深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
2021 年年度报告
2022 年 04 月
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深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真
实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连
带的法律责任。
公司负责人郑康豪、主管会计工作负责人陈小海及会计机构负责人(会计主
管人员)李亚莉声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司已在本报告中披露可能对公司未来发展战略和经营目标的实现产生不
利影响的重大风险，敬请查阅第三节“管理层讨论与分析” 中的相关内容。
公司在经营中主要存在宏观经济风险、行业政策风险、金融政策风险、融
资利率风险、新冠肺炎疫情等风险，敬请广大投资者注意投资风险。详细内容
见本报告“第三节管理层讨论与分析，十一、公司未来发展的展望”。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
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深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
目录
第一节 重要提示、目录和释义 .................................. 2
第二节 公司简介和主要财务指标 .............................. 5
第三节 管理层讨论与分析 ........................................ 10
第四节 公司治理 ........................................................ 22
第五节 环境和社会责任 ............................................ 39
第六节 重要事项 ........................................................ 40
第七节 股份变动及股东情况 .................................... 54
第八节 优先股相关情况 ............................................ 60
第九节 债券相关情况 ................................................ 61
第十节 财务报告 ........................................................ 64
第十一节备查文件目录 ............................................ 212
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释义
释义项 指 释义内容
本公司、公司、皇庭国际 指 深圳市皇庭国际企业股份有限公司
皇庭投资 指 深圳市皇庭投资管理有限公司
皇庭产控、皇庭产业控股 指 深圳市皇庭产业控股有限公司
百利亚太 指 百利亚太投资有限公司
皇庭国际集团 指 皇庭国际集团有限公司
皇庭集团 指 深圳市皇庭集团有限公司
融发投资 指 深圳融发投资有限公司
同心再贷款 指 深圳市同心小额再贷款有限公司
同心基金 指 深圳市同心投资基金股份公司
瑞泽租赁 指 瑞泽国际融资租赁有限公司
皇庭商务服务 指 深圳市皇庭商务服务有限公司
重庆皇庭 指 重庆皇庭珠宝广场有限公司
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
深交所 指 深圳证券交易所
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 皇庭国际、皇庭 B 股票代码 000056、200056
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳市皇庭国际企业股份有限公司
公司的中文简称 皇庭国际
公司的外文名称（如有） Shenzhen Wongtee International Enterprise Co., Ltd.
公司的法定代表人 郑康豪
注册地址 深圳市福田区福田街道岗厦社区福华路 350 号岗厦皇庭大厦 28A01 单元
注册地址的邮政编码 518048
2011 年 8 月 25 日，公司注册地址由“深圳市人民南路深圳发展中心大厦 23 层”，变更为“深圳
市福田区金田路 2028 号皇岗商务中心主楼 6 楼 A”；2016 年 2 月 23 日，公司注册地址由“深
圳市福田区金田路 2028 号皇岗商务中心主楼 6 楼 A”“，变更为“深圳市福田区金田路 2028 号
公司注册地址历史变更情况
皇岗商务中心 58 楼 03 单元”；2019 年 6 月 21 日，公司注册地址由“深圳市福田区金田路 2028
号皇岗商务中心 58 楼 03 单元”，变更为“深圳市福田区福田街道岗厦社区福华路 350 号岗厦
皇庭大厦 28A01 单元”。
办公地址 深圳市福田区福田街道岗厦社区福华路 350 号岗厦皇庭大厦 28A01 单元
办公地址的邮政编码 518048
公司网址 www.wongtee000056.com
电子信箱 htgj@wongtee000056.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 杨斌
深圳市福田区福田街道岗厦社区福华路
联系地址
350 号岗厦皇庭大厦 28A01 单元
电话 （0755）82535565
传真 （0755）82566573
电子信箱 htgj000056@163.com
三、信息披露及备置地点
公司披露年度报告的证券交易所网站 《证券时报》、香港《大公报》
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公司披露年度报告的媒体名称及网址 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司证券事务部
四、注册变更情况
组织机构代码 914403001921790834
公司上市之初主要经营商品零售业，在国内逐步发展大型连锁商场。后为了连锁
网点的拓展，下属公司融发投资积极开展房地产业务，采取以商养地、以地保商
公司上市以来主营业务的变化情况（如 的发展策略，促使本公司连锁商业经营发展。近年来，因国内商业发展形势发生
有） 变化，公司原有的商场已不能适应市场竞争，我司已退出了传统零售百货业及房
地产开发，大力发展购物中心项目。在 2010 年公司完成重组后，确定了以商业
不动产运营为公司的主营业务，公司致力于成为领先的商业资产综合运营商。
公司于 1992 年经中国人民银行深圳经济特区分行批准发行股份，其中深圳市特
发集团有限公司（以下简称"特发集团"）持有 1459.56 万股，占总股本 35%，为
公司第一大股东。2006 年公司股权分置改革方案正式实施之后，特发集团持有公
司的股份为 2933.8952 万股，占总股本 13.28%，原第二大股东马来西亚和昌父
子有限公司（以下简称"和昌父子"）持有 3026.4192 万股，占总股本 13.70%成
历次控股股东的变更情况（如有）
为公司第一大股东。2009 年 4 月和昌父子将其持有的公司 3026.4192 万股 B
股全部转让给百利亚太，百利亚太成为公司第一大股东。2010 年 8 月初，郑康
豪先生通过受让百利亚太的 100%股权成为公司第一大股东的实际控制人。现董
事长郑康豪先生通过其控股的百利亚太、皇庭投资、皇庭产业控股、皇庭国际集
团持有公司股份，系公司实际控制人。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 亚太（集团）会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 深圳市福田区滨河大道 5022 号联合广场 A 座 49 楼
签字会计师姓名 伍涛、胡春平
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2021 年 2020 年 本年比上年增减 2019 年
营业收入（元） 754,410,363.46 685,729,753.47 10.02% 997,301,698.77
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归属于上市公司股东的净利润
-1,157,331,799.94 -292,204,173.13 -296.07% 49,950,478.63
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
-244,090,245.34 -234,924,530.87 -3.90% 42,545,043.20
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
408,371,500.94 475,412,423.32 -14.10% 298,295,105.49
（元）
基本每股收益（元/股） -1.01 -0.26 -288.46% 0.04
稀释每股收益（元/股） -1.01 -0.26 -288.46% 0.04
加权平均净资产收益率 -42.71% -5.62% -37.09% 0.93%
2021 年末 2020 年末 本年末比上年末增减 2019 年末
总资产（元） 10,926,030,630.07 11,756,759,580.38 -7.07% 12,527,188,903.31
归属于上市公司股东的净资产
3,442,467,337.93 4,755,117,630.71 -27.61% 5,446,638,034.62
（元）
公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确
定性
□ 是 √ 否
扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值
√ 是 □ 否
项目 2021 年 2020 年 备注
营业收入（元） 754,410,363.46 685,729,753.47 营业收入
营业收入扣除金额（元） 9,006,336.49 82,531,133.75 与主营业务无关
营业收入扣除后金额（元） 745,404,026.97 603,198,619.72 扣除后营业收入
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
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营业收入 190,812,481.33 177,855,975.69 184,313,248.98 201,428,657.46
归属于上市公司股东的净利润 2,557,012.18 -25,652,450.93 -2,944,767.10 -1,131,291,594.09
归属于上市公司股东的扣除非经
-6,002,820.27 -20,184,196.04 -6,652,375.26 -211,250,853.77
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 25,203,966.23 193,698,475.49 103,733,811.87 85,735,247.35
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
九、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2021 年金额 2020 年金额 2019 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
1,382,173.78 325,650.21 7,071,785.44
值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与公司正常经
营业务密切相关，符合国家政策规定、按
752,911.30 5,235,796.33 2,172,099.51
照一定标准定额或定量持续享受的政府补
助除外）
同一控制下企业合并产生的子公司期初至
20,229,846.51 -650,592.40
合并日的当期净损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保
值业务外，持有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变动损益，以及 539,190.78
处置交易性金融资产交易性金融负债和可
供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转
3,200,000.00
回
主要是投资性房地产
采用公允价值模式进行后续计量的投资性
-826,466,905.40 -125,936,961.83 -皇庭国商购物广场
房地产公允价值变动产生的损益
公允价值下降。
主要是子公司涉诉计
提的赔偿款及违约
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -184,480,459.83 16,525,180.19 11,981,780.51
金。
其他符合非经常性损益定义的损益项目 288,860.77 -1,343,180.49
减：所得税影响额 4,034,451.47 -27,020,943.22 13,236,477.69
少数股东权益影响额（税后） -99,316,316.25 680,096.89 2,329,170.23
合计 -913,241,554.60 -57,279,642.26 7,405,435.43 --
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其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
□ 适用 √ 不适用
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目
的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常
性损益的项目的情形。
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第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处的行业情况
2021年是“十四五”开局之年，也是疫后恢复的关键之年。全年中国房地产市场经历了深度调整，全年规模仍保持较高水
平。9月底以来，中央及各部委连续释放维稳信号，信贷环境边际改善，房企融资环境逐步转好，但信贷环境边际改善传导
至市场端仍需过程。从政策面看，在全球经济增速放缓的背景下，促进居民消费、扩大内需将作为我国推动经济高质量发展
的长期战略，中央及地方将持续推出提振消费的政策与措施，商业地产领域蕴含着巨大的市场空间。虽然商品住房持续受到
重点政策限制，但商业地产将是未来房地产主要的投资赛道，商业地产的发展也带动了商业不动产管理行业的快速增长。报
告期，商业地产领域的发展，主要体现在以下几个方面：
（一）商业地产将是未来房地产主要的投资渠道
全国商业地产大宗交易市场形势见好。从商业地产需求端来看，随着国内疫情得到较好控制，经济和商务活动回归正轨，
国内写字楼市场的新增需求也呈现回升态势，反映出市场较强的抗压能力、修复能力和旺盛活力。全国商业地产大宗交易市
场形势见好。戴德梁行数据显示，2021年前三季度，全国共计1671亿元的商业地产大宗成交，交易额同比增长超过20%，市
场活跃度稳步提升，反弹明显。
（二）政策驱动创建新的消费增长点，势必带动商业不动产管理行业的高速发展
2021年7月，经国务院批准，在上海、北京、广州、天津、重庆等市率先开展国际消费中心城市培育建设，提出“用5-10
年时间，培育建设若干具有全球影响力、竞争力、美誉度的国际消费中心城市”的总体目标。该项政策举措要求高、力度大、
影响深，引起业内高度关注，各地提出了培育建设国际消费中心城市的不同特色定位与打造路径，必将改变过去全国城市商
业过于同质化的局面。
（三）电商直播的大力整顿，更多品牌布局线下
继国家对各大互联网平台实施反垄断之后，报告期内又首次向电商主播开出巨额罚单，力度之大前所未见。国家对于电
商行业的系统性整治不仅有利于电商平台的规范化发展，也为实体商业发展营造了更加公平的竞争环境，由此也促使更多线
上品牌开始布局线下，这些都有利于相关商业不得动产管理行业的发展。
（四）商业资产变现压力加大，但优质资产退出有道通道依然通畅
持续的疫情加剧商业运营的困难，再加之国家收紧房地产金融政策，双重压力之下商业地产商资产变现的压力和意愿明
显加大。但是局限于资产价格、运营管理水平以及项目区位等客观因素，商业资产的退出依然呈现两极分化的状态。即使在
疫情下，虽然多数待售的商业资产则呈现有价无市、去化困难的局面，但是优质资产的退出通道依然通畅。
（五）轻资产商管成未来发展方向，增长模式优化成为高阶竞争力
继华润万象生活、宝龙商业成功上市之后，万达商管也在港股轻资产上市，轻资产上市已然成为商管领域的新风口。从已上
市商管公司的业务结构来看，大多以“商管+物管”的综合业务模式为主，并且以服务母公司的商业资产为主要收入来源，如
何通过提升商管收入在总收入中的占比，提升外部委托商管收入在商管总收入中的占比，优化上市轻资产公司增长模式成为
未来发展的高阶竞争力。
公司新进入的半导体行业，尽管由于新冠疫情和地缘政治等因素造成短缺，全球半导体行业总体上全球芯片供应依然保
持着高速发展态势，半导体供应从全球分工逐渐朝向区域化的方向发展。2021年，半导体产业的深层次影响开始显现，中国
半导体产业正处在发展最为迅速的一个时期。可以发现，近些年，中国诞生了很多优秀芯片公司，它们大部分的发展历程都
是从低端芯片产品的国产化入手，先利用价格优势切入市场，再积累实力和经验走向中高端，最终，他们有望成为中国半导
体行业的中流砥柱。
二、报告期内公司从事的主要业务
在报告期内，公司所从事的主要业务包括商业不动产运营管理业务、商业不动产的资产管理业务、商业不动产的配套服
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务业务及物业管理业务。公司按照“自持+整租+委托管理”相结合的模式，积极在粤港澳大湾区、全国一二线城市及核心地段
布局商业项目，充分发挥综合优势，做精、做强、做大商业不动产综合运营服务业务。
全年面对严峻的营商环境与市场，公司始终倡导以业绩达成为使命，聚焦经营效益，严控各项成本，及时调整经营及营
销策略，通过优化组织人员结构、强化内部管理，提升团队整体作战能力，最大限度提高经营效益。基本实现了全年既定目
标。
（一）商业不动产运营管理业务
1、商业不动产运营管理业务主要围绕购物中心的运营和管理开展，公司主要以经营管理自持购物中心和委托管理购物中心
为主，以委托管理、整租、不动产投资合作等多种方式，为购物中心、商办写字楼、公寓等多个商业不动产领域提供综合服
务和自持运营服务。
报告期内虽然疫情反复，但受政策引导消费的红利，以及更多品牌由网络转向线下开设实体的店的影响，不动产经营管理业
务依然逆势上扬，经营利润、销售额、招商率、客流均实现增长。
2、商业不动产的资产管理业务将立足于粤港澳大湾区，对于有发展潜力的商业不动产项目，通过运营提升和配套服务，
在物业升值时，将逐步通过资产出售、转让经营权及资产证券化等方式获取资产管理收益。
3、商业不动产的配套服务业务主要以公司运营的商业不动产为场景，针对业主、品牌商户和消费者三类群体开展品牌
孵化投资、互联网大数据、金融服务、智能化服务等多样化服务 。
4、物业管理业务：物业管理行业为不动产运营服务的基础性业务，其巨大的市场潜力、收入增长稳定性、业务可延展
性、协同效应为行业广泛认同。公司子公司皇庭商务服务在物业管理服务领域具有丰富的经验，且具备管理商办、住宅等多
种业态的物业服务能力
（二）招商工作实现“稳增长”
2021年，深圳办公楼市场去化表现超预期，深圳市全年甲级办公楼净吸纳量为104.3万平方米，创造历史高峰水平，同时
也带动甲级办公楼市场空置率来到近三年最低点水平。今年投入市场的高端物业供应有限，积极的市场需求使得空置率同比
大幅下降6.1%，环比再回落至19.0%。
在大环境影响下，招商团队通过激励政策等策略，提高写字楼租赁的成交率，实现了招商、利润的稳步增长。
（三）深挖内潜，全面落实降本增效
公司积极开展、引导全员树牢长期成本意识，通过强化预算执行，严格费用支出管理，建立健全库存管理制度、降低库
存成本，减少资金占用；加大物资的内部调剂等全面成本管控措施，降本增效。
三、核心竞争力分析
1、良好的品牌知名度和影响力
公司旗下核心资产“皇庭广场”自驻足深圳商业市场8年以来，紧密围绕“国际匠心美食生活圈”、“年轻潮流社交新聚点”、
“多元化时尚购物中心”三大标签，以全新的业态组合形式，打造了一个可以多维满足消费者需求的有温度的空间，现已发展
成为深圳购物中心标识代表之一。公司将依托“皇庭广场”良好的品牌形象，积极开拓项目资源，并借助新项目进一步传递皇
庭广场“有潮、有聚、有赞”的品牌定位，吸引更多优质资源和高品质客群，从而形成品牌、项目相互促进的良性发展之路。
2、多业务协同发展
公司业务涵盖商业不动产运营管理业务、商业不动产投资、商业不动产配套服务、物业服务等，通过自持、整租、委
托管理等多种方式，为购物中心、商办写字楼、酒店管理、公寓等多个商业不动产领域提供综合服务。通过不同业务的相互
支持、融合发展，既满足了市场的多元化需求，又提升了公司抗风险能力。
3、丰富的不动产运营管理经验
公司在商业不动产运营管理领域深耕多年，积累了丰富的行业经验。在商业运营管理经营方面已经初具规模,。在运营
管理方面，面对复杂多变的市场，能够及时了解市场动态，并灵活调整策略。同时，基于丰富的管理经验及成熟的业务流程
体系，能够有效地提升运营效率、降低运营成本。在商业模式方面，除自持物业和整租物业外，积极拓展管理输出、品牌输
出项目，践行轻资产扩张模式。在差异化竞争方面，公司可根据项目市场定位、目标客户定位、业态组合等为客户提供多样
化、差异化、个性化的增值服务，以满足其不同需求。
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4、专业的管理团队
公司在多年经营与发展过程中，通过商业项目运营管理与实践，公司打造了一支符合不动产运营管理发展需要的，集
商业运营、招商和管理等能力于一体的商业管理团队。多元化的管理团队秉承公司核心价值理念和敬业精神，以公司发展战
略为目标，为公司壮大发展、为股东创造持续稳定的高收益而努力。
四、主营业务分析
1、概述
参见“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
2、收入与成本
（1）营业收入构成
单位：元
2021 年 2020 年
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 754,410,363.46 100% 685,729,753.47 100% 10.02%
分行业
物业管理服务 304,593,494.64 40.38% 273,451,581.63 39.88% 11.39%
商业运营服务 440,594,470.54 58.40% 372,729,986.29 54.36% 18.21%
融资租赁服务及其
9,222,398.28 1.22% 39,548,185.55 5.76% -76.68%
他
分产品
物业管理服务 304,593,494.64 40.38% 273,451,581.63 39.88% 11.39%
商业运营服务 440,594,470.54 58.40% 372,729,986.29 54.36% 18.21%
融资租赁服务及其
9,222,398.28 1.22% 39,548,185.55 5.76% -76.68%
他
分地区
华南区 653,987,584.08 86.69% 554,009,209.24 80.79% 18.05%
华北区 4,690,116.59 0.62% 39,548,185.55 5.77% -88.14%
西南区 95,732,662.79 12.69% 92,172,358.68 13.44% 3.86%
分销售模式
直接销售 754,410,363.46 100.00% 685,729,753.47 100.00% 10.02%
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（2）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
物业管理服务 304,593,494.64 167,299,639.99 45.07% 11.39% 10.04% 0.67%
商业运营服务 440,594,470.54 47,466,800.82 89.23% 18.21% -28.26% 6.98%
分产品
物业管理服务 304,593,494.64 167,299,639.99 45.07% 11.39% 10.04% 0.67%
商业运营服务 440,594,470.54 47,466,800.82 89.23% 18.21% -28.26% 6.98%
分地区
华南区 653,987,584.08 194,034,649.58 70.33% 18.05% 5.83% 3.42%
分销售模式
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
□ 是 √ 否
（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况
□ 适用 √ 不适用
（5）营业成本构成
行业分类
单位：元
2021 年 2020 年
行业分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
物业管理服务 物业管理服务 167,299,639.99 75.44% 152,039,073.06 63.41% 10.04%
商业运营服务 商业运营服务 47,466,800.82 21.40% 66,163,640.32 27.60% -28.26%
融资租赁服务及 融资租赁服务及
6,989,523.52 3.16% 21,550,446.74 8.99% -65.57%
其他 其他
说明
无
13
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
（6）报告期内合并范围是否发生变动
√ 是 □ 否
详见“2021年度财务报表附注七、合并范围的变更”。
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
（8）主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 106,830,947.03
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 14.16%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比
1.79%
例
公司前 5 大客户资料
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 第一名 48,539,749.25 6.43%
2 第二名 18,003,019.72 2.39%
3 第三名 13,872,665.07 1.84%
4 第四名 13,538,816.56 1.79%
5 第五名 12,876,696.43 1.71%
合计 -- 106,830,947.03 14.16%
主要客户其他情况说明
√ 适用 □ 不适用
第四名客户为本公司实际控制人郑康豪先生实际控制的深圳市皇庭酒店管理有限公司。
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 84,524,287.55
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 63.02%
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额
8.80%
比例
公司前 5 名供应商资料
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
1 第一名 33,691,495.88 25.12%
2 第二名 27,737,091.98 20.68%
3 第三名 11,805,695.63 8.80%
4 第四名 6,210,444.61 4.63%
14
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
5 第五名 5,079,559.45 3.79%
合计 -- 84,524,287.55 63.02%
主要供应商其他情况说明
√ 适用 □ 不适用
第三名供应商为本公司实际控制人郑康豪先生实际控制的深圳市皇庭商业管理有限公司。
3、费用
单位：元
2021 年 2020 年 同比增减 重大变动说明
销售费用 16,378,398.80 18,894,077.46 -13.31%
管理费用 102,147,565.37 98,930,079.82 3.25%
主要是违约的借款利率提高，计提的
财务费用 760,754,887.22 367,162,391.36 107.20%
利息增加所致。
主要是子公司涉诉计提的赔偿款及
营业外支出 205,073,337.94 2,010,531.37 10,099.96%
违约金所致。
主要是投资性房地产-皇庭国商购物
公允价值变动收益 -826,466,905.40 -125,936,961.83 -556.25%
广场公允价值下降所致。
主要是单项计提的信用减值损失增
信用减值损失 -153,446,827.04 -107,241,001.94 -43.09%
加所致。
4、研发投入
□ 适用 √ 不适用
5、现金流
单位：元
项目 2021 年 2020 年 同比增减
经营活动现金流入小计 882,801,960.87 1,228,936,328.43 -28.17%
经营活动现金流出小计 474,430,459.93 753,523,905.11 -37.04%
经营活动产生的现金流量净
408,371,500.94 475,412,423.32 -14.10%
额
投资活动现金流入小计 11,281,725.49 257,507,399.05 -95.62%
投资活动现金流出小计 36,431,655.30 359,730,695.36 -89.87%
投资活动产生的现金流量净
-25,149,929.81 -102,223,296.31 75.40%
额
筹资活动现金流入小计 134,600,000.00 1,228,543,486.98 -89.04%
筹资活动现金流出小计 600,679,493.98 1,569,543,028.76 -61.73%
15
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
筹资活动产生的现金流量净
-466,079,493.98 -340,999,541.78 -36.68%
额
现金及现金等价物净增加额 -82,864,891.63 32,185,367.81 -357.46%
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
√ 适用 □ 不适用
投资活动产生的现金净额，较去年同期上升75.4%，主要原因是本期投资项目减少。
筹资活动产生的现金净额，较去年同期下降36.68%，主要原因是本期取得借款的现金流入减少，偿还借款本金和利息的流
出增加。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
□ 适用 √ 不适用
五、非主营业务分析
√ 适用 □ 不适用
单位：元
金额 占利润总额比例 形成原因说明 是否具有可持续性
投资收益 1,206,012.08 -0.08% 否
主要是投资性房地产-皇庭
公允价值变动损益 -826,466,905.40 53.87% 国商购物广场公允价值下 否
降。
资产减值 -4,788,612.13 0.31% 否
主要是根据合同收取的违
营业外收入 20,360,743.37 -1.33% 否
约金及罚款。
主要是子公司涉诉计提的
营业外支出 205,073,337.94 -13.37% 否
赔偿款及违约金所致。
主要是涉诉的借款利率提
财务费用 760,754,887.22 -49.58% 否
高，计提的利息增加。
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
单位：元
2021 年末 2021 年初
占总资产比 占总资产比 比重增减 重大变动说明
金额 金额
例 例
103,782,662.1
货币资金 0.95% 116,805,254.66 0.96% -0.01%
4
245,546,738.4
应收账款 2.25% 241,151,351.86 1.99% 0.26%
1
16
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
合同资产 0.00%
存货 35,919,091.26 0.33% 40,517,366.21 0.33% 0.00%
8,530,267,950. 9,358,131,876. 主要是投资性房地产-皇庭国商购物
投资性房地产 78.07% 77.25% 0.82%
77 17 广场公允价值下降。
长期股权投资 84,692,334.00 0.78% 84,986,321.92 0.70% 0.08%
固定资产 39,810,955.18 0.36% 44,534,768.45 0.37% -0.01%
在建工程 57,574,097.08 0.53% 58,989,311.05 0.49% 0.04%
330,022,747.5
使用权资产 3.02% 356,852,739.63 2.95% 0.07%
1
407,258,386.5 主要是短期借款中部分借款因债权
短期借款 3.73% 680,000,000.00 5.61% -1.88%
1 转让重分类至其他应付款中。
合同负债 20,227,587.40 0.19% 22,436,379.79 0.19% 0.00%
439,988,166.5 主要是一年内到期的长期借款重分
长期借款 4.03% 549,400,000.00 4.54% -0.51%
9 类至一年内到期的非流动负债中。
333,156,496.9
租赁负债 3.05% 346,081,051.64 2.86% 0.19%
6
1,383,992,803. 主要是借款利率提高，应付利息增加
其他应付款 12.67% 641,860,944.86 5.30% 7.37%
84 所致。
境外资产占比较高
□ 适用 √ 不适用
2、以公允价值计量的资产和负债
√ 适用 □ 不适用
单位：元
计入权益的
本期公允价 本期计提的 本期购买金 本期出售金
项目 期初数 累计公允价 其他变动 期末数
值变动损益 减值 额 额
值变动
金融资产
1.交易性金融
30,000,000.
资产（不含衍 30,000,000.00
00
生金融资产）
4.其他权益工 519,446,358.0 346,195,542. 173,250,816
具投资 0 00 .00
金融资产小 549,446,358.0 346,195,542. 203,250,816
计 0 00 .00
投资性房地 9,358,131,876 -823,413,925. 8,530,267,9
4,450,000.00
产 .17 40 50.77
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深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
9,907,578,234 -823,413,925. 346,195,542. 8,733,518,7
上述合计 4,450,000.00
.17 40 00 66.77
金融负债 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
其他变动的内容
无
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□ 是 √ 否
3、截至报告期末的资产权利受限情况
详见“2021年财务报表附注六、注释57所有权或使用权受到限制的资产”、“注释21短期借款”及“注释30长期借款中所列示的
用于融资而抵押质押的房产、应收账款及股权等资产”。
七、投资状况分析
1、总体情况
□ 适用 √ 不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
18
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□ 适用 √ 不适用
九、主要控股参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
深圳融发投 5,000,000 美 7,421,785,59 2,109,498,05 323,417,099. -1,052,091,5 -782,280,035
子公司 商业运营
资有限公司 元 3.37 2.67 07 22.64 .45
深圳市皇庭
1,000,000,00 158,041,090. 48,911,155.3 145,154,296. 30,311,911.4 25,045,272.8
商务服务有 子公司 物业管理
0.00 18 0 75 3 5
限公司
报告期内取得和处置子公司的情况
√ 适用 □ 不适用
公司名称 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产经营和业绩的影响
深圳中鑫一元投资有限公司 新设立 有助于拓展公司产业布局
深圳市皇庭人和一号投资咨询有限公司 新设立 有助于拓展公司产业布局
深圳市皇庭人和二号投资咨询有限公司 新设立 有助于拓展公司产业布局
深圳市皇庭人和三号投资咨询有限公司 新设立
深圳市皇金贷金融服务有限公司 注销
重庆市皇庭青青世界旅游发展有限公司 注销
湖南皇庭青青世界文化旅游发展有限公
注销
司
上海诣臻商业管理有限公司 注销
深圳皇庭优智实业有限公司 注销
江西皇庭四创文化产业发展有限公司 股权转让
主要控股参股公司情况说明
融发投资：主要业务为运营管理皇庭广场，本期由于财务费用增加，取得净利润-78,228.00万元。
皇庭商务服务：主要为位于深圳、重庆、东莞、惠州及钦州的写字楼、住宅、公寓、商业物业提供物业管理服务，本期取得
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深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
净利润2,504.53万元。
十、公司控制的结构化主体情况
□ 适用 √ 不适用
十一、公司未来发展的展望
新的一年公司将继续推动对内进行组织结构、人员结构、业务结构的调整。
（一）以拼搏进取作风，全面推动工作落实
1、加强作风建设，以业绩为导向，聚焦经营效益，全面推动实现完成2021年经营目标。
2、简化内部管理，提高工作效能：建立了运营管理标准化、会议管理标准化、报表标准化、审批事项标准化、合同履
约管理标准化等一系列标准化管理制度，大大提升了工作效能；
3、建立运营标准化。建立了运营管理标准化、会议管理标准化、报表标准化、审批事项标准化、合同履约管理标准化
等一系列标准化管理制度，大大提升了工作效能。
（二）精细化运营管理，全面提升经营效益
1、以客户为中心，从客户需求出发，全面梳理业务系统，强化提高从业人员服务意识，对客户需求快速触达，全程跟进和
反馈，为客户提供更为优质的服务。
2、结合市场经济环境，抓住城市新热点，及时调整经营策略。
调整皇庭广场业态布局：新兴消费势力驱动新兴业态的产生。从消费需求调改品牌资源，引进首店经济，其自带流量的
营销属性为购物中心获得更多引流，落地新能源业态品牌。
3、服务细节精细化：由细节入手，优化升级商管各项目服务体验，收获更多客户信任与好评，从而形成良性的共赢合
作。
4、充分发挥空间效益：重新定位提升项目价值溢价率、空间利用率、充分挖掘闲时资源利用、开发多种经营收入提升
效益。
5、提升利润回报率：从人工成本到经营性支出，各项成本进一步细化分解，采取精细化管理将，控制好各项运营过程
成本，把空间资源利用和多经开发做到极致，导向最终经营效益结果。
（三）应对地产调控和疫情防控，积极转型
随着宏观环境的变化，地产行业调控不断加码，皇庭国际虽然属于商业服务业，但因为商业不动产持有比例过高，也受
到了行业调控的严重影响，大部分银行贷款到期后不予以续贷，尤其是公司核心项目深圳皇庭广场，由于金融监管政策的变
化，27.5亿元的债务到期无法正常续贷导致逾期。
新冠疫情持续两年多的时间，所处行业均受到严重的影响，公司下属的购物中心、写字楼裙楼项目长期受到疫情管控的
影响，导致经营收入和现金流均出现了不同程度的下滑。2021年虽然借助前三个季度经济发展和宏观政策，公司的经营的到
了一定程度上得恢复，但为了公司长远的发展，公司还是做出了处置资产的决定，并战略转型半导体行业。
经过长期的前期市场考察和尽调，2021年下半年，公司决定响应国家政策，转型半导体科技行业。2021年8月4日，公司
披露了《关于收购德兴市意发功率半导体有限公司股权的公告》，正式转型半导体行业。意发半导体主要业务是功率半导体
的设计和制造，具备从芯片设计、晶圆制造到模组设计一体化的能力。该公司系江西省第一家芯片制造公司，拥有完整的6
吋半导体生产线。目前，产品广泛应用于工控通信、工业感应加热、光伏发电、风力发电、充电桩和新能源车等领域。
（四）整合旗下不动产，改善资金状况，加快资产处置，加速现金回流
全年房企债务问题突显，一批地产企业相继陷入债务危机，他们的共同特质都是单一的住宅开发模式。公司旗下优质的商业
不动产不仅为企业提供了稳定的现金流与避险工具，而且在不动产运营管理项目运营过程中商业的品牌效应也成为了公司的
竞争优势。当下轻资产运营也是当下商业地产行业发展的一个普遍方向，相信依托前期在相关业务领域积累，公司能够形成
以“商管+物管”的新的轻资产综合业务模式。
未来一年，公司将继续提升管理水平，向管理要效益。对旗下的资产进行整合，减少债务、优化资金结构，为公司的战
略转型提供充足的资金保障。公司管理层将更加勤勉，为公司经营发展提供强有力的保障。
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深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期内未发生接待调研、沟通、采访等活动。
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深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
第四节 公司治理
一、公司治理的基本状况
1、公司股东大会召集召开程序、提案审议程序、决策程序均符合相关规定，保证了全体股东，尤其是中小股东能按其
所持股份充分行使其相应的权利。同时，公司严格执行股东大会网络投票相关规定，保证了全体股东对公司重大事项的知情
权、参与权及表决权。历次股东大会均有律师到场见证，并作有完整的会议记录，切实维护上市公司和全体股东的合法权益。
2、公司控股股东能够按照法律、法规及《公司章程》的规定行使权利，通过股东大会正常行使出资人权利，没有逾越
股东大会直接或间接地干预公司的经营和决策活动，公司与控股股东在人员、资产、财务、机构、业务等方面做到分开。报
告期内控股股东及其附属企业等关联方不存在非经营性占用公司资金的情况。
3、公司董事会严格执行《董事会议事规则》，会议的召集、召开及表决程序合法有效；公司董事会的构成和人员符合
法律、法规和《公司章程》的规定与要求，并严格按照其要求开展工作和履行职责。公司董事认真出席董事会和股东大会；
通过自学及参加监管部门的培训熟悉并掌握相关法律法规，从根本上保证能够立足于维护公司和全体股东的最大利益，忠实、
诚信、勤勉地履行职责。
4、公司监事会向股东大会负责，严格执行《监事会议事规则》；监事会的人数和人员构成均符合法律法规的要求；监
事能够认真履行职责，遵循程序，列席现场董事会会议等公司重要会议和活动，并向股东大会汇报工作，提交监事会报告和
有关议案；监事会依法对公司财务、董事会、经营管理层履行责任的合法合规性等进行日常监督检查。
5、公司严格按照法律、法规和《公司章程》、公司《信息披露制度》等的规定，真实、准确、完整、及时地披露信息，
并指定香港《大公报》、《证券时报》和巨潮资讯网为公司信息披露的指定媒体，确保所有投资者能够公平获取公司信息；
通过现场、电话、互动易平台等方式与投资者进行沟通，加强投资者关系管理。
6、报告期内，公司严格执行《内幕信息知情人登记管理制度》，认真做好内幕信息知情人的登记、报备工作；组织公
司董事、监事、高级管理人员以及公司财务、投资等可接触内幕信息的相关人员学习相关法律法规和文件，提高防控和远离
内幕交易的意识。报告期内，公司没有发现内幕信息知情人在影响公司股价的重大敏感信息披露前利用内幕信息买卖公司股
份的情况。
公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定是否存在重大差异
□ 是 √ 否
公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定不存在重大差异。
二、公司相对于控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面的
独立情况
公司在业务、人员、资产、机构、财务等方面与公司控股股东完全分开，公司具有完整、独立的自主经营能力。
业务方面：公司从事的业务独立于控股股东，公司与控股股东之间不存在同业竞争的情况；
人员方面：公司与控股股东在劳动、人事及薪酬管理方面互相独立，有独立的劳动人事职能部门；
资产方面：公司资产独立，权属清晰，不存在控股股东占用公司非经营性资产的情况；
机构方面：公司组织机构独立，内部职能部门独立运作，公司及其下属职能部门与控股股东及其下属职能部门之间不存在上
下级关系；
财务方面：公司财务独立，建立了健全的财务政策、会计管理制度，独立核算，独立纳税。
22
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
三、同业竞争情况
□ 适用 √ 不适用
四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
会议届次 会议类型 投资者参与比例 召开日期 披露日期 会议决议
详见 2021 年 2 月 9
日披露于巨潮资讯
网
（http//www.cninfo.
二〇二一年第一次
临时股东大会 51.65% 2021 年 02 月 08 日 2021 年 02 月 09 日 com.cn）的《二○二
临时股东大会
一年第一次临时股
东大会决议公告》
（公告编号：
2021-05）
详见 2021 年 6 月 30
日披露于巨潮资讯
网
二〇二〇年年度股 （http//www.cninfo.
年度股东大会 58.04% 2021 年 06 月 29 日 2021 年 06 月 30 日
东大会 com.cn）的《二○二
○年年度股东大会
决议公告》（公告编
号：2021-34）
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□ 适用 √ 不适用
五、董事、监事和高级管理人员情况
1、基本情况
本期增 本期减
期初持 其他增 期末持 股份增
任职状 任期起 任期终 持股份 持股份
姓名 职务 性别 年龄 股数 减变动 股数 减变动
态 始日期 止日期 数量 数量
（股） （股） （股） 的原因
（股） （股）
2010 年 2022 年
1,371,62 1,371,62
郑康豪 董事长 现任 男 46 09 月 10 09 月 25
6 6
日 日
陈小海 副董事 现任 男 54 2010 年 2022 年 2,550,00 2,550,00
23
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
长 09 月 10 09 月 25 0 0
日 日
2018 年 2022 年
董事、总
刘海波 现任 男 42 06 月 22 09 月 25 0 0
经理
日 日
2018 年 2022 年
董事、财
李亚莉 现任 女 46 06 月 22 09 月 25 509,400 509,400
务总监
日 日
2018 年 2022 年
曹剑 董事 现任 男 41 06 月 22 09 月 25 850,000 850,000
日 日
2019 年 2022 年
独立董
陈建华 现任 男 59 09 月 26 09 月 25 5,900 5,900
事
日 日
2019 年 2022 年
独立董
孙俊英 现任 女 61 09 月 26 09 月 25 0 0
事
日 日
2016 年 2022 年
独立董
王培 现任 女 54 06 月 28 09 月 25 0 0
事
日 日
2018 年 2022 年
监事会
龙光明 现任 男 39 06 月 22 09 月 25 0 0
主席
日 日
2016 年 2022 年
刘玉英 监事 现任 女 47 09 月 26 09 月 25 0 0
日 日
2018 年 2022 年
罗良 监事 现任 女 42 06 月 22 09 月 25 271,800 271,800
日 日
2019 年 2022 年
李岚 监事 现任 女 40 09 月 26 09 月 25 203,700 203,700
日 日
2020 年 2022 年
吴卫红 监事 现任 女 54 12 月 17 09 月 25 0 0
日 日
2021 年 2022 年
副总经
吴凯 现任 男 42 03 月 30 09 月 25 0 0
理
日 日
副总、董 2022 年 2022 年
杨斌 现任 男 50 0 0
事会秘 02 月 25 09 月 25
24
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
书 日 日
2018 年 2021 年
副董事 2,546,70 2,546,70
邢福俊 离任 男 49 06 月 22 03 月 01
长 0 0
日 日
8,309,12 8,309,12
合计 -- -- -- -- -- -- 0 0 0 --
6 6
报告期是否存在任期内董事、监事离任和高级管理人员解聘的情况
□ 是 √ 否
公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√ 适用 □ 不适用
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
2021 年 04 月 22
陈小海 副董事长 被选举 董事会选举。
日
2021 年 04 月 22
陈小海 总经理 离任 因工作变动原因。
日
邢福俊先生因个人原因辞去公司董事、副董事长、审
2021 年 03 月 01
邢福俊 副董事长 离任 计委员会委员及发展与战略委员会委员职务，辞职后
日
不再担任公司任何职务。
2021 年 04 月 22
刘海波 总经理 聘任 董事会聘任。
日
副总、董事会秘 2022 年 02 月 25
杨斌 聘任 公司业务发展的需要，董事会聘任。
书 日
2022 年 02 月 25
吴凯 副总经理 聘任 董事会聘任。
日
2022 年 02 月 25
吴凯 董事会秘书 离任 因工作变动原因。
日
2021 年 03 月 30
吴凯 董事会秘书 聘任 董事会聘任。
日
因公司内部工作安排，曹剑先生不再担任公司董事会
2021 年 02 月 08
曹剑 董事会秘书 离任 秘书职务，仍继续担任公司董事及其他在子公司的职
日
务。
2、任职情况
公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责
1、董事会成员
郑康豪先生：男，1976年出生，曾就读于深圳大学工商管理专业，天津大学工商管理硕士学位。现任皇庭集团实际控制
人、皇庭房地产开发董事长、同心基金董事长等职务，兼任深圳市工商联副主席、深圳国际商会副会长、深圳市同心俱乐部
副主席、深圳市青年企业家联合会常务副会长、深圳市光彩事业促进会副会长等社会职务，2008年-2015年期间曾任深圳市
政协委员。2010年9月起任公司董事长。
25
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
陈小海先生：男，1968年出生，毕业于中山大学企业管理专业，获管理学学士学位；拥有深圳市首届房地产经纪人资格
证书。曾任职于深圳祥祺集团、大连万达集团、青岛海尔房地产集团、皇庭集团。2009年加入公司曾任副总经理、总经理，
现任公司副董事长、本公司下属公司融发投资董事长、皇庭不动产董事长及总经理等职务。
刘海波先生：男，1980 年出生，毕业于哈尔滨商业大学及西北工业大学，获法学学士学位及工商管理硕士学位，获北
京大学高级工商管理硕士学位，具有董秘资格证书。曾任职奇瑞汽车集团、海能达股份有限公司、华为技术有限公司；近五
年工作经历：皇庭集团人事企管部总经理兼皇庭地产行政人事部总经理、皇庭国际监事会主席、人力资源总监、常务副总经
理。现任本公司董事、总经理、商管板块总裁。
李亚莉女士：女，1976年出生，毕业于兰州商学院财务会计专业，并参加清华威尔士MBA学习，会计中级职称。曾就
职深圳市越众集团有限公司。近五年工作经历：皇庭集团财务部总经理、皇庭国际财务管理部总经理。现任本公司董事、财
务总监。
曹 剑先生：男，1981 年出生，毕业于广东财经大学金融学专业，获经济学硕士学位。2007年6月加入公司，曾就职于
公司投资管理部，2008年至2021年2月曾任本公司董事会秘书。现任本公司董事和本公司下属公司戴维斯商业董事及CEO。
陈建华先生：男，1963年出生，经济学博士，教授。深圳大学金融学系创办人之一，曾任神州高铁技术股份有限公司、
中集集团财务有限公司、摩根士丹利中国基金公司独立董事等。现任深圳大学经济学教授、博士后导师、经济学院教授委员
会主任，深圳大学国际金融研究所所长，深圳大学金融学(国家一流学科)科点负责人，北京大学光华管理学院博士生导师，
兼任岭南生态文旅股份有限公司独立董事、国务院教学督导委员会专家、国家教育部学位中心专家、中国世界经济学会理事、
全国美国经济学会理事等。在人民出版社、高等教育出版社等出版专著、编著、译著和教材十余部，主持国家、省部级课题
六项，于《经济研究》、《经济学态》、《世界经济论坛》等核心期刊发表学术专论数十篇。2019年9月起任公司独立董事。
孙俊英女士：女，1961年出生，毕业于中南财经政法大学管理学硕士学位，中国注册会计师。曾任深圳市金新农饲料股
份有限公司、深圳中国农大科技股份有限公司独立董事。现任深圳大学经济学院会计学副教授、硕士生导师，跨境通宝电子
商务股份有限公司独立董事，深圳市英威腾电气股份有限公司独立董事，深圳市翔丰华科技股份有限公司独立董事。2019
年9月起任本公司独立董事。
王 培女士：女，1968年出生，本科毕业于上海师范大学外语系，获文学士学位；硕士毕业于同济大学、阿肯色大学沃
尔顿商学院，分别获得MBA学位（主攻方向：人力资源）和EMBA学位（主攻方向：物流供应链及快速消费品）。曾任沃
尔玛中国总部人力资源副总裁、高级副总裁兼首席行政官 (CAO)、沃尔玛美国总部集团副总裁等；阿里巴巴（中国）有限
公司集团副总裁；上海弘章投资管理有限公司资深合伙人；宝能零售事业部CEO。现任上海愿驰投资管理有限公司创始合伙
人。2016年6月起任公司独立董事。
2、监事会成员
龙光明先生：男，1983 年出生，毕业于石家庄经济学院及中国人民大学，获法学学士学位及民商法学硕士学位，并取得
北京大学汇丰商学院 EMBA ，具有法律职业资格证书（A 证）、证券从业资格证、上市公司董秘资格证书、独立董事资格
证书，深圳股权投资研究会副会长。曾任职北京共和律师事务所深圳分所，花样年集团（中国）有限公司，曾担任公司风控
法务总监，深圳市同心小额再贷款有限公司总经理。目前任职皇庭城市更新集团副总裁，深圳市同心投资基金股份公司总经
理。在风控法务管理，并购重组，股权投资，地产（旧改）投融资等方面经验丰富。2016年1月起任公司监事、2018年6月起
任公司监事会主席。
刘玉英女士：女，1975 年出生，毕业于广东财经大学，获工商管理硕士学位。曾任职深圳市中行建设监理有限公司副
总经理；近五年工作经历：自2013年9月起在皇庭集团任职。曾任皇庭集团董事长助理、董事长办公室总经理等职务，现任
集团副总裁。2016年9月起任公司监事。
罗 良女士：女，1980年出生，毕业于南京财经大学会计学专业。近五年工作履历：曾任公司人力资源部总经理兼总经理
办公室主任、皇庭地产行政人事部总经理、公司下属公司皇庭房产建设人事行政部总经理、公司审计监察部总经理（审计总
监）。现任公司人力资源总监，2018年6月起任公司监事。
李 岚女士：女，1982年出生，毕业于吉首大学新闻学专业，获文学学士。曾任职羊城晚报、亚太传媒任主任编辑。近五
年工作经历：本公司下属公司深圳市皇庭商业运营有限公司市场部市场总监、副总经理，深圳市皇庭不动产管理有限公司招
商租赁部总经理、本公司人力资源部品牌总经理、皇庭商城运营总监、总经理。现任本公司商管板块运营总监，2019年9月
起任公司监事。
26
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
吴卫红女士：女,1968 年出生，毕业于重庆大学采矿工程专业。近五年工作履历：2015年 3 月至 2020 年 4 月曾任皇庭
集团重庆公司副总经理、采购管理中心成本管理部副总经理、采购管理中心成本管理部常务副总经理、成本管控办公室主任、
审计监察部常务副总经理。2020 年 5 月至今，任本公司审计监察部常务副总经理，2020年12月起任公司监事。
3、高级管理人员
刘海波先生：见前述董事介绍。
李亚莉女士：见前述董事介绍。
吴 凯先生：男，1980 年出生，毕业于合肥工业大学，硕士研究生学历。2008 年至 2017 年曾先后工作于华泰联合证
券有限公司、国泰君安证券股份有限公司、华商基金管理有限公司、深圳市前海汇融丰资产管理有限公司等，历任行业分析
师、投资经理等。2017 年 8 月至 2021 年 1 月任林州重机集团股份有限公司董事会秘书、副总经理，曾任成都天科精密制
造有限责任公司董事。2021 年 2 月入职本公司，2021年3月至2022年9月任公司董事会秘书，2022年2月起任公司副总经理。
杨 斌先生：男，1972年4月出生，中国国籍，无境外永久居留权，毕业于西安交通大学，获得工商管理硕士学位。历
任深圳中国农大科技股份有限公司常务副总、董事会秘书；深圳中恒华发股份有限公司董事、董事会秘书、副总经理、财务
总监；丽珠医药集团股份有限公司独立董事；华测检测认证集团股份有限公司独立董事。2022年2月起任公司副总经理及董
事会秘书。
在股东单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
在股东单位 在股东单位是否
任职人员姓名 股东单位名称 任期起始日期 任期终止日期
担任的职务 领取报酬津贴
2010 年 08 月
郑康豪 百利亚太投资有限公司 董事 否
06 日
2007 年 05 月
郑康豪 皇庭国际集团有限公司 董事 否
07 日
在其他单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
在其他单位 在其他单位是否
任职人员姓名 其他单位名称 任期起始日期 任期终止日期
担任的职务 领取报酬津贴
2016 年 05 月 06
郑康豪 深圳市同心投资基金股份公司 董事长 否
日
董事长、总经 2004 年 08 月 09
郑康豪 深圳市皇庭房地产开发有限公司 是
理 日
经济学教授、
经济学院教
2005 年 12 月 01
陈建华 深圳大学 授委员会主 是
日
任、国际金融
研究所所长
2019 年 09 月 17
陈建华 岭南生态文旅股份有限公司 独立董事 是
日
会计学副教
1993 年 12 月 01
孙俊英 深圳大学 授、硕士生导 是
日
师
27
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
2018 年 11 月 23
孙俊英 跨境通宝电子商务股份有限公司 独立董事 是
日
2020 年 08 月 24
孙俊英 深圳市英威腾电气股份有限公司 独立董事 是
日
2020 年 08 月 07
孙俊英 深圳市翔丰华科技股份有限公司 独立董事 是
日
2019 年 05 月 01
王培 上海愿驰投资管理有限公司 创始合伙人 是
日
2016 年 12 月 29
龙光明 深圳市同心小额再贷款有限公司 董事 是
日
2013 年 09 月 12
刘玉英 深圳市皇庭集团有限公司 监事、副总裁 是
日
执行事务合
深圳市皇庭人和投资合伙企业（有限合 2019 年 11 月 13
刘玉英 伙人委派代 否
伙） 日
表
2021 年 12 月 29
杨斌 深圳中鑫一元投资有限公司 执行董事 否
日
在其他单位任
无
职情况的说明
公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况
□ 适用 √ 不适用
3、董事、监事、高级管理人员报酬情况
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况
决策程序：根据公司章程的规定，公司董事、监事的报酬由股东大会决定，高级管理人员的报酬由董事会决定。在公司
任职的高级管理人员均在公司领取报酬。
确定依据：根据公司《董事、监事、高级管理人员薪酬制度》，公司对高级管理人员实行薪酬与工作绩效挂钩的考评机
制，公司董事会薪酬与考核委员会对高级管理人员的工作绩效进行绩效考评，并依此确定薪酬回报。
实际支付情况：根据公司的薪酬管理制度与绩效考评体系按期支付。
公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况
单位：万元
从公司获得的税 是否在公司关联
姓名 职务 性别 年龄 任职状态
前报酬总额 方获取报酬
郑康豪 董事长 男 46 现任 74.41 是
陈小海 副董事长 男 54 现任 194.52 否
刘海波 董事、总经理 男 42 现任 193.42 否
李亚莉 董事、财务总监 女 46 现任 108.91 否
28
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
曹剑 董事 男 41 现任 91.01 否
陈建华 独立董事 男 59 现任 7.99 否
孙俊英 独立董事 女 61 现任 7.99 是
王培 独立董事 女 54 现任 7.99 否
龙光明 监事会主席 男 39 现任 1.99 是
李岚 监事 女 40 现任 80.12 否
刘玉英 监事 女 47 现任 1.99 是
罗良 职工监事 女 42 现任 81.27 否
吴卫红 职工监事 女 54 现任 54.29 否
吴凯 副总经理 男 42 现任 68.62 否
邢福俊 副董事长 男 49 离任 0是
合计 -- -- -- -- 974.52 --
六、报告期内董事履行职责的情况
1、本报告期董事会情况
会议届次 召开日期 披露日期 会议决议
《第九届董事会二〇二一年
第九届董事会二〇二一年第
2021 年 01 月 22 日 2021 年 01 月 23 日 第一次临时会议决议公告》
一次临时会议
（公告编号：2021-01）
《第九届董事会二〇二一年
第九届董事会二〇二一年第
2021 年 03 月 30 日 2021 年 03 月 31 日 第二次临时会议决议公告》
二次临时会议
（公告编号：2021-12）
《第九届董事会二〇二一年
第九届董事会二〇二一年第
2021 年 04 月 22 日 2021 年 04 月 24 日 第三次会议决议公告》（公告
三次会议
编号：2021-15）
《第九届董事会二〇二一年
第九届董事会二〇二一年第
2021 年 04 月 28 日 2021 年 04 月 29 日 第四次临时会议决议公告》
四次临时会议
（公告编号：2021-23）
《第九届董事会二〇二一年
第九届董事会二〇二一年第
2021 年 06 月 07 日 2021 年 06 月 08 日 第五次临时会议决议公告》
五次临时会议
（公告编号：2021-28）
《第九届董事会二〇二一年
第九届董事会二〇二一年第
2021 年 06 月 24 日 2021 年 06 月 25 日 第六次临时会议决议公告》
六次临时会议
（公告编号：2021-33）
《第九届董事会二〇二一年
第九届董事会二〇二一年第
2021 年 08 月 03 日 2021 年 08 月 04 日 第七次临时会议决议公告》
七次临时会议
（公告编号：2021-37）
29
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
第九届董事会二〇二一年第
2021 年 08 月 09 日
八次临时会议
第九届董事会二〇二一年第
2021 年 08 月 26 日
九次临时会议
第九届董事会二〇二一年第
2021 年 09 月 22 日
十次临时会议
第九届董事会二〇二一年第
2021 年 10 月 20 日
十一次临时会议
《第九届董事会二〇二一年
第九届董事会二〇二一年第
2021 年 10 月 26 日 2021 年 10 月 28 日 第十二次临时会议决议公告》
十二次临时会议
（公告编号：2021-44）
《第九届董事会二〇二一年
第九届董事会二〇二一年第
2021 年 12 月 24 日 2021 年 12 月 25 日 第十三次临时会议决议公告》
十三次临时会议
（公告编号：2021-49）
2、董事出席董事会及股东大会的情况
董事出席董事会及股东大会的情况
是否连续两次
本报告期应参 现场出席董事 以通讯方式参 委托出席董事 缺席董事会次 出席股东大会
董事姓名 未亲自参加董
加董事会次数 会次数 加董事会次数 会次数 数 次数
事会会议
郑康豪 13 13 0 0 0否 2
陈小海 13 13 0 0 0否 2
刘海波 13 11 2 0 0否 2
李亚莉 13 12 1 0 0否 2
曹剑 13 13 0 0 0否 2
陈建华 13 1 12 0 0否 2
孙俊英 13 1 12 0 0否 2
王培 13 1 12 0 0否 2
邢福俊 1 1 0 0 0否 0
连续两次未亲自出席董事会的说明
不适用
3、董事对公司有关事项提出异议的情况
董事对公司有关事项是否提出异议
□ 是 √ 否
报告期内董事对公司有关事项未提出异议。
30
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
4、董事履行职责的其他说明
董事对公司有关建议是否被采纳
√ 是 □ 否
董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明
报告期内，董事对公司相关议案发表的意见均被采纳，独立董事对公司相关议案发表的独立意见均被采纳。
七、董事会下设专门委员会在报告期内的情况
提出的重要意 其他履行职责 异议事项具体
委员会名称 成员情况 召开会议次数 召开日期 会议内容
见和建议 的情况 情况（如有）
审议《关于收
购德兴意发半 根据法规指引
导体产业投资 要求开展工
第九届董事会 郑康豪、陈小
2021 年 08 月 基金（有限合 作，勤勉尽责，
发展与战略委 海、曹剑、陈 1 无 无
03 日 伙）部分基金 经过充分沟通
员会 建华
份额签署<转 讨论，一致通
让协议>的议 过议案。
案》
根据法规指引
要求开展工
孙俊英、邢福 审计《关于变
第九届董事会 2021 年 01 月 作，勤勉尽责，
俊、刘海波、 6 更会计师事务 无 无
审计委员会 22 日 经过充分沟通
陈建华、王培 所的议案》
讨论，一致通
过议案。
审议《2020 年
根据法规指引
度第四季度皇
要求开展工
庭国际审计工
2021 年 03 月 作，勤勉尽责，
作报告》；审 无 无
30 日 经过充分沟通
议《2020 年度
讨论，一致通
皇庭国际审计
过所有议案。
工作报告》
孙俊英、刘海 根据法规指引
第九届董事会
波、陈建华、 6 审议《2021 年 要求开展工
审计委员会
王培 2021 年 04 月 度第一季度皇 作，勤勉尽责，
无 无
28 日 庭国际审计工 经过充分沟通
作报告》 讨论，一致通
过议案。
审议《2021 年 根据法规指引
2021 年 08 月 度第二季度皇 要求开展工
无 无
26 日 庭国际审计工 作，勤勉尽责，
作报告》 经过充分沟通
31
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
讨论，一致通
过议案。
根据法规指引
审议《2021 年 要求开展工
2021 年 10 月 度第三季度皇 作，勤勉尽责，
无 无
26 日 庭国际审计工 经过充分沟通
作报告》 讨论，一致通
过议案。
根据法规指引
要求开展工
审议《关于续
2021 年 12 月 作，勤勉尽责，
聘会计师事务 无 无
24 日 经过充分沟通
所的议案》
讨论，一致通
过议案。
根据法规指引
审议《关于聘 要求开展工
2021 年 03 月 任吴凯先生为 作，勤勉尽责，
无 无
30 日 公司董事会秘 经过充分沟通
书的议案》 讨论，一致通
陈建华、郑康
第九届董事会 过议案。
豪、刘海波、 2
提名委员会 根据法规指引
孙俊英、王培
要求开展工
审议《关于聘
2021 年 04 月 作，勤勉尽责，
任公司总经理 无 无
22 日 经过充分沟通
的议案》
讨论，一致通
过议案。
根据法规指引
审议《关于公 要求开展工
2021 年 03 月 司 2020 年度高 作，勤勉尽责，
无 无
30 日 级管理人员薪 经过充分沟通
酬的议案》 讨论，一致通
第九届董事会 王培、陈小海、
过议案。
薪酬与考核委 李亚莉、陈建 2
审计《关于公 根据法规指引
员会 华、孙俊英
司内部董事、 要求开展工
2021 年 04 月 高级管理人员 作，勤勉尽责，
无 无
22 日 2020 年度年终 经过充分沟通
奖金事项的议 讨论，一致通
案》 过议案。
八、监事会工作情况
监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险
32
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
□ 是 √ 否
监事会对报告期内的监督事项无异议。
九、公司员工情况
1、员工数量、专业构成及教育程度
报告期末母公司在职员工的数量（人） 30
报告期末主要子公司在职员工的数量（人） 807
报告期末在职员工的数量合计（人） 837
当期领取薪酬员工总人数（人） 837
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人） 0
专业构成
专业构成类别 专业构成人数（人）
技术人员 113
财务人员 58
行政及后台支持部门人员 48
管理人员 55
招商人员 26
投资拓展人员 2
采购人员 6
市场营运人员 40
物业基层人员 489
合计 837
教育程度
教育程度类别 数量（人）
硕士及以上 18
本科 108
大专 183
中专及其它 528
合计 837
2、薪酬政策
根据公司中长期发展规划以及关键经营目标导向，结合市场水平，公司在遵循公平、公正、适度透明原则的基础上规范
整体薪酬体系。以绩效为导向，打破工资刚性，使员工薪酬收入与业绩产出紧密结合，以实现薪资管理的公平性和激励性。
同时，实行稳步增长的调薪政策，通过将调薪资源投入到绩效好，能力强且有意愿在公司长期服务的员工，优化人才结构，
33
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
保留和激励公司发展所需的人员，淘汰绩效落后人员，为公司经营目标的实现提供保障。
3、培训计划
公司秉持改革发展的理念，紧跟时代发展的步伐，采用科学的措施和方法，促进公司人才队伍建设发展，切实发挥人才
在公司经营发展中的重要作用。人才是企业竞争的关键，是公司发展的重要资源，公司在人才培养工作中，持续加强员工培
训工作，通过培训学习、工作实操相结合，不断提高企业员工专业能力与整体素质，促进企业持续健康发展。
4、劳务外包情况
√ 适用 □ 不适用
劳务外包的工时总数（小时） 2,444,023
劳务外包支付的报酬总额（元） 20,659,941.58
十、公司利润分配及资本公积金转增股本情况
报告期内利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正但未提出现金红利分配预案
□ 适用 √ 不适用
本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
□ 适用 √ 不适用
公司计划年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
十一、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
√ 适用 □ 不适用
1、股权激励
公司于2017年实施限制性股票激励计划，向51名激励对象首次授予2,756.05万股限制性股票，首次授予价格为5.89元/股，
首次授予日为2017年7月25日，授予股份的上市日期为2017年8月7日。
本次限制性股票激励计划预留689.01万股，预留授予部分的激励对象由本激励计划经股东大会审议通过后12个月内确定，
超过12个月未明确激励对象的，预留权益失效。截至报告期末，该等预留限制性股票自公司股东大会审议通过后超过12个月
未明确激励对象，预留权益689.01万股已经失效。
根据公司于2018年6月22日召开的2017年年度股东大会决议，因公司2017年度实现的归属于上市公司股东的净利润未达
到《公司2017年限制性股票激励计划（草案）》中规定的第一期可解锁的业绩条件，公司决定回购注销未达到第一期解锁条
件的限制性股票826.815万股。回购价格为授予价格5.89元/股加上银行同期定期存款利息（按日计息）。
根据公司于2018年6月22日召开的2017年年度股东大会决议，因公司2017年限制性股票激励计划的9名激励对象因不再担
任公司董事或高管职务、离职失去激励对象资格，公司决定回购注销失去资格的激励对象已获授但尚未解锁的限制性股票
432.768万股。回购价格为授予价格5.89元/股加上银行同期定期存款利息（按日计息）。
根据公司于2019年5月16日召开的2018年年度股东大会决议，因公司2018年度实现的归属于上市公司股东的净利润未达
到《公司2017年限制性股票激励计划（草案）》中规定的第二期可解锁的业绩条件，公司决定回购注销未达到第二期解锁条
34
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
件的限制性股票411.207万股。回购价格为授予价格5.89元/股加上银行同期定期存款利息（按日计息）。
根据公司于2019年5月16日召开的2018年年度股东大会决议，因公司2017年限制性股票激励计划的17名激励对象因退休、担
任公司监事、离职失去激励对象资格，公司决定回购注销失去资格的激励对象已获授但尚未解锁的限制性股票536.984万股。
罗良本次已获授但尚未解锁的限制性股票回购价格为授予价格5.89元/股，其余16名激励对象已获授但尚未解锁的限制性股票
回购价格为5.89元/股加上银行同期定期存款利息（按日计息）。
根据公司于2020年6月17日召开的2019年年度股东大会决议，因公司2019年度实现的归属于上市公司股东的净利润未达到《公
司2017年限制性股票激励计划（草案）》中规定的第三期可解锁的业绩条件，公司决定回购注销未达到第三期解锁条件的限
制性股票540.128万股。回购价格为授予价格5.89元/股加上银行同期定期存款利息（按日计息）。
根据公司于2020年6月17日召开的2019年年度股东大会决议，因公司2017年限制性股票激励计划的激励对象李岚因担任公司
监事失去激励对象资格，公司决定回购注销失去资格的激励对象已获授但尚未解锁的限制性股票8.148万股，回购价格为授
予价格5.89元/股。
截至本报告日，上述限制性股票共2,756.05万股尚未完成回购注销。相关事项详细内容已披露在《证券时报》、香港《大
公报》和巨潮资讯网。
公司董事、高级管理人员获得的股权激励情况
□ 适用 √ 不适用
高级管理人员的考评机制及激励情况
为充分发挥和调动公司高级管理人员的工作积极性和创造性，确保人均效能稳步提升，公司结合业务开展的实际情况，
不断完善董事、监事及高级管理人员的考评及激励体系。
公司以制度为指引，积极推行重效益、有弹性，以绩效为导向的薪酬激励机制。建立基于战略规划的目标体系及绩效考
核体系，公司参照市场水平及公司发展要求确定高级管理人员的薪资构成，根据公司战略目标严格制定高级管理人员的年度
经营目标责任书并动态跟踪完成情况，结合考虑业绩达成情况、职务价值、责任态度、专业能力等因素，确定全年薪酬总收
入，薪资水平与其岗位贡献、承担责任、风险和公司整体经营业绩直接挂钩。
2、员工持股计划的实施情况
□ 适用 √ 不适用
3、其他员工激励措施
□ 适用 √ 不适用
十二、报告期内的内部控制制度建设及实施情况
1、内部控制建设及实施情况
详见公司在指定信息披露网站巨潮资讯网披露的《2021年度内部控制自我评价报告》
2、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况
□ 是 √ 否
35
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
十三、公司报告期内对子公司的管理控制情况
整合中遇到的问 已采取的解决措
公司名称 整合计划 整合进展 解决进展 后续解决计划
题 施
不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用
十四、内部控制自我评价报告或内部控制审计报告
1、内控自我评价报告
内部控制评价报告全文披露日期 2022 年 04 月 26 日
《深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年度内部控制评价报告》，详见巨潮资
内部控制评价报告全文披露索引
讯网（www.cninfo.com.cn）的公告
纳入评价范围单位资产总额占公司合并
100.00%
财务报表资产总额的比例
纳入评价范围单位营业收入占公司合并
100.00%
财务报表营业收入的比例
缺陷认定标准
类别 财务报告 非财务报告
重大缺陷指企业一个或多个控制缺陷的组
以下缺陷属重大缺陷：严重违反法律、
合，重大缺陷指企业一个或多个控制缺陷
法规、规章、政府政策、其他规范性文
的组合，会导致严重偏离控制目标。具备
件，导致中央级别监管机构的调查，并
以下特征的缺陷，认定为重大缺陷：战略
被限令行业退出、吊销营业执照、强制
目标或关键业绩指标的设计或执行不合
关闭等；对公司战略目标的最终实现造
理，严重偏离且存在方向性错误，对战略
成严重阻碍，战略层面的指标或要求几
目标的实现产生严重负面作用；导致重大
乎全部不能完成。以下缺陷属重要缺
财务损失，且财务损失长时间内不能恢复，
陷：违反法律、法规、规章、政府政策、
或重大财务损失已威胁公司的生存；提交
其他规范性文件等，导致地方级别监管
到监管机构及政府部门的财务报告完全达
机构的调查，并责令停业整顿等；对公
不到要求，并遭 到严厉的处罚。重要缺陷
司战略目标的最终实现造成严重阻碍，
定性标准 是指企业一个或多个控制缺陷的组合，其
战略目标中的关键指标难以完成。上述
严重程度和经济后果低于重大缺陷，但仍
重大缺陷、重要缺陷以外的非财务报告
有可能导致企业偏离控制目标。具备以下
内控缺陷为一般缺陷。以下缺陷属一般
特征的缺陷，认定为重要缺陷：战略目标
缺陷：违反法律、法规、规章、政府政
或关键业绩指标执行不合理，严重偏离，
策、其他规范性文件等，导致地方政府
对战略目标的实现产生明显的消极作用；
或监管机构的调查，并被处以罚款或罚
导致严重的财务损失，且财务损失较长时
金；对公司战略目标的最终实现造成阻
间内不能恢复，或重大财务损失对公司的
碍，但是从中长期来看，这种阻碍的不
正常经营产生严重的负面影响；提交到监
良影响可以逐渐消除；或部分战略指标
管机构及政府部门的财务报告大部分不满
难以完成；公司存在的其他非财务报告
足要求，并遭到较为严厉的处罚。一般缺
内控缺陷。
陷是指重大缺陷、重要缺陷以外的内控缺
36
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
陷。会导致严重偏离控制目标。具备以下
特征的缺陷，认定为重大缺陷：战略目标
或关键业绩指标的设计或执行不合理，严
重偏离且存在方向性错误，对战略目标的
实现产生严重负面作用；导致重大财务损
失，且财务损失长时间内不能恢复，或重
大财务损失已威胁公司的生存；提交到监
管机构及政府部门的财务报告完全达不到
要求，并遭 到严厉的处罚。重要缺陷是指
企业一个或多个控制缺陷的组合，其严重
程度和经济后果低于重大缺陷，但仍有可
能导致企业偏离控制目标。具备以下特征
的缺陷，认定为重要缺陷：战略目标或关
键业绩指标执行不合理，严重偏离，对战
略目标的实现产生明显的消极作用；导致
严重的财务损失，且财务损失较长时间内
不能恢复，或重大财务损失对公司的正常
经营产生严重的负面影响；提交到监管机
构及政府部门的财务报告大部分不满足要
求，并遭到较为严厉的处罚。一般缺陷是
指重大缺陷、重要缺陷以外的内控缺陷。
具备以下特征的缺陷，认定为一般缺陷：
对公司战略目标的最终实现造成阻碍，但
是从中长期来看，这种阻碍的不良影响可
以逐渐消除；导致一定程度的财务损失，
且财务损失一段时间内不能恢复，或财务
损失对公司的正常经营产生一定的负面影
响；提交到相关监管机构的财务报告部分
不满足要求，并遭到一般处罚；公司存在
的其他财务报告内控缺陷。
一般缺陷:资产总额潜在错报＜资产总额
一般缺陷:损失＜资产总额×0.5%;重要
×0.5%;重要缺陷:资产总额×0.5%≤资产总
定量标准 缺陷:资产总额的×0.5%≤损失＜资产总
额潜在错报＜资产总额×1%;重大缺陷:资
额×1%;重大缺陷:损失≥资产总额×1%
产总额潜在错报≥资产总额×1%
财务报告重大缺陷数量（个） 0
非财务报告重大缺陷数量（个） 0
财务报告重要缺陷数量（个） 0
非财务报告重要缺陷数量（个） 0
2、内部控制审计报告
√ 适用 □ 不适用
37
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
内部控制审计报告中的审议意见段
我们认为，贵公司于 2021 年 12 月 31 日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的财务报
告内部控制。
内控审计报告披露情况 披露
内部控制审计报告全文披露日期 2022 年 04 月 26 日
内部控制审计报告全文披露索引 巨潮资讯网
内控审计报告意见类型 标准无保留意见
非财务报告是否存在重大缺陷 否
会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告
□ 是 √ 否
会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致
√ 是 □ 否
十五、上市公司治理专项行动自查问题整改情况
2021年公司参加了上市公司治理专项行动自查活动，公司领导高度重视，对照上市公司治理专项自查清单逐条进行自查。
近年来，相关法律法规、规范指引等的变化较大，公司现行管理制度的同步修改具有滞后性，但在公司日常运营管理过程均
优先依据现行生效的法律、法规、规范指引的具体规定执行，该问题对公司整体经营管理不构成重大影响。对于本次治理自
查过程中发现的问题，公司在2021年度内已根据相关法规对《公司章程》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》等内
部制度进行了修订，后期公司将根据法律法规及相关规则的变化，结合公司实际情况持续保持对制度进行修订、完善。
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深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
第五节 环境和社会责任
一、重大环保问题
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
□ 是 √ 否
报告期内因环境问题受到行政处罚的情况
对上市公司生产经
公司或子公司名称 处罚原因 违规情形 处罚结果 公司的整改措施
营的影响
无 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用
参照重点排污单位披露的其他环境信息
不适用
在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
□ 适用 √ 不适用
未披露其他环境信息的原因
公司及子公司不属于环境保护部门公布的重点排污单位，报告期内未出现因违法违规而受到处罚的情况。
二、社会责任情况
（1）股东及债权人利益保护
报告期内公司严格遵守各项法律法规，持续完善治理结构，不断健全内控制度，形成了以股东大会、董事会、监事会及管理
层为主体结构的决策与经营体系。公司重视投资者关系管理，不断完善信息披露，确保信息披露的及时性、完整性和准确性，
开通网站、邮件、电话、股东大会、深交所互动易等多种渠道与投资者进行互动交流，有效维护中小投资者的利益，保证所
有股东公开、公平、公正的享有各项权益。
公司尊重并保护债权人及各合作方的合法权益，实施稳健的财务政策，保障公司资产、资金的安全。
（2）员工权益保护
公司遵守国家各项规章制度，依法经营，在用工制度上严格按照《劳动法》、《劳动合同法》等要求执行，公司与员工签订
规范的劳动合同，同时按照规定购买社会保险、公积金；公司以人为本，重视员工成长，积极开展职业培训，提升员工及企
业竞争力；公司关爱员工，组织开展多样的文化文体活动，每年度组织员工体检，定期举办员工运动会，高温季节发放避暑
饮品等福利，切实维护员工各项权益，增强员工的归属感及文化认同感。
(3)承担社会责任
2021年，疫情仍在全国各地局部爆发。公司所管辖的各物业项目、深圳皇庭广场、重庆皇庭广场等积极响应政府号召，坚决
落实防疫政策，采取各项防疫防控措施，确保业主、商户及市民们的健康安全。深圳疫情反弹期间，为方便商户和市民接种、
进行核酸检测，我司主动联系街道办、防疫站于皇庭中心、皇庭广场等地设置接种点和检测点，并以同舟共济的深厚情怀，
多次上门慰问防疫一线工作人员，充分彰显我司心系疫情、热心公益的社会责任感和奉献精神。
三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴的情况
报告期内，公司暂无开展巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴的相关工作。
39
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末尚未履
行完毕的承诺事项
√ 适用 □ 不适用
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
股改承诺
收购报告书或权益变
动报告书中所作承诺
资产重组时所作承诺
首次公开发行或再融
资时所作承诺
（一）公司具有对本次激
励计划的解释和执行权，
并按本次激励计划规定对
激励对象进行绩效考核，
若激励对象未达到本次激
励计划所确定的解除限售
条件， 公司将按本次激励
计划规定的原则，向激励
对象回购并注销其相应尚
未解除限售的限制性股
票。（二）公司不为激励
深圳市皇庭 对象依本次激励计划获取
2017 年 06 月
股权激励承诺 国际企业股 其他承诺 有关限制性股票提供贷款 60 个月 严格履行中
09 日
份有限公司 以及其他任何形式的财务
资助，包括为其贷款提供
担保。（三）公司及时按
照有关规定履行限制性股
票激励计划申报、信息披
露等义务。 （四）公司根
据本次激励计划及中国证
监会、证券交易所、中国
证券登记结算有限责任公
司等的有关规定，积极配
合满足解除限售条件的激
励对象按规定解除限售。
40
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
（五）履行法律、法规规
定的其他相关权利义务。
皇庭国际及全资子公司、
控股子公司全体员工在
2018 年 10 月 22 日至 2018
年 11 月 21 日期间完成净
买入皇庭国际股票，连续
深圳市皇庭
持有 12 个月以上，且持有 2018 年 10 月
投资管理有 其他承诺 14 个月 已履行完毕
期间连续在皇庭国际履职 22 日
限公司
的，该等皇庭国际股票的
收益归员工个人所有，若
该等股票产生的亏损，由
皇庭投资及其关联公司对
亏损部分予以全额补偿。
本协议书生效后，重庆九
龙珠宝承诺自 2019 年度 严格履行中
起，重庆皇庭广场每年度 （重庆皇庭
全部营业收入（含租金、 广场 2019 年
管理费、水电费、停车费 度业绩补偿
深圳市皇庭
等商场所有收入）应达到 款
集团有限公
以下金额：2019 年度不低 31,730,429.21
司;重庆皇庭 业绩承诺及 2018 年 12 月
人民币于 4,000 万元；2021 108 个月 元已由皇庭
其他对公司中小股东 九龙珠宝产 补偿安排 25 日
年度不低于人民币 5,000 集团支付完
所作承诺 业开发有限
万元；2022 年至 2027 年每 毕；2020 年度
公司
年不低于人民 6,400 万元。 业绩承诺延
如未能达到承诺金额的差 期履行已经
额部分，由皇庭集团及重 股东大会审
庆九龙珠宝承诺以现金支 议通过）
付方式补足。
深圳市皇庭集团有限公司
承诺其相关下属公司现有
储备的 50 余万平方米的
商业物业及住宅物业项目
深圳市皇庭
（位于深圳清湖、宝安及 2020 年 07 月
集团有限公 其他承诺 严格履行中
光明等地）以及其未来新 31 日
司
增的同类项目，在条件具
备时，优先由深圳市皇庭
商务服务有限公司提供物
业服务。
深圳市皇庭 1、 皇庭投资及皇庭产控
投资管理有 业绩承诺及 承诺深圳市皇庭商务服务 2020 年 07 月
40 个月 严格履行中
限公司;深圳 补偿安排 有限公司 2020 年经审计 31 日
市皇庭产业 的净利润不低于 3100 万
41
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
控股有限公 元、2021 年及 2022 年每
司 年度经审计的净利润不低
于 3250 万元，如未能达
到承诺金额的差额部分，
由皇庭投资及皇庭产控承
诺以现金支付方式补足。
2、在业绩考核期内，若经
皇庭商务服务年报会计师
审核的年度净利润少于相
应年度净利润承诺数额，
深圳市皇庭物业发展有限
公司应在皇庭商务服务每
个补偿年度的年度报告披
露后的 10 日内以书面方
式通知皇庭投资及皇庭产
控，皇庭投资及皇庭产控
应在接到通知后的 3 个
月内以现金方式向深圳市
皇庭物业发展有限公司进
行补偿。
承诺是否按时履行 是
如承诺超期未履行完
毕的，应当详细说明未
无
完成履行的具体原因
及下一步的工作计划
2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测及其原因
做出说明
√ 适用 □ 不适用
盈利预测资产 当期预测业绩 当期实际业绩 未达预测的原 原预测披露日 原预测披露索
预测起始时间 预测终止时间
或项目名称 （万元） （万元） 因（如适用） 期 引
受新冠肺炎疫
情的影响，市
场以及经营环
境遭受到不可
抗力的冲击，
2019 年 01 月 2026 年 12 月 2018 年 12 月
重庆皇庭广场 5,000 1,229.61 商场客流、销 巨潮资讯网
01 日 31 日 10 日
售减少，商铺
掉铺加剧，品
牌缩减扩店及
延迟开业；以
及公司对重庆
42
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
皇庭广场重新
调整招商定
位，由以珠宝
婚庆为主题的
专业商场转型
升级为综合性
购物中心，于
2019 年 11 月
15 日新开业，
新引入的品牌
等大部分尚在
培育期。
深圳市皇庭商 受新冠肺炎疫
2020 年 01 月 2022 年 12 月 2020 年 08 月
务服务有限公 3,250 2,504.53 情影响及关联 巨潮资讯网
01 日 31 日 04 日
司 方计提坏账。
公司股东、交易对手方在报告年度经营业绩做出的承诺情况
√ 适用 □ 不适用
1、重庆皇庭广场业绩承诺及履行情况：2018年本公司以子公司皇庭基金持有的同心基金22.34%股份与皇庭集团旗下的
重庆皇庭100%的股权进行资产置换。协议约定，重庆九龙珠宝承诺自2019年度起8年内，重庆皇庭广场每年度全部营业收入
（含租金、管理费、水电费、停车费等商场所有收入）应到达以下金额：2019年度不低于人民币4,000万元；2021年度不低
于人民币5,000万元；2022年至2027年每不低于人民币6,400万元。如未能达到承诺金额，差额部分由皇庭集团及重庆九龙珠
宝承诺以现金支付方式补足，同时本公司应在重庆皇庭年度报告披露后的10日内以书面方式通知皇庭集团或其子公司，皇庭
集团或其子公司应在接到通知后的三个月内以现金方式向本公司进行补偿。。
根据立信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的《关于重庆皇庭广场2019年度业绩承诺实现情况的专项审核报告》（信
会师报字[2020]第ZI10248号），重庆皇庭广场2019年度实际实现承诺收入8,269,570.79元，未达到业绩承诺要求，根据双方
签订的协议，皇庭集团或其子公司应以现金支付方式补偿本公司31,730,429.21元。公司已于2020年8月收到皇庭集团支付的
业绩补偿款31,730,429.21元，详见公司于2020年8月22日披露的《关于收到业绩补偿款的公告》（公告编号：2020-35）。
重庆皇庭广场2020年度实际实现承诺收入1,520.90万元，未达到业绩承诺要求。受2020年度新冠肺炎疫情的影响，市场以
及经营环境遭受到不可抗力的冲击，商场客流、销售减少，商铺掉铺加剧，品牌缩减扩店及延迟开业；以及公司对重庆皇庭
广场重新调整招商定位，由以珠宝婚庆为主题的专业商场转型升级为综合性购物中心，于2019年11月15日新开业，新引入的
品牌等大部分尚在培育期，导致本期营业收入不符预期。
面对新冠肺炎疫情的不可抗力影响，公司与皇庭集团及重庆皇庭原股东重庆九龙珠宝拟对原重庆皇庭广场业绩承诺进行
调整，各方正在协商具体方案，后续将按照相关规定履行审议及披露义务。
2、2020年8月，本公司收购深圳市皇庭商务服务有限公司100%股权。协议约定：（1）皇庭投资及皇庭产控承诺深圳市
皇庭商务服务有限公司2020 年经审计的净利润不低于 3100 万元、2021 年及 2022 年每年度经审计的净利润不低于 3250
万元，如未能达到承诺金额的差额部分，由皇庭投资及皇庭产控承诺以现金支付方式补足。（2）在业绩考核期内，若经皇
庭商务服务年报会计师审核的年度净利润少于相应年度净利润承诺数额，深圳市皇庭物业发展有限公司应在皇庭商务服务每
个补偿年度的年度报告披露后的 10 日内以书面方式通知皇庭投资及皇庭产控，皇庭投资及皇庭产控应在接到通知后的 3
个月内以现金方式向深圳市皇庭物业发展有限公司进行补偿。
业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
相关交易未形成商誉
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深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。
三、违规对外担保情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
四、董事会对最近一期“非标准审计报告”相关情况的说明
□ 适用 √ 不适用
五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况说明
√ 适用 □ 不适用
1. 会计政策变更
本报告期重要会计政策变更如下：
会计政策变更的内容和原因 审批程序 备注
本公司自 2021 年 1 月 1 日起执行财政部 2018
2021 年 4 月 24 日，公司董事会批准并公告 （1）
年修订的《企业会计准则第 21 号——租赁》
会计政策变更说明：
（1）执行新租赁准则对本公司的影响
本公司自2021年1月1日起执行财政部2018年修订的《企业会计准则第21号——租赁》，变更后的会计
政策详见附注四、重要会计政策、会计估计。
对于首次执行日之前的经营租赁，本公司根据剩余租赁付款额按本期增量借款利率的加权平均利率折
现的现值计量租赁负债，并对于所有租赁按照与租赁负债相等的金额，并根据预付租金进行必要调整计量
使用权资产。
本公司对低价值资产租赁的会计政策为不确认使用权资产和租赁负债。根据新租赁准则的衔接规定，
本公司在首次执行日前的低价值资产租赁，自首次执行日起按照新租赁准则进行会计处理，不对低价值资
产租赁进行追溯调整。
执行新租赁准则对2021年1月1日财务报表相关项目的影响列示如下：
项目 2020 年 12 月 31 日 累积影响金额（注 1） 2021 年 1 月 1 日
使用权资产 - 356,852,739.63 356,852,739.63
资产合计 11,756,759,580.38 356,852,739.63 12,113,612,320.01
租赁负债 - 346,081,051.64 346,081,051.64
应付账款 180,793,532.79 -59,169,564.71 121,623,968.08
44
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
项目 2020 年 12 月 31 日 累积影响金额（注 1） 2021 年 1 月 1 日
一年内到期的非流动负
3,122,354,857.24 10,771,687.99 3,133,126,545.23
债
负债合计 6,923,231,922.07 297,683,174.92 7,220,915,096.99
未分配利润 1,820,140,268.48 59,169,564.71 1,879,309,833.19
注：上表仅呈列受影响的财务报表项目，不受影响的财务报表项目不包括在内，因此所披露的小计和
合计无法根据上表中呈列的数字重新计算得出。
注1：首次执行日计入资产负债表的租赁负债所采用的承租人增量借款利率的加权平均值；
本公司于2021年1月1日确认租赁负债人民币346,081,051.64元，一年内到期的租赁负债为10,771,687.99
元、使用权资产人民币356,852,739.63元。对于首次执行日前的经营租赁，本公司采用首次执行日增量借款
利率折现后的现值计量租赁负债，该增量借款利率的加权平均值为7.0758%。
2.会计估计变更
本报告期主要会计估计未发生变更。
七、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无合并报表范围发生变化的情况。
八、聘任、解聘会计师事务所情况
现聘任的会计师事务所
境内会计师事务所名称 亚太（集团）会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬（万元） 120
境内会计师事务所审计服务的连续年限 2
境内会计师事务所注册会计师姓名 伍涛、胡春平
境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限 2
境外会计师事务所注册会计师姓名（如有） 2
当期是否改聘会计师事务所
□ 是 √ 否
聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况
√ 适用 □ 不适用
公司聘请亚太（集团）会计师事务所（特殊普通合伙）作为公司2021年度内部控制审计会计师事务所，报酬为60万。
九、年度报告披露后面临退市情况
□ 适用 √ 不适用
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深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
十、破产重整相关事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
十一、重大诉讼、仲裁事项
√ 适用 □ 不适用
诉讼(仲裁)基本情 涉案金额（万 是否形成预计 诉讼(仲裁) 诉讼(仲裁)审理 诉讼(仲裁)判
披露日期 披露索引
况 元） 负债 进展 结果及影响 决执行情况
皇庭国际与浙商银
行深圳分行签署了
借款合同等协议，
一审已开 2021 年 08 月
浙商银行深圳分行 1,971.28 否 未判决 无 2021-40
庭，待判决 28 日
就皇庭国际未按约
履行一事向法院提
起民事诉讼。
中信信托与融发投
资及关联公司签署
了《股票信托合同》
一审已开 2021 年 05 月
及相关合同，融发 275,000 是 未判决 无 2021-27
庭，待判决 19 日
投资未未按约履
行，皇庭国际提供
连带担保
皇庭国际与江苏新
扬子造船有限公司
分别签署了编号
《信托合同》及其
补充协议、《抵押
一审判决，
合同》、《保证合 2021 年 05 月
33,400 否 已上诉，待 未取得终审判决 无 2021-27
同》等协议，现原 19 日
二审开庭
告就被告未按约履
行一事向法院提起
民事诉讼并对被告
财产申请诉讼保全
措施。
九江银行广州分行
与被告皇庭国际等
皇庭国际向九江
签署了《借款合 九江银行 2022
银行偿还借款 2021 年 08 月
同》、《保证合同》 16,780 否 执行 年 4 月 14 日申 2021-40
16780 万元及其 28 日
等协议，原告就被 请强制执行
利息。
告未按约履行一事
向法院提起民事诉
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深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
讼。
皇庭国际向渤海银
行深圳前海分行借
款，借款到期未能 一审已开 2021 年 08 月
12,953 否 未判决 无 2021-40
如期还款，渤海银 庭，待判决 28 日
行深圳前海分行向
深圳中院提起诉讼
已冻结 1、皇庭
不动产持有的
深圳市皇庭物
业发展有限公
深圳市莱华商业管 司 70%股权；
理有限公司与皇庭 判决皇庭国际向 2、皇庭不动产
国际签署了《借款 深圳市莱华商业 持有的深圳市
合同》、《保证合 管理有限公司偿 皇庭云物业服
已强制执 2021 年 08 月
同》等协议，皇庭 20,000 否 还借款本金 2 亿 务有限公司 2021-40
行 28 日
国际未能如约履行 元及利息，各保 100%股权。3、
借款合同被起诉， 证人承担连带保 皇庭国际持有
现已进入强制执行 证责任 的皇庭不动产
程序。 100%股权.4、皇
庭国际持有的
深圳融发投资
有限公司 60%
股权。
十二、处罚及整改情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
十三、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
√ 适用 □ 不适用
失信被执行人姓名/名称 深圳市皇庭投资管理有限公司
执行法院 深圳市中级人民法院
执行依据文号 （2020）京方圆执字第00032号
立案时间 2021/6/11
案号 (2021)粤03执5640号
做出执行依据单位 中华人民共和国北京市方圆公证处
生效法律文书确定的义务 网上立案编号【Z10280210604297】。一、被执行人：深圳市皇庭集团有限公司、
深圳市皇庭投资管理有限公司、深圳市皇庭产业控股有限公司、郑康雄、黄凯玲、
郑康豪。二、执行标的：1、本金人民币300,000,000元；2、罚息、违约金，以欠付
本金为基数，年利率24计算；3、支付出具执行证书的公证费用580,000元。三、可
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深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
执行财产：被申请执行人深圳市皇庭集团有限公司、深圳市皇庭投资管理有限公司、
深圳市皇庭产业控股有限公司、郑康雄、黄凯玲、郑康豪的全部财产。四、申请执
行的期限：申请执行的期间为二年，自本执行证书出具之日起计算。
数据来源 最高人民法院
失信被执行人姓名/名称 深圳市皇庭投资管理有限公司
执行法院 深圳市中级人民法院
执行依据文号 （2020）深国仲调4988号
立案时间 2021/1/6
案号 (2021)粤03执182号
做出执行依据单位 深圳国际仲裁院
生效法律文书确定的义务 经查阅本案案卷材料以及各方达成的和解协议，仲裁庭提出以下意见： (一）关于
和解协议 本案和解协议是各方当事人经过平等协商而自愿迗成 的，是各方当事人
的真实意思表示，在不违反国家法律和行 政法规的强制性规定以及不损害其他案
外第三方合法权益的前提下，和解协议的内容属于双方依法有权可以自由处分的民
事权利义务范畴，仲裁庭对该和解协议的效力依法予以 确认。依据《中华人民共
和国合同法》第八条和第六十条规 定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束
力，当事人应 当按照约定全面履行自己的义务.(二）关于本案仲裁费用的承担 本
案仲裁费人民币288,400元。依据和解协议约定及《仲 裁规则》第六十四条规定，
本案仲裁费由第一被申请人承担。 申请人已预交人民币576,800元，冲抵上述第一
申请人应承 担的仲裁费后，剩余部分人民币288,400元将由仲裁院退还 给申请人，
第一被申请人自本案调解书生效之日起五日内将 上述费用一次性支付给申请人。
本调解书与裁决书具有同等法律效力，自各方当事人签 收之日起生效。
数据来源 最高人民法院
被执行人姓名/名称： 郑康豪
执行法院： 深圳市中级人民法院
执行依据文号： （2020）京方圆执字第00032号
立案时间： 2021年6月11日
案号： （2021）粤03执5640号
做出执行依据单位： 中华人民共和国北京市方圆公证处
生效法律文书确定的义务：网上立案编号【Z10280210604297】。一、被执行人：深圳市皇庭集团有限公司、
深圳市皇庭投资管理有限公司、深圳市皇庭产业控股有限公司、郑康雄、黄凯玲、
郑康豪。二、执行标的：1、本金人民币300,000,000元；2、罚息、违约金，以欠付
本金为基数，年利率24计算；3、支付出具执行证书的公证费用580,000元。三、可
执行财产：被申请执行人深圳市皇庭集团有限公司、深圳市皇庭投资管理有限公司、
深圳市皇庭产业控股有限公司、郑康雄、黄凯玲、郑康豪的全部财产。四、申请执
行的期限：申请执行的期间为二年，自本执行证书出具之日起计算。
被执行人姓名/名称： 郑康豪
执行法院： 深圳市中级人民法院
执行依据文号： （2020）深国仲调4988号
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深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
立案时间： 2021年1月6日
案号： （2021）粤03执182号
做出执行依据单位： 深圳国际仲裁院
生效法律文书确定的义务：经查阅本案案卷材料以及各方达成的和解协议，仲裁庭提出以下意见： (一）关于
和解协议 本案和解协议是各方当事人经过平等协商而自愿达成的，是各方当事人
的真实意思表示，在不违反国家法律和行 政法规的强制性规定以及不损害其他案
外第三方合法权益的前提下，和解协议的内容属于双方依法有权可以自由处分的民
事权利义务范畴，仲裁庭对该和解协议的效力依法予以 确认。依据《中华人民共
和国合同法》第八条和第六十条规 定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束
力，当事人应 当按照约定全面履行自己的义务.(二）关于本案仲裁费用的承担 本
案仲裁费人民币288,400元。依据和解协议约定及《仲 裁规则》第六十四条规定，
本案仲裁费由第一被申请人承担。 申请人已预交人民币576,800元，冲抵上述第一
申请人应承 担的仲裁费后，剩余部分人民币288,400元将由仲裁院退还 给申请人，
第一被申请人自本案调解书生效之日起五日内将 上述费用一次性支付给申请人。
本调解书与裁决书具有同等法律效力，自各方当事人签 收之日起生效。
十四、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
3、共同对外投资的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
4、关联债权债务往来
√ 适用 □ 不适用
是否存在非经营性关联债权债务往来
□ 是 √ 否
公司报告期不存在非经营性关联债权债务往来。
5、与存在关联关系的财务公司的往来情况
□ 适用 √ 不适用
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深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
公司与存在关联关系的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况
□ 适用 √ 不适用
公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
7、其他重大关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无其他重大关联交易。
十五、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1）托管情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在托管情况。
（2）承包情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3）租赁情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在租赁情况。
2、重大担保
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
反担保
担保额度
担保对象 实际发生 实际担保 担保物（如 情况 是否履行 是否为关
相关公告 担保额度 担保类型 担保期
名称 日期 金额 有） （如 完毕 联方担保
披露日期
有）
直至贷款
融发投资 2005 年 04 1999 年 12
29.71 29.71 一般保证 业主还款 否 否
按揭担保 月 23 日 月 01 日
完毕
50
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
报告期内审批的对外担 报告期内对外担保实际
0 29.71
保额度合计（A1） 发生额合计（A2）
报告期末已审批的对外 报告期末实际对外担保
29.71 29.71
担保额度合计（A3） 余额合计（A4）
公司对子公司的担保情况
反担保
担保额度
担保对象 实际发生 实际担保 担保物（如 情况 是否履行 是否为关
相关公告 担保额度 担保类型 担保期
名称 日期 金额 有） （如 完毕 联方担保
披露日期
有）
深圳融发 连带责任
2016 年 01 2016 年 03
投资有限 300,000 275,000 保证;抵押; 七年 否 否
月 19 日 月 30 日
公司 质押
自本合同
生效之日
起至主合
同项下的
债务履行
期限届满
之日起两
年止。甲
瑞泽控股 方同意债
2019 年 03 2019 年 03 连带责任
（香港）有 20,000 0 权期限延 是 否
月 30 日 月 30 日 保证;质押
限公司 展的，保
证期间至
展期协议
或补充协
议重新约
定的债务
履行期限
届满之日
起两年止
报告期内审批对子公司 报告期内对子公司担保
0 275,000
担保额度合计（B1） 实际发生额合计（B2）
报告期末已审批的对子
报告期末对子公司实际
公司担保额度合计 320,000 275,000
担保余额合计（B4）
（B3）
子公司对子公司的担保情况
反担保
担保额度
担保对象 实际发生 实际担保 担保物（如 情况 是否履行 是否为关
相关公告 担保额度 担保类型 担保期
名称 日期 金额 有） （如 完毕 联方担保
披露日期
有）
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深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
自承租人
瑞泽众合
履行债务
(天津)融资 2019 年 04 2019 年 04 连带责任
19,144.42 9,644.79 期限届满 否 否
租赁有限 月 10 日 月 10 日 保证
之日后两
公司
年止
报告期内审批对子公司 报告期内对子公司担保
0 9,644.79
担保额度合计（C1） 实际发生额合计（C2）
报告期末已审批的对子
报告期末对子公司实际
公司担保额度合计 19,144.42 9,644.79
担保余额合计（C4）
（C3）
公司担保总额（即前三大项的合计）
报告期内审批担保额度合计 报告期内担保实际发生
0 284,674.5
（A1+B1+C1） 额合计（A2+B2+C2）
报告期末已审批的担保额度合 报告期末实际担保余额
339,174.13 284,674.5
计（A3+B3+C3） 合计（A4+B4+C4）
实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资产
82.69%
的比例
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余
0
额（D）
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对
275,000
象提供的债务担保余额（E）
担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 112,551.13
上述三项担保金额合计（D+E+F） 387,551.13
对未到期担保合同，报告期内已发生担保责任
或有证据表明有可能承担连带清偿责任的情况 无
说明（如有）
违反规定程序对外提供担保的说明（如有） 无
采用复合方式担保的具体情况说明
1、融发投资30亿元贷款由融发投资以皇庭广场提供房产抵押担保，由融发投资以其享有的与应收账款相关的所有权利或利
益提供应收账款质押担保，由本公司及本公司下属公司POWERLAND HOLDINGS LIMITED以合计持有融发投资的100%的
股权提供股权质押担保，由本公司、皇庭集团、皇庭投资、郑康豪提供连带责任保证担保。
2、瑞泽香港1568.5万美元贷款由本公司提供连带责任保证及存单质押担保。
3、委托他人进行现金资产管理情况
（1）委托理财情况
□ 适用 √ 不适用
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深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
公司报告期不存在委托理财。
（2）委托贷款情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托贷款。
4、其他重大合同
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
十六、其他重大事项的说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在需要说明的其他重大事项。
十七、公司子公司重大事项
□ 适用 √ 不适用
53
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
第七节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
发行 公积金转
数量 比例 送股 其他 小计 数量 比例
新股 股
一、有限售条件股份 28,593,644 2.43% 28,593,644 2.43%
1、国家持股
2、国有法人持股
3、其他内资持股 28,525,744 2.43% 28,525,744 2.43%
其中：境内法人持股 0 0.00% 0 0.00%
境内自然人持股 28,525,744 2.43% 28,525,744 2.43%
4、外资持股 67,900 0.01% 67,900 0.01%
其中：境外法人持股 0 0.00% 0 0.00%
境外自然人持股 67,900 0.01% 67,900 0.01%
二、无限售条件股份 1,145,935,076 97.57% 1,145,935,076 97.57%
1、人民币普通股 903,728,783 76.94% 903,728,783 76.94%
2、境内上市的外资股 242,206,293 20.62% 242,206,293 20.62%
3、境外上市的外资股
4、其他
三、股份总数 1,174,528,720 100.00% 1,174,528,720 100.00%
股份变动的原因
□ 适用 √ 不适用
股份变动的批准情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动的过户情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
□ 适用 √ 不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□ 适用 √ 不适用
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深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
2、限售股份变动情况
□ 适用 √ 不适用
二、证券发行与上市情况
1、报告期内证券发行（不含优先股）情况
□ 适用 √ 不适用
2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、现存的内部职工股情况
□ 适用 √ 不适用
三、股东和实际控制人情况
1、公司股东数量及持股情况
单位：股
年度报告披露日
报告期末表决权
年度报告披露日 前上一月末表决
报告期末普通 恢复的优先股股
25,801 前上一月末普通 22,576 0 权恢复的优先股 0
股股东总数 东总数（如有）（参
股股东总数 股东总数（如有）
见注 8）
（参见注 8）
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
报告期内 持有有限 持有无限 质押、标记或冻结情况
报告期末
股东名称 股东性质 持股比例 增减变动 售条件的 售条件的
持股数量 股份状态 数量
情况 股份数量 股份数量
深圳市皇庭投资 242,179,4 -11,760,0 242,179,4 质押 232,165,933
境内非国有法人 20.62% 0
管理有限公司 51 26 51 冻结 242,165,935
深圳市皇庭产业 234,776,9 -19,744,7 234,776,9 质押 184,807,000
境内非国有法人 19.99% 0
控股有限公司 00 00 00 冻结 228,457,000
百利亚太投资有 72,634,06 72,634,06 质押 63,000,000
境外法人 6.18% 0 0
限公司 0 0 冻结 8,000,000
苏州和瑞九鼎投
58,875,77 58,875,77
资中心（有限合 境内非国有法人 5.01% 0 0
6 6
伙）
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深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
19,940,17 19,940,17 质押 19,940,178
霍孝谦 境内自然人 1.70% 0 0
8 8 冻结 19,940,178
18,090,05 -3,486,80 18,090,05 质押 16,431,188
鍾志強 境外自然人 1.54% 0
00 0 冻结 12,431,188
BOCI
15,899,44 15,899,44
SECURITIES 境外法人 1.35% 0 0
4 4
LIMITED
皇庭国际集团有 12,655,25 12,655,25
境外法人 1.08% 0 0
限公司 2 2
陈巧玲 境内自然人 0.84% 9,810,178 0 0 9,810,178
SUN HUNG KAI
INVESTMENT 境外法人 0.61% 7,135,674 6,917,674 0 7,135,674
SERVICES LTD
战略投资者或一般法人因配售新股 皇庭产业控股、和瑞九鼎因参与公司非公开发行 A 股股票成为公司前 10 名普通股股
成为前 10 名股东的情况（如有）（参 东，其认购的股份自 2015 年 9 月 9 日上市之日起 36 个月内不得转让。2018 年 9 月
见注 3） 10 日，该等股份限售期满，上市流通。
公司实际控制人郑康豪先生及其控股的百利亚太、皇庭投资、皇庭产业控股、皇庭国
际集团、及陈巧玲女士、陈焕忠先生（通过 BOCI SECURITIES LIMITED 持股）、高
上述股东关联关系或一致行动的说 宁宇先生及郑小燕女士（通过 SUN HUNG KAI INVESTMENT SERVICES LTD 持股）
明 为一致行动人，截止 2021 年 12 月 31 日合计持有公司股份 601,438,371 股，占公司总
股本的比例为 51.21%。除此之外，上述股东之间未知是否存在其他关联关系或属于《上
市公司收购管理办法》规定的一致行动人的情形。
上述股东涉及委托/受托表决权、放
不适用
弃表决权情况的说明
前 10 名股东中存在回购专户的特别
不适用
说明（如有）（参见注 10）
前 10 名无限售条件股东持股情况
股份种类
股东名称 报告期末持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
深圳市皇庭投资管理有限公司 242,179,451 人民币普通股 242,179,451
深圳市皇庭产业控股有限公司 234,776,900 人民币普通股 234,776,900
百利亚太投资有限公司 72,634,060 境内上市外资股 72,634,060
苏州和瑞九鼎投资中心（有限合伙） 58,875,776 人民币普通股 58,875,776
霍孝谦 19,940,178 人民币普通股 19,940,178
鍾志強 18,090,050 境内上市外资股 18,090,050
BOCI SECURITIES LIMITED 15,899,444 境内上市外资股 15,899,444
皇庭国际集团有限公司 12,655,252 境内上市外资股 12,655,252
56
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
陈巧玲 9,810,178 人民币普通股 9,810,178
SUN HUNG KAI INVESTMENT
7,135,674 境内上市外资股 7,135,674
SERVICES LTD
公司实际控制人郑康豪先生及其控股的百利亚太、皇庭投资、皇庭产业控股、皇庭国
前 10 名无限售流通股股东之间，以 际集团、及陈巧玲女士、陈焕忠先生（通过 BOCI SECURITIES LIMITED 持股）、高
及前 10 名无限售流通股股东和前 10 宁宇先生及郑小燕女士（通过 SUN HUNG KAI INVESTMENT SERVICES LTD 持股）
名股东之间关联关系或一致行动的 为一致行动人，截止 2021 年 12 月 31 日合计持有公司股份 601,438,971 股，占公司总
说明 股本的比例为 51.21%。除此之外，上述股东之间未知是否存在其他关联关系或属于《上
市公司收购管理办法》规定的一致行动人的情形。
截止 2021 年 12 月 31 日，皇庭投资持有本公司股份 242,179,451 股，其中通过信用证
前 10 名普通股股东参与融资融券业
券账户持有 13,516 股；皇庭产业控股持有本公司股份 234,776,900 股，其中通过信用
务情况说明（如有）（参见注 4）
证券账户持有 6,319,900 股。
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
2、公司控股股东情况
控股股东性质：自然人控股
控股股东类型：法人
法定代表人/单位负
控股股东名称 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
责人
投资兴办实业;企业形象
策划;企业管理咨询、投资
咨询、受托资产管理(以上
深圳市皇庭投资管理有限公 均不含金融、证券、保险、
郑康雄 2010 年 05 月 19 日 914403005571698665
司 基金、银行、人才中介及
其他限制项目);国内贸易
(不含专营、专控、专卖商
品)
产业投资;投资兴办实业;
深圳市皇庭产业控股有限公
郑康雄 2013 年 09 月 16 日 914403000798364759 投资咨询(不含限制项目);
司
投资顾问(不含限制项目)
百利亚太投资有限公司 郑康豪 2009 年 02 月 26 日 50595308 商业投资
皇庭国际集团有限公司 郑康豪 2007 年 05 月 07 日 37908138 商业投资
控股股东报告期内控股和参
股的其他境内外上市公司的 无
股权情况
控股股东报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
57
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
公司报告期控股股东未发生变更。
3、公司实际控制人及其一致行动人
实际控制人性质：境外自然人
实际控制人类型：自然人
实际控制人姓名 与实际控制人关系 国籍 是否取得其他国家或地区居留权
郑康豪 本人 中国 否
一致行动（含协议、
陈巧玲 中国 否
亲属、同一控制）
一致行动（含协议、
陈焕忠 中国 否
亲属、同一控制）
一致行动（含协议、
高宁宇 中国 否
亲属、同一控制）
一致行动（含协议、
郑小燕 中国 否
亲属、同一控制）
郑康豪先生：男，1976 年出生，曾就读于深圳大学工商管理专业，天津大学工商管理
硕士学位。现任皇庭集团实际控制人、皇庭房地产开发董事长、同心基金董事长等职务，
主要职业及职务 兼任深圳市工商联副主席、深圳国际商会副会长、深圳市同心俱乐部副主席、深圳市青
年企业家联合会常务副会长、深圳市光彩事业促进会副会长等社会职务，2008 年-2015
年期间曾任深圳市政协委员。2010 年 9 月起任公司董事长。
过去 10 年曾控股的境内外上市公
无
司情况
实际控制人报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
58
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□ 适用 √ 不适用
4、公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例达到 80%
□ 适用 √ 不适用
5、其他持股在 10%以上的法人股东
□ 适用 √ 不适用
6、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况
□ 适用 √ 不适用
四、股份回购在报告期的具体实施情况
股份回购的实施进展情况
□ 适用 √ 不适用
采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况
□ 适用 √ 不适用
59
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
第八节 优先股相关情况
□ 适用 √ 不适用
报告期公司不存在优先股。
60
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
第九节 债券相关情况
□ 适用 √ 不适用
61
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
第十节 财务报告
审计意见类型 带持续经营重大不确定性段落的无保留意见
审计报告签署日期 2022 年 04 月 26 日
审计机构名称 亚太（集团）会计师事务所（特殊普通合伙）
审计报告文号 亚会审字（2022）第 01610185 号
注册会计师姓名 伍涛、胡春平
审 计 报 告
亚会审字（2022）第01610185号
深圳市皇庭国际企业股份有限公司全体股东：
一、 审计意见
我们审计了深圳市皇庭国际企业股份有限公司 (以下简称公司
或皇庭国际)财务报表，包括 2021 年 12 月 31 日的合并及母公司资产
负债表，2021 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量
表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的
规定编制，公允反映了皇庭国际 2021 年 12 月 31 日的合并及母公司
财务状况以及 2021 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、 形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计
报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我
们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独
立于皇庭国际，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们
获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
64
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
三、 与持续经营相关的重大不确定性
我们提醒财务报表使用者关注，如财务报表附注三、（二）及财
务报表附注十六、（四）所述，皇庭国际 2020 年度及 2021 年度已连
续两年亏损，亏损金额（归属母公司）分别为 29,220.42 万元、
115,733.18 万元；2021 年 12 月 31 日流动资产 131,790.06 万元，流
动负债 523,620.55 万元，流动负债大于流动资产 391,830.49 万元；
截至 2021 年 12 月 31 日，已到期未偿还的借款本金共计 344,320.62
万元，已被相关债权人采取诉讼、财产保全等司法措施，皇庭国际已
在财务报表附注十六、（四）中披露了拟采取的如资产出售等改善措
施，但可能导致对持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况仍存在重
大不确定性。本段内容不影响已发表的审计意见。
四、 关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最
为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审
计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
我们确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。
1. 收入确认
2. 投资性房地产公允价值的估值
3. 应收同心再贷、同心基金信用损失的估计
(一) 收入确认
1. 事项描述
2021 年度，皇庭国际营业收入 754,410,363.46 元，主要来源于
商业运营服务、物业管理服务和融资租赁服务及其他。鉴于营业收入
是皇庭国际的关键业绩指标之一，使得收入存在可能被确认于不正确
65
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
的期间或被操控以达到预期目标的固有风险，因此我们将收入确认识
别为关键审计事项。
关于收入确认会计政策详见附注四、（三十三）；关于收入分类
及本期发生额披露详见附注六、注释 41。
2. 审计应对
与评价收入确认相关的审计程序主要包括以下程序：
（1）了解及评价与收入确认事项有关的内部控制设计的合理性，
并测试关键控制执行的有效性；
（2）选取样本，通过检查相关合同并对管理层访谈，对与收入
确认有关的重大风险及报酬转移时点进行分析评估，进而评估公司收
入的确认政策是否符合会计准则要求；
（3）从销售收入的会计记录和合同台账中选取样本，检查该笔
销售相关的合同、发票和收款凭证等支持性文件，执行重新计算程序，
对合同收入进行验算，以验证收入确认的准确性，评价收入是否被记
录于恰当的会计期间；
（4）选取样本，对重要应收账款余额及交易发生额执行函证及
替代测试程序，以确认收入的真实性和完整性；
（5）结合收入的类型，对收入和毛利情况执行分析性程序，包
括：月度波动分析、年度比较分析、毛利率分析等，检查是否存在异
常波动，以评价收入及毛利变动的合理性。
(二) 投资性房地产公允价值的估值
1、事项描述
皇庭国际投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。截至
66
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
2021 年 12 月 31 日，皇庭国际合并财务报表中投资性房地产的公允
价值为人民币 8,530,267,950.77 元，占资产总额的 78.07%。2021
年度皇庭国际合并利润表中投资性房地产的公允价值变动损益为人
民币-823,413,925.40 元。
皇庭国际投资性房地产主要包括购物广场、写字楼及公寓等。投
资性房地产 2021 年 12 月 31 日的公允价值已经由管理层外聘的第三
方评估机构进行独立评估。
由于投资性房地产对皇庭国际的资产负债表具有重要性，而且确
定其公允价值涉及重大管理层判断和估计，可能存在管理层偏向。因
此，我们把皇庭国际的投资性房地产公允价值的估值列为关键审计事
项。
关于投资性房地产会计政策详见附注四、（十九）；关于投资性
房地产明细披露详见附注六、注释 12。
2、审计应对
与评价投资性房地产公允价值的估值相关的审计程序主要包括
以下程序：
（1）了解、评估、测试公司与投资性房地产相关的内部控制的
设计、实施和运行的有效性；
（2）自管理层获取第三方评估机构对公司投资性房地产的评估
报告，并对管理层聘请的第三方评估机构的客观性、独立性及专业胜
任能力进行评价；
（3）在复核评估机构所用原始数据的准确性及相关性，从而评
估其工作是否适当；
67
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
（4）对评估方法和假设、选用的主要评估参数的合理性进行审
阅与复核；
（5）复核财务报表中与投资性房地产公允价值评估有关的列报
与披露。
(三) 应收同心再贷、同心基金信用损失的估计
1、事项描述
截至 2021 年 12 月 31 日，应收同心再贷、同心基金股权转让及
往来款 562,065,488.43 元，坏账准备 104,744,744.22 元,其可回收
性较低，应收同心再贷、同心基金信用损失的评估需要运用重大的管
理层判断，同时考虑应收同心再贷、同心基金对于财务报表整体的重
要性，因此，我们把应收同心再贷、同心基金信用损失的估计列为关
键审计事项。
关于应收同心再贷、同心基金信用损失详见附注六、注释 4。
2、审计应对
与评价应收同心再贷、同心基金信用损失的估计的审计程序主要
包括以下程序：
（1）测试管理层与同心再贷、同心基金往来日常管理及可收回
性评估相关的关键内部控制；
（2）复核管理层对应收同心再贷、同心基金往来可收回性进行
评估的相关考虑及客观证据；
（3）获取了公司的合同及信用政策，对合同条款的执行进行了
解及核实；
（4）对同心再贷、同心基金进行函证，核实应收同心再贷、同
68
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
心基金的期后回收情况；
（5）获取同心再贷、同心基金及皇庭集团的担保合同、还款方
案及计划、承诺函，并获取皇庭集团财务状况说明、评估担保方皇庭
集团的还款能力、还款方案的可执行性等；
（6）复核坏账计提的合理及准确性。
五、 其他信息
公司管理层对其他信息负责。其他信息包括 2021 年度报告中涵
盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其
他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此
过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解的情
况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，
我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
六、 管理层和治理层对财务报表的责任
公司管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实
现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不
存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，公司管理层负责评估公司的持续经营能力，
披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非
管理层计划清算公司、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督公司的财务报告过程。
69
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
七、 注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致
的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保
证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重
大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预
期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出
的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并
保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
1．识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，
设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，
作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、
虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报
的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
2．了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目
的并非对内部控制的有效性发表意见。
3．评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披
露的合理性。
4．对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据
获取的审计证据，就可能导致对公司持续经营能力产生重大疑虑的事
项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存
在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报告使用者注
意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留
意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的
70
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
事项或情况可能导致公司不能持续经营。
5．评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是
否公允反映相关交易和事项。
6．就公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计
证据，以对财务报表发表意见。我们负责指导、监督和执行集团审计。
我们对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事
项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺
陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声
明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其
他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表
审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些
事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如
果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利
益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
亚太（集团）会计师事务所(特殊普
中国注册会计师： 伍涛
通合伙)
（项目合伙人）
中国北京 中国注册会计师： 胡春平
二〇二二年四月二十六日
71
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
二、财务报表
财务附注中报表的单位为：元
1、合并资产负债表
编制单位：深圳市皇庭国际企业股份有限公司
2021 年 12 月 31 日
单位：元
项目 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 103,782,662.14 116,805,254.66
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 245,546,738.41 241,151,351.86
应收款项融资
预付款项 20,633,239.49 439,342.90
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 629,055,694.92 730,440,507.71
其中：应收利息
应收股利 49,683,357.32 84,461,707.46
买入返售金融资产
存货 35,919,091.26 40,517,366.21
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 245,588,552.88
其他流动资产 37,374,574.86 40,582,737.99
流动资产合计 1,317,900,553.96 1,169,936,561.33
非流动资产：
72
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款 293,258,534.34
长期股权投资 84,692,334.00 84,986,321.92
其他权益工具投资 173,250,816.00 519,446,358.00
其他非流动金融资产 30,000,000.00 30,000,000.00
投资性房地产 8,530,267,950.77 9,358,131,876.17
固定资产 39,810,955.18 44,534,768.45
在建工程 57,574,097.08 58,989,311.05
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 330,022,747.51 0.00
无形资产 21,913,667.13 23,059,225.00
开发支出
商誉 7,341,961.56 7,341,961.56
长期待摊费用 44,940,544.44 62,969,064.15
递延所得税资产 232,603,065.49 54,071,348.41
其他非流动资产 55,711,936.95 50,034,250.00
非流动资产合计 9,608,130,076.11 10,586,823,019.05
资产总计 10,926,030,630.07 11,756,759,580.38
流动负债：
短期借款 407,258,386.51 680,000,000.00
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 103,910,187.03 180,793,532.79
预收款项 74,556,637.91 51,674,072.90
合同负债 20,227,587.40 22,436,379.79
卖出回购金融资产款
73
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 14,600,819.99 15,781,570.33
应交税费 46,160,788.97 44,632,059.63
其他应付款 1,383,992,803.84 641,860,944.86
其中：应付利息 492,759,086.40 13,532,250.22
应付股利 710,500.00
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 3,184,308,753.27 3,122,354,857.24
其他流动负债 1,189,530.64 1,623,783.96
流动负债合计 5,236,205,495.56 4,761,157,201.50
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 439,988,166.59 549,400,000.00
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债 333,156,496.96 0.00
长期应付款 13,000,000.00 104,204,904.20
长期应付职工薪酬
预计负债 230,982,494.02 15,618,927.53
递延收益 5,043,648.14 8,927,095.94
递延所得税负债 1,283,119,858.48 1,483,923,792.90
其他非流动负债
非流动负债合计 2,305,290,664.19 2,162,074,720.57
负债合计 7,541,496,159.75 6,923,231,922.07
所有者权益：
股本 1,174,528,720.00 1,174,528,720.00
其他权益工具
74
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
其中：优先股
永续债
资本公积 1,729,963,262.41 1,684,804,663.46
减：库存股 185,064,374.07 185,064,374.07
其他综合收益 -143,159,676.36 116,486,980.14
专项储备
盈余公积 144,221,372.70 144,221,372.70
一般风险准备
未分配利润 721,978,033.25 1,820,140,268.48
归属于母公司所有者权益合计 3,442,467,337.93 4,755,117,630.71
少数股东权益 -57,932,867.61 78,410,027.60
所有者权益合计 3,384,534,470.32 4,833,527,658.31
负债和所有者权益总计 10,926,030,630.07 11,756,759,580.38
法定代表人：郑康豪 管会计工作负责人：陈小海 构负责人：李亚莉
2、母公司资产负债表
单位：元
项目 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 666,642.58 2,103,571.62
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 44,372,834.95 43,487,526.00
应收款项融资
预付款项 31,395.04 5,310.13
其他应收款 4,353,954,852.69 4,349,985,987.14
其中：应收利息
应收股利
存货 80,894.17 80,894.17
合同资产
持有待售资产
75
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 690,566.95
流动资产合计 4,399,797,186.38 4,395,663,289.06
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 1,095,075,236.76 1,175,075,236.76
其他权益工具投资 67,088,354.00 203,110,874.00
其他非流动金融资产
投资性房地产 8,729,612.00 13,821,192.00
固定资产 3,576,934.20 3,784,575.25
在建工程 110,400.00
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 321,813,900.60 0.00
无形资产 36,378.11 86,281.88
开发支出
商誉
长期待摊费用 2,389,537.48 2,695,859.24
递延所得税资产 35,888,024.31
其他非流动资产 247,559.10
非流动资产合计 1,534,845,536.56 1,398,684,419.13
资产总计 5,934,642,722.94 5,794,347,708.19
流动负债：
短期借款 407,258,386.51 680,000,000.00
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 9,363,414.97 69,224,528.13
预收款项 22,996,485.39 22,200,245.92
合同负债 192,761.90
76
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
应付职工薪酬 1,459,020.10 1,393,545.62
应交税费 5,392,228.08 4,232,780.77
其他应付款 1,246,701,310.10 820,641,836.52
其中：应付利息 75,590,565.47 4,819,838.76
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 262,076,695.06 293,770,000.00
其他流动负债 9,638.10
流动负债合计 1,955,247,540.21 1,891,665,336.96
非流动负债：
长期借款 439,988,166.59 517,400,000.00
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债 325,297,538.97
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 2,218,271.89 1,608,772.58
其他非流动负债
非流动负债合计 767,503,977.45 519,008,772.58
负债合计 2,722,751,517.66 2,410,674,109.54
所有者权益：
股本 1,174,528,720.00 1,174,528,720.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 2,310,944,367.85 2,310,944,367.85
减：库存股 185,064,374.07 185,064,374.07
其他综合收益 -107,664,072.93 -5,647,182.93
专项储备
77
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
盈余公积 115,132,564.61 115,132,564.61
未分配利润 -95,986,000.18 -26,220,496.81
所有者权益合计 3,211,891,205.28 3,383,673,598.65
负债和所有者权益总计 5,934,642,722.94 5,794,347,708.19
3、合并利润表
单位：元
项目 2021 年度 2020 年度
一、营业总收入 754,410,363.46 685,729,753.47
其中：营业收入 754,410,363.46 685,729,753.47
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 1,121,672,048.00 742,094,300.42
其中：营业成本 221,755,964.33 239,753,160.12
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任合同准
备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 20,635,232.28 17,354,591.66
销售费用 16,378,398.80 18,894,077.46
管理费用 102,147,565.37 98,930,079.82
研发费用
财务费用 760,754,887.22 367,162,391.36
其中：利息费用 758,368,917.58 366,807,120.68
利息收入 254,724.20 643,370.30
加：其他收益 1,034,000.30 7,459,680.47
投资收益（损失以“－”
1,206,012.08 414,535.27
号填列）
78
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
其中：对联营企业和合营
-293,987.92 -1,338,826.55
企业的投资收益
以摊余成本计量的
金融资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“-”号
填列）
净敞口套期收益（损失以
“－”号填列）
公允价值变动收益（损失
-826,466,905.40 -125,936,961.83
以“－”号填列）
信用减值损失（损失以
-153,446,827.04 -107,241,001.94
“-”号填列）
资产减值损失（损失以
-4,788,612.13 -45,517,839.78
“-”号填列）
资产处置收益（损失以
122,080.29 325,650.21
“-”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） -1,349,601,936.44 -326,860,484.55
加：营业外收入 20,360,743.37 18,535,711.57
减：营业外支出 205,073,337.94 2,010,531.37
四、利润总额（亏损总额以“－”
-1,534,314,531.01 -310,335,304.35
号填列）
减：所得税费用 -276,357,454.89 9,325,375.19
五、净利润（净亏损以“－”号填列） -1,257,957,076.12 -319,660,679.54
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以
-1,257,957,076.12 -319,660,679.54
“－”号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利
-1,157,331,799.94 -292,204,173.13
润
2.少数股东损益 -100,625,276.18 -27,456,506.41
六、其他综合收益的税后净额 -298,668,571.50 -149,816,290.32
归属母公司所有者的其他综合
-298,668,571.50 -149,816,290.32
收益的税后净额
79
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
（一）不能重分类进损益的其
-298,668,571.50 -149,816,290.32
他综合收益
1.重新计量设定受益
计划变动额
2.权益法下不能转损
益的其他综合收益
3.其他权益工具投资
-298,668,571.50 -149,816,290.32
公允价值变动
4.企业自身信用风险
公允价值变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他
综合收益
1.权益法下可转损益
的其他综合收益
2.其他债权投资公允
价值变动
3.金融资产重分类计
入其他综合收益的金额
4.其他债权投资信用
减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算
差额
7.其他
归属于少数股东的其他综合收
益的税后净额
七、综合收益总额 -1,556,625,647.62 -469,476,969.86
归属于母公司所有者的综合
-1,456,000,371.44 -442,020,463.45
收益总额
归属于少数股东的综合收益
-100,625,276.18 -27,456,506.41
总额
八、每股收益：
（一）基本每股收益 -1.01 -0.26
（二）稀释每股收益 -1.01 -0.26
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：元，上期被合并方实现的净利润为：
80
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
元。
法定代表人：郑康豪 主管会计工作负责人：陈小海 会计机构
负责人：李亚莉
4、母公司利润表
单位：元
项目 2021 年度 2020 年度
一、营业收入 113,082,381.80 102,044,228.53
减：营业成本 29,640,371.64 34,428,654.01
税金及附加 614,211.96 760,253.99
销售费用 26,757.47 70,379.15
管理费用 30,977,844.67 32,281,516.32
研发费用
财务费用 151,000,225.82 100,104,454.13
其中：利息费用 150,560,405.23 100,412,462.01
利息收入 9,820.45 334,740.39
加：其他收益 34,747.68 143,881.21
投资收益（损失以“－”
1,400,000.00 -555,064.10
号填列）
其中：对联营企业和合
-555,064.10
营企业的投资收益
以摊余成本计量的
金融资产终止确认收益（损失以
“-”号填列）
净敞口套期收益（损失
以“－”号填列）
公允价值变动收益（损
-3,694,560.00 1,683,954.00
失以“－”号填列）
信用减值损失（损失以
-29,735,849.59 -53,689,409.63
“-”号填列）
资产减值损失（损失以
“-”号填列）
资产处置收益（损失以
“-”号填列）
81
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
二、营业利润（亏损以“－”号填
-131,172,691.67 -118,017,667.59
列）
加：营业外收入 1,394,718.29 838,762.36
减：营业外支出 429,989.70 305,087.35
三、利润总额（亏损总额以“－”
-130,207,963.08 -117,483,992.58
号填列）
减：所得税费用 -1,272,895.00 15,986,293.64
四、净利润（净亏损以“－”号填
-128,935,068.08 -133,470,286.22
列）
（一）持续经营净利润（净
-128,935,068.08 -133,470,286.22
亏损以“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净
亏损以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额 -102,016,890.00 -15,313,903.32
（一）不能重分类进损益的
-102,016,890.00 -15,313,903.32
其他综合收益
1.重新计量设定受益
计划变动额
2.权益法下不能转损
益的其他综合收益
3.其他权益工具投资
-102,016,890.00 -15,313,903.32
公允价值变动
4.企业自身信用风险
公允价值变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其
他综合收益
1.权益法下可转损益
的其他综合收益
2.其他债权投资公允
价值变动
3.金融资产重分类计
入其他综合收益的金额
4.其他债权投资信用
减值准备
5.现金流量套期储备
82
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
6.外币财务报表折算
差额
7.其他
六、综合收益总额 -230,951,958.08 -148,784,189.54
七、每股收益：
（一）基本每股收益 -0.11 -0.12
（二）稀释每股收益 -0.11 -0.12
5、合并现金流量表
单位：元
项目 2021 年度 2020 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的
746,321,979.53 623,243,835.52
现金
客户存款和同业存放款项净
增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净
增加额
收到原保险合同保费取得的
现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的
现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净
额
收到的税费返还 738,242.11 1,949,421.09
收到其他与经营活动有关的
135,741,739.23 603,743,071.82
现金
经营活动现金流入小计 882,801,960.87 1,228,936,328.43
购买商品、接受劳务支付的 126,615,442.67 199,194,441.45
83
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
现金
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净
增加额
支付原保险合同赔付款项的
现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的
现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付
113,960,145.69 107,517,978.92
的现金
支付的各项税费 67,886,754.99 39,854,570.29
支付其他与经营活动有关的
165,968,116.58 406,956,914.45
现金
经营活动现金流出小计 474,430,459.93 753,523,905.11
经营活动产生的现金流量净额 408,371,500.94 475,412,423.32
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 6,860,000.00 35,152,320.00
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和
4,421,725.49 353,089.05
其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位
222,001,990.00
收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流入小计 11,281,725.49 257,507,399.05
购建固定资产、无形资产和
11,787,417.45 21,137,295.36
其他长期资产支付的现金
投资支付的现金 91,400,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位
207,193,400.00
支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的
24,644,237.85 40,000,000.00
现金
84
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
投资活动现金流出小计 36,431,655.30 359,730,695.36
投资活动产生的现金流量净额 -25,149,929.81 -102,223,296.31
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东
投资收到的现金
取得借款收到的现金 130,000,000.00 1,129,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的
4,600,000.00 99,543,486.98
现金
筹资活动现金流入小计 134,600,000.00 1,228,543,486.98
偿还债务支付的现金 227,313,899.96 1,179,868,797.00
分配股利、利润或偿付利息
253,599,070.02 364,396,390.37
支付的现金
其中：子公司支付给少数股
2,410,800.00
东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的
119,766,524.00 25,277,841.39
现金
筹资活动现金流出小计 600,679,493.98 1,569,543,028.76
筹资活动产生的现金流量净额 -466,079,493.98 -340,999,541.78
四、汇率变动对现金及现金等价
-6,968.78 -4,217.42
物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -82,864,891.63 32,185,367.81
加：期初现金及现金等价物
105,699,802.50 73,514,434.69
余额
六、期末现金及现金等价物余额 22,834,910.87 105,699,802.50
6、母公司现金流量表
单位：元
项目 2021 年度 2020 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的
75,798,859.14 92,542,313.24
现金
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的 399,316,065.84 2,240,819,970.76
85
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
现金
经营活动现金流入小计 475,114,924.98 2,333,362,284.00
购买商品、接受劳务支付的
19,591,575.50
现金
支付给职工以及为职工支付
15,911,618.81 14,692,727.08
的现金
支付的各项税费 7,144,946.77 4,915,879.75
支付其他与经营活动有关的
232,721,309.22 2,602,691,844.92
现金
经营活动现金流出小计 255,777,874.80 2,641,892,027.25
经营活动产生的现金流量净额 219,337,050.18 -308,529,743.25
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 1,400,000.00
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和
4,098,725.49
其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位
222,001,990.00
收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流入小计 5,498,725.49 222,001,990.00
购建固定资产、无形资产和
1,416,087.10 1,123,589.08
其他长期资产支付的现金
投资支付的现金 31,400,000.00
取得子公司及其他营业单位
支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流出小计 1,416,087.10 32,523,589.08
投资活动产生的现金流量净额 4,082,638.39 189,478,400.92
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 85,000,000.00 1,129,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的
84,093,700.00
现金
86
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
筹资活动现金流入小计 85,000,000.00 1,213,093,700.00
偿还债务支付的现金 182,313,899.96 994,340,000.00
分配股利、利润或偿付利息
84,849,841.73 136,817,926.42
支付的现金
支付其他与筹资活动有关的
43,148,971.36 14,368,660.85
现金
筹资活动现金流出小计 310,312,713.05 1,145,526,587.27
筹资活动产生的现金流量净额 -225,312,713.05 67,567,112.73
四、汇率变动对现金及现金等价
-5,243.76 -11,839.92
物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -1,898,268.24 -51,496,069.52
加：期初现金及现金等价物
2,103,571.62 53,599,641.14
余额
六、期末现金及现金等价物余额 205,303.38 2,103,571.62
7、合并所有者权益变动表
本期金额
单位：元
2021 年度
归属于母公司所有者权益
所有
少数
项目 其他权益工具 其他 一般 未分 者权
资本 减：库 专项 盈余 股东
股本 优先 永续 综合 风险 配利 其他 小计 益合
其他 公积 存股 储备 公积 权益
股 债 收益 准备 润 计
1,174
1,684, 185,06 116,48 144,22 1,820, 4,755, 78,410 4,833,
一、上年期末余 ,528,
804,66 4,374. 6,980. 1,372. 140,26 117,63 ,027.6 527,65
额 720.0
3.46 07 14 70 8.48 0.71 0 8.31
0
59,169 59,169 59,169
加：会计政
,564.7 ,564.7 ,564.7
策变更
1 1 1
前期
差错更正
同一
控制下企业合
并
87
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
其他
1,174
1,684, 185,06 116,48 144,22 1,879, 4,814, 78,410 4,892,
二、本年期初余 ,528,
804,66 4,374. 6,980. 1,372. 309,83 287,19 ,027.6 697,22
额 720.0
3.46 07 14 70 3.19 5.42 0 3.02
0
三、本期增减变 45,158 -259,6 -1,157, -1,371, -136,3 -1,508,
动金额（减少以 ,598.9 46,656 331,79 819,85 42,895 162,75
“－”号填列） 5 .50 9.94 7.49 .21 2.70
-259,6 -1,157, -1,416, -100,6 -1,517,
（一）综合收益
46,656 331,79 978,45 25,276 603,73
总额
.50 9.94 6.44 .18 2.62
-35,71 -35,71
（二）所有者投
7,619. 7,619.
入和减少资本
03 03
-35,71 -35,71
1．所有者投入
7,619. 7,619.
的普通股
03 03
2．其他权益工
具持有者投入
资本
3．股份支付计
入所有者权益
的金额
4．其他
（三）利润分配
1．提取盈余公
积
2．提取一般风
险准备
3．对所有者（或
股东）的分配
4．其他
（四）所有者权
益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
本）
88
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．设定受益计
划变动额结转
留存收益
5．其他综合收
益结转留存收
益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
45,158 45,158 45,158
（六）其他 ,598.9 ,598.9 ,598.9
5 5 5
1,174
1,729, 185,06 -143,1 144,22 721,97 3,442, -57,93 3,384,
四、本期期末余 ,528,
963,26 4,374. 59,676 1,372. 8,033. 467,33 2,867. 534,47
额 720.0
2.41 07 .36 70 25 7.93 61 0.32
0
上期金额
单位：元
2020 年年度
归属于母公司所有者权益
所有者
项目 其他权益工具 其他 一般 未分 少数股
资本 减：库 专项 盈余 权益合
股本 优先 永续 综合 风险 配利 其他 小计 东权益
其他 公积 存股 储备 公积 计
股 债 收益 准备 润
1,175
1,935, 186,88 266,30 144,22 2,112, 5,446, 5,552,5
一、上年期末 ,345, 105,866
312,97 9,390. 3,270. 1,372. 344,44 638,03 04,568.
余额 368.0 ,534.01
2.26 41 46 70 1.61 4.62 63
0
加：会计
政策变更
前期
差错更正
89
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
同一
-8,500, -8,500, -8,500,
控制下企业合
000.00 000.00 000.00
并
其他
1,175
1,926, 186,88 266,30 144,22 2,112, 5,438, 5,544,0
二、本年期初 ,345, 105,866
812,97 9,390. 3,270. 1,372. 344,44 138,03 04,568.
余额 368.0 ,534.01
2.26 41 46 70 1.61 4.62 63
0
三、本期增减
-816, -242,0 -149,8 -292,2 -683,0 -710,47
变动金额（减 -1,825, -27,456
648.0 08,308 16,290 04,173 20,403 6,910.3
少以“－”号填 016.34 ,506.41
0 .80 .32 .13 .91 2
列）
-149,8 -292,2 -442,0 -469,47
（一）综合收 -27,456
16,290 04,173 20,463 6,969.8
益总额 ,506.41
.32 .13 .45 6
（二）所有者 -816,
-1,008, -1,825,
投入和减少资 648.0 0.00
368.34 016.34
本 0
-816,
1．所有者投入 -1,008, -1,825,
648.0
的普通股 368.34 016.34
0
2．其他权益工
具持有者投入
资本
3．股份支付计
入所有者权益
的金额
4．其他
（三）利润分
配
1．提取盈余公
积
2．提取一般风
险准备
3．对所有者
（或股东）的
分配
4．其他
90
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
（四）所有者
权益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
本）
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．设定受益计
划变动额结转
留存收益
5．其他综合收
益结转留存收
益
6．其他
（五）专项储
备
1．本期提取
2．本期使用
-240,9 -240,9 -240,99
（六）其他 99,940 99,940 9,940.4
.46 .46 6
1,174
1,684, 185,06 116,48 144,22 1,820, 4,755, 4,833,5
四、本期期末 ,528, 78,410,
804,66 4,374. 6,980. 1,372. 140,26 117,63 27,658.
余额 720.0 027.60
3.46 07 14 70 8.48 0.71 31
0
8、母公司所有者权益变动表
本期金额
单位：元
2021 年度
项目 其他权益工具 资本公 减：库存 其他综 专项储 盈余公 未分配 所有者权
股本 其他
优先股 永续债 其他 积 股 合收益 备 积 利润 益合计
一、上年期末余 1,174,5 2,310,94 185,064, -5,647,1 115,132, -26,220 3,383,673,
91
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
额 28,720. 4,367.85 374.07 82.93 564.61 ,496.81 598.65
00
加：会计政 59,169, 59,169,56
策变更 564.71 4.71
前期
差错更正
其他
1,174,5
二、本年期初余 2,310,94 185,064, -5,647,1 115,132, 32,949, 3,442,843,
28,720.
额 4,367.85 374.07 82.93 564.61 067.90 163.36
00
三、本期增减变 -128,93
-102,016 -230,951,9
动金额（减少以 5,068.0
,890.00 58.08
“－”号填列） 8
-128,93
（一）综合收益 -102,016 -230,951,9
5,068.0
总额 ,890.00 58.08
8
（二）所有者投
入和减少资本
1．所有者投入
的普通股
2．其他权益工
具持有者投入
资本
3．股份支付计
入所有者权益
的金额
4．其他
（三）利润分配
1．提取盈余公
积
2．对所有者（或
股东）的分配
3．其他
（四）所有者权
益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
92
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
本）
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．设定受益计
划变动额结转
留存收益
5．其他综合收
益结转留存收
益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
1,174,5
四、本期期末余 2,310,94 185,064, -107,664 115,132, -95,986 3,211,891,
28,720.
额 4,367.85 374.07 ,072.93 564.61 ,000.18 205.28
00
上期金额
单位：元
2020 年年度
其他权益工具
项目 资本公 减：库存 其他综 盈余公 未分配利 所有者权
股本 优先 永续 专项储备 其他
其他 积 股 合收益 积 润 益合计
股 债
1,175, 2,311,9
一、上年期末余 186,889, 9,666,7 115,132 107,249,7 3,532,457,7
345,36 52,736.
额 390.41 20.39 ,564.61 89.41 88.19
8.00 19
加：会计政
策变更
前期
差错更正
其他
二、本年期初余 1,175, 2,311,9 186,889, 9,666,7 115,132 107,249,7 3,532,457,7
额 345,36 52,736. 390.41 20.39 ,564.61 89.41 88.19
93
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
8.00 19
三、本期增减变
-816,6 -1,008,3 -1,825,0 -15,313, -133,470, -148,784,18
动金额（减少以
48.00 68.34 16.34 903.32 286.22 9.54
“－”号填列）
（一）综合收益 -15,313, -133,470, -148,784,18
总额 903.32 286.22 9.54
（二）所有者投 -816,6 -1,008,3 -1,825,0
入和减少资本 48.00 68.34 16.34
1．所有者投入 -816,6 -1,008,3 -1,825,0
的普通股 48.00 68.34 16.34
2．其他权益工
具持有者投入
资本
3．股份支付计
入所有者权益
的金额
4．其他
（三）利润分配
1．提取盈余公
积
2．对所有者（或
股东）的分配
3．其他
（四）所有者权
益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
本）
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．设定受益计
划变动额结转
留存收益
5．其他综合收
94
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
益结转留存收
益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
1,174, 2,310,9
四、本期期末余 185,064, -5,647,1 115,132 -26,220,4 3,383,673,5
528,72 44,367.
额 374.07 82.93 ,564.61 96.81 98.65
0.00 85
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
2021 年度财务报表附注
一、 公司基本情况
(一) 公司注册地、组织形式和总部地址
深圳市皇庭国际企业股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）经深圳市人民政
府深府办复[1992]1867 号文批准，于 1993 年 3 月改组为股份有限公司；1995 年经深圳市
人民政府深府办函[1995]48 号文批准，本公司发行之 B 股在深圳证券交易所上市；1996 年
经中国证券监督管理委员会证监发审字[1996]99 号文件批准，本公司发行之 A 股在深圳证
券交易所上市。
本公司的统一社会信用代码：914403001921790834，本公司实际控制人为郑康豪。
截至 2021 年 12 月 31 日止，本公司累计发行股本总数 1,174,528,720.00 股，注册资
本为 1,174,528,720.00 元，注册地址：深圳市福田区福田街道岗厦社区福华路 350 号岗厦
皇庭大厦 28A01 单元。
(二) 公司业务性质和主要经营活动
本公司经营范围：经销日用百货、文化用品、纺织品、服装、劳保用品、家用电子产
品、交通器材、五金工具、家用电器、日用美术陶瓷、家具、糖果糕点、饮料、干鲜果品、
进出口业务按深贸管审证字第 012 号外贸企业审定证书办理（凡属专营商品按规定办）、土
95
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
产品、装饰材料、糖、工艺美术品、副食品、五金杂品。
(三) 财务报表的批准报出
本财务报表业经公司董事会于 2022 年 4 月 26 日批准报出。
二、 合并财务报表范围
本期纳入合并财务报表范围的子公司共【51】户，主要包括：
子公司类
子公司名称 级次 持股比例（%） 表决权比例（%）
型
全资子公
深圳融发投资有限公司（简称“融发投资”） 二级 100.00 100.00
司
皇庭国际投资有限公司（简称“皇庭国际投 全资子公
三级 100.00 100.00
资”） 司
全资子公
瑞泽控股（香港）有限公司（简称“香港瑞泽”） 四级 100.00 100.00
司
深圳市皇庭融发发展有限公司（简称“融发发 全资子公
二级 100.00 100.00
展”） 司
全资子公
皇庭金融有限公司（简称“皇庭金融”） 三级 100.00 100.00
司
全资子公
POWERLAND HOLDINGS LIMITED（简称“PHL”） 四级 100.00 100.00
司
深圳市皇庭青青世界文化旅游管理有限公司 全资子公
三级 100.00 100.00
（简称“深圳皇庭青青世界”） 司
深圳皇庭礼尚公寓管理有限公司（简称“皇庭 全资子公
四级 100.00 100.00
礼尚公寓”） 司
深圳市皇庭不动产管理有限公司（简称“皇庭 全资子公
二级 100.00 100.00
不动产”） 司
深圳市皇庭物业发展有限公司（简称“皇庭物 全资子公
三级 100.00 100.00
业”） 司
深圳市皇庭商务服务有限公司（简称“商务 全资子公
四级 100.00 100.00
服务”） 司
深圳市皇庭物业服务有限公司（简称“物业 全资子公
五级 100.00 100.00
服务”） 司
成都泰阳物业服务有限公司（简称“成都泰阳 全资子公
四级 100.00 100.00
物业”） 司
重庆市君庭物业管理发展有限公司（简称“重 全资子公
四级 100.00 100.00
庆君庭物业”） 司
重庆皇庭不动产管理有限公司（简称“重庆不 全资子公
三级 100.00 100.00
动产”） 司
惠州市皇庭白马山旅游地产开发有限公司 全资子公
三级 100.00 100.00
（简称“惠州白马山”） 司
深圳市皇庭房产建设管理有限公司（简称“深 全资子公
三级 100.00 100.00
圳房产建设”） 司
柳州市皇庭房地产开发有限公司（简称“柳州 全资子公
四级 100.00 100.00
房建”） 司
福建嘉美和丰商业管理有限公司（简称“厦 控股子公
三级 51.00 51.00
门圣果院” 司
成都市皇庭商业管理有限公司（简称“成都皇 全资子公
三级 100.00 100.00
庭商业”） 司
重庆皇庭珠宝广场有限公司（简称“皇庭珠 全资子公 三级 100.00 100.00
96
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
子公司类
子公司名称 级次 持股比例（%） 表决权比例（%）
型
宝广场”） 司
深圳市皇庭在线信息科技有限公司（简称“皇 全资子公
二级 100.00 100.00
庭在线”） 司
深圳市皇庭商业运营有限公司（简称“皇庭商 全资子公
三级 100.00 100.00
业运营”） 司
深圳市深国商管理咨询有限公司（简称“深国 全资子公
二级 100.00 100.00
商管理咨询”） 司
深圳市皇庭资产管理有限公司（简称“皇庭资 全资子公
三级 100.00 100.00
产管理”） 司
深圳市国鑫恒供应链管理有限公司（简称“国 全资子公
四级 100.00 100.00
鑫恒供应链”） 司
深圳市皇庭基金管理有限公司（简称“皇庭基 全资子公
四级 100.00 100.00
金”） 司
深圳市皇庭国睿一号投资合伙企业(有限合 全资子公
五级 100.00 100.00
伙)（简称“国睿一号”） 司
深圳市皇庭教育发展有限公司（简称“皇庭教 全资子公
二级 100.00 100.00
育”） 司
深圳市戴维斯商业管理有限公司（简称“深圳 全资子公
二级 100.00 100.00
戴维斯”） 司
湛江市戴维斯商业管理有限公司（简称“湛 全资子公
三级 100.00 100.00
江戴维斯”） 司
皇庭广场商业管理（深圳）有限公司（简称“皇 全资子公
二级 100.00 100.00
庭广场商业”） 司
瑞泽国际融资租赁有限公司（简称“瑞泽租 控股子公
二级 80.00 80.00
赁”） 司
瑞泽众合（天津）融资租赁有限公司（简称“瑞 控股子公
三级 80.00 80.00
泽众合融资租赁”） 司
瑞泽众合（北京）资产管理有限公司（简称“瑞 控股子公
三级 80.00 80.00
泽众合资产管理”） 司
瑞泽众合（天津）商业保理有限公司（简称“瑞 控股子公
三级 80.00 80.00
泽保理”） 司
子公司的持股比例不同于表决权比例的原因、以及持有半数或以下表决权但仍控制被投
资单位的依据说明详见附注八、（一）在子公司中的权益。
本期纳入合并财务报表范围的主体较上期相比，增加【4】户，减少【5】户，合并范
围变更主体的具体信息详见附注七、合并范围的变更。
三、 财务报表的编制基础
(一) 财务报表的编制基础
本公司根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》
和具体企业会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合
称“企业会计准则”）进行确认和计量，在此基础上，结合中国证券监督管理委员会《公开
发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》（2014 年修订）的规
定，编制财务报表。
97
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
(二) 持续经营
公司 2020 年度及 2021 年度已连续两年亏损，亏损金额（归属母公司）分别为
29,220.42 万元、115,733.18 万元；2021 年 12 月 31 日流动资产 131,790.06 万元，流动负
债 523,620.55 万元，流动负债大于流动资产 391,830.49 万元；截至 2021 年 12 月 31 日，
已到期未偿还的借款本金共计 344,320.62 万元。本公司管理层于编制本年度财务报表时，
结合公司经营形式及财务状况，对本公司的持续经营能力进行了充分详尽的评估，制定了如
“财务报表附注十六、（四）”披露之拟采取的如出售资产等改善措施。基于以上所述，本
公司仍应以持续经营为基础编制本年财务报表。
(三) 记账基础和计价原则
本公司会计核算以权责发生制为记账基础。除投资性房地产及其他权益工具以公允价值
计量外，本财务报表以历史成本作为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相
应的减值准备。
四、 重要会计政策、会计估计
(一) 具体会计政策和会计估计提示
本公司根据实际生产经营特点针对应收款项坏账准备计提、投资性房地产确认及计量、
固定资产折旧、无形资产摊销、收入确认等交易或事项制定了具体会计政策和会计估计，详
见相关附注描述。
(二) 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了报告期公司的
财务状况、经营成果、现金流量等有关信息。
(三) 会计期间
自公历 1 月 1 日至 12 月 31 日止为一个会计年度。
(四) 营业周期
营业周期是指企业从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本公司以
【12 个月】作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。
(五) 记账本位币
采用人民币为记账本位币。
(六) 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
1． 分步实现企业合并过程中的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或
98
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
多种情况，将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理
（1） 这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
（2） 这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
（3） 一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
（4） 一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
2． 同一控制下的企业合并
本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方资产、负债（包括最终
控制方收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。在合并
中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整
资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
如果存在或有对价并需要确认预计负债或资产，该预计负债或资产金额与后续或有对价
结算金额的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足的，调整留存收益。
对于通过多次交易最终实现企业合并的，属于一揽子交易的，将各项交易作为一项取得
控制权的交易进行会计处理；不属于一揽子交易的，在取得控制权日，长期股权投资初始投
资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账
面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。对于合并日之前
持有的股权投资，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，
暂不进行会计处理，直至处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的
基础进行会计处理；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收
益和利润分配以外的所有者权益其他变动，暂不进行会计处理，直至处置该项投资时转入当
期损益。
3． 非同一控制下的企业合并
购买日是指本公司实际取得对被购买方控制权的日期，即被购买方的净资产或生产经营
决策的控制权转移给本公司的日期。同时满足下列条件时，本公司一般认为实现了控制权的
转移：
①企业合并合同或协议已获本公司内部权力机构通过。
②企业合并事项需要经过国家有关主管部门审批的，已获得批准。
③已办理了必要的财产权转移手续。
④本公司已支付了合并价款的大部分，并且有能力、有计划支付剩余款项。
⑤本公司实际上已经控制了被购买方的财务和经营政策，并享有相应的利益、承担相应
的风险。
本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计量，
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公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。
本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认
为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后，
计入当期损益。
通过多次交换交易分步实现的非同一控制下企业合并，属于一揽子交易的，将各项交易
作为一项取得控制权的交易进行会计处理；不属于一揽子交易的，合并日之前持有的股权投
资采用权益法核算的，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资
成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而
确认的其他综合收益，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的
基础进行会计处理。合并日之前持有的股权投资采用金融工具确认和计量准则核算的，以该
股权投资在合并日的公允价值加上新增投资成本之和，作为合并日的初始投资成本。原持有
股权的公允价值与账面价值之间的差额以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动应全
部转入合并日当期的投资收益。
4． 为合并发生的相关费用
为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他直接相关费用，于发
生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券的交易费用，可直接归属于权益性交易的
从权益中扣减。
(七) 合并财务报表的编制方法
1． 合并范围
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司（包括本公司所控制的
单独主体）均纳入合并财务报表。
2． 合并程序
本公司以自身和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并财务报表。
本公司编制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据相关企业会计准则的确
认、计量和列报要求，按照统一的会计政策，反映本企业集团整体财务状况、经营成果和现
金流量。
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一致，
如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司
的会计政策、会计期间进行必要的调整。
合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易对合并资产
负债表、合并利润表、合并现金流量表、合并股东权益变动表的影响。如果站在企业集团合
并财务报表角度与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定不同时，从企业集团的角
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度对该交易予以调整。
子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资产
负债表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。
子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额
而形成的余额，冲减少数股东权益。
对于同一控制下企业合并取得的子公司，以其资产、负债（包括最终控制方收购该子公
司而形成的商誉）在最终控制方财务报表中的账面价值为基础对其财务报表进行调整。
对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其
财务报表进行调整
（1） 增加子公司或业务
在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则调整合并资产负债表的
期初数；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；将
子公司或业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表，同时对比较报表的
相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，视同参与合并的各方在最
终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整。在取得被合并方控制权之前持有的股权
投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之间已
确认有关损益、其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益
或当期损益。
在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则不调整合并资产负债
表期初数；将该子公司或业务自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；该
子公司或业务自购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。
因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的
被购买方的股权，本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面
价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他
综合收益以及除净损益、其他综合收益和利润分配之外的其他所有者权益变动的，与其相关
的其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益，由于被投资方重新计
量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
（2） 处置子公司或业务
1）一般处理方法
在报告期内，本公司处置子公司或业务，则该子公司或业务期初至处置日的收入、费用、
利润纳入合并利润表；该子公司或业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。
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因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投
资，本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股
权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算
的净资产的份额与商誉之和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投
资相关的其他综合收益或除净损益、其他综合收益及利润分配之外的其他所有者权益变动，
在丧失控制权时转为当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变
动而产生的其他综合收益除外。
2）分步处置子公司
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的
各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项
作为一揽子交易进行会计处理：
A.这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
B.这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
C.一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
D.一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，本公司将各项交
易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次
处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他
综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权
之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资的相关政策进行会计处理；在
丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。
（3） 购买子公司少数股权
本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司
自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资
本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
（4） 不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资
在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的长期股权投资而取得的处置价款与处
置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差
额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，
调整留存收益。
(八) 合营安排分类及共同经营会计处理方法
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1． 合营安排的分类
本公司根据合营安排的结构、法律形式以及合营安排中约定的条款、其他相关事实和情
况等因素，将合营安排分为共同经营和合营企业。
未通过单独主体达成的合营安排，划分为共同经营；通过单独主体达成的合营安排，通
常划分为合营企业；但有确凿证据表明满足下列任一条件并且符合相关法律法规规定的合营
安排划分为共同经营：
（1） 合营安排的法律形式表明，合营方对该安排中的相关资产和负债分别享有权利
和承担义务。
（2） 合营安排的合同条款约定，合营方对该安排中的相关资产和负债分别享有权利
和承担义务。
（3） 其他相关事实和情况表明，合营方对该安排中的相关资产和负债分别享有权利
和承担义务，如合营方享有与合营安排相关的几乎所有产出，并且该安排中负债的清偿持续
依赖于合营方的支持。
2． 共同经营会计处理方法
本公司确认共同经营中利益份额中与本公司相关的下列项目，并按照相关企业会计准则
的规定进行会计处理：
（1） 确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
（2） 确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
（3） 确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
（4） 按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
（5） 确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
本公司向共同经营投出或出售资产等（该资产构成业务的除外），在该资产等由共同经
营出售给第三方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。投
出或出售的资产发生符合《企业会计准则第 8 号——资产减值》等规定的资产减值损失的，
本公司全额确认该损失。
本公司自共同经营购买资产等（该资产构成业务的除外），在将该资产等出售给第三方
之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。购入的资产发生符
合《企业会计准则第 8 号——资产减值》等规定的资产减值损失的，本公司按承担的份额确
认该部分损失。
本公司对共同经营不享有共同控制，如果本公司享有该共同经营相关资产且承担该共同
经营相关负债的，仍按上述原则进行会计处理，否则，应当按照相关企业会计准则的规定进
行会计处理。
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(九) 现金及现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。将
同时具备期限短（一般从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额的现金、
价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。
(十) 外币业务和外币报表折算
1． 外币业务
外币业务交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率折合成人民币记
账。
资产负债表日，外币货币性项目按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，
除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资
本化的原则处理外，均计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发
生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额。
以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的
记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动(含汇率变动)处理，计入当
期损益或确认为其他综合收益。
2． 外币财务报表的折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目
除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，
采用交易发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额计入其他综合
收益。
处置境外经营时，将资产负债表中其他综合收益项目中列示的、与该境外经营相关的外
币财务报表折算差额，自其他综合收益项目转入处置当期损益；在处置部分股权投资或其他
原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外经营控制权时，与该境外经营处置部分
相关的外币报表折算差额将归属于少数股东权益，不转入当期损益。在处置境外经营为联营
企业或合营企业的部分股权时，与该境外经营相关的外币报表折算差额，按处置该境外经营
的比例转入处置当期损益。
(十一) 金融工具
本公司在成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
实际利率法是指计算金融资产或金融负债的摊余成本以及将利息收入或利息费用分摊
计入各会计期间的方法。
实际利率，是指将金融资产或金融负债在预计存续期的估计未来现金流量，折现为该金
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融资产账面余额或该金融负债摊余成本所使用的利率。在确定实际利率时，在考虑金融资产
或金融负债所有合同条款(如提前还款、展期、看涨期权或其他类似期权等)的基础上估计预
期现金流量，但不考虑预期信用损失。
金融资产或金融负债的摊余成本是以该金融资产或金融负债的初始确认金额扣除已偿
还的本金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销
形成的累计摊销额，再扣除累计计提的损失准备(仅适用于金融资产)。
1． 金融资产的分类、确认和计量
本公司根据所管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划
分为以下三类：
（1） 以摊余成本计量的金融资产。
（2） 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
（3） 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量，但是因销售商品或提供服务等产生的应收账款
或应收票据未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的融资成分的，按照交易价格进行初始
计量。
对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损
益，其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。
金融资产的后续计量取决于其分类，当且仅当本公司改变管理金融资产的业务模式时，
才对所有受影响的相关金融资产进行重分类。
（1） 分类为以摊余成本计量的金融资产
金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额
为基础的利息的支付，且管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标，则本公
司将该金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产。本公司分类为以摊余成本计量的金融资
产包括货币资金、应收票据、应收账款、其他应收款、债权投资、长期应收款等。
本公司对此类金融资产采用实际利率法确认利息收入，按摊余成本进行后续计量，其发
生减值时或终止确认、修改产生的利得或损失，计入当期损益。除下列情况外，本公司根据
金融资产账面余额乘以实际利率计算确定利息收入：
1）对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，本公司自初始确认起，按照该金融
资产的摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。
2） 对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，
本公司在后续期间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。若该金融
工具在后续期间因其信用风险有所改善而不再存在信用减值，本公司转按实际利率乘以该金
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融资产账面余额来计算确定利息收入。
（2） 分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额
为基础的利息的支付，且管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售
该金融资产为目标，则本公司将该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的金融资产。
本公司对此类金融资产采用实际利率法确认利息收入。除利息收入、减值损失及汇兑差
额确认为当期损益外，其余公允价值变动计入其他综合收益。当该金融资产终止确认时，之
前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
以公允价值计量且变动计入其他综合收益的应收票据及应收账款列报为应收款项融资，
其他此类金融资产列报为其他债权投资，其中：自资产负债表日起一年内到期的其他债权投
资列报为一年内到期的非流动资产，原到期日在一年以内的其他债权投资列报为其他流动资
产。
（3） 指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
在初始确认时，本公司可以单项金融资产为基础不可撤销地将非交易性权益工具投资指
定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
此类金融资产的公允价值变动计入其他综合收益，不需计提减值准备。该金融资产终止
确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
本公司持有该权益工具投资期间，在本公司收取股利的权利已经确立，与股利相关的经济利
益很可能流入本公司，且股利的金额能够可靠计量时，确认股利收入并计入当期损益。本公
司对此类金融资产在其他权益工具投资项目下列报。
权益工具投资满足下列条件之一的，属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产：取得该金融资产的目的主要是为了近期出售；初始确认时属于集中管理的可辨认金融
资产工具组合的一部分，且有客观证据表明近期实际存在短期获利模式；属于衍生工具（符
合财务担保合同定义的以及被指定为有效套期工具的衍生工具除外）。
（4） 分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
不符合分类为以摊余成本计量或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资
产条件、亦不指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产均分类为以公允
价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
本公司对此类金融资产采用公允价值进行后续计量，将公允价值变动形成的利得或损失
以及与此类金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。
本公司对此类金融资产根据其流动性在交易性金融资产、其他非流动金融资产项目列报。
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（5） 指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
在初始确认时，本公司为了消除或显著减少会计错配，可以单项金融资产为基础不可撤
销地将金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
混合合同包含一项或多项嵌入衍生工具，且其主合同不属于以上金融资产的，本公司可
以将其整体指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融工具。但下列情况除外：
1） 嵌入衍生工具不会对混合合同的现金流量产生重大改变。
2） 在初次确定类似的混合合同是否需要分拆时，几乎不需分析就能明确其包含的嵌入
衍生工具不应分拆。如嵌入贷款的提前还款权，允许持有人以接近摊余成本的金额提前偿还
贷款，该提前还款权不需要分拆。
本公司对此类金融资产采用公允价值进行后续计量，将公允价值变动形成的利得或损失
以及与此类金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。
本公司对此类金融资产根据其流动性在交易性金融资产、其他非流动金融资产项目列报。
2． 金融负债的分类、确认和计量
本公司根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合
金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融负债或权
益工具。金融负债在初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、
其他金融负债、被指定为有效套期工具的衍生工具。
金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融负债，相关交易费用计
入初始确认金额。
金融负债的后续计量取决于其分类：
（1） 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
此类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和初始确认时指定为
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
满足下列条件之一的，属于交易性金融负债：承担相关金融负债的目的主要是为了在近
期内出售或回购；属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明企业近
期采用短期获利方式模式；属于衍生工具，但是，被指定且为有效套期工具的衍生工具、符
合财务担保合同的衍生工具除外。交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公
允价值进行后续计量，除与套期会计有关外，所有公允价值变动均计入当期损益。
在初始确认时，为了提供更相关的会计信息，本公司将满足下列条件之一的金融负债不
可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债：
1） 能够消除或显著减少会计错配。
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2） 根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债
组合或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在企业内部以此为基础向关键管理
人员报告。
本公司对此类金融负债采用公允价值进行后续计量，除由本公司自身信用风险变动引起
的公允价值变动计入其他综合收益之外，其他公允价值变动计入当期损益。除非由本公司自
身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益会造成或扩大损益中的会计错配，本
公司将所有公允价值变动（包括自身信用风险变动的影响金额）计入当期损益。
（2） 其他金融负债
除下列各项外，公司将金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，对此类金融负债采
用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损
益：
1） 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
2） 金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债。
3） 不属于本条前两类情形的财务担保合同，以及不属于本条第 1）类情形的以低于市
场利率贷款的贷款承诺。
财务担保合同是指当特定债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款偿付债务
时，要求发行方向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。不属于指定为以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，在初始确认后按照损失准备金额以及
初始确认金额扣除担保期内的累计摊销额后的余额孰高进行计量。
3． 金融资产和金融负债的终止确认
（1）金融资产满足下列条件之一的，终止确认金融资产，即从其账户和资产负债表内
予以转销：
1） 收取该金融资产现金流量的合同权利终止。
2） 该金融资产已转移，且该转移满足金融资产终止确认的规定。
（2）金融负债终止确认条件
金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，则终止确认该金融负债（或该部分金
融负债）。
本公司与借出方之间签订协议，以承担新金融负债方式替换原金融负债，且新金融负债
与原金融负债的合同条款实质上不同的，或对原金融负债（或其一部分）的合同条款做出实
质性修改的，则终止确认原金融负债，同时确认一项新金融负债，账面价值与支付的对价（包
括转出的非现金资产或承担的负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司回购金融负债一部分的，按照继续确认部分和终止确认部分在回购日各自的公允
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价值占整体公允价值的比例，对该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分
的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的负债）之间的差额，应当计入当
期损益。
4． 金融资产转移的确认依据和计量方法
本公司在发生金融资产转移时，评估其保留金融资产所有权上的风险和报酬的程度，并
分别下列情形处理：
（1） 转移了金融资产所有权上几乎所有风险和报酬的，则终止确认该金融资产，并
将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债。
（2） 保留了金融资产所有权上几乎所有风险和报酬的，则继续确认该金融资产。
（3） 既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有风险和报酬的（即除本条
（1）、（2）之外的其他情形），则根据其是否保留了对金融资产的控制，分别下列情形处理：
1） 未保留对该金融资产控制的，则终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权
利和义务单独确认为资产或负债。
2） 保留了对该金融资产控制的，则按照其继续涉入被转移金融资产的程度继续确认有
关金融资产，并相应确认相关负债。继续涉入被转移金融资产的程度，是指本公司承担的被
转移金融资产价值变动风险或报酬的程度。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。
公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。
（1） 金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
1） 被转移金融资产在终止确认日的账面价值。
2） 因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额
中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合
收益的金融资产）之和。
（2） 金融资产部分转移且该被转移部分整体满足终止确认条件的，将转移前金融资
产整体的账面价值，在终止确认部分和继续确认部分（在此种情形下，所保留的服务资产应
当视同继续确认金融资产的一部分）之间，按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将
下列两项金额的差额计入当期损益：
1） 终止确认部分在终止确认日的账面价值。
2） 终止确认部分收到的对价，与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终
止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金
融资产）之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项
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金融负债。
5． 金融资产和金融负债公允价值的确定方法
存在活跃市场的金融资产或金融负债，以活跃市场的报价确定其公允价值，除非该项金
融资产存在针对资产本身的限售期。对于针对资产本身的限售的金融资产，按照活跃市场的
报价扣除市场参与者因承担指定期间内无法在公开市场上出售该金融资产的风险而要求获
得的补偿金额后确定。活跃市场的报价包括易于且可定期从交易所、交易商、经纪人、行业
集团、定价机构或监管机构等获得相关资产或负债的报价，且能代表在公平交易基础上实际
并经常发生的市场交易。
初始取得或衍生的金融资产或承担的金融负债，以市场交易价格作为确定其公允价值的
基础。
不存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本
公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场
参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先
使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不
可观察输入值。
6． 金融工具减值
本公司对以摊余成本计量的金融资产以预期信用损失为基础进行减值会计处理并确认
损失准备。
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用
损失，是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的
所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于本公司购买或源生的已发生
信用减值的金融资产，应按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。
对由收入准则规范的交易形成的应收款项、合同资产以及租赁应收款，本公司运用简化
计量方法，按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。
对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，在资产负债表日仅将自初始确认后整个
存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。在每个资产负债表日，将整个存续期内
预期信用损失的变动金额作为减值损失或利得计入当期损益。即使该资产负债表日确定的整
个存续期内预期信用损失小于初始确认时估计现金流量所反映的预期信用损失的金额，也将
预期信用损失的有利变动确认为减值利得。
除上述采用简化计量方法和购买或源生的已发生信用减值以外的其他金融资产，本公司
在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加，并按照下
列情形分别计量其损失准备、确认预期信用损失及其变动：
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（1） 如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，处于第一阶段，则按
照相当于该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其损失准备，并按照账面余额
和实际利率计算利息收入。
（2） 如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加但尚未发生信用减值的，
处于第二阶段，则按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，
并按照账面余额和实际利率计算利息收入。
（3） 如果该金融工具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本公司按
照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，并按照摊余成本和
实际利率计算利息收入。
金融工具信用损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。除分类
为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，信用损失准备抵减金融资产的
账面余额。对于分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，本公司在其
他综合收益中确认其信用损失准备，不减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。
本公司在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计
量了损失准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著
增加的情形的，本公司在当期资产负债表日按照相当于未来 12 个月内预期信用损失的金额
计量该金融工具的损失准备，由此形成的损失准备的转回金额作为减值利得计入当期损益。
（1） 信用风险显著增加
本公司利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发
生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是
否已显著增加。对于财务担保合同，本公司在应用金融工具减值规定时，将本公司成为做出
不可撤销承诺的一方之日作为初始确认日。
本公司在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素：
1） 债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化；
2） 债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化；
3） 作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量是否发生显著变
化，这些变化预期将降低债务人按合同规定期限还款的经济动机或者影响违约概率；
4） 债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化；
5） 本公司对金融工具信用管理方法是否发生变化等。
于资产负债表日，若本公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则本公司假定该金融
工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。如果金融工具的违约风险较低，借款人在短期
内履行其合同现金流量义务的能力很强，并且即使较长时期内经济形势和经营环境存在不利
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变化，但未必一定降低借款人履行其合同现金流量义务的能力，则该金融工具被视为具有较
低的信用风险。
（2） 已发生信用减值的金融资产
当对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成
为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：
1） 发行方或债务人发生重大财务困难；
2） 债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
3） 债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况
下都不会做出的让步；
4） 债务人很可能破产或进行其他财务重组；
5） 发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；
6） 以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。
金融资产发生信用减值，有可能是多个事件的共同作用所致，未必是可单独识别的事件
所致。
（3） 预期信用损失的确定
本公司基于单项和组合评估金融工具的预期信用损失，在评估预期信用损失时，考虑有
关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。
本公司以共同信用风险特征为依据，将金融工具分为不同组合。本公司采用的共同信用
风险特征包括：金融工具类型、信用风险评级、账龄组合、逾期账龄组合、合同结算周期、
债务人所处行业等。相关金融工具的单项评估标准和组合信用风险特征详见相关金融工具的
会计政策。
本公司按照下列方法确定相关金融工具的预期信用损失：
1）对于金融资产，信用损失为本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之
间差额的现值。
2）对于租赁应收款项，信用损失为本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金流
量之间差额的现值。
3）对于财务担保合同，信用损失为本公司就该合同持有人发生的信用损失向其做出赔
付的预计付款额，减去本公司预期向该合同持有人、债务人或任何其他方收取的金额之间差
额的现值。
4）对于资产负债表日已发生信用减值但并非购买或源生已发生信用减值的金融资产，
信用损失为该金融资产账面余额与按原实际利率折现的估计未来现金流量的现值之间的差
额。
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本公司计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结果
而确定的无偏概率加权平均金额；货币时间价值；在资产负债表日无须付出不必要的额外成
本或努力即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。
（4） 减记金融资产
当本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融
资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。
7． 金融资产及金融负债的抵销
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，没有相互抵销。但是，同时满足下列条
件的，以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：
（1）本公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；
（2）本公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
(十二) 应收账款
本公司对应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注（十一）6.
金融工具减值。
本公司对在初始确认后已经发生信用减值，在单项工具层面能以合理成本评估预期信用
损失的充分证据的应收账款单独确定其信用损失。
当在单项工具层面无法以合理成本评估预期信用损失的充分证据时，本公司参考历史信
用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征将应收账款划分
为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。确定组合的依据如下：
组合名称 确定组合的依据 计提方法
通过违约风险敞口和整个存续
期预计信用损失，结合当前状况
无风险组合 合并范围内关联方
以及对未来经济状况的预期确
认预期信用损失
通过违约风险敞口和整个存续
期预计信用损失，结合当前状况
无风险组合 员工备用金、押金、各类保证金、应收政府款项
以及对未来经济状况的预期确
认预期信用损失
参考历史信用损失经验， 结合
当前状况以及未来经济状况的
账龄分析法组 根据以前年度与之相同或相类似的、按账龄段划分的具
预测，编制应收账款账龄与整个
合 有类似信用风险特征的应收账款组合
存续期预期信用损失率对照表，
计算预期信用风险
(十三) 其他应收款
本公司对其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注（十一）6.
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金融工具减值。
本公司对在单项工具层面能以合理成本评估预期信用损失的充分证据的其他应收款单
独确定其信用损失。
当在单项工具层面无法以合理成本评估预期信用损失的充分证据时，本公司参考历史信
用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征将其他应收款划
分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。确定组合的依据如下：
组合名称 确定组合的依据 计提方法
通过违约风险敞口和整个存续
期预计信用损失，结合当前状况
无风险组合 合并范围内关联方
以及对未来经济状况的预期确
认预期信用损失
通过违约风险敞口和整个存续
期预计信用损失，结合当前状况
无风险组合 员工备用金、押金、各类保证金、应收政府款项
以及对未来经济状况的预期确
认预期信用损失
参考历史信用损失经验， 结合
当前状况以及未来经济状况的
账龄分析法组 根据以前年度与之相同或相类似的、按账龄段划分的具
预测，编制应收账款账龄与整个
合 有类似信用风险特征的应收账款组合
存续期预期信用损失率对照表，
计算预期信用风险
(十四) 存货
1． 存货的分类
存货是指本公司在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、
在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。主要包括原材料、产成品（库存商品）、
发出商品、开发产品等。
开发成本是指尚未建成、以出售为目的的物业；拟开发土地是指所购入的、已决定将之
发展为已完工开发产品的土地；开发产品是指已建成、待出售的物业。项目整体开发时，拟
开发土地全部转入开发成本；项目分期开发时，将分期开发用地部分转入开发成本，未开发
土地仍保留在拟开发土地。
2． 存货的计价方法
存货在取得时，按成本进行初始计量，包括采购成本、加工成本和其他成本。存货发出
时按移动加权平均法计价。
3． 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
期末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备。
产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，
以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要经
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过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估
计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售
合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量
多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。
期末按照单个存货项目计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货，按照存
货类别计提存货跌价准备；与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终
用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，则合并计提存货跌价准备。
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存货
跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
4． 存货的盘存制度
采用永续盘存制。
5． 低值易耗品和包装物的摊销方法
（1） 低值易耗品采用一次转销法。
6． 公共配套设施费用的核算方法
不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商品房成本；
能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生的成本。
7． 质量保证金的核算方法
质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产品保修期内发生的维
修费，冲减质量保证金；在开发产品约定的保修期届满，质量保证金余额退还施工单位。
(十五) 合同资产
本公司已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他
因素的，确认为合同资产。本公司拥有的无条件(即，仅取决于时间流逝)向客户收取对价的
权利作为应收款项单独列示。
本公司对合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注（十一）6.
金融工具减值。
(十六) 持有待售
1． 划分为持有待售确认标准
本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组确认为持有待售组成部分：
（1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；
（2）出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议，并已获得监管部门批
准，且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。
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确定的购买承诺，是指本公司与其他方签订的具有法律约束力的购买协议，该协议包含
交易价格、时间和足够严厉的违约惩罚等重要条款，使协议出现重大调整或者撤销的可能性
极小。
2． 持有待售核算方法
本公司对于持有待售的非流动资产或处置组不计提折旧或摊销，其账面价值高于公允价
值减去出售费用后的净额的，应当将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记
的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。
对于取得日划分为持有待售类别的非流动资产或处置组，在初始计量时比较假定其不划
分为持有待售类别情况下的初始计量金额和公允价值减去出售费用后的净额，以两者孰低计
量。
上述原则适用于所有非流动资产，但不包括采用公允价值模式进行后续计量的投资性房
地产、采用公允价值减去出售费用后的净额计量的生物资产、职工薪酬形成的资产、递延所
得税资产、由金融工具相关会计准则规范的金融资产、由保险合同相关会计准则规范的保险
合同所产生的权利。
(十七) 长期应收款
本公司对长期应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注（十一）6.
金融工具减值。
本公司对在单项工具层面能以合理成本评估预期信用损失的充分证据的其他应收款单
独确定其信用损失。
当在单项工具层面无法以合理成本评估预期信用损失的充分证据时，本公司参考历史信
用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征将长期应收款划
分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。确定组合的依据如下：
组合名称 确定组合的依据 计提方法
通过违约风险敞口和整个存续
期预计信用损失，结合当前状况
无风险组合 合并范围内关联方
以及对未来经济状况的预期确
认预期信用损失
通过违约风险敞口和整个存续
期预计信用损失，结合当前状况
无风险组合 员工备用金、押金、各类保证金、应收政府款项
以及对未来经济状况的预期确
认预期信用损失
参考历史信用损失经验， 结合
当前状况以及未来经济状况的
账龄分析法组 根据以前年度与之相同或相类似的、按账龄段划分的具
预测，编制应收账款账龄与整个
合 有类似信用风险特征的应收账款组合
存续期预期信用损失率对照表，
计算预期信用风险
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(十八) 长期股权投资
1． 初始投资成本的确定
（1）企业合并形成的长期股权投资，具体会计政策详见本附注（六）同一控制下和非
同一控制下企业合并的会计处理方法。
（2）其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初
始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资
成本；发行或取得自身权益工具时发生的交易费用，可直接归属于权益性交易的从权益中扣
减。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的
前提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始投
资成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资
产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
2． 后续计量及损益确认
（1）成本法
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算，并按照初始投资成
本计价，追加或收回投资调整长期股权投资的成本。
除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，
本公司按照享有被投资单位宣告分派的现金股利或利润确认为当期投资收益。
（2）权益法
本公司对联营企业和合营企业的长期股权投资采用权益法核算；对于其中一部分通过风
险投资机构、共同基金、信托公司或包括投连险基金在内的类似主体间接持有的联营企业的
权益性投资，采用公允价值计量且其变动计入损益。
长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份
额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
本公司取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综
合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；并
按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账
面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，
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调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
本公司在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认
资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。本公司与联营企业、合
营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于本公司的部分予以抵
销，在此基础上确认投资损益。
本公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减长期
股权投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他实质上构成对
被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失，冲减长期应收项目等的账面
价值。最后，经过上述处理，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担
的义务确认预计负债，计入当期投资损失。
被投资单位以后期间实现盈利的，公司在扣除未确认的亏损分担额后，按与上述相反的
顺序处理，减记已确认预计负债的账面余额、恢复其他实质上构成对被投资单位净投资的长
期权益及长期股权投资的账面价值后，恢复确认投资收益。
3． 长期股权投资核算方法的转换
（1） 公允价值计量转权益法核算
本公司原持有的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的按金融工具确认和计
量准则进行会计处理的权益性投资，因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实
施共同控制但不构成控制的，按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》确定
的原持有的股权投资的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成
本。
按权益法核算的初始投资成本小于按照追加投资后全新的持股比例计算确定的应享有
被投资单位在追加投资日可辨认净资产公允价值份额之间的差额，调整长期股权投资的账面
价值，并计入当期营业外收入。
（2） 公允价值计量或权益法核算转成本法核算
本公司原持有的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的按金融工具确认和计
量准则进行会计处理的权益性投资，或原持有对联营企业、合营企业的长期股权投资，因追
加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，在编制个别财务报表时，按照
原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。
购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在处置该项投资
时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
购买日之前持有的股权投资按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的
有关规定进行会计处理的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时转
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入当期损益。
（3） 权益法核算转公允价值计量
本公司因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置
后的剩余股权改按《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》核算，其在丧失共同
控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。
原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与
被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
（4） 成本法转权益法
本公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报
表时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核
算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整。
（5） 成本法转公允价值计量
本公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报
表时，处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按《企业会
计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的
公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。
4． 长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款之间的差额，应当计入当期损益。采用
权益法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产或负
债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。
处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，
将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
（1） 这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
（2） 这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
（3） 一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
（4） 一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，不属于一揽子交易的，
区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
（1）在个别财务报表中，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额计
入当期损益。处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权
益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不
能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按《企业会计准则第 22 号——金融工
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具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差
额计入当期损益。
（2）在合并财务报表中，对于在丧失对子公司控制权以前的各项交易，处置价款与处
置长期股权投资相应对享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差
额，调整资本公积（股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益；在丧失对子公司控
制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的
对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续
计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有
子公司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投资收益。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为
一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，区分个别财务报表和合并财务
报表进行相关会计处理：
（1）在个别财务报表中，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置的股权对应的长期
股权投资账面价值之间的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权
当期的损益。
（2）在合并财务报表中，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该
子公司净资产份额的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期
的损益。
5． 共同控制、重大影响的判断标准
如果本公司按照相关约定与其他参与方集体控制某项安排，并且对该安排回报具有重大
影响的活动决策，需要经过分享控制权的参与方一致同意时才存在，则视为本公司与其他参
与方共同控制某项安排，该安排即属于合营安排。
合营安排通过单独主体达成的，根据相关约定判断本公司对该单独主体的净资产享有权
利时，将该单独主体作为合营企业，采用权益法核算。若根据相关约定判断本公司并非对该
单独主体的净资产享有权利时，该单独主体作为共同经营，本公司确认与共同经营利益份额
相关的项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理。
重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够
控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司通过以下一种或多种情形，并综合
考虑所有事实和情况后，判断对被投资单位具有重大影响：（1）在被投资单位的董事会或类
似权力机构中派有代表；（2）参与被投资单位财务和经营政策制定过程；（3）与被投资单位
之间发生重要交易；（4）向被投资单位派出管理人员；（5）向被投资单位提供关键技术资料。
(十九) 投资性房地产
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投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的
土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。此外，对于本公司
持有以备经营出租的空置建筑物，若董事会作出书面决议，明确表示将其用于经营出租且持
有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列报。
本公司的投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包括购买价款、
相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资
产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
本公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不对投资性房地产计提折旧或
进行摊销，在资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与
原账面价值之间的差额计入当期损益。
投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的依据为：①投资性房地产所在地有活跃
的房地产交易市场。②本公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及
其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
本公司确定投资性房地产的公允价值时，参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场
价格；无法取得同类或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类似房地产的
最近交易价格，并考虑资产状况、所在位置、交易情况、交易日期等因素，从而对投资性房
地产的公允价值作出合理的估计；或基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值确
定其公允价值。
本公司有确凿证据表明房地产用途发生改变，将投资性房地产转换为自用房地产时，以
其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期
损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按
照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；
转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入其他综合收益。
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终
止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价
值和相关税费后的金额计入当期损益。
(二十) 固定资产
1． 固定资产确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会
计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
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2． 固定资产初始计量
本公司固定资产按成本进行初始计量。
（1） 外购的固定资产的成本包括买价、进口关税等相关税费，以及为使固定资产达
到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该资产的其他支出。
（2） 自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必
要支出构成。
（3） 投资者投入的固定资产，按投资合同或协议约定的价值作为入账价值，但合同
或协议约定价值不公允的按公允价值入账。
（4） 购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固
定资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，
除应予资本化的以外，在信用期间内计入当期损益。
3． 固定资产后续计量及处置
（1） 固定资产折旧
（2） 固定资产折旧按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内计提。对计提
了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使
用年限确定折旧额；已提足折旧仍继续使用的固定资产不计提折旧。
（3） 本公司根据固定资产的性质和使用情况，确定固定资产的使用寿命和预计净残
值。并在年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如
与原先估计数存在差异的，进行相应的调整。
（4） 各类固定资产的折旧方法、折旧年限和年折旧率如下：
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 年限平均法 30 10.00 3.00
运输设备 年限平均法 5 10.00 18.00
电子及其他设备 年限平均法 5 10.00 18.00
（5） 固定资产的后续支出
与固定资产有关的后续支出，符合固定资产确认条件的，计入固定资产成本；不符合固
定资产确认条件的，在发生时计入当期损益。
（6） 固定资产处置
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资
产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入
当期损益。
(二十一) 在建工程
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1． 在建工程初始计量
本公司自行建造的在建工程按实际成本计价，实际成本由建造该项资产达到预定可使用
状态前所发生的必要支出构成，包括工程用物资成本、人工成本、交纳的相关税费、应予资
本化的借款费用以及应分摊的间接费用等。
2． 在建工程结转为固定资产的标准和时点
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为固定资产
的入账价值。所建造的在建工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，自达到预
定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转入固定资
产，并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧，待办理竣工决算后，再按实际成本
调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的折旧额。
(二十二) 借款费用
1． 借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以
资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期
损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可
使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支
付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
2． 借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资
本化的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停
止资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资
产借款费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售
的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
3． 暂停资本化期间
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符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过 3
个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到
预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借
款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
4． 借款费用资本化金额的计算方法
专门借款的利息费用（扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者进行暂时
性投资取得的投资收益）及其辅助费用在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定
可使用或者可销售状态前，予以资本化。
根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资
本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计
算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金
额，调整每期利息金额。
(二十三) 使用权资产
本公司对使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：
1. 租赁负债的初始计量金额；
2. 在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁
激励相关金额；
3. 本公司发生的初始直接费用；
4. 本公司为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁
条款约定状态预计将发生的成本（不包括为生产存货而发生的成本）。
在租赁期开始日后，本公司采用成本模式对使用权资产进行后续计量。
能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，本公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无
法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，本公司在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短
的期间内计提折旧。对计提了减值准备的使用权资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值参照上
述原则计提折旧。
(二十四) 无形资产与开发支出
无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产，包括购买的
软件、车库使用权等。
1． 无形资产的初始计量
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用
途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性
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质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定其入账
价值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额，计入当期损
益。
在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的
前提下，非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，
除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，
以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入无形资产的成本，不确认损益。
以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确定其入账
价值；以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价值确定其入账价值。
内部自行开发的无形资产，其成本包括：开发该无形资产时耗用的材料、劳务成本、注
册费、在开发过程中使用的其他专利权和特许权的摊销以及满足资本化条件的利息费用，以
及为使该无形资产达到预定用途前所发生的其他直接费用。
2． 无形资产的后续计量
本公司在取得无形资产时分析判断其使用寿命，划分为使用寿命有限和使用寿命不确定
的无形资产。
（1） 使用寿命有限的无形资产
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销。使用寿
命有限的无形资产预计寿命及依据如下：
项目 预计使用寿命（年） 依据
车库使用权 60.58 合同性权利
土地使用权 50 合同性权利
软件 5 合同性权利
每期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，如与原先估计数
存在差异的，进行相应的调整。
经复核，本期期末没有使用寿命不确定的无形资产。
（2） 使用寿命不确定的无形资产
经复核，该类无形资产的使用寿命仍为不确定。
3． 划分公司内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段具体标准
研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调查、研究活
动的阶段。
开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，
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以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。
内部研究开发项目研究阶段的支出，在发生时计入当期损益。
4． 开发阶段支出符合资本化的具体标准
内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件时确认为无形资产：
（1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
（2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
（3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市
场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力
使用或出售该无形资产；
（5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
不满足上述条件的开发阶段的支出，于发生时计入当期损益。以前期间已计入损益的开
发支出不在以后期间重新确认为资产。已资本化的开发阶段的支出在资产负债表上列示为开
发支出，自该项目达到预定用途之日起转为无形资产。
(二十五) 长期资产减值
本公司在资产负债表日判断长期资产是否存在可能发生减值的迹象。如果长期资产存在
减值迹象的，以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计
的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
资产可收回金额的估计，根据其公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流
量的现值两者之间较高者确定。
可收回金额的计量结果表明，长期资产的可收回金额低于其账面价值的，将长期资产的
账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相
应的资产减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用在未来期间作相应调整，以使该资
产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）。
因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年
都进行减值测试。
在对商誉进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益
的资产组或资产组组合。在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与
商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组
合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再对
包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账
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面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组
合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。
(二十六) 长期待摊费用
1． 摊销方法
长期待摊费用，是指本公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在 1 年以上
的各项费用。长期待摊费用在受益期内按直线法分期摊销。
2． 摊销年限
办公楼装修按照 5 年摊销，其他根据受益期确定。
(二十七) 合同负债
本公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务部分确认为合同负债。
(二十八) 职工薪酬
职工薪酬，是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬
或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。
1． 短期薪酬
短期薪酬是指本公司在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内需要全部
予以支付的职工薪酬，离职后福利和辞退福利除外。本公司在职工提供服务的会计期间，将
应付的短期薪酬确认为负债，并根据职工提供服务的受益对象计入相关资产成本和费用。
2． 离职后福利
离职后福利是指本公司为获得职工提供的服务而在职工退休或与企业解除劳动关系后，
提供的各种形式的报酬和福利，短期薪酬和辞退福利除外。
本公司的离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。
离职后福利设定提存计划主要为参加由各地劳动及社会保障机构组织实施的社会基本
养老保险、失业保险等；除了社会基本养老保险、失业保险之外，本公司还依据国家企业年
金制度的相关政策建立了企业年金缴费制度（补充养老保险）。在职工为本公司提供服务的
会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产
成本。
离职后福利设定受益计划主要为本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受
益计划产生的福利义务归属于职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。
设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余确认为一
项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，本公司以设定受益计划的盈余
和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产。
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所有设定受益计划义务，包括预期在职工提供服务的年度报告期间结束后的十二个月内
支付的义务，根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹配的国债或活跃市场上
的高质量公司债券的市场收益率予以折现。
设定受益计划产生的服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损
益或相关资产成本；重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，
并且在后续会计期间不转回至损益，在原设定受益计划终止时在权益范围内将原计入其他综
合收益的部分全部结转至未分配利润。
在设定受益计划结算时，按在结算日确定的设定受益计划义务现值和结算价格两者的差
额，确认结算利得或损失。
3． 辞退福利
辞退福利是指本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工
自愿接受裁减而给予职工的补偿，在本公司不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议时
和确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本费用时两者孰早日，确认因解除与职工的劳动
关系给予补偿而产生的负债，同时计入当期损益。
本公司向接受内部退休安排的职工提供内退福利。内退福利是指，向未达到国家规定的
退休年龄、经本公司管理层批准自愿退出工作岗位的职工支付的工资及为其缴纳的社会保险
费等。本公司自内部退休安排开始之日起至职工达到正常退休年龄止，向内退职工支付内部
退养福利。对于内退福利，本公司比照辞退福利进行会计处理，在符合辞退福利相关确认条
件时，将自职工停止提供服务日至正常退休日期间拟支付的内退职工工资和缴纳的社会保险
费等，确认为负债，一次性计入当期损益。内退福利的精算假设变化及福利标准调整引起的
差异于发生时计入当期损益。
4． 其他长期职工福利
其他长期职工福利是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外的其他所有职工福利。
对符合设定提存计划条件的其他长期职工福利，在职工为本公司提供服务的会计期间，
将应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本；除上述情形外的其他长期职工
福利，在资产负债表日由使用预期累计福利单位法进行精算，将设定受益计划产生的福利义
务归属于职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。
(二十九) 预计负债
1． 预计负债的确认标准
与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司确认为预计负债：
该义务是本公司承担的现时义务；
履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；
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该义务的金额能够可靠地计量。
2． 预计负债的计量方法
本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价
值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估
计数。
最佳估计数分别以下情况处理：
所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相同的，则
最佳估计数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。
所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围内各种结
果发生的可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计数按照最可能发生金额
确定；如或有事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各种可能结果及相关概率计算确定。
本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能
够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
(三十) 租赁负债
本公司对租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。在计
算租赁付款额的现值时，本公司采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，
采用本公司增量借款利率作为折现率。租赁付款额包括：
扣除租赁激励相关金额后的固定付款额及实质固定付款额；
取决于指数或比率的可变租赁付款额；
在本公司合理确定将行使该选择权的情况下，租赁付款额包括购买选择权的行权价格；
在租赁期反映出本公司将行使终止租赁选择权的情况下，租赁付款额包括行使终止租赁
选择权需支付的款项；
根据本公司提供的担保余值预计应支付的款项。
本公司按照固定的折现率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益
或相关资产成本。
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额应当在实际发生时计入当期损益或相关资产成
本。
(三十一) 股份支付
1． 股份支付的种类
本公司的股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
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2． 权益工具公允价值的确定方法
对于授予的存在活跃市场的期权等权益工具，按照活跃市场中的报价确定其公允价值。
对于授予的不存在活跃市场的期权等权益工具，采用期权定价模型等确定其公允价值，选用
的期权定价模型考虑以下因素：（1）期权的行权价格；（2）期权的有效期；（3）标的股份的
现行价格；（4）股价预计波动率；（5）股份的预计股利；（6）期权有效期内的无风险利率。
在确定权益工具授予日的公允价值时，考虑股份支付协议规定的可行权条件中的市场条
件和非可行权条件的影响。股份支付存在非可行权条件的，只要职工或其他方满足了所有可
行权条件中的非市场条件（如服务期限等），即确认已得到服务相对应的成本费用。
3． 确定可行权权益工具最佳估计的依据
等待期内每个资产负债表日，根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息作出最佳
估计，修正预计可行权的权益工具数量。在可行权日，最终预计可行权权益工具的数量与实
际可行权数量一致。
4． 会计处理方法
以权益结算的股份支付，按授予职工权益工具的公允价值计量。授予后立即可行权的，
在授予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应增加资本公积。在完成等待期
内的服务或达到规定业绩条件才可行权的，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权
益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相
关成本或费用和资本公积。在可行权日之后不再对已确认的相关成本或费用和所有者权益总
额进行调整。
以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础计算确定的负
债的公允价值计量。授予后立即可行权的，在授予日以本公司承担负债的公允价值计入相关
成本或费用，相应增加负债。在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权的以
现金结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，
按照本公司承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用和相应的负债。在
相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入
当期损益。
若在等待期内取消了授予的权益工具，本公司对取消所授予的权益性工具作为加速行权
处理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其他方
能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，本公司将其作为授予权益工具的取消处
理。
(三十二) 优先股、永续债等其他金融工具
本公司按照金融工具准则的规定，根据所发行优先股、永续债等金融工具的合同条款及
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其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将
该金融工具或其组成部分分类为金融负债或权益工具：
1． 符合下列条件之一，将发行的金融工具分类为金融负债：
（1）向其他方交付现金或其他金融资产的合同义务；
（2）在潜在不利条件下，与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务；
（3）将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的非衍生工具合同，且企业根据该合
同将交付可变数量的自身权益工具；
（4）将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的衍生工具合同，但以固定数量的自
身权益工具交换固定金额的现金或其他金融资产的衍生工具合同除外。
2． 同时满足下列条件的，将发行的金融工具分类为权益工具：
（1）该金融工具不包括交付现金或其他金融资产给其他方，或在潜在不利条件下与其
他方交换金融资产或金融负债的合同义务；
（2）将来须用或可用企业自身权益工具结算该金融工具的，如该金融工具为非衍生工
具，不包括交付可变数量的自身权益工具进行结算的合同义务；如为衍生工具，企业只能通
过以固定数量的自身权益工具交换固定金额的现金或其他金融资产结算该金融工具。
3． 会计处理方法
对于归类为权益工具的金融工具，其利息支出或股利分配都应当作为发行企业的利润分
配，其回购、注销等作为权益的变动处理，手续费、佣金等交易费用从权益中扣除；
对于归类为金融负债的金融工具，其利息支出或股利分配原则上按照借款费用进行处理，
其回购或赎回产生的利得或损失等计入当期损益，手续费、佣金等交易费用计入所发行工具
的初始计量金额。
(三十三) 收入
本公司的收入主要来源于如下业务类型：
（1）物业出租收入
（2）物业管理服务收入
（3）提供劳务收入
（4）使用费收入
（5）销售商品收入
1． 收入确认的一般原则
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时，按照分摊
至该项履约义务的交易价格确认收入。
履约义务，是指合同中本公司向客户转让可明确区分商品或服务的承诺。
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取得相关商品控制权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
本公司在合同开始日即对合同进行评估，识别该合同所包含的各单项履约义务，并确定
各单项履约义务是在某一时段内履行，还是某一时点履行。满足下列条件之一的，属于在某
一时间段内履行的履约义务，本公司按照履约进度，在一段时间内确认收入：(1)客户在本
公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益；(2)客户能够控制本公司履约
过程中在建的商品；(3)本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整
个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。否则，本公司在客户取得相关商
品或服务控制权的时点确认收入。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司根据商品和劳务的性质，采用产出法/投入
法确定恰当的履约进度。产出法是根据已转移给客户的商品对于客户的价值确定履约进度
（投入法是根据公司为履行履约义务的投入确定履约进度）。当履约进度不能合理确定时，
公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进
度能够合理确定为止。
2． 收入确认的具体方法
（1）物业出租收入
根据租赁合同约定，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊，确认为租赁
收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用；如金额较大的，则予以
资本化，在整个租赁期间内按照与租赁收入确认相同的基础分期计入当期收益。
公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金收入总额
中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分配。
（2）物业管理服务
对物业管理服务，本公司以按每月根据与商户签订的租约、向商户发出收费通知书为依
据确认收入。
(3) 提供劳务
提供劳务交易的结果在资产负债表日能够可靠估计的（同时满足收入的金额能够可靠地
计量、相关经济利益很可能流入、交易的完工进度能够可靠地确定、交易中已发生和将发生
的成本能够可靠地计量），采用完工百分比法确认提供劳务的收入。
提供劳务交易的结果在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情
况处理：
（1）经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确认提供
劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。
（2）已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损
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益，不确认提供劳务收入。
本公司与其他企业签订的合同或协议包括销售商品和提供劳务时，如销售商品部分和提
供劳务部分能够区分并单独计量的，将销售商品部分和提供劳务部分分别处理，如销售商品
部分和提供劳务部分不能够区分，或虽能区分但不能够单独计量的，将该合同全部作为销售
商品处理。
（4）使用费收入
按照有关合同或协议，按权责发生制确认收入。
（5）销售商品收入确认和计量原则
1）本公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
2）本公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施
有效控制；
3）收入的金额能够可靠地计量；
4）相关的经济利益很可能流入本公司；
5）相关的、已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
(三十四) 政府补助
1． 类型
政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。根据相关政府文件
规定的补助对象，将政府补助划分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
对于政府文件未明确补助对象的政府补助，公司根据实际补助对象划分为与资产相关的
政府补助或与收益相关的政府补助，相关判断依据说明详见本财务报表附注六、注释【46.
其他收益】/【注释 52.营业外收入】。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政
府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
2． 政府补助的确认
对期末有证据表明公司能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶
持资金的，按应收金额确认政府补助。除此之外，政府补助均在实际收到时确认。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，
按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额（人民币 1 元）计量。按照
名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
3． 会计处理方法
本公司根据经济业务的实质，确定某一类政府补助业务应当采用总额法还是净额法进行
会计处理。通常情况下，本公司对于同类或类似政府补助业务只选用一种方法，且对该业务
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一贯地运用该方法。
项目 核算内容
采用总额法核算的政府补助类别 除财政贴息以外的财政拨款、税收返还等
采用净额法核算的政府补助类别 财政贴息
与资产相关的政府补助，应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关
的政府补助确认为递延收益的，在所建造或购买资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期
计入损益。
与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，
在确认相关费用或损失的期间计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿企业已发生的相关费
用或损失的，取得时直接计入当期损益或冲减相关成本。
与企业日常活动相关的政府补助计入其他收益或冲减相关成本费用；与企业日常活动无
关的政府补助计入营业外收支。
收到与政策性优惠贷款贴息相关的政府补助冲减相关借款费用；取得贷款银行提供的政
策性优惠利率贷款的，以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策
性优惠利率计算相关借款费用。
已确认的政府补助需要返还时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价
值；存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；不存
在相关递延收益的，直接计入当期损益。
(三十五) 递延所得税资产和递延所得税负债
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂
时性差异)计算确认。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回
该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
1． 确认递延所得税资产的依据
本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税
款抵减的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。但是，同时
具有下列特征的交易中因资产或负债的初始确认所产生的递延所得税资产不予确认：（1）该
交易不是企业合并；2）交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣亏损。
对于与联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应的递延
所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂
时性差异的应纳税所得额。
2． 确认递延所得税负债的依据
公司将当期与以前期间应交未交的应纳税暂时性差异确认为递延所得税负债。但不包括：
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（1）商誉的初始确认所形成的暂时性差异；
（2）非企业合并形成的交易或事项，且该交易或事项发生时既不影响会计利润，也不
影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）所形成的暂时性差异；
（3）对于与子公司、联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的时
间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
3． 同时满足下列条件时，将递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列示
（1）企业拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；
（2）递延所得税资产和递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的
所得税相关或者对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延
所得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体体意图以净额结算当期所得税资产及当期所得税
负债或是同时取得资产、清偿债务。
(三十六) 租赁
在合同开始日，本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在
一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含
租赁。
1. 租赁合同的分拆
当合同中同时包含多项单独租赁的，本公司将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进
行会计处理。
2. 租赁合同的合并
本公司与同一交易方或其关联方在同一时间或相近时间订立的两份或多份包含租赁的
合同符合下列条件之一时，合并为一份合同进行会计处理：
（1）该两份或多份合同基于总体商业目的而订立并构成一揽子交易，若不作为整体考
虑则无法理解其总体商业目的。
（2）该两份或多份合同中的某份合同的对价金额取决于其他合同的定价或履行情况。
（3）该两份或多份合同让渡的资产使用权合起来构成一项单独租赁。
3. 本公司作为承租人的会计处理
在租赁期开始日，除应用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，本公司对租赁确
认使用权资产和租赁负债。
（1）短期租赁和低价值资产租赁
短期租赁是指不包含购买选择权且租赁期不超过 12 个月的租赁。低价值资产租赁是指
单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁。
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本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外确认使用权资产和租赁负债。
（2）使用权资产和租赁负债的会计政策详见本附注、注释【二十三】和【三十】。
4. 本公司作为出租人的会计处理
（1）租赁的分类
本公司在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁是指实质上转移了与
租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁，其所有权最终可能转移，也可能不转
移。经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。
一项租赁存在下列一种或多种情形的，本公司通常分类为融资租赁：
1）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。
2）承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款与预计行使选择权时租赁资产
的公允价值相比足够低，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将行使该选择权。
3）资产的所有权虽然不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。
4）在租赁开始日，租赁收款额的现值几乎相当于租赁资产的公允价值。
5）租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。
一项租赁存在下列一项或多项迹象的，本公司也可能分类为融资租赁：
1）若承租人撤销租赁，撤销租赁对出租人造成的损失由承租人承担。
2）资产余值的公允价值波动所产生的利得或损失归属于承租人。
3）承租人有能力以远低于市场水平的租金继续租赁至下一期间。
（2）对融资租赁的会计处理
在租赁期开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。
应收融资租赁款初始计量时，以未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按
照租赁内含利率折现的现值之和作为应收融资租赁款的入账价值。租赁收款额包括：
1）扣除租赁激励相关金额后的固定付款额及实质固定付款额；
2）取决于指数或比率的可变租赁付款额；
3）合理确定承租人将行使购买选择权的情况下，租赁收款额包括购买选择权的行权价
格；
4）租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权的情况下，租赁收款额包括承租人行使
终止租赁选择权需支付的款项；
5）由承租人、与承租人有关的一方以及有经济能力履行担保义务的独立第三方向出租
人提供的担保余值。
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本公司按照固定的租赁内含利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入，所取得的
未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
（3）对经营租赁的会计处理
本公司在租赁期内各个期间采用直线法或其他系统合理的方法，将经营租赁的租赁收
款额确认为租金收入；发生的与经营租赁有关的初始直接费用资本化，在租赁期内按照与
租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益；取得的与经营租赁有关的未计入
租赁收款额的可变租赁付款额，在实际发生时计入当期损益。
(三十七) 重要会计政策、会计估计的变更
1． 会计政策变更
本报告期重要会计政策变更如下：
会计政策变更的内容和原因 审批程序 备注
本公司自 2021 年 1 月 1 日起执行财政部 2018
2021 年 4 月 24 日，公司董事会批准并公告 （1）
年修订的《企业会计准则第 21 号——租赁》
会计政策变更说明：
（1） 执行新租赁准则对本公司的影响
本公司自 2021 年 1 月 1 日起执行财政部 2018 年修订的《企业会计准则第 21 号——租
赁》，变更后的会计政策详见附注四、重要会计政策、会计估计。
对于首次执行日之前的经营租赁，本公司根据剩余租赁付款额按本期增量借款利率的
加权平均利率折现的现值计量租赁负债，并对于所有租赁按照与租赁负债相等的金额，并
根据预付租金进行必要调整计量使用权资产。
本公司对低价值资产租赁的会计政策为不确认使用权资产和租赁负债。根据新租赁准
则的衔接规定，本公司在首次执行日前的低价值资产租赁，自首次执行日起按照新租赁准
则进行会计处理，不对低价值资产租赁进行追溯调整。
执行新租赁准则对 2021 年 1 月 1 日财务报表相关项目的影响列示如下：
项目 2020 年 12 月 31 日 累积影响金额（注 1） 2021 年 1 月 1 日
使用权资产 - 356,852,739.63 356,852,739.63
资产合计 11,756,759,580.38 356,852,739.63 12,113,612,320.01
租赁负债 - 346,081,051.64 346,081,051.64
应付账款 180,793,532.79 -59,169,564.71 121,623,968.08
一年内到期的非流
3,122,354,857.24 10,771,687.99 3,133,126,545.23
动负债
负债合计 6,923,231,922.07 297,683,174.92 7,220,915,096.99
未分配利润 1,820,140,268.48 59,169,564.71 1,879,309,833.19
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深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
注：上表仅呈列受影响的财务报表项目，不受影响的财务报表项目不包括在内，因此所
披露的小计和合计无法根据上表中呈列的数字重新计算得出。
注 1：首次执行日计入资产负债表的租赁负债所采用的承租人增量借款利率的加权平均
值；
本公司于 2021 年 1 月 1 日确认租赁负债人民币 346,081,051.64 元，一年内到期的租赁
负债为 10,771,687.99 元、使用权资产人民币 356,852,739.63 元。对于首次执行日前的经营租
赁，本公司采用首次执行日增量借款利率折现后的现值计量租赁负债，该增量借款利率的加
权平均值为 7.0758%。
2． 会计估计变更
本报告期主要会计估计未发生变更。
五、 税项
(一) 公司主要税种和税率
税种 计税依据 税率
按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为
增值税 基础计算销项税额，在扣除当期允许抵扣的进 3%、5%、6%、9%、13%
项税额后，差额部分为应交增值税
城市维护建设税 按实际缴纳的增值税及消费税计缴 7%
企业所得税 按应纳税所得额计缴 5%、15%、16.5%、20%、25%
从价计征：房产原值一次减除 30%后余值的 1.2%
房产税 1.2%、12%
计缴；从租计价：按租金收入 12%计缴
教育费附加 按实际缴纳的增值税及消费税计缴 5%
土地使用税 实际占用面积 15 元/平方米、6 元/平方米
不同纳税主体所得税税率说明：
纳税主体名称 所得税税率
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 25%
深圳融发投资有限公司 25%
深圳市皇庭物业发展有限公司 25%
深圳市皇庭商业运营有限公司 25%
深圳市影响力营销管理有限公司 5%
皇庭国际投资有限公司 25%
深圳市皇庭融发发展有限公司 5%
皇庭金融有限公司 25%
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纳税主体名称 所得税税率
深圳市皇庭不动产管理有限公司 25%
深圳市皇庭教育发展有限公司 5%
深圳市皇庭在线信息科技有限公司 25%
深圳市深国商管理咨询有限公司 5%
深圳市皇庭资产管理有限公司 25%
深圳市皇庭基金管理有限公司 5%
深圳市皇庭国睿一号投资合伙企业(有限合伙) 5%
深圳市皇庭青青世界文化旅游管理有限公司 5%
成都市皇庭商业管理有限公司 25%
深圳皇庭礼尚公寓管理有限公司 5%
成都泰阳物业服务有限公司 15%
惠州市皇庭白马山旅游地产开发有限公司 25%
深圳市皇庭房产建设管理有限公司 5%
柳州市皇庭房地产开发有限公司 5%
深圳市皇庭国商酒店管理有限公司 5%
福建嘉美和丰商业管理有限公司 25%
瑞泽控股（香港）有限公司 16.5%
深圳市国鑫恒供应链管理有限公司 5%
瑞泽国际融资租赁有限公司 25%
瑞泽众合（天津）融资租赁有限公司 25%
瑞泽众合（北京）资产管理有限公司 25%
皇庭广场商业管理（深圳）有限公司 25%
深圳市戴维斯商业管理有限公司 25%
美集奥莱（厦门）商业有限公司 25%
深圳市皇庭云物业服务有限公司 5%
瑞泽众合（天津）商业保理有限公司 25%
深圳市青青旅游有限公司 5%
重庆皇庭珠宝广场有限公司 25%
郑州市君庭商业管理有限公司 5%
湛江市戴维斯商业管理有限公司 25%
重庆市君庭物业管理发展有限公司 25%
成都泰阳佳诚停车场管理有限公司 15%
深圳市皇庭物业管理有限公司 25%
深圳市皇庭物业服务有限公司 25%
深圳市皇庭商务服务有限公司 25%
深圳市青柠慧商科技有限公司 25%
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(二) 税收优惠政策及依据
1、根据财税〔2019〕13 号《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》，自 2019
年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日，对小型微利企业年应纳税所得额不超过 100 万元的部分，
减按 25%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超过 100
万元但不超过 300 万元的部分，减按 50%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得
税。部分子公司适用小型微利企业税收优惠。
2、根据香港《2018 年税务（修订）（第 3 号）条例》，为实施 2017 年《施政报告》中宣
布的利得税两级制，自 2018 年 4 月 1 日或之后开始的课税年度，法团首 200 万元的利得税
税率降至 8.25%，其后的利润则继续按 16.5%征税。至于独资或合伙业务的非法团业务，两
级的利得税税率相应为 7.5%及 15%。香港子公司适用利得税两级制优惠。
3、根据《财政部 税务总局 国家发展改革委关于延续西部大开发企业所得税政策的公
告》(财政部 税务总局 国家发展改革委公告 2020 年第 23 号)有关规定，自 2021 年 1 月 1 日
至 2030 年 12 月 31 日，对设在我省以鼓励类产业项目为主营业务，且其主营业务收入占企
业收入总额 60%以上的企业，减按 15%的税率征收企业所得税。
六、 合并财务报表主要项目注释
（以下金额单位若未特别注明者均为人民币元，期初余额均为 2021 年 1 月 1 日）
注释1． 货币资金
项目 期末余额 期初余额
库存现金 174,683.42 415,527.51
银行存款 57,121,175.76 104,761,468.42
其他货币资金 46,486,802.96 11,628,258.73
合计 103,782,662.14 116,805,254.66
其中：存放在境外的款项总额 56,387.26 58,026.98
其中受限制的货币资金明细如下：
项目 期末余额 期初余额
久悬户货币资金 30,137.85 196,158.14
按揭担保保证金 4,457,131.52 4,443,600.14
监管户货币资金 73,293,743.19 6,465,693.88
冻结的存款 3,166,738.71 -
合计 80,947,751.27 11,105,452.16
注释2． 应收账款
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1． 按账龄披露应收账款
账龄 期末余额 期初余额
1 年以内 174,520,144.49 168,878,227.32
1－2 年 53,182,409.85 44,930,604.01
2－3 年 43,846,840.80 54,013,708.94
3－4 年 41,412,367.72 6,508,572.79
4－5 年 5,706,785.83 1,756,656.44
5 年以上 4,733,715.06 4,284,363.81
小计 323,402,263.75 280,372,133.31
减：坏账准备 77,855,525.34 39,220,781.45
合计 245,546,738.41 241,151,351.86
2． 按坏账准备计提方法分类披露
期末余额
账面余额 坏账准备
类别
计提比例 账面价值
金额 比例（%） 金额
（%）
单项计提预期信用损失的应
145,500,208.99 44.99 69,354,534.84 47.67 76,145,674.15
收账款
按组合计提预期信用损失的
177,902,054.76 55.01 8,500,990.50 4.78 169,401,064.26
应收账款
其中：无风险组合 112,569,362.03 34.81 - - 112,569,362.03
账龄分析法组合 65,332,692.73 20.20 8,500,990.50 13.01 56,831,702.23
合计 323,402,263.75 100.00 77,855,525.34 24.07 245,546,738.41
续：
期初余额
账面余额 坏账准备
类别
计提比例 账面价值
金额 比例（%） 金额
（%）
单项计提预期信用损失的应
27,973,759.62 9.98 17,078,662.83 61.05 10,895,096.79
收账款
按组合计提预期信用损失的
252,398,373.69 90.02 22,142,118.62 8.77 230,256,255.07
应收账款
其中：无风险组合 235,959,597.50 84.16 - - 213,817,478.88
账龄分析法组合 16,438,776.19 5.86 22,142,118.62 9.38 16,438,776.19
合计 280,372,133.31 100.00 39,220,781.45 13.99 241,151,351.86
3． 单项计提预期信用损失的应收账款
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期末余额
单位名称 计提比例
账面余额 坏账准备 计提理由
（%）
关联方资金往来 117,222,330.86 58,611,165.43 50.00 预计无法全额收回
预计无法全额收回，扣除保证金等
应收租赁款 28,277,878.13 10,743,369.41 37.99
款项后全额计提
合计 145,500,208.99 69,354,534.84 47.67
4． 按组合计提预期信用损失的应收账款
（1）无风险组合
期末余额
账龄
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 96,467,524.84 - -
1－2 年 - - -
2－3 年 - - -
3－4 年 16,101,837.19 - -
4－5 年 - - -
5 年以上 - - -
合计 112,569,362.03 - -
（2）账龄分析法组合
期末余额
账龄
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 38,140,048.40 1,907,002.43 5.00
1－2 年 14,328,500.84 1,432,850.09 10.00
2－3 年 7,482,501.19 1,122,375.19 15.00
3－4 年 1,294,383.87 388,315.17 30.00
4－5 年 873,621.64 436,810.83 50.00
5 年以上 3,213,636.79 3,213,636.79 100.00
合计 65,332,692.73 8,500,990.50 13.01
5． 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期变动情况
类别 期初余额 其他 期末余额
计提 收回或转回 核销
变动
单项计提预期信用
17,078,662.83 52,275,872.01 - - - 69,354,534.84
损失的应收账款
按组合计提预期信
22,142,118.62 - 13,260,130.69 380,997.43 - 8,500,990.50
用损失的应收账款
142
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本期变动情况
类别 期初余额 其他 期末余额
计提 收回或转回 核销
变动
其中：无风险组
- - - - - -
合
账龄分
22,142,118.62 - 13,260,130.69 380,997.43 - 8,500,990.50
析法组合
合计 39,220,781.45 52,275,872.01 13,260,130.69 380,997.43 - 77,855,525.34
其中：本期坏账准备转回系转至按单项计提预期信用损失的应收账款组合。
6． 本报告期实际核销的应收账款
项目 核销金额
实际核销的应收账款 380,997.43
其中重要的应收账款核销情况如下：
是否由
单位名称 应收账款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序 关联交
易产生
翡翠湾住户 管理费 100,997.43 预计无法收回 总经理办公会议 否
泰州壹壹壹生活广场
咨询服务费 280,000.00 预计无法收回 总经理办公会议 否
有限公司
合计 380,997.43
7． 按欠款方归集的期末余额前五名应收账款
占应收账款期末
单位名称 期末余额 已计提坏账准备
余额的比例(%)
第一名 48,684,833.03 15.05 24,342,416.52
第二名 43,426,809.54 13.43 21,713,404.77
第三名 16,101,837.19 4.98 -
第四名 8,930,045.86 2.76 4,465,022.93
第五名 7,614,803.27 2.35 -
合计 124,758,328.89 38.57 50,520,844.22
注释3． 预付款项
1． 预付款项按账龄列示
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 20,286,772.75 98.32 325,867.90 74.17
143
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期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1至2年 232,991.74 1.13 15,000.00 3.41
2至3年 15,000.00 0.07 60,000.00 13.66
3 年以上 98,475.00 0.48 38,475.00 8.76
合计 20,633,239.49 100.00 439,342.90 100.00
2． 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
单位名称 期末余额 占预付款项总额的比例(%)
期末余额前五名预付款项汇总 20,382,162.49 98.78
注释4． 其他应收款
项目 期末余额 期初余额
应收利息 - -
应收股利 49,683,357.32 84,461,707.46
其他应收款 579,372,337.60 645,978,800.25
合计 629,055,694.92 730,440,507.71
注：上表中其他应收款指扣除应收利息、应收股利后的其他应收款。
（一）应收股利
1． 应收股利
被投资单位 期末余额 期初余额
深圳市同心投资基金股份公司（以下简称“同心基金”） 99,366,714.65 99,366,714.65
小计 99,366,714.65 99,366,714.65
减：坏账准备 49,683,357.33 14,905,007.19
合计 49,683,357.32 84,461,707.46
2． 重要的账龄超过 1 年的应收股利
是否发生减值
被投资单位 期末余额 账龄 未收回的原因
及其原因
深圳市同心投资基金股份公司 99,366,714.65 2-3 年 被投资单位尚未偿还 是
合计 99,366,714.65
3． 应收股利坏账准备计提情况
坏账准备 第一阶段 第二阶段 第三阶段 合计
144
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整个存续期预期信 整个存续期预期信
未来 12 个月预期
用损失(未发生信 用损失(已发生信
信用损失
用减值) 用减值)
期初余额 - - 14,905,007.19 14,905,007.19
期初余额在本期 - - - -
—转入第二阶段 - - - -
—转入第三阶段 - - - -
—转回第二阶段 - - - -
—转回第一阶段 - - - -
本期计提 - - 34,778,350.14 34,778,350.14
本期转回 - - - -
本期转销 - - - -
本期核销 - - - -
其他变动 - - - -
期末余额 - - 49,683,357.33 49,683,357.33
（二）其他应收款
1． 按账龄披露
账龄 期末余额 期初余额
1 年以内 158,193,628.31 172,488,488.55
1－2 年 135,817,851.07 448,904,733.58
2－3 年 374,860,443.19 15,875,985.23
3－4 年 15,529,092.19 36,461,929.20
4－5 年 4,525,327.69 15,935,683.78
5 年以上 45,480,108.49 29,479,319.10
小计 734,406,450.94 719,146,139.44
减：坏账准备 155,034,113.34 73,167,339.19
合计 579,372,337.60 645,978,800.25
2． 按款项性质分类情况
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款及其他 374,384,079.73 355,924,766.92
员工备用金 69,109.36 34,891.56
保证金 24,570,446.76 25,411,236.53
押金 4,754,661.36 1,641,082.00
应收政府款及补贴款 27,723,197.16 26,849,205.86
股权转让款 302,904,956.57 309,284,956.57
145
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款项性质 期末账面余额 期初账面余额
合计 734,406,450.94 719,146,139.44
3． 按金融资产减值三阶段披露
期末余额 期初余额
项目
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
第一阶段 78,918,752.06 3,416,465.87 75,502,286.19 719,146,139.44 73,167,339.19 645,978,800.25
第二阶段 - - - - - -
第三阶段 655,487,698.88 151,617,647.47 503,870,051.41 - - -
合计 734,406,450.94 155,034,113.34 579,372,337.60 719,146,139.44 73,167,339.19 645,978,800.25
4． 按坏账准备计提方法分类披露
期末余额
账面余额 坏账准备
类别
计提比例 账面价值
金额 比例（%） 金额
（%）
单项计提预期信用损失的应
655,487,698.88 89.25 151,617,647.47 23.13 503,870,051.41
收账款
按组合计提预期信用损失的
78,918,752.06 10.75 3,416,465.87 4.33 75,502,286.19
应收账款
其中：无风险组合 56,971,423.24 7.76 - - 56,971,423.24
账龄分析法组合 21,947,328.82 2.99 3,416,465.87 15.57 18,530,862.95
合计 734,406,450.94 100.00 155,034,113.34 21.11 579,372,337.60
续：
期初余额
账面余额 坏账准备
类别
计提比例 账面价值
金额 比例（%） 金额
（%）
按单项计提坏账准备 574,003,078.43 79.82 58,300,307.84 10.16 515,702,770.59
按信用风险特征组合计提坏
145,143,061.01 20.18 14,867,031.35 10.24 130,276,029.66
账准备的其他应收款项
其中：无风险组合 53,936,415.95 7.50 - - 53,936,415.95
账龄分析法组合 91,206,645.06 12.68 14,867,031.35 16.30 76,339,613.71
合计 719,146,139.44 100.00 73,167,339.19 10.17 645,978,800.25
5． 单项计提预期信用损失的其他应收款情况
项目名称 期末余额
146
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账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
因关联方偿债能力变化，单项计提
关联方往来款 357,275,146.31 116,258,949.80 32.54
逾期信用损失
因关联方偿债能力变化，单项计提
股权转让款 297,884,956.57 35,033,101.67 11.76
逾期信用损失
诉讼纠纷款 327,596.00 325,596.00 99.39 纠纷/诉讼，预计不可收回
合计 655,487,698.88 151,617,647.47 23.13
6． 按组合计提预期信用损失的其他应收款
（1）无风险组合
期末余额
账龄
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 3,664,724.93 - -
1－2 年 2,885,582.80 - -
2－3 年 1,477,622.28 - -
3－4 年 4,693,767.79 - -
4－5 年 293,341.03 - -
5 年以上 43,956,384.41 - -
合计 56,971,423.24 - -
（2）账龄分析法组合
期末余额
逾期天数
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 6,846,290.99 342,314.55 5.00
1－2 年 12,794,006.59 1,279,400.67 10.00
2－3 年 179,824.00 26,973.60 15.00
3－4 年 288,443.07 86,532.92 30.00
4－5 年 315,040.09 157,520.05 50.00
5 年以上 1,523,724.08 1,523,724.08 100.00
合计 21,947,328.82 3,416,465.87 15.57
7． 其他应收款坏账准备计提情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期信 整个存续期预期信 合计
未来 12 个月预期
用损失(未发生信 用损失(已发生信
信用损失
用减值) 用减值)
期初余额 14,712,966.08 - 58,454,373.11 73,167,339.19
期初余额在本期 - - - -
—转入第二阶段 - - - -
147
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第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期信 整个存续期预期信 合计
未来 12 个月预期
用损失(未发生信 用损失(已发生信
信用损失
用减值) 用减值)
—转入第三阶段 -354,611.52 - 354,611.52 -
—转回第二阶段 - - - -
—转回第一阶段 - - - -
本期计提 - - 94,113,806.11 94,113,806.11
本期转回 10,941,888.69 - 999,782.69 11,941,671.38
本期转销 - - 305,360.58 305,360.58
本期核销 - - - --
其他变动 - - -
期末余额 3,416,465.87 - 151,617,647.47 155,034,113.34
8． 本报告期实际核销的其他应收款
项目 核销金额
实际核销的其他应收款 305,360.58
其中重要的其他应收款核销情况如下：
是否由
其他应收款
单位名称 核销金额 核销原因 履行的核销程序 关联交
性质
易产生
成都盒马鲜生网络科技有
电费 305,360.58 预计不可收回 总经理办公会议 否
限公司
合计 305,360.58
9． 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款
占其他应收款期末余 坏账准备
单位名称 款项性质 期末余额 账龄
额的比例(%) 期末余额
第一名 股权转让款 293,998,010.00 0-3 年 40.03 33,089,628.38
第二名 往来及其他 268,067,478.43 0-4 年 36.50 71,655,115.84
第三名 往来及其他 68,244,892.95 0-2 年 9.29 34,122,446.48
第四名 应收政府款 27,723,197.16 0-5 年 3.77 -
第五名 保证金 10,000,000.00 5 年以上 1.36 -
合计 668,033,578.54 90.95 138,867,190.70
注释5． 存货
1． 存货分类
项目 期末余额 期初余额
148
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存货跌价准备/ 存货跌价准备/
账面余额 合同履约成本 账面价值 账面余额 合同履约成本 账面价值
减值准备 减值准备
库存商品 425,691.26 - 425,691.26 517,366.21 - 517,366.21
开发成本*1 40,000,000.00 4,506,600.00 35,493,400.00 40,000,000.00 - 40,000,000.00
合计 40,425,691.26 4,506,600.00 35,919,091.26 40,517,366.21 - 40,517,366.21
1*开发成本系公司为后续开发增值所持有的 18 套商铺，据深圳中为资产评估房地产土
地估价事务所（有限合伙）所出具的 18 套商铺市场价值分析意见书所分析的总值为
35,493,400.00 元，故本期计提其存货跌价准备 4,506,600.00 元。
注释6． 一年内到期的非流动资产
项目 期末余额 期初余额
融资租赁款 245,588,552.88 -
合计 245,588,552.88 -
注释7． 其他流动资产
1. 其他流动资产分项列示
项目 期末余额 期初余额
待抵扣进项税 33,970,280.71 37,589,866.18
待认证进项税 57,403.94 61,316.39
预交税金 3,346,890.21 2,931,555.42
合计 37,374,574.86 40,582,737.99
注释8． 长期应收款
期末余额 期初余额 折现率
款项性质
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值 区间
融资租赁 - - - 264,391,618.26 21,833,083.92 242,558,534.34
其中：未实现融资收
- - - 27,364,147.81 - 27,364,147.81
益
未担保余值 - - - 50,700,000.00 - 50,700,000.00
合计 - - - 315,091,618.26 21,833,083.92 293,258,534.34
1． 减值准备计提情况
坏账准备 第一阶段 第二阶段 第三阶段 合计
149
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整个存续期预期信 整个存续期预期信
未来 12 个月预期
用损失(未发生信 用损失(已发生信
信用损失
用减值) 用减值)
期初余额 21,833,083.92 - - 21,833,083.92
期初余额在本期 - - - -
—转入第二阶段 - - - -
—转入第三阶段 - - - -
—转回第二阶段 - - - -
—转回第一阶段 - - - -
本期计提 - - - -
本期转回 21,833,083.92 - - 21,833,083.92
本期转销 - - - -
本期核销 - - - -
其他变动 - - - -
期末余额 - - - -
注释9． 长期股权投资
本期增减变动
被投资单位 期初余额 权益法确认的 其他综合收益
追加投资 减少投资
投资损益 调整
一．联营企业
清研厚德（北京）科技有限
841,856.83 - - -100,459.20 -
公司
深圳市奥林传媒有限公司 24,688,507.79 - - -177,457.21 -
华茂翔龙（深圳）实业有限
- - - - -
公司
深圳市远鹏都市投资发展有
59,455,957.30 - - -16,071.51 -
限公司
小计 84,986,321.92 - - -293,987.92 -
合计 84,986,321.92 - - -293,987.92 -
续：
本期增减变动
减值准备期末
被投资单位 其他权 宣告发放现金 计提减 期末余额
其他 余额
益变动 股利或利润 值准备
一．联营企业
清研厚德（北京）科技有限
- - - - 741,397.63 -
公司
深圳市奥林传媒有限公司 - - - - 24,511,050.58 -
华茂翔龙（深圳）实业有限 - - - - - 5,520,530.60
150
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本期增减变动
减值准备期末
被投资单位 其他权 宣告发放现金 计提减 期末余额
其他 余额
益变动 股利或利润 值准备
公司
深圳市远鹏都市投资发展有
- - - - 59,439,885.79 -
限公司
小计 - - - - 84,692,334.00 5,520,530.60
合计 - - - - 84,692,334.00 5,520,530.60
注释10． 其他权益工具投资
1. 其他权益工具分项列示
项目 期末余额 期初余额
股权投资 173,250,816.00 519,446,358.00
其中：同心基金 67,088,354.00 316,335,484.00
同心再贷 106,162,462.00 203,110,874.00
合计 173,250,816.00 519,446,358.00
本公司的其他权益工具投资是计划长期持有并非用于交易目的而持有的投资，旨在通过
参股协作提升本公司的长期盈利能力，因此将其指定为以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益的金融资产。
注释11． 其他非流动金融资产
项目 期末余额 期初余额
债务工具投资 30,000,000.00 30,000,000.00
合计 30,000,000.00 30,000,000.00
其他非流动金融资产说明：
本公司于 2016 年与中信信托有限责任公司签署《信托贷款合同》，贷款金额不超过 30
亿元，并按约将贷款金额的 1%共计金额 30,000,000.00 元用于信托保障基金，信托计划终
止清算时，该信托业保障基金份额本金和收益的返还，视为上述贷款的违约金（如有）、利
息和本金。
注释12． 投资性房地产
1． 投资性房地产情况
项目 房屋建筑物 合计
一. 期初余额 9,358,131,876.17 9,358,131,876.17
151
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项目 房屋建筑物 合计
二. 本期变动 -827,863,925.40 -827,863,925.40
1． 外购增加 - -
2． 存货\固定资产\在建工程转入 - -
3． 非同一控制下企业合并 - -
4． 其他原因增加 - -
5． 处置减少 -4,450,000.00 -4,450,000.00
6． 处置子公司 - -
7． 划分为持有待售的资产 - -
8． 其他原因减少 - -
9． 公允价值变动 -823,413,925.40 -823,413,925.40
三. 期末余额 8,530,267,950.77 8,530,267,950.77
2． 投资性房地产主要项目情况
报告期 公允价值
期末入账公允价 期末评估公允价
项目 地理位置 建筑面积 期初公允价值 变动幅度
租金收入 值 值
(%)
深圳市罗湖区松园南 深圳市罗湖区松园
86.70 - 4,456,380.00 4,456,380.00 5,097,960.00 -12.59
九巷 6 栋 804*1 南九巷
广州市解放北路大北 广州市解放北路大
104.48 - 4,273,232.00 4,471,744.00 4,273,232.00 4.65
新街 22 号 5 楼*2 北新街 22 号 5 楼
皇庭国商购物广场*3 福田区中心区 80,608.64 322,272,712.44 6,917,810,200.00 6,917,810,200.00 7,647,651,900.00 -9.54
重庆市九龙坡区彩
重庆公寓*4 9,048.93 1,067,467.20 103,793,318.40 103,793,318.40 115,563,800.00 -10.19
云大道 10 号
九龙坡区彩云大道
重庆皇庭珠宝城*5 78,003.25 6,240,206.91 711,015,136.20 711,015,136.20 792,175,300.00 -10.25
10 号
成都高新区吉瑞三
成都皇庭国际中心*6 52,970.48 52,634,937.35 788,919,684.17 764,051,790.37 788,919,684.17 -3.15
路 99 号
合计 220,822.48 382,215,323.90 8,530,267,950.77 8,505,598,568.97 9,353,681,876.17
*1、据嘉瑞国际资产评估有限公司“嘉瑞评报字（2022）第 0025 号”《资产评估报告》
深圳市罗湖区松园南九巷 6 栋 804 号 2021 年 12 月 31 日公允价值为 4,456,380.00 元，其变
动幅度大于 5%，根据公司的会计政策，2021 年该项投资性房地产期末公允价值调减
641,580.00 元。
*2、据嘉瑞国际资产评估有限公司“嘉瑞评报字（2022）第 0025 号”《资产评估报告》
广州市越秀区解放北路大北新街 22 号 5 楼 2021 年 12 月 31 日公允价值为 4,471,744.00 元，
其变动幅度小于 5%，根据公司的会计政策，本期末公允价值不进行账务处理。
*3、据嘉瑞资产评估有限公司“嘉瑞评报字（2022）第 0013 号”《资产评估报告》皇
庭国商购物广场 2021 年 12 月 31 日的公允价值为 6,917,810,200.00 元，其变动幅度大于
5%，根据本公司的会计政策，2021 年该项投资性房地产期末公允价值调减 729,841,700.00
元。
152
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
*4、据嘉瑞国际资产评估有限公司“嘉瑞评报字（2022）第 0026 号”《资产评估报告》，
重庆公寓 2021 年 12 月 31 日公允价值为 103,793,318.40 元，其变动幅度大于 5%，根据本
公司的会计政策，2021 年该项投资性房地产期末公允价值调减 11,770,481.60 元。
*5、据嘉瑞国际资产评估有限公司“嘉瑞评报字（2022）第 0017 号”《资产评估报告》，
重庆皇庭珠宝城 2021 年 12 月 31 日公允价值为 711,015,136.20 元，其变动幅度大于 5%，
根据公司的会计政策，2021 年该项投资性房地产期末公允价值调减 81,160,163.80 元。
*6、据嘉瑞国际资产评估有限公司“嘉瑞评报字（2022）第 0006 号”《资产评估报告》，
成都皇庭国际中心 2021 年 12 月 31 日公允价值为 764,051,790.37 元，其变动幅度小于 5%，
根据公司的会计政策，本期末公允价值不进行账务处理。
3． 未办妥产权证书的投资性房地产情况
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
广州市解放北路大北新街 22 号 5 楼 4,471,744.00 尚在办理中，房产为公司实际使用
合计 4,471,744.00
注释13． 固定资产
项目 期末余额 期初余额
固定资产 39,810,955.18 44,534,768.45
固定资产清理 - -
合计 39,810,955.18 44,534,768.45
注：上表中的固定资产是指扣除固定资产清理后的固定资产。
（一）固定资产
1． 固定资产情况
项目 房屋及建筑物 运输设备 电子及其他设备 合计
一. 账面原值
1． 期初余额 91,993,290.67 6,321,784.54 13,240,780.42 111,555,855.63
2． 本期增加金额 - 489,700.00 296,464.34 786,164.34
购置 - 13,900.00 201,062.34 214,962.34
其他增加 475,800.00 95,402.00 571,202.00
3． 本期减少金额 - 1,789,217.03 1,692,940.88 3,482,157.91
处置或报废 - 1,786,817.03 1,121,831.19 2,908,648.22
处置子公司 - - - -
其他减少 - 2,400.00 571,109.69 573,509.69
153
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项目 房屋及建筑物 运输设备 电子及其他设备 合计
4． 期末余额 91,993,290.67 5,022,267.51 11,844,303.88 108,859,862.06
二. 累计折旧
1． 期初余额 50,455,058.13 4,840,105.04 9,981,222.01 65,276,385.18
2． 本期增加金额 2661240.72 840,094.25 1,433,168.29 4,934,503.26
本期计提 2,661,240.72 411,874.25 1,360,735.12 4,433,850.09
其他增加 - 428,220.00 72,433.17 500,653.17
3． 本期减少金额 - 1,480,374.39 1,508,179.30 2,988,553.69
处置或报废 1,479,442.80 1,008,869.02
2,488,311.82
处置子公司 - - - -
其他减少 931.59 499,310.28 500,241.87
4． 期末余额 53,116,298.85 4,199,824.90 9,906,211.00 67,222,334.75
三. 减值准备
1． 期初余额 1,742,560.00 - 2,142.00 1,744,702.00
2． 本期增加金额 - - 84,012.13 84,012.13
本期计提 - - 84,012.13 84,012.13
其他增加 - - - -
3． 本期减少金额 - - 2,142.00 2,142.00
处置或报废 - - - -
处置子公司 - - - -
其他减少 - - 2,142.00 2,142.00
4． 期末余额 1,742,560.00 - 84,012.13 1,826,572.13
四. 账面价值
1． 期末账面价值 37,134,431.82 822,442.61 1,854,080.75 39,810,955.18
2． 期初账面价值 39,795,672.54 1,481,679.50 3,257,416.41 44,534,768.45
2． 本期末无暂时闲置的固定资产
3． 本期不存在通过融资租赁租入的固定资产情况
4． 期末未办妥产权证书的固定资产
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
房屋及建筑物 377,421.64 尚在办理中，房产为公司实际使用
合计 377,421.64
注释14． 在建工程
154
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
项目 期末余额 期初余额
在建工程 57,574,097.08 58,989,311.05
合计 57,574,097.08 58,989,311.05
注：上表中的在建工程是指扣除工程物资后的在建工程。
（一）在建工程
1． 在建工程情况
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
皇庭广场商铺改
198,000.00 198,000.00 - 198,000.00 - 198,000.00
造
白马山项目 57,355,997.08 - 57,355,997.08 57,355,997.08 - 57,355,997.08
圣果院项目 58,625,771.93 58,625,771.93 - 58,625,771.93 58,625,771.93 -
其他 218,100.00 - 218,100.00 1,435,313.97 - 1,435,313.97
合计 116,397,869.01 58,823,771.93 57,574,097.08 117,615,082.98 58,625,771.93 58,989,311.05
2． 重要在建工程项目本期变动情况
工程项目名 本期转入
期初余额 本期增加 本期其他减少 期末余额
称 固定资产
白马山项目 57,355,997.08 - - - 57,355,997.08
合计 57,355,997.08 - - - 57,355,997.08
注释15． 使用权资产
项目 房屋及建筑物 合计
一. 账面原值
1． 期初余额 356,852,739.63 356,852,739.63
2． 本期增加金额 - -
重分类 - -
租赁 - -
其他增加 - -
3． 本期减少金额 - -
租赁到期 - -
处置子公司 - -
其他减少 - -
4． 期末余额 356,852,739.63 356,852,739.63
二. 累计折旧
1． 期初余额 - -
155
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项目 房屋及建筑物 合计
2． 本期增加金额 26,829,992.12 26,829,992.12
重分类 - -
本期计提 26,829,992.12 26,829,992.12
其他增加 - -
3． 本期减少金额 - -
租赁到期 - -
处置子公司 - -
其他减少 - -
4． 期末余额 26,829,992.12 26,829,992.12
三. 减值准备
1． 期初余额 - -
2． 本期增加金额 - -
重分类 - -
本期计提 - -
其他增加 - -
3． 本期减少金额 - -
租赁到期 - -
处置子公司 - -
其他减少 - -
4． 期末余额 - -
四. 账面价值
1． 期末账面价值 330,022,747.51 330,022,747.51
2． 期初账面价值 356,852,739.63 356,852,739.63
注：期初数与上年年末数（2020 年 12 月 31 日）差异详见附注四、（三十七）1、（1）
注释16． 无形资产
1． 无形资产情况
项目 软件 车库使用权 合计
一. 账面原值
1． 期初余额 7,635,339.01 23,164,761.90 30,800,100.91
2． 本期增加金额 30,000.00 - 30,000.00
购置 30,000.00 - 30,000.00
其他原因增加 - -
3． 本期减少金额 6,000.00 - 6,000.00
处置 - -
156
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项目 软件 车库使用权 合计
处置子公司 6,000.00 - 6,000.00
其他原因减少 - - -
4． 期末余额 7,659,339.01 23,164,761.90 30,824,100.91
二. 累计摊销
1． 期初余额 6,020,247.08 1,720,628.83 7,740,875.91
2． 本期增加金额 793,195.87 382,362.00 1,175,557.87
本期计提 793,195.87 382,362.00 1,175,557.87
其他原因增加 - - -
3． 本期减少金额 6,000.00 - 6,000.00
处置 - - -
处置子公司 6,000.00 - 6,000.00
其他原因减少 - - -
4． 期末余额 6,807,442.95 2,102,990.83 8,910,433.78
三. 减值准备
1． 期初余额 - - -
2． 本期增加金额 - - -
本期计提 - - -
其他原因增加 - - -
3． 本期减少金额 - - -
处置子公司 - - -
其他转出 - - -
4． 期末余额 - - -
四. 账面价值
1． 期末账面价值 851,896.06 21,061,771.07 21,913,667.13
2． 期初账面价值 1,615,091.93 21,444,133.07 23,059,225.00
2． 期末无未办妥产权证书的土地使用权情况
注释17． 商誉
1． 商誉账面原值
本期增加 本期减少
被投资单位名称或
期初余额 企业合并 期末余额
形成商誉的事项 计提减值 处置 其他
形成
瑞泽租赁 31,531,701.31 - - - - 31,531,701.31
厦门圣果院 3,768,935.05 - - - - 3,768,935.05
成都泰阳物业 7,341,961.56 - - - - 7,341,961.56
157
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
本期增加 本期减少
被投资单位名称或
期初余额 企业合并 期末余额
形成商誉的事项 计提减值 处置 其他
形成
合计 42,642,597.92 - - - - 42,642,597.92
2． 商誉减值准备
被投资单位名称或 本期增加 本期减少
期初余额 期末余额
形成商誉的事项 计提 其他 处置 其他
瑞泽租赁 31,531,701.31 - - - - 31,531,701.31
厦门圣果院 3,768,935.05 - - - - 3,768,935.05
成都泰阳物业 - - - - - -
合计 35,300,636.36 - - - - 35,300,636.36
注释18． 长期待摊费用
项目 期初余额 本期增加额 本期摊销额 其他减少额 期末余额
装修改造 58,761,542.04 4,596,543.74 21,058,123.18 - 42,299,962.60
停车场改造 50,413.21 55,895.65 19,836.63 - 86,472.23
融资租赁业务手续费 2,750,739.11 - 968,749.96 - 1,781,989.15
其他 1,406,369.79 111,441.52 745,690.85 - 772,120.46
合计 62,969,064.15 4,763,880.91 22,792,400.62 - 44,940,544.44
注释19． 递延所得税资产和递延所得税负债
1． 未经抵销的递延所得税资产
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产及信用减值准备 127,534,376.44 31,521,252.78 66,301,908.11 16,502,297.91
可抵扣亏损 330,240,149.38 82,560,037.36 22,384,642.60 5,596,160.65
计入其他综合收益的金融资产
474,087,101.40 118,521,775.35 127,891,559.40 31,972,889.85
公允价值变动
合计 931,861,627.22 232,603,065.49 216,578,110.11 54,071,348.41
2． 未经抵销的递延所得税负债
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
其他权益工具投资公允
- - - -
价值变动
投资性房地产公允价值 5,132,479,433.91 1,283,119,858.48 5,935,695,171.62 1,483,923,792.90
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期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
与税法差异
合计 5,132,479,433.91 1,283,119,858.48 5,935,695,171.62 1,483,923,792.90
3． 未确认递延所得税资产明细
项目 期末余额 期初余额
资产及信用减值准备 192,736,186.25 125,036,401.05
可抵扣亏损 811,325,692.23 613,512,186.41
合计 1,004,061,878.48 738,548,587.46
4． 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年份 期末余额 期初余额 备注
2021 年 - 108,012,302.32
2022 年 25,613,727.03 64,804,039.41
2023 年 152,250,135.32 107,574,566.48
2024 年 81,332,943.30 122,417,507.46
2025 年 159,622,725.69 210,703,770.74
2026 年 392,506,160.89 -
合计 811,325,692.23 613,512,186.41
注释20． 其他非流动资产
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
预付长期资产款项 44,644,237.85 - 44,644,237.85 40,000,000.00 40,000,000.00
预付工程款 11,067,699.10 - 11,067,699.10 10,034,250.00 - 10,034,250.00
合计 55,711,936.95 - 55,711,936.95 50,034,250.00 - 50,034,250.00
注释21． 短期借款
1． 短期借款分类
项目 期末余额 期初余额
保证借款*1 101,000,000.00 113,000,000.00
质押、保证借款*2 203,249,864.74 210,000,000.00
保证、质押、抵押借款*3 102,443,624.20 357,000,000.00
159
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项目 期末余额 期初余额
未到期应付利息 564,897.57 -
合计 407,258,386.51 680,000,000.00
短期借款分类的说明：
*1、2020 年 8 月 11 日，本公司向浦发银行深圳分行借款人民币 11,500 万元。于 2021
年 8 月 11 日展期 1 年，由深圳市皇庭集团有限公司（以下简称“皇庭集团”）、郑康豪提供
连带责任担保。截至 2021 年 12 月 31 日，已偿还本金 1,400 万元，未到期应付利息 5,254.81
元，借款余额为 10,100 万元。
*2、（1）2020 年 10 月 22 日与 23 日，本公司向九江银行广州分行共借款人民币 17,000
万元。于 2021 年 10 月 21 日展期 1 年，由东莞市向隆实业投资有限公司（以下简称“东莞
向隆实业”）、皇庭集团、深圳融发投资有限公司、惠州大亚湾皇庭房地产开发有限公司、
深圳市皇庭荔园实业有限公司、郑康豪提供连带责任担保，同心基金以其持有的同心再贷的
23%股权提供质押担保。截至 2021 年 12 月 31 日，已偿还本金 270 万元，未到期应付利息
318,800.62 元，借款余额为 16,730 万元。
（2）2020 年 9 月 23 日与 29 日，本公司向中信银行深圳分行共借款人民币 4,000 万元。
于 2021 年 4 月 10 日展期 1 年，该笔贷款由皇庭集团、深圳市皇庭投资管理有限公司、郑康
豪、郑康雄、黄凯玲、重庆皇庭珠宝广场有限公司提供担保，本公司以持有的皇庭不动产
100%的股权提供质押担保。截至 2021 年 12 月日，已偿还本金 405.02 万元，未到期应付利
息 82,411.61 元，借款余额为 3,594.98 万元。
*3、（1）2020 年 9 月 25 日，本公司向浙商银行深圳分行共借款人民币 2,400 万元。由
皇庭集团、郑康豪提供担保，以本公司持有的 5 套房产，郑康豪持有的 3 套房产，融发投资
持有的 1 套房产提供抵押担保，本公司以持有的同心基金 3%的股权提供质押担保。截至 2021
年 12 月 31 日，已偿还本金 655.64 万，逾期未偿还借款余额为 1,744.36 万元。
（2）2021 年 1 月 25 日，本公司向厦门国际银行股份有限公司珠海分行借款人民币
8,500 万元。上述借款由皇庭集团、皇庭不动产、郑康豪提供保证担保、皇庭不动产提供应
收账款质押，以本公司之子公司皇庭不动产持有的重庆皇庭公寓 148 套公寓提供抵押担保。
截至 2021 年 12 月 31 日，未到期应付利息 158,430.53 元，借款余额为 8,500 万元。
2． 已逾期未偿还的短期借款
本期末已逾期未偿还的短期借款总额为 1,744.36 万元，其中重要的已逾期未偿还的短期
借款情况如下：
借款单位 期末余额 借款利率(%) 逾期时间 逾期利率(%)
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深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
借款单位 期末余额 借款利率(%) 逾期时间 逾期利率(%)
浙商银行股份有限公司深圳分行* 2,000,000.00 6.1400 2021/6/22 9.2100
浙商银行股份有限公司深圳分行* 15,443,624.20 6.0900 2021/9/14 9.1350
合计 17,443,624.20
*详见附注六、注释 21、1*3（1）。
注释22． 应付账款
项目 期末余额 期初余额
工程款及代建公交站款 54,062,199.68 67,355,799.74
广告款 2,469,982.18 3,119,656.91
租赁款 14,609,149.40 13,911,005.52
物业服务款及其他 32,768,855.77 37,237,505.91
合计 103,910,187.03 121,623,968.08
1． 账龄超过一年的重要应付账款
单位名称 期末余额 未偿还或结转原因
深圳泛华工程集团有限公司 29,260,661.95 尚未结算
厦门市集美城发物业有限公司 11,492,896.14 工程未交付
博罗县横河办事处财政管理处 5,516,114.52 土地租金
重庆厦安消防设备有限责任公司 1,539,833.33 工程已停工
合计 47,809,505.94
注释23． 预收款项
1． 预收款项情况
项目 期末余额 期初余额
租金 68,931,224.78 51,674,072.90
推广费及其他 5,625,413.13 -
合计 74,556,637.91 51,674,072.90
注释24． 合同负债
1． 合同负债情况
项目 期末余额 期初余额
预收合同未履约货款 20,227,587.40 22,436,379.79
合计 20,227,587.40 22,436,379.79
161
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
注释25． 应付职工薪酬
1． 应付职工薪酬列示
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
短期薪酬 15,413,981.94 104,897,336.16 106,164,386.38 14,146,931.72
离职后福利-设定提存计划 2,323.39 8,929,264.18 8,842,964.30 88,623.27
辞退福利 365,265.00 407,047.84 407,047.84 365,265.00
合计 15,781,570.33 114,233,648.18 115,414,398.52 14,600,819.99
2． 短期薪酬列示
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
工资、奖金、津贴和补贴 14,472,618.03 95,220,273.95 96,472,777.48 13,220,114.50
职工福利费 87,773.74 3,658,900.63 3,680,841.15 65,833.22
社会保险费 2,102.72 3,404,641.38 3,395,802.55 10,941.55
其中：医疗保险费 2,102.72 3,147,278.81 3,138,496.64 10,884.89
工伤保险费 - 77,096.65 77,039.99 56.66
生育保险费 - 180,265.92 180,265.92 0.00
住房公积金 1,020.00 2,508,543.47 2,508,278.47 1,285.00
工会经费和职工教育经费 850,467.45 104,976.73 106,686.73 848,757.45
短期累积带薪缺勤 - - - 0.00
合计 15,413,981.94 104,897,336.16 106,164,386.38 14,146,931.72
3． 设定提存计划列示
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
基本养老保险 2,266.72 8,771,232.26 8,688,640.46 84,858.52
失业保险费 56.67 158,031.92 154,323.84 3,764.75
合计 2,323.39 8,929,264.18 8,842,964.30 88,623.27
注释26． 应交税费
税费项目 期末余额 期初余额
增值税 15,132,047.26 12,497,292.08
企业所得税 23,479,824.20 15,585,542.02
个人所得税 3,255,689.18 2,418,677.03
城市维护建设税 313,749.34 298,139.26
房产税 174,251.93 9,827,832.15
土地增值税 1,718,697.05 3,509,005.64
教育费附加 223,930.49 215,727.53
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深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
税费项目 期末余额 期初余额
印花税及其他 1,862,599.52 279,843.92
合计 46,160,788.97 44,632,059.63
注释27． 其他应付款
项目 期末余额 期初余额
应付利息 492,759,086.40 13,532,250.22
应付股利 710,500.00 -
其他应付款 890,523,217.44 628,328,694.64
合计 1,383,992,803.84 641,860,944.86
注：上表中其他应付款指扣除应付利息、应付股利后的其他应付款。
（一）应付利息
项目 期末余额 期初余额
长期借款应付利息 425,629,084.69 9,176,712.94
短期借款应付利息 462,197.47 4,355,537.28
其他应付利息 66,667,804.24 -
合计 492,759,086.40 13,532,250.22
重要的已逾期未支付的利息情况：
借款单位 逾期金额 逾期原因
中信信托有限责任公司*1 417,168,520.93 无法按期偿付，已诉讼
浙商银行股份有限公司深圳分行*2 462,197.47 无法按期偿付，已诉讼
江苏新扬子造船有限公司*3 53,555,044.44 无法按期偿付，已诉讼
渤海营业部银行股份有限公司深圳前海分行*4 8,460,563.76 无法按期偿付，已诉讼
深圳莱华商业管理有限公司*5 13,112,759.80 无法按期偿付，已诉讼
合计 492,759,086.40
应付利息说明：
*1、2016 年 3 月 30 日，本公司之子公司融发投资与中信信托有限责任公司签订了信托
贷款合同，借款金额为 300,000.00 万元，借款期限为 2016 年 3 月 30 日至 2021 年 3 月 30
日。截至 2021 年 12 月 31 日，本公司分期还本付息，已归还本金 25,000.00 万元，借款余
额为 275,000.00 万元，其中逾期未偿还本金 275,000.00 万元。根据信托贷款合同及补充协
议，2021 年 1 月 1 日至 2021 年 3 月 30 日为固定年利率 9.37%；2021 年 3 月 31 日（含）至
2021 年 12 月 31 日逾期违约金利率为 0.1%*实际逾期日历天数（即 27.6%），但金融借款合
同的借款人以贷款人同时主张的利息、复利、罚息、违约金和其他费用过高，显著背离实际
163
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
损失为由，请求对总计超过年利率 24%的部分予以调减，因此本期逾期部分利率暂按法院保
护的最高利率 24%计提了逾期利息。本年期初贷款利息为 8,594,284.82 元，截至 2021 年 12
月 31 日，本期中信信托贷款共计提利息 569,702,986.11 元，已还利息共 161,128,750.00
元，未偿还逾期利息共 417,168,520.93 元。
*2、2020 年 9 月 25 日，本公司向浙商银行深圳分行共借款 2,400 万元。2020 年已偿还
本金 200 万元，截至 2021 年 12 月 31 日，本期已偿还本金 655.64 万元，逾期未偿还本金
1,744.36 万元，其中 2021 年 6 月 21 日到期的逾期本金为 200 万元。根据贷款合同约定逾
期利息在固定年利率 6.14%的基础上上浮 50%，逾期年利率为 9.21%，逾期未支付的利息按
复利年利率 9.21%计算。2021 年 9 月 13 日的逾期本金为 1,544.36 万元。根据贷款合同约定
逾期利息在固定年利率 6.09%的基础上上浮 50%，逾期年利率为 9.135%，逾期未支付的利息
按复利 9.135%计算。截至 2021 年 12 月 31 日，期末尚未偿还逾期利息共 462,197.47 元。
*3、2020 年 6 月 20 日，本公司向国民信托有限公司借款 35,000.00 万元（已于 2021
年 3 月 30 日将债权转移给江苏新扬子造船有限公司）。借款到期日为 2021 年 5 月 19 日，年
利率 8.20%，截至 2021 年 12 月 31 日，已偿还本金 1,600.00 万元。逾期未偿还本金 33,400.00
万元，因借款利息未按期支付，于 2020 年 12 月 20 日至 2021 年 3 月 20 将借款年利率调整
为 15.2%，2021 年 3 月 21 后调整为 15.4%，截至 2021 年 12 月 31 日，共计提利息 53,573,686.55
元，已还利息共 18,642.11 元，逾期未偿还利息共 53,555,044.44 元。
*4、2019 年 4 月 29 日至 2019 年 7 月 19 日期间，本公司向渤海银行股份有限公司深圳
前海分行借款 15,000 万元，借款期限为两年，借款到期日为 2021 年 4 月 28 日。截至 2021
年 12 月 31 日，已偿还本金 2,100.00 万元，逾期借款余额 12,900.00 万元，根据贷款合同
约定逾期利息在固定年利率 6.175%的基础上上浮 50%，逾期年利率为 9.2625%。逾期未支付
的利息复利计息按年利率为 9.2625%计算，未偿还逾期利息共 8,460,563.76 元。
*5、2020 年 11 月 20 日本公司向深圳莱华商业管理有限公司借款 20,000.00 万元。借
款到期日为 2021 年 5 月 19 日，经双方协商决议借款至 2021 年 2 月 5 日提前终止，借款年
利率为 12.00%，2021 年 2 月 6 日起逾期借款年利率为 15.4%。截至 2021 年 12 月 31 日，已
偿还本金 223.74 万元，到期未偿还本金 19,776.26 万元，本期共计提利息 30,142,037.58
元，已偿还利息 17,029,277.78 元，逾期未偿还利息共 13,112,759.80 元。
（二）应付股利
项目 期末余额 期初余额 超过一年未支付原因
普通股股利 710,500.00 -
合计 710,500.00 -
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深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
（三）其他应付款
1． 按款项性质列示的其他应付款
款项性质 期末余额 期初余额
往来款 597,389,131.51 340,497,887.00
代收代付款 16,183,487.20 14,533,906.53
押金、保证金 193,458,067.87 166,710,153.15
皇庭广场员工商铺认购款 5,307,715.38 5,307,715.38
商铺结算款 5,398,328.55 20,069,677.63
具有回购义务的股权激励款 48,229,784.48 56,913,950.88
股权转让款 6,000,000.00 6,104,586.36
其他 18,556,702.45 18,190,817.71
合计 890,523,217.44 628,328,694.64
2． 账龄超过一年的重要其他应付款
单位名称 期末余额 未偿还或结转的原因
深圳莱华商业管理有限公司 197,914,565.10 涉及诉讼中
限制性股票回购义务 48,229,784.48 相关事项尚未完结
江苏东汉投资开发有限公司 16,754,000.00 涉及诉讼中
北京泰禾影视文化发展有限公司 10,000,000.00 相关事项尚未完结
合计 272,898,349.58
注释28． 一年内到期的非流动负债
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期借款*1 3,063,400,000.00 3,075,770,000.00
一年内到期的长期未到期应付利息*1 529,907.77 -
一年内到期的长期应付款 107,454,290.82 46,584,857.24
一年内到期的租赁负债 12,924,554.68 10,771,687.99
合计 3,184,308,753.27 3,133,126,545.23
一年内到期的长期借款说明：
*1、本公司全资子公司融发投资于 2016 年与中信信托有限责任公司签署《信托贷款合
同》，贷款金额不超过 30 亿元，期限为自首期贷款实际发放之日起满 60 个月的对日，可展
期两次，每次展期的期限为 5 年。上述借款由本公司以晶岛国商购物中心（即皇庭广场）及
其占有范围内的土地使用权提供抵押保证，皇庭国际以持有的融发投资 60%股权为质押担
保，本公司股东 PHL 以持有的融发投资 40%股权为质押担保，本公司和物业发展皇庭广场
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深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
分公司以应收账款提供质押担保，皇庭国际与皇庭投资、皇庭集团、郑康豪提供连带责任保
证担保。
该笔贷款于 2021 年 3 月 31 日到期，贷款余额 275,000.00 万元。受国家相关政策的影响，
贷款无法续期，本公司到期无法履约偿还上述借款，中信信托于 2021 年 4 月 9 日向深圳市
中级人民法院提起诉讼，截至 2021 年 12 月 31 日，案件尚在审理中。
其他一年内到期的长期借款说明详见本附注注释 30.长期借款说明。
注释29． 其他流动负债
项目 期末余额 期初余额
待转销项税额 1,189,530.64 1,623,783.96
合计 1,189,530.64 1,623,783.96
注释30． 长期借款
借款类别 期末余额 期初余额
保证借款*1 100,400,000.00 103,600,000.00
保证+抵押借款*2 64,000,000.00 149,000,000.00
质押+保证借款*3 129,000,000.00 132,570,000.00
抵押+质押+保证借款*4 3,209,000,000.00 3,240,000,000.00
未到期应付利息 1,518,074.36 -
减：一年内到期的长期借款 3,063,929,907.77 3,075,770,000.00
合计 439,988,166.59 549,400,000.00
长期借款说明：
*1、2017 年 6 月 12 日，本公司与上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行签订流动资
金借款合同，借款金额为人民币 14,000.00 万元，借款期限为 2017 年 6 月 12 日至 2022 年 6
月 12 日。上述借款合同由皇庭集团、郑康豪、郑康雄、黄凯玲、郑小燕、钦州市皇庭房地
产开发有限公司提供连带责任保证担保。截至 2021 年 12 月 31 日，已归还本金 3,960.00 万
元，未到期应付利息 404,693.41 元，借款余额 10,040 万元，其中一年内到期的借款为 10,040.00
万元，一年内未到期应付利息 404,693.41 元，长期借款余额为 0.00 万元。
*2、2017 年 11 月 6 日，本公司之子公司瑞泽租赁与恒丰银行北京奥运村支行签订《有
追索权保理服务合同》，以 2017 年与瑞映光电科技（上海）有限公司签署的融资租赁合同项
下的应收租金收益作为保理，借入保理借款人民币 13,000.00 万元，借款期限为 2017 年 11
月 6 日至 2022 年 9 月 20 日。上述保理借款由映瑞光电科技(上海)有限公司以鸿音路 1889
号 1-10 幢国有土地使用权提供抵押保证，北京北大高科技产业投资有限公司与北京北大科
166
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
技实业发展中心提供连带责任保证担保。截至 2021 年 12 月 31 日，该项保理未到期应付利
息 125,214.36 元，借款的余额为人民币 6,400.00 万元。其中，一年内到期的借款 6,400 万元，
一年内未到期应付利息 125,214.36 元，长期借款余额 0.00 万元。
*3、2019 年 4 月 29 日至 2019 年 7 月 19 日，本公司陆续向渤海银行股份有限公司深圳
前海分行借款人民币 15,000 万元，借款期限为两年，借款到期日为 2021 年 4 月 28 日。上
述借款由皇庭集团、郑康豪、重庆皇庭珠宝广场有限公司提供连带责任保证担保，以本公司
持有的同心再贷 14%的股权提供质押担保，以本公司之子公司皇庭基金持有的同心基金 8%
的股权提供质押担保。截至 2021 年 12 月 31 日，已偿还本金 2,100.00 万元，逾期未偿还借
款余额为 12,900.00 万元，其中一年内到期的长期借款余额为 12,900.00 万元，长期借款余额
为 0.00 万元。
*4、1）2020 年 12 月 29 日，本公司向徽商银行股份有限公司深圳分行借款人民币 49,000
万元，借款期限为 2020 年 12 月 29 日至 2023 年 12 月 28 日。上述借款由成都市皇庭商业管
理有限公司（下文简称“成都商业管理”）、深圳市皇庭集团有限公司、郑康豪提供连带责任
保证担保，以深圳市皇庭不动产管理有限公司持有的成都商业管理 100%的股权提供质押担
保，以成都商业管理持有的高新区吉瑞三路 99 号 1 栋 1 单元 5 至 14 层、16 层-22 层、24-37
层、及 41 层提供抵押担保。截至 2021 年 12 月 31 日，已偿还本金 3,100.00 万元，未到期应
付利息 988,166.59 元，借款余额 45,900.00 万元，其中一年内到期的借款为 2,000.00 万元，
未到期应付利息 988,166.59 元，长期借款余额为 43,900.00 万元。
（2）2016 年本公司之子公司融发投资与中信信托有限责任公司签订了信托贷款合同，
借款金额为 300,000.00 万元，借款期限为 2016 年 3 月 30 日至 2021 年 3 月 30 日。上述借款
由融发投资以晶岛国商购物中心（即皇庭广场）及其占有范围内的土地使用权提供抵押保证，
本公司以持有的融发投资 60%股权为质押担保，本公司之子公司 PHL 以持有的融发投资 40%
股权为质押担保，融发投资和物业发展皇庭广场分公司以应收账款提供质押担保，本公司与
皇庭投资、皇庭集团、郑康豪提供连带责任保证担保。截至 2021 年 12 月 31 日，已偿还本
金 25,000.00 万元，逾期未偿还借款余额为 275,000.00 万元，其中一年内到期的长期借款余
额为 275,000.00 万元，长期借款余额为 0.00 万元。
注释31． 租赁负债
项目 期末余额 期初余额
尚未到期的租赁付款额 533,170,122.54 568,063,734.22
减：未确认融资费用 187,089,070.90 211,210,994.59
减：一年内到期的租赁负债 12,924,554.68 10,771,687.99
合计 333,156,496.96 346,081,051.64
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本期确认租赁负债利息费用 24,121,923.69 元。
注释32． 长期应付款
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 13,000,000.00 104,204,904.20
合计 13,000,000.00 104,204,904.20
注：上表中长期应付款指扣除专项应付款后的长期应付款。
（一）长期应付款
1． 长期应付款分类
款项性质 期末余额 期初余额
应付融资租赁款 - 91,204,904.20
其中：本金 - 96,850,202.05
未实现融资费用 - -5,645,297.85
融资租赁保证金 13,000,000.00 13,000,000.00
合计 13,000,000.00 104,204,904.20
注释33． 预计负债
项目 期末余额 期初余额 形成原因
员工认购商铺补偿*1 14,762,106.14 14,762,106.14 说明 81
诉讼案件受理费*2 13,801,870.00 10,070.00 说明*2
诉讼案件赔偿款 1,705,000.00 846,751.39 已诉讼，尚未支付赔偿
起诉赔偿款*3 111,334,524.60 - 说明*3
催缴赔偿款*4 89,378,993.28 - 说明*4
合计 230,982,494.02 15,618,927.53
预计负债说明：
*1、2005 年，深圳融发投资有限公司与 35 名员工签订《认购书》，将皇庭国商购物广
场 36 个商铺转让给 35 名员工，由于是“深国商”下属子公司，而此事未履行上市公司相应
的审批程序，违反《公司法》和《公司章程》及相关法规，证券监管机构要求整改。2010
年深国商董事会通过《关于妥善处理员工内部认购商铺的议案》，深国商拟不超过 4.5 万/平
方米（含认购本金的返还和补偿款）对员工实施补偿并解除原认购书，并承担该方案产生的
须深国商代扣代缴的个人所得税。截至 2021 年 12 月 31 日仍有 6 名员工未达成和解,计提预
计负债 14,762,106.14 元；
*2、2021 年中信信托有限责任公司提起诉讼,申请判令融发投资偿还借款本金 27.5 亿，
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并支付期内利息 7,157,638.89 元，并由被告深圳市融发投资有限公司按照《信托贷款合同》
的约定支付逾期违约金，承担本案的案件受理费人民币 13,791,800.00 元，因上述案件尚未
判决，被审计单位败诉的可能性极大，故计提预计负债人民币 13,791,800.00 元。
*3、2021 年 12 月 10 日，厦门市集美建设发展有限公司向厦门市集美区人民法院递交
起诉状，请求判令皇庭国际之子公司厦门圣果院支付租金 18,386,028.68 元、逾期违约金(暂
计)5,887,855.30 元、未达开业率的违约金 49,100,000.00 元、租赁押金逾期违约金 5,710,000.00
元、合同解除违约金 26,821,971.25 元、代垫水费（暂计）33,171.40 元、代垫电费（暂计）
925,169.43 元、合同解除后租赁物业占用费（暂计）4,470,328.54 元，以上费用由大翔伟业
（厦门）发展有限公司承担连带责任，合计金额 111,334,524.60 元，因上述案件尚未开庭审
理，厦门圣果院败诉的可能性极大，故计提预计负债人民币 111,334,524.60 元。
*4、2021 年 12 月 2 日，厦门市集美建设发展有限公司向皇庭国际之子公司厦门圣果院
发送催缴函，函告厦门圣果院向其支付公共物业服务费 30,817,892.91 元、日常专项维修资
金 7,080,433.98 元、逾期违约金 62,973,562.53 元，以上费用合计 100,871,889.42 元，未来很
可能形成实时义务，企业账面已计提物业服务费 11,492,896.14 元，故计提预计负债
89,378,993.28 元。
注释34． 递延收益
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
融资租赁服务费 8,927,095.94 - 3,883,447.80 5,043,648.14 融资租赁
合计 8,927,095.94 - 3,883,447.80 5,043,648.14
注释35． 股本
本期变动增（+）减（－）
项目 期初余额 期末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
股份总数 1,174,528,720.00 - - - - - 1,174,528,720.00
注释36． 资本公积
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本
1,640,132,304.60 45,158,598.95 - 1,685,290,903.55
溢价）*
其他资本公积 44,672,358.86 - - 44,672,358.86
合计 1,684,804,663.46 45,158,598.95 - 1,729,963,262.41
*本期资本溢价的增加系（1）应收皇庭集团关于 重庆珠宝广场的业绩补偿款
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37,703,871.80 元；（2）应收皇庭产控、皇庭投资关于商务服务的业绩补偿款 7,454,727.15 元。
注释37． 库存股
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
附有回购义务的限制性
162,331,345.00 - - 162,331,345.00
股票收到的款项
回购本公司股份 22,733,029.07 - - 22,733,029.07
合计 185,064,374.07 - - 185,064,374.07
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注释38． 其他综合收益
本期发生额
减：前期计入其
减：前期计入 减：前期计入其
项目 期初余额 他综合收益当 减：套期储备 减：结转 重 期末余额
本期所得税前 其他综合收 税后归属于母公 税后归属于 他综合收益当
期转入以摊余 转入相关资 减：所得税费用 新计量设定受益
发生额 益当期转入 司 少数股东 期转入留存收
成本计量的金 产或负债 计划变动额
损益 益
融资产
一、不能重分类进损益的
-110,011,348.41 -346,195,542.00 - - - -86,548,885.50 -259,646,656.50 - - - -369,658,004.91
其他综合收益
其他权益工具投资公允
-110,011,348.41 -346,195,542.00 - - - -86,548,885.50 -259,646,656.50 - - - -369,658,004.91
价值变动
二、将重分类进损益的其
226,498,328.55 - - - - - - - - - 226,498,328.55
他综合收益
其中：投资性房地产转换
226,508,246.62 - - - - - - - - - 226,508,246.62
为公允价值核算
外币财务报表折算差额 -9,918.07 - - - - - - - - - -9,918.07
其他综合收益合计 116,486,980.14 -346,195,542.00 - - - -86,548,885.50 -259,646,656.50 - - - -143,159,676.36
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注释39． 盈余公积
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 102,818,019.35 - - 102,818,019.35
任意盈余公积 41,403,353.35 - - 41,403,353.35
合计 144,221,372.70 - - 144,221,372.70
注释40． 未分配利润
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 1,820,140,268.48 2,112,344,441.61
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-） 59,169,564.71
调整后期初未分配利润 1,879,309,833.19 2,112,344,441.61
加：本期归属于母公司所有者的净利润 -1,157,331,799.94 -292,204,173.13
减：提取法定盈余公积 - -
提取任意盈余公积 - -
提取一般风险准备 - -
应付普通股股利 - -
转为股本的普通股股利 - -
处置子公司转出一般风险准备 - -
期末未分配利润 721,978,033.25 1,820,140,268.48
1． 期初未分配利润调整说明
（1） 本公司自 2021 年 1 月 1 日起执行财政部 2018 年修订的《企业会计准则第 21 号——租赁》
而对 2021 年度财务报表的期初数进行调整，本公司相应调整 2021 年度财务报表年初未分配利润
59,169,564.71 元，详见附注四、（三十七）（1）执行新租赁准则对本公司的影响。
注释41． 营业收入和营业成本
1． 营业收入、营业成本
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 749,946,329.02 217,645,252.01 677,225,360.04 239,502,410.26
其他业务 4,464,034.44 4,110,712.32 8,504,393.43 250,749.86
合计 754,410,363.46 221,755,964.33 685,729,753.47 239,753,160.12
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2． 主营业务（分类型）
项目 本期金额 上期金额
商业运营服务 440,594,470.54 372,729,986.29
物业管理服务 304,593,494.64 273,451,581.63
融资租赁服务及其他 4,758,363.84 31,043,792.12
合计 749,946,329.02 677,225,360.04
注释42． 税金及附加
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 1,914,045.99 1,641,873.40
教育费附加 1,368,776.92 1,177,492.53
水利建设基金 7,234.96 -
印花税 736,894.76 571,737.69
房产税 16,007,974.82 13,485,654.21
土地使用税 597,604.83 473,112.03
车船税 2,700.00 4,721.80
合计 20,635,232.28 17,354,591.66
注释43． 销售费用
项目 本期发生额 上期发生额
人力资源费 9,130,362.60 6,052,043.24
资产摊提费用 1,284,240.58 1,237,704.76
广告费 3,670,338.94 3,418,397.12
招商费 617,965.44 6,647,591.05
促销活动费及其他 1,675,491.24 1,538,341.29
合计 16,378,398.80 18,894,077.46
注释44． 管理费用
项目 本期发生额 上期发生额
人力资源费 49,618,961.07 48,933,378.92
资产摊提费用 4,842,112.31 4,839,926.35
租赁及物管费 7,969,924.97 20,683,131.69
诉讼费 22,762,730.02 2,419,736.50
管护费 206,076.72 -
办公费 2,545,716.86 3,347,822.62
清洁绿化费 19,586.29 -
其他 14,182,457.13 18,706,083.74
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项目 本期发生额 上期发生额
合计 102,147,565.37 98,930,079.82
注释45． 财务费用
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 758,368,917.58 366,807,120.68
减：利息收入 254,724.20 643,370.30
汇兑损益 28,951.20 108,667.51
限制性股票回购利息 423,901.76 9,598.34
其他手续费 2,187,840.88 880,375.13
合计 760,754,887.22 367,162,391.36
注释46． 其他收益
1． 其他收益明细情况
产生其他收益的来源 本期发生额 上期发生额
政府补助 745,111.76 5,549,287.41
税收返还 22,976.16 -
代扣个人所得税手续费 29,507.05 277,076.43
进项税加计抵减 132,721.37 182,559.41
其他 103,683.96 1,450,757.22
合计 1,034,000.30 7,459,680.47
2． 计入其他收益的政府补助
与资产相关/
项目 本期发生额 上期发生额
与收益相关
职业技能提升行动专项资金*1 37,500.00 - 收益相关
九龙坡区发改委楼宇补助*2 316,300.00 - 收益相关
东疆管委会促进产业发展资金*3 138,458.57 2,124,049.92 收益相关
高新技术产业楼宇服务站补贴*4 35,000.00 - 收益相关
景观电费补贴*5 163,563.88 - 收益相关
稳岗补贴*6 54,289.31 323,491.08 收益相关
租金减免补助款 - 1,209,800.00 收益相关
商贸企业提升经营环境及服务质量扶持补贴 - 1,000,000.00 收益相关
深圳市福田区企业发展服务中心防护用品补贴 - 20,000.00 收益相关
深圳市福田区企业发展服务中心新招员工支持补贴款 - 800.00 收益相关
社保补贴 - 50,777.74 收益相关
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与资产相关/
项目 本期发生额 上期发生额
与收益相关
九龙坡区住房和城乡建设委员会防疫补贴款 - 2,892.40 收益相关
收到疫情防控款劳动用工支持 - 14,500.00 收益相关
欢乐购项目活动补贴 - 437,900.00 收益相关
生育津贴 - 365,076.27 收益相关
合计 745,111.76 5,549,287.41
*1 本公司与子公司深圳不动产于 2021 年 7 月 30 日和 2021 年 11 月 2 日分别收到福田区人力资源局（职
业技能提升行动专项资金）33,000.00 元、4,500.00 元。
*2 本公司之子公司重庆珠宝广场于 2021 年 4 月 1 日收到重庆市九龙坡区发改委楼宇补助 316,300.00
元。
*3 本公司之子公司瑞泽众合租赁于 2021 年 3 月 30 日收到天津东疆保税港区管理委员会促进产业发展
资金 138,458.57 元。
*4 本公司之子公司成都泰阳物业于 2021 年 1 月 29 日、2021 年 5 月 13 日、2021 年 8 月 19 日分别收
到成都高新技术产业开发区桂溪街道办事处楼宇企业服务站经费 10,000.00 元、10,000.00 元、15,000.00 元。
*5 本公司之子公司物业发展皇庭中心分公司于 2021 年 6 月 11 日收到深圳市灯光环境管理中心景观电
费补贴 163,563.88 元。
*6 根据相关各地级市人力资源和社会保障局文件，本公司及子公司本期收到稳岗补贴 54,289.31 元。
注释47． 投资收益
1． 投资收益明细情况
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -293,987.92 -1,338,826.55
处置长期股权投资产生的投资收益 1,500,000.00 1,753,361.82
合计 1,206,012.08 414,535.27
注释48． 公允价值变动收益
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
按公允价值计量的投资性房地产 -826,466,905.40 -125,936,961.83
合计 -826,466,905.40 -125,936,961.83
注释49． 信用减值损失
项目 本期发生额 上期发生额
应收账款坏账损失 -39,015,741.32 -17,926,847.17
其他应收款坏账损失 -82,172,134.73 -62,512,735.12
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项目 本期发生额 上期发生额
长期应收款坏账损失 2,519,399.15 -21,833,083.92
应收股利减值损失 -34,778,350.14 -4,968,335.73
合计 -153,446,827.04 -107,241,001.94
注释50． 资产减值损失
项目 本期发生额 上期发生额
长期股权投资减值损失 - -5,520,530.60
在建工程减值损失 -198,000.00 -39,997,309.18
固定资产减值损失 -84,012.13 -
存货跌价损失 -4,506,600.00 -
合计 -4,788,612.13 -45,517,839.78
注释51． 资产处置收益
项目 本期发生额 上期发生额
非划分为持有待售的处置非流动资产损益 122,080.29 325,650.21
合计 122,080.29 325,650.21
注释52． 营业外收入
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
非流动资产处置利得 18,612.42 - 18,612.42
无需偿付的债务 3,890,028.77 39,874.47 3,890,028.77
赔偿、罚款及违约金收入 15,911,630.86 18,276,731.60 15,911,630.86
其他 532,671.78 219,105.50 532,671.78
与日常经营活动无关的政府补助 7,799.54 - 7,799.54
合计 20,360,743.37 18,535,711.57 20,360,743.37
1． 计入当期损益的政府补助
与资产相关
补助项目 本期发生额 上期发生额
/与收益相关
职工能力提升补贴 4,500.00 - 收益相关
农村劳动力社保补差 3,299.54 - 收益相关
合计 7,799.54 -
注释53． 营业外支出
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计入本期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
非流动资产处置损失 258,518.93 359,435.73 258,518.93
滞纳金及罚款支出 529,086.68 188,380.00 529,086.68
违约金及赔偿款 203,485,942.25 1,359,337.24 203,485,942.25
捐赠支出 - 10,000.00 -
其他 799,790.08 93,378.40 799,790.08
合计 205,073,337.94 2,010,531.37 205,073,337.94
注释54． 所得税费用
1． 所得税费用表
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 16,429,311.11 14,455,245.27
递延所得税费用 -292,786,766.00 -5,129,870.08
合计 -276,357,454.89 9,325,375.19
2． 会计利润与所得税费用调整过程
项目 本期发生额
利润总额 -1,534,314,531.01
按法定/适用税率计算的所得税费用 -383,578,632.75
子公司适用不同税率的影响 411,340.20
调整以前期间所得税的影响 -
非应税收入的影响 308,065.36
不可抵扣的成本、费用和损失影响 15,792,177.21
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -5,159,285.24
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 95,868,880.33
其他 -
所得税费用 -276,357,454.89
注释55． 现金流量表附注
1． 收到其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
利息收入 255,080.23 643,370.30
政府补助 820,119.59 5,063,462.51
保证金押金等 54,761,987.04 53,535,240.21
往来款 75,846,054.22 539,643,076.92
经营活动有关的营业外收入 3,166,388.82 1,074,708.02
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项目 本期发生额 上期发生额
其他 892,109.33 3,783,213.86
合计 135,741,739.23 603,743,071.82
2． 支付其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
手续费支出 317,924.47 880,375.13
付现销售费用 7,058,947.73 9,383,448.13
付现管理费用 21,781,086.81 30,762,714.19
保证金及押金 16,125,783.27 11,755,355.26
支付的合并范围外的往来款 118,075,126.77 350,787,106.87
经营活动有关的营业外支出 1,534,453.85 530,050.16
其他 1,074,793.68 2,857,864.71
合计 165,968,116.58 406,956,914.45
3． 支付其他与投资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
投资款 24,644,237.85 40,000,000.00
合计 24,644,237.85 40,000,000.00
4． 收到其他与筹资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
借款保证金 - 99,543,486.98
资金拆借 4,600,000.00 -
合计 4,600,000.00 99,543,486.98
5． 支付其他与筹资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
限制性股票回购 9,108,068.16 14,368,660.85
支付保证金 - 10,909,180.54
使用权受到限制的资金 69,885,843.88 -
支付融资租赁的款项 37,759,511.96 -
贷款相关费用 413,100.00 -
偿还资金拆借 2,600,000.00 -
合计 119,766,524.00 25,277,841.39
注释56． 现金流量表补充资料
1． 现金流量表补充资料
178
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
项目 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量
净利润 -1,257,957,076.12 -319,660,679.54
加：信用减值损失 153,446,827.04 107,241,001.94
资产减值准备 4,788,612.13 45,223,496.78
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 4,433,850.09 4,338,608.61
使用权资产折旧 26,829,992.12
无形资产摊销 1,175,557.87 1,310,692.91
长期待摊费用摊销 22,792,400.62 24,683,912.82
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
-122,080.29 -281,179.73
（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 258,518.93 314,965.25
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） 826,466,905.40 125,936,961.83
财务费用（收益以“－”号填列） 758,799,788.12 366,811,330.49
投资损失（收益以“－”号填列） -1,206,012.08 -414,535.27
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -178,531,717.08 20,192,323.43
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -114,255,048.92 -25,322,193.51
存货的减少（增加以“－”号填列） 91,674.95 -32,589,013.10
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -57,487,574.91 212,383,467.05
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 2,636,565.19 -54,756,736.64
其他 216,210,317.88 -
经营活动产生的现金流量净额 408,371,500.94 475,412,423.32
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动
债务转为资本 - -
一年内到期的可转换公司债券 - -
融资租入固定资产 - -
3．现金及现金等价物净变动情况
现金的期末余额 22,834,910.87 105,699,802.50
减：现金的期初余额 105,699,802.50 73,514,434.69
加：现金等价物的期末余额 - -
减：现金等价物的期初余额 - -
现金及现金等价物净增加额 -82,864,891.63 32,185,367.81
2． 与租赁相关的总现金流出
本期与租赁相关的总现金流出为人民币 39,958,410.73 元。
3． 现金和现金等价物的构成
项目 期末余额 期初余额
一、现金 22,834,910.87 105,699,802.50
179
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
项目 期末余额 期初余额
其中：库存现金 174,683.42 415,527.51
可随时用于支付的银行存款 22,538,934.88 104,565,310.28
可随时用于支付的其他货币资金 121,292.57 718,964.71
二、现金等价物 - -
其中：三个月内到期的债券投资 - -
三、期末现金及现金等价物余额 22,834,910.87 105,699,802.50
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金及现金等
价物
注释57． 所有权或使用权受到限制的资产
项目 余额 受限原因
银行存款 30,137.85 久悬户货币资金
银行存款 34,552,103.03 其他使用受限制的存款
其他货币资金 4,457,131.52 按揭保证金
其他货币资金 3,166,738.71 冻结的存款
其他货币资金 38,741,640.16 其他使用受限制的存款
固定资产-房屋建筑物 22,408,847.50 借款抵押
投资性房地产 8,525,994,718.77 借款抵押
合计 8,629,351,317.54
其他说明：资产抵押情况详见注释 21.短期借款及注释 30.长期借款说明。
注释58． 外币货币性项目
1． 外币货币性项目
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金
其中：美元 11,465.24 6.3757 73,098.92
港币 218,761.86 0.8176 178,859.70
其他应收款
其中：美元 6,425.72 6.3757 40,968.46
注释59． 政府补助
1． 政府补助基本情况
180
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
计入当期损益的金
政府补助种类 本期发生额 备注
额
计入其他收益的政府补助 745,111.76 745,111.76 详见附注六、注释 46
计入营业外收入的政府补助 7,799.54 7,799.54 详见附注六、注释 52
合计 752,911.30 752,911.30
七、 合并范围的变更
(一) 非同一控制下企业合并
无
(二) 同一控制下企业合并
无
(三) 本期发生的反向购买
无
(四) 处置子公司
1． 单次处置对子公司投资并丧失控制权
处置价款与处置
股权处 投资对应的合并
股权处置 股权处置方 丧失控制权的 丧失控制权时点的
子公司名称 置比例 财务报表层面享
价款 式 时点 确定依据
（%） 有该子公司净资
产份额的差额
江西皇庭四创文化产业
- 53 股权转让 2021-1-11 完成工商变更手续 -
发展有限公司
续：
丧失控制权之 与原子公司股
丧失控制 按照公允价值
丧失控制权之 丧失控制权之 日剩余股权公 权投资相关的
权之日剩 重新计量剩余
子公司名称 日剩余股权的 日剩余股权的 允价值的确定 其他综合收益
余股权的 股权产生的利
账面价值 公允价值 方法及主要假 转入投资损益
比例(%) 得或损失
设 的金额
江西皇庭四创文化产业
- - - - - -
发展有限公司
2． 本期无多次交易处置对子公司投资且在本期丧失控制权
(五) 其他原因的合并范围变动
与上期相比本期新增合并单位 4 家，减少 5 家。本期增加系本期新设皇庭人和一号、皇庭人和二号、
皇庭人和三号、中鑫一元。本期减少系湖南皇庭青青世界文化旅游发展有限公司、重庆市皇庭青青世界旅
游发展有限公司、深圳皇庭优智实业有限公司、深圳皇金贷金融服务有限公司、上海诣臻商业管理有限公
司注销。
八、 在其他主体中的权益
181
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
(一) 在子公司中的权益
1． 企业集团的构成
主要经 业务 持股比例(%)
子公司名称 注册地 取得方式
营地 性质 直接 间接
融发投资 深圳 深圳 物业出租及经营 60.00 40.00 设立、购买
皇庭商业运营 深圳 深圳 商业营销 100.00 设立
影响力营销 深圳 深圳 零售百货 100.00 设立
皇庭国际投资 香港 香港 投资咨询 100.00 设立
香港瑞泽 香港 香港 融资租赁 100.00 购买
融发发展 深圳 深圳 文化 100.00 购买
皇庭金融 香港 香港 投资咨询 100.00 购买
PHL 香港 香港 投资咨询 100.00 购买
嘉兴几何 嘉兴 嘉兴 投资管理 99.80 设立
深圳皇庭青青世界 深圳 深圳 文化 100.00 设立
皇庭礼尚公寓 深圳 深圳 物业管理 100.00 设立
皇庭不动产 深圳 深圳 管理咨询 100.00 设立
物业发展 深圳 深圳 物业管理 100.00 设立
物业管理 深圳 深圳 物业管理 100.00 购买
物业服务 深圳 深圳 物业管理 100.00 购买
成都泰阳物业 成都 成都 物业管理 51.00 购买
惠州白马山 惠州 惠州 文化 100.00 购买
深圳房产建设 深圳 深圳 工程承包、建设 90.00 购买
柳州房建 柳州 柳州 工程承包、建设 100.00 购买
成都皇庭商业 成都 成都 管理咨询 100.00 设立
厦门圣果院 厦门 厦门 物业出租及经营 51.00 购买
青青旅游 深圳 深圳 文化旅游 100.00 设立
美集奥莱 厦门 厦门 商业营销 100.00 设立
皇庭云物业 深圳 深圳 物业管理 100.00 设立
国商酒店 深圳 深圳 酒店管理 100.00 设立
皇庭在线 深圳 深圳 网上贸易 100.00 设立
深国商管理咨询 深圳 深圳 管理咨询 100.00 设立
皇庭资产管理 深圳 深圳 管理咨询 100.00 设立
皇庭基金 深圳 深圳 投资咨询 100.00 设立
国睿一号 深圳 深圳 投资咨询 100.00 设立
皇庭教育 深圳 深圳 文化 100.00 设立
国鑫恒供应链 深圳 深圳 供应链 100.00 设立
皇庭广场商业 深圳 深圳 商业营销 100.00 设立
深圳戴维斯 深圳 深圳 商业营销 51.00 49.00 设立
瑞泽租赁 北京 北京 融资租赁 50.00 30.00 购买
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深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
子公司名称 主要经 注册地 业务 持股比例(%) 取得方式
营地 性质
瑞泽保理 天津 天津 商业保理 100.00 设立
瑞泽众合融资租赁 天津 天津 融资租赁 100.00 设立
瑞泽众合资产管理 北京 北京 投资管理 100.00 购买
皇庭珠宝广场 重庆 重庆 物业出租及经营 100.00 购买
郑州君庭 郑州 郑州 商业营销 100.00 设立
湛江戴维斯 湛江 湛江 商业营销 100.00 设立
重庆君庭物业 重庆 重庆 物业管理 100.00 设立
商务服务 深圳 深圳 物业管理 100.00 购买
合肥戴维斯 合肥 合肥 商业经营管理 100.00 设立
青柠慧商 深圳 深圳 信息技术咨询 90.00 设立
泰阳佳诚停车场 深圳 深圳 物业管理 100.00 设立
中鑫一元 深圳 深圳 投资管理 51.00 设立
皇庭人和一号 深圳 深圳 投资管理 100.00 设立
皇庭人和二号 深圳 深圳 投资管理 65.00 35.00 设立
皇庭人和三号 深圳 深圳 投资管理 65.00 35.00 设立
九、 与金融工具相关的风险披露
本公司的主要金融工具包括货币资金、股权投资、借款、应收款项、应付款项等。在日常活动中面临
各种金融工具的风险，主要包括信用风险、流动性风险、市场风险。与这些金融工具相关的风险，以及本
公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述：
公司管理层负责规划并建立本公司的风险管理架构，制定本公司的风险管理政策和相关指引并监督风
险管理措施的执行情况。本公司已制定风险管理政策以识别和分析本公司所面临的风险，这些风险管理政
策对特定风险进行了明确规定，涵盖了市场风险、信用风险和流动性风险管理等诸多方面。本公司定期评
估市场环境及本公司经营活动的变化以决定是否对风险管理政策及系统进行更新。本公司的风险管理由风
险管理委员会按照董事会批准的政策开展。风险管理委员会通过与本公司其他业务部门的紧密合作来识别、
评价和规避相关风险。本公司内部审计部门就风险管理控制及程序进行定期的审核，并将审核结果上报本
公司的审计委员会。本公司通过适当的多样化投资及业务组合来分散金融工具风险，并通过制定相应的风
险管理政策减少集中于单一行业、特定地区或特定交易对手的风险。
（一） 信用风险
信用风险是指交易对手未能履行合同义务而导致本公司产生财务损失的风险，管理层已制定适当的信
用政策，并且不断监察信用风险的敞口。
本公司已采取政策只与信用良好的交易对手进行交易。另外，本公司基于对客户的财务状况、从第三
方获取担保的可能性、信用记录及其它因素诸如目前市场状况等评估客户的信用资质并设置相应信用期。
本公司对应收票据、应收账款余额及收回情况进行持续监控，对于信用记录不良的客户，本公司会采用书
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深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本公司不致面临重大信用损失。此外，本公司于每个资
产负债表日审核金融资产的回收情况，以确保相关金融资产计提了充分的预期信用损失准备。
本公司其他金融资产包括货币资金、其他应收款等，这些金融资产的信用风险源自于交易对手违约，
最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面金额。除附注十三、（一）2 所载本公司作出的财务
担保外，本公司没有提供任何其他可能令本公司承受信用风险的担保。
本公司持有的货币资金主要存放于国有控股银行和其他大中型商业银行等金融机构，管理层认为这些
商业银行具备较高信誉和资产状况，不存在重大的信用风险，不会产生因对方单位违约而导致的任何重大
损失。本公司的政策是根据各知名金融机构的市场信誉、经营规模及财务背景来控制存放当中的存款金额，
以限制对任何单个金融机构的信用风险金额。
作为本公司信用风险资产管理的一部分，本公司利用账龄来评估应收账款和其他应收款的减值损失。
本公司的应收账款和其他应收款涉及大量客户，账龄信息可以反映这些客户对于应收账款和其他应收款的
偿付能力和坏账风险。本公司根据历史数据计算不同账龄期间的历史实际坏账率，并考虑了当前及未来经
济状况的预测，如国家 GDP 增速、基建投资总额、国家货币政策等前瞻性信息进行调整得出预期损失率。
对于长期应收款，本公司综合考虑结算期、合同约定付款期、债务人的财务状况和债务人所处行业的经济
形势，并考虑上述前瞻性信息进行调整后对于预期信用损失进行合理评估。
截至 2021 年 12 月 31 日，相关资产的账面余额与预期信用减值损失情况如下：
账龄 账面余额 减值准备
应收账款 323,402,263.75 77,855,525.34
应收股利 99,366,714.65 49,683,357.33
其他应收款 734,406,450.94 155,034,113.34
合计 1,157,175,429.34 282,572,996.01
于 2021 年 12 月 31 日，本公司对外提供财务担保的金额为 29.71 万元，财务担保合同的具体情况参
见附注十三、3。本公司管理层评估了担保项下相关借款的逾期情况、相关借款人的财务状况及其所处行
业的经济形势，认为自该部分财务担保合同初始确认后，相关信用风险未显著增加。因此，本公司按照相
当于上述财务担保合同未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其减值准备。报告期内，本公司的评估方
式与重大假设并未发生变化。根据本公司管理层的评估，相关财务担保无重大预期减值准备。
（二） 流动性风险
流动性风险是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。
本公司下属成员企业各自负责其现金流量预测。公司下属财务部门基于各成员企业的现金流量预测结果，
在公司层面持续监控公司短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储备；同时持续监控是否符合借
款协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。此外，本
公司与主要业务往来银行订立融资额度授信协议，为本公司履行与商业票据相关的义务提供支持。截至
2021 年 12 月 31 日，本公司未获取银行授信额度。
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深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
截至 2021 年 12 月 31 日，本公司金融负债和表外担保项目以未折现的合同现金流量按合同剩余期限
列示如下：
期末余额
项目
6 个月以内 6 个月-1 年（含 1 年） 1 年-2 年（含 2 年） 2 年-3 年（含 3 年） 3 年以上 合计
短期借款 7,000,000.00 400,258,386.51 407,258,386.51
应付账款 18,743,229.15 6,094,872.60 2,777,717.77 9,982,621.15 66,311,746.36 103,910,187.03
应付利息 - 242,457,973.84 250,301,112.56 - - 492,759,086.40
其他应付款 47,397,412.04 377,133,341.13 277,644,118.20 36,860,005.58 151,488,340.48 890,523,217.44
长期借款 - - 439,988,166.59 - - 439,988,166.59
长期应付款 - - 13,000,000.00 - - 13,000,000.00
一年内到期的非
115,382,226.31 3,068,926,526.96 3,184,308,753.27
流动负债
合计 188,522,867.50 4,094,871,101.04 983,711,115.12 46,842,626.73 217,800,086.84 5,531,747,797.24
（三） 市场风险
1． 汇率风险
本公司的主要经营位于中国境内，主要业务以人民币结算。但本公司已确认的外币资产和负债及未来
的外币交易（外币资产和负债及外币交易的计价货币主要为美元和港元）依然存在汇率风险。本公司财务
部门负责监控公司外币交易和外币资产及负债的规模，以最大程度降低面临的汇率风险；为此，本公司可
能将外币收入与外币支出相匹配来达到规避汇率风险的目的。
（1）截至 2021 年 12 月 31 日，本公司持有的外币金融资产和外币金融负债折算成人民币的金额列
示如下：
期末余额
项目
美元项目 港元项目 合计
外币金融资产：
货币资金 73,098.92 178,859.70 251,958.62
其他应收账款 40,968.46 - 40,968.46
小计 114,067.38 178,859.70 292,927.08
2． 利率风险
本公司的利率风险主要产生于银行借款等金融机构借款。浮动利率的金融负债使本公司面临现金流量
利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公司根据当时的市场环境来决定固定
利率及浮动利率合同的相对比例。
本公司财务部门持续监控公司利率水平。利率上升会增加新增带息债务的成本以及本公司尚未付清的
以浮动利率计息的带息债务的利息支出，并对本公司的财务业绩产生重大的不利影响，管理层会依据最新
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深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
的市场状况及时做出调整：
（1）本年度公司无利率互换安排。
（2）截至 2021 年 12 月 31 日，本公司以浮动利率计息的银行借款人民币 16,730.00 万元，在其他变
量不变的假设下，假定利率变动 50 个基准点，不会对本公司的利润总额和股东权益产生重大的影响。
3． 价格风险
价格风险指汇率风险和利率风险以外的市场价格变动而发生波动的风险，主要源于商品价格、股票市
场指数、权益工具价格以及其他风险变量的变化。
十、 公允价值
（一） 以公允价值计量的金融工具
本公司按公允价值三个层次列示了以公允价值计量的金融资产工具于 2021 年 12 月 31 日的账面价值。
公允价值整体归类于三个层次时，依据的是公允价值计量时使用的各重要输入值所属三个层次中的最低层
次。三个层次的定义如下：
第 1 层次：是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；
第 2 层次：是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；
第二层次输入值包括：1）活跃市场中类似资产或负债的报价；2）非活跃市场中相同或类似资产或负
债的报价；3）除报价以外的其他可观察输入值，包括在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线、
隐含波动率和信用利差等；4）市场验证的输入值等。
第 3 层次：是相关资产或负债的不可观察输入值。
（二） 期末公允价值计量
1． 持续的公允价值计量
期末公允价值
项目
第 1 层次 第 2 层次 第 3 层次 合计
其他权益工具投资 - - 173,250,816.00 173,250,816.00
其他非流动金融资产 - - 30,000,000.00 30,000,000.00
投资性房地产小计 - 8,530,267,950.77 - 8,530,267,950.77
出租的土地使用权 - - - -
出租的建筑物 - 8,530,267,950.77 - 8,530,267,950.77
资产合计 - 8,530,267,950.77 203,250,816.00 8,733,518,766.77
（三） 持续和非持续第二层次公允价值计量的项目，采用估值技术和重要参数的定性及定量信息
重要参数
项目 期末公允价值 估值技术
定性信息 定量信息
出租的建筑物 8,530,267,950.77 市场法 商业用房 可比房产成交价
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十一、 关联方及关联交易
(一) 本企业的母公司情况
1． 本公司的母公司情况的说明
截至 2021 年 12 月 31 日，郑康豪先生及其控制的百利亚太投资有限公司（以下简称“百利亚太”)、
皇庭投资、皇庭产业控股和皇庭国际集团有限公司（以下简称“皇庭国际集团”）及其一致行动人陈巧玲
女士、陈焕忠先生、高宁宇先生、郑小燕女士合计持有本公司 51.21%的股份，因此郑康豪先生为本公司实
际控制人。
(二) 本公司的子公司情况详见附注八（一）在子公司中的权益
(三) 其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司的关系
郑康雄 实际控制人郑康豪之弟
黄凯玲 实际控制人郑康豪之弟媳
百利亚太 持有本公司 6.18%的股权
皇庭投资 持有本公司 20.62%的股权
皇庭产业控股 持有本公司 19.99%的股权
皇庭国际集团 持有本公司 1.08%的股权
皇庭集团 受郑康豪实际控制的公司
深圳市皇庭商业管理有限公司（以下简称“皇庭商业管理”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳市皇庭酒店管理有限公司（以下简称“皇庭酒店”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳市皇庭唯尚会科技服务有限公司（以下简称“皇庭唯尚会”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳市卓越海外旅游有限公司（以下简称“卓越旅游”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳市皇庭房地产开发有限公司（以下简称“皇庭房地产开发”） 受郑康豪实际控制的公司
惠州大亚湾皇庭房地产开发有限公司（以下简称“惠州大亚湾皇庭”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳青青观光农场有限公司（以下简称“深圳青青观光”） 受郑康豪实际控制的公司
惠州市皇庭旅游地产开发有限公司（以下简称“惠州皇庭旅游”） 受郑康豪实际控制的公司
惠州市煌地置业有限公司（以下简称“煌地置业”） 受郑康豪实际控制的公司
钦州市宏基房地产开发有限公司（以下简称“钦州宏基”） 受郑康豪实际控制的公司
钦州市皇庭房地产开发有限公司（以下简称“钦州房地产”） 受郑康豪实际控制的公司
重庆皇庭九龙珠宝文化发展有限公司（以下简称“重庆九龙文化”） 受郑康豪实际控制的公司
中行建设 受郑康豪实际控制的公司
深圳市皇庭天玺房地产开发有限公司（以下简称“皇庭天玺”） 受郑康豪实际控制的公司
重庆皇庭九龙珠宝产业开发有限公司（以下简称“重庆九龙开发”） 受郑康豪实际控制的公司
惠州市皇庭威酒店管理有限公司（以下简称“惠州皇庭威酒店”） 受郑康豪实际控制的公司
广西宝庭房地产开发有限公司（以下简称“广西宝庭”） 实际控制人直系亲属控制的企
187
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
其他关联方名称 其他关联方与本公司的关系
业
众合天诚 子公司瑞泽租赁少数股东
实际控制人直系亲属控制的企
深圳市皇庭荟餐饮管理有限公司 （以下简称“皇庭荟”）
业
深圳市同心行供应链管理有限公司（以下简称“同心供应链”） 参股公司之子公司
深圳市同心行融资担保有限公司（以下简称“同心担保”） 参股公司之子公司
同心基金 参股公司
深圳市同心股权投资基金管理有限公司（以下简称“同心股权投资基金”） 参股公司之子公司
同心再贷 参股公司
东莞向隆实业 受郑康豪实际控制的公司
深联公务航空有限公司（以下简称“深联公务”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳市皇庭城市广场开发有限公司（以下简称“皇庭城市广场”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳市皇庭天御房地产开发有限公司（以下简称“皇庭天御”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳市中行建设监理有限公司（以下简称“中行建设监理”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳市皇庭荔园实业有限公司（以下简称“皇庭荔园实业”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳市皇庭龙城中心开发有限公司（以下简称“皇庭龙城中心”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳市皇庭龙玺实业有限公司（以下简称“皇庭龙玺实业”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳市奥林传媒有限公司（以下简称“奥林传媒”） 联营公司
深圳市皇庭高尔夫管理有限公司（以下简称“皇庭高尔夫”） 受郑康豪实际控制的公司
(四) 关联方交易
1． 存在控制关系且已纳入本公司合并财务报表范围的子公司，其相互间交易及母子公司交易已作抵
销。
2． 购买商品、接受劳务的关联交易
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
皇庭荟 餐饮服务 127,870.55 150,440.81
皇庭酒店 餐饮服务 1,076,143.44 1,150,582.80
皇庭酒店 会议费 75,000.00 17,144.00
皇庭商业管理 电费 10,447,518.26 9,234,166.38
皇庭唯尚会 服务 - 977,838.80
惠州皇庭威酒店 服务 2,304.00 -
合计 11,728,836.25 11,530,172.79
3． 销售商品、提供劳务的关联交易
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
深圳青青观光 管理咨询 - 2,035,312.66
东莞向隆实业 物业服务 1,377,200.82 1,205,282.99
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深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
皇庭房地产开发 物业服务 6,042,646.83 8,706,006.77
皇庭荟 物业服务 1,501,291.58 1,288,794.24
皇庭酒店 物业服务 13,538,816.56 13,470,214.74
皇庭商业管理 物业服务 953,588.57 3,488,138.87
皇庭唯尚会 物业服务 35,491.91 28,224.77
同心供应链 物业服务 - 50,237.38
同心基金 物业服务 - 128,087.35
同心股权投资基金股份 物业服务 112,163.24 41,922.88
同心股权投资基金管理 物业服务 - 53,392.60
皇庭天玺 物业服务 37,381.35 -
同心行融资担保 物业服务 - 36,933.64
同心再贷 物业服务 320,727.75 244,699.12
惠州皇庭旅游 物业服务 158,260.04 382,703.86
惠州大亚湾皇庭 物业服务 605,301.41 289,021.79
钦州市宏基房地产 物业服务 72,338.64 98,863.10
钦州皇庭房地产 物业服务 2,936,656.58 2,234,793.50
皇庭城市广场开发 物业服务 426,966.08 485,956.45
深联公务 物业服务 9.96 279,512.7
俊城房地产 物业服务 - 210,072.31
重庆皇庭九龙珠宝 物业服务 16,888.08 -
皇庭房地产开发 销售百货 - 6,414.16
同心再贷 保理利息 71,698.11 10,981,132.07
合计 28,207,427.51 45,745,717.95
4． 关联租赁情况
（1） 本公司作为出租方
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
皇庭酒店 铺位 1,835,065.71 -
深联公务 飞机融资租赁 - 9,475,141.63
合计 1,835,065.71 9,475,141.63
（2） 本公司作为承租方
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费
皇庭商业管理 办公楼 831,944.00 805,104.00
皇庭房地产开发 办公楼 5,627,962.00 5,956,312.00
合计 6,459,906.00 6,761,416.00
5． 关联担保情况
189
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
（1） 本公司作为被担保方
担保是否已
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
经履行完毕
皇庭集团、郑康豪、东莞向隆实业、 82,300,000.00 2021/10/21 2025/10/20 否
惠州大亚湾皇庭、皇庭荔园实业*1 85,000,000.00 2021/10/21 2025/10/19 否
皇庭集团、郑康豪*2 2,000,000.00 2020/9/25 2023/6/21 否
皇庭集团、郑康豪*2 15,443,624.20 2020/9/25 2023/9/13 否
皇庭集团、郑康豪*3 85,000,000.00 2021/1/25 2025/1/25 否
皇庭集团、郑康豪*4 41,280,000.00 2019/4/29 2023/4/28 否
皇庭集团、郑康豪*4 43,860,000.00 2019/5/20 2023/4/28 否
皇庭集团、郑康豪*4 43,860,000.00 2019/7/19 2023/4/28 否
皇庭集团、郑康豪*5 459,000,000.00 2020/12/29 2025/12/29 否
皇庭集团、郑康豪*6 101,000,000.00 2020/8/11 2024/8/11 否
皇庭集团、郑康豪、郑康雄、黄凯
100,400,000.00 2017/6/12 2024/6/12 否
玲 、郑小燕、钦州房地产*7
皇庭集团、郑康豪、郑康雄、黄凯
23,500,000.00 2021/4/10 2025/4/10 否
玲、皇庭投资*8
皇庭集团、郑康豪、郑康雄、黄凯
12,449,864.74 2020/9/23 2025/4/10 否
玲、皇庭投资*8
郑康豪、中行建设*9 334,000,000.00 2020/6/20 2023/6/19 否
皇庭集团、郑康豪、皇庭投资*10 2,750,000,000.00 2016/3/30 2023/3/30 否
皇庭集团、郑康豪*11 92,677,325.57 2019/5/15 2026/5/15 否
关联担保情况说明：
*1、详见附注六注释 21、*2（1）；
*2 详见附注六注释 21、*3（1）；
*3 详见附注六注释 30、*2（1）；
*4 详见附注六注释 30、*3；
*5 详见附注六注释 30、*4（1）
*6 详见附注六注释 21、*1
*7 详见附注六注释 30、*1
*8 详见附注六注释 21、*2（2）
*9 详见附注六注释 21、*3（2）
*10 详见附注六注释 30、*4（2）
*11 2019 年 4 月 10 日，瑞泽众合融资租赁与民生锦润（天津）航空租赁有限公司（以下简称“民生
锦润”）签订《融资租赁合同》（合同编号：MSFL-2019-0017-F-ZZ），皇庭集团、郑康豪对其所负的全部债
务提供不可撤销的连带责任保证。担保金额为《融资租赁合同》项下应向民生润锦支付的全部租前息、全
部租金、延迟付款违约金、损害赔偿金、民生锦润为实现债权而支付的各项费用（包括但不限于诉讼费、
190
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
仲裁费、律师费、差旅费及租赁物取回时拍卖、评估等费用）和其他所有承租人瑞泽众合融资租赁应付款
项，《融资租赁合同》约定向民生润锦支付总金额为不含税人民币 138,160,391.22 元，担保期限为 2019 年
5 月 12 日至 2026 年 5 月 15 日。截止 2021 年 12 月 31 日，本公司已分期归还不含税金额 45,483,065.65 元，
融资租赁款余额为不含税 92,677,325.57 元 。
6． 关联方资金拆借
（1） 向关联方拆出资金
关联方 拆出金额 起始日 到期日 说明
同心再贷 268,067,478.43 2019/12/31 2022/10/31
合计 268,067,478.43
（2） 向关联方拆入资金
关联方 拆出金额 起始日 到期日 说明
皇庭集团* 1,000,000.00 2021/9/6 2021/10/18
合计 1,000,000.00
*该款项已于 2021 年 10 月 18 日归还。
7． 关键管理人员薪酬
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员薪酬 9,745,786.71 9,040,413.11
8． 关联方应收应付款项
（1）本公司应收关联方款项
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款
东莞向隆实业 1,126,310.32 563,155.16 418,264.51 20,913.23
广西宝庭 - - 3,734,030.40 628,029.12
惠州大亚湾皇庭 3,238,654.37 1,619,327.19 2,525,530.07 126,276.50
惠州皇庭旅游 696,134.24 348,067.12 220,277.46 11,013.87
钦州宏基房地产 310,847.63 155,423.82 237,785.60 31,889.28
钦州皇庭房地产 8,930,045.86 4,465,022.93 5,627,113.32 321,355.67
深圳青青观光 3,465,866.08 1,732,933.04 3,515,866.08 246,624.22
皇庭房地产开发 48,775,810.94 24,387,905.47 49,292,519.81 6,836,186.24
皇庭城市广场开发 639,024.57 319,512.29 186,440.51 9,322.03
191
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
皇庭荟 5,109,010.00 2,554,505.00 3,465,669.00 312,390.20
皇庭酒店 43,514,031.77 21,713,404.77 29,624,621.62 2,414,063.85
皇庭商业管理 - - 390,091.15 19,504.56
皇庭天玺 63,364.96 31,682.48 36,998.92 2,377.83
皇庭唯尚会 336,678.00 168,339.00 311,178.00 35,293.60
俊城房地产 - - 40,663.86 2,033.19
深联公务 200,495.00 100,247.50 200,484.00 21,693.20
同心股权投资基金 19,800.00 9,900.00 - -
同心基金 39,644.00 19,822.00 - -
同心再贷 169,481.00 84,740.50 - -
重庆九龙开发 18,408.00 9,204.00 - -
应收股利
同心基金 99,366,714.66 49,683,357.33 99,366,714.66 14,905,007.20
其他应收款
北京众合天诚 3,886,946.57 1,943,473.29 32,000,000.00 9,600,000.00
同心基金 293,998,010.00 33,089,628.38 293,998,010.00 29,399,801.00
同心再贷 268,067,478.43 71,655,115.84 279,005,068.43 27,900,506.84
皇庭商业管理 24,380.00 12,190.00 10,000.00
皇庭唯尚会 11,766.50 5,883.25 800,000.00 40,000.00
皇庭集团 68,012,955.44 34,006,477.72 13,282,584.35 664,129.22
皇庭房地产开发 1,056,524.22 528,262.11 1,481,249.70 63,077.06
深联公务 231,937.51 115,968.755 338,407.47 16,920.37
俊城房地产 - - 931.33 46.57
皇庭天玺投资 16,290.89 8,145.45 324.82 16.24
钦州皇庭房地产 104,662.64 52,331.32 - -
皇庭产控 7,454,727.15 3,727,363.58 - -
唯尚汇投资 800,000.00 400,000.00 - -
长期应收款
深联公务 - - 147,852,243.45 21,833,083.92
一年内到期其他
非流动资产
深联公务 106,720,209.01 19,313,684.77 - -
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深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
（2）本公司应付关联方款项
项目名称 关联方 期末余额 期初余额
应付账款
钦州宏基房地产 128,309.70 128,309.70
钦州皇庭房地产 - 41,291.50
深圳皇庭房地产 165,094.82 53,180.92
皇庭商业管理 778,283.51 -
皇庭酒店 537,227.44 516,952.20
其他应付款
东莞向隆 - 63,324.10
皇庭房地产开发 5,770,685.27 5,268,435.27
皇庭酒店 98,916.00 286,653.00
皇庭荟 - 14,770.00
皇庭商业管理 157,925.00 402,510.00
皇庭天玺 70,000.00 70,000.00
奥林传媒 6,000,000.00 6,000,000.00
深联公务 656,399.92 656,399.92
十二、 股份支付
（一） 股份支付总体情况
公司本期授予的各项权益工具总额 0.00
公司本期行权的各项权益工具总额 无
公司本期失效的各项权益工具总额 0.00
公司期末发行在外的股票期权行权
授予价格为 5.89 元/股
价格的范围和合同剩余期限
其他说明：
1、2017 年 6 月 9 日，公司第八届董事会 2017 年第八次临时会议、第八届监事会 2017 年第三次临时
会议审议通过了《关于公司<2017 年限制性股票激励计划（草案）>及其摘要的议案》等限制性股票激励计
划相关议案。
2、2017 年 6 月 30 日，公司召开 2016 年年度股东大会，审议通过了《关于<公司 2017 年限制性股票
激励计划（草案）>及其摘要的议案》等限制性股票激励计划相关议案。
3、根据公司 2016 年年度股东大会授权，2017 年 7 月 25 日，公司召开第八届董事会 2017 年第十一次
临时会议、第八届监事会 2017 年第四次临时会议，审议通过了《关于调整限制性股票激励对象授予名单
和授予数量的议案》、《关于向激励对象首次授予限制性股票的议案》，确定本次限制性股票的首次授予日
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深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
为 2017 年 7 月 25 日，同意公司向 51 名激励对象首次授予 2,756.05 万股限制性股票，首次授予价格为 5.89
元/股。预留限制性股票为 689.01 万股。
4、本次限制性股票激励计划有效期自限制性股票授予日起至激励对象获授的限制性股票全部解除限
售或回购注销之日止，最长不超过 60 个月。本计划授予的限制性股票自本期激励计划授予日起满 12 个月
后，激励对象可以在未来 36 个月内按 30%∶30%∶40%的比例分三期解除限售。解锁条件为如下：
（1）公司层面解锁业绩条件
以 2016 年归属于上市公司股东的净利润为基数，2017 年、2018 年、2019 年各年度归属于上市公司股
东的净利润较 2016 年相比，增长比例不低于 150%、300%、500%。
（2）个人层面解锁业绩条件
若激励对象上一年度个人组织绩效分数≥60（满分 100 分制），或个人绩效考核结果为 A/B+/B/C 档（优
秀/良好/合格/基本合格），则激励对象可按照本激励计划规定的比例解除限售。若激励对象上一年度个人组
织绩效分数＜60，或个人绩效考核结果为 D 档（不合格/淘汰），公司将取消该激励对象当期解除限售额度，
未解除限售部分由公司按照授予价格进行回购注销。
5、根据股权激励计划和 2018 年 4 月 19 日召开的第八届董事会二○一八年第四次会议决议，2017 年度
公司未满足业绩考核目标，公司拟回购注销限制性股票数量为 826.815 万股，回购价格为授予价格 5.89 元
/股加上银行同期定期存款利息（按日计息）。
6、本公司于 2018 年 6 月 22 日召开了 2017 年年度股东大会，审议通过了《关于回购注销未达到公司
2017 年限制性股票激励计划第一个解锁期解锁条件的限制性股票的议案》、《关于公司 2017 年限制性股票
激励计划已授予的部分限制性股票回购并注销的议案》，公司决定：（1）回购注销未达到第一期解锁条件
的限制性股票 826.815 万股；2）回购注销失去资格的 9 名激励对象已获授但尚未解锁的限制性股票 432.768
万股。本期计提相关利息 1,296,530.25 元，本期支付回购款本金 10,914,641.20 元，支付利息 163,277.83 元。
7、本公司于 2019 年 5 月 16 日召开了 2018 年年度股东大会，审议通过了《关于回购注销未达到公司
2017 年限制性股票激励计划第二个解锁期解锁条件的限制性股票的议案》、《关于回购注销已不符合激励
条件激励对象已获授但尚未解锁的限制性股票的议案》，公司决定：（1）回购注销未达到第二期解锁条件
的限制性股票 411.207 万股；（2）回购注销已不符合激励条件的 17 名激励对象已获授但尚未解锁的限制
性股票 536.984 万股。本期计提相关利息 1,682,614.41 元，本期支付回购款本金 80,084,705.33 元，支付利
息 1,682,614.41 元。
8、本公司于 2020 年 6 月 17 日召开了 2019 年年度股东大会，审议通过了《关于回购注销未达到公司
2017 年限制性股票激励计划第三个解锁期解锁条件的限制性股票的议案》、《关于回购注销已不符合激励
条件激励对象已获授但尚未解锁的限制性股票的议案》，公司决定：（1）回购注销未达到第三期解锁条件
对应的尚未解除限售的限制性股票 540.128 万股；（2）回购注销已不符合激励条件的 1 名激励对象已获
授但尚未解锁的限制性股票 8.148 万股。本期支付回购款本金 13,868,685.60 元，支付利息 499,975.25 元。
截至本报告日，上述限制性股票共 2,756.05 万股尚未完成回购注销。
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深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
9、2021 年支付回购款本金 8,684,166.40 元，支付利息 423,901.76 元。截至本报告日，上述限制性股
票共 2,756.05 万股尚未完成回购注销。
（二） 以权益结算的股份支付情况
在每个资产负债表日，根据最新取得的可行权职工
授予日权益工具公允价值的确定方法 人数变动信息以及对未来公司业绩的预测，修正可
行权的权益工具数量
可行权权益工具数量的确定依据 无
本期估计与上期估计有重大差异的原因 无
以权益结算的股份支付计入资本公积的累计金额 无
本期以权益结算的股份支付确认的费用总额 无
（三） 股份支付的修改、终止情况
无
十三、 承诺及或有事项
（一） 重要承诺事项
1． 经营租赁（租出）
本公司各类租出资产情况如下：
经营租赁租出资产类别 期末账面价值 期初账面价值
投资性房地产 8,530,267,950.77 9,358,131,876.17
使用权资产 321,813,900.60 347,731,798.64
合计 8,852,081,851.37 9,705,863,674.81
2． 母公司对外担保事项
担保是否已经履
担保方 被担保方 币种 担保金额 担保起始日 担保到期日
行完毕
本公司 融发投资*1 人民币 2,750,000,000.00 2020/12/31 2023/3/28 否
*1 详见附注六、27。
3． 为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
按照房地产企业按揭销售商品房的惯例，融发投资为其开发的物业的按揭销售提供担保，截止 2021
年 12 月 31 日，提供的按揭销售担保余额为 29.71 元，存入按揭保证金 4,457,017.68 元；
4． 其他重大财务承诺事项
（1） 抵押资产情况
除财务报表附注六、注释 21 及注释 30 所述之外，本公司无其他抵押、质押事项。
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深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
除存在上述承诺事项外，截止 2021 年 12 月 31 日，本公司无其他应披露未披露的重大承诺事项。
（二） 资产负债表日存在的重要或有事项
1． 未决诉讼或仲裁形成的或有事项及其财务影响
（1）皇庭广场（原晶岛国商购物中心）员工商铺认购系列纠纷
2010年12月股东大会审议通过《关于妥善解决员工商铺内部认购事宜的议案》，即按照每平米4.50万元
（包括本金，不含个税）计提相应的预计赔款额，本公司根据决议进行账务处理，按照每平米1.50万元的
本金计入其他应付款，3万元的补偿款及由本公司承担的个税计入预计负债。
截至2021年12月31日，预计负债余额为14,762,106.14元，尚有6名员工的商铺纠纷案未最终解决。
（2）中信信托贷款逾期诉讼
本公司之子公司于 2016 年与中信信托有限责任公司签署《信托贷款合同》，贷款金额不超过 30 亿元，
期限为自首期贷款实际发放之日起满 60 个月的对日，可展期两次，每次展期的期限为 5 年。上述借款由
本融发投资以晶岛国商购物中心（即皇庭广场）及其占有范围内的土地使用权提供抵押保证，皇庭国际以
持有的融发投资 60%股权为质押担保，本公司股东 PHL 以持有的融发投资 40%股权为质押担保，融发投
资和物业发展皇庭广场分公司以应收账款提供质押担保，皇庭国际与皇庭投资、皇庭集团、郑康豪提供连
带责任保证担保。
该笔贷款于 2021 年 3 月 31 日到期，贷款余额 275,000.00 万元。受国家相关政策的影响，贷款无法续
期，融发投资到期无法履约偿还上述借款，中信信托于 2021 年 4 月 9 日向深圳市中级人民法院提起诉讼，
申请判令立即偿还借款本金人民币 27.50 亿元，并支付相应利息以及逾期违约金，并对该笔借款的抵质押
物申请财产保全，截至本报告日，案件尚在审理中。
（3）东汉投资债务违约诉讼
2020 年 4 月 17 日，本公司与江苏东汉投资开发有限公司签订编号 20200417 号《借条》，借入人民币
1,500.00 万元，期限半年，该笔借款由郑康豪、皇庭产控、皇庭投资提供担保。2020 年 10 月 22 日，各方
就该笔借款签订展期合同，展期至 2021 年 3 月 31 日。
由于未按期向借款人归还本息，东汉投资将债权转让给马鞍山名涛酒店管理有限公司，名涛酒店公司
于 2021 年 9 月 1 日向马鞍山市花山区人民法院起诉，要求归还本金 1,439.88 万元并按 15.4%偿付利息，截
至本报告期，该诉讼事项尚在审理过程中。
（4）江苏新扬子债务违约诉讼
2020 年 6 月 20 日，本公司向国民信托有限公司借款人民币 35,000 万元(已于 2021 年 3 月 30 日将债权
转移给江苏新扬子造船有限公司)。借款到期日 2021 年 5 月 19 日年利率为 8.2%,截至 2021 年 12 月 31 日，
已偿还本金 1,600.00 万元，借款余额为 33,400 万元，其中逾期未偿还本金 33,400 万元，因到期未能按约
还款，江苏新扬子造船有限公司对皇庭国际提起诉讼，截至本报告期，该案件已进入二审诉讼，尚未裁定。
（5）浙商银行债务违约诉讼
2020 年 9 月 25 日，本公司向浙商银行深圳分行借款 2,400.00 万元。截至 2021 年 12 月 31 日，已偿还
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深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
本金 655.64 万元，逾期借款余额 1,744.36 万元。浙商银行于 2021 年 4 月 22 日向深圳市南山区人民法院提
起诉讼，请求法院判令皇庭国际偿还借款本金并支付相关利息，截至本报告期，该案件尚在审理中。
（6）渤海银行债务违约诉讼
2019 年 4 月 29 日至 2019 年 7 月 19 日，本公司共计向渤海银行股份有限公司深圳前海分行借款
15,000.00 万元，借款到期日为 2021 年 4 月 28 日。截至 2021 年 12 月 31 日，已偿还本金 2,100 万元，逾
期借款本金 12,900.00 万元，因到期未能按约还款，渤海银行股份有限公司深圳前海分行于 2021 年 5 月 19
日向深圳市中级人民法院提起诉讼，请求法院判令皇庭国际偿还所有借款本金并支付相关利息，截至本报
告期，该案件尚在审理中。
2． 对外提供债务担保形成的或有事项及其财务影响
为关联方提供担保详见附注十一、【2】
截至 2021 年 12 月 31 日，本公司无为非关联方单位提供保证情况。
十四、 资产负债表日后事项
（一） 利润分配情况
根据本公司 2022 年 4 月 26 日第九届董事会 2022 年第七次会议决议，本公司 2021 年度不进行利润分配。
（二） 其他资产负债表日后事项说明
1、同心再贷股权转让进展情况
公司于 2019 年 11 月与公司参股公司深圳市同心投资基金股份公司（以下简称“同心基金”）签署《股权
转让协议》，将持有的深圳市同心小额再贷款有限公司（以下简称“同心再贷款”）51%的股权转让给同心基
金。具体内容详见公司于 2019 年 12 月 2 日、2019 年 12 月 7 日披露的《关于转让深圳市同心小额再贷款有
限公司部分股权暨关联交易的公告》、《关于转让深圳市同心小额再贷款有限公司部分股权暨关联交易的补
充公告》。
基于同心基金、同心再贷款已付款情况，经公司协商并考虑到深圳市疫情影响的客观情况及国家相关
扶持政策，公司于 2020 年 11 月 13 日召开第九届董事会 2020 年第十四次临时会议及 2020 年 12 月 3 日召
开 2020 年第一次临时股东大会，审议通过了《关于拟与同心基金和同心再贷款签署<股权转让协议>之补充
协议二暨关联交易的议案》，公司与同心基金、同心再贷款和皇庭集团签署了《股权转让协议》之补充协
议二。具体内容详见公司分别于 2020 年 11 月 17 日、2020 年 12 月 4 日在《证券时报》、香港《大公
报》以及巨潮资讯网上披露的公告，公告编号：2020-43、2020-44、2020-47。按照协议约定，同心基金和同
心再贷款在 2021 年 3 月 31 日前应向公司支付协议约定的款项；皇庭集团对同心基金向皇庭国际支付股
权转让款等相关款项及同心再贷款向皇庭国际及其下属子公司偿还借款本金等款项承担连带责任保证。
截至 2021 年 12 月 31 日，皇庭国际应收同心再贷借款本金及利息共计 268,067,478.43 元，应收同心基金
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深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
股权转让款 293,998,010.00 元。
2021 年 11 月 29 日，皇庭国际因民间借贷纠纷向深圳市福田区人民法院对同心再贷提起诉讼，请求法
院判令同心再贷款偿还借款本金 155,946,558.44 元并支付相关利息。
2022 年 1 月 17 日，皇庭国际因股权转让合同纠纷向深圳市福田区人民法院对同心基金提起诉讼，请
求法院判令同心基金支付股权转让款人民币 293,998,010.00 元并支付相关逾期付款违约金。
2022 年 4 月，皇庭国际与皇庭集团、皇庭地产签署了《物业购买协议》，皇庭地产将其持有的皇庭中
心大厦 7-9 层、11-15 层、24 及 28 层共计 10 层转让给皇庭国际及其指定方，其部分购房款 44,072.00 万元由
皇庭集团代皇庭国际或其指定方向皇庭地产支付，上述购房款支付义务转移至皇庭集团系用于抵消同心基
金、同心再贷应偿还皇庭国际之往来款项及股权转让款。
同月，皇庭国际与同心基金、同心再贷和皇庭集团就相关诉讼内容签订了《和解协议》，因同心再贷、
同心基金协调完成皇庭地产将其持有的标的物业出售给皇庭国际或其指定方，并由皇庭集团以代付部分购
房款的方式抵偿债务，为尽快收回借款本金及股权转让款，实现债权，皇庭国际拟同意在抵债借款本金和
股权转让款之后不再向法院主张违约金和相关利息，由皇庭集团代付的购房款 44,072.00 万元与所欠的股权
转让款和借款本金相互抵消，抵消后，股权转让款还剩余 9,224,568.44 元未结清，该款项由同心基金、同心
再贷和皇庭集团与 2022 年 10 月 31 日前连带向皇庭国际清偿，诉讼费、保全费等费用亦由同心基金、同心
再贷和皇庭集团共同连带承担。
2、深圳融发投资有限公司、重庆皇庭珠宝广场股权及成都皇庭国际中心出售情况
（1）2022 年 3 月 25 日公司通过联交所对外发布了《深圳融发投资有限公司 100%股权转让意向征集
公告》，参考价格为人民币 56.20 亿元，同日，公司通过联交所对外发布了《重庆皇庭珠宝广场有限公司
100%股权转让意向征集公告》，参考价格为人民币 7.65 亿元。
截至本报告日，本公司与意向购买方已就融发投资股权转让事项签署了标的项目收购意向书，该意向
书尚待买卖双方内部有权审批机构批准后方可生效，此项转让事宜可能形成皇庭国际较大资产处置损失。
若上述股份转让实施完成，转让所得将用以清偿公司及其它相关公司的全部债务，将极大优化公司资产和
债务结构，为公司探索发展新业务提供资金支持，公司及其控股股东、实际控制人目前已对上述事项进行
了推进。
（2）2022 年 1 月 26 日公司全资子公司皇庭不动产及成都商业就成都皇庭中心项目与华银（深圳）金
融控股有限公司签署了《股权转让协议书》，购买方应于上述协议签订之日起 5 个工作日内支付第一笔股
权交易款人民币 2,000.00 万元作为定金，截至本报告日，购买方尚未支付第一笔股权交易款。
十五、 与租赁相关的定性与定量披露
作为承租人的披露：
（一） 租赁活动
使用权资产相关信息详见本财务报表附注六、注释 15 之说明。
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深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
（二） 简化处理的短期租赁和低价值资产租赁情况
公司对短期租赁和低价值租赁的会计政策详见本财务报表附注四、（三十七）之说明。计入当期损益
的短期租赁费用和低价值资产租赁费用金额如下：
项目 本期数
短期租赁费用 6,930,549.38
合计 6,930,549.38
（三） 与租赁相关的当期损益及现金流
项目 本期数
租赁负债的利息费用 24,121,923.69
使用权资产折旧费用 26,829,992.12
转租使用权资产取得的收入 97,496,110.52
与租赁相关的总现金流出 39,958,410.73
作为出租人的披露：
（一） 经营租赁资产
经营租赁租出资产类别 期末账面价值 期初账面价值
投资性房地产 8,530,267,950.77 9,358,131,876.17
使用权资产 321,813,900.60 347,731,798.64
合计 8,852,081,851.37 9,705,863,674.81
（二） 在租赁资产中保留的权利的风险管理策略
无
十六、 其他重要事项说明
（一） 前期会计差错
公司无重大前期会计差错
（二） 终止经营
公司无终止经营情况
（三） 分部信息
1． 报告分部的确定依据与会计政策
根据本公司的内部组织结构、管理要求及内部报告制度确定了 3 个报告分部，分别为：商业运营服务、
金融服务、融资租赁服务及其他业务，本公司的各个报告分部分别提供不同的产品或服务。本公司的管理
层定期评价这些分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价其业绩。
分部间转移价格按照实际交易价格为基础确定，间接归属于各分部的费用按照资源的投入情况在分部
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深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
之间进行分配。资产根据分部的经营以及资产的所在位置进行分配，分部负债包括分部经营活动形成的可
归属于该分部的负债。如果多个经营分部共同承担的负债相关的费用分配给这些经营分部，该共同承担的
负债也分配给这些经营分部。
本集团各个报告分部提供的主要服务分别如下：
A．商业运营服务，为购物中心、商办写字楼、酒店管理、公寓等多个商业不动产领域提供综合服务
和运营服务。
B．物业服务，从事物业管理等服务。
C．融资租赁服务及其他业务，指从事融资租赁业务及其他服务。其他服务具体见附注八、在其他主
体中的权益的其他业务的公司。
2． 报告分部的财务信息
项目 商业运营服务 物业服务 融资租赁服务及其他 分部间抵销 合计
营业收入 440,594,470.54 304,593,494.64 9,222,398.28 - 754,410,363.46
营业成本 47,466,800.82 167,299,639.99 6,989,523.52 - 221,755,964.33
（四） 关于持续经营情况的说明
公司 2020 年度及 2021 年度已连续两年亏损，亏损金额（归属母公司）分别为 29,220.42 万元、115,733.18
万元；2021 年 12 月 31 日流动资产 131,790.06 万元，流动负债 523,620.55 万元，流动负债大于流动资产
391,830.49 万元；截至 2021 年 12 月 31 日，已到期未偿还的借款本金共计 344,320.62 万元，逾期未偿还利
息共计 49,451.31 万元，并且已被相关金融机构采取诉讼、财产保全等司法措施。
前述事项使公司的持续经营能力具有重大的不确定性，可能无法在正常经营过程中变现 资产、清偿
债务。本公司拟采取以下改善措施解决面临的困难：
（1）公司已在推动出售部分资产，2022 年 1 月 26 日公司全资子公司皇庭不动产及成都商业与华银（深
圳）金融控股有限公司签署了《股权转让协议书》，购买方应于上述协议签订之日起 5 个工作日内支付第
一笔股权交易款人民币 2,000.00 万元作为定金，截至本报告日，购买方尚未支付第一笔股权交易款。
2022 年 3 月 25 日公司通过联交所对外发布了《深圳融发投资有限公司 100%股权转让意向征集公告》，
参考价格为人民币 56.20 亿元，同日，公司通过联交所对外发布了《重庆皇庭珠宝广场有限公司 100%股权
转让意向征集公告》，参考价格为人民币 7.65 亿元。
截至本报告日，本公司与意向购买方已就融发投资股权转让事项签署了标的项目收购意向书，该意向
书尚待买卖双方内部有权审批机构批准后方可生效，此项转让事宜可能形成皇庭国际较大资产处置损失。
若上述股份转让实施完成，转让所得将用以清偿公司及其它相关公司的全部债务，将极大优化公司资产和
债务结构，为公司探索发展新业务提供资金支持，公司及其控股股东、实际控制人目前已对上述事项进行
了推进。
（2）公司也在积极探索业务转型，公司于 2021 年 10 月 26 日召开了第九届董事会二〇二一年第十二
次临时会议，审议通过《关于对意发功率增资并签署<增资合同书>的议案》，并于 2021 年 10 月 28 日披露
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深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
了该次董事会决议及《关于投资德兴市意发功率半导体有限公司的进展公告》等相关公告，对公司投资收
购德兴市意发功率半导体有限公司的有关事项进行了披露和说明。截至本报告日，公司已按照德兴意发功
率的业务发展需要向其支付了 5,000.00 万元投资款，其股权结构尚未变更。
（3）公司仍重点专注做好商业不动产运营管理，公司商业不动产出租率提升，营业收入有所增长。
同时公司也提高现金计划管理能力，科学匹配现金流入与支出的金额、期限，保持合理的现金储备，维持
本公司持续经营。
（五） 飞机租赁业务
2019 年 4 月 10 日，民生润锦（天津）航空租赁有限公司（以下简称“民生润锦”）、民生金融租赁股份
有限公司（以下简称“民生金租”）根据瑞泽众合融资租赁的自主选定，分别向本公司实际控制人控制的
SHENZHEN UNITED AVIATION DEVELOPMENT CO., LTD.（以下简称“深联航空”）和深联公务航空有限
公司（以下简称“深联公务”）购入两架飞机，分别作价 1,596.00 万美元和 6,301.00 万元人民币。
同日，民生锦润和民生金租与瑞泽众合融资租赁签署融资租赁协议，将这两架飞机以融资租赁方式分
别作价 13,007.00 万元（不含税价）和 7,567.00 万元（含税价）出租给瑞泽众合融资租赁。融资租赁期限
五年，期满留购价 1.00 元。
同时民生锦润、民生金租均和瑞泽众合融资租赁、深联公务签署飞机委托管理协议，将飞机委托给深
联公务管理运营和维护。与此同时，深联公务与瑞泽众合融资租赁签署飞机租赁合同，租赁期限五年，租
金按季度支付。
瑞泽众合融资租赁之母公司瑞泽租赁、本公司实际控制人郑康豪先生及其控制的皇庭集团为上述民生
锦润、民生金租分别和瑞泽众合签署的《融资租赁合同》项下的全部债务提供连带责任保证。
2021 年度，民生金融租赁股份有限公司将庞巴迪 CL605 出售给境外公司，出售结算之后，瑞泽融资
租赁剩余应付民生金融 8,661,772.60 元，深联航空对瑞泽融资租赁剩余债务 16,839,046.29 元。
（六） 业绩补偿
1． 重庆皇庭广场业绩承诺
2018 年本公司以子公司皇庭基金持有的同心基金 22.34%股份与皇庭集团旗下的皇庭珠宝广场 100%的
股权进行资产置换（以下简称“本次资产置换”）。协议约定，重庆九龙开发承诺自 2021 年至 2027 年，重庆
皇庭广场每年度全部营业收入（含租金、管理费、水电费、停车费等商场所有收入）应达到以下金额： 2021
年度不低于人民币 5,000 万元；2022 年起每年不低于人民币 6,400 万元。如未能达到承诺金额的差额部分，
由皇庭集团及重庆九龙珠宝承诺以现金支付方式补足，同时本公司应在皇庭珠宝广场年度报告披露后的 10
日内以书面方式通知皇庭集团或其子公司，皇庭集团或其子公司应在接到通知后的三个月内以现金方式向
本公司进行补偿。
受新冠肺炎疫情的影响，市场以及经营环境遭受到不可抗力的冲击，商场客流、销售减少，商铺掉铺
加剧，品牌缩减扩店及延迟开业；以及公司对重庆皇庭广场重新调整招商定位，由以珠宝婚庆为主题的专
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深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
业商场转型升级为综合性购物中心，于 2019 年 11 月 15 日新开业，新引入的品牌等大部分尚在培育期，
导致本期营业收入不符预期。本期重庆珠宝广场未按约完成业绩承诺，已计提业绩补偿 3,770.39 万元。
2． 皇庭商务服务业绩承诺
2020 年，本公司下属全资公司深圳市皇庭物业发展有限公司收购本公司实际控制人郑康豪先生控制的
深圳市皇庭产业控股有限公司（以下简称“皇庭产控”）以 及深圳市皇庭投资管理有限公司（以下简称“皇
庭投资”）持有的深圳市皇庭商务服务有限公司（以下简称“皇庭商务服务”）100% 的股权，其中，皇庭产
控与皇庭投资分别持有皇庭商务服务 90%及 10%股权。双方协商确定，皇庭商务服务经审计、评估后的
100%股权作价人民币 24,100.00 万元，抵销皇庭投资及皇庭产控关联方尚欠皇庭商务服务 3,380.66 万元
后，收购皇庭商务服务 100%股权交易价格确定为人民币 20,719.34 万元。皇庭产控、皇庭投资承诺皇庭
商务服务 2020 年经审计的净利润不低于 3100 万元、2021 年及 2022 年每年度经审计的净利润不低于
3250.00 万元，如未能达到承诺金额的差额部分，由甲方承诺以现金支付方式补足。
2021 年皇庭商务服务实际完成净利润 2,504.53 万元，已计提业绩补偿 745.47 万元。
（七） 股东所持股份情况说明
（1）股东股份质押情况
2021 年 12 月 31 日，皇庭产控及其一致行动人皇庭投资、百利亚太、皇庭国际集团、郑康豪先生、
陈巧玲女士、陈焕忠先生、高宁宇先生、郑小燕女士合计持有公司股份 601,438,971 股，占公司总股本的
比例为 51.21%。截至 2021 年 12 月 31 日，实际控制人及其一致行动人所持股份质押比例为 79.80%。
已质押股份情况 未质押股份情况
占其 占公
累计质押 已质押 占已
持股数量 持股 所持 司总 未质押股份
股东名称 股份数量 股份限 质押 占未质押
（股） 比例 股份 股本 限售数量
（股） 售数量 股份 股份比例
比例 比例 （股）
（股） 比例
深圳市皇庭投资
242,179,451 20.62% 232,165,933 95.87% 19.77% - - - -
管理有限公司
深圳市皇庭产业
234,776,900 19.99% 184,807,000 78.72% 15.73% - - - -
控股有限公司
百利亚太投资有
72,634,060 6.18% 63,000,000 86.74% 5.36% - - - -
限公司
皇庭国际集团有
12,655,252 1.08% - - - - - - -
限公司
郑康豪 1,371,626 0.12% - - - - - 1,028,719 75.00%
陈巧玲 9,810,178 0.84% - - - - - - -
郑小燕 7,135,674 0.61% - - - - - - -
陈焕忠 15,675,830 1.33% - - - - - - -
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高宁宇 5,200,000 0.44% - - - - - - -
合计 601,438,971 51.21% 479,972,933 79.80% 40.87% - - 1,028,719 0.85%
备注：郑康豪先生所持限售股股份性质为高管锁定股。如各加数直接相加之和与合计数存在尾数差异，
系计算时四舍五入所致。
（2） 股东部分股份被冻结情况
截至 2021 年 12 月 31 日，皇庭产控和皇庭投资其所持有的部分公司股份存在被冻结的情形。现将相
关情况说明如下：
是否为
控股股 占公
占其所
东或大 司总 冻结起始 冻结到期
股东名称 冻结数量 持股份 冻结执行人名称 原因
股东及 股本 日 日
比例
其一致 比例
行动人
深圳市皇庭投资 广东省深圳市福 或 因
是 25,585,547 10.57% 2.18% 2020/10/19 2023/10/18
管理有限公司 田区人民法院 涉诉
深圳市皇庭产业 广东省深圳市福 或 因
是 70,797,086 30.16% 6.03% 2020/10/19 2023/10/18
控股有限公司 田区人民法院 涉诉
深圳市皇庭产业 广东省深圳市福 或 因
是 131,659,914 56.08% 11.21% 2020/12/29 2023/12/28
控股有限公司 田区人民法院 涉诉
深圳市皇庭投资 广东省深圳市福 或 因
是 66,000,000 27.25% 5.62% 2021/1/6 2024/1/5
管理有限公司 田区人民法院 涉诉
深圳市皇庭产业 广东省深圳市福 或 因
是 11,395,455 4.85% 0.97% 2021/1/25 2024/1/24
控股有限公司 田区人民法院 涉诉
深圳市皇庭投资 广东省深圳市中 或 因
是 150,580,388 62.18% 12.82% 2021/2/2 2024/2/1
管理有限公司 级人民法院 涉诉
深圳市皇庭产业 广东省深圳市中 或 因
是 14,604,545 6.22% 1.24% 2021/2/2 2024/2/1
控股有限公司 级人民法院 涉诉
百利亚太投资有 广东省深圳市中 或 因
是 8,000,000 11.01% 0.68% 2021/7/21 2024/7/20
限公司 级人民法院 涉诉
广东省深圳市福 或 因
郑康豪 是 1,371,626 100.00% 0.12% 2021/1/8 2024/1/7
田区人民法院 涉诉
合计 479,994,561 87.12% 40.87%
十七、 母公司财务报表主要项目注释
注释1． 应收账款
1． 按账龄披露应收账款
账龄 期末余额 期初余额
1 年以内 42,984,209.35 44,610,171.66
1－2 年 4,265,599.45 2,060,287.50
2－3 年 15,180.00 -
3－4 年 - -
203
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
账龄 期末余额 期初余额
4－5 年 - -
5 年以上 - -
小计 47,264,988.80 46,670,459.16
减：坏账准备 2,892,153.85 3,182,933.16
合计 44,372,834.95 43,487,526.00
2． 按坏账准备计提方法分类披露
期末余额
账面余额 坏账准备
类别
计提比例 账面价值
金额 比例（%） 金额
（%）
单项计提预期信用损失的
6,092,376.45 12.89 2,851,840.23 46.81 3,240,536.22
应收账款
按组合计提预期信用损失
41,172,612.35 87.11 40,313.62 0.10 41,132,298.73
的应收账款
其中：无风险组合 40,496,742.03 85.68 - - 40,496,742.03
账龄分析法组合 675,870.32 1.43 40,313.62 5.96 635,556.70
合计 47,264,988.80 100.00 2,892,153.85 6.12 44,372,834.95
续：
期初余额
账面余额 坏账准备
类别
计提比例 账面价值
金额 比例（%） 金额
（%）
单项计提预期信用损失的
1,819,377.00 3.90 954,567.00 52.47 864,810.00
应收账款
按组合计提预期信用损失
44,851,082.16 96.10 2,228,366.16 4.97 42,622,716.00
的应收账款
其中：无风险组合 298,939.00 0.64 - - 298,939.00
账龄分析法组合 44,552,143.16 95.46 2,228,366.16 5.00 42,323,777.00
合计 46,670,459.16 100.00 3,182,933.16 6.82 43,487,526.00
3． 单项计提预期信用损失的应收账款
期末余额
单位名称 计提比例
账面余额 坏账准备 计提理由
（%）
关联方资金往来 3,974,060.45 1,987,030.23 50.00 预计无法全额收回
预计无法全额收回，
应收租赁款 2,118,316.00 864,810.00 40.83 扣除保证金等款项后
全额计提
合计 6,092,376.45 2,851,840.23 46.81
204
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
4． 按组合计提预期信用损失的应收账款
（1）无风险组合
期末余额
账龄
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 40,496,742.03 - -
1－2 年 - - -
2－3 年 - - -
3－4 年 - - -
4－5 年 - - -
5 年以上 - - -
合计 40,496,742.03 - -
（2）账龄分析法组合
期末余额
账龄
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 560,648.32 28,032.42 5.00
1－2 年 100,042.00 10,004.20 10.00
2－3 年 15,180.00 2,277.00 15.00
3－4 年 - - -
4－5 年 - - -
5 年以上 - - -
合计 675,870.32 40,313.62 5.96
5． 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期变动情况
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他变动
单项计 提预期信用 损
954,567.00 2,085,582.23 188,309.00 - - 2,851,840.23
失的应收账款
按组合 计提预期信 用
2,228,366.16 10,763.20 2,198,815.74 - - 40,313.62
损失的应收账款
其中：无风险组合 - - - - - -
账龄分析法组
2,228,366.16 10,763.20 2,198,815.74 - - 40,313.62
合
合计 3,182,933.16 2,096,345.43 2,387,124.74 - - 2,892,153.85
6． 本期无实际核销的应收账款
7． 按欠款方归集的期末余额前五名应收账款
占应收账款期末
单位名称 期末余额 已计提坏账准备
余额的比例(%)
第一名 3,974,060.45 8.41 1,987,030.23
205
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
第二名 1,626,104.00 3.44 162,610.40
第三名 304,020.00 0.64 15,201.00
第四名 235,882.00 0.50 23,588.20
第五名 193,273.00 0.41 19,327.30
合计 6,333,339.45 13.40 2,207,757.13
注释2． 其他应收款
项目 期末余额 期初余额
应收利息 - -
应收股利 - -
其他应收款 4,353,954,852.69 4,349,985,987.14
合计 4,353,954,852.69 4,349,985,987.14
注：上表中其他应收款指扣除应收利息、应收股利后的其他应收款。
（一） 其他应收款
1． 按账龄披露其他应收款
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 3,983,349,198.37 259,732,319.92 6.52
1－2 年 68,346,284.08 - -
2－3 年 373,148,887.92 - -
3－4 年 3,071,261.67 - -
4－5 年 3,886,946.57 - -
5 年以上 5,596,594.00 - -
小计 4,437,399,172.61 259,732,319.92 5.85
减：坏账准备 83,444,319.92
合计 4,353,954,852.69
2． 按款项性质分类情况
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款及其他 4,129,430,316.08 4,096,483,930.99
员工备用金 49,109.36 -
保证金 10,024,790.60 9,024,790.60
押金 10,000.00 10,000.00
股权转让款 297,884,956.57 297,884,956.57
合计 4,437,399,172.61 4,403,403,678.16
3． 按金融资产减值三阶段披露
206
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期末余额 期初余额
项目
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
第一阶段 519,464,631.59 83,444,315.80 436,020,315.79 3,881,000,599.74 1,177,383.18 3,879,823,216.56
第二阶段 - - - - - -
第三阶段 3,917,934,541.02 4.12 3,917,934,536.90 522,403,078.42 52,240,307.84 470,162,770.58
合计 4,437,399,172.61 83,444,319.92 4,353,954,852.69 4,403,403,678.16 53,417,691.02 4,349,985,987.14
4． 按坏账准备计提方法分类披露
期末余额
账面余额 坏账准备
类别
计提比例 账面价值
金额 比例（%） 金额
（%）
单项计提预期信用损失的应
519,464,631.59 11.71 83,444,315.80 16.06 436,020,315.79
收账款
按组合计提预期信用损失的
3,917,934,541.02 88.29 4.12 0.00 3,917,934,536.90
应收账款
其中：无风险组合 3,917,934,458.52 88.29 - - 3,917,934,458.52
账龄分析法组合 82.50 0.00 4.12 4.99 78.38
合计 4,437,399,172.61 100.00 83,444,319.92 1.88 4,353,954,852.69
续：
期初余额
账面余额 坏账准备
类别
计提比例 账面价值
金额 比例（%） 金额
（%）
单项计提预期信用损失的
522,403,078.42 11.86 52,240,307.84 10.00 470,162,770.58
应收账款
按组合计提预期信用损失
3,881,000,599.74 88.14 1,177,383.18 0.03 3,879,823,216.56
的应收账款
其中：无风险组合 3,877,035,791.94 88.05 - - 3,877,035,791.94
账龄分析法组合 3,964,807.80 0.09 1,177,383.18 29.70 2,787,424.62
合计 4,403,403,678.16 100.00 53,417,691.02 1.21 4,349,985,987.14
5． 单项计提预期信用损失的其他应收款情况
期末余额
单位名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
因关联方偿债能力的变化，单
关联方往来款 221,579,675.02 48,411,214.13 21.85
项计提逾期信用损失
因关联方偿债能力的变化，单
股权转让款 297,884,956.57 35,033,101.67 11.76
项计提逾期信用损失
合计 519,464,631.59 83,444,315.80 16.06
207
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6． 按组合计提预期信用损失的其他应收款
（1）无风险组合
期末余额
账龄
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 3,909,260,003.29 - -
1－2 年 1,000.00 - -
2－3 年 5,599.56 - -
3－4 年 3,071,261.67 - -
4－5 年 - - -
5 年以上 5,596,594.00 - -
合计 3,917,934,458.52 - -
（2）账龄分析法组合
期末余额
账龄
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 82.50 4.12 5.00
1－2 年 - - -
2－3 年 - - -
3－4 年 - - -
4－5 年 - - -
5 年以上 - - -
合计 82.50 4.12 5.00
7． 其他应收款坏账准备计提情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期信用 整个存续期预期信用 合计
未来 12 个月预期信用
损失(未发生信用减 损失(已发生信用减
损失
值) 值)
期初余额 1,177,383.18 - 52,240,307.84 53,417,691.02
期初余额在本期 - - - -
—转入第二阶段 - - - -
—转入第三阶段 - - - -
—转回第二阶段 - - - -
—转回第一阶段 - - - -
本期计提 - - 31,204,007.96 31,204,007.96
本期转回 1,177,379.06 - - 1,177,379.06
本期转销 - - - -
本期核销 - - - -
其他变动 - - - -
208
深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2021 年年度报告全文
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期信用 整个存续期预期信用 合计
未来 12 个月预期信用
损失(未发生信用减 损失(已发生信用减
损失
值) 值)
期末余额 4.12 - 83,444,315.80 83,444,319.92
8． 本期无实际核销的其他应收款
9． 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款
占其他应收
坏账准备
单位名称 款项性质 期末余额 账龄 款期末余额
期末余额
的比例(%)
第一名 往来及其他 1,383,836,092.13 1 年以内 31.19 -
第二名 往来及其他 1,051,014,699.64 1 年以内 23.69 -
第三名 往来及其他 574,605,692.89 1 年以内 12.95 -
第四名 往来及其他 321,170,907.66 1 年以内 7.24 -
第五名 股权转让款 293,998,010.00 0-3 年 6.63 33,089,628.38
合计 3,624,625,402.32 81.70 33,089,628.38
注释3． 长期股权投资
期末余额 期初余额
款项性质
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 1,095,075,236.76 - 1,095,075,236.76 1,175,075,236.76 - 1,175,075,236.76
合计 1,095,075,236.76 - 1,095,075,236.76 1,175,075,236.76 - 1,175,075,236.76
1． 对子公司投资
本期 本期计提 减值准备期末余
被投资单位 初始投资成本 期初余额 本期减少 期末余额
增加 减值准备 额
融资发展 915,061,152.22 915,061,152.22 - - 915,061,152.22 -
瑞泽租赁 214,717,366.44 214,717,366.44 - 80,000,000.00 134,717,366.44 -
融发投资 35,296,718.10 35,296,718.10 - - 35,296,718.10 -
皇庭不动产 10,000,000.00 10,000,000.00 - - 10,000,000.00 -
合计 1,175,075,236.76 1,175,075,236.76 - 80,000,000.00 1,095,075,236.76 -
注释4． 营业收入及营业成本
1． 营业收入、营业成本
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 108,763,419.06 26,684,509.11 102,044,228.53 34,428,654.01
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项目 本期发生额 上期发生额
其他业务 4,318,962.74 2,955,862.53 - -
合计 113,082,381.80 29,640,371.64 102,044,228.53 34,428,654.01
注释5． 投资收益
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 - -555,064.10
处置长期股权投资产生的投资收益 1,400,000.00 -
合计 1,400,000.00 -555,064.10
十八、 补充资料
（一） 当期非经常性损益明细表
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 1,382,173.78
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免 -
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准
752,911.30
定额或定量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 -
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应
-
享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益 -
委托他人投资或管理资产的损益 -
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 -
债务重组损益 -
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 -
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 -
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 -
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 -
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融
资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金 -
融资产、交易性金融负债、债权投资和其他债权投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 -
对外委托贷款取得的损益 -
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生
-826,466,905.40
的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当
-
期损益的影响
受托经营取得的托管费收入 -
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -184,480,459.83
其他符合非经常性损益定义的损益项目 288,860.77
210
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项目 金额 说明
减：所得税影响额 4,034,451.47
少数股东权益影响额（税后） -99,316,316.25
合计 -913,241,554.60
（二） 净资产收益率及每股收益
加权平均 每股收益
报告期利润
净资产收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 -35.08 -1.01 -1.01
扣除非经常性损益后归属于公司普通股
-7.40 -0.21 -0.21
股东的净利润
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第十一节备查文件目录
一、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。
二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
三、报告期内在《证券时报》、香港《大公报》以及巨潮资讯网上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
二〇二二年四月二十六日
212