昆明百货大楼(集团)股份有限公司 2012 年度报告摘要
证券代码：000560 证券简称：昆百大 A 公告编号：2013-012 号
昆明百货大楼(集团)股份有限公司 2012 年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载
于深圳证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
公司简介
股票简称 昆百大 A 股票代码 000560
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 文彬 解萍
电话 0871--63623414 0871--63623414
传真 0871--63623414 0871--63623414
电子信箱 wbin0823@vip.sina.com xp2003px@tom.com
二、主要财务数据和股东变化
1、主要财务数据
本年比上年增减
2012 年 2011 年 2010 年
(%)
营业收入（元） 2,768,737,380.38 1,556,030,206.16 77.94% 1,420,652,818.36
归属于上市公司股东的净利润（元） 103,411,348.26 82,937,425.70 24.69% 46,248,037.27
归属于上市公司股东的扣除非经常
49,585,480.83 26,593,205.49 86.46% 13,059,986.79
性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -217,557,275.57 -2,539,329.75 8,467.51% 563,316,688.51
基本每股收益（元/股） 0.6285 0.5041 24.68% 0.2811
稀释每股收益（元/股） 0.6285 0.5041 24.68% 0.2811
加权平均净资产收益率（%） 10.18% 8.84% 1.34% 5.15%
本年末比上年末
2012 年末 2011 年末 2010 年末
增减(%)
总资产（元） 3,951,641,923.59 4,172,274,803.55 -5.29% 4,081,132,301.90
归属于上市公司股东的净资产（元） 993,458,151.18 979,938,485.10 1.38% 903,039,403.01
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报告期股东总数 15,324 年度报告披露日前第 5 个交易日末股东总数 16,775
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持股比 报告期末持 持有有限售条 质押或冻结情况
股东名称 股东性质
例（%） 股数量 件的股份数量 股份状态 数量
华夏西部经济开发有限公司 境内非国有法人 25.43% 41,835,200 41,835,200 质押 30,000,000
西南商业大厦股份有限公司 境内非国有法人 18.31% 30,128,662 30,128,662
中国建设银行－华宝兴业多 基金、理财产品
1.42% 2,328,644
策略增长证券投资基金 等其他
红云红河烟草（集团）有限责
境内国有法人 1.35％ 2,220,000
任公司
中国工商银行－国投瑞银成 基金、理财产品
0.79％ 1,300,000
长优选股票型证券投资基金 等其他
高勇 境内自然人 0.66％ 1,082,520
孙新萍 境内自然人 0.52％ 849,999
申银万国－浦发－申银万国宝鼎 基金、理财产品
0.49％ 808,023
一期限额特定集合资产管理计划 等其他
曾丽辉 境内自然人 0.47％ 770,000
华泰证券股份有限公司客户
境内一般法人 0.46％ 760,588
信用交易担保证券账户
上述股东中，华夏西部经济开发有限公司为本公司控股股东，同
时其持有西南商业大厦股份有限公司91.95%股份，是其控股股东。
除此之外，华夏西部、西南商厦与其他股东之间不存在关联关系
上述股东关联关系或一致行动的说明
或一致行动关系。除上述外，未知其他股东之间是否存在关联关
系，是否属于《上市公司持股变动信息披露管理办法》中规定的
一致行动人。
2、前 10 名股东持股情况表
单位：股
3、以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
何道峰
持股比例：90％
北京歌元投资咨询有限公司
持股比例：55.5587%
％
华夏西部经济开发有限公司
持股比例：91.95％
持股比例：25.43％ 西南商业大厦股份有限公司
持股比例：18.31％
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三、管理层讨论与分析
2012年公司总体经营情况讨论与分析
为更好地整合自身优势资源，实现公司快速发展，公司初步形成了作为本土商业旗舰
的战略定位，致力于做城市化进程中城市商业物业增值服务提供商和商业综合物业开发商。
围绕这一战略定位，2012年初，结合公司的经营目标，公司提出了 “细化战略，布局谋篇，
精粹能力，跨越发展”的工作指导方针。报告期内，本公司立足于商业、房地产、酒店物
业三大业务板块的实际经营情况，紧密围绕年度工作目标，积极应对市场环境和行业增速
放缓的形势，持续关注经济形势和商业、房地产市场发生的重大变化，在对面临的困难和
存在的风险进行深入分析研究后，继续以市场需求为导向，加快经营方式变革与结构调整，
不断增强内生增长能力，加强、精细公司内部管理，提升主营业务的核心竞争力，积极推
进经营目标的实现。
报告期内，公司重点抓好以下几方面工作：
（一）商业板块经营管理重点
昆百大商业对 2012 年商业市场各种不利因素的累积和变化进行了系统的研究和分析，
提出把“稳销售、降费用、升毛利”作为昆百大商业 2012 年经营工作的基本指导思想。从
昆百大商业 2012 年总体经营情况来看，虽然销售增速放缓，但各方面费用控制较好，在营
销上摒弃拚消耗的打法，更多地采用定向营销、新客源活动等针对性营销方式，并加大与
厂家联合促销力度，从厂家争取更多促销资源，降低自身消耗，有效地保障了全年利润目
标的实现。2012 年公司商业板块各业务单元经营管理重点分析如下：
1、百货业务
随着 2008 年金融危机后国家各种经济刺激政策的逐渐退出、房地产市场调控对各相关
行业影响的显现、中国经济自身转型调整的需要、以及全球经济危机的影响，中国经济自
2011 年四季度就已经开始呈现出减速态势，2012 年影响逐渐加深，向各类实体经济漫延。
经济效益的普遍下滑影响了民众对未来收入的预期，对消费心理产生了明显的抑制作用，
与此同时，网络购物已逐渐成为部分消费者的购物选择和生活方式，电商的市场份额在快
速扩大，网络销售总规模同比大幅增长，特别是在中低端消费品市场有明显的价格和便利
优势，对实体店销售形成了越来越大的分流效应。因此，2012 年中国百货零售行业整体增
速下降。昆明本土商业市场的竞争也在进一步加剧。随着顺城购物中心的不断成熟，王府
井百货对百大的影响正在逐渐显现，而南亚第一城等大型商业综合体的入市也产生了一定
的分流作用，还有大量的商业地产项目在陆续推向市场。
针对百货零售的市场环境和行业增速放缓的态势，本公司积极应对市场变化，加快进
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行商品品类和品牌的调整及形象更新，使商品结构持续改善，商品质量和商场内部环境进
一步提升。同时，在“稳销售、降费用、升毛利”的思路下，加大与厂家联合促销力度，
合理控制营销支出，提高营销活动效率。此外持续开展新客源营销活动，提升顾客群质量。
2、家电业务
2012 年，受国内整体经济增长放缓，家电以旧换新、家电下乡等一系列原有家电推动
政策退出刺激家电消费的政策逐步退出，及持续房产调控等多种因素的影响，家电行业整
体增速放缓，家电行业大部分都出现销售无增长甚至下滑亏损的情况。针对这一市场环境，
在日趋激烈的市场竞争态势下，本公司家电业务积极探索、寻找新的利润增长点，一方面
加强与供应商的沟通协调和资源整合，在市场培育、市场宣传、活动促销策划和客户服务
等方面积极探索，有效保持了百大家电的市场占有率；其次，加大力度改造和提升商场内
外部形象，重装后的顺城店拥有四层楼共一万多平米的经营面积，成为西南地区面积最大
的单体家电卖场，有效提升了其在服务和购物环境方面竞争能力，为扩大销售额打下坚实
基础；第三，继续深入开展省内乡镇市场批发业务的拓展和强化工作，调整经营策略，重
点推进高利润品牌的商品，同时加大对生产厂家的大单洽谈及采购，在风险可控的情况下，
最大限度获得工厂的激励与支持。此外，随着电子商务的迅速崛起，家电零售业网络销售
份额呈现快速增长的态势，影响力日渐扩大。为应对市场变化，积累网络销售经验，培养
网络销售人才，百大家电于 2012 年 11 月在淘宝网上开设了淘淘豆店，为百大家电进一步
拓展电商销售渠道打下了基础。
截止本报告期，本公司家电业务共有三家连锁分店，其中顺城店2012年仍保持省内单
店销售第一，本公司家电零售业务的连锁化经营格局基本形成。
3、商业物业管理（购物中心）
2012年，随着昆明商业项目的不断增加，同业竞争进一步加剧，购物中心同质化现象
越来越严重。面对日益激烈的市场竞争，公司从招商、营运、营销等各个经营角度进行了
不断总结提升。
（1）2012年公司商业运营团队积极配合百大新都会的规划，开展预招商工作，以市场
调研为基础，系统地对百大新都会的项目定位、业态规划进行了梳理与优化。
（2）根据市场情况，对百大新天地和新西南广场持续进行调整，首先从改善购物环境、
优化品牌组合等方面加大招商调整力度，不断提高招商能力，持续引进独有新品牌，避免
同质化招商，更好地提升现有物业的竞争力；其次，强化内部管理，打造服务品牌，整合
会员体系，坚持和倡导“首问负责制”的工作模式，为商户做好服务工作；第三，创新营
销活动，提升商户经营业绩。通过以上工作，使得新天地购物中心、新西南购物中心等自
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有物业的竞争力和品牌影响力得以进一步提升，招商布局日趋合理，业态逐渐完善，确保
了公司租金收益2012年的稳步增长。此外，通过有选择地外接项目，有效提升公司商业物
业管理知名度和影响力。
4、家有宝贝业务
2012 年，家有宝贝积极进行战略研究，初步确立了家有宝贝的发展要立足于昆明，进
军西南地区高点城市的发展思路，并形成以社区店、购物中心店、儿童 MALL 三位一体的
发展模式。在战略研究的基础上，家有宝贝围绕新的发展思路对组织架构进行了相应的调
整。此外，在对经营工作进行总结、分析的基础上，家有宝贝对开店选址、物业要求、面
积、品类规划等进行了系统梳理，建立了 “开店手册”和“店面分级模式”等标准化制度，
形成了一套完整的资产配置、人员配置、商品配置、成本控制的标准，为家有宝贝的连锁
发展奠定了基础。截止目前，家有宝贝共开设了五家连锁店。
年内在对各分店顾客消费分析的基础上，明确了各个店面的商品定位，并完成了调整，
形成了百大店为旗舰店，西南店为次商圈店，北辰店、正大店、海埂店为社区店的三级店
面格局，保证了各店的特色，和彼此的错位经营。同时，建立以会员定向营销为主的营销
主线，加强会员数据管理和分析，及时了解需求，提高了服务水平。此外，通过对家有宝
贝八年的经营工作的总结和分析，对开店选址、物业要求、面积、品类规划等进行了梳理，
并制定了一系列的标准化指标，形成了开店手册，使今后的选址工作有了可供参照的基础。
通过对店面的分级，建立一套完整的分店资产配置、人员配置、商品配置的参考标准，以
利于对开店成本进行控制，以适应连锁发展的要求。2012年，家有宝贝实现销售同比增长
10.56％。
（二）房地产板块经营管理重点
在经历2011年严厉的房地产调控之后，2012年房地产调控政策依然没有放松，不但继
续坚持“限购”、“限贷”政策，以限制投机性需求，而且加大保障性住房土地供应量以增
加市场的有效供给，旨在有效地抑制房价过快上涨，推动房地产行业平稳、健康的发展。
在刚性需求以及合理的改善型需求的支撑下，2012年中国房地产市场走出了先抑后扬的行
情，房价逐步回归理性，调控效果也日趋明显。总体而言，2012年主要表现仍为去库存化，
市场新增投资的意愿并不高。对公司而言，2012年也是机遇与风险并存的一年，昆明房地
产市场整体形势仍较严峻，不论是住宅还是商业，均面临较强的市场竞争，在此情况下，
公司从自身实际出发，审时度势，立足做好在建项目，科学论证储备项目，慎重决策，把
控节奏，苦练内功，稳中求进，积蓄力量以待蓄势再发，一方面公司认真总结自身商业、
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酒店加地产的综合优势，另一方面充分分析企业现状，尝试新的拿地方式和开发模式，同
时针对在建项目的不同阶段，调整工作重心，持续做好在建项目，努力实现全年经营目标，
推动公司可持续发展。
1、加强宏观经济形势和房地产行业走势的研究，把握市场发展的新趋势。寻找机遇，
力争以较为合理的价格获取项目，并在获取项目前，进行详细的项目测算分析，考虑各种不
利因素，谨慎决策，杜绝盲目实施。同时发挥公司集商业、酒店、房地产为一体的优势，将
公司的优势落实到战略层面，实现产业间的协同发展，形成良性互动、优势互补、资源共享。
2、提升综合物业的开发能力，地产业务除做好呈贡白龙潭项目、百大新都会项目、野
鸭湖项目、无锡项目、经开区项目等现有项目外，新开项目围绕商业物业经营能力而展开，
探索地产与商业、酒店物业经营模式的合作，力争形成固化的开发前介合作模式。
3、进一步增加产品研发设计能力，加强成本管理，力求在成本较低的前提下营造出市
场接受度较高的产品，使项目具备较高的产品溢价能力，以在可能面临的价格竞争中占据
优势。
4、借鉴、探索先进的营销模式，在营销过程中对各个销售及宣传渠道进行详细监控，
寻找性价比较高的营销渠道以节约营销费用。
（三）酒店物业经营管理重点
2012年，酒店物业板块围绕“提升品质，稳步发展”的战略思想，继续以客户需求为
导向，持续加强品牌建设，适时调整经营策略，促进云上四季经济型酒店和新纪元大酒店
的稳步发展。
1、云上四季积极探索有自身特点的经济性型酒店的连锁发展模式，在稳步做好现有门
店经营工作的同时，持续做好新项目的开发和储备。首先，加强组织架构的调整和完善，
加大管控力度，完成了后台管理系统 OA、NC、HR 的上线工作，提高了管理效率，同时加快
探索异地财务管理模式，并初步建立人才选拔培养的流程使之制度化，模式化；其次，为
确保产品的统一性和规范化管理，对《商务 CI 手册》《快捷 CI 手册》进行细化和修改，以
确保产品及施工的规范和标准；第三，将营销工作细分为市场、销售、CRS 三大块业务，
完善营销的统筹和策划工作，不断强化老店、新店之间的协同和互动。通过以上措施，进
一步规范流程、强化职能部室的管理能力和管理作用，确保了异地公司的顺畅运行。年内，
公司新签直营店项目 10 个，加盟店项目 2 个。并在上海成立了开发二部，提升了全国拓展
工作的力度。截止目前，云上四季共有已开业直营店项目 22 个，加盟店项目 7 个，其中昆
明直营店 14 家，云南省地州直营店 4 家，省外直营店 4 家，昆明加盟店 1 家，云南省地州
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加盟店 6 家， 2012 年云上四季商标完成了昆明市知名品牌、云南省著名商标申报工作，提
高了云上四季在云南的市场知名度和美誉度，在云南区域行业内已成为较有影响力的经济
型连锁酒店管理公司品牌。
2、新纪元大酒店继续坚持服务领先，深化品牌建设，通过挖掘内部潜力及潜在市场，
从软件服务着手，结合酒店自身条件，推出了多项对客服务项目，在客户群体中增加酒店
优质服务的影响力，从而建立良好的口碑效应，达到现有客源的保有率，及新客户的开发
率。
3、云物业公司持续完善客户满意度建设，做到服务不断精细化，同时积极加强与地产
的配合，对地产业务的销售起到助推作用。云物业2012年获中国物业管理协会颁发的“西
南地区优秀物业服务企业”。
四、涉及财务报告的相关事项
1、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
不适用。
2、报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
不适用。
3、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
与上年相比，本年度未减少合并单位，本年度新纳入合并报表范围的子公司共4家，具
体情况如下：
（1）江苏百大实业发展有限公司股东持股情况为：昆百大持有61.94％、Elliott Chester
(Hong Kong) Limited（以下简称“Elliott Chester”）持有25%、北京天安伟业置业有限公司（以
下简称“天安伟业”）持有13.06%。根据《合资经营合同》约定及江苏百大的公司章程，外
方股东Elliott方拥有涉及生产经营的重大事项否决权，因此，虽然昆百大持有江苏百大
61.94％的股权，但仅对其具有重大影响，江苏百大仍为昆百大的联营企业，采用权益法核
算，在财务处理上未能合并报表。
报告期内，为提高江苏百大的决策效率，便于日常经营管理，经协商，外方股东Elliott
Chester同意放弃其依据《合资经营合同》及公司章程享有的涉及生产经营重大事项的否决
权。经江苏百大 2012年6月27日召开的董事会及本公司2012年6月28日召开第七届董事会第
二十次会议批准，同意江苏百大就取消Elliott Chester在公司中享有的否决权事项对《合资
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经营合同》和公司章程进行修订。鉴于以上变化，根据企业会计准则的相关规定，本公司
自2012年6月30日起将江苏百大作为非同一控制取得的子公司纳入本公司合并范围。截至目
前，江苏百大注册资本人民币15313.9357万元，本公司持股86.94％、天安伟业持股13.06%。
（2）本公司的控股子公司云上四季于2012年4月在宁夏投资101万元成立了全资子公司
宁夏云上四季酒店管理有限公司，注册资本人民币101万元，本期纳入合并范围；2012年7
月在徐州投资500万元成立了全资子公司江苏云上四季酒店管理有限公司，注册资本人民币
500万元，本期纳入合并范围；2012年10月在西安投资300万元成立了全资子公司陕西云上
四季酒店管理有限公司，注册资本人民币300万元，本期纳入合并范围。
4、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
不适用。
昆明百货大楼（集团）股份有限公司
董 事 会
2013年4月18日
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