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声 明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，
恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报
告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产清单由产权持有单位申报并经其签章确认；提
供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估
报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或预期的利益关系，同时与
委托方和相关当事方无任何现存或预期的利益关系，对委托方和相关当事方
不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查，对
其法律权属资料进行了查验，对其法律权属状况给予必要的关注，并对已经
发现的问题进行了如实披露，且已提请产权持有单位及相关当事方完善产权
以满足出具评估报告的要求，但不对评估对象的法律权属真实性作任何形式
的保证。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限
定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定
条件、特别事项说明、使用限制及其对评估结论的影响。
六、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并
发表专业意见，是注册资产评估师的责任，我们并不承担相关当事人决策的
责任；本报告评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
七、注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质
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地址:重庆市渝中区中山三路168号中安国际大厦第22层 邮编:400015 传真:023-63870920 电话:023-63870921
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和相关专业评估经验，本次评估过程中没有运用其它评估机构或专家的工作
成果。
八、评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，评估结论仅在
评估报告载明的有效期内使用，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估
师及其所在的评估机构无关。
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注 册 资 产 评 估 师 ：蒙高原
注 册 资 产 评 估 师 ：何春明
二○一二年十二月十日
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太极集团有限公司拟以部分房地产对外投资的资产评估项目
资产评估报告书
摘 要
重康评报字（2012）第 217-1 号
太极集团有限公司：
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司接受贵公司的委托，根
据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用收益法，按照必要
的评估程序，对位于重庆市涪陵区广场路 5 号（涪陵百货大楼），建筑面积
13,746.27 平方米的商业用房在 2012 年 11 月 30 日的市场价值进行了评估。
评估目的：为太极集团有限公司拟以部分房地产对外投资，提供委估房
地产在评估基准日的市场价值参考。
评估对象和范围：太极集团有限公司委托评估的位于重庆市涪陵区广场
路 5 号（涪陵百货大楼），建筑面积 13,746.27 平方米的商业用房。
价值类型：市场价值。
评估基准日：2012 年 11 月 30 日。
在本次资产评估中，我们严格遵守国家法律、法规和政策规定，遵循独
立、客观、公正的工作原则，同时遵循产权利益主体变动原则和公开市场原
则等操作性原则，并用以上原则指导评估人员在评估过程中选择适当的标准、
方法、参数和价格依据。
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评估人员严格按照有关制度和规定完成评估工作，对委托评估的资产实
施了实地查勘、市场调查等必要的评估程序，在评估过程中评估人员恪守职
业道德和规范。
评估方法：收益法
评估结论：截至评估基准日，根据本次评估目的，评估人员对太极集团
有限公司委托评估的房地产选用收益法进行评估，经评估人员综合评定估算，
太极集团有限公司委托评估的房地产评估值为 25,021.43 万元（大写：贰亿伍
仟零贰拾壹万肆仟叁佰元整）。
重要提示：
1、本报告评估结果自评估基准日起一年内有效，即评估目的在评估基准
日后一年内实现时，可以评估结果作为作价的参考依据，超过一年则需重新
进行资产评估。
2、本报告书仅在特定的报告使用人实施评估目的所对应的经济行为时产
生法律效力，报告使用人应正确使用本报告。
本报告特定的使用者包括：委托方、评估对象的产权持有单位及其控制
人、实施本次评估目的对应经济行为的当事人、法律法规规定有权使用评估
报告的其他使用者。
3、在本评估报告有效期内，若纳入评估范围的资产数量及作价标准发生
变化，委托方在资产实际作价时应进行相应的调整。当资产数量发生变化时，
委托方应根据原评估方法对资产额进行调整；当资产价格标准发生变化并对
资产评估价值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价
值。
4、本报告书正文中的“评估假设”、“特别事项说明”、“报告的使用限制
等”对可能影响本评估报告结论的重要事项作出了披露，本报告的委托方及
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其他报告使用人应充分关注。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解
评估结论，应当阅读评估报告正文。
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太极集团有限公司拟以部分房地产对外投资的资产评估项目
资产评估报告书
重康评报字（2012）第 217-1 号
太极集团有限公司：
重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司接受贵公司的委托，根
据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用收益法，按照必要
的评估程序，对位于重庆市涪陵区广场路 5 号（涪陵百货大楼），建筑面积
13,746.27 平方米的商业用房在 2012 年 11 月 30 日的市场价值进行了评估。
遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目
的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提
供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估
报告是委托方和相关当事方的责任。
我们已完成了相关评估工作，现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方、产权持有单位和评估报告使用者
（一）委托方和产权持有单位
本次资产评估项目的委托方和产权持有单位为太极集团有限公司。
1、公司名称：太极集团有限公司
(以下简称“太极集团”)
2、住所：重庆市涪陵区太极大道1号
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3、法定代表人姓名： 白礼西
4、注册资本：叁亿肆仟贰佰叁拾叁万捌仟元整
5、实收资本：叁亿肆仟贰佰叁拾叁万捌仟元整
6、公司类型：有限责任公司（国有独资）
7、经营范围： 许可经营范围：销售：化学原料药及其制剂、抗生素原
料药及其制剂、生化药品、中成药、生物药品、中药饮料（有效期至 2016 年
8 月 4 日止）、保健食品（有效期至 2013 年 8 月 8 日止）；以下限分支机构：
饮品、医疗器械**
一般经营范围：销售：保健用品；医疗包装制品加工；货物、技术进出
口业务；中草药种植；旅游开发；房地产开发（凭资质证书执业）**。
8、成立日期： 1997年12月24日
（二）报告使用人
本报告的使用人为委托方及其控制人、实施本次评估目的对应经济行为
的当事人、法律法规规定有权使用评估报告的其他使用人。
二、评估目的
本次评估目的系为太极集团拟以部分房地产对外投资，提供委估房地产
在评估基准日的市场价值参考。
三、评估对象和范围
（一）委估房地产权属登记状况
太极集团委托评估的房地产为位于重庆市涪陵区广场路 5 号（涪陵百货
大楼），建筑面积 13746.27 平方米的商业用房，房地证权号为 303 房地证 2007
字第 02976 号，发证机关为重庆市国土资源和房屋管理局，证载记录：
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权利人：太极集团有限公司
坐 落：重庆市涪陵区广场路 5 号（涪陵百货大楼）负 1、2 层、1－3、
2－2、3－2、4－6 层
土地使用权类型：商业服务业用地，出让
土地使用权面积：784.74 平方米
共有使用权面积：1897.27 平方米
土地使用权终止日期：2055 年 4 月 12 日
房屋结构：钢混
房屋用途：商业用房
楼层：负 1 至 6 层
房屋建筑面积：13746.27 平方米
套内建筑面积：11549.56 平方米
房屋共有或共用部位及设施：共有面积 2196.71 平方米
登记日期：2007 年 2 月 26 日
（二）委估房地产建筑结构及内外装修
建成年月:2005 年 3 月；
建筑结构：钢混结构；
层 数：负 1、2 层、1－3、2－2、3－2、4－6 层；
临街状况：临广场路、人民西路；
层 高：4.5 米；
基 础：桩基础；
外 墙：贴墙砖；
房屋楼层面积、功能及室内装饰情况如下表：
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楼 层 功能 面积（m2） 装修内容 目前使用情况
配电房、中央空调
负2层 设备层 1902.39 清水房 机组房等
负 1 层至 6 地面铺地砖、内墙刷乳胶漆、贴面砖等、
层 商业用房 11843.88 天棚面吊顶、刷乳胶漆等。 商场、家电卖场等
小计 13746.27
设施设备情况：通水、电、讯。电梯 2 部、自动扶梯 2 余台、消防喷淋
系统、中央空调系统。
（三）委估房地产租赁情况
委估房地产目前大部分已出租，主要用作服装、通信、家电卖场。
四、价值类型及其定义
资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型。
资产评估的价值类型取决于评估特定的目的、市场条件和评估对象的使
用状况。本次资产评估是在持续经营假设前提下，通过充分考虑评估目的、
市场条件、评估对象自身条件等因素。本次资产评估对市场条件和评估对象
的使用等无特别限制和要求，评估目的系为太极集团拟以部分房地产对外投
资，提供该房地产在评估基准日的市场价值参考，符合市场价值的定义，故
本次评估选择评估报告价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制
的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本次评估基准日为2012年11月30日。
评估基准日由委托方与评估机构共同协商确定，主要考虑尽可能与评估
目的实现日接近，以便评估结果有效服务于评估目的，尽量减少评估基准日
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后事项对评估结果的影响。
六、评估依据
本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依据、
评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其他参考资
料等，具体如下：
（一）行为依据
太极集团尚未提供。
（二）法律法规依据
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
4、《中华人民共和国企业国有资产法》；
5、国务院 1991 年 91 号令《国有资产评估管理办法》；
6、国务院 2003 年 378 号令《企业国有资产监督管理暂行条例》；
7、《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会
令 2005 年 8 月 25 日[第 12 号令]）；
8、《企业国有产权转让管理暂行办法》（国务院国资委、财政部第 3 号令
2003 年 12 月 31 日）；
9、国务院国有资产监督管理委员会《关于加强企业国有资产评估管理工
作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274 号）；
10、重庆市国有资产监督管理委员会《重庆市企业国有资产评估项目备
案管理办法》；
11、重庆市国有资产监督管理委员会制定的《重庆市企业国有资产评估
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管理暂行办法》（渝国资200720 号）；
12、《重庆市国有资产监督管理委员会关于企业国有资产评估管理有关问
题的通知》（渝国资产2007148 号）;
13、其它相关的法律法规文件。
（三）准则依据
1、《资产评估准则—基本准则》（财企（2004）20 号）；
2、《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企（2004）20 号）；
3、《资产评估准则—评估报告》（中评协[2007]189 号）；
4、《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189 号）；
5、《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189 号）；
6、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）；
7、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18
号）。
（四）权属依据
1、太极集团提供的房地产权证；
2、太极集团提供的租赁合同复印件。
（五）取价依据
1、评估人员调查取得的区域内房地产市场租金资料；
2、估价机构收集的与本次评估有关的其他询价及调查资料。
七、评估方法
（一）资产评估的基本方法
资产评估的方法主要有收益法、市场法和成本法。注册资产评估师执行
资产评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，
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分析收益法、市场法和成本法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一
种或多种资产评估基本方法。
1、市场法
市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较
或类比分析以估算资产价值的评估方法。其使用的基本前提有：
（1）存在一个活跃的公开市场；
（2）公开市场上存在可比的资产及其交易活动。
2、收益法
收益法是指通过估算评估对象未来预期收益的现值来判断资产价值的评
估方法。应用收益法必须具备的基本前提有：
（1）评估对象的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；
（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测并可用货币衡量；
（3）评估对象预期获利年限可以预测。
3、成本法
成本法是指首先估测评估对象的现行再取得成本（重臵成本），然后估测
评估对象业已存在的各种贬值因素，并将其从重臵成本中扣除而得到评估对
象价值的评估方法。采用成本法的前提条件有：
（1）评估对象处于持续使用状态或设定处于持续使用状态；
（2）可以调查取得购建评估对象的现行途径及相应的社会平均成本资
料。
（二）评估方法的选用
因评估对象为商业用房，其成本不足以表现其市场价值，故未采用成本
法进行评估；由于评估对象为大型商业物业，建筑体量大，在涪陵商圈中具
有独一无二的地位。其所在区域附近交易市场不活跃，难以找到类似大体量
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房地产的交易案例，故无法采用市场法评估；因评估对象所在区域附近类似
房地产的市场租赁情况较活跃，且评估对象中大部分建筑面积受长期租赁合
同限制，故评估人员认为选用收益法对委估房地产进行评估，能够充分客观
公正地反映出评估对象的价值。
综上所述，评估人员对委估房地产采用了收益法进行评估。具体评估方
法如下：
收益法利用了预期收益原理，即某宗房地产的客观合理价格或价值，为该
房地产的产权人在拥有房地产的期间内从中所获得的各年净收益的现值之和。
收益法是通过估算被评估房地产在未来的预期净收益，并采用适当的折
现率折算成现值，然后累加求和后，得出被评估房地产的评估值，其基本计
算公式为：
R 1 s n
p 1 (1 r )
r s
式中：P—房地产价格
n—收益年限
R—年净收益
r—折现率
s—年净收益增长率
八、评估程序实施过程和情况
根据国家有关资产评估的规定和会计核算的一般原则，按照太极集团与
本公司签订的资产评估业务约定书，评估人员业已实施了对太极集团的法律
性文件与资产产权证明文件的查阅，对相关资料的审核，对相关资产进行了
必要的调查，以及我们认为有必要实施的其他资产评估程序。资产评估的详
细过程如下：
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（一）接受委托阶段
1、接受委托方的委托后，本公司即确定了有关的资产评估人员并与委托
方相关工作人员就本次的评估目的、评估基准日、评估对象与范围、委托评
估主要资产的特点等影响资产评估计划的事项进行了认真的讨论。
2、根据委估资产的具体特点，制定评估综合计划和程序计划，确定重要
的评估对象、评估程序及主要评估方法。
（二）资产清查阶段
1、资产评估申报明细表的填报
首先，根据委托评估资产特点，有针对性地指导太极集团进行资产清查
和填报资产评估申报明细表。
2、评估对象真实性和合法性的检查
根据太极集团提供的资产评估申报明细表，评估人员对评估对象进行清
查和核实、查阅产权证明，以确定资产的客观存在及合法性。
4、评估资料的收集
向太极集团提交与本次评估相关的资料清单，指导相关人员进行资料收
集和准备。
（三）评定估算阶段
1、评估人员在太极集团有关人员的配合下，对委估房地产进行现场勘查，
了解评估对象的地理位臵、建筑结构、内外装修、配套设施设备等。在充分
调查和了解的基础上，结合所收集的资料进行综合分析，确定评估方法。
2、评估人员进行市场调查，广泛收集与评估对象有关的市场价格及租赁
情况信息，对所收集信息资料进行归类整理和全面分析。
3、评估人员根据现场勘察结论以及市场调查的结果，采用合适的评估方
法计算资产评估值，编制相关资产评估技术说明。
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（四）评估汇总、提交报告阶段
项目负责人对评估结果汇总，组织有关人员对评估结论进行分析，认为
对太极集团申报资产的评估结果是基本合理的。
按照资产评估规范化要求，资产评估报告书、评估技术说明按本公司规
定程序进行复核后出具评估报告。
九、评估假设
本评估报告的分析和结论仅在设定的以下假设条件下成立：
（一）一般假设
1、本报告评估结论所依据、由太极集团所提供的信息资料为可信的和准
确的。
2、产权持有单位合法拥有、使用、处臵资产并享有其收益的权利不受侵
犯；除非另有说明，假设其完全遵守所有有关的法律和法规。
（二）评估环境假设
1、评估对象所在地区的法律、法规、政策环境相对于评估基准日无重大
变动；
2、评估对象所在地的社会经济环境、国际政治、市场环境相对于评估基
准日无重大变动；
3、与评估对象有关的利率、汇率、物价水平相对于评估基准日无重大变
动。
（三）特殊假设
1、纳入本次评估范围的房地产经营业态在预测期内不会发生重大改变。
2、纳入本次评估范围的房地产租赁合同能按合同约定执行，不存在合同
违约。
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（四）公开交易条件假设
有自愿交易意向的买卖双方，对委估资产及市场、以及影响委估资产价
值的相关因素均有合理的知识背景。相关交易方将在不受任何外在压力、胁
迫下，自主、独立地决定其交易行为。
1、评估对象按照公平的原则实行公开招标、拍卖、挂牌交易，有意向的
购买方理性地报价，平等、独立地参与竞价。
2、与本次评估目的对应的交易相关的权利人、评估委托人、其他利害关
系人及其关联人，均不享有对评估对象的优先权，也不干涉评估对象的交易
价格。
十、评估结论
评估人员对太极集团位于重庆市涪陵区广场路 5 号（涪陵百货大楼），建
筑面积 13746.27 平方米的商业用房选用收益法进行评估，经综合评定估算后，
委托评估的房地产评估值为 25,021.43 万元（大写：贰亿伍仟零贰拾壹万肆
仟叁佰元整）。
十一、特别事项说明
（一）本次评估是在独立、客观、公正原则下作出的，所有参加评估工
作的人员与委托方及产权持有单位无任何利害关系，评估人员严格按照有关
制度和规范完成评估工作，在评估过程中评估人员恪守职业道德和规范。
（二）本评估报告是在委托方及相关当事方提供基础文件数据资料的基
础上做出的。提供必要的资料并保证所提供的资料的真实性、合法性、完整
性是委托方及相关当事方的责任；注册资产评估师的责任是对评估对象在评
估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见。
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Add:22F,Enrich Int.Plaza,168 Zhongshansan Rd,Yuzhong Distr,Chongqing.China.400015 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921
地址:重庆市渝中区中山三路168号中安国际大厦第22层 邮编:400015 传真:023-63870920 电话:023-63870921
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（三）本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场
的原则确定的现行市场价值，没有考虑将来可能承担的担保等事宜，以及特
殊的交易方可能追加付出的价格等对评估结论的影响，同时，本报告也未考
虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的
影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化时，
评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条件的变化而导致评估结果
失效的相关法律责任。
（四）本次评估的房地产评估结果为房地合一的价值，即评估结果中既
包含房屋的价值又包含土地使用权的价值。
（五）委托方和相关当事方所提供的评估对象法律权属资料的真实性、
合法性和完整性承担责任；注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评
估对象价值进行估算并发表专业意见，关注评估对象法律权属，但不对评估
对象的法律权属提供保证。
（六）委估资产在评估基准日已抵押给商业银行，太极集团在对外投资
时按现行法律规定应先解押后才能完成投资。
（七）在本评估报告有效期内，若纳入评估范围的资产数量及作价标准
发生变化，委托方在资产实际作价时应进行相应的调整。当资产数量发生变
化时，委托方应根据原评估方法对资产额进行调整；当资产价格标准发生变
化并对资产评估价值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定
评估价值。
上述有关事项，可能会对评估值产生影响，评估人员特提请委托方及有
关报告使用人注意，在使用本报告结论时，对可能存在的风险独立地作出判
断。
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十二、评估报告使用限制说明
（一）评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
（二）评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；
（三）评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，
需经本公司审阅相关内容；未征得本公司书面同意，评估报告的内容不得被
摘抄、引用或披露于任何公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约
定的除外；
（四）评估报告的使用有效期
本报告评估结果自评估基准日起一年内有效，即 2012 年 11 月 30 日至 2013
年 11 月 29 日。评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以评估结果作
为作价参考依据，超过一年则需重新进行资产评估。
十三、评估报告日
本评估报告最终形成日期为 2012 年 12 月 10 日，即注册资产评估师最终
专业意见形成之日。
重庆华康资产评估土地房地产 评估机构法人代表：殷翔龙
估价有限责任公司
注 册 资 产 评 估 师 ：蒙高原
中国 * 重庆 注 册 资 产 评 估 师 ：何春明
二○一二年十二月十日
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