江苏荣安置业有限公司股东
拟转让所持有的公司股权项目
资产评估报告书
天兴评报字（2012）第 272 号
（共一册 第一册）
北京天健兴业资产评估有限公司
二〇一二年六月八日
江苏荣安置业有限公司股东拟转让所持有的公司股权项目资产评估报告书 目录
<江苏荣安置业有限公司股东>股东
拟转让所持有的<拟转让所持有的公司股权项目>
资产评估报告书
<天兴评报字（2012）第 272 号>
目 录
注册资产评估师声明.................................................................................................... 1
资产评估报告书摘要.................................................................................................... 2
资产评估报告书............................................................................................................ 5
一、 委托方、被评估单位、委托方以外的其他评估报告使用者概况.............. 5
二、 评估目的.......................................................................................................... 9
三、 评估对象和评估范围...................................................................................... 9
四、 价值类型及其定义........................................................................................ 10
五、 评估基准日.................................................................................................... 10
六、 评估依据........................................................................................................ 11
七、 评估方法........................................................................................................ 13
八、 评估程序实施过程和情况............................................................................ 15
九、 评估假设........................................................................................................ 17
十、 评估结论........................................................................................................ 17
十一、 特别事项的说明 ........................................................................................ 17
十二、 评估报告的使用限制说明 ........................................................................ 19
十三、 评估报告日 ................................................................................................ 19
资产评估报告书附件.................................................................................................. 21
附件清单
1、与评估目的相对应的经济行为文件；
2、被评估单位专项审计报告；
3、委托方和被评估单位法人营业执照；
4、评估对象涉及的主要权属证明资料；
5、委托方和相关当事方的承诺函；
6、签字注册资产评估师承诺函；
7、评估机构资格证书；
8、评估机构法人营业执照副本；
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9、签字注册资产评估师资格证书；
10、评估业务约定书。
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注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪
守独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述
的内容是客观的，并对评估报告的合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产负债清单是由委托方、被评估单位申报并经其签章
确认；提供必要资料保证所提供资料的真实性、合法性、完整性和恰当使用评估
报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当
事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其涉及资产进行现场调查；我们已对
评估对象及其涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其涉及资
产法律权属资料进行查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托
方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条
件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特
别事项说明及其对评估结论的影响。
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<江苏荣安置业有限公司股东>股东
拟转让所持有的<拟转让所持有的公司股权项目>
资产评估报告书摘要
<天兴评报字（2012）第 272 号>
北京天健兴业资产评估有限公司接受荣安地产股份有限公司的委托，根据有
关法律、法规和资产评估准则、资产评估公认原则，采用资产基础法对江苏荣安
置业有限公司（简称：荣安置业）股东拟进行股权转让事宜而涉及的荣安置业的
股东全部权益价值，按照必要的评估程序执行评估业务，对其在 2012 年 4 月 30
日的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况报告如下：
一、 评估目的：根据荣安置业股东拟转让所持有的公司股权这一经济行为
之需要，对所涉及的荣安置业的股东全部权益价值进行评估，提供该股权截止评
估基准日的市场价值，为该经济行为提供价值参考依据。
二、 评估对象：荣安置业股东全部权益。
三、 评估范围：荣安置业评估基准日经专项审计后的资产负债表中所列示
的资产和负债。
四、 价值类型：本次评估价值类型为市场价值。
五、 评估基准日：2012 年 4 月 30 日。
六、 评估方法：资产基础法。
七、 评估结论
经资产基础法评估，荣安置业各类资产、负债的评估结果如下：
资产账面价值 119,043.31 万元，评估价值 135,387.30 万元，评估增值 16,344.00
万元，增值率 13.73%。
负债账面价值 93,691.34 万元，评估价值 93,691.34 万元，评估无增减值。
净资产账面价值 25,351.96 万元，评估价值 41,695.96 万元，评估增值
16,344.00 万元，增值率 64.47%。
资产评估结果汇总表如下： （单位：人民币万元）
项 目 账面价值 评估价值 增减值 增值率％
流动资产 118,953.85 135,335.85 16,382.01 13.77
非流动资产 89.46 51.45 -38.01 -42.49
其中：可供出售金融资产
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持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
投资性房地产
固定资产 45.35 49.45 4.10 9.04
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 44.11 2.00 -42.11 -95.47
其他非流动资产
资产合计 119,043.31 135,387.30 16,344.00 13.73
流动负债 93,691.34 93,691.34 0.00 0.00
非流动负债
负债合计 93,691.34 93,691.34 0.00 0.00
净资产(所有者权益) 25,351.96 41,695.96 16,344.00 64.47
根据上述评估结果，截止 2012 年 4 月 30 日，荣安置业的股东全部权益价值
为 41,695.96 万元。
有关说明
荣安置业按照房地产公司经营惯例，为商品房承购人向银行提供按揭贷款担
保，该住房抵押贷款保证责任在购房人取得房屋所有权并办妥抵押登记手续后解
除。截止 2012 年 4 月 30 日公司所提供担保住房按揭贷款余额为 72,569,000.00
元。
我们特别强调：本评估意见仅作为交易各方进行股权转让的价值参考依据，
而不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
根据委托协议的约定，本报告及其结论仅用于本报告所设定的目的而不能用
于其他目的。
根据国家的有关规定，本评估报告使用的有效期限为 1 年，自评估基准日
2012 年 4 月 30 日起，至 2013 年 4 月 29 日止。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况和合理理解评估
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结论，请报告使用者在征得评估报告书所有者许可后，认真阅读资产评估报告书
全文，并请关注特别事项说明部分的内容。
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<江苏荣安置业有限公司股东>股东
<拟转让所持有的公司股权项目>
资产评估报告书
<天兴评报字（2012）第 272 号>
荣安地产股份有限公司：
北京天健兴业资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规
和资产评估准则、资产评估公认原则，采用资产基础法对江苏荣安置业有限公司
股东拟转让所持有的公司股权事宜而涉及的该公司的股东全部权益价值，按照必
要的评估程序执行评估业务，对其在 2012 年 4 月 30 日的市场价值作出了公允反
映。现将资产评估情况报告如下：
一、 委托方、被评估单位、委托方以外的其他评估报告使用者概况
（一） 委托方
1、概况
名称：荣安地产股份有限公司（简称：荣安地产）
法定住所：浙江省宁波市海曙区灵桥路 513 号（14-12）
经营场所：浙江省宁波市海曙区灵桥路 513 号天封大厦
法定代表人：王久芳
注册资本：106130.7495 万元人民币
注册号：330200000013909
公司类型：股份有限公司（上市公司，股票代码：000517）
2、企业性质、企业历史沿革
荣安地产股份有限公司的前身为成功信息产业（集团）股份有限公司(以下
简称“甬成功”)，系经宁波市人民政府甬政[1989]24 号文批准，由宁波机床总
厂股份制改组设立，于 1989 年 5 月 19 日在宁波市工商行政管理局登记注册，取
得注册号为 330200000013909 号的《企业法人营业执照》。甬成功股票于 1993
年 8 月 6 日在深圳证券交易所挂牌交易。经历次股权变更，甬成功注册资本为
233,307,495.00 元，股份总数 233,307,495 股。
经甬成功 2008 年第一次临时股东大会决议同意，并经中国证券监督管理委
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员会证监许可[2008]1341 号文核准，甬成功向荣安集团股份有限公司发行股份
828,000,000 股，收购荣安集团股份有限公司所拥有的八家公司股权和三处房产，
甬成功注册资本变更为 1,061,307,495 元，上述增资业经江苏天衡会计师事务所
有限公司天衡验字（2009）016 号《验资报告》验证。2009 年 4 月 14 日，取得
变更后的企业法人营业执照。
2009 年 6 月 16 日，公司更名为荣安地产股份有限公司。
3、经营业务范围及主要经营业绩
荣安地产主要经营范围：房地产开发、经营；物业服务；房屋租赁；建筑材
料、装饰材料、机械电器设备、五金交电、化工产品、制冷空调设备的批发、零
售；市政工程施工；工业与民用建筑工程；实业投资；建筑施工技术咨询、国内
劳务派遣；自营和代理货物和技术的进出口，但国家限定经营或禁止进出口的货
物或技术除外。（上述经营范围不含国家法律法规规定禁止、限制和许可经营的
项目。）
荣安地产现拥有国家一级房地产开发资质，积累了专业房地产开发经营的丰
富经验。同时，公司已汇聚了一大批优秀的房地产专业人才，形成了稳健的开发
理念和高效的项目运作能力。十几年来，公司已成功开发了欢乐家园、欢乐精品
园、荣安世家、荣安佳境、都市风华、水尚阑珊、尚湖中央花园、荣安和院、荣
安琴湾、荣安花园等十多个足以提升城市品味的高品质楼盘。
（二） 被评估单位概况
1、 概况
名称：江苏荣安置业有限公司（简称：荣安置业）
法定住所：常熟市虞山林场寺路街 8 号
经营场所：常熟市虞山林场寺路街 8 号
法定代表人：王久芳
注册资本：10000 万元人民币
注册号：320581000073472
公司类型：有限公司
2、 企业性质、企业历史沿革
荣安置业成立于 2004 年 10 月，注册资本 2000 万元人民币。其中荣安集团
股份有限公司出资 1400 万元，占注册资本的 70%；蓝冬海出资 600 万元，占注
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册资本的 30%。
2004 年 12 月，公司股东会同意接纳王丛玮为新股东，同时将注册资本追加
到 3000 万元人民币。其中：荣安集团股份有限公司出资 1400 万元，占注册资本
的 46.67%；王丛玮出资 1000 万元，占注册资本的 33.33%；蓝冬海出资 600 万
元，占注册资本的 20%。
2005 年 2 月 6 日，股东会同意将荣安集团股份公司的 1000 万元股权转让给
自然人王丛玮，转让后荣安集团股份有限公司持有公司 13.33%股权；王丛玮持
有公司 66.67%股权；蓝冬海持有公司 20%的股权。
2005 年 2 月 16 日，公司股东会同意股东荣安集团股份有限公司增资 2000
万元，变更后公司注册资本为 5000 万元人民币。其中荣安集团股份有限公司出
资 2400 万元，占注册资本的 48%；王丛玮出资 2000 万元，占注册资本的 40%；
蓝冬海出资 600 万元，占注册资本的 12%。
2005 年 3 月 22 日，公司股东会同意股东荣安集团股份有限公司追加投资
5000 万元，并将其股本中 2400 万元投资转让给股东王丛玮，变更后公司注册资
本为 10000 万元人民币。其中：荣安集团股份有限公司出资 5000 万元，占注册
资本的 50%；王丛玮出资 4400 万元，占注册资本的 44%；蓝冬海出资 600 万元，
占注册资本的 6%。
2005 年 5 月 30 日，公司股东会同意股东荣安集团股份有限公司将股本中的
1000 万元转让给股东王丛玮，变更后股权结构为：荣安集团股份有限公司持有
公司 40%股权；王丛玮持有公司 54%股权；蓝冬海持有公司 6%股权。
2007 年 6 月 21 日，公司股东会同意王丛玮将其持有的公司 50%股权以 5000
万元的价格转让给荣安集团股份有限公司，另外 4%的股权以 400 万元的价格转
让给宁波荣安房地产开发有限公司；同意蓝冬海将其持有的公司 6%的股权以 600
万元的价格转让给宁波荣安房地产开发有限公司，变更后公司的各股东持股比例
为：荣安集团股份有限公司持有公司股权 90%；宁波荣安房地产开发有限公司持
有公司股权 10%。
2009 年 2 月 8 日，股东会同意股东荣安集团股份有限公司将其持有的公司
90%股权以 9000 万元的价格转让给成功信息产业（集团）股份有限公司。2009
年 6 月，股东成功信息产业（集团）股份有限公司变更名称为荣安地产股份有限
公司。
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评估基准日时，荣安置业的股权结构如下：
股东单位名称 出资额 比例
荣安地产股份有限公司 90,000,000.00 90.00%
宁波荣安房地产开发有限公司 10,000,000.00 10.00%
合计 100,000,000.00 100.00%
3、 经营业务范围及主要经营业绩
荣安置业的经营范围包括：许可经营项目：房地产开发经营。一般经营项目：
房地产租赁；物业管理；市政工程；绿化工程；装饰材料销售。
荣安置业开发的“尚湖中央花园”位于常熟市元和路与招商西路交汇处，建
造住宅用房及配套商业用房，总土地面积 147755 平方米。于 2004 年 9 月动工，
分三期，分期开发，其中：
一期项目 2005 年 1 月开始施工，开发土地面积 63342 平方米，于 2007 年 8
月完工，总建筑面积 177510，总可售面积 150432 平方米，其中住宅 1081 套，
面积 145294 平方米，商铺 5138 平方米，于 2009 年年末全部售完。
二期 2009 年 9 月开始施工，开发土地面积 36587 平方米，于 2011 年 6 月
30 日完工，总建筑面积 91159 平方米，可售面积 82968 平方米，其中住宅 589
套，可售面积 77052 平方米，商铺 4119 平方米，车库 1797 平方米，截止 2012
年 4 月 30 日，二期尚余 2830 平方米未销售完毕，其中住宅 2056 平方米，商铺
716 平方米，车库 58 平方米。
三期项目 2010 年 4 月开始施工，开发土地面积 36587 平方米，于 2010 年 4
月开始施工，总建筑面积 178209 平方米，可售面积 160044 平方米，其中住宅
160044 平方米，929 套，商铺 13867 平方米，92 间，车库 1227 平方米，39 个，
于 2011 年 12 月完工。截止 2012 年 4 月 30 日，三期尚余 63602 平方米未销售完
毕，其中住宅 53628 平方米，商铺 9634 平方米，车库 340 平方米。
4、 企业近三年的资产、负债状况和经营业绩
（1） 近三年财务状况表金额（单位：人民币万元）：
项目 2009 年 12 月 31 日 2010 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日 2012 年 4 月 30 日
流动资产 67,191.47 141,093.60 157,853.41 118,953,85
非流动资产 14.64 166.56 80.60 89.46
资产总计 67,206.11 141,260.16 157,934.01 119,043.31
流动负债 30,216.29 103,071.98 116,029.09 93,691.34
非流动负债
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负债合计 30,216.29 103,071.98 116,029.09 93,691.34
所有者权益 36,989.82 38,188.17 41,904. 92 25,351.96
（2） 近三年经营成果表金额（单位：人民币万元）：
项目 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 1-4 月
营业收入 42,091.56 0.00 119,318.75 33,876.05
营业利润 26,921.26 1,081.65 38,523.29 12,835.36
利润总额 27,452.94 1,053.46 38,986.27 12,835.36
净利润 20,171.92 1,198.35 29,086.10 9,624.54
以上财务资料均经天衡会计师事务所有限公司审计，并出具标准无保留意见
审计报告。
（三） 委托方与被评估单位、委托方以外的其他评估报告使用者的关系
委托方荣安地产是被评估单位荣安置业的控股股东，持有荣安置业 90%的股
权。委托方以外的其他评估报告使用者为本次评估行为的相关利益人和资产监管
部门。
二、 评估目的
江苏荣安置业有限公司股东拟转让所持有的公司股权，根据该经济行为之需
要，应对荣安置业的股东全部权益进行评估，以提供荣安置业股东全部权益截止
评估基准日的市场价值，为股东进行股权转让行为提供价值参考。
三、 评估对象和评估范围
本次评估对象为荣安置业的股东全部权益。
涉及的范围为荣安置业申报的于评估基准日经审计后的资产负债表中所列
示的资产和负债。具体的资产、负债内容以荣安置业根据审计后资产、负债数据
为基础填报的评估申报表为准，凡列入申报表内并经过被评估单位确认的资产、
负债项目均在本次评估范围内。审计后的资产、负债数据如下：
资 产 金 额 负债和股东权益 金 额
流动资产： 流动负债：
货币资金 25,307,691.30 短期借款
交易性金融资产 - 交易性金融负债
应收票据 1,000,000.00 应付票据
应收账款 18,997,800.00 应付账款 330,857,015.58
预付款项 预收款项 145,337,058.00
应收利息 应付职工薪酬 278,530.11
应收股利 应交税费 188,888,919.07
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其他应收款 845,120,387.69 应付利息
存货 299,112,572.39 应付股利
一年内到期的非流动资产 其他应付款 271,551,913.55
其他流动资产 一年内到期的非流动负债
流动资产合计 1,189,538,451.38 其他流动负债
非流动资产： 流动负债合计 936,913,436.31
可供出售金融资产 非流动负债：
持有至到期投资 长期借款
长期应收款 应付债券
长期股权投资 长期应付款
投资性房地产 专项应付款 -
固定资产 453,524.26 预计负债
在建工程 递延所得税负债
工程物资 其他非流动负债
固定资产清理 非流动负债合计
生产性生物资产 负债合计 936,913,436.31
油气资产 股东(所有者)权益：
无形资产 股本(实收资本) 100,000,000.00
开发支出 资本公积
商誉 减：库存股
长期待摊费用 专项储备
递延所得税资产 441,104.99 盈余公积 57,274,276.53
其他非流动资产 未分配利润 96,245,367.79
非流动资产合计 894,629.25 股东(所有者)权益合计 253,519,644.32
资产总计 1,190,433,080.63 负债和股东权益总计 1,190,433,080.63
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
委估资产类型包括流动资产、非流动资产和负债。
四、 价值类型及其定义
本次评估价值类型为“市场价值”，本报告书所称“市场价值”是指自愿买
方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日
进行正常公平交易的价值估计数额。
五、 评估基准日
根据资产评估业务约定书之约定，本次评估的评估基准日为 2012 年 4 月 30
日。
本次评估工作中所采用的价格及其他参数均为评估基准日的标准。
以 2012 年 4 月 30 日作为评估基准日，主要是委托方根据实施经济行为的计
划安排选定。在确定评估基准日时，委托方与主管部门进行了充分沟通，考虑了
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相关经济行为的计划安排，并尽可能与评估目的的实现日接近。
六、 评估依据
本次评估工作中所遵循的具体行为依据、法律依据、产权依据和取价依据为：
（一） 行为依据
1、2012 年 5 月 7 日江苏荣安置业有限公司股东会决议；
2、委托方与本评估机构签订的《资产评估业务约定书》。
（二） 法律法规依据
1、 国务院 1991 年 91 号令《国有资产评估管理办法》；
2、 原国家国有资产管理局国资办发[1992]36 号《国有资产评估管理办法实
施细则》；
3、 《中华人民共和国公司法》；
4、 国办发[2001]102 号《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行
政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》；
5、 国办发[2001]802 号《财务部关于印发〈国有资产评估项目备案管理办法〉
的通知》；
6、 国务院国有资产监督管理委员会、财政部第 3 号令《企业国有产权转让
管理暂行办法》；
7、 国务院国有资产监督管理委员会第 12 号令《企业国有资产评估管理暂行
办法》；
8、 国务院国有资产监督管理委员会，国资委产权[2006]274 号《关于加强企
业国有资产评估管理工作有关问题的通知》；
9、 国家主席令第 28 号《中华人民共和国土地管理法》（2004 年）；
10、 《中华人民共和土地增值税暂行条例实施细则》；
11、 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的
通知》（国税发〔2006〕187 号）；
12、 《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91 号）；
13、 《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发（2009）31 号）；
14、 《江苏省政府办公厅关于转发省建设厅等部门关于切实稳定住房价格
促进房地产业健康发展意见的通知》（苏政办发[2005]55 号）；
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15、 其它相关的法律法规文件。
（三） 评估准则依据
1、 资产评估准则—基本准则；
2、 资产评估职业道德准则—基本准则；
3、 资产评估准则—评估报告；
4、 资产评估准则—评估程序；
5、 资产评估准则—工作底稿；
6、 资产评估准则—业务约定书；
7、 资产评估准则—机器设备；
8、 注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见；
9、 资产评估价值类型指导意见；
10、 企业价值评估指导意见(试行)；
11、 企业国有资产评估报告指南；
12、 投资性房地产评估指导意见（试行）；
13、 《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)；
14、 《城镇土地估价规程》(GT/T18508-2001)。
（四） 产权依据
1、 车辆行驶证，房屋所有权证，国有土地使用权证；
2、 主要设备购置合同、发票、报关单，以及建筑安装工程施工合同等；
3、 被评估企业提供的其他权属证明文件。
（五） 取价依据
1、 太平洋电脑网；
2、 《资产评估常用数据与参数手册》（第二版）；
3、 “关于调整汽车报废标准若干规定的通知”(国经贸资源[2000]1202 号)；
4、 “关于发布《汽车报废标准》的通知”(国经贸经[1997]456 号)；
5、 常熟市房地产价格信息资料；
6、 被评估单位提供的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规
划许可证、建设工程施工许可证以及商品房预售许可证；
7、 政府有关部门向建设项目收取的税费名称及标准等；
8、 资产评估师实地勘测、核实及调查获取的其他相关资料。
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9、 其他与开发项目相关资料等。
（六） 参考资料及其他
1、 被评估企业提供的各类《资产评估申报明细表》；
2、 被评估企业提供的 2009 年至 2011 年会计报表、评估基准日会计报表及
专项审计报告、会计凭证、财务经营方面的资料、银行对账单及余额调节表，以
及有关协议、合同书、发票等财务资料；
3、 被评估企业相关人员访谈记录；
4、 被评估企业提供的其他有关资料。
七、 评估方法
（一） 评估方法的选择
企业整体资产的评估方法包括资产基础法、市场法和收益法。资产基础法是
指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。
市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、
证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。收益法是指通过将
被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。
根据本次评估的资产特性，本次评估采用资产基础法进行评估。
（二） 评估方法简介
资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定荣安置
业股东全部权益价值的评估思路，即将构成企业的各种要素资产的评估值加总减
去负债评估值求得企业股东全部权益价值的方法。
各项资产的具体评估方法如下：
(1) 流动资产的评估
本次评估范围内的流动资产包括：货币资金、应收票据、应收账款、其他应
收款和存货等。流动资产评估时，均首先将被评估单位填报的评估申报明细表与
相关科目总账、明细账及评估基准日的会计报表进行了核对检查，然后分别情况
具体评估方法如下：
1) 货币资金：货币资金包括现金、银行存款和其他货币资金，均为人民币。
本次评估，对于人民币，以核实无误的账面值作为评估值。
2) 应收款项：应收款项包括应收票据、应收账款和其他应收款。本次评估，
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通过函证、账龄分析及相关资料核对分析，判断应收项目或对应货物可收回性，
确定应收款项的评估值。
3) 存货：存货包括产成品和在用周转材料。其中产成品主要是开发产品-
存量房。
开发产品-存量房采用市场平均销售价格扣除销售费用、相关税费及适当的
净利润值确定评估值。
在用周转材料主要是在用低值易耗品，采用重置成本法评估。
(2) 固定资产－设备的评估
设备采用成本法进行评估。通过估算全新设备的重置价值，然后在确定成新
率的基础上，计算设备的评估价值。基本计算公式为：
评估价值＝重置价值×成新率
对待报废的设备、已拆除设备、未见实物的设备，评估值按零计算；对维修
配件不单独评估，并入相应设备中评估。
1) 重置价值的计算
电子设备：
重置价值＝设备购置价
运输车辆：
重置价值＝购置价＋车辆购置税＋办证费。
2) 成新率的计算
对一般类型的电子和办公设备，直接采用年限法确定其成新率，即：
成新率＝（寿命年限－已使用年限）/寿命年限
车辆依据国家颁布的强制报废标准，分别以行驶里程、使用年限为基础成新
率（取孰低值），计算出车辆的成新率。
(3) 递延所得税资产的评估
递延所得税资产系由计提坏账准备形成的可抵扣暂时性差异，评估时按应收
款项中对应的坏账减值项目计算递延所得税资产。
(4) 负债的评估
负债均为流动负债，包括应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、
其他应付款。
负债评估时，重点对各负债项目的经济内容、发生日期、是否存在不用支付
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的款项等情况进行调查，确定被评估企业于评估基准日时实际应承担的债务数额。
评估时，对不需支付的负债评估为零，对正常发生的债务，以核实无误的账面值
确定评估值。
八、 评估程序实施过程和情况
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有
关部门相关法律规定和规范化要求，按照资产评估约定书所约定的事项，北京天
健兴业资产评估有限公司业已实施了对被评估单位提供的法律性文件与会计记
录以及相关资料的验证审核，按被评估单位提交的资产清单，对相关资产进行了
必要的产权查验、实地察看与核对，进行了必要的市场调查和交易价格的比较等
其他有必要实施的资产评估程序。资产评估的详细过程如下：
（一） 接受委托及准备阶段
1、 北京天健兴业资产评估有限公司于 2012 年 5 月接受委托方的委托，从事
本资产评估项目。在接受委托后，北京天健兴业资产评估有限公司即与委托方就
本次评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日、委托评估资产的特点等影响
资产评估方案的问题进行了认真讨论。
2、 根据委托评估资产的特点，有针对性地布置资产评估申报明细表，并设
计主要资产调查表等，对委托方参与资产评估配合人员进行业务培训，填写资产
评估清查表和各类调查表。
3、 评估方案的设计
依据了解的被评估单位资产的特点，制定评估实施计划，确定评估人员，组
成资产评估现场工作小组。本项目评估人员共划分为二组，包括流动资产评估组、
机器设备评估组到评估现场。
4、 评估资料的准备
收集和整理评估对象市场交易价格信息、主要市场价格信息、评估对象产权
证明文件等。
（二） 现场清查阶段
1、 评估对象真实性和合法性的查证
根据委托方及被评估单位提供的资产、负债申报明细，评估人员针对实物资
产和货币性债权和债务采用不同的核查方式进行查证，以确认资产和负债的真实
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准确。
对货币资金，我们通过查阅日记账，盘点库存现金、审核银行对账单及银行
存款余额调节表等方式进行调查；
对债权和债务，评估人员采取核对总账、明细账、抽查合同凭证、函证等方
式确定资产和负债的真实性。
对固定资产的调查采用重点和一般相结合的原则，重点调查车辆及重要设备
等资产。评估人员，查阅了相关车辆行驶证、设备购置合同、发票等，从而确定
资产的真实性。
2、 资产实际状态的调查
设备运行状态的调查采用重点和一般相结合的原则，重点调查关键设备和单
位价值大的设备。主要通过查阅设备的使用记录，在被评估单位设备管理人员的
配合下现场实地观察设备的运行状态等方式进行。在调查的基础上完善重要设备
调查表。
3、 实物资产价值构成及业务发展情况的调查
根据被评估单位的资产特点，调查其资产价值构成的合理性和合规性。重点
核查固定资产账面金额的真实性、准确性、完整性和合规性。查阅了有关会计凭
证、会计账簿以及相关合同、设备购置合同、发票等资料。
（三） 选择评估方法、收集市场信息和估算过程
评估人员在现场依据针对本项目特点制定的工作计划，结合实际情况确定的
作价原则及估值模型，明确评估参数和价格标准后，参考被评估企业提供的历史
资料开始评定估算工作。
（四） 评估汇总阶段
1、 评估结果的确定
依据北京天健兴业资产评估有限公司评估人员在评估现场勘察的情况以及
所进行的必要的市场调查和测算，确定委托评估资产的资产基础法评估结果。
2、 评估结果的分析和评估报告的撰写
按照北京天健兴业资产评估有限公司规范化要求编制相关资产的评估报告
书。评估结果及相关资产评估报告按北京天健兴业资产评估有限公司规定程序进
行三级复核，经签字注册资产评估师最后复核无误后，由项目组完成并提交报告。
3、 工作底稿的整理归档
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该阶段工作时间为 2012 年 6 月。
九、 评估假设
1、 交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评
估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2、 公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在
这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市
场条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖
方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自
愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。
3、 持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这
样的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次
假定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑
资产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。
4、 企业持续经营假设：是将企业整体资产作为评估对象而作出的评估假定。
即企业作为经营主体，在所处的外部环境下，按照经营目标，持续经营下去。企
业经营者负责并有能力担当责任；企业合法经营，并能够获取适当利润，以维持
持续经营能力。
5、 除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律和法规。
6、 本次评估的价值类型是市场价值，不考虑本次评估目的所涉及的经济
行为对企业经营情况的影响。
十、 评估结论
经资产基础法评估，荣安置业各类资产、负债的评估结果如下：
资产账面价值 119,043.31 万元，评估价值 135,387.30 万元，评估增值 16,344.00
万元，增值率 13.73%。
负债账面价值 93,691.34 万元，评估价值 93,691.34 万元，评估无增减值。
净资产账面价值 25,351.96 万元，评估价值 41,695.96 万元，评估增值
16,344.00 万元，增值率 64.47%。
资产评估结果汇总表如下： （单位：人民币万元）
项 目 账面价值 评估价值 增减值 增值率％
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流动资产 118,953.85 135,335.85 16,382.01 13.77
非流动资产 89.46 51.45 -38.01 -42.49
其中：可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
投资性房地产
固定资产 45.35 49.45 4.10 9.04
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 44.11 2.00 -42.11 -95.47
其他非流动资产
资产合计 119,043.31 135,387.30 16,344.00 13.73
流动负债 93,691.34 93,691.34 0.00 0.00
非流动负债
负债合计 93,691.34 93,691.34 0.00 0.00
净资产(所有者权益) 25,351.96 41,695.96 16,344.00 64.47
根据上述评估结果，截止 2012 年 4 月 30 日，荣安置业的股东全部权益价值
为 41,695.96 万元。
十一、 特别事项的说明
本评估报告存在如下特别事项，提请报告使用者予以关注：
（一） 本评估报告的评估结论是反映委托评估对象在持续经营、外部宏观
经济环境不发生变化等假设前提下，于评估基准日所表现的本报告所列明的评估
目的下的价值。
（二） 本评估报告是在委托方及相关当事方提供基础文件数据资料的基础
上做出的。提供必要的资料并保证所提供的资料的真实性、合法性、完整性是委
托方及相关当事方的责任；注册资产评估师的责任是对评估对象在评估基准日特
定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见。
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（三） 本评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
（四） 本评估结论未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化。
（五） 委托方及相关当事方对所提供的评估对象法律权属等资料的真实性、
合法性和完整性承担责任；注册资产评估师的责任是对该资料及其来源进行必要
的查验和披露，不代表对本次委估资产的权属提供任何保证，对评估对象法律权
属进行确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围，我们提请报告使用人关注
本报告中披露的有关产权瑕疵事项对评估结论的影响。
（六） 荣安置业按照房地产公司经营惯例，为商品房承购人向银行提供按
揭贷款担保，该住房抵押贷款保证责任在购房人取得房屋所有权并办妥抵押登记
手续后解除。截止 2012 年 4 月 30 日公司所提供担保住房按揭贷款余额为
72,569,000.00 元。
（七） 本评估报告所示评估结果为荣安置业股东全部权益价值，特提请报
告使用者在引用本评估报告结果作为荣安置业控股权或少数股权交易参考时，应
在本评估结果的基础上考虑股权溢价或折价的影响。
十二、 评估报告的使用限制说明
（一） 本报告仅供委托方用于评估目的对应的经济行为和送交资产评估行
政主管部门审查使用；评估报告书的使用权归委托方所有。
（二） 本报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
（三） 未经我公司同意委托方不得将报告的全部或部分内容发表于任何公
开媒体上；对不当使用评估结果于其他经济行为而形成的结果，本公司不承担任
何法律责任。
（四） 根据国家的有关规定，本评估报告使用的有效期限为 1 年，自评估
基准日 2012 年 4 月 30 日起，至 2013 年 4 月 29 日止。
十三、 评估报告日
本评估报告日 2012 年 6 月 8 日。
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资产评估机构：北京天健兴业资产评估有限公司
法定代表人：
注册资产评估师：
注册资产评估师：
<二〇一二年六月八日>
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<江苏荣安置业有限公司股东>股东
<拟转让所持有的公司股权项目>
资产评估报告书附件
<天兴评报字（2012）第 272 号>
附件清单
1、与评估目的相对应的经济行为文件；
2、被评估单位专项审计报告；
3、委托方和被评估单位法人营业执照；
4、评估对象涉及的主要权属证明资料；
5、委托方和相关当事方的承诺函；
6、签字注册资产评估师承诺函；
7、评估机构资格证书；
8、评估机构法人营业执照副本；
9、签字注册资产评估师资格证书；
10、评估业务约定书。
北京天健兴业资产评估有限公司
<江苏荣安置业有限公司股东>股东
<拟转让所持有的公司股权项目>
资产评估明细表
<天兴评报字（2012）第 272 号>
（共一册 第一册）
北京天健兴业资产评估有限公司
<二〇一二年六月八日>
北京天健兴业资产评估有限公司
