深圳市天健(集团)股份有限公司 2012 年度报告摘要
证券代码：000090 证券简称：深天健 公告编号：2013-07
深圳市天健(集团)股份有限公司 2012 年度报告摘要
1、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于深圳证券交易所网站等中国证监会指
定网站上的年度报告全文。
公司简介
股票简称 深天健 股票代码 000090
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 高建柏 钱文莺 陆炜弘
电话 （0755）82992565 82990659 （0755）82992565 82990659
传真 （0755）83990006 （0755）83990006
电子信箱 gaojianbo@tagen.cn qianwenying@tagen.cn luweihong@tagen.cn
2、主要财务数据和股东变化
（1）主要财务数据
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
2012 年 2011 年 本年比上年增减 2010 年
营业收入（元） 3,080,578,508.36 3,547,212,972.73 -13.15% 3,546,447,787.52
归属于上市公司股东的净利润（元） 250,144,007.24 203,219,543.29 23.09% 110,771,388.56
归属于上市公司股东的扣除非经常
194,682,861.87 195,028,853.72 -0.18% 100,231,817.22
性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 650,716,242.41 144,613,337.98 349.97% -127,091,564.49
基本每股收益（元/股） 0.498 0.4046 23.08% 0.2205
稀释每股收益（元/股） 0.498 0.4046 23.08% 0.2205
加权平均净资产收益率（%） 7.88% 5.24% 2.64% 3.5%
2012 年末 2011 年末 本年末比上年末增减 2010 年末
总资产（元） 8,578,279,498.58 7,516,430,143.60 14.13% 10,160,244,762.00
归属于上市公司股东的净资产（元） 3,221,295,040.31 3,069,822,251.78 4.93% 4,676,931,928.56
（2）前 10 名股东持股情况表
年度报告披露日前第 5 个交易
报告期股东总数 46,015 43,448
日末股东总数
前 10 名股东持股情况
股东名称 股东性质 持股比例（%） 持股数量 持有有限售条件的股份数量 质押或冻结情况
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股份状态 数量
深圳市人民政
府国有资产监 国家 36.35% 182,583,159
督管理委员会
上海闵行联合
国有法人 1.3% 6,531,525
发展有限公司
中国银行－嘉
实服务增值行 境内非国有法
0.83% 4,154,926
业证券投资基 人
金
中国银河证券
股份有限公司 境内非国有法
0.46% 2,295,562
客户信用交易 人
担保证券账户
袁德宗 境内自然人 0.45% 2,284,150 冻结 2,200,000
中国银行－嘉
实价值优势股 境内非国有法
0.44% 2,200,000
票型证券投资 人
基金
王健 境内自然人 0.39% 1,965,000
中国建设银行
－信诚中证 500 境内非国有法
0.37% 1,861,617
指数分级证券 人
投资基金
西安长颂投资
境内非国有法
管理有限合伙 0.36% 1,800,000
人
企业
中信证券（浙
江）有限责任公
境内非国有法
司客户信用交 0.24% 1,212,029
人
易担保证券账
户
上述股东关联关系或一致行动 公司第一大股东深圳市国资委与其他 9 名股东之间无关联关系。未知其他股东之间是否存
的说明 在关联关系或是否属于一致行动人。
（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
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3、管理层讨论与分析
（一）市场环境分析
1、宏观经济环境分析
自2007年始发的美国次贷危机已演变为全球性金融危机。美联储分别于2012年9月、12月连续推出两
轮量化宽松政策，表明当下温和复苏的美国经济并不稳固。2012年欧元区PMI指数几乎全年低于50的荣枯
分界线，个别欧元区成员国的主权债务问题进一步激化，显示欧债危机仍在继续发酵，且尚未找到解决危
机的根本途径。
经过30年的高速发展，中国已成为全球第二大经济体和最大出口国，当前面临着经济增速趋缓和结构
调整的压力。中央经济工作会议确定的2012全年主基调是“稳增长、控物价、调结构”。在这样的态势下，
国家积极推进的新型城镇化和基础设施领域的建设投资，对公司所从事的建筑业、房地产业以及商业运营
服务业，提供了较大的发展空间。
2、公司所处行业分析
从建筑行业景气运行状态看，2006-2012年建筑业景气指数在120-150区间运行，建筑行业保持平稳的
高位景气运行状态。随着我国城镇化进程的加快，“十二五”期间全国建筑业总产值、建筑业增加值将年均
增长15%以上，其中多个城市的轨道交通建设进入高峰期。总体上看，建筑业市场容量大，发展前景看好。
但由于建筑行业的市场准入门槛较低，竞争十分激烈。以深圳市为例，在深圳注册的大小施工企业已超过
1400多家，深圳建筑施工企业面临着与全国性的特大型建筑企业、地方大型建筑企业和众多民营施工企业
的全面竞争。根据财政部《企业绩效评价标准值》，2011年全国建筑行业平均销售（营业）利润率为5.3%，
整体盈利水平偏低。
国家对房地产行业继续实施严厉的调控，有效抑制了房价的过快上涨。国家统计局的数据显示，2012
年商品房销售面积111,304万平方米，比上年增长1.8%，增幅回落2.6个百分点；商品房销售额64,456亿元，
增长10%，比2011年增幅回落1.1个百分点。其中，东部地区商品房销售面积53,224万平方米、比上年增长
5.7%，销售额38,413亿元、增长12.9%；中部地区商品房销售面积30,140万平方米、增长2%，销售额13,020
亿元、增长8.5%；西部地区商品房销售面积27,940万平方米、下降5.3%，销售额13,023亿元、增长3.7%，
东部、中部、西部市场的走势明显分化。产品需求结构发生渐变，刚需、改善性需求成为市场主流。房地
产行业景气度方面，2012年下半年，基本面明显好转，无论是房地产开发投资增速、信贷投放、土地交易、
房地产一级市场成交等各方面，都呈现先跌后稳的态势，主要标杆企业新增土地投资占全年销售额的比重
超过40%，甚至达到50%，扩张意图明显。
（二）公司经营情况回顾
报告期内，面对复杂的宏观经济环境，公司紧紧围绕本年各项重点工作目标，狠抓生产经营管理，各
重点项目建设进展顺利，主业发展、经营业绩和财务状况良好，经济效益稳中有升。
1、公司主要经营指标完成情况
主要经营指标如下表:
单位：（人民币）万元
项目 2012 年 2011 年 增减额 增减率（%）
营业收入 308,057.85 354,721.30 -46,663.45 -13.15
营业利润 26,175.40 27,024.85 -849.45 -3.14
营业外收支净额 4,160.93 1,077.72 3,083.21 286.09
利润总额 30,336.33 28,102.57 2,233.76 7.95
归属于上市公司股东的净利润 25,014.40 20,321.95 4,692.45 23.09
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（1）营业收入同比变动情况及原因：公司2012年度实现营业收入308,057.85万元，较上年同期减少
46,663.45万元，降低13.15%，降低的主要原因是报告期内两大主业--建筑施工业及房地产业营业收入均有
所减少。其中：建筑施工业实现营业收入221,571.03万元，较上年同期减少13,560.58万元，降低5.77%；房
地产业实现营业收入97,686.56万元，较上年同期减少22,064.89万元，降低18.43 %。
（2）利润总额同比变动情况及原因：公司2012年实现利润总额 30,336.33万元，较上年同期增加
2,233.76万元，增长7.95%，增长的主要原因如下：
一是房地产业商业部分结转量增加，使项目盈利能力提高；
二是财务费用降幅较大；
三是投资收益增幅较大：公司2012年实际发生投资收益4,598.54万元，较上年同期增加3,025.99万元，
增长192.43%，增幅较大的主要原因是报告期内公司转让所持有的深圳市建业（集团）股份有限公司股权，
实现投资收益3,685.05万元；
四是营业外收支净额增幅较大：公司2012年度实际发生营业外收支净额4,160.93万元，较上年同期增
加3,083.21万元，增长286.09%，增幅较大的主要原因是报告期内公司收到潮阳一建偿还原“盐田河改造工
程纠纷一案”工程款本金3,626.98万元，减少预计负债并增加营业外收入3,626.98万元。
公司本年发生影响利润总额的非经常性损益为7,394.82万元，较上年同期增加6,317.10万元，增长
586.15%，占利润总额比例为24.38%。由于非经常性损益同比增幅较大，导致公司利润构成有较大变化。
公司本年扣除非经常性损益影响的利润总额为22,941.51万元，较上年同期减少4,083.34万元，降低15.11%。
（3）净利润同比变动情况及原因：公司2012年实现净利润25,014.40 万元，较上年同期增加4,692.45
万元，增长23.09%，增长的主要原因如下：
一是上述各因素综合影响使利润总额有一定增加；
二是所得税费用降低（具体见费用分析部分）。
2、公司主营业务分析
（1）建筑施工业务
公司充分发挥资质、人才和技术优势，重点拓展市政、地铁、房建以及公路等工程领域。报告期内，
公司克难求进，积极开拓，全年中标金额36.7亿元，创下历史最好成绩，并在高速公路、地铁项目、外埠
建筑市场取得了一系列突破。公司继续加强对工程项目的质量、安全、进度和成本的管控，积极推进项目
法施工、工程技术标准化和工程管理的信息化，各重点项目建设进展顺利，全年没有发生重大劳务纠纷事
件，没有出现重大质量安全事故，实现了质量安全生产管理目标。
报告期内，公司建筑施工业务实现营业收入221,571.03万元，同比下降5.77 %，营业成本209,883.11万
元，同比降低5.26%，营业毛利率5.28%，同比下降0.50%。建筑施工业营业收入较上年同期减少的主要原
因是全年已完工程结算量减少。
截止报告期末，在建工程70项，合同金额89.25亿元。详见下表：
项目数量（个） 合同金额（万元）
期初续建项目（2012.1.1） 52 588,618
报告期内新开工项目 29 334,891
报告期内竣工项目 11 30,952
期末在建项目（2012.12.31） 70 892,557
2012年在建或竣工的代表工程项目：
市政：前海东滨路及航海路市政工程试验段、深华路III标工程、深圳机场航站区扩建工程交通市政工
程第一合同段工程、福永污水处理厂配套污水干管（二期）工程II标、光明高新技术产业园区户区北片区
（四条道路）市政工程、广西防城港核电厂一期淡水供水工程等；
地铁：深圳市城市轨道交通9号线BT项目9102/9702标段、深圳市城市轨道交通9号线给排水管线改迁
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及恢复工程9603-3标段等；
房建：天健商务大厦工程、深圳市深康村保障性住房施工总承包第一标段工程、广州上城阳光花园一
期、深圳市大鹏下沙整体搬迁安置区工程第I标段工程等；
公路：惠大疏港高速公路F-01标、梅观高速公路扩建工程、布龙路城市化公路改造工程（二期）、武
汉天河机场第二公路通道一期土建工程第S5标段工程等。
公司持续推进深盐二通道项目各标段预、结算的审计工作。
工程创优成效显著：
公司积极推动深圳市市政工程总公司开展创优活动，报告期内共获国家级奖项5个，省级奖项5个，市
级奖项8个。深圳市市政工程总公司被授予“2012年度全国工程建设质量管理优秀企业”，是全国工程建设质
量管理方面的最高荣誉。布吉污水处理厂主体及附属工程荣获2012～2013年度中国建设工程鲁班奖（国家
优质工程）、中国土木工程詹天佑奖、全国市政金杯示范工程奖和“2012年全国建设工程优秀项目管理成
果”一等奖。该项目是全国首座全地下式污水处理厂，地上部分为文体公园，将城市污水处理厂作为再生
水厂，从构建循环经济的战略高度上真正将水的社会循环与自然循环有机统一。项目应用“非常6+3”创新
管理新模式，以“科技创新”为中心，以“绿色环保、民生民心”为主题，在“科技、环保、进度、质量、
安全、成本”六个方面实现一体化管理，科研工作贯穿于整个施工过程中，建设世界一流科技绿色工程，
成为全国创新型优秀项目成果管理典型范例。
科技创新成果：
公司依托企业技术中心和博士后工作站，积极开展建筑领域的科技创新及新技术、新工艺、新工法的
运用。报告期内，公司1项发明专利、6项实用新型专利获得国家知识产权局授予专利权；由国家住建部批
准、公司主编的2部全国行业标准（《路面稀浆罩面技术规程》（CJJ/T66-2011）、《气泡混合轻质土填筑
工程技术规程》（CJJ/T177-2012）），分别于2012年3月和5月在全国建设工程中正式实施。
（2） 房地产业务
报告期内，公司适时调整开发节奏，创新营销，房地产业务取得了较好成绩。天健工业区被纳入《2012
年深圳市城市更新单元第一批计划》，公司继续推进该项目的规划审批工作。报告期内，房地产业实现营
业收入97,686.56万元，同比下降18.43%，营业成本45,232.64万元，同比降低31.11 %，营业毛利率53.7 %，
同比增长8.53 %。房地产业营业收入较上年同期减少的主要原因是报告期内度已预售的南宁商务大厦和国
际公馆尚未达到收入结转条件，2012年末已预收房款3.65亿元。
A、报告期总体项目情况
报告期内，公司在售楼盘6个，在建项目6个（含已现售的时尚名苑项目）。公司立足于加快工程进度，
保证工程质量，开发精品楼盘，提升品牌形象，项目建设进展顺利。
B、报告期内主要在售项目情况及主营业务利润
主要在售项目基本情况表
单位：平方米
序 总可供销 2012 年度实 2012 年实际 截止 2012 年末累 2012 年末尚
项目名称
号 售面积 际销售面积 结转面积 计结转面积 未结转面积
1 阳光.天健城（深圳龙岗） 227,348.50 27,883.19 25,067.21 150,437.82 76,910.68
2 天健.时尚空间(深圳宝安) 42,564.20 8,817.19 11,747.21 37,036.18 5,528.02
3 天健.时尚名苑（深圳保税区） 10,623.95 3,516.05 3,177.88 3,177.88 7,446.07
4 南宁天健商务大厦 49,562.16 19,250.73 49,562.16
5 南宁天健国际公馆 16,460.74 5,114.75 16,460.74
6 长沙芙蓉盛世一期 197,705.72 3,547.00 1,393.00 194,317.00 3,388.72
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主要项目主营业务利润表
单位：（人民币）万元
序号 项目 主营业务收入 主营业务成本 主营业务税金及附加 主营业务利润
1 阳光.天健城（深圳龙岗） 33,768.58 17,592.67 5,622.64 10,553.26
2 天健.时尚空间(深圳宝安) 46,818.49 17,039.01 10,227.59 19,551.89
3 天健.时尚名苑（深圳保税区） 11,206.57 7,521.94 964.89 2,719.74
注：税金及附加包含预提的土地增值税。
C、报告期内在建项目情况及进展情况
在建项目基本情况表
序 总投资 竣工时 计容积率建 可销售面积（㎡）
项目名称
号 (万元) 间 筑面积（㎡）
住宅 商业 办公 小计
1 南宁天健国际公馆 56,878 2012 年 49,741.30 43,766 5,795 0 49,561
2 南宁天健商务大厦 21,201 2012 年 16,560.65 10,871 4,126 1,464 16,461
3 南宁天健世纪花园 105,663 2014 年 133,744.32 113,681 19,229 0 132,910
4 深圳天健商务大厦 36,998 2013 年 24,996.25 0 4,999 19,997 24,996
5 长沙芙蓉盛世二期 76,549 2014 年 127,103.00 90,791 13,209 22,000 126,000
6 广州上城阳光花园 253,499 2013 年 158,796.00 155,205 2,991 0 158,196
合计 550,788 510,941.52 414,504 47,358 43,461 508,124
在建项目进展情况表
序号 项目名称 报告期内项目进展情况
1 南宁天健世纪花园 A标段：5A栋、5B栋完成屋面构架施工并完成17-10层砌体施工，5C、5D栋完成17-10层砌
体施工，5E栋、5F栋完成至屋面结构施工及17-12层砌体施工，6栋完成16-11层砌体施工；B
标段：1栋完成屋面结构层施工，2栋完成屋面结构层施工，3栋完成屋面构架层施工，4A栋
完成屋面构架层施工，4B栋完成屋面构架层施工，1栋化粪池施工完成，BC通道土方回填，
长兴路侧管线施工完成，所有栋号均已封顶或施工至30层。
2 南宁天健国际公馆 完成施工电梯、塔吊拆除，水电验收、幕墙验收、逐套验收、电梯验收。
3 南宁天健商务大厦 完成消防验收、景观施工。
4 深圳天健商务大厦 于12月28日进行了项目初验。
5 长沙芙蓉盛世二期 完成浅基坑地下室结构、CDE栋架空层、F栋二层结构，完成H栋四层结构50%，完成深基
坑地下室结构，完成G、A、B栋架空层结构。
6 广州上城阳光花园 1-3栋施工至6层及完成南区地下室A/C/D区主体结构施工。
D、报告期内房地产开发土地储备情况
房地产开发土地储备情况表
单位：平方米
序号 项目名称 土地面积 计容积率 现 状
建筑面积
1 长沙芙蓉盛世三期 86,978.96 391,405.32 已预付1.5亿的土地款，目前三期土地拆迁工作正在
进行中。
2 惠州仲恺项目 128,940.00 322,350.00 净地
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3 天健技术中心研发大楼（安托 23,706.10 71,100.00 2012年2月21日，市政总公司与深圳市规土委签署
山地区T407-001地块） 《深圳市土地使用权出让合同书》补充协议书，土
地用途为工业研发用房，性质为商品房；公司已补
交地价9,976万元。
合 计 239,625.06 784,855.32
（3）商业运营与物业服务
报告期内，公司拥有租赁物业面积约27万平方米，实现租赁营业收入8,880.15万元，实现净利润3,183.22
万元。公司对商用物业资源进一步整合、改造，完成了天健创业大厦（原天健公寓）的升级改造工程；对
老旧物业进行综合整治，改善居住和商业环境；积极推进天健商务大厦、阳光天健城商业街等商业物业的
招商。
报告期内，公司对重新纳入集团管控的物业公司进行全面整治，调整管控模式、优化组织机构、开展
竞聘上岗等，实现了平稳过渡，同时规范了管理标准，提升了服务品质。
（4）其他
报告期内，公司全资子公司深圳市市政工程总公司2012年度第一期5亿元中期票据成功发行，扩宽了
融资渠道，降低了融资成本，优化了负债结构。
报告期内，盐田河改造工程纠纷一案已取得重要进展，为妥善解决历史遗留问题，公司在有效采取法
律手段的同时，与“潮阳一建”积极协商，双方最终达成和解，公司已成功收回工程款本金36,269,835.94元。
报告期内，公司获得莱宝高科分红收益1,139.51万元，获得建工集团分红收益371.8万元，出售建业集
团股权获得收益3,685.05万元，退回物业公司改制持股员工已缴交的股权转让款形成投资损失746.73万元
等。2012年度共实现投资收益4,598.54万元。
（三）2012年管理回顾
1、深化改革，推进组织扁平化，强化集团本部的经营能力和管控能力
（1）组织扁平化
为适应市场环境的变化和业务发展的需要，提高工作效率，公司继续推进组织扁平化改革，缩短管理
链条，压缩管理层级，建立更为精简高效的组织体系。将房地产开发业务原“集团本部——深圳地产公司
——各区域公司或项目部”的三级管理架构，调整为“集团本部——各区域公司或项目部”的二级管理架构；
将建筑施工业务原“集团本部——市政总公司——各专业公司——项目部”的四级管理架构，调整为“集团本
部——市政总公司、各专业公司——项目部”的三级管理架构。
（2）集团本部职能的完善
进一步优化集团本部的职能，强化集团本部对各项业务的经营能力和管控能力。在集团本部新增规划
设计部、工程技术部、市场拓展部；将党群工作部和总经理办公室合并为党政办公室。经调整后的集团本
部职能部门为11个。
2、持续推进企业内控体系的建设与实施工作
公司以推进企业内部控制规范化建设为契机，持续推进内控体系建设，加大实施力度（详见公司《2012
年度内部控制自我评价报告》）。
3、持续开展对标管理工作
2012年，公司针对各项业务的最薄弱、最迫切需要改进或提升的环节，精心选标，稳扎稳打，有序推
进，重点在工程项目管理模式、“施工+地产+运营”一体化的商业模式、产品设计标准化、工程技术标准
化、成本控制、采购管理、内控建设、信息化建设等八个方面开展对标，并取得显著成效。实施对标管理
全面提升了公司基础管理水平，有效控制了成本，各主营业务的盈利能力显著提升。
4、担当社会责任，促进企业可持续发展
公司以“营造宜居城市环境，提升城市品质品味”为己任，致力于改善城市环境、促进环境友好，以
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深圳市天健(集团)股份有限公司 2012 年度报告摘要
天健产品为城市居民带来舒适、便捷和享受，力求在建设宜居、生态、环保城市方面有所建树。公司致力
于造就高素质员工队伍，提升员工职业发展空间，促进企业与个人的共同发展。公司致力于搭建良好的商
业生态环境，以开放、包容的心态做企业，携手合作伙伴共同发展。公司致力于为客户、股东和社会持续
创造价值，积极投身社会公益和慈善事业，重视质量、环境、职业健康、安全管理及社会责任的担当，成
为令人尊敬的城市综合运营商。
（四）公司经营中面临的主要困难与挑战
公司经营面临的主要困难与挑战：一是房地产持续调控对公司房地产业务带来的重大不确定性；二是
建筑市场高度竞争，行业盈利水平偏低，对建筑施工业务的业绩提升构成较大挑战；三是商业运营业务品
牌影响力有待培育，物业管理水平亟待提升；四是企业生产成本逐年上涨带来的经营压力。
4、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
无
（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
无
（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
2009年4月1日，公司五届二十六次董事会审议通过了《关于转让深圳市天健物业管理有限公司股权的
议案》，同意向天健物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）的经营者和员工出售物业公司100%股权，
实施“经营者员工持股”改制方案。2009年5月7日，《股权转让协议》在深圳市产权交易中心完成鉴证手
续，2009年5月14日,公司收到股权转让款。
2012年3月9日，物业公司改制持股员工集体表决，要求解除2009年签署的《股权转让协议》，2012年
4月16日，经公司第六届董事会第二十六次（临时）会议，通过了《关于同意接受深圳市天健物业管理有
限公司员工退股的议案》。
本公司与物业公司员工签署解除股权转让的协议，并退回物业公司改制持股员工已缴交的股权转让款
12,536,481.96 元。
2012年度，公司将物业公司纳入合并范围。
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