荣安地产股份有限公司
2009 年度财务报表审计报告
天衡审字（2010）336 号
江苏天衡会计师事务所有限公司1
审 计 报 告
天衡审字（2010）336 号
荣安地产股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的荣安地产股份有限公司（以下简称“贵公司”）财务报表，包括2009 年12
月31 日的合并资产负债表和资产负债表，2009 年度的合并利润表和利润表、合并现金流量表和现
金流量表、合并所有者权益变动表和所有者权益变动表以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
按照企业会计准则的规定编制财务报表是贵公司管理层的责任。这种责任包括：（1）设计、
实施和维护与财务报表编制相关的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误而导致的重大错
报；（2）选择和运用恰当的会计政策；（3）作出合理的会计估计。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审
计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德规范，计划和实施
审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取
决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险
评估时，我们考虑与财务报表编制相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控
制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，
以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、审计意见
我们认为，贵公司财务报表已经按照企业会计准则的规定编制，在所有重大方面公允反映了贵
公司2009 年12 月31 日的财务状况以及2009 年度的经营成果和现金流量。
江苏天衡会计师事务所有限公司 中国注册会计师：
中国·南京
中国注册会计师：
2010 年3 月24 日2
(一) 财务报表
编制单位：荣安地产股份有限公司单位：人民币元
资 产注释期末余额年初余额
流动资产：
货币资金五、1 168,816,178.45 196,712,587.15
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
应收票据
应收账款五、2 3,261,735.80 11,688,777.52
预付款项五、3 1,390,489,698.39
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款五、4 21,798,277.88 18,917,122.55
买入返售金融资产
存货五、5 3,131,471,953.11 2,453,475,058.54
一年内到期的非流动资产
其他流动资产五、6 270,000,000.00
流动资产合计 4,985,837,843.63 2,680,793,545.76
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资五、7 9,387,379.55 10,021,612.96
投资性房地产五、8 13,122,913.67
固定资产五、9 4,945,152.96 44,376,231.43
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产五、10 1,526,594.69 7,185,926.87
其他非流动资产
非流动资产合计 28,982,040.87 61,583,771.26
资产总计 5,014,819,884.50 2,742,377,317.02
合并资产负债表
2009年12月31日
公司法定代表人：王久芳 主管会计工作负责人：宋长虹 会计机构负责人：苏小明3
编制单位：荣安地产股份有限公司单位：人民币元
负债和所有者权益（或股东权益） 注释期末余额年初余额
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债
应付票据
应付账款五、12 217,859,275.86 305,879,616.70
预收款项五、13 861,687,598.61 892,597,549.66
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬五、14 4,867,866.20 223,332.16
应交税费五、15 282,012,661.45 -1,197,618.50
应付利息五、16 3,552,256.50 1,346,302.50
应付股利五、17 492,358.24
其他应付款五、18 68,280,952.59 55,649,181.07
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动负债五、19 383,010,000.00 320,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 1,821,762,969.45 1,574,498,363.59
非流动负债：
长期借款五、20 1,534,000,000.00 290,000,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 1,534,000,000.00 290,000,000.00
负债合计 3,355,762,969.45 1,864,498,363.59
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 五、21 1,061,307,495.00 828,000,000.00
资本公积
减：库存股
专项储备
盈余公积
一般风险准备
未分配利润五、22 597,749,420.05 49,878,953.43
外币报表折算差额
归属于母公司所有者权益合计 1,659,056,915.05 877,878,953.43
少数股东权益
所有者权益合计 1,659,056,915.05 877,878,953.43
负债和所有者权益总计 5,014,819,884.50 2,742,377,317.02
2009年12月31日
公司法定代表人：王久芳 主管会计工作负责人：宋长虹 会计机构负责人：苏小明
合并资产负债表（续）4
编制单位：荣安地产股份有限公司单位：人民币元
项 目注释本期金额上期金额
一、营业总收入 1,991,553,448.30 244,934,345.45
其中：营业收入五、23 1,991,553,448.30 244,934,345.45
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 918,240,262.79 198,067,337.22
其中：营业成本五、23 760,825,628.96 152,124,279.36
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加五、24 126,263,420.44 16,094,435.33
销售费用五、25 8,693,068.06 15,641,592.92
管理费用五、26 21,657,368.36 13,446,315.77
财务费用五、27 -27,744.70 -16,118.17
资产减值损失五、28 828,521.67 776,832.01
加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列）
投资收益（损失以“-”号填列） 五、29 -623,745.74 357,020.11
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -634,233.41 346,992.71
汇兑收益（损失以“-”号填列）
三、营业利润（亏损以“-”号填列） 1,072,689,439.77 47,224,028.34
加：营业外收入五、30 6,178,076.03 2,697,889.16
减：营业外支出五、31 2,276,833.43 1,044,938.24
其中：非流动资产处置损失
四、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 1,076,590,682.37 48,876,979.26
减：所得税费用五、32 264,951,378.23 19,223,327.11
五、净利润（净亏损以“-”号填列） 811,639,304.14 29,653,652.15
归属于母公司所有者的净利润 811,639,304.14 29,653,652.15
少数股东损益
六、每股收益：
（一）基本每股收益五、33 0.8252 0.0358
（二）稀释每股收益
七、其他综合收益
八、综合收益总额811,639,304.14 29,653,652.15
归属于母公司所有者的综合收益总额811,639,304.14 29,653,652.15
归属于少数股东的综合收益总额
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为0.00元。
公司法定代表人：王久芳 主管会计工作负责人：宋长虹 会计机构负责人：苏小明
2009年度
合并利润表5
编制单位：荣安地产股份有限公司单位：人民币元
项 目注释本期金额上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 1,879,632,227.43 830,700,411.52
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置交易性金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金五、34（1） 618,323,674.81 1 ,714,149,305.06
经营活动现金流入小计 2,497,955,902.24 2 ,544,849,716.58
购买商品、接受劳务支付的现金 2,835,906,865.36 470,182,874.16
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 11,008,884.74 5 ,032,480.99
支付的各项税费 106,768,210.28 6 1,023,762.53
支付其他与经营活动有关的现金五、34（2） 627,022,747.10 1 ,777,498,733.65
经营活动现金流出小计 3,580,706,707.48 2 ,313,737,851.33
经营活动产生的现金流量净额 -1,082,750,805.24 231,111,865.25
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 40,000,000.00 4 5,500,000.00
取得投资收益收到的现金 10,487.67 1 0,027.40
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 94,506,638.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金五、34（3） 35,723,453.61
投资活动现金流入小计 170,240,579.28 4 5,510,027.40
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 1,096,345.98 509,841.00
投资支付的现金 335,500,000.00 4 5,500,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金五、34（4） 33,320,000.00
投资活动现金流出小计 369,916,345.98 4 6,009,841.00
投资活动产生的现金流量净额 -199,675,766.70 -499,813.60
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 115,500,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金
取得借款收到的现金 1,634,000,000.00 390,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 1,634,000,000.00 505,500,000.00
偿还债务支付的现金 326,990,000.00 4 96,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 48,274,933.11 7 0,630,268.12
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金五、34（5） 4,900,000.00
筹资活动现金流出小计 380,164,933.11 5 66,630,268.12
筹资活动产生的现金流量净额 1,253,835,066.89 -61,130,268.12
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -28,591,505.05 1 69,481,783.53
加：期初现金及现金等价物余额 187,256,040.97 1 7,774,257.44
六、期末现金及现金等价物余额 158,664,535.92 1 87,256,040.97
合并现金流量表
2009年度
公司法定代表人：王久芳 主管会计工作负责人：宋长虹 会计机构负责人：苏小明6
编制单位：荣安地产股份有限公司单位：人民币元
实收资本（或股本） 资本公积减：库存股专项储备盈余公积一般风险准备未分配利润其他
一、上年年末余额 828,000,000.00 49,878,953.43 877,878,953.43
加：会计政策变更 -
前期差错更正 -
其他 -
二、本期年初余额 828,000,000.00 - - - - - 49,878,953.43 - - 877,878,953.43
三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列） 233,307,495.00 - - - - - 547,870,466.62 - - 781,177,961.62
（一）净利润 811,639,304.14 811,639,304.14
（二）其他综合收益 -
上述（一）和（二）小计 - - - - - 811,639,304.14 - - 811,639,304.14
（三）所有者投入和减少资本 233,307,495.00 - - - - -263,768,837.52 - - -30,461,342.52
1、所有者投入资本 233,307,495.00 -263,768,837.52 -30,461,342.52
2、股份支付计入所有者权益的金额 -
3、其他 -
（四）利润分配 - - - - - - - - -
1、提取盈余公积 -
2、提取一般风险准备 -
3、对所有者（或股东）的分配 -
4、其他 -
（五）所有者权益内部结转 - - - - - - - - -
1、资本公积转增资本（或股本） -
2、盈余公积转增资本（或股本） -
3、盈余公积弥补亏损 -
4、其他 -
（六）专项储备 - - - - - - - - - -
1、本期提取 -
2、本期使用 -
四、本期期末余额 1,061,307,495.00 - - - - - 597,749,420.05 - - 1,659,056,915.05
公司法定代表人：王久芳 主管会计工作负责人：宋长虹 会计机构负责人：苏小明
合并所有者权益变动表
2009年度
项 目
本期金额
归属于母公司所有者权益
少数股东权益 所有者权益合计7
编制单位：荣安地产股份有限公司单位：人民币元
实收资本（或股本） 资本公积减：库存股专项储备盈余公积一般风险准备未分配利润其他
一、上年年末余额 828,000,000.00 -95,274,698.72 732,725,301.28
加：会计政策变更 -
前期差错更正 -
其他 -
二、本期年初余额 828,000,000.00 - - - - - -95,274,698.72 - - 732,725,301.28
三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列） - - - - - - 145,153,652.15 - - 145,153,652.15
（一）净利润 29,653,652.15 29,653,652.15
（二）其他综合收益 -
上述（一）和（二）小计 - - - - - 29,653,652.15 - - 29,653,652.15
（三）所有者投入和减少资本 - - - - - 115,500,000.00 - - 115,500,000.00
1、所有者投入资本 115,500,000.00 115,500,000.00
2、股份支付计入所有者权益的金额 -
3、其他 -
（四）利润分配 - - - - - - - - -
1、提取盈余公积 -
2、提取一般风险准备 -
3、对所有者（或股东）的分配 -
4、其他 -
（五）所有者权益内部结转 - - - - - - - - -
1、资本公积转增资本（或股本） -
2、盈余公积转增资本（或股本） -
3、盈余公积弥补亏损 -
4、其他 -
（六）专项储备 - - - - - - - - - -
1、本期提取 -
2、本期使用 -
四、本期期末余额 828,000,000.00 - - - - - 49,878,953.43 - - 877,878,953.43
公司法定代表人：王久芳 主管会计工作负责人：宋长虹 会计机构负责人：苏小明
项 目
合并所有者权益变动表（续）
2009年度
上期金额
归属于母公司所有者权益
少数股东权益 所有者权益合计8
编制单位：荣安地产股份有限公司单位：人民币元
资 产注释期末余额年初余额
流动资产：
货币资金 8,679,153.43 1,337,625.72
交易性金融资产 -
应收票据
应收账款
预付款项 13,500.00
应收利息
应收股利
其他应收款十一、1 40,627,365.48
存货
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 80,000,000.00
流动资产合计 129,320,018.91 1,337,625.72
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资十一、2 2,499,154,786.34
投资性房地产 14,437,757.38
固定资产 4,707,080.14
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 66,445.60
其他非流动资产
非流动资产合计 2,518,366,069.46
资产总计 2,647,686,088.37 1,337,625.72
资产负债表
2009年12月31日
公司法定代表人：王久芳 主管会计工作负责人：宋长虹 会计机构负责人：苏小明9
编制单位：荣安地产股份有限公司单位：人民币元
负债和所有者权益（或股东权益） 注释期末余额年初余额
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
应付票据
应付账款 4,922,732.91
预收款项 1,113,320.74 2,230,155.66
应付职工薪酬 3,535,500.00 516,004.00
应交税费 2,989,243.57 -26,447.11
应付利息 739,860.00
应付股利 492,358.24 492,358.24
其他应付款 127,238,373.01 10,128,987.63
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 136,108,655.56 18,263,791.33
非流动负债：
长期借款
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计
负债合计 136,108,655.56 18,263,791.33
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 十一、3 1,061,307,495.00 233,307,495.00
资本公积 2,416,974,950.79 813,449,700.09
减：库存股
专项储备
盈余公积 38,114,576.67 38,114,576.67
未分配利润 -1,004,819,589.65 -1,101,797,937.37
所有者权益（或股东权益）合计 2,511,577,432.81 -16,926,165.61
负债和所有者权益（或股东权益）总计 2,647,686,088.37 1,337,625.72
2009年12月31日
公司法定代表人：王久芳 主管会计工作负责人：宋长虹 会计机构负责人：苏小明
资产负债表（续）10
编制单位：荣安地产股份有限公司单位：人民币元
项 目注释本期金额上期金额
一、营业收入十一、4 57,020,187.76 -277,108.00
减：营业成本十一、4 20,536,104.64 72,792.51
营业税金及附加 3,152,423.32 -6,420.20
销售费用
管理费用 15,974,144.44 6,744,562.81
财务费用 -115,119.57 6,529,829.03
资产减值损失 2,138,282.39 3,919,791.71
加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列）
投资收益（损失以“-”号填列） 十一、5 -510,475.77 3,675,819.03
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -510,475.77
二、营业利润（亏损以“-”号填列） 14,823,876.77 -13,861,844.83
加：营业外收入 82,215,649.55 13,133,372.38
减：营业外支出 127,624.20 1,012,184.54
其中：非流动资产处置损失
三、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 96,911,902.12 -1,740,656.99
减：所得税费用 -66,445.60
四、净利润（净亏损以“-”号填列） 96,978,347.72 -1,740,656.99
五、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
六、其他综合收益
七、综合收益总额96,978,347.72 -1,740,656.99
公司法定代表人：王久芳 主管会计工作负责人：宋长虹 会计机构负责人：苏小明
2009年度
利 润 表11
编制单位：荣安地产股份有限公司单位：人民币元
项 目注释本期金额上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 7 05,269.06
收到的税费返还 8 9,416.96
收到其他与经营活动有关的现金 1 ,093,882,227.73 104,405,478.44
经营活动现金流入小计 1 ,093,882,227.73 105,200,164.46
购买商品、接受劳务支付的现金 7 7,819.00 72,792.51
支付给职工以及为职工支付的现金 4 ,334,711.22 2,281,817.35
支付的各项税费 1 25,579.83 86,521.48
支付其他与经营活动有关的现金 1 ,014,299,172.99 1 7,664,481.05
经营活动现金流出小计 1 ,018,837,283.04 2 0,105,612.39
经营活动产生的现金流量净额 7 5,044,944.69 85,094,552.07
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 5 5,395,159.00 4 00.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 9 .00
收到其他与投资活动有关的现金 3 4,164,050.00
投资活动现金流入小计 8 9,559,209.00 4 09.00
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 8 62,625.98 1 .00
投资支付的现金 1 18,180,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 3 3,320,000.00
投资活动现金流出小计 1 52,362,625.98 1 .00
投资活动产生的现金流量净额 - 62,803,416.98 4 08.00
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计
偿还债务支付的现金 8 5,672,873.04
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 5 94,498.01
支付其他与筹资活动有关的现金 4 ,900,000.00
筹资活动现金流出小计 4 ,900,000.00 86,267,371.05
筹资活动产生的现金流量净额 - 4,900,000.00 -86,267,371.05
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 6 96,126.19
五、现金及现金等价物净增加额 7 ,341,527.71 -476,284.79
加：期初现金及现金等价物余额 1 ,337,625.72 1,813,910.51
六、期末现金及现金等价物余额 8 ,679,153.43 1,337,625.72
现金流量表
2009年度
公司法定代表人：王久芳 主管会计工作负责人：宋长虹 会计机构负责人：苏小明12
编制单位：荣安地产股份有限公司单位：人民币元
实收资本（或股本） 资本公积减：库存股专项储备盈余公积未分配利润所有者权益合计
一、上年年末余额 233,307,495.00 813,449,700.09 38,114,576.67 -1,101,797,937.37 -16,926,165.61
加：会计政策变更 -
前期差错更正 -
其他 -
二、本期年初余额 233,307,495.00 813,449,700.09 - - 38,114,576.67 -1,101,797,937.37 -16,926,165.61
三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列） 828,000,000.00 1,603,525,250.70 - - - 96,978,347.72 2,528,503,598.42
（一）净利润 96,978,347.72 96,978,347.72
（二）其他综合收益 -
上述（一）和（二）小计 - - - - 96,978,347.72 96,978,347.72
（三）所有者投入和减少资本 828,000,000.00 1,603,525,250.70 - - - 2,431,525,250.70
1、所有者投入资本 828,000,000.00 1,584,860,000.00 2,412,860,000.00
2、股份支付计入所有者权益的金额 -
3、其他 18,665,250.70 18,665,250.70
（四）利润分配 - - - - - -
1、提取盈余公积 -
2、对所有者（或股东）的分配 -
3、其他 -
（五）所有者权益内部结转 - - - - - -
1、资本公积转增资本（或股本） -
2、盈余公积转增资本（或股本） -
3、盈余公积弥补亏损 -
4、其他 -
（六）专项储备 - - - - - - -
1、本期提取 -
2、本期使用 -
四、本期期末余额 1,061,307,495.00 2,416,974,950.79 - - 38,114,576.67 -1,004,819,589.65 2,511,577,432.81
公司法定代表人：王久芳 主管会计工作负责人：宋长虹 会计机构负责人：苏小明
所有者权益变动表
2009年度
项 目
本期金额荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
13
编制单位：荣安地产股份有限公司单位：人民币元
实收资本（或股本） 资本公积减：库存股专项储备盈余公积未分配利润所有者权益合计
一、上年年末余额 233,307,495.00 432,882,913.40 38,114,576.67 -1,100,057,280.38 -395,752,295.31
加：会计政策变更 -
前期差错更正 -
其他 -
二、本期年初余额 233,307,495.00 432,882,913.40 - - 38,114,576.67 -1,100,057,280.38 -395,752,295.31
三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列） - 380,566,786.69 - - - -1,740,656.99 378,826,129.70
（一）净利润 -1,740,656.99 -1,740,656.99
（二）其他综合收益 -
上述（一）和（二）小计 - - - - -1,740,656.99 -1,740,656.99
（三）所有者投入和减少资本 - 380,566,786.69 - - - 380,566,786.69
1、所有者投入资本 -
2、股份支付计入所有者权益的金额 -
3、其他 380,566,786.69 380,566,786.69
（四）利润分配 - - - - - -
1、提取盈余公积 -
2、对所有者（或股东）的分配 -
3、其他 -
（五）所有者权益内部结转 - - - - - -
1、资本公积转增资本（或股本） -
2、盈余公积转增资本（或股本） -
3、盈余公积弥补亏损 -
4、其他 -
（六）专项储备 - - - - - - -
1、本期提取 -
2、本期使用 -
四、本期期末余额 233,307,495.00 813,449,700.09 - - 38,114,576.67 -1,101,797,937.37 -16,926,165.61
公司法定代表人：王久芳 主管会计工作负责人：宋长虹 会计机构负责人：苏小明
上期金额
项 目
所有者权益变动表（续）
2009年度荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
14
荣安地产股份有限公司
2009 年度财务报表附注
一、公司基本情况
（一）公司概况
公司名称：荣安地产股份有限公司
企业法人营业执照注册号：330200000013909
中华人民共和国组织机构代码证：14406856-5
注册地址：浙江省宁波市海曙区灵桥路513 号（14-12）
注册资本：1,061,307,495 元
法定代表人：王久芳
公司所属行业：房地产开发与经营业
（二）经营范围
房地产开发、经营；物业服务；房屋租赁；建筑材料、装饰材料、机械电器设备、五金交电、
化工产品、制冷空调设备的批发、零售；市政工程施工；工业与民用建筑工程；实业投资。
（三）历史沿革
荣安地产股份有限公司(以下简称“公司”或“本公司”或“甬成功”或“荣安地产”)的前
身为成功信息产业（集团）股份有限公司，系经宁波市人民政府甬政[1989]24 号文批准，由宁波
机床总厂股份制改组设立，于1989 年5 月19 日在宁波市工商行政管理局登记注册，取得注册号
为330200000013909 号的《企业法人营业执照》。公司股票已于1993 年8 月6 日在深圳证券交易
所挂牌交易。因未按规定完成以前年度重大会计差错更正工作，公司股票自2006 年3 月10 日起
暂停上市。公司暂停上市时注册资本233,307,495.00 元，股份总数233,307,495 股(每股面值1
元)。
公司 2008 年第1 次临时股东大会决议，并经中国证券监督管理委员会证监许可[2008] 1341
号文核准，公司向荣安集团股份有限公司发行828,000,000 股A 股收购荣安集团股份有限公司所
拥有的八家公司股权和三处房产，公司注册资本变更为人民币1,061,307,495 元，上述增资业经
江苏天衡会计师事务所有限公司天衡验字（2009）016 号验资报告验证。2009 年4 月10 日，公司
在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理完毕股权登记存管手续。2009 年4 月14 日，公
司取得变更后的企业法人营业执照。
2009 年6 月16 日，公司更名为荣安地产股份有限公司。荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
15
2009 年9 月11 日，公司股票在深圳证券交易所恢复上市。
二、主要会计政策、会计估计和前期差错
1、财务报表的编制基础
本公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部于2006 年2 月15 日颁
布的《企业会计准则-基本准则》和38 项具体会计准则，以及其后颁布的企业会计准则应用指南、
企业会计准则解释及其他相关规定进行确认和计量，在此基础上编制财务报表。
2、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司的财务状况、
经营成果和现金流量等有关信息。
3、会计期间
以公历1 月1 日起至12 月31 日止为一个会计年度。
4、记账本位币
以人民币为记账本位币。
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
（1）同一控制下企业合并
参与合并的各方在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的，为同
一控制下企业合并。
合并方在企业合并中取得的资产和负债，按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得
的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积（股
本溢价），资本公积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。合并日为合并方实际取得对被
合并方控制权的日期。
（2）非同一控制下企业合并
参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下企业合
并。
购买方支付的合并成本是为取得被购买方控制权而支付的资产、发生或承担的负债以及发行
的权益性证券在购买日的公允价值以及企业合并中发生的各项直接费用之和。付出资产的公允价
值与其账面价值的差额，计入当期损益。购买日是指购买方实际取得对被购买方控制权的日期。
购买方在购买日对合并成本进行分配，确认所取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有
负债的公允价值。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认
为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
6、合并财务报表的编制方法
合并财务报表的合并范围包括本公司及本公司的子公司。子公司的经营成果和财务状况由控荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
16
制开始日起至控制结束日止包含于合并财务报表中。
本公司通过同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表时，视同被合并子
公司在本公司最终控制方对其实施控制时纳入合并范围，并对合并财务报表的期初数以及前期比
较报表进行相应调整。
本公司通过非同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表时，以购买日确
定的各项可辨认资产、负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整，并自购买日起将被
合并子公司纳入合并范围。
子公司所采用的会计期间或会计政策与本公司不一致时，在编制合并财务报表时按本公司的
会计期间或会计政策对子公司的财务报表进行必要的调整。合并范围内企业之间所有重大交易、
余额以及未实现损益在编制合并财务报表时予以抵消。内部交易发生的未实现损失，有证据表明
该损失是相关资产减值损失的，则不予抵消。
子公司少数股东应占的权益和损益分别在合并资产负债表中股东权益项目下和合并利润表
中净利润项目下单独列示。
如果归属于少数股东的亏损超过少数股东在该子公司所有者权益中所享有的份额，除少数股
东有义务且有能力承担的部分外，冲减母公司股东权益。如果子公司以后期间实现利润，在弥补
母公司股东权益所承担的属于少数股东的损失之前，所有利润归属于母公司股东权益。
7、现金及现金等价物的确定标准
现金是指库存现金及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指持有的期限短、流动性强、
易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
8、外币业务和外币报表折算
（1）外币交易的会计处理
发生外币交易时，采用交易发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币金额。
于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币，所产生的折
算差额，除根据借款费用核算方法应予资本化的，计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币
性项目，于资产负债表日仍采用交易发生日的即期汇率折算。
（2）外币财务报表的折算
境外经营的资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，股东权益
项目除未分配利润项目外，其他项目 采用发生时的即期汇率折算。境外经营的利润表中的收入和
费用项目，采用年平均汇率折算。上述折算产生的外币报表折算差额，在股东权益中单独列示。
9、金融工具
（1）金融资产
①金融资产于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、贷款及
应收款项、持有至到期投资和可供出售金融资产。金融资产的分类取决于本公司对金融资产的持荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
17
有意图和持有能力。
②金融资产于本公司成为金融工具合同的一方时，按公允价值确认。对于以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，
相关交易费用计入初始确认金额。
③金融资产的后续计量
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，采用公允价值进行后续计量，公允价值
变动形成的利得或损失，计入当期损益。
贷款及应收款项和持有至到期投资，采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认、
减值以及摊销形成的利得或损失，计入当期损益。
可供出售金融资产，采用公允价值进行后续计量，公允价值变动计入资本公积，在该可供出
售金融资产发生减值或终止确认时转出，计入当期损益。可供出售债务工具投资在持有期间按实
际利率法计算的利息，计入当期损益。可供出售权益工具投资的现金股利，在被投资单位宣告发
放股利时计入当期损益。
④金融资产减值
本公司在期末对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产的账面
价值进行检查，有客观证据表明该金融资产发生减值的，确认减值损失，计提减值准备。
A、以摊余成本计量的金融资产的减值准备，按该金融资产预计未来现金流量现值低于其账
面价值的差额计提，计入当期损益。
本公司对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试，对单项金额不重大的金融资产，单独
或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单独测试未发生减值的金融资
产，无论单项金额重大与否，仍将包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测
试。已单独确认减值损失的金融资产，不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减
值测试。
对以摊余成本计量的金融资产确认资产减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已经
恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
B、可供出售金融资产的公允价值发生非暂时性下跌时，即使该金融资产没有终止确认，原
直接计入资本公积的因公允价值下降形成的累计损失，予以转出，计入当期损益。
对可供出售债务工具投资确认资产减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已经恢
复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
可供出售权益工具投资发生的减值损失，不通过损益转回。
⑤金融资产终止确认
当收取某项金融资产的现金流量的合同权利终止或将所有权上几乎所有的风险和报酬转移
时，本公司终止确认该金融资产。荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
18
金融资产整体转移满足终止确认条件的，本公司将下列两项金额的差额计入当期损益：
A、所转移金融资产的账面价值；
B、因转移而收到的对价，与原直接计入股东权益的公允价值变动累计额之和。
（2）金融负债
①金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他
金融负债。
②金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
③金融负债的后续计量
A、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和指定为以公
允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成
的利得或损失，计入当期损益。
B、其他金融负债，采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量。
④金融负债终止确认
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，本公司终止确认该金融负债或其一部分。
（3）金融资产和金融负债的公允价值确定方法
①如果金融资产或金融负债存在活跃市场，则采用活跃市场中的报价确定其公允价值。
②如果金融资产或金融负债不存在活跃市场，则采用估值技术确定其公允价值。
10、坏账的核算方法
（1）单项金额重大的应收款项坏账准备的计提方法
①单项金额重大的应收款项的确认标准:公司按期末余额大于等于1000 万元的标准确定。
②单项金额重大的应收款项坏账准备的计提方法
单独进行减值测试，根据其预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，
计提坏账准备，对于未出现减值损失的单项金额重大的应收款项与其他不重大的应收款项一起，
按账龄划分为若干组合，再按这些应收款项组合的期末余额的一定比例计算确定减值损失，计提
坏账准备。
（2）单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收账款坏账准备的计
提方法
①信用风险特征组合的确定依据：截止报告期末账龄超过2 年的应收款项。
②根据信用风险特征组合确定的计提方法：单独进行减值测试，根据其预计未来现金流量现
值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。
（3）其他不重大的应收款项，按账龄划分为若干组合，再按这些应收款项组合的期末余额
的一定比例计算确定减值损失，计提坏账准备。荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
19
本公司根据以前年度按账龄划分的应收款项组合的实际损失率，并结合现时情况，确定本期
各账龄段应收款项组合计提坏账准备的比例如下：
账龄 应收账款坏账准备计提比例 其他应收款坏账准备计提比例
1 年以内 5% 5%
1 至2 年 10% 10%
2 至3 年 30% 30%
3 至4 年 60% 60%
4 至5 年 80% 80%
5 年以上 100% 100%
11、存货的核算方法
（1）存货的分类
本公司存货按包括原材料、开发成本、开发产品、周转材料等。
（2）开发用土地的核算方法：本公司取得开发用土地计入开发成本，按成本核算对象进行
分摊和明细核算。
（3）公共配套设施费用的核算方法：公共配套设施费用包括住宅小区中非营业性的文教、
行政管理、市政公用配套设施，其所发生的成本费用列入存货-开发成本，按住宅小区可销售面积
分摊。本期完工的开发产品，若该开发产品应分摊的公共配套设施费用尚未发生或尚未支付完毕，
则预提尚未发生或尚未支付完毕的公共配套设施费用，计入该开发产品成本。
（4）存货发出的计价及摊销
本公司存货盘存制度采用永续盘存制，各类存货取得时按实际成本计价，发出时采用个别计
价法计价；对于不能替代使用的存货、为特定项目专门购入或制造的存货以及提供劳务的成本，
采用个别计价法确定发出存货的成本。
（5）周转材料的摊销方法
周转材料包括包装物和低值易耗品，在领用时采用一次转销法进行摊销。
（6）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货可变现净值按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及
相关税费后的金额确定。
期末，按照单个存货成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备，计入当期损益；以前减
记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额应当予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备金
额内转回，转回的金额计入当期损益。对于数量繁多、单价较低的存货，按存货类别计提存货跌
价准备。
（7）存货的盘存制度
本公司存货采用永续盘存制。
12、长期股权投资荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
20
（1）初始投资成本确定
①企业合并形成的长期股权投资，按以下方法确定初始投资成本：
A、对于同一控制下企业合并形成的对子公司投资，以在合并日取得被合并方所有者权益账
面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，为进行企业合并发生的各项直接相关费用于发
生时计入当期损益。
B、对于非同一控制下企业合并形成的对子公司投资，以企业合并成本作为初始投资成本。
企业合并成本包括付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允价值，以及为进行
企业合并发生的各项直接相关费用。
②除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按以下方法确定初
始投资成本：
A、以支付现金取得的长期股权投资，按实际支付的购买价款作为初始投资成本。
B、以发行权益性证券取得的长期股权投资，按发行权益性证券的公允价值作为初始投资成
本。
C、投资者投入的长期股权投资，按投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本。
（2）后续计量及损益确认方法
①对子公司投资
在合并财务报表中，对子公司投资按附注二、6 进行处理。
在母公司财务报表中，对子公司投资采用成本法核算，在被投资单位宣告分派的现金股利或
利润时，确认投资收益。
②对合营企业投资和对联营企业投资
对合营企业投资和对联营企业投资采用权益法核算，具体会计处理包括：
对于初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额包含
在长期股权投资成本中；对于初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值
份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资成本。
取得对合营企业投资和对联营企业投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益
的份额，扣除首次执行企业会计准则之前已经持有的对合营企业投资和对联营企业投资按原会计
准则及制度确认的股权投资借方差额按原摊销期直线摊销的金额后，确认投资损益并调整长期股
权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的现金股利或利润应分得的部分，相应减少长期股
权投资的账面价值。
在计算应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨
认净资产的公允价值为基础确定，对于被投资单位的会计政策或会计期间与本公司不同的，权益
法核算时按照本公司的会计政策或会计期间对被投资单位的财务报表进行必要调整。与合营企业
和联营企业之间内部交易产生的未实现损益按照持股比例计算归属于本公司的部分，在权益法核荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
21
算时予以抵消。内部交易产生的未实现损失，有证据表明该损失是相关资产减值损失的，则全额
确认该损失。
对合营企业或联营企业发生的净亏损，除本公司负有承担额外损失义务外，以长期股权投资
的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。被投资企业以后
实现净利润的，在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
对于被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入
资本公积。处置该项投资时，将原计入资本公积的部分按相应比例转入当期损益。
③其他股权投资
其他股权投资采用成本法核算，在被投资单位宣告分派的现金股利或利润时，确认投资收益。
（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制指按照合同约定对某项经济活动所共有的控制，仅在与该项经济活动相关的重要财
务和生产经营决策需要分享控制权的投资方一致同意时存在。
重大影响指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他
方一起共同控制这些政策的制定。
（4）长期股权投资减值测试方法及减值准备计提方法
①本公司在资产负债表日根据内部及外部信息以确定对子公司、合营公司或联营公司的长期
股权投资是否存在减值的迹象，对存在减值迹象的长期股权投资进行减值测试，估计其可收回金
额。
可收回金额的估计结果表明长期股权投资的可收回金额低于其账面价值的，长期股权投资的
账面价值会减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应
的减值准备。
可收回金额是指资产（或资产组、资产组组合，下同）的公允价值减去处置费用后的净额与
资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者。
资产组是可以认定的最小资产组合，其产生的现金流入基本上独立于其他资产或者资产组。
资产组由创造现金流入相关的资产组成。在认定资产组时，主要考虑该资产组能否独立产生现金
流入，同时考虑管理层对生产经营活动的管理方式、以及对资产使用或者处置的决策方式等。
资产的公允价值减去处置费用后的净额，是根据公平交易中销售协议价格减去可直接归属于
该资产处置费用的金额确定。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终
处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的税前折现率对其进行折现后的金额加以确定。
与资产组或者资产组组合相关的减值损失，先抵减分摊至该资产组或者资产组组合中商誉的
账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按
比例抵减其他各项资产的账面价值，但抵减后的各资产的账面价值不得低于该资产的公允价值减
去处置费用后的净额（如可确定的）、该资产预计未来现金流量的现值（如可确定的）和零三者荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
22
之中最高者。
②本公司采用个别认定方式评估其他长期股权投资是否发生减值，其他长期股权投资发生减
值时，将其他长期股权投资的账面价值与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现
确定的现值之间的差额，确认为减值损失，计入当期损益。
③长期股权投资减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
13、投资性房地产的核算方法
（1）投资性房地产分为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出
租的建筑物。
（2）投资性房地产按照取得时的成本进行初始计量。
（3）本公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
①对于建筑物，参照固定资产的后续计量政策进行折旧。
②对于土地使用权，参照无形资产的后续计量政策进行摊销。
（4）投资性房地产减值测试方法及减值准备计提方法本公司在资产负债表日根据内部及外
部信息以确定投资性房地产是否存在减值的迹象，对存在减值迹象的投资性房地产进行减值测试，
估计其可收回金额。可收回金额的估计结果表明投资性房地产的可收回金额低于其账面价值的，
投资性房地产的账面价值会减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，
同时计提相应的减值准备。
投资性房地产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
14、固定资产的核算方法
（1）固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个
会计年度的有形资产。
（2）本公司采用直线法计提固定资产折旧，各类固定资产使用寿命、预计净残值率和年折
旧率如下：
类别 折旧年限（年） 净残值率（%） 年折旧率（%）
房屋建筑物 20-40 年 5% 4.75%-2.38%
机器设备 10-15 年 5% 9.50%-6.33%
运输设备 4-5 年 5% 23.75%-19.00%
办公设备 3-5 年 5% 31.67%-19.00%
本公司至少在每年年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。
（3）固定资产减值测试方法及减值准备计提方法
本公司在资产负债表日根据内部及外部信息以确定固定资产是否存在减值的迹象，对存在减
值迹象的固定资产进行减值测试，估计其可收回金额。
可收回金额的估计结果表明固定资产的可收回金额低于其账面价值的，固定资产的账面价值荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
23
会减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的减值准
备。
固定资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
15、在建工程
在建工程在达到预定可使用状态时，按实际发生的全部支出转入固定资产核算。
本公司在资产负债表日根据内部及外部信息以确定在建工程是否存在减值的迹象，对存在减
值迹象的在建工程进行减值测试，估计其可收回金额。可收回金额的估计结果表明在建工程的可
收回金额低于其账面价值的，在建工程的账面价值会减记至可收回金额，减记的金额确认为资产
减值损失，计入当期损益，同时计提相应的减值准备。在建工程减值损失一经确认，在以后会计
期间不得转回。
16、借款费用
（1）借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑
差额等。可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，予以资本化，计入相
关资产成本；其他借款费用计入当期损益。
（2）当资产支出已经发生、借款费用已经发生且为使资产达到预定可使用或者可销售状态
所必要的购建或者生产活动已经开始时，开始借款费用的资本化。符合资本化条件的资产在购建
或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月的，暂停借款费用的资本化。当所
购建或者生产的资产达到预定可使用或者可销售状态时，停止借款费用的资本化，以后发生的借
款费用计入当期损益。
（3）借款费用资本化金额的计算方法
①为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款所发生的借款费用（包括借款利
息、折价或溢价的摊销、辅助费用、外币专门借款本金和利息的汇兑差额），其资本化金额为在
资本化期间内专门借款实际发生的借款费用减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或
进行暂时性投资取得的投资收益后的金额。
②为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款所发生的借款费用（包括借款利
息、折价或溢价的摊销），其资本化金额根据在资本化期间内累计资产支出超过专门借款部分的
资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率计算确定。
17、无形资产
（1）无形资产按照取得时的成本进行初始计量。
（2）无形资产的摊销方法
①对于使用寿命有限的无形资产，在使用寿命期限内，采用直线法摊销；本公司至少于每年
年度终了对无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
②对于使用寿命不确定的无形资产，不摊销。于每年年度终了，对使用寿命不确定的无形资荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
24
产的使用寿命进行复核，如果有证据表明其使用寿命是有限的，则估计其使用寿命，并按其使用
寿命进行摊销。
（3）无形资产减值
本公司在资产负债表日根据内部及外部信息以确定无形资产是否存在减值的迹象，对存在减
值迹象的无形资产进行减值测试，估计其可收回金额。此外，无论是否存在减值迹象，本公司至
少于每年年度终了对使用寿命不确定的无形资产估计其可收回金额。可收回金额的估计结果表明
无形资产的可收回金额低于其账面价值的，无形资产的账面价值会减记至可收回金额，减记的金
额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的减值准备。
无形资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
（4）内部研究开发项目
①划分公司内部研究开发项目研究阶段和开发阶段的具体标准
研究是指为获取并理解新的科学或技术知识而进行的独创性的有计划调查。开发是指在进行
商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于一项或若干项计划或设计，以生产出新的或
具有实质性改进的材料、装置、产品或获得新工序等。
②研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。开发阶段的支出，同时满足下列条件的，予以
资本化：
A、完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
B、具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
C、无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无
形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，应当证明其有用性；
D、有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或
出售该无形资产；
E、归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
18、长期待摊费用
长期待摊费用按其受益期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益的，
将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
19、预计负债
（1）与或有事项相关的义务同时满足下列条件的，应当确认为预计负债：
①该义务是企业承担的现时义务；
②履行该义务很可能导致经济利益流出企业；
③该义务的金额能够可靠地计量。
（2）预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。
如所需支出存在一个连续范围，且该范围内各种结果发生的可能性相同的，最佳估计数按照荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
25
该范围内的中间值确定。
在其他情况下，最佳估计数分别下列情况处理：
①或有事项涉及单个项目的，按照最可能发生金额确定。
②或有事项涉及多个项目的，按照各种可能结果及相关概率计算确定。
20、收入
（1）销售商品收入
在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，既没有保留通常与所有权相联系的继
续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制，收入的金额、相关的已发生或将发生的成本能
够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入时，确认销售商品收入。
（2）提供劳务收入
①在交易的完工进度能够可靠地确定，收入的金额、相关的已发生或将发生的成本能够可靠
地计量，相关的经济利益很可能流入时，采用完工百分比法确认提供劳务收入。
确定完工进度可以选用下列方法：已完工作的测量，已经提供的劳务占应提供劳务总量的比
例，已经发生的成本占估计总成本的比例。
②在提供劳务交易结果不能够可靠估计时，分别下列情况处理：
A、已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确认提供劳务
收入，并按相同金额结转劳务成本。
B、已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不
确认提供劳务收入。
（3）让渡资产使用权收入
在收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入时，确认让渡资产使用权收入。
21、政府补助
与收益相关的政府补助，如果用于补偿本公司以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收
益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益；如果用于补偿本公司已发生的相关费用或损失的，
直接计入当期损益。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损
益。但是，按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
22、所得税
本公司采用资产负债表债务法进行所得税会计处理。
除与直接计入股东权益的交易或事项有关的所得税影响计入股东权益外，当期所得税费用和
递延所得税费用（或收益）计入当期损益。
当期所得税费用是按本年度应纳税所得额和税法规定的税率计算的预期应交所得税，加上对
以前年度应交所得税的调整。荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
26
资产负债表日，如果纳税主体拥有以净额结算的法定权利并且意图以净额结算或取得资产、
清偿负债同时进行时，那么当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列示。
递延所得税资产和递延所得税负债分别根据可抵扣暂时性差异和应纳税暂时性差异确定，按
照预期收回资产或清偿债务期间的适用税率计量。暂时性差异是指资产或负债的账面价值与其计
税基础之间的差额，包括能够结转以后年度抵扣的亏损和税款递减。递延所得税资产的确认以很
可能取得用来抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。
对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）的非企业合并交易中产生的
资产或负债初始确认形成的暂时性差异，不确认递延所得税。商誉的初始确认导致的暂时性差异
也不产生递延所得税。
资产负债表日，根据递延所得税资产和负债的预期收回或结算方式，依据已颁布的税法规定，
按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量该递延所得税资产和负债的账面金额。
资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销后的净额列
示：
（1）纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；
（2）递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得
税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的
期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债。
23、经营租赁
（1）租入资产
经营租赁租入资产的租金费用在租赁期内按直线法确认为相关资产成本或费用。或有租金在
实际发生时计入当期损益。
（2）租出资产
经营租赁租出资产所产生的租金收入在租赁期内按直线法确认为收入。经营租赁租出资产发
生的初始直接费用，直接计入当期损益。或有租金在实际发生时计入当期损益。
24、持有待售非流动资产
本公司将已经作出处置决议、已经与受让方签订了不可撤销的转让协议、并且该项转让将在
一年内完成的固定资产、无形资产、成本模式后续计量的投资性房地产、长期股权投资等非流动
资产（不包括递延所得税资产），划分为持有待售。按账面价值与预计可变现净值孰低者计量持
有待售的非流动资产，账面价值高于预计可变现净值之间的差额确认为资产减值损失。
25、维修基金的核算方法
物业管理公司收到业主委托代为管理的公共维修基金，计入公司负债，专门用于住宅共同部
位、共同设备和物业管理区域公共设施的维修、更新。
26、质量保证金的核算方法荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
27
施工单位应留置的质量保证金根据施工合同规定之金额，计入公司负债，待保证期过后根据
实际情况和合同约定支付。
27、会计政策、会计估计变更
（1）会计政策变更
会计政策变更的内容和原因 审批程序 受影响的报表项目名称 影响金额
无
（2）会计估计变更
2009 年7 月29 日公司七届七次董事会决议，变更应收账款坏账准备计提比例，具体如下
账 龄 变更前应收账款坏账准备计提比例 变更后应收账款坏账准备计提比例
1 年以内 2% 5%
1 至2 年 10% 10%
2 至3 年 30% 30%
3 至4 年 60% 60%
4 至5 年 80% 80%
5 年以上 100% 100%
本次调整后的坏账准备计提比例从2009 年1 月1 日开始实施。按本次调整后比例计算，公司
2009 年度的净利润减少42,357.69 元。
28、前期会计差错更正
报告期内，公司无前期会计差错更正。
三、税项
1、流转税
营业税：房地产销售、物业管理收入营业税税率为5%。
2、企业所得税
企业所得税税率为25%。
3、土地增值税
实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额50.00%的部分，税率为30.00%；增值额
超过扣除项目金额50.00%、未超过扣除项目金额100.00%的部分，税率为40.00%；增值额超过扣
除项目金额100.00%、未超过扣除项目金额200.00%的部分，税率为50.00%；增值额超过扣除项目
金额200.00%的部分，税率为60.00%。建造普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额20.00%的，
免征土地增值税。
2006 年12 月28 日国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题
的通知》，从2007 年2 月1 日起以房地产开发项目为单位进行清算，对土地增值税的清算条件和荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
28
扣除项目等清算事项进行了明确。本公司暂按照实际取得的销售收入（含预收购房款）及主管税
务机关规定的预征比例，预缴土地增值税。
（1）江苏荣安置业有限公司：根据常熟市地方税务局常地税发[2004]25 号的规定，按照实际
取得的销售收入（含预收购房款）预征土地增值税，具体预征比例为：普通标准住宅1%，别墅、
高级公寓、度假村、商业经营性用房2%。
（2）宁波康园房地产开发有限公司、宁波人民房地产开发有限公司、宁波荣安房地产开发有
限公司、宁波永元置业有限公司根据宁波市地方税务局《关于土地增值税若干问题的通知》（甬
地税二[2003]180 号）的规定，按照售房款预征土地增值税，具体预征比例为：普通标准住宅0.5%，
别墅、经营用房1%。
（3）荣和置业集团有限公司具体预征比例为：普通标准住宅0.5%，别墅、经营用房1%。
4、城市维护建设税
按实际缴纳流转税额的7%计缴。
5、教育费附加
除子公司江苏荣安置业有限公司按实际缴纳流转税额的4%计缴外，其余公司按实际缴纳流转
税额的5%计缴。
四、企业合并及合并会计报表
（一）子公司情况
通过设立或投资等方式取得的子公司
公司名称 宁波荣安房地产开发有限公司
企业类型 有限责任公司
注册地 宁波市江北区宁慈公路庄桥四路车站旁
业务性质 房地产
注册资本 25,500 万元
经营范围
房地产开发经营；小区物业服务；水电卫安装；
室内外装潢；房产销售策划；建筑材料的批发、
零售
期末实际出资金额 25,500 万元
实质上构成对子公司净投资的其他项目余额 -
持股比例 100%
表决权比例 100%
是否合并报表 是
少数股东权益 无荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
29
公司名称 宁波康园房地产开发有限公司
企业类型 有限责任公司
注册地 宁波市鄞州区首南街道新兴工业区
业务性质 房地产
注册资本 5 亿元
经营范围 房地产开发经营；建筑装潢材料的批发、零售
期末实际出资金额 5 亿元
实质上构成对子公司净投资的其他项目余额 -
持股比例 100%
表决权比例 100%
是否合并报表 是
少数股东权益 无
注：公司持有其48.60%股权；公司子公司宁波荣安房地产开发有限公司持有其51.40%股权。
公司名称 宁波市人民房地产开发有限公司
企业类型 有限责任公司
注册地 宁波市海曙区灵桥路513 号天封大厦15 楼
业务性质 房地产
注册资本 2,000 万元
经营范围
房地产开发、房屋维修、物业管理；建筑材料、
装饰材料的批发、零售
期末实际出资金额 2,000 万元
实质上构成对子公司净投资的其他项目余额 -
持股比例 100%
表决权比例 100%
是否合并报表 是
少数股东权益 无
注：公司持有其90%股权；公司子公司宁波荣安房地产开发有限公司持有其10%股权。
公司名称 宁波永元置业有限公司
企业类型 有限责任公司
注册地 北仑大矸老贺村
业务性质 房地产荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
30
注册资本 18,000 万元
经营范围
房地产开发经营、物业管理，建筑、装饰材料
的批发、零售
期末实际出资金额 18,000 万元
实质上构成对子公司净投资的其他项目余额 -
持股比例 100%
表决权比例 100%
是否合并报表 是
少数股东权益 无
注：公司持有其5%股权；公司子公司宁波荣安房地产开发有限公司持有其45%股权；公司子公
司宁波康园房地产有限公司持有其50%股权。
公司名称 宁波荣安物业管理有限公司
企业类型 有限责任公司
注册地 宁波市海曙区蓝天路50 弄3 号
业务性质 物业管理
注册资本 300 万元
经营范围 物业管理、家政服务
期末实际出资金额 300 万元
实质上构成对子公司净投资的其他项目余额 -
持股比例 100%
表决权比例 100%
是否合并报表 是
少数股东权益 无
注：公司持有其70%股权；公司子公司宁波荣安房地产开发有限公司持有其30%股权。
公司名称 荣和置业集团有限公司
企业类型 有限责任公司
注册地 杭州市江干区杭海路219 号606 室
业务性质 房地产
注册资本 12,680 万元
经营范围
房地产开发、经营，物业管理，房屋维修；批
发、零售建筑材料、装潢材料
期末实际出资金额 12,680 万元荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
31
实质上构成对子公司净投资的其他项目余额 -
持股比例 100%
表决权比例 100%
是否合并报表 是
少数股东权益 无
公司名称 江苏荣安置业有限公司
企业类型 有限责任公司
注册地 常熟市虞山林场寺路街8 号
业务性质 房地产
注册资本 10,000 万元
经营范围
房地产开发、经营，物业管理，房屋维修；批
发、零售建筑材料、装潢材料
期末实际出资金额 10,000 万元
实质上构成对子公司净投资的其他项目余额 -
持股比例 100%
表决权比例 100%
是否合并报表 是
少数股东权益 无
注：公司持有其90%股权；公司子公司宁波荣安房地产开发有限公司持有其10%股权。
公司名称 宁波荣和置业有限公司
企业类型 有限责任公司
注册地 宁波市江东区潜龙巷26 号309
业务性质 房地产
注册资本 2,000 万元
经营范围 房地产开发经营
期末实际出资金额 2,000 万元
实质上构成对子公司净投资的其他项目余额 -
持股比例 100%
表决权比例 100%
是否合并报表 是
少数股东权益 无
注：公司子公司宁波荣安房地产开发有限公司持有其100%股权。荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
32
公司名称 宁波荣居置业有限公司
企业类型 有限责任公司
注册地
宁波市鄞州区下应街道河西村(下应街道办事
处综合办公大楼5 楼)
业务性质 房地产
注册资本 3,000 万元
经营范围 房地产开发经营
期末实际出资金额 3,000 万元
实质上构成对子公司净投资的其他项目余额 -
持股比例 100%
表决权比例 100%
是否合并报表 是
少数股东权益 无
注：公司子公司宁波康园房地产开发有限公司持有其100%股权。
（二）本期合并范围的变动情况
1、本期新纳入合并范围的主体
本期因新设方式增加子公司宁波荣和置业有限公司、宁波荣居置业有限公司。
单位：人民币元
公司名称 期末净资产 本期净利润
宁波荣和置业有限公司 15,454,989.21 -4,545,010.79
宁波荣居置业有限公司 28,641,852.03 -1,358,147.97
2、本期不再纳入合并范围的主体：无
（三）报告期内发生的反向购买
借壳方
合并成本的确定方法 合并中确认的商誉或计入
当期损益的方法
荣安集团股份有限公司 权益结合法 未确认商誉及损益
1、公司重大资产重组情况
2007 年12 月7 日，本公司与荣安集团股份有限公司签订《关于认购非公开发行股票的协议
书》，本公司拟非公开发行人民币普通股股票82,800 万股，每股面值1 元，发行价格2.92 元/股，荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
33
荣安集团股份有限公司以其拥有的资产认购本次非公开发行的全部股票，总认购价为241,776 万
元。本公司非公开发行新股购买荣安集团股份有限公司的资产包括：宁波康园房地产开发有限公
司48.60%的股权、宁波荣安房地产开发有限公司90%的股权、荣和置业集团有限公司90%股权、江
苏荣安置业有限公司90%的股权、宁波市人民房地产开发有限公司90%的股权、宁波永元置业有限
公司5%的股权、宁波荣安物业管理有限公司70%的股权、宁波同诚置业有限公司49%的股权和坐落
于宁波灵桥路 513 号天封大厦第11 层、第14 层和第15 层（建筑面积共计1895.73 平方米）、坐
落于宁波高桥镇长乐村的西苑宾馆（建筑面积8,414.53 平方米）和坐落于宁波人民路132 号外滩
大厦第21 层和第22 层（建筑面积共计2,794.41 平方米）三处房产。
2008 年1 月31 日，公司召开2008 年度第一次临时股东大会，审议通过了《关于公司重大资
产出售暨以新增股份购买资产报告书》，公司新增股份购买资产方案获得股东大会的批准。
根据中国证监会《关于核准成功信息产业（集团）股份有限公司重大资产出售、向荣安集团
股份有限公司发行股份购买资产的批复》（证监许可[2008]1341 号），公司本次新增股份购买资
产方案获得中国证监会的批准。
截至2009 年4 月8 日止，荣安集团股份有限公司置入公司的八家公司股权已办妥工商变更
手续、三处房产已过户到本公司名下，本公司已收到荣安集团股份有限公司缴纳的注册资本（股
本）828,000,000 元。上述注册资本的增加业经江苏天衡会计师事务所有限公司天衡验字(2009)016
号验资报告验证。
2009 年4 月10 日，公司在中国证券登记登记结算有限公司深圳分公司办理完毕向荣安集团
股份有限公司新增发行8.28 亿股的股份登记工作。
2009 年4 月14 日，公司取得注册资本变更后的企业法人营业执照。
2009 年5 月9 日，公司披露《重大资产出售、发行股份购买资产交易行为实施情况报告书》。
2009 年6 月2 日，公司披露《非公开发行股票发行情况报告书》，本次非公开发行股份在深
圳证券交易所办理完毕上市申请相关手续。
2009 年6 月16 日，公司更名为荣安地产股份有限公司。
2、本次重大资产重组的会计处理
（1）本次交易中购买方的确定
本次重大资产重组从法律意义上是以甬成功为合并方主体对荣安集团股份有限公司投入的
房地产资产进行非同一控制下企业合并，但鉴于合并完成后，荣安集团股份有限公司拥有控制重
组后运行实体的财务和经营政策，并从其经营活动中获取利益的权利，故在会计上认定本次企业
合并为反向购买。
会计上购买方的认定：认定荣安集团股份有限公司置入的八家公司股权和三处房产所构成的
房地产业务为会计上的购买方。该认定基于：重组完成后，荣安集团股份有限公司为本公司的控
股股东，本公司的经营范围变更为房地产业务。荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
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（2）本次交易中甬成功是否构成业务
《企业会计准则－应用指南》第20 号五中指出，“业务是指企业内部某些生产经营活动或
资产负债的组合，该组合具有投入、加工处理过程和产出能力，能够独立计算其成本费用或所产
生的收入”，《企业会计准则讲解(2008)》第二十一章企业合并进一步指出，“投入，指原材料、
人工、必要的生产技术等无形资产以及构成生产能力的机器设备等其他长期资产的投入；加工处
理过程，指具有一定的管理能力、运营过程，能够组织投入形成产出；产出，如生产出产成品，
或是通过为其他部门提供服务来降低企业整体的运行成本等其他带来经济利益的方式。”
本次重大资产重组中，原甬成功将与业务有关的资产、负债全部出售给北京市华远集团有限
公司，原甬成功不再拥有任何生产设施和人员，所拥有的货币资金和负债也不再具有投入、加工
处理过程和产出的能力，不能通过投入、加工处理、产出的过程向投资者提供回报，也就不构成
业务。本次重大资产重组前，本公司的主营业务是通讯设备、广播电视设备、家用视听设备、电
子网络产品等，与重组完成后的公司主营业务房地产开发和销售完全不同。而原甬成功的生产设
施、人员、市场销售系统、销售团队、客户群、营运权利、生产技术和商标等构成业务的要素都
没有被保留在交易完成后的本公司中。
（3）账务处理：根据财政部颁发的财会函[2008]60 号《财政部关于做好执行会计准则企业
2008 年年报工作的通知》的有关规定：“企业购买上市公司，被购买的上市公司不构成业务的，
购买企业应按照权益性交易的原则进行处理，不得确认商誉或确认计入当期损益。”本次收购中，
会计上购买方（法律上被购买方）房地产业务收购会计上被购买方（法律上购买方）甬成功时，
甬成功可辩认资产均为货币资金，并非形成业务的一组资产或是净资产。
截止2009 年4 月30 日，原甬成功资产的公允价值总额为1,559,403.61 元，负债的公允价
值总额为1,620,746.13 元，可辩认净资产的公允价值为-61,342.52 元。
3．被购买方自购买日起至报告期期末的收入、净利润等情况
原甬成功法律上的母公司作为会计上的被购买方，2009 年5-12 月实现营业收入
57,020,187.76 元，实现净利润17,657,408.92 元。
五、合并财务报表主要项目注释
（以下如无特别说明，均以2009 年12 月31 日为截止日，金额以人民币元为单位）
根据反向购买的有关规定，合并财务报表的比较信息应当反映的是法律上子公司、宁波同诚
置业有限公司及三处房产（以下简称“注入资产”）的比较信息，年初数为注入资产的2008 年末
的合并财务报表数据，上年同期数为注入资产2008 年度的合并财务报表数据，与本公司上年度公
告的合并会计报表无可比性。
1、货币资金荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
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（1）明细项目
类别 期末余额 年初余额
现金 121,189.11 56,529.81
银行存款 158,540,747.44 187,199,511.16
其他货币资金 10,154,241.90 9,456,546.18
其中：按揭保证金 7,721,642.53 9,456,546.18
工资保证金 2,430,000.00 -
存出投资款 2,599.37 -
合计 168,816,178.45 196,712,587.15
（2）货币资金余额中除按揭保证金7,721,642.53 元、工资保证金2,430,000.00 外，没有
其他质押、冻结等对变现有限制或存在潜在回收风险的款项。
2、应收账款
（1）分类情况
期末余额 年初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类 别
金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例
(%)
单项金额重大的应收账款
单项金额不重大但按信用
风险特征组合后该组合的
风险较大的应收账款
其他不重大的应收账款 3,519,564.00 100.00% 257,828.20 7.33% 11,927,324.00 100.00% 238,546.48 2.00%
合计 3,519,564.00 100.00% 257,828.20 7.33% 11,927,324.00 100.00% 238,546.48 2.00%
（2）期末其他不重大的应收账款
期末余额 年初余额
账龄 账面余额 账面余额
金额 比例(%)
坏账准备
金额 比例(%)
坏账准备
1 年以内 1,882,564.00 53.49% 94,128.20 11,927,324.00 100.00% 238,546.48
1 至2 年 1,637,000.00 46.51% 163,700.00
合计 3,519,564.00 100.00% 257,828.20 11,927,324.00 100.00% 238,546.48
（3）公司报告期不存在以前期间已全额计提坏账准备，或计提坏账准备的比例较大，但在
本期又全额收回或转回，或在本期收回或转回比例较大的应收账款。
（4）公司报告期不存在通过重组等其他方式收回的应收账款。荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
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（5）公司报告期内未核销应收账款。
（6）本账户期末余额中无应收持本公司5%以上（含5%）表决权股份的股东或关联方的欠款。
（7）应收账款金额前五名单位情况
往来单位名称 与本公司关系 金额 年限
占应收账款总额
比例（%）
伍仪刚、万娟 非关联方 852,564.00 1 年以内 24.22%
黄树林 非关联方 760,000.00 1 年以内 21.59%
郑希芳、黄有金 非关联方 270,000.00 1 年以内 7.67%
周君 非关联方 150,000.00 1-2 年 4.26%
丁培明 非关联方 120,000.00 1-2 年 3.41%
合计 2,152,564.00 61.15%
3、预付款项
（1）账龄分析
期末余额 年初余额
账龄
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 1,390,489,698.39 100.00%
合计 1,390,489,698.39 100.00%
（2）预付款项金额前五名单位情况
往来单位名称（项目） 与本公司关系金额 预付时间 未结算原因
宁波市鄞州区预算外资金财政专户 非关联方 1,387,598,676.00 2009 年度 合同未执行完毕
工程用水电费 非关联方 2,175,222.39 2009 年度 合同未执行完毕
上海三菱电梯有限公司 非关联方 602,300.00 2009 年度 合同未执行完毕
宁波大榭开发区华冠设备安装有限公司 非关联方 100,000.00 2009 年度 合同未执行完毕
宁波市科技园区同德智能技术有限公司 非关联方 13,500.00 2009 年度 合同未执行完毕
合计 1,390,489,698.39
（3）预付款项中无预付持有本公司5%（含5%）以上表决权股份的股东或关联方单位款项。
4、其他应收款
（1）分类情况
类 别 期末余额 年初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
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金额 比例(%) 金额 比例
(%)
金额 比例(%) 金额 比例
(%)
单项金额重大的其
他应收款
10,000,000.00 40.87% 1,000,000.00 10.00% 10,000,000.00 48.12% 500,000.00 5.00%
单项金额不重大但
按信用风险特征组
合后该组合的风险
较大的其他应收款
1,649,925.00 6.74% 976,581.00 59.19% 1,412,345.00 6.80% 567,403.50 40.17%
其他不重大的其他
应收款
12,819,830.66 52.39% 694,896.78 5.42% 9,367,015.38 45.08% 794,834.33 8.49%
合计 24,469,755.66 100.00% 2,671,477.78 10.92% 20,779,360.38 100.00% 1,862,237.83 8.96%
（2）期末单项金额重大或虽不重大但单独进行减值测试的其他应收款坏账准备计提情况
往来单位名称 账面余额 坏账准备 计提比例 理由
宁波市鄞州区新城区开发建设管理委员会 10,000,000.00 1,000,000.00 10.00% 按账龄计提
合计 10,000,000.00 1,000,000.00 10.00%
（3）期末单项金额不重大但按信用风险组合后该组合的风险较大的其他应收款
期末余额 年初余额
账龄 账面余额 账面余额
金额 比例(%)
坏账准备
金额 比例(%)
坏账准备
2 至3 年 332,580.00 20.16% 99,774.00 1,151,345.00 81.52% 345,403.50
3 至4 年 1,101,345.00 66.75% 660,807.00
4 至5 年 195,000.00 13.81% 156,000.00
5 年以上 216,000.00 13.09% 216,000.00 66,000.00 4.67% 66,000.00
合计 1,649,925.00 100.00% 976,581.00 1,412,345.00 100.00% 567,403.50
（4）期末其他不重大的其他应收款
期末余额 年初余额
账龄 账面余额 账面余额
金额 比例(%)
坏账准备
金额 比例(%)
坏账准备
1 年以内 11,741,725.76 91.59% 587,086.29 2,837,344.38 30.29% 141,867.23
1 至2 年 1,078,104.90 8.41% 107,810.49 6,529,671.00 69.71% 652,967.10
合计 12,819,830.66 100.00% 694,896.78 9,367,015.38 100.00% 794,834.33
（5）公司报告期不存在以前期间已全额计提坏账准备，或计提坏账准备的比例较大，但在
本期又全额收回或转回，或在本期收回或转回比例较大的其他应收款。
（6）公司报告期不存在通过重组等其他方式收回的其他应收款。荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
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（7）公司报告期内未核销其他应收款。
（8）本账户期末余额中无应收持本公司5%以上（含5%）表决权股份的股东或关联方单位的
欠款。
（9）其他应收款金额前五名单位情况
往来单位名称 与本公司关系金额 年限
占其他应收总额
比例（%）
宁波市鄞州区新城区开发建设管理委员会（注） 非关联方 10,000,000.00 1-2 年 40.87%
宁波市南部新城置业有限公司 非关联方 3,742,800.00 1 年以内 15.30%
宁波市鄞州区预算外资金财政专户 非关联方 969,345.00 3-4 年 3.96%
常熟市墙体改革办公室 非关联方 829,900.00 1 年以内 3.39%
宁波海曙荣强物资有限公司 非关联方 500,000.00 1-2 年 2.04%
合计 16,042,045.00 65.56%
注：为鄞州新城区鄞州公园东侧地块的建设保证金。
5、存货
（1）明细项目
期末余额 年初余额
类别
账面余额 存货跌价准备账面价值 账面余额 存货跌价准备 账面价值
开发产品 19,496,394.09 19,496,394.09 126,462,260.91 126,462,260.91
开发成本 3,111,975,559.02 3,111,975,559.02 2,327,012,797.63 2,327,012,797.63
合计 3,131,471,953.11 - 3,131,471,953.11 2,453,475,058.54 - 2,453,475,058.54
（2）开发成本
项目名称 (预计)开工时间预计交付 预计总投资 期末余额 年初余额
一、开发中项目
创新路3 号B 地块(荣安和院一期) 2006 年11 月 2009 年6 月
创新路3 号B 地块(荣安和院二期) 2007 年5 月 2009 年6 月 - 545,377,688.74
鄞州新城南部商务5 号地块 2007 年6 月 2010 年12 月 14,447 万元74,244,926.95 59,143,068.54
鄞州新城区陈婆渡5 号地块 2008 年3 月 2010 年12 月 75,000 万元511,201,806.69 414,255,593.73
江干区钱江新城A-03-4 地块 2006 年9 月 2010 年10 月 25,370 万元208,027,062.21 202,408,874.81
北仑区钱塘江南路西侧地块 2008 年5 月 2010 年6 月 49,947 万元253,018,532.66 201,081,483.28
荣安尚湖中央花园二期 2009 年9 月 2011 年10 月 40,000 万元178,761,217.90
鄞州公园东侧地块 2009 年7 月 2012 年 200,000 万元731,714,451.85
小计 1,956,967,998.26 1,422,266,709.10荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
39
二、尚未开发土地
欢乐家园酒店式办公大楼 2010 年12 月 2012 年12 月 25,209 万元12,963,625.63 12,804,625.63
荣安尚湖中央花园二、三期 151,764,058.92 261,467,878.28
鄞州公园东侧地块 478,206,584.62
甬港饭店北地块 2010 年4 月 2012 年12 月 135,000 万元464,723,618.66 152,267,000.00
潘火地块 2010 年6 月 2012 年12 月 100,000 万元525,556,257.55
小计 1,155,007,560.76 904,746,088.53
合计 3,111,975,559.02 2,327,012,797.63
（3）开发产品
项目名称 交付时间 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
水尚阑珊住宅小区 2007 年6 月 21,540,459.72 501,500.00 18,637,864.90 3,404,094.82
荣安尚湖中央花园一期 2007 年10 月 104,921,801.19 74,900.95 102,756,467.62 2,240,234.52
创新路3 号B 地块(荣安和院) 2009 年6 月 622,412,462.39 608,560,397.64 13,852,064.75
合计
126,462,260.91 622,988,863.34 729,954,730.16 19,496,394.09
（4）开发成本中资本化利息
项目名称 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
创新路3 号B 地块 15,597,909.96 15,597,909.96
鄞州新城南部商务5 号地块 2,502,505.39 1,750,173.40 4,252,678.79
鄞州公园东侧地块 49,849,324.04 15,126,075.24 64,975,399.28
鄞州新城区陈婆渡5 号地块 35,242,343.45 10,977,369.03 46,219,712.48
江干区钱江新城A-03-4 地块 5,289,550.96 2,637,237.89 7,926,788.85
北仑区钱塘江南路西侧地块 14,287,480.93 2,633,203.52 16,920,684.45
荣安尚湖中央花园 574,291.28 1,482,989.19 2,057,280.47
甬港饭店北地块 6,050,000.00 6,050,000.00
潘火地块 8,853,251.58 8,853,251.58
合计 123,343,406.01 49,510,299.85 15,597,909.96 157,255,795.90
（5）抵押事项：存货抵押情况参见本财务报表附注七或有事项1 所述。
（6）存货跌价准备计提依据：按各期末账面实存的存货，采用单项比较法对各期末存货的
成本与可变现净值进行比较，按可变现净值低于成本的差额计提。
6、其他流动资产
项 目 期末余额 年初余额
乾元-天天盈 270,000,000.00荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
40
合计 270,000,000.00 -
注：为公司2009 年12 月31 日认购的“乾元-天天盈”产品。该产品公司已于2010 年1 月4
日收回。
7、长期股权投资
（1）明细项目
期末余额 年初余额
类别
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
按权益法核算的长期股权投资 8,887,379.55 8,887,379.55 9,521,612.96 9,521,612.96
按成本法核算的长期股权投资 500,000.00 500,000.00 500,000.00 500,000.00
合计 9,387,379.55 - 9,387,379.55 10,021,612.96 - 10,021,612.96
（2）按权益法核算的长期股权投资
被投资单位名称
持股
比例
表决权
比例
初始投资成本年初余额 本期增加
本期
减少
期末余额
本期现
金红利
宁波同诚置业有限公司 49% 49% 9,800,000.00 9,521,612.96 -634,233.41 8,887,379.55
合计
9,800,000.00 9,521,612.96 -634,233.41 - 8,887,379.55 -
（3）按成本法核算的长期股权投资
被投资单位名称 持股比例
表决权比
例
初始投资成本年初余额 本期增加 本期减少期末余额
宁波中宁机械制造有限公司 10.00% 10.00% 200,000.00 200,000.00 200,000.00
宁波荣安机械制造有限公司 10.00% 10.00% 300,000.00 300,000.00 300,000.00
合计 500,000.00 500,000.00 - - 500,000.00
（4）公司长期股权投资不存在需要计提减值准备的情形。
（5）公司长期股权投资变现不存在重大限制。
（6）合营企业及联营企业
单位:人民币万元
被投资单位名称 企业类型 注册地 法定代表
人
业务性
质
注册资
本
持股比
例
表决权
比例
期末资产
总额
期末负债
总额
期末净资
产总额
本期营业
收入总额
本期
净利润
宁波同诚置业有限公司 有限责任公司 宁波市 陈解军房地产2,000 49% 49% 9,007 7,193 1,814 -129
8、投资性房地产
（1）分类情况
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、账面原值荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
41
房屋建筑物 46,496,337.82 29,488,531.28 17,007,806.54
土地使用权
合计 46,496,337.82 29,488,531.28 17,007,806.54
二、累计折旧/摊销
房屋建筑物 9,764,839.11 5,879,946.24 3,884,892.87
土地使用权
合计 9,764,839.11 5,879,946.24 3,884,892.87
三、账面净值
房屋建筑物 13,122,913.67
土地使用权
合计 13,122,913.67
四、减值准备
五、账面价值
房屋建筑物 13,122,913.67
土地使用权
合计 13,122,913.67
（2）本期折旧和摊销额为1,320,998.03 元。
9、固定资产及累计折旧
（1）固定资产、累计折旧及固定资产减值准备本期增减变动
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
原值
房屋及建筑物 53,680,613.75 1,225,088.41 48,592,942.82 6,312,759.34
办公设备 978,096.90 436,145.98 1,414,242.88
合计 54,658,710.65 1,661,234.39 48,592,942.82 7,727,002.22
累计折旧
房屋及建筑物 9,974,097.26 1,238,656.35 8,933,485.62 2,279,267.99
办公设备 308,381.96 194,199.31 502,581.27
合计 10,282,479.22 1,432,855.66 8,933,485.62 2,781,849.26
减值准备
房屋及建筑物
办公设备
合计荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
42
账面价值
房屋及建筑物 43,706,516.49 4,033,491.35
办公设备 669,714.94 911,661.61
合计 44,376,231.43 4,945,152.96
（2）本期折旧额为1,432,855.66 元。
（3）公司期末不存在暂时闲置的固定资产、通过融资租赁租入的固定资产、通过经营租赁
租出的固定资产以及持有待售的固定资产。
（4）固定资产、累计折旧期末余额比年初余额分别减少85.86%、72.95%，主要为公司本年
将部分房产用于对外租赁，转列投资性房地产。
10、递延所得税资产
（1）明细项目
期末余额 年初余额
项目
暂时性差异 递延所得税资产暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 2,929,305.98 732,326.50 1,884,434.16 471,108.54
未弥补亏损 3,177,072.76 794,268.19 26,859,273.32 6,714,818.33
合计 6,106,378.74 1,526,594.69 28,743,707.48 7,185,926.87
（2）递延所得税资产期末余额比年初余额减少78.76%，主要为公司子公司宁波康园房地产
开发有限公司本期荣安和院项目交付产生利润，合并范围内公司未弥补亏损减少。
11、资产减值准备
本期减少额
项目 年初余额 本期计提额
转销 其他减少
期末余额
一、坏账准备 2,100,784.31 828,521.67 - - 2,929,305.98
二、存货跌价准备
合计 2,100,784.31 828,521.67 - - 2,929,305.98
12、应付账款
（1）期末应付持有本公司5%(含5%)以上表决权股份的股东或关联方款项情况
单位名称 期末余额 年初余额
宁波明州建设有限公司 72,716,799.29 140,781,633.00
合计 72,716,799.29 140,781,633.00
（2）应付账款期末余额中账龄一年以上的有54,117,787.06 元，主要为公司尚未支付的工荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
43
程款等。
13、预收款项
（1）期末预收持有本公司5%(含5%)以上表决权股份的股东或关联方款项情况
单位名称 期末余额 年初余额
卫宏 1,195,901.00
苏小明 1,263,425.00
俞康麒 499,266.00
王信忠 1,267,536.00
蓝冬海 1,263,100.00
钟卫民 1,093,613.00
合计 6,582,841.00 -
（2）预收款项余额中账龄一年以上的30,607,613.00 元，主要系公司尚未交付房屋预收房
款。
（3）预收款项分项情况
项目名称 期末余额 年初余额 预计竣工时间 期末预售比例
荣安和院 2,869,187.66 850,050,076.66 2009 年6 月 97.79%
荣安花园 338,292,147.20 29,657,511.00 2010 年6 月 80.15%
水尚阑珊 701,806.00 50,000.00 2007 年6 月 99.12%
荣安尚湖中央花园一期 12,839,962.00 2007 年10 月 99.52%
荣安尚湖中央花园二期 153,064,278.00 2011 年10 月 46.26%
荣安琴湾 363,710,942.00 2010 年12 月 39.27%
其他 3,049,237.75
合计 861,687,598.61 892,597,549.66
14、应付职工薪酬
（1）分类情况
项目 年初余额 本期增加额 本期减少额 期末余额
工资、奖金、津贴和补贴 75,729.00 14,230,980.43 9,584,979.83 4,721,729.60
职工福利费 448,065.17 448,065.17
社会保险费 752,864.10 752,864.10 -
住房公积金 214,315.60 214,315.60
工会经费 1,466.56 63,459.02 64,925.58
职工教育经费 146,136.60 146,136.60荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
44
合计 223,332.16 15,709,684.32 11,065,150.28 4,867,866.20
（2）截止报告日，工资、奖金、津贴和补贴已发放完毕。
（3）应付职工薪酬中无属于拖欠性质的款项。
（4）应付职工薪酬期末余额比年初余额增长2,079.65%，主要为公司期末未付职工工资、奖
金、津贴和补贴较多。
15、应交税费
（1）明细项目
税种 期末余额 年初余额
增值税 -47,303.68 -
营业税 21,419,403.26 -18,528,429.75
土地增值税 7,904,548.47 -2,795,568.81
城市建设维护税 1,499,358.36 -1,296,989.98
企业所得税 249,072,285.19 22,469,423.60
教育费附加 595,628.70 -1,490,217.45
地方基金 1,241,610.94 273,306.53
印花税 169,789.26 25,650.91
个人所得税 2,760.22 743.96
土地使用税 104,445.16 144,462.49
房产税 50,135.57 -
合计 282,012,661.45 -1,197,618.50
（2）应交税费期末余额比年初余额增长23,647.79%，主要为公司本年度营业收入、利润总
额较上年大幅度增加，期末未缴纳的流转税及企业所得税较多。
16、应付利息
项目 期末余额 年初余额
应付银行利息 2,812,396.50 1,346,302.50
应付往来款利息 739,860.00
合计 3,552,256.50 1,346,302.50
17、应付股利
负债类别 期末余额 年初余额
应付股利 492,358.24 -荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
45
18、其他应付款
（1）期末应付持有本公司5%(含5%)以上表决权股份的股东或关联方款项情况
单位名称 期末余额 年初余额
荣安集团股份有限公司 564,888.41 16,710,388.09
宁波新钱塘实业有限公司 27,000,000.00
王久芳 4,076,000.00
合计 564,888.41 47,786,388.09
（2）金额较大的其他应付款
往来单位（项目） 金额 内容
浙江瑞峰建设有限公司 60,000,000.00 往来款
合计 60,000,000.00
19、一年内到期的非流动负债
（1）分类情况
项目 期末余额 年初余额
一年内到期的长期借款 383,010,000.00 320,000,000.00
一年内到期的应付债券
一年内到期的长期应付款
合计 383,010,000.00 320,000,000.00
（2）一年内到期的长期借款
①分类情况
借款类别 期末余额 年初余额
信用借款
抵押借款 383,010,000.00 320,000,000.00
保证借款
质押借款
合计 383,010,000.00 320,000,000.00
一年内到期的长期借款中无属于逾期借款获得展期的情况。
②金额前五名的一年内到期的长期借款
贷款单位 借款起始日 借款终止日 利率 期末余额
上浦东发展银行宁波分行 2008 年7 月4 日 2010 年7 月3 日 市场利率 100,000,000.00
中国农业银行宁波分行 2008 年9 月27 日 2010 年9 月26 日 市场利率 90,000,000.00荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
46
中国银行市宁波市分行保税区支行 2008 年12 月5 日 2010 年3 月4 日 市场利率 50,000,000.00
中国农业银行宁波分行 2009 年2 月27 日 2010 年9 月26 日 市场利率 50,000,000.00
中国农业银行宁波分行 2009 年3 月31 日 2010 年9 月26 日 市场利率 50,000,000.00
合计 340,000,000.00
20、长期借款
（1）分类情况
借款类别 期末余额 年初余额
信用借款
抵押借款 1,094,000,000.00 290,000,000.00
保证借款 440,000,000.00
质押借款
合计 1,534,000,000.00 290,000,000.00
（2）金额前五名的长期借款
贷款单位 借款起始日 借款终止日 利率 期末余额
中国建设银行宁波市城建支行 2009 年12 月25 日2012 年8 月27 日 市场利率 300,000,000.00
中国工商银行宁波市江东支行 2009 年10 月26 日2011 年12 月30 日市场利率 260,000,000.00
中国工商银行宁波市江东支行 2009 年11 月20 日2012 年10 月15 日市场利率 140,000,000.00
中国建设银行宁波市城建支行 2009 年8 月28 日 2012 年8 月27 日 市场利率 140,000,000.00
中国银行宁波市分行 2009 年9 月25 日 2011 年9 月24 日 市场利率 100,000,000.00
合计 940,000,000.00
（3）长期借款期末余额比年初余额增长428.97%，主要为公司公司经营活动的现金需求增加。
21、股本
单位:股
本期增减（+，-）
项目 年初余额
发行
新股 送股
公积金
转股 其他 小计 期末余额
一、有限售条件股份
1、国家持股
2、国有法人持股
70,733,287 70,733,287 70,733,287
3、其他内资持股 828,000,000 40,018,399 40,018,399 868,018,399
其中：境内法人持股 828,000,000 34,989,985 34,989,985 862,989,985荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
47
境内自然人持股 5,028,414 5,028,414 5,028,414
4、外资持股
- -
其中：境外法人持股
- -
境外自然人持股
- -
有限售条件股份合计 828,000,000 110,751,686 110,751,686 938,751,686
二、无限售条件股份
1、人民币普通股 122,555,809 122,555,809 122,555,809
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
无限售条件股份合计 122,555,809 122,555,809 122,555,809
三、股份总数 828,000,000 233,307,495 233,307,495 1,061,307,495
注1：根据公司2008 年第1 次临时股东大会决议，并经中国证券监督管理委员会证监许可
1341 号《关于核准成功信息产业(集团)股份有限公司重大资产出售、向荣安集团股份有限公司发
行股份购买资产的批复》核准，公司向荣安集团股份有限公司发行828,000,000 股A 股收购荣安
集团股份有限公司所拥有的八家公司股权和三处房产。2009 年4 月8 日，江苏天衡会计师事务所
有限公司对公司本次向荣安集团股份有限公司发行828,000,000 股人民币股票购买资产的新增股
份进行了验资，并出具了天衡验字(2009)016 号验资报告。
2009 年4 月10 日，公司在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理完毕本次向荣安
集团股份有限公司发行828,000,000 股人民币普通股股份的登记手续。
注2：截止2009 年12 月31 日，深圳市新海投资控股有限公司所持有的本公司法人股
63,667,851 股股权全部被司法冻结。
注3：公司控股股东荣安集团股份有限公司因经营管理需要，将其所持有的本公司5000 万股
限售流通股质押给中信银行股份有限公司宁波分行。股权质押登记相关手续已于2010 年1 月19
日在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理，质押期自2010 年1 月19 日至质权人申请
解除质押登记为止。
22、未分配利润
项目 金额
调整前上年年末未分配利润 49,878,953.43
调整年初未分配利润合计数（调增+，调减-）
调整后年初未分配利润 49,878,953.43
加：本期归属于母公司所有者的净利润 811,639,304.14荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
48
减：提取法定盈余公积
提取任意盈余公积
应付普通股股利
转作股本的普通股股利
其他（注） 263,768,837.52
期末未分配利润 597,749,420.05
注：（1）2009 年3 月，资产交割日前，荣安集团股份有限公司将其所持有的宁波荣安房地
产开发有限公司10%的股权转让给荣和置业集团有限公司。导致荣安集团股份有限公司所拥有的增
发资产对应的净资产减少了2,550 万元，因公司期初净资产扣除本次发行的股本8.28 亿后的差额
列作期初未分配利润，故本次转让减少净资产数额在未分配利润中扣除。（2）公司定向增发发行
费用4,900,000.00 元在公司合并报表资本公积、盈余公积均为零的情况下，按股东权益顺序直接
冲减未分配利润4,900,000.00 元。（3）根据重组方案，老甬成功资产及负债已被整体剥离，原
业务也被剥离，资产交割日母公司所有者权益为-61,342.52 元、母公司股本为233,307,495 元，
合并时按权益性交易处理，不确认为损益。故公司在合并报表资本公积、盈余公积均为零的情况
下，按股东权益顺序直接冲减未分配利润233,368,837.52 元。
23、营业收入及营业成本
（1）营业收入及营业成本类别
本期金额 上期金额
项目
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
主营业务 1,901,324,791.54 735,896,045.89 244,778,118.45 152,124,279.36
其他业务 90,228,656.76 24,929,583.07 156,227.00
合计 1,991,553,448.30 760,825,628.96 244,934,345.45 152,124,279.36
（2）主营业务分项目情况
项目 本期金额 上期金额
主营业务收入
水尚阑珊住宅小区 107,386,079.00 22,247,951.00
荣安尚湖中央花园一期 420,915,639.57 218,586,201.00
荣安和院 1,364,632,168.00
物业管理 8,390,904.97 3,943,966.45
合计 1,901,324,791.54 244,778,118.45
主营业务成本
水尚阑珊住宅小区 18,637,864.90 9,537,312.01荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
49
荣安尚湖中央花园一期 102,756,467.62 139,291,060.35
荣安和院 608,560,397.64
物业管理 5,941,315.73 3,295,907.00
合计 735,896,045.89 152,124,279.36
（3）主营业务分地区情况
项目 本期金额 上期金额
主营业务收入
浙江省内 1,480,409,151.97 26,191,917.45
浙江省外 420,915,639.57 218,586,201.00
合计 1,901,324,791.54 244,778,118.45
主营业务成本
浙江省内 633,139,578.27 12,833,219.01
浙江省外 102,756,467.62 139,291,060.35
合计 735,896,045.89 152,124,279.36
（4）其他业务收入情况
项目 本期金额 上期金额
其他业务收入
房屋租赁 1,722,018.76
投资性房地产销售 88,506,638.00
其他 156,227.00
合计 90,228,656.76 156,227.00
其他业务成本
房屋租赁 1,320,998.03
投资性房地产销售 23,608,585.04
其他
合计 24,929,583.07
（5）营业收入本期较上年同期增长713.10%、营业成本增长400.13%，主要原因是：公司本
期荣安和院项目交付，该项目确认收入、结转成本金额较大；2009 年房地产市场销售形势较好，
公司以前年度存量房本期销售金额较大。
24、营业税金及附加
项目 本期金额 上期金额
营业税 98,411,273.74 12,395,845.12荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
50
城市维护建设税 6,888,789.20 867,709.14
教育费附加 4,711,400.31 509,201.13
土地增值税 16,251,957.19 2,321,679.94
合计 126,263,420.44 16,094,435.33
营业税金及附加本期较上年同期增长684.52%，主要原因是：公司本期营业收入较上年大幅
增加，所确认收入应计缴的税金及附加相应增加。
25、销售费用
销售费用本期较上年同期减少44.42%，主要原因是：本期房地产市场逐步回暖使得公司促销
费用、广告费用减少。
26、管理费用
管理费用本期较上年同期增长61.07%，主要原因是：公司本期人员费用增加。
27、财务费用
项目 本期金额 上期金额
利息支出 739,860.00 -
减：利息收入 972,789.33 107,278.74
银行手续费 205,184.63 91,160.57
合计 -27,744.70 -16,118.17
28、资产减值损失
项目 本期金额 上期金额
坏账准备 828,521.67 776,832.01
29、投资收益
（1）明细项目
项目 本期金额 上期金额
权益法核算的长期股权投资收益 -634,233.41 346,992.71
处置交易性金融资产取得的投资收益 10,487.67 10,027.40
合计 -623,745.74 357,020.11
（2）期末投资收益汇回不存在重大限制。荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
51
（3）按权益法核算的长期股权投资收益
被投资单位名称 本期金额 上期金额
宁波同诚置业有限公司 -634,233.41 346,992.71
30、营业外收入
（1）明细项目
项目 本期金额 上期金额
固定资产处置收入 3,880,023.92
补贴收入 2,059,804.62 2,634,266.86
违约金及补偿金收入 228,885.00 63,622.00
其他 9,362.49 0.30
合计 6,178,076.03 2,697,889.16
（2）本期补贴收入主要包括:
公司子公司江苏荣安置业有限公司收到国营常熟市虞山林场企业发展奖励基金
1,760,000.00 元；
公司子公司荣和置业集团有限公司收到杭州市钱江新城建设管理委员会夜间临时亮灯奖励
费150,000.00 元；
公司子公司宁波荣安物业管理有限公司收到稳定就业补贴104,200.00 元。
31、营业外支出
项目 本期金额 上期金额
各项基金 1,996,599.14 430,295.41
其他 280,234.29 614,642.83
合计 2,276,833.43 1,044,938.24
32、所得税费用
项目 本期金额 上期金额
本期所得税费用 259,292,046.05 23,235,729.67
递延所得税费用 5,659,332.18 -4,012,402.56
合计 264,951,378.23 19,223,327.11
所得税费用本期较上年同期增长1,278.28%，主要原因是：公司本期利润较上年同期大幅度
增加。荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
52
33、基本每股收益计算过程
项目 本期金额 上期金额
归属于公司普通股股东的净利润 811,639,304.14 29,653,652.15
扣除非经常性损益后归属于普通股股东的净利润 754,329,819.44 28,387,400.56
期初股份总数 828,000,000 828,000,000
报告期因公积金转增股本或股票股利分配等增加股份数
报告期因发行新股或债转股等增加股份数 233,307,495
报告期因回购等减少股份数
报告期缩股数
报告期月份数 12 12
增加股份次月起至报告期期末的累计月数 8
减少股份次月起至报告期期末的累计月数
发行在外的普通股加权平均数 983,538,330 828,000,000
基本每股收益 0.8252 0.0358
扣除非经常性损益后的基本每股收益 0.7670 0.0343
34、支付或收到其他与经营活动、筹资活动、投资活动有关的现金
（1）收到的其他与经营活动有关的现金
项目 本期金额 上期金额
荣安集团股份有限公司 434,477,500.00 407,680,066.76
杭州银科实业投资有限公司 60,000,000.00
浙江瑞峰建设有限公司 120,000,000.00
宁波明州建设有限公司 562,241,000.00
宁波新钱塘实业有限公司 208,550,000.00
宁波华杭建筑材料有限公司 263,460,000.00
宁波绿都房地产开发有限公司 7,000,000.00
曙光控股集团有限公司宁波分公司 169,100,000.00
宁波奥会贸易有限公司 80,730,000.00
宁波大成建设有限公司 5,000,000.00
其他 3,846,174.81 10,388,238.30
合计 618,323,674.81 1,714,149,305.06
（2）支付的其他与经营活动有关的现金荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
53
项目 本期金额 上期金额
荣安集团股份有限公司 451,187,888.09 389,160,066.76
王久芳 4,076,000.00
宁波明州建设有限公司 618,182,071.40
宁波新钱塘实业有限公司 27,000,000.00 181,550,000.00
杭州银科实业投资有限公司 60,000,000.00
浙江瑞峰建设有限公司 60,000,000.00
宁波华杭建筑材料有限公司 263,460,000.00
宁波荣安机械制造有限公司 2,500,000.00
宁波荣安旅游开发有限公司 19,900,000.00
宁波绿都房地产开发有限公司 7,000,000.00
曙光控股集团有限公司宁波分公司 170,160,000.00
宁波奥会贸易有限公司 80,730,000.00
宁波大成建设有限公司 5,000,000.00
宁波海曙荣强物资有限公司 500,000.00
宁波同心投资有限公司 10,000,000.00
宁波市鄞州区新城区开发建设管理委员会 10,000,000.00
其他 24,758,859.01 19,356,595.49
合计
627,022,747.10 1,777,498,733.65
（3）收到的其他与投资活动有关的现金
项目 本期金额 上期金额
合并日法律母公司现金及现金等价物余额 1,559,403.61
宁波同诚置业有限公司归还项目借款 33,320,000.00
收取宁波同诚置业有限公司借款利息 844,050.00
合计 35,723,453.61 -
（4）支付的其他与投资活动有关的现金
项目 本期金额 上期金额
支付宁波同诚置业有限公司项目借款 33,320,000.00
合计 33,320,000.00 -
（5）支付的其他与筹资活动有关的现金
项目 本期金额 上期金额
定向增发发行费用 4,900,000.00
合计 4,900,000.00 -荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
54
35、现金流量表补充资料
（1）补充资料
项目 本期金额 上期金额
一、将净利润调节为经营活动的现金流量：
净利润 811,639,304.14 29,653,652.15
加：资产减值准备 828,521.67 776,832.01
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 2,753,853.69 2,673,751.82
无形资产摊销
长期待摊费用摊销
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失 -63,589,854.41
固定资产报废损失（收益以“-”号填列）
公允价值变动损失（收益以“-”号填列）
财务费用（收益以“-”号填列） -844,050.00
投资损失（收益以“-”号填列） 623,745.74 -357,020.11
递延所得税资产减少（增加以“-”号填列） 5,659,332.18 -4,012,402.56
递延所得税负债增加（减少以“-”号填列）
存货的减少（增加以“-”号填列） -628,166,767.46 -333,390,834.83
经营性应收项目的减少（增加以“-”号填列） -1,392,276,351.75 -14,454,450.85
经营性应付项目的增加（减少以“-”号填列） 180,621,460.96 550,222,337.62
其他 -
经营活动产生的现金流量净额 -1,082,750,805.24 231,111,865.25
二、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
三、现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 158,664,535.92 187,256,040.97
减：现金的期初余额 187,256,040.97 17,774,257.44
现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -28,591,505.05 169,481,783.53
（2）现金及现金等价物荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
55
项目 期末余额 年初余额
一、现金 158,664,535.92 187,256,040.97
其中：库存现金 121,189.11 56,529.81
可随时用于支付的银行存款 158,540,747.44 187,199,511.16
可随时用于支付的其他货币资金 2,599.37
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、现金及现金等价物余额 158,664,535.92 187,256,040.97
注:2009 年度合并现金流量表“期初现金及现金等价物余额”为187,256,040.97 元，2008
年12 月31 日合并资产负债表“货币资金期末余额”为196,712,587.15 元，差额9,456,546.18
元，原因系合并现金流量表“期初现金及现金等价物余额”中扣除了按揭保证金存款9,456,546.18
元；2009 年度合并现金流量表“期末现金及现金等价物余额”为158,664,535.92 元，2009 年12
月31 日合并资产负债表“货币资金期末余额”为168,816,178.45 元，差额10,151,642.53 元，
原因系合并现金流量表“期末现金及现金等价物余额”中扣除了按揭保证金存款7,721,642.53 元
和工资保证金2,430,000.00 元。
六、关联方关系及其交易
1、本公司的母公司及最终控制方
单位：人民币万元
母公司名称
企业类
型
注册
地
法定代表
人
业务性
质
注册资
本
母公司对本
公司的持股
母公司对本
公司的表决
组织机构代码
荣安集团股份
有限公司
有限责
任公司
宁波
市
王久芳 房地产
开发
50,000 78.02% 78.02% 72040087-0
本公司实际控制人为王久芳，王久芳和王丛玮系父子关系，王久芳与王丛玮各持有荣安集团
股份有限公司50%股权。
2、本公司的子公司情况荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
56
单位：人民币万元
子公司名称 企业类型 注册地
法定代
表人
业务性质
注册资
本
本公司
合计持
股比例
(%)
本公司
合计表
决权比
例(%)
组织机构代
码
荣和置业集团有限公司 有限责任公司 杭州市王久芳 房地产开发 12,680 100.00% 100.00% 76549623-9
宁波荣安物业管理有限公司 有限责任公司 宁波市王久芳 物业管理 300 100.00% 100.00% 72040234-x
宁波永元置业有限公司 有限责任公司 宁波市王久芳 房地产开发 18,000 100.00% 100.00% 5626488-2
宁波市人民房地产开发有限公司 有限责任公司 宁波市王久芳 房地产开发 2,000 100.00% 100.00% 25407928-1
宁波荣安房地产开发有限公司 有限责任公司 宁波市王久芳 房地产开发 25,500 100.00% 100.00% 74736040-x
宁波康园房地产开发有限公司 有限责任公司 宁波市王久芳 房地产开发 50,000 100.00% 100.00% 75888656-2
江苏荣安置业有限公司 有限责任公司 常熟市王久芳 房地产开发 10,000 100.00% 100.00% 76736001-x
宁波荣和置业有限公司 有限责任公司 宁波市王久芳 房地产开发 2,000 100.00% 100.00% 69138217-4
宁波荣居置业有限公司 有限责任公司 宁波市王久芳 房地产开发 3,000 100.00% 100.00% 69507386-2
3、本公司的联营企业情况
单位：人民币万元
被投资单位名称 企业类型 注册地
法定代
表人
业务性质
注册
资本
本公司
合计持
股比例
(%)
本公司
合计表
决权比
例(%)
组织机构代
码
宁波同诚置业有限公司 有限责任公司 宁波市陈解军 房地产开发 2,000 49% 49% 66206554-0
4、本公司的其他关联方情况
关联方名称 与本公司的关系 组织机构代码
宁波新钱塘实业有限公司 同一母公司、同一实际控制人 73014636-x
宁波明州建设有限公司 同一实际控制人 70480498-x
卫宏 公司董事兼总经理王麟山的配偶
苏小明 公司监事
俞康麒 公司董事
王信忠 公司监事会主席
蓝冬海 公司董事
钟卫民 公司副总经理
5、关联交易情况荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
57
（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易
宁波明州建设有限公司承包建设公司子公司荣和置业集团有限公司杭州钱江新城桩基、土
建、安装工程及附属工程；公司子公司宁波永元置业有限公司荣安花园的土建、水电、消防和暖
通安装工程；宁波康园房地产开发有限公司位于宁波鄞州新城区创新路3 号B 地块一标段和二标
段桩基、土建、安装工程及附属工程；宁波康园房地产开发有限公司鄞州新城南部商务5 号地块
桩基、土建工程。结算的工程进度款如下：
单位：人民币万元
关联方名称 2009 年度 2008 年度
宁波明州建设有限公司 6,465.83 21,682.19
（2）向关键管理人员预售商品房
公司房产项目“荣安琴湾”于2009 年11 月开盘，公司部分董事、监事、高管人员或高管人
员的配偶购买了该楼盘的商品房。截止2009 年12 月31 日，关联自然人购买“荣安琴湾”商品房
的情况如下
单位:人民币元
买受人 合同面积（平方米） 合同金额
卫宏 88.50 1,195,901.00
苏小明 89.03 1,263,425.00
俞康麒 88.50 1,239,266.00
王信忠 88.90 1,267,536.00
蓝冬海 88.07 1,263,100.00
钟卫民 88.28 1,093,613.00
合计 531.28 7,322,841.00
（3）转让和受让股权
2008 年11 月，荣和置业集团有限公司将其所持有的宁波荣安房地产开发有限公司10%的股
权共1,550 万元转让给荣安集团股份有限公司。
2009 年3 月，荣安集团股份有限公司将其所持有的宁波荣安房地产开发有限公司10%的股权
共2,550 万元转让给荣和置业集团有限公司。
（4）合并范围内子公司之间相互担保
贷款主体 贷款银行 抵押金额 抵押期限 抵押权人 抵押物
宁波康园房地产
开发有限公司
建设银行宁
波住房城市
建设支行
29,800.00 2009.10.29-2012.8.27
宁波荣和置
业有限公司
甬国用(2009)第0103406 号土
地使用权和甬国用(2009)第
0103407 号土地使用权
宁波康园房地产
开发有限公司
农业银行宁
波分行
10,000.00 2008.12.11-2010.9.26
宁波市人民
房地产开发
有限公司
甬国用2004 第10471 号土地使
用权荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
58
宁波康园房地产
开发有限公司
工行宁波市
江东支行
26,000.00 2009.10.26-2012.10.15
江苏荣安置
业有限公司
常国用2004 字第001953 号土
地使用权和常国用2007 字第
001872 号土地使用权抵押
（5）关联方为公司借款提供担保
荣安集团股份有限公司为宁波康园房地产开发有限公司向中国农业银行宁波市分行借款
20,000.00 万元提供连带责任担保，担保期限为债务履行期限（2008 年9 月19 日至2010 年9 月
18 日）届满之日起二年。
荣安集团股份有限公司为宁波康园房地产开发有限公司向建设银行宁波住房城市建设支行
借款30,000.00 万元提供担保。担保期限为2009 年12 月25 日至2012 年8 月27 日。
（6）公司为子公司借款提供担保
荣安地产股份有限公司为宁波康园房地产开发有限公司向中国工商银行宁波市江东支行借
款14,000.00 万元提供担保。担保期限为2009 年11 月20 日至2012 年10 月15 日。
（7）资金往来和资金占用费
①长期应收款
关联方名称 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
宁波同诚置业有限公司 - 33,320,000.00 33,320,000.00 -
公司本年度向宁波同诚置业有限公司收取资金占用费844,050.00 元。
②其他应付款
关联方名称 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
荣安集团股份有限公司（注） 16,710,388.09 436,542,388.41 452,687,888.09 564,888.41
王久芳 4,076,000.00 - 4,076,000.00 -
宁波新钱塘实业有限公司 27,000,000.00 - 27,000,000.00 -
合计 47,786,388.09 436,542,388.41 483,763,888.09 564,888.41
注:本期增加数中含代本公司垫付的房产过户、股权登记、券商保荐费用2,064,888.41 等、
资金往来434,477,500.00元。公司按同期银行贷款利率向荣安集团股份有限公司支付资金占用费，
2009 年度应支付739,860.00 元。
6、关联方应收应付款项
单位：人民币元
项目名称 关联方 期末余额 年初余额
应付账款
宁波明州建设有限公司 72,716,799.29 140,781,633.00
预收账款
卫宏 1,195,901.00荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
59
苏小明 1,263,425.00
俞康麒 499,266.00
王信忠 1,267,536.00
蓝冬海 1,263,100.00
钟卫民 1,093,613.00
小计 6,582,841.00
其他应付款
王久芳 4,076,000.00
荣安集团股份有限公司 564,888.41 16,710,388.09
宁波新钱塘实业有限公司 27,000,000.00
小计 564,888.41 47,786,388.09
应付利息
荣安集团股份有限公司 739,860.00
七、或有事项
1、截止2009 年12 月31 日，子公司涉及的抵押和担保事项如下
单位：人民币万元
贷款主体 贷款银行 抵押金额抵押期限 抵押物所有人 抵押物
宁波永元置业有
限公司
中行市分行保
税区支行
9,301 2008.10.14-2010.3.4
宁波永元置业
有限公司
仑国用(2007)字第09625
号;仑国用(2007)字第
09626 号
宁波康园房地产
开发有限公司
建设银行宁波
住房城市建设
支行
9,600 2009.1.24-2011.1.23
宁波康园房地
产开发有限公
司
甬鄞国用(2006)第
14-00025 号土地使用权抵
押
宁波康园房地产
开发有限公司
建设银行宁波
住房城市建设
支行
14,000 2009.8.28-2012.8.27
宁波康园房地
产开发有限公
司
甬鄞国用(2006)第
14-00025 号土地使用权抵
押
宁波康园房地产
开发有限公司
建设银行宁波
住房城市建设
支行
29,800 2009.10.29-2012.8.27
宁波荣和置业
有限公司
甬国用(2009)第0103406
号土地使用权和甬国用
(2009)第0103407 号土地
使用权
宁波康园房地产
开发有限公司
上海浦东发展
银行宁波分行
10,000 2008.7.4-2010.9.30
宁波康园房地
产开发有限公
司
甬鄞国用2008 第14-00012
号土地使用权抵押
宁波康园房地产
开发有限公司
农业银行宁波
分行
9,000 2008.9.27-2010.9.26
宁波康园房地
产开发有限公
司
甬鄞国用2008 第14-00013
号土地使用权抵押
宁波康园房地产
开发有限公司
农业银行宁波
分行
10,000 2008.12.11-2010.9.26
宁波市人民房
地产开发有限
公司
甬国用2004 第10471 号土
地使用权抵押
宁波康园房地产
开发有限公司
工行宁波市江
东支行
26,000 2009.10.26-2012.10.15
江苏荣安置业
有限公司
常国用2004 字第001953
号、常国用2007 字第
001872 号土地使用权抵押荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
60
宁波康园房地产
开发有限公司
中国银行宁波
市分行
30,000 2009.9.25-2011.9.24
宁波康园房地
产开发有限公
司
甬鄞国用(2009)第
14-05036 号土地使用权抵
押
合计 147,701
2、公司为子公司借款提供担保
荣安地产股份有限公司为宁波康园房地产开发有限公司向中国工商银行宁波市江东支行借
款14,000.00 万元提供担保，借款期限为2009 年11 月20 日至2012 年10 月15 日。
3、按照房地产公司经营惯例，房地产开发商为商品房承购人向银行提供按揭贷款担保，该
住房抵押贷款保证责任在购房人取得房屋所有权并办妥抵押登记手续后解除。截止2009 年12 月
31 日公司所提供担保住房按揭贷款余额如下
单位：人民币元
公司名称 金额
宁波康园房地产开发有限公司 238,882,000.00
宁波永元置业有限公司 184,934,000.00
江苏荣安置业限有限公司 70,073,000.00
合计 493,889,000.00
八、承诺事项
（一）2008 年2 月28 日,公司子公司宁波康园房地产开发有限公司与宁波市鄞州区新城区开
发建设管理委员会签订《协议书》，就鄞州新城区鄞州公园东侧地块开发达成协议如下：
1、宁波市鄞州区新城区开发建设管理委员会同意规划方案的容积率从2.2 提升到2.42，建
筑限高从80 米提高到200 米。确定增加部分的容积率应补缴的土地出让金以400 万元/亩的出让
地价计算。
2、公司承诺项目计划在2009 年底主体结顶，2010 年12 月底前整体交付使用。如公司未能
按约定期限桩基施工，政府有权按出让（转让）时地价（不计息）收回土地使用权，交纳的1000
万元建设保证金作为违约金不再退还；如公司未能在2010 年12 月底前将开发小区整体交付使用，
需补缴大配套费100 万元/亩。
（二）2009 年12 月24 日，公司子公司宁波康园房地产开发有限公司竞得鄞州新城区庙堰-4
号地块98,590 平方米(147.88 亩)的国有建设土地使用权,成交金额2,306,928,000.00 元。截止报
告日，公司已支付1,814,203,600.00 元。
（三）2009 年12 月28 日，经公司2009 年第三次临时股东大会审议通过，同意公司为宁波
康园房地产开发有限公司向交通银行宁波江北支行借款12,100.00 万元提供连带责任担保，贷款
期限为三年。截止报告日，交通银行宁波江北支行的贷款尚未实际到位。荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
61
九、资产负债表日后事项中的非调整事项
1、2010 年3 月16 日，公司与公司子公司宁波康园房地产开发有限公司出资设立宁波康信置
业有限公司，该公司注册资本1,000 万元。其中：宁波康园房地产开发有限公司出资600 万元，
占注册资本的60%；荣安地产股份有限公司出资400 万元，占注册资本的40%。
2、资产负债表日后利润分配事项
根据公司第七届董事会第九次会议审议通过的《2009 年度利润分配预案》：2009 年度公司
合并会计报表归属于母公司所有者的净利润为811,639,304.14 元，母公司实现的净利润为
96,978,347.72 元，母公司年初未分配利润为-1,101,797,937.37 元，母公司年末可供股东分配利
润为-1,004,819,589.65 元。由于公司重组完成后，进入快速发展期，公司已将资金投入于新开
工项目，且由于公司尚未弥补以前年度亏损，因此，公司2009 年度分红派息方案为：不分配也不
进行资本公积金转增。本预案尚需提交2009 年度股东大会审议通过。
3、2010 年3 月24 日，公司第七届董事会第九次会议通过《关于对宁波荣和置业有限公司进
行增资的议案》：宁波荣和置业有限公司原注册资本2,000 万元,全部由宁波荣安房地产开发有限
公司出资。宁波荣安房地产开发有限公司拟对宁波荣和置业增资43,000 万元。增资完成后，宁波
荣和置业注册资本将增至4.5 亿元。
4、2010 年3 月24 日，公司第七届董事会第九次会议通过《关于向荣安集团股份有限公司临
时借款的议案》，该议案尚需公司年度股东大会通过。
十、其他重要事项
1、2005 年7 月29 日,公司接到中国证监会宁波监管局《立案调查通知书》(甬证监立通字
02 号),称公司因涉嫌违反证券法规行为,该局决定对公司立案调查。截止报告日，中国证券监督管
理委员会尚未作出调查结论。
2、2007 年9 月，经北京市西城区国有资产管理委员会西国资复（2007）41 号文《关于华远
集团承接成功信息（集团）股份有限公司全部债务并接受全部资产请示的批复》，北京市华远集
团公司与公司签订《成功信息产业（集团）股份有限公司资产负债整体收购协书》及相关的补充
协议，协议约定，公司拟将全部资产出售给北京市华远集团公司，并由北京市华远集团公司承担
公司全部负债。同时北京市华远集团公司作出如下承诺：
（1）至整体资产负债交割日未获得有关债权人同意转让的部分债务，在随同资产出售给北
京市华远集团公司后，若有关公司向甬成功追索债务，则由北京市华远集团公司负责偿还。
（2）以荣安集团股份有限公司第一次向公司注入资产日为起始时点两年内，如公司存在未
披露的负债、诉讼、抵押、担保、质押等事项，导致重组后的公司（不含公司下属子公司）承担
责任的，由北京市华远集团公司承担连带责任。荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
62
3、2009 年4 月8 日，北京市华远集团公司出具承诺函：根据北京市华远集团公司与本公司
分别于2007 年9 月12 日、2007 年12 月7 日签署的《成功信息产业（集团）股份有限公司资产负
债整体收购协议》和《成功信息产业（集团）股份有限公司资产负债整体收购补充协议》的约定
和在本公司重大资产重组方案获得中国证监会核准后于2008 年12 月31 日签署的《甬成功整体资
产负债交割确认书》，北京市华远集团公司收购甬成功的全部负债。其中包括期限超过两年以上
的无法联系债权人或尚未取得债权人同意的约1900 万元的多个小额应付款、其他应付款及预收款
等。
为保证本次资产重组的顺利实施，也为了保证甬成功原债务不会对重组完成后的甬成功造成
纠纷，北京市华远集团公司对上述债务承诺如下：
甬成功上述债务的债权人如持有效的仲裁裁决、司法判决或裁定，该等裁决、判决或裁定载
明甬成功应当向债权人偿还该等债务，北京市华远集团公司将在甬成功通知北京市华远集团公司
之日起3 日内向甬成功或应甬成功书面要求向该债权人足额偿付该等债务。
4、荣安集团股份有限公司承诺，荣安集团股份有限公司与甬成功签订《股份认购协议》确
定的资产交割日之前的荣安集团股份有限公司拟注入甬成功的8 家公司已开发完成的项目，如需
补交土地增值税的，由荣安集团股份有限公司全额承担；8 家公司注入甬成功后开发完成的项目，
如果根据相关法律规定需补交的土地增值税，由荣安集团股份有限公司全额承担。
十一、母公司财务报表主要项目注释
（以下如无特别说明，均以2009 年12 月31 日为截止日，金额以人民币元为单位）
1、其他应收款
（1）分类情况
期末余额 年初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
金额 比例(%) 金额 比例
(%)
金额 比例(%) 金额比例(%)
单项金额重大的其他应收款 37,450,000.00 87.57% 1,872,500.00 5.00%
单项金额不重大但按信用风险特征组
合后该组合的风险较大的其他应收款
其他不重大的其他应收款 5,315,647.87 12.43% 265,782.39 5.00%
合计 42,765,647.87 100.00% 2,138,282.39 5.00%
（2）期末单项金额重大或虽不重大但单独进行减值测试的其他应收款坏账准备计提情况荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
63
往来单位名称 账面余额 坏账准备 计提比例 理由
宁波荣安房地产开发有限公司 19,980,000.00 999,000.00 5.00% 按账龄计提
宁波荣和置业有限公司 17,470,000.00 873,500.00 5.00% 按账龄计提
合计 37,450,000.00 1,872,500.00 5.00%
（3）其他不重大的其他应收款
期末余额 年初余额
账龄 账面余额 账面余额
金额 比例(%)
坏账准备
金额 比例(%)
坏账准备
1 年以内 5,315,647.87 100.00% 265,782.39
合计 5,315,647.87 100.00% 265,782.39
（4）公司报告期不存在以前期间已全额计提坏账准备，或计提坏账准备的比例较大，但在
本期又全额收回或转回，或在本期收回或转回比例较大的其他应收款。
（5）公司报告期不存在通过重组等其他方式收回的其他应收款。
（6）公司报告期内未核销其他应收款。
（7）本账户期末余额中无应收持本公司5%以上（含5%）表决权股份的股东单位的欠款。
（8）其他应收款金额前五名单位情况
往来单位名称 与本公司关系 金额 年限
占其他应收款总
额比例（%）
宁波荣安房地产开发有限公司 公司子公司 19,980,000.00 2009 年 46.72%
宁波荣和置业有限公司 公司子公司 17,470,000.00 2009 年 40.85%
A 非关联方 238,200.00 2009 年 0.56%
B 非关联方 150,000.00 2009 年 0.35%
C 非关联方 150,000.00 2009 年 0.35%
合计 37,988,200.00 88.83%
（9）应收关联方款项情况
关联方名称 与本公司关系 金额
占其他应收款总额
比例（%）
宁波荣安房地产开发有限公司 公司子公司 19,980,000.00 46.72%
宁波荣和置业有限公司 公司子公司 17,470,000.00 40.85%
合计 37,450,000.00 87.57%
2、长期股权投资
（1）明细项目荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
64
期末余额 年初余额
类别
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
按成本法核算的长期股权投资 2,472,810,607.35 - 2,472,810,607.35 9,437,801.48 9,437,801.48 -
按权益法核算的长期股权投资 26,344,178.99 - 26,344,178.99 - - -
合计 2,499,154,786.34 - 2,499,154,786.34 9,437,801.48 9,437,801.48 -
（2）按成本法核算的长期股权投资
被投资单位名称
占被投资单位
注册资本比例
表决权比例
年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
上饶长欣投资有限公司 95.00% 95.00% 8,550,000.00 8,550,000.00
宁波联合实业有限公司 4.07% 4.07% 625,708.00 625,708.00
宁波中元钢管有限公司 10.00% 10.00% 262,093.48 262,093.48
荣和置业集团有限公司 100.00% 100.00% 219,022,581.90 219,022,581.90
宁波荣安物业管理有限公司 70.00% 70.00% 550,614.81 550,614.81
宁波永元置业有限公司 5.00% 5.00% 12,687,481.16 12,687,481.16
宁波市人民房地产开发有限公司90.00% 90.00% 299,415,066.79 299,415,066.79
宁波荣安房地产开发有限公司 100.00% 100.00% 870,293,060.72 870,293,060.72
宁波康园房地产开发有限公司 48.60% 48.60% 679,955,952.11 679,955,952.11
江苏荣安置业有限公司 90.00% 90.00% 390,885,849.86 390,885,849.86
合计 9,437,801.48 2,472,810,607.35 9,437,801.482,472,810,607.35
（3）按权益法核算的长期股权投资
被投资单位名称
持股
比例
表决
权比
例
初始投资成本年初余额 本期增加
本期
减少
期末余额
本期现
金红利
宁波同诚置业有限公司 49% 49% 26,854,654.76 26,344,178.99 26,344,178.99
合计 26,854,654.76 26,344,178.99 26,344,178.99
（4）长期股权投资减值准备
被投资单位名称 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
上饶长欣投资有限公司 8,550,000.00 8,550,000.00
宁波联合实业有限公司 625,708.00 625,708.00
宁波中元钢管有限公司 262,093.48 262,093.48
合计 9,437,801.48 - 9,437,801.48 -
3、股本
单位:股荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
65
本期增减（+，-）
项目 年初余额
发行
新股 送股
公积金
转股 其他 小计 期末余额
一、有限售条件股份
1、国家持股
2、国有法人持股 70,733,287 70,733,287
3、其他内资持股 40,018,399 828,000,000 828,000,000 868,018,399
其中：境内法人持股 34,989,985 828,000,000 828,000,000 862,989,985
境内自然人持股 5,028,414 5,028,414
4、外资持股
其中：境外法人持股
境外自然人持股
有限售条件股份合计 110,751,686 828,000,000 828,000,000 938,751,686
二、无限售条件股份
1、人民币普通股 122,555,809 122,555,809
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
无限售条件股份合计 122,555,809 122,555,809
三、股份总数 233,307,495 828,000,000 828,000,000 1,061,307,495
注1：根据公司2008 年第1 次临时股东大会决议，并经中国证券监督管理委员会证监许可
1341 号《关于核准成功信息产业(集团)股份有限公司重大资产出售、向荣安集团股份有限公司发
行股份购买资产的批复》核准，公司向荣安集团股份有限公司发行828,000,000 股A 股收购荣安
集团股份有限公司所拥有的八家公司股权和三处房产。2009 年4 月8 日，江苏天衡会计师事务所
有限公司对公司本次向荣安集团股份有限公司发行828,000,000 股人民币股票购买资产的新增股
份进行了验资，并出具了天衡验字(2009)016 号验资报告。
2009 年4 月10 日，公司在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理完毕本次向荣安
集团股份有限公司发行828,000,000 股人民币普通股股份的登记手续。
注2：截止2009 年12 月31 日，深圳市新海投资控股有限公司所持有的本公司法人股
63,667,851 股股权全部被司法冻结。
注3：公司控股股东荣安集团股份有限公司因经营管理需要，将其所持有的本公司5000 万股
限售流通股质押给中信银行股份有限公司宁波分行。股权质押登记相关手续已于2010 年1 月19
日在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理，质押期自2010 年1 月19 日至质权人申请
解除质押登记为止。荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
66
4、营业收入及营业成本
（1）营业收入及营业成本类别
本期金额 上期金额
项目
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
主营业务 -277,108.00 72,792.51
其他业务 57,020,187.76 20,536,104.64
合计 57,020,187.76 20,536,104.64 -277,108.00 72,792.51
（2）主营业务情况
本期金额 上期金额
项目
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
通信设备 -885,200.00 -642,399.49
项目工程 608,092.00 715,192.00
合计 - - -277,108.00 72,792.51
（3）其他业务分项目情况
项目 本期金额 上期金额
其他业务收入
租金 1,625,028.76
投资性房地产 55,395,159.00
合计 57,020,187.76
其他业务成本
租金 1,360,306.66
投资性房地产 19,175,797.98
合计 20,536,104.64
5、投资收益
项目 本期金额 上期金额
子公司转让收益 3,675,819.03
权益法核算 -510,475.77
合计 -510,475.77 3,675,819.03
6、现金流量表补充资料
项目 本期金额 上期金额荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
67
一、将净利润调节为经营活动的现金流量：
净利润 96,978,347.72 -1,740,656.99
加：资产减值准备 2,138,282.39 3,919,791.71
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 1,595,844.27 768,850.25
无形资产摊销 225,212.40
长期待摊费用摊销
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“-”号
填列）
-33,205,206.14 125.00
固定资产报废损失（收益以“-”号填列）
公允价值变动损失（收益以“-”号填列）
财务费用（收益以“-”号填列） -844,050.00 6,561,105.38
投资损失（收益以“-”号填列） 510,475.77 -3,675,819.03
债务重组损失（收益以“-”号填列） -13,116,416.58
递延所得税资产减少（增加以“-”号填列） -66,445.60
递延所得税负债增加（减少以“-”号填列）
存货的减少（增加以“-”号填列） 921,358.53
经营性应收项目的减少（增加以“-”号填列） -42,779,147.87 30,982,871.86
经营性应付项目的增加（减少以“-”号填列） 132,931,071.64 60,248,129.54
其他 -82,214,227.49
经营活动产生的现金流量净额 75,044,944.69 85,094,552.07
二、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
三、现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 8,679,153.43 1,337,625.72
减：现金的期初余额 1,337,625.72 1,813,910.51
现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 7,341,527.71 -476,284.79
7、反向购买下以评估值入账的资产、负债情况荣安地产股份有限公司 2009 年度财务报表附注
68
项目 评估值（或协议价） 原账面价值
资产 2,499,974,227.49 858,803,263.21
长期股权投资 2,461,485,262.11 824,032,412.72
固定资产 38,488,965.38 34,770,850.49
十二、补充财务资料
1、本期非经常性损益明细表
项目 本期金额
计入当期损益的政府补助 2,059,804.62
非流动资产处置收益 63,589,854.41
交易性金融资产处置收益 10,487.67
收取的资金占用费 844,050.00
除上述各项之外的其他营业外收支净额 -2,038,585.94
非经常性损益合计 64,465,610.76
所得税费用 7,156,126.06
扣除所得税费用后归属于母公司的非经常性损益 57,309,484.70
扣除所得税费用后归属于少数股东的非经常性损益 -
2、净资产收益率及每股收益
每股收益（元）
报告期利润
加权平均净资产收
益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 64.35% 0.8252
扣除非经常性损益后归属于公司
普通股股东的净利润 59.80% 0.7668
十三、财务报表之批准
上述2009 年度财务报表及其附注已经公司第七届董事会第九次会议批准。
荣安地产股份有限公司
2010 年3 月24 日
