目 录
一、审计报告……………………………………………………… 第 1—6 页
二、财务报表……………………………………………………… 第 7—14 页
（一）合并资产负债表…………………………………………… 第 7 页
（二）母公司资产负债表………………………………………… 第 8 页
（三）合并利润表………………………………………………… 第 9 页
（四）母公司利润表……………………………………………… 第 10 页
（五）合并现金流量表…………………………………………… 第 11 页
（六）母公司现金流量表………………………………………… 第 12 页
（七）合并所有者权益变动表…………………………………… 第 13 页
（八）母公司所有者权益变动表………………………………… 第 14 页
三、财务报表附注……………………………………………… 第 15—107 页
审 计 报 告
天健审〔2020〕7-509 号
深圳赛格股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了深圳赛格股份有限公司（以下简称深赛格公司）财务报表，包括
2019 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2019 年度的合并及母公司利润
表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表，以及相关财务
报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，
公允反映了深赛格公司 2019 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况，以及 2019
年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注
册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。
按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于深赛格公司，并履行了职业道德
方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计
意见提供了基础。
三、关键审计事项
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关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事
项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不
对这些事项单独发表意见。
(一) 房地产开发收入确认
1. 事项描述
相关信息披露详见财务报表附注三(二十五)及附注五(二)1。
深赛格公司 2019 年度房地产开发收入 334,199,582.45 元，占营业收入总
额的比例为 22.38%，毛利占总体毛利的 24.57%。
深赛格公司房地产开发收入确认需满足以下条件：在开发产品已经完工并验
收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，向业主发出入伙通知或公告
后，已向该业主实际交付房产或合同约定的交房日届满，已收取全额房款,同时
相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。
由于房地产开发收入是深赛格公司关键业绩指标之一，可能存在深赛格公司
管理层（以下简称管理层）通过不恰当的收入确认以达到特定目标或预期的固有
风险。因此，我们将房地产开发收入确认确定为关键审计事项。
2. 审计应对
针对房地产开发收入确认，我们实施的审计程序主要包括：
(1) 了解与收入确认相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是
否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；
(2) 检查主要的销售合同，识别与商品所有权上的主要风险和报酬转移相关
的条款，评价收入确认政策是否符合企业会计准则的规定；
(3) 对收入按房产项目实施毛利率分析，识别是否存在重大或异常波动，并
查明波动原因；
(4) 从本年确认房产销售收入的项目中抽取样本，检查买卖合同、收款情况
及收楼意见书，以评价相关房产销售收入是否已按照收入确认政策确认；
(5) 就资产负债表日前后确认房产销售收入的项目，选取样本，检查买卖合
同、收款情况及交付房产情况，以评价相关房产销售收入是否在恰当的期间确认；
(6) 检查与营业收入相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。
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(二) 房地产存货可变现净值
1. 事项描述
相关信息披露详见财务报表附注三(十一)及附注五(一)7。
截至 2019 年 12 月 31 日，深赛格公司房地产存货的账面余额为人民币
2,508,927,118.98 元，相应的存货跌价准备为人民币 87,635,884.12 元，其账
面价值为人民币 2,421,291,234.86 元，占资产总额的 39.11%。
资产负债表日，房地产存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照单个存货
成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。管理层在考虑持有存货目的的基
础上，根据历史售价、实际售价、合同约定售价、相同或类似产品的市场售价、
未来市场趋势等确定估计售价，并按照估计售价减去至完工时估计将要发生的成
本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定存货的可变现净值。
由于深赛格公司房地产存货的账面价值重大，对深赛格公司财务报表具有重
要性，且房地产存货可变现净净值的确定涉及管理层的重大判断，因此我们将房
地产存货可变现净值确定为关键审计事项。
2. 审计应对
针对在房地产存货可变现净值，我们实施的审计程序主要包括：
(1) 了解与存货可变现净值相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确
定其是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；
(2) 以抽样方式复核管理层对存货估计售价的预测，将估计售价与历史数
据、期后情况等进行比较，必要时获取第三方评估机构的相关数据；
(3) 评价管理层对存货至完工时将要发生的成本、销售费用和相关税费估计
的合理性，必要时获取第三方评估机构的相关数据；
(4) 结合房地产存货监盘，观察是否存在开发进度缓慢的项目以及销售进度
缓慢的项目，判断相关存货是否存在跌价的情形；
(5) 与管理层沟通估值技术，获取评估报告，评价评估师选取未来预计售价
等关键参数的合理性；
(6) 测试管理层对存货可变现净值的计算是否准确；
(7) 检查与存货可变现净值相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。
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四、其他信息
管理层对其他信息负责。其他信息包括年度报告中涵盖的信息，但不包括财
务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表
任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考
虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致
或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报
告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并
设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的
重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估深赛格公司的持续经营能力，披露与持
续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止
运营或别无其他现实的选择。
深赛格公司治理层（以下简称治理层）负责监督深赛格公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报
获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但
并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能
由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用
者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
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在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀
疑。同时，我们也执行以下工作：
(一) 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实
施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见
的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制
之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重
大错报的风险。
(二) 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
(三) 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理
性。
(四) 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审
计证据，就可能导致对深赛格公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否
存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准
则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露
不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的
信息。然而，未来的事项或情况可能导致深赛格公司不能持续经营。
(五) 评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反
映相关交易和事项。
(六) 就深赛格公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证
据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审
计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟
通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理
层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范
措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重
要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁
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止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事
项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中
沟通该事项。
天健会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：
（项目合伙人）
中国杭州 中国注册会计师：
二〇二〇年四月二十四日
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财务报表
1、合并资产负债表
编制单位：深圳赛格股份有限公司
单位：元
项目 2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 1,057,927,693.35 1,757,492,816.67
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 550,411,000.00
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据 7,637,000.00
应收账款 46,742,740.72 54,426,228.11
应收款项融资
预付款项 13,006,600.63 2,701,718.53
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 53,999,926.45 115,570,683.93
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 2,423,135,700.44 2,670,294,017.74
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 10,011,666.67
其他流动资产 52,084,029.50 468,083,201.09
流动资产合计 4,214,956,357.76 5,068,568,666.07
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
可供出售金融资产 34,069,679.99
其他债权投资
持有至到期投资
长期应收款 27,886,241.06 19,000,000.00
长期股权投资 219,623,049.78 172,684,147.74
其他权益工具投资 34,124,901.52
7
其他非流动金融资产
投资性房地产 1,328,733,007.07 1,412,916,851.46
固定资产 61,782,521.77 59,351,351.90
在建工程 128,976,720.34 151,214,015.76
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 22,835,033.51 32,471,556.32
开发支出
商誉 11,340,040.61
长期待摊费用 43,584,528.77 73,769,436.90
递延所得税资产 51,875,394.93 56,931,280.75
其他非流动资产 44,881,097.69 47,032,751.31
非流动资产合计 1,975,642,537.05 2,059,441,072.13
资产总计 6,190,598,894.81 7,128,009,738.20
流动负债：
短期借款 103,619,178.08 520,000,000.00
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 288,615,288.21 293,130,435.56
预收款项 219,807,547.13 692,811,462.75
合同负债
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 67,138,794.88 44,065,725.59
应交税费 129,209,927.35 121,045,597.93
其他应付款 980,652,900.38 1,021,673,905.77
其中：应付利息
应付股利 4,343,870.12 4,196,371.01
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 289,044,403.94 272,569,415.58
其他流动负债
流动负债合计 2,078,088,039.97 2,965,296,543.18
非流动负债：
8
保险合同准备金
长期借款 781,817,739.49 748,250,000.00
应付债券 689,903,043.08 787,752,107.90
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债 55,574,574.11 90,254,503.10
递延收益 5,163,798.28 6,732,529.57
递延所得税负债 69,464,618.25 79,875,150.30
其他非流动负债
非流动负债合计 1,601,923,773.21 1,712,864,290.87
负债合计 3,680,011,813.18 4,678,160,834.05
所有者权益：
股本 1,235,656,249.00 1,235,656,249.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 154,155,757.05 156,892,820.25
减：库存股
其他综合收益 119,478.77 91,765.66
专项储备
盈余公积 165,491,969.07 152,762,534.98
一般风险准备
未分配利润 343,960,725.06 322,477,846.55
归属于母公司所有者权益合计 1,899,384,178.95 1,867,881,216.44
少数股东权益 611,202,902.68 581,967,687.71
所有者权益合计 2,510,587,081.63 2,449,848,904.15
负债和所有者权益总计 6,190,598,894.81 7,128,009,738.20
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
2、母公司资产负债表
单位：元
项目 2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 162,190,023.48 971,108,422.35
交易性金融资产 250,000,000.00
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产
9
衍生金融资产
应收票据
应收账款 6,667,883.60 217,360.00
应收款项融资
预付款项 11,363.64
其他应收款 832,370,705.48 1,098,488,672.67
其中：应收利息
应收股利 26,730,000.00 2,000,000.00
存货
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 8,215,956.55 4,172,729.68
流动资产合计 1,259,455,932.75 2,073,987,184.70
非流动资产：
债权投资
可供出售金融资产 33,515,392.83
其他债权投资
持有至到期投资
长期应收款 9,000,000.00 9,000,000.00
长期股权投资 1,410,195,954.89 1,326,039,288.79
其他权益工具投资 33,515,392.83
其他非流动金融资产
投资性房地产 242,323,416.78 252,842,527.62
固定资产 17,219,237.51 17,786,925.84
在建工程 230,689.64
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 1,915,372.58 1,671,913.78
开发支出
商誉
长期待摊费用 6,794,762.57 9,404,881.96
递延所得税资产 1,121,511.21 1,673,932.41
其他非流动资产 39,560.00
非流动资产合计 1,722,316,338.01 1,651,974,423.23
资产总计 2,981,772,270.76 3,725,961,607.93
流动负债：
短期借款 100,119,178.08 520,000,000.00
交易性金融负债
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债
衍生金融负债
10
应付票据
应付账款 206,374.11 206,374.11
预收款项 24,435,077.88 22,491,215.88
合同负债
应付职工薪酬 10,778,661.57 5,143,700.56
应交税费 2,893,808.12 4,471,684.00
其他应付款 73,711,288.71 439,491,749.59
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 60,575,562.00
其他流动负债
流动负债合计 272,719,950.47 991,804,724.14
非流动负债：
长期借款
应付债券 689,903,043.08 787,752,107.90
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益 4,455,726.61 6,592,529.57
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 694,358,769.69 794,344,637.47
负债合计 967,078,720.16 1,786,149,361.61
所有者权益：
股本 1,235,656,249.00 1,235,656,249.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 222,295,936.53 231,415,947.36
减：库存股
其他综合收益 80.72 -55.90
专项储备
盈余公积 165,491,969.07 152,762,534.98
未分配利润 391,249,315.28 319,977,570.88
所有者权益合计 2,014,693,550.60 1,939,812,246.32
负债和所有者权益总计 2,981,772,270.76 3,725,961,607.93
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
11
3、合并利润表
单位：元
项目 2019 年度 2018 年度
一、营业总收入 1,493,227,561.06 1,612,268,337.03
其中：营业收入 1,493,227,561.06 1,605,787,472.11
利息收入 6,228,129.11
已赚保费
手续费及佣金收入 252,735.81
二、营业总成本 1,311,030,996.69 1,353,403,047.97
其中：营业成本 985,447,744.09 1,062,390,648.95
利息支出 604,323.28
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任合同准备金
净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 48,998,749.13 44,400,471.35
销售费用 22,829,579.24 39,650,786.14
管理费用 133,860,279.77 121,977,965.44
研发费用 2,862,500.18
财务费用 117,032,144.28 84,378,852.81
其中：利息费用 127,964,631.89 93,029,837.47
利息收入 12,219,078.83 9,971,878.77
加：其他收益 11,507,155.19 10,504,982.49
投资收益（损失以“－”号填
105,138,040.18 61,267,856.40
列）
其中：对联营企业和合营企业
-187,201.46 -29,224,641.54
的投资收益
以摊余成本计量的金融
资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“-”号填
列）
净敞口套期收益（损失以“－”
号填列）
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”
-33,611,132.25
号填列）
资产减值损失（损失以“-”
-68,863,070.68 -101,875,448.51
号填列）
12
资产处置收益（损失以“-”
-12,279.40
号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 196,367,556.81 228,750,400.04
加：营业外收入 6,273,899.51 7,161,176.79
减：营业外支出 3,682,802.64 141,592,758.43
四、利润总额（亏损总额以“－”号填
198,958,653.68 94,318,818.40
列）
减：所得税费用 95,791,046.98 70,773,167.66
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 103,167,606.70 23,545,650.74
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”
103,167,606.70 45,464,506.73
号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以“－”
-21,918,855.99
号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司所有者的净利润 78,447,278.89 27,852,740.23
2.少数股东损益 24,720,327.81 -4,307,089.49
六、其他综合收益的税后净额 41,552.57 -68,830.86
归属母公司所有者的其他综合收益
27,713.11 -45,863.46
的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综
27,576.49
合收益
1.重新计量设定受益计划
变动额
2.权益法下不能转损益的
其他综合收益
3.其他权益工具投资公允
27,576.49
价值变动
4.企业自身信用风险公允
价值变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综合
136.62 -45,863.46
收益
1.权益法下可转损益的其
136.62 -107.36
他综合收益
2.其他债权投资公允价值
变动
3.可供出售金融资产公允
-45,756.10
价值变动损益
4.金融资产重分类计入其
他综合收益的金额
5.持有至到期投资重分类
为可供出售金融资产损益
13
6.其他债权投资信用减值
准备
7.现金流量套期储备
8.外币财务报表折算差额
9.其他
归属于少数股东的其他综合收益的
13,839.46 -22,967.40
税后净额
七、综合收益总额 103,209,159.27 23,476,819.88
归属于母公司所有者的综合收益
78,474,992.00 27,806,876.77
总额
归属于少数股东的综合收益总额 24,734,167.27 -4,330,056.89
八、每股收益：
（一）基本每股收益 0.0635 0.0225
（二）稀释每股收益 0.0635 0.0225
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：元，上期被合并方实现的净利润为：元。
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
4、母公司利润表
单位：元
项目 2019 年度 2018 年度
一、营业收入 82,085,804.90 73,815,265.15
减：营业成本 51,244,503.76 62,734,501.32
税金及附加 4,484,072.11 4,708,732.17
销售费用
管理费用 25,514,137.86 17,498,760.36
研发费用
财务费用 46,700,405.65 21,530,400.57
其中：利息费用 57,737,818.62 34,238,013.50
利息收入 11,149,019.99 12,881,529.63
加：其他收益 3,795,862.92 4,264,715.81
投资收益（损失以“－”号
173,753,589.99 194,684,800.51
填列）
其中：对联营企业和合营企
10,562.60 -24,267,630.50
业的投资收益
以摊余成本计量的金融
资产终止确认收益（损失以“-”号填
列）
净敞口套期收益（损失以
“－”号填列）
公允价值变动收益（损失以
14
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”
-563,648.08
号填列）
资产减值损失（损失以“-”
-581,739.17 -463,761.31
号填列）
资产处置收益（损失以“-”
号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 130,546,751.18 165,828,625.74
加：营业外收入 63,148.14 332,884.29
减：营业外支出 41,873.20 9,532,364.16
三、利润总额（亏损总额以“－”号
130,568,026.12 156,629,145.87
填列）
减：所得税费用 3,243,449.95 16,108,529.41
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 127,324,576.17 140,520,616.46
（一）持续经营净利润（净亏损
127,324,576.17 140,520,616.46
以“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损
以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额 136.62 -107.36
（一）不能重分类进损益的其他
综合收益
1.重新计量设定受益计划
变动额
2.权益法下不能转损益的
其他综合收益
3.其他权益工具投资公允
价值变动
4.企业自身信用风险公允
价值变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综
136.62 -107.36
合收益
1.权益法下可转损益的其
136.62 -107.36
他综合收益
2.其他债权投资公允价值
变动
3.可供出售金融资产公允
价值变动损益
4.金融资产重分类计入其
他综合收益的金额
5.持有至到期投资重分类
为可供出售金融资产损益
6.其他债权投资信用减值
15
准备
7.现金流量套期储备
8.外币财务报表折算差额
9.其他
六、综合收益总额 127,324,712.79 140,520,509.10
七、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
5、合并现金流量表
单位：元
项目 2019 年度 2018 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 1,441,766,735.02 1,659,426,136.73
客户存款和同业存放款项净增加
额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加
额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金 6,092,848.72
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还 93,056.42 223,105.10
收到其他与经营活动有关的现金 108,442,431.71 189,751,603.79
经营活动现金流入小计 1,550,302,223.15 1,855,493,694.34
购买商品、接受劳务支付的现金 484,776,508.07 852,688,929.57
客户贷款及垫款净增加额 -15,664,988.00
存放中央银行和同业款项净增加
额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现
281,369,570.84 285,897,951.80
金
支付的各项税费 195,728,968.89 323,053,408.68
16
支付其他与经营活动有关的现金 157,927,983.99 241,844,238.56
经营活动现金流出小计 1,119,803,031.79 1,687,819,540.61
经营活动产生的现金流量净额 430,499,191.36 167,674,153.73
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 1,293,878,815.53 1,898,647,492.29
取得投资收益收到的现金 19,175,305.92 23,777,605.28
处置固定资产、无形资产和其他
74,546.14 7,170.00
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
40,645,281.75 126,025,986.74
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 2,443,743.40 14,417,575.47
投资活动现金流入小计 1,356,217,692.74 2,062,875,829.78
购建固定资产、无形资产和其他
51,861,494.40 181,573,556.23
长期资产支付的现金
投资支付的现金 2,011,506,244.34 1,848,150,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付
3,297,219.51
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 17,550,000.00 22,495,762.00
投资活动现金流出小计 2,084,214,958.25 2,052,219,318.23
投资活动产生的现金流量净额 -727,997,265.51 10,656,511.55
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 15,546,600.00 980,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资
15,546,600.00 980,000.00
收到的现金
取得借款收到的现金 510,000,000.00 2,083,400,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 35,000,000.00 23,450,000.00
筹资活动现金流入小计 560,546,600.00 2,107,830,000.00
偿还债务支付的现金 982,721,913.36 1,292,792,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付
192,822,785.06 184,131,807.46
的现金
其中：子公司支付给少数股东的
32,151,630.29 25,287,213.40
股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 6,741,082.86 43,334,382.84
筹资活动现金流出小计 1,182,285,781.28 1,520,258,190.30
筹资活动产生的现金流量净额 -621,739,181.28 587,571,809.70
四、汇率变动对现金及现金等价物的
7,735.77
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -919,237,255.43 765,910,210.75
加：期初现金及现金等价物余额 1,713,792,816.67 947,882,605.92
六、期末现金及现金等价物余额 794,555,561.24 1,713,792,816.67
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
17
6、母公司现金流量表
单位：元
项目 2019 年度 2018 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 82,291,539.42 76,732,691.33
收到的税费返还 92,098.78
收到其他与经营活动有关的现金 71,819,077.63 99,131,438.29
经营活动现金流入小计 154,202,715.83 175,864,129.62
购买商品、接受劳务支付的现金 17,292,926.53 22,338,462.86
支付给职工以及为职工支付的现
31,226,982.34 36,435,483.49
金
支付的各项税费 15,885,196.27 32,175,634.21
支付其他与经营活动有关的现金 18,419,200.92 181,943,799.62
经营活动现金流出小计 82,824,306.06 272,893,380.18
经营活动产生的现金流量净额 71,378,409.77 -97,029,250.56
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 99,608,815.53 851,762,692.29
取得投资收益收到的现金 86,455,293.98 155,379,014.46
处置固定资产、无形资产和其他
1,981.14 4,000.00
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 250,505,394.42 243,593,908.82
投资活动现金流入小计 436,571,485.07 1,250,739,615.57
购建固定资产、无形资产和其他
3,022,236.03 5,354,948.71
长期资产支付的现金
投资支付的现金 755,426,244.34 708,000,000.00
取得子公司及其他营业单位支付
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 249,000,000.00
投资活动现金流出小计 758,448,480.37 962,354,948.71
投资活动产生的现金流量净额 -321,876,995.30 288,384,666.86
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 250,000,000.00 1,683,400,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 35,000,000.00
筹资活动现金流入小计 285,000,000.00 1,683,400,000.00
偿还债务支付的现金 710,000,000.00 899,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付
93,276,168.80 100,593,393.09
的现金
支付其他与筹资活动有关的现金 6,123,644.54 43,516,726.56
筹资活动现金流出小计 809,399,813.34 1,043,110,119.65
18
筹资活动产生的现金流量净额 -524,399,813.34 640,289,880.35
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -774,898,398.87 831,645,296.65
加：期初现金及现金等价物余额 936,108,422.35 104,463,125.70
六、期末现金及现金等价物余额 161,210,023.48 936,108,422.35
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
7、合并所有者权益变动表
本期金额
单位：元
2019 年度
归属于母公司所有者权益 所有
少数
项目 其他权益工具 其他 一般 未分 者权
资本 减：库 专项 盈余 股东
股本 优先 永续 综合 风险 配利 其他 小计 益合
其他 公积 存股 储备 公积 权益
股 债 收益 准备 润 计
1,23 1,867 2,449
156,8 152,7 322,4 581,9
一、上年期末余 5,65 91,76 ,881, ,848,
92,82 62,53 77,84 67,68
额 6,24 5.66 216.4 904.1
0.25 4.98 6.55 7.71
9.00 4 5
-938, -941, -276, -1,21
加：会计政 -3,02
780.3 803.9 072.7 7,876
策变更 3.53
7 0 0 .60
前期
差错更正
同一
控制下企业合
并
其他
1,23 1,866 2,448
156,8 152,7 321,5 581,6
二、本年期初余 5,65 91,76 ,939, ,631,
92,82 59,51 39,06 91,61
额 6,24 5.66 412.5 027.5
0.25 1.45 6.18 5.01
9.00 4 5
三、本期增减变 -2,73 12,73 22,42 32,44 29,51 61,95
27,71
动金额（减少以 7,063 2,457 1,658 4,766 1,287 6,054
3.11
“－”号填列） .20 .62 .88 .41 .67 .08
78,44 78,47 24,73 103,2
（一）综合收益 27,71
7,278 4,992 4,167 09,15
总额 3.11
.89 .00 .27 9.27
（二）所有者投
入和减少资本 6,382 37,07 43,45
19
,947. 6,249 9,197
63 .80 .43
13,89 13,89
1．所有者投入
3,981 3,981
的普通股
.48 .48
2．其他权益工
具持有者投入
资本
3．股份支付计
入所有者权益
的金额
6,382 23,18 29,56
6,382
4．其他 ,947. 2,268 5,215
,947.
63 .32 .95
63
12,73 -56,0 -43,2 -32,2 -75,5
（三）利润分配 2,457 25,62 93,16 99,12 92,29
.62 0.01 2.39 9.40 1.79
12,73 -12,7
1．提取盈余公
2,457 32,45
积
.62 7.62
2．提取一般风
险准备
-43,2 -43,2 -32,2 -75,5
3．对所有者（或
93,16 93,16 99,12 92,29
股东）的分配
2.39 2.39 9.40 1.79
4．其他
（四）所有者权
益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
本）
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．设定受益计
划变动额结转
留存收益
20
5．其他综合收
益结转留存收
益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
-9,12 -9,12
-9,12
（六）其他 0,010 0,010
0,010
.83 .83
.83
1,23 1,899 2,510
154,1 165,4 343,9 611,2
四、本期期末余 5,65 119,4 ,384, ,587,
55,75 91,96 60,72 02,90
额 6,24 78.77 178.9 081.6
7.05 9.07 5.06 2.68
9.00 5 3
上期金额
单位：元
2018 年年度
归属于母公司所有者权益
所有者
项目 其他权益工具 其他 一般 未分 少数股
资本 减：库 专项 盈余 权益合
股本 优先 永续 综合 风险 配利 其他 小计 东权益
其他 公积 存股 储备 公积 计
股 债 收益 准备 润
1,23 1,91
166,0 138,7 376,7 2,580,
一、上年期末 5,65 137,6 7,22 663,695
19,87 10,47 04,14 923,89
余额 6,24 29.12 8,37 ,526.85
0.19 3.33 8.51 7.00
9.00 0.15
加：会计
政策变更
前期
差错更正
同一
控制下企业合
并
其他
1,23 1,91
166,0 138,7 376,7 2,580,
二、本年期初 5,65 137,6 7,22 663,695
19,87 10,47 04,14 923,89
余额 6,24 29.12 8,37 ,526.85
0.19 3.33 8.51 7.00
9.00 0.15
三、本期增减 -49,
-9,12 14,05 -54,2 -131,0
变动金额（减 -45,8 347, -81,727
7,049 2,061 26,30 74,992
少以“－”号 63.46 153. ,839.14
.94 .65 1.96 .85
填列） 71
21
27,8
27,85 23,476
（一）综合收 -45,8 06,8 -4,330,
2,740 ,819.8
益总额 63.46 76.7 056.89
.23 8
7
-9,1
（二）所有者 -9,12 -72,38
27,0 -63,260
投入和减少资 7,049 7,677.
49.9 ,627.48
本 .94 42
4
1．所有者投入 980,000 980,00
的普通股 .00 0.00
2．其他权益工
具持有者投入
资本
3．股份支付计
入所有者权益
的金额
-9,1
-9,12 -73,36
27,0 -64,240
4．其他 7,049 7,677.
49.9 ,627.48
.94 42
4
-68,
14,05 -82,0 -94,28
（三）利润分 026, -26,262
2,061 79,04 9,398.
配 980. ,417.88
.65 2.19 42
54
14,05 -14,0
1．提取盈余公
2,061 52,06
积
.65 1.65
2．提取一般风
险准备
-68,
3．对所有者 -68,0 -94,28
026, -26,262
（或股东）的 26,98 9,398.
980. ,417.88
分配 0.54 42
54
4．其他
（四）所有者
权益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
本）
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
22
4．设定受益计
划变动额结转
留存收益
5．其他综合收
益结转留存收
益
6．其他
（五）专项储
备
1．本期提取
2．本期使用
12,125
12,125,
（六）其他 ,263.1
263.11
1
1,23 1,86
156,8 152,7 322,4 2,449,
四、本期期末 5,65 91,76 7,88 581,967
92,82 62,53 77,84 848,90
余额 6,24 5.66 1,21 ,687.71
0.25 4.98 6.55 4.15
9.00 6.44
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
8、母公司所有者权益变动表
本期金额
单位：元
2019 年度
项目 其他权益工具 资本公 减：库存 其他综 专项储 盈余公 未分配 所有者权
股本 其他
优先股 永续债 其他 积 股 合收益 备 积 利润 益合计
1,235, 319,97
一、上年期末余 231,415 152,762 1,939,81
656,24 -55.90 7,570.
额 ,947.36 ,534.98 2,246.32
9.00 88
加：会计政 -3,023. -27,21 -30,235.
策变更 53 1.76 29
前期
差错更正
其他
1,235, 319,95
二、本年期初余 231,415 152,759 1,939,78
656,24 -55.90 0,359.
额 ,947.36 ,511.45 2,011.03
9.00 12
三、本期增减变 71,298
-9,120, 12,732, 74,911,5
动金额（减少以 136.62 ,956.1
010.83 457.62 39.57
“－”号填列） 6
（一）综合收益 136.62 127,32 127,324,
23
总额 4,576. 712.79
17
（二）所有者投
入和减少资本
1．所有者投入
的普通股
2．其他权益工
具持有者投入
资本
3．股份支付计
入所有者权益
的金额
4．其他
-56,02
12,732, -43,293,
（三）利润分配 5,620.
457.62 162.39
01
-12,73
1．提取盈余公 12,732,
2,457.
积 457.62
62
-43,29
2．对所有者（或 -43,293,
3,162.
股东）的分配 162.39
39
3．其他
（四）所有者权
益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
本）
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．设定受益计
划变动额结转
留存收益
5．其他综合收
益结转留存收
益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他 -9,120, -9,120,0
24
010.83 10.83
1,235, 391,24
四、本期期末余 222,295 165,491 2,014,69
656,24 80.72 9,315.
额 ,936.53 ,969.07 3,550.60
9.00 28
上期金额
单位：元
2018 年年度
其他权益工具
项目 资本公 减：库存 其他综 盈余公 未分配利 所有者权
股本 优先 永续 专项储备 其他
其他 积 股 合收益 积 润 益合计
股 债
1,235
240,54 138,71
一、上年期末余 ,656, 261,535, 1,876,445
2,997. 51.46 0,473.
额 249.0 996.61 ,767.70
30 33
0
加：会计政
策变更
前期
差错更正
其他
1,235
240,54 138,71
二、本年期初余 ,656, 261,535, 1,876,445
2,997. 51.46 0,473.
额 249.0 996.61 ,767.70
30 33
0
三、本期增减变 -9,127 14,052
-107.3 58,441,5 63,366,47
动金额（减少以 ,049.9 ,061.6
6 74.27 8.62
“－”号填列） 4 5
（一）综合收益 -107.3 140,520, 140,520,5
总额 6 616.46 09.10
（二）所有者投
入和减少资本
1．所有者投入
的普通股
2．其他权益工
具持有者投入
资本
3．股份支付计
入所有者权益
的金额
4．其他
14,052
-82,079, -68,026,9
（三）利润分配 ,061.6
042.19 80.54
5
25
14,052
1．提取盈余公 -14,052,
,061.6
积 061.65
5
2．对所有者（或 -68,026, -68,026,9
股东）的分配 980.54 80.54
3．其他
（四）所有者权
益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
本）
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．设定受益计
划变动额结转
留存收益
5．其他综合收
益结转留存收
益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
-9,127
-9,127,04
（六）其他 ,049.9
9.94
4
1,235
231,41 152,76
四、本期期末余 ,656, 319,977, 1,939,812
5,947. -55.90 2,534.
额 249.0 570.88 ,246.32
36 98
0
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
26
目 录
一、审计报告……………………………………………………… 第 1—6 页
二、财务报表……………………………………………………… 第 7—14 页
（一）合并资产负债表…………………………………………… 第 7 页
（二）母公司资产负债表………………………………………… 第 8 页
（三）合并利润表………………………………………………… 第 9 页
（四）母公司利润表……………………………………………… 第 10 页
（五）合并现金流量表…………………………………………… 第 11 页
（六）母公司现金流量表………………………………………… 第 12 页
（七）合并所有者权益变动表…………………………………… 第 13 页
（八）母公司所有者权益变动表………………………………… 第 14 页
三、财务报表附注……………………………………………… 第 15—117 页
审 计 报 告
天健审〔2020〕7-509 号
深圳赛格股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了深圳赛格股份有限公司（以下简称深赛格公司）财务报表，包括
2019 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2019 年度的合并及母公司利润
表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表，以及相关财务
报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，
公允反映了深赛格公司 2019 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况，以及 2019
年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注
册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。
按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于深赛格公司，并履行了职业道德
方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计
意见提供了基础。
三、关键审计事项
第 1 页 共 117 页
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事
项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不
对这些事项单独发表意见。
(一) 房地产开发收入确认
1. 事项描述
相关信息披露详见财务报表附注三(二十五)及附注五(二)1。
深赛格公司 2019 年度房地产开发收入 334,199,582.45 元，占营业收入总
额的比例为 22.38%，毛利占总体毛利的 24.57%。
深赛格公司房地产开发收入确认需满足以下条件：在开发产品已经完工并验
收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，向业主发出入伙通知或公告
后，已向该业主实际交付房产或合同约定的交房日届满，已收取全额房款,同时
相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。
由于房地产开发收入是深赛格公司关键业绩指标之一，可能存在深赛格公司
管理层（以下简称管理层）通过不恰当的收入确认以达到特定目标或预期的固有
风险。因此，我们将房地产开发收入确认确定为关键审计事项。
2. 审计应对
针对房地产开发收入确认，我们实施的审计程序主要包括：
(1) 了解与收入确认相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是
否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；
(2) 检查主要的销售合同，识别与商品所有权上的主要风险和报酬转移相关
的条款，评价收入确认政策是否符合企业会计准则的规定；
(3) 对收入按房产项目实施毛利率分析，识别是否存在重大或异常波动，并
查明波动原因；
(4) 从本年确认房产销售收入的项目中抽取样本，检查买卖合同、收款情况
及收楼意见书，以评价相关房产销售收入是否已按照收入确认政策确认；
(5) 就资产负债表日前后确认房产销售收入的项目，选取样本，检查买卖合
同、收款情况及交付房产情况，以评价相关房产销售收入是否在恰当的期间确认；
(6) 检查与营业收入相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。
第 2 页 共 117 页
(二) 房地产存货可变现净值
1. 事项描述
相关信息披露详见财务报表附注三(十一)及附注五(一)7。
截至 2019 年 12 月 31 日，深赛格公司房地产存货的账面余额为人民币
2,508,927,118.98 元，相应的存货跌价准备为人民币 87,635,884.12 元，其账
面价值为人民币 2,421,291,234.86 元，占资产总额的 39.11%。
资产负债表日，房地产存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照单个存货
成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。管理层在考虑持有存货目的的基
础上，根据历史售价、实际售价、合同约定售价、相同或类似产品的市场售价、
未来市场趋势等确定估计售价，并按照估计售价减去至完工时估计将要发生的成
本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定存货的可变现净值。
由于深赛格公司房地产存货的账面价值重大，对深赛格公司财务报表具有重
要性，且房地产存货可变现净净值的确定涉及管理层的重大判断，因此我们将房
地产存货可变现净值确定为关键审计事项。
2. 审计应对
针对在房地产存货可变现净值，我们实施的审计程序主要包括：
(1) 了解与存货可变现净值相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确
定其是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；
(2) 以抽样方式复核管理层对存货估计售价的预测，将估计售价与历史数
据、期后情况等进行比较，必要时获取第三方评估机构的相关数据；
(3) 评价管理层对存货至完工时将要发生的成本、销售费用和相关税费估计
的合理性，必要时获取第三方评估机构的相关数据；
(4) 结合房地产存货监盘，观察是否存在开发进度缓慢的项目以及销售进度
缓慢的项目，判断相关存货是否存在跌价的情形；
(5) 与管理层沟通估值技术，获取评估报告，评价评估师选取未来预计售价
等关键参数的合理性；
(6) 测试管理层对存货可变现净值的计算是否准确；
(7) 检查与存货可变现净值相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。
第 3 页 共 117 页
四、其他信息
管理层对其他信息负责。其他信息包括年度报告中涵盖的信息，但不包括财
务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表
任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考
虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致
或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报
告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并
设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的
重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估深赛格公司的持续经营能力，披露与持
续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止
运营或别无其他现实的选择。
深赛格公司治理层（以下简称治理层）负责监督深赛格公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报
获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但
并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能
由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用
者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
第 4 页 共 117 页
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀
疑。同时，我们也执行以下工作：
(一) 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实
施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见
的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制
之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重
大错报的风险。
(二) 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
(三) 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理
性。
(四) 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审
计证据，就可能导致对深赛格公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否
存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准
则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露
不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的
信息。然而，未来的事项或情况可能导致深赛格公司不能持续经营。
(五) 评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反
映相关交易和事项。
(六) 就深赛格公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证
据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审
计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟
通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理
层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范
措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重
要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁
第 5 页 共 117 页
止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事
项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中
沟通该事项。
天健会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：
（项目合伙人）
中国杭州 中国注册会计师：
二〇二〇年四月二十四日
第 6 页 共 117 页
深圳赛格股份有限公司
财务报表附注
2019 年度
金额单位：人民币元
一、公司基本情况
深圳赛格股份有限公司（以下简称公司或本公司）系根据中华人民共和国公司法的有关规定，经深圳
市及国家有关部门批准，以深圳市赛格集团有限公司作为独家发起人并采用公开募集方式设立的股份有限
公司，于 1996 年 7 月 16 日在深圳市工商行政管理局登记注册，总部位于广东省深圳市。公司现持有统一
社 会 信 用 代 码 为 91440300279253776E 的 营 业 执照 ， 注 册 资 本 为 123,565.6249 万元 ， 股 本 总数为
1,235,656,249 股（每股面值 1 元）。其中，有限售条件的流通股份：A 股 451,181,653 股，B 股 20,805 股；
无限售条件的流通股份 A 股 538,013,278 股，B 股 246,440,513 股。公司 B 股于 1996 年 7 月、A 股于 1996
年 12 月在深圳证券交易所挂牌交易。
本公司属商务服务业、房地产行业。主要经营活动为经营与管理电子专业市场、租赁业务、房地产开
发及物业管理。
本财务报表业经公司 2020 年 4 月 24 日第八届董事会第二次会议批准对外报出。
本公司将深圳市赛格地产投资股份有限公司、深圳市赛格创业汇有限公司和深圳市赛格物业管理有限
公司等 33 家子公司纳入本期合并财务报表范围，情况详见本财务报表附注六和七之说明。
二、财务报表的编制基础
(一) 编制基础
本公司财务报表以持续经营为编制基础。
(二) 持续经营能力评价
本公司不存在导致对报告期末起 12 个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。
三、重要会计政策及会计估计
重要提示：本公司根据实际生产经营特点针对金融工具减值、固定资产折旧、无形资产摊销、收入确
认等交易或事项制定了具体会计政策和会计估计。
第 7 页 共 117 页
(一) 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果
和现金流量等有关信息。
(二) 会计期间
会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
(三) 营业周期
公司经营业务的营业周期较短，以 12 个月作为资产和负债的流动性划分标准。
(四) 记账本位币
采用人民币为记账本位币。
(五) 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
1. 同一控制下企业合并的会计处理方法
公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值
计量。公司按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额与支付的合并对价账面
价值或发行股份面值总额的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
2. 非同一控制下企业合并的会计处理方法
公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商
誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的被购买方各项可
辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，经复核后合并成本仍小于合并中取
得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
(六) 合并财务报表的编制方法
母公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合并范围。合并财务报表以母公司及其子公司的财
务报表为基础，根据其他有关资料，由母公司按照《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》编制。
(七) 合营安排分类及共同经营会计处理方法
1. 合营安排分为共同经营和合营企业。
2. 当公司为共同经营的合营方时，确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：
(1) 确认单独所持有的资产，以及按持有份额确认共同持有的资产；
(2) 确认单独所承担的负债，以及按持有份额确认共同承担的负债；
(3) 确认出售公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；
(4) 按公司持有份额确认共同经营因出售资产所产生的收入；
(5) 确认单独所发生的费用，以及按公司持有份额确认共同经营发生的费用。
第 8 页 共 117 页
(八) 现金及现金等价物的确定标准
列示于现金流量表中的现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指企业持有的
期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
(九) 外币业务和外币报表折算
1. 外币业务折算
外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率折算为人民币金额。资产负债表日，外币货币性
项目采用资产负债表日即期汇率折算，因汇率不同而产生的汇兑差额，除与购建符合资本化条件资产有关
的外币专门借款本金及利息的汇兑差额外，计入当期损益；以历史成本计量的外币非货币性项目仍采用交
易发生日的即期汇率折算，不改变其人民币金额；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确
定日的即期汇率折算，差额计入当期损益或其他综合收益。
2. 外币财务报表折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分配利
润”项目外，其他项目采用交易发生日的即期汇率折算；利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的
即期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，计入其他综合收益。
(十) 金融工具
1. 金融资产和金融负债的分类
金融资产在初始确认时划分为以下三类：(1) 以摊余成本计量的金融资产；(2) 以公允价值计量且其
变动计入其他综合收益的金融资产；(3) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融负债在初始确认时划分为以下四类：(1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债；(2)
金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债；(3) 不属于上述(1)或
(2)的财务担保合同，以及不属于上述(1)并以低于市场利率贷款的贷款承诺；(4) 以摊余成本计量的金融
负债。
2. 金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件
(1) 金融资产和金融负债的确认依据和初始计量方法
公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或金融负债时，
按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用直
接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。但是，公司初
始确认的应收账款未包含重大融资成分或公司不考虑未超过一年的合同中的融资成分的，按照交易价格进
行初始计量。
(2) 金融资产的后续计量方法
第 9 页 共 117 页
1) 以摊余成本计量的金融资产
采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金
融资产所产生的利得或损失，在终止确认、重分类、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。
2) 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资
采用公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得及汇兑损益计入当期损益，
其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合
收益中转出，计入当期损益。
3) 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资
采用公允价值进行后续计量。获得的股利（属于投资成本收回部分的除外）计入当期损益，其他利得
或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转
出，计入留存收益。
4) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
采用公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利息和股利收入)计入当期损益，除非该金融
资产属于套期关系的一部分。
(3) 金融负债的后续计量方法
1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
此类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债以公允价值进行后续计量。因公司自身信用风险变动引起的
指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的公允价值变动金额计入其他综合收益，除非该
处理会造成或扩大损益中的会计错配。此类金融负债产生的其他利得或损失（包括利息费用、除因公司自
身信用风险变动引起的公允价值变动）计入当期损益，除非该金融负债属于套期关系的一部分。终止确认
时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
2) 金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债
按照《企业会计准则第 23 号——金融资产转移》相关规定进行计量。
3) 不属于上述 1)或 2)的财务担保合同，以及不属于上述 1)并以低于市场利率贷款的贷款承诺
在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行后续计量：① 按照金融工具的减值规定确定的损
失准备金额；② 初始确认金额扣除按照相关规定所确定的累计摊销额后的余额。
4) 以摊余成本计量的金融负债
采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融负债所产生
的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销时计入当期损益。
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(4) 金融资产和金融负债的终止确认
1) 当满足下列条件之一时，终止确认金融资产：
① 收取金融资产现金流量的合同权利已终止；
② 金融资产已转移，且该转移满足《企业会计准则第23号——金融资产转移》关于金融资产终止确
认的规定。
2) 当金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除时，相应终止确认该金融负债（或该部分金融负
债）。
3. 金融资产转移的确认依据和计量方法
公司转移了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保
留的权利和义务单独确认为资产或负债；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确认所
转移的金融资产。公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况
处理：(1) 未保留对该金融资产控制的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独
确认为资产或负债；(2) 保留了对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融
资产，并相应确认有关负债。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：(1) 所转移金融资产
在终止确认日的账面价值；(2) 因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变
动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
的债务工具投资）之和。转移了金融资产的一部分，且该被转移部分整体满足终止确认条件的，将转移前
金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和继续确认部分之间，按照转移日各自的相对公允价值进行分
摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：(1) 终止确认部分的账面价值；(2) 终止确认部分的对价，
与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以
公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。
4. 金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定相关金融资产和
金融负债的公允价值。公司将估值技术使用的输入值分以下层级，并依次使用：
(1) 第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；
(2) 第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值，包括：活跃
市场中类似资产或负债的报价；非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；除报价以外的其他可观察输
入值，如在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线等；市场验证的输入值等；
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(3) 第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值，包括不能直接观察或无法由可观察市场数
据验证的利率、股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金流量、使用自身数据作出的财务预测
等。
5. 金融工具减值
(1) 金融工具减值计量和会计处理
公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合
收益的债务工具投资、租赁应收款、分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以外的贷款
承诺、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债或不属于金融资产转移不符合终止确认条
件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担保合同进行减值处理并确认损失准备。
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指公
司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即
全部现金短缺的现值。其中，对于公司购买或源生的已发生信用减值的金融资产，按照该金融资产经信用
调整的实际利率折现。
对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，公司在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内
预期信用损失的累计变动确认为损失准备。
对于不含重大融资成分或者公司不考虑不超过一年的合同中的融资成分的应收账款，公司运用简化计
量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。
对于租赁应收款、包含重大融资成分的应收账款，公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内
的预期信用损失金额计量损失准备。
除上述计量方法以外的金融资产，公司在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确认后是否已经显
著增加。如果信用风险自初始确认后已显著增加，公司按照整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准
备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，公司按照该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量
损失准备。
公司利用可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违
约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。
于资产负债表日，若公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则假定该金融工具的信用风险自初始
确认后并未显著增加。
公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失。当以金融工具组
合为基础时，公司以共同风险特征为依据，将金融工具划分为不同组合。
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公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值
损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列
示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，公司在其他综合收益中确认
其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。
(2) 按组合评估预期信用风险和计量预期信用损失的金融工具
项 目 确定组合的依据 计量预期信用损失的方法
其他应收款——应收股利组合
参考历史信用损失经验，结合
其他应收款——应收合并范围内
款项性质 当前状况以及对未来经济状
关联往来组合
况的预测，通过违约风险敞口
其他应收款——应收押金保证金 和未来12个月内或整个存续
组合 期预期信用损失率，计算预期
其他应收款——账龄组合 账龄 信用损失
长期应收款——关联方借款组合 款项性质
(3) 按组合计量预期信用损失的应收款项
1) 具体组合及计量预期信用损失的方法
项 目 确定组合的依据 计量预期信用损失的方法
参考历史信用损失经验，结合
应收银行承兑汇票 当前状况以及对未来经济状
票据类型 况的预测，通过违约风险敞口
应收商业承兑汇票 和整个存续期预期信用损失
率，计算预期信用损失
参考历史信用损失经验，结合
当前状况以及对未来经济状
应收账款——账龄组合 账龄 况的预测，编制应收账款账龄
与整个存续期预期信用损失
率对照表，计算预期信用损失
参考历史信用损失经验，结合
当前状况以及对未来经济状
应收账款——应收合并范围
款项性质 况的预测，通过违约风险敞口
内关联往来组合
和整个存续期预期信用损失
率，计算预期信用损失
2) 应收账款——账龄组合的账龄与整个存续期预期信用损失率对照表
应收账款
账 龄
预期信用损失率(%)
1 年以内（含，下同） 1
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1-2 年 5
2-3 年 10
3 年以上 20
6. 金融资产和金融负债的抵销
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件的，公司以相互抵
销后的净额在资产负债表内列示：(1) 公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执
行的；(2) 公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
不满足终止确认条件的金融资产转移，公司不对已转移的金融资产和相关负债进行抵销。
(十一) 存货
1. 存货的分类
存货包括在开发经营过程中为出售或耗用而持有的开发用土地、开发产品、意图出售而暂时出租的开
发产品、周转房、库存材料、库存商品和低值易耗品等，以及在开发过程中的开发成本。
2. 发出存货的计价方法
(1) 发出材料、库存商品采用月末一次加权平均法。
(2) 项目开发时，开发用土地按开发产品占地面积计算分摊计入项目的开发成本。
(3) 发出开发产品按建筑面积平均法核算。
(4) 意图出售而暂时出租的开发产品和周转房按公司同类固定资产的预计使用年限分期平均摊销。
(5) 如果公共配套设施早于有关开发产品完工的，在公共配套设施完工决算后，按有关开发项目的建
筑面积分配计入有关开发项目的开发成本；如果公共配套设施晚于有关开发产品完工的，则先由有关开发
产品预提公共配套设施费，待公共配套设施完工决算后再按实际发生数与预提数之间的差额调整有关开发
产品成本。
3. 存货可变现净值的确定依据
资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照单个存货成本高于可变现净值的差额计提
存货跌价准备，但对于数量繁多、单价较低的存货，按照存货类别计提存货跌价准备；与在同一地区生产
和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，则合并计
提存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用
和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在正常生产经营过程中以所生产的产成品
的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；
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资产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净
值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。
4. 存货的盘存制度
存货的盘存制度为永续盘存制。
5. 低值易耗品和包装物的摊销方法
(1) 低值易耗品
按照一次转销法进行摊销。
(2) 包装物
按照一次转销法进行摊销。
(十二) 划分为持有待售的非流动资产或处置组
1. 持有待售的非流动资产或处置组的分类
公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：（1）根据类似交易中出售此
类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；（2）出售极可能发生，即公司已经就出售计划作
出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。
公司专为转售而取得的非流动资产或处置组，在取得日满足“预计出售将在一年内完成”的条件，且
短期（通常为 3 个月）内很可能满足持有待售类别的其他划分条件的，在取得日将其划分为持有待售类别。
因公司无法控制的下列原因之一，导致非关联方之间的交易未能在一年内完成，且公司仍然承诺出售
非流动资产或处置组的，继续将非流动资产或处置组划分为持有待售类别：（1）买方或其他方意外设定
导致出售延期的条件，公司针对这些条件已经及时采取行动，且预计能够自设定导致出售延期的条件起一
年内顺利化解延期因素；（2）因发生罕见情况，导致持有待售的非流动资产或处置组未能在一年内完成
出售，公司在最初一年内已经针对这些新情况采取必要措施且重新满足了持有待售类别的划分条件。
2. 持有待售的非流动资产或处置组的计量
(1) 初始计量和后续计量
初始计量和在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时，其账面价值高于公允价值减
去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值
损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。
对于取得日划分为持有待售类别的非流动资产或处置组，在初始计量时比较假定其不划分为持有待售
类别情况下的初始计量金额和公允价值减去出售费用后的净额，以两者孰低计量。除企业合并中取得的非
流动资产或处置组外，由非流动资产或处置组以公允价值减去出售费用后的净额作为初始计量金额而产生
的差额，计入当期损益。
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对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中
的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。
持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的利息
和其他费用继续予以确认。
(2) 资产减值损失转回的会计处理
后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额予
以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。划分为持
有待售类别前确认的资产减值损失不转回。
后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额予以恢
复，并在划分为持有待售类别后非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。已
抵减的商誉账面价值，以及非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不转回。
持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额，根据处置组中除商誉外各项非流动资产账面价
值所占比重，按比例增加其账面价值。
(3) 不再继续划分为持有待售类别以及终止确认的会计处理
非流动资产或处置组因不再满足持有待售类别的划分条件而不再继续划分为持有待售类别或非流动
资产从持有待售的处置组中移除时，按照以下两者孰低计量：1) 划分为持有待售类别前的账面价值，按
照假定不划分为持有待售类别情况下本应确认的折旧、摊销或减值等进行调整后的金额；2) 可收回金额。
终止确认持有待售的非流动资产或处置组时，将尚未确认的利得或损失计入当期损益。
(十三) 长期股权投资
1. 共同控制、重要影响的判断
按照相关约定对某项安排存在共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致
同意后才能决策，认定为共同控制。对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制
或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，认定为重大影响。
2. 投资成本的确定
(1) 同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行权益性证
券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份
额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行股份的面值总额
之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
公司通过多次交易分步实现同一控制下企业合并形成的长期股权投资，判断是否属于“一揽子交易”。
属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，
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在合并日，根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额确定初始投
资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步
取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
(2) 非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始投资成
本。
公司通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，区分个别财务报表和合并财
务报表进行相关会计处理：
1) 在个别财务报表中，按照原持有的股权投资的账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法
核算的初始投资成本。
2) 在合并财务报表中，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一
项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，
按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日
之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等转为购买
日所属当期收益。但由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除
外。
(3) 除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资成本；以
发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；以债务重组方式取得的，
按《企业会计准则第 12 号——债务重组》确定其初始投资成本；以非货币性资产交换取得的，按《企业
会计准则第 7 号——非货币性资产交换》确定其初始投资成本。
3. 后续计量及损益确认方法
对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业和合营企业的长期股权投资，采
用权益法核算。
4. 通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权的处理方法
(1) 个别财务报表
对处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。对于剩余股权，对被投资单
位仍具有重大影响或者与其他方一起实施共同控制的，转为权益法核算；不能再对被投资单位实施控制、
共同控制或重大影响的，按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的相关规定进行核算。
(2) 合并财务报表
1) 通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权，且不属于“一揽子交易”的
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在丧失控制权之前，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算
的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价），资本溢价不足冲减的，冲减留存收益。
丧失对原子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股
权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始
持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股
权投资相关的其他综合收益等，应当在丧失控制权时转为当期投资收益。
2) 通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权，且属于“一揽子交易”的
将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一次
处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在
丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
(十四) 投资性房地产
1. 投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
2. 投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定资产和无形资
产相同的方法计提折旧或进行摊销。
(十五) 固定资产
1. 固定资产确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年度的有形
资产。固定资产在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予以确认。
2. 各类固定资产的折旧方法
类 别 折旧方法 折旧年限(年) 残值率(%) 年折旧率(%)
房屋及建筑物 年限平均法 20-40 5 2.38-4.75
机器设备 年限平均法 5-10 5 9.50-19.00
电子设备 年限平均法 5-10 5 9.50-19.00
运输工具 年限平均法 5-10 5 9.50-19.00
其他设备 年限平均法 5-10 5 9.50-19.00
(十六) 在建工程
1. 在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量则予以确认。在建工程按建造该项资
产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。
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2. 在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使用状态但尚未
办理竣工决算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调整原暂估价值，但不再
调整原已计提的折旧。
(十七) 借款费用
1. 借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相
关资产成本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。
2. 借款费用资本化期间
(1) 当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：1) 资产支出已经发生；2) 借款费用已经发生；
3) 为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
(2) 若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连续超过 3 个月，
暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资产的购建或者生产活动重新开
始。
(3) 当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用停止资本
化。
3. 借款费用资本化率以及资本化金额
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用（包
括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进
行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产符合资本化条件的
资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本
化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。
(十八) 无形资产
1. 无形资产包括土地使用权、专利权及非专利技术等，按成本进行初始计量。
2. 使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式系
统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体年限如下：
项 目 摊销年限(年)
土地使用权 50
计算机软件 5
BOT 资产经营权 25
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商标专利技术 5
3. 内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开发阶段的支出，
同时满足下列条件的，确认为无形资产：(1) 完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
(2) 具有完成该无形资产并使用或出售的意图；(3) 无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该
无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能证明其有用性；(4)
有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；
(5) 归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
(十九) 部分长期资产减值
对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资
产等长期资产，在资产负债表日有迹象表明发生减值的，估计其可收回金额。对因企业合并所形成的商誉
和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。商誉结合与其相关的资产
组或者资产组组合进行减值测试。
若上述长期资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额确认资产减值准备并计入当期损益。
(二十) 长期待摊费用
长期待摊费用核算已经支出，摊销期限在 1 年以上（不含 1 年）的各项费用。长期待摊费用按实际发
生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益则
将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
(二十一) 职工薪酬
1. 职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。
2. 短期薪酬的会计处理方法
在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产
成本。
3. 离职后福利的会计处理方法
离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。
(1) 在职工为公司提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当
期损益或相关资产成本。
(2) 对设定受益计划的会计处理通常包括下列步骤：
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1) 根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和财务变量等作
出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的所属期间。同时，对设定受益计划所产生的
义务予以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本；
2) 设定受益计划存在资产的，将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤
字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，以设定受益计划的盈余和
资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产；
3) 期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为服务成本、设定受益计划净负债或净资产的利
息净额以及重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动等三部分，其中服务成本和设定受益计划
净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本，重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生
的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，但可以在权益范围内转移这些在其他
综合收益确认的金额。
4. 辞退福利的会计处理方法
向职工提供的辞退福利，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：(1)
公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；(2) 公司确认与涉及支付辞退
福利的重组相关的成本或费用时。
5. 其他长期职工福利的会计处理方法
向职工提供的其他长期福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的有关规定进行会计处理；
除此之外的其他长期福利，按照设定受益计划的有关规定进行会计处理，为简化相关会计处理，将其产生
的职工薪酬成本确认为服务成本、其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额以及重新计量其他长期职
工福利净负债或净资产所产生的变动等组成项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。
(二十二) 预计负债
1. 因对外提供担保、诉讼事项、产品质量保证、亏损合同等或有事项形成的义务成为公司承担的现
时义务，履行该义务很可能导致经济利益流出公司，且该义务的金额能够可靠的计量时，公司将该项义务
确认为预计负债。
2. 公司按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行初始计量，并在资产负债表日
对预计负债的账面价值进行复核。
(二十三) 维修基金核算方法
根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售（预售）时，向购房人收取或由公司计提
计入有关开发产品的开发成本，并统一上缴维修基金管理部门。
(二十四) 质量保证金核算方法
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质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产品保修期内发生的维修费，冲减质
量保证金；在开发产品约定的保修期届满，质量保证金余额退还施工单位。
(二十五) 收入
1. 房地产销售收入
(1) 房地产销售收入的确认原则
在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，在同时满足开发产品所
有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权和对已售出的开发
产品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入，相关的已发生或将发生的
成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。
(2) 本公司房地产销售收入确认的具体条件
在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，向业主发出入伙通知或
公告后，已向该业主实际交付房产或合同约定的交房日届满，已收取全额房款,同时相关的已发生或将发
生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。
2. 销售商品
销售商品收入在同时满足下列条件时予以确认：1) 将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
2) 公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权，也不再对已售出的商品实施有效控制；3) 收入的金
额能够可靠地计量；4) 相关的经济利益很可能流入；5) 相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
3. 提供劳务
提供劳务交易的结果在资产负债表日能够可靠估计的（同时满足收入的金额能够可靠地计量、相关经
济利益很可能流入、交易的完工进度能够可靠地确定、交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量），
采用完工百分比法确认提供劳务的收入，并按已经发生的成本占估计总成本的比例确定提供劳务交易的完
工进度。提供劳务交易的结果在资产负债表日不能够可靠估计的，若已经发生的劳务成本预计能够得到补
偿，按已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本；若已经发生的劳务成本
预计不能够得到补偿，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认劳务收入。
4. 让渡资产使用权
让渡资产使用权在同时满足相关的经济利益很可能流入、收入金额能够可靠计量时，确认让渡资产使
用权的收入。利息收入按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定；使用费收入按有关合同
或协议约定的收费时间和方法计算确定。
5. 建造合同
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(1) 建造合同的结果在资产负债表日能够可靠估计的，根据完工百分比法确认合同收入和合同费用。
建造合同的结果在资产负债表日不能够可靠估计的，若合同成本能够收回的，合同收入根据能够收回的实
际合同成本予以确认，合同成本在其发生的当期确认为合同费用；若合同成本不可能收回的，在发生时立
即确认为合同费用，不确认合同收入。
(2) 固定造价合同同时满足下列条件表明其结果能够可靠估计：合同总收入能够可靠计量、与合同相
关的经济利益很可能流入、实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量、合同完工进度和为完成合
同尚需发生的成本能够可靠地计量。成本加成合同同时满足下列条件表明其结果能够可靠估计：与合同相
关的经济利益很可能流入、实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量。
(3) 确定合同完工进度的方法为累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例。
(4) 资产负债表日，合同预计总成本超过合同总收入的，将预计损失确认为当期费用。执行中的建造
合同，按其差额计提存货跌价准备；待执行的亏损合同，按其差额确认预计负债。
6. 其他业务收入
根据相关合同、协议的约定，与交易相关的经济利益能够流入企业，与收入相关的成本能够可靠地计
量时，确认其他业务收入的实现。
(二十六) 政府补助
1. 政府补助在同时满足下列条件时予以确认：(1) 公司能够满足政府补助所附的条件；(2) 公司能
够收到政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，
按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
2. 与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政府补助。政府文
件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为基本
条件的作为与资产相关的政府补助。与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。
与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。
按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发
生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。
3. 与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。对于同时包含与资产相关部
分和与收益相关部分的政府补助，难以区分与资产相关或与收益相关的，整体归类为与收益相关的政府补
助。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关
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成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接
计入当期损益或冲减相关成本。
4. 与公司日常经营活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。
与公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
(二十七) 递延所得税资产、递延所得税负债
1. 根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税法规
定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期间
的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。
2. 确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产负债表
日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会
计期间未确认的递延所得税资产。
3. 资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足够的应
纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应
纳税所得额时，转回减记的金额。
4. 公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况产生的所
得税：(1) 企业合并；(2) 直接在所有者权益中确认的交易或者事项。
(二十八) 经营租赁
公司为承租人时，在租赁期内各个期间按照直线法将租金计入相关资产成本或确认为当期损益，发生
的初始直接费用，直接计入当期损益。或有租金在实际发生时计入当期损益。
公司为出租人时，在租赁期内各个期间按照直线法将租金确认为当期损益，发生的初始直接费用，除
金额较大的予以资本化并分期计入损益外，均直接计入当期损益。或有租金在实际发生时计入当期损益。
(二十九) 重要会计政策变更
企业会计准则变化引起的会计政策变更
1. 本公司根据财政部《关于修订印发 2019 年度一般企业财务报表格式的通知》(财会〔2019〕6 号)、
《关于修订印发合并财务报表格式（2019 版）的通知》(财会〔2019〕16 号)和企业会计准则的要求编制
2019 年度财务报表，此项会计政策变更采用追溯调整法。2018 年度财务报表受重要影响的报表项目和金
额如下：
原列报报表项目及金额 新列报报表项目及金额
应收票据及应收账款 54,426,228.11 应收票据
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应收账款 54,426,228.11
应付票据
应付票据及应付账款 293,130,435.56
应付账款 293,130,435.56
2. 本公司自 2019 年 1 月 1 日起执行财政部修订后的《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计
量》《企业会计准则第 23 号——金融资产转移》《企业会计准则第 24 号——套期保值》以及《企业会计准
则第 37 号——金融工具列报》（以下简称新金融工具准则）。根据相关新旧准则衔接规定，对可比期间信
息不予调整，首次执行日执行新准则与原准则的差异追溯调整本报告期期初留存收益或其他综合收益。
新金融工具准则改变了金融资产的分类和计量方式，确定了三个计量类别：摊余成本；以公允价值计
量且其变动计入其他综合收益；以公允价值计量且其变动计入当期损益。公司考虑自身业务模式，以及金
融资产的合同现金流特征进行上述分类。权益类投资需按公允价值计量且其变动计入当期损益，但非交易
性权益类投资在初始确认时可选择按公允价值计量且其变动计入其他综合收益(处置时的利得或损失不能
回转到损益，但股利收入计入当期损益)，且该选择不可撤销。
新金融工具准则要求金融资产减值计量由“已发生损失模型”改为“预期信用损失模型”，适用于以
摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产、租赁应收款。
(1) 执行新金融工具准则对公司 2019 年 1 月 1 日财务报表的主要影响如下：
资产负债表
项 目 新金融工具准则
2018 年 12 月 31 日 2019 年 1 月 1 日
调整影响
货币资金 1,757,492,816.67 178,564,684.93 1,936,057,501.60
交易性金融资产 225,800,000.00 225,800,000.00
应收账款 54,426,228.11 -376,574.41 54,049,653.70
其他应收款 115,570,683.93 -2,031,493.28 113,539,190.65
其他流动资产 468,083,201.09 -403,301,000.00 64,782,201.09
可供出售金融资产 34,069,679.99 -34,069,679.99
其他权益工具投资 34,069,679.99 34,069,679.99
递延所得税资产 56,931,280.75 126,506.16 57,057,786.91
短期借款 520,000,000.00 882,482.11 520,882,482.11
其他应付款 1,021,673,905.77 -4,943,712.80 1,016,730,192.97
一年内到期的非流动负债 272,569,415.58 491,306.98 273,060,722.56
长期借款 748,250,000.00 2,874,226.75 751,124,226.75
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应付债券 787,752,107.90 695,696.96 788,447,804.86
盈余公积 152,762,534.98 -3,023.53 152,759,511.45
未分配利润 322,477,846.55 -938,780.37 321,539,066.18
少数股东权益 581,967,687.71 -276,072.70 581,691,615.01
(2) 2019 年 1 月 1 日，公司金融资产和金融负债按照新金融工具准则和按原金融工具准则的规定进行
分类和计量结果对比如下表：
原金融工具准则 新金融工具准则
项 目
计量类别 账面价值 计量类别 账面价值
货币资金 摊余成本（贷款和应收款项） 1,757,492,816.67 摊余成本 1,936,057,501.60
应收账款 摊余成本（贷款和应收款项） 54,426,228.11 摊余成本 54,049,653.70
其他应收款 摊余成本（贷款和应收款项） 115,570,683.93 摊余成本 113,539,190.65
其他流动资
以成本计量（可供出售类资
产-银行理财 403,301,000.00
产）
产品
以公允价值计
交易性金融
量且其变动计 225,800,000.00
资产
入当期损益
以公允价值计
以公允价值计量且其变动计
其他权益工 量且其变动计
入其他综合收益（可供出售类 34,069,679.99 34,069,679.99
具投资 入其他综合收
资产）
益的金融资产
长期应收款 摊余成本（贷款和应收款项） 19,000,000.00 摊余成本 19,000,000.00
短期借款 摊余成本（其他金融负债） 520,000,000.00 摊余成本 520,882,482.11
应付账款 摊余成本（其他金融负债） 293,130,435.56 摊余成本 293,130,435.56
其他应付款 摊余成本（其他金融负债） 1,021,673,905.77 摊余成本 1,016,730,192.97
一年内到期
的非流动负 摊余成本（其他金融负债） 272,569,415.58 摊余成本 273,060,722.56
债
长期借款 摊余成本（其他金融负债） 748,250,000.00 摊余成本 751,124,226.75
应付债券 摊余成本（其他金融负债） 787,752,107.90 摊余成本 788,447,804.86
(3) 2019 年 1 月 1 日，公司原金融资产和金融负债账面价值调整为按照新金融工具准则的规定进行分
类和计量的新金融资产和金融负债账面价值的调节表如下：
按原金融工具准则列 按新金融工具准则列
项 目 重分类 重新计量
示的账面价值（2018 示的账面价值（2019
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年 12 月 31 日） 年 1 月 1 日）
A. 金融资产
a. 摊余成本
货币资金
按原 CAS22 列示的
1,757,492,816.67
余额
加：自摊余成本(原
1,063,684.93
CAS22)转入
加：自其他流动资
177,501,000.00
产转入
按新 CAS22 列示的
1,936,057,501.60
余额
应收账款
按原 CAS22 列示的
54,426,228.11
余额
重新计量：预期信
-376,574.41
用损失准备
按新 CAS22 列示的
54,049,653.70
余额
其他应收款
按原 CAS22 列示的
115,570,683.93
余额
减：转出至摊余成
-1,063,684.93
本 (新 CAS22)
重新计量：预期信
-967,808.35
用损失准备
按新 CAS22 列示的
113,539,190.65
余额
长期应收款 19,000,000.00 19,000,000.00
以摊余成本计量的
1,946,489,728.71 177,501,000.00 -1,344,382.76 2,122,646,345.95
总金融资产
b. 以公允价值计量且其变动计入当期损益
其他流动资产-银行
理财产品
按原 CAS22 列示的
403,301,000.00
余额
减：转出至公允价值
计量且其变动计入
-225,800,000.00
当 期 损 益 ( 新
CAS22)
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减：转出至摊余成本
-177,501,000.00
(新 CAS22)
按新 CAS22 列示的
余额
交易性金融资产
按原 CAS22 列示的
余额
加：自其他流动资产
225,800,000.00
转入
按新 CAS22 列示的
225,800,000.00
余额
以公允价值计量且
其变动计入当期损 403,301,000.00 -177,501,000.00 225,800,000.00
益的总金融资产
c. 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
可供出售金融资产
按原 CAS22 列示的余
34,069,679.99
额
减：转出至公允价值
计量且其变动计入
-34,069,679.99
其他综合收益(新
CAS22) ——指定
按新 CAS22 列示的余
额
其他权益工具投资
按原 CAS22 列示的余
额
加：自可供出售金融
资产(原 CAS22)转入 34,069,679.99
——指定
按新 CAS22 列示的余
34,069,679.99
额
以公允价值计量且
其变动计入其他综
34,069,679.99 34,069,679.99
合收益的总金融资
产
B. 金融负债
a. 摊余成本
短期借款
按原 CAS22 列示的余
520,000,000.00
额
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加：自其他应付款（应
882,482.11
付利息）转入
按新 CAS22 列示的余
520,882,482.11
额
应付账款 293,130,435.56 293,130,435.56
其他应付款
按原 CAS22 列示的余
1,021,673,905.77
额
减： 转入短期借款（应
-882,482.11
付利息）
减：转入一年内到期的
非流动负债（应付利 -491,306.98
息）
减：转入长期借款（应 -2,874,226.7
付利息） 5
减：转出至应付债券
-695,696.96
（应付利息）
按新 CAS22 列示的余
1,016,730,192.97
额
一年内到期的非流动
负债
按原 CAS22 列示的余
272,569,415.58
额
加：自其他应付款（应
491,306.98
付利息）转入
按新 CAS22 列示的余
273,060,722.56
额
长期借款
按原 CAS22 列示的余
748,250,000.00
额
加：自其他应付款（应
2,874,226.75
付利息）转入
按新 CAS22 列示的余
751,124,226.75
额
应付债券
按原 CAS22 列示的余
787,752,107.90
额
加：自其他应付款（应
695,696.96
付利息）转入
按新 CAS22 列示的余
788,447,804.86
额
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以摊余成本计量的总
3,643,375,864.81 3,643,375,864.81
金融负债
(4) 2019 年 1 月 1 日，公司原金融资产减值准备期末金额调整为按照新金融工具准则的规定进行分类
和计量的新损失准备的调节表如下：
按新金融工具准则计
按原金融工具准则计提损失
项 目 重分类 重新计量 提损失准备（2019 年
准备（2018 年 12 月 31 日）
1 月 1 日）
应收账款 42,234,152.29 376,574.41 42,610,726.70
其他应收款 78,316,021.23 967,808.35 79,283,829.58
可供出售金融资产 15,000.00 -15,000.00
3. 本公司自 2019 年 6 月 10 日起执行经修订的《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换》，自 2019
年 6 月 17 日起执行经修订的《企业会计准则第 12 号——债务重组》。该项会计政策变更采用未来适用法
处理。
四、税项
(一) 主要税种及税率
税 种 计税依据 税 率
16%、13%、11%、10%、9%、
增值税 销售货物或提供应税劳务
5%、6%
有偿转让国有土地使用权及地上建筑物 按增值额的超率累进税率
土地增值税
和其他附着物产权产生的增值额 计缴
从价计征的，按房产原值一次减除 30%后
房产税 余值的 1.2%计缴；从租计征的，按租金收 1.2%、12%
入的 12%计缴
城市维护建设税 应缴流转税税额 7%
教育费附加 应缴流转税税额 3%
地方教育附加 应缴流转税税额 2%
企业所得税 应纳税所得额 15%、20%、25%
不同税率的纳税主体企业所得税税率说明
纳税主体名称 所得税税率
西安赛格电子市场有限公司 15%
西安海荣赛格电子市场有限公司 15%
深圳市赛格电子市场管理有限公司 20%
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吴江赛格市场管理有限公司 20%
佛山市顺德赛格电子市场管理有限公司 20%
苏州泰斯特测控科技有限公司 15%
除上述以外的其他纳税主体 25%
(二) 税收优惠
1. 根据陕西省发展和改革委员会《符合国家鼓励类目录企业确认函》（陕发改产业确认函〔2014〕134
号），公司子公司西安赛格电子市场有限公司从事国家鼓励类项目符合西部大开发企业所得税税收优惠政
策，2019 年按 15%计缴企业所得税。
2. 根据陕西省发展和改革委员会《符合国家鼓励类目录企业确认函》（陕发改产业确认函〔2015〕42
号），公司子公司西安海荣赛格电子市场有限公司从事国家鼓励类项目符合西部大开发企业所得税税收优
惠政策，2019 年按 15%计缴企业所得税。
3. 根据国家税务总局《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13 号），公司
子公司深圳市赛格电子市场管理有限公司、吴江赛格市场管理有限公司、佛山市顺德赛格电子市场管理有
限公司享受小微企业的税收优惠政策，按 20%的税率计缴企业所得税。
4. 公司本期收购的子公司苏州泰斯特测控科技有限公司，于 2018 年 11 月 28 日通过江苏省高新技术
企业认定，有效期三年，根据国家对高新技术企业的有关政策，本公司自 2018 年至 2020 年按 15%计缴企
业所得税。
五、合并财务报表项目注释
说明：本财务报表附注的期初数指财务报表上年年末数按新金融工具准则调整后的 2019 年 1 月 1 日
的数据。
(一) 合并资产负债表项目注释
1. 货币资金
(1) 明细情况
项 目 期末数 期初数[注]
库存现金 374,634.92 398,500.00
银行存款 1,057,483,650.04 1,900,587,551.40
其他货币资金 69,408.39 35,071,450.20
合 计 1,057,927,693.35 1,936,057,501.60
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其中：存放在境外的款项总额
[注]：期初数与上年年末余额（2018 年 12 月 31 日）差异详见本财务报表附注三(二十九)2 之说明。
(2) 其他说明
截至 2019 年 12 月 31 日，本公司货币资金期末余额中，含三个月以上的定期存款、结构性存款及其
利息，金额为 263,372,132.11 元。
2. 交易性金融资产
项 目 期末数 期初数[注]
分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产
其中：结构性存款 314,711,000.00 61,301,000.00
银行短期理财产品 235,700,000.00 164,499,000.00
合 计 550,411,000.00 225,800,000.00
[注]：期初数与上年年末余额（2018 年 12 月 31 日）差异详见本财务报表附注三(二十九)2 之说明。
3. 应收票据
期末数
种 类 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例(%) 金额 计提比例(%)
单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备 7,637,000.00 100.00 7,637,000.00
其中：银行承兑汇票 3,879,500.00 50.80 3,879,500.00
商业承兑汇票 3,757,500.00 49.20 3,757,500.00
合 计 7,637,000.00 100.00 7,637,000.00
4. 应收账款
(1) 明细情况
1) 类别明细情况
期末数
种 类 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例(%) 金额 计提比例(%)
第 32 页 共 117 页
单项计提坏账准备 58,580,224.29 55.22 58,580,224.29 100.00
按组合计提坏账准备 47,501,021.20 44.78 758,280.48 1.60 46,742,740.72
合 计 106,081,245.49 100.00 59,338,504.77 55.94 46,742,740.72
(续上表)
期初数[注]
种 类 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例(%) 金额 计提比例(%)
单项计提坏账准备 40,120,884.51 41.51 40,120,884.51 100.00
按组合计提坏账准备 56,539,495.89 58.49 2,489,842.19 4.40 54,049,653.70
合 计 96,660,380.40 100.00 42,610,726.70 44.08 54,049,653.70
[注]：期初数与上年年末余额（2018 年 12 月 31 日）差异详见本财务报表附注三(二十九)2 之说明。
2) 期末单项计提坏账准备的应收账款
单位名称 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提理由
深圳市润能数码科技有限公司 15,251,125.38 15,251,125.38 100.00
新疆中迪通讯设备有限公司 12,941,726.56 12,941,726.56 100.00
预计无法收回[注]
深圳市沃德沃实业有限公司 7,785,736.82 7,785,736.82 100.00
深圳市康网科技有限公司 5,144,254.61 5,144,254.61 100.00
账龄超过 5 年，无收回
江苏联通有限公司江苏分公司 3,092,011.09 3,092,011.09 100.00
可能
账龄超过 5 年，无收回
深圳市利元舜实业有限公司 1,906,865.35 1,906,865.35 100.00
可能
账龄超过 3 年，收回可
苏州领先房地产开发有限公司 1,823,472.00 1,823,472.00 100.00
能性不大
账龄超过 3 年，收回可
苏州工业园区鑫丰茂盛餐饮店 1,375,222.57 1,375,222.57 100.00
能性不大
账龄超过 5 年，无收回
浙江金融信息有限公司 786,000.00 786,000.00 100.00
可能
账龄超过 5 年，无收回
上海天赐实业总公司 899,000.00 899,000.00 100.00
可能
其他单位 7,574,809.91 7,574,809.91 100.00 账龄长，无收回可能
小 计 58,580,224.29 58,580,224.29 100.00
[注]：本公司主张债权经法院终审判决胜诉，但很可能无法通过执行收回。
3) 采用账龄组合计提坏账准备的应收账款
账 龄 期末数
第 33 页 共 117 页
账面余额 坏账准备 计提比例(%)
1 年以内 44,554,728.61 445,547.30 1.00
1-2 年 1,325,457.01 66,272.86 5.00
2-3 年 777,067.99 77,706.80 10.00
3 年以上 843,767.59 168,753.52 20.00
小 计 47,501,021.20 758,280.48 1.60
(2) 账龄情况
项 目 期末账面余额
1 年以内 44,554,728.61
1-2 年 1,325,457.01
2-3 年 777,067.99
3 年以上 59,423,991.88
小 计 106,081,245.49
(3) 坏账准备变动情况
本期增加 本期减少
项 目 期初数 期末数
计提 收回 其他 转回 核销 其他
单项计提坏
40,120,884.51 18,003,385.29 455,954.49 58,580,224.29
账准备
按组合计提
2,489,842.19 -1,731,561.71 758,280.48
坏账准备
小 计 42,610,726.70 16,271,823.58 455,954.49 59,338,504.77
(4) 应收账款金额前 5 名情况
占应收账款余额 的
单位名称 账面余额 坏账准备
比例(%)
深圳市润能数码科技有限公司 15,251,125.38 14.38 15,251,125.38
新疆中迪通讯设备有限公司 12,941,726.56 12.20 12,941,726.56
深圳市沃德沃实业有限公司 7,785,736.82 7.34 7,785,736.82
深圳市公安局交通警察局 6,326,539.00 5.96 63,265.39
深圳市康网科技有限公司 5,144,254.61 4.85 5,144,254.61
小 计 47,449,382.37 44.73 41,186,108.76
第 34 页 共 117 页
5. 预付款项
(1) 账龄分析
期末数 期初数
账 龄
账面余额 比例(%) 减值准备 账面价值 账面余额 比例(%) 减值准备 账面价值
1 年以内 12,716,067.93 97.77 12,716,067.93 2,559,986.53 94.75 2,559,986.53
1-2 年 290,532.70 2.23 290,532.70
2-3 年 141,732.00 5.25 141,732.00
合 计 13,006,600.63 100.00 13,006,600.63 2,701,718.53 100.00 2,701,718.53
(2) 预付款项金额前 5 名情况
占预付款项余额 的比
单位名称 账面余额
例(%)
艾杰旭特种玻璃（大连）有限公司 3,579,117.40 27.52
南京运得投资发展有限公司 1,989,247.19 15.29
苏州赛格文化创意有限公司 1,362,903.00 10.48
苏州昇旭机械制造有限公司 640,707.99 4.93
深圳洲际建筑装饰集团有限公司 630,275.23 4.85
小 计 8,202,250.81 63.07
6. 其他应收款
(1) 明细情况
1) 类别明细情况
期末数
种 类 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例(%) 金额 计提比例(%)
单项计提坏账准备 95,353,603.91 63.31 95,353,603.91 100.00
其中：应收利息
应收股利
其他应收款 95,353,603.91 63.31 95,353,603.91 100.00
按组合计提坏账准备 55,269,460.79 36.69 1,269,534.34 2.30 53,999,926.45
其中：应收利息
应收股利
第 35 页 共 117 页
其他应收款 55,269,460.79 36.69 1,269,534.34 2.30 53,999,926.45
合 计 150,623,064.70 100.00 96,623,138.25 64.15 53,999,926.45
(续上表)
期初数[注]
种 类 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例(%) 金额 计提比例(%)
单项计提坏账准备 75,522,748.68 39.17 75,522,748.68 100.00
其中：应收利息
应收股利
其他应收款 75,522,748.68 39.17 75,522,748.68 100.00
按组合计提坏账准备 117,300,271.55 60.83 3,761,080.90 3.21 113,539,190.65
其中：应收利息
应收股利 2,000,000.00 1.04 2,000,000.00
其他应收款 115,300,271.55 59.80 3,761,080.90 3.26 111,539,190.65
合 计 192,823,020.23 100.00 79,283,829.58 41.12 113,539,190.65
[注]：期初数与上年年末余额（2018 年 12 月 31 日）差异详见本财务报表附注三(二十九)2 之说明。
2) 期末单项计提坏账准备的其他应收款
单位名称 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提理由
其他应收款
黄志辉、黄贤证、深圳市恒晖 预计无法收回及合同违
21,056,000.00 21,056,000.00 100.00
贸易有限公司 约
账龄 5 年以上，无收回
阳江运通油脂有限公司 8,530,276.35 8,530,276.35 100.00
可能
深圳市赛格通信有限公司债权 账龄 5 年以上，无收回
5,904,271.52 5,904,271.52 100.00
转让款 可能
账龄 5 年以上，无收回
深圳市拓普工业公司 3,281,387.96 3,281,387.96 100.00
可能
账龄 5 年以上，无收回
深圳市联京工贸有限公司 5,697,287.51 5,697,287.51 100.00
可能
账龄 5 年以上，无收回
福田区人民法院 2,604,575.00 2,604,575.00 100.00
可能
深圳市赛格泰英通信工程有限 账龄 5 年以上，无收回
1,811,375.77 1,811,375.77 100.00
公司 可能
米泉国际贸易（上海）有限公
4,210,397.00 4,210,397.00 100.00 胜诉，无可执行的财产
司
上海维火餐饮管理有限公司 3,761,006.81 3,761,006.81 100.00 胜诉，无可执行的财产
第 36 页 共 117 页
其他单位 38,497,025.99 38,497,025.99 100.00
小 计 95,353,603.91 95,353,603.91 100.00
3) 采用组合计提坏账准备的其他应收款
期末数
组合名称
账面余额 坏账准备 计提比例(%)
应收押金保证金组合 39,457,906.97 394,579.06 1.00
账龄组合 15,811,553.82 874,955.28 5.53
其中：1 年以内 9,784,674.88 97,846.74 1.00
1-2 年 2,128,790.82 106,439.54 5.00
2-3 年 1,089,486.38 108,948.64 10.00
3 年以上 2,808,601.74 561,720.36 20.00
小 计 55,269,460.79 1,269,534.34 2.30
(2) 账龄情况
项 目 期末账面余额
1 年以内 50,755,528.86
1-2 年 13,953,754.28
2-3 年 14,655,678.12
3 年以上 71,258,103.44
小 计 150,623,064.70
(3) 坏账准备变动情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
项 目 整个存续期预期信 整个存续期预期 合 计
未来 12 个月
用损失(未发生信用 信用损失(已发生
预期信用损失
减值) 信用减值)
期初数 967,808.35 110,153.02 78,205,868.21 79,283,829.58
期初数在本期 —— —— ——
--转入第二阶段 -106,439.54 106,439.54
--转入第三阶段 -108,948.64 108,948.64
--转回第二阶段
--转回第一阶段
第 37 页 共 117 页
本期计提 -368,943.01 -1,204.38 17,709,456.06 17,339,308.67
本期收回
本期转回
本期核销
其他变动
期末数 492,425.80 106,439.54 96,024,272.91 96,623,138.25
(4) 其他应收款款项性质分类情况
款项性质 期末数 期初数
应收股利 2,000,000.00
押金及保证金 59,358,491.33 67,883,499.49
备用金 1,332,987.46 1,703,032.55
应收暂付款 89,931,585.91 121,236,488.19
合 计 150,623,064.70 192,823,020.23
(5) 应收股利明细情况
项 目 期末数 期初数
苏州赛格电子市场管理有限公司 2,000,000.00
合 计 2,000,000.00
(6) 其他应收款金额前 5 名情况
占其他应收款余额
单位名称 款项性质 账面余额 账龄 坏账准备
的比例(%)
黄志辉、黄贤证、深
圳市恒晖贸易有限公 押金 21,056,000.00 4-5 年 13.98 21,056,000.00
司
南通市规划局 缓建保证金 11,000,000.00 2-3 年 7.30 110,000.00
阳江运通油脂有限公
应收债权转让款 8,530,276.35 5 年以上 5.66 8,530,276.35
司
深圳市赛格通信有限
应收债权转让款 5,904,271.52 5 年以上 3.92 5,904,271.52
公司
深圳市联京工贸有限
应收债权转让款 5,697,287.51 5 年以上 3.78 5,697,287.51
公司
小 计 52,187,835.38 34.65 41,297,835.38
7. 存货
第 38 页 共 117 页
(1) 明细情况
期末数 期初数
项 目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
原材料 812,163.57 812,163.57
开发成本 859,222,160.51 43,920,000.00 815,302,160.51 832,727,663.18 832,727,663.18
库存商品 1,307,245.56 695,039.85 612,205.71 981,929.37 695,039.85 286,889.52
发出商品 76,022.12 76,022.12
开发产品 1,649,704,958.47 43,715,884.12 1,605,989,074.35 1,862,775,076.66 25,948,032.45 1,836,827,044.21
低值易耗品 234,853.86 234,853.86 452,420.83 452,420.83
其他周转材料 109,220.32 109,220.32
合 计 2,511,466,624.41 88,330,923.97 2,423,135,700.44 2,696,937,090.04 26,643,072.30 2,670,294,017.74
(2) 存货跌价准备
1) 明细情况
本期增加 本期减少
项 目 期初数 期末数
计提 其他 转回或转销 其他
库存商品 695,039.85 695,039.85
开发产品 25,948,032.45 17,767,851.67 43,715,884.12
开发成本 43,920,000.00 43,920,000.00
小 计 26,643,072.30 61,687,851.67 88,330,923.97
2) 确定可变现净值的具体依据、本期转回或转销存货跌价准备的原因
确定可变现净值 本期转回 存 本期转销 存
项 目
的具体依据 货跌价准备的原因 货跌价准备的原因
相关开发产品估计售价减去产品
开发产品 成本、估计的销售费用以及相关税
费后的金额确定可变现净值
相关开发产品估计售价减去至完
工估计将要发生的成本、估计的销
开发成本
售费用以及相关税费后的金额确
定可变现净值
3) 开发成本明细情况
项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计总投资 期末数 期初数
西安赛格广场 2014 年 12 月 2022 年 12 月 21 亿 697,813,681.01 674,706,458.85
惠州赛格假日广场
2020 年 3 月 2022 年 4 月 2.82 亿元 161,408,479.50 158,021,204.33
二期
第 39 页 共 117 页
小 计 859,222,160.51 832,727,663.18
4) 开发产品明细情况
项目名
竣工时间 期初数 本期增加 本期减少 期末数 备注
称
南通赛格
2016 年 6 月 165,950,407.27 1,362,433.64 39,021,112.38 128,291,728.53
时代广场
赛格 ECO
2011 年 448,164,983.62 448,164,983.62
一期
赛格 ECO
2017 年 12 月 1,101,480,867.64 154,034,377.19 947,446,490.45
二期
东方威尼
2007 年 8 月 6,099,002.03 3,500,089.91 2,598,912.12
斯一期
东方威尼
2012 年 2 月 45,479,555.53 1,185,992.74 6,812,513.96 39,853,034.31
斯二期
惠州赛格
假日广场 2015 年 8 月 95,600,260.57 12,250,451.13 83,349,809.44
一期
小计 1,862,775,076.66 2,548,426.38 215,618,544.57 1,649,704,958.47
8. 一年内到期的非流动资产
期末数 期初数
项 目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
一年内到期的长期
10,011,666.67 10,011,666.67
应收款
合 计 10,011,666.67 10,011,666.67
9. 其他流动资产
项 目 期末数 期初数[注]
待抵扣税项 10,055,710.06 10,567,715.45
预缴税金 42,012,040.55 54,064,579.93
其他 16,278.89 149,905.71
合 计 52,084,029.50 64,782,201.09
[注]：期初数与上年年末余额（2018 年 12 月 31 日）差异详见本财务报表附注三(二十九)2 之说明。
10. 长期应收款
第 40 页 共 117 页
期末数 期初数
折现率
项 目 坏账 坏账
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值 区间
准备 准备
子公司少数股东借款 18,886,241.06 18,886,241.06 10,000,000.00 10,000,000.00
关联方借款 9,000,000.00 9,000,000.00 9,000,000.00 9,000,000.00
合 计 27,886,241.06 27,886,241.06 19,000,000.00 19,000,000.00
11. 长期股权投资
(1) 分类情况
期末数 期初数
项 目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 22,365,878.52 22,365,878.52 22,365,878.52 22,365,878.52
对联营企业投
230,710,199.05 11,087,149.27 219,623,049.78 183,771,297.01 11,087,149.27 172,684,147.74
资
合 计 253,076,077.57 33,453,027.79 219,623,049.78 206,137,175.53 33,453,027.79 172,684,147.74
(2) 明细情况
1) 对子公司投资
本期计提
被投资单位 期初数 本期增加 本期减少 期末数 减值准备期末数
减值准备
东莞赛格实业股份有
6,800,000.00 6,800,000.00 6,800,000.00
限公司[注 1]
惠阳赛格电子工程股
2,000,000.00 2,000,000.00 2,000,000.00
份有限公司[注 1]
大亚湾赛格电子工程
2,000,000.00 2,000,000.00 2,000,000.00
开发公司[注 1]
海南依迪房产公司
4,905,878.52 4,905,878.52 4,905,878.52
[注 1]
北京市海淀区赛格天
正电子技术公司[注 4,920,000.00 4,920,000.00 4,920,000.00
1]
莫斯科依迪股份有限
1,740,000.00 1,740,000.00 1,740,000.00
公司[注 1]
深圳市依迪酒店有限
公司[注 1]
深圳视通电子有限公
司[注 1]
海南依迪实业开发公
司[注 1]
小 计 22,365,878.52 22,365,878.52 22,365,878.52
第 41 页 共 117 页
2) 对联营企业投资
本期增减变动
被投资单位 期初数 权益法下确认的投资 其他综合
追加投资 减少投资
损益 收益调整
上海赛格电子市场经营管
1,373,477.64 -1,121,594.85
理有限公司
深圳华控赛格股份有限公
139,130,451.09 -8,173,977.22 950,842.31 188.08
司
苏州赛格电子市场管理有
1,013,203.90 26,324.29
限公司
深圳深汕特别合作区特发
65,800,000.00 154,990.85
赛格科技有限公司
深圳国际消费电子展示交
易中心有限公司
惠州赛格经济发展股份有
7,200,000.00
限公司[注 2]
深圳市赛格广场投资发展
1,000,000.00
有限公司[注 2]
深圳市海联实业公司[注
767,049.27
2]
东莞赛格房地产开发公司
[注 2]
惠州市惠阳区群星实业有
限公司[注 2]
海口依达房地产开发有限
公司[注 2]
深圳赛格海南通信工程公
司[注 2]
深圳赛格智美体育文化发
14,396,053.18 -10,500,000.00 105,223.95
展有限公司
深圳赛格德宝投资有限公
1.00
司
武汉市青山百货商场[注
100,000.00
2]
武昌百货商埸[注 2] 180,000.00
武汉市六渡桥百货集团
880,000.00
[注 2]
沈阳木兰集团[注 2] 50,100.00
四川聚酯股份有限公司
50,000.00
[注 2]
第 42 页 共 117 页
深圳市国元赛格资产管理
60,000.00
顾问有限公司[注 2]
深圳市康源实业发展股份
500,000.00
有限公司[注 2]
深圳首航工业旅游服务有
300,000.00
限公司[注 2]
深圳市红土赛格投资管理
1,500,898.14 -14,594.76
有限公司
深圳中海赛格智慧停车发
15,270,062.79 -288,393.25
展有限公司
小 计 183,771,297.01 65,800,000.00 -18,673,977.22 -187,201.46 188.08
(续上表)
本期增减变动
被投资单位 其他权 宣告发放现 股 计提减 期末数 减值准备期末余额
其他
益变动 利或利润 值准备
上海赛格电子市场经营管理有限公司 251,882.79
深圳华控赛格股份有限公司 -107.36 131,907,396.90
苏州赛格电子市场管理有限公司 1,039,528.19
深圳深汕特别合作区特发赛格科技有
65,954,990.85
限公司
深圳国际消费电子展示交易中心有限
公司
惠州赛格经济发展股份有限公司[注
7,200,000.00 7,200,000.00
2]
深圳市赛格广场投资发展有限公司
1,000,000.00 1,000,000.00
[注 2]
深圳市海联实业公司[注 2] 767,049.27 767,049.27
东莞赛格房地产开发公司[注 2]
惠州市惠阳区群星实业有限公司[注
2]
海口依达房地产开发有限公司[注 2]
深圳赛格海南通信工程公司[注 2]
深圳赛格智美体育文化发展有限公司 4,001,277.13
深圳赛格德宝投资有限公司 1.00
武汉市青山百货商场[注 2] 100,000.00 100,000.00
武昌百货商埸[注 2] 180,000.00 180,000.00
第 43 页 共 117 页
武汉市六渡桥百货集团[注 2] 880,000.00 880,000.00
沈阳木兰集团[注 2] 50,100.00 50,100.00
四川聚酯股份有限公司[注 2] 50,000.00 50,000.00
深圳市国元赛格资产管理顾问有限公
60,000.00 60,000.00
司[注 2]
深圳市康源实业发展股份有限公司
500,000.00 500,000.00
[注 2]
深圳首航工业旅游服务有限公司[注
300,000.00 300,000.00
2]
深圳市红土赛格投资管理有限公司 1,486,303.38
深圳中海赛格智慧停车发展有限公司 14,981,669.54
小 计 -107.36 230,710,199.05 11,087,149.27
[注 1]：东莞赛格实业股份有限公司等 9 家子公司因企业吊销营业执照等原因，已停业多年，未合并
报表，该部分投资已全额计提减值准备。
[注 2]： 惠州赛格经济发展股份有限公司等 15 家联营企业因企业吊销营业执照等原因，已停业多年，
未按权益法进行核算。该部分投资已全额计提减值准备。
12. 其他权益工具投资
(1) 明细情况
本期从其他综合收益转入留存收
本期
项 目 期末数 期初数[注] 益的累计利得和损失
股利收入
金额 原因
喀什深圳城有限公司 20,000,000.00 20,000,000.00
深圳市赛格导航科技股份有限
13,515,392.83 13,515,392.83
公司
南京商厦股份有限公司 280,000.00 280,000.00
新疆友好(集团)股份有限公司 329,508.69 274,287.16
小 计 34,124,901.52 34,069,679.99
[注]：期初数与上年年末余额（2018 年 12 月 31 日）差异详见本财务报表附注三(二十九)2 之说明。
(2) 指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资的原因
公司持有以上公司的股权投资属于非交易性权益工具投资，因此公司将其指定为以公允价值计量且其
变动计入其他综合收益的权益工具投资。
第 44 页 共 117 页
13. 投资性房地产
(1) 明细情况
项 目 房屋及建筑物 土地使用权 合 计
账面原值
期初数 2,227,018,609.16 5,237,512.49 2,232,256,121.65
本期增加金额 5,799,141.74 5,799,141.74
1)外购
2)存货转入 5,799,141.74 5,799,141.74
本期减少金额 34,354,887.34 34,354,887.34
1)处置 976,378.60 976,378.60
2)其他转出 33,378,508.74 33,378,508.74
期末数 2,198,462,863.56 5,237,512.49 2,203,700,376.05
累计折旧和累计摊销
期初数 817,027,672.23 2,311,597.96 819,339,270.19
本期增加金额 70,496,854.97 124,384.83 70,621,239.80
1) 计提或摊销 70,496,854.97 124,384.83 70,621,239.80
本期减少金额 14,993,141.01 14,993,141.01
1) 处置 213,873.40 213,873.40
2) 其他转出 14,779,267.61 14,779,267.61
期末数 872,531,386.19 2,435,982.79 874,967,368.98
账面价值
期末账面价值 1,325,931,477.37 2,801,529.70 1,328,733,007.07
期初账面价值 1,409,990,936.93 2,925,914.53 1,412,916,851.46
(2) 未办妥产权证书的投资性房地产情况
项 目 账面价值 未办妥产权证书原因
赛格工业大厦、赛格经济大厦和康乐工业大厦 更新改造加建面积，无法办理
30,361,634.96
三栋大厦升级改造 房产证
已出售子公司转入的房屋，无
经济大厦 9 层 126,576.90
法办理房产证
集资建房取得的房屋，开发商
龙华宾馆 131,990.40
无法办理房产证
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小 计 30,620,202.26
14. 固定资产
(1) 明细情况
项 目 期末数 期初数
固定资产 61,782,521.77 59,351,351.90
固定资产清理
合 计 61,782,521.77 59,351,351.90
(2) 固定资产
1) 明细情况
项 目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 电子设备 其他设备 合 计
账面原值
期初数 45,356,666.93 56,476,204.80 15,221,831.71 28,532,063.53 18,543,359.00 164,130,125.97
本期增加金额 24,563,513.82 3,307,083.53 1,875,028.06 1,112,446.25 30,858,071.66
1) 购置 7,663,942.39 30,531.00 1,595,979.95 531,328.66 9,821,782.00
2) 企业合并增加 16,899,571.43 3,276,552.53 279,048.11 581,117.59 21,036,289.66
本期减少金额 1,788,644.27 2,162,016.49 2,929,590.91 4,174,564.14 11,054,815.81
1) 处置或报废 1,788,644.27 2,162,016.49 2,929,590.91 4,174,564.14 11,054,815.81
期末数 45,356,666.93 79,251,074.35 16,366,898.75 27,477,500.68 15,481,241.11 183,933,381.82
累计折旧
期初数 23,106,417.66 40,362,127.78 12,235,239.90 16,722,548.41 12,352,440.32 104,778,774.07
本期增加金额 1,209,924.58 10,988,542.56 2,582,947.31 3,093,676.67 2,269,161.99 20,144,253.11
1) 计提 1,209,924.58 4,825,580.12 1,237,913.60 3,093,676.67 1,912,808.27 12,279,903.24
2）合并增加 6,162,962.44 1,345,033.71 356,353.72 7,864,349.87
本期减少金额 1,518,072.00 2,056,608.70 2,685,336.61 3,687,368.83 9,947,386.14
1) 处置或报废 1,518,072.00 2,056,608.70 2,685,336.61 3,687,368.83 9,947,386.14
期末数 24,316,342.24 49,832,598.34 12,761,578.51 17,130,888.47 10,934,233.48 114,975,641.04
减值准备
期初数
第 46 页 共 117 页
本期增加金额 5,369,079.07 1,806,139.94 7,175,219.01
1) 计提 5,369,079.07 1,806,139.94 7,175,219.01
本期减少金额
1) 处置或报废
期末数 5,369,079.07 1,806,139.94 7,175,219.01
账面价值
期末账面价值 21,040,324.69 24,049,396.94 3,605,320.24 8,540,472.27 4,547,007.63 61,782,521.77
期初账面价值 22,250,249.27 16,114,077.02 2,986,591.81 11,809,515.12 6,190,918.68 59,351,351.90
2) 未办妥产权证书的固定资产的情况
项 目 账面价值 未办妥产权证书原因
商用赛格苑门面 964,362.64 用地手续不齐全，无法办理房产证
小 计 964,362.64
15. 在建工程
项 目 期末数 期初数
在建工程 128,976,720.34 151,214,015.76
工程物资
合 计 128,976,720.34 151,214,015.76
(1) 在建工程
1) 明细情况
期末数 期初数
项 目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
深 汕 碲 化镉薄膜产业
47,091,022.85 47,091,022.85
园
杭州碲化镉产业项目 126,286,479.66 126,286,479.66 97,329,809.09 97,329,809.09
深 圳 南 山区立体停车
4,795,762.00 4,795,762.00
场 BOT
赛 格 通 信市场装修改
1,389,761.21 1,389,761.21
造工程
热真空试验设备 1,679,734.52 1,679,734.52
其他零星工程 1,010,506.16 1,010,506.16 607,660.61 607,660.61
第 47 页 共 117 页
合 计 128,976,720.34 128,976,720.34 151,214,015.76 151,214,015.76
2) 重要在建工程项目本期变动情况
预算数
工程名称 期初数 本期增加 转入固定资产 其他减少 期末数
（万元）
杭州碲化镉产业
22,394.82 97,329,809.09 28,956,670.57 126,286,479.66
项目
小 计 22,394.82 97,329,809.09 28,956,670.57 126,286,479.66
(续上表)
工程累计投入占 利息资本 化 本期利息 资 本期利息资本化
工程名称 工程进度(%) 资金来源
预算比例(%) 累计金额 本化金额 率(%)
杭州碲化镉产 56.39 76.14 自有资金
业项目
小 计
16. 无形资产
项 目 土地使用权 计算机软件 BOT 资产经营权 商标专利技术 合 计
账面原值
期初数 30,640,901.27 6,849,417.58 37,490,318.85
本期增加金额 846,084.83 16,532,337.66 2,302,300.00 19,680,722.49
1) 购置 846,084.83 16,532,337.66 17,378,422.49
2) 企业合并增加 2,302,300.00 2,302,300.00
本期减少金额 28,850,300.00 28,850,300.00
1) 处置 28,850,300.00 28,850,300.00
期末数 1,790,601.27 7,695,502.41 16,532,337.66 2,302,300.00 28,320,741.34
累计摊销
期初数 1,419,512.15 3,599,250.38 5,018,762.53
本期增加金额 421,923.25 772,609.93 110,215.58 460,460.00 1,765,208.76
1) 计提 421,923.25 772,609.93 110,215.58 460,460.00 1,765,208.76
本期减少金额 1,298,263.46 1,298,263.46
1) 处置 1,298,263.46 1,298,263.46
期末数 543,171.94 4,371,860.31 110,215.58 460,460.00 5,485,707.83
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账面价值
期末账面价值 1,247,429.33 3,323,642.10 16,422,122.08 1,841,840.00 22,835,033.51
期初账面价值 29,221,389.12 3,250,167.20 32,471,556.32
17. 商誉
(1) 商誉账面原值
被投资单位名称或形成 本期企业 本期减少
期初数 期末数
商誉的事项 合并形成 处置 其他
苏州泰斯特测控科技
11,340,040.61 11,340,040.61
有限公司
合 计 11,340,040.61 11,340,040.61
(2) 商誉减值测试过程
1) 商誉所在资产组或资产组组合相关信息
苏州泰斯特测控科技有限公司所有资产、负债整体认定为一个
资产组或资产组组合的构成
资产组。
资产组或资产组组合的账面价值 50,147,102.16
分摊至本资产组或资产组组合的商誉账
资产基础法
面价值及分摊方法
包含商誉的资产组或资产组组合的账面
81,647,214.97
价值
资产组或资产组组合是否与购买日、以
前年度商誉减值测试时所确定的资产组 是
或资产组组合一致
2) 商誉减值测试的过程与方法、结论
商誉的可收回金额按照预计未来现金流量的现值计算，其预计现金流量根据公司批准的 5 年期现金流
量预测为基础，现金流量预测使用的折现率 12.53%，预测期以后期间作为稳定期，其现金流量根据预测期
最后一期现金流量按增长率 0%确定，该增长率与专业技术服务行业总体长期平均增长率相当。
减值测试中采用的其他关键数据包括：产品预计售价、销量、生产成本及其他相关费用。
公司根据历史经验及对市场发展的预测确定上述关键数据。公司采用的折现率是反映当前市场货币时
间价值和相关资产组特定风险的税前利率。
上述对可收回金额的预计表明商誉并未出现减值损失。
3) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
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泰斯特公司 2019 年度经审计的归属于母公司股东的净利润 969.29 万元，超过承诺数 169.29 万元，
完成本年预测盈利的 112.73%。
18. 长期待摊费用
项 目 期初数 本期增加 本期摊销 其他减少 期末数
装修费 67,322,413.75 10,607,865.45 38,702,288.48 39,227,990.72
消防改造 5,289,541.59 177,594.16 1,931,299.31 3,535,836.44
B 座市场配套费 566,595.15 41,712.60 524,882.55
其他 590,886.41 120,390.97 415,458.32 295,819.06
合 计 73,769,436.90 10,905,850.58 41,090,758.71 43,584,528.77
19. 递延所得税资产、递延所得税负债
(1) 未经抵销的递延所得税资产
期末数 期初数 [注]
项 目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 100,927,275.12 25,231,818.78 115,679,570.92 28,919,892.73
可抵扣亏损 42,666,164.52 10,666,541.13 3,687,625.84 921,906.46
预计负债 55,574,574.11 13,893,643.53 90,254,503.12 22,563,625.78
计入递延收益的政府补助 4,455,726.61 1,113,931.66 6,592,529.68 1,648,132.42
预收房款 12,016,918.08 3,004,229.52
预提费用 1,556,200.68 389,050.17
内部交易未实现利润 2,132,727.87 319,909.18
折旧和摊销的暂时性差异 1,042,001.92 260,500.48
合 计 208,354,670.83 51,875,394.93 228,231,147.64 57,057,786.91
[注]：期初数与上年年末余额（2018 年 12 月 31 日）差异详见本财务报表附注三(二十九)2 之说明。
(2) 未经抵销的递延所得税负债
期末数 期初数
项 目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
非同一控制下企业合并资产评
276,217,256.72 69,054,314.18 319,316,719.04 79,829,179.76
估增值
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其他权益工具投资公允价值变
239,104.48 59,776.12 183,882.16 45,970.54
动
加速折旧 2,336,853.00 350,527.95
合 计 278,793,214.20 69,464,618.25 319,500,601.20 79,875,150.30
(3) 未确认递延所得税资产明细
项 目 期末数 期初数
可抵扣暂时性差异 140,088,538.67 66,326,085.45
可抵扣亏损 150,084,533.34 129,763,582.41
小 计 290,173,072.01 196,089,667.86
(4) 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年 份 期末数 期初数 备注
2019 年 4,074,501.37
2020 年 11,002,787.52 11,002,787.52
2021 年 13,012,560.22 13,097,403.30
2022 年 42,856,763.31 45,680,666.19
2023 年 51,992,570.62 55,908,224.03
2024 年 31,219,851.67
小 计 150,084,533.34 129,763,582.41
20. 其他非流动资产
项 目 期末数 期初数
预付工程设备款 44,881,097.69 47,032,751.31
合 计 44,881,097.69 47,032,751.31
21. 短期借款
项 目 期末数 期初数[注]
信用借款 103,619,178.08 520,882,482.11
合 计 103,619,178.08 520,882,482.11
[注]：期初数与上年年末余额（2018 年 12 月 31 日）差异详见本财务报表附注三(二十九)2 之说明。
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22. 应付账款
(1) 明细情况
项 目 期末数 期初数
开发产品、存货及劳务采购 280,706,519.96 277,619,536.13
在建工程、固定资产及其他长期资产采购 7,908,768.25 15,510,899.43
合 计 288,615,288.21 293,130,435.56
(2) 账龄 1 年以上重要的应付账款
项 目 期末数 未偿还或结转的原因
单位 1 135,912,998.92 暂估工程款及质保金，尚未结算
单位 2 10,802,289.21 暂估工程款及质保金，尚未结算
单位 3 14,276,851.01 暂估工程款及质保金，尚未结算
单位 4 10,748,113.81 暂估工程款及质保金，尚未结算
深圳市赛格集团有限公司 5,043,454.16 应付工程款，尚未付清
小 计 176,783,707.11
23. 预收款项
项 目 期末数 期初数
预收租金 177,519,683.31 180,360,636.29
预收广告款 950,278.34 2,458,369.18
预收售房款 23,180,258.00 492,594,368.00
预收物业管理费 12,144,874.07 12,854,752.03
其他 6,012,453.41 4,543,337.25
合 计 219,807,547.13 692,811,462.75
24. 应付职工薪酬
(1) 明细情况
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
短期薪酬 43,665,725.59 290,684,191.92 267,688,954.14 66,660,963.37
离职后福利—设定提存计 21,739,492.55 21,639,637.79 99,854.76
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划
辞退福利 400,000.00 2,365,187.15 2,387,210.40 377,976.75
1 年内到期的其他福利 214,420.26 214,420.26
合 计 44,065,725.59 315,003,291.88 291,930,222.59 67,138,794.88
(2) 短期薪酬明细情况
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
工资、奖金、津贴和补贴 37,539,874.52 253,856,774.65 230,257,072.20 61,139,576.97
职工福利费 11,092,743.91 11,092,743.91
社会保险费 8,353,100.67 8,285,347.56 67,753.11
其中：医疗保险费 7,465,256.22 7,405,233.11 60,023.11
工伤保险费 250,467.46 248,921.46 1,546.00
生育保险费 637,376.99 631,192.99 6,184.00
住房公积金 680,773.57 13,126,481.53 13,807,255.10
工会经费和职工教育经费 5,438,561.96 4,255,091.16 4,240,019.83 5,453,633.29
短期带薪缺勤 6,515.54 6,515.54
短期利润分享计划
小 计 43,665,725.59 290,684,191.92 267,688,954.14 66,660,963.37
(3) 设定提存计划明细情况
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
基本养老保险 17,874,777.66 17,778,978.02 95,799.64
失业保险费 452,501.43 448,446.31 4,055.12
企业年金缴费 3,412,213.46 3,412,213.46
小 计 21,739,492.55 21,639,637.79 99,854.76
25. 应交税费
项 目 期末数 期初数
增值税 14,793,690.88 13,875,162.23
企业所得税 88,905,516.23 84,748,973.12
代扣代缴个人所得税 1,355,451.53 1,025,322.55
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城市维护建设税 766,017.78 1,008,932.36
土地增值税 19,500,664.21 16,631,187.23
房产税 1,228,015.08 667,617.67
土地使用税 213,640.15 485,758.00
教育费附加 378,856.28 684,922.71
地方教育附加 203,912.33
印花税 144,919.06 158,952.67
文化建设费 3,858.68
其他税费 1,715,385.14 1,758,769.39
合 计 129,209,927.35 121,045,597.93
26. 其他应付款
(1) 明细情况
项 目 期末数 期初数[注]
应付股利 4,343,870.12 4,196,371.01
其他应付款 976,309,030.26 1,012,533,821.96
合 计 980,652,900.38 1,016,730,192.97
[注]：期初数与上年年末余额（2018 年 12 月 31 日）差异详见本财务报表附注三(二十九)2 之说明。
(2) 应付股利
1) 明细情况
项 目 期末数 期初数
普通股股利 4,343,870.12 4,196,371.01
小 计 4,343,870.12 4,196,371.01
(3) 其他应付款
1) 明细情况
项 目 期末数 期初数
应付关联往来 6,583,093.81 61,188,203.49
应付股权转让款 63,265,454.60 438,891,698.94
应付押金保证金 176,150,494.38 182,059,790.47
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应付购房意向金及待返购房款 444,424,275.00 93,319,249.99
中央空调维护费及专项维修基金 24,236,547.88 27,014,305.64
土地增值税清算准备金 37,329,625.92 28,979,117.59
应付工程款 33,938,909.45 11,299,000.16
房租、物业费、水电 19,754,510.87 16,127,291.83
应付服务费 13,725,447.03 15,012,797.72
其他 156,900,671.32 138,642,366.13
小 计 976,309,030.26 1,012,533,821.96
2) 账龄 1 年以上重要的其他应付款
项 目 期末数 未偿还或结转的原因
深圳市泽德丰贸易有限公司 79,654,137.00 对方单位涉及诉讼，暂未支付
珠海市铭豪集团有限公司 63,265,454.60 暂未支付
小 计 142,919,591.60
27. 一年内到期的非流动负债
项 目 期末数 期初数[注]
一年内到期的长期借款 228,468,841.94 272,991,306.98
一年内到期的应付债券 60,575,562.00
一年内到期的递延收益 69,415.58
合 计 289,044,403.94 273,060,722.56
[注]：期初数与上年年末余额（2018 年 12 月 31 日）差异详见本财务报表附注三(二十九)2 之说明。
28. 长期借款
项 目 期末数 期初数[注]
抵押借款 781,817,739.49 751,124,226.75
合 计 781,817,739.49 751,124,226.75
[注]：期初数与上年年末余额（2018 年 12 月 31 日）差异详见本财务报表附注三(二十九)2 之说明。
29. 应付债券
第 55 页 共 117 页
(1) 明细情况
项 目 期末数 期初数[注]
公司债券 689,903,043.08 788,447,804.86
合 计 689,903,043.08 788,447,804.86
[注]：期初数与上年年末余额（2018 年 12 月 31 日）差异详见本财务报表附注三(二十九)2 之说明。
(2) 应付债券增减变动
债券名称 面值 发行 日期 债券期限 发行金额 期初数 本期发行
18 赛格 01 700,000,000.00 2018-12-25 3年 689,156,603.77 689,879,833.53
18 赛格 02 100,000,000.00 2018-12-25 9+9 月 98,450,943.40 98,567,971.33
减：一年内到期部分
年末余额
小 计 787,607,547.17 788,447,804.86
（续上表）
债券名称 按面值计提利息 溢折价摊销 本期偿还 其他变动 期末数
18 赛格 01 32,200,000.00 5,689,247.31 -5,666,037.76 689,903,043.08
18 赛格 02 3,701,786.13 1,211,713.02 40,000,000.00 209,433.96 60,575,562.00
减：一年内到期部
-60,575,562.00
分年末余额
小 计 35,901,786.13 6,900,960.33 40,000,000.00 -5,456,603.80 689,903,043.08
(3) 其他说明
本期其他变动系支付担保费及进项税调整。
30. 预计负债
项 目 期末数 期初数 形成原因
合同违约金 55,574,574.11 90,254,503.10 房地产销售合同违约
合 计 55,574,574.11 90,254,503.10
31. 递延收益
(1) 明细情况
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数 形成原因
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与资产相关政府补助 6,383,333.42 159,400.00 2,137,228.29 4,405,505.13 收到政府补助
与收益相关政府补助 349,196.15 550,000.00 140,903.00 758,293.15 收到政府补助
合 计 6,732,529.57 709,400.00 2,278,131.29 5,163,798.28
(2) 政府补助明细情况
本期计入当期损益 与资产相关/与收益
项 目 期初数 本期新增补助金额 期末数
[注] 相关
南通赛格电子市场建设
5,383,333.42 1,899,999.96 3,483,333.46 与资产相关
扶持项目
赛格国际创客产品展示
1,000,000.00 235,900.00 764,100.00 与资产相关
推广中心
赛格国际创客产品展示
209,196.15 903.00 208,293.15 与收益相关
推广中心
留学人员企业创新环境
140,000.00 140,000.00 与收益相关
建设项目资金
2019 年老旧电梯补助款 159,400.00 1,328.33 158,071.67 与资产相关
2019 年东吴科技创新领
550,000.00 550,000.00 与收益相关
军人才经费
小 计 6,732,529.57 709,400.00 2,278,131.29 5,163,798.28
[注]：政府补助本期计入当期损益金额情况详见本财务报表附注五(四)3 之说明。
32. 股本
本期增减变动（减少以“—”表示）
项 目 期初数 发行 公积金 期末数
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 1,235,656,249.00 1,235,656,249.00
33. 资本公积
(1) 明细情况
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
资本溢价（股本溢价） 6,382,947.63 6,382,947.63
其他资本公积 156,892,820.25 9,120,010.83 147,772,809.42
合 计 156,892,820.25 6,382,947.63 9,120,010.83 154,155,757.05
(2) 其他说明
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1) 股本溢价本期增加系：①本公司间接控股子公司深圳市赛格物业管理有限公司 2017 年实施混合所
有制改制，深圳市赛格物业管理有限公司将混合所有制改制前的过渡期净利润 12,092,748.06 元在扣除相
应 10%法定盈余公积后的金额 10,883,473.26 元，全部向本公司子公司深圳市赛格地产投资股份有限公司
进行定向分配， 深圳市赛格地产投资股份有限公司确认股本溢价 5,985,910.29 元，本公司按持有深圳市
赛格地产投资股份有限公司的股权比例增加资本公积（股本溢价）4,730,329.11 元；②本公司子公司深圳
市赛格宝华企业发展股份有限公司，设立的全资子公司深圳橙果商务酒店管理有限公司本期实施混合所有
制改制，引进战略投资者和骨干员工持股，在不丧失控制权的情况下，深圳市赛格宝华企业发展股份有限
公司对深圳橙果商务酒店管理有限公司的持股比例由 100%稀释至 55%，按新持股比例 55%计算的账面净资
产份额差额 2,482,118.17 元计入资本公积，本公司根据对深圳市赛格宝华企业发展股份有限公司的持股
比例 66.58%确认的资本公积影响数为 1,652,618.52 元。
2) 其他资本公积减少系公司通过深圳证券交易所竞价交易系统出售深圳华控赛格股份有限公司 1%的
股权，原计入资本公积的部分转入投资收益 9,120,010.83 元。
34. 其他综合收益
本期发生额
减：前期计入 减：前期计
税后归属
项 目 期初数[注] 本期所得税前 其他综合收 入其他综合 减：所得税费 税后归属于 期末数
于少数股
发生额 益当期转入 收益当期转 用 母公司
东
损益 入留存收益
不能重分类进损益的
91,821.56 55,221.53 13,805.38 27,576.49 13,839.66 119,398.05
其他综合收益
其中：其他权益投资
工具公允价值变 91,821.56 55,221.53 13,805.38 27,576.49 13,839.66 119,398.05
动
将重分类进损益的其
-55.90 136.62 136.62 80.72
他综合收益
其中：权益法下可转
损益的其他综合 -55.90 136.62 136.62 80.72
收益
其他综合收益合计 91,765.66 55,358.15 13,805.38 27,713.11 13,839.66 119,478.77
[注]：期初数与上年年末余额（2018 年 12 月 31 日）差异详见本财务报表附注三(二十九)2 之说明。
35. 盈余公积
项 目 期初数[注] 本期增加 本期减少 期末数
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法定盈余公积 152,759,511.45 12,732,457.62 165,491,969.07
任意盈余公积
合 计 152,759,511.45 12,732,457.62 165,491,969.07
[注]：期初数与上年年末余额（2018 年 12 月 31 日）差异详见本财务报表附注三(二十九)2 之说明。
根据《公司法》、公司章程的规定，本公司按母公司净利润的 10%提取法定盈余公积。
36. 未分配利润
(1) 明细情况
项 目 本期数 上年同期数
调整前上期末未分配利润 322,477,846.55 376,704,148.51
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-） -938,780.37
调整后期初未分配利润 321,539,066.18 376,704,148.51
加：本期归属于母公司所有者的净利润 78,447,278.89 27,852,740.23
减：提取法定盈余公积 12,732,457.62 14,052,061.65
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 43,293,162.39 68,026,980.54
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 343,960,725.06 322,477,846.55
(2) 调整期初未分配利润明细
由于企业会计准则及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润-938,780.37 元。
(二) 合并利润表项目注释
1. 营业收入/营业成本
本期数 上年同期数
项 目
收入 成本 收入 成本
主营业务收入 1,440,616,769.71 937,874,529.53 1,571,575,069.03 1,036,973,739.57
其中：电子市场 373,286,360.20 207,995,769.94 313,835,426.32 182,651,334.30
物业租赁 285,764,822.38 177,566,240.75 236,988,262.09 117,537,860.07
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物业管理 352,459,628.87 280,870,626.26 291,148,755.78 230,545,916.85
房地产开发 334,199,582.45 209,438,045.86 577,407,336.35 368,815,199.24
检测服务 20,162,280.65 6,290,105.54
其他 74,744,095.16 55,713,741.18 152,195,288.49 137,423,429.11
其他业务 52,610,791.35 47,573,214.56 34,212,403.08 25,416,909.38
利息 6,228,129.11 604,323.28
手续费及佣金 252,735.81
合 计 1,493,227,561.06 985,447,744.09 1,612,268,337.03 1,062,994,972.23
2. 税金及附加
项 目 本期数 上年同期数
城市维护建设税 4,537,703.22 5,094,998.95
教育费附加 3,243,618.18 3,685,366.49
房产税 18,414,070.42 18,280,506.13
土地使用税 1,500,321.75 1,343,059.60
车船税 19,873.12
土地增值税 20,254,215.60 14,484,710.58
印花税等其他税费 1,028,946.84 1,511,829.60
合 计 48,998,749.13 44,400,471.35
3. 销售费用
项 目 本期数 上年同期数
职工薪酬 4,819,243.26 4,597,968.78
折旧摊销费用 994,744.30 5,143,570.68
广告宣传费 2,221,453.54 4,777,768.12
销售代理费 7,287,784.37 21,879,589.80
物业管理费 4,213,069.92 628,529.00
其他 3,293,283.85 2,623,359.76
合 计 22,829,579.24 39,650,786.14
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4. 管理费用
项 目 本期数 上年同期数
职工薪酬 98,886,783.63 81,800,030.46
折旧摊销费用 4,472,410.29 6,740,232.52
中介机构费用 5,643,843.59 5,175,947.05
业务招待费 906,302.37 3,233,417.86
办公费 4,071,248.21 3,213,493.43
差旅交通费 2,367,033.64 2,942,982.93
诉讼费 859,279.96 2,776,261.14
租赁费 2,325,188.31 1,041,910.18
维修费 1,440,375.28 1,016,725.11
水电费 870,039.94 834,391.96
董事会费 633,564.91 568,866.41
低值易耗品摊销 1,293,423.35 434,189.60
其他 10,090,786.29 12,199,516.79
合 计 133,860,279.77 121,977,965.44
5. 研发费用
项 目 本期数 上年同期数
职工薪酬 2,025,435.67
折旧 275,673.41
咨询和服务费 202,830.19
物业管理费\清洁费\水电费 94,976.48
物料消耗 244,157.65
其他费用 19,426.78
合 计 2,862,500.18
6. 财务费用
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项 目 本期数 上年同期数
利息支出 127,964,631.89 93,029,837.47
减：利息收入 12,219,078.83 9,971,878.77
加：汇兑损益 -7,735.77
加：手续及其他支出 1,286,591.22 1,328,629.88
合 计 117,032,144.28 84,378,852.81
7. 其他收益
计入本期非经常性
项 目 本期数 上年同期数
损益的金额
与资产相关的政府补助[注] 2,137,228.29 5,284,159.96 2,137,228.29
与收益相关的政府补助[注] 7,742,128.83 5,220,822.53 7,742,128.83
增值税进项税加计扣除 1,397,380.00 1,397,380.00
代扣个人所得税手续费返还 145,113.06 145,113.06
小规模纳税人（季度收入小于 30 万）免征
85,305.01 85,305.01
增值税项目
合 计 11,507,155.19 10,504,982.49 11,507,155.19
[注]：本期计入其他收益的政府补助情况详见本财务报表附注四(四)3 之说明。
8. 投资收益
项 目 本期数 上年同期数
权益法核算的长期股权投资收益 -187,201.46 -29,224,641.54
处置长期股权投资产生的投资收益 88,031,432.70 67,556,461.16
金融工具持有期间的投资收益 17,293,808.94 22,936,036.78
其中：分类为以公允价值计量且其变动计入当
17,293,808.94 22,936,036.78
期损益的金融资产
合 计 105,138,040.18 61,267,856.40
9. 信用减值损失
项 目 本期数
坏账损失 -33,611,132.25
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合 计 -33,611,132.25
10. 资产减值损失
项 目 本期数 上年同期数
坏账损失 -50,269,026.07
存货跌价损失 -61,687,851.67 -26,643,072.30
固定资产减值损失 -7,175,219.01
贷款和垫款减值损失 -24,963,350.14
合 计 -68,863,070.68 -101,875,448.51
11. 资产处置收益
计入本期非经常性
项 目 本期数 上年同期数
损益的金额
固定资产处置收益 -12,279.40
合 计 -12,279.40
12. 营业外收入
计入本期非经常性 损益
项 目 本期数 上年同期数
的金额
非流动资产毁损报废利得 37,325.28 37,325.28
罚款及违约金 2,088,370.48 814,755.18 2,088,370.48
无法支付款项利得 245,863.99 5,987,615.85 245,863.99
其他 3,902,339.76 358,805.76 3,902,339.76
合 计 6,273,899.51 7,161,176.79 6,273,899.51
13. 营业外支出
计入本期非经常性
项 目 本期数 上年同期数
损益的金额
固定资产盘亏损失 87,785.80 87,785.80
对外捐赠 99,799.90 3,470,133.35 99,799.90
非流动资产毁损报废损失 786,158.50 908,013.50 786,158.50
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罚款支出 68,295.12 29,519.86 68,295.12
合同违约金支出 1,853,501.56 137,132,309.32 1,853,501.56
其他支出 787,261.76 52,782.40 787,261.76
合 计 3,682,802.64 141,592,758.43 3,682,802.64
14. 所得税费用
(1) 明细情况
项 目 本期数 上年同期数
当期所得税费用 76,575,895.45 92,623,024.99
递延所得税费用 -5,619,194.38 -24,369,480.01
前期所得税调整 24,834,345.91 2,519,622.68
合 计 95,791,046.98 70,773,167.66
(2) 会计利润与所得税费用调整过程
项 目 本期数 上年同期数
利润总额 198,958,653.68 94,318,818.40
按母公司适用税率计算的所得税费用 49,739,663.42 23,579,704.60
子公司适用不同税率的影响 -308,331.32 -89,714.71
调整以前期间所得税的影响 24,834,345.91 2,519,622.68
非应税收入的影响 -46,800.37
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 507,230.17 293,252.55
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损
-834,552.80
的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差
21,899,491.97 44,470,302.54
异或可抵扣亏损的影响
所得税费用 95,791,046.98 70,773,167.66
15. 其他综合收益的税后净额
其他综合收益的税后净额详见本财务报表附注五(一)34 之说明。
(三) 合并现金流量表项目注释
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1. 收到其他与经营活动有关的现金
项 目 本期数 上年同期数
收到的代商户收款 3,160,146.75 17,058,518.99
收到的保证金/押金 13,841,106.43 41,277,337.20
收到往来款 52,256,915.33 86,465,588.34
收到的政府补助 8,450,625.83 4,970,306.68
收到的利息收入 12,219,078.83 8,343,628.87
收到的其他现金 18,514,558.54 31,636,223.71
合 计 108,442,431.71 189,751,603.79
2. 支付其他与经营活动有关的现金
项 目 本期数 上年同期数
支付的保证金/押金 17,701,481.15 51,634,871.77
支付的往来款 25,514,058.56 54,214,961.86
支付的付现费用 42,584,665.14 40,521,380.70
支付的罚款违约金 36,013,928.88 39,077,706.36
支付的银行手续费 2,915,763.73 1,328,629.88
支付的其他现金 33,198,086.53 55,066,687.99
合 计 157,927,983.99 241,844,238.56
3. 收到其他与投资活动有关的现金
项 目 本期数 上年同期数
收回履约保证金 3,600,000.00
关联方利息收入 2,443,743.40 317,575.47
减资款 10,500,000.00
合 计 2,443,743.40 14,417,575.47
4. 支付其他与投资活动有关的现金
项 目 本期数 上年同期数
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3 个月以上定期存款 8,700,000.00
少数股东及关联方资金拆借 17,550,000.00 9,000,000.00
南山知识服务大厦立体停车场 BOT 4,795,762.00
合 计 17,550,000.00 22,495,762.00
5. 收到其他与筹资活动有关的现金
项 目 本期数 上年同期数
收到少数股东借款 23,450,000.00
收回履约保证金 35,000,000.00
合 计 35,000,000.00 23,450,000.00
6. 支付其他与筹资活动有关的现金
项 目 本期数 上年同期数
发行融资凭证手续费 604,323.28
履约保证金 35,000,000.00
发行债券相关费用 6,123,644.54 7,662,000.00
其他 617,438.32 68,059.56
合 计 6,741,082.86 43,334,382.84
7. 现金流量表补充资料
(1) 现金流量表补充资料
补充资料 本期数 上年同期数
1) 将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 103,167,606.70 23,545,650.74
加：资产减值准备 102,474,202.93 101,875,448.51
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 82,901,143.04 42,548,311.70
无形资产摊销 1,765,208.76 1,554,835.71
长期待摊费用摊销 41,090,758.71 37,226,213.07
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失(收 12,279.40
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益以“－”号填列)
固定资产报废损失(收益以“－”号填列) 748,833.22 908,013.50
公允价值变动损失(收益以“－”号填列)
财务费用(收益以“－”号填列) 125,899,725.26 93,022,101.70
投资损失(收益以“－”号填列) -105,138,040.18 -61,267,856.40
递延所得税资产减少(增加以“－”号填列) 5,552,880.50 - 36,361,893.38
递延所得税负债增加(减少以“－”号填列) -11,158,269.25 -21,056,496.51
存货的减少(增加以“－”号填列) 180,550,899.43 325,910,129.17
经营性应收项目的减少(增加以“－”号填列) 32,035,379.93 176,696,341.14
经营性应付项目的增加(减少以“－”号填列) -130,153,642.89 -516,938,924.62
其他 762,505.20
经营活动产生的现金流量净额 430,499,191.36 167,674,153.73
2) 不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3) 现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 794,555,561.24 1,713,792,816.67
减：现金的期初余额 1,713,792,816.67 947,882,605.92
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -919,237,255.43 765,910,210.75
(2) 本期支付的取得子公司的现金净额
项 目 本期数
本期发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物 27,500,000.00
其中：苏州泰斯特测控科技有限公司 27,500,000.00
减：购买日子公司持有的现金及现金等价物 24,202,780.49
其中：苏州泰斯特测控科技有限公司 24,202,780.49
加：以前期间发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物
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其中：苏州泰斯特测控科技有限公司
取得子公司支付的现金净额 3,297,219.51
(3) 本期收到的处置子公司的现金净额
项 目 本期数
本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 115,700,000.00
其中：深圳深汕特别合作区特发赛格科技有限公司 115,700,000.00
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 75,054,718.25
其中：深圳深汕特别合作区特发赛格科技有限公司 75,054,718.25
加：以前期间处置子公司于本期收到的现金或现金等价物
其中：深圳深汕特别合作区特发赛格科技有限公司
处置子公司收到的现金净额 40,645,281.75
(4) 现金和现金等价物的构成
项 目 期末数 期初数
1) 现金 794,555,561.24 1,713,792,816.67
其中：库存现金 374,634.92 398,500.00
可随时用于支付的银行存款 794,111,517.93 1,678,322,866.47
可随时用于支付的其他货币资金 69,408.39 71,450.20
2) 现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
3) 期末现金及现金等价物余额 794,555,561.24 1,713,792,816.67
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金
及现金等价物
(5) 不属于现金及现金等价物的货币资金情况的说明
项 目 期末数 期初数
三个月以上的定期存款、结构性存款及其利息 263,372,132.11 186,201,000.00
履约保证金存款 35,000,000.00
小计 263,372,132.11 221,201,000.00
(四) 其他
1. 所有权或使用权受到限制的资产
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项 目 期末账面价值 受限原因
三个月以上的定期存款、结构性
货币资金 263,372,132.11
存款及其利息
固定资产 435,041.76 借款抵押
投资性房地产 435,080,412.08 借款抵押
开发产品 153,164,605.84 查封[注]
合 计 852,052,191.79
[注]详见附注十一(二)1(1)。
2. 外币货币性项目
项 目 期末外币余额 折算汇率 期末折算成人民币余额
货币资金
其中：港币 14.72 0.89327 13.15
3. 政府补助
(1) 明细情况
1) 与资产相关的政府补助
总额法
期初 期末 本期摊销
项 目 本期新增补助 本期摊销 说明
递延收益 递延收益 列报项目
南通赛格电子市场建
5,383,333.42 1,899,999.96 3,483,333.46 其他收益
设扶持项目
赛格国际创客产品展
1,000,000.00 235,900.00 764,100.00 其他收益
示推广中心
2019 年老旧电梯补助
159,400.00 1,328.33 158,071.67 其他收益
款
小 计 6,383,333.42 159,400.00 2,137,228.29 4,405,505.13
2) 与收益相关，且用于补偿公司以后期间的相关成本费用或损失的政府补助
期初 本期 期末 本期结转
项 目 本期结转 说明
递延收益 新增补助 递延收益 列报项目
2019 年东吴科技创
新领军人才经费-环
550,000.00 550,000.00
境可靠性试验与仿
真模拟技术研究
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赛格国际创客产品
209,196.15 903.00 208,293.15 其他收益
展示推广中心
留学人员企业创新
140,000.00 140,000.00
环境建设项目资金
小 计 349,196.15 550,000.00 140,903.00 758,293.15
3) 与收益相关，且用于补偿公司已发生的相关成本费用或损失的政府补助
本期结转
项 目 本期结转 说明
列报项目
区产业发展专项资金贷款贴息支持--商贸旅游企业 1,200,000.00 其他收益
收到区产业发展专项资金众创空间办公用房支持 1,200,000.00 其他收益
苏州市级打造先进制造业基地专项基金 900,000.00 其他收益
收到区产业发展专项资金众创大赛支持 836,700.00 其他收益
吴中区服务业发展引导资金 665,000.00 其他收益
区产业发展专项资金众创空间办公用房支持 600,000.00 其他收益
深圳市福田区企业发展服务中心补贴款 412,400.00 其他收益
收到区产业发展专项资金科技活动支持 341,500.00 其他收益
深圳市科技创新委员会-2019 年广东省科技创新战略专项资
300,000.00 其他收益
金
现金制造业发展专项资金 175,000.00 其他收益
高新企业培育企业研发后补助资金 145,900.00 其他收益
高新区政策补贴 128,180.00 其他收益
收到福田区企业发展服务中心补助款项 125,000.00 其他收益
创新型示范企业 116,666.67 其他收益
2018 年服务业创新型示范奖励 100,000.00 其他收益
2018 年度高新企业政策性奖励经费 80,000.00 其他收益
高企政策性奖励经费 80,000.00 其他收益
2018 年度深圳市节水型居民小区奖励金 50,000.00 其他收益
长沙市芙蓉区区委组织部"红旗党支部"奖金 50,000.00 其他收益
稳岗补贴 38,537.56 其他收益
2016 年姑苏科技天使计划创业补贴吴财科（2019 年）23 号 25,000.00 其他收益
电费补贴-深圳市灯光环境管理中心 15,441.60 其他收益
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研究开发费用省级财政奖励经费 10,000.00 其他收益
退役军人补贴 3,000.00 其他收益
经开区管委会奖励奖金款 2,900.00 其他收益
小 计 7,601,225.83
(2) 本期计入当期损益的政府补助金额为 9,879,357.12 元。
六、合并范围的变更
(一) 非同一控制下企业合并
1. 本期发生的非同一控制下企业合并
(1) 基本情况
股权取得 股权取得 股权取得 股权取得
被购买方名称
时点 成本 比例(%) 方式
苏州泰斯特测控科技
2019 年 5 月 29 日 27,500,000.00 36% 收购、增资
有限公司
(续上表)
购买日的 购买日至期末 购买日至期末被
被购买方名称 购买日
确定依据 被购买方的收入 购买方的净利润
苏州泰斯特测控科技
2019 年 5 月 29 日 控制权的转移 20,162,280.65 6,093,093.65
有限公司
(2) 其他说明
2018 年 4 月 4 日，经本公司第七届董事会第五十一次临时会议审议，本公司与苏州泰斯特测控科技有
限公司（以下简称泰斯特) 及其股东陈俊、毛成龙、李一鹏及罗立慧（以下简称转让方或业绩承诺人）签
订《关于苏州泰斯特测控科技有限公司股权转让暨增资协议》及其补充协议，通过股权转让加增资的方式，
对泰斯特总投资 2,750 万元。股权过户手续于 2019 年 4 月 29 日完成，本公司于 2019 年 5 月 29 日(暨交
割完成日)支付完毕股权转让款和增资款。本次股权转让及增资后公司持有苏州泰斯特测控科技有限公司
36%股权，成为其第一大股东；根据 2019 年 4 月 17 日本公司与毛成龙、李一鹏签订的《关于苏州泰斯特
测控科技有限公司投票权委托协议》，毛成龙、李一鹏自愿将其所持有的泰斯特公司股权对应 9%、6%的表
决权委托给本公司行使，故本公司表决权比例为 51%；该公司董事会由 7 位董事组成，本公司派出 4 位董
事（含董事长），其财务负责人也由本公司派出，故本公司对苏州泰斯特测控科技有限公司达到控制。
2. 合并成本及商誉
(1) 明细情况
项 目 苏州泰斯特测控科技有限公司
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合并成本
现金 27,500,000.00
或有对价的公允价值
合并成本合计 27,500,000.00
减：取得的可辨认净资产公允价值份额 16,159,959.39
商誉/合并成本小于取得的可辨认净资产公允价
11,340,040.61
值份额的金额
(2) 合并成本公允价值的确定方法、或有对价及其变动的说明
合并成本公允价值的确定方法：合并成本公允价值以中瑞世联资产评估公司出具的 《资产评估报告》
(中瑞评报字[2018]第 00834 号)收益法确定的股东全部权益价值为基础确定。
转让方根据上述股权转让暨增资协议承诺，泰斯特 2019 至 2021 年度实现的合并净利润分别不低于 800
万元、1200 万元和 1500 万元。当 100%＞泰斯特净利润实际完成比例≥80%时，业绩承诺人将采用现金补
偿方式补偿本公司的相应损失；当 80%＞泰斯特净利润实际完成比例≥50%时，业绩承诺人将在上述现金补
偿后另行以泰斯特股权补偿本公司的相应损失；泰斯特净利润实际完成比例＜50%，本公司可要求业绩承
诺人回购股权。
3. 被购买方于购买日可辨认资产、负债
(1) 明细情况
苏州泰斯特测控科技有限公司
项 目
购买日公允价值 购买日账面价值
资产 52,562,699.08 47,577,784.44
货币资金 24,202,780.49 24,202,780.49
应收款项 10,775,553.95 10,775,553.95
存货 2,054,271.01 2,054,271.01
固定资产 12,817,882.53 10,135,267.89
无形资产 2,302,300.00
其他资产 409,911.10 409,911.10
负债 7,673,922.99 6,926,185.79
借款 3,721,913.36 3,721,913.36
应付款项 3,204,272.43 3,204,272.43
递延所得税负债 747,737.20
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净资产 44,888,776.09 40,651,598.65
减：少数股东权益
取得的净资产 44,888,776.09 40,651,598.65
(2) 可辨认资产、负债公允价值的确定方法
根据中瑞世联资产评估公司出具的《资产评估报告》(中瑞评报字[2018]第 00834 号)资产基础法确定
的股东全部权益价值为基础确定。
(二) 处置子公司
1. 单次处置对子公司投资即丧失控制权明细情况
处置价款与处置投资
子公司 股权处置 股权处置 股权处置 丧失控制 丧失控制权时点的 对应的合并财务报表
名称 价款 比例(%) 方式 权的时点 确定依据 层面享有该子公司净
资产份额的差额
深圳深汕特别合
2019 年 8
作区特发赛格科 122,200,000.00 65% 转让股权 控制权的转移 16,664,616.68
月 16 日
技有限公司
(续上表)
与原子公司股权投资
丧失控制
按照公允价值重新 丧失控制权之日剩余 相关的其他综合收
子公司 权之日剩 丧失控制权之日剩余 丧失控制权之日剩余
计量剩余股权产生 股权公允价值的确定 益、其他所有者权益
名称 余股权的 股权的账面价值 股权的公允价值
的利得或损失 方法及主要假设 变动转入投资损益的
比例
金额
根据资产评估报告
深圳深汕特别合 资产基础法确定的
作区特发赛格科 35% 56,826,744.86 65,800,000.00 8,973,255.14 股东全部权益价值
技有限公司 为基础协商确定转
让价格
2. 其他说明
经 2019 年 3 月 8 日公司第七届董事会第四十八次临时会议和 2019 年 6 月 19 日本公司 2019 年第三次
临时股东大会决议，本公司子公司深圳赛格龙焱能源科技有限公司以非公开协议转让方式转让其所持有的
深汕特别合作区赛格龙焱能源科技有限公司 100%股权，其中 65%的股权作价 12,220.00 万元转让给深圳市
特发集团有限公司，35%的股权作价 6,580.00 万元转让给本公司。交易价格以深圳市国资委 2019 年 6 月 4
日评估备案的评估机构国众联资产评估土地房地产估价有限公司出具的《深圳赛格龙焱能源科技有限公司
拟进行股权转让所涉及的深汕特别合作区赛格龙焱能源科技有限公司股东全部权益价值资产评估报告》评
定股东全部权益价值人民币 18,777.76 万元为依据，经协商 100%股权的转让价格为 18,800 万元。股权变
更（备案）手续已于 2019 年 7 月 31 日完成，90%股权转让价款已于 2019 年 8 月 16 日收讫，剩余 10%股权
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转让价款作为担保金，在产权过户满一年，并且本公司在本合同项下无违约，按本合同无需向深圳市特发
集团有限公司支付任何款项后收取。
(三) 其他原因的合并范围变动
合并范围减少
期初至处置日
公司名称 股权处置方式 股权处置时点 处置日净资产
净利润
深圳市弘格文化
清算子公司 2019 年 8 月 27 日
发展有限公司
深圳赛格众通科
清算子公司 2019 年 8 月 12 日 1,600,429.95 2,312.38
技有限公司
七、在其他主体中的权益
(一) 在重要子公司中的权益
1. 重要子公司的构成
主要 持股比例(%)
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
经营地 直接 间接
西安赛格电子市场有限公司 西安 西安 商业 65 设立
深圳市赛格电子市场管理有限公司 深圳 深圳 商业 70 设立
深圳橙果商务酒店管理有限公司 深圳 深圳 商业 55 设立
深圳赛格南京电子市场管理有限公司 南京 南京 商业 100 设立
西安海荣赛格电子市场有限公司 西安 西安 商业 51 设立
吴江赛格市场管理有限公司 吴江 吴江 商业 51 设立
佛山市顺德赛格电子市场管理有限公司 佛山 佛山 商业 100 设立
南宁赛格电子市场管理有限公司 南宁 南宁 商业 100 设立
南通赛格时代广场发展有限公司 南通 南通 房地产业 100 设立
同一控制下企
深圳市赛格宝华企业发展股份有限公司 深圳 深圳 商业 66.58
业合并
同一控制下企
深圳市赛格实业投资有限公司 深圳 深圳 商业 100
业合并
非同一控制下
长沙赛格发展有限公司 长沙 长沙 商业 46
企业合并
南通赛格商业运营管理有限公司 南通 南通 商业 100 设立
苏州赛格数码广场管理有限公司 苏州 苏州 商业 100 设立
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苏州赛格智能科技有限公司 苏州 苏州 商业 100 设立
深圳赛格龙焱新能源应用发展有限公司 深圳 深圳 商业 50 设立
深圳赛格投资管理有限公司 深圳 深圳 商业 100 设立
深圳赛格龙焱能源科技有限公司 深圳 深圳 商业 50 设立
深圳市赛格联众互联网科技有限公司 深圳 深圳 商业 55 设立
同一控制下企
深圳市赛格创业汇有限公司 深圳 深圳 商业 100
业合并
同一控制下企
深圳市赛格康乐企业发展有限公司 深圳 深圳 商业 55
业合并
同一控制下企
深圳市赛格物业发展有限公司 深圳 深圳 商业 100
业合并
同一控制下企
深圳市赛格地产投资股份有限公司 深圳 深圳 商业 79.02
业合并
同一控制下企
惠州市群星房地产开发有限公司 惠州 惠州 房地产业 88
业合并
同一控制下企
深圳市赛格物业管理有限公司 深圳 深圳 商业 45
业合并
深圳市赛格新城市建设发展有限公司（以下简 同一控制下企
深圳 深圳 房地产业 72.05
称赛格新城市） 业合并
同一控制下企
深圳市赛格新城市商业运营有限公司 深圳 深圳 商业 100
业合并
同一控制下企
北京赛格置业发展有限公司 北京 北京 商业 50
业合并
同一控制下企
西安赛格康鸿置业有限公司 西安 西安 商业 55
业合并
深圳赛格壹城科技有限公司 深圳 深圳 商业 51 设立
杭州赛格龙焱能源科技有限公司 杭州 杭州 商业 100 设立
非同一控制下
苏州泰斯特测控科技有限公司 苏州 苏州 检测 36
企业合并
非同一控制下
脉创测控装备科技（苏州）有限公司 苏州 苏州 检测 100
企业合并
(2) 其他说明
1) 在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明
长沙赛格发展有限公司（原公司名称为长沙新兴发展有限公司）目前的股本结构为本公司持股 46%，
本公司为第一大股东，同时根据 2008 年 10 月 8 日本公司与香港金弘集团有限公司签订的《关于共同投资
收购长沙新兴发展有限公司股权项目的合作备忘录》，香港金弘集团有限公司同意放弃 5%表决权，该 5%
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表决权由本公司行使，故本公司表决权比例为 51%。长沙赛格发展有限公司董事会半数董事、董事长、总
经理、财务负责人及经营团队均由本公司派出，所以本公司对长沙赛格发展有限公司达到控制。
2) 持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位，以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依
据
本公司对深圳赛格龙焱新能源应用发展有限公司持股比例为 50%，董事会半数董事、董事长、总经理
及经营团队均由本公司派出，本公司实质上控制了深圳赛格龙焱新能源应用发展有限公司的经营管理，所
以本公司对深圳赛格龙焱新能源应用发展有限公司达到控制。
本公司对深圳赛格龙焱能源科技有限公司持股比例为 50%，董事会半数董事、董事长、总经理及经营
团队均由本公司派出，本公司实质上控制了深圳赛格龙焱能源科技有限公司的经营管理，所以本公司对深
圳赛格龙焱能源科技有限公司达到控制。
本公司对深圳赛格众通科技有限公司持股比例为 49%，董事会半数董事、董事长、总经理及经营团队
均由本公司派出，本公司实质上控制了深圳赛格众通科技有限公司的经营管理，所以本公司对深圳赛格众
通科技有限公司达到控制。
本公司对北京赛格置业发展有限公司持股比例为 50%，董事会半数董事、董事长、总经理、财务负责
人及经营团队均由本公司派出，本公司实质上控制了北京赛格置业发展有限公司的经营管理，所以本公司
对北京赛格置业发展有限公司达到控制。
深圳市赛格物业管理有限公司（以下简称赛格物业管理公司）股东深圳市湖广投资股份有限公司（持
股比例 15%，以下简称湖广投资）系赛格物业管理公司员工持股平台。赛格物业管理公司章程中约定:在处
理有关公司经营发展且根据公司法等有关法律法规和公司章程需要由股东会、董事会做出决议的事项时，
深圳市赛格地产投资股份有限公司（以下简称赛格地产）与湖广投资为一致行动人，应采取一致行动。采
取一致行动的方式为：在不损害公司利益及全体股东权益的前提下，就有关公司经营发展的重大事项向股
东会、董事会行使提案权和在相关股东会、董事会上行使表决权时保持一致。赛格地产和一致行动人湖广
投资行使表决权比例达到 60%。赛格物业管理公司董事会成员共五人，其中赛格地产推荐董事两人，湖广
投资推荐一人，董事会设立董事长一名由赛格地产推荐。综上，本公司对赛格物业管理公司达到控制。
2. 重要的非全资子公司
少数股东 本期归属于少 本期向少数股东 期末少数股东
子公司名称
持股比例 数股东的损益 宣告分派的股利 权益余额
长沙赛格发展有限公司 54.00 1,310,026.36 81,121,512.42
深圳市赛格宝华企业发展股份
33.42 9,740,772.81 6,589,440.00 39,057,838.44
有限公司
深圳市赛格康乐企业发展有限 45.00 14,876,428.30 13,715,518.74 18,912,260.23
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公司
深圳市赛格地产投资股份有限
20.98 -6,777,429.03 7,095,000.00 329,454,603.55
公司
3. 重要非全资子公司的主要财务信息
(1) 资产和负债情况
期末数
子公司
名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
长沙赛格发展
15,827,929.03 150,030,853.60 165,858,782.63 15,633,759.78 15,633,759.78
有限公司
深圳市赛格宝
华企业发展股 147,403,256.01 47,380,954.51 194,784,210.52 64,558,547.70 217,847.79 64,776,395.49
份有限公司
深圳市赛格康
乐企业发展有 74,265,037.88 34,194,516.86 108,459,554.74 66,432,309.78 66,432,309.78
限公司
深圳市赛格地
产投资股份有 2,822,297,722.94 338,351,775.38 3,160,649,498.32 1,352,293,181.93 905,846,202.51 2,258,139,384.44
限公司
(续上表)
期初数
子公司
名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
长沙赛格发展有限公司 43,461,129.28 121,180,427.19 164,641,556.47 16,841,067.77 16,841,067.7
深圳市赛格宝华企业发
106,225,572.33 51,530,225.33 157,755,797.66 52,723,212.97 45,970.54 52,769,183.5
展股份有限公司
深圳市赛格康乐企业发
69,157,367.59 36,475,314.98 105,632,682.57 66,169,741.22 66,169,741.2
展有限公司
深圳市赛格地产投资股
3,152,069,633.54 354,521,508.99 3,506,591,142.53 1,636,117,575.20 918,333,682.91 2,554,451,258.1
份有限公司
(2) 损益和现金流量情况
子公司 本期数
名称 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
长沙赛格发展有限公司 20,320,298.84 2,425,974.65 2,425,974.65 5,177,964.09
深圳市赛格宝华企业发展股
100,097,409.74 29,220,721.08 29,262,137.23 43,626,420.74
份有限公司
深圳市赛格康乐企业发展有
78,428,690.16 33,058,729.58 33,058,729.58 44,598,006.82
限公司
第 77 页 共 117 页
深圳市赛格地产投资股份有
730,481,634.36 -15,550,605.20 -15,550,605.20 203,823,497.81
限公司
(续上表)
子公司 上年同期数
名称 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
长沙赛格发展有限公司 23,481,427.26 5,820,249.58 5,820,249.58 7,137,810.69
深圳市赛格宝华企业发展股份有限
94,986,634.75 25,770,724.08 25,702,000.58 28,944,658.16
公司
深圳市赛格康乐企业发展有限公司 64,621,440.05 25,522,483.82 25,522,483.82 38,876,709.00
深圳市赛格地产投资股份有限公司 858,574,150.77 -28,362,319.08 -28,362,319.08 -52,760,739.46
(二) 在子公司的所有者权益份额发生变化但仍控制子公司的交易
1. 在子公司的所有者权益份额发生变化的情况说明
子公司名称 变动时间 变动前持股比例 变动后持股比例
深圳橙果商务酒店管
2019 年 11 月 15 日 100% 55%
理有限公司
2. 交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响
项 目 深圳橙果商务酒店管理有限公司
处置对价 15,546,600.00
现金 15,546,600.00
处置对价合计 15,546,600.00
减：按处置的股权比例计算的子公司净资产份额 13,064,481.83
差额 2,482,118.17
其中：调整资本公积 2,482,118.17
调整盈余公积
调整未分配利润
[注] 本公司子公司深圳市赛格宝华企业发展股份有限公司，设立的全资子公司深圳橙果商务酒店管
理有限公司本期实施混合所有制改制，引进战略投资者和骨干员工持股，在不丧失控制权的情况下，深圳
市赛格宝华企业发展股份有限公司对深圳橙果商务酒店管理有限公司的持股比例由 100%稀释至 55%，按新
持股比例 55%计算的账面净资产份额差额 2,482,118.17 元计入资本公积。
(三) 在合营企业或联营企业中的权益
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1. 重要的合营企业或联营企业
合营企业或联营企 主要 持股比例(%) 对合营企业或联营企业
注册地 业务性质
业名称 经营地 直接 间接 投资的会计处理方法
深圳华控赛格股份
深圳 深圳 制造业 16.01 权益法核算
有限公司
上海赛格电子市场
上海 上海 商业 35 权益法核算
经营管理有限公司
深圳国际消费电子
展示交易中心有限 深圳 深圳 商业 30 权益法核算
公司
深圳深汕特别合作
区特发赛格科技有 深圳 深圳 商业 35 权益法核算
限公司
2. 重要联营企业的主要财务信息
期末数/本期数
项 目 深圳华控赛格股份 上海赛格电子市场经营 深圳国际消费电子展示 深圳深汕特别合作区特发赛
有限公司 管理有限公司 交易中心有限公司 格科技有限公司
流动资产 1,156,167,662.90 29,514,312.25 23,811,719.66 79,231,518.17
非流动资产 2,630,123,737.16 95,906.28 872,108.67 109,398,246.36
资产合计 3,786,291,400.06 29,610,218.53 24,683,828.33 188,629,764.53
流动负债 1,551,689,151.79 24,856,714.97 28,796,062.74 950,988.72
非流动负债 1,277,160,533.75 30,000,000.00
负债合计 2,828,849,685.54 24,856,714.97 58,796,062.74 950,988.72
少数股东权益 428,598,552.26
归属于母公司所有者权
528,843,162.26 4,753,503.56 -34,112,234.41 188,442,831.02
益
按持股比例计算的净资
84,667,790.28 251,882.79 -10,233,670.32 65,687,571.53
产份额
调整事项 47,239,606.62 10,233,670.32 267,419.32
商誉 47,239,606.62
内部交易未实现利
润
其他 10,233,670.32 267,419.32
对联营企业权益投资的
131,907,396.90 251,882.79 65,954,990.85
账面价值
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存在公开报价的联营企
672,007,367.82
业权益投资的公允价值
营业收入 225,085,720.88 4,682,102.01 14,053,803.63
净利润 5,999,003.63 -3,561,677.69 -14,480,044.96 442,831.01
终止经营的净利润
其他综合收益 1,174.74
综合收益总额 7,210,371.05 -3,561,677.69 -14,480,044.96 442,831.01
本期收到的来自联营企
业的股利
（续）
期初数/上年同期数
项 目 深圳华控赛格股份有限公 上海赛格电子市场经营管 深圳国际消费电子展示交易中心
司 理有限公司 有限公司
流动资产 1,144,194,391.11 21,540,999.90 28,733,860.30
非流动资产 2,299,500,073.99 84,345.75 587,961.76
资产合计 3,443,694,465.10 21,625,345.65 29,321,822.06
流动负债 1,704,327,795.22 13,341,276.54 18,954,011.51
非流动负债 803,003,737.64 30,000,000.00
负债合计 2,507,331,532.86 13,341,276.54 48,954,011.51
少数股东权益 413,512,747.51
归属于母公司所有者权益 522,850,184.73 8,284,069.11 -19,632,189.45
按持股比例计算的净资产份额 88,936,816.42 2,899,424.19 -5,889,656.84
调整事项 50,245,703.01 -1,525,946.55 5,889,656.84
商誉 50,245,703.01
内部交易未实现利润
其他 -1,525,946.55 5,889,656.84
对联营企业权益投资的账面价值 139,130,451.09 1,373,477.64
存在公开报价的联营企业权益投
727,649,920.50
资的公允价值
营业收入 205,898,377.12 5,108,115.50 6,638,000.08
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净利润 -139,681,307.64 -1,036,606.20 -26,398,724.31
终止经营的净利润
其他综合收益 -631.14
综合收益总额 -139,681,938.78 -1,036,606.20 -26,398,724.31
本期收到的来自联营企业的股利 500,000.00
3. 不重要的联营企业的汇总财务信息
项 目 期末数/本期数 期初数/上年同期数
联营企业
投资账面价值合计 30,475,828.51 43,267,368.28
下列各项按持股比例计算的合计数
净利润 -171,439.77 -4,229,254.61
其他综合收益
综合收益总额 -171,439.77 -4,229,254.61
4. 联营企业发生的超额亏损
合营企业或 前期累积未 本期未确认的损失 本期末累积
联营企业名称 确认的损失 (或本期分享的净利润) 未确认的损失
深圳国际消费电子展示
-5,889,656.83 -4,344,013.49 -10,233,670.32
交易中心有限公司
八、与金融工具相关的风险
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降至
最低水平，使股东和其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策略是
确认和分析本公司面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险
进行监督，将风险控制在限定的范围内。
本公司在日常活动中面临各种与金融工具相关的风险，主要包括信用风险、流动性风险及市场风险。
管理层已审议并批准管理这些风险的政策，概括如下。
(一) 信用风险
信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。
1. 信用风险管理实务
(1) 信用风险的评价方法
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公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。在确定信用风
险自初始确认后是否显著增加时，公司考虑在无须付出不必要的额外成本或努力即可获得合理且有依据的
信息，包括基于历史数据的定性和定量分析、外部信用风险评级以及前瞻性信息。公司以单项金融工具或
者具有相似信用风险特征的金融工具组合为基础，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在
初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的变化情况。
当触发以下一个或多个定量、定性标准时，公司认为金融工具的信用风险已发生显著增加：
1) 定量标准主要为资产负债表日剩余存续期违约概率较初始确认时上升超过一定比例；
2) 定性标准主要为债务人经营或财务情况出现重大不利变化、现存的或预期的技术、市场、经济或
法律环境变化并将对债务人对公司的还款能力产生重大不利影响等；
(2) 违约和已发生信用减值资产的定义
当金融工具符合以下一项或多项条件时，公司将该金融资产界定为已发生违约，其标准与已发生信用
减值的定义一致：
1) 债务人发生重大财务困难；
2) 债务人违反合同中对债务人的约束条款；
3) 债务人很可能破产或进行其他财务重组；
4) 债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出
的让步。
2. 预期信用损失的计量
预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。公司考虑历史统计数据(如
交易对手评级、担保方式及抵质押物类别、还款方式等)的定量分析及前瞻性信息，建立违约概率、违约
损失率及违约风险敞口模型。
3. 金融工具损失准备期初余额与期末余额调节表详见本财务报表附注五（一）4、五（一）6 之说明。
4. 信用风险敞口及信用风险集中度
本公司的信用风险主要来自货币资金和应收款项。为控制上述相关风险，本公司分别采取了以下措施。
(1) 货币资金
本公司将银行存款和其他货币资金存放于信用评级较高的金融机构，故其信用风险较低。
(2) 应收款项
本公司持续对采用信用方式交易的客户进行信用评估。根据信用评估结果，本公司选择与经认可的且
信用良好的客户进行交易，并对其应收款项余额进行监控，以确保本公司不会面临重大坏账风险。
第 82 页 共 117 页
由于本公司的应收账款风险点分布于多个业务产品和多个客户，截至 2019 年 12 月 31 日，本公司应
收账款的 44.73%(2018 年 12 月 31 日：57.02%)源于余额前五名客户，本公司存在信用集中风险。
本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面价值。
(二) 流动性风险
流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风
险。流动性风险可能源于无法尽快以公允价值售出金融资产；或者源于对方无法偿还其合同债务；或者源
于提前到期的债务；或者源于无法产生预期的现金流量。
为控制该项风险，本公司综合运用票据结算、银行借款等多种融资手段，并采取长、短期融资方式适
当结合，优化融资结构的方法，保持融资持续性与灵活性之间的平衡。本公司已从多家商业银行取得银行
授信额度以满足营运资金需求和资本开支。
金融负债按剩余到期日分类
期末数
项 目
账面价值 未折现合同金额 1 年以内 1-3 年 3 年以上
应付账款 288,615,288.21 288,615,288.21 288,615,288.21
其他应付款 980,652,900.38 980,652,900.38 980,652,900.38
短期借款 103,619,178.08 103,969,431.46 103,969,431.46
一年以内到期
289,044,403.94 299,885,127.46 299,885,127.46
的非流动负债
长期借款 781,817,739.49 1,068,888,697.72 29,976,772.87 337,143,408.39 701,768,516.46
应付债券 689,903,043.08 765,069,438.00 32,869,438.00 732,200,000.00
小 计 3,133,652,553.18 3,507,080,883.23 1,735,968,958.38 1,069,343,408.39 701,768,516.46
(续上表)
期初数[注]
项 目
账面价值 未折现合同金额 1 年以内 1-3 年 3 年以上
应付账款 293,130,435.56 293,130,435.56 293,130,435.56
其他应付款 1,016,730,192.97 1,016,730,192.97 1,016,730,192.97
短期借款 520,882,482.11 520,882,482.11 520,882,482.11
一年以内到期
273,060,722.56 284,064,619.01 284,064,619.01
的非流动负债
长期借款 751,124,226.75 938,618,149.96 55,573,559.91 535,099,721.61 347,944,868.44
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应付债券 788,447,804.86 860,335,000.00 34,690,000.00 825,645,000.00
小 计 3,643,375,864.81 3,913,760,879.61 2,205,071,289.56 1,360,744,721.61 347,944,868.44
[注]：期初数与上年年末余额（2018 年 12 月 31 日）差异详见本财务报表附注三(二十九)2 之说明。
(三) 市场风险
市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险。市场风险主
要包括利率风险和外汇风险。
1. 利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。固定利率的
带息金融工具使本公司面临公允价值利率风险，浮动利率的带息金融工具使本公司面临现金流量利率风
险。本公司根据市场环境来决定固定利率与浮动利率金融工具的比例，并通过定期审阅与监控维持适当的
金融工具组合。本公司面临的现金流量利率风险主要与本公司以浮动利率计息的银行借款有关。
截至2019年12月31日，本公司以浮动利率计息的银行借款人民币1,174,481,321.51元(2018年12月31
日：人民币1,545,067,431.42元)，在其他变量不变的假设下，假定利率变动50个基准点，不会对本公司
的利润总额和股东权益产生重大的影响。
2. 外汇风险
外汇风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。本公司于中
国内地经营，且主要活动以人民币计价。因此，本公司所承担的外汇变动市场风险不重大。
本公司期末外币货币性资产和负债情况详见本财务报表附注四(四)2 之说明。
九、公允价值的披露
(一) 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值明细情况
期末公允价值
项 目 第一层次公允 第二层次公允 第三层次公允
合 计
价值计量 价值计量 价值计量
持续的公允价值计量
1. 交易性金融资产 550,411,000.00 550,411,000.00
(1)分类为以公允价值计量且其变动计
550,411,000.00 550,411,000.00
入当期损益的金融资产
2. 其他权益工具投资 329,508.69 33,795,392.83 34,124,901.52
持续以公允价值计量的资产总额 329,508.69 550,411,000.00 33,795,392.83 584,535,901.52
(二) 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
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计量日能够取得的相同资产在活跃市场上未经调整的报价。
(三) 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产系购买的保本浮动收益型银行短期理财产
品，采用票面金额确定其公允价值。
(四) 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
对于不在活跃市场交易的权益工具投资，由于公司持有被投资单位股权较低，无重大影响，对被投资
公司采用收益法或市场法进行估值不切实可行，且近期内被投资单位无引入外部投资者、股东之间转让股
权等可作为公允价值的参考依据，此外，公司从获取的相关信息分析，未发现被投资单位内外部环境自年
初以来已发生重大变化，故使用账面成本作为公允价值最佳估计数，年末以成本作为公允价值。
十、关联方及关联交易
(一) 关联方情况
1. 本公司的母公司情况
(1) 本公司的母公司
注册资本 母公司对本 母公司对本
母公司名称 注册地 业务性质 公司的持股 公司的表决
（万元） 比例(%) 权比例(%)
深圳市赛格集团有限公司 深圳 综合业务 138,112.16 56.70 56.70
(2) 本公司最终控制方是深圳市人民政府国有资产监督管理委员会。
2. 本公司的子公司情况详见本财务报表附注七之说明。
3. 本公司的合营和联营企业情况
(1) 本公司的合营和联营企业
本公司重要的合营或联营企业详见本财务报表附注七之说明。本期与本公司发生关联方交易，或前期
与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：
合营或联营企业名称 与本公司关系
苏州赛格电子市场管理有限公司 联营公司
深圳赛格智美体育文化发展有限公司 联营公司
深圳中海赛格智慧停车发展有限公司 联营公司
深圳市红土赛格投资管理有限公司 联营公司
深圳红土赛格智能产业投资基金（有限合伙） 联营公司
4. 本公司的其他关联方情况
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(1) 本公司的其他关联方
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
深圳赛格计算机公司 控股股东子公司
深圳赛格高技术投资股份有限公司 控股股东子公司
深圳市赛格集团商业运营分公司 控股股东分公司
深圳深爱半导体股份有限公司 控股股东子公司
深圳市赛格广场投资发展有限公司 控股股东子公司
深圳赛格人才培训中心 控股股东子公司的分公司
深圳市特发集团有限公司 原子公司的控股股东
(二) 关联交易情况
1. 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
(1) 明细情况
1) 采购商品和接受劳务的关联交易
关联方 关联交易内容 本期数 上年同期数
深圳赛格高技术投资股份有限公司 接受送餐服务 933,582.00 179,849.72
2) 出售商品和提供劳务的关联交易
关联方 关联交易内容 本期数 上年同期数
提供物业管理服务、代收水
深圳市赛格集团有限公司 753,090.51 598,935.99
电费
赛格工业大厦等三栋大厦改
深圳市赛格集团有限公司 1,113,556.08
造项目代建服务费
深圳赛格人才培训中心 提供物业管理服务 527,477.95 306,824.17
深圳赛格高技术投资股份
提供物业管理服务 657,969.98 169,920.75
有限公司
上海赛格电子市场经营管
品牌使用费 660,377.34
理有限公司
苏州赛格电子市场管理有
品牌使用费 660,377.35
限公司
小 计 3,052,094.52 2,396,435.60
2. 关联受托管理情况
受托资产 托管收益 本期确认的
委托方名称 受托方名称 受托起始日 受托终止日
类型 定价依据 托管收益
深 圳 市 赛 格 深圳市赛格物 赛格广场地下
2000.5.31 2020.12.31 托管协议 148,376.50
集 团 有 限 公 业发展有限公 停车场
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司 司
3. 关联租赁情况
(1) 明细情况
1) 公司出租情况
本期确认的 上年同期确认的
承租方名称 租赁资产种类
租赁收入 租赁收入
深圳赛格人才培训中
房屋建筑物 2,888,125.85 2,039,640.69
心
深圳市赛格集团有限
房屋建筑物 1,573,782.89 1,573,782.86
公司
深圳市赛格小额贷款
房屋建筑物 1,127,715.11 647,217.35
有限公司
小 计 5,589,623.85 4,260,640.90
2) 公司承租情况
本期确认的 上年同期确认的
出租方名称 租赁资产种类
租赁费 租赁费
深圳市赛格集团有限公司 房屋建筑物 11,079,144.00 9,739,332.00
深圳国际消费电子展示交易中
房屋建筑物 1,450,139.05 1,384,380.95
心有限公司
小 计 12,529,283.05 11,123,712.95
4. 关联担保情况
本公司无关联担保情况。
5. 关联方资金拆借
关联方 拆出金额 拆出收回金额 利息发生额 起始日 到期日 说明
拆出
深圳国际电子消费电子展
447,125.00 447,125.00 2018.4.4 2023.4.3 借款利息
示交易中心
深圳赛格德宝投资有限公
109,135.95 17,542.37 代付薪酬
司
小 计 109,135.95 464,667.37 447,125.00
6. 关键管理人员报酬
项 目 本期数 上年同期数
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关键管理人员报酬 381.26 万元 423.46 万元
7. 其他关联交易
经 2019 年 3 月 8 日公司第七届董事会第四十八次临时会议和 2019 年 6 月 19 日公司 2019 年第三次临
时股东大会决议，公司子公司深圳赛格龙焱能源科技有限公司以非公开协议转让方式转让其所持有的深汕
特别合作区赛格龙焱能源科技有限公司 100%股权，其中 65%的股权作价 12,220.00 万元转让给深圳市特发
集团有限公司，35%的股权作价 6,580.00 万元转让给本公司。本次股权变更（备案）手续已于 2019 年 7
月 31 日完成，90%股权转让价款已于 2019 年 8 月 16 日收讫，剩余 10%股权转让价款作为担保金，在产权
过户满一年，并且本公司在本合同项下无违约，按本合同无需向深圳市特发集团有限公司支付任何款项后
收取。2019 年度，公司确认本次股权转让投资收益 25,637,871.82 元。
(三) 关联方应收应付款项
1. 应收关联方款项
期末数 期初数
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收股利 苏州赛格电子市场管理有限公司 2,000,000.00
小 计 2,000,000.00
深圳国际消费电子展示交易中心
长期应收款 9,000,000.00 9,000,000.00
有限公司
小 计 9,000,000.00 9,000,000.00
其他应收款 深圳市赛格集团有限公司 1,230,821.37 12,308.21 1,997,239.10 19,972.39
深圳赛格计算机公司 9,950.00 99.50 9,950.00 99.50
深圳赛格德宝投资有限公司 487,254.35 4,872.54 395,660.77 3,956.61
深圳国际消费电子展示交易中心
545,100.00 5,451.00 545,100.00 5,451.00
有限公司
小 计 2,273,125.72 22,731.25 2,947,949.87 29,479.50
2. 应付关联方款项
项目名称 关联方 期末数 期初数
应付账款 深圳市赛格集团有限公司 3,629,563.78 15,308,772.59
深圳国际电子消费电子展示交易中心 205,698.11 205,698.11
小 计 3,835,261.89 15,514,470.70
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其他应付款 深圳市赛格集团有限公司 4,941,860.11 422,747,984.13
深圳赛格高技术投资股份有限公司 203,438.70 203,438.70
深圳市深爱半导体股份有限公司 30,993.00 30,993.00
深圳赛格智美体育文化发展有限公司 10,500,000.00
深圳赛格德宝投资有限公司 1,000,000.00 1,000,000.00
深圳市赛格小额贷款有限公司 267,460.00 192,690.00
苏州赛格电子市场管理有限公司 2,000,000.00
小 计 6,443,751.81 436,675,105.83
(四) 关联方承诺
发行股份及支付现金购买资产重大资产重组的业绩承诺
经中国证券监督管理委员会证监许可[2017]21 号文核准，本公司 2017 年 1 月通过向赛格集团非公开
发行股份及支付现金的方式购买赛格集团持有的标的公司赛格康乐 55%股权、赛格物业发展 100%股权、赛
格创业汇 100%股权以及赛格地产 79.02%股权。根据本公司与深圳市赛格集团有限公司（以下简称赛格集
团）签署的《业绩承诺及补偿协议》及其补充协议，各方确认并同意，本次交易相关标的资产的业绩承诺
及补偿方式按以下约定执行：
1. 按收益法评估的标的资产业绩承诺及补偿
(1) 赛格物业发展 2017 年度、2018 年度、2019 年度对应的承诺净利润应分别不低于 785 万元、775
万元以及 775 万元；
(2) 赛格物业管理 2017 年度、2018 年度、2019 年度对应的承诺净利润应分别不低于 345 万元、360
万元以及 375 万元；
(3) 赛格创业汇、赛格康乐和赛格地产按收益法评估的物业资产（扣除自用部分）2017 年度、2018
年度、2019 年度对应的承诺净利润应分别不低于 5,999.58 万元、万元、7,762.72 万元、9,472.31 万元。
如前述按收益法评估的资产在业绩承诺期间的截至任一年度期末其分别累计扣除非经营性损益后的
实际净利润低于截至该年度期末相应资产的累计承诺净利润，则赛格集团应按约定的计算方式以相应资产
认购取得的公司作为支付对价向赛格集团发行的股份对公司进行补偿，股份不足以补偿的部分，赛格集团
应当以现金的方式进行补偿。在业绩承诺期间届满时，由公司聘请各方认可的具有证券业务资格的会计师
事务所对前述按收益法评估的资产进行减值测试，如按收益法评估的资产存在减值，则赛格集团应当对本
公司就该等资产减值部分另行补偿。
2. 按假设开发法评估的标的资产业绩承诺及补偿
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(1) 赛格集团承诺赛格地产子公司赛格新城市建设的赛格 ECO 一期项目、深圳赛格国际电子产业中心
项目、赛格地产子公司西安赛格康鸿置业有限公司的西安赛格广场项目、赛格地产子公司惠州市群星房地
产开发有限公司的东方威尼斯项目尾盘、赛格假日广场项目的实际开发利润（以下简称承诺开发利润）分
别不低于 10,400.75 万元、44,949.49 万元、66,161.99 万元、1,850.10 万元、15,460.54 万元。
(2) 在本次重组 3 年补偿期届满与该等标的资产项下的房地产项目已完成销售的面积（以下简称实现
销售面积）达到截至评估基准日的剩余可销售面积或完工后可销售面积的 90%时孰早的所属年度，由本公
司聘请各方认可的具有证券业务资格的会计师事务所分别对上述采用假设开发法进行评估的地产项目的
已实现（含过渡期间已实现的开发利润）以及未实现开发利润（如有）进行审计。如该等地产项目已实现
以及未实现的开发利润（如有）合计数低于承诺开发利润，则赛格集团应按约定的计算方式以相应项目认
购取得的公司作为支付对价的股份对公司进行补偿，股份不足以补偿的部分，赛格集团应当以现金的方式
进行补偿。
3. 按市场法评估的资产业绩补偿
对于以市场法评估的物业资产，由本公司在业绩承诺期间的每个年度期末分别聘请具有证券从业资格
的会计师事务所对该等资产进行减值测试，并出具减值测试报告，赛格集团按约定的计算方式以相应资产
认购取得的本公司作为支付对价的股份对本公司进行补偿，股份不足以补偿的部分，赛格集团应当以现金
的方式进行补偿。
截至 2019 年 12 月 31 日，赛格集团在重大资产重组时采用收益法评估的标的资产业绩承诺已超额完
成，采用收益法评估的资产和采用市场法评估的物业资产均不存在减值情况，采用假设开发法评估的房地
产项目尚未满足对业绩承诺实现情况进行专项审计、确定是否需要业绩补偿的条件。
4. 赛格工业大厦等三栋大厦更新改造项目实施的承诺
赛格集团与下属的赛格创业汇、赛格康乐和赛格地产对位于华强北区域的赛格工业大厦、赛格经济大
厦和康乐工业大厦三栋大厦进行升级改造，改善外立面形象，加建部分商业面积，完善交通和消防配套设
施，改造预计新增归属于赛格创业汇、赛格康乐和赛格地产的临时经营建筑面积分别为 664.50 平方米、
1,772.20 平方米、418.50 平方米，合计 2,855.20 平方米。赛格集团将保证上述归属于赛格创业汇、赛格
康乐和赛格地产三家标的公司的临时建筑在两年使用期满后进行续期。若未来因不能完成临时建筑续期而
导致上市公司遭受损失或业绩承诺期满后至评估收益预测期期满前收益低于预期的补偿金额、业绩承诺期
满后至评估收益预测期期满前临时建筑被政府有关部门要求拆除导致的损失，则赛格集团将予以上市公司
及时、足额的现金补偿。截至本报告出具日，两年使用期满，续期申请已提交到相关政府部门，尚未获得
批准。
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十一、承诺及或有事项
(一) 重要承诺事项
经营租赁承诺
至资产负债表日止，本公司对外签订的不可撤销的经营租赁合约情况如下：
项目 期末余额 期初余额
不可撤销经营租赁的最低租赁付款额：
资产负债表日后第 1 年 35,374,627.34 48,040,225.14
资产负债表日后第 2 年 26,508,410.65 48,306,633.16
资产负债表日后第 3 年 17,470,613.75 34,761,380.05
以后年度 20,651,579.07 51,793,951.83
合 计 101,980,947.67 182,902,190.17
(二) 或有事项
1. 未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响
(1) 2019 年 3 月 25 日，赛格新城市收到深圳市招诚投资集团有限公司（以下简称招诚集团）出具的
《解除合同、协议及债权转让的通知》（以下简称《通知》）：A、解除招诚集团与赛格新城市签署的《转让
合同书（1 号楼二至五层）》、《转让合同书（2 号楼、3 号楼）》、《委托经营管理合同（2 号、3 号楼）》、《协
议书》（以下简称相关合同、协议）；B、前述合同、协议解除后，招诚集团基于解除签署合同、协议对赛
格新城市享有的债权（权利）全部转让给黄志辉、黄贤证及深圳市恒晖贸易有限公司（以下简称受让方），
赛格新城市应立即向受让方履行债务。
1) 2019 年 3 月，因深圳市招诚投资集团有限公司未按期支付中信银行股份有限公司深圳分行(以下简
称中信银行)贷款利息，构成违约，中信银行向招诚集团送达《贷款提前到期通知书》，要求招诚集团偿
还全部贷款本息，金额合计人民币 221,093,512.46 元。随后，中信银行向本公司控股子公司赛格新城市
送达《催收函》，要求赛格新城市履行保证合同的约定义务，承担担保责任，偿还招诚集团所欠全部贷款
本息。2019 年 4 月，中信银行向深圳国际仲裁院申请仲裁，嗣后，赛格新城市收到深圳市龙岗区人民法院
的 2 份《民事裁定书》及 2 份《协助执行通知书》，查封、扣押或冻结被申请人余胜明、余达诚、招诚集
团、赛格新城市名下价值人民币 221,889,773.14 元和 212,016,994.25 元的财产；暂停向招诚集团支付与
招诚集团就深圳赛格新城市广场项目一期 1 号楼二至五层物业所签订的《转让书》所涉及的款项，金额合
计以人民币 433,906,767.39 元为限，暂停支付期限为一年，自 2019 年 4 月 18 日至 2020 年 4 月 17 日止，
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并于 2019 年 4 月 24 日起查封被申请人招诚集团、赛格新城市、余胜明、余达诚下列财产（以人民币
221,889,773.14 元为限）： 已查封被申请人赛格新城市名下位于深圳市龙岗区布吉街道赛格新城市广
场 1 号楼二至五层的房产，查封期限自 2019 年 4 月 24 日至 2022 年 4 月 23 日； 已保全被申请人招诚
集团对赛格新城市享有的人民币 3.08 亿元应收账款。2019 年 9 月 15 日开通审理，但目前尚未收到正式的
裁决书。
2) 2019 年 9 月，洛阳市尚冶贸易有限公司（以下简称洛阳尚冶）以招诚集团、余胜明、黄志辉、黄
贤证、深圳市恒晖贸易有限公司、赛格新城市和深圳市招诚盛昌实业有限公司(以下简称招诚盛昌)等被告
签署的一系列合同协议损害了其自身的权益，遂向深圳中级人民法院提出诉讼，申请确认； 确认招诚
集团与余胜明、黄志辉等及招诚盛昌签署的关于解除合同及债权转让的《协议书》第二条至第七条无效；
确认招诚集团与赛格新城市作出的解除合同及债权转让的民事法律行为无效； 判令赛格新城市将新
城市广场 1 期 2 号、3 号楼产权登记至洛阳尚冶名下，并将物业交付给原告。2020 年 4 月，赛格新城市收
到深圳中级人民法院出具的《民事裁定书》[（2019）粤 03 民初 3413 号之一]、《查封、扣押、冻结财
产通知书》[（2019）粤 03 民初 3413 号]。查封赛格新城市名下位于深圳市龙岗区布吉街道赛格新城市
广场 2 号楼 103-135 房、201 房、301 房、401 房、501-512 房、601 房、701 房和 3 号楼的房产。目
前该案件尚在审理中。目前该案件尚在审理中。
3）2019 年 12 月，深圳南山宝生村镇银行股份有限公司(以下简称宝生银行)向深圳市龙岗区人民法院
起诉赛格新城市。宝生银行称：因招诚集团对宝生银行负有债务，宝生银行于 2019 年 3 月 23 日与于招诚
集团签订了赛格新城市广场 1 期 1 号楼二至五层的《权益转让协议》及其补充协议，将招诚集团享有的对
赛格新城市的上述租赁报酬债权权益转让给宝生银行以其抵偿债务。请求赛格新城市向宝生银行支付租赁
报酬 6,690,924.49、上述物业的空置损失 3,544,109.59 及滞纳金 770,843.84 元（暂计至 2019 年 10 月
31 日）。目前该案件尚在审理中。
2019 年 12 月，宝生银行向深圳市龙岗区人民法院起诉红星美凯龙家具集团股份有限公司(以下简称红
星美凯龙)和赛格新城市。因赛格新城市广场 1 期 1 号楼一层 73 套物业租赁合同纠纷请求依法判令红星美
凯龙向宝生银行支付拖欠租金及滞纳金 19,875,772.60 万元；请求依法判令赛格新城市对上述租金及逾期
利息承担连带清偿责任。目前该案件尚在审理中。
4) 2019 年 8 月，赛格新城市分别收到深圳市中级人民法院的《民事裁定书》 协助执行通知书》（（2019）
粤 03 民初 1676 号、深圳市福田区人民法院的《民事裁定书》《协助执行通知书》（（2019）粤 0304 财保
3689 号 ）、（（ 2019 ） 粤 0304 财 保 3690 号 ）。 分 别 申 请 保 全 招 诚 集 团 对 赛 格 新 城 市 的 到 期 债 权
112,350,000 元（保全期限为一年）、协助冻结被申请人招诚集团对赛格新城市的应收账款或到期债权，
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冻结金额以 2,324,000 元为限（冻结期限三年）、协助冻结被申请人招诚集团对赛格新城市的应收账款或
到期债权，冻结金额以 2,905,000 元为限（冻结期限三年）。
根据本公司聘请的法律顾问意见，招诚集团出具的《解除合同、协议及债权转让的通知》合法有效，
并基于赛格新城市与黄志辉等债权受让方签署的《协议书》，招诚集团已向赛格新城市支付的新城市广场 1
期 1 号楼 2-5 层、2 号和 3 号楼购房款人民币 347,309,031.00 元将用于赛格新城市履行保证责任代招诚集
团偿还中信银行贷款本息、罚息、复利及违约金等债务。
(2) 2020 年 4 月，中国华西起诉新城市公司并请求判令新城市公司向中国华西支付尚欠工程款合计人
民币 204,246,498.88 元，逾期支付工程款的欠款利息，暂计算至 2020 年 1 月 14 日合计为人民币
3,486,520.58 元，欠付工程款范围内对涉案的赛格新城市广场折价或拍卖的价款享有建设工程价款优先受
偿权，本案诉讼费、保全费、担保费、鉴定费由新城市公司承担。目前该等案件尚在审理中。
2. 为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
公司及子公司为非关联方提供的担保事项
贷款金 担保借 借款
被担保单位 备注
融机构 款金额 到期日
深圳市招诚投资集团有限公司 中信银行 21,000,000.00 2020.7.11
购房人 交通银行 225,652,891.76
购房人 农商行 740,000.00 业主办妥房产证
购房人 浦东发展银行 11,040,000.00 之日
购房人 兴业银行南通分行 349,500.00
小 计 258,782,391.76
3. 其他或有事项
赛格新城市因未能在售房合同约定的期限内将其开发的赛格新城市广场 2 期项目部分房产及时交付给
业主并办理相应的《房产证》，因而部分业主（原告）向深圳市龙岗区人民法院提起诉讼，要求赛格新城
市赔偿相应违约金。2018 年 11 月，经过深圳市龙岗区人民法院的民事调解，原告与赛格新城市就赛格新
城市广场 2 期项目的购房合同纠纷达成调解协议，赛格新城市支付被告违约金。截至 2018 年 12 月 31 日，
赛格新城市对尚未达成和解的业主所可能产生的违约金已预估 55,523,600.00 元并计入预计负债。本报告
期，赛格新城市参照法院的民事调解书陆续与部分业主达成和解，并支付违约金 34,679,928.99 元，尚有
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部分业主未达成和解。本公司认为，截至 2019 年 12 月 31 日，剩余已计提预计负债 20,843,671.01 元可
以覆盖尚未达成和解协议的部分业主赔偿要求。
十二、资产负债表日后事项
(一) 资产负债表日后利润分配情况
拟分配的利润或股利
经第八届董事会第二次会议审议的公司 2019 年度利润分配预
经审议批准宣告发放的利润或股利
案，每 10 股派息 0.30 元。
(二) 其他资产负债表日后事项说明
新型冠状病毒感染的肺炎疫情的影响
新型冠状病毒感染的肺炎疫情(以下简称新冠疫情)于 2020 年 1 月在全国爆发。为防控新冠疫情，全
国各地政府均出台了新冠疫情防控措施。新冠疫情及相应的防控措施对公司的正常生产经营造成了一定的
影响，具体情况如下：
受影响的具体情况 对财务状况和经营成果的影响
深圳市国资委于 2020 年 2 月 5 日发布了《关
于实施市属国企物业租金减免措施助力打赢
疫情防控阻击战的通知》，公司积极响应深圳
市委市政府及国资委的号召，制定免除部分
物业租金等扶持措施。公司积极响应深圳市
委市政府及国资委的防控疫情号召，制定了
免除部分物业租金等扶持和防控措施。经公 本次减免租金安排预计对公司 2020 年营业收
司 2020 年 3 月 2 日第八届董事会第六次临时 入的影响金额约为 8,254 万元，对公司 2020
会议和 2020 年第二次临时股东大会决议，审 年归属于母公司所有者的净利润的影响约为
议通过了《关于应对新冠疫情实施减免租金 5,088 万元。
及相关费用的议案》，对承租公司及所属企业
在深圳市内自有物业范围的非国有企业、科
研机构、医疗机构及个体工商户减免 2 个月
租金及相关费用。同时，疫情也会直接或间
接影响到公司复工复产、房地产销售、物业
出租等，并增加公司的疫情防控支出。
本公司将继续密切关注新冠疫情发展情况，积极应对其对本公司财务状况、经营成果产生的不利影响。
十三、母公司财务报表主要项目注释
(一) 母公司资产负债表项目注释
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1. 应收账款
(1) 明细情况
1) 类别明细情况
期末数
种 类 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例(%) 金额 计提比例(%)
单项计提坏账准备 8,869,182.88 57.08 8,869,182.88 100.00
按组合计提坏账准备 6,669,551.60 42.92 1,668.00 0.03 6,667,883.60
合 计 15,538,734.48 100.00 8,870,850.88 57.09 6,667,883.60
(续上表)
期初数
种 类 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例(%) 金额 计提比例(%)
单项计提坏账准备 8,869,182.88 97.61 8,869,182.88 100.00
按组合计提坏账准备 217,360.00 2.39 2,173.60 1.00 215,186.40
合 计 9,086,542.88 100.00 8,871,356.48 97.63 215,186.40
2) 期末单项计提坏账准备的应收账款
单位名称 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提理由
江苏联通有限公司江苏分 3,092,011.09 3,092,011.09 100.00 账龄超过 5 年，无收回可能
公司
深圳市利元舜实业有限公 1,906,865.35 1,906,865.35 100.00 账龄超过 5 年，无收回可能
司
上海天赐实业总公司 899,000.00 899,000.00 100.00 账龄超过 5 年，无收回可能
浙江金融信息有限公司 786,000.00 786,000.00 100.00 账龄超过 5 年，无收回可能
四川汇源信息产业股份有 480,000.00 480,000.00 100.00 账龄超过 5 年，无收回可能
限公司
其他单位 1,705,306.44 1,705,306.44 100.00
小 计 8,869,182.88 8,869,182.88 100.00
3) 采用组合计提坏账准备的应收账款
期末数
项 目
账面余额 坏账准备 计提比例(%)
账龄组合 77,360.00 1,668.00 2.16
应收合并范围内关联
6,592,191.60
往来组合
第 95 页 共 117 页
小 计 6,669,551.60 1,668.00 0.03
4) 采用账龄组合计提坏账准备的应收账款
期末数
账 龄
账面余额 坏账准备 计提比例(%)
1 年以内 55,000.00 550.00 1.00
1-2 年 22,360.00 1,118.00 5.00
小 计 77,360.00 1,668.00 2.16
(2) 账龄情况
项 目 期末账面余额
1 年以内 6,647,191.60
1-2 年 22,360.00
3 年以上 8,869,182.88
小 计 15,538,734.48
(3) 坏账准备变动情况
本期增加 本期减少
项 目 期初数 期末数
计提 收回 其他 转回 核销 其他
单项计提坏账准
8,869,182.88 8,869,182.88
备
按组合计提坏账
2,173.60 -505.60 1,668.00
准备
小 计 8,871,356.48 -505.60 8,870,850.88
(4) 应收账款金额前 5 名情况
占应收账款余额
单位名称 账面余额 坏账准备
的比例(%)
深圳市赛格创业汇有限公司 6,592,191.60 42.42
江苏联通有限公司江苏分公司 3,092,011.09 19.90 3,092,011.09
深圳市利元舜实业有限公司 1,906,865.35 12.27 1,906,865.35
上海天赐实业总公司 899,000.00 5.79 899,000.00
浙江金融信息有限公司 786,000.00 5.06 786,000.00
小 计 13,276,068.04 85.44 6,683,876.44
2. 其他应收款
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(1) 明细情况
1) 类别明细情况
期末数
种 类 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例(%) 金额 计提比例(%)
单项计提坏账准备 26,267,994.58 3.06 26,267,994.58 100.00
其中：应收利息
应收股利
其他应收款 26,267,994.58 3.06 26,267,994.58 100.00
按组合计提坏账准备 832,406,316.69 96.94 35,611.21 832,370,705.48
其中：应收利息
应收股利 26,730,000.00 3.11 26,730,000.00
其他应收款 805,676,316.69 93.83 35,611.21 805,640,705.48
合 计 858,674,311.27 100 26,303,605.79 3.06 832,370,705.48
(续上表)
期初数
种 类 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例(%) 金额 计提比例(%)
单项计提坏账准备 25,600,629.44 2.28 25,600,629.44 100.00
其中：应收利息
应收股利
其他应收款 25,600,629.44 2.28 25,600,629.44 100.00
按组合计提坏账准备 1,098,591,872.62 97.72 138,822.67 0.01 1,098,453,049.95
其中：应收利息
应收股利 2,000,000.00 0.18 2,000,000.00
其他应收款 1,096,591,872.62 97.54 138,822.67 0.01 1,096,453,049.95
合 计 1,124,192,502.06 100.00 25,739,452.11 100.00 1,098,453,049.95
2) 期末单项计提坏账准备的其他应收款
单位名称 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提理由
其他应收款
企业被吊销，账龄超过 5
阳江运通油脂有限公司 8,530,276.35 8,530,276.35 100.00
年，无收回可能
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企业被吊销，账龄超过 5
深圳市拓普工业公司 3,281,387.96 3,281,387.96 100.00
年，无收回可能
企业被吊销，账龄超过 5
深圳市联京工贸有限公司 5,697,287.51 5,697,287.51 100.00
年，无收回可能
账龄超过 5 年，无收回
云森贸易有限公司 1,668,343.74 1,668,343.74 100.00
可能
深圳市首佳实业发展有限公 企业被吊销，账龄超过 5
1,611,184.04 1,611,184.04 100.00
司 年，无收回可能
账龄超过 5 年，无收回
其他单位 5,479,514.98 5,479,514.98 100.00
可能
小 计 26,267,994.58 26,267,994.58 100.00
3) 采用组合计提坏账准备的其他应收款
期末数
组合名称
账面余额 坏账准备 计提比例(%)
应收合并范围内关联往来组合 803,081,071.12
应收押金保证金组合 1,867,443.11 18,674.43 1.00
账龄组合 727,802.46 16,936.78 2.33
其中：1 年以内 661,177.46 6,611.78 1.00
1-2 年 20,000.00 1,000.00 5.00
3 年以上 46,625.00 9,325.00 20.00
小 计 805,676,316.69 35,611.21
(2) 账龄情况
项 目 期末账面余额
1 年以内 41,839,915.31
1-2 年 7,190,464.04
2-3 年 250,301,110.09
3 年以上 559,342,821.83
小 计 858,674,311.27
(3) 坏账准备变动情况
1) 明细情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
项 目 整个存续期预期信 整个存续期预期 合 计
未来 12 个月
用损失(未发生信用 信用损失(已发生
预期信用损失
减值) 信用减值)
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期初数 35,622.72 177.12 25,703,652.27 25,739,452.11
期初数在本期 —— —— ——
--转入第二阶段 -1,000.00 1,000.00
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 -9,336.51 -177.12 573,667.31 564,153.68
本期收回
本期转回
本期核销
其他变动
期末数 25,286.21 1,000.00 26,277,319.58 26,303,605.79
(4) 其他应收款款项性质分类情况
款项性质 期末数 期初数
应收股利 26,730,000.00 2,000,000.00
押金及保证金 1,867,443.11 2,677,363.36
备用金 555,036.64 562,599.34
应收暂付款 829,521,831.52 1,118,952,539.36
合 计 858,674,311.27 1,124,192,502.06
(5) 应收股利明细情况
项 目 期末数 期初数
苏州赛格电子市场管理有限公司 2,000,000.00
深圳市赛格地产投资股份有限公司 26,730,000.00
合 计 26,730,000.00 2,000,000.00
6) 其他应收款金额前 5 名情况
占其他应收款余
单位名称 款项性质 账面余额 账龄 坏账准备
额的比例(%)
南通赛格时代广
借款及利息 767,234,707.58 1 至 5 年以上 92.22
场发展有限公司
苏州赛格数码广
借款及往来 13,100,000.00 1至5年 1.57
场管理有限公司
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深圳市赛格实业
借款及往来 9,351,990.03 5 年以上 1.12
投资有限公司
深圳赛格南京电
子市场管理有限 借款 9,000,000.00 1 年以内 1.08
公司
深圳市赛格联众
互联网科技有限 往来 2,282,404.39 1-2 年 0.27
公司
小 计 800,969,102.00 96.28
3. 长期股权投资
(1) 明细情况
期末数 期初数
项 目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投
1,211,042,156.16 1,211,042,156.16 1,184,522,156.16 1,184,522,156.16
资
对联营、合
199,153,798.73 199,153,798.73 141,517,132.63 141,517,132.63
营企业投资
合 计 1,410,195,954.89 1,410,195,954.89 1,326,039,288.79 1,326,039,288.79
(2) 对子公司投资
被投资单位 期初数 本期增加 本期减少 期末数 本期计提减值准备 减值准备期末数
深圳市赛格宝华企业发展
20,512,499.04 20,512,499.04
股份有限公司
深圳市赛格实业投资有限
29,181,027.20 29,181,027.20
公司
长沙赛格发展有限公司
69,000,000.00 69,000,000.00
深圳市赛格电子市场管理
2,100,000.00 2,100,000.00
有限公司
西安赛格电子市场有限公
1,950,000.00 1,950,000.00
司
深圳赛格南京电子市场管
20,000,000.00 20,000,000.00
理有限公司
西安海荣赛格电子市场有
1,530,000.00 1,530,000.00
限公司
吴江赛格市场管理有限公
1,530,000.00 1,530,000.00
司
佛山市顺德赛格电子市场
6,000,000.00 6,000,000.00
管理有限公司
南宁赛格电子市场管理有
8,000,000.00 8,000,000.00
第 100 页 共 117 页
限公司
南通赛格时代广场发展有
30,000,000.00 30,000,000.00
限公司
苏州赛格数码广场管理有
8,000,000.00 8,000,000.00
限公司
苏州赛格智能科技有限公
10,000,000.00 10,000,000.00
司
深圳赛格龙焱能源科技有
82,500,000.00 82,500,000.00
限公司
深圳市赛格康乐企业发展
34,025,375.47 34,025,375.47
有限公司
深圳市赛格联众互联网科
13,640,000.00 13,640,000.00
技有限公司
深圳市赛格众通科技有限
980,000.00 980,000.00
公司
深圳赛格投资管理有限公
1,500,000.00 1,500,000.00
司
深圳市赛格物业发展有限
61,749,318.18 61,749,318.18
公司
深圳市赛格创业汇有限公
238,750,258.57 238,750,258.57
司
深圳市赛格地产股份有限
542,553,677.70 542,553,677.70
公司
深圳赛格壹城科技有限公
1,020,000.00 1,020,000.00
司
苏州泰斯特测控科技有限
27,500,000.00 27,500,000.00
公司
小 计 1,184,522,156.16 27,500,000.00 980,000.00 1,211,042,156.16
(3) 对联营、合营企业投资
本期增减变动
被投资单位 期初数 权益法下确认的投资 其他综合 收
追加投资 减少投资
损益 益调整
联营企业
上海赛格电子市场经营管理
1,373,477.64 -1,121,594.85
有限公司
深圳华控赛格股份有限公司 139,130,451.09 -8,173,977.22 950,842.31 188.08
苏州赛格电子市场管理有限
1,013,203.90 26,324.29
公司
深圳深汕特别合作区特发赛
154,990.85
格科技有限公司
深圳国际消费电子展示交易
第 101 页 共 117 页
中心有限公司
小 计 141,517,132.63 -8,173,977.22 10,562.60 188.08
(续上表)
本期增减变动
减值准备期末
被投资单位 宣告发放现金股 计提减 期末数
其他权益变动 其他 余额
利或利润 值准备
联营企业
上海赛格电子市场经
251,882.79
营管理有限公司
深圳华控赛格股份有
-107.36 131,907,396.90
限公司
苏州赛格电子市场管
1,039,528.19
理有限公司
深圳深汕特别合作区
特发赛格科技有限公 65,800,000.00 65,954,990.85
司
深圳国际消费电子展
示交易中心有限公司
小 计 -107.36 65,800,000.00 199,153,798.73
(二) 母公司利润表项目注释
1. 营业收入/营业成本
本期数 上年同期数
项 目
收入 成本 收入 成本
主营业务收入 82,085,804.90 51,244,503.76 73,815,265.15 62,734,501.32
其他业务收入
合 计 82,085,804.90 51,244,503.76 73,815,265.15 62,734,501.32
2. 投资收益
项 目 本期数 上年同期数
权益法核算的长期股权投资收益 10,562.60 -24,267,630.50
成本法核算的长期股权投资收益 111,933,017.40 140,432,681.44
处置长期股权投资产生的投资收益 60,557,784.87 64,073,416.55
金融工具持有期间的投资收益
其中：分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金 1,252,225.12
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融资产
可供出售金融资产在持有期间的投资收益 14,446,333.02
合 计 173,753,589.99 194,684,800.51
十四、其他补充资料
(一) 非经常性损益
1. 非经常性损益明细表
项 目 金额 说明
非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分 87,282,599.48
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国
9,879,357.12
家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 4,041,862.11
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时
应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益 17,293,808.94
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有以公允价
值计量且其变动计入当期损益的金融资产、金融负债产生的公允价
值变动收益，以及处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产、金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产
生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对
当期损益的影响
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受托经营取得的托管费收入 148,376.50
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 3,339,930.09
其他符合非经常性损益定义的损益项目 1,627,798.07
小 计 123,613,732.31
减：企业所得税影响数（所得税减少以“－”表示） 29,747,081.05
少数股东权益影响额(税后) 13,724,681.91
归属于母公司所有者的非经常性损益净额 80,141,969.35
[注]：其他符合非经常性损益定义的损益项目是指本公司发生的不属于政府补助的其他收益。
(二) 净资产收益率及每股收益
1. 明细情况
加权平均净资产 每股收益(元/股)
报告期利润
收益率(%) 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 4.17 0.0635 0.0635
扣除非经常性损益后归属于公司
-0.09 0.0014 0.0014
普通股股东的净利润
2. 加权平均净资产收益率的计算过程
项 目 序号 本期数
归属于公司普通股股东的净利润 A 78,447,278.89
非经常性损益 B 80,141,969.35
扣除非经常性损益后的归属于公司普通股股东的净利润 C=A-B -1,694,690.46
归属于公司普通股股东的期初净资产 D 1,866,939,412.54
发行新股或债转股等新增的、归属于公司普通股股东的净资产 E
新增净资产次月起至报告期期末的累计月数 F
回购或现金分红等减少的、归属于公司普通股股东的净资产 G 43,293,162.39
减少净资产次月起至报告期期末的累计月数 H 6
转让华控赛格股票减少资本公积 I1 -6,199,027.82
增减净资产次月起至报告期期末的累计月数 J1 10
转让华控赛格股票减少资本公积 I2 -2,025,812.41
其他
增减净资产次月起至报告期期末的累计月数 J2 9
转让华控赛格股票减少资本公积 I3 -895,170.60
增减净资产次月起至报告期期末的累计月数 J3 6
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其他权益工具投资公允价值变动增加其他综合收益 I4 27,713.11
增减净资产次月起至报告期期末的累计月数 J4 6
子公司混改稀释股权增加资本溢价 I5 1,652,618.52
增减净资产次月起至报告期期末的累计月数 J5 2
子公司分配混改前利润增加资本溢价 I6 4,730,329.11
增减净资产次月起至报告期期末的累计月数 J6 7
报告期月份数 K 12
L= D+A/2+ E×F/K-G×H/K
加权平均净资产 1,880,432,321.29
±I×J/K
加权平均净资产收益率 M=A/L 4.17
扣除非经常损益加权平均净资产收益率 N=C/L -0.09
3. 基本每股收益和稀释每股收益的计算过程
(1) 基本每股收益的计算过程
项 目 序号 本期数
归属于公司普通股股东的净利润 A 78,447,278.89
非经常性损益 B 80,141,969.35
扣除非经常性损益后的归属于公司普通股股东的净利润 C=A-B -1,694,690.46
期初股份总数 D 1,235,656,249.00
因公积金转增股本或股票股利分配等增加股份数 E
发行新股或债转股等增加股份数 F
增加股份次月起至报告期期末的累计月数 G
因回购等减少股份数 H
减少股份次月起至报告期期末的累计月数 I
报告期缩股数 J
报告期月份数 K
L=D+E+F×G/K-H×
发行在外的普通股加权平均数 1,235,656,249.00
I/K-J
基本每股收益 M=A/L 0.0635
扣除非经常损益基本每股收益 N=C/L -0.0014
(2) 稀释每股收益的计算过程
稀释每股收益的计算过程与基本每股收益的计算过程相同。
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深圳赛格股份有限公司
二〇二〇年四月二十四日
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