深圳市天健（集团）股份有限公司 2013 年度报告摘要
证券代码：000090 证券简称：深天健 公告编号：2014-11
深圳市天健（集团）股份有限公司 2013 年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于深圳证券交易所网站等中国证监会指
定网站上的年度报告全文。
公司简介
股票简称 深天健 股票代码 000090
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 高建柏 钱文莺 陆炜弘
电话 （0755）82992565 82990659 （0755）82992565 82990659
传真 （0755）83990006 （0755）83990006
qianwenying@tagen.cn
电子信箱 gaojianbo@tagen.cn
luweihong@tagen.cn
二、主要财务数据和股东变化
（1）主要财务数据
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2013 年 2012 年 本年比上年增减(%) 2011 年
营业收入（元） 4,513,914,439.77 3,080,578,508.36 46.53% 3,547,212,972.73
归属于上市公司股东的净利润（元） 378,434,883.51 250,144,007.24 51.29% 203,219,543.29
归属于上市公司股东的扣除非经常性
373,008,321.51 194,682,861.87 91.6% 195,028,853.72
损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 552,740,035.35 650,716,242.41 -15.06% 144,613,337.72
基本每股收益（元/股） 0.6849 0.4527 51.29% 0.3678
稀释每股收益（元/股） 0.6849 0.4527 51.29% 0.3678
加权平均净资产收益率（%） 10.76% 7.88% 2.88% 5.24%
本年末比上年末增
2013 年末 2012 年末 2011 年末
减(%)
总资产（元） 9,791,523,331.14 8,578,279,498.58 14.14% 7,516,430,143.60
归属于上市公司股东的净资产（元） 3,361,060,807.31 3,221,295,040.31 4.34% 3,069,822,251.78
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（2）前 10 名股东持股情况表
年度报告披露日前第 5 个交易
报告期末股东总数 41,164 39,363
日末股东总数
前 10 名股东持股情况
质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例（%） 持股数量 持有有限售条件的股份数量
股份状态 数量
深圳市人民政
府国有资产监 国家 36.35% 200,841,475 0
督管理委员会
上海闵行联合
国有法人 1.3% 7,184,678 0
发展有限公司
宋宇 境内自然人 0.33% 1,800,000 0
李建华 境内自然人 0.3% 1,653,400 0
彭仁根 境内自然人 0.25% 1,398,000 0
兴业国际信托
有限公司－清
境内非国有法
水源 1 号证券 0.25% 1,394,900 0
人
投资集合资金
信托计划
胥勇 境内自然人 0.22% 1,240,850 0
李冰 境内自然人 0.22% 1,193,310 0
张少光 境内自然人 0.21% 1,152,400 0
张丹凤 境内自然人 0.2% 1,100,000 0
上述股东关联关系或一致行动 公司第一大股东深圳市国资委与其他 9 名股东之间无关联关系。未知其他股东之间是否存
的说明 在关联关系或是否属于一致行动人。
参与融资融券业务股东情况说
无
明（如有）
（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
三、管理层讨论与分析
（一）市场分析与管理回顾
1、宏观经济环境分析
2013年，面对复杂多变的世界经济环境和国内经济下行的压力，中央坚持稳中求进的工作总基调，统
筹稳增长、调结构、促改革，宏观经济呈现出平稳增长态势。国家统计局公布的《2013年国民经济和社会
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发展统计公报》数据显示，2013年中国国内生产总值达568,845亿元，实际增长7.7％。从增长动力看，投
资仍然是2013年经济增长的主动力，2013年全年全社会固定资产447,074亿元，比上年增长19.3%，投资主
要构成分项呈现分化格局，其中制造业投资增速为18.5%，房地产业投资增速为20.3%。从产业分布看，第
一产业增加值比重为10.0%，比上年略微下降0.1个百分点，而第三产业比重则明显提高，达到46.1%，比
上年提高1.5个百分点，比第二产业比重高2.2个百分点，这是第三产业比重首次超过第二产业。中国经济
增长仍然面临着结构性调整和升级的压力，但新一轮改革的全面启动，将释放巨大的政策红利，成为促进
经济增长的积极因素。
2、公司所处行业分析
国家统计局数据显示，2013年全国建筑业总产值为159,313亿元，同比增长16.1%；全国建筑业房屋建
筑施工面积为113亿平方米，同比增长14.6%，增速较2012年持续放缓。2013年，广东建筑业生产发展稳健,
全年建筑业实现增加值2,001.23亿元，同比增长3.9%，但签订合同额增幅减缓、建筑业总产值增速稳中有
降。总体上看，建筑业市场容量大，但增长速度放缓。民生工程的建设、新型城镇化的推进将为建筑业提
供较大发展空间，但行业竞争激烈、整体盈利水平偏低的情况依旧存在。
2013年，国家对房地产行业继续坚持调控不动摇。年初“国五条”及各地细则出台，下半年十八届三中
全会关于《中共中央关于全面深化改革决定》发布，中央着力深化改革，调控以稳为主。不动产登记、保
障房建设持续推进，户籍制度改革、房产税立法提上日程。房地产市场区域走势明显分化，针对不同城市，
调控政策也呈现差别化。土地市场方面，国土资源部统计数据显示，2013年全国国有建设用地供应同比增
长5.8%，全国105个主要监测城市地价总体水平持续上涨。龙头房企销售业绩再上新台阶，行业集中度进
一步提升。房企融资渠道多样化，海外融资明显增加，国内上市房企再融资迎来破冰。
3、2013年管理回顾
报告期内，公司以战略规划为纲，紧紧围绕发展目标和工作重点，制定切实可行的经营策略，优化调
整产业结构和管理架构，创新主业发展模式，对外积极开拓，对内强化管控，企业经营性盈利能力持续增
强。
（1）深化改革，进一步开展业务整合和机构优化工作
基于“一站式负责”的理念，站在集团整体角度谋划全局，持续开展业务整合、组织机构及管控模式的
优化。一是持续优化调整产业结构，聚焦主业发展。二是实施专业化整合，充分发挥各企业自身优势，促
进各经营单元走专业化道路，协同发展。地产公司以综合开发计划为引领，充分发挥其在统筹策划、市场
分析、规划设计、市场营销等关键环节的主导作用，其他职能向各专业公司转移，减少职能交叉与重叠，
业务模式更为简洁清晰；将商业公司的物业管理职能划归物业公司，建立集团统一客户服务平台；商业公
司集中负责商用物业的招商策划、运营管理和酒店管理。三是进一步优化集团本部职能，以客户为导向，
整合业务关联度高的部门，明确职责，减少职数，充分发挥各岗位的作用。将工程管理部和市政总公司技
术中心合并，设立工程技术部，强化集团本部对各项业务的管控能力和组织策划能力。四是加大对重点区
域市场的拓展力度，设立天健置业（上海）有限公司，加强对上海及华东区域市场的拓展力度；设立市政
总公司重庆分公司，开拓重庆地区业务。
（2）持续加强管理体系建设，提升企业管理水平
一是将内控建设与卓越绩效管理的理念和方法相结合，以制度和流程梳理、风险识别、风险评估、内
控缺陷整改为工作主线，以信息化建设为手段，提升关键业务、重点环节的风险防范水平，保障企业内控
体系的有效运行；二是促进财务管理转型，构建以价值创造为核心的财务管理体系；三是以价值创造为导
向，建立健全以成本管控、工程预结算和风险防范为重点的业务管控体系；四是实施“三覆盖一到位”的施
工管控体系，积极推进项目法施工；五是加强经营审计、重大项目审计和投资后评价；六是倡导绩效导向
的管理文化，完善经营目标责任制，统一绩效管理体系；七是持续开展对标管理工作，不断缩小与标杆企
业的差距；八是完善人力资源管理体系，推进人力资源管理信息化建设，以绩效管理、市场化用工、市场
化薪酬改革为重点，通过内部员工潜能开发、外部优秀人才引进，打造高效、敬业、职业化的员工团队，
保障公司的持续健康发展。
（3）坚持技术创新，提升行业竞争力
持续加强企业自主创新，鼓励新材料、新工艺、新工法的应用，以新技术推进传统产业的新发展，科
技成果与公司业务相结合，积极培育各专业公司的核心竞争力。报告期内，公司一项发明专利《粗集料压
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碎后沥青混合料低温抗裂性的测试方法》获国家知识产权局授予专利权；四项发明专利申请获国家知识产
权局公布并进入实质审查阶段，新申请发明专利一项。参与编制工程建设国家标准一项（《市政工程施工
组织设计规范》），参与编制深圳市工程建设标准一项（《深圳市桩基施工技术规范》）；获市级工法一
项（《盾构空推过矿山法隧道施工工法》）；完成两项课题《复杂地质条件下土压平衡盾构综合施工技术》
和《地质雷达隧道超前预报分析方法技术研究》，前者已通过省住建厅组织的科技成果鉴定，总体达到国
际先进水平，其中在盾构开挖面主动和被动失稳极限支护力计算公式研究方面达到国际领先水平；一个创
优工程项目2013年获深圳市国资委2013年度市属国有企业自主创新优秀项目一等奖，获得奖励100万元；
公司召开2013年度科技工作大会，表彰奖励了一批在企业科技创新工作获得优异成绩的员工。
4、公司经营中面临的主要困难与挑战
公司各行业均处于完全竞争领域，面临着艰巨的困难与挑战。
一是充分竞争下微利经营是建筑企业的常态，行业整体盈利水平偏低，对建筑施工业务的业绩提升构
成较大挑战。公司建筑施工业务所从事的主要业务类型是施工承包，这类业务处于建筑产业链的末端，整
体盈利水平偏低的问题较为严重。未来，公司须向BT（建设-移交）模式、工程总承包模式、代建管理等
工程建设高端领域转型，以提高建筑施工业务的整体盈利水平。
二是房地产市场的不确定性。政府对房地产宏观调控的思路日益成熟，2014年国内的楼市政策将实施
分类调控和双向调控，针对房价上涨压力较大的一线城市和二线城市的房地产调控政策仍然不会放松，开
发商的销售压力加大，房地产业务将面临更为复杂多变的政策和市场环境。
三是随着中国经济社会的快速发展，各种生产资料成本逐年上涨，尤其是人工成本的攀升，对公司所
从事的建筑施工、物业管理等劳动密集型行业形成较大压力。
（二）主营业务分析
2013年是公司“十二五”发展规划承前启后的关键一年，也是公司在实现跨越发展的新征程中极其重要
的一年。面对错综复杂的外部环境和发展压力，公司紧紧围绕提速增效、改革创新、聚焦主业的总体工作
思路，全面推进建筑、地产、商业服务三个业务板块的协同共进，实现了有质量的提速。报告期内，各业
务经济指标都取得了历史性进步，营业收入、利润总额和净利润等各项指标再创历史新高，为公司实现可
持续的快速发展，提升核心竞争力打下了坚实的基础。
主要经营指标如下表：
单位：（人民币）万元
项目 2013年 2012年 增减额 增减率（%）
营业收入 451,391.44 308,057.85 143,333.59 46.53
营业利润 46,441.68 26,175.40 20,266.28 77.42
营业外收支净额 490.39 4,160.93 -3,670.54 -88.21
利润总额 46,932.08 30,336.33 16,595.75 54.71
归属于上市公司股东的净利润 37,843.49 25,014.40 12,829.09 51.29
（1）营业收入同比变动情况及原因分析详见收入分析。
（2）营业利润同比变动情况及原因：2013年实现营业利润46,441.68万元，同比增长77.42%，增长的
主要原因是各业务板块盈利能力提高所致。
（3）营业外收支净额同比变动情况及原因：2013年实现营业外收支净额490.39万元，同比下降88.21%。
减少的主要原因是2012年度收到盐田河改造工程诉讼款，转回原确认的预计负债增加营业外收入，而2013
年无此类业务发生所致。
（4）利润总额同比变动情况及原因：2013年实现利润总额46,932.08万元，同比增长54.71%，增长的
主要原因是本年各业务板块营业收入增加，盈利能力增强，使利润总额增加。
（5）归属于上市公司股东的净利润同比变动情况及原因：2013年实现净利润37,843.49万元，同比增
长51.29%，增长的主要原因是上述各因素综合影响所致。
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（三）主营业务构成情况
1、建筑施工业务
报告期内，公司克难求进，积极开拓，充分发挥资质、人才和技术优势，重点拓展市政、地铁、房建
以及公路等工程领域，全年累计中标金额34.97亿元，并在高速公路、地铁项目、外埠建筑市场取得了一系
列突破，尤其是获得深圳地铁9号线（9102/9702标段）BT（建设-移交）投资建设项目，是公司单项签约金
额最大的城市轨道交通工程项目，为促进公司施工业务的转型升级迈出成功一步。公司持续加强对工程项
目的质量、安全、进度和成本的管控，积极推进项目法施工、工程技术标准化和工程管理的信息化，各重
点项目建设进展顺利，全年没有发生重大劳务纠纷事件，没有出现重大质量安全事故，实现了质量安全生
产管理目标。
报告期内，公司建筑施工业务实现营业收入313,305.30万元，同比增长41.40 %，营业成本296,258.95
万元，同比增长41.15%，主营业务利润5,977.94万元，同比增长8.2%，营业毛利率5.44%，同比增长0.16个
百分点。截止报告期末，在建工程63项，合同金额94.18亿元。详见下表：
项目数量（个） 合同金额（万元）
期初续建项目（2013.1.1） 70 892,557
报告期内新开工项目 21 283,105
报告期内竣工项目 28 233,851
期末在建项目（2013.12.31） 63 941,811
2、 房地产业务
报告期内，公司房地产业务取得了较好成绩，7个在建项目、9个在售楼盘有序推进，其中，公司在南
宁、广州、长沙三地新增三个销售楼盘，不断创新营销，再创佳绩。房地产业实现营业收入156,490.74万
元，同比增长60.2%，营业成本71,835.11万元，同比增长58.81%，主营业务利润62,526.79万元，同比增长
81.67%,营业毛利率54.1 %，同比增长0.4个百分点。
报告期内，公司通过公开竞拍新增广州、上海两幅土地储备，同时继续推进天健工业区的城市更新单
元规划报批工作。
3、商业运营与物业服务
投资性物业经营
报告期内，公司加强各项目的宣传推广及招商力度，取得了良好的招商业绩，实现租赁营业收入
10,678.71万元，同比增长20.25%，对外提供酒店运营管理、商业运营顾问等技术服务面积达35万平方米。
公司加大对商用物业的资源整合和升级改造；加大对景田综合市场等老旧物业的综合整治力度，改善居住
和商业环境，提升商业氛围；围绕“绿色生态建筑技术研发与现代建筑产业集聚基地”的产业定位，启动天
健技术中心研发大楼13万平方米的前期招商策划。
物业管理服务
报告期内，公司物业管理面积达416万平方米。2013年，物业公司从规范管理着手，进一步优化内部
管理，以客户为中心，推广服务标准，强化安全管理，加强品牌建设，全面提高天健物业的经营管理水平。
2013年度业主满意度测评显示，业主满意率为88.8%，较上年提高了3.8个百分点，业主的认可度和满意度
显著提高。2013年天健物业荣获“中国物业管理品牌影响力企业”称号。
（四）公司及子公司重要事项
1、公司2013年非公开发行股票情况
2013年10月14日，公司召开第七届董事会第九次会议审议通过了《关于公司符合向特定对象非公开发
行股票条件的议案》等议案。本次发行方案及相关事项尚需深圳市国资委批准、公司股东大会审议通过以
及中国证监会的核准，详见2013年10月16日披露的《第七届董事会第九次会议决议公告》（公告编号
2013-33）。
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2、关于公司全资子公司市政总公司投资深圳地铁9号线（香梅-下梅林段）BT项目的事项
2013年3月22日，公司第七届董事会第三次会议审议通过了《关于公司全资子公司投资深圳地铁9号线
（香梅-下梅林段）BT项目的议案》，详见2013年3月23日披露的《对外投资公告》（公告编号：2013-04）。
3、关于公司所属子公司收购深圳市兆方汽车服务有限公司的事项
2013年8月2日，公司第七届董事会第七次会议审议通过了《关于公司收购深圳市兆方汽车服务有限公
司的议案》，详见2013年8月6日披露的《关于公司收购深圳市兆方汽车服务有限公司的公告》（公告编号：
2013-27）。
4、关于公司全资子公司深圳地产公司竞得土地使用权的事项
2013年12月12日下午，公司全资子公司深圳地产公司在上海市土地交易市场举行的国有建设用地使用
权挂牌拍卖中，以人民币5.02亿元的成交价格竞得临港万祥社区宗地编号为H0406地块的国有建设用地使
用权，详见2013年12月12日披露的《关于竞得土地使用权事项的公告》（公告编号：2013-43）。
5、关于公司全资子公司市政总公司2013年度第一期中期票据发行情况的事项
公司全资子公司市政总公司2013年度第一期中期票据1.8亿元于2013年12月17日上市流通，详见2013
年12月18日披露的《关于深圳市市政工程总公司2013年度第一期中期票据发行情况的公告》（公告编号：
2013-44）。市政总公司以其持有的“莱宝高科”4,252.58万股作为质押物为深圳市投资控股有限公司提供反
担保，具体情况详见2011年8月9日披露的《第六届董事会第十九次决议公告》。
6、关于公司全资子公司南宁地产公司竞得土地使用权的事项
2014年1月6日下午，公司全资子公司南宁地产公司在南宁市土地资源交易中心举行的国有建设用地使
用权挂牌拍卖中，以人民币34,466.5739万元的成交价格竞得江南区智兴路南侧、仁兴路西侧宗地编号为
GC2013-116地块的国有建设用地使用权。详见2014年1月7日披露的《关于竞得土地使用权事项的公告》（公
告编号：2014-01）。
四、涉及财务报告的相关事项
1、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
（1）2013年8月2日，公司第七届董事会第七次会议审议通过了《关于公司收购深圳市兆方汽车服务
有限公司的议案》，同意收购深圳市兆方汽车服务有限公司（以下简称“兆方公司”）的 100%股权，收
购价格为834.39 万元。
2013年度，公司将兆方公司纳入合并范围。
（2）2013年10月22日，公司第19次总经理办公会议，审议通过了回龙埔汽车产业园成立合资公司事
宜。由本公司下属子公司深圳市天健龙岗房地产开发有限公司、深圳市兆方汽车服务有限公司与深圳市深
车联投资有限公司，共同出资设立合资公司深圳市车之健联合投资有限公司（以下简称“车之健公司”）。
注册资本5000万元。
2013年度，公司将车之健公司纳入合并范围。
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