关于“北京亚超评报字（2019）第 A213 号”项目
评估增值的说明
泸州老窖股份有限公司：
我公司于 2019 年接受泸州嘉信控股集团有限公司委托，对泸州
嘉信控股集团有限公司所持有的、位于泸州酒业集中发展区的资产进
行评估，并出具了“北京亚超评报字（2019）第 A213 号”《泸州老窖
实业投资管理有限公司拟转让位于泸州酒业集中发展区的构筑物、土
地使用权所涉及的资产市场价值资产评估报告》。本次评估范围包括
构筑物 23 项、土地使用权 2 项（面积 159,574.63m2），评估结论如下：
截止评估基准日 2019 年 8 月 31 日，委估资产账面值 13,231.82
万元，评估值 22,754.66 万元（大写人民币：贰亿贰仟柒佰伍拾肆万
陆仟陆佰元整，包含了产权持有人若发生转让行为会产生的交易增值
税，增值税税率估算为 9%，不作为纳税依据），较账面价值评估增值
9,522.84 万元，评估增值率 71.97%。
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B E=D-A F=E/A×100%
1 构筑物 8,402.81 10,911.53 2,508.72 29.86
2 土地使用权 4,829.01 11,843.13 7,014.12 145.25
3 合计 13,231.82 22,754.66 9,522.84 71.97
一、评估方法的选取：
1、委估构筑物均是自建工业用构筑物，由于周边没有可选择成
交可比案例，不宜采用市场法；另由于构筑物不能产生独立现金流，
不宜采用收益法，故采用成本法进行评估。
2、委估土地使用权采用市场法和基准地价法进行评估，最终选
取市场法结果作为评估结论。
二、评估增减值变动及原因分析：
1、委估构筑物资产评估增值率为 29.85%的原因分析：
①构筑物重置成本的价格上涨导致评估原值增值
纳入评估范围的构筑物主体工程于 2011 年建成，截止到 2019 年，
市场材料和人工价格的增加，导致重置成本增加。
根据国家统计局官方网站（http://data.stats.gov.cn）发布的
建筑安装工程价格指数，自评估对象建设工程竣工时间 2011 年至评
估基准日 2019 年期间，建筑安装工程价格指数如下表：
序号 年份 建筑安装工程价格指数（2011 年为基期）
1 2011 年 100.00
2 …… ……
3 2019 年 114.82
上述价格指数为定基指数，故 2011 年到评估基准日建筑安装工
程价格指数为：114.82÷100=1.1482。
本次纳入评估范围的构筑物申报账面原值为 12,739.44 万元，评
估原值（含税）为 15,079.00 万元，较账面原值增值 2,339.56 万元，
增值率 18.36%，其增值主要是因市场材料和人工价格的增加，导致
重置成本增加形成。
②资产折旧年限短于评估经济寿命年限导致评估净值的增值：
委估构筑物的评估经济寿命年限与企业所使用的折旧年限存在
差异。企业对构筑物的折旧年限为 20 年，账面累计折旧率为 34%。
构筑物根据构筑物结构类型和用途不同，并结合现场勘查情况，选择
经济寿命年限（大致分为：60 年、 35 年、20 年）。计算出评估综合
成新率为 72.36%。具体情况如下：
构筑物信息明细表
理论成新率
序 建成 账面原值
建筑物名称 结构 经济寿 已使用 理论成
号 年月 （元）
命年限 年限 新率①
南区储存基地水处
1 框架结构 2011/4/26 2,069,172.86 60 8.35 83%
理及操作间
南区储存基地消防
2 框架结构 2011/4/26 2,497,794.32 60 8.35 83%
动力中心
南区储存基地手包
3 框架结构 2011/4/26 2,605,057.15 60 8.35 83%
库
南区储存基地露天 钢筋混凝
4 2011/4/26 3,971,530.26 20 8.35 58%
罐区（1#-5#） 土
南区储存基地事故
5 钢筋砼 2011/4/26 1,549,925.87 20 8.35 58%
池
南区储存基地室外
钢筋混凝
6 3000 吨、5000 吨酒 2012/6/29 2,485,733.97 20 7.17 64%
土
罐基础工程
南区储存基地室外
7 钢筋砼 2012/6/30 537,989.12 20 7.17 64%
400m矩形蓄水池
8 南区储存基地 1#库 框架结构 2011/3/10 8,201,119.46 35 8.48 76%
9 南区储存基地 2#库 框架结构 2011/3/10 8,201,119.46 35 8.48 76%
10 南区储存基地 3#库 框架结构 2011/3/10 8,201,119.46 35 8.48 76%
11 南区储存基地 4#库 框架结构 2011/3/10 8,201,119.46 35 8.48 76%
12 南区储存基地 5#库 框架结构 2011/3/10 8,201,119.46 35 8.48 76%
13 南区储存基地 6#库 框架结构 2011/3/10 8,201,119.46 35 8.48 76%
14 南区储存基地 7#库 框架结构 2011/3/10 8,201,119.46 35 8.48 76%
15 南区储存基地 8#库 框架结构 2011/3/10 8,201,119.46 35 8.48 76%
16 南区储存基地 9#库 框架结构 2011/3/10 8,201,119.46 35 8.48 76%
17 南区储存基地 10#库 框架结构 2011/3/10 8,201,119.46 35 8.48 76%
18 南区储存基地 11#库 框架结构 2011/3/10 8,201,119.46 35 8.48 76%
理论成新率
序 建成 账面原值
建筑物名称 结构 经济寿 已使用 理论成
号 年月 （元）
命年限 年限 新率①
19 南区储存基地 12#库 框架结构 2011/3/10 8,201,119.41 35 8.48 76%
南区储存基地挡墙 钢筋混凝
20 2011/3/10 3,504,716.58 20 8.48 58%
工程 土
南区储存基地消防 钢筋混凝
21 2011/3/10 4,128,917.21 20 8.48 58%
扑救平台 土
南区储存基地雨污
22 钢筋砼 2011/3/10 2,978,373.35 20 8.48 58%
管道工程
南区储存基地边坡
23 混凝土 2011/3/10 2,651,726.30 20 8.48 58%
治理工程
③成本法分析示例如下：
Ⅰ.成本法公式
成本法是根据生产费用价值论（即：商品的价格是依据其生产所
必要的费用而决定的），通过测算评估对象在评估基准日的重置成本
或重建成本和折旧，然后将重置成本或重建成本减去折旧得到评估对
象价值或价格的方法。其计算公式为：
评估值=重置成本×综合成新率
（1）重置成本的确定
重置成本采用重建该不动产所需必要的成本费用得出，公式为：
重置成本=建安综合造价+前期费用及期间费用+利息
A.建安综合造价
建安综合造价包括土建工程造价和安装工程造价等。一般可根据
实际情况采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价
指标法等方法中的一种方法或同时运用几种方法综合确定评估对象
的建安工程综合造价。
本次评估工程结算资料齐全，能清晰明确构筑物建安综合造价中
的各项费用构成，故本次对构筑物建安工程采用决算调整法计算构筑
物的重置成本价格。
B.前期费用及期间费用
根据目前形成该类固定资产所必要的成本构成要素，前期费用包
括建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费等；期间费用主要为城
市基础设施配套费、人防工程易地建设费等构筑物所在地按地方政府
规定建筑工程报建审批时需交纳的地方行政事业性费用组成。
C.利息
利息根据本项目合理的建设工期，按照评估基准日相应期限的贷
款利率，以建安工程造价与前期及期间费用之和为基数确定。
利息=(建安工程造价+期间费用)×（（1+利率(工期/2)）-1）+前期费
用×（（1+利率(工期)）-1）
（2）综合成新率
对构筑物进行现场调查后，依据构筑物现场调查评分标准，分别
对构筑物的结构、装修、设备三部分进行打分，并依据权重系数逐一
计算出构筑物的现场现勘成新率，其次，根据构筑物的耐用年限、已
使用年限，计算出构筑物的年限成新率，最后计算出综合成新率。
综合成新率=勘察成新率×60%＋理论成新率×40%
Ⅱ.案例的计算
以南区储存基地水处理及操作间（构筑物信息明细表第 1 项）为
例
重置成本：
序
名称 金额 依据
号
四川华信工程造价咨询事务所《工程竣工结算审核报告》（川
建安造价 华信沪[2012]咨字 128 号）、四川省商业建筑设计院《泸州
1 2,028,978.90
(不含税） 酒业集中发展区南区十万吨储存基地项目总平面布置图》等
资料
国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》
前期费用
2 68,642.65 的通知(计价格〔2002〕10 号 2002 年修订本)、国家计委《招
(不含税）
标代理服务收费管理暂行办法》([2002]1980 号)等相关规定
依据《国家计委、建设部关于发布财政部关于印发关于印发<
基本建设财务管理规定>的通知》(财建[2016]504 号)、《建
期间费用
3 161,472.17 设工程监理与相关服务收费管理规定》 发改价格[2007]670
(不含税）
号、《泸州市人民政府关于调整城市基础设施配套费标准的
通知》（泸市府函[2017]238 号）等相关规定
资金成本
4 68,935.83 按 14 个月工期，利率按 4.75%计算
(不含税）
根据重置成本计算公式：
重置成本=建安综合造价+前期费用及期间费用+利息
=2,028,978.90+68,642.65+161,472.17+68,935.83
=2,328,030.00 元（不含税）
综合成新率：
该房屋于 2011 年 4 月建成并投入使用，至评估基准日已用年限
9.13 年，剩余使用年限 40.87 年。
年限成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
=40.87/(9.13+40.87)×100%
=82%（取整）
经评估人员查看现场情况，依据构筑物现场调查评分标准，分别
对构筑物的结构、装修、设备三部分进行打分，最终确定现勘成新率
80%。
综合成新率=现勘成新率×60%+年限成新率×40%
=80%×60%+82%×40%
=81%（取整）
评估净值（不含税）=重置成本×综合成新率
=2,328,030.00×81%
=1,885,704.30（元）
增值税=1,885,704.30×9%=169,713.39（元）
评估净值（含税）=1,885,704.30+169,713.39=2,055,417.69（元）
2、委估土地使用权评估增值率 145.25%的原因分析：
①区域内工业用地交易价格上涨导致土地评估增值
由于委估宗地取得时间为 2010 年，土地使用权原始入账价值的
成本单价约为 26.3 万元/亩，截至评估基准日，土地摊余成本单价约
为 20 万元/亩。但是近年土地市场价格上涨幅度较大，本次评估采用
市场比较法计算得出土地评估单价（不含税）约为 45 万元/亩，因此
导致了大幅评估增值。
②市场比较法分析示例如下：
本次评估土地基本情况如下：
土地使用权基本信息明细表
序 土地权证编 用地 准用 开发 2
原始入账价值 账面价值
土地位置 取得日期 面积(m )
号 号 性质 年限 程度 (元) （元）
川（2018）江 泸州市江
阳区不动产 阳区黄舣 工业
1 2010/7/13 50 场平 156,026.62 61,554,061.86 47,215,335.66
权第 0026459 镇酒业集 用地
号 中发展区
泸江区黄舣 泸州市江
工业
2 国用（2012） 阳区黄舣 2010/12/1 50 场平 3,548.01 1,399,725.43 1,074,786.26
用地
第 806 号 镇酒业集
中发展区
合 计 159,574.63 62,953,787.29 48,290,121.92
Ⅰ.市场比较法计算公式
市场比较法，是根据替代原理，将评估对象与在近期已发生了交
易的类似土地使用权加以比较对照，从已经发生了交易的类似土地使
用权的已知价格，修正得出评估对象价格的一种评估方法。其计算公
式为：
P=PB×A×B×C×D×E
P — 待估宗地价格；
PB— 比较实例价格；
A — 评估对象交易情况指数除以比较实例宗地交易情况指数；
B—评估对象评估基准日地价指数除以比较实例宗地交易日期地
价指数；
C—评估对象区域因素条件指数除以比较实例宗地区域因素条件
指数；
D—评估对象个别因素条件指数除以比较实例宗地个别因素条件
指数；
E—评估对象年期修正指数除以比较实例年期修正指数。
Ⅱ.案例的计算
以“川（2018）江阳区不动产权第 0026459 号” （土地使用权
基本信息明细表第 1 项）为例
通过调查，评估人员选择了与估价对象用途相同或相近、在同一
供需圈的比较案例，并对各比较案例的具体情况进行比较。选取比较
案例情况如下：
成交价格 成交单价
序号 宗地位置 土地面积（㎡） 容积率 成交时间
（万元） （万元/亩）
泸州市江阳区
2019 年 1
1 黄舣镇酒业集 86,117.49 2 7492.2196 58
月 22 日
中发展区
泸州市江阳区
2019 年 3
2 黄舣镇酒业集 128,018.10 2 11137.5776 58
月6日
中发展区
泸州市江阳区
2019 年 6
3 黄舣镇酒业集 22,816.00 2 1984.992 58
月 10 日
中发展区
根据资产评估师调查收集的基本情况分析，基于以下原则来选择
本次评估的比较因素：各比较因素条件存在差异且对评估对象在评估
基准日实际用途的价格影响较大的因素。那些比较因素条件相同或差
异不大的，或虽有差异但对评估对象在评估基准日用途的价格影响不
大的因素都不作为本次评估的比较因素。
根据上述选择比较因素的原则和各比较因素条件,本次评估我们
系采用相关因素修正体系进行修正，本次评估选择的比较因素和没有
选择的比较因素如下：
选择的相关因素有：交易期日、容积率、土地剩余使用年限 、
交易情况、取得方式；
选择的区域因素有：道路级别、城市内部交通便捷度、产业聚集
度、距火车站距离、距飞机场距离、环境质量优劣状况、供电保证率、
供水保证率、距区域中心距离；
选择的个别因素有：宗地形状、宗地自然条件、距公交车站距离、
宗地临路条件、宗地面积、畸零地、土地规划用途、土地开发程度；
