本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
资产评估报告
（报告书）
共1册 第1册
项目名称： 江苏东方盛虹股份有限公司全资子公司江苏盛虹石
化产业发展有限公司拟现金收购股权所涉及的江苏
虹港石化有限公司股东全部权益资产评估报告
报告编号： 东洲评报字【2019】第 0404 号
上海东洲资产评估有限公司
2019 年 4 月 12 日
资产评估报告
【2019】第 0404 号
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发
布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评
估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反
前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及资产评估专业人员不承担责任。
三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和
个人不能成为资产评估报告的使用人。
四、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估
对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
五、资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别
事项说明和使用限制。
六、资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，
坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
七、我们与本资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关
当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
八、评估对象涉及的资产、负债清单以及盈利预测由委托人、被评估单位申报并
经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认。根据《中华人民共和国资产评估法》：
“委托人应当对其提供的权属证明、财务会计信息和其他资料的真实性、完整性和合
法性负责。”
九、我们已对评估对象及其所涉及的资产进行现场调查；已对评估对象及其所涉
及资产的法律权属状况给予必要的关注，并对所涉及资产的法律权属资料进行了查验，
对已经发现的问题在本资产评估报告中进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相
关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。但我们仅对评估对象及其所涉及
资产的价值发表意见，我们无权对它们的法律权属作出任何形式的保证。本报告亦不
得作为任何形式的产权证明文件使用。
十、我们对设备、建（构）筑物等实物资产的勘察按常规仅限于其表观的质量、
使用状况、保养状况等，并未触及其内部被遮盖、隐蔽及难于观察到的部位，我们没
有能力也未接受委托对上述资产的内部质量进行专业技术检测和鉴定，我们的评估以
委托人和其他相关当事人提供的资料为基础。如果这些评估对象的内在质量存在瑕疵，
本资产评估报告的评估结论可能会受到不同程度的影响。
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资产评估报告
【2019】第 0404 号
资产评估报告
（目录）
项目名称 江苏东方盛虹股份有限公司全资子公司江苏盛虹石化产业发展有
限公司拟现金收购股权所涉及的江苏虹港石化有限公司股东全部
权益资产评估报告
报告编号 东洲评报字【2019】第 0404 号
正文 .............................................................................. 8
一、 委托人、被评估单位和其他资产评估报告使用人 ..................................................................... 8
（一） 委托人概况： .......................................................................8
（二） 被评估单位概况: ....................................................................8
（三） 委托人与被评估单位之间的关系 ...................................................... 14
（四） 其他资产评估报告使用人 ............................................................ 14
二、 评估目的 ....................................................................................................................................... 14
三、 评估对象和评估范围 ................................................................................................................... 15
四、 价值类型及其定义 ....................................................................................................................... 18
五、 评估基准日 ................................................................................................................................... 19
六、 评估依据 ....................................................................................................................................... 19
（一） 经济行为依据 ...................................................................... 19
（二） 法律法规依据 ...................................................................... 19
（三） 评估准则依据 ...................................................................... 20
（四） 资产权属依据 ...................................................................... 20
（五） 评估取价依据 ...................................................................... 21
（六） 其他参考资料 ...................................................................... 21
（七） 引用其他机构出具的评估报告 ........................................................ 22
（八） 利用的其他专业报告 ................................................................ 22
七、 评估方法 ....................................................................................................................................... 22
（一） 评估方法概述 ...................................................................... 22
（二） 评估方法的选择 .................................................................... 22
（三） 资产基础法介绍 .................................................................... 23
（四） 收益法介绍 ........................................................................ 29
八、 评估程序实施过程和情况 ........................................................................................................... 31
九、 评估假设 ....................................................................................................................................... 34
（一） 基本假设 .......................................................................... 34
（二） 一般假设 .......................................................................... 35
（三） 收益法评估特别假设 ................................................................ 35
十、 评估结论 ....................................................................................................................................... 36
（一） 评估结果分析及最终评估结论 ........................................................ 36
（二） 资产账面价值与评估结论存在较大差异的说明 .......................................... 37
（三） 关于评估结论的其他考虑因素 ........................................................ 39
（四） 评估结论有效期 .................................................................... 40
（五） 有关评估结论的其他说明 ............................................................ 40
十一、 特别事项说明 ............................................................................................................................... 41
十二、 评估报告使用限制说明 ............................................................................................................... 44
十三、 评估报告日 ................................................................................................................................... 45
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资产评估报告
【2019】第 0404 号
江苏东方盛虹股份有限公司全资子公司江苏盛虹石化产业发展有限公司
拟现金收购股权所涉及的江苏虹港石化有限公司股东全部权益
资产评估报告
东洲评报字【2019】第 0404 号
（摘要）
特别提示：本资产评估报告仅为报告中描述的经济行为提供价值参考。以下内容摘自资产评估
报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读评估报告正文。
上海东洲资产评估有限公司接受委托，根据法律、行政法规和资产评估准则的规
定，坚持独立、客观和公正的原则，采用合适的评估方法，按照必要的评估程序，对
经济行为所对应的评估对象进行了评估。资产评估情况摘要如下：
委托人：江苏东方盛虹股份有限公司
被评估单位：江苏虹港石化有限公司
评估目的：拟现金收购股权
经济行为：根据江苏东方盛虹股份有限公司董事会决议及江苏虹港石化有限公司
股东决定，江苏东方盛虹股份有限公司全资子公司江苏盛虹石化产业发展有限公司拟
现金收购江苏虹港石化有限公司100%股权，本次评估为该经济行为所涉及的江苏虹港
石化有限公司股东全部权益价值提供参考。
评估对象：被评估单位股东全部权益价值
评估范围：评估范围为被评估单位全部资产及全部负债，具体包括流动资产、非
流动资产及负债等。被评估单位申报的全部资产合计账面价值6,058,353,178.43元，
负债合计账面价值4,287,957,159.96元，股东权益（或资产净值）1,770,396,018.47
元。
价值类型：市场价值。
评估基准日：2018年12月31日
评估方法：主要采用资产基础法和收益法，在综合评价不同评估方法和初步价值
结论的合理性及所使用数据的质量和数量的基础上，最终选取资产基础法的评估结论。
评估结论：经评估，被评估单位股东全部权益价值为人民币1,992,185,636.19元。
大写：人民币壹拾玖亿玖仟贰佰壹拾捌万伍仟陆佰叁拾陆元壹角玖分。
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资产评估报告
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本评估结论并未考虑在经济行为实施过程中由于控股权或少数股权等因素产生的
溢价或折价，亦未考虑股权流动性的影响。
我们提示委托人：股东部分权益价值并不必然等于股东全部权益价值与部分股权
比例的乘积。实施本次经济行为时，在切实可行的情况下应予以适当考虑由于控股权
或少数股权等因素产生的溢价或折价，以及股权流动性对本评估结论的影响。
评估结论使用有效期：为评估基准日起壹年，即有效期截至 2019 年 12 月 30 日。
其他报告使用人：除本资产评估报告的委托人、被评估单位之外的经济行为相关
的当事方和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人。
特别事项：以下特别事项可能对评估结论产生影响，评估报告使用者应当予以关
注：
1. 评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评估结论造成影响时，不
能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。
2. 本机构不对管理部门决议、营业执照、权证、会计凭证、资产清单及其他中介
机构出具的文件等证据资料本身的合法性、完整性、真实性负责。
3. 截止评估报告提出日期，根据委托人及相关当事方的说明，我们了解到存在以
下特别事项，提请报告使用者关注其对经济行为的影响。
(一) 权属资料不全面或者存在瑕疵的情形；
无。
(二)评估程序受到限制的情形；
无。
(三)评估基准日存在的法律、经济等未决事项；
无。
(四)抵押担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估对
象的关系；
1、江苏虹港石化有限公司的生活区及研发中心出租给以下单位：连云港荣泰化工
仓储有限公司、宏威（连云港）精细化学品有限公司、盛虹炼化（连云港）港口储运
有限公司、盛虹炼化（连云港）有限公司、连云港新荣泰码头有限公司、盛虹石化集
团有限公司、江苏斯尔邦石化有限公司、连云港希昌贸易有限公司；其中生活区租金
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资产评估报告
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每月 660 元/间，研发中心租金 25 元/平方米/月，上述租赁期均为 2018 年 1 月 1 日至
2018 年 12 月 31 日。目前上述租赁合同中除宏威（连云港）精细化学品有限公司和连
云港希昌贸易有限公司不再续租之外，其他公司均已重新签订，租赁期为 2019 年 1 月
1 日至 2019 年 12 月 31 日止。而宏威（连云港）精细化学品有限公司和连云港希昌贸
易有限公司原租赁场所由盛虹石化集团有限公司继续租赁使用。
2、企业有 467 台设备系融资租入（售后回租）设备，出租方为华融金融租赁股份
有限公司，账面原值为 833,630,044.64 元，账面净值为 648,814,743.42 元，租赁期
限为 3 年，详见机器设备评估明细表；
3、企业有 102 台设备系融资租入（售后回租）设备，出租方为江苏金融租赁股份
有限公司，账面原值为 1,155,676,699.44 元，账面净值为 902,743,634.36 元，租赁
期限为 3 年。
(五)评估基准日至评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项；
无。
4.涉及盈利预测财务指标因被评估单位关联方或实控人决策调整所引起明显变化，
对评估结论造成影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评
估，提请报告使用者予以关注。
5. 被评估单位截至评估基准日已背书或贴现且尚未到期的应收票据，金额如下：
项 目 2018.12.31 2017.12.31
银行承兑汇票 77,105,832.60 950,170,215.66
合 计 77,105,832.60 950,170,215.66
本次评估结论中未考虑上述已背书或贴现（在评估基准日尚未到期）应收票据，
在实际到期后，因票据无法承兑而产生或有负债可能对评估价值的影响，提请报告使
用者予以关注。
6. 构筑物明细表序号 82-84 的 10#、11#、12#楼已取得不动产权证。根据不动产
权证（编号：苏（2018）连云港市不动产权第 0101999 号、苏（2018）连云港市不动
产权第 0101989 号、苏（2018）连云港市不动产权第 0101982 号）记载，10、11、12
号倒班楼的建筑面积均为 7265.06 平方米，附记记载实测面积为 7834.64 平方米。本
次评估对于上述三幢房屋建筑物按照产证记载的确权面积作为其建筑物面积，提请报
告使用者予以关注。
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资产评估报告
【2019】第 0404 号
7.对于无形资产—土地使用权，被评估单位存在尚未利用的土地，土地面积为
675,665.30 平方米，该部分土地未来主要用于建设 PTA 二期工程，目前前期工程正在
建设中。
8. 截至评估基准日被评估单位存在部分设备报废情况，主要有：运输设备中有 1
辆电瓶车已经报废；电子设备中有 53 台设备报废，主要为电脑、相机等，本次评估已
按照可收回净值确认其价值，提请报告使用者予以关注。
9.以上所述之外，评估人员没有发现其他可能影响评估结论，且非评估人员执业
水平和能力所能评定估算的重大特殊事项。但是，报告使用者应当不完全依赖本报告，
而应对资产的权属状况、价值影响因素及相关内容做出自己的独立判断，并在经济行
为中适当考虑。
10. 若存在可能影响资产评估值的瑕疵事项、或有事项或其他事项，在委托时和评
估现场中未作特殊说明，而评估人员根据专业经验一般不能获悉及无法收集资料的情
况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
11. 上述特殊事项如对评估结果产生影响而评估报告未调整的情况下，评估结论将
不成立且报告无效，不能直接使用本评估结论。
以上特别事项可能对本评估结论产生影响，提请评估报告使用人在实施本次经济
行为时予以充分关注；此外，评估报告使用人还应关注评估报告正文中所载明的评估
假设、限制条件以及期后重大事项对本评估结论的影响，并恰当使用本资产评估报告。
除法律、法规以及另有规定外，未征得本评估机构和签字资产评估师书面同意，
本摘要内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。
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资产评估报告
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正文
江苏东方盛虹股份有限公司全资子公司江苏盛虹石化产业发展有限公
司拟现金收购股权所涉及的江苏虹港石化有限公司股东全部权益资产
评估报告
东洲评报字【2019】第 0404 号
正文
江苏东方盛虹股份有限公司：
上海东洲资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评
估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法和收益法，按照必
要的评估程序，对江苏东方盛虹股份有限公司全资子公司江苏盛虹石化产业发展有
限公司拟实施现金收购股权行为涉及的江苏虹港石化有限公司股东全部权益于 2018
年 12 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、 委托人、被评估单位和其他资产评估报告使用人
（一） 委托人概况：
公司名称：江苏东方盛虹股份有限公司
英文名称：Jiangsu Eastern Shenghong Co.,Ltd.
公司地址：江苏省苏州市吴江区盛泽镇市场东路73号
法定代表人：缪汉根
注册资本：402,905.3222万元人民币
公司类型：股份有限公司(上市)
证券代码：SZ.000301
经营范围：资产经营,纺织原料、针纺织品、聚酯(PET)生产、销售,仓储,蒸汽
供应,生活垃圾焚烧发电工程,技术咨询,实业投资,国内贸易,企业咨询服务,物业管
理,机械设备租赁;房地产开发、经营,公路货运(限指定的分支机构经营),热电生产、
供应(限分支机构经营)。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活
动)
（二） 被评估单位概况:
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资产评估报告
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公司名称：江苏虹港石化有限公司（以下简称“虹港石化”）
公司类型：有限责任公司（法人独资）
经营场所：连云港市徐圩新区港前大道西、陬山三路北
法定代表人：梁朝科
成立日期：2011-03-11
1.公司历史沿革及股东结构
江苏虹港石化有限公司成立于 2011 年 3 月 11 日，取得了江苏省连云港工商行
政管理局核发的《企业法人营业执照》(注册号：320700000137363)，注册资本
50,000.00 万元，其中吴江嘉誉实业发展有限公司认缴出资 45,000.00 万元，占注
册资本比例 90%，吴江信泰实业有限公司认缴出资 5,000.00 万元，占注册资本比例
10%。
本次出资完成后，虹港石化的股权结构为：
股东名称 认缴出资额（万元） 实缴出资额（万元） 出资比例（%）
吴江嘉誉实业发展有限公司 45,000.00 9,000.00 90.00
吴江信泰实业有限公司 5,000.00 1,000.00 10.00
合计 50,000.00 10,000.00 100.00
上述出资经连云港兴连联合会计师事务所审验，并出具了兴联验字（2011）001
号《验资报告》。
2011 年 8 月 25 日，虹港石化股东会决议同意吴江嘉誉实业发展有限公司将其
持有的 90%股权，即注册资本 45,000.00 万元（实缴出资额 9,000.00 万元）转让给
江苏盛虹科技股份有限公司（原江苏盛虹化纤有限公司）；同意吴江信泰实业有限
公司将其持有的 10%股权，即注册资本 5,000.00 万元（实缴出资额 1,000.00 万元）
转让给江苏中鲈科技发展股份有限公司。
本次变更完成后，虹港石化的股权结构为：
股东名称 认缴出资额（万元） 实缴出资额（万元） 出资比例（%）
江苏盛虹科技股份有限公司 45,000.00 9,000.00 90.00
江苏中鲈科技发展股份有限公司 5,000.00 1,000.00 10.00
合计 50,000.00 10,000.00 100.00
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资产评估报告
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2011 年 11 月 3 日，虹港石化股东会决议公司股东以货币资金方式缴纳第二期
出资 40,000.00 万元，其中由江苏盛虹科技股份有限公司缴足出资 36,000.00 万元，
由江苏中鲈科技发展股份有限公司缴足出资 4,000.00 万元。
本次出资完成后，虹港石化的股权结构为：
股东名称 认缴出资额（万元） 实缴出资额（万元） 出资比例（%）
江苏盛虹科技股份有限公司 45,000.00 45,000.00 90.00
江苏中鲈科技发展股份有限公司 5,000.00 5,000.00 10.00
合计 50,000.00 50,000.00 100.00
上述出资经连云港兴连联合会计师事务所审验，并出具了兴联验字（2011）005
号《验资报告》。
2012 年 2 月 3 日，虹港石化股东会决议新增注册资本 50,000.00 万元，分别由
股东江苏盛虹科技股份有限公司认缴出资金额 45,000.00 万元，股东江苏中鲈科技
发展股份有限公司认缴出资额 5,000.00 万元。本次实缴出资 10,000.00 万元，分别
由股东江苏盛虹科技股份有限公司实缴出资金额 9,000.00 万元，股东江苏中鲈科技
发展股份有限公司实缴出资额 1,000.00 万元。
本次增资完成后，虹港石化的股权结构为：
股东名称 认缴出资额（万元） 实缴出资额（万元） 出资比例（%）
江苏盛虹科技股份有限公司 90,000.00 54,000.00 90.00
江苏中鲈科技发展股份有限公司 10,000.00 6,000.00 10.00
合计 100,000.00 60,000.00 100.00
上述出资经连云港连瑞鑫会计师事务所审验，并出具了连瑞鑫验字（2012）第
677631592-B007 号《验资报告》。
2012 年 8 月 20 日，虹港石化股东会决议公司股东以货币资金方式缴纳第四期
出资 40,000.00 万元，其中由江苏盛虹科技股份有限公司缴足出资 36,000.00 万元，
由江苏中鲈科技发展股份有限公司缴足出资 4,000.00 万元。
本次出资完成后，虹港石化的股权结构为：
股东名称 认缴出资额（万元） 实缴出资额（万元） 出资比例（%）
江苏盛虹科技股份有限公司 90,000.00 90,000.00 90.00
江苏中鲈科技发展股份有限公司 10,000.00 10,000.00 10.00
合计 100,000.00 100,000.00 100.00
【2019】第 0404 号- 1 0 -
资产评估报告
【2019】第 0404 号
上述出资经连云港连瑞鑫会计师事务所审验，并出具了连瑞鑫验字（2012）第
677631592-B010 号《验资报告》。
2013 年 8 月 28 日，虹港石化股东会决议同意股东江苏盛虹科技股份有限公司
将其持有的 90%的股权，即注册资本 90,000.00 万元（实缴出资额 90,000.00 万元）
转让给连云港瑞泰投资有限公司；同意股东江苏中鲈科技发展股份有限公司将其持
有的 9%的股权，即注册资本 9,000.00 万元（实缴出资额 9,000.00 万元）转让给连
云港瑞泰投资有限公司；同意股东江苏中鲈科技发展股份有限公司将其持有的 1%的
股权，即注册资本 1,000.00 万元（实缴出资额 1,000.00 万元）转让给连云港博虹
实业有限公司。
本次变更完成后，虹港石化的股权结构为：
股东名称 认缴出资额（万元） 实缴出资额（万元） 出资比例（%）
连云港瑞泰投资有限公司 99,000.00 99,000.00 99.00
连云港博虹实业有限公司 1,000.00 1,000.00 1.00
合计 100,000.00 100,000.00 100.00
2015 年 11 月 4 日，虹港石化股东会决议新增注册资本 100,000.00 万元，分别
由股东连云港瑞泰投资有限公司认缴出资金额 99,000.00 万元，股东连云港博虹实
业有限公司认缴出资额 1,000.00 万元。本次实缴出资 100,000.00 万元，分别由股
东连云港瑞泰投资有限公司实缴出资金额 99,000.00 万元，股东连云港博虹实业有
限公司实缴出资额 1,000.00 万元。
2015 年 12 月 1 日，连云港连瑞鑫会计师事务所出具了连瑞鑫验字（2015）第
677631592-021 号《验资报告》，确认截至 2015 年 11 月 30 日，虹港石化已收到股
东连云港瑞泰投资有限公司、连云港博虹实业有限公司缴纳的新增注册资本(实收资
本)合计 100,000.00 万元，各股东均以货币资金出资。
本次增资完成后，虹港石化的股权结构为：
股东名称 认缴出资额（万元） 实缴出资额（万元） 出资比例（%）
连云港瑞泰投资有限公司 198,000.00 198,000.00 99.00
连云港博虹实业有限公司 2,000.00 2,000.00 1.00
合计 200,000.00 200,000.00 100.00
上述出资经连云港连瑞鑫会计师事务所审验，并出具了连瑞鑫验字（2015）第
677631592-021 号《验资报告》。
【2019】第 0404 号- 1 1 -
资产评估报告
【2019】第 0404 号
2016 年 12 月 31 日，虹港石化股东会决议同意股东连云港博虹实业有限公司将
其持有的 1%的股权，即注册资本 2,000.00 万元（实缴出资额 2,000.00 万元）转让
给连云港瑞泰投资有限公司。
本次变更完成后，虹港石化的股权结构为：
股东名称 认缴出资额（万元） 实缴出资额（万元） 出资比例（%）
连云港瑞泰投资有限公司 200,000.00 200,000.00 100.00
合计 200,000.00 200,000.00 100.00
2018 年 12 月 21 日，根据虹港石化股东决定，虹港石化注册资本由 200,000.00
万元增至 300,000.00 万元，本次新增注册资本由股东连云港瑞泰投资有限公司分别
以债权方式增资 65,000.00 万元；以货币方式增资 35,000.00 万元。
本次变更完成后，虹港石化的股权结构为：
股东名称 认缴出资额（万元） 实缴出资额（万元） 出资比例（%）
连云港瑞泰投资有限公司 300,000.00 300,000.00 100.00
合计 300,000.00 300,000.00 100.00
截至评估基准日 2018 年 12 月 31 日，虹港石化股权结构如下：
股东名称 认缴出资额（万元） 实缴出资额（万元） 出资比例（%）
连云港瑞泰投资有限公司 300,000.00 300,000.00 100.00
合计 300,000.00 300,000.00 100.00
2.公司概况
江苏虹港石化有限公司主要从事精对苯二甲酸（PTA）的生产和销售，是华东
地区主要 PTA 供应商之一，其中：一期工程规模为年产 150 万吨 PTA，已于 2014
年顺利投产并稳定运行至今；二期拟建工程规模为年产 240 万吨 PTA，目前正在开
展项目前期建设准备工作。江苏虹港石化有限公司位于连云港徐圩新区石化产业基
地，符合长江三角洲地区区域规划和江苏省沿海地区发展规划要求，并依托地理位
置、区位交通、产业集群等优势，产品辐射苏北鲁南地区。
3.公司组织架构和经营管理结构
【2019】第 0404 号- 1 2 -
资产评估报告
【2019】第 0404 号
4.公司主要经营业务或经营模式情况
江苏虹港石化有限公司主要负责建设、运营精对苯二甲酸(PTA)项目。一期工程
规模为年产 150 万吨 PTA,主要包括 PTA 主装置、辅助生产装置及配套公用工程等。
该项目主要为盛虹控股集团化纤产业提供原料，已于 2014 年 7 月建成投产。
5.公司资产、负债及财务状况
(1)截至评估基准日，公司资产合计为 605,835.32 万元，负债合计为 428,795.72
万元，股东权益为 177,039.60 万元。公司上一年及基准日资产、负债、财务状况如
下表：
资产、负债及财务状况
单位：万元
项 目 2017/12/31 2018/12/31
总资产 601,993.98 605,835.32
负债 537,917.10 428,795.72
股东权益 64,076.88 177,039.60
项 目 2017 年度 2018 年度
营业收入 665,719.49 843,126.84
营业利润 -2,116.92 16,816.62
净利润 -2,046.99 12,635.91
项 目 2017 年度 2018 年度
经营活动现金流入小计 776,593.27 1,013,126.22
经营活动现金流出小计 799,059.40 972,450.22
经营活动产生的现金流量净额 -22,466.13 40,676.00
上述数据，摘自于立信会计师事务所（特殊普通合伙）本次专项审计报告，审
计报告为无保留意见。
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资产评估报告
【2019】第 0404 号
江苏虹港石化有限公司执行企业会计准则，所需缴纳的税种及税率、税基如下：
税 种 计税依据 税率(%)
按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基
增值税 础计算销项税额，在扣除当期允许抵扣的进项税额 【注】
后，差额部分为应交增值税
城市维护建设税 按实际缴纳的流转税计征 7
教育费附加 按实际缴纳的流转税计征 3
地方教育费附加 按实际缴纳的流转税计征 2
企业所得税 按应纳税所得额计征 25
【注】企业原增值税税率主要有 5%、11%、17%三种，根据财税〔2018〕32 号规定，自 2018 年 5 月 1 日起，增
值税税率变成 5%、10%、16%三种。
（三） 委托人与被评估单位之间的关系
委托人江苏东方盛虹股份有限公司为本次交易收购方的独资股东。
（四） 其他资产评估报告使用人
除本资产评估报告的委托人、被评估单位之外的经济行为相关的当事方和法律、
行政法规规定的资产评估报告使用人。
除非国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托人确认的机构或个人
均不能由于得到本资产评估报告而成为本资产评估报告的合法使用人。
二、 评估目的
根据江苏东方盛虹股份有限公司董事会决议和江苏虹港石化有限公司股东决定，
江苏东方盛虹股份有限公司全资子公司江苏盛虹石化产业发展有限公司拟现金收购
江苏虹港石化有限公司100%股权，本次评估为该经济行为所涉及的江苏虹港石化有
限公司股东全部权益提供参考。
上述经济行为已经江苏东方盛虹股份有限公司董事会决议和江苏虹港石化有限
公司股东决定的同意。
【2019】第 0404 号- 1 4 -
资产评估报告
【2019】第 0404 号
三、 评估对象和评估范围
（一）评估对象
被评估单位股东全部权益价值。
（二）评估范围
评估范围为被评估单位全部资产及全部负债，具体包括流动资产、非流动资产
及负债等。被评估单位申报的全部资产合计账面价值6,058,353,178.43元，负债合
计账面价值4,287,957,159.96元，股东权益（或资产净值）1,770,396,018.47元。
上述资产与负债数据摘自经审计后的江苏虹港石化有限公司于评估基准日2018
年12月31日的资产负债表，本次评估是在被评估单位经过上述审计后的基础上进行
的。
委托评估对象和评估范围与本资产评估报告提及的经济行为所涉及的评估对象
和评估范围一致。
截止日期：2018 年 12 月 31 日
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值
流动资产合计 1,968,817,324.16
非流动资产合计 4,089,535,854.27
资产总计 6,058,353,178.43
流动负债合计 3,012,716,567.84
非流动负债合计 1,275,240,592.12
负债合计 4,287,957,159.96
股东权益（资产净值） 1,770,396,018.47
（三）委估资产的主要情况
本次评估范围中委估资产主要为流动资产及非流动资产，其中非流动资产主要
包括固定资产、在建工程、无形资产、递延所得税资产、其他非流动资产等，具体
情况如下：
1.流动资产
流动资产主要由货币资金、应收票据及应收账款、预付账款、其他应收款、存
货及其他流动资产等组成。存货由原材料、在产品、产成品及发出商品等组成，其
【2019】第 0404 号- 1 5 -
资产评估报告
【2019】第 0404 号
中原材料主要为生产所需要的各种主材、备品备件、标准件、工具等；产成品为企
业根据订单生产的各类产品等；在产品为企业根据订单生产的尚未完工的产品(如粗
对苯二甲酸\CTA 等)；发出商品主要为企业根据订单生产且货已发给客户，由于未
验收等原因，尚未确认收入的产品(如 PTA 等)。
2.设备
被评估单位总共拥有设备 12,114.17 台（套、辆），按其不同用途分为机器设
备、运输设备、电子设备及其他设备三类 。
（1）机器设备 8,146.17 台（套、辆、米等），主要有：氧化第二结晶器、氧
化第一结晶冷凝器、氧化第一冷凝器、DCS 控制系统、高压吸收塔、浆料第五预热
器、氧化第一结晶器、残渣薄膜蒸发器、脱水塔再沸器、氧化第四冷凝器、旋转真
空过滤机、氧化第三冷凝器、氧化第二冷凝器、空气压缩机组、PTA 干燥机、精制
第一结晶器、低压开关柜、浆料增压泵、氧化反应器、醋酸甲酯水解装置、CTA 干
燥机、溶剂脱水塔、浆料第六预热器、风送系统、精制第二结晶器、氧化第三结晶
器、液环真空泵、尾气干燥系统、母液蒸发罐循环泵、尾气催化焚烧系统、浆料第
四加热器、CTA 母液过滤系统、旋转压力过滤机、浆料供料泵、精制母液过滤系统、
35KV 变电站降压、净化水站、除盐水装置、槽罐车灌装系统、CTA 催化剂制备装
置和污水站等设备，主要分布于企业各厂房内及露天作业场地。
（2）运输设备 53 辆，主要有大型客车、中型客车、小型客和轻型货车及各类
叉车等；
（3）电子设备及其他设备 3915 台，主要有：公司手持式合金分析仪、不锈钢
岗亭、道闸、配电箱、COD 在线自动监测仪、X Y 辐射个人报警仪、涂层测厚仪、
数字式汽车衡及称重管理系统、接地电阻测试仪、投影仪、洗衣机、电视机、冰箱、
音响视频设备、照相机、摄像机、扫描仪以及空调、电脑及服务器和打印机、复印
机等，主要分布于企业各职能部门和各科室。
3.房屋建筑物
被评估单位共有房屋建筑物 53 项，构筑物共 84 项，权证编号为《苏（2017）
连云港市不动产权第 0004580 号》、《苏（2017）连云港市不动产权第 0004577 号》、
《苏（2017）连云港市不动产权第 0004630 号》、《苏（2017）连云港市不动产权第
0012013 号》等 53 个，主要包括办公用的研发大楼、企业的倒班宿舍楼及其配套的
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资产评估报告
【2019】第 0404 号
相关食堂以及部分仓库及后勤车间等，坐落于连云港市徐圩新区港前大道 99 号厂区
内。
截至评估基准日，以上房产被评估单位一部分自用，另有一部分用于出租。
4.在建工程
在建工程主要包括正在建设中的 PTA 二期工程及工程物资。
5.无形资产
无形资产为土地使用权及软件，厂区共有 4 块土地。其中地块一宗地面积
258,450.50 平方米，土地使用权用途为工业，土地使用期限 2062 年 3 月 29 日止（地
块一）。地块二宗地面积 264,234.50 平方米，土地使用权用途为工业，土地使用期
限 2062 年 3 月 9 日止（地块二）。地块三宗地面积 231,240.8 平方米，土地使用权
用途为工业，土地使用年限为 2062 年 3 月 29 日止（地块三）；地块四宗地面积
424,059.50 平方米，土地使用权用途为工业，土地使用期限 2012 年 3 月 30 日至 2062
年 3 月 29 日止（地块四）；软件为企业管理软件、财务软件、SAP 软件及 TPA 专利
权授权使用费。
6.递延所得税资产
递延所得税资产系企业因计提坏账准备、存货跌价准备、递延收益及未弥补亏
损影响的应纳税时间性差异金额。
7.其他非流动资产
其他非流动资产主要为企业预付长期资产购置款（二期 PTA 项目）。
（四）企业申报的表外资产的类型、数量
无。
（五）对外租赁情况
1、江苏虹港石化有限公司的生活区及研发中心出租给以下单位：连云港荣泰化
工仓储有限公司、宏威（连云港）精细化学品有限公司、盛虹炼化（连云港）港口
储运有限公司、盛虹炼化（连云港）有限公司、连云港新荣泰码头有限公司、盛虹
石化集团有限公司、江苏斯尔邦石化有限公司、连云港希昌贸易有限公司；其中生
活区租金每月 660 元/间，研发中心租金 25 元/平方米/月，上述租赁期均为 2018 年
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资产评估报告
【2019】第 0404 号
1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日。目前上述租赁合同中除宏威（连云港）精细化学品
有限公司和连云港希昌贸易有限公司不再续租之外，其他公司均已重新签订，租赁
期为 2019 年 1 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日止。而宏威（连云港）精细化学品有限
公司和连云港希昌贸易有限公司原租赁场所由盛虹石化集团有限公司继续租赁使用。
2、企业有 467 台设备系融资租入（售后回租）设备，出租方为华融金融租赁股
份有限公司，账面原值为 833,630,044.64 元，账面净值为 648,814,743.42 元，租
赁期限为 3 年，详见机器设备评估明细表；
3、企业有 102 台设备系融资租入（售后回租）设备，出租方为江苏金融租赁股
份有限公司，账面原值为 1,155,676,699.44 元，账面净值为 902,743,634.36 元，
租赁期限为 3 年。
（六）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额
本资产评估报告无引用其他机构出具的报告结论情况。
四、 价值类型及其定义
从评估目的分析：是为经济行为实施所涉及的各当事方提供交易价格的参考意
见，交易各方均处于平等的市场地位，实施的是正常、公平的市场交易行为，按市
场价值进行交易较能为交易各方所接受。
从市场条件分析：现阶段资产交易日趋频繁，产权交易市场日益成熟，按市场
价值进行交易已为市场参与的投资者普遍接受。
从评估对象的自身条件分析：评估对象拥有完整的企业经营要素资产，在可预
见的未来具备持续经营能力，未面临短期内被迫解散、出售、快速变现或拆零变现
的情况。
从与评估假设的相关性分析：本次评估假设是将评估对象置身于一个模拟的完
全公开和充分竞争的市场，即设定的评估假设条件目的在于排除非市场因素和非正
常因素对评估结果的影响。
综上分析，资产评估的基本要素满足市场价值定义，故本次评估选取的价值类
型为市场价值。
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资产评估报告
【2019】第 0404 号
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，
评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
“公平交易”是指在没有特定或特殊关系的当事人之间的交易，即假设在互无
关系且独立行事的当事人之间的交易。
五、 评估基准日
本项目资产评估基准日为 2018 年 12 月 31 日。
评估基准日是在综合考虑经济行为实施的需要、会计期末资料提供的便利、被
评估单位的资产规模、评估工作量及预计所需时间，以及评估基准日前后利率和汇
率的变化情况，由资产评估师与委托人协商后确定。
本次评估的取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、 评估依据
本次资产评估遵循的评估依据情况具体如下：
（一） 经济行为依据
1. 江苏东方盛虹股份有限公司董事会决议；
2. 江苏虹港石化有限公司股东决定。
（二） 法律法规依据
1. 《中华人民共和国资产评估法》(中华人民共和国主席令第46号) ；
2. 《中华人民共和国公司法》(2013年12月28日第十二届全国人民代表大会常
务委员会第六次会议修正)；
3. 《中华人民共和国企业所得税法》(中华人民共和国第十届全国代表大会第
五次会议于2007年3月16日通过)；
4. 《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(2007年11月28日国务院第197
次常务会议通过)；
5. 《中华人民共和国增值税暂行条例》(国务院令第538号)；
6. 《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部、国家税务总局令第
50号)；
【2019】第 0404 号- 1 9 -
资产评估报告
【2019】第 0404 号
7. 《中华人民共和国土地管理法》 2004年8月28日第十届全国人民代表大会常
务委员会第十一次会议通过）；
8. 《中华人民共和国城市房地产管理法》 2007年8月30日第十届全国人民代表
大会常务委员会第二十九次会议通过）；
9. 《中华人民共和国证券法》(2014年8月31日第十二届全国人民代表大会常务
委员会第十次会议修正)；
10. 《上市公司重大资产重组管理办法》(2016年9月8日中国证券监督管理委员
会令第127号修订)；
11. 《上市公司证券发行管理办法》(2008年10月9日中国证券监督管理委员会
令第57号修正)；
12. 其他与评估工作相关的法律法规及部门规章等。
（三） 评估准则依据
1. 《资产评估基本准则》(财资[2017]43号)；
2. 《资产评估职业道德准则》(中评协[2017]30号)；
3. 《资产评估机构业务质量控制指南》(中评协[2017]46号)；
4. 《资产评估执业准则—资产评估程序》(中评协[2018]36号)；
5. 《资产评估执业准则—资产评估委托合同》(中评协[2017]33号)；
6. 《资产评估执业准则—资产评估报告》(中评协[2018]35号)；
7. 《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2017]47号)；
8. 《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协[2017]48号)；
9. 《资产评估执业准则——企业价值》（中评协〔2018〕38号）；
10. 《资产评估执业准则—机器设备》(中评协[2017]39号)；
11. 《资产评估执业准则——不动产》（中评协〔2017〕38号）；
12. 《资产评估执业准则—无形资产》(中评协[2017]37号)；
13. 《资产评估执业准则—资产评估档案》（中评协〔2018〕37号）；
14. 《资产评估操作专家提示—上市公司重大资产重组评估报告披露》；
（四） 资产权属依据
1. 营业执照；
2. 《机动车行驶证》；
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资产评估报告
【2019】第 0404 号
3. 《不动产权证》；
4. 重要资产购置合同或记账凭证；
5. 固定资产台账、记账账册等；
6. 其他资产权属证明资料。
（五） 评估取价依据
1. 基准日有效的现行中国人民银行存贷款基准利率表；
2. 中国人民银行外汇管理局公布的基准日汇率中间价；
3. 《机电产品报价手册》中国机械工业出版社；
4. 《中国汽车网》等网上汽车价格信息资料；
5. 设备网上可予查询的价格信息资料；
6. 《江苏省建筑与装饰工程计价定额（2014版）》；
7. 《江苏省安装工程计价定额（2014版）》；
8. 《江苏省建设工程费用定额（2014年）》；
9. 《江苏省住房城乡建设厅关于建筑业实施营改增后江苏省建设工程计价依
据调整的通知》（苏建价〔2016〕154号）；
10. 中国城市地价动态监测网；
11. 被评估单位及其管理层提供的评估基准日会计报表、账册与凭证以及资产
评估申报表；
12. 被评估单位提供的行业分析资料及其管理层提供的未来年度经营计划、措
施等相关资料；
13. 被评估单位管理层提供的未来收入、成本和费用预测表；
14. 被评估单位管理层提供的在手合同、订单及目标客户信息资料；
15. 资产评估师现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料。
（六） 其他参考资料
1. 《资产评估常用方法与参数手册》(机械工业出版社2011年版)；
2. 《机动车强制报废标准规定》(商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012
年第12号)；
3. 国家宏观经济、行业、区域市场及企业统计分析资料；
4. 上海东洲资产评估有限公司技术统计资料；
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资产评估报告
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5. 其他参考资料。
（七） 引用其他机构出具的评估报告
无。
（八） 利用的其他专业报告
无。
七、 评估方法
（一） 评估方法概述
依据资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、资产基础
法（成本法）三种方法:
收益法是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。对企
业价值评估采用收益法，强调的是企业的整体预期盈利能力。
市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估
对象价值的评估方法。对企业价值评估采用市场法，具有评估数据直接选取于市场，
评估结果说服力强的特点。
资产基础法（成本法）是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，评
估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。对企
业价值评估采用资产基础法，可能存在并非每项资产和负债都可以被充分识别并单
独评估价值的情形。
（二） 评估方法的选择
根据《资产评估执业准则-企业价值》规定“执行企业价值评估业务，应当根据
评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析收益法、市场法、成本法
（资产基础法）三种基本方法的适用性，选择评估方法。”，“对于适合采用不同评估
方法进行企业价值评估的，资产评估专业人员应当采用两种以上评估方法进行评估。”
本次评估目的是为拟现金收购股权提供价值参考依据。资产基础法（成本法）
的基本思路是按现行条件重建或重置被评估资产，潜在的投资者在决定投资某项资
产时，所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。本评估项目能满
足资产基础法（成本法）评估所需的条件，即被评估资产处于继续使用状态或被假
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资产评估报告
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定处于继续使用状态，具备可利用的历史经营资料。采用资产基础法（成本法）可
以满足本次评估的价值类型的要求。
收益法是从资产的预期获利能力的角度评价资产，能完整体现企业的整体价值，
其评估结果具有较好的可靠性和说服力。同时，被评估单位具备了应用收益法评估
的前提条件：未来可持续经营、未来收益期限可以预计、股东权益与企业经营收益
之间存在稳定的关系、未来经营收益可以预测量化、与企业预期收益相关的风险报
酬能被估算计量。
经查询与被评估单位同一行业的国内上市公司，在产品类型、经营模式、企业
规模、资产配置、未来成长性等方面具备可予比较的上市公司很少；且近期产权交
易市场类似行业特征、经营模式的股权交易较少，相关交易背景、交易案例的经营
财务数据等信息无法从公开渠道获得，不具备采用市场法评估的基本条件。
综上分析，本次评估确定采用资产基础法和收益法进行评估。
（三） 资产基础法介绍
资产基础法具体是指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值
求得企业股东全部权益价值的方法。
各类资产及负债的评估方法如下：
1. 货币资金
对于货币资金的评估，主要包括银行存款、其他货币资金，我们根据企业提供
的明细表、对账单，对银行存款余额调节表进行试算平衡，核实无误后，对人民币
账户以核实后的账面值确认为评估值，对外币账户，在核实原币金额的基础上，按
评估基准日汇率计算确认评估值。
2. 应收款项
对于应收款项，主要包括应收账款、应收票据、预付账款和其他应收款，各种
应收款项在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有
充分理由相信全都能收回的，按全部应收款额计算评估值；对于很可能收不回部分
款项的，在难以确定收不回账款的数额时，借助于历史资料和现场调查了解的情况，
具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现
状等，按照账龄分析法，估计出这部分可能收不回的款项，作为风险损失扣除后计
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资产评估报告
【2019】第 0404 号
算评估值；对于预付账款中存在的已得到对方单位服务的费用类挂账款项，评估为
零。
3. 存货
存货包含原材料、发出商品、在产品、库存商品等。具体评估方法如下：
（1）原材料
对于原材料，由于大部分为近期采购，且其市场价格波动较小，故本次该部分
原材料按照账面值确认评估值；对于原材料中的对二甲苯，因市场价格波动，本次
按照评估基准日该原材料的采购价格进行评估。
（2）发出商品
根据企业产品实际销售价格（不含增值税）扣除与销售相关的费用、税金（含
所得税），并根据实际销售状况扣除适当的利润后确定评估单价，并在核实数量后确
定评估值。计算公式为：
发出商品评估单价=发出商品销售收入-销售税费及适当利润
=不含税销售单价×(1-销售费用率-销售税金及附加率-销售利润率×所得税率
-销售利润率×(1-所得税率)×净利润折减率)
产成品评估值=产成品评估单价×数量
其中：
不含税销售单价：根据相应的合同或近期销售订单确定；
销售费用率、销售税金及附加率、销售利润率：根据审计报告财务数据计算得
到。
所得税率：根据被评估单位基准日当年实际适用的所得税率确定。
净利润扣减率：一般情况下，对正常销售的产成品净利润折减率按 50%考虑。
【本次被评估单位涉及的产成品均按订单生产，销售对象已确定，销售完成的
风险较低，故本次评估销售费用率及净利润折减率取 0。】
（3）在产品
对于在产品，主要为 CTA、PTA，本次根据账面已发生的成本及各项在产品全部
完工后所需投入的成本结合被评估单位提供每种在产品对应产成品的不含税出厂单
价，按照各项目完工百分比乘以每种在产品对应产成品的不含税出厂单价同时扣除
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资产评估报告
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与销售相关的费用、税金（含所得税），并按照销售状况扣除适当的利润，最终确
定评估值。
（4）库存商品
对库存商品，主要包括粗甲醇及精对苯二甲酸，根据被评估单位提供的每种产
成品不含税出厂单价同时扣除与销售相关的费用、税金（含所得税），并按照销售状
况扣除适当的利润，最终确定评估值，原有的账面跌价准备评估为零。
4. 其他流动资产
主要为企业购买的理财产品及结构性存款以及待抵扣的增值税进项税额，本次
按核实后账面值确定评估值。
5. 房屋建筑物（构筑物）
根据《资产评估准则——不动产》的相关规定，应当根据评估对象的特点、价
值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场比较法,收益法,成本法,假设开发法等
方法的适用性选择恰当的评估方法,若对象适宜采用多种估价方法进行评估的,应同
时采用多种估价方法进行评估。同时，有条件采用市场比较法进行评估的，应以市
场法作为主要的评估方法。
评估范围内的房屋建（构）筑物，本次评估采用重置成本法对其房屋价值进行
评估。
a.适合采用的评估方法理由：建筑物为企业自建厂房、属于为个别用户专门建
造的工程，重置成本基本能够体现其房屋的市场价值。
b.不适采用的评估方法理由：周边同类建筑物很少发生交易，同时，评估对象
所涉及的土地使用权已在无形资产科目中单独评估，且该处为企业自用的厂区，未
来没有重新开发的计划，故不适合采用市场比较法和假设开发法。其次，该厂区内
厂房为专用厂房，该类厂房不具备整体出租的条件和相关租赁市场，故也不适合采
用收益法评估。
6. 设备类资产
通过对被评估单位所涉及的各类设备特点、用途以及资料收集情况分析，主要
采用重置成本法进行评估。
评估值=重置全价-实体性贬值-经济性贬值
=重置全价×综合成新率
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资产评估报告
【2019】第 0404 号
（1）机器设备及其他电子设备
A.重置全价的确定
机器设备重置全价由设备购置价、运杂费、安装调试费、前期工程及其他费用、
资金成本等组成，一般为更新重置价。
根据 2009 年 1 月 1 日起实施的《中华人民共和国增值税暂行条例》(中华人民
共和国国务院令第 538 号)，《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部
国家税务总局令第 50 号)，《财政部，国家税务总局关于全国实施增值税转型改革
若干问题的通知》(财税[2008]170 号) 及财政部、国家税务总局财税（2009）113
号《关于固定资产进项税额抵扣问题的通知》的相关规定，自 2009 年 1 月 1 日起，
增值税一般纳税人购进或者自制固定资产发生的进项税额，可凭增值税专用发票，
海关进口增值税专用缴款书和运输费用结算单据从销项税额中抵扣。故本次评估中
对于符合上述条件设备的重置全价中均不含增值税。
重置全价计算公式：
设备重置全价（不含增值税）=设备购置价（不含增值税）+运杂费（不含增值
税）+安装调试费（不含增值税）+前期工程及其他费用（不含增值税）+资金成本
对价值量较小的电子及其他设备，无需安装(或安装由销售商负责)以及运输费
用较低，参照现行不含税市场购置价格确定。
①设备购置价的确定
对大型关键设备，通过向设备的生产厂家、代理商及经销商咨询评估基准日市
场价格，或参考评估基准日近期同类设备的合同价格；对中小设备通过查询评估基
准日的设备报价信息确定购置价；对没有市场报价信息的设备，主要通过参考同类
设备的现行市场购置价确定。
②运杂费、安装调试费、前期工程及其他费用的确定
运杂费、安装调试费参照《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》
中有关规定、《资产评估常用数据与参数手册》以及相关安装定额合理确定。
如果对应设备基础是独立的，或与建筑物密不可分的设备基础费在房屋建筑物、
构筑物类资产评估中考虑，其余情形的设备基础费在设备安装调试费中考虑。
对小型、无须安装的设备，不考虑安装调试费。
前期工程及其他费用根据国家各部委颁发的基准日有效的取价文件确定。
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资产评估报告
【2019】第 0404 号
③资金成本的确定
按照被评估单位固定资产合理建设工期或设备安装调试的合理工期，参照评估
基准日正在执行的中国人民银行发布的同期金融机构人民币贷款基准利率，假定相
应的建设资金在合理工期内均匀投入计算。资金成本计算公式如下：
资金成本=（设备购置价+运杂费+安装工程费+前期及其他费用）×合理建设工
期×贷款基准利率×1/2
B.综合成新率的确定
一般设备类资产综合成新率的计算公式如下：
综合成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%
其中对机器设备和大型电子设备等，通过对设备的技术状况、工作环境、使用
状况以及实际运行状况等现场的勘察了解，并依据设备经济寿命年限、已使用年限
情况确定其尚可使用年限。
对可能存在经济型贬值的设备类资产综合成新率的计算公式如下：
综合成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×(1-经济性贬值率)
×100%
资产的经济性贬值，也称为外部损失，是指资产本身的外部影响造成的价值损
失。对于经济性贬值，本次评估采用经济贬值率的方式确定，具体使用规模效益指
数法进行测算：
规模效益指数
产量
经济性贬值率 1 -
设计产能
对价值量较小的一般设备和电子设备则采用年限法确定其成新率。
C.评估值的确定
评估值＝重置全价×成新率
（2）运输车辆设备
A.重置全价的确定
按评估基准日的运输车辆设备的市场销售价格，并根据《中华人民共和国车辆
购置税暂行条例》及当地相关文件计入车辆购置税、新车上户牌照手续费等，确定
其重置全价：
重置全价=现行不含税购置价+车辆购置税+新车上户牌照手续费等
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资产评估报告
【2019】第 0404 号
B.成新率的确定
对于机动运输车辆，根据《机动车强制报废标准规定》(商务部、发改委、公安
部、环境保护部令 2012 年第 12 号)的有关规定，结合《资产评估常用参数手册》中
关于“车辆经济使用年限参考表”推算确定的车辆经济使用年限和经济行驶里程数，
并以年限成新率作为车辆基础成新率，以车辆的实际行使里程数量化为车辆利用率
修正系数，再结合其它各类因素对基础成新率进行修正，最终合理确定设备的综合
成新率。
C.评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
（3）对拟报废的设备按可回收净值评估。
7. 在建工程
收集工程项目相关批准文件，现场勘察工程形象进度、了解付款进度和账面值
构成。核实前期费用及其它费用支出的合理性；建安工程造价对照工程监理提交的
工程结算资料以及当地现行工程造价预算定额、取费标准、评估基准日建筑材料市
场价格，分析、估算建安工程造价；并且按前期费用、工程造价之和以合理工期计
算资金成本。
开工时间距评估基准日时间较短的在建项目，根据其在建工程申报金额，经账
实核对后，剔除其中不合理支出的余值作为评估值。
8. 无形资产
无形资产为土地使用权、应用软件。
（1）土地使用权
根据评估目的和估价对象的特点和实际情况，以及收集资料分析，委估对象属
于工业用地，位处徐圩新区港前大道 99 号地块，本次采用市场比较法和基准地价系
数修正法对其土地使用权价值进行评估。
a.适用评估方法的理由：委评土地所在区域内有公布的较为准确的征地标准，
同时有较多的成交案例，可以用市场比较法体现其市场价值并以成本法进行验证。
b.不适评估方法的理由：企业已在地上自建厂区，预计未来不太可能重新开发
该处地块，因此不适于假设开发法评估，同时该区域土地均为工业企业自用，没有
空地出租情况，也不适于收益法评估。
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资产评估报告
【2019】第 0404 号
（2）应用软件
对于评估基准日市场上有销售的外购应用软件，按照评估基准日的市场价格作
为评估值；对于评估基准日市场上有销售但版本已经升级的外购应用软件，按照评
估基准日的市场价格扣减应用软件升级费用后作为评估值。
9. 递延所得税资产
递延所得税资产是企业核算资产在后续计量过程中因企业会计准则规定与税法
规定不同而产生的可抵扣暂时性差异。
本次评估在调查了解递延所得税资产的内容和形成过程，根据对应科目的评估
处理情况，重新计算确认递延所得税资产评估值。
10. 其他非流动资产
其他非流动资产系企业预付的长期资产购置款（二期 PTA 项目），按核实后账面
值确定评估值。
11. 负债
负债主要包括流动负债和非流动负债。在清查核实的基础上，以各项负债在评
估目的经济行为实施后实际需要承担的债务人和负债金额确定评估值。
（四） 收益法介绍
1. 概述
根据《资产评估执业准则—企业价值》，现金流量折现法（DCF）是收益法常用
的方法，即通过估算企业未来预期现金流量和采用适宜的折现率，将预期现金流量
折算成现时价值，得到股东全部权益价值。使用预期现金流量折现法的关键在于未
来预期现金流量的合理预测，以及数据采集和处理的客观性和可靠性等。
2. 基本思路
根据被评估单位的资产构成和经营业务特点以及评估尽职调查情况，本次评估
的基本思路是以被评估单位经审计的会计报表为基础估算其股东全部权益价值：首
先采用现金流量折现方法（DCF），估算得到企业的经营性资产的价值；再加上基准
日的其他非经营性或溢余性资产(负债)的价值，扣减付息债务后，得到企业股东全
部权益价值。
3. 评估模型
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资产评估报告
【2019】第 0404 号
根据被评估单位的实际情况，本次现金流量折现法（DCF）具体选用企业自由现
金流量折现模型，基本公式为：
股东全部权益价值＝企业整体价值－付息债务价值
其中：
（1）企业整体价值＝经营性资产价值＋非经营性及溢余性资产价值
（2）经营性资产价值=明确的预测期期间的自由现金流量现值+明确的预测期之
后的自由现金流量现值之和 P，即
n
Fi Fn 1 g
p
i 1 1 r i r g 1 r n
式中：Fi—未来第 i 个收益期现金流量数额；
n—明确的预测期期间,指从评估基准日至企业达到相对稳定经营状况的时间；
g—明确的预测期后，预计未来收益每年增长率；
r—所选取的折现率。
4. 评估步骤
（1）确定预期收益额。结合被评估单位的人力资源、技术水平、资本结构、经
营状况、历史业绩、发展趋势，以及宏观经济因素、所在行业现状与发展前景，对
被评估单位管理层提供的未来收益预测资料进行分析，与委托人和相关当事人讨论
未来各种可能性，并分析复核未来收益预测资料与评估目的及评估假设的适用性，
确定未来各期现金流量数额。
（2）确定未来收益期限。在对被评估单位所在行业现状与发展前景、协议与章
程约定、经营状况、资产特点和资源条件等分析了解后，本项目收益期确定为无限
期。同时在对被评估单位收入结构、成本结构、资本结构、资本性支出、投资收益
和风险水平等综合分析的基础上，结合宏观政策、行业周期及其他影响企业进入稳
定期的因素，本项目明确的预测期期间 n 选择为 6 年，且明确的预测期后 Fi 数额不
变，即 g 取值为零。
（3）确定折现率。按照折现率需与预期收益额保持口径一致的原则，本次评估
折现率选取加权平均资本成本(WACC)，即期望的股权回报率和经所得税调整后的债
权回报率的加权平均值，基本公式为：
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资产评估报告
【2019】第 0404 号
WACC＝（Re×We）＋[Rd×（1－T）×Wd]
其中：Re：为公司权益资本成本；
Rd：为公司债务资本成本；
We：为权益资本在资本结构中的百分比；
Wd：为债务资本在资本结构中的百分比；
T：为公司有效的所得税税率。
公司权益资本成本本次采用资本资产定价修正模型（CAPM）来确定，计算公式
为：Re＝Rf＋β×MRP＋ε
其中：Rf：为无风险报酬率；
β：为公司风险系数；
MRP：为市场风险溢价；
ε：为公司特定风险调整系数。
（4）确定溢余性资产价值和非经营性资产、负债评估净值。根据被评估单位经
审计的会计报表为基础，分析确定溢余性资产和非经营性资产、负债范围，并采用
适合的评估方法确定其评估价值。
溢余性资产是指与企业经营收益无直接关系的、超过企业经营所需的多余资产，
主要包括溢余现金等。
非经营性资产、负债是指与企业正常经营收益无直接关系的，包括不产生收益，
或是能产生收益但是未纳入本次收益预测范围的资产及相关负债。主要包括企业各
项保证金、押金、理财产品、截至评估基准日应收的利息、理财收益、待抵扣进项
税、报废设备、闲置土地、二期 PTA 项目在建工程、递延所得税资产、预付二期 PTA
项目长期资产购置款、应付设备尾款、工程款、保证金、押金、截至评估基准日借
款利息以及政府补贴等。
（5）确定付息债务价值。根据被评估单位经审计的会计报表为基础，分析确定
付息债务范围，包括向金融机构或其他单位、个人等借入款项，如短期借款、长期
借款、应付债券等，本次采用成本法评估其价值。
八、 评估程序实施过程和情况
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我们根据中国资产评估准则以及国家资产评估的相关原则和规定，实施了本项
目的评估工作程序。整个评估工作过程主要分为以下四个阶段进行：
（一） 评估准备阶段
1.接受本项目委托后，即与委托人就本次评估目的、评估基准日和评估对象范
围等问题进行进一步的了解并协商一致，制订了本项目的资产评估计划。
2. 配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。评估项目组成员
对委估资产进行了必要的了解，安排布置资产评估现场工作。指导并协助企业进行
委估资产的申报工作，以及准备资产评估所需的各项文件和资料。
（二） 现场评估阶段
根据本次项目整体时间安排，现场评估工作阶段是2019年1月中旬至1月下旬。
结合本次评估适用的评估方法，主要进行了以下现场程序工作：
1. 对企业申报的评估范围内资产进行清查核实和相关资料的核实验证：
（1）听取委托人及被评估单位有关人员介绍企业总体情况和纳入评估范围资产
的历史及现状，了解企业相关内部制度、经营状况、资产使用状态等情况；
（2）对企业提供的资产评估申报明细表内容进行审核、鉴别，并与企业有关财
务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整或补充；
（3）根据资产评估申报明细表，对实物类资产进行现场勘察和抽查盘点；
（4）查阅收集纳入评估范围资产的产权证明文件，对被评估单位提供的权属资
料进行查验，核实资产权属情况。统计瑕疵资产情况，请被评估单位核实并确认这
些资产权属是否属于企业、是否存在产权纠纷；
（5）根据纳入评估范围资产的实际状况和特点，拟定各类资产的具体评估方法；
（6）对设备、房屋建筑物及土地使用权类资产，了解管理制度和实际执行情况，
以及相应的维护、改建、扩建情况，查阅并收集相关技术资料、合同文件、决算资
料、竣工验收资料、土地规划文件等；对通用设备，主要通过市场调研和查询有关
价格信息等资料；对房屋建筑物、房地产及土地使用权通过调研市场状况数据、房
地产交易案例相关信息、当地造价信息等；
（7）对所涉及到的其他无形资产，了解其成本构成、历史及未来的收益情况，
对应产品的市场状况等相关信息；
（8）对评估范围内的资产及负债，在清查核实的基础上做出初步评估测算。
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资产评估报告
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2. 对被评估单位的历史经营情况、经营现状以及所在行业的现实情况，判断企
业未来一段时间内可能的发展趋势。具体如下：
（1）了解被评估单位存续经营的相关法律情况，主要为有关章程、投资及出资
协议、经营场所及经营能力等情况；
（2）了解被评估单位执行的会计制度、固定资产折旧政策、存货成本入账和存
货发出核算方法等，执行的税率及纳税情况，近几年的债务、借款以及债务成本等
情况；
（3）了解被评估单位业务类型、经营模式、历史经营业绩，包括主要经营业务
的收入占比、主要客户分布,以及与关联企业之间的关联交易情况；
（4）获取近年经审计的资产负债表、损益表、现金流量表以及产品收入和成本
费用明细表等财务信息数据；
（5）了解企业资产配置及实际利用情况，分析相关溢余资产和非经营性资产、
负债情况，并与企业管理层取得一致意见；
（6）通过对被评估单位管理层访谈方式，了解企业的核心经营优势和劣势；未
来几年的经营计划以及经营策略，如市场需求、研发投入、价格策略、销售计划、
成本费用控制、资金筹措和预计新增投资计划等，以及未来主要经营业务收入和成
本构成及其变化趋势等；主要的市场竞争者情况；以及所面临的经营风险，如国家
政策风险、市场(行业)竞争风险、产品(技术)风险、财务(债务)风险、汇率风险等；
（6）与被评估单位主要供应商、销售客户进行访谈，了解其与被评估单位的业
务合作情况、主要的合作基础条件、未来的合作意向等情况；
（7）对被评估单位管理层提供的未来收益预测资料进行必要的分析、判断和调
整，结合被评估单位的人力资源、技术水平、资本结构、经营状况、历史业绩、发
展趋势，以及宏观经济因素、所在行业现状与发展前景，与委托人和相关当事人讨
论未来各种可能性，并分析复核未来收益预测资料与评估假设的适用性；
（8）了解与被评估单位属同一行业，或受相同经济因素影响的可比企业、可比
市场交易案例的数量及基本情况；
（三） 评估汇总阶段
对现场评估工作阶段收集的评估资料进行必要地分析、归纳和整理，形成评定
估算的依据；根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，选择或调
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整适用的评估方法，选取相应的计算公式和参数进行计算、分析和判断，形成初步
估算成果；并在确认评估资产范围中没有发生重复评估和遗漏评估的情况下，汇总
形成初步评估结论，并进行评估结论的合理性分析。
（四） 提交报告阶段
在上述工作基础上，起草资产评估报告，与委托人就初步评估报告内容沟通交
换意见，并在全面考虑相关意见沟通情况后，对资产评估报告进行修改和完善，经
履行完毕公司内部资产评估报告审核程序后向委托人提交正式资产评估报告书。
九、 评估假设
本项目评估中，资产评估师遵循了以下评估假设和限制条件：
（一） 基本假设
1. 交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，资产评估师根据待评
估资产的交易条件等模拟市场进行价值评估。交易假设是资产评估得以进行的一个
最基本的前提假设。
2. 公开市场假设
公开市场假设是对资产拟进入的市场条件以及资产在这样的市场条件下接受何
种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有自愿的
买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都有获取足够
市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受
限制的条件下进行。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
3. 企业持续经营假设
企业持续经营假设是假设被评估单位在现有的资产资源条件下，在可预见的未
来经营期限内，其生产经营业务可以合法地按其现状持续经营下去，其经营状况不
会发生重大不利变化。
4. 资产按现有用途使用假设
资产按现有用途使用假设是对资产拟进入市场条件以及资产在这样的市场条件
下的资产使用用途状态的一种假定。首先假定被评估范围内资产正处于使用状态，
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其次假定按目前的用途和使用方式还将继续使用下去，没有考虑资产用途转换或者
最佳利用条件。
5. 原地使用假设
原地使用假设是指假设资产将保持在原所在地或者原安装地持续使用。
（二） 一般假设
1.本次评估假设评估基准日后国家现行有关法律、宏观经济、金融以及产业政
策等外部经济环境不会发生不可预见的重大不利变化，亦无其他人力不可抗拒及不
可预见因素造成的重大影响。
2.本次评估没有考虑被评估单位及其资产将来可能承担的抵押、担保事宜，以
及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对其评估结论的影响。
3.假设被评估单位所在地所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等财税
政策无重大变化，信贷政策、利率、汇率等金融政策基本稳定。
4.本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关资产的现行市
价以评估基准日评估对象所在地有效价格为依据。
5.被评估单位现在及将来的经营业务合法合规，并且符合其营业执照、公司章
程的相关约定。
（三） 收益法评估特别假设
1. 被评估单位目前及未来的管理层合法合规、勤勉尽职地履行其经营管理职能，
不会出现严重影响企业发展或损害股东利益情形，并继续保持现有的经营管理模式。
2. 被评估单位于评估基准日后采用的会计政策和编写本评估报告时所采用的
会计政策在重要性方面保持一致。
3. 本次评估的未来预测是基于现有的市场情况对未来的一个合理的预测，不考
虑今后市场会发生目前不可预测的重大变化和波动。如政治动乱、经济危机、恶性
通货膨胀等。
4. 被评估单位管理层提供给评估机构的盈利预测是本评估报告收益法的基础，
评估师对被评估单位盈利预测进行了必要的调查、分析和判断，经过与被评估单位
管理层多次讨论，被评估单位进一步修正、完善后，评估机构采信了被评估单位盈
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资产评估报告
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利预测的相关数据。评估机构对被评估单位未来盈利预测的利用，并不是对被评估
单位未来盈利能力的保证。
本报告评估结果的计算是以评估对象在评估基准日的状况和评估报告对评估对
象的假设和限制条件为依据进行。根据资产评估的要求，认定这些假设在评估基准
日时成立，当未来经济环境发生较大变化，将不承担由于假设条件改变而推导出不
同评估结论的责任。
本资产评估报告的评估结论是在以上假设和限制条件下得出。
十、 评估结论
根据国家有关资产评估的规定，我们本着独立、公正和客观的原则及执行了必
要的评估程序，在本报告所述之评估目的、评估假设与限制条件下，得到被评估单
位股东全部权益于评估基准日的市场价值评估结论，具体如下：
（一） 评估结果分析及最终评估结论
1. 资产基础法评估值
采用资产基础法，得出被评估单位的股东全部权益价值评估值如下：
评估基准日，被评估单位股东权益账面值177,039.60万元，评估值199,218.56
万元，评估增值22,178.96万元，增值率12.53%。
其中：总资产账面值605,835.32万元，评估值609,563.40万元，评估增值
3,728.08万元，增值率0.62%。负债账面值428,795.72万元，评估值410,344.84万元，
评估减值18,450.88万元，减值率4.30%。
2. 收益法评估值
采用收益法，得出被对评估单位在评估基准日的股东全部权益价值评估值如下：
评估基准日，被评估单位股东权益账面值为 177,039.60 万元，评估值 202,000.00
万元，评估增值 24,960.40 万元，增值率 14.10%。
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资产评估报告
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3. 不同方法评估值的差异分析
本次评估采用收益法得出的股东全部权益价值为202,000.00万元，比资产基础
法测算得出的股东全部权益价值199,218.56万元高2,781.44万元，高1.40%。两种评
估方法差异的原因主要是：
（1）资产基础法是以资产的成本重置为价值标准，反映的是资产投入(购建成
本)所耗费的社会必要劳动，这种购建成本通常将随着国民经济的变化而变化。
（2）收益法是以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产的经营能力(获利
能力)的大小，这种获利能力通常将受到宏观经济、政府控制以及资产的有效使用等
多种条件的影响。
综上所述，从而造成两种评估方法产生差异。
4. 评估结论的选取
收益法中的收入与成本是与国际市场石油价格变动有着密切关系，且国际市场
石油价格变化又收到多种因素的影响，且这些因素基于目前市场下的分析与研究，
难以做到精准的量化与判断，可能对未来盈利预测带来不确定性，因此预测数据质
量的充分性、正确性不及资产基础法，结合本次评估目的，采用资产基础法可以合
理的反映被评估单位的股东全部权益价值。故本次评估最终采用资产基础法的评估
结论。
通过以上分析，我们选用资产基础法评估结果作为本次被评估单位股东全部权
益价值评估结论。经评估，被评估单位股东全部权益价值为人民币1,992,185,636.19
元。大写：壹拾玖亿玖仟贰佰壹拾捌万伍仟陆佰叁拾陆元壹角玖分。
评估结论根据以上评估工作得出。
（二） 资产账面价值与评估结论存在较大差异的说明
本次采用资产基础法的评估结论，主要增减值分析如下：
资产基础法评估结果汇总如下表：
评估基准日：2018年12月31日 金额单位：万元
项目 账面价值 评估价值 增值额 增值率％
流动资产 196,881.73 198,252.17 1,370.44 0.70
非流动资产 408,953.59 411,311.23 2,357.64 0.58
可供出售金融资产净额 0.00 0.00 0.00
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项目 账面价值 评估价值 增值额 增值率％
持有至到期投资净额 0.00 0.00 0.00
长期应收款净额 0.00 0.00 0.00
长期股权投资净额 0.00 0.00 0.00
投资性房地产净额 0.00 0.00 0.00
固定资产净额 348,883.58 351,395.63 2,512.05 0.72
在建工程净额 9,005.16 9,079.78 74.62 0.83
工程物资净额 0.00 0.00 0.00
固定资产清理 0.00 0.00 0.00
生产性生物资产净额 0.00 0.00 0.00
油气资产净额 0.00 0.00 0.00
无形资产净额 26,271.56 30,591.81 4,320.25 16.44
开发支出 0.00 0.00 0.00
商誉净额 0.00 0.00 0.00
长期待摊费用 0.00 0.00 0.00
递延所得税资产 23,713.93 19,164.65 -4,549.28 -19.18
其他非流动资产 1,079.36 1,079.36 0.00 0.00
资产合计 605,835.32 609,563.40 3,728.08 0.62
流动负债 301,271.66 301,266.63 -5.03 0.00
非流动负债 127,524.06 109,078.21 -18,445.85 -14.46
负债合计 428,795.72 410,344.84 -18,450.88 -4.30
股东全部权益 177,039.60 199,218.56 22,178.96 12.53
本次评估采用资产基础法的评估结论，增减值的原因如下：
1. 流动资产
流动资产账面值 196,881.73 万元，评估值为 198,252.17 万元，增值 1,370.44
万元。主要原因为其他应收款中对货币资金—其他货币资金中的保证金以及其他流
动资产中的理财产品、结构性存款补记利息导致。
2. 固定资产
固定资产账面净值 348,883.58 万元，评估值 351,395.63 万元，增值额 2,512.05
万元。
经分析：本次评估增减值变动的原因主要有以下几点：
（1）本次将房屋建筑物中构筑物序号 34“主装置”实际为主装置的设备基础，
本次在固定资产机器设备中评估考虑，上述原因致使评估增值，增值率为 6.60%；
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资产评估报告
【2019】第 0404 号
（2）由于对企业运输设备计提折旧较快，账面净值较低，尽管近年来车辆价格
下滑较快，仍导致运输设备评估增值，增值率为 187.73%；
（3）企业对电子设备及其它设备计提财务折旧较快，账面净值较低，部分设备
账面净值为残值。而评估是依据设备的经济耐用年限结合设备的实际状况确定成新
率的，二者有差距，致使评估增值，增值率为 11.48%。
（4）房屋建（构）筑物评估值 1,557,116,075.00 元，账面净值 1,657,067,433.73
元，减值率为 6.03%，其原因是构筑物序号 34“主装置”实际为主装置的设备基础，
本次评估在设备基础费内考虑，构筑物评估为零。
3. 在建工程
在建工程账面值 9,005.16 万元，评估值为 9,079.78 万元，增值 74.62 万元。评
估增值的主要原因为考虑为资金成本。
4. 无形资产
无形资产账面值 26,271.56 万元，评估值为 30,591.81 万元，增值 4,320.25 万
元。主要原因系近年来连云港市土地市场增长导致。
5. 递延所得税资产
递延所得税资产账面值 23,713.93 万元，评估值为 19,164.65 万元，减值
4,549.28 万元。主要原因为将其它非流动负债中政府补助评零，同时将其对应的递
延所得税资产也评零导致减值。
6. 负债
负债账面值为 428,795.72 万元，评估值为 410,344.84 万元，减值 18,450.88
万元。负债减值的主要原因是其它非流动负债中政府补助评零所致。
（三） 关于评估结论的其他考虑因素
本次评估结论仅对股东全部权益价值发表意见。鉴于市场资料的局限性，本次
评估未考虑由于控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价。股东部分权益价值并
不必然等于股东全部权益价值与股权比例的乘积。
【2019】第 0404 号- 3 9 -
资产评估报告
【2019】第 0404 号
本次评估过程中，由于无法获取行业及相关资产产权交易情况资料，缺乏对资
产流动性的分析依据，故没有考虑资产的流动性对评估对象价值的影响。
（四） 评估结论有效期
按照评估报告准则和其他现行规定，本评估报告揭示的评估结论在本报告载明
的评估假设和限制条件没有重大变化的基础上，且通常只有当评估基准日与经济行
为实施日相距不超过一年时，才可以使用本评估报告结论，即自评估基准日 2018 年
12 月 31 日至 2019 年 12 月 30 日。
超过评估结论有效期不得使用本评估报告结论。
（五） 有关评估结论的其他说明
1. 资产评估机构及其资产评估师的法律责任是对本报告所述评估目的下的资
产价值做出专业判断，不涉及到资产评估师和评估机构对该项评估目的所对应的经
济行为做出任何判断。
2. 评估工作在很大程度上依赖于委托人、被评估单位和其他当事人提供关于评
估对象的信息资料，因此，评估工作是以委托人及被评估单位依法提供真实、完整
和合法的权属证明、财务会计信息和技术参数等其他资料为前提，相关资料的真实
性、完整性和合法性会对评估结论产生影响。资产评估师已尽职对评估对象进行现
场调查，收集权属证明、财务会计信息和其他资料并进行核查验证、分析整理，以
此作为评估的依据，但不排除未知事项可能造成评估结论变动，亦不承担与评估对
象所涉及资产权属有关的任何法律事宜。
3. 使用本评估结论需特别注意本报告所述之“评估假设”。
4. 在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，可以
按照以下原则处理：
（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；
（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托方应
及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时
应给予充分考虑，进行相应调整。
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资产评估报告
【2019】第 0404 号
十一、 特别事项说明
评估报告使用人在使用本评估报告时，应关注以下特别事项对评估结论可能产
生的影响，在依据本报告自行决策、实施经济行为给予充分考虑：
（一）权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形：
无。
（二）委托人未提供的其他关键资料说明：
无。
（三）未决事项、法律纠纷等不确定因素：
1.截至评估基准日，被评估单位所涉及的未决事项（法律纠纷）有以下情况：
无。
2.资产评估师未获悉企业截至评估基准日存在的未决事项、法律纠纷等不确定
因素。委托方与被评估单位亦明确说明不存在未决事项、法律纠纷等不确定事项。
无。
（四）重要的利用专家工作及相关报告情况：
无。
（五）重大期后事项：
评估基准日至本资产评估报告出具日之间，我们未发现被评估单位发生了对评
估结论产生重大影响的事项，委托人与被评估单位亦未通过有效方式明确告知存在
重大期后事项。
（六）评估程序受限的有关情况、评估机构采取的弥补措施及对评估结论影响
的说明：
无。
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资产评估报告
【2019】第 0404 号
（七）资产租赁事项：
1、江苏虹港石化有限公司的生活区及研发中心出租给以下单位：连云港荣泰化
工仓储有限公司、宏威（连云港）精细化学品有限公司、盛虹炼化（连云港）港口
储运有限公司、盛虹炼化（连云港）有限公司、连云港新荣泰码头有限公司、盛虹
石化集团有限公司、江苏斯尔邦石化有限公司、连云港希昌贸易有限公司；其中生
活区租金每月 660 元/间，研发中心租金 25 元/平方米/月，上述租赁期均为 2018 年
1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日。目前上述租赁合同中除宏威（连云港）精细化学品
有限公司和连云港希昌贸易有限公司不再续租之外，其他公司均已重新签订，租赁
期为 2019 年 1 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日止。而宏威（连云港）精细化学品有限
公司和连云港希昌贸易有限公司原租赁场所由盛虹石化集团有限公司继续租赁使用。
2、企业有 467 台设备系融资租入（售后回租）设备，出租方为华融金融租赁股
份有限公司，账面原值为 833,630,044.64 元，账面净值为 648,814,743.42 元，租
赁期限为 3 年，详见机器设备评估明细表；
3、企业有 102 台设备系融资租入（售后回租）设备，出租方为江苏金融租赁股
份有限公司，账面原值为 1,155,676,699.44 元，账面净值为 902,743,634.36 元，
租赁期限为 3 年。
（八）抵押担保、或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估对象的
关系；
企业未申报相关事项。评估师通过现场调查，亦未发现相关事项。基于资产评
估师核查手段的局限性，我们不能对该公司是否有上述事项发表确定性意见。
（九）本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕疵
情形:
此次资产评估对应的经济行为中，我们未发现可能对评估结论产生重大影响的
瑕疵事项。
（十）其他需要说明的事项
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资产评估报告
【2019】第 0404 号
1. 资产评估师获得的被评估单位盈利预测是本评估报告收益法的基础。资产评
估师对被评估单位的盈利预测进行了必要的调查、分析、判断，与被评估单位管理
层多次讨论，经被评估单位调整和完善后，评估机构采信了被评估单位盈利预测的
相关数据及主要假设。资产评估师对被评估单位盈利预测的审慎利用，不应被视为
对被评估单位未来盈利能力的保证。
2. 本次评估结论的有效性建立在被评估单位经营管理计划，尤其是包含的诸如
基于其当前市场环境及竞争关系所制定的产品研发及生产、销售计划，基于其未来
人员结构调整计划及薪酬政策等事项与未来被评估单位经营相关的内外部环境变化
趋势一致，并能够得到有效执行的前提下。如被评估单位未来经营情况与前述经营
管理计划出现较大差异，而委托人、被评估单位及其时任管理层未能采取有效补救
措施，则会对评估结论产生重大影响，提请报告使用人关注。
3. 本报告中的评估结论未考虑资产可能存在的产权登记或权属变更过程中的
相关费用和税项；未考虑资产评估值增减可能产生的纳税义务变化，也未对资产评
估增值额作任何纳税调整准备。
4. 由于资产评估师无法对未来人民币汇率变动的幅度进行合理预测，因此本次
评估报告采用中国人民银行公布的于评估基准日有效的人民币汇率对外币进行折算，
未考虑未来汇率变动对评估结论的影响。
5. 被评估单位截至评估基准日已背书或贴现且尚未到期的应收票据，金额如下：
项 目 2018.12.31 2017.12.31
银行承兑汇票 77,105,832.60 950,170,215.66
合 计 77,105,832.60 950,170,215.66
本次评估结论中未考虑上述已背书或贴现（在评估基准日尚未到期）应收票据，
在实际到期后，因票据无法承兑而产生或有负债可能对评估价值的影响，提请报告
使用者予以关注。
6. 构筑物明细表序号 82-84 的 10#、11#、12#楼已取得不动产权证。根据不动
产权证（编号：苏（2018）连云港市不动产权第 0101999 号、苏（2018）连云港市
不动产权第 0101989 号、苏（2018）连云港市不动产权第 0101982 号）记载，10、
11、12 号倒班楼的建筑面积均为 7265.06 平方米，附记记载实测面积为 7834.64 平
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资产评估报告
【2019】第 0404 号
方米。本次评估对于上述三幢房屋建筑物按照产证记载的确权面积作为其建筑物面
积，提请报告使用者予以关注。
除以上所述之外，资产评估师没有发现其他可能影响评估结论，且非资产评估
师执业水平和能力所能评定估算的重大特殊事项。
评估报告使用人在使用本资产评估报告时，应当充分关注前述特别事项对评估
结论的影响。此外，评估报告使用人亦不应当完全依赖本资产评估报告，而应对资
产的权属状况、价值影响因素及相关内容作出自己的独立判断，并在经济行为中适
当考虑。
十二、 评估报告使用限制说明
(一) 本资产评估报告仅限于为本报告所列明的评估目的和用途而服务。
(二) 委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和本资
产评估报告载明的使用范围使用本资产评估报告的，本评估机构及资产评估师不承
担责任。
(三) 除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、
行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为本报告的
使用人。
(四) 资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于
评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
(五) 本资产评估报告包含若干备查文件及评估明细表，所有备查文件及评估
明细表亦构成本报告的重要组成部分，但应与本报告正文同时使用才有效。对于使
用于使用范围以外的用途，如被出示给非资产评估报告使用人或是通过其他途径掌
握本报告的非资产评估报告使用人，本评估机构及资产评估师不对此承担任何义务
或责任，不因本报告而提供进一步的咨询，不提供证词、出席法庭或其他法律诉讼
过程中的耹讯，并保留向非资产评估报告使用人追究由此造成损失的权利。
(六) 如本评估项目涉及国有资产，本资产评估报告只有经过国有资产管理部
门备案、核准或确认并取得相关批复文件后才能作为实施本报告所列明经济行为的
依据。
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资产评估报告
【2019】第 0404 号
(七) 资产评估师在本次评估过程中对相关资产、负债所做的评估，是为客观
反映评估对象在评估基准日、所述评估目的下的评估价值，我们无意要求被评估单
位按本资产报告评估结果进行相关的账务处理。如需进行账务处理需由被评估单位
的上级财税主管部门批准决定。
(八) 本资产评估报告内容的解释权属本评估机构，除国家法律、法规有明确
的特殊规定外，其他任何单位、部门均无权解释；评估报告的全部或者部分内容被
摘抄、引用或者披露于公开媒体，需经本评估机构审阅相关内容后，并征得本评估
机构书面同意，法律、法规规定以及相关当事人另有约定的除外。
十三、 评估报告日
资产评估报告日是评估结论形成的日期，本资产评估报告日为2019年4月12日。
（本页以下无正文）
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资产评估报告
【2019】第 0404 号
（本页无正文）
评估机构 上海东洲资产评估有限公司
签字资产评估师
Tel:021-52402166 刘 臻
Tel:021-52402166 顾显元
资产评估报告日 2019 年 4 月 12 日
公司地址 200050 中国上海市延安西路 889 号太平洋企业中心 19 楼
联系电话 021-52402166（总机） 021-62252086（传真）
网址 www.dongzhou.com.cn
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资产评估报告
【2019】第 0404 号
资产评估报告
（报告附件）
项目名称 江苏东方盛虹股份有限公司全资子公司江苏盛虹石化产业发展有限
公司拟现金收购股权所涉及的江苏虹港石化有限公司股东全部权益
资产评估报告
报告编号 东洲评报字【2019】第 0404 号
序号 附件名称
1. 与评估目的相对应的经济行为文件
2. 委托人和被评估单位法人营业执照
3. 被评估单位专项审计报告
4. 被评估单位房地产权证及其其他权利证明
5. 评估委托人和相关当事方承诺函
6. 资产评估委托合同
7. 上海东洲资产评估有限公司营业执照
8. 上海东洲资产评估有限公司从事证券业务资产评估许可证
9. 上海东洲资产评估有限公司资产评估资格证书
10. 负责该评估业务的资产评估师资格证明文件
11. 资产评估机构及资产评估师承诺函
12. 资产账面价值与评估结论存在较大差异的说明（详见报告书正文十、
评估结论部分）
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