中天城投集团股份有限公司 2013 年度报告摘要
证券代码：000540 证券简称：中天城投 公告编号：公告 2014-01
中天城投集团股份有限公司 2013 年度报告摘要
1、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于深圳证券交易所网站等中国证监会指
定网站上的年度报告全文。
公司简介
股票简称 中天城投 股票代码 000540
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 谭忠游 何要求
电话 0851-5860976 0851-5860976
传真 0851-5865112 0851-5865112
电子信箱 Tan.zhongyou@gmail.com heyaoqiu@ztcn.cn
2、主要财务数据和股东变化
（1）主要财务数据
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2013 年 2012 年 本年比上年增减(%) 2011 年
营业收入（元） 7,576,260,479.98 3,554,251,620.07 113.16% 3,330,444,457.55
归属于上市公司股东的净利润（元） 1,081,252,796.25 438,470,515.24 146.6% 525,093,863.12
归属于上市公司股东的扣除非经常性
1,015,420,345.47 130,359,187.88 678.94% 326,947,965.09
损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -162,271,416.23 -1,552,449,429.31 89.55% -1,642,826,054.65
基本每股收益（元/股） 0.8441 0.3429 146.17% 0.4106
稀释每股收益（元/股） 0.8441 0.3429 146.17% 0.4106
加权平均净资产收益率（%） 37.79% 18.89% 18.9% 26.89%
本年末比上年末增
2013 年末 2012 年末 2011 年末
减(%)
总资产（元） 36,450,489,783.45 25,898,508,756.29 40.74% 18,010,760,705.24
归属于上市公司股东的净资产（元） 3,401,659,597.95 2,366,643,072.67 43.73% 2,154,658,097.95
（2）前 10 名股东持股情况表
年度报告披露日前第 5 个交易
报告期末股东总数 70,707 72,111
日末股东总数
前 10 名股东持股情况
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中天城投集团股份有限公司 2013 年度报告摘要
质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例（%） 持股数量 持有有限售条件的股份数量
股份状态 数量
金世旗国际控
境内非国有法
股股份有限公 41.53% 531,076,275 0 质押 524,029,072
人
司
贵阳城市发展
投资股份有限 国有法人 6.8% 87,022,624 0
公司
熊卫华 境内自然人 1.47% 40,603,289 0 质押 13,920,369
朱益民 境内自然人 0.88% 11,418,405 0
中国民生银行
－银华深证 100
其他 0.61% 8,436,715 0
指数分级证券
投资基金
中国银行－易
方达深证 100
交易型开放式 其他 0.59% 6,105,861 0
指数证券投资
基金
中国工商银行
－融通深证 100
其他 0.51% 6,087,856 0
指数证券投资
基金
中国建设银行
－博时裕富沪
其他 0.47% 5,425,356 0
深 300 指数证
券投资基金
中国工商银行
－国投瑞银瑞
福深证 100 指 其他 0.45% 3,619,686 0
数分级证券投
资基金
全国社保基金
其他 0.42% 3,077,218 0
零二零组合
金世旗国际控股股份有限公司与上表其余股东之间不存在关联关系，也不属于《上市公司
上述股东关联关系或一致行动
收购管理办法》中规定的一致行动人。上表其余股东之间，公司未知其关联关系或是否属
的说明
于《上市公司收购管理办法》中规定的一致行动人。
参与融资融券业务股东情况说 股东熊卫华通过信用担保账户持有 26,679,925 股，股东朱益民通过信用担保账户持有
明（如有） 11,418,405 股。
（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
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3、管理层讨论与分析
（一）2013年市场政策环境分析
2013年，中国房地产市场总体平稳向好，主要指标增速均出现回升。全国商品房年销售面积为13.06亿平方米，同比增
长17.3%，销售面积同比增幅快速回升，达到2010年以来的最高水平；全国商品房销售额为人民币8.14万亿元，同比增长26.3%，
达历史最高水平；全国全年住宅开发投资完成额同比增长19.4%，增速较2012年提高8个百分点，但仍低于过去10年年均23.9%
的增速；在销售回暖的态势下，全年新开工面积反弹强劲，同比增长11.6%；土地购置面积有所增长，部分热点城市土地价
格迅速攀升，内地三四线城市土地市场相对表现平淡。2013年贵阳楼市整体运行平稳，维持小幅上升态势，全年商品住宅交
易再创近10年来新高。
（二）2013年公司经营业绩回顾
2013年，面对房地产政策的不确定性及复杂多变的市场形势，在抓好现有房地产项目开发经营管理的基础上，公司保持
一定量的土地储备规模，精心策划销售模式，控制成本，增加可持续发展能力。加强内部管理，做好资金计划和调度，努力
推进年初制定的各项生产经营计划。
报告期内，实现房地产开工面积650万平方米，实现竣工面积180万平方米，同比增长35%；实现合同销售面积298万平
方米，同比增长91%；实现合同销售金额176亿元，同比增长98%。
未来方舟项目获得国家住房和城乡建设部批准的全国首批8个绿色生态示范城区之一，同时在“2013年度中国地产风尚大
奖”荣膺“2013中国最具影响力楼盘”奖项，在“2013年中国最具价值地产年会”荣获“年度价值地产城市综合体榜样”大奖；全
年实现合同销售面积137万平方米，合同销售金额约80亿元。
贵阳国际金融中心项目作为贵州省十二五“引银入黔”核心战略工程，推进迅速，局部实现主体己封顶。项目在第九届北
京国际金融博览会上荣膺“最具成长潜力的金融中心”大奖；在第十届中国国际金融论坛荣膺“最具投资价值的金融中心”大
奖。该项目与会展城项目全年共实现合同销售面积143万平方米，合同销售金额约83亿元。
假日方舟项目2013年被成功列入贵阳市棚户区改造项目，截止报告期已通过摘牌方式累计获得1555亩, 预计2014年下半
年动工建设。
保障房项目开工面积约26万平方米，续建面积141万平方米， 部份组团主体己封顶，预计2014年底可达到交付使用条件。
目前公司正与政府相关部门就保障房运营模式进行沟通协商。
南京项目自2013年8月成功摘牌以来，各项工作进顺利，项目由10栋高层住宅和1栋沿街配套商业组成，项目命名为“中
天铭廷”，展示了南京项目全国第一站的铭功地位，蕴含了公司注重品质细节和打磨精品的品牌理念。
文化广场项目于2013年12月取得了位于贵阳市中心城区黄金地段原河滨剧场地块、原人民剧场地块及原朝阳影剧院地
块，未来将重点打造公司文化地产项目；筑城广场项目、贵阳云岩渔安安井回迁居住区、世纪新城项目、中天花园项目、会
展城项目、南湖项目、景怡西苑项目及中天万里湘江项目，均按年初计划正常推进。
（三）2013年管理回顾
面对激烈的市场竞争，公司按照“把握机遇、加速发展，紧扣新时期的时代脉络；强化预算成果、贯彻战略精神，确保
二五规划首战告捷”的年度目标，开展各项工作。
深入有效推进内部控制制度的实施与持续改进，从公司治理层面增强公司防御和抵御市场风险的能力，形成了较为完整
的制度体系。
“走出去”战略迈出第一步。报告期内，公司通过公开挂牌竞买方式获得南京仙林G51地块，开创了公司走出贵州之先河。
启动非公开发行股票方案。报告期末公司向中国证监会报送了公司非公开发行股票预案，拟向社会募集资金30亿元用于
贵阳国际金融中心一期及商务区和部份保障性住房建设。
实施股权激励计划。面对日益激烈的竞争市场，为稳定公司在快速发展过程中的现有核心团队，吸引未来人才，公司率
先在制度上迈开了“走出去”的步伐，实施股票期权与限制性股票相结合的股权激励计划。
在政策与市场的双重压力下，矿业推进低于预期。完成遵义众源同汇公司股权交易以及相关证照的变更，取得该公司以
及所属两个锰矿的实际控制权；完成转龙庙、东高寨两个锰矿的勘探阶段全部野外工作，勘探报告的评审及修改，并已经提
交国土厅备案；完成小金沟锰矿矿区划界申报工作；完成野马川矿区、疙瘩营矿区的分宗报告编制、评审及矿区规划申报工
作。
会展、会议及酒店经营成效明显。以会展为龙头带动会议、酒店等相关业务，全年实现营收较上年同期增长20 %以上。
(四)2014年展望
稳中求进、改革创新是2014年经济工作的核心，保持经济增速在合理区间平稳运行是2014年经济运行目标。
进入2014年以来，有关中国房地产业发展趋势的论调频现，众说纷纭。随着《2014年政府工作报告》及《国家新型城镇
化规划2014-2020年》的出台，从政策层面奠定了中国房地产业的未来发展趋势，中国房地产业对中国经济的贡献和支撑性
地位依然未变。《2014年政府工作报告》指出，推进以人为核心的新型城镇化是2014年政府重点工作，今后一个时期，要着
重解决好现有“三个1亿人”问题，促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人
在中西部地区就近城镇化。《国家新型城镇化规划2014-2020年》确立了“城镇化水平和质量稳步提升、 城镇化格局更加优
化、城市发展模式科学合理、城市生活和谐宜人、城镇化体制机制不断完善”的新型城镇化发展目标。
在新的时代背景下，“以人为核心的新型城镇化”及《国家新型城镇化规划2014--2020年》将带来房地产业的创新发展机
会，因地制宜、分类(区)施策将是未来房地产调控取向，“市场配置”和“政府保障”相结合的住房供应体系将逐步发挥作用，
商品住宅居住性功能回归，投资、投机性功能进一步减弱；刚需及改善性刚需客户细分程度加大，区域性市场特征各异；行
业集中度进一步提高，市场分化日益明显将催生房地产企业发展、创新和转型的内生动力。
因此，我们必须充分认识到宏观环境的复杂性，尊重并顺应行业发展趋势和市场变化特征，结合公司实际情况，拓宽视
野与知识，用资本市场的思维和长远的战略眼光，在发展中创新，在创新中转型，在转型中再发展，控制规模、把握节奏、
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中天城投集团股份有限公司 2013 年度报告摘要
平衡风险、认真学习，在新一轮房地产发展周期里彰显管理智慧。
我们认为，尽管房地产行业正在发生深刻的变化，总的趋势仍是可持续健康发展。中国经济发展地区结构性不平衡决定
了不同的地区、不同的产品、不同的需求仍然存在巨大的市场机会。
公司将坚持稳中求进、稳健开发的根本策略，坚持房地产主业，研究和践行以人为核心需求的各类细分市场的发展，着
重研究医疗、养老服务等产业机会，持续为社会、为股东及利益相关者创造价值。
2014年，公司计划开工面积774万平方米，竣工面积 530万平方米，计划合同销售面积 327万平方米，合同销售金额 229
亿元。
公司将坚定不移、有计划地拓展全国市场。未来，公司将继续加大在南京的投入，在可能的情况下开发新的业务以巩固
南京市场并形成区域协同效应；重点进入一线、准一线及二线城市，重点关注长三角、环渤海湾区域、珠三角区域，进一步
扩大公司在全国的品牌知名度。
继续发挥公司深耕贵阳三十余年的优势，保持既有项目的市场、品牌、质量和服务优势。以销售为核心，以重点项目销
售为抓手，创新营销方式、激发销售热情，再造2014年营销新业绩。
充分抓住贵州省实施《贵州省大数据产业发展规划纲要》的机遇， 加大 、加快信息化步伐建设。在提高信息化程度和
质量的基础上，依托公司的品牌区域号召力和中天社区庞大的客户群，探索将互联网、物联网等新兴科技运用到公司物业管
理，为下一步物业管理服务及品牌升级做好基础。
积极研究贵州省深化国有企业改革的相关政策和方案，寻找与公司业务及发展有关联的国企和项目机会。
拓展公司大文旅业务，利用贵州文化广场建设项目契机，谋划文化产业发展思路。
公司一贯坚持以客户为中心，进一步夯实以人为本的产品质量保障及服务体系，不断丰富中天品牌价值的内涵，增加客
户的满意度、幸福感，再造中天品牌的时代新形象新内涵。
抓好企业文化建设，坚持激励与绩效考核并重，形成有效和可持续的管理梯队。
4、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
无
（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
无
（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
2013年度纳入合并范围新增五家子公司，具体情况详见财务报告六。
（4）董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
无
中天城投集团股份有限公司 董事会
2014年4月20日
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