证券代码：000548 证券简称：湖南投资 公告编号：2017-004
湖南投资集团股份有限公司
关于出售土地使用权的公告
本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、误导性陈
述或重大遗漏。
一、交易概述
为盘活湖南投资集团股份有限公司（以下简称公司或湖南投资）闲置资产，提高
资产使用效率，公司拟向长沙昆仑能源有限公司（以下简称长沙昆仑）出售公司位于
湖南省长沙县黄花镇高岸村地块使用权，地块的面积为 19,375.11 平方米（29.0625
亩），土地使用权证：长国用（2015）第 0116 号），转让总价款为人民币 3,371.25 万
元。
公司 2017 年度第 1 次董事会会议（临时）以 8 票同意，0 票反对，0 票弃权，审
议通过了《关于公司出售土地使用权的议案》。公司独立董事亦对此发表了独立意见。
本次出售土地使用权事项在董事会审批权限内，无需提交公司股东大会进行审
批。
本次交易不构成关联交易。
本次交易不构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产重组。
二、交易对方的基本情况
交易对方名称：长沙昆仑能源有限公司
公司类型：有限责任公司
法定代表人：林平
注 册 地：湖南省长沙市雨花区迎新路 868 号德思勤城市广场 A3 栋 402 房
主要办公地点：同注册地址
注册资本：2000 万元整
营业执照注册号：430100000193992
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成立日期：2014 年 12 月 9 日
营业期限：长期
经营范围：天然气、五金产品的销售、燃气经营（不设储存、运输，不面向终端
用户）；汽车加气站经营；成品油零售；实业投资；房屋租赁；场地租赁（依法须经批
准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
截至 2016 年 12 月 28 日长沙昆仑股东情况：
股东名称 出资额 实际出资额 出资比例
昆仑能源（湖南）投资有限公司 1020 万元 1020 万元 51%
湖南投资集团股份有限公司 980 万元 0元 49%
公司已与昆仑能源（湖南）投资有限公司已就长沙昆仑 49%的股权的转让签署了
相关股权转让协议，股权转让后，公司不再持有长沙昆仑的股权。因此，股权转让完
成后，长沙昆仑股东情况如下：
股东名称 出资额 出资比例
昆仑能源（湖南）投资有限公司 2000 万元 100%
上述股权转让交易之前，长沙昆仑为公司参股公司，股权转让交易完成后，公司
不再持有长沙昆仑股权。此后，长沙昆仑与本公司及公司前十名股东在产权、业务、
资产、债权债务、人员等方面不存在关联以及其他可能或已经造成上市公司对其利益
倾斜的其他关系。
长沙昆仑最近一年主要财务数据如下：
2015 年主要指标 金额(元)
资产总额 8,766,866.86
总 负 债 494,580.48
净 资 产 8,272,286.38
营业收入 0.00
净 利 润 -1,927,713.62
三、交易标的基本情况
1．土地基本情况
土地使 土地使 面积 登记 准用 开发 使用权
坐落
用权人 用权证 （平方米） 用途 年限 程序 类 型
湖南投资 长沙县 长国用
商业 40 五通
集团股份 黄花镇 （2015） 19,375.11 出让
用地 年 一平
有限公司 高岸村 第 0116 号
2．土地使用权类型：商业用地
使用期限：土地使用终止日期为 2043 年 5 月 20 日
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3．土地帐面原值：人民币 5,270,029.92 元
土地帐面净值：人民币 10,414,851.76 元
土地评估价值：人民币 33,596,441.00 元
4．抵押情况：
本次出售的土地使用权不存在抵押、质押或者其他第三人权利，不存在涉及有关
资产的重大争议、诉讼或仲裁事项，亦不存在查封、冻结等司法措施等。
5．本次出售土地使用权事项不涉及债权债务转移。
四、评估情况
1.公司聘请具有证券、期货评估业务资格的中铭国际资产评估（北京）有限责任
公司根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用基准地价系数修正法、
市场法，按照必要的评估程序，对公司委估的土地使用权，在 2016 年 11 月 30 日所表
现的公允市场价值进行了评估。中铭评报字[2016]第 13007 号资产评估报告书评估情
况如下：
（1）经济行为：湖南投资拟了解土地使用权市场价值事宜。
（2）评估目的：因湖南投资拟了解委估土地使用权市场价值事宜，需对委估的土
地使用权市场价值进行评估，以提供相关经济行为的参考依据。
（3）评估对象：为湖南投资土地使用权公允市场价值。
（4）评估范围：湖南投资委托评估的存货----开发成本----土地使用权账面值
10,414,851.76 元 ，土地证编号为长国用（2015）第 0116 号，土地面积为 19,375.11
㎡。土地位置：长沙县黄花镇高岸村，终止日期为 2043 年 5 月 20 日，剩余使用年限
为 26.48 年，用地性质为国有出让，土地用途为商业用地，宗地土地级别为一等镇空
港城商业Ⅰ级，容积率按区域平均容积率设定为 1.6。开发程度：宗地红线外“五通”
（即通上水、通下水、通路、通电、通讯）和宗地红线内场地平整。土地四至：东邻
磁悬浮项目用地、南临长沙大道、西临临空产业公司用地、北临临空产业公司用地。
具体的资产项目内容以湖南投资填报的评估申报表为准，凡列入申报表内并经过
湖南投资确认的资产项目均在本次评估范围内。
经核实，委托评估的资产范围与经济行为涉及的资产范围一致。
（5）价值类型：本评估报告所采用的价值类型为市场价值。
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（6）评估基准日：2016 年 11 月 30 日，一切取价标准均为评估基准日有效的价
格标准。
（7）评估方法：本次评估采用基准地价系数修正法、市场法。
（8）评估结论：经实施评估程序后，截止于 2016 年 11 月 30 日，在持续使用假
设前提下，湖南投资委估的土地使用权价值为 3,359.64 万元整，土地使用权评估价值
较账面价值评估增值 2,318.16 万元，增值率为 222.58%。
（9）特别事项：
①产权瑕疵
根据湖南投资的承诺，纳入评估范围的资产不存在产权瑕疵事项。
②未决事项、或有事项、法律纠纷等不确定因素
根据湖南投资的承诺，确定纳入评估范围的资产不涉及未决事项、或有事项、法
律纠纷等不确定因素。
③重大期后事项
根据湖南投资的承诺，无对评估结论有重大影响的评估基准日期后重大事项。
④其他需要说明的重要事项
A.本评估结论未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化。
B.本次评估没有考虑通货膨胀因素对评估对象价值的影响。
评估报告使用者应关注上述特别事项对评估结论的影响。
(10)报告使用有效期：本评估结论的有效使用期按国家现行规定为一年，即自 2016
年 11 月 30 日起至 2017 年 11 月 29 日止的期限内有效。
(11)评估报告日：2016 年 12 月 22 日。
2. 评估方法及评估过程
根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通行的估价方法有基准地价系数
修正法、市场比较法、收益还原法、假设开发法等。根据当地地产市场发育实际状况，
结合待估宗地的具体特点、土地用途及估价目的，并对委托方提供的和评估人员勘查
收集掌握的资料进行分析，在此基础上选择适当的估价方法。
本次评估设定待估宗地为商业用地，在充分收集估价所需资料的基础上，经过综
合分析，决定采用基准地价法和市场比较法进行评估。选取基准地价法和市场比较法
作为本次评估的基本方法，这是出于以下考虑：估价对象处于基准地价覆盖范围内，
适宜采用基准地价法进行评估；待估宗地区域内同级别或同区域土地交易案例足够，
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适合使用市场比较法的进行评估；委托方无法提供待估宗地规划要点资料，且区域内
缺乏纯商业房地产案例，不适宜选取假设开发法进行评估。
具体测算过程如下：
（一）基准地价法
基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，
按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所在区域的平均条件相比较，
并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估
价基准日价格的方法。
（1）基准地价内涵的确定
本次评估采用的基准地价依据是《长沙县人民政府关于公布实施长沙县城镇基准
地价更新成果的通知》（长县政函[2014]8 号），以 2013 年 3 月 1 日为基准地价估价期
日，设定开发程度为“五通一平”（红线外通上水、通下水、通电、通路、通讯及宗
地红线内场地平整），设定土地用途为商业，剩余使用年限为法定最高使用年限商业
40 年的区域内平均土地使用权价格。
基准地价法计算公式如下：
P 商=Po ×（1+∑Ki）×Kv×Kn×Kt×Kd×Kp×Ks-Kf
式中： Po --- 级别基准地价
∑Ki--- 宗地修正系数表中各因素修正值之和；
Kn --- 宗地使用年期修正系数；
Kv --- 容积率修正系数；
Kt--- 期日修正系数；
Kd --- 土地深度修正系数；
Kp --- 宗地位置偏离度修正系数；
Ks --- 宗地形状与面积修正数；
kf --- 开发程度修正额。
（2）级别基准地价的确定
待估宗地位于长沙县黄花镇空港城，根据《长沙县人民政府关于公布实施长沙县
城镇基准地价更新成果的通知》（长县政函[2014]8 号）及长沙县空港城土地级别与基
准地价图，可知待估宗地土地级别为空港城商业Ⅰ级。长沙县镇（街）基准地价表如
下：
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故， 待估宗地商业Ⅰ级级别价=1520（元/平方米）。
（3）区域因素修正（∑Ki)
根据《长沙县城镇基准地价更新技术报告》（2013.10）中宗地地价修正体系，按
照待估宗地的区域因素，修正得到待估宗地在基准地价设定条件下的宗地地价。
长沙县乡镇Ⅰ级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表
因素 因子 优 较优 一般 较劣 劣
商服繁华 距商服中心距离
≤50 50-100 100-150 150-300 >300
度 （m）
主要
临街道路状况 一般主干道 次干道 支路 巷道
交通条件 主干道
临汽车站距离（m） ≤200 200-300 300-400 400-500 >500
基本设施 水电气综合保证
90-100% 80-90% 70-79% 60-70% ﹤60%
状况 率
严重
大气污染状况 低 较低 一般 污染较重
污染
环境条件
地质状况（T/m2） >25 25-22 22-18 18-15 <15
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长沙县乡镇Ⅰ级商业用地宗地地价区域因素修正系数表（%）
因素 因子 权重 优 较优 一般 较劣 劣
商服繁华度 距离商服中心距离 0.314 5.718 2.859 0 -0.903 -1.806
临街道路状况 0.233 4.243 2.121 0 -0.67 -1.34
交通条件
临汽车站距离 0.051 0.929 0.464 0 -0.147 -0.293
基本设施状况 水电气综合保证率 0.22 4.006 2.003 0 -0.633 -1.265
大气污染状况 0.087 1.584 0.792 0 -0.25 -0.5
环境条件
地质状况 0.095 1.73 0.865 0 -0.273 -0.546
根据待估宗地实际区域因素情况，可得：
土地名
长国用（2015）第 0116 号土地（明细表第 1 项）-2 面临街
称
土地坐
长沙县黄花镇高岸村
落
剩余使 土地用
26.48 商业用地-空港城Ⅰ级
用年限 途
影响因素 区域因素指标说明 优劣度 区域因素修正系数表（%）
距商服中心
商服繁华度 >300 劣 -1.8060
距离（m）
临街道路状 主要主
优 4.2430
况 干道
交通条件
临汽车站距
>500 劣 -0.2930
离（m）
区域因
水电气综合
素 基本设施状况 80-90% 较优 2.0030
保证率
大气污染状
一般 一般 0.00
况
环境条件
地质状况
25-22 较优 0.8650
（T/m2）
合计 5.012%
故区域因素修正值∑Ki=5.012%
（4）待估宗地土地使用年期修正系数（Kn）
待估宗地使用权类型均为出让地，待估宗地用途为商业用地，根据待估方提供的
《国有土地使用证》复印件,待估宗地剩余使用年限均低于法定最高可使用年限，与基
准地价内涵设定不一致,故需进行出让年限修正，根据长沙县土地还原利率表中商业用
地还原利率为 8%，则:
剩余可使用年限 法定最高出让年
根据公式 Kn=[1-1/(1+土地还原利率) ]/ [1-1/(1+土地还原利率)
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期
]，可得： Kn=0.9117
（5）容积率修正系数（Kv）
由于委托方和产权持有单位未提供待估宗地规划要点资料，故本次评估设定待估
宗地容积率为区域平均容积率 1.6，根据《长沙县城镇基准地价更新技术报告》
（2013.10）中容积率修正系数表，可得：
Kv=1.00
（6）估价期日修正系数（Kt）
由于基准地价的基准期日为 2013 年 3 月 1 日，而待估宗地的估价期日为 2016 年
11 月 30 日，时间间隔约 3.75 年。根据相关资料显示，从房改制度实施以来，长沙县
土地产市场不断升温，一些政府文件的出台促使地价不同程度的上涨，参考长沙县黄
花镇空港城房地产市场实际情况取定该区域商业用地地价地价增长率为 9.62%，则：
Kt=1+9.62%=1.0962
（7）土地深度修正（Kd）
根据待估宗地土地深度情况和《长沙县城镇基准地价更新技术报告》（2013.10）
中临街深度修正系数表，可得：
Kd=1.00
（8）宗地位置偏离度修正（Kp）
根据待估宗地实际情况和《长沙县城镇基准地价更新技术报告》（2013.10）中宗
地位置偏离度修正系数表，可得：
Kp=1.06
（9）宗地形状与面积修正（Ks）
根据待估宗地实际情况和《长沙县城镇基准地价更新技术报告》（2013.10）中宗
地形状与面积修正系数表，可得：
Ks=1.06
（10）开发程度修正额(Kf)
待估宗地实际开发程度与基准地价设定的土地开发程“五通一平”内涵一致，不
需要修正，可得：
Kf= 0（元/平方米）
（11）待估宗地价格的求取
根据公式，
P 商= Po×（1+∑Ki）×Kv×Kn×Kt×Kd×Kp×Ks-Kf；
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可以计算得出，基准地价法待估宗地单价如下：
P 商=1792（元/平方米），取整数。
（12）评估结果
基准地价法评估结果汇总表
序号 宗地名称 面积（平方米） 评估单价（元/㎡） 评估价值（元）
1 长国用（2015）第 0116 号 19,375.11 1792 34,720,197.00
合计 19,375.11 34,720,197.00
（二）市场比较法
市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时
点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此
估算待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中，两宗以上具有替代关系的土
地价格因竞争而趋于一致。计算公式为：
V =VB×A×B×D×E
式中：V --- 估价对象价格；
VB --- 比较实例价格；
A ---估价对象情况指数/比较实例宗地情况指数；
B ---估价对象估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数；
D ---估价对象区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数；
E ---估价对象个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数
具体测算思路是：
① 确定比较案例；
②建立价格可比基础；
③进行交易情况修正；
④进行估价期日修正；
⑤进行区域因素修正；
⑥进行个别因素修正；
⑦求出比准价格；
（1）比较实例的选择
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①选择比较实例
按照《城镇土地估价规程》相关规定，选择比较交易实例时应符合下列要求：
A、属同一供需圈内相邻地区或类似地区交易案例
B、成交时间与估价期日比较接近
C、属于正常交易或可修正成正常交易
D、用途相同或相近
E、土地条件基本一致
估价对象为宗长沙县空港城土地。估价人员通过对长沙县地产交易实例的调查与
分析，选择符合以上条件的三个交易实例作为比较案例，具体情况如下：
比较实例基本情况表
实例一（长沙县 实例二（长沙 实例三（长沙
待估地块（明
影响因素 [2016]网挂 25 号地 县[2015]网挂 县[2015]经网
细表第 1 项）
块） 40 号地块） 挂 37 号地块）
长沙县黄兴镇
太平村、光达
龙峰大道以
村,劳动路以
长沙县黄花 黄金大道以西、天祥 南（出让范围 东、秋江路以
位 置
镇高岸村 路以南 为竖向界限 北、规划支路
1985 国家高程
以南
50.95 米以上
范围）
交易方式 挂牌 挂牌 挂牌
交易价格 待估 1520.16 1960.27 2020.61
交易日期 2016/11/30 2016 年 11 月 2015 年 11 月 2015 年 11 月
交易情况 正常 正常 正常 正常
法定最高 法定最高
土地使用年限（年） 26.48 法定最高出让年限
出让年限 出让年限
土地用途 商业用地 商业用地 商业用地 商业用地
距商服中心距离
>300 ≤50 >300 ＞300
（m）
临街道路状况 主要主干道 次干道 主要主干道 一般主干道
区 临汽车站距离（m） >500 ＞500 ＞500 ＞500
域 水电气
因 80-90% 80-90% 80-90% 80-90%
综合保证率
素
大气污染状况 一般 一般 一般 一般
地质状况（T/m2） 25-22 22-18 25-22 25-22
人口密度 人口较稠密 人口较稠密 一般 一般
容积率 1.6 1.2 2.5 1.8
个
别 宗地面积（m2） 19375.11 159384.24 26073 9343.7
地势较平坦，对建筑
因 地形条件 地势平坦 地势平坦 地势平坦
物影响较小
素
开发程度 五通一平 五通未平 五通一平 五通一平
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注：“五通一平”指宗地外围“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）
和宗地内场地平整； “未平”指宗地内场地未平整。
（2）建立价格可比基础
选取可比实例后，一般需要对可比实例的成交价格进行换算处理，使它们之间的
口径一致，相互可比。
可比实例与估价对象在付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位是统一
的，故不需要进行调整。
（3）比较因素的选择
根据估价对象的宗地条件，影响估价对象价格的主要因素有：
A、交易时间：确定地价指数。
B、交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易。
C、区域因素：主要有距商服中心距离、临街道路状况、临汽车站距离（m）、水电
气综合保证率、大气污染状况和地质状况（T/m2）。
D、个别因素：主要指容积率、宗地面积、宗地形状和土地开发程度。
（4）因素条件说明
依据委估宗地的特点，综合确定交易时间、交易情况、交易方式、区域因素、个
别因素作为本次估价的比较因素，估价对象与可比实例的比较因素具体情况见下表：
比较因素条件说明表
实例一（长沙 实例二（长沙县 实例三（长沙县
待估地块（明细
影响因素 县[2016]网挂 [2015]网挂 40 号地 [2015]经网挂
表第 1 项）
25 号地块） 块） 37 号地块）
长沙县黄兴镇太平
长沙县 黄金大道以 村、光达村,劳动路以 龙峰大道以东、
位 置 黄花镇 西、天祥路以 南（出让范围为竖向 秋江路以北、规
高岸村 南 界限 1985 国家高程 划支路以南
50.95 米以上范围）
交易方式 挂牌 挂牌 挂牌
交易价格 待估 1520.16 1960.27 2020.61
交易日期 2016/11/30 2016 年 11 月 2015 年 11 月 2015 年 11 月
交易情况 正常 正常 正常 正常
法定最高 法定最高
土地使用年限（年） 26.48 法定最高出让年限
出让年限 出让年限
土地用途 商业用地 商业用地 商业用地 商业用地
距商服中心距
区 >300 ≤50 >300 ＞300
域 离（m）
因 临街道路状况 主要主干道 次干道 主要主干道 一般主干道
素
临汽车站距离 >500 ＞500 ＞500 ＞500
11
（m）
水电气综合保
80-90% 80-90% 80-90% 80-90%
证率
大气污染状况 一般 一般 一般 一般
地质状况
25-22 22-18 25-22 25-22
（T/m2）
人口密度 人口较稠密 人口较稠密 一般 一般
容积率 1.6 1.2 2.5 1.8
个 宗地面积（m2） 19375.11 159384.24 26073 9343.7
别 地势较平坦，
因 地形条件 地势平坦 对建筑物影响 地势平坦 地势平坦
素 较小
开发程度 五通一平 五通未平 五通一平 五通一平
（5）编制比较因素条件指数表
①主要比较因素指数确定依据
A.交易时间
估价对象评估基准日为 2016 年 11 月 30 日，与案例交易时间不同，需要进行交易
时间修正。根据中国城市地价动态监测系统相关数据和长沙县商业土地成交情况，可
知：长沙市 2016 年 3 季度相对于 2015 年 4 季度增长率为 2.69%。
故，以可比实例 2、3 的交易时间指数为 100，则待估宗地和可比案例 1 的交易时
间指数为 102.69。
B. 交易情况、交易方式
估价对象与可比实例的交易情况和交易方式均为正常交易，不需修正，故估价对
象与可比实例在交易情况和交易方式因素指数均为 100。
C. 土地使用年限
估价对象宗地剩余使用年限为 26.48 年，比较案例的使用年限均为商业用地的法
实际使用年限
定最高出让年限 40 年，根据年期修正公式 Kn=[1-1/（1+土地还原率） ]/[1-1/
法定最高出让年限
（1+土地还原率） ]，计算出年期修正系数，然后进行指数化处理，确定估价
对象及比较案例的指数。
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根据《长沙县城镇基准地价更新技术报告》（2013.10），可知还原利率如下：
土地（房屋）类型 商 业 住 宅 工 业
土地还原利率 (%) 8 7.25 6
房屋还原利率 (%) 10 9.25 8
故，以可比案例 1、2、3 土地使用年限指数为 100，则待估宗地指数均为 91.17。
D.土地用途
根据估价规程的规定，本次选取的案例均与估价对象的土地用途一致，因此该项
因素指数均取 100。
E.区域因素
长沙县乡镇Ⅰ级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表
因素 因子 优 较优 一般 较劣 劣
商服繁 距商服
中心距 ≤50 50-100 100-150 150-300 >300
华度 离（m）
临街道 主要主
一般主干道 次干道 支路 巷道
交通条 路状况 干道
件 临汽车
站距离 ≤200 200-300 300-400 400-500 >500
（m）
基本设 水电气 90-100
综合保 80-90% 70-79% 60-70% ﹤60%
施状况 证率 %
大气污
低 较低 一般 污染较重 严重污染
环境条 染状况
地质
件 状况 >25 25-22 22-18 18-15 <15
（T/m2）
人口密 人口密 人口稠
人口较稠密 一般 人口较稀疏 人口稀疏
度 度 密
宗地面 宗地面 ≥6000 [30000，
[20000，30000） [10000，20000） <10000
积（m2） 积（m2） 0 60000）
地形条 地形条 地势平 地势较平 地势较平坦，对 地势不平坦，需 地势不平
坦，对建筑 坦，需经平
件 件 坦 物无影响 建筑物影响较小 考虑坡度影响 整
a、距商服中心距离
以估价对象为 100，分≤50、50-100、100-150、150-300、＞300（米）五个等级，
上升或下降一个等级，指数增加或减少 1%。
b、临街道路状况
以估价对象为 100，分主要主干道、一般主干道、次干道、支路、巷道五个等级，
上升或下降一个等级，指数增加或减少 1%。
13
c、距汽车站距离
以估价对象为 100，分≤200、200-300、300-400、400-500、＞500 五个等级，上
升或下降一个等级，指数增加或减少 1%。
d、水电气综合保证率
以估价对象为 100，分 90-100%、80-90%、70-79%、60-70%、＜60%五个等级，上
升或下降一个等级，指数上升或下降 1%。
e、大气污染状况
以估价对象为 100，分为低、较低、一般、污染较重、污染严重五个等级，上升
或下降一个等级，指数上升或下降 1%。
f、地质状况
以估价对象为 100，分≥25 吨、25-22 吨、22-18 吨、18-15 吨、＜15 吨五个等级，
上升或下降一个等级，指数增加或减少 2%。
g、人口密度
以估价对象为 100，分人口稠密区、人口较稠密区、一般、人口较稀疏区、人口
稀疏区五个等级，上升或下降一个等级，指数增加或减少 3%。
F.个别因素
a、容积率
以估价对象为 100，参考容积率修正系数表，可比案例量化后指数分别为 87.1、
122.6、105.5。
b、宗地面积
采用“宗地实际面积”作为量化指标，量化指标分为分≥60000 ㎡、60000-30000
㎡、30000-20000 ㎡、20000-10000 ㎡、＜10000 ㎡五个等级，以估价对象为 100，每
上升或下降一个等级，指数上升或下降 1%。
c、地形条件
以估价对象为 100，分为地势平坦、地势较平坦，对建筑物无影响、地势较平坦，
对建筑物影响较小、地势不平坦，需考虑坡度影响、地势不平坦，需经平整五个等级，
每上升或下降一个等级，指数上升或下降 2%。
d、开发程度
以估价对象为 100，按每差别“一通”或“一平”，指数上升或下降 2%。
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②比较因素条件指数表
估价人员通过对比较因素指标的量化，将比较因素指标差异折算为反映价格差异
的因素条件指数，并编制了比较因素指数表，除交易时间、交易情况、年期及容积率
外，均以估价对象各因素条件为基础，相应指数为 100，将比较实例相应因素条件与
估价对象相比较，确定相应的指数，具体情况见下表：
宗地比较因素条件指数表
实例一（长沙县 实例二（长沙县 实例三（长沙县
待估地块（明细
影响因素 [2016]网挂 25 [2015]网挂 40 [2015]经网挂
表第 1 项）
号地块） 号地块） 37 号地块）
交易日期 102.69 102.69 100 100
交易情况 100 100 100 100
土地使用年限 91.17 100.27 100 100
土地用途 100 100 100 100
距商服中心距离（m） 100 104 100 100
临街道路状况 100 98 100 99
区 临汽车站距离（m） 100 100 100 100
域 水电气综合保证率 100 100 100 100
因
素 大气污染状况 100 100 100 100
地质状况（T/m2） 100 98 100 100
人口密度 100 100 97 97
个 容积率 100 87.1 122.6 105.5
别 宗地面积（m2） 100 103 101 99
因 地形条件 100 98 100 100
素 开发程度 100 98 100 100
(6)因素修正
在各因素条件指数表的基础上，进行比较实例的交易时间、交易情况、交易方式、
区域因素、个别因素修正，即将估价对象的因素条件进行比较，得到各因素修正系数，
列表表示如下：
宗地比较因素条件修正系数表
实例一（长沙县 实例二（长沙县 实例三（长沙县
待估地块（明细
影响因素 [2016]网挂 25 [2015]网挂 40 [2015]经网挂
表第 1 项）
号地块） 号地块） 37 号地块）
交易日期 102.69 102.69/102.69 102.69/100 102.69/100
交易情况 100 100/100 100/100 100/100
土地使用年限 91.17 91.17/100 91.17/100 91.17/100
土地用途 100 100/100 100/100 100/100
素 因 域 距商服中心距离（m） 100 100/104 100/100 100/100
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临街道路状况 100 100/98 100/100 100/99
临汽车站距离（m） 100 100/100 100/100 100/100
水电气综合保证率 100 100/100 100/100 100/100
大气污染状况 100 100/100 100/100 100/100
地质状况（T/m2） 100 100/98 100/100 100/100
人口密度 100 100/100 100/97 100/97
个 容积率 100 100/87.1 100/122.6 100/105.5
别 宗地面积（m2） 100 100/103 100/101 100/99
因 地形条件 100 100/98 100/100 100/100
素 开发程度 100 100/98 100/100 100/100
(7)实例修正后的地价计算
经过比较分析，采用各因素修正系数连乘法，计算得到各比较实例比准价格，三
个比准价格差异不大，本次估价取三个比较实例修正后比准地价的简单算术平均值作
为市场比较法的最终的估价结果，则可得：
宗地评估单价=（1610+1528+1886）÷3=1675（元/平方米）。
（8）评估结果
市场比较法评估结果汇总表
序号 宗地名称 面积（平方米） 评估单价（元/ 评估价值（元）
㎡）
1 长国用（2015）第 0116 号 19,375.11 1675 32,453,309.00
合计 19,375.11 32,453,309.00
（三）评估结果
基准地价修正法和市场比较法评估结果是从不同角度反映宗地地价水平，基准地
价修正法采用 2013 年 3 月 1 日长沙县空港城基准地价修正得出，较真实客观反映当地
土地价格，市场比较法是采用对市场交易案例修正计算得出土地价格，相对来说比较
客观反映当地土地价格，根据长沙县空港城地产市场行情、土地利用状况及此次评估
的目的，综合考虑取基准地价法和市场比较法各占 50%汇总评估结果作为估价对象的
最终地价结果：
基准地价修 市场比较法
序 各取 50%汇总评
宗地名称 面积（㎡） 正法评估单 评估单价 评估价值（元）
号 价（元/㎡） （元/㎡） 估单价（元/㎡）
长国用（2015）
1 19,375.11 1792 1675 1734 33,596,441.00
第 0116 号
合计 19,375.11 33,596,441.00
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3. 评估结果与账面值比较变动情况及原因
(1)评估结论与账面价值比较变动情况及相对变动率。
湖南投资集团股份有限公司土地使用权评估价值较账面价值评估增值
23,181,589.24 元，增值率为 222.58%。
(2)将评估结果与账面价值相比，分析主要变动原因如下：
土地使用权评估价值较账面价值评估增值 23,181,589.24 元，增值率为 222.58%。
主要原因是 2005 年取得土地使用权（2015 年重新办证），土地使用权价格上涨所致。
五、交易协议的主要内容
1.成交金额：3,371.25 万元
2.支付方式：现金支付
3.支付安排：
（1）土地使用权转让款按照以下方式、金额和时间支付：
①长沙昆仑应于《国有土地使用权转让协议》生效后 7 个工作日内向湖南投资支
付土地使用权转让款总额的 10%（337.13 万元）作为定金；
②长沙昆仑应在取得上级公司对该项目概算批复后或最迟在 2017 年 9 月 20 日前
（注：上述两个付款条件以时间先到者为支付条件成就）向湖南投资支付全部土地使
用权转让款总额 70%（2,359.88 万元）的转让款。
③长沙昆仑应于 2018 年 1 月 18 日前向湖南投资支付土地使用权转让款总额 20%
（674.25 万元）的余款。
④湖南投资在收到土地使用权转让余款后 3 个工作日内，完成向国土部门递交土
地过户资料进窗手续（注：长沙昆仑对该宗土地的投资未达到法律规定比例而暂时不
能过户的情形除外）。
（2）长沙昆仑应在《国有土地使用权转让协议》规定的付款日或付款日之前，按
合同约定的金额将土地使用权转让款汇入湖南投资的指定银行账号内。
4．违约责任：
（1）湖南投资如违反《国有土地使用权转让协议》第八条、第九条约定，导致长
沙昆仑未能取得转让土地的使用权，或无法将国有土地使用权过户至长沙昆仑名下的，
长沙昆仑有权解除协议，湖南投资应按照以下约定承担违约和赔偿责任：
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①长沙昆仑已支付的定金，湖南投资应双倍返还；
②湖南投资应当返还已收到长沙昆仑实际支付的除定金以外的其它购地款项，并
按照每年 18%的标准向长沙昆仑支付违约金。
③长沙昆仑如对该地块已开始投资建设的，湖南投资应赔偿给长沙昆仑造成的全
部经济损失，包括并不限于长沙昆仑对该宗土地的全部投入，以及昆仑对开发项目前
期报建所产生的全部支出。
（2）如果长沙昆仑不能按时支付土地使用权转让款，从逾期之日起，每日按应付
款项的万分之五支付滞纳金。应付款项逾期超过六十日，湖南投资有权单方解除《国
有土地使用权转让协议》，定金不予退还，长沙昆仑还需承担给湖南投资造成的全部经
济损失（含实际损失和逾期损失）。
5．协议生效条件：
经双方盖章及法定代表人签字、湖南投资董事会通过后且湖南投资与昆仑能源（湖
南）投资有限公司就转让长沙昆仑 49%的股权签订股权转让协议五个工作日后生效。
6．交易定价依据：
以具有证券、期货从业资格的中铭国际资产评估（北京）有限责任公司出具的《湖
南投资集团股份有限公司拟了解土地使用权市场价值项目资产评估报告书》（中铭评报
字[2016]第 13007 号）为定价依据。
六、涉及出售土地使用权的其他安排
本次股权转让未涉及人员安置和土地租赁等情况。交易完成后未涉及关联交易事
项，未产生同业竞争。本次股权转让未涉及募集资金项目。本次股权转让未涉及上市
公司股权转让或者高层人事变动事项。本次股权转让不构成关联交易，也不会因此导
致交易对方成为潜在关联人。所得款项将用于公司生产经营需要。
七、交易的目的和对公司的影响
1.有利于盘活闲置资产，提高资产使用效率，保证公司资金积极用于生产经营活
动；符合公司整体发展战略的需要，有利于公司优化资产结构，实现股东利益最大化。
本次交易预计给公司带来净利润 923 万元，最终收益以实际发生金额和会计师事务所
审计后的结果为准，敬请投资者注意投资风险。
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2.本次签订的《国有土地使用权转让协议》中设置了先付款后土地过户的条件，
并对违约责任进行了严格约定,能有效保障协议的履行并维护公司权益。
八、中介机构意见结论
公司聘请具有证券、期货评估业务资格的中铭国际资产评估（北京）有限责任公
司根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用基准地价系数修正法、
市场法，按照必要的评估程序，对公司委估的土地使用权，在 2016 年 11 月 30 日所表
现的公允市场价值进行了评估。中铭评报字[2016]第 13007 号资产评估报告书评估结
论如下：
经实施评估程序后，截止于 2016 年 11 月 30 日，在持续使用假设前提下，湖南
投资集团股份有限公司委估的土地使用权价值为 3,359.64 万元整，土地使用权评估价
值较账面价值评估增值 2,318.16 万元，增值率为 222.58%。
九、独立董事意见
本公司独立董事对上述交易事项发表独立意见如下：
1．公司本次土地使用权将避免公司土地闲置，有利于提高公司资产使用效率，
保证公司资金积极用于生产经营活动；符合公司整体发展战略的需要，有利于公司优
化资产结构，实现股东利益最大化。还将为公司带来一定的现金流，能提高公司的营
业收入和盈利状况，对保持公司持续稳定的发展产生积极的作用，符合全体股东的利
益；
2．本次交易聘请的资产评估公司具有独立性，能够胜任本次的评估工作；资产
评估公司采用的评估方法适当，出具的资产评估报告结论合理，能够客观的说明该土
地的实际情况；
3．本次土地使用权出售的表决程序符合《公司法》及《公司章程》的规定，交
易价格公允，交易公平合理，没有损害公司及广大中小股东的利益。本次交易不构成
关联交易。董事会召开董事会会议及做出决议的程序符合有关法律、法规及《公司章
程》的规定。
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十、备查文件
1．湖南投资 2017 年度第 1 次董事会会议决议；
2．独立董事意见；
3．《国有土地使用权转让协议》；
4．《湖南投资集团股份有限公司拟了解土地使用权市场价值项目资产评估报告
书》（中铭评报字[2016]第 13007 号）。
湖南投资集团股份有限公司
2017 年 1 月 19 日
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