目 录
一、审计报告……………………………………………………… 第 1—5 页
二、财务报表……………………………………………………… 第 6—13 页
（一）合并资产负债表…………………………………………… 第 6 页
（二）母公司资产负债表………………………………………… 第 7 页
（三）合并利润表………………………………………………… 第 8 页
（四）母公司利润表……………………………………………… 第 9 页
（五）合并现金流量表…………………………………………… 第 10 页
（六）母公司现金流量表………………………………………… 第 11 页
（七）合并所有者权益变动表…………………………………… 第 12 页
（八）母公司所有者权益变动表………………………………… 第 13 页
三、财务报表附注……………………………………………… 第 14—86 页
审 计 报 告
天健审〔2019〕3-87 号
深圳市天健（集团）股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了深圳市天健（集团）股份有限公司（以下简称天健集团公司）财务报表，包
括 2018 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2018 年度的合并及母公司利润表、合并
及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表，以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了
天健集团公司 2018 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况，以及 2018 年度的合并及母公司
经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对
财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职
业道德守则，我们独立于天健集团公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我
们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事
项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意
见。
(一) 房地产开发项目的收入确认
1. 事项描述
相关信息披露详见财务报表附注三(二十六)及五(二)1。
天健集团公司的营业收入主要来自于房地产开发项目收入，2018 年度天健集团公司财务
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报表所示营业收入项目金额为人民币 102.09 亿元，其中房地产开发项目的营业收入为人民币
43.76 亿元，占总体营业收入的 42.87%，毛利占总体毛利的 75.24%。由于营业收入是天健集
团公司的关键业绩指标之一，可能存在天健集团公司管理层（以下简称管理层）通过不恰当
的收入确认方式以达到特定目标或预期的固有风险。因此，我们将天健集团公司房地产开发
项目的收入确认确定为关键审计事项。
2. 审计应对
针对房地产开发项目的收入确认，我们实施的审计程序主要包括：
(1) 了解与收入确认相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得到执行，
并测试相关内部控制的运行有效性；
(2) 检查房产销售合同条款，以评价天健集团公司有关房地产开发项目的收入确认政策
是否符合相关会计准则的要求；
(3) 从本年确认房产销售收入的项目中抽取样本，检查买卖合同、付款情况及入伙通知
书等，以评价相关房产销售收入是否已按照收入确认政策确认；
(4) 就资产负债表日前后确认房产销售收入的项目，选取样本，检查买卖合同、付款情
况及收楼签收单，以评价相关房产销售收入是否在恰当的期间确认；
(5) 就本年度确认的房地产收入金额，重新核算各项税金，并进行勾稽核对；
(6) 对于房地产开发项目中本年确认的房产销售收入，按售房类型分析比较本期平均单
价与上年度平均销售单价，分析是否合理。
(二) 应收账款坏账准备
1. 事项描述
相关信息披露详见财务报表附注三(十一)及五（一）3 所述。
截至 2018 年 12 月 31 日，天健集团公司财务报表所示应收账款账面余额为人民币 21.72
亿元，坏账准备为人民币 1.78 亿元，账面价值为人民币 19.94 亿元。由于应收账款金额重大，
且应收账款减值测试涉及重大管理层判断，我们将应收账款减值确定为关键审计事项。
2. 审计应对
针对应收账款减值，我们实施的审计程序主要包括：
(1) 了解与应收账款坏账准备相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否
得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；
(2) 分析应收账款坏账准备会计估计的合理性，包括确定应收账款组合的依据、金额重
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大的判断、单独计提坏账准备的判断等；
(3) 分析计算资产负债表日坏账准备金额与应收账款余额之间的比率，比较前期坏账准
备计提数和实际发生数，分析应收账款坏账准备计提是否充分；
(4) 分析应收账款的账龄和客户信誉情况，执行应收账款函证程序及检查期后回款情况，
评价应收账款坏账准备计提的合理性；
(5) 获取坏账准备计提表，检查计提方法是否按照会计政策执行，并重新计算坏账准备
计提金额是否准确。
(6) 检查与应收账款减值相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报和披露。
四、其他信息
管理层对其他信息负责。其他信息包括年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我
们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的
鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息
是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。
在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行
和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估天健集团公司的持续经营能力，披露与持续经营相
关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的
选择。
天健集团公司治理层（以下简称治理层）负责监督天健集团公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保
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证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准
则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预
期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为
错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，
我们也执行以下工作：
(一) 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以
应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉
及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大
错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
(二) 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
(三) 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
(四) 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可
能导致对天健集团公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出
结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表
使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的
结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致天健集团公司不
能持续经营。
(五) 评价财务报表的总体列报、结构和内容（包括披露），并评价财务报表是否公允反
映相关交易和事项。
(六) 就天健集团公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财
务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通
我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能
被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构
成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，
或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益
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方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
天健会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：李联
（项目合伙人）
中国杭州 中国注册会计师：夏姗姗
二〇一九年三月二十九日
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合 并 资 产 负 债 表
2018年12月31日
会合01表
编制单位：深圳市天健（集团）股份有限公司 单位：人民币元
注释 负债和所有者权益
注释
资 产 期末数 期初数 期末数 期初数
号 (或股东权益) 号
流动资产： 流动负债：
货币资金 1 4,524,974,293.75 2,442,507,467.97 短期借款 17 1,530,000,000.00 1,451,000,000.00
结算备付金 向中央银行借款
拆出资金 吸收存款及同业存放
以公允价值计量且其变动计
2 115,068.49 拆入资金
入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计
衍生金融资产
入当期损益的金融负债
应收票据及应收账款 3 1,993,711,089.32 1,408,682,046.54 衍生金融负债
预付款项 4 110,620,704.87 95,501,402.34 应付票据及应付账款 18 5,693,181,803.75 4,950,873,704.48
应收保费 预收款项 19 3,737,455,304.99 2,823,135,933.15
应收分保账款 卖出回购金融资产款
应收分保合同准备金 应付手续费及佣金
其他应收款 5 255,299,226.41 678,007,270.93 应付职工薪酬 20 245,254,789.37 156,872,757.24
买入返售金融资产 应交税费 21 1,089,545,544.99 850,357,353.24
存货 6 20,371,011,195.30 17,159,554,258.98 其他应付款 22 1,285,009,054.80 1,379,917,928.25
持有待售资产 应付分保账款
一年内到期的非流动资产 保险合同准备金
其他流动资产 7 648,060,180.72 99,313,701.75 代理买卖证券款
流动资产合计 27,903,791,758.86 21,883,566,148.51 代理承销证券款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 23 2,886,500,000.00 960,002,000.00
其他流动负债
流动负债合计 16,466,946,497.90 12,572,159,676.36
非流动负债：
长期借款 24 6,468,580,000.00 6,541,113,744.00
应付债券
其中：优先股
永续债
长期应付款 25 10,363,893.62 11,876,669.19
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益 26 10,688,571.45
递延所得税负债 46,754,111.75 78,790,773.43
非流动资产： 其他非流动负债
发放委托贷款及垫款 非流动负债合计 6,536,386,576.82 6,631,781,186.62
可供出售金融资产 8 394,910,251.28 638,737,995.96 负债合计 23,003,333,074.72 19,203,940,862.98
持有至到期投资 所有者权益(或股东权益)：
长期应收款 实收资本(或股本) 27 1,437,342,642.00 1,197,785,535.00
长期股权投资 9 474,889,277.28 286,372,835.35 其他权益工具 28 1,795,754,716.98
投资性房地产 10 2,147,416,817.12 1,609,679,944.94 其中：优先股
固定资产 11 312,116,502.05 313,360,393.12 永续债 1,795,754,716.98
在建工程 12 4,425,702.10 479,761,765.03 资本公积 29 2,041,288,419.51 2,280,845,526.51
生产性生物资产 减：库存股
油气资产 其他综合收益 30 258,516,661.59 441,017,695.55
无形资产 13 37,822,056.64 122,202,999.98 专项储备
开发支出 盈余公积 31 579,880,246.07 548,321,821.10
商誉 14 16,489,992.10 16,489,992.10 一般风险准备
长期待摊费用 15 29,400,126.28 21,759,618.44 未分配利润 32 2,583,261,971.64 2,072,799,799.71
递延所得税资产 16 419,891,369.28 420,753,115.28 归属于母公司所有者权益合计 8,696,044,657.79 6,540,770,377.87
其他非流动资产 少数股东权益 41,776,120.48 47,973,567.86
非流动资产合计 3,837,362,094.13 3,909,118,660.20 所有者权益合计 8,737,820,778.27 6,588,743,945.73
资产总计 31,741,153,852.99 25,792,684,808.71 负债和所有者权益总计 31,741,153,852.99 25,792,684,808.71
法定代表人：韩德宏 主管会计工作的负责人：张心亮 会计机构负责人：卜令秋
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母 公 司 资 产 负 债 表
2018年12月31日
会企01表
编制单位：深圳市天健（集团）股份有限公司 单位:人民币元
注释 注释
资 产 期末数 期初数 负债和所有者权益 期末数 期初数
号 号
流动资产： 流动负债：
货币资金 2,553,996,664.19 826,612,581.58 短期借款 490,000,000.00 201,000,000.00
以公允价值计量且其变动 以公允价值计量且其变动
115,068.49
计入当期损益的金融资产 计入当期损益的金融负债
衍生金融资产 衍生金融负债
应收票据及应收账款 1 196,745,866.71 409,002,140.29 应付票据及应付账款 335,832,671.52 206,592,127.86
预付款项 29,782,067.34 1,708,448.73 预收款项 15,483,639.88 21,300.00
其他应收款 2 12,100,639,120.47 4,623,909,117.54 应付职工薪酬 17,979,170.37 13,544,496.18
存货 应交税费 3,151,362.30 23,888,474.08
持有待售资产 其他应付款 9,441,550,439.52 2,428,349,314.95
一年内到期的非流动资产 持有待售负债
其他流动资产 385,857,708.43 27,375,824.90 一年内到期的非流动负债 442,000,000.00 396,400,000.00
流动资产合计 15,267,136,495.63 5,888,608,113.04 其他流动负债
流动负债合计 10,745,997,283.59 3,269,795,713.07
非流动负债：
长期借款 1,475,580,000.00 1,430,000,000.00
应付债券
其中：优先股
永续债
长期应付款 100,000.00 230,000.00
长期应付职工薪酬
预计负债
非流动资产： 递延收益 10,688,571.45
可供出售金融资产 30,250,000.00 递延所得税负债
持有至到期投资 其他非流动负债
长期应收款 非流动负债合计 1,486,368,571.45 1,430,230,000.00
长期股权投资 3 3,193,714,788.86 3,117,208,458.94 负债合计 12,232,365,855.04 4,700,025,713.07
投资性房地产 78,019,261.36 83,318,304.33 所有者权益(或股东权益)：
固定资产 43,901,020.41 52,614,008.54 实收资本(或股本) 1,437,342,642.00 1,197,785,535.00
在建工程 86,688.00 其他权益工具 1,795,754,716.98
生产性生物资产 其中：优先股
油气资产 永续债 1,795,754,716.98
无形资产 8,961,758.36 8,252,347.29 资本公积 2,049,630,745.05 2,289,187,852.05
开发支出 减：库存股
商誉 其他综合收益
长期待摊费用 8,467,357.78 10,990,121.84 专项储备
递延所得税资产 11,374,241.36 16,298,256.10 盈余公积 579,880,246.07 548,321,821.10
其他非流动资产 未分配利润 516,687,406.62 472,218,688.86
非流动资产合计 3,344,525,116.13 3,318,931,497.04 所有者权益合计 6,379,295,756.72 4,507,513,897.01
资产总计 18,611,661,611.76 9,207,539,610.08 负债和所有者权益总计 18,611,661,611.76 9,207,539,610.08
法定代表人：韩德宏 主管会计工作的负责人：张心亮 会计机构负责人：卜令秋
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合 并 利 润 表
2018年度
会合02表
编制单位：深圳市天健（集团）股份有限公司 单位：人民币元
项 目 注释号 本期数 上年同期数
一、营业总收入 10,209,484,122.16 6,749,593,623.34
其中：营业收入 1 10,209,484,122.16 6,749,593,623.34
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 9,115,789,667.63 6,008,544,622.72
其中：营业成本 1 7,999,246,202.32 4,989,465,809.07
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 2 438,910,163.01 451,316,304.22
销售费用 3 118,883,992.04 79,671,991.23
管理费用 4 279,123,212.84 216,591,910.41
研发费用 5 18,671,585.04 7,107,567.29
财务费用 6 219,742,447.84 191,473,233.72
其中：利息费用 238,271,401.68 217,874,708.03
利息收入 24,672,041.62 31,499,908.33
资产减值损失 7 41,212,064.54 72,917,806.78
加：其他收益 8 4,376,886.54 8,617,716.71
投资收益（损失以“-”号填列） 9 -2,048,409.81 87,738,077.09
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 314,925.39
净敞口套期收益（损失以“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以“-”号填列） 10 115,068.49
资产处置收益（损失以“-”号填列） 11 99,718.00 1,965,642.14
汇兑收益（损失以“-”号填列）
三、营业利润（亏损以“-”号填列） 1,096,237,717.75 839,370,436.56
加：营业外收入 12 3,450,205.32 17,241,112.65
减：营业外支出 13 13,543,334.99 17,950,847.10
四、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 1,086,144,588.08 838,660,702.11
减：所得税费用 14 310,764,331.56 240,432,893.73
五、净利润（净亏损以“-”号填列） 775,380,256.52 598,227,808.38
（一）按经营持续性分类：
1.持续经营净利润（净亏损以“-”号填列） 775,380,256.52 598,227,808.38
2.终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）
（二）按所有权归属分类：
1.归属于母公司所有者的净利润（净亏损以“-”号填列） 781,577,703.90 601,621,221.04
2.少数股东损益（净亏损以“-”号填列） -6,197,447.38 -3,393,412.66
六、其他综合收益的税后净额 -182,501,033.96 -111,160,298.27
归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额 -182,501,033.96 -111,160,298.27
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
3.其他
（二）将重分类进损益的其他综合收益 -182,501,033.96 -111,160,298.27
1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.可供出售金融资产公允价值变动损益 -181,541,083.00 -112,303,510.77
3.持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效部分
5.外币财务报表折算差额 -959,950.96 1,143,212.50
6.其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额
七、综合收益总额 592,879,222.56 487,067,510.11
归属于母公司所有者的综合收益总额 599,076,669.94 490,460,922.77
归属于少数股东的综合收益总额 -6,197,447.38 -3,393,412.66
八、每股收益：
（一）基本每股收益（元/股） 0.54 0.42
（二）稀释每股收益（元/股） 0.54 0.42
法定代表人：韩德宏 主管会计工作的负责人：张心亮 会计机构负责人：卜令秋
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母 公 司 利 润 表
2018年度
会企02表
编制单位：深圳市天健（集团）股份有限公司 单位：人民币元
注释
项 目 本期数 上年同期数
号
一、营业收入 1 546,546,551.41 863,075,946.75
减：营业成本 1 460,404,588.58 577,188,108.30
税金及附加 2,339,598.63 81,724,861.30
销售费用
管理费用 67,432,336.73 58,136,769.90
研发费用
财务费用 34,235,825.80 24,468,835.38
其中：利息费用 48,640,281.14 42,064,634.62
利息收入 14,864,026.51 17,860,112.77
资产减值损失 -13,276,388.21 22,313,744.54
加：其他收益 1,964,100.00 7,125,100.00
投资收益（损失以“-”号填列） 2 323,186,039.57 330,643,383.96
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
净敞口套期收益（损失以“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以“-”号填列） 115,068.49
资产处置收益（损失以“-”号填列）
二、营业利润（亏损以“-”号填列） 320,675,797.94 437,012,111.29
加：营业外收入 2,343,286.63 335,195.04
减：营业外支出 2,510,820.10 1,327,130.93
三、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 320,508,264.47 436,020,175.40
减：所得税费用 4,924,014.74 36,398,036.04
四、净利润（净亏损以“-”号填列） 315,584,249.73 399,622,139.36
（一）持续经营净利润（净亏损以“-”号填列） 315,584,249.73 399,622,139.36
（二）终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
3.其他
（二）将重分类进损益的其他综合收益
1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.可供出售金融资产公允价值变动损益
3.持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
六、综合收益总额 315,584,249.73 399,622,139.36
七、每股收益：
（一）基本每股收益（元/股）
（二）稀释每股收益（元/股）
法定代表人：韩德宏 主管会计工作的负责人：张心亮 会计机构负责人：卜令秋
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合 并 现 金 流 量 表
2018年度
会合03表
编制单位：深圳市天健（集团）股份有限公司 单位：人民币元
注释
项 目 本期数 上年同期数
号
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 11,297,212,639.89 8,164,850,314.70
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 1 1,373,038,729.39 147,958,055.60
经营活动现金流入小计 12,670,251,369.28 8,312,808,370.30
购买商品、接受劳务支付的现金 10,025,883,410.03 7,434,318,959.78
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 695,586,345.64 593,604,133.88
支付的各项税费 1,117,466,305.90 1,120,516,697.18
支付其他与经营活动有关的现金 2 1,324,085,358.43 738,622,397.70
经营活动现金流出小计 13,163,021,420.00 9,887,062,188.54
经营活动产生的现金流量净额 -492,770,050.72 -1,574,253,818.24
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 6,235,148.26 81,225,884.10
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 8,032,022.42 1,006,836.34
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 65,905,310.26
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 14,267,170.68 148,138,030.70
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 137,828,208.86 378,655,844.75
投资支付的现金 196,800,000.00 38,316,758.86
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 334,628,208.86 416,972,603.61
投资活动产生的现金流量净额 -320,361,038.18 -268,834,572.91
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 1,795,754,716.98 5,599,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 5,599,000.00
取得借款收到的现金 7,330,000,000.00 6,635,700,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金 3 755,100.00 800,000.00
筹资活动现金流入小计 9,126,509,816.98 6,642,099,000.00
偿还债务支付的现金 5,397,035,744.00 5,301,891,285.91
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 851,268,961.75 640,400,773.33
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计 6,248,304,705.75 5,942,292,059.24
筹资活动产生的现金流量净额 2,878,205,111.23 699,806,940.76
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 62,803.45
五、现金及现金等价物净增加额 2,065,136,825.78 -1,143,281,450.39
加：期初现金及现金等价物余额 2,436,888,458.92 3,580,169,909.31
六、期末现金及现金等价物余额 4,502,025,284.70 2,436,888,458.92
法定代表人：韩德宏 主管会计工作的负责人：张心亮 会计机构负责人：卜令秋
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母 公 司 现 金 流 量 表
2018年度
会企03表
编制单位：深圳市天健（集团）股份有限公司 单位：人民币元
项 目 注释号 本期数 上年同期数
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 867,016,221.03 554,367,084.71
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 110,771,066.08 291,484,696.88
经营活动现金流入小计 977,787,287.11 845,851,781.59
购买商品、接受劳务支付的现金 416,270,968.07 308,590,305.53
支付给职工以及为职工支付的现金 63,726,002.30 111,907,911.49
支付的各项税费 24,820,771.53 116,664,692.69
支付其他与经营活动有关的现金 705,331,535.40 777,517,400.96
经营活动现金流出小计 1,210,149,277.30 1,314,680,310.67
经营活动产生的现金流量净额 -232,361,990.19 -468,828,529.08
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 466,070,259.79 330,643,383.96
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 466,070,259.79 330,643,383.96
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 4,595,306.36 108,514,558.08
投资支付的现金 426,131,936.52 288,440,838.86
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 430,727,242.88 396,955,396.94
投资活动产生的现金流量净额 35,343,016.91 -66,312,012.98
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 1,795,754,716.98
取得借款收到的现金 2,590,000,000.00 384,200,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 4,385,754,716.98 384,200,000.00
偿还债务支付的现金 2,209,820,000.00 1,095,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 251,594,464.54 281,621,741.62
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计 2,461,414,464.54 1,376,621,741.62
筹资活动产生的现金流量净额 1,924,340,252.44 -992,421,741.62
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 62,803.45
五、现金及现金等价物净增加额 1,727,384,082.61 -1,527,562,283.68
加：期初现金及现金等价物余额 826,612,581.58 2,354,174,865.26
六、期末现金及现金等价物余额 2,553,996,664.19 826,612,581.58
法定代表人：韩德宏 主管会计工作的负责人：张心亮 会计机构负责人：卜令秋
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合 并 所 有 者 权 益 变 动 表
2018年度
会合04表
编制单位：深圳市天健（集团）股份有限公司 单位：人民币元
本期数 上年同期数
归属于母公司所有者权益 归属于母公司所有者权益
项 目 其他权益工具 少数股东 其他权益工具 少数股东
减： 一般 所有者权益合计 减： 一般 所有者权益合计
实收资本 优 其他综 专项 权益 实收资本 优 永 其他综 专项 权益
其 资本公积 库存 盈余公积 风险 未分配利润 其 资本公积 库存 盈余公积 风险 未分配利润
（或股本） 先 永续债 合收益 储备 （或股本） 先 续 合收益 储备
股 准备 股 准备
他 他
股 股 债
一、上年年末余额 1,197,785,535.00 2,280,845,526.51 441,017,695.55 548,321,821.10 2,072,799,799.71 47,973,567.86 6,588,743,945.73 1,197,785,535.00 2,280,845,526.51 552,177,993.82 508,359,607.16 1,750,697,899.61 45,767,980.52 6,335,634,542.62
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年年初余额 1,197,785,535.00 2,280,845,526.51 441,017,695.55 548,321,821.10 2,072,799,799.71 47,973,567.86 6,588,743,945.73 1,197,785,535.00 2,280,845,526.51 552,177,993.82 508,359,607.16 1,750,697,899.61 45,767,980.52 6,335,634,542.62
三、本期增减变动金额（减少以“-”
239,557,107.00 1,795,754,716.98 -239,557,107.00 -182,501,033.96 31,558,424.97 510,462,171.93 -6,197,447.38 2,149,076,832.54 -111,160,298.27 39,962,213.94 322,101,900.10 2,205,587.34 253,109,403.11
号填列）
（一）综合收益总额 -182,501,033.96 781,577,703.90 -6,197,447.38 592,879,222.56 -111,160,298.27 601,621,221.04 -3,393,412.66 487,067,510.11
（二）所有者投入和减少资本 1,795,754,716.98 1,795,754,716.98 5,599,000.00 5,599,000.00
1. 所有者投入的普通股 5,599,000.00 5,599,000.00
2. 其他权益工具持有者投入资本 1,795,754,716.98 1,795,754,716.98
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 31,558,424.97 -271,115,531.97 -239,557,107.00 39,962,213.94 -279,519,320.94 -239,557,107.00
1. 提取盈余公积 31,558,424.97 -31,558,424.97 39,962,213.94 -39,962,213.94
2. 提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配 -239,557,107.00 -239,557,107.00 -239,557,107.00 -239,557,107.00
4．其他
（四）所有者权益内部结转 239,557,107.00 -239,557,107.00
1．资本公积转增资本（或股本） 239,557,107.00 -239,557,107.00
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4. 设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他
（五）专项储备
1.本期提取
2.本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,437,342,642.00 1,795,754,716.98 2,041,288,419.51 258,516,661.59 579,880,246.07 2,583,261,971.64 41,776,120.48 8,737,820,778.27 1,197,785,535.00 2,280,845,526.51 441,017,695.55 548,321,821.10 2,072,799,799.71 47,973,567.86 6,588,743,945.73
法定代表人：韩德宏 主管会计工作的负责人：张心亮 会计机构负责人： 卜令秋
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母 公 司 所 有 者 权 益 变 动 表
2018年度
会企04表
编制单位：深圳市天健（集团）股份有限公司 单位：人民币元
本期数 上年同期数
其他权益工具 其他 其他权益工具 其他
减： 减：
项 目 实收资本 综 专项 实收资本 综 专项
优先 资本公积 库存 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计 优先 永续 资本公积 库存 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
（或股本） 永续债 其他 合收 储备 （或股本） 其他 合收 储备
股 股 股 债 股
益 益
一、上年年末余额 1,197,785,535.00 2,289,187,852.05 548,321,821.10 472,218,688.86 4,507,513,897.01 1,197,785,535.00 2,289,187,852.05 508,359,607.16 352,115,870.44 4,347,448,864.65
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 1,197,785,535.00 2,289,187,852.05 548,321,821.10 472,218,688.86 4,507,513,897.01 1,197,785,535.00 2,289,187,852.05 508,359,607.16 352,115,870.44 4,347,448,864.65
三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列） 239,557,107.00 1,795,754,716.98 -239,557,107.00 31,558,424.97 44,468,717.76 1,871,781,859.71 39,962,213.94 120,102,818.42 160,065,032.36
（一）综合收益总额 315,584,249.73 315,584,249.73 399,622,139.36 399,622,139.36
（二）所有者投入和减少资本 1,795,754,716.98 1,795,754,716.98
1. 所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本 1,795,754,716.98 1,795,754,716.98
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 31,558,424.97 -271,115,531.97 -239,557,107.00 39,962,213.94 -279,519,320.94 -239,557,107.00
1．提取盈余公积 31,558,424.97 -31,558,424.97 39,962,213.94 -39,962,213.94
2．对所有者(或股东)的分配 -239,557,107.00 -239,557,107.00 -239,557,107.00 -239,557,107.00
3．其他
（四）所有者权益内部结转 239,557,107.00 -239,557,107.00
1．资本公积转增资本(或股本) 239,557,107.00 -239,557,107.00
2．盈余公积转增资本(或股本)
3．盈余公积弥补亏损
4. 设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,437,342,642.00 1,795,754,716.98 2,049,630,745.05 579,880,246.07 516,687,406.62 6,379,295,756.72 1,197,785,535.00 2,289,187,852.05 548,321,821.10 472,218,688.86 4,507,513,897.01
主管会计工作的负责人：张心亮 会计机构负责人： 卜令秋
法定代表人：韩德宏
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深圳市天健（集团）股份有限公司
财务报表附注
2018 年度
金额单位：人民币元
一、公司基本情况
深圳市天健（集团）股份有限公司（以下简称公司或本公司）系经深圳市人民政府批准，
由深圳市建设（集团）公司作为主发起人发起设立，于 1993 年 12 月 6 日在深圳市工商行政
管理局登记注册，总部位于广东省深圳市。公司现持有统一社会信用代码为
91440300192251874W 的营业执照，注册资本 1,437,342,642.00 元，股份总数 1,437,342,642
股（每股面值 1 元）。其中，有限售条件的流通股份：A 股 91,680.00 股，无限售条件的流
通股份 A 股 1,437,250,962.00 股。公司股票已于 1999 年 7 月 21 日在深圳证券交易所挂牌
交易。
本公司属房地产开发及市政工程建设行业。主要经营活动为房地产开发、工程施工、物
业租赁、物业管理、商业运营及服务。
本财务报表业经公司 2019 年 3 月 29 日第八届第十九次董事会批准对外报出。
本公司将深圳市市政工程总公司、深圳市天健地产集团有限公司、深圳市天健坪山建设
工程有限公司、深圳市天健工程技术有限公司、深圳市天健置业有限公司、海南天健威斯特
酒店有限公司、天健（深圳）酒店管理有限公司、深圳市天健涂料科技开发有限公司、深圳
市天健投资发展有限公司、深圳市天健物业管理有限公司、深圳市粤通建设工程有限公司、
深圳市天健住房租赁运营管理有限公司、中国广东国际合作（集团）深圳公司、天健（深汕
特别合作区）建设投资有限公司和广东海外建设发展有限公司等 15 家子公司纳入本期合并
财务报表范围，情况详见本财务报表附注合并范围的变更和在其他主体中的权益之说明。
二、财务报表的编制基础
(一) 编制基础
本公司财务报表以持续经营为编制基础。
(二) 持续经营能力评价
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本公司不存在导致对报告期末起 12 个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情
况。
三、重要会计政策及会计估计
重要提示：本公司根据实际生产经营特点针对应收款项坏账准备计提、固定资产折旧、
无形资产摊销、收入确认等交易或事项制定了具体会计政策和会计估计。
(一) 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状
况、经营成果和现金流量等有关信息。
(二) 会计期间
会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
(三) 营业周期
公司经营业务的营业周期较短，以 12 个月作为资产和负债的流动性划分标准。
(四) 记账本位币
采用人民币为记账本位币。
(五) 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
1. 同一控制下企业合并的会计处理方法
公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表
中的账面价值计量。公司按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值
份额与支付的合并对价账面价值或发行股份面值总额的差额，调整资本公积；资本公积不足
冲减的，调整留存收益。
2. 非同一控制下企业合并的会计处理方法
公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差
额，确认为商誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首
先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行
复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差
额计入当期损益。
(六) 合并财务报表的编制方法
母公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合并范围。合并财务报表以母公司及
其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由母公司按照《企业会计准则第 33 号—
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—合并财务报表》编制。
(七) 合营安排分类及共同经营会计处理方法
1. 合营安排分为共同经营和合营企业。
2. 当公司为共同经营的合营方时，确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：
(1) 确认单独所持有的资产，以及按持有份额确认共同持有的资产；
(2) 确认单独所承担的负债，以及按持有份额确认共同承担的负债；
(3) 确认出售公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；
(4) 按公司持有份额确认共同经营因出售资产所产生的收入；
(5) 确认单独所发生的费用，以及按公司持有份额确认共同经营发生的费用。
(八) 现金及现金等价物的确定标准
列示于现金流量表中的现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是
指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
(九) 外币业务折算
外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率折算为人民币金额。资产负债表日，
外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，因汇率不同而产生的汇兑差额，除与购建
符合资本化条件资产有关的外币专门借款本金及利息的汇兑差额外，计入当期损益；以历史
成本计量的外币非货币性项目仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其人民币金额；以
公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，差额计入当期损
益或其他综合收益。
(十) 金融工具
1. 金融资产和金融负债的分类
金融资产在初始确认时划分为以下四类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产（包括交易性金融资产和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产）、持有至到期投资、贷款和应收款项、可供出售金融资产。
金融负债在初始确认时划分为以下两类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
负债（包括交易性金融负债和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融负债）、其他金融负债。
2. 金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件
公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或
金融负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和
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金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交
易费用计入初始确认金额。
公司按照公允价值对金融资产进行后续计量，且不扣除将来处置该金融资产时可能发生
的交易费用，但下列情况除外：(1) 持有至到期投资以及贷款和应收款项采用实际利率法，
按摊余成本计量；(2) 在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，
以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本计量。
公司采用实际利率法，按摊余成本对金融负债进行后续计量，但下列情况除外：(1) 以
公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，按照公允价值计量，且不扣除将来结清金
融负债时可能发生的交易费用；(2) 与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权
益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融负债，按照成本计量；(3) 不属于指定
为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，或没有指定为以公允
价值计量且其变动计入当期损益并将以低于市场利率贷款的贷款承诺，在初始确认后按照下
列两项金额之中的较高者进行后续计量：1) 按照《企业会计准则第 13 号——或有事项》确
定的金额；2) 初始确认金额扣除按照《企业会计准则第 14 号——收入》的原则确定的累积
摊销额后的余额。
金融资产或金融负债公允价值变动形成的利得或损失，除与套期保值有关外，按照如下
方法处理：(1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债公允价值变动
形成的利得或损失，计入公允价值变动收益；在资产持有期间所取得的利息或现金股利，确
认为投资收益；处置时，将实际收到的金额与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同
时调整公允价值变动收益。(2) 可供出售金融资产的公允价值变动计入其他综合收益；持有
期间按实际利率法计算的利息，计入投资收益；可供出售权益工具投资的现金股利，于被投
资单位宣告发放股利时计入投资收益；处置时，将实际收到的金额与账面价值扣除原直接计
入其他综合收益的公允价值变动累计额之后的差额确认为投资收益。
当收取某项金融资产现金流量的合同权利已终止或该金融资产所有权上几乎所有的风
险和报酬已转移时，终止确认该金融资产；当金融负债的现时义务全部或部分解除时，相应
终止确认该金融负债或其一部分。
3. 金融资产转移的确认依据和计量方法
公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方的，终止确认该金融
资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产，并
将收到的对价确认为一项金融负债。公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有
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的风险和报酬的，分别下列情况处理：(1) 放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资
产；(2) 未放弃对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资
产，并相应确认有关负债。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：(1) 所
转移金融资产的账面价值；(2) 因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值
变动累计额之和。金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价
值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列
两项金额的差额计入当期损益：(1) 终止确认部分的账面价值；(2) 终止确认部分的对价，
与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和。
4. 金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定相
关金融资产和金融负债的公允价值。公司将估值技术使用的输入值分以下层级，并依次使用：
(1) 第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的
报价；
(2) 第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入
值，包括：活跃市场中类似资产或负债的报价；非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；
除报价以外的其他可观察输入值，如在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线等；市
场验证的输入值等；
(3) 第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值，包括不能直接观察或无法由
可观察市场数据验证的利率、股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金流量、使
用自身数据作出的财务预测等。
5. 金融资产的减值测试和减值准备计提方法
(1) 资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资
产的账面价值进行检查，如有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备。
(2) 对于持有至到期投资、贷款和应收款，先将单项金额重大的金融资产区分开来，单
独进行减值测试；对单项金额不重大的金融资产，可以单独进行减值测试，或包括在具有类
似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试；单独测试未发生减值的金融资产（包括单
项金额重大和不重大的金融资产），包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行
减值测试。测试结果表明其发生了减值的，根据其账面价值高于预计未来现金流量现值的差
额确认减值损失。
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(3) 可供出售金融资产
1) 表明可供出售债务工具投资发生减值的客观证据包括：
① 债务人发生严重财务困难；
② 债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期；
③ 公司出于经济或法律等方面因素的考虑，对发生财务困难的债务人作出让步；
④ 债务人很可能倒闭或进行其他财务重组；
⑤ 因债务人发生重大财务困难，该债务工具无法在活跃市场继续交易；
⑥ 其他表明可供出售债务工具已经发生减值的情况。
2) 表明可供出售权益工具投资发生减值的客观证据包括权益工具投资的公允价值发生
严重或非暂时性下跌，以及被投资单位经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大
不利变化使公司可能无法收回投资成本。
本公司于资产负债表日对各项可供出售权益工具投资单独进行检查。对于以公允价值计
量的权益工具投资，若其于资产负债表日的公允价值低于其成本超过 50%（含 50%）或低于
其成本持续时间超过 12 个月（含 12 个月）的，则表明其发生减值；若其于资产负债表日的
公允价值低于其成本超过 20%（含 20%）但尚未达到 50%的，或低于其成本持续时间超过 6
个月（含 6 个月）但未超过 12 个月的，本公司会综合考虑其他相关因素，诸如价格波动率
等，判断该权益工具投资是否发生减值。对于以成本计量的权益工具投资，公司综合考虑被
投资单位经营所处的技术、市场、经济或法律环境等是否发生重大不利变化，判断该权益工
具是否发生减值。
以公允价值计量的可供出售金融资产发生减值时，原直接计入其他综合收益的因公允价
值下降形成的累计损失予以转出并计入减值损失。对已确认减值损失的可供出售债务工具投
资，在期后公允价值回升且客观上与确认原减值损失后发生的事项有关的，原确认的减值损
失予以转回并计入当期损益。对已确认减值损失的可供出售权益工具投资，期后公允价值回
升直接计入其他综合收益。
以成本计量的可供出售权益工具发生减值时，将该权益工具投资的账面价值，与按照类
似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失，
计入当期损益，发生的减值损失一经确认，不予转回。
(十一) 应收款项
1. 单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项
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本公司将单个客户的应收账款余额达到应收账款余额总
单项金额重大的判断依据或金额标
金额的 30%或金额为人民币 1000 万元以上的应收款项确
准
认为单项金额重大的应收款项
单项金额重大并单项计提坏账准备 单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账
的计提方法 面价值的差额计提坏账准备
2. 按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项
(1) 具体组合及坏账准备的计提方法
按信用风险特征组合计提坏账准备的计提方法
账龄组合 账龄分析法
无风险组合 不计提
其中，无风险组合指: 按照债务人信誉、款项性质、交易保障措施等划分组合
(2) 账龄分析法
应收账款 其他应收款
账 龄
计提比例(%) 计提比例(%)
1 年以内（含，下同） 5 5
1-2 年 10 10
2-3 年 15 15
3 年以上 25 25
3. 单项金额不重大但单项计提坏账准备的应收款项
本集团对于单项金额虽不重大但具备以下特征的应收款项，单独进行减值测试，有客观
证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，
计提坏账准备。有客观证据表明其发生了减值的情形包括：与对方存在争议或涉及诉讼、仲
裁的应收款项；对方发生财务困难，已有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的应
收款项等
对应收票据、应收利息、长期应收款等其他应收款项，根据其未来现金流量现值低于其
账面价值的差额计提坏账准备。
(十二) 存货
1. 存货的分类
（1）房地产开发存货
房地产开发存货按成本进行初始计量。存货包括在开发经营过程中为出售或耗用而持有
的开发用土地、开发产品、意图出售而暂时出租的开发产品、周转房、库存材料、库存设备
和低值易耗品等，以及在开发过程中的开发成本。开发产品的成本包括土地出让金、基础配
套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他
相关费用。存货发出时，采用个别认定法确定其实际成本。
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（2）建造合同形成的存货
建造合同按实际成本计量，包括从合同签订开始至合同完成止所发生的、与执行合同有
关的直接费用和间接费用。为订立合同而发生的差旅费、投标费等，能够单独区分和可靠计
量且合同很可能订立的，在取得合同时计入合同成本；未满足上述条件的，则计入当期损益。
在建合同累计已发生的成本和累计已确认的毛利（亏损）与已结算的价款在资产负债表
中以抵销后的净额列示。在建合同累计已发生的成本和累计已确认的毛利（亏损）之和超过
已结算价款的部分作为存货列示；在建合同已结算的价款超过累计已发生的成本与累计已确
认的毛利（亏损）之和的部分作为预收款项列示。
2. 发出存货的计价方法
存货在取得时按实际成本计价，存货按照成本进行初始计量，发出时材料按加权平均成
本法计价，开发产品按照个别认定法计价。
3. 存货可变现净值的确定依据
资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照单个存货成本高于可变现净
值的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计
售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在
正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计
的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有
合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进
行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。
4. 存货的盘存制度
存货的盘存制度为永续盘存制。
5. 低值易耗品和包装物的摊销方法
(1) 低值易耗品
按照一次转销法进行摊销。
(2) 包装物
按照一次转销法进行摊销。
(十三) 划分为持有待售的非流动资产或处置组
1. 持有待售的非流动资产或处置组的分类
公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：（1）根据类似
交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；（2）出售极可能发生，
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即公司已经就出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。
公司专为转售而取得的非流动资产或处置组，在取得日满足“预计出售将在一年内完成”
的条件，且短期（通常为 3 个月）内很可能满足持有待售类别的其他划分条件的，在取得日
将其划分为持有待售类别。
因公司无法控制的下列原因之一，导致非关联方之间的交易未能在一年内完成，且公司
仍然承诺出售非流动资产或处置组的，继续将非流动资产或处置组划分为持有待售类别： 1）
买方或其他方意外设定导致出售延期的条件，公司针对这些条件已经及时采取行动，且预计
能够自设定导致出售延期的条件起一年内顺利化解延期因素；（2）因发生罕见情况，导致
持有待售的非流动资产或处置组未能在一年内完成出售，公司在最初一年内已经针对这些新
情况采取必要措施且重新满足了持有待售类别的划分条件。
2. 持有待售的非流动资产或处置组的计量
(1) 初始计量和后续计量
初始计量和在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时，其账面价值高
于公允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，
减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。
对于取得日划分为持有待售类别的非流动资产或处置组，在初始计量时比较假定其不划
分为持有待售类别情况下的初始计量金额和公允价值减去出售费用后的净额，以两者孰低计
量。除企业合并中取得的非流动资产或处置组外，由非流动资产或处置组以公允价值减去出
售费用后的净额作为初始计量金额而产生的差额，计入当期损益。
对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，先抵减处置组中商誉的账面价值，再
根据处置组中的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。
持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组
中负债的利息和其他费用继续予以确认。
(2) 资产减值损失转回的会计处理
后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前
减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金
额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不转回。
后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记
的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，
转回金额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值，以及非流动资产在划分为持有待售类别前
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确认的资产减值损失不转回。
持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额，根据处置组中除商誉外各项非流
动资产账面价值所占比重，按比例增加其账面价值。
(3) 不再继续划分为持有待售类别以及终止确认的会计处理
非流动资产或处置组因不再满足持有待售类别的划分条件而不再继续划分为持有待售
类别或非流动资产从持有待售的处置组中移除时，按照以下两者孰低计量：1) 划分为持有
待售类别前的账面价值，按照假定不划分为持有待售类别情况下本应确认的折旧、摊销或减
值等进行调整后的金额；2) 可收回金额。
终止确认持有待售的非流动资产或处置组时，将尚未确认的利得或损失计入当期损益。
(十四) 长期股权投资
1. 共同控制、重要影响的判断
按照相关约定对某项安排存在共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权
的参与方一致同意后才能决策，认定为共同控制。对被投资单位的财务和经营政策有参与决
策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，认定为重大影响。
2. 投资成本的确定
(1) 同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或
发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并
财务报表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合
并对价的账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，
调整留存收益。
公司通过多次交易分步实现同一控制下企业合并形成的长期股权投资，判断是否属于
“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计
处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日，根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制
方合并财务报表中的账面价值的份额确定初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成
本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价
值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
(2) 非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其
初始投资成本。
公司通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，区分个别财务
报表和合并财务报表进行相关会计处理：
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1) 在个别财务报表中，按照原持有的股权投资的账面价值加上新增投资成本之和，作
为改按成本法核算的初始投资成本。
2) 在合并财务报表中，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各
项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，对于购买日之
前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账
面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其
他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等转为购买日所属当期收益。但由于被投资方重
新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
(3) 除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始
投资成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；
以债务重组方式取得的，按《企业会计准则第 12 号——债务重组》确定其初始投资成本；
以非货币性资产交换取得的，按《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换》确定其初始
投资成本。
3. 后续计量及损益确认方法
对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业和合营企业的长期
股权投资，采用权益法核算。
4. 通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权的处理方法
(1) 个别财务报表
对处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。对于剩余股权，
对被投资单位仍具有重大影响或者与其他方一起实施共同控制的，转为权益法核算；不能再
对被投资单位实施控制、共同控制或重大影响的，确认为金融资产，按照《企业会计准则第
22 号——金融工具确认和计量》的相关规定进行核算。
(2) 合并财务报表
1) 通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权，且不属于“一揽子交易”的
在丧失控制权之前，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日
开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价），资本溢价不足冲减的，
冲减留存收益。
丧失对原子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新
计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子
公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投
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资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，应当在丧失控制权
时转为当期投资收益。
2) 通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权，且属于“一揽子交易”的
将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制
权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表
中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
(十五) 投资性房地产
1. 投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已
出租的建筑物。此外，对于本公司持有以备经营出租的空置建筑物，若董事会（或类似机构）
作出书面决议，明确表示将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，也作为投资
性房地产列报。
2. 投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定
资产和无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。
自用房地产或存货转换为投资性房地产或投资性房地产转换为自用房地产时，按转换前
的账面价值作为转换后的入账价值。
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产
或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，将固定资产
或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，转换为采用成本模式计量的投资性房地产的，
以转换前的账面价值作为转换后的入账价值；转换为以公允价值模式计量的投资性房地产
的，以转换日的公允价值作为转换后的入账价值。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终
止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价
值和相关税费后计入当期损益.
(十六) 固定资产
1. 固定资产确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会
计年度的有形资产。固定资产在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予以确
认。
2. 各类固定资产的折旧方法
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类 别 折旧方法 折旧年限(年) 残值率(%) 年折旧率(%)
房屋及建筑物 年限平均法 20-50 5 1.90-4.75
机器设备 年限平均法 5-10 5 9.50-19.00
运输工具 年限平均法 5 5 19.00
电子设备及其他 年限平均法 3-5 5 19.00-31.67
(十七) 在建工程
1. 在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量则予以确认。在建工程
按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。
2. 在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使
用状态但尚未办理竣工决算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成
本调整原暂估价值，但不再调整原已计提的折旧。
(十八) 借款费用
1. 借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资
本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。
2. 借款费用资本化期间
(1) 当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：1) 资产支出已经发生；2) 借款费
用已经发生；3) 为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开
始。
(2) 若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连
续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资
产的购建或者生产活动重新开始。
(3) 当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费
用停止资本化。
3. 借款费用资本化率以及资本化金额
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的
利息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存
入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息
金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专
门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化
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的利息金额。
(十九) 无形资产
1. 无形资产包括土地使用权、专利权及非专利技术等，按成本进行初始计量。
2. 使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预
期实现方式系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体年限如
下：
项 目 摊销年限(年)
土地使用权 土地剩余使用年限内摊销
办公软件 3-10 年
使用寿命不确定的无形资产不予摊销。本公司至少每年度终了时，对使用寿命有限的无
形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如发生变更则作为会计估计变更处理。此外，还对
使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，如果有证据表明该无形资产为企业带来经
济利益的期限是可预见的，则估计其使用寿命并按照使用寿命有限的无形资产的摊销政策进
行摊销。
3. 内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开
发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：(1) 完成该无形资产以使其能够使
用或出售在技术上具有可行性；(2) 具有完成该无形资产并使用或出售的意图；(3) 无形资
产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身
存在市场，无形资产将在内部使用的，能证明其有用性；(4) 有足够的技术、财务资源和其
他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；(5) 归属于该无
形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
(二十) 长期待摊费用
长期待摊费用核算已经支出，摊销期限在 1 年以上（不含 1 年）的各项费用。长期待摊
费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目
不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
(二十一) 职工薪酬
1. 职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。
2. 短期薪酬的会计处理方法
在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损
益或相关资产成本。
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3. 离职后福利的会计处理方法
离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。
(1) 在职工为公司提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负
债，并计入当期损益或相关资产成本。
(2) 对设定受益计划的会计处理通常包括下列步骤：
1) 根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和
财务变量等作出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的所属期间。同时，
对设定受益计划所产生的义务予以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本；
2) 设定受益计划存在资产的，将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价
值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余
的，以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产；
3) 期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为服务成本、设定受益计划净负债
或净资产的利息净额以及重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动等三部分，其
中服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本，重新
计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不
允许转回至损益，但可以在权益范围内转移这些在其他综合收益确认的金额。
4. 辞退福利的会计处理方法
向职工提供的辞退福利，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入
当期损益：(1) 公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；
(2) 公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
5. 其他长期职工福利的会计处理方法
向职工提供的其他长期福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的有关规定
进行会计处理；除此之外的其他长期福利，按照设定受益计划的有关规定进行会计处理，为
简化相关会计处理，将其产生的职工薪酬成本确认为服务成本、其他长期职工福利净负债或
净资产的利息净额以及重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动等组成项
目的总净额计入当期损益或相关资产成本。
(二十二) 预计负债
1. 因对外提供担保、诉讼事项、产品质量保证、亏损合同等或有事项形成的义务成为
公司承担的现时义务，履行该义务很可能导致经济利益流出公司，且该义务的金额能够可靠
的计量时，公司将该项义务确认为预计负债。
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2. 公司按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行初始计量，并在
资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核。
(二十三) 优先股、永续债等其他金融工具
根据金融工具相关准则和《金融负债与权益工具的区分及相关会计处理规定》（财会
〔2014〕13 号），对发行的永续债金融工具，公司依据所发行金融工具的合同条款及其所
反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融资产、金融负债和权益工具的定义，在初始确
认时将该等金融工具或其组成部分分类为金融资产、金融负债或权益工具。
在资产负债表日，对于归类为权益工具的金融工具，其利息支出或股利分配作为公司的
利润分配，其回购、注销等作为权益的变动处理；对于归类为金融负债的金融工具，其利息
支出或股利分配按照借款费用进行处理，其回购或赎回产生的利得或损失等计入当期损益。
(二十四) 维修基金核算方法
根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售（预售）时，向购房人收取
或由公司计提计入有关开发产品的开发成本，并统一上缴维修基金管理部门。
(二十五) 质量保证金核算方法
质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产品保修期内发生的维
修费，冲减质量保证金；在开发产品约定的保修期届满，质量保证金余额退还施工单位。
(二十六) 收入
1. 收入确认原则
(1) 房地产销售收入
在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，在同时满
足开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再保留通常与所有权相联系的继
续管理权和对已售出的开发产品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利
益很可能流入，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。
出售自用房屋：自用房屋所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再保留通常与
所有权相联系的继续管理权和对已售出的开发产品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计
量，相关的经济利益很可能流入，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销
售收入的实现。
(2) 销售商品
销售商品收入在同时满足下列条件时予以确认：1) 将商品所有权上的主要风险和报酬
转移给购货方；2) 公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权，也不再对已售出的商
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品实施有效控制；3) 收入的金额能够可靠地计量；4) 相关的经济利益很可能流入；5) 相
关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
(3) 提供劳务
提供劳务交易的结果在资产负债表日能够可靠估计的（同时满足收入的金额能够可靠地
计量、相关经济利益很可能流入、交易的完工进度能够可靠地确定、交易中已发生和将发生
的成本能够可靠地计量），采用完工百分比法确认提供劳务的收入，并按已经发生的成本占
估计总成本的比例确定提供劳务交易的完工进度。提供劳务交易的结果在资产负债表日不能
够可靠估计的，若已经发生的劳务成本预计能够得到补偿，按已经发生的劳务成本金额确认
提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本；若已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿，
将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认劳务收入。
(4) 让渡资产使用权
让渡资产使用权在同时满足相关的经济利益很可能流入、收入金额能够可靠计量时，确
认让渡资产使用权的收入。利息收入按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确
定；使用费收入按有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
(5) 建造合同
1) 建造合同的结果在资产负债表日能够可靠估计的，根据完工百分比法确认合同收入
和合同费用。建造合同的结果在资产负债表日不能够可靠估计的，若合同成本能够收回的，
合同收入根据能够收回的实际合同成本予以确认，合同成本在其发生的当期确认为合同费
用；若合同成本不可能收回的，在发生时立即确认为合同费用，不确认合同收入。
2) 固定造价合同同时满足下列条件表明其结果能够可靠估计：合同总收入能够可靠计
量、与合同相关的经济利益很可能流入、实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量、
合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地计量。成本加成合同同时满足下列条
件表明其结果能够可靠估计：与合同相关的经济利益很可能流入、实际发生的合同成本能够
清楚地区分和可靠地计量。
3) 确定合同完工进度的方法为累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例。
4) 资产负债表日，合同预计总成本超过合同总收入的，将预计损失确认为当期费用。
执行中的建造合同，按其差额计提存货跌价准备；待执行的亏损合同，按其差额确认预计负
债。
2. 收入确认的具体方法
（1）销售开发产品收入：在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了
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合同规定的义务，即开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；公司不再保留通常
与所有权相联系的继续管理权，也不再对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠
地计量；相关的经济利益很可能流入；并且该项目已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，
确认销售收入的实现。
本公司房地产销售收入确认时点：开发产品已经完工并验收合格，按照合同约定，房屋
移交给业主后确认销售收入的实现。
（2）分期收款销售：在开发产品已经完工并验收合格，签订了分期收款销售合同并履
行了合同规定的义务，相关的经济利益很可能流入，并且该开发产品成本能够可靠地计量时，
按照应收的合同或协议价款的公允价值确定收入金额；应收的合同或协议价款与其公允价值
间的差额，在合同或协议期间内采用实际利率法进行摊销，计入当期损益。
（3）出售自用房屋：自用房屋所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，公司不再保
留通常与所有权相联系的继续管理权，也不再对已售出的商品实施有效控制，收入的金额能
够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入，并且该房屋成本能够可靠地计量时，确认销售
收入的实现。
（4）出租物业收入确认方法
按租赁合同、协议约定的承租日期（有免租期的考虑免租期）与租金额，在相关租金已
经收到或取得了收款的证据时确认出租物业收入的实现。
（5）建造合同收入
在建造合同的结果能够可靠估计的情况下，于资产负债表日按照完工百分比法确认合同
收入和合同费用。合同完工进度按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定。
建造合同的结果能够可靠估计是指同时满足：①合同总收入能够可靠地计量；②与合同
相关的经济利益很可能流入企业；③实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量；④
合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定。
如建造合同的结果不能可靠地估计，但合同成本能够收回的，合同收入根据能够收回的
实际合同成本予以确认，合同成本在其发生的当期确认为合同费用；合同成本不可能收回的，
在发生时立即确认为合同费用，不确认合同收入。使建造合同的结果不能可靠估计的不确定
因素不复存在的，按照完工百分比法确定与建造合同有关的收入和费用。
合同预计总成本超过合同总收入的，将预计损失确认为当期费用。
在建合同累计已发生的成本和累计已确认的毛利(亏损)与已结算的价款在资产负债表
中以抵销后的净额列示。在建合同累计已发生的成本和累计已确认的毛利(亏损)之和超过
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已结算价款的部分作为存货列示；在建合同已结算的价款超过累计已发生的成本与累计已确
认的毛利(亏损)之和的部分作为预收款项列示。
（6）使用费收入
根据有关合同或协议，按权责发生制确认收入。
（7）利息收入
按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定。
（8）其他业务收入确认方法
按相关合同、协议的约定，与交易相关的经济利益很可能流入企业，收入金额能够可靠
计量，与收入相关的已发生或将发生成本能够可靠地计量时，确认其他业务收入的实现。
(二十七) 政府补助
1. 政府补助在同时满足下列条件时予以确认：(1) 公司能够满足政府补助所附的条件；
(2) 公司能够收到政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府
补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
2. 与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政
府补助。政府文件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或
其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助。与资产相关的政府补助，
冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在
相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，
直接计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未
分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。
3. 与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。对于同时包含
与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，难以区分与资产相关或与收益相关的，整体
归类为与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用
或损失的，确认为递延收益，在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关
成本；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。
4. 与公司日常经营活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相
关成本费用。与公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
5. 政策性优惠贷款贴息的会计处理方法
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(1) 财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向公司提供贷款
的，以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相
关借款费用。
(2) 财政将贴息资金直接拨付给公司的，将对应的贴息冲减相关借款费用。
(二十八） 递延所得税资产、递延所得税负债
1. 根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项
目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收
回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。
2. 确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为
限。资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵
扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。
3. 资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法
获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价
值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。
4. 公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列
情况产生的所得税：(1) 企业合并；(2) 直接在所有者权益中确认的交易或者事项。
(二十九) 租赁
1. 经营租赁的会计处理方法
公司为承租人时，在租赁期内各个期间按照直线法将租金计入相关资产成本或确认为当
期损益，发生的初始直接费用，直接计入当期损益。或有租金在实际发生时计入当期损益。
公司为出租人时，在租赁期内各个期间按照直线法将租金确认为当期损益，发生的初始
直接费用，除金额较大的予以资本化并分期计入损益外，均直接计入当期损益。或有租金在
实际发生时计入当期损益。
2. 融资租赁的会计处理方法
公司为承租人时，在租赁期开始日，公司以租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付
款额现值中两者较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账
价值，其差额为未确认融资费用，发生的初始直接费用，计入租赁资产价值。在租赁期各个
期间，采用实际利率法计算确认当期的融资费用。
公司为出租人时，在租赁期开始日，公司以租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用
之和作为应收融资租赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接
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费用及未担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。在租赁期各个期间，采
用实际利率法计算确认当期的融资收入。
(三十) 分部报告
公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度等为依据确定经营分部。公司的经营
分部是指同时满足下列条件的组成部分：
1. 该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；
2. 管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；
3. 能够通过分析取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。
(三十一) 其他重要的会计政策和会计估计
1. 终止经营的确认标准、会计处理方法
满足下列条件之一的、已经被处置或划分为持有待售类别且能够单独区分的组成部分确
认为终止经营：
(1) 该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；
(2) 该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一
项相关联计划的一部分；
(3) 该组成部分是专为转售而取得的子公司。
本公司终止经营的情况见本财务报表附注其他重要事项之终止经营的说明。
(三十二) 重要会计政策和会计估计变更
企业会计准则变化引起的会计政策变更
1. 本公司根据《财政部关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的通知》(财会
〔2018〕15 号)及其解读和企业会计准则的要求编制 2018 年度财务报表，此项会计政策变
更采用追溯调整法。2017 年度财务报表受重要影响的报表项目和金额如下：
原列报报表项目及金额 新列报报表项目及金额
应收票据 应收票据及应收账
1,408,682,046.54
应收账款 1,408,682,046.54 款
应收利息
应收股利 其他应收款 678,007,270.93
其他应收款 678,007,270.93
固定资产 313,360,393.12
固定资产 313,360,393.12
固定资产清理
在建工程 479,761,765.03 在建工程 479,761,765.03
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工程物资
应付票据 应付票据及应付账
4,950,873,704.48
应付账款 4,950,873,704.48 款
应付利息 3,370,700.05
应付股利 其他应付款 1,379,917,928.25
其他应付款 1,376,547,228.20
长期应付款 8,646,669.19
长期应付款 11,876,669.19
专项应付款 3,230,000.00
管理费用 216,591,910.41
管理费用 223,699,477.70
研发费用 7,107,567.29
2. 财政部于 2017 年度颁布了《企业会计准则解释第 9 号——关于权益法下投资净损失
的会计处理》《企业会计准则解释第 10 号——关于以使用固定资产产生的收入为基础的折
旧方法》《企业会计准则解释第 11 号——关于以使用无形资产产生的收入为基础的摊销方
法》及《企业会计准则解释第 12 号——关于关键管理人员服务的提供方与接受方是否为关
联方》。公司自 2018 年 1 月 1 日起执行上述企业会计准则解释，执行上述解释对公司期初
财务数据无影响。
四、税项
(一) 主要税种及税率
税 种 计税依据 税 率
增值税 销售货物或提供应税劳务 [注]1
有偿转让国有土地使用权及地上建
土地增值税 筑物和其他附着物产权产生的增值 按超率累进税率 30%-60%
额
从价计征的，按房产原值一次减除
房产税 30%后余值的 1.2%计缴；从租计征的， 1.2%、12%
按租金收入的 12%计缴
城市维护建设税 应缴流转税税额 7%、5%、1%
教育费附加 应缴流转税税额 按实际缴纳的流转税的 3%计缴。
地方教育附加 应缴流转税税额 按实际缴纳的流转税的 2%计缴。
企业所得税 应纳税所得额 15%、25%［注 2］
注 1：本公司及子公司增值税应税项目及税率如下表所示：
收入类型 一般计税税率 简易计税征收率
房产销售收入 11% 5%
工程收入 11% 3%
不动产出租收入 11% 5%
物业服务收入 6% 3%
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注 2:不同税率的纳税主体企业所得税税率说明
纳税主体名称 所得税税率
深圳市市政工程总公司 15%
除上述以外的其他纳税主体企业 25%
(二) 税收优惠
深圳市市政工程总公司于 2016 年 11 月 15 日取得深圳市科技创新委员会、深圳市财政
委员会、深圳市国家税务局及深圳市地方税务局颁发的《高新技术企业证书》，证书编号：
GR201644200581，有效期三年。从 2016 年 1 月 1 日起按 15%的税率缴纳企业所得税。
五、合并财务报表项目注释
(一) 合并资产负债表项目注释
1. 货币资金
(1) 明细情况
项 目 期末数 期初数
库存现金 946,198.63 1,102,580.90
银行存款 4,501,079,086.07 2,405,934,625.16
其他货币资金 22,949,009.05 35,470,261.91
合 计 4,524,974,293.75 2,442,507,467.97
其中：存放在境外的款项总额 92,389.85 317,110.96
(2) 其他说明
其他货币资金中存放在银行的房贷资金 17,330,000.00 元（需取得买卖合同登记备案证
明之后对应解除），不得随意支取的保证金 5,619,009.05 元，使用均受限。
2. 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
(1) 明细情况
项 目 期末数 期初数
指定以公允价值计量且其变动计入当期损益的
115,068.49
金融资产
其中：债务工具投资
权益工具投资
衍生金融资产
其他 115,068.49
合 计 115,068.49
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(2) 其他说明
期末指定以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产系与黄金价格等挂钩的结
构性存款浮动收益。
3. 应收票据及应收账款
(1) 明细情况
项 目 期末数 期初数
应收票据
应收账款 1,993,711,089.32 1,408,682,046.54
合 计 1,993,711,089.32 1,408,682,046.54
(2) 应收账款
1) 明细情况
① 类别明细情况
期末数
种 类 账面余额 坏账准备
计提比例 账面价值
金额 比例(%) 金额
(%)
单项金额重大并单项计
提坏账准备
按信用风险特征组合计
2,133,237,385.23 98.22 139,526,295.91 6.54 1,993,711,089.32
提坏账准备
单项金额不重大但单项
38,613,718.90 1.78 38,613,718.90 100.00
计提坏账准备
小 计 2,171,851,104.13 100.00 178,140,014.81 8.20 1,993,711,089.32
(续上表)
期初数
种 类 账面余额 坏账准备
计提比例 账面价值
金额 比例(%) 金额
(%)
单项金额重大并单项计提坏
账准备
按信用风险特征组合计提坏
1,505,442,270.62 97.28 96,760,224.08 6.43 1,408,682,046.54
账准备
单项金额不重大但单项计提
42,169,418.25 2.72 42,169,418.25 100
坏账准备
小 计 1,547,611,688.87 100.00 138,929,642.33 8.98 1,408,682,046.54
② 期末单项金额不重大并单项计提坏账准备的应收账款
单位名称 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提理由
工程款 25,373,802.75 25,373,802.75 100 预计无法收回
第 37 页 共 86 页
混凝土销售款 6,366,723.84 6,366,723.84 100 预计无法收回
涂料产品销售款 3,114,742.62 3,114,742.62 100 预计无法收回
其他 3,758,449.69 3,758,449.69 100 预计无法收回
小 计 38,613,718.90 38,613,718.90
③ 组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的应收账款
期末数
账 龄
账面余额 坏账准备 计提比例(%)
1 年以内 1,813,555,000.19 90,677,750.01 5.00
1-2 年 146,164,040.75 14,616,404.08 10.00
2-3 年 91,474,442.55 13,721,166.38 15.00
3 年以上 82,043,901.74 20,510,975.44 25.00
小 计 2,133,237,385.23 139,526,295.91 6.54
2) 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备 39,210,372.48 元。
3) 应收账款金额前 5 名情况
占应收账款余
单位名称 账面余额 坏账准备
额 的比例(%)
第一名 204,079,697.66 9.40 10,203,984.88
第二名 149,462,305.68 6.88 7,473,115.28
第三名 139,225,228.17 6.41 13,766,758.87
第四名 137,852,301.32 6.35 7,571,274.08
第五名 115,140,942.10 5.30 5,757,047.11
小 计 745,760,474.93 34.34 44,772,180.22
4. 预付款项
(1) 账龄分析
1) 明细情况
期末数 期初数
账 坏 坏
龄 账 账
账面余额 比例(%) 账面价值 账面余额 比例(%) 账面价值
准 准
备 备
1 年以
77,581,332.52 70.13 77,581,332.52 81,712,704.71 85.57 81,712,704.71
内
1-2 年 18,245,661.08 16.49 18,245,661.08 6,428,367.31 6.73 6,428,367.31
2-3 年 7,915,314.61 7.16 7,915,314.61 1,818,572.56 1.90 1,818,572.56
3 年以
6,878,396.66 6.22 6,878,396.66 5,541,757.76 5.80 5,541,757.76
上
合
110,620,704.87 100.00 110,620,704.87 95,501,402.34 100.00 95,501,402.34
计
2) 账龄 1 年以上重要的预付款项未及时结算的原因说明
第 38 页 共 86 页
单位名称 期末数 未结算原因
深圳市瑞欣冉装饰工程有限公司 3,366,935.70 未至结算期
广东省电白建筑工程总公司 2,449,561.00 未至结算期
温州市龙湾瑶稀正通石子砂场 1,250,000.00 未至结算期
深圳市中海海盛沥青有限公司 2,483,189.40 未至结算期
小 计 9,549,686.10
(2) 预付款项金额前 5 名情况
占预付款项余额
单位名称 账面余额
的比例(%)
第一名 14,629,913.35 13.23
第二名 7,240,364.00 6.55
第三名 6,139,079.22 5.55
第四名 5,499,984.27 4.97
第五名 4,950,000.00 4.47
小 计 38,459,340.84 34.77
5. 其他应收款
(1) 明细情况
项 目 期末数 期初数
应收利息 84,931.51
其他应收款 255,214,294.90 678,007,270.93
合 计 255,299,226.41 678,007,270.93
(2) 应收利息
项 目 期末数 期初数
结构性存款应收利息 84,931.51
小 计 84,931.51
(3) 其他应收款
1) 明细情况
① 类别明细情况
期末数
种 类 账面余额 坏账准备
计提比例 账面价值
金额 比例(%) 金额
(%)
单项金额重大并单项计提坏
账准备
按信用风险特征组合计提坏
272,334,672.17 85.25 17,120,377.27 6.29 255,214,294.90
账准备
第 39 页 共 86 页
其中：按账龄组合计提 135,192,622.60 42.32 17,120,377.27 12.66 118,072,245.33
无风险组合 137,142,049.57 42.93 137,142,049.57
单项金额不重大但单项计提
47,106,627.72 14.75 47,106,627.72 100.00
坏账准备
合 计 319,441,299.89 100.00 64,227,004.99 20.11 255,214,294.90
(续上表)
期初数
种 类 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例(%) 金额 计提比例(%)
单项金额重大并单项计提坏账
准备
按信用风险特征组合计提坏账
689,652,252.03 93.36 11,644,981.10 1.69 678,007,270.93
准备
其中：按账龄组合计提 139,547,509.70 18.89 11,644,981.10 8.34 127,902,528.60
无风险组合 550,104,742.33 74.47 550,104,742.33
单项金额不重大但单项计提坏
49,011,854.35 6.64 49,011,854.35 100.00
账准备
合 计 738,664,106.38 100.00 60,656,835.45 8.21 678,007,270.93
② 期末单项金额不重大并单项计提坏账准备的其他应收款
单位名称 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提理由
工程款 37,075,080.77 37,075,080.77 100.00 预计无法收回
材料款 9,290,621.04 9,290,621.04 100.00 预计无法收回
其他 740,925.91 740,925.91 100.00 预计无法收回
小 计 47,106,627.72 47,106,627.72 100.00
③ 组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
期末数
账 龄
账面余额 坏账准备 计提比例(%)
1 年以内 45,322,976.27 2,266,148.81 5.00
1-2 年 34,764,564.67 3,476,456.47 10.00
2-3 年 23,984,984.50 3,597,747.67 15.00
3 年以上 31,120,097.16 7,780,024.32 25.00
小 计 135,192,622.60 17,120,377.27 12.66
④ 组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款
期末数
组合名称
账面余额 坏账准备 计提比例(%)
无风险组合 137,142,049.57
小 计 137,142,049.57
第 40 页 共 86 页
2) 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备 3,570,169.54 元。
3) 其他应收款款项性质分类情况
款项性质 期末数 期初数
外部单位往来款 112,202,179.64 90,734,787.12
保证金及押金 131,098,432.19 606,066,214.81
员工备用金借款 17,024,049.24 10,579,571.62
物业专项维修资金 25,938,207.75 21,481,619.19
其他 33,178,431.07 9,801,913.64
合 计 319,441,299.89 738,664,106.38
4) 其他应收款金额前 5 名情况
占其他应收款余额的比例
单位名称 款项性质 账面余额 账龄 坏账准备
(%)
第一名 保证金及押金 18,249,823.31 1-2 年 5.71
第二名 保证金及押金 11,345,098.26 1-2 年、2-3 年 3.55
第三名 外部单位往来款 11,076,853.82 1 年以内，1-2 年 3.47 1,016,628.28
第四名 保证金及押金 10,000,000.00 1 年以内 3.13
第五名 保证金及押金 7,830,000.00 3 年以上 2.45
小 计 58,501,775.39 18.31 1,016,628.28
6. 存货
(1) 明细情况
第 41 页 共 86 页
期末数 期初数
项 目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
开发产品 2,900,158,660.11 2,900,158,660.11 740,250,236.16 740,250,236.16
开发成本 15,335,557,910.44 39,179,095.64 15,296,378,814.80 15,375,448,977.23 39,179,095.64 15,336,269,881.59
原材料 863,176.67 863,176.67 7,125,890.47 7,125,890.47
库存商品 1,313,755.33 1,313,755.33 2,484,278.92 2,484,278.92
代建项目管理成本 5,958,975.14 5,958,975.14 11,217,665.79 11,217,665.79
建造合同形成的
2,175,882,659.94 9,750,179.60 2,166,132,480.34 1,077,472,689.58 16,249,702.85 1,061,222,986.73
资产
低值易耗品 205,332.91 205,332.91 983,319.32 983,319.32
合 计 20,419,940,470.54 48,929,275.24 20,371,011,195.30 17,214,983,057.47 55,428,798.49 17,159,554,258.98
（2）开发产品明细
项目名称 竣工时间 年初数 本年增加 本年减少 年末数
南宁天健世纪花园 2014 年 11 月 28,647,124.52 508,283.32 2,702,983.79 26,452,424.05
南宁天健商务大厦 2013 年 5 月 14,399,428.32 46,976,012.17 8,526,361.91 52,849,078.58
南宁天健国际公馆 2013 年 5 月 52,613,257.16 24,052,444.90 28,560,812.26
南宁天健西班牙小
2018 年 9 月 1,420,165,160.84 918,078,202.25 502,086,958.59
镇
南宁领航大厦 2017 年 11 月 275,838,742.98 25,690,714.74 76,882,664.19 224,646,793.53
上海天健萃园项目 2018 年 5 月 1,165,542,565.15 954,784,865.76 210,757,699.39
上海南码头项目 2018 年 9 月 922,450,719.60 157,797,258.99 764,653,460.61
惠州天健阳光花园 2016 年 11 月 99,901,000.55 17,954,528.32 81,946,472.23
第 42 页 共 86 页
阳光天健城 2010 年 12 月 24,970,858.35 18,325,294.35 23,169,848.38 20,126,304.32
龙岗天健花园 2017 年 2 月 710,746.41 710,746.41
广州天健汇 2018 年 8 月 640,783,201.35 47,004,938.79 593,778,262.56
广州天健上城阳光花
2015 年 6 月 166,155,857.40 148,229,975.35 17,925,882.05
园
长沙芙蓉盛世一期 2008 年 12 月 1,475,000.00 1,475,000.00
长沙芙蓉盛世二期 2018 年 5 月 77,013,220.47 2,004,677.80 58,587,821.42 20,430,076.85
天健公馆 2018 年 12 月 723,855,348.82 370,807,406.55 353,047,942.27
天健郡城 2005 年 7 月 710,746.41 710,746.41
合计 740,250,236.16 4,968,487,724.55 2,808,579,300.60 2,900,158,660.11
（3）开发成本明细
项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计总投资（万元） 年末数 年初数
长沙黄兴北项目（注） 2002 年 10 月 34,866 79,179,095.64 79,179,095.64
天健芙蓉盛世三期 2017 年 2 月 2019 年 260,652 1,062,927,732.73 633,328,658.38
南宁天健城项目 2017 年 2019 年 480,177 2,202,445,022.46 1,807,781,488.94
南宁天健和府项目 2018 年 2020 年 238,318 1,082,674,419.76 890,336,545.72
苏地 2017-WG-21 号地块 2018 年 2020 年 153,813 1,003,804,736.20 917,378,341.69
惠州天健阳光花园（二期） 2018 年 2020 年 145,698 213,957,544.43 172,055,665.01
深圳天健天骄 2017 年 2019 年 659,871 3,580,671,126.05 2,821,162,994.50
增城项目 2019 年 1 月 2020 年 10 月 31 日 106,623 517,290,037.51
黄埔项目 2019 年 2021 年 156,862 1,066,959,820.56
第 43 页 共 86 页
白云项目 2017 年 2019 年 280,639 2,061,558,326.48 1,957,118,299.76
广州天健汇项目 2016 年 2018 年 63,654 278,708.64 381,808,902.38
深圳龙岗回龙埔项目 2017 年 2020 年 111,061 244,214,577.75 161,737,004.79
西丽汽车城 现代物流用地 30 年 2,121,826,111.30 2,121,815,820.05
深圳天健公馆 2016 年 9 月 2018 年 84,244 372,677,996.34
上海南码头项目 2016 年 8 月 2018 年 113,760 795,975,488.27
上海天健萃园项目 2016 年 1 月 2018 年 119,909 1,040,456,561.06
南宁西班牙小镇 2015 年 9 月 2018 年 183,235 1,222,636,114.70
天健工业区二期 97,770,650.93
合计 15,335,557,910.44 15,375,448,977.23
注：2001 年 8 月 15 日，本公司与（香港）天英国际有限公司签订《土地使用权转让合同》取得长沙黄兴北路相应地块，领取编号为 010701333
的《国有土地使用证》。根据合同约定，天英国际有限公司应将地上建筑物、构筑物全部拆除后，交付一块清洁土地给本公司。受拆迁政策调整等诸多因
素影响，拆迁拖延至今未能完成，房地产开发无法实质性启动。2009 年 3 月 16 日，长沙市开福区人民政府下发开政函[2009]16 号函，要求本公司在
2009 年 3 月底前实质性启动此地块的开发建设；逾期未动工开发的，将依法采取闲置用地的处置措施。本公司经测算综合各方面的因素并参考评估中
介的评估结果后，2009 年度计提存货跌价准备至 3,917.91 万元。截至 2018 年 12 月 31 日，该项目账面价值为 4,000 万元。
为处置长沙黄兴北项目，经本公司董事会决议，2010 年度设立全资子公司湖南华廷房地产开发有限公司，作为处置黄兴北项目的载体，以实施该项
目的转让和盘活。截至财务报告报出日，该项目的转让和盘活工作尚在进行中。
(4) 存货跌价准备
第 44 页 共 86 页
1) 明细情况
本期增加 本期减少
项 目 期初数 期末数
计提 其他 转回或转销 其他
开发成本-长沙
39,179,095.64 39,179,095.64
黄兴北项目
工程施工 16,249,702.85 6,499,523.25 9,750,179.60
小 计 55,428,798.49 6,499,523.25 48,929,275.24
本公司承接的深圳市城市轨道交通 3 号线南延线工程主体工程 3131 标段的工程，根
据施工过程中测算，截止 2018 年 12 月 31 日，预计该工程尚需发生合同损失 9,750,179.60
元。
2) 确定可变现净值的具体依据、本期转回或转销存货跌价准备的原因
确定可变现净值 本期转回 本期转销
项 目
的具体依据 存货跌价准备的原因 存货跌价准备的原因
可变现净值低于存货
开发成本
成本
建造合同预计总收入 建造合同预计总收入高
建造合同形成的资产
低于预计总成本 于预计总成本
(5) 存货年末余额中含有借款费用资本化金额为 655,959,547.72 元，各项目资本化金额
如下：
项目 期初资本化金额 本期资本化金额 本期结转金额 期末资本化金额
南宁天健.世纪花园 1,396,253.98 58,799.75 1,337,454.23
南宁天健.国际公馆 2,146,635.48 685,479.09 1,461,156.39
南宁天健.商务大厦 1,351,281.17 147,425.85 1,203,855.32
阳光天健城 2,505,537.84 2,311,428.85 194,108.99
长沙天健壹平方英里 6,121,824.62 4,703,682.47 1,418,142.15
广州天健上城阳光花
36,552,239.78 32,608,766.77 3,943,473.01
园
惠阳天健阳光花园
360,562.46 9,122.23 351,440.23
（一期）
上海天健萃园 64,012,214.03 53,857,579.92 10,154,634.11
南宁西班牙小镇 30,317,020.04 9,621,017.36 26,020,359.17 13,917,678.23
南宁领航大厦 5,868,873.76 1,159,784.04 4,709,089.72
南宁天健城项目 163,448,161.43 91,373,548.02 254,821,709.45
南宁天健和府 1,688,076.38 1,688,076.38
深圳天健公馆 17,513,128.41 25,128,282.93 26,551,604.49 16,089,806.85
上海浦东新区南码头
37,058,535.47 17,420,827.80 14,970,410.37 39,508,952.90
社区
广州天健汇 11,840,518.06 10,865,755.63 2,117,043.20 20,589,230.49
天健芙蓉盛世三期 7,795,896.09 24,155,688.00 31,951,584.09
深圳龙岗回龙埔项目 3,703,574.59 6,915,108.95 10,618,683.54
深圳天健天骄 34,275,435.95 132,571,311.73 166,846,747.68
惠阳天健阳光花园（二
901,312.49 901,312.49
期）
第 45 页 共 86 页
苏地 WG21 地块项目 16,119,680.28 16,119,680.28
白云新城 AB2911053 地
53,339,781.95 53,339,781.95
块
增城区中新镇中新村
1,565,006.25 1,565,006.25
地块
黄埔长岭居地块 3,227,942.99 3,227,942.99
合计 426,267,693.16 394,893,340.76 165,201,486.20 655,959,547.72
(6) 期末建造合同形成的已完工未结算资产情况
项 目 金 额
累计已发生成本 25,788,181,771.13
累计已确认毛利 1,349,848,358.16
减：预计损失 9,750,179.60
已办理结算的金额 24,962,147,469.35
建造合同形成的已完工未结算资产 2,166,132,480.34
(7) 其他说明
期末存货中，有总金额为 6,885,465,189.50 的存货用于借款抵押。
7. 其他流动资产
项 目 期末数 期初数
增值税 242,197,866.56 81,930,107.30
城建税 5,556,846.47 1,832,158.38
教育费附加 3,006,124.24 1,141,491.76
地方教育附加 1,650,286.28 890,040.30
土地增值税 31,378,533.05 12,278,677.98
企业所得税 12,478,740.22 44,905.87
其他 1,791,783.90 1,196,320.16
理财产品 100,000,000.00
结构性存款 250,000,000.00
合 计 648,060,180.72 99,313,701.75
8. 可供出售金融资产
(1) 明细情况
期末数 期初数
项 目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
可供出售权益
425,878,759.75 30,968,508.47 394,910,251.28 665,267,931.15 26,529,935.19 638,737,995.96
工具
其中：按
公允价值计量 314,910,251.28 314,910,251.28 528,487,995.96 528,487,995.96
的
按
110,968,508.47 30,968,508.47 80,000,000.00 136,779,935.19 26,529,935.19 110,250,000.00
成本计量的
合 计 425,878,759.75 30,968,508.47 394,910,251.28 665,267,931.15 26,529,935.19 638,737,995.96
(2) 期末按公允价值计量的可供出售金融资产
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可供出售
可供出售金融资产分类 可供出售权益工具 小 计
债务工具
权益工具的成本/债务工具的摊
16,191,506.37 16,191,506.37
余成本
公允价值 314,910,251.28 314,910,251.28
累计计入其他综合收益的公允价
253,910,933.17 253,910,933.17
值变动金额
已计提减值金额
(3) 期末按成本计量的可供出售金融资产
账面余额
被投资单位 本期
期初数 本期减少 期末数
增加
喀什深圳城有限公司 30,000,000.00 30,000,000.00
深圳市前海光大产业发展有限公司 50,000,000.00 50,000,000.00
深圳中浩(集团)股份有限公司 6,369,000.00 6,369,000.00
陕西精密合金股份有限公司 1,900,000.00 1,900,000.00
深圳迪豪尔特种建筑工程有限公司 542,223.98 542,223.98
深圳市辉虹实业有限公司 1,220,000.00 1,220,000.00
深圳市经纬实业股份有限公司 4,000,000.00 4,000,000.00
深圳特区对外经济发展股份有限公司 2,926,000.00 2,926,000.00
深圳市嘉华化工有限公司 37,430,711.21 25,811,426.72 11,619,284.49
深圳丰华化工企业有限公司 952,000.00 952,000.00
北京百峰新技术开发股份有限公司 1,440,000.00 1,440,000.00
小 计 136,779,935.19 25,811,426.72 110,968,508.47
(续上表)
减值准备 本期
在被投资单位
被投资单位 本期减 现金红
期初数 本期增加 期末数 持股比例(%)
少 利
喀什深圳城有限公司 4.55
深圳市前海光大产业
9.09
发展有限公司
深圳中浩(集团)股份
6,369,000.00 6,369,000.00 0.7022
有限公司
陕西精密合金股份有
1,900,000.00 1,900,000.00 0.69
限公司
深圳迪豪尔特种建筑
542,223.98 542,223.98 30.00
工程有限公司
深圳市辉虹实业有限
1,220,000.00 1,220,000.00 25.00
公司
深圳市经纬实业股份
4,000,000.00 4,000,000.00 12.50
有限公司
深圳特区对外经济发
2,926,000.00 2,926,000.00 5.00
展股份有限公司
深圳市嘉华化工有限
7,180,711.21 4,438,573.28 11,619,284.49 100.00
公司
深圳丰华化工企业有 952,000.00 952,000.00 40.00
第 47 页 共 86 页
限公司
北京百峰新技术开发
1,440,000.00 1,440,000.00 5.00
股份有限公司
小 计 26,529,935.19 4,438,573.28 30,968,508.47
注：深圳市嘉华化工有限公司已在以前年度决议清算，根据预计可供分配的清算财产，
已计提资产减值准备 11,619,284.49 元。
(4) 可供出售金融资产减值准备的变动情况
可供出售 可供出售
可供出售金融资产分类 小 计
权益工具 债务工具
期初已计提减值金额 26,529,935.19 26,529,935.19
本期计提 4,438,573.28 4,438,573.28
其中：从其他综合收益转入
本期减少
其中：期后公允价值回升转回
期末已计提减值金额 30,968,508.47 30,968,508.47
9. 长期股权投资
(1) 分类情况
期末数 期初数
项 目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
对联营企业投
474,889,277.28 474,889,277.28 286,372,835.35 286,372,835.35
资
合 计 474,889,277.28 474,889,277.28 286,372,835.35 286,372,835.35
(2) 明细情况
本期增减变动
被投资单位 期初数
减少 权益法下确认的投资 其他综合
追加投资
投资 损益 收益调整
联营企业
上海漕河泾奉贤科技绿洲
247,512,626.27 172,000,000.00 -7,963,961.83
建设发展有限
中交天健（深圳）投资发展
9,010,739.56 -1,159,675.00
有限公司
中冶天健(深圳)投资发展
7,574,469.52 -134,501.72
有公司
深圳市综合交通设计研究
22,275,000.00 1,893,870.12
院有限公司
深圳市宝安安居天健棚改
9,800,000.00
服务有限公司
深汕特别合作区天创建材
15,000,000.00 -693,989.64
有限公司
小 计 286,372,835.35 196,800,000.00 -8,058,258.07
第 48 页 共 86 页
(续上表)
本期增减变动
减值准备期
被投资单位 其他权 宣告发放现金股利 计提减 其 期末数
末余额
益变动 或利润 值准备 他
联营企业
上海漕河泾奉贤科技绿洲
411,548,664.44
建设发展有限
中交天健（深圳）投资发展
7,851,064.56
有限公司
中冶天健(深圳)投资发展
7,439,967.80
有公司
深圳市综合交通设计研究
225,300.00 23,943,570.12
院有限公司
深圳市宝安安居天健棚改
9,800,000.00
服务有限公司
深汕特别合作区天创建材
14,306,010.36
有限公司
小 计 225,300.00 474,889,277.28
10. 投资性房地产
(1) 明细情况
项 目 房屋及建筑物 合 计
账面原值
期初数 2,059,049,493.60 2,059,049,493.60
本期增加金额 633,890,288.45 633,890,288.45
1) 外购
2)在建工程转入 534,560,698.50 534,560,698.50
3)无形资产转入 88,499,450.48 88,499,450.48
4) 存货转入 10,830,139.47 10,830,139.47
本期减少金额 10,089,016.33 10,089,016.33
1) 处置
2) 其他转出 10,089,016.33 10,089,016.33
期末数 2,682,850,765.72 2,682,850,765.72
累计折旧和累计摊销
期初数 449,369,548.66 449,369,548.66
本期增加金额 86,487,232.45 86,487,232.45
1) 计提或摊销 86,487,232.45 86,487,232.45
本期减少金额 422,832.51 422,832.51
1) 处置
2) 其他转出 422,832.51 422,832.51
期末数 535,433,948.60 535,433,948.60
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减值准备
期初数
本期增加金额
本期减少金额
期末数
账面价值
期末账面价值 2,147,416,817.12 2,147,416,817.12
期初账面价值 1,609,679,944.94 1,609,679,944.94
(2) 未办妥产权证书的投资性房地产情况
项 目 账面价值 未办妥产权证书原因
天健科技大厦 607,236,399.16 正在办理中
车库 299,375,330.29 深圳车库无产权
其他 27,204,529.43
小 计 933,816,258.88
11. 固定资产
项 目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 电子设备及其他 合 计
账面原值
期初数 159,630,907.58 402,193,676.42 70,743,169.07 76,108,545.55 708,676,298.62
本期增加金额 6,006,366.05 38,521,264.80 26,364,420.49 20,288,627.27 91,180,678.61
购置 6,006,366.05 38,521,264.80 26,364,420.49 20,288,627.27 91,180,678.61
本期减少金额 24,449,474.62 11,122,889.08 3,132,625.52 38,704,989.22
1) 处置或报废 24,449,474.62 11,122,889.08 3,132,625.52 38,704,989.22
期末数 165,637,273.63 416,265,466.60 85,984,700.48 93,264,547.30 761,151,988.01
累计折旧
期初数 42,298,246.67 248,589,206.47 52,212,001.88 52,216,450.48 395,315,905.50
本期增加金额 6,751,675.99 45,073,191.86 16,278,488.89 16,334,139.89 84,437,496.63
1) 计提 6,751,675.99 45,073,191.86 16,278,488.89 16,334,139.89 84,437,496.63
本期减少金额 21,104,563.67 6,810,300.45 2,803,052.05 30,717,916.17
1) 处置或报废 21,104,563.67 6,810,300.45 2,803,052.05 30,717,916.17
期末数 49,049,922.66 272,557,834.66 61,680,190.32 65,747,538.32 449,035,485.96
减值准备
期初数
本期增加金额
本期减少金额
期末数
账面价值
期末账面价值 116,587,350.97 143,707,631.94 24,304,510.16 27,517,008.98 312,116,502.05
期初账面价值 117,332,660.91 153,604,469.95 18,531,167.19 23,892,095.07 313,360,393.12
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12. 在建工程
(1) 明细情况
期末数 期初数
项 目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
天健科技大厦 479,761,765.03 479,761,765.03
构件厂厂区建设 2,351,945.65 2,351,945.65
缤悦荟人才公寓改造项
1,836,301.66 1,836,301.66
目
其他 237,454.79 237,454.79
合 计 4,425,702.10 4,425,702.10 479,761,765.03 479,761,765.03
(2) 重要在建工程项目本期变动情况
工程名称 预算数（万元） 期初数 本期增加 转入投资性房地产 其他减少 期末数
天健科技大厦 77,643 479,761,765.03 54,798,933.47 534,560,698.50
小 计 479,761,765.03 54,798,933.47 534,560,698.50
(续上表)
工程累计投入
工程进度 利息资本化累 本期利息 本期利息资本
工程名称 占预算比例 资金来源
(%) 计金额 资本化金额 化率(%)
(%)
天健科技大厦 83.01 100.00 9,176,100.53 自有资金及借款
小 计 9,176,100.53
13. 无形资产
(1) 明细情况
项 目 土地使用权 办公软件 合 计
账面原值
期初数 136,912,013.32 16,261,367.94 153,173,381.26
本期增加金额 11,128,788.37 11,128,788.37
1) 购置 11,128,788.37 11,128,788.37
本期减少金额 109,982,363.32 109,982,363.32
1)转入投资性房地产 109,982,363.32 109,982,363.32
期末数 26,929,650.00 27,390,156.31 54,319,806.31
累计摊销
期初数 26,927,903.92 4,042,477.36 30,970,381.28
本期增加金额 3,237,870.54 3,772,410.69 7,010,281.23
1) 计提 3,237,870.54 3,772,410.69 7,010,281.23
本期减少金额 21,482,912.84 21,482,912.84
1) 处置
2) 转入投资性房地产 21,482,912.84 21,482,912.84
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期末数 8,682,861.62 7,814,888.05 16,497,749.67
减值准备
期初数
本期增加金额
本期减少金额
期末数
账面价值
期末账面价值 18,246,788.38 19,575,268.26 37,822,056.64
期初账面价值 109,984,109.40 12,218,890.58 122,202,999.98
14. 商誉
(1) 商誉账面原值
本期减少
被投资单位名称 期初数 本期企业合并形成 期末数
处置 其他
长沙众源物业管理有限公司 16,056,363.60 16,056,363.60
武汉藏龙集团物业管理有限公司 433,628.50 433,628.50
合 计 16,489,992.10 16,489,992.10
(2) 商誉减值测试过程
1) 长沙众源物业管理有限公司资产组
①商誉所在资产组或资产组组合相关信息
长沙众源物业管理有限公司
资产组或资产组组合的构成
资产组
资产组或资产组组合的账面价值 5,449,132.43
全部分摊至长沙众源物业管
分摊至本资产组或资产组组合的商誉账面价值及分摊方法
理有限公司资产组
包含商誉的资产组或资产组组合的账面价值 28,386,794.72
资产组或资产组组合是否与购买日、以前年度商誉减值测试时
是
所确定的资产组或资产组组合一致
②商誉减值测试的过程与方法、结论
商誉的可收回金额按照预计未来现金流量的现值计算，其预计现金流量根据公司批准的
5 年期现金流量预测为基础，现金流量预测使用的折现率 12%，预测期以后的现金流量根据
公司盈利预测预估的增长率推断得出，该增长率和物业服务行业总体长期平均增长率相当。
减值测试中采用的其他关键数据包括：预计物业费收入、物业相关成本及其他相关费用。
公司根据历史经验及对市场发展的预测确定上述关键数据。公司采用的折现率是反映当前市
场货币时间价值和相关资产组特定风险的税前利率。
上述对可收回金额的预计表明商誉并未出现减值损失。
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2）武汉藏龙集团物业管理有限公司资产组
①商誉所在资产组或资产组组合相关信息
武汉藏龙集团物业管理有限公
资产组或资产组组合的构成
司资产组
资产组或资产组组合的账面价值 -613,684.90
全部分摊至武汉藏龙集团物业
分摊至本资产组或资产组组合的商誉账面价值及分摊方法
管理有限公司资产组
包含商誉的资产组或资产组组合的账面价值 -180,056.40
资产组或资产组组合是否与购买日、以前年度商誉减值测试
是
时所确定的资产组或资产组组合一致
②商誉减值测试的过程与方法、结论
商誉的可收回金额按照预计未来现金流量的现值计算，其预计现金流量根据公司批准的
5 年期现金流量预测为基础，现金流量预测使用的折现率 12%，预测期以后的现金流量根据
公司盈利预测预估的增长率推断得出，该增长率和物业服务行业总体长期平均增长率相当。
减值测试中采用的其他关键数据包括：预计物业费收入、物业相关成本及其他相关费用。
公司根据历史经验及对市场发展的预测确定上述关键数据。公司采用的折现率是反映当前市
场货币时间价值和相关资产组特定风险的税前利率。
上述对可收回金额的预计表明商誉并未出现减值损失。
15. 长期待摊费用
项 目 期初数 本期增加 本期摊销 其他减少 期末数
装修费 21,759,618.44 14,312,200.68 6,671,692.84 29,400,126.28
合 计 21,759,618.44 14,312,200.68 6,671,692.84 29,400,126.28
16. 递延所得税资产、递延所得税负债
(1) 未经抵销的递延所得税资产
期末数 期初数
项 目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 212,010,495.73 44,365,686.12 233,681,007.53 47,273,566.69
内部交易未实现
225,763,403.16 56,440,850.79 203,056,736.48 50,764,184.13
利润
可抵扣亏损 133,818,701.12 33,454,675.28 9,286,985.56 2,321,746.39
预交土地增值税 652,074,025.59 128,196,620.95 705,121,681.89 176,280,420.47
毛利率差异调整 337,445,429.88 84,361,357.47 275,324,632.46 68,831,158.11
不可抵扣成本 292,288,714.68 73,072,178.67 301,128,157.97 75,282,039.49
合 计 1,853,400,770.16 419,891,369.28 1,727,599,201.89 420,753,115.28
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(2) 未经抵销的递延所得税负债
期末数 期初数
项 目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
非同一控制下企业合并
7,785,200.00 1,946,300.00 7,785,200.00 1,946,300.00
资产评估增值
可供出售金融资产公允
298,718,745.00 44,807,811.75 512,296,489.59 76,844,473.43
价值变动
合 计 306,503,945.00 46,754,111.75 520,081,689.59 78,790,773.43
(3) 未确认递延所得税资产明细
项 目 期末数 期初数
可抵扣亏损 361,461,360.38 328,996,514.66
坏账准备 79,285,799.31 58,196,704.68
存货跌价准备 11,773,635.20 11,773,635.20
小 计 452,520,794.89 398,966,854.54
(4) 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年 份 期末数 期初数 备注
2018 年 5,080,773.54
2019 年 5,976,395.11 11,926,276.59
2020 年 14,149,869.07 35,745,819.34
2021 年 42,018,829.59 156,760,208.82
2022 年 154,518,912.00 119,483,436.37
2023 年 144,797,354.61
小 计 361,461,360.38 328,996,514.66
17. 短期借款
项 目 期末数 期初数
保证借款 1,430,000,000.00 1,451,000,000.00
信用借款 100,000,000.00
合 计 1,530,000,000.00 1,451,000,000.00
18. 应付票据及应付账款
(1) 明细情况
项 目 期末数 期初数
应付票据
应付账款 5,693,181,803.75 4,950,873,704.48
合 计 5,693,181,803.75 4,950,873,704.48
(3) 应付账款
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1) 明细情况
项 目 期末数 期初数
工程进度款、工程材料款等 5,693,181,803.75 3,143,802,948.48
土地价款 1,807,070,756.00
小 计 5,693,181,803.75 4,950,873,704.48
2) 账龄 1 年以上重要的应付账款
项 目 期末数 未偿还或结转的原因
深圳市昆信贸易有限公司 15,314,594.76 未到清偿期
深圳市汇丰信环境工程有限公司 12,855,391.13 未到清偿期
深圳市联盈晟建筑劳务分包有限公司 12,624,241.53 未到清偿期
深圳市任恒建筑劳务分包有限公司 12,261,897.79 未到清偿期
深圳市建业建筑劳务服务有限公司 12,111,159.98 未到清偿期
深圳市祥衍建筑工程有限公司 11,006,380.71 未到清偿期
银广厦集团有限公司 10,150,000.00 未到清偿期
广西桂煌劳务服务有限公司 10,097,775.42 未到清偿期
甘肃建投土木工程建设有限公司 9,982,354.16 未到清偿期
小 计 106,403,795.48
19. 预收款项
(1) 明细情况
项 目 期末数 期初数
预收售楼款 2,904,306,647.60 2,221,337,422.58
施工工程预收款 793,953,262.29 601,798,510.57
其他 39,195,395.10
合 计 3,737,455,304.99 2,823,135,933.15
(2) 账龄 1 年以上重要的预收款项
项 目 期末数 未偿还或结转的原因
拉萨经济开发公司 189,504,900.00 工程尚未完工
深圳市交通公用设施建设中心 48,691,249.62 工程尚未完工
上海明鹏建设集团有限公司 7,578,167.00 工程尚未完工
深圳招商房地产有限公司 3,829,510.31 工程尚未完工
深圳市越众(集团)股份有限公司 2,447,097.79 工程尚未完工
小 计 252,050,924.72
(3) 期末建造合同形成的已结算未完工项目情况
项 目 金 额
累计已发生成本 5,196,295,451.53
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累计已确认毛利 361,500,297.41
减：预计损失
已办理结算的金额 6,351,749,011.23
建造合同形成的已结算未完工负债 793,953,262.29
（4）预收售楼款明细情况
累计销售比
项目 年初数 年末数 预计竣工时间
例（%）
广州天健上城阳光花园 64,209,105.00 1,435,018.00 已竣工 100.00
阳光天健城 18,117,448.29 1,843,191.08 已竣工 99.82
长沙天健壹平方英里 656,064.43 150,937.43 已竣工 100.00
长沙天健芙蓉盛世二期 56,912,142.15 8,392,856.45 已竣工 97.99
惠阳天健阳光花园 96,245,241.69 92,434,676.82 已竣工 90.25
南宁天健商务大厦 3,705,955.00 6,685,315.00 已竣工 89.05
南宁天健世纪花园 1,250,000.00 11,825.00 已竣工 95.22
南宁天健国际公馆 965,103.24 已竣工 96.32
南宁天健领航大厦 25,234,943.72 12,909,674.02 已竣工 41.14
南宁天健西班牙小镇 826,380,416.00 29,520,253.00 已竣工 65.15
南宁天健城一期 90,406,829.00 1,170,677,200.74 2019 年 12 月
上海天健翠园 1,034,991,500.00 12,503,629.00 已竣工 84.14
北区：2019 年 12 月
长沙天健芙蓉盛世三期 1,087,760,913.00
南区：2021 年 12 月
天健公馆 395,286,725.00 已竣工 62.27
天健天骄北庐保障房 21,637,500.00 2019 年
广州天健汇 21,908,466.00 已竣工 9.32
天健浦荟大楼 38,953,521.00 已竣工 27.48
其他尾盘销售 2,262,674.06 2,194,946.06 已竣工
合计 2,221,337,422.58 2,904,306,647.60
注：累计销售比例=移交业主面积/可销售总面积。
20. 应付职工薪酬
(1) 明细情况
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
短期薪酬 140,454,730.46 758,085,223.97 671,907,148.37 226,632,806.06
离职后福利—设定
15,824,840.69 58,256,961.30 56,076,316.66 18,005,485.33
提存计划
辞退福利 593,186.09 871,979.68 848,667.79 616,497.98
合 计 156,872,757.24 817,214,164.95 728,832,132.82 245,254,789.37
(2) 短期薪酬明细情况
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
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工资、奖金、津贴和补贴 136,153,489.99 629,364,504.13 562,923,819.41 202,594,174.71
职工福利费 27,094,253.43 27,094,253.43
社会保险费 21,971,637.86 19,850,899.50 2,120,738.36
其中：医疗保险费 16,101,059.59 14,400,959.21 1,700,100.38
工伤保险费 1,171,988.96 1,105,254.55 66,734.41
生育保险费 1,195,406.81 1,112,033.77 83,373.04
其他 3,503,182.50 3,232,651.97 270,530.53
住房公积金 47,289,926.43 45,921,314.95 1,368,611.48
工会经费和职工教育经费 4,301,240.47 32,364,902.12 16,116,861.08 20,549,281.51
小 计 140,454,730.46 758,085,223.97 671,907,148.37 226,632,806.06
(3) 设定提存计划明细情况
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
基本养老保险 7,666,495.53 48,626,285.11 47,808,578.00 8,484,202.64
失业保险费 33,668.12 1,111,889.15 1,110,428.96 35,128.31
企业年金缴费 8,124,677.04 8,518,787.04 7,157,309.70 9,486,154.38
小 计 15,824,840.69 58,256,961.30 56,076,316.66 18,005,485.33
21. 应交税费
项 目 期末数 期初数
增值税 190,726,430.65 67,366,796.19
企业所得税 273,308,034.64 282,180,832.38
个人所得税 10,033,273.28 1,804,544.91
城市维护建设税 10,669,749.92 4,588,301.63
教育费附加 5,309,180.87 2,005,260.37
地方教育附加 2,843,064.35 1,301,954.36
土地增值税 584,355,458.40 489,779,021.68
房产税 3,715,050.02 809,076.35
土地使用税 6,986,719.76
其他 1,598,583.10 521,565.37
合 计 1,089,545,544.99 850,357,353.24
22. 其他应付款
(1) 明细情况
项 目 期末数 期初数
应付利息 2,563,122.69 3,370,700.05
其他应付款 1,282,445,932.11 1,376,547,228.20
合 计 1,285,009,054.80 1,379,917,928.25
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(2) 应付利息
项 目 期末数 期初数
分期付息到期还本的长期借款利息 2,563,122.69 3,370,700.05
小 计 2,563,122.69 3,370,700.05
(3) 其他应付款
1) 明细情况
项 目 期末数 期初数
质保金、押金及往来款 1,282,445,932.11 1,376,547,228.20
合 计 1,282,445,932.11 1,376,547,228.20
2) 账龄 1 年以上重要的其他应付款
项 目 期末数 未偿还或结转的原因
华宇投资有限公司 75,041,845.02 股东借款，未结清
广西君正投资有限公司 98,102,500.00 股东借款，未结清
深圳市联盈晟建筑劳务分包有限公司 5,480,000.00 工程尚未完工，未到清偿期
深圳市宝豪市政工程有限公司 4,706,000.00 工程尚未完工，未到清偿期
深圳市环景园林建设工程公司 2,367,438.06 工程尚未完工，未到清偿期
小 计 185,697,783.08
23. 一年内到期的非流动负债
项 目 期末数 期初数
一年内到期的长期借款 2,886,500,000.00 960,002,000.00
合 计 2,886,500,000.00 960,002,000.00
24. 长期借款
项 目 期末数 期初数
保证借款 3,766,980,000.00 4,832,000,000.00
信用借款 293,600,000.00 200,000,000.00
保证及质押借款 588,000,000.00 588,000,000.0
保证及抵押借款 920,000,000.00 921,113,744.00
保证及抵质押借款 900,000,000.00
合 计 6,468,580,000.00 6,541,113,744.00
25. 长期应付款
(1) 明细情况
项 目 期末数 期初数
长期应付款 7,263,893.62 8,646,669.19
专项应付款 3,100,000.00 3,230,000.00
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合 计 10,363,893.62 11,876,669.19
(2) 长期应付款
1) 明细情况
项 目 期末数 期初数
本体维修基金 7,116,214.80 8,646,669.19
代管基金 147,678.82
合 计 7,263,893.62 8,646,669.19
(3) 专项应付款
1) 明细情况
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数 形成原因
财政拨款 3,230,000.00 130,000.00 3,100,000.00 财政专项拨款
小 计 3,230,000.00 130,000.00 3,100,000.00
26. 递延收益
(1) 明细情况
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数 形成原因
政府补助 12,470,000.00 1,781,428.55 10,688,571.45 财政拨款
合 计 12,470,000.00 1,781,428.55 10,688,571.45
(2) 政府补助明细情况
本期新增补助金 本期计入当期损益金 与资产相关/与
项 目 期初数 期末数
额 额 收益相关
建筑物拆除、废弃物
12,470,000.00 1,781,428.55 10,688,571.45 与资产相关
处理及再生循环利用
小 计 12,470,000.00 1,781,428.55 10,688,571.45
[注]：政府补助本期计入当期损益金额情况详见本财务报表附注合并财务报表项目注释
其他之政府补助说明。
27. 股本
(1) 明细情况
本期增减变动（减少以“—”表示）
项 目 期初数 公积 期末数
发行
送股 金 转 其他 小计
新股
股
股份总数 1,197,785,535.00 239,557,107.00 1,437,342,642.00
(2) 其他说明
本期股本增加，系根据 2018 年 3 月 30 日董事会决议，以 2017 年 12 月 31 日总股本
1,197,785,535.00 股为基数，以资本公积金转增，每 10 股转增 2 股，转股后，公司股本从
目前的 1,197,785,535.00 股，增至 1,437,342,642.00 股。
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28. 其他权益工具
(1) 期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
公司 2018 年发行总额为 18 亿的永续债，并于 2018 年 11 月 9 日取得证监会的批复文件。
(2) 期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况
期初数 本期增加 本期减少 期末数
项目 账面价 账面价
数量 数量 账面价值 数量 数量 账面价值
值 值
永续债 1,795,754,716.98 1,795,754,716.98
合计 1,795,754,716.98 1,795,754,716.98
29. 资本公积
(1) 明细情况
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
资本溢价（股本溢价） 2,229,852,996.58 239,557,107.00 1,990,295,889.58
其他资本公积 50,992,529.93 50,992,529.93
合 计 2,280,845,526.51 239,557,107.00 2,041,288,419.51
(2) 其他说明
本期资本公积变动情况同股本变动之说明。
30. 其他综合收益
(1) 明细情况
本期发生额
减： 税
前期 后
计入 归
其他 属
项 目 期初数 本期所得税前发 税后归属于母公 期末数
综合 减：所得税费用 于
生额 司
收益 少
当期 数
转入 股
损益 东
将重分类进
损 益 的 其 他 441,017,695.55 -214,537,695.64 -32,036,661.68 -182,501,033.96 258,516,661.59
综合收益
其中：权益法
下 可 转
损 益 的
其 他 综
合收益
可供出售金
融资产公允
435,452,016.16 -213,577,744.68 -32,036,661.68 -181,541,083.00 253,910,933.16
价值变动损
益
持有至到期
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投资重分类
为可供出售
金融资产损
益
现金流量套
期损益的有
效部分
外币财务报
5,565,679.39 -959,950.96 -959,950.96 4,605,728.43
表折算差额
其他综合收
441,017,695.55 -214,537,695.64 -32,036,661.68 -182,501,033.96 258,516,661.59
益合计
31. 盈余公积
(1) 明细情况
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
法定盈余公积 548,321,821.10 31,558,424.97 579,880,246.07
合 计 548,321,821.10 31,558,424.97 579,880,246.07
(2) 盈余公积本期增加系按母公司净利润的 10%提取的法定盈余公积。
32. 未分配利润
项 目 本期数 上年同期数
调整前上期末未分配利润 2,072,799,799.71 1,750,697,899.61
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-） -
调整后期初未分配利润 2,072,799,799.71 1,750,697,899.61
加：本期归属于母公司所有者的净利润 781,577,703.90 601,621,221.04
减：提取法定盈余公积 31,558,424.97 39,962,213.94
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 239,557,107.00 239,557,107.00
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 2,583,261,971.64 2,072,799,799.71
(二) 合并利润表项目注释
1. 营业收入/营业成本
（1）明细情况
本期数 上年同期数
项 目
收入 成本 收入 成本
主营业务收入 10,196,189,631.08 7,973,844,613.07 6,748,005,686.42 4,959,891,618.77
其他业务收入 13,294,491.08 25,401,589.25 1,587,936.92 29,574,190.30
合 计 10,209,484,122.16 7,999,246,202.32 6,749,593,623.34 4,989,465,809.07
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（2）主营业务（分行业）
本期数 上年同期数
项 目
收入 成本 收入 成本
工程施工 6,734,966,096.27 6,333,258,037.25 4,676,078,706.49 4,404,709,283.31
房地产开发 4,376,373,938.35 2,713,305,157.94 2,269,165,800.87 949,684,167.74
物业租赁 251,122,415.27 137,023,942.52 244,298,266.90 144,018,417.29
棚改项目管理服务
492,213,831.76 437,392,307.61 656,095,708.66 564,475,373.66
收入
其他 616,551,390.66 548,662,981.16 634,679,921.27 566,736,313.71
小计 12,471,227,672.31 10,169,642,426.48 8,480,318,404.19 6,629,623,555.71
减：内部抵销数 2,261,743,550.15 2,170,396,224.16 1,732,312,717.77 1,669,731,936.94
合 计 10,209,484,122.16 7,999,246,202.32 6,748,005,686.42 4,959,891,618.77
（3）主营业务（分地区）
本期数 上年同期数
项 目
收入 成本 收入 成本
广东省 9,513,736,156.54 7,763,265,035.66 7,543,263,214.95 5,977,652,721.79
湖南省 174,023,116.01 119,686,464.57 383,878,047.46 154,933,229.26
重庆市 37,847,345.52 36,354,138.05 17,324,286.28 16,631,314.83
上海市 1,507,966,033.04 1,119,537,757.64 155,600,671.31 154,028,024.35
广西自治区 1,162,114,960.98 1,048,725,636.61 265,974,351.83 239,143,995.03
其他 75,540,060.22 82,073,393.95 114,277,832.36 87,234,270.45
小计 12,471,227,672.31 10,169,642,426.48 8,480,318,404.19 6,629,623,555.71
减：内部抵销数 2,261,743,550.15 2,170,396,224.16 1,732,312,717.77 1,669,731,936.94
合计 10,209,484,122.16 7,999,246,202.32 6,748,005,686.42 4,959,891,618.77
2. 税金及附加
项 目 本期数 上年同期数
城市维护建设税 24,627,941.77 11,919,198.07
教育费附加 12,858,385.27 8,018,623.58
地方教育附加 7,478,671.94 5,345,749.05
土地增值税 373,196,506.02 412,137,616.32
其他税金 20,748,658.01 13,895,117.20
合 计 438,910,163.01 451,316,304.22
3. 销售费用
项 目 本期数 上年同期数
广告宣传费 31,074,394.58 12,924,323.42
职工薪酬 14,317,843.84 10,144,912.99
销售代理费 46,175,463.02 33,575,513.95
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营销活动费 19,722,937.73 12,332,739.65
其他 7,593,352.87 10,694,501.22
合 计 118,883,992.04 79,671,991.23
4. 管理费用
项 目 本期数 上年同期数
职工薪酬 177,178,829.47 148,541,582.24
折旧费 7,613,874.03 6,317,687.86
办公费 23,044,562.17 14,788,628.83
租赁费 19,720,737.15 11,765,859.60
聘请中介机构费 10,692,907.94 5,657,968.04
业务招待费 6,190,549.00 4,610,186.84
资产摊销 3,275,134.37 1,661,389.72
劳动保护费 2,145,272.08 4,212,499.35
差旅费 3,412,617.09 2,227,457.14
车辆费用 3,253,994.84 2,616,601.97
其他 22,594,734.70 14,192,048.82
合 计 279,123,212.84 216,591,910.41
5. 研发费用
项 目 本期数 上年同期数
职工薪酬 18,334,538.36 6,979,266.35
资产摊销 263,532.17 100,316.74
其他 73,514.51 27,984.20
合 计 18,671,585.04 7,107,567.29
6. 财务费用
项 目 本期数 上年同期数
利息支出 238,271,401.68 217,874,708.03
减：利息收入 24,672,041.62 31,499,908.33
汇兑损益 975,633.62 1,207,955.10
其他 5,167,454.16 3,890,478.92
合 计 219,742,447.84 191,473,233.72
7. 资产减值损失
项 目 本期数 上年同期数
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坏账损失 43,273,014.51 56,668,103.93
存货跌价损失 -6,499,523.25 16,249,702.85
可供出售金融资产减值损失 4,438,573.28
合 计 41,212,064.54 72,917,806.78
8. 其他收益
(1) 明细情况
项 目 本期数 上年同期数 计入本期非经常性损益的金额
与资产相关的政府补助 2,229,091.79 2,229,091.79
与收益相关的政府补助 2,147,794.75 8,617,716.71 2,147,794.75
合 计 4,376,886.54 8,617,716.71 4,376,886.54
(2) 本期计入其他收益的政府补助情况详见本财务报表附注合并财务报表项目注释其
他之政府补助说明。
9. 投资收益
项 目 本期数 上年同期数
权益法核算的长期股权投资收益 -8,058,258.07 11,225.47
处置长期股权投资产生的投资收益 9,126,501.06
可供出售金融资产在持有期间的投资收益 5,196,538.80 5,896,720.80
处置可供出售金融资产取得的投资收益 72,703,629.76
其他 813,309.46
合 计 -2,048,409.81 87,738,077.09
10. 公允价值变动收益
项 目 本期数 上年同期数
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 115,068.49
合 计 115,068.49
11. 资产处置收益
计入本期非经常
项 目 本期数 上年同期数
性损益的金额
固定资产处置收益 99,718.00 1,965,642.14 99,718.00
合 计 99,718.00 1,965,642.14 99,718.00
12. 营业外收入
计入本期非经常性
项 目 本期数 上年同期数
损益的金额
非流动资产处置利得合计 789,077.47
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其中：固定资产处置利得 789,077.47
罚款及违约金收入 2,423,302.90 2,724,822.80 2,423,302.90
政府补助 465,723.69 13,192,696.00 465,723.69
其他 561,178.73 534,516.38 561,178.73
合 计 3,450,205.32 17,241,112.65 3,450,205.32
[注]：本期计入营业外收入的政府补助情况详见本财务报表附注合并财务报表项目注释
其他之政府补助说明。
13. 营业外支出
(1) 明细情况
计入本期非经常性
项 目 本期数 上年同期数
损益的金额
非流动资产处置损失合计 54,768.63 278,214.50 54,768.63
其中：固定资产处置损失 54,768.63 278,214.50 54,768.63
罚款及违约金收入 9,637,698.67 16,248,920.35 9,637,698.67
对外捐赠 2,574,500.00 699,411.50 2,574,500.00
其他 1,276,367.69 724,300.75 1,276,367.69
合 计 13,543,334.99 17,950,847.10 13,543,334.99
14. 所得税费用
(1) 明细情况
项 目 本期数 上年同期数
当期所得税费用 341,939,247.24 406,738,198.17
递延所得税费用 -31,174,915.68 -166,305,304.44
合 计 310,764,331.56 240,432,893.73
(2) 会计利润与所得税费用调整过程
项 目 本期数 上年同期数
利润总额 1,086,144,588.08 838,660,702.11
按母公司适用税率计算的所得税费用 271,536,147.02 209,665,175.53
子公司适用不同税率的影响 -66,164,631.14 -30,561,326.27
调整以前期间所得税的影响 26,029,017.01 12,251,605.87
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 36,449,550.25 20,021,462.25
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏
-3,612,040.90 -1,602,475.20
损的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性
46,526,289.32 30,658,451.55
差异或可抵扣亏损的影响
所得税费用 310,764,331.56 240,432,893.73
15. 其他综合收益的税后净额
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其他综合收益的税后净额详见本财务报表附注合并资产负债表项目注释之其他综合收
益说明。
(三) 合并现金流量表项目注释
1. 收到其他与经营活动有关的现金
项 目 本期数 上年同期数
工程保证金、履约金、质保金及押金等 1,210,591,596.78 82,301,898.83
利息收入 24,672,041.62 31,499,908.33
往来 80,590,918.51 9,136,421.04
其他 57,184,172.48 25,019,827.40
合 计 1,373,038,729.39 147,958,055.60
2. 支付其他与经营活动有关的现金
项 目 本期数 上年同期数
经营及管理费用 203,308,911.71 147,116,384.40
工程质保金、履约保证金、保函押金 1,039,959,075.96 528,300,710.38
往来 38,358,589.68 53,470,202.92
其他 42,458,781.08 9,735,100.00
合 计 1,324,085,358.43 738,622,397.70
3. 收到其他与筹资活动有关的现金
项 目 本期数 上年同期数
贷款贴息 755,100.00 800,000.00
合 计 755,100.00 800,000.00
4. 现金流量表补充资料
(1) 现金流量表补充资料
补充资料 本期数 上年同期数
1) 将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 775,380,256.52 598,227,808.38
加：资产减值准备 41,212,064.54 72,917,806.78
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 170,924,729.08 119,627,401.79
无形资产摊销 7,010,281.23 4,158,175.96
长期待摊费用摊销 6,671,692.84 9,361,586.85
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失(收益
-99,718.00 -1,965,642.14
以“－”号填列)
固定资产报废损失(收益以“－”号填列) 54,768.63 -510,862.97
公允价值变动损失(收益以“－”号填列) -115,068.49
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财务费用(收益以“－”号填列) 259,648,867.72 217,874,708.03
投资损失(收益以“－”号填列) 2,048,409.81 -87,738,077.09
递延所得税资产减少(增加以“－”号填列) 861,746.00 -166,305,304.44
递延所得税负债增加(减少以“－”号填列) -32,036,661.68
存货的减少(增加以“－”号填列) -3,192,880,835.74 -5,882,017,692.55
经营性应收项目的减少(增加以“－”号填列) -177,440,300.79 -1,414,358,378.31
经营性应付项目的增加(减少以“－”号填列) 1,645,989,717.61 4,956,474,651.47
其他
经营活动产生的现金流量净额 -492,770,050.72 -1,574,253,818.24
2) 不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3) 现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 4,502,025,284.70 2,436,888,458.92
减：现金的期初余额 2,436,888,458.92 3,580,169,909.31
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 2,065,136,825.78 -1,143,281,450.39
(2) 现金和现金等价物的构成
项 目 期末数 期初数
1) 现金 4,502,025,284.70 2,436,888,458.92
其中：库存现金 946,198.63 1,102,580.90
可随时用于支付的银行存款 4,501,079,086.07 2,435,785,878.02
可随时用于支付的其他货币资金
可用于支付的存放中央银行款项
2) 现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
3) 期末现金及现金等价物余额 4,502,025,284.70 2,436,888,458.92
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金及现
金等价物
(五) 其他
1. 所有权或使用权受到限制的资产
项 目 期末账面价值 受限原因
货币资金 22,949,009.05 不能随意支取
存货 6,885,465,189.50 用于银行借款抵押
持有的子公司股权质押 1,278,224,172.06 用于协议履行质押
合 计 8,186,638,370.61
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2. 外币货币性项目
项 目 期末外币余额 折算汇率 期末折算成人民币余额
货币资金 91,440.85
港币 105,443.79 0.8672 91,440.85
3. 政府补助
(1) 明细情况
1) 与资产相关，且用于补偿公司以后期间的相关成本费用或损失的政府补助
期初 期末 本期摊销
项 目 本期新增补助 本期摊销 说明
递延收益 递延收益 列报项目
建筑物拆除、废弃
物处理及再生循环 12,470,000.00 1,781,428.55 10,688,571.45 其他收益
利用项目补贴
小 计 12,470,000.00 1,781,428.55 10,688,571.45
2) 与收益相关，且用于补偿公司已发生的相关成本费用或损失的政府补助
项 目 金额 列报项目 说明
产业扶持补助 1,069,000.00 其他收益
贷款贴息补助 755,100.00 其他收益
福田区企业发展服务中心
100,000.00 其他收益
费标认证支持经费
其他 241,755.20 其他收益、营业外收入
个税手续费返还 447,663.24 其他收益
小 计 2,613,518.44
六、合并范围的变更
合并范围增加
公司名称 股权取得方式 股权取得时点 出资额 出资比例
天健（深汕特别合作区）
设立 2018-3-21 30,000,000.00 100%
建设投资有限公司
七、在其他主体中的权益
(一) 在重要子公司中的权益
1. 重要子公司的构成
(1) 基本情况
持股比例(%)
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
市政工程施工，物 通过设立或投资等方
深圳市市政工程总公司 深圳 深圳 100.00
业租赁等 式取得
深圳市天健地产集团有限 通过设立或投资等方
深圳 深圳 房地产开发、销售 100.00
公司 式取得
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深圳市天健坪山建设工程 市政道路、水电设 通过设立或投资等方
深圳 深圳 100.00
有限公司 备安装等 式取得
深圳市天健工程技术有限 施工材料的实验检 通过设立或投资等方
深圳 深圳 100.00
公司 测等 式取得
房地产交易、租售 通过设立或投资等方
深圳市天健置业有限公司 深圳 深圳 100.00
代理、咨询等 式取得
海南天健威斯特酒店有限 通过设立或投资等方
海南 海南 客房、餐饮等 100.00
公司 式取得
天健（深圳）酒店管理有 物业管理、为酒店 通过设立或投资等方
深圳 深圳 100.00
限公司 提供管理服务等 式取得
深圳市天健涂料科技开发 涂料产品的技术开 通过设立或投资等方
深圳 深圳 100.00
有限公司 发和生产等 式取得
投资经营公路、桥
深圳市天健投资发展有限 通过设立或投资等方
深圳 深圳 梁、城市基础设施 100.00
公司 式取得
等行业
深圳市天健物业管理有限 通过设立或投资等方
深圳 深圳 物业管理 100.00
公司 式取得
深圳市粤通建设工程有限 市政工程施工，物 非同一控制下企业合
深圳 深圳 100.00
公司 业租赁等 并取得的子公司
自有房屋租赁、房
深圳市天健住房租赁运营 通过设立或投资等方
深圳 深圳 地产经纪、物业管 100.00
管理有限公司 式取得
理等
按粤经贸进字
中国广东国际合作（集团） 通过设立或投资等方
深圳 深圳 [1998]第 317 号项 100.00
深圳公司 式取得
目
天健（深汕特别合作区） 深汕特别合 深汕特别 通过设立或投资等方
商务服务业 100.00
建设投资有限公司 作区 合作区 式取得
广东海外建设发展有限公 境外建筑工程承 通过设立或投资等方
香港 香港 60.00
司 包、施工 式取得
2. 重要的非全资子公司
少数股东 本期归属于少 本期向少数股东 期末少数股东
子公司名称
持股比例 数股东的损益 宣告分派的股利 权益余额
深圳市深车联合投资有限公司 2.00 2,800,000.00
南宁市天健城房地产开发有限公司 40.00 -3,591,393.55 36,257,360.33
长沙众源物业管理有限公司 30.00 -444,201.53 1,634,739.73
深圳市天健水榭香蜜房地产开发有
49.99 -1,840,009.80 2,009,835.23
限公司
深圳市天佳实业发展有限公司 49.00 -321,842.50 -925,814.81
3. 重要非全资子公司的主要财务信息
第 69 页 共 86 页
(1) 资产和负债情况
子公司 期末数
名称 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
深圳市深车联合投资有限公司 2,128,593,152.02 938,941.15 2,129,532,093.17 2,308,387,303.78 2,308,387,303.78
南宁市天健城房地产开发有限公司 2,983,776,474.93 51,556,253.24 3,035,332,728.17 2,630,532,378.99 320,000,000.00 2,950,532,378.99
长沙众源物业管理有限公司 21,267,920.72 829,431.31 22,097,352.03 16,648,219.60 16,648,219.60
深圳市天健水榭香蜜房地产开发有限公司 4,846,698.16 23,548.09 4,870,246.25 849,771.69 849,771.69
深圳市天佳实业发展有限公司 765,466.83 34,958.34 800,425.17 2,689,843.16 2,689,843.16
(续上表)
子公司 期初数
名称 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
深圳市深车联合投资有限公司 2,128,744,591.92 1,402,230.19 2,130,146,822.11 2,207,772,445.98 2,207,772,445.98
南宁市天健城房地产开发有限公司 2,080,179,595.91 6,007,318.43 2,086,186,914.34 1,522,408,081.28 470,000,000.00 1,992,408,081.28
长沙众源物业管理有限公司 10,183,790.55 835,964.62 11,019,755.17 4,089,950.98 4,089,950.98
深圳市天健水榭香蜜房地产开发有限公司 7,930,688.25 17,398.88 7,948,087.13 246,856.83 246,856.83
深圳市天佳实业发展有限公司 43,625.00 43,625.00 1,276,221.56 1,276,221.56
(2) 损益和现金流量情况
本期数 上年同期数
子公司
经营活动现金流
名称 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额
量
深圳市深车联合投资有限
2,993,615.06 -101,229,586.74 -101,229,586.74 100,133,104.67 394,785.11 -101,503,425.83 -101,503,425.83 -56,297,407.66
公司
南宁市天健城房地产开发
-8,978,483.88 -8,978,483.88 605,812,598.96 -3,942,635.90 -3,942,635.90 91,723,436.06
有限公司
长沙众源物业管理有限公
41,672,973.24 -1,480,671.76 -1,480,671.76 4,346,984.92 27,497,316.77 -210,770.07 -210,770.07 257,544.03
司
深圳市天健水榭香蜜房地
-3,680,755.74 -3,680,755.74 -3,068,951.19 -2,298,769.70 -2,298,769.70 -2,051,466.75
产开发有限公司
深圳市天佳实业发展有限
-656,821.43 -656,821.43 165,186.83 -1,232,596.56 -1,232,596.56
公司
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(三) 在合营企业或联营企业中的权益
1. 重要的合营企业或联营企业
持股比例(%) 对合营企业或联营企
合营企业或联营企业 主要
注册地 业务性质 直接 间接 业
名称 经营地
投资的会计处理方法
上海漕河泾奉贤科技 上海 上海市 房地产开 40.00 权益法核算
绿洲建设发展有限公 奉贤 发、工程
司 区 建设
中交天健（深圳）投 深圳 深圳 投资兴办实 45.00 权益法核算
资发展有限公司 业
中冶天健(深圳)投资 深圳 深圳 投资兴办实 40.00 权益法核算
发展有公司 业
2. 重要联营企业的主要财务信息
期末数/本期数 期初数/上年同期数
项 上海漕河泾奉贤科 中交天健（深圳） 中冶天健(深 上海漕河泾奉贤科 中交天健（深圳） 中冶天健(深
目 技绿洲建设发展有 投资发展有限公 圳)投资发展有 技绿洲建设发展有 投资发展有限公 圳)投资发展有
限公司 司 公司 限公司 司 公司
流动
1,422,241,648.62 263,614,732.63 19,633,785.80 1,514,229,184.10 248,090,794.52 19,954,409.51
资产
非流
动资 506,753,675.39 712,405.23 44,286.44 168,812,954.74 769,098.46 59,917.04
产
资产
1,928,995,324.01 264,327,137.86 19,678,072.24 1,683,042,138.84 248,859,892.98 20,014,326.55
合计
流动
1,036,006,810.70 246,952,458.29 78,152.74 777,450,368.58 228,836,027.29 78,152.74
负债
非流
动负 70,500,000.00 240,112,778.09
债
负债
1,106,506,810.70 246,952,458.29 78,152.74 1,017,563,146.67 228,836,027.29 78,152.74
合计
少数
股东
权益
归属
于母
公司
822,488,513.31 17,374,679.57 19,599,919.50 665,478,992.17 20,023,865.69 19,936,173.80
所有
者权
益
按持
股比
例计
算的 328,995,405.32 7,818,605.81 7,839,967.80 266,191,596.87 9,010,739.56 7,974,469.52
净资
产份
额
调整
事项
商誉
82,553,259.12 -18,678,970.60
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内部
交易
未实
现利
润
32,458.75 -400,000.00 -400,000.00
其他
对联
营企
业权
益投 411,548,664.44 7,851,064.56 7,439,967.80 247,512,626.27 9,010,739.56 7,574,469.52
资的
账面
价值
存在
公开
报价
的联
营企
业权
益投
资的
公允
价值
营业
131,437,455.51 37,257,273.50 320,393,373.49 74,106,379.88 -
收入
净利
-14,990,478.86 -2,577,055.55 -336,254.31 14,857,835.87 1,109,334.81 -786,098.69
润
终止
经营
的净
利润
其他
综合
收益
综合
收益 -14,990,478.86 -2,577,055.55 -336,254.31 14,857,835.87 1,109,334.81 -786,098.69
总额
本期
收到
的来
自联
营企
业的
股利
4. 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
项 目 期末数/本期数 期初数/上年同期数
联营企业
投资账面价值合计 33,743,570.12 22,275,000.00
下列各项按持股比例计算的合计数
净利润 1,668,579.12 1,195,724.09
其他综合收益
综合收益总额 1,668,579.12 1,195,724.09
第 72 页 共 86 页
（续）
项 目 期末数/本期数 期初数/上年同期数
合营企业
投资账面价值合计 14,306,010.36
下列各项按持股比例计算的合计数
净利润 -693,989.64
其他综合收益
综合收益总额 -693,989.64
八、与金融工具相关的风险
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得平衡，将风险对本公司经营业绩的
负面影响降至最低水平，使股东和其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本
公司风险管理的基本策略是确认和分析本公司面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和
进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围内。
本公司在日常活动中面临各种与金融工具相关的风险，主要包括信用风险、流动风险及
市场风险。管理层已审议并批准管理这些风险的政策，概括如下。
(一) 信用风险
信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。
本公司的信用风险主要来自银行存款和应收款项。为控制上述相关风险，本公司分别采
取了以下措施。
1. 银行存款
本公司将银行存款存放于信用评级较高的金融机构，故其信用风险较低。
2. 应收款项
本公司定期对采用信用方式交易的客户进行信用评估。根据信用评估结果，本公司选择
与经认可的且信用良好的客户进行交易，并对其应收款项余额进行监控，以确保本公司不会
面临重大坏账风险。
由于本公司仅与经认可的且信用良好的第三方进行交易，所以无需担保物。信用风险集
中按照客户进行管理。截至 2018 年 12 月 31 日，本公司存在一定的信用集中风险，本公司
应收账款的 34.34%(2017 年 12 月 31 日：62.90 %)源于余额前五名客户。本公司对应收账款
余额未持有任何担保物或其他信用增级。
(1) 本公司的应收款项中未逾期且未减值的金额，以及虽已逾期但未减值的金额和逾期
账龄分析如下：
期末数
项 目 已逾期未减值
未逾期未减值 合 计
1 年以内 1-2 年 2 年以上
应收票据及应收
2,171,851,104.13 2,171,851,104.13
账款
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其他应收款 319,441,299.89 319,441,299.89
小 计 2,491,292,404.02 2,491,292,404.02
(续上表)
期初数
项 目 已逾期未减值
未逾期未减值 合 计
1 年以内 1-2 年 2 年以上
应收票据及应收
1,547,611,688.87 1,547,611,688.87
账款
其他应收款 738,664,106.38 738,664,106.38
小 计 2,286,275,795.25 2,286,275,795.25
(2) 单项计提减值的应收款项情况见本财务报表附注合并财务报表项目注释之应收款
项说明。
(二) 流动风险
流动风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金
短缺的风险。
为控制该项风险，本公司综合运用票据结算、银行借款等多种融资手段，并采取长、短
期融资方式适当结合，优化融资结构的方法，保持融资持续性与灵活性之间的平衡。本公司
已从多家商业银行取得银行授信额度以满足营运资金需求和资本开支。
金融负债按剩余到期日分类
期末数
项 目
账面价值 未折现合同金额 1 年以内 1-3 年 3 年以上
银行借款 10,885,080,000.00 11,771,117,576.57 4,883,529,307.67 6,887,588,268.90
应付票据及应
5,693,181,803.75 5,693,181,803.75 5,693,181,803.75
付账款
其他应付款 1,285,009,054.80 1,285,009,054.80 1,285,009,054.80
小 计 17,863,270,858.55 18,749,308,435.12 11,861,720,166.22 6,887,588,268.90
(续上表)
期初数
项 目
账面价值 未折现合同金额 1 年以内 1-3 年 3 年以上
银行借款 8,952,115,744.00 9,737,455,920.99 2,818,840,146.07 2,909,757,839.29 4,008,857,935.63
应付票据
及 应 付 账 4,950,873,704.48 4,950,873,704.48 4,950,873,704.48
款
其他应付
1,379,917,928.25 1,379,917,928.25 1,379,917,928.25
款
小 计 15,282,907,376.73 16,068,247,553.72 9,149,631,778.80 2,909,757,839.29 4,008,857,935.63
(三) 市场风险
市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风
险。市场风险主要包括利率风险和外汇风险。
1. 利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风
险。本公司面临的市场利率变动的风险主要与本公司以浮动利率计息的借款有关。
截至2018年12月31日，在其他变量不变的情况下，如果以浮动利率计算的借款利率上升
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或下降50个基点，对当期损益和股东权益的税前影响如下：
本年度 上年度
项目 利率 对股东权益的影 对股东权益的影
对利润的影响 对利润的影响
响 响
短期借款 增加0.5% 322,277.63 322,277.63 308,650.44 308,650.44
短期借款 减少0.5% -322,277.63 -322,277.63 -308,650.44 -308,650.44
长期借款 增加0.5% 1,022,570.86 1,022,570.86 1,022,626.84 1,022,626.84
长期借款 减少0.5% -1,022,570.86 -1,022,570.86 -1,022,626.84 -1,022,626.84
2. 外汇风险
外汇风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风
险。本公司于中国内地经营，且主要活动以人民币计价。因此，本公司所承担的外汇变动市
场风险不重大。
本公司期末外币货币性资产和负债情况见本财务报表附注合并财务报表项目注释其他
之外币货币性项目说明。
九、公允价值的披露
(一) 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值明细情况
期末公允价值
项 目 第二层次公
第一层次公允 第三层次公允
允 合 计
价值计量 价值计量
价值计量
持续的公允价值计量
1. 以公允价值计量且变动计入
115,068.49 115,068.49
当期损益的金融资产
(1) 交易性金融资产
债务工具投资
权益工具投资
衍生金融资产
其他 115,068.49 115,068.49
2. 可供出售金融资产 314,910,251.28 314,910,251.28
(1) 债务工具投资
(2) 权益工具投资 314,910,251.28 314,910,251.28
(3) 其他
持续以公允价值计量的资产总额 314,910,251.28 115,068.49 315,025,319.77
(二) 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。
(三) 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及
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定量信息
第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输人值，包括不能直接观察和无法由可观
察市场数据验证的利率、股票彼动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金流量、企业使
用自身数据作出的财务预测等。
十、关联方及关联交易
(一) 关联方情况
1. 本公司的母公司情况
母公司对本 母公司对本
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 公司的持股 公司的表决
比例(%) 权比例(%)
深圳市人民政府国有资产监督 国有资产监
深圳 23.47 23.47
管理委员会 督管理
2. 本公司的子公司情况详见本财务报表附注在其他主体中的权益之说明。
3. 本公司的合营和联营企业情况
本公司重要的合营或联营企业详见本财务报表附注在其他主体中的权益之说明。
4. 本公司的其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
华宇投资有限公司 本公司联营企业的股东
广西君正投资有限公司 本公司联营企业的股东
(二) 关联交易情况
1. 关联方资金拆借
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
华宇投资有限公司 337,072,000.00 2018-8-13 2021-8-13 房地产项目开发借款
华宇投资有限公司 40,000,000.00 2018-8-19 2021-8-18 房地产项目开发借款
华宇投资有限公司 10,000,000.00 2017-8-14 2020-8-13 房地产项目开发借款
华宇投资有限公司 10,000,000.00 2017-8-24 2020-8-23 房地产项目开发借款
华宇投资有限公司 2,000,000.00 2017-11-9 2020-11-8 房地产项目开发借款
广西君正投资有限公司 24,000,000.00 2017-2-24 2020-2-23 房地产项目开发借款
广西君正投资有限公司 12,000,000.00 2017-5-19 2020-5-18 房地产项目开发借款
广西君正投资有限公司 48,000,000.00 2017-7-14 2020-7-13 房地产项目开发借款
2. 关键管理人员报酬
单位：万元
项 目 本期数 上年同期数
关键管理人员报酬 1,207.17 1,323.95
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(三) 关联方应收应付款项
应付关联方款项
项目名称 关联方 期末数 期初数
其他应付款
华宇投资有限公司 482,840,986.66 472,113,845.02
广西君正投资有限公司 94,245,000.00 87,857,500.00
小 计 577,085,986.66 559,971,345.02
十一、承诺及或有事项
(一) 重要承诺事项
截至资产负债表日，本公司不存在需要披露的重要承诺事项.
(二) 或有事项
1. 未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响
(1) 深圳市鹏城基业混凝土有限公司(简称鹏城基业公司)诉子公司深圳市市政工程总
公司(简称市政总公司)《商品混凝土购销合同》纠纷案：市政总公司与鹏城基业公司于 2015
年 8 月 10 日签订了《商品混凝土购销合同》，合同总价为 1343 万。截止 2018 年 11 月 27
日，市政总公司已支付 1250 万元，由于双方存在商品质量和货款纠纷，鹏城基业公司遂起
诉市政总公司支付剩余货款及逾期付款利息等，合计 368 万余元。
截止 2018 年 12 月 31 日，此案尚未开庭审理。
2. 为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
(1) 为关联方提供的担保事项详见本财务报表附注关联方及关联交易之说明。
(2) 担保事项
本公司为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保，截至 2018 年 12 月 31 日，尚未结清
的担保金额合计 297,051.69 万元。
十二、资产负债表日后事项
本公司董事会于 2019 年 3 月 29 日表决通过了关于本公司 2018 年度利润分配预案：
1.现金股利：以公司 2018 年 12 月 31 日总股本 1,437,342,642 股为基数，向全体股东
（每 10 股）派发现金股利 2.5 元（含税），现金股利共计 359,335,660.50 元。分配后,剩余
可供分配利润转入以后年度分配。
2.资本公积金转增：每 10 股转增 3 股。转股后，公司股本从目前的 1,437,342,642 股，
增至 1,868,545,434 股。
十三、其他重要事项
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(一) 分部信息
1. 确定报告分部考虑的因素
公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度等为依据确定报告分部，并以行业分部
为基础确定报告分部。分别对工程施工业务、房地产开发业务、物业租赁业务及棚改项目管
理服务业务等的经营业绩进行考核。与各分部共同使用的资产、负债按照规模比例在不同的
分部之间分配。
2. 报告分部的财务信息
行业分部
物业租赁行业 棚改项目管理服务
项 目 工程施工行业分部 房地产开发行业分部
分部 分部
主营业务收入 6,734,966,096.27 4,376,373,938.35 251,122,415.27 492,213,831.76
主营业务成本 6,333,258,037.25 2,713,305,157.94 137,023,942.52 437,392,307.61
资产总额 16,669,745,755.02 23,955,257,301.28 406,651,805.86 459,179,881.67
负债总额 13,975,665,022.84 21,886,286,715.06 273,977,607.65 306,541,185.92
（续上表）
项 目 其他分部 合并抵消数据 合 计
主营业务收入 616,551,390.66 -2,261,743,550.15 10,209,484,122.16
主营业务成本 548,662,981.16 -2,170,396,224.16 7,999,246,202.32
资产总额 18,366,460,926.68 -28,116,141,817.52 31,741,153,852.99
负债总额 11,986,610,646.97 -25,425,748,103.72 23,003,333,074.72
十四、母公司财务报表主要项目注释
(一) 母公司资产负债表项目注释
1. 应收票据及应收账款
(1) 明细情况
项 目 期末数 期初数
应收票据
应收账款 196,745,866.71 409,002,140.29
合 计 196,745,866.71 409,002,140.29
(2) 应收账款
1) 明细情况
① 类别明细情况
期末数
种 类 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例(%) 金额 计提比例(%)
单项金额重大并单项计提
坏账准备
第 78 页 共 86 页
按信用风险特征组合计提
206,987,918.69 99.37 10,242,051.98 4.95 196,745,866.71
坏账准备
其中：按账龄组合计提 204,841,039.69 98.34 10,242,051.98 5.00 194,598,987.71
无风险组合 2,146,879.00 1.03 2,146,879.00
单项金额不重大但单项计
1,315,430.74 0.63 1,315,430.74 100.00
提坏账准备
小 计 208,303,349.43 100.00 11,557,482.72 5.55 196,745,866.71
(续上表)
期初数
种 类 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例(%) 金额 计提比例(%)
单项金额重大并单项计提坏账
准备
按信用风险特征组合计提坏账
436,766,535.43 99.70 27,764,395.14 6.36 409,002,140.29
准备
其中：按账龄组合计提 436,506,705.15 99.64 27,764,395.14 6.36 408,742,310.01
无风险组合 259,830.28 0.06 259,830.28
单项金额不重大但单项计提坏
1,315,430.74 0.30 1,315,430.74 100.00
账准备
小 计 438,081,966.17 100.00 29,079,825.88 6.64 409,002,140.29
② 期末单项金额不重大但单项计提坏账准备的应收账款
单位名称 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提理由
惠州淡水世纪花
1,315,430.74 1,315,430.74 100.00 无法收回
园大酒店
小 计 1,315,430.74 1,315,430.74 100.00
③ 组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的应收账款
期末数
账 龄
账面余额 坏账准备 计提比例(%)
1 年以内 204,841,039.69 10,242,051.98 5.00
小 计 204,841,039.69 10,242,051.98 5.00
2) 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备-17,522,343.16 元。
3) 应收账款金额前 5 名情况
占应收账款余
单位名称 账面余额 坏账准备
额 的比例(%)
深圳市罗湖区住房和建设局 204,539,152.90 98.19 10,226,957.64
深圳市天健房地产开发实业有限公司 2,146,879.00 1.03
深圳市龙岗区南湾街道办事处 301,886.79 0.14 15,094.34
惠州淡水世纪花园大酒店 1,315,430.74 0.64 1,315,430.74
小 计 208,303,349.43 100.00 11,557,482.72
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2. 其他应收款
(1) 明细情况
项 目 期末数 期初数
应收利息 84,931.51
其他应收款 12,100,554,188.96 4,623,909,117.54
合 计 12,100,639,120.47 4,623,909,117.54
(2) 应收利息
1) 明细情况
项 目 期末数 期初数
结构性存款 84,931.51
小 计 84,931.51
(3) 其他应收款
1) 明细情况
① 类别明细情况
期末数
种 类 账面余额 坏账准备
计提比例 账面价值
金额 比例(%) 金额
(%)
单项金额重大并单项计提坏
13,484,136.00 0.11 13,484,136.00 100.00
账准备
按信用风险特征组合计提坏
12,101,884,845.01 99.85 1,330,656.05 0.01 12,100,554,188.96
账准备
其中：按账龄组合计提 14,053,951.70 0.12 1,330,656.05 9.47 12,723,295.65
无风险组合 12,087,830,893.31 99.73 12,087,830,893.31
单项金额不重大但单项计提
4,806,795.68 0.04 4,806,795.68 100.00
坏账准备
小计 12,120,175,776.69 100.00 19,621,587.73 0.16 12,100,554,188.96
(续上表)
期初数
种 类 账面余额 坏账准备
计提比例 账面价值
金额 比例(%) 金额
(%)
单项金额重大并单项计提坏
13,484,136.00 0.29 13,484,136.00 100.00
账准备
按信用风险特征组合计提坏
4,625,432,391.92 99.61 1,523,274.38 0.03 4,623,909,117.54
账准备
其中：按账龄组合计提 18,667,740.93 0.40 1,523,274.38 8.16 17,144,466.55
无风险组合 4,606,764,650.99 99.20 4,606,764,650.99
单项金额不重大但单项计提
4,806,795.68 0.10 4,806,795.68 100.00
坏账准备
小 计 4,643,723,323.60 100.00 19,814,206.06 0.43 4,623,909,117.54
② 期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款
第 80 页 共 86 页
计提比例
单位名称 账面余额 坏账准备 计提理由
(%)
广东海外建设发展有
13,484,136.00 13,484,136.00 100.00 3 年以上，预计无法收回
限公司
小 计 13,484,136.00 13,484,136.00 100.00 3 年以上，预计无法收回
③ 组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
期末数
账 龄
账面余额 坏账准备 计提比例(%)
1 年以内 2,320,304.68 116,015.23 5.00
1-2 年 11,308,644.86 1,130,864.49 10.00
2-3 年 224,742.13 33,711.32 15.00
3 年以上 200,260.03 50,065.01 25.00
小 计 14,053,951.70 1,330,656.05 9.47
④ 期末单项金额不重大并单项计提坏账准备的其他应收款
计提比例
单位名称 账面余额 坏账准备 计提理由
(%)
往来款 4,806,795.68 4,806,795.68 100.00 3 年以上，预计无法收回
小 计 4,806,795.68 4,806,795.68 100.00
2) 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
① 本期计提坏账准备-192,618.33 元。
4) 其他应收款款项性质分类情况
款项性质 期末数 期初数
内部往来款 12,080,872,917.84 4,641,442,862.81
外部单位往来款 32,110,997.22 1,996,012.99
押金保证金 6,901,208.14 284,447.80
其他 290,653.49
合 计 12,120,175,776.69 4,643,723,323.60
5) 其他应收款金额前 5 名情况
占其他应收
单位名称 款项性质 账面余额 账龄 款余额的比 坏账准备
例(%)
深圳市深车联合投资有限公
往来款 2,294,457,443.23 1 年以内 18.93
司
南宁市天健房地产开发有限
往来款 2,071,335,812.79 1 年以内 17.09
公司
广州市天健兴业房地产开发
往来款 1,615,836,166.05 1 年以内 13.33
有限公司
深圳市天珺房地产开发有限
往来款 1,339,069,226.13 1 年以内 11.05
公司
广州黄埔天健房地产开发有
往来款 1,066,897,942.99 1 年以内 8.80
限公司
小 计 8,387,596,591.19 69.20
第 81 页 共 86 页
3. 长期股权投资
(1) 明细情况
期末数 期初数
项 目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 3,167,641,186.38 13,161,000.00 3,154,480,186.38 3,091,509,249.86 13,161,000.00 3,078,348,249.86
对联营、合营企业投资 39,234,602.48 39,234,602.48 38,860,209.08 38,860,209.08
合 计 3,206,875,788.86 13,161,000.00 3,193,714,788.86 3,130,369,458.94 13,161,000.00 3,117,208,458.94
(2) 对子公司投资
被投资单位 期初数 本期增加 本期减少 期末数 本期计提 减值准备 减值准备 期末数
深圳市市政工程总公司 1,008,000,000.00 1,008,000,000.00
深圳市天健地产集团有限公司 600,000,000.00 600,000,000.00
深圳市天健坪山建设工程有限公司 46,131,936.52 46,131,936.52
深圳市天健工程技术有限公司 8,000,000.00 8,000,000.00
深圳市天健置业有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00
海南天健威斯特酒店有限公司 12,000,000.00 12,000,000.00
天健（深圳）酒店管理有限公司 7,500,000.00 7,500,000.00
深圳市天健涂料科技开发有限公司 30,642,911.00 30,642,911.00
深圳市天健投资发展有限公司 200,000,000.00 200,000,000.00
深圳市天健物业管理有限公司 50,000,000.00 50,000,000.00
深圳市粤通建设工程有限公司 997,501,258.86 997,501,258.86
天健（深汕特别合作区）建设投资
30,000,000.00 30,000,000.00
有限公司
广东海外建设发展有限公司 13,161,000.00 13,161,000.00 13,161,000.00
深圳市天健龙岗房地产开发有限公
2,204,080.00 2,204,080.00
司
第 82 页 共 86 页
长沙市天健房地产开发有限公司 15,000,000.00 15,000,000.00
南宁市天健房地产开发有限公司 73,500,000.00 73,500,000.00
广州市天健兴业房地产开发有限公
15,000,000.00 15,000,000.00
司
深圳市天健棚改投资发展有限公司 49,000,000.00 49,000,000.00
小 计 3,091,509,249.86 76,131,936.52 3,167,641,186.38 13,161,000.00
(3) 对联营、合营企业投资
本期增减变动
被投资单位 期初数
追加投资 减少投资 权益法下确认的投资损益 其他综合 收益调整
联营企业
中交天健（深圳）投资发展有限公司 9,010,739.56 -1,159,675.00
中冶天健(深圳)投资发展有公司 7,574,469.52 -134,501.72
深圳市综合交通设计研究院有限公司 22,275,000.00 1,893,870.12
小 计 38,860,209.08 599,693.40
合 计 38,860,209.08 599,693.40
(续上表)
本期增减变动
被投资单位 期末数 减值准备 期末余额
其他权益变动 宣告发放现金股利或利润 计提减值准备 其他
联营企业
中交天健（深圳）投资发展有限公司 7,851,064.56
中冶天健(深圳)投资发展有公司 7,439,967.80
深圳市综合交通设计研究院有限公司 225,300.00 23,943,570.12
小 计 225,300.00 39,234,602.48
合 计 225,300.00 39,234,602.48
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(二) 母公司利润表项目注释
1. 营业收入/营业成本
本期数 上年同期数
项 目
收入 成本 收入 成本
主营业务收入 546,546,551.41 460,404,588.58 863,075,946.75 863,075,946.75
其他业务收入
合 计 546,546,551.41 460,404,588.58 577,188,108.30 577,188,108.30
2. 投资收益
(1) 明细情况
项 目 本期数 上年同期数
成本法核算的长期股权投资收益 322,586,346.17 330,947,083.88
权益法核算的长期股权投资收益 599,693.40 -303,699.92
合 计 323,186,039.57 330,643,383.96
十五、其他补充资料
(一) 非经常性损益
1. 非经常性损益明细表
项 目 金额 说明
非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销
44,949.37
部分
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减
免
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，
符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的 4,842,610.23
政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取
得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的
收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值
准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净
损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有 115,068.49
第 84 页 共 86 页
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、金融
负债产生的公允价值变动收益，以及处置以公允价值计量
且其变动计入当期损益的金融资产、金融负债和可供出售
金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值
变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次
性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -10,603,802.73
其他符合非经常性损益定义的损益项目
小 计 -5,601,174.64
减：企业所得税影响数（所得税减少以“－”表示） -1,941,815.20
少数股东权益影响额(税后)
归属于母公司所有者的非经常性损益净额 -3,659,359.44
(二) 净资产收益率及每股收益
1. 明细情况
加权平均净资产 每股收益(元/股)
报告期利润
收益率(%) 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 11.73 0.5438 0.5438
扣除非经常性损益后归属于公司普
11.79 0.5463 0.5463
通股股东的净利润
2. 加权平均净资产收益率的计算过程
项 目 序号 本期数
归属于公司普通股股东的净利润 A 781,577,703.90
非经常性损益 B -3,659,359.44
扣除非经常性损益后的归属于公司普通股股东的净利润 C=A-B 785,237,063.34
归属于公司普通股股东的期初净资产 D 6,540,770,377.87
发行新股或债转股等新增的、归属于公司普通股股东的净资
E
产
新增净资产次月起至报告期期末的累计月数 F
回购或现金分红等减少的、归属于公司普通股股东的净资产 G 239,557,107.00
减少净资产次月起至报告期期末的累计月数 H 9
其他综合收益增加 I1 -182,501,033.96
其他
增减净资产次月起至报告期期末的累计月数 J1 6.00
报告期月份数 K 12.00
L= D+A/2+ E×F/K-G×
加权平均净资产 6,660,640,882.59
H/K±I×J/K
加权平均净资产收益率 M=A/L 11.73%
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扣除非经常损益加权平均净资产收益率 N=C/L 11.79%
3. 基本每股收益和稀释每股收益的计算过程
(1) 基本每股收益的计算过程
项 目 序号 本期数
归属于公司普通股股东的净利润 A 781,577,703.90
非经常性损益 B -3,659,359.44
扣除非经常性损益后的归属于公司普通股股东的净利润 C=A-B 785,237,063.34
期初股份总数 D 1,197,785,535.00
因公积金转增股本或股票股利分配等增加股份数 E 239,557,107.00
发行新股或债转股等增加股份数 F
增加股份次月起至报告期期末的累计月数 G
因回购等减少股份数 H
减少股份次月起至报告期期末的累计月数 I
报告期缩股数 J
报告期月份数 K 12.00
L=D+E+F×G/K-H
发行在外的普通股加权平均数 1,437,342,642.00
×I/K-J
基本每股收益 M=A/L 0.5438
扣除非经常损益基本每股收益 N=C/L 0.5463
(2) 稀释每股收益的计算过程
稀释每股收益的计算过程与基本每股收益的计算过程相同。
深圳市天健（集团）股份有限公司
二〇一九年三月二十九日
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