深圳市农产品股份有限公司
拟进行股权转让所涉及的
深圳市农产品交易大厦有限公司
股东全部权益价值
评估说明
德正信综评报字[2015]第 033 号
评估基准日:2015 年 3 月 31 日
报告提交日期：2015 年 8 月 1 日
关于「交易大厦」股东全部权益价值评估说明目录
深圳市农产品股份有限公司
拟进行股权转让所涉及的
深圳市农产品交易大厦有限公司
股东全部权益价值
评估说明
目 录
内 容 页 次
第一部分、 关于评估说明使用范围的声明......................................................................................... 1
1、关于专用说明材料使用范围的声明............................................................................................ 2
2、本说明有关述语释义如下............................................................................................................ 2
第二部分、 企业关于进行资产评估有关事项的说明.........................................................................3
一、 委托方与被评估企业概况........................................................................................................ 4
(一) 委托方概况.............................................................................................................................. 4
(二) 被评估企业概况...................................................................................................................... 4
二、 关于经济行为的说明................................................................................................................ 8
三、 关于评估对象与评估范围的说明............................................................................................ 8
四、 关于评估基准日的说明............................................................................................................ 9
五、 可能影响评估工作的重大事项说明........................................................................................ 9
六、 资产及负债清查情况和结果说明.......................................................................................... 10
七、 资料清单...................................................................................................................................10
第三部分、 评估范围和资产清查情况的说明...................................................................................12
一、 评估对象与评估范围说明...................................................................................................... 13
(一) 评估对象与评估范围内容.................................................................................................... 13
(二) 实物资产的分布情况及特点................................................................................................ 13
二、 资产清查和调查情况说明...................................................................................................... 15
(一) 资产清查和调查时间、人员组织........................................................................................15
(二) 影响资产清查和调查事项及处理方法................................................................................16
(三) 资产清查和调查结论............................................................................................................ 17
第四部分、 资产基础法评估技术说明............................................................................................... 18
一、 评估思路...................................................................................................................................19
二、 流动资产评估说明.................................................................................................................. 19
(一) 货币资金评估说明................................................................................................................ 19
(二) 应收类款项评估说明............................................................................................................ 19
(三) 存货评估说明........................................................................................................................ 20
(四) 流动资产评估结果................................................................................................................ 20
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关于「交易大厦」股东全部权益价值评估说明目录
三、 可供出售金融资产的评估说明.............................................................................................. 20
四、 流动负债评估说明.................................................................................................................. 21
(一) 其他应付款评估说明............................................................................................................ 21
(二) 应付职工薪酬评估说明........................................................................................................ 21
(三) 应交税费评估说明................................................................................................................ 21
(四) 流动负债评估结果................................................................................................................ 21
五、 非流动负债评估说明.............................................................................................................. 21
六、 各类设备评估说明.................................................................................................................. 22
(一) 资产概况................................................................................................................................ 22
(二) 现场查勘情况说明................................................................................................................ 22
(三) 评估方法................................................................................................................................ 22
(四) 评估示例................................................................................................................................ 23
(五) 设备评估结果........................................................................................................................ 26
七、 房屋建筑物评估说明.............................................................................................................. 26
八、 长期待摊费用评估说明.......................................................................................................... 26
九、 无形资产评估说明.................................................................................................................. 26
十、 房地产评估说明...................................................................................................................... 26
(一) 资产概况................................................................................................................................ 26
(二) 产权及权益状况.................................................................................................................... 27
(三) 现场勘察情况........................................................................................................................ 31
(四) 关于天乐大厦房地产项目具体评估范围............................................................................33
(五) 深圳房地产市场概况............................................................................................................ 34
(六) 评估方法................................................................................................................................ 42
(七) 评估示例................................................................................................................................ 44
(八) 房地产评估结果.................................................................................................................... 58
(九) 房地产评估特别事项说明.................................................................................................... 60
十一、 递延所得税资产评估说明.................................................................................................. 62
第五部分、 评估结论及其分析........................................................................................................... 64
一、 评估结论...................................................................................................................................65
二、 评估结论成立的条件.............................................................................................................. 65
(一) 评估基准................................................................................................................................ 65
(二) 评估假设................................................................................................................................ 66
(三) 限制条件................................................................................................................................ 67
三、 评估报告使用限制说明.......................................................................................................... 68
(一) 评估报告使用说明................................................................................................................ 68
(二) 限制说明................................................................................................................................ 69
(三) 评估报告有效期.................................................................................................................... 69
深圳德正信国际资产评估有限公司 2
关于「交易大厦」股东全部权益价值评估说明
第一部分、关于评估说明使用范围的声明
深圳德正信国际资产评估有限公司 - 1 -
关于「交易大厦」股东全部权益价值评估说明
1、关于专用说明材料使用范围的声明
评估说明仅供企业国有资产评估项目监管单位备案核准评估项目使用、评估业
务监管机关检查评估机构工作之用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容
不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
2、本说明有关述语释义如下
「农产品」指本次评估的委托方深圳市农产品股份有限公司。
「交易大厦」指本次被评估企业深圳市农产品交易大厦有限公司。
「本公司」指深圳德正信国际资产评估有限公司。
「元」指人民币元。
深圳德正信国际资产评估有限公司
二○一五年八月一日
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关于「交易大厦」股东全部权益价值评估说明
第二部分、企业关于进行资产评估有关事项的说明
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关于「交易大厦」股东全部权益价值评估说明
一、委托方与被评估企业概况
(一)委托方概况
委托方名称：深圳市农产品股份有限公司（以下简称「农产品」）
注册地址：深圳市罗湖区布吉路 1021 号天乐大厦 22 层
法定代表人：陈少群
注册资本：169,696.4131 万元人民币
经济性质：上市股份有限公司
经营期限： 自 1989 年 1 月 14 日起至 2039 年 1 月 14 日止
经营范围：开发、建设、经营、管理农产品批发市场（农产品批发市场的营业
执照需另行申办），经营管理市场租售业务；国内商业、物资供销业（不含专营、
专控、专卖商品）；经营农产品、水产品的批发、连锁经营和进出口业务（具体经
营需另行办理营业执照）；为农产品批发市场提供配套的招待所、小卖部、食店、
运输、装卸、仓储、包装（具体项目营业执照另行申报）；从事信息咨询（（不含
法律、行政法规、国务院决定禁止及规定需审批的项目）、物业管理、酒店管理；
自有物业租赁：市场投资、投资兴办实业（具体项目另行申报）。
「农产品」于 1989 年 1 月 14 日经深圳市工商行政管理局批准设立，注册号为
440301103671739。
(二)被评估企业概况
1、公司基本情况
企业名称：深圳市农产品交易大厦有限公司（以下简称「交易大厦」）
注册地址：深圳市罗湖区布吉路 1021 号天乐大厦 11 层
法定代表人：姚为明
注册资本：2,700 万元人民币
经济性质：有限责任公司
经营期限：自 1992 年 6 月 9 日起至 2042 年 6 月 9 日止
经营范围：利用布吉农产品批发市场内原农产品交易大厦及批发市场配套公寓
的规划用地，从事上述建筑物的建设和经营业务（不能出售）；从事自有物业管理。
「交易大厦」于 1992 年 6 月 9 日在深圳市市场监督管理局进行工商登记。注册
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关于「交易大厦」股东全部权益价值评估说明
号：440301103080631。
评估基准日企业投资方出资及占股比例如下：
投资方名称 出资额 占股比例
深圳市农产品股份有限公司 2,295 万元 85%
深圳市福田农产品批发市场有限公司 270 万元 10%
深圳市农产品运输服务有限公司 135 万元 5%
2、企业历史沿革
经深圳市经济发展局和深圳市政府深府外复（1992）166 号文批准，「交易大
厦」成立于 1992 年 6 月 9 日，由香港粤佳投资有限公司（以下简称「粤佳投资」）、
深圳市农产品批发公司（深圳市农产品股份有限公司前身,以下简称「农产品」）和
湖北省糖酒副食品总公司（以下简称「副食公司」）共同设立的中外合资企业，注
册资本 2,700 万元。其中：「农产品」以土地使用权作价 810 万元入股，股权比例
30%；「粤佳投资」以现金 1,080 万元入股，股权比例 40%；「副食公司」以现金 810
万元入股，股权比例 30%。
1994 年和 1998 年，香港轩泰国际有限公司（以下简称「香港轩泰」）收购了
「粤佳投资」和「副食公司」两家股东合共 70%的股权。1999 年，「农产品」联合
其属下果菜、福田农批、成业冷冻、民润和运输等 6 家公司，与「香港轩泰」签署
了《股权转让协议书》，以 6,000 万元价格联合受让港方持有的 70%股权，并约定
“合资公司（「交易大厦」）1997 年、1998 年和 1999 年的利润全部归乙方「农产
品」及其六个下属企业所有，甲方「香港轩泰」不参与分配”。该项股权转让事宜
获得了深圳市外商投资局深外资复（2000）B1899 号批复。为享受合资企业税收相
关优惠政策，「香港轩泰」在 10 年内不能完全撤资，因此，本次股权转让及收购是
陆续实施的，至 2003 年合营期满 10 年时「香港轩泰」才彻底退出。
之后，「农产品」对六家下属企业持有「交易大厦」股权进行了调整。目前，
「交易大厦」的股东为「农产品」、深圳市福田农产品批发市场有限公司和深圳市
农产品运输服务有限公司，分别持有「交易大厦」85%、10%和 5%的股权。
3、企业历史财务资料
截至评估基准日，「交易大厦」近三年的简要资产负债表如下（金额单位：人
民币万元）：
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关于「交易大厦」股东全部权益价值评估说明
项目/年度 2015-3-31 2014-12-31 2013-12-31 2012-12-31
流动资产 438.14 2,580.51 2,148.95 1,865.60
非流动资产 6,479.28 6,619.15 6,824.69 7,208.13
其中：可供出售金融资产 20.00 20.00 20.00 170.00
持有至到期投资
长期股权投资
投资性房地产 4,366.82 4,470.15 4,617.59 4,765.04
固定资产 1,201.14 1,219.84 1,266.49 1,334.75
在建工程 14.00 9.00
固定资产清理
无形资产 778.70 800.01 830.78 861.55
商誉
长期待摊费用 102.49 95.14 80.82 76.79
递延所得税资产 10.13
资产合计 6,917.42 9,199.66 8,973.64 9,073.73
流动负债 1,963.42 2,425.02 2,313.10 3,755.55
非流动负债 1,444.85 2,883.12 2,883.12 1,444.85
负债合计 3,408.27 5,308.14 5,196.22 5,200.40
少数股东权益
股本(万股） 2,700.00 2,700.00 2,700.00 2,700.00
股东权益合计 3,509.15 3,891.52 3,777.42 3,873.33
截至评估基准日，「交易大厦」近三年简要损益表如下（金额单位：人民币万
元）：
项目/年度 2015-3-31 2014-12-31 2013-12-31 2012-12-31
业务收入 373.93 1,316.01 1,180.57 1,250.65
营业成本 181.76 543.04 515.91 451.42
营业税金及附加 37.62 134.22 126.82 65.14
销售费用 17.36 86.30 77.23 64.15
管理费用 263.68 504.82 451.69 531.90
财务费用 -22.55 -67.31 -44.17 -22.95
资产减值损失 0.15 -0.14 0.04 -0.06
营业利润 -104.09 115.08 53.05 161.05
投资收益 -150.00
补贴收入
营业外收入 56.37 21.17 1.20 0.95
营业外支出 4.72 1.20 0.16
利润总额 -52.44 135.05 -95.91 162.00
所得税费用 -10.13 20.96 -3.86
净利润 -42.31 114.09 -95.91 165.86
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关于「交易大厦」股东全部权益价值评估说明
4、企业执行的主要会计政策
「交易大厦」以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照《企业会
计准则――基本准则》和其他各项会计准则的规定进行确认和计量，在此基础上编
制财务报表。
会计年度：采用公历年度，以 1 月 1 日起至 12 月 31 日止为一个会计年度。
记账本位币：以人民币为计账本位币。
应收款项及坏账准备核算：
单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项的确认标准、计提方法：金额在
人民币 100 万元以上（含），按预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提
坏账准备，计入当期损益。
按组合计提坏账准备的应收账款的确定依据、计提方法：未单项计提坏账准备
的应收款项，按账龄分析法计提。
账龄 应收账款计提比例（%） 其他应收款计提比例（%）
一年以内(含一年) 0.50 0.50
一至二年(含二年) 7.00 7.00
二至三年(含三年) 10.00 10.00
三至四年(含四年) 50.00 50.00
四至五年(含五年) 80.00 80.00
五年以上 100.00 100.00
存货是指企业在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的
在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。主要为原材料。
存货在取得时，按成本进行初始计量，包括采购成本、加工成本和其他成本。
存货发出时按先进先出法计价。存货的盘存制度采用永续盘存制。
固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产的性质、使用情况、预
计使用寿命和预计净残值率确定折旧率。各类固定资产预计使用寿命、残值率和年
折旧率如下：
类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 25.00-45.00 5.00 2.11-3.80
机器设备 10.00 5.00 9.50
运输设备 8.00 5.00 19.00
电子设备 5.00 5.00 19.00
其他设备 5.00 5.00 19.00
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关于「交易大厦」股东全部权益价值评估说明
使用寿命有限的无形资产预计寿命及依据如下：
项目 预计使用寿命 依 据
土地使用权 45-50 年 预计该土地使用权的使用寿命
税项：适用的主要税种和税率如下表：
税种 计税依据 税率
增值税 应税收入扣除当期允许抵扣的进项税额后的差额计缴增值税 17%，6%
营业税 应纳税营业额 5%
城市维护建设税 实际缴纳流转税税额 7%
教育费附加 实际缴纳流转税税额 3%
地方教育费附加 实际缴纳流转税税额 2%
房产税 计税余值 1.2%
企业所得税 应纳税所得额 25%
堤围费 应纳税营业额 0.1%
二、关于经济行为的说明
本次评估系对「交易大厦」于 2015 年 3 月 31 日的股东全部权益价值进行评估，
仅作为「农产品」拟进行股权转让时了解其市场价值之参考。
本 次 评估 目的 所对 应的 经济 行为 已经 深圳 市农 产品 股份 有限 公司 深农 董
[2015]09 号文件批准。
三、关于评估对象与评估范围的说明
本次评估对象为：「交易大厦」的股东全部权益价值。
其对应的评估范围为「交易大厦」申报的截至 2015 年 3 月 31 日的全部资产以
及相关负债。该等资产/负债业经大华会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所进行
审计并出具了大华核字[2015]010106 号《审计报告》。具体资产类型如下表所示（金
额单位：人民币元）：
项 目 账面值 项 目 账面值
流动资产 4,381,362.34 流动负债 19,634,167.48
非流动资产 64,792,831.00 非流动负债 14,448,533.87
其中：可供出售金融资产 200,000.00 负债总计 34,082,701.35
持有至到期投资 -
长期股权投资 -
投资性房地产 43,668,211.67
固定资产 12,011,377.37
无形资产 7,787,049.82
商誉 -
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关于「交易大厦」股东全部权益价值评估说明
项 目 账面值 项 目 账面值
长期待摊费用 1,024,935.05
递延所得税资产 101,257.09 净 资 产 35,091,492.00
资产总计 69,174,193.35
四、关于评估基准日的说明
本项目评估基准日为 2015 年 3 月 31 日。
五、可能影响评估工作的重大事项说明
1、「交易大厦」除下列事项外不存在对评估结果产生重大影响的其他事项。
1）「交易大厦」主要资产系指深圳市罗湖区布吉路 1021 号（原布吉农产品批
发市场北侧）的天乐大厦。天乐大厦部分房屋已与相关当事方签署长期租赁协议（租
赁期限 50 年，部分为 44 年，以下简称「长期租约」），该部分「长期租约」对应的
租赁面积折算为建筑面积约为 2,490.06 ㎡。「交易大厦」业已一次性全额收取了上
述「长期租约」物业的租赁费且在历史年度结转营业收入。
「交易大厦」就该事项出具了《关于深圳市农产品交易大厦有限公司股权出让
涉及天乐大厦长期租赁协议履行等事宜的说明》：“该等长租协议均是双方真实意
思的表示，本着尊重历史、保护长租户的利益、履行社会责任的原则，我公司继续
认可该等协议，并继续正常履行该等协议，直到约定的期限届满；我公司还将向各
长租户出具有前述内容的《承诺函》；我公司本次 100%股权转让时，股权转让合同
将约定新股东必须继续履行该等协议，否则须承担违约责任”。
2）天乐大厦主体于 1995 年 12 月 28 日竣工。2011 年 7 月，为响应市政府号召
的提升城市形象，迎接大运（深圳第 26 届世界大学生夏季运动会）的“穿衣戴帽”
工程在全市范围内展开，经罗发改（2010）116 号、罗发改（2010）98 号文批准，
罗湖住房和区建设局同意，由深圳市农产品股份有限公司牵头，「交易大厦」对天
乐大厦实施沿街建筑立面整修及景观改造装饰工程，并随同历史改造工程一并进行
了申报。该等工程具体包括：天乐大厦东侧沿街裙楼（1～3 层）扩建 484.29 ㎡（历
史形成，其中约 161 ㎡为「长期租约」面积），天乐大厦与布吉农产品批发市场干
货仓之间新建钢结构建筑连廊（2～3 层）765 ㎡，合计 1,249.29 ㎡。根据深圳市协
鹏工程勘察有限公司于 2015 年 3 月 14 日出具的《用地红线界桩放点报告》：天乐
大厦与干货仓之间的钢结构建筑连廊，其建筑阴影超出天乐大厦土地红线外面积为
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关于「交易大厦」股东全部权益价值评估说明
225.53 ㎡。上述改造装饰工程未办理产权登记。
3）申报评估的天乐大厦除地下室和改造装饰工程外，均已办理深圳市《房地产
证》。该等《房地产证》他项权利及摘要中未记载权利受限状况；但根据「交易大厦」
经核准的经营范围，其业务范围仅为从事上述建筑物的建设和经营业务（不能出售）。
4）天乐大厦地下 1 层规划为停车场，设置停车位 43 个。因濒临农产品交易市
场的历史原因及商业要求，曾改造为仓库、冷库使用。该部分物业现状为空置。
5）「交易大厦」申报的可供出售金融资产账面值为 20 万元，系持有深圳市农
产品丰湖干货特产城经营管理有限公司 20%的股权。「交易大厦」认为其仅履行代出
资义务。
2、「交易大厦」除已向评估机构声明的事项外没有其他影响生产活动和财务状
况的重大合同和重大诉讼事项。
3、除已向评估机构声明的事项外没有其他没有抵押、担保事项。
六、资产及负债清查情况和结果说明
「交易大厦」为配合此次资产评估，于 2015 年 4 月 7 日成立了以财务经理为清
查主要负责人，各部门、机构负责人为成员的财务部组织协调的清查小组，和深圳
德正信国际资产评估有限公司的评估人员一起对「交易大厦」于评估基准日所拥有
的资产、债权债务进行了账实清理盘点工作。
清查结果为：1）账实相符；2）各项资产范围与经济行为涉及的评估范围一致。
七、资料清单
「交易大厦」已向深圳德正信国际资产评估有限公司提供下述资料：
1、资产评估清查申报明细表。
2、「交易大厦」的营业执照及简介，验资报告和公司章程等法律性文件。
3、有关会计报表、审计报告。
4、与本次资产评估有关的经济行为文件。
5、与本次资产评估范围相关的房地产证、机动车行驶证、重点设备的购置发票
等产权证明文件的复印件。
6、「交易大厦」出具的承诺函及声明书。
7、其他与资产评估相关的资料。
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关于「交易大厦」股东全部权益价值评估说明
（本页无正文）
委托方：深圳市农产品股份有限公司
负责人：
日期：
被评估企业：深圳市农产品交易大厦有限公司
负责人：
日期：
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关于「交易大厦」股东全部权益价值评估说明
第三部分、评估范围和资产清查情况的说明
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关于「交易大厦」股东全部权益价值评估说明
一、评估对象与评估范围说明
(一)评估对象与评估范围内容
本次评估对象为：「交易大厦」的股东全部权益价值。
其对应的评估范围为「交易大厦」申报的截至 2015 年 3 月 31 日的全部资产以
及相关负债。该等资产/负债业经大华会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所进行
审计并出具了大华核字[2015]010106 号《审计报告》。具体资产状况如下表所示（金
额单位：人民币元）：
项 目 账面值 项 目 账面值
流动资产 4,381,362.34 流动负债 19,634,167.48
非流动资产 64,792,831.00 非流动负债 14,448,533.87
其中：可供出售金融资产 200,000.00 负债总计 34,082,701.35
持有至到期投资 -
长期股权投资 -
投资性房地产 43,668,211.67
固定资产 12,011,377.37
无形资产 7,787,049.82
商誉 -
长期待摊费用 1,024,935.05
递延所得税资产 101,257.09 净 资 产 35,091,492.00
资产总计 69,174,193.35
(二)实物资产的分布情况及特点
1、主要资产的产权情况
截至评估基准日，「交易大厦」的主要资产为房地产和设备类资产。「交易大
厦」已提供了与被评估资产相关的《房地产证》、《机动车行驶证》、主要设备的
购买合同、发票、付款凭证等产权证明文件的复印件。
根据「交易大厦」提供的相关资料，天乐大厦部分房屋已与相关当事方签署长
期租赁协议（租赁期限 50 年，部分为 44 年，以下简称「长期租约」），该部分「长
期租约」对应的租赁面积折算为建筑面积约为 2,490.06 ㎡。「交易大厦」已与相关
当事方签署长期租赁协议并一次性全额收取了租赁费且在历史年度结转营业收入。
2011 年 7 月，「交易大厦」对天乐大厦实施沿街建筑立面整修及景观改造装饰
工程，该工程涉及的加建物业建筑面积合计 1,249.29 ㎡。截至评估基准日，「交易
大厦」未提供天乐大厦上述改造装饰工程的产权登记资料。
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2、主要资产于现场查看时的使用情况
（1）房地产
「交易大厦」本次申报评估的房地产具体指天乐大厦。天乐大厦位于深圳市罗
湖区布吉路 1021 号（原布吉农产品批发市场北侧），属布心片区，邻近布吉海关、
3 号线地铁草埔站，为一栋 23 层商住楼（不包括地下 2 层）。其中：首层主要为大
堂，消防值班室等，配设部分商业用房；2～3 层为商业裙楼； 4～23 层为标准层公
寓（标准层面积约 900 ㎡）；地下负 2 层为设备层；地下负 1 层规划为停车场，设
置停车位 43 个，因历史濒临农产品交易市场的商业要求改造为仓库、冷库使用。
该项目占地 3,270.4 ㎡，建筑面积 23,809.11 ㎡（不包括后期改造装饰工程），
计入容积率面积 21,389.40 ㎡（房地产证证载面积），容积率 6.54。其中：批发交
易用房（1～3 层）3,353.98 ㎡；公寓（4～23 层）18,035.42 ㎡，主流公寓面积区
间为 54～65 ㎡，每层 17 户。
2011 年 7 月，为响应市政府号召的提升城市形象，迎接大运（深圳第 26 届世
界大学生夏季运动会）的“穿衣戴帽”工程在全市范围内展开，经罗发改（2010）
116 号、罗发改（2010）98 号文批准，罗湖住房和区建设局同意，由深圳市农产品
股份有限公司牵头，「交易大厦」对天乐大厦实施沿街建筑立面整修及景观改造装
饰工程，并随同历史改造工程一并进行了申报。该等工程具体包括：天乐大厦东侧
沿街裙楼（1～3 层）扩建 484.29 ㎡（历史形成，其中约 161 ㎡为「长期租约」面
积），天乐大厦与布吉农产品批发市场干货仓之间新建钢结构建筑连廊（2～3 层）
765 ㎡，合计 1,249.29 ㎡。根据深圳市协鹏工程勘察有限公司于 2015 年 3 月 14 日
出具的《用地红线界桩放点报告》：天乐大厦与干货仓之间的钢结构建筑连廊，其
建筑阴影超出天乐大厦土地红线外面积为 225.53 ㎡。
建筑物装饰标准为：外墙裙楼采用石材和玻璃幕墙；塔楼外墙为面砖和涂料；
首层电梯大堂采用大理石和面砖；各层电梯大堂墙面为面砖；公共楼梯间、公共墙
面为水泥砂浆抹平；公寓部分厨房、卫生间墙面瓷砖到顶，配备洗手盆、座厕；客
厅、餐厅及卧室天花刮腻子抹平，墙面乳胶漆；阳台、露台天花刮腻子抹平；防火
门；铝合金塑钢窗；设自动抄表系统、预留冷凝水管接口及室外空调主机安装位置、
预留空调机电源插座、有线电视插座和电话插座；配设日本三菱电梯 3 台、上海三
菱货梯 1 台。
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天乐大厦地下 1 层规划为停车场，因濒临农产品交易市场的历史原因及商业要
求，曾改造为仓库、冷库使用。现场勘察时，该部分物业现状空置，缺少相应的维
护措施，其他持有物业的使用情况未见异常。
（2）设备类资产
设备类资产分为运输设备、电子及其他设备。其中：
车辆为 3 辆别克旅行车，其中粤 BA931P 别克旅行车为「交易大厦」2011 年购
置的车辆；粤 B3395T 和粤 BB35Y9 别克旅行车为「交易大厦」购置的二手车辆。
电子及其他设备共 160 项，包括电脑、空调、打印机、投影仪等办公设备及办
公家私，设备购置年限集中在 1996～2014 年期间。现场勘查时，部分设备已超过其
同类设备经济使用年限，但尚可使用；其余设备的使用和维护状况未见异常。
二、资产清查和调查情况说明
(一)资产清查和调查时间、人员组织
本公司在分析被评估企业填报的《资产清查申报明细表》的基础上，按照资产
的不同类别及分布特点，组织了专业评估队伍对「交易大厦」的资产和相关负债分
别进行了现场清查核实。清查工作从 2015 年 4 月 10 日至 2015 年 4 月 14 日。
1、流动资产及负债的清查
在核实《资产清查申报明细表》与被评估企业财务报表的基础上，评估人员对
企业的流动资产及负债进行了清查核实。其中：
1)银行存款：核对银行存款日记账与总账、报表余额相符，获取评估基准日的
“银行对账单”、“银行存款余额调节表”并进行函证，检查“银行存款余额调节
表”中未达账的真实性，以及评估基准日后的进账情况；
2)对各类应收款项，核对明细账余额与总账、报表余额是否相符，查阅款项金
额、发生时间、业务内容等账务记录，分析账龄，对金额较大的往来款项发询证函，
以证实应收款项的真实性、完整性，对有确凿证据证明已经发生坏账的款项，取得
相关的证明文件；
3)对存货类资产，获取并检查被评估企业评估基准日的存货盘点明细表、汇总
表，评价被评估企业盘点表的可信度，选择重点的存货项目进行抽查盘点或全额盘
点，并倒推计算评估基准日的存货数量；对流动及长期负债各个项目进行了核查，
重点核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人和负债额。
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2、非流动资产的清查
（1）可供出售金融资产的清查
「交易大厦」申报的可供出售金融资产账面值为 20 万元，系持有深圳市农产品
丰湖干货特产城经营管理有限公司 20%的股权。「交易大厦」认为其仅履行代出资
义务。
（2）各类设备的清查
评估小组进入被评估企业，由企业设备管理人员介绍企业的组织结构及设备配
备、技术水平、主要设备的购置年月，以及设备的使用负荷和维修保养情况。然后
对被评估企业所提供的“机器设备清查评估申报表”进行审核，检查是否符合要求，
向申报单位了解有无账外设备，有无虚报、漏报、重报等情况。然后由评估人员会
同企业财务部、设备管理人员一起，按固定资产台账和评估申报明细表现场核实查
明实物，核对各类设备账面原值的组成，收集重大设备的发票、合同，车辆的机动
车行驶证，完善评估申报表中的缺项和漏项。
（3）房地产的清查
查阅了房地产有关产权认定方面的文件，如房地产证、建筑规划许可证、设计
施工文件等有关资料。重点核查评估申报表中列示的建筑面积、结构及装修标准，
房屋的现状及维修、使用情况等，并逐一做好记录，对建筑物照相留档备查。
（4）土地使用权的清查
调查了解土地使用权的来源、取得方式、宗地的座落、四至及权属资料，包括
但不限于土地出让合同、建设用地规划许可证、规划设计要点或土地使用规则（如
容积率、覆盖率、绿化率、建筑高度、层数、车辆出入口位置等方面的规定），核
实地价款支付情况及地上建筑物的建设状况。
(二)影响资产清查和调查事项及处理方法
本次评估未考虑以下因素可能对资产清查结果造成的影响：
1、所欠负的抵押、按揭或担保等可能影响的资产清查的任何限制。
2、清查范围仅以被评估企业提供的评估明细表为准，未考虑被评估企业此次提
供的财产清单以外可能存在的资产以及或有资产和或有负债。
3、有产权证的资产如土地使用权、房地产的面积按产权证登记的面积进行评
估，对没有产权证的资产如土地使用权、房地产的面积按被评估企业或使用单位提
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供的有关说明文件或资料所记录的面积进行评估，本公司均未进行实际丈量。
4、对房屋建筑物仅观测其外观，对可能存在的内在结构性变化未进行测定。
5、由于资料来源的不完全而可能导致的评估对象与实际状况之间的差异，未在
本公司考虑的范围之内。
(三)资产清查和调查结论
通过资产清查，本公司认为资产清查结果与「交易大厦」提供的资产评估申报
表基本相一致。
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第四部分、资产基础法评估技术说明
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一、评估思路
本评估说明中所称的资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基
础上确定评估对象价值的评估思路。
资产基础法评估主要以评估基准日被评估企业经清查后反映在其会计报表内的资
产、负债为基础，通过评估这些资产、负债的价值，确定被评估企业股东权益之市场
价值。
二、流动资产评估说明
「交易大厦」申报评估的各项流动资产，包括货币资金、应收账款、其他应收款
和存货。上述资产于评估基准日账面值如下表所示（金额单位：人民币元）：
科目名称 账面价值 科目名称 账面价值
货币资金 3,129,760.24 其他应收款 1,300,072.02
交易性金融资产 - 减：坏账准备 410,330.92
应收票据 - 其他应收账款净额 889,741.10
应收账款 341,321.44 存货 22,063.02
减：坏账准备 1,523.46 减：存货跌价准备 -
应收账款净额 339,797.98 存货净额 22,063.02
预付账款 - 一年内到期的非流动资产 -
应收利息 - 其他流动资产 -
应收股利 - 流动资产合计 4,381,362.34
(一)货币资金评估说明
货币资金为银行存款，在核实账面值、银行对账单余额及余额调节表的基础上，
以核实值作为评估值。
货币资金账面值 3,129,760.24 元，评估值 3,129,760.24 元，评估增值 0.00 元，
增值率 0.00%。
(二)应收类款项评估说明
「交易大厦」列报评估的应收类款项包括应收账款和其他应收款。
应 收 款 总 额 为 341,321.44 元 ， 企 业 计 提 坏 账 准 备 1,523.46 元 ， 账 面 净 额
339,797.98 元，全部为应收的租金；其他应收款总额为 1,300,072.02 元，企业计提坏
账准备 410,330.92 元，账面净额 889,741.10 元，主要是备用金、代垫款及往来款等。
应收类账款的评估，我们根据「交易大厦」的有关会计记录进行抽查核实（包括
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核对有关会计凭证和会计记录）。各种应收款在核实无误的基础上，根据每笔款项可
能收回的数额确定评估值。账面上的“坏账准备”科目按零值计算。
应收账款净额账面值 339,797.98 元，评估值 341,321.44 元，评估增值 1,523.46
元，增值率 0.45%；
其 他 应 收 款 净 额 账 面 值 889,741.10 元 ， 评 估 值 1,300,072.02 元 ， 评 估 增 值
410,330.92 元，增值率 46.12%。
(三)存货评估说明
「交易大厦」列报评估的存货账面值 22,063.02 元，计提存货跌价准备 0.00 元，
存货净额 22,063.02 元，均为原材料。
「交易大厦」列报评估的原材料主要是工程用料和低值易耗品，为经营所需要的
正常储备，且均为近期购入，评估时按核实后的账面值确认为评估值。
存货净额账面值 22,063.02 元，评估值 22,063.02 元，评估增值 0.00 元，增值率
0.00%。
(四)流动资产评估结果
「交易大厦」流动资产账面值 4,381,362.34 元，评估值 4,793,216.72 元，评估
增值 411,854.38 元，增值率 9.40%。增值原因：坏账准备评估为零导致增值。
三、可供出售金融资产的评估说明
「交易大厦」账面可供出售金融资产系其对深圳市农产品丰湖干货特产城经营管
理有限公司（以下简称「丰湖干货」）的股权投资。「丰湖干货」注册资本为人民币
100 万元，「交易大厦」对其持股比例为 20%。根据大华核字[2015]010106 号《深圳市
农产品交易大厦有限公司清产核资专项审计报告》：“「交易大厦」出资后即已全额
转回对「丰湖干货」的投资款，账面将转回的投资款列示为其他应付款；而「丰湖干
货」财务账面未登记「交易大厦」对其的出资款，未将「交易大厦」作为其股东，「交
易大厦」也未参与该公司的经营管理；因此「交易大厦」认为其仅履行代出资义务，
该代出资行为可能导致「交易大厦」承担被公司登记机关责令补足资本并罚款的法律
责任。截至 2015 年 3 月 31 日，「丰湖干货」的未审财务报表显示其目前累计亏损金
额已达到人民币 732 万元，净资产金额为人民币-650 万元，但「交易大厦」认为其仅
为代出资并且已全额收回投资款，因此暂不认为其有减值风险。
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本次评估，对上述可供出售金融资产按审计后的账面值予以列示。
可供出售金融资产账面值 200,000.00 元，评估值 200,000.00 元，评估增值 0.00
元，增值率 0.00%。
四、流动负债评估说明
「交易大厦」申报评估的流动负债包括应付职工薪酬、应交税费和其他应付款。
上述负债在评估基准日账面值如下表所列（金额单位：人民币元）：
科目名称 账面价值 科目名称 账面价值
短期借款 - 应付利息 -
交易性金融负债 - 应付股利（应付利润） -
应付票据 - 其他应付款 17,941,321.75
应付账款 - 一年内到期的非流动负债 -
预收款项 - 其他流动负债 -
应付职工薪酬 1,138,511.89
应交税费 554,333.84 流动负债合计 19,634,167.48
(一)其他应付款评估说明
其他应付款主要是应付保证金、押金及内部往来等。本次评估查阅了其他应付款
项的凭证，对重要的项目进行了函证。以核实后的账面值作为评估值。
(二)应付职工薪酬评估说明
评估人员对「交易大厦」应付职工薪酬的计提、发放或使用进行了核实。经核实
结果无误，以核实后的账面值确认评估值。
(三)应交税费评估说明
应交税费主要为应交的企业所得税、营业税、增值税、房产税、土地使用税、城
建税、教育费附加及印花税等，以核实后的账面值作为评估值。
(四)流动负债评估结果
「交易大厦」流动负债账面值 19,634,167.48 元，评估值 19,634,167.48 元，评
估增值 0.00 元，增值率 0.00%。
五、非流动负债评估说明
「交易大厦」申报评估的非流动负债为长期应付款，账面值 14,448,533.87 元，
系应付深圳市农产品股份有限公司的内部往来款。以核实后的账面值作为评估值。
「交易大厦」非流动负债账面值 14,448,533.87 元，评估值 14,448,533.87 元，
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评估增值 0.00 元，增值率 0.00%。
六、各类设备评估说明
(一)资产概况
「交易大厦」本次列报评估的设备分为运输设备、电子及其他设备，简要情况如
下表所示（金额单位人民币元）：
账面价值
科目名称
原值 净值
车辆 818,000.00 345,038.64
电子及其他设备 2,713,775.18 1,559,103.09
合 计 3,531,775.18 1,904,141.73
「交易大厦」申报评估的车辆共 3 辆，均为别克旅行车。其中粤 BA931P 别克旅行
车为「交易大厦」2011 年购置的车辆；粤 B3395T 和粤 BB35Y9 别克旅行车均为「交易
大厦」购置的二手车辆。
「交易大厦」申报的电子及其他设备共 161 项，包括电脑、空调、打印机、投影
仪、空调等办公设备及办公家私，设备购置年限集中在 1996～2014 年期间。现场勘查
时，部分设备已超过其同类设备经济使用年限，但尚可使用；其余设备的使用和维护
状况未见异常。
(二)现场查勘情况说明
根据「交易大厦」提供的资产清查评估明细表，对主要设备逐项进行现场查勘。
首先进行设备利用率、设备负荷状况、设备维护保养状态、设备大修理状况、设备故
障率、设备工作环境情况的总体调查；然后逐台观察设备的外部成新状况、设备运行
的状况及运行纪录；最后会同「交易大厦」设备管理技术人员对重要设备进行分部观
察、检测、分析和分部成新情况评分。
(三)评估方法
采用成本法评估，其评估计算公式为：
评估值＝重置价值×成新率
1、重置价值的确定
重置价值＝购置价＋运杂费＋安装调试费＋其他合理费用
凡能查询到评估基准日市场价格的设备，以市场购置价加上设备运杂费和安装调
试费等其他费用来确定设备的重置价值。
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凡不能从市场获得现行价格的设备，参考《全国办公设备及家用电器报价》
（2015）、电脑及无线电办公用具商情《达成快讯》（2015）等有关设备价格目录中
的价格，加上设备的运杂费及安装调试费等其他费用来确定其重置价值。
对无法询价的设备，采用类比法对类似设备的价格加以修正，再加上设备运杂费
和安装调试费等其他费用来确定其重置价值。
运输车辆按有关收费规定：
车辆重置价值＝购车价×［1＋购置附加费率/（1+增值税率）］＋牌照手续费
各项费率的选取参考《资产评估常用数据与参数手册》。
2、成新率的确定
通过对设备的现场勘察，考虑各类设备的有效使用年限，以及各类设备实际已使用
年限、外观及自然损耗等因素，合理确定各类设备的实体性损耗；同时向有关管理人员
调查和查询该等设备的技术状况、维修保养情况，合理确定各类设备的功能性损耗，从
而综合确定评估设备的成新率。具体确定成新率时根据不同情况按以下方法计算：
对一般小型通用设备，根据其经济耐用年限，结合现场勘查状况来确定其成新率。
对大型、关键设备通过现场勘察了解其现有技术状态，分部位对设备技术状况打
分，同时结合年限法来确定其综合成新率，设观察法的成新率权重为 50%，年限法理论
成新率的权重为 50%。
运输车辆的成新率参照 2012 年 8 月 24 日经商务部第 68 次部务会议审议通过，并
经发展改革委、公安部、环境保护部同意，自 2013 年 5 月 1 日起施行的《机动车强制
报废标准规定》中的相关规定，从服务年限和行驶里程两方面考虑采用孰低法确定成
新率。
(四)评估示例
1、别克旅行车
例 2： 车辆评估明细表 1 项； 设备名称：别克旅行车
车辆牌号：粤 BA931P 登记权利人：「交易大厦」
规格型号：SGM6529ATA 生产厂家：上海通用
购置日期：2011 年 2 月 启用日期：2011 年 2 月
账面原值：278,000.00 元 账面净值：145,950.08 元
（1）资产概况
SGM6529ATA 别克旅行车为「交易大厦」主要办公用车之一。其主要参数为：排量
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2.4L；外形尺寸：5213mm×1847mm×1750mm；最大功率转速：6500r/min(rpm)；最大
扭矩：225Nm；最大功率：123kW；环保标准：国 4。
（2）重置价值的计算
经网上查阅汽车行情，SGM6529ATA 别克旅行车目前市场报价为人民币 216,900.00
元。计算车辆购置附加费 10%，证照费参考 2015 年 3 月 25 日深圳车牌拍卖企事业单位
成交均价，取 18,500.00 元，车辆重置价值的计算如下表所示:
现购入价格（JG1） 216,900
车辆购置税（JG2） 18,538
牌照及手续费(JG3) 18,500
其他设备及装饰费用(JG4) 0
重置价值 JG= JG1+ JG2+ JG3+ JG4= 253,900.00
（3）成新率的估算
1） 理论成新率
该车辆经济使用年限为 15 年，截至评估基准日已使用 4 年 1 个月；经济行驶里程
为 600,000Km，目前已行驶 77,614Km，按照行驶里程和使用年限法孰低原则：
使用年限理论成新率＝[(180 个月-49 个月)/ 180 个月]×100%＝73%（取整）
行驶里程理论成新率＝[(500000Km -77614Km)/ 500000Km]×100%＝87%
2） 技术分析法成新率
技术分析法成新率的计算过程如下表所示：
部 位 技术状态 标准分 评估分
发动机 各系统运行基本正常 30 25
底盘 传动系、行驶系、制动系基本正常，变速箱噪音正常 30 23
车身 车厢内陈旧，外观尚好 20 13
电气设备 正常使用 20 11
合 计 100 72
据上表，技术分析法成新率取 72%。
3） 综合成新率
综合成新率＝50%×73%+50%×72%＝73%（取整）
（4）评估值的计算
评估值＝重置价值×成新率
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＝253,900.00 元×73% ＝185,347.00 元。
1、美的空调
例 3： 机器设备评估明细表第 135 项 设备名称：美的空调
规格型号：KF-26GW/Y/-GC(R3) 生产厂家：美的
购置日期：2011 年 3 月 启用日期：2011 年 3 月
账面原值：1,745.30 元 账面净值：419.06 元
（1）资产概况
KF-26GW/Y/-GC(R3)美的空调是「交易大厦」主要办公设备之一。主要参数：
空调匹数： 大 1.0P
适用面积： 10-15 ㎡
能效等级: 三级能效
制冷量: 2600W
制冷功率: 793W
循环风量： 560m3/h
电源性能： 220V/50Hz
（2）重置价值的计算
经查阅《中国机电产品报价目录》及网上询价，KF-26GW/Y/-GC(R3)美的空调目前
市场报价为人民币 1,500.00 元（不含税）。则设备重置价值为 1,500.00 元。
（3）成新率的估算
该设备 2011 年 3 月正式启用，根据「交易大厦」填报的《设备评估调查表》和评
估人员的现场勘查，设备运行状态良好，完全可达到设计的技术指标，满足检测指标
要求。评估人员根据《资产评估常用数据与参数手册》第二版第三章，听取了技术及
管理人员情况介绍和经验判断，确定该设备的经济寿命年限为 6 年，该设备至评估基
准日已使用 4 年，尚可使用 2 年，则：
成新率＝(尚可使用年限/经济寿命年限) ×100%
＝（24 个月/72 个月）×100%
＝33%（取整）
（4）评估值的计算
评估值＝重置价值×成新率
＝1,500.00 元×33%＝495.00 元。
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(五)设备评估结果
「交易大厦」各类设备账面净值 1,904,141.73 元，评估值 568,246.00 元，评估
增值-1,335,895.73 元，增值率-70.16 %。
减值原因主要系天乐大厦空调工程的价值已在投资性房地产评估值中体现，本科
目评估值为零。
七、房屋建筑物评估说明
「交易大厦」本次列报评估的房屋建筑物账面原值合计 13,098,910.60 元，账面
净值合计 10,107,235.64 元，系指其名下位于深圳市罗湖区布心片区的天乐大厦。固
定资产—房屋建筑物中核算的是「交易大厦」持有或自用的天乐大厦物业。本次对房
屋建筑物的估值包含在投资性房地产的估值结果中，具体计算过程详见房地产评估说
明。
八、长期待摊费用评估说明
「交易大厦」长期待摊费用账面值 1,024,935.05 元，系指天乐大厦的改造工程、
装修工程及监控系统。公司抽查了长期待摊费用的原始凭证及相关文件、资料，了解
费用支出和摊销方法，并对长期待摊费用的受益期进行了分析。对该项资产的估值，
本次评估包含在相应房地产的估值结果中，此处评估为零。
九、无形资产评估说明
「交易大厦」无形资产账面值 7,787,049.82 元，系指天乐大厦所占用的土地使用
权。对该项资产的估值，本次评估包含在相应房地产的估值结果中，此处评估为零。
十、房地产评估说明
(一)资产概况
「交易大厦」本次申报评估的房地产分列于投资性房地产和固定资产—房屋建筑
物 科 目 ，具 体指其 名下位 于深 圳 市罗湖 区布心 片区的 天乐 大厦， 建筑面 积合 计
23,809.11 ㎡（不含后期改造装饰工程）。其中：投资性房地产科目核算的内容为「交
易大厦」用于出租的天乐大厦物业，账面原值 6,726.72 万元；房屋建筑物为「交易大
厦」持有或自用的物业，账面原值 1,309.89 万元。
天乐大厦位于深圳市罗湖区布吉路 1021 号（原布吉农产品批发市场北侧），属布
心片区，邻近布吉海关、3 号线地铁草埔站，为一栋 23 层商住楼（不包括地下 2 层）。
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其中：首层主要为大堂、消防值班室等，配设部分商业用房；2～3 层为商业裙楼； 4～
23 层为标准层公寓（标准层面积约 900 ㎡）；地下负 2 层为设备层；地下负 1 层规划
为停车场，设置停车位 43 个，因濒临农产品交易市场的历史原因及商业要求，曾改造
为仓库、冷库使用。
天乐大厦主体于 1995 年 12 月 28 日竣工。项目占地 3,270.4 ㎡，建筑面积 23,809.11
㎡（不包括后期改造装饰工程），计入容积率面积 21,389.40 ㎡（房地产证证载面积），
容积率 6.54。其中：批发交易用房（1～3 层）3,353.98 ㎡；公寓（4～23 层）18,035.42
㎡，主流公寓面积区间为 54～65 ㎡，每层 17 户。
「交易大厦」曾对天乐大厦实施沿街建筑立面整修及景观改造装饰工程。该工程
具体包括：天乐大厦东侧沿街裙楼（1～3 层）扩建 484.29 ㎡，天乐大厦与布吉农产品
批发市场干货仓之间新建钢结构建筑连廊（2～3 层）765 ㎡，合计 1,249.29 ㎡。
项目位置示意图如下：
(二)产权及权益状况
1993 年 4 月 9 日，深圳市规划国土局与深圳市农产品批发公司（「农产品」前身）
签订《深圳经济特区土地使用权出让合同书》约定，深圳市规划国土局将地块编号为
H406-5 土地约 3,270.4 ㎡出让给深圳市农产品批发公司，土地使用年限 50 年，从 1993
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年 4 月 9 日至 2043 年 4 月 8 日，土地用途为单身公寓。合同同时约定，本块土地为自
用，不得转让和参与房地产经营。
1998 年 8 月 25 日，深圳市规划国土局与深圳市农产品股份有限公司（原深圳市农
产品批发公司）、「交易大厦」共三方签订深地合字（93）248 号《深圳经济特区土地
使用权出让合同书》补充协议， 深圳市规划国土局同意将 H406-5 地块自用物业产权
归属于「交易大厦」所有，由此产生的责、权、利关系由「农产品」、「交易大厦」
自行协调解决。
2001 年 7 月 6 日，深圳市人民政府发布《关于加强土地市场化管理进一步搞清和
规范房地产市场的决定》（深府〔2001〕94 号）。该文件第七条规定：为推进土地全
面市场化，原行政划拨用地、历史用地、协议出让土地上建成并竣工验收的单位和个
人的不能进入市场的房地产，应补交市场地价；市、区国有企业按市场地价的 20%补交
地价。工业用途免予补交；自办理手续之日起按相应房地产用途，重新开始计算土地
使用年期；上述房地产补交地价后，发（换）红皮房地产证，可以进入市场。
2002 年 8 月 8 日，「交易大厦」就天乐大厦物业补交地价并领取商品房房地产证。
截至评估基准日，申报评估的天乐大厦除地下室和改造装饰工程外，均已办理深
圳市《房地产证》，其产权状况如下表所示：
竣工 使用 用地
证号 名称 用途 面积㎡
日期 年限 面积
深房地字第 2000109883 天乐大厦 1 层 批发交易用房 1995/12/28 985.31 2043/4/8 150.7
深房地字第 2000109884 天乐大厦 2 层 批发交易用房 1995/12/28 1181.91 2043/4/8 180.7
深房地字第 2000109886 天乐大厦 3 层 批发交易用房 1995/12/28 1186.76 2043/4/8 180.7
深房地字第 2000109888 天乐大厦 4 层 单身公寓 1995/12/28 894.57 2043/4/8 136.8
深房地字第 2000109891 天乐大厦 5 层 单身公寓 1995/12/28 902.15 2043/4/8 137.9
深房地字第 2000109897 天乐大厦 6 层 单身公寓 1995/12/28 902.15 2043/4/8 137.9
深房地字第 2000109893 天乐大厦 7 层 单身公寓 1995/12/28 902.15 2043/4/8 137.9
深房地字第 2000109899 天乐大厦 8 层 单身公寓 1995/12/28 902.15 2043/4/8 137.9
深房地字第 2000109901 天乐大厦 9 层 单身公寓 1995/12/28 902.15 2043/4/8 137.9
深房地字第 2000109906 天乐大厦 10 层 单身公寓 1995/12/28 902.15 2043/4/8 137.9
深房地字第 2000109903 天乐大厦 11 层 单身公寓 1995/12/28 902.15 2043/4/8 137.9
深房地字第 2000109908 天乐大厦 12 层 单身公寓 1995/12/28 902.15 2043/4/8 137.9
深房地字第 2000109912 天乐大厦 13 层 单身公寓 1995/12/28 902.15 2043/4/8 137.9
深房地字第 2000109910 天乐大厦 14 层 单身公寓 1995/12/28 902.15 2043/4/8 137.9
深房地字第 2000109913 天乐大厦 15 层 单身公寓 1995/12/28 902.15 2043/4/8 137.9
深房地字第 2000109922 天乐大厦 16 层 单身公寓 1995/12/28 902.15 2043/4/8 137.9
深房地字第 2000109920 天乐大厦 17 层 单身公寓 1995/12/28 902.15 2043/4/8 137.9
深房地字第 2000109926 天乐大厦 18 层 单身公寓 1995/12/28 902.15 2043/4/8 137.9
深房地字第 2000109928 天乐大厦 19 层 单身公寓 1995/12/28 902.15 2043/4/8 137.9
深房地字第 2000109929 天乐大厦 20 层 单身公寓 1995/12/28 902.15 2043/4/8 137.9
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竣工 使用 用地
证号 名称 用途 面积㎡
日期 年限 面积
深房地字第 2000109932 天乐大厦 21 层 单身公寓 1995/12/28 902.15 2043/4/8 137.9
深房地字第 2000109934 天乐大厦 22 层 单身公寓 1995/12/28 902.15 2043/4/8 137.9
深房地字第 2000109936 天乐大厦 23 层 单身公寓 1995/12/28 902.15 2043/4/8 137.9
上述《房地产证》证载权利人均为深圳农产品交易大厦有限公司，宗地号
H406-0005，土地用途为单身公寓，使用年限 50 年，从 1993 年 4 月 9 日至 2043 年 4
月 8 日；房屋用途 1～3 层相关《房地产证》标注为批发市场用房，其余楼层载明为单
身公寓。
根据「交易大厦」提供的相关资料，天乐大厦部分房屋已与相关当事方签署了房
屋买卖合同及长期租赁协议，其中：已签署 22 份长期租赁协议，涉及 40 套房产，该
40 套房产的长期租赁合同记载面积为 2,657.87 平方米；已签署 6 份购房协议，涉及 8
套房产，该 8 套房产的买卖合同记载面积为 444.66 平方米。上述全部协议中，有 6 份
长期租赁协议及 1 份购房协议为深圳市农产品股份有限公司签署，其余为「交易大厦」
签署。
根据「交易大厦」提供的相关说明以及诚公顾叶（前海）联营律师事务所出具的
相关法律意见，「交易大厦」已签署的 6 份购房协议（涉及 8 套房产，购房合同记载
面积为 444.66 平方米）为有效合同，根据合同约定，该 6 份购房协议所涉及的 8 套房
产已由「交易大厦」及大华会计师事务所进行了账务处理，不在本次评估范围。「交
易大厦」已签署的 22 份长期租赁协议（涉及 40 套房产，长期租赁合同记载面积为
2,657.87 平方米）纳入本次评估范围。
上述已签署购房协议的具体情况如下表所示：
合同长租面积 折算建筑面积
序号 客户 房号
(㎡） (㎡）
1 陈钟音 603 53.96 49.66
2 郑广洲 609 54.95 50.57
3 陈春兰 615-616 122.07 112.34
4 周佳荣 705 53.96 49.66
5 谢利堂 709 54.95 50.57
6 林长谋 712-713 104.77 96.42
合计 444.66 409.20
根据「交易大厦」提供的相关说明以及诚公顾叶（前海）联营律师事务所出具的
相关法律意见，上表中的 6 份合同涉及 8 套房产不在本次评估范围。上表中的合同购
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房面积为 444.66 平方米，根据「交易大厦」提供的《租赁面积统计分析表》，其 4～
23 层租赁面积合计均超出同楼层房地产证载面积。本次评估按照不同楼层房地产证载
面积与租赁统计表面积之间的差额比例关系，将上述合同记载面积折算为建筑面积，
折算后建筑面积为 409.20 平方米。
上述已签署长期租赁协议的具体情况如下表所示：
合同长租面积 折算建筑面积
序号 客户 房号 备注
(㎡） (㎡）
1 农行(1) 一楼 399.60 399.60
2 农行(2) 161.60 161.60 改扩建部分
3 黄锦德 503 53.96 49.60
4 方炳义 506-507 104.77 96.30
5 湘乡水泥 511-517 398.97 366.71
6 陈 进 605 53.96 49.66
7 张丽璇 606-607 104.77 96.42
8 陈永财 612-613 104.77 96.42
9 唐大卢 701-703 207.40 190.86
10 黄佩婷 704 53.96 49.66
11 李福众 706-707 104.77 96.42
12 高展群 1103 53.96 49.66
13 吴木辉 1104 53.96 49.66
14 高丽贤 1105 53.96 49.66
15 陈钦贤 1106-1107 104.77 96.42
16 赣恒粮油 1112-1113 104.77 96.42
17 黄仕堂 1506-1507 104.77 96.42
18 郑广洲 1601 64.88 59.71
19 林桂曲 1606-1607 104.77 96.42
20 林桂兴 1805 53.96 49.66
21 林桂兴 1806-1807 104.77 96.42
22 朱楚二 2006-2007 104.77 96.42
合计 2,657.87 2,490.06
上表中，「长期租约」对应的合同记载面积为 2,657.87 平方米，根据「交易大厦」
提供的《租赁面积统计分析表》，其 4～23 层租赁面积合计均超出同楼层房地产证载
面积。本次评估按照不同楼层房地产证载面积与租赁统计表面积之间的差额比例关系，
将上述合同记载面积折算为建筑面积，折算后建筑面积为 2,490.06 平方米。
「长期租约」主要内容摘录如下：
签署时间：上述带长期租约的合同签署时间主要发生时间段为：1994 年、1995 年
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和 1997 年。
出租使用期限：「交易大厦」将天乐大厦某一单位房屋出租使用期为 50 年，承租
方按约定的合计租金分期（签约当年内）付款给「交易大厦」；「交易大厦」应于 1995
年 8 月 28 日前将租赁标的物交付承租方使用；
长期租约合同承租方已履行的义务：长期租约约定的应支付的长期租赁款总计
15,598,557.94 元 ，全部价款于入伙后 12 个月内付清。
长期租约合同中出租方和承租方的权利和义务：在承租方按合同约定的付款条件
将租金按时支付给出租方后，承租方承租的房屋管理、维修和保养责任即归承租方承
担，但承租方不得擅自修改建筑的主体结构；部分租约还约定：50 年租期满后，承租
方应按深圳有关规定缴纳土地使用费，按当时有关规定缴纳费用后，承租方继续拥有
该房屋的使用权；双方不履行合同所定的义务造成对方损失的，应向对方赔偿实际损
失及可预期的收益；双方就履行合同发生纠纷，应通过协商解决，协商解决不成的，
可向人民法院起诉。
「交易大厦」就该事项出具了《关于深圳市农产品交易大厦有限公司股权出让涉
及天乐大厦长期租赁协议履行等事宜的说明》：“该等长租协议均是双方真实意思的
表示，本着尊重历史、保护长租户的利益、履行社会责任的原则，我公司继续认可该
等协议，并继续正常履行该等协议，直到约定的期限届满；我公司还将向各长租户出
具有前述内容的《承诺函》；我公司本次 100%股权转让时，股权转让合同将约定新股
东必须继续履行该等协议，否则须承担违约责任”。
「交易大厦」曾对天乐大厦实施沿街建筑立面整修及景观改造装饰工程，该工程
涉及的加建物业建筑面积合计 1,249.29 ㎡。截至评估基准日，「交易大厦」未提供天
乐大厦上述改造装饰工程的产权登记资料。
(三)现场勘察情况
天乐大厦主体开工时间 1993 年 4 月，竣工时间 1995 年 12 月 28 日。
建筑物装饰标准为：外墙裙楼采用石材和玻璃幕墙；塔楼外墙为面砖和涂料；首
层电梯大堂采用大理石和面砖；各层电梯大堂墙面为面砖；公共楼梯间、公共墙面为
水泥砂浆抹平；公寓部分厨房、卫生间墙面瓷砖到顶，配备洗手盆、座厕；客厅、餐
厅及卧室天花刮腻子抹平，墙面乳胶漆；阳台、露台天花刮腻子抹平；防火门；铝合
金塑钢窗；设自动抄表系统、预留冷凝水管接口及室外空调主机安装位置、预留空调
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机电源插座、有线电视插座和电话插座；配设日本三菱电梯 3 台、上海三菱货梯 1 台。
该项目距罗湖火车站 6.2Km，距深圳北站 13.5Km，距福田交通枢纽 11.5Km。
项目由「交易大厦」实施物业管理。由于人员流动较大，管理难度稍大，4 元/㎡/
月物业管理费用属市场同类产品中端水平。
根据「交易大厦」提供的相关资料，天乐大厦分别由「交易大厦」用于长期租赁、
短期租赁、大学生公寓（农产品系统内的关联方租赁）和自用持有。物业使用情况及
楼层分布如下表所示：
建筑面积单位：㎡/平方米
注 1：上表中，改造装饰工程面积根据深圳市协鹏工程勘察有限公司于 2015 年 3 月 14 日出具
的《用地红线界桩放点报告》及「交易大厦」提供的有关资料计算。其中：首层改造装饰工程建筑
面积为 161.43 平方米，合同长租面积为 161.60 平方米，差异 0.17 平方米，本次评估时，对该差
异计入自有存量（持有）面积计算。
注 2：上表中，自用面积、短租面积、长租面积、出售面积、大学生公寓面积、未租赁面积均
为约数。根据「交易大厦」提供的《租赁面积统计分析表》，其 4～23 层五项内容合计均超出同楼
层房地产证载面积。本次评估，按照不同楼层房地产证载面积与租赁统计表面积之间的差额比例关
系，分别计列不同楼层项下的自用面积、短租面积、长租面积、出售面积和大学生公寓面积，并将
同楼层房地产证载面积减去上述四项合计，得到未租赁面积。
注 3:长租面积：涉及长期租约有 22 份合同涉及 40 套房产，「长期租约」合同记载为 2,657.87
平方米，按照注 2 的折算方法折算系数约为 0.92，其对应的建筑面积折算为 2,490.06 平方米。
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注 4：出售面积：根据诚公顾叶（前海）联营律师事务所出具的《关于天乐大厦六份房屋买卖
合同的法律意见》，历史上涉及交易大厦有 6 份合同约定为房产买卖（包括 8 套房屋）,合同记载
面积为 444.66 M2，按照注 2 的折算方法折算系数约为 0.92，其对应的建筑面积折算为 409.20M2。
注 5：地下室负一层面积仅列示标准层面积，负一层实际面积大于该面积但未经测量。
注 6：持有面积系指不考虑长租和已出售房产的面积，主要为自用面积、短租面积、大学生公
寓及未租面积的合计数。
天乐大厦地下 1 层规划为停车场，因濒临农产品交易市场的历史原因及商业要求。
曾改造为仓库、冷库使用。现场勘察时，该部分物业现状空置，缺少相应的维护措施，
其他持有物业的使用情况未见异常。
(四)关于天乐大厦房地产项目具体评估范围
根据前述对天乐大厦房地产项目的资产概况、产权及权益状况以及现场勘查情况
的说明，天乐大厦房地产项目按房地产证载面积、不计容积率面积和改扩建面积分类
如下表所示：
房产证 不计容积率 改扩建 总建筑
楼层 法定/实际用途 状态
证载面积 面积 面积 面积
地下负 2 层 设备用房 持有 1,198.60 1,198.60
地下负 1 层 车库/仓库 空置 1,221.11 1,221.11
1层 大堂及商业 持有 985.31 161.43 1,146.74
2层 商业/商业 空置 1,181.91 368.43 1,550.34
3层 商业/商业 空置 1,186.76 719.43 1,906.19
4 楼-23 楼 公寓/办公 租赁及出售 18,035.42 18,035.42
合计 21,389.40 2,419.71 1,249.29 25,058.40
天乐大厦房地产项目按自用面积、短租面积、长租面积、出售面积、大学生公寓
及未租面积分类如下表所示：
自用 短租 长租 出售 大学生 未租
合计
楼层 面积 面积 面积 面积 公寓 面积
1 2 3 4 5 6 1至6项
地下负 2 层 - - - - - 1,198.60 1,198.60
地下负 1 层 - - - - - 1,221.11 1,221.11
1层 315.04 270.50 561.20 - - - 1,146.74
2层 - - - - - 1,550.34 1,550.34
3层 - 591.00 - - - 1,315.19 1,906.19
4 楼-23 楼 898.82 13,058.53 1,928.86 409.20 1,075.26 664.75 18,035.42
合计 1,213.86 13,920.03 2,490.06 409.20 1,075.26 5,949.99 25,058.40
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上表中第 3 项长租面积为折算后的建筑面积 2,490.06 平方米，其对应的合同记载
面积为 2,657.87 平方米；第 4 项出售面积为折算后的建筑面积 409.20 平方米，其对
应的合同记载面积为 444.66 平方米。
根据「交易大厦」出具的情况说明以及以及诚公顾叶（前海）联营律师事务所出
具的相关法律意见，上表中的出售面积即 409.20 平方米（对应合同记载面积 444.66）
不在本次评估范围。纳入本次评估范围的天乐大厦房地产面积为 24,649.20 平方米
（25,058.40-409.20）。
天乐大厦房地产项目涉及会计核算科目包括：投资性房地产（用于出租物业）、
房屋建筑物（持有或自用物业）、土地使用权、设备（空调工程）、长期待摊费用（改
造工程、装修工程及监控系统等）。简要情况如下表所示（金额单位人民币元）：
会计核算科目 账面原值 账面净值
投资性房地产 67,267,215.27 43,668,211.67
固定资产—房屋建筑物 13,098,910.60 10,107,235.64
固定资产—设备 2,320,478.40 1,413,972.85
土地使用权 13,791,601.96 7,787,049.82
长期待摊费用 1,376,576.97 1,024,935.05
合计 97,854,783.20 64,001,405.03
对上述会计核算科目所涉及资产的估值，本次评估均包含在投资性房地产相应的
房地产估值结果中。
(五)深圳房地产市场概况
1、土地市场
根据深圳房地产信息网的监测，2014 年深圳共成交 19 块土地，其中 1 块居住用地
（龙华新区），13 块商业性办公用地（分布在南山、宝安、龙岗），1 块商业用地（龙
华新区），1 块商业性服务设施用地（南山区），3 块综合用地（分布在福田、龙岗两
区）。2014 年深圳市共计成交用地面积 1,420,245 平方米，同比增加 2.8 倍，共计建
筑面积 3,474,174 平方米，同比增加 38.4%，共计成交金额 5,181,528 万元，同比增加
近四成，楼面地价 14,914 元/平方米，同比微涨 0.6%。
1、住宅市场
（1）新房市场
新 房供 应方 面： 根据 深圳 房地 产 信息 网的 监测 ， 2014 年 深圳 住宅 预售 面 积
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5,878,578 平方米，同比增加 6.9%，预售套数 60,593 套，同比增加 7.4%。2014 年预
售的项目主要有：以工薪收入置业者为主的普通住宅，以改善型需求为主的高尚住宅，
以高收入群体为主的高端物业，其中普通住宅是楼市供给的主力，产品供给以 1-4 房
的紧凑型户型为主。
2014 年住宅预售量主要分布在宝安和龙岗两区，特区外住宅预售量是特区内的 4.2
倍，特区内住宅预售面积 1,133,032 平方米，同比增加 8.9%，住宅预售套数 9,844 套，
同比增加 11.0%。特区外住宅预售面积 4,745,546 平方米，同比增加 6.4%，住宅预售
套数 50,749 套，同比增加 6.7%。
成交价分析： 2014 年深圳楼市阶段性分化明显，上半年各方以观望为主，供求不
振，成交冷淡，房价先扬后抑，下半年开始逐月回暖，第四季度在众多利好的刺激下，
量价跳跃式上涨，强势“翘尾”，给市场巨大的畅想空间。然而，成交量的萎缩无法
阻挡房价上涨的动力，新房成交均价逆市再创新高。
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成交量分析：2014 年前三季度，楼市宏观环境不佳，观望情绪浓厚，楼市景气指
数持续低迷，成交冷淡，直到第四季度，在央行金融松绑的刺激下，楼市一扫之前的
颓势，强势复苏。整个 2014 年度，深圳楼市走出一波明显的先抑后扬的行情，成交量
同比有所回落，但价格坚挺，成交均价再创历史新高。
根据深圳房地产信息网的监测，2014 年深圳市累计销售新房住宅 403.03 万平方米，
较 2013 年（441.75 万平方米）减少 8.8%，成交套数 41,881 套，较 2013 年（48,070
套）减少 12.9%，虽然成交量萎缩，但由于房价逆市上涨，导致成交金额同比仍然有小
幅增长逼近千亿，达 966.17 亿元，较 2013 年（954.19 亿）增加 1.3%。
（2）二手房市场
根据 szhome 二手房栏目的监测，2014 年深圳二手住宅的挂牌均价同比上涨 13.2%
逼近 3 万大关，为 29,878 元/平方米（1-12 月加权平均，下同）。六区的二手住宅挂
牌均价全线上涨，南山区以 16%的年涨幅领涨全市，成交均价达 36,468 元/平方米；罗
湖区同比上涨 15%至 27,516 元/平方米；福田区同比上涨 12.3%至 36,853 元/平方米，
为六区最高；宝安区和龙岗区环比上涨 11%左右，其中，宝安区为 25,542 元/平方米，
龙岗区为 18,641 元/平方米；盐田区同比上涨 5.2%，二手住宅挂牌均价为 26,193 元/
平方米。
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根据深圳房地产信息网的监测，2014 年深圳二手房成交面积 5,957,303 平方米，
同比减少三成，二手房成交套数 66,725 套，同比减少 29.9%。从市场交易活跃度来看，
交通网络发达、生活配套完善、教育医疗等相关辅助配套齐备的片区，二手房关注度
高，尤其是城市中心一些配套完备的老住宅区，备受刚需群体的青睐，二手房成交多
以 1-3 房的紧凑型户型为主，刚需是二手楼市的主力军。虽然二手房成交体量大幅回
落，不过成交量仍远远高于新房，深圳是一座土地资源十分紧缺的城市，新房供应量
有限，地段和价格选择范围小，尤其是近年来深圳高企的新房房价，使得大批刚需无
从选择，越来越多的购房者转向二手房市场，不断推动二手楼市成交量高涨。
（3）住宅租金
根据 szhome 二手房栏目的监测，2014 年深圳的住宅租金为 61 元/平方米/月（1-12
月加权均价，下同），较 2013 年上涨 6 元/平方米/月，同比涨幅为 10.9%。
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1、商业市场
（1）一手商业
近年来深圳楼市执行的限购政策，导致很大一部分资金充裕的购房者，在住宅限
购的情况下，转向商业和商务公寓市场，2014 年深圳商业市场表现不错，预售体量可
观，根据深圳房地产信息网的监测，2014 年深圳商业预售面积 1,007,038 平方米，同
比减少 15.9%，预售套数 11,620 套，同比增加 5.0%。在预售的商业类型中，商务公寓
占比较大，这也是近年来限购政策下楼市衍生出来的新产品，成为市场投资客的新宠。
2014 年深圳商业地产销量良好，商务公寓的贡献功不可没。在住宅限购的影响下，
越来越多的城市综合体出现，其中商务公寓在城市综合体中占比较大，商务公寓由于
不限购不限贷，备受市场青睐，销量不断攀升。
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（2）二手商业
根据深圳房地产信息网的监测，2014 年深圳的二手商业挂牌均价为 61,002 元/平
方米（1-12 月加权均价，下同），较 2013 年（71,116 元/平方米）下跌 14.2%。所监
测的五个区除福田区外，其余四区的二手商业挂牌均价都有不同幅度的下跌，其中，
南山区同比下跌 10%，二手商业挂牌均价为 77,857 元/平方米；罗湖区同比下跌 8.1%
至 73,473 元/平方米；龙岗区同比下跌 4.7%至 41,240 元/平方米；宝安区同比下跌 1.7%
至 57,791 元/平方米；福田区同比上涨 3.2%，二手商业挂牌均价为 85,920 元/平方米，
为六区最高。
2014 年深圳二手商业成交面积 34.92 万平方米，同比减少 3.8%，二手商业成交套
数 6,582 套，同比增加 12.5%。罗湖、福田、宝安、龙岗是二手商业成交量较大的几个
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区域，其中罗湖区成交 82,010.04 平方米/1903 套，福田区成交 85,138.79 平方米/969
套，宝安区成交 61,853.97 平方米/1552 套，龙岗区成交 63,486.92 平方米/1258 套，
四区成交量之和占全市总量的 84%。
（3）商业租金
1、写字楼
（1）一手写字楼
2014 年在城市综合体入市的促进下，深圳的写字楼供应量明显增加。根据深圳房
地产信息网的监测，2014 年深圳写字楼预售面积 517,635 平方米，同比增加近五成，
预售套数 3,320 套，同比微增 0.9%。
2014 年深圳写字楼成交面积 25.35 万平方米，同比增加近一成，成交套数 2,204
套，同比增加 65.8%。宏观经济探底回升，企事业规模扩大，促进市场加大对写字楼的
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办公需求，是 2014 年深圳写字楼热销的重要因素。
（2）二手写字楼
2014 年深圳二手写字楼的挂牌为 36,409 元/平方米（1-12 月加权均价，下同），
较 2013 年（34,199 元/平方米）上涨 6.5%。所监测的三个行政区的二手写字楼挂牌均
价走势各异，其中，全市的写字楼重镇福田区的二手写字楼表现坚挺，同比上涨 8%，
达 38,291 元/平方米；南山区同比上涨 2.5%至 34,899 元/平方米；罗湖区同比下跌 5.8%，
二手写字楼挂牌均价为 22,727 元/平方米。
2014 年深圳二手写字楼成交量同比明显增加，根据深圳房地产信息网的监测，2014
年深圳二手写字楼成交面积 13.82 万平方米，同比增加 12.4%，二手写字楼成交套数
906 套，同比增加 7.9%。福田、罗湖是二手写字楼的主力成交区域，福田区成交 72,123.79
平方米/463 套，罗湖区成交 34,436.04 平方米/284 套，两区成交量之和占全市总量的
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77%。
（3）写字楼租金
根据深圳房地产信息网的监测，2014 年深圳的写字楼租金为 135 元/平方米/月，
较 2013 年（126 元/平方米/月）上涨 7.1％。所监测的三个行政区中的写字楼租金各
有涨跌，其中，福田区的写字楼租金同样表现强势，同比上涨 11.3%，达 148 元/平方
米/月；南山区同比上涨 6.4%至 117 元/平方米/月；罗湖区的写字楼租金则同样表现颓
势，同比下跌 2.7%，为 110 元/平方米/月。
(六)评估方法
天乐大厦公寓目前主要用于租赁经营（办公），结合被评估资产的使用情况和同
类用房市场交易活跃且存在可比交易案例，本次评估对天乐大厦公寓分别采用市场法
和收益法。
天乐大厦批发交易用房（1～3 层）中，首层主要用于大堂和公共管理，少量用于
商业租赁；2～3 层裙楼原用于餐饮酒楼，目前空置。对批发交易用房，本次评估采用
收益法。
对「交易大厦」名下天乐大厦地下停车位和后期改造装饰工程（加建物业 1,249.29
㎡，其中 161 ㎡为「长期租约」面积）的价值，结合市场交易情况和通常的运营方式，
采用收益法评估。改造装饰工程的评估值中，扣除了可能存在的应补地价。
对天乐大厦地下负二层（设备层），其价值包含在相应房地产估值结果中。
对天乐大厦中「长期租约」所对应的房地产，考虑「交易大厦」已与相关当事方
签署长期租赁协议并一次性全额收取了租赁费且在历史年度结转营业收入，本次评估
对上述物业的评估值按零值计算。
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1. 市场法
市场法是将待估物业与在近期已经发生交易的类似案例加以比较对照，从类似物
业交易的已知价格，修正得出待估物业客观合理价格的一种估价方法。
市场法的基本计算公式：
P1＝P’×A×B×C×D＝P’×100/( )×( )/100×100/( )×100/( )
P＝∑(P1×权重系数)
式中：
P—待估物业的市场价值
P1—待估物业比准价格
P’—可比交易实例价格
100 正常交易情况指数
A--交易情况修正系数＝ ＝
( ) 可比实例交易情况指数
( ) 评估基准日价格指数
B—交易日期修正系数＝ ＝
100 可比实例交易时价格指数
100 待估物业所处区域因素条件指数
C—区域因素修正系数＝ ＝
( ) 可比实例所处区域因素条件指数
100 待估物业个别条件指数
D—个别因素修正系数＝ ＝
( ) 可比实例个别因素条件指数
2. 收益法
收益法系根据经济学中的预期收益原理，即某宗房地产的客观合理价格或价值，
为该房地产的产权人在拥有房地产的期间内从中所获得的各年收益的现值之和。也就
是先预计待估物业未来存续期间的正常净收益，然后选用适当的折现率将其折现的估
价时点后进行累加。
净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和有关税费。
租赁收入在金额上等于按合同约定或正常收费标准估算的年收益扣除空置率后的
实际收入；维修费、管理费、保险费和有关税费参照评估基准日市场上类似物业的一
般费用水平确定。
采用收益法评估，其计算公式为：
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A 1
P 1
r 1 r t
2
其中：P 为评估单价（元/M ）
A 为待估物业的年纯收益
r 为待估物业的折现率
t 为预期的收益年限
(七)评估示例
1、天乐大厦公寓的评估
（1）市场法
1） 可比案例信息摘要
被评估房地产与可比案例的基本信息整理后如下表所示:
类别 项目名称 置富花园 颖隆大厦 丰湖花园
位置坐落 罗湖布吉农批市场对面 布吉路与翠山路交汇处 布心路与布吉路交界西北
所属区域 罗湖布心 罗湖布心 罗湖布心
物业类别 住宅 住宅 住宅
建筑类型 多层 高层 高层
建筑结构 钢砼 框架 框架
建筑形式 2 栋板式 1 栋塔楼 3 栋塔楼
产权年限 70 年 70 年 70 年
剩余土地年限 53 年 51 年 56 年
项 占地面积 4,672.00 4,133.00 14,192.40
目 建筑面积 12,148.00 33,905.00 79,963.00
信
息 容积率 2.6 7 4
绿化率 53% 10% 30%
总户数 156 554 729
2 2 2
主推产品 61～78M 36～53M 39～83M
停车位 30 个 150 个 475 个
车位比（个） 0.19 0.27 0.65
深圳英隆实业股份有限 深圳市颖力实业发展有限 深圳市农产品股份有限公
开发商
公司 公司 司
千悦实业发展（深圳） 深圳颖力物业管理有限公 深圳市龙发物业管理有限
物业公司
有限公 司 公司
入住时间 2001 年 12 月 2003 年 3 月 2005 年 10 月
价 销售均价（元/M ）
2
18,500.00 18,800.00 21,950.00
格 2/
信 物业费（元/M 月） 0.80 2.30 2.50
息 供水、供电、燃气、光 供水、供电、燃气、光纤入 供水、供电、燃气、光纤入
交楼标准
纤入户 户 户
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类别 项目名称 置富花园 颖隆大厦 丰湖花园
特蕾新英达幼儿园、中华幼
幼儿园 翠茵幼儿园 明珠中英文幼儿园
儿园
翠竹中学、翠茵小学、明珠
洪湖中学、翠茵小学、 翠茵小学、明珠中英文小
学校 中英文小学、深圳信息技术
深圳信息技术学院 学、布心小学、东湖中学
学院
华润万家、新一佳、时 友谊商场、翠竹万佳、洪湖
华润万家、新一佳、时代商
综合商场 代商业步行街、沃尔玛 沃尔玛、民润超市、翠苑市
业步行街、沃尔玛（翠竹店）
（翠竹店） 场
隆家食府、九门寨石锅 金稻田砂锅粥、南宋茶楼、 金威啤酒城、麦当劳、肯德
鱼、野菜园私房菜、船 尊宝披萨、小肥羊、金威啤 基、面点王、北方饺子馆；
餐饮
城人家川菜、亮点茶餐 酒美食广场、华盛川菜火锅 聚园川菜馆、宜宾燃面、乌
配 厅 城 江鱼
套 东湖医院、留医部、罗湖妇
信 东湖医院、、仁康医院、罗
息 医院 东湖医院、仁康医院 幼保健医院、大松泉社区健
岗医院、罗湖区妇幼保健院
康服务中心
农业银行、建设银行、中国 中国银行、建设银行、农业
银行 商业银行、建设银行
银行 银行、招商银行
如家快捷酒店、深圳鼎悦时 7 天连锁酒店、江龙宾馆、
酒店 如家快捷酒店
尚连锁酒店 咏萃商务宾馆
洪湖公园、龙园山庄公 洪湖公园、龙园山庄公园、
健身娱乐 太阳新城健身会；洪湖公园
园、东晓公园 东晓公园、水贝社区公园
邮局 草埔邮电所 草埔邮电所、太白路邮电局 中深石化邮政代办所
轨道交通/高速 地铁 3 号线 地铁 3 号线、5 号线 地铁 3 号线
4、5、7、360、30、40、 18、27、201、208、206、 356、323、201、213、206、
公交 62、69、46 路路；草埔 213、300、312、315、402、 371、369、33、2、18、27、
汽车总站 428 路 208、357、428 路
2） 评估计算
评估测算如下：
本公司评估人员在搜集交易实例的基础上，决定选用置富花园、颖隆大厦、丰湖
花园三个案例作为可比交易实例，简要信息如下表所示：
楼盘 主推 交易
名称 位置 用途 交易日期
均价 产品 情况
置富花园 罗湖布吉农批市场对面 住宅 18,500 当前 61～78 正常
颖隆大厦 布吉路与翠山路交汇处 住宅 18,800 当前 36～53 正常
丰湖花园 布心路与布吉路交界西北 住宅 21,950 当前 39～83 正常
选取的理由：
(a)是待估房地产的类似物业；(b)成交日期与评估基准日接近；(c)成交价格为正
常价格。
选取可比实例后，对可比实例的成交价格进行了换算处理，建立价格可比基础，
统一其表达方式和内涵。
交易情况，交易日期、区域因素和个别因素修正均采用百分率法，即将可比实例
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与待估房地产在某一方面的差异结算为价格差异的百分率来修正可比实例价格。
交易情况修正：我们所选取的可比实例均为在网络、地产中介等渠道上公开报价
的实例，未考虑特殊买家的任何额外出价。结合天乐大厦公寓的存量规模、相较可比
案例而言未分户办理房产证，同时考虑竞品楼盘的市场状况，一次性整体转让较单套
独立销售的交易情况，修正系数取 6%，则修正后市场法评估单价为修正系数 100/106。
区域因素修正：区域因素修正内容根据待估房地产的用途具体确定。本次待估房
地产法定用途为公寓，区域定位或级差、交通便捷程度、环境景观、公共配套设施完
备程度和临道路状况是影响住公寓价值的主要因素。因此将待估房地产区域因素划分
为区域定位或级差、交通便捷程度、环境景观、公共配套设施完备程度和临道路状况
等 5 个小项，每项 20 分，共 100 分，将可比实例的区域因素同样划分为 5 小项，逐项
与待估房地产相比较，得出区域因素修正系数。将待估房地产与可比实例的个别因素
进行比较，区域因素量化修正率见下表：
可比实例
因素 待估
比较因素 置富花园 颖隆大厦 丰湖花园
类别 物业
比较 相对值 比较 相对值 比较 相对值
区域定位或级差 20 相同 20 相同 20 稍好 22
区 交通便捷程度 20 相同 20 相同 20 稍好 22
域
因 环境、景观 20 稍差 18 稍好- 21 稍好 22
素 公共配套设施完备程度 20 相同 20 相同 20 相同 20
临道路状况 20 相同 20 相同 20 稍好- 21
合计 100 合计 98 合计 101 合计 107
个别因素修正：个别因素修正内容主要包括，装修等级标准、楼层和朝向、建筑
结构及工程质量、新旧程度、面积及户型结构等。装修等级标准、楼层和朝向、建筑
结构及工程质量、新旧程度、面积及户型结构等是影响公寓价值的主要个别因素。将
待估房地产与可比实例的个别因素进行比较，个别因素量化修正率见下表：
可比实例
因素 待估
比较因素 置富花园 颖隆大厦 丰湖花园
类别 物业
比较 相对值 比较 相对值 比较 相对值
装修等级标准 20 相同 20 相同 20 稍好 22
个 楼层、朝向 20 稍差 19 相同 20 稍好 22
别
因 建筑结构及工程质量 20 相同 20 相同 20 稍好- 21
素 新旧程度 20 稍好- 21 稍好- 21 稍好+ 23
面积及户型结构 20 稍好- 21 相同 20 稍好 22
合计 100 合计 101 合计 101 合计 110
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各因素修正表如下：
交易单价 交易时间 交易情况 区域因素 个别因素修 比准价格 权重
交易实例 2 2
元/M 修正 修正 修正 正 元/M 系数
实例一 18,500 100/100 100/106 100/98 100/101 17,633 1/3
实例二 18,800 100/100 100/106 100/101 100/101 17,386 1/3
实例三 21,950 100/100 100/106 100/107 100/110 17,593 1/3
待估物业 评估单价 17,540
据上表， 采用市场法评估的天乐大厦公寓单价为 17,540 元/㎡。
（2）收益法
1） 估算有效毛租金收入
天乐大厦地处深圳市罗湖区布心片区。
布心片区自然资源丰富，东临东湖水库和东湖公园，还可远望梧桐山；中间有围
岭生态公园；片区内的楼盘大多空气清新，而且安静，有不少山景或湖景住宅。布心
作为罗湖的老片区，区域内布吉农批市场曾经是中国最大的农产品集散中心，还有金
威啤酒和安莉芳等深圳知名企业。目前罗湖区大力旧改，布心也已经启动了一系列的
厂房搬迁、翻新及旧改工作。
天乐大厦位于布心的草埔片区，原布吉农产品批发市场北侧。据悉，布吉农批市
场旧址将按照罗湖区“国际消费中心”的定位进行更新改造，在未来 5～6 年里打造成
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国际高端进口食品食材交易中心和行业总部基地，并成为罗湖北的生活配套中心。草
埔地处罗湖和龙岗交界处，面积为 2.5 平方公里，从城市发展进程上看，草埔与梅林
一先一后，都成为深圳这座城市向北拓展的两大重要门户，无论在城中村改造、交通、
城市规划、人行天桥等方面都在进行全面地改造。2006 年，深圳罗湖区草埔东三村改
造项目举行签约仪式，万裕集团将投入 30 亿元对草埔吓屋、新屋吓、吓围三村推倒重
建，建成以中高层为主的大型住宅小区，这是草埔片区实行城中村改造的大举措。根
据政府三线拓展的规划，草埔正好处于中部发展轴的中间，位置优势明显。地铁 3 号
线和地铁 5 号线在草埔均设有出口。
按照评估人员对该区域房地产市场的调查，目前片区内用于出租的类似物业租金
主要集中在 40 元/平方米月至 55 元/平方米月左右。天乐大厦公寓现实际租金为
51.57 元/平方米月，租赁期限多为 1 年。评估过程中参考现有租金水平，考虑草埔区
域的发展前景，片区规划和基础设施的改造状况，同时借鉴深圳其他区域物业租赁市
场及其发展趋势，本次评估预计的租金状况如下：
评估基准日起至 2018 年 3 月 31 日，取 65 元/平方米月作为可实现的月租金水平
（即在基准日租金水平的基础上考虑年递增 5 元/平方米月，再将等差序列递增的月
租金转换为等额方式的月租金）；2018 年 4 月 1 日开始，取 90 元/平方米月作为可实
现的月租金水平，其后的 20 年内月租金标准在上年的基础上平均递增 5.5%；此后年度
租金预计达到稳定期，至被评估房地产土地使用年限止。
实际评估测算时，为计算方便，在评估设定的租金递增年限内，首先将等比序列
递增的月租金转换为等额方式的月租金，并按下式计算：
r 1 s 1
n
a’=a× 1
r s 1 r n 1
其中：a’为转换后的等额月租金
a 为评估设定的租金递增起始基数（即第一年每月每平方米租金）
r 为出租物业的折现率，本次评估取 6%
s 为租金逐年递增幅度，以百分比表示，本次评估取 5.5%
n 为评估设定的租金递增的次数
经上述计算后，20 年按等比序列递增的月租金转换为等额方式的月租金为 141.60
元/平方米，2038 年 4 月开始月租金为 189.65 元/平方米。
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2） 估算房地产运营费用
被评估房地产对外租赁时，主要产生的运营费用包括营业税及教育附加费、维修
费 、管理费、保险费等，根据深圳市房地产出租的相关规定并参照评估基准日类似房
地产的一般费用水平确定。其中：
城市房产税：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发［1986］90 号）与
《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（[86]财税地字第 008
号）测算，其中原购建价款系根据该房地产价值测算。征收标准为：原购建价×70%×
1.2%。
营业税：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令第 540 号）所载确
定年征收标准为：年有效毛收入×5%。
城建税及教育附加：根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发
〔1985〕19 号）所载确定城建税年征收标准为：营业税×7%；根据《征收教育费附加
的暂行规定》（国发［1986］50 号）所载确定教育费附加年征收标准为：营 业 税 ×
3%；根据《广东省深圳市人民政府办公厅关于印发<深圳市地方教育附加征收管理暂行
办法>的通知》（深府办〔2011〕60 号）所载确定地方教育费附加年征收标准为：营
业税×2%。
印花税：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令[1988]第 11 号）所
载确定年征收标准为：年有效毛收入×0.1%。
维修费、保险费：分别根据物业管理行业惯例以及保险行业收费惯例，本次评估
分别取年有效毛收入的 0.5%和年有效毛收入的 0.1%。
经营管理费：根据物业租赁经营状况，取年经营管理费为 15 元/平方米。
土地使用税：根据《深圳市地方税务局 深圳市财政委员会、深圳市规划和国土资源
委员会关于调整我市城镇土地使用税纳税等级范围的通告》（深地税告[2009]4 号）所
载确定年征收标准为：土地面积×9 元/平方米。
3） 收益年限的确定
根据相关《房地产证》记载，土地使用年期自 1993 年 4 月 9 日至 2043 年 4 月 8
日共 50 年，则截至评估基准日剩余土地年限为 28 年，评估过程中房地产收益年限取
剩余土地使用年限 28 年。
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4） 选用适当的折现率
折现率采用安全利率加风险调整值法确定，本次评估折现率取 6%。
5） 评估计算
具体计算过程如下表所示：
序号 项目或计算内容 代号 计算基础或公式 比率 数值
一 建筑面积(㎡) SB 15,697.37
二 用地面积(㎡) SL 2,756.90
三 购建总价(元) C 62,812,071.33
四 收益年限(年) n 3.00 20.00 5.00
评估基准日/
n1 2015/3/31 2018/4/1 2038/4/2
租赁开始日
租约截止日/
n2 收益分段日/ 2018/3/31 2038/4/1 2043/4/8
收益到期日
安全值 4.12% 合计 6.12%
五 折现率 r
风险值 2.00% 取值 6.00%
分段年有效
1 Re Re=Rg×(1-α) 702.00 1,580.25 2,162.06
毛收入(元/㎡)
年潜在
1.1 Rg Rg=Rm×12 780.00 1,699.19 2,275.85
毛收入(元/㎡)
月租金
1.2 Rm 65.00 141.60 189.65
(元/㎡)
租金递
1.3 β 5.50%
增(减)率
1.4 空置率 α 10.00% 7.00% 5.00%
年运营费用
2 C C=∑Ci,i=1,2,3,…,9 94.41 149.74 186.39
(元/㎡)
城市房产税
2.1 C1 账面原值×70% 1.20% 33.61 33.61 33.61
(元/㎡)
营业税
2.2 C2 年有效毛收入 5.00% 35.10 79.01 108.10
(元/㎡)
城建税及
2.3 C3 营业税 12.00% 4.21 9.48 12.97
教育附加
印花税
2.4 C4 年有效毛收入 0.10% 0.70 1.58 2.16
(元/㎡)
维修费
2.5 C5 年有效毛收入 0.50% 3.51 7.90 10.81
(元/㎡)
保险费
2.6 C6 年有效毛收入 0.10% 0.70 1.58 2.16
(元/㎡)
土地使用税
2.7 C7 土地面积 9.00 1.58 1.58 1.58
(元/㎡)
经营管理费
2.8 C8 15.00 15.00 15.00
(元/㎡)
分段年净收益
3 A A=Re-C 607.59 1,430.51 1,975.67
(元/㎡)
分段收益 -n
P=A×[1－(1＋r) ]÷r 1,624.00 16,408.00 8,322.00
单价(元/㎡)
4 Pa
分段评估
1,624.00 13,776.47 2,178.68
单价(元/㎡)
5 评估单价(元/㎡) P 17,600.00
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（3）天乐大厦公寓评估值的确定
天乐大厦公寓采用市场法的评估单价为 17,540 元/㎡，采用收益法的评估单价为
17,600 元/㎡，两者估值结果接近，取收益法的评估单价作为评估结果。则天乐大厦公
寓物业的评估值为 27,627.36 万元。
2、天乐大厦商铺的评估
天乐大厦批发交易用房（1～3 层）中，首层主要用于大堂和公共管理，少量用于
商业租赁；2～3 层裙楼原用于餐饮酒楼，目前空置。
从商业价值考虑，天乐大厦作为农批市场的配套建筑，形象较差，周边环境相对
杂乱；东面布吉路车流量较大，关口交通拥堵问题严重；西面有广深铁路，易受噪音
污染；原布吉农产品批发市场以交易为主、商业不发达，东面翠山工业区以生产企业
为主，商务氛围相对缺乏。与特区内其他区域对比，由于北环大道间隔且草埔近年内
鲜有楼盘推出，市场对草埔片区、天乐大厦的认知度较低。
从实体角度看，天乐大厦单体楼设计、占地小、高容积率，商业业态不连续；项
目依地势而建，首层存在自然高差，裙楼主入口需拾阶而上；而由于近年来门前场地
（含主入口）已改造为室外单侧停车场，对行人导流程度差；楼宇车行入口设置于天
乐大厦西侧，进入车辆需绕行，可及性、通行量、停车位数量均受限。
从投资角度看，该房地产剩余产权 28 年，收益期有限，影响投资意愿。
评估人员对周边物业商业房地产的市场交易情况进行了调查，整理如下表所示：
信
单位
售价 息
楼盘名称 日期 位置 类型 楼层 面积 商业业态 售价
（万元） 来
（元/m2）
源
东晓路与
住宅 酒店宾馆，服饰 美联
太白居 2014/12/9 布心路交 1/8 53.00 110 20,755
底商 鞋包，生活服务 物业
汇处
太白路与
住宅 法院
英达花园 2013/7/26 布吉路交 2 2,862.23 5,667 19,800
底商 公告
汇处
布心路与 百货超市，酒店
住宅 美联
丰湖花园 2014/12/11 布吉路交 2 22.00 宾馆，家居建材， 38 17,273
底商 物业
界西北 服饰鞋包
罗湖布心
草埔村 住宅 服饰鞋包，美容 美联
2014/12/11 金稻田路 1/6 43.00 65 15,116
(清水河) 底商 美发，餐饮美食 物业
草埔村
上表中，太白居商铺、丰湖花园商铺和草埔村商铺的交易案例其建筑面积较小，
与被评估资产差异较大；英达花园案例为法院拍卖，实际未成交。
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鉴于未收集到与被评估物业处于同一供需圈内类似房地产的近期交易案例，对天
乐大厦商铺本次评估不宜采用市场法；参考天乐大厦历史上的房屋租赁情况，《深圳
市 2015 年上半年房屋租赁指导租金》以及同类用房租赁市场状况，本次评估对批发交
易用房采用收益法估值。
天乐大厦商铺收益法的评估思路与采用收益法评估天乐大厦公寓相同。
以天乐大厦首层商铺为例，评估计算过程如下表所示：
序号 项目或计算内容 代号 计算基础或公式 比率 数值
一 建筑面积(㎡) SB 585.71
二 用地面积(㎡) SL 150.70
三 购建总价(元) C 3,406,901.40
四 收益年限(年) n 1.00 20.00 7.00
评估基准日/
n1 2015/3/31 2016/4/1 2036/4/2
租赁开始日
租约截止日/
n2 收益分段日/ 2016/3/31 2036/4/1 2043/4/8
收益到期日
安全值 4.12% 合计 7.62%
五 折现率 r
风险值 3.50% 取值 7.50%
分段年有效
1 Re 1,350.00 2,259.05 4,570.17
毛收入(元/㎡) Re=Rg×(1-α)
年潜在
1.1 Rg 1,500.00 2,403.24 4,810.70
毛收入(元/㎡) Rg=Rm×12
月租金
1.2 Rm 125.00 200.27 400.89
(元/㎡)
租金递
1.3 β 6.00%
增(减)率
1.4 空置率 α 10.00% 6.00% 5.00%
年运营费用
2 C C=∑Ci,i=1,2,3,…,9 216.90 176.23 233.50
(元/㎡)
城市房产税
2.1 C1 账面原值×70% 1.20% 48.86 48.86 48.86
(元/㎡)
营业税
2.2 C2 年有效毛收入 5.00% 67.50 112.95 228.51
(元/㎡)
城建税及
2.3 C3 营业税 12.00% 8.10 13.55 27.42
教育附加
印花税
2.4 C4 年有效毛收入 0.10% 1.35 2.26 4.57
(元/㎡)
维修费
2.5 C5 年有效毛收入 0.50% 6.75 11.30 22.85
(元/㎡)
保险费
2.6 C6 年有效毛收入 0.10% 1.35 2.26 4.57
(元/㎡)
土地使用税
2.7 C7 土地面积 9.00 2.32 2.32 2.32
(元/㎡)
经营管理费
2.8 C8 40.00 40.00 40.00
(元/㎡)
分段年净收益
3 A A=Re-C 1,173.77 2,025.55 4,191.07
(元/㎡)
-n
4 分段收益单价 Pa P=A×[1－(1＋r) ]÷r 1,081.00 1,092.00 20,649.00
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序号 项目或计算内容 代号 计算基础或公式 比率 数值
(元/㎡)
分段评估单价
1,092.00 19,208.37 4,861.12
(元/㎡)
评估单价
5 P 25,200.00
(元/㎡)
同理计算天乐大厦二层商铺评估单价为 19,400.00 元 ， 三 层 商 铺 评 估 单 价 为
18,400.00 元。
3、天乐大厦改造装饰工程的评估
天乐大厦改造装饰工程所涉及的加建物业合计建筑面积为 1,249.29 ㎡（其中首层
161 ㎡为「长期租约」面积，客户为农行银行）。本次评估采用收益法，同时在评估结
果中扣除了应补地价。
采用收益法评估的过程同商铺评估说明，此处不再赘述。经计算，天乐大厦改造
装饰工程所涉及的加建物业评估值为 1,687.41 万元（已扣除应补地价）。
改造装修工程 长租面积 面积合计 评估单价 评估价值
1层 161.43 161.43 0.00 0.00
2层 368.43 19,300.00 7,110,700.00
3层 719.43 18,300.00 13,165,600.00
应补地价 -3,402,200.00
改造装修工程合计 161.43 1,249.29 16,874,100.00
应补地价的测算过程简述如下：
1）根据深规土（2013）12 号《深圳市宗地地价测算规则（试行）》中的相关规定，
经查询深圳市罗湖区基准地价图，可知天乐大厦所处地块商业基准地价（楼面地价）
为 3,125 元/㎡。
2）根据《深圳市宗地地价测算规则（试行）》附表说明：建筑类型修正系数取 1，
土地使用期限修正取 0.7850（产权剩余年限 28 年）；商业地价楼层修正系数商业 2 层
为 1.20，商业 3 层为 1。
3）期日修正系数根据中国城市地价动态监测网的数据，深圳地区由 2013 年 1 月
（基准地价发布执行日）至评估基准日期间的商服地价指数为 1.19，即地价增长率为
19%。
4）经上述修正，2 层商业应补地价为 3,515 元/㎡（楼面地价，下同）；3 层商业
应补地价为 2,929 元/㎡。
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4、天乐大厦停车场的评估
深圳商住房地产配套地下停车位按照相关政策规定不能单独办理《房地产证》，
不具有独立产权，不存在正常的交易市场。从物业的使用方式上看，也不存在单独转
让的可能性。从收益角度观察，由于停车场所处区域、公交发达程度、车辆流转方式
（固定车位或流动车位）、规划布局、出入口设置、管理模式（包租、委托、自营）、
管理成本和核算方式上存在差异，就业主而言，折算到每个停车位的价值也各有差异。
深圳对该等房地产所配套停车位的机动车停放服务收费采用政府指导价管理，这
就意味着成本途径不应当同时亦不构成判断停车位资产价值的可靠标准。
本次评估，对「交易大厦」名下天乐大厦地下停车位的价值，结合市场交易情况
和通常的运营方式，主要采用收益法估值。
（1）估算停车位收入
《深圳市机动车停放服务收费管理办法》（深价规[2008]1 号）自 2008 年 7 月起
已实施五年，根据深发改〔2014〕120 号：为保持全市机动车停放服务收费管理政策的
连续性和合法性，经研究，决定将深价规[2008]1 号文的有效期延至新的机动车停放服
务收费管理办法实施之日为止。
根据深价规[2008]1 号有关停车场机动车停放服务收费标准表，评估人员通过市场
调查，考虑评估对象的所处区域、体量规模及建设标准，结合本项目的特点及功能定
位，预计地下停车位收费标准如下：
评估基准日至 2016 年 12 月 31 日，收费标准为 250 元/ 个月，空置率取 10%；
2017 年至 2026 年 10 年内，假定月收费标准在上年的基础上平均递增 10%，不计算空
置率；此后年度停车位收入预计达到稳定期，至被评估房地产收益年限止，假定其月
收费标准与 2026 年保持一致为 648.44 元/ 个，空置率为零。
实际评估测算时，为计算方便，在评估设定的收费递增年限内，首先将等比序列
递增的月收费标准转换为等额方式，并按下式计算：
r 1 s 1
n
a’=a× 1
r s 1 r n 1
其中：a’为转换后的地下车位等额月收费
a 为评估设定的收益递增起始基数（即第一期每月收费标准）
r 为停车位的折现率，本次评估取 4.5%
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s 为收益逐年递增幅度，以百分比表示，本次评估取 10%
n 为评估设定的收益递增次数
经上述计算后， 10 年内按等比序列递增的月收费转换为等额方式的月收费为
384.99 元/ 个，2027 年以后的停车位月收费为 648.44 元/ 个。
（2）估算停车位运营费用
地下停车位对外运营时，主要产生的运营费用包括营业税及教育附加费、维修费 、
管理费、保险费等，根据深圳市房地产出租的相关规定并参照评估基准日类似物业的
一般费用水平确定。其中：
营业税率为 5%，城市维护建设税税率 7%，教育费附加费率 3%，地方教育附加费率
2%，印花税率 0.1%。维修费、保险费分别取停车位收入的 0.5%和0.1%。经营管理费取
停车位年收入的 1%。
（3）收益年限的确定
天乐大厦所占用的土地使用权终止日期为 2043 年 4 月 8 日。自评估基准日起算，
取剩余土地使用年限 28 年为其收益年限。
（4）选用适当的折现率
折现率采用安全利率加风险调整值法确定。即：
折现率=无风险报酬率+风险报酬率
本次评估以同花顺提供的 2015 年 3 月 31 日 10 年偿债期的中国固定利率国债收益
率 4.1189%作为无风险报酬率。考虑到该项目的区位优势及车位配比，风险报酬率取
0.5%，折现率取 4.5%。
（5）评估计算
具体计算过程如下表所示（金额单位：人民币元）：
序号 项目或计算内容 代号 计算基础或公式 比率 数值
一 建筑面积(㎡) SB 1.00
二 用地面积(㎡) SL
三 购建总价(元) C
四 收益年限(年) n 1.75 10.00 16.25
评估基准日/
n1 2015/3/31 2017/1/1 2027/1/1
租赁开始日
租约截止日/
n2 收益分段日/ 2016/12/31 2026/12/31 2043/4/8
收益到期日
五 折现率 r 安全值 4.12% 合计 4.62%
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序号 项目或计算内容 代号 计算基础或公式 比率 数值
风险值 0.50% 取值 4.50%
分段年有效
1 Re Re=Rg×(1-α) 2,700.00 4,619.83 7,781.23
毛收入(元/个)
年潜在
1.1 Rg Rg=Rm×12 3,000.00 4,619.83 7,781.23
毛收入(元/个)
月租金
1.2 Rm 250.00 384.99 648.44
(元/个)
租金递
1.3 β 10.00%
增(减)率
1.4 空置率 α 10.00% 0.00% 0.00%
年运营费用
2 C C=∑Ci,i=1,2,3,…,9 197.10 337.25 536.42
(元/个)
城市房产税
2.1 C1 账面原值×70% 0.00 0.00 0.00
(元/个)
营业税
2.2 C2 年有效毛收入 5.00% 135.00 230.99 389.06
(元/个)
城建税及
2.3 C3 营业税 12.00% 16.20 27.72 46.69
教育附加
印花税
2.4 C4 年有效毛收入 0.10% 2.70 4.62 7.78
(元/个)
维修费
2.5 C5 年有效毛收入 0.50% 13.50 23.10 38.91
(元/个)
保险费
2.6 C6 年有效毛收入 0.10% 2.70 4.62 7.78
(元/个)
土地使用税
2.7 C7 土地面积 0.00 0.00 0.00
(元/个)
经营管理费
2.8 C8 年有效毛收入 1.00% 27.00 46.20 46.20
(元/个)
分段年净收益
3 A A=Re-C 2,502.90 4,282.58 7,244.81
(元/个)
分段收益 -n
P=A×[1－(1＋r) ]÷r 4,124.00 33,887.00 82,260.00
单价(元/个)
4 Pa
分段评估
4,124.00 31,374.70 49,042.47
单价(元/个)
评估单价
5 P 80,900.00
(元/个)
据上表，地下停车位评估单价为 80,900 元/个（取整）。
5、天乐大厦「长期租约」房地产的评估
（1）「长期租约」房地产历史交易背景
天乐大厦原是布吉批发市场的配套公寓,主要是为布吉批发市场的经营者提供住
宿，动工于 1993 年。1994 年 7 月份开始，天乐大厦部分公寓对批发市场的经营者长租
（由于无法办理房产证，所以以长租 50 年的形式与购房者签订长租合同）。天乐大厦
原起名为吉苑大厦，后更名为天乐大厦。由于天乐大厦对外长租房产时土地还在「农
产品」名下，当时长租合同均由「农产品」与长租户签订。1998 年 8 月 25 日，深圳市
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规划国土局、深圳市农产品股份有限公司、深圳市农产品交易大厦有限公司共同签定
了深地合字（93）248 号《深圳经济特区土地使用权出让合同书补充协议》,其中第二
款“经深圳市农产品股份有限公司、深圳市农产品交易大厦有限公司申请，深圳市规
划国土局同意将该地块自用物业产权归属于深圳市农产品交易大厦有限公司所有，由
此产生的责、权、利关系由深圳市农产品股份有限公司与深圳市农产品交易大厦有限
公司自行协调解决”，据此将天乐大厦的房产证办到了「交易大厦」的名下。此后「交
易大厦」通知原长租户更换长租合同，将签订主体由「农产品」更改为「交易大厦」，
大部分长租户更换了合同版本，尚有部分租户一直没有更换，因此，目前「交易大厦」
存档的长租合同，存在既有「农产品」，又有「交易大厦」签订的情况。1997 年后期
「农产品」决定搬到天乐大厦办公，加之布吉市场也需要酒店和餐饮等配套设施，此
后天乐大厦再没有对外长租。
（2）「长期租约」合同的主要内容和条款说明
「长期租约」主要内容摘录如下：
长期租约合同签署时间：上述带长期租约的合同签署时间主要发生时间段为：1994
年、1995 年和 1997 年。
长期租约合同出租使用期限：「交易大厦」将天乐大厦某一单位房屋出租使用期
为 50 年，承租方按约定的合计租金分期（签约当年内）付款给「交易大厦」；「交易
大厦」应于 1995 年 8 月 28 日前将租赁标的物交付承租方使用；
长期租约合同承租方已履行的义务：长期租约约定的应支付的长期租赁款总计
15,598,557.94 元 ，全部价款于入伙后 12 个月内付清。
长期租约合同中出租方和承租方的权利和义务：在承租方按合同约定的付款条件
将租金按时支付给出租方后，承租方承租的房屋管理、维修和保养责任即归承租方承
担，但承租方不得擅自修改建筑的主体结构；部分租约还约定：50 年租期满后，承租
方应按深圳有关规定缴纳土地使用费，按当时有关规定缴纳费用后，承租方继续拥有
该房屋的使用权；双方不履行合同所定的义务造成对方损失的，应向对方赔偿实际损
失及可预期的收益；双方就履行合同发生纠纷，应通过协商解决，协商解决不成的，
可向人民法院起诉。
（3）「长期租约」房地产的评估处理方式
根据前述对带长期租约房地产的具体范围、面积、内容、历史背景、合同主要内
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容和条款等情况的介绍和说明，纳入本次评估范围的带长期租约房地产按照长期租约
合同签署时间（集中在 1994 年、1995 年、1997 年）来看，其长期租赁期为 50 年（与
房地产土地使用权的出让年限一致，即 50 年），距本次评估基准日已有 20 年左右，
距长期租赁到期日或房地产证载到期日（2043 年 4 月 3 日）尚余 28 年。
我们认为，就本次评估而言，应根据对已签署长期租约房地产的合同是否正常履
行来分析和判断其评估处理方式的合理性。
1、假定上述长期租约合同正常履行情况下的评估处理方式
在长期租约合同正常履行的情况下，由于承租方已按照长期租赁协议约定的条款
已全部支付了租赁费，即承租方获取了对应房产的 50 年使用期，在承租方不违反长期
租约合同中的条款情况下，出租方并无理由向承租方额外收取或收回上述租赁权。在
基于上述长期租约合同是在当时历史条件下出租方和承租方的真实意愿且公平合理的
情况下，由于出租方已一次性或多次性全额收取了租赁费且在历史年度结转营业收入，
故本次评估对上述物业的评估值按零值计算。
「长期租约」物业的产权目前登记在「交易大厦」名下。本次评估未考虑上述事
项可能产生的法律纠纷对评估结果的影响。
2、假定上述长期租约合同不能正常履行情况下的评估处理方式
本次评估涉及的长期租约房地产的租赁使用期为 50 年，租赁协议签署的时间主要
集中在 1994 年、1995 年、1996 年，其与天乐大厦房地产土地使用年限 50 年基本一致。
由于出租方和承租方签署长期租约合同时应是在当时历史条件下的真实意思表示，且
该合同已履约执行了近 20 年并没有发生异议，不能正常履行的主要障碍是「交易大厦」
股权对外转让后，由于实际控制人发生变化，是否认可该等长租合同即是否继续正常
履行该等约定存在一定不确定性。
在该种情况下，本公司认为该事项主要为法律事项，并不是评估估值的问题。本
次评估对可能存在法律纠纷或产权瑕疵等事项不可能发表明确的估值意见，只能在评
估报告中披露该事项可能对估值结果的影响，并提请报告使用者注意。目的是让买卖
双方或成交双方充分关注本次评估存在的产权瑕疵或其他法律事项，并在合约中约定
双方的权利及义务。
(八)房地产评估结果
天乐大厦公寓的评估单价为 17,600 元/㎡，评估值 27,627.36 万元。
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2
采用收益法估值的天乐大厦批发交易用房，首层商铺（585.71 M）评估单价 25,200
元/㎡；二层商铺（1,181.91 M2）评估单价 19,400 元/㎡；三层商铺（1,186.76 M2）
评估单价 18,400 元/㎡，商铺合并估值 5,952.54 万元。
采用收益法估值的改造装饰工程所涉及的加建物业评估值为 1,687.41 万元（已扣
除应补地价）。
采用收益法估值的天乐大厦地下停车位评估单价为 80,900 元/个；按照「交易大
厦」提供的工程图纸结合现场勘察情况估算，天乐大厦地下停车位数量为 43 个。按此
计算，天乐大厦地下停车位评估值为 347.87 万元。
天乐大厦「长期租约」所对应的房地产 2,490.06 ㎡，评估值按零值计算。
根据以上计算，「交易大厦」申报的天乐大厦本次评估值为 35,615.18 万元。
估值结果如下表所示（金额单位：人民币万元）：
房地产 不计容积率 合同
项目名称 评估面积 评估值 备注
证载面积 或加建面积 记载面积
天乐大厦 4-23 层公寓 18,035.42 - 2,541.33 17,626.22 27,627.36
其中：自用面积 898.82 1,581.93
短租面积 13,058.53 22,983.01
长租面积 2,096.67 1,928.86 -
出售面积 444.66 不在评估范围
大学生公寓 1,075.26 1,892.46
未租面积 664.75 1,169.96
天乐大厦 1-3 层商铺 3,353.98 399.6 3,353.98 5,952.54
天乐大厦首层商铺 985.31 399.6 985.31 1,475.99
其中：大堂公用面积 315.21 794.33
短租面积 270.5 681.66
长租面积 399.6 399.6 -
天乐大厦二层商铺 1,181.91 1,181.91 2,292.91
天乐大厦三层商铺 1,186.76 1,186.76 2,183.64
天乐大厦地下室 2,419.71 2,419.71 347.87
地下负 1 层 1,221.11 1,221.11 347.87 按 43 个车位
地下负 2 层 1,198.60 1,198.60 - 设备层
改造装修工程 1,249.29 161.6 1,249.29 1,687.41
1层 161.43 161.6 161.43 -
2层 368.43 368.43 711.07
3层 719.43 719.43 1,316.56
应补地价 -340.22
合计 21,389.40 3,669.00 3,102.53 24,649.20 35,615.18
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(九)房地产评估特别事项说明
1、「交易大厦」主要资产系指位于深圳市罗湖区布吉路 1021 号（原布吉农产品批
发市场北侧）的天乐大厦。天乐大厦主体于 1995 年 12 月 28 日竣工，共有地上建筑 23
层，地下 2 层。项目占地 3,270.40 ㎡，建筑面积总计为 23,809.11 ㎡，其中计入容积
率面积地上建筑面积为 21,389.40 ㎡（房地产证证载面积），容积率 6.54；地下 2 层，
不计入容积率的地下 2 层建筑面积为 2,419.71 ㎡（没有办理产权登记）。天乐大厦按
功能划分：批发交易用房（1～3 层）3,353.98 ㎡；公寓（4～23 层）18,035.42 ㎡，
主流公寓面积区间为 54～65 ㎡，每层 17 户；地下 2 层建筑面积合计为 2,419.71 ㎡，
其中地下一层建筑面积 1,221.11 ㎡，规划用途为停车场，设置停车位 43 个，地下二
层建筑面积，1,198.60 ㎡用途为设备层。
2011 年 7 月，为响应市政府号召的提升城市形象，迎接大运（深圳第 26 届世界大
学生夏季运动会）的“穿衣戴帽”工程在全市范围内展开，经罗发改（2010）116 号、
罗发改（2010）98 号文批准，罗湖住房和区建设局同意，由深圳市农产品股份有限公
司牵头，「交易大厦」对天乐大厦实施沿街建筑立面整修及景观改造装饰工程，并随
同历史改造工程一并进行了申报。该等工程具体包括：天乐大厦东侧沿街裙楼（1～3
层）扩建 484.29 ㎡（历史形成，其中约 161 ㎡为「长期租约」面积），天乐大厦与布
吉农产品批发市场干货仓之间新建钢结构建筑连廊（2～3 层）765 ㎡，合计 1,249.29
㎡。根据深圳市协鹏工程勘察有限公司于 2015 年 3 月 14 日出具的《用地红线界桩放
点报告》：天乐大厦与干货仓之间的钢结构建筑连廊，其建筑阴影超出天乐大厦土地
红线外面积为 225.53 ㎡。
根据「交易大厦」提供的相关资料，天乐大厦部分房屋已与相关当事方签署了房
屋买卖合同和长期租赁协议。根据「交易大厦」出具的《关于深圳市农产品交易大厦
有限公司股权出让涉及天乐大厦长期租赁协议履行等事宜的说明》和诚公顾叶（前海）
联营律师事务所出具的相关法律意见，本次评估所涉及的天乐大厦已签署房屋买卖合
同和长期租赁协议的具体情况及相应处理方式如下：
（1）已签署房屋买卖合同的房产
已签署房屋买卖合同共 6 份，涉及 8 套房产，合同记载面积合计为 444.66 ㎡。根
据「交易大厦」出具的《关于深圳市农产品交易大厦有限公司股权出让涉及天乐大厦
长期租赁协议履行等事宜的说明》和诚公顾叶（前海）联营律师事务所出具的《关于
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天乐大厦六份房屋买卖合同的法律意见》，该 6 份天乐大厦购房合同均系买卖双方的
真实意思表示，且在签订上述 6 份购房合同后已取得商品房房产证，没有违反法律、
行政法规的强制性规定，该 6 份购房合同合法有效。
「交易大厦」本次申报的评估范围中不包含上述 6 份购房合同所涉及的 8 套房产，
合同记载面积为 444.66 ㎡。
（2）已签署长期租赁协议的房产
已签署长期租赁协议共 22 份，涉及 40 套房产，协议记载面积合计为 2,657.87 ㎡，
其中：天乐大厦首层商铺长租面积为 561.20 ㎡（399.6 ㎡为房地产证载面积，161.6
㎡为改扩建工程的改建面积），天乐大厦 4-23 楼所涉及的长租面积为 2,096.67 ㎡。
根据「交易大厦」出具的《关于深圳市农产品交易大厦有限公司股权出让涉及天
乐大厦长期租赁协议履行等事宜的说明》，基于该等长租协议均是双方真实意思的表
示，本着尊重历史、保护长租户的利益、履行社会责任的原则，「交易大厦」及控股
股东「农产品」继续认可该等协议，并继续正常履行该等协议，直到约定的期限届满；
「交易大厦」还将向各长租户出具有前述内容的《承诺函》；同时在本次股权转让时，
股权转让合同将约定新股东必须继续履行该等协议，否则须承担违约责任。
根据上述专项说明，对天乐大厦中「长期租约」所对应的房地产，考虑「交易大
厦」已与相关当事方签署长期租赁协议并一次性全额收取了租赁费且在历史年度结转
营业收入，本次评估对上述物业的评估值按零值计算。
本公司注意到：「长期租约」物业的产权目前登记在「交易大厦」名下，22 份长
期租赁协议中有 6 份长期租赁协议为「交易大厦」之控股股东「农产品」所签署，其
余 16 份长期租赁协议为「交易大厦」所签署。本次评估未考虑上述事项可能产生的法
律纠纷对评估结果的影响。
2、天乐大厦改造装饰工程具体包括：天乐大厦东侧沿街裙楼（1～3 层）扩建 484.29
㎡（其中约 161 ㎡为「长期租约」面积），天乐大厦与布吉农产品批发市场干货仓之
间新建钢结构建筑连廊（2～3 层）765 ㎡，合计 1,249.29 ㎡（其中改建面积约 161 ㎡
为「长期租约」面积，加扩建面积约为 1,088 ㎡）。根据深圳市协鹏工程勘察有限公
司于 2015 年 3 月 14 日出具的《用地红线界桩放点报告》：天乐大厦与干货仓之间的
钢结构建筑连廊，其建筑阴影超出天乐大厦土地红线外面积为 225.53 ㎡。
截至评估基准日，「交易大厦」未提供天乐大厦上述改造装饰工程的产权登记资
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料。本次评估，对天乐大厦改造装饰工程 1,249.29 ㎡在扣除 161 ㎡「长期租约」面积
后的 1,088 ㎡（161 ㎡「长期租约」统一在长期租赁中评估）采用收益法发表估值意见，
并在评估结果中扣除了应补地价。
本公司提示评估报告的使用者注意：本次评估所测算的应补地价，仅为本公司按
照深规土（2013）12 号《深圳市宗地地价测算规则（试行）》中的相关规定的估算结
果，实际应补地价应以深圳规划和国土资源委员会的核定值为准。同时，估值结果中
未考虑天乐大厦与干货仓之间的建筑连廊其建筑阴影超红线范围对评估结果的影响。
3、申报评估的天乐大厦除地下室和改造装饰工程外，均已办理深圳市《房地产证》。
该等《房地产证》他项权利及摘要中未记载权利受限状况；但根据「交易大厦」经核
准的经营范围，其业务范围仅为从事上述建筑物的建设和经营业务（不能出售）。
本次评估未考虑上述事项可能对评估结果的影响。
4、天乐大厦地下 1 层规划为停车场，因濒临农产品交易市场的历史原因及商业要
求，曾改造为仓库、冷库使用。现场勘察时，该部分物业现状空置，缺少相应的维护
措施。对上述物业，本次评估按照停车场的使用方式发表价值意见，未考虑实际用途
与规划用途不一致以及可能存在的改造成本对评估值的影响。
5、目前深圳市城市更新已成为涵盖城中村、旧工业区、旧居住区及旧工商住混合
区等具有不同特征和改造需求的复杂系统工程。截至评估报告日，评估人员通过查询
深圳市相关法定图则和城市更新计划公告，同时结合「农产品」与「交易大厦」的介
绍，未发现天乐大厦项目纳入城市更新改造范围的事项。
本次评估，未考虑未来可能存在的城市更新事项对评估价值的影响。
6、本公司注意到：截至评估报告日，深圳住宅房地产市场价格较评估基准日存在
一定程度的上涨。根据本公司收集的相关资料和测算结果，评估报告日「交易大厦」
名下之天乐大厦房地产市场价值估值约为 38,362.22 万元，较评估基准日同比口径房
地产估值 35,615.18 万元增值 2,747.04 万元，增值率 7.71%。本公司提示评估报告的
使用者关注并考虑该期后事项可能对评估结果的影响。
十一、递延所得税资产评估说明
「交易大厦」递延所得税资产账面值 101,257.09 元，为可弥补亏损产生的可抵扣
暂时性差异。以核实后的账面值确认评估值。
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第五部分、评估结论及其分析
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一、评估结论
本公司认为，除评估报告所载明的特别事项说明外，在「交易大厦」持续经营
和评估报告载明的评估目的及价值定义、假设及限制条件下：
本公司认为，除本报告所载明的特别事项说明外，在「交易大厦」持续经营和
本报告载明的评估目的及价值定义、假设及限制条件下：
采用资产基础法评估的「交易大厦」股东全部权益价值于评估基准日 2015 年 3
月 31 日的评估值为： 32,773.18 万元。其中，资产总额账面值 6,917.42 万元，评
估值 36,181.45 万元，评估增值 29,264.03 万元，增值率 423.05%；负债总额账面
值 3,408.27 万元，评估值 3,408.27 万元，评估增值 0.00 万元，增值率 0.00%；净
资产账面值 3,509.15 万元，评估值 32,773.18 万元，评估增值 29,264.03 万元，增
值率 833.93%。具体评估结果如下表所示（金额单位为人民币万元）：
项 目 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
流动资产 438.14 479.32 41.18 9.40
非流动资产 6,479.28 35,702.13 29,222.85 451.02
其中：可供出售金融资产 20.00 20.00 - -
持有至到期投资 - - - -
长期股权投资 - - - -
投资性房地产 4,366.82 35,615.18 31,248.36 715.59
固定资产 1,201.14 56.82 -1,144.32 -95.27
无形资产 778.70 - -778.70 -100.00
商誉 - - - -
长期待摊费用 102.49 - -102.49 -100.00
递延所得税资产 10.13 10.13 - -
资产总计 6,917.42 36,181.45 29,264.03 423.05
流动负债 1,963.42 1,963.42 - -
非流动负债 1,444.85 1,444.85 - -
负债总计 3,408.27 3,408.27 - -
净 资 产 3,509.15 32,773.18 29,264.03 833.93
二、评估结论成立的条件
评估报告系在以下评估基准和评估假设及限制条件下制作完成的：
(一)评估基准
1、所有申报评估资产的产权均是正常的，因而能够进行合法的自由交易，无任
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何限制或影响交易的他项权利之设置或其他瑕疵。
我们已经对申报资产的产权给予了必要的关注并在评估报告中进行了相应的披
露，这些有关资产产权或法律权属之表述既不能理解为是关于该等资产之法律意见，
也不能理解为是对本评估基准的任何保证，即使在评估报告中已经披露了该等资产
或其中部分资产的产权已设置了他项权利或存在其他瑕疵，除我们已就其对评估结
论的具体影响程度作出特别说明外，我们均未考虑偏离本评估基准对评估结论的实
际影响程度。
2、委托方和被评估企业所提供的有关本次评估的资料是真实、完整、合法、有
效的。
我们的评估在很大程度上依赖委托方和被评估企业所提供的有关本次评估的资
料，我们对这些资料进行了必要的和有限的抽查验证，我们相信这些资料是真实、
完整、合法、有效的，但对其准确性不作保证。
3、所有资产均采用人民币计算价值或价格。
(二)评估假设
1、除评估报告中另有陈述、描述和考虑外，所有被评估资产的取得、使用等均
被假设符合国家法律、法规和规范性文件的规定。
2、假设「交易大厦」所有经营活动均能依照有关法律、法规的规定和相关行业
标准及安全生产经营之有关规定进行。
3、对于评估报告中价值估算所依据的被评估企业所需由有关地方、国家政府机
构、私人组织或团体签发的一切执照、使用许可证、同意函或其他法律或行政性授
权文件假定已经或可以随时获得或更新。
4、除评估报告中另有声明、描述和考虑外，我们未考虑下列因素对评估结论的
任何有利或不利之影响∶
(1)已有或可能存在的抵押、按揭、担保等他项权利或产权瑕疵或其他对产权的
任何限制等因素。
(2)未来经济环境、市场环境、社会环境等（如国家宏观经济政策、市场供求关
系、财政税收政策、内外贸易政策、环境保护政策、金融货币政策等）因素之变化。
(3)各类资产目前的或既定的用途、目的和使用的方式、规模、频率、环境等情
况之改变，或被评估企业有关与被评估资产直接或间接的任何策略、管理、运营、
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营销、计划或安排等（如经营策略、管理方式、经营计划、管理团队和职工队伍等）
发生变化。
(4)特殊的交易方可能追加或减少付出的价格。
(5)出现战争、自然灾害和其他不可抗力因素。
(6)被评估企业未列报或未向我们作出说明而可能影响我们对被评估资产价值分析
的负债/资产、或有负债/或有资产；或者其他相关权利/或有权利和义务/或有义务等。
5、除在评估报告中另有说明外，以下情况均被假设处在正常状态下：
(1)所有不可见或不便观察的资产或资产的某一部分如埋藏在地下的建筑物基
础和管网、放置在高压电附近的设施设备、不宜拆封的资产以及在我们实施现场查
看时仍在异地作业或暂未作业的资产均被认为是正常的。
(2)所有实物资产的内部结构、性能、品质、性状、功能等均被假设是正常的。
(3)所有被评估资产均被假设是符合法律或专业规范等要求而记录、保管、存放
等，因而资产是处在安全、经济、可靠的环境之下，其可能存在或不存在的危险因
子均未列于评估师的考察范围，其对评估价值的不利或有利影响均未考虑。
尽管我们实施的评估程序已经包括了对被评估资产的查看，这种查看工作仅限
于对被评估资产可见部分的观察，以及相关管理、使用、维护记录之抽查和有限了
解等。评估师并不具备了解任何实体资产内部结构、物质性状、安全可靠等专业知
识之能力，也没有资格对这些内容进行检测、检验或表达意见。
(三)限制条件
1、评估报告（包括评估明细表）中所列示的任一评估值，脱离本次评估范围的
单独使用或其他非全部的任何组合使用都将使评估值无效。
2、对各类资产的数量，我们进行了抽查核实，并在此基础上进行评估。对下列
资产的数量，我们按以下方法进行计量：
(1)本公司对有产权证的资产如土地使用权、房地产的面积按产权证登记的面积
进行评估，对没有产权证的资产如土地使用权、房地产的面积按被评估企业或使用
单位提供的有关说明文件或资料所记录的面积进行评估，本公司均未进行实际丈量。
(2)对不在固定场所的运输设备之数量，我们以被评估企业提供的相关档案记录
中所记载的数量进行评估。
就所有由我们此次评估资产的数量而言，被评估企业管理当局均认为于评估基
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准日是实际存在并归被评估企业所有，同时向我们作出了承诺，我们相信这些承诺，
但对其可靠性并不能作出保证。如果资产的实际数量与评估报告所载资产数量不相
符，评估价值将会发生变化。
3、报告或评估报告复制本的持有者，无出版此报告的权利。
4、除非事先已有明确的书面约定，我们仅为委托方就评估报告所载范围内的资
产做价值评估，我们的责任和义务也仅限于价值评估，对本次评估所对应的经济行
为的相关问题，我们没有义务给予进一步的咨询、证词或出席法庭。
三、评估报告使用限制说明
(一)评估报告使用说明
1、评估报告的使用权归 委托方所有。委托方或者经 委托方同意其他使用本评
估报告书的使用人应当认真阅读和理解评估报告的每一个组成部分，评估报告的每
一个组成部分（包括评估报告书摘要）单独使用或其他非全部的任何组合使用均可
能造成对评估报告所载评估结论的误解。使用人还应当特别关注评估报告书中价值
定义、评估的前提条件、评估依据、特别事项说明和被评估企业的承诺函。
2、评估报告是关于价值方面的专业意见，尽管我们对被评估企业提供的有关资
产的产权证明等法律性文件进行了必要的检查并在评估报告中对相关事项进行了披
露，但评估师并不具备对该等法律事项表达意见的能力，也没有相应的资格。然而，
这些法律事项是我们评估的基础，因此，评估报告使用人应当关注这些法律事项，
如果不能明白或确信我们对相关法律事项所作的披露或认为相关法律事项比较重
要，则应当聘请律师等相应专业的人士提供相关的法律服务。
3、被评估资产的数量、使用、保管状况等资料均系被评估企业提供，尽管我们
进行了必要的抽查和核对，我们相信这些资料是可靠的，但我们无法对这些资料的
准确作出保证。
4、除法律法规要求的财产评估主管机关或其他法律法规授权部门审查使用评估
报告书时外，未经 委托方书面许可或同意，本公司不会将评估报告书的全部或部分
内容向他人提供或公开。除法律法规要求的财产评估主管机关或其他法律法规授权部
门审查使用评估报告书时外，本公司也没有向其他任何第三方解释本评估报告书的义
务。
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(二)限制说明
1、评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
2、评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
3、除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得本公司的同意，评估
报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。
4、评估报告不是对评估对象的价值证明，而是基于一定评估基准和假设条件下
的价值咨询意见。
(三)评估报告有效期
评估结论仅在评估报告载明的评估基准日成立。评估报告的使用期限自评估基
准日起一年内（即 2015 年 3 月 31 日至 2016 年 3 月 30 日）有效。
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