荣安地产股份有限公司
RONGAN PROPERTY CO., LTD.
证券代码：000517 证券简称：荣安地产
2011 年度报告
Annual Report 2011
荣安地产股份有限公司董事会
二○一二年四月
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
目 录
一、 重要提示2
二、 公司基本情况简介2
三、 会计数据和业务数据摘要3
四、 股本变动及股东情况5
五、 董事、监事、高级管理人员和员工情况9
六、 公司治理结构13
七、 股东大会情况简介15
八、 董事会报告15
九、 监事会报告25
十、 重要事项26
十一、财务报告34
十二、备查文件目录90
１
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
一、重 要 提 示
本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。
没有董事、监事、高级管理人员对本报告内容的真实性、准确性、完整性无法保证或存在异议。
公司全体董事出席了审议本年度报告的第八届董事会第四次会议。
公司年度财务报告已经天衡会计师事务所有限公司审计并被出具了标准无保留意见的审计报告。
公司董事长王久芳先生、主管会计工作负责人宋长虹先生及会计机构负责人（会计主管人员）郑伟红
女士声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
二、公司基本情况简介
●公司的法定中文名称：荣安地产股份有限公司
●公司的法定英文名称：RONGAN PROPERTY CO.,LTD.
●英文缩写：RONGAN PROPERTY
●公司法定代表人：王久芳
●公司董事会秘书：胡约翰
证券事务代表：吴 颖
联系地址：浙江省宁波市海曙区灵桥路 513 号天封大厦 15 楼
电 话： 0574-87312566
传 真： 0574-87310668
电子信箱：stock@000517.com
公司互联网网址：http://www.rongan.com.cn/
●公司注册地址：浙江省宁波市海曙区灵桥路 513 号（14-12）
公司办公地址：浙江省宁波市海曙区灵桥路 513 号天封大厦 15 楼
邮政编码：315010
●公司选定的信息披露报纸名称：《中国证券报》、《证券时报》
●登载公司年度报告的中国证监会指定国际互联网网址：http://www.cninfo.com.cn/
●公司年度报告备置地点：证券事务部
●公司股票上市交易所：深圳证券交易所
股票简称：荣安地产
股票代码：000517
２
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
●公司首次注册登记日期：1989 年 5 月 19 日
注册地址：庄桥宁慈公路边
最近变更注册登记日期：2011 年 6 月 15 日
注册地址：浙江省宁波市海曙区灵桥路 513 号（14-12）
●企业法人营业执照注册号：330200000013909
●税务登记号码： 国税甬字 330204144068565 号、甬地税字 330204144068565 号
●组织机构代码： 14406856－5
●公司聘请的会计师事务所名称：天衡会计师事务所有限公司
办公地址：南京市正洪街十八号东宇大厦八楼
三、会计数据和业务数据摘要
（一）主要会计数据
2011 年 2010 年 本年比上年增减（％） 2009 年
营业总收入（元） 1,627,407,093.35 1,249,938,654.88 30.20% 1,991,553,448.30
营业利润（元） 406,675,711.36 341,034,034.72 19.25% 1,072,689,439.77
利润总额（元） 519,866,453.83 338,245,854.69 53.69% 1,076,590,682.37
归属于上市公司股东
404,750,497.11 246,566,355.37 64.15% 811,639,304.14
的净利润（元）
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 292,546,657.63 248,858,674.68 17.56% 754,329,819.44
的净利润（元）
经营活动产生的现金
-530,547,950.65 -1,994,940,027.81 73.41% -1,082,750,805.24
流量净额（元）
本年末比上年末增减
2011 年末 2010 年末 2009 年末
（％）
资产总额（元） 10,325,829,311.80 7,180,620,065.29 43.80% 5,014,819,884.50
负债总额（元） 8,015,455,544.27 5,274,996,794.87 51.95% 3,355,762,969.45
归属于上市公司股东
2,310,373,767.53 1,905,623,270.42 21.24% 1,659,056,915.05
的所有者权益（元）
总股本（股） 1,061,307,495.00 1,061,307,495.00 0.00% 1,061,307,495.00
（二）主要财务指标
本年比上年增减
2011 年 2010 年 2009 年
（％）
基本每股收益（元/股） 0.3814 0.2323 64.18% 0.8252
稀释每股收益（元/股） 0.00 0.00 0.00% 0
扣除非经常性损益后的
0.2756 0.2345 17.53% 0.7668
基本每股收益（元/股）
加权平均净资产收益率
19.20% 13.83% 5.37% 64.35%
（％）
３
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
扣除非经常性损益后的
加权平均净资产收益率 13.88% 13.96% -0.08% 59.80%
（％）
每股经营活动产生的现
-0.4999 -1.8797 73.41% -1.0202
金流量净额（元/股）
本年末比上年末增
2011 年末 2010 年末 2009 年末
减（％）
归属于上市公司股东的
2.1769 1.7955 21.24% 1.5632
每股净资产（元/股）
资产负债率（％） 77.63% 73.46% 4.17% 66.92%
（三）非经常性损益项目
非经常性损益项目 2011 年金额 附注（如适用） 2010 年金额 2009 年金额
计入当期损益的政府补助，但与公司正
常经营业务密切相关，符合国家政策规
6,008,900.00 0.00 2,059,804.62
定、按照一定标准定额或定量持续享受
的政府补助除外
非流动资产处置损益 111,542,274.85 -1,908.80 63,589,854.41
除同公司正常经营业务相关的有效套
期保值业务外，持有交易性金融资产、
交易性金融负债产生的公允价值变动
0.00 36,544.54 0.00
损益，以及处置交易性金融资产、交易
性金融负债和可供出售金融资产取得
的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和
-4,360,432.38 -2,786,271.23 -2,038,585.94
支出
计入当期损益的对非金融企业收取的
0.00 0.00 844,050.00
资金占用费
所得税影响额 -986,902.98 459,316.18 -7,156,126.06
其他符合非经常性损益定义的损益项
0.00 0.00 10,487.67
目
合计 112,203,839.49 - -2,292,319.31 57,309,484.70
（四）按照中国证监会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 9 号——净资产收益率和每股收益
的计算及披露（2010 年修订）》要求计算的净资产收益率和每股收益
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 19.20% 0.3814 ---
扣除非经常性损益后归属于公司普 0.2756
13.88% ---
通股股东的净利润
４
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
四、股本变动及股东情况
（一）股本变动情况
1、报告期公司股份变动情况表
单位：股
本次变动前 本次变动增减（+，-） 本次变动后
发行 公积金
数量 比例 送股 其他 小计 数量 比例
新股 转股
一、有限售条件股份 908,055,333 85.56% -1,499,515 -1,499,515 906,555,818 85.42%
1、国家持股 0 0.00% 0 0 0 0.00%
2、国有法人持股 67,001,061 6.31% 479,293 479,293 67,480,354 6.36%
3、其他内资持股 841,054,272 79.25% -1,978,808 -1,978,808 839,075,464 79.06%
其中：境内非国有法
840,956,118 79.24% -2,143,154 -2,143,154 838,812,964 79.04%
人持股
境内自然人持股 98,154 0.01% 164,346 164,346 262,500 0.02%
4、外资持股 0 0.00% 0 0 0 0.00%
其中：境外法人持股 0 0.00% 0 0 0 0.00%
境外自然人持股 0 0.00% 0 0 0 0.00%
5、高管股份 0 0.00% 0 0 0 0.00%
二、无限售条件股份 153,252,162 14.44% 1,499,515 1,499,515 154,751,677 14.58%
1、人民币普通股 153,252,162 14.44% 1,499,515 1,499,515 154,751,677 14.58%
2、境内上市的外资股 0 0.00% 0 0 0 0.00%
3、境外上市的外资股 0 0.00% 0 0 0 0.00%
4、其他 0 0.00% 0 0 0 0.00%
三、股份总数 1,061,307,495 100.00% 0 0 1,061,307,495 100.00%
注1：报告期内，张永圻等12家股东共计1,762,015股有限售条件股份办理了上市流通手续，公司有限
售条件股份由此减少1,762,015股，无限售条件股份相应增加1,762,015股。
注2：深圳市胜启投资有限公司等12家股东所持有限售条件股份已于2010年9月11日限售期满，但由于
上述股东未及时提供相关材料或尚未委托公司申请办理解除股份限售手续等原因，该部分股东所持限售股
份尚未流通。
注3：公司部分董事、监事、高级管理人员于2011年9月28日以个人自有资金从二级市场购入本公司A
股股票共计350,000股，按照中国证监会《上市公司董事、监事和高级管理人员所持本公司股份及其变动
管理规则》、深圳证券交易所《上市公司董事、监事和高级管理人员所持本公司股份及其变动管理业务指
引》等相关规定予以锁定262,500股。
限售股份变动情况表
单位：股
年初 本年解除 本年增加 年末 解除限售
股东名称 限售原因
限售股数 限售股数 限售股数 限售股数 日期
张永圻 762,055 762,055 0 0 股改承诺 2011-09-01
洛阳北方企业集团有限公司 281,053 281,053 0 0 股改承诺 2011-09-01
翁培松 154,328 154,328 0 0 股改承诺 2011-09-01
万沪蓉 145,840 145,840 0 0 股改承诺 2011-09-01
张国富 97,227 97,227 0 0 股改承诺 2011-09-01
上海野桥印刷厂 77,164 77,164 0 0 股改承诺 2011-09-01
山西省长治电缆厂 56,211 56,211 0 0 股改承诺 2011-09-01
抚州减震器股份有限公司 56,211 56,211 0 0 股改承诺 2011-09-01
５
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
洪伟 46,299 46,299 0 0 股改承诺 2011-09-01
上海杨呈经贸有限公司 30,866 30,866 0 0 股改承诺 2011-09-01
洪贵生 30,865 30,865 0 0 股改承诺 2011-09-01
邵德怀 23,896 23,896 0 0 股改承诺 2011-09-01
王麟山 0 0 37,500 37,500 高管锁定股 按相关规定解除
胡约翰 0 0 37,500 37,500 高管锁定股 按相关规定解除
俞康麒 0 0 37,500 37,500 高管锁定股 按相关规定解除
钟卫民 0 0 37,500 37,500 高管锁定股 按相关规定解除
王信忠 0 0 37,500 37,500 高管锁定股 按相关规定解除
蓝冬海 0 0 37,500 37,500 高管锁定股 按相关规定解除
宋长虹 0 0 37,500 37,500 高管锁定股 按相关规定解除
合计 1,762,015 1,762,015 262,500 262,500 － －
2、股票发行与上市情况
（1）截止报告期末的前三年公司发行股票情况
2008 年 12 月，公司重大资产出售、向荣安集团股份有限公司发行股份购买资产的重组方案获中国证
监会核准同意。根据重组方案，公司向荣安集团股份有限公司非公开发行 82,800 万股股份购买其持有的
八家公司的股权及三处房产。
2009 年 4 月 10 日，公司向荣安集团股份有限公司发行 82,800 万股股份在中国证券登记结算有限责任
公司深圳分公司办理完毕股份登记手续。
2009 年 6 月 2 日，公司披露《非公开发行股票发行情况报告书》，公司重大资产出售暨以新增股份购
买资产的重组方案已全部实施完毕。荣安集团股份有限公司持有本公司 82,800 万股股份，占公司总股本
的 78.02%，成为本公司的绝对控股股东。
2009 年 9 月 11 日，公司股票在深圳证券交易所恢复上市。
（2）报告期内公司无因送股、转增股本、配股、增发新股等原因引起公司股份总数及结构变动、公
司资产负债结构变动的情况。
（3）公司无内部职工股。
（二）股东情况介绍
1、报告期末公司股东总数及前十名股东情况
单位：股
2011 年末股东总数 22,903 本年度报告公布日前一个月末股东总数 21,850
前 10 名股东持股情况
持股比例 持有有限售条 质押或冻结
股东名称 股东性质 持股总数
（%） 件股份数量 的股份数量
荣安集团股份有限公司 境内非国有法人 78.02% 828,000,000 828,000,000 681,754,213
深圳市新海投资控股有限公司 国有法人 6.00% 63,667,851 63,667,851 53,667,851
深圳市胜启投资有限公司 境内非国有法人 0.93% 9,917,689 9,917,689 7,760,000
山西信托有限责任公司－丰收五号 境内非国有法人 0.42% 4,491,549 0 0
北京市华远集团有限公司 国有法人 0.36% 3,812,503 3,812,503 0
兴业国际信托有限公司－新股申购 境内非国有法人 0.31% 3,312,288 0 0
６
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
建行财富第一期(3 期)
宁波港集团有限公司 国有法人 0.25% 2,673,738 0 0
深圳市保银投资发展有限公司 境内非国有法人 0.16% 1,697,612 0 1,697,600
詹颖雁 境内自然人 0.16% 1,650,100 0 0
游朗飞 境内自然人 0.15% 1,560,900 0 0
前 10 名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份数量 股份种类
山西信托有限责任公司－丰收五号 4,491,549 人民币普通股
兴业国际信托有限公司－新股申购建行财富第一期(3 期) 3,312,288 人民币普通股
宁波港集团有限公司 2,673,738 人民币普通股
深圳市保银投资发展有限公司 1,697,612 人民币普通股
詹颖雁 1,650,100 人民币普通股
游朗飞 1,560,900 人民币普通股
华能综合产业公司 1,543,282 人民币普通股
耿庆 1,540,319 人民币普通股
西南证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户 1,477,295 人民币普通股
龚昶尘 1,350,584 人民币普通股
1、前 10 名股东中，公司第一大股东荣安集团股份有限公司与其他股东不存在关联关系。
2、公司第二大股东深圳市新海投资控股有限公司系公司第五大股东北京市华远集团有限
上述股东关联关系
公司控股企业。
或一致行动的说明
3、本公司未知其他前 10 名股东之间及前 10 名无限售条件股东之间是否存在关联关系或
属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
2、控股股东情况介绍
股东名称：荣安集团股份有限公司
法定代表人：王久芳
成立日期：1999 年 11 月
经营范围：房地产开发、经营；物业管理；工业与民用建筑、市政工程施工；通用机械设备制造（限
于分支机构经营）；计算机软硬件开发、技术培训，建材通信设备的批发。
注册资本：50,000 万元
股权结构： 股东名称 占总股本的比例
王久芳及其一致行动人 100%
3、 实际控制人情况介绍
王久芳，男，1963 年 12 月出生，汉族，大专，高级经济师、高级工程师。现任荣安集团股份有限公
司董事长、荣安地产股份有限公司董事长兼总经理。
4、 公司与实际控制人之间的产权及控制关系
７
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
5、报告期内，公司控股股东未发生变更。
6、前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
单位：股
新增可上
持有的有限售条
序号 有限售条件股东名称 可上市交易时间 市交易股 限售条件
件股份数量
份数量
1 荣安集团股份有限公司 828,000,000 2014 年 9 月 11 日 0 见本节注 1
2 深圳市新海投资控股有限公司 63,667,851 2012 年 9 月 11 日 0 见本节注 2
3 深圳市胜启投资有限公司 9,917,689 见本节注 3 0 见本节注 3
4 北京市华远集团有限公司 3,812,503 2012 年 9 月 11 日 0 见本节注 2
5 沈阳市运通文具经销部 157,046 见本节注 3 0 见本节注 3
6 国营湘陵机械厂 142,998 见本节注 3 0 见本节注 3
7 上海同济科技服务公司 98,154 见本节注 3 0 见本节注 3
8 浙江省嵊州市第九建筑工程公司 98,154 见本节注 3 0 见本节注 3
9 上海超盛建筑装饰有限公司 98,153 见本节注 3 0 见本节注 3
10 淮北市迦南绒业有限公司 88,339 见本节注 3 0 见本节注 3
注 1：公司控股股东荣安集团股份有限公司所持本公司股份自公司股票恢复上市之日（2009 年 9 月 11
日）起六十个月内不得转让或上市交易，上述锁定期届满后的六十个月内，如果通过证券交易所挂牌交易
进行减持，减持价格不低于 15 元，公司因分红、配股、转增等原因导致股份或权益发生变化时，减持价
格将按相应比例进行调整。
注 2：深圳市新海投资控股有限公司及北京市华远集团有限公司所持公司股份自公司股票恢复上市之
日（2009 年 9 月 11 日）起三年内不转让或上市交易。
注 3：根据本公司股权分置改革方案相关承诺，公司其他有限售条件股份股东其所持公司股份自公司
股票恢复上市之日起一年内不转让或上市交易。公司已于 2010 年 9 月和 2011 年 8 月办理了申请上市流通
手续，上市流通日期分别为 2010 年 9 月 16 日（具体公告内容详见 2010 年 9 月 15 日的《中国证券报》和
《证券时报》）及 2011 年 9 月 1 日（具体公告内容详见 2011 年 8 月 31 日的《中国证券报》和《证券时报》）。
上表所列除荣安集团股份有限公司、深圳市新海投资控股有限公司及北京市华远集团有限公司之外的其他
七家股东因未及时提供相关材料或尚未委托公司申请办理解除股份限售手续等原因，其所持限售股份尚未
８
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
流通。
五、董事、监事、高级管理人员和员工情况
（一）基本情况
1、公司董事、监事、高级管理人员情况
报告期内 是否在
从公司领 股东单
年初 年末 变动 取的报酬 位或其
姓名 职务 性别 年龄 任期起始日期 任期终止日期
持股数 持股数 原因 总额（万 他关联
元）（税 单位领
前） 取薪酬
王久芳 董事长、总经理 男 49 2011 年 05 月 18 日 2013 年 05 月 17 日 0 0 0.00 是
王麟山 董事 男 55 2011 年 05 月 18 日 2013 年 05 月 17 日 0 50,000 0.00 是
牛小军 董事 男 59 2011 年 05 月 18 日 2013 年 05 月 17 日 0 0 0.00 是
董事、董事会秘
胡约翰 男 40 2011 年 05 月 18 日 2013 年 05 月 17 日 0 50,000 73.40 否
书、副总经理
俞康麒 董事、副总经理 男 42 2011 年 05 月 18 日 2013 年 05 月 17 日 0 50,000 73.40 否
钟卫民 董事 男 40 2011 年 05 月 18 日 2013 年 05 月 17 日 0 50,000 73.40 否
沈成德 独立董事 男 49 2011 年 05 月 18 日 2013 年 05 月 17 日 0 0 6.75 否
贾生华 独立董事 男 50 2011 年 05 月 18 日 2013 年 05 月 17 日 0 0 4.67 否
邱海洋 独立董事 男 62 2011 年 05 月 18 日 2013 年 05 月 17 日 0 0 4.67 否
王信忠 监事 男 59 2011 年 05 月 18 日 2013 年 05 月 17 日 0 50,000 0.00 是
哈保民 监事 男 57 2011 年 05 月 18 日 2013 年 05 月 17 日 0 0 0.00 是
余亚萍 监事 女 48 2011 年 05 月 18 日 2013 年 05 月 17 日 0 0 0.00 是
刘 琰 监事 女 33 2011 年 08 月 12 日 2013 年 05 月 17 日 0 0 26.40 否
刘生波 监事 男 34 2011 年 05 月 18 日 2013 年 05 月 17 日 0 0 20.50 否
蓝冬海 副总经理 男 36 2011 年 05 月 18 日 2013 年 05 月 17 日 0 50,000 73.40 否
宋长虹 财务总监 男 41 2011 年 05 月 18 日 2013 年 05 月 17 日 0 50,000 73.40 否
吴泉能 独立董事（离任） 男 40 2007 年 10 月 15 日 2011 年 05 月 17 日 0 0 2.08 否
李忠尔 独立董事（离任） 男 46 2007 年 10 月 15 日 2011 年 05 月 17 日 0 0 2.08 否
苏小明 监事（离任） 男 46 2009 年 11 月 08 日 2011 年 08 月 11 日 0 0 8.79 否
合计 - - - - - 0 350,000 - 442.94 -
2、董事、监事在股东单位任职情况
姓名 任职单位 职务 任职期间
王久芳 荣安集团股份有限公司 董事长 1999．11 至今
王麟山 荣安集团股份有限公司 执行总裁 2011．01 至今
牛小军 北京市华远集团有限公司 顾问 2011．02 至今
王信忠 荣安集团股份有限公司 执行副总裁 2011．01 至今
哈保民 北京市华远集团有限公司 总经理助理兼办公室主任、工会主席 2006．05 至今
宁波港集团有限公司下属企业宁波新
余亚萍 宁波港集团有限公司 2008．05 至今
世纪国际投资有限公司总经理
９
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
3、董事、监事、高级管理人员主要工作经历
王久芳 男，1963 年 12 月出生，汉族，大专，高级经济师、高级工程师。现任荣安集团股份有限公司
董事长、荣安地产股份有限公司第八届董事会董事长兼总经理。曾任荣安集团股份有限公司总裁、董事长，
荣安地产股份有限公司总经理。现任社会职务：浙江省政协委员、宁波市政协委员、浙江省工商联常委、
宁波市商会副会长、宁波市企业家协会副会长。
王麟山 男，1957 年 1 月出生，汉族，大专，高级工程师。现任荣安地产股份有限公司第八届董事会
董事、荣安集团股份有限公司执行总裁。曾任荣安集团股份有限公司副总裁、总裁，荣安地产股份有限公
司总经理，江苏荣安置业有限公司总经理，宁波市海曙区人大代表等职。
牛小军 男，1953 年 2 月出生，汉族，中共党员，大学学历。现任荣安地产股份有限公司第八届董事
会董事、深圳市新海投资控股有限公司董事长。曾任北京市华远集团有限公司办公室主任、总经理助理兼
人保部经理、副总经理，成功信息产业（集团）股份有限公司第七届董事局主席兼公司总裁。
胡约翰 男，1972 年 1 月出生，汉族，中共党员，大学本科，经济师。现任荣安地产股份有限公司第
八届董事会董事、董事会秘书、副总经理。曾任宁波中元自动化仪器仪表研究所技术员、宁波中元股份有
限公司董事长秘书、董事会证券事务代表、办公室副主任；成功信息产业（集团）股份有限公司董事局证
券事务代表、总裁办公室副主任、董事局办公室主任、董事局秘书、副总裁等职；荣安地产股份有限公司
第七届董事会董事会秘书、副总经理。
俞康麒 男，1970 年 8 月出生，汉族，大学本科，高级工程师、造价工程师。现任荣安地产股份有限
公司第八届董事会董事、副总经理。曾任宁波房地产总公司北仑分公司部门经理；宁波市市政房地产开发
公司部门经理；荣安集团股份有限公司副总裁；荣安地产股份有限公司职工代表董事。
钟卫民 男，1972 年 1 月出生，汉族，大专。现任荣安地产股份有限公司第八届董事会职工董事。曾
任广州美联物业策划经理，北京利鸿天投资咨询有限公司策划总监，宁波迪赛房地产投资咨询有限公司专
案经理，坤和建设（宁波）集团有限公司销售总监，荣安集团股份有限公司总裁助理、副总裁，荣安地产
股份有限公司副总经理等职。
沈成德 男，1963 年 3 月出生，汉族，中共党员，经济学硕士、高级会计师。现任荣安地产股份有限
公司第八届董事会独立董事，香溢融通控股集团股份有限公司副总经理兼总会计师，宁波波导股份有限公
司（600130 sh）、华夏幸福基业投资开发有限公司（600340 sh）、宁波富邦精业集团股份有限公司（600768
sh）、宁波康强电子股份有限公司（002119 sz）独立董事。
贾生华 男，1962 年 1 月出生，汉族，中共党员，管理学博士，浙江大学教授，博士生导师。现任荣
安地产股份有限公司第八届董事会独立董事，浙江大学社会科学学部副主任和房地产研究中心主任。德国
吉森大学和波恩大学访问学者。主要研究领域为不动产投资、公司治理与激励、产业组织与竞争。现任绿
城中国控股有限公司（3900.hk）、浙江中大集团股份有限公司（600704 sh)、银亿房地产股份有限公司
（000981 sz）独立董事。
邱海洋 男，1950 年 9 月出生，汉族，中共党员，硕士。现任荣安地产股份有限公司第八届董事会独
１０
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
立董事，北京市康达律师事务所律师，合伙人之一。曾担任过国内多家大中型企业的法律顾问，涉足金融、
房地产、期货、证券、贸易等领域的经济纠纷案件。
王信忠 男，1953 年 10 月出生，汉族，高级经济师。现任荣安地产股份有限公司第八届监事会主席、
荣安集团股份有限公司执行副总裁。曾任宁波建工集团处长、宁波市海曙区政协委员、荣安集团股份有限
公司副总裁等职。
哈保民 男，1955 年 10 月出生，回族，中共党员，大专，助理研究员（中级）。现任荣安地产股份有
限公司第八届监事会监事、北京市华远集团有限公司总经理助理兼办公室主任、华远集团工会主席、党委
委员。曾任北京市华远集团有限公司人事保卫部干事、副经理、经理、北京市华远集团工会副主席、纪委
委员，成功信息产业（集团）有限公司董事等职。
余亚萍 女，1964 年 11 月出生，汉族，中共党员，大学本科，会计师。现任荣安地产股份有限公司第
八届监事会监事、宁波新世纪国际投资有限公司总经理。曾任宁波外轮理货公司会计员、财务副科长、科
长，宁波港信息通信有限公司财务科长，宁波港吉码头经营有限公司财务科长等职。
刘 琰 女，1979 年 9 月出生，汉族，大学本科。现任荣安地产股份有限公司第八届监事会职工监事、
运营管控部副经理。曾任浙江导司律师事务所主任助理、宁波保税区三网通信设备有限公司办公室主任等
职。
刘生波 男，1978 年 10 月出生，汉族，中共党员，大学本科。现任荣安地产股份有限公司第八届监事
会职工监事、综合管理部副经理。曾任宁波博特曼工业有限公司总经理助理、宁波新福钛白粉有限公司总
经理助理、荣安集团股份有限公司办公室主任。
蓝冬海 男，1976 年 1 月出生，汉族，大专，工程师。现任荣安地产股份有限公司副总经理。曾任荣
安集团股份有限公司董事长秘书、总裁助理、副总裁；荣安地产股份有限公司第七届董事会、第八届董事
会董事。
宋长虹 男，1971 年 10 月出生，汉族，中共党员，大专，会计师。现任荣安地产股份有限公司财务总
监。曾任宁波沙发篷帆厂科员、财务负责人；宁波二轻总公司、宁波轻工控股集团总公司财务体改处科员；
宁波富邦精业集团股份有限公司财务部副经理；荣安集团股份有限公司财务总监；荣安地产股份有限公司
财务总监。
4、年度报酬情况
公司高级管理人员的薪酬是根据行业总体薪酬水平和公司薪酬管理制度按规定发放。
公司独立董事津贴是根据行业总体薪酬水平和上市公司一般发放标准，由公司董事会会议审议同意并
提交股东大会审议通过后按规定发放。在公司任其他职务的董事、监事的薪酬按照其所任的其他职务根据
公司薪酬管理制度发放。
报告期内，公司董事、监事和高级管理人员在公司领取报酬或津贴的总人数为 13 人,税前年度报酬或
津贴总额为 442.94 万元。
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荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
姓名 职务 税前年度报酬总额（万元）
胡约翰 董事、董事会秘书、副总经理 73.40
俞康麒 董事、副总经理 73.40
钟卫民 董事 73.40
沈成德 独立董事 6.75
贾生华 独立董事 4.67
邱海洋 独立董事 4.67
刘 琰 监事 26.40
刘生波 监事 20.50
蓝冬海 副总经理 73.40
宋长虹 财务总监 73.40
吴泉能 独立董事（离任） 2.08
李忠尔 独立董事（离任） 2.08
苏小明 监事（离任） 8.79
报告期内不在公司领取报酬的人员有：公司董事长王久芳，董事王麟山，董事牛小军，监事会主席王
信忠，监事哈保民，监事余亚萍，上述人员均在其所在单位领取报酬。
5、报告期内，董事、监事、高管人员变动情况
（1）2011 年 5 月 18 日，公司召开了 2010 年度股东大会，会议审议通过《关于公司董事会换届选举
的议案》和《关于公司监事会换届选举的议案》。根据累积投票制投票表决及前期职工代表大会的选举结
果，公司新一届董事会（第八届董事会）成员由王久芳先生、王麟山先生、牛小军先生、胡约翰先生、俞
康麒先生、钟卫民先生、沈成德先生、贾生华先生、邱海洋先生 9 人组成，其中沈成德先生、贾生华先生、
邱海洋先生 3 人为公司独立董事，钟卫民先生为职工代表董事；公司新一届监事会（第八届监事会）成员
由王信忠先生、哈保民先生、余亚萍女士、苏小明先生、刘生波先生 5 人组成，其中苏小明先生、刘生波
先生为职工代表监事。
（2）2011 年 5 月 18 日，公司召开第八届董事会第一次会议，会议选举王久芳先生为公司第八届董事
会董事长；经公司董事长提名，聘任王久芳先生为公司总经理，聘任胡约翰先生为公司董事会秘书；经公
司总经理提名，聘任胡约翰先生、俞康麒先生、蓝冬海先生为公司副总经理，聘任宋长虹先生为公司财务
总监。
（3）2011 年 5 月 18 日，公司召开第八届监事会第一次会议，会议选举王信忠先生为公司第八届监事
会监事会主席。
（4）2011 年 8 月 11 日，苏小明先生向监事会提交了辞职报告，申请辞去第八届监事会职工代表监事
职务。2011 年 8 月 12 日，公司召开工会委员会会议，补选刘琰女士为公司第八届监事会职工代表监事。
（二）公司员工情况
截止 2011 年 12 月 31 日，公司共有在册员工总数 559 人。
其中，房地产开发系统共有员工 312 人，学历构成如下：博士 1 人，硕士 11 人，本科 185 人，大专
83 人，大专以下 32 人。专业构成如下：市场营销和销售人员 66 人，建筑工程人员 71 人，设计人员 25
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荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
人，项目发展人员 15 人，管理类人员 107 人，包括证券事务、财务、信息化分析、法律、人力资源、行
政后勤、客户关系等公司高级管理人员 。
物业管理系统共有员工 247 人，学历构成如下：本科 12 人，大专 53 人，大专以下 182 人。
截止 2011 年 12 月 31 日，公司已办理退休手续职工 249 人。
六、公司治理结构
（一）公司治理情况
公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》等有关法律法规，制定了较为健全的法人治理
规范。公司股东大会、董事会、监事会、独立董事、董事会各专业委员会、经理层的职责明确，议事程序
规范。公司治理情况符合中国证监会有关文件的要求。
报告期内，公司顺利完成董事会、监事会、经营层的换届工作，从专业背景、年龄结构、从业经历等
方面进行互补配置；对董事会下设的三个专业委员会进一步细化分工，为董事会科学决策创造条件。同时，
公司根据《企业内部控制基本规范》和《企业内部控制配套指引》等相关要求，启动科学管理和标准化体
系建设，聘请赛普咨询管理公司帮助公司从组织管控、内部管理流程、全面绩效管理等方面，不断规范与
改进公司的内部管理。2011年7月，公司选择金蝶软件公司作为公司信息化的战略合作伙伴，以企业信息
化为切入口，逐步深入、有序地推进内控体系建设的开展。下一阶段，公司将严格按照《上市公司治理准
则》、《深圳证券交易所股票上市规则》等规范性文件的要求，全面提升公司的治理和内控水平，切实维护
全体股东的利益。
（二）公司独立董事履职情况
报告期内，公司独立董事能按照中国证监会《关于在上市公司建立独立董事制度的指导意见》的要
求，关注公司经营管理、财务状况和法人治理结构，能够按时参加公司董事会会议和股东大会，积极征
询和听取公司其他董事、监事及高级管理人员的意见，为董事会的规范运作和科学决策起到了积极作
用。
报告期内公司独立董事出席董事会会议的情况：
独立董事 本年应参加董事会会议次数 亲自出席（次） 委托出席（次） 缺席（次）
沈成德 8 8 0 0
贾生华 8 8 0 0
邱海洋 8 8 0 0
（三）本公司与控股股东五分开情况
1、业务：本公司主要业务独立于控股股东，拥有独立的销售系统，主要房产项目的建筑、销售等均
独立完成。
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荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
2、资产：本公司资产完整，与控股股东产权关系明确。
3、人员：本公司与控股股东在劳动、人事及薪酬方面相互独立。
4、机构：本公司组织机构独立于控股股东，不存在与控股股东合署办公的情况。
5、财务：本公司在机构上设置了独立的财务部门，有独立的会计核算体系；财务人员均系公司专职
工作人员，与控股股东没有任何人事关系；公司开设独立的银行帐户；独立纳税。
（四）公司内部控制自我评估
1、内部控制自我评价报告
董事会认为，公司结合自身经营特点，建立了较为完善的法人治理和内部控制体系，符合国家有关
法律、行政法规和部门规章的要求。内控制度能够贯彻落实和有效执行，在公司经营管理各个关键环
节、关联交易、对外担保、重大投资、信息披露等方面发挥了较好的管理控制作用，能够对公司各项业
务的健康运行及经营风险的控制提供保证，公司内部控制制度是有效的。本报告期内，公司未有发现内
部控制重点控制活动中存在重大缺陷的情形。
详细内容请见巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn/）上与本报告同日披露的公司《2011 年度内
部控制自我评价报告》。
2、评价意见
（1）独立董事对公司内部控制自我评价的意见
根据深圳证券交易所《上市公司内部控制指引》、《关于做好上市公司 2011 年年度报告披露工作的
通知》的有关规定，我们在了解公司内部控制实施相关情况后，认为：2011 年度的公司内部控制自我评价
报告真实、完整地反映了公司内部控制制度建立、健全和执行的现状及目前存在的主要问题；对内部控
制的总体评价是客观、准确的。
（2）监事会对公司内部控制自我评价的意见
根据深圳证券交易所《上市公司内部控制指引》、《关于做好上市公司 2011 年年度报告披露工作的
通知》的有关规定，监事会对公司《2011 年度内部控制自我评价报告》进行认真审议和核实，认为：公司
内部控制自我评价报告真实、完整地反映了公司内部控制制度建立、健全和执行的现状及目前存在的主
要问题；对内部控制的总体评价是客观、准确的。
3、董事会对内部控制责任的声明
建立健全并有效实施内部控制是本公司董事会及管理层的责任。本公司内部控制的目标是：保证企
业经营管理合法合规、资产安全、财务报告及相关信息真实完整，提高经营效率和效果，保证公司持
续、稳定、健康发展。
（五）公司在报告期内对高级管理人员的考评及激励机制、相关奖励制度的建立、实施情况
１４
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
截止本报告披露日，公司尚未建立高级管理人员的股权激励机制。公司将根据有关法律法规及规范性
文件的要求，结合公司的发展状况，适时推出符合公司发展战略的激励方案，从而维护股东和上市公司的
长远利益。
七、股东大会情况简介
（一）年度股东大会简介
本公司 2010 年度股东大会于 2011 年 5 月 18 日上午在宁波市箕漕街 76 号凯利大酒店会议室召开。会
议“决议公告”刊登于 2011 年 5 月 19 日的《中国证券报》和《证券时报》。
（二）临时股东大会简介
1、本公司于 2011 年 1 月 18 日上午在宁波市箕漕街 76 号凯利大酒店会议室召开公司 2011 年第一次
临时股东大会。会议“决议公告”刊登于 2011 年 1 月 19 日的《中国证券报》和《证券时报》。
2、本公司于 2011 年 8 月 17 日下午在宁波市箕漕街 76 号凯利大酒店会议室召开公司 2011 年第二次
临时股东大会。会议“决议公告”刊登于 2011 年 8 月 18 日的《中国证券报》和《证券时报》。
八、董事会报告
（一）整体经营情况讨论与分析
1、 报告期内公司经营情况的回顾
1.1 总体经营情况及经营指标
2011 年是我国房地产业受深度调控的一年。过去的一年，国家进一步采取了遏制房价的宏观调控措施，
在限购、限贷、限价等强有力的行政管制下，调控效果显现，全国房地产开发投资、商品房销售面积和销
售额增速比 2010 年有较大幅度回落。公司项目重点布局区域——浙江省的杭州、宁波、台州等三个城市
受宏观调控政策的影响非常显著。特别是 2011 年下半年，上述三个城市的商品房销量显著下降，产品去
化速度放缓，房价开始回落。
全体荣安人在这种严峻形势下，坚持区域深耕战略，紧跟市场变化，不断加强市场营销工作，加快周
转。2011 年公司有尚湖中央花园三期、荣安府、荣安心居、荣合公馆和荣安华府等五个楼盘相继开盘。全
年实现销售回款 26.08 亿元，销售面积约 16.5 万平方米。
同时，围绕“管理攻坚”的年度主题，积极强化运营管理体系，高度重视产品品质和物业服务，科学
管理，深度挖潜，努力实现各项年度计划。2011 年公司在建房屋建筑面积约 103.5 万平方米，竣工交付房
屋面积(包括地下室)约 25 万平方米，完成房地产建设投资约 32 亿元。
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荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
2011 年主要开展了以下几个方面的工作：
（1）精细管理 打造“荣安品质”
为提升公司楼盘品质，达到引领市场的目标，公司与多家既有知名度、又注重质量的优秀企业建立战
略合作关系。在项目营造过程中，公司从规划设计、施工管理、营销客服等方面进行全程严控，特别是在
施工过程中，通过强化“样板引路”、“工程检查”等制度，不断整改、不断提高，在追求工程进度的同时，
始终保证工程质量。同时，公司也多次组织项目部管理人员“走出去，引进来”，分别组织对长三角区域
内一线公司、业内特色楼盘进行参观学习。在荣安人精诚团结的努力和付出下，随着荣安府、荣安心居、
荣合公馆、荣安华府等优秀楼盘的相继开盘，“荣安品质”实现了一次质的飞跃。
（2）依托市场 进行灵活营销
在 2011 年严峻的市场环境下，公司根据市场形势的变化以及项目的整盘考虑，依托市场，灵活地对
项目的推盘计划和销售计划做出了调整。一是，密切关注市场，及时进行调整部署。公司每个项目的营销
总案都在项目营销推广启动前一个月制订，保证项目营销总案符合当前的房地产市场形势。二是，因地制
宜，多种激励和促销措施并举。三是，利用多盘联动，充分发挥品牌优势。荣安府、荣安心居、荣合公馆
的相继开盘，在宁波本土市场形成了较好的品牌联动效应，在公司品牌知名度跃升的同时也助推销售目标
的实现。
（3）树立品牌 深化服务理念
2011 年公司全面系统地梳理公司的品牌体系，建立了公司品牌建设体系的雏形，为下一步品牌建设工
作奠定了组织基础。另一方面，公司高度重视客户管理工作，认真对待每项客户投诉，顺利实现“有效投
诉关闭率 90%以上”的年度目标。公司通过调整客服工作的重点，加强了客户管理在项目设计、施工等前
期阶段的参与。而荣安会的建立更是标志着公司的客户管理工作迈上了一个新的台阶。同时，通过客服工
作与物业管理的结合，开展了各种形式的服务活动，促进了物业管理及物业服务水平的提高，从而提升公
司品牌形象。
（4）管理攻坚 防范风险
2011 年， 公司紧紧围绕“管理攻坚”这一年度主题，努力夯实业务开发基础、推动流程固化落地。
一是，再造流程，改进方法。流程文件覆盖了从投资拓展到项目后评估的全项目管理过程。并通过建立实
施财务稽核制度、流程内部审查制度以及对项目工程的月度巡检和季度检查制度，来发现问题、解决问题，
从而达到完善流程、改进工作的目的。二是，计划管理，突出重点。通过借鉴标杆企业的优秀管理经验，
公司建立了经营计划和项目计划的管理体系。三是，建立标准，积累资源。公司出台了产品标准化和技术
标准化系列标准文件。同时，公司还加强各类资源库及信息库的建设，实现资源共享和知识沉淀。四是，
信息建设，助推管理。公司选择金蝶软件作为信息化提升的合作伙伴，以实现全面信息化管理。
报告期内公司项目进展情况：
（1）报告期内实现部分结转的项目----荣安琴湾
荣安琴湾项目位于浙江省宁波市鄞州新城区，北临鄞州南部商务核心区和环球城（在建），南侧有一
条长 2000 米的天然九曲河环绕整个小区，项目占地面积 50068 平方米，总建筑面积 107410 平方米，共有
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荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
小高层 12 幢，是优雅高尚住宅生活社区。该项目于 2008 年 3 月动工兴建，于 2010 年 11 月正式交付使用。
报告期内，部分余房交付结转。
（2）报告期内实现整体竣工交付的项目----尚湖中央花园二、三期
尚湖中央花园项目位于江苏省常熟市招商西路与元和路口，北近市中心、东临招商城。项目占地面积
84413 平方米，总建筑面积约 26 万平方米，共有小高层 8 幢、高层 8 幢。项目于 2009 年 9 月正式动工兴
建，项目二期、三期分别于 2011 年 6 月和 12 月开始交付。
（3）报告期内在建项目
A．荣安府
荣安府项目位于浙江省宁波市鄞州新城区鄞州公园东地块，三面临路，东观三桥江，西望鄞州公园，
宁波市博物馆、鄞州区政府隔路对望，是宁波新城区的核心领地的标杆豪宅，项目以豪华住宅产品为开发
目标，以打造宁波地区高端的住宅产品为整体市场定位。项目占地面积 67785 平方米，总建筑面积 20.7
万平方米，有超高层 6 幢，高层 1 幢。小区内配有幼儿园、室外游泳池，高档会所，会所内配有棋牌室、
读书吧、室内泳池、健身区等休闲娱乐场所。项目于 2009 年 7 月正式动工兴建，已于 2011 年 5 月 18 日
开盘销售。
B．荣安心居
荣安心居项目位于浙江省宁波市鄞州区潘火片区世纪新村西侧，在宁波东西向大通道——兴宁路和环
城南路之间，毗邻“宁波东”高速出入口，项目占地面积 33301 平方米，总建筑面积 96913.19 平方米，
共有 5 幢高层住宅和 1 幢三层商业共六个单体组成。项目于 2010 年 10 月动工兴建，已于 2011 年 9 月 17
日开盘销售。
C．荣合公馆（原名“荣安公馆”）
荣合公馆项目位于浙江省宁波市江东核心区域，甬港饭店以北、甬港北路以东，城市河流以西，属市
中心成熟地段，交通便利、生活配套设施完备、居住氛围浓厚。周边配备有多个政府机构、医院、菜场、
银行、公园、图书馆以及成熟居住社区。项目占地面积 19300 平方米，总建筑面积 56339 平方米，共有住
宅 171 套，商铺 39 间，地下机动车位 167 个。项目于 2010 年 6 月正式动工兴建，已于 2011 年 10 月 15
日开盘销售。
D．荣安华府
荣安华府项目西临浙江省台州市台州大道，南隔市府大道与中央商务区、高教园区相邻；北至广场西
路；东至九号路。项目占地面积 71293 平方米，总建筑面积 156800 平方米，由 15 栋高层住宅楼组成，共
1093 套住宅。项目于 2011 年 5 月 13 日动工兴建，已于 2011 年 11 月 27 日开盘销售。
E．荣安大厦
荣安大厦项目位于浙江宁波市鄞州南部商务区一期，西临规划观水街，南沿规划道路，东靠天童南路，
北接中基公司总部大楼。项目占地面积 6238 平方米，总建筑面积 43006 平方米，共有一幢写字楼，分 A、
B 两区。配备健身、休闲、商务会议、餐饮等功能，是 5A 甲级写字楼。项目于 2007 年 6 月开工建设，目
前，样板区基本施工完成，安装工程施工中。
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荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
F．荣和置业大厦（原名“杭州荣安大厦”）
荣和置业大厦项目位于浙江省杭州市钱塘江北岸城星路与 8 号路交叉口，定位为商务区 5A 级甲级写
字楼，周边有已建成的杭州大剧院、国际会展中心、杭州棋院、市民中心；正在建设的城市阳台（一期已
完工）、波浪文化城、中级人民法院、消防中心；大型综合商务体深圳万象城、华润新鸿基、华联钱江时
代广场等。配套成熟，商务、商业氛围浓郁。项目总用地面积 5231 平方米，总建筑面积约 3.7 万平方米。
该项目于 2006 年 9 月开工建设，目前，项目精装修和安装工程施工中。
G．荣安蝶园
荣安蝶园项目位于浙江省宁波市鄞州区，东靠下应北路，南邻鄞县大道，西接同三高速，项目总建筑
面积约 7.7 万方，建筑面积 76853 平方米，由 12 幢小高层和高层建筑组成，取韵“蝶形”，整体呈中轴对
称布局，共有住宅 505 套。项目已于 2011 年 2 月 1 日正式动工兴建。
H．荣安望江南
荣安望江南项目位于浙江省杭州滨江核心区，西至江晖路，北至月明路，项目由七幢 15-26 层高层、
一幢 10 层酒店组成，占地面积 24202 平方米，总建筑面积 88313 平方米。项目已于 2011 年 12 月 10 日正
式动工兴建。
（4）报告期内新竞得土地
公司控股子公司宁波荣安房地产开发有限公司于2011年4月25日在宁海县国土资源局举办的国有建设
用地使用权挂牌出让活动中，以83,756.068万元的价格竞得编号宁国土拍[2011]1号桃源街道科二路南兴
海路西22#—A、B地块的国有建设用地使用权。
项目用地位于浙江省宁波市宁海县桃源街道科二路南、兴海路西：
用地面 容积 建筑 绿地
地块名称 地块坐落 土地用途 出让年限
积（㎡） 率 密度 率
桃源街道科二路 桃源街道科 住宅 70
南兴海路西 22#- 二路南、兴海 住宅、商业 年、商业 47218 ≤2.2 ≤25% ≥30%
—A 地块 路西 40 年
桃源街道科二路 桃源街道科 住宅 70
南兴海路西 22#- 二路南、兴海 住宅、商业 年、商业 47722 ≤2.2 ≤25% ≥30%
—B 地块 路西 40 年
1.2 主营业务及其经营状况
公司主营业务为房地产开发和经营，占报告期营业收入 10%以上的主营业务分行业、分产品构成情况：
单位：（人民币）万元
主营业务分行业情况
营业收入比
营业成本比 毛利率比上年
分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%） 上年增减（%）
上年增减（%） 增减（%）
房地产及物业 162,616.96 92,305.04 43.24% 30.29% 35.61% -2.23%
主营业务分产品情况
分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比 营业成本比 毛利率比上年
１８
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
上年增减（%）上年增减（%） 增减（%）
荣安尚湖中央花园二
61,102.06 36,465.29 40.32% —— —— ——
期
荣安尚湖中央花园三
58,216.68 29,381.34 49.53% —— —— ——
期
荣安琴湾 41,005.58 21,428.13 47.74% -43.97% -42.93% -0.95%
其中：报告期内上市公司向控股股东及其子公司销售产品和提供劳务的关联交易总金额_0 万元。
注：尚湖中央花园二、三期于 2011 年才开始交付，无上年数据，故无法计算增减幅度。
1.3 主营业务分地区情况
单位：人民币万元
地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）
浙江省内 43,298.21 -65.31%
浙江省外 119,318.75 ---
注：上期浙江省外营业收入为 0，因而未计算增减幅度。
1.4 报告期内，公司利润构成、主营业务或其结构、主营业务盈利能力与上年度相比发生重大变化的
说明
2011 年度，公司完成营业收入 162,740.71 万元，比去年同期 124,993.87 万元，增加了 37746.84
万元，增幅为 30.20%；实现利润总额 51986.65 万元，比去年同期 33824.59 万元，增加了 18162.06 万元，
增幅为 53.69%；实现归属于上市公司股东的净利润 40475.05 万元，比去年同期 24656.64 万元，增加了
15818.41 万元，增幅为 64.15%。主要原因是：（1）报告期荣安尚湖中央花园二期、三期交付，且体量较
大；（2）荣安琴湾部分余房在 2011 年交付；（3）取得拆迁补偿收入，扣除房产净值后余额 11156.71 万元
计入营业外收入。
1.5 公司经营活动、投资活动或筹资活动产生的现金流量构成与上年度相比发生重大变化的说明
2011 年度，公司经营活动产生的现金流量净额为-53054.80 万元，比上年同期-199494.00 万元，增加
73.41%，主要原因为报告期“荣安府”、“尚湖中央花园”、“荣合公馆”、“荣安华府”等项目销售回笼资金
较多。
公司投资活动产生的现金流量净额为 10116.18 万元，比上年同期 26595.97 万元，减少 61.96%，主要
原因为报告期无投资收回项目。
公司筹资活动产生的现金流量净额为 71264.13 万元，比上年同期 173560.89 万，减少 58.94%，主要
原因为报告期归还银行贷款较多。
1.6 公司主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩分析
公司主要控股子公司江苏荣安置业有限公司（公司拥有 100%股权）注册资本 10,000 万元，主要承建
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荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
尚湖中央花园项目。本报告期内，尚湖中央花园二期、三期交付，江苏荣安置业有限公司实现营业收入
119318.75 万元，实现净利润 29086.10 万元。
公司主要控股子公司宁波康园房地产开发有限公司（公司拥有 100%股权）注册资本 50,000 万元，主
要承建荣安府、荣安琴湾、宁波荣安大厦等项目。本报告期内，荣安琴湾部分余房交付，宁波康园房地产
开发有限公司实现营业收入 41248.38 万元，实现净利润 12100.69 万元。
1.7 公司控制的特殊目的主体情况
报告期内无公司控制的特殊目的主体。
2、 对公司未来发展的展望
展望2012年，中央经济工作会议提出的“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，确立了
未来调控方向不动摇。行业调控政策仍将延续，短期内没有放松的可能，但是出台更严厉的政策的可能性
也不大。2011年11月底，央行三年来首次下调存准率。考虑到2012年世界经济乏力及欧债危机的影响，国
内宏观经济形势日趋复杂，经济发展增速放缓，预计国家货币政策将在2012年进行适度适时的预调和微调，
但房地产开发信贷仍将受到限制。肩负民生和经济发展重任的中国房地产行业在经历了黄金十年的蓬勃发
展后，将逐渐进入后发展时期。可以预计2012年将是房地产深度调整的一年，房地产企业将面临更为严峻
的市场环境和竞争形势。
虽然2011年的严厉调控给中国的房地产业带来了短期的阵痛，但是从长期看，调控更有利于房地产业
的长期健康稳定发展。随着国家持续调控房地产市场，房地产制度环境、政策环境、舆论环境等都在发生
深度的变化，将对未来房地产业发展带来深远的影响。但是，居民对房地产市场的刚性需求仍然存在。经
济的发展和居民可支配收入的稳步提高以及国内城市化水平不均衡仍将是房地产业发展的支撑因素。住宅
地产和商业地产的发展结构将随着调控的深入变得更加合理，而且随着经济发展模式的转变，商业地产将
后来者居上，具备良好的成长空间。
基于以上分析，公司管理层认为，房地产行业的发展之路还很长，但靠储备土地就能赚取暴利的粗放
式经营模式已经一去不复返。未来房地产行业发展的机遇是留给专业化程度高、执行能力强、品牌认可度
高、经营战略和市场策略正确的房地产公司。因此，公司确立了“以战略为导向，向管理要效益，控制风
险，稳健发展”的经营思路，对公司2012年的经营工作做了全盘部署。具体如下：
（1）坚定实施短、中、长期发展战略
短期以“稳健为本，风险可控，快速回笼，利润合理”为原则，加强营销力度，在销售环境整治、营
销策略创新、回款速度提升上多下功夫，抢收抢割，快速回笼资金。
对中期发展战略而言，要打造高性价比的产品，重点开发刚性需求为主的快去化率产品，快速周转，
滚动开发。同时，要加强现金流管理，保证资金平衡。一是，积极拓宽并创新融资渠道，降低融资成本；
二是，开源节流，强化成本控制。三是，以量入为出原则，谨慎拿地，并积极寻找低价拿地的机会。
长期战略来看，要平衡业态，优化产业结构。在保持主营业务稳健发展的同时，积极开展对新材料、
２０
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
新能源领域的探索和研究，谋求进入新的产业领域。为公司持续发展开辟新的利润增长点，提高公司抗风
险能力。
（2）坚持区域深耕，规模适中
在规模扩张上，采取审慎、适度的原则，聚焦在相对特定的区域发展，深耕细做。做一流的产品，三
流的规模。最近三年，公司将会在2个省会城市（杭州+X）、2个地级市（宁波+台州）、2个县级市（常熟
+宁海）进行运作。在另一个省会城市的选择上，将会在中西部地区及内陆的省会城市中进行。
（3）坚持“品牌、品质、品位”齐头并进
加强品牌建设，借助“荣安府”、“荣合公馆”等高端项目的推出，提高品牌影响力。同时，继续提
升物业管理水平，丰富物业服务内涵，提高品牌的延伸度。悉心维护品牌价值，实现品牌溢价。
追求“品质一流”，加强质量控制，加强对产品的把控。在建筑规划、施工、景观、精装修、物业服
务等领域全面与国内外一流或当地顶级企业开展合作，保证项目的一流品质。
实行产品多元化，满足不同品位的消费群体。公司将开发的住宅产品分为A、B、C三类。A类为高端中
户住宅，满足高端购房需求；B类为中高档优质住宅，满足改善型置业、首次置业需求；C类为经济适用房
或新农村代建项目。高、中、低档产品的结构组合要优化，规避楼市周期风险。
（4）坚持科学管理，精耕细作
变粗放式管理为精细管理，实行全面运营管控和标准化管理，向管理要效益。一是，全面实施内控，
优化流程，控制风险；二是，管理架构标准化，完善和落实地产总部和城市公司两级管控组织架构。三是，
在项目运营上，提升投资拓展、成本控制、采购管理、质量管理、设计管理、营销管理、客户管理等七大
专业能力，实行标准化管理。
（5）坚持人才引进与培养并重，铸就荣安人才
2012年将根据新的组织架构，进一步完善人才储备机制，建立健全员工招聘体系、人才发展体系和绩
效评价体系。加强对员工的培训、培养，继续推行“师徒制”的新员工培养模式，建立分层次、分类别的
培训体系，打造人才梯队。
（6）坚持以人为本，塑造“荣安文化”
以内刊、内报为载体，以及通过各种形式及活动，积极宣贯企业价值观。积极发挥党工团的堡垒作用，
团结队伍，凝聚人心。以“把荣安变成一所让人终身学习的学校、变成一支纪律严明执行彻底的军队、变
成一个温暖和睦的大家庭”为目标，争取实现企业文化工作的转型和突破，树立鲜明的企业文化形象。
（二）公司投资情况
1、募集资金使用情况
本报告期内，公司无募集资金使用情况。
2、非募集资金的投资情况
本报告期内，公司除通过公开招拍挂竞得浙江省宁海市编号宁国土拍[2011]1号桃源街道科二路南兴
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荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
海路西22#—A、B地块外，无其他重大非募集资金投资项目。
（三）董事会日常工作情况
1、报告期内董事会的会议情况
报告期内共召开十二次董事会会议，其中董事会临时会议共七次：
（1）2011 年 1 月 27 日，公司第七届董事会 2011 年第一次临时会议以现场（公司十五楼会议室）结
合通讯方式召开。会议决议内容刊登于 2011 年 1 月 28 日的《中国证券报》和《证券时报》。
（2）2011 年 4 月 15 日，公司第七届董事会第十三次会议在公司十五楼会议室召开。会议决议内容刊
登于 2010 年 4 月 19 日的《中国证券报》和《证券时报》。
（3）2011 年 4 月 22 日，公司第七届董事会第十四次会议以通讯方式召开。会议决议内容刊登于 2011
年 4 月 23 日的《中国证券报》和《证券时报》。
（4）2011 年 4 月 28 日，公司第七届董事会 2011 年第二次临时会议以通讯方式召开。会议决议内容
刊登于 2011 年 4 月 29 日的《中国证券报》和《证券时报》。
（5）2011 年 5 月 18 日，公司第八届董事会第一次会议在宁波市箕漕街 76 号凯利大酒店会议室召开。
会议决议内容刊登于 2011 年 5 月 19 日的《中国证券报》和《证券时报》。
（6）2011 年 7 月 29 日，公司第八届董事会 2011 年第一次临时会议以通讯方式召开。会议决议内容
刊登于 2011 年 7 月 30 日的《中国证券报》和《证券时报》。
（7）2011 年 8 月 17 日，公司第八届董事会第二次会议在宁波市箕漕街 76 号凯利大酒店会议室召开。
会议决议内容刊登于 2011 年 8 月 22 日的《中国证券报》和《证券时报》。
（8）2011 年 8 月 26 日，公司第八届董事会 2011 年第二次临时会议以通讯方式召开。会议决议内容
刊登于 2011 年 8 月 27 日的《中国证券报》和《证券时报》。
（9）2011 年 9 月 9 日，公司第八届董事会 2011 年第三次临时会议以通讯方式召开。会议决议内容刊
登于 2011 年 9 月 10 日的《中国证券报》和《证券时报》。
（10）2011 年 10 月 27 日，公司第八届董事会第三次会议以通讯方式召开。会议决议内容刊登于 2011
年 10 月 29 日的《中国证券报》和《证券时报》。
（11）2011 年 11 月 22 日，公司第八届董事会 2011 年第四次临时会议以通讯方式召开。会议决议内
容刊登于 2011 年 11 月 23 日的《中国证券报》和《证券时报》。
（12）2011 年 12 月 23 日，公司第八届董事会 2011 年第五次临时会议以通讯方式召开。会议决议内
容刊登于 2011 年 12 月 24 日的《中国证券报》和《证券时报》。
2、董事会对股东大会决议的执行情况
报告期内，董事会执行了股东大会的各项决议。
3、战略委员会履职情况汇总报告
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荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
本公司第八届董事会战略委员会由王久芳先生、王麟山先生、牛小军先生、贾生华先生（独立董事）
等四人组成，主任委员由王久芳先生担任。战略委员会已建立健全《战略委员会工作细则》，主要负责对
公司长期发展战略和重大投资决策进行研究并提出建议。2011 年度，战略委员会总共召开两次会议，具体
如下：
（1）2011 年 5 月 18 日下午，战略委员会召开 2011 年第一次会议，会议就房地产形势进行了探讨，
同时听取了贾生华先生对 2011 年上半年政府调控和房地产市场形势的分析报告。
（2）2011 年 8 月 17 日上午，战略委员会召开 2011 年第二次会议，在讨论了外部国际和国内宏观经
济环境变化的情况下，就中国的房地产走势以及公司战略层的应对策略进行了讨论。
会议结束后，战略委员会各委员和公司独立董事对公司在宁波的部分在建楼盘进行了实地调研。
4、审计委员会履职情况汇总报告
本公司第八届董事会审计委员会由沈成德先生（独立董事）、贾生华先生（独立董事）、俞康麒先生等
三人组成，主任委员由沈成德先生担任。审计委员会已建立健全《审计委员会年报工作规程》，能与年审
会计师事务所进行沟通与协调工作。审计委员会全体成员在公司 2011 年度财务审计以及年报编制过程中，
能够按照《审计委员会年报工作规程》等相关要求，认真做好各项工作。具体报告如下：
（1）了解公司报告期内的基本经营情况
2012 年 1 月 16 日，审计委员会通过现场或电话等方式听取了公司财务总监宋长虹对公司报告期内生
产经营情况和重大事项进展情况的全面汇报。
（2）审阅公司财务会计报表
2012 年 2 月 17 日，审计委员会审议了公司编制的 2011 年度财务会计报表，认为公司财务报表能够反
映公司 2011 年度的财务状况和经营成果，同意提交年审注册会计师审计，并出具了相关的书面审阅意见。
2012 年 3 月 28 日，年审注册会计师出具初步审计意见，审计委员会再次审阅了经初步审计后的公司
财务会计报表，认为该报表真实、准确、完整地反映了公司截至 2011 年 12 月 31 日的财务状况和经营成
果，同意以此报表为基础制作 2011 年年度报告及摘要，并出具了相关的书面审阅意见。
（3）对会计师事务所审计工作的沟通和督促情况
2012 年 1 月 16 日，审计委员会与天衡会计师事务所有限公司的注册会计师胡学文进行沟通，对公司
2011 年年审做了部署安排，确定了 2011 年度财务报告审计工作的时间以及审计总体计划以及风险判断、
风险及舞弊的测试和评价等方面。并要求会计师事务所提交书面的时间安排计划。
在会计师事务所正式进场审计期间，审计委员会还督促会计师事务所严格按照审计计划开展审计工
作，确保在预定时间内顺利完成审计工作。
（4）对会计师事务所从事上年度公司审计工作的总结
审计委员会认为，在本次审计工作中，天衡会计师事务所有限公司及审计人员能遵守职业道德规范，
恪守独立、客观、公正的原则，严格按照有关审计法规、准则执业，按时完成公司 2011 年度财务会计报
告的审计工作。审计人员具有承办本次审计业务所必需的专业知识和相关资质。由该事务所审定的财务报
２３
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
表能反映公司 2011 年度财务状况和经营情况，出具的审计结论符合公司实际情况。因此，建议公司董事
会继续聘任天衡会计师事务所有限公司为公司 2012 年度审计机构。
5、提名薪酬委员会履职情况汇总报告
本公司第八届董事会提名薪酬委员会由邱海洋先生（独立董事）、沈成德先生（独立董事）、胡约翰先
生组成。主任委员由邱海洋先生担任。根据中国证监会《公开发行证券的公司信息披露与格式准则第 2 号
——年度报告的内容与格式》以及深圳证券交易所《关于做好上市公司 2011 年年度报告披露工作的通知》
的要求，2011 年度提名薪酬委员会工作情况如下：
（1）提名董事会换届董事候选人人选
2011 年 4 月，公司第七届董事会任期届满实施换届，提名薪酬委员会委员根据《董事会提名薪酬委员
会工作细则》的相关规定，与公司有关部门进行了交流，研究公司对新董事的需求情况，并结合公司实际，
在内部、外部搜寻董事人选。在对初选人员进行任职资格、履职能力审查后，提名薪酬委员会召开了 2011
年第一次会议，拟定了第八届董事会董事候选人，并向董事会提报了董事候选人的提案和和相关材料，顺
利完成换届工作。
（2）拟定高管 2011 年度薪酬方案
2012 年，提名薪酬委员会根据公司经营目标的完成情况和高管人员的绩效评价标准，拟定了公司高管
人员 2011 年度薪酬方案。并于 2012 年 2 月 24 日召开 2012 年第一次会议，审议通过上述薪酬方案，并向
董事会提报。
（3）核查 2011 年度董事、监事、高管薪酬披露情况
根据相关规定，提名薪酬委员会对公司董事、监事、高管 2011 年度的薪酬披露情况核查如下：
公司《2011 年年度报告》披露的董事、监事及高级管理人员的薪酬符合实际发放情况，未有违反公司
薪酬管理制度。公司目前没有实施股权激励计划。
6、内幕信息知情人管理制度的执行情况
公司已于 2010 年制订了《内幕信息及知情人管理制度》。报告期内，根据相关要求公司对《内幕信息
及知情人管理制度》进行了修订。报告期内，公司严格执行公司《内幕信息及知情人管理制度（2011 修订
版）》的规定，认真做好内幕信息知情人的登记、报备工作。报告期内，公司不存在内幕信息知情人利用
内幕信息买卖公司股份的情况。
（四）2011 年利润分配预案或资本公积金转增股本预案
经天衡会计师事务所有限公司审计，2011 年度公司（母公司）实现的净利润为 347,551,974.31 元，
年初未分配利润为-1,062,227,043.41 元，年末可供股东分配利润为-714,675,069.10 元。
由于公司尚未弥补以前年度亏损，因此，公司 2011 年度分红派息方案为：不分配也不进行资本公积
金转增。
２４
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
本预案尚需提交 2011 年度股东大会审议通过。
公司前三年现金分红情况
单位：（人民币）元
分红年度合并报表中 占合并报表中归属于
分红年度 现金分红金额（含税）归属于上市公司股东 上市公司股东的净利 年度可分配利润
的净利润 润的比率
2010 年 0.00 246,566,355.37 0.00% -1,062,227,043.41
2009 年 0.00 811,639,304.14 0.00% -1,004,819,589.65
2008 年 0.00 -68,333,102.10 0.00% -1,101,797,937.37
最近三年累计现金分红金额占最近年均净利润的比例（%） 0.00%
注:上表所填列合并报表中 2008 年“归属于上市公司股东的净利润”和“年度可分配利润”的数据引
自原甬成功财务数据。
九、监事会报告
（一）报告期内，公司监事会共召开了六次会议：
1、2011 年 4 月 15 日，公司第七届监事会第十二次会议在公司十五楼会议室召开。会议决议内容刊登
于 2011 年 4 月 19 日的《中国证券报》和《证券时报》。
2、2011 年 4 月 22 日，公司第七届监事会第十三次会议以通讯方式召开。会议决议内容刊登于 2011
年 4 月 23 日的《中国证券报》和《证券时报》。
3、2011 年 5 月 18 日，公司第八届监事会第一次会议在宁波市箕漕街 76 号凯利大酒店会议室召开。
会议决议内容刊登于 2011 年 5 月 19 日的《中国证券报》和《证券时报》。
4、2011 年 8 月 17 日，公司第八届监事会第二次会议在宁波市箕漕街 76 号凯利大酒店会议室召开。
会议决议内容刊登于 2011 年 8 月 22 日的《中国证券报》和《证券时报》。
5、2011 年 10 月 27 日，公司第八届监事会第三次会议以通讯方式召开。会议决议内容刊登于 2011 年
10 月 29 日的《中国证券报》和《证券时报》。
6、2011 年 12 月 23 日，公司第八届监事会 2011 年第一次临时会议以通讯方式召开。会议决议内容刊
登于 2011 年 12 月 24 日的《中国证券报》和《证券时报》。
（二）监事会独立意见
报告期内，公司监事会通过一系列监督、审核活动，认为：
1、报告期内，公司监事会根据国家有关法律法规对公司股东大会、董事会会议的召开程序、决议事
项、董事会对股东大会决议的执行情况，公司高级管理人员的履职情况及公司管理制度的执行情况进行了
监督，监事会认为报告期内公司不存在违法违规的现象。
2、公司 2011 年度财务报表编制符合《企业会计准则》有关规定，能真实、客观、准确反映公司的财
２５
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
务状况和经营成果。
3、公司目前尚无募集资金使用情况。
4、本报告期内，公司发生的关联交易主要为公司向荣安集团股份有限公司临时借款的关联交易。上
述关联交易的决策程序符合有关法律、法规及公司章程的规定，没有违反公开、公平、公正的原则，不存
在损害公司和中小股东利益的情形，无内幕交易行为。
十、重要事项
（一）报告期内公司未发生重大诉讼、仲裁事项。
（二）报告期内公司无破产重整相关事项。
（三）报告期内公司未持有其他上市公司、参股商业银行、证券公司等股权。
（四）报告期内公司未发生收购及出售资产、企业合并等事项。
（五）报告期内公司未实施股权激励计划。
（六）报告期内公司重大关联交易事项
1、与日常经营相关的关联交易
报告期内，公司财务总监宋长虹先生购买了公司的商品房，根据《深圳证券交易所股票上市规则》、
公司关联交易管理办法》等规定，上述行为构成关联交易。具体情况如下：
向关联方销售产品和提供劳务 向关联方采购产品和接受劳务
关联方 占同类交易金额的 占同类交易金额的
交易金额 交易金额
比例 比例
宋长虹 242.56 0.15% 0.00 100.00%
合计 242.56 0.15% 0.00 100.00%
2、 报告期内，公司无资产收购、出售发生的关联交易
3、公司与关联方非经营性债权、债务往来
因银行还贷或其他临时资金周转需要，公司在不特定时间内有资金周转需求，经与控股股东荣安集团
股份有限公司协商，荣安集团股份有限公司同意临时借调资金供公司周转，以支持公司业务开展。
经公司第七届董事会第十三次会议审议通过，公司及控股子公司向荣安集团股份有限公司临时借款的
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荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
金额在 2011 年 9 月 30 日前累计不超过 50 亿元人民币，且日均借款余额不超过 15 亿元人民币, 并按银行
同期贷款利率支付资金占用费。
后经公司 2012 年第一次临时股东大会现场投票与网络投票审议通过，并经荣安集团股份有限公司同
意，2011 年 10 月 1 日至 2012 年 9 月 30 日期间，公司及控股子公司向荣安集团股份有限公司临时借款的
日均余额不超过 27 亿元人民币，并按照银行同期贷款基准利率支付资金占用费，支付的资金占用费总额
不超过 18000 万元。
单位：（人民币）万元
向关联方提供资金 关联方向上市公司提供资金
关联方
发生额 余额 发生额 余额
荣安集团股份有限公司 0.00 0.00 69,000.00 197,616.49
合计 0.00 0.00 69,000.00 197,616.49
其中：报告期内上市公司向控股股东及其子公司提供资金占用的发生额 0.00 万元，余额 0.00 万元。
4、控股股东及实际控制人为公司子公司借款提供担保事项
（1）荣安集团股份有限公司为宁波康园房地产开发有限公司向建设银行宁波住房城市建设支行借款
36,600 万提供担保。担保期限 2009 年 12 月 25 日至 2012 年 12 月 31 日。
（2）荣安集团股份有限公司为宁波荣和置业有限公司向中国农业银行股份有限公司宁波市分行借款
20,000.00 万元提供担保。担保期限为 2010 年 7 月 2 日至 2012 年 7 月 1 日。
（3）王久芳先生为宁波荣安物业服务有限公司向中信银行股份有限公司宁波市分行借款 1000 万元提
供担保。担保期限为 2011 年 10 月 20 日至 2014 年 10 月 20 日。
（七）报告期内公司重大合同及履行情况
1、抵押合同
因业务发展需要，报告期内，公司控股子公司以其拥有的土地使用权作抵押，向银行贷款共计 151000
万元，具体如下表所列：
单位：万元
借款 合同期限
借款单位 借款银行 抵押物
金额 合同起始日 合同到期日
宁波投创荣安置业 交通银行宁波江 甬鄞国用 2011 第
8000 2011/12/22 2014/6/21
有限公司 北支行 09-05122 号
荣和置业集团有限 浙商银行杭州分 江干区钱江新城
20000 2010/3/3 2013/3/2
公司 行 A-03-4 地块
20000 农业银行宁波市 2010/07/02 2012/07/01 甬 国 用 2009 第
宁波荣和置业有限 20000 分行 2010/07/02 2012/07/01 0103407 号
公司 工商银行宁波江 甬 国 用 2009 第
20000 2010/07/09 2012/12/20
东支行 0103406 号
宁波荣居置业有限 工商银行宁波江 甬国用（2009）第
15000 2010/12/24 2012/12/19
公司 东支行 09-05148 号
宁波荣居置业有限 工商银行宁波江 甬国用（2009）第
9000 2010/12/24 2013/12/19
公司 东支行 09-05148 号
２７
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
借款 合同期限
借款单位 借款银行 抵押物
金额 合同起始日 合同到期日
宁波荣居置业有限 中国银行宁波保 甬国用（2009）第
25000 2011/1/7 2014/1/6
公司 税区支行 09-05149 号
宁波康园房地产开 建设银行宁波 甬鄞国用（2009）
14000 2009/08/28 2012/08/27
发有限公司 住房城建支行 第 14-05035 号
合计 151000
2、重大担保事项
截止 2011 年 12 月 31 日，公司对外担保如下：
单位：（人民币）万元
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保额度
实际发生日 是否为关联
担保对象名 相关公告 实际担保 是否履行
担保额度 期（协议签 担保类型 担保期 方担保（是
称 披露日和 金额 完毕
署日） 或否）
编号
宁波市人民 2011-05-19
2011 年 06
房地产开发 （2011-02 9,600.00 7,600.00 抵押担保 三年 否 否
月 15 日
有限公司 1）
报告期内审批的对外担保 报告期内对外担保实际发
9,600.00 7,600.00
额度合计（A1） 生额合计（A2）
报告期末已审批的对外担 报告期末实际对外担保余
65,400.00 39,400.00
保额度合计（A3） 额合计（A4）
公司对子公司的担保情况
担保额度
实际发生日 是否为关联
担保对象名 相关公告 实际担保 是否履行
担保额度 期（协议签 担保类型 担保期 方担保（是
称 披露日和 金额 完毕
署日） 或否）
编号
宁波荣安物 2011-01-19
2011 年 01
业服务有限 （2011-00 6,900.00 0.00 抵押担保 14 个月 否 否
月 20 日
公司 1）
宁波荣安物 2011-08-18
2011 年 08
业服务有限 （2011-03 2,502.00 1,000.00 抵押担保 三年 否 否
月 19 日
公司 5）
报告期内审批对子公司担 报告期内对子公司担保实
9,402.00 1,000.00
保额度合计（B1） 际发生额合计（B2）
报告期末已审批的对子公 报告期末对子公司实际担
81,402.00 73,000.00
司担保额度合计（B3） 保余额合计（B4）
公司担保总额（即前两大项的合计）
报告期内审批担保额度合 报告期内担保实际发生额
19,002.00 8,600.00
计（A1+B1） 合计（A2+B2）
报告期末已审批的担保额 报告期末实际担保余额合
146,802.00 112,400.00
度合计（A3+B3） 计（A4+B4）
实际担保总额（即 A4+B4）占公司净资产的比例 48.65%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） 0.00
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的
88,800.00
债务担保金额（D）
２８
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
担保总额超过净资产 50%部分的金额（E） 0.00
上述三项担保金额合计（C+D+E） 88,800.00
未到期担保可能承担连带清偿责任说明 无
3、报告期内，公司无委托他人进行现金资产管理事项。
（八）独立董事对公司关联方资金占用和对外担保情况的专项说明及独立意见
根据中国证监会《关于规范上市公司与关联方资金往来及上市公司对外担保若干问题的通知》、《关于
在上市公司建立独立董事制度的指导意见》以及深圳证券交易所《关于做好上市公司 2011 年年度报告披
露工作的通知》，我们作为荣安地产股份有限公司独立董事，本着勤勉尽责的态度，对公司 2011 年度关联
方资金占用和对外担保情况进行了核查，并发表专项说明如下：
1、报告期内，公司不存在大股东及其关联方资金占用现象。
2、报告期内，公司不存在违规担保的情形，公司发生的对外担保均为公司对控股子公司提供的担保
或子公司对子公司抵押担保。经核查，截止报告期末，公司已审批的担保额度合计 146802 万元，实际担
保余额合计 112400 万元，其中公司对外担保（不包含对子公司的担保）实际余额合计 39400 万元，公司
对子公司的担保实际余额为 73000 万元，具体情况如下：
（1）2009 年 10 月 26 日,公司下属子公司江苏荣安置业有限公司以位于常熟市[常国用 2004 字第
001953]号土地使用权和[常国用 2007 字第 001872 号]土地使用权作抵押，为宁波康园房地产开发有限公
司向工商银行宁波市江东支行贷款 26000 万元提供抵押担保，贷款期限为 2009 年 10 月 27 日至 2012 年 10
月 15 日。
2011 年 5 月 31 日，鉴于荣安尚湖中央花园二三期项目交付结转，转由宁波康信置业有限公司名下
的宁波市鄞州区首南街道庙堰-4 号地块（甬鄞国用（2010）第 14-05091 号、甬鄞国用（2010）第 14-05092
号）作为抵押，贷款期限不变。截止本报告期末，该笔抵押担保余额为 2000 万元。
（2）2009 年 11 月 20 日，公司为宁波康园房地产开发有限公司向中国工商银行宁波江东支行贷款 14000
万元提供连带责任担保，贷款期限为 2009 年 11 月 19 日至 2012 年 10 月 15 日。
（3）2010 年 7 月 29 日，经公司 2010 年第三次临时股东大会审议通过，同意公司为控股子公司宁波
荣和置业有限公司向中国农业银行股份有限公司宁波市分行贷款 22000 万元提供连带责任担保，贷款期限
为 2010 年 7 月 30 日至 2012 年 7 月 1 日。
（4）2010 年 7 月 29 日，经公司 2010 年第三次临时股东大会审议通过，同意公司为控股子公司宁波
荣和置业有限公司向中国工商银行股份有限公司宁波江东支行贷款 20000 万元提供连带责任担保，贷款期
限为 2010 年 8 月 6 日至 2013 年 7 月 8 日。
（5）2010 年 7 月 29 日，经公司 2010 年第三次临时股东大会审议同意，公司控股子公司宁波康园房
地产有限公司的全资子公司宁波荣居置业有限公司将名下的位于宁波市鄞州区潘火片区世纪新村西侧地
块（甬鄞国用（2009）第 09-05148 号和甬鄞国用（2009）第 09-05149 号）作为抵押物为宁波康园房地产
有限公司向建设银行宁波住房城市建设支行申请的 29800 万元贷款提供抵押担保。上述贷款的期限为 2009
２９
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
年 10 月 29 日至 2012 年 8 月 27 日。
后由于宁波荣居置业有限公司名下的宁波市鄞州区潘火片区世纪新村西侧地块项目开工建设，2010 年
11 月 11 日，经公司 2010 年第五次临时股东大会审议通过，转由宁波康信置业有限公司（本公司持有该公
司 40%股权，宁波康园房地产有限公司持有 60%股权）以其名下的宁波市鄞州区首南街道庙堰-4 号地块（甬
鄞国用（2010）第 14-05088 号）为宁波康园房地产有限公司向建设银行宁波住房城市建设支行的贷款提
供抵押担保。
（6）2010 年 12 月 30 日，经公司 2010 年第七次临时股东大会审议通过，同意公司为控股子公司宁波
荣居置业有限公司向中国工商银行股份有限公司宁波江东支行贷款 16000 万元提供连带责任担保，贷款期
限为 2011 年 7 月 14 日至 2013 年 12 月 19 日。
（7）2011 年 1 月 18 日，经公司 2011 年第一次临时股东大会审议通过，公司以宁波市鄞州区高桥镇
长乐村（甬房权证鄞州区字第 200956162 号）的房屋所有权和宁波市鄞州区高桥镇长乐村（甬鄞国用（2010）
第 15-05001 号）的土地使用权，为宁波荣安物业服务有限公司向温州银行股份有限公司宁波分行申请 6900
万元的授信提供抵押担保，授信额度的有效使用期间为 14 个月。截止本报告期末，该笔担保已办理注销。
（8）2011 年 5 月 18 日，经公司 2010 年度股东大会审议通过，公司控股子公司宁波市人民房地产开
发有限公司以其所拥有的欢乐高层项目地块（土地证甬国用（2004）第 10471 号）作抵押，为公司控股子
公司宁波荣居置业有限公司向中国建设银行股份有限公司宁波城建支行贷款 9600 万元提供抵押担保，同
时，公司控股子公司宁波康园房地产开发有限公司承担连带还款义务。该笔贷款期限为 2011 年 6 月 15 日
至 2014 年 6 月 14 日。截止本报告期末，实际贷款金额为 7600 万元。截止本报告披露日，实际贷款金额
为 9600 万元。
（9）2011 年 8 月 17 日，经公司 2011 年第二次临时股东大会审议通过，公司以宁波市海曙区灵桥路
513 号甬房权证海曙字第 20091077488 号、第 20091077490 号、第 20091077594 号的房屋所有权，为公司
控股子公司宁波荣安物业服务有限公司向中信银行股份有限公司宁波分行申请 2502 万元授信提供抵押担
保，授信额度的有效使用期限为三年。截止本报告期末，中信银行股份有限公司宁波分行实际发放贷款金
额为 1000 万元，贷款期限为 2011 年 11 月 1 日至 2012 年 10 月 28 日。
公司上述担保及子公司之间的抵押担保系公司经营开发房地产项目需要，属于内部风险可控范围，不
会对公司正常生产经营构成危险。公司目前不存在因被担保方债务违约而承担担保责任的情形。
3、希望公司今后继续严格执行监管部门关于对对外担保事项的相关规定和公司制定的《担保管理办
法》，更好地控制担保风险。
（九）报告期内，公司无其他重大事项。
（十）报告期内，公司或持股 5%以上股东在指定报纸或网站上披露承诺事项
1、根据《公司重大资产出售暨以新增股份购买资产方案》，北京市华远集团有限公司和深圳市新海
投资控股有限公司承诺自公司股票恢复上市之日起三年内不转让其所持有公司的股份和不申请上市流
３０
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
通。
承诺履行情况说明：截止本报告披露日，上述承诺正处于履行期。
2、2007 年 9 月，经西国资复（2007）41 号文《关于华远集团承接成功信息产业（集团）股份有限公
司全部债务并接受全部资产请示的批复》批准，北京市华远集团有限公司与公司签订了《成功信息产业（集
团）股份有限公司资产负债整体收购协议书》及相关的补充协议，协议约定，公司拟将全部资产出售给华
远集团公司，并由华远集团承担公司全部负债。同时华远集团作出如下承诺：
（1）至整体资产负债交割日未获得有关债权人同意转让的部分债务，在随同资产出售给北京市华远
集团有限公司后，若有关公司向本公司追索债务，则由北京市华远集团有限公司负责偿还。
（2）以荣安集团股份有限公司第一次向公司注入资产日为起始时点两年内，如公司存在未披露的负
债、诉讼、抵押、担保、质押等事项，导致重组后的公司（不含公司下属子公司）承担责任的，由北京市
华远集团有限公司承担连带责任。
承诺履行情况说明：截止本报告披露日，上述第（1）项承诺正处于履行期，第（2）项承诺的履行期
限已满，未有实际承诺履行的情形发生。
3、2009 年 4 月 8 日，北京市华远集团有限公司出具承诺函：根据北京市华远集团有限公司与甬成功
分别于 2007 年 9 月 12 日、2007 年 12 月 7 日签署的《成功信息产业（集团）股份有限公司资产负债整体
收购协议》和《成功信息产业（集团）股份有限公司资产负债整体收购补充协议》的约定和在甬成功重大
资产重组方案获得中国证监会核准后于 2008 年 12 月 31 日签署的《甬成功整体资产负债交割确认书》，本
公司收购甬成功的全部负债。其中包括期限超过两年以上的无法联系债权人或尚未取得债权人同意的约
1900 万元的多个小额应付款、其他应付款及预收款等。为保证本次资产重组的顺利实施，也为了保证甬成
功原债务不会对重组完成后的甬成功造成纠纷，北京市华远集团有限公司对上述债务承诺如下：
甬成功上述债务的债权人如持有效的仲裁裁决、司法判决或裁定，该等裁决、判决或裁定载明甬成功
应当向债权人偿还该等债务，本公司将在甬成功通知本公司之日起 3 日内向甬成功或应甬成功书面要求向
该债权人足额偿付该等债务。
承诺履行情况说明：截止本报告披露日，上述承诺正处于履行期，未有实际承诺履行的情形发生。
4、根据《公司重大资产出售暨以新增股份购买资产方案》，公司重组方荣安集团股份有限公司作出
的承诺如下：
（1）2009 年度业绩承诺
甬成功 2009 年年度净利润（归属于母公司所有者的净利润）不低于 31,839.2249 万元。会计师事务所
对甬成功 2009 年的年度财务报告出具标准审计意见。如果上述承诺未能实现，荣安集团将按照每 10 股送 3
股的比例，在甬成功 2009 年年度财务报告公告之日起 7 个交易日内，向除荣安集团以外的股权登记日登记
在册的甬成功全体股东追送股份，追送股份总数为 6,999.2249 万股。
３１
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
（2）2009-2011 年业绩承诺
2009 年-2011 年，荣安集团拟注入资产各开发项目在某一年度完成项目竣工、且项目销售面积达到项
目总建筑面积的 90%以上，各开发项目累计实现的净利润总和低于相应项目的利润预测数总和，差额部分
由荣安集团以现金形式补偿给甬成功。根据评估报告，项目利润预测数见下表：
项目 项目预测净利润(元)
和院项目 52,984,704.20
公园东项目（荣安府） 120,781,860.14
南部商务区（宁波荣安大厦） 8,369,406.25
陈婆渡项目（荣安琴湾） 71,248,482.10
欢乐高层 5,409,079.16
加州阳光（荣安花园） 41,631,377.93
钱江新城项目（荣和置业大厦） 17,573,563.51
荣安尚湖中央花园一期 4,990,519.37
荣安尚湖中央花园二期 88,653,353.81
合计 411,642,346.47
荣安集团同时承诺：甬成功 2009 年-2011 年实现的净利润（归属于母公司所有者的净利润）总计不低
于 53,981.73 万元。如果甬成功未能实现上述利润目标，不足部分（扣除前款中已补偿部分）荣安集团将
以现金形式补偿给甬成功。
承诺履行情况说明：
（1）2009 年度归属于母公司净利润情况
经审计，公司 2009 年度归属于母公司所有者的净利润为 81,163.93 万元。业绩承诺中 2009 年公司实
现归属于母公司所有者的净利润不低于 31,839.22 万元，实际完成数超过预测数 49,324.71 万元。
（2）2009 年至 2011 年归属于母公司净利润实现情况
公司 2009 年至 2011 年实现归属于母公司所有者的净利润为 1,462,956,156.62 元，已完成 2009 年
-2011 年实现归属于母公司所有者的净利润总计不低于 53,981.73 万元的承诺。
（3）项目利润完成情况
截止2011年12月31日，公司各项目的开发和销售情况如下：
项 目 开发和销售情况
荣安和院项目 销售比例已达 90%以上
鄞州公园东项目（荣安府） 已预售，预计 2012 年 12 月交付
南部商务项目 土建工程已完成，正在进行内装修，尚未取得预售许可证
陈婆渡项目（荣安琴湾） 销售比例已达 90%以上
欢乐高层 尚未动工
加州阳光（荣安花园） 销售比例已达 90%以上
钱江新城项目（荣和置业大厦） 已完成主体结构的竣工验收工作，尚未取得预售许可证。
荣安尚湖中央花园一期 销售比例已达 90%以上
荣安尚湖中央花园二期 2011 年交付，销售比例未达到 90%
截止 2011 年 12 月 31 日，公司开发的荣安和院项目、荣安尚湖中央花园一期、荣安花园项目、陈婆
渡项目（荣安琴湾）销售面积已达到项目总建筑面积的 90%以上，实际完成项目利润 467,022,379.00 元，
３２
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
该等项目《业绩补偿协议》利润预测数 170,855,083.60 元，项目利润实际完成数超过预测数 296,167,295.40
元。
5、根据《公司重大资产出售暨以新增股份购买资产方案》，荣安集团承诺：荣安集团认购甬成功本
次非公开发行的股份，自本次非公开发行及重大资产重组完成之日（以公司股票恢复上市日为起始日）起
五年内不得转让，上述锁定期届满后的五年内，如果通过证券交易所挂牌交易进行减持，减持价格不低
于 15 元，甬成功因分红、配股、转增等原因导致股份或权益发生变化时，减持价格将按相应比例进行调
整。
承诺履行情况说明：截止本报告披露日，上述承诺正处于履行期。
（十一）经公司第七届董事会第十三次会议提议，公司 2010 年度股东大会审议同意，公司续聘天衡
会计师事务所有限公司为本公司 2011 年度会计报告审计机构，聘期一年。公司应支付给天衡会计师事务
所有限公司 2011 年度财务审计费用 52 万元。
（十二）公司、公司董事会及董事在报告期内受中国证监会稽查、中国证监会行政处罚、通报批评、
证券交易所公开谴责的情形
2005 年 7 月 29 日，公司接到中国证监会宁波监管局《立案调查通知书》（甬证监立通字 02 号），称公
司因涉嫌违反证券法规行为，决定对本公司立案调查。截止 2011 年 12 月 31 日，中国证监会尚未做出调
查结论。
（十三）报告期内公司接待调研及采访等情况
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象 谈论的主要内容及提供的资料
2011 年 1 月-12 月 公司本部 电话沟通 普通投资者 公司的基本情况、经营状况等
2011 年 12 月 20 日 公司会议室 实地调研 天相投资顾问有限公司 公司发展战略、经营状况和房地产形势探讨等
（十四）报告期末至披露日之间公司接待调研及采访等情况
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象 谈论的主要内容及提供的资料
2012 年 02 月 07 日 公司会议室 实地调研 厦门普尔投资管理有限公司 公司发展战略、经营状况和房地产形势探讨等
2012 年 02 月 16 日 公司会议室 实地调研 上投摩根基金 公司发展战略、经营状况和房地产形势探讨等
2012 年 02 月 16 日 公司会议室 实地调研 泽熙投资管理有限公司 公司发展战略、经营状况和房地产形势探讨等
2012 年 02 月 21 日 公司会议室 实地调研 三菱日联证券 公司发展战略、经营状况和房地产形势探讨等
2012 年 02 月 22 日 公司会议室 实地调研 瑞士信贷 公司发展战略、经营状况和房地产形势探讨等
2012 年 02 月 23 日 公司会议室 实地调研 中银基金 公司发展战略、经营状况和房地产形势探讨等
2012 年 02 月 23 日 公司会议室 实地调研 海富通基金 公司发展战略、经营状况和房地产形势探讨等
2012 年 02 月 23 日 公司会议室 实地调研 富国基金 公司发展战略、经营状况和房地产形势探讨等
2012 年 02 月 23 日 公司会议室 实地调研 大成基金 公司发展战略、经营状况和房地产形势探讨等
2012 年 02 月 23 日 公司会议室 实地调研 华安基金 公司发展战略、经营状况和房地产形势探讨等
2012 年 02 月 24 日 公司会议室 实地调研 湘财证券 公司发展战略、经营状况和房地产形势探讨等
2012 年 02 月 24 日 公司会议室 实地调研 泽熙投资管理有限公司 公司发展战略、经营状况和房地产形势探讨等
３３
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
十一、财务报告
（一）审计意见
审 计 报 告
天衡审字（2012）00432 号
荣安地产股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的荣安地产股份有限公司财务报表，包括 2011 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负
债表，2011 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表，以
及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
编制和公允列报财务报表是荣安地产股份有限公司管理层的责任，这种责任包括：（1）按照企业会计
准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；（2）设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表
不存在由于舞弊或错误而导致的重大错报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计准则
的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册会计师职业道德守则，计划和执
行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决于注
册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，注册
会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制
的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评
价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、审计意见
我们认为，荣安地产股份有限公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映
了荣安地产股份有限公司 2011 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2011 年度的合并及母公司经营
成果和现金流量。
天衡会计师事务所有限公司 中国注册会计师：余瑞玉
中国南京
中国注册会计师：胡学文
2012 年 4 月 1 日
３４
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
（二）财务报表
合并资产负债表
2011年12月31日
编制单位：荣安地产股份有限公司 单位：人民币元
资 产 注释 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 五、1 472,898,309.61 167,643,538.69
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
应收票据 2,221,009.25
应收账款 五、2 20,039,631.75 689,500.00
预付款项 五、3 7,400,682.00 1,091,419,942.24
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 五、4 20,469,156.05 16,922,372.32
买入返售金融资产
存货 五、5 9,733,616,190.23 5,850,168,322.80
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 五、6 - 210,441.00
流动资产合计 10,256,644,978.89 7,127,054,117.05
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 五、7 25,082,303.82 8,190,560.74
投资性房地产 五、8 - 12,150,864.23
固定资产 五、9 9,689,535.30 8,166,811.55
在建工程
工程物资
固定资产清理 -
生产性生物资产
油气资产
无形资产 五、10 1,115,710.27 -
开发支出
商誉
长期待摊费用 -
递延所得税资产 五、11 33,296,783.52 25,057,711.72
其他非流动资产 -
非流动资产合计 69,184,332.91 53,565,948.24
资产总计 10,325,829,311.80 7,180,620,065.29
公司法定代表人：王久芳 主管会计工作负责人：宋长虹 会计机构负责人：郑伟红
３５
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
合并资产负债表（续）
2011年12月31日
编制单位：荣安地产股份有限公司 单位：人民币元
负债和所有者权益（或股东权益） 注释 期末余额 年初余额
流动负债：
短期借款 五、13 10,000,000.00 110,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债
应付票据
应付账款 五、14 913,845,182.85 274,869,107.64
预收款项 五、15 1,952,126,816.00 946,076,493.85
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 五、16 15,938,704.42 8,783,515.69
应交税费 五、17 192,865,637.38 174,304,927.66
应付利息 五、18 129,316,271.01 5,764,562.39
应付股利 五、19 492,358.24 492,358.24
其他应付款 五、20 2,030,870,574.37 1,305,705,829.40
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动负债 五、21 1,714,000,000.00 576,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 6,959,455,544.27 3,401,996,794.87
非流动负债：
长期借款 五、22 1,056,000,000.00 1,873,000,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 1,056,000,000.00 1,873,000,000.00
负债合计 8,015,455,544.27 5,274,996,794.87
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 五、23 1,061,307,495.00 1,061,307,495.00
资本公积
减：库存股
专项储备
盈余公积
一般风险准备
未分配利润 五、24 1,249,066,272.53 844,315,775.42
外币报表折算差额
归属于母公司所有者权益合计 2,310,373,767.53 1,905,623,270.42
少数股东权益
所有者权益合计 2,310,373,767.53 1,905,623,270.42
负债和所有者权益总计 10,325,829,311.80 7,180,620,065.29
公司法定代表人：王久芳 主管会计工作负责人：宋长虹 会计机构负责人：郑伟红
３６
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
合并利润表
2011年度
编制单位：荣安地产股份有限公司 单位：人民币元
项 目 注释 本期金额 上期金额
一、营业总收入 1,627,407,093.35 1,249,938,654.88
其中：营业收入 五、25 1,627,407,093.35 1,249,938,654.88
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 1,220,473,125.07 907,744,345.89
其中：营业成本 五、25 923,779,438.19 681,623,371.82
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 五、26 173,957,220.30 176,121,508.81
销售费用 五、27 33,598,787.46 9,496,402.53
管理费用 五、28 82,980,922.68 39,186,750.31
财务费用 五、29 3,004,070.85 1,960,797.37
资产减值损失 五、30 3,152,685.59 -644,484.95
加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列）
投资收益（损失以“-”号填列） 五、31 -258,256.92 -1,160,274.27
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -258,256.92 -1,196,818.81
汇兑收益（损失以“-”号填列）
三、营业利润（亏损以“-”号填列） 406,675,711.36 341,034,034.72
加：营业外收入 五、32 117,818,847.00 72,263.05
减：营业外支出 五、33 4,628,104.53 2,860,443.08
其中：非流动资产处置损失 24,844.30 1,908.80
四、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 519,866,453.83 338,245,854.69
减：所得税费用 五、34 115,115,956.72 91,679,499.32
五、净利润（净亏损以“-”号填列） 404,750,497.11 246,566,355.37
归属于母公司所有者的净利润 404,750,497.11 246,566,355.37
少数股东损益
六、每股收益：
（一）基本每股收益 五、35 0.3814 0.2323
（二）稀释每股收益
七、其他综合收益
八、综合收益总额 404,750,497.11 246,566,355.37
归属于母公司所有者的综合收益总额 404,750,497.11 246,566,355.37
归属于少数股东的综合收益总额
公司法定代表人：王久芳 主管会计工作负责人：宋长虹 会计机构负责人：郑伟红
３７
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
合并现金流量表
2011年度
编制单位：荣安地产股份有限公司 单位：人民币元
项 目 注释 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 2,608,167,532.26 1,351,154,071.25
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置交易性金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 五、36（1） 17,568,670.33 20,425,364.99
经营活动现金流入小计 2,625,736,202.59 1,371,579,436.24
购买商品、接受劳务支付的现金 2,732,258,815.66 2,838,671,268.42
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 57,518,942.08 25,548,985.00
支付的各项税费 287,243,152.86 407,847,383.42
支付其他与经营活动有关的现金 五、36（2） 79,263,242.64 94,451,827.21
经营活动现金流出小计 3,156,284,153.24 3,366,519,464.05
经营活动产生的现金流量净额 -530,547,950.65 -1,994,940,027.81
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 - 270,000,000.00
取得投资收益收到的现金 - 36,544.54
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 123,063,946.12 -
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 - -
投资活动现金流入小计 123,063,946.12 270,036,544.54
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 4,752,105.14 4,076,842.92
投资支付的现金 17,150,000.00 -
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 - -
投资活动现金流出小计 21,902,105.14 4,076,842.92
投资活动产生的现金流量净额 101,161,840.98 265,959,701.62
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金
取得借款收到的现金 3,632,000,000.00 3,222,600,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 3,632,000,000.00 3,222,600,000.00
偿还债务支付的现金 2,721,000,000.00 1,295,010,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 198,358,702.14 191,981,088.31
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 - -
筹资活动现金流出小计 2,919,358,702.14 1,486,991,088.31
筹资活动产生的现金流量净额 712,641,297.86 1,735,608,911.69
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 283,255,188.19 6,628,585.50
加：期初现金及现金等价物余额 五、37（2） 165,293,121.42 158,664,535.92
六、期末现金及现金等价物余额 五、37（2） 448,548,309.61 165,293,121.42
公司法定代表人：王久芳 主管会计工作负责人：宋长虹 会计机构负责人：郑伟红
３８
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
合并所有者权益变动表
2011年度
编制单位：荣安地产股份有限公司 单位：人民币元
本期金额
项 目 归属于母公司所有者权益
少数股东权益 所有者权益合计
实收资本（或股本） 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 其他
一、上年年末余额 1,061,307,495.00 844,315,775.42 1,905,623,270.42
加：会计政策变更 -
前期差错更正 -
其他 -
二、本期年初余额 1,061,307,495.00 - - - - - 844,315,775.42 - - 1,905,623,270.42
三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列） - - - - - - 404,750,497.11 - - 404,750,497.11
（一）净利润 404,750,497.11 404,750,497.11
（二）其他综合收益 -
上述（一）和（二）小计 - - - - - 404,750,497.11 - - 404,750,497.11
（三）所有者投入和减少资本 - - - - - - - - -
1、所有者投入资本 - -
2、股份支付计入所有者权益的金额 -
3、其他 -
（四）利润分配 - - - - - - - - -
1、提取盈余公积 -
2、提取一般风险准备 -
3、对所有者（或股东）的分配 -
4、其他 -
（五）所有者权益内部结转 - - - - - - - - -
1、资本公积转增资本（或股本） -
2、盈余公积转增资本（或股本） -
3、盈余公积弥补亏损 -
4、其他 -
（六）专项储备 - - - - - - - - - -
1、本期提取 -
2、本期使用 -
四、本期期末余额 1,061,307,495.00 - - - - - 1,249,066,272.53 - - 2,310,373,767.53
公司法定代表人：王久芳 主管会计工作负责人：宋长虹 会计机构负责人：郑伟红
３９
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
合并所有者权益变动表（续）
2011年度
编制单位：荣安地产股份有限公司 单位：人民币元
上期金额
项 目 归属于母公司所有者权益
少数股东权益 所有者权益合计
实收资本（或股本） 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 其他
一、上年年末余额 1,061,307,495.00 597,749,420.05 1,659,056,915.05
加：会计政策变更 -
前期差错更正 -
其他 -
二、本期年初余额 1,061,307,495.00 - - - - - 597,749,420.05 - - 1,659,056,915.05
三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列） - - - - - - 246,566,355.37 - - 246,566,355.37
（一）净利润 246,566,355.37 246,566,355.37
（二）其他综合收益 -
上述（一）和（二）小计 - - - - - 246,566,355.37 - - 246,566,355.37
（三）所有者投入和减少资本 - - - - - - - - -
1、所有者投入资本 - -
2、股份支付计入所有者权益的金额 -
3、其他 -
（四）利润分配 - - - - - - - - -
1、提取盈余公积 -
2、提取一般风险准备 -
3、对所有者（或股东）的分配 -
4、其他 -
（五）所有者权益内部结转 - - - - - - - - -
1、资本公积转增资本（或股本） -
2、盈余公积转增资本（或股本） -
3、盈余公积弥补亏损 -
4、其他 -
（六）专项储备 - - - - - - - - - -
1、本期提取 -
2、本期使用 -
四、本期期末余额 1,061,307,495.00 - - - - - 844,315,775.42 - - 1,905,623,270.42
公司法定代表人：王久芳 主管会计工作负责人：宋长虹 会计机构负责人：郑伟红
４０
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
资产负债表
2011年12月31日
编制单位：荣安地产股份有限公司 单位：人民币元
资 产 注释 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 58,988,941.63 9,371,904.18
交易性金融资产 -
应收票据
应收账款 -
预付款项 1,088,587.16
应收利息 -
应收股利 142,771,008.51
其他应收款 十一、1 1,495,824,725.94 605,119,487.84
存货 9,342,731.49 56,010.60
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 - -
流动资产合计 1,708,015,994.73 614,547,402.62
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 十一、2 2,806,429,710.61 2,728,357,967.53
投资性房地产 - 13,559,100.22
固定资产 7,194,768.29 7,893,509.53
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 1,113,299.17 -
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 230,262.17 105,291.28
其他非流动资产
非流动资产合计 2,814,968,040.24 2,749,915,868.56
资产总计 4,522,984,034.97 3,364,463,271.18
公司法定代表人：王久芳 主管会计工作负责人：宋长虹 会计机构负责人：郑伟红
４１
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
资产负债表（续）
2011年12月31日
编制单位：荣安地产股份有限公司 单位：人民币元
负债和所有者权益（或股东权益） 注释 期末余额 年初余额
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
应付票据 - -
应付账款 898,656.83 1,847,967.60
预收款项 - 1,468,335.77
应付职工薪酬 4,024,074.00 3,661,000.00
应交税费 -1,763,116.20 -108,337.19
应付利息 120,014,687.72 1,702,773.50
应付股利 492,358.24 492,358.24
其他应付款 1,597,595,421.02 901,229,194.21
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 1,721,262,081.61 910,293,292.13
非流动负债：
长期借款
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计
负债合计 1,721,262,081.61 910,293,292.13
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 1,061,307,495.00 1,061,307,495.00
资本公积 2,416,974,950.79 2,416,974,950.79
减：库存股
专项储备
盈余公积 38,114,576.67 38,114,576.67
未分配利润 -714,675,069.10 -1,062,227,043.41
所有者权益（或股东权益）合计 2,801,721,953.36 2,454,169,979.05
负债和所有者权益（或股东权益）总计 4,522,984,034.97 3,364,463,271.18
公司法定代表人：王久芳 主管会计工作负责人：宋长虹 会计机构负责人：郑伟红
４２
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
利 润 表
2011年度
编制单位：荣安地产股份有限公司 单位：人民币元
项 目 注释 本期金额 上期金额
一、营业收入 十一、3 21,930,075.72 9,281,351.41
减：营业成本 十一、3 19,664,227.59 7,848,604.82
营业税金及附加 70,910.25 104,094.78
销售费用 - -
管理费用 36,623,832.04 26,796,245.21
财务费用 -33,562.78 -50,150.32
资产减值损失 47,484,855.26 29,901,771.08
加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列）
投资收益（损失以“-”号填列） 十一、4 319,420,084.69 -1,185,990.80
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -258,256.92 -1,196,818.81
二、营业利润（亏损以“-”号填列） 237,539,898.05 -56,505,204.96
加：营业外收入 110,218,494.95 -
减：营业外支出 331,389.58 941,094.48
其中：非流动资产处置损失 -
三、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 347,427,003.42 -57,446,299.44
减：所得税费用 -124,970.89 -38,845.68
四、净利润（净亏损以“-”号填列） 347,551,974.31 -57,407,453.76
五、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
六、其他综合收益
七、综合收益总额 347,551,974.31 -15,290,546.32
公司法定代表人：王久芳 主管会计工作负责人：宋长虹 会计机构负责人：郑伟红
４３
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
现金流量表
2011年度
编制单位：荣安地产股份有限公司 单位：人民币元
项 目 注释 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 23,825,241.53 8,711,430.89
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 5,023,853,386.86 1,425,533,000.31
经营活动现金流入小计 5,047,678,628.39 1,434,244,431.20
购买商品、接受劳务支付的现金 35,623,433.06 6,671,196.95
支付给职工以及为职工支付的现金 22,141,588.06 13,924,445.96
支付的各项税费 251,995.23 3,363,574.46
支付其他与经营活动有关的现金 6,295,339,425.75 2,121,596,538.50
经营活动现金流出小计 6,353,356,442.10 2,145,555,755.87
经营活动产生的现金流量净额 -1,305,677,813.71 -711,311,324.67
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 - 80,000,000.00
取得投资收益收到的现金 172,400,000.00 10,828.01
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 122,988,946.30 -
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 - -
投资活动现金流入小计 295,388,946.30 80,010,828.01
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 1,764,095.14 3,744,866.92
投资支付的现金 78,330,000.00 230,400,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 80,094,095.14 234,144,866.92
投资活动产生的现金流量净额 215,294,851.16 -154,134,038.91
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 2,705,000,000.00 1,308,600,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 2,705,000,000.00 1,308,600,000.00
偿还债务支付的现金 1,565,000,000.00 428,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 - 14,461,885.67
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计 1,565,000,000.00 442,461,885.67
筹资活动产生的现金流量净额 1,140,000,000.00 866,138,114.33
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 49,617,037.45 692,750.75
加：期初现金及现金等价物余额 9,371,904.18 8,679,153.43
六、期末现金及现金等价物余额 58,988,941.63 9,371,904.18
公司法定代表人：王久芳 主管会计工作负责人：宋长虹 会计机构负责人：郑伟红
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荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
所有者权益变动表
2011年度
编制单位：荣安地产股份有限公司 单位：人民币元
本期金额
项 目
实收资本（或股本） 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末余额 1,061,307,495.00 2,416,974,950.79 38,114,576.67 -1,062,227,043.41 2,454,169,979.05
加：会计政策变更 -
前期差错更正 -
其他 -
二、本期年初余额 1,061,307,495.00 2,416,974,950.79 - - 38,114,576.67 -1,062,227,043.41 2,454,169,979.05
三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列） - - - - - 347,551,974.31 347,551,974.31
（一）净利润 347,551,974.31 347,551,974.31
（二）其他综合收益 -
上述（一）和（二）小计 - - - - 347,551,974.31 347,551,974.31
（三）所有者投入和减少资本 - - - - - -
1、所有者投入资本 - - -
2、股份支付计入所有者权益的金额 -
3、其他 - -
（四）利润分配 - - - - - -
1、提取盈余公积 -
2、对所有者（或股东）的分配 -
3、其他 -
（五）所有者权益内部结转 - - - - - -
1、资本公积转增资本（或股本） -
2、盈余公积转增资本（或股本） -
3、盈余公积弥补亏损 -
4、其他 -
（六）专项储备 - - - - - - -
1、本期提取 -
2、本期使用 -
四、本期期末余额 1,061,307,495.00 2,416,974,950.79 - - 38,114,576.67 -714,675,069.10 2,801,721,953.36
公司法定代表人：王久芳 主管会计工作负责人：宋长虹 会计机构负责人：郑伟红
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荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
所有者权益变动表（续）
2011年度
编制单位：荣安地产股份有限公司 单位：人民币元
上期金额
项 目
实收资本（或股本） 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末余额 1,061,307,495.00 2,416,974,950.79 38,114,576.67 -1,004,819,589.65 2,511,577,432.81
加：会计政策变更 -
前期差错更正 -
其他 -
二、本期年初余额 1,061,307,495.00 2,416,974,950.79 - - 38,114,576.67 -1,004,819,589.65 2,511,577,432.81
三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列） - - - - - -57,407,453.76 -57,407,453.76
（一）净利润 -57,407,453.76 -57,407,453.76
（二）其他综合收益 -
上述（一）和（二）小计 - - - - -57,407,453.76 -57,407,453.76
（三）所有者投入和减少资本 - - - - - -
1、所有者投入资本 - - -
2、股份支付计入所有者权益的金额 -
3、其他 - -
（四）利润分配 - - - - - -
1、提取盈余公积 -
2、对所有者（或股东）的分配 -
3、其他 -
（五）所有者权益内部结转 - - - - - -
1、资本公积转增资本（或股本） -
2、盈余公积转增资本（或股本） -
3、盈余公积弥补亏损 -
4、其他 -
（六）专项储备 - - - - - - -
1、本期提取 -
2、本期使用 -
四、本期期末余额 1,061,307,495.00 2,416,974,950.79 - - 38,114,576.67 -1,062,227,043.41 2,454,169,979.05
公司法定代表人：王久芳 主管会计工作负责人：宋长虹 会计机构负责人：郑伟红
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荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
（三）会计报表附注
荣安地产股份有限公司
2011 年度财务报表附注
一、公司基本情况
（一）公司概况
公司名称：荣安地产股份有限公司
企业法人营业执照注册号：330200000013909
中华人民共和国组织机构代码证：14406856-5
注册地址：浙江省宁波市海曙区灵桥路 513 号（14-12）
注册资本：1,061,307,495 元
法定代表人：王久芳
公司所属行业：房地产开发与经营业
（二）经营范围
房地产开发、经营；物业服务；房屋租赁；建筑材料、装饰材料、机械电器设备、五金交电、化工产
品、制冷空调设备的批发、零售；市政工程施工；工业与民用建筑工程；实业投资；自营或代理货物和技
术的进出口,但国家限定经营或禁止进出口的货物或技术除外(上述经营范围不含国家法律法规规定禁止、
限制和许可经营的项目)。
（三）历史沿革
荣安地产股份有限公司(以下简称“公司”或“本公司”)的前身为成功信息产业（集团）股份有限公
司(以下简称“甬成功”)，系经宁波市人民政府甬政[1989]24 号文批准，由宁波机床总厂股份制改组设立，
于 1989 年 5 月 19 日在宁波市工商行政管理局登记注册，取得注册号为 330200000013909 号的《企业法人
营业执照》。公司股票于 1993 年 8 月 6 日在深圳证券交易所挂牌交易。经历次股权变更，本公司注册资本
为 233,307,495.00 元，股份总数 233,307,495 股。
经公司 2008 年第一次临时股东大会决议同意，并经中国证券监督管理委员会证监许可[2008]1341 号
文核准，公司向荣安集团股份有限公司发行股份 828,000,000 股，收购荣安集团股份有限公司所拥有的八
家公司股权和三处房产，公司注册资本变更为 1,061,307,495 元，上述增资业经江苏天衡会计师事务所有
限公司天衡验字（2009）016 号《验资报告》验证。2009 年 4 月 14 日，公司取得变更后的企业法人营业
执照。
2009 年 6 月 16 日，公司更名为荣安地产股份有限公司。
二、主要会计政策、会计估计和前期差错
1、财务报表的编制基础
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荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
本公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部于 2006 年 2 月 15 日颁布的《企
业会计准则-基本准则》和 38 项具体会计准则，以及其后颁布的企业会计准则应用指南、企业会计准则解
释及其他相关规定进行确认和计量，在此基础上编制财务报表。
2、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司的财务状况、经营成果
和现金流量等有关信息。
3、会计期间
以公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止为一个会计年度。
4、记账本位币
以人民币为记账本位币。
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
（1）同一控制下企业合并
参与合并的各方在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的，为同一控制下
企业合并。
合并方在企业合并中取得的资产和负债，按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产
账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积（股本溢价），资本
公积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。合并日为合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
（2）非同一控制下企业合并
参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下企业合并。
购买方支付的合并成本是为取得被购买方控制权而支付的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性
证券在购买日的公允价值之和。付出资产的公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。购买日是指购
买方实际取得对被购买方控制权的日期。
购买方在购买日对合并成本进行分配，确认所取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公
允价值。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本
小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
6、合并财务报表的编制方法
合并财务报表的合并范围包括本公司及本公司的子公司。子公司的经营成果和财务状况由控制开始日
起至控制结束日止包含于合并财务报表中。
本公司通过同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表时，视同被合并子公司在本
公司最终控制方对其实施控制时纳入合并范围，并对合并财务报表的期初数以及前期比较报表进行相应调
整。
本公司通过非同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表时，以购买日确定的各项
可辨认资产、负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整，并自购买日起将被合并子公司纳入合
并范围。
４８
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
子公司所采用的会计期间或会计政策与本公司不一致时，在编制合并财务报表时按本公司的会计期间
或会计政策对子公司的财务报表进行必要的调整。合并范围内企业之间所有重大交易、余额以及未实现损
益在编制合并财务报表时予以抵消。内部交易发生的未实现损失，有证据表明该损失是相关资产减值损失
的，则不予抵消。
子公司少数股东应占的权益和损益分别在合并资产负债表中股东权益项目下和合并利润表中净利润
项目下单独列示。
子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额的，其余
额应当冲减少数股东权益。
7、现金及现金等价物的确定标准
现金是指库存现金及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指持有的期限短、流动性强、易于转换
为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
8、外币业务和外币报表折算
（1）外币交易的会计处理
发生外币交易时，采用交易发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币金额。
于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币，所产生的折算差额，
除根据借款费用核算方法应予资本化的，计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，于资产负
债表日仍采用交易发生日的即期汇率折算。
（2）外币财务报表的折算
境外经营的资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，股东权益项目除未
分配利润项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。境外经营的利润表中的收入和费用项目，采用年
平均汇率折算。上述折算产生的外币报表折算差额，在股东权益中单独列示。
9、金融工具
（1）金融资产
①金融资产于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、贷款及应收款
项、持有至到期投资和可供出售金融资产。金融资产的分类取决于本公司对金融资产的持有意图和持有能
力。
②金融资产于本公司成为金融工具合同的一方时，按公允价值确认。对于以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入
初始确认金额。
③金融资产的后续计量
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成
的利得或损失，计入当期损益。
贷款及应收款项和持有至到期投资，采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认、减值以
及摊销形成的利得或损失，计入当期损益。
４９
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可供出售金融资产，采用公允价值进行后续计量，公允价值变动计入资本公积，在该可供出售金融资
产发生减值或终止确认时转出，计入当期损益。可供出售债务工具投资在持有期间按实际利率法计算的利
息，计入当期损益。可供出售权益工具投资的现金股利，在被投资单位宣告发放股利时计入当期损益。
④金融资产减值
本公司在期末对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产的账面价值进行
检查，有客观证据表明该金融资产发生减值的，确认减值损失，计提减值准备。
A、以摊余成本计量的金融资产的减值准备，按该金融资产预计未来现金流量现值低于其账面价值的
差额计提，计入当期损益。
本公司对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试，对单项金额不重大的金融资产，单独或包括在
具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单独测试未发生减值的金融资产，无论单项金额
重大与否，仍将包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。已单独确认减值损失的
金融资产，不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。
对以摊余成本计量的金融资产确认资产减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已经恢复，且
客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
B、可供出售金融资产的公允价值发生非暂时性下跌时，即使该金融资产没有终止确认，原直接计入
资本公积的因公允价值下降形成的累计损失，予以转出，计入当期损益。
对可供出售债务工具投资确认资产减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已经恢复，且客观
上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
可供出售权益工具投资发生的减值损失，不通过损益转回。
⑤金融资产终止确认
当收取某项金融资产的现金流量的合同权利终止或将所有权上几乎所有的风险和报酬转移时，本公司
终止确认该金融资产。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，本公司将下列两项金额的差额计入当期损益：
A、所转移金融资产的账面价值；
B、因转移而收到的对价，与原直接计入股东权益的公允价值变动累计额之和。
（2）金融负债
①金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。
②金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，
相关交易费用直接计入当期损益；对于其他金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
③金融负债的后续计量
A、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和指定为以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融负债，采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失，计
入当期损益。
B、其他金融负债，采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量。
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④金融负债终止确认
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，本公司终止确认该金融负债或其一部分。
（3）金融资产和金融负债的公允价值确定方法
①如果金融资产或金融负债存在活跃市场，则采用活跃市场中的报价确定其公允价值。
②如果金融资产或金融负债不存在活跃市场，则采用估值技术确定其公允价值。
10、坏账的核算方法
（1）单项金额重大的应收款项坏账准备的计提方法
①单项金额重大的应收款项的确认标准:公司按期末余额大于等于 1000 万元的标准确定。
②单项金额重大的应收款项坏账准备的计提方法
对于单项金额重大的应收款项，单独进行减值测试。有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现
金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，并据此计提相应的坏账准备。
（2）按组合计提坏账准备的应收款项
确定组合的依据：
对单项金额重大单独测试未发生减值的应收款项会同单项金额不重大的应收款项，本公司以账龄作为
信用风险特征组合。
按组合计提坏账准备的计提方法：账龄分析法
根据以前年度按账龄划分的各段应收款项实际损失率作为基础，结合现时情况确定本年各账龄段应收
款项组合计提坏账准备的比例，据此计算本年应计提的坏账准备。
各账龄段应收款项组合计提坏账准备的比例具体如下：
账龄 坏账准备计提比例
1 年以内 5%
1至2年 10%
2至3年 30%
3至4年 60%
4至5年 80%
5 年以上 100%
（3）单项金额不重大但单项计提坏账准备的应收款项
对单项金额不重大但个别信用风险特征明显不同，已有客观证据表明其发生了减值的应收款项，按账
龄分析法计提的坏账准备不能反映实际情况，本公司单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其
账面价值的差额，确认减值损失，并据此计提相应的坏账准备。
11、存货的核算方法
（1）存货的分类
本公司存货按包括原材料、开发成本、开发产品、周转材料等。
（2）开发用土地的核算方法：本公司取得开发用土地计入开发成本，按成本核算对象进行分摊和明
细核算。
（3）公共配套设施费用的核算方法：公共配套设施费用包括住宅小区中非营业性的文教、行政管理、
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荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
市政公用配套设施，其所发生的成本费用列入存货-开发成本，按住宅小区可销售面积分摊。本期完工的
开发产品，若该开发产品应分摊的公共配套设施费用尚未发生或尚未支付完毕，则预提尚未发生或尚未支
付完毕的公共配套设施费用，计入该开发产品成本。
（4）存货发出的计价及摊销
本公司存货盘存制度采用永续盘存制，各类存货取得时按实际成本计价，发出时采用个别计价法计价；
对于不能替代使用的存货、为特定项目专门购入或制造的存货以及提供劳务的成本，采用个别计价法确定
发出存货的成本。
（5）周转材料的摊销方法
周转材料包括包装物和低值易耗品，在领用时采用一次转销法进行摊销。
（6）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货可变现净值按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费
后的金额确定。
期末，按照单个存货成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备，计入当期损益；以前减记存货价
值的影响因素已经消失的，减记的金额应当予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备金额内转回，转回的
金额计入当期损益。对于数量繁多、单价较低的存货，按存货类别计提存货跌价准备。
（7）存货的盘存制度
本公司存货采用永续盘存制。
12、长期股权投资
（1）初始投资成本确定
①企业合并形成的长期股权投资，按以下方法确定初始投资成本：
A、对于同一控制下企业合并形成的对子公司投资，以在合并日取得被合并方所有者权益账面价值的
份额作为长期股权投资的初始投资成本，为进行企业合并发生的各项直接相关费用于发生时计入当期损
益。
B、对于非同一控制下企业合并形成的对子公司投资，以企业合并成本作为初始投资成本。
②除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按以下方法确定初始投资成
本：
A、以支付现金取得的长期股权投资，按实际支付的购买价款作为初始投资成本。
B、以发行权益性证券取得的长期股权投资，按发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
C、投资者投入的长期股权投资，按投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本。
（2）后续计量及损益确认方法
①对子公司投资
在合并财务报表中，对子公司投资按附注二、6 进行处理。
在母公司财务报表中，对子公司投资采用成本法核算，在被投资单位宣告分派的现金股利或利润时，
确认投资收益。
５２
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②对合营企业投资和对联营企业投资
对合营企业投资和对联营企业投资采用权益法核算，具体会计处理包括：
对于初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额包含在长期股
权投资成本中；对于初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计
入当期损益，同时调整长期股权投资成本。
取得对合营企业投资和对联营企业投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额，
扣除首次执行企业会计准则之前已经持有的对合营企业投资和对联营企业投资按原会计准则及制度确认
的股权投资借方差额按原摊销期直线摊销的金额后，确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值；按照
被投资单位宣告分派的现金股利或利润应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。
在计算应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产
的公允价值为基础确定，对于被投资单位的会计政策或会计期间与本公司不同的，权益法核算时按照本公
司的会计政策或会计期间对被投资单位的财务报表进行必要调整。与合营企业和联营企业之间内部交易产
生的未实现损益按照持股比例计算归属于本公司的部分，在权益法核算时予以抵消。内部交易产生的未实
现损失，有证据表明该损失是相关资产减值损失的，则全额确认该损失。
对合营企业或联营企业发生的净亏损，除本公司负有承担额外损失义务外，以长期股权投资的账面价
值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。被投资企业以后实现净利润的，在
收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
对于被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公
积。处置该项投资时，将原计入资本公积的部分按相应比例转入当期损益。
③其他股权投资
其他股权投资采用成本法核算，在被投资单位宣告分派的现金股利或利润时，确认投资收益。
（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制指按照合同约定对某项经济活动所共有的控制，仅在与该项经济活动相关的重要财务和生产
经营决策需要分享控制权的投资方一致同意时存在。
重大影响指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共
同控制这些政策的制定。
（4）长期股权投资减值测试方法及减值准备计提方法
①本公司在资产负债表日根据内部及外部信息以确定对子公司、合营公司或联营公司的长期股权投资
是否存在减值的迹象，对存在减值迹象的长期股权投资进行减值测试，估计其可收回金额。
可收回金额的估计结果表明长期股权投资的可收回金额低于其账面价值的，长期股权投资的账面价值
会减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的减值准备。
可收回金额是指资产（或资产组、资产组组合，下同）的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计
未来现金流量的现值两者之间较高者。
资产组是可以认定的最小资产组合，其产生的现金流入基本上独立于其他资产或者资产组。资产组由
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荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
创造现金流入相关的资产组成。在认定资产组时，主要考虑该资产组能否独立产生现金流入，同时考虑管
理层对生产经营活动的管理方式、以及对资产使用或者处置的决策方式等。
资产的公允价值减去处置费用后的净额，是根据公平交易中销售协议价格减去可直接归属于该资产处
置费用的金额确定。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预
计未来现金流量，选择恰当的税前折现率对其进行折现后的金额加以确定。
与资产组或者资产组组合相关的减值损失，先抵减分摊至该资产组或者资产组组合中商誉的账面价
值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各
项资产的账面价值，但抵减后的各资产的账面价值不得低于该资产的公允价值减去处置费用后的净额（如
可确定的）、该资产预计未来现金流量的现值（如可确定的）和零三者之中最高者。
②本公司采用个别认定方式评估其他长期股权投资是否发生减值，其他长期股权投资发生减值时，将
其他长期股权投资的账面价值与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间
的差额，确认为减值损失，计入当期损益。
③长期股权投资减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
13、投资性房地产的核算方法
（1）投资性房地产分为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑
物。
（2）投资性房地产按照取得时的成本进行初始计量。
（3）本公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
①对于建筑物，参照固定资产的后续计量政策进行折旧。
②对于土地使用权，参照无形资产的后续计量政策进行摊销。
（4）投资性房地产减值测试方法及减值准备计提方法本公司在资产负债表日根据内部及外部信息以
确定投资性房地产是否存在减值的迹象，对存在减值迹象的投资性房地产进行减值测试，估计其可收回金
额。可收回金额的估计结果表明投资性房地产的可收回金额低于其账面价值的，投资性房地产的账面价值
会减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的减值准备。
投资性房地产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
14、固定资产的核算方法
（1）固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度
的有形资产。
（2）本公司采用直线法计提固定资产折旧，各类固定资产使用寿命、预计净残值率和年折旧率如下：
类别 折旧年限（年） 净残值率（%） 年折旧率（%）
房屋建筑物 20-40 年 5% 4.75%-2.38%
机器设备 10-15 年 5% 9.50%-6.33%
运输设备 4-5 年 5% 23.75%-19.00%
办公设备 3-5 年 5% 31.67%-19.00%
本公司至少在每年年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。
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荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
（3）固定资产减值测试方法及减值准备计提方法
本公司在资产负债表日根据内部及外部信息以确定固定资产是否存在减值的迹象，对存在减值迹象的
固定资产进行减值测试，估计其可收回金额。
可收回金额的估计结果表明固定资产的可收回金额低于其账面价值的，固定资产的账面价值会减记至
可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的减值准备。
固定资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
15、在建工程
在建工程在达到预定可使用状态时，按实际发生的全部支出转入固定资产核算。
本公司在资产负债表日根据内部及外部信息以确定在建工程是否存在减值的迹象，对存在减值迹象的
在建工程进行减值测试，估计其可收回金额。可收回金额的估计结果表明在建工程的可收回金额低于其账
面价值的，在建工程的账面价值会减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，
同时计提相应的减值准备。在建工程减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
16、借款费用
（1）借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。
可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，予以资本化，计入相关资产成本；其他
借款费用计入当期损益。
（2）当资产支出已经发生、借款费用已经发生且为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的
购建或者生产活动已经开始时，开始借款费用的资本化。符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发
生非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月的，暂停借款费用的资本化。当所购建或者生产的资产达到预
定可使用或者可销售状态时，停止借款费用的资本化，以后发生的借款费用计入当期损益。
（3）借款费用资本化金额的计算方法
①为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款所发生的借款费用（包括借款利息、折价
或溢价的摊销、辅助费用、外币专门借款本金和利息的汇兑差额），其资本化金额为在资本化期间内专门
借款实际发生的借款费用减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投
资收益后的金额。
②为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款所发生的借款费用（包括借款利息、折价
或溢价的摊销），其资本化金额根据在资本化期间内累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均
数乘以所占用一般借款的资本化率计算确定。
17、无形资产
（1）无形资产按照取得时的成本进行初始计量。
（2）无形资产的摊销方法
①对于使用寿命有限的无形资产，在使用寿命期限内，采用直线法摊销；本公司至少于每年年度终了
对无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
②对于使用寿命不确定的无形资产，不摊销。于每年年度终了，对使用寿命不确定的无形资产的使用
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荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
寿命进行复核，如果有证据表明其使用寿命是有限的，则估计其使用寿命，并按其使用寿命进行摊销。
（3）无形资产减值
本公司在资产负债表日根据内部及外部信息以确定无形资产是否存在减值的迹象，对存在减值迹象的
无形资产进行减值测试，估计其可收回金额。此外，无论是否存在减值迹象，本公司至少于每年年度终了
对使用寿命不确定的无形资产估计其可收回金额。可收回金额的估计结果表明无形资产的可收回金额低于
其账面价值的，无形资产的账面价值会减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损
益，同时计提相应的减值准备。
无形资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
（4）内部研究开发项目
①划分公司内部研究开发项目研究阶段和开发阶段的具体标准
研究是指为获取并理解新的科学或技术知识而进行的独创性的有计划调查。开发是指在进行商业性生
产或使用前，将研究成果或其他知识应用于一项或若干项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的
材料、装置、产品或获得新工序等。
②研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。开发阶段的支出，同时满足下列条件的，予以资本化：
A、完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
B、具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
C、无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自
身存在市场，无形资产将在内部使用的，应当证明其有用性；
D、有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无
形资产；
E、归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
18、长期待摊费用
长期待摊费用按其受益期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益的，将尚未摊
销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
19、预计负债
（1）与或有事项相关的义务同时满足下列条件的，应当确认为预计负债：
①该义务是企业承担的现时义务；
②履行该义务很可能导致经济利益流出企业；
③该义务的金额能够可靠地计量。
（2）预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。
如所需支出存在一个连续范围，且该范围内各种结果发生的可能性相同的，最佳估计数按照该范围内
的中间值确定。
在其他情况下，最佳估计数分别下列情况处理：
①或有事项涉及单个项目的，按照最可能发生金额确定。
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荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
②或有事项涉及多个项目的，按照各种可能结果及相关概率计算确定。
20、收入
（1）销售商品收入
在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，既没有保留通常与所有权相联系的继续管理
权，也没有对已售出的商品实施有效控制，收入的金额、相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量，
相关的经济利益很可能流入时，确认销售商品收入。
（2）提供劳务收入
①在交易的完工进度能够可靠地确定，收入的金额、相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量，
相关的经济利益很可能流入时，采用完工百分比法确认提供劳务收入。
确定完工进度可以选用下列方法：已完工作的测量，已经提供的劳务占应提供劳务总量的比例，已经
发生的成本占估计总成本的比例。
②在提供劳务交易结果不能够可靠估计时，分别下列情况处理：
A、已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，并
按相同金额结转劳务成本。
B、已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认提供
劳务收入。
（3）让渡资产使用权收入
在收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入时，确认让渡资产使用权收入。
21、政府补助
与收益相关的政府补助，如果用于补偿本公司以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在
确认相关费用的期间，计入当期损益；如果用于补偿本公司已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损
益。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。但是，
按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
22、所得税
本公司采用资产负债表债务法进行所得税会计处理。
除与直接计入股东权益的交易或事项有关的所得税影响计入股东权益外，当期所得税费用和递延所得
税费用（或收益）计入当期损益。
当期所得税费用是按本年度应纳税所得额和税法规定的税率计算的预期应交所得税，加上对以前年度
应交所得税的调整。
资产负债表日，如果纳税主体拥有以净额结算的法定权利并且意图以净额结算或取得资产、清偿负债
同时进行时，那么当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列示。
递延所得税资产和递延所得税负债分别根据可抵扣暂时性差异和应纳税暂时性差异确定，按照预期收
回资产或清偿债务期间的适用税率计量。暂时性差异是指资产或负债的账面价值与其计税基础之间的差
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荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
额，包括能够结转以后年度抵扣的亏损和税款递减。递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣暂时性
差异的应纳税所得额为限。
对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）的非企业合并交易中产生的资产或负
债初始确认形成的暂时性差异，不确认递延所得税。商誉的初始确认导致的暂时性差异也不产生递延所得
税。
资产负债表日，根据递延所得税资产和负债的预期收回或结算方式，依据已颁布的税法规定，按照预
期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量该递延所得税资产和负债的账面金额。
资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销后的净额列示：
（1）纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；
（2）递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或
者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳
税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债。
23、经营租赁
（1）租入资产
经营租赁租入资产的租金费用在租赁期内按直线法确认为相关资产成本或费用。或有租金在实际发生
时计入当期损益。
（2）租出资产
经营租赁租出资产所产生的租金收入在租赁期内按直线法确认为收入。经营租赁租出资产发生的初始
直接费用，直接计入当期损益。或有租金在实际发生时计入当期损益。
24、持有待售非流动资产
本公司将已经作出处置决议、已经与受让方签订了不可撤销的转让协议、并且该项转让将在一年内完
成的固定资产、无形资产、成本模式后续计量的投资性房地产、长期股权投资等非流动资产（不包括递延
所得税资产），划分为持有待售。按账面价值与预计可变现净值孰低者计量持有待售的非流动资产，账面
价值高于预计可变现净值之间的差额确认为资产减值损失。
25、维修基金的核算方法
物业管理公司收到业主委托代为管理的公共维修基金，计入公司负债，专门用于住宅共同部位、共同
设备和物业管理区域公共设施的维修、更新。
26、质量保证金的核算方法
施工单位应留置的质量保证金根据施工合同规定之金额，计入公司负债，待保证期过后根据实际情况
和合同约定支付。
27、会计政策、会计估计变更
（1）会计政策变更
会计政策变更的内容和原因 审批程序 受影响的报表项目名称 影响金额
无
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荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
（2）会计估计变更
会计估计变更的内容和原因 审批程序 受影响的报表项目名称 影响金额
无
28、前期会计差错更正
报告期内，公司无前期会计差错更正。
三、税项
1、流转税
营业税：房地产销售、物业管理、租赁收入营业税税率为 5%。
增值税：销项税税率为 17%。
2、企业所得税
企业所得税税率为 25%。
3、土地增值税
房地产开发企业按所在地主管税务机关规定，暂按预售收入额的 0.5%-3.0%预缴土地增值税，待所开
发的房产项目达到规定清算条件后，按四级超率累进税率进行土地增值税汇算清缴。增值额未超过扣除项
目金额 50.00%的部分，税率为 30.00%；增值额超过扣除项目金额 50.00%、未超过扣除项目金额 100.00%
的部分，税率为 40.00%；增值额超过扣除项目金额 100.00%、未超过扣除项目金额 200.00%的部分，税率
为 50.00%；增值额超过扣除项目金额 200.00%的部分，税率为 60.00%。建造普通标准住宅，增值额未超过
扣除项目金额 20.00%的，免征土地增值税。
4、城市维护建设税
按实际缴纳流转税额的 7%计缴。
5、教育费附加
按实际缴纳流转税额的 5%计缴。
四、企业合并及合并会计报表
（一）子公司情况
通过设立或投资等方式取得的子公司
企业 法定 业务 注册 实际 合计持 合计表决 是否合
子公司名称 注册地
类型 代表人 性质 资本 出资金额 股比例 权比例 并报表
宁波荣安房地产开发有限公司 有限公司 宁波市 王久芳 房地产开发 25,500.00 25,500.00 100.00% 100.00% 是
宁波康园房地产开发有限公司 有限公司 宁波市 王久芳 房地产开发 50,000.00 50,000.00 100.00% 100.00% 是
荣和置业集团有限公司 有限公司 杭州市 王久芳 房地产开发 12,680.00 12,680.00 100.00% 100.00% 是
宁波永元置业有限公司 有限公司 宁波市 王久芳 房地产开发 18,000.00 18,000.00 100.00% 100.00% 是
宁波市人民房地产开发有限公司 有限公司 宁波市 王久芳 房地产开发 2,000.00 2,000.00 100.00% 100.00% 是
江苏荣安置业有限公司 有限公司 常熟市 王久芳 房地产开发 10,000.00 10,000.00 100.00% 100.00% 是
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荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
企业 法定 业务 注册 实际 合计持 合计表决 是否合
子公司名称 注册地
类型 代表人 性质 资本 出资金额 股比例 权比例 并报表
宁波荣和置业有限公司 有限公司 宁波市 王久芳 房地产开发 45,000.00 45,000.00 100.00% 100.00% 是
宁波荣居置业有限公司 有限公司 宁波市 王久芳 房地产开发 50,000.00 50,000.00 100.00% 100.00% 是
宁波康信置业有限公司 有限公司 宁波市 王久芳 房地产开发 70,000.00 70,000.00 100.00% 100.00% 是
杭州荣安置业有限公司 有限公司 杭州市 王久芳 房地产开发 50,000.00 50,000.00 100.00% 100.00% 是
宁波投创荣安置业有限公司 有限公司 宁波市 王久芳 房地产开发 30,000.00 30,000.00 100.00% 100.00% 是
台州荣安置业有限公司 有限公司 台州市 王久芳 房地产开发 10,000.00 10,000.00 100.00% 100.00% 是
宁海荣安置业有限公司 有限公司 宁波市 王久芳 房地产开发 35,000.00 35,000.00 100.00% 100.00% 是
宁波荣安物业服务有限公司 有限公司 宁波市 王久芳 物业管理 500.00 500.00 100.00% 100.00% 是
实业投资、
宁波康柏投资管理有限公司 有限公司 宁波市 王久芳 500.00 500.00 100.00% 100.00% 是
投资管理
实业项目投
宁波康恺投资管理有限公司 有限公司 宁波市 王久芳 518.00 518.00 100.00% 100.00% 是
资管理等
建筑装饰工
宁波欧瑞装饰有限公司 有限公司 宁波市 陈豪杰 600.00 600.00 100.00% 100.00% 是
程设计
宁波绿迪景观工程有限公司 有限公司 宁波市 陈豪杰 景观设计等 500.00 500.00 100.00% 100.00% 是
（二）本期合并范围的变动情况
1、本期新纳入合并范围的主体
本期因新设方式增加子公司(单位：人民币元)
公司名称 期末净资产 本期净利润
宁波康恺投资管理有限公司 5,174,643.16 -5,356.84
宁海荣安置业有限公司 347,645,850.15 -2,354,149.85
2、本期不再纳入合并范围的主体：无
五、合并财务报表主要项目注释
（以下如无特别说明，均以 2011 年 12 月 31 日为截止日，金额以人民币元为单位）
1、货币资金
（1）明细项目
类别 币种 期末余额 年初余额
现金 人民币 630,497.14 473,151.00
银行存款 人民币 447,915,213.10 164,817,371.05
其他货币资金 24,352,599.37 2,353,016.64
其中：按揭保证金 人民币 417.27
保函保证金 人民币 24,350,000.00 2,350,000.00
存出投资款 人民币 2,599.37 2,599.37
合计 472,898,309.61 167,643,538.69
（2）货币资金余额中除按揭保证金、保函保证金外，没有其他质押、冻结等对变现有限制或存在潜
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荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
在回收风险的款项。
2、应收账款
（1）明细情况
①类别明细情况
期末数 期初数
项目
余额 比例 坏账准备 计提比例 余额 比例 坏账准备 计提比例
单项金额重大并单项计提坏账准
备的应收账款
按组合计提坏账准备的应收账款
其中：账龄组合 21,525,665.00 100.00% 1,486,033.25 6.90% 985,000.00 100.00% 295,500.00 30.00%
小计 21,525,665.00 100.00% 1,486,033.25 6.90% 985,000.00 100.00% 295,500.00 30.00%
单项金额不重大但单项计提坏账
准备的应收账款
合计 21,525,665.00 100.00% 1,486,033.25 6.90% 985,000.00 100.00% 295,500.00 30.00%
②按账龄组合计提坏账准备的应收账款
期末数 期初数
账龄
金额 比例 坏账准备 金额 比例 坏账准备
一年以内 20,780,665.00 96.54% 1,039,033.25
一至二年
二至三年 985,000.00 100.00% 295,500.00
三至四年 745,000.00 3.46% 447,000.00
合计 21,525,665.00 100.00% 1,486,033.25 985,000.00 100.00% 295,500.00
（2）公司报告期不存在以前期间已全额计提坏账准备，或计提坏账准备的比例较大，但在本期又全
额收回或转回，或在本期收回或转回比例较大的应收账款。
（3）公司报告期不存在通过重组等其他方式收回的应收账款。
（4）公司报告期内未核销应收账款。
（5）本账户期末余额中无应收持本公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东或关联方的欠款。
（6）应收账款金额前五名单位情况
占应收账款总额
往来单位名称 与本公司关系 金额 年限
比例（%）
客户一 非关联方 4,000,000.00 1 年以内 18.58%
客户二 非关联方 3,108,715.00 1 年以内 14.44%
客户三 非关联方 2,828,950.00 1 年以内 13.14%
客户四 非关联方 1,500,000.00 1 年以内 6.97%
客户五 非关联方 1,000,000.00 1 年以内 4.65%
合计 12,437,665.00 57.78%
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荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
3、预付款项
（1）账龄分析
期末余额 年初余额
账龄
金额 比例（%） 金额 比例（%）
一年以内 5,823,395.24 78.69% 1,091,419,942.24 100.00%
一至二年 1,577,286.76 21.31%
合计 7,400,682.00 100.00% 1,091,419,942.24 100.00%
（2）预付款项金额前五名单位情况
往来单位名称（项目） 与本公司关系 金额 预付时间 未结算原因
宁波市华安电力电气股份有限公司 非关联方 2,958,000.00 2011 年度 工程款
宁波巨和门窗有限公司 非关联方 1,357,289.00 2011 年度 工程款
宁波市鄞州供电局 非关联方 894,227.89 2010 年度 预交电费
浙江智通科技工程有限公司宁波万盛分公司 非关联方 648,000.00 2011 年度 工程款
宁波市鄞州民兴电力物资有限公司 非关联方 428,000.00 2011 年度 工程款
合计 6,285,516.89
（3）预付款项中无预付持有本公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东或关联方单位款项。
4、其他应收款
（1）明细情况
①类别明细情况
期末数 期初数
项目
余额 比例 坏账准备 计提比例 余额 比例 坏账准备 计提比例
单项金额重大并单独计提坏账准备
的其他应收款
按组合计提坏账准备的其他应收款
其中：账龄组合 24,420,629.42 100.00% 3,951,473.37 16.18% 18,911,693.35 100.00% 1,989,321.03 10.52%
小计 24,420,629.42 100.00% 3,951,473.37 16.18% 18,911,693.35 100.00% 1,989,321.03 10.52%
单项金额不重大但单项计提坏账准
备的其他应收款
合计 24,420,629.42 100.00% 3,951,473.37 16.18% 18,911,693.35 100.00% 1,989,321.03 10.52%
②按账龄组合计提坏账准备的其他应收款
期末数 期初数
项目
金额 比例 坏账准备 金额 比例 坏账准备
一年以内 13,513,058.80 55.33% 675,652.93 8,571,888.25 45.33% 428,594.42
一至二年 2,520,419.49 10.32% 252,041.95 8,972,494.60 47.44% 897,249.46
二至三年 7,174,840.63 29.38% 2,152,452.19 899,030.50 4.75% 269,709.15
三至四年 840,610.50 3.44% 504,366.30 120,280.00 0.64% 72,168.00
四至五年 23,700.00 0.10% 18,960.00 132,000.00 0.70% 105,600.00
６２
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
五年以上 348,000.00 1.43% 348,000.00 216,000.00 1.14% 216,000.00
合计 24,420,629.42 100.00% 3,951,473.37 18,911,693.35 100.00% 1,989,321.03
（2）公司报告期不存在以前期间已全额计提坏账准备，或计提坏账准备的比例较大，但在本期又全
额收回或转回，或在本期收回或转回比例较大的其他应收款。
（3）公司报告期不存在通过重组等其他方式收回的其他应收款。
（4）公司报告期内未核销其他应收款。
（5）本账户期末余额中无应收持本公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东或关联方单位的欠款。
（6）其他应收款金额前五名单位情况
占其他应
与本公司
往来单位名称 金额 收总额比 款项性质 年限
关系
例
常熟市房产管理局维修基金专
非关联方 6,271,751.20 25.68% 代垫款 一年以内
户
宁波市南部新城置业有限公司 非关联方 3,742,800.00 15.33% 保证金 二至三年
台州市水利局 非关联方 1,500,000.00 6.14% 保证金 一年以内
宁波市鄞州区城市管理局 非关联方 637,000.00 2.61% 保证金 一年以内
上海光野水景工程有限公司 非关联方 600,000.00 2.46% 保证金 一至二年
合计 12,751,551.20 52.22%
5、存货
（1）明细项目
期末余额 年初余额
类别
账面余额 存货跌价准备 账面价值 账面余额 存货跌价准 账面价值
备
原材料 12,420,731.49 12,420,731.49 56,010.60 56,010.60
开发产品 509,191,147.70 509,191,147.70 267,911,819.93 267,911,819.93
开发成本 9,212,004,311.04 9,212,004,311.04 5,582,200,492.27 5,582,200,492.27
合计 9,733,616,190.23 - 9,733,616,190.23 5,850,168,322.80 - 5,850,168,322.80
（2）开发成本
预计交付
项目名称 开工时间 期末余额 年初余额
时间
一、开发中项目
鄞州公园东侧地块（荣安府） 2009 年 7 月 2012 年 12 月 1,289,650,194.83 1,014,535,670.24
鄞州新城南部商务区 5 号地块（荣安大厦） 2007 年 6 月 2012 年 6 月 136,290,334.50 99,007,409.94
甬港饭店北地块（荣合公馆） 2010 年 6 月 2012 年 12 月 653,052,682.40 536,021,308.68
江干区钱江新城 A-03-4 地块（荣和置业大厦） 2006 年 9 月 2012 年 6 月 273,349,631.21 226,971,939.23
荣安尚湖中央花园二、三期 2009 年 9 月 2011 年 6-12 月 589,112,931.52
６３
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
预计交付
项目名称 开工时间 期末余额 年初余额
时间
潘火地块（荣安心居） 2010 年 10 月 2013 年 06 月 734,940,554.49 601,256,337.44
台州大道东侧市府大道北侧地块（荣安华府） 2011 年 5 月 2013 年 9 月 1,088,415,888.28 930,000.00
鄞州投资创业中心 II-3-E 地块（荣安蝶园） 2011 年 6 月 2014 年 3 月 548,183,973.04 2,684,721.00
杭州滨江区 4 号地块（望江南） 2011 年 9 月 2013 年 11 月 955,154,208.90 2,530,905.47
桃源街道科二路南兴海路西 22#—A、B 地块 2011 年 12 月 2015 年 3 月 904,214,643.32
小计 6,583,252,110.97 3,073,051,223.52
二、尚未开发土地
鄞州新城区庙堰地块 2012 年 6 月 2014 年 6 月 2,615,470,574.44 2,496,026,643.12
欢乐家园酒店式办公大楼 2012 年 12 月 2015 年 12 月 13,281,625.63 13,122,625.63
小计 2,628,752,200.07 2,509,149,268.75
合计 9,212,004,311.04 5,582,200,492.27
（3）开发产品
项目名称 交付时间 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
水尚阑珊住宅小区 2007 年 6 月 2,026,594.14 1,036,883.52 989,710.62
荣安尚湖中央花园一期 2007 年 10 月 2,240,234.52 2,240,234.52
荣安尚湖中央花园二期 2011 年 6-12 月 378,798,405.15 364,652,971.73 14,145,433.42
荣安尚湖中央花园三期 2011 年 6-12 月 718,745,301.89 293,813,375.70 424,931,926.19
创新路 3 号 B 地块(荣安和院) 2009 年 6 月 11,362,895.05 -292,237.80 4,523,343.72 6,547,313.53
北仑区荣安花园项目 2010 年 6 月 10,089,636.23 29,532,250.00 29,996,464.25 9,625,421.98
陈婆渡地块(荣安琴湾) 2010 年 11 月 242,192,459.99 22,799,936.75 214,281,289.30 50,711,107.44
合计 267,911,819.93 1,149,583,655.99 908,304,328.22 509,191,147.70
（4）开发成本中资本化利息
名称 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
开发成本中利息资本化金额 284,450,938.49 324,779,171.75 2,057,280.47 607,172,829.77
（5）公司土地使用权抵押情况
合同期限
借款单位 借款金额 借款银行 抵押人 抵押物
合同起始日 合同到期日
宁波投创荣安置业有限公
80,000,000.00 交通银行宁波江北支行 2011/12/22 2014/6/21 宁波投创荣安置业有限公司 甬鄞国用 2011 第 09-05122 号
司
荣和置业集团有限公司 200,000,000.00 浙商银行杭州分行 2010/3/3 2013/3/2 荣和置业集团有限公司 江干区钱江新城 A-03-4 地块
200,000,000.00 2010/07/02 2012/07/01
农业银行宁波市分行 甬国用 2009 第 0103407 号
宁波荣和置业有限公司 200,000,000.00 2010/07/02 2012/07/01 宁波荣和置业有限公司
200,000,000.00 2010/07/09 2012/12/20 甬国用 2009 第 0103406 号
150,000,000.00 工商银行宁波江东支行 2010/12/24 2012/12/19 甬国用（2009）第 09-05148 号
宁波荣居置业有限公司 宁波荣居置业有限公司
90,000,000.00 2010/12/24 2013/12/19 甬国用（2009）第 09-05148 号
６４
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
合同期限
借款单位 借款金额 借款银行 抵押人 抵押物
合同起始日 合同到期日
250,000,000.00 中国银行宁波保税区支行 2011/1/7 2014/1/6 甬国用（2009）第 09-05149 号
40,000,000.00 2011/6/15 2014/6/14
建 设 银 行 宁 波 住 房 城建 宁波市人民房地产开发有限
10,000,000.00 2011/7/29 2014/7/28 甬国用（2004）第 10471 号
支行 公司
26,000,000.00 2011/8/23 2014/6/14
甬 鄞 国 用 （ 2010）第 14-05091
20,000,000.00 工商银行宁波江东支行 2009/10/27 2012/10/15 宁波康信置业有限公司 号 、 甬 鄞 国 用 （ 2010 ） 第
14-05092 号
宁波康园房地产开发有限公 甬 鄞 国 用 （ 2009）第 14-05035
140,000,000.00 2009/08/28 2012/08/27
宁波康园房地产开发有限 司 号
公司
100,000,000.00 建 设 银 行 宁 波 住 房 城建 2009/10/29 2012/08/27 宁波康信置业有限公司
支行 甬 鄞 国 用 （ 2010）第 14-05088
98,000,000.00 2009/11/24 2012/08/27 宁波康信置业有限公司
号
100,000,000.00 2009/11/10 2012/08/27 宁波康信置业有限公司
合计 1,904,000,000.00
（6）存货跌价准备计提依据：按各期末账面实存的存货，采用单项比较法对各期末存货的成本与可
变现净值进行比较，按可变现净值低于成本的差额计提。
6、其他流动资产
项目 期末余额 年初余额
房租 210,441.00
合计 - 210,441.00
7、长期股权投资
（1）明细项目
期末余额 年初余额
类别
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
按权益法核算的长期股权投资 24,582,303.82 24,582,303.82 7,690,560.74 7,690,560.74
按成本法核算的长期股权投资 500,000.00 500,000.00 500,000.00 500,000.00
合计 25,082,303.82 - 25,082,303.82 8,190,560.74 - 8,190,560.74
（2）按权益法核算的长期股权投资
持 本期
股 表决权 权益法核算 本期 本期现
被投资单位名称 初始投资成本 年初余额 本期增加 期末余额
比 比例 减少 金红利
例
宁波同诚置业有限公 26,950,000.0 7,690,560.7 17,150,000.0 -258,256.9 24,582,303.8
49% 49%
司 0 4 0 2 2
26,950,000.0 7,690,560.7 17,150,000.0 -258,256.9 24,582,303.8
合计 - -
0 4 0 2 2
（3）按成本法核算的长期股权投资
持股 表决权
被投资单位名称 初始投资成本 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
比例 比例
宁波中宁机械制造有限公司 10.00% 10.00% 200,000.00 200,000.00 200,000.00
６５
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
宁波荣安机械制造有限公司 10.00% 10.00% 300,000.00 300,000.00 300,000.00
合计 500,000.00 500,000.00 - - 500,000.00
（4）公司长期股权投资不存在需要计提减值准备的情形。
（5）公司长期股权投资变现不存在重大限制。
（6）合营企业及联营企业
持股 表决权
被投资单位名称 企业类型 注册地 法定代表人 业务性质 注册资本
比例 比例
宁波同诚置业有限公司 有限公司 宁波市 吴以刚 房地产 5,500 万元 49% 49%
续上表
期末资产 期末负债 期末净资产 本期营业
被投资单位名称 本期净利润
总额 总额 总额 收入总额
宁波同诚置业有限公司 139,793,835.20 89,625,868.21 50,167,966.99 - -527,054.93
8、投资性房地产
（1）分类情况
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、账面原值
房屋建筑物 17,007,806.54 17,007,806.54
合计 17,007,806.54 - 17,007,806.54 -
二、累计折旧/摊销
房屋建筑物 4,856,942.31 729,037.08 5,585,979.39
合计 4,856,942.31 729,037.08 5,585,979.39 -
三、账面净值
房屋建筑物 12,150,864.23
合计 12,150,864.23 - - -
四、减值准备
房屋建筑物
合计 - - - -
五、账面价值
房屋建筑物 12,150,864.23
合计 12,150,864.23 - - -
（2）本期折旧和摊销额为 729,037.08 元。
（3）因宁波市轻轨一号线及甬梁线改造工程建设需要，公司位于宁波市鄞州区高桥镇一宗商业用地
及地上建筑物被列入该工程征地拆迁红线范围，公司实际取得赔偿金额 123,006,727.00 元。拆迁涉及房
产原值为 17,007,806.54 元，净值为 11,421,827.15 元。公司取得拆迁补偿收入扣除房产净值及清理费用
17,780.70 后余额 111,567,119.15 元计入营业外收入。
６６
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
9、固定资产及累计折旧
（1）固定资产、累计折旧及固定资产减值准备本期增减变动
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
原值
房屋及建筑物 6,312,759.34 6,312,759.34
运输设备 3,354,160.00 2,156,377.00 55,338.00 5,455,199.00
办公设备 2,112,245.80 1,247,740.10 142,425.00 3,217,560.90
合计 11,779,165.14 3,404,117.10 197,763.00 14,985,519.24
累计折旧
房屋及建筑物 2,696,355.43 417,087.44 3,113,442.87
运输设备 159,154.15 925,816.69 11,390.60 1,073,580.24
办公设备 756,844.01 438,645.10 86,528.28 1,108,960.83
合计 3,612,353.59 1,781,549.23 97,918.88 5,295,983.94
减值准备
房屋及建筑物
运输设备
办公设备
合计 - - - -
账面价值
房屋及建筑物 3,616,403.91 3,199,316.47
运输设备 3,195,005.85 4,381,618.76
办公设备 1,355,401.79 2,108,600.07
合计 8,166,811.55 9,689,535.30
（2）本期计提折旧额为 1,781,549.23 元。
（3）公司期末不存在暂时闲置的固定资产、通过融资租赁租入的固定资产、通过经营租赁租出的固
定资产以及持有待售的固定资产。
（4）公司期末已用于抵押借款的固定资产列示如下：
借款方 借款金额 抵押固定资产类别 固定资产原值 固定资产净值
宁波荣安物业服务有限公司 1,000.00万元 房屋及建筑物 6,312,759.34 3,199,316.47
合计 6,312,759.34 3,199,316.47
10、无形资产
（1）分类情况
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
原值
软件 1,347,988.04 1,347,988.04
合计 - 1,347,988.04 - 1,347,988.04
累计摊销
软件 232,277.77 232,277.77
６７
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
合计 232,277.77 - 232,277.77
减值准备
软件
合计 - - - -
账面价值
软件 1,115,710.27
合计 - - - 1,115,710.27
（2）2011 年度无形资产摊销金额为 232,277.77 元。
11、递延所得税资产
期末余额 年初余额
项目
暂时性差异 递延所得税资产 暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 5,437,506.64 1,359,376.66 2,284,821.03 571,205.26
预提税费 112,536,944.32 28,134,236.08 89,325,423.93 22,331,355.98
未弥补亏损 12,032,085.32 3,008,021.33 8,620,601.92 2,155,150.48
广告宣传费超过当年营业收
3,180,597.80 795,149.45
入 15%的部分
合计 133,187,134.08 33,296,783.52 100,230,846.88 25,057,711.72
12、资产减值准备
本期减少额
项目 年初余额 本期计提额 期末余额
转销 其他减少
坏账准备 2,284,821.03 3,152,685.59 5,437,506.62
合计 2,284,821.03 3,152,685.59 - - 5,437,506.62
13、短期借款
（1）短期借款分类
借款类别 期末余额 年初余额
保证借款 110,000,000.00
抵押、担保借款 10,000,000.00
合计 10,000,000.00 110,000,000.00
（2）已到期未偿还的短期借款：无。
14、应付账款
（1）期末应付无持有本公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东或关联方款项情况。
（2）应付账款期末余额中账龄一年以上的有 69,869,367.26 元，主要为尚未支付的工程款等。
６８
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
15、预收款项
（1）期末预收无持有本公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东或关联方款项情况。
（2）预收款项余额中账龄一年以上的预收款项有 66,524,055.00 元，主要为已经预收尚未交付的房
款等。
（3）预收款项分项情况
项目名称 期末余额 年初余额 预计竣工时间
荣安和院 170,000.00 389,950.66 2009 年 6 月
荣安花园 326,152.00 2010 年 6 月
水尚阑珊 148,162.00 284,398.00 2007 年 6 月
荣安尚湖中央花园 369,567,296.00 735,740,524.00 2011 年 6-12 月
荣安琴湾 33,879,952.00 207,071,853.00 2010 年 11 月
荣安府 739,633,218.00 2012 年 12 月
荣合公馆 345,919,068.00 2012 年 12 月
荣安心居 205,305,769.00 2013 年 6 月
荣安华府 257,503,351.00 2013 年 9 月
其他 2,263,616.19
合计 1,952,126,816.00 946,076,493.85
16、应付职工薪酬
（1）分类情况
项目 年初余额 本期增加额 本期减少额 期末余额
工资、奖金、津贴和补贴 8,717,842.25 55,957,077.44 49,049,231.75 15,625,687.94
职工福利费 3,997,537.18 3,860,957.18 136,580.00
社会保险费 3,150,234.44 3,096,175.77 54,058.67
住房公积金 723,220.62 718,068.62 5,152.00
工会经费 543,671.93 543,671.93 -
职工教育经费 65,673.44 259,719.00 278,834.63 46,557.81
因解除劳动关系给予的补偿 70,668.00 70,668.00
合计 8,783,515.69 64,702,128.61 57,546,939.88 15,938,704.42
（2）截止报告日，工资、奖金、津贴和补贴已发放完毕。
（3）应付职工薪酬中无属于拖欠性质的款项。
17、应交税费
税种 期末余额 年初余额
增值税 -1,751,498.11 -42,797.51
营业税 -46,589,864.41 -25,709,102.67
土地增值税 103,401,140.35 79,256,401.06
６９
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
税种 期末余额 年初余额
城市建设维护税 -4,085,800.37 -1,799,751.76
企业所得税 143,290,298.17 123,616,268.88
教育费附加 -2,958,714.84 -1,665,288.85
地方基金 954,465.00 454,882.29
个人所得税 476,911.07 6,600.04
土地使用税 71,961.66 137,580.60
房产税 56,738.86 50,135.58
合计 192,865,637.38 174,304,927.66
注：营业税、城市维护建设税及教育费附加期末数为负数，系预收房款按税法规定预缴的营业税金及
附加等。
18、应付利息
项目 期末余额 年初余额
银行借款应付利息 5,840,819.95 4,044,913.89
应付往来款利息 123,475,451.06 1,719,648.50
合计 129,316,271.01 5,764,562.39
19、应付股利
负债类别 期末余额 年初余额
应付股利 492,358.24 492,358.24
20、其他应付款
（1）期末应付持有本公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东或关联方款项情况
单位名称 期末余额 年初余额
荣安集团股份有限公司 1,976,164,888.41 1,286,164,888.41
合计 1,976,164,888.41 1,286,164,888.41
（2）金额较大的其他应付款
往来单位（项目） 期末余额 内容
荣安集团股份有限公司 1,976,164,888.41 借款
浙江亚厦装饰股份有限公司 8,500,000.00 质保金
方远建设集团股份有限公司 4,480,000.00 履约保证金
浙江建安实业集团股份有限公司 4,400,000.00 保证金
曙光控股集团有限公司 3,000,000.00 施工保证金
合计 1,996,544,888.41
７０
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
21、一年内到期的非流动负债
（1）分类情况
项目 期末余额 年初余额
一年内到期的长期借款 1,714,000,000.00 576,000,000.00
合计 1,714,000,000.00 576,000,000.00
（2）一年内到期的长期借款
①分类情况
借款类别 期末余额 年初余额
抵押借款 808,000,000.00 576,000,000.00
担保借款 506,000,000.00
抵押、保证借款 400,000,000.00
合计 1,714,000,000.00 576,000,000.00
一年内到期的长期借款中无属于逾期借款获得展期的情况。
②金额前五名的一年内到期的长期借款
贷款单位 合同起始日 合同终止日 利率 期末余额
建设银行宁波住房城建支 2009-12-25 2012-08-27 市场利率 300,000,000.00
行
农业银行宁波市分行 2010-07-02 2012-07-01 市场利率 200,000,000.00
农业银行宁波市分行 2010-07-02 2012-07-01 市场利率 200,000,000.00
工商银行宁波江东支行 2010-07-09 2012-12-20 市场利率 200,000,000.00
工商银行宁波江东支行 2010-12-24 2012-12-19 市场利率 150,000,000.00
合计 1,050,000,000.00
22、长期借款
（1）分类情况
借款类别 期末余额 年初余额
抵押借款 696,000,000.00 898,000,000.00
保证借款 360,000,000.00 775,000,000.00
抵押、保证借款 200,000,000.00
合计 1,056,000,000.00 1,873,000,000.00
（2）金额前五名的长期借款
贷款单位 合同起始日 合同终止日 利率 期末余额
中国银行宁波保税区支行 2011-1-7 2014-1-6 市场利率 250,000,000.00
浙商银行杭州分行 2010-3-3 2013-3-2 市场利率 200,000,000.00
工商银行宁波江东支行 2010-09-02 2013-07-08 市场利率 200,000,000.00
７１
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
贷款单位 合同起始日 合同终止日 利率 期末余额
工商银行宁波江东支行 2011-7-15 2013-12-19 市场利率 150,000,000.00
工商银行宁波江东支行 2010-12-24 2013-12-19 市场利率 90,000,000.00
合计 890,000,000.00
23、股本
本期增减变动（+，-）
期初数 期末数
项目
发行 送 公积金
其他 小计
数量 比例 新股 股 转股 数量 比例
（一）有限售条件股份
1、国家持股
2、国有法人持股 67,001,061 6.31% 479,293 479,293 67,480,354 6.36%
3、其他内资持股 841,054,272 79.25% -1,978,808 -1,978,808 839,075,464 79.06%
其中：境内法人持股 840,956,118 79.24% -2,143,154 -2,143,154 838,812,964 79.04%
境内自然人持股 98,154 0.01% 164,346 164,346 262,500 0.02%
4、外资持股
其中：境外法人持股
境外自然人持股
有限售条件股份合计 908,055,333 85.56% -1,499,515 -1,499,515 906,555,818 85.42%
（二）无限售条件股份
1、人民币普通股 153,252,162 14.44% 1,499,515 1,499,515 154,751,677 14.58%
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
已流通股份合计 153,252,162 14.44% 1,499,515 1,499,515 154,751,677 14.58%
（三）股份总数 1,061,307,495 100.00% - - 1,061,307,495 100.00%
注 1：截止 2011 年 12 月 31 日，深圳市新海投资控股有限公司所持有的本公司法人股 63,667,851 股，
其中 53,667,851 股被被司法冻结。
注 2：公司控股股东荣安集团股份有限公司因经营管理需要，将其所持有的本公司限售流通股质押借
款,截至 2011 年 12 月 31 日已质押 681,754,213 股。
24、未分配利润
项目 本期金额 上期金额
调整前上年年末未分配利润 844,315,775.42 597,749,420.05
调整年初未分配利润合计数（调增+，调减-）
调整后年初未分配利润 844,315,775.42 597,749,420.05
加：本期归属于母公司所有者的净利润 404,750,497.11 246,566,355.37
减：提取法定盈余公积
７２
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
项目 本期金额 上期金额
提取任意盈余公积
应付普通股股利
转作股本的普通股股利
其他
期末未分配利润 1,249,066,272.53 844,315,775.42
25、营业收入及营业成本
（1）营业收入及营业成本类别
本期金额 上期金额
项目
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
主营业务 1,626,169,556.58 923,050,401.11 1,248,102,970.89 680,651,322.38
其他业务 1,237,536.77 729,037.08 1,835,683.99 972,049.44
合计 1,627,407,093.35 923,779,438.19 1,249,938,654.88 681,623,371.82
（2）主营业务分项目情况
本期金额 上期金额
项目
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
水尚阑珊住宅小区 3,012,490.00 1,036,883.52 4,987,658.00 1,538,260.68
荣安尚湖中央花园二期 611,020,633.00 364,652,971.73
荣安尚湖中央花园三期 582,166,825.00 293,813,375.70
荣安和院 2,428,000.00 4,523,343.72 5,071,312.00 2,489,169.70
荣安花园 4,288,125.00 29,996,464.25 491,563,185.00 293,543,220.23
荣安琴湾 410,055,827.00 214,281,289.30 731,852,210.00 375,470,104.45
欢乐家园 5,754,036.00
物业管理 11,282,340.24 13,004,876.17 8,874,569.89 7,610,567.32
其他 1,915,316.34 1,741,196.72
合计 1,626,169,556.58 923,050,401.11 1,248,102,970.89 680,651,322.38
（3）主营业务分地区情况
本期金额 上期金额
项目
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
浙江省内 432,982,098.58 264,584,053.68 1,248,102,970.89 680,651,322.38
浙江省外 1,193,187,458.00 658,466,347.43
合计 1,626,169,556.58 923,050,401.11 1,248,102,970.89 680,651,322.38
（4）前五名客户的营业收入情况
客户名称 营业收入 占全部营业收入的比例（%）
７３
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
客户名称 营业收入 占全部营业收入的比例（%）
第一名 3,545,073.36 0.22%
第二名 3,414,191.76 0.21%
第三名 3,403,284.96 0.21%
第四名 3,375,224.70 0.21%
第五名 3,346,024.76 0.21%
合计 17,083,799.54 1.05%
（5）其他业务收入情况
本期金额 上期金额
项目
其他业务收入 其他业务成本 其他业务收入 其他业务成本
房屋租赁 1,237,536.77 729,037.08 1,835,683.99 972,049.44
合计 1,237,536.77 729,037.08 1,835,683.99 972,049.44
26、营业税金及附加
项目 本期金额 上期金额
营业税 83,201,350.82 62,165,908.15
城市维护建设税 5,825,032.71 4,352,369.86
教育费附加 3,865,810.93 3,108,934.82
土地增值税 81,065,025.84 106,494,295.98
合计 173,957,220.30 176,121,508.81
27、销售费用
项目 本期金额 上期金额
广告宣传费 24,458,884.75 5,635,845.73
职工薪酬 1,737,136.60 1,734,373.10
租赁费 2,133,259.84 795,420.00
装修费 2,972,033.80 823,848.00
交际应酬费 115,507.60 285,887.30
其他 2,181,964.87 221,028.40
合计 33,598,787.46 9,496,402.53
28、管理费用
项目 本期金额 上期金额
职工薪酬 42,917,937.93 16,834,270.11
交际应酬费 10,698,532.93 5,640,500.61
各项税金 5,168,080.85 3,389,846.95
７４
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
项目 本期金额 上期金额
办公会务费 4,840,850.73 2,446,462.69
差旅及交通费用 2,885,557.85 2,016,952.12
水电费 1,876,210.88 1,219,643.12
聘请中介机构费用 1,831,167.60 949,300.00
装修费 505,823.00 858,283.05
固定资产折旧 1,678,899.36 773,871.74
广告宣传费 3,448,417.51 734,480.00
信息披露费 166,000.00 586,000.00
低值易耗品摊销 749,610.80 479,124.83
邮电、通讯费 222,999.98 467,448.17
租赁费 2,331,658.05 406,912.00
其他 3,659,175.21 2,383,654.92
合计 82,980,922.68 39,186,750.31
29、财务费用
项目 本期金额 上期金额
利息支出 57,399.99 2,408,777.78
减：利息收入 546,849.63 626,330.98
银行手续费 3,493,520.49 178,350.57
合计 3,004,070.85 1,960,797.37
30、资产减值损失
项目 本期金额 上期金额
坏账准备 3,152,685.59 -644,484.95
合计 3,152,685.59 -644,484.95
31、投资收益
（1）明细项目
项目 本期金额 上期金额
权益法核算的长期股权投资收益 -258,256.92 -1,196,818.81
处置金融资产取得的投资收益 36,544.54
合计 -258,256.92 -1,160,274.27
（2）期末投资收益汇回不存在重大限制。
（3）按权益法核算的长期股权投资收益
被投资单位名称 本期金额 上期金额
７５
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
宁波同诚置业有限公司 -258,256.92 -1,196,818.81
32、营业外收入
（1）明细项目
计入当期非经常性
项目 本期金额 上期金额
损益的金额
非流动资产处置收益 [注] 111,567,119.15 111,567,119.15
其中：固定资产处置利得
无形资产处置利得
政府补助 6,008,900.00 6,008,900.00
违约金及补偿金收入 65,001.84 70,622.70 65,001.84
其他 177,826.01 1,640.35 177,826.01
合计 117,818,847.00 72,263.05 117,818,847.00
注：参见财务报表附注五、8。
（2）计入当期损益的政府补助
项 目 本期金额 上期金额 说明
财政扶持资金 6,008,900.00
合计 6,008,900.00 -
33、营业外支出
计入当期非经常性
项目 本期金额 上期金额
损益的金额
固定资产处置损失 24,844.30 1,908.80 24,844.30
其中：固定资产处置损失 24,844.30 1,908.80 24,844.30
无形资产处置损失
各项基金 1,815,572.58 1,618,289.06 1,815,572.58
捐赠支出 340,000.00 880,000.00 340,000.00
滞纳金及罚款 2,434,955.04 241,418.52 2,434,955.04
其他 12,732.61 118,826.70 12,732.61
合计 4,628,104.53 2,860,443.08 4,628,104.53
34、所得税费用
项目 本期金额 上期金额
本期所得税费用 123,355,028.52 115,210,616.35
递延所得税费用 -8,239,071.80 -23,531,117.03
合计 115,115,956.72 91,679,499.32
７６
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
35、基本每股收益计算过程
项目 本期金额 上期金额
归属于公司普通股股东的净利润 404,750,497.11 246,566,355.37
扣除非经常性损益后归属于普通股股东的净利润 292,546,657.62 248,858,674.68
期初股份总数 1,061,307,495.00 1,061,307,495.00
报告期因公积金转增股本或股票股利分配等增加股份
数
报告期因发行新股或债转股等增加股份数
报告期因回购等减少股份数
报告期缩股数
报告期月份数 12 12
增加股份次月起至报告期期末的累计月数
减少股份次月起至报告期期末的累计月数
发行在外的普通股加权平均数 1,061,307,495.00 1,061,307,495.00
基本每股收益 0.3814 0.2323
扣除非经常性损益后的基本每股收益 0.2756 0.2345
36、支付或收到其他与经营活动、筹资活动、投资活动有关的现金
（1）收到的其他与经营活动有关的现金
项目 本期金额 上期金额
收到的往来款项等 10,600,939.17 17,043,301.06
房屋租赁收入 154,230.00 2,190,699.02
利息收入 804,601.16 1,191,364.91
收到的政府补助 6,008,900.00
合计 17,568,670.33 20,425,364.99
（2）支付的其他与经营活动有关的现金
项目 本期金额 上期金额
支付的往来款项等 10,692,066.75 66,364,809.25
支付的各项费用 68,571,175.89 28,087,017.96
合计 79,263,242.64 94,451,827.21
37、现金流量表补充资料
（1）补充资料
项目 本期金额 上期金额
一、将净利润调节为经营活动的现金流量：
净利润 404,750,497.11 246,566,355.37
加：资产减值准备 3,152,685.59 -644,484.95
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 2,510,586.31 1,838,824.97
７７
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
项目 本期金额 上期金额
无形资产摊销 232,277.77
长期待摊费用摊销
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失 -111,542,274.85 1,908.80
固定资产报废损失（收益以“-”号填列）
公允价值变动损失（收益以“-”号填列）
财务费用（收益以“-”号填列） 57,399.99 2,408,777.78
投资损失（收益以“-”号填列） 258,256.92 1,160,274.27
递延所得税资产减少（增加以“-”号填列） -8,239,071.80 -23,531,117.03
递延所得税负债增加（减少以“-”号填列）
存货的减少（增加以“-”号填列） -3,559,892,083.16 -2,526,894,180.94
经营性应收项目的减少（增加以“-”号填列） 887,788,113.93 306,994,232.64
经营性应付项目的增加（减少以“-”号填列） 1,850,375,661.54 -2,840,618.72
其他
经营活动产生的现金流量净额 -530,547,950.65 -1,994,940,027.81
二、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
三、现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 448,548,309.61 165,293,121.42
减：现金的期初余额 165,293,121.42 158,664,535.92
现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 283,255,188.19 6,628,585.50
（2）现金及现金等价物
项目 期末余额 年初余额
一、现金 448,548,309.61 165,293,121.42
其中：库存现金 630,497.14 473,151.00
可随时用于支付的银行存款 447,915,213.10 164,817,371.05
可随时用于支付的其他货币资金 2,599.37 2,599.37
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、现金及现金等价物余额 448,548,309.61 165,293,121.42
六、关联方关系及其交易
1、本公司的母公司及最终控制方
７８
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
母公司对本公 母公司对本公
企业 法定 业务 注册 组织
母公司名称 注册地 司的持股比例 司的表决权比
类型 代表人 性质 资本 机构代码
(%) 例(%)
荣安集团股份 有限责任 房地产开
宁波市 王久芳 50,000 万元 78.02% 78.02% 72040087-0
有限公司 公司 发
本公司实际控制人为王久芳，王久芳和王丛玮系父子关系，王久芳与王丛玮各持有荣安集团股份有限
公司 50%股权。
2、本公司的子公司情况
法定 注册资本 合计持 合计表决 组织
子公司名称 经营范围 注册地
代表人 （万元） 股比例 权比例 机构代码
房地产开发、经营，物业管理，房屋
杭州市江干区杭海
荣和置业集团有限公司 维修；批发、零售建筑材料、装潢材 王久芳 12,680 100.00% 100.00% 76549623-9
路 219 号 606 室
料,货物技术的进出口
宁波永元置业有限公司 房地产开发、经营、物业管理，建
王久芳 北仑大矸老贺村 18,000 100.00% 100.00% 75626488-2
[注 1] 筑、装饰材料的批发、零售
宁波市海曙区灵桥
宁波市人民房地产开发 房地产开发、房屋维修、物业管理；
王久芳 路 513 号天封大厦 2,000 100.00% 100.00% 25407928-1
有限公司 [注 2] 建筑材料、装饰材料的批发、零售
15 楼
房地产开发经营；小区物业服务；水 宁波市江北区宁慈
宁波荣安房地产开发有
电卫安装；室内外装潢；房产销售策 王久芳 公路庄桥四路车站 25,500 100.00% 100.00% 74736040-x
限公司
划；建筑材料的批发、零售 旁
房地产开发、经营；自营或代理货物
宁波康园房地产开发有 宁波市鄞州区首南
和技术的进出口，但国家限制公司经 王久芳 50,000 100.00% 100.00% 75888656-2
限公司 [注 3] 街道新兴工业区
营或禁止进出口地货物和技术除外。
江苏荣安置业有限公司 房地产开发经营、租赁；物业管理， 常熟市虞山林场寺
王久芳 10,000 100.00% 100.00% 76736001-x
[注 4] 市政工程、绿化工程、装饰材料销售 路街 8 号
宁波荣和置业有限公司 宁波市江东区潜龙
房地产开发经营。 王久芳 45,000 100.00% 100.00% 69138217-4
[注 5] 巷 26 号 309
宁波市鄞州区下应
房地产开发、经营；自营或代理货物
宁波荣居置业有限公司 街道河西村(下应
和技术的进出口，但国家限制公司经 王久芳 50,000 100.00% 100.00% 69507386-2
[注 6] 街道办事处综合办
营或禁止进出口地货物和技术除外。
公大楼 5 楼)
宁波市鄞州区首南
房地产开发、经营；自营或代理货物
宁波康信置业有限公司 街道茶亭庵寸李花
和技术的进出口，但国家限制经营或 王久芳 70,000 100.00% 100.00% 55112023-6
[注 7] 桥村（新兴工业园
禁止进出口地货物和技术除外
区）
杭州市滨江区长河
杭州荣安置业有限公司
房地产开发、经营 王久芳 街道晶都路 115 号 50,000 100.00% 100.00% 56055550-6
[注 8]
438 室
宁波市鄞州投资创
宁波投创荣安置业有限 业中心诚信路 668
房地产开发、经营 王久芳 30,000 100.00% 100.00% 55799074-2
公司 [注 9] 号（服务中心大楼
501 室）
台州荣安置业有限公司 房地产开发经营，货物及技术的进出 台州市新台州大厦
王久芳 10,000 100.00% 100.00% 56589516-3
[注 10] 口 29-B、29-C、29-D
宁海荣安置业有限公司 宁海县桃源街道时
房地产开发经营 王久芳 35,000 100.00% 100.00% 57366815-5
[注 11] 代大道 160 号 3-13
物业管理、家政服务，房地产信息咨 宁波市鄞州区天童
宁波荣安物业服务有限
询；台球服务、棋牌服务；室内外装 王久芳 南路 700 号（荣安 500 100.00% 100.00% 72040234-x
公司 [注 12]
修、水电安装、维修、家用电器维修 大厦 18 楼）
宁波康柏投资管理有限 宁波市海曙区灵桥
实业投资、投资管理 王久芳 500 100.00% 100.00% 56387819-1
公司 路 513 号 11-12 室
宁波市海曙区灵桥
宁波欧瑞装饰有限公司
建筑装饰工程设计 陈豪杰 路 513 号（14-12） 600 100.00% 100.00% 56388919-x
[注 13]
-8 室
宁波市海曙区灵桥
宁波绿迪景观工程有限 景观设计，园林工程、绿化工程、市
陈豪杰 路 513 号（14-12） 500 100.00% 100.00% 56388969-1
公司 [注 14] 政工程施工，建筑装潢设计。
-7 室
宁波康恺投资管理有限 宁波市海曙区灵桥
实业项目投资管理；实业项目投资 王久芳 518 100.00% 100.00% 57366278-1
公司 路 513 号（15-12）
７９
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
注 1：本公司持有其 5%股权；子公司宁波荣安房地产开发有限公司持有其 45%股权；子公司宁波
康园房地产有限公司持有其 50%股权。
注 2：本公司持有其 90%股权；子公司宁波荣安房地产开发有限公司持有其 10%股权。
注 3：本公司持有其 48.60%股权；子公司宁波荣安房地产开发有限公司持有其 51.40%股权。
注 4：本公司持有其 90%股权；子公司宁波荣安房地产开发有限公司持有其 10%股权。
注 5：子公司宁波荣安房地产开发有限公司持有其 100%股权。
注 6：公司子公司宁波康园房地产开发有限公司持有其 100%股权。
注 7：公司持有其 40%股权；子公司宁波康园房地产开发有限公司持有其 60%股权
注 8：子公司宁波荣安房地产开发有限公司持有其 100.00%股权。
注 9：子公司宁波康园房地产开发有限公司持有其 90.00%股权，子公司宁波荣安房地产开发有
限公司持有其 10.00%股权。
注 10：子公司宁波康园房地产开发有限公司持有其 80%股权；子公司宁波康柏投资管理有限公
司持有其 20%股权。
注 11：子公司宁波荣安房地产开发有限公司持有其 80%股权、子公司宁波康恺投资管理有限公
司持有其 20.00%股权。
注 12：本公司持有其 70%股权；子公司宁波荣安房地产开发有限公司持有其 30%股权。
注 13：子公司宁波荣安房地产开发有限公司持有其 60%股权、子公司宁波荣安物业管理有限公
司持有其 40.00%股权。
注 14：子公司宁波荣安房地产开发有限公司持有其 60%股权、子公司宁波荣安物业服务有限公
司持有其 40.00%股权。
3、本公司的联营企业情况
法定 合计持 合计表决 组织
被投资单位名称 企业类型 注册地 业务性质 注册资本
代表人 股比例 权比例 机构代码
宁波同诚置业有限公司 有限公司 宁波市 吴以刚 房地产开发 5,500 万元 49% 49% 66206554-0
4、本公司的其他关联方情况
关联方名称 与本公司的关系 组织机构代码
宋长虹 公司财务总监
5、关联交易情况
（1）向关键管理人员销售商品房
买受人 销售金额 房产项目
宋长虹 2,425,563.00 荣安琴湾
合计 2,425,563.00
８０
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
（3）合并范围内子公司之间相互担保
参见财务报表附注参见财务报表附注五、5 之（5）。
（4）公司为子公司借款提供担保
借款金额
担保方 被担保方 合同起始日 合同到期日
（万元）
本公司 宁波荣和置业有限公司 20,000.00 2010-8-6 2013-7-8
本公司 宁波荣居置业有限公司 16,000.00 2011-7-14 2013-12-19
本公司 宁波康园房地产开发有限公司 14,000.00 2009-11-19 2012-10-15
（5）关联方为公司借款提供担保
借款金额
担保方 被担保方 合同起始日 合同到期日
（万元）
荣安集团股份有限公司 宁波荣和置业有限公司 20,000.00 2010-7-2 2012-7-1
荣安集团股份有限公司 宁波康园房地产开发有限公司 36,600.00 2009-12-25 2012-12-31
王久芳 宁波荣安物业服务有限公司 1,000.00 2011-10-20 2014-10-20
（6）资金往来和资金占用费
其他应付款
关联方名称 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
荣安集团股份有限公司 1,286,164,888.41 2,705,000,000.00 2,015,000,000.00 1,976,164,888.41
合计 1,286,164,888.41 2,705,000,000.00 2,015,000,000.00 1,976,164,888.41
注 : 公 司 按 同 期 银 行 贷 款 利 率 向 荣 安 集 团 股 份 有 限 公 司 支 付 资 金 占 用 费 ， 2011 年 度 应 付
123,475,451.06 元。
6、关联方应收应付款项
科目名称 关联方 期末余额 年初余额
预收账款 宋长虹 1,215,563.00
小计 - 1,215,563.00
其他应付款 荣安集团股份有限公司 1,976,164,888.41 1,286,164,888.41
小计 1,976,164,888.41 1,286,164,888.41
应付利息 荣安集团股份有限公司 123,475,451.06 1,719,648.50
小计 123,475,451.06 1,719,648.50
七、或有事项
1、资产抵押事项
参见财务报表附注五、5 之（5）。
2、按照房地产公司经营惯例，房地产开发商为商品房承购人向银行提供按揭贷款担保，该住房抵押
８１
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
贷款保证责任在购房人取得房屋所有权并办妥抵押登记手续后解除。截止 2011 年 12 月 31 日公司子公司
所提供担保住房按揭贷款余额为 534,429,594.00 元。
八、承诺事项
截止 2011 年 12 月 31 日本公司无需要披露的承诺事项。
九、资产负债表日后事项中的非调整事项
1、资产负债表日后利润分配事项
根据公司第八届董事会第四次会议审议通过的《2011 年度利润分配预案》：2011 年度公司（母公司）
实现的净利润为 347,551,974.31 元，年初未分配利润为-1,062,227,043.41 元，年末可供股东分配利润
为-714,675,069.10 元。由于公司尚未弥补以前年度亏损，因此，公司 2011 年度分红派息方案为：不分
配也不进行资本公积金转增。本预案尚需提交 2011 年度股东大会审议通过。
2、2012 年 1 月 9 日，公司 2012 年第一次临时股东大会审议通过《关于向荣安集团股份有限公司临
时借款的议案》，因公司在不特定时间内有资金周转需求，公司控股股东荣安集团股份有限公司（以下简
称“荣安集团”）为支持公司业务开展，自 2009 年起借调资金供公司临时周转。根据公司战略目标及业务
拓展的进程，公司继续向荣安集团临时借款，荣安集团同意，每笔临时借款分别核算，按照银行同期贷款
基准利率收取资金占用费。预计 2011 年 10 月 1 日起至 2012 年 9 月 30 日止，公司将向荣安集团借款的日
均余额不超过 27 亿元，支付的资金占用费总额不超过 18000 万元。
十、其他重要事项
1、2005 年 7 月 29 日,公司接到中国证监会宁波监管局《立案调查通知书》(甬证监立通字 02 号),称
公司因涉嫌违反证券法规行为,该局决定对公司立案调查。截止报告日，中国证券监督管理委员会尚未作
出调查结论。
2、2007 年 9 月，经北京市西城区国有资产管理委员会西国资复（2007）41 号文《关于华远集团承接
成功信息（集团）股份有限公司全部债务并接受全部资产请示的批复》，北京市华远集团公司与公司签订
《成功信息产业（集团）股份有限公司资产负债整体收购协书》及相关的补充协议，协议约定，公司将全
部资产出售给北京市华远集团公司，并由北京市华远集团公司承担公司全部负债。同时北京市华远集团公
司作出如下承诺：
（1）至整体资产负债交割日未获得有关债权人同意转让的部分债务，在随同资产出售给北京市华远
集团公司后，若有关公司向甬成功追索债务，则由北京市华远集团公司负责偿还。
（2）以荣安集团股份有限公司第一次向公司注入资产日为起始时点两年内，如公司存在未披露的负
债、诉讼、抵押、担保、质押等事项，导致重组后的公司（不含公司下属子公司）承担责任的，由北京市
华远集团公司承担连带责任。
８２
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
3、2009 年 4 月 8 日，北京市华远集团公司出具承诺函：根据北京市华远集团公司与本公司分别于 2007
年 9 月 12 日、2007 年 12 月 7 日签署的《成功信息产业（集团）股份有限公司资产负债整体收购协议》和
《成功信息产业（集团）股份有限公司资产负债整体收购补充协议》的约定和在本公司重大资产重组方案
获得中国证监会核准后于 2008 年 12 月 31 日签署的《甬成功整体资产负债交割确认书》，北京市华远集团
公司收购甬成功的全部负债。其中包括期限超过两年以上的无法联系债权人或尚未取得债权人同意的约
1900 万元的多个小额应付款、其他应付款及预收款等。
为保证本次资产重组的顺利实施，也为了保证甬成功原债务不会对重组完成后的甬成功造成纠纷，北
京市华远集团公司对上述债务承诺如下：
甬成功上述债务的债权人如持有效的仲裁裁决、司法判决或裁定，该等裁决、判决或裁定载明甬成功
应当向债权人偿还该等债务，北京市华远集团公司将在甬成功通知北京市华远集团公司之日起 3 日内向甬
成功或应甬成功书面要求向该债权人足额偿付该等债务。
4、荣安集团股份有限公司承诺，荣安集团股份有限公司与甬成功签订《股份认购协议》确定的资产
交割日之前的荣安集团股份有限公司拟注入甬成功的 8 家公司已开发完成的项目，如需补交土地增值税的，
由荣安集团股份有限公司全额承担；8 家公司注入甬成功后开发完成的项目，如果根据相关法律规定需补
交的土地增值税，由荣安集团股份有限公司全额承担。
十一、母公司财务报表主要项目注释
（以下如无特别说明，均以 2011 年 12 月 31 日为截止日，金额以人民币元为单位）
1、其他应收款
（1）分类情况
①类别明细情况
期末数 期初数
项目
余额 比例 坏账准备 计提比例 余额 比例 坏账准备 计提比例
单项金额重大并单独计提坏账准备
的其他应收款
按组合计提坏账准备的其他应收款
账龄分析法组合 1,575,349,634.67 100.00% 79,524,908.73 5.05% 637,159,541.31 100.00% 32,040,053.47 5.03%
小计 1,575,349,634.67 100.00% 79,524,908.73 5.05% 637,159,541.31 100.00% 32,040,053.47 5.03%
单项金额不重大但单项计提坏账准
备的其他应收款
合计 1,575,349,634.67 100.00% 79,524,908.73 5.05% 637,159,541.31 100.00% 32,040,053.47 5.03%
②组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
期末数 期初数
项目
金额 比例 坏账准备 金额 比例 坏账准备
８３
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
一年以内 1,572,305,686.67 99.81% 78,615,284.33 633,518,013.31 99.43% 31,675,900.67
一至二年 17,800.00 0.00% 1,780.00 3,641,528.00 0.57% 364,152.80
二至三年 3,026,148.00 0.19% 907,844.40
合计 1,575,349,634.67 100.00% 79,524,908.73 637,159,541.31 100.00% 32,040,053.47
（3）公司报告期不存在以前期间已全额计提坏账准备，或计提坏账准备的比例较大，但在本期又全
额收回或转回，或在本期收回或转回比例较大的其他应收款。
（4）公司报告期不存在通过重组等其他方式收回的其他应收款。
（5）公司报告期内未核销其他应收款。
（6）本账户期末余额中无应收持本公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东单位的欠款。
（7）其他应收款金额前五名单位情况
占其他应收款总
往来单位名称 与本公司关系 金额 年限
额比例（%）
宁波康信置业有限公司 子公司 638,690,218.16 1 年以内 40.54%
宁波荣安房地产开发有限公司 子公司 694,462,197.26 1 年以内 44.08%
杭州荣安置业有限公司 子公司 107,689,374.90 1 年以内 6.84%
宁波康恺投资管理有限公司 子公司 68,000,000.00 1 年以内 4.32%
荣和置业集团有限公司 子公司 63,235,410.76 1 年以内 4.01%
1,572,077,201.0
合计 99.79%
8
（8）公司期末应收关联方款项如下
占其他应收款总
单位名称 与本公司关系 金额
额比例（%）
宁波康信置业有限公司 子公司 638,690,218.16 40.54%
宁波荣安房地产开发有限公司 子公司 694,462,197.26 44.08%
杭州荣安置业有限公司 子公司 107,689,374.90 6.84%
宁波康恺投资管理有限公司 子公司 68,000,000.00 4.32%
荣和置业集团有限公司 子公司 63,235,410.76 4.01%
合计 1,572,077,201.08 99.79%
2、长期股权投资
（1）明细项目
期末余额 年初余额
类别
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
按成本法核算的长期股权投 2,764,305,107.01 2,764,305,107.01 2,703,210,607.35 2,703,210,607.35
资
按权益法核算的长期股权投 42,124,603.60 42,124,603.60 25,147,360.18 25,147,360.18
资
合计 2,806,429,710.61 - 2,806,429,710.61 2,728,357,967.53 - 2,728,357,967.53
（2）按成本法核算的长期股权投资
８４
荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
占被投资单
表决权
被投资单位名称 位注册资本 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
比例
比例
荣和置业集团有限公司 100.00% 100.00% 219,022,581.90 219,022,581.90
宁波荣安物业管理有限公司 70.00% 70.00% 1,950,614.81 1,950,614.81
宁波永元置业有限公司 5.00% 5.00% 12,687,481.16 12,687,481.16
宁波市人民房地产开发有限公司 90.00% 90.00% 299,415,066.79 299,415,066.79
宁波荣安房地产开发有限公司 100.00% 100.00% 870,293,060.72 870,293,060.72
宁波康园房地产开发有限公司 48.60% 48.60% 679,955,952.11 679,955,952.11
江苏荣安置业有限公司 90.00% 90.00% 390,885,849.86 390,885,849.86
宁波康柏投资管理有限公司 100.00% 100.00% 5,000,000.00 5,000,000.00
宁波康信置业有限公司 40.00% 40.00% 224,000,000.00 56,000,000.00 280,000,000.00
宁波康恺投资管理有限公司 100.00% 100.00% 5,180,000.00 5,180,000.00
合计 2,703,210,607.35 61,180,000.00 - 2,764,390,607.35
（3）按权益法核算的长期股权投资
持股 表决权 本期 本期 本期现
被投资单位名称 初始投资成本 年初余额 本期增加 期末余额
比例 比例 权益法核算 减少 金红利
宁波同诚置业有限公 26,950,000.0 17,150,000.0 42,039,103.2
49% 49% 25,147,360.18 -258,256.92
司 0 0 6
26,950,000.0 17,150,000.0 42,039,103.2
合计 25,147,360.18 -258,256.92 - -
0 0 6
（4）合营企业及联营企业
持股 表决权
被投资单位名称 企业类型 注册地 法定代表人 业务性质 注册资本
比例 比例
宁波同诚置业有限公司 有限公司 宁波市 吴以刚 房地产 5,500 万元 49% 49%
续上表
期末资产 期末负债 期末净资产 本期营业
被投资单位名称 本期净利润
总额 总额 总额 收入总额
宁波同诚置业有限公司 139,793,835.20 89,625,868.21 50,167,966.99 - -527,054.93
3、营业收入及营业成本
（1）营业收入及营业成本类别
本期金额 上期金额
项目
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
主营业务 20,692,538.95 19,005,234.72 7,445,667.42 6,969,947.66
其他业务 1,237,536.77 658,992.87 1,835,683.99 878,657.16
合计 21,930,075.72 19,664,227.59 9,281,351.41 7,848,604.82
（2）主营业务情况
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荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
本期金额 上期金额
项目
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
建筑材料 20,692,538.95 19,005,234.72 7,445,667.42 6,969,947.666
合计 20,692,538.95 19,005,234.72 7,445,667.42 6,969,947.666
（3）其他业务分项目情况
本期金额 上期金额
项目
其他业务收入 其他业务成本 其他业务收入 其他业务成本
房屋租赁 1,237,536.77 658,992.87 1,835,683.99 878,657.16
合计 1,237,536.77 658,992.87 1,835,683.99 878,657.16
4、投资收益
项目 本期金额 上期金额
处置金融资产取得的投资收益 -258,256.92 10,828.01
权益法核算的长期股权投资收益 319,678,341.61 -1,196,818.81
合计 319,420,084.69 -1,185,990.80
5、现金流量表补充资料
项目 本期金额 上期金额
一、将净利润调节为经营活动的现金流量：
净利润 347,551,974.31 -57,407,453.76
加：资产减值准备 47,484,855.26 29,901,771.08
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 1,782,641.21 1,450,594.69
无形资产摊销 225,888.87
长期待摊费用摊销
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以
-110,088,838.95
“-”号填列）
固定资产报废损失（收益以“-”号填列）
公允价值变动损失（收益以“-”号填列）
财务费用（收益以“-”号填列） 15,424,799.17
投资损失（收益以“-”号填列） -319,420,084.69 1,185,990.80
债务重组损失（收益以“-”号填列）
递延所得税资产减少（增加以“-”号填列） -124,970.89 -38,845.68
递延所得税负债增加（减少以“-”号填列）
存货的减少（增加以“-”号填列） -9,286,720.89 -56,010.60
经营性应收项目的减少（增加以“-”号填列） -939,278,680.52 -594,393,893.44
经营性应付项目的增加（减少以“-”号填列） -324,523,877.42 -107,378,276.93
其他
经营活动产生的现金流量净额 -1,305,677,813.71 -711,311,324.67
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项目 本期金额 上期金额
二、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
三、现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 58,988,941.63 9,371,904.18
减：现金的期初余额 9,371,904.18 8,679,153.43
现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 49,617,037.45 692,750.75
十二、补充财务资料
1、本期非经常性损益明细表
项目 本期金额 上期金额
计入当期损益的政府补助 6,008,900.00
非流动资产处置收益 111,542,274.85 -1,908.80
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金
融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易 36,544.54
性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收支净额 -4,360,432.38 -2,786,271.23
非经常性损益合计 113,190,742.47 -2,751,635.49
所得税费用 986,902.98 -459,316.18
扣除所得税费用后归属于母公司的非经常性损益 112,203,839.49 -2,292,319.31
扣除所得税费用后归属于少数股东的非经常性损益
2、净资产收益率及每股收益
加权平均净资产收 每股收益（元）
报告期利润
益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 19.20% 0.3814
扣除非经常性损益后归属于公司
13.88% 0.2756
普通股股东的净利润
3、主要会计报表项目的异常情况及原因
财务报表数据变动幅度达 30%（含 30%）以上且占报表日资产总额 5%（含 5%）或报告期利润总额 10%
（含 10%）以上的项目分析：
期末余额/ 年初余额/ 变动率
序号 财务报表项目
本期金额 上期金额 （+/-）
（1） 货币资金 472,898,309.61 167,643,538.69 182.09%
（2） 预付款项 7,400,682.00 1,091,419,942.24 -99.32%
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期末余额/ 年初余额/ 变动率
序号 财务报表项目
本期金额 上期金额 （+/-）
（3） 存货 9,733,616,190.23 5,850,168,322.80 66.38%
（4） 应付账款 913,845,182.85 274,869,107.64 232.47%
（5） 预收款项 1,952,126,816.00 946,076,493.85 106.34%
（6） 其他应付款 2,030,870,574.37 1,305,705,829.40 55.54%
（7） 一年内到期的非流动负债 1,714,000,000.00 576,000,000.00 197.57%
（8） 长期借款 1,056,000,000.00 1,873,000,000.00 -43.62%
（9） 未分配利润 1,249,066,272.53 844,315,775.42 47.94%
营业收入 1,627,407,093.35 1,249,938,654.88 30.20%
（10）
营业成本 923,779,438.19 681,623,371.82 35.53%
（11） 销售费用 33,598,787.46 9,496,402.53 253.81%
（12） 管理费用 82,980,922.68 39,186,750.31 111.76%
（13） 营业外收入 117,818,847.00 72,263.05 162,941.62%
（1）货币资金期末余额比年初余额增长 182.09%，主要原因系报告期“荣安府”、“尚湖中央花园”、
“荣合公馆”、“荣安华府”等项目销售回笼资金较多，以及报告期筹资活动的现金净流量增加所致。
（2）预付款项期末余额比年初余额减少 99.32%，主要原因系报告期初预付的土地款转入开发成本所
致。
（3）存货期末余额比年初余额增长 66.38%，主要原因系报告期项目开发支出增加，且开发项目尚未
交付所致。
(4)应付账款期末余额比年初余额增长 232.47%，主要原因系报告期项目开发支出增加，相应的应付
工程款大幅增加所致。
（5）预收款项期末余额比年初余额增长 106.34%，主要原因系报告期“荣安府”、“荣合公馆”、“荣安
华府”、“荣安心居”等项目销售回笼资金较多，项目尚未交付结转营业收入所致。
（6）其他应付款期末余额比年初余额增长 55.54%，主要原因系报告期从荣安集团股份有限公司借入
款项较多。
(7)一年内到期的非流动负债期末余额比年初余额增长 197.57%，主要原因系公司项目开发借款于
2012 年合同到期金额较多。
(8)长期借款期末余额比年初余额减少 43.62%，主要原因系公司项目开发借款于 2012 年合同到期金
额较多，转入一年内到期的非流动负债所致。
（9）未分配利润期末余额比年初余额增长 47.94%，主要原因系报告期公司实现的净利润增加所致。
（10）营业收入、营业成本本期金额较上期金额分别增长 30.20%、35.53%，主要原因系报告期交付
楼盘销售面积较上期增加所致。
(11)销售费用本期金额较上期金额增长 253.81%，主要原因系报告期在售楼盘较多，广告宣传费等增
加所致。
（12）管理费用本期金额较上期金额增长 111.76%，主要原因系报告期管理人员增加较多及薪酬水平
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荣安地产股份有限公司 2011 年年度报告
的提高，职工薪酬支出相应增加所致。
(13)营业外收入本期金额较上期金额增长 162,941.62%，主要原因系因宁波市轻轨一号线及甬梁线改
造工程建设需要，公司位于宁波市鄞州区高桥镇一宗商业用地及地上建筑物被列入该工程征地拆迁红线范
围。公司取得拆迁补偿收入扣除房产净值后余额 111,567,119.15 元计入营业外收入。
十三、财务报表之批准
上述 2011 年度财务报表及其附注已经公司第八届董事会第四次会议批准。
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十二、备查文件目录
1、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。
2、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
3、报告期内在《中国证券报》和《证券时报》上公告并披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
以上备查文件备置于公司证券事务部。
荣安地产股份有限公司董事会
董事长： 王久芳
二○一二年四月六日
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