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第一章 关于资产评估技术说明使用范围的声明
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司对太极集团有限公司拟
以部分房地产对外投资所涉及的委估房地产在评估基准日的市场价值参考的
资产评估工作已经完成，资产评估报告书已送交委托方。按规定，资产评估
机构还要报送《资产评估技术说明》，为此，本公司就《资产评估技术说明》
的使用范围声明如下：
本《资产评估技术说明》仅供财产评估主管机关、企业主管部门审查资
产评估报告书和检查评估机构工作之用。非为法律、行政法规规定，材料的
全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人,也不得见诸于公开媒体。
特此声明！
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司
二〇一二年十二月十日
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第二章 企业关于资产评估事项的有关说明
（本章节由委托方和产权持有单位共同撰写）
一、委托方、产权持有单位和评估报告使用者
（一）本次资产评估项目的委托方和产权持有单位为太极集团有限公司。
1、公司名称：太极集团有限公司
(以下简称“太极集团”)
2、住所：重庆市涪陵区太极大道1号
3、法定代表人姓名： 白礼西
4、注册资本：叁亿肆仟贰佰叁拾叁万捌仟元整
5、实收资本：叁亿肆仟贰佰叁拾叁万捌仟元整
6、公司类型：有限责任公司（国有独资）
7、经营范围： 许可经营范围：销售：化学原料药及其制剂、抗生素原
料药及其制剂、生化药品、中成药、生物药品、中药饮料（有效期至 2016 年
8 月 4 日止）、保健食品（有效期至 2013 年 8 月 8 日止）；以下限分支机构：
饮品、医疗器械**
一般经营范围：销售：保健用品；医疗包装制品加工；货物、技术进出
口业务；中草药种植；旅游开发；房地产开发（凭资质证书执业）**。
8、成立日期： 1997年12月24日
（二）报告使用人
本报告的使用人为委托方及其控制人、实施本次评估目的对应经济行为
的当事人、法律法规规定有权使用评估报告的其他使用人。
二、关于评估目的的说明
为本公司拟对外投资，提供所涉及的资产在评估基准日的市场价值参考。
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三、关于评估对象、范围的说明
本次评估对象和范围为：位于重庆市涪陵区广场路 5 号（涪陵百货大楼），
建筑面积 13746.27 平方米的商业用房（房地证权号为 303 房地证 2007 字第
02976 号，发证机关为重庆市国土资源和房屋管理局）。
四、关于评估基准日的说明
1、评估基准日：2012 年 11 月 30 日
2、评估基准日选取理由
本次资产评估基准日系委托方与评估机构共同协商确定。主要考虑尽可
能与评估目的实现日接近，以保证评估结果有效服务于评估目的，尽量减少
评估基准日后的调整事项对评估结果的重大影响。
五、可能影响评估工作的重大事项说明
1、抵押
本公司委托评估的资产已抵押，在进行投资时自行解押。
2、重大诉讼事项
无。
3、本次评估不涉及相关负债。
六、资料清单
截至 2012 年 12 月 5 日，我们向评估机构提供或借阅了下列资料和文件：
1、《企业法人营业执照》复印件
2、房产证复印件。
委托方法定代表人（签章）：
委托方及产权持有单位：太极集团有限公司（印章）：
2012 年 12 月 5 日
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第三章 评估对象与评估范围说明
一、评估对象与评估范围内容
本次评估对象与评估范围为位于重庆市涪陵区广场路 5 号（涪陵百货大
楼），建筑面积 13746.27 平方米的商业用房。
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第四章 资产清查核实情况说明
一、资产核实人员组织、实施时间和过程
自 2012 年 12 月 3 日至 2012 年 12 月 3 日，我们与太极集团相关资产管
理人员进行了现场清查核实。清查核实的主要方法：
1、根据产权持有单位申报评估的房地产，对委托评估的房地产进行清查
核实。在产权持有单位相关部门配合下，由评估人员现场勘查核实委估房地
产的租赁情况、质量状况和使用情况。
2、查验资产的权属
评估人员查验产权持有单位提供的房地产权证，并将其与实物进行了核
对。
二、影响资产核实的事项及处理方法
委估资产在评估基准日已抵押给商业银行，太极集团在对外投资时按现
行法律规定应先解押后才能完成投资。
三、核实结论
截至 2012 年 11 月 30 日，经评估人员核实的产权持有单位申报的位于重
庆市涪陵区广场路 5 号（涪陵百货大楼），建筑面积 13746.27 平方米的商业
用房的结果与产权持有单位申报数一致。
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第五章 房地产评估技术说明
-涪陵百货大楼
一、基本情况
本次评估对象和范围为重庆市涪陵区广场路 5 号（涪陵百货大楼），建筑
面积 13,746.27 平方米的商业用房。
（一）委估房地产权属登记状况
太极集团委托评估的房地产为位于重庆市涪陵区广场路 5 号（涪陵百货
大楼），建筑面积 13746.27 平方米的商业用房，房地证权号为 303 房地证 2007
字第 02976 号，发证机关为重庆市国土资源和房屋管理局，其房地产权证证
载记录如下：
权利人：太极集团有限公司
坐 落：重庆市涪陵区广场路 5 号（涪陵百货大楼）负 1、2 层、1－3、
2－2、3－2、4－6 层
土地使用权类型：商业服务业用地
土地使用权面积：784.74 平方米
共有使用权面积：1897.27 平方米
土地使用权终止日期：2055 年 4 月 12 日
房屋结构：钢混
房屋用途：商业用房
楼层：负 1 至 6 层
房屋建筑面积：13746.27 平方米
套内建筑面积：11549.56 平方米
房屋共有或共用部位及设施：共有面积 2196.71 平方米
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登记日期：2007 年 2 月 26 日
（二）委估房地产建筑结构及内外装修
建成年月:2005 年 3 月；
建筑结构：钢混结构；
层 数：负 1、2 层、1－3、2－2、3－2、4－6 层；
临街状况：临广场路、人民西路；
层 高：4.5 米；
基 础：桩基础；
外 墙：贴墙砖；
房屋楼层面积、功能及室内装饰情况如下表：
楼 层 功能 面积（m2） 装修内容 目前使用情况
配电房、中央空调
负2层 设备层 1902.39 清水房 机组房等
负 1 层至 6 地面铺地砖、内墙刷乳胶漆、贴面砖等、
层 商业用房 11843.88 天棚面吊顶、刷乳胶漆等。 商场、家电卖场等
小计 13746.27
设施设备情况：通水、电、讯。电梯 2 部、自动扶梯 2 台、消防喷淋系
统、中央空调系统。
（三）委估房地产租赁情况
委估房地产目前大部分已出租，主要用作服装、通信、家电卖场。
（四）经营管理情况
太极集团有限公司目前将涪陵百货大楼委托其下属子公司太极集团重庆
涪陵百货有限责任公司经营管理、对外出租。
二、区域因素分析
重庆市是中国西南最大的商业贸易中心和商品物资集散地，拥有西南地
区最大的百货批发市场、小商品市场、农贸市场及水果批发市场；重庆的银
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行、保险、信托及证券机构众多，是西南最大的金融中心，可开展国际金融
业务。随着我国西部地区开发政策的出台，重庆市作为西部地区重点城市，
其经济地位将日显重要。
涪陵区位于东经 106°56＇—107°43＇，北纬 29°21＇—30°01＇之间。
地处重庆市中部，东邻丰都县，南接南川市、武隆县，西连巴南区，北靠长
寿、垫江县。涪陵区居重庆市及三峡库区腹地，扼长江、乌江交汇要冲，历
来有川东南门户之称，经济上处于长江经济带、乌江干流开发区、武陵山扶
贫开发区的结合部，有承东启西和沿长江、乌江辐射的战略地位。距江北国
际机场 80 公里。
“涪陵百货大楼”位于涪陵区广场路 5 号，是涪陵区较为繁华的商业中心
是涪陵区核心商圈之一，涵盖服装、家电等综合业态。其所在区域内有重百
涪陵商场、南山门市场、金科涪陵世纪走廊、国美电器涪陵店等大型商业物
业，各项商服配套设施齐全，周边商贸、服务业聚集度较高，人、车流量较
大，市政基础设施配套齐全，对内对外交通便捷，通达性较高。
三、市场背景分析
委估房地产地处南门山商圈，周边多是商业物业，该区域目前商业氛围
较浓，商业用房在该地段具有一定的商业价值，该房地产有一定的保值增值
潜力。
四、最高最佳使用分析
委估房地产临广场路、人民西路等，估价对象现在的设计用途和实际用
途为商业用房；从该房地产所处位臵和定位分析，估价人员认为委估对象作
为商业用房应为最高最佳用途。
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五、估价方法的选用
1、方法选用
因评估对象为商业用房，其成本不足以表现其市场价值，故未采用成本
法进行评估；由于评估对象为大型商业物业，建筑体量大，在涪陵商圈中具
有独一无二的地位。其所在区域附近交易市场比较不活跃，难以找到类似房
地产的交易案例，故无法采用市场法评估；因评估对象所在区域附近类似房
地产的市场类似房地产租赁情况较活跃，且评估对象中大部分建筑面积受长
期租赁合同限制，故评估人员认为选用收益法对委估房地产进行评估，能够
充分客观公正地反映出评估对象的价值。
2、方法介绍及技术思路
收益法利用了预期收益原理，即某宗房地产的客观合理价格或价值，为该
房地产的产权人在拥有房地产的期间内从中所获得的各年净收益的现值之
和。
收益法是通过估算被评估房地产在未来的预期净收益，并采用适当的折
现率折算成现值，然后累加求和后，得出被评估房地产的评估值，其基本计
算公式为：
R 1 s n
p 1 (1 r )
r s
式中：P—房地产价格
n—收益年限
R—年净收益
r—折现率
s—年净收益增长率
本次评估采用收益法时的基本假定如下：
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（1）待估房地产能够持续、稳定的经营和获取收益；
（2）待估房地产年净收益增长率保持一致；
（3）影响折现率的利率、风险报酬率等因素在经营期内不发生重大变化；
（4）无其他不可抗力的不利影响。
六、收益法测算过程
（一）租赁情况介绍
据评估人员统计，委托评估涪陵百货大楼对应面积大部分已签订了长期
租赁合同（3 年以上），租赁期限从 3 年至 10 年不等。因租赁合同量大，内容
复杂，本次列出涪陵百货大楼一层租赁合同和评估现场日拟签订的租赁合同
的具体情况如下：
1、根据委托方提供的资料表明，涪陵百货大楼一层面积约为 400 平方米
的商业于 2012 年 11 月 30 日到期，2012 年 11 月 28 日太极集团有限公司委托
经营单位太极集团重庆涪陵百货有限责任公司拟将其出租给以下几公司，租
赁面积及租赁情况如下：
（1）五号门面，面积约 140 平方米，拟租赁给中国移动作为通信营业厅，
租赁期限从 2013 年 1 月 1 日至 2015 年 12 月 31 日，租赁期三年，租金总额
为 2634450 元，其中免租赁为 1.5 个月。
（2）四号门面，面积约 155 平方米，拟租赁给中国联通作为通信营业厅，
租赁期限从 2013 年 1 月 1 日至 2015 年 12 月 31 日，租赁期三年，租金总额
为 2876800 元，其中免租赁为 1 个月。
（3）3 号门面，面积约 30 平方米，拟租赁给王秋根作拟建步行楼梯，通
向负一层，租赁期限从 2013 年 1 月 1 日至 2015 年 12 月 31 日，租赁期三年，
租金总额为 756600 元，其中免租赁为 1 个月。
（4）2 号门面，面积约 136 平方米，拟租赁给涪陵医药总公司开设桐君
阁大药房，租赁期限从 2013 年 1 月 1 日至 2015 年 12 月 31 日，租赁期三年，
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租金总额为 2524160 元，其中免租赁为 1 个月。
具体租赁情况见下表：
承租期限 租赁面积 租赁单价 租赁总额 备注
租赁单位
起 止 平方米 元/平方米/月 万元
2013-1-1 2013-2-15 140 免租期
2013-2-16 2013-12-31 140 535 78.645
中国移动 2014-1-1 2014-12-31 140 545 91.56
2015-1-1 2015-12-31 140 555 93.24
小计 263.445
2013-1-1 2013-1-31 155 免租期
2013-2-1 2013-12-31 155 520 88.66
中国联通 2014-1-1 2014-12-31 155 530 98.58
2015-1-1 2015-12-31 155 540 100.44
小计 287.68
2013-1-1 2013-1-31 30 免租期
2013-2-1 2013-12-31 30 700 23.1
王根秋 2014-1-1 2014-12-31 30 720 25.92
2015-1-1 2015-12-31 30 740 26.64
小计 75.66
2013-1-1 2013-1-31 136 免租期
2013-2-1 2013-12-31 136 520 77.792
涪陵医药总公司 2014-1-1 2014-12-31 136 530 86.496
2015-1-1 2015-12-31 136 540 88.128
小计 252.416
2、根据委托方提供的租赁合同表明，委托方委托经营公司太极集团重庆
涪陵百货有限责任公司与何才夫 2012 年 8 月 5 日签订的续租合同约定，租赁
面积为 103 平方米，租赁用途为服装店，租赁期从 2013 年 1 月 1 日至 2017
年 12 月 31 日，续租租金金额和支付约定如下：
单位：元
租赁时间 支付时间 季租金 年租金
2013.1.1-2013.12.31 128750 515000
2014.1.1-2014.12.31 130000 520000
上年 12 月及本年 3、6、9 月的最后 5
2015.1.1-2015.12.31 131250 525000
日，提前支付下季度租金
2016.1.1-2016.12.31 132500 530000
2017.1.1-2017.12.31 133750 535000
5 年；20 季 20 次 2625000
3、根据太极集团重庆涪陵百货有限责任公司与重庆苏宁电器连锁加盟有
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限公司（以下简称苏宁电器）于 2007 年 3 月 4 日签订的租赁合同约定，苏宁
电器租赁涪陵百货大楼面积为 3487 平方米，其中一层面积为 984 平方米、二
层面积为 950 平方米、三层面积为 1533 平方米，租赁期限为 10 年，自 2007
年 6 月 1 日至 2017 年 5 月 31 日，租赁费用为第一年 132 万元、第二年 134
万元、第三年 138 万元、第四年 146 万元、第五年 152 万元、第六年 158 万
元、第七、八、九、十年分别为 173 万元，十年总租赁费为 1552 万元，支付
方式为季付。
（二）收益法测算过程
收益法测算思路：委估房地产受多个租赁协议的限制，按评估规定，在
租赁期内，租金应按合同约定的租金计算，在租赁期外，租金按市场的客观
租金计算。
故本次评估将涪陵百货大楼已签订合同所涉及的房屋面积单独进行测
算；其余房屋面积分楼层进行测算。无租赁合同限制的楼层按客观租金进行
测算，有租赁合同限制的楼层，在租赁期内，租金应按合同约定的租金计算，
在租赁期外，租金按市场的客观租金计算。
A、本次评估以第一层为案例作详细的测算说明，其它各层参照第一层方
法测算。
1、租赁期内收益法测算过程
（1）第一层租赁单价统计分析
据评估人员统计涪陵百货大楼一层已全部出租,具体租金统计情况如下:
产权面积 出租面积 各年租金单价统计表(元/平方米/月)
(平方米) (平方米) 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
30.00 642.00 720.00 740.00 777.00 816.00
136.00 477.00 530.00 540.00 567.00 595.00
155.00 477.00 530.00 540.00 567.00 595.00
1539.76
140.00 468.00 545.00 555.00 583.00 612.00
103.00 406.00 410.00 414.00 418.00 422.00
984.00 62.00 62.00 62.00 62.00 62.00
小计 1548.00 326,413.00 355,368.00 360,690.00 373,989.00 387,779.00
综合租金单价 211 230 233 242 251
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注 1:2013 年租金单价为实际收到租金除以实际面积确定,即租金单价已
包含免租期;
注 2:2016 年、2017 年部分租金单价系根据合同约定租金单价按一定增长
比例测算。
注 3：将按支付的租金统一调整为期初一次性支付当年租金。
（2）年运营费用的确定
根据现行有关税法规定和现行房地产租赁市场实际承担成本，房地产租
赁后主要承担的税费及相关计税基础如下表：
费用项目 计算基数 税费率（%）
营业税金及附加 营业收入 5.6
房 产 税 营业收入 12
维 修 费 建安成本 2
管 理 费 营业收入 1
印 花 税 营业收入 0.1
保 险 费 建安成本 0.24
注 1：营业税金及附加主要是根据税法确定的营业税税率为营业收入的
5%，城市重点建设费附加税率为流转税的 7%、教育费附加税率为流转税的 3%，
地方教育费附加税率为流转税的 2%；
注 2：维修费、保险费计费依据按类似房产平均工程造价（不含装饰工
程）计算计费基本，本次评估取房屋建筑的建安成本为 2000 元/平方米。
（3）租赁期内各年租金和年运营费用如下：
单位：元
项目 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
月租金 211 230 233 242 251
面积 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
空臵率 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
年收入无空臵 2532 2760 2796 2904 3012
年收入 2532 2760 2796 2904 3012
年运营费用
营业税金 141.79 154.56 156.58 162.62 168.67
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项目 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
房 产 税 303.84 331.20 335.52 348.48 361.44
维 修 费 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00
管 理 费 25.32 27.60 27.96 29.04 30.12
印 花 税 2.53 2.76 2.80 2.90 3.01
保 险 费 4.80 4.80 4.80 4.80 4.80
合 计 518.28 560.92 567.66 587.84 608.04
净收入 2,014 2,199 2,228 2,316 2,404
（5）折现率的确定
折现率是将未来收益还原或转换为现值的比率，本质上属于投资报酬率，
折现率选取过程如下：
本次评估采用 WACC 模型（即加权资本成本）计算折现率。
①权益资本成本
据评估人员对上市公司中的 146 家房地产公司净资产收益率的统计,取
其 2007-2011 年五年间净资产收益率平均值 10.36%作为行业平均净资产收益
率。
②债务资本成本
根据现行中国人民银行五年期以上贷款基准利率确定，即为 6.55%
③债务权益权重
本次评估取债务金额的权重为 60%,股东权益金额的权重为 40%。
④加权平均资本成本
WACC=权益资金成本×权益资金比例+负息债务资金成本×负息债务资金
比例×（1-T）
=10.36%×40%+6.55%×(1-25%)×60％
=7.09%
本次评估折现率取整得 7%。
（6）租赁期内，各年收益现值
评估基准日为 2012 年 11 月 30 日，本次评估假定租金收入为
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项目 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年
年纯收入 2,014 2,199 2,228 2,316 2,404
折现率 7% 7% 7% 7% 7%
折现系数 0.9946 0.9295 0.8687 0.8119 0.7588
收益折现值 2,003 2,044 1,935 1,880 1,824
2、租赁期限外的收益法测算过程
（1）市场客观租金的确定
由于本次委托评估的对象，对外租赁的单位与产权持有单位无关联关系，
除与苏宁电器签订合同时间为 2007 年，当时签订的约定的租金水平与评估基
准日同期的租金水平相比，价格较低外，其租赁价格均为正常市场价格；同
时评估人员对其周边相同或相似商业用房进行了调查，租金水平基本与委托
评估的涪陵百货大楼租金水平相近；另一方面，由于本次委托评估的涪陵百
货大楼一层面积相对较大，而评估人员调查了解收集的案例面积、规模相对
较小，由于各物业的进深各不相同，造成单价相差较大，不易直接采用其租
赁单价作市场客观租赁。
周边相同或相近物业的市场水平
物业名称 五金公司 百货大楼 百货大楼 金川 金科*世界走廊
面积(平方米) 800 48 150 240 238.63
楼层 1层 1层 1层 1层 1层
经营内容 银座服装店 宏声桥大药房 大师傅面包房 半身缘裤业 珠宝 钟表
租赁单价(元/平方米/月) 150 380 250 300 360
装修情况 无中央空调 无中央空调 无中央空调 有中央空调
综上所述，根据涪陵百货大楼签订租赁合同和周边市场租金价格统计分
析，评估人员认为涪陵百货大楼评估基准日的租赁水平代表了该物业的市场
客观租金，故本次评估以涪陵百货大楼评估基准日的租金价格作为市场客观
租金。
根据委托方提供的涪陵百货大楼的资料表明，一层租赁单价情况如下：
合同 租金面积(平方米) 约定单位面积租金(元/平方米/月)
租赁合同一 30.00 700
租赁合同二 136.00 520
租赁合同三 155.00 520
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合同 租金面积(平方米) 约定单位面积租金(元/平方米/月)
租赁合同四 140.00 535
租赁合同五 103.00 406
租赁合同六 984.00 61
面积小计 1,548.00
一层租金总额(万元) 349,161.98
综合单价(元/平方米/月) 226
（2）年净收益增长率的确定
根据评估人员对评估对象已签订的租赁合同中约定的租金增长率和周边
相似商业物业租赁合同中租金约定增长情况的统计分析来确定，预测收益期
内的年净收益增长率。
涪陵百货大楼已签订租赁合同，租金增长水平统计表
楼层 租赁面积(平方米) 租赁期限 租金增长率
负一层 1778.52 10 年 6%
一层 1548 5年 5.15%
二层 1185 5年 4.37%
四层 1903.99 5年 6.67%
与涪陵百货大楼相近的某商业物业部分合同约定租金增长率如下表:
楼层 出租面积 租金年增长率 经营内容
3层 948.88 每年递增 8% 酒吧
3-4 层 1600 前 4 年每年递增 5%,后 3 年每年递增 8% 卡门乐园
4层 1811.88 前 5 年每年递增 5%,后 3 年每年递增 8% 中餐
4层 2033.24 前 4 年每年递增 5%,后 3 年每年递增 8% 量贩式 KTV
4-5 层 1893.2 每年递增 5% 中餐
5层 1165 前 3 年每年递增 5%,后 3 年每年递增 8% 餐饮
5层 1050.1 前 3 年每年递增 5%,后 3 年每年递增 8% 餐饮
由上表所示合同租金年增长率约在 5%-8%，本次评估取其下限,故确定出
委估物业年净收益增长率为 5%。
（3）年净收入的测算
评估基准日 2012 年 11 月 30 日至租赁合同到期后 2017 年 12 月 31 日约
为 5.08 年，则 2017 年 12 月 31 日的市场客观租金水平为
226×（1+5%）5.08≈290 元/平方米/月）
则年租金及出租率如下表：
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2
项 目 建筑面积（M ） 无空臵年租金（元） 出租率（%） 平均年收入（元）
房屋租赁 1 3480 95 3306
年运营费用的确定
费用项目 计费依据（元） 税费率（%） 税费额（元）
营业税金 3306 5.6 185.14
房 产 税 3306 12 396.72
维 修 费 2000 2 40.00
管 理 费 3306 1 33.06
印 花 税 3306 0.1 3.31
保 险 费 2000 0.24 4.80
合 计 663
上表中，维修费及保险费计费依据按类似房产平均工程造价（不含装饰工
程）计算，其他税费计费依据按平均年租金收入计算。土地使用税已含在管
理费用里考虑。
E、年净收益的确定
年净收益=年租金收入-运营费用
=3306-663
=2643（元）
②折现率的确定
参照前列计算过程，本次评估折现率取 7%。
（4）收益年限的确定
委估房地产的土地使用权类型为出让，使用终止日期为 2055 年 12 月 12
日，由估价基准日 2012 年 11 月 30 日起算尚余 43.06 年，距租赁合同到期日
2017 年 12 月 31 日为 37.98 年，经现场查勘，委估房地产为钢混结构，正常
耐用年限为 50 年，保养好可超过 50 年，剩余使用年限应长于土地剩余使用
年限，依据《资产评估准则—不动产》，评估人员确定其租赁合同到期后的
收益年限为土地剩余使用年限 37.98 年。
（5）有限年期折现值的确定
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R 1 s n 1 M
p 1 (1 r ) (1 r )
r s
2643 1 0.05 37.98 1 5.08
=
0.07 - 0.05 1 ( 1 0.07 ) (1 0.07 )
≈47942（元）
3、涪陵百货大楼一层的收益现值
①商业用房的收现值等于其未来收益期内各段收益现值之和，则
2,003+2,044+1,935+1,880+1,824+47,942＝57,628（元/平方米）
B、其余各层商业用房租金测算过程
（1）其他各层租赁期内的租金水平参照第一层计算方法确定
（2）其他各层客观租金水平的确定
评估对象作为大型专业卖场，内部配臵了自动扶梯、货梯等，但由于电
梯数量相对较少，各楼层之间的通达性一般，故楼层间的租金差价比例较大，
评估人员根据经验结合评估对象实际情况，确定委估房地产各楼层的租金比
例如下：
楼层 功能 占第 1 层租金的比例(%)
负1层 商场 25%
1 层（平街层） 商场 100%
2层 商场 60%
3层 商场 45%
4层 商场 35%
5层 商场 22%
6层 商场 14%
根据类似商业物业各楼层的租金比例及经验数据并结合评估对象实际情
况，计算各楼层的客观租金如下：
楼层 功能 租金比例 单方月租金（元/m2）
负1层 商场 25% 56.50
1 层（平街层） 商场 100% 226.00
2层 商场 60% 135.60
3层 商场 45% 101.70
4层 商场 35% 79.10
5层 商场 22% 49.72
6层 商场 14% 31.64
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（3）租赁期外其他参数的确定参照第一层测算方法确定
（三）收益法测算结果
依据前述测算过程,得出评估结果如下表:
楼层 面积 单价(元/平方米) 金额(元) 备注
负二层 1902.39 - - 设备层
负一层 1778.52 11,880.00 21,128,817.60
一层(平街) 1539.76 57,628.00 88,733,289.28
二层 1300.71 30,569.00 39,761,403.99
三层 1603.34 22,158.00 35,526,807.72
四层 1903.99 17,087.00 32,533,477.13
五层 1858.78 10,584.00 19,673,327.52
六层 1858.78 6,917.00 12,857,181.26
13746.27 250,214,304.50
七、估价结果
经综合评定估算，太极集团有限公司委托评估的房地产评估值为
25,021.43 万元（大写：贰亿伍仟零贰拾壹万肆仟叁佰元整）。
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第六章 评估结论
评估人员对太极集团有限公司位于重庆市涪陵区广场路 5 号（涪陵百货
大楼），建筑面积 13746.27 平方米的商业用房选用收益法进行评估，经综合
评定估算后，委托评估的房地产评估值为25,021.43 万元（大写：贰亿伍仟
零贰拾壹万肆仟叁佰元整）。
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