昆明百货大楼（集团）股份有限公司 2011 年年度报告摘要
证券代码：000560 证券简称： 昆百大 A 公告编号：2012-017 号
昆明百货大楼（集团）股份有限公司
2011年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任
何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及
连带责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于巨潮资讯网
（www.cninfo.com.cn）。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2 公司年度财务报告已经中审亚太会计师事务所有限公司审计并出具了标准无保留意
见的审计报告。
1.3 本公司董事长何道峰先生，总裁樊江先生，副总裁、主管会计工作负责人唐毅蓉女
士、财务中心总经理达甄玉女士声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况
2.1 基本情况简介
股票简称 昆百大Ａ
股票代码 000560
上市交易所 深圳证券交易所
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 文彬 解萍
联系地址 云南省昆明市东风西路 1 号 云南省昆明市东风西路 1 号
电话 0871-3623414 0871-3623414
传真 0871-3623414 0871-3623414
电子信箱 wbin0823@vip.sina.com xp2003px@tom.com
1
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§3 会计数据和财务指标摘要
3.1 主要会计数据
单位：元
本年比上
2010 年 2009 年
项 目 2011 年 年增减（%）
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
营业总收入 1,556,030,206.16 1,376,798,712.48 1,420,652,818.36 9.53 1,241,811,717.09 1,257,458,110.96
营业利润 124,374,851.32 44,407,415.62 67,764,261.64 83.54 40,380,740.88 108,179,413.47
利润总额 127,266,108.75 44,125,188.95 68,090,473.35 86.91 40,609,258.56 108,414,263.95
归 属于 上市 公司 股东
82,937,425.70 28,463,779.37 46,248,037.27 79.33 39,361,638.43 89,900,514.62
的净利润
归属上市公司股东的扣除
26,593,205.49 11,295,874.29 13,059,986.79 103.62 14,164,339.46 14,164,339.46
非经常性损益的净利润
经 营活 动产 生的 现金
-2,539,329.75 510,235,775.66 563,316,688.51 -100.45 102,976,888.29 190,830,798.66
流量净额
2010 年末 本年末比上 2009 年末
项 目 2011 年末
调整前 调整后 年末增减（%） 调整前 调整后
资产总额 4,172,274,803.55 3,359,618,417.53 4,081,132,301.90 2.23 2,864,744,340.69 3,502,261,863.52
负债总额 3,146,938,911.91 2,741,325,436.06 3,147,730,068.21 -0.03 2,259,550,303.18 2,599,843,769.51
归 属于 上市 公司 股 东
979,938,485.10 587,932,288.29 903,039,403.01 8.52 573,545,261.85 870,769,318.35
的所有者权益
总股本（股） 164,528,662 134,400,000 134,400,000 22.42 134,400,000.00 134,400,000
3.2 主要财务指标
单位：元
2010 年 本年比上 2009 年
项 目 2011 年
调整前 调整后 年增减（%） 调整前 调整后
基本每股收益(元/股) 0.5041 0.2118 0.2811 79.33 0.2929 0.5464
稀释每股收益(元/股) 0.5041 0.2118 0.2811 79.33 0.2929 0.5464
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元/股） 0.1616 0.0840 0.0794 103.53 0.1054 0.0861
加权平均净资产收益率（%） 8.84 4.81 5.15 3.69 7.22 14.77
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率
2.83 1.91 1.45 1.38 2.60 2.33
（%）
每股经营活动产生的现金流量净额(元/股) -0.0154 3.7964 4.1913 -100.37 0.7662 1.4199
2010 年末 本年末比上年 2009 年末
项 目 2011 年末
调整前 调整后 末增减（%） 调整前 调整后
归属于上市公司股东的每股净资产(元/股) 5.9560 4.3745 6.7190 -11.36 4.2674 6.4789
资产负债率（%） 75.43 81.60 77.13 -1.70 78.87 74.23
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3.3 非经常性损益项目
√ 适用 □ 不适用
单位：元
非经常性损益项目 2011 年金额 附注 2010 年金额 2009 年金额
非流动资产处置损益 22,771,266.32 52,615.13 -50,000.35
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合
664,180.00 135,380.00
国家政策规定，按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外
债务重组损益 285,035.58
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 31,340,368.73 详见注 17,775,145.40 50,538,876.19
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 190,180.66
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产
18,895,921.00 21,553,556.02 32,055,875.75
生的损益
受托经营取得的托管费收入 1,500,000.00
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -741,669.29 -470,221.80 -188,691.63
所得税影响额 -9,163,992.85 -5,351,111.57 -8,088,535.06
少数股东权益影响额 -7,706,889.28 -507,312.70 -221,530.40
合 计 56,344,220.21 - 33,188,050.48 75,736,175.16
注：本期完成了对昆明新西南商贸有限公司同一控制下的企业合并，在填列非经常性损益表时，合并
日前、上年同期昆明新西南商贸有限公司产生的非经常性损益全部列入本项目内，未进行分项反映。
§4 股东持股情况和控制框
4.1 前 10 名股东、前 10 名无限售条件股东持股情况表
单位：股
2011 年末股东总数 14,727 户 本年度报告公布日前一个月末股东总数 15,302 户
前 10 名股东持股情况
持股比 持股总数 持有有限售条件股 质押或冻结的股份
股东名称 股东性质
例(%) (股) 份数量（股） 数量（股）
华夏西部经济开发有限公司 境内一般法人 25.43 41,835,200 0 0
西南商业大厦股份有限公司 境内一般法人 18.31 30,128,662 30,128,662 0
中国建设银行－华宝兴业多策略增长证 基金、理财产品
2.51 4,134,244 0 0
券投资基金 等其他
中国工商银行－国投瑞银成长优选股票 基金、理财产品
2.16 3,549,740 0 0
型证券投资基金 等其他
申银万国－浦发－申银万国宝鼎一期限 基金、理财产品
1.74 2,864,226 0 0
额特定集合资产管理计划 等其他
申银万国－中信－申银万国 3 号基金宝 基金、理财产品
1.55 2,550,000 0 0
集合资产管理计划 等其他
3
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中国工商银行－国投瑞银核心企业股票 基金、理财产品
1.46 2,399,563 0 0
型证券投资基金 等其他
红云红河烟草（集团）有限责任公司 国有法人 1.35 2,220,000 0 0
申银万国－光大－申银万国宝鼎二期限 基金、理财产品
0.88 1,439,822 0 0
额特定集合资产管理计划 等其他
华润深国投信托有限公司－尊享权益灵 基金、理财产品
0.84 1,380,000 0 0
活配置５号资金信托 等其他
前 10 名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份数量（股） 股份种类
华夏西部经济开发有限公司 41,835,200 人民币普通股
中国建设银行－华宝兴业多策略增长证券投资基金 4,134,244 人民币普通股
中国工商银行－国投瑞银成长优选股票型证券投资基金 3,549,740 人民币普通股
申银万国－浦发－申银万国宝鼎一期限额特定集合资产管理计划 2,864,226 人民币普通股
申银万国－中信－申银万国 3 号基金宝集合资产管理计划 2,550,000 人民币普通股
中国工商银行－国投瑞银核心企业股票型证券投资基金 2,399,563 人民币普通股
红云红河烟草（集团）有限责任公司 2,220,000 人民币普通股
申银万国－光大－申银万国宝鼎二期限额特定集合资产管理计划 1,439,822 人民币普通股
华润深国投信托有限公司－尊享权益灵活配置５号资金信托 1,380,000 人民币普通股
高勇 808,520 人民币普通股
华夏西部经济开发有限公司持有西南商业大厦股份
有限公司 91.95%股份，是其控股股东。除此之外，华
夏西部、西南商厦与其他股东之间不存在关联关系或一
上述股东关联关系或一致行动的说明 致行动关系。
除上述外，未知其他股东之间是否存在关联关系，是
否属于《上市公司持股变动信息披露管理办法》中规
定的一致行动人。
4.2 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
4
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§5 董事会报告
5.1 管理层讨论与分析概要
2011 年，公司坚持以“转型战略、开放合作、精细管理、再创佳绩”为工作指导方针，
围绕年初制定的总体发展思路与目标，继续坚持以商业、房地产为主业的发展方向，关注经
济形势和商业、房地产市场发生的重大变化，把握商机适时调整经营策略，加强、精细公司
内部管理，提升主营业务的核心竞争力，在主营业务发展、重点项目建设、新项目拓展、公
司治理水平提升等方面均作出了积极的探索和努力，顺利完成了年初制定的经营和发展目标。
围绕公司年初制定的工作方针及工作计划，本报告期，在对面临的困难和存在的风险进
行深入分析研究后，为提高公司的整体竞争力，巩固市场地位，创造持续发展条件，重点抓
好以下几方面工作：
1.抓住历史性机遇，突出商业零售业主业地位，开启商业零售业务的战略扩张之路
1.实施重大资产重组，以现代商业购物中心业态的扩展为龙头带动商业战略扩张
报告期内，公司实施重大资产重组，向西南商业大厦股份有限公司发行 30,128,662 股股
份购买其持有的昆明新西南商贸有限公司 100%股权。通过此次重组，有效解决了多年来存在
的双方在商业领域的同业竞争问题，有利于减少关联交易，强化上市公司的独立性，进一步
优化了公司治理结构。同时，随着定向增发工作完成，新西南纳入本公司，公司在原有一个
新天地购物中心基础上实现了 2 个购物中心总面积达 10 万㎡，总体经营面积大幅增加，使商
业的整体规模和实力大幅度提高，公司的市场影响力和对供应链的控制力明显增强，优质品
牌的进驻意愿比以前更加踊跃，商品供应链更加优化，市场影响力及行业地位明显扩大和提
升，对昆明商业零售行业的格局产生了较大的影响，将使上市公司的盈利能力得到加强。
2.夯实基础，全面提升经营能力，促使商业板块稳步前进
2011 年昆明百货零售市场原有竞争格局和市场地位暂未发生明显变化，在百货零售业方
面，昆百大新纪元店单店销售仍位居同行业第三；在家电业务方面，昆百大家电顺城店单店
销售仍居昆明第一。但是，随着昆明大量新增大型商业项目筹备的完成和入市，以及原各大
百货公司调整的到位，昆明百货零售业必将面临新一轮的激烈竞争，面对挑战与竞争，为突
出昆百大商业零售业的主业地位，开启商业零售业务的战略扩张之路，昆百大商业各业务板
块针对市场情况积极采取应对措施，扬长避短，以变应变，持之以恒做好经营调整和市场营
销。
（1）针对百货业务，积极推进商品结构调整，引入优质品牌，有效提升市场竞争力。坚
持实施以新客源培育为核心的营销策略，新客源营销工作取得进一步成效，扩大了顾客群基
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昆明百货大楼（集团）股份有限公司 2011 年年度报告摘要
数，提高了顾客质量，使未来销售业绩的成长有了更好的保障。同时，全面提升商场的内部
环境和形象，提高了顾客满意度。
（2）针对家电业务，在家电市场受到房地产市场下滑影响，呈下滑态势的情况下，家电
零售业务继续实施连锁化发展战略，年内开设了第三家连锁分店，三家门店的总体销售保持
了稳步增长的态势。此外，家电批发业务加快向小城镇市场延伸，2011 年，根据云南各地小
城镇市场发展状况，相应增加了批发分站的数量和人员配备，以家电下乡中标品牌为主，整
合产品资源，在销售政策上给予倾斜，强力推进小城镇市场网络的扩张速度。
（3）针对商业物业，持续加强新西南广场、百大新天地品牌调整力度，丰富和完善业态
组合，不断提高商业竞争力，不但成功抵御了来自周边商业的巨大压力，而且租金收益持续
增长。
（4）针对家有宝贝业务，继续推进连锁店拓展，年内完成了第五家连锁分店的开设，在
昆明的连锁网络布局具备了一定的雏形，总体销售规模继续保持稳步成长，进一步抬高了竞
争门槛。同时对各家门店的内部环境持续整改，商场形象明显改善，家有宝贝商场的整体形
象上了一个新的台阶。家有宝贝供应链得到优化，在高端品牌的引入方面取得较好进展，逐
渐打通了与品牌厂家直接合作的渠道，提高了整体毛利率水平。
3.审时度势，苦练内功，房地产业务稳中求进
2011 年是国家对房地产业实施宏观调控政策最为严厉的一年。有史以来最严厉的“国八
条”在深化，国家调控政策从纵向和横向两方面加大房地产调控力度，同时通过“限贷”“限
购”等行政手段压制购房需求，以达到“遏制部分城市房价过快上涨”，避免短期内市场非理
性繁荣的目的。年内的 3 次加息和 6 次存款准备金率的上调也从金融方面积极配合国家调控
政策，同时也通过加大保障房建设等手段，逐步建立“商品房+保障房”双轨体系。
在宏观政策的强力调控下，加之 2011 年公司房地产业务所在地昆明、无锡两地土地供应
量和商品房供应量的大幅增加，昆明、无锡市场也呈现出销售量和销售价格下滑的现象，面
对房地产调控的严峻形势，公司从自身实际出发，审时度势，立足做好在建项目，科学论证
储备项目，慎重决策，把控节奏，苦练内功，稳中求进，积蓄力量以待蓄势再发，具体措施
如下：
（1）加强宏观经济形势和房地产行业走势的研究，审时度势应对宏观调控带来的不确定
性因素，根据政策导向和市场新趋势，积极调整产品定位和产品结构，做到提前预防，有的
放矢。同时，加强市场及项目可行性分析，在拓展新项目的同时做到谨慎决策，在获取项目
前，先进行项目的可行性分析，为公司提供决策依据，杜绝盲目实施。
（2）加强精细化管理，把成本控制、规划设计、工程质量、品牌建设、服务强化、流程
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再造、销售管理、制度完善等作为工作重点。
年内，为保证工程质量，在工程中心《作业指引》的基础上，进一步完成了关键工艺、
工序《分部、分项工程工序检查表》的编制，同时针对景观工程关键工艺、工序，编制了《景
观绿化工程关键施工工序要点控制表》，使各项相关操作更明确、更具体。此外持续完善招标
管理工作，建立了复审机制，提高结算的准确度。通过以上措施有效提升了房地产专业能力。
（3）优化档案管理流程，加强档案管理的电子规范化建设，实现房地产项目支付系统化
建设。
年内，优化了档案管理流程，加强档案管理的电子规范化建设，为各项工作的开展奠定
了基础。同时，完成了房地产项目支付 ERP 系统方案确定，并进行了开发工作，将房地产项
目支付纳入 ERP 系统进行计划管理及支付管理，同步将支付审批纳入 OA 系统，实现电子化审
批，加快了审批流程，加强了可控性及时效性，对提升房地产项目资金管理提供了信息化基
础。
（4）持续深入地产与物业的配合，建立“以客户为中心”的客户关系管理构架，实行质
量管理与缺陷反馈机制，树立企业品牌文化。
4.打造执行力，关注细节，酒店物业经营管理稳步提升
酒店物业板块继续以客户需求为导向，持续加强品牌建设，促进新纪元大酒店和云上四
季经济型酒店的稳步发展。
（1）新纪元大酒店继续坚持服务领先，深化品牌建设，通过挖掘内部潜力及潜在市场，
从软件服务着手，在客户群体中增加酒店优质服务的影响力，建立良好的口碑效应。此外，
根据目标客户的饮食喜好，有针对性的研发精致、健康、高档位菜肴，提升菜肴品质，增加
餐饮的核心竞争力。
年内，新纪元大酒店营业收入及利润均有了较大提升和突破。同时综合管理日趋加强和
完善，服务品质及各项财务数据在本地同行业中处于领先，得到了客户一致认可。
（2）云上四季从加强内控建设入手，进一步梳理、完善各项制度及流程。通过完善行政
人力资源管理体系、加强财务监管能力，不断提升管理水平，持续提升品牌影响力。此外，
积极探索有自身特点的经济性型酒店的连锁发展模式，在稳步做好现有门店经营工作的同时，
持续做好新项目的开发和储备做好新项目的开发和储备。年内云上四季新增直营店 2 个，加
盟店 5 个，开店总数达到了 18 个。
在 2011 年度云南经济型酒店网评排名中云上四季取得了包揽 1-6 名的好成绩，并且与同
行业先进企业相比，各项财务关键指标均有优势，已初步形成良好的口碑。截止 12 月会员总
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昆明百货大楼（集团）股份有限公司 2011 年年度报告摘要
数超过 6 万，公司客户超过 1200 家。
（3）云物业公司，持续完善客户满意度建设，不断提高服务水平和质量，同时积极加强
与地产的配合，对地产业务的销售起到助推作用。
5.2 主营业务分行业、产品情况表
单位：万元
毛利率 营业收入比上年同 营业成本比上年同 毛利率比上年
分行业 营业收入 营业成本
（%） 期增减（％） 期增减（％） 增减（%）
商品销售 116,528.38 98,826.46 15.19 16.51 15.21 0.95
旅游服务 16,790.99 1,899.25 88.69 33.39 26.68 0.60
房地产 7,067.16 3,212.44 54.54 -57.05 -69.29 18.11
物业服务 4,079.99 3,657.77 10.35 57.24 21.81 26.08
商业租赁及服务 7,677.63 100.00 5.45
5.3 报告期内利润构成、主营业务及其结构、主营业务盈利能力较前一报告期发生重大变化
的原因说明
□ 适用 √ 不适用
§6 财务报告
6.1 与最近一期年度报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的具体说明
□ 适用 √ 不适用
6.2 重大会计差错的内容、更正金额、原因及其影响
□ 适用 √ 不适用
6.3 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明
√ 适用 □ 不适用
1、本公司的控股子公司北京百大时光房地产投资顾问有限公司成立清算组进行清算，本期本公司自
2011 年 1 月 1 日起不再将该公司纳入合并范围，截止期末已完成清算。
2、本公司的控股子公司北京百大投资有限公司于 2011 年 9 月 30 日转让对北京雕刻时空房地产开发有
限公司 100%股权，本期本公司自 2011 年 10 月 1 日起不再将该公司纳入合并范围。北京雕刻时空房地产开
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发有限公司处置日净资产为 11,589,442.57 元，期初至处置日实现的净利润为-1,073,589.54 元。
3、本公司的控股子公司云南云上四季酒店管理有限公司于 2011 年 10 月在上海投资 50 万元成立了全资
子公司上海云上四季酒店管理有限公司，本期纳入合并范围。
4、2011 年 12 月 13 日，本公司获得中国证券监督管理委员会《关于核准昆明百货大楼(集团)股份有限
公司向西南商业大厦股份有限公司发行股份购买资产的批复》（证监许可【2011】1976 号），核准本公司向
西南商业大厦股份有限公司发行 30,128,662.00 股股份购买相关资产。根据公司和西南商业大厦股份有限公
司签定的《发行股份购买资产协议书》，公司本期发行新股 30,128,662 股收购西南商业大厦股份有限公司持
有的昆明新西南商贸有限公司 100.00%股权。2011 年 12 月 15 日，昆明新西南商贸有限公司 100.00%股权已
变更至本公司名下。2011 年 12 月 16 日，本公司收到中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司出具的《证
券登记确认书》，完成股份登记，股份性质为有限售条件流通股。2011 年 12 月 28 日本次发行的股份在深圳
证券交易所上市。本公司以 2011 年 12 月 31 日为合并日，将其纳入合并范围。
鉴于上述原因，本期合并范围与最近一期年度报告相比减少北京百大时光房地产投资顾问有限公司、北京雕
刻时空房地产开发有限公司两个控股子公司；增加上海云上四季酒店管理有限公司一个控股子公司，同时按
照同一控制下的企业合并原则，增加昆明新西南商贸有限公司一个全资子公司，并对合并报表期初数相应进
行调整。
6.4 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
昆明百货大楼（集团）股份有限公司
董 事 会
2012 年 4 月 17 日
9
