长沙中意房地产开发有限公司持有的 国有土地使用权和在建工程转让项目 资产评估报告书 湘资国际评字[2010]第032号 （共一册 第一册） 二0一0年十一月十五日 北京湘资国际资产评估有限公司 Hunan Xiangziyuan Assets Appraisal Company limited 中国.北京.西城区国英园1号楼12层1218室 僴僴僴僴僴僴僴僴僴僴僴僴僴僴僴僴僴僴僴僴僴僴僴僴僴僴僴僴僴____

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    目 录

    ★资产评估报告书声明 ................................................ 2

    ★资产评估报告书摘要 ................................................ 3

    ★评估报告书正文 .................................................... 4

    一、绪言 .......................................................... 4

    二、委托方、产权持有者及其他评估报告使用者概况 .................... 4

    三、评估目的 ...................................................... 5

    四、评估对象和评估范围 ............................................ 5

    五、价值类型及其定义 .............................................. 5

    六、评估基准日 .................................................... 5

    七、评估依据 ...................................................... 6

    八、评估方法 ...................................................... 6

    九、评估程序实施过程和情况 ........................................ 6

    十、评估假设和限制条件 ............................................ 9

    十一、评估结论 ................................................... 10

    十二、特别事项的说明 ............................................. 10

    十三、评估结论的效力、使用范围、有效期 ........................... 11

    评估报告书附件 ..................................................... 12中意房地产国有土地使用权和在建工程转让评估报告书

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    资产评估报告书声明

    1、本公司的注册资产评估师恪守独立、客观、公正的原则，遵循国家有关法律、法规和资产评估准则的规定，履行了相关的评估程序，提出本资产评估报告书，并承担相应的法律责任。 2、本公司的评估人员与委托方及产权持有者之间无任何特殊利害关系。 3、 本评估报告书及其评估结论是在委托方及被评估企业所提供的资料的基础上得出的；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告及其评估结论，是委托方、被评估企业及相关当事方的责任；若因委托方及被评估企业提供的资料失实导致评估结果失真而引起的责任，不属于本评估机构及注册资产评估师的责任范围。 4、本公司对市场情况的变化不承担任何责任，亦没有义务就评估基准日后发生的事项或情况修正我们的评估报告。 5、对于本评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项（包括权属或负担性限制），本公司按准则要求只进行一般性的核实。除在评估报告中已揭示事项以外，假定评估过程中所评估的权属为良好并可以在市场上进行交易；同时不涉及任何留置权，没有受侵犯或其他负担性限制。 6、评估报告使用者需重点关注本报告特别事项说明和使用限制对评估结论构成的影响。中意房地产国有土地使用权和在建工程转让评估报告书

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    长沙中意房地产开发有限公司持有的 国有土地使用权和在建工程转让项目

    资产评估报告书摘要

    湘资国际评字[2010]第032号 北京湘资国际资产评估有限公司接受长沙中意房地产开发有限公司的委托，根据国家有关资产评估的法律法规，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对长沙中意房地产开发有限公司持有的位于湖南省长沙市雨花区劳动东路的国有土地使用权和在建工程因拟进行转让而涉及的委估宗地和在建工程于评估基准日2010年10月31日的市场价值进行了评估，为资产转让提供作价参考依据。 本公司评估人员按照法定的评估程序对委托评估的国有土地使用权宗地和在建工程进行了实地查勘、市场调查与取证，采用基准地价系数修正法、假设开发法和重置成本法对委估对象于2010年10月31日所表现的市场价值作出了公允反映，评估结果如下: 经我公司评估，中意房地产持有的位于湖南省长沙市雨花区劳动东路的国有土地使用权宗地和在建工程于评估基准日2010年10月31日的市场价值为人民币6,532.41万元。 本评估报告中涉及的土地面积以宗地《国有土地使用证》所载土地面积及委托方提供的相关资料为依据，规划条件参照长沙市规划管理局核发的《长沙市规划信息服务中心主要技术经济指标复核表》（中心案卷编号：20090076X4）。 根据国家有关规定，本报告有效期为一年，自2010年10月31日起至2011年10月30日止。

    以上内容摘自资产评估报告书，如欲了解本评估项目的全面情况及资产评估结果成立的各种假设和前提、正确评价资产评估结果，请报告使用者认真阅读资产评估报告书全文。中意房地产国有土地使用权和在建工程转让评估报告书

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    长沙中意房地产开发有限公司持有的 国有土地使用权和在建工程转让项目

    评估报告书正文

    湘资国际评字[2010]第032号

    一、绪言

    北京湘资国际资产评估有限公司接受长沙中意房地产开发有限公司的委托，根据国家有关资产评估的法律法规，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对长沙中意房地产开发有限公司持有的位于湖南省长沙市雨花区劳动东路的国有土地使用权和在建工程因拟进行转让而涉及的委估宗地和在建工程于评估基准日2010年10月31日的市场价值进行了评估，为资产转让提供作价参考依据。 现谨将资产评估情况及资产评估结果报告如下：

    二、委托方、产权持有者及其他评估报告使用者概况

    本评估项目委托方及产权持有者均为长沙中意房地产开发有限公司。

    （一）委托方及产权持有者概况 1、公司名称：长沙中意房地产开发有限公司(以下简称：中意房地产) 2、企业法人营业执照编号：430100000008895 2、注册地址：湖南省长沙市天心区劳动西路177号 3、注册资金：人民币2,000.00万元 4、法定代表人：裴建科 5、企业类型：有限责任公司 6、经营范围：主营二级房地产开发、经营；代拆代建房地产业务。兼营建筑装饰材料、化工原料、汽车配件、机械产品、日用百货的销售、碎石加工。（涉及行政许可经营的凭许可证经营）。

    中意房地产是一家由长沙市工商行政管理部门核准成立的国家贰级房地产开发企业，成立于1998年11月27日。由湖南投资集团股份有限公司和湖南君逸房地产开发有限公司共同投资组建。注册资本为人民币为2,000.00万元，其中：湖南投资集团股份有限公司出资1,900万元，占注册资本的95%，湖南君逸房地产开发有限公司出资100万元，占注册资本的5%。公司曾先后获得“长沙市十佳企业”、中意房地产国有土地使用权和在建工程转让评估报告书

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    “湖南省优秀工程设计二等奖”、“湖南省百强房地产开发企业”等荣誉称号。承建的房地产项目主要有长沙乔庄公寓、广州天河山庄、深圳同乐大厦、长沙中南机电市场、长沙中意花苑、武汉创业中心、广州中意花苑、长沙梦泽园、长沙君逸康年大酒店、长沙江岸景苑等工程项目。公司下设总经理、常务副总、书记（副总）、办公室、销售公司、经营部、财务部、审结部、工程部、项目部等部门。 （二）其他评估报告使用者 资产评估管理机构、国有资产监督管理部门及其他相关部门。

    三、评估目的

    因中意房地产拟转让其持有的位于湖南省长沙市雨花区劳动东路的国有土地使用权和在建工程，所涉及需对委估对象于评估基准日的市场价值进行评估，为资产转让提供作价参考依据。

    四、评估对象和评估范围

    本次评估所涉及的委估对象和范围是中意房地产持有的位于湖南省长沙市雨花区劳动东路的国有土地使用权和在建工程的市场价值。

    五、价值类型及其定义

    评估人员经与委托方充分沟通后，根据本评估项目的评估目的等相关条件选取确定本次评估价值类型为“市场价值”，本报告书所称“市场价值”是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 注册资产评估师执行资产评估业务的目的仅是对评估对象价值进行估算并发表专业意见。评估结果系指评估对象在评估基准日的经济环境与市场状况以及评估师所依据的评估前提和假设条件没有重大变化的情况下，为满足评估目的而提出的价值估算成果，不能理解为评估对象价值实现的保证或承诺。

    六、评估基准日

    本次评估基准日：2010年10月31日。 1、本评估基准日是在尽可能与评估目的实现日接近的前提下，经与委托方协商一致确定的。 2、本评估基准日是为保证评估所需资料的真实性、完整性、公允性以及评估报告的时效性，经与委托方协商一致确定的。中意房地产国有土地使用权和在建工程转让评估报告书

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    本次评估所采用的价格均为评估基准日的价格标准，如评估基准日变动，将会对评估结果产生影响。

    七、评估依据

    （一）行为依据 资产评估业务约定书。 （二）法律及准则依据 1、《中华人民共和国土地管理法》； 2、《中华人民共和国房地产管理法》； 3、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）； 4、《中华人民共和国担保法》； 5、《国务院关于加强土地资产管理的通知》（国发（2001）15号）； 6、《土地登记办法》（国土资源部令第40号）； 7、《国土资源部办公厅关于印发〈土地估价报告备案办法（试行）〉的通知》（国土资厅发（2001）42号）； 8、《城镇土地估价规程》（中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001）； 9、湖南省实施《中华人民共和国土地管理法》办法。 （三）权属依据

    1、土地红线图、国有土地使用权证等复印件； 2、国有土地使用权转让合同； 3、相关付款凭证复印件。 （四）取价依据 1、湖南省人民政府、长沙市人民政府及有关部门颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件； 2、《长沙市市区基准地价成果更新技术报告》； 3、估价人员实地踏勘、调查的资料。

    八、评估方法

    （一）土地使用权

    根据《城镇土地估价规程》规定，土地评估方法有市场比较法、收益还原法、中意房地产国有土地使用权和在建工程转让评估报告书

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    假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。对于每宗地应根据当时当地房地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点，估价目的的不同进行选择。本次评估采用基准地价系数修正法和假设开发法，理由如下： (1)委估宗地位于长沙市市区基准地价覆盖范围之内，因此可采用基准地价系数修正法。 (2)委估宗地住宅用地有相关的规划设计指标，因此可采用假设开发法。 1、基准地价系数修正法 基准地价系数修正法是按照所在市县基准地价标准，根据基准地价修正体系，进行期日修正、年期修正、区域因素和个别因素修正，并进行基准地价基础设施条件和待估宗地基础设施条件差异修正，得到待估宗地的评估地价。其计算公式为： P住＝（P0-Kf）×（1+ΣKi）×Kn×(Kv+1)/K正×Kt×Kp×Ks 其中： P0:基准地价 Kf:开发程度修正数 ΣKi:宗地区域因素修正系数表中各因素修正值之和 Kn:年期修正系数 Kv:容积率修正系数 Kt:期日修正系数 Kp:宗地位置偏差度修正系数 Ks:宗地形状与面积修正系数 2、假设开发法 假设开发法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。其计算公式为： 土地价格=项目开发总价值-开发成本-投资利息-投资利润-销售税费 其中：开发成本=建筑费+专业费+小区景观配套设施费+智能化管理系统费+消防设施费+电梯费+不可预见费+管理费+规费 （二）在建工程中意房地产国有土地使用权和在建工程转让评估报告书

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    在建工程采用重置成本法评估。为避免资产重复计价和遗漏资产价值，结合本次在建工程特点、类型和具体情况，采用以下评估方法： 1、主要建筑主体已转固，但部分费用项目未转的在建工程，若其价值在固定资产评估值中已包含，则该类在建工程评估值为0。 2、未完工项目 开工时间距基准日半年内的在建项目，根据其在建工程申报金额，经账实核对后，剔除其中不合理支出的余值作为评估值。 开工时间距基准日半年以上的在建项目，如账面价值中不包含资本成本，需加计资金成本。如果账面值与评估基准日价格水平有较大差异的(例如停建多年的项目)，应根据评估基准日价格水平进行调整工程造价。 资金成本=(申报账面价值-不合理费用)×利率×工期/2 其中： (1)利率按评估基准日中国人民银行同期贷款利率确定； (2)工期根据项目规模和实际完工率，参照建设项目工期定额合理确定； (3)若在建工程申报价值中已含资金成本，则不再计取资金成本。 3、已完工项目 对付清工程款项且确认无潜在负债的已完工程项目，按固定资产的评估方法进行评估。 4、纯费用类在建项目 纯费用类在建项目无物质实体，经核实所发生的支付对未来将开工的建设项目是必需的或对未来的所有者有实际价值的，在确认其与关联的资产项目不存在重复计价的情况下，以核实后账面价值作为评估值，否则按零值处理。 5、在建工程减值准备，评估为0，原因同固定资产减值准备。

    九、评估程序实施过程和情况

    根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有关部门相关法律规定和规范化要求，按照与委托方的资产评估约定函所约定的事项，我公司评估人员已经实施了对委托方提供的法律性文件与会计记录以及相关资料的验证审核，按产权持有者提交的资产清单，对相关资产进行了必要的产权查验、实地察看与核对，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及财务分析和预测中意房地产国有土地使用权和在建工程转让评估报告书

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    等其他有必要实施的资产评估程序。资产评估的详细过程如下：

    1、接受委托及准备阶段

    本公司接受委托方的委托后，即与委托方就本次评估目的、评估范围、委托评估资产的特点等影响资产评估方案的问题进行了认真讨论。并根据委估资产的特点，有针对性地布置资产评估申报明细表，填写资产评估清查明细表。根据资产的特点，制定评估实施计划，确定评估人员，组成资产评估现场工作小组，收集和整理评估对象相关信息、评估对象产权证明文件等资料。 2、现场清查阶段

    根据委托方及产权持有者提供的资产申报明细，评估人员收集了相关资产权属及其他资料，对其真实性及权属进行了核实。 3、评定估算及综合处理阶段 根据本公司评估人员在现场勘察的情况以及通过必要的市场调查和测算，确定委估资产的评估结果。按照本公司规范化要求编制相关资产的评估报告书。评估结果及相关资产评估报告按本公司规定程序进行三级复核，经签字注册资产评估师最后复核无误后，由项目组完成并提交正式报告。

    十、评估假设和限制条件

    一般性假设和限制条件： 1、对于本评估报告中的价值评估结论所依据的是委托方及其他各方提供的信息资料，本公司假定其为可信的而没有进行验证。本公司对这些信息资料的准确性不做任何保证。 2、本评估报告中的估算是在假定所有重要的及潜在的可能影响价值分析的因素都已在我们与委托方之间充分揭示的前提下做出的。 3、本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。 4、未来贷款利率、税率、收费价格水平在正常范围内变化。 5、国家现行的有关法律、法规及方针政策无重大变化。 6、无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。 7、 本公司对市场情况的变化不承担任何责任，亦没有义务就基准日后发生的事项或情况修正我们的评估报告。 特殊性假设和限制条件：中意房地产国有土地使用权和在建工程转让评估报告书

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    1、委托方和产权持有者所提供的资料和介绍的情况真实、合法、全面。 2、具有一个公开、比较活跃、发达的土地市场； 3、委估宗地能够自由地在市场上进行交易活动； 4、为使交易完成以及达成合理成交价格，需有一个合理的谈判周期，在这个周期内，市场状况、物理状态等是相对没有变化； 5、委估方提供的情况都是真实的，有关资料都是合法有效的。 6、委估宗地土地使用者合法取得土地使用证，并以所设定的土地用途评估委估对象的价值。 7、估价对象与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行。

    十一、评估结论

    根据国家有关资产评估的法律和其他有关部门的法规与规定，本着独立、客观、公正的原则及必要的评估程序，经评估，委估宗地和在建工程于评估基准日2010年10月31日的评估价值为人民币6,532.41万元。

    十二、特别事项的说明

    以下事项可能对评估结论产生影响，敬请评估报告使用者予以重点关注。

    (一) 本评估报告所涉及的有关评估资料由委托方和产权持有者提供，其真实性和合法性由委托方和和产权持有者负责并承担相应的法律责任，评估结论的真实可靠性也是建立在委托方和和产权持有者提供的有关评估资料是真实合法的基础之上的；评估人员对评估所依据的资料和信息来源进行了验证，有理由确信其是可靠和适当的。 （二）本评估报告中涉及的土地面积以宗地《国有土地使用证》所载土地面积及委托方提供的相关资料为依据，规划条件参照长沙市规划管理局核发的《长沙市规划信息服务中心主要技术经济指标复核表》（中心案卷编号：20090076X4）。 （三）本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权转让价格；若估价对象的土地利用条件、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格也应作相应调整。

    (四) 本评估报告是根据所设定的目的而出具的，它不得应用于其他用途。本评估报告全部或其中部分内容在没有取得委托方书面同意前不得传播给任何第三中意房地产国有土地使用权和在建工程转让评估报告书

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    方。 (五)评估结论是本评估机构出具的，受本机构评估人员的职业水平和能力的影响。 (六)本报告含有若干备查文件，备查文件构成报告之重要组成部分，与本报告正文具有同等法律效力。

    十三、评估结论的效力、使用范围、有效期

    (一)本评估结论系评估专业人员依照国家有关规定出具的意见，具有法律规定的效力。 (二)根据国家现行规定，本项目评估结论有效期为一年，自评估基准日2010年10月31日计算起，至2011年10月30日止。当评估目的在有效期内实现时，该评估结果可为作价提供参考。 (三)本项目评估结论仅供委托方为评估目的使用和送交财产评估主管机关审查使用。 北京湘资国际资产评估有限公司 中国 北京 二〇一〇年十一月十五日 评估机构法定代表人：何振廷 中国注册资产评估师：饶燕

    中国注册资产评估师：唐靓中意房地产国有土地使用权和在建工程转让评估报告

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    评估报告书附件

    1、国有土地使用权证复印件 2、委托方及产权持有者承诺函 3、委托方营业执照复印件 4、资产评估机构及注册资产评估师承诺函 5、资产评估机构营业执照 6、资产评估机构及注册资产评估师资质证明