中航地产股份有限公司

                     2017年度董事会工作报告

各位股东：
    2017 年全球经济持续多年的疲弱态势出现逆转，发达经济体同步复苏带动
全球外贸改善。受益于全球外贸的改善，我国经济稳中向好态势较 2016 年更趋
明显，增长方式积极适应经济发展新常态，经济结构不断优化升级，使经济增长
实现了从主要依靠工业带动转为工业和服务业共同带动，从主要依靠投资拉动转
为消费和投资一起拉动，增速近七年来首次提升，达 6.9%。
    2017 年一线城市和部分二线城市二手房交易量占比进一步提升，房地产行
业基本度过了物业供应严重匮乏的时期，开始转向物业品质供需不平衡、物业类
型供需不平衡、物业供需分布不平衡之间的矛盾，步入“存量时代”。被低估的
各类物业，或设施老旧或运营能力有限，对于有相关资源积累及组织能力的企业
而言，机遇空前。尤其是一线城市，商业写字楼、购物中心等作为现代服务业的
载体，承载了巨额的经济价值。预计至 2020 年，全国机构类物业管理面积将达
到 84.73 亿㎡，机构类物业市场可达 4,300 亿元以上。充分利用资产管理手段和
金融工具改造存量商业地产，提升其价值，是非常重要的商业地产发展模式。
    在上述背景下，公司实施房地产开发业务重大资产出售方案后，充分发挥物
业管理及商业经营等业务的优势，推动公司战略转型，积极迎接存量时代的到来。
物业管理业务一方面通过内生增长扩大规模，另一方面探索公司转型后的新模式
及新的利润增长点；商业经营业务调整内部管控，苦练内功，并尝试管理输出等
轻资产运作模式；项目开发服务业务战略性转型，全力以赴做好遗留项目的运作
和处置，积极探索内部协同发展之道。
    一、2017 年度经营情况

    （一）推动战略转型

    2017 年年初，根据资产出让后公司面临内外部环境和资源状况，公司在 2016
年转让地产开发业务的基础上完善了转型战略，进一步明确了转型方向、业务核
心、转型规划、关键举措等，在业务转型的敏感期统一了员工的思想，展示了公
司战略转型的信心和决心。
    以转型战略为指导，公司调整了管理层和组织架构，更加精简的管理层和更
加扁平化的组织架构在提升管理效率的同时，也理顺了新形势下与下属各企业之
间的管控模式，激发了组织活力。

    报告期内，为更好推动战略转型，公司加快了对资产结构的优化工作，成立
专项工作小组，对非战略性资产进行处置，以优化公司资产结构。

    （二）物业管理业务稳中求新，积极探索新模式、新技术和新的利润增长点

    公司物业管理业务连续 5 年保持快速增长。报告期内，收入同比增长 18%，
利润总额同比增长 42%，年度新签合同额 8 亿元。在公司转型战略的牵引下，物
业管理业务同时加大了智慧物业平台的建设和推广，探索新的商业模式及新技术
的应用。智慧物业 π 平台（含设备设施平台）2017 年全国项目软覆盖（甲方不
同意的除外）上线率超过 90%，其中π 修平台上线 281 个项目（含上实 6 个项目），
日工单突破 1 万单，好评 99%；π 巡平台上线 277 个项目（含上实 6 个项目）；
π 控上线 188 个项目。在探索新的利润增长点方面，物业管理业务积极向 B 端、
C 端及资产管理等方向延伸和拓展，各项指标均达成或超过年初预定目标，为提
升公司及物业管理业务经营质量，加快公司战略转型，做了诸多有益的探索和尝
试。

       （三）商业经营业务苦练内功，探索建立以“管”为核心，打通“募投管
退”各环节的轻资产模式

    报告期内，中航九方所管理的各项目运营情况良好，主要经营指标均达成或
超过年初预定目标。为做好“管”这个核心，中航九方启动组织架构和职能设置
调整，以降本增效为目标提升组织能力；围绕“全渠道客户、全渠道营销、全渠
道交易、全渠道服务”等四个步骤，打造购物中心全渠道营运模式，目前已与支
付宝口碑商圈展开战略合作，打通会员权益共享，对停车场支付体系进行升级，
与会员系统无缝连接，提升客户体验。探索“适度轻资产，轻重资产并行发展”
模式，通过管理输出和品牌输出，打通“募投管退”等环节。目前已签三个管理
输出项目，其中浏阳北正西项目 2017 年 12 月已开业，赣州巨亿广场项目 2018
年 2 月已开业，张家界印象城项目正在紧张筹备中。

       （四）项目开发服务业务战略转型，探索内部协同发展之道

       重大资产出售后，项目开发服务业务积极配合完成资产移交工作，克服重重
困难，确保剩余房地产开发项目的正常运营，并根据实际情况推动后续处置工作。
在商业资产管理服务方面加强与物业管理、商业经营等业务的内部协同，为公司
的战略转型贡献力量。

    二、2017 年度董事会工作情况
    （一）2017 年度董事会会议召开情况
    2017 年度公司董事会共召开了 15 次会议，其中 1 次会议以现场会议方式召
开，2 次会议以现场会议和通讯表决结合的方式召开，其他 12 次则采取通讯表
决方式召开，具体情况如下：
    1、2017 年 1 月 18 日，公司以通讯表决方式召开第八届董事会第九次会议，
审议通过了《关于全资子公司向银行申请人民币授信的议案》和《关于公司向中
航金鼎黄金有限公司继续借款的议案》两项议案。决议公告于 2017 年 1 月 19
日对外披露。
    2、2017 年 2 月 16 日，公司以通讯表决方式召开第八届董事会第十次会议，
审议通过了《关于公司与招商信诺人寿保险有限公司合作开展融资业务的议案》。
决议公告于 2017 年 2 月 17 日对外披露。
    3、2017 年 3 月 7 日，公司以现场会议方式召开第八届董事会第十一次会议，
审议通过了《公司 2016 年度经营管理工作报告》、《关于公司高级管理人员 2016
年度薪酬的议案》、《公司 2016 年度内部控制评价报告》、《公司 2016 年度财务决
算报告》、《公司 2016 年年度报告及其摘要》、《公司 2016 年度利润分配预案》、
《关于 2016 年投资性房地产公允价值处理的议案》、《公司 2016 年度董事会工作
报告（送审稿）》、《关于续聘法律顾问的议案》、《独立董事 2016 年度述职报告》、
《关于对中航工业集团财务有限责任公司的风险持续评估报告》、《关于公司对子
公司贷款提供担保的议案》、《关于公司 2016 年度关联交易事项的议案》、《关于
公司 2017 年日常关联交易预计发生额的议案》和《2016 年公司投资者保护工作
情况报告》十五项议案。决议公告于 2017 年 3 月 9 日对外披露。
    4、2017 年 4 月 18 日，公司以通讯表决方式召开第八届董事会第二十次会
议，审议通过了《关于改聘财务及内控审计机构的议案》、《关于公司为九江市九
方商业管理有限公司贷款提供担保的议案》和《关于召开 2016 年度股东大会的
议案》两项议案。决议公告于 2017 年 4 月 19 日对外披露。
    5、2017 年 4 月 26 日，公司以通讯表决方式召开第八届董事会第十三次会
议，审议通过了《关于 2017 年一季度投资性房地产公允价值处理的议案》、《公
司 2017 年第一季度报告全文及正文》和《关于对中航工业集团财务有限责任公
司的风险持续评估报告》三项议案。决议公告于 2017 年 4 月 27 日对外披露。
    6、2017 年 5 月 26 日，公司以通讯表决方式召开第八届董事会第十四次会
议，审议通过了《关于终止 2016 年非公开发行公司债券事项的议案》。决议公告
于 2017 年 6 月 1 日对外披露。
    7、2017 年 6 月 1 日，公司以通讯表决方式召开第八届董事会第十五次会议，
审议通过了《关于注销中航地产（香港）有限公司的议案》、《关于中航城置业（上
海）有限公司 97.7%股权内部划转的议案》、《关于修订公司章程的议案》、《关于
公司日常关联交易事项的议案》和《关于召开 2017 年第一次临时股东大会的议
案》五项议案。决议公告于 2017 年 6 月 3 日对外披露。
    8、2017 年 8 月 7 日，公司以现场会议和通讯表决结合的方式召开第八届董
事会第十六次会议，审议通过了《关于选举公司董事长的议案》、《关于聘任公司
总经理的议案》和《关于公司为下属企业贷款提供担保的议案》三项议案。决议
公告于 2017 年 8 月 8 日对外披露。
    9、2017 年 8 月 11 日，公司以现场会议和通讯表决结合的方式召开第八届
董事会第十七次会议，审议通过了《关于 2017 年二季度投资性房地产公允价值
处理的议案》、 公司 2017 年半年度报告及其摘要》、 关于会计政策变更的议案》、
《关于预挂牌转让中航城置业（上海）有限公司 100%股权的议案》、《关于对中
航工业集团财务有限责任公司的风险持续评估报告》、《关于全资子公司与天虹商
场股份有限公司间关联交易事项的议案》、《关于召开 2017 年第二次临时股东大
会的议案》和《关于公司与保利房地产(集团)股份有限公司下属企业间日常关联
交易事项的议案》八项议案。决议公告于 2017 年 8 月 12 日对外披露。
    10、2017 年 9 月 14 日，公司以通讯表决方式召开第八届董事会第十八次会
议，审议通过了《关于增补公司第八届董事会董事的议案》、《关于公司与中航工
业集团财务有限责任公司签订<金融服务协议>的议案》和《关于召开 2017 年第
三次临时股东大会的议案》三项议案。决议公告于 2017 年 9 月 15 日对外披露。
    11、2017 年 10 月 10 日，公司以通讯表决方式召开第八届董事会第十九次
会议，审议通过了《关于调整公司董事会专业委员会成员的议案》和《关于聘任
公司总会计师的议案》两项议案。决议公告于 2017 年 10 月 11 日对外披露。
    12、2017 年 10 月 27 日，公司以通讯表决方式召开第八届董事会第二十次
会议，审议通过了《关于对中航工业集团财务有限责任公司的风险持续评估报告》、
《公司 2017 年第三季度报告全文及正文》、《关于 2017 年三季度投资性房地产
公允价值处理的议案》和《关于调整公司内部管理机构设置的议案》四项议案。
决议公告于 2017 年 10 月 30 日对外披露。
    13、2017 年 10 月 30 日，公司以通讯表决方式召开第八届董事会第二十一
次会议，审议通过了《关于挂牌转让中航城置业（上海）有限公司 100%股权的
议案》、《关于公司全资子公司受托管理关联方房地产项目的议案》和《关于召开
2017 年第四次临时股东大会的议案》三项议案。决议公告于 2017 年 10 月 31 日
对外披露。
    14、2017 年 11 月 29 日，公司以通讯表决方式召开第八届董事会第二十二
次会议，审议通过了《关于挂牌转让深圳市深越联合投资有限公司 27%股权的议
案》和《关于公司内部管理机构设置的议案》两项议案。决议公告于 2017 年 12
月 1 日对外披露。
    15、2017 年 12 月 19 日，公司以通讯表决方式召开第八届董事会第二十三
次会议，审议通过了《关于全资子公司收购吉安市吉州区天虹物业服务有限公司
100%股权的议案》和《关于惠州市中航工业地产投资发展有限公司 85%股权内部
转让的议案》两项议案。决议公告于 2017 年 12 月 20 日对外披露。
       （二）董事会对股东大会决议的执行情况
       2017 年，公司依法召开了 2016 年度股东大会和四次临时股东大会。董事会
严格执行了股东大会的各项决议。对公司 2016 年度利润分配方案的实施情况如
下：

    2017 年 5 月 9 日，公司 2016 年度股东大会审议通过了第八届董事会第十一
次会议通过的《关于 2016 年度利润分配预案的议案》。经瑞华会计师事务所（特
殊普通合伙）审计，2016 年度公司实现的合并归属上市公司净利润
161,390,860.50 元，母公司净利润 288,942,364.59 元，提取 10%法定盈余公积
金 28,894,236.46 元，加上年初未分配利润 1,271,502,840.63 元，减去 2016
年已实施的 2015 年度分配利润 33,348,070.80 元，2016 年末母公司累计可供分
配利润 1,498,202,897.96 元。公司以 2016 年末公司总股本 666,961,416 股为
基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 0.70 元（含税）。本次合计分配现金
46,687,299.12 元。

    2017 年 6 月 16 日，公司披露《2016 年年度利润分配实施公告》，除权除息
日为 2017 年 6 月 22 日。报告期内，公司已完成前述利润分配实施工作，公司注
册资本保持不变，仍为人民币 66,696.1416 万元。

    三、公司未来发展的展望
    （一）公司面临的市场环境及所处行业发展趋势
    2017年，除了外部环境较为有利，促进净出口对我国经济增长拉动由负转正
外，我国经济结构也出现了可喜的变化。2017年前三季度制造业、新兴产业及消
费相关服务业增长更快，第三产业同比增长7.8%，超过第二产业1.5%，而建筑业、
金融业与房地产业增速显著回落，非金融业GDP增速提高。2018年是贯彻党的十
九大精神的开局之年，是改革开放40周年，是决胜全面建成小康社会、实施“十
三五”规划承上启下的关键一年，十九大提出的各项改革措施将逐步落地。我国
经济发展也进入了新时代，将迈向高质量发展阶段。2018年经济将保持稳中求进，
“稳”是经济增速不会大幅回落，“进”是经济结构继续改善，未来增长的模型
要从高增长转向高质量发展，深化供给侧改革。
    2015年一线城市二手房交易量占比超过40%，预示着房地产行业“黄金十年”
已经过去，行业进入由增量市场向存量市场转变的过渡期。2016年-2017年国民
经济平稳性的加强，一方面延长了这个过渡期，一方面为存量市场的快速发展奠
定了基础。
    党的十九大提出新时代我国社会主要矛盾已经转化为“人民日益增长的美好
生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。随着存量时代的到来，人们对居
住品质及环境的要求越来越高，被压制的个性化需求逐步在释放，向传统的物业
管理企业提出了更高的要求。
    1、物业管理业务
    物业服务科技化、智慧化发展迅速，成为行业发展必然趋势。从相关技术高
速发展来看，移动互联及相关技术特别是物联网、人工智能等技术的兴起与成熟，
为不断改善居住品质和环境提供了良好的技术支持，也为从事房地产行业的相关
企业拥抱存量时代提供了可能。互联网巨头进入物业行业，利用资金、技术和资
源整合能力打造物管平台，行业运营面临巨变，社区之外的机构物业作为流量入
口开始被重视。
       物业服务业为国家未来重点发展行业，发展空间巨大。从政策层面看，2017
年6月22日，国家发改委印发《服务业创新发展大纲（2017-2025年）》，提出了提
升服务业市场化、社会化、国际化发展方向，实现服务业增加值“十年倍增”的
目标，是物业管理行业重大利好。权威机构预测到2020年行业市场容量将超过
10000亿元，对物业行业重大利好，其中中航物业主要发展的机构物业市场容量
也将超4000亿元。
       2、商业经营业务
       2018年全国拟开业大型商业项目约920个，商业体量高达8300多万平方米。
数量、体量比2017年预计开业项目分别下降约5%、15%（2017年拟开业数量970
个，商业体量9800多万平方米），商业地产开发商正在向存量商业地产运营商转
型。
       在现有的购物中心市场里面，区域中心家庭MALL与社区商业中心产品是最大
的细分市场，其次是城市中心时尚MALL与城市中心一站式MALL产品。消费者细分
时代，为购物中心市场细分发展创造机会。预计购物中心及互联网在2020年分别
占据了社会消费品零售总额的25%-30%，它们之间应该是竞合关系，且购物中心
仍然是核心渠道。
       房地产与金融的跨界合作迎来了商业物业发展新机遇。资源的整合、开发与
管理的革新、创新的运作理念等赋予了存量物业多元发展的元素，打通“募投管
退”各环节，创新商业模式使得商业物业在巨大的市场机遇下实现更高的回报，
创造新的利益增长点。

       （二）公司未来战略转型方向
       重大资产出售后，公司充分研究行业趋势与市场需求，结合自身能力优势，
经过慎重考虑和反复论证，明确了公司未来战略转型方向：聚焦物业资产管理业
务，围绕机构类物业资产的管理，重点发展物业及设备设施管理、资产经营以及
客户一体化服务外包三项核业务，坚持轻资产化发展模式，不断改善公司资产质
量与财务状况，促进公司业务转型升级。明确短期内轻重并举，中长期以轻为主
的业务发展策略，通过现有业务的快速扩张，迅速聚集资源（资产经营权、B端
客户、C端客户、供应商等）；以聚集的资源为基础，充分应用互联网、物联网、
人工智能、大数据等技术，结合现代金融工具，创新商业模式，为客户提供系列
产品和定制化服务，提升客户商业资产价值。
    中航物业在公司转型战略指引下，将致力于搭建运营平台和技术平台，通过
运营平台的搭建，推动运营模式和管理模式变革，以物联网、人工智能、大数据
及互联网等技术为载体，集成中航物业多年来积累的管理标准、经验智慧以及多
年来聚集的资源等，在极大提升经营效率的同时，大幅精简机构和人员编制，实
现增长模式向“高质量”转变。通过技术平台的搭建，特别是设备设施平台的搭
建，广泛深入地应用新技术和互联网，并开放平台开展跨行业合作（技术合作、
业务合作等），一方面为运营平台提供持续的技术支持与保障，另一方面探索新
的利润增长点。在业务发展方面，中航物业将通过内生式增长与投资并购相结合
的方式，实现规模的快速扩张。在内生式增长方面，将主动开发潜力大的新区域
市场，如西安、大连、雄安新区等，并挖掘和开放资源，吸引外部战略投资者，
开展战略合作。在投资并购方面，快速锻造投资并购能力，特别是投前设计能力
和投后整合能力，并通过对物业管理及相关领域的投资并购，实现规模的快速扩
张。
       中航九方在公司转型战略指引下，以管为核心，提升管理、营运能力和快速
复制能力，通过战略合作、小股操盘等多种形式，建立打通“募投管退”各环节
的商业资产管理能力和商业模式，实现客户商业物业价值提升。研究不同区域不
同客群的差异点，以商业物业价值提升为核心，研发系列产品和服务，提升运营
效率和效益，加快业务拓展速度。以资源开发为中心，探索和开展与物业相关业
务的协同，实现协同增效、协同创新。
       （三）公司未来发展可能存在的风险分析
       1、行业竞争风险
       中国经济正处于提升产业结构档次、经济结构转型的关键时期，这对公司的
转型发展有非常积极的促进作用。但同时行业竞争会越来越激烈，行业竞争带来
的风险不容忽视。公司将不断加强对行业、竞争对手的研究，解读市场信息，把
握市场走势，以客户需求为核心，持续创新，在公司已有的基础上尽快树立行业
领导者地位。
    2、战略实施风险。
    战略转型过程中实施执行不到位、资源不匹配或管控协调机制不健全，都会
影响公司此次战略转型的实施落地。公司将从资源匹配、资产结构、管理架构、
管控机制等各方面细化，为战略实施落地做好各项保障工作。同时公司将通过月
度、季度经营回顾，对公司经营与战略执行过程的问题进行动态管理，确保各项
工作落实到位。
    （四）公司2018年度经营计划
    2018年，公司力争实现营业收入67.65亿元，较2017年度收入增长14.8%。公
司将聚焦“转型、发展、协同”这个年度主题，全力推进公司转型战略落地，实
现业务快速扩张，并以公司转型战略为核心，理顺和打通物业管理、商业经营和
开发服务之间的协同关系。
    重点工作包括：
    1、进一步明确各业务平台商业模式，完成业务模式梳理。
    2、通过出售、转让非战略性资产，充分运用ABS、Reits等金融工具，优化
资产结构至合适的状态。
    3、根据调整后的战略方向，梳理组织管理，引进转型所需的高端、跨界人
才，树立“事业共同体、利益共同体”的意识和理念，重塑组织能力。
    4、以现有业务为基础，通过并购、小股操盘等多种形式进行业务拓展，实
现规模快速扩张。
    5、以现有业务发展为中心，理顺现有业务和延伸（创新）业务之间的协同
关系，初步建立商业资产服务生态。



                                               中航地产股份有限公司
                                                    董    事   会
                                              二○一八年三月十三日