北京天健兴业资产评估有限公司关于唐山冀东水泥股份有限公司
吸收合并金隅冀东水泥（唐山）有限责任公司
行政许可项目审查一次反馈意见的回复
北京天健兴业资产评估有限公司
PAN-CHINA ASSETS APPRAISAL CO .,LTD
二○二一年九月
《中国证监会行政许可项目审查一次反馈意见通知书》（212031 号）之反馈意见回复 2 / 52
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行政许可项目审查一次反馈意见的回复
中国证券监督管理委员会：
2021 年 8 月 24 日，贵会下发的《中国证监会行政许可项目审查一次反馈意
见通知书》（212031 号）（以下简称“反馈意见”）就唐山冀东水泥股份有限公司
吸收合并金隅冀东水泥（唐山）有限责任公司并募集配套资金行政许可申请材
料进行了审查，并提出了反馈意见，北京天健兴业资产评估有限公司作为本次
资产评估机构，对反馈意见进行了审慎核查，现就反馈意见中涉及的资产评估
问题回复如下：
问题 4：关于未取得房屋权属证书的房产
申请文件显示，标的资产尚有约 44.24 万平方米房产未取得房屋权属证书。
除少部分正办理相关登记或过户手续外，其余房产因手续不全或历史原因以及
建设在金隅集团、冀东集团拥有的土地上等情况而无法办理房屋权属证书。请
你公司补充披露：1）截至目前，正在办理房屋登记或过户手续的具体进展，是
否存在不能如期办毕的风险及应对措施。2）未办理房屋权属证书房产对标的资
产生产经营和本次交易的影响以及后续解决措施，是否符合《上市公司重大资
产重组管理办法》第十一条第四项、第四十三条第一款第四项的规定。3）评估
时是否充分考虑上述事项对评估结果的影响。请独立财务顾问、律师和评估师
核查并发表明确意见。
回复:
一、评估时是否充分考虑上述事项对评估结果的影响。
经核实，纳入本次评估范围尚未取得权属证书的房产由标的公司及其控股子
公司出资构建，由标的公司及其控股子公司实际拥有、占有和使用，不存在相关
政府部门或其他任何第三人就无证房产向标的公司主张权利的情况。根据资产评
估准则，评估人员对纳入本次评估范围的无证房产权属进行了核实，收集相关权
属佐证材料，并请相关标的公司就无证房产权属做出说明和承诺。按照行业惯例，
本次评估中以上述房屋建筑物权属不存在争议的假设前提下进行评估，尚未取得
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权属证书的房产不影响标的公司对房产的拥有和控制，对标的公司生产经营不构
成重大不利影响。综上所述，本次评估中已充分考虑部分房产未取得房屋权属证
书的情况，并对该部分房产采取了必要的权属核实措施，未取得权属证书不会对
本次评估结果产生重大影响。
二、评估机构核查意见
经核查，评估机构认为，本次资产评估中已充分考虑尚未取得权属证书的房
屋产权瑕疵事项，该部分房屋建筑物权属清晰，评估处理方式符合行业惯例，未
取得权属证书不会对本次评估结果产生重大影响。
问题 8：关于本次评估方法的选择
申请文件显示，1）本次交易采用资产基础法和收益法进行评估，收益法评
估结果低于资产基础法评估结果约9.8亿元，最终以资产基础法评估作价。具体
评估中，两种评估方法交叉套用：资产基础法评估中，对于41个矿业权采用收
益法评估；收益法评估中，对长期股权投资采用资产基础法评估。2）标的公司
母公司于2019年度、2020年度和2021年1-2月的营业收入分别为172,397.99万
元、309,471.92万元、374,115.86万元和32,292.95万元。3）2021年3-12月、
2022年、2023年预测期营业收入分别为423,148.25万元、488,271.97万元、
506,769.85万元。4）收益法评估中，对长期股权投资使用资产基础法评估结果。
经评估，标的公司长期股权投资于评估基准日评估结果为2,186,801.20万元。
请你公司：1）结合本次交易收益法与资产基础法评估实质上相同、结果差异较
大、交叉套用等情形，补充披露本次交易选取估值更高的资产基础法评估作价
的原因及合理性。2）结合标的资产主要客户、核心竞争力、在手订单情况、行
业竞争程度等因素，补充披露预测期营业收入增长的可实现性。3）补充披露收
益法评估下对子公司长期股权投资使用资产基础法评估结果的原因及合理性。
请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。
回复：
一、结合本次交易收益法与资产基础法评估实质上相同、结果差异较大、
交叉套用等情形，补充披露本次交易选取估值更高的资产基础法评估作价的原
因及合理性
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（一）收益法和资产基础法评估结果及差异分析
经核实，本次采用了资产基础法和收益法两种方法对被评估单位的股东全部
权益价值进行了评估。资产基础法评估结果为2,893,040.38万元，收益法评估结
果为2,795,120.97万元，差异额97,919.41万元，差异率为3.38%。收益法评估结
果和资产基础法评估结果存在差异的原因为被评估单位金隅冀东水泥（唐山）有
限责任公司由三大职能部分构成，分别为总部、唐山分公司和营销分公司，其中
金隅冀东水泥（唐山）有限责任公司总部为管理主体，自身无具体经营业务，主
要负责下属分、子公司的经营管理。金隅冀东水泥（唐山）有限责任公司唐山分
公司为经营实体，主营业务为水泥生产销售。金隅冀东水泥（唐山）有限责任公
司营销分公司为营销主体，主要负责集团内部产品在唐山南部区域、东部区域、
天津南、天津北等8个区域的销售。本次对金隅冀东水泥（唐山）有限责任公司
的收益法评估采用现金流量折现法，选取的现金流量口径为企业单体自由现金流，
以未来若干年度内的企业自由现金净流量作为依据，采用适当折现率折现后加总
计算得出企业经营性资产评估价值，然后再加上溢余资产、非经营性资产价值、
长期股权投资价值、减去有息债务得出股东全部权益价值。因金隅冀东水泥（唐
山）有限责任公司除水泥生产销售外，还承担有集团内部管理等职能，营业总成
本中包含上述管理职能相关支出，因此造成收益法评估结果与资产基础法存在差
异，上述差异具备合理性，符合金隅冀东水泥（唐山）有限责任公司实际经营状
况。
（二）收益法评估中，长期股权投资采用资产基础法定价的合理性
经核实，本次对标的公司的评估中，以标的公司母公司作为被评估主体，母
公司所持下属子公司的股权体现为母公司的长期股权投资。对于各下属子公司，
评估机构采用企业价值评估的方法对其全部股权价值进行整体评估，再按持股比
例计算长期股权投资的评估值。在对被投资单位进行整体评估中，根据各被投资
单位的具体经营情况，选择一种或两种适宜的方法进行评估，然后通过分析不同
评估方法下评估结果的适用性、合理性等最终选择其中一种评估方法的评估结果
作为该公司股东全部权益价值的评估结论。本次评估中，考虑到水泥行业的周期
性，长周期看水泥价格波动幅度较大，收益法预测准确性较低，基于稳健原则，
采用资产基础法评估结果作为长期投资被投资单位的股东全部权益价值评估结
论。因此在本次评估中，无论是资产基础法还是收益法下，被评估主体的长期股
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权投资评估价值是一致的，均是各子公司股东全部权益价值的最终评估结果再乘
以相应持股比例后累计金额。
（三）资产基础法评估中，矿业权采用收益法评估的合理性
在资产基础法评估过程中，需对标的公司的每一项资产和负债于评估基准日
的价值单独进行评估。其中：对部分标的企业持有的矿业权根据中国矿业权评估相关
准则，采用了折现现金流量法或收入权益法进行评估，具体如下：
矿业权评估方法包括交易案例比较调整法、单位面积倍数法、资源价值比例
法、折现现金流量法、折现现金流量风险系数调整法、收入权益法、勘查成本效
用法、地质要素评序法。根据中国矿业权评估准则，适用于勘探探矿权与采矿权
评估的方法为案例比较调整法、折现现金流量法、收入权益法。其中案例比较调
整法主要适用于（1）有一个较发育的、正常的、活跃的矿业权交易市场；（2）
可以找到相同或相似的交易案例；（3）具有可比量化的技术经济参数等资料的
矿业权评估。因交易案例差异难以量化等因素的存在，在石灰岩矿业权评估中较
少利用该方法，而是以折现现金流量法、收入权益法作为主要评估方法。两种方
法介绍如下：
折现现金流量法，是通过矿产资源开发净现金流量的折现体现矿业权价值的
一种评估方法，具体是将矿产资源开发经济寿命期内各年的净现金流量，以与净
现金流量口径相匹配的折现率，折现到评估基准日的现值之和，得到矿业权评估
价值的方法。
收入权益法，是基于没有销售就不可能有收益、销售收入能够体现矿业权价
值的基本原理，间接估算矿业权价值的方法，是通过矿业权权益系数对销售收入
现值进行调整得出矿业权价值的评估方法。
综上所述，本次资产基础法评估中，根据矿业权评估相关准则，对标的公司
拥有的矿业权采用基于未来收益的折现现金流量法或收入权益法进行评估，上述
评估方法的选择符合相关评估准则及行业惯例，两种方法的交叉使用具备合理性。
（四）本次交易选取资产基础法评估作价的原因及合理性
1、标的公司属于资本密集型企业，适用于资产基础法
资产基础法是以资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负
债价值，确定评估对象价值的评估方法。结合本次评估情况，标的公司是资本密
集型企业，被评估单位可以提供、评估师也可以从外部收集到满足资产基础法所
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需的资料，可以对被评估单位资产及负债展开全面的清查和评估，因此标的公司
评估适用于资产基础法。
2、水泥行业是周期性行业，长周期看水泥价格波动幅度较大，收益法预
测准确性较低
被评估单位主营业务为水泥生产销售，该行业具有较强的周期性，水泥行业
的发展对经济发展、相关政策的敏感度比较高，导致水泥价格波动幅度较大，近
十年全国水泥价格指数情况如下图：
170 点 点 170
160 160
150 150
140 140
130 130
120 120
110 110
100 100
90 90
80 80
11-12-31 12-12-31 13-12-31 14-12-31 15-12-31 16-12-31 17-12-31 18-12-31 19-12-31 20-12-31
水泥价格指数:全国
数据来源：Wind
水泥价格直接影响到标的公司销售收入。受水泥周期性价格波动的影响，被
评估单位近年收益情况波动幅度也较大，导致收益法评估结果的准确性、合理性
降低。因此，由于水泥行业的强周期性特点，相对收益法而言，资产基础法评估
结果更为稳健。
3、水泥行业企业价值评估以资产基础法评估定价符合市场惯例
从可比交易的情况来看，在水泥行业并购重组中采用资产基础法评估结果进
行定价较为广泛。
在本次交易之前，冀东水泥通过2018年、2019年两次重大资产重组，取得金
隅集团所属水泥业务资产的控股权，以解决双方在水泥业务领域的同业竞争问题，
两次重大资产重组均以资产基础法评估结果作为最终评估结论。
除前次重大资产重组外，水泥行业的其他并购重组案例中，采用资产基础法
评估结果进行定价较为广泛，可比同类交易案例列举如下：
序号 标的公司 转让方 受让方 目的 评估基准日 定价方法
北京金隅红树林
北京金隅集团股 唐山冀东水泥股
1 环保技术有限责 股权转让 2019 年 5 月 31 日 资产基础法
份有限公司 份有限公司
任公司
2 北京金隅红树林 金隅冀东水泥（唐 唐山冀东水泥股 股权转让 2019 年 5 月 31 日 资产基础法
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序号 标的公司 转让方 受让方 目的 评估基准日 定价方法
环保技术有限责 山）有限责任公司 份有限公司
任公司
唐山盾石干粉建 唐山冀东水泥股 北京金隅砂浆有
3 股权转让 2018 年 12 月 31 日 资产基础法
材有限责任公司 份有限公司 限公司
金隅冀东（唐山）
冀东发展集团有 北京金隅集团股
4 混凝土环保科技 股权转让 2018 年 6 月 30 日 资产基础法
限责任公司 份有限公司
集团有限公司
金隅冀东（唐山）
唐山冀东水泥股 北京金隅集团股
5 混凝土环保科技 股权转让 2018 年 6 月 30 日 资产基础法
份有限公司 份有限公司
集团有限公司
九江市盘石水泥 甘肃上峰水泥股
6 黄永平、葛德源 股权转让 2017 年 12 月 31 日 资产基础法
有限公司 份有限公司
贾剑华、庄婧、金
博乐市中博水泥 甘肃上峰水泥股
7 华市南方铝业有 股权转让 2015 年 5 月 31 日 资产基础法
有限公司 份有限公司
限公司
遵义砺锋水泥有 四川双马水泥股 贵州西南水泥有
8 股权转让 2019 年 12 月 31 日 资产基础法
限公司 份有限公司 限公司
江西三环水泥有 江西德安万年青
9 杨志明、杨怡 股权转让 2017 年 8 月 31 日 资产基础法
限公司 水泥有限公司
新疆五家渠青松 新疆青松建材化
新疆青松建材有
10 建材有限责任公 工（集团）股份有 股权转让 2018 年 7 月 31 日 资产基础法
限责任公司
司 限公司
重庆拉法基瑞安
重庆市参天建材 华新水泥股份有
11 参天水泥有限公 股权转让 2017 年 12 月 31 日 资产基础法
（集团）有限公司 限公司
司
福建省建福南方 南方水泥有限公 福建水泥股份有
12 股权转让 2019 年 6 月 30 日 资产基础法
水泥有限公司 司 限公司
宁波甬舜建材科 宁波科环新型建 浙江上峰建材有
13 股权转让 2020 年 11 月 30 日 资产基础法
技有限公司 材股份有限公司 限公司
天伟水泥有限公 新疆天业（集团） 新疆天业股份有
14 股权转让 2020 年 6 月 30 日 收益法
司股权 有限公司 限公司
中国联合水泥集
团有限公司、南方
中国建材股份有
水泥有限公司、西 新疆天山水泥股
15 限公司等 26 名交 股权转让 2020 年 6 月 30 日 市场法
南水泥有限公司 份有限公司
易对方
和中材水泥有限
责任公司
新疆屯河水泥有 中粮屯河糖业股 新疆天山水泥股
16 股权转让 2018 年 12 月 31 日 资产基础法
限责任公司 份有限公司 份有限公司
都江堰拉法基水 四川双马水泥股 拉豪（四川）企
17 股权转让 2017 年 6 月 30 日 收益法
泥有限公司 份有限公司 业管理有限公司
江油拉豪双马水 四川双马水泥股 拉豪（四川）企
18 股权转让 2017 年 6 月 30 日 收益法
泥有限公司 份有限公司 业管理有限公司
驻马店市豫龙同 河南同力水泥股 河南投资集团有
19 股权转让 2017 年 4 月 30 日 资产基础法
力水泥有限公司 份有限公司 限公司
洛阳黄河同力水 河南同力水泥股 河南投资集团有
20 股权转让 2017 年 4 月 30 日 资产基础法
泥有限责任公司 份有限公司 限公司
21 新乡平原同力水 河南同力水泥股 河南投资集团有 股权转让 2017 年 4 月 30 日 资产基础法
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序号 标的公司 转让方 受让方 目的 评估基准日 定价方法
泥有限责任公司 份有限公司 限公司
河南省同力水泥 河南同力水泥股 河南投资集团有
22 股权转让 2017 年 4 月 30 日 资产基础法
有限公司 份有限公司 限公司
河南省豫鹤同力 河南同力水泥股 河南投资集团有
23 股权转让 2017 年 4 月 30 日 资产基础法
水泥有限公司 份有限公司 限公司
三门峡腾跃同力 河南同力水泥股 河南投资集团有
24 股权转让 2017 年 4 月 30 日 资产基础法
水泥有限公司 份有限公司 限公司
濮阳同力建材有 河南同力水泥股 河南投资集团有
25 股权转让 2017 年 4 月 30 日 资产基础法
限公司 份有限公司 限公司
因此，考虑资产基础法的适用性、评估结果的稳健性以及资产基础法在水泥
行业股权交易中的普遍应用性，本次交易以资产基础法评估结果作为最终评估结
论具有合理性。
二、补充披露收益法评估下对子公司长期股权投资使用资产基础法评估结
果的原因及合理性
收益法评估的基础是经济学的预期效用理论，即对投资者来讲，企业的价值
在于预期企业未来所能够产生的收益。本次对金隅冀东水泥（唐山）有限公司的
收益法评估采用现金流量折现法，选取的现金流量口径为企业单体自由现金流，
以未来若干年度内的企业自由现金净流量作为依据，采用适当折现率折现后加总
计算得出企业经营性资产评估价值，然后再加上溢余资产、非经营性资产价值、
长期股权投资价值、减去有息债务得出股东全部权益价值。具体模型如下：
E＝V－D
V＝P＋ ＋ ＋
上式中：
E：股东全部权益价值；
V：企业整体价值；
D：付息债务评估价值；
P：经营性资产评估价值；
：溢余资产评估价值；
：非经营性资产评估价值；
：长期股权投资评估价值。
评估企业经营性资产价值的现金流量口径为企业单体自由现金流，不包括子
公司的现金流，子公司价值体现在母公司的长期股权投资中，因此在企业经营性
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资产评估价值的基础上加上对子公司的长期股权投资价值、溢余资产、非经营性
资产价值、减去有息债务得出被评估单位的股东全部权益价值。
金隅冀东水泥（唐山）有限责任公司的长期股权投资为对下属公司的长期股
权投资，共计48家，包括全资子公司31家、控股子公司17家。对于纳入本次评估
范围的长期投资，采用企业价值评估的方法对被投资单位进行整体评估，再按被
评估单位持股比例计算长期投资评估值。在对被投资单位进行整体评估中，根据
各被评估单位的具体经营情况，选择一种或两种适宜的方法进行评估，然后通过
分析不同评估方法下评估结果的适用性、合理性等最终对子公司采用资产基础法
评估结果作为该长期投资被投资单位的企业价值评估结论。
对各子公司的资产评估方法及不同评估方法下的具体评估结果详见对本问
题的回复之“一、（一）收益法和资产基础法评估结果及差异分析”
标的公司子公司均为水泥企业，如本问题的回复之“一、（四）本次交易选
取资产基础法评估作价的原因及合理性”所述，水泥企业适用于资产基础法评估，
同时考虑到水泥行业的周期性，长周期看水泥价格波动幅度较大，收益法预测准
确性较低，基于稳健原则，采用资产基础法评估结果作为各子公司的评估结论。
综上，在对标的公司的收益法评估中，对子公司采用企业价值评估方法评估，
并最终选取资产基础法评估结果作为评估结论，从而通过子公司企业价值评估结
果及相应持股比例确定母公司长期股权投资的评估价值具有合理性。
三、评估机构核查意见
经核查，评估机构认为，本次标的公司资产基础法与收益法评估结果存在差
异具备合理性。采用资产基础法评估结果作为标的公司评估结论具备合理性。收
益法评估中，对长期股权投资使用资产基础法评估结果具有合理性。
问题 9：关于矿业权、土地使用权评估
申请文件显示，1）截至2021年2月28日，标的资产采矿权账面价值为
182,757.89万元。矿业权评估值230,404.41万元。2）标的资产部分采矿权有效
期已届满，部分采矿权有效期临近。3）对博爱金隅水泥有限公司仅拥有探矿权
证，无采矿权证。4）标的矿业权于2021年度、2022年度、2023年度和2024年度
的预测净利润数分别为 38,170.19 万元、47,058.08 万元、47,140.84 万元和
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46,955.38万元。5）纳入本次评估范围的土地使用权共计215宗，其中面积超过
10万平米的宗地共计46宗，约占本次评估所涉土地总面积的72%，本次评估中对
该部分土地使用权采用的评估方法为成本逼近法和市场比较法。
请你公司：1）列表披露矿业权评估增值情况，并结合收益法评估参数选取、
计算过程、评估增值率、采矿权生产经营状况、面临的风险等情况，补充披露
矿业权评估增值的合理性。2）补充披露探矿权转采矿权的后续安排，是否具备
可行性以及仅取得探矿权证和采矿权证已到期或即将到期对本次评估的影响。
3）补充披露矿业权业绩承诺的可实现性。4）列表披露主要土地使用权评估增
值情况，结合所选评估方法，进一步说明评估增值的合理性。请独立财务顾问
和评估师核查并发表明确意见。
回复：
一、列表披露矿业权评估增值情况，并结合收益法评估参数选取、计算过
程、评估增值率、采矿权生产经营状况、面临的风险等情况，补充披露矿业权
评估增值的合理性。
（一）矿业权评估增值情况及主要评估参数
本次交易中，评估机构结合各矿业权矿体的实际情况，依据矿业权评估准则
的有关规定，采用基于未来收益预期的方法评估的矿业权共计 41 宗，其中，对
35 宗采用折现现金流量法、6 宗采用收入权益法进行评估。本次矿业权评估的账
面价值和评估值情况详见下表：
单位：万元
序号 矿业权名称 账面价值 评估值 增值额 增值率%
陵川金隅水泥有限公司采矿
1 1,068.44 774.83 -293.61 -27.48
权
蕉山乡凤凰山水泥用灰岩矿
2 5,330.67 5,001.91 -328.76 -6.17
采矿权
左权金隅水泥有限公司采矿
3 5,504.20 6,876.13 1,371.93 24.93
权
临澧冀东水泥有限公司石灰
4 1,327.16 11,734.45 10,407.29 784.18
石矿采矿权
博爱金隅水泥有限公司博爱
5 3,534.68 10,491.28 6,956.60 196.81
县馒头山石灰岩矿采矿权
河南省博爱县寨豁乡羊圈水
6 1,419.15 40,326.86 38,907.71 2,741.62
泥用石灰岩详查探矿权
吉林金隅冀东环保科技有限
7 公司暖水沟水泥用灰岩矿采 - 864.64 864.64
矿权
北京天健兴业资产评估有限公司
《中国证监会行政许可项目审查一次反馈意见通知书》（212031 号）之反馈意见回复 11 / 52
序号 矿业权名称 账面价值 评估值 增值额 增值率%
吉林金隅冀东环保科技有限
8 公司芹菜沟水泥用灰岩矿采 1,400.69 4,001.25 2,600.56 185.66
矿权
河北金隅鼎鑫水泥有限公司
9 3,382.61 4,665.83 1,283.22 37.94
一分公司石灰石矿采矿权
河北金隅鼎鑫水泥有限公司
10 2,993.34 14,188.77 11,195.43 374.01
二分公司石灰石矿采矿权
大同冀东水泥有限责任公司
11 10,911.27 11,904.28 993.01 9.10
采矿权
冀东水泥黑龙江有限公司大
12 10,807.82 10,704.38 -103.44 -0.96
理岩矿采矿权
阳泉冀东水泥有限责任公司
13 67.7 73.18 5.48 8.09
高垴庄南山石灰岩矿采矿权
阳泉冀东水泥有限责任公司
14 1,734.66 3,215.19 1,480.53 85.35
石灰岩矿采矿权
冀东海天水泥闻喜有限责任
15 公司绛县许家虎洼坪分公司 511.02 14.98 -496.04 -97.07
采矿权
冀东海天水泥闻喜有限责任
16 1,386.25 93.28 -1,292.97 -93.27
公司焦山石灰石二矿采矿权
冀东海天水泥闻喜有限责任
17 706.27 219.87 -486.40 -68.87
公司焦山石灰石矿采矿权
冀东水泥磐石有限责任公司
18 1,170.22 10,967.92 9,797.70 837.25
烟筒砬子石灰石矿采矿权
唐山冀东水泥股份有限公司
19 7,693.69 12,317.79 4,624.10 60.10
石灰石矿采矿权
唐山冀东启新水泥有限责任
20 2,114.08 3,394.77 1,280.69 60.58
公司石灰石矿采矿权
涞水县宋各庄乡王各庄村东
21 坡建筑石料用白云岩矿采矿 - 3,264.36 3,264.36 -
权
河北省滦县杨柳庄水泥灰岩
22 444.06 7,331.84 6,887.78 1,551.09
矿采矿权
曲阳金隅水泥有限公司野北
23 4,947.60 6,057.98 1,110.38 22.44
矿区水泥用灰岩矿采矿权
邯郸金隅太行水泥有限责任
24 1,028.13 298.42 -729.71 -70.97
公司磁县石灰石采矿权
河北太行华信建材有限责任
25 1,577.65 2,022.30 444.65 28.18
公司石灰石矿采矿权
邯郸涉县金隅水泥有限公司
26 涉县神头村南水泥用石灰石 2,141.68 6,553.89 4,412.21 206.02
岩矿采矿权
赞皇金隅水泥有限责任公司
27 4,557.08 13,890.75 9,333.67 204.82
石灰石矿采矿权
赞皇金隅水泥有限公司王家
28 1,997.71 2,387.46 389.75 19.51
洞石英砂岩矿采矿权
北京天健兴业资产评估有限公司
《中国证监会行政许可项目审查一次反馈意见通知书》（212031 号）之反馈意见回复 12 / 52
序号 矿业权名称 账面价值 评估值 增值额 增值率%
冀东水泥(烟台)有限责任公
29 司大芹子夼水泥用大理岩矿 1,496.02 4,633.69 3,137.67 209.73
采矿权
唐县冀东水泥有限责任公司
30 4,178.78 3,304.21 -874.57 -20.93
白合水泥灰岩矿采矿权
承德冀东水泥有限责任公司
31 富台子水泥用石灰岩矿采矿 1,547.05 1,930.21 383.16 24.77
权
平泉冀东水泥有限责任公司
32 3,744.32 4,352.22 607.90 16.24
东大庙灰石矿岩矿采矿权
承德金隅水泥有限责任公司
33 四方洞子沟熔剂用石灰石矿 288.03 864.11 576.08 200.01
采矿权
承德金隅水泥有限责任公司
34 1,130.72 1,211.17 80.45 7.11
东山灰岩矿采矿权评估
承德金隅水泥有限责任公司
35 653.57 148.56 -505.01 -77.27
营东灰岩矿采矿权评估
张家口金隅水泥有限公司怀
36 来分公司水泥用石灰岩矿采 - 1,460.11 1,460.11
矿权
涿鹿永兴水泥有限责任公司
37 4,923.07 6,976.83 2,053.76 41.72
大斜阳水泥灰岩矿采矿权
涿鹿永兴水泥有限责任公司
38 太平堡水泥灰岩矿东矿区水 686.53 1,651.15 964.62 140.51
泥灰岩矿采矿权
凤翔东山水泥用石灰岩矿采
39 1,389.28 5,772.42 4,383.14 315.50
矿权
邢台金隅咏宁有限公司黑山
40 1,118.66 1,045.94 -72.7 -6.50
西水泥用灰岩矿采矿权
徐家山建筑石料用灰岩矿采
41 1,219.56 4,263.49 3,043.93 249.59
矿权
合计 102,133.42 231,252.70 129,119.28 126.42
注：上表中列示的矿业权账面价值为各产权持有单位的矿业权原始账面净值，而合并报
表中列示的矿业权账面价值为公允价值口径，因此由于口径的差异，上表中的账面价值合计
102,133.42万元与合并报表中矿业权价值182,757.89万元存在差异。
如上表所示，相较于原始账面净值，本次矿业权合计评估增值 129,119.28
万元，增值率为 126.42%。整体而言，矿业权评估增值主要原因有：
（1）矿业权取得时间较早，评估基准日账面价值较低；
（2）矿资源利用资源储量、矿产品资源销售单价上涨等矿业权主要评估参
数变动所致。
下文将结合评估参数选取、计算过程、评估增值率、采矿权生产经营状况、
面临的风险等情况，具体说明矿业权评估增值的合理性。
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（二）结合收益法评估参数选取、计算过程、评估增值率、采矿权生产经
营状况、面临的风险等情况，补充披露矿业权评估增值的合理性。
1、矿业权主要评估参数
根据《中国矿业权评估准则》，41 处矿业权中，有 35 处矿业权的预期收益
和风险可以预测并以货币计量、预期收益年限可以预测，符合采用折现现金流量
法进行评估的条件，因此本次评估对 35 处矿业权采用折现现金流量法进行评估。
矿业权评估中的折现现金流量法，是将矿业权所对应的矿产资源勘查、开发
作为现金流量系统，将评估计算年限内各年的净现金流量，以与净现金流量口径
相匹配的折现率，折现到评估基准日的现值之和，作为矿业权评估价值。
采用折现现金流量法评估的 35 宗矿业权主要评估参数如下：
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基准日保有资 可采储量 矿山服务 销售单价 单位总成本
序号 权利人 矿业权 生产规模 折现率
源储量（万吨） （万吨） 年限（年） （元/吨） 费用（元/吨）
左权金隅水泥有
1 水泥用石灰岩采矿权 150 万吨/年 6,346.78 4,745.78 31.64 28.32 17.07 8.03%
限公司
涿鹿金隅水泥有 大斜阳水泥灰岩矿采
2 180 万吨/年 6,342.66 4,728.13 27.65 33.63 17.66 8.03%
限公司 矿权
涿鹿金隅水泥有 太平堡水泥灰岩矿东
3 55 万吨/年 2,007.32 1,211.90 22.48 33.63 18.03 8.03%
限公司 矿区采矿权
张家口金隅水泥
4 水泥用石灰岩采矿权 46.6 万吨/年 1,630.54 1,112.20 26.12 37.17 21.52 8.13%
有限公司
赞皇金隅水泥有
5 石灰石矿采矿权 400 万吨/年 11,969.75 10,951.25 27.38 29.20 13.32 8.03%
限公司
赞皇金隅水泥有 王家洞石英砂岩矿采
6 67 万吨/年 3,287.71 2,686.06 42.20 28.32 19.23 8.03%
限公司 矿权
阳泉冀东水泥有
7 石灰岩矿采矿权 95 万吨/年 4,993.38 2,147.53 23.80 26.55 15.58 8.03%
限责任公司
邢台金隅咏宁水 黑山西水泥用灰岩矿
8 50 万吨/年 1,362.93 788.06 16.59 37.17 22.34 8.03%
泥有限公司 采矿权
唐县冀东水泥有 白合水泥灰岩矿采矿
9 180 万吨/年 3,269.47 2,127.03 12.06 32.74 15.42 8.03%
限责任公司 权
金隅冀东水泥（唐
10 山）有限责任公司 石灰石矿采矿权 950 万吨/年 10,750.29 6,741.90 7.24 39.82 22.47 8.03%
唐山分公司
唐山冀东启新水
11 石灰石矿采矿权 130 万吨/年 2,698.98 2,332.05 18.49 38.94 21.04 8.03%
泥有限责任公司
北京天健兴业资产评估有限公司
《中国证监会行政许可项目审查一次反馈意见通知书》（212031 号）之反馈意见回复 15 / 52
基准日保有资 可采储量 矿山服务 销售单价 单位总成本
序号 权利人 矿业权 生产规模 折现率
源储量（万吨） （万吨） 年限（年） （元/吨） 费用（元/吨）
曲阳金隅水泥有 野北矿区水泥用灰岩
12 180 万吨/年 5,259.66 4,002.49 22.69 31.86 13.91 8.03%
限公司 矿采矿权
平泉冀东水泥有 东大庙灰石矿岩矿采
13 120 万吨/年 4,745.34 3,587.62 31.47 38.94 20.19 8.03%
限责任公司 矿权
陵川金隅冀东环
14 石灰岩矿采矿权 90 万吨/年 728.75 667.32 7.41 30.97 24.36 8.03%
保科技有限公司
临澧冀东水泥有
15 石灰石矿采矿权 260 万吨/年 4,508.55 4,226.13 12.01 23.01 11.92 8.03%
限公司
碎石 48.41/
涞水京涞建材有 建筑石料用白云岩矿 机制砂
16 110 万吨/年 5,562.36 2,200.79 20.23 31.11 8.03%
限责任公司 采矿权 26.34/石粉
24.04
冀东水泥滦州有
17 水泥灰岩矿采矿权 180 万吨/年 7,891.01 7,575.37 42.09 38.05 18.85 8.03%
限责任公司
冀东水泥磐石有 烟筒砬子石灰石矿采
18 300 万吨/年 19,364.00 16,134.49 56.44 27.43 17.41 8.03%
限责任公司 矿权
冀东水泥黑龙江
19 大理岩矿采矿权 350 万吨/年 8,374.37 6,027.57 17.22 30.97 20.83 8.03%
有限公司
金隅冀东凤翔环 水泥用石灰岩矿采矿
20 190 万吨/年 5,700.38 4,991.78 27.09 30.09 16.61 8.03%
保科技有限公司 权
冀东水泥（烟台） 水泥用大理岩矿采矿
21 100 万吨/年 1,345.98 1,275.99 13.02 43.36 30.91 8.03%
有限责任公司 权
22 冀东发展泾阳建 建筑石料用灰岩矿采 300 万吨/年 4,574.59 4,104.63 13.68 47.96 28.58 8.03%
北京天健兴业资产评估有限公司
《中国证监会行政许可项目审查一次反馈意见通知书》（212031 号）之反馈意见回复 16 / 52
基准日保有资 可采储量 矿山服务 销售单价 单位总成本
序号 权利人 矿业权 生产规模 折现率
源储量（万吨） （万吨） 年限（年） （元/吨） 费用（元/吨）
材有限责任公司 矿权
吉林金隅冀东环 暖泉沟水泥用灰岩矿
23 200 万吨/年 1,687.73 1,255.58 6.47 27.43 20.31 8.03%
保科技有限公司 采矿权
吉林金隅冀东环 芹菜沟水泥用灰岩矿
24 240 万吨/年 4,886.40 2,851.46 13.12 27.43 17.37 8.03%
保科技有限公司 采矿权
河北太行华信建
25 石灰石矿采矿权 202 万吨/年 6,298.46 1,403.33 7.16 35.40 21.16 8.03%
材有限责任公司
河北金隅鼎鑫水 一分公司石灰石矿采
26 220 万吨/年 5,407.96 5,037.60 24.10 33.63 16.53 8.03%
泥有限公司 矿权
河北金隅鼎鑫水 二分公司石灰石矿采
27 400 万吨/年 9,267.24 7,941.53 20.26 33.63 15.02 8.03%
泥有限公司 矿权
邯郸涉县金隅水 涉县神头村南水泥用
28 250 万吨/年 5,974.37 5,711.12 23.31 25.66 12.12 8.03%
泥有限公司 石灰石岩矿采矿权
广灵金隅水泥有 蕉山乡凤凰山石灰岩
29 150 万吨/年 5,027.99 4,229.19 28.19 30.09 19.76 8.03%
限公司 矿采矿权
大同冀东水泥有
30 水泥用石灰岩采矿权 450 万吨/年 11,875.28 8,306.63 19.03 27.43 18.35 8.03%
限责任公司
承德金隅水泥有 四方洞子溶剂用石灰
31 45 万吨/年 871.21 640.96 14.53 40.71 24.71 8.03%
限责任公司 石矿采矿权
承德金隅水泥有
32 东山石灰石矿采矿权 45 万吨/年 2,001.70 1,057.75 23.99 39.82 23.37 8.03%
限责任公司
承德冀东水泥有 富台子水泥用石灰岩
33 120 万吨/年 5,252.17 913.88 8.02 37.17 18.79 8.03%
限责任公司 矿采矿权
北京天健兴业资产评估有限公司
《中国证监会行政许可项目审查一次反馈意见通知书》（212031 号）之反馈意见回复 17 / 52
基准日保有资 可采储量 矿山服务 销售单价 单位总成本
序号 权利人 矿业权 生产规模 折现率
源储量（万吨） （万吨） 年限（年） （元/吨） 费用（元/吨）
水泥用石灰
石 200 万吨/ 水泥用石灰石 水泥用石灰 水泥用灰岩
博爱金隅水泥有 馒头山石灰石矿采矿 年、 7,862.61/ 石 7,306.93/ 矿 40.71/
34 38.06 22.86 8.03%
限公司 权 建筑用灰岩 建筑用灰岩矿 建筑用灰岩 建筑石料用
矿 78.70 万 3,437.82 矿 3,300.31 灰岩矿 50.44
吨/年
博爱金隅水泥有 探转采申请
35 探矿权 37,654.51 30,339.62 84.17 40.71 20.22 8.63%
限公司 中
北京天健兴业资产评估有限公司
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根据矿业权评估准则，本次对于矿产资源储量规模和矿山生产规模均为小型，
剩余服务年限小于 5 年，且目前不具备采用其他收益途径评估方法条件的共计 6
处采矿权采用了收入权益法进行评估。收入权益法是基于替代原则的一种间接估
算采矿权价值的方法，是通过采矿权权益系数对销售收入现值进行调整作为采矿
权价值。采用收入权益法评估的 6 宗矿业权主要评估参数如下：
基准日保
序 可采储量 销售单价 采矿权权
权利人 矿业权 生产规模 有资源储 折现率
号 （万吨） （元/吨） 益系数
量（万吨）
绛县许家虎
冀东海天水泥闻
1 洼坪分公司 5 万吨/年 67.19 28.49 30.97 8.03% 4.40%
喜有限责任公司
采矿权
水泥用
冀东海天水泥闻 焦山石灰石
2 40 万吨/年 1,146.32 79.94 30.97/建筑 8.03% 4.40%
喜有限责任公司 二矿采矿权
石料 26.55
冀东海天水泥闻 焦山石灰石
3 95 万吨/年 1,112.05 165.19 30.97 8.03% 4.40%
喜有限责任公司 矿采矿权
邯郸金隅太行水 磁县石灰石
4 50 万吨/年 703.46 237.51 35.40 8.03% 4.40%
泥有限责任公司 矿采矿权
承德金隅水泥有 营东石灰石
5 22 万吨/年 573.24 100.25 39.82 8.13% 4.40%
限责任公司 矿采矿权
高垴庄南山
阳泉冀东水泥有
6 石灰岩矿采 45 万吨/年 134.53 64.88 26.55 8.03% 4.40%
限责任公司
矿权
本次矿业权评估的主要评估参数的选取根据各矿业权所属矿体的具体情况
而定，具体而言，生产规模以矿业权证载规模确定为主；基准日保有资源储量及
可采储量主要依据经地方主管部门备案的《勘探报告》和《矿资源利用开发方案》
资源储量调整确定；销售单价为该矿体所属地区近三年矿石销售单价均价；折现
率及采矿权权益系数则依据各矿体风险程度、矿体构造情况、水文地质条件和工
程地质条件等综合分析确定。
如下分别以“博爱金隅水泥有限公司博爱县馒头山石灰岩矿采矿权”（折现
现金流量法评估）、“承德金隅水泥有限责任公司营东灰岩矿采矿权”（收入权益
法评估）为例，结合该采矿权的生产经营状况、面临的风险等情况，分别对折现
现金流量法、收入权益法下的评估参数确定、评估计算过程做出说明：
2、折现现金流量法评估参数确定、评估计算过程
（以博爱金隅水泥有限公司博爱县馒头山石灰岩矿采矿权为例）
（1）评估方法
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对博爱金隅水泥有限公司博爱县馒头山石灰岩矿采矿权采用折现现金流量
法进行评估，计算公式为：
n
1
P ∑ CI - CO t
1 i
t
t 1
其中： P 为矿业权评估价值； CI 为年现金流入量； CO 为年现金流出量；
( CI CO ) t 1 , 2 , , n
为年净现金流量； i 为折现率； t 为年序号( t )； n 为评估计
算年限。
（2）评估技术指标和经济参数
本次评估利用的资源储量依据主要为博爱金隅水泥有限公司提交的《河南省
博爱金隅水泥有限公司博爱县馒头山水泥石用灰岩生产勘探报告》2019 年 4 月，
以下简称“《勘探报告》”）并经河南省自然资源厅备案（豫自然资储备字[2019]55
号，2019 年 7 月 31 日）以及由河南建筑材料研究设计有限责任公司提交并经审
批的《博爱金隅水泥有限公司博爱县馒头山石灰石矿资源开发利用方案》（工程
代号：658，2019 年 10 月，以下简称“《开发利用方案》”）。
①评估基准日保有资源储量与评估利用资源储量
A.评估基准日保有资源储量
根据《矿业权评估利用矿产资源储量指导意见》(CMVS30300-2010)，对生产
矿山采矿权评估，评估基准日保有资源储量指资源储量核实基准日经评审的保有
资源储量扣除资源储量核实基准日至评估基准日动用资源储量与生产勘探新增
（或减少）资源储量之和，即：
评估基准日 储量核实基准 储量核实基准日至 储量核实基准日至评估基准
保有资源储 = 日保有资源储 － 评估基准日动用资 ± 日生产勘探新增(或减少)资
量 量 源储量 源储量
根据经备案的《勘探报告》, 博爱金隅水泥有限公司于储量核实基准日至评
估基准日动用资源储量情况等，确定该采矿权于评估基准日水泥用石灰石保有资
源储量 7,862.61 万吨，其中探明资源量 250.40 万吨，控制资源量 6,356.13 万
吨，推断资源量 1,256.08 万吨；建筑用灰岩保有控制资源量 3,437.82 万吨。
B.评估利用资源储量
根据《矿业权评估利用矿产资源储量指导意见》及《开发利用方案》，该采
矿权评估利用资源储量如下：
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《中国证监会行政许可项目审查一次反馈意见通知书》（212031 号）之反馈意见回复 20 / 52
水泥用石灰石评估利用资源储量=探明资源量×1.0+控制资源量×1.0+推断
资源量×0.8=7,611.39（万吨）
建筑用灰岩矿评估利用资源储量=控制资源量×1.0=3,437.82（万吨）
合计评估利用资源储量为 11,049.21 万吨。
②采矿方式方法
根据矿山已建成的实际情况，矿山采用露天开采方式，公路汽车运输开拓。
开采方法为露天开采。
③产品方案
根据矿山实际产品情况，该采矿权产品方案为水泥用石灰岩碎石（破碎原矿）、
建筑用灰岩碎石（破碎原矿）。
④采矿技术指标
参照《开发利用方案》设计的露天开采回采率和矿石贫。本次评估确定的采
矿回采率为 96%、矿石贫化率为 4%。
⑤评估基准日评估利用可采储量
根据《矿业权评估利用矿产资源储量指导意见》，评估利用可采储量的计算
公式为：
可采储量=评估利用资源储量-设计损失量-采矿损失量
上式中，该矿山矿床条件简单，不用考虑支护等因素，《开发利用方案》设
计损失量为 0 万吨，故本次评估设计损失量为 0 万吨；采矿损失量依据公式，等
于（评估利用资源储量-设计损失量）×（1-采矿回采率）。
经计算，该采矿权水泥用石灰石评估利用可采储量为 7,306.93 万吨，建筑
用灰岩矿评估利用可采储量为 3,300.31 万吨
⑥生产规模、服务年限及评估计算年限
依据《开发利用方案》，水泥用石灰石生产规模为 200 万吨/年（经评审）。
由于水泥用石灰石夹层及上覆盖层伴有可综合利用的建筑用灰岩矿，需同水泥用
石灰石一同开采，估算建筑用石料矿生产规模考虑水泥用石灰石在开采过程中含
有矿石贫化率 4%，估算建筑用石料矿生产规模为 78.70 万吨/年。
已知水泥用石灰石可采储量、生产规模及采矿技术指标，矿山服务年限可由
下列公式计算，具体如下：
北京天健兴业资产评估有限公司
《中国证监会行政许可项目审查一次反馈意见通知书》（212031 号）之反馈意见回复 21 / 52
Q
T
A (1 ρ)
式中：T 为矿山服务年限；Q 为水泥用石灰石可采储量（7,306.93 万吨）；A
为矿山生产规模（200 万吨/年）；ρ 为矿石贫化率(4%)。
该矿山正常生产期=7306.93÷200÷(1-4%)=38.06(年)。
⑦销售收入
假定评估对象未来生产年限内生产的产品全部销售（产销均衡假设），则销
售收入以下式计算：
年销售收入=碎石销售单价×碎石年产量
根据评估确定的生产规模，水泥用石灰石原矿年产量为 200 万吨，建筑用灰
岩矿原矿年产量为 78.70 万吨。
根据《矿业权评估参数确定指导意见》，确定的矿产品市场价格一般应是实
际的，或潜在的销售市场范围市场价格；或者是依据充分的历史价格信息资料，
并分析未来的变化趋势，来确定与产品方案一致的、评估计算的服务年限内的矿
产品市场价格。
A.水泥用灰岩矿价格
该矿山矿石主要供给自有水泥厂作为水泥原料使用，不对外销售，企业亦无
需外购石灰石矿石，因此取价较为困难。经调查，当地三家销售石灰石碎石的商
贸公司近三年的水泥用灰岩矿矿石平均销售价格如下表所示：
年份 石灰石碎石（元/吨）
2018 年 50.68
2019 年 65.50
2020 年 51.85
平均价格（含税） 56.01
如上表所示，三年平均含税价格为 56.01 元/吨。同时经了解该价格基本为
运到目的地的到厂价格，含运输费用，根据调查的运距不同运费约 8～12 元/吨，
平均运费 10 元/吨。扣除运输费用后，计算得平均矿场含税价格为 46.01 元/吨。
通过网络查询，近三年河南安阳地区石灰岩平均出厂价格如下表：
矿石规格 2018 年 2019 年 2020 年
0-3mm 35 30 29
3-5mm 50 39 40
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矿石规格 2018 年 2019 年 2020 年
5-10mm 60 47 47
10-20mm 68 58 55
20-30mm 60 55 50
平均价格（元/吨） 54.6 45.8 44.2
三年平均价格（元/吨） 48.20
如上表所示，近三年河南安阳地区石灰石平均出厂价格为 48.20 元/吨。与
矿山当地三年平均市场行情 46.01 元/吨基本接近。经分析，本次评估确定的水
泥用灰岩矿矿场销售价格为本次评估人员及企业询价结果即 46.00 元/吨（取整），
折合不含税价格 40.71 元/吨。
B.建筑石料用灰岩矿价格
该矿山生产的建筑用灰岩矿矿石一般直接对外销售，根据近三年销售建筑用
灰岩矿碎石价格表，2018 年含税销售价格 42～68 元/吨、2019 年 60～65 元/吨、
2020 年 41～70 元/吨。三年平均价格 57.67 元/吨。本次评估建筑用灰岩矿碎石
取折中值含税 57.00 元/吨，折算不含税销售价格 50.44 元/吨。
综上计算，该矿山正常生产年份销售收入为 12,111.63 万元。
⑧投资估算
A.固定资产投资
固定资产投资由两部分构成，即已有固定资产投资及需新增固定资产投资。
已有固定资产投资根据同基准日下、同评估目的的同期资产评估结果确定，经评
估，矿山固定资产评估原值 5,295.15 万元、评估净值 3,638.76 万元。需新增固
定资产投资为根据《开发利用方案》，结合矿山目前情况，评估需新增的土建工
程、机械设备等固定资产。经评估，矿山需新增固定资产投资 3,043.98 万元。
原有固定资产投资以净值 3,638.76 万元于评估基准日投入，新增投资
3,043.98 万元于生产第一年追加投入，其可抵扣的进项税与可抵扣期视为现金
流入回收。
B.无形资产投资
本次评估无形资产投资即房屋征迁补偿费及其他无形资产待摊费用。其中房
屋征迁补偿费为 361.56 万元，剥离费、森林植被恢复费等其他无形资产投资为
315.19 万元无形资产投资合计 676.75 万元。
C.流动资金投资
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流动资金是指为维持生产所占用的全部周转资金。参照《中国矿业权评估准
则》，本次评估中流动资金采取扩大指标估算法中固定资产资金率进行计算，非
金属矿山固定资产资金率一般为 5～15%。该矿山生产产品方案为两种、所需生
产环节相对较多，因此本次评估确定的固定资产资金率为 15%，则矿山正常生产
期所需流动资金为：
流动资金=固定资产投资额（含进项税）×固定资产资金率=1,326.53 万元
按照矿业权评估有关规定，本次评估的流动资金 1,326.53 万元于生产期第
一年一次性投入估算，在评估计算期末全部回收。
⑨成本费用
本次评估成本费用的各项指标主要参照企业 2020 年实际成本情况确定：
A.生产成本
生产成本主要为矿山生产过程中发生的委外劳务费、材料费、燃料及动力费、
职工薪酬、折旧费、修理费、摊销费、生产安全费用、其他制造费用等，该类费
用主要依据矿山 2020 年实际费用情况确定，具体如下：
费用类别 取值情况 取值依据
委外劳动费 11.25 元/吨 2020 年实际委外劳动费用
外购材料费 0.28 元/吨 2020 年实际外购材料费
外购燃料及动力费 1.13 元/吨 2020 年实际外购燃料及动力费
2020 年实际平均每吨矿石职工薪酬
职工薪酬 单位职工薪酬 1.19 元/吨
情况
固定资产年折旧额 336.12 万 根据固定资产的原值、折旧年限计算
折旧费、固定资产
元；固定资产更新投资 折旧费；根据折旧年限确定资产更新
更新和回收固定资
8,671.11 万元；回收固定资产 时点；根据残值率测算回收固定资产
产残（余）值
残（余）值 1,246.16 万元 残（余）值
修理费 1.93 元/吨 2020 年实际修理费
按国家政策，露天开采的非金属矿山
安全费用 2.00 元/吨
安全费用标准为 2.00 元/吨原矿
其他制造费用 1.59 元/吨 2020 年实际费用情况
B.管理费用
管理费用项下各类费用取值情况及取值依据如下：
费用类别 取值情况 取值依据
根据《博爱金隅水泥有限公司博爱县
矿山恢复治理费 0.61 元/吨 馒头山石灰石矿矿山地质环境保护与
土地复垦方案》确定
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费用类别 取值情况 取值依据
根据河南省《关于我省水土保持补偿
水土保持补偿费 0.50 元/吨
费收费标准的通知》确定
摊销费 年摊销费 17.78 万元 根据无形资产的原值、折旧年限计算
其他管理费用 0.55 元/吨 2020 年实际费用情况
C.销售费用
销售费用是与企业销售活动有关的费用。参考同类型矿山销售费用数据，本
次评估按销售收入的 1%计算，年销售费用为 121.12 万元。
D.财务费用
矿业权评估的利息支出根据流动资金的贷款利息计算，假定未来生产年份矿
山流动资金的 70%为银行贷款，贷款利率按评估基准日近期 2021 年 3 月央行一
年期 LPR 利率 3.85%计算，年财务费用为 36.23 万元。
E.总成本费用及经营成本
总成本费用是指各项成本费用之和。经计算，正常生产期该矿山年总成本费
用为 6,372.32 万元，折算单位总成本费用为 22.86 元/吨碎石。
⑩销售税金及附加
销售税金及附加指矿山企业销售产品应负担的增值税、城市维护建设税、资
源税及教育费附加，依据对矿山销售收入、成本费用的测算，结合相关税种税率
计算得出。经计算，该矿山年度应纳销售税金及附加金额合计 2,263.90 万元。
企业所得税
企业所得税税率取 25%，根据收入、成本费用测算税前利润，由税前利润乘
税率计算所得税额。该矿山年度应纳企业所得税金额 1,161.68 万元。
（3）折现率
根据《矿业权评估参数确定指导意见》(CMVS30800-2008)，折现率是指将预
期收益折算成现值的比率，折现率的基本构成为：
折现率=无风险报酬率+风险报酬率
①无风险报酬率
根据《矿业权评估参数确定指导意见》，无风险报酬率即安全报酬率，通常
可以参考政府发行的中长期国债利率或同期银行存款利率来确定。该矿山评估中
以中央国债登记结算公司提供的距离评估基准日剩余期限为 10 年期的全部国债
的到期收益率 3.28%作为无风险报酬率。
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②风险报酬率
风险报酬率是指风险报酬与其投资额的比率。
风险的种类：矿产勘查开发行业，面临的风险有很多种，其主要风险有：勘
查开发阶段风险、行业风险、财务经营风险和社会风险等
根据《矿业权评估参数确定指导意见》，通过“风险累加法”确定风险报酬
率，即通过确定每一种风险的报酬，累加得出风险报酬率，其公式为：
风险报酬率=勘查开发阶段风险报酬率+行业风险报酬率+财务经营风险报酬
率+矿业权特定风险报酬率
勘查开发阶段风险，主要是因不同勘查开发阶段对资源控制程度不同造成所
提交资源量可靠程度的风险、及距开采实现收益的时间长短以及对未来开发建设
条件、市场条件的判断的不确定性造成的，可以分为预查、普查、详查、勘探及
建设、生产等五个阶段不同的风险。本次评估的采矿权属于正常生产矿山，依据
《矿业权评估参数确定指导意见》，本次评估的采矿权属于正常生产矿山，风险
报酬率取值范围为 0.15～0.65%。根据《开发利用方案》，本次评估水泥用石灰
石生产规模为 200 万吨/年，估算建筑用灰岩矿生产规模为 78.70 万吨/年，评估
计算年限为 38.06 年。经分析，确定开发阶段风险报酬率取 0.55%。
行业风险，是指由行业性市场特点、投资特点、开发特点等因素造成的不确
定性带来的风险。依据《矿业权评估参数确定指导意见》，行业风险报酬率取值
范围为 1.00～2.00%。本次评估对象为水泥厂附属矿山，所属行业为建材行业，
近几年来，建材行业的市场波动较大，相应的行业风险较大，经分析，确定行业
风险报酬率取 1.90%。
财务经营风险，包括产生于企业外部而影响财务状况的财务风险和产生于企
业内部的经营风险两个方面。依据《矿业权评估参数确定指导意见》，财务经营
风险报酬率取值范围为 1.00～1.50%。本项目生产石灰石全部作为企业水泥生产
原料，矿石加工技术成熟，经营风险一般。经分析，财务经营风险报酬率取 1.30%。
矿业权特定风险，参考“资产评估专家指引第 12 号”，矿业权特定风险是表
示矿业权自身特定因素导致的非系统性风险。结合本次评估的矿业权的开发生产
情况，综合分析矿山企业特有风险特征、矿山规模、所处生产经营阶段、生产加
工模式、产品核心竞争力、产品主要流向、对行业相关法规政策敏感性等因素的
基础上，本次评估中的矿业权特定风险报酬率确定为 1.00%。
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社会风险，是一国经济环境的不确定性带来的风险。一般情况下，引进外资
应考虑社会风险，故本项目不考虑社会风险。
综上，该矿山评估风险报酬率=0.55%+1.90%+1.30%+1.00%=4.75%，故矿山评
估折现率取 8.03%。
（4）评估结论
根据上述参数取值，经估算得“博爱金隅水泥有限公司博爱县馒头山水泥用
石灰岩矿采矿权”评估价值为 35,977.66 万元。截止本次评估报告日，该矿权尚
未 缴 纳 新 增 资 源 储 量 出 让 收 益 金 25,486.38 万 元 ， 因 此 该 矿 评 估 净 值 为
10,491.28 万元。
3、收入权益法评估参数确定、评估计算过程（以承德金隅水泥有限责任公
司营东灰岩矿采矿权为例）
（1）评估方法
该采矿权矿山剩余服务年限不足 5 年，且矿山缺乏近几年详细的生产统计资
料，无法满足折现现金流量法进行评估的条件，根据《中国矿业权评估准则》，
该采矿权评估采用收入权益法。
收入权益法是基于替代原则的一种间接估算采矿权价值的方法，是通过采矿
权权益系数对销售收入现值进行调整，作为采矿权价值，计算公式如下：
n
1
P [ SI t t
] k
t 1 (1 i )
其中：P 为采矿权评估价值，Sit 为采矿权年销售收入，i 为折现率，k 为采
矿权权益系数，t 为年序号，n 为评估计算年限。
（2）评估技术指标和经济参数
①评估基准日保有资源储量与评估利用资源储量
该矿山评估基准日保有资源储量与评估利用资源储量确定方式与前述博爱
县馒头山石灰岩矿采矿权的评估相同。根据承德金隅水泥有限责任公司营东灰岩
矿采矿权经备案的《勘探报告》、《开发利用方案》，该采矿权评估基准日保有资
源储量 573.24 万吨，评估利用资源储量为 530.34 万吨。
②采矿方式方法
本矿山为露天矿山，矿体采用公路开拓汽车运输方案，爆破采剥设计采用挖
掘机装车，自卸汽车运输。
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③产品方案
根据矿山实际产品情况，该采矿权产品方案为水泥用石灰岩原矿（碎石）。
④采矿技术指标
参照《开发利用方案》设计的露天开采回采率和矿石贫化率。本次评估中确
定矿山露天开采回采率为 95%、矿石贫化率为 5%。
⑤评估基准日评估利用可采储量
确定方式与前述博爱县馒头山石灰岩矿采矿权的评估相同。经计算，该采矿
权评估利用可采储量为 100.25 万吨。
⑥生产规模、服务年限及评估计算年限
该矿山采矿许可证证载生产规模为 22.00 万吨/年，本次评估矿山生产规模
依此确定。
矿山理论服务年限（评估计算年限）确定方式与前述博爱县馒头山石灰岩矿
采矿权的评估相同。经计算，该采矿权评估计算年限为 4.80 年。
⑦销售收入
假定评估对象未来生产年限内生产的产品全部销售（产销均衡假设），则销
售收入以下式计算：
年销售收入=销售单价×年产量
年产量根据生产规模确定，年产量为 22.00 万吨。
确定销售单价时，由于该矿山矿石主要供给自有水泥厂使用，不对外销售，
该矿山矿石并无对外销售价格。该矿山所在地由于受环境保护、产能调控等政策
的影响，关闭了大量的露天开采矿山，导致市场上水泥原料石灰石供应紧张，市
场价格一路走高，石灰石出厂价格自 2017～2018 年 25～28 元/吨迅速攀升至
2019 年的 40 元/吨左右，至 2020～2021 年石灰石出厂价格基本均在 40～45 元/
吨。2020 年，承德金隅水泥有限责任公司外购的承德县隆捷新型建材有限公司
石灰石碎石到厂含税价为 57.61 元/吨（增值税 13%，运费约 12 元/吨），该价格
与市场行情基本匹配，具备可参考性。结合上述情况，该矿山评估产品含税销售
价格按均价 45.00 元/吨估算，折合不含税销售单价为 39.82 元/吨。矿山不含税
年销售收入约 876.04 万元。
（3）折现率
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该矿山折现率确定方式与前述博爱县馒头山石灰岩矿采矿权的评估相同。折
现率包括无风险报酬率和风险报酬率两部分，矿山无风险报酬率取剩余期限为
10 年期的全部国债的到期收益率 3.28%，风险报酬率为 4.85%（含勘查开发阶段
风险报酬率 0.65%，行业风险报酬率 1.90%，财务经营风险报酬率 1.30%和矿业
权特定风险报酬率 1.00%）。因此该矿业权折现率为 8.13%。
（4）采矿权权益系数
根据《矿业权评估参数确定指导意见》(CMVS30800-2008)，建筑材料（原矿）
在折现率为 8%时采矿权权益系数取值范围为 3.5～4.5%。本次评估折现率为
8.13%，考虑 8.13%和 8%的差异，经调整，采矿权权益系数取值范围为 3.51～4.51%。
该矿构造较简单，水文地质条件和工程地质条件属于简单类型，矿山距离承
德市市区较近，因而总体开发利用中等偏上。经综合分析，评估机构认为采矿权
权益系数选取 4.40%较为合宜。
（5）评估结论
根据上述参数取值，经估算得“承德金隅水泥有限责任公司营东灰岩矿采矿
权”评估价值为 148.56 万元。
综上，以博爱金隅水泥有限公司博爱县馒头山石灰岩矿采矿权、承德金隅水
泥有限责任公司营东灰岩矿采矿权为例，结合矿业权主要评估参数的选取、计算
过程、采矿权生产经营状况、面临的风险，本次以基于未来收益预期方法（包括
折现现金流量法和收入权益法）对矿业权评估参数选取合理，计算过程准确，评
估过程中已结合了采矿权的生产经营状况和所面临风险，并在评估参数的取值中
体现。本次矿业权评估增值具有合理性。
二、补充披露探矿权转采矿权的后续安排，是否具备可行性以及仅取得探
矿权证和采矿权证已到期或即将到期对本次评估的影响。
（一）探矿权转采矿权的后续安排
2021 年 2 月 ， 博 爱 金 隅 水 泥 有 限 公 司 提 交 探 矿 权 （ 证 书 编 号 ：
T41420150903051720，有效期限 2020.03.08-2022.03.08）转采矿权申请，截至
本反馈意见回复出具之日，焦作市国土资源局正在对前期资料进行审核，并组织
会审过程中。
对于“探矿权转采矿权”，按目前矿产资源开采审批登记管理相关规定，矿
业权人持有探矿权拟申请转为采矿权的，若矿业权人符合相关政策要求，缴纳相
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应的矿业权出让收益，可向矿政管理部门递交探矿权转采矿申请并附相关附件资
料，将探矿权转采矿权。博爱金隅水泥有限公司探矿权符合转为采矿权的条件，
已于 2020 年编制了《羊圈矿开发利用方案》和《环境恢复治理与土地复垦方案》
并通过评审，2021 年 2 月底网上提交了探转采申请，该探矿权转为采矿权不存
在实质性障碍，具备可行性。
（二）已到期或即将到期的采矿权基本情况
标的公司及其分、子公司共拥有矿业权 43 宗，其中 41 宗采用基于未来收益
预期的方法评估。截至本反馈意见回复日，41 宗矿业权中有 2 宗采矿许可证已
到期；有 4 宗未来三个月内即将到期，该等采矿权基本情况如下：
序号 矿山名称 证书编号 有效期限 续期情况
闻喜公司绛县许家虎洼坪
冀东海天水泥闻
矿业权延续材料已报运城
喜有限责任公司 C14080020100171 2018.12.25-2019.12.25
1 市自然资源局进行备案，待
绛县许家虎洼坪 20055542 （已到期）
备案完成后报运城市政务
分公司
服务中心审核
咏宁水泥黑山西水泥用灰
岩矿已备齐全部申请材料，
因目前河北省矿山综合整
邢台金隅咏宁水 治有关工作安排，河北省自
C13050020100371 2018.12.27-2020.12.27
2 泥有限公司黑山 然资源厅暂时暂停全省采
20059574 （已到期）
西水泥用灰岩矿 矿权许可证到期续期申请
的受理，咏宁水泥将待河北
省自然资源厅进一步通知
后提交申请
正在办理续期手续，截至本
唐山冀东启新水 反馈意见回复出具之日，唐
C13000020110471 2013.08.26-2021.09.30
3 泥有限责任公司 山市古冶区自然资源和规
20111705 （临近到期）
石灰石矿 划分局已受理审查中（自然
资告【2021】第 16731 号）
正在办理采矿许可证续期
手续，截至本反馈意见回复
唐县冀东水泥有
C13060020100771 2019.07.31-2021.09.30 出具之日，环评专家评审
4 限责任公司白合
20070440 （临近到期） 中，预计环评阶段结束后上
水泥灰岩矿
报省厅主管部门续期手续
后取得新证
承德金隅水泥有 正在办理采矿许可证续期
限责任公司四方 C13080020101271 2016.03.07-2021.09.30 手续，采矿权续期所需资料
5
洞子沟熔剂用石 20086974 （临近到期） 齐全，2021 年 5 月主管部门
灰石矿 暂停受理，截至本反馈意见
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序号 矿山名称 证书编号 有效期限 续期情况
回复出具之日，承德市自然
资源和规划局已恢复受理
并正在受理审批中
正在办理采矿许可证续期
涞水县宋各庄乡 手续，相关价款已在省国土
王各庄村东坡建 C13060020110771 2015.09.06-2021.09.30 系统、税务系统申报并缴纳
6
筑石料用白云岩 30115985 （临近到期） 完毕，截至本反馈意见回复
（碎石）矿 出具之日，已开展组卷上报
工作
上表第 1、第 2 项采矿许可证已到期，目前续期手续正在办理中，预计续期
不存在实质性障碍。
根据目前采矿权、探矿权一级出让市场情况，矿政管理部门在颁发采矿许可
证时一般采用一次置权分段延续的方式（一般 3-10 年不等，具体各地发证机关
互有差异），矿业权人在采矿许可证到前期可向矿证管理部门申请办理采矿许可
证到期延续手续，按照有关规定提交申请材料。一般情况下，若矿业权人不涉及
经营管理不善导致无法存续、重大违法、国家重点建设项目压覆、环保不符标准、
重大安全事故、生态保护区设立、其他政府政策限制开发等情况，可正常完成采
矿权延续相关手续。标的公司 6 宗已到期或即将到期的矿业权均不存在导致无法
续期的情形，矿业权证到期后续期不存在实质性障碍。
未采用基于未来收益预期的方法评估的 2 宗矿业权中，邢台金隅咏宁水泥有
限公司（简称“咏宁水泥”）持有的黄虎山水泥用石英砂岩矿采矿许可证已于 2020
年 12 月 30 日到期，该采矿权为咏宁水泥的储备矿山资源，尚未进行开采，因当
地对其他建设项目的规划，导致该矿山矿区范围与其他项目选址重叠，采矿许可
证能否续期存在较大的不确定性，故该采矿权不具备未来收益预期方法评估的条
件，本次评估中对其以经核实的账面价值作为评估值，账面价值与评估值均为
769.42 万元。目前，经与河北省沙河市政府部门沟通，咏宁水泥拟对黄虎山砂
岩矿矿产资源以不低于其本次评估值及账面价值 769.42 万元的金额对外转让，
由沙河市政府及相关部门协调确定矿权受让主体后，咏宁水泥将按照相关程序履
行国有资产处置审批手续，目前沙河市人民政府已组织开展了 2 次退出补偿协调
会，处于确定采矿权退出补偿责任主体的阶段。因该采矿权为咏宁水泥尚未开采
的备用矿山，咏宁水泥生产所需石灰石另有其他开采中的矿山供应，且该采矿权
拟处置的可回收金额不低于本次评估值，因此该处采矿权权属证书无法续期并未
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对咏宁水泥正常生产经营及本次评估结果造成重大影响。
（三）仅取得探矿权证和采矿权证已到期或即将到期对本次评估的影响
根据《矿业权评估参数确定指导意见》，“评估计算的服务年限（或评估确定
的矿山正常生产年限），是指评估计算的矿山正常生产的年限。矿业权评估中，
以矿山服务年限为基础确定评估计算的服务年限”以及“通常情况下，对已有偿
取得矿业权，可按矿业权人有偿取得矿业权所对应的矿产资源储量的矿山服务年
限，作为评估计算的服务年限”。
本次评估中矿山服务年限通过有偿取得矿业权所对应的基准日剩余可采储
量和采矿许可生产规模计算得出，矿业权证的证载期限不会对矿业权评估产生影
响。本次评估中，对矿业权评估的假设前提如下：
（1）采矿许可证到期后可顺利实现延续直至本次评估计算期满；
（2）探矿权可顺利转为采矿权同时取得采矿许可证，且采矿许可证到期后
可顺利实现延续直至本次评估计算期满。
如前述分析，标的公司探矿权转为采矿权，以及已到期或即将到期的采矿权
的续期不存在实质性障碍（预计无法续期的咏宁水泥黄虎山水泥用石英砂岩矿采
矿权在评估中已另行处理，以经核实的账面价值作为评估值），因此本次评估对
相关探矿权可顺利探转采、可顺利续期的假设具有合理性，标的公司部分矿业权
仅取得探矿权证、采矿许可证已到期或即将到期等情况对本次评估无重大不利影
响。
三、列表披露主要土地使用权评估增值情况，结合所选评估方法，进一步
说明评估增值的合理性。
（一）主要土地使用权评估增值情况
纳入本次评估范围的土地使用权共计 215 宗，其中面积超过 10 万平米的宗
地共计 46 宗，约占本次评估所涉土地总面积的 72%，本次评估中该部分土地使
用权的评估增值情况如下：
宗地面积 账面价值 评估价值 增值额
序号 土地权证编号 2 增值率
（m ） （万元） （万元） （万元）
1 陵国用（2010）第 0028 号 120,000.00 1,287.85 2,064.00 776.15 60.27%
2 冀（2020）涞水县不动产权第 0000221 号 295,783.18 2,416.13 14,753.96 12,337.83 510.64%
3 永吉国用（2013）第 0221041437 号 332,617.00 3,369.90 4,686.57 1,316.67 39.07%
4 吉（2019）永吉县不动产权第 0001077 号 312,289.00 3,683.64 4,010.10 326.46 8.86%
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宗地面积 账面价值 评估价值 增值额
序号 土地权证编号 2 增值率
（m ） （万元） （万元） （万元）
5 冀（2019）临城县不动产权第 0000064 号 188,808.26 4,451.65 4,550.28 98.63 2.22%
6 冀（2019）临城县不动产权第 0000024 号 102,316.00 1,598.10 2,107.71 509.61 31.89%
7 陕（2018）泾阳县不动产权第 0003084 号 124,481.00 2,246.94 2,825.72 578.78 25.76%
8 冀唐国用（2002）第 12620 号 333,886.41 7,466.26 10,250.31 2,784.05 37.29%
9 丰润区国用（2014）第 A-177 400,002.00 7,171.18 12,280.06 5,108.88 71.24%
10 丰润国用（1999）字第 A9-0001 号 320,541.60 5,974.24 9,648.30 3,674.06 61.50%
11 丰润国用（2014）第 A-209 号 209,074.18 5,763.46 7,673.02 1,909.56 33.13%
12 烟国用（2011）第 30018 号 199,135.00 3,160.41 5,077.94 1,917.53 60.67%
13 冀（2017）古冶区不动产权第 0009635 号 102,517.24 1,004.64 2,491.17 1,486.53 147.97%
14 冀（2019）古冶区不动产权第 0010809 号 109,270.10 2,483.81 2,775.46 291.65 11.74%
15 冀（2020）承德县不动产权第 0003874 号 679,038.00 637.34 18,401.93 17,764.59 2787.29%
16 石鹿国用（2016）第 02-2996 号止 2058.6.4 278,626.70 5,336.63 11,702.32 6,365.69 119.28%
17 石鹿国用（2016）第 02-2981 号止 2048.12.4 240,900.19 3,069.29 9,154.21 6,084.92 198.25%
18 冀（2019)平泉市不动产权第 0003984 号 107,133.00 3,304.70 3,021.15 -283.55 -8.58%
19 冀（2019)平泉市不动产权第 0005438 号 135,137.43 587.15 3,635.20 3,048.05 519.13%
20 吉（2018）扶余市不动产权第 0003138 号 147,772.69 341.03 3,194.55 2,853.52 836.73%
21 磐国用（2002）字第 028430002 号 187,906.00 473.22 2,597.80 2,124.58 448.96%
22 冀（2018）唐县不动产权第 0000764 号 247,361.66 1,894.93 5,590.37 3,695.44 195.02%
23 冀（2017）唐县不动产权第 0000063 号 106,526.89 3,587.54 2,450.12 -1,137.42 -31.70%
24 同国用（2008）第 000179 号 277,475.30 2,608.52 8,102.28 5,493.76 210.61%
25 同国用（2008）第 000180 号 314,118.90 1,053.08 9,454.98 8,401.90 797.84%
26 阿国用（2011）第 000613 143,332.20 2,021.17 3,009.98 988.81 48.92%
27 黑（2017）哈尔滨阿城不动产权第 0009337 号 294,434.00 5,112.56 6,418.66 1,306.10 25.55%
28 晋（2019）广灵县不动产权第 0000289 号 224,797.00 2,406.17 3,236.85 830.68 34.52%
29 津字第 1210111000934 号 195,804.60 382.91 7,146.87 6,763.96 1766.44%
30 张市宣国用（2009）第 48 号 158,261.77 2,430.22 5,950.64 3,520.42 144.86%
31 冀（2018）涿鹿县不动产权第 0000002 号 274,668.86 2,429.72 6,592.05 4,162.33 171.31%
32 冀（2021）赞皇县不动产权证 0000040 号 400,000.00 2,589.93 6,760.00 4,170.07 161.01%
33 冀(2018)阳泉市不动产权第 0017662 号 385,237.10 5,705.49 11,403.02 5,697.53 99.86%
34 临国用(2008)009 号 210,000.00 470.13 4,536.00 4,065.87 864.83%
35 邯峰国用（2013）第 FF01020 号 220,000.00 2,693.87 7,260.00 4,566.13 169.50%
36 涉国用（2010）第 03014 号 176,689.40 1,511.96 4,381.90 2,869.94 189.82%
37 曲国用（2009）第 005 号 173,332.94 1,222.59 3,587.99 2,365.40 193.47%
38 陕 2021 凤翔县不动产权第 0000835 号 181,864.00 1,212.49 3,419.04 2,206.55 181.99%
39 邯市国用（2006）字第 FF010008 号 391,708.68 1,274.09 11,751.26 10,477.17 822.32%
40 冀唐国用 2002 字第 6874 号 144,384.70 952.08 3,190.90 2,238.82 235.15%
41 营政国用（2013）第 38 号 126,083.19 2,064.87 4,803.77 2,738.90 132.64%
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宗地面积 账面价值 评估价值 增值额
序号 土地权证编号 2 增值率
（m ） （万元） （万元） （万元）
42 津（2021）北辰区不动产权第 1006245 号 567,227.90 7,201.42 26,262.72 19,061.30 264.69%
43 滦国用（2007）第 102 号 300,000.00 1,254.92 5,130.00 3,875.08 308.79%
44 冀唐国用（2004）第 09222 号 104,472.19 935.16 2,457.37 1,522.21 162.78%
45 闻国用（2007）第 471 号 398,666.67 1,686.58 9,847.07 8,160.49 483.85%
46 灵国用（2014）第 020 号 173,333.00 3,666.93 5,078.66 1,411.73 38.50%
合计 11,117,015.93 124,196.92 304,724.26 180,527.34 145.36%
如上表所示，标的公司 46 宗主要土地使用权合计评估价值 304,724.26 万元，
相较账面价值增值 180,527.34 万元，增值率为 145.36%，增值主要原因系标的
公司持有的土地使用权取得日期较早，大部分土地于 2010 年之前取得，土地使
用权账面价值为原始取得成本经摊销后的余额，随着社会经济发展，区域基础设
施建设不断完善，本次评估基准日的土地价格相比原始取得成本已有较大幅度提
高，因此导致土地使用权评估增值。
（二）土地使用权评估方法及适用性分析
1、土地使用权评估方法
纳入本次评估范围的土地使用权的宗地用途主要为工业用地，依据《城镇土
地估价规程》规定，可采用基准地价系数修正法、市场比较法、成本逼近法、收
益还原法进行评估。
基准地价系数修正法简称基准地价法，适用于颁布基准地价并位于基准地价
范围内的土地使用权，如委估宗地位于当地基准地价范围内、基准地价相关参数
可以取得。
市场比较法主要用于地产市场发达，有充足的具有替代性的土地交易实例的
地区，如待估宗地所在区域类似交易案例充足。
成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上
一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。
如委估宗地所在区域近年来有可参考的征地案例,且相关补偿文件可以取得。
收益还原法适用于对外出租、有现实收益或潜在收益的土地，具有出租行为
或出租计划可供参考，且可通过分析比较确定客观的租金水平。
2、评估方法适用性分析
本次评估中，因标的公司土地使用权没有对外出租行为或潜在出租计划，无
法取得出租案例可供参考，即不能通过分析比较取得客观的租金水平，因此本次
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评估不适用收益还原法。
除收益还原法，本次评估依据《城镇土地估价规程》，根据相关土地使用权
所涉宗地特点、具体条件和项目的实际情况，并结合相关宗地所在区域的土地市
场情况及其他有关资料，从基准地价系数修正法、市场比较法、成本逼近法三种
评估方法中分析并选择兼具适用性和代表性的两种评估方法对土地使用权进行
评估。
（三）主要土地使用权的评估方法
本次评估中，对主要土地使用权的采用的评估方法如下：
2
序号 标的简称 宗地名称 土地面积（m ） 取得日期 评估方法
1 14-承德冀东 厂区土地 679,038.00 2003/4/9 成本逼近法+市场比较法
2 41-天津振兴 天津振兴土地 1 567,227.90 2001/3/1 成本逼近法+市场比较法
3 9-冀水物业 王家营矿山土地 400,002.00 2002/12/19 成本逼近法+市场比较法
4 27-赞皇金隅 主厂区用地 400,000.00 2008/3/31 成本逼近法+市场比较法
5 45-冀东闻喜 4500T 线土地 398,666.67 2007/6/24 成本逼近法+市场比较法
6 37-太行华信 峰峰矿区建国路 2 号用地 2 391,708.68 2006/2/14 成本逼近法+市场比较法
7 28-阳泉冀东 阳泉冀东 1#宗地 385,237.10 2009/12/20 成本逼近法+市场比较法
8 9-冀水物业 主场区西北角用地 333,886.41 2002/12/19 成本逼近法+市场比较法
9 5-吉林冀东 生产厂区用地 332,617.00 2013/8/29 成本逼近法+市场比较法
10 9-冀水物业 原丰润县水泥厂土地 320,541.60 1995/1/1 成本逼近法+市场比较法
11 20-大同冀东 大同冀东 2 号宗地 314,118.90 2008/10/22 基准地价法+市场比较法
12 5-吉林冀东 矿山矿区 312,289.00 2016/10/21 成本逼近法+市场比较法
13 43-滦州环保 滦州环保 3#宗地 300,000.00 2007/9/10 成本逼近法+市场比较法
14 4-涞水冀东 厂区用地 1 295,783.18 2010/8/15 成本逼近法+市场比较法
15 21-冀东黑龙江 新线厂区用地 294,434.00 2017/3/27 成本逼近法+市场比较法
16 15-金隅鼎鑫 三分 1 号土地 278,626.70 2010/3/1 成本逼近法+市场比较法
17 20-大同冀东 大同冀东 1 号宗地 277,475.30 2008/10/22 基准地价法+市场比较法
18 26-涿鹿金隅 涿鹿金隅宗地 274,668.86 2008/12/31 成本逼近法+市场比较法
19 19-唐县冀东 厂区土地 1 247,361.66 2009/2/11 成本逼近法+市场比较法
20 15-金隅鼎鑫 二分 9 号土地 240,900.19 1998/12/4 成本逼近法+市场比较法
21 22-广灵金隅 厂区土地 5 224,797.00 2012/11/23 成本逼近法+市场比较法
22 33-邯郸金隅 厂区土地 1 220,000.00 2013/5/17 成本逼近法+市场比较法
23 31-临澧冀东 厂区土地 210,000.00 2008/6/10 成本逼近法+市场比较法
24 9-冀水物业 厂区土地 209,074.18 2012/7/17 成本逼近法+市场比较法
25 11-烟台冀东 厂区土地 1 199,135.00 2011/3/18 成本逼近法+市场比较法
26 23-天津冀东 天津冀东 1#宗地 195,804.60 2003/4/1 成本逼近法+市场比较法
27 6-邢台金隅冀东 厂区土地 1 188,808.26 2008/3/10 成本逼近法+市场比较法
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2
序号 标的简称 宗地名称 土地面积（m ） 取得日期 评估方法
28 18-冀东磐石 厂区土地 1 187,906.00 2002/8/22 基准地价法+市场比较法
29 36-凤翔环保 厂区土地 5 181,864.00 2009/9/28 成本逼近法+市场比较法
30 34-涉县金隅 神头乡工矿园区土地 1 176,689.40 2010/8/2 成本逼近法+市场比较法
31 48-灵寿冀东 中山水泥用地 1 173,333.00 2013/3/31 成本逼近法+市场比较法
32 35-曲阳金隅 曲阳金隅土地 1 173,332.94 2009/2/21 成本逼近法+市场比较法
33 25-张家口金隅 张家口金隅 1#宗地 158,261.77 2009/6/2 成本逼近法+市场比较法
34 17-冀东扶余 厂区土地 1 147,772.69 2003/4/10 成本逼近法+市场比较法
35 38-冀东三友 冀东三友 1#宗地 144,384.70 2002/3/4 成本逼近法+市场比较法
36 21-冀东黑龙江 老线厂区用地 143,332.20 2011/7/29 成本逼近法+市场比较法
37 16-平泉冀东 平泉冀东 3#宗地 135,137.43 2010/1/15 成本逼近法+市场比较法
38 39-承德金隅 原水泥厂土地 126,083.19 2013/9/24 成本逼近法+市场比较法
39 8-泾阳建材 泾阳建材 1#宗地 124,481.00 2018/9/8 成本逼近法+市场比较法
40 3-陵川冀东 厂区土地 2 120,000.00 2008/9/18 成本逼近法+市场比较法
41 13-冀东启新 启新 1#宗地 109,270.10 2019/9/12 成本逼近法+市场比较法
42 16-平泉冀东 平泉冀东 2#宗地 107,133.00 2019/4/26 成本逼近法+市场比较法
43 19-唐县冀东 厂区土地 3 106,526.89 2011/4/7 成本逼近法+市场比较法
44 43-滦州环保 滦州环保 4#宗地 104,472.19 2004/12/8 成本逼近法+市场比较法
45 13-冀东启新 启新 1#宗地 102,517.24 2010/6/8 成本逼近法+市场比较法
46 6-邢台金隅冀东 厂区土地 5 102,316.00 2015/1/7 成本逼近法+市场比较法
（四）土地使用权评估增减值案例1-临澧冀东水泥有限公司
（成本逼近法+市场比较法）
本次以账面价值为 470.13 万元，评估值为 4,536.00 万元，评估增值额为
4,065.87 万元，增值率为 864.83%的临澧冀东 1#宗地为例，对本次土地使用权
评估确定过程、评估增值的合理性说明如下：
1、宗地基本信息
临澧冀东水泥有限公司纳入评估范围的土地共计 3 宗，为公司分别于 2008
年、2020 年取得，宗地面积共计 248,666.66 平方米，宗地用途为工业用地，待
估宗地位于湖南省常德市临澧县新安镇沙堤村、官亭乡岩龙村。
2、评估方法的选择
依据《城镇土地估价规程》规定，评估对象设定用途为工业用地，可以采用
基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法、成本逼近法评估。
因委估宗地不在基准地价范围内，基准地价相关参数难以取得，因此本次评
估未采用基准地价系数修正法；因收益还原法适用于有现实收益或潜在收益的土
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地或不动产评估，评估对象所在区域没有类似物业出租，通过比较无法确定客观
的租金水平，因此本次评估未采用收益还原法；
因市场比较法主要用于地产市场发达，有充足的具有替代性的土地交易实例
的地区。待估宗地所在区域类似交易案例充足，因此本次评估选择市场比较法评
估；因评估对象为工业用地,所在区域近年来有参考的征地案例,且相关补偿文件
可以取得，因此本次评估选择成本逼近法评估。
综上所述，经综合分析比较，本次评估采用市场比较法、成本逼近法。
3、评估过程和参数选择-以临澧冀东 1#宗地为例
（1）市场比较法
①市场法可比案例
市场法是根据市场中的替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在评估基
准日近期市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格作适当修正，
此估算待估宗地客观合理价格的方法。评估对象的各因素条件与比较案例的各因
素条件如下表：
比较因素 待估土地 比较案例 1 比较案例 2 比较案例 3
湖南临澧南方新
宗地名称/编 常德伟厦新材料 临澧得益肉类食
临澧冀东 1#宗地 材料科技有限公
号 有限公司用地 品有限公司用地
司用地
临澧县新安镇龙
详细地址 凤村、官亭乡岩龙 临澧县新安镇 临澧县新安镇 临澧县新安镇
村
交易单价 待估 225.23 225.12 204.28
规划用途 工业用地 工业用地 工业用地 工业用地
交易期日 2021/2/28 2020/2/18 2019/10/22 2018/5/15
使用年限（年） 37.30 50 50 50
交易情况 正常 正常 正常 正常
位于临澧县新安
地理位置 位于临澧县新安 位于临澧县新安 位于临澧县新安
镇龙凤村、官亭乡
和产业集 镇，产业集聚度一 镇，产业集聚度一 镇，产业集聚度一
岩龙村，产业集聚
聚程度 般 般 般
度一般
基础设施
区 红线外三通 红线外三通 红线外三通 红线外三通
域 完善程度
因 公共配套
素 设施完善 完善程度一般 完善程度一般 完善程度一般 完善程度一般
程度
交通便捷 临交通型主干道， 临交通型主干道， 临交通型主干道， 临交通型主干道，
程度 交通便捷度一般 交通便捷度一般 交通便捷度一般 交通便捷度一般
环境质量 轻度污染 轻度污染 轻度污染 轻度污染
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临路状况 交通型主干道 交通型主干道 交通型主干道 交通型主干道
土地面积
（平方 210,000.00 53,545.18 37,002.27 7,343.04
米）
个
别 宗地形状
因 及可利用 对利用无影响 对利用无影响 对利用无影响 对利用无影响
素 程度
规划条件 有一定规划限制 有一定规划限制 有一定规划限制 有一定规划限制
地质和地
一般，地势平坦 一般，地势平坦 一般，地势平坦 一般，地势平坦
形条件
②比较因素条件指数的确定
根据上表所述情况进行系数修正，以评估对象的各因素条件为基础，将比较
案例相应条件与评估对象相比较，确定相应的指数，各系数具体修正比例说明如
下：
A.交易日期修正
参照临近的城市土地有关指数显示，委估宗地所在地的土地价格基本无变化，
无需对三宗比较案例予以修正。
B.交易情况修正系数确定
待估宗地与本次评估所选择的比较案例的交易情况均为正常交易，故交易情
况条件指数均为 100。
C.使用年限修正
待估工业用地基准地价设定为 50 年期土地使用权价格，该宗地的剩余使用
年期为 37.30 年，故需进行土地使用年期修正，还原利率包括无风险利率和风险
利率，风险为行业风险、经营风险、财务风险等，综合确定土地还原利率为 6%。
计算公式如下：
n
1 1 /( 1 r )
k2 m
1 1 /( 1 r )
公式中：
K2－土地使用年期修正系数
r－土地还原率（取 6%）
n－待估宗地剩余使用年限
m－法定最高出让年限
K2=[1-1/(1+6%)37.30]/[1-1/(1+6%)50]
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=0.9371
D.规划用地性质
评估对象与三宗比较案例的规划用地性质不同，评估对象案例一、二、三规
划限制条件不同，故需修正。
E.区域因素修正
综合比较评估对象与比较案例各自的基础设施、公共交通、公共设施条件、
环境质量，根据不同状况予以修正，详细情况见因素条件指数表。
F.个别因素修正
综合比较评估对象与比较案例各自的主要指宗地形状及可利用程度、临路条
件、规划限制条件，综合比较后，根据不同状况予以修正，详细情况见因素条件
指数表。
以评估对象的各因素条件为基础，相应指数为 100，将比较案例相应因素条
件与评估对象进行比较，确定相应的指数，编制比较因素条件指数表如下：
比较因素 待估土地 比较案例 1 比较案例 2 比较案例 3
湖南临澧南方 常德伟厦新材 临澧得益肉类
临澧冀东 1#宗
宗地名称/编号 新材料科技有 料有限公司用 食品有限公司
地
限公司用地 地 用地
临澧县新安镇
详细地址 龙凤村、官亭 临澧县新安镇 临澧县新安镇 临澧县新安镇
乡岩龙村
交易单价 待估 225.23 225.12 204.28
规划用途 100 100 100 100
交易期日 100 100 100 100
使用年限（年） 100 106.71 106.71 106.71
交易情况 100 100 100 100
地理位置和产业集聚
100 100 100 100
程度
区 基础设施完善程度 100 100 100 100
域 公共配套设施完善程
因 100 100 100 100
素 度
交通便捷程度 100 100 100 100
环境质量 100 100 100 100
临街状况 100 100 100 100
个 土地面积（平方米） 100 101 101 102
别
因 宗地形状及可利用程
100 100 100 100
素 度
规划条件 100 100 100 100
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比较因素 待估土地 比较案例 1 比较案例 2 比较案例 3
地质和地形条件 100 100 100 100
容积率 100 100 100 100
③因素修正
在各因素条件指数表的基础上，将评估对象的因素条件指数与比较案例的因
素条件进行比较，计算公式如下：
比准价格=比较案例的销售价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素
修正×个别因素修正
因素比较修正系数表如下：
比较因素 待估土地 比较案例 1 比较案例 2 比较案例 3
湖南临澧南方 常德伟厦新材 临澧得益肉类
临澧冀东 1#宗
宗地名称/编号 新材料科技有 料有限公司用 食品有限公司
地
限公司用地 地 用地
临澧县新安镇
详细地址 龙凤村、官亭乡 临澧县新安镇 临澧县新安镇 临澧县新安镇
岩龙村
交易单价 待估 225.2 225.1 204.3
规划用途 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
交易期日 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
使用年限（年） 1.0000 0.9371 0.9371 0.9371
交易情况 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
地理位置和繁华程度 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
基础设施完善程度 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
区
域 公共配套设施完善程 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
因 度
素
交通便捷程度 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
环境质量 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
临街状况 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
土地面积（平方米） 1.0000 0.9901 0.9901 0.9804
个 宗地形状及可利用程
别 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
度
因
素 规划条件 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
地质和地形条件 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
容积率 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
比准单价 待估 208.97 208.87 187.67
④单位价格的确定
采用简单算术平均法求取综合比准价格，并以此作为评估对象的单位价格，
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则综合比准价格＝(208.97+208.87+187.67)÷3
＝201.84 元/平方米
（2）成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的
利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。其基本
计算公式为：
土地价格＝(土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋
土地增值收益)×(1+个别因素修正系数)×年期修正系数
①确定土地取得费及相关税费
土地取得费主要是指征地过程中所发生的费用，根据《常德市人民政府关于
调整常德市征地补偿标准的通知》常政发〔2018〕8 号、常德市人民政府关于印
发《常德市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法》的通知常政发〔2019〕5 号，
遵循同地同价的原则，制定了征地区片价标准。相关税费包括耕地占用税、耕地
开垦费等。
A.土地取得费
根据《常德市人民政府关于调整常德市征地补偿标准的通知》常政发〔2018〕
8 号文件可知：征地综合区片价为 75.00 元/平方米.
根据常德市人民政府关于印发《常德市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办
法》的通知常政发〔2019〕5 号可知,青苗补偿费为 2.25 元/平方米。则土地取
得费合计为 77.25 元/平方米。
B.耕地占用税
根据《湖南省人民代表大会常务委员会关于湖南省耕地占用税适用税额的决
定》文件可知，临澧县耕地占用税额规定如下：25.00 元/平方米。
C.耕地开垦费
根据湖南省人民政府办公厅关于印发《湖南省耕地开垦费征收使用管理办法》
的通知湘政办发〔2019〕38 号文件可知：耕地开垦费为：57.00 元/平方米。则
土地取得费用及相关税费合计为：
土地取得费及相关税费=77.25+82.00
=159.25（元/平方米）
②土地开发费用
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根据待估宗地红线内外土地开发实际情况确定待估宗地开发费为 40 元/平
方米。
③估算投资利息
根据待估宗地的开发程度及规模，设定土地开发周期为 1 年。投资利息率按
3.85%计，假设土地取得费及有关税费在征地时一次性投入，开发费用在开发期
内假设均匀投入。
故利息=(土地取得费+相关税费)×土地开发周期×利息率+土地开发费
×1/2×土地开发周期×利息率
=(77.25+82.00)×1×3.85%+40×1/2×3.85%
=6.89（元/平方米）
④确定投资利润
按照待估宗地开发性质和当地实际情况，确定开发中各项投资的客观回报率。
本次评估在调查当地土地开发的投资回报情况基础上，咨询当地国土资源管理部
门，参照当地土地一级开发成本利润率，确定本次评估的土地开发利润率为 10%，
则利润=(土地取得费用+相关税费+土地开发费用)×投资回报率
=(77.25+82.00+40.00)×10%
=19.92（元/平方米）
⑤土地增值收益
土地增值是指土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条
件而发生的价值增加，是土地开发后市场价格与成本价格之间的差额。
根据《城镇土地估价规程》，土地增值依据土地所在区域内，因用途等土地
条件改变或进行开发而产生的价值增加额或比例率测算。结合待估宗地所在区域
的实际情况、当地征收出让金标准等参数，本次评估土地增值按成本价格（土地
取得费、各项税费、土地开发费、利息、利润五项之和）的 15%计算。则：
土地增值收益=(77.25+82.00+40.00+6.89+19.92)×15%
=33.91(元/平方米)
⑥无限年期土地使用权价格的计算
无限年期土地价格=土地取得费及相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资
利润+土地增值收益
=159.25+40.00+6.89+19.92+33.91
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=259.98（元/平方米）
⑦剩余使用年期土地使用权价格的修正计算
成本逼近法评估的结果为无限年期的价格，而此次评估的土地剩余使用年限
为 37.30，需进行年期修正。
K=1-1/(1+r)n
式中：K 为待估宗地使用年期修正系数；n 为剩余使用年期，r 为土地还原
利率，土地还原利率取 6%。
K=1-1/(1+6%)37.30
=0.8862
⑧因素修正
成本逼近法所计算的地价为评估对象所在区域的平均价格，评估对象地价还
需要根据宗地所在区域内的位置和宗地自身条件，进行因素修正，根据评估对象
作为工业用地的特点，因素修正主要考虑临近道路类型、宗地形状等因素。根据
评估人员调查分析，确定个别因素修正系数为 0.00%。
因素 因子 待估宗地状况 系数
工业园区类型 非工业区 -0.06
产业集聚状况 企业关联程度较差，协作程度比平
配套协作状况 -0.01
均状况低 10%
道路通达度 临街道路状况 交通型主干道 0
公交便捷度 500 米内站点数 1-2 -0.01
距主要交通出入口距离
对外交通便利程度 ﹤1500 0.06
（米）
地质情况 地基承载力 25-30 吨/㎡ 0.02
环境状况 自然灾害 30-50 年一遇 0
合计 0.00
⑨地价的确定
评估宗地单价=有限年期的土地价格×年期修正系数×因素修正系数
=259.98×0.8862×(1+0.00%)
=230.40 元/平方米（取整）
（3）评估结果的确定
经评估，市场法评估结果为 201.84 元/平方米，成本逼近法结果为 230.40
元/平方米，上述两种评估方法得出的评估结果差异较小，本次评估以市场法权
重取 50%，成本逼近法权重取 50%，以二者的加权平均值来确定待估宗地的市场
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价值，由此得到待估工业用地的土地价格为：
待估宗地土地价格=201.84×0.5+230.40×0.5
=216.00（元/平方米）取整
由此得到待估工业用地的土地价格为：
待估宗地土地价格=216.00×210,000.00
=45,360,000.00 元（百位取整）
4、增减值原因分析
经综合分析，临澧冀东水泥有限公司 1#宗地于 2008 年 6 月取得，取得成本
为 30 元/平方米，土地取得成本低。该宗地于本次评估基准日时的土地价格相比
最初取得成本已大幅上涨，经评估后土地单价为 216 元/平方米，因此造成 1#宗
地评估结果相较于账面价值增值 864.83%，土地使用权评估增值具备合理性。
综上，以临澧冀东水泥有限公司 1#宗地的评估过程为例，本次评估中对土
地使用权的评估所采用的评估方法、评估参数选择的依据合理。由于标的公司的
土地使用权取得日期较早，账面价值较低，随着社会经济发展，区域基础设施建
设不断完善，本次评估基准日的土地价格相比原始取得成本已有较大幅度提高，
导致土地使用权评估增值具备合理性。
（五）土地使用权评估增减值案例2-冀东水泥磐石有限责任公司
（基准地价法+市场比较法）
1、宗地基本信息
纳入冀东水泥磐石有限责任公司评估范围的土地 4 宗，宗地面积合计
235,713.90 平方米，宗地用途为工业用地（工业仓储用地），待估宗地位于吉林
市永吉县西阳镇兴隆村。账面价值为 11,517,307.15 元。
2、评估方法的选择
依据《城镇土地估价规程》规定，评估对象设定用途为工业用地，可以采用
基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法、成本逼近法评估。
因委估宗地位于基准地价范围内，基准地价相关参数可以取得，因此本次评
估可采用基准地价系数修正法；因收益还原法适用于有现实收益或潜在收益的土
地或不动产评估，评估对象所在区域没有类似物业出租，通过比较无法确定客观
的租金水平，因此本次评估未采用收益还原法；
因市场比较法主要用于地产市场发达，有充足的具有替代性的土地交易实例
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的地区。待估宗地所在区域类似交易案例充足，因此本次评估选择市场比较法评
估；因评估对象为工业用地,所在区域开发利用较早，征地案例较少,且相关补偿
文件难以取得，因此本次评估未采用成本逼近法评估。
综上所述，经综合分析比较，本次评估采用市场比较法、基准地价系数修正
法。
3、评估过程和参数选择-“磐国用（2002）字第 028430002 号”宗地为例
（1）市场法
根据房地产交易中的替代原则，评估人员依据所掌握的资料，选取邻近地区
同一供需圈内类似的三个相似项目的价格作为比较案例，对比较案例进行修正。
案例选取如下：
地块编号 2202842020B00309 2207242020B00107 2207242019B00021-1
磐石市石城投资有 磐石市金坤投资发展有 磐石市顺宇公路养护
限责任公司建设磐 限公司吉林明城经济开 有限责任公司建设综
土地名称
石市冷链物流及云 发区金属建材产业园一 合拌合厂综合楼及戊
仓储建设项目 期项目 类车间建设项目
土地面积(平方米) 7,997.00 10,750.00 15,251.00
规划用途 工业用地 工业用地 工业用地
容积率 0.5 0.5 0.5
成交价(万元) 454.50 216.53 58.96
磐石市石城投资有 磐石市金坤投资发展有 磐石市顺宇公路养护
竞得人
限责任公司 限公司 有限责任公司
成交日期 2020/8/30 2020/11/30 2020/11/30
地面价 199.22 190.55 207.10
①比较因素的选择
根据评估对象的类型，影响评估对象价格的主要因素有：
A.交易情况：交易案例必须为正常交易，或修正为正常交易；
B.交易日期：待估宗地的评估期日应接近或者比较接近；
C.区域因素：主要有基础设施、公共交通、公共设施条件、环境质量；
D.个别因素：主要指宗地形状及可利用程度、临路条件等。
②比较因素条件说明
评估对象的各因素条件与比较案例的各因素条件如下表：
比较因素 待估土地 比较案例 1 比较案例 2 比较案例 3
详细地址 磐石市牛 磐石经济开发区 磐石市福安街佟 磐石经济开发区
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比较因素 待估土地 比较案例 1 比较案例 2 比较案例 3
心镇 原磐朝公路南、易 家村 诚泰实业南侧、志
鑫工程西 远食品东侧
交易单价 待估 199.22 190.55 207.10
规划用途 工业用地 工业用地 工业用地 工业用地
交易期日 2021/2/28 2020/8/30 2020/11/30 2020/11/30
使用年限（年） 21.49 50 50 50
交易情况 正常交易 正常交易 正常交易 正常交易
位于磐石经济开 位于磐石经济开
地理位置和 位于牛心 位于磐石市福安
发区原磐朝公路 发区诚泰实业南
产业集聚程 镇，工业独 街佟家村，工业独
南、易鑫工程西， 侧、志远食品东
度 立分布 立分布
工业零散分布 侧，工业零散分布
区
基础设施完
域 红线外三通 红线外五通 红线外三通 红线外五通
善程度
因
公共配套设 完善程度一
素 完善程度较优 完善程度一般 完善程度优
施完善程度 般
交通便捷程 交通便捷度
交通便捷较较优 交通便捷度一般 交通便捷较优
度 一般
环境质量 轻度污染 轻度污染 轻度污染 轻度污染
临路状况 临支路 临次干道路 临支路 临主干道路
土地面积
187,906.00 7,997.00 10,750.00 15,251.00
（平方米）
个
宗地形状及 对利用无影
别 对利用无影响 对利用无影响 对利用无影响
可利用程度 响
因
有一定规划
素 规划条件 有一定规划限制 有一定规划限制 有一定规划限制
限制
地质和地形 一般，地势
一般，地势平坦 一般，地势平坦 一般，地势平坦
条件 有一定坡度
③比较因素条件指数的确定
根据上表所述情况进行系数修正，以评估对象的各因素条件为基础，将比较
案例相应条件与评估对象相比较，确定相应的指数，各系数具体修正比例说明如
下：
A.交易日期修正：根据中国地价监测网公布吉林市土地有关指数显示，2019
年至评估基准日地价指数没有变动，故本次评估不进行交易日期修正：
B.交易情况修正系数确定
待估宗地与本次评估所选择的比较案例的交易情况均为正常交易，故交易情
况条件指数均为 100。
C.使用年限修正
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待估工业用地基准地价设定为 50 年期土地使用权价格，该宗地的剩余使用
年期为 21.49 年，故需进行土地使用年期修正，还原利率包括无风险利率和风险
利率，风险为行业风险、经营风险、财务风险等，综合确定土地还原利率为 6%。
计算公式如下：
n
1 1 /( 1 r )
k2 m
1 1 /( 1 r )
公式中：
K2－土地使用年期修正系数
r－土地还原率（取 6%）
n－待估宗地剩余使用年限
m－法定最高出让年限
K2=[1-1/(1+6%)21.49]/[1-1/(1+6%)50]
=0.7551
D.规划用地性质：评估对象与三宗比较案例的规划用地性质相同，评估对象
案例一、二、三规划限制条件相同，故对三宗比较案例不予修正。
E.区域因素修正：综合比较评估对象与比较案例各自的基础设施、交通便捷
程度、公共设施条件、环境质量等因素，根据不同状况予以修正，详细情况见因
素条件指数表。
F.个别因素修正：综合比较评估对象与比较案例各自的主要指宗地形状、临
路条件、面积等因素，综合比较后，根据不同状况予以修正，详细情况见因素条
件指数表。
以评估对象的各因素条件为基础，相应指数为 100，将比较案例相应因素条
件与评估对象进行比较，确定相应的指数，编制比较因素条件指数表如下：
因素条件指数表
比较因素 待估土地 比较案例 1 比较案例 2 比较案例 3
磐石经济开 磐石经济开
磐石市牛心 发区原磐朝 磐石市福安 发区诚泰实
详细地址
镇 公路南、易鑫 街佟家村 业南侧、志远
工程西 食品东侧
交易单价 待估 199.22 190.55 207.10
规划用途 100 100 100 100
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比较因素 待估土地 比较案例 1 比较案例 2 比较案例 3
交易期日 100 100 100 100
使用年限 100 132.43 132.43 132.43
交易情况 100 100 100 100
地理位置和产业集聚程度 100 101 100 101
区
基础设施完善程度 100 101 100 101
域
公共配套设施完善程度 100 101 100 102
因
交通便捷程度 100 101 100 102
素
环境质量 100 100 100 100
临路状况 100 101 100 102
个
土地面积（平方米） 100 102 102 102
别
宗地形状及可利用程度 100 100 100 100
因
规划条件 100 100 100 100
素
地质和地形条件 100 102 102 102
④因素修正
在各因素条件指数表的基础上，将评估对象的因素条件指数与比较案例的因
素条件进行比较，计算公式如下：
比准价格=比较案例的销售价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素
修正×个别因素修正
比较因素 待估土地 比较案例 1 比较案例 2 比较案例 3
交易价格 待估 199.22 190.55 207.10
规划用途 100 1.0000 1.0000 1.0000
交易期日 100 1.0000 1.0000 1.0000
使用年限 100 0.7551 0.7551 0.7551
交易情况 100 1.0000 1.0000 1.0000
基础设施 100 0.9901 1.0000 0.9901
交通便捷程度 100 0.9901 1.0000 0.9901
区
公共设施条件 100 0.9901 1.0000 0.9804
域
产业集聚程度 100 0.9901 1.0000 0.9804
因
水电综合保证程度 100 1.0000 1.0000 1.0000
素
环境质量状况 100 0.9901 1.0000 0.9901
规划条件 100 0.9901 1.0000 0.9901
临路条件 100 0.9901 1.0000 0.9804
个
面积 100 0.9804 0.9804 0.9804
别
宗地形状 100 1.0000 1.0000 1.0000
因
建筑容积率 100 1.0000 1.0000 1.0000
素
土地权利限制（交易限 100 0.9804 0.9804 0.9804
北京天健兴业资产评估有限公司
《中国证监会行政许可项目审查一次反馈意见通知书》（212031 号）之反馈意见回复 48 / 52
比较因素 待估土地 比较案例 1 比较案例 2 比较案例 3
制、投资强度等）
地面单价 待估 137.58 138.30 138.86
⑤单位价格的确定
采用简单算术平均法求取综合比准价格，并以此作为评估对象的单位价格，
则：
综合比准价格=(137.58+138.30+138.86)÷3
=138.25（元/平方米）
（2）基准地价系数修正法
①确定待估宗地的基准地价及评估期日
根据《磐石市人民政府关于公布实施磐石市镇、乡基准地价和纯收益标准的
通告》（第二号，2016 年 10 月 17 日），磐石市基准地价内涵为基准日于 2015 年
10 月 8 日，工业用地各土地级别内，土地开发程度为三通一平，即宗地外通路、
通电、通讯及宗地内场地平整的地价。待估宗地所在地牛心镇工业用地基准地价
为 150 元/平方米。
②确定期日修正系数（K1）
利用中国城市地价动态监测网对长春地区 2015 年 10 月 8 日到 2021 年 2 月
28 日工业用地地价增长率做了修正，故至估价时点，交易期日修正系数 K1=
1.0054。
③确定土地使用权年期修正系数（K2）
由于待估工业用地基准地价设定为 50 年期土地使用权价格，该宗地的剩余
使用年期为 21.49 年，故需进行土地使用年期修正，还原利率包括无风险利率和
风险利率，风险为行业风险、经营风险、财务风险等，综合确定土地还原利率为
6%。计算公式如下：
n
1 1 /( 1 r )
k2 m
1 1 /( 1 r )
公式中：
K2－土地使用年期修正系数
r－土地还原率（取 6%）
n－待估宗地剩余使用年限
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m－法定最高出让年限
K2=[1-1/(1+6%)21.49]/[1-1/(1+6%)50]
= 0.7551
④确定土地开发程度修正系数（K3）
基准地价中该地价区域内的地价定义为宗地外“三通一平”（宗地红线外通
路、通电、通讯，宗地红线内土地平整），估价对象与基准地价一致，故本次评
估对土地开发程度不进行修正。
⑤容积率修正系数（K4）
待估宗地规划容积率与基准地价设定容积率相同，故本次评估对容积率不进
行修正。
⑥待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表
根据工业用地地价影响因素修正系数表，按照待估宗地的因素条件，确定待
估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数（∑K）表如下：
A.工业用地基准地价修正因素说明表：
宗地修正因素 优 较优 一般 较劣 劣
距离小于 800 距离 距离 距离 距离大于
距火车站距离
米 800-1200 米 1200-1600 米 1600-2000 米 2000 米
距离小于 100 距离 100-200 距离 200-300 距离 300-400 距离大于 400
临路状况
米 米 米 米 米
距公共汽车站 距离小于 200 距离 200-400 距离 400-600 距离 600-800 距离大于 800
点距离 米 米 米 米 米
距高速公路出 距离小于 距离 距离 距离 距离大于
入口距离 5000 米 5000-6500 米 6500-7500 米 7500-9000 米 9000 米
周围分布较
周围工业企
多的工业企 周围工业企 周围工业企 周围无工业
产业聚集程度 业分布较分
业，有集聚效 业分布分散 业零星分布 企业分布
散
应
通路、通电、
基础设施配套
五通一平 四通一平 三通一平 通讯、场地平 生地
状况
整其中之一
形状规则，对 形状较规则， 形状不规则， 形状不规则， 形状不规则，
宗地形状 土地利用无 对土地利用 但对土地利 对土地利用 对土地利用
影响 无影响 用无影响 有影响 影响大
B.工业用地地价因素修正系数表
宗地修正因素 优 较优 一般 较劣 劣
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宗地修正因素 优 较优 一般 较劣 劣
距火车站距离 0.0075 0.0037 0 -0.0037 -0.0075
临路状况 0.0148 0.0074 0 -0.0074 -0.0148
距公共汽车站点距离 0.0064 0.0032 0 -0.0032 -0.0064
基础设施配套状况 0.0257 0.0129 0 -0.0129 -0.0257
距高速公路出入口距离 0.0052 0.0026 0 -0.0026 -0.0052
产业聚集程度 0.0295 0.0147 0 -0.0147 -0.0295
宗地形状 0.0054 0.0027 0 -0.0027 -0.0054
宗地地形 0.0037 0.0019 0 -0.0019 -0.0037
C.待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表（工业）如下：
宗地修正因素 因素说明 条件 修正系数
距火车站距离 距火车站石家站 900 米 较优 0.0037
临路状况 距磐双线 300 米 一般 0
距公共汽车站点距离 距牛心镇公共汽车站 1.2 公里 劣 -0.0064
距高速公路出入口距 距最近的高速公路吉草高速磐石出入口 18
劣 -0.0052
离 公里
产业聚集程度 周围工业企业零星分布 较劣 -0.0147
基础设施配套状况 三通一平 一般 0
宗地形状 形状较规则，对土地利用无影响 较优 0.0027
宗地地形 平坦 优 0.0037
修正系数合计=1+∑K 0.9838
⑦宗地地价
经以上分析过程，待估宗地的土地价格为：
单位地价=适用的基准地价×K1×K2×k3×k4×（1+∑K）
=150×1.0054×0. 7551×1×1×0.9838
=112.03（元/平方米）
（3）地价的确定
市场法评估结果为 138.25 元/平方米，基准地价修正系数法结果为 112.03
元/平方米，上述两种评估方法得出的评估结果存有一定差异，基准地价系数修
正法代表的是某一区域的平均水平，而市场比较法代表的是基准日近期的市场价
值，市场比较法更能代表委估土地的市场价值。因此，此次评估结果选用市场比
较法评估价值作为土地的最终评估价值，由此得到待估工业用地的土地价格为
138.25 元/平方米。
待估宗地评估值= 138.25×187,906.00
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= 25,978,000.00（元）百位取整
4、增减值原因分析
经综合分析，冀东水泥磐石有限责任公司“磐国用（2002）字第 028430002
号”土地使用权于 2002 年 8 月取得，取得成本为 46.34 元/平方米，土地取得成
本低。该宗地于本次评估基准日时的土地价格相比最初取得成本已大幅上涨，经
评估后土地单价为 138.25 元/平方米，因此造成土地使用权评估结果相较于账面
价值大幅增值，土地使用权评估增值具备合理性。
综上，本次分别以临澧冀东水泥有限公司“1#宗地”、冀东水泥磐石有限责
任公司“磐国用（2002）字第 028430002 号”土地使用权的评估过程为例，本次
评估中对土地使用权的评估所采用的评估方法、评估参数选择的依据合理；纳入
本次评估范围的土地使用权评估增值主要原因系标的公司持有的土地使用权取
得日期较早，大部分土地于 2010 年之前取得，土地使用权账面价值为原始取得
成本，随着社会经济发展，区域基础设施建设不断完善，本次评估基准日的土地
价格相比原始取得初始土地价格已有较大幅提高。因此造成土地使用权评估增值。
四、评估机构核查意见
经核查，资产评估机构认为，结合矿业权评估参数选取、计算过程、评估增
值率、采矿权生产经营状况、面临的风险等情况，本次评估中矿业权评估增值具
备合理性。博爱金隅水泥探矿权转采矿权已经提交申请，不存在实质性障碍，具
备可行性。部分矿业权仅取得探矿权证、采矿许可证已到期或即将到期等情况对
本次评估无重大不利影响。
本次评估中对土地使用权的评估所采用的评估方法、评估参数选择的依据及
合理性，结合市场供求、价格走势、相同或邻近区域可比交易情况分析，土地使
用权评估增值具备合理性。
（本页以下无正文）
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可项目审查一次反馈意见通知书》（212031 号）所涉事项核查意见之签字盖章页）
资产评估师：
程远航 郭 佳
北京天健兴业资产评估有限公司
2021 年 9 月 13 日
北京天健兴业资产评估有限公司
