北京天健兴业资产评估有限公司
PAN-CHINAASSETSAPPRAISALCO.,LTD
二○一八年十月九日
目录第 1 页
目录
声明 .............................................................. 2
评估报告摘要 ...................................................... 3
评估报告正文 ...................................................... 6
一、 委托人暨产权持有单位和业务委托合同约定的其他评估报告使用者概况 6
二、 评估目的 .................................................... 25
三、 评估对象和评估范围 .......................................... 25
四、 价值类型及其定义 ............................................ 29
五、 评估基准日 .................................................. 29
六、 评估依据 .................................................... 29
七、 评估方法 .................................................... 34
八、 评估程序实施过程和情况 ...................................... 46
九、 评估假设 .................................................... 48
十、 评估结论 .................................................... 50
十一、 特别事项说明 ............................................. 51
十二、 评估报告的使用限制说明 ................................... 56
十三、 评估报告日 ............................................... 57
评估报告附件 ..................................................... 59
北京天健兴业资产评估有限公司
金隅集团以持有的天津振兴等 7 家公司股权增资项目资产评估报告 第2页
声明
一、 本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协
会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、 委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本
资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告
使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担
责任。本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报
告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任
何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。本资产评估机构及资产评估师提
示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实
现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
三、 本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚
持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、 评估对象涉及的资产清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、
盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的
真实性、完整性、合法性负责。
五、 本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或
者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人
不存在偏见。
六、 资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场
调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估
对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实
披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的
要求。
七、 本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估
报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告
中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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金隅集团以持有的天津振兴等 7 家公司股权增资项目资产评估报告 第3页
北京金隅集团股份有限公司
拟对金隅冀东水泥（唐山）有限责任公司增资涉及的
天津金隅振兴环保科技有限公司等 7 家公司
股东全部权益价值评估项目
评估报告摘要
天兴评报字[2018]第 1191 号
北京天健兴业资产评估有限公司接受北京金隅集团股份有限公司的委托，按
照有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，
对北京金隅集团股份有限公司拟对金隅冀东水泥（唐山）有限责任公司增资涉及
的天津金隅振兴环保科技有限公司等 7 家公司股权，按照必要的评估程序执行评
估业务，对其在 2018 年 7 月 31 日的市场价值做出了公允反映。现将资产评估情
况报告如下：
一、 评估目的：根据《北京金隅集团股份有限公司党委常委会 2018 年第 30
次会议纪要》（2018 年 9 月 28 日）、《北京金隅集团股份有限公司经理办公会议
纪要》（2018 年第 37 次经理办公会）、唐山冀东水泥股份有限公司《经理办公会
议纪要》（2018 年第 34 次经理办公会），北京金隅集团股份有限公司拟以持有的
天津金隅振兴环保科技有限公司等 7 家公司股权对金隅冀东水泥（唐山）有限责
任公司增资，本项目是对上述经济行为中所涉及的天津金隅振兴环保科技有限公
司等 7 家公司股权进行评估，提供其在资产评估基准日的市场价值，为上述经济
行为提供价值参考依据。
二、 评估对象：金隅冀东水泥（唐山）有限责任公司拟增资事项涉及的北京
金隅集团股份有限公司持有的天津金隅振兴环保科技有限公司等 7 家公司股权。
三、 评估范围：金隅冀东水泥（唐山）有限责任公司拟增资事项涉及的北京
金隅集团股份有限公司的 7 项长期股权投资。
四、 价值类型：市场价值。
五、 评估基准日：2018 年 7 月 31 日。
六、 评估方法：资产基础法、收益法。
七、 评估结论：
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本次评估，评估人员采用资产基础法和收益法对评估对象分别进行了评估，
评估方法详见下表：
长期股权投资评估方法一览表
序号 公司名称 评估方法 定价方法
1 北京金隅琉水环保科技有限公司 资产基础法 收益法 资产基础法
天津金隅振兴环保科技有限公司（原“天津振兴
2 资产基础法 收益法 资产基础法
水泥有限公司”）
3 河北太行华信建材有限责任公司 资产基础法 收益法 资产基础法
4 赞皇金隅水泥有限公司 资产基础法 收益法 资产基础法
5 涿鹿金隅水泥有限公司 资产基础法 收益法 资产基础法
6 张家口金隅水泥有限公司 资产基础法 收益法 资产基础法
7 邢台金隅咏宁水泥有限公司 资产基础法 收益法 资产基础法
经资产基础法评估，北京金隅集团股份有限公司纳入本次评估范围的 7 项长
期股权投资账面价值为 300,832.53 万元，评估价值为 433,855.90 万元，增值额
为 133,023.37 万元，增值率为 44.22%。
评估汇总情况详见下表：
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项目
A B C=B-A D=C/A×100
1 流动资产 - - -
2 非流动资产 300,832.53 433,855.90 133,023.37 44.22
3 其中：长期股权投资 300,832.53 433,855.90 133,023.37 44.22
10 资产总计 300,832.53 433,855.90 133,023.37 44.22
报告使用者在使用本报告的评估结论时，请注意本报告正文中第十一项“特别
事项说明”对评估结论的影响，并关注评估结论成立的评估假设及前提条件。
对于本报告正文中第十一项“特别事项说明”中有如下事项可能影响评估结论，
但非资产评估师执业水平和能力所能评定估算的重大事项，提醒报告使用者特别
关注：
本次评估结论未考虑由于控股权因素产生的溢价，也未考虑股权流动性对评
估结果的影响。
我们特别强调：本评估意见仅作为交易各方进行资产交易的价值参考依据，
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而不能取代交易各方进行资产交易价格的决定。
本报告及其结论仅用于本报告设定的评估目的，而不能用于其他目的。
根据国家的有关规定，本评估结论使用的有效期限为 1 年，自评估基准日 2018
年 7 月 31 日起，至 2019 年 7 月 30 日止。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况和合理理解评估
结论，请报告使用者在征得评估报告所有者许可后，认真阅读评估报告全文，并
请关注特别事项说明部分的内容。
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金隅集团以持有的天津振兴等 7 家公司股权增资项目资产评估报告 第6页
北京金隅集团股份有限公司
拟对金隅冀东水泥（唐山）有限责任公司增资涉及的
天津金隅振兴环保科技有限公司等 7 家公司
股东全部权益价值评估项目
评估报告正文
天兴评报字[2018]第 1191 号
北京金隅集团股份有限公司：
北京天健兴业资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照有关法律、行政法
规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法、收
益法，按照必要的评估程序，对北京金隅集团股份有限公司拟对金隅冀东水泥（唐
山）有限责任公司增资涉及的天津金隅振兴环保科技有限公司等 7 家公司股权在
2018 年 7 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、 委托人暨产权持有单位、评估对象和业务委托合同约定的其
他评估报告使用者概况
(一) 委托人暨产权持有单位概况
1. 基本信息
统一社会信用代码：91110000783952840Y
企业名称：北京金隅集团股份有限公司（以下简称：金隅集团）
类型：股份有限公司(台港澳与境内合资、上市)
法定代表人：姜德义
注册资本：1067777.113400 万人民币
成立日期：2005 年 12 月 22 日
营业期限：长期
登记机关：北京市工商行政管理局
核准日期：2016 年 09 月 29 日
登记状态：开业
住所：北京市东城区北三环东路 36 号
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经营范围：技术开发、技术服务；组织文化艺术交流活动（不含营业性演出）；
机械设备租赁；房地产开发经营；物业管理；销售自产产品；制造建筑材料、家
具、建筑五金；木材加工。（该企业 2006 年 04 月 05 日前为内资企业，于 2006
年 04 月 05 日变更为外商投资企业；依法须经批准的项目，经相关部门批准后方
依批准的内容开展经营活动）。
1. 公司简介
北京金隅集团股份有限公司是经北京市发展和改革委员会和中华人民共和国
商务部批准，于 2005 年 12 月在北京成立的股份有限公司。公司充分利用自身独
特的资源优势，以建筑材料制造为主业，纵向延伸出房地产开发、物业投资及管
理等产业，形成中国大型建材生产企业中独一无二的纵向一体化产业链结构。金
隅集团于 2009 年、2011 年分别在香港 H 股和上海 A 股成功上市，成为 A+H 境内境
外两个资本市场的上市公司。
金隅集团主营业务包括水泥及预拌混凝土、新型建材与商贸物流、房地产开
发、物业投资与管理四大大板块，具体如下：
（1） 水泥及预拌混凝土业务：金隅集团战略重组冀东发展集团后，成为全国
第三大水泥企业，公司水泥业务坚持以京津冀为核心战略区域，不断延伸布局半
径，市场覆盖京津冀、陕西等 13 个省、自治区、直辖市，熟料产能约 1.17 亿吨、
水泥产能约 1.7 亿吨、预拌混凝土产能约 7,800 万立方米、预拌砂浆产能约 225
万吨、骨料产能约 3,850 万吨，助磨剂外加剂产能约 34 万吨。坚持拓展市场与整
合战略资源同步推进，在京津冀地区的石灰石总储备量近 17 亿吨。
（2） 新型建材与商贸物流业务：金隅集团是全国最大的建筑材料生产企业之
一，也是北京环渤海经济圈最大的建筑材料生产企业和建材行业的引领者。拥有
家具、墙体及保温材料、装饰装修材料等重点产品系列。其中：天坛家具是全国
家具行业领先企业，龙顺成硬木家具是享誉京城的百年中华老字号，是国家级非
物质文化遗产；金隅加气混凝土产品产销规模北方地区最大；金隅星岩棉单线产
能中国最大；金隅防火涂料产能及综合实力位列国内三甲；星牌优时吉矿棉板单
线产能全球第一、规模亚洲最大、中高端销量国内第二；建材经贸大厦被誉为「京
城高新建材第一家」，通过大力实施结构调整和产业升级，金隅集团公司分别在
河北大厂投资建设了金隅现代工业园区、在北京房山规划改造完成窦店循环经济
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园区，园区化集中生产模式基本形成，产业协同效应逐步显现。根据北京城市副
中心建设需要，主动承担城市副中心项目建设所需建筑材料的主供任务，进驻现
场从事项目建材供应保障的组织和协调工作，提高了公司新型建材产品的市场形
象，促进了产品质量、组织保障和管理水平等方面的提升。在风险可控的前提下，
做实商贸物流产业并积极探索成熟的电商营销模式。
（3） 房地产开发业务：金隅集团是北京地区综合实力最强的房地产开发商之
一，北京地区开发最早、项目最多、体系最全的保障性住房开发企业。目前，公
司房地产开发业务已覆盖京津冀、长三角、成渝经济区三大经济圈，在京、沪、
津、渝四个直辖市以及杭州、南京、合肥、海口等 14 个省会（或区域中心）城市
实现战略布局。二零一零年，金隅集团被国家住建部授予「国家住宅产业化基地」
称号，是北京市首个获此殊荣的房地产开发企业。
物业投资与管理业务：金隅集团是北京地区最大的投资性物业持有者与管理
者之一，目前在京持有高档写字楼约 120 万平方米（包括在北京核心区域持有的
投资性物业总面积约 715,500 平方米）、物业管理面积（包括写字楼、住宅小区
和底商）近 1,400 万平方米，专业化能力、品牌知名度、出租率和收益水平多年
保持北京乃至全国业内领先水平。与此同时，以凤山温泉度假村、八达岭温泉度
假村等为代表的度假休闲产业，已形成较大的产业规模和良好的社会知名度。
(二) 评估对象概况
本项目评估对象为北京金隅集团股份有限公司持有的天津金隅振兴环保科技
有限公司等 7 家公司股权，评估范围为北京金隅集团股份有限公司的 7 项全资或
控股长期股权投资单位的全部资产及相关负债，各项长期股权投资单位（被评估
单位）概况如下：
1．北京金隅琉水环保科技有限公司
（1） 概况
企业名称：北京金隅琉水环保科技有限公司
注册地址：北京市房山区琉璃河车站前街 1 号
法人代表：唐高
注册资本：66060 万元人民币
实收资本：66060 万元人民币
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企业类型：有限责任公司（法人独资）
成立时间：1997-04-01
经营范围：技术开发、技术转让、技术咨询(中介除外)、技术服务、技术培
训;修理水泥机械配件;固体废物污染治理;销售砂岩、化工产品(不含危险化学品
及一类易制毒化学品)、建筑材料;收集、贮存、处置 HW18(焚烧处置残渣)(危险废
物经营许可证有效期至 2023 年 02 月 08 日);水泥制造;余热发电;加工砂岩;加工
水泥机械配件;制造混凝土外加剂、水泥助磨剂;城市生活垃圾清扫、收集、运输、
处理。(企业依法自主选择经营项目,开展经营活动;收集、贮存、处置 HW18(焚烧
处置残渣)、城市生活垃圾清扫、收集、运输、处理以及依法须经批准的项目,经
相关部门批准后依批准的内容开展经营活动;不得从事本市产业政策禁止和限制
类项目的经营活动。)。
（2） 公司简介
北京金隅琉水环保科技有限公司（以下简称金隅琉水）于 1997 年 4 月 1 日成
立，后于 2006 年 11 月改制设立有限责任公司，改制后出资人、出资额及股权比
例如下：
股东姓名或名称 出资数额（万元） 出资方式 出资时间
北京信达资产管理公司 12140.75（36.77%） 净资产 2006-11-6
北京金隅股份有限公司 20877.33（63.23%） 净资产 2006-11-6
2006 年 12 月 31 日，北京信达资产管理公司将所持有的 36.77%股权转让至北
京金隅集团有限责任公司。2008 年 7 月 23 日，北京金隅集团有限责任公司将所持
有的股权转让至北京金隅股份有限公司。2009 年 12 月 9 日，北京金隅股份有限公
司对金隅琉水增资至 60000 万元，以货币出资。2014 年 4 月 21 日，北京金隅股份
有限公司对金隅琉水增资至 65510 万元，以货币出资。2016 年 3 月 23 日，北京金
隅股份有限公司对金隅琉水增资至 66060 万元，以货币出资。
截止至本次评估基准日 2018 年 7 月 31 日，金隅琉水的股东结构如下：
单位：人民币万元
股东 出资额 持股比例
北京金隅集团股份有限公司 66,060.00 100%
合计 66,060.00 100%
（3） 近二年一期资产、财务、经营状况
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财务状况表
金额单位：万元
序号 项目 2016 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2018 年 7 月 31 日
1 流动资产 64,626.04 60,222.29 65,637.32
2 非流动资产
3 其中：长期股权投资 268.25 - -
4 投资性房地产 - - -
5 固定资产 63,844.26 59,424.18 56,415.86
6 在建工程 1,919.21 12,948.02 14,553.58
7 无形资产 174.35 168.33 164.82
8 长期待摊费用 - - 4.72
9 递延所得税资产 1,299.21 880.03 850.42
10 其他资产 145.02 79.53 -
11 资产总计 132,276.34 133,722.40 137,626.74
12 流动负债 47,778.01 44,747.75 54,068.64
13 非流动负债 67,650.30 73,500.10 71,989.41
14 负债总计 53,407.85 50,233.23 61,723.94
15 净资产（所有者权益） 78,868.49 83,489.17 75,902.80
经营成果表
金额单位：万元
项目 2016 年 2017 年 2018 年 1-7 月
一、 营业收入 74,981.95 82,665.35 54,673.64
减: 营业成本 64,699.97 67,972.02 46,929.16
营业税金及附加 822.27 739.74 764.55
销售费用 1,982.06 1,207.32 1,739.73
管理费用 8,013.49 9,860.67 5,466.68
财务费用 331.14 254.11 130.96
资产减值损失 2,942.94 720.72 -108.97
加: 公允价值变动收益 - - -
投资收益 - - -
其他收益 156.48 - -1.70
二、 营业利润 -3,653.44 5,424.39 1,984.33
加: 营业外收入 11,499.49 1,262.88 14.02
减: 营业外支出 28.34 314.76 131.88
三、 利润总额 7,817.70 6,372.52 1,866.47
减: 所得税费用 355.87 1,751.83 383.63
四、 净利润 7,461.83 4,620.68 1,482.83
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上表中列示的账面价值已经信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)审计，并
出具了 XYZH/2018BJSA0536 号无保留意见的审计报告。
（4） 股权投资情况
纳入评估范围的长期股权投资共 1 家控股子公司。账面余额 32,176,946.60
元，长期股权投资计提减值准备 32,176,946.60 元，账面价值 0 元。
序号 股东名称 持股比例 账面价值 备注
1 北京强联水泥有限公司 100% -
（5） 委托人和被评估单位之间的关系
委托人北京金隅集团股份有限公司持有被评估单位北京金隅琉水环保科技有
限公司 100%股权。
2． 天津金隅振兴环保科技有限公司
（1） 概况
企业名称：天津金隅振兴环保科技有限公司（以下简称“天津振兴”）
注册地址：北辰区引河桥北北辰经济开发区
法定代表人：韩晓光
注册资本：57943.97 万人民币
企业类型：有限责任公司
成立时间：1997 年 04 月 01 日
营业期限：1997 年 04 月 01 日至 2037 年 01 月 09 日
经营范围：固体废弃物处置技术开发、转让、咨询服务；水泥窑无害化处置
固体废弃物（不含危险废弃物及医疗废弃物）；水泥制造；水泥深加工；余热发
电（不含供电）；建筑材料批发兼零售；自有房屋租赁；场地租赁；从事国家法
律法规允许经营的进出口业务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可
开展经营活动）。
（2） 公司简介
天津振兴水泥有限公司于 1997 年 4 月 1 日注册成立，注册资本 57,943.97 万
元人民币。
截止至本次评估基准日 2018 年 7 月 31 日，天津金隅振兴环保科技有限公司的
股东结构如下：
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单位：人民币万元
序号 股东名称 出资额（万元） 股权比例
1 中国信达资产管理股份有限公司 10.00 0.02%
2 天津市建筑材料集团（控股）有限公司 13,957.26 24.09%
3 天津津投金厦房地产发展股份有限公司 1,480.00 2.55%
4 北京金隅集团股份有限公司 35,976.71 62.09%
5 天津津融投资服务集团有限公司 2,520.00 4.35%
6 天津市安居工程办公室 4,000.00 6.90%
合计 57,943.97 100%
（3） 近二年一期资产、财务、经营状况
财务状况表
金额单位：万元
项目 2016 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2018 年 7 月 31 日
流动资产： 53,897.59 52,965.53 62,069.73
非流动资产：
其中：固定资产 43,841.06 44,251.24 42,404.73
在建工程 2,685.96 116.63 481.25
无形资产 8,342.87 8,085.35 7,935.13
长期待摊费用 - - -
递延所得税资产 210.35 330.83 501.11
其他非流动资产 - - -
资产总计 108,977.83 105,749.58 113,391.95
流动负债合计 37,854.71 34,488.84 42,229.24
非流动负债合计 55,080.24 52,784.05 51,322.22
负债合计 39,601.11 36,352.21 44,001.41
（净资产）所有者权益合计 69,376.72 69,397.38 69,390.54
经营成果表
金额单位：万元
历史数据
项目
2016 年 2017 年 2018 年 1-7 月
一、 营业收入 38,511.59 33,047.00 33,501.60
减: 营业成本 33,608.50 27,139.03 30,282.67
营业税金及附加 410.18 503.55 573.89
销售费用 1,046.70 578.43 254.90
管理费用 4,996.05 5,190.04 2,379.00
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财务费用 1,106.28 941.95 572.17
资产减值损失 -386.29 44.51 333.20
加: 公允价值变动收益 - - -
资产处置收益 502.22 -46.20 -
投资收益 - - -
其他收益 - 1,204.27 1,219.28
二、 营业利润 -1,767.61 -192.44 325.05
加: 营业外收入 1,888.41 92.62 14.67
减: 营业外支出 - - -
三、 利润总额 120.80 -99.82 339.71
减: 所得税费用 96.57 -120.48 85.62
四、 净利润 24.23 20.66 254.09
上表中列示的财务数据已经信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)审计，并
出具了 XYZH/2018BJSA0536 号无保留意见的审计报告。
（4） 委托人和被评估单位之间的关系
委托人北京金隅集团股份有限公司持有被评估单位天津金隅振兴环保科技有
限公司 62.09%的股权。
3． 河北太行华信建材有限责任公司
（1）概况
企业名称：河北太行华信建材有限责任公司
注册地址：邯郸市峰峰矿区建国路 2 号
法定代表人：王东书
注册资本：贰亿贰仟捌佰万元整
企业类型：有限责任公司（法人独资）
成立时间：2002 年 3 月 15 日
营业期限：2002 年 3 月 15 日至 2022 年 3 月 14 日
经营范围：石灰石开采，汽车运输，水泥制品销售，机械设备和厂区内房屋
租赁，技术咨询服务。
（2）公司简介
2002 年，河北太行集团公司实施债转股，更名为河北太行华信建材有限责任
公司，注册资本为 59102 万元。其中，邯郸市国资委出资 33002 万元，占注册资
北京天健兴业资产评估有限公司
金隅集团以持有的天津振兴等 7 家公司股权增资项目资产评估报告 第 14 页
本的 55.84%，华融资产管理公司出资 19600 万元，占注册资本的 33.16%，信达资
产管理公司出资 6500 万元，占注册资本的 11%。
2006 年度，河北省人民政府国有资产监督管理委员会批准，北京金隅集团有
限责任公司与邯郸市人民政府国有资产监督管理委员会签署的《河北太行华信建
材有限责任公司国有股权转让协议》，邯郸市人民政府国有资产监督管理委员会、
信达资产管理公司、华融公司将其持有的河北太行华信建材有限责任公司的股权
转让给北京金隅集团有限责任公司和北京金隅股份有限公司。截止 2010 年收购完
成后，金隅集团持有 66.67％的股权，金隅股份持有 33.33%股权。
2011 年底，金隅集团和金隅股份同比例减资，注册资本变更为 22800 万元，
截止评估基准日金隅集团持有 66.67％的股权，金隅股份持有 33.33%股权。已经
中喜会计师事务所有限责任公司邯郸分所审验，并出具中喜邯验字（2012）第 23003
号验资报告。
2013 年 4 月，金隅集团和金隅股份签置《河北太行华信建材有限责任公司股
权转让协议》，金隅集团将其持有太行华信 66.67%的股权以 13188.16 万元的价格
转让给金隅股份，股权转让完成后，太行华信成为金隅股份的全资子公司。
2018 年 3 月，北京金隅股份有限公司变更为北京金隅集团股份有限公司。
截止至本次评估基准日 2018 年 7 月 31 日，河北太行华信建材有限责任公司的
股东结构如下：
单位：人民币万元
股东 出资额 持股比例
北京金隅股份有限公司 22,800.00 100%
合计 22,800.00 100%
（3）近二年一期资产、财务、经营状况
财务状况表
金额单位：万元
序号 项目 2016 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2018 年 7 月 31 日
1 流动资产 17,280.12 16,091.22 15,666.78
2 非流动资产
3 其中：长期股权投资 - - -
4 投资性房地产 - - -
北京天健兴业资产评估有限公司
金隅集团以持有的天津振兴等 7 家公司股权增资项目资产评估报告 第 15 页
序号 项目 2016 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2018 年 7 月 31 日
5 固定资产 30.13 74.80 71.04
6 在建工程 - - -
7 无形资产 1,494.75 4,987.10 4,335.79
8 长期待摊费用 - - -
9 递延所得税资产 - - -
10 其他资产 - - -
11 资产总计 18,805.01 21,153.13 20,073.61
12 流动负债 3,036.16 1,859.78 1,871.93
13 非流动负债 1,524.88 5,061.90 4,406.83
14 负债总计 3,036.16 3,613.86 3,321.71
15 净资产（所有者权益） 15,768.85 17,539.26 16,751.90
经营成果表
金额单位：万元
项目 2016 年 2017 年 2018 年 1-7 月
一、 营业收入 1,960.79 2,196.20 1,004.23
减: 营业成本 1,173.25 2,281.78 639.25
营业税金及附加 291.27 826.03 393.19
销售费用 - - -
管理费用 348.68 101.13 74.50
财务费用 -166.60 -550.99 -292.96
资产减值损失 - - -
加: 公允价值变动收益 - - -
投资收益 - - -
二、 营业利润 - - -
加: 营业外收入 314.18 -461.75 190.25
减: 营业外支出 2,040.00 - -
三、 利润总额 0.03 166.39 0.15
减: 所得税费用 2,354.15 -628.14 190.10
四、 净利润 583.74 159.22 596.97
上表中列示的财务数据已经信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)审计，并出
具了 XYZH/2018BJSA0536 号无保留意见的审计报告。
（4）委托人与被评估单位之间的关系
委托人北京金隅集团股份有限公司持有河北太行华信建材有限责任公司 100%
股权。
4． 赞皇金隅水泥有限公司
北京天健兴业资产评估有限公司
金隅集团以持有的天津振兴等 7 家公司股权增资项目资产评估报告 第 16 页
（1）概况
企业名称：赞皇金隅水泥有限公司（以下简称“赞皇金隅”）
注册地址：河北赞皇县王家洞村东南
法定代表人：孙建勋
注册资本：柒亿元整
企业类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
成立时间：2008 年 02 月 20 日
营业期限：2008 年 02 月 20 日 至 2038 年 02 月 19 日
经营范围：水泥用石灰岩露天开采、加工、销售；水泥配料用砂岩露天开采、
加工、销售。生产、销售熟料、水泥、预拌混凝土、水泥制品及粉煤灰；机电设
备经销；生活垃圾处理、生活污泥处理（依法须经批准的项目，经相关部门批准
后方可开展经营活动）。
（2）公司简介
赞皇金隅水泥有限公司成立于 2008 年 02 月 20 日，系由北京金隅股份有限公
司和河北天塔山建材有限责任公司共同出资设立，注册资本 30000 万元，其中：
北京金隅股份有限公司 26000 万元，占注册资本的 86.67%；河北天塔山建材有限
责任公司出资 4000 万元，占注册资本的 13.33%。
2009 年 11 月，北京金隅股份有限公司和河北天塔山建材有限责任公司签订股
权转让协议，股东河北天塔山建材有限责任公司将其持有的赞皇金隅水泥有限公
司 13.33%股权转让给北京金隅股份有限公司。至此，赞皇金隅水泥有限公司成为
北京金隅股份有限公司的全资子公司。
2010 年 10 月 19 日，北京金隅股份有限公司对赞皇金隅水泥有限公司货币形
式增资 15000 万元，公司注册资本增加到 45000 万元，增资事项由河北康龙德会
计师事务所有限公司审验并出具冀康会变验字（2010）第 C-1054 号验资报告。
根据赞皇金隅水泥有限公司 2013 年 2 月 20 日的章程修订案，北京金隅股份有
限公司对赞皇金隅水泥有限公司增资 15000 万元，公司注册资本增加到 60000 万
元，增资事项由河北康龙德会计师事务所有限公司审验并出具冀康会变验字（2013）
第 B2004 号验资报告。
根据赞皇金隅水泥有限公司 2016 年 2 月 24 日的章程修正案，北京金隅股份有
北京天健兴业资产评估有限公司
金隅集团以持有的天津振兴等 7 家公司股权增资项目资产评估报告 第 17 页
限公司对赞皇金隅水泥有限公司增资 10000 万元，公司注册资本达到 70000 万元。
截止至本次评估基准日，赞皇金隅水泥有限公司的股东结构如下：
单位：万元人民币
股东 出资额 持股比例
北京金隅股份有限公司 70,,000.00 100%
合计 70,,000.00 100%
（3）近二年一期资产、财务、经营状况
资产负债表
金额单位：人民币万元
项目 2016 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2018 年 7 月 31 日
流动资产 43,534.90 52,363.72 48,863.15
非流动资产
其中：长期股权投资 - - -
投资性房地产 - - -
固定资产 103,946.31 100,431.93 94,774.07
在建工程 3,699.69 4,565.14 8,716.93
无形资产 11,180.62 10,988.98 10,986.00
长期待摊费用 128.51 128.51 106.57
递延所得税资产 - 4.37 17.66
其他资产 66.28 - -
资产总计 162,556.31 168,482.65 163,464.37
流动负债 84,353.63 76,424.17 76,539.34
非流动负债 119,021.41 116,118.93 114,601.23
负债总计 87,206.70 79,955.34 79,969.49
净资产（所有者权益） 75,349.61 88,527.31 83,494.88
利润表
金额单位：人民币万元
历史数据
项目
2016 年 2017 年 2018 年 1-7 月
一、 营业收入 54,746.29 78,268.56 47,633.55
减: 营业成本 42,781.23 47,708.62 27,543.87
营业税金及附加 500.02 482.30 936.40
销售费用 1,223.12 610.02 668.57
管理费用 8,100.26 10,850.82 5,621.51
财务费用 2,603.32 2,426.30 1,333.16
北京天健兴业资产评估有限公司
金隅集团以持有的天津振兴等 7 家公司股权增资项目资产评估报告 第 18 页
资产减值损失 7.66 17.47 -8.09
加: 公允价值变动收益 - - -
其他收益 - - -
二、 营业利润 -469.32 16,346.41 13,079.46
加: 营业外收入 1,546.99 5.04 57.58
减: 营业外支出 6.39 13.00 35.98
三、 利润总额 1,071.28 16,338.45 13,101.06
减: 所得税费用 - 3,160.76 3,188.62
四、 净利润 1,071.28 13,177.69 9,912.44
上表中列示的财务数据已经信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)审计，并
出具了 XYZH/2018BJSA0536 号无保留意见的审计报告。
（4）委托人与被评估单位之间的关系
委托人北京金隅集团股份有限公司持有被评估单位赞皇金隅水泥有限公 100%
的股权。
5． 涿鹿金隅水泥有限公司
（1） 概况
企业名称：涿鹿金隅水泥有限公司（以下简称“涿鹿金隅”）
注册地址：涿鹿县卧佛寺乡大斜阳村
法定代表人：赵启刚
注册资本：38,000 万元
企业类型：有限责任公司（法人独资）
成立时间：2001 年 8 月 22 日
营业期限：2006 年 8 月 21 日至 2056 年 8 月 20 日
经营范围：水泥、铸件、包装袋制造及销售；水泥用石灰石岩开采，技术咨
询服务；危险废物收集、贮存、处置。
（2） 公司简介
2008 年 8 月，涿鹿永兴水泥有限责任公司成立，注册资本 55 万元，股东北京
大成房地产开发有限责任公司；2009 年 7 月 28 日，收到北京大成房地产开发有限
责任公司 4,945 万元增资款，注册资本变为 5,000 万元。
北京天健兴业资产评估有限公司
金隅集团以持有的天津振兴等 7 家公司股权增资项目资产评估报告 第 19 页
2010 年 3 月 15 日，公司名称变更为涿鹿金隅水泥有限公司，同年 4 月 2 日股
东变更为北京金隅股份有限公司，持股比例 100%；随后在 6 月 22 日，股东金隅股
份出资 25,000 万元，注册资本变为 30,000 万元；2016 年 2 月股东增资 8,000 万
元，注册资金变为 38,000 万元，持股比例 100%。
截止至本次评估基准日 2018 年 7 月 31 日，涿鹿金隅水泥有限公司的股东结构
如下：
单位：人民币万元
股 东 出资额 持股比例(%)
北京金隅股份有限公司 38,000 100
合 计 38,000 100
（3） 近二年一期资产、财务、经营状况
财务状况表
金额单位：万元
项目 2016 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2018 年 7 月 31 日
流动资产 22,295.65 34,764.58 26,020.80
非流动资产
其中：长期股权投资 - - -
投资性房地产 - - -
固定资产 54,621.86 51,073.54 48,728.81
在建工程 124.21 109.96 258.19
无形资产 6,390.82 6,900.60 6,819.60
长期待摊费用 712.19 787.29 1,249.05
递延所得税资产 - - 25.94
其他资产 21.39 38.74 38.74
资产总计 84,166.13 93,674.71 83,141.13
流动负债 41,750.46 42,503.08 38,307.10
非流动负债 61,870.48 58,910.13 57,120.33
负债总计 42,397.28 43,149.90 38,953.92
净资产（所有者权益） 41,768.86 50,524.81 44,187.22
经营成果表
金额单位：万元
北京天健兴业资产评估有限公司
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历史数据
项目
2016 年 2017 年 2018 年 1-7 月
一、 营业收入 41,568.62 55,999.19 29,577.87
减: 营业成本 31,874.57 37,185.96 19,786.21
营业税金及附加 122.18 239.24 337.87
销售费用 964.20 262.74 20.52
管理费用 5,490.93 7,140.92 3,725.06
财务费用 1,028.89 780.71 487.69
资产减值损失 - - 61.88
加: 公允价值变动收益 - - -
投资收益 - - -
其他收益 - 1,255.02 691.37
二、 营业利润 2,087.84 11,644.63 5,850.02
加: 营业外收入 851.60 7.00 18.32
减: 营业外支出 26.91 5.33 205.66
三、 利润总额 2,912.54 11,646.30 5,662.67
减: 所得税费用 - 2,890.35 1,480.24
四、 净利润 2,912.54 8,755.95 4,182.42
上表中列示的财务数据已经信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)审计，并
出具了 XYZH/2018BJSA0536 号无保留意见的审计报告。
（4） 委托人和被评估单位之间的关系
委托人北京金隅集团股份有限公司持有被评估单位涿鹿金隅水泥有限公司
100%股权。
6． 张家口金隅水泥有限公司
（1） 概况
企业名称：张家口金隅水泥有限公司
注册地址：张家口市宣化区幸福街 147 号
法定代表人：赵启刚
注册资本：叁亿柒仟叁佰万
企业类型：有限责任公司（法人独资）
成立时间：2009 年 04 月 14 日
营业期限：2009 年 04 月 14 日至 2039 年 04 月 13 日
经营范围：水泥、熟料的制造、销售；石灰石开采（仅限分支机构经营）及销
北京天健兴业资产评估有限公司
金隅集团以持有的天津振兴等 7 家公司股权增资项目资产评估报告 第 21 页
售，高炉渣粉加工与销售；水泥生产工艺开发及技术转让、技术服务；粉煤灰、
钢渣、铁矿石、砂岩、脱硫石膏的销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批
准后方可开展经营活动）。
（2） 公司简介
张家口金隅水泥有限公司成立于 2009 年 4 月 14 日，隶属于北京金隅集团股份
有限公司 100%全资子公司，注册资本 37300.00 万元。张金公司 2017 年 3 月 17 日
取得张家口市宣化区工商行政管理局换发的《营业执照》，统一社会信用代码：
91130705687047365B；现任公司法定代表人：赵启刚；公司住所：张家口市宣化
区幸福街 33 号（原 147 号）；企业性质：有限责任公司（国有控股）；经营范围：
水泥及水泥制品制造、销售，建筑材料批发、零售。
截止至本次评估基准日 2018 年 7 月 31 日，张家口金隅水泥有限公司的股东
结构如下：
单位：人民币万元
股东 出资额 持股比例
北京金隅集团股份有限公司 37300.00 100%
合计 37300.00 100%
（3） 近二年一期资产、财务、经营状况
财务状况表
金额单位：万元
项目 2016 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2018 年 7 月 31 日
流动资产 15,990.77 14,270.47 16,678.95
非流动资产
其中：长期股权投资 - - -
投资性房地产 - - -
固定资产 32,235.09 30,483.93 27,604.98
在建工程 753.42 - -
无形资产 3,325.35 3,745.90 3,433.22
长期待摊费用 709.65 703.05 650.18
递延所得税资产 - 724.94 686.45
其他资产 - 55.68 -
资产总计 53,014.28 49,983.98 49,053.79
流动负债 15,760.26 9,923.50 10,400.02
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非流动负债 152.00 338.00 334.69
负债总计 15,912.26 10,261.50 10,734.71
净资产（所有者权益） 37,102.02 39,722.48 38,319.08
经营成果表
金额单位：万元
历史数据
项目
2016 年 2017 年 2018 年 1-7 月
一、 营业收入 22,539.83 36,801.73 19,294.39
减: 营业成本 20,586.08 31,440.94 16,285.76
营业税金及附加 207.64 405.02 235.64
销售费用 384.13 515.34 124.97
管理费用 3,363.37 2,904.29 1,574.22
财务费用 236.67 170.94 104.26
资产减值损失 447.02 99.96 1,505.91
加: 公允价值变动收益 - - -
投资收益 - - -
其他收益 -7.89 626.27 477.22
二、 营业利润 -2,692.97 1,891.50 -59.17
加: 营业外收入 159.61 4.29 -
减: 营业外支出 19.34 0.28 13.95
三、 利润总额 -2,552.69 1,895.52 -73.12
减: 所得税费用 - -724.94 42.17
四、 净利润 -2,552.69 2,620.45 -115.29
上表中列示的财务数据已经信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)审计，并
出具了 XYZH/2018BJSA0536 号无保留意见的审计报告。
（4） 委托人和被评估单位之间的关系
委托人北京金隅集团股份有限公司持有被评估单位张家口金隅水泥有限公司
100%的股权。
7． 邢台金隅咏宁水泥有限公司
（1）概况
企业名称：邢台金隅咏宁水泥有限公司
注册地址：河北省邢台市沙河市章村村东
法定代表人：王胜利
注册资本：叁亿三千万元整
北京天健兴业资产评估有限公司
金隅集团以持有的天津振兴等 7 家公司股权增资项目资产评估报告 第 23 页
企业类型：其他有限责任公司
成立时间：2014 年 8 月 29 日
营业期限：2014 年 8 月 29 日至 2044 年 8 月 28 日
经营范围：水泥熟料及水泥、水泥预制件生产、销售：砂石、骨料、干灰砂
浆、编织袋、商砼的生产、销售：粉煤灰加工及销售：水泥用石灰岩和石英砂露
天开采、加工及销售：矸石砖的生产与销售；固体废物污染治理（危险废弃物治
理除外）；纯低温余热发电项目的技术服务；水泥技术服务；劳务输出；机制砂
生产及销售；机械设备和产区内房屋租赁；工业自动化技术服务。（依法须经批
准的项目；经相关部门批准后方可开展经营活动）
（2）公司简介
邢台金隅咏宁水泥有限公司，成立于 2014 年 8 月，注册资本 33000 万元，由
冀中能源股份有限公司全额出资成立。2015 年 2 月 1 日北京金隅股份有限公司收
购邢台金隅咏宁水泥有限公司 60%股权，成为邢台金隅的控股股东，冀中能源股份
有限公司持股 40%。
截止至本次评估基准日 2018 年 7 月 31 日，邢台金隅咏宁水泥有限公司的股
东结构如下：
单位：人民币万元
股东 出资额 持股比例
北京金隅集团股份有限公司 19，800 60%
冀中能源股份有限公司 13，200 40%
合计 33，000 100%
（3）近二年一期资产、财务、经营状况
财务状况表
金额单位：万元
项目 2016 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2018 年 7 月 31 日
流动资产 18,798.39 26,419.86 28,630.10
非流动资产
其中：长期股权投资 - - -
投资性房地产 - - -
固定资产 39,764.47 35,405.83 33,907.39
北京天健兴业资产评估有限公司
金隅集团以持有的天津振兴等 7 家公司股权增资项目资产评估报告 第 24 页
在建工程 104.93 921.14 1,829.55
无形资产 2,502.23 2,463.17 2,707.56
长期待摊费用 138.21 354.36 321.17
递延所得税资产 259.20 210.32 233.81
其他资产 144.85 253.40 285.50
资产总计 61,712.29 66,028.08 67,915.08
流动负债 22,697.01 21,855.97 18,844.54
非流动负债 42,913.89 39,608.22 39,284.98
负债总计 23,153.23 22,343.20 19,311.46
净资产（所有者权益） 38,559.06 43,684.88 48,603.61
经营成果表
金额单位：万元
历史数据
项目
2016 年 2017 年 2018 年 1-7 月
一、 营业收入 33,906.37 41,517.79 27,723.45
减: 营业成本 28,060.09 27,736.87 17,730.58
营业税金及附加 290.51 559.61 526.88
销售费用 780.06 765.21 322.03
管理费用 6,721.64 6,958.60 3,675.28
财务费用 25.66 162.20 110.66
资产减值损失 37.90 771.02 131.73
加: 公允价值变动收益 - - -
投资收益 - - -
其他收益 - 1,926.43 1,253.16
资产处置损失 - -28.66 -
二、 营业利润 -2,009.49 6,462.05 6,479.45
加: 营业外收入 1,147.38 40.17 15.28
减: 营业外支出 6.22 0.87 44.51
三、 利润总额 -868.34 6,501.35 6,450.23
减: 所得税费用 - 1,375.53 1,626.45
四、 净利润 -868.34 5,125.82 4,823.78
上表中列示的财务数据已经信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)审计，并
出具了 XYZH/2018BJSA0536 号无保留意见的审计报告。
（5） 委托人和被评估单位之间的关系
委托人北京金隅集团股份有限公司持有被评估单位邢台金隅咏宁水泥有限公
司 60%的股权。
北京天健兴业资产评估有限公司
金隅集团以持有的天津振兴等 7 家公司股权增资项目资产评估报告 第 25 页
(三) 业务委托合同约定的其他评估报告使用者
根据资产评估委托合同的约定，本报告的其他报告使用者为金隅冀东水泥（唐
山）有限责任公司，其他评估报告使用者概况如下：
企业名称：金隅冀东水泥（唐山）有限责任公司
类型：其他有限责任公司
法定代表人：孔庆辉
注册资本：300000 万人民币
成立日期：2018 年 6 月 1 日
营业期限：长期
登记机关：丰润区工商行政管理局
核准日期：2018 年 6 月 1 日
登记状态：开业
住所：河北省唐山市丰润区林荫路东侧
经营范围：硅酸盐水泥、熟料、混凝土、砂石骨料、干粉砂浆的制造销售及
相关建材的制造、销售；塑料编织袋加工、销售；水泥设备制造、销售、安装、
维修及相关技术咨询、服务；煤炭批发（不含民用散煤、无储存）；普通货运；
货物专用运输（罐式）；货物、技术进出口；石灰石销售。（依法须经批准的项
目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
二、 评估目的
根据《北京金隅集团股份有限公司党委常委会 2018 年第 30 次会议纪要》（2018
年 9 月 28 日）、《北京金隅集团股份有限公司经理办公会议纪要》（2018 年第
37 次经理办公会）、唐山冀东水泥股份有限公司《经理办公会议纪要》（2018 年
第 34 次经理办公会），北京金隅集团股份有限公司拟以持有的天津金隅振兴环保
科技有限公司等 7 家公司股权对金隅冀东水泥（唐山）有限责任公司增资，本项
目是对上述经济行为中所涉及的天津金隅振兴环保科技有限公司等 7 家公司股权
进行评估，提供其在资产评估基准日的市场价值，为上述经济行为提供价值参考
依据。
三、 评估对象和评估范围
(一) 评估对象
北京天健兴业资产评估有限公司
金隅集团以持有的天津振兴等 7 家公司股权增资项目资产评估报告 第 26 页
北京金隅集团股份有限公司拟对金隅冀东水泥（唐山）有限责任公司增资涉及
的天津金隅振兴环保科技有限公司等 7 家公司股权。
(二) 评估范围
北京金隅集团股份有限公司拟对金隅冀东水泥（唐山）有限责任公司增资涉
及的 7 项长期股权投资，投资成本 300,832.53 万元，账面价值为 300,832.53 万
元，详见下表：
纳入评估范围的长期股权投资一览表
单位：人民币万元
序号 被投资单位名称 控制类型 持股比例 投资成本 账面价值
北京金隅琉水环保科技有限公
1 全资 100.00% 69,000.51 69,000.51
司
天津金隅振兴环保科技有限公
2 司（原“天津振兴水泥有限公 全资 62.09% 42,295.02 42,295.02
司”）
河北太行华信建材有限责任公
3 控股 100.00% 19,195.21 19,195.21
司
4 赞皇金隅水泥有限公司 控股 100.00% 70,000.00 70,000.00
5 涿鹿金隅水泥有限公司 控股 100.00% 36,667.75 36,667.75
6 张家口金隅水泥有限公司* 全资 100.00% 39,107.18 39,107.18
7 邢台金隅咏宁水泥有限公司 控股 60.00% 24,566.86 24,566.86
合计 300,832.53 300,832.53
金隅集团已承诺评估对象和评估范围与经济行为所涉及的评估对象和评估范
围一致。且经信永中和会计师事务所审计并出具“XYZH/2018BJSA0536”标准无
保留意见审计报告。金隅集团拟出资水泥企业已审模拟财务报表如下：
（1） 模拟合并历史年度财务状况表
财务状况表
单位：万元
项目 2016 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2018 年 7 月 31 日
流动资产：
货币资金 57,313.83 44,091.11 37,801.30
交易性金融资产 - - -
衍生金融资产 - - -
应收票据及应收账款 136,430.93 138,346.65 124,445.93
预付款项 8,905.69 8,919.16 6,129.92
其他应收款 29,035.26 32,044.51 26,586.01
存货 31,482.13 28,009.52 35,509.21
北京天健兴业资产评估有限公司
金隅集团以持有的天津振兴等 7 家公司股权增资项目资产评估报告 第 27 页
一年内到期的非流动资产 - - 367.77
其他流动资产 1,400.23 3,122.88 9,226.67
流动资产合计 264,568.08 254,533.84 240,066.81
非流动资产： - - -
债权投资 - - -
可供出售金融资产 - 10.10 10.10
其他权益工具投资 10.10 - -
固定资产 310,850.04 328,698.92 346,932.83
在建工程 25,839.50 18,720.69 9,328.03
生产性生物资产 - - -
油气资产 - - -
无形资产 36,872.39 37,486.74 37,727.20
开发支出 - - -
商誉 - - -
长期待摊费用 2,331.69 1,973.21 1,688.57
递延所得税资产 1,840.99 1,667.83 1,031.40
其他非流动资产 324.24 367.55 336.91
非流动资产合计 378,068.95 388,925.04 397,055.05
资产总计 642,637.04 643,458.88 637,121.86
流动负债：
短期借款 84,605.00 93,928.00 103,402.00
应付票据及应付账款 102,097.22 88,674.59 107,960.02
预收款项 - 2,230.76 1,759.32
合同负债 2,299.14 - -
应付职工薪酬 1,221.68 1,591.86 1,156.06
应交税费 3,304.68 1,290.81 1,883.25
其他应付款 61,270.75 53,235.48 47,571.75
其他流动负债 - - 965.30
流动负债合计 254,798.46 240,951.51 264,697.70
非流动负债： - - -
预计负债 3,793.30 3,793.30 4,055.97
递延收益 11,962.53 10,008.53 9,182.45
递延所得税负债 297.07 303.91 315.62
其他非流动负债 - - -
非流动负债合计 16,052.90 14,105.73 13,554.04
负债合计 270,851.36 255,057.24 278,251.74
所有者权益合计 371,785.67 388,401.64 358,870.12
负债和所有者权益总计 642,637.04 643,458.88 637,121.86
（2） 模拟合并历史年度经营状况表
北京天健兴业资产评估有限公司
金隅集团以持有的天津振兴等 7 家公司股权增资项目资产评估报告 第 28 页
经营成果表
单位：万元
项目 2016 年 2017 年 2018 年 1-7 月
一、 营业收入 266,811.65 328,660.80 212,405.85
减: 营业成本 221,618.84 239,671.89 158,175.33
税金及附加 2,661.42 3,779.66 3,796.28
销售费用 6,380.27 3,939.06 3,130.72
管理费用 38,112.84 40,896.39 21,755.25
研发费用 470.75 3,399.26 1,447.22
财务费用 5,651.98 4,634.94 2,742.92
资产减值损失 101.25 4,266.59 1,459.17
信用减值损失 - 0.00 1,068.63
加: 其他收益 - 8,707.73 7,406.34
投资收益 0.89 1.11 1.11
净敞口套期收益 -
公允价值变动收益 -
资产处置收益 652.64 -86.45 8.68
二、 营业利润 -7,532.18 36,695.41 26,246.45
加: 营业外收入 20,851.20 1,561.78 308.91
减: 营业外支出 101.01 499.81 815.57
三、 利润总额 13,218.00 37,757.37 25,739.79
减: 所得税费用 1,761.82 8,225.85 7,213.74
四、 净利润 11,456.18 29,531.52 18,526.05
归属于母公司所有者的净利润 12,033.59 29,283.50 16,836.76
少数股东损益 -577.41 248.02 1,689.29
（3） 对价值影响较大的单项资产或者资产组合
本项目评估对象为北京金隅集团股份有限公司拟对金隅冀东水泥（唐山）有
限责任公司增资涉及的天津金隅振兴环保科技有限公司等 7 家公司股权，对评估
结论影响较大的资产组合为 7 项全资或控股长期股权投资，详见上文《纳入评估
范围的长期股权投资一览表》。
（4） 企业申报的表外资产的类型、数量
金隅集团未申报表外资产。
（5） 企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
金隅集团未申报账面记录或者未记录的无形资产。
（6） 引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或
北京天健兴业资产评估有限公司
金隅集团以持有的天津振兴等 7 家公司股权增资项目资产评估报告 第 29 页
者评估值）
本次评估未引用其他机构出具的报告。
四、 价值类型及其定义
本项目经济行为为北京金隅集团股份有限公司拟以持有的天津金隅振兴环保
科技有限公司等 7 家公司股权对金隅冀东水泥（唐山）有限责任公司增资。
依据上述评估目的，本项目的评估价值类型为市场价值，本报告书所称市场
价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对
象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、 评估基准日
评估基准日是 2018 年 7 月 31 日。
评估基准日是由委托人确定的，与资产评估委托合同约定的评估基准日一致。
主要依据批准文件、考虑经济行为的实现与会计期末而确定该日期。
六、 评估依据
本次评估工作中所遵循的经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资
产权属依据和评估取价依据为：
(一) 经济行为依据
1. 《北京金隅集团股份有限公司党委常委会 2018 年第 30 次会议纪要》（2018
年 9 月 28 日）；
2. 《北京金隅集团股份有限公司经理办公会议纪要》（2018 年第 37 次经理办
公会）；
3. 唐山冀东水泥股份有限公司《经理办公会议纪要》（2018 年第 34 次经理办
公会）。
(二) 法律法规依据
1. 《中华人民共和国资产评估法》（主席令第 46 号)；
2. 《中华人民共和国企业国有资产法》（主席令 2008 年第 5 号）；
3. 《中华人民共和国公司法》（2005 年 10 月 27 日第十届全国人民代表大会
常务委员会第十八次会议修订）；
4. 《中华人民共和国证券法》（主席令第 14 号）；
北京天健兴业资产评估有限公司
金隅集团以持有的天津振兴等 7 家公司股权增资项目资产评估报告 第 30 页
5. 《中华人民共和国物权法》（主席令第 62 号）；
6. 《中华人民共和国城市房地产管理法》（主席令第 72 号）；
7. 《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国主席令第 63 号）；
8. 《国有资产评估管理办法》（国务院 1991 年 91 号令）；
9. 《国有资产评估管理办法实施细则》（原国家国有资产管理局发布的国资
办发[1992]36 号）；
10. 《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见
的通知》（国办发[2001]102 号）；
11. 《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部第 14 号令）；
12. 《财政部关于印发<国有资产评估项目核准管理办法>的通知》（财企
[2001]801 号）；
13. 《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院 2003 年 378 号令）；
14. 《企业国有资产评估管理暂行办法》（2005 年国务院国资委第 12 号令）；
15. 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权
[2006]274 号）；
16. 《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国资产权
[2009]941 号）；
17. 《关于印发<中央企业资产评估项目核准工作指引>的通知》（国资发产
权〔2010〕71 号）；
18. 《北京市企业国有资产评估管理暂行办法》的通知(京国资发[2008]5 号)；
19. 《北京市企业国有资产评估核准项目评审管理暂行规定》（京国资发
[2012]32 号）；
20. 《北京市属企业境外国有产权管理暂行办法》(京国资发[2012]35 号)；
21. 《关于加强上市公司国有股东内幕信息管理工作的通知》（京国资发
[2013]2 号）；
22. 关于贯彻落实《企业国有资产交易监督管理办法》的意见 (京国资发
[2017]10 号)；
23. 《上市公司重大资产重组管理办法》（中国证券监督管理委员会第 109
号令）；
北京天健兴业资产评估有限公司
金隅集团以持有的天津振兴等 7 家公司股权增资项目资产评估报告 第 31 页
24. 《中华人民共和国矿产资源法》（1996 年 8 月 29 日修改颁布）；
25. 《中华人民共和国矿产资源法实施细则》（国务院令第 152 号）；
26. 《矿产资源开采登记管理办法》（1998 年 2 月 12 日国务院令第 241 号）；
27. 《探矿权采矿权转让管理办法》（1998 年 2 月 12 日国务院令第 242 号）；
28. 《矿业权出让转让管理暂行规定》（2000 年 11 月 1 日国土资发[2000]309
号）；
29. 《矿业权评估管理办法（试行）》（国土资源部国土资发[2008]174 号文）；
30. 《财政部国土资源部关于深化探矿权采矿权有偿取得制度改革有关问题
的通知》（财建（2006）694 号）；
31. 《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
32. 《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》；
33. 《中华人民共和国企业所得税法实施条例》；
34. 《中华人民共和国增值税暂行条例》；
35. 《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》；
36. 关于印发《矿业权出让收益征收管理暂行办法》的通知（财政部、国土
资源部，财综〔2017〕35 号）；
37. 《中华人民共和国专利法》（主席令第 8 号）；
38. 《资产评估行业财政监督管理办法》中华人民共和国财政部令第 86 号；
39. 其它相关的法律法规文件。
(三) 评估准则依据
1. 《资产评估基本准则》（财资[2017]43 号）；
2. 《资产评估职业道德准则》（中评协[2017]30 号）；
3. 《资产评估执业准则--资产评估程序》（中评协[2017]31 号）；
4. 《资产评估执业准则--资产评估报告》（中评协[2017]32 号）；
5. 《资产评估执业准则--资产评估委托合同》（中评协[2017]33 号）；
6. 《资产评估执业准则--资产评估档案》（中评协[2017]34 号）；
7. 《资产评估执业准则--利用专家工作及相关报告》（中评协[2017]35 号）；
8. 《资产评估执业准则--企业价值》（中评协[2017]36 号）；
9. 《资产评估执业准则--无形资产》（中评协[2017]37 号）；
北京天健兴业资产评估有限公司
金隅集团以持有的天津振兴等 7 家公司股权增资项目资产评估报告 第 32 页
10. 《资产评估执业准则--不动产》（中评协[2017]38 号）；
11. 《资产评估执业准则--机器设备》（中评协[2017]39 号）；
12. 《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2017]42 号）；
13. 《知识产权资产评估指南》（中评协[2017]44 号）；
14. 《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46 号）；
15. 《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47 号）；
16. 《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协[2017]48 号）；
17. 《专利资产评估指导意见》（中评协[2017]49 号）；
18. 《著作权资产评估指导意见》（中评协[2017]50 号）；
19. 《商标资产评估指导意见》（中评协[2017]51 号）；
20. 《投资性房地产评估指导意见》（中评协[2017]53 号）；
21. 《评估机构内部治理指引》（中评协[2010]121 号）；
22. 《资产评估专家指引第 6 号-上市公司重大资产重组评估报告披露》（中
评协[2015]67 号）；
23. 《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）；
24. 《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）；
25. 《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）；
26. 《国土资源部关于实施矿业权评估准则的公告》（国土资源部公告 2008
年第 6 号）；
27. 《中国矿业权评估准则》（中国矿业权评估师协会 2008 年发布）；
28. 《中国矿业权评估准则（二）》（中国矿业权评估师协会 2010 年）；
29. 《矿业权评估参数确定指导意见》（CMVS30800-2008）；
30. 《矿业权评估指南》（2006 年修订）；
31. 《固体矿产资源/储量分类》（GB/T17766—1999）；
32. 《固体矿产地质勘查规范总则》（GB/T13908-2002）；
33. 《 冶 金 、 化 工 石 灰 岩 及 白 云 岩 、 水 泥 原 料 矿 产 地 质 勘 查 规 范 》
（DZ/T0213-2002）；
34. 《探矿权采矿权评估管理暂行办法》；
35. 《国土资源部关于做好矿业权价款评估备案取消后有关工作的通知》（国
北京天健兴业资产评估有限公司
金隅集团以持有的天津振兴等 7 家公司股权增资项目资产评估报告 第 33 页
土资规[2017]5 号）；
36. 《矿产权评估管理办法（试行）》的通知”（2008 年 8 月 23 日，国土资
发[2008]174 号）；
37. 《中国矿业权评估师协会矿业权评估准则——指导意见 CMV13051-2007
固体矿产资源储量类型的确定》（中国矿业权评估师协会 2007 年第 1 号）。
(四) 资产权属依据
1. 国有产权登记证、企业法人营业执照、公司章程；
2. 土地使用证；
3. 土地使用权出让合同；
4. 建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建设工程施工许可证；
5. 房屋所有权证；
6. 机动车行驶证及登记证；
7. 主要设备购置合同、发票，以及有关协议、合同等资料；
8. 采矿许可证；
9. 专利证书；
10. 商标注册证；
11. 其他权属文件。
(五) 评估取价依据
1. 被评估单位及子公司提供的《资产评估申报表》、《收益预测表》；
2. 参考关于印发《基本建设财务管理规定》的通知（财建[2016]504 号）；
3. 参考国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计
价格(2002)10 号）；
4. 参考《建设工程监理与相关服务收费管理规定》（发改价格〔2007〕670 号）；
5. 国家发展改革委员会办公厅《关于招标代理服务收费有关问题的通知》（发
改办价格[2003]857 号）；
6. 参考《国家计委国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的
通知》（计价格[2002]125 号）；
7. 参考《国家计委关于印发<建设项目前期工作咨询收费暂行规定>的通知》
（计价格[1999]1283）；
北京天健兴业资产评估有限公司
金隅集团以持有的天津振兴等 7 家公司股权增资项目资产评估报告 第 34 页
8. 《工程建设项目招标范围和规模标准规定》（2000 年国家计委 3 号令）；
9. 《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境保护部令
2012 年第 12 号）；
10. 《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税
[2013]106 号）；
11. 国家税务总局颁布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税
〔2016〕36 号)；
12. 《财政部、税务总局关于调整增值税税率的通知》财税（2018）32 号；
13. 评估基准日银行存贷款基准利率及外汇汇率；
14. 《房屋完损等级及评定标准》（城住字[1984]第 678 号）；
15. 房屋建筑物所在地建筑工程定额及费用定额；
16. 房屋建筑物所在地有关政府收取的前期和其他费用标准；
17. 房屋建筑物所在地工程造价信息；
18. 《机电产品报价手册》2018 年；
19. 企业提供的相关工程预决算资料；
20. 企业提供的在建工程付款进度统计资料及相关付款凭证；
21. 企业提供的财务报表、审计报告等相关财务资料；
22. 企业提供的未来年度经营计划、盈利预测等资料；
23. 企业提供的项目可行性研究报告、项目投资概算、设计概算等资料；
24. 企业与相关单位签订的原材料购买合同；
25. 企业与相关单位签订的工程承发包合同；
26. 评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；
27. 被评估单位提供的原始会计报表、财务会计经营方面的资料、以及有关
协议、合同书、发票等财务资料；
28. 国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料及价格信息资料，以及我
公司收集的有关询价资料和取价参数资料等。
29. 与此次资产评估有关的其他资料。
七、 评估方法
(一) 评估方法简介
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企业价值评估基本方法包括资产基础法、收益法和市场法。
企业价值评估中的资产基础法也称成本法，是指以被评估单位评估基准日的
资产负债表为基础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对
象价值的评估方法。
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象
价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。收
益法是从企业获利能力的角度衡量企业的价值，建立在经济学的预期效用理论基
础上。
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案
例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市
公司比较法和交易案例比较法。
(二) 评估基本思路
根据《北京金隅集团股份有限公司党委常委会 2018 年第 30 次会议纪要》2018
年 9 月 28 日）、《北京金隅集团股份有限公司经理办公会议纪要》（2018 年第
37 次经理办公会）、唐山冀东水泥股份有限公司《经理办公会议纪要》（2018 年
第 34 次经理办公会），北京金隅集团股份有限公司拟以持有的天津金隅振兴环保
科技有限公司等 7 家公司股权对金隅冀东水泥（唐山）有限责任公司增资，本项
目是对上述经济行为中所涉及的天津金隅振兴环保科技有限公司等 7 家公司股权
进行评估，提供其在资产评估基准日的市场价值，为上述经济行为提供价值参考
依据。
针对上述评估目的，评估基本思路如下
1. 对北京金隅集团股份有限公司持有的上述 7 家被投资单位（被评估单位）
分别进行整体评估，得到各被评估单位的股东全部权益市场价值；
2. 根据金隅股份持有各被评估单位的股权比例计算各项长期股权投资的市场
价值；
3. 将各项长期股权投资的市场价值进行汇总。
(三) 评估方法的选择
资产基础法是以资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负
债价值，确定评估对象价值的评估方法，结合本次评估情况，被评估单位可以提
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供、评估师也可以从外部收集到满足资产基础法所需的资料，可以对被评估单位
资产及负债展开全面的清查和评估，因此本次评估适用资产基础法。
收益法的基础是经济学的预期效用理论，即对投资者来讲，企业的价值在于
预期企业未来所能够产生的收益。收益法虽然没有直接利用现实市场上的参照物
来说明评估对象的现行公平市场价值，但它是从决定资产现行公平市场价值的基
本依据—资产的预期获利能力的角度评价资产，能完整体现企业的整体价值，其
评估结论具有较好的可靠性和说服力。从收益法适用条件来看，由于企业具有独
立的获利能力且被评估单位管理层提供了未来年度的盈利预测数据，根据企业历
史经营数据、内外部经营环境能够合理预计企业未来的盈利水平，并且未来收益
的风险可以合理量化，因此本次评估适用收益法。
市场法是以现实市场上的参照物来评价评估对象的现行公平市场价值，它具
有评估角度和评估途径直接、评估过程直观、评估数据直接取材于市场、评估结
果说服力强的特点。由于与本项目被评估单位属于同一行业的上市公司，在业务
结构、经营模式、企业规模、资产配置和使用情况、企业所处的经营阶段、成长
性、经营风险、财务风险等因素与被评估企业相差较大，且评估基准日附近中国
同一行业的可比企业的买卖、收购及合并案例较少，所以相关可靠的可比交易案
例的经营和财务数据很难取得，无法计算适当的价值比率，故本次评估不适用市
场法。
综上所述，本次对各被投资单位（被评估单位）选用资产基础法和收益法进
行评估。
(四) 评估方法介绍
1. 资产基础法
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表
为基础，合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估方
法。纳入本次评估范围的被投资单位（被评估单位）主要资产及负债的评估过程
说明如下：
（1） 流动资产及负债的评估
流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预付款项、应收利息、应收
股利、其他应收款、存货、一年内到期的非流动资产、其他流动资产；负债包括
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短期借款、应付票据、应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、应付利
息、应付股利、其他应付款、一年内到期的非流动负债、其他流动负债、长期借
款、应付债券、长期应付款、专项应付款、预计负债、递延所得税负债、其他非
流动负债。主要资产与负债评估方法如下：
1) 货币资金：包括库存现金、银行存款和其他货币资金，通过现金盘点、核
实银行对账单、银行函证、其他货币资金凭证等，以核实后的价值确定评估值。
其中外币资金按评估基准日的国家外汇牌价折算为人民币值。
2) 应收票据：应收票据指企业因销售产品或提供劳务等而收到的商业汇票，
纳入评估范围的应收票据包括银行承兑汇票和商业承兑汇票。对于应收票据，评
估人员核对了账面记录，查阅了应收票据登记簿，并对票据进行了盘点核对，对
于部分金额较大的应收票据，还检查了相应销售合同和出库单（发货单）等原始
记录。经核实确认无误的情况下，以核实后的账面值确认评估值。
3) 应收账款和其他应收款：评估人员首先与被评估单位及审计机构进行了充
分的沟通，了解企业应收款项的特点与历史回收情况。并对各种应收款项在核实
无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信
全都能收回的，按全部应收款额计算评估值；对于可能收不回部分款项的，在难
以确定收不回账款的数额时，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析
数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，
参照账龄分析法，估计出这部分可能收不回的款项，作为风险损失扣除后计算评
估值；对于有确凿根据表明无法收回的，按零值计算；账面上的“坏账准备”科目按
零值计算。
4) 预付款项：根据所能收回的相应货物形成资产或权益的价值确定评估值。
对于能够收回相应货物的或权益的，按核实后的账面值作为评估值。对于那些有
确凿证据表明收不回相应货物，也不能形成相应资产或权益的预付账款，其评估
值为零。预付款项中的待摊费用，以被评估单位评估基准日后还享有的资产和权
益价值作为评估值，对于基准日后已无对应权益、价值或已经在其他资产中考虑
的项目直接评估为零。对基准日后尚存对应权益或价值的待摊费用项目，按原始
发生额和尚存受益期限与总摊销期限的比例确定。
5) 应收股利：评估人员核实了账簿记录、检查了投资协议、董事会决议等相
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关资料，核实交易事项的真实性、业务内容和金额等，核实结果账、表、单金额
相符。以经核实后账面值作为评估值。
6) 存货
外购存货：主要包括材料采购（在途物资）、原材料、在库周转材料等，对
于库存时间短、流动性强、市场价格变化不大的外购存货，以核实后的账面价值
确定评估值；对于库存时间长、流动性差、市场价格变化大的外购存货按基准日
有效的公开市场价格加上正常的进货费用确定评估值。
产成品：产成品评估方法有成本法和市场法两种，本次评估以市场法为主进
行评估。对于十分畅销的产品，根据其出厂销售价格减去销售费用和全部税金确
定评估值；对于正常销售的产品，根据其出厂销售价格减去销售费用、全部税金
和适当数额的税后净利润确定评估值；对于勉强能销售出去的产品，根据其出厂
销售价格减去销售费用、全部税金和税后净利润确定评估值；对于滞销、积压、
降价销售产品，根据其可变现净值确定评估值。对分期收款发出产品和委托代销
产品，在核查账簿，原始凭证，合同的基础上，视同产成品评估；
在产品：对完工程度较高的在产品、自制半成品，折算为产成品的约当量，
采用产成品评估方法进行评估。对于完工程度较低的在产品、自制半成品，由于
工料费用投入时间较短，价值变化不大，按核实后账面值作为评估值。
在用周转材料：采用成本法进行评估。按清查盘点结果分类，将同种低值易
耗品的现行购置或制造价格加上合理的其他费用得出重置价值，再根据实际状况
确定综合成新率，相乘后得出低值易耗品的评估值。
7) 负债：各类负债在查阅核实的基础上，根据评估目的实现后的被评估单位
实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。对于负债中并非实际需要承担的负
债项目，按零值计算。
（2） 非流动资产的评估
1) 长期股权投资
本次评估中，对于全资、控股子公司的长期股权投资，采用企业价值评估的
方法对被投资单位进行整体评估，再按产权持有单位持股比例计算长期投资评估
值。
2) 房屋建（构）筑物及管道沟槽
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对房屋、构筑物主要采用成本法进行评估。对于外购、抵债商品房，采用市
场法进行评估。
A.成本法
评估值=重置全价×综合成新率
a) 房屋建筑物重置全价的确定
重置全价=建安造价+前期及其他费用+资金成本-可抵扣增值税
对于大型、价值高、重要的建（构）筑物，根据各地执行的定额标准和有关
取费文件，分别计算土建工程费用和各安装工程费用，并计算出建筑安装工程总
造价。
对于价值量小、结构简单的建（构）筑物采用单方造价法确定其建安综合造
价。
根据行业标准和地方相关行政事业性收费规定，确定前期及其他费用。根据
基准日贷款利率和该类别建筑物的正常建设工期，确定资金成本，最后计算出重
置全价。
b) 综合成新率的确定
① 对于价值大、重要的建（构）筑物采用勘察成新率和年限成新率综合确定，
其计算公式为：
综合成新率=勘察成新率×60%＋理论成新率×40%
其中：
理论成新率（%）=尚可使用年限/（尚可使用年限＋已使用年限）×100%
现场勘察成新率对主要建筑物逐项查阅各类建筑物的竣工资料，了解其历年
来的维修、管理情况，并经现场勘察后，分别对建筑物的结构、装修、设备三部
分进行打分，填写成新率的现场勘察表，测算勘察成新率。
② 对于单价价值小、结构相对简单的建（构）筑物，采用年限法并根据具体
情况进行修正后确定成新率，计算公式：
成新率=（耐用年限-已使用年限）/耐用年限×100%。
B. 市场法
对外购、抵债而取得的商品房，当地房地产市场发达，有可供比较案例，则
采用市场法进行评估。即选择符合条件的参照物，进行交易情况、交易时间、区
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域因素、个别因素修正，从而确定评估值。计算公式为：
待估房地产价格=参照物交易价格×正常交易情况/参照物交易情况×待估房地
产区域因素值/参照物房地产区域因素值×待估房地产个别因素值/参照物房地产个
别因素值×待估房地产评估基准日价格指数/参照物房地产交易日价格指数。
3) 设备类资产
纳入评估范围的设备类资产包括机器设备、运输设备、电子设备三大类。
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合设备特点
和收集资料的情况，对设备类资产主要采用成本法进行评估。
评估值=重置全价×综合成新率
A.机器设备
本次评估，纳入评估范围的机器设备主要为国产设备。
a) 重置全价的确定
通用设备
重置全价=设备购置价+运杂费+安装调试费+基础费用+其他费用+资金成本-
可抵扣增值税；（非增值税一般纳税人，以含税价作为设备购置价）
① 设备购置价
对于国产设备购置价，主要通过向生产厂家或贸易公司询价、“机电产品价
格信息网”上询价，以及参考近期同类设备的合同价格确定。
② 运杂费
以设备购置价为基础，考虑生产厂家与设备所在地的距离、设备重量及外形
尺寸等因素，按不同运杂费率计取。
③ 安装调试费
根据设备的特点、重量、安装难易程度，以购置价为基础，按不同安装费率
计取。
对小型、无需安装的设备，不考虑安装调试费。
④ 基础费用
根据设备的特点，参照《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》，
以购置价为基础，按不同费率计取。
⑤ 其他费用
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其他费用包括管理费、可行性研究报告及评估费、设计费、工程监理费等，
依据该设备所在地建设工程其他费用标准，结合本身设备特点进行计算，计算基
础为设备购置价、运杂费、基础费及安装调试费之和。
⑥ 资金成本
根据建设项目的合理建设工期，按评估基准日适用的贷款利率，资金成本按
建设期内均匀性投入计取。
资金成本=（设备购置价+运杂费+安装调试费+基础费用+其他费用）×贷款利
率×建设工期×1/2
b) 综合成新率的确定
综合成新率=勘察成新率×0.6＋理论成新率×0.4
① 勘察成新率
勘察成新率的确定主要以企业设备实际状况为主，根据设备的技术状态、工
作环境、维护保养情况，依据现场实际勘查情况对设备分部位进行逐项打分，确
定勘察成新率。
② 理论成新率
理论成新率根据设备的经济寿命年限（或尚可使用年限）和已使用的年限确
定。
理论成新率=（经济寿命年限-已使用的年限）/经济寿命年限×100%
对于已使用年限超过经济寿命年限的设备，使用如下计算公式：
理论成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
对于价值量低、结构轻巧、简单、使用情况正常的设备，主要根据使用时间，
结合维修保养情况，以使用年限法确定成新率。
c) 评估值的确定
机器设备评估值=重置全价×综合成新率
B. 车辆的评估
a) 车辆重置全价
车辆重置全价根据被评估单位增值税是否抵扣，分别选取含增值税购置价或
不含增值税购置价、车辆购置税和其它合理费用（如验车费、牌照费、手续费等）
三部分构成。购置价主要参照同类车型最新交易的市场价格确定。
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b) 综合成新率的确定
依据现行的车辆报废标准，以车辆行驶里程、使用年限两种方法根据孰低原
则确定理论成新率，然后结合现场勘察情况确定的勘察成新率综合确定。
c) 车辆评估值的确定
评估值=车辆重置全价×综合成新率
C. 电子设备的评估
a) 电子设备重置全价的确定
电子设备多为企业办公用电脑、打印机、空调等设备，由经销商负责运送安
装调试，重置成本直接以市场采购价确定。
b) 成新率的确定
对于电子设备、空调设备等小型设备，主要依据其经济寿命年限来确定其综
合成新率；对于大型的电子设备还参考其工作环境、设备的运行状况等来确定其
综合成新率。
c) 评估价值的确定
评估值=电子设备重置全价×成新率
对于购置时间较早，已停产且无类比价格的车辆及电子设备，主要查询二手
交易价采用市场法进行评估。
4) 在建工程
在建工程采用成本法评估。为避免资产重复计价和遗漏资产价值，结合在建
工程特点，针对各项在建工程类型和具体情况，采用以下评估方法：
A.工程已完工达到预定可使用状态但未转固，按相应的固定资产评估方法进
行评估。
B. 主要设备或建筑主体已转固，但部分费用项目未转的在建工程，若其价值
在固定资产评估值中已包含，则该类在建工程评估值为零。
C. 未完工项目
a) 开工时间距基准日一年内的在建项目，根据其在建工程申报金额，经账实
核对后，剔除其中不合理支出的余额加合理的资金成本作为评估值。
b) 开工时间距基准日一年以上、且属于正常建设的在建项目，若在此期间投
资涉及的设备、材料和人工等价格变动幅度不大，按照账面价值扣除不合理费用
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后加适当的资金成本确定其评估值；若设备和材料、人工等投资价格发生了较大
变化，则按照正常情况下在评估基准日重新形成该在建工程已经完成的工程量所
需发生的全部费用确定重置价值；当明显存在较为严重的实体性陈旧贬值、功能
性陈旧贬值和经济性陈旧贬值时，还需扣除各项贬值额，否则贬值额为零。
5) 工程物资
首先详细了解工程物资所对应的项目进展情况，对于工程物资的购入和领用
情况进行财务调查，抽查有关凭证，核实购买合同；对在库的工程物资进行抽查
盘点，核对账实相符情况。对于库存时间短、流动性强、市场价格变化不大的外
购物资，以核实后的账面价值确定评估值；对于库存时间长、流动性差、市场价
格变化大的外购物资按基准日有效的公开市场价格乘成新率确定评估值。
6) 土地使用权
土地估价选用的估价方法应符合《城镇土地估价规程》的规定和运用的条件，
并与估价目的相匹配。本评估中运用的估价方法是按照《城镇土地估价规程》的
规定，根据当地地产市场的发育状况，并结合估价对象的具体特点及特定的估价
目的等条件来选择的。通常的估价方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、
剩余法、基准地价系数修正法。经过评估人员的实地勘察及分析论证，本次评估
根据委估宗地的市场状况及资料收集程度，分别从上述评估方法中选取两种进行
评估。
7) 矿业权
本次评估中根据《中国矿业权评估准则》及纳入本次评估范围的矿业权具体
情况本次采用折现现金流量法进行评估。
矿业权评估中的折现现金流量法，是将矿业权所对应的矿产资源勘查、开发
作为现金流量系统，将评估计算年限内各年的净现金流量，以与净现金流量口径
相匹配的折现率，折现到评估基准日的现值之和，作为矿业权评估价值。其计算
公式为：
∑CI - CO t
n
1
P
t 1 1 i t
其中： P --矿业权评估价值；
CI --年现金流入量；
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CO --年现金流出量；
(CI CO)t --年净现金流量；
i --折现率；
t --年序号( t 1,2, , n )；
n --评估计算年限。
8) 长期待摊费用
以被评估单位评估基准日后还享有的资产和权益价值作为评估值，对于基准
日后已无对应权益、价值或已经在其他资产中考虑的项目直接评估为零。对基准
日后尚存对应权利或价值的待摊费用项目，按原始发生额和尚存受益期限与总摊
销期限的比例确定。
9) 递延所得税资产
在核查账簿，原始凭证的基础上，以评估基准日后的被评估单位还享有的资
产和权利价值作为评估值。
2. 收益法
本次收益法评估采用现金流量折现法，选取的现金流量口径为企业自由现金
流，通过对企业整体价值的评估来间接获得股东全部权益价值。
本次评估以未来若干年度内的企业自由现金净流量作为依据，采用适当折现
率折现后加总计算得出企业整体营业性资产的价值，然后再加上溢余资产、非经
营性资产价值减去有息债务得出股东全部权益价值。
（1） 计算模型
E＝V－D 公式一
V＝P＋ C 1 ＋ C 2 ＋ E 公式二
’
上式中：
E：股东全部权益价值；
V：企业整体价值；
D：付息债务评估价值；
P：经营性资产评估价值；
C 1 ：溢余资产评估价值；
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C 2 ：非经营性资产评估价值；
E ’：长期股权投资评估价值。
其中，公式二中经营性资产评估价值 P 按如下公式求取：
Rt rR g 1 r
n
1 r
t n
P n 1
公式三
t1
上式前半部分为明确预测期价值，后半部分为永续期价值（终值）
公式三中：
R t ：明确预测期的第 t 期的企业自由现金流
t：明确预测期期数 1,2,3，，n；
r：折现率；
R n 1 ：永续期企业自由现金流；
g：永续期的增长率；
n：明确预测期第末年。
（2） 模型中关键参数的确定
1) 预期收益的确定
本次将企业自由现金流量作为企业预期收益的量化指标。
企业自由现金流量就是在支付了经营费用和所得税之后，向公司权利要求者
支付现金之前的全部现金流。其计算公式为：
企业自由现金流量＝税后净利润＋折旧与摊销+利息费用×（1-税率 T）－资本
性支出－营运资金变动。
2) 收益期的确定
企业价值评估中的收益期限通常是指企业未来获取收益的年限。为了合理预
测企业未来收益，根据企业生产经营的特点以及有关法律法规、契约和合同等，
可将企业的收益期限划分为有限期限和无限期限。
本次评估采用永续年期作为收益期。其中，第一阶段为 2017 年 8 月 1 日至 2023
年 12 月 31 日，在此阶段根据被评估企业的经营情况及经营计划，收益状况处于
变化中；第二阶段 2024 年 1 月 1 日起为永续经营，在此阶段被评估企业将保持稳
定的盈利水平。
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3) 折现率的确定
确定折现率有多种方法和途径，按照收益额与折现率口径一致的原则，本次
评估收益额口径为企业自由现金流量，则折现率选取加权平均资本成本（WACC）
确定。
4) 付息债务评估价值的确定
付息债务是包括企业的长短期借款，按其市场价值确定。
5) 溢余资产及非经营性资产(负债)评估价值的确定
溢余资产是指与企业收益无直接关系的，超过企业经营所需的多余资产，一
般指超额货币资金和交易性金融资产等；非经营性资产是指与企业收益无直接关
系的，不产生效益的资产。对该类资产单独进行评估。
6) 长期股权投资评估价值的确定
采用资产基础法和收益法对被投资单位进行整体评估，再按被评估单位持股
比例计算长期投资评估值。
八、 评估程序实施过程和情况
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有
关部门相关法律规定和规范化要求，按照与委托人的资产评估委托合同所约定的
事项，北京天健兴业资产评估有限公司业已实施了对委托人提供的法律性文件与
会计记录以及相关资料的验证审核，按被评估单位提交的资产清单，对相关资产
进行了必要的产权查验、实地察看与核对，进行了必要的市场调查和交易价格的
比较，以及财务分析和预测等其他有必要实施的资产评估程序。资产评估的详细
过程如下：
(一) 接受委托及准备阶段
1. 北京天健兴业资产评估有限公司于 2018 年 8 月接受委托人的委托，从事本
资产评估项目。在接受委托后，北京天健兴业资产评估有限公司即与委托人就本
次评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日、委托评估资产的特点等影响资
产评估方案的问题进行了认真讨论。
2. 根据委托评估资产的特点，有针对性地布置资产评估申报明细表，并设计
主要资产调查表、主要业务盈利情况调查表等，对委托人和被评估单位参与资产
评估配合人员进行业务培训，填写资产评估清查表和各类调查表。
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3. 评估方案的设计
依据了解资产的特点，制定评估实施计划，确定评估人员，组成资产评估现
场工作小组。
4. 评估资料的准备
收集和整理评估对象市场交易价格信息、主要原料市场价格信息、评估对象
产权证明文件等。
该阶段工作时间为 2018 年 8 月 20 日－8 月 24 日。
(二) 现场清查阶段
1. 评估对象真实性和合法性的查证
根据委托人及被评估单位提供的资产和负债申报明细，评估人员针对实物资
产和货币性债权和债务采用不同的核查方式进行查证，以确认资产和负债的真实
准确。
对货币资金，我们通过查阅日记账，盘点库存现金、审核银行对账单及银行
存款余额调节表等方式进行调查；
对债权和债务，评估人员采取核对总账、明细账、抽查合同凭证等方式确定
资产和负债的真实性。
对固定资产的调查采用重点和一般相结合的原则，重点调查房屋建筑物、重
要设备等资产。评估人员，查阅了相关工程的设计、施工文件，工程施工合同，
工程款项结算资料、设备购置合同发票等，从而确定资产的真实性。
评估人员对纳入评估范围的固定资产、在建工程、无形资产的产权证明文件、
车辆行驶证等资产的产权证明文件资料进行查验，对权属资料不完善、权属不清
晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。
2. 资产实际状态的调查
设备运行状态的调查采用重点和一般相结合的原则，重点调查生产用机械设
备。主要通过查阅设备的运行记录，在被评估单位设备管理人员的配合下现场实
地观察设备的运行状态等方式进行。在调查的基础上完善重要设备调查表。
3. 实物资产价值构成及业务发展情况的调查
根据被评估单位的资产特点，调查其资产价值构成的合理性和合规性。重点
核查固定资产账面金额的真实性、准确性、完整性和合规性。查阅了有关会计凭
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证、会计账簿以及工程决算、工程施工合同、设备采购合同等资料。
4. 企业收入、成本等生产经营情况的调查
收集相关单位以前年度损益核算资料，进行测算分析；通过访谈等方式调查
各单位及业务的现实运行情况及其收入、成本、费用的构成情况及未来发展趋势，
为编制未来现金流预测做准备。
通过收集相关信息，对被评估单位各项业务的市场环境、未来所面临的竞争、
发展趋势等进行分析和预测。
该阶段的工作时间为 2018 年 8 月 25 日－9 月 20 日。
(三) 选择评估方法、收集市场信息和估算过程
评估人员在现场依据针对本项目特点制定的工作计划，结合实际情况确定的
作价原则及估值模型，明确评估参数和价格标准后，参考企业提供的历史资料和
未来经营预测资料开始评定估算工作。
该阶段的工作时间为 2018 年 9 月 21 日－9 月 30 日。
(四) 评估汇总阶段
1. 评估结果的确定
依据北京天健兴业资产评估有限公司评估人员在评估现场勘察的情况以及所
进行的必要的市场调查和测算，确定委托评估资产的评估结果。
2. 评估结果的分析和评估报告的撰写
按照北京天健兴业资产评估有限公司规范化要求编制相关资产的评估报告书。
评估结果及相关资产评估报告按北京天健兴业资产评估有限公司规定程序进行三
级复核，经签字资产评估师最后复核无误后，由项目组完成并提交报告。
3. 工作底稿的整理归档
该阶段的工作时间为 2018 年 10 月 1 日－10 月 9 日。
九、 评估假设
(一) 一般假设：
1. 交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估
资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2. 公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这
样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场
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条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方
的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿
的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。
3. 持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样
的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次假
定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资
产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。
4. 企业持续经营假设：是将企业整体资产作为评估对象而作出的评估假定。
即企业作为经营主体，在所处的外部环境下，按照经营目标，持续经营下去。企
业经营者负责并有能力担当责任；企业合法经营，并能够获取适当利润，以维持
持续经营能力。
(二) 收益法假设
1. 国家现行的有关法律、法规及政策，国家宏观经济形势无重大变化；本次
交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；无其他不可预测和不可
抗力因素造成的重大不利影响。
2. 针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营。
3. 假设企业的经营者是负责的，且企业管理层有能力担当其职务。
4. 除非另有说明，假设企业完全遵守所有有关的法律和法规。
5. 假设企业未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重
要方面基本一致。
6. 假设企业在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与现时
方向保持一致。
7. 有关利率、汇率、赋税基准及税率，政策性征收费用等不发生重大变化。
8. 无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
9. 假设企业预测年度现金流为期末产生；
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根据资产评估的要求，认定上述前提条件在评估基准日成立，当未来经济环境
发生较大变化时，评估人员将不承担由于假设条件的改变而推导出不同评估结论
的责任。
十、 评估结论
(一) 评估结论
1. 资产基础法评估结论
经资产基础法评估，北京金隅集团股份有限公司纳入本次评估范围的 7 项长
期股权投资账面价值为 300,832.53 万元，评估价值为 433,855.90 万元，增值额
为 133,023.37 万元，增值率为 44.22%。
评估汇总情况详见下表：
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项目
A B C=B-A D=C/A×100
1 流动资产 - - -
2 非流动资产 300,832.53 433,855.90 133,023.37 44.22
3 其中：长期股权投资 300,832.53 433,855.90 133,023.37 44.22
10 资产总计 300,832.53 433,855.90 133,023.37 44.22
2. 收益法评估结论
经收益法评估，北京金隅集团股份有限公司纳入本次评估范围的 7 项长期股
权投资账面价值为 300,832.53 万元，评估价值为 396,408.70 万元，增值额为
95,576.17 万元，增值率为 31.77%。
3.评估结论的确定
资产基础法是从资产重置的角度评价资产的公平市场价值，反映企业资产的
自身价值，收益法是采用预期收益折现的途径来评估企业价值。
本项目被评估单位属于水泥建材行业，该行业具有周期性强、盈利波动大、
供求区域性强等特点，并且伴随着我国水泥行业转型升级、全国固定资产投资增
速放缓、各地大气污染综合治理等环保政策与措施的不断推出，水泥建材行业未
来收益难以准确预计衡量，具有一定的不确定性。而资产基础法从资产重置的角
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度反映了资产的公平市场价值，结合本次评估情况，被评估单位详细提供了其资
产负债相关资料、评估师也从外部收集到满足资产基础法所需的资料，我们对被
评估单位资产及负债进行全面的清查和评估，因此相对而言，基于稳健性原则，
资产基础法评估结果更能体现被评估单位的市场价值，因此本次评估采用资产基
础法评估结果 433,855.90 万元作为本次评估的评估结论。长期股权投资评估明细
如下：
长期股权投资评估明细表
金额单位：人民币万元
序 增值
被投资单位名称 控制类型 持股比例 投资成本 账面价值 评估价值
号 率%
1 北京金隅琉水环保科技有限公司 全资 100.00% 69,000.51 69,000.51 98,402.76 42.61
天津金隅振兴环保科技有限公司（原
2 全资 62.09% 42,295.02 42,295.02 59,323.54 40.26
“天津振兴水泥有限公司”）
3 河北太行华信建材有限责任公司 控股 100.00% 19,195.21 19,195.21 26,246.83 36.74
4 赞皇金隅水泥有限公司 控股 100.00% 70,000.00 70,000.00 112,453.13 60.65
5 涿鹿金隅水泥有限公司 控股 100.00% 36,667.75 36,667.75 56,725.35 54.70
6 张家口金隅水泥有限公司* 全资 100.00% 39,107.18 39,107.18 45,911.74 17.40
7 邢台金隅咏宁水泥有限公司 控股 60.00% 24,566.86 24,566.86 34,792.55 41.62
合计 300,832.53 300,832.53 433,855.90 44.22
十一、 特别事项说明
以下事项并非本公司评估人员执业水平和能力所能评定和估算，但该事项确
实可能影响评估结论，提请本评估报告使用者对此应特别关注：
(一) 本报告所称“评估价值”系指我们对所评估资产在现有用途不变并持续
经营，以及在评估基准日之状况和外部经济环境前提下，为本报告书所列明的目
的而提出的公允估值意见，而不对其它用途负责。
(二) 报告中的评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的
原则确定的公允价值，未考虑该等资产进行产权登记或权属变更过程中应承担的
相关费用和税项，也未对资产评估增值额作任何纳税调整准备。评估结论不应当
被认为是对评估对象可实现价格的保证。
(三) 本次评估结果未考虑由于控股权等因素产生的溢价，也未考虑股权流动
性对评估结论的影响。
(四) 在评估基准日后，至 2019 年 7 月 30 日止的有效期以内，如果资产数量
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及作价标准发生变化时，应当进行适当调整，而不能直接使用评估结论。
(五) 权属资料不全面或者存在瑕疵的情形：
1. 根据《北京市 2013-2017 年清洁空气行动计划重点任务分解 2015 年工作措
施》要求，北京金隅集团股份有限公司要求北京金隅琉水环保科技有限公司控股
子公司北京强联水泥有限公司在 2015 年上半年进入关停状态，北京强联水泥有限
公司于 2016 年 8 月全面停产。实物资产大部分处于闲置状态，强联水泥自关停后
计划转型但并不确定，无法确定是拆除变卖或是改作他用。故本次评估，对于专
用厂房、机器设备以账面值列示。
2. 天津金隅振兴环保科技有限公司存在瑕疵的情形如下：
（1）截至评估基准日，纳入其他流动资产的五套房产的产权均未完成产权转移，
不存在出租收益和利用问题。其中：科技广场公寓 1-805、1-806 房产为期房，尚
未完成建设，建设完成后可转入固定资产；涟水园 9-306 房产现房主为抵债公司法
定代表人，因该房产存在抵押贷款，房主还贷完成后才能进行过户；民族园 4-202
房主失联，正在与抵债单位协商解决方法。以上四套未完成产权过户的房产均由
金隅经贸公司天津分公司负责办理。另外，安德公寓 2-1 1425-1429 已出售、仅剩
部分余款未收回，正在抓紧催要中。天津金隅振兴环保科技有限公司已经提供产
权承诺，承诺以上房产的产权归其所有，不存在产权瑕疵，评估是以产权权属明
确的前提进行的。
（2）截至评估基准日，振兴水泥所属污泥车间未办理房屋所有权证，振兴水
泥承诺以上房产均为振兴水泥所有，产权无异议。振兴水泥承诺，如因产权引起
的纠纷，由其承担全部责任，目前振兴水泥正在积极办理房屋产权手续。本次评
估没有考虑办理产权证书对评估结论的影响。无证房屋明细如下：
建成 账面价值
建筑物名称 单位 建筑面积
年月 原值 净值
污泥车间 2015-11-11 m 429.26 4,233,304.21 3,875,825.17
（3）截至评估基准日，振兴水泥所属休息室、仓库 1、仓库 2 等房屋均处于
待报废状态，由于已无使用价值，评估为 0 元。具体明细如下：
建成 建筑面 评估价
权证编号 建筑物名称 结构 单位 备注
年月 积 值（元）
津 2018 北辰 待报废，账面值
休息室 砖混 1999/6/3 m 19.6 -
区 1013029 号 包含在土地内
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津 2018 北辰 待报废，账面值
仓库 1 砖混 1999/6/3 m 2480.94 -
区 1013029 号 包含在土地内
津 2018 北辰 待报废，账面值
仓库 2 砖混 1999/6/3 m 1006.42 -
区 1013029 号 包含在土地内
津 2018 北辰 待报废，账面值
仓库 3 砖混 1999/6/3 m 1006.26 -
区 1013029 号 包含在土地内
津 2018 北辰 待报废，账面值
平房仓库 砖混 1999/6/3 m 79.73 -
区 1013029 号 包含在土地内
（4）纳入评估范围内的 31 套公有住房，系建厂时期购置用于职工分配的福利
用房，目前大部分由职工租住，象征性的收取一些租金，租金很低，上述房屋及
租金均由天津市建厦房屋租赁有限公司进行管理和收取，并负责房屋维修。
2014 年，天津振兴取得金隅股份发[2014]277 号《北京金隅股份有限公司关于
天津振兴水泥有限公司出售公产住房的批复》，同意 30 套公产住宅向公司职工进
行出售，另 1 套待以后报请金隅股份参照上述 30 套公产住宅方案处置。
截至评估基准日，以上 31 套房产均未出售，具体如下：
建成 计量单 建筑面
权证编号 建筑物名称 评估价值（元）
年月 位 积
房权证河北字第050074117 号 河北区金泽里13 幢308-310 1999/6/3 m 68.08 119,962.14
房权证南开字第040092273 号 南开区保山道保盈里4-3-201 1999/6/3 m 64.18 76,744.39
房权证南开字第040092119 号 南开区保山道保盈里4-3-202 1999/6/3 m 47.83 57,215.40
房权证南开字第040092121 号 南开区保山道保盈里4-3-301 1999/6/3 m 64.18 76,744.39
房权证南开字第040092120 号 南开区保山道保盈里4-3-302 1999/6/3 m 47.83 57,215.40
房权证南开字第040092280 号 南开区保山道保盈里4-3-401 1999/6/3 m 64.18 76,744.39
房权证南开字第040092274 号 南开区保山道保盈里4-3-402 1999/6/3 m 47.83 57,215.40
房权证南开字第040092279 号 南开区保山道保盈里4-3-501 1999/6/3 m 64.18 76,744.39
房权证南开字第040092275 号 南开区保山道保盈里4-3-502 1999/6/3 m 47.83 57,215.40
房权证南开字第040092276 号 南开区保山道保盈里4-3-602 1999/6/3 m 47.83 57,215.40
房权证南开字第040092277 号 南开区保山道保盈里4-4-602 1999/6/3 m 47.83 57,215.40
房权证南开字第040092944 号 南开区艳阳路金厦里2 号楼302 1999/6/3 m 84.20 143,208.37
房权证南开字第040092947 号 南开区艳阳路金厦里2 号楼401 1999/6/3 m 84.67 143,986.67
房权证南开字第040092955 号 南开区艳阳路金厦里2 号楼402 1999/6/3 m 84.20 143,208.37
房权证南开字第040092951 号 南开区艳阳路金厦里2 号楼403 1999/6/3 m 77.90 132,776.26
房权证南开字第040092948 号 南开区艳阳路金厦里2 号楼501 1999/6/3 m 84.67 143,986.67
房权证南开字第040092957 号 南开区艳阳路金厦里2 号楼502 1999/6/3 m 84.20 143,208.37
房权证南开字第040095127 号 南开区风菏园二期1-6-701 1999/6/3 m 103.12 197,342.20
房权证南开字第040095057 号 南开区风菏东园4-1-402 1999/6/3 m 142.69 295,999.86
房权证南开字第040095072 号 南开区水蓝花园5-6-301 1999/6/3 m 142.47 321,254.36
房权证南开字第040095088 号 南开区水蓝花园5-6-601 1999/6/3 m 109.76 187,955.14
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房权证南开字第040095103 号 南开区水蓝花园5-6-602 1999/6/3 m 121.08 197,305.33
房权证南开字第040124335 号 南开区同安里6-6-301 1999/6/3 m 102.91 164,934.88
房权证南开字第040124335 号 南开区同安里6-6-302 1999/6/3 m 54.66 117,426.76
房地证河北字第050221758 号 河北区中山路225号F型3门702 1999/6/3 m 115.02 163,719.68
房权证河北字第050073797 号 河北区米兰公寓1 幢-3-506-509 1999/6/3 m 131.30 261,898.01
房权证河东字第020079022 号 河东区嘉华里5幢2单元305-311 1999/6/3 m 140.96 204,722.73
房权证河北字第050074118 号 河北区金泽里11 幢401-403 1999/6/3 m 68.08 119,961.92
房权证河北字第050074115 号 河北区金泽里12 幢301-304 1999/6/3 m 91.08 160,312.79
房权证河北字第050074116 号 河北区金泽里12 幢409-412 1999/6/3 m 91.08 160,312.79
房权证南开字第040092272 号 南开区保山道保盈里4-3-102 1999/6/3 m 47.83 57,215.40
合计 m 2,573.66 4,230,968.66
3. 河北太行华信建材有限责任公司存在瑕疵的情形如下：
（1）纳入此次评估范围的房屋建筑物，其房屋所有权证【峰房字第 0040 号】
证载所有权人为河北太行水泥股份有限公司。房屋占用的土地使用权人为邯郸邯
泥建材有限公司，邯郸邯泥建材有限公司无偿提供给河北太行华信建材有限责任
公司使用。上述委估房屋未办理产权过户手续，上述建筑物资产实际为河北太行
华信建材有限责任公司所有，无产权纠纷，太行华信已出具产权声明。
（2）房屋所有权证【峰房字第 0040 号】上所记载 28 栋总建筑面积为 5492
平方米，截止评估基准日只有矿山办公室、总降变压站、电工班、电器库、爆破
班 5 栋房产，建筑面积为 781 平方米，其余房屋已在生产建设过程中拆除。但是
房屋所有权证尚未进行变更及注销登记，委估地上房屋不存在抵押、担保等他项
权利，太行华信已出具产权声明。
本次评估没有考虑产权证书变更对评估结论的影响。对上述事项，被评估单
位及证载产权人已经出具声明，产权不存在纠纷。评估是以产权权属明确的前提
进行的。
4. 涿鹿金隅水泥有限公司存在瑕疵的情形如下：
经清查核实，涿鹿金隅水泥有限公司有 7 辆车证载权利人与被评估单位名称不
符。车辆证载权利人已出具说明证明该车辆产权归涿鹿金隅所有。
证载权利人不符车辆明细表
单位：元
序号 车牌号 证载权利人 单 数 购置日期 账面价值
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位 量 原值 净值
1 京 GVN987 北京水泥厂有限责任公司 辆 1 2009-01-31 225,426.00 19,601.13
2 京 E17402 北京水泥厂有限责任公司 辆 1 2009-06-19 179,004.00 23,857.23
3 京 PU6318 北京金隅北水环保科技有限公司 辆 1 2009-06-17 246,362.38 32,834.63
4 京 NIE190 北京金隅北水环保科技有限公司 辆 1 2010-07-31 277,201.27 65,971.51
5 京 P8NT28 北京金隅北水环保科技有限公司 辆 1 2012-03-29 327,152.55 130,315.65
6 京 N029K1 北京金隅北水环保科技有限公司 辆 1 2012-05-31 237,500.00 98,364.46
7 京 NR8137 北京金隅北水环保科技有限公司 辆 1 2012-06-29 260,295.00 109,866.09
本次评估没有考虑产权证书变更对评估结论的影响。对上述事项，被评估单
位及证载产权人已经出具声明，产权不存在纠纷。评估是以产权权属明确的前提
进行的。
5. 张家口金隅水泥有限公司存在瑕疵的情形如下：
（1）证载产权人为北京金隅水泥经贸有限公司的牌照号码为京 AK0133 的车
辆所有权归张家口金隅水泥有限公司所有，尚未办理过户手续，明细如下：
账面价值（元）
车牌号 证载权利人 启用日期
原值 净值
京 AK0133 北京金隅水泥经贸有限公司 2011-07-28 254,182.00 85,151.00
（2）证载产权人为北京长翼机电维修公司的牌照号码为京 QS1029 的车辆所
有权归张家口金隅水泥有限公司所有，尚未办理过户手续，明细如下：
账面价值（元）
车牌号 证载权利人 启用日期
原值 净值
京 QS1029 北京长翼机电维修公司 2013-6-20 413,261.00 216,962.00
(3)截止评估基准日，张家口金隅所属金杯救护车已处置，现场无实物。明细
如下：
账面价值（元）
证载权利人 启用日期
原值 净值
金杯救护车 2003-02-01 30,000.00 1,500.00
本次评估没有考虑产权证书变更对评估结论的影响。对上述事项，被评估单
位及证载产权人已经出具声明，产权不存在纠纷。评估是以产权权属明确的前提
进行的。
6. 截至评估基准日，邢台金隅咏宁水泥有限公司所属电力室未办理房屋所有
权证，邢台金隅咏宁水泥有限公司承诺以上房产均为邢台金隅咏宁水泥有限公司
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所有，产权无异议。邢台金隅咏宁水泥有限公司承诺，如因产权引起的纠纷，由
其承担全部责任，目前正在积极办理房屋产权手续。本次评估没有考虑办理产权
证书对评估结论的影响。无证房屋明细如下：
建成 计量 建筑面积 账面价值
建筑物名称 详细座落地址 结构
年月 单位 /容积 原值 净值
电力室 河北省邢台市沙河市章村村东 钢混 2017-12-01 m 468 719,385.06 680,964.81
(六) 评估程序受到限制的情形：
1. 本次评估中，资产评估师未对各种设备在评估基准日的技术参数和性能做
技术检测，资产评估师在假定被评估单位提供的有关技术资料和运行记录是真实
有效的前提下，通过现场调查做出判断。
2. 本次评估中，资产评估师未对各种建（构）筑物的隐蔽工程及内部结构（非
目测所能观察的部分）做技术检测，房屋、构筑物评估结论是在假定被评估单位
提供的有关工程资料是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通
过实地勘察做出判断。
(七) 担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估对
象的关系；
本次评估中被评估单位未申报担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项。
(八) 审计披露事项对评估值的影响：
无。
(九) 评估基准日至评估报告日之间可能对评估结论产生影响的期后事项：
自评估基准日至评估报告出具日，不存在其他影响评估前提和评估结论而需
要对评估结论进行调整的重大事项。
十二、 评估报告的使用限制说明
(一) 本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
(二) 委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产
评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不
承担责任；
(三) 除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、
行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评
北京天健兴业资产评估有限公司
金隅集团以持有的天津振兴等 7 家公司股权增资项目资产评估报告 第 57 页
估报告的使用人；
(四) 资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对
象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证；
(五) 本评估报告需提交国有资产监督管理部门或者企业有关主管部门审查，
备案后方可正式使用；
(六) 本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒体，
需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定除外；
(七) 本评估报告所揭示的评估结论仅对本项目对应的经济行为有效，资产评
估结果使用有效期为自评估基准日起一年，即评估基准日 2018 年 7 月 31 日至 2019
年 7 月 30 日止。当评估目的在有效期内实现时，要以评估结论作为价值的参考依
据（还需结合评估基准日的期后事项的调整）。超过一年，需重新进行资产评估。
十三、 评估报告日
评估报告日为二○一八年十月九日。
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资 产 评 估 机 构 ：北 京 天 健 兴 业 资产 评 估 有 限 公 司
法定代表人：
资产评估师：
资产评估师：
二○一八年十月九日
北京天健兴业资产评估有限公司
