湖南投资集团股份有限公司 2020 年年度报告摘要
证券代码：000548 证券简称：湖南投资 公告编号：2021-016
湖南投资集团股份有限公司 2020 年年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发
展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。
所有董事均亲自出席了审议本次年报的董事会会议。
非标准审计意见提示 □ 适用 √ 不适用
董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案 √ 适用 □ 不适用
是否以公积金转增股本 □ 是 √ 否
公司经本次董事会审议通过的普通股利润分配预案为：以 499,215,811 为基数，向全体
股东每 10 股派发现金红利 0.2 元（含税），不送红股，不以公积金转增股本。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案 □ 适用 √ 不适用
二、公司基本情况
1、公司简介
股票简称 湖南投资 股票代码 000548
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 郭颂华 何小兰
长沙市芙蓉区五一大道 447 号 长沙市芙蓉区五一大道 447 号湖南投资大
办公地址
湖南投资大厦 21 楼 厦 21 楼
传真 0731－85922066 0731－85922066
电话 0731－89799888 0731－89799888
电子信箱 hntz0548@126.com hntz0548@126.com
2、报告期主要业务或产品简介
（1）主要业务
公司目前主营业务为路桥收费、酒店经营、房地产开发和现代物业管理。
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（2）经营模式
路桥收费为自主收费；酒店经营为公司自创酒店品牌，自主经营；房地产开发由公司旗
下子分公司进行房地产项目开发；现代物业管理由公司旗下物业公司开展物业服务。
（3）主营业务情况说明
路桥收费方面，公司报告期内拥有长沙市绕城高速西南段100%收费经营权、浏阳河大桥
44.45%收费经营权，是公司经营收入主要来源之一。
酒店经营方面，公司创立了“君逸”品牌，现旗下拥有君逸康年大酒店、君逸山水大酒
店两家四星级酒店。两家酒店均处于长沙市核心地段，经过多年深耕，形成了较为成熟的管
理模式和体系，积淀了一定基础的客户消费群，有稳定的现金流，是公司经营收入来源之一。
房地产开发方面，以自主开发、销售为主，公司旗下现拥有湖南浏阳河城镇建设发展有
限公司、湖南投资集团股份有限公司广润分公司、湖南现代投资置业发展有限公司、湖南广
荣房地产开发有限公司、长沙中意房地产开发有限公司等房地产开发公司。业务主要集中在
商业地产运作、住宅地产的开发与经营、自持物业的租赁等领域。湖南投资大厦的租赁收入、
浏阳财富新城房地产项目的销售收入，较大程度上提升了公司总体收入水平。房地产收入是
公司当期经营收入的主要来源之一。
现代物业管理方面，公司旗下现拥有湖南广欣物业发展有限公司、长沙君逸物业管理有
限公司两家物业公司。依托自主开发的房地产项目和自持的商业地产，积极拓展现代物业管
理板块，现代物业管理板块是公司经营收入来源之一。
3、主要会计数据和财务指标
（1）近三年主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □ 是 √ 否
单位：元
2020 年 2019 年 本年比上年增减 2018 年
营业收入 436,041,746.35 287,803,668.26 51.51% 298,670,363.28
归属于上市公司股东的净利润 86,851,488.68 55,355,583.88 56.90% 40,242,355.88
归属于上市公司股东的扣除非经
28,917,554.76 54,510,087.94 -46.95% 39,822,806.47
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -121,325,974.78 -68,901,283.52 65,063,935.17
基本每股收益（元/股） 0.17 0.11 54.55% 0.08
稀释每股收益（元/股） 0.17 0.11 54.55% 0.08
加权平均净资产收益率 4.96% 3.29% 1.67% 2.44%
2020 年末 2019 年末 本年末比上年末增减 2018 年末
总资产 2,263,688,970.09 2,278,399,861.66 -0.65% 2,132,242,442.76
归属于上市公司股东的净资产 1,793,906,458.80 1,707,054,970.12 5.09% 1,661,683,702.46
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（2）分季度主要会计数据
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 27,172,783.27 165,701,442.43 108,863,052.49 134,304,468.16
归属于上市公司股东的净利润 -14,914,718.34 64,672,120.68 21,872,468.75 15,221,617.59
归属于上市公司股东的扣除非经
-15,420,956.33 11,631,041.62 21,028,144.28 11,679,325.19
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -118,524,437.04 -34,793,085.52 8,748,986.02 23,242,561.76
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差
异 □ 是 √ 否
4、股本及股东情况
（1）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告披露日
年度报告披露日 报告期末表决权
报告期末普通 前一个月末表决
股股东总数
57,993 前一个月末普通 56,856 恢复的优先股股 0 0
权恢复的优先股
股股东总数 东总数
股东总数
前 10 名股东持股情况
持股 持有有限售条件 质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股数量
比例 的股份数量 股份状态 数量
长沙环路建设开发集团有限公司 国有法人 32.31% 161,306,457 0
池汉雄 境内自然人 0.93% 4,640,000 0
王伯达 境内自然人 0.52% 2,590,000 0
林耀礼 境内自然人 0.40% 2,018,800 0
张红星 境内自然人 0.40% 2,000,000 0
胡志平 境内自然人 0.37% 1,833,100 0
龙 峰 境内自然人 0.30% 1,490,000 0
林 琳 境内自然人 0.28% 1,410,000 0
王 雪 境内自然人 0.27% 1,333,700 0
陈 惠 境内自然人 0.24% 1,200,000 0
（1）长沙环路建设开发集团有限公司是本公司的控股股东，所持股份为国家法人股，
与其余前九名股东不存在关联关系，也不属于《上市公司股东持股变动信息披露管
上述股东关联关系
理办法》规定的一致行动人。
或一致行动的说明
（2）其余前九名股东，本公司未知悉他们之间是否存在关联关系，也不知他们之间
是否属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
（1）第 4 大股东林耀礼通过信达证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有
参与融资融券业务
2,018,800 股公司股票。
股东情况说明
（2）第 9 大股东王雪通过渤海证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有
（如有）
1,333,700 股公司股票。
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（2）公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表 □ 适用 √ 不适用
公司报告期无优先股股东持股情况。
（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
5、公司债券情况
公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全
额兑付的公司债券 否
三、经营情况讨论与分析
1、报告期经营情况简介
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号——上市公司从事房地产业务》的披
露要求
2020年，公司坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，在市委、市政府的坚
强领导下，认真贯彻习近平总书记考察湖南重要讲话精神，统筹推进疫情防控和生产经营，
统筹发展与安全，全面完成了年度经营目标任务。
报告期内，公司主营业务为路桥收费、酒店经营、房地产开发和现代物业管理。
2020年度，公司实现营业收入43,604.17万元，同比增加51.51%；营业总成本 38,708.05
万元，同比增加85.39%；税金及附加3,943.13 万元，同比上升285.64%；利润总额10,588.53
万元，同比增长46.07%；归属于母公司所有者的净利润 8,685.15万元，同比上升56.90%；每
股收益 0.17 元，同比上升54.55%；加权平均净资产收益率4.96%，同比增长1.67%。
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（1）本期营业收入同比增长的主要原因系浏阳财富新城房地产项目实现销售收入1.8亿
元；
（2）本期营业总成本同比增加的主要原因系浏阳财富新城房地产项目已销售面积成本结
转；
（3）本期税金附加同比增加的主要原因系湖南投资大厦项目土增清算后土地增值税从预
缴转为税金及附加；
（4）本期利润总额、归属于母公司所有者的净利润、每股收益和加权平均净资产收益率
同比增长的主要原因均系转让长沙湘江伍家岭桥有限公司股权和长沙湘江五一路桥有限公司
股权的收益。
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号——上市公司从事房地产业务》
的披露要求
（1）房地产行业相关的宏观经济形势、行业政策环境变化情况
中央经济工作会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施
策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
2020年，长沙始终保持房地产调控目标不动摇、力度不放松，精准落实长效机制方案，
保持调控政策的稳定性、持续性，较好地实现了“稳地价、稳房价、稳预期”目标。1月15
日，长沙住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金业务政策的通知》，对住房公积金
业务政策进行调整，简化既有住宅增设电梯提取审批材料；已注销的房产其中一套不论面积
大小不计入家庭住房套数；外国人凭借永久居留身份证可以在长沙市缴纳住房公积金。2月14
日，湖南省直单位住房公积金管理中心印发《关于应对新冠肺炎疫情调整住房公积金部分政
策的通知》，对于在疫情防控期间不能正常偿还住房公积金贷款的（包括疫情防控一线人员、
感染新冠肺炎住院治疗人员、需要隔离人员等），不作逾期处理、不计罚息。3月17日，湖南
住房和城乡建设厅下发了《关于切实做好新冠肺炎疫情防控期间企业开复工工作的通知》“湘
九条”），从加强商品房预售许可监管，顺延工期及资质、资格有效期，加大住房保障力度，
实施住房公积金阶段性扶持政策等九方面，有序推动企业和项目开复工。4月28日，为全面落
实党中央、国务院关于稳就业工作的决策部署，出台16项措施。5月28日，长沙住房公积金管
理中心发布《长沙住房公积金个人住房贷款管理办法》，借款人购买、建造、翻建、大修自
住房后申请贷款的时间，由贷款申请前2年内调整为1年内。借款人月偿还贷款本息额与借款
人及其配偶月工资收入之比，由不得超过55%调整为不得超过50%。借款人当前有其他贷款的，
合并纳入月还贷本息测算。长沙需配套建设租赁住房的商住经营性用地，采取“限地价/溢价
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+竞自持面积+摇号”方式组织网上挂牌出让。土地限价地块达到最高限价，不限价地块溢价
率达到30%时停止竞价。自持起始日为取得不动产权证之日起，住宅性所租赁住房需自持运营
满10年，商业性质租赁住房需自持运营满5年，期满后可向房产交易主管部门申请，经批准后
可按市场价格上市销售。11月25日，获得长沙市政府的正式批复，房产证上标注有“70/90”
字样的一房两证的房子，在买卖交易的时候，直接认定为一套房。如果房产证上没有标注
“70/90”字样，则必须要符合5个条件，才能认定为一套房。即开发商交付时即为一套房；
房屋为2006年5月至2016年期间规划建设；同一层有墙体相连的2套（或3套）住宅；不动产登
记权利人为同一人或权利人之间为配偶、父母子女关系；每套住宅的面积均在90平方米以下，
总面积不超过180平米，误差在3%以内。
自2017年以来，长沙把落实“房住不炒”要求作为树牢“四个意识”、践行“两个维护”的具
体检验，始终保持房地产调控目标不动摇、力度不放松，精准落实长效机制方案，保持调控
政策的稳定性、持续性，实现了“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，建立了房地产平稳
健康发展的长效机制。2020年，虽有疫情影响，但长沙房地产市场供求平稳、量价平稳。
（2）公司房地产业务的主要经营模式、经营项目业态等分析
①公司房地产开发业务主要经营模式为以自主开发和销售为主。
②经营项目业态：
公司房地产开发业务板块主要集中于商业地产和住宅地产的开发与经营、自持物业租赁
及服务，经过多年发展，已形成包含写字楼、精品公寓、高档住宅等多业态的综合经营业态。
③主要项目所在城市的房地产销售情况：
公司房地产开发业务主要经营区域为长沙市。
2020年是长沙执行“限价地”政策的第三年，长沙楼市进入了一个相对平稳阶段。数据
显示：2020年长沙市土地一级市场总计挂牌供应681宗土地，总出让面积约为2952.45万平方
米，环比增长11%；总建筑面积约为6343.66万平方米，环比增长7%。2020年全市土地一级市
场总计挂牌成交615宗土地，总出让面积约为2667.4万平方米，环比增长11%；总成交建筑面
积约为5574.65万平方米，环比增长5%。全市新建商品房市场方面，为改善市场供不应求的状
态，2018年市场供应持续放量，供应2878万方达历史峰值，2019年供应量高位下滑；2020年
长沙市新建商品房供应重回上升通道，供应量仅次于2018年，供应2749万方，同比增长3.11%。
2020年内六区+长沙县新建商品房供应2393万方，同比增长4.18%，为过去五年的最高值。成
交方面，年初受疫情影响，成交量跌至谷底，复工复产后楼市迅速复苏，成交水平回归正常
甚至是优于去年同期，全年长沙市新建商品房成交2412万方，同比增长5.79%。全年内六区+
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长沙县新建商品房成交2078万方，同比增长8.12%，增长幅度高于全市成交量增幅。新建商品
住宅供销比方面，过去四年，长沙市新建商品住宅供销比总体呈现上升趋势，市场由严重供
不应求的态势逐步扭转为稍稍供过于求。2020年长沙市新建商品住宅供销比回落，供销比为
1.11，住宅的供应和销售处在比较合理的状态。
浏阳财富新城房地产项目位于长沙-浏阳市，暂未纳入限售区域。截至报告期末，该项目
商品房累计销售341套，报告期内尾盘销售住宅8套。该项目于2020年3月28日开始销售II区地
下车位，报告期内共计销售车位204个。
广荣福第房地产项目位于长沙县榔梨街道，该项目已于2020年10月9日开工，目前正处于
项目建设期。
广润福园房地产项目位于长沙市开福区，目前该项目正在进行前期筹备工作，尚未开工。
④上市公司市场地位及竞争优势、面临的主要风险及应对措施：
公司房地产开发业务主要通过旗下项目公司进行开发和销售。公司旗下现拥有长沙中意
房地产开发有限公司、湖南现代投资置业发展有限公司、湖南浏阳河城镇建设发展有限公司、
湖南广荣等房地产开发公司，先后成功运作发五合垸、汇富中心、中意花苑、梦泽园、江岸
景苑、湖南投资大厦等房地产项目，均取得了良好业绩，通过多年深耕本土市场，积淀了一
定的品牌影响力。浏阳财富新城房地产项目为浏阳市地标性建筑，项目先后获得改革开放40
年暨浏阳市住房制度改革二十年突出贡献奖、浏阳最佳楼盘创新奖、浏阳最佳销售业绩奖。
对于长沙而言，平稳发展依然是主旋律。就全国范围看，长沙是房地产调控的典范。2020年
长沙房地产市场先抑后扬、健康平稳。38.73%的商品住宅置业者选择120—144㎡户型；从住
宅成交单价分析，超过35%的置业者选择10000元/㎡以上房源。从2019年以来长沙楼市的政策
变化来看，2021年出现重大调整的概率较小。就房价来看，价格水平继续将稳中有升，但上
涨幅度收窄。与此同时，2021年房地产市场将进一步向买方市场转变，住宅去化周期仍位于
合理区间的态势不变。面对复杂多变的市场环境，公司将一方面加快竣工项目的资金回笼和
竣工结算；另一方面积极推进房地产项目建设，重点抓好广荣福第房地产项目和广润福园房
地产项目的开发建设。
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新增土地储备项目
□ 适用 √ 不适用
累计土地储备情况
项目/区域名称 总占地面积（万㎡） 总建筑面积（万㎡） 剩余可开发建筑面积（万㎡）
长沙-芙蓉北路183亩项目1 3.95 —— ——
长沙-芙蓉北路183亩项目2 5.10 —— ——
长沙-黄花镇土地 3.01 —— ——
总计 12.06 —— ——
主要项目开发情况
规划计容 本期 累计 预计 累计投资
城市/ 项目 项目 开工 开发 完工 土地面积
所在位置 权益比例 建筑面积 竣工面积 竣工面积 总投资金额 总金额
区域 名称 业态 时间 进度 进度 （㎡）
（㎡） （㎡） （㎡） （万元） （万元）
广荣 长沙县榔梨街道土岭 2020年 前期
长沙 商住 100.00% 8.57% 23753 53108 24,825.22 35,400,810
福第 社区居委会 10月09日 筹备
长沙 浏阳财富 浏阳市圭斋东路北侧、 2017年
商住 100.00% 在建 95.00% 30760.83 152558.56 108655.24 152558.56 102,917.69 73,342.77
浏阳 新城 劳动南路东侧 03月19日
主要项目销售情况
本期预售
累计预售 本期预售
城市/ 项目 项目 权益 计容建 可售面积 （销售） 累计结算 本期结算 本期结算
所在位置 （销售） （销售）
区域 名称 业态 比例 筑面积 （㎡） 金额 面积（㎡） 面积（㎡） 金额（万元）
面积（㎡） 面积（㎡）
（万元）
长沙 浏阳财 浏阳市圭斋东路北侧、
商住 100% 152558.56 152558.56 62488.09 20220.09 8,267.45 62488.09 20220.09 19,714.10
浏阳 富新城 劳动南路东侧
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主要项目出租情况
项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 可出租面积（㎡） 累计已出租面积（㎡） 平均出租率
湖南投资大厦 长沙市芙蓉区五一大道447号 商业写字楼 100.00% 30287.53 28520.00 91.00%
江岸锦苑 长沙市岳麓区溁湾镇银盆南路江岸景城 商铺 100.00% 9187.03 8430.76 91.77%
土地一级开发情况 □ 适用 √ 不适用
融资途径 □ 适用 √ 不适用
发展战略和未来一年经营计划
（1）公司发展战略
2021年是公司第二个“三年行动计划”的提质之年、收官之年，也是2021-2025五年发展规划的起步之年、开局之年。公司工作的
指导思想是：坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的十九大和十九届五中全会精神，深入贯彻全国国有企
业党的建设工作会议精神，深入贯彻习近平总书记考察湖南重要讲话精神，认真贯彻“六字发展战略”，全面落实“三十字经营方针”，
勇于创新，善于作为，不断提升产业发展能级，努力实现更高质量、更有效率、更可持续、更为安全的发展，为奋力实施“三高四新”
战略，推进高质量发展，建设现代化新长沙贡献国有控股上市公司力量!
（2）2021年年度经营计划
①着力加强战略性谋划、整体性推进，科学编制集团 2021-2025 五年发展规划。
②着力做优产业结构。重点抓好高速引流增收，做到应收尽收、应征不漏；稳步推进房产开发项目，加快资金回笼；切实稳住物
业租赁局面，确保经营收入稳定；着力维护酒店品牌形象，确保经营态势稳定。
③着力筑牢安全防线。统筹发展和安全，始终如一抓好常态化疫情防控，持之以恒抓好安全生产，有效防范和化解各种风险，确
保稳定可持续发展。
④着力营造干事创业氛围。以高质量党建推动高质量发展，发挥基层组织优势，培养优秀人才队伍，加强企业文化建设，凝聚强
大发展正能量。
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⑤着力浓厚干事氛围。全面加强企业文化建设，全面加强人才队伍建设，实现文化提质。
发挥基层组织优势，培养优秀人才队伍，厚植企业文化基因。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 √ 适用 □ 不适用
经公司2020年度第5次董事会会议审议批准，同意公司全资子公司湖南浏阳河城镇建设发
展有限公司为满足房地产业务的需要，按照银行相关政策和房地产开发商业惯例，为购房客
户银行按揭贷款提供阶段性担保，担保期限自贷款发放之日起至银行取得抵押房产的他项权
证止。截至2020年12月31日，湖南浏阳河城镇建设发展有限公司为购房客户提供阶段性担保
的余额为人民币39.71万元，在董事会授权额度1千万元的额度内。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） □ 适用 √ 不适用
2、报告期内主营业务是否存在重大变化 □ 是 √ 否
3、占公司主营业务收入或主营业务利润 10%以上的产品情况 √ 适用 □ 不适用
单位：元
营业收入 营业利润 毛利率
产品名称 营业收入 营业利润 毛利率
比上年同期增减 比上年同期增减 比上年同期增减
路桥收费 169,072,627.28 75,535,190.85 53.41% -15.84% -7.05% -4.54%
酒店 42,480,401.21 -1,568,668.79 47.69% -17.63% 55.83% -41.10%
房地产 204,782,635.49 -15,667,550.04 17.12% 927.12% -167.59% -34.39%
4、是否存在需要特别关注的经营季节性或周期性特征 □ 是 √ 否
5、报告期内营业收入、营业成本、归属于上市公司普通股股东的净利润总额或者构成较前一
报告期发生重大变化的说明
√ 适用 不适用
（1）本期营业收入同比增长的主要原因系浏阳财富新城房地产项目实现销售收入 1.8 亿元；
（2）本期营业总成本同比增加的主要原因系浏阳财富新城房地产项目已销售面积成本结转；
（3）本期归属于母公司所有者的净利润同比增长的主要原因均系转让伍家岭桥及五一路桥公
司股权收益。
6、面临退市情况 □ 适用 √ 不适用
7、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
①公司自2020年1月1日起执行财政部修订后的《企业会计准则第14号——收入》(以下简
称新收入准则)。根据相关新旧准则衔接规定，对可比期间信息不予调整，首次执行日执行新
准则的累积影响数追溯调整本报告期期初留存收益及财务报表其他相关项目金额。
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湖南投资集团股份有限公司 2020 年年度报告摘要
执行新收入准则对公司2020年1月1日财务报表的主要影响如下：
项 目 资产负债表
2019年12月31日 新收入准则调整影响 2020年1月1日
预收款项 312,010,942.29 -309,239,224.55 2,771,717.74
合同负债 283,816,524.18 283,816,524.18
其他流动负债 25,422,700.37 25,422,700.37
②公司自2020年1月1日起执行财政部于2019年度颁布的《企业会计准则解释第13号》，
该项会计政策变更采用未来适用法处理。
③财务部于2020年颁布了《关于印发<新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定>的通知》
(财会〔2020〕10号) 。对于由新冠肺炎疫情直接引发的、与承租人和出租人达成的2021年6
月30日之前的租金减免，对于经营租赁，出租人应当继续按照与减让前一致的方法将原合同
租金确认为租赁收入，将减免的租金作为或有租金，在减免期间冲减租赁收入。本公司在编
制2020年度财务报表时，已采用上述通知中的简化方法进行会计处理，采用简化方法处理的
相关租金金额为2,762,358.92元。
（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明 □ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明 √ 适用 □ 不适用
根据公司2020年度第2次董事会会议决议和公司2019年年度股东大会会议决议，公司向长
沙市城市建设投资开发集团有限公司转让公司持有的长沙湘江伍家岭桥有限公司50.05%股
权，股权转让金额为人民币69,594,525.00元；长沙湘江伍家岭桥有限公司已完成了工商登记
变更手续，不再纳入公司合并报表范围。
董事长：刘林平
湖南投资集团股份有限公司
二○二一年三月三十一日
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