阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
阳光新业地产股份有限公司
2023 年年度报告
2024-L14
【2024 年 3 月】
阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别
和连带的法律责任。
公司负责人周磊、主管会计工作负责人常立铭及会计机构负责人（会计
主管人员）邱琼明声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
本年度报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，因存在不确定性，不构成
公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认
识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。敬请投资者注意投资风险。
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信
息披露》中房地产业的披露要求。
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅
本报告“第三节 管理层讨论与分析”中“十一 公司未来发展的展望”的有
关内容。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
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目 录
第一节 重要提示、目录和释义 ................................................................................. 1
第二节 公司简介和主要财务指标 ............................................................................. 5
第三节 管理层讨论与分析 ....................................................................................... 11
第四节 公司治理 ....................................................................................................... 31
第五节 环境和社会责任 ........................................................................................... 50
第六节 重要事项 ....................................................................................................... 54
第七节 股份变动及股东情况 ................................................................................... 75
第八节 优先股相关情况 ........................................................................................... 82
第九节 债券相关情况 ............................................................................................... 83
第十节 财务报告 ....................................................................................................... 84
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备查文件目录
（一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。
（二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
（三）报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司 指 阳光新业地产股份有限公司
京基集团 指 京基集团有限公司
北京星泰 指 北京星泰房地产开发有限公司
京基房地产 指 深圳市京基房地产股份有限公司
物业服务中心 指 深圳市京基物业管理有限公司京基一百物业服务中心
京基百纳 指 深圳市京基百纳商业管理有限公司
深圳瑞和、瑞和新业 指 深圳瑞和新业企业管理有限公司
深圳瑞成 指 深圳瑞成新业商业管理有限公司
上海晟璞 指 上海晟璞投资管理有限公司
上海锦赟 指 上海锦赟资产管理有限公司
聚信阳光 指 聚信阳光（昆山）投资管理有限公司
永盛智达 指 北京永盛智达投资管理有限公司
中信信托 指 中信信托有限责任公司
天津瑞升 指 天津瑞升阳光投资有限公司
聚信新业 指 聚信新业（昆山）投资中心
中信聚信 指 中信聚信（北京）资本管理有限公司
北京瑞业 指 北京瑞业投资管理有限公司
光明新丽 指 天津光明新丽商贸有限公司
紫金新嘉 指 天津紫金新嘉商贸有限公司
上海银河 指 上海银河宾馆有限公司
上东商业 指 成都阳光上东商业管理有限公司
成都锦尚 指 成都锦尚置业有限公司
沈阳阳光 指 沈阳阳光新生活广场有限公司
瑞阳嘉和 指 北京瑞阳嘉和物业管理有限公司
北京上东 指 北京上东新业商业管理有限公司
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 阳光股份 股票代码 000608
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 阳光新业地产股份有限公司
公司的中文简称 阳光新业
公司的外文名称 YANG GUANG CO.,LTD.
公司的外文名称缩写 YANG GUANG
公司的法定代表人 周磊
注册地址 广西壮族自治区南宁市江南路 230 号南宁经济技术开发区
注册地址的邮政编码 530031
公司首次注册地址：广西壮族自治区北流市城郊老虎冲；
1998 年 3 月公司注册地址变更为：广西壮族自治区南宁市江滨东路 41 号；
公司注册地址历史变更情况
1998 年 5 月公司注册地址变更为：广西壮族自治区南宁市园湖南路 32 号；
2003 年 8 月公司注册地址变更为：广西壮族自治区南宁市江南路 230 号南宁经济技术开发区。
办公地址 深圳市深南东路 5016 号京基一百大厦 A 座 6901-01A 单元
办公地址的邮政编码 518001
公司网址 http://www.yangguangxinye.com
电子信箱 yangguangxinye@yangguangxinye.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 王小连 张茹
深圳市深南东路 5016 号京基一百大厦 A 座 深圳市深南东路 5016 号京基一百大厦 A 座
联系地址
6901-01A 单元 6901-01A 单元
电话 0755-82220822 0755-82220822
传真 0755-82222655 0755-82222655
电子信箱 yangguangxinye@yangguangxinye.com yangguangxinye@yangguangxinye.com
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三、信息披露及备置地点
公司披露年度报告的证券交易所网站 深圳证券交易所 http://www.szse.cn
《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》及巨潮资讯网
公司披露年度报告的媒体名称及网址
http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司资本市场中心
四、注册变更情况
统一社会信用代码 91450000200538358N
1996 年公司挂牌上市主营业务为水泥制造销售；
1998 年 3 月，公司主营业务变为房地产开发销售；
公司上市以来主营业务的变化情况 2007 年，公司主营业务变为商业地产；
目前公司从事的主要业务包括：商业运营管理业务、物业租赁业务、住宅商
住尾盘销售业务。
1、1996 年 9 月，公司股票在深圳证券交易所首发上市，广西北流市国
有资产管理局持有公司股份 2,880 万股，占公司总股本的 47.56%，为公司第
一大股东。
2、1997 年 9 月，广西北流市国有资产管理局将其所持 1,780 万股的本
公司国家股转让予北京阳光房地产综合开发公司，占本公司总股本的
29.4％，北京阳光房地产综合开发公司成为公司第一大股东。
3、2000 年 12 月，北京阳光房地产综合开发公司将其所持我公司股份转
历次控股股东的变更情况 让给北京首创阳光房地产有限责任公司，转让后，北京首创阳光房地产有限
责任公司持有本公司 5,528.502 万股的国有法人股，占本公司总股本的
26.5％，成为公司第一大股东。
4、2003 年，首创阳光公司等七家企业以发起设立的方式组建成立首创
置业公司，其中，首创阳光公司对首创置业公司的出资中包含首创阳光公司
持有我公司 30％股权中的 26.5％股权。股权过户手续完成后，首创置业公司
持有本公司 26.50％的股权，为公司控股股东。
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5、2004 年 12 月 22 日，首创置业将其持有本公司 45,266,200 股股份转
让予北京燕赵，占本公司总股本的 15.5％，北京燕赵成为本公司的第一大股
东。
6、2007 年 6 月 5 日，本公司向 Reco Shine 非公开发行 120,000,000 股股
份，占本公司总股本的 29.12%，Reco Shine 成为本公司第一大股东。
7、2016 年 4 月 21 日，Reco Shine 更名为 Eternal Prosperity Development
Pte.Ltd.。
8、2020 年 5 月 13 日，京基集团通过协议受让的方式，直接持有公司
21,840 万股 A 股股票，占公司总股本的 29.12%，成为公司的控股股东，陈
华先生成为公司的实际控制人。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 大华会计师事务所（特殊普通合伙）
深圳市福田区莲花街道福新社区鹏程一路 9 号广电金融中心
会计师事务所办公地址
11A11-14F
签字会计师姓名 薛祈明、阳美芳
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□适用 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□适用 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
是 □否
追溯调整或重述原因
会计政策变更
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本年比上年
2022 年 2021 年
增减
2023 年
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
营业收入（元） 321,270,465.34 381,194,621.57 381,194,621.57 -15.72% 567,554,915.80 567,554,915.80
归属于上市公司股东
-234,817,355.54 -384,184,955.86 -383,872,859.07 38.83% 64,269,140.42 64,769,845.41
的净利润（元）
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 -240,213,728.89 -391,561,118.30 -391,249,021.51 38.60% 56,854,460.23 57,355,165.22
的净利润（元）
经营活动产生的现金
70,888,741.56 159,464,347.78 159,464,347.78 -55.55% 214,267,234.18 214,267,234.18
流量净额（元）
基本每股收益（元/
-0.31 -0.51 -0.51 39.22% 0.09 0.09
股）
稀释每股收益（元/
-0.31 -0.51 -0.51 39.22% 0.09 0.09
股）
加权平均净资产收益
-9.13% -12.94% -12.93% 3.80% 2.03% 2.04%
率
本年末比上
2022 年末 2021 年末
年末增减
2023 年末
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
总资产（元） 4,334,996,375.67 4,843,554,710.02 4,844,367,511.80 -10.51% 5,621,701,742.07 5,622,202,447.06
归属于上市公司股东
2,428,813,054.77 2,690,165,197.33 2,690,977,999.11 -9.74% 3,160,180,392.21 3,160,681,097.20
的净资产（元）
会计政策变更的原因及会计差错更正的情况
2022 年 11 月 30 日，财政部发布了《企业会计准则解释第 16 号》（财会〔2022〕31 号，以下简称“解释 16 号”），
解释 16 号“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”自 2023 年 1 月 1 日起
施行，允许企业自发布年度提前执行。本公司于本年度施行该事项相关的会计处理。
公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在
不确定性
□是 否
扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值
是 □否
项目 2023 年 2022 年 备注
营业收入（元） 321,270,465.34 381,194,621.57 包含托管费等其他业务收入
营业收入扣除金额（元） 2,031,994.72 899,355.69 托管费收入及其他
营业收入扣除后金额（元） 319,238,470.62 380,295,265.88 已扣除托管费等其他业务收入
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七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 55,660,358.05 98,058,529.38 124,368,962.50 43,182,615.41
归属于上市公司股东的净利润 -11,812,556.13 -10,256,850.30 -19,435,906.66 -193,312,042.45
归属于上市公司股东的扣除非经
-11,369,155.19 -9,616,485.75 -26,301,368.57 -192,926,719.38
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 35,609,526.48 113,253,001.37 -57,804,187.15 -20,169,599.14
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□是 否
九、非经常性损益项目及金额
适用 □不适用
单位：元
项目 2023 年金额 2022 年金额 2021 年金额 说明
主要为本期处置长期股权
非流动性资产处置损益（包括已计提
5,477,221.50 103,663.92 -264,741.21 投资产生的投资收益所
资产减值准备的冲销部分）
致。
计入当期损益的政府补助（与公司正
常经营业务密切相关，符合国家政策
302,115.76 12,808,075.25 236,246.32
规定、按照确定的标准享有、对公司
损益产生持续影响的政府补助除外）
本期收回单项进行减值准
单独进行减值测试的应收款项减值准
650,406.50 1,308,855.93 1,223,482.02 备的应收款，对应的坏账
备转回
准备转回。
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债务重组损益 1,187,306.33
受托经营取得的托管费收入 1,724,696.87 845,799.11 767,990.30 托管费收入。
除上述各项之外的其他营业外收入和
-2,931,791.25 -7,320,449.55 3,051,441.75 主要为滞纳金。
支出
减：所得税影响额 742,674.12 3,262,365.72 279,479.57
少数股东权益影响额（税后） -916,398.09 -1,705,277.17 -2,679,740.58
合计 5,396,373.35 7,376,162.44 7,414,680.19 --
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
□适用 不适用
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益
项目的情况说明
适用 □不适用
项目 涉及金额（元） 原因
本公司管理层认为，投资性房地产的运营管理是本公司的主营业务，本公司致
力于投资性房地产的运营和管理，提升其价值，获取资本利得。所持有投资性
公允价值变动损益 -257,859,380.41 房地产的公允价值变动属于公司主营业务的经营结果，体现了公司管理层的经
营业绩，属于持续发生的事项，因此，本公司将由此产生的公允价值变动损益
自 2014 年起作为经常性损益列示，且在以后年度一贯应用。
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第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
报告期内，公司商业运营和物业租赁业务主要集中在北京、成都和沈阳。
2023 年商业地产行业面临着较大的挑战和机遇。一方面，随着消费市场的复苏和政策的支持，商业地产逐步回暖；
另一方面，随着行业竞争的加剧和消费者需求的多元化，商业地产需不断创新和提升服务质量以适应市场的变化。根据
国家统计局数据，2023 年全国社会消费品零售总额为 47.15 万亿元，同比增长 7.2%。其中商品零售同比增长 5.8%，餐
饮收入同比增长 20.4%。尤其是 8-11 月，社零总额单月同比增速连续 4 个月加快，消费市场加速恢复。2023 年 1-11 月，
上海、成都、武汉、海口、重庆、深圳等城市社零总额同比增速高于全国水平，消费市场恢复较快。
一、北京商业地产市场情况
购物中心方面，北京零售物业市场全年新增供应总量 127.5 万平方米，仅次于 2008 年为历史第二高纪录。另一方面，
年内闭店体量也达 55.7 万平方米的历史第二高水平，仅次于 2020 年。线下消费回流加速，节假日客流复苏明显，加上
新商场集中开业带动，全市净吸纳量同比提升 110%达 63.3 万平方米。全年空置率在年初冲高后逐步回落，季内环比下
降 0.3 个百分点至 8.0%。客流回暖刺激下，全市购物中心首层平均租金同样本比环比上涨 0.4%至每天每平方米 32.3 元。
2024 年北京零售物业市场预计将迎来近 130 万平方米的新增供应。王府井、望京、奥体、中关村等成熟子市场陆续有新
开发及改造商业体交付。尽管客流量回暖，但激烈的市场竞争以及消费方式的转变，将一定程度上挤压品牌盈利空间和
业主租金溢价空间。
写字楼方面，2023 年全市仍持续出现因企业整合、经营和租赁策略调整等因素所导致的面积缩减和腾退。全市净吸
纳量环比回落至 2.4 万平方米。全年累计 13.3 万平方米，较 2022 年的低基数有所增长。市场格局两极分化体现了租户的
升级需求：乙级净吸纳量连续第二年录得负值；而甲级市场成为需求主要释放地，全年净吸纳量达 20.6 万平方米。整体
空置率年末攀升至 21.7%，为 2009 年末以来最高水平，季末全市平均租金成交面价同样本比环比下降 1.8%，至每月每
平方米 289.3 元，年度累计降幅 4.8%，甲乙级租金均面临较大下降压力。望京、金融街、中关村、燕莎、王府井全年租
金跌幅靠前。
2024 年北京写字楼市场预计有三个新项目总量约 24 万平方米投放市场，较 2023 年有明显回落，市场在供给侧和需
求侧都将进入存量时代。业主一方面需要进一步从存量市场挖掘租户搬迁整合的机会，另一方面也要从在中国经济创新
升级背景下崛起的战略新兴产业中挖掘需求增量。
二、成都商业地产市场情况
购物中心方面，成都零售物业市场全年仅 3 个购物中心开业，合计供应面积约 47.3 万平方米，同比下降 40.3%；核
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心商圈空置率波动上升 4.1 个百分点；次级商圈空置率上升 0.6 个百分点；近郊商圈的购物中心空置率下降 0.3 个百分点。
全市空置率同比上升 1.3 个百分点至 11%。市场调整周期之下，全市购物中心首层平均租金同比下跌 2.0%至 370.9 元/月/
平方米。
2024 年，成都零售物业市场的新增供应继续放缓，将录得约 46.5 万平方米的新项目开业，是自 2017 年以来的新低；
核心商圈在地段优势和旅游复苏的带动之下，商业活力有望攀高。
写字楼方面，2023 年成都优质写字楼市场整体空置率同比上升 4.0 个百分点至 24.7%。甲级楼宇年内租户因降本增
效大面积退租，甲级写字楼市场的空置率于第三季度升至 31.1%；第四季度甲级写字楼市场的空置率于年末小幅回落 0.2
个百分点，最终录得 30.9%。租金方面，以价换量贯穿全年，全市优质写字楼的平均账面租金同比下跌 3.6%至 80.5 元/
月/平方米。
展望 2024 年，成都优质写字楼市场的新增供应回升，约 66 万平方米的楼宇预计交付使用。成都持续发力数字经济
与新经济赛道的相关行业，特别是优势产业，如电子信息、生物医药、新能源、工业品制造等领域，有望持续衍生办公
需求。（市场数据资料来源：世邦魏理仕）
二、报告期内公司从事的主要业务
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
报告期内公司从事的主要业务包括：商业运营管理业务、物业租赁业务以及商住尾盘销售业务。
（一）商业运营管理业务
公司拥有一支专业的商业运营团队，主要为商业项目提供专业的商业运营服务，致力于通过专业的运营管理，为商
业项目资产增值以及实现资产价值最大化，进而获得管理服务收入。
（二）物业租赁业务
涵盖自持性物业租赁和经营性物业租赁两大业务。通过精细化的运营策略，持续优化提升商业项目的租赁管理水平，
以此获取租赁收入。截至 2023 年底，阳光股份管理的自有项目主要布局于北京、上海、成都和沈阳等一二线城市。此外，
2021 年 9 月起，阳光股份正式受托管理京基集团旗下优质商业项目，托管项目总面积达 60 多万平方米，进一步扩大了
业务版图和市场影响力。
（三）商住尾盘销售业务
本报告期内尾盘销售业务主要指北京阳光上东项目的尾盘商铺、车位以及成都锦尚项目尾盘商铺及配套车位销售。
未来公司经营业务将主要聚焦于商业运营管理业务、物业租赁业务。
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2023 年，是充满挑战与机遇的一年，在公司董事会的正确领导下，公司全体员工紧紧围绕年度发展战略和经营计
划，“在不确定性中寻求确定性”，坚持以稳健的步伐推进各项业务。
一、品牌焕新，项目运营表现亮眼
2023 年公司紧抓消费逐步恢复的契机，强化运营能力，结合商业发展新风向和大众消费新趋势，公司自主汰换超 30
个品牌，引进了多个当地知名品牌、中华老字号品牌；及时调整招商策略，优化品牌组合，侧重于餐饮类、体验类等聚
集人气的品牌，形成更优的商业氛围，保障客流量。2023 年公司旗下商业地产项目租金收缴率达 98%。
10 月新接管的沈阳阳光新生活广场项目，新签面积 3,418 ㎡、续签面积 3,420 ㎡，促使出租率在短时间内提升了
12%，充分展示了公司运营团队强大的招商能力，更为项目带来了实质性的商业利益。
成都阳光新业中心项目通过进一步升级品牌，引入创新性、首店等品牌，平均出租率创近年新高，达 94%；成都阳
光新生活广场项目通过经营帮扶等系列措施，确保商户的经营状况总体平稳，三年来出租率维持在 100%的“尖子生”
水平。
面对整体办公租赁市场出租率与租金双下行的环境，成都阳光新业大厦写字楼项目不仅保障了租金单价的稳定，且
实现了近四个整层的出租，占该项目可出租面积的 26%。
二、逆势突破，管理版图再上新台阶
在保持现有业务稳定发展的基础上，公司积极寻找新的盈利增长点。管理规模方面，2023 年 10 月完成沈阳阳光新
生活广场有限公司股权收购，全面接管并运营旗下沈阳阳光新生活广场项目（体量 4.3 万㎡），进一步提升公司的商业
管理规模；运营方面，为进一步提升服务水平和租户体验，上半年经过系列谈判和精心筹备，自建运营管理团队，新增
接管三个项目，新增商业运营管理面积近 20 万㎡。同时积极倾听租户的需求和建议，不断优化服务内容，下半年整体服
务水准得到了显著提高，其中写字楼的租户满意度相较于上半年增加超过 10 分、达到 89.4 分的高分。
三、管理精细化，成本管控卓有成效
2023 年，公司聚焦精细化管理，关注经营提升、成本降低、效率提高、安全生产、管理提升、组织发展，旨在推动
公司高质量发展。全体员工积极响应，共同努力推动精细化管理在公司各个层面的落地实施，通过加强目标管理、数据
分析与决策、成本控制等手段，在满足运营基本需求的情况下严控成本支出。
主要项目销售情况
本期
累计预 本期预 预售 本期 本期
可售面 售（销 售（销 （销 累计结 结算 结算
城市/ 项目 权益比 计容建
所在位置 项目业态 积 售）面 售）面 售） 算面积 面积 金额
区域 名称 例 筑面积
（㎡） 积 积 金额 （㎡） （㎡ （万
（㎡） （㎡） （万 ） 元）
元）
成都市锦
四川 锦尚 住宅、公
江区一环
省成 城市 寓、写字 71.00% 99,542 154,102 109,948 8,346 5,030 109,948 8,346 5,030
路东五段
都市 中心 楼、底商
17-87 号
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阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
东四环北
北京 阳光 路 2 号、 商业、住
100.00% 517,129 637,258 623,321 4,559 10,695 623,321 4,632 10,765
市 上东 6 号一 宅、公寓
区、二区
主要项目出租情况
可出租面 累计已出租
项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 平均出租率
积（㎡） 面积（㎡）
四川省成都市成华区二环路
成都阳光新生活广场 购物中心 55.00% 59,610 59,610 100.00%
东二段 426 号、建设路 2 号
四川省成都市锦江区一环路
成都阳光新业中心 购物中心 71.00% 33,012 30,887 94.00%
东五段 55 号
四川省成都市锦江区一环路
成都阳光新业大厦 写字楼 71.00% 27,689 20,871 75.00%
东五段 55 号
辽宁省沈阳市沈河区长青街
沈阳阳光新生活广场 购物中心 100.00% 29,094 23,862 82.00%
121 号阳光新生活广场
北京通州阳光新生活 北京市通州区九棵松西路 48
购物中心 51.00% 29,259 12,780 44.00%
广场 号阳光新生活广场
北京市朝阳区酒仙桥中路 24
878 东区 写字楼 0.00% 13,823 8,658 63.00%
号院 1 号楼
北京市朝阳区东四环北路 6
北京阳光上东 底商 100.00% 972 630 65.00%
号二区
天津津北阳光新生活
天津市北辰区京津公路西 购物中心 90.00% 24,338 24,338 100.00%
购物广场
四川省成都市锦江区一环路
成都阳光新业大厦 底商 71.00% 2,490.8 2,490.8 100.00%
东五段 55 号
注：1、公司于 2023 年 10 月完成对沈阳阳光新生活广场有限公司剩余 56%股权的收购，持股比例由 44%变更为
100%。本次收购完成后，公司全面接管并运营旗下沈阳阳光新生活广场项目。
2、天津津北阳光新生活购物广场项目出租率等相关数据统计至 2023 年 6 月 30 日，项目公司已于 2023 年 7 月完成
股权转让。
3、成都阳光新业大厦底商项目出租率等相关数据统计至 2023 年 6 月 30 日，该项目已于 2023 年 7 月对外出售。
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土地一级开发情况
□适用 不适用
融资途径
单位：万元
期限结构
融资成本区间/
融资途径 期末融资余额
平均融资成本
1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上
银行贷款 43,134.00 4.9%-6.95% 8,646.00 2,910.00 1,786.00 29,792.00
合计 43,134.00 — 8,646.00 2,910.00 1,786.00 29,792.00
发展战略和未来一年经营计划
参见“管理层讨论与分析”中的“十一、公司未来发展的展望”相关内容。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
适用 □不适用
项目名称 按揭款担保余额 （元）
北京阳光上东项目购房客户 136,132.20
成都锦尚中心项目购房客户 3,523,848.19
合计 3,659,980.39
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
□适用 不适用
三、核心竞争力分析
1、良好的品牌知名度和影响力
公司控股股东京基集团在深圳商业地产领域深耕多年，拥有较大的规模、较强的实力以及优质品牌资源。自 2021 年
开始公司已正式受托管理京基集团旗下优质商业项目，托管项目总面积达 60 多万平方米，进一步扩大公司在商业地产领
域的品牌知名度和影响力，吸引了更多优质品牌资源和高品质客群，从而形成品牌、项目相互促进的良性发展之路。同
时公司将依托“京基商业”良好的品牌形象和影响力，积极开拓新项目资源。
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2、丰富的商业运营管理经验
公司管理团队在商业运营管理领域积累了丰富的行业经验，能够准确把握市场需求，及时调整商业物业的发展定位
与规划。同时，公司丰富的管理经验及成熟的业务流程体系，能够有效地提升运营效率、降低运营成本，为购物中心业
务的持续稳定发展奠定基础。
3、运营项目成熟多样
公司较早将核心业务转移至商业项目的运营与管理，积累了充足的商业项目的策划招商和运营管理能力。商业运营
和物业租赁业务主要集中于京沪蓉地区，均为国内一二线城市，具有较大的商业潜力。同时公司在管项目类型丰富，包
含购物中心、商铺、写字楼等多种业态，其中商业部分从产品上主要分为以“阳光新生活广场”为代表的社区商业；以
“新业中心”为代表的城市综合体，运营业务覆盖面广。
四、主营业务分析
1、概述
报告期内公司实现营业收入 32,127.05 万元，较上年同期减少 15.72%；实现净利润-23,163.39 万元，其中实现归属于
母公司股东净利润-23,481.74 万元，主要由于 2023 年度受房地产市场的持续影响，经评估认定公司持有的投资性房地产
公允价值下降，报告期内产生较大金额的公允价值变动损失和长期股权投资减值损失。与上年同期相比，本报告期归属
于母公司股东净利润减少亏损 38.83%，主要是公司公允价值变动损失和长期股权投资减值损失较上年同期有较大幅度的
减少。
（1）物业租赁业务实现营业收入 13,143.33 万元，较上年同期减少 1,819.98 万元，减少 12.16%，占公司营业收入的
40.91%。主要由于报告期内公司部分项目出现退租或提前解约的情况。
（2）尾盘销售业务实现营业收入 15,042.68 万元，较上年同期减少 5,407.41 万元，减少 26.44%，占公司营业收入的
46.82%。主要由于报告期内可销售尾盘项目货值较上年减少。
（3）商业运营业务实现营业收入 3,737.84 万元，较上年同期增加 1,121.71 万元，增长 42.88%，占公司营业收入的
11.63%，主要由于本期公司收回自持性物业的商业管理业务，商业管理收入增加所致。
2、收入与成本
（1） 营业收入构成
单位：元
2023 年 2022 年
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 321,270,465.34 100% 381,194,621.57 100% -15.72%
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分行业
房地产销售 150,426,761.92 46.82% 204,500,814.95 53.65% -26.44%
物业租赁 131,433,276.78 40.91% 149,633,118.76 39.26% -12.16%
商业运营 37,378,431.92 11.63% 26,161,332.17 6.85% 42.88%
其他 2,031,994.72 0.64% 899,355.69 0.24% 125.94%
分产品
房地产销售 150,426,761.92 46.82% 204,500,814.95 53.65% -26.44%
商业租赁 100,892,282.73 31.40% 119,146,772.69 31.26% -15.32%
写字楼租赁 30,540,994.05 9.51% 30,486,346.07 8.00% 0.18%
商业运营 37,378,431.92 11.63% 26,161,332.17 6.85% 42.88%
其他 2,031,994.72 0.64% 899,355.69 0.24% 125.94%
分地区
京津地区 160,102,870.39 49.83% 284,843,892.23 74.72% -43.79%
四川地区 156,090,277.25 48.59% 95,397,420.50 25.03% 63.62%
上海地区 52,702.26 0.02% 107,509.73 0.03% -50.98%
深圳地区 1,724,696.87 0.54% 845,799.11 0.22% 103.91%
沈阳地区 3,299,918.57 1.02% 0.00 0.00%
分销售模式
直销 321,270,465.34 100.00% 381,194,621.57 100.00% -15.72%
（2） 占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况
适用 □不适用
单位：元
营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上年
营业收入 营业成本 毛利率
年同期增减 年同期增减 同期增减
分行业
房地产销售 150,426,761.92 78,669,846.51 47.70% -26.44% 26.87% -21.98%
物业租赁 131,433,276.78 24,716,577.67 81.19% -12.16% -28.01% 4.14%
商业运营 37,378,431.92 29,161,162.74 21.98% 42.88% 35.85% 4.04%
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分产品
房地产销售 150,426,761.92 78,669,846.51 47.70% -26.44% 26.87% -21.98%
商业租赁 100,892,282.73 13,634,423.92 86.49% -15.32% -47.00% 8.08%
写字楼租赁 30,540,994.05 11,082,153.75 63.71% 0.18% 28.74% -8.05%
商业运营 37,378,431.92 29,161,162.74 21.98% 42.88% 35.85% 4.04%
分地区
京津地区 160,102,870.39 50,231,888.36 68.63% -43.79% -45.63% 1.07%
四川地区 156,090,277.25 81,398,387.31 47.85% 63.62% 221.81% -25.64%
分销售模式
直销 321,270,465.34 132,548,387.55 58.74% -15.72% 12.51% -10.35%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□适用 不适用
（3） 公司实物销售收入是否大于劳务收入
是 □否
行业分类 项目 单位 2023 年 2022 年 同比增减
房地产销售 销售量 平方米 12,977.42 10,700.64 21.28%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
□适用 不适用
（4） 公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况
□适用 不适用
（5） 营业成本构成
行业和产品分类
单位：元
2023 年 2022 年
行业分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
房地产销售 成本结转 78,669,846.51 59.35% 62,008,154.51 52.63% 26.87%
物业租赁 物业租金及维护成本 24,716,577.67 18.65% 34,335,489.06 29.15% -28.01%
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商业运营 运营管理成本 29,161,162.74 22.00% 21,466,058.65 18.22% 35.85%
其他 其他业务成本 800.63 0.00% 2,111.54 0.00% -62.08%
单位：元
2023 年 2022 年
产品分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
房地产销售 成本结转 78,669,846.51 59.35% 62,008,154.51 52.63% 26.87%
商业租赁 维护成本 13,634,423.92 10.29% 25,727,021.86 21.84% -47.00%
写字楼租赁 物业租金及维护成本 11,082,153.75 8.36% 8,608,467.20 7.31% 28.74%
商业运营 运营管理成本 29,161,162.74 22.00% 21,466,058.65 18.22% 35.85%
其他 其他业务成本 800.63 0.00% 2,111.54 0.00% -62.08%
说明
无
（6） 报告期内合并范围是否发生变动
是 □否
本公司于 2023 年吸收合并注销北京新业皓达科技有限公司、吸收合并注销北京宏诚展业企业管理有限公司、注销聚信阳
光（昆山）投资管理有限公司 3 家子公司。
本公司于 2023 年处置天津津北阳光新生活购物广场有限公司 1 家子公司。
本公司于 2023 年非同一控制下购买沈阳阳光新生活广场有限公司 1 家子公司。
（7） 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 不适用
（8） 主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 154,153,253.40
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 45.59%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 0.00%
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公司前 5 大客户资料
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 客户 1 62,000,000.00 18.34%
2 客户 2 38,053,253.40 11.25%
3 客户 3 27,000,000.00 7.99%
4 客户 4 18,300,000.00 5.41%
5 客户 5 8,800,000.00 2.60%
合计 -- 154,153,253.40 45.59%
主要客户其他情况说明
□适用 不适用
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 45,081,180.06
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 54.81%
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 4.09%
公司前 5 名供应商资料
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
1 供应商 1 18,794,967.60 22.85%
2 供应商 2 12,106,266.20 14.72%
3 供应商 3 8,400,000.00 10.21%
4 深圳市京基房地产股份有限公司 3,360,510.00 4.09%
5 供应商 4 2,419,436.26 2.94%
合计 -- 45,081,180.06 54.81%
主要供应商其他情况说明
□ 适用 不适用
3、费用
单位：元
2023 年 2022 年 同比增减 重大变动说明
销售费用 13,911,082.03 19,941,558.89 -30.24% 主要是尾盘销售代理等销售费用减少所致。
管理费用 55,865,783.47 63,402,459.17 -11.89% 主要是公司加强费用管控减少支出所致。
财务费用 48,324,671.83 65,596,250.81 -26.33% 主要是公司有息负债规模减少所致。
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4、研发投入
□适用 不适用
5、现金流
单位：元
项目 2023 年 2022 年 同比增减
经营活动现金流入小计 342,397,144.56 399,123,690.37 -14.21%
经营活动现金流出小计 271,508,403.00 239,659,342.59 13.29%
经营活动产生的现金流量净额 70,888,741.56 159,464,347.78 -55.55%
投资活动现金流入小计 102,888,298.86 15,437,171.44 566.50%
投资活动现金流出小计 2,663,060.90 2,392,062.33 11.33%
投资活动产生的现金流量净额 100,225,237.96 13,045,109.11 668.30%
筹资活动现金流入小计 762,005.73 180,447,436.18 -99.58%
筹资活动现金流出小计 162,597,100.96 418,806,260.02 -61.18%
筹资活动产生的现金流量净额 -161,835,095.23 -238,358,823.84 -32.10%
现金及现金等价物净增加额 9,340,504.72 -65,538,519.26 114.25%
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
适用 □不适用
1、投资活动现金流入小计较上年同期增加 566.50%，主要是本报告期收到转让子公司及联营公司股权款所致。
2、筹资活动现金流入小计较上年同期减少 99.58%，主要是本报告期新增借款减少所致。
3、筹资活动现金流出小计较上年同期减少 61.18%，主要是本报告期偿还借款减少所致。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
适用 □不适用
报告期内公司经营活动产生的现金净流量为 0.71 亿元，本年度净利润为-2.32 亿元(其中归母净利润-2.35 亿元)，公司经
营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异，主要原因是受房地产市场的持续影响，报告期内产生投资性房
地产公允价值变动损失 2.58 亿元和长期股权投资减值损失 0.3 亿元，影响净利润共计-2.23 亿元，此影响不涉及现金流量。
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五、非主营业务分析
适用 □不适用
单位：元
金额 占利润总额比例 形成原因说明 是否具有可持续性
投资收益 2,733,898.30 -1.09% 否
公允价值变动损益 -257,859,380.41 103.21% 主要为投资性房地产公允价值变动所致。 否
资产减值 -29,746,277.33 11.91% 主要为长期股权投资计提减值所致。 否
营业外收入 1,919,899.41 -0.77% 否
营业外支出 5,228,606.29 -2.09% 主要为滞纳金所致。 否
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
单位：元
2023 年末 2023 年初
比重增减 重大变动说明
金额 占总资产比例 金额 占总资产比例
货币资金 80,893,074.60 1.87% 53,193,646.87 1.10% 0.77%
应收账款 12,601,896.48 0.29% 14,696,712.99 0.30% -0.01%
合同资产 0.00% 0.00% 0.00%
存货 5,590,819.94 0.13% 5,686,819.94 0.12% 0.01%
投资性房地产 3,484,372,300.00 80.38% 3,738,044,400.00 77.16% 3.22%
长期股权投资 620,534,202.10 14.31% 898,019,936.80 18.54% -4.23%
固定资产 47,472,308.42 1.10% 43,682,559.39 0.90% 0.20%
在建工程 0.00% 0.00% 0.00%
使用权资产 50,490,003.87 1.16% 62,349,014.67 1.29% -0.13%
短期借款 0.00% 9,911,797.50 0.20% -0.20%
合同负债 3,428,571.43 0.08% 1,719,285.71 0.04% 0.04%
长期借款 344,880,000.00 7.96% 423,840,000.00 8.75% -0.79%
租赁负债 36,266,261.62 0.84% 45,558,040.32 0.94% -0.10%
境外资产占比较高
□适用 不适用
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2、以公允价值计量的资产和负债
适用 □不适用
单位：元
本期公允价值变 计入权益的累计 本期计提
项目 期初数 本期购买金额 本期出售金额 其他变动 期末数
动损益 公允价值变动 的减值
金融资产
投资性房地产 3,738,044,400.00 -206,291,698.70 256,750,000.00 -167,540,500.00 -136,589,901.30 3,484,372,300.00
上述合计 3,738,044,400.00 -206,291,698.70 256,750,000.00 -167,540,500.00 -136,589,901.30 3,484,372,300.00
其他变动的内容
主要是本报告期处置天津津北阳光新生活购物广场有限公司股权使投资性房地产减少所致。
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□是 否
3、截至报告期末的资产权利受限情况
项目 余额 受限原因
其中：854,049.84 元为按揭贷款保证金，500,000.00 元为经营性项目保证金，215,569.64 元为资金监管账
货币资金（元） 42,810,732.99
户，20,174,939.92 元为质押保证金，21,066,173.59 元为诉讼冻结资金。
投资性房地产（元） 2,048,440,000.00 用于抵押及质押借款及一年内到期的抵押及质押借款的抵押物。
合计 2,091,250,732.99
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阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
七、投资状况分析
1、总体情况
□适用 不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 不适用
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2） 衍生品投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
□适用 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□适用 不适用
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九、主要控股参股公司分析
适用 □不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
深圳瑞和新业企业管理有限公司 子公司 企业管理 2,000,000 111,609,518.58 -19,177,426.15 11,191,503.22 -7,376,395.37 -7,371,298.09
北京星泰房地产开发有限公司 子公司 商品房销售及商业运营 102,180,000 1,839,491,618.51 253,722,329.05 107,271,462.24 -22,174,254.33 -24,820,085.80
北京瑞阳嘉和物业管理有限公司 子公司 物业租赁及商业运营 139,500,000 661,589,790.92 291,946,667.09 24,984,291.93 -15,492,046.31 -12,950,912.11
成都锦尚置业有限公司 子公司 物业租赁及商业运营 50,000,000 936,699,401.70 264,317,278.87 102,660,953.56 9,316,265.35 -1,025,125.71
成都紫瑞新丽商贸有限公司 子公司 物业租赁及商业运营 150,000,000 756,634,735.13 598,719,834.44 44,359,330.39 28,939,974.65 21,837,006.24
成都阳光上东商业管理有限公司 子公司 企业管理 110,000,000 682,307,667.09 56,308,278.87 0.00 -25,010,676.39 -25,010,676.39
上海晟域资产管理有限公司 子公司 投资管理 10,000,000 1,361,661,737.82 -208,387,053.85 0.00 -640,533.31 -640,533.31
上海锦赟资产管理有限公司 子公司 资产管理 80,000,000 968,985,917.73 749,157,405.35 52,702.26 -182,466,178.41 -149,110,866.90
深圳瑞成新业商业管理有限公司 子公司 商业运营管理 1,000,000 27,792,297.57 8,150,944.70 28,556,993.63 3,896,689.87 2,906,547.87
北京首创风度房地产开发有限责
子公司 物业租赁 1,200,000 680,730,903.76 266,789,869.70 203,939.04 143,640,621.69 143,762,246.59
任公司
北京瑞丰阳光投资有限公司 子公司 投资管理 10,000,000 1,216,901,203.01 284,823,963.32 0.00 190,986,645.19 190,986,645.19
北京上东新业商业管理有限公司 子公司 物业租赁及商业运营 1,000,000.00 78,750,411.15 20,489,316.03 14,400,173.88 -2,458,166.39 -1,040,725.36
北京艺力设计工程有限公司 子公司 建筑装饰工程设计 10,000,000 704,316,017.01 314,039,913.53 0.00 -2,193,816.47 -2,160,786.37
上海晟璞投资管理有限公司 子公司 投资管理 5,000,000 324,046,755.18 -114,547,644.82 0.00 -31,768,719.07 -31,768,719.07
沈阳阳光新生活广场有限公司 子公司 物业租赁及商业运营 253,700,000 262,198,986.80 178,292,649.63 3,255,856.62 1,281,229.50 691,557.95
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阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
报告期内取得和处置子公司的情况
适用 □不适用
公司名称 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产经营和业绩的影响
天津津北阳光新生活购物广场有限公司 股权处置 产生投资收益 14,328,875.33 元。
购买日至期末被购买方的净利润为
沈阳阳光新生活广场有限公司 非同一控制下企业合并
691,557.95 元。
主要控股参股公司情况说明
无。
十、公司控制的结构化主体情况
适用 □不适用
2014 年 2 月 28 日，本公司完成了对上海锦赟 100%股权收购的交易。本公司与中信信托合作，中信信托以其发行的
信托计划出资与本公司、本公司之一致行动人北京永盛智达投资管理有限公司合作成立有限合伙企业聚信新业，合伙期
限为 5 年，本公司将聚信新业作为特殊目的实体纳入本公司合并范围。
有限合伙企业聚信新业出资比例构成如下：（1）普通合伙人聚信阳光以现金 100 万出资；(2) 中信信托通过发行信
托募集资金认购首期 A 类合伙人份额 1.45 亿元(第二期发行金额增加至 1.60 亿元)；（3）中信信托通过发行信托计划拟募
集资金 2.5 亿认购 B 类有限合伙人份额。（4）我公司全资子公司天津瑞升和我公司一致行动人永盛智达分别以现金 1.5
亿和 1 亿出资认购 C 类有限合伙人份额；
普通合伙人聚信阳光由中信聚信、天津瑞升、及我公司另外一家全资子公司北京瑞业投资管理有限公司投资设立，
出资比例为 4:4:2。我公司通过全资子公司天津瑞升及北京瑞业投资控制普通合伙人聚信阳光 60%的股权，进而间接控制
聚信新业。
有限合伙人各方收益分配顺序如下：
（一）A 类有限合伙人
A 类为纯债权性质的合伙人，在合伙人分配顺序中属于最优先级的合伙人。首期 A 类有限合伙出资额约为人民币
1.45 亿元(第二期发行金额增加至 1.60 亿元)。A 类合伙人仅获得固定收益，收益根据实际发行情况确定，本公司预计综
合发行成本不超过发行时同期银行贷款基准利率的 2.5 倍。
（二）B 类有限合伙人
B 类为股债结合性质的合伙人，在分配顺序中属于中间级的合伙人，出资额为 2.5 亿。在有限合伙各合伙人出资到
位后第四年开始，B 类合伙人可要求本公司以年化 10.4%的成本回购 B 类的份额。或者本公司可强制以年化 15.4%的成
本主动收购 B 类的份额。若 B 类合伙人和阳光都不行使上述的权利，则 B 类在有限合伙清算时按分配顺序在 A 类分配
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阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
完之后，和 C 类合伙人共同享有有限合伙的剩余权益。在 B 类和 C 类的本金都分配完后，优先分配 B 类的基准收益为
10.4%，再分配 C 类的基准收益 10%，之后的为超额收益。
（三）C 类有限合伙人
C 类为股权性质的合伙人，在分配顺序中属于劣后级的合伙人。在 A 类的本金收益和 B 类的本金分配完后，再分配
C 类本金。若本公司在第四年开始选择强制收购 B 类的份额，则 A 类和 B 类都属于固定融资性的合伙人，C 类享有清算
融资后的所有剩余权益。 亦可由 B 类强制要求本公司进行回购。
（四）超额收益
若 B 类合伙人和本公司都没有行使强制回购权和收购权，则在有限合伙到期清算时，可能存在超额收益，即分配完
A 类本金收益、B 类本金和基准收益、C 类本金和基准收益后，剩余的部分要在聚信阳光和 B 类及 C 类合伙人中进行分
配。
聚信新业投资回报取决于银河宾馆主楼项目的经营业绩，因此，聚信新业的相关活动实质上是银河宾馆主楼项目的
相关活动，管理层认为银河宾馆主楼项目的选择及收购价格的确定、改造方案及改造预算的制定、更新改造后的经营决
策是对聚信新业的回报产生最重大影响的活动，这些活动由阳光新业主导，这主要是由于阳光管理层具备商业地产经营
方面多年的经验。阳光新业通过上述经营活动获取相关利益及承担对应性风险。
2017 年 4 月 25 日，本期 A 类产品赎回，该事项已在 2017 年第一季度报告中予以披露。
2017 年 7 月 17 日，本期 B 类产品赎回，该事项已在 2017 年半年度报告中予以披露。
各方经协商一致，2018 年 1 月 31 日公司全资子公司北京瑞业与聚信阳光、中信信托、永盛智达、天津瑞升(以上各
方合称“全体合伙人”)，签署《聚信新业（昆山）投资中心（有限合伙）之退伙协议》和《聚信新业（昆山）投资中心
（有限合伙）之入伙协议》，北京瑞业与天津瑞升、永盛智达签署《聚信新业（昆山）投资中心（有限合伙）合伙协议》，
全体合伙人一致同意，聚信阳光和中信信托退出合伙企业，退出合伙企业后，聚信阳光和中信信托不再享有原合伙协议
项下合伙人的任何权利。北京瑞业通过直接认缴合伙企业出资的方式，作为普通合伙人加入合伙企业，认缴出资额为人
民币 100 万元，并将按照约定缴付出资，合伙企业的普通合伙人和执行事务合伙人由北京瑞业担任。
根据北京瑞业、天津瑞升、永盛智达三方签署的《聚信新业（昆山）投资中心（有限合伙）合伙协议》，合伙企业合
伙期限为八年，即 2014 年 1 月 23 日至 2022 年 1 月 22 日，存续期间届满，经全体合伙人一致同意，合伙期限延长至
2024 年 1 月 22 日。
同时，北京瑞业与聚信阳光签署《股权转让协议》,将聚信阳光持有的北京荣合 0.1%股权转让给北京瑞业。
2020 年 3 月 4 日，中信信托将其全资子公司中信聚信所持聚信阳光 40%股份在北京产权交易所挂牌出售，北京瑞业
已摘牌并完成工商变更，变更后的股权结构如下图所示：
27
阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
十一、公司未来发展的展望
（一）行业格局和趋势
数据显示，2023 年我国社会消费品零售总额为 47.15 万亿元，同比增长 7.2%，预计在 2023 年的增长基础上，2024
年社会消费品零售总额将继续保持稳健的增长态势。在核心商圈持续繁荣的推动下，2024 年全国主要城市核心商圈的租
金有望实现更为显著的增长。商业地产的投资价值将进一步凸显，吸引更多投资者的关注。写字楼市场随着中国经济逐
步向高质量增长迈进，企业经营预期日渐明朗，写字楼租赁需求将底部回升。世邦魏理仕预计 2024 年全国净吸纳量达
400 万平方米，为 2020 至 2022 年均值的 90%，与 2019 年水平相当。受新增供应和空置率走高的影响，2024 年主要一
二线城市写字楼租金将继续下跌，但租赁市场情绪改善有望令下行动能放缓。世邦魏理仕预计，2024 年全国写字楼平均
租金指数将同比下滑 2%，较 2023 年收窄 1.3 个百分点。
（二）公司发展战略
面对商业地产行业的快速变革与市场竞争，公司坚持以市场为导向，以客户为中心，制定 2024 年发展规划。通过精
细化、高效化的商业管理、探索拓展新的业务领域、推进信息化建设、加强企业文化与人才培养、提升资金效率以及实
施严格的成本管控，以确保公司将能够更好地适应市场变化，提升核心竞争力并实现可持续发展。
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阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
（三）经营计划
1、深耕商业运营，提升运营效益
2024 年公司将以提升商业物业价值为首要任务。通过深入挖掘客户需求的同时，采取精细化、高效化的管理方式，
提升服务质量。进一步挖掘和利用经营资源，构建标准化的运营流程和体系化管理，全面优化商业运营体系。结合当前
市场发展趋势和购物中心的定位，灵活调整品牌组合，引进具有引流聚客能力和承租能力的新型业态品牌，提高项目品
质和市场竞争力。
购物中心方面，着眼于消费新趋势和消费新偏好，结合项目定位，及时调整品牌组合，引进具有强劲的聚客能力和
承租能力的新型业态品牌，同时做好经营扶持，稳定现有优质商户，及时汰换预警商户，构建优质的购销环境；
写字楼方面，拓宽营销渠道，不局限于依赖传统中介方式，同时深入挖掘客户需求，通过自建团队提升服务标准和
服务质量，为租户提供优越的办公环境。
2、优化区域布局，加强盈利能力
积极探索轻资产运营模式及多元化发展机会。通过品牌输出、管理咨询等方式，降低公司的资本压力，提高运营效
率和盈利能力。优化区域布局，重点拓展公司旗下城市公司所在地及周边城市商业项目，提升公司在全国范围内的品牌
影响力。加强与政府、金融机构、开发商等合作伙伴的战略合作，共同开拓市场，实现资源共享和互利共赢。
3、推进信息化建设，驱动科学决策
公司将进一步加强信息化建设，全面提升信息化水平，优化业务流程，提高工作效率和客户满意度。积极推进数字
化转型，实现业务流程的自动化和智能化。通过信息技术运用，深入挖掘和分析市场数据，洞察消费者需求和行为模式，
为商业决策提供更为准确和及时的信息支持。
4、激活人才价值，增强企业竞争力
公司将通过优化组织架构和权责体系、激发员工的内生动力，有效提升人力资源的运营价值，增强企业的整体竞争
力和市场适应性。同时提供多样化及个性化培训方式，如研讨会、线上录播课程、外部讲座等，旨在提升员工的各项技
能和能力，以满足不断变化的市场需求。
5、提升资金效率，实施成本严控
公司将根据业务特点和市场需求，制定合理的资金使用计划，加强资金预算管理，提高资金使用的有效性和针对性。
同时建立全面的成本管理体系，实施精细化成本管理，将成本控制目标分解到各个部门和员工，明确责任和义务，严格
管控成本。
（四）可能面对的风险
1、市场经营风险及应对措施
由于租赁需求和品牌拓店速度放缓，公司可能面临租赁收入减少的风险。为稳定出租率和保障租赁收入目标，公司
计划采取以下措施：
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阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
（1）深化市场调研：定期进行市场调研，了解租户和消费者需求，以便调整商业定位和品牌业态组合。
（2）提升商业品质：对商业项目进行定期维护和升级，引入知名品牌和优质租户，提升项目的整体形象和吸引力。
（3）创新营销策略：制定有针对性的营销策略，与租户合作举办活动，提高项目的知名度和人气。
（4）强化风险管理：建立完善的风险管理机制，预测和评估市场风险，制定灵活的租赁策略以应对市场波动。
2、行业竞争加剧风险及应对措施
随着商业地产的发展和成熟，品牌企业之间竞争日益激烈。为持续健康发展，公司计划采取以下措施：
（1）加强品牌建设：明确品牌定位和市场定位，提升品牌知名度和美誉度，制定品牌传播策略。
（2）持续优化管理：持续提高项目运营管理水平，确保租户和消费者的满意度。
（3）强化人才培养和引进：加大人才培养力度，提升员工的专业素质和服务意识，积极引进业内优秀人才。
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
适用 □不适用
接待对象 谈论的主要内容及
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象 调研的基本情况索引
类型 提供的资料
通过网络远程方式 公司在深交所互动易
公司的经营情况、
2023 年 04 全景网“投资者 网络平台线上 参与公司 2022 年 平台披露的《2023 年
个人 未来发展展望、大
月 06 日 关系互动平台” 交流 度业绩说明会的全 4 月 6 日投资者关系
股东资产注入等。
体投资者 活动记录表》
十三、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况
公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案。
□是 否
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阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
第四节 公司治理
一、公司治理的基本状况
报告期内，公司严格遵守《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《深圳证券交易所股票上市规则》等法律、
法规及规范性文件的要求，不断完善公司法人治理结构，健全公司内部控制制度，提高公司规范运作水平。公司拥有规
范的运作机制，股东大会、董事会、监事会及董事会各专门委员会均能严格按照相关规章制度要求规范召开，科学决策，
各位董事、监事均能勤勉尽责。公司法人治理结构完善，各项治理制度健全。
（一）治理制度的修订
2023 年 10 月 26 日，公司召开第九届董事会 2023 年第二次临时会议，会议审议通过了关于修订《对外担保管理
制度》的议案。
（二）审计委员会成员的调整
根据中国证监会最新颁布的《上市公司独立董事管理办法》的规定，审计委员会成员应当为不在上市公司担任高级
管理人员的董事。为了保障董事会专门委员会规范运作，公司于 2023 年 12 月 15 日召开第九届董事会 2023 年第四次临
时会议，会议审议通过了《关于调整第九届董事会专门委员会成员的议案》。公司董事、副总裁、财务总监常立铭先生不
符合上述办法规定的审计委员会委员任职条件，公司董事会同意调整董事会审计委员会成员。
（三）向控股股东、实际控制人报送非公开信息的情况
根据国家税务总局 2017 年发布的《千户集团名册管理办法》《国家税务总局关于开展千户集团扩围工作的指导性意
见》的要求，报告期内，公司存在向控股股东京基集团报送部分月度及季度财务数据的情形。京基集团及相关员工均已
填写《内幕信息知情人登记表》并签署《保密承诺函》，明确其对公司报送的非公开财务信息负有保密责任等事项。
公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定是否存在重大差异
□是 否
公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定不存在重大差异。
二、公司相对于控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面
的独立情况
公司控股股东积极维护上市公司独立性，以行使提案权、表决权等法律法规、深交所相关规定及公司章程规定的
股东权利的方式，通过股东大会依法参与公司重大事项的决策。同时采取有效措施，积极解决与上市公司之间的同业竞
争问题；遵循平等、自愿、等价、有偿的原则，与上市公司之间进行关联交易，维护上市公司和全体股东的共同利益。
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阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面能做到完全分开，保证了公司人员独立、资产完整、财
务独立、机构独立运作和业务独立完整，具备自主经营的能力。
（一）人员独立：公司聘任的高级管理人员在控股股东或其控制的企业没有担任除董事外的其他行政职务；公司高
级管理人员均在公司领薪。
（二）资产独立：公司的资产独立完整，权属清晰，不存在被董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人
及其关联人占用或支配的情形。
（三）财务独立：公司设有独立的财务部门，建立了独立的财务核算体系，有独立的银行账户，能独立的做出财务
决策。
（四）机构独立：公司有独立的办公机构和生产经营场所，公司的董事会、监事会及其他内部机构独立运作。控股
股东、实际控制人及其内部机构与公司及其内部机构之间没有上下级关系。
（五）业务独立：公司拥有能独立开展经营活动的资产、人员以及独立自主的经营能力。
三、同业竞争情况
适用 □不适用
与上市公司的
问题类型 公司名称 公司性质 问题成因 解决措施 工作进度及后续计划
关联关系类型
相关承诺正在履行中：
2020 年 5 月京基集团有
具体内容详见 2021 年 9 月，公司全资
限公司通过协议受让的
本报告“第六 子公司瑞和新业与京基
方式持有上市公司的股
节 重要事 集团、京基百纳签署
京基集团有
同业竞争 控股股东 其他 权，成为上市公司控股
限公司
项”之“一、 《经营托管协议》，京基
股东，从而在商业管理
承诺事项履行 集团同意由京基百纳将
和经营方面与公司存在
情况”。 其经营管理权委托瑞和
同业竞争。
新业行使。
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阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
会议届次 会议类型 投资者参与比例 召开日期 披露日期 会议决议
公司在指定信息披露媒体披露的《2022 年年度股东
2022 年年度股东大会 年度股东大会 29.97% 2023 年 05 月 17 日 2023 年 05 月 18 日
大会决议公告》（公告编号：2023-L17）
公司在指定信息披露媒体披露的《2023 年第一次临
2023 年第一次临时股东大会 临时股东大会 30.01% 2023 年 09 月 15 日 2023 年 09 月 16 日
时股东大会决议公告》（公告编号：2023-L25）
公司在指定信息披露媒体披露的《2023 年第二次临
2023 年第二次临时股东大会 临时股东大会 4.99% 2023 年 11 月 14 日 2023 年 11 月 15 日
时股东大会决议公告》（公告编号：2023-L31）
公司在指定信息披露媒体披露的《2023 年第三次临
2023 年第三次临时股东大会 临时股东大会 29.98% 2023 年 12 月 12 日 2023 年 12 月 13 日
时股东大会决议公告》（公告编号：2023-L37）
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 不适用
五、董事、监事和高级管理人员情况
1、基本情况
任职 期初持股 本期增持股份 本期减持股份 其他增减变 期末持股 股份增减变
姓名 性别 年龄 职务 任期起始日期 任期终止日期
状态 数（股） 数量（股） 数量（股） 动（股） 数（股） 动的原因
周 磊 男 47 董事 现任 2020 年 05 月 29 日 2025 年 02 月 28 日 0 0 0 0 0 -
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阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
董事长 2020 年 06 月 01 日
董事 2020 年 05 月 29 日
熊 伟 男 46 现任 2025 年 02 月 28 日 0 0 0 0 0 -
总裁 2020 年 06 月 01 日
董事 2020 年 05 月 29 日
常立铭 男 51 副总裁、财 现任 2025 年 02 月 28 日 0 0 0 0 0 -
务总监、财 2020 年 06 月 01 日
务负责人
张志斐 男 42 董事 现任 2020 年 05 月 29 日 2025 年 02 月 28 日 0 0 0 0 0 -
张 力 男 47 独立董事 现任 2020 年 09 月 15 日 2025 年 02 月 28 日 0 0 0 0 0 -
郭磊明 男 49 独立董事 现任 2022 年 03 月 01 日 2025 年 02 月 28 日 0 0 0 0 0 -
梁剑飞 男 60 独立董事 现任 2023 年 12 月 12 日 2025 年 02 月 28 日 0 0 0 0 0 -
监事 2020 年 05 月 29 日
马稚新 女 47 现任 2025 年 02 月 28 日 0 0 0 0 0 -
监事会主席 2020 年 09 月 21 日
李云常 男 51 监事 现任 2020 年 09 月 15 日 2025 年 02 月 28 日 0 0 0 0 0 -
温敏 女 43 职工监事 现任 2021 年 06 月 25 日 2025 年 02 月 28 日 0 0 0 0 0 -
扶金龙 男 41 副总裁 现任 2021 年 04 月 29 日 2025 年 02 月 28 日 0 0 0 0 0 -
谌中谋 男 41 副总裁 现任 2023 年 12 月 15 日 2025 年 02 月 28 日 0 0 0 0 0 -
王小连 女 40 董事会秘书 现任 2020 年 12 月 01 日 2025 年 02 月 28 日 0 0 0 0 0 -
刘平春 男 69 独立董事 离任 2020 年 05 月 29 日 2023 年 12 月 12 日 0 0 0 0 0 -
合 计 -- -- -- -- -- -- 0 0 0 0 0 --
注：1、自 2024 年 2 月 7 日至 2 月 8 日期间公司董事、总裁熊伟先生、副总裁扶金龙先生、副总裁谌中谋先生分别通过深圳证券交易所集中竞价方式累计增持公司股份
3,025,900 股、1,350,000 股、1,605,100 股公司股份。
2、2024 年 2 月 6 日公司监事李云常先生通过深圳证券交易所集中竞价方式累计增持公司股份 890,600 股。
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阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
报告期是否存在任期内董事、监事离任和高级管理人员解聘的情况
是 □否
因个人原因，公司独立董事刘平春先生申请辞去公司第九届董事会独立董事的职务，同时申请辞去公司第九届董事
会战略委员会委员和审计委员会委员职务。公司于 2023 年 12 月 12 日召开 2023 年第三次临时股东大会，完成了独立董
事补选工作。具体内容详见公司分别于 2023 年 9 月 21 日、12 月 13 日在指定信息披露媒体披露的《关于独立董事辞职
的公告》（公告编号：2023—L26）及《2023 年第三次临时股东大会决议公告》（公告编号：2023—L37）。
公司董事、监事、高级管理人员变动情况
适用 □不适用
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
梁剑飞 独立董事 被选举 2023 年 12 月 12 日 股东大会选举
谌中谋 副总裁 聘任 2023 年 12 月 15 日 董事会聘任
刘平春 独立董事 离任 2023 年 12 月 12 日 主动离职
2、任职情况
公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责
董事任职情况：
（1）周磊，男，1977 年 1 月出生，中国国籍，金融财务工商专业，硕士学位。曾任创兴银行深圳分行行长，华商银
行行长。现任京基集团有限公司总裁，深圳市京基资本管理有限公司董事长。本公司董事长。
（2）熊伟，男，1978 年 1 月出生，中国国籍，会计学专业，学士学位。曾任深圳市京基房地产股份有限公司副总裁，
京基集团有限公司常务副总裁，深圳市京基百纳商业管理有限公司董事长，深圳市京基物业管理有限公司董事长。现任
深圳市京基智农时代股份有限公司董事长，京基集团有限公司董事，深圳市京基一百大厦酒店管理有限公司董事，深圳
市百纳小额贷款有限责任公司董事。本公司董事、总裁。
（3）常立铭，男，1972 年 12 月出生，中国国籍，审计学专业，学士学位。曾任莱蒙国际集团有限公司资金总监，
深圳市心海控股有限公司首席财务官，深圳市心海城市更新集团有限公司董事；公司总裁。现任本公司董事、副总裁、
财务负责人、财务总监。
（4）张志斐，男，1982 年 2 月出生，中国国籍，公共事业管理专业，学士学位。曾任深圳市京基百纳商业管理有限
公司 KK MALL 项目副总经理、总经理，深圳市京基百纳商业管理有限公司经营发展中心总经理，深圳市京基百纳商业
管理有限公司副总裁；公司副总裁。现任深圳市京基百纳商业管理有限公司总裁。本公司董事。
35
阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
（5）张力，男，1976 年 11 月出生，中国国籍，会计专业，硕士学历，注册会计师。曾任信永中和（香港）会计师
事务所有限公司深圳分所负责人，大华会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所授薪合伙人，致同会计师事务所（特殊
普通合伙）深圳分所授薪合伙人。现任上会会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所合伙人。本公司独立董事。
（6）郭磊明，男，1974 年 3 月出生，中国国籍，硕士学历，律师，从事法律服务年限 21 年。现任广东宏川智慧
物流股份有限公司独立董事，常州光洋轴承股份有限公司独立董事，万商天勤（深圳）律师事务所合伙人。本公司独立
董事。
（7）梁剑飞，男，1963 年 4 月出生，中国国籍，工商管理硕士。曾任深圳铜锣湾百货有限公司副总经理、珠海扬
名商业广场总经理、海南宜欣房地产开发有限公司总经理、深圳市京基百纳商业管理有限公司常务副总经理、宝能商业
有限公司总经理。2013 年 2 月至今担任鸿荣源集团高级副总裁兼商业公司总经理。现任本公司独立董事。
监事任职情况：
（1）马稚新，女，1976 年 6 月出生，中国国籍，工商企业管理专业，本科学历。曾任京基御景华城商业项目店长，
沙井京基百纳广场店物业总监，南山京基百纳广场店物业总监。现任公司成都城市公司负责人。本公司监事会主席。
（2）李云常，男，1972 年 4 月出生，中国国籍，行政管理专业，本科学历。曾任深圳市京基物业管理有限公司常务
副总经理，深圳市京基集团有限公司副总经理。现任深圳市京基物业管理有限公司总经理、深圳市京基一百大厦酒店管
理有限公司监事、深圳市京基京寓酒店公寓管理有限公司总经理。本公司监事。
（3）温敏，女，1980 年 10 月出生，中国国籍，人力资源管理专业。曾先后担任深圳市京基百纳商业管理有限公司
南山百纳广场客服部经理，深圳市京基百纳商业管理有限公司人力行政中心招聘经理。现任公司人力行政中心总监，本
公司职工监事。
高级管理人员任职情况：
（1）扶金龙，男，1982 年 9 月出生，中国国籍，工商管理专业，硕士学位。曾先后担任深圳市京基百纳商业管理有
限公司南山京基百纳广场项目总经理，深圳市京基百纳商业管理有限公司 KK ONE 项目总经理，深圳市京基百纳商业管
理有限公司 KK MALL 项目总经理、深圳市京基百纳商业管理有限公司经营发展中心总经理，深圳市京基百纳商业管理
有限公司副总裁。现任本公司副总裁。
（2）谌中谋，男，1982 年 10 月出生，中国国籍，经济法专业，本科学历。曾任职于第一创业证券、财富证券、京
基集团等。现任公司副总裁。
（3）王小连，女，1983 年 4 月出生，中国国籍，香港中文大学工商管理硕士。具有深圳证券交易所董事会秘书资格。
曾任深圳洪涛集团股份有限公司董事会秘书。现任本公司董事会秘书。
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阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
在股东单位任职情况
适用 □不适用
在股东单位担任 在股东单位是否领
任职人员姓名 股东单位名称 任期起始日期 任期终止日期
的职务 取报酬津贴
周磊 京基集团有限公司 总裁 2018 年 11 月 01 日 是
熊伟 京基集团有限公司 董事 2016 年 09 月 01 日 否
在其他单位任职情况
适用 □不适用
任职人员 在其他单位担 在其他单位是否
其他单位名称 任期起始日期 任期终止日期
姓名 任的职务 领取报酬津贴
深圳市京基资本管理有
周 磊 董事长 2018 年 11 月 01 日 否
限公司
深圳市京基智农时代股
董事长 2018 年 08 月 13 日 2024 年 06 月 28 日 是
份有限公司
深圳市京基一百大厦酒
熊 伟 董事 2013 年 12 月 30 日 否
店管理有限公司
深圳市百纳小额贷款有
董事 2012 年 12 月 12 日 否
限责任公司
深圳市京基百纳商业管
张志斐 总裁 2021 年 04 月 08 日 是
理有限公司
上会会计师事务所（特
张 力 合伙人 2014 年 07 月 01 日 是
殊普通合伙）深圳分所
万商天勤（深圳）律师
合伙人 2007 年 06 月 01 日 是
事务所
广东宏川智慧物流股份
郭磊明 独立董事 2021 年 06 月 18 日 2024 年 06 月 17 日 是
有限公司
常州光洋轴承股份有限
独立董事 2023 年 04 月 18 日 2026 年 04 月 17 日 是
公司
鸿荣源（深圳）企业管
副总裁 2013 年 02 月 01 日 否
理集团有限公司
梁剑飞
鸿荣源壹方商用置业有
总经理 2013 年 02 月 01 日 是
限公司
深圳市京基物业管理有
总经理 2014 年 05 月 01 日 是
限公司
深圳市京基一百大厦酒
李云常 监事 2013 年 12 月 30 日 否
店管理有限公司
深圳市京基京寓酒店公
总经理 2020 年 02 月 21 日 否
寓管理有限公司
公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况
□适用 不适用
37
阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
3、董事、监事、高级管理人员报酬情况
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况
报告期内，公司董事、监事、高级管理人员报酬的确定和发放程序均按照《董事、监事及高级管理人员绩效考核与薪酬
发放管理办法》的规定执行。
公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况
单位：万元
从公司获得的 是否在公司关
姓名 性别 年龄 职务 任职状态
税前报酬总额 联方获取报酬
周磊 男 47 董事长 现任 10 是
熊伟 男 46 董事、总裁 现任 448.73 是
常立铭 男 51 董事、副总裁、财务总监、财务负责人 现任 189.76 否
张志斐 男 42 董事 现任 10 是
郭磊明 男 49 独立董事 现任 10 否
张力 男 47 独立董事 现任 10 否
梁剑飞 男 60 独立董事 现任 0.54 否
马稚新 女 47 监事会主席 现任 76.6 否
李云常 男 51 监事 现任 5 是
温敏 女 43 职工监事 现任 33.83 否
扶金龙 男 41 副总裁 现任 112.6 否
谌中谋 男 41 副总裁 现任 5.91 否
王小连 女 40 董事会秘书 现任 115.2 否
刘平春 男 69 独立董事 离任 9.46 否
合计 - - - - 1,037.63 -
其他情况说明
□适用 不适用
38
阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
六、报告期内董事履行职责的情况
1、本报告期董事会情况
会议届次 召开日期 披露日期 会议决议
公司在指定信息披露媒体披露的《第九届董事
第九届董事会第三次会议 2023 年 03 月 16 日 2023 年 03 月 18 日 会第三次会议决议公告》（公告编号：2023-
L02）
公司在指定信息披露媒体披露的《第九届董事
第九届董事会 2023 年第
2023 年 04 月 26 日 2023 年 04 月 27 日 会 2023 年第一次临时会议决议公告》（公告编
一次临时会议
号：2023-L13）
公司在指定信息披露媒体披露的《第九届董事
第九届董事会第四次会议 2023 年 08 月 25 日 2023 年 08 月 26 日 会第四次会议决议公告》（公告编号：2023-
L19）
公司在指定信息披露媒体披露的《第九届董事
第九届董事会 2023 年第
2023 年 10 月 26 日 2023 年 10 月 27 日 会 2023 年第二次临时会议决议公告》（公告编
二次临时会议
号：2023-L27）
公司在指定信息披露媒体披露的《第九届董事
第九届董事会 2023 年第
2023 年 11 月 24 日 2023 年 11 月 25 日 会 2023 年第三次临时会议决议公告》（公告编
三次临时会议
号：2023-L32）
公司在指定信息披露媒体披露的《第九届董事
第九届董事会 2023 年第
2023 年 12 月 15 日 2023 年 12 月 16 日 会 2023 年第四次临时会议决议公告》（公告编
四次临时会议
号：2023-L38）
2、董事出席董事会及股东大会的情况
董事出席董事会及股东大会的情况
董事 本报告期应参 现场出席董 以通讯方式参 委托出席董 缺席董事 是否连续两次未亲 出席股东
姓名 加董事会次数 事会次数 加董事会次数 事会次数 会次数 自参加董事会会议 大会次数
周 磊 6 4 2 0 0 否 4
熊 伟 6 4 2 0 0 否 4
张志斐 6 4 2 0 0 否 4
常立铭 6 4 2 0 0 否 4
张 力 6 4 2 0 0 否 4
郭磊明 6 4 2 0 0 否 4
梁剑飞 1 0 1 0 0 否 1
刘平春 5 4 1 0 0 否 4
注：公司独立董事刘平春先生已于 2023 年 12 月 12 日辞去公司第九届董事会独立董事及董事会战略委员会委员和审计委
员会委员职务，公司补选梁剑飞先生为公司独立董事。
39
阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
连续两次未亲自出席董事会的说明
无
3、董事对公司有关事项提出异议的情况
董事对公司有关事项是否提出异议
□是 否
报告期内董事对公司有关事项未提出异议。
4、董事履行职责的其他说明
董事对公司有关建议是否被采纳
是 □否
董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明
报告期内，公司董事严格按照《公司法》、《证券法》、《公司章程》等法律、法规的规定按时出席董事会和股东大会，
了解和关注公司的经营情况和财务状况，并对公司未来的发展规划及重大事项提出专业意见和建议，为维护公司的整体
利益和全体股东的合法权益发挥了重要的作用。
40
阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
七、董事会下设专门委员会在报告期内的情况
召开会 其他履行职 异议事项具体
委员会名称 成员情况 召开日期 会议内容 提出的重要意见和建议
议次数 责的情况 情况（如有）
公司召开第九届董事会审计委员会第七次会议，会议
审议通过了以下议案：
1、公司 2022 年度财务会计报告；
2、关于《2022 年度内部控制自我评价报告》的议案； 就 2022 年度财务会计
3、关于公司内审合规中心 2022 年度工作总结及 2023 报告相关内容及内部控
2023 年 03 月 16 日
年度工作计划； 制情况、聘请会计师事
4、关于大华会计师事务所（特殊普通合伙）从事本年 务所情况进行沟通。
张力（召集 度公司审计工作的总结报告；
第九届董事会
人）、刘平 4 5、关于 2022 年度重大事项检查报告；
审计委员会
春、常立铭 6、关于续聘会计师事务所的议案。
公司召开第九届董事会审计委员会第八次会议，会议
审议通过了以下议案： 就一季度财务会计报告
2023 年 04 月 26 日
1、2023 年第一季度财务会计报告； 相关内容进行沟通。
2、内审合规中心 2023 年第一季度工作总结。
公司召开第九届董事会审计委员会第九次会议，会议
就半年度财务会计报告
2023 年 08 月 25 日 审议通过了以下议案：
相关内容进行沟通。
1、2023 年半年度财务会计报告；
41
阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
2、内审合规中心 2023 年上半年度工作总结；
3、关于 2023 年上半年度重大事项检查报告。
公司召开第九届董事会审计委员会第十次会议，会议
审议通过了以下议案： 就第三季度财务会计报
2023 年 10 月 26 日
1、2023 年第三季度财务会计报告； 告相关内容进行沟通。
2、内审合规中心 2023 年第三季度工作总结。
公司召开第九届董事会提名与薪酬考核委员会第三次
会议，会议审议通过了以下议案： 同意将审议议案提交董
2023 年 03 月 16 日
1、关于 2022 年度董事薪酬的议案； 事会审议。
第九届董事会 张力（召集 2、关于 2022 年度高级管理人员薪酬的议案。
提名与薪酬考 人）、周磊、 3 公司召开第九届董事会提名与薪酬考核委员会第四次
同意将审议议案提交董
核委员会 郭磊明 2023 年 11 月 24 日 会议，会议审议通过了《关于补选第九届董事会独立董事
事会审议。
的议案》。
公司召开第九届董事会提名与薪酬考核委员会第五次 同意将审议议案提交董
2023 年 12 月 15 日
会议，会议审议通过了《关于聘任高级管理人员的议案》。 事会审议。
周磊（召集
公司召开第九届董事会战略委员会第二次会议，会议 就公司经营中的重大事
第九届董事会 人）、熊伟、
1 2023 年 03 月 16 日 审议通过了《2022 年经营工作总结和 2023 年经营计划》的 项及未来发展规划提出
战略委员会 张志斐、常
议案。 意见和建议。
立铭、刘平春
注：由于公司原第九届董事会独立董事刘平春先生的辞职及公司董事、副总裁、财务总监常立铭先生不符合《上市公司独立董事管理办法》规定的审计委员会委员任职条件，
公司董事会对审计委员会及战略委员会成员进行调整。具体内容详见公司于 2023 年 12 月 16 日披露的《关于调整第九届董事会专门委员会成员的公告》（公告编号：2023-L39）
42
阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
八、监事会工作情况
监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险
□是 否
监事会对报告期内的监督事项无异议。
九、公司员工情况
1、员工数量、专业构成及教育程度
报告期末母公司在职员工的数量（人） 52
报告期末主要子公司在职员工的数量（人） 164
报告期末在职员工的数量合计（人） 216
当期领取薪酬员工总人数（人） 273
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人） 0
专业构成
专业构成类别 专业构成人数（人）
招商、营销、运营人员 150
金融、财务人员 34
人力、行政、法务人员 32
合计 216
教育程度
教育程度类别 数量（人）
大专及以下 110
大学本科及双学士 95
硕士及以上 11
合计 216
注：报告期内，受新拓项目接管和部分经营资产交易影响，加之从业人员流动性特征等因素共同作用，当期 2023 年全年
领取薪酬员工总人数（包括报告期内离职的员工）较期末实际在职员工人数有所增加。
2、薪酬政策
公司为员工提供在行业和地区内具有一定竞争力的薪酬福利待遇，在公司内部实施具有公平性、激励性、竞争性、
规范化的薪酬管理制度，以实现公司与员工的共赢。报告期内，公司深入贯彻结果导向、奖罚分明的考核理念，进一步
43
阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
优化绩效考核实施方案，保障公司经营管理中阶段性关键工作任务的顺利完成，并作用于季度绩效考核与季度绩效薪酬
分配；同时，根据公司年度整体经营目标达成情况，严格遵照绩效考核管理规定执行年度绩效考核和年度绩效薪酬发放，
确保员工的薪酬福利与公司的经营战略和业绩紧密挂钩。未来，公司将持续推进薪酬与绩效管理体系建设，以保证薪酬
战略支持公司业务发展，将员工的利益与公司业绩、公司长期发展目标紧密结合。
3、培训计划
报告期内，公司根据经营管理的实际需求，持续完善多形式、多维度的培训体系。针对经营管理中的难点和员工能
力提升的关键需求，公司积极开展业务赋能和人才培育，最大限度激发组织与人才的潜力，确保组织发展所需的人才支
持。
（1）关注职业发展与培养：通过轮岗和外派相结合的方式，推动高潜人才梯队的培育和发展；实施竞聘选拔机制，
满足不同职级员工的发展需求，向经营管理和业务发展输送人才。
（2）丰富培训体系：多渠道开发培训资源，在内外训的基础上，利用员工微社区促进不同成员公司和业务板块之间
的知识提炼与共享；多形式开展培训工作，如面对面培训、行动学习、技能评选、微社区分享等，以满足不同业务和岗
位的培训需求。
（3）赋能业务发展：围绕房地产销售、物业租赁和商业运营等业务板块开展年度培训工作；根据新项目的接管需要，
定制开发工程、消防、客服、安防等专题培训，有效提升现场服务水平，同时，启动新项目接管手册的编制工作，保障
项目平稳接管，并促进后续接管经验的共享；强化岗位技能培训，优化岗位职责说明书，提升工作效率，促进学习与工
作的结合。
（4）全方位调研：公司通过商户、租户和员工三个维度的满意度调研，全面了解经营发展的现状，识别管理工作的
短板，为制度流程优化和员工培训提供了指导。
4、劳务外包情况
□适用 不适用
十、公司利润分配及资本公积金转增股本情况
报告期内利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况
适用 □不适用
2023 年 3 月 16 日公司召开第九届董事会第三次会议，会议审议通过了《关于公司 2022 年度利润分配方案》的议
案。经大华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，公司 2022 年度实现归属于上市公司股东的净利润为-38,418.5 万元，
2022 年年末可供股东分配的利润为 111,365 万元。
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阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
根据《公司章程》的相关规定：公司在当年盈利且累计未分配利润为正、且现金流充裕，实施现金分红不会影响公
司后续持续经营的情况下，采取现金方式分配股利。
由于本年度公司亏损，未达到《公司章程》规定的现金分红条件，公司董事会从实际情况出发，提出以下利润分配
方案：公司 2022 年度不进行利润分配、也不以公积金转增股本。
该方案经公司 2023 年 5 月 17 日召开的 2022 年年度股东大会审议通过。
具体内容详见公司在指定信息披露媒体披露的 2023 年 3 月 18 日的 2023-L02 号公告、5 月 18 日的 2023-L17 号公告。
现金分红政策的专项说明
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求： 是
分红标准和比例是否明确和清晰： 是
相关的决策程序和机制是否完备： 是
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用： 是
由于 2022 年度公司亏损，未达到《公司章程》规定的现金分红
条件，因此公司未进行现金分红。
公司未进行现金分红的，应当披露具体原因，以及
下一步公司在稳定现有主业经营的前提下，将适时扩大公司的
下一步为增强投资者回报水平拟采取的举措：
商业规模，并按计划逐步盘活公司的闲置、低效资产，以提升公司
的经营业绩并充裕公司现金流，增强投资者回报水平。
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合
是
法权益是否得到了充分保护：
现金分红政策进行调整或变更的，条件及程序是否
报告期内公司未进行现金分红政策的调整或变更。
合规、透明：
公司报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正但未提出现金红利分配预案
□适用 不适用
本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
□适用 不适用
公司计划年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
十一、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
□适用 不适用
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
45
阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
十二、报告期内的内部控制制度建设及实施情况
1、内部控制建设及实施情况
公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 1 号——主板上
市公司规范运作》和企业内部控制规范体系的要求，以及《公司章程》的规定，根据公司实际情况，建立了一套较为完
善的内部控制体系，贯穿于公司经营管理活动的各个层面和环节。
为了确保公司运营的安全性、规范性和高效性，2023 年公司持续健全内部组织设置、完善公司制度文件、优化内部
控制流程、加强内部控制监督等，通过内部控制的建立健全和有效实施，保证了公司经营管理合法合规、资产安全、财
务报告及相关信息真实完整，提高了经营效率和效果，促进实现经营目标。
根据公司财务报告内部控制重大缺陷的认定情况，于内部控制评价报告基准日，不存在财务报告内部控制重大缺陷。
公司已按照企业内部控制规范体系和相关规定的要求在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。
根据公司非财务报告内部控制重大缺陷认定情况，于内部控制评价报告基准日，公司未发现非财务报告内部控制重
大缺陷。
2、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况
□是 否
十三、公司报告期内对子公司的管理控制情况
公司坚持资产管理公司属性，结构设计扁平化。公司已构建“总部、子公司”的二级管理架构，总部对各子公司的授
权和职责划分坚持权责对等的原则：总部职能部门统一制定制度，对子公司进行专业指导；各子公司建立健全内部完整
职能，在总部职能管控下灵活开展经营活动；总部通过内部审计、专业检查、项目巡查等手段，检查、监督公司各层级
职责的有效履行。既能保证管控力度，保持公司经营管理的统一性，集中调动公司资源优势，又有利于应对市场变化，
提高经营灵活性。
整合中遇 已采取的 后续解
公司名称 整合计划 整合进展 解决进展
到的问题 解决措施 决计划
1、资产方面：公司收购沈阳阳光剩
沈阳阳光新生活广 余 56%股权，持股比例由 44%变更为
场有限公司(原名 100%。本次收购完成后，沈阳阳光成为
已完成 无 不适用 不适用 不适用
沈阳世达物流有限 公司全资子公司，纳入公司合并报表范
责任公司) 围。
2、人员方面：完成沈阳阳光新的运
46
阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
营管理团队的组建。
3、财务方面：沈阳阳光纳入公司财
务管理体系，严格执行公司财务会计、
资金管理等制度。
4、业务方面：公司正式全面接管并
运营沈阳阳光旗下项目——沈阳阳光
新生活广场。
十四、内部控制评价报告或内部控制审计报告
1、内控评价报告
内部控制评价报告全文披露日期 2024 年 03 月 23 日
内部控制评价报告全文披露索引 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
纳入评价范围单位资产总额占公
81.49%
司合并财务报表资产总额的比例
纳入评价范围单位营业收入占公
86.84%
司合并财务报表营业收入的比例
缺陷认定标准
类别 财务报告 非财务报告
a) 财务报告内部控制重大缺陷的迹象包括： a) 非财务报告内部控制重大缺陷的迹象包括：
公司高级管理人员舞弊； 缺乏民主决策程序，如缺乏重大问题决策、
公司更正已公布的财务报告； 重要干部任免、重大项目投资决策、大额资金
注册会计师发现当期财务报告存在重大错 使用（三重一大）决策程序；
报，而内部控制在运行过程中未能发现该错 决策程序不科学，如重大决策失误，给公司
报； 造成重大财产损失；
定性标准 审计委员会和审计部门对公司的对外财务报 严重违反国家法律、法规；
告和财务报告内部控制监督无效。 关键管理人员或重要人才大量流失；
b) 财务报告内部控制重要缺陷的迹象包括： 媒体负面新闻频现；
未依照公认会计准则选择和应用会计政策； 内部控制评价的重大缺陷未得到整改；
未建立反舞弊程序和控制措施； 重要业务缺乏制度控制或制度系统失效，给
对于非常规或特殊交易的账务处理没有建立 公司造成按上述定量标准认定的重大财产损
相应的控制机制或没有实施且没有相应的补偿 失。
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阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
性控制； b) 非财务报告内部控制重要缺陷的迹象包括：
对于期末财务报告过程的控制存在一项或多 公司因管理失误致使发生依据上述定量标准
项缺陷且不能合理保证编制的财务报表达到真 认定的重要财产损失，控制活动未能防范该失
实、准确的目标。 误；
c) 财务报告内部控制一般缺陷是指除上述重 财产损失虽然未达到和超过该重要性水平，
大缺陷、重要缺陷之外的其他控制缺陷。 但从性质上看，仍应引起董事会和管理层重
视。
c) 非财务报告内部控制一般缺陷是指除上述重
大缺陷、重要缺陷之外的其他控制缺陷。
定量标准以公司合并营业收入总额为主要衡量 定量标准以公司合并营业收入总额为主要衡量
指标，如该缺陷单独或连同其他缺陷可能导致 指标，如该缺陷单独或连同其他缺陷导致的直
的财务报告错报金额高于公司合并营业收入总 接财产损失金额高于公司合并营业收入总额的
定量标准
额的 1%，则认定为重大缺陷；如错报金额高 1%，则认定为重大缺陷；如财产损失金额高于
于公司合并营业收入总额的 0.5%，但小于 1% 公司合并营业收入总额的 0.5%，但小于 1%，
则认定为重要缺陷；其余则认定为一般缺陷。 则认定为重要缺陷；其余则认定为一般缺陷。
财务报告重大缺陷数量（个） 0
非财务报告重大缺陷数量（个） 0
财务报告重要缺陷数量（个） 0
非财务报告重要缺陷数量（个） 0
2、内部控制审计报告
适用 □不适用
内部控制审计报告中的审议意见段
我们认为，阳光股份公司于 2023 年 12 月 31 日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了
有效的财务报告内部控制。
内控审计报告披露情况 披露
内部控制审计报告全文披露日期 2024 年 03 月 23 日
内部控制审计报告全文披露索引 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
内控审计报告意见类型 标准无保留意见
非财务报告是否存在重大缺陷 否
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阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告
□是 否
会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致
是 □否
十五、上市公司治理专项行动自查问题整改情况
根据监管部门的统一部署，2021 年公司通过核查过往资料、查询公开信息等方式并结合相关规章制度及实际运作情
况，对 2018 年至 2020 年公司三会运作情况、董监高任职情况、控股股东及实际控制人行为规范、内部控制规范体系建
设情况、信息披露情况等内容进行全面的自查，并针对自查过程中发现的问题进行积极的整改，包括完善公司治理相关
制度、规范公司三会运作及推进解决公司与大股东存在的同业竞争问题等。
截至报告期末，公司自查发现的问题已基本整改完毕，公司治理情况良好。
49
阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
第五节 环境和社会责任
一、重大环保问题
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
□是 否
参照重点排污单位披露的其他环境信息
无
在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
□适用 不适用
未披露其他环境信息的原因
报告期内公司及子公司均不属于环境保护部门公布的重点排污单位。
二、社会责任情况
一直以来，公司坚持把可持续发展理念、履行企业社会责任融入到日常经营管理和企业文化建设中，力争为各利益相
关方创造更长远的真实价值，保证为城市商业的发展注入可持续的阳光力量。
责任经营
公司致力为客户提供好产品和好服务，2023 年持续深化预警平台，实现风险问题的尽早识别和提前处置，推动问题
解决，提升客户体验。
品质提升，2023 年针对各项目的软硬件设备、形象改造升级，公司投入成本超 2000 万元，用于优化客户体验。
顾客服务，2023 年公司旗下购物中心整体顾客满意率达 86.75%，投诉处理率 100%，投诉关闭率 100%。创新顾客服
务渠道，搭建私域社群，第一时间提供购物中心最新动态，包括品牌信息、活动信息、专属福利等，同时倾听意见建议、
及时答疑解惑、输出生活小秘诀等；布局 KOC（Key Opinion Consumer）阵营，构建 KOC 权益体系，用心致力精细化客
户运营；打造“阳光宠粉节”年度营销活动，2023 年度活动主题为“阳光 He 你在一起”，囊括“一起快乐扭”“一起放肆
GO”“一起炸出街”“一起薅羊毛”等环节，让顾客在高性价比消费的同时获得多重快乐，实现物质与精神的双重愉悦体
验，力争促使购物中心成为美好生活体验场、社交互动场、情绪供给场。
租户服务，2023 年公司先后多次收到租户赠送锦旗表达感谢。针对购物中心商户，通过宣传资源倾斜、活动场地提
供、营销活动补贴、优秀商户奖励等方式进行经营扶持，共近百万元，从 2023 年整体租金收缴率达 98%，也充分体现了
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阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
商户对日常运营管理的认可；对于写字楼管理，为了进一步提升服务水平和租户体验，2023 年经过上半年的系列谈判和
精心筹备，自建管理服务团队，更换原来的管理服务单位，并积极倾听租户的需求和建议，不断优化服务内容，下半年整
体服务水准得到了显著提高，租户满意度相较于上半年增加超过 10 分、达到 89.4 分的高分。
安全管理，公司定期开展日常安全检查、特殊时期专项检查，加强安全隐患排查及整改，确保设备设施完好有效；
定期组织多种形式安全应急演练，多层面提高安全防范意识，强化运营场所的日常安全预防与管理，2023 年实现经营管
理安全零事故。
责任管治
公司持续规范三会运作，完善公司治理结构，明确公司权力、决策及监督机构的职责，强化公司的内部控制和风险
管理，加强信息披露，做好投资者关系管理，提高公司的核心竞争力和可持续经营能力，促进公司与利益相关方之间的
良好关系。
风险管控，2023 年公司持续完善内控体系建设，完善组织架构，更新组织管理手册；发布各类风险管理制度共 27
份，对风险实施全面管理；持续推动公司业务流程建设，规范公司异动申请审批流程、财务印鉴及法人私章使用流程、
项目审批流程等节点的完善优化，确认相关流程与制度规定的一致性，形成有效监督机制；组织开展重点经营管理领域
内控评价，并编制 2023 年度整改跟踪计划，针对评价缺陷一一进行了整改，整改完成率达 100%；持续开展合规审计和
监察，共计 4 次综合审计、1 次离任审计及 2 次专项审计，以查促管，不断强化企业运营管理风险意识，加强风险管理；
增强对行业、自身及各利益相关方可能存在的风险的识别、评价与预警，并编制舆情日报、季报、半年报、年报、专题
简报、风险事件警示等风险提示，全年整体舆情健康度表现优秀。
诚信合规，2023 年公司持续健全廉洁举报机制，包括举报渠道完善（公司官网、微信公众号、举报邮箱等）、处理
流程管理、专人专项处理、信息保密管理等；在全公司范围内和合作方中培育廉洁文化，开展“防微杜渐，警钟长鸣”反
舞弊廉洁宣传培训，组织员工填写反舞弊调查问卷。
投资者关系管理，2023 年公司举办股东大会会议 4 次、董事会会议 6 次、监事会会议 4 次、业绩说明会 1 次，重大
事项和定期报告等公告披露 66 条，投资者问答回复率 100%，在投资者最为活跃的股吧发布文章 27 篇、互动量 105。此
外，具体到投资者教育，公司充分利用新媒体平台创新宣导，尤其在每年防范非法证券期货宣传月，制作宣传海报于自
有平台上发布；在微信公众号等平台原创/转发图文并茂、深入浅出的教育内容；剪辑大众熟知的影视剧，创意植入投资
者保护宣传等，2023 年共近 20 批次。
对外沟通，公司搭建了较为完整的自有平台传播生态系统，并于官网专栏展示，让投资者及其他相关利益方不仅能
通过公司公告、新闻报道、业绩说明会、股东大会、深交所互动易、服务热线等较为严肃的途径与公司沟通交流，了解公
司的发展战略、信息披露内容、经营管理等信息，行使权利、表达意见与建议，还可以喜闻乐见的形式认识公司的文化建
设，多维度、多视角见证公司的发展。除了“一网两微”，公司在视频号、抖音号、小红书、财富号、雪球号、知乎等
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阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
10 个流量平台建立宣传阵地，保持每周更新内容，涵盖公司/项目动态、品牌形象、营销推广、投资者教育等，2023 年单
条视频点击量最高达 25 万。
绿色低碳
绿色运营，公司要求旗下购物中心、写字楼每年度制定节能改造计划和节能目标，并列入年度经营考核中。2023 年，
旗下项目公共区域用电量平均同比下降超 3%，同时呼吁商户、租户积极响应，共同践行节能降耗的生产方式。
绿色营销，2023 年公司旗下购物中心通过举办闲置循环环保市集，呼吁通过以物换物的形式循环使用闲置物品，倡
导对环境更友好的生活方式，以此减轻地球的负担；重复利用营销活动的物料共 14 场次、节省成本近 20 万元。
绿色办公，公司向全员发出《低碳降耗，汇聚能量——让勤俭节约蔚然成风》倡议，提倡节约用电、用水、办公用
品和无纸化等降耗办公措施。
以人为本
员工权益保障，公司根据相关法律法规、最新业务发展情况，通过不断完善制度和采取有效措施，保证公平招聘、公
平考核，并提供公平的、持续稳定的、日益完善的福利保障体系，以保障员工切身利益，有效激励员工，增强员工对公司
的认同感和使命感。
员工培训与发展，公司努力通过多样化的培训方式持续提高员工的岗位专业技能、管理能力和职业化素养，逐步建立
内部讲师队伍，推进团队向专业化和职业化目标发展，以满足公司经营管理和业务发展的需要。公司的培训分为内部培训、
外派培训和员工自我培训三种方式，2023 年共有近 60 场；规划管理系列和专业系列的“双通道”晋升体系，采取岗位
调动、岗位竞聘、内部推荐等方式选拔人才。
员工参与及沟通，公司倡导开放、包容的企业文化和务实、简单的沟通氛围，鼓励员工发挥专业特长和工作经验，提
出改善公司发展的合理化建议，并按照“鼓励首创、重在实施”原则进行评选奖励，充分调动了全体员工参与公司发展的
积极性、主动性和创造性，以主人翁的使命感和责任感投身公司各项工作，2023 年开展了两期合理化建议活动，共收回
合理化建议 139 条，覆盖管理提升、业务提升、市场营销、成本控制、系统管理等五大方面，经主责单位评估后，将具备
可行性的建议下发至各主责单位反馈执行计划，保证各项建议落到实处；打造“阳光微社区”，一个一站式文化建设平台，
在这里，可以分享“微知识”“微技能”，也可以“种草”“拔草”“打卡”，多方位实现自我展示；健全沟通渠道，覆
盖公司网站、OA 平台、公告栏、电子邮箱、绩效面谈、即时沟通、公司会议、申诉、员工活动以及其他公司倡导直接沟
通的各类有效渠道，2023 年开展了员工调研问卷，通过不记名的方式深度了解员工的日常工作体验和实际需求。
人文关怀
慈善公益，2023 年公司旗下购物中心走进社区，先后举办“来自阳光的浪漫”“花漾阳光”“阳光为 MOM 花心思”
“情满重阳”等关爱妇女、老人的公益活动；举办“阳光好玩集乐”“阳光心动派对”“阳光大有可玩”等亲子、暑期活
动，关爱儿童成长；为当地政府单位、慈善公益组织所举行的招商引资推介会、社区艺术节、趣味运动会、各种形式公益
活动免费提供场地支持，助力当地社会经济、公益事业。
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阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
荣誉认可，2023 年公司获得北京市通州区公民献血委员会颁发的集体及个人荣誉证书，奖励公司及员工个人在
2022 年北京冬奥会、冬残奥会期间，积极宣传、组织应急无偿献血，为挽救人民群众生命健康和社会安全稳定做出积极
贡献；收到成都市锦江区社会组织发展基金会发来的感谢函，感谢为“爱成都迎大运”儿童友好阳光悦读主题公益
活动提供场地与传播支持，并捐赠书籍，为公益慈善事业发展尽一份力量。此外，公司还获得“2023 年度社会责任‘星’
公司”“全景投资者关系金奖（2022）最佳新媒体运营奖”“2022 景 show 前程生命力企业文化短视频”“2022 景 show
前程创造力企业创新短视频”等多个奖项。
三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴的情况
公司报告年度暂未开展相关工作。
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阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末尚未履行完毕的承诺事项
适用 □不适用
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
京基集团及其实际控制人在取得阳光股份的控制权后，为解决上述同业竞
争问题，维护阳光股份的可持续发展、保护上市公司中小股东的合法利益，拟
采取以下措施： 正常履行中，2021
（1）本次协议转让完成且京基集团直接或间接控制阳光股份期间，若京基 上述承诺于承 年 9 月，公司全资
集团控制的其他企业获得与阳光股份在商业管理与经营方面具有直接竞争关系 诺人直接或间 子公司瑞和新业与
关于同业竞争、 的业务机会，相关业务机会将优先提供给阳光股份实施。 接控制上市公 京基集团、京基百
收购报告书或权 京基集团有
2020 年 05 月
益变动报告书中 关联交易、资金 （2）本次协议转让完成后，京基集团及其实际控制人将延续阳光股份未来 司且上市公司 纳签署《经营托管
13 日
所作承诺 限公司
占用方面的承诺 业务的定位，未来业务将主要聚焦在京津沪地区不良、低效资产的收购、改 保持上市地位 协议》，京基集团
造、提升和退出，在调整自身资产结构的同时，充分发挥公司对经营性物业的 期间持续有 同意由京基百纳将
资产管理能力，通过轻资产模式实现股东回报和公司价值。 效。 其经营管理权委托
（3）在商业管理与经营业务方面，京基集团及其实际控制人在适用的法律 瑞和新业行使。
法规及相关监管规则允许的前提下，本着有利于阳光股份发展和维护股东利益
尤其是中小股东利益的原则，将采取以下措施解决同业竞争问题：
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阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
1）京基集团将在法律法规允许的范围内，自本次阳光股份过户至京基集
团名下之日起 12 个月内，适时启动与上市公司之间的资产托管事项，并在 2
年内签署资产托管协议，将与上市公司存在同业竞争或潜在同业竞争关系的资
产托管给上市公司管理与经营，同时确定定价公允的托管费用；
2）在京基集团与上市公司签署资产托管协议前，深圳市京基百纳商业管
理有限公司经营和管理的商业项目只局限在深圳市范围，以避免与上市公司形
成直接竞争关系；
3）在适用的法律法规及相关监管规则允许的前提下，京基集团在 5 年内
完成将与上市公司存在同业竞争或潜在同业竞争关系的资产注入上市公司，稳
妥推进业务的整合以解决同业竞争问题。”
为规范本次收购完成后本公司与上市公司之间可能产生的关联交易，本次
权益变动完成后，本公司作出承诺如下：“1、本承诺人将严格遵守相关法律、
法规、规范性文件、上市公司章程及关联交易决策制度等有关规定行使股东权
利；在股东大会对涉及上市公司与本承诺人及本承诺人控制的其他企业（不包
含上市公司及其控制的企业，下同）之间的关联交易进行表决时，履行关联交
易决策、回避表决等公允决策程序。2、本承诺人及本承诺人控制的其他企业
将尽可能避免与上市公司发生关联交易；对无法避免或者有合理原因而发生的
关联交易，将遵循市场公正、公平、公开的原则，按照公允、合理的市场价格
进行交易，并依法签署协议，履行合法程序，按照上市公司章程、有关法律法
规和《深圳证券交易所股票上市规则》等有关规定履行信息披露义务和办理有
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阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
关报批程序，保证不通过关联交易损害上市公司及其他股东的合法权益。3、
不利用本承诺人在上市公司的地位及影响谋求上市公司在业务合作等方面给予
优于市场第三方的权利或谋求与上市公司达成交易的优先权利。4、本承诺人
将杜绝一切非法占用上市公司的资金、资产的行为。若上市公司向本承诺人及
本承诺人控制的其他企业提供担保的，应当严格按照法律法规的规定履行相关
决策及信息披露程序。5、上述承诺于本承诺人直接或间接控制上市公司且上
市公司保持上市地位期间持续有效。”
（一）关于上市公司人员独立：
1、保证上市公司的总经理、副总经理、财务负责人、营销负责人、董事
会秘书及其他高级管理人员专职在上市公司工作，不在本公司及本公司控制的
其他企业担任除董事以外的职务，且不在本公司及本公司控制的其他企业领取 上述承诺于京
薪酬。 基集团直接或
2、保证上市公司的财务人员独立，不在本公司及本公司控制的其他企业 间接控制上市
收购报告书或权 京基集团有 2020 年 05 月
益变动报告书中 其他承诺 中兼职或领取报酬。 公司且上市公 正常履行中
所作承诺 限公司 13 日
3、保证上市公司的人事关系、劳动关系、薪酬管理体系独立于本公司。 司保持上市地
4、保证本公司推荐出任上市公司董事、监事的人选都通过合法的程序进 位期间持续有
行。 效。
（二）关于上市公司财务独立：
1、保证上市公司建立独立的财务会计部门和独立的财务核算体系。
2、保证上市公司具有规范、独立的财务会计制度和对分公司、子公司的
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阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
财务管理制度。
3、保证上市公司及其子公司能够独立做出财务决策，本公司及本公司控
制的其他企业不干预上市公司的资金使用、调度。
4、保证上市公司及其子公司独立在银行开户，不与本公司及本公司控制
的其他企业共用一个银行账户。
5、保证上市公司及其子公司依法独立纳税。
（三）关于上市公司机构独立：
1、保证上市公司依法建立和完善法人治理结构，建立独立、完整的组织
机构。
2、保证上市公司的股东大会、董事会、独立董事、监事会、高级管理人
员等依照法律、法规和《阳光新业地产股份有限公司章程》独立行使职权。
3、保证上市公司及其子公司与本公司及本公司控制的其他企业之间在办
公机构和生产经营场所等方面完全分开，不存在机构混同的情形。
4、保证上市公司及其子公司独立自主地运作，本公司不会超越股东大会
直接或间接干预上市公司的决策和经营。
（四）关于上市公司资产独立、完整：
1、保证上市公司具有独立、完整的经营性资产。
2、保证本公司及本公司控制的其他企业不违规占用上市公司的资金、资
产及其他资源。
3、保证不以上市公司的资产为本公司及本公司控制的其他企业的债务违
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阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
规提供担保。
（五）关于上市公司业务独立：
1、保证上市公司拥有独立开展经营活动的资产、人员、资质以及具有独
立面向市场自主经营的能力，在产、供、销等环节不依赖本公司。
2、保证严格控制关联交易事项，尽量避免或减少上市公司与本公司及本
公司控制的其他企业之间发生关联交易；杜绝非法占用上市公司资金、资产的
行为；对无法避免或者有合理原因发生的关联交易，将遵循市场公正、公平、
公开的原则，按照公允、合理的市场价格进行交易，并按相关法律、法规、规
章及规范性文件、《阳光新业地产股份有限公司章程》的规定等履行关联交易
决策程序及信息披露义务；保证不通过与上市公司的关联交易损害上市公司及
其他股东的合法权益。本公司保证不通过依法行使股东权利以外的任何方式，
干预上市公司的重大决策事项，影响上市公司在人员、财务、机构、资产、业
务方面的独立性；保证上市公司在其他方面与本公司及本公司控制的其他企业
保持独立。上述承诺于本公司直接或间接控制上市公司且上市公司保持上市地
位期间持续有效。”
熊伟、扶金 自 2024 年 2 月 7 日起六个月内，通过深圳证券交易所集中竞价方式增持公司 2024 年 02 月 2024 年 08 月 已于 2024 年 2 月 8
其他承诺 增持承诺
龙、谌中谋 股份，合计增持金额不低于人民币 1,000 万元。 07 日 06 日 日履行完毕
熊伟、扶金 增持期间以及增持计划完成后六个月内不减持所持有的公司股份，不进行内幕 2024 年 02 月 2024 年 08 月
其他承诺 不减持承诺 正常履行中
龙、谌中谋 交易、敏感期买卖股份和短线交易。 07 日 08 日
承诺是否按时履
是
行
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阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测及其原因做出说明
□适用 不适用
二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□适用 不适用
公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。
三、违规对外担保情况
□适用 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
四、董事会对最近一期“非标准审计报告”相关情况的说明
□适用 不适用
五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的
说明
□适用 不适用
六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况说明
适用 □不适用
1、会计政策变更
执行企业会计准则解释第 16 号对本公司的影响
2022 年 11 月 30 日，财政部发布了《企业会计准则解释第 16 号》（财会〔2022〕31 号，以下简称“解释 16
号”），解释 16 号“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”自 2023 年 1
月 1 日起施行，允许企业自发布年度提前执行。本公司于本年度施行该事项相关的会计处理。
对于在首次施行解释 16 号的财务报表列报最早期间的期初（即 2022 年 1 月 1 日）因适用解释 16 号单项交易而确
认的租赁负债和使用权资产，以及确认的弃置义务相关预计负债和对应的相关资产，产生可抵扣暂时性差异和应纳税暂
时性差异的，本公司按照解释 16 号和《企业会计准则第 18 号——所得税》的规定，将累积影响数调整财务报表列报最
早期间的期初（即 2022 年 1 月 1 日）留存收益及其他相关财务报表项目。
根据解释 16 号的相关规定，本公司对财务报表相关项目累积影响调整如下：
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阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
2022 年 1 月 1 日 2022 年 1 月 1 日
项目 累积影响金额
原列报金额 调整后列报金额
递延所得税资产（元） --- 500,704.99 500,704.99
未分配利润（元） 1,497,833,218.49 500,704.99 1,498,333,923.48
对于在首次施行本解释的财务报表列报最早期间的期初（即 2022 年 1 月 1 日）至解释施行日（2023 年 1 月 1 日）
之间发生的适用解释 16 号的单项交易而确认的租赁负债和使用权资产，以及确认的弃置义务相关预计负债和对应的相关
资产，本公司按照解释 16 号的规定进行处理。
根据解释 16 号的规定，本公司对资产负债表相关项目调整如下：
2022 年 12 月 31 日
资产负债表项目
变更前 累计影响金额 变更后
递延所得税资产（元） 10,090,252.86 812,801.78 10,903,054.64
未分配利润（元） 1,113,648,262.63 812,801.78 1,114,461,064.41
根据解释 16 号的规定，本公司对损益表相关项目调整如下：
2022 年度
损益表项目
变更前 累计影响金额 变更后
所得税费用（元） -76,272,597.95 -312,096.79 -76,584,694.74
2、会计估计变更
本报告期主要会计估计未发生变更。
七、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
适用 □不适用
本公司于 2023 年吸收合并注销北京新业皓达科技有限公司、吸收合并注销北京宏诚展业企业管理有限公司、注销聚信阳
光（昆山）投资管理有限公司 3 家子公司。
本公司于 2023 年处置天津津北阳光新生活购物广场有限公司 1 家子公司。
本公司于 2023 年非同一控制下购买沈阳阳光新生活广场有限公司 1 家子公司。
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阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
八、聘任、解聘会计师事务所情况
现聘任的会计师事务所
境内会计师事务所名称 大华会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬（万元） 140
境内会计师事务所审计服务的连续年限 4
境内会计师事务所注册会计师姓名 薛祈明、阳美芳
境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限 4 年，1 年
当期是否改聘会计师事务所
□是 否
聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况
适用 □不适用
公司分别于 2023 年 3 月 16 日、5 月 17 日召开第九届董事会第三次会议和 2022 年年度股东大会，会议审议通过了《关
于续聘会计师事务所的议案》，公司同意续聘大华会计师事务所（特殊普通合伙）担任公司 2023 年度审计机构，负责公
司 2023 年度财务审计及内控审计工作，审计报酬合计 140 万元，其中内控审计费用 30 万元。
九、年度报告披露后面临退市情况
□适用 不适用
十、破产重整相关事项
□适用 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
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阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
十一、重大诉讼、仲裁事项
适用 □不适用
涉案金额 诉讼（仲裁）审理结果 诉讼（仲裁）
诉讼（仲裁）基本情况 是否形成预计负债 诉讼（仲裁）进展 披露日期 披露索引
（万元） 及影响 判决执行情况
原告肖平华、曾贵珍、冯静 1、2020 年 11 月 25 日一审开庭； 成都锦尚不服一审
军、张晓林、钟吉清、杨卫 2、2021 年 12 月 30 日一审判决； 判决、上诉；
平、文焕余、舒芳、杨素芳、 3、2022 年 8 月 8 日二审第一次开庭； 根据四川省高级人
张霄鹏起诉被告成都锦尚置业 4、2022 年 9 月 28 日二审第二次开庭； 民法院《民事裁定书》
有限公司，请求判令被告赔偿 5、2023 年 1 月 9 日二审第三次开庭； 【（2022）川民终 1052
拆迁成都市锦江区一环路东五 6、2023 年 4 月 17 日四川省高院二审裁 号】，认为原判决认定 公司在指定信息披
截至 2023 年 12 月
段 7 栋 1-2 层房屋损失 1,876 万 定发回重审； 基本事实不清，裁定如 成都中院（重 2020 年 露媒体披露的《关
31 日，公司对该
元，请求判令被告支付资金损 3,463 7、成都中院（重审）一审立案，案号 下： 审）一审审理 06 月 18 于公司涉及诉讼的
事项累计计提预计
失 1,587.096 万元。 根据 2010 （2023）川 01 民初 416 号； 一、撤销四川省成 中 日 公告》（公告编
负债 1,913 万元。
年 12 月 3 日阳光新业地产股份 8、2023 年 8 月 9 日（重审）一审第一 都市中级人民法院 号：2020-L40）。
有限公司与黄秀文、季秀红签 次开庭； （2019）川 01 民初
署的《项目合作框架合同书》， 9、2023 年 9 月 8 日（重审）一审第二 7127 号民事判决；
项目并购前产生的纠纷导致的 次开庭； 二、本案发回四川
全部费用和损失均由项目转让 10、2023 年 10 月 13 日（重审）一审第 省成都市中级人民法院
方黄秀文和季秀红承担。 三次开庭。 重审。
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阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
十二、处罚及整改情况
□适用 不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
十三、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
适用 □不适用
公司及控股股东京基集团、实际控制人陈华先生不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到期未清偿等情况。
十四、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
□适用 不适用
公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
□适用 不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
3、共同对外投资的关联交易
□适用 不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
4、关联债权债务往来
适用 □不适用
是否存在非经营性关联债权债务往来
是 □否
63
阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
应收关联方债权
是否存在
期初余额 本期新增金 本期收回金 本期利息 期末余额
关联方 关联关系 形成原因 非经营性 利率
（万元） 额（万元） 额（万元） （万元） （万元）
资金占用
天津紫金新嘉商贸
参股企业 股利分配 是 557.8 557.8 0.00% 0
有限公司
上海银河宾馆有限
合营企业 资金资助 是 835 100 0.00% 935
公司
深圳市京基房地产 控股股东
押金 否 56.01 0.00% 56.01
股份有限公司 之子公司
深圳市京基物业管
控股股东
理有限公司京基一 押金 否 10.53 0.00% 10.53
之子公司
百物业服务中心
深圳市京基百纳商 控股股东
托管费 否 89.65 182.82 91.21 0.00% 181.26
业管理有限公司 之子公司
关联债权对公司经营成果及财
无。
务状况的影响
应付关联方债务
期初余额 本期新增金 本期归还金 本期利息 期末余额
关联方 关联关系 形成原因 利率
（万元） 额（万元） 额（万元） （万元） （万元）
Sunrise 上市公司重
Jianshe Private 要子公司之 资金往来 359.32 0.00% 359.32
Limited 少数股东
Sunrise 上市公司重
Tongzhou Private 要子公司之 应付股利 1,921.07 0.00% 1,921.07
Limited 少数股东
3.50%及
京基集团有限公司 控股股东 资金往来 31,694.68 4,000 1,260.19 28,954.87
5%
深圳市京基房地产股 控股股东之
租赁费 531.25 327.2 7.10% 26.11 230.16
份有限公司 子公司
上海银河宾馆有限公 日常经营
合营企业 1.6 14.73 11.62 0.00% 4.71
司 费
关联债务对公司经营成果及财务状
产生财务费用 1286.30 万元。
况的影响
5、与存在关联关系的财务公司的往来情况
□适用 不适用
公司与存在关联关系的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况
□适用 不适用
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阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
7、其他重大关联交易
适用 □不适用
（1）关于全资子公司向控股股东借款及借款展期的关联交易事项
2022 年 7 月 15 日，公司召开第九届董事会 2022 年第三次临时会议，会议审议通过了《关于全资子公司向控股股东
借款暨关联交易的议案》，北京星泰拟与京基集团签署《借款合同》，北京星泰拟向京基集团借款不超过人民币 1.7 亿元，
借款期限 12 个月，借款年化利率 3.5%，北京星泰有权提前归还本金和利息。本借款为信用借款，北京星泰不向京基集
团及其关联方提供任何形式的担保。
详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的 2022 年 7 月 16 日的 2022-L41 号公告、2022-L42 号公告。
截至 2023 年 7 月，公司剩余未归还本金人民币 1.25 亿元。
2023 年 10 月 26 日，公司召开第九届董事会 2023 年第二次临时会议，会议审议通过了《关于全资子公司向控股股
东借款展期暨关联交易的议案》，北京星泰与京基集团签署《借款展期协议》，申请上述 1.25 亿元借款展期，展期后的借
款到期日为 2024 年 1 月 14 日，展期借款利率不变，利息按资金实际使用天数计算，上述事项经公司 2023 年 11 月 14 日
召开的 2023 年第二次临时股东大会审议通过。
详细情况请参见刊登于 2023 年 10 月 27 日的 2023-L27 号、2023-L29 号、11 月 15 日的 2023-L31 号公告。
2024 年 1 月 15 日，公司召开第九届董事会 2024 年第一次临时会议，会议审议通过了《关于全资子公司向控股股东
借款展期暨关联交易的议案》，北京星泰与京基集团签署《统借统还借款展期协议二》，申请上述剩余未归还本金人民币
87,207,916.67 元借款展期，展期期限 12 个月，展期后的借款到期日为 2025 年 1 月 14 日，展期借款利率维持不变，利息
按资金实际使用天数计算，上述事项经公司 2024 年 1 月 31 日召开的 2024 年第一次临时股东大会审议通过。
详细情况请参见刊登于 2024 年 1 月 16 日的 2024-L01 号、2024-L02 号、2 月 1 日的 2024-L05 号公告。
截至本报告期末，借款本金及利息共计人民币 9,191.18 万元。
（2）关于公司全资子公司向京基集团有限公司借款及借款展期的关联交易事项
2020 年 8 月 26 日，公司召开第八届董事会 2020 年第七次临时会议，会议审议通过了《关于公司全资子公司北京星
泰房地产开发有限公司拟向京基集团有限公司借款暨关联交易的议案》。北京星泰与京基集团签署《借款合同》，北京星
泰向京基集团借款不超过 1.7 亿元人民币，借款期限 12 个月，借款年化利率 5%，可随时偿还。本借款为信用借款，北
京星泰不向京基集团及其关联方提供任何形式的担保措施。上述事项经公司 2020 年 9 月 15 日召开的 2020 年第一次临时
股东大会审议通过。
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阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的 2020 年 8 月 27 日的 2020- L48 号公告、2020-L51 号公告，2020 年
9 月 16 日的 2020-L59 号公告。
2021 年 8 月 26 日公司召开第八届董事会第六次会议，会议审议通过了《关于全资子公司向控股股东借款展期暨关
联交易的议案》。根据公司实际经营的需要，北京星泰和京基集团签署《借款展期协议》，北京星泰拟向京基集团申请上
述 1.7 亿元人民币借款展期，展期期限为原合同借款期限顺延 12 个月，展期借款利率维持不变，仍为年化利率 5%，利
息按资金实际使用天数计算，偿还借款本金时一并偿还利息。除《借款展期协议》约定内容外，原《借款合同》约定的
各项条款仍然有效。上述事项经公司 2021 年 9 月 14 日召开的 2021 年第二次临时股东大会审议通过。
详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的 2021 年 8 月 27 日的 2021-L35 号、2021-L37 号、9 月 15 日的 2021-
L41 号公告。
2022 年 8 月 29 日，公司召开第九届董事会第二次会议，会议审议通过了《关于全资子公司向控股股东借款展期暨
关联交易的议案》。鉴于北京星泰的经营情况，北京星泰和京基集团签署《借款展期协议二》，北京星泰拟向京基集团申
请上述 1.7 亿元人民币借款展期，展期期限为原展期协议约定的展期期限顺延 12 个月，展期借款利率维持不变，仍为年
化利率 5%，利息按资金实际使用天数计算，偿还借款本金时一并偿还利息。 上述事项经公司 2022 年 9 月 16 日召开的
2022 年第二次临时股东大会审议通过。
详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的 2022 年 8 月 30 日的 2022-L43 号、2022-L45 号、9 月 17 日的 2022-
L51 号公告。
2023 年 10 月 26 日，公司召开第九届董事会 2023 年第二次临时会议，会议审议通过了《关于全资子公司向控股股
东借款展期暨关联交易的议案》，北京星泰与京基集团签署《借款展期协议三》，申请上述 1.7 亿元借款展期，展期后的
借款到期日为 2024 年 3 月 16 日，展期借款利率不变，利息按资金实际使用天数计算，上述事项经公司 2023 年 11 月 14
日召开的 2023 年第二次临时股东大会审议通过。
详细情况请参见刊登于 2023 年 10 月 27 日的 2023-L27 号、2023-L29 号、11 月 15 日的 2023-L31 号公告。
2024 年 1 月 15 日，公司召开第九届董事会 2024 年第一次临时会议，会议审议通过了《关于全资子公司向控股股东
借款展期暨关联交易的议案》，北京星泰与京基集团签署《统借统还借款展期协议四》，申请上述 1.7 亿元借款展期，展
期期限 12 个月，展期后的借款到期日为 2025 年 3 月 16 日，展期借款利率维持不变，利息按资金实际使用天数计算，上
述事项经公司 2024 年 1 月 31 日召开的 2024 年第一次临时股东大会审议通过。
详细情况请参见刊登于 2024 年 1 月 16 日的 2024-L01 号、2024-L02 号、2 月 1 日的 2024-L05 号公告。
截至本报告期末，借款本金及利息共计人民币 1.98 亿元。
（3）关于拟续租办公场所的关联交易事项
2022 年 8 月 29 日，公司召开第九届董事会第二次会议，会议审议通过了《关于拟续租办公场所暨关联交易的议案》。
公司所属全资子公司深圳瑞和、深圳瑞成拟分别与京基房地产续签《房屋租赁合同》，承租深圳市深南东路 5016 号京基
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阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
一百大厦 A 座 6901-01A 单元、6901-01E 单元作为公司总部办公场所，租赁房产建筑面积为 1,120.17 平方米，租赁期限
为两年，租金为人民币 250 元/㎡/月（建筑面积），月租金合计为人民币 280,042.50 元，上述事项经公司 2022 年 9 月 16
日召开的 2022 年第二次临时股东大会审议通过。
详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的 2022 年 8 月 30 日的 2022-L43 号、2022-L46 号、9 月 17 日的 2022-
L51 号公告。
年初至本报告期末，累计已发生租赁费 330.96 万元。
（4）关于拟续签物业管理服务合同的关联交易事项
2022 年 8 月 29 日，公司召开第九届董事会第二次会议，会议审议通过了《关于拟续签物业管理服务合同暨关联交
易的议案》。根据公司生产经营的需要，公司所属全资子公司深圳瑞和、深圳瑞成拟分别与物业服务中心续签《物业管理
服务合同》，物业服务中心拟向其租赁的深圳市深南东路 5016 号京基 100 大厦 A 座 69 层 01-01A 单元、69 层 01-01E
单元提供物业管理服务，租赁房产建筑面积为 1,120.17 平方米，租赁期限为两年，物业管理费用为人民币 32 元/月/㎡，
每月管理费用共计人民币 35,845.44 元，该事项经公司 2022 年 9 月 16 日召开的 2022 年第二次临时股东大会审议通过。
详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的 2022 年 8 月 30 日的 2022-L43 号、2022-L47 号、9 月 17 日的 2022- L51
号公告。
年初至本报告期末，累计已发生物业服务费 50.08 万元。
（5）关于对外提供财务资助暨关联交易的事项
2023 年 8 月 25 日公司召开第九届董事会第四次会议，会议审议通过了《关于对外提供财务资助暨关联交易的议案》，
同意公司控股子公司上海晟璞与上海银河签署借款协议，上海晟璞将于 2023 年按照持股比例在与上海银河其它股东同等
条件下，向上海银河提供财务资助 100 万元，财务资助期限至上海银河有偿还能力时或至上海银河项目转让时，本次财
务资助为无息借款，上述事项经公司 2023 年 9 月 15 日召开的 2023 年第一次临时股东大会审议通过。
详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的 2023 年 8 月 26 日的 2023-L19 号、2023-L21 号、9 月 16 日 2023-
L25 号公告。
2024 年 2 月 29 日公司召开第九届董事会 2024 年第二次临时会议，会议审议通过了《关于对外提供财务资助暨关联
交易的议案》，同意公司控股子公司上海晟璞与上海银河签署借款协议，上海晟璞将于 2024 年按照持股比例在与上海银
河其它股东同等条件下，向上海银河提供财务资助 180 万元，财务资助期限至上海银河有偿还能力时或至上海银河项目
转让时，本次财务资助为无息借款，上述事项经公司 2024 年 3 月 19 日召开的 2024 年第二次临时股东大会审议通过。
详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的 2024 年 3 月 1 日的 2024-L08 号、2024-L09 号、3 月 20 日 2024-
L11 号公告。
年初至本报告期末，公司已按照股权比例向上海银河提供财务资助 100 万元 。截至本报告期末，累计提供财务资助
935 万元。
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阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
（6）关于全资子公司签署《经营托管协议》暨关联交易的事项
2021 年 8 月 26 日公司召开第八届董事会第六次会议，会议审议通过了《关于全资子公司签署〈经营托管协议〉暨
关联交易的议案》，京基集团同意由京基百纳将其经营管理权委托瑞和新业行使。瑞和新业按托管期间经双方认可的审计
机构审定后的京基百纳净利润的 5%收取托管费（含税），托管期限自托管协议生效后 2021 年 9 月 30 日起至同业竞争解
决之日止。
上述事项经公司 2021 年 9 月 14 日召开的 2021 年第二次临时股东大会审议通过。
详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的 2021 年 8 月 27 日的 2021-L35 号、2021-L38 号、9 月 15 日的 2021-
L41 号公告。
年初至本报告期末，公司应收取托管费（含税）181.26 万元（未经审定）。
重大关联交易临时报告披露网站相关查询
临时公告名称 临时公告披露日期 临时公告披露网站名称
第九届董事会 2022 年第三次临时会议决议公告 2022 年 07 月 16 日 巨潮资讯网
关于全资子公司向控股股东借款暨关联交易的公告 2022 年 07 月 16 日 巨潮资讯网
第九届董事会 2023 年第二次临时会议公告 2023 年 10 月 27 日 巨潮资讯网
关于全资子公司向控股股东借款展期暨关联交易的公告 2023 年 10 月 27 日 巨潮资讯网
2023 年第二次临时股东大会决议公告 2023 年 11 月 15 日 巨潮资讯网
第九届董事会 2024 年第一次临时会议公告 2024 年 01 月 16 日 巨潮资讯网
关于全资子公司向控股股东借款展期暨关联交易的公告 2024 年 01 月 16 日 巨潮资讯网
2024 年第一次临时股东大会决议公告 2024 年 02 月 01 日 巨潮资讯网
第八届董事会 2020 年第七次临时会议决议公告 2020 年 08 月 27 日 巨潮资讯网
关于拟向京基集团有限公司借款暨关联交易的公告 2020 年 08 月 27 日 巨潮资讯网
2020 年第一次临时股东大会决议公告 2020 年 09 月 16 日 巨潮资讯网
第八届董事会第六次会议决议公告 2021 年 08 月 27 日 巨潮资讯网
关于全资子公司向控股股东借款展期暨关联交易的公告 2021 年 08 月 27 日 巨潮资讯网
关于全资子公司签署《经营托管协议》暨关联交易的公告 2021 年 08 月 27 日 巨潮资讯网
2021 年第二次临时股东大会决议公告 2021 年 09 月 15 日 巨潮资讯网
第九届董事会第四次会议决议公告 2023 年 08 月 26 日 巨潮资讯网
关于对外提供财务资助暨关联交易的公告 2023 年 08 月 26 日 巨潮资讯网
68
阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
2023 年第一次临时股东大会决议公告 2023 年 09 月 16 日 巨潮资讯网
第九届董事会 2024 年第二次临时会议决议公告 2024 年 03 月 01 日 巨潮资讯网
关于对外提供财务资助暨关联交易的公告 2024 年 03 月 01 日 巨潮资讯网
2024 年第二次临时股东大会决议公告 2024 年 03 月 20 日 巨潮资讯网
第九届董事会第二次会议决议公告 2022 年 08 月 30 日 巨潮资讯网
关于全资子公司向控股股东借款展期暨关联交易的公告 2022 年 08 月 30 日 巨潮资讯网
关于拟续租办公场所暨关联交易的公告 2022 年 08 月 30 日 巨潮资讯网
关于拟续签物业管理服务合同暨关联交易的公告 2022 年 08 月 30 日 巨潮资讯网
2022 年第二次临时股东大会决议公告 2022 年 09 月 17 日 巨潮资讯网
十五、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1） 托管情况
适用 □不适用
托管情况说明
2021 年 8 月 26 日公司召开第八届董事会第六次会议，会议审议通过了《关于全资子公司签署〈经营托管协议〉暨
关联交易的议案》，京基集团同意由京基百纳将其经营管理权委托瑞和新业行使。瑞和新业按托管期间经双方认可的审计
机构审定后的京基百纳净利润的 5%收取托管费（含税），托管期限自托管协议生效后 2021 年 9 月 30 日起至同业竞争解
决之日止。
上述事项经公司 2021 年 9 月 14 日召开的 2021 年第二次临时股东大会审议通过。
详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的 2021 年 8 月 27 日的 2021-L35 号、2021-L38 号、9 月 15 日的 2021-
L41 号公告。
年初至本报告期末，公司应收取托管费（含税）181.26 万元（未经审定）。
为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的项目
□适用 不适用
公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的托管项目。
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阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
（2） 承包情况
□适用 不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3） 租赁情况
适用 □不适用
租赁情况说明
2022 年 8 月 29 日，公司召开第九届董事会第二次会议，会议审议通过了《关于拟续租办公场所暨关联交易的议案》。
公司所属全资子公司深圳瑞和、深圳瑞成拟分别与京基房地产续签《房屋租赁合同》，承租深圳市深南东路 5016 号京基
一百大厦 A 座 6901-01A 单元、6901-01E 单元作为公司总部办公场所，租赁房产建筑面积为 1,120.17 平方米，租赁期限
为两年，租金为人民币 250 元/㎡/月（建筑面积），月租金合计为人民币 280,042.50 元，上述事项经公司 2022 年 9 月 16
日召开的 2022 年第二次临时股东大会审议通过。
详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的 2022 年 8 月 30 日的 2022-L43 号、2022-L46 号、9 月 17 日的 2022-
L51 号公告。
年初至本报告期末，累计已发生租赁费 330.96 万元。
为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的项目
□适用 不适用
公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的租赁项目。
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阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
2、重大担保
适用 □不适用
单位：万元
公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保额度相关 实际担 反担保情况 是否履 是否为关
担保对象名称 担保额度 实际发生日期 担保类型 担保物（如有） 担保期
公告披露日期 保金额 （如有） 行完毕 联方担保
报告期内审批的对外担保额度合 报告期内对外担保实际发
0 0
计（A1） 生额合计（A2）
报告期末已审批的对外担保额度 报告期末实际对外担保余
0 0
合计（A3） 额合计（A4）
公司对子公司的担保情况
担保额度相关 实际担 反担保情况 是否履 是否为关
担保对象名称 担保额度 实际发生日期 担保类型 担保物（如有） 担保期
公告披露日期 保金额 （如有） 行完毕 联方担保
成都锦尚置业所持有的成都阳光新业中心
57,809.68 平米的商业房产提供抵押担保、成
成都阳光上东 都阳光新业中心 27,689.08 平米的写字楼房产
2021 年 04 月 2021 年 04 月
商业管理有限 38,000 34,884 连带责任保证 无 18 年 否 否
08 日 28 日
公司 提供抵押担保、上述抵押物的应收租金作为质
押担保、成都阳光上东提供 2,000 万保证金作
为质押担保。
北京瑞阳嘉和 北京瑞阳嘉和所持有的通州阳光新生活广场
2023 年 08 月 2023 年 08 月
物业管理有限 7,000 4,800 连带责任保证 无 4年 否 否
26 日 26 日
公司 29,403.56 平米的商业物业提供抵押担保。
报告期内审批对子公司担保额度 报告期内对子公司担保实
7,000 4,800
合计（B1） 际发生额合计（B2）
报告期末已审批的对子公司担保 报告期末对子公司实际担
45,000 39,684
额度合计（B3） 保余额合计（B4）
71
阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
子公司对子公司的担保情况
担保额度相关 实际担 反担保情况 是否履 是否为关
担保对象名称 担保额度 实际发生日期 担保类型 担保物（如有） 担保期
公告披露日期 保金额 （如有） 行完毕 联方担保
北京中关村科技融资担保有限公司为北京上东
新业商业管理有限公司向华夏银行股份有限公
司北京玉泉路支行的流动资金贷款提供连带责
北京上东新业
2023 年 08 月
商业管理有限 800 抵押 任保证担保，北京星泰以持有的商铺（不动产 无 6年 否 否
26 日
公司
权利证书证号：X 京房权证朝字第 858391
号）为北京中关村科技融资担保有限公司提供
抵押担保。
报告期内审批对子公司担保额度 报告期内对子公司担保实
800 0
合计（C1） 际发生额合计（C2）
报告期末已审批的对子公司担保 报告期末对子公司实际担
800 0
额度合计（C3） 保余额合计（C4）
公司担保总额（即前三大项的合计）
报告期内审批担保额度合计 报告期内担保实际发生额
7,800 4,800
（A1+B1+C1） 合计（A2+B2+C2）
报告期末已审批的担保额度合计 报告期末实际担保余额合
45,800 39,684
（A3+B3+C3） 计（A4+B4+C4）
实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资产的比例 16.34%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余额（D） 0
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债务担
34,884
保余额（E）
担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 0
72
阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
上述三项担保金额合计（D+E+F） 34,884
对未到期担保合同，报告期内发生担保责任或有证据表明有可
无
能承担连带清偿责任的情况说明（如有）
违反规定程序对外提供担保的说明（如有） 无
采用复合方式担保的具体情况说明
无
3、委托他人进行现金资产管理情况
（1） 委托理财情况
□适用 不适用
公司报告期不存在委托理财。
（2） 委托贷款情况
□适用 不适用
公司报告期不存在委托贷款。
4、其他重大合同
□适用 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
73
阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
十六、其他重大事项的说明
适用 □不适用
基于对公司未来发展前景的信心以及对公司长期价值的认同，为了更好地支持公司持续、稳定、健康的发展，公司
董事、总裁熊伟先生、副总裁扶金龙先生、副总裁谌中谋先生计划自 2024 年 2 月 7 日起六个月内，通过深圳证券交易所
集中竞价方式增持公司股份，合计增持金额不低于人民币 1,000 万元。具体内容详见公司于 2024 年 2 月 7 日在指定信息
披露媒体披露的《关于部分高级管理人员增持公司股份计划的公告》（公告编号：2024—L06）。
截至 2 月 8 日本次股份增持计划已全部实施完毕。本次增持的高级管理人员自 2024 年 2 月 7 日至 2 月 8 日期间通过
深圳证券交易所集中竞价方式累计增持公司股份 5,981,000 股，占公司总股本的 0.8%，合计增持金额 1,000.27 万元。具
体内容详见公司于 2024 年 2 月 20 日在指定信息披露媒体披露的《关于部分高级管理人员增持公司股份实施结果的公告》
（公告编号：2024—L07）。
十七、公司子公司重大事项
□适用 不适用
74
阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
第七节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
数量 比例 发行新股 送股 公积金转股 其他 小计 数量 比例
一、有限售条件股份 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
1、国家持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
2、国有法人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
3、其他内资持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
其中：境内法人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
境内自然人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
4、外资持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
其中：境外法人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
境外自然人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
二、无限售条件股份 749,913,309 100.00% 0 0 0 0 0 749,913,309 100.00%
1、人民币普通股 749,913,309 100.00% 0 0 0 0 0 749,913,309 100.00%
2、境内上市的外资股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
3、境外上市的外资股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
4、其他 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
三、股份总数 749,913,309 100.00% 0 0 0 0 0 749,913,309 100.00%
股份变动的原因
□适用 不适用
股份变动的批准情况
□适用 不适用
股份变动的过户情况
75
阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
□适用 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
□适用 不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 不适用
2、限售股份变动情况
□适用 不适用
二、证券发行与上市情况
1、报告期内证券发行（不含优先股）情况
□适用 不适用
2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明
□适用 不适用
3、现存的内部职工股情况
□适用 不适用
三、股东和实际控制人情况
1、公司股东数量及持股情况
单位：股
年度报告
报告期末表
披露日前 年度报告披露日前上一月末
报告期末普通股股 决权恢复的
25,262 上一月末 26,162 0 表决权恢复的优先股股东总 0
东总数 优先股股东
普通股股 数
总数
东总数
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）
持有有限 持有无限售 质押、标记或冻结情况
报告期末持 报告期内增
股东名称 股东性质 持股比例 售条件的 条件的股份
股数量 减变动情况 股份状态 数量
股份数量 数量
境内非国有
京基集团有限公司 29.97% 224,771,000 0 0 224,771,000 质押 172,500,000
法人
上海天倚道投资管
理有限公司－天倚
其他 4.89% 36,649,000 0 0 36,649,000 不适用 0
道励新 11 号私募证
券投资基金
76
阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
张仕桦 境外自然人 2.87% 21,494,800 21,494,800 0 21,494,800 不适用 0
张依婷 境内自然人 1.15% 8,596,160 0 0 8,596,160 不适用 0
中信证券股份有限
国有法人 1.00% 7,495,312 728,084 0 7,495,312 不适用 0
公司
苏晓丹 境内自然人 0.87% 6,557,200 2,555,500 0 6,557,200 不适用 0
中国银行股份有限
公司－国金量化多
其他 0.83% 6,206,240 6,136,340 0 6,206,240 不适用 0
因子股票型证券投
资基金
黄培虹 境内自然人 0.81% 6,064,700 6,064,700 0 6,064,700 不适用 0
黄坤明 境内自然人 0.80% 6,015,740 0 0 6,015,740 不适用 0
刘振彬 境内自然人 0.75% 5,623,620 0 0 5,623,620 不适用 0
战略投资者或一般法人因配售新股
无
成为前 10 名股东的情况
上述股东关联关系或一致行动的说 京基集团有限公司为公司控股股东，除此之外公司未知前十名股东是否存在关联关系或一致行
明 动。
上述股东涉及委托/受托表决权、
无
放弃表决权情况的说明
前 10 名股东中存在回购专户的特
无
别说明
前 10 名无限售条件股东持股情况
股份种类
股东名称 报告期末持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
京基集团有限公司 224,771,000 人民币普通股 224,771,000
上海天倚道投资管理有限公司－天
36,649,000 人民币普通股 36,649,000
倚道励新 11 号私募证券投资基金
张仕桦 21,494,800 人民币普通股 21,494,800
张依婷 8,596,160 人民币普通股 8,596,160
中信证券股份有限公司 7,495,312 人民币普通股 7,495,312
苏晓丹 6,557,200 人民币普通股 6,557,200
中国银行股份有限公司－国金量化
6,206,240 人民币普通股 6,206,240
多因子股票型证券投资基金
黄培虹 6,064,700 人民币普通股 6,064,700
黄坤明 6,015,740 人民币普通股 6,015,740
刘振彬 5,623,620 人民币普通股 5,623,620
前 10 名无限售流通股股东之间，
以及前 10 名无限售流通股股东和 公司未知前 10 名无限售流通股股东之间，以及前 10 名无限售流通股股东和前 10 名股东之间是否
前 10 名股东之间关联关系或一致 存在关联关系或一致行动。
行动的说明
公司股东上海天倚道投资管理有限公司－天倚道励新 11 号私募证券投资基金通过普通证券账户持
前 10 名普通股股东参与融资融券
有 0 股，通过第一创业证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有 36,649,000 股，实际合
业务情况说明
计持有 36,649,000 股，位列公司第二大流通股股东。
77
阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
前十名股东参与转融通业务出借股份情况
□适用 不适用
前十名股东较上期发生变化
适用 □不适用
单位：股
前十名股东较上期末发生变化情况
期末股东普通账户、信用账户持股及转融
期末转融通出借股份且尚未归还数量
本报告期新增/ 通出借股份且尚未归还的股份数量
股东名称（全称）
退出
数量合计 占总股本的比例 数量合计 占总股本的比例
张仕桦 新增 0 0.00% 0 0.00%
苏晓丹 新增 0 0.00% 0 0.00%
中国银行股份有限公司
－国金量化多因子股票 新增 0 0.00% 0 0.00%
型证券投资基金
黄培虹 新增 0 0.00% 0 0.00%
周增希 退出 0 0.00% 0 0.00%
陈焕杰 退出 0 0.00% 0 0.00%
张音 退出 0 0.00% 0 0.00%
中国国际金融股份有限
退出 0 0.00% 0 0.00%
公司
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□是 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
2、公司控股股东情况
控股股东性质：自然人控股
控股股东类型：法人
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阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
法定代表人/
控股股东名称 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
单位负责人
一般经营项目是：投资兴办高科技工业、房地产、旅游、
餐饮、能源、储运等实业（具体项目另行申报）；国内贸
易，从事货物及技术的进出口业务（法律、行政法规、国
务院决定规定在登记前须经批准的项目除外）；自有物业
租赁；物业管理（凭物业管理资质证书经营）；会所管理
及咨询；高新科技建筑材料的技术开发，各类经济信息咨
询（不含限制项目）；游艇租赁；从事广告业务；酒店管
理、餐饮管理；日用百货、副食的内部零售及相关配套服
京基集团有限 1997 年 09 月
陈华 27938145-2
公司 16 日 务；会议服务（法律、行政法规、国务院决定禁止和规定
在登记前须经批准的项目除外）；健身服务；电子商务。
（企业经营涉及前置性行政许可的，须取得前置性行政许
可文件后方可经营），许可经营项目是：棋牌、茶艺、游
泳池、健身房、保健、按摩、足浴；附属商务中心、商
场；美容美发、桑拿；机动车辆停放服务；旅业、住宿；
咖啡厅、咖啡制售；酒吧、KTV、公共浴室；销售烟酒、
饮料；中西餐制售；餐饮服务，房地产经纪。
控股股东报告
期内控股和参 截至 2023 年 12 月 29 日，京基集团及一致行动人持有深圳市京基智农时代股份有限公司（简称“京基智
股的其他境内
农”，股票代码：000048）股份 303,050,949 股，占京基智农总股本的 57.12%，系京基智农控股股东。
外上市公司的
股权情况
控股股东报告期内变更
□适用 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
3、公司实际控制人及其一致行动人
实际控制人性质：境内自然人
实际控制人类型：自然人
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阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
实际控制人姓名 与实际控制人关系 国籍 是否取得其他国家或地区居留权
陈华 本人 中国 是
主要职业及职务 京基集团董事长
截至 2023 年 12 月 29 日，京基集团及一致行动人持有深圳市京基智农时代股份有限公司
过去 10 年曾控股的境内外 （简称“京基智农”，股票代码：000048）股份 303,050,949 股，占京基智农总股本的
上市公司情况
57.12%，系京基智农控股股东。
实际控制人报告期内变更
□适用 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 不适用
4、公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例达到 80%
□适用 不适用
5、其他持股在 10%以上的法人股东
□适用 不适用
6、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况
□适用 不适用
80
阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
四、股份回购在报告期的具体实施情况
股份回购的实施进展情况
□适用 不适用
采用集中竞价交易方式减持回购股份的实施进展情况
□适用 不适用
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阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
第八节 优先股相关情况
□适用 不适用
报告期公司不存在优先股。
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阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
第九节 债券相关情况
□适用 不适用
83
阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
第十节 财务报告
大华审字[2024]0011007262号
阳光新业地产股份有限公司全体股东：
一、 审计意见
我们审计了阳光新业地产股份有限公司(以下简称阳光股份公司)财务报表，包括 2023 年 12 月 31 日的合并及母公司资
产负债表，2023 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表
附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了阳光股份公司 2023 年 12 月 31
日的合并及母公司财务状况以及 2023 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、 形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进
一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于阳光股份公司，并履行了职业道德
方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、 关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进
行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
我们确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。
(一) 投资性房地产公允价值的评估
1. 事项描述
阳光股份公司对投资性房地产的披露见合并财务报表附注三/(十八)投资性房地产及附注五/注释 8. 投资性房地产。
截止 2023 年 12 月 31 日，投资性房地产期末账面价值 348,437.23 万元，占资产 80.38%。阳光股份公司采用公允价值对投
资性房地产进行后续计量，评估值由阳光股份公司参考其聘请的评估师执行的评估决定。
管理层对投资性房地产公允价值进行评估时涉及重要的会计估计和判断，主要包括估值技术的确定及对应评估方法下
关键输入值的选择，其中，估值技术根据物业所处发展周期及市场环境的不同通常包括直接资本化法、现金流折现法和市
场比较法。直接资本化法的关键输入值包括租金水平及资本化率；现金流折现法的关键输入值包括租金水平、出租率及贴
现率；市场比较法的关键输入值包括可比案例价格。
鉴于该事项涉及重要会计估计和判断，以及对合并财务报表的重大影响，我们将投资性房地产公允价值的评估确定为
合并财务报表审计的关键审计事项。
2. 审计应对
对投资性房地产公允价值的评估，我们执行的主要审计程序如下：
（1） 我们了解、评估并测试阳光股份公司对投资性房地产公允价值评估的内部控制；
（2） 我们评估评估师的胜任能力、专业能力及客观性；
（3） 我们与阳光股份公司管理层沟通各投资性房地产选用的估值技术，取得和查看由评估师出具的投资性房地
84
阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
产物业评估报告，并结合公司各投资性房地产的实际开发状况，评估评估师选取的相关估值技术的相关性和合理性；
（4） 我们对投资性房地产公允价值评估时使用的关键输入值执行如下程序：将评估师所使用的出租率及租金水
平核对至管理层记录；将评估师使用的贴现率及资本化率与行业水平进行比对；通过收集和比较市场可比案例的售价、楼
龄、地理位置及物业面积信息，对评估师使用的可比案例价格进行了评估。
基于所实施的审计程序，我们取得的证据支持管理层在投资性房地产公允价值的评估中采用的评估方法及对关键输入
值作出的重要会计估计和判断。
四、 其他信息
阳光股份公司管理层对其他信息负责。其他信息包括 2023 年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报
告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计
过程中了解的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需
要报告。
五、 管理层和治理层对财务报表的责任
阳光股份公司管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内
部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，阳光股份公司管理层负责评估阳光股份公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适
用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算阳光股份公司、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督阳光股份公司的财务报告过程。
六、 注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计
报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于
舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为
错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
1．识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适
当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，
未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
2．了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
3．评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
4．对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对阳光股份公司持续经营
能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要
求我们在审计报告中提请报告使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的
结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致阳光股份公司不能持续经营。
5．评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
6．就阳光股份公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表意见。我们负责指导、
监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
85
阳光新业地产股份有限公司 2023 年年度报告全文
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关
注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的
所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计
报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项
造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
大华会计师事务所(特殊普通合伙) 中国注册会计师：
（项目合伙人） 薛祈明
中国北京 中国注册会计师：
阳美芳
二〇二四年三月二十一日
86
合并资产负债表
2023 年 12 月 31 日
编制单位： 阳光新业地产股份有限公司 （除特别注明外，金额单位均为人民币元）
资产 附注五 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 注释 1 80,893,074.60 53,193,646.87
交易性金融资产 - -
衍生金融资产 - -
应收票据 - -
应收账款 注释 2 12,601,896.48 14,696,712.99
应收款项融资 - -
预付款项 注释 3 1,323,629.28 656,262.73
其他应收款 注释 4 16,436,636.89 13,177,680.67
存货 注释 5 5,590,819.94 5,686,819.94
合同资产 - -
持有待售资产 - -
一年内到期的非流动资产 - -
其他流动资产 注释 6 1,516,166.26 365,078.50
流动资产合计 118,362,223.45 87,776,201.70
非流动资产：
债权投资 - -
其他债权投资 - -
长期应收款 - -
长期股权投资 注释 7 620,534,202.10 898,019,936.80
其他权益工具投资 - -
其他非流动金融资产 - -
投资性房地产 注释 8 3,484,372,300.00 3,738,044,400.00
固定资产 注释 9 47,472,308.42 43,682,559.39
在建工程 - -
生产性生物资产 - -
油气资产 - -
使用权资产 注释 10 50,490,003.87 62,349,014.67
无形资产 注释 11 634,690.69 1,182,627.45
开发支出 - -
商誉 注释 12 - -
长期待摊费用 注释 13 754,277.37 1,444,536.19
递延所得税资产 注释 14 10,226,377.49 10,903,054.64
其他非流动资产 注释 15 2,149,992.28 965,180.96
非流动资产合计 4,216,634,152.22 4,756,591,310.10
资产总计 4,334,996,375.67 4,844,367,511.80
（后附财务报表附注为合并财务报表的组成部分）
企业法定代表人： 周磊 主管会计工作负责人：常立铭 会计机构负责人：邱琼明
87
合并资产负债表（续）
2023 年 12 月 31 日
编制单位：阳光新业地产股份有限公司 （除特别注明外，金额单位均为人民币元）
负债和股东权益 期末余额 期初余额
流动负债：
短期借款 注释 16 - 9,911,797.50
交易性金融负债 - -
衍生金融负债 - -
应付票据 - -
应付账款 注释 17 62,360,309.66 60,245,924.40
预收款项 注释 18 33,319,649.72 32,643,339.14
合同负债 注释 19 3,428,571.43 1,719,285.71
应付职工薪酬 注释 20 2,849,732.24 6,163,963.06
应交税费 注释 21 54,106,973.68 127,158,490.00
其他应付款 注释 22 400,519,537.82 423,905,848.72
持有待售负债 - -
一年内到期的非流动负债 注释 23 100,063,611.00 88,609,229.02
其他流动负债 注释 24 171,428.57 85,714.29
流动负债合计 656,819,814.12 750,443,591.84
非流动负债：
长期借款 注释 25 344,880,000.00 423,840,000.00
应付债券 - -
租赁负债 注释 26 36,266,261.62 45,558,040.32
长期应付款 注释 27 - 48,370,654.06
长期应付职工薪酬 - -
预计负债 注释 28 19,134,159.21 18,632,785.36
递延收益 - -
递延所得税负债 注释 14 359,952,876.92 371,888,134.71
其他非流动负债 - -
非流动负债合计 760,233,297.75 908,289,614.45
负债合计 1,417,053,111.87 1,658,733,206.29
股东权益：
股本 注释 29 749,913,309.00 749,913,309.00
其他权益工具 - -
资本公积 注释 30 511,280,963.96 511,280,963.96
其他综合收益 注释 31 157,601,005.10 184,948,593.90
专项储备 - -
盈余公积 注释 32 130,374,067.84 130,374,067.84
未分配利润 注释 33 879,643,708.87 1,114,461,064.41
归属于母公司股东权益合计 2,428,813,054.77 2,690,977,999.11
少数股东权益 489,130,209.03 494,656,306.40
股东权益合计 2,917,943,263.80 3,185,634,305.51
资产总计 4,334,996,375.67 4,844,367,511.80
（后附财务报表附注为合并财务报表的组成部分）
企业法定代表人：周磊 主管会计工作负责人：常立铭 会计机构负责人：邱琼明
88
合并利润表
2023 年度
编制单位：阳光新业地产股份有限公司 （除特别注明外，金额单位均为人民币元）
项目 附注五 本期发生额 上期发生额
一、营业收入 注释 34 321,270,465.34 381,194,621.57
减：营业成本 注释 34 132,548,387.55 117,811,813.76
税金及附加 注释 35 32,759,813.44 61,058,353.47
销售费用 注释 36 13,911,082.03 19,941,558.89
管理费用 注释 37 55,865,783.47 63,402,459.17
研发费用 - -
财务费用 注释 38 48,324,671.83 65,596,250.81
其中：利息费用 48,899,305.29 66,364,926.34
利息收入 564,740.36 435,655.69
加：其他收益 注释 39 390,456.52 14,139,749.01
投资收益（损失以“-”号填列） 注释 40 2,733,898.30 -16,292,035.40
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -3,120,238.83 -16,459,842.13
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益 - -
净敞口套期收益（损失以“-”号填列） - -
公允价值变动收益（损失以“-”号填列） 注释 41 -257,859,380.41 -411,840,825.95
信用减值损失（损失以“-”号填列） 注释 42 89,656.22 -15,191,415.67
资产减值损失（损失以“-”号填列） 注释 43 -29,746,277.33 -75,514,945.09
资产处置收益（损失以“-”号填列） 注释 44 - -7,118.25
二、营业利润（亏损以“-”号填列） -246,530,919.68 -451,322,405.88
加：营业外收入 注释 45 1,919,899.41 1,644,106.99
减：营业外支出 注释 46 5,228,606.29 9,021,581.10
三、利润总额（亏损总额以“-”号填列） -249,839,626.56 -458,699,879.99
减：所得税费用 注释 47 -18,205,690.44 -76,584,694.74
四、净利润（净亏损以“-”号填列） -231,633,936.12 -382,115,185.25
其中：同一控制下企业合并被合并方在合并前实现的净利润 - -
（一）按经营持续性分类
持续经营净利润（净亏损以“-”号填列） -231,633,936.12 -382,115,185.25
终止经营净利润（净亏损以“-”号填列） - -
（二）按所有权归属分类
归属于母公司所有者的净利润（净亏损以“-”号填列） -234,817,355.54 -383,872,859.07
少数股东损益（净亏损以“-”号填列） 3,183,419.42 1,757,673.82
五、其他综合收益的税后净额 -28,057,105.59 -85,237,733.63
归属于母公司所有者的其他综合收益的税后净额 -27,347,588.80 -85,216,965.02
（一）不能重分类进损益的其他综合收益 - -
（二）将重分类进损益的其他综合收益 -27,347,588.80 -85,216,965.02
1.外币财务报表折算差额 -22,493.07 -107,598.27
2.其他资产转换为公允价值模式计量的投资性房地产 -27,325,095.73 -85,109,366.75
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 -709,516.79 -20,768.61
六、综合收益总额 -259,691,041.71 -467,352,918.88
归属于母公司所有者的综合收益总额 -262,164,944.34 -469,089,824.09
归属于少数股东的综合收益总额 2,473,902.63 1,736,905.21
七、每股收益：
（一）基本每股收益 -0.3131 -0.5095
（二）稀释每股收益 -0.3131 -0.5095
（后附财务报表附注为合并财务报表的组成部分）
企业法定代表人：周磊 主管会计工作负责人：常立铭 会计机构负责人：邱琼明
89
合并现金流量表
2023 年度
编制单位：阳光新业地产股份有限公司 （除特别注明外，金额单位均为人民币元）
项目 附注五 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 333,791,140.55 378,125,499.15
收到的税费返还 - 638,407.22
收到其他与经营活动有关的现金 注释 48 8,606,004.01 20,359,784.00
经营活动现金流入小计 342,397,144.56 399,123,690.37
购买商品、接受劳务支付的现金 48,529,070.03 33,474,184.18
支付给职工以及为职工支付的现金 52,266,113.04 47,527,495.05
支付的各项税费 126,427,573.41 124,545,364.60
支付其他与经营活动有关的现金 注释 48 44,285,646.52 34,112,298.76
经营活动现金流出小计 271,508,403.00 239,659,342.59
经营活动产生的现金流量净额 70,888,741.56 159,464,347.78
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资所收到的现金 25,965,073.19 -
取得投资收益收到的现金 - -
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 7,975.00 6,176.45
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 76,915,250.67 15,430,994.99
收到其他与投资活动有关的现金 - -
投资活动现金流入小计 102,888,298.86 15,437,171.44
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 1,663,060.90 1,392,062.33
投资支付的现金 - -
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 - -
支付其他与投资活动有关的现金 注释 48 1,000,000.00 1,000,000.00
投资活动现金流出小计 2,663,060.90 2,392,062.33
投资活动产生的现金流量净额 100,225,237.96 13,045,109.11
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 - -
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 - -
取得借款收到的现金 - 9,900,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 注释 48 762,005.73 170,547,436.18
筹资活动现金流入小计 762,005.73 180,447,436.18
偿还债务支付的现金 76,600,000.00 314,780,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 31,817,154.70 46,311,227.53
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 - -
支付其他与筹资活动有关的现金 注释 48 54,179,946.26 57,715,032.49
筹资活动现金流出小计 162,597,100.96 418,806,260.02
筹资活动产生的现金流量净额 -161,835,095.23 -238,358,823.84
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 61,620.43 310,847.69
五、现金及现金等价物净增加额 9,340,504.72 -65,538,519.26
加：期初现金及现金等价物余额 28,741,836.89 94,280,356.15
六、期末现金及现金等价物余额 注释 49 38,082,341.61 28,741,836.89
（后附财务报表附注为合并财务报表的组成部分）
企业法定代表人：周磊 主管会计工作负责人：常立铭 会计机构负责人：邱琼明
90
合并股东权益变动表
2023 年度
编制单位：阳光新业地产股份有限公司 （除特别注明外，金额单位均为人民币元）
本期发生额
归属于母公司股东权益
项目
其他权益工具 专项
股本 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 少数股东权益 股东权益合计
优先股 永续债 其他 储备
一、上年年末余额 749,913,309.00 - - - 511,280,963.96 184,948,593.90 - 130,374,067.84 1,114,461,064.41 494,656,306.40 3,185,634,305.51
加：会计政策变更 - - - - - - - - - - -
前期差错更正 - - - - - - - - - - -
同一控制下企业合并 - - - - - - - - - - -
其他 - - - - - - - - - - -
二、本年年初余额 749,913,309.00 - - - 511,280,963.96 184,948,593.90 - 130,374,067.84 1,114,461,064.41 494,656,306.40 3,185,634,305.51
三、本年增减变动金额 - - - - - -27,347,588.80 - - -234,817,355.54 -5,526,097.37 -267,691,041.71
（一）综合收益总额 - - - - - -27,347,588.80 - - -234,817,355.54 2,473,902.63 -259,691,041.71
（二）股东投入和减少资本 - - - - - - - - - - -
1．股东投入的普通股 - - - - - - - - - - -
2．其他权益工具持有者投入资本 - - - - - - - - - - -
3．股份支付计入股东权益的金额 - - - - - - - - - - -
4．其他 - - - - - - - - - - -
（三）利润分配 - - - - - - - - - - -
1．提取盈余公积 - - - - - - - - - - -
2．对股东的分配 - - - - - - - - - - -
3．其他 - - - - - - - - - - -
（四）股东权益内部结转 - - - - - - - - - - -
1．资本公积转增股本 - - - - - - - - - - -
2．盈余公积转增股本 - - - - - - - - - - -
3．盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - - - -
4．设定受益计划变动额结转留存收益 - - - - - - - - - - -
5．其他综合收益结转留存收益 - - - - - - - - - - -
6．其他 - - - - - - - - - - -
（五）专项储备 - - - - - - - - - - -
1．本期提取 - - - - - - - - - - -
2．本期使用 - - - - - - - - - - -
（六）其他 - - - - - - - - - -8,000,000.00 -8,000,000.00
四、本年期末余额 749,913,309.00 - - - 511,280,963.96 157,601,005.10 - 130,374,067.84 879,643,708.87 489,130,209.03 2,917,943,263.80
（后附财务报表附注为合并财务报表的组成部分）
企业法定代表人：周磊 主管会计工作负责人：常立铭 会计机构负责人：邱琼明
91
合并股东权益变动表
2023 年度
编制单位：阳光新业地产股份有限公司 （除特别注明外，金额单位均为人民币元）
上期发生额
归属于母公司股东权益
项目
其他权益工具 专项
股本 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 少数股东权益 股东权益合计
优先股 永续债 其他 储备
一、上年年末余额 749,913,309.00 - - - 511,894,237.96 270,165,558.92 - 130,374,067.84 1,497,833,218.49 501,926,584.19 3,662,106,976.40
加：会计政策变更 - - - - - - - - 500,704.99 - 500,704.99
前期差错更正 - - - - - - - - - - -
同一控制下企业合并 - - - - - - - - - - -
其他 - - - - - - - - - - -
二、本年年初余额 749,913,309.00 - - - 511,894,237.96 270,165,558.92 - 130,374,067.84 1,498,333,923.48 501,926,584.19 3,662,607,681.39
三、本年增减变动金额 - - - - -613,274.00 -85,216,965.02 - - -383,872,859.07 -7,270,277.79 -476,973,375.88
（一）综合收益总额 - - - - - -85,216,965.02 - - -383,872,859.07 1,736,905.21 -467,352,918.88
（二）股东投入和减少资本 - - - - -613,274.00 - - - - -9,007,183.00 -9,620,457.00
1．股东投入的普通股 - - - - - - - - - - -
2．其他权益工具持有者投入资本 - - - - - - - - - - -
3．股份支付计入股东权益的金额 - - - - - - - - - - -
4．其他 - - - - -613,274.00 - - - - -9,007,183.00 -9,620,457.00
（三）利润分配 - - - - - - - - - - -
1．提取盈余公积 - - - - - - - - - - -
2．对股东的分配 - - - - - - - - - - -
3．其他 - - - - - - - - - - -
（四）股东权益内部结转 - - - - - - - - - - -
1．资本公积转增股本 - - - - - - - - - - -
2．盈余公积转增股本 - - - - - - - - - - -
3．盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - - - -
4．设定受益计划变动额结转留存收益 - - - - - - - - - - -
5．其他综合收益结转留存收益 - - - - - - - - - - -
6．其他 - - - - - - - - - - -
（五）专项储备 - - - - - - - - - - -
1．本期提取 - - - - - - - - - - -
2．本期使用 - - - - - - - - - - -
（六）其他 - - - - - - - - - - -
四、本年期末余额 749,913,309.00 - - - 511,280,963.96 184,948,593.90 - 130,374,067.84 1,114,461,064.41 494,656,306.40 3,185,634,305.51
（后附财务报表附注为合并财务报表的组成部分）
企业法定代表人：周磊 主管会计工作负责人：常立铭 会计机构负责人：邱琼明
92
母公司资产负债表
2023 年 12 月 31 日
编制单位：阳光新业地产股份有限公司 （除特别注明外，金额单位均为人民币元）
资产 附注十四 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 74,737.29 26,095.32
交易性金融资产 - -
衍生金融资产 - -
应收票据 - -
应收账款 - -
应收款项融资 - -
预付款项 - -
其他应收款 注释 1 2,288,192,862.77 2,138,261,493.12
存货 - -
合同资产 - -
持有待售资产 - -
一年内到期的非流动资产 - -
其他流动资产 172,435.15 63,101.78
流动资产合计 2,288,440,035.21 2,138,350,690.22
非流动资产：
债权投资 - -
其他债权投资 - -
长期应收款 - -
长期股权投资 注释 2 211,172,089.10 355,653,744.90
其他权益工具投资 - -
其他非流动金融资产 - -
投资性房地产 - -
固定资产 - -
在建工程 - -
生产性生物资产 - -
油气资产 - -
使用权资产 - -
无形资产 - -
开发支出 - -
商誉 - -
长期待摊费用 - -
递延所得税资产 - -
其他非流动资产 - -
非流动资产合计 211,172,089.10 355,653,744.90
资产总计 2,499,612,124.31 2,494,004,435.12
（后附财务报表附注为合并财务报表的组成部分）
企业法定代表人：周磊 主管会计工作负责人：常立铭 会计机构负责人：邱琼明
93
母公司资产负债表（续）
2023 年 12 月 31 日
编制单位：阳光新业地产股份有限公司 （除特别注明外，金额单位均为人民币元）
负债和股东权益 附注十四 期末余额 期初余额
流动负债：
短期借款 - -
交易性金融负债 - -
衍生金融负债 - -
应付票据 - -
应付账款 2,530,439.50 2,100,600.00
预收款项 - -
合同负债 - -
应付职工薪酬 1,242.98 1,242.98
应交税费 27,711.30 27,286.51
其他应付款 36,702,283.84 450,605,254.70
持有待售负债 - -
一年内到期的非流动负债 - -
其他流动负债 - -
流动负债合计 39,261,677.62 452,734,384.19
非流动负债：
长期借款 - -
应付债券 - -
租赁负债 - -
长期应付款 - -
长期应付职工薪酬 - -
预计负债 - -
递延收益 - -
递延所得税负债 - -
其他非流动负债 - -
非流动负债合计 - -
负债合计 39,261,677.62 452,734,384.19
股东权益：
股本 749,913,309.00 749,913,309.00
其他权益工具 - -
资本公积 609,752,643.16 609,752,643.16
减：库存股 - -
其他综合收益 - -
专项储备 - -
盈余公积 130,374,067.05 130,374,067.05
未分配利润 970,310,427.48 551,230,031.72
股东权益合计 2,460,350,446.69 2,041,270,050.93
负债和股东权益总计 2,499,612,124.31 2,494,004,435.12
（后附财务报表附注为合并财务报表的组成部分）
企业法定代表人：周磊 主管会计工作负责人：常立铭 会计机构负责人：邱琼明
94
母公司利润表
2023 年度
编制单位：阳光新业地产股份有限公司 （除特别注明外，金额单位均为人民币元）
项目 附注十四 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入
减：营业成本 - -
税金及附加 41,505.00 1,035.00
销售费用 1,199.11 3,300.00
管理费用 3,017,570.54 2,847,105.31
研发费用 - -
财务费用 2,260.87 765.25
其中：利息费用 - -
利息收入 377.25 3,041.25
加：其他收益 1,246.57 1,308.15
投资收益（损失以“-”号填列） 注释 3 422,291,766.17 1,892,567.56
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 103,360.97 1,892,567.56
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益 - -
净敞口套期收益（损失以“-”号填列） - -
公允价值变动收益（损失以“-”号填列） - -
信用减值损失（损失以“-”号填列） -150,081.46 -159,930.00
资产减值损失（损失以“-”号填列） - -
资产处置收益（损失以“-”号填列） - -
二、营业利润 419,080,395.76 -1,118,259.85
加：营业外收入 -
减：营业外支出 - -
三、利润总额 419,080,395.76 -1,118,259.85
减：所得税费用 - -
四、净利润 419,080,395.76 -1,118,259.85
（一）持续经营净利润（净亏损以“-”号填列） 419,080,395.76 -1,118,259.85
（二）终止经营净利润（净亏损以“-”号填列） - -
五、其他综合收益的税后净额 - -
六、综合收益总额 419,080,395.76 -1,118,259.85
（后附财务报表附注为合并财务报表的组成部分）
企业法定代表人：周磊 主管会计工作负责人：常立铭 会计机构负责人：邱琼明
95
母公司现金流量表
2023 年度
编制单位：阳光新业地产股份有限公司 （除特别注明外，金额单位均为人民币元）
项目 附注十四 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 - -
收到的税费返还 - 505,035.56
收到其他与经营活动有关的现金 3,030,698.61 8,419,527.89
经营活动现金流入小计 3,030,698.61 8,924,563.45
购买商品、接受劳务支付的现金 - -
支付给职工以及为职工支付的现金 - -
支付的各项税费 41,505.00 1,035.00
支付其他与经营活动有关的现金 51,628,435.85 71,015,933.71
经营活动现金流出小计 51,669,940.85 71,016,968.71
经营活动产生的现金流量净额 -48,639,242.24 -62,092,405.26
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资所收到的现金 83,010,000.00 47,070,000.00
取得投资收益收到的现金 -
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 - -
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 - -
收到其他与投资活动有关的现金 - -
投资活动现金流入小计 83,010,000.00 47,070,000.00
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 - -
投资支付的现金 - -
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 - -
支付其他与投资活动有关的现金 34,322,115.79 -
投资活动现金流出小计 34,322,115.79 -
投资活动产生的现金流量净额 48,687,884.21 47,070,000.00
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 - -
取得借款收到的现金 - -
收到其他与筹资活动有关的现金 - -
筹资活动现金流入小计 - -
偿还债务支付的现金 - -
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 - -
支付其他与筹资活动有关的现金 - -
筹资活动现金流出小计 - -
筹资活动产生的现金流量净额 - -
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 - -
五、现金及现金等价物净增加额 48,641.97 -15,022,405.26
加：期初现金及现金等价物余额 26,095.32 15,048,500.58
六、期末现金及现金等价物余额 74,737.29 26,095.32
（后附财务报表附注为合并财务报表的组成部分）
企业法定代表人：周磊 主管会计工作负责人：常立铭 会计机构负责人：邱琼明
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母公司股东权益变动表
2023 年度
编制单位：阳光新业地产股份有限公司 （除特别注明外，金额单位均为人民币元）
本期发生额
项目
股本 其他权益工具 资本公积 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
一、上年年末余额 749,913,309.00 - 609,752,643.16 - - 130,374,067.05 551,230,031.72 2,041,270,050.93
加：会计政策变更 - - - - - - - -
前期差错更正 - - - - - - - -
其他 - - - - - - - -
二、本年年初余额 749,913,309.00 - 609,752,643.16 - - 130,374,067.05 551,230,031.72 2,041,270,050.93
三、本年增减变动金额 - - - - - - 419,080,395.76 419,080,395.76
（一）综合收益总额 - - - - - - 419,080,395.76 419,080,395.76
（二）股东投入和减少资本 - - - - - - - -
1．股东投入的普通股 - - - - - - - -
2．其他权益工具持有者投入资本 - - - - - - - -
3．股份支付计入股东权益的金额 - - - - - - - -
4．其他 - - - - - - - -
（三）利润分配 - - - - - - - -
1．提取盈余公积 - - - - - - - -
2．对股东的分配 - - - - - - - -
3．其他 - - - - - - - -
（四）股东权益内部结转 - - - - - - - -
1．资本公积转增股本 - - - - - - - -
2．盈余公积转增股本 - - - - - - - -
3．盈余公积弥补亏损 - - - - - - - -
4．设定受益计划变动额结转留存收益 - - - - - - - -
5．其他综合收益结转留存收益 - - - - - - - -
6．其他 - - - - - - - -
（五）专项储备 - - - - - - - -
1．本期提取 - - - - - - - -
2．本期使用 - - - - - - - -
（六）其他 - - - - - - - -
四、本年期末余额 749,913,309.00 - 609,752,643.16 - - 130,374,067.05 970,310,427.48 2,460,350,446.69
（后附财务报表附注为合并财务报表的组成部分）
企业法定代表人：周磊 主管会计工作负责人：常立铭 会计机构负责人：邱琼明
97
母公司股东权益变动表
2023 年度
编制单位：阳光新业地产股份有限公司 （除特别注明外，金额单位均为人民币元）
上期发生额
项目
股本 其他权益工具 资本公积 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
一、上年年末余额 749,913,309.00 - 609,752,643.16 - - 130,374,067.05 552,348,291.57 2,042,388,310.78
加：会计政策变更 - - - - - - - -
前期差错更正 - - - - - - - -
其他 - - - - - - - -
二、本年年初余额 749,913,309.00 - 609,752,643.16 - - 130,374,067.05 552,348,291.57 2,042,388,310.78
三、本年增减变动金额 - - - - - - -1,118,259.85 -1,118,259.85
（一）综合收益总额 - - - - - - -1,118,259.85 -1,118,259.85
（二）股东投入和减少资本 - - - - - - - -
1．股东投入的普通股 - - - - - - - -
2．其他权益工具持有者投入资本 - - - - - - - -
3．股份支付计入股东权益的金额 - - - - - - - -
4．其他 - - - - - - - -
（三）利润分配 - - - - - - - -
1．提取盈余公积 - - - - - - - -
2．对股东的分配 - - - - - - - -
3．其他 - - - - - - - -
（四）股东权益内部结转 - - - - - - - -
1．资本公积转增股本 - - - - - - - -
2．盈余公积转增股本 - - - - - - - -
3．盈余公积弥补亏损 - - - - - - - -
4．设定受益计划变动额结转留存收益 - - - - - - - -
5．其他综合收益结转留存收益 - - - - - - - -
6．其他 - - - - - - - -
（五）专项储备 - - - - - - - -
1．本期提取 - - - - - - - -
2．本期使用 - - - - - - - -
（六）其他 - - - - - - - -
四、本年期末余额 749,913,309.00 - 609,752,643.16 - - 130,374,067.05 551,230,031.72 2,041,270,050.93
（后附财务报表附注为合并财务报表的组成部分）
企业法定代表人：周磊 主管会计工作负责人：常立铭 会计机构负责人：邱琼明
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阳光新业地产股份有限公司
2023 年度
财务报表附注
阳光新业地产股份有限公司
2023 年度财务报表附注
一、 公司基本情况
(一) 公司注册地、组织形式和总部地址
阳光新业地产股份有限公司(以下称“本公司”)的前身是广西虎威股份有限公司(以下称“广西虎
威”)，经中国证券监督管理委员会批准，广西虎威于 1996 年 9 月 5 日通过深圳证券交易所(以下称“深
交所”)向社会公开发行人民币普通股，并于 1996 年 9 月 19 日在深交所上市并交易(股票代码 000608)。
1998 年 9 月，广西虎威更名为“广西阳光股份有限公司”；2008 年 5 月，再更名为“阳光新业地产股份有
限公司”，即现用名。
截止 2023 年 12 月 31 日，本公司累计发行股本总数 74,991.33 万股，注册资本为 74,991.33 万元，
注册地址：广西壮族自治区南宁市江南路 230 号南宁经济技术开发区，总部地址：深圳市深南东路 5016
号京基一百大厦 A 座 6901-01A 单元，母公司为京基集团有限公司（以下称“京基集团”），最终控制人为
陈华。
(二) 公司业务性质和主要经营活动
本公司及子公司(以下合称“本公司”或“公司”)主要从事商业运营管理业务、物业租赁业务以及住
宅、商住尾盘销售业务。
(三) 合并财务报表范围
本公司本期纳入合并范围的子公司共 37 户，详见本附注七、在其他主体中的权益。本期纳入合并财
务报表范围的主体较上期相比，增加 1 户，减少 4 户，合并范围变更主体的具体信息详见附注六、
合并范围的变更。
(四) 财务报表的批准报出
本财务报表业经公司董事会于 2024 年 3 月 21 日批准报出。
二、 财务报表的编制基础
(一) 财务报表的编制基础
本公司根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》和具体企业会
计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”）进行
确认和计量，在此基础上，结合中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15
号——财务报告的一般规定》（2023 年修订）的规定，编制财务报表。
(二) 持续经营
本公司对报告期末起 12 个月的持续经营能力进行了评价，未发现对持续经营能力产生重大怀疑的事
项或情况。因此，本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。
(三) 记账基础和计价原则
本公司会计核算以权责发生制为记账基础。除投资性房地产及某些金融工具以公允价值计量外，本财
务报表以历史成本作为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
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阳光新业地产股份有限公司
2023 年度
财务报表附注
三、 重要会计政策、会计估计
(一) 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了报告期公司的财务状况、经
营成果、现金流量等有关信息。
(二) 会计期间
自公历 1 月 1 日至 12 月 31 日止为一个会计年度。
(三) 营业周期
房地产行业的营业周期通常从购买土地起到房产开发至销售变现，一般在 12 个月以上，具体周期根
据开发项目情况确定，并以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准；除房地产行业以外的其他经营
业务，营业周期较短，以 12 个月作为资产和负债的流动性划分标准。
(四) 记账本位币
采用人民币为记账本位币。
境外子公司以其经营所处的主要经济环境中的货币为记账本位币，编制财务报表时折算为人民币。
(五) 重要性标准确定方法和选择依据
项目 重要性标准
重要的单项计提坏账准备的应收款项 50 万元
重要的合营企业或联营企业 单家合营企业或联营企业的账面价值占合并报表总资产 5%以上
(六) 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
1． 分步实现企业合并过程中的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，将
多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理
（1） 这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
（2） 这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
（3） 一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
（4） 一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
2． 同一控制下的企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控制
下的企业合并。
本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方资产、负债（包括最终控制方收购被
合并方而形成的商誉）在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。在合并中取得的净资产账面价值与
支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股
本溢价不足冲减的，调整留存收益。
如果存在或有对价并需要确认预计负债或资产，该预计负债或资产金额与后续或有对价结算金额的差
额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足的，调整留存收益。
对于通过多次交易最终实现企业合并的，属于一揽子交易的，将各项交易作为一项取得控制权的交易
进行会计处理；不属于一揽子交易的，在取得控制权日，长期股权投资初始投资成本，与达到合并前的长
期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本
公积不足冲减的，调整留存收益。对于合并日之前持有的股权投资，因采用权益法核算或金融工具确认和
计量准则核算而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理，直至处置该项投资时采用与被投资单位直接处
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阳光新业地产股份有限公司
2023 年度
财务报表附注
置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、
其他综合收益和利润分配以外的所有者权益其他变动，暂不进行会计处理，直至处置该项投资时转入当期
损益。
3． 非同一控制下的企业合并
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制，为非同一控制下的企业合并。
本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计量，公允价值与
其账面价值的差额，计入当期损益。
本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并
成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后，计入当期损益。
通过多次交换交易分步实现的非同一控制下企业合并，属于一揽子交易的，将各项交易作为一项取得
控制权的交易进行会计处理；不属于一揽子交易的，合并日之前持有的股权投资采用权益法核算的，以购
买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；
购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在处置该项投资时采用与被投资单
位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。合并日之前持有的股权投资采用金融工具确认和计
量准则核算的，以该股权投资在合并日的公允价值加上新增投资成本之和，作为合并日的初始投资成本。
原持有股权的公允价值与账面价值之间的差额以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动应全部转入合
并日当期的投资收益。
4． 为合并发生的相关费用
为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他直接相关费用，于发生时计入当期
损益；为企业合并而发行权益性证券的交易费用，可直接归属于权益性交易的从权益中扣减。
(七) 合并财务报表的编制方法
1． 合并范围
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司（包括本公司所控制的单独主体）均
纳入合并财务报表。
2． 合并程序
本公司以自身和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并财务报表。本公司编制合
并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据相关企业会计准则的确认、计量和列报要求，按照
统一的会计政策，反映本企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一致，如子公司采用
的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政策、会计期间进行
必要的调整。
合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易对合并资产负债表、合并
利润表、合并现金流量表、合并股东权益变动表的影响。如果站在企业集团合并财务报表角度与以本公司
或子公司为会计主体对同一交易的认定不同时，从企业集团的角度对该交易予以调整。
子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资产负债表中所有
者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期
亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。
对于同一控制下企业合并取得的子公司，以其资产、负债（包括最终控制方收购该子公司而形成的商
誉）在最终控制方财务报表中的账面价值为基础对其财务报表进行调整。
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2023 年度
财务报表附注
对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行
调整
（1） 增加子公司或业务
在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则调整合并资产负债表的期初数；将子
公司或业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；将子公司或业务合并当期期初
至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主
体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，视同参与合并的各方在最终控制方开始
控制时即以目前的状态存在进行调整。在取得被合并方控制权之前持有的股权投资，在取得原股权之日与
合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净
资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。
在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则不调整合并资产负债表期初数；将
该子公司或业务自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司或业务自购买日至报
告期末的现金流量纳入合并现金流量表。
因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的被购买方的股
权，本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收
益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益以及除净损益、其他综合收益和
利润分配之外的其他所有者权益变动的，与其相关的其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日所属
当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
（2） 处置子公司或业务
1）一般处理方法
在报告期内，本公司处置子公司或业务，则该子公司或业务期初至处置日的收入、费用、利润纳入合
并利润表；该子公司或业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投资，本公司按
照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原
持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和的差额，计入
丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益或除净损益、其他综合收益及利
润分配之外的其他所有者权益变动，在丧失控制权时转为当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益
计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
2）分步处置子公司
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项交易的条
款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处
理：
A.这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
B.这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
C.一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
D.一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，本公司将各项交易作为一项处
置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的
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2023 年度
财务报表附注
享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失
控制权当期的损益。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前，按不丧
失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资的相关政策进行会计处理；在丧失控制权时，按处置子公
司一般处理方法进行会计处理。
（3） 购买子公司少数股权
本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日（或合
并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公
积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
（4） 不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资
在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的长期股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资
相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资
本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
(八) 合营安排分类及共同经营会计处理方法
1． 合营安排的分类
本公司根据合营安排的结构、法律形式以及合营安排中约定的条款、其他相关事实和情况等因素，将
合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的
合营安排。合营企业是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
2． 共同经营会计处理方法
本公司确认共同经营中利益份额中与本公司相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会
计处理：
（1） 确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
（2） 确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
（3） 确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
（4） 按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
（5） 确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
本公司向共同经营投出或出售资产等（该资产构成业务的除外），在该资产等由共同经营出售给第三
方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。投出或出售的资产发生符合
《企业会计准则第 8 号——资产减值》等规定的资产减值损失的，本公司全额确认该损失。
本公司自共同经营购买资产等（该资产构成业务的除外），在将该资产等出售给第三方之前，仅确认
因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。购入的资产发生符合《企业会计准则第 8 号—
—资产减值》等规定的资产减值损失的，本公司按承担的份额确认该部分损失。
本公司对共同经营不享有共同控制，如果本公司享有该共同经营相关资产且承担该共同经营相关负债
的，仍按上述原则进行会计处理，否则，应当按照相关企业会计准则的规定进行会计处理。
(九) 现金及现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，本公司将库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。将同时具备期限
短（一般从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小四个条
件的投资，确定为现金等价物。
(十) 外币业务和外币报表折算
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阳光新业地产股份有限公司
2023 年度
财务报表附注
1． 外币业务
外币业务交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率折合成人民币记账。
资产负债表日，外币货币性项目按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除属于与购建
符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理外，均计入当
期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币
金额。
以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金
额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动(含汇率变动)处理，计入当期损益或确认为其他综合收
益。
2． 外币财务报表的折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分配利
润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期
汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额计入其他综合收益。
处置境外经营时，将资产负债表中其他综合收益项目中列示的、与该境外经营相关的外币财务报表折
算差额，自其他综合收益项目转入处置当期损益；在处置部分股权投资或其他原因导致持有境外经营权益
比例降低但不丧失对境外经营控制权时，与该境外经营处置部分相关的外币报表折算差额将归属于少数股
东权益，不转入当期损益。在处置境外经营为联营企业或合营企业的部分股权时，与该境外经营相关的外
币报表折算差额，按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
(十一) 金融工具
本公司在成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
实际利率法是指计算金融资产或金融负债的摊余成本以及将利息收入或利息费用分摊计入各会计期间
的方法。
实际利率，是指将金融资产或金融负债在预计存续期的估计未来现金流量，折现为该金融资产账面余
额或该金融负债摊余成本所使用的利率。在确定实际利率时，在考虑金融资产或金融负债所有合同条款
(如提前还款、展期、看涨期权或其他类似期权等)的基础上估计预期现金流量，但不考虑预期信用损失。
金融资产或金融负债的摊余成本是以该金融资产或金融负债的初始确认金额扣除已偿还的本金，加上
或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额，再扣除累
计计提的损失准备(仅适用于金融资产)。
1． 金融资产的分类、确认和计量
本公司根据所管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为以下三类：
（1） 以摊余成本计量的金融资产。
（2） 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
（3） 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量，但是因销售商品或提供服务等产生的应收账款或应收票据未
包含重大融资成分或不考虑不超过一年的融资成分的，按照交易价格进行初始计量。
对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，其他类别
的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。
金融资产的后续计量取决于其分类，当且仅当本公司改变管理金融资产的业务模式时，才对所有受影
响的相关金融资产进行重分类。
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（1） 分类为以摊余成本计量的金融资产
金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的
支付，且管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标，则本公司将该金融资产分类为以摊余
成本计量的金融资产。本公司分类为以摊余成本计量的金融资产包括货币资金、应收账款、其他应收款等。
本公司对此类金融资产采用实际利率法确认利息收入，按摊余成本进行后续计量，其发生减值时或终
止确认、修改产生的利得或损失，计入当期损益。除下列情况外，本公司根据金融资产账面余额乘以实际
利率计算确定利息收入：
1）对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，本公司自初始确认起，按照该金融资产的摊余成
本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。
2）对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，本公司在后
续期间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。若该金融工具在后续期间因其信用
风险有所改善而不再存在信用减值，本公司转按实际利率乘以该金融资产账面余额来计算确定利息收入。
（2） 分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的
支付，且管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标，则本公司
将该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
本公司对此类金融资产采用实际利率法确认利息收入。除利息收入、减值损失及汇兑差额确认为当期
损益外，其余公允价值变动计入其他综合收益。当该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计
利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
以公允价值计量且变动计入其他综合收益的应收票据及应收账款列报为应收款项融资，其他此类金融
资产列报为其他债权投资，其中：自资产负债表日起一年内到期的其他债权投资列报为一年内到期的非流
动资产，原到期日在一年以内的其他债权投资列报为其他流动资产。
（3） 指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
在初始确认时，本公司可以单项金融资产为基础不可撤销地将非交易性权益工具投资指定为以公允价
值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
此类金融资产的公允价值变动计入其他综合收益，不需计提减值准备。该金融资产终止确认时，之前
计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。本公司持有该权益工具投资
期间，在本公司收取股利的权利已经确立，与股利相关的经济利益很可能流入本公司，且股利的金额能够
可靠计量时，确认股利收入并计入当期损益。本公司对此类金融资产在其他权益工具投资项目下列报。
权益工具投资满足下列条件之一的，属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产：取得该
金融资产的目的主要是为了近期出售；初始确认时属于集中管理的可辨认金融资产工具组合的一部分，且
有客观证据表明近期实际存在短期获利模式；属于衍生工具（符合财务担保合同定义的以及被指定为有效
套期工具的衍生工具除外）。
（4） 分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
不符合分类为以摊余成本计量或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产条件、亦不指
定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产均分类为以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产。
本公司对此类金融资产采用公允价值进行后续计量，将公允价值变动形成的利得或损失以及与此类金
融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。
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本公司对此类金融资产根据其流动性在交易性金融资产、其他非流动金融资产项目列报。
（5） 指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
在初始确认时，本公司为了消除或显著减少会计错配，可以单项金融资产为基础不可撤销地将金融资
产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
混合合同包含一项或多项嵌入衍生工具，且其主合同不属于以上金融资产的，本公司可以将其整体指
定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融工具。但下列情况除外：
1）嵌入衍生工具不会对混合合同的现金流量产生重大改变。
2）在初次确定类似的混合合同是否需要分拆时，几乎不需分析就能明确其包含的嵌入衍生工具不应
分拆。如嵌入贷款的提前还款权，允许持有人以接近摊余成本的金额提前偿还贷款，该提前还款权不需要
分拆。
本公司对此类金融资产采用公允价值进行后续计量，将公允价值变动形成的利得或损失以及与此类金
融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。
本公司对此类金融资产根据其流动性在交易性金融资产、其他非流动金融资产项目列报。
2． 金融负债的分类、确认和计量
本公司根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融负债和权
益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融负债或权益工具。金融负债在初始确
认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、其他金融负债、被指定为有效套期工具
的衍生工具。
金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相
关的交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
金融负债的后续计量取决于其分类：
（1） 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
此类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和初始确认时指定为以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融负债。
满足下列条件之一的，属于交易性金融负债：承担相关金融负债的目的主要是为了在近期内出售或回
购；属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明企业近期采用短期获利方式模式；
属于衍生工具，但是，被指定且为有效套期工具的衍生工具、符合财务担保合同的衍生工具除外。交易性
金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价值进行后续计量，除与套期会计有关外，所有公允
价值变动均计入当期损益。
在初始确认时，为了提供更相关的会计信息，本公司将满足下列条件之一的金融负债不可撤销地指定
为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债：
1）能够消除或显著减少会计错配。
2）根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融资
产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在企业内部以此为基础向关键管理人员报告。
本公司对此类金融负债采用公允价值进行后续计量，除由本公司自身信用风险变动引起的公允价值变
动计入其他综合收益之外，其他公允价值变动计入当期损益。除非由本公司自身信用风险变动引起的公允
价值变动计入其他综合收益会造成或扩大损益中的会计错配，本公司将所有公允价值变动（包括自身信用
风险变动的影响金额）计入当期损益。
（2） 其他金融负债
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除下列各项外，公司将金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，对此类金融负债采用实际利率法，
按照摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益：
1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
2）金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债。
3）不属于本条前两类情形的财务担保合同，以及不属于本条第 1）类情形的以低于市场利率贷款的
贷款承诺。
财务担保合同是指当特定债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款偿付债务时，要求发行方
向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融负债的财务担保合同，在初始确认后按照损失准备金额以及初始确认金额扣除担保期内的累计摊销额后
的余额孰高进行计量。
3． 金融资产和金融负债的终止确认
（1）金融资产满足下列条件之一的，终止确认金融资产，即从其账户和资产负债表内予以转销：
1）收取该金融资产现金流量的合同权利终止。
2）该金融资产已转移，且该转移满足金融资产终止确认的规定。
（2）金融负债终止确认条件
金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，则终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。
本公司与借出方之间签订协议，以承担新金融负债方式替换原金融负债，且新金融负债与原金融负债
的合同条款实质上不同的，或对原金融负债（或其一部分）的合同条款做出实质性修改的，则终止确认原
金融负债，同时确认一项新金融负债，账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的负债）之
间的差额，计入当期损益。
本公司回购金融负债一部分的，按照继续确认部分和终止确认部分在回购日各自的公允价值占整体公
允价值的比例，对该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价
（包括转出的非现金资产或承担的负债）之间的差额，应当计入当期损益。
4． 金融资产转移的确认依据和计量方法
本公司在发生金融资产转移时，评估其保留金融资产所有权上的风险和报酬的程度，并分别下列情形
处理：
（1） 转移了金融资产所有权上几乎所有风险和报酬的，则终止确认该金融资产，并将转移中产生或
保留的权利和义务单独确认为资产或负债。
（2） 保留了金融资产所有权上几乎所有风险和报酬的，则继续确认该金融资产。
（3） 既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有风险和报酬的（即除本条（1）、（2）之外的
其他情形），则根据其是否保留了对金融资产的控制，分别下列情形处理：
1）未保留对该金融资产控制的，则终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独
确认为资产或负债。
2）保留了对该金融资产控制的，则按照其继续涉入被转移金融资产的程度继续确认有关金融资产，
并相应确认相关负债。继续涉入被转移金融资产的程度，是指本公司承担的被转移金融资产价值变动风险
或报酬的程度。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。公司将金融
资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。
（1） 金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
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1）被转移金融资产在终止确认日的账面价值。
2）因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确
认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产）之和。
（2） 金融资产部分转移且该被转移部分整体满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价
值，在终止确认部分和继续确认部分（在此种情形下，所保留的服务资产应当视同继续确认金融资产的一
部分）之间，按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：
1）终止确认部分在终止确认日的账面价值。
2）终止确认部分收到的对价，与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的
金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产）之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融负债。
5． 金融资产和金融负债公允价值的确定方法
存在活跃市场的金融资产或金融负债，以活跃市场的报价确定其公允价值，除非该项金融资产存在针
对资产本身的限售期。对于针对资产本身的限售的金融资产，按照活跃市场的报价扣除市场参与者因承担
指定期间内无法在公开市场上出售该金融资产的风险而要求获得的补偿金额后确定。活跃市场的报价包括
易于且可定期从交易所、交易商、经纪人、行业集团、定价机构或监管机构等获得相关资产或负债的报价，
且能代表在公平交易基础上实际并经常发生的市场交易。
初始取得或衍生的金融资产或承担的金融负债，以市场交易价格作为确定其公允价值的基础。
不存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当
前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的
交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输
入值无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。
6． 金融工具减值
本公司对以摊余成本计量的金融资产、分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产、
不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的贷款承诺、不属于以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融负债以及因金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成金融负
债的财务担保合同以预期信用损失为基础进行减值会计处理并确认损失准备。
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指本
公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，
即全部现金短缺的现值。其中，对于本公司购买或源生的已发生信用减值的金融资产，应按照该金融资产
经信用调整的实际利率折现。
本公司对由收入准则规范的交易形成的全部合同资产和应收票据及应收账款，以及由租赁准则规范的
交易形成的应收经营租赁款，按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。
对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内预期
信用损失的累计变动确认为损失准备。在每个资产负债表日，将整个存续期内预期信用损失的变动金额作
为减值损失或利得计入当期损益。即使该资产负债表日确定的整个存续期内预期信用损失小于初始确认时
估计现金流量所反映的预期信用损失的金额，也将预期信用损失的有利变动确认为减值利得。
除上述采用简化计量方法和购买或源生的已发生信用减值以外的其他金融资产，本公司在每个资产负
债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加，并按照下列情形分别计量其损失准备、
确认预期信用损失及其变动：
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（1） 如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，处于第一阶段，则按照相当于该金融
工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其损失准备，并按照账面余额和实际利率计算利息收入。
（2） 如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，
则按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，并按照账面余额和实际利率
计算利息收入。
（3） 如果该金融工具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本公司按照相当于该金融
工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，并按照摊余成本和实际利率计算利息收入。
金融工具信用损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。除分类为以公允价值
计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，信用损失准备抵减金融资产的账面余额。对于分类为以公
允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，本公司在其他综合收益中确认其信用损失准备，不减
少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。
本公司在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量了损失准备，
但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著增加的情形的，本公司在当期
资产负债表日按照相当于未来 12 个月内预期信用损失的金额计量该金融工具的损失准备，由此形成的损
失准备的转回金额作为减值利得计入当期损益。
（1） 信用风险显著增加
本公司利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险
与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。对于财务担
保合同，本公司在应用金融工具减值规定时，将本公司成为做出不可撤销承诺的一方之日作为初始确认日。
本公司在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素：
1） 债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化；
2） 债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化；
3） 作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量是否发生显著变化，这些变化
预期将降低债务人按合同规定期限还款的经济动机或者影响违约概率；
4） 债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化；
5） 本公司对金融工具信用管理方法是否发生变化等。
于资产负债表日，若本公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则本公司假定该金融工具的信用风
险自初始确认后并未显著增加。如果金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其合同现金流量义务
的能力很强，并且即使较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化，但未必一定降低借款人履行其合同
现金流量义务的能力，则该金融工具被视为具有较低的信用风险。
（2） 已发生信用减值的金融资产
当对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用
减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：
1）发行方或债务人发生重大财务困难；
2）债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
3）债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出
的让步；
4）债务人很可能破产或进行其他财务重组；
5）发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；
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6）以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。
金融资产发生信用减值，有可能是多个事件的共同作用所致，未必是可单独识别的事件所致。
（3） 预期信用损失的确定
本公司基于单项和组合评估金融工具的预期信用损失，在评估预期信用损失时，考虑有关过去事项、
当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。
本公司以共同信用风险特征为依据，将金融工具分为不同组合。本公司采用的共同信用风险特征包括：
金融工具类型、信用风险评级、账龄组合、逾期账龄组合、合同结算周期、债务人所处行业等。相关金融
工具的单项评估标准和组合信用风险特征详见相关金融工具的会计政策。
本公司按照下列方法确定相关金融工具的预期信用损失：
1）对于金融资产，信用损失为本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的现值。
2）对于租赁应收款项，信用损失为本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的
现值。
3）对于财务担保合同，信用损失为本公司就该合同持有人发生的信用损失向其做出赔付的预计付款
额，减去本公司预期向该合同持有人、债务人或任何其他方收取的金额之间差额的现值。
4）对于资产负债表日已发生信用减值但并非购买或源生已发生信用减值的金融资产，信用损失为该
金融资产账面余额与按原实际利率折现的估计未来现金流量的现值之间的差额。
本公司计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结果而确定的无偏
概率加权平均金额；货币时间价值；在资产负债表日无须付出不必要的额外成本或努力即可获得的有关过
去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。
（4） 减记金融资产
当本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资产的账面余
额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。
7． 金融资产及金融负债的抵销
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，没有相互抵销。但是，同时满足下列条件的，以相互
抵销后的净额在资产负债表内列示：
（1）本公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；
（2）本公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
(十二) 应收账款
本公司对应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注（十一）6.金融工具减值。
对信用风险与组合信用风险显著不同的应收账款，本公司按单项计提预期信用损失。本公司对在单项
工具层面能以合理成本评估预期信用损失的充分证据的应收账款单独确定其信用损失。
当在单项工具层面无法以合理成本评估预期信用损失的充分证据时，本公司参考历史信用损失经验，
结合当前状况以及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征将应收账款划分为若干组合，在组合基础上
计算预期信用损失。确定组合的依据如下：
组合名称 确定组合的依据 计提方法
单 项 计 提 预 期 单项计提坏账准 参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，
信用损失组合 备的应收账款 单独评估预期信用损失的应收账款，将其归入相应组合计提坏账准备
参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，
应收租赁款 信用风险特征 编制应收账款账龄与整个存续期信用损失率对照表，计算预期信用损
失
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财务报表附注
组合名称 确定组合的依据 计提方法
参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，
应收购房款 信用风险特征 编制应收账款账龄与整个存续期信用损失率对照表，计算预期信用损
失
参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，
应收商业运营
信用风险特征 编制应收账款账龄与整个存续期信用损失率对照表，计算预期信用损
款
失
参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，
应收项目管理
信用风险特征 编制应收账款账龄与整个存续期信用损失率对照表，计算预期信用损
费
失
(十三) 应收款项融资
分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收票据和应收账款，自初始确认日起到期期限
在一年内（含一年）的，列示为应收款项融资；自初始确认日起到期期限在一年以上的，列示为其他债权
投资。其相关会计政策详见本附注（十一）。
本公司对应收款项融资的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注（十一）6.金融工具减
值。
(十四) 其他应收款
本公司对其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注（十一）6.金融工具减值。
对信用风险与组合信用风险显著不同的其他应收款，本公司按单项计提预期信用损失。本公司对在单
项工具层面能以合理成本评估预期信用损失的充分证据的其他应收款单独确定其信用损失。
当在单项工具层面无法以合理成本评估预期信用损失的充分证据时，本公司参考历史信用损失经验，
结合当前状况以及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征将其他应收款划分为若干组合，在组合基础
上计算预期信用损失。确定组合的依据如下：
组合名称 确定组合的依据 计提方法
单项计提预期 单项计提坏账准 参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，
信用损失组合 备的其他应收款 单独评估预期信用损失的应收账款，将其归入相应组合计提坏账准备
应收子公司往 参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，
信用风险特征
来款项 通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率计提
应收关联单位 参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，
信用风险特征
往来款项 通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率计提
应收资金拆借 参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，
信用风险特征
款 通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率计提
应收押金、保 参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，
信用风险特征
证金及备用金 通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率计提
参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，
应收代垫款项 信用风险特征
通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率计提
应收政府及相 参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，
信用风险特征
关单位款项 通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率计提
参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，
应收其他款项 信用风险特征
通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率计提
(十五) 存货
1． 存货的分类
存货是指本公司在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程
或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。主要包括开发产品及库存商铺。
2． 存货的计价方法
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财务报表附注
存货在取得时，按成本进行初始计量，开发成本和开发产品的成本包括与房地产开发相关的土地成本、
建筑成本、资本化的利息、其他直接和间接开发费用。开发成本于完工后按实际成本结转为开发产品。开
发产品结转成本时按个别认定法计价。
3． 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
期末存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货跌价准备按单项存货成本高于其可变现净值的差额计
提。可变现净值按日常活动中，以存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以
及相关税费后的金额确定。
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备金额
内转回，转回的金额计入当期损益。
4． 存货的盘存制度
存货盘存制度为永续盘存制。
5． 开发用土地的核算方法
纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；
连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊记入商品房成本。
6． 公共配套设施费用的核算方法
不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商品房成本；
能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生的成本。
7． 维修基金的核算方法
根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售（预售）时，向购房人收取或由公司计提
计入有关开发产品的开发成本，并统一上缴维修基金管理部门。
8． 质量保证金的核算方法
质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产品保修期内发生的维修费，冲减质
量保证金；在开发产品约定的保修期届满，质量保证金余额退还施工单位。
(十六) 持有待售
1． 划分为持有待售确认标准
本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组确认为持有待售组成部分：
（1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；
（2）出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议，并已获得监管部门批准，且获得确
定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。
确定的购买承诺，是指本公司与其他方签订的具有法律约束力的购买协议，该协议包含交易价格、时
间和足够严厉的违约惩罚等重要条款，使协议出现重大调整或者撤销的可能性极小。
2． 持有待售核算方法
本公司对于持有待售的非流动资产或处置组不计提折旧或摊销，其账面价值高于公允价值减去出售费
用后的净额的，应当将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，
计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。
对于取得日划分为持有待售类别的非流动资产或处置组，在初始计量时比较假定其不划分为持有待售
类别情况下的初始计量金额和公允价值减去出售费用后的净额，以两者孰低计量。
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上述原则适用于所有非流动资产，但不包括采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产、采用公
允价值减去出售费用后的净额计量的生物资产、职工薪酬形成的资产、递延所得税资产、由金融工具相关
会计准则规范的金融资产、由保险合同相关会计准则规范的保险合同所产生的权利。
(十七) 长期股权投资
1． 初始投资成本的确定
（1）企业合并形成的长期股权投资，具体会计政策详见本附注（六）同一控制下和非同一控制下企
业合并的会计处理方法。
（2）其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本包
括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本；发行或
取得自身权益工具时发生的交易费用，可直接归属于权益性交易的从权益中扣减。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币
性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始投资成本，除非有确凿证据表明
换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的
相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
2． 后续计量及损益确认
（1）成本法
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算，并按照初始投资成本计价，追加
或收回投资调整长期股权投资的成本。
除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，本公司按照享
有被投资单位宣告分派的现金股利或利润确认为当期投资收益。
（2）权益法
本公司对联营企业和合营企业的长期股权投资采用权益法核算；对于其中一部分通过风险投资机构、
共同基金、信托公司或包括投连险基金在内的类似主体间接持有的联营企业的权益性投资，采用公允价值
计量且其变动计入损益。
长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调
整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额
的差额，计入当期损益。
本公司取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，
分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；并按照被投资单位宣告分派的利
润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综
合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
本公司在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允
价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。本公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内
部交易损益按照应享有的比例计算归属于本公司的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。
本公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减长期股权投资的账
面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权
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益账面价值为限继续确认投资损失，冲减长期应收项目等的账面价值。最后，经过上述处理，按照投资合
同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。
被投资单位以后期间实现盈利的，公司在扣除未确认的亏损分担额后，按与上述相反的顺序处理，减
记已确认预计负债的账面余额、恢复其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益及长期股权投资的账
面价值后，恢复确认投资收益。
3． 长期股权投资核算方法的转换
（1） 公允价值计量转权益法核算
本公司原持有的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的按金融工具确认和计量准则进行会
计处理的权益性投资，因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的，
按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》确定的原持有的股权投资的公允价值加上新增投
资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。
按权益法核算的初始投资成本小于按照追加投资后全新的持股比例计算确定的应享有被投资单位在追
加投资日可辨认净资产公允价值份额之间的差额，调整长期股权投资的账面价值，并计入当期营业外收入。
（2） 公允价值计量或权益法核算转成本法核算
本公司原持有的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的按金融工具确认和计量准则进行会
计处理的权益性投资，或原持有对联营企业、合营企业的长期股权投资，因追加投资等原因能够对非同一
控制下的被投资单位实施控制的，在编制个别财务报表时，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资
成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。
购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在处置该项投资时采用与被投
资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
购买日之前持有的股权投资按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的有关规定进行
会计处理的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时转入当期损益。
（3） 权益法核算转公允价值计量
本公司因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权
改按《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允
价值与账面价值之间的差额计入当期损益。
原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直
接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
（4） 成本法转权益法
本公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后
的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自
取得时即采用权益法核算进行调整。
（5） 成本法转公允价值计量
本公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后
的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按《企业会计准则第 22 号——金融工
具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损
益。
4． 长期股权投资的处置
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处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款之间的差额，应当计入当期损益。采用权益法核算的
长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础，按相应比例
对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。
处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，将多次交易
事项作为一揽子交易进行会计处理：
（1） 这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
（2） 这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
（3） 一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
（4） 一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，不属于一揽子交易的，区分个别财务
报表和合并财务报表进行相关会计处理：
（1）在个别财务报表中，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额计入当期损益。
处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权
视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大
影响的，改按《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控
制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。
（2）在合并财务报表中，对于在丧失对子公司控制权以前的各项交易，处置价款与处置长期股权投
资相应对享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（股本溢
价），资本公积不足冲减的，调整留存收益；在丧失对子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控
制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算
应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，
同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投资收益。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公
司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
（1）在个别财务报表中，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置的股权对应的长期股权投资账面
价值之间的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
（2）在合并财务报表中，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产
份额的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
5． 共同控制、重大影响的判断标准
如果本公司按照相关约定与其他参与方集体控制某项安排，并且对该安排回报具有重大影响的活动决
策，需要经过分享控制权的参与方一致同意时才存在，则视为本公司与其他参与方共同控制某项安排，该
安排即属于合营安排。
合营安排通过单独主体达成的，根据相关约定判断本公司对该单独主体的净资产享有权利时，将该单
独主体作为合营企业，采用权益法核算。若根据相关约定判断本公司并非对该单独主体的净资产享有权利
时，该单独主体作为共同经营，本公司确认与共同经营利益份额相关的项目，并按照相关企业会计准则的
规定进行会计处理。
重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其
他方一起共同控制这些政策的制定。本公司通过以下一种或多种情形，并综合考虑所有事实和情况后，判
断对被投资单位具有重大影响：（1）在被投资单位的董事会或类似权力机构中派有代表；（2）参与被投资
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单位财务和经营政策制定过程；（3）与被投资单位之间发生重要交易；（4）向被投资单位派出管理人员；
（5）向被投资单位提供关键技术资料。
(十八) 投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地使用权、
持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。此外，对于本公司持有以备经营出租的空置建
筑物，若董事会作出书面决议，明确表示将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，也作为投
资性房地产列报。
本公司的投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和
可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前
所发生的必要支出构成。
本公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，在
资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入
当期损益。
投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的依据为：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易
市场。②本公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资
性房地产的公允价值作出合理的估计。
本公司确定投资性房地产的公允价值时，参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格；无法取
得同类或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑资产
状况、所在位置、交易情况、交易日期等因素，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计；或基于
预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值确定其公允价值。
本公司有确凿证据表明房地产用途发生改变，将投资性房地产转换为自用房地产时，以其转换当日的
公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转
换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的
公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入
其他综合收益。
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投
资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入
当期损益。
(十九) 固定资产
1． 固定资产确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的有形
资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
2． 固定资产初始计量
本公司固定资产按成本进行初始计量。
（1） 外购的固定资产的成本包括买价、进口关税等相关税费，以及为使固定资产达到预定可使用
状态前所发生的可直接归属于该资产的其他支出。
（2） 自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
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（3） 投资者投入的固定资产，按投资合同或协议约定的价值作为入账价值，但合同或协议约定价
值不公允的按公允价值入账。
（4） 购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资产的成本
以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除应予资本化的以外，在
信用期间内计入当期损益。
3． 固定资产后续计量及处置
（1） 固定资产折旧
固定资产折旧按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内计提。对计提了减值准备的固定资产，
则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧额；已提足折旧仍继续使用的固
定资产不计提折旧。
本公司根据固定资产的性质和使用情况，确定固定资产的使用寿命和预计净残值。并在年度终了，对
固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如与原先估计数存在差异的，进行相应的调整。
各类固定资产的折旧方法、折旧年限和年折旧率如下：
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋建筑物 年限平均法 10-40 年 3-5 2.4-9.7
运输工具 年限平均法 5-9 年 3-5 10.6-19.4
办公设备 年限平均法 3-9 年 5 10.6-31.67
（2） 固定资产的后续支出
与固定资产有关的后续支出，符合固定资产确认条件的，计入固定资产成本；不符合固定资产确认条
件的，在发生时计入当期损益。
（3） 固定资产处置
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产
出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
(二十) 借款费用
1． 借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入
相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销
售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移
非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
2． 借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期间不
包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。
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当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资产借款费用停
止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售的，在该资产
整体完工时停止借款费用资本化。
3． 暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月的，则借
款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售
状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建
或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
4． 借款费用资本化金额的计算方法
专门借款的利息费用（扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者进行暂时性投资取得的
投资收益）及其辅助费用在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态前，
予以资本化。
根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确
定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，调整每期
利息金额。
(二十一) 使用权资产
本公司对使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：
1. 租赁负债的初始计量金额；
2. 在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；
3. 本公司发生的初始直接费用；
4. 本公司为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预
计将发生的成本（不包括为生产存货而发生的成本）。
在租赁期开始日后，本公司采用成本模式对使用权资产进行后续计量。
能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，本公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无
法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，本公司在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短
的期间内计提折旧。对计提了减值准备的使用权资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值参照上
述原则计提折旧。
(二十二) 无形资产
无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产，包括本公司自用的土地使
用权、软件。
1． 无形资产的初始计量
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其
他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购
买价款的现值为基础确定。
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财务报表附注
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定其入账价值，并将重
组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额，计入当期损益。
在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币
性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证据表明换入资产
的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费
作为换入无形资产的成本，不确认损益。
以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确定其入账价值；以非同一
控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价值确定其入账价值。
内部自行开发的无形资产，其成本包括：开发该无形资产时耗用的材料、劳务成本、注册费、在开发
过程中使用的其他专利权和特许权的摊销以及满足资本化条件的利息费用，以及为使该无形资产达到预定
用途前所发生的其他直接费用。
2． 无形资产的后续计量
本公司在取得无形资产时分析判断其使用寿命，划分为使用寿命有限和使用寿命不确定的无形资产。
（1） 使用寿命有限的无形资产
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销。使用寿命有限的无形
资产预计寿命及依据如下：
项目 预计使用寿命 依据
软件 10 年 受益期限
土地使用权 实际使用年限 土地使用权证
每期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，如与原先估计数存在差异的，
进行相应的调整。
经复核，本期期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
(二十三) 长期资产减值
本公司在资产负债表日判断长期资产是否存在可能发生减值的迹象。如果长期资产存在减值迹象的，
以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组
为基础确定资产组的可收回金额。
资产可收回金额的估计，根据其公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者
之间较高者确定。
可收回金额的计量结果表明，长期资产的可收回金额低于其账面价值的，将长期资产的账面价值减记
至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。资产减
值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用在未来期间作相应调整，以使该资产在剩余使用
寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）。
因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测
试。
在对商誉进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资
产组组合。在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产
组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与
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相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较
这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相
关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。
(二十四) 长期待摊费用
1． 摊销方法
长期待摊费用，是指本公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在 1 年以上的各项费用。
长期待摊费用在受益期内按直线法分期摊销。
2． 摊销年限
类别 摊销年限 备注
房屋装修费 5-10 年 在受益期限内平均分摊
(二十五) 合同负债
本公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务部分确认为合同负债。
(二十六) 职工薪酬
职工薪酬，是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿。职工
薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。
1． 短期薪酬
短期薪酬是指本公司在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内需要全部予以支付的职工
薪酬，离职后福利和辞退福利除外。本公司在职工提供服务的会计期间，将应付的短期薪酬确认为负债，
并根据职工提供服务的受益对象计入相关资产成本和费用。
2． 离职后福利
离职后福利是指本公司为获得职工提供的服务而在职工退休或与企业解除劳动关系后，提供的各种形
式的报酬和福利，短期薪酬和辞退福利除外。
本公司的离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。
离职后福利设定提存计划主要为参加由各地劳动及社会保障机构组织实施的社会基本养老保险、失业
保险等；在职工为本公司提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计
入当期损益或相关资产成本。
本公司按照国家规定的标准定期缴付上述款项后，不再有其他的支付义务。
3． 辞退福利
辞退福利是指本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接受裁减
而给予职工的补偿，在本公司不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议时和确认与涉及支付辞退福利
的重组相关的成本费用时两者孰早日，确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的负债，同时计入当
期损益。
4． 其他长期职工福利
其他长期职工福利是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外的其他所有职工福利。
对符合设定提存计划条件的其他长期职工福利，在职工为本公司提供服务的会计期间，将应缴存金额
确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本；除上述情形外的其他长期职工福利，在资产负债表日由使
用预期累计福利单位法进行精算，将设定受益计划产生的福利义务归属于职工提供服务的期间，并计入当
期损益或相关资产成本。
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(二十七) 预计负债
1． 预计负债的确认标准
当与或有事项相关的义务是本公司承担的现时义务，且履行该义务很可能导致经济利益流出，以及该
义务的金额能够可靠地计量，则确认为预计负债。
2． 预计负债的计量方法
本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。对
于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。
最佳估计数分别以下情况处理：
所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相同的，则最佳估计数按
照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。
所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围内各种结果发生的可能
性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计数按照最可能发生金额确定；如或有事项涉及多个
项目的，则最佳估计数按各种可能结果及相关概率计算确定。
本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作
为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
(二十八) 租赁负债
本公司对租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。在计算租赁付款额
的现值时，本公司采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，采用本公司增量借款利率作
为折现率。租赁付款额包括：
1. 扣除租赁激励相关金额后的固定付款额及实质固定付款额；
2. 取决于指数或比率的可变租赁付款额；
3. 在本公司合理确定将行使该选择权的情况下，租赁付款额包括购买选择权的行权价格；
4. 在租赁期反映出本公司将行使终止租赁选择权的情况下，租赁付款额包括行使终止租赁选择权需
支付的款项；
5. 根据本公司提供的担保余值预计应支付的款项。
本公司按照固定的折现率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相关资产成
本。
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额应当在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。
(二十九) 收入
本公司的收入主要来源于如下业务类型：
（1）销售房地产开发产品收入
（2）让渡资产使用权收入
（3）提供劳务收入
（4）其他业务收入
1． 收入确认的一般原则
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本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时，按照分摊至该项履约义
务的交易价格确认收入。
履约义务，是指合同中本公司向客户转让可明确区分商品或服务的承诺。
取得相关商品控制权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
本公司在合同开始日即对合同进行评估，识别该合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义
务是在某一时段内履行，还是某一时点履行。满足下列条件之一的，属于在某一时间段内履行的履约义务，
本公司按照履约进度，在一段时间内确认收入：(1)客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所
带来的经济利益；(2)客户能够控制本公司履约过程中在建的商品；(3)本公司履约过程中所产出的商品具
有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。否则，本公司
在客户取得相关商品或服务控制权的时点确认收入。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司根据商品和劳务的性质，采用产出法确定恰当的履约进度。
产出法是根据已转移给客户的商品对于客户的价值确定履约进度。当履约进度不能合理确定时，公司已经
发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
2． 收入确认的具体方法
(1)销售房地产开发产品收入
公司房地产开发产品销售业务属于在某一时点履行的履约义务，在同时满足以下条件时确认收入：
①开发产品完工并验收合格；
②签订具有法律约束力的销售合同，履行了销售合同规定的主要义务；
③价款已全部取得或虽部分取得，但其余应收款项确信能够收回；
④已按合同约定的交付期限通知买方并在规定时间内办理完商品房实物移交手续，若买方未在规定的
时间内办理完成商品房实物移交手续且无正当理由的，在通知所规定的时限结束后的次日，按合同约定视
同已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方。
(2)让渡资产使用权收入
公司让渡资产使用权业务属于在某一时段内履行的履约义务，分别下列情况确定让渡资产使用权收入
金额：
①利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。
②使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
(3)提供劳务收入
提供劳务以实际已提供的劳务确认相关收入。在确认收入实现时，以劳务已提供，与交易相关的价款
能够流入，并且与该项劳务有关的成本能够可靠计量为前提
物业管理：在物业管理服务已提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业管理服务
有关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。
(三十) 合同成本
1. 合同履约成本
本公司对于为履行合同发生的成本，不属于除收入准则外的其他企业会计准则范围且同时满足下列条
件的作为合同履约成本确认为一项资产：
（1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似
费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
（2）该成本增加了企业未来用于履行履约义务的资源。
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（3）该成本预期能够收回。
该资产根据其初始确认时摊销期限是否超过一个正常营业周期在存货或其他非流动资产中列报。
2. 合同取得成本
本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。增量成本是
指本公司不取得合同就不会发生的成本，如销售佣金等。对于摊销期限不超过一年的，在发生时计入当期
损益。
3. 合同成本摊销
上述与合同成本有关的资产，采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础，在履约义务履行
的时点或按照履约义务的履约进度进行摊销，计入当期损益。
4. 合同成本减值
上述与合同成本有关的资产，账面价值高于本公司因转让与该资产相关的商品预期能够取得剩余对价
与为转让该相关商品估计将要发生的成本的差额的，超出部分应当计提减值准备，并确认为资产减值损失。
计提减值准备后，如果以前期间减值的因素发生变化，使得上述两项差额高于该资产账面价值的，转
回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况
下该资产在转回日的账面价值。
(三十一) 政府补助
1． 类型
政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。根据相关政府文件规定的补助对
象，将政府补助划分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与收
益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
2． 政府补助的确认
对期末有证据表明公司能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金的，按应
收金额确认政府补助。除此之外，政府补助均在实际收到时确认。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值
计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额（人民币 1 元）计量。按照名义金额计量的政府补助，
直接计入当期损益。
3． 会计处理方法
本公司根据经济业务的实质，确定某一类政府补助业务应当采用总额法还是净额法进行会计处理。通
常情况下，本公司对于同类或类似政府补助业务只选用一种方法，且对该业务一贯地运用该方法。
与资产相关的政府补助，应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助
确认为递延收益的，在所建造或购买资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。
与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关
费用或损失的期间计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，取得时直接
计入当期损益或冲减相关成本。
与企业日常活动相关的政府补助计入其他收益或冲减相关成本费用；与企业日常活动无关的政府补助
计入营业外收支。
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收到与政策性优惠贷款贴息相关的政府补助冲减相关借款费用；取得贷款银行提供的政策性优惠利率
贷款的，以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费
用。
已确认的政府补助需要返还时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值；存在相关
递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计
入当期损益。
(三十二) 递延所得税资产和递延所得税负债
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性差异)计算
确认。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适
用税率计量。
1． 确认递延所得税资产的依据
本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减的应纳
税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。但是，同时具有下列特征的交易中因资
产或负债的初始确认所产生的递延所得税资产不予确认：（1）该交易不是企业合并；（2）交易发生时既不
影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣亏损。
对于与联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：
暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
2． 确认递延所得税负债的依据
公司将当期与以前期间应交未交的应纳税暂时性差异确认为递延所得税负债。但不包括：
（1）商誉的初始确认所形成的暂时性差异；
（2）非企业合并形成的交易或事项，且该交易或事项发生时既不影响会计利润，也不影响应纳税所
得额（或可抵扣亏损）所形成的暂时性差异；
（3）对于与子公司、联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的时间能够控制并
且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
3． 同时满足下列条件时，将递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列示
（1）企业拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；
（2）递延所得税资产和递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或
者对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期间内，
涉及的纳税主体体意图以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取得资产、清偿债务。
(三十三) 租赁
在合同开始日，本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期间内控制
一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。
1. 租赁合同的分拆
当合同中同时包含多项单独租赁的，本公司将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计处理。
当合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本公司将租赁和非租赁部分进行分拆，租赁部分按照租赁准
则进行会计处理，非租赁部分应当按照其他适用的企业会计准则进行会计处理。
2. 租赁合同的合并
本公司与同一交易方或其关联方在同一时间或相近时间订立的两份或多份包含租赁的合同符合下列条
件之一时，合并为一份合同进行会计处理：
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（1）该两份或多份合同基于总体商业目的而订立并构成一揽子交易，若不作为整体考虑则无法理解
其总体商业目的。
（2）该两份或多份合同中的某份合同的对价金额取决于其他合同的定价或履行情况。
（3）该两份或多份合同让渡的资产使用权合起来构成一项单独租赁。
3. 本公司作为承租人的会计处理
在租赁期开始日，除应用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，本公司对租赁确认使用权资产和
租赁负债。使用权资产和租赁负债的会计政策详见本附注（二十一）和（二十八）。
4. 本公司作为出租人的会计处理
（1）租赁的分类
本公司在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁是指实质上转移了与租赁资产所有权
有关的几乎全部风险和报酬的租赁，其所有权最终可能转移，也可能不转移。经营租赁是指除融资租赁以
外的其他租赁。
一项租赁存在下列一种或多种情形的，本公司通常分类为融资租赁：
1）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。
2）承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款与预计行使选择权时租赁资产的公允价值相
比足够低，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将行使该选择权。
3）资产的所有权虽然不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。
4）在租赁开始日，租赁收款额的现值几乎相当于租赁资产的公允价值。
5）租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。
一项租赁存在下列一项或多项迹象的，本公司也可能分类为融资租赁：
1）若承租人撤销租赁，撤销租赁对出租人造成的损失由承租人承担。
2）资产余值的公允价值波动所产生的利得或损失归属于承租人。
3）承租人有能力以远低于市场水平的租金继续租赁至下一期间。
（2）对融资租赁的会计处理
在租赁期开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。
应收融资租赁款初始计量时，以未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率
折现的现值之和作为应收融资租赁款的入账价值。租赁收款额包括：
1）扣除租赁激励相关金额后的固定付款额及实质固定付款额；
2）取决于指数或比率的可变租赁付款额；
3）合理确定承租人将行使购买选择权的情况下，租赁收款额包括购买选择权的行权价格；
4）租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权的情况下，租赁收款额包括承租人行使终止租赁选择
权需支付的款项；
5）由承租人、与承租人有关的一方以及有经济能力履行担保义务的独立第三方向出租人提供的担保
余值。
本公司按照固定的租赁内含利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入，所取得的未纳入租赁投资
净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
（3）对经营租赁的会计处理
本公司在租赁期内各个期间采用直线法或其他系统合理的方法，将经营租赁的租赁收款额确认为租金
收入；发生的与经营租赁有关的初始直接费用资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分
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摊，分期计入当期损益；取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额，在实际发生时计
入当期损益。
(三十四) 终止经营
本公司将满足下列条件之一的，且该组成部分已经处置或划归为持有待售类别的、能够单独区分的组
成部分确认为终止经营组成部分：
（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区。
（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划
的一部分。
（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。
终止经营的减值损失和转回金额等经营损益及处置损益作为终止经营损益在利润表中列示。
本公司在资产负债表中区别于其他资产单独列示持有待售的非流动资产或持有待售的处置组中的资产，
区别于其他负债单独列示持有待售的处置组中的负债。持有待售的非流动资产或持有待售的处置组中的资
产与持有待售的处置组中的负债不予相互抵销，分别作为流动资产和流动负债列示。本公司在利润表中分
别列示持续经营损益和终止经营损益。对于当期列报的终止经营，本公司在当期财务报表中，将原来作为
持续经营损益列报的信息重新作为可比会计期间的终止经营损益列报。终止经营不再满足持有待售类别划
分条件的，本公司在当期财务报表中，将原来作为终止经营损益列报的信息重新作为可比会计期间的持续
经营损益列报。
(三十五) 分部信息
本公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分部为基础确定报告
分部并披露分部信息。
经营分部是指本公司内同时满足下列条件的组成部分：
（1）该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；
（2）本公司管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；
（3）本公司能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。两个或多个经
营分部具有相似的经济特征，并且满足一定条件的，则可合并为一个经营分部。
(三十六) 重要会计政策、会计估计的变更
1． 会计政策变更
（1） 执行企业会计准则解释第 16 号对本公司的影响
2022 年 11 月 30 日，财政部发布了《企业会计准则解释第 16 号》（财会〔2022〕31 号，以下简称
“解释 16 号”），解释 16 号“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会
计处理”自 2023 年 1 月 1 日起施行，允许企业自发布年度提前执行。本公司于本年度施行该事项相关的
会计处理。
对于在首次施行解释 16 号的财务报表列报最早期间的期初（即 2022 年 1 月 1 日）因适用解释 16 号
单项交易而确认的租赁负债和使用权资产，以及确认的弃置义务相关预计负债和对应的相关资产，产生可
抵扣暂时性差异和应纳税暂时性差异的，本公司按照解释 16 号和《企业会计准则第 18 号——所得税》的
规定，将累积影响数调整财务报表列报最早期间的期初（即 2022 年 1 月 1 日）留存收益及其他相关财务
报表项目。
根据解释 16 号的相关规定，本公司对财务报表相关项目累积影响调整如下：
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2022 年 1 月 1 日 2022 年 1 月 1 日
项目 累积影响金额
原列报金额 调整后列报金额
递延所得税资产 --- 500,704.99 500,704.99
未分配利润 1,497,833,218.49 500,704.99 1,498,333,923.48
对于在首次施行本解释的财务报表列报最早期间的期初（即 2022 年 1 月 1 日）至解释施行日（2023
年 1 月 1 日）之间发生的适用解释 16 号的单项交易而确认的租赁负债和使用权资产，以及确认的弃置义
务相关预计负债和对应的相关资产，本公司按照解释 16 号的规定进行处理。
根据解释 16 号的规定，本公司对资产负债表相关项目调整如下：
2022 年 12 月 31 日
资产负债表项目
变更前 累计影响金额 变更后
递延所得税资产 10,090,252.86 812,801.78 10,903,054.64
未分配利润 1,113,648,262.63 812,801.78 1,114,461,064.41
根据解释 16 号的规定，本公司对损益表相关项目调整如下：
2022 年度
损益表项目
变更前 累计影响金额 变更后
所得税费用 -76,272,597.95 -312,096.79 -76,584,694.74
2． 会计估计变更
本报告期主要会计估计未发生变更。
四、 税项
公司主要税种和税率
税种 计税依据 税率
境内销售 13%
增值税 其他应税销售服务行为 6%
简易计税方法 5%或 3%
城市维护建设税 实缴流转税税额 7%或 5%
企业所得税 应纳税所得额 25%
土地增值税 转让房地产所取得的应纳税增值额 30%-60%
按照房产余值（或租金收入）为纳税基
房产税 1.2%或 12%
准
五、 合并财务报表主要项目注释
（以下金额单位若未特别注明者均为人民币元，期末指 2023 年 12 月 31 日，期初指 2023 年 1 月 1 日）
注释1． 货币资金
项目 期末余额 期初余额
库存现金 --- ---
银行存款 38,082,341.61 53,193,646.87
其他货币资金 42,810,732.99 ---
合计 80,893,074.60 53,193,646.87
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项目 期末余额 期初余额
其中：存放在境外的款项总额 3,656,454.78 3,650,039.05
其中受限制的货币资金明细如下：
项目 期末余额 期初余额
按揭贷款保证金 854,049.84 2,799,294.69
经营活动受限保证金 500,000.00 500,000.00
资金监管账户 215,569.64 1,034,971.38
质押保证金 20,174,939.92 20,117,543.91
诉讼冻结资金 21,066,173.59 ---
合计 42,810,732.99 24,451,809.98
在编制现金流量表时，受限制的货币资金已从现金及现金等价物余额中扣除。
注释2． 应收账款
1． 按账龄披露应收账款
账龄 期末余额 期初余额
1 年以内 12,373,562.94 14,660,285.41
1－2 年 500,871.77 115,467.40
2－3 年 --- 1,078,628.22
3 年以上 1,259,297.14 2,479,701.82
小计 14,133,731.85 18,334,082.85
减：坏账准备 1,531,835.37 3,637,369.86
合计 12,601,896.48 14,696,712.99
2． 按坏账计提方法分类披露
期末余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例(%) 金额 计提比例(%)
按单项计提坏账准备 925,729.66 6.55 925,729.66 100.00 ---
按组合计提坏账准备 13,208,002.19 93.45 606,105.71 4.59 12,601,896.48
其中：应收租赁款 9,735,680.60 68.88 536,627.12 5.51 9,199,053.48
应收商业运营款 1,659,701.79 11.74 33,226.19 2.00 1,626,475.60
应收项目管理费 1,812,619.80 12.82 36,252.40 2.00 1,776,367.40
合计 14,133,731.85 100.00 1,531,835.37 10.84 12,601,896.48
续：
期初余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例(%) 金额 计提比例(%)
按单项计提坏账准备 3,221,305.56 17.57 3,221,305.56 100.00 ---
128
阳光新业地产股份有限公司
2023 年度
财务报表附注
期初余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例(%) 金额 计提比例(%)
按组合计提坏账准备 15,112,777.29 82.43 416,064.30 2.75 14,696,712.99
其中：应收租赁款 13,288,359.78 72.48 366,874.53 2.76 12,921,485.25
应收商业运营款 927,870.45 5.06 31,258.83 3.37 896,611.62
应收项目管理费 896,547.06 4.89 17,930.94 2.00 878,616.12
合计 18,334,082.85 100.00 3,637,369.86 19.84 14,696,712.99
按单项计提坏账准备
期末余额
单位名称 计提比例
账面余额 坏账准备 计提理由
（%）
成都黄记煌庚辰餐厅（有限合
527,441.29 527,441.29 100.00 预计无法收回款项
伙）
低于 50 万客户 398,288.37 398,288.37 100.00 预计无法收回款项
合计 925,729.66 925,729.66 100.00
按组合计提坏账准备
（1）应收租赁款
期末余额
账龄
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 8,901,533.59 178,030.66 2.00
1－2 年 500,579.53 25,028.98 5.00
3 年以上 333,567.48 333,567.48 100.00
合计 9,735,680.60 536,627.12 5.51
（2）应收商业运营款
期末余额
账龄
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 1,659,409.55 33,188.20 2.00
1－2 年 292.24 37.99 13.00
合计 1,659,701.79 33,226.19 2.00
（3）应收项目管理费
期末余额
账龄
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 1,812,619.80 36,252.40 2.00
合计 1,812,619.80 36,252.40 2.00
3． 本期计提、收回或转回的坏账准备的情况
129
阳光新业地产股份有限公司
2023 年度
财务报表附注
本期变动情况
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他变动
按单项计提坏账准 1,645,169.4
3,221,305.56 --- 650,406.50 --- 925,729.66
备 0
按组合计提坏账准
416,064.30 383,451.65 206,836.80 --- 13,426.56 606,105.71
备
其中：应收租赁款 366,874.53 348,190.06 191,864.03 --- 13,426.56 536,627.12
应收商业运营款 31,258.83 16,940.13 14,972.77 --- --- 33,226.19
应收项目管理费 17,930.94 18,321.46 --- --- --- 36,252.40
1,645,169.4 1,531,835.3
合计 3,637,369.86 383,451.65 857,243.30 13,426.56
0 7
4． 本期实际核销的应收账款
项目 核销金额
实际核销的应收账款 1,645,169.40
其中应收账款核销情况如下：
单位名称 应收账款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序 是否由关联交易产生
应收客户 1 租赁款 687,243.63 无法收回 管理层审批 否
低于 50 万客户 租赁款 957,925.77 无法收回 管理层审批 否
合计 1,645,169.40
5． 按欠款方归集的期末余额前五名应收账款情况
单位名称 期末余额 占应收账款期末余额的比例(%) 已计提坏账准备
应收客户 2 3,009,097.28 21.29 60,181.94
应收客户 3 1,876,124.40 13.27 37,522.48
京基百纳 1,812,619.80 12.82 36,252.40
应收客户 4 969,865.38 6.86 19,397.31
应收客户 5 826,622.64 5.85 16,532.45
合计 8,494,329.50 60.09 169,886.58
6． 应收账款中关联方款项详见附注十、关联方及关联交易（五）关联方交易 7.关联方应收应付款
项。
注释3． 预付款项
1． 预付款项按账龄列示
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 1,323,629.28 100.00 656,262.73 100.00
合计 1,323,629.28 100.00 656,262.73 100.00
2． 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
单位名称 期末余额 占预付款项总额的比例(%)
期末余额前五名预付款项汇总 1,308,667.00 98.87
130
阳光新业地产股份有限公司
2023 年度
财务报表附注
注释4． 其他应收款
项目 期末余额 期初余额
应收利息 --- ---
应收股利 --- ---
其他应收款 16,436,636.89 13,177,680.67
合计 16,436,636.89 13,177,680.67
注：上表中其他应收款指扣除应收利息、应收股利后的其他应收款。
（一）应收股利
1． 应收股利
被投资单位 期末余额 期初余额
天津紫金新嘉商贸有限公司 --- 5,577,951.24
合计 --- 5,577,951.24
2． 应收股利坏账准备计提情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预 整个存续期预期信用损 整个存续期预期信用损 合计
期信用损失 失(未发生信用减值) 失(已发生信用减值)
期初余额 --- --- 5,577,951.24 5,577,951.24
期初余额在本期 --- --- --- ---
—转入第二阶段 --- --- --- ---
—转入第三阶段 --- --- --- ---
—转回第二阶段 --- --- --- ---
—转回第一阶段 --- --- --- ---
本期计提 --- --- --- ---
本期转回 --- --- --- ---
本期转销 --- --- --- ---
本期核销 --- --- --- ---
其他变动 --- --- 5,577,951.24 5,577,951.24
期末余额 --- --- --- ---
（二）其他应收款
1． 按账龄披露
账龄 期末余额 期初余额
1 年以内 2,565,879.71 1,484,389.12
1－2 年 1,297,166.32 1,596,714.66
2－3 年 1,578,714.66 1,200,000.00
3 年以上 33,073,402.36 34,189,603.33
小计 38,515,163.05 38,470,707.11
减：坏账准备 22,078,526.16 25,293,026.44
131
阳光新业地产股份有限公司
2023 年度
财务报表附注
账龄 期末余额 期初余额
合计 16,436,636.89 13,177,680.67
2． 按款项性质分类情况
款项性质 期末余额 期初余额
应收其他单位往来款项 19,807,909.05 19,338,324.00
应收合营公司往来款项 9,350,000.00 8,350,000.00
应收代垫购房者契税、公共维修基金等款项 3,789,708.02 3,789,708.02
应收其他代垫款项 100,000.00 3,823,759.91
应收待退回拆迁款 2,405,275.00 2,405,275.00
应收投标保证金、诚意保证金及押金 2,062,270.98 763,640.18
应收股权转让款 1,000,000.00 ---
小计 38,515,163.05 38,470,707.11
减：坏账准备 22,078,526.16 25,293,026.44
合计 16,436,636.89 13,177,680.67
3． 按坏账计提方法分类披露
期末余额
类别 账面余额 坏账准备
计提比例 账面价值
金额 比例（%） 金额
（%）
按单项计提坏账准备 21,783,494.34 56.56 21,783,494.34 100.00 ---
按组合计提坏账准备 16,731,668.71 43.44 295,031.82 1.76 16,436,636.89
其中：应收押金、保证金及
2,062,270.98 5.35 41,245.42 2.00 2,021,025.56
备用金
应收代垫款项 3,889,708.02 10.10 77,794.16 2.00 3,811,913.86
应收关联单位往来款项 9,350,000.00 24.28 140,250.00 1.50 9,209,750.00
应收其他款项 1,429,689.71 3.71 35,742.24 2.50 1,393,947.47
合计 38,515,163.05 100.00 22,078,526.16 57.32 16,436,636.89
续：
期初余额
类别 账面余额 坏账准备
计提比例 账面价值
金额 比例（%） 金额
（%）
按单项计提坏账准备 25,066,682.45 65.16 25,066,682.45 100.00 ---
按组合计提坏账准备 13,404,024.66 34.84 226,343.99 1.69 13,177,680.67
其中：应收押金、保证金及
763,640.18 1.98 15,272.80 2.00 748,367.38
备用金
应收代垫款项 4,287,684.48 11.15 85,753.69 2.00 4,201,930.79
应收关联单位往来款项 8,350,000.00 21.70 125,250.00 1.50 8,224,750.00
应收其他款项 2,700.00 0.01 67.50 2.50 2,632.50
132
阳光新业地产股份有限公司
2023 年度
财务报表附注
期初余额
类别 账面余额 坏账准备
计提比例 账面价值
金额 比例（%） 金额
（%）
合计 38,470,707.11 100.00 25,293,026.44 65.75 13,177,680.67
按单项计提坏账准备
期末余额
单位名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
其他应收 1 18,244,627.00 18,244,627.00 100.00 预计回收款项困难
成都蓉建业房屋拆迁工程有限公司 2,405,275.00 2,405,275.00 100.00 预计回收款项困难
其他应收 2 584,100.00 584,100.00 100.00 预计回收款项困难
其他应收 3 500,000.00 500,000.00 100.00 预计回收款项困难
低于 50 万单位 49,492.34 49,492.34 100.00 预计回收款项困难
合计 21,783,494.34 21,783,494.34 100.00
按组合计提坏账准备
（1）应收押金、保证金及备用金
期末余额
账龄
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 34,190.00 683.80 2.00
1-2 年 299,166.32 5,983.33 2.00
2-3 年 378,714.66 7,574.29 2.00
3 年以上 1,350,200.00 27,004.00 2.00
合计 2,062,270.98 41,245.42 2.00
（2）应收代垫款
期末余额
逾期天数
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 100,000.00 2,000.00 2.00
3 年以上 3,789,708.02 75,794.16 2.00
合计 3,889,708.02 77,794.16 2.00
（3）应收关联单位往来款项
期末余额
逾期天数
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 1,000,000.00 15,000.00 1.50
1－2 年 1,000,000.00 15,000.00 1.50
2－3 年 1,200,000.00 18,000.00 1.50
3 年以上 6,150,000.00 92,250.00 1.50
合计 9,350,000.00 140,250.00 1.50
133
阳光新业地产股份有限公司
2023 年度
财务报表附注
（4）应收其他款项
期末余额
逾期天数
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 1,429,689.71 35,742.24 2.50
合计 1,429,689.71 35,742.24 2.50
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预 整个存续期预期信用损 整个存续期预期信用损 合计
期信用损失 失(未发生信用减值) 失(已发生信用减值)
期初余额 226,343.99 --- 25,066,682.45 25,293,026.44
期初余额在本期 —— —— —— ——
—转入第二阶段 --- --- --- ---
—转入第三阶段 -347,749.86 --- 347,749.86 ---
—转回第二阶段 --- --- --- ---
—转回第一阶段 --- --- --- ---
本期计提 392,631.63 --- --- 392,631.63
本期转回 8,496.20 --- --- 8,496.20
本期转销 --- --- --- ---
本期核销 5,463.00 --- 3,630,937.97 3,636,400.97
其他变动 37,765.26 --- --- 37,765.26
期末余额 295,031.82 --- 21,783,494.34 22,078,526.16
4． 本报告期实际核销的其他应收款
项目 核销金额
实际核销的其他应收款 3,636,400.97
其中其他应收款核销情况如下：
单位名称 核销金额 核销原因 履行的核销程序 是否由关联交易产生
其他应收 4 2,042,985.25 无法收回 管理层审批 否
其他应收 5 1,240,202.86 无法收回 管理层审批 否
低于 50 万单位 353,212.86 无法收回 管理层审批 否
合计 3,636,400.97
5． 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款
占其他应收
坏账准备
单位名称 款项性质 期末余额 账龄 款期末余额
期末余额
的比例(%)
应收其他单位往来
其他应收 1 18,244,627.00 3 年以上 47.37 18,244,627.00
款项
应收合营公司往来 1-3 年及
上海银河宾馆有限公司 9,350,000.00 24.28 140,250.00
款项 3 年以上
成都蓉建业房屋拆迁工程
应收待退回拆迁款 2,405,275.00 3 年以上 6.25 2,405,275.00
有限公司
134
阳光新业地产股份有限公司
2023 年度
财务报表附注
占其他应收
坏账准备
单位名称 款项性质 期末余额 账龄 款期末余额
期末余额
的比例(%)
其他应收 6 应收押金 1,350,000.00 3 年以上 3.51 27,000.00
天津市宏鹏实业有限公司 应收股权转让款 1,000,000.00 1 年以内 2.60 25,000.00
合计 32,349,902.00 84.01 20,842,152.00
6． 其他应收款中关联方款项详见附注十、关联方及关联交易（五）关联方交易 7.关联方应收应付
款项。
注释5． 存货
1． 存货分类
期末余额 期初余额
项目
账面余额 存货跌价准备 账面价值 账面余额 存货跌价准备 账面价值
开发产品 5,590,819.94 --- 5,590,819.94 5,590,819.94 --- 5,590,819.94
其他存货 --- --- --- 96,000.00 --- 96,000.00
合计 5,590,819.94 --- 5,590,819.94 5,686,819.94 --- 5,686,819.94
2． 开发产品
本期 本期 利息资本化 其中：本期利
项目名称 竣工时间 期初余额 期末余额
增加 减少 累计金额 息资本化金额
2004 年-
北京阳光上东项目 5,590,819.94 --- --- 5,590,819.94 108,195.80 ---
2014 年
合计 5,590,819.94 --- --- 5,590,819.94 108,195.80 ---
135
阳光新业地产股份有限公司
2023 年度
财务报表附注
注释6． 其他流动资产
1. 其他流动资产分项列示
项目 期末余额 期初余额
待抵扣增值税进项税额 1,220,820.15 365,078.50
预交企业所得税 295,346.11
合计 1,516,166.26 365,078.50
注释7． 长期股权投资
本期增减变动
其他综 其他 宣告发放 减值准备
被投资单位 期初余额 追加 权益法确认的 期末余额
减少投资 合收益 权益 现金股利 计提减值准备 其他 期末余额
投资 投资损益
调整 变动 或利润
一．合营企业
上海银河宾馆有限公司（以下
346,513,350.48 --- --- -1,931,906.83 --- --- --- -29,746,277.33 --- 314,835,166.32 105,261,222.42
简称“上海银河宾馆”）
小计 346,513,350.48 --- --- -1,931,906.83 --- --- --- -29,746,277.33 --- 314,835,166.32 105,261,222.42
二．联营企业
沈阳世达物流有限责任公司(以
79,441,582.25 --- --- -1,297,101.91 --- --- --- --- -78,144,480.34 --- ---
下称"沈阳世达")
天津友谊新资商贸有限公司(以
87,885,478.23 --- --- -2,017,203.15 --- --- --- --- --- 85,868,275.08 ---
下称"友谊新资")
天津光明新丽商贸有限公司(以
139,425,874.28 --- --- -315,375.42 --- --- --- --- --- 139,110,498.86 ---
下称"光明新丽")
天津津汇远景贸易有限公司(以
79,529,396.27 --- --- 1,190,865.57 --- --- --- --- --- 80,720,261.84 ---
下称"津汇远景")
天津紫金新嘉商贸有限公司(以
83,939,701.40 --- -83,789,721.43 -149,979.97 --- --- --- --- --- --- ---
下称"紫金新嘉")
北京瑞景阳光物业管理有限公
81,284,553.89 --- -82,685,016.77 1,400,462.88 --- --- --- --- --- --- ---
司(以下称"北京瑞景阳光")
小计 551,506,586.32 --- -166,474,738.20 -1,188,332.00 --- --- --- --- -78,144,480.34 305,699,035.78 ---
合计 898,019,936.80 --- -166,474,738.20 -3,120,238.83 --- --- --- -29,746,277.33 -78,144,480.34 620,534,202.10 105,261,222.42
136
阳光新业地产股份有限公司
2023 年度
财务报表附注
可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定
适用 □不适用
单位：元
可收
账面价 减值 公允价值和处置费
项目 回金 关键参数 关键参数的确定依据
值 金额 用的确定方式
额
可比实例价格：结合评估对象实际情况，对评
公允价值按照资产 估基准日近期委估对象周边类似房地产交易进
基础法确认，其中 行分析筛选后选取确认可比实例价格；
房屋建筑物采用市 净收益：根据委估房产有效毛收入扣除合理运
场法及收益法，构 营费用后确定；
筑物及设备类资产 可比实例 重置成本：构筑物资产按照不同构筑物的结构
上海银 采用成本法。 价格、净 类型确定其重置成本，主要以建安工程造价+
314,8 29,74
河宾馆 344,581, 处置费用的确定方 收益、重 前期费用及其他费用+资金成本-应扣除的增值
35,16 6,277.
有限公 443.16
5.83 33 式：本次评估为企 置成本、 税确定；
司 业整体，整体转让 综合成新 设备类资产主要以评估基准日不含税市场购置
时交易费用金额相 率 价确定其重置成本。
对较小，根据重要 综合成新率：
性原则，本次评估 构筑物资产主要采用年限法并进行修正后确定
相关处置费用为 其成新率；
零。 设备类资产主要依据其经济寿命年限来确定其
综合成新率。
314,8 29,74
344,581,
合计 35,16 6,277.
443.16
5.83 33
可收回金额按预计未来现金流量的现值确定
□适用 不适用
长期股权投资说明：
（1）本公司对友谊新资的持股比例为 10%，但由于本公司在友谊新资董事会中派有 1 名代表并参与
对友谊新资财务和经营政策的决策，而友谊新资董事会由 3 名董事组成，所以本公司能够对友谊新资施加
重大影响。
（2）本公司对光明新丽的持股比例为 10%，但由于本公司在光明新丽董事会中派有 1 名代表并参与
对光明新丽财务和经营政策的决策，而光明新丽董事会由 3 名董事组成，所以本公司能够对光明新丽施加
重大影响。
（3）本公司对津汇远景的持股比例为 10%，但由于本公司在津汇远景董事会中派有 1 名代表并参与
对津汇远景财务和经营政策的决策，而津汇远景董事会由 3 名董事组成，所以本公司能够对津汇远景施加
重大影响。
注释8． 投资性房地产
1． 投资性房地产情况
项目 房屋建筑物
一. 期初余额 3,738,044,400.00
二. 本期变动 -253,672,100.00
1． 非同一控制下企业合并 256,750,000.00
2． 其他原因增加 14,740,098.70
137
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2023 年度
财务报表附注
项目 房屋建筑物
3． 处置减少 -167,540,500.00
4． 处置子公司 -144,920,000.00
5． 其他原因减少 -6,410,000.00
6． 公允价值变动 -206,291,698.70
三. 期末余额 3,484,372,300.00
2． 投资性房地产主要项目情况
建筑面积 报告期 公允价值变
项目 地理位置 期末公允价值 期初公允价值
（平方米） 租金收入 动原因
北京市朝阳区东四环 部分投资性
阳光上东
北路 6 号阳光上东、 房地产处置
及橡树园 32,868.26 4,747,652.73 178,944,200.00 305,496,000.00
北京市海淀区万柳汇 减少、公允
出租部分
通花园 A 楼阳春光华 价值减少
通州阳光
北京市通州区翠景北 公允价值减
新生活广 29,403.56 31,074,797.64 613,010,000.00 616,510,000.00
里 1 号楼 少
场
建设路阳
四川省成都市成华区
光新生活 74,612.08 47,556,067.04 592,780,000.00 592,780,000.00
阳光新生活广场
广场
部分投资性
成都阳光 四川省成都市锦江区 房地产处置
116,865.03 60,631,257.80 874,048,100.00 933,638,400.00
新业中心 一环路东五段 55 号 减少、公允
价值减少
上海新业 上海市长宁区中山西 公允价值减
45,859.87 52,702.26 968,840,000.00 1,144,700,000.00
中心主楼 路 888 号 1 幢 少
北辰阳光 天津市北辰区京津公
27,470.67 6,178,147.00 --- 144,920,000.00 股权转让
新生活 路西
沈阳新生 沈阳市沈河区长青街
43,436.40 3,299,918.57 256,750,000.00 --- 合并增加
活广场 121 号
合计 370,515.87 153,540,543.04 3,484,372,300.00 3,738,044,400.00
3． 投资性房地产的说明
（1）2023 年度，本公司因出售商铺等使投资性房地产减少 167,540,500.00 元；
（2）2023 年度，本公司因处置股权使投资性房地产减少 144,920,000.00 元；
（3）2023 年度，投资性房地产公允价值变动，对本公司当期损益的影响金额为-206,291,698.70 元；
（4）2023 年度，本公司因收购股权使投资性房地产增加 256,750,000.00 元；
（5）2023 年 12 月 31 日，账面价值约为 2,048,440,000.00 元的房屋及土地使用权作为抵押及质押
借款（附注五/注释 25、注释 50、附注十一/（一）.2）的抵押物。
注释9． 固定资产
项目 期末余额 期初余额
固定资产 47,472,308.42 43,682,559.39
固定资产清理 --- ---
合计 47,472,308.42 43,682,559.39
注：上表中的固定资产是指扣除固定资产清理后的固定资产。
（一）固定资产
138
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2023 年度
财务报表附注
1． 固定资产情况
项目 房屋及建筑物 运输工具 电子及办公设备 合计
一. 账面原值
1． 期初余额 47,565,638.37 3,933,503.28 6,382,088.61 57,881,230.26
2． 本期增加金额 6,410,000.00 --- 2,740,919.86 9,150,919.86
购置 --- --- 114,866.33 114,866.33
非同一控制下企业合并 --- --- 2,626,053.53 2,626,053.53
投资性房地产转入 6,410,000.00 --- --- 6,410,000.00
3． 本期减少金额 --- --- 239,169.00 239,169.00
处置或报废 --- --- 239,169.00 239,169.00
4． 期末余额 53,975,638.37 3,933,503.28 8,883,839.47 66,792,981.12
二. 累计折旧
1． 期初余额 5,159,048.92 3,379,468.15 5,660,153.80 14,198,670.87
2． 本期增加金额 2,512,046.08 75,231.96 2,761,937.97 5,349,216.01
本期计提 2,512,046.08 75,231.96 283,813.74 2,871,091.78
非同一控制下企业合并 --- --- 2,478,124.23 2,478,124.23
3． 本期减少金额 --- --- 227,214.18 227,214.18
处置或报废 --- --- 227,214.18 227,214.18
4． 期末余额 7,671,095.00 3,454,700.11 8,194,877.59 19,320,672.70
三. 减值准备
1． 期初余额 --- --- --- ---
2． 本期增加金额 --- --- --- ---
3． 本期减少金额 --- --- --- ---
4． 期末余额 --- --- --- ---
四. 账面价值
1． 期末账面价值 46,304,543.37 478,803.17 688,961.88 47,472,308.42
2． 期初账面价值 42,406,589.45 554,035.13 721,934.81 43,682,559.39
2． 通过经营租赁租出的固定资产
项目 期末账面价值
房屋及建筑物 39,894,543.37
合计 39,894,543.37
3． 期末未办妥产权证书的固定资产
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
房屋及建筑物 39,894,543.37 办理产权较困难
合计 39,894,543.37
注释10． 使用权资产
项目 房屋及建筑物
139
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财务报表附注
项目 房屋及建筑物
一. 账面原值
1． 期初余额 80,986,171.87
2． 本期增加金额 ---
租赁 ---
3． 本期减少金额 ---
租赁到期 ---
4． 期末余额 80,986,171.87
二. 累计折旧
1． 期初余额 18,637,157.20
2． 本期增加金额 11,859,010.80
本期计提 11,859,010.80
3． 本期减少金额 ---
4． 期末余额 30,496,168.00
三. 减值准备
1． 期初余额 ---
2． 本期增加金额 ---
3． 本期减少金额 ---
4． 期末余额 ---
四. 账面价值
1． 期末账面价值 50,490,003.87
2． 期初账面价值 62,349,014.67
注释11． 无形资产
1． 无形资产情况
项目 软件
一. 账面原值
1． 期初余额 4,545,148.74
2． 本期增加金额 ---
3． 本期减少金额 3,717,050.00
报废 3,717,050.00
4． 期末余额 828,098.74
二. 累计摊销
1． 期初余额 3,362,521.29
2． 本期增加金额 179,763.03
本期计提 179,763.03
3． 本期减少金额 3,348,876.27
报废 3,348,876.27
4． 期末余额 193,408.05
140
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财务报表附注
项目 软件
三. 减值准备
1． 期初余额 ---
2． 本期增加金额 ---
3． 本期减少金额 ---
4． 期末余额 ---
四. 账面价值
1． 期末账面价值 634,690.69
2． 期初账面价值 1,182,627.45
注释12． 商誉
1． 商誉账面原值
被投资单位名称或形成商誉的 本期增加 本期减少
期初余额 期末余额
事项 企业合并形成 其他 处置 其他
瑞阳嘉和 13,953,694.00 --- --- --- --- 13,953,694.00
北京上东新业商业管理有限公
394,956.15 --- --- --- --- 394,956.15
司（以下称“上东新业”）
合计 14,348,650.15 --- --- --- --- 14,348,650.15
2． 商誉减值准备
被投资单位名称或形成商誉的 本期增加 本期减少 期末余额
期初余额
事项 计提 其他 处置 其他
瑞阳嘉和 13,953,694.00 --- --- --- --- 13,953,694.00
北京上东新业商业管理有限公
394,956.15 --- --- --- --- 394,956.15
司（以下称“上东新业”）
合计 14,348,650.15 --- --- --- --- 14,348,650.15
注释13． 长期待摊费用
项目 期初余额 本期增加额 本期摊销额 其他减少额 期末余额
租入房屋装修费 1,444,536.19 --- 690,258.82 --- 754,277.37
合计 1,444,536.19 --- 690,258.82 --- 754,277.37
注释14． 递延所得税资产和递延所得税负债
1． 未经抵销的递延所得税资产
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 20,945.10 5,236.28 219,953.47 55,076.80
内部交易未实现利润 38,951,503.16 9,737,875.79 42,447,507.08 10,611,876.77
预提税金 --- --- 73,673,814.84 18,418,453.71
租赁负债 45,558,040.32 11,389,510.09 54,625,317.80 13,656,329.45
其他 --- --- 214,228.72 53,557.18
合计 84,530,488.58 21,132,622.16 171,180,821.91 42,795,293.91
2． 未经抵销的递延所得税负债
141
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财务报表附注
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
非同一控制企业合并资产评估
--- --- 88,632,688.00 22,158,172.00
增值
资本化利息 106,767,630.00 26,691,907.50 106,767,630.00 26,691,907.50
投资性房地产公允价值计量的
1,323,397,578.40 330,849,394.60 1,358,169,296.04 339,542,324.01
会计基础与计税基础差异
直线法确认租金收入 12,067,730.04 3,016,932.51 10,177,771.16 2,544,442.80
使用权资产 41,203,547.87 10,300,886.97 51,374,110.67 12,843,527.67
合计 1,483,436,486.31 370,859,121.58 1,615,121,495.87 403,780,373.98
3． 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
递延所得税资产和 抵销后递延所得税资 递延所得税资产和 抵销后递延所得税资
项目
负债期末互抵金额 产或负债期末余额 负债期初互抵金额 产或负债期初余额
递延所得税资产 10,906,244.66 10,226,377.49 31,892,239.27 10,903,054.64
递延所得税负债 10,906,244.66 359,952,876.92 31,892,239.27 371,888,134.71
4． 未确认递延所得税资产明细
项目 期末余额 期初余额
资产减值准备 23,589,416.43 34,288,394.07
预计负债 19,134,159.21 18,632,785.36
预提税金 36,385,427.85 ---
可抵扣亏损 616,766,479.65 710,653,870.18
合计 695,875,483.14 763,575,049.61
5． 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年份 期末余额 期初余额 备注
2022 年度 --- 206,760,626.38
2023 年度 139,804,306.24 138,848,498.70
2024 年度 122,421,817.64 121,873,476.96
2025 年度 124,960,847.31 127,261,778.52
2026 年度 127,058,684.14 115,909,489.62
2027 年度 102,520,824.32 ---
合计 616,766,479.65 710,653,870.18
注释15． 其他非流动资产
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
预付工程款 1,140,000.00 --- 1,140,000.00 --- --- ---
预付软件款 1,009,992.28 --- 1,009,992.28 965,180.96 --- 965,180.96
合计 2,149,992.28 --- 2,149,992.28 965,180.96 --- 965,180.96
注释16． 短期借款
1． 短期借款分类
142
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项目 期末余额 期初余额
抵押借款 --- 9,900,000.00
未到期应付利息 --- 11,797.50
合计 --- 9,911,797.50
注释17． 应付账款
项目 期末余额 期初余额
应付工程款及物业服务款 54,294,742.56 47,126,805.54
应付日常维护及其他款 8,065,567.10 13,119,118.86
合计 62,360,309.66 60,245,924.40
1． 应付账款说明
（1）2023 年 12 月 31 日，账龄超过一年的应付账款为 39,032,016.71 元（2022 年 12 月 31 日：
30,259,258.09 元），主要待支付的应付工程款和其他款。
（2）应付账款中关联方款项详见附注十、关联方及关联交易（五）关联方交易 7.关联方应收应付款
项。
注释18． 预收款项
1． 预收款项情况
项目 期末余额 期初余额
预收租金及其他 33,319,649.72 32,643,339.14
合计 33,319,649.72 32,643,339.14
2． 账龄超过一年的重要预收款项
单位名称 期末余额 未偿还或结转原因
北京盛世鸿基资产管理有限公司 5,621,678.02 一次性收租金款
成都轨道交通集团有限公司 2,430,225.00 一次性收租金款
合计 8,051,903.02
注释19． 合同负债
1． 合同负债情况
项目 期末余额 期初余额
开发项目预收款项 3,428,571.43 1,719,285.71
合计 3,428,571.43 1,719,285.71
2． 开发项目预收款项情况
项目名称 期末余额 期初余额 竣工时间 预售比例(%)
北京阳光上东项目 3,428,571.43 1,714,285.71 2014 年 不适用
成都锦尚九眼桥项目 --- 5,000.00 2014 年 不适用
合计 3,428,571.43 1,719,285.71
注释20． 应付职工薪酬
1． 应付职工薪酬列示
143
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项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
短期薪酬 4,952,221.71 44,654,154.87 46,894,345.49 2,712,031.09
离职后福利-设定提存计划 1,211,741.35 3,950,974.23 5,025,014.43 137,701.15
辞退福利 --- 823,260.00 823,260.00 ---
合计 6,163,963.06 49,428,389.10 52,742,619.92 2,849,732.24
2． 短期薪酬列示
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
工资、奖金、津贴和补贴 4,707,593.03 37,599,732.22 39,738,284.50 2,569,040.75
职工福利费 --- 1,361,609.23 1,361,609.23 ---
社会保险费 184,643.23 2,282,554.62 2,379,569.88 87,627.97
其中：基本医疗保险费 156,337.76 2,124,332.59 2,196,945.02 83,725.33
工伤保险费 27,687.47 86,441.69 110,226.52 3,902.64
生育保险费 618.00 71,780.34 72,398.34 ---
住房公积金 --- 3,137,195.12 3,137,195.12 ---
工会经费和职工教育经费 59,985.45 273,063.68 277,686.76 55,362.37
合计 4,952,221.71 44,654,154.87 46,894,345.49 2,712,031.09
3． 设定提存计划列示
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
基本养老保险 1,183,245.62 3,868,432.89 4,918,043.53 133,634.98
失业保险费 28,495.73 82,541.34 106,970.90 4,066.17
合计 1,211,741.35 3,950,974.23 5,025,014.43 137,701.15
注释21． 应交税费
税费项目 期末余额 期初余额
增值税 789,570.62 1,252,257.21
城市维护建设税 51,228.68 77,789.22
企业所得税 8,651,941.97 14,451,428.41
个人所得税 372,458.72 420,987.75
土地增值税 40,850,131.52 109,229,341.53
房产税 3,182,692.00 1,519,576.22
其他 208,950.17 207,109.66
合计 54,106,973.68 127,158,490.00
注释22． 其他应付款
项目 期末余额 期初余额
应付利息 --- ---
应付股利 20,756,165.85 20,756,165.85
其他应付款 379,763,371.97 403,149,682.87
144
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2023 年度
财务报表附注
项目 期末余额 期初余额
合计 400,519,537.82 423,905,848.72
注：上表中其他应付款指扣除应付利息、应付股利后的其他应付款。
（一）应付股利
项目 期末余额 期初余额
普通股股利 1,545,459.19 1,545,459.19
应付少数股东股利 19,210,706.66 19,210,706.66
合计 20,756,165.85 20,756,165.85
（二）其他应付款
1． 按款项性质列示的其他应付款
款项性质 期末余额 期初余额
应付单位往来款项 42,917,589.07 42,912,389.07
应付租赁保证金 30,290,022.46 30,518,561.32
应付已代收契税、公共维修基金、产权代办费等款项 3,140,006.71 2,771,222.03
关联方借款本金及利息 289,548,694.68 316,946,805.56
其他 13,867,059.05 10,000,704.89
合计 379,763,371.97 403,149,682.87
2． 其他应付款说明
（1）截止 2023 年 12 月 31 日，账龄超过一年的其他应付款为 353,463,616.45 元（2022 年 12 月 31
日：248,485,337.62 元），主要为关联方借款本金及利息、应付单位往来款项和应付租赁保证金。
（2）其他应付款中关联方款项详见附注十、关联方及关联交易（五）关联方交易 7.关联方应收应付
款项。
注释23． 一年内到期的非流动负债
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期借款 86,460,000.00 74,200,000.00
一年内到期的长期借款利息 4,311,832.30 4,313,948.79
一年内到期的长期应付款 --- 1,028,002.75
一年内到期的租赁负债 9,291,778.70 9,067,277.48
合计 100,063,611.00 88,609,229.02
注释24． 其他流动负债
项目 期末余额 期初余额
待转销项税 171,428.57 85,714.29
合计 171,428.57 85,714.29
注释25． 长期借款
借款类别 期末余额 期初余额
保证+抵押+质押借款 348,840,000.00 364,040,000.00
145
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财务报表附注
借款类别 期末余额 期初余额
保证+抵押借款 48,000,000.00
抵押借款 34,500,000.00 134,000,000.00
减：一年内到期的长期借款 86,460,000.00 74,200,000.00
合计 344,880,000.00 423,840,000.00
长期借款说明：
（1）2023 年 12 月 31 日，长期保证、抵押及质押借款 348,840,000.00 元，系由本公司及本公司控
制子公司成都锦尚提供保证、成都锦尚持有的投资性房地产（附注五/注释 8、附注十一/（一）.2）作为
抵押，并由控股子公司成都上东以保证金 2,000 万元及其孳息作为保证金提供质押。
（2）2023 年 12 月 31 日，长期保证、抵押借款 48,000,000.00 元，系本公司控股子公司瑞阳嘉和持
有的投资性房地产（附注五/注释 8、附注十一/（一）.2）作为抵押，并由本公司提供保证。
（3）2023 年 12 月 31 日，长期抵押借款 34,500,000.00 元，系由本公司控股子公司成都紫瑞持有的
投资性房地产（附注五/注释 8、附注十一/（一）.2）作为抵押。
注释26． 租赁负债
项目 期末余额 期初余额
1 年以内 11,353,989.36 11,671,954.32
1-2 年 9,000,000.00 11,353,989.36
2-3 年 9,000,000.00 9,000,000.00
3-4 年 9,000,000.00 9,000,000.00
4-5 年 9,000,000.00 9,000,000.00
5 年以上 4,500,000.00 13,500,000.00
租赁付款额总额小计 51,853,989.36 63,525,943.68
减：未确认融资费用 6,295,949.04 8,900,625.88
租赁付款额现值小计 45,558,040.32 54,625,317.80
减：一年内到期的租赁负债 9,291,778.70 9,067,277.48
合计 36,266,261.62 45,558,040.32
1.本期确认租赁负债利息费用 2,604,676.84 元。
2.租赁负债中关联方款项详见附注十、关联方及关联交易（五）关联方交易 7.关联方应收应付款项。
注释27． 长期应付款
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 --- 48,370,654.06
专项应付款 --- ---
合计 --- 48,370,654.06
（一）长期应付款
1． 长期应付款分类
款项性质 期末余额 期初余额
应付少数股东固定利润 --- 49,398,656.81
146
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财务报表附注
款项性质 期末余额 期初余额
减：一年内到期的长期应付款 --- 1,028,002.75
合计 --- 48,370,654.06
2． 长期应付款的说明
本公司将持有本公司之控股子公司天津津北阳光新生活购物广场有限公司（以下称“津北阳光”）90%
股权于 2023 年 7 月 24 日转让给天津市宏鹏实业有限公司持有，不再承担应付少数股东固定利润。
注释28． 预计负债
项目 期末余额 期初余额
未决诉讼 19,134,159.21 18,632,785.36
合计 19,134,159.21 18,632,785.36
预计负债说明：未决诉讼详见附注十一/（二）1。
注释29． 股本
本期变动增（+）减（－）
项目 期初余额 期末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
股份总数 749,913,309.00 --- --- --- --- --- 749,913,309.00
注释30． 资本公积
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 498,248,695.00 --- --- 498,248,695.00
其他资本公积 13,032,268.96 --- --- 13,032,268.96
合计 511,280,963.96 --- --- 511,280,963.96
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财务报表附注
注释31． 其他综合收益
本期发生额
减：结转
减：前期计入其 减：套期 减： 减：前期计
项目 期初余额 减：前期计入 重新 期末余额
本期所得税前 他综合收益当期 储备转入 所得 税后归属于 税后归属于少 入其他综合
其他综合收益 计量设定受
发生额 转入以摊余成本 相关资产 税费 母公司 数股东 收益当期转
当期转入损益 益计划变动
计量的金融资产 或负债 用 入留存收益
额
一、不能重分类进
损益的其他综合收 --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- ---
益
二、将重分类进损
184,948,593.90 -22,493.07 28,034,612.52 --- --- --- -27,347,588.80 -709,516.79 --- --- 157,601,005.10
益的其他综合收益
1. 外币报表折算
-43,352.85 -22,493.07 --- --- --- --- -22,493.07 --- --- --- -65,845.92
差额
2. 其他资
产转换为公允价值
184,991,946.75 --- 28,034,612.52 --- --- --- -27,325,095.73 -709,516.79 --- --- 157,666,851.02
模式计量的投资性
房地产
其他综合收益合计 184,948,593.90 -22,493.07 28,034,612.52 --- --- --- -27,347,588.80 -709,516.79 --- --- 157,601,005.10
注释32． 盈余公积
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 130,374,067.84 --- --- 130,374,067.84
合计 130,374,067.84 --- --- 130,374,067.84
注释33． 未分配利润
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 1,114,461,064.41 1,497,833,218.49
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-） --- 500,704.99
调整后期初未分配利润 1,114,461,064.41 1,498,333,923.48
加：本期归属于母公司所有者的净利润 -234,817,355.54 -383,872,859.07
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财务报表附注
项目 本期 上期
减：提取法定盈余公积 --- ---
期末未分配利润 879,643,708.87 1,114,461,064.41
149
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财务报表附注
注释34． 营业收入和营业成本
1． 营业收入、营业成本
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 319,238,470.62 132,547,586.92 380,295,265.88 117,809,702.22
其他业务 2,031,994.72 800.63 899,355.69 2,111.54
合计 321,270,465.34 132,548,387.55 381,194,621.57 117,811,813.76
2． 合同产生的收入情况
本期发生额
合同分类 开发产品销售业务 其他 合计
一、 商品类型
房地产开发产品 150,426,761.92 --- 150,426,761.92
商业运营 --- 37,378,431.92 37,378,431.92
其他 --- 2,031,994.72 2,031,994.72
二、按商品转让的时间分类
在某一时点转让 150,426,761.92 --- 150,426,761.92
在某一时段内转让 --- 39,410,426.64 39,410,426.64
合计 150,426,761.92 39,410,426.64 189,837,188.56
续：
上期发生额
合同分类 开发产品销售业务 其他 合计
一、 商品类型
房地产开发产品 204,500,814.95 --- 204,500,814.95
商业运营 --- 26,161,332.17 26,161,332.17
其他 --- 899,355.69 899,355.69
二、 按商品转让的时间分类
在某一时点转让 204,500,814.95 --- 204,500,814.95
在某一时段内转让 --- 27,060,687.86 27,060,687.86
合计 204,500,814.95 27,060,687.86 231,561,502.81
3． 履约业务的说明
销售商品合同：本公司与客户之间的销售商品合同主要为商品房销售的履约义务。本公司以控制权转
移时点确认收入：开发产品完工并验收合格；签订具有法律约束力的销售合同，履行了销售合同规定的主
要义务；价款已全部取得或虽部分取得，但其余应收款项确信能够收回；已按合同约定的交付期限通知买
方并在规定时间内办理完商品房实物移交手续，若买方未在规定的时间内办理完成商品房实物移交手续且
无正当理由的，在通知所规定的时限结束后的次日，按合同约定视同已将商品所有权上的主要风险和报酬
转移给购买方。
150
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2023 年度
财务报表附注
提供劳务合同：本公司与客户之间的提供服务合同主要包含商务运营等服务，由于本公司履约的同时
客户即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益，本公司将其作为在某一时段内履行的履约义务，按照履
约进度确认收入，履约进度不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生
的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
4． 主营业务收入和主营业务成本
本期发生额 上期发生额
项目
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
开发产品销售业务 150,426,761.92 78,669,846.51 204,500,814.95 62,008,154.51
物业租赁业务 131,433,276.78 24,716,577.67 149,633,118.76 34,335,489.06
商业运营 37,378,431.92 29,161,162.74 26,161,332.17 21,466,058.65
合计 319,238,470.62 132,547,586.92 380,295,265.88 117,809,702.22
5． 主营业务收入前五名项目
项目 本期发生额 上期发生额
成都九眼桥商业项目 108,534,210.21 47,190,324.70
阳光上东项目 106,795,271.76 197,869,894.11
成都 AZ-town 项目 47,556,067.04 48,207,095.80
通州瑞都商业项目 31,074,797.64 43,718,196.32
北京 878 商务中心 15,374,524.47 15,733,122.89
合计 309,334,871.12 352,718,633.82
注释35． 税金及附加
项目 本期发生额 上期发生额
房产税 22,960,368.29 18,592,415.09
土地增值税 6,828,199.87 38,695,749.14
其他 2,971,245.28 3,770,189.24
合计 32,759,813.44 61,058,353.47
注释36． 销售费用
项目 本期发生额 上期发生额
商业运营 1,504,681.13 1,939,381.18
职工薪酬 7,348,561.71 8,447,206.34
资产折旧及摊销 6,537.51 6,108.48
办公及差旅费 1,056,323.22 716,572.21
销售代理费 2,731,522.86 8,611,033.38
其他 1,263,455.60 221,257.30
合计 13,911,082.03 19,941,558.89
注释37． 管理费用
项目 本期发生额 上期发生额
151
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项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 37,456,714.54 38,615,880.16
中介机构服务费 6,009,716.65 10,864,746.97
办公及差旅费 6,456,675.41 5,535,252.85
租赁费 629,736.49 2,139,480.24
资产折旧及摊销 4,244,123.55 5,206,399.83
其他 1,068,816.83 1,040,699.12
合计 55,865,783.47 63,402,459.17
注释38． 财务费用
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 48,899,305.29 66,364,926.34
减：利息收入 564,740.36 435,655.69
汇兑损益 -84,113.50 -419,367.71
其他 74,220.40 86,347.87
合计 48,324,671.83 65,596,250.81
注释39． 其他收益
产生其他收益的来源 本期发生额 上期发生额
政府补助 209,180.87 12,781,585.30
债务重组收益 --- 1,187,306.33
其他 181,275.65 170,857.38
合计 390,456.52 14,139,749.01
注释40． 投资收益
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -3,120,238.83 -16,459,842.13
处置长期股权投资产生的投资收益 5,854,137.13 167,806.73
合计 2,733,898.30 -16,292,035.40
注释41． 公允价值变动收益
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
按公允价值计量的投资性房地产 -257,859,380.41 -411,840,825.95
合计 -257,859,380.41 -411,840,825.95
注释42． 信用减值损失
项目 本期发生额 上期发生额
坏账损失 89,656.22 -15,191,415.67
合计 89,656.22 -15,191,415.67
注释43． 资产减值损失
152
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财务报表附注
项目 本期发生额 上期发生额
长期股权投资减值损失 -29,746,277.33 -75,514,945.09
合计 -29,746,277.33 -75,514,945.09
注释44． 资产处置收益
项目 本期发生额 上期发生额
固定资产处置利得或损失 --- -7,118.25
合计 --- -7,118.25
注释45． 营业外收入
项目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
处理非流动资产利得 592.92 --- 592.92
罚款、违约金和补偿款项 1,508,880.55 1,533,241.90 1,508,880.55
其他 410,425.94 110,865.09 410,425.94
合计 1,919,899.41 1,644,106.99 1,919,899.41
注释46． 营业外支出
项目 本期发生额 上期发生额 计入本期非经常性损益的金额
非流动资产报废损失 377,508.55 57,024.56 377,508.55
诉讼赔偿款 501,373.85 518,161.48 501,373.85
滞纳金 3,906,885.46 8,408,541.43 3,906,885.46
罚款支出及其他 442,838.43 37,853.63 442,838.43
合计 5,228,606.29 9,021,581.10 5,228,606.29
注释47． 所得税费用
1． 所得税费用表
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 4,436,313.83 9,384,128.30
递延所得税费用 -22,642,004.27 -85,968,823.04
合计 -18,205,690.44 -76,584,694.74
2． 会计利润与所得税费用调整过程
项目 本期发生额
利润总额 -249,839,626.56
按法定税率计算的所得税费用 -62,459,906.64
子公司适用不同税率的影响 ---
调整以前期间所得税的影响 -697,758.76
非应税收入的影响 780,059.71
不可抵扣的成本、费用和损失影响 1,059,456.66
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -612,950.23
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 43,725,408.82
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财务报表附注
项目 本期发生额
所得税费用 -18,205,690.44
注释48． 现金流量表附注
1． 与经营活动有关的现金
（1）收到的其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
收到的其他往来款 6,971,421.67 6,235,414.56
政府补助 297,435.36 12,942,469.27
利息收入 564,740.36 435,995.90
员工借款 --- 40,001.00
其他 772,406.62 705,903.27
合计 8,606,004.01 20,359,784.00
（2）支付的其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
受限资金增加 19,120,928.74 ---
日常付现的管理费用 14,237,592.10 15,153,602.67
日常付现的销售费用 7,931,710.93 12,672,570.05
支付的租赁押金或保证金 2,471,245.64 4,333,823.66
其他单位暂付款项 372,169.11 1,849,741.56
员工借款 152,000.00 96,927.39
其他 --- 5,633.43
合计 44,285,646.52 34,112,298.76
2． 与投资活动有关的现金
（1）支付的其他与投资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
支付其他与投资活动有关的往来款 1,000,000.00 1,000,000.00
合计 1,000,000.00 1,000,000.00
3． 与筹资活动有关的现金
（1）收到其他与筹资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
收到的公司往来款 --- 170,000,000.00
受限资金减少 762,005.73 547,436.18
合计 762,005.73 170,547,436.18
（2）支付其他与筹资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
偿付少数股东保底分成 2,419,436.26 4,838,872.50
154
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2023 年度
财务报表附注
项目 本期发生额 上期发生额
京基集团 40,000,000.00 45,000,000.00
筹资相关的受限货币资金变动额 --- 71,231.28
租赁租金 11,760,510.00 7,804,928.71
合计 54,179,946.26 57,715,032.49
（3） 筹资活动产生的各项负债变动情况
本期增加 本期减少
项目 期初余额 现金 期末余额
非现金变动 现金变动 非现金变动
变动
短期借款 --- ---
9,911,797.50 187,330.00 10,099,127.50 ---
其他应付
--- ---
款 316,946,805.56 12,601,889.12 40,000,000.00 289,548,694.68
一年内到
期的非流 ---
88,609,229.02 122,472,366.25 109,989,981.52 1,028,002.75 100,063,611.00
动负债
长期借款 --- --- ---
423,840,000.00 78,960,000.00 344,880,000.00
租赁负债 --- --- ---
45,558,040.32 9,291,778.70 36,266,261.62
长期应付
--- ---
款 48,370,654.06 2,419,436.26 45,951,217.80 ---
合计 ---
933,236,526.46 135,261,585.37 162,508,545.28 135,230,999.25 770,758,567.30
注释49． 现金流量表补充资料
1． 现金流量表补充资料
项目 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量
净利润 -231,633,936.12 -382,115,185.25
加：信用减值损失 -89,656.22 15,191,415.67
资产减值准备 29,746,277.33 75,514,945.09
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 2,871,091.78 3,441,020.99
使用权资产折旧 11,859,010.80 12,199,751.08
无形资产摊销 179,763.03 445,103.39
长期待摊费用摊销 690,258.82 554,526.12
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
--- 7,118.25
（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 376,915.63 57,024.56
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） 257,859,380.41 411,840,825.95
财务费用（收益以“－”号填列） 48,837,684.86 66,364,926.34
投资损失（收益以“－”号填列） -2,733,898.30 16,292,035.40
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 21,662,671.76 -9,892,042.54
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -44,304,676.03 -94,540,237.77
155
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2023 年度
财务报表附注
项目 本期金额 上期金额
存货的减少（增加以“－”号填列） 96,000.00 ---
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 98,486,019.22 -147,649,103.38
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -123,014,165.41 191,752,223.88
其他 --- ---
经营活动产生的现金流量净额 70,888,741.56 159,464,347.78
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动
债务转为资本 --- ---
一年内到期的可转换公司债券 --- ---
当期新增使用权资产 --- ---
3．现金及现金等价物净变动情况
现金的期末余额 38,082,341.61 28,741,836.89
减：现金的期初余额 28,741,836.89 94,280,356.15
加：现金等价物的期末余额 --- ---
减：现金等价物的期初余额 --- ---
现金及现金等价物净增加额 9,340,504.72 -65,538,519.26
2． 本期收到的处置子公司的现金净额
项目 本期金额
本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 77,832,627.54
其中：天津津北阳光新生活购物广场有限公司 77,832,627.54
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 917,376.87
其中：天津津北阳光新生活购物广场有限公司 917,376.87
处置子公司收到的现金净额 76,915,250.67
3． 与租赁相关的总现金流出
本期与租赁相关的总现金流出为人民币 11,760,510.00 元（上期：人民币 7,804,928.71 元）。
4． 现金和现金等价物的构成
项目 期末余额 期初余额
一、现金 38,082,341.61 28,741,836.89
其中：库存现金 --- ---
可随时用于支付的银行存款 38,082,341.61 28,741,836.89
可随时用于支付的其他货币资金 --- ---
二、现金等价物 --- ---
其中：三个月内到期的债券投资 --- ---
三、期末现金及现金等价物余额 38,082,341.61 28,741,836.89
5． 不属于现金及现金等价物的货币资金
项目 期末余额 期初余额 理由
156
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财务报表附注
项目 期末余额 期初余额 理由
其中：854,049.84 元为按揭贷款保证金，500,000.00 元为经营
银行 性项目保证金，215,569.64 元为资金监管账户，
42,810,732.99 24,451,809.98
存款 20,174,939.92 为质押保证金，21,066,173.59 元为诉讼冻结资
金。
合计 42,810,732.99 24,451,809.98
注释50． 所有权或使用权受到限制的资产
项目 余额 受限原因
其中：854,049.84 元为按揭贷款保证金，500,000.00 元为经营
性项目保证金，215,569.64 元为资金监管账户，
货币资金 42,810,732.99
20,174,939.92 为质押保证金，21,066,173.59 元为诉讼冻结资
金。
投资性房地产 2,048,440,000.00 用于抵押及质押借款及一年内到期的抵押及质押借款的抵押物
合计 2,091,250,732.99
注释51． 外币货币性项目
1． 外币货币性项目
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金
其中：美元 516,320.21 7.0827 3,656,941.08
注释52． 租赁
（1） 本公司作为承租方
适用 □不适用
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额
□适用 不适用
简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用
适用 □不适用
2023 年度，公司计入当期损益的短期租赁费用和低价值资产租赁费用共计 63 万元，其中短期租赁费用
55.9 万元，低价值资产租赁 7.1 万元。
涉及售后租回交易的情况
无
（2） 本公司作为出租方
作为出租人的经营租赁
适用 □不适用
单位：元
其中：未计入租赁收款额的可变租
项目 租赁收入
赁付款额相关的收入
房屋建筑物 125,501,166.04 3,045,758.97
157
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财务报表附注
合计 125,501,166.04 3,045,758.97
作为出租人的融资租赁
□适用 不适用
单位：元
未纳入租赁投资净额的可变租
项目 销售损益 融资收益
赁付款额相关的收入
合计
未来五年每年未折现租赁收款额
适用 □不适用
单位：元
每年未折现租赁收款额
项目
期末金额 期初金额
第一年 118,971,218.97 148,818,709.43
第二年 99,555,173.49 122,073,725.79
第三年 79,122,202.55 107,429,344.74
第四年 70,743,858.17 94,384,009.69
第五年 67,968,279.33 66,274,185.75
五年后未折现租赁收款额总额 141,394,092.06 180,808,038.54
未折现租赁收款额与租赁投资净额的调节表
无
（3） 作为生产商或经销商确认融资租赁销售损益
□适用 不适用
单位：元
项目 销售收入 销售成本金额 融资租赁销售损益
合计
六、 合并范围的变更
(一) 非同一控制下企业合并
1． 本期发生的非同一控制下企业合并
股权取 股权 购买日 购买日至期末 购买日至期 购买日至期末
股权取
被购买方名称 股权取得成本 得比例 取得 购买日 的确定 被购买方的 末被购买方 被购买方的现
得时点
(%) 方式 依据 收入 的净利润 金流量
沈阳阳光新生
活广场有限公
2023 年 2023 年
司（曾用名： 控制权
9 月 30 99,456,611.34 56.00 收购 9 月 30 3,255,856.62 691,557.95 -1,779,731.72
沈阳世达物流 转移
日 日
有限责任公
司）
158
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财务报表附注
2． 合并成本及商誉
合并成本 沈阳阳光新生活广场有限公司
现金 1,965,073.19
非现金资产的公允价值 97,491,538.15
购买日之前持有的股权于购买日的公允价值 78,144,480.34
合并成本合计 177,601,091.68
减：取得的可辨认净资产公允价值份额 177,601,091.68
商誉/合并成本小于取得的可辨认净资产公允价值份额的金额 ---
3． 被购买方于购买日可辨认资产、负债
沈阳阳光新生活广场有限公司
项目
购买日公允价值 购买日账面价值
货币资金 1,965,073.19 1,965,073.19
应收账款 345,709.93 345,709.93
预付款项 3,515.34 3,515.34
其他应收款 1,742,885.33 1,742,885.33
其他流动资产 13,233.68 13,233.68
投资性房地产 256,750,000.00 256,750,000.00
固定资产 147,929.30 147,929.30
减：应付账款 508,923.07 508,923.07
预收款项 1,684,417.50 1,684,417.50
应付职工薪酬 89.88 89.88
应交税费 214,266.10 214,266.10
其他应付款 37,915,407.21 37,915,407.21
递延所得税负债 43,044,151.33 43,044,151.33
净资产 177,601,091.68 177,601,091.68
减：少数股东权益 --- ---
取得的净资产 177,601,091.68 177,601,091.68
4． 购买日至报告期末被购买方的收入、净利润及现金流量
沈阳阳光新生活广场有限公司
项目
购买日至报告期末
营业收入 3,255,856.62
净利润 691,557.95
经营活动现金净流量 -1,779,731.72
投资活动现金净流量 -7,239.92
筹资活动现金净流量 ---
现金及现金等价物净额 -1,786,971.64
5． 购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失
159
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财务报表附注
购买日之前原 购买日之前原 购买日之前与
购买日之前原 购买日之前原
持有股权按照 持有股权在购 原持有股权相
持有股权在购 持有股权在购
被购买方名称 公允价值重新 买日的公允价 关的其他综合
买日的账面价 买日的公允价
计量产生的利 值的确定方法 收益转入投资
值 值
得或损失 及主要假设 收益的金额
沈阳阳光新生活广场有
78,144,480.34 78,144,480.34 --- --- ---
限公司
合计 78,144,480.34 78,144,480.34 --- --- ---
(二) 处置子公司
1． 单次处置对子公司投资并丧失控制权
股权处 股权 丧失控制权 处置价款与处置投资对应的
股权处置 丧失控制权
子公司名称 置比例 处置 时点的确定 合并财务报表层面享有该子
价款 的时点
（%） 方式 依据 公司净资产份额的差额
天津津北阳光新
2023 年
生活购物广场有 78,804,479.06 90.00 转让 控制权转移 14,328,875.33
7 月 24 日
限公司
续：
丧失控制 丧失控制 丧失控制 按照公允价值 丧失控制权之日 与原子公司股权
权之日剩 权之日剩 权之日剩 重新计量剩余 剩余股权公允价 投资相关的其他
子公司名称
余股权的 余股权的 余股权的 股权产生的利 值的确定方法及 综合收益转入投
比例(%) 账面价值 公允价值 得或损失 主要假设 资损益的金额
天津津北阳光新生活
--- --- --- --- --- ---
购物广场有限公司
(三) 其他原因的合并范围变动
名称 变更原因
北京新业皓达科技有限公司 注销
聚信阳光（昆山）投资管理有限公司 注销
北京宏诚展业企业管理有限公司 注销
七、 在其他主体中的权益
(一) 在子公司中的权益
1． 企业集团的主要构成
主要 持股比例
主要子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
经营地 直接(%) 间接(%)
北京星泰房地产开发有限公司 商品房销售及商业
北京市 北京市 56.24 43.76 设立或投资
（以下称“北京星泰”） 运营
北京首创风度房地产开发有限
责任公司（以下称“首创风 北京市 北京市 物业租赁 91.67 8.33 设立或投资
度”）
北京艺力设计工程有限公司 非同一控制
北京市 北京市 建筑装饰工程设计 90.00 10.00
（以下称“北京艺力”） 下企业合并
非同一控制
上东新业 北京市 北京市 物业租赁及商业运营 85.00 15.00
下企业合并
非同一控制
瑞阳嘉和 北京市 北京市 物业租赁及商业运营 51.00 ---
下企业合并
北京瑞丰阳光投资有限公司
北京市 北京市 投资管理 100.00 --- 设立或投资
（以下称“瑞丰阳光”）
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财务报表附注
主要 持股比例
主要子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
经营地 直接(%) 间接(%)
非同一控制
沈阳阳光新生活广场有限公司 沈阳市 沈阳市 物业租赁 44.00 56.00
下企业合并
成都紫瑞新丽商贸有限公司
成都市 成都市 物业租赁及商业运营 --- 55.00 设立或投资
（以下简称“成都紫瑞”）
成都锦尚置业有限公司（以下
成都市 成都市 物业租赁及商业运营 --- 71.00 资产购买
简称“成都锦尚”）
2． 重要的非全资子公司
少数股东持 本期归属于少数股 本期向少数股东宣 期末少数股东权
子公司名称
股比例(%) 东损益 告分派的股利 益余额
成都锦尚 29.00 -1,006,803.25 --- 76,652,010.82
瑞阳嘉和 49.00 -6,345,946.93 --- 143,053,866.16
成都紫瑞 45.00 9,826,652.81 --- 269,424,332.05
3． 重要非全资子公司的主要财务信息
期末余额
项目
成都锦尚 瑞阳嘉和 成都紫瑞
流动资产 27,213,123.54 8,909,577.08 163,305,633.95
非流动资产 909,486,278.16 652,680,213.84 593,329,101.18
资产合计 936,699,401.70 661,589,790.92 756,634,735.13
流动负债 612,335,560.95 251,414,345.28 39,677,248.51
非流动负债 60,046,561.88 118,228,778.55 118,237,652.18
负债合计 672,382,122.83 369,643,123.83 157,914,900.69
营业收入 102,660,953.56 24,984,291.93 44,359,330.39
净利润 -1,025,125.71 -12,950,912.11 21,837,006.24
综合收益总额 -1,025,125.71 -12,950,912.11 21,837,006.24
经营活动产生的现金流量净额 -3,049,161.89 48,749,501.84 23,616,670.45
续：
期初余额
项目
成都锦尚 瑞阳嘉和 成都紫瑞
流动资产 8,842,420.81 9,019,124.08 142,080,928.67
非流动资产 980,860,213.02 657,537,630.02 593,303,558.77
资产合计 989,702,633.83 666,556,754.10 735,384,487.44
流动负债 667,655,774.72 193,175,932.29 30,786,388.92
非流动负债 54,257,844.93 168,483,242.61 127,715,270.32
负债合计 721,913,619.65 361,659,174.90 158,501,659.24
营业收入 47,190,324.70 37,850,341.04 45,528,978.28
净利润 -46,444,612.04 10,757,537.21 22,123,151.28
综合收益总额 -46,516,227.94 10,757,537.21 22,123,151.28
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财务报表附注
期初余额
项目
成都锦尚 瑞阳嘉和 成都紫瑞
经营活动产生的现金流量净额 -8,486,383.39 44,242,930.77 14,091,793.77
(二) 在合营安排或联营企业中的权益
1． 重要的合营企业
合营企业或联营 持股比例(%)
主要经营地 注册地 业务性质 会计处理方法
企业名称 直接 间接
上海银河宾馆 上海市 上海市 住宿、宾馆、商场 --- 50.00 权益法
2． 重要合营企业的主要财务信息
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
项目
上海银河宾馆 上海银河宾馆
流动资产 838,346,735.53 839,865,552.76
其中:现金和现金等价物 710,754.04 2,128,780.13
非流动资产 2,338,370.76 2,338,370.76
资产合计 840,685,106.29 842,203,923.52
流动负债 32,528,215.86 30,778,474.89
非流动负债 204,599,128.57 204,003,873.10
负债合计 237,127,344.43 234,782,347.99
净资产 603,557,761.86 607,421,575.53
本公司持股比例 50.00% 50.00%
按持股比例计算的净资产份额 301,778,880.93 303,710,787.77
调整事项
—商誉 13,056,284.90 42,802,562.23
对合营企业权益投资的账面价值 314,835,165.83 346,513,350.00
营业收入 219,756.07 166,540.25
财务费用 -2,206.68 -3,159.85
所得税费用 595,255.47 595,255.43
净利润 -3,863,813.67 -2,822,127.54
其他综合收益 --- ---
综合收益总额 -3,863,813.67 -2,822,127.54
企业本期收到的来自合营企业的股利 --- ---
其他说明：本公司以合营企业合并财务报表中归属于母公司的金额为基础，按持股比例计算资产份额。
合营企业合并财务报表中的金额考虑了取得投资时合营企业可辨认资产和负债的公允价值以及统一会计政
策的影响。
八、 与金融工具相关的风险披露
本公司的主要金融工具包括货币资金、应收款项、应付款项等。在日常活动中面临各种金融工具的风
险，主要包括信用风险、流动性风险、市场风险。与这些金融工具相关的风险，以及本公司为降低这些风
162
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财务报表附注
险所采取的风险管理政策如下所述：
董事会负责规划并建立本公司的风险管理架构，制定本公司的风险管理政策和相关指引并监督风险管
理措施的执行情况。本公司已制定风险管理政策以识别和分析本公司所面临的风险，这些风险管理政策对
特定风险进行了明确规定，涵盖了市场风险、信用风险和流动性风险管理等诸多方面。本公司定期评估市
场环境及本公司经营活动的变化以决定是否对风险管理政策及系统进行更新。本公司的风险管理由风险管
理委员会按照董事会批准的政策开展。风险管理委员会通过与本公司其他业务部门的紧密合作来识别、评
价和规避相关风险。本公司内部审计部门就风险管理控制及程序进行定期的审核，并将审核结果上报本公
司的审计委员会。本公司通过适当的多样化投资及业务组合来分散金融工具风险，并通过制定相应的风险
管理政策减少集中于单一行业、特定地区或特定交易对手的风险。
1.信用风险
信用风险是指交易对手未能履行合同义务而导致本公司产生财务损失的风险，管理层已制定适当的信
用政策，并且不断监察信用风险的敞口。
本公司已采取政策只与信用良好的交易对手进行交易。另外，本公司基于对客户的财务状况、从第三
方获取担保的可能性、信用记录及其它因素诸如目前市场状况等评估客户的信用资质并设置相应信用期。
本公司对应收票据、应收账款余额及收回情况进行持续监控，对于信用记录不良的客户，本公司会采用书
面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本公司不致面临重大信用损失。此外，本公司于每个资
产负债表日审核金融资产的回收情况，以确保相关金融资产计提了充分的预期信用损失准备。
本公司其他金融资产包括货币资金、应收账款、其他应收款等，这些金融资产的信用风险源自于交易
对手违约，最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面金额。除附注十一、承诺及或有事项所
载本公司作出的财务担保外，本公司没有提供任何其他可能令本公司承受信用风险的担保。
本公司持有的货币资金主要存放于国有控股银行和其他大中型商业银行等金融机构，管理层认为这些
商业银行具备较高信誉和资产状况，不存在重大的信用风险，不会产生因对方单位违约而导致的任何重大
损失。
作为本公司信用风险资产管理的一部分，本公司利用账龄来和业务性质评估应收账款和其他应收款的
减值损失。本公司的应收账款和其他应收款涉及大量客户，账龄信息可以反映这些客户对于应收账款和其
他应收款的偿付能力和坏账风险。本公司根据历史数据计算不同账龄期间的历史实际坏账率，并考虑了当
前及未来经济状况的预测，如国家 GDP 增速、基建投资总额、国家货币政策等前瞻性信息进行调整得出预
期损失率。并考虑上述前瞻性信息进行调整后对于预期信用损失进行合理评估。
截止 2023 年 12 月 31 日，相关资产的账面余额与预期信用减值损失情况如下：
账龄 账面余额 减值准备
应收账款 14,133,731.85 1,531,835.37
其他应收款 38,515,163.05 22,078,526.16
预计负债 19,134,159.21 ---
合计 71,783,054.11 23,610,361.53
截止 2023 年 12 月 31 日，本公司对外提供财务担保的金额为 366.00 万元，财务担保合同的具体情
况参见附注十一/（二）资产负债表日存在的重要或有事项。本公司管理层评估了担保项下相关借款的逾
期情况、相关借款人的财务状况及其所处行业的经济形势，认为自该部分财务担保合同初始确认后，相关
信用风险未显著增加。因此，本公司按照相当于上述财务担保合同未来 12 个月内预期信用损失的金额计
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2023 年度
财务报表附注
量其减值准备。报告期内，本公司的评估方式与重大假设并未发生变化。根据本公司管理层的评估，相关
财务担保无重大预期减值准备。
2.流动性风险
流动性风险是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。
本公司下属成员企业各自负责其现金流量预测。公司财务部门基于各成员企业的现金流量预测结果，在公
司层面持续监控公司短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储备；同时持续监控是否符合借款协
议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。
截止 2023 年 12 月 31 日，本公司金融负债和表外担保项目以未折现的合同现金流量按合同剩余期限
列示如下：
期末余额
项目
一年以内 一到两年 三到五年 五年以上 合计
应付账款 62,360,309.66 --- --- --- 62,360,309.66
其他应付款 379,763,371.97 --- --- --- 379,763,371.97
长期借款 90,771,832.30 29,100,000.00 60,420,000.00 255,360,000.00 435,651,832.30
租赁负债 11,353,989.36 9,000,000.00 27,000,000.00 4,500,000.00 51,853,989.36
合计 544,249,503.29 38,100,000.00 87,420,000.00 259,860,000.00 929,629,503.29
3.市场风险
（1）汇率风险
本公司的主要经营位于中国境内，主要业务以人民币结算。本公司的外币资产仅为少量外币存款，因
此本年度并无重大外汇风险。
截止 2023 年 12 月 31 日，本公司持有的外币金融资产和外币金融负债折算成人民币的金额列示如下：
期末余额
项目
美元项目
外币金融资产：
货币资金 3,656,941.08
敏感性分析：截止 2023 年 12 月 31 日，对于本公司美元金融资产，如果人民币对美元升值或贬值
10%，其他因素保持不变，则本公司将减少或增加净利润约 365,694.11 元（2022 年度约 365,051.73 元)。
（2） 利率风险
本公司的利率风险主要产生于银行借款。浮动利率的金融负债使本公司面临现金流量利率风险，固定
利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公司根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率
合同的相对比例。
本公司财务部门持续监控公司利率水平。利率上升会增加新增带息债务的成本以及本公司尚未付清的
以浮动利率计息的带息债务的利息支出，并对本公司的财务业绩产生重大的不利影响，管理层会依据最新
的市场状况及时做出调整，这些调整可能是进行利率互换的安排来降低利率风险。
本年度公司无利率互换安排。
截止 2023 年 12 月 31 日，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降 50 个基点，而其他因素保持不
变，本公司的净利润会减少或增加约 2,113,575.00 元（2022 年度约 2,322,700.00 元)。
上述敏感性分析假定在资产负债表日已发生利率变动，并且已应用于本公司所有按浮动利率获得的借
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财务报表附注
款。
九、 公允价值
（一） 以公允价值计量的金融工具
本公司按公允价值三个层次列示了以公允价值计量的金融资产工具于 2023 年 12 月 31 日的账面价值。
公允价值整体归类于三个层次时，依据的是公允价值计量时使用的各重要输入值所属三个层次中的最低层
次。三个层次的定义如下：
第 1 层次：是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；
第 2 层次：是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；
第二层次输入值包括：1）活跃市场中类似资产或负债的报价；2）非活跃市场中相同或类似资产或负
债的报价；3）除报价以外的其他可观察输入值，包括在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线、
隐含波动率和信用利差等；4）市场验证的输入值等。
第 3 层次：是相关资产或负债的不可观察输入值。
（二） 期末公允价值计量
1． 持续的公允价值计量
期末公允价值
项目
第 1 层次 第 2 层次 第 3 层次 合计
非金融资产-投资性房地产
北京地区物业 --- --- 791,954,200.00 791,954,200.00
成都地区物业 --- --- 1,466,828,100.00 1,466,828,100.00
上海地区物业 --- --- 968,840,000.00 968,840,000.00
沈阳地区物业 --- --- 256,750,000.00 256,750,000.00
资产合计 --- --- 3,484,372,300.00 3,484,372,300.00
本公司以导致各层次之间转换的事项发生日为确认各层次之间转换的时点。本年度无第一层次与第二
层次间的转换。
1． 对于投资性房地产，本公司委托外部评估机构深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司(以下称
“戴德梁行”)、北京中林资产评估有限公司（以下称“北京中林”）对其公允价值进行评估。所采用的方
法主要包括市场比较法、直接资本化法和现金流折现法，所使用的输入值主要包括可比案例价格、租金水
平和资本化率等。
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（三） 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数的敏感性分析
1． 期初与期末账面价值间的的调节信息
当期利得或损失总额 对于在报告期末持
计入其 计入递 有的资产，计入损
项目 期初余额 转入第三层次 转出第三层次 出售 期末余额
计入损益 他综合 延所得 益的当期未实现利
收益 税负债 得或损失的变动
投资性房地产
3,738,044,400.00 256,750,000.00 151,330,000.00 -191,551,600.00 --- --- 167,540,500.00 3,484,372,300.00 -191,551,600.00
小计
北京地区物业 922,006,000.00 --- 6,410,000.00 -7,360,000.00 --- --- 116,281,800.00 791,954,200.00 -7,360,000.00
成都地区物业 1,526,418,400.00 --- --- -8,331,600.00 --- --- 51,258,700.00 1,466,828,100.00 -8,331,600.00
上海地区物业 1,144,700,000.00 --- --- -175,860,000.00 --- --- --- 968,840,000.00 -175,860,000.00
天津地区物业 144,920,000.00 --- 144,920,000.00 --- --- --- --- --- ---
沈阳地区物业 --- 256,750,000.00 --- --- --- --- --- 256,750,000.00 ---
本公司委托外部独立评估机构戴德梁行、北京中林对本公司投资性房地产的公允价值进行评估。上述估值结果由本公司财务部门进行独立验证及账务处理，并基于
经验证的估值结果编制与公允价值有关的披露信息。
第三层次公允价值计量的相关信息如下：
投资性房地产
2023 年 12 月 31 主要业 建筑面积 估值 可观察/
项目名称 地区 名称 范围 与公允价值之间的关系
日公允价值 务类型 （㎡） 技术 不可观察
阳春光华 市场比 可比案例价格 45,014-50,000 元/㎡ 可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察
22,660,000 商业 北京 704.81
（橡树园） 较法 修正系数 0.93-1.00 修正系数越高，公允价值越高 不可观察
市场比 可比案例价格 41,310-45,032 元/㎡ 可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察
商业 北京
阳光上东 较法 修正系数 0.95-1.00 修正系数越高，公允价值越高 不可观察
（C9 商业及 101,744,200 12,823.65
车位） 市场比 可比案例价格 290,000-320,000 元/个 可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察
车位 北京
较法 修正系数 0.98-1.00 修正系数越高，公允价值越高 不可观察
阳光上东 4,390,000 商业 北京 534.62 直接资 租金水平 128-129 元/㎡月 租金水平越高，公允价值越高 不可观察
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2023 年 12 月 31 主要业 建筑面积 估值 可观察/
项目名称 地区 名称 范围 与公允价值之间的关系
日公允价值 务类型 （㎡） 技术 不可观察
（C5 商业） 本化法 资本化率 5.0% 资本化率越高，公允价值越低 不可观察
阳光上东地 直接资 租金水平 40-51 元/㎡月 租金水平越高，公允价值越高 不可观察
50,150,000 仓储 北京 18,805.18
下仓储 本化法 资本化率 6.0% 资本化率越高，公允价值越低 不可观察
散铺一层市场租金为 470 元/
租金水平 ㎡月；主力店市场租金为 80 元/ 租金水平越高，公允价值越高 不可观察
直接资 ㎡月
本化法 主力店（租期内 6.5%、租期外
资本化率 7.0%）散铺（租期内 7.0%、租期外 资本化率越高，公允价值越低 不可观察
7.5%）
散铺一层市场租金为 470 元/
通州阳光新
613,010,000 商业 北京 29,403.56 租金水平 ㎡月；主力店市场租金为 80 元/ 租金水平越高，公允价值越高 不可观察
生活广场
㎡月
现金流 出租率 80%-100% 出租率越高，公允价值越高 不可观察
折现法 租金上涨幅度 4.0%-2.5% 租金上涨幅度越高，公允价值越高 不可观察
经营成本 年收入 20% 经营成本越高，公允价值越低 不可观察
贴现率 9.25%至 9.50% 贴现率越高，公允价值越低 不可观察
成华区二环 大型主力店 72-88 元/㎡月；散
租金水平 租金水平越高，公允价值越高 不可观察
路东二段 426 铺 314-337 元/㎡月
直接资
号、建设路 2 592,780,000 商业 成都 74,612.08 主力（租期内 6.75%、租期外
本化法
号阳光新生 资本化率 7.25%）散铺（租期内 7.25%、租期 资本化率越高，公允价值越低 不可观察
活广场 外 7.75%）
成都阳光新 市场比 可比案例价格 100,000 元/个 可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察
31,398,100 车位 成都 16,465.89
业车位 较法 修正系数 0.92-0.99 修正系数越高，公允价值越高 不可观察
市场比 可比案例价格 13,942-14,864 元/㎡ 可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察
一环路东五
较法 修正系数 0.98-1.03 修正系数越高，公允价值越高 不可观察
段 55 号成都
310,000,000 办公 成都 27,689.08
阳光新业中 租金水平 96-106 元/㎡月 租金水平越高，公允价值越高 不可观察
直接资
心写字楼
本化法 资本化率 租期内 6.5%，租期外 7.00% 资本化率越高，公允价值越低 不可观察
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2023 年 12 月 31 主要业 建筑面积 估值 可观察/
项目名称 地区 名称 范围 与公允价值之间的关系
日公允价值 务类型 （㎡） 技术 不可观察
市场比 可比案例价格 46,422-54,370 元/㎡ 可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察
较法 修正系数 0.96-1.02 修正系数越高，公允价值越高 不可观察
一环路东五
段 55 号成都 主力店（61-75 元/㎡月）散铺
532,650,000 商业 成都 72,710.06 租金水平 租金水平越高，公允价值越高 不可观察
阳光新业中 （372-420 元/㎡月）
直接资
心商场 主力店（租期内 6.75%、租期外
本化法
资本化率 7.25%）散铺（租期内 7.25%、租期 资本化率越高，公允价值越低 不可观察
外 7.75%）
中山西路 888
市场比 可比案例价格 21,220.39-24,984.18 元/m2 可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察
号 1 幢新业 968,840,000.00 办公 上海 45,859.87
较法 修正系数 0.76-0.88 修正系数越高，公允价值越高 不可观察
中心主楼
市场比 可比案例价格 16,420-19,647 元/㎡ 可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察
较法 修正系数 0.90-1.03 修正系数越高，公允价值越高 不可观察
沈阳市沈河
区长青街 121 主力店（27-35 元/㎡月）散铺
256,750,000 商业 沈阳 43,436.40 租金水平 租金水平越高，公允价值越高 不可观察
号阳光新生 （204-227 元/㎡月）
直接资
活广场 主力店（租期内 6.50%、租期外
本化法
资本化率 7.00%）散铺（租期内 7.25%、租期 资本化率越高，公允价值越低 不可观察
外 7.75%）
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十、 关联方及关联交易
(一) 本企业的母公司情况
注册资本 对本公司的持 对本公司的表决
母公司名称 注册地 业务性质
(万元) 股比例(%) 权比例(%)
京基集团 深圳市 兴办实业，自有物业租赁 10,000.00 29.97 29.97
1． 本公司的母公司情况的说明
京基集团注册资本为 10,000.00 万元，由陈华持股 90.00%，陈辉持股 10.00%。
截止 2023 年 12 月 31 日，京基集团持有本公司的 22,477.10 万股股票，占本公司总股本的比例为 29.97%。
2． 本公司最终控制方是陈华。
(二) 本公司的子公司情况详见附注七、（一）在子公司中的权益
(三) 本公司的合营和联营企业情况
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：
合营或联营企业名称 与本公司关系
紫金新嘉 联营企业
上海银河宾馆 合营企业
(四) 其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司的关系
深圳市京基房地产股份有限公司（以下简称“京基房地产”） 控股股东之子公司
深圳市京基百纳商业管理有限公司（以下简称“京基百纳”） 控股股东之子公司
深圳市京基物业管理有限公司 控股股东之子公司
深圳市京基物业管理有限公司一百物业服务中心 控股股东之子公司
深圳市京基海湾酒店管理有限公司 控股股东之子公司
深圳市京基一百大厦酒店管理有限公司 控股股东之子公司
深圳市粤菜王府餐饮管理有限公司 控股股东之子公司
Sunrise Tongzhou Private Limited（以下称“Sunrise Tongzhou”） 控股子公司之少数股东
Sunrise Jianshe Private Limited（以下称“Sunrise Jianshe”） 控股子公司之少数股东
(五) 关联方交易
1． 存在控制关系且已纳入本公司合并财务报表范围的子公司，其相互间交易及母子公司交易已作抵销。
2． 购买商品、接受劳务的关联交易
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
深圳市京基物业管理有限公司京基一百物业服务中心 物业管理费 500,801.16 495,981.70
深圳市京基物业管理有限公司 日常经营费 9,908.25 19,857.50
深圳市京基一百大厦酒店管理有限公司 日常经营费 10,444.02 ---
深圳市粤菜王府餐饮管理有限公司 日常经营费 17,315.90 15,385.50
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关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
京基集团有限公司大梅沙酒店 日常经营费 --- 358.00
上海银河宾馆 日常经营费 147,329.12 83,248.43
合计 685,798.45 614,831.13
3． 关联托管情况
（1）本公司受托管理情况
委托方 受托方 受托资产 本期确认的托管
受托起始日 受托终止日 托管收益定价依据
名称 名称 类型 收益
按托管期间经双方认可的审计机构
京基百纳经 至同业竞争
京基百纳 瑞和新业 2021.9.30 审定后的京基百纳净利润的 5%收 1,724,696.87
营管理权 解决之日
取托管费（含税）
合计 1,724,696.87
2021 年 8 月 26 日公司召开第八届董事会第六次会议通过《关于全资子公司签署暨关联交易的议案》，公司全资子公司
瑞和新业与京基集团及其全资子公司京基百纳签署《经营托管协议》(以下简称“托管协议”)，京基集团同意由京基百纳
将其经营管理权委托瑞和新业行使。瑞和新业按托管期间经双方认可的审计机构审定后的京基百纳净利润的 5%收取托管费
(含税)，托管期限自托管协议生效后 2021 年 9 月 30 日起至同业竞争解决之日止。
4． 关联租赁情况
（1） 本公司作为承租方
支付的租金 承担的租赁负债利息支出 增加的使用权资产
出租方名称 租赁资产种类
本期发生额 上期发生额 本期发生额 上期发生额 本期发生额 上期发生额
京基房地产 办公室租赁 3,271,954.32 3,354,788.71 261,102.49 172,181.12 --- 6,096,988.58
合计 3,271,954.32 3,354,788.71 261,102.49 172,181.12 --- 6,096,988.58
关联租赁情况说明：经公司第九届董事会 2022 年第二次会议审议通过，公司全资子公司深圳瑞和、深圳瑞成分别与京
基房地产续签《房屋租赁合同》，承租深圳市深南东路 5016 号京基一百大厦 A 座 6901-01A 单元、6901-01E 单元作为办公
场所，租赁房产建筑面积为 1,120.17 平方米，租赁期限为两年，租金为人民币 250 元/㎡/月（建筑面积），月租金合计为
人民币 280,042.50 元。
5． 关联方资金拆借
（1） 向关联方拆入资金
关联方 拆入金额 起始日 到期日 说明
170,000,000.00 2020.9.17 2024.3.16 5%利率
京基集团
87,207,916.67 2022.7.15 2024.1.14 3.5%利率，拆入 1.7 亿，已偿还 8279.21 万元
合计 257,207,916.67
关联方拆入资金说明：2023 年 10 月 26 日，本公司召开第九届董事会 2023 年第二次临时会议审议通过了《关于全资
子公司向控股股东借款展期暨关联交易的议案》。根据公司实际经营的需要，全资子公司北京星泰与京基集团有限公司（以
下简称“京基集团”）签署《借款展期协议》，北京星泰向京基集团申请上述 1.70 亿元人民币借款展期，展期期限为原合同
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借款期限顺延 6 个月，即展期后的借款到期日为 2024 年 3 月 16 日，展期借款利率维持不变，仍为年化利率 5%，利息按资
金实际使用天数计算，偿还借款本金时一并偿还利息。本借款用于满足北京星泰及公司业务发展及资金周转需要。
2023 年 10 月 26 日，本公司召开第九届董事会 2023 年第二次临时会议审议通过了《关于全资子公司向控股股东借款
暨关联交易的议案》。根据公司实际经营的需要，本公司全资子公司北京星泰房地产开发有限公司与京基集团签署《借款合
同》，向京基集团借款不超过 1.7 亿元人民币，借款期限 12 个月，借款年化利率 3.5%，可随时偿还。本借款为信用借款，
北京星泰不向京基集团及其关联方提供任何形式的担保措施。本借款用于满足北京星泰及公司业务发展及资金周转需要。
截至 2023 年 12 月 31 日止，已归还借款本金 8,279.21 万元。
截至 2023 年 12 月 31 日止，尚未归还借款利息 3,234.08 万元，其中本年度确认利息支出 1,260.19 万元。
2024 年 1 月 15 日，公司第九届董事会 2024 年第一次临时会议审议通过了《关于全资子公司向控股股东借款展期暨关
联交易的议案》，将上述两项借款期限自原合同借款到期日的次日起展期 12 个月。
（2） 向关联方拆出资金
关联方 拆出金额 起始日 到期日 说明
上海银河宾馆 9,350,000.00 无固定期限 无固定期限 不计息
合计 9,350,000.00
关联方拆出资金说明：经本公司 2023 年 8 月 25 日第九届董事会第四次会议通过《关于公司对外提供财务资助暨关联
交易的议案》，为确保合营企业上海银河宾馆维持日常存续运营，本公司控股子公司上海晟璞投资管理有限公司（以下称
“上海晟璞”）按照持股比例在与上海银河宾馆其它股东同等条件下，不定期同步对上海银河宾馆提供财务资助。上海晟璞
与上海银河宾馆签订借款协议，上海晟璞向上海银河宾馆提供无息借款 100.00 万元，用于上海银河宾馆日常合理的各项运
营费用支出。截止 2023 年 12 月 31 日，本公司向上海银河宾馆提供的财务资助累计为 935.00 万元。
6． 关键管理人员薪酬
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员薪酬 10,376,319.89 11,242,800.00
7． 关联方应收应付款项
（1）本公司应收关联方款项
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款
京基百纳 1,812,619.80 36,252.40 896,547.06 17,930.94
应收股利
紫金新嘉 --- --- 5,577,951.24 5,577,951.24
其他应收款
上海银河宾馆 9,350,000.00 140,250.00 8,350,000.00 125,250.00
京基房地产 560,085.00 11,201.70 560,085.00 11,201.70
深圳市京基物业管理有限公司京
105,295.98 2,105.92 105,295.98 2,105.92
基一百物业服务中心
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财务报表附注
（2）本公司应付关联方款项
项目名称 关联方 期末余额 期初余额
应付账款
上海银河宾馆 47,146.70 16,000.00
应付股利
Sunrise Tongzhou 19,210,706.66 19,210,706.66
其他应付款
Sunrise Jianshe 3,593,158.78 3,593,158.78
京基集团 289,548,694.68 316,946,805.56
一年内到期的非流动负债
京基房地产 2,301,647.89 3,010,851.83
租赁负债
京基房地产 --- 2,301,647.89
8． 关联方承诺情况
本期未对联营企业借款提供担保及承诺。
十一、 承诺及或有事项
（一） 重要承诺事项
1． 已签订的正在或准备履行的租赁合同及财务影响
根据已签订的不可撤销的经营性租赁合同，本公司未来最低应支付租金汇总详见附注五、注释 26.租赁负债。
2． 其他重大财务承诺事项
（1） 抵押资产情况
① 截止 2023 年 12 月 31 日，瑞阳嘉和借款 48,000,000.00 元系以瑞阳嘉和拥有的通州阳光新生活项目提供抵押担
保，并由本公司作为保证提供连带责任保证。
② 截止 2023 年 12 月 31 日，成都紫瑞借款 34,500,000.00 元系以成都紫瑞拥有的成都 A-Z/town 项目提供抵押担
保。
③ 截止 2023 年 12 月 31 日，成都阳光上东商业管理有限公司（以下称“成都上东”）借款 348,840,000.00 元，
系以保证金 2,000 万元及其孳息作为保证金提供质押担保，并以成都锦尚拥有的成都阳光新生活广场项目及成都阳光新业
大厦写字楼所有权提供抵押担保，并由本公司和成都锦尚作为保证提供连带责任保证。
截止 2023 年 12 月 31 日，上述投资性房地产抵押价值共计为 2,048,440,000.00 元。
（2） 已签订的正在执行重要合同及财务影响
2021年8月26日，本公司召开第八届董事会第六次会议，会议审议通过了《关于全资子公司签署暨关联交易的议案》，
公司全资子公司瑞和新业拟与京基集团及其全资子公司京基百纳签署《经营托管协议》（以下简称“托管协议”），京基
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财务报表附注
集团拟同意由京基百纳将其经营管理权委托瑞和新业行使。瑞和新业按托管期间经双方认可的审计机构审定后的京基百
纳净利润的5%收取托管费（含税），托管期限自托管协议生效后2021年9月30日起至同业竞争解决之日止。
除存在上述承诺事项外，截止 2023 年 12 月 31 日，本公司无其他应披露未披露的重大承诺事项。
（二） 资产负债表日存在的重要或有事项
1． 未决诉讼或仲裁形成的或有事项及其财务影响
本公司控股子公司成都锦尚因侵权赔偿纠纷，收到四川省成都市中级人民法院于 2021 年 12 月 30 日作出的（2019）川
01 民初 7127 号民事判决书，该民事判决书判决成都锦尚因拆迁成都市锦江区一环路东五段 7 栋 1-2 层房屋侵权，承担赔
偿原告肖平华、曾贵珍、冯静军等十位自然人款项共计 1,407.00 万元及资金占用利息（利息以 1,407.00 万元为基数从
2015 年 4 月 1 日起至 2023 年 12 月 31 日按中国人民银行一年期同期贷款利率计算），赔偿款及资金利息共计 1,913.42 万
元。
成都锦尚于 2022 年 1 月 20 日向人民法院提出上诉，四川省高级人民法院已受理，并于 2022 年 8 月 8 日、2022
年 9 月 28 日、2023 年 1 月 9 日分别进行三次开庭调查、审理。
2023 年 4 月 23 日收到四川省高级人民法院二审裁定，认为原审判决认定基本事实不清，裁定撤销原审判决，发回
重审。2023 年 7 月 25 日收到法院（2023）川 01 民初 416 号之二民事裁定书，裁定查封成都锦尚位于四川省锦江区青和
里南段 33 号 1 栋 1 楼 1 号的房屋，期限三年。2023 年 7 月 28 日收到（2023）川 01 民初 416 号之一民事裁定书，冻结
成都锦尚四个银行账户内存款，限额 3,463.09 万元。
本案于 2023 年 8 月 9 日、9 月 8 日、10 月 13 日分别进行（重审）一审三次开庭调查、审理，经申请，成都中院及原
告同意成都锦尚以现金冻结更换查封标的，法院已解除被保全房屋的查封。
截止 2023 年 12 月 31 日，因诉讼被法院冻结的存款余额为 2,106.61 万元。
根据 2010 年 12 月 3 日本公司与黄秀文、季秀红签署的《项目合作框架合同书》，项目并购前产生的纠纷导致的全部费
用和损失均由项目转让方黄秀文和季秀红承担。
2． 对外提供债务担保形成的或有事项及其财务影响
本公司的客户采取银行按揭抵押贷款方式购买本公司开发的商品房时，根据银行发放个人购房抵押贷款的要求，本公
司分别为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性担保。该项担保责任在购房客户完成过户登记手续并且完成按揭行抵
押入库手续后解除。
截止 2023 年 12 月 31 日，本公司为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的情况如下：
被担保单位名称 担保事项 期末余额 期初余额 期限
北京阳光上东项目购房客户 按揭贷款 136,132.20 34,612,770.71 自银行贷款发放至产权过户完毕
成都锦尚中心项目购房客户 按揭贷款 3,523,848.19 3,692,483.85 自银行贷款发放至产权过户完毕
合计 3,659,980.39 38,305,254.56
除存在上述或有事项外，截止 2023 年 12 月 31 日，本公司无其他应披露未披露的重要或有事项。
十二、 资产负债表日后事项
截至财务报告批准报出日止，本公司无其他应披露未披露的重大资产负债表日后事项。
十三、 其他重要事项说明
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（一） 分部信息
1． 报告分部的确定依据与会计政策
本公司的报告分部是提供不同产品或服务的业务单元。
为满足各种业务不同的技术及市场战略需求，本公司对分部中的产品项目进行组合管理，以决定向其配置资源并评价
其业绩。
于 2023 年度，本公司划分为 3 个报告分部，分别为：
（1）负责在北京地区主要为销售开发产品及租赁业务；
（2）负责成都地区主要为租赁业务及少量销售开发产品业务；
（3）其他地区及其他业务分部，主要包括商业运营管理、项目管理、投资咨询及商业策划咨询等业务单元。
分部间转移价格参照向第三方销售所采用的价格确定。
资产根据分部的经营以及资产的所在位置进行分配，负债根据分部的经营进行分配，间接归属于各分部的费用按照收
入比例在分部之间进行分配。
2． 报告分部的财务信息
期末余额/本期发生额
项目 开发产品销售分部 商业运营及其他
物业租赁分部 分部间抵销 合计
北京 成都 业务分部
一.营业收入 102,523,809.51 47,902,952.41 131,433,276.78 60,712,589.44 21,302,162.80 321,270,465.34
二.营业成本 23,373,292.65 55,296,553.86 24,716,577.67 41,310,130.29 12,148,166.92 132,548,387.55
（二）截止 2023 年 12 月 31 日，本公司之控股股东京基集团有限公司累计质押所持有的本公司股份 172,500,000 股，
占本公司总股本的 23%。
十四、 母公司财务报表主要项目注释
注释1． 其他应收款
项目 期末余额 期初余额
应收利息 --- ---
应收股利 842,850,645.11 781,053,169.13
其他应收款 1,445,342,217.66 1,357,208,323.99
合计 2,288,192,862.77 2,138,261,493.12
注：上表中其他应收款指扣除应收利息、应收股利后的其他应收款。
（一） 应收股利
1． 应收股利
被投资单位 期末余额 期初余额
瑞阳嘉和 61,512,104.13 61,512,104.13
北京星泰 427,419,335.32 365,560,000.00
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被投资单位 期末余额 期初余额
首创风度 354,762,900.00 354,762,900.00
合计 843,694,339.45 781,835,004.13
2． 重要的账龄超过 1 年的应收股利
被投资单位 期末余额 账龄 未收回的原因 是否发生减值及其原因
瑞阳嘉和 61,512,104.13 3 年以上 未付 否
首创风度 354,762,900.00 3 年以上 未付 否
合计 416,275,004.13
3． 应收股利坏账准备计提情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期信 整个存续期预期信用损失 整个存续期预期信用损失 合计
用损失 (未发生信用减值) (已发生信用减值)
期初余额 781,835.00 --- --- 781,835.00
期初余额在本期 --- --- --- ---
—转入第二阶段 --- --- --- ---
—转入第三阶段 --- --- --- ---
—转回第二阶段 --- --- --- ---
—转回第一阶段 --- --- --- ---
本期计提 61,859.34 --- --- 61,859.34
本期转回 --- --- --- ---
本期转销 --- --- --- ---
本期核销 --- --- --- ---
其他变动 --- --- --- ---
期末余额 843,694.34 --- --- 843,694.34
（二） 其他应收款
1． 按账龄披露其他应收款
账龄 期末余额 期初余额
1 年以内 88,222,115.79 204,930,000.00
1-2 年 204,930,000.00 1,153,636,890.88
2-3 年 1,153,636,890.88 ---
3 年以上 500,000.00 500,000.00
小计 1,447,289,006.67 1,359,066,890.88
减：坏账准备 1,946,789.01 1,858,566.89
合计 1,445,342,217.66 1,357,208,323.99
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2． 按款项性质分类情况
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收合并范围内关联方往来款 1,446,789,006.67 1,358,566,890.88
应收其他单位往来款项 500,000.00 500,000.00
小计 1,447,289,006.67 1,359,066,890.88
减：坏账准备 1,946,789.01 1,858,566.89
合计 1,445,342,217.66 1,357,208,323.99
3． 按坏账计提方法分类披露
期末余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例(%) 金额 计提比例（%）
按单项计提坏账准备 500,000.00 0.03 500,000.00 100.00 ---
按组合计提坏账准备 1,446,789,006.67 99.97 1,446,789.01 0.10 1,445,342,217.66
其中：合并范围内关联方往
1,446,789,006.67 99.97 1,446,789.01 0.10 1,445,342,217.66
来
合计 1,447,289,006.67 100.00 1,946,789.01 0.13 1,445,342,217.66
续：
期初余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
按单项计提坏账准备 500,000.00 0.04 500,000.00 100.00 ---
按组合计提坏账准备 1,358,566,890.88 99.96 1,358,566.89 0.10 1,357,208,323.99
其中：合并范围内关联方 1,358,566,890.88 99.96 1,358,566.89 0.10 1,357,208,323.99
合计 1,359,066,890.88 100.00 1,858,566.89 0.14 1,357,208,323.99
按单项计提坏账准备情况
期末余额
单位名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
其他应收款 3 500,000.00 500,000.00 100.00 3 年以上预计收不回
合计 500,000.00 500,000.00 100.00
按组合计提坏账准备
（1）合并范围内关联方往来
期末余额
账龄
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 88,222,115.79 88,222.12 0.10
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期末余额
账龄
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
1-2 年 204,930,000.00 204,930.00 0.10
2-3 年 1,153,636,890.88 1,153,636.89 0.10
合计 1,446,789,006.67 1,446,789.01 0.10
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期信 整个存续期预期信用损失 整个存续期预期信用损失 合计
用损失 (未发生信用减值) (已发生信用减值)
期初余额 1,198,636.89 --- 500,000.00 1,698,636.89
期初余额在本期 --- --- --- ---
—转入第二阶段 --- --- --- ---
—转入第三阶段 --- --- --- ---
—转回第二阶段 --- --- --- ---
—转回第一阶段 --- --- --- ---
本期计提 248,152.12 --- --- 248,152.12
本期转回 --- --- --- ---
本期转销 --- --- --- ---
本期核销 --- --- --- ---
其他变动 --- --- --- ---
期末余额 1,446,789.01 --- 500,000.00 1,946,789.01
4． 本期计提、收回或转回的坏账准备的情况
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
按单项计提坏账准备 500,000.00 --- --- --- --- 500,000.00
按组合计提坏账准备 1,198,636.89 248,152.12 --- --- --- 1,446,789.01
其中：合并范围内关联方
1,198,636.89 248,152.12 --- --- --- 1,446,789.01
往来
合计 1,698,636.89 248,152.12 --- --- --- 1,946,789.01
5． 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款
款项 占其他应收款期末余 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄
性质 额的比例(%) 期末余额
北京高华瑞丰投资有限公司 往来款 1,144,858,131.31 2-3 年 79.10 1,144,858.13
北京瑞金阳光投资有限公司 往来款 204,930,000.00 1-2 年 14.16 204,930.00
上海新尚东资产管理有限公司 往来款 8,778,759.57 2-3 年 0.61 8,778.76
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款项 占其他应收款期末余 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄
性质 额的比例(%) 期末余额
北京首创风度房地产开发有限责任
往来款 53,900,000.00 1 年以内 3.72 53,900.00
公司
沈阳阳光新生活广场有限公司 往来款 34,322,115.79 1 年以内 2.37 34,322.12
合计 1,446,789,006.67 99.97 1,446,789.01
注释2． 长期股权投资
期末余额 期初余额
款项性质
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 212,022,089.10 850,000.00 211,172,089.10 205,777,608.76 10,850,000.00 194,927,608.76
对联营企业投资 --- --- --- 160,726,136.14 --- 160,726,136.14
合计 212,022,089.10 850,000.00 211,172,089.10 366,503,744.90 10,850,000.00 355,653,744.90
1． 对子公司投资
本期计
减值准备期
被投资单位 初始投资成本 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 提减值
末余额
准备
瑞阳嘉和 88,660,608.76 88,660,608.76 --- --- 88,660,608.76 --- ---
北京星泰 31,035,000.00 31,035,000.00 --- --- 31,035,000.00 --- ---
首创风度 1,100,000.00 55,000,000.00 --- 53,900,000.00 1,100,000.00 --- ---
北京艺力 2,232,000.00 2,232,000.00 --- --- 2,232,000.00 --- ---
北京宏诚展业
企业管理有限 --- 8,000,000.00 --- 8,000,000.00 --- --- ---
公司
瑞丰阳光 10,000,000.00 10,000,000.00 --- --- 10,000,000.00 --- ---
上东新业 850,000.00 850,000.00 --- --- 850,000.00 --- 850,000.00
北京瑞金阳光
--- 10,000,000.00 --- 10,000,000.00 --- --- ---
投资有限公司
沈阳阳光新生
活广场有限公 78,144,480.34 --- 78,144,480.34 --- 78,144,480.34 --- ---
司
合计 212,022,089.10 205,777,608.76 78,144,480.34 71,900,000.00 212,022,089.10 --- 850,000.00
2． 对联营企业投资
本期增减变动
被投资单位 期初余额
追加投资 减少投资 权益法确认的投资损益 其他综合收益调整
北京瑞景阳光 81,284,553.89 --- -82,685,016.77 1,400,462.88 ---
沈阳世达 79,441,582.25 --- --- -1,297,101.91 ---
合计 160,726,136.14 --- -82,685,016.77 103,360.97 ---
续：
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本期增减变动
减值准备
被投资单位 其他权益 宣告发放现金股 计提减值 期末余额
其他 期末余额
变动 利或利润 准备
北京瑞景阳光 --- --- --- --- --- ---
沈阳世达 --- --- --- -78,144,480.34 --- ---
合计 --- --- --- -78,144,480.34 --- ---
注释3． 投资收益
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 103,360.97 1,892,567.56
成本法核算的长期股权投资收益 429,863,421.97 ---
处置长期股权投资产生的投资收益 -7,675,016.77 ---
合计 422,291,766.17 1,892,567.56
十五、 补充资料
（一） 当期非经常性损益明细表
项目 金额 说明
非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分 5,477,221.50
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确
302,115.76
定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债
---
产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 ---
委托他人投资或管理资产的损益 ---
对外委托贷款取得的损益 ---
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失 ---
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 650,406.50
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨
---
认净资产公允价值产生的收益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 ---
非货币性资产交换损益 ---
债务重组损益 ---
企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等 ---
因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响 ---
因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用 ---
对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益 ---
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 ---
交易价格显失公允的交易产生的收益 ---
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项目 金额 说明
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 ---
受托经营取得的托管费收入 1,724,696.87
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -2,931,791.25
其他符合非经常性损益定义的损益项目 ---
减：所得税影响额 742,674.12
少数股东权益影响额（税后） -916,398.09
合计 5,396,373.35
注：（1）根据中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号—非经常性损益【2023】》的
规定，非经常性损益是指与公司正常经营业务无直接关系，以及虽与正常经营业务相关，但由于其性质特殊和偶发性，影
响报表使用人对公司经营业绩和盈利能力作出正确判断的各项交易和事项产生的损益。
（2）本公司采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 -25,785.94 万元(2022 年度：
-41,184.08 万元)(附注五/注释 41.公允价值变动收益)，未作为非经常性损益列示。
本公司管理层认为，投资性房地产的运营管理是本公司的主营业务，本公司致力于投资性房地产的运营和管理，提升
其价值，获取资本利得。所持有投资性房地产的公允价值变动属于公司主营业务的经营结果，体现了公司管理层的经营业
绩，属于持续发生的事项，因此，本公司将由此产生的公允价值变动损益作为经常性损益-25,785.94 万元列示，并将在以
后年度一贯应用。
（二） 净资产收益率及每股收益
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 -9.1271 -0.3131 -0.3131
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润 -9.3368 -0.3203 -0.3203
阳光新业地产股份有限公司
法定代表人：周磊
二〇二四年三月二十二日
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