宁波康园房地产开发有限公司
2014 年 1-4 月财务报表审计报告
天衡审字(2014) 01101 号
天衡会计师事务所（特殊普通合伙）
审 计 报 告
天衡审字（2014）01101 号
宁波康园房地产开发有限公司：
我们审计了后附的宁波康园房地产开发有限公司财务报表，包括 2014 年 4 月 30 日的
资产负债表，2014 年 1-4 月的利润表、现金流量表和所有者权益变动表，以及财务报表附
注。
一、管理层对财务报表的责任
编制和公允列报财务报表是宁波康园房地产开发有限公司管理层的责任，这种责任包
括：（1）按照企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；（2）设计、执行和
维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误而导致的重大错报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册
会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德规
范，计划和实施审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审
计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评
估。在进行风险评估时，我们考虑与财务报表编制相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，
但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当
性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、审计意见
我们认为，宁波康园房地产开发有限公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则
的规定编制，公允反映了宁波康园房地产开发有限公司 2014 年 4 月 30 日的财务状况以及
2014 年 1-4 月的经营成果和现金流量。
天衡会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：胡学文
中国南京
中国注册会计师：林 茜
2014 年 5 月 9 日
资产负债表
2014年4月30日
编制单位：宁波康园房地产开发有限公司 单位：人民币元
资 产 注释 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 四、1 191,996,174.09 128,450,189.49
交易性金融资产
应收票据
应收账款 875,000.00 3,101,100.50
预付款项 四、2 713,515.50 713,515.50
应收利息
应收股利
其他应收款 四、3 269,930,192.86 4,340,488.30
存货 四、4 408,470,541.18 518,106,072.88
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 871,985,423.63 654,711,366.67
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 四、5 1,630,826,995.06
投资性房地产
固定资产 四、6 264,793.62 340,578.28
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 32,083.35 34,416.67
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 四、7 4,444,096.05 4,609,140.75
其他非流动资产
非流动资产合计 4,740,973.02 1,635,811,130.76
资产总计 876,726,396.65 2,290,522,497.43
公司法定代表人：王久芳 主管会计工作负责人：宋长虹 会计机构负责人：郑伟红
资产负债表（续）
2014年4月30日
编制单位：宁波康园房地产开发有限公司 单位：人民币元
负债和所有者权益（或股东权益） 注释 期末余额 年初余额
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
应付票据
应付账款 四、8 205,638,012.52 254,854,451.32
预收款项 四、9 244,388,672.05 251,474,737.05
应付职工薪酬 四、10 860,947.42 8,033,341.28
应交税费 四、11 389,405,968.70 403,414,410.56
应付利息
应付股利
其他应付款 四、12 9,206,366.00 479,423,157.02
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 849,499,966.69 1,397,200,097.23
非流动负债：
长期借款
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 - -
负债合计 849,499,966.69 1,397,200,097.23
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 四、13 20,000,000.00 500,000,000.00
资本公积
减：库存股
专项储备
盈余公积 四、14 4,915,427.31 122,885,682.83
未分配利润 四、15 2,311,002.65 270,436,717.37
所有者权益（或股东权益）合计 27,226,429.96 893,322,400.20
负债和所有者权益（或股东权益）总计 876,726,396.65 2,290,522,497.43
公司法定代表人：王久芳 主管会计工作负责人：宋长虹 会计机构负责人：郑伟红
利 润 表
2014年1-4月
编制单位：宁波康园房地产开发有限公司 单位：人民币元
项 目 注释 本年金额 上年金额
一、营业收入 四、16 188,297,216.00 1,931,477,612.88
减：营业成本 四、16 99,646,560.40 1,147,300,518.80
营业税金及附加 四、17 41,749,679.90 285,924,056.08
销售费用 3,213,653.17 21,343,146.95
管理费用 28,486,353.84 67,824,775.05
财务费用 四、18 -45,855.11 5,895,012.50
资产减值损失 四、19 -929,375.45 -1,437,894.80
加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列）
投资收益（损失以“-”号填列） -60,938.13 -673,004.94
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
二、营业利润（亏损以“-”号填列） 16,115,261.12 403,954,993.36
加：营业外收入 30,000.00
减：营业外支出 四、20 1,712,301.29 3,518,817.46
其中：非流动资产处置损失
三、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 14,402,959.83 400,466,175.90
减：所得税费用 四、21 3,716,016.98 99,980,934.38
四、净利润（净亏损以“-”号填列） 10,686,942.85 300,485,241.52
五、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
六、其他综合收益
七、综合收益总额 10,686,942.85 300,485,241.52
公司法定代表人：王久芳 主管会计工作负责人：宋长虹 会计机构负责人：郑伟红
现金流量表
2014年1-4月
编制单位：宁波康园房地产开发有限公司 单位：人民币元
项 目 注释 本年金额 上年金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 184,319,866.00 1,172,710,387.85
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 2,298,443,753.90 3,470,597,799.89
经营活动现金流入小计 2,482,763,619.90 4,643,308,187.74
购买商品、接受劳务支付的现金 40,072,790.92 472,288,383.80
支付给职工以及为职工支付的现金 10,549,679.41 18,064,499.04
支付的各项税费 61,125,925.85 198,194,985.07
支付其他与经营活动有关的现金 2,037,032,169.56 2,965,768,395.64
经营活动现金流出小计 2,148,780,565.74 3,654,316,263.55
经营活动产生的现金流量净额 333,983,054.16 988,991,924.19
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 75,000,000.00
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 - 75,000,000.00
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 130,320.00
投资支付的现金 157,500,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 157,630,320.00
投资活动产生的现金流量净额 -82,630,320.00
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 - -
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 270,437,069.56 841,542,458.15
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计 270,437,069.56 841,542,458.15
筹资活动产生的现金流量净额 -270,437,069.56 -841,542,458.15
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 63,545,984.60 64,819,146.04
加：期初现金及现金等价物余额 128,450,189.49 63,631,043.45
六、期末现金及现金等价物余额 四、22 191,996,174.09 128,450,189.49
公司法定代表人：王久芳 主管会计工作负责人：宋长虹 会计机构负责人：郑伟红
所有者权益变动表
2014年1-4月
编制单位：宁波康园房地产开发有限公司 单位：人民币元
本年金额
项 目
实收资本（或股本） 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末余额 500,000,000.00 - - - 122,885,682.83 270,436,717.37 893,322,400.20
加：会计政策变更 -
前期差错更正 -
其他 -
二、本期年初余额 500,000,000.00 - - - 122,885,682.83 270,436,717.37 893,322,400.20
三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列） -480,000,000.00 - - - -117,970,255.52 -268,125,714.72 -866,095,970.24
（一）净利润 10,686,942.85 10,686,942.85
（二）其他综合收益 -
上述（一）和（二）小计 - - - - 10,686,942.85 10,686,942.85
（三）所有者投入和减少资本 -480,000,000.00 - - -117,970,255.52 -8,375,940.20 -606,346,195.72
1、所有者投入资本 - - -
2、股份支付计入所有者权益的金额 -
3、其他 -480,000,000.00 -117,970,255.52 -8,375,940.20 -606,346,195.72
（四）利润分配 - - - - -270,436,717.37 -270,436,717.37
1、提取盈余公积 - - -
2、对所有者（或股东）的分配 -270,436,717.37 -270,436,717.37
3、其他 -
（五）所有者权益内部结转 - - - - - -
1、资本公积转增资本（或股本） -
2、盈余公积转增资本（或股本） -
3、盈余公积弥补亏损 -
4、其他 -
（六）专项储备 - - - - - - -
1、本期提取 - -
2、本期使用 - -
四、本期期末余额 20,000,000.00 - - - 4,915,427.31 2,311,002.65 27,226,429.96
公司法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
所有者权益变动表（续）
2014年1-4月
编制单位：宁波康园房地产开发有限公司 单位：人民币元
上年金额
项 目
实收资本（或股本） 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末余额 500,000,000.00 - - 92,837,158.68 139,430,417.57 732,267,576.25
加：会计政策变更 -
前期差错更正 -
其他 -
二、本期年初余额 500,000,000.00 - - - 92,837,158.68 139,430,417.57 732,267,576.25
三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列） - - - - 30,048,524.15 131,006,299.80 161,054,823.95
（一）净利润 300,485,241.52 300,485,241.52
（二）其他综合收益 -
上述（一）和（二）小计 - - - - 300,485,241.52 300,485,241.52
（三）所有者投入和减少资本 - - - - - -
1、所有者投入资本 -
2、股份支付计入所有者权益的金额 -
3、其他 -
（四）利润分配 - - - 30,048,524.15 -169,478,941.72 -139,430,417.57
1、提取盈余公积 30,048,524.15 -30,048,524.15 -
2、对所有者（或股东）的分配 -139,430,417.57 -139,430,417.57
3、其他 -
（五）所有者权益内部结转 - - - - - -
1、资本公积转增资本（或股本） -
2、盈余公积转增资本（或股本） -
3、盈余公积弥补亏损 -
4、其他 -
（六）专项储备 - - - - - - -
1、本期提取 - -
2、本期使用 - -
四、本期期末余额 500,000,000.00 - - - 122,885,682.83 270,436,717.37 893,322,400.20
公司法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
宁波康园房地产开发有限公司 2014 年 1-4 月财务报表附注
宁波康园房地产开发有限公司
财务报表附注
一、公司基本情况
（一）公司概况
公司名称：宁波康园房地产开发有限公司
企业法人营业执照注册号：330212000052744
注册地址:宁波市鄞州区首南街道新兴工业区
注册资本：2,000.00 万元
法定代表人：王久芳
（二）经营范围
房地产开发、经营；建筑装潢材料的批发、零售。
（三）历史沿革
宁波康园房地产开发有限公司（以下简称“本公司”或“公司”），成立于 2004 年 3 月
30 日，注册资本 1,000.00 万元，其中：荣安集团股份有限公司出资 510.00 万元，占公司注
册资本的 51.00%，吴志清出资 490.00 万元，占公司注册资本的 49.00%。上述注册资本经宁
波文汇会计师事务所文汇验字[2004]1058 号《验资报告》验证。
经 2005 年 12 月公司股东会同意，宁波新钱塘实业有限公司、宁波明州建设有限公司、
王丛玮分别以货币方式向增资 10,000.00 万元、8,000.00 万元及 1,000.00 万元，公司注册资
本变更为 20,000.00 万元，其中：宁波新钱塘实业有限公司出资 10,000.00 万元，占公司注
册资本的 50.00%，宁波明州建设有限公司出资 8,000.00 万元，占公司注册资本的 40.00%，
王丛玮出资 1,000.00 万元，占公司注册资本的 5.00%，荣安集团股份有限公司出资 510.00 万
元，占公司注册资本的 2.55%，吴志清出资 490.00 万元，占公司注册资本的 2.45%。上述注
册资本经宁波文汇会计师事务所文汇验字[2005]1355 号《验资报告》验证。
2006 年 3 月经公司股东会同意，宁波新钱塘实业有限公司、宁波明州建设有限公司分别
将持有的公司股权 10,000.00 万、7,000.00 万元转让给王丛玮，宁波明州建设有限公司将持
有的公司股权 1,000.00 万转让给荣安集团股份有限公司。公司股权结构变更为：王丛玮出资
18,000.00 万元，占公司注册资本的 90%，荣安集团股份有限公司出资 1,510.00 万元，占公
司注册资本的 7.55%，吴志清出资 490 万元，占公司注册资本的 2.45%。
宁波康园房地产开发有限公司 2014 年 1-4 月财务报表附注
2007 年 2 月经公司股东会同意，王丛玮将其持有的公司股权 17,510.00 万元和 490.00 万
元分别转让给吴志清和荣安集团股份有限公司，股权转让完成后，吴志清出资 18,000.00 万
元，占公司注册资本的 90.00%，荣安集团股份有限公司出资 2,000.00 万元，占公司注册资本
的 10.00%。
2007 年 3 月，经股东会同意，由荣安集团股份有限公司以货币增资 7,000.00 万元，公司
注册资本变更为 27,000.00 万元，其中：吴志清出资 18,000.00 万元，占公司注册资本的 66.7%，
荣安集团股份有限公司出资 9,000.00 万元，占公司注册资本的 33.3%。上述注册资本经宁波
文汇会计师事务所出具文汇验字[2007]1034 号《验资报告》验证。
2007 年 6 月，经股东会同意，吴志清将其持有的公司股权 15,300.00 万元和 2,700.00 万
元分别转让荣安集团股份有限公司和宁波荣安房地产开发有限公司，股权转让完成后后，荣
安集团股份有限公司出资 24,300.00 万元，占公司注册资本的 90.00%，宁波荣安房地产开发
有限公司出资 2,700.00 万元，占公司注册资本的 10%。
2008 年 6 月，经股东会同意，宁波荣安房地产开发有限公司以现金向公司增资 12,000.00
万元，公司注册资本变更为 39,000.00 万元，其中荣安集团股份有限公司出资 24,300.00 万
元,占公司注册资本的 62.31%,宁波荣安房地产开发有限公司出资 14,700.00 万元，占公司注
册资本 37.69%。上述注册资本经宁波文汇会计师事务所分别出具的文汇验字[2008]1092 号、
文汇验字[2008]1094 号、文汇验字[2008]1099 号《验资报告》验证。
2008 年 7 月 18 日，经股东会同意，宁波荣安房地产开发有限公司以现金向公司增资
11,000.00 万元，公司注册资本变更为 50,000.00 万元，其中荣安集团股份有限公司出资
24,300.00 万元,占公司注册资本的 48.60%,宁波荣安房地产开发有限公司出资 25,700.00 万
元，占公司注册资本 51.40%。上述注册资本经宁波天易联合会计师事务所出具的天易验资报
字[2008]第 2189 号《验资报告》验证。
2009 年 2 月 10 日，经公司股东会同意，荣安集团股份有限公司将其持有的公司股权
24,300.00 万元转让给成功信息产业（集团）股份有限公司。2009 年 6 月 16 日，成功信息产
业（集团）股份有限公司更名为荣安地产股份有限公司。
2014 年 4 月 4 日，经公司股东会同意，将公司通过存续分立方式，分立为存续本公司以
及新设公司宁波康瀚投资有限公司（以下简称康瀚投资）。分立完成后，公司注册资本变更为
2,000 万元，康翰投资注册资本为 48,000 万元。康瀚投资于 2014 年 4 月 4 日成立，公司与康
瀚投资于 2014 年 3 月 30 日办妥分立的财产交割手续。截至报告日，该等财产的所有权过户
宁波康园房地产开发有限公司 2014 年 1-4 月财务报表附注
手续尚未办理。
公司目前的股权结构为：荣安地产股份有限公司出资 972 万元，占公司注册资本的 48.60%，
宁波荣安房地产开发有限公司出资 1,028 万元，占公司注册资本的 51.40%。
二、主要会计政策、会计估计和前期差错
1、财务报表的编制基础
本公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部于 2006 年 2 月 15
日颁布的《企业会计准则-基本准则》和 38 项具体会计准则，以及其后颁布的企业会计准则
应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定进行确认和计量，在此基础上编制财务报表。
2、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司的财务状
况、经营成果和现金流量等有关信息。
3、会计期间
以公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止为一个会计年度。
4、记账本位币
以人民币为记账本位币。
5、现金及现金等价物的确定标准
现金是指库存现金及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指持有的期限短、流动性
强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
6、坏账的核算方法
（1）单项金额重大的应收款项坏账准备的计提方法
①单项金额重大的应收款项的确认标准:公司按期末余额大于等于 1000 万元的标准确
定。
②单项金额重大的应收款项坏账准备的计提方法
对于单项金额重大的应收款项，单独进行减值测试。有客观证据表明其发生了减值的，
根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，并据此计提相应的坏账准
备。
（2）按组合计提坏账准备的应收款项
确定组合的依据：
对单项金额重大单独测试未发生减值的应收款项会同单项金额不重大的应收款项，本公
司以账龄作为信用风险特征组合。
按组合计提坏账准备的计提方法：账龄分析法
宁波康园房地产开发有限公司 2014 年 1-4 月财务报表附注
根据以前年度按账龄划分的各段应收款项实际损失率作为基础，结合现时情况确定本年
各账龄段应收款项组合计提坏账准备的比例，据此计算本年应计提的坏账准备。
各账龄段应收款项组合计提坏账准备的比例具体如下：
账龄 坏账准备计提比例
1 年以内 5%
1至2年 10%
2至3年 30%
3至4年 60%
4至5年 80%
5 年以上 100%
应收款项余额中属于荣安地产股份有限公司或其控制的子公司不计提坏账准备。
（3）单项金额不重大但单项计提坏账准备的应收款项
对单项金额不重大但个别信用风险特征明显不同，已有客观证据表明其发生了减值的应
收款项，按账龄分析法计提的坏账准备不能反映实际情况，本公司单独进行减值测试，根据
其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，并据此计提相应的坏账准备。
7、存货的核算方法
（1）存货的分类
本公司存货按包括原材料、开发成本、开发产品、周转材料等。
（2）开发用土地的核算方法：本公司取得开发用土地计入开发成本，按成本核算对象进
行分摊和明细核算。
（3）公共配套设施费用的核算方法：公共配套设施费用包括住宅小区中非营业性的文教、
行政管理、市政公用配套设施，其所发生的成本费用列入存货-开发成本，按住宅小区可销售
面积分摊。本期完工的开发产品，若该开发产品应分摊的公共配套设施费用尚未发生或尚未
支付完毕，则预提尚未发生或尚未支付完毕的公共配套设施费用，计入该开发产品成本。
（4）存货发出的计价及摊销
本公司存货盘存制度采用永续盘存制，各类存货取得时按实际成本计价，发出时采用个
别计价法计价；对于不能替代使用的存货、为特定项目专门购入或制造的存货以及提供劳务
的成本，采用个别计价法确定发出存货的成本。
（5）周转材料的摊销方法
周转材料包括包装物和低值易耗品，在领用时采用一次转销法进行摊销。
（6）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货可变现净值按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用
以及相关税费后的金额确定。
宁波康园房地产开发有限公司 2014 年 1-4 月财务报表附注
期末，按照单个存货成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备，计入当期损益；以
前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额应当予以恢复，并在原已计提的存货跌
价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。对于数量繁多、单价较低的存货，按存货类
别计提存货跌价准备。
（7）存货的盘存制度
本公司存货采用永续盘存制。
8、长期股权投资
（1）初始投资成本确定
①企业合并形成的长期股权投资，按以下方法确定初始投资成本：
A、对于同一控制下企业合并形成的对子公司投资，以在合并日取得被合并方所有者权益
账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，为进行企业合并发生的各项直接相关费
用于发生时计入当期损益。
B、对于非同一控制下企业合并形成的对子公司投资，以企业合并成本作为初始投资成本。
企业合并成本包括付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允价值，以及为
进行企业合并发生的各项直接相关费用。
②除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按以下方法确
定初始投资成本：
A、以支付现金取得的长期股权投资，按实际支付的购买价款作为初始投资成本。
B、以发行权益性证券取得的长期股权投资，按发行权益性证券的公允价值作为初始投资
成本。
C、投资者投入的长期股权投资，按投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本。
（2）后续计量及损益确认方法
①对子公司投资
在母公司财务报表中，对子公司投资采用成本法核算，在被投资单位宣告分派的现金股
利或利润时，确认投资收益。
②对合营企业投资和对联营企业投资
对合营企业投资和对联营企业投资采用权益法核算，具体会计处理包括：
对于初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额
包含在长期股权投资成本中；对于初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产
公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资成本。
取得对合营企业投资和对联营企业投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净
损益的份额，扣除首次执行企业会计准则之前已经持有的对合营企业投资和对联营企业投资
按原会计准则及制度确认的股权投资借方差额按原摊销期直线摊销的金额后，确认投资损益
宁波康园房地产开发有限公司 2014 年 1-4 月财务报表附注
并调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的现金股利或利润应分得的部分，
相应减少长期股权投资的账面价值。
在计算应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额时，以取得投资时被投资单位
可辨认净资产的公允价值为基础确定，对于被投资单位的会计政策或会计期间与本公司不同
的，权益法核算时按照本公司的会计政策或会计期间对被投资单位的财务报表进行必要调整。
与合营企业和联营企业之间内部交易产生的未实现损益按照持股比例计算归属于本公司的部
分，在权益法核算时予以抵消。内部交易产生的未实现损失，有证据表明该损失是相关资产
减值损失的，则全额确认该损失。
对合营企业或联营企业发生的净亏损，除本公司负有承担额外损失义务外，以长期股权
投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。被投资
企业以后实现净利润的，在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
对于被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并
计入资本公积。处置该项投资时，将原计入资本公积的部分按相应比例转入当期损益。
③其他股权投资
其他股权投资采用成本法核算，在被投资单位宣告分派的现金股利或利润时，确认投资
收益。
（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制指按照合同约定对某项经济活动所共有的控制，仅在与该项经济活动相关的重
要财务和生产经营决策需要分享控制权的投资方一致同意时存在。
重大影响指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与
其他方一起共同控制这些政策的制定。
（4）长期股权投资减值测试方法及减值准备计提方法
①本公司在资产负债表日根据内部及外部信息以确定对子公司、合营公司或联营公司的
长期股权投资是否存在减值的迹象，对存在减值迹象的长期股权投资进行减值测试，估计其
可收回金额。
可收回金额的估计结果表明长期股权投资的可收回金额低于其账面价值的，长期股权投
资的账面价值会减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时
计提相应的减值准备。
可收回金额是指资产（或资产组、资产组组合，下同）的公允价值减去处置费用后的净
额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者。
资产组是可以认定的最小资产组合，其产生的现金流入基本上独立于其他资产或者资产
组。资产组由创造现金流入相关的资产组成。在认定资产组时，主要考虑该资产组能否独立
产生现金流入，同时考虑管理层对生产经营活动的管理方式、以及对资产使用或者处置的决
宁波康园房地产开发有限公司 2014 年 1-4 月财务报表附注
策方式等。
资产的公允价值减去处置费用后的净额，是根据公平交易中销售协议价格减去可直接归
属于该资产处置费用的金额确定。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程
中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的税前折现率对其进行折现后的金额
加以确定。
与资产组或者资产组组合相关的减值损失，先抵减分摊至该资产组或者资产组组合中商
誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占
比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值，但抵减后的各资产的账面价值不得低于该资产
的公允价值减去处置费用后的净额（如可确定的）、该资产预计未来现金流量的现值（如可确
定的）和零三者之中最高者。
②本公司采用个别认定方式评估其他长期股权投资是否发生减值，其他长期股权投资发
生减值时，将其他长期股权投资的账面价值与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金
流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失，计入当期损益。
③长期股权投资减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
9、固定资产的核算方法
（1）固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一
个会计年度的有形资产。
（2）本公司采用直线法计提固定资产折旧，各类固定资产使用寿命、预计净残值率和年
折旧率如下：
类别 折旧年限（年） 净残值率（%） 年折旧率（%）
房屋建筑物 20-40 年 5% 4.75%-2.38%
机器设备 10-15 年 5% 9.50%-6.33%
运输设备 4-5 年 5% 23.75%-19.00%
办公设备 3-5 年 5% 31.67%-19.00%
本公司至少在每年年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。
（3）固定资产减值测试方法及减值准备计提方法
本公司在资产负债表日根据内部及外部信息以确定固定资产是否存在减值的迹象，对存
在减值迹象的固定资产进行减值测试，估计其可收回金额。
可收回金额的估计结果表明固定资产的可收回金额低于其账面价值的，固定资产的账面
价值会减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应
的减值准备。
固定资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
10、借款费用
宁波康园房地产开发有限公司 2014 年 1-4 月财务报表附注
（1）借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇
兑差额等。可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，予以资本化，
计入相关资产成本；其他借款费用计入当期损益。
（2）当资产支出已经发生、借款费用已经发生且为使资产达到预定可使用或者可销售状
态所必要的购建或者生产活动已经开始时，开始借款费用的资本化。符合资本化条件的资产
在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月的，暂停借款费用的资
本化。当所购建或者生产的资产达到预定可使用或者可销售状态时，停止借款费用的资本化，
以后发生的借款费用计入当期损益。
（3）借款费用资本化金额的计算方法
①为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款所发生的借款费用（包括借
款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用、外币专门借款本金和利息的汇兑差额），其资本化金
额为在资本化期间内专门借款实际发生的借款费用减去尚未动用的借款资金存入银行取得的
利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额。
②为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款所发生的借款费用（包括借
款利息、折价或溢价的摊销），其资本化金额根据在资本化期间内累计资产支出超过专门借款
部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率计算确定。
11、收入
（1）销售商品收入
在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，既没有保留通常与所有权相联系
的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制，收入的金额、相关的已发生或将发生
的成本能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入时，确认销售商品收入。
（2）提供劳务收入
①在交易的完工进度能够可靠地确定，收入的金额、相关的已发生或将发生的成本能够
可靠地计量，相关的经济利益很可能流入时，采用完工百分比法确认提供劳务收入。
确定完工进度可以选用下列方法：已完工作的测量，已经提供的劳务占应提供劳务总量
的比例，已经发生的成本占估计总成本的比例。
②在提供劳务交易结果不能够可靠估计时，分别下列情况处理：
A、已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确认提供劳
务收入，并按相同金额结转劳务成本。
B、已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，
不确认提供劳务收入。
（3）让渡资产使用权收入
在收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入时，确认让渡资产使用权收
宁波康园房地产开发有限公司 2014 年 1-4 月财务报表附注
入。
12、政府补助
与收益相关的政府补助，如果用于补偿本公司以后期间的相关费用或损失的，确认为递
延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益；如果用于补偿本公司已发生的相关费用
或损失的，直接计入当期损益。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当
期损益。但是，按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
13、所得税
本公司采用资产负债表债务法进行所得税会计处理。
除与直接计入股东权益的交易或事项有关的所得税影响计入股东权益外，当期所得税费
用和递延所得税费用（或收益）计入当期损益。
当期所得税费用是按本年度应纳税所得额和税法规定的税率计算的预期应交所得税，加
上对以前年度应交所得税的调整。
资产负债表日，如果纳税主体拥有以净额结算的法定权利并且意图以净额结算或取得资
产、清偿负债同时进行时，那么当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列示。
递延所得税资产和递延所得税负债分别根据可抵扣暂时性差异和应纳税暂时性差异确
定，按照预期收回资产或清偿债务期间的适用税率计量。暂时性差异是指资产或负债的账面
价值与其计税基础之间的差额，包括能够结转以后年度抵扣的亏损和税款递减。递延所得税
资产的确认以很可能取得用来抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。
对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）的非企业合并交易中产
生的资产或负债初始确认形成的暂时性差异，不确认递延所得税。商誉的初始确认导致的暂
时性差异也不产生递延所得税。
资产负债表日，根据递延所得税资产和负债的预期收回或结算方式，依据已颁布的税法
规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量该递延所得税资产和负债的账
面金额。
资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销后的净
额列示：
（1）纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；
（2）递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所
得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债
转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、
清偿负债。
14、维修基金的核算方法
宁波康园房地产开发有限公司 2014 年 1-4 月财务报表附注
物业管理公司收到业主委托代为管理的公共维修基金，计入公司负债，专门用于住宅共
同部位、共同设备和物业管理区域公共设施的维修、更新。
15、质量保证金的核算方法
施工单位应留置的质量保证金根据施工合同规定之金额，计入公司负债，待保证期过后
根据实际情况和合同约定支付。
16、会计政策、会计估计变更
（1）会计政策变更
会计政策变更的内容和原因 审批程序 受影响的报表项目名称 影响金额
无
（2）会计估计变更
会计估计变更的内容和原因 审批程序 受影响的报表项目名称 影响金额
无
三、税项
1、流转税
营业税：房地产销售、物业管理收入营业税税率为 5%。
2、企业所得税
企业所得税税率为 25%。
3、土地增值税
土地增值税实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额 50.00%的部分，税率为
30.00%；增值额超过扣除项目金额 50.00%、未超过扣除项目金额 100.00%的部分，税率为
40.00%；增值额超过扣除项目金额 100.00%、未超过扣除项目金额 200.00%的部分，税率为
50.00%；增值额超过扣除项目金额 200.00%的部分，税率为 60.00%。建造普通标准住宅，增
值额未超过扣除项目金额 20.00%的，免征土地增值税。
本公司在房地产开发项目土地增值税清算前，根据宁波市地方税务局《关于土地增值税
若干问题的通知》（甬地税二[2003]180 号）的规定，按照售房款预征土地增值税，具体预征
比例为：普通标准住宅 0.5%，别墅、经营用房 1%。根据宁波市地方税务局 2010 年《关于土
地增值税征管问题的公告》，自 2010 年 10 月 1 日起，土地增值税预征率调整为普通住宅 2%、
除普通住宅外的其它房产 3%。
宁波康园房地产开发有限公司 2014 年 1-4 月财务报表附注
4、城市建设维护税
按实际缴纳流转税额的 7%计缴。
5、教育费附加
按实际缴纳流转税额的5%计缴。
四、财务报表主要项目注释
（以下如无特别说明，均以 2014 年 4 月 30 日为截止日，金额以人民币元为单位）
1、货币资金
类别 期末余额 年初余额
现金 61,006.46 105,108.85
银行存款 191,935,167.63 128,345,080.64
128,345,080.64
合 计 191,996,174.09 128,450,189.49
128,450,189.49
2、预付款项
类别 期末余额 年初余额
一年以内 40,000.00 40,000.00
-
一至二年
二至三年 99,544.54
三年以上 673,515.50 573,970.96
合 计 713,515.50 713,515.50
3、其他应收款
（1）分类情况
期末余额 年初余额
账龄结构
金额 比例 坏账准备 金额 比例 坏账准备
一年以内 269,599,268.61 99.67% 14,145.85 4,290,514.00 86.53% 214,525.70
239,189.00 0.09% 23,918.90 4,290,514.00 214,525.70
一至二年
二至三年 11,000.00 0.22% 3,300.00
4,290,514.00
三至四年 6,000.00 0.00% 3,600.00 637,000.00 12.85% 382,200.00
四至五年 637,000.00 0.23% 509,600.00 10,000.00
4,290,514.00 0.20% 8,000.00
五年以上 20,000.00 0.01% 20,000.00 10,000.00 0.20% 10,000.00
合 计 270,501,457.61 100.00% 571,264.75 4,290,514.00
4,958,514.00 100.00% 618,025.70
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（2）单项金额较大的其他应收款
项目 期末余额 款项性质 账龄
宁波康瀚投资有限公司 269,316,351.61 资金往来 一年以内
宁波市鄞州区城市管理局 637,000.00 琴湾保证金 四至五年
合计 269,953,351.61
4、存货
（1）分类情况
账面原价 存货跌价准备
存货类别
期末余额 年初余额 年初余额 本期计提 本期转回 期末余额
开发产品 408,470,541.18 518,106,072.88
合 计 408,470,541.18 518,106,072.88
本公司计提存货跌价准备的依据为：按各期末账面实存的存货，采用单项比较法对各期
末存货的成本与可变现净值进行比较，按可变现净值低于成本的差额计提。
（2）开发产品
项目名称 交付时间 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
创新路 3 号 B 地块(荣安和院) 2009 年 6 月 2,217,561.44 311,352.96 1,906,208.48
鄞州新城区陈婆渡 5 号地块(荣安琴湾) 2010 年 11 月 29,129,762.49 5,670,011.18 23,459,751.31
鄞州公园东侧地块(荣安府) 2012 年 12 月 486,758,748.95 103,654,167.56 383,104,581.39
合 计 518,106,072.88 - 109,635,531.70 408,470,541.18
5、长期股权投资
（1）分类情况
期末余额 年初余额
项目
金额 减值准备 金额 减值准备
按成本法核算的长期股权投资 1,549,000,000.00
按权益法核算的长期股权投资 81,826,995.06
合 计 - - 1,630,826,995.06 -
（2）按成本法核算的长期股权投资
宁波康园房地产开发有限公司 2014 年 1-4 月财务报表附注
占被投
资单位 年初 本期 期末
被投资单位名称 初始投资金额 本期减少
注册资 余额 增加 余额
本比例
宁波永元置业有限公司 50.00% 90,000,000.00 90,000,000.00 90,000,000.00
宁波荣居置业有限公司 100.00% 500,000,000.00 500,000,000.00 500,000,000.00
宁波康信置业有限公司 60.00% 420,000,000.00 420,000,000.00 420,000,000.00
宁波投创荣安置业有限
90.00% 270,000,000.00 270,000,000.00 270,000,000.00
公司
台州荣安置业有限公司 80.00% 80,000,000.00 80,000,000.00 80,000,000.00
宁波康美房屋租赁有限
100.00% 189,000,000.00 189,000,000.00 189,000,000.00
公司
合 计 1,549,000,000.00 1,549,000,000.00 - 1,549,000,000.00 -
(3)按权益法核算的长期股权投资
持股 表决权 本期 本期 本期现金
被投资单位名称 初始投资成本 年初余额 本期增加 期末余额
比例 比例 权益法核算 减少 红利
宁波陈婆渡置业有限公司 25% 25% 82,500,000.00 81,826,995.06 -60,938.13 81,766,056.93
合计 25% 25% 82,500,000.00 81,826,995.06 - -60,938.13 81,766,056.93 -
[注]本期长期股权投资减少原因为公司实施存续分立，分立为存续本公司以及新设公司
康瀚投资。上述分立于 2014 年 3 月 30 日完成，本公司不再持有分立后的子公司宁波永元置
业有限公司、宁波荣居置业有限公司、宁波康信置业有限公司、宁波投创荣安置业有限公司、
台州荣安置业有限公司、宁波康美房屋租赁有限公司、宁波陈婆渡置业有限公司公司股权。
6、固定资产
项 目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
原值
办公设备 874,490.00 102,354.00 772,136.00
运输设备 428,883.00 428,883.00
合 计 1,303,373.00 102,354.00 1,201,019.00
累计折旧
办公设备 654,965.69 25,910.34 86,432.92 594,443.11
运输设备 307,829.03 33,953.24 341,782.27
合 计 962,794.72 59,863.58 86,432.92 936,225.38
减值准备
办公设备
宁波康园房地产开发有限公司 2014 年 1-4 月财务报表附注
项 目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
运输设备
合 计
账面价值
办公设备 219,524.31 177,692.89
运输设备 121,053.97 87,100.73
合 计 340,578.28 264,793.62
7、递延所得税资产
可抵扣暂时性差异项目 期末余额 年初余额
资产减值准备 236,566.19 468,910.06
预计利润 4,207,529.86 4,140,230.69
合 计 4,444,096.05 4,609,140.75
8、应付账款
账龄结构 期末余额 年初余额
一年以内 149,512,765.49 137,165,328.99
一至二年 1,685,320.19 113,255,673.14
二至三年 50,264,844.25 867,686.60
三年以上 4,175,082.59 3,565,762.59
合 计 205,638,012.52 254,854,451.32
9、预收款项
账龄 期末余额 年初余额
一年以内 118,119,550.00 123,518,222.00
一至二年 69,998,486.00 71,476,547.05
二至三年 49,382,516.05 49,899,247.00
49,899,247.00
三年以上 6,888,120.00 6,580,721.00
合 计 244,388,672.05 251,474,737.05
10、应付职工薪酬
项 目 期末余额 年初余额
工资、奖金、津贴和补贴 709,177.82 8,033,341.28
五险一金 151,769,60
合 计 860,947.42 8,033,341.28
宁波康园房地产开发有限公司 2014 年 1-4 月财务报表附注
11、应交税费
税 种 期末余额 年初余额
企业所得税 61,272,606.39 76,177,965.80
营业税 -5,821,134.84 16,600,636.41
土地增值税 333,253,421.95 309,867,424.38
城建税 -408,343.39 1,161,180.59
教育费附加 -384,500.59 -414,918.88
各项地方基金 -75,045.28 -87,212.59
个人所得税 1,568,964.46 109,334.85
合 计 389,405,968.70 403,414,410.56
12、其他应付款
账 龄 期末余额 年初余额
一年以内 3,736,682.71 472,355,757.86
一至两年 2,848,398.42 3,329,845.59
两至三年 772,202.88 2,242,453.58
三年以上 1,849,081.99 1,495,099.99
合 计 9,206,366.00 479,423,157.02
13、实收资本
年初余额 期末余额
股东名称 本期增加 本期减少[注]
出资额 比例% 出资额 比例%
宁波荣安房地产开发有限公司 257,000,000.00 51.40% 246,720,000.00 10,280,000.00 51.40%
荣安地产股份有限公司 243,000,000.00 48.60% 233,280,000.00 9,720,000.00 48.60%
合 计 500,000,000.00 100.00% - 480,000,000.00 20,000,000.00 100.00%
[注] 本期减少原因如财务报表附注四、5 所述，本公司通过存续分立方式，分立为存续
本公司以及新设公司康翰投资。
14、盈余公积
项 目 年初余额 本期增加 本期减少[注] 期末余额
法定盈余公积 122,885,682.83 117,970,255.52 4,915,427.31
合 计 122,885,682.83 117,970,255.52 4,915,427.31
宁波康园房地产开发有限公司 2014 年 1-4 月财务报表附注
[注] 本期减少原因如财务报表附注四、5 所述，本公司通过存续分立方式，分立为存续
本公司以及新设公司康翰投资。
15、未分配利润
项目 本期金额 上期金额
一、上年年末余额 270,436,717.37 139,430,417.57
加：会计政策变更
前期差错更正
二、本期年初余额 270,436,717.37 139,430,417.57
加：本期净利润 10,686,942.85 300,485,241.52
减：提取盈余公积 30,048,524.15
提取一般风险准备
对股东的分配 270,436,717.37 139,430,417.57
其他 [注] 8,375,940.20
三、本期期末余额 2,311,002.65 270,436,717.37
[注] 本期减少原因如财务报表附注四、5 所述，本公司通过存续分立方式，分立为存续
本公司以及新设公司康翰投资。
16、营业收入及营业成本
本期金额 上期金额
项目
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
主营业务 188,297,216.00 99,646,560.40 1,147,292,078.26
1,931,281,470.00
其他业务 196,142.88 8,440.54
合 计 188,297,216.00 99,646,560.40 1,931,477,612.88 1,147,300,518.80
17、营业税金及附加
项 目 本期金额 上期金额
营业税 9,414,610.80 96,564,073.50
城市维护建设税 659,022.77 6,759,485.15
教育费附加 470,730.55 4,826,764.79
土地增值税 31,205,315.78 177,773,732.64
合 计 41,749,679.90 285,924,056.08
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18、财务费用
项 目 本期金额 上期金额
利息支出 352.19 5,994,030.00
减：利息收入 62,429.90 219,142.83
金融机构手续费 16,222.60 120,125.33
合 计 -45,855.11 5,895,012.50
19、资产减值损失
项 目 本期金额 上期金额
坏账损失 -929,375.45 -1,437,894.80
合 计 -929,375.45 -1,437,894.80
55
20、营业外支出
项 目 本期金额 上期金额
非流动资产处置损益 15,921.08
罚款支出 -19,350.00
残保金 28,096.32
水利基金 196,380.21 1,930,071.14
赞助支出 1,500,000.00
其他 1,580,000.00
合 计 1,712,301.29 3,518,817.46
21、所得税费用
项 目 本期金额 上期金额
当期所得税费用 3,550,972.28 87,071,946.85
递延所得税费用 165,044.70 12,908,987.53
合 计 3,716,016.98 99,980,934.38
22、现金流量表补充资料
（1）补充资料
项目 本期金额 上期金额
一、将净利润调节为经营活动的现金流量：
净利润 10,686,942.85 300,485,241.52
加：资产减值准备 -929,375.45 -1,437,894.80
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 59,863.58 209,317.52
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项目 本期金额 上期金额
无形资产摊销 2,333.32 583.33
长期待摊费用摊销
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“-”号填
列） 15,921.08
固定资产报废损失（收益以“-”号填列）
公允价值变动损失（收益以“-”号填列）
财务费用（收益以“-”号填列） 352.19 5,994,030.00
投资损失（收益以“-”号填列） 60,938.13 673,004.94
递延所得税资产减少（增加以“-”号填列） 165,044.70 12,908,987.53
递延所得税负债增加（减少以“-”号填列）
存货的减少（增加以“-”号填列） 109,635,531.70 1,078,372,770.32
经营性应收项目的减少（增加以“-”号填列） -1,603,764,228.61 110,813,167.68
经营性应付项目的增加（减少以“-”号填列） 1,818,049,730.67 -519,027,283.85
其他
经营活动产生的现金流量净额 333,983,054.16 988,991,924.19
二、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
三、现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 191,996,174.09 128,450,189.49
减：现金的年初余额 128,450,189.49 63,631,043.45
现金等价物的期末余额
减：现金等价物的年初余额
现金及现金等价物净增加额 63,545,984.60 64,819,146.04
（2）现金及现金等价物
项目 期末余额 年初余额
一、现金 191,996,174.09 128,450,189.49
其中：库存现金 61,006.46 105,108.85
可随时用于支付的银行存款 191,935,167.63 128,345,080.64
可随时用于支付的其他货币资金
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、现金及现金等价物余额 191,996,174.09 128,450,189.49
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五、或有事项
截止 2014 年 4 月 30 日，本公司无需披露的或有事项。
六、承诺事项
截止 2014 年 4 月 30 日，本公司无需披露的承诺事项。
七、资产负债表日后非调整事项
本公司无需披露的资产负债表日后非调整事项。
八、其他重要事项
本公司无需披露的其他重要事项。
宁波康园房地产开发有限公司
2014 年 5 月 9 日