证券代码：000540 证券简称：S*ST中天 公告编号：2006-1
世纪中天投资股份有限公司2006年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应阅读年度报告全文。
1.2 没有董事、监事、高级管理人员对年度报告内容的真实性、准确性、完整性无法保证或存在异议。
1.3 所有董事均已出席
1.4 四川君和会计师事务所为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
1.5 公司董事长罗玉平、副董事长石维国、总裁田茂、财务负责人李梅、会计部经理王正龙声明：保证年度报告中的财务报告真实、完整。
§2 公司基本情况简介
2.1 基本情况简介
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股票简称 S*ST中天
股票代码 000540
上市交易所 深圳证券交易所
注册地址 贵阳市云岩区吉祥路1号宅吉大厦五楼
注册地址的邮政编码 550004
办公地址 贵阳市云岩区吉祥路1号宅吉大厦五楼
办公地址的邮政编码 550004
公司国际互联网网址 www.ztcn.cn
电子信箱 ztqyd@public.gz.cn
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2.2 联系人和联系方式
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董事会秘书 证券事务代表
姓名 赵虹 何要求
联系地址 贵阳市云岩区吉祥路1号宅吉大厦五楼 贵阳市云岩区吉祥路1号宅吉大厦五楼
电话 0851-6809072 0851-6809072
传真 0851-6809115 0851-6809115
电子信箱 ztqyd@public.gz.cn ztqyd@public.gz.cn
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§3 会计数据和业务数据摘要
3.1 主要会计数据
单位：（人民币）元
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2006年 2005年 本年比上年增减（％） 2004年
主营业务收入 284,713,050.71 299,589,975.10 -4.97% 311,184,388.29
利润总额 24,324,669.27 -181,900,509.53 113.37% 24,324,669.27
净利润 10,120,705.49 -166,456,574.77 106.08% -148,749,067.66
扣除非经常性损益的净利润 9,097,285.05 -169,559,112.55 105.37% -151,046,810.78
经营活动产生的现金流量净额 28,517,366.44 51,967,838.35 -45.12% -7,024,960.76
2006年末 2005年末 本年末比上年末增减（％ 2004年末
）
总资产 1,272,356,060.35 1,082,279,211.98 17.56% 1,308,429,463.01
股东权益（不含少数股东权益 176,744,444.36 150,012,203.52 17.82% 332,109,765.75
）
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3.2 主要财务指标
单位：（人民币）元
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2006年 2005年 本年比上年增减（％） 2004年
每股收益 0.031 -0.5093 106.09% -0.4552
每股收益（注） 0.031 - - -
净资产收益率 5.73% -110.96% 116.69% -44.79%
扣除非经常性损益的净利润为基 5.15% -113.06% 118.21% -45.48%
础计算的净资产收益率
每股经营活动产生的现金流量净 0.0873 0.1590 -45.09% -0.0215
额
2006年末 2005年末 本年末比上年末增减（％ 2004年末
）
每股净资产 0.5408 0.459 17.82% 1.0162
调整后的每股净资产 0.5274 0.4392 20.08% 0.9627
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注：如果报告期末至报告披露日，公司股本发生变化的，按新股本计算。
非经常性损益项目
√ 适用 □ 不适用
单位：（人民币）元
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非经常性损益项目 金额
处置长期资产产生的损益 -30,710,043.00
扣除后的营业外收入、支出 226,324.13
以前年度计提减值准备转回 3,182,050.35
小计 3,101,274.05
所得税税率(%) 33.00
合计 1,023,420.44
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3.3 国内外会计准则差异
□ 适用 √ 不适用
§4 股本变动及股东情况
4.1 股份变动情况表
单位：股
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本次变动前 本次变动增减（+，-） 本次变动后
数量 比例 发行新股 送股 公积金转 其他 小计 数量 比例
股
一、未上市流通股份 214,077,5 65.50% 214,077,5 65.50%
37 37
1、发起人股份 55,593,12 17.01% 55,593,12 17.01%
1 1
其中：国家持有股份 36,240,86 11.09% 36,240,86 11.09%
6 6
境内法人持有股份 19,352,25 5.92% 19,352,25 5.92%
5 5
境外法人持有股份
其他
2、募集法人股份 158,336,6 48.45% 158,336,6 48.45%
37 37
3、内部职工股 147,779 0.05% 147,779 0.05%
4、优先股或其他
二、已上市流通股份 112,733,9 34.50% 112,733,9 34.50%
29 29
1、人民币普通股 112,733,9 34.50% 112,733,9 34.50%
29 29
2、境内上市的外资
股
3、境外上市的外资
股
4、其他
三、股份总数 326,811,4 100.00% 326,811,4 100.00%
66 66
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4.2 前10名股东、前10名流通股股东持股表
单位：股
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股东总数 15,798
前10名股东持股情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股总数 持有非流通股数量 质押或冻结的股份数
量
世纪兴业投资有限公司 其他 33.65% 109,956,000 109,956,000 109,956,000
贵阳市国有资产投资管理公司 国有股东 11.09% 36,240,866 36,240,866
深圳市瑞富源投资有限公司 其他 3.67% 12,000,000 12,000,000
无锡市华信投资管理有限公司 其他 2.14% 7,000,000 7,000,000
北京环宇互联科技发展有限公 其他 2.07% 6,773,289 6,773,289 6,773,289
司
北京世纪网神网络科技发展有 其他 1.92% 6,289,483 6,289,483 6,289,483
限公司
北京世纪网宇电子科技发展有 其他 1.92% 6,289,483 6,289,483 6,289,483
限公司
上海肇达投资咨询有限公司 其他 1.03% 3,380,000 3,380,000 24,000
遵义市远科建材销售有限公司 其他 0.98% 3,212,473 3,212,473
陕西明晟科贸有限公司 其他 0.97% 3,179,018 0
前10名流通股东持股情况
股东名称 持有流通股数量 股份种类
陕西明晟科贸有限公司 3,179,018 人民币普通股
昆山兴亚置业有限公司 1,522,580 人民币普通股
安健 1,151,352 人民币普通股
王媛 1,015,457 人民币普通股
孙林 981,619 人民币普通股
白冬琳 938,904 人民币普通股
赵亮 850,000 人民币普通股
昆山兴亚置业有限公司苏州分公司 844,095 人民币普通股
张中利 825,200 人民币普通股
舒立新 727,100 人民币普通股
上述股东关联关系或一致行动 世纪兴业投资有限公司函告公司，该公司与其余股东之间不存在关联关系，也不属于《上市公司持股
的说明 变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人。其余股东之间，公司未知其关联关系或是否属于《上
市公司持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人。
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4.3 控股股东及实际控制人情况介绍
4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况
√ 适用 □ 不适用
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新控股股东名称
新控股股东变更日期
新控股股东变更情况刊登日期
新控股股东变更情况刊登报刊
新实际控制人名称 罗玉平
新实际控制人变更日期 2006-09-04
新实际控制人变更情况刊登日期 2006-09-12
新实际控制人变更情况刊登报刊 中国证券报、证券时报
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4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍
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世纪兴业投资有限公司，法定代表人陈阳，成立日期1998年6月9日，现持有北京市工商行政管理局颁发的《企业法人营业执照》（注
册号为：11513354），注册资本13600万元。公司经营范围为项目投资及管理、物资购销、投资咨询、房地产信息咨询、企业形象策
划等。公司实际控制人为公司现任董事长罗玉平先生。
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4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
§5 董事、监事和高级管理人员
5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
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姓名 职务 性别 年龄 任职起始日期 任职终止日期 年初持股 年末持股 变动原因 报告期内 是否在股
数 数 从公司领 东单位或
取的报酬 其他关联
总额（万 单位领取
元）
鲁石 董事长 男 49 2006-05-26 2007-02-16 67,719 67,719 50.00 否
田茂 董事兼总裁 男 50 2006-05-26 2009-05-25 56,433 56,433 40.00 否
李军华 董事 男 44 2006-05-26 2007-02-16 0 0 5.00 是
陈阳 董事 男 40 2006-05-26 2007-02-16 0 0 5.00 是
余莲萍 职工董事 女 46 2006-05-26 2009-05-25 5,900 5,900 20.00 否
李俊 董事 男 35 2006-05-26 2007-02-16 0 0 5.00 是
胡北忠 独立董事 男 43 2006-05-26 2009-05-25 0 0 5.00 否
张小强 独立董事 男 49 2006-05-26 2009-05-25 0 0 5.00 否
黎建飞 独立董事 男 50 2006-05-26 2009-05-25 0 0 5.00 否
李筑惠 监事会主席 男 52 2006-05-26 2009-05-25 12,891 12,891 14.00 否
程琨虎 监事 男 40 2006-05-26 2007-02-16 0 0 1.00 是
罗兵 监事 男 40 2006-05-26 2009-05-25 0 0 1.00 否
李梅 财务总监 女 55 2006-05-26 2009-05-25 0 0 20.00 否
赵虹 董事会秘书 女 39 2006-05-26 2009-05-25 0 0 15.00 否
合计 - - - - - 142,943 142,943 - 191.00 -
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§6 董事会报告
6.1 管理层讨论与分析
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随着2006年国家房地产宏观调控政策持续深入，房地产行业逐步趋于规范化、专业化和规模化，这也对房地产开企业经营管理提出了
更高的要求。在贵阳市，房地产市场总体上呈现平稳向上发展的态势，价格略有上涨，销售量在一定的窄幅区间波动。随着一些外来
大型房地产开发企业陆续进入贵阳，市场竞争也日趋激烈。针对企业内外部经营环境的变化，公司管理层审时度势，制定了正确的经
营方针和策略，并强化执行力，率领全体员工，齐心协力，众志诚城，一举实现扭亏为盈，并为公司的后续发展奠定了坚实的基础。
2006年贵阳市商品房销售面积估计为140万平方米左右（贵阳市统计年鉴尚未正式公布，该数据为本公司预测数），公司2006年商品
房销售面积5.62万平方米，市场占有率为4.01%。公司将2006年确定为“客户关系年”，明确以客户为中心，做服务型企业的企业宗
旨，梳理、构建良好的企业客户关系，成立了中天客户俱乐部，在组织机构上增设了客户关系部，主抓全公司客户关系。对客户入住
率较高的中天花园社区，重新进行了道路、环境改造，提出包括中心广场建设在内的中天花园九件实事如期完成，赢得了客户的广泛
赞许，在广大客户中树立了良好的企业形象，夯实中天企业品牌。在经营理念上，全公司树立下道工序就是上道工序的客户、各环节
都要有市场竞争意识、提高工作效率，以及加速项目开发速度的理念，在全国范围内整合一流的策划、设计、传媒及环境设计与施工
资源，实现优势互补，强强联合，打造中天强势品牌。在销售工作中，创新营销方式，实施品牌战略和差异化策略，世纪新城11郡销
（预）售创开盘即售罄的佳绩。在前期市场定位及规划设计上，对下一步要新开工的项目及组团，公司重新进行了市场审势及产品定
位，提高产品设计品质，为项目今后的开发打下了坚实的基础。在工程管理上，公司加强质量管理和工期管理，倡导安全、文明施工
。在成本管理上，公司推行目标成本管理，严格控制产品成本，增强产品竞争力。总之，在报告期内，公司管理层率领全体员工，憋
足一口劲，扭成一股绳，团结一心，各方面工作都取得了较大进步，全面完成了生产经营计划。（一）报告期内公司经营状况的回顾
1、概述公司报告期内总体经营情况。报告期内,通过中天花园社区环境整体改造、开办中天花园绿色农贸生鲜市场、中体倍力中天健
身俱乐部中天旗舰店开业、全面提升中天物业管理品质等实际有效的行动步骤，中天地产品牌更加深入人心，公司商品房销售合同金
额及销售现金回流均取得较好成绩。公司报告期内结转销售收入284,713,050.71元，实现主营业务利润117,346,709.69元、净利润10
,120,705.49元。公司报告期内仍然维系主营业务房地产开发及其经营，期内除取得对贵阳市商业银行的投资收益外，尚无其它业务
收入和利润来源。2、公司主营业务及其经营状况。主营业务（贵阳地区房地产开发）收入284,713,050.71元，主营业务成本148,569
,930.27元，营业税金及附加18,796,410.75元，主营利润117,346,709.69元，主营业务利润率41.22%。本公司主营业务集中在贵阳地
区。3、公司资产构成（应收款项、存货、长期股权投资、固定资产、在建工程、短期借款、长期借款等占总资产的比重）及公司营
业费用、管理费用、财务费用、所得税等财务数据同比发生重大变动的说明。资产项目中应收帐款、预付帐款和存货余额较上期有较
大变化，均主要由正常的生产经营活动形成，其中年内加强应收房款清收工作成效明显；负债项目中预收帐款增加较多，为期房销售
合同款流入；其它应付款增加部分主要为调剂款项；损益项目中成本降低并主营业务利润增加，为本期结转较多别墅、联排等高附加
值商品房销售；其它业务利润增长为本期中天广场1组团商场租赁收入，营业费用增长主要为政策等因素导致的人工成本增长；管理
费用变动包括有计提坏帐因素。4、结合公司现金流量表相关数据，说明公司经营活动、投资活动和筹资活动产生的现金流量的构成
情况。报告期内经营现金流入48,797.46万元，经营现金流出45,945.72万元，经营现金净流量2,851.73万元，现金流量结构无重大变
化。报告期内无重大对外投资活动。报告期内到期的银行贷款如期归还并取得新的贷款，整体融资规模基本稳定。5、公司主要供应
商及客户情况。公司系房地产开发企业，建筑施工以招标方式发包给建筑施工企业，主要建筑材料由施工企业采购。公司向供应商采
购的商品主要是：少量钢材、铝合金窗、塑钢窗、电气配件及部分外装修材料。报告期内公司向前五名供应商合计采购金额为1516.9
1万元，占年度采购总额3282.16万元的比例为46.22%。公司主要产品系商品房，多为个人购房者，客户群较为分散，经统计前5名客
户的销售额合计1666.31万元，占公司销售额28471.31万元的比例为5.85%。6、主要控股公司及参股公司情况（1）控股公司（90%）-
北京世纪中天投资有限公司。经营范围为投资管理、投资咨询；房地产信息咨询（不含中介服务）；企业形象策划；购销：建筑材料
、五金交电、电器设备、百货（未取得专项许可的项目除外），公司注册资本2000万元，法定代表人为宋春起。报告期内经公司第五
届董事会第1次会议审议，同意注销此公司。目前已办理税务注销，工商注销手续正在办理之中。（2）控股公司（80%）-北京中天实
投资顾问有限公司。经营范围为：投资咨询；企业管理咨询；房地产信息咨询（不含中介服务）；组织文化艺术交流（不含演出）会
议服务；承办展览展示活动；劳务服务；装饰设计；技术培训、技术咨询、技术服务（未取得专项许可的项目除外）。公司注册资本
50万元，法定代表人为鲁石。（3）控股公司（90%）-贵州中天盛邦物业管理有限公司。经营范围为物业管理、家政服务等。公司注
册资本500万元，法定代表人周力。报告期内资产总额850万元，利润12万元。（4）控股公司（95%）-贵州中体倍力中天健身俱部有
限责任公司，经营范围为从事体育健身、运动器械业务等。注册资本金500万元，法定代表人余莲萍，报告期内资产总额445万元，由
于处新开办期间，消化开办费用等因素亏损264万元。（5）控股公司（90%）-贵阳中天茂源商贸有限公司，经营范围为从事农贸市市
场经营、摊位租赁业务。注册资本金30万元，法定代表人吴昌智。报告期内资产总额88万元，由于消化开办费用等因素期内亏损12万
元。（6）控股公司（50%）-贵州中天置业房地产开发有限公司，经营范围为房地产开发、城市基础设施及配套项目开发、综合性商
业（专项管理除外）、物业管理。注册资本为2000万元，其中公司出资1000万元，占注册资本的50%，法定代表人鲁石。2006年9月11
日，本公司第五届董事会第5次会议决议通过将持有的50%的股权以原值作价1000万元转让，但报告期未实施。（7）参股公司（4.08%
）-天同证券有限责任公司。主营业务范围：证券的代理买卖；代理证券的还本付息、分红派息；证券代保管、鉴证；代理登记开户
；证券的自营买卖；证券的承销和上市推荐；证券投资咨询；资产管理；发起设立证券投资基金和基金管理公司；中国证监会批准的
其他业务。公司注册资本：2,448,261,166.66元，法定代表人为段虎。2006年，天同证券有限责任公司（以下称天同证券）因违规经
营被中国证券监督管理委员会责令关闭，山东省政府商证监会决定委托北京市天铎律师事务所，开展天同证券清算工作。公司以前年
度对天同证券有限责任公司10000万元的长期投资已全额计提减值准备。（8）参股公司(13%)-博华资产管理有限公司。经营范围为企
业自主选择经营项目。公司注册资本46000万元，法定代表人郑清。公司以前年度对博华资产管理有限公司6000万元的长期投资采用
个别认定法按80%比例计提长期投资减值准备4800万元。（9）参股公司（3.63%）-贵阳市商业银行。经营范围为：吸引公众存款、发
放短期、中期和长期贷款、办理国内结算、办理票据提现、发行金融证券、代理发行代理兑付、承接政府债券、买卖政府债券、从事
同行拆借、提供担保、代理收付款项及代理保险业务、提供保险箱服务、办理地方财政信用周转使用资金的委托贷款业务、经中国人
民银行批准的其它业务。注册资本8.06亿元。公司在报告期内取得投资收益234余万元，该投资收益对公司净利润的影响达到10％。
贵阳市商业银行当年营业收入约97840万元，利润约19224万元。（二）、对公司未来的发展展望1、结合回顾的情况，分析所处行业
的发展趋势及公司面临的市场竞争格局。随着房地产市场的逐步规范，对房地产开发企业的战略管理能力及项目运营能力提出了更高
的要求，优秀的房地产企业面临良好的发展契机。对于房地产行业的长期发展趋势，公司管理层认为，由于城市化进程的加速、人民
币升值、人口自然增长以及居民可支配收入增加等因素，住房的需求短期内难于发生根本变化，房地产行业完全可能呈现健康发展的
态势。就贵阳房地产市场而言,一方面受国家宏观调控政策影响,总需求量在一定窄幅区间波动；另一方面，一些大型外来企业强势进
入贵阳房地产市场，本地原有部分房开企业在迅速做大，市场竞争在不断加剧，总体市场竞争格局将表现为洗牌及重新排定座次的过
程，房地产市场竞争将主要在一些大中型房开企业之间展开，全面比拼（理念、品牌、实力、专业化水准、服务等）的时代已经来临
。面对如此情形，公司管理层已有充分思想准备，公司将继续坚持品牌战略，充分发挥在本区域内的品牌优势，发挥已有一定土地储
备优势，整合全国一流的资源，形成战略合作伙伴，提高专业化水准，以客户需求为导向，坚持以普通住宅开发为主的同时，合理调
整产品结构，实施规模经营，加快周转速度，获取规模效益，提高市场占有率，在市场竞争中立于不败之地。2、未来公司发展机遇
和挑战及新年度的经营计划。房地产市场的供需矛盾以及政策调控的长期并存使得本行业挑战和机遇并存，管理层看好房地产行业的
长期发展趋势。贵阳作为全省唯一的中心城市，房地产市场仍存在较大的发展空间。但管理层也看到随着国家在金融、信贷、土地、
税收等各方面政策的进一步完善，行业内的竞争将更趋激烈，房地产开发企业的融资、策划、设计、管理等各项能力将面临更加严峻
的考验。因此公司在管理能力、创新能力、协调能力及专业能力等方面必须更加具有竞争力，可以说未来的3-5年，公司既面临严峻
的挑战，也蕴藏着高速增长的契机。公司管理层认为经过数年的调整和自我变革，公司在组织结构、专业能力、客户忠诚、经营理念
等方面，已经完成了自我的改造和提升，公司有能力抓住机遇，在未来三年内进入一个高速的发展期，把各项工作推向一个新的台阶
。公司的发展战略是立足贵阳、拓展全省、走向全国。公司一直致力于在全国房地产业内争取进入一流方阵，在全省做区域性龙头房
开企业，公司以全国最优秀企业为标杆，学先进，在全国范围内有效整合策划、规划设计、环境、传媒、学校、康体等方面一流资源
，建立长期战略合作伙伴关系，充实品牌内涵，提升专业化水准，巩固全省范围内的龙头地位。同时，公司将发挥自身区域品牌优势
，拓展省内地、州市城市开发，率先进入贵州第二大城市遵义市，扩大在全省范围内的市场占有率。公司将实施差异化策略、成本领
先策略和规模开发策略，全面展示中天公司与其它公司、中天项目与其它项目之间的差异化优势。实行目标成本管理，严格控制产品
成本，提升产品竞争力。实施规模开发，获取规模效益。此外，公司将树立以客户为中心的服务意识，建立良好的客户关系，加强企
业文化建设，注重人力资源开发培训，健全激励机制，培育核心竞争力。总之，公司上下满怀信心，将以务实、创新的精神，脚踏实
地，锐意进取，充分发挥各方面优势，在未来发展中将为广大股东谋取更大的回报。公司在2007年拟开发的项目有中天花园三期项目
、世纪新城三组团项目、南湖项目、宅东2号地项目（暂定名）以及遵义万里路项目。3、为实现未来发展战略所需的资金需求及使用
计划，以及资金来源情况。2007年，公司仍将以上年度现金结余、当期销售现金回流和已有融资资金进行滚动开发，通过当期销售现
金回流情况、以及对未来一段时期销售态势的评估，科学安排项目开发的顺序及规模。4、对公司未来发展战略和经营目标的实现产
生不利影响的所有风险因素（包括宏观政策风险、市场或业务经营风险、财务风险、技术风险等）及应对措施。2007年国家宏观调控
政策（金融、信贷、土地、税收、拆迁、销售等）持续深入，对房地产开发会有较大影响，公司高度关注由此带来的机遇和风险，针
对拟新开工的项目，从项目运营、产品市场定位到产品设计都进行了深入的分析，同时加强对国家宏观政策研究，按现有或可能推出
的政策安排开发经营计划，从多角度分析论证生产经营计划的可实施性，找出关键工序，明确工作重点及主要节点，以确保生产经营
计划能全面完成，进而降低或规避可能产生的风险。由于公司主营业务相对集中，计量资产种类和可选择的计价方式较少，从中、长
期看执行新会计准则不会对公司产生大的影响。
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6.1.1 执行新企业会计准则后，公司可能发生的会计政策、会计估计变更及其对公司的财务状况和经营成果的影响情况
√ 适用 □ 不适用
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根据财政部第33号令、财会（2006）3号、财会（2006）18号文件的规定，世纪中天投资股份有限公司2007年1月1日起开始执行财政
部于2006年2月15日颁布的《企业会计准则—基本准则》和《企业会计准则第1号—存货》等38项具体准则及其应用指南（以下简称“
新会计准则”），目前本公司正在评价执行新会计准则对本公司财务状况、经营成果和现金流量所产生的影响，在对其进行慎重考虑
或参照财政部对新会计准则的进一步讲解后，由于公司主营业务相对集中，计量资产种类和可选择的计价方式较少，从中、长期看执
行新会计准则不会对公司产生大的影响。
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6.2 主营业务分行业、产品情况表
单位：（人民币）万元
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主营业务分行业情况
分行业或分产品 主营业务收入 主营业务成本 主营业务利润 主营业务收入比 主营业务成本 主营业务利润率
率（％） 上年增减（％） 比上年增减（ 比上年增减（％
％） ）
房地产 28,471.31 14,856.99 41.21% -4.97% -24.07% 12.76%
主营业务分产品情况
商品房 28,471.31 14,856.99 41.21% -4.97% -24.07% 12.76%
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6.3 主营业务分地区情况
单位：（人民币）万元
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地区 主营业务收入 主营业务收入比上年增减（％）
贵阳市 28,471.31 -4.97%
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6.4 募集资金使用情况
□ 适用 √ 不适用
变更项目情况
□ 适用 √ 不适用
6.5 非募集资金项目情况
□ 适用 √ 不适用
6.6 董事会对会计师事务所“非标意见”的说明
□ 适用 √ 不适用
6.7 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案
√ 适用 □ 不适用
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经四川君和会计师事务所审计确认，公司2006年度实现净利润10,120,705.49元，加上年初未分配利润-260,983,663.83元，本年度可
供分配利润为-250,862,958.34元，本年度可供投资者分配利润为-250,862,958.34元。拟定2006年度利润分配预案为：2006年度利润
不分配，也不进行资本公积金转增股本。
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公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案
□ 适用 √ 不适用
§7 重要事项
7.1 收购资产
□ 适用 √ 不适用
7.2 出售资产
□ 适用 √ 不适用
7.1、7.2所涉及事项对公司业务连续性、管理层稳定性的影响。
7.3 重大担保
□ 适用 √ 不适用
7.4 重大关联交易
7.4.1 与日常经营相关的关联交易
√ 适用 □ 不适用
单位：（人民币）万元
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关联方 向关联方销售产品和提供劳务 向关联方采购产品和接受劳务
交易金额 占同类交易金额的比 交易金额 占同类交易金额的比
例 例
内部关联职工 600.50 100.00% 0.00 0.00%
合计 600.50 100.00% 0.00 0.00%
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其中：报告期内上市公司向控股股东及其子公司销售产品或提供劳务的关联交易金额0.00万元
7.4.2 关联债权债务往来
√ 适用 □ 不适用
单位：（人民币）万元
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关联方 向关联方提供资金 关联方向上市公司提供资金
发生额 余额 发生额 余额
控股子公司 4,446.10 6,317.50 0.00 0.00
合计 4,446.10 6,317.50 0.00 0.00
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其中：报告期内上市公司向控股股东及其子公司提供资金的发生额4,446.10万元，余额6,317.50万元
7.4.3 2005年末被占用资金的清欠进展情况
□ 适用 √ 不适用
2006年新增资金占用情况
□ 适用 √ 不适用
截止2006年末，上市公司未能完成非经营性资金占用的清欠工作的，相关原因及已采取的清欠措施和责任追究方案
□ 适用 √ 不适用
7.5 委托理财
□ 适用 √ 不适用
7.6 承诺事项履行情况
7.6.1 原非流通股东在股权分置改革过程中作出的承诺事项及其履行情况
□ 适用 √ 不适用
7.6.2 报告期末持股5％以上的原非流通股东持有的无限售条件流通股数量情况
□ 适用 √ 不适用
7.7 重大诉讼仲裁事项
□ 适用 √ 不适用
§8 监事会报告
√ 适用 □ 不适用
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2006年，监事会按照《公司法》、《上市公司治理准则》和《公司章程》等法律、法规的要求，认真履行股东大会所赋予的职责，密
切关注公司的生产经营活动，列席公司董事会和股东大会，并针对公司的重大事项，及时召开监事会工作会议，主要会议的基本情况
如下：2006年4月20日召开会议，审议了：一、关于2005年度财务决算的议案二、关于2005年度报告及其摘要的议案三、关于2005年
度利润分配或资本公积金转增股本预案的议案四、关于计提坏帐准备及长期投资减值准备的议案五、关于董事会对“非标”事项的说
明的议案六、关于修改《世纪中天投资股份有限公司股东大会议事规则》的议案七、关于修改《世纪中天投资股份有限公司章程》的
议案八、关于公司贷款的议案九、关于聘请财务审计机构的议案十、关于2006年度财务预算的议案十一、关于成立中天中体健身俱乐
部的议案十二、关于成立遵义项目公司的议案十三、关于向深圳证券交易所申请对公司股票实行退市风险警示并授权公司董事会秘书
办理退市风险警示相关事宜的议案十四、关于召开第十三届股东大会（2005年年度股东大会）的议案十五、关于第四届监事会换届选
举的议案十六、关于2005年度监事会工作报告的议案2006年4月27日召开会议，审议了公司2006年第1季度财务报告。2006年5月26日
召开会议，选举通过了第五届监事会主席的议案。2006年8月9日召开会议，审议了：一、关于2006年上半年度财务决算的议案二、关
于2006年上半年度报告及其摘要的议案三、关于2006年上半年度利润分配或资本公积金转增股本预案的议案2006年10月19日召开会议
，对公司2006年第三季度报告正文及全文进行了审议。监事会通过适时检查公司财务和对公司董事、经理等高级管理人员执行本公司
职务情况的监督，监事会成员一致认为：1、公司按照国家有关法规和股东大会决议的要求，积极开展各项生产经营活动，运作合法
、规范。在制度建设方面，继续坚持以市场为导向，实施专业化分工协作，并通过梳理房地产开发业务流程，加强管理基础工作建设
，改善内部控制制度，进一步完善了经营管理机制，为公司持续和稳定地发展创造了必要的条件。2、公司董事、经理等高级管理人
员，在执行本公司职务时，认真负责，没有发现违反法律、法规和公司章程以及损害公司利益的行为。3、公司在出售资产的过程中
履行了规定的程序，售价合理，没有发现内幕交易的行为，也没有损害股东的权益或造成公司资产流失的情况。4、本年度未发生关
联交易事项。5、本年度公司没有募集资金的情况。6、本年度会计师事务所出具了无保留意见的审计报告，客观反映了公司2006年12
月31日的财务状况以及2006年度的经营成果和现金流量。
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§9 财务报告
9.1 审计意见
审计意见： 标准无保留审计意见
9.2 财务报表
9.2.1 资产负债表
编制单位：世纪中天投资股份有限公司 2006年12月31日 单位：（人民币）元
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项目 期末数 期初数
合并 母公司 合并 母公司
流动资产：
货币资金 91,275,709.89 77,085,131.78 110,615,792.37 108,994,802.83
短期投资
应收票据
应收股利
应收利息
应收账款 6,569,234.09 6,569,234.09 12,542,420.84 12,542,420.84
其他应收款 12,956,139.09 54,497,047.27 15,746,990.49 14,489,541.78
预付账款 9,330,729.21 10,321,729.21 3,309,201.65 3,265,326.65
应收补贴款 605,844.48 605,844.48
存货 1,088,663,168.02 987,048,284.01 870,777,690.49 870,762,377.42
待摊费用 100,353.87 65,594.47
一年内到期的长期债权投资
其他流动资产
流动资产合计 1,208,794,980.30 1,135,521,426.36 1,013,698,294.19 1,010,725,908.47
长期投资：
长期股权投资 45,500,000.00 62,407,703.59 52,537,964.90 57,095,069.51
长期债权投资
长期投资合计 45,500,000.00 62,407,703.59 52,537,964.90 57,095,069.51
合并价差
固定资产：
固定资产原价 27,075,441.59 19,222,275.49 25,586,050.07 18,672,966.44
减：累计折旧 9,842,788.76 9,235,909.66 10,196,899.04 8,861,821.18
固定资产净值 17,232,652.83 9,986,365.83 15,389,151.03 9,811,145.26
减：固定资产减值准备
固定资产净额 17,232,652.83 9,986,365.83 15,389,151.03 9,811,145.26
工程物资
在建工程
固定资产清理
固定资产合计 17,232,652.83 9,986,365.83 15,389,151.03 9,811,145.26
无形资产及其他资产：
无形资产
长期待摊费用 828,427.22 493,003.00 653,801.86 653,801.86
其他长期资产
无形资产及其他资产合计 828,427.22 493,003.00 653,801.86 653,801.86
递延税项：
递延税款借项
资产总计 1,272,356,060.35 1,208,408,498.78 1,082,279,211.98 1,078,285,925.10
流动负债：
短期借款 90,000,000.00 90,000,000.00
应付票据
应付账款 10,589,013.30 10,494,229.06 9,560,226.76 9,560,226.76
预收账款 339,283,597.88 337,676,089.84 181,605,345.91 181,605,345.91
应付工资 7,156,613.59 6,973,130.93 7,157,296.36 6,973,130.93
应付福利费 6,967,870.78 6,802,192.04 6,252,382.22 6,125,684.04
应付股利 961,744.20 961,744.20 961,744.20 961,744.20
应交税金 4,762,533.59 4,589,174.86 -2,592,170.34 -2,629,251.96
其他应交款 -530,002.27 -536,452.05 -194,432.44 -196,667.32
其他应付款 144,112,965.04 95,465,125.73 102,418,882.62 100,087,572.03
预提费用 38,666,276.65 38,528,276.65 61,437,856.36 61,437,856.36
预计负债 9,000,000.00 9,000,000.00 9,000,000.00 9,000,000.00
一年内到期的长期负债 161,000,000.00 161,000,000.00 290,130,000.00 290,130,000.00
其他流动负债
流动负债合计 811,970,612.76 760,953,511.26 665,737,131.65 663,055,640.95
长期负债：
长期借款 224,000,000.00 224,000,000.00 212,000,000.00 212,000,000.00
应付债券
长期应付款 48,981,984.50 48,981,984.50 55,734,359.89 55,734,359.89
专项应付款
其他长期负债
长期负债合计 272,981,984.50 272,981,984.50 267,734,359.89 267,734,359.89
递延税项：
递延税款贷项
负债合计 1,084,952,597.26 1,033,935,495.76 933,471,491.54 930,790,000.84
少数股东权益 10,659,018.73 -1,204,483.08
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 326,811,466.00 326,811,466.00 326,811,466.00 326,811,466.00
减：已归还投资
实收资本（或股本）净额 326,811,466.00 326,811,466.00 326,811,466.00 326,811,466.00
资本公积 24,450,219.45 24,450,219.45 23,479,671.56 23,479,671.56
盈余公积 76,345,717.25 76,345,717.25 76,345,717.25 76,345,717.25
其中：法定公益金 34,148,501.14 34,148,501.14
未分配利润 -250,862,958.34 -253,134,399.68 -260,983,663.83 -279,140,930.55
其中：现金股利 34,148,501.14 34,148,501.14
未确认的投资损失 -15,640,987.46
外币报表折算差额
所有者权益（或股东权益）合计 176,744,444.36 174,473,003.02 150,012,203.52 147,495,924.26
负债和所有者权益（或股东权益 1,272,356,060.35 1,208,408,498.78 1,082,279,211.98 1,078,285,925.10
）合计
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9.2.2 利润及利润分配表
编制单位：世纪中天投资股份有限公司 2006年1-12月 单位：（人民币）元
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项目 本期 上年同期
合并 母公司 合并 母公司
一、主营业务收入 284,713,050.71 284,713,050.71 299,589,975.10 299,589,975.10
减：主营业务成本 148,569,930.27 148,569,930.27 195,671,386.02 195,671,386.02
主营业务税金及附加 18,796,410.75 18,796,410.75 18,694,866.48 18,694,866.48
二、主营业务利润（亏损以“-” 117,346,709.69 117,346,709.69 85,223,722.60 85,223,722.60
号填列）
加：其他业务利润（亏损以“-” 7,618,565.06 5,965,758.13 413,698.85 -514,147.75
号填列）
减：营业费用 26,755,550.69 26,755,550.69 20,549,286.47 20,549,286.47
管理费用 38,856,476.94 18,533,916.68 101,800,459.14 95,464,736.18
财务费用 37,287,801.55 37,312,126.46 35,473,401.86 35,482,448.73
三、营业利润（亏损以“-”号填 22,065,445.57 40,710,873.99 -72,185,726.02 -66,786,896.53
列）
加：投资收益（亏损以“-”号填 2,225,800.43 -443,600.59 -110,268,355.37 -113,958,828.42
列）
补贴收入
营业外收入 773,134.11 772,898.51 861,144.52 856,546.52
减：营业外支出 739,710.84 734,785.34 307,572.66 294,672.66
四、利润总额（亏损以“-”号填 24,324,669.27 40,305,386.57 -181,900,509.53 -180,183,851.09
列）
减：所得税 14,358,349.46 14,298,855.70 2,351,989.38 2,298,360.45
少数股东损益 -154,385.68 -2,154,936.68
加：未确认的投资损失本期发生 15,640,987.46
额
五、净利润（亏损以“-”号填列 10,120,705.49 26,006,530.87 -166,456,574.77 -182,482,211.54
）
加：年初未分配利润 -260,983,663.83 -279,140,930.55 -94,527,089.06 -96,658,719.01
其他转入
六、可供分配的利润 -250,862,958.34 -253,134,399.68 -260,983,663.83 -279,140,930.55
减：提取法定盈余公积
提取法定公益金
提取职工奖励及福利基金
提取储备基金
提取企业发展基金
利润归还投资
七、可供投资者分配的利润 -250,862,958.34 -253,134,399.68 -260,983,663.83 -279,140,930.55
减：应付优先股股利
提取任意盈余公积
应付普通股股利
转作资本（或股本）的普通股股
利
八、未分配利润 -250,862,958.34 -253,134,399.68 -260,983,663.83 -279,140,930.55
利润表（补充资料）
1．出售、处置部门或被投资单位
所得收益
2．自然灾害发生的损失
3．会计政策变更增加（或减少）
利润总额
4．会计估计变更增加（或减少）
利润总额
5．债务重组损失
6．其他
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9.2.3 现金流量表
编制单位：世纪中天投资股份有限公司 2006年1-12月 单位：（人民币）元
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项目 本期
合并 母公司
一、经营活动产生的现金流量：
销售产品、提供劳务收到的现金 481,803,329.68 468,231,810.30
收到的税费返还
收到的其他与经营活动有关的现金 6,171,254.42 4,915,654.01
经营活动现金流入小计 487,974,584.10 473,147,464.31
购买商品、接受劳务支付的现金 374,829,555.95 316,113,408.70
支付给职工以及为职工支付的现金 27,463,504.08 20,648,034.87
支付的各项税费 26,916,831.09 26,386,116.35
支付的其他与经营活动有关的现金 30,247,326.54 27,568,542.21
经营活动现金流出小计 459,457,217.66 390,716,102.13
经营活动产生的现金流量净额 28,517,366.44 82,431,362.18
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资所收到的现金 6,923,765.33 6,923,765.33
取得投资收益所收到的现金 2,340,000.00 2,340,000.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资 9,000.00 9,000.00
产所收回的现金净额
收到的其他与投资活动有关的现金 808,362.62 783,145.71
投资活动现金流入小计 10,081,127.95 10,055,911.04
购建固定资产、无形资产和其他长期资 5,558,404.24 2,721,135.38
产所支付的现金
投资所支付的现金 15,020,000.00
支付的其他与投资活动有关的现金 44,000,000.00
投资活动现金流出小计 5,558,404.24 61,741,135.38
投资活动产生的现金流量净额 4,522,723.71 -51,685,224.34
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资所收到的现金 10,280,000.00
借款所收到的现金 177,000,000.00 177,000,000.00
收到的其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 187,280,000.00 177,000,000.00
偿还债务所支付的现金 204,130,000.00 204,130,000.00
分配股利、利润或偿付利息所支付的现 35,525,808.89 35,525,808.89
金
支付的其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计 239,655,808.89 239,655,808.89
筹资活动产生的现金流量净额 -52,375,808.89 -62,655,808.89
四、汇率变动对现金的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -19,335,718.74 -31,909,671.05
现金流量表补充资料
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 10,120,705.49 26,006,530.87
加：计提的资产减值准备 16,877,599.75 958,980.28
固定资产折旧 2,239,869.20 2,194,954.12
无形资产摊销
长期待摊费用摊销 -174,625.36 160,798.86
待摊费用减少（减：增加） 100,353.87 65,594.47
预提费用增加（减：减少） -22,771,579.71 -22,909,579.71
处置固定资产、无形资产和其他长期资 192,900.86 188,302.86
产的损失（减：收益）
固定资产报废损失
财务费用 34,717,446.27 34,742,663.18
投资损失（减：收益） -2,225,800.43 443,600.59
递延税款贷项（减：借项）
存货的减少（减：增加） -216,763,076.23 -115,163,505.29
经营性应收项目的减少（减：增加） 18,869,327.11 2,404,289.49
经营性应付项目的增加（减：减少） 187,488,631.30 153,338,732.46
其他
少数股东损益 -154,385.68
经营活动产生的现金流量净额 28,517,366.44 82,431,362.18
2．不涉及现金收支的投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净增加情况：
现金的期末余额 91,280,073.63 77,085,131.78
减：现金的期初余额 110,615,792.37 108,994,802.83
加：现金等价物期末余额
减：现金等价物期初余额
现金及现金等价物净增加额 -19,335,718.74 -31,909,671.05
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9.3 与最近一期年度报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的具体说明
□ 适用 √ 不适用
9.4 重大会计差错的内容、更正金额、原因及其影响
□ 适用 √ 不适用
9.5 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明
√ 适用 □ 不适用
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2005年纳入合并范围的子公司为3家，原2005年纳入合并范围的北京中天公司因由本公司董事会决议解散，未再纳入2006年的合并会
计报表，本年新增纳入合并范围的公司3家，即中体倍力公司、贵州中天置业和中天茂源公司。
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9.6 新旧会计准则股东权益差异调节表
单位：（人民币）元
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项目名称 金额
2006年12月31日股东权益（现行会计准则） 176,744,444.36
长期股权投资差额
其中：同一控制下企业合并形成的长期股权投资差额
其他采用权益法核算的长期股权投资贷方差额
拟以公允价值模式计量的投资性房地产
因预计资产弃置费用应补提的以前年度折旧等
符合预计负债确认条件的辞退补偿
股份支付
符合预计负债确认条件的重组义务
企业合并
其中：同一控制下企业合并商誉的账面价值
根据新准则计提的商誉减值准备
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以及可供出
售金额资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
金融工具分拆增加的权益
衍生金融工具
所得税 117,354,530.31
少数股东权益 10,659,018.73
其他 2,676.45
2007年1月1日股东权益（新会计准则） 304,760,669.85
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会计师事务所的审阅意见
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世纪中天投资股份有限公司全体股东：我们审阅了后附的世纪中天投资股份有限公司（以下简称“世纪中天”）新旧会计准则股东权
益差异调节表（以下简称“差异调节表”）。按照《企业会计准则第38号—首次执行企业会计准则》和中国证监会[证监发（2006）1
36号]《关于做好与新会计准则相关财务会计信息披露工作的通知》（以下简称“通知”）有关规定编制差异调节表是世纪中天管理
层的责任。我们的责任是在实施审阅工作的基础上对差异调节表出具审阅报告。根据通知的有关规定，我们参照《中国注册会计师审
阅准则第2101号－财务报表审阅》的规定执行审阅业务。该准则要求我们计划和实施审阅工作，以对差异调节表是否不存在重大错报
获取有限保证。审阅主要限于询问世纪中天有关人员差异调节表相关会计政策和所有重要的认定、了解差异调节表中调节金额的计算
过程、阅读差异调节表以考虑是否遵循指明的编制基础以及在必要时实施分析程序，审阅工作提供的保证程度低于审计。我们没有实
施审计，因而不发表审计意见。根据我们的审阅，我们没有注意到任何事项使我们相信差异调节表没有按照《企业会计准则第38号—
首次执行企业会计准则》和通知的有关规定编制。四川君和会计师事务所有限责任公司中国注册会计师：何志良中国、成都市中国注
册会计师：贺军
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世纪中天投资股份有限公司董事会
2007年4月16日