哈尔滨中国集投资发展有限公司
拟进行增资扩股项目
资产评估报告
天兴评报字（2020）第 0206 号
（共 1 册，第 1 册）
北京天健兴业资产评估有限公司
PAN-CHINA ASSETS APPRAISAL CO .,LTD
二○二○年四月三十日
目录
目录
声明 .......................................................................................................................... 1
资产评估报告摘要 .................................................................................................. 2
资产评估报告 .......................................................................................................... 4
一、委托人、被评估单位和评估委托合同约定的其他评估报告使用者概况 .. 4
二、评估目的 .......................................................................................................... 8
三、评估对象和评估范围 ...................................................................................... 8
四、价值类型 .......................................................................................................... 9
五、评估基准日 ...................................................................................................... 9
六、评估依据 ........................................................................................................ 10
七、评估方法 ........................................................................................................ 11
八、评估程序实施过程和情况 ............................................................................ 13
九、评估假设 ........................................................................................................ 15
十、评估结论 ........................................................................................................ 16
十一、特别事项说明 ............................................................................................ 17
十二、资产评估报告的使用限制说明 ................................................................ 18
十三、资产评估报告日 ........................................................................................ 18
资产评估报告附件 ................................................................................................ 20
北京天健兴业资产评估有限公司
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声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协
会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本
资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告
使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担
责任。本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报
告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任
何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。本资产评估机构及资产评估师提
示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实
现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚
持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用
签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供
资料的真实性、完整性、合法性负责。
五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或
者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人
不存在偏见。
六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场
调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估
对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实
披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的
要求。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估
报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告
中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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哈尔滨中国集投资发展有限公司
拟进行增资扩股项目
资产评估报告摘要
天兴评报字（2020）第 0206 号
北京天健兴业资产评估有限公司接受供销大集集团股份有限公司的委托，按
照有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，
采用资产基础法，按照必要的评估程序，对哈尔滨中国集投资发展有限公司拟增
资扩股涉及的哈尔滨中国集投资发展有限公司的股东全部权益在 2019 年 12 月 31
日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
一、评估目的：根据供销大集集团股份有限公司《关于供销大集对子公司增
资扩股专题会议纪要》，哈尔滨中国集投资发展有限公司拟增资扩股，需要对哈
尔滨中国集投资发展有限公司的股东全部权益进行评估，为该经济行为提供价值
参考依据。
二、评估对象：哈尔滨中国集投资发展有限公司于评估基准日的股东全部权
益。
三、评估范围：哈尔滨中国集投资发展有限公司的整体资产，包括全部资产
及相关负债。
四、价值类型：市场价值。
五、评估基准日：2019 年 12 月 31 日。
六、评估方法：资产基础法。
七、评估结论：
经资产基础法评估，哈尔滨中国集投资发展有限公司总资产账面价值为
98,121.63 万元，评估价值为 98,122.86 万元，增值额为 1.22 万元，增值率为
0.001%；总负债账面价值为 43.85 万元，评估价值为 43.85 万元，无增减值；净
资产账面价值为 98,077.78 万元，评估价值为 98,079.00 万元，增值额为 1.22 万
元，增值率为 0.001%。
资产基础法评估结果汇总表
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单位：万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A×100
1 流动资产 98,120.23 98,120.23 - 0.00
2 非流动资产 1.41 2.63 1.22 86.70
3 其中：可供出售金融资产 - - -
4 持有至到期投资 - - -
5 长期应收款 - - -
6 长期股权投资 - - -
7 投资性房地产 - - -
8 固定资产 1.41 2.63 1.22 86.70
9 在建工程 - - -
10 工程物资 - - -
11 固定资产清理 - - -
12 生产性生物资产 - - -
13 油气资产 - - -
14 无形资产 - - -
15 开发支出 - - -
16 商誉 - - -
17 长期待摊费用 - - -
18 递延所得税资产 - - -
19 其他非流动资产 - - -
20 资产总计 98,121.63 98,122.86 1.22 0.001
21 流动负债 43.85 43.85 - -
22 非流动负债 - - -
23 负债合计 43.85 43.85 - -
24 净资产（所有者权益） 98,077.78 98,079.00 1.22 0.001
注：评估结论的详细情况见《资产评估明细表》。
报告使用者在使用本报告的评估结论时，请注意本报告正文中第十一项“特别
事项说明”对评估结论的影响；并关注评估结论成立的评估假设及前提条件。
我们特别强调：本评估意见仅作为交易各方拟进行增资扩股的价值参考依据，
而不能取代交易各方进行增资扩股交易价格的决定。
本报告及其结论仅用于本报告设定的评估目的，而不能用于其他目的。
根据国家的有关规定，本评估结论使用的有效期限为 1 年，自评估基准日 2019
年 12 月 31 日起，至 2020 年 12 月 30 日止。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况和合理理解评估
结论，请报告使用者在征得评估报告所有者许可后，认真阅读评估报告全文，并
请关注特别事项说明部分的内容。
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资产评估报告
天兴评报字（2020）第 0206 号
供销大集集团股份有限公司：
北京天健兴业资产评估有限公司接受供销大集集团股份有限公司的委托，按
照有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，
采用资产基础法，按照必要的评估程序，对哈尔滨中国集投资发展有限公司拟增
资扩股涉及的哈尔滨中国集投资发展有限公司的股东全部权益在 2019 年 12 月 31
日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
一、委托人、被评估单位和评估委托合同约定的其他评估报告使
用者概况
（一）委托人概况
企业名称：供销大集集团股份有限公司
注册地址：西安市解放路 103 号
法定代表人：杜小平
注册资本：600782.823100 万
企业类型：股份有限公司(上市)
成立日期：1996 年 12 月 05 日
营业期限：1996 年 12 月 05 日- 无限
企业法人营业执照注册号：91610102220603356T
经营范围：许可经营项目：预包装食品兼散装食品、乳制品（含婴幼儿配方
乳粉）的批发兼零售；卷烟、雪茄烟的零售；仓储服务；文化娱乐服务；旅馆；
理发美容；浴池；洗染；汽车清洗装潢、租赁；汽车出租；人力资源中介服务；
饮食服务；互联网信息服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开
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展经营活动） 一般经营项目：国内商业；物资供销业；日用百货、服装鞋帽、针
纺织品、皮革制品、钟表眼镜、金银饰品、珠宝玉器、工艺品、文体用品、办公
家具、家具、五金交电、家用电器、照相器材、运动器材、通讯器材、电子计算
机及零件、化妆品、进口化妆品、洗涤用品的销售；服装干洗；服装加工销售；
柜台租赁；物业管理；广告设计、制作、代理、发布；计算机软件开发、销售；
企业管理咨询服务；机械制造；摄影服务；自营和代理各类商品及技术的进出口
业务；日用品修理、机动车停车场。（以上一般经营范围不含国家专控及前置许
可项目）
（二）被评估单位概况
1.基本信息
企业名称：哈尔滨中国集投资发展有限公司
注册地址：哈尔滨市香坊区进乡街 159 号
法人代表：汤天祥
注册资本：壹拾亿圆整
实收资本：壹拾亿圆整
企业类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
成立时间：2016 年 11 月 10 日
营业期限：2016 年 11 月 10 日至 2046 年 11 月 09 日
企业法人营业执照注册号：91230110MA1925TG70
经营范围：以自有资金对房地产行业进行投资，房地产开发与经营，城镇规
划服务，建筑施工，房屋拆迁服务，物业管理，自有房屋租赁服务，物流服务，
普通货物道路运输，农业生产技术及工程咨询；销售：日用百货、化妆品（定型
包装）、珠宝、钟表、针纺织品、家用电器、保健用品、粮食、农副产品、土特
产品；食品经营；烟草零售。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展
经营活动)
2.公司股权结构及变更情况
哈尔滨中国集投资发展有限公司于 2016 年 11 月 10 日成立，统一社会信用代
码 91230110MA1925TG70，注册资本壹拾亿圆整，实收资本壹拾亿圆整，本次出资
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已经北京永恩力合会计师事务所有限公司所于 2017 年 10 月 25 日出具的永恩验字
【2017】第 G16737 号《验资报告》确认。
截至评估基准日 2019 年 12 月 31 日，哈尔滨中国集投资发展有限公司股权结
构如下表所示：
金额单位：万元
序号 股东名称 认缴出资额 持股比例
1 海南供销大集控股有限公司 100,000.00 100%
2 合计 100,000.00 100%
3.公司主营业务状况
公司主要业务为以自有资金对房地产行业进行投资，房地产开发与经营，城
镇规划服务，建筑施工，房屋拆迁服务，物业管理，自有房屋租赁服务，物流服
务，普通货物道路运输，农业生产技术及工程咨询；销售：日用百货、化妆品（定
型包装）、珠宝、钟表、针纺织品、家用电器、保健用品、粮食、农副产品、土
特产品；食品经营；烟草零售。
出于公司战略和市场实际状况考虑，公司截止评估基准日尚未开展具体业务。
4.公司组织结构及人力资源
公司组织机构如下图：
4.财务状况表及经营成果
财务状况表
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单位：万元
项目名称 2017 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
流动资产 1,888.50 2,097.81 98,120.23
非流动资产 100,000.00 100,002.17 1.41
其中：长期股权投资 100,000.00 100,000.00
可供出售金融资产
投资性房地产
固定资产 - 2.17 1.41
在建工程
无形资产
土地使用权
其他
资产总计 101,888.50 102,099.98 98,121.63
流动负债 2,426.18 3,441.91 43.85
非流动负债
负债总计 2,426.18 3,441.91 43.85
净资产 99,462.32 98,658.06 98,077.78
经营状况表
单位：万元
项目名称 2017 年度 2018 年度 2019 年度
一、营业收入
减：营业成本
营业税金及附加 50.00 0.09 0.02
销售费用
管理费用 491.59 807.08 516.68
研发费用
财务费用 -3.91 -2.66 0.06
资产减值损失
加：投资收益
二、营业利润 -537.68 -804.52 -516.76
加：营业外收入 0.26
减：营业外支出
三、利润总额 -537.68 -804.26 -516.76
减:所得税费用
四、净利润 -537.68 -804.26 -516.76
上表中列示的财务数据，其中 2017 年数据、2018 年数据业经信永中和会计师
事务所（特殊普通合伙）审计，2019 年数据业经信永中和会计师事务所（特殊普
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通合伙）审计并出具 XYZH/2020BJA70171 号无保留意见审计报告 。
（三）资产评估委托合同约定的其他评估报告使用者
根据资产评估委托合同的约定，资产评估报告使用者为委托人及上级单位、
本次增资扩股涉及的被评估单位，相关政府行业监管部门。
（四）委托人和被评估单位的关系
委托人供销大集集团股份有限公司系海南供销大集控股有限公司控股股东，
海南供销大集控股有限公司系哈尔滨中国集投资发展有限公司的股东。
二、评估目的
根据供销大集集团股份有限公司《关于供销大集对子公司增资扩股专题会议
纪要》，哈尔滨中国集投资发展有限公司拟增资扩股，需要对哈尔滨中国集投资
发展有限公司的股东全部权益进行评估，为该经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象
评估对象为哈尔滨中国集投资发展有限公司的股东全部权益。
（二）评估范围
1.评估范围内容
评估范围为哈尔滨中国集投资发展有限公司于评估基准日的全部资产及负
债，其中总资产账面价值 98,121.63 万元，负债账面价值 43.85 万元，净资产账
面价值 98,077.78 万元。各类资产及负债的账面价值见下表：
资产评估申报汇总表
单位：万元
账面价值
项目
A
1 流动资产 98,120.23
2 非流动资产 1.41
3 其中：可供出售金融资产 -
4 持有至到期投资 -
5 长期应收款 -
6 长期股权投资 -
7 投资性房地产 -
8 固定资产 1.41
9 在建工程 -
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账面价值
项目
A
10 工程物资 -
11 固定资产清理 -
12 生产性生物资产 -
13 油气资产 -
14 无形资产 -
15 开发支出 -
16 商誉 -
17 长期待摊费用 -
18 递延所得税资产 -
19 其他非流动资产 -
20 资产总计 98,121.63
21 流动负债 43.85
22 非流动负债 -
23 负债合计 43.85
24 净资产（所有者权益） 98,077.78
1.委托人和被评估单位已承诺评估对象和评估范围与经济行为所涉及的评估
对象和评估范围一致，且业经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出
具 XYZH/2020BJA70171 号无保留意见审计报告。
2.企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
无。
3.企业申报的表外资产的情况
无。
4.引用其他机构出具的报告情况
无。
四、价值类型
本次评估价值类型为市场价值，本报告书所称市场价值是指自愿买方和自愿
卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常
公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
评估基准日是 2019 年 12 月 31 日。
评估基准日是由委托人确定的，与资产评估委托合同约定的评估基准日一致。
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六、评估依据
本次评估工作中所遵循的经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资
产权属依据和评估取价依据为：
（一）经济行为依据
1. 供销大集集团股份有限公司《关于供销大集对子公司增资扩股专题会议纪
要》。
（二）法律法规依据
1. 《中华人民共和国公司法》(根据 2018 年 10 月 26 日第十三届全国人民代
表大会常务委员会第六次会议《关于修改〈中华人民共和国公司法〉的决定》第
四次修正)；
2. 《中华人民共和国企业所得税法》(根据 2018 年 12 月 29 日第十三届全国
人民代表大会常务委员会第七次会议《关于修改〈中华人民共和国电力法〉等四
部法律的决定》第二次修正)；
3. 《中华人民共和国资产评估法》（2016 年 7 月 2 日第十二届全国人民代表
大会常务委员会第二十一次会议通过）；
4. 《资产评估行业财政监督管理办法》（根据 2019 年 1 月 2 日《财政部关
于修改＜会计师事务所执业许可和监督管理办法＞等 2 部部门规章的决定》修改）；
5. 《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(根据 2011 年 10 月 28 日《关
于修改〈中华人民共和国增值税暂行条例实施细则〉和〈中华人民共和国营业税
暂行条例实施细则〉的决定》修订 以财政部令第 65 号发布)；
6. 《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政
部税务总局海关总署公告 2019 年第 39 号)；
7. 《企业会计准则——基本准则》(财政部令第 33 号)、《财政部关于修改<
企业会计准则——基本准则>的决定》(财政部令第 76 号)；
8. 其它相关的法律法规文件。
（三）评估准则依据
1. 《资产评估基本准则》（财资〔2017〕43 号）；
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2. 《资产评估职业道德准则》（中评协〔2017〕30 号）；
3. 《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协〔2018〕36 号）；
4. 《资产评估执业准则——资产评估方法》（中评协〔2019〕35 号）；
5. 《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协〔2018〕35 号）；
6. 《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协〔2017〕33 号）；
7. 《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协〔2018〕37 号）；
8. 《资产评估执业准则——利用专家工作及相关报告》（中评协〔2017〕35
号）；
9. 《资产评估执业准则——企业价值》（中评协〔2018〕38 号）；
10. 《资产评估执业准则——机器设备》（中评协〔2017〕39 号）；
11. 《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协〔2017〕46 号）；
12. 《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2017〕47 号）；
13. 《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48 号）。
（四）资产权属依据
1. 企业法人营业执照、公司章程；
2. 主要设备购置合同、发票，以及有关协议、合同等资料；
3. 其他权属文件。
（五）评估取价依据
1. 被评估单位提供的《资产评估申报表》；
2. 被评估单位提供的历史年度审计报表等资料；
3. 评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；
4. 与此次资产评估有关的其他资料；
5. 被评估单位提供的会计报表、财务会计经营方面的资料、以及有关协议、
合同书、发票等财务资料。
七、评估方法
（一）评估方法简介
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企业价值评估基本方法包括资产基础法、收益法和市场法。
企业价值评估中的资产基础法也称成本法，是指以被评估单位评估基准日的
资产负债表为基础，合理评估企业表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确
定评估对象价值的评估方法。
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象
价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。收
益法是从企业获利能力的角度衡量企业的价值，建立在经济学的预期效用理论基
础上。
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案
例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市
公司比较法和交易案例比较法。
（二）评估方法的选择
资产基础法是以资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负
债价值，确定评估对象价值的评估方法，结合本次评估情况，被评估单位可以提
供、评估师也可以从外部收集到满足资产基础法所需的资料，可以对被评估单位
资产及负债展开全面的清查和评估，因此本次评估适用资产基础法；
出于公司战略和市场实际状况考虑，公司截止评估基准日尚未开展具体业务，
未来企业的经营风险和收益无法量化，收益无法预测。因此不满足采用收益法和
市场法的条件。
经分析，评估基准日资产基础法评估结果基本能反映该项股权的价值，因此
本次评估仅采用了资产基础法一种方法进行评估。
（三）具体评估方法介绍
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表
为基础，合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估方
法。各类资产及负债的评估过程说明如下：
1.流动资产及负债的评估
被评估单位流动资产包括货币资金、其他应收款等；负债包括应付职工薪酬、
应交税费、其他应付款等。
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（1）货币资金：为银行存款，通过核实银行对账单、银行函证等，以核实后
的价值确定评估值。
（2）其他应收款：各种应收款项在核实无误的基础上，对关联企业的往来款
项等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为 0，按全部应收款额计算评估
值。
（3）负债：各类负债在查阅核实的基础上，根据评估目的实现后的被评估企
业实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。
2．非流动资产的评估
本次电子及办公设备的评估主要采用重置成本法。设备评估的重置成本法是
通过估算全新设备的更新重置成本，然后在确定综合成新率的基础上，确定设备
评估价值的方法。设备的重置价值一般包括重新购置或建造与评估对象功效相同
的全新资产所需的一切合理的直接费用和间接费用，如设备的购置价、运杂费、
安装调试费等。本次评估采用的计算公式为：
评估价值=重置价值×综合成新率
(1)电子设备重置全价的确定
被评估单位为小规模纳税人，电子设备为企业笔记本电脑、办公桌椅等设
备，由经销商负责运送安装调试，重置成本直接以含税市场采购价确定。
(2)综合成新率的确定
电子及办公设备成新率，主要依据其经济寿命年限来确定其综合成新率。
(3)评估价值的确定
评估值=重置全价×综合成新率
八、评估程序实施过程和情况
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有
关部门相关法律规定和规范化要求，按照与委托人的资产评估委托合同所约定的
事项，北京天健兴业资产评估有限公司业已实施了对委托人提供的法律性文件与
会计记录以及相关资料的验证审核，按被评估单位提交的资产清单，对相关资产
进行了必要的产权查验、实地察看与核对，进行了必要的市场调查和交易价格的
比较等其他有必要实施的资产评估程序。资产评估的详细过程如下：
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1．接受委托及准备阶段
（1）北京天健兴业资产评估有限公司于 2019 年 12 月 1 日接受委托人的委托，
从事本资产评估项目。在接受委托后，北京天健兴业资产评估有限公司即与委托
人就本次评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日、委托评估资产的特点等
影响资产评估方案的问题进行了认真讨论。
（2）根据委托评估资产的特点，有针对性地布置资产评估申报明细表，并设
计主要资产调查表等，对委托人参与资产评估配合人员进行业务培训，填写资产
评估清查表和各类调查表。
（3）评估方案的设计
依据了解资产的特点，制定评估实施计划，确定评估人员，组成资产评估现
场工作小组。
（4）评估资料的准备
收集和整理评估对象市场交易价格信息、主要原料市场价格信息、评估对象
产权证明文件等。
该阶段工作时间为 2019 年 12 月 1 日－2020 年 1 月 20 日。
2.现场清查阶段
（1）评估对象真实性和合法性的查证
根据委托人及被评估单位提供的资产和负债申报明细，评估人员针对实物资
产和货币性债权和债务采用不同的核查方式进行查证，以确认资产和负债的真实
准确。
对货币资金，我们通过审核银行对账单及银行存款余额调节表等方式进行调
查；
对债权和债务，评估人员采取核对总账、明细账、抽查合同凭证等方式确定
资产和负债的真实性。
对固定资产,评估人员，查阅了设备购置合同发票等，从而确定资产的真实性。
（2）资产实际状态的调查
设备运行状态的调查主要通过在被评估单位设备管理人员的配合下现场实地
观察设备的运行状态等方式进行。在调查的基础上完善重要设备调查表。
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（3）实物资产价值构成及业务发展情况的调查
根据被评估单位的资产特点，调查其资产价值构成的合理性和合规性。重点
核查固定资产账面金额的真实性、准确性、完整性和合规性。查阅了有关会计凭
证、会计账簿以及设备采购合同等资料。
该阶段的工作时间为 2020 年 2 月 20 日－2020 年 2 月 25 日。
3．选择评估方法、收集市场信息和估算过程
评估人员在现场依据针对本项目特点制定的工作计划，结合实际情况确定的
作价原则及估值模型，明确评估参数和价格标准后，参考企业提供的历史资料开
始评定估算工作。
4．评估汇总阶段
（1）评估结果的确定
依据北京天健兴业资产评估有限公司评估人员在评估现场勘察的情况以及所
进行的必要的市场调查和测算，确定委托评估资产的资产基础法结果。
（2）评估结果的分析和评估报告的撰写
按照北京天健兴业资产评估有限公司规范化要求编制相关资产的评估报告。
评估结果及相关资产评估报告按北京天健兴业资产评估有限公司规定程序进行三
级复核，经签字资产评估师最后复核无误后，由项目组完成并提交报告。
（3）工作底稿的整理归档
上述三四两阶段工作时间为 2020 年 2 月 26 日－2020 年 4 月 25 日。
九、评估假设
（一）一般假设：
1.交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估
资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2.公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这
样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场
条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方
的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿
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的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。
3.持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样
的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次假
定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资
产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。
4.企业持续经营假设：是将企业整体资产作为评估对象而作出的评估假定。
即企业作为经营主体，在所处的外部环境下，按照经营目标，持续经营下去。企
业经营者负责并有能力担当责任；企业合法经营，并能够获取适当利润，以维持
持续经营能力。
本资产评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当上述假
设条件发生较大变化时，签名资产评估师及本评估机构将不承担由于假设条件改
变而推导出不同评估结论的责任。
十、评估结论
经资产基础法评估，哈尔滨中国集投资发展有限公司总资产账面价值为
98,121.63 万元，评估价值为 98,122.86 万元，增值额为 1.22 万元，增值率为
0.001%；总负债账面价值为 43.85 万元，评估价值为 43.85 万元，无增减值；净
资产账面价值为 98,077.78 万元，评估价值为 98,079.00 万元，增值额为 1.22 万
元，增值率为 0.001%。
资产基础法评估结果汇总表
单位：万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A×100
1 流动资产 98,120.23 98,120.23 - 0.00
2 非流动资产 1.41 2.63 1.22 86.70
3 其中：可供出售金融资产 - - -
4 持有至到期投资 - - -
5 长期应收款 - - -
6 长期股权投资 - - -
7 投资性房地产 - - -
8 固定资产 1.41 2.63 1.22 86.70
9 在建工程 - - -
10 工程物资 - - -
11 固定资产清理 - - -
12 生产性生物资产 - - -
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账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A×100
13 油气资产 - - -
14 无形资产 - - -
15 开发支出 - - -
16 商誉 - - -
17 长期待摊费用 - - -
18 递延所得税资产 - - -
19 其他非流动资产 - - -
20 资产总计 98,121.63 98,122.86 1.22 0.001
21 流动负债 43.85 43.85 - -
22 非流动负债 - - -
23 负债合计 43.85 43.85 - -
24 净资产（所有者权益） 98,077.78 98,079.00 1.22 0.001
注：评估结论的详细情况见《资产评估明细表》。
十一、特别事项说明
以下事项并非本公司评估人员执业水平和能力所能评定和估算，但该事项确
实可能影响评估结论，提请本评估报告使用者对此应特别关注：
（一） 本报告所称“评估价值”系指我们对所评估资产在现有用途不变并持续
经营，以及在评估基准日之状况和外部经济环境前提下，为本报告书所列明的目
的而提出的公允估值意见，而不对其它用途负责。
（二） 本资产评估报告中，所有以万元为金额单位的表格或者文字表述，如
存在总计数与各分项数值之和出现尾差，均为四舍五入原因造成。
（三） 报告中的评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场
的原则确定的公允价值，未考虑该等资产进行产权登记或权属变更过程中应承担
的相关费用和税项，也未对资产评估增值额作任何纳税调整准备。评估结论不应
当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
（四） 本次评估结论未考虑由于控股权因素产生的溢价，也未考虑委估股权
流动性对评估结论的影响。
（五） 在资产评估结论有效使用期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，
应当进行适当调整，而不能直接使用评估结论。
（六） 评估基准日至评估报告日之间可能对评估结论产生影响的期后事项。
自评估基准日至评估报告出具日，不存在其他影响评估前提和评估结论而需
要对评估结论进行调整的重大事项。
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十二、资产评估报告的使用限制说明
（一） 本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
（二） 委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资
产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师
不承担责任；
（三） 除委托人、资产评估委托合同中委托的其他资产评估报告使用人和法
律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资
产评估报告的使用人；
（四） 资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估
对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
（五） 本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒体，
需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有委托除外；
（六） 本评估报告所揭示的评估结论仅对本项目对应的经济行为有效，资产
评估结论使用有效期为自评估基准日起一年，即评估基准日 2019 年 12 月 31 日至
2020 年 12 月 30 日止。当评估目的在有效期内实现时，要以评估结论作为价值的
参考依据。超过一年，需重新进行资产评估。
十三、资产评估报告日
资产评估报告日为 2020 年 4 月 30 日。
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（本页无正文）
资 产 评 估 机 构 ：北 京 天 健 兴 业 资产 评 估 有 限 公 司
法 定 代 表 人 ： 孙建 民
资 产 评 估 师 ： 刘天 飞
资 产 评 估 师 ： 耿东 阳
二 〇 二 〇 年 四 月三 十 日
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资产评估报告附件
一、与评估目的相对应的经济行为文件（复印件）
二、被评估单位审计报告（复印件）
三、委托人和被评估单位法人营业执照副本（复印件）
四、委托人和被评估单位承诺函
五、签字资产评估师承诺函
六、资产评估机构备案文件或者资格证明文件（复印件）
七、资产评估机构法人营业执照副本（复印件）
八、签字资产评估师资格证明文件（复印件）
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