关于深圳市赛格物业管理有限公司
以 2016 年 4 月 30 日为基准日
清产核资的专项审计报告
中兴财光华（深）审专字（2016）第 02022 号
中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所
目 录
项 目 页 次
一、清产核资专项财务审计报告 1-24
二、企业合并清产核资报表 25-27
三、调整分录明细表 28-33
四、企业清产核资清查明细表 34-91
五、中介机构执业证书 92
六、中介机构法人营业执照 93
CPA 中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所
电话:83547326 传真:83547718 地址:深圳市福田区北环大道 7043 号青海大厦 16I
机密
关于深圳市赛格物业管理有限公司
2016 年 4 月 30 日为基准日
清产核资的专项审计报告
中兴财光华（深）审专字（2016）第 02022 号
深圳市赛格地产投资股份有限公司：
我们接受委托，对深圳市赛格物业管理有限公司（以下简称“赛格物业”）
截至 2016 年 4 月 30 日的资产、负债和所有者权益情况进行了清产核资审计。此
次清产核资审计是根据赛格物业提供的会计报表及有关财务资料进行的。这些会
计报表及有关财务资料的真实性和完整性由赛格物业负责，我们的责任是对这些
会计报表及财务资料发表审计意见。我们的清产核资审计是参照《中国注册会计
师审计准则》，依照国家及深圳市有关法律、法规进行的。在清产核资审计过程
中，我们结合赛格物业的实际情况，实施了会计记录的抽查、实物的盘点、债权
债务的发函询证等我们认为必要的审计程序。现将清产核资审计有关情况报告如
下：
一、 清产核资目的、基准日、范围
根据深圳市赛格地产投资股份有限公司与中兴财光华会计师事务所(特殊普
通合伙)深圳分所达成的审计业务约定书的要求，明确界定以赛格物业 2016 年 4
月 30 日的净资产，做为后续的股权变更事宜提供参考。
清产核资基准日为 2016 年 4 月 30 日。
本次审计范围系赛格物业基准日的全部资产、负债和所有者权益，也包括
影响注册会计师专业判断的所有方面。
二、 主要审计程序及方法
1
我们对应纳入审计范围的公司占有的各类资产（流动资产、固定资产、无形
资产、其他资产）、负债及所有者权益进行全面清查、核实，具体清查方法如下：
1、对货币资金的清查。
依据公司提供的核实后账面情况，对库存现金进行盘点；对银行存款在核对
银行存款日记账、银行对账单、银行存款余额调节表的基础上，结合函证，以核
实后的价值作为该项目的清查值。
2、对债权类资产的清查
根据公司提供的资料，在核对无误的基础上发函确认，并进行账龄分析，判
断分析资产的可收回性。
3、对存货的清查
根据公司提供的资料，在核实账面值的基础上进行清查盘点，对盘亏毁损的
存货进行相应的账务处理，确定其清查值。
4、对固定资产的清查
根据公司提供的资料，在核实账面值的基础上进行清查盘点，并重点关注其
权属情况、使用状况，确定其清查值。
5、对无形资产的清查
在核对投入原始资料基础上，测试其摊销情况合理性、准确性，确定其清查
值。
6、对所有者权益的清查
根据核实后的账面值，结合公司合同、章程、验资报告确定其合理性、合法
性，对费用挂账的资产及未入账的负债进行相应清理调整，在此基础上确定清查
值。
三、 清产核资的依据
（一）法规依据
1、《中国注册会计师审计准则》；
2、《国有企业清产核资办法》，国资委令第 1 号，2003 年 9 月 9 日公布并施
行；
2
3、《国有企业清产核资工作规程》，国资委国资评价〔2003〕73 号，2003
年 9 月 13 日公布并施行；
4、《国有企业清产核资资金核实工作规定》，国资委国资评价〔2003〕74 号，
2003 年 9 月 13 日公布并施行；
5、《国有企业清产核资经济鉴证工作规则》，国资委国资评价〔2003〕78 号，
2003 年 9 月 18 日公布并施行；
6、省国资委评价[2003]53 号、[2004]8 号、[2004]220 号《清产核资工作
问题解答(一)、(二)、(三)》；
7、《企业财产损失财务处理暂行办法》，2003 年 9 月 3 日财企〔2003〕233
号；
8、《企业会计准则》。
（二）行为依据
1、深圳市人民政府国有资产监督管理委员会《深圳市国资委关于稳妥推进
深圳市赛格物业管理有限公司混合所有制改革工作的函》深国资委函[2016]81
号；
2、中兴财光华会计师事务所(特殊普通合伙)深圳分所与深圳市赛格地产投
资股份有限公司签订的《清产核资业务约定书》。
四、 清产核资单位的责任
建立健全内部控制制度，保护资产的安全与完整，依据相关法律、法规的
规定进行清产核资，按照《企业会计准则》、《企业会计制度》以及与企业清产核
资相关的法律、法规的规定编制清产核资报告、清产核报表，提供与本次审计有
关的真实、合法、完整的会计资料是赛格物业的责任。这种责任包括但不限于：
（1）按照企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；（2）设计、
执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错
报。
五、 我们的责任
我们的责任是在实施审计工作的基础上，对赛格物业资产清查结果进行专
项财务审计，出具专项审计报告。我们按照执业准则的规定执行了审计工作，执
3
业准则要求我们遵守职业道德规范，计划和实施审计工作以对清产核资报告、清
产核资报表是否不存在重大错报获取合理保证。
由于注册会计师的工作是采取事后重点抽查的方法，加上清产核资单位内
部控制制度固有的局限性和其他客观因素制约，难免存在审计范围中某些重要的
方面反映失实，而注册会计师又可能在工作中未予发现的情况，因此，审计责任
并不能替代、减轻或免除清产核资单位的会计责任。
六、 清产核资单位概况
1、公司概况
赛格物业成立于 1993 年 3 月 17 日，企业法人营业执照统一社会信用代码
91440300192217035T。企业类型：有限责任公司（法人独资）；法定代表人：黄
信；现注册资本：1500 万元人民币；公司住所：深圳市福田区华发北路赛格科
技工业园 7 号楼；营业期限：至 2023 年 3 月 17 日。
公司经营范围：物业管理、物业管理顾问；高层楼宇、工业区、居住区房屋
和配套设施、设备管理的维修和房屋租赁业务；电梯维修（营业执照另行申办）；
建筑材料、电子产品、通讯器材（不含专营、专控、专卖商品）的销售；环境卫
生及园林绿化的管理服务；物业管理范围内的二次供水设施清洗消毒业务；机电
设备的上门安装、上门维修；房地产信息咨询；数字化城市管理信息采集服务；
清洁服务；经营电子商务；汽车租赁；城市垃圾清运；消防器材、汽车零配件及
汽车饰品的销售；供配电设备、给排水设备、空调设备、防盗报警系统、电视监
控系统、楼宇电子对讲系统、门禁系统、巡更系统、停车场管理系统的工程；室
内外装饰装修工程。（以上工程类须凭资质证书经营；法律、行政法规、国务院
决定禁止的项目除外，限制的项目须取得许可后方可经营）^餐饮服务；汽车维
修、汽车美容；汽车充电设备的管理与服务；机械式停车设备管理与机动车停放
服务；食品饮料、烟酒批发零售；仓储服务；普通货运；提供住宿服务；机械式
停车设备的维修。
2、公司历史沿革
（1）深圳市赛格物业管理有限公司系于 1993 年 3 月 17 在深圳市工商行政管
4
理 局 登 记 注 册 ， 取 得 深 圳 市 工 商 局 颁 发 的 《 企 业 法 人 营 业 执 照 》（ 注 册
号： 440301102961790）。公司设立时注册资本为 308 万元人民币。
序
股东名称 出资金额（元） 出资比例（%）
号
1 深圳市赛格电子工程发展有限公司 3,080,000.00 100.00
合 计 3,080,000.00 100.00
（2）1996 年 10 月，经股东会决议通过，增资 40 万元，增资后注册资本由
308 万增至 348 万元人民币,此次股权变更后, 股东持股情况如下：
序号 股东名称 出资额（元） 股权比例(%)
1 深圳市赛格工程实业股份有限公司 3,180,000.00 91.38
2 深圳市赛格监理有限公司 300,000.00 8.62
合计 3,480,000.00 100.00
上述出资业经深圳协力会计师事务所验证，并出具协力验字[95]第 0123 号
验资报告。其中：深圳市赛格工程实业股份有限公司以净资产出资 3,179,320.75
元、以货币资金出资 679.25 元; 深圳市赛格监理有限公司以货币资金出资
300,000.00 元。
（3）2000 年 7 月，根据股东会决议，股东深圳市赛格监理有限公司将公司
8.62%股权合人民币 30 万元转让与深圳市赛格工程实业股份有限公司工会,转让
后股东持股情况如下：
序号 股东名称 出资金额（元） 出资比例（%）
1 深圳市赛格工程实业股份有限公司 3,180,000.00 91.38
深圳市赛格工程实业股份有限公司
2 300,000.00 8.62
工会
合计 3,480,000.00 100.00
（4）2002 年 9 月，根据股东会决议，公司股东按持股比例以未分配利润增
资 152 万元，赛格物业注册资本由 348 万元增至 500 万元。变更后股东持股情
况如下：
5
股权比
序号 股东名称 出资额（元）
例(%)
1 深圳市赛格工程实业股份有限公司 4,569,000.00 91.38
2 深圳市赛格工程实业股份有限公司工会委员会 431,000.00 8.62
合计 5,000,000.00 100.00
（5） 2007 年 10 月，根据股东会决议通过，公司股东按持股比例以未分配
利润增资，赛格物业注册资本由 500 万元增至 1000 万元。变更后股东持股情况
如下:
序 股权比例
姓名 出资额（元）
号 (%)
1 深圳市赛格工程实业股份有限公司 9,138.000.00 91.38
深圳市赛格工程实业股份有限公司工会委
2 862,000.00 8.62
员会
合计 10,000,000.00 100.00
（6）2009 年 9 月,据股东会决议通过，公司股东按持股比例以未分配利润增
资，赛格物业注册资本由 1000 万元增至 1500 万元,更后股东持股情况如下:
序 股权比例
姓名 出资额（元）
号 (%)
1 深圳市赛格工程实业股份有限公司 13,707,000.00 91.38
深圳市赛格工程实业股份有限公司工会委
2 1,293,000.00 8.62
员会
合计 15,000,000.00 100.00
（7）2013 年 3 月，赛格物业股东深圳市赛格工程实业股份有限公司更名为
深圳市赛格地产投资股份有限公司；2014 年 10 月赛格物业股东深圳市赛格工程
实业股份有限公司工会委员会更名为深圳市赛格地产投资股份有限公司工会委
员会。股东公司更名后，股权结构及出资比例不变，详见下表：
序 股权比例
姓名 出资额（元）
号 (%)
1 深圳市赛格地产投资股份有限公司 13,707,000.00 91.38
深圳市赛格地产投资股份有限公司工会委
2 1,293,000.00 8.62
员会
6
序 股权比例
姓名 出资额（元）
号 (%)
合计 15,000,000.00 100.00
（8）2015 年 8 月，赛格物业根据修改后的股东决议和公司章程的规定，赛
格物业股东深圳市赛格地产投资股份有限公司工会委员会将其持有的股权全部
转让给深圳市赛格地产投资股份有限公司。变更后股权结构及出资比例详见下
表：
序号 姓名 出资额（元） 股权比例(%)
1 深圳市赛格地产投资股份有限公司 15,000,000.00 100.00
合计 15,000,000.00 100.00
3、分公司情况
赛格物业设 25 个一级管理处及 6 个停车场，其中福田区中康生活区物业收
费模式为酬金制方式，其余管理处物业收费模式为包干制方式。
4、联营及合营公司情况
赛格物业与中海物贸（深圳）有限公司、深圳市中科荣兴信息科技有限公
司于 2016 年 4 月 6 日共同出资成立深圳中海赛格智慧停车发展有限公司，住所：
深圳市前海深港合作区前湾一路 A 栋 201 号（入驻深圳市前海商务秘书有限公
司）；注册资本：5882.35 万元，其中赛格物业出资 1750 万元，持股比例为 29.75%。
至审计报告日股东各方均未实缴出资额，该公司尚未开展经营业务。
七、 重要会计政策
（一） 会计制度
执行《企业会计准则》。
（二） 会计期间
本公司会计年度为公历年度，即每年 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
（三） 记账本位币
本公司以人民币为记账本位币。
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（四） 合并财务报表的编制方法
本公司将拥有实际控制权的子公司和特殊目的主体纳入合并财务报表范围。
本公司合并财务报表按照《企业会计准则第 33 号－合并财务报表》及相关
规定的要求编制，合并时合并范围内的所有重大内部交易和往来业已抵销。子公
司的股东权益中不属于母公司所拥有的部分作为少数股东权益在合并财务报表
中股东权益项下单独列示。
子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，在编制合并财务报表
时，按照本公司的会计政策或会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。
对于非同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并财务报表时，以购买
日可辨认净资产公允价值为基础对其个别财务报表进行调整；对于同一控制下企
业合并取得的子公司，在编制合并财务报表时，视同合并后形成的报告主体自最
终控制方开始实施控制时一直是一体化存续下来的，对合并资产负债表的期初数
进行调整，同时对比较报表的相关项目进行调整。
（五） 现金及现金等价物的确定标准
本公司在编制现金流量表时所确定的现金，是指本公司的库存现金以及可以
随时用于支付的存款；现金等价物，是指本公司持有的期限短、流动性强、易于
转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
（六） 应收款项
本公司应收款项（包括应收账款和其他应收款等）按合同或协议价款作为初
始入账金额。凡因债务人破产，依照法律清偿程序清偿后仍无法收回；或因债务
人死亡，既无遗产可供清偿，又无义务承担人，确实无法收回；或因债务人逾期
未能履行偿债义务，经法定程序审核批准，该等应收账款列为坏账损失。
1． 单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项：
单项金额重大的应收款项的确认标准：
单项金额重大的具体标准为：金额在 100 万元以上。
单项金额重大的应收款项坏账准备的计提方法：
单独进行减值测试，按预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏
账准备，计入当期损益。单独测试未发生减值的应收款项，将其归入相应组合计
8
提坏账准备。
2． 按组合计提坏账准备应收款项：
本公司对单项金额不重大以及金额重大但单项测试未发生减值的应收款项，
按信用风险特征的相似性和相关性对金融资产进行分组。这些信用风险通常反映
债务人按照该等资产的合同条款偿还所有到期金额的能力，并且与被检查资产的
未来现金流量测算相关。
3． 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项，应披露单项计提的
理由、计提方法等。
本公司对于单项金额虽不重大但具备以下特征的应收款项，单独进行减值测
试，有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值
的差额，确认减值损失，计提坏账准备：如：应收关联方款项、与对方存在争议
或涉及诉讼、仲裁的应收款项、已有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义
务的应收款项等。
（七） 存货
1. 存货的分类
存货是指本公司在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程
中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。主要包括：开
发成本、拟开发土地、开发产品、出租开发产品、工程施工、库存商品、周转材
料等。
2. 发出存货的计价方法
存货在取得时，按成本进行初始计量，包括采购成本、加工成本和其他成本。
存货发出时，采用加权平均法确定发出存货的实际成本。
3. 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。年末，在对存货进行
全面盘点的基础上，对于存货因被淘汰、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成
本等原因导致成本高于可变现净值的部分，以及承揽工程预计存在的亏损部分，
提取存货跌价准备。存货跌价准备按单个（或类别）存货项目的成本高于其可变
现净值的差额提取。其中：对于库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商
9
品存货，在正常生产经营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相
关税费后的金额，确定其可变现净值；对于需要经过加工的材料存货，在正常生
产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成
本、估计销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；对于资产负债表日，
同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其
可变现净值。
4. 存货的盘存制度
本公司的存货盘存制度为永续盘存制。本公司定期对存货进行清查，盘盈利
得和盘亏损失计入当期损益。
5. 低值易耗品的摊销方法
低值易耗品于其领用时采用五五摊销法摊销。
（八） 长期股权投资
本公司的长期股权投资包括对子公司的投资、对合营企业、联营企业的投资
和其他长期股权投资。
1. 投资成本的确定
本公司对子公司的投资按照初始投资成本计价，控股合并形成的长期股权投
资的初始计量参见本附注四之（五）同一控制下和非同一控制下企业合并的会计
处理方法。追加或收回投资调整长期股权投资的成本。
本公司对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，以及对被投
资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能
可靠计量的长期股权投资，均按照初始投资成本计价。
2. 后续计量及损益确认方法
本公司对子公司的投资的后续计量采用成本法核算，编制合并财务报表时按
照权益法进行调整。除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未
发放的现金股利或利润外，按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认
投资收益。
本公司对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，后续计量采
用权益法核算。长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨
10
认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资
的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其
差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。取得长期股权投资后，按照
应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额，确认投资损益并调整长期股
权投资的账面价值。本公司按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分
得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。
本公司对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报
价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，后续计量采用成本法核算。
3. 确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制，是指按照合同约定对某项经济活动所共有的控制，仅在与该项经
济活动相关的重要财务和经营决策需要分享控制权的投资方一致同意时存在。投
资企业与其他方对被投资单位实施共同控制的，被投资单位为其合营企业；重大
影响，是指对一个企业的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或
者与其他方一起共同控制这些政策的制定。投资企业能够对被投资单位施加重大
影响的，被投资单位为其联营企业。
4. 减值测试方法及减值准备计提方法
资产负债表日，若因市价持续下跌或被投资单位经营状况恶化等原因使长期
股权投资存在减值迹象时，根据单项长期股权投资的公允价值减去处置费用后的
净额与长期股权投资预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定长期股权投
资的可收回金额。长期股权投资的可收回金额低于账面价值时，将资产的账面价
值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计
提相应的资产减值准备。长期股权投资减值损失一经确认，在以后会计期间不再
转回。
（九） 固定资产
1. 固定资产确认条件
固定资产指同时满足与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业和该固
定资产的成本能够可靠地计量条件的，为生产商品、提供劳务、出租或经营管理
而持有的使用寿命超过一个会计年度的有形资产。
11
2. 各类固定资产的折旧方法
除已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地之外，本公司对
所有固定资产计提折旧。折旧方法采用年限平均法。
本公司根据固定资产的性质和使用情况，确定固定资产的使用寿命和预计净
残值。并在年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，
如与原先估计数存在差异的，进行相应的调整。
本公司的固定资产类别、预计使用寿命、预计净残值率和年折旧率如下：
类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 20 10 4.5
机器设备 5 10 18.00
电子设备 5 10 18.00
运输工具 10 10 9.00
3. 固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
资产负债表日，固定资产按照账面价值与可收回金额孰低计价。若单项固定
资产的可收回金额低于账面价值，将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的
金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。固定
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
4. 融资租入固定资产的认定依据、计价方法
当本公司租入的固定资产符合下列一项或数项标准时，确认为融资租入固定
资产：
（1）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给本公司。
（2）本公司有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行
使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定本公司将会
行使这种选择权。
（3）即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。
（4）本公司在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日
租赁资产公允价值。
（5）租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有本公司才能使用。
融资租赁租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款
额的现值两者中较低者，作为入账价值。最低租赁付款额作为长期应付款的入账
12
价值，其差额作为未确认融资费用。在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，
可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用，计入租
入资产价值。未确认融资费用在租赁期内各个期间采用实际利率法进行分摊。
本公司采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提融资租入固定资产折旧。
能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产使用寿命内计提
折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁
资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。
（十） 长期待摊费用
本公司长期待摊费用是指已经支出，但受益期限在一年以上（不含一年）的
各项费用。
长期待摊费用在取得时按照实际成本计价，开办费在发生时计入当期损益；
经营性租赁固定资产的装修费用在租赁期内平均摊销，其他长期待摊费用按项目
的受益期平均摊销。对于在以后会计期间已无法带来预期经济利益的长期待摊费
用，本公司对其尚未摊销的摊余价值全部转入当期损益。
（十一） 职工薪酬
职工薪酬，是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各
种形式的报酬或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长
期职工福利。本公司提供给职工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受
益人等的福利，也属于职工薪酬。
1、短期薪酬
本公司在职工为其提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负
债，并计入当期损益，其他会计准则要求或允许计入资产成本的除外。
2、离职后福利
本公司将离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。离职后福利
计划，是指本公司与职工就离职后福利达成的协议，或者本公司为向职工提供离
职后福利制定的规章或办法等。其中，设定提存计划，是指向独立的基金缴存固
定费用后，本公司不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划，
是指除设定提存计划以外的离职后福利计划。
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3、辞退福利
本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工
薪酬负债，并计入当期损益：本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减
建议所提供的辞退福利时；本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或
费用时。
4、其他长期职工福利
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，按照上
述设定提存计划的会计政策进行处理；除此以外的，按照上述设定受益计划的会
计政策确认和计量其他长期职工福利净负债或净资产。
（十二） 收入
1、 销售商品
本公司销售的商品在同时满足下列条件时，按从购货方已收或应收的合同或
协议价款的金额确认销售商品收入：（1）已将商品所有权上的主要风险和报酬转
移给购货方；（2）既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售
出的商品实施有效控制；（3）收入的金额能够可靠地计量；（4）相关的经济利益
很可能流入企业；（5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
合同或协议价款的收取采用递延方式，实质上具有融资性质的，按照应收的
合同或协议价款的公允价值确定销售商品收入金额。
2、提供劳务
本公司对外提供劳务，于劳务已实际提供时确认相关的收入，在确认收入时，
以劳务已提供，与交易相关的价款能够流入，并且与该项劳务有关的成本能够可
靠计量为前提。
物业管理在物业管理服务已提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入
企业，与物业管理服务有关的成本能够可靠的计量时，确认物业管理收入。
3、让渡资产使用权
本公司在与让渡资产使用权相关的经济利益能够流入和收入的金额能够可
靠的计量时确认让渡资产使用权收入。
利息收入按使用货币资金的使用时间和适用利率计算确定。使用费收入金
额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
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（十三） 政府补助
政府补助，是指本公司从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包
括政府作为企业所有者投入的资本。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量；政府补助为非货币
性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额（人民
币 1 元）计量。
与资产相关的政府补助，本公司确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内
平均分配，计入当期损益。但是，按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期
损益。
与收益相关的政府补助，用于补偿本公司以后期间的相关费用或损失的，确
认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益；用于补偿本公司已发
生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
已确认的政府补助需要返还的，存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账
面余额，超出部分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
（十四） 递延所得税资产/递延所得税负债
本公司的所得税采用资产负债表债务法核算。资产、负债的账面价值与其计
税基础存在差异的，按照规定确认所产生的递延所得税资产和递延所得税负债。
在资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），
按照税法规定计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量；对于递延所得税
资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间
的适用税率计量。
递延所得税资产的确认以本公司很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可
抵扣亏损和税款抵减的应纳税所得额为限。在无法明确估计可抵扣暂时性差异预
期转回期间可能取得的应纳税所得额时，不确认与可抵扣暂时性差异相关的递延
所得税资产。对子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异产生
的递延所得税负债，予以确认，但同时满足能够控制应纳税暂时性差异转回的时
间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回的，不予确认；对子公司、联
营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产，该可抵
扣暂时性差异同时满足在可预见的未来很可能转回即在可预见的将来有处置该
项投资的明确计划，且预计在处置该项投资时，除了有足够的应纳税所得以外，
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还有足够的投资收益用以抵扣可抵扣暂时性差异时，予以确认。
资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核。除企业合并、直接
在所有者权益中确认的交易或者事项产生的所得税外，本公司将当期所得税和递
延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益。
（十五） 经营租赁、融资租赁
如果租赁条款在实质上将与租赁资产所有权有关的全部风险和报酬转移给
承租人，该租赁为融资租赁，其他租赁则为经营租赁。
1. 本公司作为出租人
融资租赁中，在租赁开始日本公司按最低租赁收款额与初始直接费用之和作
为应收融资租赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始
直接费用及未担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。未实现
融资收益在租赁期内各个期间采用实际利率法计算确认当期的融资收入。
经营租赁中的租金，本公司在租赁期内各个期间按照直线法确认当期损益。
发生的初始直接费用，计入当期损益。
2. 本公司作为承租人
融资租赁中，在租赁开始日本公司将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现
值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的
入账价值，其差额作为未确认融资费用。初始直接费用计入租入资产价值。未确
认融资费用在租赁期内各个期间采用实际利率法计算确认当期的融资费用。本公
司采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提租赁资产折旧。
经营租赁中的租金，本公司在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成
本或当期损益；发生的初始直接费用，计入当期损益。
八、 重要会计政策和会计估计变更
1、会计政策变更
①因执行新企业会计准则导致的会计政策变更
自 2014 年 1 月 26 日起，财政部陆续修订和新颁布了《企业会计准则第 2 号
—长期股权投资》、《企业会计准则第 9 号—职工薪酬》、《企业会计准则第 30 号
—财务报表列报》、《企业会计准则第 33 号—合并财务报表》、《企业会计准则第
39 号—公允价值计量》、《企业会计准则第 40 号—合营安排》和《企业会计准则
第 41 号—在其他主体中权益的披露》等七项具体准则，并要求自 2014 年 7 月 1
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日起在所有执行企业会计准则的企业范围内施行。
2014 年 6 月，财政部修订了《企业会计准则第 37 号—金融工具列报》，要
求执行企业会计准则的企业应当在 2014 年年度及以后期间的财务报告中按照该
准则要求对金融工具进行列报。
2014 年 7 月 23 日，财政部发布了《关于修改<企业会计准则—基本准则>的
决定》，自公布之日起施行。
本公司自 2014 年 7 月 1 日起执行上述新制定或修订后的企业会计准则。新
制定或修订的会计准则的变化，导致本公司相应会计政策变化，并已按照相关衔
接规定进行了处理，对于需要对比较数据进行追溯调整的，本公司已进行了相应
追溯调整。
2、会计估计变更
本公司在报告期内无会计估计变更事项。
九、 税项
（一） 主要税种及税率
1、流转税及附加税费
税目 纳税（费）基础 税（费）率 备注
电费税率 17%水
费税率 13%
增值税 应纳税收入 17%、13%、6%
信息采集税率
6%
营业税 应纳税收入 5%
城市维护建设 应纳增值税及营业税额
7%
税
教育费附加 应纳增值税及营业税额 3%
地方教育费附 应纳增值税及营业税额
2%
加
企业所得税 应纳税所得额 25%
从价按 1.2%、
房产税 房产的计税余值（租金）
从租按 12%
十、截止基准日清查财务状况结果
根据公司提供的相关财务资料，对截至清产核资基准日 2016 年 4 月 30 日净
资产进行审核，审核前后的结果如下(会计报表详见附件一)：
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2016 年 4 月 30 日
项 目
账面值 核实值 增减值
109,145,533.73 105,868,925.06 -3,276,608.67
资产总额
其中：流动资产 107,814,696.87 104,204,870.78 -3,609,826.09
1,330,836.86 1,664,054.28 333,217.42
非流动资产
负债总额 81,435,378.03 62,588,710.39 -18,846,667.64
所有者权益总额 27,710,155.70 43,280,214.67 15,570,058.97
十一、清产核资审计核实情况
截至 2016 年 4 月 30 日有关资产负债及所有者权益核实情况如下：
1、 货币资金
2016 年 4 月 30 日
项 目
账面值 核实值 增减值
库存现金 12,043.85 12,043.85
银行存款 26,559,363.43 26,558,595.95 767.48
其他货币资金
合计 26,571,407.28 26,570,639.80 767.48
银行存款中调减 767.48 元，主要为中国银行八卦岭支行已被银行列入呆
滞户但企业未做账务处理。
2、 应收账款
2016 年 4 月 30 日
账面值 核实值 增减值
金额 坏 账 金额 坏 账 金额 坏 账
准备 准备 准备
22,729,320.27 16,040,290.31 -6,689,029.96
应收账款余额调减 6,693,559.96 元，原因为冲回 2016 年 4 月份预提管
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理费收入 6,693,559.96 元。
3、 其他应收款
2016 年 4 月 30 日
账面值 核实值 增减值
金额 坏账准备 金额 坏账准备 金额 坏账准备
59,101,938.74 587,969.42 62,727,205.94 1,332,869.67 3,625,267.20 744,900.25
其他应收款余额调减 3,625,267.20 元，主要原因为：补记本期福田区流
动人口和出租屋综合管理办公室流动人口自主申报奖励 8,000.00 元；重分类
3,617,267.20 元。
按照会计政策，无法收回的款项计提坏账准备，调增坏账准备
744,900.25 元。
4、 固定资产及累计折旧
2016 年 4 月 30 日
项 目
账面值 核实值 增减值
5,763,268.30 5,012,132.30 -751,136.00
固定资产
4,432,431.44 3,800,112.72 -632,318.72
累计折旧
固定资产净值 1,330,836.86 1,212,019.58 -118,817.28
固定资产调减 118,817.28 元，主要原因为：将房屋及建筑物调至投资性
房地产。
5、 投资性房地产
2016 年 4 月 30 日
项 目
账面值 核实值 增减值
751,136.00 751,136.00
投资性房地产原值
632,318.72 632,318.72
累计折旧
投资性房地产净值 118,817.28 118,817.28
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投资性房地产调增 118,817.28 元，主要原因为：将用于出租的房屋及建
筑物从固定资产调至投资性房地产。
6、 递延所得税资产
2016 年 4 月 30 日
账面值 核实值 增减值
333,217.42 333,217.42
计提坏账准备对所得税的影响 333,217.42 元。
7、 应付账款
2016 年 4 月 30 日
账面值 核实值 增减值
6,959,957.05 4,291,156.95 -2,668,800.10
应付账款调减 2,668,800.10 元，主要是由预付账款、应付职工薪酬重分
类调入。
8、 预收款项
2016 年 4 月 30 日
账面值 核实值 增减值
319,305.46 4,127,405.46 3,808,100.00
预收账款调增 3,808,100.00 元，原因为 2016 年 4 月份预收管理费收入，
企业确认为营业收入，调至预收账款。
9、 应付职工薪酬
2016 年 4 月 30 日
账面值 核实值 增减值
2,367,350.11 4,609,838.67 2,242,488.56
应付职工薪酬调增 2,242,488.56 元，主要原因是：将应付账款－保安服
务费/保安工资 2,868,404.50 元调至应付职工薪酬；以前年度多计提住房公
积金、工会经费 1,485,915.94 元冲回；补提 2016 年 1-4 月份应付未付员工
工资 860,000.00 元。
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10、 应交税费
2016 年 4 月 30 日
项 目
账面值 核实值 增减值
增值税 1,099,195.73 1,099,195.73
营业税 1,025,804.85 1,025,804.85
企业所得税 500,000.00 5,807,607.25 5,307,607.25
城市维护建设税 72,521.49 72,521.49
个人所得税 565.21 565.21
教育费附加 30,772.13 30,772.13
地方教育费附加 20,510.73 20,510.73
2,749,370.14 8,056,977.39 5,307,607.25
合计
应交企业所得税调增 5,307,607.25 元。
11、 其他应付款
2016 年 4 月 30 日
账面值 核实值 增减值
69,039,395.27 41,503,331.92 -27,536,063.35
其 他 应 付 款 调 减 27,536,063.35 元 ， 主 要 原 因 为 重 分 类 调 整
2,869,217.20 元；无法支付的款项调减 13,306,846.15 元至未分配利润；冲
回 2016 年 4 月份预计成本 11,360,000.00 元。
12、 实收资本
2016 年 4 月 30 日
项 目
账面值 核实值 增减值
深圳市赛格地产投资股份有
15,000,000.00 15,000,000.00
限公司
合计 15,000,000.00 15,000,000.00
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13、 盈余公积
2016 年 4 月 30 日
账面值 核实值 增减值
7,500,000.00 7,500,000.00
14、 未分配利润
2016 年 4 月 30 日
账面值 核实值 增减值
5,210,155.70 20,780,214.67 15,570,058.97
未分配利润调增 15,570,058.97 元，主要原因为本期利润调增 54,390.04
元，以前年度多计提应付职工薪酬冲回影响未分配利润 1,485,915.94 元,以
前年度无法支付的其他应付款 19,745,280.55 元，补提企业所得税影响未分
配利润-5,307,607.25 元，补提坏账准备等影响未分配利润-407,920.31 元。
十二、对外担保情况
截止清产核资基准日 2016 年 4 月 30 日，赛格物业无对外担保事项。
十三、资产抵押情况
截止清产核资基准日 2016 年 4 月 30 日，赛格物业无资产抵押事项。
十四、期后事项说明
赛格物业房屋资产中赛格苑 C 座 1108 房，深圳市房地产权登记中心查档显
示，审计报告期该房权利人为深圳市赛格集团有限公司，房屋具体情况如下表：
计 建筑 账面价值
结 建成 量 面积
权证编号 建筑物名称
构 年月 单 /容 原值 净值
位 积
深房地字第 5205714 赛格苑 C 座 混 1990/1/ m 72.7 390,150. 54,796.
号 -1108 合 23 2 9 00 76
2016 年 7 月 26 日，该房产已过户到赛格物业名下，并取得编号为粤（2016）
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深圳市不动产权第 0159318 号不动产权证书。
十五、或有事项
截止清产核资基准日 2016 年 4 月 30 日，赛格物业无或有事项。
十六、其他事项说明
赛格物业运输设备中有一辆粤 BME566 丰田牌小汽车，账面原值 277,429.00
无，账面净值 27,742.90 元。因为方便工作将车主登记在深圳市赛格地产投资股
份有限公司名下，根据赛格物业承诺该车为赛格物业购置和使用，其实际车辆产
权归属于赛格物业，深圳市赛格地产投资股份有限公司确认对此情况无异议。
附表：
附件一、2016 年 4 月 30 日资产负债表、2015 年度、2016 年 1-4 月利润表
附件二、清查调账分录表
附件三表 1 货币资金清查表
附件三表 2 应收账款清查表
附件三表 3 其他应收款清查表
附件三表 4 固定资产汇总清查表
附件三表 4-1 固定资产清查表-房屋建筑物
附件三表 4-2 固定资产清查表-机器设备
附件三表 4-3 固定资产清查表-运输设备
附件三表 4-4 固定资产清查表-电子设备
附件三表 5 应付账款清查表
附件三表 6 预收款项清查表
附件三表 7 应付职工薪酬清查表
附件三表 8 应交税费清查表
附件三表 9 其他应付款清查表
附件三表 10 实收资本清查表
23
附件三表 11 盈余公积清查表
附件三表 12 利润分配清查表
中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：
深圳分所
中国深圳
中国注册会计师：
二○一六年七月二十七日
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