中天城投集团股份有限公司 2014 年年度报告摘要
证券代码：000540 证券简称：中天城投 公告编号：2015-01
中天城投集团股份有限公司 2014 年年度报告摘要
1、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于深圳证券交易所网站等中国证监会指
定网站上的年度报告全文。
公司简介
股票简称 中天城投 股票代码 000540
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 谭忠游 何要求
电话 0851-86988177 0851-86988177
传真 0851-86988377 0851-86988377
电子信箱 Tan.zhongyou@gmail.com heyaoqiu@ztcn.cn
2、主要财务数据和股东变化
（1）主要财务数据
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
√ 是 □ 否
本年比上年增
2013 年 2012 年
2014 年 减
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
11,390,908,3 7,576,260,47 7,576,260,47 3,554,251,62 3,554,251,62
营业收入（元） 50.35%
65.34 9.98 9.98 0.07 0.07
归属于上市公司股东的净利 1,603,579,64 1,081,252,79 1,081,252,79 438,470,515. 438,470,515.
48.31%
润（元） 2.41 6.25 6.25 24 24
归属于上市公司股东的扣除 1,228,128,61 1,015,420,34 1,015,420,34 130,359,187. 130,359,187.
20.95%
非经常性损益的净利润（元） 7.46 5.47 5.47 88 88
经营活动产生的现金流量净 1,598,977,86 -162,271,416 -162,271,416 -1,552,449,4 -1,552,449,4
985.37%
额（元） 6.87 .23 .23 29.31 29.31
基本每股收益（元/股） 1.2215 0.8441 0.8441 44.71% 0.3429 0.3429
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稀释每股收益（元/股） 1.2197 0.8441 0.8441 44.50% 0.3429 0.3429
加权平均净资产收益率 38.79% 37.79% 37.79% 1.00% 18.89% 18.89%
本年末比上年
2013 年末 2012 年末
2014 年末 末增减
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
43,394,959,1 36,450,489,7 36,450,489,7 25,898,508,7 25,898,508,7
总资产（元） 19.05%
11.93 83.45 83.45 56.29 56.29
归属于上市公司股东的净资 7,300,327,33 3,401,659,59 3,401,659,59 2,366,643,07 2,366,643,07
114.61%
产（元） 1.08 7.95 7.95 2.67 2.67
（2）前 10 名普通股股东持股情况表
年度报告披露日前第 5 个交易
报告期末普通股股东总数 62,497 55,002
日末普通股股东总数
前 10 名普通股股东持股情况
质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股数量 持有有限售条件的股份数量
股份状态 数量
金世旗国际控
境内非国有法
股股份有限公 39.63% 680,601,591 149,525,316 质押 656,724,000
人
司
贵阳城市发展
境内非国有法
投资股份有限 5.07% 87,022,624 0
人
公司
东吴基金－光
大银行－重庆
国际信托－中
其他 4.98% 85,443,037 85,443,037
天城投（二期）
集合资金信托
计划
渤海证券－工
商银行－渤海
分级定增宝 8 其他 2.76% 47,468,354 47,468,354
号集合资产管
理计划
华夏人寿保险
股份有限公司
其他 2.53% 43,512,661 43,512,661
－万能保险产
品
东海基金－工
其他 1.03% 17,721,519 17,721,519
商银行－东海
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基金－鑫龙 96
号资产管理计
划
东海基金－工
商银行－东海
基金－鑫龙 98 其他 0.87% 14,873,417 14,873,417
号资产管理计
划
东海基金－工
商银行－东海
基金－鑫龙 97 其他 0.87% 14,873,417 14,873,417
号资产管理计
划
财通基金－工
商银行－富春
其他 0.46% 7,911,392 7,911,392
定增 60 号资产
管理计划
财通基金－光
大银行－中国
其他 0.46% 7,895,569 7,895,569
银河证券股份
有限公司
金世旗国际控股股份有限公司与上表其余股东之间不存在关联关系，也不属于《上市公司
上述股东关联关系或一致行动
收购管理办法》中规定的一致行动人。上表其余股东之间，公司未知其关联关系或是否属
的说明
于《上市公司收购管理办法》中规定的一致行动人。
股东陆建明通过信用担保账户持有 7,000,000 股，股东黄穗凤通过信用担保账户持有
参与融资融券业务股东情况说 5,738,207 股，股东深圳市汕源新实业有限公司通过信用担保账户持有 4,938,642 股，股
明（如有） 东深圳市源发实业有限公司通过信用担保账户持有 4,488,384 股，股东深圳市汕开源商贸
有限公司通过信用担保账户持有 4,064,356 股。
（3）前 10 名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无优先股股东持股情况。
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（4）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
3、管理层讨论与分析
(一)、政策与市场分析
2014年我国房地产市场步入调整期，在“市场调节与行政保障”双轨运行的主基调下，中央政策以“稳”为主，更关注
民生保障和顶层制度设计，并通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等长效机制保障合理购房需求；各地方政府灵活调
整，限购、限贷手段逐步退出，行政干预趋弱，并通过信贷公积金、财政补贴多轮政策调整刺激住房需求，稳定住房消费。
总的说来，政策面上“多轮调整促房地产市场化转型，深化改革建立长效机制推进稳增长”已见成效。全国来看，商品房销
售面积和销售额同比下降，整体资金来源增速较去年明显回落。根据中国指数研究院所统计，2014年商品房销售面积12.1
亿平方米，同比下降7.6%；商品房销售额7.63万亿元，同比下降6.3%；房地产开发投资额为9.50万亿元，同比增长10.5%。
全年商品住宅市场呈现先抑后扬年末翘尾的局面。
2014年资本市场再融资开闸，上市房企股权融资、债券融资趋于活跃，融资渠道更趋多元。
区域政策方面，2014年以来，贵阳市委市政府《关于进一步促进房地产业持续健康发展的若干意见(试行)》、《关于进
一步优化规划工作职能的意见(试行)》、《关于进一步推进“净地”出让工作的实施意见(试行)》三项意见全面施行，强调
了规划工作要强化经济建设、社会建设和生态文明建设的要求，加大绿色建筑推广普及力度等，促进贵阳楼市从“拼价”到
“拼质”的转变，逐步进入以“低碳、生态、绿色”方向为核心的生态文明可持续建筑时代，打造绿色生态建筑产品，房地
产业发展更加趋向健康、规范、有序。
区域市场方面，贵阳房地产市场“去大盘化”成效明显，有效控制了市场供应，改变了贵阳房地产大盘供应长期抑制房
价的局面，楼市整体品质提升；旧城改造、轨道交通建设、市域快铁、贵广高铁的开通刺激和释放了一定的潜在需求，贵阳
商品住宅价格走势坚挺且稳中带涨，全年商品住宅成交均价约5300元/平方米，同比上涨约8%。
(二)、2014年公司经营业绩和管理情况回顾
1.房地产主业实现稳健增长。
2014年，公司持续稳中求进、稳健开发的根本策略，研究和践行以人为核心需求的各类细分市场的发展，实现了房地产
主业的稳健增长。全年实现销售面积248万平方米，实现销售金额186亿元，较上年同期有所增长。
在各级政府的支持下，作为“引银入黔”重要战略核心的贵阳国际金融中心项目，以打造金融活力生态链，建立人性化
配套服务体系为建设方向，创新性推出了定制式办公楼的销售模式，得到广泛认同，项目按计划推进中。
报告期内，公司承担的贵阳市保障性住房项目实现施工面积约168万平方米，其中贵阳市云岩渔安、安井回迁安置居住
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区E组团（保障性住房）项目实现建设面积约30万平方米，报告期内完成16栋住房的主体工程建设；白岩脚保障性住房建设
面积138万平方米。在上述项目的运营管理方面，为探索符合贵阳市市情的保障性住房运营管理模式，贵阳市政府将上述保
障性住房项目列入了贵阳市保障性住房共有产权试点项目，并己启动渔安、安井回迁安置居住区E组团项目的试点方案。
未来方舟项目、南京项目、文化广场项目、假日方舟项目、筑城广场项目、世纪新城项目、中天花园项目、会展城项目
及中天万里湘江等项目均有序推进。
2.抓住机遇，成功实施再融资，启动中期票据融资方案，打开公司未来融资空间和资本空间。
在地产公司再融资政策打开后，公司立即启动再融资事项，再融资方案于2014年7月获得中国证监会发审委通过，8月获
得中国证监会的核准通知书，12月成功发行并办理完毕登记上市工作，成功发行股票约4.27亿股，募集资金约27亿元。公司
此次成功定增，优化了资本结构、降低了资产负债率。
报告期内，公司还启动了中期票据融资方案，拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行总额不超过人民币14亿元（含
14亿元）的中期票据。目前该方案己经公司董事会、股东会审议通过，正在按程序推进中。
3.积极布局大金融、大健康产业。
报告期内，公司继参股贵阳银行、贵州银行后，再次加大对金融业的投资。公司先后对贵阳互联网金融产业投资发展有
限公司进行增资并达到绝对控股地位；同时，公司在年内还成功设立了贵阳金融控股有限公司，注册资本达到27.5亿元，彰
显了公司发展金融业决心和力度，未来该金融控股公司将统领公司金融投资业务。报告期后经公司股东大会审议通过拟成立
上海虎魄股权投资基金管理合伙企业（有限合伙）和中天城投集团上海股权投资基金合伙企业（有限合伙），为公司搭建股
权投资及并购重组平台。目前，该事项正在积极推进中。
依托区域得天独厚的环境、生态、气候、资源和交通等优势，报告期内，公司积极探索并筹备大健康产业领域的战略规
划和发展实施，拟以养老产业、绿色生态为纽带，引进国内外先进管理技术及相关人才，在本土规划、投资、建设和运营大
健康产业，提供高品质、高水平、新理念、新体系的医疗、医药、养老、养生和健康管理等方面的大健康服务。目前正在筹
建大健康产业投资公司。
4.拟参与贵阳综合保税区项目建设。
报告期内，公司与贵阳综合保税区管委会签订了《国家展示馆项目投资合作框架协议书》，约定拟由公司投资约50亿元
人民币开发建设贵阳综合保税区内国家展示馆及配套商业、住宅、办公物业开发。
5.中天教育、中天体育、中天物业品牌效应日益扩大，均取得较好业绩。中天中学2014年婵联贵阳市309所中学中考平
均分第一名五连冠。
6.公司品牌影响力持续提升。
先后荣获“贵州民营企业杰出贡献品牌”奖，公司建设的贵阳城乡规划展览馆荣获住建部中国绿色建筑三星认证，中天
201大厦和未来方舟项目南明河景观坝被世界纪录协会分别授予“世界最高钢桁架悬挂结构大厦”和“世界最高气动盾形闸
门景观坝”世界纪录称号。
7.着手研究矿产板块未来发展方向，适时进行产业调整。
报告期内，遵义小金沟锰矿完成采矿权设置规划的申报工作；转龙庙锰矿、东高寨锰矿于报告期内取得国土厅下发的勘
探备案证明，并在贵州省公共资源交易中心进行了转龙庙锰矿、东高寨锰矿“矿权交易鉴证”的办理并获得鉴证文件，目前
已申请办理探矿权以及国土厅管理档案的变更工作。煤矿资源方面，野马川煤矿、疙瘩营煤矿探矿权相关申报工作继续推进
当中。公司将根据国家相关产业政策及其产业市场发展趋势，结合公司实际情况，规划矿产板块未来发展方向。
(三)、2015年展望
2015年是公司迈上一个新的台阶的基础年，是公司新的战略规划的执行年，是构建与落地“两大一小（大金融、大健康、
小地产）”的产业布局的关键一年。公司在确保房地产业务未来在“新常态”下走产品差异化、精品化、特色化，倾力推动
“大金融”、“大健康”及地产业务的小型特色化发展和轻资产的智慧城市及城市大数据运营。
基础房地产业务未来3-5年常态化发展就是要保证存量地产经营销售及收益有相对稳定的增速、不可撼动的区域市场占
有率、持续的客户忠诚度、以及持续不断提升的高品质的产品和服务。
2015年，公司计划销售面积265万平方米，销售额203.5亿元。
“大金融”领域的布局与推进是公司长期性及战略性的规划，是公司未来发展的重点产业，是要坚定不移、全力以赴的
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贯穿今年及未来经营管理的重点工作。2015年是“大金融”战略的起步之年，公司将以贵阳金融控股有限公司为基础在传统
金融业务及资产的经营资质和牌照方面争取获得突破；同时也将计划在创新金融的互联网金融或移动金融方面取得必要的经
营资质和牌照，包括在普惠金融业务创新方面有所收获和发展。传统金融领域的投资是指在银行、证券、信托、保险等金融
和非银行金融机构方面的投资控股和参股。2015年的目标是在上述领域的优质标的资产方面的投资取得有效业绩，实现零的
突破。创新金融的互联网金融或移动金融方面的投资是指在互联网银行、在线支付、远程支付、P2P小额贷款、供应链金融
等方面展开实质性的业务开展。今年公司将以贵阳互联网产业投资公司为主体，大力开展国家发改委及人民银行确定的贵阳
市移动支付试点城市的各类应用项目落地工作，也包括申请各类必要的牌照资质。
“大健康”领域的布局与推进也是公司长期性和战略性的发展方向，也是公司未来发展的重要产业领域之一和经营管理
工作的重心之一。依托贵州贵阳得天独厚的生态环境、气候资源、区域交通快速发展优势等，打造中天模式的“大健康”产
业。2015年是起步年，也是研究、学习、试点实践的关键年。我们将坚持首先推进第一个生态养老地产项目的基础条件落地
及示范区域的开发和展示，同时开始构建养老地产经营与运行必须配套的各类养老服务要素体系，进而推广至更大范围的大
健康生态产业链的上下游领域，包括医院的合作、疗养护理及健康中心的合作与开发、医药企业的合作与医药产品的开发、
生态农业与生态食品的配套等方面。
增量地产业务的小型特色化发展及轻资产的智慧城市及城市大数据运营是公司地产及城市开发运营战略的升级与新内
涵的补充。它一方面可以保证规划中的地产业务常态化发展，另一方面赋予了传统地产公司在创新互联网思维下把几十年积
累的城市开发经验、各类社会资源和业主客户资源等整合在一起，探索构建信息化、新技术新产品化和互联网化的智慧城市
经验平台。增量的“小地产”将仍然发挥我们在地产开发方面的优势能力，在优势区域和特色小快灵特色地产项目等方面增
加地产项目储备，并逐步形成公司地产业务后续发展的重要特点。2015年，公司将在贵阳市和贵州省开始规划建设智慧社区，
先从自有物业和公司管理的各类商办物业开始推进，并在将来逐步推广至区域内的其他物业社区；同时在更大区域范围内与
政府及其它技术提供商合作规划、投资建设及运营智慧城市和城市大数据营运平台。这个平台未来也是公司“大金融”“大
健康”业务的主要服务平台之一，使得公司“大金融”、“大健康”和地产三大战略规划产业在不远的将来能够在450万人
的贵阳以及4000万人的贵州形成有机的产业融合，相互推动和共同发展。
2015年，公司上述展望与发展计划，将以“产融结合，并购重组，创新发展”的战术策略全面并有步骤地积极推进。公
司在上海设立的基金管理公司以及并购母基金将是公司实现2015年及未来之路发展目标的一个重要抓手。我们相信，过去的
八年我们实现了高速的成长，未来几年我们将必定实现跨越式的发展。
中天，现在是未来！
4、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
1.会计政策变更及影响
会计政策变更的内容和原因 备注
2014年，财政部新制定和修订了《企业会计准则第2号—长期股权投资》、《企业会计
准则第9号—职工薪酬》、《企业会计准则第30号—财务报表列报》、《企业会计准则第33
号—合并财务报表》、《企业会计准则第37号—金融工具列报》、《企业会计准则第39号
说明1、说明2
—公允价值计量》、《企业会计准则第40号—合营安排》、《企业会计准则第41号—在其
他主体中权益的披露》等会计准则，本集团在编制2014年度财务报表时，执行了相关会计
准则，并按照有关的衔接规定进行了处理。
说明1：在2014年以前，本集团对于被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不
能可靠计量的权益性投资采用成本法核算，确认为长期股权投资。根据修订的《企业会计准则第2号—长期股权投资》规定，
对上述权益性投资应适用于《企业会计准则第22号—金融工具确认和计量》。本集团对该项会计政策变更采用追溯调整法，
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2014 年 比 较 报 表 已 重 新 表 述 ， 2013 年 资 产 负 债 表 调 减 长 期 股 权 投 资 131,130,000.00 元 ， 调 增 可 供 出 售 金 融 资 产
131,130,000.00元，资产总额无影响。
说明2：在2014年以前，本集团将还未摊销的递延收益列报在其他流动负债或其他非流动负债，根据修订的《企业会计
准则第30号—财务报表列报》规定，财务报表新增递延收益项目，本集团采用追溯调整法，2014年比较报表已重新表述，2013
年资产负债表调减其他流动负债88,531,816.00元，调增递延收益88,531,816.00元，负债总额无影响。
2.会计估计变更及影响：无。
3.前期差错更正和影响：无。
（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
（1）报告期新纳入合并范围的公司情况
公司名称 新纳入合并 持股比 年末净资产 本年净利润
范围的原因 例%
中天城投集团华北置业有限公司 新设成立 100.00 119,746,304.94 -253,695.06
中天城投集团南方置业有限公司 新设成立 100.00
中天城投集团北京置业有限公司 新设成立 51.00 94,725,340.43 -5,274,659.57
贵阳互联网金融产业投资发展有限公司 增资控股 65.00 98,790,840.57 -1,209,159.43
贵州中天立馨房地产经纪有限公司 新设成立 100.00 4,952,544.87 -47,455.13
威宁县疙瘩营驼骏煤业有限公司 新设成立 100.00 -3,895.00 -3,895.00
贵州中天信嘉房地产开发有限公司 新设成立 100.00
（2）报告期不再纳入合并范围的公司情况
不再纳入 处置日 处置日
公司名称 持股比例（%）
合并范围的原因 净资产 净利润
中天城投集团贵州千里驹
公司注销 100.00 29,987,150.64 442.45
有限公司
（4）董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
中天城投集团股份有限公司董事会
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二〇一五年二月十四日
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