荣安地产股份有限公司
拟转让持有的宁波康园房地产开发有限公司股权项目
评估报告
天兴评报字（2014）第 0426 号
（共一册 第一册）
北京天健兴业资产评估有限公司
二〇一四年五月十日
荣安地产股份有限公司拟转让持有的宁波康园房地产开发有限公司股权项目评估报告 目录
荣安地产股份有限公司
拟转让持有的宁波康园房地产开发有限公司股权项目
评估报告
天兴评报字（2014）第 0426 号
目录
注册资产评估师声明 ................................................................................................... 1
评估报告书摘要 ........................................................................................................... 2
评估报告书 ................................................................................................................... 4
一、 委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况 ..... 4
二、 评估目的 ......................................................................................................... 8
三、 评估对象和评估范围 ..................................................................................... 8
四、 价值类型及其定义 ......................................................................................... 9
五、 评估基准日 ..................................................................................................... 9
六、 评估依据 ......................................................................................................... 9
七、 评估方法 ....................................................................................................... 11
八、 评估程序实施过程和情况 ........................................................................... 14
九、 评估假设 ....................................................................................................... 16
十、 评估结论 ....................................................................................................... 17
十一、特别事项说明 .............................................................................................. 18
十二、评估报告使用限制说明 .............................................................................. 18
十三、评估报告日 .................................................................................................. 19
评估报告书附件 ........................................................................................................... 1
附件清单
1、被评估单位专项审计报告；
2、委托方和被评估单位法人营业执照；
3、委托方和被评估单位承诺函；
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荣安地产股份有限公司拟转让持有的宁波康园房地产开发有限公司股权项目评估报告 目录
4、签字注册资产评估师承诺函；
5、评估机构资格证书；
6、评估机构法人营业执照副本；
7、签字注册资产评估师资格证书；
8、评估业务约定书；
9、评估对象涉及的主要权属证明资料。
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注册资产评估师声明
一、我们在执行本评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独
立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内
容是客观的，并对评估报告的合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单是由委托方、被评估单位申报并经其签
章确认；提供必要资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用
评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当
事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查，对评估
对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资
产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请
委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条
件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特
别事项说明及其对评估结论的影响，关注评估报告的使用限制。
六、我们执行资产评估的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，
并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价
格的保证。
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荣安地产股份有限公司
拟转让持有的宁波康园房地产开发有限公司股权项目
评估报告摘要
天兴评报字（2014）第 0426 号
北京天健兴业资产评估有限公司接受荣安地产股份有限公司的委托，根据有
关法律、法规和资产评估准则、资产评估公认原则，采用资产基础法对荣安地产
股份有限公司股权转让事宜而涉及的宁波康园房地产开发有限公司（简称：康园
房产公司）的股东全部权益价值，按照必要的评估程序执行评估业务，对其在
2014 年 4 月 30 日的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况报告如下：
一、 评估目的：因荣安地产股份有限公司拟转让持有的宁波康园房地产开
发有限公司股权，根据该经济行为之需要，应对所涉及的宁波康园房地产开发有
限公司股东全部权益以 2014 年 4 月 30 日为基准日进行评估，以提供该资产截止
评估基准日的市场价值，为该经济行为提供价值参考。
二、 评估对象：康园房产公司股东全部权益。
三、 评估范围：康园房产公司截止评估基准日的全部资产和负债。
四、 价值类型：本次评估价值类型为市场价值。
五、 评估基准日：2014 年 4 月 30 日。
六、 评估方法：资产基础法。
七、 评估结论
经评估，至评估基准日，康园房产公司经审计后资产账面价值 87,672.64 万
元，评估价值 98,908.11 万元，评估增值 11,235.47 万元，增值率 12.82%。负债
账面价值 84,950.00 万元，评估价值 84,950.00 万元，评估无增减值。净资产账面
价值 2,722.64 万元，评估价值 13,958.11 万元，评估增值 11,235.47 万元，增值率
412.67%。
评估结果详见下列评估结果汇总表：单位：人民币万元
项 目 账面价值 评估价值 增减值 增值率％
流动资产 87,198.54 98,425.92 11,227.38 12.88
非流动资产 474.10 482.19 8.10 1.71
其中：可供出售金融资产
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持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
投资性房地产
固定资产 26.48 57.94 31.46 118.81
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 3.21 3.50 0.29 9.09
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 444.41 420.75 -23.66 -5.32
其他非流动资产
资产合计 87,672.64 98,908.11 11,235.47 12.82
流动负债 84,950.00 84,950.00 0.00 0.00
非流动负债
负债合计 84,950.00 84,950.00 0.00 0.00
净资产(所有者权益) 2,722.64 13,958.11 11,235.47 412.67
截至评估基准日 2014 年 4 月 30 日，康园房产公司股东全部权益在持续经营
条件下的评估价值为 13,958.11 万元。
八、 有关说明
本评估结论未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化。
根据委托协议的约定，本报告及其结论仅用于本报告所设定的目的而不能用
于其他目的。
根据国家的有关规定，本评估报告使用的有效期限为 1 年，自评估基准日
2014 年 4 月 30 日起，至 2015 年 4 月 29 日止。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况和合理理解评估
结论，请报告使用者在征得评估报告书所有者许可后，认真阅读资产评估报告书
全文，并请关注特别事项说明部分的内容。
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荣安地产股份有限公司
拟转让持有的宁波康园房地产开发有限公司股权项目
评估报告
天兴评报字（2014）第 0426 号
荣安地产股份有限公司：
北京天健兴业资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规
和资产评估准则、资产评估公认原则，采用资产基础法对荣安地产股份有限公司
股权转让事宜而涉及的宁波康园房地产开发有限公司的股东全部权益价值，按照
必要的评估程序执行评估业务，对其在 2014 年 4 月 30 日的市场价值作出了公允
反映。现将资产评估情况报告如下：
一、 委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况
（一） 委托方
委托方名称：荣安地产股份有限公司（简称“荣安地产”）
A 股代码：000517
住所：海曙区灵桥路 513 号（14-12）
法定代表人：王久芳
注册资本：人民币 1,061,307,495.00 元
实收资本：人民币 1,061,307,495.00 元
公司类型：股份有限公司（上市）
注册号：330200000013909
营业期限：自 1989 年 5 月 19 日至 2016 年 12 月 19 日止
经营范围：许可经营项目：无。
一般经营项目：房地产开发、经营；物业服务；房屋租赁；建筑材料、装饰
材料、机械电器设备、五金交电、化工产品、制冷空调设备的批发、零售；市政
工程、建筑智能化工程施工；工业与民用建筑工程；实业投资；建筑施工技术咨
询、国内劳务派遣；自营和代理货物和技术的进出口，但国家限定经营或禁止进
出口的货物或技术除外。
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（二） 被评估单位
1、概况
被评估单位名称：宁波康园房地产开发有限公司
简称：康园房产公司
注册地址：宁波市鄞州区首南街道新兴工业区
法定代表人：王久芳
注册资本：人民币 2,000.00 万元
实收资本：人民币 2,000.00 万元
公司类型：有限责任公司
注册号：330212000052744
经营期限：自 2004 年 03 月 30 日至 2024 年 03 月 29 日止
2、企业性质、企业历史沿革
康园房产公司由荣安集团股份有限公司和吴志清出资设立，初始注册资本为
1,000.00 万元。其中：荣安集团股份有限公司出资 510.00 万元，占注册资本的
51.00%；吴志清出资 490.00 万元，占注册资本的 49.00%。上述注册资本已经宁
波文汇会计师事务所文汇验字[2004]1058 号《验资报告》验证。
2005 年 12 月，经公司股东会决议，宁波新钱塘实业有限公司、宁波明州建
设有限公司、王丛玮分别以货币方式向康园房产公司增资 10,000.00 万元、
8,000.00 万元及 1,000.00 万元。增资后，康园房产公司注册资本变更为 20,000.00
万元，其中：宁波新钱塘实业有限公司出资 10,000.00 万元，占注册资本的 50.00%；
宁波明州建设有限公司出资 8,000.00 万元，占注册资本的 40.00%；王丛玮出资
1,000.00 万元，占注册资本的 5.00%；荣安集团股份有限公司出资 510.00 万元，
占注册资本的 2.55%；吴志清出资 490.00 万元，占注册资本的 2.45%。上述注册
资本已经宁波文汇会计师事务所文汇验字[2005]1355 号《验资报告》验证。
2006 年 3 月，经公司股东会决议，宁波新钱塘实业有限公司、宁波明州建
设有限公司分别将持有的 10,000.00 万元、7,000.00 万元股权转让给王丛玮，宁
波明州建设有限公司将持有的 1,000.00 万元股权转让给荣安集团股份有限公司。
股权转让完成后，康园房产公司股权结构变更为：王丛玮出资 18,000.00 万元，
占注册资本的 90.00%；荣安集团股份有限公司出资 1,510.00 万元，占注册资本
的 7.55%；吴志清出资 490 万元，占注册资本的 2.45%。
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2007 年 2 月，经公司股东会决议，王丛玮将持有的 17,510.00 万元、490.00
万元股权分别转让给吴志清和荣安集团股份有限公司。股权转让完成后，康园房
产公司股权结构变更为：吴志清出资 18,000.00 万元，占注册资本的 90.00%；荣
安集团股份有限公司出资 2,000.00 万元，占注册资本的 10.00%。
2007 年 3 月，经公司股东会决议，荣安集团股份有限公司以货币增资 7,000.00
万元，康园房产公司注册资本变更为 27,000.00 万元。其中：吴志清出资 18,000.00
万元，占注册资本的 66.70%；荣安集团股份有限公司出资 9,000.00 万元，占注
册资本的 33.30%。上述注册资本已经宁波文汇会计师事务所出具文汇验字
[2007]1034 号《验资报告》验证。
2007 年 6 月，经公司股东会决议，吴志清将持有的 15,300.00 万元、2,700.00
万元股权分别转让给荣安集团股份有限公司和宁波荣安房地产开发有限公司。股
权转让完成后，康园房产公司股权结构变更为：荣安集团股份有限公司出资
24,300.00 万元，占注册资本的 90.00%；宁波荣安房地产开发有限公司出资
2,700.00 万元，占注册资本的 10.00%。
2008 年 6 月，经公司股东会决议，宁波荣安房地产开发有限公司以现金增
资 12,000.00 万元，康园房产公司注册资本变更为 39,000.00 万元。其中：荣安集
团股份有限公司出资 24,300.00 万元，占注册资本的 62.31%；宁波荣安房地产开
发有限公司出资 14,700.00 万元，占注册资本的 37.69%。上述注册资本已经宁波
文汇会计师事务所分别出具的文汇验字[2008]1092 号、文汇验字[2008]1094 号、
文汇验字[2008]1099 号《验资报告》验证。
2008 年 7 月 18 日，经公司股东会决议，宁波荣安房地产开发有限公司以现
金增资 11,000.00 万元，康园房产公司注册资本变更为 50,000.00 万元。其中：荣
安集团股份有限公司出资 24,300.00 万元，占注册资本的 48.60%；宁波荣安房地
产开发有限公司出资 25,700.00 万元，占注册资本的 51.40%。上述注册资本已经
宁波天易联合会计师事务所出具的天易验资报字[2008]第 2189 号《验资报告》
验证。
2009 年 2 月 10 日，经公司股东会决议，荣安集团股份有限公司将持有的
24,300.00 万元股权转让给成功信息产业（集团）股份有限公司。2009 年 6 月 16
日，成功信息产业（集团）股份有限公司更名为荣安地产股份有限公司。
2014 年 2 月 10 日，经公司股东会决议，康园房产公司派生分立为两家公司：
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康园房产公司和宁波康瀚投资有限公司。分立后，康园房产公司注册资本为
2,000.00 万元。其中：荣安地产股份有限公司出资 972.00 万元，占注册资本的
48.60%；宁波荣安房地产开发有限公司出资 1,028.00 万元，占注册资本的 51.40%。
评估基准日，康园房产公司的股权结构如下表：
股东名称 出资金额（万元） 出资比例
荣安地产股份有限公司 972.00 48.60%
宁波荣安房地产开发有限公司 1,028.00 51.40%
合计 2,000.00 100.00%
3、经营范围
康园房产公司的经营范围：房地产开发、经营；投资管理；自营或代理货物
和技术的进出口，但国家限制经营或禁止进出口的货物和技术除外。
4、企业近年的资产、负债状况和经营业绩
(1) 资产、负债状况（单位：万元）
项目 2011年12月31日 2012年12月31日 2013年12月31日 2014年4月30日
流动资产 394401.77 177,764.03 65,471.14 87,198.54
非流动资产 137500.55 156,697.27 163,581.11 474.10
资产总计 531902.32 334,461.30 229,052.25 87,672.64
流动负债 404557.43 261,234.54 139,720.01 84,950.00
非流动负债 - - - -
负债合计 404557.43 261,234.54 139,720.01 84,950.00
所有者权益 127344.89 73,226.76 89,332.24 2,722.64
(2) 经营业绩（单位：万元）
项目 2011年度 2012年度 2013年度 2014年1-4月
营业收入 41,248.38 149,556.65 193,147.76 18,829.72
营业利润 14,442.12 20,424.50 40,395.50 1,611.53
利润总额 14,358.89 20,194.43 40,046.62 1,440.30
净利润 12,100.69 15,492.27 30,048.52 1,068.69
上述财务资料均已经天衡会计师事务所（特殊普通合伙）审计。
5、委托方和被评估单位之间的关系
委托方荣安地产为被评估单位康园房产公司的股东，持有被评估单位
48.60%的股权。
（三） 委托方与委托方以外的其他评估报告使用者的关系
委托方以外的其他评估报告使用者为本次评估行为的相关利益人、资产监管
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部门和国家法律、法规规定的其他评估报告使用者，其中本次评估行为的相关利
益人即委托方的股东。
二、 评估目的
因荣安地产股份有限公司拟转让持有的宁波康园房地产开发有限公司股权，
根据该经济行为之需要，应对所涉及的宁波康园房地产开发有限公司股东全部权
益以 2014 年 4 月 30 日为基准日进行评估，以提供该资产截止评估基准日的市场
价值，为该经济行为提供价值参考。
三、 评估对象和评估范围
本次评估对象为康园房产公司的股东全部权益。
涉及的范围为康园房产公司截止评估基准日的全部资产和负债。
评估范围内的资产、负债内容列表如下（单位：人民币元）：
资产、负债类型 账面价值
流动资产 871,985,423.63
非流动资产 4,740,973.02
其中：固定资产 264,793.62
无形资产 32,083.35
递延所得税资产 4,444,096.05
流动负债 849,499,966.69
非流动负债 -
净资产 27,226,429.96
上述数据已经天衡会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具天衡审字
（2014）01101 号标准无保留意见审计报告。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
委估资产类型包括流动资产、非流动资产和负债。
对评估值影响较大的单项资产或者资产组合的法律权属状况、经济状况和物
理状况如下：
本次委托评估的存货主要为产成品—开发产品，为三个房地产开发项目（荣
安府、荣安琴湾、荣安和院）的存量房。截止评估基准日，荣安府存量房为商品
住宅 122 套、商铺 12 套、车位 257 个、工具房 53 套，委估房产及车位均已竣工，
已预售商品住宅 58 套、商铺 3 套、车位 50 个、工具房 1 套；荣安琴湾存量房为
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商品住宅 11 套、车位 1 个，委估房产及车位均已竣工，已预售商品住宅 5 套、
商铺 2 套、车位 1 个；荣安和院存量房为车位 29 个，委估车位均已竣工，已预
售车位 2 个。存货（开发产品）—存量房的汇总明细如下表：
序号 项目名称 完工日期 房屋类型 数量（套/个） 建筑面积（㎡）
1 荣安府 2012.12 住宅 122 21,569.09
2 荣安府 2012.12 商铺 12 2,813.41
3 荣安府 2012.12 车位 257 3,376.83
4 荣安府 2012.12 工具房 53 793.56
5 荣安琴湾 2010.11 住宅 11 1,189.78
6 荣安琴湾 2010.11 商铺 8 1,022.91
7 荣安琴湾 2010.11 车位 1 12.72
8 荣安和院 2009.6 车位 29 389.67
合计 493 31,167.97
本次委托评估的设备类资产包括车辆和电子设备。车辆为 1 辆，目前处于正
常使用中。电子设备为 168 台，主要为电脑、打印机等办公设备，目前均处于正
常使用中。设备目前主要分布在康园房产公司的办公室内，设备技术状况总体良
好，使用正常，能够满足目前的运营需要。
四、 价值类型及其定义
本次评估价值类型为“市场价值”，本报告书所称“市场价值”是指自愿买
方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日
进行正常公平交易的价值估计数额。
五、 评估基准日
根据资产评估业务约定书之约定，本次评估的评估基准日为 2014 年 4 月 30
日。
本次评估工作中所采用的价格及其他参数均为评估基准日的标准。
以 2014 年 4 月 30 日作为评估基准日，主要是根据委托方实现经济行为的需
要由委托方确定的。
六、 评估依据
本次评估工作中所遵循的具体行为依据、法律依据、产权依据和取价依据为：
（一） 行为依据
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荣安地产股份有限公司拟转让资产专题总经理办公会议纪要。
（二） 法律法规依据
1、 《中华人民共和国公司法》；
2、 《中华人民共和国证券法》；
3、 国家主席令第 28 号《中华人民共和国土地管理法》（2004 年）；
4、 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》；
5、 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通
知》（国税发[2006]187 号）；
6、 《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91 号）；
7、 《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31 号）；
8、 其他相关的法律法规文件。
（三） 评估准则依据
1、 资产评估准则—基本准则；
2、 资产评估职业道德准则—基本准则；
3、 资产评估准则—评估报告；
4、 资产评估准则—评估程序；
5、 资产评估准则—工作底稿；
6、 资产评估准则—业务约定书；
7、 资产评估准则—机器设备；
8、 资产评估准则—不动产；
9、 注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见；
10、 资产评估价值类型指导意见；
11、 资产评估准则—企业价值；
12、 企业国有资产评估报告指南。
（四） 产权依据
1、 车辆行驶证，国有土地使用权证，建设用地规划许可证，建设工程规划
许可证，建设工程施工许可证以及商品房预售许可证；
2、 主要设备购置合同、发票，以及建筑安装工程施工合同等；
3、 被评估企业提供的其他权属证明文件。
（五） 取价依据
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1、 商务部、国家发展和改革委员会、公安部、环境保护部 2012 年第 12 号
令《机动车强制报废标准规定》；
2、 《资产评估常用数据与参数手册》（第二版）；
3、 宁波市房地产价格信息资料；
4、 宁波市政府有关部门向建设项目收取的税费名称及标准等；
5、 评估人员现场清查核实记录及现场勘察所取得的资料；
6、 评估基准日时执行的贷款利率。
（六） 参考资料及其他
1、 被评估企业提供的各类《资产评估申报明细表》；
2、 被评估企业提供的 2011 年至 2013 年会计报表、评估基准日会计报表及
专项审计报告、会计凭证、财务经营方面的资料、银行对账单及余额调节表，以
及有关协议、合同书、发票等财务资料；
3、 被评估企业提供的其他有关资料。
七、 评估方法
（一） 评估方法的选择
企业整体资产的评估方法包括资产基础法、市场法和收益法。资产基础法是
指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项
资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。市场法是指将评估对象与可比
上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。收益法是
指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。
根据本次评估的资产特性，以及由于我国目前市场化、信息化程度尚不高，
难于收集到足够的同类企业交易案例和同类上市公司交易案例，不宜采用市场
法。康园房产公司目前存货仅剩尾盘，康园房产公司无土地储备，无在建开发项
目，未来收益无法准确预测，也不宜采用收益法。本次评估采用资产基础法进行
评估。
（二） 评估方法简介
资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估
康园房产公司表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法，
即将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业股东全部
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权益价值的方法。
各项资产的具体评估方法如下：
(1) 流动资产的评估
本次评估范围内的流动资产包括：货币资金、应收账款、预付账款、其他应
收款和存货。流动资产评估时，首先将被评估单位填报的评估申报明细表与相关
科目总账、明细账及评估基准日的会计报表进行了核对检查，然后分别情况具体
评估方法如下：
1) 货币资金：货币资金包括现金和银行存款，均为人民币。
对现金进行监督盘点，以盘点日实盘金额，加上评估基准日至盘点日支出金
额，减评估基准日至盘点日收入金额，倒推出评估基准日现金实有金额计算评估
值。
对银行存款，审核银行对账单及银行存款余额调节表，对银行存款账户进行
函证，对未达账项的发生时间、原因等进行调查，将银行存款清查评估明细表中
各银行账户金额与询证函核对，如与询证函的金额一致，则确认该账户的银行存
款数。
2) 应收款项：应收款项包括应收账款、预付账款和其他应收款。
应收账款主要为售房款。评估人员将评估申报表与评估基准日的会计报表核
对一致，将企业的会计报表与企业会计账核对一致，对金额较大的应收账款进行
逐笔函证，对金额较小的应收账款，通过核对有关合同、发票、销售发货单等替
代程序进行核对。本次评估按照个别认定的方法进行评估，通过对相关资料进行
分析，判断应收账款可收回金额，计算评估值。
预付账款主要为代垫工地用水电费等。评估人员首先将评估申报表与评估基
准日的会计报表核对一致，将企业的会计报表与企业会计账核对一致，对金额较
大的预付款项进行函证，无法函证的预付账款，通过核对有关合同、付款单据等
替代程序进行核对。本次评估按照个别认定的方法进行评估，通过对相关资料进
行分析，判断预付账款对应货物的可收回性及权利的可实现性，计算评估值。正
常项目以核实后账面值确定评估值。费用性质项目评估为零。
其他应收款主要为往来款、保证金、个人借款等。评估人员首先将评估申报
表与评估基准日的会计报表核对一致，将企业的会计报表与企业会计账核对一
致，其次，对账龄时间长或金额较大的其他应收款进行函证，无法函证的其他应
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收款，通过核对原始记账凭证、有关业务合同或协议等替代程序进行核对。本次
评估按照个别认定的方法进行评估，通过对相关资料进行分析，判断其他应收款
可收回金额，计算评估值。
3) 存货：存货为开发产品—存量房。本次评估，对开发产品以市场销售价格
扣除相关税费和适当比例的税后利润后计算被评估开发产品的评估值。计算公式
如下：
开发产品评估值＝预计销售收入－销售费用－销售税金及附加－土地增值
税－所得税－适当比例的税后利润。
(2) 固定资产－设备的评估
本次评估，因纳入评估范围正常使用的设备均不能单独获得收益，所以采用
重置成本法确定其评估值。
计算公式为：评估值=重置全价×成新率
具体的评估方法介绍如下：
1) 重置全价的确定
对于电子设备：
重置全价=设备购置价
对于车辆：
重置全价=购置价+车辆购置税+办证费。
2) 成新率的确定
通过对设备使用状况的现场考察，根据其运行状况、主要技术指标，以及向
有关工程技术人员、操作维护人员查询该设备的技术状况、维修保养的情况，并
考虑设备的已使用年限，预计出设备的寿命年限，从而计算出设备的成新率。
对一般类型的电子设备，直接采用年限法确定其成新率，即：
成新率＝（寿命年限－已使用年限）/寿命年限
对于车辆，依据国家颁布的车辆强制报废标准，以车辆行驶里程、使用年限
两种方法根据孰低原则确定理论成新率（用成新率 1 表示），用观察评分方法计
算出观察法成新率（用成新率 2 表示），再加权平均计算出车辆的综合成新率，
即：
成新率=成新率 1×0.4+成新率 2×0.6
3) 评估值的确定
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将重置全价和成新率相乘，得出评估值。
即：评估值=重置全价×成新率
(3) 其他无形资产的评估
其他无形资产为康园房产公司外购的软件。正常使用的外购软件按现行市价
评估。
(4) 递延所得税资产的评估
根据可抵扣暂时性差异产生的原因，递延所得税资产所对应资产、负债的评
估结果，确定是否加减适当的差异，确定未来实际可抵扣的金额计算评估值。
(5) 负债的评估
负债均为流动负债，包括应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费和
其他应付款。
负债评估时，重点对各负债项目的经济内容、发生日期、是否存在不用支付
的款项等情况进行调查，确定被评估企业于评估基准日时实际应承担的债务数
额。评估时，对不需支付的负债评估为零，对正常发生的债务，以核实无误的账
面值确定评估值。
八、 评估程序实施过程和情况
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有
关部门相关法律规定和规范化要求，按照资产评估约定书所约定的事项，北京天
健兴业资产评估有限公司业已实施了对被评估单位提供的法律性文件与会计记
录以及相关资料的验证审核，按被评估单位提交的资产清单，对相关资产进行了
必要的产权查验、实地察看与核对，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，
以及财务分析和预测等其他有必要实施的资产评估程序。资产评估的详细过程如
下：
（一） 接受委托及准备阶段
1、 北京天健兴业资产评估有限公司于 2014 年 4 月接受委托方的委托，从事
本资产评估项目。在接受委托后，北京天健兴业资产评估有限公司即与委托方就
本次评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日、委托评估资产的特点等影响
资产评估方案的问题进行了认真讨论。
2、 根据委托评估资产的特点，有针对性地布置资产评估申报明细表，并设
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计主要资产调查表等，对委托方参与资产评估配合人员进行业务培训，填写资产
评估清查表和各类调查表。
3、 评估方案的设计
依据了解的被评估单位资产的特点，制定评估实施计划，确定评估人员，组
成资产评估现场工作小组。本项目评估人员共划分为三组，包括流动资产评估组、
开发项目评估组、机器设备评估组到评估现场。
4、 评估资料的准备
收集和整理评估对象市场交易价格信息、主要产品市场价格信息、评估对象
产权证明文件等。
（二） 现场清查阶段
1、 评估对象真实性和合法性的查证
根据委托方及被评估单位提供的资产、负债申报明细，评估人员针对实物资
产和货币性债权和债务采用不同的核查方式进行查证，以确认资产和负债的真实
准确。
对货币资金，我们通过查阅日记账，盘点库存现金、审核银行对账单及银行
存款余额调节表等方式进行调查；
对债权和债务，评估人员采取核对总账、明细账、抽查合同凭证、函证等方
式确定资产和负债的真实性。
对存货的清查主要是调查开发项目的基本情况，核实被评估单位提供的相关
权证等资料并了解相关资产的抵押状况，核实被评估单位提供的项目总成本及截
止评估基准日已投入成本、工程进度计划以及可销售（含已销售）部分统计表等
资料，对开发项目进行现场勘查核实，对周围环境及周边类似产品的市场价格进
行了解。
对固定资产的调查采用重点和一般相结合的原则，重点调查重要设备等资
产。评估人员，查阅了相关设备购置合同、发票等，从而确定资产的真实性。
2、 资产实际状态的调查
设备运行状态的调查采用重点和一般相结合的原则，重点调查关键设备和单
位价值大的设备。主要通过查阅设备的使用记录，在被评估单位设备管理人员的
配合下现场实地观察设备的运行状态等方式进行。在调查的基础上完善重要设备
调查表。
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3、 实物资产价值构成及业务发展情况的调查
根据被评估单位的资产特点，调查其资产价值构成的合理性和合规性。重点
核查存货和固定资产账面金额的真实性、准确性、完整性和合规性。查阅了有关
会计凭证、会计账簿以及相关合同、设备购置合同、发票等资料。
（三） 选择评估方法、收集市场信息和估算过程
评估人员在现场依据针对本项目特点制定的工作计划，结合实际情况确定的
作价原则及估值模型，明确评估参数和价格标准后，参考被评估企业提供的历史
资料开始评定估算工作。
（四） 评估汇总阶段
1、 评估结果的确定
依据北京天健兴业资产评估有限公司评估人员在评估现场勘察的情况以及
所进行的必要的市场调查和测算，确定委托评估资产的资产基础法的评估结果。
2、 评估结果的分析和评估报告的撰写
按照北京天健兴业资产评估有限公司规范化要求编制相关资产的评估报告
书。评估结果及相关资产评估报告按北京天健兴业资产评估有限公司规定程序进
行三级复核，经签字注册资产评估师最后复核无误后，由项目组完成并提交报告。
3、 工作底稿的整理归档
评估人员已按北京天健兴业资产评估有限公司规范化要求整理此次评估过
程形成的工作底稿，报告完成后归档。
九、 评估假设
1、 交易假设：所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资
产的交易条件等模拟市场进行估价。
2、 公开市场假设：存在一个充分发达与完善的市场条件，在这个市场上，
买方和卖方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易
都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。
3、 持续使用假设：被评估资产正处于使用状态并将按目前用途和使用的方
式、规模、频度、环境等情况继续使用下去，没有考虑资产用途转换或者最佳利
用条件，其评估结果的使用范围受到评估目的的限制。
4、 企业持续经营的假设：企业作为经营主体，在所处的外部环境下，将按
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照经营目标持续经营下去。经营者负责并有能力担当责任，企业合法经营并能够
获取适当的利润以维持持续经营能力。
资产评估假设与评估结果密切相关，因前提、假设不同，被评估资产的情况
和企业的经营状况不同，其资产、负债的现行市场价值、重置成本支出等都会不
尽相同，并因此得出不同的评估结果。
十、 评估结论
在评估假设和限定条件成立的前提下，评估人员在实施了上述评估程序后，
得出了本次资产评估的结果。
资产账面价值 87,672.64 万元，评估价值 98,908.11 万元，评估增值 11,235.47
万元，增值率 12.82%。
负债账面价值 84,950.00 万元，评估价值 84,950.00 万元，评估无增减值。
净资产账面价值 2,722.64 万元，评估价值 13,958.11 万元，评估增值 11,235.47
万元，增值率 412.67%。
资产评估结果汇总表如下： （单位：人民币万元）
项 目 账面价值 评估价值 增减值 增值率％
流动资产 87,198.54 98,425.92 11,227.38 12.88
非流动资产 474.10 482.19 8.10 1.71
其中：可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
投资性房地产
固定资产 26.48 57.94 31.46 118.81
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 3.21 3.50 0.29 9.09
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 444.41 420.75 -23.66 -5.32
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其他非流动资产
资产合计 87,672.64 98,908.11 11,235.47 12.82
流动负债 84,950.00 84,950.00 0.00 0.00
非流动负债
负债合计 84,950.00 84,950.00 0.00 0.00
净资产(所有者权益) 2,722.64 13,958.11 11,235.47 412.67
截至评估基准日 2014 年 4 月 30 日，康园房产公司股东全部权益在持续经营
前提下的评估价值为 13,958.11 万元。
十一、 特别事项说明
本评估报告存在如下特别事项，提请报告使用者予以关注：
（一） 本评估报告的评估结论是反映委托评估对象在持续经营、外部宏观
经济环境不发生变化等假设前提下，于评估基准日所表现的本报告所列明的评估
目的下的价值。
（二） 本评估报告是在委托方及相关当事方提供基础文件数据资料的基础
上做出的。提供必要的资料并保证所提供的资料的真实性、合法性、完整性是委
托方及相关当事方的责任；注册资产评估师的责任是对评估对象在评估基准日特
定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见。
（三） 本评估结论未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化。
（四） 委托方及相关当事方对所提供的评估对象法律权属等资料的真实
性、合法性和完整性承担责任；注册资产评估师的责任是对该资料及其来源进行
必要的查验和披露，不代表对本次委估资产的权属提供任何保证，对评估对象法
律权属进行确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围，我们提请报告使用人
关注本报告中披露的有关产权瑕疵事项对评估结论的影响。
（五） 评估基准日至报告出具日不存在对评估结果有影响的重大期后事
项。
十二、 评估报告使用限制说明
（一） 本报告仅供委托方用于评估目的对应的经济行为和送交资产评估行
政主管部门审查使用；评估报告书的使用权归委托方所有。
（二） 本报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
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（三） 未经我公司同意委托方不得将报告的全部或部分内容发表于任何公
开媒体上；对不当使用评估结果于其他经济行为而形成的结果，本公司不承担任
何法律责任。
（四） 根据国家的有关规定，本评估报告使用的有效期限为 1 年，自评估
基准日 2014 年 4 月 30 日起，至 2015 年 4 月 29 日止。
十三、 评估报告日
本评估报告提出日期为 2014 年 5 月 10 日。
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资产评估机构：北京天健兴业资产评估有限公司
法定代表人：
注册资产评估师：
注册资产评估师：
二〇一四年五月十日
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评估报告附件
天兴评报字（2014）第 0426 号
附件清单
1、被评估单位专项审计报告；
2、委托方和被评估单位法人营业执照；
3、委托方和被评估单位承诺函；
4、签字注册资产评估师承诺函；
5、评估机构资格证书；
6、评估机构法人营业执照副本；
7、签字注册资产评估师资格证书；
8、评估业务约定书；
9、评估对象涉及的主要权属证明资料。
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