天津广宇发展股份有限公司 2016 年年度报告摘要
证券代码：000537 证券简称：广宇发展 公告编号：2017-024
天津广宇发展股份有限公司 2016 年年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒
体仔细阅读年度报告全文。
董事、监事、高级管理人员异议声明
姓名 职务 内容和原因
声明
除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议
未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名
非标准审计意见提示
□ 适用 √ 不适用
董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案
√ 适用 □ 不适用
是否以公积金转增股本
□ 是 √ 否
公司经本次董事会审议通过的普通股利润分配预案为：以截至 2016 年 12 月 31 日总股本 512,717,581 股为基数，向全体股东
每 10 股派发现金红利 0.60 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公积金转增股本。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□ 适用 √ 不适用
二、公司基本情况
1、公司简介
股票简称 广宇发展 股票代码 000537
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 韩玉卫 张坤杰
办公地址 北京市朝阳区朝外大街 5 号 10 层 北京市朝阳区朝外大街 5 号 10 层
传真 010-85727714 010-85727714
电话 010-85727702 010-85727717
电子信箱 tjgyfz@163.com tjgyfz@163.com
2、报告期主要业务或产品简介
（1）公司业务概况
公司主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主，公司业务板块主要
集中于住宅地产开发。公司住宅地产开发业务，根据土地规划情况以及当地区域市场将主要
1
天津广宇发展股份有限公司 2016 年年度报告摘要
商品住宅分为高层、别墅和洋房等，并主要通过所属子公司在重庆、东莞、青岛等城市进行
开发、建设和销售。（注：截至本报告期末，公司主要业务集中在重庆市，公司全资子公司
青岛鲁能广宇和东莞鲁能广宇分别成立于 2016 年 10 月 10 日和 2016 年 10 月 18 日，其房地
产项目尚未开工）
公司主要业绩驱动因素：①重庆地区，一是重庆城市发展向北，公司项目重点布局于中
央公园、江北嘴中央商务区等城市发展高地，迎合城市发展核心区域且地段稀缺，对公司未
来业绩增长提供支撑；二是产品线升级，公司产品线开发刚需、刚改类产品转向轻奢、微豪
以及顶级豪宅产品，有效提升产品溢价能力；三是品牌深化，经过多年经营，公司业绩在近
三年连续实现翻番，鲁能品牌得到市场广泛认可，品牌价值及影响力得到进一步提升。②青
岛地区，一是青岛市即墨蓝色新区是青岛未来优先发展的地区，周边竞品项目溢价能力较高；
二是青岛市房地产政策平稳发展，区域市场库存去化情况良好。③东莞地区，一是华南地区
经济发展迅猛，房地产产品需求持续增长，房价上涨幅度居于全国前列；二是产品线升级，
有效提升产品溢价能力。
（2）宏观经济形势、行业政策及行业发展情况
2016 年，全国宏观经济持续探底，增速小幅回落，在“三去一降一补”的政策指引下，
房地产行业在国民经济发展中依旧发挥着不可替代的作用。
2016 年房地产行业经历了前松后紧的政策格局。2016 年 2 月中国人民银行、中国银行业
监督管理委员会发布《进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，商贷最低首付比
例首套房降到 20%，公积金首套房首付 20%。2 月 19 日，国家财政部、国家税务总局、国家
住房城乡建设部三部门联合发文，将调整房地产交易环节契税、营业税，对个人购买家庭唯
一住房，面积为 90 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减
按 1.5%的税率征收契税；个人将购买 2 年以上(含 2 年)的住房对外销售的，免征营业税。2016
年 5 月 1 日，李克强总理发布讲话，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、
生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不
增。受政策刺激影响，下半年一线及热点二线城市市场大幅上行。国庆节前后，国内主要城
市，如北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合肥、武汉、南京、广州、深圳、厦
门、珠海、福州等各地政府先后出台提高首付比例、重启限购等楼市调控政策稳定房地产市
场。
2016 年 12 月 16 日中央经济工作会议定调 2017 年楼市发展方向，强调要促进房地产市
场平稳健康发展，抑制房地产泡沫、同时防止大起大落、加快研究建立基础性制度和长效机
制。
（3）地区房地产行业政策、发展和库存去化情况
①重庆地区
政策层面，宽松政策延续全年，历史无限购、限贷，金融政策以中央调控为主。2016 年
重庆出台去库存方案——《重庆市推进供给侧结构性改革工作方案》，提出 2-3 年去库存目
标。10 月国内一线及热点二线城市开始房地产调控，重庆 2016 年度未发布房地产调控措施。
预计未来重庆地区仍将以去库存为指导，重庆地区市场整体向好基本面并未改变。
2016 年重庆市商品房供应 2,235 万平方米，同比下降 16.85%，成交 2,839 万平方米，同
2
天津广宇发展股份有限公司 2016 年年度报告摘要
比上涨 21.48%，成交建面均价 7,179 元/平方米，同比上涨 2.92%。
截至 2016 年底，重庆市商品房拿证库存约 1,989 万平方米（不含车库及经适房），去化
周期约为 9.5 个月。
2012-2016年重庆市商品房供销情况
年份 供应量（万平方米） 成交量（万平方米） 建面均价（元/平方米）
2012年 2,182 2,283 6,807
2013年 2,424 2,396 7,257
2014年 2,533 2,388 7,179
2015年 2,688 2,337 6,975
2016年 2,235 2,839 7,179
注：数据来源于重庆市房交所315备案数据库
②青岛地区
政策层面，2016年10月，山东省要求房地产开发企业、中介机构不得有不按规定明码标
价的行为；青岛市还要求房地产经营者实行报批定价管理办法，严格按照报批价格网签，不
得相互串通或以其它方式合谋涨价操纵市场价格。2016年12月，青岛市年末推出大批量土地，
并首次在出让文件中明确指出此次土拍将设定最高限价，最终部分地块在拍卖当天触发熔断
机制，网上交易终止。2016年青岛市房地产政策总体平稳发展，项目所在地青岛市即墨蓝色
新区区域市场库存去化情况良好，周边竞品项目溢价能力较高。
2016年青岛市商品房供应1,736万平米，同比上涨12.51%，成交2,180万平米，同比上涨
56.38%，成交建面均价9,485元/平方米，同比上涨3.90%。
2016年，青岛市降首付、调契税、降准、放宽落户等政策联动助力楼市，延续2015年上
涨态势，去库存成绩较好，年末商品房库存量为2,492万平方米，去化周期降至约13.7个月。
2012-2016年青岛市商品房供销情况
年份 供应量（万平方米） 成交量（万平方米） 建面均价（元/平方米）
2012年 1,219 1,010 8,635
2013年 1,750 1,274 9,242
2014年 1,578 1,014 9,357
2015年 1,543 1,394 9,129
2016年 1,736 2,180 9,485
注：数据来源于CREIS中指数据，fdc.fang.com
③东莞地区
政策层面，2016年4月底,东莞市规划局发布《关于松山湖、长安、麻涌、常平、塘厦等
27个镇(园区)总体规划修改草案》批前公示,此轮总规调整涉及260多个重大项目,300多个地
块；25个镇(园区)缩减居住用地合计445.61公顷，其中松山湖的居住用地缩减了259.86公顷。
2016年10月7日起，东莞本市行政区域内实行限购又限贷新政：限购方面，对拥有2套及以上
住房的本市户籍居民家庭暂停向其销售新建商品住房；对拥有1套住房、无法提供购房之日前
2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，以及
拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停向其销售新建商品住房。限贷方面，一套房
有贷未结清的首付比例为4成，2套及以上停止贷款，其他为首付3成。2016年11月17日，东莞
3
天津广宇发展股份有限公司 2016 年年度报告摘要
市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金贷款最低首付款比例有关事项的通知》，
自2016年11月18日起，东莞缴存职工申请住房公积金贷款最低首付款比例从20%提高至30%。
但是从总体上看，华南地区经济发展迅猛，房地产产品需求持续增长，房价上涨幅度居于全
国前列。
2016年东莞市商品房供应1,047.79万平米，同比增加3.87%，成交1,077.95万平米，同比
下跌2.72%，成交建面均价13,708元/平方米，同比增加37.46%。
2016年，东莞市受“限购、限贷”政策影响，四季度供需放缓，全年商品房供应相对平
稳。截至2016年底，东莞市商品房库存量为770万平方米，库存去化周期约8.6个月。
2012-2016年东莞市商品房供销情况
年份 供应量（万平方米） 成交量（万平方米） 建面均价（元/平方米）
2012年 701.55 682.57 8,735
2013年 862.79 847.12 9,274
2014年 779.54 684.15 9,654
2015年 1,008.74 1,108.12 9,972
2016年 1,047.79 1,077.95 13,708
注：数据来源于世联数据平台
④公司主要业务城市的市场地位
2016年重庆市房地产企业成交金额排名中，公司（重庆鲁能和重庆鲁能英大）房地产成交
金额排名第4位。
2016年重庆市房地产企业成交金额排名
排名 企业 成交面积（万平方米） 成交金额（亿元）
1 融创 147.24 112.54
2 龙湖 91.58 88.84
3 恒大 95.06 78.43
4 重庆鲁能、重庆鲁能英大 106.27 68.20
5 金科 105.70 66.48
6 万科 73.00 57.65
7 保利 70.84 51.25
8 东原 57.28 49.84
9 香港置地 51.37 49.55
10 协信 51.51 42.01
11 万达 59.20 40.01
12 华宇 46.99 35.17
13 招商 35.68 33.26
14 中海 33.44 31.22
15 奥园 39.97 28.57
注：数据来源于重庆市房交所315备案数据库
4
天津广宇发展股份有限公司 2016 年年度报告摘要
3、主要会计数据和财务指标
（1）近三年主要会计数据和财务指标
公司无因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
单位：人民币元
2016 年 2015 年 本年比上年增减 2014 年
营业收入 3,932,771,590.82 1,443,643,633.70 172.42% 1,283,186,515.92
归属于上市公司股东的净利润 345,299,598.48 142,365,935.22 142.54% 280,642,651.95
归属于上市公司股东的扣除非经
275,141,502.41 127,706,135.06 115.45% 223,540,755.67
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -6,649,339,582.78 -2,614,696,622.11 -154.31% -468,866,935.44
基本每股收益（元/股） 0.67 0.28 139.29% 0.550
稀释每股收益（元/股） 0.67 0.28 139.29% 0.550
加权平均净资产收益率 16.25% 7.57% 8.68% 16.81%
2016 年末 2015 年末 本年末比上年末增减 2014 年末
总资产 18,356,621,127.26 7,994,592,314.20 129.61% 4,814,283,690.17
归属于上市公司股东的净资产 2,297,598,747.06 1,952,298,936.13 17.69% 1,809,933,000.91
（2）分季度主要会计数据
单位：人民币元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 472,905,377.70 247,730,724.12 1,084,215,532.76 2,127,919,956.24
归属于上市公司股东的净利润 62,492,412.83 28,312,991.01 159,871,379.01 94,622,815.63
归属于上市公司股东的扣除非经
63,860,726.90 -43,403,275.70 160,124,602.19 94,559,449.02
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -1,224,895,245.42 107,919,732.39 -2,622,794,628.20 -2,909,569,441.55
上述财务指标或其加总数与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标不存在重大
差异。
4、股本及股东情况
（1）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告披露日前
年度报告披露日 报告期末表决权
报告期末普通 一个月末表决权恢
39,276 前一个月末普通 37,491 恢复的优先股股 0 0
股股东总数 复的优先股股东总
股股东总数 东总数
数
前 10 名股东持股情况
质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股数量 持有有限售条件的股份数量
股份状态 数量
鲁能集团有限
国有法人 20.82% 106,771,767
公司
5
天津广宇发展股份有限公司 2016 年年度报告摘要
中国工商银行
股份有限公司
－嘉实事件驱 其他 1.70% 8,724,711
动股票型证券
投资基金
罗瑞云 境内自然人 1.65% 8,435,546
戈德集团有限
国有法人 1.43% 7,352,300
公司
全国社保基金
其他 1.29% 6,615,900
六零四组合
中国工商银行
股份有限公司
－南方大数据 其他 1.17% 6,018,000
100 指数证券投
资基金
王雪梅 境内自然人 1.00% 5,105,291
汪向东 境内自然人 0.97% 4,960,500
呼图壁县天山
境内非国有
气流纺有限公 0.91% 4,670,000
法人
司
中华联合财产
保险股份有限
其他 0.78% 4,000,000
公司－传统保
险产品
上述股东关联关系或一致行 未知上述股东之间是否存在关联关系，也未知上述股东之间是否属于《上市公司持股变动信
动的说明 息披露管理办法》中规定的一致行动人。
罗瑞云普通账户持有本公司股票 2,800,000 股，信用账户持有本公司股票 5,635,546 股；王雪
参与融资融券业务股东情况 梅普通账户持有本公司股票 0 股，信用账户持有本公司股票 5,105,291 股；汪向东普通账户持
说明（如有） 有本公司股票 0 股，信用账户持有本公司股票 4,960,500 股；呼图壁县天山气流纺有限公司普
通账户持有本公司股票 0 股，信用账户持有本公司股票 4,670,000 股。
（2）公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表
公司报告期无优先股股东持股情况。
6
天津广宇发展股份有限公司 2016 年年度报告摘要
（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
5、公司债券情况
公司不存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能
全额兑付的公司债券。
三、经营情况讨论与分析
1、报告期经营情况简介
公司遵守房地产行业的披露要求。
（1）外部宏观经济形势分析
2016年是变局之年，全球经济复苏之路仍处于调整与均衡态势，挑战重重。中国正处于
经济转型和金融改革提速的重要阶段，传统增长动力不足，产能、泡沫、杠杆的结构调整压
力与持续增长将贯穿“十三五”时期，防风险的同时寻找经济发展新动力，将考验决策智慧和
改革决心。
2016年，房地产市场全年成交规模创历史新高，城市分化态势延续。国庆节前后，国内
主要城市，如北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合肥、武汉、南京、广州、深
圳、厦门、珠海、福州等各地政府先后出台调控政策，加大限购力度，进一步稳定房地产市
场；四季度房地产市场走势渐趋平稳。从政策方面看，政策环境由松趋紧，因城施策严控市
场风险。2016年国家提出因城施策去库存，但随着热点城市房价地价快速上涨，政策分化进
一步显现。一方面，热点城市调控政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码，
遏制投资投机性需求，防范市场风险；另一方面，三四线城市仍坚持去库存策略，从供需两
端改善市场环境。同时，中央加强房地产长效机制建设，区域一体化、新型城镇化等继续突
破前行，为行业长期发展积极构建良好环境。在价格方面，热点城市房价涨幅显著，调控收
紧后价格趋稳。在成交方面，市场成交全年高位运行，成交价格明显上移。在土地方面，一
7
天津广宇发展股份有限公司 2016 年年度报告摘要
二线土地市场高热，高价地开发蕴含风险。
（2）经营业绩稳步提升
面对房地产调控政策及复杂多变的市场形势，公司董事会积极应对，准确把握政策动向，
认真研判市场走势，取得较好经营业绩。
2016年，公司实现营业收入39.33亿元，利润总额5.82亿元，归属于上市公司股东的净利
润3.45亿元，较上年增加2.03亿元，同比增加142.96%；基本每股收益0.67元，较上年增加0.39
元，同比增加139.29%；总资产183.57亿元，较上年增长103.62亿元，同比增长129.61%；归
属于上市公司股东的所有者权益22.98亿元，较上年增长3.46亿元，同比增长17.72%；每股净
资产4.48元，较上年增长0.67元，同比增长17.59%；加权平均净资产收益率16.25%，较上年
增加8.68个百分点。
（3）项目建设加快发展
2016年，公司在项目拓展、开发建设和销售业绩方面实现了新跨越。一是继续根植川渝，
放眼全国，全力拓展优质土地资源，分别于1月、8月、9月、12月先后取得重庆市九龙坡区大
杨石地块、重庆市江北区寸滩地块、青岛即墨蓝色新区地块、东莞茶山镇地块、重庆市北碚
组团地块以及重庆市江津区滨江新城地块的国有建设用地使用权，并投资新设青岛、东莞两
家全资子公司，累计新增土地使用权面积58.81万平米，可建建筑面积204.47万平米。上述土
地使用权的成功竞得，为公司持续健康快速发展奠定了坚实基础。二是2016年度，公司开发
规模及销售业绩均较2015年度有较大提升。其中，新开工面积182.79万平米，较上年增加53.43
万平米，同比增加41.30%；竣工面积61.70万平米，较上年增加45.59万平米，同比增加282.99%；
销售备案金额68.20亿元，较上年增加44.04亿元，同比增加182.28%；备案销售面积106.27万
平米，较上年增加66.38万平米，同比增加166.41%。
（4）完善公司基础管理制度，提升规范化运作水平
董事会高度重视公司规范运作，为贯彻中国证监会“依法、全面、从严”监管理念，进一
步加强基础管理制度建设，规范经营管理行为，依据《深圳证券交易所股票上市规则（2014
年修订）》、《深圳证券交易所主板上市公司规范运作指引（2015年修订）》以及《上市公
司信息披露管理办法》等规范，在公司范围内开展基础管理制度修编工作，并审议通过《对
外投资规范》、《关联交易内部控制制度》、《对外担保管理制度》、《融资管理规定》等
九项基础管理制度，为公司的规范化运作提供了制度保障。
（5）团队建设深入推进
把学习型团队建设摆在突出位置，全面提升公司员工的整体素质和执业能力。一是加强
员工职业培训，大力推进员工职业发展通道体系建设，鼓励员工自主学习、学工结合、持证
上岗，提升职工业务水平，促进人才加快成长；加大对公司本部、子公司及重组标的公司的
培训力度，组织相关人员学习上市公司规范运作管理制度，转变思维方式和工作方式，确保
上市公司各项工作规范开展；进一步打造职业化团队建设，培养各方面专业人才，提升整个
团队的协同作战水平及攻坚克难能力。
（6）重大资产重组工作取得重大进展
2016年以来，董事会密切关注房资本市场政策动向，寻找资本运作最佳时机。2016年4
月12日接公司控股股东通知，公司股票于2016年4月13日停牌，正式启动重大资产重组工作。
公司股票停牌后，董事会密切配合交易对方、相关重组中介机构开展尽职调查，科学筛
8
天津广宇发展股份有限公司 2016 年年度报告摘要
选重组资产范围，准确把握审计、评估数据；会同各中介机构编制、完善重组相关资料，夯
实重组工作基础，确保各环节工作顺利开展，为顺利推进重组工作奠定了坚实的基础。
2016年7月5日，公司召开第八届董事会第三十六次会议暨重组一次董事会，审议通过《发
行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易预案》等相关议案，并先后完成信息披露和深圳
证券交易所审核；2016年7月19日，公司在深圳证券交易所成功召开重大资产重组媒体说明会，
详细介绍公司重组预案和未来发展规划，维护了良好的企业形象。2016年7月20日公司股票完
成复牌；2016年10月20日，公司召开第九届董事会第二次会议，审议通过了《关于公司发行
股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）》等相关议案；2016年12月1日，公
司召开2016年第五次临时股东大会，审议通过了重组方案等相关议案。
2016年12月2日，公司向证监会报送了重组相关申请材料 ，证监会依法进行审查后，认
为公司申请材料齐全，符合法定形式，决定予以受理，并于2016年12月14日向公司下发《中
国证监会行政许可申请受理通知书》（163651号）。
目前，公司及相关各方正积极推进本次重大资产重组工作，密切跟踪中国证监会对重组
申报材料的审核进展情况，认真答复证监会对重组材料的反馈意见，尽最大努力完成本次重
大资产重组工作。
（7）重庆市新近出台的房地产监管政策及影响分析
根据重庆市国土房管局、中国人民银行重庆营管部重庆银监局、重庆市金融办2017年2
月1日发布的《关于进一步规范商品房预售许可审批和在建建筑物抵押登记的通知》（以下简
称“新通知”），“一、抵押房地产不得用于预售。开发企业依法申请办理商品房预售许可的，
申请房屋及所占土地不得抵押。拟预售商品房所对应的土地使用权已抵押的，办理商品房预
售许可前应注销抵押权登记，注销抵押权的土地面积应大于该建筑物对应的土地面积。二、
预售商品房不得用于抵押。开发企业在取得商品房预售许可证后应按照预售许可内容对外进
行销售，不得将已办理商品房预售许可的房屋用于抵押融资；金融机构不得接受开发企业用
已办理预售许可的房屋作为抵押物”。
在新通知发布前，重庆地区适用的是《重庆市国土房管局关于土地抵押项目办理商品房
预售许可有关事项的通知》（渝国土房管〔2015〕270号）（简称“旧通知”），规定“一、商
品房项目申请预售许可，拟预售商品房所对应的土地使用权已设定抵押权的，经抵押权人同
意申请预售许可且符合条件的，可予办理预售许可证。二、土地抵押项目申请预售许可并对
外销售的，按“申请办理预售许可―在建工程抵押登记―解除土地抵押登记―在建工程抵押房
屋销售”的程序办理。”
重庆鲁能、重庆鲁能英大房地产项目销售节奏较快，多数情况下满足预售条件的在建工
程立即办理预售进行销售，较少存在符合预售条件的在建工程办理抵押，因此主要以土地使
用权用于贷款抵押担保，较少利用在建工程和房产用于抵押担保。
新旧规定对比，及对重庆鲁能、重庆鲁能英大影响如下：
旧规定 新规定 对重庆鲁能、重庆鲁能英大影响
土地使用权解抵押可以在办 土地使用权必须在办理预售 销售节奏较快，新规定实施前为减少对销售影响，
土地使用权抵 理预售许可证之后，但已销售 许可证之前注销抵押权登记 一般会根据办理预售许可证的预计时间节点，提前
押 部分不能继续作为抵押 一个月左右时间，办理相应的抵押物置换或归还贷
款手续；新规实施后，可保持原有做法
9
天津广宇发展股份有限公司 2016 年年度报告摘要
办理预售证之后土地解抵押 办理预售证之前即可办理，但 较少利用在建项目和房产用于抵押担保，影响不大；
在建工程抵押 之前办理，但已销售部分不能 办理预售证后不能再抵押 存量抵押在建工程需要解除抵押
继续作为抵押
重庆鲁能和重庆英大一般会根据办理预售许可证的预计时间节点，提前一个月左右时间，
办理相应的抵押物置换或归还贷款手续，加之其销售节奏较快，所以新的规定对其影响不大。
同时，由于新规规定办理预售证之前即可办理在建工程抵押，较旧规定降低了在建工程抵押
的条件，提高了在建工程可抵押的操作空间和额度，增加了可用于置换土地使用权抵押的抵
押物；此外，采用分步入市的方式来进行销售，细化预售节点，逐步推出房源，也为办理抵
押物置换和逐步归还贷款腾出周转的时间和空间，缓解压力。
（8）公司新增房地产储备情况
①重庆地区
2016年重庆鲁能新获取土地面积约37.73万平方米，可建总计容建筑面积约158.75万平方
米，土地位于重庆市九龙坡区大杨石组团、江北区寸滩片区、北碚区老城区。
2016年重庆江津鲁能新增土地面积约13.44万平方米，可建总计容建筑面积约26.88万平方
米，土地位于重庆市江津区滨江新城。
2016年重庆地区公司房地产土地储备情况表
土地面积 计容建筑面积
公司 指标名称 取得时间 土地位置
（万平方米） （万平方米）
2016年1月 3.64 35.37 九龙坡区大杨石组团
新增待开发面
重庆鲁能 2016年8月 20.26 73.73 江北区寸滩片区
积
2016年9月 13.83 49.65 北碚区老城区
新增待开发面
重庆江津鲁能 2016年12月 13.44 26.88 江津区滨江新城
积
②青岛地区
2016年青岛鲁能广宇新增土地约4.69万平方米，可建总计容建筑面积约7.03万平方米，
土地位于青岛即墨市蓝色新区。
2016年青岛地区公司房地产储备情况表
土地面积 计容建筑面积（万平
公司 指标名称 取得时间 土地位置
（万平方米） 方米）
新增待开发面
青岛鲁能广宇 2016年8月 4.69 7.03 即墨市蓝色新区
积
③东莞地区
2016年东莞鲁能广宇新增土地面积约2.95万平方米，可建总计容建筑面积约11.81万平
方米，土地位于东莞市茶山镇。
2016年东莞地区公司房地产土地储备情况表
土地面积（万平方 计容建筑面积（万平
公司 指标名称 取得时间 土地位置
米） 方米）
东莞鲁能广宇 新增待开发面积 2016年9月 2.95 11.81 东莞市茶山镇
（9）公司房地产开发情况
2016年，公司无一级土地开发。
10
天津广宇发展股份有限公司 2016 年年度报告摘要
2016年，公司控股子公司重庆鲁能及重庆鲁能英大完成新开工项目182.79万平方米，续
建项目97.23万平方米，竣工项目61.70万平方米。
2016年，公司全资子公司青岛鲁能广宇和东莞鲁能广宇无开竣工项目。
详见表1：“2016年公司房地产开发情况”。
（10）公司房地产销售情况
2016年，公司控股子公司重庆鲁能和重庆鲁能英大销售备案金额68.20亿元，销售备案
面积106.27万平方米。
销售备案金额 备案面积
公司名称
（亿元） （万平方米）
重庆鲁能 46.31 66.99
重庆鲁能英大 21.89 39.28
合计 68.20 106.27
注：数据来源于重庆市房交所315备案数据库
2016年，公司新增预售面积118.97万平方米，年末未售面积47.01万平方米，结算面积
56.31万平方米。
2016年，公司全资子公司青岛鲁能广宇和东莞鲁能广宇无在售项目。
详见表2：“2016年公司房地产销售情况”。
（11）本报告期公司无地产出租情况。
（12）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品或地区情况
营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上年
营业收入（万元） 营业成本(万元) 毛利率
年同期增减 年同期增减 同期增减
分行业
房地产业 390,739.91 259,864.75 33.49% 170.91% 275.53% -18.53%
分产品
商品房 390,739.91 259,864.75 33.49% 170.91% 275.53% -18.53%
分地区
重庆 390,739.91 259,864.75 33.49% 170.91% 275.53% -18.53%
分项目
鲁能星城 196,697.66 94,050.42 52.19% 90.77% 147.54% -10.96%
领秀城 102,630.98 81,574.17 20.52% 149.54% 161.41% -3.61%
中央公馆 91,411.28 84.240.16 7.84% - - -
（13）2016年度公司财务融资情况：
类别 期末余额 本期融资成本区间 融资期限（年）
期末融资总额（万元） 912,019 4.75%~6.0% 1-3
其中：银行贷款（万元） 592,159 4.75%~5.4% 1-3
基金融资（万元） - - -
公司债券（万元） - - -
信托融资（万元） - - -
委托贷款（万元） 319,860 4.75%~6.0% 1年以内
11
天津广宇发展股份有限公司 2016 年年度报告摘要
其他（万元） - - -
（14）发展战略和未来一年的经营计划
面对日益严峻的外部环境，公司将继续以重大资产重组工作为主线，以规范管理为重
点，以提质增效为抓手，有针对性的开展业务拓展，加强开发项目开竣工管理，强化成本管
控，并进一步提升房地产业务营销效率，推动公司房地产业的持续健康快速发展，为公司股
东创造更大的价值。2017年，公司计划开工约282.70万平米。
12
天津广宇发展股份有限公司 2016 年年度报告摘要
表1:2016年公司房地产开发情况
单位：万平方米，万元
2016 年 2016 年
2016 年 2016 年 2016 年 截至 2016
公司 状 项目 权益 占地面 规划建 末待开 末待开 预计总投资金 实际总投资金
位置 业态 新开工 续建面 竣工面 年末累计竣
名称 态 名称 比例 积 筑面积 发土地 发建筑 额 额
面积 积 积 工面积
面积 面积
星城
重庆市渝 高层、公寓、
13 街 100% 4.30 35.31 0.00 25.79 9.52 9.52 0.00 0.00 166,326.73 24,466.24
北区 商业
区
南渝 重庆市巴
高层、商业 100% 9.72 52.79 26.48 19.37 0.00 0.00 0.70 2.73 278,731.11 128,538.17
星城 南区
鲁能 重庆市渝 高层、商业、
100% 12.01 52.43 27.81 0.00 0.00 0.00 6.47 24.62 481,480.73 196,974.49
城 北区 车库
中央 重庆市渝 别墅、洋房、
100% 8.01 21.89 0.00 3.85 18.04 18.04 0.00 0.00 180,193.46 28,164.53
重 在 公馆 北区 商业、车库
庆 建
鲁 项 九龙 重庆市九
能 目 高层、商业 100% 6.19 29.57 5.48 24.09 0.00 0.00 0.00 0.00 203,938.55 99,450.52
花园 龙坡区
九龙
花园 重庆市九 高层、公寓、
100% 3.64 19.86 19.86 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 122,172.40 55,948.49
东郡 1 龙坡区 商业、车库
街区
泰山 7 重庆市渝 高层、商业、
100% 38.41 150.75 46.05 0.00 0.00 0.00 23.64 104.70 1,109,561.09 374,586.92
号 北区 车库
北渝 重庆市北 高层、洋房、
100% 13.83 49.65 32.39 0.00 0.00 0.00 4.87 17.26 237,898.38 70,277.61
星城 碚区 车库
13
天津广宇发展股份有限公司 2016 年年度报告摘要
星城 重庆市渝
规划中 100% 20.26 73.73 0.00 0.00 0.00 0.00 20.26 73.73 项目立项中 180,714.52
外滩 北区
领秀
重庆市南 高层、商业、
城1 70% 9.43 36.82 24.72 0.00 0.00 0.00 2.63 12.10 166,407.03 28,708.98
岸区 幼儿园、车库
街区
领秀
重庆市南
重 城3 别墅、车库 70% 31.50 28.61 0.00 0.00 7.20 28.61 0.00 0.00 52,884.75 19,475.45
庆 在 岸区
街区
鲁 建
能 项
英 目 领秀 高层、洋房、
重庆市南
大 城4 别墅、商业、 70% 19.34 53.35 0.00 0.00 0.00 0.00 19.34 53.35 234,583.53 31,621.05
岸区
街区 车库、公寓
领秀
重庆市南 高层、商业、
城5 70% 12.35 51.07 0.00 24.13 26.94 26.94 0.00 0.00 230,744.30 40,923.67
岸区 车库
街区
拟
青岛 青岛
建 青岛即墨
鲁能 即墨 规划中 100% 4.69 7.03 0.00 0.00 0.00 4.69 7.03 7.03 63,990.20 17,107.95
项 蓝色新区
广宇 70 亩
目
拟 东莞
东莞
建 鲁能 东莞市茶
鲁能 规划中 100% 2.95 11.81 0.00 0.00 0.00 2.95 11.81 11.81 249,072.27 148,565.94
项 茶山 山镇
广宇
目 地块
总计 196.63 674.67 182.79 97.23 61.70 90.75 96.75 307.33 3,777,984.53 1,445,524.53
14
天津广宇发展股份有限公司 2016 年年度报告摘要
表2:2016年公司房地产销售情况
单位：万平方米，万元
公司名 状 权益比 2016 年初未 2016 年新增预 2016 年总预 2016 年签约 2016 年末未 2016 年结算
项目名称 位置 业态
称 态 例 售面积 售面积 售面积 面积 售面积 面积
在 重庆市渝
星城 13 街区 高层、公寓、商业 100% 3.51 18.94 22.45 7.72 14.73 4.31
建 北区
在 重庆市巴
南渝星城 高层、商业 100% 5.32 7.04 12.36 8.76 3.60 0.00
建 南区
在 重庆市渝
鲁能城 高层、商业、车库 100% 0.00 12.44 12.44 7.08 5.36 0.00
建 北区
在 重庆市渝
中央公馆 别墅、洋房、商业、车库 100% 3.90 10.38 14.28 11.06 3.22 11.15
建 北区
在 重庆市九
九龙花园 高层、商业 100% 0.00 17.11 17.11 16.88 0.23 0.00
建 龙坡区
在 九龙花园东 重庆市九
高层、公寓、商业、车库 100% 0.00 9.84 9.84 9.07 0.76 0.00
重 建 郡 1 街区 龙坡区
庆
鲁 在 重庆市渝
能 泰山 7 号 高层、商业、车库 100% 0.00 4.30 4.30 2.37 1.93 0.00
建 北区
竣 重庆市渝
星城六街区 高层、商业、车库 100% 2.94 0.00 2.94 1.65 1.29 21.33
工 北区
竣 重庆市渝
星城 1-4 街区 高层、商业、车库 100% 1.06 0.00 1.06 0.47 0.59 0.00
工 北区
竣 重庆市渝
星城九街区 高层、商业、车库 100% 1.24 0.00 1.24 0.50 0.74 0.00
工 北区
竣 重庆市渝
星城十街区 高层、商业、车库 100% 0.01 0.00 0.01 0.00 0.01 0.00
工 北区
竣 重庆市渝
星城七街区 高层、商业、车库 100% 0.34 0.00 0.34 0.24 0.10 0.00
工 北区
15
天津广宇发展股份有限公司 2016 年年度报告摘要
竣 重庆市渝
星城八街区 高层、商业、车库 100% 0.72 0.00 0.72 0.41 0.32 0.00
工 北区
竣 星城十一街 重庆市渝
高层、商业、车库 100% 0.21 0.00 0.21 0.00 0.21 0.00
工 区 北区
竣 星城十二街 重庆市渝
高层、商业、车库 100% 1.16 0.00 1.16 0.45 0.71 0.00
工 区 北区
竣 重庆市渝
星城五街区 高层、商业、车库 100% 0.41 0.00 0.41 0.32 0.09 0.00
工 北区
在 重庆市南 高层、商业、幼儿园、车
领秀城 1 街区 70% 0.00 10.43 10.43 10.07 0.36 0.00
建 岸区 库
竣 重庆市南
领秀城 2 街区 高层、商业、车库 70% 1.80 0.00 1.80 0.81 0.99 1.77
重 工 岸区
庆
鲁 在 重庆市南
能 领秀城 3 街区 别墅、车库 70% 5.31 5.33 10.64 4.46 6.18 2.32
建 岸区
英
大 在 重庆市南 高层、洋房、别墅、商业、
领秀城 4 街区 70% 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
建 岸区 车库、公寓
在 重庆市南
领秀城 5 街区 高层、商业、车库 70% 6.38 23.16 29.54 23.94 5.60 15.43
建 岸区
总计 34.31 118.97 153.28 106.27 47.01 56.31
16
天津广宇发展股份有限公司 2016 年年度报告摘要
2、报告期内主营业务是否存在重大变化
否
3、占公司主营业务收入或主营业务利润 10%以上的产品情况
单位：元
营业收入比上年 营业利润比上年 毛利率比上年同
产品名称 营业收入 营业利润 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
商品房 3,907,399,145.22 2,598,647,499.57 33.49% 170.91% 275.53% -18.53%
4、是否存在需要特别关注的经营季节性或周期性特征
否
5、报告期内营业收入、营业成本、归属于上市公司普通股股东的净利润总额或者构成较前一报告期发生
重大变化的说明
（1）2016 年公司营业收入 393,277.16 万元，与上年同期 144,364.36 万元相比增加
172.42%，其主要原因为本期公司开发项目增加，当年竣工并交付项目数量、面积均有增加，
售房收入增长。
（2）2016 年公司营业成本 263,407.69 万元，与上年同期 69,280.65 万元相比增加
280.20%，其主要原因为本期公司售房收入增长，结转开发产品成本增加。
（3）2016 年公司归属于上市公司股东的净利润 34,529.96 万元，与上年同期 14,236.59
万元相比增长 142.54%，其主要原因一是本年经营业绩实现跨越增长，营业利润增长 87.62%；
二是公司子公司重庆鲁能及重庆鲁能英大享受设在西部地区的鼓励类产业企业减按 15%的税
率征收企业所得税的税收优惠政策，本年的所得税减免 10,875.71 万元，较上年增加 8,384.48
万元，增长 336.56%。
6、面临暂停上市和终止上市情况
不适用
7、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
会计政策变更：
根据《财政部关于印发<增值税会计处理规定>的通知》（财会[2016]22号）和《财政部
关于<增值税会计处理规定>有关问题的解读》（2017年1月26日）等文件规定，本公司自财会
[2016]22号发布之日起，按要求对增值税有关业务进行会计核算。对于2016年5月1日至财会
[2016]22号施行日之间发生的交易由于该规定而影响资产、负债和损益等财务报表列报项目
金额的，予以据实调整；对于2016年1月1日至4月30日期间发生的交易，不予追溯调整；对于
17
天津广宇发展股份有限公司 2016 年年度报告摘要
2016年财务报表中可比期间（2015年度）的财务报表也不予追溯调整。
该会计政策变更事项对2016年度经营损益（净利润）无影响，仅为不同报表项目间的调
整。有关情况如下：
会计政策变更的内容和原因 受影响的报表项目名称 影响金额
将原“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，变更后 2016年度：
的科目核算企业经营活动发生的消费税、城市维护建设税、资源税、
税金及附加项目 9,413,633.46
教育费附加及房产税、土地使用税、车船使用税、印花税等相关税
费。 管理费用项目 -9,413,633.46
（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
公司本年新增投资设立青岛鲁能广宇房地产开发有限公司和东莞鲁能广宇房地产开发有
限公司，注册资本分别为1亿元和4.7亿元，主要从事房地产开发。详细如下：
单位：元
公司名称 公司类 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收 营业利 净利润
型 入 润
青岛鲁能广 全资子 房地产开 100,000,000 212,603,563.62 100,000,000 0 0 0
宇 公司 发
东莞鲁能广 全资子 房地产开 470,000,000 1,529,447,517.46 470,000,000 0 0 0
宇 公司 发
特此公告。
天津广宇发展股份有限公司
董事会
2017 年 4 月 28 日
18