中天金融集团股份有限公司拟转让股权所涉及的中天城投有限公司的股东全部权益价值资产评估报告 目录
目录
声明...................................................................... 1
资产评估报告摘要 .......................................................... 2
资产评估报告 .............................................................. 4
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人概况 ........ 4
二、评估目的 ...................................................................................................................... 16
三、评估对象和范围 .......................................................................................................... 16
四、价值类型及其定义 ...................................................................................................... 17
五、评估基准日 .................................................................................................................. 17
六、评估依据 ...................................................................................................................... 17
七、评估方法 ...................................................................................................................... 19
八、评估程序实施过程和情况 .......................................................................................... 42
九、评估假设 ...................................................................................................................... 42
十、评估结论 ...................................................................................................................... 44
十一、特别事项说明 .......................................................................................................... 45
十二、评估报告使用限制说明 .......................................................................................... 50
十三、评估报告日 .............................................................................................................. 50
附件目录 ................................................................. 52
中威正信（北京）资产评估有限公司 0
中天金融集团股份有限公司拟转让股权所涉及的中天城投有限公司的股东全部权益价值资产评估报告 声明
声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的
资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估
报告载明的使用范围使用本资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述
规定使用本资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用
人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不
能成为本资产评估报告的使用人。
四、本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，
评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格
的保证。
五、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、
客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，
并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
五、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其签章确认；委
托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
六、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有
现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
七、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对
象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权
属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托人及相关当事人
完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
八、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，
评估报告使用人应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评
估结论的影响。
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中天金融集团股份有限公司拟转让股权所涉及的中天城投有限公司的股东全部权益价值资产评估报告 摘要
中天金融集团股份有限公司拟转让持有的中天城投有限公司全部
股权所涉及的中天城投有限公司股东全部权益价值
资产评估报告摘要
中威正信评报字（2018）第 1013 号
中威正信（北京）资产评估有限公司接受中天金融集团股份有限公司的委托，按照法
律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法和
市场法，按照必要的评估程序，对中天金融集团股份有限公司拟实施转让所持有的中天城
投有限公司全部股权的行为涉及的中天城投有限公司的股东全部权益在 2017 年 9 月 30 日
所表现的市场价值进行了评估。现将评估报告主要内容摘要如下：
一、委托人：中天金融集团股份有限公司。
二、被评估单位：中天城投有限公司。
三、经济行为：根据 2017 年 9 月 1 日中天金融集团股份有限公司《关于出售公司非金
融类资产的专题讨论会决议》文件，为了该中天金融集团股份有限公司战略发展需要，拟
处置非金融类相关资产及业务，处置资产的范围包括中天城投有限公司的股权。
四、评估目的：确定中天城投有限公司的股东全部权益价值，为中天金融集团股份有
限公司拟实施转让所持有的中天城投有限公司全部股权的经济行为提供价值参考依据。
五、评估对象：本次评估对象为中天城投有限公司的股东全部权益价值。
六、评估范围：本次评估范围是中天城投有限公司截止 2017 年 9 月 30 日经审计后资
产负债表中反映的全部资产和负债，即总资产 1,812,354.28 万元、总负债 619,422.36 万元，
净资产 1,192,931.92 万元。
七、价值类型：本次资产评估确定的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和
自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平
交易的价值估计数额。
八、评估基准日：2017 年 9 月 30 日，一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
九、评估方法：资产基础法和市场法。
十、评估结论：根据对中天城投有限公司的基本情况进行分析，本次对中天城投有限
公司整体资产评估分别采用资产基础法和市场法进行评估，并确定以资产基础法的评估结
果作为本次资产评估的评估结论。
即：中天城投有限公司基准日的股东全部权益价值为 2,455,915.47 万元。
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中天金融集团股份有限公司拟转让股权所涉及的中天城投有限公司的股东全部权益价值资产评估报告 摘要
中天城投有限公司资产评估结果汇总表
评估基准日：2017 年 9 月 30 日 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 786,341.46 787,646.88 1,305.42 0.17
2 非流动资产 1,026,012.82 2,287,690.95 1,261,678.13 122.97
3 其中：可供出售金融资产 14,319.65 20,529.35 6,209.69 43.36
4 长期股权投资 1,011,343.18 2,266,811.62 1,255,468.44 124.14
5 递延所得税资产 350.00 350.00 0.00 0.00
6 资产总计 1,812,354.28 3,075,337.83 1,262,983.55 69.69
7 流动负债 619,422.36 619,422.36 0.00 0.00
8 负债合计 619,422.36 619,422.36 0.00 0.00
9 所有者权益 1,192,931.92 2,455,915.47 1,262,983.55 105.87
十一、评估结论使用有效期：本次评估结论使用的有效期限为一年，有效期从评估基
准日开始计算。即从 2017 年 9 月 30 日至 2018 年 9 月 29 日，该评估结论有效。
十二、评估报告日：本评估项目的报告日为 2018 年 3 月 9 日。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和正确理解评估结论，应
当阅读评估报告正文，并关注特别事项说明。
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中天金融集团股份有限公司拟转让股权涉及的中天城投有限公司的股东全部权益价值资产评估报告 正文
中天金融集团股份有限公司拟转让持有的中天城投有限公司全部
股权所涉及的中天城投有限公司股东全部权益价值
资产评估报告
中威正信评报字（2018）第 1013 号
中天金融集团股份有限公司：
中威正信（北京）资产评估有限公司（以下简称：中威正信评估公司）接受贵单位的
委托，根据有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，
采用资产基础法和市场法，按照必要的评估程序，对中天金融集团股份有限公司拟转让中
天城投有限公司全部股权的行为所涉及的中天城投有限公司的股东全部权益在 2017 年 9
月 30 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人概况
（一）委托人：中天金融集团股份有限公司（以下简称：中天金融公司）
1、概况：
统一社会信用代码：91520000214466447K
法定住所：贵州省贵阳市观山湖区中天路 3 号
法定代表人：罗玉平
注册资本：肆拾陆亿玖仟陆佰伍拾陆万伍仟零叁拾陆元整
成立日期：1994 年 01 月 08 日
公司类型：其他股份有限公司（上市）
2、经营范围：
法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许
可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规
定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营。（金融投资；股权投资；实业投资；资
产经营；产业基金、产权市场投资与管理；金融服务及研究；金融企业投资及管理、咨询；
城市基础及公共设施投资管理；壹级房地产开发。）
（二）被评估单位：中天城投有限公司（以下简称：中天城投公司）
1、概况
统一社会信用代码：91520115MA6DRXQ61Q
住所：贵州省贵阳市观山湖区长岭北路贵阳国际会议展览中心 C 区（C2001 大厦）15
层1号
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法定代表人：李凯
公司类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
注册资本：贰拾亿人民币元
2、经营范围
经营范围：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定
规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国
务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营。
3、历史沿革
中天城投公司原名中天城投（贵州）城市投资开发有限公司，是由中天金融集团股份
有限公司独家出资设立，2017 年 1 月 23 日正式成立，注册资本为 20 亿元。2017 年 5 月，
中天金融集团股份有限公司将其名下的房地产板块业务、健康、教育、文化、矿产资源板
块业务的所有公司均划转到中天城投有限公司名下。于 2017 年 7 月 17 日更名为中天城投
有限公司，2017 年 11 月 16 日更名为中天城投集团有限公司。
截止 2017 年 9 月 30 日，中天金融集团股份有限公司持有其 100%的股权。
4、近几年财务状况
根据本次评估目的需要，中天城投公司 2017 年 9 月 30 日的合并会计报表已委托信永
中和会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了“XYZH/2018CDA80017”号无保留意
见审计报告。
公司财务状况如下表：
中天城投公司合并报表数据
金额单位：人民币万元
项目名称 2017 年 1-9 月 项目名称 2017 年 9 月末
营业收入 950,742.81 资产总额 4,327,557.50
营业成本 561,833.73 负债总额 2,801,643.66
利润总额 267,690.36 净资产 1,525,913.84
净利润 224,766.31
中天城投公司母公司报表数据
金额单位：人民币万元
项目名称 2017 年 1-9 月 项目名称 2017 年 9 月末
营业收入 0.00 资产总额 1,812,354.28
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中天金融集团股份有限公司拟转让股权涉及的中天城投有限公司的股东全部权益价值资产评估报告 正文
营业成本 0.00 负债总额 619,422.36
利润总额 -1,400.00 净资产 1,192,931.92
净利润 -1,050.00
中天城投公司的主要业务分为房地产类、健康文化资源类（含康养、教育、文化产业
和矿产资源）两大板块，其中房地产板块的模拟报表数据为：
金额单位：人民币万元
项目名称 2017 年 1-9 月 项目名称 2017 年 9 月末
营业收入 940,000.96 资产总额 4,199,696.43
营业成本 555,060.77 负债总额 2,770,049.26
利润总额 266,084.28 净资产 1,429,647.17
净利润 223,260.37 归属于母公司股东权益 1,385,021.27
归属于母公司净利润 224,754.43
本次评估以审定后的母公司的相关财务数据及未经审计的房地产板块的模拟报表数
据为作为基础。
5、生产经营情况
中天城投公司为中天金融集团股份有限公司旗下的房地产投资平台公司，除母猪笼项
目外，无实际经营业务。主要投资了房地产类、健康文化资源类（含康养、教育、文化产
业和矿产资源）两大板块，其中房地产业务占比 95%左右。其全资子公司及控股子公司达
50 余家。
6、对外投资情况
（1）中天城投集团欣泰房地产开发有限公司
统一社会信用代码：91520000736640975G；住所：贵州省贵阳市观山湖区金阳南路 7
号；法定代表人：李凯；注册资本：陆亿伍仟万元整；成立日期： 2002 年 7 月 2 日。
截止 2017 年 9 月 30 日，中天城投集团欣泰房地产开发有限公司实收资本 65000 万元，
中天城投有限公司持有其 100%的股权。
（2）贵州中天南湖房地产开发有限责任公司
统一社会信用代码：915201136629958449；住所：贵州省贵阳市白云区南湖新区 B-09-142
地块；法定代表人：张智；公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资）；
注册资本：伍仟万元整。
截止 2017 年 9 月 30 日，贵州中天南湖房地产开发有限责任公司实收资本 5000 万元，
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中天金融集团股份有限公司拟转让股权涉及的中天城投有限公司的股东全部权益价值资产评估报告 正文
中天城投有限公司持有其 100%的股权。
（3）中天城投集团乌当房地产开发有限公司
统一社会信用代码：915201125609140894；住所：贵州省贵阳市乌当区新天办事处航天
大道燕子冲新天园区大楼二楼；法定代表人：黎帮友；注册资本：壹拾贰亿元整；成立日
期：2010 年 8 月 25 日。
截止 2017 年 9 月 30 日，中天城投集团乌当房地产开发有限公司实收资本 120000 万元，
中天城投有限公司持有其 100%的股权。
（4）中天城投集团城市建设有限公司
统一社会信用代码：9152000078979971XG；住所：贵州省贵阳市云岩区黔灵镇渔安村
村委员会办公室；法定代表人：张智；公司类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的
法人独资）；注册资本：壹拾陆亿柒仟伍佰万元整；成立日期：2006 年 10 月 16 日。
截止 2017 年 9 月 30 日，中天城投集团城市建设有限公司实收资本 167500 万元，中天
城投有限公司持有其 100%的股权。
（5）中天城投集团贵阳房地产开发有限公司
统一社会信用代码：91520000770581331L；住所：贵州省贵阳市云岩区新添大道南段
289 号（中天花园玉兰园）；法定代表人：李凯；注册资本：壹拾贰亿壹仟万元整；成立
日期：2004 年 11 月 24 日。
截止 2017 年 9 月 30 日，中天城投集团贵阳房地产开发有限公司实收资本 121000 万元，
中天城投有限公司持有其 100%的股权。
（6）中天城投集团龙洞堡工业园股份有限公司
统一社会信用代码：9152000056094726XN；类型：其他股份有限公司（非上市）。住
所：贵州省贵阳市南明区政府机关大楼 1 楼；法定代表人：张智；注册资本：（人民币）
壹拾亿元整；成立日期：2010 年 11 月 01 日。
截止 2017 年 9 月 30 日，中天城投集团龙洞堡工业园股份有限公司实收资本 20000 万
元，其中：中天城投有限公司出资 10200 万元，持有其 51%的股权；贵阳兰祥地产开发有
限公司出资 9800 万元，持有其 49%的股权。
（7）中天城投集团遵义有限公司
统一社会信用代码：915203027897744679；住所：贵州省遵义市红花岗区万里路蔺家坡
还房小区 26 栋 2 层；法定代表人：徐勇；注册资本：壹亿元整；成立日期：2006 年 7 月 4
日。
截止 2017 年 9 月 30 日，中天城投集团遵义有限公司实收资本 10000 万元，中天城投
有限公司出资 9100 万元，持有 91%的股权；杨婷出资 900 万元，持有 9%的股权。
中威正信（北京）资产评估有限公司 7
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（8）中天城投集团景观维修有限公司
统一社会信用代码：91520103692728763K；住所：贵州省贵阳市观山湖区八匹马房交
中心 1-3 号；法定代表人：卢兴明；注册资本：壹仟万元整；成立日期： 2009 年 08 月 26
日。
截止 2017 年 9 月 30 日，中天城投集团景观维修有限公司实收资本 1000 万元，中天城
投有限公司持有其 100%的股权。
（9）贵州市政工程有限公司
统一社会信用代码：91520000565022434M ；住所：贵州省贵阳市云岩区新添大道南段
289 号中天花园玉兰园 D-1 座；法人代表：文仕贤；注册资本：2500 万人民币；成立日期：
2010 年 12 月 06 日。
截止 2017 年 9 月 30 日，贵州市政工程有限公司实收资本 2000 万元，中天城投有限公
司持有其 100%的股权。
（10）中天城投集团贵阳国际金融中心有限责任公司
统一社会信用代码：91520115599355819A；类型：有限责任公司(非自然人投资或控股
的法人独资）；住所：贵州省贵阳市观山湖区管理委员会 26 层 23 号房；法人代表：李凯。
注册资本：70100 万人民币；成立日期：2012 年 06 月 28 日。
截止 2017 年 9 月 30 日，中天城投集团贵阳国际金融中心有限责任公司实收资本 70100
万元，中天城投有限公司持有其 100%的股权。
（11）中天城投集团江苏置业有限公司
统一社会信用代码：9132000007986170X2；住所：南京市栖霞区仙林街道文枢 1 号 1
幢 306 室；法定代表人：张智；注册资本：55000 万元；成立日期：2013 年 9 月 18 日。
截止 2017 年 9 月 30 日，中天城投集团江苏置业有限公司实收资本 55000 万元，中天
城投有限公司持有其 100%的股权。
（12）中天城投集团贵州文化广场开发建设有限公司
统一社会信用代码：91520102082798211D；住所：贵州省贵阳市南明区瑞金南路 104
号 2 栋[河滨社区]；法定代表人：李正南；注册资本：壹拾陆亿元整；2013 年 12 月 4 日。
截止 2017 年 9 月 30 日，中天城投集团贵州文化广场开发建设有限公司实收资本 160000
万元，中天城投有限公司持有其 100%的股权。
（13）中天城投集团华北置业有限公司
统一社会信用代码：911101080896415833；法定代表人：张智；注册资本：12,000.00
万元人民币；实收资本：12,000.00 万元人民币；成立日期：2014 年 1 月 8 日；住所：北京
市海淀区温泉镇中央档案馆西侧平房(原北京护苗食品加工有限公司)A128 号。
中威正信（北京）资产评估有限公司 8
中天金融集团股份有限公司拟转让股权涉及的中天城投有限公司的股东全部权益价值资产评估报告 正文
截止 2017 年 9 月 30 日，中天城投集团华北置业有限公司实收资本 12000 万元，中天
城投有限公司持有其 100%的股权。
（14）贵阳南明中天城投房地产开发有限公司
统一社会信用代码：91520000770581331L；住所：贵州省贵阳市云岩区新添大道南段
289 号（中天花园玉兰园）；法定代表人：李凯；注册资本：壹拾贰亿壹仟万元整；成立
日期：2017 年 2 月 28 日。
截止 2017 年 9 月 30 日，贵阳南明中天城投房地产开发有限公司实收资本 5000 万元，
中天城投有限公司持有其 100%的股权。
（15）云南华盛基础设施运营管理有限责任公司
统一社会信用代码：91530100MA6K7AHD6Y；公司类型：有限责任公司；注册地址：云
南省昆明市官渡区吴井路与春城路交叉口证券大厦 3 楼；法定代表人：阮俊松；注册资本：
壹拾亿贰仟零肆拾万元整；成立日期：2016 年 08 月 16 日。
截止 2017 年 9 月 30 日，云南华盛基础设施运营管理有限责任公司股东认缴及出资情
况如下表：
股东姓名 认缴出资（万元） 持股比例 实际出资（万元） 实收资本占比
董晓孜 25500 25% 4,920.6015 22.734%
阮俊松 24500 24% 4,723.7774 21.824%
中天城投有限公司 52040 51% 12,000.00 55.442%
合计 102040 100% 21644.3789 100%
（16）四川中天城投置业有限公司
社会信用统一代码：91510000MA62X8CQ0X；住所：成都市锦江区工业园区金石路 166
号天府宝座 A 座 7 楼 710 号；法定代表人：张智；注册资本：壹拾亿元整；成立日期：2017
年 4 月 20 日。
截止 2017 年 9 月 30 日，四川中天城投置业有限公司实收资本 10,200.00 万元，中天城
投有限公司持有其 100%的股权。
（17）中天城投集团资源控股有限公司
统一社会信用代码：91520000692748596K；住所：贵州省贵阳市观山湖区中天路 3 号
19 层 1 号；法定代表人：陈畅；注册资本：肆亿捌仟万元整；成立日期：2009 年 11 月 5
日。
截止 2017 年 9 月 30 日，中天城投集团资源控股有限公司实收资本 48000 万元，中天
中威正信（北京）资产评估有限公司 9
中天金融集团股份有限公司拟转让股权涉及的中天城投有限公司的股东全部权益价值资产评估报告 正文
城投有限公司持有其 100%的股权。
（18）贵州文化产业股份有限公司
统一社会信用代码：91520000580677017M；住所：贵州省贵阳市南明区科学路 1 号；
法定代表人：张智；注册资本：肆亿捌仟陆佰叁拾万叁仟玖佰元整；成立日期：2011 年 8
月 30 日。
截止 2017 年 9 月 30 日，贵州文化产业股份有限公司股权结构如下表所示：
股东名称 注册资本（元） 持股比例 实收资本(元) 实收资本持股比例
中天城投有限公司 332,986,500.00 68.47% 332,986,500.00 70.59%
贵州省话剧团 8,777,474.00 1.80% 8,777,474.00 1.86%
贵州省歌舞剧院 34,186,858.00 7.03% 34,186,858.00 7.25%
贵州省黔剧团 20,180,711.00 4.15% 20,180,711.00 4.28%
贵州省人民剧场 19,176,726.00 3.94% 19,176,726.00 4.06%
贵州省杂技团 16,477,755.00 3.39% 16,477,755.00 3.49%
贵州省朝阳影剧院 39,959,250.51 8.22% 39,959,250.51 8.47%
贵州省河滨剧场 14,558,600.00 2.99% 0.00 0.00
合计 486,303,874.51 100.00% 471,745,274.51 100.00%
（19）中天城投集团旅游会展有限公司
社会统一信用代码：9152000069270020XP；住所：贵州省贵阳市观山湖区八匹马房交
中心 1-2；法定代表人：张智；注册资本：贰仟万元整；成立日期：2009 年 07 月 10 日。
截止 2017 年 9 月 30 日，中天城投集团旅游会展有限公司实收资本 2000 万元，中天城
投有限公司持有其 100%的股权。
（20）贵阳国际会议展览中心有限公司
社会信用统一代码：91520115697515708M；住所：贵州省贵阳市观山湖区八匹马房交
中心 1-4 号。法定代表人：石维国；注册资本：3000 万人民币元；成立日期：2009 年 11
月 30 日。
截止 2017 年 9 月 30 日，贵阳国际会议展览中心有限公司实收资本 3000 万元，中天城
投有限公司持有其 100%的股权。
（21）中天城投集团物业管理有限公司
统一社会信用代码：915201007501949836；住所：贵州省贵阳市云岩区新添大道南段
289 号中天花园玉兰园 E 座 2 楼；法定代表人：陈楠；注册资本：伍仟伍佰万元整；成立
日期：2003 年 9 月 30 日。
截止 2017 年 9 月 30 日，中天城投集团物业管理有限公司实收资本 5500 万元，中天城
中威正信（北京）资产评估有限公司 10
中天金融集团股份有限公司拟转让股权涉及的中天城投有限公司的股东全部权益价值资产评估报告 正文
投有限公司持有其 100%的股权。
（22）中天康养有限公司
统一社会信用代码：91520100785459697L；住所：贵州省贵阳市云岩区新添大道 289 号
（中天花园）玉兰园 C 座负三层；法定代表人：朱俊；注册资本：（人民币）伍佰万元整；
成立日期：2006 年 3 月 16 日。
截止 2017 年 9 月 30 日，中天康养有限公司实收资本 500 万元，中天城投有限公司持
有其 100%的股权。
（23）中天城投集团商业管理有限公司
统一社会信用代码：91520190697515732R；住所：贵州省贵阳市观山湖区黔汇特产美
食城贵阳遵义馆；法定代表人：石维国；注册资本：伍佰万元整；成立日期：2009 年 11
月 30 日。
截止 2017 年 9 月 30 日，中天城投集团商业管理有限公司实收资本 500 万元，中天城
投有限公司持有其 100%的股权。
（24）中天城投文化传播有限公司
住所：贵州省贵阳市观山湖区中天路 3 号；法定代表人：黄佑静；注册资本：贰佰万
元整；成立日期：2008 年 04 月 07 日。
截止 2017 年 9 月 30 日，中天文化传播公司实收资本 200 万元，中天城投有限公司持
有其 100%的股权。
（25）中天城投集团（贵州）地产基金管理中心（有限合伙）
统一社会信用代码：91520190MA6DL5F890；住所：贵州省贵阳市观山湖区中天路 3 号
贵阳国际会议中心 C 区 C2001 大厦 12 层 1 号；执行事务合伙人：张琢；注册资本：伍仟
万元整。
中天城投集团（贵州）地产基金管理中心（有限合伙）是由张琢、王焘和中天城投有
限公司发起设立的合伙企业。截止 2017 年 9 月 30 日，中天城投有限公司实际缴纳资本金
80.16 万元，占比为 100%。
（26）中天城投集团（贵州）建设管理有限公司
统一社会信用代码：91520190MA6DKTWM1E；住所：贵州省贵阳市观山湖区中天路 3
号贵阳国际会议展览中心 C 区（C2001 大厦 18 层 1 号），法定代表人：张弦；注册资本：
（人民币）五亿元整；成立日期：2016 年 3 月 17 日。章程约定由中天城投集团股份有限
公司（2017 年 3 月 30 日更名为中天金融集团股份有限公司）认缴出资 50,000.00 万元，出
资比例为 100%，出资时间为 2025 年 3 月 10 日之前。
中威正信（北京）资产评估有限公司 11
中天金融集团股份有限公司拟转让股权涉及的中天城投有限公司的股东全部权益价值资产评估报告 正文
截止 2017 年 9 月 30 日，中天城投集团（贵州）建设管理有限公司实收资本 30.00 万元，
中天城投有限公司持有其 100%的股权。
（27）贵州金融城有限公司
统一社会信用代码：91520113MA6DTMXQOM；住所：贵州省贵阳市白云区艳山红白金
大道 C 组团二楼；法人代表：李凯；注册资本：100000 万人民币；成立日期：2017 年 02
月 24 日。公司章程规定由股东中天城投有限公司于 2027 年 2 月 19 日前缴足，出资方式为
货币出资。
截止评估基准日，中天城投有限公司的资本金未到位。贵州金融城有限公司已开始经
营业务。
（28）中天城投（云南）城市投资开发有限责任公司
统一社会信用代码：91530100MA6KGX0W5R；注册地址：云南省昆明市官渡区春城路
与吴井路交叉口证券大厦 3 楼；法定代表人：张智；注册资本：壹拾亿元整；成立日期：
2017 年 04 月 13 日。
中天城投（云南）城市投资开发有限责任公司，由中天城投有限公司和云南华盛基础
设施运营管理有限责任公司认缴出资。中天城投有限公司认缴出资额 51000 万元，持 51%
的股权，云南华盛基础设施运营管理有限责任公司认缴出资额 49000 万元，持 49%的股权。
截止 2017 年 9 月 30 日，中天城投有限公司和云南华盛基础设施运营管理有限责任公
司的资本金均未到位。
（29）中天城投集团广州置业有限公司
统一社会信用代码：9144010MA59H7BT3L；住所：广州市南沙区金隆路 26 号 1029 房；
法人代表：邓引证；注册资本：1000 万人民币；成立日期：2016 年 12 月 21 日。公司章程
规定由股东中天城投（贵州）城市投资开发有限公司（后更名为中天城投有限公司）于 2021
年 12 月 18 日前缴足，出资方式为货币出资。
截止 2017 年 9 月 30 日，中天城投有限公司的资本金未到位。中天城投集团广州置业
有限未设立账簿，也未开展经营业务。
（30）中天城投（贵阳）综合保税区投资开发有限公司
统一社会信用代码：91520192MA6E10MT3A；住所：州省贵阳市贵阳综合保税区综保路
349 号 6 楼 6086-10；法人代表：张智；注册资本：50000 万人民币；成立日期：2015 年 05
月 05 日。公司章程规定由股东中天城投有限公司于 2027 年 4 月 20 日前缴足，出资方式为
货币出资。
中威正信（北京）资产评估有限公司 12
中天金融集团股份有限公司拟转让股权涉及的中天城投有限公司的股东全部权益价值资产评估报告 正文
截止 2017 年 9 月 30 日，中天城投有限公司的资本金未到位。中天城投（贵阳）综合
保税区投资开发有限公司未设立账簿，也未开展经营业务。
（31）深圳市中天南方置业有限公司
统一社会信用代码：91440300088430784E；住所：深圳市南山区粤海街道科苑南路 3099
号中国储能大厦第 52 层 B 室；法人代表：张智；注册资本：2000 万元；成立日期：2014
年 03 月 12 日。
截止 2017 年 9 月 30 日，中天城投有限公司的资本金未到位。深圳市中天南方置业有
限公司未设立账簿，也未开展经营业务。
（32）贵阳云岩区中天北京小学
民办非企业单位登记证书号：52520103429253422Q；法定住所：贵阳市云岩区新添大
道南段 289 号中天花园内；法定代表人：唐洁；公司类型：民办非企业；开办资金：人民
币 10 万元；经营范围：全日制小学。
截止 2017 年 9 月 30 日，中天城投有限公司为中天北京小学的举办者。
（33）贵阳中天中学
统一社会信用代码：5252010073660777X9；住所：贵州省贵阳市云岩区新添大道南段
289 号中天花园内；法定代表人：石维国；开办资金：伍拾万元；业务主管单位：贵阳市
教育局；业务范围：高中初中学历教育；中华人民共和国民办学校办学许可证：教民
52010013000201 号。
截止 2017 年 9 月 30 日，中天城投有限公司为中天中学的举办者。
（34）贵阳市观山湖区中天帝景 A 区幼儿园
统一社会信用代码：52520115314371736T；住所：贵阳市金阳南路 7 号帝景传说 A 区；
法定代表人：余莲萍；开办资金：人民币伍万元；业务主管单位：贵阳市观山湖区教育局；
企业类型：民办非企业单位；经营范围：学前教育；中华人民共和国民办学校办学许可证：
教民 1529011460000181。
截止 2017 年 9 月 30 日，中天城投有限公司为贵阳市观山湖区中天帝景 A 区幼儿园的
举办者。
（35）贵阳市观山湖区中天北京小学（以下简称：观山湖区北京小学）
民办非企业单位登记证书号：525201155566186900；住所：贵阳市观山湖区金阳南路 7
号；法定代表人：唐洁；企业类型：民办非企业单位；开办资金：人民币 100 万元；业务
主管单位：贵阳市观山湖区教育局；经营范围：小学教育。
截止 2017 年 9 月 30 日，中天城投有限公司为观山湖区北京小学的举办者。
中威正信（北京）资产评估有限公司 13
中天金融集团股份有限公司拟转让股权涉及的中天城投有限公司的股东全部权益价值资产评估报告 正文
（36）成都鑫汇实业有限公司（以下简称：成都鑫汇公司）
统一社会信用代码：91510104728056760D；公司类型：其他有限责任公司；公司住所：
成都市锦江区红星路三段 1 号国际金融中心一号办公楼 19 楼单元 7；法定代表人：杨磊；
注册资本：壹亿元整；成立日期：2001 年 4 月 27 日
经营范围：房地产开发经营；物业管理；技术进出口（以上经营范围不含国家法律、
行政法规、国务院决定禁止或限制的项目，依法须批准的项目，经相关部门批准后方可开
展经营活动）。
2017 年 5 月，中天城投公司从四川新华文轩股份有限公司受让的成都鑫汇公司 34%的
股权。截止评估基准日，中天城投公司持有成都鑫汇公司 34%的股权，但该部分股权尚未
过户。该部分股权于 2017 年 12 月 28 日过户到中天城投公司名下。
7、税收及优惠政策
中天城投公司及子公司的主要税种及税率
税种 税率 计税基础
增值税 17%、11%、6% 销售货物、应税劳务收入和应税服务收入
城市维护建设税 7% 流转税税额
教育费附加 3% 流转税税额
地方教育费附加 2% 流转税税额
企业所得税 15%、25% 应纳税所得额
（1）2015 年 4 月 29 日，贵阳市云岩区国家税务局审核并确认中天城投集团贵阳房地
产开发有限公司、中天城投集团城市建设有限公司适用西部大开发所得税优惠政策，自
2014 年 1 月起减按 15%税率预缴企业所得税，以后按期进行备案登记。2016 年 1 月 20 日，
贵阳市云岩区国家税务局已对中天城投集团贵阳房地产开发有限公司、中天城投集团城市
建设有限公司 2015 年度减按 15%的税率征收企业所得税进行了备案确认。2017 年 1 月 22
日，贵阳市云岩区国家税务局已对中天城投集团贵阳房地产开发有限公司、中天城投集团
城市建设有限公司 2016 年度减按 15%的税率征收企业所得税进行了备案确认。中天城投集
团贵阳房地产开发有限公司、中天城投集团城市建设有限公司 2017 年 1-9 月所得税率暂按
15%税率预缴企业所得税。
（2）2015 年 2 月 10 日，贵阳市云岩区国家税务局审核并确认中天城投集团物业管理
有限公司适用西部大开发所得税优惠政策，自 2014 年 1 月起减按 15%税率预缴企业所得税，
以后按期进行备案登记。2016 年 1 月 22 日，贵阳市云岩区国家税务局已对中天城投集团
物业管理有限公司 2015 年度减按 15%的税率征收企业所得税进行了备案确认。2017 年 1
中威正信（北京）资产评估有限公司 14
中天金融集团股份有限公司拟转让股权涉及的中天城投有限公司的股东全部权益价值资产评估报告 正文
月 25 日，贵阳市云岩区国家税务局已对中天城投集团物业管理有限公司 2016 年度减按 15%
的税率征收企业所得税进行了备案确认。中天城投集团物业管理有限公司 2017 年 1-9 月所
得税率暂按 15%税率预缴企业所得税。
（3）2015 年 3 月 26 日，贵州省贵阳市云岩区国家税务局审核并确认中天康养有限公
司适用西部大开发所得税优惠政策，自 2014 年 1 月起减按 15%税率预缴企业所得税，以后
按期进行备案登记。2016 年 1 月 21 日贵阳市云岩区国家税务局对中天康养有限公司 2015
年度减按 15%的税率征收企业所得税进行了备案确认。2017 年 2 月 15 日贵阳市云岩区国
家税务局对中天康养有限公司 2016 年度减按 15%的税率征收企业所得税进行了备案确认。
中天康养有限公司 2017 年 1-9 月所得税率暂按 15%税率预缴企业所得税。
（4）2015 年 3 月 26 日，贵阳市观山湖区地方税务局审核并确认贵阳国际会议展览中
心有限公司适用西部大开发所得税优惠政策，自 2014 年 1 月起减按 15%税率预缴企业所得
税，以后按期进行备案登记。2015 年 5 月 12 日，贵阳市观山湖区地方税务局对贵阳国际
会议展览中心有限公司适用西部大开发所得 2015 年度减按 15%的税率征收企业所得税进
行了备案确认。2017 年 2 月 15 日，贵阳市观山湖区地方税务局对贵阳国际会议展览中心
有限公司适用西部大开发所得 2016 年度减按 15%的税率征收企业所得税进行了备案确认。
贵阳国际会议展览中心有限公司 2017 年 1-9 月所得税率暂按 15%税率预缴企业所得税。
（5）2016 年 1 月 26 日，贵阳市观山湖区国家税务局审核并确认中天城投集团贵阳国
际金融中心有限责任公司、贵阳金融控股有限公司适用西部大开发所得税优惠政策，自
2015 年 1 月起减按 15%税率征收企业所得税，以后按期进行备案登记。2017 年 4 月 7 日，
贵阳市观山湖区国家税务局对中天城投集团贵阳国际金融中心有限责任公司适用西部大
开发所得 2016 年度减按 15%的税率征收企业所得税进行了备案确认。中天城投集团贵阳国
际金融中心有限责任公司 2017 年 1-9 月所得税率暂按 15%税率预缴企业所得税。
（6）2017 年 3 月 15 日，贵阳市观山湖区地方税务局审核并确认贵阳市观山湖区中天
帝景 A 区幼儿园适用西部大开发所得税优惠政策，自 2016 年 1 月起减按 15%税率征收企业
所得税，以后按期进行备案登记。2017 年 3 月 20 日，贵阳市观山湖区地方税务局对贵阳
市观山湖区中天帝景 A 区幼儿园适用西部大开发所得 2016 年度减按 15%的税率征收企业
所得税进行了备案确认。贵阳市观山湖区中天帝景 A 区幼儿园 2017 年 1-9 月所得税率暂按
15%税率预缴企业所得税。
8、委托人和被评估单位（或者产权持有单位）之间的关系：
委托人—中天金融公司为被评估单位----中天城投公司控股股东。
（二）资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人
中威正信（北京）资产评估有限公司 15
中天金融集团股份有限公司拟转让股权涉及的中天城投有限公司的股东全部权益价值资产评估报告 正文
本资产评估报告的其他评估报告使用人为：委托人上级主管单位、深圳交易所以及与
评估目的相关的工商登记机关和国家法律、法规规定的其他报告使用人。
本评估报告仅供委托人和资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人按照本评估
目的使用，法律、法规另有规定的除外，评估人员和评估机构对委托人和其他评估报告使
用人不当使用评估报告所造成的后果不承担责任。
二、评估目的
根据 2017 年 9 月 1 日中天金融集团股份有限公司《关于出售公司非金融类资产的专题
讨论会决议》文件，为了该中天金融集团股份有限公司战略发展需要，拟处置非金融类相
关资产及业务，处置资产的范围包括中天城投公司 2017 年 9 月 30 日的股权。
本次评估目的是通过对中天城投公司的股东全部权益价值进行评估，为中天金融公司
拟实施转让所持有的中天城投公司全部股权的经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和范围
（一）评估对象：
本次评估对象为中天城投公司的股东全部权益价值，与本次委托人委托评估对象一
致。
（二）评估范围：
本次评估范围是中天城投公司截止 2017 年 9 月 30 日经审计后资产负债表中反映的全
部资产和负债，即总资产 1,812,354.28 万元、总负债 619,422.36 万元，净资产 1,192,931.92
万元，与本次委托人委托评估对象所涉及评估范围一致。
针对本次评估目的，中天金融公司已委托信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）对
中天城投公司 2017 年 9 月 30 日的会计报表进行了审计，并出具了“XYZH/2018CDA80017”
号无保留意见的审计报告。本次评估是在审计确认的会计报表的基础上进行的。
依据经评估机构核实后的中天城投公司填制的委估资产清单，其中：流动资产账面值
为 786,341.46 万元，可供出售金融资产账面值 14,319.65 万元，长期股权投资账面净值为
1,011,343.18 万元，递延所得税资产账面值 350.00 万元；流动负债账面值为 619,422.36 万元。
评估范围简表
金额单位：人民币万元
项 目 账面价值
流动资产 786,341.46
非流动资产 1,026,012.82
其中： 可供出售金融资产 14,319.65
中威正信（北京）资产评估有限公司 16
中天金融集团股份有限公司拟转让股权涉及的中天城投有限公司的股东全部权益价值资产评估报告 正文
长期股权投资 1,011,343.18
递延所得税资产 350.00
资产合计 1,812,354.28
流动负债 619,422.36
负债合计 619,422.36
所有者权益 1,192,931.92
本次纳入评估范围中的长期股权投资中，中天城投公司的子公司---中天城投集团资源
控股有限公司（含其子公司）的资产中，有小金沟锰矿勘探探矿权、转龙庙锰矿探矿权、
东高寨锰矿探矿权、野马川煤矿探矿权、疙瘩营煤矿探矿权等五个探矿权。内蒙古兴益资
产评估有限公司对五个探矿权进行了评估，并出具了“内兴益矿评字[2017]第 049 号”“内
兴益矿评字[2017]第 050 号”“内兴益矿评字[2017]第 051 号”“内兴益矿评字[2017]第 052
号”、“内兴益矿评字[2017]第 053 号” 探矿权评估报告，五个探矿权的评估结果分别为
24,130.87 万元、21,607.09 万元、4,481.88 万元、99,260.56 万元、95,513.69 万元。
企业未申报其他账外资产。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
四、价值类型及其定义
本次资产评估确定的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自
理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计
数额。
五、评估基准日
1、本项目资产评估基准日是 2017 年 9 月 30 日；
2、评估基准日是中天城投公司根据本次经济行为及评估目的确定的；
3、选取评估基准日考虑的主要因素包括：评估基准日为会计期末且接近经济行为的
实现日；
4、本项目评估的一切取价标准均为基准日有效的价格标准或执行的标准。
六、评估依据
（一）经济行为依据：
中天金融集团股份有限公司 2017 年 9 月 1 日《关于出售公司非金融类资产的专题讨论
会决议》。
（二）法律法规
1、国务院办公厅下发的《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理
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中天金融集团股份有限公司拟转让股权涉及的中天城投有限公司的股东全部权益价值资产评估报告 正文
方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》（国办发[2001]102 号）；
2、财政部印发的《国有资产评估项目备案管理办法》（财企[2001]802 号）；
3、2005 年国务院国有资产监督管理委员会第 12 号令《企业国有资产评估管理暂行办
法》；
4、国务院国有资产监督管理委员会印发的《关于加强企业国有资产评估管理工作有
关问题的通知》（国资委产权[2006]274 号）；
5、《中华人民共和国公司法》；
6、《中华人民共和国资产评估法》；
7、《中华人民共和国会计法》；
8、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》；
9、中华人民共和国《土地管理法》；
10、中华人民共和国《城市房地产管理法》；
11、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
12、国家及政府有关部门颁布的其它法律、法规、文件和规定。
（三）准则依据
1、基本准则和职业道德准则
（1）《资产评估基本准则》（财资〔2017〕43 号）；
（2）《资产评估职业道德准则》（中评协〔2017〕30 号）。
2、资产评估执业准则
（1）《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协〔2017〕31 号）；
（2）《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协〔2017〕32 号）；
（3）《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协〔2017〕33 号）；
（4）《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协〔2017〕34 号）；
（5）《资产评估执业准则——利用专家工作及相关报告》（中评协〔2017〕35 号）；
（6）《资产评估执业准则——企业价值》（中评协〔2017〕36 号）；
（7）《资产评估执业准则——无形资产》（中评协〔2017〕37 号）；
（8）《资产评估执业准则——不动产》（中评协〔2017〕38 号）；
（9）《资产评估执业准则——机器设备》（中评协〔2017〕39 号）。
3、资产评估指南
（1）《企业国有资产评估报告指南》（中评协〔2017〕42 号）；
（2）《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协〔2017〕46 号）。
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4、资产评估指导意见
（1）《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2017〕47 号）；
（2）《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48 号）；
（3）《投资性房地产评估指导意见》（中评协〔2017〕53 号）。
（四）权属依据：
1、中天城投公司及子公司提供的土地使用权证、房屋产权证、规划用地建设许可证、
建设工程规划许可证、房屋预售许可证、车辆行驶证、探矿权证；
2、中天城投公司及子公司提供的国有土地使用权出让合同、建筑施工合同、设备购
置合同、房屋销售合同、发票、探矿权证等相关资料；
3、中天城投公司及子公司提供的委估资产评估明细表、前 2 年及评估基准日财务报
表、中天城投公司房地产板块的模拟报表等相关资料；
4、其他产权证明文件等。
（五）取价依据：
1、机械工业出版社出版的《2017 机电产品报价手册》；
2、《资产评估常用数据与参数手册》；
3、《贵州省建筑及装饰工程计价定额》(2016 年)、《贵州省通用装饰工程计价定额》
(2016 年)、《贵州省市政工程计价定额（》(2016 年)；
4、原城乡建设环境保护部颁发的房屋耐用年限标准经济寿命年限；
5、中国人民银行调整后的金融机构存、贷款利率；
6、《城镇土地估价规程》；
7、《房地产估价规范》；
8、中天金融公司和中天城投公司撰写的《企业关于进行资产评估有关事项的说明》；
10、其它相关资料。
（六）其他参考依据：
1、信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）出具的基准日审计报告
“XYZH/2018CDA80017”号；
2、内蒙兴益资产评估有限公司出具的基准日矿权报告“内兴益矿评字[2017]第 049 号”、
“内兴益矿评字[2017]第 050 号”、“内兴益矿评字[2017]第 051 号”、 “内兴益矿评字[2017]
第 052 号”、“内兴益矿评字[2017]第 053 号”。
七、评估方法
（一）评估方法介绍
中威正信（北京）资产评估有限公司 19
中天金融集团股份有限公司拟转让股权涉及的中天城投有限公司的股东全部权益价值资产评估报告 正文
评估企业价值通常可以通过市场途径、成本途径和收益途径。具体评估过程中，根据
评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和成本法三种资产
评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，
合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评
估方法。即通过估算委估企业在未来有效年期内的预期收益，并采用适当的折现率将未来
预期净收益折算成现值，然后累加求和确定评估对象价值的一种方法。
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比
较，确定评估对象价值的评估方法。
（二）评估方法的选择
考虑到本次的评估范围内的中天城投公司无实际经营业务，其长期投资单位绝大部分
为房地产开发类公司，未来收益受国家政策影响较大，对其现金流的预测具有较大不确定
性，故不宜采用收益法进行评估。
经过对企业、市场及相关行业的了解和分析，目前国内股权转让市场中房地产公司股
权交易比较活跃，比较容易选取与被评估单位具有可比性的参照物，因此具备采用市场法
进行评估的条件。
同时，被评估单位经营正常，财务资料健全，具备采用资产基础法评估的条件。
综上，结合评估目的，本次评估采用资产基础法和市场法进行评估。
※ 资产基础法
评估中在假设中天城投公司持续经营的前提下，采用与企业各项资产和负债相适应的
具体评估方法分别对中天城投公司的各项资产及负债进行评估，以评估后的总资产减去总
负债确定净资产评估值。
各单项资产具体评估过程及评估方法说明如下：
（一）流动资产的评估
1、货币资金的评估
中天城投公司的货币资金为现金、银行存款。
现金是指存放在财务部的库存人民币现金。评估中，在核对账账、账表一致的基础上，
对企业的现金进行了盘点，并倒推至评估基准日，确认账实相符后，以评估基准日的账面
值确定评估值。
银行存款是指企业存在贵阳银行南明支行的人民币存款。评估中在对企业银行存款账
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账、账表核对一致的基础上，我们审核了企业提供的银行对账单和银行存款余额调节表，
通过向银行询证，对银行未达账项发生的原因、经济内容等进行分析核实，确认无影响净
资产价值的重大因素后，以账面值确定评估值。
2、债权性资产的评估：
债权性资产包括应收账款、预付账款和其他应收款。
预付账款为预付给贵州日报报业集团、贵阳日报传媒集团经营有限公司、贵阳创天公
交车体网络联合广告有限公司等公司的广告费。其他应收款为与中天城投集团乌当房地产
开发有限公司、中天城投集团贵阳房地产开发有限公司等公司的内部往来款。
对于应收账款和其他应收款，在核对账账、账表、清单一致的基础上，对各款项的发
生时间、具体内容、形成原因及债务人的情况进行了解分析，并对大额债权及重点关注债
权进行了函证，对于未回函或未发函的重点关注款项，评估人员采用了审核财务账簿及抽
查原始凭证等替代程序。经分析核实后，根据应收款项可能收回的数额确定评估值，评估
中对于难以估计可能发生损失金额的款项参照企业计提坏账准备的方法进行估计。
坏帐准备为企业根据应收账款和其他应收款按个别计提方式计提的，为应收账款和其
他应收款的备抵科目，由于评估中对应收账款和其他应收款已按每笔款项可能收回的数额
确定评估值，故将坏账准备评估为零值。
对于预付账款，在核对账账、账表、清单一致的基础上，对其款项的发生时间、具体
内容、形成原因及债务人的情况进行了解分析，经分析核实后，根据所形成资产或权利的
价值确定评估值。
3、存货的评估
存货主要是母猪笼项目前期开发成本等。
母猪笼项目占地 47332 ㎡（约 70.98 亩），该项目南向与花园小区御溪谷连通。主要
包含征地拆迁安置补偿费（地上建筑物附着物、青苗、花木补偿，搬家、过渡、迁坟等）、
前期工程费（施工图设计费、前期工作调研咨询费、三通一平费及临时设施费等）、基础
设施费（景观工程费、永久性供电工程费、自来水工程等）及发生的间接分摊费用（物业
完善费及过程管理费）。
评估中采用账账核对、账表核对、账实核对的方法，在核对无误的基础上，对发生的
征地费及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等进行核实抽查，并进行实地勘查。
评估人员查询了建设工程委托监理合同、基础设施费及勘查设计合同与开发间接费用
的分摊合理性等，核实了《关于贵阳市农用地转用和土地征收方案的批复》（国土资函
[2010]606 号）《国务院关于深化改革沿革土地管理的决定》（国发[2004]28 号）、《贵州
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省土地管理条例》及《关于公布实施征地统一年产值和征地区片价补偿标准有关问题的通
知》（筑府发[2009]100 号）等国家及地方相关规定，抽查了征地费及拆迁补偿费、前期工
程费、基础设施费等会计账簿记录，未发现有不实记录，上述发生的费用均为企业发生的
开发成本。根据被评估单位提供的母猪笼项目成本情况的介绍，截止评估基准日，该项目
土地使用权尚未办理，本次评估以核实后的账面值保留。
4、其他流动资产的评估
中天城投公司其他流动资产为待认证进项税额，评估中在核对账账、账表、清单一致
的基础上，审核了账务资料及纳税申报材料等相关资料，为评估基准日待认证进项税额，
以账面值确定评估值。
（二）非流动资产评估
1、可供出售金融资产的评估
可供出售金融资产为中天城投公司 2017 年 5 月取得的成都鑫汇实业有限公司的 34%
股权，由于表决权比例较小、无实质控制，成都鑫汇实业有限公司不具备整体评估的条件。
通过搜集到的成都鑫汇公司 2017 年 9 月 30 日的会计报表进行分析，由于该公司为房地产
开发企业，其账面值不能真实反映其股权价值，故对其报表进行分析评估，按分析评估后
的净资产乘以持股比例确定评估值。
2、长期股权投资的评估
评估对象为中天城投公司的长期股权投资价值。
评估中，分别对各子公司采用资产基础法进行整体资产评估，确定各子公司的净资产
价值，再按中天城投公司实际持有的股权比例（实收资本占比），计算确定长期股权投资
的评估值。
各子公司（包括孙公司）主要资产的评估方法如下：
I-I、中天城投集团贵阳房地产开发有限公司、中天城投集团城市建设有限公司、中天
城投集团贵阳国际金融中心有限责任公司、中天城投集团欣泰房地产开发有限公司、中天
城投集团乌当房地产开发有限公司、中天城投集团遵义有限公司（持有股权比例 91%）、
中天城投集团贵州文化广场开发建设有限公司、贵州中天南湖房地产开发有限责任公司、
贵阳南明中天城投房地产开发有限公司、中天城投集团江苏置业有限公司、中天城投(泸
州)置业有限公司等 11 家公司的主要房地产项目介绍、开发产品和开发成本的评估方法介
绍：
（1）中天城投集团贵阳房地产开发有限公司（以下简称：中天贵阳房开公司）
①项目介绍
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A、“渔安安井温泉旅游城“未来方舟””项目
“渔安安井温泉旅游城“未来方舟””是由中天城投集团城市建设有限公司与中天城投集
团贵阳房地产开发有限公司共同开发的房地产项目，属于国家绿色生态示范城区；贵州省
政府打造的“贵州风景眼”；贵阳市政府授予的“贵阳首席滨河城市名片”。项目位于贵阳市云
岩区东部，贵阳母亲河南明河下游流域起点，属于“大贵阳”东扩战略重要组成部分。生态
环境得天独厚、气候宜人，交通便利，总占地约 8.10 平方公里，规划净总用地 368.29 万平
方米，分为 A、B、C、D、E、F、G、H、J 共 9 个区，规划总建筑面积约 1352.78 万平方米，
其中计容总建筑面积 915.64 万平方米，不计容总建筑面积 437.14 万平方米。目前除了 J 区
尚未开发以外，其他区域都已经在开发。其中：中天城建公司开发的项目有 C 区 C2 组团，
D 区 D1-D4、D12-D18 组团，E 区 E2-E7 组团，F 区 F8 组团，H 区 H1-H7 组团；中天贵阳房
开公司开发的项目有 A 区 A1、A2-1、A2-2 组团，B 区 B1-B6 组团，C 区 C1、C3 组团，D 区
D5-D11 组团，E 区 E1、E8-E12 组团，F 区 F1-F7、F9-F12 组团，G 区 G1-G10 组团。规划常
住人口约 15 万。
纳入本次评估的包括 A、B、C、D、E、F、G 七个区 28 个组团完工待售商品房以及 14
个组团在建或待建的项目。开发产品包括住宅、商业、酒店、公寓、车位、学校等总面积
1,080,413.73 平方米；在建或待建的开发成本规划总建筑面积 3,393,252.27 平方米，规划销
售面积约 3,129,105.64 平方米。
B、“贵阳云岩渔安安井回迁居住区”及“贵阳云岩渔安、安井回迁安置居住区 E 组
团（公租房组团）”项目
项目坐落于贵阳市云岩区，项目分为公租房建设项目和回迁安置建设项目，公租房项
目是贵州省“十二五”保障性安居工程建设的第一站，项目建筑面积 100 万平方米，共投资
25 亿元。回迁安置建设项目是为解决市重点工程水东路和南明河截污沟建设以及渔安安井
片区开发被拆迁农户的拆迁安置问题而建设的农民回迁安置新区。项目选址于贵阳市中心
区东部边缘地带、南明河下游水口寺段北岸。总用地面积 804 亩，规划总建筑面积 95 万
㎡。建设完成后的回迁安置居住小区，将融合于城市和整个片区，是建筑标准、环境优美、
配套完善、功能齐全的可持续发展新型文明社区。项目共有 A、B、C、D、E、F、G 七个
组团，其中 A、B、D、F、G 五个组团住宅部分为回迁安置房，商铺为销售，C 组团为活动
中心、幼儿园、车位、商铺，E 组团为保障性住房项目。其中 AFG 组团共有回迁住宅约 8200
户，商业面积约 3 万平方米，BCD 组团共有回迁住宅约 5200 户，商业面积约 10.7 万㎡。
保障性住房 E 组团总占地面积约 5.6 万平米，总建设面积约 30 万平米，其中住宅约 26 万
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平米(4432 套)，商业约 0.66 万平米。项目共 16 栋塔楼（其中地下室及裙楼分别为车库与商
业）塔楼部分为住宅，塔楼楼层均为 35 层，建成后将提供 4432 套住房。目前纳入评估的
包括 B 组团、C 组团、D 组团、E 组团的高层住宅、商铺、车位、办公楼。开发产品包括
B、D、E 组团的高层住宅、商铺、车位，可售面积为 97,286.50 平方米，开发成本包括 C
组团活动中心、幼儿园、车位，可售面积 37,620.63 平方米。
C、“贵州文化广场人剧地块”项目
“贵州文化广场人剧地块”位于贵阳市中心城区喷水池与大小十字两大商圈之间，东
临贵阳城市主干道中华路，西临公园路，南临省府路，北临太平路，与百盛百货对视。2013
年 12 月 24 日中天贵阳房开公司与贵阳市国土资源局签订土地出让合同，宗地面积 56448
㎡，规划控制容积率 9.98，规划总建筑面积 69.22 万㎡；1 栋约 230 米高的写字楼、1 栋约
220 米高的五星级酒店及酒店式公寓综合楼、3 栋约 180 米高的公寓、6 层持有型集中商业、
2 层地下商业、地下停车场。地块现状主要包含了省人民剧场、省歌舞团、省话剧团、市
杂技团、市一幼等事业单位，以及大量私人住宅、商铺等。地块涉及征收总户数 2200 户，
征收总建筑面积 251205 平米，其中住宅 100054 平米、商业 92642 平米、办公仓储 58509 平
米。至估价基准日尚未完成拆迁工作。
②评估方法：
A 、开发产品
开发产品为“渔安安井温泉旅游城“未来方舟””、“贵阳云岩渔安安井回迁居住
区”及“贵阳云岩渔安、安井回迁安置居住区 E 组团（公租房组团）”已竣工验收合格的
待售或已售待结转的商品房。
a、根据本次评估的目的和资产特点，对待售或已售未结转高层住宅、公寓、商铺、
写字楼、车位，渔安新城待售住宅、商铺、车位采用市场价值倒扣法进行评估。已经签订
商品房销售合同的根据合同确定开发产品销售金额，对尚未签订商品房销售合同的采用市
场比较法确定其销售金额。在此基础上扣除相关税费和适当比例的利润确定评估值。计算
公式如下：
评估价值=开发产品销售金额-销售费用-增值税-税金及附加-土地增值税-所得税-适当
数额的净利润。
b、根据本次评估的目的和资产特点，对未来方舟一期 A1 博物馆、F2 组团电影院、G
区 G2 组团中天小学、G 区 G9 组团中天中学采用重置成本法中的房地分估路径进行评估。
房地分估是把土地和建筑物当作各自独立的物，分别测算土地价值、建筑物重置成本或重
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建成本，然后将建筑物重置成本扣除建筑物有形损耗加上土地价值后得出评估结果。计算
公式如下：
评估值=建筑物重置成本× 综合成新率+土地价值；
重置成本=建安工程造价+前期费用及其他费用+资金成本。
B、开发成本
开发成本包括“渔安安井温泉旅游城“未来方舟””、“贵阳云岩渔安安井回迁居住
区”及“贵阳云岩渔安、安井回迁安置居住区 E 组团（公租房组团）”、“贵州文化广场
人剧地块”在建或待建的房地产项目。
a 、对于正在开发的“渔安安井温泉旅游城“未来方舟””、“贵阳云岩渔安安井回
迁居住区”及“贵阳云岩渔安、安井回迁安置居住区 E 组团（公租房组团）”，根据本次
评估目的和资产特点，对开发成本采用假设开发法进行评估。“假设开发法”又称“剩余法”，
是指在求取委估对象现时价值时，在估算开发完成后不动产正常交易价格（开发价值）的
基础上，扣除需投入的建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、
税收等费用后，以价格余额来确定委估对象现时价值的一种评估方法。
计算公式：开发成本的评估价值=销售收入－续建建设开发成本－后续管理费用－后
续投资利息-续建开发利润－后续销售税费－后续销售费用-土地增值税-所得税。
b、对于“贵州文化广场人剧地块”待建项目，由于该项目涉及贵阳市老城区范围内
的旧城改造拆迁，自 2011 年至基准日拆迁尚未开始，项目地块范围内的单位或个人的赔
偿拆迁谈判还未完成，由于拆迁时间的不确定性，对未来开发规划无法预计，项目的开发
成本账面值为部分支付的拆迁款及资金利息，本次评估按账面值予以列示。
（2）中天城投集团城市建设有限公司（以下简称：中天城建公司）
①项目介绍
A、“渔安安井温泉旅游城“未来方舟””项目
“渔安安井温泉旅游城“未来方舟””是由中天城投集团城市建设有限公司与中天城
投集团贵阳房地产开发有限公司共同开发的房地产项目，属于国家绿色生态示范城区；贵
州省政府打造的“贵州风景眼”；贵阳市政府授予的“贵阳首席滨河城市名片”。项目位于贵阳
市云岩区东部，贵阳母亲河南明河下游流域起点，属于“大贵阳”东扩战略重要组成部分。
生态环境得天独厚、气候宜人，交通便利，总占地约 8.10 平方公里，规划净总用地 368.29
万平方米，分为 A、B、C、D、E、F、G、H、J 共 9 个区，规划总建筑面积约 1352.78 万平
方米，其中计容总建筑面积 915.64 万平方米，不计容总建筑面积 437.14 万平方米。目前除
了 J 区尚未开发以外，其他区域都已经在开发。其中：中天城建公司开发的项目有 C 区
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C2 组团，D 区 D1-D4、D12-D18 组团，E 区 E2-E7 组团，F 区 F8 组团，H 区 H1-H7 组团；中
天贵阳房开公司开发的项目有 A 区 A1、A2-1、A2-2 组团，B 区 B1-B6 组团，C 区 C1、C3 组
团，D 区 D5-D11 组团，E 区 E1、E8-E12 组团，F 区 F1-F7、F9-F12 组团，G 区 G1-G10 组团。
规划常住人口约 15 万。
截至评估基准日开发产品包括 C、D、E、F、H 四个区 22 个组团完工已售尚未结转收
入和未售商品。主要为住宅、商业、写字楼、公寓、花园洋房、别墅、车位、幼儿园等总
面积 1,166,781.76 平方米。
B、 “白岩脚公租房”项目
“白岩脚公租房”项目是贵阳市第一个政企合作的保障性住宅项目。为了保障民生，
改善群众居住条件，贵阳市人民政府积极响应国家号召，按照 2014 年 9 月 22 日市场办公
会关于开展渔安安井和白岩脚共有产权公租房试点工作的精神，而采取“政企合力”方式，
打造的贵阳市安居工程示范项目。
项目总建筑面积约 140 万方，居住户数近 17000 户，其中保障性住宅 15075 套，公寓
1871 套。规划产品涵盖住宅、商业、公寓等，为政府与中天金融集团全力打造的综合现代
化安居大社区。
截至评估基准日开发产品主要为高层住宅、公寓、商业、车位，面积为 99,415.71 平
方米；在建的开发成本主要为高层住宅、公寓、商业、车位，面积合计为 539,591.20 平方
米。
②评估方法：
A 、开发产品
根据本次评估的目的和资产特点，对待售或已签约的高层住宅、公寓、商铺、写字
楼、车位，渔安新城待售住宅、商铺、车位采用市场价值倒扣法进行评估。已经签订销售
合同的根据合同确定开发产品销售金额，尚未签订商品房销售合同的，通过资料的搜集、
分析和筛选，选取同一供求圈内类似的房地产交易实例作为可比实例，确定评估对象开发
产品销售金额。在此基础上扣除相关税费和适当比例的利润确定评估值。计算公式如下：
评估价值=开发产品销售收入-销售费用-增值税-税金及附加-土地增值税-所得税-适当
数额的净利润。
B、开发成本
根据本次评估的目的和资产特点，对开发成本采用假设开发法进行评估。“假设开发
法”又称“剩余法”，是指在求取委估对象现时价值时，在估算开发完成后不动产正常交易价
格（开发价值）的基础上，扣除需投入的建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专
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业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定委估对象现时价值的一种评估方法。
计算公式：开发成本的评估价值=开发完成后的不动产价值－续建开发成本－后续管
理费用－后续投资利息－销售税费－所得税-续建开发利润
（3）中天城投集团贵阳国际金融中心有限责任公司
①项目介绍
“贵州金融城项目”总占地约 200 公顷，总建筑面积约 780 万㎡，拥有 40 余栋超高层
5A 甲级写字楼，分为四期开发建设。由核心商务区、商业服务区和配套生活区等几部分
组成，贵州金融城地处观山湖区中心地段，紧邻市级行政中心和贵阳国际会议展览中心，
汇聚政务、金融、会展三圈之力，融政治、经济、文化于一体。“贵州金融城项目”立足
于贵阳市观山湖新区的产城融合。结合省、市大数据、大金融发展战略，贵州金融城对自
身资源形成了“一体、两核、四配套”的规划布局。“一体”即大数据金融产业体系，“两核”即
传统金融核心区和新金融发展核心区,“四配套”即金融产业服务配套、文化休闲配套、商业
服务配套和人才安居配套。为加速产业聚集，市、区政府还对标国家级新区招商引资政策，
为贵州金融城制定了更具招商吸引力的优惠政策，包括税收奖励、企业入驻奖励、租赁补
贴、人才安居、创业扶持、公寓落户等相关政策。贵州金融城已吸引 150 余家金融、类金
融及金融服务性企业签约入驻。其中包括交通银行、浦发银行等 12 家银行机构和省保监
局、中国人寿寿险等 9 家保险机构的贵州总部入驻。
贵阳国际金融中心一期及商务区总建筑面积 190 余万㎡，包含有 14 栋 5A 甲级写字楼、
南广场商业综合体、中天铭廷 C1、C2、C3 组团、中天观山左岸组团住宅区项目。截止评
估基准日，除商务区双子塔、南广场项目外，其他项目已基本完成建设工作。
贵阳国际金融中心二期总建筑面积 270 余万㎡，主要包含三个部分的开发内容，分别
是为“一行三局”定制开发的办公物业、商业商务服务配套和为金融机构按照购置办公面积
1:1 配建的配套住宅。截止评估基准日，除 A1-A4 组团住宅、N 区商务区基本完成建设工作
外，其他项目尚在开发建设中。
金融中心四期已取得土地使用权，但尚未办理产权证，账面构成主要为土地取得成本
及涉及拆迁的一级整理成本，截止评估基准日，土地尚未完成征收。
②评估方法：
A、开发产品的评估
开发产品包括：贵阳国际金融中心一期及商务区 3 幢-14 幢、中天铭廷 C1 组团、中天
观山左岸组团，二期 A1-A4 组团、二期商务区 N 区未售的部分住宅、商业、写字楼、公寓
和车位。
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房地产开发产品，采用市场价值倒扣法进行评估。已经签订商品房销售（预售）合同
的根据合同确定开发产品销售额，尚未签订商品房销售（预售）合同的主要采用市场法确
定开发产品销售金额，在此基础上扣除相关税费和适当比例的利润确定评估值。计算公式：
评估值=开发产品销售收入-销售费用-销售税金及附加-土地增值税-所得税-适当数额的
净利润× R
其中 R 为一定的比率，按畅销、正常销售和滞销等不同情况取值。
B、开发成本的评估
开发成本包括贵阳国际金融中心一期及商务区在建项目、贵阳国际金融中心二期在建项
目，账面价值为尚未全部开发完成的成本，包括征地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、
基础设施费、建安工程费、开发间接费、借款费用；金融中心三期为已发生征地征用费及
拆迁补偿费及相关费用；贵阳国际金融中心四期为土地出让金、税费及相关费用。具体评
估方法如下：
a 、贵阳国际金融中心一期及商务区、贵阳国际金融中心二期主要为商品房开发项目的
各种建设费用。
开发成本中的商品房开发项目，主要采用假设开发法进行评估，具体评估方法如下：
开发成本评估值=续建完成后的房地产价值－续建成本－续建期管理费用－未售房销售
费用－续建期财务费用－销售税金及附加－土地增值税－所得税－续建期利润
b 、贵阳国际金融中心四期主要为为土地取得成本、涉及拆迁的一级整理成本，本次
评估分为两部分，其一：土地取得成本采用基准地价系数修正法和市场法进行评估，最后
按两个方法的结果取算术平均值，其二：涉及拆迁的一级整理成本按账面值确定评估值。
具体方法如下：
b-1 基准地价系数修正法是根据宗地的土地级别、土地使用条件和开发程度等，按照
替代原则，就影响待估宗地的区域因素和个别因素的影响程度，与基准地价修正系数说明
表中的区域因素和个别因素指标条件相比较，确定这些因素影响地价的程度，再对照修正
系数表相应的影响程度，确定每个影响地价因素的修正系数，据此对基准地价进行修正。
同时，根据基准地价评估期日、使用年限、宗地成熟度、容积率、土地使用权类型等，分
别对待估宗地进行期日修正、年期修正、因素条件修正等，最后求得待估宗地在评估期日
的土地价格。其基本公式为：
待估宗地价格＝基准地价× （1± 区位修正系数）× 期日修正系数× 容积率修正系数× 使用
年期修正系数± 土地开发程度修正值
b-2 市场比较法是指在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似的土地交易实例
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与估价对象之间加以对照比较，就两者之间的交易情况、交易时间、区域及个别因素等的
差别进行修正，求取估价对象在估价期日价格的方法，其公式为：
估价对象地价=比较实例交易价格× 情况修正系数× 交易类型修正系数 × 期日修正系数
× 区域因素修正系数× 个别因素修正系数× 容积率系数× 使用年限修正系数× 他项权利修正系
数
（4）中天城投集团遵义有限公司（以下简称：中天遵义公司）
①项目介绍
中天遵义公司目前开发的项目为 “中天万里湘江”项目，项目位于贵州省遵义市，南
起迎红桥，北至湘江河，顺万里路绵延近 1000 米，总占地面积近 12 万㎡，总开发面积近
58 万㎡，其中，住宅建筑面积约 43 万㎡，地上商业建筑面积约 15 万㎡，是融住宅、大型
商业中心、商业街、酒店等于一体的都市综合体项目。
纳入本次评估范围的包括 A、C、E、F 四个区组团完工待售商品房及 B、H 两个区域
在建或待建的项目。开发产品包括住宅、商业、车位等总面积 24,690.60 平方米；在建或待
建的开发成本规划总建筑面积 180,454.00 平方米，规划销售面积约 160,489.22 平方米。
②评估方法：
A、开发产品的评估
开发产品包括：至评估基准日已竣工待售商品房中，普通住宅可售面积 999.03 平方米，
非普通住宅可售面积 23,691.57 平方米，其中：商铺可售建筑面积 2,027.98 平方米，车位可
售建筑面积为 21,729.50 平方米。纳入本次评估范围的“中天万里湘江”开发产品各业态可售
建筑面积合计为 24,690.60 平方米，尚未销售建筑面积为 24,610.60 平方米。工程已完成竣
工验收备案。
房地产开发产品，采用市场价值倒扣法进行评估。已经签订商品房销售（预售）合同
的根据合同确定开发产品销售额，尚未签订商品房销售（预售）合同的主要采用市场法确
定开发产品销售金额，在此基础上扣除相关税费和适当比例的利润确定评估值。计算公式：
评估值=开发产品销售收入-销售费用-税金及附加-土地增值税-所得税-适当数额的净
利润× R
其中 R 为一定的比率，按畅销、正常销售和滞销等不同情况取值。
B、开发成本的评估
中威正信（北京）资产评估有限公司 29
中天金融集团股份有限公司拟转让股权涉及的中天城投有限公司的股东全部权益价值资产评估报告 正文
a 至评估基准日在建项目为“中天万里湘江”项目，已取得土地证编号为遵义国用
（2010）第 04 号，土地使用权面积为 19,520.00 ㎡，土地用途为商住综合，规划总建筑面
积 176,326.00 平方米，可售面积 159,634.86 平方米，共由 7 栋住宅楼、商业裙房及地下室组
成，每栋地上除 3 号塔楼为 29 层外其余均为 31 层，地下室共 3 层，规划住宅总户数 882
户，车位 931 个，目前已经开工建设，已于 2017 年取得遵义商房预证遵字（2017 年）第
003 号、遵义商房预证遵字（2017 年）第 059 号遵义市商品房屋预售许可证。
根据本次评估目的和资产特点，对“中天万里湘江”B 区开发成本采用假设开发法进行
评估。“假设开发法”又称“剩余法”，是指在求取评估对象现时价值时，在估算开发完成后不
动产正常交易价格（开发价值）的基础上，扣除需投入的建筑物建造费用和与建筑物建造、
买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定评估对象现时价值的
一种评估方法。
计算公式：开发成本的评估价值＝开发完成后的不动产价值－续建开发成本－后续管
理费用－后续投资利息－销售税费－所得税-续建开发利润。
b 待建项目为“中天万里湘江”H 区，规划用途为活动广场，规划总建筑面积 4,128.00
平方米，目前尚未开工建设。由于该区域规划为配套的广场，账面成本仅为前期费用等，
按核实后的账面价值进行评估。
（5）中天城投乌当房地产开发有限公司（以下简称：中天乌当房开公司）
①项目介绍
中天乌当房开公司开发的项目为“假日方舟”项目，项目位于贵阳市乌当区奶牛场地块，
其开发建设规模 780 万平方米，范围东至东北绕城高速路，西至顺海林场，南至中天花园、
北衙村，北至贵阳火车东站、客运北站。一期项目规划为高层、洋房、四合院、商业等高
品质商品房。至 2017 年 9 月 30 日已交土地出让金土地面积 1504 亩，其中已取得土地使用
权证面积为 1499 亩。开发成本包括已经取得土地使用权的乌当区新天社区北衙县奶牛场
G(12)42、43、44、45、46、47、48 号地块和乌当区新天社区北衙县奶牛场 G(13)78、79、80
号地块；乌当区新天社区北衙县奶牛场 G(12)49 号地块土地用途为医疗卫生用地，土地征
用及拆迁补偿费等；农用地整理成本涉及的乌当奶牛场片区划拨农业用地合计 2,316,847.13
平米。
②评估方法：
A、一期项目的开发成本的评估
中威正信（北京）资产评估有限公司 30
中天金融集团股份有限公司拟转让股权涉及的中天城投有限公司的股东全部权益价值资产评估报告 正文
一期项目用于可出售的物业开发部分的开发成本，评估人员根据项目开发土地的情
况，将账面成本中的建安工程费、前期费用、基础设施及配套费、其他间接费重新调整分
配到土地征用及拆迁补偿费。根据委评资产的特点，确定对开发成本采用假设开发法进行
评估，具体评估方法如下：
开发成本评估值=续建完成后的房地产价值－续建成本－续建期管理费用－未售房销
售费用－续建期财务费用－销售税金及附加－土地增值税－所得税－续建期利润
B、乌当区新天社区北衙县奶牛场 G(12)49 号地块土地用途为医疗卫生用地的评估
根据评估人员现场查看，目前该地块尚未开工，账面成本为该地块土地出让金、契税
及资金成本构成，由于医疗卫生用地为公益性质，未来收益无法合理预测，评估按账面值
确定评估值。
C、农用地整理成本涉及的乌当奶牛场片区划拨农业用地的评估
根据评估人员现场查看，目前该地块尚未转化为国有建设用地，账面成本为该地块拆
迁成本及资金成本构成，评估人员认为该地块虽然权证为中天乌当房开公司，但无法确定
未来是否能获取进一步的商业开发权利，划拨农业用地未来收益无法预测，评估按账面值
确定评估值。
（6）中天城投集团欣泰房地产开发有限公司（以下简称：中天欣泰房开公司）
①项目介绍
中天欣泰房开公司主要开发的是欣泰帝景传说项目，项目位于贵阳市观山湖去景怡西
苑以西、体育路以南。属未来城市新中心（距市级行政中心 2 公里，贵阳市中心师大 17
公里）享有金阳的大型市政配套和南湖得天独厚的自然资源。该项目分两部分开发，分别
为景怡西苑经济适用住房项目及金阳 2007-07 地块商品房项目。目前，该项目仍在销售尾
盘中。
②评估方法：
A、开发产品的评估
委估开发产品为“帝景传说”项目截止至本次评估基准日剩余的普通住宅 7 套，商铺 39
套，车位 1997 套，合计建筑面积 70,347.07 平方米。
根据本次评估的目的和资产特点，对尾盘待售普通住宅、商铺、车位，采用市场价值
倒扣法进行评估。通过资料的搜集、分析和筛选，选取同一供求圈内类似的房地产交易实
例作为可比实例，确定评估对象开发产品销售金额。在此基础上扣除相关税费和适当比例
的利润确定评估值。计算公式如下：
评估价值=开发产品销售收入-销售费用-销售税金及附加-土地增值税-所得税-适当数
中威正信（北京）资产评估有限公司 31
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额的净利润。
B、开发成本
中天欣泰房开公司的开发成本主要为建设厅项目发生的征地征用费及拆迁补偿费、前
期工程费及开发间接费，该项目已停止建设。
评估人员对各项代建费用发生的时间和入账金额进行了核实；账面成本构成合理。根
据中天欣泰房开公司提供的项目建设情况说明，由于该部分代建费用建设厅在未来将按代
建成本返回给企业，故对该项目按账面值确定评估值。
（7）贵州中天南湖房地产开发有限责任公司（以下简称：中天南湖房开公司）
中天南湖房开公司的存货为开发产品，属于中天托斯卡纳三期项目的别墅尾盘，项目
位于贵阳市白云区南湖新区，毗邻金阳云峰大道，被南湖新区中环路、七一路所环绕。该
项目宗地总面积 41788 平方米，其中出让宗地面积 39592 平方米，建设规模 41124.19 平方
米。总计建设 77 栋别墅。项目从 2013 年开始销售，共计销售 38 套。目前剩余 39 套。
根据本次评估的目的和资产特点，对尾盘待售别墅，采用市场价值倒扣法进行评估。
通过资料的搜集、分析和筛选，选取同一供求圈内类似的房地产交易实例作为可比实例，
确定评估对象开发产品销售金额。在此基础上扣除相关税费和适当比例的利润确定评估
值。计算公式如下：
评估价值=开发产品销售收入-销售费用-销售税金及附加-土地增值税-所得税-适当数
额的净利润。
（8）中天城投集团江苏置业有限公司（以下简称：中天江苏置业公司）
①项目介绍
中天江苏置业公司的存货主要为开发产品，开发产品为“南京中天铭廷项目”未售住
宅、商铺、地下车位，该项目都已经竣工。
“南京中天铭廷项目”位于南京市栖霞区文成路中天铭廷花园，北至文成路，东至
鸿雁路，南临鸿运嘉园小区，西至学海路。临近南京技师学院，南京理工大学紫金学院，
南京工业职业技术学院，南京财经大学仙林校区，南京中医药大学仙林校区，南京师范大
学仙林校区，南京大学仙林校区。整个工程已进入尾盘，剩余开发产品为 2 套住宅、32
套一层沿街商铺以及地下-1 层车库。
②评估方法根据委评资产的特点，确定对在开发产品中的在售住宅、商铺和待售车位
采用市场比较法进行评估；待租车位采用收益法来确定评估值，具体方法分述如下：
A、对于尚未销售的住宅、商业用房、可销售的有产权车位，本次评估采用在开发产
品市场价值的基础上扣除相关销售税费、合理利润的方法进行评估。评估值的计算公式为：
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评估价值＝开发产品销售金额-销售费用-销售税金及附加-土地增值税-所得税-净利润
率× r
B、对不能销售的人防车位，采用收益法进行评估。
（9）中天城投集团贵州文化广场开发建设有限公司（以下简称：文广建设公司）
文广建设公司的存货主要为开发成本和开发产品，开发成本包括“朝阳剧场地块开发”
项目、“河滨剧场地块开发”项目和“文化广场安置房”项目账面成本。开发产品为文化广场安
置房项目未售的住宅和底层商铺。
①项目介绍
该项目包括“朝阳剧场地块开发”项目、“河滨剧场地块开发”项目。
根据 2016 年 3 月 24 日贵阳市南明区发展和改革局文件（南发改项字[2016]64 号）“关
于贵州文化广场（朝阳影剧院）项目备案的通知”：对于南明区遵义路的贵州文化广场（朝
阳影剧院）项目已经备案。中天城投集团贵州文化广场开发建设有限公司于 2014 年 4 月 1
日取得由贵阳市城乡规划局核发的【建字第 520000201412562 号（筑规地字 2014-0561 号）】
建筑用地规划许可证。建设项目名称：贵州文化广场（朝阳影剧院）项目，建筑位置：南
明区遵义路。用地性质：商务、商业、娱乐康体。用地面积：14955 ㎡，建筑规模：200528.14
㎡。2013 年 12 月 24 日，签订国有建设用地使用权出让合同（合同编号：520102-2013-CR-0123）。
合同出让宗地编号为 G（13）57，宗地总面积为 23202 ㎡，其中出让宗地面积为 14955 ㎡，
另有纳入规划指标平衡用地 5138 ㎡。土地使用权出让价款为壹亿五仟玖佰肆拾万元，每
平方米为壹万零陆佰伍拾捌元陆角肆分。宗地定金为叁仟壹佰捌拾捌万元整。
根据 2016 年 10 月 20 日贵阳市南明区发展和改革局文件（南发改项字[2016]241 号）“关
于贵州文化广场（河滨剧场）项目备案的通知”：对于贵州省贵阳市南明区瑞金南路的贵
州文化广场（河滨剧场）项目已经备案。中天城投集团贵州文化广场开发建设有限公司于
2014 年 4 月 1 日取得由贵阳市城乡规划局核发的【建字第 520000201412563 号（筑规地字
2014-057 号）】建筑用地规划许可证。建设项目名称：贵州文化广场（河滨剧场）项目，
建筑位置：南明区瑞金南路。用地性质：商务、商业、居住、酒店、娱乐康体。用地面积：
65544 ㎡，建筑规模：971020.16 ㎡。2014 年 1 月 2 日，签订国有建设用地使用权出让合同
（合同编号：520102-2013-CR-0124）。合同出让宗地编号为 G（13）58，宗地总面积为 130717
㎡，其中出让宗地面积为 65544 ㎡，另有纳入规划指标平衡用地 34768 ㎡。土地使用权出
让价款为捌亿伍仟捌佰柒拾伍万元，每平方米为壹万叁仟壹佰零壹元捌角玖分。宗地定金
为壹亿柒仟壹佰柒拾伍万元整。
文广建设公司于 2014 年 9 月 18 日取得由贵阳市城乡规划局核发的【建字第
中威正信（北京）资产评估有限公司 33
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520000201426193 号（筑规建字 2014-0291 号）】建筑工程规划许可证。建设项目名称：贵
州文化广场安置房项目，建筑位置：南明区文化路。总建筑面积：34072.76 ㎡，分三期实
施，其中，一期面积：31883.24 ㎡ （其中：住宅 27703.76 ㎡、商业 1576 ㎡、公建配套 1289.7
㎡、地下设备间 1313.78 ㎡）；二期面积：793.5 ㎡；三期面积：1397.02 ㎡。目前，于 2015
年 10 月 14 日取得贵阳市公安消防支队颁发的（筑公消验字[2015]第 0476 号）建设工程消
防验收意见书，对其申报的贵州文化广场安置房工程 A、B 栋（土建）验收合格。2015 年
12 月 2 日，竣工验收备案（备案编号建 2015-84）。目前部分房屋待安置，除安置房外的
商业铺面属于文广建设公司所有，纳入文广建设公司开发产品核算。
A、开发产品的评估
对于尚未销售的住宅、商业用房、可销售的有产权车位，本次评估采用在开发产品市
场价值的基础上扣除相关销售税费、合理利润的方法进行评估。评估值的计算公式为：
评估值=可实现的销售收入-销售费用-全部税金-适当税后净利润
B、开发成本的评估
对于“朝阳剧场地块开发”项目、“河滨剧场地块开发”项目待建项目，由于两项目涉及贵
阳市老城区范围内的旧城改造拆迁，自 2011 年至基准日只有极少一部分拆迁项目地块范
围内的大多数单位或个人的赔偿拆迁谈判还未完成，由于拆迁时间的不确定性，对未来开
发规划无法预计，项目的开发成本账面值为部分支付的拆迁款及资金利息，本次评估按账
面值予以列示。
（10）贵阳南明中天城投房地产开发有限公司（以下简称：中天南明房开公司）
中天南明房开公司的存货均为“中天悦曦府”项目的开发成本，该项目位于贵州省贵阳
市贵阳市南明区，北邻水东路；南邻红岩片区山林带；西邻原和信轻质砖公司；东邻茶山
沟，总占地面积近 10.46 万㎡。
中天南明房开公司于 2017 年 3 月 28 日与贵州省贵阳市国土资源局签订了国有建设用
地使用权出让合同并取得了黔（2017）南明区不动产权第 0052748-0052751 号不动产证。截
止评估基准日，该地块尚未进行开发，项目现处于地质勘探及规划设计中，且开发成本的
账面价值基本为土地取得成本，故本次开发成本土地取得价款部分按照土地使用权价值进
行评估；土地税费及交易费用、前期费用及开发间接费用按核实后的账面价值保留。
土地使用权的评估采用基准地价系数修正法和市场比较法分别进行评估，并最终采用
市场比较法确定评估值。具体方法如下：
A、基准地价系数修正法
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基准地价系数修正法是根据宗地的土地级别、土地使用条件和开发程度等，按照替代
原则，就影响待估宗地的区域因素和个别因素的影响程度，与基准地价修正系数说明表中
的区域因素和个别因素指标条件相比较，确定这些因素影响地价的程度，再对照修正系数
表相应的影响程度，确定每个影响地价因素的修正系数，据此对基准地价进行修正。同时，
根据基准地价评估期日、使用年限、宗地成熟度、容积率、土地使用权类型等，分别对待
估宗地进行期日修正、年期修正、因素条件修正等，最后求得待估宗地在评估期日的土地
价格。其基本公式为：
Pi=P× （1± K）× Y× T× D± L
其中：Pi——估价对象修正后地价；
P—— 估价对象所在区域基准地价；
L—— 土地开发程度修正值；
K—— 全部影响估价对象地价因素的总修正值；
Y—— 使用年期修正系数；
T—— 估价期日修正系数;
D—— 容积率修正系数。
B、市场比较法
市场比较法是指在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似的土地交易实例与估
价对象之间加以对照比较，就两者之间的交易情况、交易时间、区域及个别因素等的差别
进行修正，求取估价对象在估价期日价格的方法，其公式为：
估价对象地价=比较实例交易价格× 情况修正系数× 交易类型修正系数× 期日修正系数×
区域因素修正系数× 个别因素修正系数× 容积率系数× 使用年限修正系数× 他项权利修正系
数
（11）中天城投(泸州)置业有限公司（以下简称：中天泸州公司）
中天泸州公司属于中天城投有限公司的全资公司---中天城投四川置业有限公司控股
的公司，中天泸州公司的存货主要为开发成本，中天泸州公司以出让方式取得 3 宗国有建
设用地使用权，按照相关出让合同约定，上述宗地土地出让价款可分为 2 期支付。至评估
基准日，上述宗地第 1 期土地出让价款已缴纳完毕，其所属权证尚在办理中；上述 3 宗地
均处于土地开发利用的前期阶段，正进行场地平整。
开发成本中的土地使用权在基准日尚无明确的规划方案，作为正在开发的房地产项目
用地，未来每年的正常收益很难准确预测，同时，该地区近两年成交的商业案例较少，所
以不适合采用假设开发法和市场比较法。故，本次评估根据委评资产的特点，确定对开发
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成本中的土地使用权采用基准地价系数修正法进行评估，同时扣除未缴纳的 2 期土地出让
价款。具体方法测算如下：
基准地价系数修正法,是指求取一宗待估宗地价格时，利用级别或区域基准地价，通过
对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对已公布的同类用途同级或同
一区域土地基准地价进行修正，得到待估宗地客观价格的方法。
基本公式：Vi=V1b×(1±∑Ki)×Y×T×Kij+D
Vi--单位地价，V1b--基准地价，Ki--影响因素，Y--宗地使用年期修正系数，T--期日修正
系数，Kij--容积率修正系数，D--土地开发程度修正值
II--II、中天城投集团资源控股有限公司（以下简称：中天资源控股公司）的评估
中天资源控股公司为中天城投公司持有的全资子公司，其主要投资了遵义小金沟锰业
开发有限公司、毕节市润隆投资有限公司（分别投资了赫章县野马川金埔矿业有限公司和
威宁县疙瘩营驼骏煤业有限公司）、遵义众源同汇矿业开发有限公司，其中：遵义小金沟
锰业开发有限公司拥有小金钩锰矿探矿权、赫章县野马川金埔矿业有限公司拥有野马川煤
矿探矿权、威宁县疙瘩营驼骏煤业有限公司拥有疙瘩营煤矿探矿权、遵义众源同汇矿业开
发有限公司拥有转龙庙锰矿探矿权和东高寨锰矿探矿权，五个探矿权均已达到了详细勘查
阶段。
本次评估引用内蒙古兴益资产评估有限公司出具“内兴益矿评字[2017]第 049 号”“内
兴益矿评字[2017]第 050 号”“内兴益矿评字[2017]第 051 号”“内兴益矿评字[2017]第 052
号”、“内兴益矿评字[2017]第 053 号” 探矿权评估报告，五宗探矿权的评估结果分别为
24,130.87 万元、21,607.09 万元、4,481.88 万元、99,260.56 万元、95,513.69 万元。由于该五宗
探矿权评估报告的报告结果没有考虑扣除探矿权价款，根据黔国土资发[2009]112 号中第九
条及黔府办发〔2008〕4 号文件，锰矿探矿权价款为 8 元/吨、煤矿探矿权价款为 0.8 元/吨，
本次资产评估结果在引用的矿权评估报告的结果的基础上考虑扣除了按小金沟锰矿勘探
探矿权、转龙庙锰矿探矿权、东高寨锰矿探矿权的利用全部保有资源储量分别为 1755.24
万吨、1589.29 万吨、320.6 万吨计算的探矿权价款；按野马川煤矿探矿权、疙瘩营煤矿探
矿权的利用全部保有资源储量分别为 25702 万吨、22896 万吨计算的探矿权价款。
内蒙古兴益资产评估有限公司具有探矿权、采矿权评估评估资质，探矿权采矿权评估
资格证书编号：矿权评资[1999]020 号。营业执照统一社会信用代码：91150102676934727k。
公司地址：呼和浩特市新城区兴安北路润宇国际公寓 1402 号。
III-III、其他各子公司、主要资产及负债的评估
（1）货币资金的评估
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现金的评估：评估中，在核对账账、账表一致的基础上，对企业的现金进行了盘点，
并倒推至评估基准日，确认账实相符后，以评估基准日账面值确定评估值。
银行存款的评估：评估中在对企业银行存款账账、账表核对一致的基础上，我们审核
了企业提供的银行对账单和银行存款余额调节表，通过向银行询证，对银行未达账项发生
的原因、经济内容等进行分析核实，确认无影响净资产价值的重大因素后，以账面值确定
评估值。
（2）债权性资产（应收账款、预付账款、其他应收款）的评估
评估中，在核对账账、账表、清单一致的基础上，对各款项的发生时间、具体内容、
形成原因及债务人的情况进行了解分析，并对大额债权及重点关注债权进行了函证，对于
未回函或未发函的重点关注款项，评估人员采用了审核财务账簿及抽查原始凭证等替代程
序。经分析核实后，根据应收款项可能收回的数额确定评估值。参照企业计提坏账准备的
方法进行估计。
坏账准备为企业根据应收账款和其他应收款按个别计提方式计提的，为应收账款和其
他应收款的备抵科目，由于评估中对应收账款和其他应收款已按每笔款项可能收回的数额
确定评估值，故将坏账准备评估为零值。
对于预付账款，评估中在核对账账、账表、清单一致的基础上，对其款项的发生时间、
具体内容、形成原因及债务人的情况进行了解分析，经分析核实后，根据所形成资产或权
利的价值确定评估值。
（3）房屋建筑物的评估
采用重置成本法：评估值=建筑物重置成本× 综合成新率
①重置成本的确定
重置成本=建安工程造价+前期费用及其他费用+资金成本
A、房屋建安综合造价
由于委估房屋建筑物，被评估单位无法提供完整的工程结算资料和工程技术图纸资
料。因此建安综合造价的求取主要采用标准单方造价调整法测算确定。
根据我们实地对委估房屋建筑结构特征的现场勘察，其建安综合造价的测算可参照与
评估对象结构特征、建筑面（体）积、层数、层高和装修标准等相类似的贵阳市云岩区及
附近区域同类典型工程的当期决算建安工程造价，进行标准单方造价调整差异因素测算求
取。
典型工程源自贵阳市同类型典型工程案例以及贵阳市房屋重置成本标准。
对于评估项目与典型工程的差异因素调整系数主要参考“资产评估常用数据与参数手
中威正信（北京）资产评估有限公司 37
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册”。
B、前期费用和其他费用：在按国家各部门（行业）规定取费的基础上，考虑当地特
殊合理的相关费用。
C、资金成本：即建筑物正常建设工期内占用资金的筹资成本或资金机会成本，按合
理工期内的贷款利率，资金均匀投入计算。其中合理工期按照《全国统一建筑安装工程工
期定额》确定。贷款利率按照中国人民银行 2015 年 10 月 24 日公布施行的贷款利率水平确
定：1 年以内（含 1 年）4.35%、1 至 5 年（含 5 年）4.75%、5 年以上 4.90%。
资金成本=（建安综合造价+前期及其他费用）× 建设期× 利率× 1/2
②综合成新率的确定
A、对于价值大、重要的建(构)筑物采用综合成新率方法确定其成新率，其计算公式为：
综合成新率=勘察成新率× 0.6+理论成新率× 0.4
其中：
理论成新率=(耐用年限－已使用年限)/耐用年限× 100%
现场勘察成新率：将影响房屋成新率程度的主要因素分为三部分九类。通过建(构)筑
物造价中影响因素各占的比重，确定不同结构形式建筑各因素的标准分值，根据现场勘察
际情况确定各分类评估分值，根据此分值确定现场勘察率。
B、对于单价小、结构相对简单的建(构)筑物，采用使用年限法并根据具体情况进行修
正后确定综合成新率，计算公式：
使用年限成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)× 100%
（4）正常使用的设备类资产采用重置成本法评估，评估公式为：
评估值=重置价值× 成新率
评估时，对正常使用的设备采用重置成本法评估，评估公式为：
评估值=重置价值× 成新率
①重置价值的确定
对于设备，重置价值=购置成本+运杂费+安装调试费
评估中根据相同或相近规格型号的设备的现行市场价格，确定委估设备的购置成
本。运杂费参照资产评估常用数据与参数手册并考虑运输费确定运杂费；安装调试费参
照资产评估常用数据与参数手册并考虑设备的安装费、调试费、辅助材料费等费用确定
安装调试费。对于运杂费及安装调试费均由厂家负责的设备，评估中不考虑运杂费及安
装调试费。资金成本以人民银行公布的相应期限贷款利率确定。
对于车辆，评估中按相同的车辆的现行市场价格，确定委估车辆的购置成本（考虑
中威正信（北京）资产评估有限公司 38
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当期国家对 1.6 排量以下的小汽车减按 7.5%征收购置税的优惠政策），再考虑牌照费等
费用确定车辆重置价值。
同时依据相关的税收政策，生产性企业购建经营用设备的增值税可以抵扣，所以设
备重置价均不考虑所含增值税。
②成新率的确定：
对于设备，根据现场勘察结果及企业有关专业技术人员对设备当前技术状态的介绍，
结合设备的生产厂家、使用寿命、利用率、工作环境及维护保养等因素，采用年限法确定
成新率和现场勘查法确定成新率，再加权计算综合成新率。计算公式如下：
综合成新率＝年限法计算的成新率× 0.4＋现场查勘法计算的成新率× 0.6。
对于车辆，根据现场勘察结果及企业有关专业技术人员对车辆当前技术状态的介绍，
结合不同车辆的使用寿命、已行驶公里数及维修保养等因素，采用年限法确定成新率和里
程法确定成新率，再加权计算综合成新率。计算公式如下：
综合成新率＝年限法计算的成新率× 0.6＋里程法计算的成新率× 0.4。
另外，电子设备超过经济使用寿命仍继续使用的按照市场二手价评估，机器设备类
资产超过经济使用寿命仍继续使用的确定成新率为 15%。
（5）无形资产—软件类资产的评估
因委估软件均为外购，评估人员核查了企业的相关购买合同，委估软件均为通用的
软件，且开发商能够提供升级服务，对于能够询到价格的软件直接向软件供应商或通过
网络查询其现行市价作为评估值。
（6）负债类评估
A、短期借款、长期借款的评估
评估人员在核查了借款合同、抵押担保合同和账面记录等会计资料后，确认长短期借
款为企业在基准日未到期借款，无未入账的应付利息，以核实后的账面值作为评估值。
B、应付票据的评估
企业通过银行开具的银行承兑汇票，评估中对其具体内容、形成原因进行了了解、核
实，上述款项为企业于评估基准日需实际承担的负债项目，以账面值确定评估值。
C、应付账款、预收账款、其他应付款的评估
评估中对其具体内容、形成原因进行了了解、核实，并进行了函证，上述款项为企业
于评估基准日需实际承担的负债项目及金额，以账面值确定评估值。
D、应付利息的评估
中威正信（北京）资产评估有限公司 39
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应付利息为企业向银行或其他金融机构借款所计提至基准日尚未支付的利息；评估中
在核对账账、账表、清单一致的基础上，审核了账务资料及纳税申报材料等相关资料，以
账面值确定评估值。
E、应交税费的评估
为企业代扣代缴的个人所得税及应缴纳的企业所得税、印花税、增值税、土地增值税、
教育费附加等。评估中在核对账账、账表、清单一致的基础上，审核了账务资料及纳税申
报材料等相关资料，均为评估基准日实际欠缴的各项税费，以账面值确定评估值。
F、应付职工薪酬的评估
为企业尚未缴纳的职工工资、社保、福利费；评估中在核对账账、账表、清单一致的
基础上，审核了账务资料及纳税申报材料等相关资料，为计提尚未支付职工薪酬，以账面
值确定评估值。
2、递延所得税资产的的评估
中天城投公司申报评估的递延所得税资产为因计提资产减值准备所形成的所得税差
异，评估按核实后账面值确定评估值。
（三）负债的评估
负债为流动负债，包括应付账款、应交税费、其他应付款。
1、应付款项的评估
应付款项包括应付账款、其他应付款。
应付账款为应付上海汉米敦建筑设计有限公司、贵阳市云岩区建筑安装工程公司等单
位的设计费、质保金等；其他应付款主要为收取的中天金融集团股份有限公司、中天城投
集团欣泰房地产开发有限公司、中天城投集团贵阳国际金融中心有限责任公司、中天城投
集团贵州文化广场开发建设有限公司、贵州文化产业股份有限公司等公司的关联往来款
等。评估中在核对账账、账表、清单一致的基础上，对大额和重点关注债务进行了函证，
同时评估人员采用了审核财务账簿及抽查原始凭证等替代程序，根据对回函情况和账务审
核资料等相关资料进行了解分析，均为评估基准日需实际承担的债务，评估中以账面值确
定评估值。
2、应交税费的评估
应交税费为企业截止 2017 年 9 月 30 日应交的代扣代缴的个人所得税。评估中在核对
账账、账表、清单一致的基础上，审核了账务资料及纳税申报材料等相关资料，应交税费
为评估基准日实际欠缴的税费，以账面值确定评估值。
※※市场法
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本次采用的市场比较法为上市公司比较法，一般是根据估值对象所处市场的情况，选
取某些公共指标如市净率(PB)、市盈率(PE)、市销率(PS)、价值-EBITDA 比率(EV/EBITDA)等与
可比公司进行比较，通过对估值对象与可比公司各指标相关因素的比较，调整影响指标因
素的差异，来得到估值对象的市净率(PB)、市盈率(PE)、市销率(PS)、价值-EBITDA 比率(EV
／EBITDA)，据此计算目标公司股权价值。
（一）市场法评估基本思路
此次评估选用市场法中的上市公司比较法，基本评估思路如下：
1、分析被评估企业的基本状况。主要包括其所在的行业、经营范围、规模、财务状
况等。
2、确定可比上市公司。参考企业应在营运上和财务上与被评估企业具有相似的特征，
这是选择参考企业的基本原则。
3、分析、比较被评估企业和可比企业的主要财务指标。主要包括涉及资产规模、盈
利能力、营运能力、偿债能力、成长能力等多方面的财务指标。
4、对可比企业选择适当的价值乘数，并采用适当的方法对其进行修正、调整，进而
估算出被评估企业的价值乘数。
5、根据被评估企业的价值乘数，在考虑缺乏市场流通性折扣的基础上，最终确定被
评估企业的股权价值。
考虑中天城投公司为房地产企业，公司收益受国家、地方政策及开发周期的影响导致
波动幅度较大，而 PB 相对估值时，PB 的合理差异主要源于净资产收益率差异和公司股权
成本差异，净资产收益率超越股权成本越多(“ROE/COE”值高)，估值溢价(PB)便越高，
“PB/(ROE/COE)”值趋于稳定。公司 PB 比率，取决于净资产收益率与其股权资本成本之间的
比率，若前者超过了后者，价格就将超过每股的账面价值；若前者低于后者，价格将低于
每股的账面价值。由于计算方便、操作简捷，价格-账面价值比率被广泛地运用于各种公
司的估价中。根据项目评估对象所处行业特点，本次评估采用市净率(PB)估值模型对中天
城投公司的股权价值进行评估。
（二）具体评估过程
1、按中天城投公司的行业板块特性，将其分为房地产板块、健康文化资源板块（含
康养、文化产业、教育和矿产）两大部分，对其中占比较重的房地产板块进行基准日模拟
报表调整，调整出相应的各项财务指标；
2、根据房地产行业可比上市公司的资产规模、盈利能力、偿债能力、成长能力等指
标进行比较分析，以调整后的市净率(PB)乘以房地产板块模拟净资产确定房地产模拟板块
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的评估值；
3、用房地产模拟板块的评估值加上健康文化资源板块的评估值最终确定中天城投公
司的整体评估值。
八、评估程序实施过程和情况
中威正信评估公司接受评估委托后，立即组成资产评估组制定评估计划，正式进入现
场，开展评估工作。我们根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般规则，
对评估范围内的资产进行了评估，具体步骤如下：
1、听取有关人员介绍委估资产的基本情况，明确评估业务基本事项；
2、与中天金融公司签订资产评估业务委托合同；
3、编制评估计划，组织评估人员，开展评估工作；
4、对委估资产清单、相关产权证明资料、会计记录及相关资料进行分析、核实，确
定评估范围及对象；
5、对本次评估范围内资产进行现场调查，并核实、分析，对实物资产进行实地抽查
盘点；现场查勘房屋建筑物及机器设备；现场踏勘土地；
6、根据评估目的及委估资产所具备的条件，确定评估方法；
7、进行市场调查，收集相关资料，对各类资产及负债进行评定估算；
8、核定修正评估值，编制填写有关评估表格；
9、归纳整理评估资料，撰写各项评估技术说明及资产评估报告书；
10、对评估结论进行分析、复核、签发资产评估报告书；
11、整理装订评估工作底稿并归档。
九、评估假设
（一）一般性假设
1、国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方
所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他不可预测和不可抗力因素造成的重
大不利影响。
2、以企业持续经营为评估假设前提，评估结论是以列入评估范围的资产按现有规模、
现行用途不变的条件下，在评估基准日的市场价值的反映。
3、假设被评估单位的经营者是负责的，且管理层有能力担当其职务。
4、除非另有说明，假设被评估单位完全遵守所有有关的法律法规。
5、假设中天城投公司及子公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会
计政策在重要方面基本一致。
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6、假设中天城投公司及子公司在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、
方式与目前方向保持一致。
7、有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。
8、无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
（二）针对性假设
1、中天城投公司及子公司经营范围、经营方式、管理模式等在保持一贯性，主营业
务相对稳定，被评估单位制定的目标和措施能按预定的时间和进度如期实现，并取得预期
效益；
2、假设中天城投公司及子公司每一年度的营业收入、成本费用、更新及改造等的支
出，在年度内均匀发生；
3、中天城投公司及子公司的房屋、土地、设备继续使用、原地使用、按现行用途使
用；
4、中天城投公司及子公司在未来能获得足够多的土地开发机会；
5、中天资源控股公司的五个探矿权未来能顺利办理采矿权证。
（三）市场法评估假设
1、在企业存续期内，中天城投公司及其子公司具有合法经营地位；
2、在企业存续期内，中天城投公司及其子公司合规及风险控制模式在未来年度未做
大的调整；
3、在企业存续期内，中天城投公司及其子公司具有持续经营的能力，净资本等监管
指标在持续经营情况下符合监管部门的要求；
4、在企业存续期内，中天城投公司及其子公司所遵循的我国法律、法规、政策无重
大变化，即存续期内中天城投公司及其子公司的市场占有率不会因法律环境的变化而急剧
下降，或因政策干预而大幅萎缩；
5、在企业存续期内，中天城投公司及其子公司所在地区的社会经济环境无重大变化；
6、在企业存续期内，利率、税率及汇率无不可预见的重大变化；
7、在企业存续期内，无其他人力不可抗拒因素的重大不利影响；
8、在企业存续期内，证券市场不会发生重大变化。
本评估报告及评估结论是依据上述评估假设和限制条件，以及本评估报告中确定的原
则、依据、条件、方法和程序得出的结果，若上述前提条件发生变化时，本评估报告及评
估结论一般会自行失效。
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十、评估结论
（一）资产基础法
本次资产基础法评估所得出的评估结果为：
中天城投公司资产评估结果汇总表
评估基准日：2017 年 9 月 30 日 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 786,341.46 787,646.88 1,305.42 0.17
2 非流动资产 1,026,012.82 2,287,690.95 1,261,678.13 122.97
3 其中：可供出售金融资产 14,319.65 20,529.35 6,209.69 43.36
4 长期股权投资 1,011,343.18 2,266,811.62 1,255,468.44 124.14
5 递延所得税资产 350.00 350.00 0.00 0.00
6 资产总计 1,812,354.28 3,075,337.83 1,262,983.55 69.69
7 流动负债 619,422.36 619,422.36 0.00 0.00
8 负债合计 619,422.36 619,422.36 0.00 0.00
9 所有者权益 1,192,931.92 2,455,915.47 1,262,983.55 105.87
委估资产账面值为 1,812,354.28 万元，评估值总计 3,075,337.83 万元，评估增值
1,262,983.55 万元，增值率 69.69%。主要是可供出售金融资产、长期股权投资评估增值。
委估负债账面值为 619,422.36 万元，评估值为 619,422.36 万元，评估无增减变化。
所有者权益账面值为 1,192,931.92 万元，评估值为 2,455,915.47 万元，评估增值
1,262,983.55 万元，增值率 105.87%。
评估结论详细情况见评估明细表。
（二）市场法
经采用市场法进行评估，在评估基准日 2017 年 9 月 30 日，中天城投公司股东全部权
益价值在持续经营前提下评估结果为 2,324,814.30 万元，评估增值 1,131,882.38 万元，增值
率为 94.88%。
（三）评估情况综合分析
评估人员在分别采用资产基础法和市场法对中天城投公司进行整体评估后，通过资产
基础法评估测算得出的中天城投公司股东全部权益价值为 2,455,915.47 万元；通过市场法
评估测算得出的中天城投公司股东全部权益价值为 2,324,814.30 万元。两种评估方法的评
估结果差异额为 131,101.17 万元，比率为 5.34%。
考虑在对中天城投公司采用市场法评估时，采用的是上市公司比较法，由于该方法评
估结论受资本市场股票指数波动影响大，并且可比公司业务结构、经营模式、企业规模和
资产配置等参数与被评估单位不尽相同，所以客观上对上述差异的量化很难做到完全准
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确。而资产基础法的评估结果主要是以评估基准日企业现有资产的完全重置成本为基础确
定的，基本反映了企业资产的现行市场价格，具有较高的可靠性。
因此，根据本次评估的实际情况，此次评估结论采用资产基础法的评估结果。即, 中
天城投公司于评估基准日 2017 年 9 月 30 日的股东全部权益价值为 2,455,915.47 万元。
十一、特别事项说明
（一）本次评估是在独立、公正、客观、科学的原则下作出的，中威正信(北京)资产
评估有限公司及参加评估工作的全体人员与经济行为各方之间无任何特殊利害关系，评估
人员在评估过程中恪守职业道德和规范，并进行了充分努力。评估结论是中威正信（北京）
资产评估有限公司出具的，受本评估机构及具体参加本项目评估人员的执业水平和能力的
影响。
（二）本评估报告仅为本次特定评估目的提供价值参考意见，没有考虑其他经济行为
及衍生的价值依据对评估结论的影响，故本次评估报告及评估结论一般不能套用其他评估
目的。
（三）中天城投公司及其子公司应对所提供的委估资产的法律权属资料的真实性、合
法性和完整性承担责任。依据《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48 号），
资产评估师及其专业人员执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专
业意见，对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，并对查验情况予以披露，但不对法
律权属作任何形式的保证，亦不承担验证评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整
性的责任。
（四）评估人员在评估过程中发现以下可能影响评估结论，但非评估人员执业水平和
能力所能评定估算的事项，提请报告使用人关注这些事项对于评估结论的影响，合理使用
评估结论：
1、评估人员由于条件限制，未能采用技术检测手段对机器设备的技术参数和性能做
技术检测，未能对房屋建筑物的隐蔽部分进行勘察与判断，只是通过实地勘察并依据收集
到的有关资料做出分析和判断，因此评估时以房屋建筑物符合建筑标准和正常运行的机器
设备能达到其基本使用功能作为假设前提。
2、关于中天城投公司存货---母猪笼项目的情况
开发成本--母猪笼项目为中天城投公司获取中天花园 3 期地块开发权，提前支付的征
地费及拆迁拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费及借款费用利息。根据中天城投公司提
供的母猪笼项目成本情况的介绍，未来中天城投公司获取项目土地开发的权利具有一定的
不确定性，故本次评估以核实的账面值确定评估值。
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3、关于中天城投公司各子公司存货项目、各子公司资产及股权的质押抵押担保情况
（1）融资涉及的各公司资产及股权质押抵押担保情况：
借款合同金额（万
序号 被担保单位 借款金额（万元） 借款日期 到期日 担保方式 抵押人 担保人 融资借款机构
元）
中天城投集团城市
中天城投集团股份 中国信达资产管理
股权质押、抵押、保 建设有限公司、中天
1 中天城投集团 40,000.00 40,000.00 2015-12-24 2018-6-24 有限公司、中天贵阳 有限公司贵州省分
证担保 城投集团贵阳房地
房开公司 公司
产开发有限公司
中国华融资产管理
贵阳国际金融中心 中天金融集团股份
2 50,000.00 50,000.00 2016-12-15 2018-12-14 抵押担保 中天贵阳房开公司 股份公司贵州分公
有限责任公司 有限公司担保
司
贵阳国际金融中心 中天金融集团股份 海南股权交易中心
3 30,000.00
有限责任公司 有限公司担保 有限责任公司
贵阳国际金融中心 中天金融集团股份 申万宏源证券有限
4 50,000.00
有限责任公司 有限公司担保 公司
中天贵阳房开公司、
贵阳房地产开发有 中天城投集团股份
5 77,700.00 77,000.00 2015-4-10 2023-4-9 抵押、保证 贵阳金融控股有限 工商银行
限公司 有限公司担保
公司
中国华融资产管理
贵阳房地产开发有 中天城投集团股份
6 40,000.00 40,000.00 2016-4-28 2018 年 4 月 28 抵押、担保 中天贵阳房开公司 股份公司贵州分公
限公司 有限公司担保
司
中天城投集团股份
贵阳房地产开发有 有限公司担保 海通恒信国际租赁
7 33,671.60 33,672.00 2017-3-30 2019-10-30 担保
限公司 金世旗国际控股有 有限公司
限公司
贵阳房地产开发有 中天金融集团股份 中国民生银行股份
8 120,000.00
限公司 有限公司担保 有限公司贵阳分行
贵阳房地产开发有 中天金融集团股份 平安信托有限责任
9 50,000.00 50,000.00 2017-9-12 2018-9-12 股权质押、保证担保 中天城投有限公司
限公司 有限公司担保 公司
贵阳房地产开发有 中天金融集团股份 中建投信托有限责
10 100,000.00
限公司 有限公司担保 任公司
句容宏锦房地产开
贵阳房地产开发有 发有限公司、贵阳恒 中天金融集团股份
11 100,000.00 100,000.00 2017-9-29 2019-9-29 抵押、担保 民生信托
限公司 森房地产开发有限 有限公司担保
公司
贵阳南明中天城投
贵阳房地产开发有 中天金融集团股份 中诚信托有限责任
12 90,000.00 97,000.00 2017-4-27 2019-4-26 抵押、担保 房地产开发有限公
限公司 有限公司担保 公司
司
中天城投集团城市
建设有限公司、贵阳
贵阳房地产开发有 金融控股有限公司、 中天金融集团股份 华融国际信托有限
13 76,200.00 76,200.00 2017-7-31 2020-1-31 抵押、担保
限公司 中天城投集团贵阳 有限公司担保 责任公司
房地产开发有限公
司
中国信达资产管理
贵阳房地产开发有
14 21,500.00 2016-12-21 2018-12-21 质押、担保 有限公司贵州省分
限公司
公司
贵阳房地产开发有
15 70,000.00 2017-3-31 2018-3-31 万向信托有限公司
限公司
贵阳房地产开发有
16 30,000.00 2017-4-1 2018-4-1 杭州银行深圳分行
限公司
贵阳房地产开发有
17 10,000.00 2017-6-13 2018-6-13 建行广州天河支行
限公司
中天城投集团城市 中国华融资产管理
中天城投集团股份
18 城市建设公司 99,900.00 99,900.00 2015-4-10 2018-4-9 抵押、保证 建设有限公司、中天 股份公司贵州分公
有限公司担保
贵阳房开公司 司
中天城投集团股份 中国银行贵阳东山
19 城市建设公司 19,500.00
有限公司担保 支行
华融（福建自贸试验
中天城投集团股份
20 城市建设公司 20,000.00 20,000.00 2017-8-28 2019-8-27 抵押担保 中天贵阳房开公司 区）投资股份有限公
有限公司担保
司
中天城投集团股份 交银国际信托有限
21 城市建设公司 35,000.00
有限公司担保 公司
贵阳国际金融中心、 中天城投集团股份 中建投信托有限责
22 城市建设公司 60,000.00 60,000.00 2017-3-7 2019-3-7 抵押、保证
天贵阳房开公司 有限公司担保 任公司
中国农业银行股份
文化广场开发建设 中天金融集团股份
23 110,000.00 有限公司贵阳观山
有限公司 有限公司担保
湖支行
中国农业银行股份
文化广场开发建设 中天金融集团股份
24 10,000.00 有限公司贵阳观山
有限公司 有限公司担保
湖支行
中天金融集团股份 红塔银行股份有限
25 中天城投有限公司 35,000.00
有限公司担保 公司
中天城投乌当房 中天城投乌当房 交通银行贵州省
26 50,000.00 抵押
地块开发有限公 地产开发有限公 分行
中威正信（北京）资产评估有限公司 46
中天金融集团股份有限公司拟转让股权涉及的中天城投有限公司的股东全部权益价值资产评估报告 正文
司 司
中天城投乌当房
中天金融集团股 五矿国际信托有
27 地块开发有限公 8,000.00 股权质押
份有限公司 限公司
司
云南华盛基础设
中天金融集团股 云南国际信托有
28 施运营管理有限 50,000.00 50,000.00 2017-8-11 2020-8-11
份有限公司担保 限公司
责任公司
（2）截止评估基准日，贵州文化产业股份有限公司未经营，其所属的六家院团投入
的资产处于已拆除或正在拆除阶段，本次评估根据贵州文化产业股份有限公司的经营现状
和未来在文化广场项目建设时获得资产等值赔付为前提，未考虑基准日时房屋建筑物的实
际状况。由于文化广场项目开发建设时，贵州文化产业股份有限公司的资产将被拆除，并
且拆除时将按股东投入的价值进行补偿，故本次评估涉及的固定资产-房屋建筑物及无形
资产-土地使用权以核实后的账面价值予以列示。
（3）中天城投集团欣泰房地产开发有限公司的房屋建筑物中的船型造型房屋和景怡
西苑小学均未办理房屋产权证。景怡西苑小学其所在土地使用权已摊销到帝景小区的房地
产开发成本中，本次评估时的景怡西苑小学评估值为房屋建筑物价值，不包含土地价值。
（4）中天城投集团资源控股有限公司
中天城投集团资源控股有限公司（含其子公司）的资产中，有小金沟锰矿勘探探矿权、
转龙庙锰矿探矿权、东高寨锰矿探矿权、野马川煤矿探矿权、疙瘩营煤矿探矿权等五个探
矿权。本次评估引用内蒙古兴益资产评估有限公司出具的“内兴益矿评字[2017]第 049 号”
“内兴益矿评字[2017]第 050 号”“内兴益矿评字[2017]第 051 号”“内兴益矿评字[2017]第
052 号”、“内兴益矿评字[2017]第 053 号” 探矿权评估报告，由于该五宗探矿权的报告
结果没有考虑扣除探矿权价款，根据黔国土资发[2009]112 号中第九条及黔府办发〔2008〕4
号文件，锰矿探矿权价款为 8 元/吨、煤矿探矿权价款为 3 元/吨，本次评估结果在引用的
矿权评估报告的结果的基础上考虑扣除了按小金沟锰矿勘探探矿权、转龙庙锰矿探矿权、
东高寨锰矿探矿权的利用全部保有资源储量分别为 1755.24 万吨、1589.29 万吨、320.6 万吨
计算的探矿权价款；按野马川煤矿探矿权、疙瘩营煤矿探矿权的利用全部保有资源储量分
别为 25702 万吨、22896 万吨计算的探矿权价款。
（5）中天城投贵阳房地产开发有限公司开发的“人民剧场地块开发”待建项目、文
广建设公司开发的“朝阳剧场地块开发”、“河滨剧场地块开发”待建项目，由于项目涉
及贵阳市老城区范围内的旧城改造拆迁，自 2011 年至基准日只有极少一部分拆迁，项目
地块范围内的大多数单位或个人的赔偿拆迁谈判还未完成，由于拆迁时间的不确定性，对
未来开发规划无法预计，项目的开发成本账面值为部分支付的拆迁款及资金利息，本次评
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估按账面值予以列示。
（6）贵阳云岩区中天北京小学、贵阳中天中学、贵阳市观山湖区中天帝景 A 区幼儿
园、贵阳市观山湖区北京小学
截止评估基准日，上述四所学校均为中天城投公司出资设立，由于四所学校均属于民
办非企业单位，根据学校章程规定，学校的财产及其孳息不能用于分配。四所学校均单独
设立账套，但未纳入中天城投公司的长期股权投资科目核算。鉴于四所学校均属于中天城
投公司创办的前提，中天城投公司享有四所学校的权益，故评估时分别按学校的评估后的
净资产列示为中天城投公司的长期股权投资。
（7）中天城投有限公司已于 2017 年 11 月 16 日更名为中天城投集团有限公司。
（8）中天城投集团欣泰房地产开发有限公司、贵州中天南湖房地产开发有限责任公司、
中天城投集团城市建设有限公司、中天城投集团贵阳房地产开发有限公司、中天城投集团
遵义有限公司、中天城投集团贵阳国际金融中心有限责任公司、中天城投集团江苏置业有
限公司等房地产开发企业，已售楼盘均未进行土地增值税的清算，企业已按销售进行了预
缴，根据国家税务总局国税发【2006】187 号《关于房地产开发企业土地增值税清算管理
有关问题的通知》及相关的土地增值税法规，基于清算口径已计提土地增值税，故假设已
结转收入项目阶段性完成并合理测算土地增值税，此次评估仅对账面列示开发产品和开发
成本视为独立项目计算土地增值税。未考虑已售项目增值税的实际清算情况对评估结果的
影响。
（9）2017 年 5 月，中天城投公司从四川新华文轩股份有限公司受让的成都鑫汇实业有
限公司 34%的股权，取得成本为 143,196,462.10 元。截止评估基准日，中天城投公司还未获
得股权过户，该部分股权已被质押。2017 年 12 月 28 日，该部分股权已过户到中天城投公
司。
本次评估时由于未对成都鑫汇实业有限公司进行整体评估，仅以成都鑫汇实业有限公
司提供的有限的资料测算其整体股权价值，并按中天城投公司持有的成都鑫汇实业有限公
司的 34%的股权比例估算成都鑫汇实业有限公司的权益价值，未考虑成都鑫汇实业有限公
司其他股权变化情况及其他约定等因素造成的评估值的影响。
3、本次市场法评估时是在中天城投有限公司未经审计的房地产板块模拟合并数据基
础上进行的。
根据中天城投公司出具的《企业关于进行资产评估有关事项的说明》，除上述事项外，
委估资产不存在抵押、担保和其他或有资产及或有负债等影响评估结果的事宜。
（五）重大期后事项
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1、报告有效期内在评估报告日后资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产额
进行相应调整。
2、评估基准日后有效期内资产价格标准发生重大变化，并对资产评估价格已产生了
严重影响时，委托人应及时聘请评估机构重新确定评估价值。
3、评估操作过程中，自评估基准日至评估报告日，依据委托人提供的资料和评估人
员现场勘察情况，评估人员发现有以下期后事项发生：
（1）中天城投公司的参股公司---成都鑫汇实业有限公司的股权及债权变化情况如下：
①2017 年 12 月 25 日中天城投集团有限公司（由中天城投有限公司更名）与贵阳恒森
房地产开发有限公司签署协议，中天城投集团有限公司将其持有的成都鑫汇实业有限公司
34%股权全部转让给贵阳恒森房地产开发有限公司，转让价款 21,000.00 万元（本次评估值
为 20,529.34 万元）。
②2018 年 1 月 15 日中天城投集团有限公司（由中天城投有限公司更名）与贵阳恒森
房地产开发有限公司签署协议，中天城投集团有限公司将其持有的成都鑫汇实业有限公司
的全部债权转让给贵阳恒森房地产开发有限公司。
（2）中天城投公司之孙公司---贵州盛世未来城市发展基金管理中心（有限合伙）参
股的句容宏锦房地产开发有限公司的股权及债权变化情况如下：
①2018 年 1 月 10 日，贵州盛世未来城市发展基金管理中心（有限合伙）与贵阳恒森
房地产开发有限公司签署协议，贵州盛世未来城市发展基金管理中心（有限合伙）将其持
有的句容宏锦房地产开发有限公司 32.3%股权全部转让给贵阳恒森房地产开发有限公司，
转让价款 39,700.00 万元（本次评估值为 39,745.31 万元）。
②贵州盛世未来城市发展基金管理中心（有限合伙）与贵阳恒森房地产开发有限公司
签署协议，贵州盛世未来城市发展基金管理中心（有限合伙）将其持有的句容宏锦房地产
开发有限公司的全部债权转让给贵阳恒森房地产开发有限公司。
（3）各公司借款及抵押担保情况变化如下：
借款合同金额（万
借款人 借款日期 到期日 担保方式 抵押人 担保人 融资借款机构
元）
中天城投集团贵阳房地 2017 年 11 2018 年 8 月 中天城投集团城 招商银行股份有限公
1 35,000.00 存单抵押
产开发有限公司 月 23 日 22 日 市建设有限公司 司贵阳分行
中天城投集团城市建设 金世旗国际 长安国际信托股份有
2 111,000.00
有限公司 控股有限公 限公司
司
提请报告使用人使用本评估报告时注意以上期后事项的影响。
（六）本次评估未考虑流动性对评估对象价值的影响。
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（七）根据资产评估的要求，评估测算中所依据的，部分是现行的政策条款，部分是
评估时常用的行业惯例、统计参数或通用参数。当未来经济环境发生较大变化时，评估人
员将不承担由于前提条件变化而导致与本次评估结果不同的责任。
以上特别事项，提请报告使用人予以关注。
十二、评估报告使用限制说明
1、本评估报告只能用于报告中载明的评估目的和用途。
本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，在假设委估企业持续经营的前提
下，根据公开市场的原则确定现行公允市价，没有考虑特殊的交易方可能追加或减少付出
的价格等对评估价格的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它
不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营及产权主体变动的原
则等其它情况发生变化时，评估结果一般会失效。
2、本评估报告只能由报告载明的评估报告使用者使用。
3、未征得出具评估报告的评估机构同意，本评估报告的内容不得被摘抄、引用或披
露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
4、评估报告的使用有效期：
根据国家有关规定，本报告评估结论使用有效期为一年，从资产评估基准日 2017 年 9
月 30 日起计算一年内有效。只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才
可以使用本评估报告。
5、本报告的全部或部分内容由中威正信评估公司负责解释。
十三、评估报告日
本评估项目的报告日为 2018 年 3 月 9 日。
（下页无正文，为盖章页）
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附件目录
1、与评估目的相对应的经济行为文件
2、被评估单位评估基准日会计报表及专项审计报告
3、委托人与被评估单位法人营业执照
4、评估对象涉及的主要权属证明资料
5、委托人和相关当事人的承诺函
6、签名资产评估师的承诺函
7、资产评估机构资格证书复印件
8、评估机构法人营业执照副本复印件
9、负责该评估业务的资产评估师资格证明文件复印件
10、其他重要文件
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