贵阳中天(集团)股份有限公司1993年年度报告(摘要)
重要提示
本公司董事会愿就本报告所载资料的真实性、准确性和完整性负共同及具别责任,并确信未遗漏任何重大事项,致使本报告内容有误导成分。本报告内容由本公司董事会负责解释。
一、公司简介
贵阳中天(集团)股份有限公司是由原国营企业经股份制改造直接改组股份制上市公司,于1993年12月30日召开第一届股东大会,1994年1月8日正式工商注册登记成立。它的前身中国房地产开发集团贵阳总公司是贵州省唯一经国家建设部批准的一级房地产开发公司,承担着贵阳市城市建设的重任,每年完成开发工作量和房屋竣工面积占贵阳市总量的三分之一以上(通常将近一半)。
贵阳中天(集团)股份有限公司主营壹级房地产开发、勘探、设计、电梯服务、室内装璜、有线电视工程设计与安装、国内外实业投资、城市基础设施及配套项目。公司现有职员2544人,平均年龄33岁以下职员占全司职员的80%以上,各类专业177人。贵阳中天(集团)股份有限公司将不断强化内部管理机制,以获取利润最大休为奋斗目标,为广大股东创造出丰厚的回报。
二、近三年财务指标:
单位:人民币万元
项目 91年度 92年度 93上度 94年度
1.营业收入 4544.46 3419.27 1544.68 32.91
2.利润总额 590.99 10070.84 410.63 -41.36
3.税后利润 270.41 455.01 186.27 -40.57
4.资产总额 29961.05 11464.35 6210.66 161.34
5.股东权益 13857.2 4164.5 1763.59 232.75
6.每股净资产(元) 2.182
7.每股收益(元)
(1)加权平均 0.09
(2)年末总股本 0.04
8.每股红利(元)
9.股东权益比率 46.77% 37.60% 28.4% 24.39
10.净资产收益率 3.00% 15.35% 10.56% -69.97
注:1.本公司向社会公众和法人股募订资金到位时间为1993年12月31日,3400万股的股金未参与一九九三年的营运,因此按93年实际运作的资本金计算净资产收益为6.17%。
2.根据贵州省税务局“(93)黔税政三字第11号”文同意本公司成立以后,所得税按15%计算,本公司正式成立时间为1994年元月8日,因此一九九三年甩属国营企业,执行两金和55%所得税税率。从一九九四年起执行15%所得税税率。
三、年度分配
因为本公司一九九三年仍属国营企业,关于一九九三年的股利根本问题将另行公告。
四、业务回顾
1.经营情况回顾:
1993年总公司计划施工面积15万平方米,实际完成23.8436万平方米,这原计划的158.96%,除都司路改造项目因拆迁因素地面未动工外,其余均按计划开工,计划竣工面积8万平方米,实际峻工面积为10.2803万平方米,为原计划的128.5%,是1992年的108.2%,工程优良口率约70%,全部销售房屋面积32658平方米,销售收入4544万元,完成开发工作量5269万元。
本年度开发工程涉及13个地段,大部分均按期完成任务:
金顶山小区施面积39600平方米,竣工面积为34505平方米,年开发工作量总1322.08万元,基础设施已经完成,住宅楼工程45栋住宅楼结构已完成,其余住宅楼房亦已全部完工。
宅东小区年施工面积52262平方米,竣工面积达35885平方米,年开发工作量954.88万元,宅东综合楼已于1993年破土动工,一俟建成,宅吉小区的整体开发建设即告罄工。
中华中路11~13街坊施工面积4.89万平方米,六幢多层和高层楼宅主体正在建造之中,予讦94年、95年先后竣工。
都司路40米红线改造工程自1993年7月17日拆迁动员大会召开后,改造工程正式拉开帷幕,目前,拆迁工作第一期已基本完成,第二期拆迁户的调查工作已经拉开帷幕。
医学院门诊大楼拆迁200000平方米已全面完成。
民生路第二期工程放工面积14200平方米已全面开工。
在生产经营上,我公司一贯坚持“始于顾客、终于顾客”的现代营销观,赢得了用户,站稳了市场,在贵阳市的商品房市场中占据了主导地位。
2.实际经营成果与盈利预测对比分析:
经中洲会计师事务所审计确认的1993年本公司完成利润590.99万元,预计利润1721万元,完成计划利润的34.34%。形成差异主要原因如下:
(1)1993年盈利预测经营成本是以1992年的实际成本为基础测算的,未考虑评估增值因素,1993年度由于主估增值加大商品房成本,影响利润总额659万元。在销售实现后,增值金额一次性反映在当期损曾中,不再延续下一会计年度。
(2)根据政府指示,同时民为了替1994年的开发匍平道路,公司1993年用商品房安置都怀大道拆迁房233套房,11796.07平方米只能按房屋成本作价,如果按现行售价计算,这些房屋可取得销售收入1365万元,扣除成本和应交税、费约948万元,可实现利润417万元。
(3)1993年7月1日,全国财务制度进行重大改革,期间费用直接冲减当期损益,7~12月在建商品房所发生的期间费用反映在本年度销售利润中,影响利润总额251.7万元。
(4)1993年度盈利预测是以股本金于1993年度全部到位参与营运为基准的,但实际到位时间是1993年12月31日,因此部分预计投入项目未如期进行,直接影响到全年的产销量及利润的完成。
3.募集资金的使用情况:
五、股本结构及持股情况:
1.股本结构:
股本类别 股本(元) 股权比例%
发起人股 34218053 53.29
其中:国家股 30218053 47.06
法人股 4000000 6.23
法人股 10000000 15.53
社会公众股 20000000 31.14
其中:非持定公众股 18600000 28.96
内部职工股 1400000 2.18
2.前十名最大股东持股情况和比例:
名称 持股数 占总股本比例%
(1)贵阳市国有资产管理办公室 30218053 47.06
(2)中国宝安集团股份有限公司 3500000 5.45
(3)威海经济技术开发区国际合作公司 2500000 3.89
(4)深圳五星企业公司 2000000 3.11
(5)中国光大银行 1400000 2.18
(6)深圳蛇口安达实业股份有限公司 1300000 2.02
(7)北海元亨物业股份限公司 1300000 2.02
(8)深圳巨安咨询有限公司 1000000 1.58
(9)贵阳中天(集团)建筑安装公司 314000 0.49
(10)贵阳中天(集团)岩土工程公司 200000 0.31
注:(1)“建安公司”和“岩土公司”是本集团成员企业,并非本公司的子公司。
(2)经中国证券会要求,中国光大银行曾承诺在适当的时候转出部份持股数以便不进入前五名大股东之列。目前,中国光大银行与海口光银信咨询公司达成协议,拟向后者转让150000股本公司股份。
六、董事、监事及高级管理人员未变,持股情况如下:
鲁石 董事长兼总经理 12000股
田茂 常务董事兼副总经理 10000股
汪永久 董事兼副总经理 10000股
唐福爻 董事兼副总经理 10000股
邓延琪 董事兼副总经理 10000股
李梅 董事兼副总会计师、财务主管 10000股
周道志 董事 0股
张新强 董事 0股
龙隆 董事 0股
陈盛德 监事会主席 10000股
胡元华 监事 0股
侯后伦 监事 0股
七、重要事项
本年度内公司无任何诉讼事项和法律纠纷。
八、子公司与关联企业介绍:
企业名称 注册地 注册资金(万元) 主营业务 权益
1.贵阳中天(集团)北海公司 北海 500 房地产开发经营、建筑施工,房地产咨询服务 100%
2.贵阳中天(集团)装饰装璜公司 贵阳 35 建筑装璜.模型制作.美术制作.广告设计制作 100%
3.贵阳中天(集团)材料公司 贵阳 50 建筑装饰材料.水泥.建筑五金.水暖器材.机电产品.金属材料等 100%
4.贵阳中天(集团)海口公司 海口 500 房地产开发 100%
5.贵阳中天(集团)泛太平洋公司 贵阳 170(万美元) 房地产开发.经营.室内装璜工程 50%
6.贵阳中天(集团)房屋拆迁安置公司 贵阳 108 代办房屋拆迁安置.代办换房 无产权关系
7.贵阳中天(集团)建筑安装公司 贵阳 173.3 建筑安装 无产权关系
8.贵阳中天(集团)物业公司 贵阳 32 劳务.房屋维修.另售建筑五金.日用百货.电子元件零配件 无产权关系
九、业务展望
(一)1994年业务发展规划:
1994年是国家经济体制改革迈出重大步伐的一年,现代企业制度、财税体制、金融体制和外贸体制的改革相继出台,为本公司生产经营创造了良好的外部环境,也是本公司抓住机会、加速发展的关键一年,经本公司董事会寓言通过并经北京中洲会计师事务所审计的1994年度溢利预测各后利润为1711.9万元。
为确保实现1994年度经营目标,本公司1994年度工作主要是立足贵阳市的房地产业,形成完整配套的房地产开发建设服务体第,以市场为导向,有计划积极稳舀地向其它城市的房地产渗透;立足贵州资源,逐步向旅游业、保健制药业渗透;审慎地向证券业渗透。着重做好如下工作:
1.房地产是本公司的优势所在,本公司将围绕房地产的开发建设,落实到的重点项目有:
茶店住宅试点小区,该小区系国家级示范小区,工期三年,一九九四年进行征地拆迁、场地基础设施建设,按先地下后地上的原则,搞好八通一平,同时做好规则、设计的调整与衔接工作,做好全面施工的准备工作。
宅吉小区建设工程。
中华中路11~13街坊改造工程,中天大酒店等。
2.在稳住房地产业,保证股东投资的回报的前提下,公司正审慎地依据贵州资源向春它产业渗透。
本公司控股的保健制药公司正在建设中,预计1994年9月建成投产,积极稳妥地向省外绩优企业适当参股投资。
3.谨慎而主动地向省外及国外市场渗透,已在北海、海口、成都进行了房地产投放,并取得良好的发展势头,前景十分可观,拟在年内适当时候到香港和国外进行联合经营,把握时机适当进行产权交易。
4.采取优惠政策继续吸引人才,特别是管理人员和各类技术骨干。
(二)年度溢利预测:
根据经中洲会计师事务所审阅的1994度溢利预测,本 公司1994年度税后利润预计为1711.9万元,每股税后利润为0.27元。
十、其他事项:
1.公司基本资料:
(1)公司名称:贵阳中天(集团)股份有限公司
(英文名称:Gui Yang Zhongtian(Group)co.Ltd.)
(2)地址:贵州省贵阳市花溪大道段135号
邮编:55003
电话:(0851)526467、 (0851)526113
传真:(0851)525702
(3)法定代表人:鲁石
(4)股票上市交易所名称:深圳证券交易所
(5)股票简称:黔中天 , 代码:0540
(6)会计师衙务所名称:北京中洲会计师事务所
(7)法律顾问:深圳国际商务律师事务所
贵州省经济律师事务所
2.本公司资料查阅:
公司授权王涛先生、高戈先生负责本公司股证事务及股东咨询。
电话:(0851)526467
传真:(0851)525702
公司文件资料查阅地点:贵州省贵阳市花溪大道北段135号公司总部。
十一、附录
1.经中洲会计师事务所审计的资产负债表、损益表及重要会计政策。
2.经中洲会计师事务所审阅的溢利预测。
关于中国房地产开发集团贵阳总公司
1993年度财务报表的审计报告
中洲(94)发字经060号
中国房地产开发集团贵阳总公司:
本所接受贵公司委托,对公司1993年度的财务报表进行审计。
我们根据国家的有洋法律、法规和《注册会计师检查验证会计报表规则(试行)。等制度的规定,审查了公司1993年12月31日的资产负债表及1993年的年度损益表和财务状况变动表。我们对照会计报表,检查了会计帐册,抽查了部分会计凭证,并实施了我们为必要的其他检查验让程序。
经审查,我们认为,本报告所附的财务报表,恰当地反映了贵公司1993年12月31日的财务状况和1993年年度的经营成果和财务状况变动情况。
特此报告
中洲会计师事务所
中国注册会计师 王忠一
中国注册会计师 徐龙玉
中国注册会计师 陈 平
一九九四年四月十日
重要会计政策
(一)会计制度
中国房地产开发集团贵阳总公司(以下简称集团公司)及其所属子公司,在1993年6月30日以前根据企业性质分别执行不同的会计制度:总公司执行财政部制定的《国营城市建设综合开发企业会计制度》;所属全资中房贵阳装饰装璜公司(以下简称装饰公司)、中房集团贵阳总公司(以下简称材料公司)执行财政部制定的集团企业会计制度;自1993年7月10日起总公司和新组建中房集团贵阳总公司北海分公司(以下简称北海公司)、海南安定贵海旅业开发公司(以下简称海口公司)执行财政部新发布的《房地产开发企业会计制度》;中外合资贵阳泛太平洋房地产有限公司(以下简称泛房公司)执行《中外合资经营企业会计制度》。从1994年1月1日起,总公司及全资子公司将改执行财政部颁布的《股份制企业会计制度》。
(二)会计年度自公历1月日起至12月31日止。
(三)投资与报表合并
集团对长期投资的核算,分别按拥有股权在25%以下的采用成本法,拥有股权在25%~50%的采用权益法,拥有股权至50%(含50%)以上的俣并会计报表。
据此,1993年度报表汇编包括总公司及4个全资子公司(装饰公司、材料公司、北海公司、海口公司)1个占股50%的中外合资泛房公司共6个单位。
(四)存货的核算
1.各类存货均按实际成本法核算。
2.在用低值易耗品1993年6月30日以前采用五五成法摊销,自7月1日开始,500元以下的用低值易耗品采用一次摊销法,500元以上的采用分期摊销法,摊销期视不同品类,最低三个月,最长不超过一年。
(五)固定资产及其折旧的核算
1.1993年下半年,瓣增固定资产按实际成本核算。
2.固定资产折旧的提取,上半年按国营企业会计制度,下半年按股份制企业会计制度规定的范围和各类固定资产计算折旧年限有规定,以评估增值后帐面值为基础,采用直线法平均计算。
大类折旧率分别为:
6月月30日以前折旧率 年限 7月1日以前折旧率 折旧年限
房屋及建筑物 2.59 37 2.74% 35
运输设备 8.00 12 10.67% 9
管理设备 8.00 12 13.71% 7
其他 8.00 12 13.71% 7
(六)货币换算
1.会计核算采用人民币为记帐本位币。
2.外币折算本位币的汇率按当月初国家外汇牌价(中间价)。
(七)销售的实现
按开发产品、商品、劳务已经提供,并收到货款或取得收取货款的权利为实现销售的标志。
(八)利润分配
按国家对国营企业利润分配的规定分配,税后利润按:
生产发展基金 50%
盈余公积金 25%
公益金 25%
1994年后将按股份制企业进行利润分配。
(九)税项
1.商品房销售税金主要包括5%的流转税以及相应的城建税和教育费附加。售给属于社会集团购买力控制范围内的单位的商品房另支付投资方向调节税。
2.出租开发产品税金包括房产税12%,流转税5%以及相应的城建税和教育费附加。
3.材料经营销售按进销差介10%计部,同时计算相应的城建税和教育费附加。
4.劳务收入税金包括流动税3%以及相应的城建税和教育费附加。
5.所得税:1993年集团公司被贵阳市确主为国营企业。因此,总公司和材料公司执行贵阳市税务局确定的八级超额累进税率,装饰公司按销售收入2%的定额计算所得税。
从1994年开始,集团公司将按规定执行市股份公司15%的所得部税率。
贵阳中天(集团)股份有限公司
1994年盈利预测表
单位:人民币元
项目 1994年
销售收入 14800.00
销售成本(含管理费用) 11884.00
销售税金 807.00
销售利润 2109.00
营业外收支净额 -95.00
利润总额 2014.00
所得税税率15%计算 302.10
税后利润 1711.00
贵阳中天(集团)股份有限公司董事会
一九九四年四月二十日
