深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020 年年度报告摘要
证券代码：000056、200056 证券简称：皇庭国际、皇庭 B 公告编号：2021-17
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2020 年年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒
体仔细阅读年度报告全文。
除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议
未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名
非标准审计意见提示
□ 适用 √ 不适用
董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案
□ 适用 √ 不适用
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□ 适用 √ 不适用
二、公司基本情况
1、公司简介
股票简称 皇庭国际、皇庭 B 股票代码 000056、200056
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 吴凯 赵伟刚
深圳市福田区福田街道岗厦社区福华路 深圳市福田区福田街道岗厦社区福华路
办公地址
350 号岗厦皇庭大厦 28A01 单元 350 号岗厦皇庭大厦 28A01 单元
传真 （0755）82566573 （0755）82566573
电话 （0755）82281888 （0755）82535565
电子信箱 wuk2927@163.com htgj000056@163.com
2、报告期主要业务或产品简介
公司按照“自持+整租+委托管理”相结合的模式，积极在粤港澳大湾区、全国一二线城市及核心地段布局商业项目，充分
发挥综合优势做精、做强、做大商业不动产运营服务业务，积极践行“致力于成为领先的商业资产综合运营商”的发展战略。
报告期内公司所从事的主要业务
公司以商业不动产综合运营服务为主要业务，包括商业不动产运营管理业务、商业不动产的资产管理业务、商业不动产
的配套服务业务及物业管理业务。
1、商业不动产运营管理业务主要围绕购物中心的运营和管理开展，公司主要以经营管理自持购物中心和委托管理购物
中心为主，以委托管理、整租、不动产投资合作等多种方式，为购物中心、商办写字楼、公寓等多个商业不动产领域提供综
合服务和自持运营服务。公司不动产整体管理面积已经超过 160 万平方米，已布局珠三角、长三角、西南、中原、西北等区
域。
未来，公司将依托“商业+资本+互联网”，发挥“商业是场景，商业是流量和入口”的特点，按照“商管+资管+品牌孵化投
1
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资+互联网大数据+金融服务+智能化”为一体的 6M 综合性商业管理模式，制定标准化招商及运营流程，拓宽项目信息获取渠
道，增加有效项目储备量，深入跟进并转化目前已储备项目，扩大公司商业不动产领域的管理规模，加速全国业务布局。
2、商业不动产的资产管理业务将立足于粤港澳大湾区，对于有发展潜力的商业不动产项目，通过运营提升和配套服务，
在物业升值时，将逐步通过资产出售、转让经营权及资产证券化等方式获取资产管理收益。
3、商业不动产的配套服务业务主要以公司运营的商业不动产为场景，针对业主、品牌商户和消费者三类群体开展品牌
孵化投资、互联网大数据、金融服务、智能化服务等多样化服务 。
4、物业管理业务：物业管理行业为不动产运营服务的基础性业务，其巨大的市场潜力、收入增长稳定性、业务可延展
性、协同效应为行业广泛认同。公司子公司皇庭商务服务在物业管理服务领域具有丰富的经验，且具备管理商办、住宅等多
种业态的物业服务能力。
3、主要会计数据和财务指标
（1）近三年主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
√ 是 □ 否
追溯调整或重述原因
同一控制下企业合并
单位：元
本年比上年增
2019 年 2018 年
2020 年 减
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
营业收入 685,729,753.47 948,963,902.32 997,301,698.77 -31.24% 949,111,225.86 991,720,841.63
归属于上市公司股东的净利 -292,204,173.1
50,601,071.03 49,950,478.63 -684.99% 90,652,194.53 84,471,742.71
润 3
归属于上市公司股东的扣除 -234,924,530.8
42,545,043.20 42,545,043.20 -652.18% 52,500,820.71 52,500,820.71
非经常性损益的净利润 7
经营活动产生的现金流量净
475,412,423.32 300,986,918.10 298,295,105.49 59.38% 193,532,356.17 183,821,369.15
额
基本每股收益（元/股） -0.26 0.04 0.04 -750.00% 0.08 0.07
稀释每股收益（元/股） -0.26 0.04 0.04 -750.00% 0.08 0.07
加权平均净资产收益率 -5.62% 0.94% 0.93% -6.55% 1.68% 1.57%
本年末比上年
2019 年末 2018 年末
2020 年末 末增减
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
11,756,759,580 12,456,959,664 12,527,188,903 13,254,846,349 13,303,056,247
总资产 -6.15%
.38 .62 .31 .11 .00
归属于上市公司股东的净资 4,755,117,630. 5,449,056,013. 5,446,638,034. 5,360,676,343. 5,341,503,204.
-12.70%
产 71 05 62 88 13
（2）分季度主要会计数据
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 152,419,924.90 172,906,915.21 192,384,301.70 168,018,611.66
归属于上市公司股东的净利润 11,015,916.55 17,315,492.93 1,410,832.71 -321,946,415.32
归属于上市公司股东的扣除非经
-11,141,694.01 3,652,018.45 -6,651,062.43 -220,783,792.88
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 6,458,071.03 142,481,529.79 186,070,326.35 140,402,496.15
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上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
4、股本及股东情况
（1）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告披露日前
年度报告披露日 报告期末表决权
报告期末普通 一个月末表决权恢
25,603 前一个月末普通 28,279 恢复的优先股股 0 0
股股东总数 复的优先股股东总
股股东总数 东总数
数
前 10 名股东持股情况
质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股数量 持有有限售条件的股份数量
股份状态 数量
深圳市皇庭产 质押 184,807,000
境内非国有
业控股有限公 21.67% 254,521,600 0
法人 冻结 212,521,600
司
深圳市皇庭投 质押 232,165,933
境内非国有
资管理有限公 21.62% 253,939,477 0
法人 冻结 26,288,773
司
百利亚太投资
境外法人 6.18% 72,634,060 0 质押 63,000,000
有限公司
苏州和瑞九鼎
境内非国有
投资中心（有限 5.01% 58,875,776 0
法人
合伙）
鍾志強 境外自然人 1.84% 21,576,850 0 质押 16,431,188
霍孝谦 境内自然人 1.70% 19,940,178 0 质押 19,940,178
BOCI
SECURITIES 境外法人 1.35% 15,899,444 0
LIMITED
皇庭国际集团
境外法人 1.08% 12,655,252 0
有限公司
陈巧玲 境内自然人 0.84% 9,810,178 0
徐凯 境内自然人 0.59% 6,897,411 0
公司实际控制人郑康豪先生及其控股的百利亚太、皇庭投资、皇庭产业控股、皇庭国际集团、
及陈巧玲女士为一致行动人，截止 2020 年 12 月 31 日合计持有公司股份 604,932,193 股，占
上述股东关联关系或一致行
公司总股本的比例为 51.50%（该合计数与以上各分项之和存在尾差系因四舍五入原因造成）。
动的说明
除此之外，上述股东之间未知是否存在其他关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定
的一致行动人的情形。
截止 2020 年 12 月 31 日，皇庭产业控股持有本公司股份 254,521,600 股，其中通过信用证券
参与融资融券业务股东情况 账户持有 16,000,000 股；皇庭投资持有本公司股份 253,939,477 股，其中通过信用证券账户持
说明（如有） 有 11,070,316 股；徐凯持有本公司股份 6,897,411 股，其中通过信用证券账户持有 6,897,411
股。
（2）公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无优先股股东持股情况。
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（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
5、公司债券情况
公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券
否
三、经营情况讨论与分析
1、报告期经营情况简介
2020年，新冠肺炎疫情在全球范围内爆发并蔓延扩散，全球主要经济体经济增速全面下降甚至萎缩，
商业不动产运营行业面临巨大的挑战。面对突如其来的疫情和严峻的营商环境，公司在守护消费者安全的
前提下，全面推行复工复产，从环境安全、运营管理、商户扶持等方面入手，通过调整经营策略、严控各
项成本、优化组织人员结构、强化内部管理等多种手段，最大限度提高效益，取得了较好的经营业绩。
2020年公司营业收入为6.86亿元，同比下降31.24%，收入下降的主要原因是公司转让了同心再贷，金融
服务业务较去年减少2.57亿元；归属于上市公司股东的合并净利润-2.92亿元，同比下降684.99%，主要原
因，一是公司业务受疫情影响较大，公司投资性房地产公允价值变动、信用减值损失、资产减值损失累计
影响净利润-2.79亿元；二是公司融资成本提高，财务成本较去年同期增加了0.59亿元；截至2020年12月31
日，资产总额117.57亿元，同比下降6.15%；归属于母公司所有者权益47.55亿元，同比下降12.70%。2020
年公司主要业务情况如下：
1、商业不动产运营服务业务：公司主要以经营管理自持购物中心和委托管理购物中心为主，以委托
管理、整租、不动产投资合作等多种方式，为购物中心、商办写字楼、公寓等多个商业不动产领域提供综
合运营服务。
报告期，公司商业运营服务业务实现收入3.73亿元，同比降低5.22%。收入略有下滑的主要原因，一
是受疫情影响，2020年上半年购物中心客流、销售减少，商铺掉铺加剧，品牌缩窄扩店及延迟开业；二是
公司与商户共克时艰，为商户减免租金逾2000万元；三是随着疫情逐步得到控制，公司积极响应政府出台
的各种促消费政策，组织旗下购物中心开展多项营销活动，尽量降低疫情对业务的冲击。公司核心商业项
目深圳皇庭广场结合“地摊经济”、直播带货、惠民消费券等政策进行了推广活动，增加了商场的趣味性，
促进客流量提高。公司于疫情期间，采取线上与线下联动的策略，连接品牌方以及消费者，助力品牌开拓
销售渠道，努力减少疫情的负面冲击，实现经营业务的良性发展。公司商业运营服务业务的毛利率为
82.25%，同比增加0.46个百分点。收入下降毛利率提升的主要原因是，公司强化内部管理、优化人员结构、
调整经营策略，最大限度的降低了费用开支。
在轻资产运营方面，公司于报告期内成功拓展了泰州、平顶山、江苏邳州等地多个项目的委托经营管
理权，另外为东莞和贵州凯里项目提供了招商研策等单项服务，运用“资本+互联网”融入商管行业的独特
优势，进一步强化布局全国战略版图。目前公司自持及轻资产运营的商业不动产项目逾20个，已在珠三角、
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长三角、西南、中原、西北等地进行布局。同时，公司还储备了多个优质商业管理项目资源，探索多样化
的商业不动产盈利模式。公司将按照“商管+资管+品牌孵化投资+互联网大数据+金融服务+智能化”为一体
的6M综合性商业管理模式，制定标准化招商及运营流程，扩大公司商业不动产领域的管理规模，加速全国
业务布局。
写字楼项目：2020年，公司自有的成都皇庭国际中心进一步加强了招商力度，目前项目出租率已超过
96%，较2019年的67%大幅提高。
2、物业管理项目：深圳市皇庭商务服务有限公司目前主要为位于深圳、重庆、东莞、惠州及钦州的
写字楼、住宅、公寓、商业物业共17个项目提供物业管理服务，管理服务收费面积为187.62万平方米。报
告期，公司物业管理业务实现收入2.73亿元，同比增长2.08%；业务毛利率44.40%，同比提升5.62个百分点，
报告期内实现净利润3478.39万元。
2、报告期内主营业务是否存在重大变化
□ 是 √ 否
3、占公司主营业务收入或主营业务利润 10%以上的产品情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
营业收入比上年 营业利润比上年 毛利率比上年同
产品名称 营业收入 营业利润 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
物业管理 273,451,581.63 152,039,073.06 44.40% 2.08% -7.30% 5.62%
商业运营服务 372,729,986.29 66,163,640.32 82.25% -5.22% -7.60% 0.46%
4、是否存在需要特别关注的经营季节性或周期性特征
□ 是 √ 否
5、报告期内营业收入、营业成本、归属于上市公司普通股股东的净利润总额或者构成较前一报告期发生
重大变化的说明
√ 适用 □ 不适用
6、面临退市情况
□ 适用 √ 不适用
7、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
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1、重要会计政策变更
（1）执行新收入准则导致的会计政策变更
财政部于 2017 年 12 月 9 日分别发布了《企业会计准则第 14 号——收入（2017 年修订）》（财会〔2017〕22 号），要求境内
上市企业自 2020 年 1 月 1 日起执行。
公司 2020 年 4 月 28 日已公告会计政策变更，本公司于 2020 年 1 月 1 日起开始执行前述新收入准则。
本公司追溯应用新收入准则，但对于分类和计量（含减值）涉及前期比较财务报表数据与新收入准则不一致的，本公司选择
不进行重述。因此，对于首次执行该准则的累积影响数，本公司调整 2020 年年初留存收益或财务报表其他相关项目金额，
2019 年度的财务报表未予重述。
首次执行日，按照新收入准则的规定进行分类和计量的资产负债账面价值的调节表：
a、对合并财务报表的影响
项目 2019年12月31日 重分类 重新计 2020年1月1日（变更
（变更前） 量 后）
流动负债：
预收账款 70,449,976.42 -23,461,972.11 46,988,004.31
减：转出至合同负债 21,808,893.64 21,808,893.64
转出至其他流动负债 1,653,078.47 1,653,078.47
按新收入准则列示的余额 46,988,004.31
合同负债 —
加：自预收账款转入 — 21,808,893.64 21,808,893.64
按新收入准则列示的余额 — — 21,808,893.64
其他流动负债 —
加：自预收账款转入 — 1,653,078.47 1,653,078.47
按新收入准则列示的余额 — — 1,653,078.47
b、对母公司财务报表的影响
项目 2019年12月31日 重分类 重新计量 2020年1月1日（变
（变更前） 更后）
流动负债：
预收账款 21,118,971.57 -12,000.00 21,106,971.57
减：转出至合同负债 — 11,428.57 11,428.57
转出至其他流动负债 — 571.43 571.43
按新收入准则列示的余额 — 21,106,971.57
合同负债 —
加：自预收账款转入 — 11,428.57 11,428.57
按新收入准则列示的余额 11,428.57
其他流动负债 —
加：自预收账款转入 — 571.43 571.43
按新收入准则列示的余额 — — 571.43
2、重要会计估计变更
报告期内，公司无重要会计估计变更。
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（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
详见“2020年度财务报表附注六、合并范围的变更”。
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