权登记日将按照深交所和登记托管
机构的相关规定执行。
18、兑付日：本次债券的兑付日为 2021 年 3 月 1 日。如投资者行使回售选
择权，则其回售部分债券的兑付日为 2019 年 3 月 1 日。如遇法定节假日或休息
日，则顺延至其后的第 1 个交易日；顺延期间兑付款项不另计利息。
19、计息期限：本次债券的计息期限为 2016 年 3 月 1 日至 2021 年 2 月 28
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
日。如投资者行使回售选择权，则其回售部分债券的计息期限为 2016 年 3 月 1
日至 2019 年 2 月 28 日。
20、还本付息方式及支付金额：本次债券采用单利按年计息，不计复利。每
年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。本次债券于
每年的付息日向投资者支付的利息金额为投资者截至付息债权登记日收市时所
持有的本次债券票面总额与对应的票面利率的乘积；于兑付日向投资者支付的本
息金额为投资者截至兑付债权登记日收市时所持有的本次债券最后一期利息及
所持有的债券票面总额的本金。
21、付息、兑付方式：本次债券本息支付将按照证券登记机构的有关规定统
计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照证券登记机构的相关规定
办理。
22、担保情况：中航技深圳为本次债券的还本付息提供全额无条件不可撤销
的连带责任保证担保。
23、信用级别及资信评级机构：经中诚信综合评定，本公司的主体信用等级
为 AA，本次债券的信用等级为 AAA。
24、主承销商、簿记管理人：本公司聘请中航证券作为本次债券的主承销商
和簿记管理人。
25、债券受托管理人：本公司聘请华创证券有限责任公司作为本次债券的债
券受托管理人。
26、发行方式：本次债券的发行方式为网下面向合格投资者公开发行。
27、配售规则：主承销商（簿记管理人）根据网下询价结果对所有有效申购
进行配售，机构投资者的获配金额不会超过其有效申购中相应的最大申购金额。
配售依照以下原则进行：按照投资者的申购利率从低到高进行簿记建档，按照申
购利率从低向高对申购金额进行累计，当累计金额超过或等于本次债券发行总额
时所对应的最高申购利率确认为发行利率，申购利率在最终发行利率以下（含发
行利率）的投资者按照价格优先的原则配售；申购利率相同且在该利率上的所有
申购不能获得足额配售的情况下，按照等比例原则进行配售，同时适当考虑长期
合作的投资者优先。主承销商（簿记管理人）有权决定本次债券的最终配售结果。
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
28、承销方式：本次债券由主承销商负责组建承销团，以承销团余额包销的
方式承销。本次债券发行最终认购不足 15 亿元部分全部由主承销商组织承销团
余额包销，各承销方应足额划付各自承担余额包销责任比例对应的募集款项。
29、拟上市交易场所：深圳证券交易所。
30、质押式回购：本公司主体信用等级为 AA，本次债券信用等级为 AAA，
本次债券符合进行质押式回购交易的基本条件，具体折算率等事宜将按证券登记
机构的相关规定执行。
31、募集资金用途：本次债券的募集资金扣除发行费用后拟用于偿还公司借
款及补充流动资金。
32、募集资金专项账户：本公司将根据《管理办法》、《债券受托管理协议》、
《公司债券受托管理人执业行为准则》等相关规定，指定专项账户，用于公司债
券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付。并在募集资金到账后一个月内与本
次债券的受托管理人以及存放募集资金的银行订立监管协议。
账户名称：【】
开户银行：【】
银行账号：【】
33、税务提示：根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投资本次债券
所应缴纳的税款由投资者承担。
（四）本次债券发行及上市安排
1、本次债券发行时间安排
发行公告刊登日期：2016 年 2 月 26 日。
发行首日：2016 年 3 月 1 日。
合格投资者认购日期：2016 年 3 月 1 日至 2016 年 3 月 3 日。
2、本次债券上市安排
本次发行结束后，本公司将尽快向深交所提出关于本次债券上市交易的申请，
具体上市时间将另行公告。
二、本次债券发行的有关机构
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
（一）发行人：中航地产股份有限公司
住所： 深圳市福田区振华路 163 号飞亚达大厦六楼
联系地址： 深圳市福田区振华路 163 号飞亚达大厦六楼
法定代表人： 肖临骏
联系人： 李维景
联系电话： 0755-83990168
传真： 0755-83688903
（二）主承销商、簿记管理人：中航证券有限公司
江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道 1619 号南昌国际金融大厦 A 栋
住所：
41 层
联系地址： 北京市朝阳区安立路 60 号润枫德尚苑 6 号楼三层
法定代表人： 王宜四
联系人： 朱叶观
联系电话： 186-1630-8275
传真： 010-6481-8553
（三）债券受托管理人：华创证券有限责任公司
住所： 贵州省贵阳市中华北路 216 号华创证券大厦
联系地址： 贵州省贵阳市中华北路 216 号华创证券大厦
法定代表人： 陶永泽
联系人： 任旷
联系电话： 0851-9608720
传真： 0851-6856537
（四）发行人律师：广东信达律师事务所
住所： 深圳市福田区益田路 6001 号太平金融大厦 12 楼
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
负责人： 张炯
经办律师： 麻云燕、饶春博
联系电话： 0755-88265288
传真： 0755-88265175
（五）会计师事务所：大华会计师事务所（特殊普通合伙）
住所： 北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 1101
负责人： 梁春
联系人： 薛祈明
联系电话： 0755-82900952
传真： 0755-82900952
（六）担保人：中国航空技术深圳有限公司
住所： 广东省深圳市福田区深南中路中航苑航都大厦 24 层
负责人： 由镭
联系人： 陈雷
联系电话： 0755-83663462
传真： 0755-83790549
（七）资信评级机构：中诚信证券评估有限公司
住所： 上海市青浦区新业路 599 号 1 幢 968 室
负责人： 关敬如
主要联系人： 王维
联系电话： 134-8250-7959
传真： 021-5101903
（八）募集资金专项账户开户银行：中国农业银行股份有限公司
深圳中心区支行
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
住所： 深圳市福田区福华一路 98-1
负责人： 徐黎
主要联系人： 施哲晨
联系电话： 186-7672-0097
传真： 0755-82877571
（九）申请上市的证券交易所：深圳证券交易所
住所： 深圳市福田区深南大道 2012 号
总经理： 宋丽萍
联系电话： 0755-88668888
传真： 0755-82083947
邮政编码： 518038
（十）公司债券登记机构：中国证券登记结算有限责任公司深圳
分公司
住所： 深圳市深南中路 1093 号中信大厦 18 楼
负责人： 戴文华
联系电话： 0755-25938000
传真： 0755-25988122
邮政编码： 518031
三、认购人承诺
购买本次债券的投资者（包括本次债券的初始购买人和二级市场的购买人，
及以其他方式合法取得本次债券的人，下同）被视为作出以下承诺：
（一） 接受本募集说明书对本次债券项下权利义务的所有规定并受其约
束；
（二） 本次债券的发行人依有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有
关主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受该等变
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
更；
（三）本次债券的担保人依有关法律、规定的规定发生合法变更，在经有关
主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，合格投资者同意并接受该等
变更；
（四）本次债券发行结束后，发行人将申请本次债券在深交所上市交易，并
由主承销商代为办理相关手续，投资者同意并接受这种安排。
四、发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系
截至本募集说明书签署日，本公司与本次发行主承销商中航证券同为中国航
空工业集团公司实际控制的下属企业，除上述内容外，本公司与本次发行有关的
其他中介机构及其法定代表人、高级管理人员及经办人员之间不存在直接或间接
的股权关系或其他重大利害关系。
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
第二节 发行人及本次债券的资信状况
一、本次债券的信用评级情况
经中诚信综合评定，本公司的主体信用等级为 AA，评级展望为稳定，本次
债券的信用等级为 AAA。中诚信出具了《中航地产股份有限公司 2016 年公开发
行公司债券信用评级报告》。
二、信用评级报告的主要事项
（一）信用评级结论及标识所代表的涵义
经中诚信综合评定，本公司主体信用等级为 AA，评级展望为稳定，本次债
券的信用等级为 AAA，该级别反映了本次债券的信用质量极高，信用风险极低。
（二）有无担保下的评级结论的差异
基于中航地产极强的股东背景，较为丰富的房地产项目运作经验，在物业管
理行业具备很强的市场影响力及认可度，中诚信认为中航地产偿还债务的能力很
强，受不利经济环境的影响很小，因此评定发行人主体信用等级为 AA。
同时，中诚信也关注到房地产景气度波动、公司土地储备规模较小等因素可
能对公司及本次债券信用状况造成的影响。但鉴于中航技深圳提供的全额无条件
不可撤销的连带责任保证担保对本次债券偿付所起的保障作用，及因其有力的担
保支持等正面因素对本次债券信用水平的支持作用，因此，中诚信评定本次债券
在有担保的情况下信用等级为 AAA。
（三）评级报告的主要内容
中诚信证评肯定了公司极强的股东背景，较为丰富的房地产项目运作经验，
在物业管理行业具备很强的市场影响力及认可度，以及有力的担保支持等正面因
素对公司及本次债券信用水平的支持作用。同时，中诚信证评也关注到房地产景
气度波动、公司土地储备规模较小等因素可能对公司及本次债券信用状况造成的
影响。
1、正面
（1）极强的股东背景。公司控股股东为中航技深圳，中国航空技术国际控
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
股有限公司为其实际控制方。中航地产作为中航国际重要的房地产运营平台，可
在业务发展及资本支持等方面获得股东、实际控制方较大支持。
（2）较为丰富的房地产项目运作经验。公司经过三十多年的发展，致力于
打造以“中航城”为核心品牌的城市综合体商业地产，包含购物中心、甲级写字
楼、星级酒店、精品公寓、高端住宅等多业态的综合开发经营模式，形成了一定
的品牌影响力。
（3）在物业管理行业具备很强的市场影响力及认可度。中航地产全资子公
司中航物业管理有限公司作为中国物业管理行业首批国家一级资质企业，在机构
类物业管理市场中处于领先地位，具有很强的品牌影响力和竞争优势，客户基础
深厚，且该业务收入已成为公司重要的收入补充。
（4）有力的担保支持。本次债券的担保方中航技深圳是大型综合业务企业，
旗下有电子高科技、高端消费、房地产开发运营等多板块业务，参、控股多家上
市公司，具有极强的规模优势和综合实力，可为本次债券本息偿付提供有力支
持。
2、关注
（1）房地产行业景气度波动。在宏观经济增速放缓、房地产市场结构性供
求矛盾凸显的背景下，近期房地产行业景气度仍呈现波动，行业竞争日益加剧，
行业环境的变化或将对公司经营战略的实施提出更高要求。
（2）公司土地储备规模较小。目前，公司待开发土地储备仅百余万平方米，
整体规模较小，对公司未来房地产业务的持续平稳发展造成一定影响。
（四）跟踪评级的有关安排
根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及中诚信评级制度相关规定，自
首次评级报告出具之日（以评级报告上注明日期为准）起，中诚信将在本次债券
信用级别有效期内或者本次债券存续期内，持续关注本次债券发行人外部经营环
境变化、经营或财务状况变化以及本次债券偿债保障情况等因素，以对本次债券
的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期和不定期跟踪评级。
在跟踪评级期限内，中诚信将于本次债券发行主体及担保主体年度报告公布
后两个月内完成该年度的定期跟踪评级，并发布定期跟踪评级结果及报告。此外，
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
自本次评级报告出具之日起，中诚信将密切关注与发行主体、担保主体以及本次
债券有关的信息，如发生可能影响本次债券信用级别的重大事件，发行主体应及
时通知中诚信并提供相关资料，中诚信将在认为必要时及时启动不定期跟踪评级，
就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。
中诚信的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将在中诚信网站
（www.ccxr.com.cn）和深交所网站予以公告，且深交所网站公告披露时间应早
于在其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间。
如发行主体、担保主体未能及时或拒绝提供相关信息，中诚信将根据有关情
况进行分析，据此确认或调整主体、债券信用级别或公告信用级别暂时失效。
三、发行人的资信情况
（一）发行人获得主要贷款银行的授信情况
发行人资信状况良好，与各大商业银行均建立了长期稳定的信贷业务关系，
具有较强的间接融资能力。截至 2015 年 9 月末，公司在多家银行和金融机构共
取得授信额度 138.29 亿元，尚未使用的额度为 18.87 亿元。公司主要合作银行包
括中国建设银行股份有限公司、中国银行股份有限公司、中国农业银行股份有限
公司、招商银行股份有限公司、交通银行股份有限公司等、中国民生银行股份有
限公司、中信银行股份有限公司、中国工商银行股份有限公司等。
（二）最近三年及一期与主要客户发生业务往来时，是否有严重
违约现象
最近三年及一期，本公司与主要客户发生业务往来时，未发生严重违约情形。
（三）本次发行后累计公司债券余额及其占发行人最近一期净资
产的比例
本次债券发行人足额发行 15 亿元公司债券后，发行人累计公司债券余额为
15 亿元，占发行人 2014 年 12 月 31 日经审计的合并财务报表净资产的比例为
36.10%，不超过公司最近一期经审计净资产的 40%，符合相关法规规定。
（四）发行人最近三年合并财务报表口径下的主要财务指标
项目 2015 年 9 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
流动比率（倍） 1.63 1.45 1.56 1.33
速动比率（倍） 0.36 0.34 0.46 0.45
资产负债率（合并口径） 82.12% 79.30% 76.79% 72.03%
每股净资产（元） 6.05 6.23 6.17 6.05
项目 2015 年 1-9 月 2014 年度 2013 年度 2012 年度
EBITDA（万元） 14,192.08 106,553.20 106,678.48 94,470.58
销售毛利率 22.60% 27.28% 30.17% 31.58%
销售净利率 -6.34% 7.70% 8.02% 10.41%
利息保障倍数（倍） 0.39 3.08 3.73 4.07
EBITDA 利息保障倍数（倍） 0.21 1.19 1.73 2.14
应收账款周转率（次） 9.69 15.29 14.99 12.32
存货周转率（次） 0.26 0.45 0.56 0.49
每股经营活动现金流量（元） -0.85 -4.01 -2.05 -1.09
每股净现金流量（元） 0.56 -0.76 -0.23 0.75
注：上述财务指标计算公式如下，其中 2015 年三季度数据未年化：
（1）流动比率＝流动资产／流动负债
（2）速动比率＝（流动资产－存货）／流动负债
（3）资产负债率＝总负债／总资产
（4）每股净资产 =期末净资产/期末流通股股数
（5）EBITDA=利润总额+财务费用中的利息支出+固定资产折旧+无形资产摊销+长期待
摊费用摊销
（6）销售毛利率=（营业总收入-营业成本）／营业总收入
（7）销售净利率=净利润／营业总收入
（8）利息保障倍数＝（利润总额+财务费用中的利息支出）/财务费用中的利息支出
（9）EBITDA 利息保障倍数=EBITDA／（财务费用中的利息支出+资本化利息支出）
（10）应收账款周转率＝营业总收入／应收账款平均余额
（11）存货周转率＝营业成本／存货平均余额
（12）每股经营活动产生的现金流量净额＝经营活动产生的现金流量净额/期末流通股
股数
（13）每股净现金流量＝货币资金净增加额／期末流通股股数
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
第三节 发行人基本情况
一、发行人概况
公司名称： 中航地产股份有限公司
法定代表人： 肖临骏
设立日期： 1985 年 5 月 29 日
注册资本： 人民币 666,961,416.00 元
实缴资本： 人民币 666,961,416.00 元
住所： 深圳市福田区振华路 163 号飞亚达大厦六楼
办公地址： 深圳市福田区振华路 163 号飞亚达大厦六楼
邮政编码： 518031
信息披露事务负责人： 杨祥
联系电话： 0755-83244582
传真： 0755-83688903
所属行业： 房地产业
房地产开发、经营、从事各类投资、开办商场、宾馆服务配套
设施、国内商业物资供销业（不含专营、专控、专买商品）；
经营范围：
自有物业管理、经营、举办各种产品展销、开展科技交流活动、
举办科技学术交流会议、劳务派遣
企业法人营业执照
440301103009475
注册号：
组织机构代码： 19218124-7
网址： http://www.carec.com.cn/
二、发行人历史沿革
（一）历史沿革
中航地产股份有限公司最早前身为“深圳航空大厦实业有限公司”。1985
年 4 月 13 日，深圳市人民政府批复同意由中航技公司深圳工贸中心联合国内 24
家企业共同出资设立深圳航空大厦实业有限公司。
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
1987 年 11 月 23 日，深圳市人民政府批复同意深圳航空大厦实业有限公司
更名为深圳南光联合发展公司。
1994 年 3 月，深圳市人民政府批复同意以深圳南光联合发展有限公司为核
心企业，联合深圳格兰云天大酒店、深圳南光物业管理公司、深圳南光旅游发展
公司等 15 家企业成立深圳南光（集团）股份有限公司。
1994 年 5 月 27 日，深圳市人民政府批复同意深圳南光（集团）股份有限公
司向社会公开发行人民币普通股股票 2,028 万股，其中向境内社会公众发行 1,670
万股，向公司内部职工发行 358 万股，每股面值人民币 1 元，发行价格为人民币
5.50 元/股，共计募集资金 11,154 万元。发行成功后，公司股本增至 9,100 万股。
经深交所批准，公司股票于 1994 年 9 月 28 日在深交所挂牌交易，股票简称为：
深南光 AA，股票代码为：0043（后升位为 000043）。
2007 年 11 月 23 日，公司原用名"深圳市南光（集团）股份有限公司"变更为
"深圳中航地产股份有限公司"。2007 年 11 月 30 日起，经深交所批准，公司证券
简称由“深南光 AA”变更为“中航地产”，证券代码仍为 000043。
2010 年 8 月 18 日，公司正式更名为“中航地产股份有限公司”。
（二）历次股本变动情况
1、1995 年 7 月，公司实施送股
根据 1995 年 4 月 28 日召开的 1994 年度公司股东大会的决议，并经深圳市
证券管理办公室深证办复【1995】27 号文批准，公司以 1994 年 12 月 31 日总股
本 9,100 万股为基数，向全体股东实施每 10 股送 3 股红股的利润分配方案，公
司总股本增至 11,830 万股。
2、1997 年 7 月，公司实施送股
根据 1997 年 5 月 15 日召开的 1996 年度公司股东大会的决议，并经深圳市
证券管理办公室深证办复【1997】81 号文批准，公司以 1996 年 12 月 31 日总股
本 11,830 万股为基数，向全体股东实施每 10 股送 1 股红股的利润分配方案，公
司总股本增至 13,013 万股。
3、1997 年 8 月，公司实施配股
1997 年 2 月 25 日，公司召开临时股东大会审议通过了《关于 1997 年增资配
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
股方案》。1997 年 5 月，经深圳市证券管理办公室深证办字【1997】27 号文《关
于深圳南光（集团）股份有限公司一九九七年度配股增资的请示》及中国证监会
证监上字【1997】64 号文《关于深圳南光（集团）股份有限公司申请配股的批
复》的批准，公司以截至 1996 年 12 月 31 日的总股本 11,830 万股为基数，向全
体股东实施每 10 股配 3 股的配股方案，配售价格为人民币 6.50 元/股。此次配股
于 1997 年 8 月完成，实际认配数量为 919.5472 万股，其中社会公众股 790.92
万股，法人股转配 128.6272 万股，共计募集资金 5,977.06 万元。配股完成后，
公司总股本增至 13,932.5472 万股。
4、1997 年底，公司股权转让
1997 年 11 月，公司控股股东中航技深圳与四川什邡汇恒企业集团公司签订
《股权转让协议》，受让四川什邡汇恒企业集团公司持有的深南光 A143 万股股
份；1997 年 12 月中航技深圳与深圳市富隆特实业有限公司签订《股权转让协议》，
受让深圳市富隆特实业有限公司持有的深南光 A110 万股股份，共计受让股份总
数为 253 万股，受让价格为人民币 3.4 元/股，此次受让后中航技深圳持有深南光
A 股份从 25.53%增至 25.66%。
5、2001 年 5 月，公司股权转让
2001 年 5 月，公司控股股东中航技深圳与深圳市国利泰投资有限公司签订
《股权转让协议》，受让深圳市国利泰投资有限公司持有的深南光 A 股份 1,001
万股，受让价格为人民币 3.00 元/股，此次受让后中航技深圳持有深南光 A 股份
增至 32.84%。
6、2005 年 1 月，公司股权转让
2005 年 1 月 20 日，中国航空技术国际控股股份有限公司分别与中国新时代
控股（集团）公司、黄石市协力经济合作公司、北京展览馆、新疆生产建设兵团
农业建设第十师等四家单位签订了《股权转让协议》，中国航空技术国际控股股
份有限公司合计受让 1,680.36 万股深南光 A 法人股，转让价格每股人民币 2.80
元，股份转让总价款为人民币 4,705.008 万元。
2006 年 4 月 4 日，上述股权转让事宜完成过户手续。通过本次股权转让，中
航技深圳直接、间接持有深南光 A 股份比例增加至 44.90%。
7、2006 年 4 月，公司完成股权分置改革
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
2006 年 3 月 10 日，公司相关股东会议审议通过股权分置改革方案。即流通
股股东每持有 10 股流通股股份获得非流通股股东支付的 3 股的对价安排。股权
分置改革方案实施后，所有股份均为流通股，公司总股本 13,932.5472 万股。其
中，有限售条件的流通股股份为 8,969.8659 万股，无限售条件的流通股股份为
4,962.6813 万股。
股权分置改革完成后，中航技深圳直接、间接持有深南光 A 股份为 39.82%。
8、2007 年，公司非公开发行
2007 年 8 月 30 日，公司向中航技深圳及其控制的关联企业以 7.52 元/股的价
格发行 5,600 万股；2007 年 9 月 10 日，公司以竞价方式向 6 名机构投资者以 24.00
元/股的价格发行 2,699.50 万股。本次公司非公开发行股份共计 8,299.5 万股。2007
年 11 月 16 日，公司 2007 年第二次临时股东大会同意公司注册资本由人民币
139,325,472 元增加到人民币 222,320,472 元，总股本为 222,320,472 股。
公司 2007 年非公开发行完成后，中航技深圳直接、间接持有公司股份由
39.82%增至 50.14%。
9、2011 年，公司实施转增股本
2011 年 4 月 21 日，公司 2010 年度股东大会审议通过了《公司 2010 年度利
润分配预案》，同意公司以总股本 222,320,472 股为基数，以资本公积向全体股东
每 10 股转增 5 股，合计转增股本 111,160,236 股。该次转增股本实施后公司的总
股本由原 222,320,472 股增至 333,480,708 股。
10、2012 年，公司实施转增股本
2012 年 3 月 30 日，公司 2011 年度股东大会审议通过了《公司 2011 年度利
润分配预案》，同意公司以总股本 333,480,708 股为基数，以资本公积向全体股东
每 10 股转增 10 股，合计转增股本 333,480,708 股。该次转增股本实施后公司的
总股本由 333,480,708 股增至 666,961,416 股。
（三）最近三年内的重大资产重组情况
无。
三、发行人股本总额及前十名股东持股情况
截至 2015 年 9 月 30 日，公司股本总额 666,961,416 股，公司前十名股东持
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
股情况如下：
股东名称 股东性质 持股比例 持股总数
中航国际控股股份有限公司 国有法人 22.35% 149,087,820
中国航空技术深圳有限公司 国有法人 20.62% 137,505,382
深圳中航城发展有限公司 国有法人 7.17% 47,827,858
浙江省建设投资集团有限公司 国有法人 1.14% 7,607,820
西安飞机工业(集团)有限责任公司 国有法人 1.14% 7,607,820
深圳市荣超投资发展有限公司 境内非国有法人 1.03% 6,889,959
五矿国际信托有限公司－五矿信托－【盛隆一号】
其他 0.69% 4,600,850
证券投资集合资金信托计划
高晖 境内自然人 0.67% 4,500,600
龙口聚源投资合伙企业（有限合伙） 境内非国有法人 0.60% 3,990,000
浙江省新时代科技实业发展公司 国有法人 0.57% 3,803,910
四、发行人的股权结构及权益投资情况
（一）发行人的股权架构
截至 2015 年 9 月 30 日，公司控股股东为中航技深圳，实际控制人为中国航
空技术国际控股有限公司。公司股权架构图如下：
（二）发行人的组织结构
截至 2015 年 9 月 30 日，公司的组织结构图如下：
28
中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
（三）发行人控股子公司的情况
1、控股子公司基本情况
截至 2015 年 9 月 30 日，发行人重要控股子公司的基本情况如下：
发行人重要控股子公司基本情况
子公司名称 业务性质 注册资本（元）
中航物业管理有限公司 物业管理 50,000,000
深圳市中航主题地产有限公司 房地产开发 15,000,000
深圳市新型自行车产业集聚基地投资开发有限公司 投资开发 30,000,000
深圳市中航城投资有限公司 房地产开发 150,000,000
深圳中航观澜地产发展有限公司 房地产开发 10,000,000
昆山市中航地产有限公司 房地产开发 220,000,000
江西中航地产有限责任公司 房地产开发 100,000,000
深圳市中航工业地产投资发展有限公司 房地产开发 200,000,000
江苏中航地产有限公司 房地产开发 185,950,000
惠东县康宏发展有限公司 房地产开发 2,040,816
岳阳建桥投资置业有限公司 房地产开发 146,667,000
赣州中航置业有限公司 房地产开发 240,000,000
九江中航城地产开发有限公司 房地产开发 304,440,000
深圳市中航九方资产管理有限公司 资产管理 30,000,000
29
中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
中航城置业（昆山）有限公司 房地产开发 260,000,000
深圳市观澜格兰云天大酒店投资有限公司 房地产开发 145,000,000
贵阳中航房地产开发有限公司 房地产开发 400,000,000
发行人重要控股子公司经审计的主要财务数据
单位：元
2014 年末
子公司名称
总资产 净资产 总负债 营业收入 营业利润 净利润
中航物业管理有限
710,860,446 144,243,749 566,616,697 1,614,931,833 61,746,190 48,839,067
公司
深圳市中航主题地
369,871,024 248,788,366 121,082,658 21,339,917 29,711,646 20,702,185
产有限公司
深圳市新型自行车
产业集聚基地投资 36,796,639 19,960,112 16,836,527 - -2,768,602 11,251,032
开发有限公司
深圳市中航城投资
6,396,664,718 997,302,112 5,399,362,606 1,071,829,780 81,367,784 54,646,263
有限公司
深圳中航观澜地产
300,440,278 138,886,428 161,553,850 12,938,273 -1,028,316 -1,466,668
发展有限公司
昆山市中航地产有
409,624,124 314,805,488 94,818,636 42,883,162 30,405,460 23,115,225
限公司
江西中航地产有限
317,830,688 142,459,442 175,371,246 47,376,267 20,805,361 16,391,746
责任公司
深圳市中航工业地
产投资发展有限公 1,752,681,460 242,076,430 1,510,605,030 257,391,739 42,530,930 37,070,802
司
江苏中航地产有限
378,340,651 248,718,611 129,622,040 18,643,728 -1,747,375 -2,192,099
公司
惠东县康宏发展有
952,828,844 417,161,464 535,667,380 315,963,047 -3,026,659 -7,941,825
限公司
岳阳建桥投资置业
900,328,609 388,803,580 511,525,029 66,375,323 4,618,167 6,603,372
有限公司
赣州中航置业有限
999,365,803 485,974,244 513,391,559 576,393,711 104,519,308 77,060,299
公司
九江中航城地产开
2,509,625,873 440,418,517 2,069,207,356 298,450,787 31,695,460 14,799,958
发有限公司
深圳市中航九方资
30,732,390 29,740,225 992,165 15,402,559 6,589,516 6,238,617
产管理有限公司
中航城置业（昆山）
1,616,223,520 390,514,053 1,225,709,467 1,038,802,483 192,442,462 148,927,778
有限公司
深圳市观澜格兰云
天大酒店投资有限 485,987,539 101,799,724 384,187,815 20,406,400 -23,819,191 -25,031,279
公司
贵阳中航房地产开
1,936,111,356 362,258,555 1,573,852,801 - -29,560,533 -29,560,533
发有限公司
重要子公司主要财务数据增减变动情况及原因：
30
中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
1、中航物业管理有限公司主要从事物业管理、房地产租赁、维修等业务，
本期实现营业收入 161,493 万元，归属母公司净利润 4,878 万元，较上年同期的
3,771 万元，增幅达 29%，主要系本期项目新增、延伸服务增加。
2、深圳市中航主题地产有限公司主要从事房地产开发经营业务，本期实现
营业收入 2,134 万元，归属母公司净利润 2,070 万元，较上年同期的-1,563 万元，
增幅达 232%，主要系本期财务费用支出有所减少及投资性房地产评估增值所致。
3、深圳市新型自行车产业集聚基地投资开发有限公司主要从事自行车集聚
地的投资开发、经营管理等，本期未有营业收入，归属母公司净利润 1,125 万元，
较上年同期的-454 万元，增幅达 348%，主要系本期公司取得补偿金 1,402 万所
致。
4、深圳市中航城投资有限公司主要从事房地产开发经营业务，本期实现营
业收入 107,183 万元，归属母公司净利润 6,149 万元，较上年同期的 23,299 万元，
降幅达 74%，主要系本期其下属子公司成都中航地产公司持有的开发项目结转收
入较上年同期减少，导致利润也减少。
5、深圳中航观澜地产发展有限公司主要从事房地产开发业务，本期实现营
业收入 1,294 万元，归属母公司净利润-147 万元，较上年同期的-275 万元，增幅
达 47%，主要系本期成本支出有所减少所致。
6、昆山市中航地产有限公司主要从事房地产开发经营业务，本期实现营业
收入 4,288 万元，归属母公司净利润 2,312 万元，较上年同期的 117 万元，增幅
达 1,868%，主要系本期昆山中航城项目租赁收入及公允价值变动损益较上年同
期有所增加所致。
7、江西中航地产有限责任公司主要从事房地产开发经营业务，本期实现营
业收入 4,738 万元，归属母公司净利润 1,639 万元，较上年同期的 7,326 万元，
降幅达 78%，主要系上期该公司处理下属两家企业江西佳利商城新天地广场有限
公司及江西佳利商城住宅开发有限公司相关事项前，江西佳利住宅项目有部分结
转收入计入上期的利润表中，而本期无此类结转收入事项，导致利润有所降低。
8、深圳市中航工业地产投资发展有限公司主要从事房地产开发经营业务，
本期实现营业收入 25,739 万元，归属母公司净利润 3,911 万元，较上年同期的
31
中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
-2,733 万元，增幅达 243%，主要系本期因转让深圳瑞远公司股权取得投资收益
从而导致利润上升。
9、江苏中航地产有限公司主要从事房地产开发经营业务，本期实现营业收
入 1,864 万元，归属母公司净利润-219 万元，较上年同期的 5,023 万元，降幅达
104%，主要系本期江苏中航项目实现结转房地产销售收入较上年同期有所减少
所致。
10、岳阳建桥投资置业有限公司主要从事房地产开发经营业务，本期实现营
业收入 6,638 万元，归属母公司净利润 660 万元，较上年同期的-883 万元，增幅
达 175%，主要系本期岳阳翡翠湾项目开始结转收入所致。
11、赣州中航置业有限公司主要从事房地产开发经营业务，本期实现营业收
入 57,639 万元，归属母公司净利润 7,706 万元，较上年同期的 12,570 万元，降
幅达 39%，主要系本期赣州中航公元项目结转的收入较上年同期有所减少所致。
12、九江中航城地产开发有限公司主要从事房地产开发经营业务，本期实现
营业收入 29,845 万元，归属母公司净利润 1,480 万元，较上年同期的-1,903 万元，
增幅达 178%，主要系本期九江中航城项目开始结转收入所致。
13、深圳市中航九方资产管理有限公司主要从事资产管理、企业管理咨询、
投资咨询等业务，本期实现营业收入 1,540 万元，归属母公司净利润 624 万元，
较上年同期的 99 万元，增幅达 532%，主要系本期服务增加、收入增加所致。
14、中航城置业（昆山）有限公司主要从事房地产开发经营业务，本期实现
营业收入 103,880 万元，归属母公司净利润 14,893 万元，较上年同期的-1,841 万
元，增幅达 909%，主要系本期昆山九方城 A6 地块开始结转收入所致。
15、贵阳中航房地产开发有限公司主要从事房地产开发经营业务，本期未有
营业收入，归属母公司净利润-2,956 万元，较上年同期的-818 万元，降幅达 261%，
主要系本期的费用支出较上年同期有所增加所致。
（四）发行人参股公司情况
截至 2015 年 9 月 30 日，公司共拥有 2 家重要的参股公司，基本情况如下：
发行人重要的参股公司基本情况
32
中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
参股公司名称 业务性质 注册资本（元）
深圳市深越联合投资有限公司 投资开发 100,000,000
厦门紫金中航置业有限公司 房地产 250,000,000
发行人重要参股公司经审计财务数据
单位：元
2014 年末
参股公司名称
总资产 净资产 总负债 营业收入 营业利润 净利润
深圳市深越联合投
379,379,602 75,843,291 303,536,311 - -4,915,045 -47,255
资有限公司
厦门紫金中航置业
1,495,728,157 207,942,394 1,287,785,763 11,850,000 -21,249,033 -23,593,882
有限公司
五、发行人控股股东和实际控制人
（一）发行人控股股东基本情况
截至本募集说明书签署日，发行人控股股东为中国航空技术深圳有限公司。
1、中国航空技术深圳有限公司概况
公司名称： 中国航空技术深圳有限公司
法定代表人： 由镭
成立时间： 1982 年 12 月 1 日
注册资本： 人民币 100,000.00 万元
住所： 深圳市福田区深南中路中航苑航都大厦 24 层
经营或代理除国家统一联合经营的出口商品和国家实行核
定公司经营的进口商品以外的其它商品及技术的进出口业
务，补偿贸易；投资兴办实业（具体项目另行申报）；国内
商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；国产汽
经营范围：
车（不含小轿车）的销售；房地产开发（开发福田区宗地号
为 B210-0016 地块）；润滑油、燃料油、化工产品及化工材
料（不含危险化学品）的进出口和内销业务。增加：焦炭的
购销（不含专营、专控、专卖商品）
2、主要财务状况
截至 2014 年 12 月 31 日，中航技深圳经审计总资产为 1,243.56 亿元，所有
者权益为 331.74 亿元；2014 年公司实现营业总收入 784.59 亿元，净利润 33.75
33
中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
亿元，经营活动净现金流 8.94 亿元。截至 2015 年 9 月末，中航技深圳未经审计
总资产为 1,308.22 亿元，所有者权益为 366.31 亿元；2015 年前三季度公司实现
营业总收入 445.42 亿元，净利润 2.49 亿元，经营活动净现金流-14.39 亿元。
截至本募集说明书签署日，发行人控股股东为中国航空技术深圳有限公司，
其所持发行人股权不存在质押或争议。
（二）发行人实际控制人基本情况
截至本募集说明书签署日，发行人实际控制人为中国航空技术国际控股有限
公司。
1、中国航空技术国际控股有限公司概况
公司名称： 中国航空技术国际控股有限公司
法定代表人： 吴光权
成立时间： 1983 年 4 月 12 日
注册资本： 人民币 957,864.17 万元
住所： 北京市朝阳区北辰东路 18 号
对外派遣实施境外工程所需的劳务人员；甲苯、丙酮、
甲基乙基酮、哌啶、乙醚、高锰酸钾、三氯甲烷、硫酸、
盐酸、醋酸酐、易燃液体、易燃固体、自然和遇湿易燃
物品、氧化剂和有机过氧化物、有毒品、腐蚀品的销售
（有效期至 2015 年 08 月 16 日）；进出口业务；仓储；
工业、酒店、物业、房地产业的投资与管理；新能源设
经营范围
备地开发、销售维修；展览；与上述业务有关的技术转
让、技术服务；与主营业务有关的展览、国内贸易和技
术咨询、技术服务；物业管理；投资酒店业、餐饮业；
保险兼业代理（代理险种及有效期以代理许可证为准）。
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内
容开展经营活动。）
2、主要财务状况
截至 2014 年 12 月 31 日，中航国际经审计总资产为 2,432.94 亿元，所有者
权益为 505.77 亿元；2014 年公司实现营业总收入 1,501.31 亿元，净利润 41.12
亿元，经营活动净现金流-38.46 亿元。截至 2015 年 9 月末，中航国际未经审计
总资产为 2697.68 亿元，所有者权益为 540.84 亿元；2015 年前三季度公司实现
营业总收入 901.55 亿元，净利润 21.79 亿元，经营活动净现金流-45.01 亿元。
34
中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
截至本募集说明书签署日，发行人实际控制人为中国航空技术国际控股有限
公司，其所持发行人股权不存在质押或争议。
（三）发行人的独立性
公司与控股股东深圳中航之间实行了业务、人员、资产、机构、财务“五分
开”，公司具有独立完整的业务及自主经营能力。深圳中航行为规范，没有超越
股东大会直接或间接干预公司的决策和依法开展的生产经营活动，公司的各项重
大经营决策均由股东大会和董事会严格按照有关决策程序作出。
1、公司高、中级管理人员均不在股东单位兼职，均在本公司领薪；股东单
位的所有高、中级管理人员也不在本公司经营班子兼职及领薪。
2、公司有独立办公机构，不存在与股东单位合署办公的情况。也不存在股
东单位干预股东大会、董事会和公司经营班子做出的人事任免及各项决议等情况。
3、公司设立了独立的财务部门，建立了独立的会计核算体系和财务管理制
度，设立了独立的银行账户，独立依法纳税。公司在财务方面，能独立做出策，
不存在股东干预公司资金使用的情况。
4、公司拥有独立的生产系统、辅助生产系统和配套设施，拥有独立的工业
产权、商标等无形资产，拥有独立的采购和销售系统。
5、公司拥有独立的生产经营场所，能独立依法对经营管理事务做出决策，
不存在股东与公司“捆绑”经营的情况。
六、发行人治理结构
公司按照《公司法》、《证券法》、《深圳证券交易所上市公司规范运作指引》
等法律法规的要求，建立了规范的公司治理结构和议事规则，制定了符合公司发
展的各项规则和制度，明确决策、执行、监督等方面的职责权限，形成了科学有
效的职责分工和制衡机制。股东大会、董事会、监事会分别按其职责行使决策权、
执行权和监督权。
（一）股东大会
股东大会由公司全体股东组成。股东大会是公司的最高权力机构，依法行使
下列职权：
35
中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
1、决定公司经营方针和投资计划；
2、选举和更换董事、非由职工代表担任的监事，决定有关董事、监事的报
酬事项；
3、审议批准董事会的报告；
4、审议批准监事会报告；
5、审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；
6、审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
7、对公司增加或者减少注册资本作出决议；
8、对公司发行、回购、赎回股票、债券及其他有价证券作出决议；
9、对公司合并、分立、变更公司形式、解散和清算等事项作出决议；
10、修改本章程；
11、对公司聘用、解聘会计师事务所作出决议；
12、审议批准变更募集资金用途事项；
13、对公司在一年内购买、出售、处置重大资产或者担保金额超过公司资产
总额百分之三十的事项作出决议；
14、审议公司及控股子公司的对外担保总额超过最近一期经审计净资产 50%
以后提供的任何担保；
15、审议公司为资产负债率超过 70%的担保对象提供的担保；
16、审议单笔担保额超过公司最近一期经审计净资产 10%的担保；
17、审议对公司股东、实际控制人及其关联方提供的担保；
18、审议批准公司股权激励计划；
19、审议法律、法规和本章程规定应当由股东大会决定的其他事项。
（二）董事会
公司设董事会。董事会是公司的经营决策和业务执行机构，对股东大会负责。
董事会由九名董事组成，设董事长一名。董事会由股东代表董事、独立董事组成；
其中由股东代表担任的董事六名，独立董事三名。
36
中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
董事会行使下列职权：
1、负责召集股东大会，并向股东大会报告工作；
2、执行股东大会的决议；
3、决定公司的经营计划和投资方案；
4、制订公司的年度财务预算方案、决算方案；
5、制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
6、制订公司增加或者减少注册资本、发行债券或其他证券及上市方案；
7、拟订公司重大收购、回购本公司股票、变更公司形式或者合并、分立和
解散方案；
8、在股东大会授权范围内，决定公司对外投资、收购出售（含处置）资产、
资产抵押、对外担保事项、委托理财、关联交易等事项；
9、决定公司内部管理机构的设置；
10、聘任或者解聘公司总经理、董事会秘书；根据总经理的提名，聘任或者
解聘公司副总经理、总会计师等高级管理人员，并决定其报酬事项和奖惩事项；
11、聘请公司顾问；
12、制订公司的基本管理制度；
13、制订公司章程的修改方案；
14、管理公司信息披露事项；
15、向股东大会提请聘请或更换为公司审计的会计师事务所；
16、听取公司总经理的工作汇报并检查总经理的工作；
17、法律、法规或公司章程规定，以及股东大会授予的其他职权。
（三）监事会
公司设监事会。监事会由五名监事组成，股东代表担任的监事三人，职工代
表担任的监事二人。设监事会主席一名。监事会向股东大会负责并报告工作。
监事会行使下列职权：
1、对公司定期报告进行审核并提出书面审核意见；
37
中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
2、检查公司财务；
3、对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行
政法规、公司章程或者股东大会决议的董事、高级管理人员提出罢免的建议；
4、当董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求董事、高级管理
人员予以纠正；
5、提议召开临时股东大会会议，在董事会不履行公司法规定的召集和主持
股东大会会议职责时召集和主持股东大会会议；
6、向股东大会会议提出提案；
7、依照《公司法》第一百五十二条的规定，对董事、高级管理人员提起诉
讼；
8、公司章程规定的其他职权。
（四）管理层
管理层根据董事会的授权，负责组织实施股东大会、董事会决议事项，主持
企业日常经营管理工作。
公司设总经理一名，由董事会聘任或解聘，并对其负责。行使下列职权：
1、主持公司的生产经营管理工作，并向董事会报告工作；
2、组织实施董事会决议、公司年度计划和投资方案；
3、拟订公司内部管理机构设置方案；
4、拟订公司的基本管理制度；
5、制订公司的具体规章；
6、提请董事会聘任或者解聘公司副总经理、总会计师等高级管理人员；
7、聘任或者解聘应由董事会聘任或者解聘以外的管理人员；
8、决定公司职工的工资、福利、奖惩和公司职工的聘用和解聘；
9、提出聘用专业顾问人选，报董事会批准；
10、签发日常行政、业务等文件；
11、提议召开董事会临时会议；
38
中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
12、公司章程、董事会或董事长授予的其他职权。
七、现任董事、监事和髙级管理人员的基本情况
截至本募集说明书签署日，发行人现任董事、监事、高级管理人员的基本情
况如下：
公司董事、监事及高级管理人员基本情况
姓名 职务 性别 任期起始日期
肖临骏 董事长 男 2013/5/15
汪名川 董事 男 2009/5/20
刘爱义 董事 男 2015/7/28
石正林 董事，总经理 男 2009/2/18
钟思均 董事 男 2015/7/28
欧阳昊 董事，常务副总经理 男 2013/5/15
王建新 独立董事 男 2010/9/17
武建设 独立董事 男 2010/9/17
郭明忠 独立董事 男 2013/5/15
仇慎谦 监事会主席 男 2013/5/15
盛帆 监事 男 2007/6/30
曹振 监事 女 2014/8/15
邹民 职工监事 男 2010/6/25
苏星 职工监事 男 2011/6/9
张国超 副总经理 男 2009/4/8
刘文波 副总经理 男 2015/12/9
徐维东 副总经理 男 2015/12/9
杨祥 董事会秘书 男 2004/5/11
张秀成 财务负责人 男 2014/10/17
截至本募集说明书签署日，发行人现任董事、监事、高级管理人员在其他单
位任职情况如下：
39
中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
任职人员姓名 其他单位名称 在其他单位担任的职务
飞亚达（集团）股份有限公司 董事
汪名川 天马微电子股份有限公司 董事
天虹商场股份有限公司 董事
天马微电子股份有限公司 董事
刘爱义
飞亚达（集团）股份有限公司 董事
石正林 中国物业管理行业协会 副会长
天马微电子股份有限公司 董事
飞亚达（集团）股份有限公司 董事
钟思均 天虹商场股份有限公司 董事
深南电路股份有限公司 董事
深圳中航资源有限公司 董事
信永中和会计师事务所 合伙人
王建新 重庆市涪陵榨菜集团股份有限公司 独立董事
深圳汇顶科技股份有限公司 独立董事
北京市竞天公诚（深圳）律师事务所 合伙人律师
武建设
深圳仲裁委员会 仲裁员
广东君言律师事务所 合伙人
深圳市维业装饰集团股份有限公司 独立董事
郭明忠
深圳仲裁委员会 仲裁员
中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会 调解专家、仲裁员
天虹商场股份有限公司 监事会主席
仇慎谦 中国人民政治协商会议广东省深圳市第
委员
五届委员会
盛帆 天马微电子股份有限公司 监事
曹振 飞亚达股份有限公司 董事
（二）现任董事、监事、髙级管理人员简历
截至本募集说明书签署日，公司现任董事、监事、高级管理人员的简历如下：
1、董事简历
（1）肖临骏，男，1966 年 4 月出生，高级工程师，同济大学管理工程硕士，
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
中欧国际工商学院 EMBA。现任中航地产股份有限公司董事长、中国航空技术
国际控股有限公司副总经理。曾任深圳中航地产公司副总经理、总经理，中航地
产股份有限公司董事、副总经理兼深圳中航地产发展有限公司总经理。
（2）汪名川，男，1966 年 12 月出生，高级会计师，同济大学管理工程硕
士，中欧国际工商学院 EMBA。现任中航地产股份有限公司董事、中国航空技
术国际控股有限公司副总会计师、中国航空技术深圳有限公司总会计师、飞亚达
（集团）股份有限公司董事、天马微电子股份有限公司董事、天虹商场股份有限
公司董事。曾任成都发动机公司财务处财务主管，深圳深蓉工程塑料公司财务部
经理，深圳中航商贸公司综合管理部经理、财务总监，中国航空技术深圳有限公
司财务审计部经理、财务部副经理、经理、副总会计师。
（3）刘爱义，男，1972 年 2 月出生，高级政工师，北京大学中文系汉语言
学专业大学本科，在职北京大学政府管理学院公共管理硕士（MPA）。现任中国
航空技术国际控股有限公司人力资源部部长、天马微电子股份有限公司董事、飞
亚达（集团）股份有限公司董事。曾任中国航空工业第一集团公司人力资源部高
级业务经理、人力资源部领导干部处处长，中国航空工业集团公司人力资源部高
管人才处处长。
（4）石正林，男，1968 年 8 月出生，一级高级经济师，硕士研究生，长江
商学院 EMBA。现任中航地产股份有限公司董事、总经理、党委书记、中国物
业管理行业协会副会长。曾任中航物业管理有限公司总经理，中航地产股份有限
公司副总经理、常务副总经理。
（5）钟思均，男，1976 年 12 月出生，高级经济师，西北工业大学管理硕
士。现任中航国际控股股份有限公司董事会联席秘书、经营管理部经理，天马微
电子股份有限公司董事、飞亚达（集团）股份有限公司董事、天虹商场股份有限
公司董事、深南电路股份有限公司董事、深圳中航资源有限公司董事。曾任中航
国际控股股份有限公司经营管理部副经理，深圳中航酒店管理有限公司董事会秘
书、上海天马微电子有限公司董事会秘书等职务。
（6）欧阳昊，男，1968 年 3 月出生，高级工程师，大学本科，中欧国际工
商学院 EMBA。现任中航地产股份有限公司董事、常务副总经理。曾任深圳中
航物业(总)公司策划部、市场部、广场项目部经理，深圳中航地产公司副总经理，
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
深圳中航城发展有限公司常务副总经理、总经理。
（7）王建新，男，1970 年 6 月出生，大学本科，中国注册会计师。现任中
航地产股份有限公司独立董事、信永中和会计师事务所合伙人、重庆市涪陵榨菜
集团股份有限公司独立董事、深圳汇顶科技股份有限公司独立董事。曾任北京立
信会计师事务所合伙人、平安证券有限责任公司业务总监等。
（8）武建设，男，1965 年 1 月出生，研究生学历，执业律师。现任中航地
产股份有限公司独立董事、北京市竞天公诚（深圳）律师事务所合伙人律师、深
圳仲裁委员会仲裁员。曾任广东华商律师事务所合伙人律师、瑞银华宝证券公司
经理等。
（9）郭明忠，男，1962 年 6 月出生，研究生学历，执业律师。现任中航地
产股份有限公司独立董事、深圳市维业装饰集团股份有限公司独立董事、广东君
言律师事务所合伙人、深圳仲裁委员会仲裁员、中国国际经济贸易仲裁委员会华
南分会调解专家、仲裁员。曾任西南政法大学法律系讲师，深圳市福田区人民法
院审判员、经济审判庭庭长、副院长。
2、监事简历
（1）仇慎谦，男，1958 年 12 月出生，研究员高级工程师，东南大学自动
控制学、同济大学工业管理工程专业本科毕业。现任中航地产股份有限公司监事
会主席、中国航空技术深圳有限公司副总经理、天虹商场股份有限公司监事会主
席、中国人民政治协商会议广东省深圳市第五届委员会委员。曾任深圳市南光物
业管理有限公司总经理助理、总经理，深圳市南光（集团）股份有限公司总经理
助理、总经理，中航地产股份有限公司董事、总经理、董事长。
（2）盛帆，男，1957 年 7 月出生，会计师，同济大学 MBA。现任中航地
产股份有限公司监事、中航国际控股股份有限公司审计监察部副经理、天马微电
子股份有限公司监事。曾任中国航空技术深圳有限公司财务部高级主管。
（3）曹振，女，1971 年 10 月出生，硕士研究生，中欧国际工商学院 EMBA。
现任中航地产股份有限公司监事、飞亚达股份有限公司董事，中国航空技术深圳
有限公司监事，中国航空技术国际控股有限公司企业文化部经理。曾任中国航空
技术深圳有限公司总经理助理、行政管理部经理、深圳中航内刊总编。
（4）邹民，男，1964 年 7 月出生，助理经济师，大专学历。现任本公司监
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
事、中航物业管理有限公司副总经理、工会主席。曾任中航物业管理有限公司经
营合同室主任、管理处主任、团支部书记、消防治安部经理、财务部经理、金融
中心事业部经理、总经理助理、党委副书记。
（5）苏星，男，1960 年 8 月出生，高级工程师，本科学历。现任本公司监
事、总经理助理。曾任深圳格兰云天大酒店、北京格兰云天大酒店行政管理部经
理、总经理助理、副总经理，南光物业管理公司总经理助理、中航物业管理有限
公司副总经理。
3、非董事高级管理人员简历
（1）张国超，男，1974 年 12 月出生，硕士研究生，中欧国际工商学院 EMBA。
现任中航地产股份有限公司副总经理、党委副书记。曾任中国航空技术深圳有限
公司经理部副经理、行政管理部副经理、人力资源部副经理、人力资源部经理。
（2）刘文波，男，1975 年 3 月出生，硕士研究生。现任中航地产股份有限
公司副总经理。曾任中航物业管理有限公司会计、财务部经理、副总会计师兼广
州分公司总经理、总会计师、副总经理、总经理。
（3）徐维东，男，1979 年 11 月出生，硕士研究生。现任中航地产股份有
限公司副总经理。曾任中国航空工业集团公司第 304 研究所综合管理部主管、部
长助理、副部长兼技改办副主任、中国航空技术国际控股有限公司地产投资事业
部高级业务经理、综合处处长。
（4）杨祥，男，1964 年 10 月出生，硕士研究生。现任中航地产股份有限
公司董事会秘书、总经理助理，曾任安徽省高级人民法院助理审判员、审判员、
副处长、中航地产股份有限公司经理部经理。
（5）张秀成，男，1965 年 11 月出生，大学本科，现任中航地产股份有限
公司财务负责人兼财务管理部总监。曾任中航沈飞金属结构工程公司财务部经理，
中航地产股份有限公司财务部副经理、经理、副总会计师、总经理助理。
（三）公司董事/监事高级管理人员的任职资格
公司董事、监事和高级管理人员符合法律规定的任职资格，不存在不得担任
公司董事、监事和高级管理人员的法定情形，并按照《公司章程》规定的任免程
序和内部人事聘用制度聘任；公司董事、监事和高级管理人员已经了解公司规范
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
运作有关的法律法规，知悉作为公司董事、监事和高级管理人员的法定义务和责
任，具备管理公司的能力。
（四）公司董事、监事和高级管理人员持有发行人股权情况
截至 2015 年 9 月 30 日，公司董事、总经理石正林先生累计持有公司股份
11.00 万股，合计 108.79 万元；董事、常务副总经理欧阳昊先生累计持有公司股
份 6.00 万股，合计 55.20 万元；副总经理张国超先生累计持有公司股份 3.00 万
股，合计 27.40 万元；监事苏星先生通过其配偶邹良娟女士账户累计持有公司股
份 1.01 万股，合计 10.09 万元；董事会秘书杨祥先生累计持有公司股份 1.10 万
股，合计 10.78 万元；财务负责人张秀成先生累计持有公司股份 1.00 万股，合计
10.00 万元。
八、发行人违法违规及受处罚情况
报告期内，发行人不存在因违反相关法律法规而受到有关部门重大行政处罚
的情形。
九、发行人关联方资金占用、非经营性往来占款或资金拆借的情
况
报告期内，发行人不存在关联方资金占用、非经营性往来占款或资金拆借的
情况。
本次债券存续期内，发行人承诺将不会发生新增非经营性往来占款或资金拆
借事项。
十、发行人主要业务情况
发行人主营业务包括房地产业务、建筑业务、物业管理和服务业，其中房地
产业务以商业地产为主。报告期内，为了更好地专注于房地产开发业务，公司组
织开展了清理处置低效无效资产工作，对建筑业务等非核心业务进行了剥离。
（一）房地产行业情况
1、房地产行业概述
房地产行业在我国国民经济发展中一直起重要作用。自 1998 年进一步深化
城镇住房制度改革以来，我国的房地产业得到了快速发展。
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
在我国房地产行业近二十年的发展历程中，宏观经济的波动与相关政策的调
整使得房价呈现出博弈状态。自 2002 年来，全国房地产开发投资完成额从
7,736.42 亿元提高到 2014 年的 95,035.61 亿元，累计达到 52.20 万亿元，年均增
长 23.25%；2015 年 1-6 月，全国房地产开发投资完成额为 43,955 亿元，同比增
长 4.6%。2014 年，全国商品房销售面积和销售额分别为 120,649 万平方米和
76,292 亿元。2015 年一季度全国商品房销售面积与销售额分别为 18,254 万平方
米和 12,023 亿元。近两年，随着房地产市场短期供大于求，导致库存量连续攀
升。截至 2014 年末，全国商品房待售面积 6.22 亿平方米，较 2013 年末增加 1.29
亿平方米。其中，住宅待售面积 4.07 亿平方米，较 2013 年末增加 0.83 亿平方米。
2015 年 3 月商品房待售面积 6.50 亿平方米，同比增加 24.6%，增幅在连续 3 个
月下滑后首次扩大，待售面积创历史新高。去库存已成为广大二三线房地产企业
面临的首要问题。
我国房地产业波浪式的发展，对推动国民经济的快速发展、改善居民居住条
件、加快城市化建设，都发挥了重要作用。首先，房地产业已成为国民经济的支
柱产业之一，在整个国民经济体系中处于先导性、基础性的地位。其次，部分城
市房价上涨过快、住房供求结构性失衡、住房保障制度相对滞后、中等偏下收入
家庭住房困难等问题也日益凸显。
从长远来看，城镇化仍将是房地产行业发展的重要动力，城市基础设施及城
市功能的完善必然会促进二三线城市房地产建设的发展，各地基础配套设施的日
臻完善，将有利于改善居住环境，促进房地产市场的持续健康发展。
近十年来，作为房地产重要组成部分的商业地产成为许多以住宅开发为主的
房地产企业试图转型的的领域，商业地产比例提升成为这些企业发展的重要战略
发展方向。在中国经济结构转型、城市化进程推进、居民可支配收入持续增长、
消费结构优化升级及宏观调控政策的多重效应下，商业地产投资价值愈发明显。
2、房地产行业近年的主要政策法规
2010 年，为了抑制房价过快上涨，国务院先后出台了“新国十条”，“新
国八条”、“新国五条”等多项调控政策，房地产市场继 2008 年后再次进入调
整阶段，全国商品房销售增速下滑；2012 年，在中央继续保持从紧政策的同时，
地方政府开始积极出台各种政策鼓励合理自住需求，随着市场逐步消化前期调控
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
政策的影响，前期积压的置业需求开始逐步释放，商品房销售自 2012 年 3 月开
始逐步回升，2013 年房地产市场延续了 2012 年下半年的上升势头，全年商品房
销售面积和销售金额均创出新高。
2014 年 9 月 30 日，中国人民银行发布《中国人民银行中国银行业监督管理
委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》；2015 年 2 月，国务院出台《关
于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见》（一号文件），对农民工享
受城镇保障性住房的具体办法进行探讨； 2015 年 3 月 30 日，中国人民银行、
住建部与银监会联合下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，对拥有一
套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低
于 40%；同日，财政部下发《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税
政策的通知》，购买 2 年以上普通住房销售免征营业税。与此同时，中国人民银
行多次宣布降准，以缓解银行可贷资金不足问题，促进上述政策实际落地。
新一届政府施政后明确提出新城镇化理论即发展集约化和生态化模式，增强
多元城镇功能，建构合理的城镇体系，最终实现城乡一体化发展。2014 年 3 月，
国务院印发《国家新型城镇化规划（2014-2020）》规划，提出至 2020 年常住任
某城镇化率达到 60%左右，户籍人口城镇化率达到 45%左右。
3、房地产行业的现状和前景
2012 年以来，国家对房地产行业的调控政策体现了“严控和发展并举”、有
的放矢的目标和思路。一方面，通过继续执行房地产行业调控，严格落实限购、
限贷政策，打击房地产投机投资性需求；另一方面，继续推进土地市场管理和改
革，加大土地供应，特别是加大保障房的土地供应量及相应资金支持力度，保护
合理自住需求。
在告别多年高速增长的黄金时代后，我国房地产市场有望也进入“新常态”，
传统粗放式的地产投资开发模式已经无法再支撑行业增长，房地产开发企业的竞
争进入更为实质性的阶段，对房地产产品研发、成本质量控制、企业组织管控思
维与模式以及流程系统规划与设置等运营管理水平提出了更高的要求，行业内企
业的发展格局将持续分化，行业将加速买入品牌竞争时代，公司可能将面临更加
激烈和复杂的市场竞争形势。
从市场集中度来看，2014 年我国房地产百强企业的市场份额上升至 35.40%，
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
虽然行业集中度较其他行业来说处于偏低的水平，且不同区域供求情况、竞争形
势存在较大差别。但从上述房地产市场的发展阶段与竞争态势来看，结合国际相
关经验，我国房地产市场集中度有望进一步提升，房地产公司自身的品牌效应将
继续放大。
基于上述现状可以预见：在整体宏观经济内在转型和稳定经济增长政策的有
效刺激与作用下，在全国城镇化进一步发展的带动下，各地政府将出台更积极的
松绑政策，未来房地产行业基本面会进入新一轮发展时期。在新的发展形势下，
商业地产的业态将由零售向体验型加速调整，商业地产运营管理的核心是通过对
消费行为和消费习惯的研究，将松散的经营商户和多元化的消费需求融合统一，
形成独具特色的业态组合、品牌组合、销售模式和服务模式。受目前融资渠道特
点的影响，我国大多数商业地产仍依靠租售结合、以售养租的模式保证现金流并
进行相应的运营管理。
4、发行人房地产开发业务主要所在地的市场情况
报告期内，发行人主要业务所在地江西、湖南、江苏、上海、广东五省市的
在建在售地产项目余额占报告期存货总额的 65%以上，如下表：
地区 2015 年 9 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
江西 217,824.71 189,773.89 189,816.63 170,749.82
湖南 218,441.26 183,973.79 160,018.32 116,803.59
江苏 176,505.87 164,281.88 133,024.93 143,632.80
上海 165,175.22 145,194.86 120,353.94 -
广东 93,916.36 95,255.90 113,123.59 90,490.12
小计 871,863.42 778,480.32 716,337.41 521,676.33
存货总额 1,287,530.70 1,106,126.76 899,039.58 647,590.90
占比 67.72% 70.38% 79.68% 80.56%
其中：
江苏地区发行人项目集中于昆山，广东地区集中于惠州，江西地区集中于赣
州、九江，湖南地区集中于衡阳、岳阳。上述业务集中地区中，上海、昆山（受
上海市场辐射）、惠州（受深圳市场辐射）属于一线城市或一线城市辐射范畴；
赣州、九江、衡阳、岳阳属于三线城市。
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根据相关城市统计局 2012、2013、2014 年度《国民经济和社会发展统计公
报》及相关政府网站显示，上海、昆山、惠州、九江、赣州、岳阳、衡阳在报告
期内的房地产发展状况如下：
上海：
2012，全年完成房地产开发投资 2,381.36 亿元，比上年增长 9.7%。其中，
住宅投资 1,451.94 亿元，增长 3.8%；办公楼投资 262.85 亿元，增长 13.7%；商
业营业用房投资 293.75 亿元，增长 24.4%。商品房施工面积 13,249.97 万平方米，
增长 2.1%。竣工面积 2,305.06 万平方米，增长 2.9%。销售面积 1,898.46 万平方
米，增长 7.2%。其中，商品住宅销售面积 1,592.63 万平方米，增长 8.1%。全年
商品房销售额 2,669.49 亿元，增长 3.9%。其中，商品住宅销售额 2,208.96 亿元，
增长 11.5%。全年存量房成交过户面积 1,446.77 万平方米，比上年增长 3.4%。
2013，全年完成房地产开发投资 2,819.59 亿元，比上年增长 18.4%。其中，
住宅投资 1,615.51 亿元，增长 11.3%；办公楼投资 377.18 亿元，增长 43.5%；商
业营业用房投资 370.03 亿元，增长 26%。商品房施工面积 13,516.58 万平方米，
增长 2%。竣工面积 2,254.44 万平方米，下降 2.2%。商品房销售面积 2,382.2 万
平方米，增长 25.5%，其中商品住宅销售面积 2,015.81 万平方米，增长 26.6%。
全年商品房销售额 3,911.57 亿元，增长 46.5%，其中商品住宅销售额 3,264.03 亿
元，增长 47.8%。全年存量房买卖登记面积 2,575.7 万平方米，增长 78%。
2014，全年完成房地产开发投资 3,206.48 亿元，比上年增长 13.7%。其中，
住宅投资 1,724.65 亿元，增长 6.8%；办公楼投资 534.77 亿元，增长 41.8%；商
业营业用房投资 457.92 亿元，增长 23.8%。商品房施工面积 14,690.18 万平方米，
增长 8.7%。竣工面积 2,313.29 万平方米，增长 2.6%。商品房销售面积 2,084.66
万平方米，下降 12.5%，其中，商品住宅销售面积 1,780.91 万平方米，下降 11.7%。
全年商品房销售额 3,499.53 亿元，下降 10.5%，其中，商品住宅销售额 2,923.44
亿元，下降 10.4%。全年存量房买卖登记面积 1,586.14 万平方米，下降 38.4%。
昆山：
2012 年，房地产市场调控效应显现。全年商品房施工面积 2,277.0 万平方米，
比上年下降 1.2％，商品房竣工面积 398.79 万平方米，比上年下降 27.1%。全年
商品房销售面积 321.59 万平方米，其中住宅销售 269.10 万平方米，分别比上年
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
增长 26.9%和 30.5%；商品房销售额 253.93 亿元，其中住宅销售 202.93 亿元，
分别增长 16.2%和 15.7%。二手房成交面积 177.45 万平方米，成交金额 96.10 亿
元，分别增长 10.6%和 21.8%。
2013 年，房地产市场发展有序。全年商品房施工面积 2,746.5 万平方米，竣
工面积 449.14 万平方米，分别比上年增长 20.6%和 12.6%。商品房销售面积 545.47
万平方米，其中住宅 468.86 万平方米，分别比上年增长 69.6%和 74.2%；商品房
销售额 459.31 亿元，其中住宅 384.75 亿元，分别增长 80.9%和 89.6%。二手房
成交面积 327.74 万平方米，成交金额 183.31 亿元，分别增长 81.3%和 96.6%。
2014 年，房地产市场发展有序。全年房屋竣工面积 423.17 万平方米，其中
住宅 300.69 万平方米，分别比上年下降 5.8％和 7.8%。商品房销售面积 446.73
万平方米，其中住宅 405.27 万平方米，分别比上年下降 18.1%和 13.6%；商品房
销售额 367.34 亿元，其中住宅 323.64 亿元，分别下降 20.0%和 15.9%。二手房
成交面积 269.57 万平方米，下降 18.8%；成交金额 142.85 亿元，下降 22.5%。
惠州：
2012 年，全年房地产开发投资 482.2 亿元，增长 28.1%；商品房建筑面积
4,579.9 万平方米，增长 17.3%；商品房竣工面积 509 万平方米，增长 1.3%；商
品房销售面积 826.7 万平方米，增长 3.8%；商品房销售金额 478.4 亿元，增长 8.5%。
2013 年，全年房地产开发投资 593.5 亿元，增长 23.1%；商品房建筑面积
5,810.7 万平方米，增长 26.9%；商品房竣工面积 634.8 万平方米，增长 24.7%；
商品房销售面积 1,149.5 万平方米，增长 39.0%；商品房销售金额 672.1 亿元，增
长 40.5%。
2014 年，全年房地产开发投资 667.3 亿元，增长 12.4%；商品房建筑面积
6,100.0 万平方米，增长 5.0%；商品房竣工面积 757.0 万平方米，增长 19.3%；
商品房销售面积 983.9 万平方米，下降 14.4%；商品房销售金额 588.8 亿元，
下降 12.4%。
2015 年前三季度，房地产开发投资 444.68 亿元，下降 1.9%，降幅与上半年
持平。
前三季度，商品房施工面积 5,689.18 万平方米，下降 1.8%；其中，住宅施
工面积 4,334.68 万平方米，下降 1.8%。房屋新开工面积 603.72 万平方米，下降
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4%；其中，住宅新开工面积 473.69 万平方米，增长 1.2%。商品房销售面积 863.8
万平方米，增长 30.5%，增幅比上半年上升 21.1 个百分点；其中，住宅销售面积
833.57 万平方米，增长 35.6%。商品房销售额 525.91 亿元，增长 31.7%，增幅比
上半年上升 13.9 个百分点；其中，住宅销售金额 499.59 亿元，增长 37.5%。房
地产开发企业到位资金 951.09 亿元，增长 9.5%。
九江：
2012，全年房地产开发投资 58.12 亿元，增长 4.4%。商品房竣工面积 144.64
万平方米，下降 27.0%；商品房销售建筑面积 196.45 万平方米，下降 39.8%；商
品房销售额 73.42 亿元，下降 38.3%。
2013，全年房地产开发投资 75.29 亿元，增长 29.6%。商品房竣工面积 212.12
万平方米，增长 46.7%；商品房销售建筑面积 304.84 万平方米，增长 55.2%；商
品房销售额 147.44 亿元，增长 100.8%。
2014，全年房地产开发投资 129.18 亿元，增长 71.6%。商品房竣工面积 134.67
万平方米，同比下降 36.5%；商品房销售建筑面积 317.20 万平方米，增长 4.1%；
商品房销售额 134.38 亿元，同比下降 8.9%。
赣州：
2012，全年房地产开发投资 163.27 亿元，比上年增长 25.0%。商品房施工面
积 1439.94 万平方米，增长 24.9%；商品房竣工面积 207.51 万平方米，下降 5.8%；
商品房销售面积 392.38 万平方米，增长 22.7%。商品房销售额 204.58 亿元，增
长 46.7%。
2013，全年房地产开发投资 196.62 亿元，比上年增长 20.4%。房地产房屋施
工面积 1919.15 万平方米，增长 33.3%；房地产房屋竣工面积 251.24 万平方米，
增长 21.1%。商品房销售面积 581.79 万平方米，增长 48.3%；商品房待售面积
116.85 万平方米，增长 27.2%。商品房销售额 309.06 亿元，增长 51.1%。
2014，全年房地产开发投资 230.34 亿元，比上年增长 17.1%。房地产房屋施
工面积 2244.26 万平方米，增长 16.9%；房地产房屋竣工面积 169.17 万平方米，
下降 32.7%；商品房销售面积 582.17 万平方米，增长 0.1%；商品房待售面积 99.46
万平方米，下降 14.9%。商品房销售额 344.72 亿元，增长 11.5%。
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
岳阳：
2012 年，全年房地产开发投资 102.06 亿元，比上年增长 1.7%。其中，住宅
投资 81.34 亿元，下降 0.1%；商业营业用房投资 12.66 亿元，增长 11.2%。新建
商品房销售面积 400.73 万平方米，实现销售金额 133.17 亿元，同比增长 22.6%
和 39.8%。
2013 年，全市房地产开发投资 109.9 亿元，比上年增长 7.7%。房屋施工面
积 1220 万平方米，增长 9.6%；竣工面积 285 万平方米，下降 5.7%。商品房销
售面积 304.6 万平方米，下降 24.0%；销售额 99.53 亿元，下降 25.3%。
2014 年，全年房地产开发投资 131.78 亿元，比上年增长 19.9%。实现商品
房销售面积 340 万平方米，同比增长 11.77%，实现销售金额 123 亿元，同比增
长 23.7%。
衡阳：
2012，全市房地产投资完成 96.75 亿元，增长 19.8%，增速回落 3.8 个百分
点。商品房销售面积 312.75 万平方米，下降 12.4%，增速回落 28 个百分点，房
地产调控成效有所显现。
2013，全市房地产投资完成 111.30 亿元，增长 15.0%，增速回落 4.8 个百分
点。商品房销售面积 384.35 万平方米，增长 22.9%，同比提高 35.3 个百分点。
2014，全市房地产投资完成 138.29 亿元，增长 24.2%。商品房销售面积 390.65
万平方米，增长 1.6%。
从上述地区的房地产行业投资和销售统计数据上看，2012 年至 2014 年，发
行人主要项目所在城市的房地产开发投资和销售总体保持增长势头。其中，上海、
赣州、惠州市场较好，需求充足，发展增速较快；昆山、九江、衡阳、岳阳市场
稳定，供求平衡，虽然在 2012 年和 2013 年受到房地产调控政策的影响，但总体
保持上升态势。
其次，从房地产价格统计数据上看，发行人上述主要业务所在地中的上海、
赣州、惠州、昆山的地产价格变动情况仍保持较为良好的势头。
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
数据来源：CREIS 中指数据和 fdc.fang.com
数据来源：CREIS 中指数据和 fdc.fang.com
相对而言，岳阳、衡阳、九江的房地产价格呈现出一定的波动态势，这主要
是由于其地处三四线城市，外来人口少，人口规模稳定，本地置业特性大部分以
刚性需求为主，投资性需求占比不高。
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
数据来源：CREIS 中指数据和 fdc.fang.com 及衡阳统计信息网
此外，从行业趋势上看，我国地产行业分化趋势日益明显，一线城市地产开
发销售仍然保持良好势头，二三线城市的地产开发销售则面临较大的去库存压力。
但从长远来看，城镇化仍将是房地产行业发展的重要动力，随着生产和现代服务
业的不断发展，以及城市基础设施及城市功能的完善必然会促进二三线城市房地
产建设的发展，各地基础配套设施的日臻完善，将有利于改善居住环境，促进房
地产市场的持续健康发展。
从发行人项目所在地的去化率上看，除了销售完毕、在建和计划留存物业的，
昆山、惠州、岳阳、九江均在 40%以上，去化情况较好；衡阳地区的衡阳中航城
市花园项目由于受房地产宏观调控政策的影响，2015 年的去化率相对较低，项
目公司已经采取加大营销力度，开展团购活动营销，启动配套设施招商，优化销
售团队等举措，积极加快销售进度。而且，衡阳中航城市花园的拿地时间为 2009
年、2010 年和 2012 年，项目土地在近年市场上有较大的溢价幅度，2015 年去化
率相对较低对该项目盈利不构成实质影响。
地区 项目名称 2015 年去化率
上海 上海中航天盛广场 大部分计划留存物业
昆山中航城 尾盘销售
昆山 昆山九方城(A7 地块)
75%
昆山九方城(A6 地块)
赣州 赣州中航公元 尾盘销售
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
赣州市章江新区 E9 地块 在建
九江 九江中航城 43%
惠东中航城 销售完毕
惠州
惠东中航元屿海 53%
岳阳 岳阳中航翡翠湾 56%
衡阳 衡阳中航城市花园 15%
发行人统计监控的北京、上海、广东、福建、江苏、四川等地的重点城市的
住宅库存与去化在 2015 年也呈现加快的迹象。
数据来源：中航地产股份有限公司
发行人以商业地产为核心，以“中航城”城市综合体为核心品牌，以“九方
购物中心”为依托，力争实现商业地产业务的跨越式发展。发行人在多年的房地
产开发实践中，已经具备了一定的地产开发运营能力和专业人才储备。发行人旗
下的物业管理等业务对商业地产发展起到了良好的支持和协同。同时，发行人控
股股东、实际控制人旗下拥有酒店管理、零售业、消费品等领域形成的专业能力
和资源，也在多年发展中形成了“中航城”这一城市综合体的成功模式。公司充
分发挥多业态整体协同优势，通过复制“中航城”的成功模式，以都市综合体为
代表进行商业地产的开发和持续经营，避开正面的市场激烈竞争，从而稳步提升
盈利能力。
“中航城”是发行人提炼二十多年的发展经验，着力锻造的城市综合体，
在商业地产业务与零售业务之间，通过地产、物业、零售联动，形成投资、开发、
运营一体化的商业地产发展模式，积极参与城市开发建设，提升城市区域综合运
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
营能力。“九方购物中心”作为“中航城”的核心产品，涵盖购物、休闲、娱乐、
餐饮等一站式多元化时尚消费模式，实现多元化功能业态，链接国际商业模式，
考虑到每个城市的特色和需求。“九方购物中心”已经相继在赣州、成都和深圳
龙华、九江、昆山开业，中航九方资产管理有限公司是公司持有型商业物业的商
业运营业务管理单元及资产管理平台，在整合资源、打造专业商业运营管理团队
等方面都起到非常重要的推动作用。
（二）物业管理行业情况
20 世纪 80 年代初，随着我国改革开放的国策实施，物业管理由香港地区引
入。经过三十多年探索，物业管理服务在我国得以长足发展。根据中国物业管理
协会统计，2012 年底我国物业服务业经营收入约 3,000 亿元，物业管理越来越显
示出广阔的市场发展前景。
根据中国指数研究院、中国房地产 TOP10 研究组《2015 中国物业服务百强
企业研究》显示，2012 年底我国物业管理面积约为 145.30 亿平方米，较国家统
计局 2008 年发布的第二次经济普查数据公报显示的 125.46 亿平方米增长了约
16%；全国物业服务企业主营业务收入 3,000 亿元以上，较 2008 年经济普查公布
的 2,076 亿增长 45%以上。近年来，物业服务行业规模持续保持增长。
公司全资子公司中航物业是深圳乃至全国最早的物业管理公司之一，是中国
物业管理行业首批国家一级资质企业、中国物业管理协会副会长单位、深圳知名
品牌企业，并连续多年入选“中国物业服务百强企业”名单。
中航物业擅长综合型高档物业项目的管理，通过物业经营与物业管理的充分
融合，提升物业价值。目前，中航物业在机构类物业管理市场中更是处于领先地
位，未来也会继续聚焦机构类物业市场快速发展，并以物业管理业务为核心。经
过多年的市场化运作，其业务范围遍及深圳、北京、上海、广州、济南、重庆、
武汉、长沙、南昌、成都、郑州等全国二十多个大中城市。
公司物业管理业务实行包干制，合同期基本以 3 年为主。中航物业努力持续
提升服务品质，支撑高端项目的拓展和服务延伸，打造良好的品牌效应，新拓展
了一批高品质项目，如国家商务部、最高人民检察院以及深圳国际创新中心、徐
汇区行政服务中心等项目，并且向服务上下游延伸，采取外包和自揽相结合的方
式提供整体打包服务。在地产项目协同方面，中航物业统筹公司全部地产项目集
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
中交付工作，深化完善地产产品服务标准化体系，并持续创新高端特色服务产品
等措施，全面提升了协同地产开发链的全过程服务渗透能力。
总体来看，中航物业已经围绕机构客户的核心诉求建立了核心优势资源，且
已具备较强的市场竞争力。报告期内，公司物业板块收入保持稳定增长，未来随
着公司品牌效应、规模效应以及管控能力的不断提升，公司物业管理业务规模将
进一步扩大。
（三）公司在行业中的竞争状况
发行人经过三十多年的发展，已成为专注于商业地产开发、经营、管理的综
合性房地产企业，公司倾力打造的以“中航城”为核心品牌的城市综合体商业地
产，通过对商业模式和人居生活的不断探索，投身于城市化建设进程，将企业的
成长发展深深融入到区域经济之中，充分发挥中航地产资源整合优势和品牌号召
力，为城市源源不断地输入活力因子和持久动力，奉献生活新方式。发行人在昆
山、赣州、惠州、衡阳、岳阳已经树立中航品牌，得到当地市场的认可。目前，
发行人已通过加快前期工作、拓展销售渠道、加大销售激励等措施积极应对市场
的挑战和变化。
在物业管理业务方面，中航物业是深圳乃至全国最早的物业管理公司之一，
是中国物业管理行业首批国家一级资质企业、中国物业管理协会副会长单位、深
圳知名品牌企业，并连续多年入选“中国物业服务百强企业”名单。
中航物业已经围绕机构客户的核心诉求建立了核心优势资源，且已具备较强
的市场竞争力。在基础业务中，公司将以传统三保（保洁、保安、保养）为基础
业务，持续提升服务能力和服务质量，其中保安业务向技防方向转变；战略业务
方面，以设施设备管理服务为重点战略业务，打造专业技术能力，围绕设施设备
生命周期完善服务领域；其它延伸业务，将围绕机构类客户需求，向服务上下游
延伸，综合考虑自身能力积累、成本优势和风险管控，采取外包和自揽相结合的
方式提供整体打包服务。截至 2015 年 8 月，中航物业在全国范围内物业管理项
目总数 345 个，其中全委项目 342 个，顾问项目 3 个；在管项目面积达 3677.92
万平方米，其中全委托项目 3597.57 万平方米，顾问面积 80.35 万平方米。
公司连续十年入围深圳百强企业。2014 年，公司取得多项荣誉，再度入选
房地产上市公司综合实力百强榜；在第十一届中国蓝筹地产评比中，中航地产获
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
评“最具发展潜力企业”奖。在第十四届全国人居经典建筑规划设计方案竞赛中，
由中航地产负责建设的“中航国际北京航空城”项目荣获 2014 年全国人居经典
方案竞赛综合大奖。同时，公司围绕“坚实基础、突出重点、注重实效”的证券
事务工作思路，结合具体工作实际以及重点治理活动，积极推进公司规范治理建
设，在 2014 年 5 月，深圳证券交易所公布的 2013 年度深市主板上市公司信息披
露考核结果中，公司连续第四年获得信息披露优秀公司，被评为“A”（480 家深
市主板上市公司得“A”率仅为 14.38%）。
发行人至今的市场地位以及把握未来增长机遇的能力归功于以下核心竞争
优势：
1、积极推动新国企文化落地
企业文化是企业的核心竞争力之一。为了推动新国企文化落地、加快中航地
产文化融合，中航物业推动“家”核心文化，以品质服务与丰富的文化活动为依
托，营造亲如一家、团结和谐的物业企业文化，为地产业务创造增溢价值。公司
还以文化为引领，通过《中航地产》报、《中航会》、《城筑》、微信、网站等传播
渠道，深入新国企文化的宣贯，在公司内部营造浓厚的文化氛围，提升新国企文
化的内涵。
2、地产业务稳健发展，物业管理业务实现高品质快速发展
在市场深度调整的严峻形势下，公司求变创新，积极进取，坚持业务聚焦与
客户导向。面对市场的变化与调整，中航紫金广场、昆山九方城、龙岩云熙等项
目在工程质量及进度、呈现效果、业界口碑、客户感受、创新性等方面努力提升，
得到当地市场的高度认可，较好完成了销售目标。
经过多年的稳健发展，作为中国物业管理行业首批国家一级资质企业、中国
物业管理协会副会长单位、深圳知名品牌企业，公司全资子公司中航物业已成为
中国机构物业管理行业的专业力量，拥有一支成熟、经验丰富的员工队伍和精英
管理团队，并在行业率先引入精益六西格玛、平衡计分卡、卓越绩效模式等先进
管理工具，以及 ISO9001、ISO14001、OHSAS18001 等保障体系。2014 年，中
航物业通过深入挖掘客户和物业两类资源，实现了高品质快速发展，整体迈入了
良性循环的轨道，营业收入实现 27%的增长，拓展新签合同额持续增长，2014
年新签项目 48 个，业务辐射到珠三角、长三角、华中、华北、华南各个区域，
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
管理面积超过 3000 万平方米。同时，通过高端物业经营与品质物业管理的充分
融合，提升物业价值与服务品质，在高端项目的拓展和服务延伸寻找出一条创新
之路，新拓展了一批国家商务部、最高人民检察院，以及深圳国际创新中心、徐
汇区行政服务中心等高端项目。中航物业将以优质的品牌与服务，进一步提升地
产的辅助价值，提升客户满意度，助力地产持续走稳走强。
3、以九方为核心的城市综合体开发模式不断趋于成熟
公司着力打造城市综合体“中航城”，九方购物中心为“中航城”的核心产
品。2014 年，发行人新开业九方购物中心两家，分别是深圳龙华九方购物中心
和江西九江九方购物中心。作为深圳龙华新区体量最大的购物中心，龙华九方以
“亲子式”家庭都市生活中心作为项目特色，通过生态、艺术、人文、体验四个
维度精心打造，汇集了零售、餐饮、幼教娱乐等一大批知名品牌，开业当日人流
量超过 8 万人，销售额超过 170 万元，龙华九方已经成为该区域的商业标杆。作
为公司旗下九江中航城的重要组成部分，九方购物中心总建筑面积 12 万平方米，
集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体，是九江市目前体量最大、档次最高、业态最
丰富的一站式购物中心。深圳华强北九方购物中心将于 2015 年 12 月底开业。同
时，中航紫金云熙、中航公元等高端住宅项目得到当地市场的高度认可，较好完
成了销售目标。目前，公司已通过加快前期工作、拓展销售渠道、加大销售激励
等措施积极应对市场变化。
4、进一步聚焦核心业务，加快剥离非核心业务
为了更好地专注于房地产开发业务，公司组织开展了清理处置低效无效资产
工作，对非核心业务进行了剥离。2014 年分别转让深圳市瑞远运动器材有限公
司、深圳市中航建设监理有限公司、中航建筑工程有限公司、江西中航国际洪都
投资有限公司、南京中航工业科技城发展有限公司、中航里城有限公司、深圳中
航幕墙工程有限公司等 7 家公司的股权，2015 年转让中和中（北京）光电科技
有限公司 20%股权及衡阳中航电镀中心有限公司 55%股权，进一步优化资产和
业务结构，提高资产质量和经营效益。
5、积极推进“三大巡检”，提升品牌影响力及客户满意度
公司坚持客户导向，持续开展工程巡检，强化质量通病的诊断与防治；客户
服务体系方面，通过客户服务信息平台不断加强客户体验，继续推进与完善客服
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
体系构建并进行年度巡检。报告期内，公司对在售在建项目进行了品牌巡检工作，
对品牌规范与推广进行了梳理和总结。物业服务方面，更加注重客户的切身体验，
更加专注客户多样化的需求，结合精品工程、标准化升级、OMIS 系统应用等方
式提升服务品质。根据 2014 年度第三方客户满意度调查，公司住宅总体满意度
得分为 74，写字楼总体满意度得分为 96，较 2013 年持续提升，更超过行业总体
水平。
（四）公司经营方针及战略
长期来看，中国的城市化还远未结束，经济转型、不动产精细化才刚刚开始，
由此产生的大量置业需求将继续为行业提供广阔的成长空间。而随着行业由黄金
时代过渡到白银时代，市场短期波动的可能加大，未来企业之间的竞争将更加激
烈，对经营管理能力的要求更加全面。短期来看，部分库存量高、去化周期长的
城市，未来仍将延续去库存的过程；但国家因地制宜的政策导向，将有助于推动
市场经营环境的逐步好转。未来，发行人将通过有影响力的项目运作、创新性的
产品、过硬的品质以及客户的满意建立项目在当地市场的品牌影响，并支持公司
品牌的提升。
1、持续推进结构优化
持续推进结构优化，主要是在三个方面着力，即去库存、优化结构、加强项
目合作，同时聚焦拓展。未来房地产市场仍面临库存压力、城市分化、市场竞争
等多变的市场环境，公司将进一步创新营销，围绕客户和市场提升产品吸引力，
加强销售力度，优化库存结构；优化资源配置，推动资本层面的项目合作；通过
目标驱动，调整内部激励方式，更高程度的实现员工目标与公司经营目标的强关
联；结合不同项目的经营策略，采用更灵活的措施与方法不断优化成本；优化团
队配置，提高人均效能，并在管理费用方面制定统一标准严格控制。同时集中加
强目标区域的市场拓展。
2、结合战略目标搭建平台
结合战略目标搭建平台主要是在房地产业务的两个方面着力，即低成本融资，
商业地产发展模式、运营模式的完善和落实。主要体现在以下方面：推动资产管
理体系的实施与完善，提高商业地产运营效率及回报率；发布资产管理监控月报，
购物中心业态组合优化分析模型研究；搭建开发纲要管理信息系统，逐步实现与
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
财务、CRM、成本等系统的集成，取得阶段性成果；优化地产板块运营及财务
管理体系，参与项目开发纲要编制审核，提出财务、资金、税务、成本审核意见
及改进方案；完善创造利润的核算体系。
在项目层面城市综合体项目应争取销售型物业带来的现金流覆盖持有物业
投入；在城市层面，该城市或区域销售物业带来的现金流覆盖投资性物业人投入
公司着力锻造城市综合体“中航城”，九方购物中心作为“中航城”的核心产品。
在物业管理业务平台，中航物业已经围绕机构客户的核心诉求建立了核心优
势资源，且已具备较强的市场竞争力。公司将持续提升服务能力和服务质量，以
设施设备管理服务为重点战略业务，打造专业技术能力，将围绕机构类客户需求，
向服务上下游延伸。
3、积极推动组织变革
积极推动组织变革主要是在四个方面着力，即市场化组织绩效，完善战略经
营及财务管理体系，完善总包及招投标制度，新国企文化建设。公司将积极贯彻
实施以卓越、绩效为导向的新国企文化建设。
（五）公司主营业务情况
1、 发行人经营范围及主营业务
公司为专业化房地产公司，经营范围为：房地产开发、经营；从事各类投资，
开办商场、宾馆服务配套设施（具体项目另发执照）；国内商业、物资供销业（不
含专营、专控、专卖商品）；自有物业管理、经营、举办各种产品展销、开展科
技交流活动、举办科技学术交流会议；劳务派遣。公司目前主营业务为房地产业、
建筑业、物业管理、餐饮等服务业。
2、 发行人的业务模式
公司专注于商业地产开发、经营、管理。公司实施“高性价比”策略，力求
保持楼盘的销售去化速度，加速资金周转。从产品类型看，公司致力于打造以“中
航城”为核心品牌的城市综合体商业地产，包含购物中心、甲级写字楼、星级酒
店、精品公寓、高端住宅等多业态的综合开发经营模式，并选择性的保留一定面
积商业物业。
从项目运作情况看，中航地产根据房地产市场环境变化及其自身的情况，有
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
效的安排工程建设计划及施工进度。在房地产市场持续走弱，商品房量价同比下
降，开发投资增速持续放缓的大背景下，公司聚焦核心业务，持续提升商业地产
开发经营能力，坚持客户导向，重视客户体验，通过产品创新和模式创新，不断
提升产品的品质和价值，把握住市场机会，在严峻的市场环境下努力实现经营目
标。
截至 2015 年 9 月末，公司拥有 12 个在建项目，规划总建筑面积为 380 万平
方米。就项目分布区域来看，在建项目主要分布于华东区、华中区、华南区及西
部区；就城市分布来看，项目主要集中于上海、昆山、天津、赣州、九江、惠州、
贵阳和新疆等城市。截至 2015 年 9 月公司累计已投入 162.17 亿元，尚需投资
181.02 亿元。较大规模的在建面积为其未来业务规模的持续增长提供了一定保
障。
（六）发行人房地产开发经营业绩
1、 发行人房地产开发资质
发行人拥有住房和城乡建设部颁发的房地产开发企业国家二级资质证书（粤
房开证字贰 0200029）。本发行人下属从事房地产开发的主要项目发行人均具备
开发资质证书或暂定资质证书。
2、 房地产开发业务情况
发行人坚持审慎的拿地策略，在严格控制风险的前提下，根据实际发展的需
要择机补充优质项目资源。
发行人截至 2015 年 9 月末正在运作的项目情况
单位：平方米
项目名称 产品类别 土地面积 建筑面积 可售面积 项目进度
住宅、商业、 尾盘销售
昆山中航城 196,958 420,076 286,774
办公、酒店 酒店在建
昆山九方城(A7 地块) 商住、办公 140,630 530,285 334,477 在建在售
昆山九方城(A6 地块) 商住、办公 153,977 675,668 286,275 在建在售
赣州中航公元 商住 74,569 374,743 283,187 尾盘销售
赣州市章江新区 E9 地 住宅
53,409 158,989 116,928 在建
块 （含配套商业）
九江中航城 商住（商业 25%） 175,114 782,469 510,036 在建在售
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项目名称 产品类别 土地面积 建筑面积 可售面积 项目进度
住宅、商业、
贵阳中航城 642,813 1,463,911 890,334 在建在售
办公、酒店
上海中航天盛广场 办公、商业 17,602 98,364 68,625 在售
天津九方城市广场 商服、公共设施 16,105 193,418 118,955 在建
成都中航国际广场 商业金融业 24,094 165,170 118,838 尾盘销售
惠东中航城 住宅、商业 100,744 354,502 279,515 尾盘销售
岳阳中航翡翠湾 住宅、商业 156,854 381,476 275,530 在建在售
惠东中航元屿海 住宅、商业 333,000 520,219 427,576 在建在售
新疆中航翡翠城 住宅 717,161 346,839 330,204 在建在售
衡阳中航城市花园 商业、城镇住宅 540,660 279,706 222,666 在建在售
龙岩中航紫金云熙 住宅、商业 61,974 297,175 222,499 在建在售
南昌中航国际广场二
办公、商业 9,237 73,600 60,000 方案设计
期
合计 - 3,414,901 7,116,610 4,832,419 -
（七）发行人房地产开发项目情况
1、截至 2015 年 9 月 30 日竣工项目
截至 2015 年 9 月 30 日，发行人开发竣工项目如下：
序号 项目名称 开发主体 土地用途 开发状态
1 成都中航国际广场 成都市中航地产发展有限公司 商业、金融业 已完工
2 赣州中航公元城 赣州中航置业有限公司 住宅、商业 已完工
3 上海中航天盛广场 中航城置业（上海）有限公司 商业、办公 已完工
惠州市中航工业地产投资发展
4 惠东中航城 商业、金融、住宅 已完工
有限公司
2、截至 2015 年 9 月 30 日主要在建项目
截至 2015 年 9 月 30 日，发行人主要在建项目如下：
序号 项目名称 开发主体 土地用途 开发状态
1 赣州中航云府 赣州中航房地产发展有限公司 住宅、商业 在建
2 衡阳中航城市花园 衡阳中航地产有限公司 住宅、商业 在建
住宅、商业、
3 贵阳中航城 贵阳中航房地产开发有限公司 在建
办公、酒店
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4 九江中航城 九江中航城地产开发有限公司 商业、住宅 在建
5 惠东中航元屿海 惠东县康宏发展有限公司 住宅、商业 在建
商服、公共设
6 天津九方城市广场 天津格兰云天投资发展有限公司 在建
施
7 龙岩中航紫金云熙 龙岩紫金中航房地产开发有限公司 住宅、商业 在建
8 新疆中航翡翠城 新疆中航投资有限公司 住宅 在建
商业、商住、
9 江苏中航世纪城项目 江苏中航地产有限公司 在建
办公
商业、办公、
10 昆山九方城市花园 中航城置业（昆山）有限公司 在建
住宅
住宅、商业、
11 昆山中航城 昆山市中航地产有限公司 在建
酒店、办公
12 岳阳中航翡翠湾 岳阳建桥投资置业有限公司 住宅 在建
3、截至 2015 年 9 月 30 日拟建项目
截至 2015 年 9 月 30 日，发行人主要拟建项目如下：
序号 项目名称 开发主体 土地用途 开发状态
南昌中航国际广场二
1 江西中航地产有限责任公司 商业、商务用地 拟建
期
（八）发行人房地产开发项目的业务运行模式
发行人总部及项目公司密切合作发展项目。发行人总部负责有关项目开发的
战略决策，项目公司则管理项目的日常开发。发行人已建立各种程序及政策规范
房地产项目开发流程。
（九）发行人房地产销售收入及物业服务收入确认原则
当收入满足下述条件时，发行人确认销售商品收入：发行人将商品所有权上
的主要风险和报酬已转移给购货方；发行人既没有保留通常与所有权相联系的继
续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；
相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计
量。
房地产销售除符合商品销售收入确认条件外，以竣工验收合格并签订了不可
逆转的销售合同、买方累计付款超过销售价格的 50%以上或已办妥按揭作为确认
收入的时点。
63
中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
物业出租收入：按与承租方签订的合同或协议规定，按直线法确认房屋出租
收入的实现。
物业管理收入：公司在物业管理服务已经提供，与物业管理服务相关的经济
利益能够流入企业，与物业管理服务相关的成本能够可靠计量时，确认物业管理
收入的实现。
（十）发行人采购模式
发行人通过公司招标委员会、战略运营部、法务监察审计部与下属项目公司
对采购进行统筹分工。发行人制定或执行包括《中航地产股份有限公司战略采购
管理制度》、《中航地产股份有限公司战略采购供应商管理办法（试行版）》、《中
航国际控股股份有限公司招标及监督管理办法》和《中航地产股份有限公司招标
管理制度（工程类）》等在内的工程采购管理制度，以规范采购业务操作，加强
集中采购、推行战略合作。通过招标投标等多种采购方式，兼顾采购的效益、效
率和规范性，并运用采购管理平台提升采购的效率和透明度。
（十一）发行人主要客户及供应商
1、主要客户
2012 年前 5 名客户的营业额约为 2.20 亿元，占公司全年营业收入的比例为
5.25%；2013 年前 5 名客户的营业额约为 4.94 亿元，占公司全年营业收入的比例
为 7.94%；2014 年前 5 名客户的营业额约为 8.78 亿元，占公司全年营业收入的
比例为 14.10%。
公司最大客户为中航国际，2014 年发生营业额约为 7.06 亿元，占公司全年
营业收入的比例约 11.34%，这是因为 2014 年公司与云南尚居地产有限公司发生
的销售额为 2.22 亿元，与厦门富铭九天湖置业有限公司发生的销售额为 1.83 亿
元，与中国航空技术国际工程有限公司发生的销售额为 1.36 亿元，与厦门富铭
杏博置业有限公司发生的销售额为 0.83 亿元，与南京峻景房地产开发有限公司
发生的销售额为 0.42 亿元，与深圳市中航长泰投资发展有限公司发生的销售额
为 0.40 亿元，前述六名客户的实际控制人均为中航航空技术国际控股有限公司，
故相关销售额合并列示为中国航空技术国际控股有限公司。
2、主要供应商
64
中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
公司的供应商主要为浙江城建建设集团有限公司。2012-2014 年度，公司向
浙江城建建设集团有限公司采购的金额分别为 2.07 亿元、1.65 亿元和 1.75 亿元。
2012-2014 年度，公司采购总金额分别为 49.17 亿元、68.62 亿元和 66.01 亿
元；其中前五大供应商采购金额分别为 15.87 亿元、20.56 亿元和 21.42 亿元，占
公司当年采购总额的 32.27%、29.97%和 32.45%，不存在严重依赖个别供应商的
情况。
十一、关联方及关联交易
根据《公司法》、《企业会计准则》等相关规定，截至 2015 年 9 月 30 日，公司关联
方具体情况如下：
（一）发行人的控股股东
发行人控股股东为中国航空技术深圳有限公司，注册地为深圳。截至 2015
年 9 月 30 日，中航技深圳直接持有发行人 137,505,382 股，占发行人总股份的比
例为 20.62%，此外，中航技深圳通过中航国际控股、中航技深圳间接持有发行
人部分股份 29.52%。
中航技深圳为中航国际的全资子公司，成立于 1982 年 12 月 1 日，法定代表
人为由镭，注册资本为 100,000 万元，经营范围为：“经营或代理除国家统一联
合经营的出口商品和国家实行核定公司经营的进口商品以外的其它商品及技术
的进出口业务，补偿贸易；投资兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物
资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；国产汽车（不含小轿车）的销售；房
地产开发（开发福田区宗地号为 B210-0016 地块）；润滑油、燃料油、化工产品
及化工材料（不含危险化学品）的进出口和内销业务。增加：焦炭的购销（不含
专营、专控、专卖商品）。”
（二）发行人的实际控制人
中国航空技术国际控股有限公司为中航地产的实际控制人，注册地为北京。
截至 2015 年 9 月 30 日，中航地产通过下属中航技深圳、中航国际投资有限公司
间接持有发行人 50.21%股份。
中航国际成立于 1983 年 4 月 12 日，法定代表人为吴光权，注册资本为
957,864.1714 万元。中国航空工业集团公司持有中航国际 62.52%的股权，中国航
65
中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
空工业集团系由国资委 100%控股。中航国际主要从事国际航空、贸易物流、零
售与高端消费品、地产与酒店、电子高科技、资源投资与开发等业务。
（三）发行人其他关联方
截至 2015 年 9 月 30 日，发行人其他关联方情况如下表所示：
其他关联方名称 其他关联方与本企业的关系
发行人第一大股东中航国际控股股份有限公司的
广东国际大厦实业有限公司
控股子公司
发行人控股股东的全资子公司深圳中航城发展有
成都中航阳光地产有限公司
限公司的子公司
发行人最终控制方中国航空工业集团公司的孙公
江南期货经纪有限公司
司中航证券有限公司的子公司
发行人最终控制方中国航空工业集团公司的孙公
中航证券有限公司
司
发行人最终控制方中国航空工业集团公司的子公
中航信托股份有限公司
司
江西鼎诚实业投资有限公司 发行人控股股东的控股子公司
发行人控股股东的控股子公司天虹商场股份有限
南昌市天虹商场有限公司
公司的全资子公司
发行人第一大股东中航国际控股股份有限公司的
上海天马微电子有限公司
控股孙公司
发行人实际控制人的子公司中国航空技术上海有
上海园林宾馆有限公司
限公司的子公司
发行人实际控制人的子公司中国航空技术上海有
上海中航房地产开发公司
限公司的子公司
深圳航空标准件有限公司 发行人控股股东的控股子公司
发行人控股股东的控股子公司深圳中航集团股份
深圳迈威有线电视器材有限公司
有限公司的控股子公司
深圳上海宾馆 发行人控股股东的控股子公司
深圳深蓉塑料制品有限公司 发行人控股股东的控股子公司
发行人第一大股东中航国际控股股份有限公司的
飞亚达（集团）股份有限公司
控股子公司
发行人第一大股东中航国际控股股份有限公司的
深圳市飞亚达精密计时制造有限公司
控股孙公司
发行人第一大股东中航国际控股股份有限公司的
深圳市亨吉利世界名表中心有限公司
控股孙公司
发行人第一大股东中航国际控股股份有限公司的
深南电路股份有限公司
控股子公司
深圳市亨吉利世界名表中心有限公司 发行人第一大股东中航国际控股股份有限公司的
西安分公司 控股孙公司的分公司
发行人第一大股东深圳中航集团股份有限公司的
深圳市世界名表中心有限公司
控股孙公司
发行人控股股东的控股子公司天虹商场股份有限
深圳市天虹投资发展有限公司
公司的子公司
深圳市中航长泰投资发展有限公司 发行人控股股东的全资子公司深圳中航城发展有
66
中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
其他关联方名称 其他关联方与本企业的关系
限公司的子公司
深圳市中航城置业发展有限公司 发行人控股股东的全资子公司
深圳市中航投资管理有限公司 发行人控股股东的全资子公司
发行人控股股东的全资子公司深圳中航城发展有
深圳市中航阳光地产发展有限公司
限公司的子公司
深圳中航（香港）有限公司 发行人控股股东的全资子公司
发行人控股股东的全资子公司，持有发行人 7.17%
深圳中航城发展有限公司
的股权
深圳中航集团培训中心 发行人控股股东的控股子公司
深圳中航商贸有限公司 控股股东中航技深圳的全资子公司
发行人第一大股东中航国际控股股份有限公司的
深圳中航资源有限公司
全资子公司
天虹商场股份有限公司 发行人控股股东的控股子公司
发行人第一大股东中航国际控股股份有限公司的
天马微电子股份有限公司
控股子公司
发行人控股股东的控股子公司天虹商场股份有限
厦门市天虹商场有限公司
公司的全资子公司
中国航空技术国际工程有限公司 发行人控股股东的子公司
发行人实际控制人中国航空技术国际控股有限公
中航技国际工贸公司
司的子公司
中国航空技术北京有限公司 发行人控股股东的子公司
发行人实际控制人中国航空技术国际控股有限公
中航技进出口有限责任公司
司的子公司
发行人实际控制人中国航空技术国际控股有限公
中国航空技术上海有限公司
司的子公司
发行人最终控制方中国航空工业集团公司的子公
中国航空科技工业股份有限公司
司
发行人最终控制方中国航空工业集团公司的子公
中航工业集团财务有限责任公司
司
发行人最终控制方中国航空工业集团公司的子公
中航国际租赁有限公司
司中航投资控股有限公司的子公司
发行人实际控制人中国航空技术国际控股有限公
中航国际物流有限公司
司的孙公司
中航技国际经贸发展有限公司 发行人控股股东的子公司
发行人实际控制人中国航空技术国际控股有限公
中航技机票代理有限责任公司
司的孙公司中航国际物流有限公司的孙公司
发行人最终控制方中国航空工业集团公司的孙公
南京中航工业科技城发展有限公司
司金城集团有限公司的子公司
中航社区健康服务中心 发行人控股股东的控股子公司
发行人实际控制人中国航空技术国际控股有限公
中航技房地产开发有限公司
司的子公司
发行人最终控制方中国航空工业集团公司的子公
中航工业机电系统公司
司
深圳市风华比特通讯技术有限公司 发行人控股股东的控股子公司
67
中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
其他关联方名称 其他关联方与本企业的关系
中航国际新能源发展有限公司 发行人控股股东的子公司
发行人控股股东的控股子公司江西中航共青城实
嘉浩（庐山）房地产开发有限公司
业有限公司的子公司
发行人实际控制人中国航空技术国际控股有限公
珠海凯迪克酒店有限公司
司的孙公司
上海中航光电子有限公司 发行人控股股东的控股子公司
发行人控股股东的控股子公司江西鼎诚实业投资
江西共青城中航迎宾馆有限公司
有限公司的子公司
深圳市中航华城置业发展有限公司 发行人控股股东的全资子公司
发行人第一大股东中航国际控股股份有限公司的
成都天马微电子有限公司
控股孙公司
发行人实际控制人中国航空技术国际控股有限公
中航技国际储运有限责任公司
司的孙公司中航国际物流有限公司的子公司
发行人最终控制方中国航空工业集团公司的子公
中航投资控股有限公司
司
发行人实际控制人中国航空技术国际控股有限公
中国航空技术珠海有限公司
司的子公司
发行人控股股东的控股子公司天虹商场股份有限
长沙市天虹百货有限公司
公司的孙公司
江西省南昌滕王阁房地产开发有限公 发行人控股股东的控股子公司江西智融投资有限
司 责任公司的子公司
中联（庐山）国际商务会议中心有限公 发行人控股股东的控股子公司江西中航共青城实
司 业有限公司的子公司
发行人控股股东的全资子公司深圳中航城发展有
北京千秋营宸房地产开发有限公司
限公司的孙公司
发行人最终控制方中国航空工业集团公司的子公
江西洪都航空工业集团有限责任公司
司
发行人最终控制方中国航空工业集团公司的孙公
沈阳发动机设计研究所
司
深圳格兰云天酒店管理有限公司 发行人控股股东的控股子公司
深圳市花园格兰云天大酒店有限公司 发行人控股股东的控股孙公司
深圳市中航太极餐饮管理有限公司 发行人控股股东的控股孙公司
北京凯迪克格兰云天大酒店有限公司 发行人控股股东的控股孙公司
上海园林格兰云天大酒店有限公司 发行人控股股东的控股孙公司
西安市天阅酒店有限公司 发行人控股股东的控股孙公司
南昌格兰云天国际酒店有限公司 发行人控股股东的控股孙公司
岳阳格兰云天大酒店有限公司 发行人控股股东的控股孙公司
中航工业四川资产经营管理有限公司 发行人的最终控制方中国航空工业集团的子公司
发行人实际控制人中国航空技术国际控股有限公
中航国际（香港）集团有限公司
司的子公司
发行人实际控制人中国航空技术国际控股有限公
中航国际钢铁贸易有限公司
司的子公司
发行人实际控制人中国航空技术国际控股有限公
中航国际物流（天津）有限公司
司的子公司
68
中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
其他关联方名称 其他关联方与本企业的关系
中航华东光电有限公司 发行人控股股东的控股子公司
博玉东方有限公司 发行人控股股东的控股子公司
岳阳市达美思贸易有限公司 发行人控股股东的控股子公司
发行人控股股东的全资子公司深圳中航城发展有
中航建筑工程有限公司
限公司的子公司
发行人控股股东的全资子公司深圳中航城发展有
深圳中航幕墙工程有限公司
限公司的子公司
深圳和记黄埔中航地产有限公司 其他关联方
（四）关联交易情况
1、关联方担保情况
截至 2015 月 9 月 30 日关联方担保情况
单位：万元
担保是否已
被担保方 担保金额 担保起始曰 担保期
经履行完毕
中航建筑工程有限公司 3,570.00 2013 年 8 月 13 日 3年 否
截至 2015 年 9 月 30 日，公司对外担保（不包括对子公司的担保）余额为
3,570 万元，占最近一期经审计净资产的比例为 1.01%，主要为对中航建筑工程
有限公司提供的担保，该项担保情况为：中航建筑在东亚银行长沙分行申请的 1
亿元人民币授信，期限 3 年，公司按持股比例对应的担保额度为 3,570 万元。中
航建筑工程有限公司原为公司控股子公司，公司于 2014 年底将持有的中航建筑
股权转让给中航城发展，故前述担保事项相应调整为公司对外担保。
为满足厦门紫金中航置业有限公司资金周转需求，支持业务发展，紫金中航
于 2013 年向兴业银行股份有限公司厦门分行申请综合授信人民币 4 亿元整。发
行人 2012 年度股东大会于 2013 年 4 月 23 日审议通过了第六届董事会第六十次
会议通过的《关于公司为参股企业按持股比例提供贷款担保的议案》。
根据该议案，发行人于 2013 年 4 月 25 日为紫金中航提供人民币 14,000.00
万元的贷款担保额度。截至 2013 年 12 月 31 日，发行人为紫金中航提供的实际
担保金额为 2,113.30 万元。截至 2014 年 12 月 31 日，紫金中航向兴业银行借款
余额为 0 元，发行人实际为紫金中航提供的担保金额为 0 元。截至 2015 年 9 月
30 日，紫金中航向兴业银行借款余额为 0 元，发行人实际为紫金中航提供的担
69
中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
保金额为 0 元。紫金中航与兴业银行的该笔借款已终止，不再续贷，发行人对紫
金中航的担保义务实质已终止。
2、与日常经营相关的关联交易
（1）2009 年 6 月 26 日，发行人 2009 年第二次临时股东大会审议通过了发
行人第五届董事会第二十八次会议通过的《关于受托经营管理中国航空技术深圳
有限公司若干地产项目的议案》，同意由发行人受托开发和经营管理控股股东中
航技深圳直接持有及其全资子公司中航技深圳城发展有限公司（以下简称“中航
城公司”）持有的多项与房地产开发业务相关的项目，包括中航苑 G/M 地块（动
力中心/花园）项目、中航苑 H 地块（航城大厦）项目、中航苑 D1 地块（鼎诚
二期西）项目、中航苑 D2 地块（鼎诚二期东）项目、中航苑 O 地块（北苑改造）
项目、中航苑 A 地块（中航公寓）项目、北京四合院项目和深圳龙华项目等。
2009 年 9 月 21 日，发行人与中航技深圳和中航城公司三方签署了《关于若
干地产项目的委托经营管理协议》，协议约定项目托管费用根据建成物业的销售
或留存策略采取不同的方式按比例收取，其中销售部分按照销售回款额的 4.2%
收取，留存部分以所对应物业的新增投资总额为基数按 6%收取。
中航技深圳为发行人控股股东，中航城公司为中航技深圳的全资子公司，同
时持有发行人 7.17%的股份，因此本次交易构成关联交易。
（2）2011 年 1 月 28 日，发行人 2011 年第一次临时股东大会审议通过了第
六届董事会第八次会议通过的《关于天虹商场租赁公司所属赣州中航房地产发展
有限公司地产项目部分商业面积的议案》，同意发行人所属赣州中航房地产发展
有限公司将“赣州中航城”项目九方购物中心地下一层至地面四层建筑面积约
2.5 万平方米的商铺租赁给南昌市天虹商场有限公司作为商业零售经营场所，租
期为 20 年。双方协商确定起始租金为 34 元/平方米/月，从计租第四年开始租金
每年在前一年的基础上递增 2%。赣州中航房地产发展有限公司可自行或委托第
三方向承租方提供商业服务，商业服务费固定为 5 元/平方米/月。总交易金额约
25,860 万元。2011 年 1 月 25 日，赣州中航房地产发展有限公司与南昌市天虹商
场有限公司签订《赣州中航城项目房屋租赁合同》。
2012 年 1 月 1 日，发行人以及南昌市天虹百货有限公司、赣州市天虹百货
实业有限公司三方签订了《<赣州中航城项目房屋租赁合同>转让协议书》，南昌
70
中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
市天虹百货有限公司将《赣州中航城项目房屋租赁合同》中承租方的权利义务全
部转让给赣州天虹百货实业有限公司。
经发行人 2014 年 5 月 30 日召开的第七届董事会第十六次会议审议同意，发
行人对赣州中航房地产发展有限公司进行存续分立，新设公司名为赣州中航九方
商业有限公司，承接赣州中航房地产发展有限公司持有的九方购物中心资产；赣
州中航房地产发展有限公司继续存续，持有格兰云天酒店物业资产及赣州中航置
业有限公司的 20.83%股权。2015 年 1 月，赣州中航房地产发展有限公司、赣州
中航九方商业有限公司及赣州市天虹百货实业有限公司三方签订了《合同权利义
务转让协议》，赣州中航房地产发展有限公司将《赣州中航城项目房屋租赁合同》
中承租方的权利义务全部转让给赣州中航九方商业有限公司。
赣州中航房地产发展有限公司及赣州中航九方商业有限公司均为公司全资
孙公司，南昌市天虹商场有限公司及赣州市天虹百货实业有限公司均是天虹商场
股份有限公司的全资子公司，天虹商场股份有限公司是发行人控股股东中航技深
圳的控股子公司，本次交易构成关联交易。
截至 2015 年 9 月 30 日，赣州中航九方商业有限公司已确认租金和商业服务
费收入 1,083.95 万元。
（3）2011 年 4 月 21 日，发行人 2010 年度股东大会审议通过了《关于天虹
商场租赁公司所属岳阳中航地产有限公司地产项目部分商业面积的议案》，同意
发行人所属岳阳中航地产有限公司将岳阳市东茅岭路 42 号“岳阳中航国际广场”
裙楼商业的地下负一层至地面四层租赁给长沙市天虹百货有限公司作为百货经
营场所，租赁房产建筑面积约为 18,500 平方米。本次租赁期间为 20 年，免租期
为九个月。起始租金为 36 元/平方米/月，从计租第三年开始租金每年在前一年的
基础上递增 2.5%。岳阳中航地产有限公司将委托第三方向承租方提供商业服务，
商业物业服务费按建筑面积计算为首两年为 3.5 元/平方米/月、第三年起固定为 5
元/平方米/月。交易总金额约为 20,877 万元，租金及商业物业服务费分别按月结
算。2012 年 1 月 9 日，岳阳中航地产股份有限公司与长沙市天虹百货有限公司
签订了《岳阳中航国际广场项目房屋租赁合同》。
2012 年 5 月 8 日，发行人以及长沙市天虹百货有限公司、岳阳市天虹百货
有限公司三方签订了《合同转让协议书》，长沙市天虹百货有限公司将《岳阳中
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
航国际广场项目房屋租赁合同》中承租方权利义务全部转让给岳阳市天虹百货有
限公司。
岳阳中航地产有限公司是发行人全资子公司，长沙市天虹百货有限公司及岳
阳市天虹百货有限公司均是天虹商场股份有限公司的全资孙公司，天虹商场股份
有限公司是发行人控股股东中航技深圳的控股子公司，本次交易构成关联交易。
截至 2015 年 9 月 30 日，岳阳中航地产有限公司已确认租金收入 614.92 万
元。
（4）2011 年 7 月 5 日，发行人 2011 年第三次临时股东大会审议通过了《关
于公司转让深圳格兰云天酒店管理有限公司 99.5%股权的议案》。2011 年 8 月，
发行人将持有的酒店管理公司 99.5%股权以人民币 21,691 万元转让给中航技深
圳。本次股权转让前，发行人与酒店管理公司已就发行人下属 5 个现有酒店物业
资产分别签订了租赁合同（股权转让后相关租赁合同继续执行），租期为 15 年，
双方协商确定了前 5 年的基础租金，5 年期满后的租金计算方式和租金水平由双
方另行商定。5 年内租金方式为“基础租金+浮动租金”。酒店管理公司及其下
属子公司已承租的发行人酒店物业资产包括：发行人控股子公司江西中航地产有
限责任公司所持有的南昌格兰云天国际酒店，租赁期前 5 年的基础租金合计为
5,840 万元；发行人全资子公司岳阳中航地产有限公司所持有的岳阳格兰云天大
酒店，租赁期前 5 年的基础租金合计为 3,360 万元；发行人全资子公司深圳市格
兰云天大酒店有限公司所持有的中航技深圳城格兰云天大酒店，租赁期前 5 年的
基础租金合计为 5,790 万元；发行人全资孙公司深圳市观澜格兰云天大酒店投资
有限公司所持有的观澜格兰云天国际酒店，租赁期前 5 年的基础租金合计为
8,030 万元；发行人全资孙公司赣州中航房地产发展有限公司所持有的赣州格兰
云天国际酒店，租赁期前 5 年的基础租金合计为 4,360 万元。
酒店管理公司的股东是发行人控股股东中航技深圳，本次交易构成了关联交
易。
截至 2015 年 9 月 30 日，发行人已确认前述 5 家酒店物业资产的租金收入共
计 5,683.87 万元。
（5）2012 年 5 月 29 日，发行人第六届董事会第四十次会议审议通过了《关
于公司拟受托建设北京奥体南楼项目的议案》。中航国际拟获取北京市奥体南区
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
内 06 号地块 3 号楼用地（以下简称“奥体南楼项目”）开发建设甲级写字楼，
作为其总部大楼自用。该项目建设用地面积约为 0.5 公顷，地上规划建筑面积约
为 2.9 万平方米。项目目前正在办理土地出让协议等相关手续。董事会同意发行
人与中航国际就前述奥体南楼项目签订《中航国际奥体南楼项目委托管理协议》，
由中航国际委托发行人办理土地获取手续等前期工作，并待中航国际取得上述地
块后委托发行人建设北京奥体南楼项目，委托管理费为项目建设总成本的 5%，
预计约人民币 1,700 万元。同日，发行人与中航国际签订了《中航国际奥体南楼
项目委托管理协议》。
委托方中航国际是发行人的实际控制人，本次交易构成关联交易。
（6）经发行人第四届董事会第二十八次会议审议同意，发行人控股子公司
深圳中航观澜地产发展有限公司（以下简称“中航观澜地产”）于 2007 年将中
航格澜阳光花园 A 栋部分商业面积租赁给天虹商场股份有限公司（以下简称“天
虹商场公司”）作为商业零售经营场所，租赁期限 20 年。自商场开业之日起五
年内，天虹商场公司以销售保底提成的方式按租赁年度交纳租金，即当年主营业
务收入中超出基础主营业务收入的部分按 10%向中航观澜地产计交租金。观澜天
虹商场自 2007 年 4 月开业至今经营已满 5 年。按照 2007 年双方合同约定，租金
额确定后每满五年交易双方就租金水平进行检讨。
2013 年 1 月 31 日，发行人 2013 年第二次临时股东大会审议通过了《关于
天虹商场租赁公司控股子公司中航观澜地产“中航格澜阳光花园”房屋有关事
项的议案》，同意中航观澜地产与天虹商场公司签订的补充协议，重新确定租赁
房屋的租金标准，即天虹商场公司按照计租面积 16,286.37 平方米和租金标准每
月每平方米 62 元向中航观澜地产交纳租金。同时，按照补充协议约定的租赁条
件将原合同租赁期限延长 5 年，即租赁期限为 2012 年 4 月 26 日至 2032 年 2 月
23 日。按照补充协议约定的租赁期限和租金标准，该次租赁事项总交易金额约
为 27,731.91 万元。2013 年 1 月 15 日，中航观澜地产和天虹商场公司签订了《租
金及租期补充协议》。
天虹商场公司和发行人均为中航技深圳的控股子公司，本次交易构成关联交
易。
截至 2015 年 9 月 30 日，中航观澜地产已确认租金收入 956.35 万元。
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
（7）2013 年 1 月 31 日，发行人 2013 年第二次临时股东大会审议通过《关
于公司拟受托建设中航国际北京航空城项目的议案》。中国航空技术北京有限公
司于 2011 年 8 月获取了“北京经济技术开发区核心区 57#街区 57C1、57F1、57F4”
地块，拟用于开发中航国际北京航空城项目，建设商业配套完善的标志性甲级写
字楼及总部商务园区。该项目建设用地面积为 53,411.8 平方米，建筑面积约为
152,624 平方米。董事会同意发行人与中航技北京公司签订了《“中航国际北京
航空城项目”委托管理协议》，由发行人受托建设中航国际北京航空城项目，委
托管理费为项目开发总成本不含地价、土地契税、委托管理费、营销费用及财务
费用，以项目评审委员会审批通过后开发纲要中的成本为准的 5%，预计不超过
人民币 4,300 万元。2013 年 1 月 15 日，发行人与中航技北京公司签订了《“中
航国际北京航空城项目”委托管理协议》。
委托方中航技北京公司是发行人实际控制人中航国际的全资子公司，本次交
易构成关联交易。
截至 2015 年 9 月 30 日，发行人确认托管收入 900 万元。
（8）2014 年 5 月 30 日，公司第七届董事会第十六次会议审议通过了《关
于全资子公司与深圳市中航长泰投资发展有限公司间关联交易事项的议案》，同
意公司全资子公司深圳市中航九方资产管理有限公司（以下简称“中航九方”）
与深圳市中航长泰投资发展有限公司（以下简称“中航长泰”）签订《租赁推广
服务协议》和《管理、租赁、推广与咨询协议》，受托为中航长泰持有的龙华中
航九方购物中心（以下简称“龙华九方”）提供前期租赁推广，以及商业运营、
维修保养、财务管理等商业咨询服务，关联交易总金额预计为人民币 910 万元。
2014 年 7 月 1 日，中航九方与中航长泰签订了前述两项协议，中航长泰将按照
前述协议约定分别向中航九方支付租赁推广服务费、咨询服务费，其中租赁推广
服务费金额为截止龙华九方中心开业（即指龙华九方中心出租且开始营业面积比
率达到或超过龙华九方中心整体可租赁面积的 90%）后第三个月止，除中航长泰
自行引进及中航长泰委托其他中介机构引进的租户外，其他已签租赁合同或租赁
意向书租户的两个月的基础租金；咨询服务费为龙华九方中心年度总收入的 5%。
《管理、租赁、推广与咨询协议》有效期限为自协议签订之日起一年。
2015 年 4 月 29 日，发行人第七届董事会第二十九次会议审议通过了《关于
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
全资子公司与深圳市中航长泰投资发展有限公司间关联交易事项的议案》，同意
中航九方继续受托管理龙华九方，咨询服务费用收取标准为龙华九方年度物业总
收入的 5%。该项关联交易总金额预计为人民币 389 万元。中航长泰与中航九方
同日签订了《管理、租赁、推广与咨询协议》，协议有效期为自 2015 年 7 月 1
日起至 2016 年 6 月 30 日止。《关于全资子公司与深圳市中航长泰投资发展有限
公司间关联交易事项的公告》已于 2015 年 4 月 30 日刊登在巨潮资讯网和《证券
时报》上，公告编号为 2015-31。
中航长泰是中航技深圳城发展有限公司的控股子公司，中航技深圳城发展有
限公司持有发行人 7.17%股权且为发行人控股股东中航技深圳的全资子公司，因
此本次交易构成关联交易。
截至 2015 年 9 月 30 日，发行人已确认租赁佣金收入 555.25 万元。
（9）2014 年 12 月，发行人将中航建筑 51%股权转让给中航技深圳城发展
有限公司。中航技深圳城发展有限公司为发行人控股股东中航技深圳的全资子公
司，且直接持有发行人 7.17%股权，因此中航建筑承接发行人（含控股企业）持
有项目的工程由一般交易变为关联交易，同时其承接中航工业系统内除发行人
（含控股企业）外其他公司持有项目的工程不再构成发行人关联交易事项。
2015 年 4 月 28 日，发行人 2014 年度股东大会审议通过了《关于公司 2015
年日常关联交易预计发生额的议案》，同意发行人及下属企业 2015 年与中航建筑
发生的建筑施工类关联交易新增持续性合同预计金额不超过人民币 110,000 万元，
2015 年预计发生金额不超过人民币 89,900 万元。
报告期内，发行人已确认支付建设工程款共计 23,363 万元。
（10）2014 年 12 月，发行人将深圳中航幕墙工程有限公司（以下简称“中
航幕墙”）100%股权转让给关联方中航技深圳城发展有限公司。中航技深圳城
发展有限公司为发行人控股股东中航技深圳的全资子公司，且直接持有公司
7.17%股权，因此中航幕墙承接发行人（含控股企业）持有项目的工程由一般交
易变为关联交易，同时其承接中航工业系统内除发行人（含控股企业）外其他公
司持有项目的工程不再构成发行人关联交易事项。
截至 2015 年 9 月 30 日，发行人已确认支付幕墙工程款共计 1,166.48 万元。
（11）2015 年 4 月 29 日，发行人第七届董事会第二十九次会议审议通过了
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
《关于全资子公司与深圳市中航城置业发展有限公司间关联交易事项的议案》，
同意发行人全资子公司中航九方与深圳市中航城置业发展有限公司（以下简称
“中航城置业”）签订《租赁推广服务协议》和《管理、租赁、推广与咨询协议》。
中航九方受托为中航城置业持有的深圳九方购物中心（以下简称“深圳九方”）
提供前期租赁推广服务，收取租赁推广服务费，以及为中航城置业持有的深圳九
方、中航技深圳中心写字楼（以下简称“中航中心”）、深圳 V 尚街商场（以下
简称“V 尚街”）提供商业运营、维修保养、财务管理等商业咨询服务，收取商
业资讯服务费。费用收取标准为：租赁推广服务费金额为截止深圳九方开业（即
指深圳九方出租且开始营业面积比率达到或超过深圳九方整体可租赁面积的
90%）后第六个月止，除中航城置业自行引进及中航城置业委托其他中介机构引
进的租户外，其他已签租赁合同且合同租期为两年或两年以上、并已缴纳租赁保
证金的租户所签署租赁合同两个月的基础租金。咨询服务费为深圳九方、中航中
心、V 尚街年度总收入的 5%。前述关联交易涉及的租赁推广服务费和咨询服务
费总金额预计为人民币 1,793 万元。《关于全资子公司与深圳市中航长泰投资发
展有限公司间关联交易事项的公告》已于 2015 年 4 月 30 日刊登在巨潮资讯网和
《证券时报》上，公告编号为 2015-32。
中航城置业是发行人控股股东中航技深圳的全资子公司，因此本次交易构成
关联交易。
截至 2015 年 9 月 30 日，发行人已确认租赁佣金收入 514.52 万元。
（12）2015 年 7 月 10 日，发行人第七届董事会第三十次会议审议通过了《关
于全资子公司与深圳市中航华城置业发展有限公司间关联交易事项的议案》，同
意发行人全资子公司中航九方与深圳市中航华城置业发展有限公司（以下简称
“中航华城置业”）签订《租赁推广服务协议》和《管理、租赁、推广与咨询协
议》。中航九方受托为中航华城置业持有的深圳九方购物中心（G/M、H 地块）
提供前期租赁推广服务以及商业运营、维修保养、财务管理等商业咨询服务。中
航华城置业将按照前述协议约定分别向中航九方支付租赁推广服务费和咨询服
务费，预计相关费用总收入约为 451 万元。
中航华城置业是发行人控股股东中航技深圳持股 50%的公司，因此本次交
易构成公司关联交易。
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
截至 2015 年 9 月 30 日，发行人已确认租赁佣金收入 116.77 万元。
3、资产收购、出售发生的关联交易
（1）2015 年 1 月 20 日，发行人第七届董事会第二十四次会议审议通过了
《关于转让中和中（北京）光电科技有限公司股权的议案》，同意发行人全资孙
公司深圳市中航楼宇科技有限公司（以下简称“中航楼宇”）将其所持有的中和
中（北京）光电科技有限公司（以下简称“中和中公司”）20%股份通过协议转
让方式以人民币 6,032,200 元的价格转让给中航国际新能源发展有限公司（以下
简称“新能源公司”）。中航楼宇与新能源公司已就前述事项签订了股份转让协
议。
中航楼宇是发行人全资子公司中航物业管理有限公司的全资企业，新能源公
司是发行人实际控制人中航国际的全资企业，本次股权转让事项构成关联交易。
（2）2015 年 4 月 29 日，发行人第七届董事会第二十九次会议审议通过了
《关于转让衡阳中航电镀中心有限公司股权的议案》，同意将发行人控股孙公司
衡阳中航地产有限公司（以下简称“衡阳中航地产”）所持有的衡阳中航电镀中
心有限公司（以下简称“衡阳中航电镀”）55%股份转让给深圳航空标准件有限
公司（以下简称“深圳航标”），转让价格为人民币 2,750 万元。本次股权转让
完成后，衡阳中航地产不再持有衡阳中航电镀股权，深圳航标将持有衡阳中航电
镀 95%的股权。
深圳航标为公司实际控制人中航国际的全资子公司，本次交易构成关联交
易。
截至 2015 年 9 月 30 日，本次股权转让相关工商手续正在办理中。
4、共同对外投资的重大关联交易
2015 年 4 月 3 日，发行人第七届董事会第二十八次会议董事会审议通过了
《关于全资子公司与金城集团有限公司设立合资公司的议案》，同意发行人全资
子公司中航物业管理有限公司（以下简称“中航物业”）与金城集团有限公司（以
下简称“金城集团”）设立合资公司南京金城中航物业管理有限公司，负责对南
京市中山东路 518 号中国航空工业科技城项目提供物业管理服务，并根据合资公
司自身的发展规划对外拓展业务。合资公司的注册资本为人民币 600 万元整。其
中，中航物业出资 294 万元，占 49%股权；金城集团出资 306 万元，占 51%股
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
权。各投资方均以现金出资，自营业执照签发之日起 30 日内一次性缴足。
中航物业为发行人全资子公司，金城集团与发行人同为中国航空工业集团公
司的下属企业，本次交易构成关联交易。
5、其他重大关联交易
（1）2012 年 3 月 30 日，发行人 2011 年度股东大会审议通过了《关于公司
向中国航空技术深圳有限公司借款的议案》，同意发行人向中航技深圳借款，最
高余额不超过人民币 25 亿元，年利率为 7%-13%（具体借款利率在前述利率区
间内以中航技深圳取得的融资成本为准），期限 2 年。每年支付利息最高不超过
人民币 2 亿元。
2014 年 3 月 24 日，发行人 2013 年度股东大会审议通过了《关于公司向中
国航空技术深圳有限公司借款的议案》，同意公司继续向中航技深圳借款，最高
余额不超过人民币 25 亿元，期限 2 年，每年支付利息最高不超过人民币 2 亿元。
实际发生借款时，双方将另行签订具体的借款合同。
中航技深圳为公司的控股股东，本次交易构成关联交易。
截至 2015 年 9 月 30 日，发行人应付中航技深圳借款本金为 105,000 万元，
2015 年 1-9 月公司偿还中航技深圳借款本金为 30,000 万元；计提应付中航技深
圳借款利息 6,082.44 万元，归还中航技深圳利息 8,044.99 万元。
（2）2013 年 4 月 23 日，发行人 2012 年度股东大会审议通过了《关于公司
与中航工业集团财务有限责任公司签订<金融服务协议>的议案》，同意发行人与
中航工业集团财务有限责任公司签订《金融服务协议》。中航工业集团财务有限
责任公司将在经营范围许可内，为发行人及其全资及控股子公司提供存款、贷款、
结算等业务。2013 年、2014 年及 2015 年每日最高存款结余（包括应计利息）分
别为不超过人民币 2 亿元、3 亿元及 4 亿元（含外币折算人民币）；综合授信额
度分别为人民币 4 亿元、6 亿元及 8 亿元（含外币折算人民币）。
中航工业集团财务有限责任公司的实际控制人为中国航空工业集团公司，中
国航空工业集团公司是公司实际控制人中航国际的控股股东，本次交易构成关联
交易。
截至 2015 年 9 月 30 日，公司与中航工业集团财务有限责任公司未发生存款、
贷款、结算等业务。
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
（3）2013 年 7 月 30 日，发行人 2013 年第五次临时股东大会审议通过了《关
于公司向关联方申请委托贷款的议案》，同意发行人通过银行向深圳格兰云天酒
店管理有限公司（以下简称“酒店管理公司”）借款不超过人民币 5,000 万元，
期限不超过 1 年，借款利率不超过 7%，借款利息不超过人民币 350 万元。
2014 年 5 月 30 日，公司第七届董事会第十六次会议审议通过了《关于公司
向关联方申请委托贷款的议案》，同意公司继续通过银行向酒店管理公司借款不
超过人民币 5,000 万元，期限不超过 1 年，借款利息不超过人民币 360 万元。2014
年 7 月 16 日，公司与中国银行股份有限公司深圳上步支行、酒店管理公司签订
了《人民币委托贷款合同》。
酒店管理公司的控股股东中航技深圳是发行人控股股东，本次交易构成关联
交易。
报告期内，发行人已支付利息 207 万元。
（4）2014 年 8 月 15 日，发行人 2014 年第三次临时股东大会审议通过了《关
于公司向中国航空技术国际控股有限公司借款的议案》，同意发行人向中航国际
借款，最高余额不超过人民币 20 亿元，期限 1 年，期限内支付利息不超过人民
币 1.5 亿元。
2015 年 9 月 8 日，发行人 2015 年第三次临时股东大会审议通过了《关于公
司向中国航空技术国际控股有限公司借款的议案》，同意发行人继续向中航国际
借款，最高余额不超过人民币 20 亿元，期限 1 年，期限内支付利息不超过人民
币 1.5 亿元。实际发生借款时，双方将另行签订具体的借款合同。
中航国际是公司实际控制人，本次交易构成关联交易。
截至 2015 年 9 月 30 日，发行人应付中航国际借款本金为 160,000 万元，2015
年 1-9 月发行人偿还中航国际借款本金为 60,000 万元，新增中航国际借款本金为
190,000 万元；计提应付中航国际借款利息 7,124 万元，归还中航国际利息 7,124
万元。
（5）2013 年 11 月 15 日，发行人 2013 年第七次临时股东大会审议通过了
《关于公司向中航信托申请信托贷款的议案》，同意发行人向中航信托股份有限
公司（以下简称“中航信托”）申请信托贷款人民币 4 亿元，期限不超过 2 年，
由发行人控股股东中航技深圳提供连带责任担保。本次信托贷款取得资金主要用
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
于发行人下属酒店或商业楼宇项目的装修及运营。发行人需支付给关联方中航信
托贷款利息预计不超过人民币 6,000 万元。
中航信托的实际控制人是中国航空工业集团公司，中国航空工业集团公司是
公司实际控制人中国航空技术国际控股有限公司中航国际的控股股东，本次交易
构成关联交易。
报告期内，发行人已支付利息 2,207.22 万元。
（6）2014 年 1 月 24 日，发行人第七届董事会第十一次会议审议通过了《关
于公司向肇庆市矿冶工业有限公司借款的议案》，同意发行人通过中国农业银行
深圳中心区支行向肇庆市矿冶工业有限公司（以下简称“肇庆矿冶公司”）借款
不超过人民币 2.7 亿元，期限不超过 1 年，借款利息不超过人民币 2,000 万元。
2014 年 1 月 28 日，发行人与中国农业银行深圳中心区支行、肇庆矿冶公司三方
签订了《委托贷款合同》。
2015 年 1 月 20 日，发行人第七届董事会第二十四次会议审议通过的《关于
公司向肇庆市矿冶工业有限公司借款的议案》，同意发行人继续向肇庆矿冶公司
借款，借款不超过人民币 2.7 亿元，期限不超过 1 年，借款利息不超过人民币 2,000
万元整。2015 年 1 月 29 日，公司与中国农业银行深圳中心区支行、肇庆矿冶公
司三方签订了《委托贷款合同》。
肇庆矿冶公司的控股股东中航国际为公司实际控制人，本次交易构成关联交
易。
报告期内，发行人已支付利息 1,469.08 万元。
（7）2014 年 3 月 24 日，发行人 2013 年度股东大会审议通过了《关于公司
向中航信托股份有限公司申请信托贷款的议案》，同意公司向中航信托申请信托
贷款人民币 10 亿元，期限 1 年。发行人需支付给中航信托的贷款利息预计不超
过人民币 8,000 万元。2014 年 3 月 5 日，发行人与中航信托签订了《中航信托
天顺 1336 号中航地产信托贷款单一资金信托信托贷款合同》。
本次交易构成关联交易。
借款已于 2015 年 3 月 6 日归还。报告期内，发行人支付利息 1,688.89 万元。
（8）2015 年 7 月 10 日，发行人第七届董事会第三十次会议审议通过了《关
于公司向深圳格兰云天酒店管理有限公司借款的议案》，同意公司通过银行向酒
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
店管理公司借款不超过人民币 6,500 万元，期限不超过 1 年，借款利息不超过
人民币 422.5 万元。2015 年 7 月 29 日，发行人与银行、酒店管理公司三方签订
《人民币委托贷款合同》。
本次交易构成关联交易。
报告期内，发行人已支付利息 64.55 万元。
6、其他重大事项的说明
（1）承担深圳保安自行车有限公司贷款的连带保证责任
2011 年 12 月 26 日，发行人 2011 年第五次临时股东大会审议同意发行人为
深圳保安自行车有限公司（以下简称“保安自行车公司”）向中国光大银行深圳
红荔路支行贷款 2,200 万元提供连带责任担保，期限一年。2012 年 6 月，保安自
行车公司由于宏观经济环境和外销订单不足的压力影响，经营活动已停顿，无力
支付前述银行贷款利息，发行人按照担保合同约定履行连带保证责任，代保安自
行车公司偿还银行贷款本金 1,000 万元及利息 29.43 万元。承担上述连带保证责
任后，发行人积极根据担保合同依法追偿债权。2012 年 11 月 27 日，广东省深
圳市中级人民法院裁定受理对保安自行车公司的破产清算申请，并指定北京市金
杜（深圳）律师事务所为保安自行车公司的管理人。2013 年 1 月，发行人向破
产管理人提交债权申报书。2015 年 6 月 8 日，广东省深圳市中级人民法院裁定
确认发行人申报的债权金额为 10,562,626.44 元。2015 年 10 月 13 日，保安自行
车公司位于坪山新区坑梓镇宗地号 G14313-0400 的土地使用权在深圳市土地房
地产交易中心以人民币 7,730 万元出让。保安自行车公司管理人将在此基础上编
制财产分配方案，提交债权人会议讨论通过并经法院裁定后，根据财产分配方案
清偿债务。
截至本募集说明书签署日，保安自行车公司的清算的法律程序已完成，债权
分配公司已累计收到相关款项共计 226.66 万元。
（2）2013 年 10 月 9 日，发行人第七届董事会第六次会议审议通过了《关
于注销深圳市中航龙兴地产发展有限公司的议案》。深圳市中航龙兴地产发展有
限公司是发行人全资子公司深圳市中航城投资有限公司的全资子公司，注册资本
2,000 万元人民币。深圳市中航龙兴地产发展有限公司因无实际业务运作，发行
人董事会同意对其作注销处理。
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
截至本募集说明书签署日，深圳市中航龙兴地产发展有限公司的注销手续已
完成。
（3）2014 年 10 月 17 日，发行人第七届董事会第二十次会议审议通过了《关
于控股子公司深圳市新型自行车产业集聚基地投资开发有限公司解散清算的议
案》。深圳市新型自行车产业集聚基地投资开发有限公司（以下简称“自行车基
地公司”）是发行人的控股子公司，发行人直接持有其 67.67%股份，发行人全
资子公司深圳市中航城投资有限公司持有其 16%股份，发行人全资子公司深圳市
中航工业地产投资发展有限公司持有其 8.33%股份，深圳市工业经济联合会持有
其 8%股份。自行车基地公司注册资本为人民币 3,000 万元整。因自行车基地公
司已无具体业务经营，发行人董事会同意发行人对其进行解散清算。
截至本募集说明书签署日，自行车基地公司的清算工作已完成。
7、 关联交易的决策权限、决策程序和定价机制
发行人作为 A 股上市公司，拥有良好的公司治理结构，完善的内控制度。
发行人严格根据证券监管规则的要求，秉持公平、公开、公允、自愿、诚信原则，
所有关联交易均按照公平市场价格定价，充分保护各方投资者的利益，并在必要
时聘请专业评估师对相关交易进行评估并按规定披露，所有关联交易均履行必要
的内部决程序和信息披露义务。
根据《公司章程》、《公司关联交易管理制度》等的相关规定，发行人明确划
分了股东大会、董事会与管理层在关联交易中的决策权限。
（1）决策权限和决策程序
董事会决定关联交易事项的权限为：与关联自然人之间发生的交易金额在
30 万元以上，与关联法人之间发生的交易金额在 300 万元以上且占公司最近一
期经审计公司净资产绝对值 0.5%以上，但低于 5%的关联交易。
公司与关联人之间发生的交易金额在 3,000 万元以上且占公司最近一期经审
计公司净资产绝对值 5%以上的关联交易，需提交公司股东大会审议。
公司需提交股东大会审议的重大关联交易事项，还需提供具有执行证券、期
货相关业务资格的证券服务机构对交易标的出具的审计或者评估报告；对于与日
常经营相关的关联交易所涉及的交易标的，可以不进行审计或者评估。
在审议关联交易事项时，公司独立董事均进行了事前审查并出具独立意见，
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
关联董事和关联股东均回避表决，提交股东大会审议的重大关联交易还提供了网
络投票方式以保障中小股东权益。
（2）定价机制
发行人与关联方之间的交易主要遵循市场化原则，由交易各方参考市场公允
价格或评估机构确定的评估值，在协商情况下确定价格，以确保交易价格的公允
合理，不损害中小股东利益。根据发行人主要关联交易类型的具体内容，可分为
以下几种情况：
1）发行人与关联方的租赁关联交易，租金标准参考市场水平确定；
2）中航物业及下属企业为关联方提供物业管理、楼宇工程等服务，或公司
房地产项目接受关联方提供的建筑施工、幕墙安装等服务，有关收费均按市场价
格收取；
3）发行人与关联方发生的共同投资，出资价格以目标公司注册资本的面值
执行；金额较大的资产收购或出售行为，以评估机构确定的评估值作为定价依
据；
4）关联方向发行人提供借款形成的关联交易，利率参考市场水平确定。
十二、发行人内部管理制度
发行人已经建立起一套比较完整且运行有效的内部控制体系，从公司层面到
各业务流程层面均建立了系统的内部控制及必要的内部监督机制，为公司经营管
理的合法合规、资产安全、财务报告及相关信息的真实、完整提供了合理保障。
（一）会计核算和财务管理制度
公司严格遵照国家统一的会计准则和会计制度，建立了规范的会计工作秩序，
制定了《中航地产股份有限公司会计核算制度》、《中航地产股份有限公司财务管
理制度》及各项具体业务核算制度，加强公司会计管理，提高会计工作的质量和
水平。与此同时，公司通过不断加强财务信息系统的建设和完善，财务核算工作
全面实现信息化，有效保证了会计信息及资料的真实、完整。明确财务管理实行
专业统一管理、业务分级服务的管理体制，财务管理应主动维护股东利益，保护
公司财产安全，并适应并促进经营业务的持续、健康发展，不给后续经营造成遗
留问题。
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
（二）全面预算管理制度
公司通过编制营运计划及成本费用预算等实施预算管理控制，明确各责任单
位在预算管理中的职责权限，规范预算的编制、审定、下达和执行程序，并通过
对营运计划的动态管理强化预算约束，评估预算的执行效果。
（三）对外投资决策机制
公司战略运营部负责管控投资业务，定期发布投资策略并使用新项目决策平
台对新项目投资进行管理。公司始终坚持“精挑细选、坚持投资主流市场”的策
略，重点考虑价格的合理性和风险的可控性，严格评估项目收益的可行性，通过
严格的分级授权审批程序对新项目投资实施全程监控，确保新项目获取安全、合
法、审慎、有效。公司总部把握投融资战略和原则，统筹资源配置及风险管控，
主导非普通项目、新进入城市、非传统住宅业务的投资决策，所决策新项目经总
部相关专业部门联合评审后，报由公司管理层组成的公司投资决策委员会在董事
会授权范围内进行决策；项目投资金额超过公司董事会对公司总经理授权的，需
在报董事会决议通过后方可实施。
（四）对外担保内部控制
公司严格按照证监会《关于规范上市公司对外担保行为的通知》、《深圳证券
交易所股票上市规则》等相关规定，遵循合法、审慎、互利、安全的原则，严格
控制担保风险。制定了《中航地产股份有限公司对外担保管理制度》，并在《公
司章程》中明确股东大会和董事会关于对外担保的审批权限，以及违反审批权限
和审议程序的责任追究机制。
（五）对子公司的管理机制
公司对其控股子公司的管理控制，至少包括下列控制活动：
1、建立对各控股子公司的控制制度，明确向控股子公司委派的董事、监事
及重要高级管理人员的选任方式和职责权限等；
2、依据公司的经营策略和风险管理政策，督导各控股子公司建立起相应的
经营计划、风险管理程序；
3、要求各控股子公司建立重大事项报告制度和审议程序，及时向公司分管
负责人报告重大业务事项、重大财务事项以及其他可能对公司股票及其衍生品种
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
交易价格产生重大影响的信息，并严格按照授权规定将重大事项报公司董事会审
议或股东大会审议；
4、定期取得并分析各控股子公司的季度（月度）报告，包括营运报告、产
销量报表、资产负债报表、损益报表、现金流量报表、向他人提供资金及提供担
保报表等；
5、建立对各控股子公司的绩效考核制度。
（六）公司募集资金管理制度
公司募集资金使用的内部控制遵循规范、安全、高效、透明的原则，遵守承
诺，注重使用效益。目前公司已制定包括《中航地产股份有限公司募集资金管理
制度》等制度，对募集资金存储、审批、使用、变更、监督和责任追究等内容进
行明确规定。公司对募集资金进行专户存储管理，与开户银行需签订《募集资金
专用账户管理协议》，掌握募集资金专用账户的资金动态。公司需按照严格的募
集资金使用审批程序和管理流程，保证募集资金按照相关说明书所列资金用途使
用。公司内部审计部门跟踪监督募集资金使用情况并每季度向董事会报告。独立
董事和监事会应监督募集资金使用情况，定期就募集资金的使用情况进行检查。
（七）公司的关联交易管理制度
公司关联交易采取公平、公开、公允、自愿、诚信原则，关联交易按照公平
市场价格定价，充分保护各方投资者的利益，必要时聘请独立财务顾问或专业评
估师对相关交易进行评价并按规定披露，所有关联交易均履行必要的授权批准程
序。根据《深圳证券交易所股票上市规则》和《公司章程》的相关规定，公司明
确划分股东大会和董事会对关联交易的审批权限。重大关联交易在经独立董事事
前认可后，方提交董事会审议。披露关联交易时，同时披露独立董事的意见。
（八）采购管理制度
公司制定包括《中航地产股份有限公司战略采购管理制度》等管理制度，以
规范采购业务操作，加强集中采购、推行战略合作。通过招标投标等多种采购方
式，兼顾采购的效益、效率和规范性，并运用采购管理平台提升采购的效率和透
明度。通过招标投标方式，严格进行资质预审、经济标和技术标评审，在公平、
公正、充分竞争的基础上择优选择供应商，以保证采购成本和质量的合理性；通
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
过集中采购，整合内部需求和外部资源，最大限度发挥采购量的优势以实现规模
效益；通过战略合作，在对总包/关键产品/服务供应商进行全面评估的基础上，
与评价为最优的供应商建立长期、紧密、稳定的合作关系，以达到最优采购绩效；
公司各子公司均使用采购平台，有效提高了采购效率和透明度。本年优化了供应
商管理和分级体系，将第三方进行的工程质量综合评估与供应商评估分级挂钩，
确定了中航地产股份有限公司合格供应商名录，继续加大对项目采购规划、采购
计划的管理力度，同时在采购付款环节，公司加强了对支付环节的审查、核对以
及对供应商的后续评估，以保证付款的准确性及合理性。
十三、信息披露事务与投资者关系管理
上市二十多年以来，发行人严格遵守上市公司有关信息披露的规定，与投资
者保持通畅、长效的交流机制，曾先后多次在深圳证券交易所信息披露考核中获
评“优秀”。
发行人已根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《上市
公司信息披露管理办法》、 深圳证券交易所上市规则》、 公司章程》等有关规定，
制定了《中航地产股份有限公司信息披露管理办法》，公司信息披露事务负责人
及其他相关人员已经充分了解《证券法》、《公司债券发行与交易管理办法》所确
定的信息披露制度。
公司董事会秘书处负责及时跟踪法律法规和监管机构的披露要求以及公司
须披露的信息，按照“公平、公正、公开”的原则披露相关信息，与投资者保持
多渠道的沟通。
十四、发行人房地产业务核查的相关情况
发行人根据《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发【2010】
10 号文）、《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国发【2013】17 号文）
及《证监会调整上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务监管政策》（以下简
称：“《监管政策》”）等规定，就发行人及其合并报表范围内的子公司的商品房开
发项目在报 告 期 内 （ 2012 年 1 月 1 日 至 2015 年 9 月 30 日 ） 是 否 存 在
闲 置 土 地 、 炒 地 、 捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为、是否存在因上述违
法违规行为被行政处罚进行了专项自查，并出具了自查报告。
1、关于衡阳中航城市花园项目
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
该项目由衡阳中航地产有限公司（原名衡阳深圳工业园开发建设有限公司，
以下简称“衡阳中航地产”）开发，衡阳中航地产系深圳市中航工业地产投资发
展有限公司（以下简称“深圳中航工业”）与衡阳市高新技术产业开发区管理委
员会下属的衡阳白沙洲开发建设投资有限公司（以下简称“白沙洲建投”）合资
设立，深圳中航工业持有衡阳中航地产 60%的股权，白沙洲建投持有衡阳中航地
产 40%的股权。2008 年 9 月和 2012 年 12 月，白沙洲建投分别以开发园区 192
亩（对应土地证号为衡国用【2014A】第 06-0517 号）、180 亩土地（对应土地证
号为衡国用【2014A】第 06-0515 号）入股衡阳中航地产。2001 年 5 月 31 日、
2011 年 6 月 29 日、2012 年 10 月 22 日，衡阳中航地产分别与衡阳市国土资源局
签署编号为“2011009”、“0099112”、“2012（A）027”的三份《国有建设用地使
用权出让合同》，分别取得 95 亩（对应土地证号为衡国用【2014】第 111 号、衡
国用【2015A】第 06-00176 号、衡国用【2014】第 047 号）、137 亩（对应土地
证为衡国用【2013】第 227 号）、206 亩（对应土地证为衡国用【2013】第 229
号、衡国用【2013】第 226 号、衡国用【2013】第 228 号）土地使用权。根据前
述编号为“2011009”、“0099112”、“2012（A）027”出让合同的约定，该三宗土
地的动工日期分别为 2012 年 5 月 31 日、2012 年 6 月 29 日、2013 年 6 月 27 日，
前述白沙洲建投增资入股所用土地使用权未明确约定动工日期。
经自查，2012 年 9 月 21 日，衡阳中航地产取得 95 亩土地项下对应的第一
份《建筑工程施工许可证》（衡白施字第【2012】08 号），目前该 95 亩土地已开
发完毕，但其余四宗土地（前述 192 亩、180 亩、137 亩、206 亩）项下土地尚
未开始动工建设，前述通过出让方式取得的 137 亩和 206 亩土地，已超过出让合
同约定的动工日期 1 年以上尚未动工。根据《闲置土地处置办法》，因特殊情况，
未约定、规定动工开发日期，或者约定、规定不明确的，以实际交付土地之日起
一年为动工开发日期。前述白沙洲建投以土地使用权出资所用土地也已超过实际
交付日期 1 年以上。
经自查，前述 137 亩和 206 亩土地对应的《国有建设用地使用权出让合同》
以及《国有建设用地使用权拍卖出让成交确认书》，交地标准为“净地（完成征
地拆迁）”。2013 年 4 月 2 日，湖南衡阳深圳工业园管理委员会出具《衡阳深
圳工业园管理委员会<关于加快解决储备用地相关问题的报告>的回复》（衡深工
函【2013】1 号），前述白沙洲建投以土地使用权出资合计 372 亩土地“原为湘
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
江农场改制划拨土地，办证时衡枣高速竣工通车，原四至范围中，北侧部分土地
伸入衡枣高速绿化带，南侧部分土地伸入湘江，园区同意在保证总面积不减少的
前提下，调整红线图，规整用地范围，调整后的交地要到 2014 年底。”根据该回
复文件，137 亩和 206 亩对应土地“已完成征地，园区正全力以赴开展拆迁工作，
年底前可交付使用”。经实地自查并经访谈项目公司工作人员，截至本专项自查
意见出具日，前述四宗土地对应的拆迁工作仍尚未完成，仍未达到交地标准。
根据《闲置土地处置办法》第八条的规定，“因未按照国有建设用地使用权
有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用
地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的”，属于“政府、政府有关部门的
行为造成动工开发延迟的情形”，应当按照《闲置土地处置办法》第十二条和第
十三条规定处置，即延长动工开发期限、调整土地用途、规划条件、政府安排临
时使用、置换土地、协议有偿收回等。经访谈管委会工作人员，确认前述宗地未
开发动工的原因系政府未按约定交付净地，非衡阳中航地产自身原因导致，衡阳
中航地产亦未因此而受到主管机关的行政处罚、要求缴纳土地闲置费、认定为闲
置土地的通知以及因闲置土地被国土资源管理部门予以（立案）调查的情形。
2、关于天津九方城市广场项目
关于天津格兰云天开发的天津九方城市广场项目，为在建项目，根据该项目
土地出让合同及补充合同，出让土地面积为 16,105.2 平方米，用途为商服、公共
设施用地，使用期限 40 年，出让合同约定应于 2008 年 2 月 10 日前动工，2014
年 8 月 10 日前竣工。该项目已取得《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许
可证》。该项目主体包括 1 栋甲级写字楼、2 栋 AB 公寓以及综合商业及配套商
业裙楼，该等建筑物地下三层已经整体完成建设，达到正负零状态，公司已在该
项目上投入超过人民币约 3.2 亿元。该项目已动工开发建设用地面积占应动工开
发建设用地总面积超过三分之一，且已投资额占总投资额超过百分之二十五，不
存在《闲置土地处置办法》第二条规定的可以认定为闲置土地的情形。
该项目目前处于暂时停工状态，管委会要求该项目复工。经自查了解到，天
津九方城市广场用途为纯商服及公共设施用地，公司已投入巨额开发资金，目前
系暂时停工，在公司筹划复工之际，突发天津 812 火灾大爆炸事故；天津九方城
市广场项目距离大爆炸事故发生地直线距离约 8 公里，大爆炸事故对当地商业环
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
境影响较大，附近的滨海轻轨站被炸瘫痪，尚未恢复运营；在这种情况下当地人
气不旺，作为商业地产的不少酒店写字楼暂时停工。该项目开发进度一定程度上
受到该等不可抗力及意外事件的影响，项目公司正在研究复工时间。经公司检索
国土资源部、住房和城乡建设部以及天津格兰云天所在地相关地方各级政府土地
主管部门网站公示信息，天津九方城市广场项目未收到国土资源管理部门认定其
存在闲置土地情形的通知，亦未收到主管部门因土地闲置要求缴纳土地闲置费以
及明确要求收回土地的通知及因土地闲置被国土资源管理部门予以调查立案的
情况。
经自查：报告期内，发行人及其合并报表范围内的子公司在房地产开发过程
中的完工、在建、拟建项目不存在闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法
违规行为；发行人及其合并报表范围内的子公司报告期内，不存在因闲置土地、
炒地、捂盘惜售和哄抬房价被国土资源及房屋管理部门行政处罚的情况，符合国
发【2010】10 号文、国办发【2013】17 号文及《监管政策》等规范性文件的规
定。
发行人董事、监事和高级管理人员承诺：如发行人及其控股子公司开发的商
品房项目在报告期内存在未披露的土地闲置等违法违规行为，给发行人和投资者
造成损失的，承诺人将按照有关法律、行政法规的规定以及证券监督管理部门的
要求承担相应的赔偿责任。
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第四节 财务会计信息
发行人 2012 年度、2013 年度及 2014 年度财务报告均按照财政部于 2006 年
2 月 15 日颁布的《企业会计准则一基本准则》和 38 项具体会计准则、其后颁布
的企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他有关规定编制，且已经大华
会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了大华审字【2013】001948 号、
大华审字【2014】002573 号、大华审字【2015】002385 号标准无保留意见的审
计报告。2015 年 1-9 月的财务报告未经审计。
如无特别说明，本节涉及 2012 年度、2013 年度和 2014 年度的财务会计信
息均引自发行人经审计的 2012-2014 年度财务报告，2015 年 1-9 月的财务会计信
息引自发行人未经审计的 2015 年 1-9 月财务报告。
本节仅就公司合并财务报表重要会计科目和财务指标变动情况进行分析，投
资者如需了解发行人的详细财务状况，请参阅发行人 2012-2014 年经审计的财务
报告以及 2015 年 1-9 月未经审计的财务报告，以上报告已刊登于指定的信息披
露网站。本节的财务会计数据及有关指标反映了发行人近三年及一期的财务状况、
经营成果和现金流量情况。
一、最近三年及一期的财务报表
（一）合并财务报表
1、合并资产负债表
单位：元
项目 2015 年 9 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 1,227,991,126.30 892,437,670.85 1,393,210,565.24 1,436,048,870.15
应收账款 481,307,295.87 364,171,453.44 450,450,577.84 379,927,219.66
预付款项 653,523,756.04 1,054,287,879.42 990,176,950.73 417,113,582.68
其他应收款 1,069,689,370.31 954,519,997.22 787,189,492.34 1,036,081,456.94
存货 12,875,307,047.50 11,061,267,634.65 8,990,395,823.67 6,475,909,016.99
其他流动资产 215,232,612.38 131,639,725.83 107,966,226.74 -
流动资产合计 16,523,051,208.40 14,458,324,361.41 12,719,389,636.56 9,745,080,146.42
非流动资产：
可供出售金融资产 - - 212,400,000.00 -
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
项目 2015 年 9 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
长期股权投资 93,811,172.40 98,469,453.03 399,748,501.28 238,703,374.86
投资性房地产 5,384,705,611.78 5,208,661,124.30 4,037,907,209.70 4,010,563,735.57
固定资产 141,681,273.34 154,484,325.59 213,947,879.54 206,830,625.22
在建工程 302,546,383.34 23,873,920.68 11,881,311.66 87,709,670.91
无形资产 21,653,099.69 22,055,633.69 17,409,819.96 17,748,263.88
长期待摊费用 73,572,970.39 90,073,443.98 92,851,657.26 110,586,666.30
递延所得税资产 12,439,571.47 12,439,571.47 12,509,183.22 8,921,263.09
非流动资产合计 6,030,410,082.41 5,610,057,472.74 4,998,655,562.62 4,681,063,599.83
资产总计 22,553,461,290.81 20,068,381,834.15 17,718,045,199.18 14,426,143,746.25
流动负债：
短期借款 2,899,440,000.00 2,501,340,000.00 1,094,000,000.00 1,530,000,000.00
应付票据 - 19,948,983.50 5,000,000.00 3,000,000.00
应付账款 1,215,108,524.43 1,137,981,528.98 1,228,224,149.77 1,134,266,235.45
预收款项 2,578,196,535.87 1,606,534,801.69 1,787,122,583.59 1,733,606,243.67
应付职工薪酬 177,162,431.85 191,897,036.95 157,925,319.55 112,022,640.80
应交税费 289,259,920.44 563,587,488.92 614,312,835.36 308,525,508.75
应付利息 - - - 682,267.89
应付股利 18,974,194.05 14,426,291.82 15,332,671.05 40,646,637.44
其他应付款 1,667,238,480.66 2,059,901,401.26 2,401,503,458.32 2,153,182,248.57
一年内到期的非流动负债 1,270,840,816.00 1,852,766,496.00 870,700,000.00 310,000,000.00
流动负债合计 10,116,220,903.30 9,948,384,029.12 8,174,121,017.64 7,325,931,782.57
非流动负债：
长期借款 7,771,699,453.49 5,350,903,277.26 4,923,127,050.07 2,593,621,480.00
长期应付款 31,397,660.18 9,541,865.55 9,541,865.55 9,541,865.55
递延收益 66,999,033.96 67,084,733.49 32,000,000.00 13,600,000.00
递延所得税负债 534,899,364.10 537,703,229.69 466,494,239.22 447,888,769.68
非流动负债合计 8,404,995,511.73 5,965,233,105.99 5,431,163,154.84 3,064,652,115.23
负债合计 18,521,216,415.03 15,913,617,135.11 13,605,284,172.48 10,390,583,897.80
股东权益：
股本 666,961,416.00 666,961,416.00 666,961,416.00 666,961,416.00
资本公积 445,529,124.86 448,936,733.81 539,996,840.24 618,250,226.20
其他综合收益 -6,511,559.51 -6,511,559.51 -6,299,792.86 -4,847,799.89
专项储备 - - 2,072,367.50 1,212,293.57
盈余公积 207,495,770.84 207,495,770.84 158,221,427.39 135,367,445.46
未分配利润 1,954,534,184.76 2,190,445,351.47 1,880,611,978.25 1,503,102,935.35
归属于母公司股东权益合计 3,268,008,936.95 3,507,327,712.61 3,241,564,236.52 2,920,046,516.69
少数股东权益 764,235,938.83 647,436,986.43 871,196,790.18 1,115,513,331.76
股东权益合计 4,032,244,875.78 4,154,764,699.04 4,112,761,026.70 4,035,559,848.45
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
项目 2015 年 9 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
负债和股东权益总计 22,553,461,290.81 20,068,381,834.15 17,718,045,199.18 14,426,143,746.25
2、合并利润表
单位：元
项目 2015 年 1-9 月 2014 年度 2013 年度 2012 年度
一、营业总收入 3,073,141,415.40 6,226,241,818.11 6,224,573,653.65 4,185,324,358.74
二、营业总成本 3,263,519,595.25 5,975,746,147.29 5,691,435,768.55 3,901,822,694.25
其中：营业成本 2,378,664,470.01 4,527,963,928.95 4,346,476,725.57 2,863,609,273.50
营业税金及附加 235,412,290.72 553,193,987.14 591,092,306.80 383,610,074.87
销售费用 137,240,479.06 189,606,555.07 170,070,602.38 142,193,810.08
管理费用 251,765,890.47 375,646,122.18 291,326,935.72 252,153,183.85
财务费用 260,461,774.65 328,046,520.75 271,575,063.80 229,822,004.26
资产减值损失 -25,309.66 1,289,033.20 20,894,134.28 30,434,347.69
加：公允价值变动收益 - 217,651,564.55 27,343,474.13 382,808,805.96
投资收益 -598,280.63 195,868,430.15 -212,832.25 1,002,717.29
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -598,280.63 -38,608,043.30 -12,502,880.61 1,002,717.29
三、营业利润 -190,976,460.48 664,015,665.52 560,268,526.98 667,313,187.74
加：营业外收入 36,864,944.10 27,202,914.73 186,072,660.92 26,028,681.90
其中：非流动资产处置利得 98,831.55 419,330.24 10,080.10 28,645.75
减：营业外支出 6,717,713.57 7,834,768.92 5,345,514.34 15,456,175.79
其中：非流动资产处置损失 228,703.41 674,711.80 388,937.82 613,132.21
四、利润总额 -160,829,229.95 683,383,811.33 740,995,673.56 677,885,693.85
减：所得税费用 34,038,940.52 203,734,791.61 241,570,435.39 242,390,455.25
五、净利润 -194,868,170.47 479,649,019.72 499,425,238.17 435,495,238.60
归属于母公司所有者的净利润 -169,215,025.11 492,499,999.87 467,059,166.43 414,428,563.84
少数股东损益 -25,653,145.36 -12,850,980.15 32,366,071.74 21,066,674.76
六、其他综合收益的税后净额 - -211,766.65 -1,451,992.97 -110,915.51
七、综合收益总额 -194,868,170.47 479,437,253.07 497,973,245.20 435,384,323.09
归属于母公司所有者的综合收益总额 -169,215,025.11 492,288,233.22 465,607,173.46 414,317,648.33
归属于少数股东的综合收益总额 -25,653,145.36 -12,850,980.15 32,366,071.74 21,066,674.76
八、每股收益：
（一）基本每股收益 -0.2537 0.7384 0.7003 0.6214
（二）稀释每股收益 -0.2537 0.7384 0.7003 0.6214
3、合并现金流量表
单位：元
项目 2015 年 1-9 月 2014 年度 2013 年度 2012 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 3,884,308,024.12 5,869,145,887.69 6,218,051,542.31 4,944,667,059.43
收到的税费返还 24,382,000.00 - - 18,405,608.00
收到其他与经营活动有关的现金 1,010,036,747.53 1,254,190,928.92 1,711,921,224.49 674,087,538.79
经营活动现金流入小计 4,918,726,771.65 7,123,336,816.61 7,929,972,766.80 5,637,160,206.22
购买商品、接受劳务支付的现金 2,761,056,832.01 6,162,593,843.42 6,476,517,745.59 3,321,426,494.48
支付给职工以及为职工支付的现 964,021,156.03 1,106,414,002.63 904,772,034.60 758,259,576.45
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项目 2015 年 1-9 月 2014 年度 2013 年度 2012 年度
金
支付的各项税费 683,073,265.40 840,538,703.00 683,955,067.35 602,739,377.74
支付其他与经营活动有关的现金 1,076,515,269.45 1,689,024,502.26 1,234,819,416.56 1,679,105,861.47
经营活动现金流出小计 5,484,666,522.89 9,798,571,051.31 9,300,064,264.10 6,361,531,310.14
经营活动产生的现金流量净额 -565,939,751.24 -2,675,234,234.70 -1,370,091,497.30 -724,371,103.92
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资所收到的现金 3,334,000.00 606,310,000.00 - -
取得投资收益收到的现金 2,698,200.00 - 27,302,695.21 -
处置固定资产、无形资产和其他
145,870.00 1,239,723.31 121,466.89 277,817.11
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
- 8,095,599.74 125,733,712.13 -
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 - - - -
投资活动现金流入小计 6,178,070.00 615,645,323.05 153,157,874.23 277,817.11
购建固定资产、无形资产和其他
32,880,715.94 77,769,948.33 118,479,266.38 184,929,090.47
长期资产支付的现金
投资支付的现金 2,940,000.00 285,521,610.00 802,379,800.00 125,232,800.00
取得子公司及其他营业单位支付
- - - -
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 50,000.00 10,000.00 - -
投资活动现金流出小计 35,870,715.94 363,301,558.33 920,859,066.38 310,161,890.47
投资活动产生的现金流量净额 -29,692,645.94 252,343,764.72 -767,701,192.15 -309,884,073.36
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 147,000,000.00 85,000,000.00 245,500,000.00 305,680,424.00
其中：子公司吸收少数股东投资
147,000,000.00 85,000,000.00 245,500,000.00 305,680,424.00
收到的现金
取得借款收到的现金 6,920,750,000.00 9,262,340,000.00 6,970,000,000.00 5,050,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 - - - -
筹资活动现金流入小计 7,067,750,000.00 9,347,340,000.00 7,215,500,000.00 5,355,680,424.00
偿还债务支付的现金 5,283,779,670.44 6,395,157,276.81 4,480,521,856.24 3,318,284,075.56
分配股利、利润或偿付利息支付
765,480,935.37 1,026,545,566.03 740,164,707.92 501,769,939.39
的现金
其中：子公司支付给少数股东的
- 14,916,724.20 131,665,763.39 481,966.66
股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 48,750,000.00 8,065,830.00 10,669,760.00 -
筹资活动现金流出小计 6,098,010,605.81 7,429,768,672.84 5,231,356,324.16 3,820,054,014.95
筹资活动产生的现金流量净额 969,739,394.19 1,917,571,327.16 1,984,143,675.84 1,535,626,409.05
四、汇率变动对现金及现金等价
- - - -
物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 374,106,997.01 -505,319,142.82 -153,649,013.61 501,371,231.77
加：年初现金及现金等价物余额 703,615,787.39 1,208,934,930.21 1,362,583,943.82 861,212,712.05
六、期末现金及现金等价物余额 1,077,722,784.40 703,615,787.39 1,208,934,930.21 1,362,583,943.82
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（二）母公司财务报表
1、母公司资产负债表
单位：元
项目 2015 年 9 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 274,398,982.26 67,949,496.87 222,592,341.31 265,191,423.87
预付款项 - 135,000.00 - 2,913,119.00
应收股利 4,347,646.71 - - 70,273,728.85
其他应收款 6,234,637,519.65 6,162,741,791.93 4,612,731,366.86 4,295,840,702.23
流动资产合计 6,513,384,148.62 6,230,826,288.80 4,835,323,708.17 4,634,218,973.95
非流动资产：
可供出售金融资产 - - 212,400,000.00 -
长期股权投资 3,745,786,936.91 3,748,173,290.93 3,607,100,736.88 2,773,786,570.67
投资性房地产 429,928,828.00 429,928,828.00 350,970,492.00 317,842,274.00
固定资产 15,046,847.28 16,037,255.90 17,596,343.93 18,205,280.48
无形资产 1,970,884.70 2,042,762.84 2,138,600.36 2,234,437.88
长期待摊费用 2,990,695.37 4,468,090.98 7,051,706.28 5,385,249.90
非流动资产合计 4,195,724,192.26 4,200,650,228.65 4,197,257,879.45 3,117,453,812.93
资产总计 10,709,108,340.88 10,431,476,517.45 9,032,581,587.62 7,751,672,786.88
流动负债：
短期借款 2,235,000,000.00 1,710,000,000.00 940,000,000.00 1,330,000,000.00
预收款项 308,786.11 352,898.32 411,714.60 470,530.88
应付职工薪酬 48,094.55 44,630.31 47,990.34 193,663.95
应交税费 579,009.87 1,178,748.56 868,276.01 -788,605.09
应付股利 - - - 253,594.00
其他应付款 2,497,324,998.51 3,633,423,809.52 4,058,692,989.66 3,469,593,327.94
一年内到期的非流动负债 758,660,000.00 991,000,000.00 457,000,000.00 160,000,000.00
流动负债合计 5,491,920,889.04 6,336,000,086.71 5,457,020,970.61 4,959,722,511.68
非流动负债：
长期借款 2,616,499,920.00 1,986,659,940.00 1,843,659,960.00 1,227,999,980.00
长期应付款 5,786,419.38 5,786,419.38 5,786,419.38 5,786,419.38
递延所得税负债 96,179,627.25 96,179,627.25 75,919,193.45 67,116,289.16
非流动负债合计 2,718,465,966.63 2,088,625,986.63 1,925,365,572.83 1,300,902,688.54
负债合计 8,210,386,855.67 8,424,626,073.34 7,382,386,543.44 6,260,625,200.22
股东权益：
股本 666,961,416.00 666,961,416.00 666,961,416.00 666,961,416.00
资本公积 481,443,413.81 483,465,578.96 486,161,330.29 488,857,550.49
盈余公积 168,829,138.64 168,829,138.64 119,554,795.19 96,700,813.26
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未分配利润 1,181,487,516.76 687,594,310.51 377,517,502.70 238,527,806.91
股东权益合计 2,498,721,485.21 2,006,850,444.11 1,650,195,044.18 1,491,047,586.66
负债和股东权益总计 10,709,108,340.88 10,431,476,517.45 9,032,581,587.62 7,751,672,786.88
2、母公司利润表
单位：元
项目 2015 年 1-9 月 2014 年度 2013 年度 2012 年度
一、营业收入 31,282,291.77 84,476,915.72 67,978,617.35 64,837,314.70
减：营业成本 1,112,100.71 4,504,873.38 13,038,499.95 9,234,997.72
营业税金及附加 1,749,338.06 2,626,738.93 3,049,466.50 3,125,258.39
管理费用 68,535,984.69 84,283,241.24 65,757,239.03 55,410,019.50
财务费用 29,169,542.13 110,052,538.37 90,874,584.80 79,572,680.54
资产减值损失 - - 15,119.70 24,631,459.76
加：公允价值变动收益 - 78,958,336.00 33,128,218.00 10,932,047.00
投资收益 627,720,850.42 549,104,778.84 217,716,008.26 173,240,732.44
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -2,386,354.02 -39,510,238.65 -12,205,133.79 -260,008.77
二、营业利润 558,436,176.60 511,072,638.64 146,087,933.63 77,035,678.23
加：营业外收入 2,182,165.15 2,906,185.60 91,297,989.98 2,745,870.20
减：营业外支出 28,993.90 974,955.98 43,200.00 10,399,315.46
其中：非流动资产处置损失 28,993.90 159,934.48 - -
三、利润总额 560,589,347.85 513,003,868.26 237,342,723.61 69,382,232.97
减：所得税费用 - 20,260,433.80 8,802,904.29 3,253,861.55
四、净利润 560,589,347.85 492,743,434.46 228,539,819.32 66,128,371.42
五、其他综合收益的税后净额 - - - -
六、综合收益总额 560,589,347.85 492,743,434.46 228,539,819.32 66,128,371.42
3、母公司现金流量表
单位：元
项目 2015 年 1-9 月 2014 年度 2013 年度 2012 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 29,623,597.18 80,323,066.56 58,683,811.55 40,348,942.46
收到其他与经营活动有关的现金 150,323,678.69 297,249,662.14 866,942,952.91 414,038,392.17
经营活动现金流入小计 179,947,275.87 377,572,728.70 925,626,764.46 454,387,334.63
购买商品、接受劳务支付的现金 - 2,209,519.84 7,543,401.34 3,346,041.53
支付给职工以及为职工支付的现金 49,034,677.32 60,105,479.21 42,940,165.11 29,579,029.59
支付的各项税费 3,871,103.23 5,154,016.40 4,580,375.53 5,065,409.80
支付其他与经营活动有关的现金 425,562,014.20 1,858,910,467.88 278,891,309.93 416,854,400.38
经营活动现金流出小计 478,467,794.75 1,926,379,483.33 333,955,251.91 454,844,881.30
经营活动产生的现金流量净额 -298,520,518.88 -1,548,806,754.63 591,671,512.55 -457,546.67
二、投资活动产生的现金流量：
95
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项目 2015 年 1-9 月 2014 年度 2013 年度 2012 年度
收回投资所收到的现金 - 606,310,000.00 - -
取得投资收益收到的现金 625,373,673.53 442,324,194.79 300,194,870.90 103,227,012.36
处置固定资产、无形资产和其他长期资产
- 17,500.00 - 20,950.00
收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金
- 72,319,640.00 - -
净额
投资活动现金流入小计 625,373,673.53 1,120,971,334.79 300,194,870.90 103,247,962.36
购建固定资产、无形资产和其他长期资产
10,150.00 154,939.00 759,102.00 2,539,346.00
支付的现金
投资支付的现金 - 500,521,610.00 932,379,800.00 735,330,676.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金
- - 125,539,500.00 125,000,000.00
净额
投资活动现金流出小计 10,150.00 500,676,549.00 1,058,678,402.00 862,870,022.00
投资活动产生的现金流量净额 625,363,523.53 620,294,785.79 -758,483,531.10 -759,622,059.64
三、筹资活动产生的现金流量：
取得借款收到的现金 4,195,000,000.00 6,410,000,000.00 4,140,000,000.00 3,940,000,000.00
筹资活动现金流入小计 4,195,000,000.00 6,410,000,000.00 4,140,000,000.00 3,940,000,000.00
偿还债务支付的现金 3,872,500,020.00 5,013,000,020.00 3,582,067,446.31 2,608,143,075.56
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 442,143,499.26 615,185,025.60 423,049,857.70 375,326,596.39
支付的其他与筹资活动有关的现金 750,000.00 7,945,830.00 10,669,760.00 -
筹资活动现金流出小计 4,315,393,519.26 5,636,130,875.60 4,015,787,064.01 2,983,469,671.95
筹资活动产生的现金流量净额 -120,393,519.26 773,869,124.40 124,212,935.99 956,530,328.05
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 206,449,485.39 -154,642,844.44 -42,599,082.56 196,450,721.74
加：年初现金及现金等价物余额 67,949,496.87 222,592,341.31 265,191,423.87 68,740,702.13
六、期末现金及现金等价物余额 274,398,982.26 67,949,496.87 222,592,341.31 265,191,423.87
二、合并报表范围的变化
（一）2015 年 1-9 月财务报表合并范围变化情况
本期公司合并报告范围增加一家下属企业：深圳市中航保安服务有限公司。
具体情况如下：
序号 企业名称 变更内容 变更原因
1 深圳市中航保安服务有限公司 新增至合并范围 新设
（二）2014 年度财务报表合并范围变化情况
2014 年公司新纳入合并范围的子公司 2 家，不再纳入合并范围的子公司 5
家，具体情况如下：
96
中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
序号 企业名称 变更内容 变更原因
1 龙岩紫金中航房地产开发有限公司 新增至合并范围 增资购买
2 赣州中航九方商业有限公司 新增至合并范围 分立产生
3 深圳市瑞远运动器材有限公司 不纳入合并范围 出售股权
4 深圳市中航建设监理有限公司 不纳入合并范围 出售股权
5 深圳中航幕墙工程有限公司 不纳入合并范围 出售股权
6 成都中航幕墙工程有限公司 不纳入合并范围 注销
7 中航建筑工程有限公司 不纳入合并范围 出售股权
（三）2013 年度财务报表合并范围变化情况
2013 年公司新纳入合并范围的子公司 3 家，不再纳入合并范围的子公司 3
家，具体情况如下：
序号 企业名称 变更内容 变更原因
1 四川中航物业服务有限公司 新增至合并范围 新设
2 惠东县屿海物业经营管理有限公司 新增至合并范围 新设
3 中航地产（香港）有限公司 新增至合并范围 新设
4 深圳固凯特建筑装饰工程安装有限公司 不纳入合并范围 注销
5 江西佳利商城新天地广场有限公司 不纳入合并范围 转让
6 江西佳利商城住宅开发有限公司 不纳入合并范围 转让
（四）2012 年度财务报表合并范围变化情况
2012 年公司新纳入合并范围的子公司 6 家，具体情况如下：
序号 企业名称 变更内容 变更原因
1 中航城置业（昆山）有限公司 新增至合并范围 新设
2 中航城置业（上海）有限公司 新增至合并范围 新设
3 贵阳中航房地产开发有限公司 新增至合并范围 新设
4 上海中航物业管理有限公司 新增至合并范围 新设
5 衡阳中航电镀中心有限公司 新增至合并范围 新设
6 惠州市中航华南国际帆艇运动俱乐部有限公司 新增至合并范围 新设
三、会计政策调整对财务报表的影响
97
中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
2014 年度，公司主要执行的财政部新颁布/修订的企业会计准则有：
（一）长期股权投资
发行人根据新修订的《长期股权投资准则》，将原成本法核算的对被投资单
位不具有控制、共同控制或重大影响的权益性投资纳入可供出售金融资产核算，
其中：在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具按照成本进行
后续计量，其他权益工具按公允价值进行后续计量。上述会计政策变更追溯调整
影响如下：
2013 年 1 月 2013 年 12 月 31 日
持股 1 日归属于 归属于母
被投资单位 可供出售金融
比例(%) 母公司股东 长期股权投资 公司股东
权益 资产
权益
南京中航工业科技城发
19.00% - -182,400,000.00 182,400,000.00 -
展有限公司
江西中航国际洪都投资
15.00% - -30,000,000.00 30,000,000.00 -
有限公司
其他按成本计量的可供
- - -9,300,000.00 9,300,000.00 -
出售权益工具账面金额
其他按成本计量可供出
- - 9,300,000.00 -9,300,000.00 -
售权益工具减值准备
合计 34.00% - -212,400,000.00 212,400,000.00 -
（二）财务报表列报准则变动对于合并财务报表的影响
1、2013 年末调整后资本公积比 2013 年末调整前增加 6,299,792.86 元，系发
行人的全资子公司深圳市中航工业地产投资发展有限公司对合营公司深圳市深
越联合投资有限公司的外币报表折算差额按 27%的持股比例以权益法核算确认
应承担的外币报表折算差额累计调减 2013 年末资本公积—其他资本公积
6,299,792.86 元。发行人根据修订后的《企业会计准则第 30 号—财务报表列报》，
对原其他资本公积 6,299,792.86 元予以调整，根据列报要求作为其他综合收益项
目列报，并对年初数采用追溯调整法进行调整列报，追溯调整影响如下：
2013 年 1 月 1 日 2013 年 12 月 31 日
项目
调整前 调整后 调整前 调整后
资本公积 613,402,426.31 618,250,226.20 533,697,047.38 539,996,840.24
其他综合收益 - -4,847,799.89 - -6,299,792.86
98
中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
2013 年 1 月 1 日 2013 年 12 月 31 日
项目
调整前 调整后 调整前 调整后
合计 613,402,426.31 613,402,426.31 533,697,047.38 533,697,047.38
2、发行人根据修订后的《企业会计准则第 30 号—财务报表列报》，根据列
报要求将递延收益单独列报，并对年初数采用追溯调整法进行调整列报，追溯调
整影响如下：
2013 年 1 月 1 日 2013 年 12 月 31 日
项目
调整前 调整后 调整前 调整后
递延收益 13,600,000.00 32,000,000.00
其他非流动负债 13,600,000.00 32,000,000.00
合计 13,600,000.00 13,600,000.00 32,000,000.00 32,000,000.00
四、最近三年及一期的主要财务指标
（一）最近三年及一期的主要财务指标
项目 2015 年 9 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
流动比率（倍） 1.63 1.45 1.56 1.33
速动比率（倍） 0.36 0.34 0.46 0.45
资产负债率（合并口径） 82.12% 79.30% 76.79% 72.03%
每股净资产（元） 6.05 6.23 6.17 6.05
项目 2015 年 1-9 月 2014 年度 2013 年度 2012 年度
EBITDA（万元） 14,192.08 106,553.20 106,678.48 94,470.58
销售毛利率 22.60% 27.28% 30.17% 31.58%
销售净利率 -6.34% 7.70% 8.02% 10.41%
利息保障倍数（倍） 0.39 3.08 3.73 4.07
EBITDA 利息保障倍数（倍） 0.21 1.19 1.73 2.14
应收账款周转率（次） 9.69 15.29 14.99 12.32
存货周转率（次） 0.26 0.45 0.56 0.49
每股经营活动现金流量（元） -0.85 -4.01 -2.05 -1.09
每股净现金流量（元） 0.56 -0.76 -0.23 0.75
注：上述财务指标计算公式如下，其中 2015 年三季度数据未年化：
（1）流动比率＝流动资产／流动负债
（2）速动比率＝（流动资产－存货）／流动负债
（3）资产负债率＝总负债／总资产
（4）每股净资产 =期末净资产/期末流通股股数
（5）EBITDA=利润总额+财务费用中的利息支出+固定资产折旧+无形资产摊销+长期待
摊费用摊销
99
中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
（6）销售毛利率=（营业总收入-营业成本）／营业总收入
（7）销售净利率=净利润／营业总收入
（8）利息保障倍数＝（利润总额+财务费用中的利息支出）/财务费用中的利息支出
（9）EBITDA 利息保障倍数=EBITDA／（财务费用中的利息支出+资本化利息支出）
（10）应收账款周转率＝营业总收入／应收账款平均余额
（11）存货周转率＝营业成本／存货平均余额
（12）每股经营活动产生的现金流量净额＝经营活动产生的现金流量净额/期末流通股
股数
（13）每股净现金流量＝货币资金净增加额／期末流通股股数
（二）每股收益和净资产收益率
根据中国证监会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 9 号——净资产
收益率和每股收益的计算及披露》（2010 年修订）》（证监会公告【2010】2 号）
的规定，公司最近三年及一期的净资产收益率和每股收益如下：
项目 2015 年 1-9 月 2014 年度 2013 年度 2012 年度
基本每股收益（元／股） -0.2537 0.7384 0.7003 0.6214
稀释每股收益（元／股） -0.2537 0.7384 0.7003 0.6214
扣除非经常性损益后的基本
-0.2998 0.1567 0.4732 0.2047
每股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） -4.99 14.56 15.04 15.05
扣除非经常性损益后的加权
— 3.09 10.17 4.96
平均净资产收益率（%）
五、管理层讨论与分析
中航地产成立于 1985 年，是隶属于中国航空工业集团公司的央企上市公司，
实力雄厚，稳健经营，自 2006 年起已连续十年入围深圳百强企业。公司致力于
“打造特色鲜明、值得社会信赖的商业地产投资、发展和运营商”，倾力打造以
“中航城”为核心品牌的城市综合体。
公司通过对商业模式和人居生活的不断探索，投身于城市化建设进程，将企
业的成长发展深深融入到区域经济之中，充分发挥中航地产资源整合优势和品牌
号召力，为城市源源不断地输入活力因子和持久动力，奉献生活新方式。公司凭
借自身良好的品牌形象和雄厚的专业实力，积极参与中国城市化开发与建设，致
力于提升城市区域综合运营能力和商业地产的持续经济贡献能力，进而实现开发
区域土地价值的最大化，为提升城市区域价值、推动中国城市化建设而作出贡
100
中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
献。
近几年，公司通过建立多元化的营销渠道、强化精细化管理流程使业务保持
了健康发展态势。截至目前，公司累计开发的项目突破 40 个，其中在建项目 12
个，业务辐射中部、西南、西北、长三角、珠闽三角的重点城市，形成多项目联
动开发的全国战略发展业务布局。
发行人管理层结合公司最近三年财务报表及最近一期财务报表，对公司的财
务状况、盈利能力、现金流量、偿债能力、未来业务发展目标以及盈利能力的可
持续性进行了如下讨论与分析。
（一）资产分析
报告期内各期末，公司资产的总体构成情况如下：
单位：万元
2015 年 9 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
项目
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
流动资产 1,652,305.12 73.26% 1,445,832.44 72.05% 1,271,938.96 71.79% 974,508.01 67.55%
非流动资产 603,041.01 26.74% 561,005.74 27.95% 499,865.56 28.21% 468,106.36 32.45%
资产总计 2,255,346.13 100.00% 2,006,838.18 100.00% 1,771,804.52 100.00% 1,442,614.37 100.00%
报告期内各期末，公司的资产总额分别为 1,442,614.37 万元、1,771,804.52 万
元、2,006,838.18 万元和 2,255,346.13 万元，其中，流动资产总额分别为 974,508.01
万元、1,271,938.96 万元、1,445,832.44 万元和 1,652,305.12 万元，非流动资产总
额分别为 468,106.36 万元、499,865.56 万元、561,005.74 万元和 603,041.01 万元。
公司业务规模不断扩大带动存货、投资性房地产及在建工程等科目有所增长，进
而带动资产总额持续增长。
公司流动资产主要包括货币资金、其他应收款和存货，非流动资产主要由投
资性房地产和长期股权投资构成。公司主营业务为房地产开发，属于资金密集型
行业，流动资产占比较高。报告期内各期末，公司流动资产占资产总额的比例分
别为 67.55%、71.79%、72.05%和 73.26%，呈稳中有升态势。
报告期内各期末，公司主要资产的构成情况如下：
单位：万元
2015 年 9 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
项目
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
货币资金 122,799.11 5.44% 89,243.77 4.45% 139,321.06 7.86% 143,604.89 9.95%
101
中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
项目 2015 年 9 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
应收账款 48,130.73 2.13% 36,417.15 1.81% 45,045.06 2.54% 37,992.71 2.64%
预付款项 65,352.38 2.90% 105,428.79 5.25% 99,017.70 5.59% 41,711.36 2.89%
其他应收款 106,968.94 4.74% 95,452.00 4.76% 78,718.95 4.44% 103,608.15 7.18%
存货 1,287,530.70 57.09% 1,106,126.76 55.12% 899,039.58 50.74% 647,590.90 44.89%
其他流动资产 21,523.26 0.96% 13,163.97 0.66% 10,796.61 0.62% 0.00 0.00%
流动资产合计 1,652,305.12 73.26% 1,445,832.44 72.05% 1,271,938.96 71.79% 974,508.01 67.55%
可供出售金融资产 — — — — 21,240.00 1.20% — —
长期股权投资 9,381.12 0.42% 9,846.95 0.49% 39,974.85 2.26% 23,870.34 1.65%
投资性房地产 538,470.56 23.88% 520,866.11 25.95% 403,790.72 22.79% 401,056.37 27.80%
固定资产 14,168.13 0.63% 15,448.43 0.77% 21,394.79 1.21% 20,683.06 1.43%
在建工程 30,254.64 1.34% 2,387.39 0.12% 1,188.13 0.07% 8,770.97 0.61%
无形资产 2,165.31 0.10% 2,205.56 0.11% 1,740.98 0.10% 1,774.83 0.12%
长期待摊费用 7,357.30 0.33% 9,007.34 0.45% 9,285.17 0.52% 11,058.67 0.77%
递延所得税资产 1,243.95 0.04% 1,243.96 0.06% 1,250.92 0.06% 892.12 0.07%
非流动资产合计 603,041.01 26.74% 561,005.74 27.95% 499,865.56 28.21% 468,106.36 32.45%
资产总计 2,255,346.13 100.00% 2,006,838.18 100.00% 1,771,804.52 100.00% 1,442,614.37 100.00%
1、货币资金
公司货币资金包括现金、银行存款和其他货币资金。房地产行业是资金密集
型行业，公司根据在建项目的开发进展、项目预售计划以及借款的借贷偿还安排
等制定各期的资金预算，保持合理稳健的财务结构，满足经营、投资以及债务偿
付的需要。报告期内各期末，公司的货币资金余额分别为 143,604.89 万元、
139,321.06 万元、89,243.77 万元和 122,799.11 万元，占总资产的比例分别为 9.95%、
7.86%、4.45%和 5.44%。
最近三年，公司货币资金余额逐期下降，主要是因为随着业务拓展的进行，
公司陆续竞得贵阳市 G(12)152 号地块、G(12)153 号地块及 G(12)154 号地块、赣
州市章江新区 E9 地块等土地的使用权，并陆续开发了贵阳中航城、上海中航天
盛广场、龙岩中航紫金云熙等项目，需要大量的资金投入。2015 年 9 月 30 日，
公司货币资金余额较 2014 年 12 月 31 日有所上升，主要是因为当期新增房地产
项目较去年相比有所下降，且公司长、短期借款都有所增加。
报告期内各期末，公司坚持积极销售、审慎投资的策略，资金状况良好，货
币资金具体构成情况如下：
单位：万元
102
中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
2014 年 12 月 31
项目 2015 年 9 月 30 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
日
库存现金 51.11 41.21 117.30 52.17
银行存款 107,721.17 70,320.37 120,776.20 136,206.23
其他货币资金 15,026.83 18,882.19 18,427.56 7,346.49
合计 122,799.11 89,243.77 139,321.06 143,604.89
2、其他应收款
公司其他应收款主要包括政府代垫款项、押金及保证金、收购子公司前对
少数股东形成的借款等。2012-2014 年末及 2015 年 9 月末，公司其他应收款余额
分别为 103,608.15 万元、78,718.95 万元、95,452.00 万元和 106,968.94 万元，占
总资产的比例分别为 7.18%、4.44%、4.76%和 4.74%。
报告期内各期末，发行人前五大其他应收账款明细如下：
1）2015 年 9 月末前五大其他应收款明细：
可回收性及坏账准备
序号 名称 金额（元） 形成原因 期限 账龄 回款安排
计提情况
根据项目公司
与衡阳深圳工
业园管理委员
衡阳深圳工业园
1 526,596,656.27 政府代垫款 无约定 5 年以内 会沟通安排逐 可收回，无坏账计提
管理委员会
期收回，2015
年 12 月收回 1
亿元
龙岩项目为中航
地产持股 51%的
项目公司，为提
高经营性流动资
福建紫金房地产 金的使用效率， 2015 年 12 月
2 147,000,000.00 无约定 1 年以内 可收回，无坏账计提
开发有限公司 按照股权比例中 收回全部本金
航地产临时周转
1.57 亿，福建紫
金临时周转 1.47
亿
经营性项目用地
根据项目公司
开发利用履约保
3 龙岩市国土局 67,890,000.00 无约定 1 年以内 工程进度安排 可收回，无坏账计提
证金及委托设计
逐期收回
履约保证金
根据项目公司
计 提 坏 账
惠东沙田项目代 与沙田镇政府
4 42,980,545.04 政府代垫款 无约定 1 年以内 11,852,799.34 元，可
垫款 沟通安排逐期
收回
收回
收购前少数股东
5 许再新 25,118,944.45 无约定 5 年以内 每年偿还 可收回，无坏账计提
借款
合计 809,586,145.76
103
中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
2）2014 年末前五大其他应收款明细：
可回收性及坏账准备
序号 名称 金额（元） 形成原因 期限 账龄 回款安排
计提情况
根据项目公司
与衡阳深圳工
衡阳深圳工业园
1 507,591,079.47 政府代垫款 无约定 5 年以内 业园管理委员 可收回，无坏账计提
管理委员会
会沟通安排逐
期收回
经营性项目用地
根据项目公司
开发利用履约保
2 龙岩市国土局 147,330,000.00 无约定 1 年以内 工程进度安排 可收回，无坏账计提
证金及委托设计
逐期收回
履约保证金
根据项目公司
计 提 坏 账
惠东沙田项目代 与沙田镇政府
3 43,734,196.88 政府代垫款 无约定 1 年以内 11,852,799.34 元，可
垫款 沟通安排逐期
收回
收回
收购前少数股东
4 许再新 25,118,944.45 无约定 5 年以内 每年偿还 可收回，无坏账计提
借款
龙岩项目为中航
地产持股 51%的
项目公司，为提
高经营性流动资
福建紫金房地产 金的使用效率， 2015 年 1 月偿
5 23,000,000.00 无约定 1 年以内 可收回，无坏账计提
开发有限公司 按照股权比例中 还
航地产临时周转
1.57 亿，福建紫
金临时周转 1.47
亿
合计 746,774,220.80
3）2013 年末前五大其他应收款明细：
可回收性及坏账准备
序号 名称 金额（元） 形成原因 期限 账龄 回款安排
计提情况
根据项目公司
衡阳深圳工业园
1 473,488,286.55 政府代垫款 无约定 4 年以内 工程进度安排 可收回，无坏账计提
管理委员会
逐期收回
收购前少数股东
2 许再新 42,753,888.89 无约定 1-2 年 每年偿还 可收回，无坏账计提
借款
华融建筑工程（集 公司工程结算
3 16,000,000.00 总包单位借款 无约定 1 年以内 可收回，无坏账计提
团）有限公司 后收回
衡阳禹班建设工 公司工程结算
4 14,890,797.72 总包单位借款 无约定 1 年以内 可收回，无坏账计提
程有限责任公司 后收回
湖南省建筑工程 公司工程结算
5 10,000,000.00 总包单位借款 无约定 1 年以内 可收回，无坏账计提
集团总公司 后收回
合计 557,132,973.16
4）2012 年末前五大其他应收款明细：
104
中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
可回收性及坏账准备
序号 名称 金额（元） 形成原因 期限 账龄 回款安排
计提情况
根据项目公司
衡阳深圳工业园
1 452,722,924.70 政府代垫款 无约定 3 年以内 工程进度安排 可收回，无坏账计提
管理委员会
逐期收回
收购前少数股东
2 许再新 40,933,888.89 无约定 1 年以内 每年偿还 可收回，无坏账计提
借款
厦门紫金中航置 1-2 年以 2014 年 末 前
3 40,000,000.00 对参股公司借款 无约定 可收回，无坏账计提
业有限公司 内 偿还
代垫沙田政府的 1-2 年以 项目完成后收
4 沙田镇政府 38,851,338.75 无约定 可收回，无坏账计提
土地拆迁补偿款 内 回
北京市格兰云天
以前年度遗留借 已计提 100%坏账，账
5 大酒店有限责任 35,862,822.16 无约定 5 年以上 预计无法收回
款 面净值为 0 元
公司
合计 608,370,974.50
注：除衡阳深圳工业园管理委员会（以下简称“衡阳管委会”）与许再新
外，其他报告期各期末前五大其他应收款皆不收取利息。
1）衡阳深圳工业园管理委员会
因发行人控股孙公司衡阳深圳工业园开发建设有限公司根据相关协议接受
衡阳管委会委托, 以垫付资金的方式代政府部门开发衡阳深圳工业园的基础设
施项目，公司 2009 年至 2014 年垫付金龙路等五个项目的本金合计 685,354,903.80
元；根据衡阳市人民政府“衡政发(2006)4 号”文及相关协议的约定, 发行人可
按垫付本金的 20%收取补偿金额。如发行人未按时收到代垫返还款和补偿款，则
可按照实际还款当年央行基准利率收取相关利息。
发行人 2009 年至 2014 年应收补偿金 137,070,980.75 元及经营损失补偿
103,459,592.92 元，2009 年至 2014 年垫付本金及补偿总额共计 925,885,477.47 元。
2011 年，发行人以取得土地方式收回 142,032,400.00 元，2012 年以取得土地方
式收回 231,607,900.00 元, 2013 年收回现金 24,654,098.00 元，2014 年收回现金
20,000,000.00 元，2014 年末余额为 507,591,079.47 元；2015 年三季度期末余额
为 526,596,656.27 元 ； 截 至 本 募 集 说 明 书 签 署 日 ， 发 行 人 又 收 回 现 金
100,000,000.00 元。该欠款已由当地政府确认。
2）许再新
自然人许再新原持有惠东县康宏发展有限公司（以下简称“康宏公司”）
100%股权。2011 年 12 月 7 日，发行人第六届董事会第二十七次会议审议通过了
《关于公司增资收购惠东县康宏发展有限公司 51%股权的议案》，同意公司以增资
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
方式收购许再新持有的康宏公司 51%的股权。
①2012 年，公司对许再新应收 4,093 万元，包括 2,250 万元借款、1,400 万
元借款及 144.20 万元利息、298.80 万元借款。
其中 2,250 万元借款系公司收购康宏公司 51%股权前，康宏公司借给股东许
再新的 2,250 万元借款。大华会计师事务所有限公司深圳分所于 2011 年 12 月 2
日出具的大华（深）审字【2011】1326 号《中航地产股份有限公司拟增资收购
之惠东县康宏发展有限公司截止 2011 年 10 月 31 日财务报表的审计报告》中已
说明：截至 2011 年 10 月 31 日，康宏公司的其他应收款中应收许再新 2,150 万
元；在该审计报告出具后、公司董事会审议收购康宏公司 51%股权事项前，康宏
公司另借给许再新 100 万元借款，因此共形成 2,250 万元借款。
1,400 万元借款及 144.20 万元利息系发行人收购康宏公司 51%股权前，康宏
公司名下编号惠东国用（2008）字第 210005 号的地块为惠东县润丰贸易有限公
司向工商银行惠东支行借款 1,500 万元提供抵押担保，到期还款日 2012 年 5 月 8
日。该 1,500 万元借款同时由康宏公司、康宏公司股东许再新与自然人杨远亮、
傅洁华三方提供担保。此项担保形成康宏公司的或有负债 1,500 万元。公司与许
再新在增资收购康宏公司 51%股权的相关协议中明确：若许再新未能如约履行前
述抵押解除手续，公司愿意协助解决，同时许再新以 13%的年利率向公司承担还
款利息；此外双方约定若许再新于后期与公司就其它项目达成合作并获得现金收
入，应优先偿还该项借款及应付利息；如未能履行如上约定，许再新同意在康宏
公司进行利润分配时以其获得的税后利润优先偿还该项借款及利息。后惠东县润
丰贸易有限公司向银行偿还 100 万元借款，2012 年 3 月 15 日，公司借给许再新
1,400 万元代为归还剩余借款。截至 2012 年 12 月 31 日，1,400 万元借款共计息
144.2 万元。
298.8 万元借款系公司收购康宏公司 51%股权后，为了加快中航元.屿海项目
推进工作，对于项目中遗留的少数拆迁事项需要借助另一方股东许再新的力量予
以解决，因此康宏公司借给许再新 298.8 万元用于处理前述拆迁工作，形成此款
项。
②除 1,400 万元借款收取利息外，公司对许再新的其他借款皆不收取利息。
2014 年，许再新已偿还 1,400 万元借款及其利息，该笔借款已结清。剩余借款逐
年向许再新分配项目利润时相应扣除，同时与许再新沟通根据其资金状况偿还，
106
中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
直至还款结清为止。
3）北京市格兰云天大酒店有限责任公司
该公司原为发行人子公司。2012 年以前，因经营需要向发行人累计借款
35,862,822.16 元。而后，该公司因经营不善实际已无任何经营活动，已关停并进
行转处理。发行人已根据企业会计准则将其调整出年报合并范围，因而形成该笔
其他应收款。发行人已将该笔其应收款全额计提减值准备，账面净值为 0 元。
3、存货
作为房地产开发企业，存货是公司资产的重要组成部分，亦是公司持续快速
发展的基础。公司存货主要由原材料、在产品、库存商品、开发成本、开发产品、
低值易耗品和施工企业存货等构成。报告期内各期末，公司存货余额分别为
647,590.90 万元、899,039.58 万元、1,106,126.76 万元和 1,287,530.70 万元，占总
资产的比例分别为 44.89%、50.74%、55.12%和 57.09%。
报告期内，公司存货的波动主要受在开发项目持续投入和项目完工结算两个
因素叠加影响，在开发项目的持续投入导致存货余额增加，项目结算时存货结转
成本导致存货余额减少。2013 年末，公司存货账面价值较 2012 年末增加
251,448.68 万元，增幅为 38.83%，主要是由于新疆翡翠城、昆山中航酒店、贵阳
中航的项目使开发成本增加；2014 年末，公司存货账面价值较 2013 年末增加
207,087.18 万元，增幅为 23.03%，主要是由于公司新开发了赣州中航云府项目
和龙岩中航紫金云熙项目，使开发成本较上期末增加 220,921.36 万元；2015 年 9
月末，公司存货账面价值较 2014 年末增加 181,403.94 万元，增幅为 16.40%，主
要是由于九江中航城、岳阳中航翡翠湾、昆山九方城 A6 地块等项目持续增加投
入使开发成本上升。
报告期内各期末，公司存货账面价值明细如下表所示：
单位：万元
项目 2015 年 9 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
原材料 466.79 493.82 4,063.17 4,138.92
在产品 - - 4,474.91 4,974.22
库存商品 251.18 313.05 224.97 199.07
开发成本 996,483.33 1,024,340.96 803,419.60 612,808.92
开发产品 290,325.50 80,924.33 81,116.22 24,703.79
低值易耗品 3.90 54.60 3.67 3.74
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
项目 2015 年 9 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
施工企业存货 - - 5,737.04 762.24
合计 1,287,530.70 1,106,126.76 899,039.58 647,590.90
截至 2015 年 9 月 30 日，公司开发成本明细如下：
（预计） 预计投资总额 期末余额 期初余额
项目名称 开工时间
竣工时间 （亿元） （万元） （万元）
坪地项目 2008 年 9 月 未定 4.3 7,281.70 7,281.70
衡阳中航城市花园 2011 年 6 月 2015 年 6 月 7.94 - 22,764.15
衡阳项目后期 未定 未定 未定 59,564.89 56,937.38
新疆翡翠城一期 2006 年 7 月 2009 年 12 月 2.78 - 2,478.14
新疆翡翠城二期 2010 年 8 月 2012 年 7 月 2.17 - 2,684.46
新疆翡翠城三期 2011 年 5 月 2012 年 11 月 2.36 - 4,550.06
新疆翡翠城四期 2013 年 5 月 2014 年 12 月 2.66 - 18,466.11
新疆翡翠城五至八期 2015 年 5 月 2018 年 12 月 12.41 10,262.08 8,293.95
昆山中航酒店 2013 年 7 月 2016 年 10 月 4.5 - 14,281.67
昆山九方城 A6 地块 2012 年 12 月 2015 年 12 月 41 137,101.28 118,579.45
昆山九方城 A7 地块 2010 年 1 月 2014 年 12 月 23.62 35,170.26 26,928.84
天津九方城市广场 2011 年 6 月 2016 年 3 月 13.42 37,555.84 37,261.18
九江中航城 2012 年 3 月 2017 年 12 月 46.28 125,111.24 148,874.95
岳阳中航翡翠湾 2011 年 7 月 2017 年 9 月 15.9 102,015.01 84,096.49
惠东巽寮湾花园项目一期 2012 年 4 月 2013 年 9 月 30.39 54,795.87 53,259.98
惠东巽寮湾花园项目跨期 2013 年 10 月 2021 年 10 月 18 19,442.29 21,968.44
贵阳中航项目 2013 年 3 月 2019 年 4 月 70 168,779.20 108,414.12
上海杨浦中航天盛广场 2012 年 4 月 2015 年 5 月 16.8 - 145,194.86
龙岩中航紫金云熙 2014 年 4 月 2017 年 12 月 28.31 160,215.59 137,154.87
赣州中航云府项目（章
2014 年 9 月 2016 年 12 月 11.05 52,747.60 4,870.15
江新区 E9 地块）
南昌中航国际广场二期 未定 未定 未定 26,440.48 -
合计 - 996,483.33 1,024,340.96
截至 2015 年 9 月 30 日，公司开发产品明细如下：
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
单位：元
项目名称 竣工时间 期初余额 本期增加金额 本期减少金额 期末余额
成都中航国际广场 2013 年 12 月 74,820,805.90 - 10,364,767.58 64,456,038.32
赣州中航城项目 B 地块 2010 年 9 月 8 日 617,183.62 - 492,672.14 124,511.48
赣州公元城 K25 地块 2012 年 12 月 89,512,202.97 - 27,873,857.53 61,638,345.44
赣州公元城 K26 地块 2013 年 12 月 23,829,756.34 - 15,809,603.46 8,020,152.88
中航格澜阳光花园一期 2006 年 11 月 1,311,223.92 - 1,311,223.92
中航格澜阳光花园二期 2007 年 12 月 70,769,906.92 - 70,769,906.92
惠东中航城 2010 年 12 月 11,636,850.03 - 2,802,283.48 8,834,566.55
昆山中航城 2011 年 10 月 44,919,176.51 - 2,575,797.06 42,343,379.45
名士苑住宅 2000 年 7 月 1,128,161.25 - 53,001.09 1,075,160.16
名士苑停车场 2000 年 7 月 2,892,608.73 - 2,892,608.73
捷佳大厦停车场 2002 年 11 月 16,329,014.09 - 281,623.86 16,047,390.23
紫荆苑停车场 2005 年 12 月 6,625,634.33 - 105,625.62 6,520,008.71
鼎尚华庭停车场 2008 年 12 月 16,764,445.75 - 250,353.99 16,514,091.76
赣州公元城 K10 地块 2014 年 12 月 246,328,788.94 22,357,649.64 203,215,538.33 65,470,900.25
衡阳中航城市花园 2014 年 12 月 201,757,554.30 366,856,002.95 568,613,557.25
上海杨浦中航天盛广场 2015 年 5 月 - 1,651,752,178.00 1,651,752,178.00
新疆翡翠城一期 2009 年 12 月 - 24,781,381.83 24,781,381.83
新疆翡翠城二期 2012 年 7 月 - 26,844,559.56 26,844,559.56
新疆翡翠城三期 2012 年 11 月 - 45,395,590.86 5,891,432.80 39,504,158.06
新疆翡翠城四期 2014 年 12 月 - 247,286,292.23 21,545,408.77 225,740,883.46
合计 809,243,313.60 2,385,273,655.07 291,261,965.71 2,903,255,002.96
报告期内，公司的存货几乎全部为在开发和在售的房地产项目，计入“存货
-开发成本”和“存货-开发产品”科目核算。报告期内，这些存货按地区分布情
况如下：
单位：万元
地区 2015 年 9 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
江西 217,824.71 189,773.89 189,816.63 170,749.82
湖南 218,441.26 183,973.79 160,018.32 116,803.59
江苏 176,505.87 164,281.88 133,024.93 143,632.80
上海 165,175.22 145,194.86 120,353.94 -
广东 93,916.36 95,255.90 113,123.59 90,490.12
贵州 168,779.20 108,414.12 70,286.37 107.23
福建 160,215.59 137,154.87 - -
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
新疆 41,949.18 36,472.72 37,324.28 41,990.28
天津 37,555.84 37,261.18 31,622.27 24,189.92
四川 6,445.60 7,482.08 28,965.49 49,548.95
小计 1,286,808.83 1,105,265.29 884,535.82 637,512.71
存货总额 1,287,530.70 1,106,126.76 899,039.58 647,590.90
4、投资性房地产
公司投资性房地产主要为自持商业物业，包括购物中心、写字楼、商铺、酒
店等。公司的投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包
括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地
产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
公司投资性房地产所在地均存在活跃的房地产交易市场，且能从房地产交易
市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，进而能对投资性房地
产的公允价值进行合理估计，因此公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后
续计量。
公司不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，以单项投资性房地产为基础估
计其期末公允价值。对于单项投资性房地产的期末公允价值发生大幅变动时，以
资产负债表日单项投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，单项投资性
房地产的期末公允价值与期初公允价值之间的差额计入当期损益，同时考虑递延
所得税资产或递延所得税负债的影响。
报告期内各期末，公司投资性房地产价值分别为 401,056.37 万元、403,790.72
万元、520,866.11 万元和 538,470.56 万元，占公司总资产的比例分别为 27.80%、
22.79%、25.95%和 23.88%。2013 年末，公司投资性房地产为 403,790.72 万元，
与 2012 年末相比变动不大；2014 年年末公司投资性房地产为 520,866.11 万元，
较 2013 年年末增加 117,075.39 万元，增幅 28.99%，主要系公司及其下属企业的
持有型物业本期转入投资性房地产并采用公允价值计量所致；2015 年 9 月末，
公司投资性房地产为 538,470.56 万元，较 2014 年末变动不大，主要原因为当期
末公司投资性房地产公允价值与其在转换日的公允价值相比，变动幅度小于 5%，
不需对公允价值进行调整。
截至本募集说明书签署日，发行人未办妥产证的投资性房地产详情如下：
110
中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
单位：万元
项目名称 投资性房地产公允价值 未办妥原因
九江中航城项目购物中心 93,219.02 正在办理流程中，无异常
赣州中航城中航公元城幼儿园 739.24 正在办理流程中，无异常
合计 93,958.26
5、长期股权投资
报告期内各期末，公司的长期股权投资分别为 23,870.34 万元、39,974.85 万
元、9,846.95 万元和 9,381.12 万元，占公司总资产的比例分别为 1.65%、2.26%、
0.49%和 0.42%。2013 年末，公司长期股权投资较 2012 年末增长 67.47%，主要
是因为公司本期增加对中航里城有限公司投资 300,000,000 元，对参股公司南京
中航工业科技城发展有限公司增资 87,400,000.00 元；2014 年末，公司长期股权
投资较 2013 年末减少 75.37%，主要是因为本期公司转让中航里城、江西中航国
际洪都投资、南京中航工业科技城等公司的股权投资；2015 年 9 月末，公司长
期股权投资与 2014 年末相比减少 4.73%，主要是因为 2015 年 1 月，发行人将持
有的中和中（北京）光电科技有限公司 20%股权转让给关联方中航国际新能源发
展有限公司，2015 年 4 月 29 日，发行人将持有的衡阳中航电镀中心有限公司 55%
股权转让给深圳航空标准件有限公司。
（二）负债分析
报告期内各期末，公司资产的总体构成情况如下：
单位：万元
2015 年 9 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
项目
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
流动负债 1,011,622.09 54.62% 994,838.40 62.51% 817,412.10 60.08% 732,593.18 70.51%
非流动负债 840,499.55 45.38% 596,523.31 37.49% 543,116.32 39.92% 306,465.21 29.49%
负债总计 1,852,121.64 100.00% 1,591,361.71 100.00% 1,360,528.42 100.00% 1,039,058.39 100.00%
报告期内各期末，公司的负债总额分别为 1,039,058.39 万元、1,360,528.42
万元、1,591,361.71 万元和 1,852,121.64 万元，其中，流动负债总额分别为
732,593.18 万元、817,412.10 万元、994,838.40 万元和 1,011,622.09 万元，占负债
总额的比重分别为 70.51%、60.08%、62.51%和 54.62%，非流动负债总额分别为
306,465.21 万元、543,116.32 万元、596,523.31 万元和 840,499.55 万元，占负债
总额的比重分别为 29.49%、39.92%、37.49%和 45.38%。报告期内，公司的总负
111
中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
债规模呈逐步上升趋势，与资产总额变动趋势一致，主要是由于近年来公司随着
主营业务规模不断扩大，在控制资产负债率和资金平衡的前提下筹措资金，加快
房地产、物业管理等业务的发展。
公司流动负债主要由短期借款、应付账款、预收账款、其他应付款和一年内
到期的非流动负债等构成，非流动负债主要由长期借款等构成。公司负债以流动
负债为主，报告期内各期末，流动负债占负债总额的比例分别为 70.51%、60.08%、
62.51%和 54.62%，呈下降趋势，主要原因是公司为满足业务发展需要和优化调
整财务结构，增加了长期借款金额。
报告期内各期末，公司主要负债的构成情况如下：
单位：万元
2015 年 9 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
项目
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
短期借款 289,944.00 15.65% 250,134.00 15.72% 109,400.00 8.04% 153,000.00 14.72%
应付票据 0.00 0.00% 1,994.90 0.13% 500.00 0.04% 300.00 0.03%
应付账款 121,510.85 6.56% 113,798.15 7.15% 122,822.41 9.03% 113,426.62 10.92%
预收款项 257,819.65 13.92% 160,653.48 10.10% 178,712.26 13.14% 173,360.62 16.68%
应付职工薪酬 17,716.24 0.96% 19,189.70 1.21% 15,792.53 1.16% 11,202.27 1.08%
应交税费 28,925.99 1.56% 56,358.75 3.54% 61,431.28 4.52% 30,852.56 2.97%
应付利息 0.00 0.00% 0.00 0.00% 0.00 0.00% 68.23 0.01%
应付股利 1,897.43 0.11% 1,442.63 0.08% 1,533.27 0.10% 4,064.66 0.40%
其他应付款 166,723.85 9.00% 205,990.14 12.94% 240,150.35 17.65% 215,318.22 20.72%
一年内到期的非流
127,084.08 6.86% 185,276.65 11.64% 87,070.00 6.40% 31,000.00 2.98%
动负债
流动负债合计 1,011,622.09 54.62% 994,838.40 62.51% 817,412.10 60.08% 732,593.18 70.51%
长期借款 777,169.95 41.96% 535,090.33 33.62% 492,312.71 36.19% 259,362.15 24.96%
长期应付款 3,139.76 0.17% 954.19 0.06% 954.19 0.07% 954.18 0.09%
递延收益 6,699.90 0.36% 6,708.47 0.43% 3,200.00 0.23% 1,360.00 0.13%
递延所得税负债 53,489.94 2.89% 53,770.32 3.38% 46,649.42 3.43% 44,788.88 4.31%
非流动负债合计 840,499.55 45.38% 596,523.31 37.49% 543,116.32 39.92% 306,465.21 29.49%
负债合计 1,852,121.64 100.00% 1,591,361.71 100.00% 1,360,528.42 100.00% 1,039,058.39 100.00%
1、短期借款
报告期内各期末，公司短期借款余额分别为 153,000.00 万元、109,400.00 万
元、250,134.00 万元和 289,944.00 万元，占负债总额的比例分别为 14.72%、8.04%、
15.72%和 15.65%。报告期内各期末，公司短期借款规模呈波动上升趋势，主要
112
中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
原因系随着业务稳步发展及项目开发规模持续扩大，资本支出以及其他营运资金
的需求不断增加，公司适当增加短期借款以满足公司业务发展需要所致。
报告期内各期末，公司短期借款结构如下表所示：
单位：万元
2015 年 9 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
项目
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
质押借款 - - 7,790.00 3.12% 9,400.00 8.60% - -
抵押借款 - - - - 30,000.00 27.42% 30,000.00 19.61%
保证借款 30,000.00 10.35% 39,000.00 15.59% 65,000.00 59.41% 111,000.00 72.55%
信用借款 259,944.00 89.65% 203,344.00 81.29% 5,000.00 4.57% 12,000.00 7.84%
合计 289,944.00 100.00% 250,134.00 100.00% 109,400.00 100.00% 153,000.00 100.00%
以上抵押借款主要由公司存货和投资性房地产作为抵押。
2、应付账款
公司应付账款主要为应付工程款。报告期内各期末，公司应付账款余额分别
为 113,426.62 万元、122,822.41 万元、113,798.15 万元和 121,510.85 万元，占负
债总额比例分别为 10.92%、9.03%、7.15%和 6.56%。报告期内各期末，公司应
付账款余额整体保持相对稳定，略呈波动态势，占负债总额比例逐渐下降。公司
的应付账款主要是房地产项目未付工程款及项目工程尾款等，报告期内公司新开
发项目数量与之前相比有所下降，新增应付账款随之下降，受公司支付工程款和
尾款及工程结转等因素的综合影响，应付账款余额于报告期内各期末逐期波动。
截至 2015 年 9 月 30 日，公司账龄超过一年的重要应付账款如下：
单位：万元
单位名称 期末余额 未偿还或结转原因
浙江城建建设集团有限公司 291.45 尚未达到支付条件
中国建筑第六工程局有限公司 1,297.57 工程未结算
常熟市三峰门窗有限公司 270.00 工程未结算
深圳市泰行开元科技发展有限公司 290.69 工程未结算
中建六局第三建筑工程有限公司 202.66 工程尾款
合计 2,352.37 -
3、预收款项
113
中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
公司预收款项主要包括预收购房款、出售洗衣券预收款和物业、酒店服务预
收款等。报告期内各期末，公司预收款项余额为 173,360.62 万元、178,712.26 万
元、160,653.48 万元和 257,819.65 万元，占负债总额的比例分别为 16.68%、13.14%、
10.10%和 13.92%。2013 年末，公司预收款项较 2012 年末增加 5,351.64 万元，
主要是由于建筑施工企业预收工程款增加 5,941.81 万元；2014 年末，公司预收
款项较 2013 年末减少 18,058.78 万元，主要系公司所属的深圳市中航建设监理有
限公司、深圳中航幕墙工程有限公司、中航建筑工程有限公司等建筑施工类企业
于本期转让；2015 年 9 月末，公司预收款项较 2014 年年末增加 97,166.17 万元，
主要系本期公司九江中航城、昆山九方城 A6 和贵阳中航项目等项目预售楼款有
所增加所致。
报告期内各期末，公司预收款项具体构成情况如下：
单位：万元
项目 2015 年 9 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
预收购房款 243,000.92 143,498.54 151,728.87 154,000.97
出售洗衣券预收款 11,133.96 13,262.16 11,215.99 9,929.83
物业及酒店服务预收款等 3,684.77 3,892.78 3,251.58 2,855.81
建筑施工企业预收工程款 - - 12,515.82 6,574.01
合计 257,819.65 160,653.48 178,712.26 173,360.62
4、其他应付款
公司其他应付款主要为往来款、押金及保证金、购房意向金和代收款项等。
报告期内各期末，公司其他应付款余额分别为 215,318.22 万元、240,150.35 万元、
205,990.14 万元和 166,723.85 万元，占负债总额的比例分别为 20.72%、17.65%、
12.94%和 9.00%。2013 年末，公司其他应付款较 2012 年末增加 24,832.13 万元，
增幅 11.53%；2014 年末，其他应付款较 2013 年末减少 34,160.21 万元，降幅 14.22%。
其他应付款中，往来款主要系公司股东借款，公司于 2014 年与中航技深圳分别
签订 2014 深航合同第【016-3】号、2014 深航合同第【104】号、2014 深航合同
第【132】号和 2014 深航合同第【108】号等，借款余额为 137,002.26 万元。
最近两年及一期，公司其他应付款分类情况如下：
单位：万元
款项性质 2015 年 9 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
往来款 116,509.76 168,144.56 174,856.92
114
中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
款项性质 2015 年 9 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日
深圳市财政局（代建工程款） 1,200.58 1,134.68 4,394.75
深圳市恒英投资有限公司 4,348.72 - -
瑞远股权转让交易价款 - - 9,808.00
贵州航程房地产开发有限公司 - - 7,500.00
贵阳市云岩区财政局 - - 1,518.40
押金及保证金 10,170.62 8,645.18 7,063.44
购房意向金 7,815.70 2,001.56 2,426.98
面积调差款 238.94 563.66 228.46
代收款项 17,666.00 13,941.84 20,480.69
其他 8,773.53 11,558.66 11,872.71
合计 166,723.85 205,990.14 240,150.35
截至 2015 年 9 月 30 日，公司账龄超过一年的重要其他应付款情况如下：
单位：万元
单位名称 期末余额 未偿还或结转的原因
华夏银行股份有限公司深圳分行 238.19 租赁保证金
深圳市恒英投资有限公司 4,348.72 坪地酒店代建款
岳阳市天虹百货有限公司 133.97 往来款
合计 4,720.88
5、一年内到期的非流动负债
公司一年内到期的非流动负债主要为一年内到期的长期借款。报告期内各期
末，公司一年内到期的非流动负债的余额分别为 31,000.00 万元、87,070.00 万元、
185,276.65 万元和 127,084.08 万元，占负债总额的比例分别为 2.98%、6.40%、
11.64%和 6.86%。
2013 年末，公司一年内到期的非流动负债较期初增加 232,950.56 万元，增
长 89.82%，主要原因系公司为满足当期新开发新疆翡翠城、昆山中航酒店、贵
阳中航等项目需要的大量资金投入，利用多种融资方式加大借款总额； 2014 年
末，公司一年内到期的非流动负债较期初增加 42,777.62 万元，增长 8.69%，主
要原因系公司新开发了赣州中航云府项目和龙岩中航紫金云熙项目，抵押借款
相应增加，以满足项目开发投入的资金需求；2015 年 9 月末，公司一年内到期
115
中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
的非流动负债较期初减少 58,192.57 万元，主要是由于公司偿还了质押借款和部
分抵押、保证借款。
公司一年内到期的非流动负债主要为一年内到期的长期借款，报告期内各期
末，其结构如下表所示：
单位：万元
2015 年 9 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
项目
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
质押借款 - - 12,500.00 6.74% 5,000.00 5.74% - -
抵押借款 53,884.08 42.40% 79,776.65 43.06% 10,170.00 11.68% - -
保证借款 73,200.00 57.60% 93,000.00 50.20% 71,900.00 82.58% 31,000.00 100.00%
信用借款 - - - - - - - -
合计 127,084.08 100.00% 185,276.65 100.00% 87,070.00 100.00% 31,000.00 100.00%
6、长期借款
报告期内各期末，公司长期借款余额分别为 259,362.15 万元、492,312.71 万
元、535,090.33 万元和 777,169.95 万元，占负债总额的比例分别为 24.96%、36.19%、
33.62%和 41.96%，整体呈上升趋势，主要原因为公司合理利用财务杠杆和多元
化融资渠道，优化融资结构，适当提升长期债务的比例，不断优化并匹配长期债
务的融资周期与房地产开发项目的建设周期，减轻短期偿债压力。
报告期内各期末，公司长期借款结构明细如下所示：
单位：万元
2015 年 9 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
项目
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
质押借款 4,275.00 0.55% - 0.00% 2,500.00 0.51% - -
保证借款 505,394.95 65.03% 157,200.00 29.38% 97,000.00 19.70% 56,500.00 21.78%
抵押借款 238,500.00 30.69% 377,890.33 70.62% 392,812.70 79.79% 202,862.15 78.22%
信用借款 29,000.00 3.73% - - - - - -
合计 777,169.95 100.00% 535,090.33 100.00% 492,312.70 100.00% 259,362.15 100.00%
长期借款中，质押借款主要由公司的货币资金作为质押；保证借款主要由中
航技深圳担保；抵押借款主要由公司的土地使用权、存货和投资性房地产作为抵
116
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押。
（三）盈利能力分析
报告期内，公司盈利情况如下所示：
单位：万元
2015 年 1-9 月 2014 年度 2013 年度 2012 年度
项目
金额 同比增幅 金额 同比增幅 金额 同比增幅 金额
营业收入 307,314.14 5.95% 622,624.18 0.03% 622,457.37 48.72% 418,532.44
营业成本 237,866.45 13.80% 452,796.39 4.18% 434,647.67 51.78% 286,360.93
营业税金及附加 23,541.23 -3.84% 55,319.40 -6.41% 59,109.23 54.09% 38,361.01
销售费用 13,724.05 3.86% 18,960.66 11.49% 17,007.06 19.60% 14,219.38
管理费用 25,176.59 -10.33% 37,564.61 28.94% 29,132.69 15.54% 25,215.32
财务费用 26,046.18 2.87% 32,804.65 20.79% 27,157.51 18.17% 22,982.20
资产减值损失 -2.53 -89.39% 128.90 -93.83% 2,089.41 -31.35% 3,043.43
公允价值变动收益 - -100.00% 21,765.16 695.99% 2,734.35 -92.86% 38,280.88
投资收益 -59.83 -102.03% 19,586.84 -92129.49% -21.28 -121.23% 100.27
营业利润 -19,097.65 183.33% 66,401.57 18.52% 56,026.85 -16.04% 66,731.32
营业外收入 3,686.49 77.81% 2,720.29 -85.38% 18,607.27 614.88% 2,602.87
营业外支出 671.77 33.84% 783.48 46.57% 534.55 -65.42% 1,545.62
利润总额 -16,082.92 211.14% 68,338.38 -7.77% 74,099.57 9.31% 67,788.57
净利润 -19,486.82 114.24% 47,964.90 -3.96% 49,942.52 14.68% 43,549.52
报告期内各期，公司营业收入分别为 418,532.44 万元、622,457.37 万元、
622,624.18 万元和 307,314.14 万元，营业成本分别为 286,360.93 万元、434,647.67
万元、452,796.39 万元和 237,866.45 万元，营业收入与营业成本波动情况与公司
经营情况相吻合；公司销售费用、管理费用随业务规模扩大而增长，财务费用亦
随融资规模扩大而增加。
1、营业收入分析
报告期内各期，公司营业收入（分板块）构成情况如下：
单位：万元
2015 年 1-9 月 2014 年度 2013 年度 2012 年度
项目
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
主营业务收入 307,314.14 100.00% 622,624.18 100.00% 622,457.37 100.00% 418,532.44 100.00%
其中：建筑业收入 5,993.78 1.94% 119,401.68 19.18% 94,670.55 15.21% 48,939.53 11.69%
地产板块收入 174,642.63 56.84% 359,483.15 57.74% 412,657.53 66.29% 274,805.65 65.66%
物业板块收入 121,768.86 39.62% 137,213.94 22.04% 109,454.00 17.58% 89,200.25 21.31%
服务收入及其他 4,908.87 1.60% 6,525.41 1.04% 5,675.29 0.92% 5,587.01 1.34%
117
中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
营业总收入 307,314.14 100.00% 622,624.18 100.00% 622,457.37 100.00% 418,532.44 100.00%
报告期内，公司主营业务收入主要来自建筑业、地产和物业三个板块。
2012-2014 年度及 2015 年 1-9 月，公司实现营业收入分别为 418,532.44 万元、
622,457.37 万元、622,624.18 万元和 307,314.14 万元，同比分别增长 12.94%、
48.72%、0.03%和-50.64%。
地产板块收入占公司主营业务收入比例一直维持在 55%以上。报告期内，我
国房地产市场处于结构调整阶段。
2013 年营业收入较上年同期增加 203,925 万元，增长 48.72%，主要由于建
筑板块和地产板块收入较上年同期增长幅度较大。2013 年，公司在江苏、四川
和其他省份销售收入增长明显，其中江苏省销售收入增长约 81%，四川省销售收
入增长更是达到约 970%，其中公司对乐山市商业银行股份有限公司的销售收入
高达 11,454.84 万元，为当期公司排名前三的客户。
2014 年全国房地产市场出现转折，房地产调控主体由中央政府转向地方政
府，房地产市场调控去行政化，部分地方政府放开限购政策，使得房地产市场在
多重政策利好下企稳回升。公司 2014 年营业收入较上年同期增加 167 万元，增
长 0.03%，主要由于建筑板块及物业板块收入较上年同期有增长，而地产板块收
入较上年同期有一定程度的下降。2014 年，房地产行业在深度调整期运行，市
场持续走弱，商品房量价同比下降，开发投资增速持续放缓。受此大环境影响，
2014 年公司在广东省的销售收入下降明显，降幅约 31.54%；此外，公司在四川、
广西、江西等省份的部分房产销售已进入尾盘阶段，成交额不大，但由于昆山九
方城、龙岩云熙等项目销售情况良好，因此地产板块总收入并未出现大幅下滑。
公司于 2014 年下半年整体剥离建筑业务，导致 2015 年 1-9 月营业收入有所
降低，但公司此举主要是为了聚焦房地产主业，更有效地分配资源推动房地产业
务的快速发展，同时改善公司现金流状况。2015 年随着政策宽松的预期加强，
市场形势和营销策略的改善，公司营业收入同比增长 5.95%。2015 年 10-11 月间，
公司销售回款情况良好，新增销售情况亦有所改善；物业板块方面，公司因为在
业界拥有较强的品牌优势和良好的口碑，物业收入于报告期内一直保持稳定增长
态势。今后公司将继续做好房地产销售工作，努力稳步提升公司业绩水平。
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
2、营业成本分析
单位：万元
2015 年 1-9 月 2014 年度 2013 年度 2012 年度
项目
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
主营业务成本 237,866.45 100.00% 452,796.39 100.00% 434,647.67 100.00% 286,360.93 100.00%
其中：建筑业 4,401.35 1.85% 102,971.81 22.74% 86,018.21 19.79% 41,332.37 14.43%
房地产 125,886.05 52.92% 227,726.19 50.29% 252,212.00 58.03% 165,623.47 57.84%
物业 104,434.06 43.90% 118,135.80 26.09% 93,027.17 21.40% 76,349.87 26.66%
服务收入及其他 3,144.99 1.33% 3,962.60 0.88% 3,390.29 0.78% 3,055.21 1.07%
营业成本合计 237,866.45 100.00% 452,796.39 100.00% 434,647.67 100.00% 286,360.93 100.00%
随着公司营业收入的增长、波动，营业成本呈现相同趋势。2012-2014 年度
及 2015 年 1-9 月，公司营业成本分别为 286,360.93 万元、434,647.67 万元、
452,796.39 万元和 237,866.45 万元，2012-2014 年度及 2015 年 1-9 月房地产成本
分别为 165,623.47 万元、252,212.00 万元、227,726.19 万元和 125,886.05 万元，
占营业成本的比例分别为 57.84%、58.03%、50.29%和 52.92%。
公司营业成本主要来自房地产和物业两个板块，尤以房地产板块影响更大。
2013 年，公司房地产成本较 2012 年增长 52.28%，主要是由于新疆翡翠城、昆山
中航酒店、贵阳中航的项目使开发成本增加；2014 年，在房地产市场持续走弱，
全国开发投资增速持续放缓的大背景下，公司聚焦核心业务，持续提升商业地产
开发经营能力，在项目开发方面拿地更加谨慎，公司房地产成本较 2013 年有些
微下降，另一方面，成本结转与收入确认同时进行，房地产成本亦随销售收入的
下降而减少；2014 年开始，公司逐渐剥离非核心业务，中航建筑、中航幕墙已
不在公司合并范围，2015 年 1-9 月公司建筑业板块受此影响成本下降明显，此外，
公司面对房地产行业的调整变化，致力于优化库存结构，维持地产业务稳健发展，
土地开发方面继续采取审慎政策，因此主营业务成本较 2014 年有所下降。
3、期间费用分析
单位：万元
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
2015 年 1-9 月 2014 年度 2013 年度 2012 年度
项目
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
销售费用 13,724.05 21.13% 18,960.66 21.23% 17,007.06 23.20% 14,219.38 22.78%
管理费用 25,176.59 38.76% 37,564.61 42.05% 29,132.69 39.75% 25,215.32 40.40%
财务费用 26,046.18 40.11% 32,804.65 36.72% 27,157.51 37.05% 22,982.20 36.82%
合计 64,946.82 100.00% 89,329.92 100.00% 73,297.26 100.00% 62,416.90 100.00%
报告期内各期，公司期间费用合计分别为 62,416.90 万元、73,297.26 万元、
89,329.92 万元和 64,946.82 万元，占当期营业总收入的比例分别为 14.91%、
11.78%、14.35%和 21.13%。2012-2014 年度，随着公司经营规模的持续扩大，公
司期间费用呈逐年上升趋势，但期间费用与当期营业收入的比例基本维持稳定。
最近一期，公司的期间费用为 64,946.82 万元，主要是由于当期随着公司物业板
块收入的提高，相应费用支出同步增加，同时公司前三季度销售的部分房地产项
目在 9 月末尚未具备结转收入的条件，而当期的期间费用结转相对比较正常，因
此最近一期的期间费用在营业收入中占比相对偏高。
公司销售费用主要包括广告费、营销推广费、销售代理费用及销售人员工资
等。报告期内各期，公司销售费用分别为 14,219.38 万元、17,007.06 万元、18,960.66
万元和 13,724.05 万元，占当期营业总收入的比例分别为 3.40%、2.73%、3.05%
和 4.47%。2012-2014 年公司销售费用呈逐年递增态势，其主要原因是公司业务
扩大，销售项目增加，支付的广告宣传费、职工薪酬相应增长。
公司管理费用主要包括人工与行政费用、社会保险费、咨询、顾问、评估费
用等。报告期内各期，公司管理费用分别为 25,215.32 万元、29,132.69 万元、
37,564.61 万元和 25,176.59 万元，占当期营业总收入的比例分别为 6.02%、4.68%、
6.03%和 8.19%。2012-2014 年公司管理费用逐年增长，主要是由于随着经营开发
规模的持续增长，公司对人员的需求相应增加，导致工资及福利总额增长，此外，
业务拓展和招待等费用也相应增加。
公司财务费用主要为费用化的利息支出、银行手续费等。报告期内各期，公
司的财务费用为 22,982.20 万元、27,157.51 万元、32,804.65 万元和 26,046.18 万
元，与当期营业总收入的比例分别为 5.49%、4.36%、5.27%和 8.48%。2012-2014
120
中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
年公司利息支出逐年上升，主要是由于公司于报告期内利用多元化融资渠道为公
司业务发展提供资金支持，利息支出随公司借款总额上升而上升。
4、毛利率分析
类别 2015 年 1-9 月 2014 年度 2013 年度 2012 年度
主营业务 22.60% 27.28% 30.17% 31.58%
其中：建筑业 26.57% 13.76% 9.14% 15.54%
房地产业 27.93% 36.65% 38.88% 39.73%
物业 14.24% 13.90% 15.01% 14.41%
服务收入及其他 35.93% 39.27% 40.26% 45.32%
总毛利率 22.60% 27.28% 30.17% 31.58%
报告期内各期，公司总毛利率分别为 31.58%、30.17%、27.28%和 22.60%，
呈逐渐下降趋势，这主要是由于占营业收入约 60%的房地产业毛利率下滑明显，
服务收入及其它的毛利率也存在明显下滑趋势。
公司房产销售业务成本主要由土地购置成本、建安成本和相关税费构成，其
中土地购置成本的上升对公司房产销售业务毛利率的影响较大。报告期内，全国
土地出让价格保持在较高水平，公司各房地产项目的土地购置成本较高，导致公
司房产销售业务的毛利率水平承受下行压力。除此之外，公司房产销售业务毛利
率的变化还主要与房地产项目的地段位置、项目业态、营销策略等方面密切相关。
报告期内，公司房产销售业务与全国性大型房地产上市公司房地产开发业务毛利
率的对比情况如下：
公司简称 证券代码 2014 年 2013 年 2012 年
万科 A 000002.SZ 29.94% 31.47% 36.56%
保利地产 600048.SH 32.03% 32.16% 36.19%
华夏幸福 600340.SH 35.77% 33.81% 39.65%
招商地产 000024.SZ 37.33% 41.52% 48.83%
金地集团 600383.SH 28.93% 26.91% 32.18%
荣盛发展 002146.SZ 33.30% 35.42% 36.40%
首开股份 600376.SH 34.55% 36.78% 41.62%
中天城投 000540.SZ 31.29% 41.93% 34.02%
金科股份 000656.SZ 23.01% 26.03% 35.87%
滨江集团 002244.SZ 22.50% 30.45% 45.08%
阳光城 000671.SZ 29.14% 29.78% 25.55%
金融街 000402.SZ 30.62% 37.53% 31.47%
新湖中宝 600208.SH 22.12% 24.26% 37.86%
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
公司简称 证券代码 2014 年 2013 年 2012 年
福星股份 000926.SZ 18.64% 25.97% 28.09%
北京城建 600266.SH 34.66% 40.43% 48.32%
冠城大通 600067.SH 28.76% 23.61% 25.36%
迪马股份 600565.SH 26.04% 22.12% 25.42%
平均值 29.33% 31.78% 35.79%
中航地产 36.65% 38.88% 39.73%
从历史趋势看，报告期内各期末，国内可比公司房地产开发业务的毛利率逐
年下降，主要是由于土地出让价格上升导致房地产开发成本逐年上升。受相同因
素影响，公司房产销售业务毛利率有所下降，与行业特点基本相符，但总体保持
稳定并高于行业平均水平。未来，公司在房地产开发业务方面更加谨慎，2015
年公司新开发房地产项目数量较过往有所下降，土地开发成本上升、国内房地产
行业宏观调控的政策因素等对公司业务影响有限，预计公司房地产板块毛利率能
够保持在良好水平。
5、净利润分析
2012-2014 年度及 2015 年 1-9 月，公司的净利润分别为 43,549.52 万元、
49,942.52 万元、47,964.90 万元和-19,486.82 万元。公司净利润来源于地产板块和
物业板块。
2013 年公司的净利润较 2012 年增加 6,393.00 万元，增长 14.68%，主要是因
为成都中航国际广场、昆山九方城和赣州中航公元等项目在工程质量及进度、呈
现效果、业界口碑、客户感受等方面在当地均有显著提升，被当地市场高度认可，
销售情况完成较好。
2014 年公司的净利润较 2013 年减少 1,977.62 万元，减少 3.96%，主要是因
为 2013 年部分项目（如成都中航国际广场、南昌中航国际广场等）销售已进入
尾盘，销售收入大幅减少，同时由于 2014 年公司房地产项目竣工面积较 2013
年增加 12.12%，项目开发支出和相应的销售费用、管理费用等随之上升，公司
净利润在销售收入减少和营业成本增加的双重影响下有所减少。
2015 年 1-9 月公司的净利润较去年同期减少 403.12 万元，同比下降 7.42%，
主要是由于公司进一步聚焦房地产开发核心业务，将建筑业板块剥离，导致净利
润较 2014 年大幅下降；其次，公司房地产项目前提投入与销售回款之间存在一
定的时间错配，公司因受现有房地产开发项目规模及结转周期限制，加之按照公
122
中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
司房地产销售收入确认的会计政策，公司现有房地产开发项目在达到销售收入确
认条件时才能确认收入，存在一定不确定性，前述因素均可能对公司不同期间业
绩产生影响。未来随着公司规模的逐步扩大，这种业绩不平滑的现象将得到改善。
10-11 月间，公司销售回款情况良好，实现回款金额 9.66 亿元，同时公司在这 2
个月期间新签销售合同金额达 12.43 亿元，销售情况转好，预计公司净利润在年
底将会有所改善。
总体来讲，近年来国内土地出让价格逐年上升，导致公司房地产开发成本逐
年上升，但公司近期销售回款情况好转；物业板块方面，公司因为在业界拥有较
强的品牌优势和良好的口碑，物业收入于报告期内一直保持稳定增长态势。因此
整体看来，公司保持了良好的盈利能力。
（四）现金流量分析
单位：万元
项目 2015 年 1-9 月 2014 年度 2013 年度 2012 年度
经营活动现金流入 491,872.67 712,333.69 792,997.28 563,716.02
经营活动现金流出 548,466.65 979,857.11 930,006.43 636,153.13
经营活动产生的现金流量净额 -56,593.98 -267,523.42 -137,009.15 -72,437.11
投资活动现金流入 617.81 61,564.54 15,315.79 27.78
投资活动现金流出 3,587.07 36,330.16 92,085.91 31,016.19
投资活动产生的现金流量净额 -2,969.26 25,234.38 -76,770.12 -30,988.41
筹资活动现金流入 706,775.00 934,734.00 721,550.00 535,568.04
筹资活动现金流出 609,801.06 742,976.87 523,135.63 382,005.40
筹资活动产生的现金流量净额 96,973.94 191,757.13 198,414.37 153,562.64
现金及现金等价物净增加额 37,410.70 -50,531.91 -15,364.90 50,137.12
1、经营活动产生的现金流量分析
报告期内各期，公司实现经营活动产生的现金流入分别为 563,716.02 万元、
792,997.28 万元、712,333.68 万元和 491,872.68 万元，经营活动产生的现金流出
分别为 636,153.13 万元、930,006.43 万元、979,857.11 万元和 548,466.65 万元，
经营活动产生的现金流净额分别为-72,437.11 万元、-137,009.15 万元、-267,523.42
万元、-56,593.98 万元，体现为现金的净流出。
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
由于公司的主营业务为房地产项目开发，而房地产开发项目经营周期较长，
土地价款等前期投入资金与销售回款之间存在一定的时间错配，因此公司报告期
内经营活动现金流量净额为负，与房地产行业普遍行情相符。2012-2014 年，公
司经营活动产生的现金净流出逐期增加，主要是因为公司在此期间陆续开发了新
疆翡翠城、昆山中航酒店、贵阳中航、赣州中航云府项目和龙岩中航紫金云熙
等项目，前期资金投入巨大。2015 年 1-9 月，公司经营活动产生的现金净流出较
前期有所下降，主要是由公司当期新开发项目减少，投入资金量下降所致。公司
将进一步加强经营管理，确保项目按计划进行开发和完工，以按预期进行销售并
回笼资金，并保持合理的资产负债率和合理的债务结构。
2、投资活动产生的现金流量分析
报告期内各期，公司投资活动产生的现金流入分别为 27.78 万元、15,315.79
万元、61,564.53 万元和 617.81 万元，投资活动产生的现金流出分别为 31,016.19
万元、92,085.91 万元、36,330.16 万元和 3,587.07 万元，投资活动产生的现金流
净额分别为-30,988.41 万元、-76,770.12 万元、25,234.38 万元和-2,969.26 万元。
2013 年公司投资活动产生的现金流量净额 2012 年减少 147.74%,，投资活动
现金净流出加大，主要系本期公司及其下属子公司支付股权投资以及持有型物业
的在建投入所致：①对南京中航工业科技城发展有限公司增资 8,740 万元、投资
中航里城有限公司 30,000 万元、取得江苏中航地产有限公司 46.22%的股权支付
的现金净额约 17,226.375 万元及取得天津格兰云天投资发展有限公司 45.86%的
股权支付的现金 24,271.605 万元；②购建固定资产、无形资产和其他长期资产所
支付的现金为 11,848 万元。
2014 年公司投资活动产生的现金流量净额为 25,234.38 万元，投资活动现金
流由上期的净流出转变为净流入，主要系本期公司及下属企业转让南京中航工业、
中航里城、江西洪都等公司股权收回的投资，产生大量现金流入所致；2015 年
1-9 月，公司投资活动现金净流出-2,969.26 万元，主要系公司本期对龙岩紫金中
航房地产开发有限公司及公司全资子公司中航物业管理有限公司与金城集团有
限公司设立合资公司的投资所致。
3、筹资活动产生的现金流量分析
报告期内各期末，公司筹资活动产生的现金流入分别为 535,568.04 万元、
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
721,550.00 万元、934,734.00 万元和 706,775.00 万元，筹资活动产生的现金流出
分别为 382,005.40 万元、523,135.63 万元、742,976.87 万元和 609,801.06 万元，
筹资活动产生的现金流额分别为 153,562.64 万元、198,414.37 万元、191,757.13
万元和 96,973.94 万元。报告期内，公司筹资活动现金流量净额的变化主要受公
司当期取得借款收到现金的变化影响。
2013 年公司筹资活动产生的现金流量净额增加 29.21%，主要系：①本期渤
海国际信托股份有限公司对公司所属子公司九江中航城地产开发有限公司增资
24,550 万元；②因借款收到现金 697,000 万元；2014 年公司筹资活动产生的现金
流量净额减少 3.36%，主要是由于本期公司归还借款 639,515.73 万元，支付利息
及股利 102,655 万元；2015 年 1-9 月公司筹资活动产生的现金流量净额较 2014
年有所减少，主要是由于公司本期取得的借款金额较去年有所下降。
（五）偿债能力分析
报告期内各期末，公司主要偿债指标如下表所示：
项目 2015 年 9 月 30 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
流动比率（倍） 1.63 1.45 1.56 1.33
速动比率（倍） 0.36 0.34 0.46 0.45
资产负债率（合并口径） 82.12% 79.30% 76.79% 72.03%
项目 2015 年 1-9 月 2014 年 2013 年 2012 年
利息保障倍数（倍） 0.39 3.08 3.73 4.07
EBITDA 利息保障倍数（倍） 0.21 1.19 1.73 2.14
报告期内，公司流动比率和速动比率总体保持稳定，流动比率均在 1.4 倍以
上，流动资产能够完全覆盖流动负债，短期偿债能力较强。但是，公司的速动比
率较低，这是由于公司所处房地产行业的特性所决定的。房地产公司将发展中物
业和持做销售用途的落成物业计入流动资产中的存货科目，因而存货在流动资产
中所占的比重较大，速动比率相应较低。
报告期内，公司资产负债率在平稳中有所上升。公司资产负债率较高，亦是
由于公司所处房地产行业的特性所决定的。房地产行业属于资本密集型行业，用
于房地产项目开发的资本支出除部分来源于自有资金外，主要来源于银行贷款、
房屋销售回款和债务工具融资，因而资产负债率水平普遍较高。公司将根据业务
发展情况和自身财务状况采取较为灵活的筹资方法，积极调整资产负债结构，保
持主营业务健康稳健，使总体资产负债率控制在比较合理的水平。
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
报告期内，公司的利息保障倍数均处于较高的水平，偿债能力不存在重大风
险。一方面，公司已适度控制债务规模，控制利息支出的增长。另一方面，随着
公司开发建设的新增房地产项目陆续结转确认收入，公司的收入规模和盈利水平
将明显增加，息税前利润相应增加。2015 年 1-9 月的利息保障倍数与 EBITDA
利息保障倍数相对较低，这主要是因为房地产企业销售收入结转与确认的时间周
期较长，公司因受现有房地产开发项目规模及结转周期限制，部分项目尚不具备
确认收入的条件。10-11 月间，公司销售回款情况良好，实现回款金额 9.66 亿元，
同时公司在这 2 个月期间新签销售合同金额达 12.43 亿元，销售情况良好，预计
公司本年的利息保障倍数和 EBITDA 利息保障倍数会比三季度有所好转。
（六）未来业务发展目标
在房地产开发与经营业务方面，公司将不断提升经营效率和效益，稳健发展。
公司未来将重点打造以“中航城”为核心，以“九方购物中心”为依托的城市综
合体业态，充分发挥其品牌优势、物业管理优势及多业态整体协同优势，通过复
制“中航城”城市综合体的成功模式进行商业地产的开发和持续经营，避开正面
的市场激烈竞争，从而稳步提升盈利能力。
公司将进一步优化资源配置，推动资本层面的项目合作；创新营销，围绕客
户和市场提升产品吸引力，加强销售力度，优化库存结构；通过目标驱动，调整
内部激励方式，更高程度的实现员工目标与公司经营目标的强关联；结合不同项
目的经营策略，采用更灵活的措施与方法不断优化成本；优化团队配置，提高人
均效能，在管理费用方面制定统一标准并严格控制。在企业核心竞争力方面，公
司将通过有影响力的项目运作、创新性的产品、过硬的品质以及客户的满意建立
项目在当地市场的品牌影响，并支持公司品牌的提升。
在物业管理业务方面，公司将以传统三保（保洁、保安、保养）为基础业务，
持续提升服务能力和服务质量，从为客户提供优质管理服务为导向过渡为实现客
户（用户）、员工、供应商等多方共赢的价值模式；市场定位上，进一步聚焦机
构类物业，保持在金融系统、高校系统、能源系统、移动通讯系统等领域实现规
模化市场优势；传统物业管理业务盈利保持稳定水平，对公客户增值配套服务形
成高收益来源，实现业务快速增长与利润提升；结合市场细分，培育与孵化配套
服务供应商，由物业管理服务提供商向依托物业资源及客户资源形成的资源平台
126
中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
运营商过渡。
（七）盈利能力的可持续性
报告期内，我国房地产行业政府宏观调控逐渐发生变化，调控主体由中央政
府转向地方政府，并于 2014 年 3 月的政府工作报告中提出分类调控，给各地方
政府根据地域特征制定相关调控政策提供了空间。另一方面，货币政策与行政手
段交互施加，形成政策合力，同时发挥市场的自我调节作用。在此大背景下，目
前国内的房地产市场呈现成交量趋缓、交易价格逐渐回归理性的市场化趋势，为
房地产行业的健康、有序、稳步发展提供了良好的环境。报告期内，公司总体营
业毛利率保持在 30%左右，2015 年 1-9 月因项目完工集中安排在第四季度导致
毛利率出现下滑，但公司 10-11 月销售回款情况良好，实现销售回款 9.66 亿元，
同时公司在这 2 个月期间新签销售合同金额达 12.43 亿元，盈利能力的可持续性
较强。
1、我国目前的宏观经济虽然增速放缓，并受到国际不利的金融和经济环境
的一定影响，但在经济发展上我国具备自身优势，且政府面对当前的形势已经采
取积极的应对措施，宏观经济仍将会保持良性发展态势，房地产市场发展依托的
经济环境难有根本性变化。
2、公司经过近三十年的发展，已成为专注于商业地产开发、经营、管理的
综合性房地产企业，公司倾力打造的以“中航城”为核心品牌的城市综合体商业
地产通过对商业模式和人居生活的不断探索，投身于城市化建设进程，将企业的
成长发展深深融入到区域经济之中，充分发挥中航地产资源整合优势和品牌号召
力，为城市源源不断地输入活力因子和持久动力，奉献生活新方式。目就公司项
目分布区域来看，在建项目主要分布于华东区、华中区、华南区、华北区及西部
区；就城市分布来看，项目主要集中于昆山、天津、赣州、九江、惠州、贵阳、
乌鲁木齐等省会城市及经济发达地区，已经形成多项目联动开发的全国战略发展
业务布局。
3、公司采取谨慎的土地收购政策，秉承稳健经营的一贯作风，以审慎的态
度扩充土地储备，在求发展与控风险的抉择中双管齐下。优质土地资源及相对合
理的土地成本，将为公司在全国重要市场未来数年的发展提供支持。
4、公司目前在建和拟建项目的结构较为合理，以商业地产为核心，包括购
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
物中心、甲级写字楼、星级酒店、精品公寓、高尚住宅等，有助于分散房地产开
发业务经营风险，以及由于房地产细分市场波动带来的不利影响。
5、公司致力于追求经营业务多元化发展。商业地产方面，以市场和客户为
导向，以年度经营策略与目标为核心，进一步增强经营管理能力。物业管理方面，
公司在机构类物业管理市场中处于领先地位，经过多年的市场化运作，业务范围
遍及深圳、北京、上海、广州、济南、重庆、武汉、长沙、南昌、成都、郑州等
全国二十多个大中城市，物业板块收入维持稳定增长。未来随着公司品牌效应、
规模效应以及管控能力的不断提升，公司物业管理业务规模将进一步扩大。
6、公司致力于加强对资金的管理与监控，使公司项目进度与现金流量计划
协调一致，提高公司资金的使用效率。在确保公司具备充足的运营资金的同时，
不断优化借款期限及其结构，在维持较强短期偿债能力的同时，将利息成本控制
在合理水平以内。
六、有息负债情况
截至 2015 年 9 月 30 日，公司有息债务总余额为 129.92 亿元，无逾期借款，
分类情况如下：
单位：万元
2015 年 9 月 30 日
项目
金额 占比
短期借款 289,944.00 22.32%
一年内到期的非流动负债 127,084.08 9.78%
长期借款 777,169.95 59.82%
股东借款（注） 105,000.00 8.08%
合计 1,299,198.03 100.00%
注：2014 年 3 月 24 日，公司 2013 年度股东大会审议通过了公司第七届董事会第十二
次会议通过的《关于公司向中国航空技术深圳有限公司借款的议案》，同意公司继续向中航
技深圳借款，最高余额不超过人民币 25 亿元，期限 2 年，每年支付利息最高不超过人民币
2 亿元。截至 2015 年 9 月 30 日，公司应付中航技深圳借款本金为 105,000 万元。
发行人有息债务主要以担保融资为主，公司截至 2015 年 9 月 30 日有息债务
的融资类型分布情况如下：
单位：万元
2015 年 9 月 30 日
项目
信用借款 保证借款 抵押借款 质押借款 合计
短期借款 259,944.00 30,000.00 - - 289,944.00
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
一年内到期的非流动负债 - 73,200.00 53,884.08 - 127,084.08
长期借款 29,000.00 238,500.00 505,394.95 4,275.00 777,169.95
股东借款 105,000.00 - - - 105,000.00
合计 393,944.00 341,700.00 559,279.03 4,275.00 1,299,198.03
截至本募集说明书签署日，发行人有息债务总额为 110.25 亿元，其期限结
构如下表所示：
期限结构 金额（元） 占比
一年以内 2,255,000,000 20.45%
一至二年内 1,765,440,000 16.01%
二至三年内 5,827,566,934 52.86%
三至四年内 42,650,000 0.39%
四年以上 1,134,795,624 10.29%
合计 11,025,452,558 100.00%
发行人对上述有息负债的还本安排如下所示：
到期时间（年） 偿付金额（元）
2016 年 4,979,606,934.00
2017 年 2,773,750,000.00
2018 年 2,358,500,000.00
2019 年 159,100,000.00
2020 年 112,000,000.00
2021 年 103,399,900.00
七、本次债券发行后发行人资产负债结构的变化
本次债券发行完成后，将引起发行人资产负债结构的变化。假设发行人的资
产负债结构在以下假设基础上发生变动：
1、 相关财务数据模拟调整的基准日为 2015 年 9 月 30 日；
2、 假设不考虑融资过程中产生的需由发行人承担的相关费用，本次债券募
集资金净额为 15 亿元；
3、 假设本次债券募集资金净额 15 亿元全部计入 2015 年 9 月 30 日的资产负
债表；
4、 本次债券募集资金的用途为 10 亿元用于偿还公司借款、5 亿元用于补充
营运资金；
5、 假设公司债券发行在 2015 年 9 月 30 日完成。
基于上述假设，本次发行对发行人合并报表财务结构的影响如下表：
129
中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
单位：万元
项目 2015 年 9 月 30 日 本次债券发行后（模拟） 模拟变动额
流动资产 1,652,305.12 1,702,305.12 50,000.00
非流动资产 603,041.01 603,041.01 -
资产合计 2,255,346.13 2,305,346.13 50,000.00
流动负债 1,011,622.09 911,622.09 -100,000.00
非流动负债 840,499.55 990,499.55 150,000.00
负债合计 1,852,121.64 1,902,121.64 50,000.00
资产负债率 82.12% 82.51% 0.39 个百分点
流动比率 1.63 1.87 0.23
速动比率 0.36 0.45 0.09
非流动负债占负债
45.38% 52.07% 6.69 个百分点
总额比例
本次募集资金部分偿还长期债务，部分补充流动资金后，公司的资产负债率
将增加 0.39 个百分点，但流动比率提高 0.23，,速动比率提高 0.09，且非流动负
债占负债总额比例上升 6.69 个百分点，有利于发行人债务结构的优化以及负债
管理水平的提高，缓解发行人短期偿债压力。
八、重大或有事项或承诺事项
（一）发行人对外担保情况
1、按揭担保
根据房地产经营惯例, 发行人为商品房承购人提供抵押贷款担保, 担保期限
从《楼宇按揭合同》生效之日起,至贷款银行为购房人办妥正式产权证, 并移交贷
款行保管之日止(或与各贷款银行约定的其他担保期限)。截至本募集说明书签署
日日，发行人为地产项目的商品房承购人提供抵押贷款担保的未还贷款余额为
27.23 亿元。
2、关联方担保
截至 2015 年 9 月 30 日，发行人为关联方提供担保情况如下：
单位：万元
担保 担保是否已
被担保方 担保额度 实际担保金额 担保起始日
期限 经履行完毕
130
中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
中航建筑工程有限公司 10,000.00 3,570.00 2013 年 8 月 13 日 3年 否
截至 2015 年 9 月 30 日，发行人对外担保（不包括对子公司的担保）余额为
3,570 万元，占最近一期经审计净资产的比例为 1.01%，主要为对中航建筑工程
有限公司（以下简称“中航建筑”）提供的担保，该项担保情况为：中航建筑在
东亚银行长沙分行申请的 1 亿元人民币授信，期限 3 年，公司按持股比例对应的
担保额度为 3,570 万元。中航建筑原为公司控股子公司，公司于 2014 年底将持
有的中航建筑股权转让给中航技深圳城发展有限公司，故前述担保事项相应调整
为公司对外担保。
为满足厦门紫金中航置业有限公司资金周转需求，支持业务发展，紫金中航
于 2013 年向兴业银行股份有限公司厦门分行申请综合授信人民币 4 亿元整。发
行人 2012 年度股东大会于 2013 年 4 月 23 日审议通过了第六届董事会第六十次
会议通过的《关于公司为参股企业按持股比例提供贷款担保的议案》。
根据该议案，发行人于 2013 年 4 月 25 日为紫金中航提供人民币 14,000.00
万元的贷款担保额度。截至 2013 年 12 月 31 日，发行人为紫金中航提供的实际
担保金额为 2,113.30 万元。截至 2014 年 12 月 31 日，紫金中航向兴业银行借款
余额为 0 元，发行人实际为紫金中航提供的担保金额为 0 元。截至 2015 年 9 月
30 日，紫金中航向兴业银行借款余额为 0 元，发行人实际为紫金中航提供的担
保金额为 0 元。紫金中航与兴业银行的该笔借款已终止，不再续贷，发行人对紫
金中航的担保义务实质已终止。
（二）重大未决诉讼、仲裁或行政处罚情况
截至 2015 年 9 月 30 日，公司报告期内不存在金额在人民币 1,000 万元（含）
以上的重大未决诉讼、仲裁及行政处罚事项，亦不存在金额不足人民币 1,000 万
元但可能对公司正常经营、开发资质以及项目建设造成重大不利影响的未决诉讼、
仲裁及行政处罚事项。
（三）资产负债表日后事项
自发行人最近一期财务报告的资产负债表日至其批准报告日之间，发行人不
存在对其财务状况、经营成果、声誉、业务活动、未来前景等可能产生较大影响
的资产负债表日后事项。
131
中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
（四）重大承诺
2015 年 7 月 10 日，为促进公司持续、稳定、健康发展，维护广大股东利益，
基于对公司未来发展前景以及公司价值的认可，公司部分董事、监事及高级管理
人员计划增持公司股份，具体如下：公司董事、总经理石正林先生拟增持公司股
份不少于 100 万元，公司董事、常务副总经理欧阳昊先生、公司副总经理张国超
先生拟各自增持公司股份不少于 50 万元，公司监事苏星先生、董事会秘书杨祥
先生、财务负责人张秀成先生拟各自增持公司股份不少于 10 万元（其中苏星先
生无证券账户，将以配偶账户增持），前述董事、监事及高级管理人员计划增持
公司股份的期间均为 2015 年 7 月 10 日起 6 个月内，且在本次增持期间及增持完
成后六个月内不转让所持有的公司股份。
截至 2015 年 7 月 9 日，前述人员均未持有公司股份。
截至 2015 年 9 月 30 日，公司董事、总经理石正林先生累计增持公司股份
11.00 万股，合计 108.79 万元；董事、常务副总经理欧阳昊先生累计增持公司股
份 6.00 万股，合计 55.20 万元；副总经理张国超先生累计增持公司股份 3.00 万
股，合计 27.405 万元；监事苏星先生通过其配偶邹良娟女士账户累计增持公司
股份 1.01 万股，合计 10.09 万元；董事会秘书杨祥先生累计增持公司股份 1.10
万股，合计 10.78 万元；财务负责人张秀成先生累计增持公司股份 1.00 万股，合
计 10.00 万元。
九、资产权利限制情况
（一）主要抵质押资产
截至本募集说明书签署日日，公司及其控股子公司用于抵押的主要资产相
关情况如下：
单位：万元
项目 截至本募集说明书签署日日 受限原因（抵押、质押或其他）
货币资金 14,245.00 质押或保证金
存货 424,549.00 作为开发贷款的抵押物
投资性房地产 341,955.00 作经营物业贷款抵押物
合计 780,749.00
截至本募集说明书签署日日，除上述表格所列的受限资产情况外，公司及
其控股子公司不存在其他资产受限制的情况。
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
（二）其他具有可对抗第三人的优先偿付负债的情况
截至本募集说明书签署日，除上述披露的受限资产之外，公司无其他具有可
对抗第三人的优先偿付负债的情况。
十、发行人 2015 年度业绩预告
发行人于 2016 年 1 月 18 日发布了《中航地产股份有限公司 2015 年度业绩
预告公告》，该业绩预告期间为 2015 年 1 月 1 日至 2015 年 12 月 31 日。
发行人在业绩预告期间内归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比略
有下降。发行人在本业绩预告期间内实现归属于上市公司股东的净利润为
30,000.00-48,000.00 万元，上年同期归属于上市公司股东的净利润为 49,250.00
万元，同比下降幅度为 2.54%-39.09%。发行人 2015 年度实现基本每股收益为
0.4498-0.7197 元。具体情况说明如下：
业绩预告期间内，发行人实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净
利润为 5,000.00-13,000.00 万元，上年同期实现归属于上市公司股东的扣除非经
常性损益的净利润为 10,449.63 万元。
业绩预告期间内，发行人实现的非经常性损益为 25,000.00-35,000.00 万元，
主要系下属子公司中航城置业（昆山）有限公司持有的昆山九方城项目购物中心
在本业绩预告期间正式投入使用产生的公允价值变动损益所致；上年同期发行人
实现的非经常性损益为 38,800.37 万元。
根据前述两项合计，发行人在本业绩预告期间内实现归属于上市公司股东的
净利润为 30,000.00-48,000.00 万元，上年同期归属于上市公司股东的净利润为
49,250.00 万元，同比下降幅度为 2.54%-39.09%。
根据发行人业绩预告，业绩预告期间内预计业绩同向下降。
本次业绩预告未经注册会计师审计，发行人 2015 年度实际盈亏情况以发行
人 2015 年度报告披露的数据为准。
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
第五节 募集资金运用
一、募集资金运用计划
根据《管理办法》的相关规定，结合发行人财务状况及未来资金需求，经发
行人第七届董事会第三十六次会议审议通过，并经发行人 2015 年第五次临时股
东大会批准，发行人向证监会申请发行 15 亿元的公司债券。本次债券募集资金
扣除发行费用后，主要用于偿还公司借款，补充营运资金。
（一）偿还公司借款
本次募集资金扣除发行费用后，公司将使用不超过 10 亿元用于偿还公司借
款。
综合考虑目前发行人资金状况及其相关贷款到期时间，发行人暂定拟优先偿
还如下贷款：
单位：万元
借款方 贷款方 到期时间 借款余额 还款金额
九江中航城地产开发有
中国农业银行深圳中心区支行 2016 年 9 月 9 日 43,620.00 43,620.00
限公司
中航地产股份有限公司 中国航空技术深圳有限公司 2016 年 8 月 8 日 30,000.00 18,000.00
中航地产股份有限公司 招商银行深圳宝安支行 2016 年 8 月 26 日 25,666.00 25,666.00
中航地产股份有限公司 招商银行深圳宝安支行 2016 年 11 月 25 日 12,000.00 12,000.00
合计 - - 111,286.00 99,286.00
因本次债券的审批和发行时间尚有一定不确定性，待本次债券发行完毕、募
集资金到账后，发行人将根据本次债券募集资金的实际到位情况、公司债务结构
调整及资金使用需要，以优化债务结构，节约财务费用为原则，对具体偿还计划
进行适当的调整。
（二）补充营运资金
本次募集资金扣除发行费用后，将使用不超过 10 亿元用于偿还上述公司借
款，剩余募集资金将用于补充公司营运资金。该笔资金主要投入于公司九江和贵
阳等项目。公司发行公司债券补充公司营运资金，有利于改善公司资金状况，满
足公司未来经营发展对流动资金的需求，有助于保障项目建设进度和公司业务的
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
开展。
二、募集资金运用对发行人财务状况的影响
（一）对发行人负债结构的影响
以 2015 年 9 月 30 日公司财务数据为基准，本次债券发行完成且根据上述募
集资金运用计划予以执行后，发行人合并财务报表的资产负债率水平将略有上升，
由发行前的 82.12%上升为发行后的 82.51%，将上升 0.39 个百分点；合并财务报
表的非流动负债占负债总额的比例将由发行前的 45.38%增至发行后的 52.07%，
公司债务期限结构将得到进一步优化。
（二）对于发行人短期偿债能力的影响
以 2015 年 9 月 30 日公司财务数据为基准，本次债券发行完成且根据上述募
集资金运用计划予以执行后，公司合并财务报表的流动比率将由发行前的 1.63
增加至发行后的 1.87；速动比率将由发行前的 0.36 增加至发行后的 0.45；公司
流动比率与速动比率均有一定的提高，流动资产对于流动负债的覆盖能力得到提
升，短期偿债能力增强。
三、募集资金使用隔离机制
发行人已建立《中航地产股份有限公司募集资金管理制度》，为本次债券募
集资金使用设立了严格的监管隔离机制，包括对募集资金进行专户存储管理、与
开户银行签订《募集资金专用账户管理协议》、严格按照募集资金使用审批程序
和管理流程使用募集资金等，确保募集资金专款专用。
四、募集资金专项账户管理安排
公司按照《管理办法》的相关要求，设立了本次公司债券募集资金专项账户，
用于公司债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付。专项账户相关信息如下：
账户名称：【】
开户银行：【】
银行账号：【】
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
第六节 备查文件
一、备査文件内容
本募集说明书的备查文件如下：
1、中航地产股份有限公司 2012 年度、2013 年度、2014 年度经审计的财务
报告、2015 年三季度未经审计的财务报表；
2、主承销商出具的核查意见；
3、发行人律师出具的法律意见书；
4、评级机构出具的资信评级报告；
5、债券持有人会议规则；
6、债券受托管理协议；
7、担保人与发行人签署的担保合同；
8、担保人为本次债券出具的担保函；
9、担保人 2014 年的财务报告及审计报告，2015 年第三季度财务报表；
10、中国证监会核准本次发行的文件。
在本次债券发行期内，投资者可以至本公司及主承销商处查阅本募集说明书
全文及上述备查文件，或访问深圳证券交易所网站（http://www.szse.cn/)查阅本
募集说明书及摘要。
二、备査文件査阅地点
投资者可以自本次债券募集说明书公告之日起到下列地点查阅本募集说明
书全文及上述备查文件：
发行人：中航地产股份有限公司
住所：深圳市福田区振华路 163 号飞亚达大厦六楼
联系地址：深圳市福田区振华路 163 号飞亚达大厦六楼
法定代表人：肖临骏
联系人：李维景
联系电话：0755-83990168
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
传真：0755-83688903
主承销商：中航证券有限公司
住所：江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道 1619 号南昌国际金融大厦 A 栋
41 层
联系地址：北京市朝阳区安立路 60 号润枫德尚苑 6 号楼三层
法定代表人：王宜四
联系人：朱叶观
联系电话：186-1630-8275
传真：010-6481-8553
三、备查文件查阅时间
本次债券发行期间，每日 9：00-11：30，14：00-17：00（非交易日除外）。
投资者若对本募集说明书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的证券经纪人、
律师、专业会计师或其他专业顾问。
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中航地产股份有限公司 2016 年公司债募集说明书摘要
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