湖南投资集团股份有限公司
拟了解土地使用权市场价值项目
资产评估说明
中铭评报字[2016]第13007号
(共二册 第二册)
中铭国际资产评估（北京）有限责任公司
Zhong Ming （Bei jing）Assets Appraisal International Co.,Ltd
二○一六年十二月二十二日
目 录
第一部分关于评估说明使用范围的声明 ........................................................ 1
第二部分关于进行资产评估有关事项的说明 ............................................... 2
第三部分评估对象、评估范围及清查核实情况说明 .................................. 3
一、评估对象与评估范围说明 .......................................................................... 3
二、实物资产的分布情况及特点...................................................................... 3
三、资产清查核实的过程及方法...................................................................... 3
四、影响资产核实的事项及处理方法 ............................................................. 4
五、资产清查结论................................................................................................ 4
第四部分评估技术说明 ...................................................................................... 4
存货----开发成本----土地使用权评估说明 ........................................................ 4
第五部分评估结论及其分析 ............................................................................ 32
一、评估结论 ...................................................................................................... 32
二、评估结果与账面值比较变动情况及原因 .............................................. 33
三、特别事项 ...................................................................................................... 33
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第一部分 关于评估说明使用范围的声明
湖南投资集团股份有限公司拟了解土地使用权市场价值项目资产评估说明仅提
供给财产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之
用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和
个人，不得见诸于公开媒体。对有关方面使用不当，致使委托方和产权持有单位造
成损失，本公司不承担任何法律责任。
中铭国际资产评估（北京）有限责任公司郑重提示：资产评估说明含有产权持
有单位的商业秘密，请阅读者慎重使用。
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第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明
根据国家资产评估的有关规定，该部分内容由委托方和产权持有单位共同撰写。
具体内容见后附的《关于进行资产评估有关事项的说明》。
（本页以下无正文）
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第三部分 评估对象、评估范围及清查核实情况说明
一、评估对象与评估范围说明
评估对象为土地使用权市场价值。
评估范围为湖南投资集团股份有限公司委托评估的存货----开发成本----土地使用
权账面值 10,414,851.76 元 ，土地证编号为长国用（2015）第 0116 号，土地面积为
19,375.11 ㎡。土地位置：长沙县黄花镇高岸村，终止日期为 2043 年 5 月 20 日，剩余
使用年限为 26.48 年，用地性质为国有出让，土地用途为商业用地，宗地土地级别为
一等镇空港城商业Ⅰ级，容积率按区域平均容积率设定为 1.6。开发程度：宗地红线
外“五通”（即通上水、通下水、通路、通电、通讯）和宗地红线内场地平整。土地四
至：东邻磁悬浮项目用地、南临长沙大道、西临临空产业公司用地、北临临空产业
公司用地。
具体的资产项目内容以湖南投资集团股份有限公司填报的评估申报表为准，凡
列入申报表内并经过湖南投资集团股份有限公司确认的资产项目均在本次评估范围
内。
经核实，委托评估的资产范围与经济行为涉及的资产范围一致。
二、实物资产的分布情况及特点
纳入本次资产评估范围无实物资产。
三、资产清查核实的过程及方法
（一）清查过程
自2016年11月26日至2016年11月28日，产权持有单位组织人员对资产进行了清查
和盘点，并根据清查结果填报清查评估申报明细表。
评估人员于2016年11月29日正式进入本次评估现场开展评估工作，分别根据委估
资产状况对资产进行全面清查核实。清查分三个阶段进行，第一阶段了解委估资产
的概况；第二阶段进行现场清查盘点工作，对申报表与实际不符项目经委托方确认
后进行修正完善；第三阶段编写清查核实情况说明。
（二）清查方法
在对湖南投资集团股份有限公司财务会计制度及内部控制有效性作了解的基础
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上，针对委估资产具体情况，结合采用的评估方法，采用相应的方法进行核实。本
次纳入评估范围的资产是通过出让方式取得的1宗土地使用权，主要核实权属状况、
土地使用权性质、限制条件、周围环境、土地情况等。
四、影响资产核实的事项及处理方法
未发现其他影响资产清查的事项。
五、资产清查结论
（一）资产清查结论
产权持有单位申报评估的资产账面值10,414,851.76元 ，清查后资产的账面值
10,414,851.76元 。
经核实，委托评估的资产范围与经济行为涉及的资产范围一致。
以上资产均属湖南投资集团股份有限公司所有。
（二）资产核实结果是否与账面记录存在差异及其程度
1、资产清查核实结果同账面记录一致。
2、权属资料不完善等权属不清晰的资产
无权属资料不完善等权属不清晰的资产。
3、企业申报的账外资产的核实结论
企业未申报评估账外资产。
4、资产清查中发现的其他问题
清查中未发现其他影响资产评估的有关问题。
第四部分 评估技术说明
存货----开发成本----土地使用权评估说明
纳入本次评估范围的存货----开发成本----土地使用权，账面值10,414,851.76元 。
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具体评估过程如下：
一、评估对象描述
（一）宗地概况
1．土地登记状况
根据委托方提供的《国有土地使用证》复印件，具体状况如下表：
序 宗地 国有土地 土地使用权 使用权
坐落 地类 终止日期 土地面积
号 名称 使用证号 人 类型
长国用 湖南投资集 长沙县黄
待估 商业用 国有出
1 （2015）第 团股份有限 花镇高岸 2043-5-20 19,375.11
地块 地 让
0116 号 公司 村
合计 19,375.11
2．土地权利状况
（1）估价对象的土地所有权状况：待估宗地为国家所有土地；
（2）估价对象的土地使用权状况：待估宗地土地使用权人为湖南投资集团股份
有限公司。
（3）土地他项权利状况：据委托方提供的土地证复印件，于估价时点，待估宗
地未设定抵押。
（4）相邻关系权利：待估宗地与相邻地地界分明，无相邻相关权利限制；
（5）评估设定土地使用年期：待估宗地在评估基准日时为国有出让土地使用权，
土地使用权终止日期为2043年5月20日。
3．土地利用状况：据评估人员实地踏勘，参考委托方提供的资料，截止评估基
准日，宗地上已经完成了征地拆迁工作，地上无建筑物，宗地内场地已平整。
4．土地其他基本状况
待估地块土地证编号为长国用（2015）第 0116 号；土地面积为 19,375.11 ㎡。土
地位置：长沙县黄花镇高岸村，终止日期为 2043 年 5 月 20 日，剩余使用年限为 26.48
年，用地性质为国有出让，土地用途为商业用地，宗地土地级别为一等镇空港城商
业Ⅰ级，容积率按区域平均容积率设定为 1.6。开发程度：宗地红线外“五通”（即通
上水、通下水、通路、通电、通讯）和宗地红线内场地平整。土地四至：东邻磁悬
浮项目用地、南临长沙大道、西临临空产业公司用地、北临临空产业公司用地。
二、地价影响因素分析
㈠ 一般因素
一般因素是指影响城市地价总体水平的社会、经济、政策和自然因素等，内容
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包括人口、行政区划、城市发展过程、地理位置、自然条件、社会经济状况、土地
利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。
1、城市资源状况
长沙县位于湖南省东部偏北湘江下游东岸，省会长沙市的东郊，隶属湖南省长
沙市，地处东经112°56′～113°36′，北纬27°55′～28°40′之间，土地总面积1997.32平方公
里。其西靠长沙市望城县、开福区、芙蓉区、岳麓区和雨花区，南邻湘潭、株洲两
市，东接长沙县，北连岳阳市长沙县和汨罗市。
长沙县全县地势北、东、南三面高，中、西部低平，整个地势近似背东朝西的“簸
箕”。境内地貌以岗地、平原为主，山丘兼有，呈弧形带状分布。山地主要分布在东
北、东南及西北边境，占全县土地总面积的8.35%；丘陵主要分布在东部和南部，占
全县土地总面积的12.17%；岗地主要分布在西北部和中南部一带，占全县土地总面积
的51.34%；平原多为河流、溪谷冲积而成，占全县土地总面积的23.42%；水面主要分
布在平原、岗地之内，占全县土地总面积的4.72%。县域内诸河均属湘江水系，浏阳
河、捞刀河自东向西注入湘江。
长沙县属中亚热带季风湿润气候区，气候温暖潮湿，年平均气温16.7～17.38° C，
最高气温40.55° C，最低气温－11.3° C，年均大于10° C的有效积温为5457.3° C。年均降
水量1287.8～1422.0mm，年均日照数为1677小时，无霜期275天。
长沙县辖5个街道、18个镇,长沙县人民政府驻星沙街道。2014年末常住总人口
103.78万人，比上年增长2.9%。全县户籍总人口83.2万人，比上年增加13362人。按户
籍人口算，人口出生率16.0‰，死亡率6.6‰，人口自然增长率9.4‰。
交通体系：长沙县已构筑水、陆、空交互的立体化交通网络：湘江、浏阳河通
江达海；两千吨级深水码头霞凝新港吞吐有序。黄花国际机场已开通国内外航线近
百条，可通往温哥华、纽约、洛杉矶、墨尔本、法兰克福、巴黎、伦敦、香港、澳
门、台湾、大阪、曼谷、首尔、吉隆坡等国内外90余个大中城市。京广铁路、武广
高铁和正在兴建的沪长昆高速铁路贯穿县境。长株潭城铁在暮云镇设站，建设中的
地铁二号线在黄兴镇设站并考虑东延，年内将开工的地铁三号线由张公塘经星沙和
主城区，直通大河西坪塘镇。107国道、319国道穿行其中；京珠高速、长永高速、机
场高速、绕城高速、长株高速纵横交错；全县“三纵十二横”骨干道路网架全面拉通；
县域内已有28个现代化交通接口与长沙市区实现无缝对接。以星沙为中心的“十分钟
经济圈”、“三十分钟经济圈”已经形成。
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2、不动产制度与不动产市场状况
⑴土地制度：长沙县实行土地有偿使用制度，除国家机关用地和军事用地、城
市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用
地以及法律、行政法规规定的其它用地外，均采取出让等有偿使用方式。商业、旅
游、娱乐、商品住宅等各类经营性用地必须采取招标、拍卖、挂牌方式出让。经营
性房地产不得采取租赁、作价出租或入股方式供应土地。通过土地有偿使用制度的
建立与逐步完善，长沙县土地有偿使用收入（主要为土地出让金）稳步增加，形成
了土地收入-城市建设投资-土地增值-土地收入的良性循环。
⑵住房制度：上世纪八十年代，长沙县就提出住房体制改革，采用国家、单位、
个人共同负担购买住房的制度，并提高公有住房租金为突破口的住房制度改革；九
十年代初期，实施以公房出售为重点，住房制度改革全面铺开；九十年代末，住房
公积金、安居工程，住房制度改革全面推进；1998年，切断实物分配的福利分房制度，
实施货币化分房制度改革，标志房地产市场全面进入商品房销售阶段，房地产市场
在2000年至2010年得到全面发展，在该阶段，长沙县在完善住房商品化之后，并根据
国家政策要求开发经济适用房，减少低收入阶层的住房问题，并保留廉租房供应制
度；2011年以来，长沙县相应国家政策要求，为稳定房地产市场平稳发展，保障人民
的住房刚性需求，在全县范围内开发保障性住房建设，并继续完善廉租房供应制度。
2013年2月20日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调
控工作。会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施（称为“国五条”）。会议不
仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，
还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标，进一步宏观调控房地产
市场。
⑶地价政策：
长沙县国土资源局于2013年完成了全县范围内的基准地价更新评估工作，长沙县
人民政府于2014年1月18日发布了《关于公布实施长沙县城镇基准地价更新成果的通
知》（长县政函[2014]8号），新的基准地价比原基准地价有一定的提升，更能反映现
实市场地价水平，有利于长沙县土地市场稳步健康发展。
2013年4月8日，国土资源部办公厅发布了《国有出让建设用地使用权出让地价评
估技术规范（试行）的通知》（国土资厅发[2013]20号），进一步规范和完善了国有
土地出让底价确定程序，加强了出让地价评估管理，特别是加强管理土地利用条件
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下发生变更情况下应补缴地价款的工作，同样长沙县在新通知发布之后，严格执行
了该通知所有的应实施的操作细则。
2015年3月12日湖南省人民政府办公厅发布了《关于印发<湖南省国有土地使用权
出让收支管理办法>的通知》(湘政办发〔2015〕1号)，通知规定: ①市州、县市区国土
资源管理部门与土地受让人在土地出让合同中依法约定的分期缴纳全部土地出让价
款的期限，原则上不超过一年；经当地土地出让协调决策机构集体认定，特殊项目
可以约定在两年内全部缴清。首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。土地
租赁合同约定的当期应缴土地价款（租金）应当一次全部缴清，不得分期缴纳。②
转让划拨国有土地使用权、依法利用原划拨土地进行经营性建设，或者变现处置抵
押划拨土地使用权等，依法应当补办出让手续的，补缴土地价款等于正常出让土地
使用权市场价格减去划拨土地使用权价格。其最低补缴额，商业用地不得低于成交
价款的40%;商品住宅用地不得低于成交价款的35％;工业用地不得低于成交价款的
25%；其他用地不得低于成交价款的30%。③转让房改房、经济适用住房，应当补缴
的土地价款按照国家和省人民政府规定的标准补缴。国家和省人民政府规定的土地
价款补缴标准出台前，授权市州、县市区人民政府制定具体补缴标准。④调整土地
出让合同约定的容积率但不改变土地用途的、调整土地出让合同约定的土地用途发
生土地增值的、同时调整土地出让合同约定的土地用途与容积率发生土地增值的、
其他土地利用条件调整需补缴土地价款的有关具体规定按国家有关规定执行。
⑷房地产市场状况：2015年房地产开发投资100.1亿元，下降27.1%，2015年商品房
销售面积283.9万平方米，比上年增长15.2%，其中住宅销售面积225.1万平方米，增长
16.9%。
3、产业政策（含税收政策）
近年来，为保障房地产业的健康发展，国家从税收、金融等各个层面出台了一
系列控制房地产业过快增长的措施，对房地产业有一定抑制。但自2008年下半年开始，
受全球金融危机等因素影响，国家政策由“保增长、控通胀”逐步向“保增长、扩内需”
转变。2009年12月，随着国际国内经济形式逐步好转，为了保持房地产市场的平稳健
康发展，国务院常务会议要求遏制部分城市房价过快上涨势头，对房价从“抑制”改变
为“遏制”。随后，财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部、审计署等五部委联
合发布的《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》被认为是国家开展新一轮房
地产市场调控组合拳的第一波。2010年政府房地产宏观调控重拳出击，新政、限购令、
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加息等组合拳接连袭来，但长沙县楼市受市场价格基数相对较低、刚性需求依旧旺
盛、精装项目占比增大等因素的影响，价格依然稳中上升。2012年，长沙县继续严格
落实中央各项调控政策措施，加大监管和调控力度，巩固已有调控成果，促进房价
合理回归；继续以保障性安居工程用地落实为重点做好用地供应，努力保持土地市
场平稳运行，避免土地供应总量、结构和价格大起大落，合理引导市场预期；继续
以促进形成住房有效供应为重点做好已供住房用地的监管工作，加强住房宗地供应
和开发利用的动态监测监管，严格督促按合同约定条件建设和开竣工，及时发现处
置闲置土地，坚决打击违法转让土地行为。2013年2月20日举行的国务院常务会议出
台了楼市调控“国五条”。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，
坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目
标，进一步宏观调控房地产市场。2014年9月30日，央行和银监会出台《关于进一步
做好住房金融服务工作的通知》，业内将其简称为“央四条”，《通知》中受全社会重
点关注的内容包括两点：一是有条件的解除二套房贷限制，二是扩充按揭贷款资金
来源，且专款专用。在当前实体经济增速放缓、房地产市场冲高回落的大背景下，
央行此举并不仅是单纯的经济刺激政策，更是随着房贷标准的放宽，促使市场力量
回归的表现。在通知发布之后，长沙县房地产销售市场出现短暂的狂热现象，之后
又恢复理性的市场平静之中。2015年3月30日，经国务院批准，中国人民银行、住房
城乡建设部、中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知如
下：缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例
为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再
次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。对拥有1套住
房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷
款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平
由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定；该政策给房地产
市场带来一定的积极因素，但后期市场反应程度欠佳。
税收及优惠政策：2010年5月26日，国税总局公布了《关于土地增值税清算有关
问题的通知》，此次政策从严征收土地增值税方面在一定程度上抑制了房地产企业
的暴利，起到调节收入分配的作用；同样有效控制了房地产市场的投资过热，减少
房地产企业的拿地冲动，提高房地产企业的风险意识；有效调节了房地产市场的结
构，引导房地产企业增加普通住房供给。2010年9月29日，财政部、税务总局、住建
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部发布《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，对个人购买
普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）
唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于
家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税；对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税
人不再减免个人所得税；从而在一定程度上控制了房地产投机行为。2011年1月26日，
“新国八条”规定：对个人购买住房不足5年转手交易的统一按销售收入全额征收。该
政策的实施，明显遏制了炒房行为。2015年3月30日，财政部国家税务总局公布了《关
于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2015]39号），对个人将购买不足2
年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住
房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将
购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
4、城市规划与发展目标
⑴ 城市规划：从2008年开始，长沙县正式实施乡镇“分类指导、统筹发展”战略。
依据20个乡镇所处区位及发展特色，将处于开发区和县城所在的镇划分为县城及经
开区服务区，将与长沙市区比邻的5个乡镇划分为工业优先发展区，将距离县城较偏
远的8个乡镇划分为农业优先发展区，将其他处在工业和农业两个主导产业之间的6
个乡镇划分为综合发展区（简称“1568”）。其中，县城及经开区服务区着重强化对城
市建设和工业发展的服务、对市民的服务；工业优势区着重发展工业尤其是先进制
造业；农业优势区着重发展现代农业。综合开发区着重抓好工、农业的共同发展，
同时加快发展现代服务业。未来几年，长沙县将把握构建“两型社会”契机，抢抓中部
崛起机遇，围绕新型工业化、新农村建设、新型城市化“三新”目标，开拓创新，负重
拼搏，努力将长沙县建设成为最具竞争实力、充满经济活力、富有人文魅力的中西
部首善地区。
⑵ 指导思想：坚持现代服务业与先进制造产业全方位融合互动的方针，坚持县
市（长沙县与长沙市）融合发展的战略，以两型化、高端化、国际化为导向，加快
商贸物流、金融服务、商务会展、临空服务、服务外包、科技服务及研发设计、文
化创意、休闲旅游等的现代服务业快速集聚和发展，努力把长沙县建设成为引领长
株潭地区和湖南省、辐射中部、影响全国、吸引全球的现代服务业发展高地。
⑶ 战略定位：长沙县现代服务业总体目标定位概括为“一极、二区、两高地”：
引领湖南现代服务业国际化发展的核心增长极；长沙都市圈东部现代服务业高端功
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能区；中部内陆地区对外开放的示范区；长株潭生产性服务业高地、中部地区现代
服务业高地。
⑷ 发展目标：到2020年，实现服务业增加值占GDP比重40%以上，年均增速达16%，
服务业从业人员占全社会从业人员比重达55%以上；航空物流、商务服务业、服务外
包业、金融服务业、现代商贸物流等现代服务业占服务业增加值比重不低于65%。全
县社会消费品零售总额超过 1000亿元，年均增长率达到23%，县域范围人均零售商
业面积达到1.5平方米，零售商业总面积达到240万平方米。
5、城市经济发展状况
2015年，国民经济总体平稳。全县实现地区生产总值1168.3亿元，按可比价格计
算，比上年增长9%。按常住人口计算人均生产总值达到11.1万元，按现行汇率折算达
到1.7万美元。
产业结构升级加快。全县实现第一产业增加值67.5亿元，增长5.4%；第二产业增
加值821.6亿元，增长8.4%；第三产业增加值279.2亿元，增长12%；三次产业比调整为
5.8：70.3：23.9；第一、二、三次产业对经济增长的贡献率为2.6%、67.8%、29.6%，分
别拉动GDP增长0.2、6.1、2.7个百分点。
就业和再就业有效推进。全年城镇新增就业17272人，各类城镇下岗失业人员实
现就业再就业25120人，帮助就业困难人员再就业1279人。全县城镇登记失业率为3%。
财政收入平稳增长。全年实现财政总收入202亿元，比上年增长10.9%；地方财政
收入（市口径）138.3亿元，增长11%。税收收入124.9亿元，增长0.8%。地方财政收入
占GDP的比重达到11.8%。公共财政保障能力继续增强，公共财政预算支出118.8亿元，
增长14.3%；其中民生投入力度加大。教育支出12.5亿元，增长1.8%；科学技术支出2.3
亿元，增长11.3%；社会保障和就业支出9.5亿元，增长42.3%。
金融市场运行稳健。年末金融机构人民币存款余额842.6亿元，比上年增长7.7%。
其中，储蓄存款余额383.4亿元，增长9.5%。金融机构人民币贷款余额682亿元，增长
16.7%。金融机构网点数177个，职工总人数2065人。
固定资产投资较快增长。全年完成固定资产投资770.4亿元，比上年增长18.6%。
其中房地产开发投资100.1亿元，下降27.1%。投资结构持续改善。分产业看，第一产
业投资14.8亿元；第二产业投资337亿元；第三产业投资418.6亿元。分构成看，建筑
工程投资549.8亿元，安装工程投资72.9亿元，设备购置投资97.6亿元，其他投资50.1
亿元。
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重点项目建设稳步推进。全年亿元以上投资项目337个，完成投资额287.7亿元，
占全部固定资产投资完成额的37.3%。其中，亿元以上非房地产项目119个，完成投资
额187.6亿元，占全年固定资产投资完成额的24.4%。
工业经济平稳增长。全年实现工业总产值2286.2亿元，比上年增长9.8%；工业增
加值709.2亿元，增长7.9%；其中规模以上工业实现总产值2061.9亿元，增长9.5%，增
加值 503.8亿元，增长8%。规模以上工业中，长沙经济开发区实现工业总产值1714.3
亿元，增长8.1%，占全县规模工业的83.1%，对规模工业增长的贡献率达71.4%。规模
工业中三大支柱产业完成产值1520.2亿元，增长7%；其中工程机械产业完成产值837.8
亿元，下降1.7%，汽车及零部件制造产业完成产值460.4亿元，增长14.3%，电子信息
产业完成产值222亿元，增长34.5%。
规模以上工业企业实现销售产值1957.6亿元，比上年增长7.5%。实现利润总额57.1
亿元，下降16.8%，实现利税总额119.6亿元，下降6%。
规模以上工业科技活动经费支出44.8亿元，比上年增长3.5%。实现新产品产值772.5
亿元，增长15.1%，新产品产值率由上年的35.2%提高到37.2%
建筑行业发展良好。全县共有资质以上建筑业企业56家，实现建筑业总产值326.2
亿元，比上年增长21.7%。其中实现省内产值216.1亿元，增长11.7%；省外产值110.1
亿元，增长18.4%。完成峻工产值211.1亿元，增长11.5%。房屋建筑施工面积2250万平
方米，房屋建筑峻工面积774万平方米。
农业综合生产能力稳步提高。全县实现农林牧渔业总产值107.8亿元, 比上年增长
（按可比价计算，下同）5.5%。其中农业产值63.9亿元，增长9.9%，占农林牧渔业总
产值的59.3%；林业产值3.7亿元，增长8.1%，占3.4%；牧业产值36.4亿元，下降2.4%，
占33.8%；渔业产值2.6亿元，增长7.6%，占2.4%。全年农作物总播种面积210.6万亩，
全年粮食产量54.8万吨；蔬菜产量117.1万吨，增长6.5%；水果产量10.1万吨，增长21.4%。
全年共出栏生猪203.9万头，下降4.6%；肉类总产量16万吨，下降4.1%。水产品产
量1.9万吨，增长5.9%，禽蛋产量0.9万吨，增长3%。
现代农业提档升级。全年新建高标准农田5.2万亩，高标准农田累计20.1万亩；新
增高效设施农业面积16万亩，高效设施农业面积比重达4.9%；土地适度规模经营比重
超过10 %，农业机械化水平达76.3%。新增市级以上农业龙头企业12家、各类新型农
村合作经济组织100家。
全县共有规模以上农产品加工企业48家，规模以上农产品加工企业实现销售收入
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134亿元，增长9%；实现利润11.1亿元，增长29.8%
消费品市场平稳增长。全年实现社会消费品零售总额373.7亿元，比上年增长16.5%。
按经营地统计，城镇消费品零售额288.4亿元，增长16.2%；乡村消费品零售额85.3亿
元，增长17.5%。按行业统计，批发行业27.9亿元，增长26.4 %；零售行业332.7亿元，
增长15.9%；住宿行业4.3亿元，增长12.3%；餐饮行业8.7亿元，增长12.5%。按零售企
业规模统计，限额以上企业完成零售额289.1亿元，增长16.2%；限额以下企业完成零
售额84.6亿元，增长17.4%。按商品销售额统计，汽车类增长19%；石油及制品类增长
12 %；粮油、食品类增长18.2%；服装、鞋帽、针纺织品类增长13%；中西药品类增长
27.7%；日用品类增长32.8%；体育、娱乐用品类增长50.3%。
开放型经济发展稳中向好。全年实现进出口总额34.7 亿美元，比上年增长15.6%。
其中进口11.1亿美元，下降14.2%；出口23.6亿美元，增长38.1%。全年机电产品出口13
亿美元，增长38%；高新技术产品出口6.1亿美元，增长72.7%。
对外经济合作进展顺利。全年利用外资项目（企业）9个，实现到位外资6.1亿美
元，比上年增长7.6 %；引进市外境内资金形成固定资产投资 140.7亿元，增长 15.2%；
引进省外境内资金64.9亿元，增长6%。
交通运能持续扩张。全年交通运输、仓储和邮政业增加值34亿元，比上年增长6.6%。
全县年末公路通车里程4440公里。全年货物周转量107194万吨公里，下降14.2%；旅
客周转量45764万人公里，下降2.2%。
邮电事业快速发展。全年邮电通信业务总量13.7亿元，比上年增长14.5%。年末全
县移动电话用户157.2万户，增长6.3%；本地电话用户24.79万户，增长4.2%。全县互联
网络用户25.3万户，增长32.1 %
旅游产业蓬勃发展。全年实现旅游总收入74.7亿元，比上年增长28%。接待国内
游客637.3万人次，增长25%。年末全县共有星级酒店3家，其中五星级1家；共有4A级
以上风景区1处。
科技研发投入比重稳步提高。预计全社会研究与发展（R&D）活动经费达45.1亿
元，占地区生产总值的3.9%，比上年提高0.2个百分点。全年新增国家高新技术企业7
家，年末总数达149家。
科技创新能力显著增强。全县专利申请量和授权量分别为3155件和2479件。其中，
发明专利申请量为1025件，比上年增长40.2%，占专利申请总量的32.5%；发明专利授
权量为597件，增长92%。
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教育事业全面协调发展。全县共有各类全日制学校195所（不含幼儿园），其中
普通高校10所、职业中专4所、普通高中7所、乡镇农校4所、初级中学31所、小学138
所、特殊教育学校1所。共有幼儿园228 所，其中公办幼儿园36所。全县在校中小学
生118633人，在园幼儿35553人。其中：普通高中14187人；职业高中15417人；初中25875
人，小学63045人，特校109人。初中入学率为100%、初中巩固率为100%；小学学龄人
口入学率、巩固率均为100 %；免除了10.44万人次学生杂费，义务教育阶段学生杂费
免除率达100 %。对各级各类贫困学生资助金额达2776.1万元。平均受教育年限为11.4
年。
文化服务水平明显提高。全县共有文化站18个、文化馆1个，公共图书馆1个，电
影院8个，档案馆1个。全年送戏下乡105场、电影2650场。广播电视户户通等文化惠
民工程扎实开展，广播综合人口覆盖率和电视综合人口覆盖率均达100%。有线电视
用户10.1万户，比上年增长10%，有线电视入户率100%。
体育事业蓬勃发展。全县拥有各类体育场地1350个，其中：标准体育馆7 座，标
准运动场4个，标准游泳池1个；各种训练综合用房123个。全县共有体育场地157万平
方米。开展大型群众体育活动20次，全民健身运动参加人数达30万人次。
卫生事业较快发展。城乡基层卫生服务网络更加健全。年末共有各类卫生机构456
个，其中医院、卫生院共32个，卫生防疫和防治机构1个，妇幼卫生保健机构1个。各
类卫生机构拥有病床4600张。共有卫生技术人员0.5万人，其中执业医师、执业助理
医师1995人，注册护士2168人，卫生防疫和防治机构卫生技术人员52人，妇幼卫生机
构卫生技术人员315人。每千人拥有病床数5张，每千人拥有卫生技术人员数5.5人。
生态建设迈出坚实步伐。全年环境污染治理投资额4.2亿元，比上年增长7.69%。
全县城镇生活垃圾无害化处理率100%、污水处理率96%。全年环境空气质量二级以上
天数 350天。全县林木绿化率达49.6%，提高0.4个百分点；森林资源蓄积量增长率达
4.2%，提高0.8个百分点；城镇建成区绿化覆盖率达31.9%，提高1.9个百分点。年末全
县共有国家级生态乡镇9个、省级生态乡镇（街道）11个，顺利通过国家环保部的验
收，获湖南及中部地区首个国家生态市（县、区）称号。
安全生产稳定可控。全年共发生各类生产安全事故103起，比上年提高171%；事
故死亡10人，下降16%。全县亿元GDP事故死亡率0.0087，工矿商贸十万从业人员事故
死亡率0.995，道路交通事故万车死亡率0.214，分别下降20.9%、上升26.8%、下降45.3%。
危险化学品、特种设备、农业机械、水上交通、民爆物品等领域未发生死亡事故。
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人口总量稳定。年末户籍户数23.6万户，户籍人口74.3万人，比上年增加12409人。
全年出生10191人，人口出生率14‰；死亡5045人，人口死亡率6.9‰；人口自然增长率
为7.1‰。出生人口性别比为101.7。年末常住人口91.6万人；其中城镇人口为55.2万人，
城镇化率为60.3%，比重较上年提高2.9个百分点。
居民收入持续增长。全体居民人均可支配收入31260元，比上年增长8.9%；其中，
工资性收入22461元，经营性收入3327元，财产性收入4170元，转移性收入1300元。城
镇居民人均可支配收入36642元，增长9.3%；农村居民人均可支配收入25207元，增长
8.4%。全体居民人均消费支出21336元，增长8.8%。全体居民自有住房面积45.2平方米，
其中城镇居民39.5平方米，农村居民51.7平方米。居民文教娱乐服务消费支出占消费
总支出的比重为16.2%。
社会保障水平稳步提高。全县企业职工基本养老保险、城镇职工基本医疗保险、
失业保险参保人数分别达16.14万人（含参保离退休人员）、13.5万人（含参保退休人
员）和10万人；参保率分别达到98%、100%、98%。大力推进保障性安居工程建设，
全年完成棚户区改造3371户，建设公租房3987套。
社会救助体系日臻完善。年末拥有各类养老机构19 个，社会福利收养性单位床
位数达2195张，收养1300 余人。加大对困难群体的慈善救助，全县全社会救助总人
数5.2万人次，共有2.1万人纳入低保范围，其中城镇低保对象1100户、1986人；农村
低保对象8040户、19291人。大病保险制度和大重病患者长效补助机制基本建立。
综合考虑以上影响地价一般因素，评估分析：由于受宏观经济因素的刺激和国
家土地政策的影响，随着城市基础设施的进一步完善，长沙县的地价总体水平比较
平稳，估价对象所在位置的地价较稳定。
㈡ 区域因素
区域因素是指影响城市内部区域之间地价水平的城市繁华程度及区域在城市中
的位置交通条件、公共及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件
等。
1、区域概况
①区域位置
估价对象位于长沙县黄花镇高岸村，所在地为长沙县黄花镇空港城。黄花镇位
于长沙县中东部，地处东经113° 06～113° 17、北纬28° 08～28° 19之间，土地总面积
169.66平方公里。其东接春华镇和浏阳市永安镇，南抵干杉镇、江背镇，西邻星沙镇、
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榔梨街道办事处，北至安沙镇、果园镇。本镇下辖3个居委会，21个行政村。
② 区位优势
2015年8月12日，长沙县人民政府与中铁投资集团有限公司、中国民生银行就长
沙空港城建设及综合开发PPP项目正式签约。作为湖南省首批PPP示范性项目之一，
这标志着长沙县在打造长沙东部开放型经济高地，建设省会城市次中心进程中迈出
了重要一步。
长沙空港城作为湖南省唯一的临空产业园区，其开发建设工作得到了省、市、
县各级领导的高度重视。徐守盛、杜家毫、易炼红、胡衡华等省市领导多次亲临考
察指导，要求充分发挥空港城的区位、交通、产业优势，聚集土地、资金、人才、
政策等核心资源，将长沙空港城打造成为长株潭空港大都市发展的起爆点，成为继
长沙经开区、湘江新区后带动长株潭和湖南全面发展的第三级动力源。
“空港城建设及综合开发PPP项目，是长沙县基础设施建设和片区开发采用PPP模
式运作的破题之作，对引进社会资本参与城市基础设施建设和片区开发，具有重要
的示范引领作用。”长沙县委书记、长沙经开区党工委书记杨懿文表示，选准选好战
略合作伙伴，对项目建设推进有至关重要的作用。长沙县从2014年3月正式启动空港
城建设及综合开发PPP项目谈判，历经一年多时间的广泛接触和深入洽谈，按照PPP
合作模式的相关要求，通过公开招标方式，最终选定拥有先进理念、一流技术、雄
厚实力、良好信誉的中铁投资集团有限公司、中国民生银行股份有限公司两家社会
资本作为战略合作伙伴，以“投资+融资+城市设计+施工总承包+产业招商”为合作内容，
共同开发建设空港城首期10平方公里核心区。
③经济发展
长沙空港城建设及综合开发PPP项目合作首期总投资估算约54亿元，将采用政府
购买服务、收益限高等方式向投资人支付投资回报，预计通过8年时间，完成项目首
期合作范围9268亩土地的基础设施建设和片区开发所有工作。
2、交通条件
⑴ 对外交通
长沙县已形成铁路、公路、航空、水路等四维立体交通体系，铁路有武广客运
专线、杭长客运专线，连接的铁路网线有京广铁路、湘黔铁路（株洲）、浙赣铁路
（株洲）、石长铁路、洛湛铁路（宁乡）。公路有京珠高速公路、长永高速公路、
机场高速公路、长株高速公路等；国道有107国道、319国道。长沙还有湘江千吨级航
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道和有全国最大的内河主枢纽港——霞凝新港。民用机场有黄花国际机场，机场可直
航境内45个主要城市和香港、曼谷、首尔、釜山、大阪等境外城市。交通体系的完
善进一步促进区域经济的发展，使得长沙地区与珠三角及长三角两大经济圈融为一
体。
黄花镇空港城可经长沙大道至京珠高速公路、长沙市市区，东可经长沙大道至
长沙绕城高速、黄花机场，北可经黄兴大道至长沙县城区，南可经黄兴大道抵黄兴
镇。
⑵ 内部交通
黄花镇空港城区域内交通发达，路网密布，纵向有长株高速、蓝田大道、龙泽
大道、机场联络道等纵贯南北，横向有远大路、人民东路和机场高速横贯东西。
估价对象距长沙县榔梨汽车站约7900米，距离长沙市汽车东站约15400米，距离
星沙汽车站约13800米，距黄花国际机场约500米，交通便捷度一般。
3、基础设施条件
⑴ 供电：长沙县采用220、110、10、0.4千伏等系列电压供电；县区电网的供电
保证率高。区域内供电由长沙县供电环网供电，供电保证率98%以上。
⑵ 供水：长沙县全县用水由系统管网供水, 供水保证率大于98%以上。
⑶ 排水：长沙县城市排水采用雨污合流的排水方式， 排水畅通。
⑷ 通讯：长沙县已建成移动通讯电话以及综合通讯数字网，区域直接与电信公
司通讯网相联，线路畅通。
⑸学校：2014年全县共有各级各类公办学校208所（不含公办幼儿园），其中普
通高中7所、县职业中专1所、乡镇农校4所、初级中学28所、小学167所、特殊教育学
校1所。共有公办幼儿园44所。全县在校中小学生114208人（含民办9137），在园幼
儿37524人。
⑺ 医院：2014年全县共有医疗卫生机构（含村卫生室）291个，其中医院、卫生
院33个，妇幼保健院1个，卫生防疫、防治机构1个，社区服务中心（站）8个。卫生
技术人员4553人，其中：执业医师1341人，执业助理医师467人，注册护士2045人。年
末拥有床位5582张。
4、环境条件
⑴、自然环境
2015年长沙县全年空气质量优良天数240天，空气质量优良率达68.6%。城市生活
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垃圾无害化处理率100%。全县拥有污水处理厂21座，城镇生活污水集中处理率为100%。
全县森林覆盖率达49.2%，提高1个百分点；森林资源蓄积量增长率达3.4%，提高0.5
个百分点；城镇建成区绿化覆盖率达30%，提高1.1个百分点。
区域内无大型污染性企业，植被覆盖面广，环境条件较好。据历史资料显示，
区域内未发生过危害程度较大的自然灾害，自然灾害危害度大于100年一遇。
⑵、人文环境
长沙县有众多名胜古迹，如国家级文物保护单位黄兴故居，省级文物保护单位
杨开慧故居、徐特立故居等。境内还有鹿芝岭新石器遗址、南托大塘遗址、棠坡清
代民居遗址、腰塘遗址、团里山遗址、月亮山遗址等遗址，人文环境优。
5、公用设施完备度
估价对象所处区域目前公用配套服务设施完善度较优，附近有黄花国际机场、
中国银行、中国建设银行、金鹏名都、盛地领航城、干杉乡大岭学校。
6、商服繁华情况
估价对象距离黄花镇镇政府约5800米，周边目前人流量较多，为人口密度较稠密
区，所在区域商服繁华度劣。
7、产业集聚情况
估价对象位于长沙县黄花镇高岸村，估价对象周边有金鹏名都、盛地领航城小
区，产业集聚度一般。
综合考虑以上影响地价区域因素，评估分析：估价对象位于长沙县黄花镇高岸
村，其地理位置较优，交通便捷度一般，基础设施一般，公用设施完备度较优，商
服繁华度及产业聚集度一般，未来发展前景较好，综合分析以上区域因素，估价对
象所在区域因素对宗地地价无不利影响。
（三）个别因素
1、宗地自然条件
待估宗地平整。
2、宗地临路状况
待估宗地南邻机场高速、东邻机场联络道，交通通达性较好。
3、宗地面积
根据委托方提供的《国有土地使用证》复印件可知，待估宗地土地使用权面积
为19,375.11平方米。
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4、宗地使用及其他影响因素
待估宗地证载用途均为商业用地，土地开发程度为宗地红线外“五通”，宗地红线
内场地平整。
待估地块土地证编号为长国用（2015）第 0116 号；土地面积为 19,375.11 ㎡。土
地位置：长沙县黄花镇高岸村，终止日期为 2043 年 5 月 20 日，剩余使用年限为 26.48
年，用地性质为国有出让，土地用途为商业用地，宗地土地级别为一等镇空港城商
业Ⅰ级，容积率按区域平均容积率设定为 1.6。开发程度：宗地红线外“五通”（即
通上水、通下水、通路、通电、通讯）和宗地红线内场地平整。土地四至：东邻磁
悬浮项目用地、南临长沙大道、西临临空产业公司用地、北临临空产业公司用地。
三、估价原则
地价是由其效用、相对稀缺性和有效需求三者相互作用、影响所形成的，而这
些因素又经常处于变动之中，我们在估价时主要遵循以下原则：
（一）合法原则
土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括：合法产权、合
法使用、合法处分等方面。在合法产权方面，应以土地使用权证、权属登记和其他
合法证件为依据。在合法使用方面，应以使用管制（城市规划、土地用途管制等）
为依据。在合法处分方面，应以法律法规和合同（如土地使用权出让合同）等容许
的处分方式为依据。
（二）最有效利用原则
由于土地具有用途的多样性,不同的利用方式能为权利人带来不同的收益,且土
地权利人都期望从其所占用的土地上获得更多的收益,并以能满足这一目的为确定土
地利用方式的依据,所以地价是以该宗地的效用作最有效发挥为前提的。待估宗地为
工业用地,在评估中须充分考虑该类用地的特性,按照最有效利用方式进行评估,得到
待估宗地的客观、公正、公平、科学的土地价格。
（三）替代原则
地价遵循替代规律，其宗地的土地价格，受其相同使用价值和功能的宗地即同
类型具有替代可能的宗地价格所牵制。有相同使用价值、有替代可能的宗地之间会
相互影响和竞争，使宗地价格相互牵制而趋于一致。
（四）供需原则
土地价格如同其它商品一样，受市场供求关系的影响很大，如果入市的土地商
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品供小于求，则价格必然上扬，如果供大于求，则价格就会下降。因此在评估土地
价格时，就必须充分考虑地产市场特别是当地地产市场的供求状况及其发展趋势，
不能背离市场供求原则。
（五）变动原则
一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也
有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处
于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。
因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使
这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，
因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未
来的土地价格。
（六）综合分析原则
地价受自然、经济、社会、政策等诸多因素的影响，因此评估时要充分考虑影
响地价的多种因素，抓住主导因素，进行综合比较分析，这样才能评估出比较合理
并切合实际的土地价格。
四、地价定义
根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，评估设定待估宗地的估价基准日
为2016年11月30日，土地使用权面积为19,375.11平方米。待估宗地为商业用地，自估
价基准日起待估宗地1土地使用权剩余使用年限为26.48年；土地开发程度为“五通一
平”。宗地容积率设定为区域平均容积率1.6。“五通”是指宗地红线外市政基础设施达
到通上水、通下水、通路、通电、通讯。 “一平”指宗地红线内土地平整。
五、评估方法及评估过程
根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通行的估价方法有基准地
价系数修正法、市场比较法、收益还原法、假设开发法等。根据当地地产市场发育
实际状况，结合待估宗地的具体特点、土地用途及估价目的，并对委托方提供的和
评估人员勘查收集掌握的资料进行分析，在此基础上选择适当的估价方法。
本次评估设定待估宗地为商业用地，在充分收集估价所需资料的基础上，经过
综合分析，决定采用基准地价法和市场比较法进行评估。选取基准地价法和市场比
较法作为本次评估的基本方法，这是出于以下考虑：估价对象处于基准地价覆盖范
围内，适宜采用基准地价法进行评估；待估宗地区域内同级别或同区域土地交易案
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例足够，适合使用市场比较法的进行评估；委托方无法提供待估宗地规划要点资料，
且区域内缺乏纯商业房地产案例，不适宜选取假设开发法进行评估。
具体测算过程如下：
（一）基准地价法
基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，
按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所在区域的平均条件相比
较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗
地在估价基准日价格的方法。
（1）基准地价内涵的确定
本次评估采用的基准地价依据是《长沙县人民政府关于公布实施长沙县城镇基
准地价更新成果的通知》（长县政函[2014]8号），以2013年3月1日为基准地价估价期
日，设定开发程度为“五通一平”（红线外通上水、通下水、通电、通路、通讯及宗地
红线内场地平整），设定土地用途为商业，剩余使用年限为法定最高使用年限商业
40年的区域内平均土地使用权价格。
基准地价法计算公式如下：
P商=Po × （1+∑Ki）× Kv× Kn× Kt× Kd× Kp× Ks-Kf
式中： Po --- 级别基准地价
∑Ki--- 宗地修正系数表中各因素修正值之和；
Kn --- 宗地使用年期修正系数；
Kv --- 容积率修正系数；
Kt--- 期日修正系数；
Kd --- 土地深度修正系数；
Kp --- 宗地位置偏离度修正系数；
Ks --- 宗地形状与面积修正数；
kf --- 开发程度修正额。
（2）级别基准地价的确定
待估宗地位于长沙县黄花镇空港城，根据《长沙县人民政府关于公布实施长沙
县城镇基准地价更新成果的通知》（长县政函[2014]8号）及长沙县空港城土地级别与
基准地价图，可知待估宗地土地级别为空港城商业Ⅰ级。长沙县镇（街）基准地价
表如下：
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故， 待估宗地商业Ⅰ级级别价=1520（元/平方米）。
（3）区域因素修正（∑Ki)
根据《长沙县城镇基准地价更新技术报告》（2013.10）中宗地地价修正体系，
按照待估宗地的区域因素，修正得到待估宗地在基准地价设定条件下的宗地地价。
长沙县乡镇Ⅰ级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表
因素 因子 优 较优 一般 较劣 劣
商服繁华 距商服中心距离
≤50 50-100 100-150 150-300 >300
度 （m）
主要主干
临街道路状况 一般主干道 次干道 支路 巷道
道
交通条件
临汽车站距离
≤200 200-300 300-400 400-500 >500
（m）
基本设施 水电气综合保证
90-100% 80-90% 70-79% 60-70% ﹤60%
状况 率
严重污
大气污染状况 低 较低 一般 污染较重
染
环境条件
地质状况（T/m2） >25 25-22 22-18 18-15 <15
长沙县乡镇Ⅰ级商业用地宗地地价区域因素修正系数表（%）
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因素 因子 权重 优 较优 一般 较劣 劣
商服繁华度 距离商服中心距离 0.314 5.718 2.859 0 -0.903 -1.806
临街道路状况 0.233 4.243 2.121 0 -0.67 -1.34
交通条件
临汽车站距离 0.051 0.929 0.464 0 -0.147 -0.293
基本设施状况 水电气综合保证率 0.22 4.006 2.003 0 -0.633 -1.265
大气污染状况 0.087 1.584 0.792 0 -0.25 -0.5
环境条件
地质状况 0.095 1.73 0.865 0 -0.273 -0.546
根据待估宗地实际区域因素情况，可得：
土地名
长国用（2015）第 0116 号土地（明细表第 1 项）-2 面临街
称
土地坐
长沙县黄花镇高岸村
落
剩余使 土地用
26.48 商业用地-空港城Ⅰ级
用年限 途
影响因素 区域因素指标说明 优劣度 区域因素修正系数表（%）
距商服中心
商服繁华度 >300 劣 -1.8060
距离（m）
临街道路状 主要主
优 4.2430
况 干道
交通条件
临汽车站距
>500 劣 -0.2930
离（m）
区域因
素 水电气综合
基本设施状况 80-90% 较优 2.0030
保证率
大气污染状
一般 一般 0.00
况
环境条件
地质状况
25-22 较优 0.8650
（T/m2）
合计 5.012%
故区域因素修正值∑Ki=5.012%
（4）待估宗地土地使用年期修正系数（Kn）
待估宗地使用权类型均为出让地，待估宗地用途为商业用地，根据待估方提供
的《国有土地使用证》复印件,待估宗地剩余使用年限均低于法定最高可使用年限，
与基准地价内涵设定不一致,故需进行出让年限修正，根据长沙县土地还原利率表中
商业用地还原利率为8%，则:
剩余可使用年限 法定最高出让年期
根据公式Kn=[1-1/(1+土地还原利率) ]/ [1-1/(1+土地还原利率) ]，可
得： Kn=0.9117
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（5）容积率修正系数（Kv）
由于委托方和产权持有单位未提供待估宗地规划要点资料，故本次评估设定待
估宗地容积率为区域平均容积率1.6，根据《长沙县城镇基准地价更新技术报告》
（2013.10）中容积率修正系数表，可得：
Kv=1.00
（6）估价期日修正系数（Kt）
由于基准地价的基准期日为2013年3月1日，而待估宗地的估价期日为2016年11月
30日，时间间隔约3.75年。根据相关资料显示，从房改制度实施以来，长沙县土地产
市场不断升温，一些政府文件的出台促使地价不同程度的上涨，参考长沙县黄花镇
空港城房地产市场实际情况取定该区域商业用地地价地价增长率为9.62%，则：
Kt=1+9.62%=1.0962
（7）土地深度修正（Kd）
根据待估宗地土地深度情况和《长沙县城镇基准地价更新技术报告》（2013.10）
中临街深度修正系数表，可得：
Kd=1.00
（8）宗地位置偏离度修正（Kp）
根据待估宗地实际情况和《长沙县城镇基准地价更新技术报告》（2013.10）中
宗地位置偏离度修正系数表，可得：
Kp=1.06
（9）宗地形状与面积修正（Ks）
根据待估宗地实际情况和《长沙县城镇基准地价更新技术报告》（2013.10）中
宗地形状与面积修正系数表，可得：
Ks=1.06
（10）开发程度修正额(Kf)
待估宗地实际开发程度与基准地价设定的土地开发程“五通一平”内涵一致，不需
要修正，可得：
Kf= 0（元/平方米）
（11）待估宗地价格的求取
根据公式，
P商= Po× （1+∑Ki）× Kv× Kn× Kt× Kd× Kp× Ks-Kf；
可以计算得出，基准地价法待估宗地单价如下：
P商=1792（元/平方米），取整数。
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（9）评估结果
基准地价法评估结果汇总表
序号 宗地名称 面积（平方米） 评估单价（元/㎡） 评估价值（元）
1 长国用（2015）第0116号 19,375.11 1792 34,720,197.00
合计 19,375.11 34,720,197.00
（二）市场比较法
市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价
时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，
以此估算待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中，两宗以上具有替代关
系的土地价格因竞争而趋于一致。计算公式为：
V =VB× A× B× D× E
式中：V --- 估价对象价格；
VB --- 比较实例价格；
A ---估价对象情况指数/比较实例宗地情况指数；
B ---估价对象估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数；
D ---估价对象区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数；
E ---估价对象个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数
具体测算思路是：
① 确定比较案例；
②建立价格可比基础；
③进行交易情况修正；
④进行估价期日修正；
⑤进行区域因素修正；
⑥进行个别因素修正；
⑦求出比准价格；
1、比较实例的选择
①选择比较实例
按照《城镇土地估价规程》相关规定，选择比较交易实例时应符合下列要求：
a、属同一供需圈内相邻地区或类似地区交易案例
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b、成交时间与估价期日比较接近
c、属于正常交易或可修正成正常交易
d、用途相同或相近
e、土地条件基本一致
估价对象为宗长沙县空港城土地。估价人员通过对长沙县地产交易实例的调查
与分析，选择符合以上条件的三个交易实例作为比较案例，具体情况如下：
比较实例基本情况表
实例二（长沙 实例三（长沙
待估地块（明 实例一（长沙县[2016]
影响因素 县[2015]网挂 40 县[2015]经网挂
细表第 1 项） 网挂 25 号地块）
号地块） 37 号地块）
长沙县黄兴镇
太平村、光达
龙峰大道以
村,劳动路以南
长沙县黄花 黄金大道以西、天祥 东、秋江路以
位 置 （出让范围为
镇高岸村 路以南 北、规划支路
竖向界限 1985
以南
国家高程 50.95
米以上范围）
交易方式 挂牌 挂牌 挂牌
交易价格 待估 1520.16 1960.27 2020.61
交易日期 2016/11/30 2016 年 11 月 2015 年 11 月 2015 年 11 月
交易情况 正常 正常 正常 正常
法定最高出让 法定最高出让
土地使用年限（年） 26.48 法定最高出让年限
年限 年限
土地用途 商业用地 商业用地 商业用地 商业用地
距商服中心距离
>300 ≤50 >300 ＞300
（m）
临街道路状况 主要主干道 次干道 主要主干道 一般主干道
临汽车站距离
区 >500 ＞500 ＞500 ＞500
域 （m）
因 水电气综合保证
素 80-90% 80-90% 80-90% 80-90%
率
大气污染状况 一般 一般 一般 一般
地质状况（T/m2） 25-22 22-18 25-22 25-22
人口密度 人口较稠密 人口较稠密 一般 一般
容积率 1.6 1.2 2.5 1.8
个
宗地面积（m2） 19375.11 159384.24 26073 9343.7
别
因 地势较平坦，对建筑
地形条件 地势平坦 地势平坦 地势平坦
素 物影响较小
开发程度 五通一平 五通未平 五通一平 五通一平
注：“五通一平”指宗地外围“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）和宗
地内场地平整； “未平”指宗地内场地未平整。
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2、建立价格可比基础
选取可比实例后，一般需要对可比实例的成交价格进行换算处理，使它们之间
的口径一致，相互可比。
可比实例与估价对象在付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位是统
一的，故不需要进行调整。
3、比较因素的选择
根据估价对象的宗地条件，影响估价对象价格的主要因素有：
A、交易时间：确定地价指数。
B、交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易。
C、区域因素：主要有距商服中心距离、临街道路状况、临汽车站距离（m）、
水电气综合保证率、大气污染状况和地质状况（T/m2）。
D、个别因素：主要指容积率、宗地面积、宗地形状和土地开发程度。
4、因素条件说明
依据委估宗地的特点，综合确定交易时间、交易情况、交易方式、区域因素、
个别因素作为本次估价的比较因素，估价对象与可比实例的比较因素具体情况见下
表：
比较因素条件说明表
实例一（长沙 实例三（长沙县
待估地块（明细 实例二（长沙县[2015]
影响因素 县[2016]网挂 25 [2015]经网挂 37
表第 1 项） 网挂 40 号地块）
号地块） 号地块）
长沙县黄兴镇太平
黄金大道以 村、光达村,劳动路以 龙峰大道以东、
长沙县黄花镇高
位 置 西、天祥路以 南（出让范围为竖向 秋江路以北、规
岸村
南 界限 1985 国家高程 划支路以南
50.95 米以上范围）
交易方式 挂牌 挂牌 挂牌
交易价格 待估 1520.16 1960.27 2020.61
交易日期 2016/11/30 2016 年 11 月 2015 年 11 月 2015 年 11 月
交易情况 正常 正常 正常 正常
法定最高出让 法定最高出让
土地使用年限（年） 26.48 法定最高出让年限
年限 年限
土地用途 商业用地 商业用地 商业用地 商业用地
距商服中心距
>300 ≤50 >300 ＞300
离（m）
区
域 临街道路状况 主要主干道 次干道 主要主干道 一般主干道
因 临汽车站距离
素 >500 ＞500 ＞500 ＞500
（m）
水电气综合保 80-90% 80-90% 80-90% 80-90%
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证率
大气污染状况 一般 一般 一般 一般
地质状况
25-22 22-18 25-22 25-22
（T/m2）
人口密度 人口较稠密 人口较稠密 一般 一般
容积率 1.6 1.2 2.5 1.8
宗地面积
个 19375.11 159384.24 26073 9343.7
（m2）
别
地势较平坦，
因
地形条件 地势平坦 对建筑物影响 地势平坦 地势平坦
素
较小
开发程度 五通一平 五通未平 五通一平 五通一平
5、编制比较因素条件指数表
（1）主要比较因素指数确定依据
①交易时间
估价对象评估基准日为2016年11月30日，与案例交易时间不同，需要进行交易时
间修正。根据中国城市地价动态监测系统相关数据和长沙县商业土地成交情况，可
知：长沙市2016年3季度相对于2015年4季度增长率为2.69%。
故，以可比实例2、3的交易时间指数为100，则待估宗地和可比案例1的交易时间
指数为102.69。
② 交易情况、交易方式
估价对象与可比实例的交易情况和交易方式均为正常交易，不需修正，故估价
对象与可比实例在交易情况和交易方式因素指数均为100。
③ 土地使用年限
估价对象宗地剩余使用年限为26.48年，比较案例的使用年限均为商业用地的法
实际使用年限
定最高出让年限40年，根据年期修正公式Kn=[1-1/（1+土地还原率） ]/[1-1/（1+
法定最高出让年限
土地还原率） ]，计算出年期修正系数，然后进行指数化处理，确定估价对
象及比较案例的指数。
根据《长沙县城镇基准地价更新技术报告》（2013.10），可知还原利率如下：
土地（房屋）类型 商 业 住 宅 工 业
土地还原利率 (%) 8 7.25 6
房屋还原利率 (%) 10 9.25 8
故，以可比案例1、2、3土地使用年限指数为100，则待估宗地指数均为91.17。
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④ 土地用途
根据估价规程的规定，本次选取的案例均与估价对象的土地用途一致，因此该
项因素指数均取100。
⑤ 区域因素
长沙县乡镇Ⅰ级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表
因素 因子 优 较优 一般 较劣 劣
距商服
商服繁
中心距 ≤50 50-100 100-150 150-300 >300
华度
离（m）
临街道 主要主
一般主干道 次干道 支路 巷道
路状况 干道
交通条
临汽车
件
站距离 ≤200 200-300 300-400 400-500 >500
（m）
水电气
基本设
综合保 90-100% 80-90% 70-79% 60-70% ﹤60%
施状况
证率
大气污
低 较低 一般 污染较重 严重污染
染状况
环境条
地质状
件
况 >25 25-22 22-18 18-15 <15
（T/m2）
人口密 人口密 人口稠
人口较稠密 一般 人口较稀疏 人口稀疏
度 度 密
宗地面 宗地面 [30000，
≥60000 [20000，30000） [10000，20000） <10000
积（m2） 积（m2） 60000）
地势较平 地势不平
地形条 地形条 地势平 地势较平坦，对 地势不平坦，需
坦，对建筑 坦，需经平
件 件 坦 建筑物影响较小 考虑坡度影响
物无影响 整
a、距商服中心距离
以估价对象为100，分≤50、50-100、100-150、150-300、＞300（米）五个等级，上
升或下降一个等级，指数增加或减少1%。
b、临街道路状况
以估价对象为100，分主要主干道、一般主干道、次干道、支路、巷道五个等级，
上升或下降一个等级，指数增加或减少1%。
c、距汽车站距离
以估价对象为100，分≤200、200-300、300-400、400-500、＞500五个等级，上升或
下降一个等级，指数增加或减少1%。
d、水电气综合保证率
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以估价对象为100，分90-100%、80-90%、70-79%、60-70%、＜60%五个等级，上升
或下降一个等级，指数上升或下降1%。
e、大气污染状况
以估价对象为100，分为低、较低、一般、污染较重、污染严重五个等级，上升
或下降一个等级，指数上升或下降1%。
f、地质状况
以估价对象为100，分≥25吨、25-22吨、22-18吨、18-15吨、＜15吨五个等级，上
升或下降一个等级，指数增加或减少2%。
g、人口密度
以估价对象为100，分人口稠密区、人口较稠密区、一般、人口较稀疏区、人口
稀疏区五个等级，上升或下降一个等级，指数增加或减少3%。
⑥ 个别因素
a、容积率
以估价对象为100，参考容积率修正系数表，可比案例量化后指数分别为87.1、
122.6、105.5。
b、宗地面积
采用“宗地实际面积”作为量化指标，量化指标分为分≥60000㎡、60000-30000㎡、
30000-20000㎡、20000-10000㎡、＜10000㎡五个等级，以估价对象为100，每上升或下
降一个等级，指数上升或下降1%。
c、地形条件
以估价对象为100，分为地势平坦、地势较平坦，对建筑物无影响、地势较平坦，
对建筑物影响较小、地势不平坦，需考虑坡度影响、地势不平坦，需经平整五个等
级，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2%。
d、开发程度
以估价对象为100，按每差别“一通”或“一平”，指数上升或下降2%。
（2）比较因素条件指数表
估价人员通过对比较因素指标的量化，将比较因素指标差异折算为反映价格差
异的因素条件指数，并编制了比较因素指数表，除交易时间、交易情况、年期及容
积率外，均以估价对象各因素条件为基础，相应指数为100，将比较实例相应因素条
件与估价对象相比较，确定相应的指数，具体情况见下表：
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宗地比较因素条件指数表
实例一（长沙县 实例二（长沙县 实例三（长沙县
待估地块（明细
影响因素 [2016]网挂 25 号 [2015]网挂 40 号 [2015]经网挂 37
表第 1 项）
地块） 地块） 号地块）
交易日期 102.69 102.69 100 100
交易情况 100 100 100 100
土地使用年限 91.17 100.27 100 100
土地用途 100 100 100 100
距商服中心距离（m） 100 104 100 100
临街道路状况 100 98 100 99
区 临汽车站距离（m） 100 100 100 100
域 水电气综合保证率 100 100 100 100
因
素 大气污染状况 100 100 100 100
地质状况（T/m2） 100 98 100 100
人口密度 100 100 97 97
个 容积率 100 87.1 122.6 105.5
别 宗地面积（m2） 100 103 101 99
因 地形条件 100 98 100 100
素 开发程度 100 98 100 100
6、因素修正
在各因素条件指数表的基础上，进行比较实例的交易时间、交易情况、交易方
式、区域因素、个别因素修正，即将估价对象的因素条件进行比较，得到各因素修
正系数，列表表示如下：
宗地比较因素条件修正系数表
实例一（长沙县 实例二（长沙县 实例三（长沙县
待估地块（明细
影响因素 [2016]网挂 25 号 [2015]网挂 40 号 [2015]经网挂 37
表第 1 项）
地块） 地块） 号地块）
交易日期 102.69 102.69/102.69 102.69/100 102.69/100
交易情况 100 100/100 100/100 100/100
土地使用年限 91.17 91.17/100 91.17/100 91.17/100
土地用途 100 100/100 100/100 100/100
距商服中心距离（m） 100 100/104 100/100 100/100
临街道路状况 100 100/98 100/100 100/99
区 临汽车站距离（m） 100 100/100 100/100 100/100
域 水电气综合保证率 100 100/100 100/100 100/100
因
素 大气污染状况 100 100/100 100/100 100/100
地质状况（T/m2） 100 100/98 100/100 100/100
人口密度 100 100/100 100/97 100/97
个 容积率 100 100/87.1 100/122.6 100/105.5
别 宗地面积（m2） 100 100/103 100/101 100/99
因 地形条件 100 100/98 100/100 100/100
中铭国际资产评估(北京)有限责任公司 共33页 第31页
Zhong Ming （Beijing）Assets Appraisal International Co.,Ltd
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素 开发程度 100 100/98 100/100 100/100
7、实例修正后的地价计算
经过比较分析，采用各因素修正系数连乘法，计算得到各比较实例比准价格，
三个比准价格差异不大，本次估价取三个比较实例修正后比准地价的简单算术平均
值作为市场比较法的最终的估价结果，则可得：
宗地评估单价=（1610+1528+1886）÷ 3=1675（元/平方米）。
（15）评估结果
市场比较法评估结果汇总表
序号 宗地名称 面积（平方米） 评估单价（元/㎡） 评估价值（元）
1 长国用（2015）第0116号 19,375.11 1675 32,453,309.00
合计 19,375.11 32,453,309.00
（三）评估结果
基准地价修正法和市场比较法评估结果是从不同角度反映宗地地价水平，基准
地价修正法采用2013年3月1日长沙县空港城基准地价修正得出，较真实客观反映当地
土地价格，市场比较法是采用对市场交易案例修正计算得出土地价格，相对来说比
较客观反映当地土地价格，根据长沙县空港城地产市场行情、土地利用状况及此次
评估的目的，综合考虑取基准地价法和市场比较法各占50%汇总评估结果作为估价对
象的最终地价结果：
基准地价修 市场比较法
序 各取50%汇总评
宗地名称 面积（㎡） 正法评估单 评估单价 评估价值（元）
号 估单价（元/㎡）
价（元/㎡） （元/㎡）
长国用（2015）
1 19,375.11 1792 1675 1734 33,596,441.00
第0116号
合计 19,375.11 33,596,441.00
第五部分 评估结论及其分析
一、评估结论
经实施评估程序后，于评估基准日，委估土地使用权在持续使用等假设前提下
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湖南投资集团股份有限公司拟了解土地使用权市场价值项目资产评估说明
的市场价值为33,596,441.00元，土地使用权评估价值较账面价值评估增值23,181,589.24
元，增值率为222.58%。
二、评估结果与账面值比较变动情况及原因
1、评估结论与账面价值比较变动情况及相对变动率。
湖南投资集团股份有限公司土地使用权评估价值较账面价值评估增值
23,181,589.24元，增值率为222.58%。
2、将评估结果与账面价值相比，分析主要变动原因如下：
土地使用权评估价值较账面价值评估增值23,181,589.24元，增值率为222.58%。主
要原因是2005年取得土地使用权（2015年重新办证），土地使用权价格上涨所致。
三、特别事项
1、产权瑕疵
根据湖南投资集团股份有限公司的承诺，确定纳入评估范围的资产不存在产权
瑕疵。
2、未决事项、或有事项、法律纠纷等不确定因素
根据湖南投资集团股份有限公司的承诺，确定纳入评估范围的资产涉及未决事
项、或有事项、法律纠纷等不确定因素。
3、重大期后事项
根据湖南投资集团股份有限公司的承诺，确定无对评估结论有重大影响的评估
基准日期后重大事项。
4、其他需要说明的重要事项
（1）本评估结论未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化。
（2）本次评估没有考虑通货膨胀因素对评估对象价值的影响。
评估报告使用者应关注上述特别事项对评估结论的影响。
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