长城电脑：北京市昌平区未来科技城周边写字楼区域平均市场单价咨询房地产价值咨询意见书2013-10-21
北京市昌平区未来科技城周边写字
楼区域平均市场单价咨询
房地产价值咨询意见书
深国众联咨字（2013）-Z-号
深圳市天健国众联
资产评估土地房地产估价有限公司
二○一三年九月四日
中国 深圳
目 录
房地产咨询意见书摘要 ................................................... 1
房地产价值咨询意见书 ................................................... 2
一、委托方 .......................................................... 2
二、咨询目的 ........................................................ 2
三、价值反映日 ...................................................... 2
四、咨询意见书编制依据 .............................................. 2
五、咨询对象概况 .................................................... 3
六、技术路线 ........................................................ 7
七、咨询测算过程 .................................................... 7
八、咨询意见结果 ................................................... 11
九、未来三年价格估算 ............................................... 12
十、特别事项说明 ................................................... 14
十一、咨询意见书提出日期 ........................................... 14
十二、备查文件 ..................................................... 15
房地产咨询意见书摘要
深国众联咨字（2013）-Z- 号
中国长城计算机深圳股份有限公司：
承蒙委托，我公司对贵单位委托之位于北京市昌平区未来科技城周边写字楼市场
区域平均单价于 2013 年 9 月 2 日的价格进行测算，咨询目的为委托方购买未来科技城
4445 平方米办公场所提供价值参考。根据贵单位提供的有关资料，依据我国有关法规、
制度，遵循必要的程序与原则，选取适当的方法，在认真分析现有资料的基础上，报
告如下：
我们的咨询报告是依据国家的有关规定及其它相关的法律、法规，并遵循独立、
客观、公正、科学的原则进行的。在认真分析委托人提供及估价师收集的有关资料的
基础上，结合咨询人员经验和对影响房地产价值因素的分析，采用科学合理的估价方
法对咨询对象进行了评定测算，提出咨询意见值如下：
北京市昌平区未来科技城周边写字楼，在咨询反映日，符合价值类型和满足本咨
询报告假设与限制条件，区域平均市场单价为：24,300 元/平方米。
以上内容摘自咨询意见书，欲了解本项目的全面情况，应认真阅读咨询意见书全
文。
深圳市天健国众联资产评估土地房地产估价有限公司
2013 年 9 月 4 日
1
房地产价值咨询意见书
深国众联咨字（2012）-Z- 号
中国长城计算机深圳股份有限公司：
深圳市天健国众联资产评估土地房地产估价有限公司接受中国长城计算机深圳股
份有限公司中心委托，根据国家有关规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，采
取可行的测算方法，对北京市昌平区未来科技城周边写字楼区域平均市场单价发表咨
询意见。本公司人员按照必要的程序对委托咨询的房地产实施了实地查勘、资料采集、
询证及市场调查，对委托房地产在2013年9月2日所表现的区域平均市场单价发表咨询
意见。
一、委托方
中国长城计算机深圳股份有限公司。
二、咨询目的
测算中国长城计算机深圳股份有限公司委托的北京市昌平区未来科技城周边写字
楼在2013年9月2日的区域平均市场单价，目的是为委托方购买未来科技城4445平方米
办公场所提供价值参考。
三、价值反映日
本项目咨询价值反映日为2013年9月2日。
四、咨询意见书编制依据
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3、《中华人民共和国城市规划法》；
4、《中华人民共和国物权法》；
2
5、《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)；
6、咨询人员现场勘查、摄影和记录；
7、咨询反映日北京市房地产市场相关价格信息。
五、咨询对象概况
1、未来科技城简介
未来科技城是中央为建设创新型国家、提升国家竞争力而启动建设的一个重大科
技工程项目，位于小汤山和北七家两镇交界的温榆河南北地区，规划面积约 10 平方公
里。总体布局是“一心、两区、双核、四轴”（“一心”指沿温榆河的绿色空间；“两
区”指北区和南区；“双核”指园区配套的公共服务中心，温榆河以南为主公共服务
核心区、以北为副核心区；“四轴”指生态轴、产业轴、休闲轴、文化轴）。总体定
位是：建成具有世界一流水准、引领我国应用科技发展方向、代表我国相关产业应用
研究 技术最高水平的人才创新创业基地，成为一流科研人才的聚集高地、引领科技创
新的研发平台、全新运行机制的人才特区。
按照中央和北京市委、市政府的统一部署，未来科技城已于 2009 年 7 月正式奠基
启动，将力争用 3 年左右的时间，在 2012 年 7 月前初步建成。目前，在各级领导的高
度关注和积极推动下，已有 14 家极具实力的中央企业确定入驻，涉及新能源、新材料、
节能环保、信息等新兴战略性产业的重点领域（神华集团、中国海洋石油、国家电网、
华能集团、国电集团、电信集团、电子信息产业集团、鞍钢集团、武汉钢铁、中国铝
业、中粮集团、中国商飞、中国建筑材料集团、中国兵器装备集团），其中，神华集
团、中国商飞项目已率先启动建设。
（1）建设背景
2008 年底，中央政治局常委会议审议通过中央人才工作协调小组提出的《关于实
施海外高层次人才引进计划的意见》，明确提出“要在符合条件的中央企业、大学和
科研机构以及部分国家级高新技术产业开发区建立 40-50 个海外高层次人才创新创业
基地，推进产学研结合，探索实行国际通行的科学研究和科技开发、创业机制，集聚
一大批海外高层次创新创业人才和团队”（即“千人计划”）。2008 年 8 月 1 日，中
央组织部对神华集团公司的请示做出批示：“赞成依据神华、中石油等大型国企建设
3
一个国家级高新科技研发基地，采用生命所那样的新机制吸引世界优秀科技人才。”
未来科技城是中央组织部和国务院国资委为深入贯彻落实建设创新型国家和中央引进
海外高层次人才“千人计划”而建设的人才创新创业基地和研发机构集群。
（2）总体定位
根据国家产业发展政策和科技发展规划，围绕促进我国产业结构优化升级和国有
经济布局结构的战略性调整，把未来科技城建设成为具有世界一流水准、引领我国应
用科技发展方向、代表我国相关产业应用研究技术最高水平的人才创新创业基地，使
之成为中国乃至世界上创新人才最密集、创新活动最活跃、创新成果最丰富的区域之
一。
（3）建设目标
一流科研人才的聚集高地。引进 10 位左右在业内有重大影响、具有科技研发国际
前瞻力的战略科学家，集聚 100 位左右掌握行业核心技术、具有旺盛创造力的研发领
军人才，培养 1000 位左右精通研发技能、掌握关键技术的科研骨干，形成一批国际一
流、结构合理的研发团队。---引领科技创新的研发平台。在新能源、信息、冶金、节
能环保、航空、新材料等关系我国能源发展战略和重大产业布局的领域，依托企业重
大项目和重点任务，加快开展核心技术的战略研发、关键技术的跨越发展、重要技术
的集成示范、共性技术的合作攻关，加速推进一批具有自主知识产权的科研成果产业
化。研发机构 50%达到国际先进水平，80%以上达到国内领先水平。---全新运行机制
的人才特区。借鉴国际一流科研机构运行机制，进一步加大科研体制改革和资源整合
力度，着力探索建立企业投资为主、国家支持为辅的科技投入体制，建立以企业为主
导、产学研用相结合的科研协作机制，建立研发机构负责人按照有关规定自主决定团
队成员聘任、研究内容或技术路线、科研经费使用等的内部运行机制，建立以期权股
权等方式分享利益的长效激励机制，充分发挥海外高层次人才的积极作用。
（4）未来科技城建设进度
目前北区神华集团有限责任公司、国家电网公司、中国国电集团公司、鞍山钢铁
集团公司、武汉钢铁（集团）公司、中国商用飞机有限责任公司部分建筑物已竣工，
即将投入使用；南区中国电信集团公司部分建筑物已竣工,中国海洋石油总公司、中国
电子信息产业集团有限公司部分建筑物正在建设中。
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2、委托方准备购买写字楼情况
委托方准备购买写字楼位于未来科技城南区中国电子信息产业集团有限公司所属
土地上，目前写字楼正在建设中。
未来科技城中国电子信息产业集团有限公司建设项目为中国电子信息安全技术研
究院，项目围绕金融、电子政务、国家智能电网、智能铁路、物联网等应用，建立多
个软件和集成电路研发中心、实验室，重点开展两化融合、工业信息化、运营服务、
EDA 软件、金融信息安全、电子政务、无线通信等领域的技术研究和产业化推进工作。
3、未来科技城周边写字楼市场
昌平区以八达岭高速路为纵轴，以七北路为横轴，已经拥有一批高端产业功能区，
呈现出研发服务和高新技术产业聚集发展的态势，初步形成“6+4”的产业空间布局。
即 6 个国家级产业园（未来科技城、中关村生命科学院、中关村科技园区昌平园、中
关村国家工程创新基地、小汤山现代农业科技示范园、北汽福田新能源企业产业基地）、
4 个市级产业园（北京工程机械产业基地、小汤山工业园、马池口京北物流中心、阿
苏卫循环经济生态产业园）以及各区镇级产业园。目前昌平区有较多写字楼出租与出
售，写字楼市场较为活跃。
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6
六、技术路线
根据《房地产估价规范》，有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法
为主要的咨询方法；收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种咨询方法；
具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种咨询
方法。在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法
进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的咨询方法。
根据估价人员现场查勘及根据委托方提供的资料，经估价人员分析，本次采用市
场比较法咨询测算。
七、咨询测算过程
本次咨询的对象为北京市昌平区未来科技城周边写字楼区域平均市场单价，根据
现场调查，咨询对象周边相类似写字楼出售案例较多，因此咨询工作人员根据本次咨
询的目的，遵循咨询原则，按照咨询工作程序，运用专业知识和经验，并对影响房地
产价格的因素进行综合分析后，最终决定采用市场比较法得出北京市昌平区未来科技
城周边写字楼于咨询基准日 2013 年 9 月 2 日客观合理的区域平均市场单价。
市场比较法是将咨询对象与在咨询时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对
这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算咨询对象的客观合理价格的方法。
公式：P=PI×A×B×C×D
式中：P ---被咨询房地产咨询价格
PI---可比交易案例价格
A ---交易情况修正系数
B ---交易日期修正系数
C ---区域因素修正系数
D ---个别因素修正系数
咨询对象是北京市昌平区未来科技城周边写字楼区域平均市场单价，根据未来科
技城相关情况，我们设定区域平均市场单价对应的建筑物状况为用途：办公；商服繁
华度：一般；交通便捷度：一般；对外联系方便度：一般；基础设施完善度：较完善；
环境景观：较好；绿地覆盖率：绿化率一般；临路状况：临次干道；建筑结构：框架；
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设备设施情况：较好；层高：标准层高；装修情况：普通装修；新旧程度：新；景观：
一般；物业管理：普通管理；土地取得方式：出让；容积率：符合城市规划限制条件
中规定的容积率；剩余年限：按法定土地使用年限。
经咨询人员对咨询对象周边交易房地产的调查了解，选取北京市昌平区未来科技
城周边 3 处写字楼进行市场比较，具体情况如下：
市 场 比 较 案 例
实例 物业名称 地理位置 建筑类别 装修状况 均价（元/?）
昌平区八达岭高速回龙观
A 琥珀天地 写字楼 精装修 24700
B 出口东 500 米
B 博雅 CC 北清路生命科学园内 写字楼 毛坯 24200
C 绿地中央广场云谷 未来科技城 写字楼 普通装修 23000
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根据估价师收集的有关资料，将测算对象与可比案例的状况列表表示：
比较因素情况表
案例
估价对象 琥珀天地 博雅 CC 绿地中央广场云谷
比较因素
用途 办公 办公 办公 办公
交易时间 2013 年 9 月 2013 年 9 月 2013 年 9 月 2013 年 9 月
交易情况 转让 转让 转让 预售
商服繁华度 一般 较高 一般 一般
交通便捷度 一般 一般 一般 一般
区 对外联系方便度 一般 一般 一般 一般
位
基础设施完善度 较完善 完善 完善 较完善
状
况 城市规划 一般 一般 一般 一般
环境景观 较好 一般 较好 较好
绿地覆盖率 绿化率一般 绿化率较低 绿化率较低 绿化率一般
临路状况 临次干道 临次干道 临次干道 临次干道
建筑结构 框架 框架 框架 框架
设备设施情况 好 好 好 好
实
物 层高 标准层高 标准层高 标准层高 标准层高
状
况 装修情况 一般 好 一般 一般
新旧程度 新 一般 较新 新
景观 一般 无景观 无景观 一般
物业管理 普通管理 普通管理 普通管理 普通管理
土地取得方式 出让 出让 出让 出让
权 符合城市规划限 符合城市规划限 符合城市规划限
益 符合城市规划限制条件
容 积 率 制条件中规定的 制条件中规定的 制条件中规定的
状 中规定的容积率
容积率 容积率 容积率
况
按法定土地使用 按法定土地使用
剩余年限 按法定土地使用 按法定土地使用年限
年限 年限
根据本次测算运用市场比较法时所选择的比较因素，在编制房地产状况指数时，
由估价师根据市场交易情况，确定指数修正程度：
比较因素条件指数表
案例
估价对象 琥珀天地 博雅 CC 绿地中央广场云谷
比较因素
交易时间 100 100 100 100
9
交易情况 100 100 100 100
商服繁华度 100 103 100 100
交通便捷度 100 100 100 100
对外联系方便度 100 100 100 100
区位
基础设施完善度 100 103 103 100
状况
城市规划 100 100 100 100
环境景观 100 97 100 100
绿地覆盖率 100 98 98 100
临路状况 100 100 100 100
建筑结构 100 100 100 100
设备设施情况 100 100 100 100
实物 层高 100 100 100 100
状况 装修情况 100 106 100 100
新旧程度 100 94 97 100
景观 100 98 98 100
物业管理 100 100 100 100
土地取得方式 100 100 100 100
权益
容 积 率 100 100 100 100
状况
剩余年限 100 100 100 100
在因素条件指数表的基础上，将估价对象的因素条件指数与可比实例的因素条件
指数进行比较，得到各比较因素修正系数：
比较因素修正系数表
案例
琥珀天地 博雅 CC 绿地中央广场云谷
比较因素
成交价格 24,700 24,200 23,000
交易时间修正 100 / 100 100 / 100 100 / 100
交易情况修正 100 / 100 100 / 100 100 / 100
区位 商服繁华度 100 / 103 100 / 100 100 / 100
状况
交通便捷度 100 / 100 100 / 100 100 / 100
对外联系方便度 100 / 100 100 / 100 100 / 100
基础设施完善度 100 / 103 100 / 103 100 / 100
城市规划 100 / 100 100 / 100 100 / 100
10
环境景观 100 / 97 100 / 100 100 / 100
绿地覆盖率 100 / 98 100 / 98 100 / 100
小计 0.9916 0.9907 1.0000
临路状况 100 / 100 100 / 100 100 / 100
建筑结构 100 / 100 100 / 100 100 / 100
设备设施情况 100 / 100 100 / 100 100 100
层高 100 / 100 100 / 100 100 100
实物
状况 装修情况 100 / 106 100 / 100 100 100
新旧程度 100 / 94 100 / 97 100 / 100
景观 100 / 98 100 / 98 100 / 100
物业管理 100 / 100 100 / 100 100 / 100
小 计 1.0241 1.0520 1.0000
土地取得方式 100 / 100 100 / 100 100 / 100
容积率 100 / 100 100 / 100 100 / 100
权益
状况 剩余年限 100 / 100 100 / 100 100 / 100
小 计 1.0000 1.0000 1.0000
比较系数 1.0155 1.0422 1.0000
比准价格 25082 25221 23000
权重 0.3 0.3 0.4
评估单价（元/?） 24,300（取整至百位）
根据目前北京市昌平区未来科技城实际情况，根据市场实际情况并结合估价师经
验，测算得出：北京市昌平区未来科技城周边写字楼区域平均市场单价为 24,300 元/
平方米。
以上价格不包含交易税费和管理费用。
八、咨询意见结果
通过对北京市昌平区未来科技城周边写字楼的实际情况、周边状况等的调查、分
析得出如下结论：北京市昌平区未来科技城周边写字楼区域平均市场单价为 24,300 元
/平方米。以上价格不包含交易税费和管理费用。
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九、未来三年价格估算
1、未来科技城未来三年发展规划
根据北京市昌平区人民政府公布的《北京市昌平区国民经济和社会发展第十二个
五年规划纲要》，在“十二五”时期，昌平区全力以赴推进未来科技城建设，将其打
造成为具有国际影响力的大型企业集团技术创新和研发基地，使之成为中关村国家自
主创新示范区的核心。
未来科技城 2013 年-2015 年将继续完善园区内公共服务配套设施，引入合作公司，
完成购物中心、商业街、星级酒店等其他配套设施建设。随着未来科技城基础设施和
公共配套服务设施进一步完善，一批具有较强实力的大型国有企业研发机构、实验室
和民营企业研发总部入驻发展，在新能源、新材料、节能环保等重点领域产生出一批
研发创新成果，未来科技城对区域经济的辐射带动效应逐步显现，在国内的影响力快
速提升。
2、未来 3 年价格增长率设定
未来科技城周边写字楼区域平均市场单价未来三年增长率以 GDP 平减指数为基
准，进行适当调整。
（1）GDP 平减指数
GDP 平减指数（GDP Deflator），又称 GDP 缩减指数，GDP 折算指数，是指没有剔
除物价变动前的 GDP（现价 GDP）增长与剔除了物价变动后的 GDP（即不变价 GDP 或实
质 GDP）增长之商。它的计算基础比 CPI 更广泛，涉及全部商品和服务，除消费外，
还包括生产资料和资本、进出口商品和劳务等。因此，这一指数能够更加准确地反映
资产价格水平走向，是对价格水平最宏观测量。据计算，2005 年至 2012 年间，GDP
平减指数平均值为 5.00%/年。
我国GDP平减指数计算表
年 份 不变 GDP（亿元） 名义 GDP（亿元） 实际增幅 GDP 平减指数
2005 年 184937 184937 -- --
2006 年 208381 216314 12.70% 3.79%
2007 年 237893 265810 14.20% 7.60%
2008 年 260813 314045 9.60% 7.80%
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2009 年 284845 340903 9.20% -0.59%
2010 年 314603 401513 10.30% 6.78%
2011 年 343861 472882 9.30% 7.75%
2012 年 370682 519322 7.80% 1.87%
GDP 平减指数算术平均值 5.00%
备注：不变 GDP 按 2005 年价格计算。
2、价格增长率取值
根据调查了解北京市昌平区楼琥珀天地、博雅 cc、龙德紫金、东方郁金香、青年
创业大厦、龙冠置业大厦、北控科技大厦、东亚上北中心等写字楼近半年价格走势
及近三年价格增长情况，各写字楼价格年增长率如下：
写字楼名称 楼琥珀天地 博雅 cc 龙德紫金 东方郁金香 青年创业大厦 龙冠置业大厦 北控科技大厦 东亚上北中心
价格年增长率% 20 20 15 5 10 5 5 13
目前昌平区写字楼市场正处于发展之中，价格年增长率在 5.00%至 20.00%之间；
对上述写字楼价格年增长率具体情况分析如下：新建成的写字楼，在刚开盘的一段时
间内价格年增长率较高；已经运营 5 年以上的写字楼，价格年增长率较低，甚至无增
长；片区发展及相关政策的出台对写字楼价格影响很大。根据未来科技城的建设速度，
在未来三年，部分办公楼将投入使用。因此，在 GDP 平减指数基础上，我们参考昌平
区其他办公楼物业价格增长情况，确定未来三年未来科技城周边写字楼价格增长率为
10%/年。
3、未来三年价格估算
根据上述价格及增长率，估算北京市昌平区未来科技城周边写字楼在 2016 年 9
月 4 日的区域平均市场单价为 32,300 元/平方米（取整至百位）。
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十、特别事项说明
1、在咨询反映日的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场；
2、本咨询报告仅对为委托方了解北京市昌平区未来科技城周边写字楼区域评估市
场单价进行分析测算；
3、本咨询报告仅对咨询对象在咨询反映日的市场价值进行测算；
4、本次咨询测算交易价格时未考虑交易双方应缴纳的相关税费和管理费用，具体
税费应以有关政府部门核算为准；
5、出具此房地产价值咨询报告时我方已进行现场勘查，咨询价格的确定因条件限
制，其咨询价格仅为委托方购买未来科技城 4445 平方米办公场所提供价值参考，最终
的交易价格应以买卖双方确认为准。本咨询意见书不对其它用途负责。
十一、咨询意见书提出日期
本咨询意见书正式提出日期为2013年9月4日。
深圳市天健国众联资产评估土地房地产估价有限公司
2013 年 9 月 4 日
14
十二、备查文件
1、咨询机构营业执照复印件
2、咨询机构房地产估价机构资质证书复印件
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