深圳市天健（集团）股份有限公司 2014 年年度报告摘要
证券代码：000090 证券简称：天健集团 公告编号：2015-11
深圳市天健（集团）股份有限公司
2014 年年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于深圳证券交易所网站等中国证监会指
定网站上的年度报告全文。
公司简介
股票简称 天健集团 股票代码 000090
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 高建柏 钱文莺 陆炜弘
电话 （0755）82992565 82990659 （0755）82990659 82992565
传真 （0755）83990006 （0755）83990006
qianwenying@tagen.cn
电子信箱 gaojianbo@tagen.cn
luweihong@tagen.cn
二、主要财务数据和股东变化
（一）主要财务数据
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2014 年 2013 年 本年比上年增减 2012 年
营业收入（元） 5,298,723,375.32 4,513,914,439.77 17.39% 3,080,578,508.36
归属于上市公司股东的净利润（元） 421,477,001.93 378,434,883.51 11.37% 250,144,007.24
归属于上市公司股东的扣除非经常
310,817,824.40 373,008,321.51 -16.67% 194,682,861.87
性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 351,220,397.01 552,740,035.35 -36.46% 650,716,242.41
基本每股收益（元/股） 0.7628 0.6849 11.37% 0.4527
稀释每股收益（元/股） 0.7628 0.6849 11.37% 0.4527
加权平均净资产收益率 11.87% 10.76% 1.11% 7.88%
本年末比上年末增
2014 年末 2013 年末 2012 年末
减
总资产（元） 11,027,294,623.55 9,791,523,331.14 12.62% 8,578,279,498.58
归属于上市公司股东的净资产（元） 3,686,682,207.48 3,361,060,807.31 9.69% 3,221,295,040.31
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（二）前 10 名普通股股东持股情况表
年度报告披露日前第 5 个交易
报告期末普通股股东总数 26,056 26,215
日末普通股股东总数
前 10 名普通股股东持股情况
持有有限售条件的 质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股数量
股份数量 股份状态 数量
深圳市人民政府国有资产
国家 36.35% 200,841,475 200,841,475
监督管理委员会
前海人寿保险股份有限公 境内非国有法
4.84% 26,738,130 26,738,130
司－自有资金华泰组合 人
中国银行－景顺长城鼎益
境内非国有法
股票型开放式证券投资基 1.89% 10,431,160 10,431,160
人
金
中国工商银行－景顺长城
境内非国有法
精选蓝筹股票型证券投资 1.45% 8,000,076 8,000,076
人
基金
中国银行－景顺长城动力 境内非国有法
1.37% 7,574,824 7,574,824
平衡证券投资基金 人
境内非国有法
全国社保基金四零四组合 1.34% 7,399,958 7,399,958
人
上海闵行联合发展有限公
国有法人 1.30% 7,184,678 7,184,678
司
中国建设银行股份有限公
境内非国有法
司－华夏盛世精选股票型 0.96% 5,279,851 5,279,851
人
证券投资基金
中国农业银行股份有限公
境内非国有法
司－景顺长城核心竞争力 0.90% 5,000,030 5,000,030
人
股票型证券投资基金
境内非国有法
全国社保基金四一四组合 0.90% 4,999,871 4,999,871
人
公司第一大股东深圳市国资委与其他 9 名股东之间无关联关系。未知其他股东之
上述股东关联关系或一致行动的说明
间是否存在关联关系，或是否属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。
参与融资融券业务股东情况说明（如有） 无
（三）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
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三、管理层讨论与分析
（一）市场环境分析
2014年全球经济复苏曲折乏力，国内经济下行压力持续加大，经济增长面临着结构性调整和升级的压
力，中国经济发展进入“新常态”。《2014年国民经济和社会发展统计公报》数据显示，2014年国内生产总
值达636,463亿元，同比增长7.4％，经济增速略有放缓。十八大以来，我国对内深化改革，包括减少行政
干预、深化国企改革、提高对外开放水平、完善市场体系等措施，经济发展更加注重民生改善、社会保障
和生态环境保护，给企业发展带来新的机遇和挑战。
公司三项主业（建筑施工、地产开发、商业服务）均属于竞争性行业，饱受大环境和行业趋势变化的
影响。建筑业是我国国民经济发展的重要支柱行业，但属于劳动密集型高度竞争产业，建造方式相对落后，
经济效益相对较低。2014 年，全国建筑施工业总产值 176,713 亿元，同比增长 10.2%，创近 16 年来增速
新低，2014 年度全行业产值利润率为 3.91%，与 2013 年同期相比上升 0.41 个百分点，仍属于第二产业中
盈利能力较弱的产业，亟需加快转变行业发展方式，促进建筑企业转型升级。房地产业告别高速增长的黄
金时代，步入相对平稳的白银时代。2014 年，全国房地产开发投资 95,036 亿元，比上年名义增长 10.5%(扣
除价格因素实际增长 9.9%)，增速为近 11 年以来最低值，出现了市场降温，成交量下滑、价格下跌、房屋
开工面积下降、投资增速放缓，但进入四季度以来，政策积极信号不断释放，全国楼市迎来岁末“翘尾”
行情，市场信心有所恢复。2015 年政府工作报告提出“要促进房地产市场平稳健康发展，稳定住房消费，
坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求”。房地产政策放松
方向已明确，市场有望继续回暖。在商业服务领域，受互联网运用、社区智能化的发展影响，整体商业环
境呈现出竞争激烈，优胜劣汰、创新出奇的形势。
（二）2014年管理回顾
1、抓住发展机遇，深化企业改革
报告期内，为进一步优化公司资本结构，补充营运资金，公司启动了 22 亿元非公开发行股票方案。
公司拟引入包括远致投资在内的国内多名优秀战略投资者，进一步深化公司混合所有制改革，优化上市公
司股权结构，提升公司治理水平；公司核心骨干员工拟通过集合资产管理计划持股，建立公司、股东与员
工三者之间风险共担、利益共享的长效机制，促进企业长远健康发展。目前该方案尚处于中国证监会审核
阶段。
2、实施产业整合，建立广泛合作
报告期内，公司与深圳市投资控股有限公司签署《股权转让意向书》，拟收购粤通公司 100% 股权，
通过本次整合，公司将进一步完善经营与服务相关资质，延伸产业链，拓展道路、桥梁和隧道养护业务新
领域，扩大业务规模，增加资源储备。目前该项工作积极有序推进，力争 2015 年内完成。同时，公司与
达实智能、法国万喜集团旗下的全资机构 VCGP 建立了战略合作关系，共同携手致力于绿色、环保、节能
城市建设。
3、优化管理体系，提升管控水平
报告期内，公司重点投资和重点工程按计划有序推进，安全文明施工和创优工作实现新突破，卓越绩
效模式深入推行，资产运营效益显著提升，信息化建设、对标管理、项目后评价、自主创新等工作不断深
化，多个领域都取得了显著成绩和长足进步。一是持续导入“卓越绩效管理”模式，成功通过深圳市福田
区推广导入卓越绩效管理标准验收，并按照卓越绩效管理要求制定流程体系优化课题改进计划，开展内控
制度、流程及审批表单的修订和完善工作；二是完善品牌基础建设，“天健”商标获评广东省著名商标，
公司启用以蜂巢为核心元素的新VI形象，更好地展现天健集团的发展和理念，体现天健集团的现代企业新
形象；三是信息化建设工作卓有成效，公司OA系统更新完成，施工项目信息系统、人力资源管理信息化和
法律工作信息化建设稳步推进；四是全面开展对标管理工作，完成了对标数据库的建立，进一步提高精细
化管理水平。
（三）主营业务情况
建筑施工
报告期内，公司继续深耕深圳本地建筑市场，积极培育外埠区域市场，充分发挥资质、人才和技术优
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势，重点拓展市政、地铁、房建以及公路等工程领域，全年完成拓展 36.68 亿元，其中：“深圳市平湖金
融与现代服务业基地配套启动区一期保障房项目”创市政总公司单项工程造价金额最大的项目，惠大疏港
高速公路路面 F-01 合同段-东江特大桥左幅合龙，标志着公司在水上特大桥建设施工领域取得重大突破。
报告期内，公司加强施工、工程技术标准和工程管理信息化建设，各工程项目建设进展顺利，公司建
筑施工业务实现营业收入322,406.45万元，同比增长2.9%，营业成本303,784.67万元，同比增长2.54%，
主营业务利润8,302.28万元，同比增长38.88%，营业毛利率5.78%，同比增长0.34个百分点。
截止报告期末，在建工程67项，合同金额100.86亿元。详见下表：
项目数量（个） 合同金额（万元）
期初在建项目（2014.1.1） 63 941,811
报告期内新开工项目 18 282,500
报告期内竣工项目 14 215667
期末在建项目（2014.12.31） 67 1,008,644
地产开发
报告期内，公司贯彻积极营销策略，业务稳步增长，全年实现签约金额208,105万元。房地产业实现
营业收入212,406.89万元，同比增长35.73%，营业成本133,723.17万元，同比增长86.15%，主营业务利润
55,726.36万元，同比下降10.88%,营业毛利率37.04 %，同比下降17.05个百分点。公司通过公开竞拍新增
南宁两幅土地储备，天健工业园片区城市更新单元规划（草案）经深圳市规划和国土资源委员会综合业务
会审议通过，2014年10月-11月完成了政府公示程序，公司积极推进后续的规划审批工作，力争2015年内
完成拆迁。天健地产获“2014年深圳房地产最具竞争力企业”奖。
商业运营
报告期内，公司整合升级现有物业资源，优化自持商用物业结构和布局，提升专业策划、招商、运营、
服务水平，投资性物业经营成果显著提升，全年实现租赁营业收入 15,391.73 万元，同比增长 44.13%。
同时，公司继续加大对商用物业的招商策划、资源整合和升级改造，开展天健科技大厦前期招商策划、
启动景田综合市场升级改造工作、适时出售部分低效分散物业，聚焦主业发展；完善地产项目配套服务，
培育自主经营餐饮品牌，天玑美食荟投入运营；开展酒店管理输出服务，截至报告期末，对外提供酒店运
营管理、商业运营顾问等技术服务面积达 30 万平方米。
物业服务
报告期内，物业管理业务实现营业收入16,304万元，同比增长27%，年底在管物业面积677万平方米。
公司围绕“提升品质，卓越绩效”的年度主题，坚持以客户为中心，提升服务品质。2014年度客户满意度
为90.8%，较2013年提高了2个百分点，业主的认可度和满意度逐步上升。天健物业被深圳市物业管理协
会评为“深圳市物业服务企业综合实力50强”及 “物业管理业主满意度深圳指数（抽样单位）领先30”。
报告期内，天健物业在管小区创建省优项目2个，市优项目1个；阳光天健城、天健现代城获得“2014年度
广东省物业管理示范优秀项目”称号，天健商务大厦获得“2014年度深圳市物业管理优秀大厦”称号及
“2014年度中国物业管理高端写字楼白金管家”称号。
（四）2015年展望
2015 年是“十二五”规划收官之年，同时迎来更具挑战的“十三五”时期，公司将在全面完成“十
二五”发展主要目标任务的同时，科学编制“十三五”发展战略规划，强化规划的战略引领作用。根据新
时期企业发展任务，公司确定 2015 年总体工作指导思想是：全面贯彻落实中央和省市精神，围绕公司发
展战略，以生产经营为基础、产业发展为引领、深化体制机制改革，弘扬艰苦奋斗精神，建设奋发有为的
员工队伍，推动各项工作迈上新台阶，为天健集团在“十三五”时期取得更大发展奠定坚实的基础。
1、2015 年重点工作
建筑施工
一是强化施工业务管理能力建设，对项目管控做到“三到位”，即技术方案到位、组织措施到位、风
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险管控到位；二是加强市场拓展力度，合理规划外埠区域市场布局，制定战略合作计划、工程创优计划、
人才梯队建设计划，做好转型升级探索；三是提高技术创新能力，推动建筑业十项新技术应用，推广绿色
施工项目，开展BIM技术在项目中实施应用，将技术创新作为促进企业发展的根基，打造以技术、装备、
人才、管理、文化为核心竞争力的建筑企业，拓展高端细分市场。
地产开发
一是加强营销管理，提高去化率；二是加强综合开发计划管理，严控目标成本，完善企业成本数据库；
三是向复合型地产开发商转型，积极拓展产业地产和商业地产领域；四是逐步推进开发产品系列化和标准
化；五是做好重点城市的业务布局，充分利用各业务板块的协同效应实施低成本扩张，增加重点城市的土
地储备，盘活存量土地资源。
商业运营
商业运营方面，整合提升存量物业和酒店项目，重点做好天健科技大厦策划招商和景田综合市场升级
改造工作，提高资产收益水平；创建以“全面顾客满意”为核心理念的酒店管理体系和高品质酒店服务标
准，不断吸纳和培育专业管理团队；加大酒店管理顾问输出力度，提高天健品牌知名度。
物业服务
物业服务方面，继续增强品牌创建意识，提高业主满意度；按照质量、环境及职业健康安全三体系的
要求，完善各岗位标准化作业指导书，设立服务标准化试点小区，全面改进服务质量和推广标杆小区的成
功经验；借助信息化的手段，为客户创造更多的增值服务与体验。
基础管理
系统导入卓越绩效管理模式，创深圳福田区区长质量奖；深化以风险管理为导向的企业内部控制规范
化建设工作，完善全面风险管理信息系统并推广应用；持续建立高效科学管理体系、培育高素质员工队伍。
2、2015 年经营计划
2015 年度，公司预计施工业市场拓展中标合同金额不低于 36 亿元，房地产在售项目实现合同销售收
入不低于 20 亿元。公司 2015 年度计划投资 227,955 万元（不含新增土地储备投资及其他股权投资）。
公司将通过内部整合资源、外部拓展融资渠道，内外融资有效结合的方式，保障公司当前业务并完成
在建投资项目的资金需求。内部融资主要是通过加快各行业经营性资金特别是商品房销售资金的回笼速
度，外部融资主要是通过资本市场融资、拓展银行信贷和银行间交易市场债券融资渠道等方式获得资金。
3、可能面临的风险因素及应对措施
市场风险：建筑施工领域行业壁垒低，技术含量低，低价竞争形成恶性循环，不利于建筑企业的健康
发展；房地产市场告别过去高速增长的黄金时代,步入平稳增长的“新常态”，随着城市化进入成熟阶段、
土地红利收窄，企业必须适应与过去有很大不同的“后土地经济”时代；公司业务所属行业与国民经济发
展之间存在较大的关联性，经济下行压力还在持续加大，企业需做好应对更大困难和挑战的准备，同时抓
住和利用新经济带来的机遇，探索新的发展模式。
政策风险：营业税改增值税、房地产税等税收政策的变化以及产业政策、金融货币政策的变化均为公
司业务发展带来了新的变数。公司将加强对各项政策的跟踪和分析，指引业务持续健康发展。
运营风险：原材料价格上涨，劳动力供给紧缺，人工成本快速上升，给建筑施工、物业管理等劳动密
集型行业形成较大压力。公司将以技术创新作为促进企业发展的根基，采用先进的技术装备操作提高生产
效率，逐步减少人力操作。公司将加大技术创新在绩效考核中的比重，引导所属企业注重技术的应用与发
展。紧跟行业技术发展动态，对建筑工业化、信息化（如 BIM）、绿色建筑、节能环保等做好技术储备，
打造以技术、装备、人才、管理、文化为核心竞争力的建筑企业，拓展高端细分市场。
管理风险：经过多年治理，深入推行卓越绩效管理模式，公司已形成了较为完善的现代企业管理体系，
但在运行效率和效果方面仍需进一步提升，公司将通过创奖，对导入体系进行全面检验，在实战中检验并
不断提高管理成熟度。
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四、涉及财务报告的相关事项
（一）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
1、因执行新企业会计准则导致的会计政策变更
2014年初，财政部分别以财会[2014]6号、7号、8号、10号、11号、14号及16号发布了《企业会计准
则第39号——公允价值计量》、《企业会计准则第30号——财务报表列报（2014年修订）》、《企业会计
准则第9号——职工薪酬（2014年修订）》、《企业会计准则第33号——合并财务报表（2014年修订）》、
《企业会计准则第40号——合营安排》、《企业会计准则第2号——长期股权投资（2014年修订）》及《企
业会计准则第41号——在其他主体中权益的披露》，要求自2014年7月1日起在所有执行企业会计准则的企
业范围内施行，鼓励在境外上市的企业提前执行。同时，财政部以财会[2014]23号发布了《企业会计准则
第37号——金融工具列报（2014年修订）》（以下简称“金融工具列报准则”），要求在2014年年度及以后
期间的财务报告中按照该准则的要求对金融工具进行列报。
本公司于2014年7月1日开始执行前述除金融工具列报准则以外的7项新颁布或修订的企业会计准则，
在编制2014年年度财务报告时开始执行金融工具列报准则，并根据各准则衔接要求进行了调整，对当期和
列报前期财务报表项目无重大影响。
2、其他会计政策变更
本报告期内未发生其他重要会计政策变更
3、会计估计变更
本报告期内未发生重要会计估计变更。
（二）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
（三）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
1、2014年2月14日，本公司下属全资子公司深圳市天健房地产开发实业有限公司投资设立全资子公司
天健置业（上海）有限公司，注册资本为人民币15,000万元，出资已全部到位。本公司自2014年2月起将
天健置业（上海）有限公司纳入合并范围。
2、本公司下属子公司深圳市昌健建筑工程劳务有限公司于2014年9月注销，2014年度不再纳入合并范
围。
（四）董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
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