广东广弘控股股份有限公司拟转让所持有
的广州市番禺嘉兴食品有限公司股权
所涉及的股东全部权益价值项目
资产评估报告
京都中新评报字（2013）第 0154 号
报备号：1500072011130183
共 1 册第 1 册
北京京都中新资产评估有限公司
2013 年 10 月 22 日
广州市番禺嘉兴食品有限公司- 资产评估报告书
目 录
注册资产评估师声明 .................................................................. 3
资产评估报告摘要 ...................................................................... 4
资产评估报告 .............................................................................. 8
一、 委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况 ..... 8
二、 评估目的.................................................................................................... 11
三、 评估对象与范围 ........................................................................................ 11
四、 价值类型及其定义 .................................................................................... 15
五、 评估基准日 ................................................................................................ 15
六、 评估依据.................................................................................................... 15
七、 评估方法.................................................................................................... 17
八、 评估程序实施过程和情况......................................................................... 23
九、 评估假设.................................................................................................... 25
十、 评估结论.................................................................................................... 25
十一、 特别事项说明 ..................................................................................... 26
十二、 评估报告使用限制说明 ...................................................................... 29
十三、 评估报告日 ......................................................................................... 29
评估报告附件 ............................................................................ 31
本报告包括资产评估明细表一册
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广州市番禺嘉兴食品有限公司- 资产评估报告书
注册资产评估师声明
1. 我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、
客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观
的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
2. 评估对象涉及的资产、负债清单以及被评估单位历史经营状况和收益状况的统
计数据由被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，
恰当使用评估报告是委托方、被评估单位和相关当事方的责任。委托方、被评估单位
和相关当事方管理层和其他人员提供的与评估相关的所有资料，是编制本报告的基础，
对评估对象存在的可能影响评估结论的瑕疵事项，在委托时未作特殊说明或在评估现
场勘查中未予明示且评估人员根据专业经验一般不能获知的情况下，评估机构及评估
人员不承担相关责任。
3. 我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没
有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
4. 我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估
对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的
法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及
相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。注册资产评估师不具有对评估对象
法律权属确认或发表意见的能力，故我们不对评估对象的法律权属真实性做任何形式
的保证。
5. 我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限
制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明
及其对评估结论的影响。
6. 我们对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济行为实现的参考依
据，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价
格的保证。
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广州市番禺嘉兴食品有限公司- 资产评估报告书
广东广弘控股股份有限公司
拟转让所持有的广州市番禺嘉兴食品有限公司股权
所涉及的股东全部权益价值项目
资产评估报告摘要
京都中新评报字（2013）第0154号
报备号：1500072011130183
北京京都中新资产评估有限公司接受广东广弘控股股份有限公司（以下简称“广
弘控股”）委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基
础法，按照必要的评估程序，对广弘控股拟转让所持有的广州市番禺嘉兴食品有限公
司（以下简“番禺嘉兴”）股权涉及的番禺嘉兴全部股东权益在2013年8月31日的市场
价值进行了评估。
评估目的是根据广弘控股总经理办公室会议决议，广弘控股拟转让所持有的番禺
嘉兴的股权，为此需对番禺嘉兴股权价值进行评估，为上述经济行为提供价值参考。
评估对象是番禺嘉兴的股东全部权益价值，具体评估范围为番禺嘉兴基准日的全
部资产和负债等，以番禺嘉兴提供的资产清单为准。
本次评估的价值类型选用市场价值。
本项目评估基准日为 2013 年 8 月 31 日。
本项目使用的评估方法为资产基础法。
经过评估，被评估单位在持续经营情况下和假设前提成立的条件下，总资产账面
价值为 12,958.47 万元，总资产评估值 19,154.81 万元，增值额 6,196.34 万元，增值
率 47.82%。总负债账面价值为 10,166.57 万元，总负债评估值 10,166.57 万元，无增
减值变动。股东全部权益账面值 2,791.90 万元，股东全部权益评估值 8,988.25 万元，
评估值增值额 6,196.35 万元，增值率 221.94%。
评估汇总情况见下表：
金额单位：万元
项目 账面价值 评估价值 增减值 增长率%
流动资产 4,975.41 5,018.44 43.03 0.86
非流动资产 7,983.05 14,136.37 6,153.32 77.08
其中：固定资产 1,093.03 974.21 -118.82 -10.87
0.64
在建工程 5,932.25 0.00 -5,932.25 -100.00
无形资产 930.72 13,135.12 12,204.40 1,311.298
长期待摊费用 0.81 0.81 0.00 0.00
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项目 账面价值 评估价值 增减值 增长率%
递延所得税资产 26.24 26.24 0.00 0.00
资产总计 12,958.47 19,154.81 6,196.34 47.82
流动负债 10,166.57 10,166.57 0.00 0.00
非流动负债 0.00 0.00 0.00 0.00
负债合计 10,166.57 10,166.57 0.00 0.00
净资产（股东全部权益） 2,791.90 8,988.25 6,196.35 221.94
资产基础法评估结果详见评估明细表。
评估报告书使用有效期为一年，即2013年8月31日至2014年8月30日。
特殊事项说明：
1.番禺嘉兴部分房产（主要包括金手指商都金湾阁 31 套住宅、仓库、员工宿舍等，
详见《未办理产权证建筑物评估明细表》）未办理产权证，评估人员核实了相关建筑物
的构建合同、购房合同、相关建筑物图纸等资料。本项目评估假设番禺嘉兴合法拥有
其产权，并可以办理产权证，若经国家管理部门认定该房产为违章建筑，则应对本报
告评估结论进行相应的修改。本项目评估未考虑办理房产证需缴纳的税费，亦未考虑
未办理房产证对房屋价值的影响；未办理房地产证建筑物的建筑面积由被评估单位提
供，若与房管部门确认的房屋面积不符，则应对本项目评估结论进行相应的调整。未
办理产权证建筑物明细如下表所示：
未办理产权证建筑物评估明细表
金额单位（万元）
建成 账面价值
序号 建筑物名称 结构 建筑面积/容积
年月 原值 净值
金手指商都金湾
1 框架 1995 年 58.05 6.91 6.47
阁 10 幢 401 房
金手指商都金湾
2 框架 1995 年 56.62 6.74 6.31
阁 10 幢 404 房
金手指商都金湾
3 框架 1995 年 56.39 6.81 6.36
阁 10 幢 502 房
金手指商都金湾
4 框架 1995 年 56.39 6.81 6.36
阁 10 幢 507 房
金手指商都金湾
5 框架 1995 年 57.72 6.87 6.41
阁 10 幢 508 房
金手指商都金湾
6 框架 1995 年 56.39 6.71 6.26
阁 10 幢 602 房
金手指商都金湾
7 框架 1995 年 56.39 6.71 6.26
阁 10 幢 605 房
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金手指商都金湾
8 框架 1995 年 56.39 6.71 6.26
阁 10 幢 604 房
金手指商都金湾
9 框架 1995 年 57.72 6.87 6.41
阁 10 幢 701 房
金手指商都金湾
10 框架 1995 年 56.39 6.71 6.26
阁 10 幢 702 房
金手指商都金湾
11 框架 1995 年 56.39 6.71 6.26
阁 10 幢 703 房
金手指商都金湾
12 框架 1995 年 56.39 6.71 6.26
阁 10 幢 704 房
金手指商都金湾
13 框架 1995 年 56.62 6.74 6.31
阁 10 幢 405 房
金手指商都金湾
14 框架 1995 年 57.72 6.97 6.50
阁 10 幢 501 房
金手指商都金湾
15 框架 1995 年 56.39 6.71 6.26
阁 10 幢 705 房
金手指商都金湾
16 框架 1995 年 56.39 6.71 6.26
阁 10 幢 706 房
金手指商都金湾
17 框架 1995 年 60.74 7.23 6.75
阁 11 幢 102 房
金手指商都金湾
18 框架 1995 年 60.74 7.23 6.75
阁 11 幢 704 房
金手指商都金湾
19 框架 1995 年 60.74 7.23 6.75
阁 12 幢 102 房
金手指商都金湾
20 框架 1995 年 60.74 7.33 6.84
阁 12 幢 503 房
金手指商都金湾
21 框架 1995 年 60.74 7.33 6.84
阁 12 幢 504 房
金手指商都金湾
22 框架 1995 年 60.74 7.23 6.75
阁 12 幢 704 房
金手指商都金湾
23 框架 1995 年 60.74 7.23 6.75
阁 13 幢 202 房
金手指商都金湾
24 框架 1995 年 60.74 7.30 6.81
阁 13 幢 302 房
金手指商都金湾
25 框架 1995 年 61.73 7.35 6.86
阁 13 幢 701 房
金手指商都金湾
26 框架 1995 年 60.74 7.23 6.75
阁 13 幢 702 房
金手指商都金湾
27 框架 1995 年 61.73 7.35 6.86
阁 13 幢 706 房
金手指商都金湾
28 框架 1995 年 65.95 7.95 7.42
阁 14 幢 503 房
金手指商都金湾
29 框架 1995 年 65.95 7.95 7.42
阁 14 幢 504 房
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金手指商都金湾
30 框架 1995 年 65.95 7.85 7.35
阁 14 幢 603 房
金手指商都金湾
31 框架 1995 年 65.95 7.85 7.35
阁 14 幢 604 房
32 冷冻厂活动板房 2009 年 35.00 4.00 1.53
33 仓库(食堂) 框架 1985 年 200.00 72.35 51.64
34 小冷库 框架 1994 年 1.02 -
35 员工单身宿舍 框架 1990 年 600.00 1.49 -
36 大排档铺位 框架 1990 年 500.00 0.80 -
37 牛肉粒仓库 框架 2008 年 200.00 1.36 0.07
38 排污治理工程 框架 2011 年 34.33 27.98
合计 1,535.00 335.34 286.67
2.根据广州市“三旧”改造工作办公室出具的《关于广州市番禺嘉兴食品有限公
司市桥街北桥路 1 号地块改造方案的批复》（穗旧改复[2011]77 号）文件的批复意见，
同意被评估单位对位于广州市番禺区市桥街北桥路 1 号的生产厂区所在地块进行自行
改造。
3.本项目资产基础法评估过程中，基于番禺嘉兴将经营方向转变为房地产开发企
业，因此将其拟开发土地使用权认定为土地开发企业的存货，根据《资产评估准则—
—企业价值》的要求，在采用资产基础法评估过程中，“单项资产或者资产组合作为企
业资产的组成部分，其价值通常受其对企业贡献程度的影响”，本项目土地使用权采用
市场法和基准地价系数修正法进行评估，其价值内涵为市场价值，作为资产占有方来
说，在获得土地转让收益的同时，还需缴纳相关的交易税费以及土地增值税，因此，
土地使用权对企业的贡献价值应为市场价值扣除相关的税费。评估中估算了土地使用
权开发转让需要缴纳的营业税及附加、印花税和土地增值税等并进行了扣除，实际应
纳税金额应以相关经济行为发生时税务部门核定的金额为准，并随之相应调整评估值。
4.本次评估未考虑抵押、担保等他项权利对评估结果的影响。
5.本评估报告未考虑委托方及被评估单位委托评估范围以外的其他可能存在的权
益或义务，如或有收益、或有（账外）资产及或有负债。
评估报告使用者应注意以上特别事项可能对评估结论和交易定价所产生的影响。
重要事项说明：以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合
理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。
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广东广弘控股股份有限公司
拟转让所持有的广州市番禺嘉兴食品有限公司股权
所涉及的股东全部权益价值项目
资产评估报告
京都中新评报字（2013）第154号
广东广弘控股股份有限公司：
北京京都中新资产评估有限公司(以下简称“京都评估公司”)接受贵公司的委托，
根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的
评估程序，对广弘控股拟转让所持有的广州市番禺嘉兴食品有限公司（以下简称番禺
嘉兴）股权所涉及的番禺嘉兴股东全部权益在 2013 年 8 月 31 日的市场价值进行了评
估。现将资产评估情况报告如下。
一、 委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况
本项目委托方为广弘控股，被评估单位为番禺嘉兴，其他评估报告使用者包括委
托方的上级主管单位及国家有关部门等可依据国家法律、法规明确规定的评估报告使
用者。
(一) 委托方概况
企业名称及简称：广东广弘控股股份有限公司（以下简称“广弘控股”）；
注册地址：广东省广州市天河区广州大道北路 520 号；
企业性质：股份有限公司（上市）；
法人代表：聂周荣；
注册资本：人民币 58379.033 万元；
经营范围：食品冷藏设备的经营与管理；实业投资；资本运营管理；货物进出口，
技术进出口(法律,行政法规禁止的除外；法律、行政法规限制的项目须取得许可后方可
经营)；仓储(危险品除外)，场地出租，农副产品收购(不含国家专营专控商品)；食品
冷藏及空调，冷藏设备的技术咨询，商品信息咨询；畜禽饲养技术服务；农业技术研
究开发；文化，教育产品开发，销售农副产品，教学仪器，实验室设备，办公用品，
电子产品，电子计算机及配件。
(二)被评估单位概况
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1.基本情况
企业名称：广州市番禺嘉兴食品有限公司(以下简称“番禺嘉兴”)；
注册地址：广州市番禺区市桥北桥路 1 号；
法人代表：孙远中；
注册资本：1000 万元；
公司类型：有限责任公司；
经营范围：生产肉制品（腌腊肉制品、酱卤肉制品）、其他食品（椰果制品）
（在《全国工业产品生产许可证》有效期限内从事经营），销售本企业产品；批
发预包装食品（在《食品流通许可证》有效期限内从事经营）；收购、销售干制
蔬菜、干制水产品；提供商业流通仓库服务（不含危险品、原油、成品油仓储）；
国内贸易、技术进出口、物业管理。（经营范围涉及法律、行政法规禁止经营的
不得经营；涉及许可经营的未取得许可前不得经营）
基准日时股本结构：广弘控股拥有 80%的股份，广东省广弘食品集团有限公
司拥有 20%的股份。
2.近三年资产、财务、经营状况
（1）近三年资产、负债及财务状况：
根据委托方和资产占有方提供的资料，番禺嘉兴近三年资产、负债及财务状况见
下表：
资产负债及财务状况简表
金额单位：万元
项目 2010 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 2013 年 8 月 31 日
资产总额 5,847.81 5,589.45 12,315.56 12.958.47
负债总额 4,332.68 3,994.14 9,679.91 10,166.57
净资产 1,515.13 1,595.31 2,635.65 2,791.90
项目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1—8 月
营业收入 11,011.55 13,203.52 13,381.26 10,836.45
营业成本 10,566.97 12,604.56 13,364.74 10,350.84
营业利润 0.88 45.14 16.52 -16.26
营业外收益 148.20 82.51 305.62 235.62
净利润 92.35 80.18 240.34 156.25
净资产收益率 6.29% 3.82% 11.36% 6.08%
主营业务利润率 2.89% 3.46% 0.12% -0.04%
总资产报酬率 1.97% 2.36% 3.61% 1.47%
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项目 2010 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 2013 年 8 月 31 日
总资产周转率 2.16 2.31 1.49 0.69
流动资产周转率 3.86 3.78 3.39 2.29
存货周转率 9.65 8.43 12.1 6.4
应收账款周转率 93.55 152.18 58.79 22.05
资产负债率 74.09% 71.46% 78.60% 52.75%
速动比率 56.45% 38.81% 23.26% 16.58%
销售增长率 73.73% 19.91% 1.35% -19.02%
资产积累率 6.49% 5.29% 65.21% 6.27%
立信大华会计 立信大华会计 立信大华会计 天健会计师事
审计机构名称 师事务所广州 师事务所广州 师事务所广州 务所(特殊普通
分所 分所 分所 合伙)广东分所
审计意见类型 无保留意见 无保留意见 无保留意见 无保留意见
（备注：上表 2013 年销售增值率为按前 8 个月销售水平估算为全年进行预估。）
番禺嘉兴主营业务利润率远低于行业平均水平，显示其较差的盈利能力；其资产
运营指标均优于行业平均水平，说明其具有较好的管理水平；番禺嘉兴资产负债率偏
高，速动比率较低，其偿债能力较差；销售增长率呈逐年快速下降的趋势。
（2）经营情况分析
番禺嘉兴成立于 2000 年 8 月，属于食品加工行业，主要从事广式腊制品、肉干、
肉脯等产品的生产及冷藏冷冻仓储服务、冻品贸易及冷链配送等业务，是一家以肉制
品加工为主，集生产、销售、贸易、服务为一体的综合性食品加工企业，是广州市政
府冻肉存储企业，履行着政府交付的冻品储备任务，发挥着国有企业稳定市场的重要
作用。
番禺嘉兴有多年的广式腊制品生产加工经验，生产的“粤桥”牌腊味系列，荣获
国家食品行业银质奖章，2006 年通过 HACCP 食品安全质量体系认证，并获得《出口食
品企业卫生注册登记》，2011 年通过 ISO22000 食品安全质量体系认证。番禺嘉兴于 2011
年 7 月取得《全国工业产品生产许可证》，有效期至 2014 年 7 月；2011 年 8 月取得《食
品流通许可证》，有效期至 2014 年 8 月。
番禺嘉兴评估基准日共有员工 56 人，设总经理一人，副总经理两人，下设办公室、
财务部、生产部、销售部、冷藏部、贸易部、腊味车间部。
根据广州市“三旧”改造工作办公室出具的《关于广州市番禺嘉兴食品有限公司
市桥街北桥路 1 号地块改造方案的批复》（穗旧改复[2011]77 号）文件的批复意见，
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同意被评估单位对位于广州市番禺区市桥街北桥路 1 号的生产厂区所在地块进行自行
改造，根据《广州市旧厂房改造专项规划》，该地块性质为商业金融业地（C2）、体育
用地（C4）及道路用地（S1），规划容积率为 4.5。番禺嘉兴与广州市国土局签订了《国
有建设用地使用权出让合同》并已补缴了地款，取得了《建设用地批准书》（穗国土建
用字[2012]282 号），但尚未取得变更后的土地使用权证。根据《国有建设用地使用权
出让合同》，该地块使用期限为 40 年，自合同签订日 2012 年 9 月 25 日起。
根据广弘控股 2013 年 9 月 29 日总经理会议决议，广弘控股计划于 2013 年 12 月
31 日完成对番禺嘉兴股权的拍卖转让，同时广弘控股将成立新的公司，对番禺嘉兴现
有的经营业务和人员等进行承接。同时，为利于股权转让，计划于 2013 年 12 月 31 日
前对待开发地块内的建筑物进行拆除。因此，根据该会议决议，番禺嘉兴原经营活动
将被终止，原有经营业务将转入新成立的公司中。
3. 委托方和被评估单位之间的关系
委托方为被评估单位的控股股东。
二、 评估目的
评估目的是根据广弘控股总经理办公室决议，广弘控股拟转让所持有的番禺嘉兴
的股权，为此需对番禺嘉兴股东全部权益进行评估，为上述经济行为提供价值参考。
三、 评估对象与评估范围
1.本项目的评估对象是番禺嘉兴于评估基准日的股东全部权益价值。
2.本项目的评估范围为番禺嘉兴于评估基准日的全部资产和负债，由番禺嘉兴提
供的清单载明：
金额单位：万元
项目 账面价值
流动资产 4,975.41
货币资金 70.05
应收账款 565.41
预付账款 511.35
其他应收款 438.49
存货 3,302.27
非流动资产 7,983.05
固定资产 1,093.03
在建工程 5,932.25
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无形资产 930.72
长期待摊费用 0.81
递延所得税资产 26.24
资产总计 12,958.47
流动负债 10,166.57
非流动负债 0
负债合计 10,166.57
净资产（所有者权益） 2,791.90
其中：流动资产包括现金、银行存款、应收账款、预付账款、其他应收款和存货
等。
存货主要包括原材料、产成品和在用周转材料。
番禺嘉兴固定资产主要为房屋建筑物、机器设备和车辆。
其中房屋建筑物主要包括位于广州市番禺区市桥街北桥路 1 号厂区内的冷库（产
权证号：粤房地证字第 C3036153）、生产大楼（产权证号：粤房地证字第 C3036150）、
仓库(食堂)、综合办公楼（产权证号：粤房地证字第 C3036154）、锅炉房（产权证号：
粤房地证字第 C3036151）、腊味车间仓库（产权证号：粤房地证字第 C3036152）等建
筑物、位于广州市番禺区清河路的宿舍三套（产权证号：粤房地证字第 C3033167、粤
房地证字第 C3033168、粤房地证字第 C3033169）、位于中山坦洲镇金手指商都金湾阁
房屋 31 套（尚未办理产权证）等，建筑面积合计 9,795.97 平方米。未办理产权证建
筑物详见下表：
未办理产权证建筑物评估明细表
金额单位：万元
建成 账面价值
序号 建筑物名称 结构 建筑面积/容积
年月 原值 净值
金手指商都金湾
1 框架 1995 年 58.05 6.91 6.47
阁 10 幢 401 房
金手指商都金湾
2 框架 1995 年 56.62 6.74 6.31
阁 10 幢 404 房
金手指商都金湾
3 框架 1995 年 56.39 6.81 6.36
阁 10 幢 502 房
金手指商都金湾
4 框架 1995 年 56.39 6.81 6.36
阁 10 幢 507 房
金手指商都金湾
5 框架 1995 年 57.72 6.87 6.41
阁 10 幢 508 房
金手指商都金湾
6 框架 1995 年 56.39 6.71 6.26
阁 10 幢 602 房
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金手指商都金湾
7 框架 1995 年 56.39 6.71 6.26
阁 10 幢 605 房
金手指商都金湾
8 框架 1995 年 56.39 6.71 6.26
阁 10 幢 604 房
金手指商都金湾
9 框架 1995 年 57.72 6.87 6.41
阁 10 幢 701 房
金手指商都金湾
10 框架 1995 年 56.39 6.71 6.26
阁 10 幢 702 房
金手指商都金湾
11 框架 1995 年 56.39 6.71 6.26
阁 10 幢 703 房
金手指商都金湾
12 框架 1995 年 56.39 6.71 6.26
阁 10 幢 704 房
金手指商都金湾
13 框架 1995 年 56.62 6.74 6.31
阁 10 幢 405 房
金手指商都金湾
14 框架 1995 年 57.72 6.97 6.50
阁 10 幢 501 房
金手指商都金湾
15 框架 1995 年 56.39 6.71 6.26
阁 10 幢 705 房
金手指商都金湾
16 框架 1995 年 56.39 6.71 6.26
阁 10 幢 706 房
金手指商都金湾
17 框架 1995 年 60.74 7.23 6.75
阁 11 幢 102 房
金手指商都金湾
18 框架 1995 年 60.74 7.23 6.75
阁 11 幢 704 房
金手指商都金湾
19 框架 1995 年 60.74 7.23 6.75
阁 12 幢 102 房
金手指商都金湾
20 框架 1995 年 60.74 7.33 6.84
阁 12 幢 503 房
金手指商都金湾
21 框架 1995 年 60.74 7.33 6.84
阁 12 幢 504 房
金手指商都金湾
22 框架 1995 年 60.74 7.23 6.75
阁 12 幢 704 房
金手指商都金湾
23 框架 1995 年 60.74 7.23 6.75
阁 13 幢 202 房
金手指商都金湾
24 框架 1995 年 60.74 7.30 6.81
阁 13 幢 302 房
金手指商都金湾
25 框架 1995 年 61.73 7.35 6.86
阁 13 幢 701 房
金手指商都金湾
26 框架 1995 年 60.74 7.23 6.75
阁 13 幢 702 房
金手指商都金湾
27 框架 1995 年 61.73 7.35 6.86
阁 13 幢 706 房
金手指商都金湾
28 框架 1995 年 65.95 7.95 7.42
阁 14 幢 503 房
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金手指商都金湾
29 框架 1995 年 65.95 7.95 7.42
阁 14 幢 504 房
金手指商都金湾
30 框架 1995 年 65.95 7.85 7.35
阁 14 幢 603 房
金手指商都金湾
31 框架 1995 年 65.95 7.85 7.35
阁 14 幢 604 房
32 冷冻厂活动板房 2009 年 35.00 4.00 1.53
33 仓库(食堂) 框架 1985 年 200.00 72.35 51.64
34 小冷库 框架 1994 年 1.02 -
35 员工单身宿舍 框架 1990 年 600.00 1.49 -
36 大排档铺位 框架 1990 年 500.00 0.80 -
37 牛肉粒仓库 框架 2008 年 200.00 1.36 0.07
38 排污治理工程 框架 2011 年 34.33 27.98
合计 1,535.00 335.34 286.67
机器设备主要包括制冷压缩机、包装机、配电柜、腊味灌肠机、绞肉机、烘烤箱、
炒锅、电脑、空调、打印机等共计 204 台（套）。机器设备主要安装或存放于广州市番
禺区市桥街北桥路 1 号番禺嘉兴厂区各生产车间和办公室内。
车辆包括本田小汽车、丰田小汽车、NISSAN 多用途乘用车、江铃面包车等共计 4
辆。
除个别机器设备处于闲置状态外，委估范围内的其他固定资产于评估基准日均处
于正常运行状态，维护和保养情况一般。
在建工程为三旧改造费用，为番禺嘉兴土地出让金及发生的相关费用。
无形资产是位于广州市番禺区市桥街北桥路 1 号土地使用权，权证编号是粤房地
证字第 C3036150 号—第 C3036154 号，取得日期为 2005 年 11 月，面积 14,873.90 平
方米，土地用途为工业。根据广州市“三旧”改造工作办公室出具的《关于广州市番
禺嘉兴食品有限公司市桥街北桥路 1 号地块改造方案的批复》（穗旧改复[2011]77 号）
文件的批复意见，同意番禺嘉兴对位于广州市番禺区市桥街北桥路 1 号的生产厂区所
在地块进行自行改造，根据《广州市旧厂房改造专项规划》，该地块性质为商业金融业
用地（C2）、体育用地（C4）及道路用地（S1）。番禺嘉兴与广州市国土局签订了《国
有建设用地使用权出让合同》并已补缴了地款，取得了《建设用地批准书》（穗国土建
用字[2012]282 号），但尚未取得变更后的土地使用权证，亦未取得详细规划批复文件。
负债包括短应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、和其他应付款等。
3.委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
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4.天健会计师事务所（特殊普通合伙）广东分所对番禺嘉兴基准日的财务报表进
行了审计，以【天健粤审（2013）896 号】出具了无保留意见的审计报告，审计报告
认为，番禺嘉兴财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了
番禺嘉兴 2013 年 8 月 31 日的财务状况以及 2013 年 1-8 月的经营成果和现金流量。
5.番禺嘉兴未提供、评估机构未发现账面未记录的无形资产、账外资产或负债。
四、 价值类型及其定义
本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值的定义为自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所
达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、
谨慎行事，不受任何强迫压制。
本报告所称“评估价值”，是指以企业评估基准日现有资产规模为基础，在企业持
续经营前提条件下，按照本报告所述程序和方法所确定的股东全部权益价值。
五、 评估基准日
本项目资产评估基准日是 2013 年 8 月 31 日。
基准日是根据经济行为文件，本着有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，
评估基准日对评估结果没有重大影响，能较为准确地反映相关资产的最新状况，并尽
可能地与相关经济行为的实现日接近等原则，确定资产评估基准日。
六、 评估依据
本次评估是在遵守国家现有的有关资产评估的法律、法规以及其它公允的评估依
据、计价标准、评估参考资料的前提下进行的。
(一) 经济行为依据
广弘控股总经理办公室会议决议。
(二) 法律、法规依据
1. 《中华人民共和国企业国有资产法》；
2. 《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号，1991年）；
3. 《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部14号令，2001年）；
4. 《国务院办公厅转财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估
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监督管理工作意见的通知》文件及其配套文件(国办发[2001]102号)；
5. 国务院颁布的《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院令第378号，2003
年）；
6. 《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会第12号
令，2005年）；
7. 《关于加强企 业国有资产 评估管理 工作有 关问题的通知 》（国资委 产权
[2006]274号）；
8. 《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》(国资产权[2009]941
号)；
9. 《评估机构内部治理指引》（中评协[2010]121号）；
10. 《资产评估机构审批和监督管理办法》（财政部64号令，2011年）。
(三) 资产评估准则依据
1. 《资产评估职业道德准则—基本准则》（财政部财企[2004]20号）；
2. 《资产评估准则—基本准则》（财政部财企[2004]20号）；
3. 《资产评估准则——业务约定书》（中评协[2007]189号）；
4. 《资产评估准则——评估程序》（中评协[2007]189号）；
5. 《资产评估准则——评估报告》（中评协[2007]189号）；
6. 《资产评估准则——工作底稿》（中评协[2007]189号）；
7. 《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2008]218号）；
8. 《资产评估准则——机器设备》（中评协[2007]189号）；
9. 《资产评估准则——不动产》（中评协[2007]189号）；
10. 《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010] 214号）。
11. 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18号）；
12. 《资产评估准则——企业价值）》（中评协[2011]227号）；
13. 《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号）。
(四) 权属依据
1、房地产权证；
2、车辆行驶中；
3、相关合同、发票等；
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4、关于广州市番禺嘉兴食品有限公司市桥街北桥路1号地块改造方案的批复（广
州市“三旧”改造工作办公室【穗旧改复[2011]77号）】；
5、、国有建设用地使用权出让合同、建设用地批准书等相关文件。
(五) 取价依据
1. 番禺嘉兴提供的记账凭证、发票、相关合同等；
2. 中债网公布的评估基准日国债收益率；
3. Wind资讯公司提供的相关上市公司信息和数据；
4. 公司2009年到2012年度会计报表审计报告和基准日专项审计报告；
5. 番禺嘉兴的其他财务资料；
6. 番禺嘉兴关于市桥街北桥路1号地块开发方案和开发计划；
7. 各种新闻、杂志、网站或其他渠道收集的价格信息资料和其他资料；
8. 其他参考依据。
七、 评估方法
对股权价值的评估有收益法、资产基础法、市场法三种基本评估方法，进行企业
价值评估，要根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析三种资产评
估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
资产基础法是以资产负债表为基础，对各单项资产及负债的现行公允价格进行评
估，并在各单项资产评估值的基础上扣减负债的评估值，从而得到企业的净资产的价
值。采用资产基础法的前提条件有：被评估企业处于持续经营状态或设定处于持续使
用状态；可以调查取得购建被评估资产的现行途径及相应社会平均成本资料；应当具
备可利用的历史资料。本次评估的企业各项资产、负债资料齐备，同时可以在市场上
取得类似资产的市场价格信息，满足采用成本途径评估的要求，故可以采用资产基础
法进行评估。
收益法：收益法的应用要满足二个前提条件：一是被评估资产必须是能用货币衡
量其未来期望收益的单项或整体资产；二是资产所有者所承担的风险也必须是能用货
币衡量的；番禺嘉兴拟终止原生产经营并转变为房地产开发企业，但政府相关部门尚
未批复拟开发土地使用权的详细规划条件，因此难以对房地产开发未来收益进行准确
预测，故本次评估不适宜用收益法。
市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、
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证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。市场法中常用的两种方
法是参考企业比较法和并购案例比较法。经评估人员市场调查，与本次股权收购行为
类似的股权交易案列较少，难以获取足够量的案例样本，故本次评估不适宜用市场法。
（一）资产基础法评估情况
根据本次评估目的对应经济行为的实际状况以及评估对象的具体情况，主要的评
估方法使用资产基础法。
对各项资产的价值根据具体资产选用适当的具体评估方法得出。
1. 流动资产具体采用重置成本法评估
货币资金：包括现金、银行存款。
对于现金，评估人员对现金进行盘点，确定其账实是否相符。人民币根据核实后
的现金数额确定评估值。
对于银行存款，评估人员根据评估申报表，经与银行对账单及银行存款余额调节
表核对，并对大额存款进行函证，确定其账实是否相符。人民币存款根据核实后银行
存款数额确定评估值。
债权类流动资产：为应收账款、预付账款和其他应收款项。
对于应收账款和其他应收款，番禺嘉兴制定的应收账款坏账准备计提政策为：1、
单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款：单项金额重大的判断依据或金额标准
是金额在100万元以上。单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法是单独进行减值
测试，按预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备；2、按组合计提
坏账准备的应收款项：组合1：除已单独计提减值准备的应收账款、其他应收款外，公
司根据以前年度与之相同或相似的、按账龄段划分的具有类似信用风险特征的应收账
款组合的实际损失率为基础，结合现实情况分析法确定坏账准备计提的比例；组合2：
政府补助及出口退税等应收账款；组合3：其他应收款中的合并范围内的单项测试未减
值的子公司款项。组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的计提比例：
账龄 应收账款计提比例% 其他应收款计提比例%
1 年以内（含 1 年） 5 5
1--2 年 10 10
2--3 年 20 20
3--4 年 50 50
4 年以上 100 100
单项金额虽不重大但单项计提减值准备的应收款项：有客观证据表明单项金额虽
不重大，但因其发生了特殊减值的应收款项应进行单项减值测试，结合现实情况分析
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法确定坏账准备计提的比例。
评估人员参照番禺嘉兴坏账准备计提政策，向番禺嘉兴有关人员了解情况，逐笔
进行分析并对大额往来进行函证，未回函的通过替代程序证明应收款的真实性，根据
企业与债务人的业务往来和债务人的信用情况对企业应收款项进行分类分析，通过分
析各项债权的发生时间及原因，采用逐项分析法对收回的可能性进行了判断，以此确
定评估值。
对于预付账款，评估人员向番禺嘉兴有关人员了解情况，逐笔进行分析并对大额
往来进行函证，未回函的通过替代程序证明预付账款的真实性。经上述调查、核实，
未发现不能收回的明确迹象，按预付账款原值确定评估值。
对于近期购进的原材料，经调查市场价格变化不大，评估时采用成本法以账面值
为评估值；
对于购进批次间隔时间长、价格变化较大的原材料，直接以近期市场价格作为其
评估值；
产成品采用市场法评估，评估人员将产成品（库存商品）按其存货周转率、市场
占有率、市场信誉度等因素分为三类分别评估，其中销售费用、税金及税后净利润根
据企业提供的近期产品销售利润表分别确定。
对于十分畅销的产品，评估值=出厂销售价-销售费用-全部税金；
对于正常销售的产品，评估值=出厂销售价-销售费用-全部税金-部分税后净利润；
对于勉强能销售出去的产品，评估值=出厂销售价-销售费用-全部税金-税后净利
润。
2.房屋建筑物采用重置成本法及市场法评估
房屋建筑物包括在待开发地块内的位于广州市番禺区市桥街北桥路1号的办公楼、
生产大楼、冷库、锅炉房、仓库、员工单身宿舍等，以及在待开发地块外的位于广州
市番禺区市桥街清河中路19号的三间员工宿舍和位于中山市坦洲镇的金手指商都金湾
阁10幢至14幢共31套房屋。
对于在待开发地块内的房屋建筑物，由于番禺嘉兴拟改变经营方向为房地产开发，
其控股股东广弘控股总经理会议决议计划于2013年12月31日前对待开发地块内的房屋
建筑物进行拆除，以利于对番禺嘉兴股权的拍卖转让行为，故本次评估该类拟拆除建
筑物只考虑其残值。
对于在待开发地块外位于广州市番禺区市桥街清河中路19号的三间员工宿舍和位
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于中山市坦洲镇的金手指商都金湾阁10幢至14幢共31套房屋，由于在该区域类似房屋
建筑物市场比较成熟，交易案例较多，因此适于采用市场法进行评估。
房屋建筑物市场法是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，
然后将它们与评估对象进行比较，对它们的成交价格在建立统一的比较基准基础上进
行交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整，以此求取评估对象市场价值的方
法。
市场法计算公式为：
比准价格＝可比实例成交价格V0×交易情况修正系数Aj×市场状况修正系数As
×房地产状况修正系数Af
A B C
V V0
A0 B 0 C 0
采用直接比较修正和调整公式，即：
其中： V = 评估对象比准价格；
V0 = 可比实例成交价格；
A = 正常房地产市场价格指数；
A0 = 比较实例实际成交价格指数；
B = 评估对象估价时点房地产价格指数；
B0 = 可比实例成交日期房地产价格指数；
C = 评估对象房地产状况价格指数；
C0 = 可比实例房地产状况价格指数。
3.机器设备具体采用重置成本法进行评估
V C q
设备成本法计算公式为：
其中：V = 待估资产价值；
C = 待估资产重置成本；
q = 待估资产综合成新率。
重置成本的确定
①对于可取得设备现行购置价或建造成本的设备，其重置成本采用下式确定：
C = C1 + C2 + C3 + C4 + C5
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其中：
C1：设备自身的市场购置价或建造成本。
对于自制设备，该项包含制造成本和相配比的期间费用、大型设备的合理制造利
润及其他必要的合理费用等。
C2：国内运杂费，对于小型、单价不高的不需安装设备该项忽略不计。
C3：装卸费，对于小型的设备该项不计。
C4：资金成本，对于安装调试周期短的设备该项忽略不计。
C5：其他为购置、建造、调试大型设备而发生的各种设计费用、管理费用、培训
费用等。
因番禺嘉兴已计划终止原有生产经营，因此本项目评估相关生产设备和设施重置
成本中均不包含安装调试费用。
②对于无法取得设备现行购置价或建造成本，但可取得同类或相似设备的重置成
本的设备，采用功能价值法估算该设备的重置成本，即以所选同类或相似设备的重置
成本为基础，通过待估设备与其在生产能力、技术层次、使用地点以及时间等方面进
行比较并合理调整，得到待估设备的重置成本。
③对于无法取得设备现行购置价或建造成本，也无法取得同类或相似设备的重置
成本，技术进步因素对设备价格影响不大的设备，采用价格指数调整法估测其重置成
本。即以该设备的帐面原值为基础，区分帐面原值中不同部分分别采用相应的价格变
动指数来调整，以此估测待估设备的重置成本。
番禺嘉兴是增值税一般纳税人。根据国务院令第538号发布《中华人民共和国增值
税暂行条例》，番禺嘉兴评估基准日购置机器设备的增值税进项税符合条件的可以抵
扣，因此机器设备重置成本评估时扣除了增值税。
综合成新率的确定
待估设备的综合成新率是通过现场对设备勘察，全面了解设备的原始制造质量、
运行现状、使用维修、保养情况以及现时同类设备的性能更新、技术进步等影响因素，
综合考虑设备的实体性贬值、功能性贬值（用于高新技术产业设备、进口设备等）和
可能存在的经济性贬值（用于生产线和机组、大型重要设备。对季节性使用、闲置、
淘汰设备不专门计算）确定其成新率。
综合成新率q = 1- d1- d2- d3
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其中：
d1：实体性贬值率，是由于资产使用磨损和自然损耗而引起的资产价值减损量与
重置成本的比率。
d2：功能性贬值率，是由于技术进步引起的资产价值'减损量与重置成本的比率。
d3：经济性贬值率，是由于经济环境变化而引起的资产价值减损量与重置成本的
比率。
4.在建工程评估
本项目在建工程只有三旧改造发生的费用。
三旧改造发生的费用主要是土地使用权由原工业用途转变为商业金融业用途所补
缴的地价，评估过程中该部分价值已体现在土地使用权评估值中，因此无需再单独评估。
5.土地使用权采用市场比较法和基准地价系数修正法评估
根据广州市“三旧”改造工作办公室出具的《关于广州市番禺嘉兴食品有限公司
市桥街北桥路1号地块改造方案的批复》（穗旧改复[2011]77号）文件的批复意见，番
禺嘉兴厂区所在地块已由工业用途转变为商业金融业用途。依照本次评估目的和评估
假设，企业在实现本次经济行为后，将终止原生产经营，转变成房地产开发及经营企
业。故按照商务金融用地用途进行评估。
根据评估对象宗地的具体情况，我们采用市场比较法和基准地价系数修正法进行
评估。
市场比较法是指将评估对象与评估时点近期有过交易的类似房地产进行比较。
A B C D
V V0
计算公式： A0 B0 C0 D0
其中： V = 待估房地产价值；
V0 = 比较实例房地产成交价格；
A = 待估房地产交易情况指数；
A0 = 比较实例资产交易情况指数；
B = 待估房地产评估基准日价格指数；
B0 = 比较实例房地产交易日期价格指数；
C = 待估房地产区域因素条件指数；
C0 = 比较实例房地产区域因素条件指数；
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D = 待估房地产个别因素条件指数；
D0 = 比较实例房地产个别因素条件指数。
基准地价修正法是指将政府确定公布的评估对象所处地段的基准地价作交易日
期修正、区域因素修正和个别因素修正，得出评估对象宗地价格。
计算公式： V Vlb (1 K i ) K j Vkf
式中：V — 待估宗地价格；
Vlb — 与待估宗地同类用途同一地段的基准地价；
Ki — 影响宗地地价的区域因素和个别因素修正系数；
Kj — 估价基准日修正系数、容积率（楼层）、土地使用年期【商业用地
临街修正系数】等修正系数；
Vkf — 待估宗地土地开发程度修正值。
基于番禺嘉兴将转变经营方向为房地产开发，因此将其拟开发土地使用权认定为
土地开发企业的存货，根据《资产评估准则——企业价值》的要求，在采用资产基础
法评估过程中，“单项资产或者资产组合作为企业资产的组成部分，其价值通常受其
对企业贡献程度的影响”，本项目土地使用权采用市场法和基准地价系数修正法进行
评估，其价值内涵为市场价值，作为资产占有方来说，在获得土地转让收益的同时，
还需缴纳相关的交易税费以及土地增值税，因此，土地使用权对企业的贡献价值应为
市场价值扣除相关的税费。
土地使用权评估值=市场价值-应缴营业税及附加-印花税-土地增值税
6.负债
负债包括应付账款、应付职工薪酬、应交税费和其他应付款。评估人员主要是依
据企业财务会计制度，对其账面价值进行审查核实，并根据资产评估的有关规定，对
照负债科目所形成的内容，以构成番禺嘉兴实质性负债的金额作为评估值。
八、 评估程序实施过程和情况
本次评估包括评估前期准备工作，现场勘察和评定估算工作，汇总分析撰写报告
说明工作，整个评估过程从 2013 年 9 月 29 日到 2013 年 10 月 22 日。
(一) 接受委托阶段
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京都评估公司接受委托，对委估资产进行评估；确定评估目的、评估基准日、评
估对象及评估范围等内容；拟定评估工作方案；与委托方签订资产评估业务约定书。
(二) 评估前期准备工作阶段
评估人员指导被评估单位清查资产、准备评估资料，核实资产与验证资料等。
(三) 评估估算工作阶段
根据资产评估的有关原则和规定，评估人员进入现场工作，对委托评估的资产履
行了下列现场程序：
1、收集财产清册和各项财务、经营资料，指导企业相关的财务与资产管理人员在
资产清查的基础上，按照评估机构提供的"资产评估明细表"和其填写要求、资料清单，
细致准确的登记填报，对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技
术指标等情况的文件资料进行收集。
2、根据资产清册到现场对资产状况进行实地察看、核实，与有关人员进行交谈，
了解资产的运营、管理状况，评估人员通过查阅有关资料及图纸，了解涉及评估范围
内具体对象的详细状况。然后，审查各类资产评估明细表，检查有无填列不全、资产
项目不明确现象，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等情
况；补充、修改和完善资产评估明细表，根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评
估明细表，以做到“表”、“实”相符。
3、核实产权证明文件，对纳入评估范围的固定资产等的产权进行调查，以确认做
到权属清晰。
4、根据具体评估方法收集、计算各项参数，同时撰写评估技术说明和评估报告。
5、在评定估算过程中，要求所有评估人员统一方法和标准，并对评估明细表、工
作底稿、评估说明进行自检和互检。
(四) 评估汇总阶段
根据初步评估结果，评估人员履行了下列评估程序：
1.进行评估结论分析，对资产评估结果进行调整、修改和完善；
2.撰写评估说明及评估报告书；
3.进行三级复核，补充、修改评估报告书、评估说明。
(五) 提交评估报告阶段
将评估报告书初稿提交委托方等有关人员进行讨论，对评估报告书再行补充、修
改，在此基础上出具资产评估报告书交给委托方。
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九、 评估假设
1.公司所在地及中国的社会经济环境不产生大的变更，所遵循的国家现行法律、
法规、制度及社会政治和经济政策与现时无重大变化；
2.假设公司的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其职务；
3.,除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律和法规；
4.有关信贷利率、汇率、赋税基准及税率，政策性征收费用等不发生重大变化；
5.假设公司提供的历年财务资料所采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会
计政策在重要方面基本一致;
6.无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响;
7.针对评估基准日资产的实际状况，假设企业将终止原生产经营并转变为房地产
开发企业，并将于 2013 年 12 月 31 日前按总经理会议决议，对待开发地块内的建筑物
进行拆除；
8.假设除报告披露的权属瑕疵外，不存在影响评估结论的其他权属瑕疵。
评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成立，当未来
经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件改变而推导出不同评估结
果的责任。
本评估结论是以上述评估假设为前提得出的，在上述评估假设变化时，本评估结
论无效。
十、 评估结论
经过评估，被评估单位在持续经营情况下和假设前提成立的条件下，总资产账面
价值为 12,958.47 万元，总资产评估值 19,154.81 万元,增值额 6,196.34 万元，增值
率 47.82%。负债账面价值为 10,166.57 万元，负债评估值 10,166.57 万元，无增减值
变动。股东全部权益账面值 2,791.90 万元，股东全部权益评估值 8,988.25 万元，评
估值增值额 6,196.35 万元，增值率 221.94%。
评估汇总情况见下表：
金额单位：万元
项目 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
流动资产 4,975.41 5,018.44 43.03 0.86
非流动资产 7,983.05 14,136.37 6,153.32 77.08
其中：固定资产 1,093.03 974.21 -118.82 -10.87
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项目 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
在建工程 5,932.25 0.00 -5,932.25 -100.00
无形资产 930.72 13,135.12 12,204.40 1,311.29
长期待摊费用 0.81 0.81 0.00 0.00
递延所得税资产 26.24 26.24 0.00 0.00
资产总计 12,958.47 19,154.81 6,196.34 47.82
流动负债 10,166.57 10,166.57 0.00 0.00
非流动负债 0.00 0.00 0.00 0.00
负债合计 10,166.57 10,166.57 0.00 0.00
净资产（股东全部权益） 2,791.90 8,988.25 6,196.35 221.94
资产基础法评估结果详见评估明细表。评估结论根据以上评估工作得出。
十一、 特别事项说明
由番禺嘉兴、公司管理层和其他人员提供的与评估相关的所有资料，是编制本报
告的基础，番禺嘉兴应对其提供资料的真实性、合法性、全面性负责。对被评估单位
存在的可能影响评估结论的瑕疵事项，在委托时未作特殊说明或在评估现场勘查中未
予明示并提供相关资料，而评估人员根据专业经验一般不能获知的情况下，评估机构
及评估人员不承担相关责任。
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能
评定估算的有关事项：
1.权属资料不全面或者存在瑕疵的情形
资产评估行业规范规定，注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象
价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属确认或发表意见超出注册资产评
估师执业范围。委托方和相关当事方委托资产评估业务，应当提供评估对象法律权属
等资料，并对所提供评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担责任。
根据《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》，评估人员对番禺嘉兴评
估范围内的产权进行了适当的关注。
番禺嘉兴部分房产（主要包括金手指商都金湾阁 31 套住宅、仓库、员工宿舍等，
详见《未办理产权证建筑物评估明细表》）未办理产权证，评估人员核实了相关建筑物
的购建合同、建造图纸等资料。本项目评估假设番禺嘉兴合法拥有其产权，并可以办
理产权证，若经国家管理部门认定该房产为违章建筑，则应对本报告评估结论进行相
应的修改。本项目评估未考虑办理房产证需缴纳的税费，亦未考虑未办理房产证对房
屋价值的影响；未办理房地产证建筑物的建筑面积由被评估单位提供，若与房管部门
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确认的房屋面积不符，则应对本项目评估结论进行相应的调整。未办理产权证建筑物
明细如下表所示：
未办理产权证建筑物评估明细表
金额单位：万元
建成 账面价值
序号 建筑物名称 结构 建筑面积/容积
年月 原值 净值
金手指商都金湾
1 框架 1995 年 58.05 6.91 6.47
阁 10 幢 401 房
金手指商都金湾
2 框架 1995 年 56.62 6.74 6.31
阁 10 幢 404 房
金手指商都金湾
3 框架 1995 年 56.39 6.81 6.36
阁 10 幢 502 房
金手指商都金湾
4 框架 1995 年 56.39 6.81 6.36
阁 10 幢 507 房
金手指商都金湾
5 框架 1995 年 57.72 6.87 6.41
阁 10 幢 508 房
金手指商都金湾
6 框架 1995 年 56.39 6.71 6.26
阁 10 幢 602 房
金手指商都金湾
7 框架 1995 年 56.39 6.71 6.26
阁 10 幢 605 房
金手指商都金湾
8 框架 1995 年 56.39 6.71 6.26
阁 10 幢 604 房
金手指商都金湾
9 框架 1995 年 57.72 6.87 6.41
阁 10 幢 701 房
金手指商都金湾
10 框架 1995 年 56.39 6.71 6.26
阁 10 幢 702 房
金手指商都金湾
11 框架 1995 年 56.39 6.71 6.26
阁 10 幢 703 房
金手指商都金湾
12 框架 1995 年 56.39 6.71 6.26
阁 10 幢 704 房
金手指商都金湾
13 框架 1995 年 56.62 6.74 6.31
阁 10 幢 405 房
金手指商都金湾
14 框架 1995 年 57.72 6.97 6.50
阁 10 幢 501 房
金手指商都金湾
15 框架 1995 年 56.39 6.71 6.26
阁 10 幢 705 房
金手指商都金湾
16 框架 1995 年 56.39 6.71 6.26
阁 10 幢 706 房
金手指商都金湾
17 框架 1995 年 60.74 7.23 6.75
阁 11 幢 102 房
18 金手指商都金湾 框架 1995 年 60.74 7.23 6.75
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阁 11 幢 704 房
金手指商都金湾
19 框架 1995 年 60.74 7.23 6.75
阁 12 幢 102 房
金手指商都金湾
20 框架 1995 年 60.74 7.33 6.84
阁 12 幢 503 房
金手指商都金湾
21 框架 1995 年 60.74 7.33 6.84
阁 12 幢 504 房
金手指商都金湾
22 框架 1995 年 60.74 7.23 6.75
阁 12 幢 704 房
金手指商都金湾
23 框架 1995 年 60.74 7.23 6.75
阁 13 幢 202 房
金手指商都金湾
24 框架 1995 年 60.74 7.30 6.81
阁 13 幢 302 房
金手指商都金湾
25 框架 1995 年 61.73 7.35 6.86
阁 13 幢 701 房
金手指商都金湾
26 框架 1995 年 60.74 7.23 6.75
阁 13 幢 702 房
金手指商都金湾
27 框架 1995 年 61.73 7.35 6.86
阁 13 幢 706 房
金手指商都金湾
28 框架 1995 年 65.95 7.95 7.42
阁 14 幢 503 房
金手指商都金湾
29 框架 1995 年 65.95 7.95 7.42
阁 14 幢 504 房
金手指商都金湾
30 框架 1995 年 65.95 7.85 7.35
阁 14 幢 603 房
金手指商都金湾
31 框架 1995 年 65.95 7.85 7.35
阁 14 幢 604 房
32 冷冻厂活动板房 2009 年 35.00 4.00 1.53
33 仓库(食堂) 框架 1985 年 200.00 72.35 51.64
34 小冷库 框架 1994 年 1.02 -
35 员工单身宿舍 框架 1990 年 600.00 1.49 -
36 大排档铺位 框架 1990 年 500.00 0.80 -
37 牛肉粒仓库 框架 2008 年 200.00 1.36 0.07
38 排污治理工程 框架 2011 年 34.33 27.98
合计 1,535.00 335.34 286.67
2.本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情形
在评估基准日后，评估报告有效期内资产数量如发生变化，应根据该类资产原评
估方法进行计价，并对资产进行相应的增减调整。若因为特殊原因，资产价格标准发
生变化，对资产估价产生明显影响时，委托方应提出要求，由评估机构根据实际情况
重新确定评估值。截至报告日，未发现其他评估基准日期后重大事项。
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3.根据广州市“三旧”改造工作办公室出具的《关于广州市番禺嘉兴食品有限公
司市桥街北桥路1号地块改造方案的批复》（穗旧改复[2011]77号）文件的批复意见，
同意被评估单位对位于广州市番禺区市桥街北桥路1号的生产厂区所在地块进行自行
改造。
4.本项目资产基础法评估过程中，基于番禺嘉兴将转变经营方式为房地产开发企
业，因此其拟开发土地使用权认定为土地开发企业的存货，根据《资产评估准则——
企业价值》的要求，在采用资产基础法评估过程中，“单项资产或者资产组合作为企业
资产的组成部分，其价值通常受其对企业贡献程度的影响”，本项目土地使用权采用市
场法和基准地价系数修正法进行评估，其价值内涵为市场价值，作为资产占有方来说，
在获得土地转让收益的同时，还需缴纳相关的交易税费以及土地增值税，因此，土地
使用权对企业的贡献价值应为市场价值扣除相关的税费。评估中估算了土地使用权开
发转让需要缴纳的营业税及附加、印花税和土地增值税等并进行了扣除，实际应纳税
金额应以相关经济行为发生时税务部门核定的金额为准，并随之相应调整评估值。
本次评估未考虑抵押、担保等他项权利对评估结果的影响。
本评估报告未考虑委托方及被评估单位委托评估范围以外的其他可能存在的权益
或义务，如或有收益、或有（账外）资产及或有负债。
评估报告使用者应注意以上特别事项可能对评估结论和交易定价所产生的影响。
十二、 评估报告使用限制说明
1.本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
2.评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，需评估机构
审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；
3.本评估报告书需经评估机构及中国注册资产评估师签字盖章后，并依据国家法
律法规的有关规定发生法律效力；
4.本评估报告书使用的有效期为一年，起止日期为2013年8月31日至2014年8月30
日。在此期间评估目的实现时，要以该评估结果作为作价参考依据，结合评估基准日
期后有关事项进行调整。超过一年使用本报告所列示的评估结果无效。
十三、 评估报告日
本资产评估报告书报告日为2013年10月22日。
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评估报告附件
一、 与评估目的对应的经济行为文件
二、 被评估企业基准日审计报告
三、 委托方和被评估单位法人营业执照 及权证文件
1. 委托方营业执照复印件
2. 被评估单位营业执照复印件
3. 被评估单位权证文件
四、 委托方和相关当事方的承诺函
1. 被评估单位承诺函
2. 注册资产评估师承诺函
五、 评估机构及签字注册资产评估师资质、资格证明文件
1. 京都评估公司营业执照复印件
2. 京都评估公司资产评估资格证书复印件
3. 签字注册资产评估师资格证书复印件
六、 资产评估业务约定书
广弘控股与京都评估公司签订的资产评估业务约定书
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