荣安地产股份有限公司 2020 年年度报告摘要
证券代码：000517 证券简称：荣安地产 公告编号：2021-011
荣安地产股份有限公司
2020 年年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资
者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。
公司所有董事均亲自出席了审议本次年报的董事会会议
非标准审计意见提示
□ 适用 √ 不适用
董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案
√ 适用 □ 不适用
是否以公积金转增股本
□ 是 √ 否
公司经本次董事会审议通过的普通股利润分配预案为：以 3,183,922,485.00 股为基数，向全体股东每
10 股派发现金红利 0.35 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公积金转增股本。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□ 适用 √ 不适用
二、公司基本情况
1、公司简介
股票简称 荣安地产 股票代码 000517
股票上市
深圳证券交易所
交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 邓华堂 郑思思
浙江省宁波市鄞州区天童南路 700 号荣安大厦 浙江省宁波市鄞州区天童南路 700 号荣安大厦
办公地址
18F（A） 18F（A）
传真 0574-87310668 0574-87310668
电话 0574-87312566 0574-87312566
电子信箱 denghuatang@000517.com zhengsisi@000517.com
2、报告期主要业务或产品简介
（一）报告期内公司所从事的主要业务、主要产品及其用途、经营模式、主要的业绩驱动因素
报告期内，公司主营业务为房地产开发与销售，公司拥有房地产开发一级资质，房地产开发主要以商
品住宅为主，商业地产为辅。在房地产开发区域布局上，公司紧紧围绕国家城市群发展规划进行战略布局，
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重点在长三角城市群、成渝城市群、中原城市群、京津冀城市群、珠三角城市群进行项目拓展，不断深耕
浙江本土。
2020 年，公司扎根宁波、杭州、嘉兴、重庆、台州、温州等城市，不断提高品牌竞争优势，扩大当地
市场占有率。从产品定位上，公司主要开发满足刚性需求（包括首次置业和改善型置业）的中高档精装修
商品住宅，用心打造安居、乐居、宜居的住宅精品，提升城市品位；在商业办公型产品定位上，公司主要
选择位于市中心的、土地获取成本较低、投资回报率较高的商业办公、商业综合体项目进行开发，适度持
有高回报率的商业物业，为公司取得长期稳定的现金流，促进公司持续稳健发展。
报告期内，公司积极贯彻落实“房住不炒”的指导思想，注重提升品牌价值，倾力打造人性化、高品质
产品，严格控制拿地成本，适度增加土地储备，以实现规模与利润的平衡增长。公司所开发住宅产品主要
面向改善型客户，坚持做精做专房地产主业，销售去化良好，品牌溢价能力进一步显现。
（二）报告期内公司所属行业的发展阶段、周期性特点以及公司所处的行业地位
2020 年，面对严峻复杂的国内外环境，特别是新冠肺炎疫情的严重冲击，中国经济回稳复苏、保持较
强的韧性，“十三五”规划圆满收官。房地产行业在中央“房住不炒”的总体思想指导下和“稳地价、稳房价、
稳预期”的房地产调控措施下，各地因城施策，房地产市场基本保持稳定，行业整体规模增速放缓，市场
整体容量趋于饱和，房地产市场存量竞争时代已经到来，行业集中度将不断上升。同时，国家高度重视防
范房地产领域相关金融风险，明确不将房地产作为短期刺激经济的手段，房地产行业资金监管从严，有效
降低了房地产行业负债水平及相关金融风险，也为进一步落实房地产长效管理机制奠定了坚实的基础。
公司位列中国房地产开发百强企业第 64 位（由中国企业评价协会、清华大学房地产研究院、中指研究
院中国房地产 top10 研究组联合测评），获评中国房地产开发企业区域运营 10 强（由中国房地产业协会、
上海易居房地产研究院联合测评）。具有丰富的房地产开发经验，在长三角区域内已形成较强的市场竞争
力和较高的品牌知名度，并围绕国家城市群发展战略规划逐步扩大全国布局。
3、主要会计数据和财务指标
（1）近三年主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
单位：元
2020 年 2019 年 本年比上年增减 2018 年
营业收入 11,177,718,084.72 6,662,579,240.61 67.77% 3,967,768,925.60
归属于上市公司股东的净利润 1,742,518,728.02 1,888,856,434.53 -7.75% 608,483,095.43
归属于上市公司股东的扣除非
1,798,863,354.70 1,793,448,071.13 0.30% 583,115,617.00
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -10,728,252,476.63 467,792,350.51 -2,393.38% -2,715,771,337.88
基本每股收益（元/股） 0.5473 0.5932 -7.74% 0.1911
稀释每股收益（元/股） 0.5473 0.5932 -7.74% 0.1911
加权平均净资产收益率 23.24% 32.79% -9.55% 13.56%
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本年末比上年末增
2020 年末 2019 年末 2018 年末
减
总资产 67,767,966,376.20 40,012,668,955.75 69.37% 24,315,861,566.81
归属于上市公司股东的净资产 8,209,908,451.30 6,704,926,964.89 22.45% 4,748,691,858.81
（2）分季度主要会计数据
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 498,593,912.95 2,751,247,228.40 809,680,581.71 7,118,196,361.66
归属于上市公司股东的净利润 19,709,910.25 692,778,960.59 15,985,999.94 1,014,043,857.24
归属于上市公司股东的扣除非
102,255,265.68 688,867,846.48 6,670,786.95 1,001,069,455.59
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -345,998,902.30 -2,478,503,633.09 -36,060,297.73 -7,867,689,643.51
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
4、股本及股东情况
（1）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位：股
报告期末
年度报告披露 年度报告披露日
报告期末普 表决权恢
日前一个月末 前一个月末表决
通股股东总 43,722 49,547 复的优先 0 0
普通股股东总 权恢复的优先股
数 股股东总
数 股东总数
数
前 10 名股东持股情况
持有有限售条件的股份数 质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股数量
量 股份状态 数量
荣安集团股份 境内非国有 1,165,650,0
47.93% 1,525,939,995 0 质押
有限公司 法人 00
王久芳 境内自然人 28.69% 913,500,000 685,125,000
深圳市新海投
资控股有限公 国有法人 5.14% 163,657,953 0
司
上海迎水投资
管理有限公司
－迎水聚宝 13 其他 0.99% 31,500,000 0
号私募证券投
资基金
刘少明 境内自然人 0.64% 20,300,000 0
香港中央结算
境外法人 0.47% 15,107,712 0
有限公司
宁波舟山港集
国有法人 0.25% 8,021,214 0
团有限公司
严心平 境内自然人 0.25% 7,821,607 0
姚杰聪 境内自然人 0.17% 5,538,989 0
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宫和霞 境内自然人 0.17% 5,447,803 0
前 10 名股东中，荣安集团股份有限公司、王久芳系一致行动人关系，除此外，本公司未
上述股东关联关系或一致行
知其他前 10 名股东之间及前 10 名无限售条件股东之间是否存在关联关系或属于《上市
动的说明
公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
前 10 名股东中，荣安集团股份有限公司通过信用交易担保证券账户持股 123,000,000 股，
参与融资融券业务股东情况
刘少明通过信用交易担保账户持股 20,300,000 股，严心平通过信用交易担保账户持股
说明（如有）
7,821,607 股。
（2）公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无优先股股东持股情况。
（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
5、公司债券情况
（1）公司债券基本信息
债券余额
债券名称 债券简称 债券代码 发行日 到期日 利率
（万元）
荣安地产股份有限
公司 2015 年公司债 15 荣安债 112262 2015 年 08 月 07 日 2020 年 08 月 07 日 0.00 8.00%
券
荣安地产股份有限
公司 2020 年公司债 20 荣安 01 149027 2020 年 01 月 13 日 2025 年 01 月 13 日 5,000 8.00%
券（第一期）
荣安地产股份有限
公司 2020 年公司债 20 荣安 02 149199 2020 年 08 月 12 日 2025 年 08 月 12 日 62,000 8.00%
券（第二期）
（2）公司债券最新跟踪评级及评级变化情况
1、2020 年 1 月 8 日，因公开发行公司债券，联合信用评级有限公司对公司出具了《荣安地产股份有
限公司 2020 年公司债券（第一期）信用评级报告》（联合【2020】011 号），本次公司债券信用等级为 AA；
2、2020 年 6 月 10 日，联合信用评级有限公司对公司 2015 年公司债券出具了《荣安地产股份有限公
司公司债券 2020 年跟踪评级报告》（联合【2020】1147 号），本次公司债券信用等级为 AA；
3、2020 年 8 月 7 日，因公开发行公司债券，联合信用评级有限公司对公司出具了《荣安地产股份有
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限公司 2020 年公司债券（第二期）信用评级报告》（联合【2020】2576 号），本次公司债券信用等级为 AA。
（3）截至报告期末公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
单位：万元
项目 2020 年 2019 年 同期变动率
资产负债率 84.46% 83.13% 1.33%
EBITDA 全部债务比 15.56% 26.82% -11.26%
利息保障倍数 2.48 3.94 -37.06%
三、经营情况讨论与分析
1、报告期经营情况简介
（1）2020年房地产市场分析
2020 年，国内房地产市场继续维持稳定态势：一方面国家严格抑制非理性的投资投机需求，抑制房价
过快上涨；另一方面调控政策不断出台，9 月份出台“三条红线”融资监管新规倒逼房企降杠杆，12 月底出
台银行贷款集中度管理，从资金监管角度防止资金过渡流入房地产行业，始终围绕“房住不炒、稳房价、
稳地价、稳预期”，不让经济过度依赖房地产。同时，各地政府根据市场情况积极因城施策，加快构建房
地产市场发展的长效机制防范化解房地产市场风险以确保市场平稳运行。
根据国家统计局数据显示，2020 年，全国房地产开发投资 141,443 亿元，较去年增长 6.7%。其中，住
宅投资 104,446 亿元，增长 7.6%，住宅投资占房地产开发投资的比重为 73.84%。房地产开发企业土地购
置面积 25,536 万平方米，较去年同比下降 1.1%。商品房销售面积 176,086 万平方米，较去年同比上升 2.64%，
其中，住宅销售面积增长 3.2%。商品房销售额 173,613 亿元，较去年同比增长 8.7%，其中，住宅销售额
增长 10.8%。截止 2020 年底，房地产开发景气指数为 100.76，处于适度景气水平。
（2）报告期经营情况总结
报告期内，公司主营业务为房地产开发与销售。2020 年全国房地产销售形势相对平稳。公司在适度增
加土地储备的同时，抓住有利的市场销售形势，加速推盘，加大销售力度，快速去化，加快资金回流，取
得了较好的销售业绩。报告期内，公司及所投资的公司实现住宅签约收入 448.12 亿元，住宅销售回款 377.50
亿元。公司 2020 年的营业收入约为 112 亿元，主要来自于公司竣工项目的结转。
①新增土地储备项目
报告期内，公司及所投资的公司新增土地储备计容建筑面积305.36万平方米。主要土地储备情况如下：
土地 土地面积 计容建筑 权益比例 土地总价款 权益对价
序号 宗地名称 所在位置 取得方式
规划 （M） 面积(M) （%） （万元） （万元）
奉化区宁南贸易物流区二十九
1 浙江宁波 住宅 58,192 145,480 招拍挂 100.00% 148,099 148,099
号地块
2 鄞州区 JS-08-e2 地块 浙江宁波 住宅 48,386 87,095 招拍挂 100.00% 161,561 161,561
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奉化区岳林街道大成路两侧地
3 浙江宁波 住宅 53,901 118,582 招拍挂 100.00% 131,152 131,152
段 II-03b 地块
奉化区宁波南部新城
4 浙江宁波 住宅 73,669 169,439 招拍挂 100.00% 196,718 196,718
JK05-01-03i 地块
江北区 JB16-02-8a、JB16-02-8e
5 浙江宁波 商住 88,930 150,713 招拍挂 65.00% 291,329 189,364
（姚江新区 5#-1、5#-2)地块
鄞州区 YZ08-06-b2 地块(首南地
6 浙江宁波 住宅 21,423 38,561 招拍挂 51.00% 101,065 51,543
段)
鄞州区 JD10-A1-1/7（宁穿路地
7 浙江宁波 商住 38,602 120,941 招拍挂 100.00% 265,264 265,264
段）地块
北仑区小浃江片区青墩 8#-1 地
8 浙江宁波 住宅 23,416 46,832 招拍挂 100.00% 60,303 60,303
块
奉化区金钟路东侧舒前村住宅
9 一号（FH24-03-01gi、 浙江宁波 住宅 51,792 112,634 招拍挂 100.00% 124,118 124,118
FH24-03-03a）地块
杭政储出【2020】14号申花单元
10 浙江杭州 住宅 17,849 44,623 招拍挂 100.00% 132,552 132,552
GS0403-R21-14地块
杭政储出【2020】15号三塘单元
11 浙江杭州 住宅 24,839 59,614 招拍挂 100.00% 179,413 179,413
XC0506-R21-18地块
12 经开2020-11号地块 浙江嘉兴 住宅 54,717 109,433 招拍挂 100.00% 109,870 109,870
东至锦云路，北至同德路，西至
13 浙江嘉兴 住宅 30,085 60,171 招拍挂 100.00% 52,349 52,349
振兴路，南至锦云路
2020平-60号平湖经济技术开发
14 区解放西路北侧、规划道路西侧 浙江嘉兴 商住 46,813 102,989 招拍挂 100.00% 96,023 96,023
地块
15 平湖2020平-70号 浙江嘉兴 住宅 30,817 49,308 招拍挂 100.00% 47,924 47,924
温州市三溪片区瓯海中心南单
16 浙江温州 商住 41,442 135,104 招拍挂 100.00% 109,000 109,000
元A-02地块
17 茶白片区梧田南单元B-14地块 浙江温州 商住 43,726 122,869 招拍挂 25.90% 165,637 42,900
瑞安市瑞祥单元04-26、04-27
18 浙江温州 商住 32,856 85,425 招拍挂 100.00% 118,855 118,855
地块
瑞安市莘塍中单元10-12地块公
19 浙江温州 商住 42,685 123,292 招拍挂 100.00% 175,653 175,653
开出让部分地块
椒江区路桥北环线以北、银座北
20 浙江台州 住宅 43,737 87,474 招拍挂 100.00% 56,800 56,800
街以东住宅地块
椒江区中心大道以西、规划道路
21 浙江台州 商住 75,972 182,333 招拍挂 30.00% 104,100 31,230
一以北地块
22 镜湖新区大越路东侧3号地块 浙江绍兴 住宅 50,494 144,918 招拍挂 51.00% 200,500 102,255
②公司可售资源情况
截至报告期末，公司及所投资的公司总可售建筑面积 281.96 万平方米，其中公司权益占比约为 65%。
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序号 区域名称 总可售建筑面积（万M） 可售资源占比
1 宁波 149.76 53.11%
2 长三角区域（不含宁波） 115.02 40.79%
3 其他区域 17.18 6.10%
总计 281.96 100%
注：长三角区域包括：杭州、嘉兴、宁波、舟山、台州、温州、绍兴等城市，其他区域包括：重庆、西安等城市。
③公司主要项目开发情况
报告期内，公司及所投资的公司新开工面积270.93万平方米，竣工面积约265.34万平方米，期末在建建
筑面积约425.56万平方米。主要房地产项目开发情况如下：
规划计容 本期竣 累计竣 预计总投 累计投资
城市 所在 项目 权益 开发 土地面积
项目名称 开工时间 建筑面积 工面积 工面积 资金额 总金额
/区域 位置 业态 比例 进度 （㎡）
（㎡） （㎡） （㎡） （万元） （万元）
桃李郡 宁波 住宅 100.00% 2018 年 3 月 20 日 竣工 27,980 55,960 55,960 55,960 114,218 103,149
星空里 宁波 商业 100.00% 2018 年 3 月 2 日 竣工 33,458 110,411 110,411 110,411 94,545 81,996
新悦府(西) 宁波 住宅 51.00% 2018 年 8 月 28 日 竣工 57,724 86,586 86,586 86,586 86,573 78,234
新悦府(东) 宁波 住宅 51.00% 2018 年 8 月 28 日 竣工 38,211 57,317 57,317 57,317 51,143 47,534
湖畔樾山 宁波 住宅 66.67% 2018 年 9 月 12 日 竣工 54,003 69,664 69,664 69,664 111,875 105,783
桃源西溪里 宁波 商住 60.00% 2018 年 9 月 30 日 竣工 26,376 52,752 52,752 52,752 99,733 95,290
嵩南府 宁波 住宅 100.00% 2018 年 12 月 3 日 竣工 48,586 87,455 87,455 87,455 77,575 61,131
宁 劝学里 宁波 住宅 100.00% 2019 年 3 月 15 日 在建 35,655 78,441 - - 178,799 150,380
侯潮府 宁波 商住 100.00% 2018 年 7 月 27 日 竣工 66,178 183,747 137,829 137,829 108,944 96,474
波
涌清府 宁波 住宅 100.00% 2018 年 9 月 28 日 竣工 65,998 98,997 98,997 98,997 135,902 126,297
2019 年 10 月 28
望江南润园 宁波 商住 100.00% 在建 24,149 55,543 - - 180,309 117,578
日
江枫晓月府 宁波 商住 100.00% 2019 年 11 月 7 日 在建 13,741 41,223 - - 116,136 86,259
柳岸风荷里 宁波 住宅 100.00% 2019 年 9 月 30 日 在建 24,691 46,913 - - 154,428 119,361
2019 年 11 月 11
春和景明 宁波 住宅 100.00% 在建 29,749 59,498 - - 102,837 74,288
日
奉化林语春
宁波 住宅 100.00% 2020 年 4 月 21 日 在建 58,192 145,480 - - 229,346 183,563
风
林语芳庭 宁波 住宅 100.00% 2020 年 6 月 24 日 在建 48,386 87,095 - - 235,244 182,651
城市 所在 项目 开发 土地面积 规划计容 本期竣 累计竣 预计总投 累计投资
项目名称 权益 开工时间
/区域 位置 业态 进度 （㎡） 建筑面积 工面积 工面积 资金额 总金额
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比例 （㎡） （㎡） （㎡） （万元） （万元）
林语沁雪 宁波 住宅 100.00% 2020年9月18日 在建 53,901 118,582 - - 217,725 146,793
宁 林语秋月 宁波 住宅 100.00% 2020年10月19日 在建 73,669 169,439 - - 319,669 205,590
宁波柳岸闻
波 宁波 住宅 51.00% 2020年11月20日 在建 21,423 38,561 - - 146,615 103,037
莺
文澜望庄 宁波 商住 100.00% 2020年12月31日 在建 38,602 120,941 - - 412,155 272,647
玉水观邸 杭州 住宅 100.00% 2017年3月6日 竣工 44,297 110,739 - 110,739 131,915 131,685
柳岸闻莺 杭州 住宅 100.00% 2017年12月24日 在建 42,509 85,018 - - 180,541 172,614
祥宸府 杭州 住宅 49.00% 2019年10月30日 在建 43,923 105,415 - - 376,535 317,396
春月杭宁府 杭州 住宅 100.00% 2020年6月23日 在建 17,849 44,623 - - 183,543 144,983
春熙上和湾 杭州 商住 100.00% 2020年9月18日 在建 24,839 59,614 - - 256,183 192,758
海上明月 嘉兴 住宅 100.00% 2018年4月4日 竣工 61,641 110,954 110,954 110,954 109,397 99,694
桐乡荣安府 嘉兴 住宅 100.00% 2018年8月27日 竣工 55,191 137,977 137,977 137,977 150,656 139,478
汇隽公馆 嘉兴 住宅 51.00% 2018年10月18日 在建 39,735 71,523 - - 123,143 101,878
长 嘉兴晴雪园 嘉兴 住宅 50.00% 2020年5月11日 在建 91,791 201,940 - - 309,192 182,782
三
角 悦珑庭 嘉兴 住宅 50.00% 2020年5月15日 在建 62,345 124,691 - - 196,385 127,311
区
堂樾庄 嘉兴 住宅 100.00% 2020年9月29日 在建 54,717 109,433 - - 227,869 120,743
域
（
不 嘉兴林语芳
嘉兴 住宅 100.00% 2020年12月15日 在建 30,085 60,171 - - 97,384 53,195
含 庭
宁 万卷风华 嘉兴 住宅 50.00% 2019年9月18日 在建 69,331 148,953 - - 233,029 192,304
波
） 东宸佳园 温州 住宅 50.00% 2018年8月28日 在建 47,248 103,944 - - 172,341 166,487
都会雅园 温州 住宅 50.00% 2018年8月21日 在建 36,181 72,362 - - 108,256 103,504
瑞安荣安府 温州 商住 100.00% 2019年7月4日 在建 68,413 171,032 - - 308,544 203,495
誉瓯园 温州 商住 100.00% 2020年6月19日 在建 41,442 135,104 - - 233,252 129,042
都会传奇 温州 商住 50.00% 2018年10月12日 竣工 36,816 72,371 102,979 102,979 124,003 122,821
万松荣安府 温州 商住 100.00% 2020年12月2日 在建 42,685 123,292 - - 284,838 189,303
金成华府 台州 住宅 100.00% 2020年2月21日 在建 41,222 103,055 - - 169,656 117,956
东宸华庭 台州 住宅 100.00% 2018年10月27日 在建 9,004 22,510 - - 35,787 30,162
棠樾 台州 住宅 100.00% 2020年9月29日 在建 43,737 87,474 - - 125,344 75,195
8
荣安地产股份有限公司 2020 年年度报告摘要
规划计容 本期竣 累计竣 预计总投 累计投资
城市 所在 项目 权益 开发 土地面积
项目名称 开工时间 建筑面积 工面积 工面积 资金额 总金额
/区域 位置 业态 比例 进度 （㎡）
（㎡） （㎡） （㎡） （万元） （万元）
明月江南 重庆 住宅 100.00% 2017年11月6日 竣工 24,736 72,305 - 72,305 69,924 67,707
重庆林语春
重庆 住宅 100.00% 2018年6月28日 竣工 69,285 193,573 193,573 193,573 168,612 165,270
风
其
柳岸潮鸣 重庆 住宅 100.00% 2019年1月30日 在建 19,222 21,144 - - 43,760 34,476
他
区
公园天下 重庆 商住 50.00% 2018年4月2日 竣工 63,909 122,066 96,395 174,316 115,545 107,345
域
九龙壹号 重庆 住宅 100.00% 2019年11月19日 在建 40,040 80,080 - - 190,686 133,232
芙蓉印月 西安 商住 100.00% 2020年4月9日 在建 12,806 43,467 - - 66,000 41,283
④公司主要项目销售情况
报告期内，公司及所投资的公司实现住宅签约收入 448.12 亿元，住宅销售回款 377.50 亿元。公司主要
房地产项目销售情况如下：
计容建 累计预售 本期预售 本期预售 累计结 本期结 本期结
项目 所在 项目 权益 可售面
区域 筑面积 （销售）面 （销售）面 （销售）金 算面积 算面积 算金额
名称 位置 业态 比例 积（㎡）
（㎡） 积（㎡） 积（㎡） 额（万元） （㎡） （㎡） （万元）
新悦府 宁波 住宅 51.00% 143,903 152,011 134,317 24,049 25,510 98,932 98,932 102,224
桃李郡 宁波 住宅 100.00% 55,960 62,423 60,930 6,423 12,025 55,200 55,200 110,508
桃源西溪里 宁波 商住 60.00% 52,752 55,970 49,347 4,806 7,304 33,977 33,977 71,370
嵩南府 宁波 住宅 100.00% 87,455 93,222 80,977 8,933 9,007 77,244 77,244 76,838
湖畔樾山 宁波 住宅 66.67% 69,664 71,096 65,292 14,678 27,418 - - -
春和景明 宁波 住宅 100.00% 59,498 65,776 61,921 61,921 114,464 - - -
宁 柳岸风荷里 宁波 住宅 100.00% 46,913 46,590 44,851 44,851 154,610 - - -
望江南润园 宁波 住宅 100.00% 55,543 60,743 38,966 38,966 146,559 - - -
波
江枫晓月府 宁波 住宅 100.00% 41,223 40,049 20,242 20,242 77,940 - - -
侯潮府 宁波 住宅 100.00% 183,747 106,640 95,289 47,294 41,422 75,115 75,115 65,600
涌清府 宁波 住宅 100.00% 98,997 115,459 66,310 37,201 48,491 44,833 44,833 57,797
林语春风 宁波 住宅 100.00% 145,480 161,230 155,005 155,005 287,839 - - -
林语芳庭 宁波 住宅 100.00% 87,095 97,870 51,084 51,084 139,725 - - -
林语秋月 宁波 住宅 100.00% 169,439 184,035 10,362 10,362 20,215 - - -
林语沁雪 宁波 住宅 100.00% 118,582 129,672 21,589 21,589 39,627 - - -
9
荣安地产股份有限公司 2020 年年度报告摘要
计容建 累计预售 本期预售 本期预售 累计结 本期结 本期结
项目 所在 项目 权益 可售面
区域 筑面积 （销售）面 （销售）面 （销售）金 算面积 算面积 算金额
名称 位置 业态 比例 积（㎡）
（㎡） 积（㎡） 积（㎡） 额（万元） （㎡） （㎡） （万元）
祥宸府 杭州 住宅 49.00% 105,415 85,298 18,045 18,045 85,498 - - -
海上明月 嘉兴 住宅 100.00% 110,954 109,797 104,115 25,148 25,819 90,373 90,373 102,905
桐乡荣安府 嘉兴 住宅 100.00% 137,977 98,899 98,914 17,799 35,795 49,827 49,827 92,874
嘉兴晴雪园 嘉兴 住宅 50.00% 201,940 163,318 151,318 151,318 294,478 - - -
长
三
悦珑庭 嘉兴 住宅 50.00% 124,691 121,511 116,072 116,072 211,765 - - -
角
区 万卷风华 嘉兴 住宅 50.00% 147,331 136,493 135,335 134,422 261,895 - - -
域
（
不 瑞安荣安府 温州 住宅 100.00% 171,032 164,897 163,142 72,089 174,394 - - -
含
宁 东宸佳园 温州 住宅 50.00% 103,944 102,114 70,541 34,272 45,268 - - -
波
） 誉瓯园 温州 商住 100.00% 135,104 126,936 16,219 16,219 38,026 - - -
万松荣安府 温州 商住 100.00% 123,292 116,681 29,010 29,010 64,843 - - -
金成华府 台州 住宅 100.00% 103,055 136,765 93,178 97,649 172,996 - - -
东宸华庭 台州 住宅 100.00% 22,510 23,178 15,534 7,830 10,812 - - -
明月江南 重庆 住宅 100.00% 72,305 92,671 73,052 5,815 3,435 63,066 63,066 53,319
九龙一号 重庆 商住 100.00% 80,080 120,164 3,744 3,744 6,374 - - -
其 重庆林语春
重庆 住宅 100.00% 193,573 247,683 184,593 13,456 14,067 115,655 28,827 25,824
他 风
区
柳岸潮鸣 重庆 住宅 100.00% 21,144 42,873 10,111 8,190 15,414 - - -
域
公园天下 重庆 商住 50.00% 122,066 169,788 121,409 17,654 10,234 121,246 76,324 76,854
芙蓉印月 西安 商住 100.00% 43,467 38,938 16,194 16,194 29,605 - - -
⑤公司主要房地产出租情况
累计已出租面积
项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 可出租面积（㎡） 平均出租率
（㎡）
宁波荣安大厦 宁波 写字楼 100.00% 37,837 33,758 89.22%
杭州荣安大厦 杭州 写字楼 100.00% 31,606 28,556 90.35%
⑥土地一级开发情况
□ 适用 √ 不适用
10
荣安地产股份有限公司 2020 年年度报告摘要
⑦公司融资情况
单位：万元
融资成本区间/平 期限结构
融资途径 期末融资余额
均融资成本 1年之内 1-2年 2-3年 3年以上
银行贷款 944,456.86 3.85%-7.8% 186,529.36 299,543.50 402,384.00 56,000.00
债券 67,000.00 8% 67,000.00
信托融资 536,600.00 8.8%-11% 275,000.00 261,600.00
其他 45,000.00 11.5% 45,000.00
合计 1,593,056.86 3.85%-11.5% 506,529.36 561,143.50 402,384.00 123,000.00
⑧向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
√ 适用 □ 不适用
截至报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的阶段性担保余额为 92.26 亿元，本报告期，
公司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司最近一期经审计净利润的 10%以上的情形。
⑨公司员工跟投项目情况
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
□ 适用 √ 不适用
2、报告期内主营业务是否存在重大变化
□ 是 √ 否
3、占公司主营业务收入或主营业务利润 10%以上的产品情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
营业收入比上 营业利润比上 毛利率比上年
产品名称 营业收入 营业利润 毛利率
年同期增减 年同期增减 同期增减
房屋销售 10,067,140,945.41 2,740,249,737.73 27.22% 61.95% 1.52% -16.20%
4、是否存在需要特别关注的经营季节性或周期性特征
□ 是 √ 否
5、报告期内营业收入、营业成本、归属于上市公司普通股股东的净利润总额或者构成较前一报告期发生
重大变化的说明
□ 适用 √ 不适用
11
荣安地产股份有限公司 2020 年年度报告摘要
6、面临退市情况
□ 适用 √ 不适用
7、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
执行新收入准则导致的会计政策变更
根据财会〔2017〕22 号《关于修订印发《企业会计准则第 14 号——收入》的通知》，财政部对《企业
会计准则第 14 号——收入》进行了修订，新收入准则引入了收入确认计量的 5 步法模型，并对特定交易(或
事项)增加了更多的指引。
公司根据新收入准则的相关规定，将首次执行日尚未完成合同的累计影响数调整至 2020 年年初留存收
益以及财务报表其他相关项目金额，未对 2019 年度的比较财务报表进行调整。
执行新收入准则对本年年初资产负债表相关项目的影响列示如下：
合并财务报表
单位：元
项目 2019年12月31日 2020年1月1日 调整数 备注
存货 24,810,568,887.89 24,668,185,510.64 -142,383,377.25 注1
合同资产 135,264,208.39 135,264,208.39 注1
其他流动资产 1,441,774,380.31 1,575,265,382.56 133,491,002.25 注2
递延所得税资产 437,118,452.32 403,745,701.75 -33,372,750.57 注2
预收款项 18,733,745,396.86 -18,733,745,396.86 注3
合同负债 17,198,265,199.77 17,198,265,199.77 注3
其他流动负债 1,535,480,197.09 1,535,480,197.09 注3
未分配利润 5,092,482,314.51 5,176,323,421.93 83,841,107.42 注2、注1
少数股东权益 43,975,556.94 53,133,532.34 9,157,975.40 注2
注 1： 本公司根据新收入准则将已向客户转让商品而有权收取对价的权利且该权利取决于时间流逝之外的其他因素的
资产确认为合同资产；
注 2：本公司根据新收入准则将为取得合同发生的增量成本(即不取得合同就不会发生的成本)预期能够收回的，确认为
一项资产，并采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益，对首次执行日尚未完成合同对
应的合同取得增量成本累计影响数调整 2020 年年初留存收益以及财务报表其他相关项目；
注 3：本公司根据新收入准则将已收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务确认为合同负债。
母公司财务报表
单位：元
项目 2019年12月31日 2020年1月1日 调整数 备注
预收款项 220,553.90 -220,553.90 注1
12
荣安地产股份有限公司 2020 年年度报告摘要
合同负债 210,051.33 210,051.33 注1
其他流动负债 10,502.57 10,502.57 注1
注1： 本公司根据新收入准则将已收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务确认为合同负债。
执行新收入准则对本年度财务报表相关项目的影响列示如下：
①对资产负债表项目的影响
科目 合并 母公司 备注
其他流动资产 154,403,935.09 注2
递延所得税资产 -38,600,983.78
未分配利润 100,210,688.20
少数股东权益 15,592,263.11
合同资产 220,451,141.06 注1
存货 -232,053,832.69
递延所得税资产 2,900,672.91
未分配利润 -8,702,018.72
合同负债 24,554,373,913.92 220,484.83 注3
其他流动负债 2,220,001,683.11 11,024.24
预收账款 -26,774,375,597.03 -231,509.07
②对利润表项目的影响
科目 合并 母公司 备注
销售费用 -20,912,932.84 注2
所得税费用 5,228,233.21
资产减值损失 7,119,168.86 注1
所得税费用 -1,779,792.22
注1：本公司根据新收入准则将已向客户转让商品而有权收取对价的权利且该权利取决于时间流逝之外的其他因素的
资产确认为合同资产，且对合同资产计提预期信用损失；
注2：本公司根据新收入准则将为取得合同发生的增量成本(即不取得合同就不会发生的成本)预期能够收回的，确认
为一项资产，并采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益；
注3：本公司根据新收入准则将已收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务确认为合同负债。
（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
①本期新设子公司
名称 归属母公司权益比例 名称 归属母公司权益比例
13
荣安地产股份有限公司 2020 年年度报告摘要
宁波嘉越企业管理咨询有限公司 100.00% 宁波钇旺置业有限公司 100.00%
宁波嘉卓企业管理咨询有限公司 100.00% 嘉兴钇宇置业有限公司 100.00%
宁波永卓企业管理咨询有限公司 100.00% 嘉兴荣耀置业有限公司 100.00%
宁波方桥荣安置业有限公司 100.00% 瑞安荣启置业有限公司 100.00%
宁波旭美企业管理咨询有限公司 100.00% 宁波荣友置业有限公司 100.00%
宁波宏悦企业管理咨询有限公司 100.00% 宁波荣越置业有限公司 65.00%
嘉兴钇华置业有限公司 100.00% 宁波荣新置业有限公司 51.00%
嘉兴钇美置业有限公司 100.00% 宁波荣信置业有限公司 100.00%
嘉兴钇豪置业有限公司 100.00% 台州越安企业管理有限公司 100.00%
嘉兴钇昇置业有限公司 100.00% 台州蕴安企业管理有限公司 100.00%
嘉兴钇康置业有限公司 100.00% 温州康益置业有限公司 100.00%
杭州康旺置业有限公司 100.00% 温州康睿置业有限公司 100.00%
杭州康睿置业有限公司 100.00% 嘉兴荣美置业有限公司 100.00%
台州荣华置业有限公司 100.00% 宁波康迪贸易有限公司 100.00%
温州荣丰置业有限公司 100.00% 宁波绍安企业管理有限公司 51.00%
西安荣旺置业有限公司 100.00% 宁波康源房地产销售代理有限公司 100.00%
浙江康衡工程造价咨询有限公司 100.00% 瑞安康华置业有限公司 100.00%
杭州康丰置业有限公司 100.00% 瑞安康兆置业有限公司 100.00%
台州荣宇置业有限公司 100.00% 绍兴荣安置业有限公司 51.00%
台州荣升置业有限公司 100.00% 宁波康安投资有限公司 100.00%
台州荣安企业管理咨询有限公司 100.00% 上海荣远企业管理有限公司 100.00%
台州荣宁企业管理咨询有限公司 65.00% 宁波荣汇置业有限公司 100.00%
瑞安康耀置业有限公司 100.00% 宁波旭洋企业管理有限公司 100.00%
温州康诚企业管理咨询有限公司 100.00% 宁波旭锐企业管理有限公司 100.00%
重庆荣宽企业管理有限公司 100.00% 宁波嘉品企业管理有限公司 100.00%
重庆荣兰企业管理有限公司 100.00% 宁波嘉衡企业管理有限公司 100.00%
重庆荣爵企业管理有限公司 100.00% 宁波康发置业有限公司 100.00%
宁波荣美置业有限公司 100.00% 宁波佳安企业管理咨询有限公司 51.00%
宁波嘉良企业管理咨询有限公司 100.00% 宁波嘉苑企业管理有限公司 51.00%
宁波旭禾企业管理咨询有限公司 51.00% 宁波旭发企业管理有限公司 51.00%
杭州杭鸣企业管理咨询有限公司 100.00% 浙江博苑建设有限公司 100.00%
杭州康鸣置业有限公司 100.00% 平湖荣昇置业有限公司 100.00%
台州益安企业管理有限公司 100.00% 平湖荣华置业有限公司 100.00%
重庆投创房地产开发有限责任公司 100.00% 嘉兴钇进置业有限公司 100.00%
西安康耀企业管理咨询有限公司 100.00% 嘉兴钇恒置业有限公司 100.00%
康荣贸易(香港)有限公司 100.00% 杭州杭悦居餐饮管理有限公司 100.00%
宁波岳林荣安置业有限公司 100.00% HonorSteadyCo.,Ltd 100.00%
②本期注销子公司
名称 归属母公司权益比例 名称 归属母公司权益比例
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荣安地产股份有限公司 2020 年年度报告摘要
宁波泰智信管理咨询有限公司 100.00% 宁波康阳房地产销售有限公司 100.00%
焦作荣安房地产开发有限公司 100.00% 宁波荣香贸易有限公司 100.00%
荣安康源（万宁）置业有限公司 60.00% 嘉兴荣钇置业有限公司 100.00%
杭州康衡工程咨询管理有限公司 100.00%
③本期处置子公司
名称 归属母公司权益比例 名称 归属母公司权益比例
宁波荣安物业服务有限公司 100% 焦作市大豫物业服务有限公司 100%
宁波甬悦居餐饮服务有限公司 100% 杭州杭悦居餐饮管理有限公司 100%
荣安地产股份有限公司
董事长：王久芳
二○二一年三月二十三日
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