证券代码：000505、200505 证券简称：*ST 珠江、*ST 珠江 B 公告编号：2014-018
海南珠江控股股份有限公司 2013 年度报告摘要
1、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于深圳证券交易所网站等中国证监会指
定网站上的年度报告全文。
公司简介
股票简称 *ST 珠江、*ST 珠江 B 股票代码 000505、200505
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 俞翠红 俞翠红
电话 0898-68581888、68581199 转 0898-68581888、68581199 转
传真 0898—68581026 0898—68581026
电子信箱 hnpearlriver@21cn.net hnpearlriver@21cn.net
2、主要财务数据和股东变化
（1）主要财务数据
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□是 √否
本年比上年增减
2013 年 2012 年 2011 年
(%)
营业收入（元） 225,308,239.00 204,015,077.79 10.44% 233,145,578.90
归属于上市公司股东的净利润（元） 13,489,485.71 -126,873,614.96 110.63% -49,478,157.24
归属于上市公司股东的扣除非经常
-175,455,431.84 -155,988,398.64 -12.48% -82,077,765.00
性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -45,736,703.09 -60,344,200.94 24.21% -76,119,321.82
基本每股收益（元/股） 0.03 -0.3 110% -0.12
稀释每股收益（元/股） 0.03 -0.3 110% -0.12
加权平均净资产收益率（%） 7.61% -41.55% 49.16% -11.37%
本年末比上年末增
2013 年末 2012 年末 2011 年末
减(%)
总资产（元） 1,237,713,804.04 1,424,764,273.52 -13.13% 1,311,949,739.44
归属于上市公司股东的净资产（元） 116,714,215.59 237,625,634.44 -50.88% 373,004,748.20
（2)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
单位：元
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 13,489,485.71 -126,873,614.96 116,714,215.59 237,625,634.44
按境外会计准则调整的项目及金额
- 土地使用权摊销的调整 -1,337,000.00 -1,337,000.00
境内外会计准则差异合计 -1,337,000.00 -1,337,000.00
（3）非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 2013 年金额 2012 年金额 2011 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产
180,123.52 772,600.81 164,225.87
减值准备的冲销部分）
越权审批或无正式批准文件的税收返
0.00
还、减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务
密切相关，按照国家统一标准定额或定 0.00
量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资
1,267,980.80 3,493,230.13 34,251,932.51
金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业
的投资成本小于取得投资时应享有被投
0.00
资单位可辨认净资产公允价值产生的收
益
非货币性资产交换损益 0.00
委托他人投资或管理资产的损益 0.00
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计
0.00
提的各项资产减值准备
与交通银行债务重
债务重组损益 7,411,437.43
组利得
企业重组费用，如安置职工的支出、整 0.00
合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公
0.00
允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初
0.00
至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产
0.00
生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期
保值业务外，持有交易性金融资产、交
易性金融负债产生的公允价值变动损 转让部分西南证券
178,442,549.26 24,881,387.14
益，以及处置交易性金融资产、交易性 股票实现收益
金融负债和可供出售金融资产取得的投
资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备
0.00
转回
对外委托贷款取得的损益 0.00
采用公允价值模式进行后续计量的投资
0.00
性房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对
当期损益进行一次性调整对当期损益的 0.00
影响
受托经营取得的托管费收入 0.00
除上述各项之外的其他营业外收入和支
1,632,437.75 2,952.80 -141,766.30
出
其他符合非经常性损益定义的损益项目 0.00
减：所得税影响额 -17,653.07 24,794.97 427,906.24
少数股东权益影响额（税后） 7,264.28 10,592.23 1,246,878.08
合计 188,944,917.55 29,114,783.68 32,599,607.76 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
3、前 10 名股东持股情况表
年度报告披露日前第 5 个交易
报告期末股东总数 37,262 37,260
日末股东总数
前 10 名股东持股情况
持股比例 质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股数量 持有有限售条件的股份数量
（%） 股份状态 数量
北京市万发
房地产开发
国有法人 26.36% 112,479,478 质押 20,000,000
有限责任公
司
许震 境内自然人 0.61% 2,590,200
张晓霞 境内自然人 0.46% 1,949,250
胡正秀 境内自然人 0.43% 1,845,500
陈明伟 境内自然人 0.43% 1,827,900
李红 境内自然人 0.33% 1,400,500
宋静 境内自然人 0.32% 1,356,799
南华金融公 境内非国有
0.31% 1,299,500 1,299,500
司 法人
欧雷 境内自然人 0.3% 1,289,465
刘国胜 境内自然人 0.28% 1,175,616
上述股东中公司第一大股东和其他股东之间不存在关联关系，也不属于《上市公司股东
上述股东关联关系或一致行
持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人。未知其他股东之间是否存在关联关
动的说明
系和是否属于规定的一致行动人。
以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
4、管理层讨论与分析
2013年是公司经营形势特别严峻的一年，由于2012年度持续亏损导致2013年公司股票
实施了退市风险警示，争取扭亏保牌成为公司各项经营的重要目标。在董事会的领导下，公
司全体员工同心协力，开源节流，在保证既有项目稳妥推进的同时，密切关注并根据政策和
市场形势变化及时调整经营策略，通过拓宽融资渠道保证公司了经营资金并降低了资金成本，
公司各项工作基本达成既定目标，特别是在公司经营面临困境时得到了大股东的资金支持，
从而实现了2013年度保牌摘帽的目标。
截止2013年12月31日，公司总资产123,771.38 万元，归属于上市公司股东的净资产
11,671.42万元；2013年公司实现营业收入22,530.82 万元，实现利润总额 1163万
元，实现归属于上市公司股东的净利润1348.94万元。
现将2013年公司报告期的经营情况报告如下：
一、武汉美林青城项目是公司控股子公司湖北珠江房地产开发有限公司（以下简称
湖北珠江公司）进驻湖北武汉市开发的首个项目。该项目位于武汉城市内环，属武昌中心区
域，周边生活配套完备，交通便捷。项目总占地约为305亩，建筑总规模约为34.5万平方米，
分三期滚动开发，一、二期合计规模27万平方米，已分别于2006年、2009年竣工交付。美林青
城项目经过一、二期项目市场和目标客户培育，目前已形成成熟社区，项目一、二期销售均
在市场表现优秀，树立了良好的项目形象和口碑。2013年公司重点开展项目三期的开发建设，
根据核发的规划条件及相关控规要求确定了规划方案，用地性质为居住用地，容积率4.06，
总建筑面积7.34万平方米， 与项目一期、二期一样在区域内以中高端产品定位。项目计划
从开工建设到完成销售期为2年，预计总投资约5.5亿元，税前利润总额约3亿元，净利润约
为2.4亿元。2013年主要完成了项目三期的前期开发准备工作，已取得立项批复，完成了地
质详细性勘察、现场拆迁清理、基础桩试桩等，并通过私募地产基金融资方式获得了项目开
发的启动资金2.5亿，用于支付土地出让金及相关费用，正在办理土地使用证，同时启动了
申报规划、施工许可证的相关工作，力争在2014年6、7月份实现全面开工的任务目标。
美林青城项目一期、二期开发完成后还有一块剩余用地位于武汉市洪山区杨园才茂街20
号，约13560平方米，已取得土地使用权成交确认书，该地块与徐东村“城中村改造”项目
用地相邻，根据市政府规划要求，我公司将该地块转让给徐东村“城中村改造”项目承接单
位——武汉中森华世纪房地产开发有限公司。2013年12月9日公司控股子公司——湖北珠江
房地产开发有限公司与武汉中森华世纪房地产开发有限公司、武汉市洪山区人民政府和平街
徐东村村民委员会（以下简称“徐东村委会”）签订《协议书》，将上述剩余开发用地转让给
中森华世纪公司，土地使用权转让价格为6900万元，按协议约定中森华世纪公司应在协议签
订之日（含）起30个工作日内，向湖北珠江公司支付土地转让价款4100万元，本协议方可生
效。否则本次土地使用权转让停止。2014年1月7日公司收到中森华公司先期支付了1500万元，
至今尚有2600万元未支付。 鉴于上述土地是美林青城一期和二期的开发剩余用地，本次
土地使用权转让不影响美林青城三期项目的开发，转让成功亦能为公司增加较为可观的收
益。因此公司与对方于另行签订了补充协议，同意将原协议约定的付款期限延长到2014年4
月15日，同时按照原协议及其附件的约定，将上述部分国有土地（约6700平方米）土地，交
付给中森华公司保管，待其支付完全部价款后即办理土地使用权的转让手续，并交接剩余的
50%的用地。
二、石家庄鹿泉新农村建设项目进展遇到重大困难。河北省石家庄2009年发布了《石家
庄市农村新民居建设实施方案》，将通过新民居示范村建设和旧村改造，为农民建房和村庄建
设改造提供典型示范，带动全市农村住宅建设水平的全面提高。方案对农村新民居的规划布
局、院落布局、建筑设计以及外观、建筑节能以及旧民居改造都提出了较高的的要求。经过
实地调研并与当地政府沟通协调，公司于2011年底成立项目公司并全力投入了石家庄鹿泉农
村新民居建设项目的各项开发工作，经过2012年至2013年上半年的努力，先后完成了该项目
的概念性规划并得到当地政府的高度认同，项目公司与相关部门、单位进行了多次洽商沟通，
将最初的一个村开发到三村联合开发的思路从提议到实际工作的落实都得到了当地政府的支
持，落凌社区的规划方案和回迁户型设计按照鹿泉市领导要求做了相应的调整，并形成了南
落凌村的完整拆迁补偿可行方案。但是在2013年下半年的拆迁补偿工作中项目公司遇到了前
所未有的困难，由于当地农村的经济基础薄弱，财富积累不足，部分村民对拆迁补偿提出了
不切实际的要求，严重影响了其他村民参与新民居建设的积极性，项目开发被整体拖延造成
后续开发的更多不确定性，直接影响了原定的开工建设计划。
三、木林镇铁路专用线及煤炭批发市场建设项目
2011年我公司与众和投资公司合作投资开发建设大秦铁路木林镇铁路专用线及煤炭批
发市场建设项目，项目计划由众和公司取得项目用地后即合作建设煤炭储运基地、自营煤炭
销售、扩建现有自备线铁路及建设水煤浆和生物型煤示范生产线等。2012年2月13日，北京市
顺义区人民政府正式向众和投资公司颁发了土地证及房产证。由于政府对煤炭行业的治理整
顿和关停并转一些高污染企业,本项目未能按预定计划取得煤炭经营许可证，从而相关的立项
和生产线建设工作无法按原计划进行。2013年6月，全国人大常委会通过了关于修改《中华人
民共和国煤炭法》的决定,该法规修改后取消了煤炭行业生产和经营双证。同时，北京市大气
污染防治条例于2013年6月21日起开始向公众征求意见。并于2014年1月22日在北京市人民代
表大会上通过。北京市政府明确指出，通过产业结构调整以及清洁能源改造，将对全市燃煤
总量以及排放进行严格的控制，初步制定了从2700万吨用煤量大幅减少到1000万吨，河北省
同时提出从26000万吨用煤量减少6000万吨的任务指标。公司认为该政策的出台，将会很大程
度影响该项目未来的经营收益，因此，为响应政府号召及谋求公司未来发展前景，公司决定
对该项目的经营业务结构进行调整，研究利用现有土地资源作为专属仓储物流基地的优势积
极与国内农业、物流领域的知名企业合作，并从2013年上半年开始，公司陆续收回了该项目
部分投资资金，为后续的经营调整作好了准备。
四、湖北郧西铁矿项目的进展情况：自2011年开始公司先后共投资1亿元与北京康泰兴业
公司合作开发湖北郧西铁矿项目，合作方陆续通过增资扩股方式完成了对当地矿业公司股权
的重组和收购；同时委托湖北省鄂西北地质矿产调查所对杜家湾铁矿进行详查并完成了详查
报告，2013年杜家湾矿区已完成选矿工艺流程的论证并已实验成功。继2012年赵家院矿区新
建和改造生产线并购置了部分生产设备，2013年赵家院矿区地质普查转地质详查已上报国土
资源厅开始了地质详查工作，赵家院铁矿选矿厂完成4条选矿线的建设，采矿区开采点已经
增至2个，已达到年产 40 万吨的铁精粉生产能力。但由于矿区原有电力供应无法满足铁矿
开采和生产设备用电的需要，从年初开始公司即对电力线路进行改造和扩容，同时矿区原有
的80多户居民的搬迁工作因补偿问题拖延了进度，使得赵家院矿区未能达到预定的采矿规
模，原定的开采矿石和铁精粉生产无法进行，由于部分居民对拆迁补偿问题未能与当地政府
达到一致意见，年底前仅搬迁了40多户，尚有40多户居民未能搬迁，直接导致2013年矿区无
法开展采矿和铁精粉生产操作，只能少量进行一些选矿试验，严重影响了预期的投资收益。。
五、龙珠三期项目情况：2010年公司为避免所属海口龙珠三期项目开发用地被政府无
偿收回，将该开发用地以土地换未来建成物业的方式将该项目土地48年的使用权转让给海口
鸿州置业发展有限公司（以下简称“鸿洲公司”）开发建设房地产项目；待鸿洲公司投资建设
三期项目竣工验收备案合格后，本公司可获得该项目土地上建成的15000平方米建筑面积的写
字楼物业。按照双方相关协议约定，截止2013年6月17日海口鸿洲公司未能对鸿洲中心项目按
期开发建设。由于该项目延迟开工已给我公司造成了一定的经济损失。经双方协商，2013年8
月22日我公司与海口鸿洲置业发展有限公司、海口鸿洲滨海建设有限公司、海南鸿洲置业集
团股份有限公司四方签订《关于执行海口鸿洲中心项目原六项协议的补充协议》，由鸿洲公司
为延迟开工违约行为给予我公司经济补偿金300万元，同时承诺尽快推进鸿洲中心项目的规划
审批过程，在项目满足开工条件后尽快全面开工建设，并努力使鸿洲中心项目尽快取得预售
许可证。同时补充协议约定，截至2018年6月30日，若因鸿洲公司直接责任造成海口鸿洲中心
项目尚未开工建设，则本公司有权要求鸿洲滨海公司及其关联担保方向本公司赔偿因此造成
的直接经济损失
六、国家对房地产行业调控的直接后果导致银行信贷对房地产企业的封闭，2013年公司经
营面临资金异常紧张的困难，公司不得不通过信托融资、小额短期借贷等方式缓解资金压力
维持经营所需。公司于2012年3月将所持3325万股西南证券股票质押给重庆信托作为担保向其
借款贰亿壹仟万元整（￥210,000,000.00），期限为一年。至2013年3月29日期满，因公司未
能按合同约定如期归还重庆信托公司借款本金及相应利息，公司即向大股东实际控制人北京
市新兴房地产开总公司（以下简称“新兴公司）借款2.3亿元用于归还重庆信托借款及相应利
息，并将2975万股西南证券股票质押给新兴公司。此次借新还贷及时缓解了公司的资金压力，
降低了资金成本。
七、由于公司前期投资的房地产、能源、旅游项目未能按预定计划产生收益，2013年经
营再次面临亏损境地。公司董事会及时调整经营策略，于2013年底前通过大宗交易方式出售
了2200万股西南证券股票，交易所得资金用于归还新兴公司部分借款本金及利息。出售西南
证券股票使公司获得约1.8亿的投资收益，有效保证了2013年度扭亏为盈以达到保牌目标。
八、作为房地产为主业的公司，土地储备是公司主业发展的基础。但在土地资源越来越
稀缺且价格日渐昂贵的形势下，如何以低成本获得未来预期高收益的土地资源是公司管理层
积极关注的问题。2013年8月公司获知新加坡华地控股有限公司下属的三亚管桩厂因经营不善
导致停产，因该地块（56亩）位于海南省三亚市荔枝沟工业园区海润路20号，毗临三亚市高
铁站北面，属于规划中的火车站商业圈内。公司即与华地控股协商，以先期投资3000万元购
买股权方式与其合作将三亚管桩生产厂房用地通过系列程序变为房地产开发用地，计划在相
关土地手续完备后即着手开发建设高档商住房地产项目。截止目前该项目用地前期涉及的未
能办理工业用地土地证的问题已得到政府部门的回复解决，正在申办该用地的工业用地土地
使用权证。待土地使用证办理完结后，公司将开展规划调整、土地招拍挂的前期工作。
九、各控股子公司基本完成年度经营目标，
1、海南珠江物业酒店管理有限公司2013年实现营业收入 14,854.94万元，比上年增长
了3,463.36万元，营业成本支出14,584.33万元，净利润 32.45万元，较上年增长了17.69万
元。由于劳动力成本大幅上涨，水、电、气等公共事业费和物料成本不断上涨，造成公司运
营成本连年持续攀升，物业经营依然面临较大的成本压力。
2、三亚万嘉酒店管理公司继续加强内部管理，拓展多种营销模式，2013年实现营业收
入 3,839.5 万元，直接营业成本 3,038.1 万元，营业总成本5,561.94万元（含折旧），净利
润-1,724.42万元。亏损原因主要为资产折旧数额较大。
3、牡丹江市珠江万嘉旅游投资发展集团公司全力打造的中国雪乡旅游区，2013 年实现
营业收入 1731.48 万元,虽然随着公司加大了雪乡基础设施和旅游资源的建设，雪乡的游客逐
年成倍递增，2013 年至 2014 年的冰雪经营季更增加到 31 万多人次，但由于种种原因公司原
定的独家经营方案未能得到有效实施，出现了各方抢夺游客资源的混乱局面，不仅无法保证
景区服务质量，还因无序竞争而价格下降，导致公司所属酒店和经营实体的游客入住消费不
足，未能实现接待人数增长而收入同比增长的局面，公司经营处于不利境地，而融资费用和
管理费用增长较多，在建工程转固定资产产生较大的折旧费用，导致 2013 年的亏损达 5000
万元,这也是造成上司公司本年度亏损的主要原因.
新年度经营计划
1、武汉美林青城三期在获得私募地产基金融资后，预计2014年中期开工建设，2015年开
始销售；未来三年预计将实现销售收入100000万元。
石家庄落凌项目由于农村居民拆迁补偿问题暂时无法有效解决，公司将积极与当地政府
和村民沟通协商，争取尽快妥善解决。同时公司也积极寻求对公司有利的退出方式，保证投
资的安全。
2、进一步完善旅游区功能，加大旅游区推广力度。
2014年，中国雪乡要在合理规划的前提下，总结这两年发展经营的经验，进一步完善旅
游区功能，使其具备冬夏秋三季旅游条件；同时，进一步加大推广力度，更多更好地与旅游
专业机构合作，提高知名度，广引客源，提高收入，创造更好的效益。同时针对当地投资环
境的持续不良变化，适时采取法律手段维护公司利益。
三亚万嘉酒店继续稳步经营，发挥南北项目互相促进互相提高的态势，节流挖潜，进一
步提高收入提高效益。
3、湖北郧西铁矿要在2014年继续完善赵家院铁矿区的各项手续，解决当前存在的问题，
实现全面采选工作，力争在 2014年中期完成电力增容改造，以满足赵家院矿区用电需求；并
与当地政府沟通解决赵家院矿区周边搬迁居民的搬迁；争取2014年能达到规模采矿要求并组
织生产；杜家湾矿区在完成选矿工艺流程的论证后，需完成现场考察选场及确定采场的建设
位置以及协商缴纳资源税等事项。
4、由于国家对煤炭行业的环保要求，公司拟对木林镇煤炭项目进行经营业务结构的大幅
度调整，争取利用现有的土地资源与知名企业谋划符合国家产业发展方向的项目进行合作，
确保投资安全。
5、 “原管桩用地房地产开发项目”要在2014年完成前期工业用地土地证的办理，待条
件具备后完成三亚管桩公司80%股权过户到公司名下时，着手进行该项目的前期开发准备。
2013年公司在各位领导的正确领导下，在经营团队和全体员工的共同努力下，各方面工
作基本达到预定目标。展望新的一年，我们有决心和信心迎接新的挑战，抓住发展契机，以
求实的精神，扎实的工作作风，灵活的经营战术，不断强化资本运作水平和质量，保证企业
的稳妥经营和健康发展。
5、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
无
（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
无
（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
1、2013年6月公司控股子公司—牡丹江市珠江万嘉旅游投资发展集团公司与黑龙江电视台及龙视传媒文化传播有限公司合作
设立黑龙江龙视珠江文化传播有限公司，注册资本700万元，公司以现金出资490万元占股70%。主要利用合作方的文化传播
资源，以创办艺术培训基地的模式进入艺术培训、文化传播等领域，增加新的经济增长点。
2、2013年11月6日由公司控股子公司—牡丹江市珠江万嘉旅游投资发展集团公司全资设立哈尔滨万嘉旅行社有限公司，注册
资本30万元。旨在哈尔滨地区开展旅游服务工作，为公司经营的雪乡酒店、景区等进行宣传、销售和服务等提供支持。
（4）董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
无
